Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-02-06, Aktenzeichen 10 A 3666/99
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2003:0206.10A3666.99.00

Tenor:
Das angefochtene Urteil wird geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger begehren von dem Beklagten die Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung. Sie sind Eigentümer des Grundstücks I. straße 4 in Heiligenhaus. Sie errichteten auf dem Grundstück gemäß Baugenehmigung vom 26. Oktober 1995 und Nachtragsgenehmigung vom 11. Juli 1996 ein zweigeschossiges Bürogebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und Doppelgarage. In dem Bürogebäude, das eine Geschossfläche von insgesamt 587,40 qm hat, betreiben die Kläger eine Industrievertretung mit sieben Mitarbeitern. Im Obergeschoss des westlichen Gebäudeteils befindet sich eine ca. 83 qm große Wohnung, die gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO als Wohnung für Betriebsinhaber/Betriebsleiter genehmigt (insoweit durch Baulast gesichert) und an den hauptberuflich anderweitig beschäftigten Hausmeister vermietet ist.
Das klägerische Grundstück liegt in einem Bereich, für den im Jahre 1989 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 "Reithalle/I. -Südost" beschlossen wurde. In seiner Sitzung vom 25. August 1999 hob der Rat der Stadt Heiligenhaus den früheren Aufstellungsbeschluss auf und beschloss die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 "I. -Südost", der das Vorhabengrundstück erfasst und hierfür die Festsetzung Gewerbegebiet mit besonderen Einschränkungen vorsieht. Weiterhin beschloss der Rat eine auf diesen Planbereich bezogene Veränderungssperre. Die öffentliche Bekanntmachung der Satzung über die Veränderungssperre erfolgte am 1. September 1999. Die zweijährige Geltungsdauer der Veränderungssperre wurde durch Ratsbeschluss vom 31. Juli 2001, öffentlich bekannt gemacht am 15. August 2001, bis zum 31. August 2002 und sodann nochmals durch Dringlichkeitsbeschluss vom 27. August 2002, bekannt gemacht am 31. August 2002 und bestätigt durch Ratsbeschluss vom 18. September 2002, bis zum 1. September 2003 verlängert. Der letzten Verlängerung, die mit dem Erfordernis weiterer Bodenuntersuchungen aus Anlass eines Anschüttungsfundes im November 2001 und einem Neuplanungsbedarf wegen einer geänderten Trassenführung der geplanten A 44 begründet wurde, stimmte die Bezirksregierung Düsseldorf durch Verfügung vom 28. August 2002 zu.
Die Nutzung der Grundstücke in der näheren Umgebung des Grundstücks der Kläger stellt sich wie folgt dar:
Das nördlich angrenzende Grundstück I. straße 4a ist mit einem eineinhalbgeschossigen Wohnhaus bebaut und für allgemeine Wohnzwecke mit Stall genehmigt. Der auf dem Grundstück ferner betriebene Textilzwischenhandel ist, soweit ersichtlich, baurechtlich (noch) nicht genehmigt. Das nordöstlich angrenzende Grundstück mit der Bezeichnung W. Straße 188, das im Eigentum der Stadtwerke Heiligenhaus steht, ist mit einem Wasserbehälter, einer Pumpstation und einem - für betriebliche Zwecke genehmigten - Wärterhaus bebaut. In diesem wohnt die Witwe des ehemaligen Leiters der Stadtwerke. Nach Osten schließen sich Flächen an, die von einer Gärtnerei genutzt werden und auf denen sich Gewächshäuser und Nebengebäude sowie ein an den Betrieb gebundenes Wohngebäude (vgl. Nutzungsdarstellungen in BA Hefte 24 und 25) befinden. Gegenüber der Gärtnerei, südlich der I. straße, befinden sich auf einem Gelände der Stadtwerke mehrere Wasserhochbehälter sowie ein zugehöriges Funktionsgebäude. Das südlich der I. straße, gegenüber dem Grundstück der Kläger, gelegene Haus I. straße 7 wurde durch Bauschein vom 2. August 1977 als Büro- und Wohnhaus genehmigt. Die in dem Haus befindliche Wohneinheit war durch Baulast vom 13. Juli 1977 als Wohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und -leiter an den gewerblichen Betrieb auf dem Grundstück I. straße 11 gebunden. Nach Herausparzellierung des Hausgrundstücks I. straße 7 löschte der Beklagte Ende 1995 von Amts wegen die bestehende Baulast für das Wohnhaus I. straße 7. Das Haus dient derzeit sowohl im Erdgeschoss als auch in dem darüber liegenden Dachgeschoss allgemeiner Wohnnutzung. Der im Jahre 1999 als Ladenlokal genehmigte Anbau (Wintergarten) wird als Ausstellungs- und Verkaufsfläche für einen Textilhandel genutzt. Das Haus I. straße 9 wurde ausweislich der Bauakten als Bürogebäude mit betrieblicher Wohnung genehmigt. Es wird außer für eine bei der Gewerbemeldestelle als "Versicherungsagentur" und "Immobilienmakler" angemeldete gewerbliche Tätigkeit überwiegend für allgemeine Wohnzwecke genutzt. Das Grundstück I. straße 11, auf dem sich eine Lagerhalle und ein Bürogebäude befinden und das große, teilweise befestigte Freiflächen aufweist, wurde ursprünglich von einem Transportunternehmen genutzt. Dieses erweiterte später seinen Betrieb auf einen Abschleppdienst und Kfz-Handel. Nach gewerblicher Abmeldung des Unternehmens im Jahre 1986 erfolgten auf dem Grundstück zunächst betriebliche Tätigkeiten eines Metall- und Grundstoffverarbeitungsbetriebs mit Schmelzanlage und später eine Aufbereitung von Rohstoffen und Großhandel. Hierfür war eine Genehmigung gemäß §§ 4 und 6 BImSchG erteilt worden. Die Gewerbeeinstellung erfolgte im Februar 1998. Seitdem wird das Grundstück als Abstellfläche für LKW und Trafos genutzt. Diese Nutzung wurde durch Baugenehmigung vom 11. Januar 2001 nachträglich genehmigt. Hiergegen haben die Kläger Nachbarwiderspruch erhoben, über den - soweit ersichtlich - noch nicht entschieden worden ist. Das Grundstück I. straße 2 weist Produktions- und Büroräume einer Elektrotechnik-Firma auf, die sich vornehmlich mit der Fertigung von Trafos befasst. Auf dem Nachbargrundstück I. straße 4 steht eine große Halle, die von derselben Firma gewerblich genutzt wird. Auf dem Grundstück I. straße 1 - 3, das im Eigentum einer Speditionsfirma steht, befinden sich eine große Lagerhalle, ein Bürogebäude und mehrere Betriebswohnungen. Das Grundstück, das etwa 3 m tiefer liegt als das Grundstück der Kläger (I. straße 4) und das Grundstück I. straße 4a und deshalb zu den genannten Grundstücken hin durch senkrechte Stützmauern gesichert ist, verfügt des Weiteren über ausgedehnte, asphaltierte Freiflächen (Abstellflächen für LKW und Ladeeinheiten, Rangierzonen, sowie eine Gebäudeumfahrung entlang der östlichen und südlichen Grundstücksgrenzen). Die Errichtung der baulichen Anlagen erfolgte auf der Grundlage der Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972, die u.a. die Auflage enthält, dass die "Lautstärke der verursachten Betriebsgeräusche , gemessen 0,5 m vor dem Fenster des nächsten Nachbarn im Gewerbegebiet tagsüber 65 dB(A) und nachts 50 dB(A) nicht überschreiten" darf. Das Betriebsgelände wird nach Angaben des Inhabers der Speditionsfirma im Ortstermin zweiter Instanz Tag und Nacht von den LKW der Firma und der beauftragten Subunternehmen angefahren und wieder verlassen. Auf dem Grundstück W. Straße 160/160a/162 befinden sich im südlichen Teil, zur I. straße hin orientiert, ein Schreinereigebäude und im nördlichen Teil, zur W. Straße (Bundesstraße B 227) hin ausgerichtet, zwei Wohngebäude, die allgemeiner Wohnnutzung dienen.
Am 4. November 1996 beantragten die Kläger, noch bevor das genehmigte Bürogebäude fertiggestellt war, eine Nutzungsänderungsgenehmigung für die Umwandlung von Räumen, für die eine gewerbliche Nutzung genehmigt war, in je eine Wohnung im Obergeschoss und im Dachgeschoss. Die Räume, die in den der ursprünglichen Baugenehmigung zugrunde liegenden Bauvorlagen als Aufenthaltsraum, Teeküche, Lager, Bad und Loggia (Obergeschoss) bzw. als Archiv, Abstellraum und Loggia (Dachgeschoss) gekennzeichnet sind, nehmen insgesamt eine Geschossfläche von etwa 87 qm ein. Das Gebäude ist abweichend von den genehmigten Bauvorlagen um ca. 28 cm zu hoch errichtet worden. Dies erklärt sich im Wesentlichen durch eine nachträgliche Erhöhung des Drempels im Dachgeschoss.
Durch Bescheid vom 18. Dezember 1996 lehnte der Beklagte die begehrte Nutzungsänderung ab. Er führte aus, das Vorhaben füge sich nicht in die als Gewerbegebiet zu beurteilende Umgebung ein. Eine Notwendigkeit für betriebsbezogenes Wohnen sei nicht nachgewiesen. Die Nutzungsänderung sei auch städtebaulich nicht vertretbar, da Wohnbebauung die plangewollte Nutzung des Gebietes als Gewerbegebiet zurückdrängen würde. Die im Baugebiet vorhandenen Wohnhäuser I. straße 4a, 7 und 9 seien unbeachtlich, da diese die Umgebung nicht beherrschten. Prägend seien die gewerblichen Baukörper I. straße 2, 3, 4, I. straße 11 sowie die Versorgungsanlagen des Wasserwerks - Wasserbehälter - östlich des klägerischen Grundstücks.
