Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2024-12-02, Aktenzeichen 2 B 32/24
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2024:1202.2B32.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Das Gericht der Hauptsache kann die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen bzw. ganz oder teilweise wiederherstellen. (Rn.29)
2. Gegenstand der Abwägung sind das private Interesse der Antragsteller einerseits und das öffentliche Interesse an der Vollziehung des Verwaltungsaktes andererseits. (Rn.33)
3. Eine Wohnnutzung zeichnet sich danach durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthaltes aus. (Rn.39)
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens.
Der Streitwert wird auf 3.798 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks mit der postalischen Anschrift A-Straße in A-Stadt (Gemarkung A-Stadt -..., Flur ..., Flurstück ...). Das mit einem Wohngebäude bebaute Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. ... der Stadt Neumünster, der als Art der baulichen Nutzung ein reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO) festsetzt. In dem Wohngebäude befinden sich zwei nebeneinanderliegende Wohneinheiten. Im Baugenehmigungsverfahren 1994 wurde ein Einzelhaus als Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten – Neubau eines Wohnhauses mit Einliegerwohnung – genehmigt. Eine der beiden Wohneinheiten wird von den Antragstellern bewohnt.
Am 1. Januar 2024 schlossen die Antragsteller als Vermieter mit Herrn ... als Mieter einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ab. In dem Mietvertrag heißt es unter anderem:
„§ 1 Mieträume:
Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken die im Hause ...-...-Straße x, A-Stadt (Adresse) im ... Stock (rechts, links, Mitte) gelegene Wohnung (Nr. ... ) bestehend aus 1 Zimmern, Gemeinschaftsküche, Diele, Bad/WC.
§ 2 Mietzins und Nebenkosten:
[…] Insgesamt sind vom Mieter zu bezahlen: 633,00 EUR.
§ 4 Mietdauer:
Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2024 und läuft auf unbestimmte Zeit.
§ 9 Benutzung der Mietsache:
[…] 2. Die Parteien sind sich darüber einig, dass eine Untervermietung oder die Überlassung der Mietsache an Dritte der Zustimmung des Vermieters bedarf.“
Mit Anhörungsschreiben vom 27. Februar 2024 wies die Antragsgegnerin die Antragsteller darauf hin, dass sie von Nachbarn darauf hingewiesen worden sei, dass die Antragsteller die weitere Wohneinheit in ihrem Gebäude als sog. Monteurswohnung vermieten würde. Eine solche sei als Beherbergungsbetrieb in dem nach dem Bebauungsplan Nr. 88 festgesetzten allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig. Sie beabsichtige, die Nutzung mithilfe einer Ordnungsverfügung zu untersagen und gab den Antragstellern bis zum 12. April 2024 Gelegenheit, sich zu den maßgeblichen Tatsachen zu äußern. Eine Stellungnahme der Antragsteller hierauf erfolgte nicht.
Mit Ordnungsverfügung vom 15. April 2024 untersagte die Antragsgegnerin den Antragstellern unter Ziffer 1 das Grundstück A-Straße als Handwerkerunterkunft oder sonstiges nicht störendes Gewerbe zu nutzen oder durch Dritte zu diesem Zweck nutzen zu lassen. Unter Ziffer 2 ordnete sie die sofortige Vollziehung von Ziffer 1 an. Unter Ziffer 3 drohte die Antragsgegnerin den Antragstellern für den Fall, dass sie das Grundstück A-Straße entgegen der Anordnung unter Ziffer 1 nutzen, die Festsetzung eines Zwangsgelds in Höhe von 1.000,00 € an.
Zur Begründung der Anordnungen wiederholte die Antragsgegnerin die Ausführungen aus dem Anhörungsschreiben und führte ergänzend Folgendes aus:
Die Nutzungsuntersagung erfolge gemäß § 58 Abs. 1 LBO i.V.m. § 59 Abs. 2 Nr. 4 LBO, weil die Nutzung der Wohnung auf dem streitbefangenen Grundstück als Monteurswohnung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoße. Es habe eine ungenehmigte Nutzungsänderung von einer – von der aktuellen Baugenehmigung erfassten – Wohnnutzung zu einem Beherbergungsbetrieb beziehungsweise einem nicht störenden Gewerbebetrieb stattgefunden. Eine Wohnnutzung setze eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet sei. Bei einer Zimmervermietung hingegen, die sich auf eine reine Übernachtungs- und Aufenthaltsmöglichkeit beschränke und bei welcher der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen sowie auf Gemeinschaftseinrichtungen angewiesen sei, handele es sich nicht um eine Wohnnutzung, sondern einen Beherbergungsbetrieb. Ein solcher sei nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 88 nicht zulässig. Auf der Rechtsfolgenseite spreche der Anspruch der Nachbarn auf Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplans für ein Einschreiten. Als Vermieter und Eigentümer der Monteurzimmer seien die Antragsteller gemäß § 218 Abs. 1 LVwG bzw. § 219 Abs. 1 LVwG als Verhaltens- beziehungsweise Zustandsverantwortliche heranzuziehen.
Das besondere öffentliche Vollziehungsinteresse ergebe sich aus der Notwendigkeit, dass der Nutzungsuntersagung nach einer etwaigen Einlegung des Widerspruchs Rechtswirkung zukommen müsse. Bereits die Möglichkeit der längerfristigen Nutzung der Wohnung als Monteurswohnung könne für andere einen Anreiz bieten, bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu errichten, zu ändern oder zu nutzen. Da auch nachbarschützende Vorschriften verletzt würden, sei außerdem den Nachbarn die Verletzung der sie schützenden Baugebietsvorschriften nicht über die gesamte Zeit eines möglichen Rechtsmittelverfahrens zuzumuten.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 1. Juli 2024 legten die Antragsteller gegen den Bescheid vom 15. April 2024 Widerspruch ein. Zur Begründung führten sie aus, dass sie die Wohnung nicht als Monteurswohnung nutzten. Vielmehr sei die nicht von ihnen bewohnte Wohnung in dem verfahrensgegenständlichen Gebäude seit dem 1. Januar 2024 auf unbestimmte Zeit vermietet.
Mit Widerspruchsbescheid vom 16. September 2024 hob die Antragsgegnerin die Zwangsgeldandrohung unter Ziffer 3 des Bescheids vom 15. April 2024 auf (Ziffer 1) und wies den Widerspruch im Übrigen zurück (Ziffer 2). Mit Ziffer 3 des Widerspruchsbescheids drohte sie für den Fall, dass die Antragsteller das Gebäude auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück entgegen der Anordnung unter Ziffer 1 des Bescheids vom 15. April 2024 auch über den 4. Oktober 2024 hinaus als Handwerkerunterkunft oder sonstiges nicht störendes Gewerbe nutzen oder Dritte zu diesem Zweck nutzen lassen sollten, ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,00 € an.
