Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2011-02-07, Aktenzeichen 20 W 59/11
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2011:0207.20W59.11.0A

Tenor:
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Der Beschwerdewert wird auf 3.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Zu UR-Nr. xxx/1977 des Notars A vom ....07.1977 (Bl. 33 ff. d. A) haben die Antragstellerin und ihr Ehemann den betroffenen Grundbesitz an den Beteiligten zu 2) veräußert, wobei neben einer einmaligen Zahlung von 70.000,00 DM eine monatliche Rentenzahlung von 300,00 DM mit Gleitklausel vereinbart wurde. Unter § 11 des Vertrages bestellte der Beteiligte zu 2) den Verkäufern ein Wohnungsrecht an der Obergeschoßwohnung. Unter § 22 des Vertrages heißt es:
"Dem Käufer ist bekannt, dass in der unteren Wohnung des durch diesen Vertrag erworbenen Hausgrundstücks die Tochter der Veräußerer und der Schwiegersohn wohnen. Verkäufer erklären, dass diese bis Oktober 1977 ausziehen wollen. Sobald die Wohnung geräumt ist, steht sie dem Käufer auf die Dauer von 1 Jahr und 2 Monaten zur Verfügung, damit er diese selbst bewohnen kann. Über die weitere Verwendung dieser Wohnung werden die Vertragsparteien zu gegebener Zeit eine weitere Vereinbarung treffen."
Mit Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten zu 2) am 07.12.1977 wurden in Abt. II des Grundbuchs neben einer Reallast und einer Auflassungsvormerkung als lfde. Nr. 4 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) für die Antragstellerin und ihren Ehemann als Gesamtberechtigte eingetragen.
Laut einer zu seiner UR-Nr. yyy/1977 ebenfalls am ....07.1977 durch den Notar A beurkundeten 2. Ausfertigung verpflichtete sich der Beteiligte zu 2) nach der Räumung durch die Eheleute B und der eigenen Nutzung für die Dauer von 1 Jahr und 2 Monaten die untere Wohnung unentgeltlich der Antragstellerin und ihrem Ehemann zu überlassen, denen das Recht zustehen sollte, die untere Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich Dritten zur Benutzung zu überlassen. Ferner verpflichtete sich der Beteiligte zu 2), das Recht durch Eintragung im Grundbuch für die Eheleute C absichern zu lassen.
Die Antragstellerin hat auf der Grundlage dieser Verpflichtung am 31.08.2010 ein seit dem 22.10.2010 rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Limburg –Az 4 O 307/09- erwirkt, in dem der Antragsgegner verurteilt worden ist, die Eintragung eines Nutzungsrechts betreffend die untere Wohnung in dem betroffenen Grundstück zu bewilligen. Unter dem 29.10.2010 hat die Antragstellerin dieses Urteil durch ihren Verfahrensbevollmächtigten beim Grundbuchamt eingereicht und die Eintragung des im Urteilstenor bezeichneten Nutzungsrechts in Abt. II des Grundbuchs beantragt.
Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt hat durch Verfügung vom 02.11.2010 dem Verfahrensbevollmächtigten mitgeteilt, dass der beantragten Eintragung folgendes Hindernis entgegenstehe, zu dessen formgerechter Behebung gemäß § 18 GBO eine Frist von einem Monat gesetzt werde, und im weiteren ausgeführt, die durch das Urteil ersetzte Bewilligung verstoße gegen den Bestimmheitsgrundsatz, da aus dem Urteil nicht ersichtlich sei, welcher Art die Nutzung der unteren Wohnung sein solle. Falls die Bestellung eines ausschließlichen Wohnungsrechts gewollt sein sollte, seien die betroffenen Räume in der Bewilligung so genau zu bezeichnen, dass auch ein Dritter ohne weiteres feststellen könne, welche Räume gemeint sind. Auf die (in der Urteilsbegründung erwähnte) sogenannte 2. Ausfertigung der Vereinbarung vom ....07.1977 werde im Urteilstenor nicht Bezug genommen, noch liege sie dem Grundbuchamt als Anlage zur Bewilligung vor.
Der Verfahrensbevollmächtigte hat unter dem 01.12.2010 mitgeteilt, im Untergeschoss gebe es nur eine einzige Wohnung, die aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Speisekammer, Flur und Gäste-WC bestehe und natürlich auch nur zu Wohnzwecken benutzt werde. Weiter ist diesem Schreiben eine Kopie der 2. Ausfertigung der UR-Nr. yyy/1977 des Notars A vom ....07.1977 beigefügt worden. Mit Verfügung vom 07.12.2010 hat der Grundbuchrechtspfleger dem Verfahrensbevollmächtigten mitgeteilt, dass der beantragten Eintragung "noch ein weiteres Hindernis" entgegenstehe, zu dessen formgerechter Behebung gemäß § 18 GBO eine Frist von einem Monat gesetzt werde, und im weiteren ausgeführt, die Zwischenverfügung vom 02.11.2010 werde aufrechterhalten, da die vorgelegte Kopie die aufgezeigten Hindernisse nicht beseitigen könne.