Den gegen den ablehnenden Bescheid erhobenen Widerspruch der Kläger wies der Oberkreisdirektor des Kreises Mettmann durch Widerspruchsbescheid vom 20. August 1997 im Wesentlichen mit folgender Begründung zurück: Die Zulassung einer allgemeinen Wohnnutzung verstieße gegen das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme. Das Grundstück der Kläger grenze im Westen an einen Speditionsbetrieb an. Der Betriebsinhaber habe im Rahmen der Anhörung bereits darauf hingewiesen, dass er bei der Nutzung des Hauses der Kläger als reines Wohnhaus Beschwerden der Mieter befürchte. Diese Befürchtungen seien nicht unbegründet, zumal auch während der Nachtzeit LKW das Betriebsgelände anführen und verließen. Die übrigen im fraglichen Bereich gelegenen Wohngebäude lägen weiter von dem Speditionsbetrieb entfernt.
Mit ihrer Klage haben die Kläger vorgetragen, ihr Vorhaben sei planungsrechtlich zulässig. Ferner bestehe dringender Wohnbedarf in Heiligenhaus. Nachbarrechte würden durch die Zulassung einer weiteren Wohnnutzung neben der bereits auf fünf Grundstücken in der näheren Umgebung vorhandenen Wohnnutzung nicht beeinträchtigt.
Die Kläger haben beantragt,
den Beklagten zu verpflichten, ihnen unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom 18. Dezember 1996 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Oberkreisdirektors des Kreises Mettmann vom 20. August 1997 die Genehmigung zur Nutzungsänderung der im Obergeschoss links (Sozialeinheit) sowie der im Dachgeschoss links des Hauses I. straße 4 in Heiligenhaus gelegenen Gewerbeflächen zu Wohnzwecken zu erteilen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat sich im Wesentlichen auf die Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden bezogen.
Das Verwaltungsgericht hat der Klage durch das angefochtene Urteil stattgegeben und den Beklagten zur Erteilung der begehrten Nutzungsänderungsgenehmigung verpflichtet. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Bezug genommen.
Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung trägt der Beklagte vor: Das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass es sich bei der prägenden Umgebungsbebauung des Vorhabens nicht um ein homogenes Baugebiet im Sinne eines faktischen Gewerbegebietes (§ 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO) handele und dass das geplante Vorhaben sich nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfüge. Die Umgebung des zu beurteilenden Vorhabens werde maßgeblich durch die Grundstücke der Spedition und der Trafo-Firma geprägt. Die in dem Bereich vorhandene singuläre Wohnnutzung führe nicht dazu, eine Gemengelage oder ein Mischgebiet anzunehmen. Die Wohnnutzung stelle vielmehr einen klassischen "Fremdkörper" in einem Gewerbegebiet dar. Selbst wenn das Gebiet nicht nach § 34 Abs. 2, sondern nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen wäre, wäre das angefochtene Urteil fehlerhaft. Das geplante Vorhaben füge sich nämlich deshalb nicht in die Eigenart der durch Gewerbebetriebe geprägten Umgebung ein, da es sich stärkeren Belästigungen aussetzen würde als die bereits vorhandene Wohnnutzung. Dieser könne nämlich entgegengehalten werden, dass eventuelle Abwehransprüche gegen die gewerbliche Nutzung in der Umgebung verjährt bzw. verwirkt seien. Überdies dürfe das geplante Vorhaben auch deshalb nicht genehmigt werden, weil seine Zulassung zu ungesunden Wohnverhältnissen führen würde. Die Klage könne ferner deshalb keinen Erfolg haben, weil der Rat der Stadt Heiligenhaus in seiner Sitzung vom 25. August 1999 einen Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 "I. - Südost", der das Plangrundstück erfasse, und eine auf diesen Planbereich bezogene Veränderungssperre beschlossen habe. Schließlich sei das Vorhaben auch aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht genehmigungsfähig. Das vorhandene Gebäude sei wegen der von der Baugenehmigung abweichenden Bauweise formell illegal. Auf eine Nutzungsänderung eines solchen Vorhabens bestehe kein Anspruch. Abgesehen davon halte es als Wohnbauvorhaben die erforderliche Tiefe der Abstandflächen gegenüber mehreren Nachbargrundstücken nicht ein.
Der Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen,
hilfsweise,
den Beklagten zu verpflichten, die begehrte Baugenehmigung zur Sicherung der Abstandfläche mit einer Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW zu versehen,
weiter hilfsweise,
den Beklagten zur Erteilung einer Bebauungsgenehmigung zu verpflichten.
Sie tragen vor: Das Verwaltungsgericht habe der Klage zu Recht stattgegeben. Die erstrebte Nutzungsänderungsgenehmigung sei planungsrechtlich genehmigungsfähig. Das Verwaltungsgericht habe zutreffend kein homogenes Baugebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO angenommen. Die Umgebungsbebauung werde in größerem Umfang von allgemeiner Wohnnutzung durchzogen. Dies betreffe die Grundstücke I. straße 4a, I. straße 7 und 9, W. Straße 160/162, W. Straße 188 und I. straße 13. Kleinere gewerbliche Nutzungen (Textilzwischenhandel, Ladenlokale, kleine Näherei) seien für ein Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO nicht typisch. Sie könnten nach Art und Umfang ohne Weiteres in einem Mischgebiet, wenn nicht sogar in einem allgemeinen Wohngebiet, zulässigerweise ausgeübt werden. Das geplante Vorhaben sei auch nicht rücksichtslos. Aus der Nähe des Wohngebäudes zur Gebäudeumfahrung auf dem Speditionsgelände könne ein Rücksichtnahmeverstoß nicht abgeleitet werden, da es für die Umfahrung an einer baurechtlichen Genehmigung fehle. Unabhängig davon müsse die Spedition bereits jetzt auf die vorhandene Wohnnutzung Rücksicht nehmen und erleide durch das hinzutretende Vorhaben keine immissionsschutzrechtlichen Nachteile. Der Hinweis des Beklagten auf eine angebliche Verjährung/Verwirkung von Nachbarrechten sei nicht verständlich, da aus einem etwa rechtswidrigen Verhalten der Spedition in der Vergangenheit kein Vertrauensschutz für die Zukunft hergeleitet werden könne. Die Ordnungsbehörde könne bei Verstößen gegen Lärmschutzauflagen jederzeit zur Gefahrenabwehr einschreiten. Im Übrigen hätten jüngste Überprüfungen vor Ort ergeben, dass die Spedition nur geringe nächtliche Betriebsaktivitäten entfalte. Hierzu werde auf die die Zeit vom 16. Juni bis 1. Juli 2002 betreffende Dokumentation Bezug genommen. Auch die beschlossene Veränderungssperre könne dem mit der Klage verfolgten Anspruch nicht entgegengehalten werden. Die Veränderungssperre sei ihnen, den Klägern, gegenüber bereits abgelaufen. Auch Bauordnungsrecht stehe der Erteilung der beantragten Nutzungsänderungsgenehmigung nicht entgegen. Zwar überschreite das Gebäude die nach den Bauvorlagen genehmigte Höhe um bis zu 30 cm. Die beabsichtigte Drempelerhöhung sei aber seinerzeit zwischen dem Architekten F. bzw. dem Bauleiter E. und der Mitarbeiterin im Bauordnungsamt T. erörtert worden. Diese habe die Notwendigkeit eines Nachtragsbauantrags verneint. Es sei seit Jahrzehnten unbeanstandete Verwaltungspraxis des Bauordnungsamtes des Beklagten gewesen, Nachträge, soweit sie offensichtlich genehmigungsfähig gewesen seien, auf bloße Anzeige hin in die genehmigten Bauvorlagen aufzunehmen. Der in den Bauvorlagen befindliche Vermerk der Mitarbeiterin T. , wonach das Architektenbüro zur Einreichung eines Nachtrags aufgefordert worden sei, gebe den Gesprächsinhalt nicht richtig wieder. Das folge auch aus dem Schreiben des Zeugen E. vom 18. März 1996, in dem dieser ausdrücklich um einen Hinweis gebeten habe, ob ein Nachtrag erforderlich sei. Angesichts dessen verhalte sich der Beklagte in hohem Maße treuwidrig, wenn er heute die begehrte Nutzungsänderungsgenehmigung unter Hinweis auf eine von den Bauvorlagen abweichende Bauausführung und ein angebliches Erlöschen der Ursprungsbaugenehmigung verweigere. Diese Fragen einschließlich der Frage der Einhaltung der Abstandflächen stünden nicht mehr zur Prüfung. Im Übrigen wäre aber auch hinsichtlich der Abstandflächenunterschreitungen eine Abweichung gemäß § 73 BauO NRW auszusprechen. Denn die Abstandflächen lägen, soweit sie bei Anwendung des Faktors 0,8 teilweise das Nachbargrundstück in Anspruch nähmen, auf einer privaten Verkehrsfläche, die nicht überbaut werden dürfe, da sie die einzige Erschließung für das Hintergrundstück darstelle. Gegebenenfalls könne der Beklagte die Baugenehmigung auch mit einer Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW versehen.
Der Berichterstatter hat am 23. Mai 2002 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift Bezug genommen.
Die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergeben sich aus der Gerichtsakte und den Verwaltungsvorgängen des Beklagten. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Auf ihren Inhalt wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage durch das angefochtene Urteil zu Unrecht stattgegeben. Sie ist sowohl hinsichtlich des Hauptantrags als auch hinsichtlich der beiden - erstmals im Berufungsverfahren gestellten - Hilfsanträge unbegründet.
I. Die Kläger haben keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte ihnen die mit dem Hauptantrag begehrte Baugenehmigung zur Umnutzung bürogenutzter in allgemein wohngenutzte Räume in ihrem Hause I. straße 4 in Heiligenhaus erteilt.
Das Vorhaben der Kläger ist nicht genehmigungsfähig, da ihm öffentlich- rechtliche Vorschriften des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW).
1. Die - genehmigungspflichtige - Nutzungsänderung ist bereits bauplanungsrechtlich unzulässig. Das Vorhaben verstößt gegen § 34 Abs. 1 (a) und 2 (b) BauGB sowie gegen Bestimmungen der Veränderungssperre (c).
a) Da ein Bebauungsplan für das Grundstück der Kläger nicht existiert und der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 46 "I. -Südost", der für das klägerische Grundstück die Festsetzung "Gewerbegebiet" trifft, noch nicht rechtswirksam ist, beurteilt sich das Vorhaben planungsrechtlich ausschließlich nach § 34 BauGB. Dessen Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - um einen solchen handelt es sich hier - zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das Vorhaben fügt sich jedenfalls seiner Art nach nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Der gemäß § 34 Abs. 1 BauGB als "nähere Umgebung" den Beurteilungsmaßstab für das Einfügen bildende Bereich, der so weit reicht, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst,
vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. August 1998 - 4 B 79.98 -, BRS 60 Nr. 176,
besteht im vorliegenden Fall aus der Bebauung südlich der - nach Norden hin eine Zäsur bildenden - Bundesstraße B 227 zwischen I. straße und I. straße sowie der Bebauung beidseits der I. straße zwischen B 227 und Einmündung der I. straße und beidseits der I. straße zwischen B 227 und Einmündung in die I. straße.
