Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-01-09, Aktenzeichen 5 K 12820/17
ECLI: ECLI:DE:VGD:2017:0109.5K12820.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt wegen wesentlicher Ertragsminderungen einen Teilerlass der Grundsteuer des Jahres 2015 für die streitgegenständlichen Steuerobjekte, die Grundstücke mit der postalischen Bezeichnung „Q. 12“ bzw. „Q. 24“ in S. .
Die betroffenen Grundstücke sind nach Angaben der Klägerin ca. 5,8 ha groß und wurden früher vollständig gewerblich genutzt, die (bebauten) Gewerbeflächen umfassen eine Fläche von ca. 2500 m². Auf ihnen wurden seit etwa dem Jahre 1928 Werkzeuge hergestellt. Das Objekt „Q. 12“ umfasst nach Angaben der Klägerin eine Lagerhalle (Baujahr: 1982) mit Lkw-Garage. Das Objekt „Q. 24“ umfasst gewerblich genutzte Gebäude, zugehörige Bürogebäude und Lagerhalle (Baujahre: 1960, 1970 und 1974) sowie zwei Wohnungen nebst fünf Garagen (vgl. Bl. 1, 31 der Beiakte Heft 1).
Nach Angaben der Klägerin hatte die letzte Mieterin, die den Mietvertrag zum 31. Dezember 2014 gekündigt hatte, in den Gebäuden eine Gesenkschmiede betrieben (vgl. Bl. 7 - 23, 31 der Beiakte Heft 1).
Wegen der betroffenen Steuerobjekte hatte die Beklagte die Klägerin mit zwei Bescheiden vom 23. Januar 2015 zu den Grundsteuern B herangezogen und zwar
a. wegen des Objektes mit der postalischen Bezeichnung „Q. 12“ unter dem Kassenzeichen 0161357596 in Höhe von 1.609,16 Euro (Bl. 50 der Gerichtsakte) und
b. wegen des Objektes mit der postalischen Bezeichnung „Q. 24“ unter dem Kassenzeichen 0161311715 in Höhe von 4.909,02 Euro (Bl. 48 der Gerichtsakte).
Mit Schreiben vom 15. März 2016, bei der Beklagten eingegangen am 16. März 2016, beantragte die Klägerin unter Berufung auf § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) den teilweisen Erlass der Grundsteuer des Jahres 2015 für diese Steuerobjekte (Bl. 1 - 4 Beiakte Heft 1). Zur Begründung führte sie an, dass sie bei beiden Objekten eine Ertragsminderung von mehr als 50 % erlitten habe. Bei dem Objekt „Q. 12“ habe im Jahr 2015 die Soll-Miete insgesamt 18.792,- Euro betragen; da die Klägerin eine Ist-Miete von nur 522,- Euro erzielt habe, belaufe sich die Ertragsminderung auf 93,3 %. Bei dem Objekt „Q. 24“ habe im Jahr 2015 die Soll-Miete insgesamt 95.985,- Euro betragen; da die Klägerin eine Ist-Miete von nur 17.898,48 Euro erzielt habe, belaufe sich die Ertragsminderung auf 81,35 %.
Zur Frage ihrer Vermietungsbemühungen führte die Klägerin in dem Antrag aus:
Zu Vermarktung der Immobilie seien zunächst die eigenen Kontakte aus der Zeit als Unternehmer verwendet und Multiplikatoren (z.B. Steuerberater etc.) angesprochen worden. Ein Verwandter betreibe zudem diverse Gewerbeparks in S. und Umgebung. Allerdings habe auf diesem Wege lediglich der Kontakt zu einem Kaufinteressenten hergestellt werden können. Da dieser sich nur für einen Teil der Immobilie interessiert habe, sei ein Verkauf nicht zustande gekommen. Parallel zu diesen eigenen Aktivitäten sei von September bis Dezember 2015 auf „immobilienscout24“ eine Anzeige geschaltet worden. Auch hieraus hätten sich allerdings nur Kontakte zu Kaufinteressenten für Teilflächen ergeben; ein Verkauf hätte die weitere Nutzung bzw. Vermarktung der Restimmobilie nachhaltig verhindert. Es habe sich mithin herausgestellt, dass wegen der sehr speziellen Lage eine Vermarktung der Immobilie voraussichtlich nur über Empfehlungen und Mundpropaganda möglich sein werde.