Zur Begründung des Widerspruchsbescheids führte sie unter Wiederholung und Vertiefung ihrer Angaben aus der Ordnungsverfügung aus, dass im Laufe des Verfahrens wiederholt durch mehrere Nachbarn mitgeteilt worden sei, dass in dem verfahrensgegenständlichen Gebäude mehrere Handwerker untergebracht werden. Man habe beobachtet, dass das Gebäude umfangreich mit Betten und Fernsehern ausgestattet worden sei und gehe davon aus, dass die in dem Gebäude untergebrachten Handwerker im Schichtdienst arbeiteten. Auch sonntags gegen Mitternacht würden regelmäßig wechselnde Arbeiter anreisen, die am Freitag wieder abreisten. In der Woche würden mehrere Handwerker auch in den Nachtstunden mit Transportern mit polnischen Kennzeichen gebracht oder abgeholt werden. Dies sei laut den Nachbarberichten mit erheblichen Lärmbelästigungen verbunden, sodass auch schon die Polizei verständigt worden sei. Zudem habe ein Nachbar mitgeteilt, dass der Antragsteller zu 2) ihm berichtet habe, dass er das Gebäude umgebaut habe und es nunmehr an Handwerker und Monteure vermiete. Nach Auskunft aus dem Gewerberegister habe der Antragsteller zu 2) am 1. Januar 2024 ein Gewerbe angemeldet und betreibe unter der Betriebsstätte A-Straße eine private Zimmervermietung für Übernachtungen. Der von den Antragstellern vorgelegte Mietvertrag schließe nicht aus, dass in der Wohnung Handwerker und Monteure, gegebenenfalls auch durch Dritte, untergebracht werden. Insbesondere habe eine Anfrage im Melderegister ergeben, dass außer den Antragstellern niemand in der zweiten Wohnung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes gemeldet sei. Die Beschränkung der Regelnutzung in einem reinen Wohngebiet auf das Wohnen diene der Schaffung einer Umgebung, die durch Wohnruhe und Homogenität der Nutzung geprägt sei. Eine Beherbergung sei demgegenüber mit dem Eindringen eines wechselnden Personenkreises in die Umgebung verbunden und deshalb typischerweise durch ein gewisses Maß an Unruhe und Verkehr geprägt. Die Nutzung der verfahrensgegenständlichen Wohnung stelle auch keinen „kleinen“ Beherbergungsbetrieb mehr dar, weil sie im Hinblick auf die von ihr ausgehenden Störungen nicht gebietsverträglich sei. Dies ergebe sich schon aus den Berichten der Nachbarn über diverse Konfliktsituationen und erhebliche Ruhestörungen, regelmäßig auch bei Nacht. Zudem würden die Bewohner der verfahrensgegenständlichen Wohnung unter sich bleiben, in Gruppen von bis zu sieben Personen einkaufen gehen und die Abendstunden häufig lautstark im Garten verbringen. Diese Nutzung werde von den Nachbarn als sehr störend empfunden. Der Wohnfrieden werde gestört. Hinsichtlich der Inanspruchnahme der Antragsteller führte die Antragsgegnerin aus, dass außer diesen andere Verantwortliche nicht zweifelsfrei hätten ermittelt werden können. Die im Mietvertrag angegebene Person habe man in Ermangelung konkreter Daten nicht ausfindig machen können. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Widerspruchsbescheides Bezug genommen.
Die Antragsteller haben am 21. Oktober 2024 Klage, gerichtet auf die Aufhebung der Bescheide der Antragsgegnerin vom 15. April 2024 und 16. September 2024, erhoben (Az. 2 A 140/24) und mit gleichem Schriftsatz einen Antrag gemäß § 80 Abs. 5 VwGO auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gestellt.
Zur Begründung führen sie aus, der Bebauungsplan Nr. ... der Stadt Neumünster sei nicht rechtsverbindlich und daher nicht anwendbar. Er sei nicht am 3. Juli 1982 in Kraft getreten, weil seine Ausfertigung ausweislich des auf der Planurkunde aufgebrachten Ausfertigungsvermerks am 7. Juli 1982 erfolgt sei. Laut des auf den 7. Juli 1982 datierten Bekanntmachungsvermerks solle die Bekanntmachung bereits vorher erfolgt sein, denn es sei auf dem Bekanntmachungsvermerk vermerkt, dass der Bebauungsplan mit der bewirkten Bekanntmachung am 3. Juli 1982 in Kraft getreten sei. Der Bebauungsplan könne jedenfalls nicht herangezogen werden, um einen Verstoß der Nutzung gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans anzunehmen. Zudem sei die Baugenehmigung für das verfahrensgegenständliche Gebäude nicht auf die Wohnnutzung eines bestimmten Personenkreises beschränkt. Es sei unerheblich, ob ein Wohngebäude vom Eigentümer selbst oder einem Mieter bewohnt werde. Auch die Nutzung durch mehrere Personen stehe einem Wohnzweck nicht entgegen, weil keine mit Zwang durchgesetzte Unterbringung von Einzelnen oder Familien mit fremden Personen vorliege. Es könne auch nicht darauf ankommen, welcher Tätigkeit der die Wohnung nutzende Personenkreis nachgehe, weil in der BauNVO einzig eine Unterscheidung von betriebsbezogenem Wohnen und Ferienwohnen eine rechtliche Stütze fände. Keines von beidem liege hier vor. Und auch etwaiger ruhestörender Lärm sei unerheblich, weil Lebensäußerungen der Nutzer einer baulichen Anlage für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit unerheblich seien.
Die Antragsteller beantragen wörtlich,
gemäß § 80 Abs. 5 VwGO die aufschiebende Wirkung der Klage wiederherzustellen.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung vom 15. April 2024 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. September 2024 zurückzuweisen.