Hinsichtlich der Frage, ob sich ein Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB einfügt, ist - gleichsam auf der ersten Stufe der Betrachtung - alles an Bebauung in den Blick zu nehmen ist, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Auszuscheiden ist allerdings von vornherein jegliche Bebauung, die nicht genehmigt oder dauerhaft geduldet ist.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82 und vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 197; OVG NRW, Beschluss vom 26. Oktober 1999 - 10 A 1941/98 -.
Eine Beschränkung auf das, was von der vorhandenen Bebauung städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar ist, darf insoweit nicht vorgenommen werden.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75.
Nicht jegliche vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung bestimmt jedoch ihren Charakter. Vielmehr muss die Betrachtung - zweitens - auf das Wesentliche zurückgeführt werden. Es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Auszusondern sind zum einen solche baulichen Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt. Ihre Aussonderung hat mit dem Begriff "Fremdkörper" nichts zu tun, sondern ist Ergebnis einer Beschränkung auf das Wesentliche. Zum anderen können auch solche Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern sein, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das wird namentlich dann anzunehmen sein, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines "Unikats" umso eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dastehen. Grundlage für ein solches Ausklammern ist zwar auch das tatsächlich Festgestellte; als Ergebnis beruht es aber auf einer überwiegend wertenden Betrachtung. Derartige Anlagen dürfen bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung aber nur dann als "Fremdkörper" ausgeklammert werden, wenn sie wegen ihrer Andersartigkeit und Einzigartigkeit den Charakter ihrer Umgebung letztlich nicht beeinflussen können. Ob dies der Fall ist, muss - auf einer dritten Stufe - unter Würdigung des tatsächlich Vorhandenen ermittelt werden. Ausschlaggebend kann erneut die Größe der andersartigen Anlage sein. Einzelne bauliche Anlagen von stark abweichendem Charakter können nach Ausdehnung, Zahl und anderen Quantitätsmerkmalen ein solches Gewicht entfalten, dass sie trotz ihrer herausstechenden Andersartigkeit in einer abweichend und verhältnismäßig einheitlich strukturierten Umgebung ihrerseits tonangebend wirken. Dafür kommen neben der Größe des Gebäudes auch die Ausstrahlungswirkungen (Immissionen) einer einzelnen baulichen Anlage auf die nähere Umgebung in Betracht.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, a.a.O.
Die hiernach erforderliche Betrachtung der maßgeblichen Bebauung ergibt im vorliegenden Fall Folgendes:
Als Bebauung, nach deren Nutzung sich die Eigenart der näheren Umgebung bestimmt, sind zunächst die auf dem Grundstück der Kläger vorhandenen baulichen Anlagen anzusehen.
Vgl. dazu, dass auch das jeweilige Vorhabengrundstück in die Betrachtung einzubeziehen ist, BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75.
Es handelt sich um ein zweigeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss, das ausweislich der den Klägern erteilten Baugenehmigung vom 26. Oktober 1995 mit Ausnahme einer 83 qm großen betriebsgebundenen Wohnung vollständig einer Büronutzung dient. Beide genehmigten Nutzungen sind gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 2 (Bürogebäude) bzw. Abs. 3 Nr. 1 (Wohnungen u.a. für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen) BauNVO in einem Gewerbegebiet zulässig.
Das nördlich angrenzende Grundstück I. straße 4a ist gemäß Baugenehmigung vom 31. Juli 1951 mit einem Einfamilienwohnhaus in eineinhalbgeschossiger Bauweise bebaut. Es dient allgemeiner Wohnnutzung. Auf dem Grundstück wird ferner ein Textilzwischenhandel betrieben, der nach der dem Senat vorliegenden Hausakte indessen baurechtlich nicht genehmigt ist.
Das nordöstlich an das Klägergrundstück angrenzende Grundstück mit der Bezeichnung W. Straße 188, das im Eigentum der Stadtwerke Heiligenhaus steht, ist entsprechend der Baugenehmigung vom 17. Dezember 1956 u.a. mit einem betriebsbezogenen Wärterhaus bebaut. In diesem wohnten ursprünglich der Leiter der Stadtwerke und seine Ehefrau. Es handelte sich mithin um eine Nutzung im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Nach dem Versterben des Leiters der Stadtwerke wird das Haus allein noch von dessen - betagter - Witwe bewohnt. Es kann dahinstehen, ob darin nunmehr faktisch eine allgemeine Wohnnutzung zu sehen ist. Diese könnte jedenfalls die rechtlich maßgebliche Eigenart der Grundstücksnutzung nicht prägen, da es an einer dauerhaften Duldung durch die zuständige Behörde fehlt.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 - 4 B 29.98 -, a.a.O. und vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, a.a.O.; OVG NRW, Beschluss vom 26. Oktober 1999 - 10 A 1941/98 - .
Eine dauerhafte Duldung im vorstehenden Sinne kann insbesondere nicht darin gesehen werden, dass der Beklagte im Laufe des vorliegenden Verfahrens Kenntnis von der fraglichen Nutzung erhalten hat und hiergegen zur Zeit ersichtlich nicht einschreiten will. Für die Annahme einer derartigen Duldung bedarf es Handlungen oder Willensäußerungen der Behörde, aus denen unmissverständlich geschlossen werden kann, dass sie sich auf Dauer mit dem illegalen Zustand abgefunden hat.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember 1965 - IV B 108.65 -, Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr.23.
Von einer solchen Fallgestaltung kann hier keine Rede sein. Es ist offensichtlich, dass der Beklagte, wie er auch im Ortstermin II. Instanz zum Ausdruck gebracht hat, aus Rücksichtnahme auf das hohe Alter der Bewohnerin und deren besondere Lebenssituation ("Alte Bäume verpflanzt man nicht") eine etwaige bauplanungsrechtliche Fehlnutzung vorübergehend hinnimmt. Damit wird aber der grundsätzlich betriebliche Charakter des Wohnhauses nicht in Frage gestellt.
So auch OVG NRW, Beschluss vom 26. Oktober 1999 - 10 A 1941/98 - (Duldung einer illegalen Wohnnutzung bis zum Auszug bzw. Versterben der gegenwärtigen Mieter).
Für erkennbar befristete Duldungen gilt nämlich nichts anderes als für befristete oder widerruflich genehmigte Nutzungen, die ebenfalls nicht in der Lage sind, die Eigenart der näheren Umgebung zu prägen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82.
Nach Osten schließen sich an das Wärterhaus ein Wasserbehälter der Stadtwerke und mehrere Pumpstationen an, die als Bestandteile eines "öffentlichen Betriebs" im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO grundsätzlich (nur) in einem Gewerbegebiet zulässig sind. Das Gleiche gilt für die auf der gegenüber liegenden Seite der I. straße befindlichen drei Wasserhochbehälter und ein Funktions(Trafo- )gebäude.
Das am östlichen Ende der I. straße, unmittelbar vor deren Einmündung in die Bundesstraße, gelegene Grundstück wird durch einen Gartenbaubetrieb genutzt. Auf dem Grundstück sind sowohl gärtnerisch genutzte Freiflächen als auch ein Gewächshaus, mehrere sonstige Funktionsgebäude und ein dem betrieblichen Wohnen vorbehaltenes Gebäude vorhanden.
Südlich der I. straße befindet sich auf dem Grundstück I. straße 7 ein Gebäude, das ausweislich der Baugenehmigung vom 2. August 1977 als Büro- und Wohnhaus errichtet worden ist. Die Wohnung war gemäß Baulast vom 13. Juli 1977 ausschließlich für Aufsichtspersonen bzw. Betriebsinhaber oder Betriebsleiter vorbehalten (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Seinerzeit war das Grundstück I. straße 7 noch Bestandteil des Grundstücks I. straße 11. Die Nutzung der Wohnung war daher an den auf dem Grundstück I. straße 11 ausgeübten Gewerbebetrieb (Transportunternehmen) gebunden. Nach gewerblicher Abmeldung des Unternehmens im Jahre 1986 wurde der Teil des Grundstücks, auf dem das Wohngebäude steht, herausparzelliert und durch Teilungsgenehmigung vom 16. September 1988 abgetrennt. Am 7. Dezember 1995 löschte der Beklagte von Amts wegen die für die Wohnnutzung bestehende Baulast im Hinblick auf die Teilungsgenehmigung. Seitdem findet in dem Wohnhaus faktisch allgemeine Wohnnutzung statt. Die Löschung der Baulast hat indessen lediglich den Fortfall des Sicherungsmittels der Betriebsbezogenheit der Wohnnutzung bewirkt. Im Übrigen hat sie den Bestand der Baugenehmigung (mit dem Inhalt einer ausschließlich betriebsbezogenen Nutzung) unberührt gelassen. Eine Prägung des Grundstücks in Richtung auf eine allgemeine Wohnnutzung ergibt sich daraus jedenfalls nicht. Durch Baugenehmigung vom 19. April 1999 wurde des Weiteren die Errichtung eines Anbaus an das vorhandene Wohngebäude für Zwecke eines Textilhandels genehmigt. Auf den Textilhandel weist ein Schild "O. ", das straßennah aufgestellt ist, hin. Während des Ortstermins II. Instanz wurde der Anbau als Verkaufsraum genutzt, in dem zahlreiche Kleiderständer mit Textilien aufgestellt waren. Insgesamt vermittelt das Grundstück - unter Berücksichtigung der Genehmigungslage - eher den Eindruck einer gewerblichen als einer Wohnnutzung.