Mit Schreiben vom 8. August 2016 (vgl. Bl. 5 Beiakte Heft 1) bat die Beklagte die Klägerin unter Hinweis auf die Erlassvoraussetzungen nach § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) zwecks Prüfung dieser Voraussetzungen um Vorlage bestimmter Unterlagen und Nachweise (u.a. Mietvertrag und Kündigungsschreiben, Vermietungsbemühungen).
Mit Schreiben vom 20. September 2016 (vgl. Bl. 31 Beiakte Heft 1) übersandte die Klägerin der Beklagten den Mietvertrag der letzten Mieterin und das Kündigungsschreiben. Ferner machte die Klägerin geltend, dass die Mieterin alle Gebäude verschmutzt hinterlassen und Altlasten zurückgelassen habe. Der daraus resultierende Streit über Schadensersatzforderungen sei erst Ende 2015 durch einen Vergleichsvorschlag des Amtsgerichts beigelegt worden. Dadurch habe die Klägerin erst 2016 mit den Entsorgungs- und Sanierungsarbeiten beginnen können. Im Jahre von 2015 habe sie auf Immobilienscout ohne Erfolg annonciert. Es habe sich gezeigt, dass niemand die heruntergewirtschafteten Hallen mieten wolle. Erst nach den Sanierungsarbeiten würden weitere Annoncen geschaltet.
Mit Bescheid vom 5. April 2017 (vgl. Bl. 42 Beiakte Heft 1) lehnte die Beklagte den Erlassantrag mit der Begründung ab, die Klägerin habe nicht nachgewiesen, dass sie die erforderlichen Vermietungsbemühungen entfaltet habe. Gewerbeimmobilien müssten unverzüglich nach drohendem Leerstand im Internet zur Miete angeboten werden. Die Klägerin habe zunächst nur beabsichtigt, einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Erst ab September 2015 sei das Objekt für die Zeit vom 7. September 2015 bis zum 6. Dezember 2015 im Internet angeboten worden. Da die Klägerin nur eine Anzeigenrechnung, aber keinen Anzeigentext vorgelegt habe, sei auch nicht ersichtlich, ob das Objekt nur zum Verkauf oder auch zur Vermietung angeboten worden sei. Den von der Klägerin vorgebrachten Einwand, dass das Objekt zunächst hätte saniert werden müssen, könne sie nicht berücksichtigen, da es in der Pflicht des Vermieters liege, die Immobilie in einen vermarktungsfähigen Zustand zu versetzen.
Hiergegen legte die Klägerin mit Schreiben vom 19. April 2017, bei der Beklagten eingegangen am 24. April 2017, Widerspruch ein (vgl. Bl 44 Beiakte Heft 1). Sie begründete den Widerspruch wie folgt: Die von der Beklagten geforderten Vermietungsbemühungen seien weltfremd und bürgerfeindlich. Angesichts des in S. bestehenden riesigen Überangebots an Gewerbeimmobilien müsse eine verdreckte und mit Schadstoffen belastete Immobilie wie das hier in Rede stehende Objekt vor einer Vermarktung erst einmal „aufpoliert“ werden. Es wäre sinnlos gewesen, in der Phase, in der zwischen der Klägerin und der Vormieterin gerichtlich darüber gestritten worden sei, wer welche Schäden zu beseitigen habe, die Immobilie zu bewerben, da in den „Dreckstall“ sowieso niemand eingezogen wäre. Testweise sei das Objekt ja in der zweiten Jahreshälfte beworben worden, aber – wie vorweg erwartbar – ohne Erfolg.