Zur Begründung wiederholt sie ihre Ausführungen aus den Bescheiden vom 15. April 2024 und 16. September 2024. Ergänzend trägt sie vor, dass Aussagen der Nachbarn zufolge mindestens zehn Personen gleichzeitig in der zweiten Wohneinheit auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück untergebracht seien, wobei es sich um Handwerker und Monteure aus Polen handele. Ein Nachbar, der selbst Pole sei, habe im Austausch mit den Bewohnern erfahren, dass den Bewohnern in einem Gartenhaus gegen Entgelt u.a. Getränke von den Antragstellern zur Verfügung gestellt würden. Sei ein Mietvertrag, wie hier, nicht mit den Bewohnern selbst, sondern mit einer dritten Person – mutmaßlich dem Arbeitgeber – geschlossen, spreche dies gegen eine Wohnnutzung. Weil ausweislich der Bauanzeige vom 18. August 1994 die Errichtung eines „Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung“ angezeigt wurde, erfolge diese gewerbliche Vermietung ungenehmigt. Der Bebauungsplan Nr. 88 leide nicht an einem Bekanntmachungsfehler, weil die Bekanntmachung am 14. November 1995 wiederholt worden sei. Auch eine etwaige Unwirksamkeit des Bebauungsplans ändere nichts an der Beurteilung der Rechtslage. Das verfahrensgegenständliche Gebiet sei auch ohne Bebauungsplan gemäß § 34 Abs. 2 BauGB als faktisches reines Wohngebiet zu beurteilen. Die Störerauswahl sei ebenfalls nicht rechtsfehlerhaft. Der Antragsteller zu 2) sei als Betreiber der privaten Zimmervermietung Handlungsstörer und die Antragstellerin zu 1) als Miteigentümerin des Grundstücks mitverantwortliche Zustandsstörerin. Zwar sei bei einer baurechtswidrigen Nutzung grundsätzlich der unmittelbare Nutzer vorrangig in Anspruch zu nehmen, dies gelte jedoch nicht, wenn der Nutzer schwer zu fassen sei, etwa, weil er ständig wechsle. Hiervon sei bei der Vermietung von Ferienwohnungen regelmäßig auszugehen. Auch vorliegend seien der Antragsgegnerin die regelmäßig wechselnden Benutzer des Grundstücks nicht bekannt und für sie nicht greifbar. Zudem sei die im Mietvertrag benannte Person nicht ermittelbar und auch nicht im Melderegister eingetragen.
Mit Schriftsatz vom 11. November 2024 ergänzten die Antragsteller ihre Begründung dahingehend, dass die schlichte Anmeldung eines Gewerbes an der verfahrensgegenständlichen Adresse lediglich aussage, dass sich dort der Betriebssitz des Gewerbes befinde, nicht aber, dass dort eine gewerbliche oder private Zimmervermietung stattfinde. Derzeit seien acht – den Antragstellern namentlich bekannte – Personen in der verfahrensgegenständlichen Wohnung gemeldet. Von einer Überbelegung könne angesichts der Wohnfläche von 159 m2 nicht die Rede sein. Es treffe nicht zu, dass wöchentlich wechselnde Personen anreisten, ebenso könne nicht von einem „lautstarken“ Verhalten der Bewohner zur Nachtzeit gesprochen werden. Auch unter dem Gesichtspunkt des systemgerechten Vorgehens erweise sich die Nutzungsuntersagung als rechtswidrig, weil „nach Angaben in der Presseöffentlichkeit“ die Antragsgegnerin selbst Wohnraum für eine geplante „Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen“ anmiete, worin konsequenterweise ebenfalls eine baurechtswidrige Nutzung zu sehen sei, gegen die allerdings – im Gegensatz zu der Nutzung der Antragsteller – nicht vorgegangen werde.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der wörtliche gestellte Antrag, die aufschiebende Wirkung der Klage wiederherzustellen, ist bei entsprechender Würdigung des Antragsbegehrens gemäß § 88 VwGO i.V.m. § 122 Abs. 1 VwGO dahingehend auszulegen, dass nicht nur die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Nutzungsuntersagung (Ziffer 1 des Bescheides vom 15. März 2024) begehrt wird, sondern auch die Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung in Ziffer 3 des Widerspruchsbescheids vom 16. September 2024. Mit ihrer gleichzeitig zum Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes erhobenen Klage verfolgen die Antragsteller die Aufhebung der Bescheide vom 15. April 2024 und 16. September 2024 in Gänze, wovon auch die Androhung der Zwangsgeldfestsetzung in Ziffer 3 des Widerspruchsbescheids umfasst ist. Demnach erstreckt sich auch das vorläufige Rechtsschutzersuchen sowohl auf die Nutzungsuntersagung als auch auf die Zwangsgeldfestsetzung.
Die so zu verstehenden Anträge sind zulässig. Die Anträge sind insbesondere gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO statthaft. Hiernach kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung in den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummern 1 bis 3a ganz oder teilweise anordnen, im Falle des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Hinsichtlich der Nutzungsuntersagung ist der Antrag gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO i.V.m. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO statthaft. Die Antragsgegnerin hat unter Ziffer 2 der Ordnungsverfügung vom 15. April 2024 die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung angeordnet. Hinsichtlich der Androhung des Zwangsgeldes in Ziffer 3 des Widerspruchsbescheids ist der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 VwGO i.V.m. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO statthaft. Bei der Androhung eines Zwangsgeldes handelt es sich um eine Vollzugsmaßnahme gemäß § 236 LVwG, gegen welche Rechtsmittel und sonstige Rechtsbehelfe nach § 248 Abs. 1 Satz 2 LVwG keine aufschiebende Wirkung entfalten.
Die Anträge sind jedoch unbegründet.
Die von der Antragsgegnerin gegebene Begründung für die Anordnung der sofortigen Vollziehung hinsichtlich der Nutzungsuntersagung entspricht den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 S. 1 VwGO.
Bei der Durchsetzung einer Nutzungsuntersagungsverfügung sind an die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung keine hohen Anforderungen zu stellen, weil es für die Fortsetzung nicht genehmigter Nutzungen, die möglich wären, wenn die sofortige Vollziehung nicht angeordnet würde, regelmäßig keinerlei rechtfertigende Gründe gibt. Daher reicht es in derartigen Fällen für die Begründung des Sofortvollzuges regelmäßig aus, dass auf die formelle Rechtswidrigkeit der untersagten Nutzung hingewiesen wird. Dies gilt vor dem Hintergrund, dass ansonsten – ohne Sofortvollzug – die gesetzestreuen Bürger schlechter gestellt würden (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 29. August 2003 – 1 MB 27/03 - juris; VG Schleswig, Beschluss vom 18. Januar 2018 – 2 B 93/16, juris Rn. 8; VG Schleswig, Beschluss vom 9. April 2024 – 2 B 5/24, juris Rn. 4). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Antragsgegnerin hat die Anordnung der sofortigen Vollziehung vor allem damit begründet, dass es ohne die Anordnung möglich wäre, ein baurechtswidriges Vorhaben weiter zu betreiben, was eine negative Vorbildfunktion zeitigen könne. Ferner hat sie das besondere Vollzugsinteresse damit begründet, dass nachbarschützende Vorschriften verletzt würden. Damit hat sie der dargestellten Begründungspflicht genüge getan. Auf die inhaltliche Richtigkeit der Begründung kommt es insoweit nicht an.
Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist auch materiell nicht zu beanstanden. Die gerichtliche Entscheidung nach § 80 Abs. 5 S. 1 VwGO ergeht in der Sache auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung. Gegenstand der Abwägung sind das private Aufschubinteresse der Antragsteller einerseits und das öffentliche Interesse an der Vollziehung des streitbefangenen Verwaltungsaktes andererseits. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können auch Erkenntnisse über die Rechtmäßigkeit oder die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes, der vollzogen werden soll, Bedeutung erlangen, allerdings nicht als unmittelbare Entscheidungsgrundlage, sondern als in die Abwägung einzustellende Gesichtspunkte. Hat die Behörde – wie vorliegend hinsichtlich der Nutzungsuntersagung – die sofortige Vollziehung nach § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO angeordnet, kommt es im Besonderen darauf an, ob sie zu Recht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung höher gewichtet hat als das private Interesse, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens den Verwaltungsakt nicht befolgen zu müssen.
Bei Anwendung dieses Maßstabes geht die vorzunehmende Interessenabwägung zu Lasten der Antragsteller aus. Nach den gegenwärtigen Erkenntnissen erweist sich die von der Antragsgegnerin mit Bescheid vom 15. April 2024 ausgesprochene Nutzungsuntersagung bei der gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig. Rechtsgrundlage für den Erlass der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung ist § 80 S. 2 LBO. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung einer baulichen Anlage untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird. Insoweit rechtfertigt in aller Regel bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt (std. Rspr. des OVG Schleswig, vgl. Beschluss vom 11. Juli 2024 – 1 MB 12/24 – juris; Beschluss vom 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 – juris, Rn. 8; Beschluss vom 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17 – n. v.).
Die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung liegen vor. Die Nutzung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes als Handwerkerunterkunft oder als sonstiges nicht störendes Gewerbe durch die Antragsteller selbst oder das Zulassen einer solchen Nutzung durch Dritte ist nicht von der für das streitbefangene Wohngebäude erteilten Baugenehmigung zu Wohnzwecken gedeckt und somit formell illegal. Eine Verfahrensfreiheit nach § 61 Abs. 2 LBO liegt nicht vor.
Insoweit ist zunächst festzuhalten, dass die erlassene Anordnung, das streitbefangene Gebäude nicht mehr zum Zweck der Unterkunft für Handwerker oder als sonstiges nichtstörendes Gewerbe zu nutzen oder nutzen zu lassen, dahingehend zu verstehen ist, dass jedwede Unterbringung oder Beherbergung von Menschen in dem Gebäude, die nicht als Wohnen i.S.v. § 3 Abs. 1 BauNVO einzustufen ist, untersagt wird, unabhängig davon, ob es sich dabei „schon“ um einen Beherbergungsbetrieb i.S.v. § 3 Abs. 3 BauNVO handelt. Dieses Verständnis ergibt sich aus der Bezugnahme der Antragsgegnerin auf die durch die Baugenehmigung zugelassene Nutzung „Wohnen“ in Abgrenzung zu einer Nutzung als sogenanntes Monteurzimmer, die entweder als Beherbergungsgewerbe oder als sonstiges nichtstörendes Gewerbe zu bewerten ist (siehe Seite der Ordnungsverfügung vom 15. April 2024).
Für die Beantwortung der Frage, ob sich die festgestellte – hier streitgegenständliche – Nutzung (noch) als Wohnnutzung darstellt, ist der Begriff des Wohnens maßgeblich, wie er zum Zeitpunkt der Genehmigung des Gebäudes verstanden wurde und wie ihn die Baunutzungsverordnung bis heute beispielsweise in ihren §§ 3, 4 verwendet.
Das OVG Lüneburg (Beschluss vom 18. September 2015 – 1 ME 126/15 – juris) hat in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss vom 25. März 1996 – 4 B 302.95 – juris) dazu nach Auffassung der Kammer zutreffend Folgendes ausgeführt:
„Eine Wohnnutzung zeichnet sich danach durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthaltes aus. Das setzt bestimmte Ausstattungsmerkmale des Gebäudes voraus. Erforderlich sind insbesondere eine Küche bzw. Kochgelegenheit sowie Toiletten und Waschgelegenheiten, die allerdings auch in Gestalt von Gemeinschaftseinrichtungen zur Verfügung stehen können. Der Begriff des Wohnens verlangt zudem, dass Aufenthalts- und private Rückzugsräume geboten werden, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichen. Auch Wohnheime – etwa Studentenwohnheime – können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen. Die Grenzen des Wohnens sind allerdings überschritten, wenn das Gebäude – wie im Fall einer Unterkunft für Monteure – aufgrund seiner spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt. Dabei spielt auch die Wohndichte eine Rolle. Der Umstand, dass sich zwei Bewohner einen Schlafraum teilen, spricht zwar nicht zwingend gegen eine Wohnnutzung im Rechtssinne; die dadurch bewirkte Einschränkung der Privatsphäre schließt aber unter Berücksichtigung der hierzulande üblichen Wohnstandards die Annahme einer Wohnnutzung jedenfalls dann regelmäßig aus, wenn zwischen den Bewohnern keine persönliche Bindung besteht bzw. sich diese Bindung in dem gemeinsamen Interesse an einer möglichst kostengünstigen Unterbringung erschöpft.