Das weiter südlich gelegene Hinterliegergrundstück I. straße 9 weist ein Gebäude auf, das durch Baugenehmigung vom 6. Januar 1989 als Bürogebäude mit Wohnräumen für den Betriebsinhaber genehmigt worden ist. Ausweislich einer Auskunft der Gewerbemeldestelle ist in dem Haus u.a. eine "Versicherungsagentur/Immobilienmakler" gemeldet. Nach den im Ortstermin II. Instanz gewonnenen Erkenntnissen (Klingelschilder) spricht allerdings einiges dafür, dass das Gebäude gegenwärtig zumindest teilweise, möglicherweise auch überwiegend allgemeiner Wohnnutzung unterliegt. Das rechtfertigt indessen nicht die Annahme, es liege eine dauerhafte Duldung einer solchen Nutzung vor. Auch insoweit gilt, dass eine dauerhafte Duldung nicht darin gesehen werden kann, dass der Beklagte nicht unverzüglich gegen die ihm im Laufe des vorliegenden Verfahrens bekannt gewordene Fehlnutzung eingeschritten ist. Abgesehen davon, dass dem Beklagten ein angemessener zeitlicher Spielraum für seine Sachverhaltsprüfung und seine Entscheidung, ob und wie er bauordnungsrechtlich vorgehen wolle, zugebilligt werden muss, setzt eine dauerhafte Duldung mehr als ein Untätigbleiben voraus. Erforderlich wären Bekundungen oder Handlungen des Beklagten, aus denen die Betroffenen unmissverständlich hätten schließen können, dass der illegale Zustand auf Dauer geduldet werden soll. Für eine solche Fallgestaltung liegen Anhaltspunkte nicht vor. Den Gebietscharakter prägende Wirkung entfaltet eine etwaige (teilweise Fehl-) Nutzung daher nicht.
Das Grundstück I. straße 11, das ursprünglich von einem Transportunternehmen (Baugenehmigung vom 25. Mai 1979) , später mit Abschleppdienst und Kfz-Handel, sodann von einem Metall- und Grundstoffverarbeitungsbetrieb mit Schmelzanlage und später durch eine Firma zur Aufbereitung von Rohstoffen und für Großhandelszwecke genutzt worden war, weist eine große, im Zeitpunkt des Ortstermins nicht weiter genutzte Halle und ausgedehnte, befestigte Freiflächen auf. Letztere werden als Stellfläche für LKW und Trafos und damit gewerblich genutzt (Baugenehmigung vom 11. Januar 2001). Da der von den Klägern gegen die Baugenehmigung erhobene Nachbarwiderspruch gemäß § 212 a Abs. 1 BauGB keine aufschiebende Wirkung hat, ist weiterhin von einer genehmigten gewerblichen Nutzung des Grundstücks auszugehen.
Auf dem westlich an das Grundstück der Kläger angrenzenden Grundstück I. straße 1 bis 3 findet eine gewerbliche Nutzung in Form eines Speditionsbetriebs statt (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Das Grundstück, auf dem eine Speditionshalle (ca. 60 x 60 x 8 m) und ein von der Grundfläche her kleineres, aber mehrgeschossiges Bürogebäude stehen, hat eine Ausdehnung von ca. 110 x 70 m. Die Speditionstätigkeit geht auf die Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972 zurück. Angaben des Betriebs zufolge werden 57 gewerbliche und 30 kaufmännische Mitarbeiter an zwei Standorten beschäftigt. Es werden an dem hier interessierenden Standort 10 LKW bis 7,5 to Ges.-Gewicht und 19 LKW über 7,5 to Ges.-Gewicht mit 22 Anhängern und 20 Wechselbrücken eingesetzt. Ferner werden täglich ca. 10 Fremdfahrzeuge abgefertigt. Nach den Angaben des Betriebsinhabers im Ortstermin II. Instanz verlassen LKW - abhängig von der Entfernung des Fahrtziels - auch nachts das Betriebsgelände. Der Warenumschlag erfolgt im Wesentlichen über innenliegende Rampen an der Nordseite der Speditionshalle bzw. zwei Andockstationen an der Hallensüdseite.
Auf dem Grundstück I. straße 2 befindet sich ein mehrgeschossiges Büro- und Produktionsgebäude eines Elektrotechnik-Betriebs, der u.a. Trafos fertigt. Angrenzend, auf dem Grundstück I. straße 4, steht eine große Verladehalle desselben Betriebs. Die Halle und das zweigeschossige Büro- und Produktionsgebäude Gebäude haben zusammen genommen eine Grundfläche von ca. 60 x 40 m bei einer Grundstücksgröße von ca. 110 x 50 m. Die Nutzung ist gewerblicher Art (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).
Das auf dem südlichen Teil des Grundstücks W. Straße 162 befindliche Schreinereigebäude, das lagemäßig zur I. straße, mithin zu den Gewerbebetrieben der nächsten Umgebung (I. straße 1-3 und 2-4), ausgerichtet ist, wird gewerblich genutzt (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Die im nördlichen Grundstücksteil vorhandenen beiden Wohngebäude (W. Straße 160/160a und 162), die zur W. Straße (Bundesstraße B 227) hin orientiert sind, dienen hingegen allgemeiner Wohnnutzung.
Die zu bestimmende Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB stellt sich nach der obigen Bestandsaufnahme als ganz wesentlich durch gewerbliche Nutzungen geprägt dar.
Bereits das auf dem Grundstück der Kläger befindliche Bürogebäude hat in dieser Hinsicht erheblichen Einfluss. Das Gebäude überragt die in der nächsten Umgebung befindlichen - teilweise auch wohngenutzten - Gebäude (I. straße 9, W. Straße 188, I. straße 4a und I. straße 7), um jeweils ein Geschoss. Es tritt auch aufgrund seiner großen Grundfläche (und der Geschossfläche von insgesamt 587,40 qm) gegenüber der erwähnten Bebauung in jeder Hinsicht als dominant in Erscheinung.
Dem Gebäude W. Straße 188, das, wie oben ausgeführt, trotz seiner gegenwärtig andersartigen Nutzung seine Bindung an einen öffentlichen Betrieb im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauN VO nicht verloren hat, kommt zwar wegen seiner geringen Größe und Grundfläche sowie seiner von der I. straße deutlich abgesetzten Lage nur geringer Einfluss auf die Eigenart der näheren Umgebung zu. Festzuhalten bleibt aber, dass es sich um eine gewerbegebietstypische Nutzung handelt.
Diesen Nutzungscharakter weisen auch die weiteren Einrichtungen der Stadtwerke Heiligenhaus auf den benachbarten Grundstücken auf. Zu erwähnen sind hier die verschiedenen Wasserhochbehälter, Pumpstationen und ein Funktions(Trafo-)gebäude. Insbesondere die Wasserhochbehälter treten aufgrund ihrer Durchmesser von gut 30 m und ihrer Höhe von mehreren Metern augenfällig in Erscheinung und setzen sich von einer Wohnumgebung deutlich ab.
Die am östlichen Ende der I. straße befindliche Gärtnerei hat ebenfalls gewerblichen Charakter. Ihr prägender Einfluss auf das klägerische Grundstück ist allerdings nicht allzu groß. Denn zum einen beträgt die Entfernung zu dem klägerischen Grundstück bereits mehr als 100 m, zum anderen handelt es sich bei den baulichen Anlagen überwiegend um Gewächshäuser und Behelfsbauten zur Aufnahme von Arbeitsgeräten, von denen nur eine mäßig prägende Wirkung auf die Umgebungsbebauung ausgeht. Zu dem wenig bedeutsamen Einfluss auf den Gebietscharakter trägt schließlich die periphere Lage der Baulichkeiten bei.
Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O.
Überragende Bedeutung für die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich der Nutzungsart hat demgegenüber der auf dem - dem Klägergrundstück benachbarten - Grundstück I. straße 1 - 3 befindliche Speditionsbetrieb. Die Größe des Grundstücks (110 x 70 m) in Verbindung mit der Größe der Halle (ca. 60 x 60 m) und deren Höhe von 8 m bilden zweifellos den baulichen Schwerpunkt der gesamten zu betrachtenden Umgebung. Auch von der Nutzungsintensität und den von dem Betrieb bewirkten Lärmimmissionen her - es sind 29 betriebseigene LKW mit 22 Anhängern und 20 Wechselbrücken sowie weitere ca. 10 betriebsfremde LKW tags und teilweise nachts im Einsatz - kommt der Grundstücksnutzung außergewöhnlicher Einfluss auf die Eigenart der Umgebung des klägerischen Grundstücks in nutzungsmäßiger Hinsicht zu.
Ein ebenfalls starker Einfluss geht auch von der Nutzung des Grundstücks I. straße 11 aus, das von der Speditionsfirma - zusätzlich zu ihrem Grundstück I. straße 1 - 3 - mit ihren zahlreichen Lkw zu Rangier- und Abstellvorgängen sowie von dem Elektrotechnik-Betrieb (I. straße 2 - 4) zur Aufstellung von Trafos genutzt wird.
Auch das Betriebsgebäude des zuletzt genannten Betriebs (I. straße 2 - 4) hat aufgrund seiner Grundfläche (ca. 60 x 40 m), seiner Zweigeschossigkeit, des großen Firmenparkplatzes sowie der in ihm ausgeübten gewerblichen Nutzung (Fertigung von Trafos) in erheblicher Weise prägende Wirkung auf den nach Art der Nutzung zu bestimmenden planungsrechtlichen Charakter der Umgebungsbebauung.
Der Schreinereibetrieb auf dem Grundstück W. Straße 162 stellt gleichfalls eine gewerbliche Nutzung dar. Die prägende Wirkung des Betriebs mit seinen relativ kleinen, eingeschossigen Baulichkeiten ist indessen nicht sehr groß, zumal er vom Grundstück der Kläger bereits ca. 100 m entfernt liegt und eine unmittelbare Sichtverbindung infolge der Höhe des dazwischen liegenden Speditionsgebäudes (I. straße 1 - 3) nicht gegeben ist.
Den dem Schreinereibetrieb nördlich benachbarten Wohngebäuden W. Straße 160a und 162 kommt für die Prägung des Gebietscharakters praktisch keine Bedeutung mehr zu. Abgesehen davon, dass die beiden eineinhalb- bzw. zweieinhalbgeschossigen Gebäude nur über eine geringe Grundfläche verfügen - diese entspricht zusammen genommen nur der Grundfläche des angrenzenden Schreinereigebäudes -, beträgt die Entfernung zum Grundstück der Kläger bereits deutlich mehr als 100 m und besteht ebenfalls keine Sichtverbindung. Hinzu kommt, dass die Wohngebäude W. Straße 160a/b und 162 nach Lage, Eingang etc. erkennbar zur W. Straße hin ausgerichtet sind und sich in peripherer Lage an der äußersten Grenze der zu betrachtenden Umgebungsbebauung befinden. Sie können daher für die Bestimmung des Gebietscharakters nahezu unbeachtet bleiben.