Mit Widerspruchsbescheid vom 19. Juni 2017 wies die Beklagte den Widerspruch unter Wiederholung der bereits im Ausgangsbescheid angeführten Gründe als unbegründet zurück (vgl. Bl. 47 Beiakte Heft 1).
Zur Begründung der am 18. Juli 2017 gegen den Ablehnungsbescheid erhobenen Klage trägt die Klägerin Folgendes vor.
Noch im Jahre 2014 habe die Klägerin für die veranlagten Objekte Mieteinnahmen in Höhe von ca. 12.000,- Euro monatlich erzielt. Zum 31. Dezember 2014 habe die Mieterin ihre Geschäftstätigkeit in S. beendet und die Produktion nach T. verlagert. Die Mietverträge seien zum 31. Dezember 2014 durch Kündigung beendigt worden. Die Klägerin habe ihre Bemühungen zur Weitervermietung umgehend nach der Kündigungserklärung aufgenommen. Im Sommer 2014 seien erste Gespräch mit dem Planungsamt der Beklagten hinsichtlich weiterer Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke geführt worden. Dabei habe sich ergeben, dass wegen der „ländlich geprägten Lage“ der Grundstücke eine weitere (gewerbliche) Nutzung/Nutzungsänderung der Objekte ohnehin nur im Rahmen des Bestandsschutzes in Betracht käme. In Zusammenarbeit mit verschiedenen Immobiliengesellschaften seien Möglichkeiten zur Weitervermietung ausgelotet worden. Der Geschäftsführer der Klägerin habe sich mit der Firma T1. Immobilien und der Firma J. M. GmbH in Verbindung gesetzt, um nach geeigneten Mietern zu suchen. Im Rahmen der von der J. M. GmbH aufgezeigten (verbliebenen) Nutzungsmöglichkeiten sollte schließlich die Halle entkernt werden. Ab März/April 2015 hätten umfassende Entkernungsarbeiten begonnen. Bis heute habe die Klägerin für die Entkernung der Gewerbeflächen ca. 50.000,- Euro aufgebracht. Durch einen Rechtsstreit, den die Klägerin mit der ehemaligen Mieterin geführt habe, hätten sich die Arbeiten an dem Grundstück eine Weile verzögert. Im März 2015 sei auch ein Makler mit der Vermarktung des Objektes beauftragt worden. Ab September 2015 seien auch Inserate auf der Internetplattform „immobilienscout24“ geschaltet worden. Aus verschiedenen Gründen habe die Klägerin die in Rede stehenden Grundstücke ab dem 1. Januar 2015 nicht vermieten können. Verhandlungen mit der Stadt zur Anpassung der Nutzung seien gescheitert. Mietinteressenten für eine weitere industrielle Nutzung hätten im Ergebnis nicht gefunden werden können. Erst im Jahre 2016 sei es gelungen, einen Teil der Nutzflächen zu wesentlich niedrigeren Mietzinsen zu vermieten. Die vermieteten Flächen umfassten annähernd die Hälfte der Gewerbeflächen; die Einnahmen aus der Vermietung betrügen insgesamt nur rund 3.100,- Euro monatlich.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 5. April 2017 und des Widerspruchsbescheides vom 19. Juni 2017 zu verpflichten, die für die beiden streitgegenständlichen Steuerobjekte für das Jahr 2015 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 25 % zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie tritt der Klagebegründung unter Wiederholung und Vertiefung der Begründung aus den angefochtenen Bescheiden entgegen und führt ergänzend aus: Der Umstand, dass die Beklagte infolge von Streitigkeiten mit dem ehemaligen Mieter beabsichtigte Sanierungsmaßnahmen nicht frühzeitig habe vornehmen können, sei dem Einflussbereich der Klägerin zuzurechnen.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die angefochten Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihr dort en Rechten; der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundsteuererlass nicht zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Die begehrte Erlassentscheidung findet keine Rechtsgrundlage in § 33 Abs. 1 GrStG in der hier anzuwendenden neuen Fassung des Art. 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. 2008, 2794, 2844), die gemäß Art. 39 Abs. 5 dieses Gesetzes mit Wirkung zum 1. Januar 2008 in Kraft getreten ist und gemäß § 38 GrStG erstmals für die Grundsteuer des Jahres 2008 gilt. In § 33 Abs. 1 GrStG n.F. ist Folgendes bestimmt:
„Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist
1. bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre;
2. bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.“
§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG n. F. ist hier nicht anzuwenden, da die Grundstücke nicht eigengewerblich genutzt werden. Der Steuerschuldner vermietet ihm gehörenden Raum. Er führt damit keinen Gewerbetrieb, sondern verwaltet lediglich eigenes Vermögen.
Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG n. F. sind nicht erfüllt.
Zwar dürfte bei beiden betroffenen Steuerobjekten eine Ertragsminderung von mehr als 50 % vorliegen. Da aber nicht festzustellen ist, dass die Klägerin als Steuerschuldner die Minderung, jedenfalls soweit sie die Marge von 50 % übersteigt, im grundsteuerrechtlichen Sinne „nicht zu vertreten“ hat, steht ihr nicht einmal eine Erlassminderung von 25 % zu.
Ein Grundsteuerpflichtiger hat nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung (im Erlasszeitraum) weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 15. April 1983 - 8 C 146 und 150/81 -, und das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris.
Als zumutbare Maßnahmen zur Verhinderung von Ertragsminderungen sind insbesondere Vermietungsbemühungen anzusehen. An zumutbaren Vermietungsbemühungen in dem für einen Erlassanspruch notwendigen Umfang fehlt es hier aber.
Da für die Ablehnung des Erlasses nicht etwa positiv festzustellen ist, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat, sondern vielmehr umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen muss, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, kommt es nicht auf den Nachweis der Kausalität (etwa) fehlender Vermietungsbemühungen für die eingetretene Ertragsminderung an. Das negative Merkmal kann nämlich zugunsten des Erlassbegehrens erst dann bejaht werden, wenn festgestellt worden ist, dass eine (etwa) fehlende Vermietungsbemühung keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt hat.
Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteile vom 20. März 2014 – 14 A 1513/12 und 14 A 2140/10 –, juris.
Gemessen an diesen Maßstäben kann festgestellt werden, dass hier Vermietungsbemühungen unterlassen worden sind, deren Fehlen dazu führt, dass der Steuerschuldner die Erlassvoraussetzungen nicht erfüllt, da aufgrund des Fehlens dieser Bemühungen nicht festgestellt werden kann, dass die Ertragsminderungen in einem erlassrelevanten Umfang vom Steuerschuldner „nicht zu vertreten sind“.
Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) ist für Gewerbeeinheiten, um die es hier geht, regelmäßig eine (vergebliche) Bewerbung in einschlägigen Internetportalen erforderlich, um feststellen zu können, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, weil diese Werbemaßnahme zur Erschließung weiter(er) Interessentenkreise geeignet und den Steuerschuldnern angesichts des Suchverhaltens potentieller Mieter auch zumutbar ist.
Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 20. März 2014 – 14 A 1513/12 und 14 A 2140/10 –, mit ausführlicher Begründung unter Rückgriff auf statistisches Material, veröffentlicht u.a. in juris.
Eine bloße Beauftragung eines Maklers mit der Vermittlung oder ähnliche Maßnahmen oder aber auch Gespräche mit Bau-/Planungsämtern über Entwicklungsmöglichkeiten eines Objektes genügen demgegenüber nicht.
Hier ist nach den eigenen Angaben der Klägerin zwar auch eine Internetbewerbung der betroffenen Objekte auf dem Internetportal „immobilienscout24“ im Laufe des Erlassjahres 2015 für drei Monate in der Zeit vom 7. September bis zum 6. Dezember 2015 erfolgt (vgl. Rechnung über die Anzeige Bl. 30 der Beiakte Heft 1), obwohl die Objekte das ganze Jahr über leer standen. Im Übrigen hat sich die Klägerin auf gezielte Ansprachen von potentiellen Interessenten durch die von ihr in Anspruch genommenen „Multiplikatoren“ beschränkt.