Auf die mit dieser Verfügung erteilte Rechtsmittelbelehrung hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 06.12.2010, auf den verwiesen wird, Beschwerde eingelegt unter Wiederholung seines früheren Vortrags. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt hat die Akten mit Verfügung vom 14.12.2010 dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
Der Senat hat mit Beschluss vom 21.12.2010 –Az 20 W 528/10- die Zwischenverfügung aus formellen Gründen aufgehoben, da darin keine Mittel und Wege zur Beseitigung des Eintragungshindernisses aufgezeigt waren.
Mit Beschluss vom 11.01.2011 (Fol. 12/40 ff d. A.) hat der Rechtspfleger den Eintragungsantrag zurückgewiesen, da eine Behebung des Eintragungshindernisses nicht möglich sei. Weder erscheine eine Ergänzung des Urteilstenors zulässig, noch werde der Beteiligte zu 2) freiwillig eine Eintragungsbewilligung abgeben.
Dagegen richtet sich die Beschwerde der Antragstellerin, mit der vorgetragen wird, es bestünden keine Eintragungshindernisse. Der Vollstreckungstitel sei so eindeutig, dass er nicht einmal einer Auslegung bedürfe. Da das in Rede stehende, genau bezeichnete Anwesen lediglich eine einzige Wohnung im Untergeschoss enthalte, sei nicht ersichtlich, wozu der Eigentümer noch seine Zustimmung erteilen müsse.
Die Beschwerde, über die nach Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG i. V. m. § 72 GBO gemäß § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig.
Sie ist aber nicht begründet. Zu Recht hat der Grundbuchrechtspfleger in dem Urteil vom 31.08.2010 mangels ausreichender Bestimmtheit keine ausreichende Eintragungsgrundlage gesehen.
Gemäß § 894 Satz 1 ZPO gilt mit Rechtskraft des Urteils die Willenserklärung als abgegeben, zu deren Abgabe der Schuldner verurteilt worden ist, im vorliegenden Fall zur Bewilligung der Eintragung eines "Nutzungsrechts betreffend die untere Wohnung des Anwesens D-Straße ..." auf dem betroffenen Grundstück im Grundbuch von O1 Blatt … an bereitester Stelle.
Da demnach das rechtskräftige Urteil die Bewilligung nach § 19 GBO als Eintragungsgrundlage ersetzt, muss es auch die inhaltlichen Anforderungen erfüllen, die an eine entsprechende Eintragungsbewilligung zu stellen wären. Zwar ist das Urteil vom 31.08.2010 der Auslegung fähig, wobei auch die Heranziehung der Urteilsgründe statthaft und geboten ist (Zöller/Stöber: ZPO, 28. Aufl., Stand 2010, § 704, Rdnr. 5), so dass auch auf den Inhalt der 2. Ausfertigung der UR-Nr. yyy/1977 des Notars A, auf die im Tatbestand des Urteils vom 31.08.2010 Bezug genommen wird, zurückgegriffen werden kann. Aber auch die Berücksichtigung dieser Urkunde bei der Auslegung führt nicht zu einem vollstreckungsfähigen Inhalt der Entscheidung.