Vgl. zu der verminderten Prägewirkung eines in peripherer Lage befindlichen Vorhabens BVerwG, Urteil 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O.
Die für das Klägergrundstück maßgebliche Umgebungsbebauung wird hiernach, soweit es die Art der Nutzung angeht, nicht nur quantitativ, sondern insbesondere qualitativ in wesentlicher Hinsicht durch den Speditionsbetrieb (I. straße 1 - 3/ I. straße 11), den Elektrotechnik-Betrieb (I. straße 2 - 4/ I. straße 11) sowie die Anlagen der Stadtwerke Heiligenhaus entlang des östlichen Teils der I. straße geprägt. Hinzu kommt eine - deutlich geringere - gewerbliche Prägung durch die Büronutzung auf dem Klägergrundstück selbst, die Schreinereinutzung auf dem Grundstück W. Straße 162 und die genehmigten betrieblichen Wohnnutzungen W. Straße 188 und I. straße 9. Insoweit sei klargestellt, dass betriebsgebundene Wohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht etwa prägende Wirkung in Richtung auf eine allgemeine Wohnnutzung entfalten, sondern dem Charakter nach einer üblichen Nutzung in Gewerbegebieten zuzurechnen sind.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O.
In die Beurteilung des planungsrechtlichen Charakters des maßgeblichen Gebiets sind nach den obigen Darlegungen - außer den in erster Linie bedeutsamen gewerblichen Nutzungen - lediglich noch die beiden überwiegend wohngenutzten Gebäude I. straße 4 a und I. straße 7, die allerdings auch gewerblich genutzt werden (Textilzwischenhandel bzw. Textileinzelhandel), einzubeziehen. Insoweit handelt es sich aber jeweils nur um eineinhalbgeschossige Wohnhäuser mit geringer Grundfläche, die schon von daher nicht in der Lage sind, wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungsbild der Umgebungsbebauung zu nehmen. Dies trifft auf das Gebäude I. straße 4 a umso mehr zu, als dieses auf einem - von der I. straße aus betrachtet - Hinterliegergrundstück errichtet ist und aus diesem Grunde sowie wegen des von Süd nach Nord deutlich abfallenden Geländes und des vorgebauten klägerischen Gebäudes von der I. straße aus kaum in Erscheinung tritt. Zu berücksichtigen ist insoweit auch, dass das Grundstück I. straße 4 a (ursprüngliche Bezeichnung: W. Straße 186) bereits durch Bauschein vom 31. Juli 1951 genehmigt worden ist, als die umliegenden Grundstücke sämtlich noch nicht bebaut waren. Es wurde in der Folgezeit faktisch als Betriebswohnung durch den Inhaber des auf dem Grundstück I. straße 11 ursprünglich ansässigen Transportunternehmens genutzt. Dieser hat es seinerzeit hingenommen, dass gewerbliche Nutzungen, die mit einer allgemeinen Wohnnutzung unvereinbar waren (insbesondere Spedition und Elektrotechnik-Betrieb), sich in der Umgebung angesiedelt und das Gebiet eindeutig in Richtung einer gewerblichen Nutzung geprägt haben. Hinsichtlich des Gebäudes I. straße 7 besteht ferner die bereits erwähnte Besonderheit, dass es sich um ein ursprünglich betriebsbezogen genehmigtes Gebäude gehandelt hat und dass dieser eingeschränkte Nutzungszweck durch Baulast gesichert war. Deren Löschung nach Grundstücksteilung hat der Beklagte zwar ausweislich eines in der Hausakte befindlichen Vermerks als rechtlich bedenklich erkannt, aber später gleichwohl mit inhaltsleerer Begründung von Amts wegen vorgenommen. Angesichts dieser Vorgeschichte des Grundstücks und der aufstehenden Bebauung ist es gerechtfertigt, das vorhandene Gebäude als Fremdkörper zu werten.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O. (Annahme eines Fremdkörpers bei einem Wohnhaus, das nach einer Grundstücksteilung von einem Betrieb losgelöst wurde).
Nach der sich aus den vorstehenden Ausführungen ergebenden tatsächlichen und rechtlichen Situation würde sich die von den Klägern beabsichtigte Umwandlung von Büroräumen in allgemeine Wohnnutzung hinsichtlich der Art der Nutzung nicht in die Umgebungsbebauung einfügen. Zwar zwingt der Umstand, dass ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich den aus der Umgebung hervorgehenden Rahmen überschreitet, indem es dort kein "Vorbild" oder keine "Entsprechung" findet, für sich allein noch nicht dazu, das Vorhaben wegen fehlenden Einfügens für unzulässig zu halten. Letzteres hängt vielmehr - zusätzlich - davon ab, ob das Vorhaben geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen, ob es - anders ausgedrückt - die ihm vorgegebene Situation gleichsam in Bewegung bringt und damit eine "Unruhe" stiftet, die potenziell ein Planungsbedürfnis nach sich zieht.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 26. Mai 1978 -, BRS 33 Nr. 36, und vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O. sowie Beschluss vom 17. Juni 1993 - 4 B 17.91 -, BRS 55 Nr. 72.
Die von den Klägern erstrebte Nutzungsänderungsgenehmigung würde die vorgegebene bodenrechtliche Situation in diesem Sinne in Bewegung bringen und ausgleichsbedürftige Spannungen begründen. Denn es wäre absehbar, dass nicht nur für das Bürogebäude der Kläger selbst, das bei 7 Mitarbeitern und einer Geschossfläche von ca. 587 qm für einen Bürobetrieb weit überdimensioniert ist und nach den genehmigten Grundrissen eine von vornherein beabsichtigte allgemeine Wohnnutzung erkennen lässt, Nutzungsänderungsanträge hinsichtlich weiterer Räumlichkeiten zu erwarten wären, sondern dass auch in Bezug auf das Gebäude I. straße 9, das bereits faktisch teilweise allgemeiner Wohnnutzung zugeführt worden ist, mit einem Nutzungsänderungsantrag zu rechnen wäre. Nicht auszuschließen wäre auch, dass auf Grundstücken der Umgebung (I. straße 4 a, W. Straße 188, I. straße 9) weitere nicht betriebsbezogene Wohngebäude entstehen könnten, wenn auf dem Grundstück der Kläger eine vorbildhafte Bebauung vorhanden wäre. Es bestünde mithin die Gefahr, dass der bisher durch die großen Gewerbebetriebe und die Anlagen der Stadtwerke dominierte Charakter des Gebietes schleichend umgewandelt würde und eine Verschärfung des bisher lediglich in Ansätzen vorhandenen städtebaulichen Missstandes (Zusammentreffen von gewerblicher und vereinzelter allgemeiner Wohnnutzung bzw. Mischnutzung) zu gewärtigen wäre. Entweder müssten die Lärm emittierenden Gewerbebetriebe mit erheblichen Betriebseinschränkungen rechnen oder die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse wären entgegen den Anforderungen des § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht mehr gewahrt.
Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben ist im Übrigen auch deshalb planungsrechtlich unzulässig, weil es nicht die gebotene Rücksicht auf die umliegenden Nutzungen nimmt.
Das objektive Gebot der Rücksichtnahme folgt aus dem in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthaltenen Tatbestandsmerkmal des Sich-Einfügens. Ein Vorhaben verstößt u.a. dann gegen das Gebot der Rücksichtnahme, wenn es bodenrechtlich beachtliche Spannungen mit sich bringt, etwa eine Situation "verschlechtert", "stört" oder "belastet".
Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36; Beschluss vom 25. März 1999 - 4 B 15.99 -, BRS 62 Nr. 101; OVG NRW, Urteil vom 15. Mai 2001 - 10 A 4605/98 -.
Die von den Klägern geplante Wohnnutzung würde neben den bereits erwähnten Spannungen, die aus der Anstoßfunktion des klägerischen Vorhabens für eine Umwandlung des bodenrechtlichen Charakters der näheren Umgebung resultieren, Spannungen auch insoweit erzeugen, als mit Blick auf zu erwartende Lärmimmissionen Konfliktsituationen vorprogrammiert wären. Ein Nebeneinander von emittierenden Gewerbebetrieben (wie hier etwa der Spedition) und nicht betriebsgebundenen Wohngebäuden ist nämlich sowohl aus betrieblichen wie aus Gründen des Gesundheitsschutzes (der in § 34 Abs. 1 BauGB als öffentlicher Belang ausdrücklich genannt ist) bedenklich und muss deshalb im Interesse beider Nutzungsarten möglichst vermieden werden.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 18. August 1978 - XI A 1439/77 -, BRS 33 Nr. 48.
Entgegen der Ansicht der Kläger ist die Immissionssituation nicht unter Ausblendung der benachbarten Spedition zu beurteilen. Zwar sind auf dem Speditionsgelände im Jahre 2000 bauliche Veränderungen ohne Baugenehmigung vorgenommen worden. Die Änderungen haben sich jedoch darauf beschränkt, dass ein großes Rolltor durch zwei kleinere (mit insgesamt geringerer Fläche und entsprechenden Torabdichtungen) ersetzt worden ist und innenliegende Andockstationen, die Lade- und Entladevorgänge ausschließlich innerhalb der Lagerhalle erlauben, errichtet worden sind. Damit ist das Vorhaben nicht zu einem aliud, d. h. zu einem in bauplanungs- bzw. bauordnungsrechtlich anderer Weise zu beurteilenden Vorhaben, geworden mit der Folge, dass die Wirksamkeit der ursprünglichen Baugenehmigung erloschen wäre. Insbesondere haben die vorgenommenen baulichen Änderungen und die damit zusammenhängenden geänderten Betriebsabläufe keine immissionsrechtlich nachteiligen Folgen. Der nach außen dringende Lärm durch Verladetätigkeiten ist vielmehr infolge der Torabdichtungen und der Lärmdämmwirkung des in der Toröffnung stehenden LKW ersichtlich geringer als bei den früher möglichen Hallendurchfahrten der LKW von der Süd- zur Nordseite der Halle bei geöffneten großflächigen Toren. Diese ließen auch den im Inneren der Halle entstehenden Verladelärm weitgehend ungehindert nach außen dringen.