Bei einem längeren Ausfall der breitenwirksamen Bewerbung eines leerstehenden größeren Gewerbeobjektes im Internet während des Erlasszeitraums – und erst recht bei der hier festzustellenden Beschränkung der Internetbewerbung der ganzjährig leer stehenden Objekte auf einen Zeitraum von drei Monaten – kann nicht mehr davon gesprochen werden, dass der Steuerschuldner alles ihm zumutbare getan hätte, um den Ertragsausfall zu mindern. Dies gälte selbst dann, wenn eine vorherige, längere Zeit ununterbrochen andauernde Werbephase im Internet – die hier nicht einmal stattgefunden hat – erfolglos geblieben ist. Da nicht vorhersehbar ist, wann am Markt ein Mietinteresse an einem gewerblich nutzbaren Objekt entsteht, ist von dem Steuerschuldner zumutbarerweise zu erwarten, dass er breitenwirksame Werbebemühungen in einer kontinuierlichen Weise fortsetzt und sie jedenfalls bei größeren Gewerbeobjektes nicht längere Zeit unterbricht. Diese Erwägungen gelten auch bei einem längerfristigen Leerstand, denn auch hier ermöglicht es eine Internetbewerbung des Objekts, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend und nachhaltig zu erreichen und sich einem am Markt neu auftretenden Interesse alsbald zur Kenntnis zu bringen.
Besonderheiten des Einzelfalls, die der Einschätzung entgegenstehen könnten, dass die Klägerin erst mit der Schaltung von Anzeigen im Internet alle ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen hätte, um eine Vermietung des Objekts zu erreichen und damit einen Einnahmeausfall zu vermeiden, sind nicht ersichtlich.
Die bloße Bewerbung des Objektes durch gezielte Ansprache potentieller Interessenten durch „Multiplikatoren“ ist wegen der geringen Breitenwirkung dieser Bewerbungsform auf Dauer nicht ausreichend und rechtfertigt ein längerfristiges Absehen von Bewerbungen im Internet grundsteuererlassrechtlich nicht.
Umstände für einen Fall, in dem ausnahmsweise auf die Forderung nach der Bewerbung im Internet verzichtet werden könnte, sind nicht ersichtlich; denn es steht hier eine übliche Vermietung von gewerblichen Flächen in Rede.
Diesem Ergebnis steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin sich sinngemäß darauf beruft, dass eine Bewerbung der Steuerobjekte sinnlos gewesen wäre, weil die letzte Mieterin das Objekt zum 31. Dezember 2014 in einem sanierungsbedürftigen und nicht vermietungsfähigen Zustand übergeben habe und sich ein – erst gegen Ende des Jahres 2015 beigelegter – Rechtsstreit darüber entsponnen habe, wer die Sanierungskosten zu tragen habe.
Dem damit verbundenen Einwand, dass das Objekt ohne vorherige Sanierung nicht vermietbar gewesen wäre, ist zum einen entgegenzuhalten, dass die Frage, ob ein Objekt vermiet- oder sonst verwertbar ist, am zuverlässigsten der Markt selbst beantwortet. Ob sich für bestimmte Liegenschaften (in einem bestimmten Zustand) eine Nutzungs- oder Verwertungsmöglichkeit bietet, ist nicht ohne weiteres berechenbar und lässt sich daher am ehesten durch ihre Bewerbung auf einschlägigen Internetplattformen klären,
vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25. November 2016 – 14 A 1636/15 –, veröffentlicht unter anderem in nrwe, siehe dort insbesondere Rn. 35,
so dass eine solche (vergebliche)) Bewerbung dem Steuerpflichtigen regelmäßig auch in den Fällen sanierungsbedürftiger Objekte anzusinnen ist, um die Feststellung des „Nicht-zu-vertreten-Habens“ einer Ertragsminderung zu ermöglichen.