Der Begriff des Wohnens ist nach alledem nicht zu eng zu verstehen. Er dient der Abgrenzung insbesondere zu Formen der Unterbringung bzw. der Nutzung als bloße Schlafstätte. Er schließt es jedoch nicht aus, dass sich Personen auf freiwilliger Basis und aufgrund persönlicher Beziehungen – enger Freundschaften oder gar verwandtschaftlicher Bande bedarf es nicht – zusammenfinden und gemeinschaftlich zusammenleben. Das gilt auch dann, wenn aufgrund eingeschränkter finanzieller Mittel eine Doppelbelegung von Schlafräumen stattfinden und eine Wohndichte erreicht wird, die hiesigen Wohnstandards nicht voll entspricht. Der Begriff des Wohnens bietet keine Handhabe, finanzschwache ausländische Arbeitnehmer aus Wohnquartieren fernzuhalten; ein dahingehender Milieuschutz ist der Baunutzungsverordnung fremd. Eine Grenze ist freilich dann erreicht, wenn ein Gebäude in einer Weise überbelegt wird, die seinem Nutzungszweck, wie er sich bei objektiver Betrachtung aus den Bauvorlagen ergibt, nicht mehr entspricht.“
Bei der Beurteilung, ob es sich bei einer Nutzung eines Wohngebäudes um Wohnen im Sinne von §§ 3, 4 BauNVO handelt, ist nicht ausschließlich das Nutzungskonzept, wie es sich insbesondere in einem Mietvertrag ausgedrückt, maßgeblich. Auch die tatsächlich festgestellte Nutzung ist für die Beurteilung, ob es sich um „Wohnen“ handelt, relevant (vgl. Beschluss der Kammer vom 4. Dezember 2020 – 2 B 51/20 – juris, Rn. 27 ff., juris). Das Bundesverwaltungsgericht hat in dem benannten Beschluss vom 25. März 1996 (Az. 4 B 302/95, juris Rn. 12) Folgendes ausführt:
„Maßgeblich für die Erfüllung des Wohnbegriffs ist übrigens das Nutzungskonzept und seine grundsätzliche Verwirklichung, nicht das individuelle und mehr oder weniger spontane Verhalten einzelner Bewohner.“
Danach kommt es sehr wohl auf die tatsächlich ausgeübte Nutzung, nämlich die grundsätzliche Verwirklichung an. Von einem als unbeachtlich einzustufenden individuellen spontanen Verhalten einzelner Bewohner kann im vorliegenden Fall gerade nicht ausgegangen werden.
Ausgehend von diesen Grundsätzen teilt die Kammer die Einschätzung der Antragsgegnerin, dass es sich bei der im Gebäude(teil) der Antragsteller festgestellten Nutzung der Einliegerwohnung nicht um eine Wohnnutzung im o. g. Sinne handelt. Zwar ist der streitbefangene Teil des Gebäudes der Antragsteller Gegenstand eines am 1. Januar 2024 geschlossenen Mietvertrags über Wohnraum. Die Nutzung des Gebäudeteils (Einliegerwohnung) durch den Mieter im Rahmen des Mietvertrags würde zwar dem Begriff des Wohnens unterfallen. Allerdings hat die Antragsgegnerin unter Bezugnahme auf diverse Mitteilungen aus der Nachbarschaft und Lichtbilder nachvollziehbar dargelegt, dass das Mietobjekt nicht allein von einer Person, sondern zeitgleich von mehreren Personen genutzt wird. In dieser Wohneinheit werden nach den Angaben der Antragsgegnerin – unter Bezugnahme auf Mitteilungen von mehreren Nachbarn – bis zu acht oder zehn Personen gleichzeitig untergebracht. Die Antragsteller haben mit anwaltlichen Schriftsatz vom 11. November 2024 bestätigt, dass die streitbefangene Wohneinheit jedenfalls von acht Personen genutzt würde. Die Antragsteller führen insoweit aus, dass die acht namentlich benannten Personen in der vermieteten Haushälfte gemeldet seien, wobei nicht näher erläutert wird, ob die Personen gegenüber den Antragstellern als Vermieter gemeldet wurden oder ob damit die Erfüllung der Meldepflicht nach dem Bundesmeldegesetz gemeint ist. Die Antragsteller haben auch die hinreichend substantiierte Annahme der Antragsgegnerin nicht widerlegt, dass die streitbefangene Haushälfte seit mehreren Monaten von einem wechselnden Personenkreis genutzt wird. Nach den Angaben der Antragsgegnerin kommt es bereits seit mehreren Monaten zu Nachbarbeschwerden über wechselnde Belegungen der Haushälfte und über An- und Abreisen von Personen jeweils rund um das Wochenende. Die Antragsteller haben in diesem Zusammenhang etwa nicht darlegt, seit wann die benannten acht Personen das Mietobjekt nutzen würden. Unter den acht Personen ist auch nicht der Name der im Mietvertrag benannten Person zu finden. Gegen eine feste Belegung des Mietobjekts spricht auch indiziell, dass die Antragsteller nicht dargelegt haben, dass sie ihren Pflichten aus dem Bundesmeldegesetz nachgekommen sind. Die Antragsgegnerin hat insoweit nachvollziehbar dargelegt, dass allein die Antragsteller unter der streitbefangenen Adresse im Melderegister gemeldet sind. Sollte die vermietete Haushälfte dauerhaft von dem im Mietvertrag benannten Mieter oder von den acht benannten Personen bewohnt werden, wären diese gemäß § 17 Abs. 1 Bundesmeldegesetz verpflichtet, den Einzug bei der Meldebehörde anzumelden. Diese Pflicht gilt auch dann, wenn eine Person mehrere Wohnungen bewohnt. Im Übrigen haben die Antragsteller auch nicht dargelegt, dass sie ihren melderechtlichen Mitwirkungspflichten nach § 19 Abs. 1 Satz 2 Bundesmeldegesetz nachgekommen sind. Danach hat der Wohnungsgeber der meldepflichtigen Person den Einzug schriftlich oder gegenüber der Meldebehörde zu bestätigen. Die Antragsteller haben sich nicht dazu erklärt, ob sie gegenüber der ihm Mietvertrag benannten Person oder gegenüber der Meldebehörde den Einzug bestätigt haben. Demnach liegt kein Nachweis dafür, dass die im Mietvertrag benannte Person, die vermieteten Räumlichkeiten überhaupt nutzt. Auch dieser Umstand spricht dafür, dass die benannte Person vielmehr die Räumlichkeit derart nutzt, um dort von ihm bestimmte Personen unterzubringen. Unabhängig davon, ob man darüber hinaus die Antragsteller oder den Mieter als Wohnungsgeber im Sinne von § 19 Abs. 1 Bundesmeldegesetz ansieht, liegen keine Nachweise dafür vor, dass im Hinblick auf die acht genannten Personen die Mitwirkungspflichten des Wohnungsgebers erfüllt wurden.
Das sich aus gegebenen Umständen ersichtliche Nutzungskonzept spricht – vor allem unter Berücksichtigung der Ausgestaltung und Ausstattung des streitbefangenen Gebäudes bzw. Gebäudeteils – aus Sicht der Kammer erheblich gegen die Annahme, dass die Nutzer des Gebäudeteils dort ein hinreichend selbstbestimmt geführtes privates Leben „in den eigenen vier Wänden“ führen. Gegenstand des Mietvertrags ist gemäß § 1 die Vermietung einer Wohnung bestehend aus (nur) einem Zimmer, einer Gemeinschaftsküche, Diele und Bad. Angesichts der vorhandenen Zimmeranzahl in der Wohneinheit, insbesondere des einzigen verfügbaren Raums, der als Aufenthalts- und Schlafort für alle Bewohner dienen muss, ist es selbst bei der angeblichen Mietfläche von 159 m2 bei lebensnaher Betrachtung mehr als zweifelhaft, dass den dort aufhältigen Personen im Sinne einer eigenständigen Haushaltsführung tatsächlich hinreichend Wohnraum zugeordnet ist und dass dieser Lebensbereich gegen eine unmittelbare Verfügungsgewalt Dritter wirksam als Rückzugsraum für die Entfaltung des privaten Lebens abgeschirmt ist. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich jedenfalls acht Personen ein Zimmer als Lebensraum und Schlafplatz teilen, der für die einzelnen Nutzer schwerlich den zum Lebensmittelpunkt gewordenen Rückzugsort im Sinne einer Wohnung darstellen kann.