Der Annahme, dass sich die bodenrechtlichen Spannungen bei Genehmigung des klägerischen Vorhabens verschärfen würden, lässt sich auch nicht die von den Klägern und dem Verwaltungsgericht vertretene Auffassung entgegen halten, die Spedition müsse auf das streitige Vorhaben keine größere Rücksicht nehmen als auf die bereits vorhandene Wohnbebauung.
Zum einen würde damit verkannt, dass etwaige Abwehrrechte der Eigentümer der übrigen Wohngrundstücke gegen Lärmimmissionen, anders als die neu entstehenden Rechtsschutzmöglichkeiten der Kläger, verwirkt und entsprechende Rechtsbehelfe damit aussichtslos sein dürften.
Zum anderen würde aber auch übersehen, dass die vorhandene Wohnbebauung nicht in gleicher Weise durch den Lärm der Spedition betroffen ist wie das Vorhaben der Kläger. Dies folgt aus den vor Ort bestehenden tatsächlichen Verhältnissen, wie sie sich aus den bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Fotos und den im Ortstermin gewonnenen Erkenntnissen, die der Berichterstatter dem Senat vermittelt hat, ergeben. Die für die Wohnnutzung vorgesehenen Räume im Gebäude der Kläger wären den Lärmimmissionen der Spedition wesentlich stärker als die auf anderen Grundstücken vorhandenen Wohnnutzungen ausgesetzt. Zwar befindet sich die Hauptzu- und -abfahrt des Speditionsgeländes im nordwestlichen Grundstücksbereich, so dass das südöstlich gelegene Gebäude der Kläger durch die Speditionshalle gegen den im nördlichen Grundstücksbereich entstehenden Fahrzeug- und Verladelärm weitgehend abgeschirmt wird. Zu berücksichtigen ist aber, dass es eine weitere Zu- und Abfahrt gibt, die südlich der Speditionshalle verläuft und Bestandteil der Gebäudeumfahrung ist. Gegen Kraftfahrzeuglärm, der durch Benutzung dieser Zufahrt oder der Umfahrung hervorgerufen wird, ist das Gebäude der Kläger ebenso wenig geschützt wie gegen Lärm durch Verladevorgänge an der Ostseite der Halle. Insoweit besteht vielmehr eine unmittelbare Sichtverbindung (mit der Folge einer ungehinderten Schallausbreitung) zu den im ersten Obergeschoss und Dachgeschoss des Gebäudes der Kläger gelegenen, für eine Wohnnutzung vorgesehenen Räumen auf der Südwestseite (vgl. Beiakte Heft 24a, Bl. 2). Dass die Umfahrung entlang der I. straße mit Bäumen abgepflanzt ist, bewirkt entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts für das Gebäude der Kläger keinen Lärmschutz. Die Lärmausbreitung wird in Richtung auf das genannte Gebäude, d.h. parallel zu der vorgenommenen Abpflanzung, in keiner Weise eingeschränkt.
Das Gebäude der Kläger ist dem Lärm der Spedition auch in erheblich höherem Maße ausgesetzt als etwa das Gebäude I. straße 4a. Letzteres ist gegen den Lärm der nordwestlichen und südlichen Zufahrt sowie der Verladevorgänge am Südtor jeweils durch den Hallenkörper der Spedition wirksam abgeschirmt. Auch der von der östlichen Gebäudeumfahrung ausgehende Lärm erreicht das Gebäude I. straße 4a nur in vermindertem Maße. Dies beruht darauf, dass die Umfahrung etwa 3 m tiefer liegt als das Grundstück I. straße 4a (die Stützmauer zzgl. der aufgesetzten Mauer hat sogar eine Höhe von 4 - 5 m), dass das Gebäude lediglich eineinhalbgeschossig ist und das Gelände nach Norden hin deutlich abfällt. Das Dachgeschoss des Hauses I. straße 4a liegt damit tiefer als das Obergeschoss des klägerischen Vorhabens (und erst recht als dessen Dachgeschoss); es weist keine unmittelbare Sichtverbindung zu der Umfahrung des Speditionsgebäudes auf und ist damit nur einer verminderten Schallausbreitung ausgesetzt.
Das ebenfalls wohngenutzte und - seit 1995 - entsprechend genehmigte eineinhalbgeschossige Gebäude I. straße 7 ist gegen Betriebslärm, der auf der Nordseite der Speditionshalle entsteht, durch diese wirkungsvoll abgeschirmt und aufgrund der größeren Entfernung zu den Umfahrungs- und Ladevorgängen auf der Süd- und Ostseite der Speditionshalle, aber auch wegen der Tieflage des Speditionsgeländes, nochmals geringeren Lärmimmissionen ausgesetzt als das Gebäude I. straße 4a. Auch insoweit ist - im Gegensatz zum Gebäude der Kläger - eine Sichtverbindung zur Gebäudeumfahrung und eine daraus folgende ungehinderte Schallausbreitung nicht gegeben.
Als Ergebnis der Auswertung des dem Senat vorliegenden Kartenmaterials und der diese bestätigenden und ergänzenden Erkenntnisse aus dem Ortstermin, die der Berichterstatter dem Senat vermittelt hat, ist daher festzuhalten, dass das Gebäude der Kläger aufgrund seiner räumlichen Nähe zu dem Speditionsgrundstück und seiner Höhe in besonderem Maße Immissionsbelastungen durch die Spedition ausgesetzt ist und bei Wohnnutzung einen bereits bestehenden Nutzungskonflikt verschärfen würde. Dies gilt unabhängig davon, ob der Speditionsbetrieb, wie die Kläger vortragen, derzeit, insbesondere nachts, nur geringe betriebliche Aktivitäten entfaltet und die ihm zugestandenen Lärmwerte nicht ausschöpft. Denn entscheidend ist, dass das Speditionsunternehmen jedenfalls in seinen durch die bestandskräftige Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972 (BA 19, Bl.63) eröffneten Möglichkeiten der Betriebsgestaltung, insbesondere des Nachtbetriebs, durch die hinzutretende Wohnnutzung mit Einschränkungen zu rechnen hätte. Nur ergänzend weist der Senat darauf hin, dass nach der Abstandsliste (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 2. April 1998, MinBl NRW S. 743), die unmittelbar allerdings nur im Rahmen der Bauleitplanung Anwendung findet, die Abstände zwischen Speditionen und reinen oder allgemeinen Wohngebieten grundsätzlich 300 m nicht unterschreiten sollen (Nr. 2.2.2 in Verbindung mit lfd. Nr. 153). Zum Schutz von Mischgebieten kann ein Abstand von 100 m ausreichend sein (Nr. 2.2.2 in Verbindung mit 2.2.2.5). Unterhalb einer Entfernung von 100 m ist eine Einzelfallprüfung erforderlich (Nr. 2.2.2.5). Bei Überplanung gewachsener Gemengelagen, die keine ausreichenden Schutzabstände zwischen emittierender gewerblicher Nutzung und Wohnbebauung aufweisen, sollen Maßnahmen des aktiven und passiven Schallschutzes vorgesehen werden (Nr. 2.2.2.1). Auch wenn die vorstehenden Planungsgrundsätze für das Baugenehmigungsverfahren rechtlich keine Geltung beanspruchen, kann ihnen gleichwohl der Gedanke entnommen werden, dass durch ein zu dichtes Heranrücken von Wohnbebauung an eine Spedition (hier: bis auf 12 m, gerechnet von der Gebäudeumfahrung) ein städtebaulicher Missstand hervorgerufen wird und sich dies für den emittierenden Betrieb wegen zu befürchtender Betriebseinschränkungen als rücksichtslos darstellt.
b) Nach den obigen Ausführungen zum hier maßgeblichen Gebietscharakter (I. 1.a) scheitert das Begehren der Kläger auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung auch schon an § 34 Abs. 2 BauGB. Nach dieser Vorschrift ist ein Bauvorhaben nur zulässig, wenn es in dem entsprechenden Gebiet bei Anwendung der Baunutzungsverordnung zulässig wäre. Da die Eigenart der näheren Umgebung, wie dargelegt, fast ausschließlich durch gewerbliche bzw. gewerbegebietstypische Nutzungen (Spedition, Elektrotechnik-Betrieb, Stadtwerke, Schreinerei, Gärtnerei) sowie genehmigtes betriebsbezogenes Wohnen (I. straße 9, W. Straße 188) bestimmt wird und die vereinzelt anzutreffenden gemischten Wohn-/Gewerbenutzungen wegen ihrer geringen Ausstrahlungskraft (I. straße 4a und 7) und auch wegen ihrer Eigenschaft als Fremdkörper (I. straße 7) als für die Gebietsprägung bedeutungslos aus der Betrachtung ausgeschieden werden können, kann die Umgebungsbebauung hinsichtlich der Art der Nutzung als faktisches Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO eingeordnet werden. In einem solchen Baugebiet ist eine allgemeine Wohnnutzung gemäß § 8 BauNVO weder als Regelnutzung noch als ausnahmsweise zulässige Nutzung genehmigungsfähig.
c) Dem mit dem Hauptantrag geltend gemachten Begehren der Kläger steht ferner die Satzung der Stadt Heiligenhaus vom 31. August 1999 über die Anordnung einer Veränderungssperre für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 46 "I. -Südost" vom 26. Juni 1996 in der Fassung der Satzungen vom 31. Juli 2001 (Verlängerung der Geltungsdauer der Veränderungssperre bis zum 31. August 2002) und vom 27. August 2002 (Verlängerung der Geltungsdauer der Veränderungssperre bis zum 1. September 2003) entgegen. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Veränderungssperre sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Insbesondere liegt die gemäß § 17 Abs. 2 BauGB erforderliche Zustimmung der Bezirksregierung Düsseldorf zur zweiten Verlängerung der Veränderungssperre vor. Auch hat die Stadt Heiligenhaus "besondere Umstände" im Sinne des genannten Vorschrift für diese Verlängerung dargelegt. Insoweit kann dahinstehen, ob die im Plangebiet bei Bohrungen aus Anlass der Prüfung der Eignung der Versickerungsfähigkeit des Bodens gefundene Aufschüttung und der daraus resultierende Verdacht einer Altlastenablagerung, der durch weitere Bodenuntersuchungen abgeklärt werden sollte, in zeitlicher Hinsicht geeignet waren, eine nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre zu rechtfertigen. Jedenfalls erforderte die noch nicht abgeschlossene straßenrechtliche Fachplanung bezüglich des Verlaufs der Trasse der A 44, die das Plangebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans in dessen südlichem Bereich anschneidet, ohne weiteres die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre. Deren Geltungsdauer (1. September 2003) ist derzeit noch nicht abgelaufen.