Nichts anderes als das Ansinnen, das Objekt zu bewerben, um durch deren Vergeblichkeit die Feststellung des „Nicht-zu-vertreten-Habens“ einer Ertragsminderung zu ermöglichen, gilt im Übrigen auch, wenn die Nutzbarkeit eines Grundstücks – worauf die Klägerseite auch angespielt hat – durch Regelungen des Bauplanungsrechtes eingeschränkt sein mag.
Vgl. in diesem Sinne: Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25. November 2016 – 14 A 1636/15 –, veröffentlicht unter anderem in nrwe, siehe dort insbesondere Rn. 38.
Etwas anderes gilt lediglich in Extremfällen klarer und gänzlicher Unbrauchbarkeit einer Liegenschaft; denn ein Steuerpflichtiger ist nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die keinesfalls erfolgversprechend sind.
Vgl. in diesem Sinne: Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25. November 2016 – 14 A 1636/15 –, veröffentlicht unter anderem in nrwe, siehe dort insbesondere Rn. 40.
Ein solcher Fall ist hier aber nicht gegeben. Dagegen sprechen schon die relativ geringfügigen Kosten im Umfang von rund 7.700,- Euro, um die es in dem Rechtsstreit mit der bisherigen Mieterin ging.
Zum anderen führt auch die Entscheidung der Klägerin, das Ergebnis des Streits über die Sanierungskosten abzuwarten und das Objekt in der Zwischenzeit in einem – nach eigener Behauptung der Klägerin – „unvermietbaren“ Zustand zu belassen statt es unmittelbar nach der Übergabe wieder in einen „vermietungsfähigen Zustand“ zu versetzen, nicht zu der Feststellung, dass die Klägerseite die Ertragsminderung nicht zu vertreten habe. Denn diese Entscheidung war von ihrem Willen abhängig und es wäre ihr zumutbar gewesen, sich dafür zu entscheiden, das Objekt unmittelbar nach der Übergabe wieder in einen „vermietungsfähigen Zustand“ zu versetzen, weil es ausweislich der klägerseits im Verwaltungsverfahren vorgelegten Unterlagen bei dem genannten Streit – im Verhältnis zu den klägerseits geltend gemachten Ertragsausfällen im Umfang von rund 95.000,- Euro – ohnehin nur um relativ geringfügige Beträge in Höhe von rund 7.700.- Euro ging; etwaigen Beweisschwierigkeiten hätte sie gegebenenfalls durch ein Beweissicherungsverfahren begegnen können.
Abgesehen davon ist ein Steuerpflichtiger nicht verpflichtet, ein heruntergekommenes oder verwahrlostes Grundstück als solches auf dem Markt anzubieten. Verspricht er sich Vorteile davon, die Liegenschaft unter Einsatz von Mitteln zunächst attraktiver herzurichten, so ist ihm das unbenommen. Einen Grundsteuererlass nach §§ 33, 34 GrStG für die Zeit der Herrichtung kann er allerdings nicht beanspruchen, denn die eintretenden Einnahmeeinbußen hat er im Sinne von § 33 Abs. 1 GrStG „zu vertreten“.
Vgl. in diesem Sinne: Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25. November 2016 – 14 A 1636/15 –, veröffentlicht unter anderem in nrwe, siehe dort insbesondere Rn. 39.
Demnach ist der Ertragsausfall der Nutzungseinheiten der hier betroffenen Steuerobjekte (vor allem) deswegen nicht erlassrelevant, weil die Klägerseite im Jahre 2015 über einen Gesamtzeitraum von rund neun Monaten – und davon über einen Zeitraum von mehr als acht Monaten „am Stück“ – die ihr zumutbare Internetbewerbung der leerstehenden Nutzungseinheiten unterlassenen hat und damit für das hier in Rede stehende Erlassjahr 2015 ihren Mitwirkungsobliegenheiten im Sinne des § 33 GrStG in einem Umfang nicht nachgekommen ist, der mehr als 50 % des Ertragsausfalls abdeckt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 33, 34 GrStG
§ 33 Grundsteuergesetz
§ 38 GrStG
§ 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 124 a Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 9 C 8/07
14 A 1513/12
14 A 2140/10
14 A 1636/15