Darüber hinaus geht die Kammer angesichts der vorliegenden Baugenehmigungsunterlagen für das Wohngebäude der Antragsteller nicht davon aus, dass die vermietete Wohnung eine Gesamtgröße von 159 m2 aufweisen kann. Ausweislich der im Verwaltungsvorgang dokumentierten Wohnflächenberechnung weist die sog. Hauptwohnung eine Gesamtwohnfläche von 163,07 m2 auf. Für die sogenannte Einliegerwohnung, die angesichts der Zimmeraufteilung und der Beschreibung der vermieteten Räume offensichtlich Gegenstand des Mietvertrages ist, wird eine Wohnfläche von 76,18 m2, aufgeteilt auf Erd- und Dachgeschoss, angegeben. Die Wohnfläche für das Erdgeschoss, u.a. bestehend aus einem Zimmer für Essen/Wohnen, einer Küche und einem WC, wird dabei mit 46,71 m2 angegeben. Da es vorliegend auf die Nutzung im vermieteten Teil des Gebäudes ankommt, ist nicht die etwaige Grundfläche des gesamten Gebäudes maßgebend, sondern vielmehr der Teil, der Gegenstand des Mietvertrags ist, also ein Zimmer, ein Bad und eine Küche (siehe § 1 des Mietvertrages). Diesen Vorgaben entspricht nur das Erdgeschoss der rechten Haushälfte (sog. Einliegerwohnung) mit einer Wohnfläche von 46,71 m2.
Angesichts der somit zu erwartenden Platzknappheit bei einer Nutzung der Räume durch (mindestens) acht Personen sowie wegen des Vorhandenseins von nur einer Küche und eines Bades ist davon auszugehen, die Nutzer der Räumlichkeiten in ihrer jeweiligen Alltagsplanung in großem Maße voneinander abhängig sind. Bei lebensnaher Betrachtung kann zudem nicht davon ausgegangen werden, dass allen Nutzern stets ein Schlüssel zu dem Haus vorbehalten ist, da die konkrete Anzahl der Bewohner möglicherweise variiert. Demzufolge dürfte auch der Zugang zu den Räumlichkeiten eine ständige Absprache und Organisation der Bewohner erfordern, die ebenfalls nicht für eine Wohnnutzung im Sinne einer selbstständigen privaten Lebensführung in den „eigenen vier Wänden“ spricht. Diese Umstände indizieren erheblich, dass die Bewohner des Hauses (voraussichtlich) gemeinschaftlich nach der Arbeit in das Gebäude zurückkehren und dieses lediglich als „Schlafunterkunft“ dient. Gegen das Merkmal der Dauerhaftigkeit und damit auch gegen eine Wohnnutzung spricht zudem, dass der Mietvertrag nicht mit den jeweiligen Nutzern selbst geschlossen wurde, sondern lediglich mit einer dritten Person, die nach den Angaben der Antragsteller nicht zu den (aktuellen) Nutzern gehört. Aus diesem Grund kann das Merkmal der Dauerhaftigkeit auch nicht dadurch begründet werden, dass der Mietvertrag nach dessen § 4 auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Insgesamt spricht jedenfalls das gelebte Nutzungskonzept nicht dafür, dass die Nutzer der Mieteinheit die Möglichkeit hätten, ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig zu gestalten. Denn durch die konkrete Vertragsgestaltung – Mieter ist nur eine namentlich benannte Person – räumen die Antragsteller den Bewohnenden keinen entsprechenden Rechtsanspruch ein. Damit dürfte deren rechtliche Position und Möglichkeit, die Zimmer zu nutzen, in großem Umfang von deren Verbindung mit dem Mieter abhängen. Die Antragsteller selbst gewährleisten weder, dass die Bewohner sich ihre Mitbewohner aussuchen können, noch garantieren sie ihnen eine bestimmte Nutzungszeit (vgl. hierzu VG Bremen, Beschluss v. 8. Oktober 2019 – 1 V 1741/19, juris).
Der Erlass der Nutzungsuntersagung erweist sich nach derzeitigem Kenntnisstand auch nicht als ermessensfehlerhaft bzw. unverhältnismäßig. Die Nutzungsuntersagung hat in erster Linie die Funktion, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen. Daher muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Zwar darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist (std. Rechtsprechung des OVG Schleswig, vgl. Beschluss vom 26. Mai 2017 – 1 MB 7/17 –; Beschluss vom 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 –; Beschluss vom 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17 –, und Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –) oder materiellen Bestandsschutz genießt (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 4. April 2011 – 1 LA 96/10 –juris, Rn. 8).
Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht hat zudem wiederholt betont, dass das vom Gesetzgeber vorgesehene – präventive – bauaufsichtliche Genehmigungsverfahren durch eine – inzidente – Verlagerung der bauaufsichtlichen Zulassungsprüfung auf die Rechtsfolgenseite einer – repressiven – Nutzungsuntersagungsverfügung nicht umgangen werden darf (vgl. Beschluss des Senats vom 24. August 2022 – 1 MB 9/22 –, S. 6 f., n. v.; Beschluss vom 19. November 2018 – 1 MB 10/18 –, juris Rn. 7; Beschluss vom 14. Juni 2022 – 1 LA 51/19 – n. v.; Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 –, juris Rn. 15). Eine Unverhältnismäßigkeit kann sich unter dem Gesichtspunkt der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit überhaupt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen ergeben. Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann nämlich nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (Beschluss des Senats vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 24; Beschluss vom 24. August 2023 – 1 MB 15/23 –, juris Rn. 28). Zur Verhinderung einer Umgehung des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens kann daher bei einem Streit um die materielle Rechtmäßigkeit einer Nutzung eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit von vornherein nur in Betracht kommen, wenn bereits ein entsprechender Bauantrag gestellt worden ist. Anderenfalls wären die Baugenehmigungsbehörden nicht in der Lage, aufgrund von prüffähigen Bauvorlagen überhaupt die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens zu prüfen. Auch würde ansonsten die Prüfung der Zulassungsfähigkeit eines Bauvorhabens strukturell in das verwaltungsgerichtliche Verfahren verlagert werden. Schließlich würde das Absehen vom Erfordernis des Stellens eines Bauantrags auch diejenigen besserstellen, die eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ohne Baugenehmigung vornehmen (vgl. hierzu OVG Schleswig, Beschluss vom 11. Juli 2024 – 1 MB 12/24 – juris, Rn. 16 f. m.w.N.).