Für die Kläger gilt auch keine abweichend hiervon zu berechnende individuelle Geltungsdauer (vgl. § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Eine förmliche Zurückstellung ihres Baugesuchs gemäß § 15 Abs. 1 BauGB ist nicht erfolgt. Es liegt auch kein Fall einer faktischen Zurückstellung vor. Insoweit käme hier nur der Fall einer etwa rechtswidrigen Ablehnung eines Baugesuchs in Betracht. Wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, haben und hatten die Kläger aber seit Einreichung ihres Baugesuchs (22. Oktober 1996) zu keinem Zeitpunkt einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Die Ablehnung ihres Baugesuchs war damit rechtmäßig. Ist die Veränderungssperre mithin auf das geplante Vorhaben der Kläger anwendbar, ist dieses gemäß § 2 Buchst. a) der Satzung über die Veränderungssperre nicht zulässig. Denn in dem von der Veränderungssperre betroffenen Planbereich, der auch das Grundstück der Kläger erfasst, dürfen Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden. Die von den Klägern begehrte Nutzungsänderung zählt hierzu.
2. Das Gebäude der Kläger würde infolge der begehrten Nutzungsänderung gegen Vorschriften des Bauordnungsrechts verstoßen. Auch aus diesem Grunde ist das geänderte Vorhaben nicht genehmigungsfähig. Es würde die abstandflächenrechtlichen Erfordernisse des § 6 BauO NRW nicht einhalten.
a) Nach § 6 Abs. 1 BauO NRW sind vor Außenwänden von Gebäuden Flächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten (Abstandflächen). Die Abstandflächen müssen gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 auf dem Grundstück selbst liegen (die in § 6 Abs. 2 Satz 2 und § 7 Abs. 1 Satz 1 genannten Ausnahmen sind im vorliegenden Fall nicht gegeben). Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW bemisst sich die Tiefe der Abstandfläche, die senkrecht zur Wand gemessen wird, nach der Wandhöhe. Dabei gilt gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 BauO NRW als Wandhöhe das Maß von der Geländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Das sich ergebende Maß H (vgl. § 6 Abs. 4 Satz 6 BauO NRW) beträgt gemäß § 6 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW grundsätzlich 0,8 H und lediglich in Kerngebieten, Gewerbegebieten und Industriegebieten 0,5 H. Nach der Regelung des § 6 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW genügt vor zwei Außenwänden eines Gebäudes auf einer Länge von nicht mehr als 16 m als Tiefe der Abstandfläche die Hälfte der nach Abs. 5 Satz 1 erforderlichen Tiefe, mindestens jedoch 3 m (Schmalseitenprivileg).
b) Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Kläger verstößt in mehrfacher Hinsicht gegen die aus den vorstehend zitierten Vorschriften sich ergebenden Abstandflächenerfordernisse.
aa) Es kann dahinstehen, ob die Abstandflächen, die durch die nördliche Traufwand (Länge: 9 m) und die von dieser südwestlich abknickenden Traufwand (Länge: 11,35 m) ausgelöst werden, in voller Tiefe auf dem klägerischen Grundstück liegen. Entgegen der von dem Beklagten überreichten Abstandflächenberechnung vom 4. September 2002, die hinsichtlich der abknickenden Traufwand einen Abstandflächenverstoß annimmt, wäre dieser allerdings dann nicht gegeben, wenn das Schmalseitenprivilegs des § 6 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW nicht nur für den 9 m langen Wandabschnitt (Abstandfläche T 2), sondern für weitere 7 m des davon südwestlich abknickenden Wandabschnitts (Abstandfläche T 1) angewendet werden könnte. Voraussetzung hierfür wäre, dass es sich bei den beiden Wandabschnitten im Rechtssinne um eine einheitliche Wand handelte. Wäre nämlich von zwei eigenständigen Wänden auszugehen, käme das Schmalseitenprivileg nur noch für eine der beiden Wände zur Anwendung, da das Schmalseitenprivileg bereits in Bezug auf die Abstandfläche der südöstlichen Giebelwand (T 6) in Ansatz gebracht worden ist und seine Anwendung auf zwei Außenwände beschränkt ist (§ 6 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW).
bb) Das Vorhaben der Kläger verletzt die Anforderungen des Abstandflächengebots aber jedenfalls hinsichtlich der Tiefe der Abstandflächen T 5 und T 8. Dabei wird die Abstandfläche T 5 durch die von Nordwest nach Südost verlaufende Traufwand auf der nordöstlichen Seite des Gebäudes und die Abstandfläche T 8 durch die in einem Winkel von 90 ° hierzu von Südwest nach Nordost verlaufende Seitenwand des vorspringenden Treppenhausturms ausgelöst.
Nach der Abstandflächenberechnung vom 9. Oktober 2002 , die die Kläger nicht substantiiert angegriffen haben und die Fehler nicht erkennen lässt, beträgt die erforderliche Tiefe der Abstandfläche T 5 insgesamt 5,70 m, wobei der Berechnung das Maß 0,8 H zugrunde liegt, das sowohl bei Vorliegen eines Mischgebiets (§ 6 BauNVO) als auch bei einer Gemengelage - nur bei dieser planungsrechtlichen Ausgangslage käme die Erteilung der begehrten Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung von gewerblicher in allgemeine Wohnnutzung in Betracht - anwendbar wäre.
Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land NRW; Loseblattkommentar, Stand: Okt. 2002, § 6 Rn. 181; Gädtke/Temme/Heintz, Landesbauordnung NRW, 10. Aufl. 2003, § 6 Rn. 234.
Von der erforderlichen Abstandflächentiefe von 5,70 m lägen aber lediglich ca. 4,70 m (abgegriffen aus dem zur Baugenehmigung gehörigen amtlichen Lageplan, BA Heft 3, Bl. 291) auf dem klägerischen Grundstück. Die erforderliche Tiefe der Abstandfläche T 8 misst nach der obigen Berechnung, die auch insoweit keinen Bedenken hinsichtlich ihrer Richtigkeit begegnet, 6,74 m. Tatsächlich beträgt die Entfernung zwischen Außenwand und Nachbargrenze aber nur ca. 5,0 m (ebenfalls abgegriffen aus dem amtlichen Lageplan, a.a.O.).
Angesichts der erheblichen Unterschreitungen der einzuhaltenden Tiefen der Abstandflächen von ca. 1,0 m bzw. 1,74 m bedurfte es für die Entscheidung des Senats keiner nachträglichen Vermessung der Grenzabstände (die übrigens gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 12 BauPrüfVO seitens der Kläger in den amtlichen Lageplan hätten eingetragen werden müssen). Bei Abweichungen der vorliegenden Größenordnung kann der Senat sich damit begnügen, die Grenzabstände durch Abgreifen zu ermitteln.
cc) Die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Tiefen der Abstandflächen ist nicht deshalb rechtlich unerheblich, weil die Abstandflächen, soweit sie das Nachbargrundstück I. straße 4a in Anspruch nehmen, auf einer privaten Zuwegung liegen, die die einzige Erschließung des Hinterliegergrundstücks darstellt und aus diesem Grunde nicht überbaut werden kann. Abgesehen davon, dass Grundstücksgrenzen, - zuschnitte und -zuwegungen Veränderungen unterliegen können und daher nicht auf alle Zeit von einer gleich bleibenden Grundstückssituation ausgegangen werden kann, sind die Kläger auch unter keinem Gesichtspunkt berechtigt, mit ihrem Baukörper so nahe an die Grundstücksgrenze heranzurücken, dass die Abstandflächen teilweise bereits auf dem Nachbargrundstück liegen.
dd) Der Abstandflächenverstoß ist auch nicht gemäß § 6 Abs. 15 BauO NRW rechtsunerheblich. Nach dieser Vorschrift können bei Nutzungsänderungen sowie bei geringfügigen baulichen Änderungen bestehender Gebäude ohne Veränderung von Länge und Höhe der den Nachbargrenzen zugekehrten Wände unter Würdigung nachbarlicher Belange geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet werden, wenn Gründe des Brandschutzes nicht entgegenstehen. Die Vorschrift soll bestandsgeschützte Gebäude privilegieren.
Vgl. Senatsbeschluss vom 1. Februar 2002 - 10 B 2092/99 -, NVwZ 2001,340 = NWVBl 2001, 138.
Das Gebäude der Kläger genießt indessen keinen Bestandsschutz. Es kann sich entgegen der Ansicht der Kläger insbesondere nicht auf eine formelle Legalität stützen. Die Baugenehmigung vom 26. Oktober 1995 ist erloschen, da das Gebäude abweichend von den genehmigten Bauvorlagen errichtet worden ist. Nach den jeweils mit einem Zugehörigkeitsstempel versehenen und damit zum Bestandteil der Baugenehmigung vom 26. Oktober 1995 gewordenen Bauzeichnungen "Schnitte und Ansichten West und Ost" sowie "Ansichten Süd und Nord" ist die geplante Firsthöhe jeweils - für das gesamte Gebäude durchgehend - mit 247,485 m ü.NN. angegeben. Wie das Vermessungsbüro Q. ermittelt hat, beträgt die tatsächliche Firsthöhe des westlichen Gebäudeteils jedoch 247,66 ü.NN (Vermessung vom 4. September 2002) und die Firsthöhe des östlichen Gebäudeteils sogar 247,76 m ü.NN (Vermessung vom 9. Oktober 2002). Damit überschreitet die tatsächliche Höhe des Gebäudes die genehmigte Höhe bis zu 27,5 cm. Das tatsächlich errichtete Gebäude stellt damit ein aliud gegenüber dem genehmigten Vorhaben dar. Denn es macht sowohl in bauordnungsrechtlicher als auch in bauplanungsrechtlicher Hinsicht eine erneute Prüfung erforderlich. Es liegt auf der Hand, dass eine größere Gebäudehöhe Einfluss auf die Berechnung der Abstandflächen und die Statik des Gebäudes hat und dass eine Erhöhung des Gebäudes, die nach Behauptungen der Kläger auf eine Erhöhung des Drempels im Dachgeschoss zurückzuführen sein soll, planungsrechtliche Auswirkungen haben, etwa die Entstehung eines Vollgeschosses im Dachgeschoss bewirken kann. Unerheblich für die Frage des Vorliegens eines aliud ist, ob das abweichend von der Baugenehmigung errichtete Vorhaben genehmigungsfähig ist oder nicht. Dieser Frage ist in dem sich anschließenden bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahren nachzugehen.