Eine Eintragungsbewilligung muss klar und unzweideutig ergeben, dass eine bestimmte Grundbucheintragung gewollt ist, der Inhalt der einzutragenden Rechtsänderung muss eindeutig und vollständig bezeichnet sein (Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 103, 104). Zwar ist die Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung auslegungsfähig und das Grundbuchamt bzw. das an seine Stelle tretende Beschwerdegericht ist zur Auslegung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Für die Auslegung gilt § 133 BGB entsprechend, wobei jedoch zu beachten ist, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen. Auf die Auslegung kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BGH Rpfleger 1995, 343 ; Demharter: GBO, 27. Aufl., § 19, Rdnr. 28; Meikel/Böttcher: Grundbuchrecht, 10. Aufl., § 19, Rdnr. 113; Hügel/Holzer: GBO, 2. Aufl., § 19, Rdnr. 49). Dies ist vorliegend auf Grund der Verwendung des Begriffs "Nutzungsrecht" –auch unter Berücksichtigung der UR-Nr. yyy/77 des Notars A- nicht der Fall, da damit nicht mit der erforderlichen Bestimmtheit feststeht, um welches dingliche Nutzungsrecht es sich handelt. Dabei steht noch nicht einmal fest, dass es sich bei dem Nutzungsrecht um ein Wohnrecht handelt, denn auch in der UR-Nr. yyy/77 wird bei dem Nutzungsrecht des Beteiligten zu 2) zwischen Benutzung und Bewohnen differenziert und den Eheleuten C wurde die untere Wohnung unentgeltlich überlassen und sie wurden berechtigt, die untere Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich Dritten zur Benutzung zu überlassen. Aber auch wenn man auf Grund der Tatsache, dass der Belastungsgegenstand als Wohnung definiert wird, davon ausgehen würde, die Nutzung sei auf ein Wohnrecht beschränkt, kann dieses in ganz unterschiedlichen rechtlichen Formen und daraus resultierend mit unterschiedlichem Rechtsinhalt bestellt werden. In Betracht kommen eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB, die das Recht zum Gegenstand hat, ein bestimmtes Gebäude oder einen bestimmten Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach den §§ 1090 bis 1092 BGB, wenn nur die Mitbenutzung zum Wohnen ohne Ausschluss des Eigentümers gewollt ist. Weiter kann das Nutzungsrecht an einer Wohnung als sog. Wohnungsreallast verdinglicht werden, wenn der Eigentümer verpflichtet sein soll, nicht lediglich die Benutzung von Räumen zu Wohnzwecken zu dulden, sondern Wohnraum durch positive, wiederkehrende Leistung zur Verfügung zu stellen und in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten (vgl. Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, aaO., Rdnr. 1236).
Schließlich käme im Hinblick auf das den Eheleuten C bereits zustehende Nutzungsrecht an der Obergeschosswohnung sogar ein Nießbrauchsrecht an dem gesamten Grundstück in Betracht.
Selbst wenn man von einem Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB als der für einen unbefangenen Betrachter nächstliegenden Bedeutung der Erklärung des Beteiligten zu 2) ausgehen würde, fehlt als Kennzeichnung der Ausschluss des Eigentümers und es fehlt die genaue Bezeichnung der Räume, an der es bestehen soll. Diese sind in der Eintragungsbewilligung so genau zu beschreiben, dass jeder Dritte ohne weiteres feststellen kann, welche Räume gemeint sind (Schöner/Stöber, aaO., Rdnr. 1258), vorliegend werden sie jedoch weder in dem Urteil vom 31.08.2010, noch in der UR-Nr. yyy/77 explizit aufgezählt.
Schließlich ist noch zu berücksichtigen, dass in der UR-Nr. yyy/77 eine aufschiebende Bedingung für den Beginn des Nutzungsrechts vereinbart worden ist, denn erst nach Räumung der unteren Wohnung von Seiten der Eheleute B und Nutzung von 1 Jahr und 2 Monaten durch den Beteiligten zu 2) verpflichtete sich dieser zur Einräumung des streitgegenständlichen Nutzungsrechts zu Gunsten der Antragstellerin und ihres Ehemannes. Auch wenn zu Gunsten der Antragstellerin davon ausgegangen wird, dass nicht die Eintragungsbewilligung unter dieser Bedingung stand, sondern das Nutzungsrecht selbst aufschiebend bedingt vereinbart worden ist, was bei einem Wohnungsrecht zulässig ist (Schöner/Stöber, aaO., Rdnr. 1261), muss das Ereignis, das zur Bedingung für das Entstehen einer Rechts gemacht wird, mit genügender Bestimmtheit feststellbar sein und dem Grundbuchamt gegenüber der Eintritt der Bedingung in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden (Demharter, aaO., Anhang zu § 13, Rdnr. 6 und § 29 Rdnr. 15). Auch diese Eintragungsvoraussetzungen sind nicht erfüllt und werden durch das Urteil vom 31.01.2010 auch nicht ersetzt.
Die Kosten ihrer danach erfolglosen Beschwerde hat die Antragstellerin zu tragen, §§ 84 FamFG, 131 Abs. 1 Nr. 1 KostO.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht anzuordnen, da solche mangels Anhörung des Beteiligten zu 2) erkennbar nicht entstanden sind.
Der Beschwerdewert bestimmt sich nach § 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO.
Die Rechtsbeschwerde war zuzulassen (§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO n. F.).
Der Fall gibt Veranlassung, Leitsätze für die Auslegung von Urteilen gemäß § 894 ZPO, durch die eine Eintragungsbewilligung ersetzt werden soll, im Hinblick auf die Erfordernisse des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes aufzustellen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 1090 bis 1092 BGB
§ 18 GBO
§ 72 GBO
§ 75 GBO
§ 19 GBO
§ 133 BGB
§ 1093 BGB
§ 29 GBO
§ 84 FamFG
§ 894 ZPO
§ 894 Satz 1 ZPO
§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO
§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO
Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG

Zitierte Entscheidungen: 4 O 307/09
20 W 528/10