Die Antragsteller haben bislang keinen Bauantrag für die streitbefangene Nutzung des vermieteten Gebäudeteils in ihrem zu Wohnzwecken genehmigten Gebäude gestellt. Bereits aus diesem Grund ist die Nutzungsuntersagung nicht wegen einer etwaigen offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der Nutzung unverhältnismäßig. Darüber hinaus kann eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit der den Antragstellern untersagten Nutzung auch aus materiellen Gründen nicht angenommen werden. Die streitbefangene Nutzung ist insbesondere bauplanungsrechtlich nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Bebauungsplans Nr. 88 unter dem von den Antragstellern dargelegten Bekanntmachungsmangel leidet oder ob dieser Mangel jedenfalls durch die wiederholte Bekanntmachung der Satzung am 14. November 1995 geheilt worden ist.
Selbst wenn die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 88 (weiterhin) unwirksam wären, könnten die Antragsteller im zu prüfenden Kontext daraus keine Vorteile für sich ableiten. In diesem Fall müsste zunächst bestimmt werden, ob die Art der baulichen Nutzung in der insoweit maßgeblichen näheren Umgebung einem Baugebiet im Sinne der BauNVO entspricht und die Zulässigkeit der Nutzung daher nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. mit den jeweiligen Vorgaben der Baunutzungsverordnung zu beurteilen wäre oder ob von einer sogenannten Gemengelage auszugehen wäre, die nach § 34 Abs. 1 BauGB zu bewerten wäre. Allein die Notwendigkeit einer solchen Prüfung steht der Annahme einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der streitbefangenen Nutzung entgegen.
Ginge man demgegenüber davon aus, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans wirksam sind oder sich die Eigenart der näheren Umgebung als faktisches reines Wohngebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. darstellen würde, müsste die Nutzung in einem solchen Gebiet – zumindest ausnahmsweise – zulässig sein. Lediglich ergänzend sei bemerkt, dass die Antragsteller der Annahme der Antragsgegnerin, dass jedenfalls ein faktisches reines Wohngebiet vorliegt, nicht entgegengetreten sind. In einem reinen Wohngebiet sind sonstige nicht störende Gewerbebetriebe weder regelmäßig noch ausnahmsweise zulässig. Die untersagte Nutzung unterfällt auch nicht als „kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes“ dem Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO.
Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit als kleiner Beherbergungsbetrieb liegt schon deshalb nicht vor, weil die Antragsteller selbst nicht darlegen, dass die streitbefangene Nutzung einen Beherbergungsbetrieb darstellen würde. Sie stellen insbesondere darauf ab, dass es an erforderlichen „hotelmäßigen Leistungen“ fehlen würde. Selbst wenn die Antragsteller darauf abstellen würden, dass es sich um einen kleinen Beherbergungsbetrieb handeln würde, wäre dieser jedenfalls nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Einen Beherbergungsbetrieb im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO kennzeichnet zwar, dass die Räume regelmäßig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78.89, juris Rn. 3; VGH München, Beschluss vom 26. November 2015 – 12 CS 15.2269, juris Rn. 14 m.w.N.; VG Bremen, Beschluss vom 23. Januar 2024 – 1 V 2730/23, juris Rn. 38).
Gegen die Einstufung als Beherbergungsbetriebs würde dabei auch nicht grundsätzlich sprechen, dass beherbergungstypische Dienstleistungen fast vollständig fehlen. Betriebsformen, die sich auf das schlichte Bereitstellen eines Gästezimmers beschränken und von der Erbringung weiterer Nebenleistungen absehen, sind seit langem im Billigsektor anzutreffen und rechtfertigen deshalb nicht zwangsläufig den Schluss, es liege kein Beherbergungsbetrieb vor (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 19. November 2018 – 1 MB 10/18 – juris). Maßgebend für die Annahme einer Beherbergung ist jedoch die nicht personenbezogene Unterbringung, das heißt der Beherbergungsbetrieb ist grundsätzlich jedermann zugänglich, und derjenige, der eine Beherbergung anstrebt, tut dies aus freiem Willen, auch nach einem Auswahlermessen, so wie der Beherbergungsvertrag hierfür konstitutiv ist (vgl. Stock, in: Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger, Baugesetzbuch, 154. EL April 2024, BauNVO § 4 Rn. 113b m.w.N.). Ob dieses Merkmal erfüllt wäre, ist jedenfalls nicht offensichtlich, weil die streitbefangenen Räumlichkeiten offenbar keinem unbegrenzten Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, sondern die Einquartierung in den verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten vielmehr auf der Grundlage eines einzigen Mietvertrags stattfindet und es dabei im Ermessen des Mieters zu liegen scheint, wen er in den Räumlichkeiten unterbringt. Somit dürfte nur einem begrenzten Personenkreis der Zugang zu der Wohnung ermöglicht werden, der darüber hinaus im Einzelnen keinen Beherbergungsvertrag mit den Antragstellern abschließt.
Ein Ermessensfehler liegt auch nicht unter dem Gesichtspunkt des von den Antragstellern vorgetragenen systemwidrigen Vorgehens der Antragsgegnerin vor. Der sich aus Art. 3 GG ergebende Grundsatz des systemgerechten Vorgehens soll willkürliches Verhalten der Bauaufsichtsbehörde verhindern und besagt, dass gleichliegende Tatbestände, die bei gerechter Würdigung der Sachverhalte eindeutig eine gleichartige Behandlung erfordern, nicht ohne sachlich hinreichende Gründe unterschiedlich behandelt werden dürfen (OVG Schleswig, Beschluss v. 19. Mai 2020 – 1 LA 73/17 – n.v.). Vorliegend fehlt es jedoch an Anhaltspunkten dafür, dass hinsichtlich der von den Antragstellern erwähnten Anmietung zur „Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen“ Sachverhalte betroffen sind, die eine Gleichbehandlung im Hinblick auf die Nutzung der Antragsteller verlangen würden. Die pauschalen und nicht belegten Verweise auf „Angaben der Presseöffentlichkeit“ lassen weder auf den konkreten Vorhabenstandort noch auf anderweitige Umstände seiner Realisierung schließen. Insofern bleibt schon völlig unklar, ob insoweit vergleichbare Sachverhalte vorliegen. Diese Annahme wird dadurch untermauert, dass der Gesetzgeber in § 246 BauGB Sonderregelungen für Flüchtlingsunterkünfte aufgestellt hat, die bei einem Vergleich der Zulässigkeit der jeweiligen Nutzungen berücksichtigt werden müssten. Beispielhaft bestimmt § 246 Abs. 11 Satz 1 BauGB:
Soweit in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 8 der Baunutzungsverordnung (auch in Verbindung mit § 34 Absatz 2) Anlagen für soziale Zwecke als Ausnahme zugelassen werden können, gilt § 31 Absatz 1 mit der Maßgabe, dass Anlagen für soziale Zwecke, die der Unterbringung und weiteren Versorgung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden dienen, dort bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 in der Regel zugelassen werden sollen.