Die Auffassung der Kläger, das Gebäude sei mit seiner tatsächlichen Höhe genehmigt und damit formell legal, da die Mitarbeiterin der Bauordnungsbehörde T. durch den Architekten F. bzw. dessen Projektleiter E. auf die beabsichtigte Drempelerhöhung angesprochen worden sei und die Notwendigkeit einer Nachtragsgenehmigung verneint habe, geht fehl. Zwar ergibt sich aus dem in den Bauakten befindlichen Schreiben des Architekturbüros F. vom 14. März 1996, dass der Unterzeichner E. mit der Mitarbeiterin T. die Frage einer Drempelerhöhung um 10 cm erörtert und diese ihr Einverständnis erklärt habe. Auf der Rückseite des Schreibens findet sich indessen ein handschriftlicher Vermerk der Mitarbeiterin T. vom 15. März 1996 mit folgendem Wortlaut: "Gemäß telefonischer Rücksprache mit dem Architekturbüro F. wird bezüglich der Drempelanhebung ein Nachtrag eingereicht." Dieser Vermerk belegt, dass entgegen dem Vorbringen der Kläger ein Nachtrag für erforderlich, jedenfalls aber nicht für entbehrlich gehalten worden ist. Dafür, dass der Vermerk den Inhalt des geführten Gesprächs, wie von den Klägern behauptet, unrichtig wiedergäbe, liegen nicht die geringsten Anhaltspunkte vor. Dass die Mitarbeiterin T. von einer beabsichtigten zweiten Drempelerhöhung um weitere 20 cm in Kenntnis gesetzt worden wäre, lässt sich den Bauakten nicht entnehmen. Das von den Klägern als Kopie vorgelegte, an das Bauordnungsamt der Stadt Heiligenhaus, z. Hd. Frau T. , adressierte Schreiben des Architektenbüros vom 18. März 1996 ist nicht zu den Bauakten gelangt. Es liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Mitarbeiterin T. von dem Inhalt des Schreibens auf andere Weise, etwa telefonisch, erfahren hätte. Im Übrigen wäre es nicht nachvollziehbar, dass sie bei einer ursprünglich beabsichtigten Drempelerhöhung um 10 cm einen Nachtrag für erforderlich gehalten hat, bei einer Drempelerhöhung um weitere 20 cm aber die Notwendigkeit eines Nachtrags verneint haben sollte.
Unabhängig von dem Vorstehenden wäre das Gebäude aber auch dann formell illegal errichtet worden, wenn die Mitarbeiterin T. von der von den Bauvorlagen abweichenden Bauausführung informiert gewesen sein sollte und auf die Einreichung eines Nachtragsbauantrags ausdrücklich verzichtet hätte. Denn eine Baugenehmigung bedarf gemäß § 75 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BauO NRW der Schriftform. Mündliche Absprachen zwischen Bediensteten der Bauverwaltung und dem Bauwilligen bzw. seinem Architekten sind für den Inhalt der erteilten Baugenehmigung regelmäßig ohne Bedeutung.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 12. Januar 2001 - 10 B 1827/00 -, BRS 64 Nr. 162 m.w.N.; OVG NRW, Beschluss vom 16. Januar 2003 - 10 A 3157/01 -.
Entscheidend für den Inhalt der Baugenehmigung sind daher die Angaben in den mit Zugehörigkeitsvermerk zur Baugenehmigung versehenen Bauvorlagen. Diese sehen aber eine (durchgehende) Firsthöhe von nur 247,485 m vor. Ob es, wie die Kläger behaupten und was der Beklagte bestreitet, einer ständigen Übung beim Bauordnungsamt des Beklagten entsprach, Abweichungen von den Bauvorlagen ohne einen Nachtragsbauantrag durch Grüneintrag in den Bauvorlagen zu kennzeichnen, kann im vorliegenden Fall offenbleiben. Denn ein solcher Nachtrag ist hier unstreitig nicht erfolgt. Eine Genehmigung der abweichend ausgeführten Firsthöhe des Gebäudes und damit eine Genehmigung des Gesamtgebäudes besteht nach alledem nicht.
b) Entgegen der Auffassung der Kläger kommt die Erteilung einer Abweichung gemäß § 73 BauO NRW im Hinblick auf die Abstandflächenverstöße nicht in Betracht. Insoweit ist in Rechtsprechung und Kommentarliteratur anerkannt, dass strenge Anforderungen an die Erteilung einer Abweichung im Zusammenhang mit Abstandflächenverstößen zu stellen sind.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. August 1995 - 7 B 2117/95 -, BRS 57 Nr. 141, und Urteil vom 17. Juni 2002 - 7 A 1829/01 -; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Loseblatt-Kommentar, Stand: Oktober 2002, § 73 Rn. 18.
Auszugehen ist davon, dass § 6 BauO NRW eine in sich geschlossene Regelung mit eigenen Abweichungsregelungen in Absatz 1 Sätze 3 und 4, Absätzen 13, 14, 15 und 16 darstellt. Die Abweichungsregelung des § 73 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW ermöglicht es der Bauaufsichtsbehörde angesichts der erwähnten rechtlichen Ausgangslage nicht, von dem Regelungskonzept des § 6 BauO NRW abzuweichen, nur weil dies mit öffentlichen Belangen vereinbar erscheint. Die Abstandvorschriften regeln eingehend die gegenläufigen Interessen benachbarter Grundeigentümer. Was die Würdigung der nachbarlichen Interessen insoweit verlangt, ist regelmäßig in den Abstandvorschriften abschließend festgelegt. Die Zulassung einer Abweichung nach § 73 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kommt insoweit nur in Betracht, wenn eine atypische Grundstückssituation vorliegt, die von dem Normalfall, welcher der gesetzlichen Regelung der Abstandflächen zugrundeliegt, in so deutlichem Maße abweicht, dass die strikte Anwendung des Gesetzes zu Ergebnissen führt, die der Zielrichtung der Norm nicht entsprechen. Die Abweichung ist somit kein Instrument zur Legalisierung gewöhnlicher Rechtsverletzungen.
Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., m.w. Rechtsprechungsnachweisen.
Im vorliegenden Fall sind Anhaltspunkte für eine atypische Grundstückssituation im vorbeschriebenen Sinne nicht ersichtlich. Klarstellend sei bemerkt, dass eine atypische Grundstückssituation noch nicht bei einem - hier nicht einmal gegebenen - atypischen Grundstückszuschnitt vorliegt, sondern darüber hinaus voraussetzt, dass eine bautechnisch und/oder wirtschaftlich sinnvolle Bebauung des Grundstücks bei strikter Anwendung der Abstandflächenvorschriften nicht möglich ist. Von einer solchen Fallgestaltung kann hier keine Rede sein. Die abstandflächenrechtlichen Probleme rühren allein daher, dass die Kläger das Grundstück, das bisher entsprechend der erteilten Baugenehmigung gewerblich genutzt worden ist, nunmehr teilweise einer Wohnnutzung zuführen möchten und dass hierfür strengere abstandflächenrechtliche Anforderungen gelten.
II. Die Klage mit dem ersten Hilfsantrag, der die Verpflichtung des Beklagten zum Gegenstand hat, die begehrte Baugenehmigung zur Sicherung der Abstandfläche mit einer Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW (Baulast) zu versehen, ist gleichfalls unbegründet. Die Erteilung einer Baugenehmigung kann, unabhängig von der bauordnungsrechtlichen Abstandflächenfrage schon deshalb nicht erfolgen, weil das Vorhaben, wie oben dargelegt, auch planungsrechtlich nicht genehmigungsfähig ist. Im Übrigen bestehen im Hinblick auf die mit der Erteilung einer Baugenehmigung verbundene Baufreigabe aber auch grundsätzliche Bedenken, die Baugenehmigung von der aufschiebenden Bedingung des Zustandekommens einer Baulast - eine Auflage käme von vornherein nicht in Betracht - abhängig zu machen.
Vgl. hierzu Bay VGH, Beschluss vom 15. September 1998 - 20 ZB 98.2402 -, BRS 60 Nr. 144.
III. Die Klage kann schließlich auch mit dem zweiten Hilfsantrag keinen Erfolg haben. Die begehrte Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung eines planungsrechtlichen Vorbescheides (Bebauungsgenehmigung) scheitert daran, dass das Vorhaben, wie oben ausgeführt, planungsrechtlich unzulässig ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 159 Satz 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, § 711, § 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 4 und 6 BImSchG
§ 8 BauNVO
§ 7 BauO NRW
§ 73 BauO NRW
§ 34 BauGB
§ 35 BBauG
§ 29 BauGB
§ 6 BauO NRW
§ 8 Abs. 3 BauNVO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§
34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 212 a Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1
BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 2
BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1
BauGB
§ 17 Abs. 2
BauGB
§ 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 15 Abs. 1 BauGB
§ 6 Abs. 1 BauO NRW
§ 6 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW
§ 6 Abs. 4 Satz 2 BauO NRW
§ 6 Abs. 4 Satz 6
BauO NRW
§ 6 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW
§ 6 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW
§ 6 Abs. 6
Satz 1 BauO NRW
§ 3 Abs. 1 Nr. 12 BauPrüfVO
§ 6 Abs. 15 BauO NRW
§ 73 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 159 Satz 2 VwGO
§ 132 Abs. 2
VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2001,340
4
B 79.98
4 B 29.98
4 B 1.00
10 A 1941/98
4 C
23.86
4 C 23.86
IV B 108.65
4
C 67.78
4 C 67.78
4 C
67.78
4 B
17.91
4 C 9.77
4 B 15.99
10 A 4605/98
XI
A 1439/77
10
B 2092/99
10 B 1827/00
10 A 3157/01
7 B 2117/95
7 A 1829/01
20 ZB 98.24