Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2005-10-20, Aktenzeichen 14 A 2722/02
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2005:1020.14A2722.02.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.
Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 3.179,93 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.
Die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO lassen sich nicht feststellen oder sind nicht dem Erfordernis des § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügend dargelegt.
Soweit es den Mietausfall wegen Leerstandes betrifft, hat sich das Verwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt, der zu dem festgestellten Mietausfall führende Leerstand stelle sich nicht als ein atypischer und zufälliger Umstand dar, sondern sei Folge der nachhaltigen Veränderung des Wohnungsmarktes in Nordrhein-Westfalen, dem Kreis S. und insbesondere in I. . Auf Grund der sinkenden Bevölkerungszahlen in I. , die einem gleichzeitig stetigen Anwachsen des Wohnungsbestandes gegenüber stünden, sei es seit Mitte der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts zu einer deutlichen Entspannung der Wohnungssituation gekommen, die bis heute andauere. (Urteilsabdruck S. 12/13).
An Hand von Angaben des Landesamtes für Daten und Statistik des Landes Nordrhein-Westfalen hat es sodann die Entwicklung im Wohnungsbestand der bei der Bevölkerungszahl gegenüber gestellt. Daraus hat es gefolgert, dass der Bevölkerungsschwund in I. überproportional zum restlichen Kreisgebiet erfolgt sei, so dass die durch die ständig wachsenden Wohnungszahlen eintretende allgemeine Entspannung des Mietmarktes im Kreis S. , trotz des im Verhältnis zur landesweiten Entwicklung nur verhaltenen Anstiegs des Wohnungsbestandes in I. , deutlich wirksam geworden sei. (Urteilsabdruck S. 13). Bei den Mietwohnungen bestehe daher ein nachhaltiger struktureller Markteinbruch, so dass der vom Kläger geltend gemachte Mietausfall wegen Leerstandes nicht von § 33 GrStG erfasst werde. (Urteilsabdruck S. 14).
Den Ansatz des Verwaltungsgerichts zieht der Kläger im Rahmen der Begründung des Zulassungsantrags nicht in Zweifel. Er beruft sich vielmehr darauf, der Bestand der verfügbaren Wohnungen übersteige den Wohnungsbedarf in I. prozentual um rd. 5,95 Prozentpunkte. Nur in diesem prozentualen Umfang könne von einer strukturbedingten Mietertragsminderung ausgegangen werden, die unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts grundsätzlich dem Anwendungsbereich der Vorschriften über die Grundsteuerermäßigung entzogen wäre. Soweit eine Mietertragsminderung durch Leerstände über den strukturbedingten Minderertrag von 5,95 % hinaus gehe, sei wiederum der Anwendungsbereich der Vorschriften über die Grundsteuerermäßigung eröffnet.
Bei seiner Argumentation übersieht der Kläger die weiteren Ausführungen des Verwaltungsgerichts, wonach die Mietausfälle des Klägers auf Grund von Wohnungsleerständen nicht auf Grund der von ihm vorgetragenen besonderen Mieterstruktur als grundstücksspezifische atypische und kurzfristige Umstände angesehen werden könnten. In einem strukturell "mieterfreundlichen" Markt, auf dem ein großes Angebot an freien Wohnungen einer geringen Nachfrage gegenüber stehe, würden typischerweise Wohnungen in weniger attraktiven Lagen und Gebäuden sowie Wohnungen mit höheren Mieten eher und schwerer von Leerständen betroffen. Dies sei Folge der unternehmerischen Entscheidung des Vermieters, welche Objekte er erwerbe, wie er seine Wohnungen ausstatte und an welche Mieter er diese Wohnungen vermiete. Die daraus resultierende größere Betroffenheit durch Schwankungen des Wohnungsmarktes sei Bestandteil des mit der Vermietung von Wohnungen generell verbundenen unternehmerischen Risikos und stelle kein "Sonderopfer" der betroffenen Vermieter dar. (Urteilsabdruck S. 14).
Mit diesen Ausführungen hat das Verwaltungsgericht erkennbar den Grund auch für einen überproportionalen Leerstand der Wohnungen des Klägers der Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zugeordnet, die sich je nach Angebot und Nachfrage bei dem einen Objekt mehr und bei dem anderen Objekt weniger auswirken. Hierzu fehlt es im Rahmen der Begründung des Zulassungsantrages an den erforderlichen Darlegungen.
Die besonderen rechtlichen Schwierigkeiten i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO sind ebenfalls nicht hinreichend dargelegt. Hierzu reicht es nicht aus, lediglich darauf hinzuweisen, es werde eine Entscheidung verlangt, die eine spezifizierte Abgrenzung der jeweiligen Anwendungsbereiche der §§ 21 BewG und 33 GrStG erfordere.
Schließlich wirft der Kläger keine im Berufungsverfahren klärungsbedürftige und klärungsfähige Frage auf, die über den konkreten Fall hinaus wesentliche Bedeutung für die einheitliche Auslegung und Anwendung des Rechts oder für die Fortbildung des Rechts hat und aus Gründen der Rechtssicherheit, der Rechtseinheitlichkeit oder der Fortbildung des Rechts im allgemeinen Interesse liegt, so dass es auch an der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO fehlt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung auf § 13 Abs. 2 GKG a.F.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 21 BewG und 33 GrStG
§ 33 GrStG
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 124 Abs.
2 Nr. 3 VwGO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 13 Abs. 2 GKG