Selbst wenn im Gebiet der Antragsgegnerin eine Flüchtlingsunterkunft in einem reinen Wohngebiet betrieben würde, müsste die benannte Regelung beachtet werden. Allein dieser Umstand dürfte schon eine Vergleichbarkeit mit der streitbefangenen Nutzung ausschließen.
Auch die im Rahmen der Nutzungsuntersagung vorgenommene Störerauswahl der Antragsgegnerin ist unter Ermessensgesichtspunkten nicht zu beanstanden. Die Antragsteller sind als Zustands- und Handlungsstörer (zur Vermieterstellung der Antragsteller vgl. Bl. 12 Beiakte F) auch taugliche Adressatin der Anordnung (vgl. §§ 218 Abs. 1, 219 Abs. 1 LVwG).
Sind für einen baurechtswidrigen Zustand mehrere Personen verantwortlich, muss die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßen Ermessen darüber entscheiden, gegen welche Person sie vorgehen will. Für die Auswahl unterer mehreren Störern gibt es keine Rangfolge (OVG Schleswig, Urteil vom 26. Mai 2021 – 1 LB 11/17 – juris, Rn. 56 m.w.N.). Im Rahmen der Ausübung des Ermessens bei der Auswahl des für die Umsetzung einer Ordnungsverfügung heranzuziehenden Zustands- oder Verhaltensstörers sind die Effektivität des Einschreitens, die Zumutbarkeit der Inanspruchnahme, das Verursacherprinzip und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen zu berücksichtigen. Einen Grundsatz, wonach stets der Verhaltensstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch zu nehmen sei, gibt es nicht (OVG Schleswig, Beschluss v. 8. Dezember 2011 – 1 MB 27/11, juris Rn. 2; OVG Münster, Beschluss v. 19. April 2016 – 2 A 1778/15, juris Rn. 12). Allerdings kann die Heranziehung des Zustandsstörers unzumutbar sein. Hierbei dürfen auch zivilrechtliche Berechtigungen und Verpflichtungen nicht verkannt werden. Bei der baurechtswidrigen Nutzung einer Wohnung ist der unmittelbare Nutzer jedenfalls dann vorrangig in Anspruch zu nehmen, wenn die gegenwärtige Nutzung unterbunden werden soll und mit dem Vorgehen gegen ihn der baurechtswidrigen Nutzung dauerhaft begegnet werden kann. Die Inanspruchnahme des Eigentümers kommt in diesen Fällen in Betracht, wenn der Nutzer schwer zu fassen ist, weil er unbekannt ist oder die Nutzer ständig wechseln, die Nutzersituation also unübersichtlich ist (OVG Lüneburg, Beschluss v. 11. September 2015 – 1 ME 118/15, juris Rn. 10; OVG Münster, Beschluss vom 19. April 2016 – 2 A 1778/15, juris Rn. 14; OVG Hamburg, Beschluss vom 10. Juni 2005 – 2 Bs 144/05, juris Rn. 12).
Vorliegend ist zwar zu beachten, dass die Antragsteller nicht mit den einzelnen Nutzern des Gebäudeteils, die möglicherweise schnell wechseln, Mietverträge abgeschlossen haben. Vielmehr liegt es hier so, dass die „Einquartierung“ der Personen in dem vermieteten Gebäudeteil in der Verantwortung des im Mietvertrag benannten Mieters liegen dürfte. Sollte dieser die konkrete Nutzung der Mieteinheit verantworten, würde er die Gefährdung der öffentlichen Sicherheit verursachen, da er derjenige wäre, der die Wohnung faktisch derart nutzt, dass sie nicht mehr den Wohnzweck erfüllt. Der Mietvertrag, aus dem sich der Name und zumindest ein Teil der Anschrift des Mieters ergibt, wurde zwar von den Antragstellern vorgelegt. Die Antragsgegnerin hat jedoch erfolglos versucht, sich an den Mieter zu halten, indem sie sowohl beim Einwohnermeldeamt die Adresse gemeldeter Personen ermittelte als auch versuchte, die in dem Mietvertrag angegebene Person ausfindig zu machen. Nachdem dies nicht möglich gewesen ist, war es aus Gründen der Effektivität der Gefahrenabwehr sachgerecht, die Antragsteller heranzuziehen.
An der sofortigen Vollziehung der nach einer summarischen Prüfung als rechtmäßig zu betrachtenden Nutzungsuntersagung besteht mit Blick auf die Ordnungsfunktion des formellen Baurechts auch ein besonderes öffentliches Interesse. Dieser Ordnungsfunktion ist bereits ein besonderes Gewicht beizumessen, da der gesetzestreue Bürger, der die Aufnahme einer genehmigungspflichtigen, aber bislang nicht genehmigten Nutzung nur auf der Grundlage einer vollziehbaren Baugenehmigung verwirklicht, andernfalls gegenüber dem – bewusst oder unbewusst – rechtswidrig Handelnden in bedenklicher, das Rechtsbewusstsein der Allgemeinheit erschütternder Weise bevorzugt werden würde (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 29. August 2023 – 1 MB 27/03 – juris). Das Interesse der Antragsteller an der Fortsetzung der streitbefangenen Nutzung tritt dahinter zurück. Die sich aus der Nutzungsuntersagung ergebenden Folgen sind dem Betroffenen danach regelmäßig zuzumuten. Den Antragstellern bleibt es unbenommen, die verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten in dem genehmigten Umfang zu nutzen.
Das in Bezug auf die Zwangsgeldandrohung zu beurteilende vorläufige Rechtsschutzgesuch auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ist ebenfalls unbegründet. Die Zwangsgeldandrohung in Höhe von 1.000 € ist nicht zu beanstanden, §§ 235, 236, 237 LVwG. Rechtsbehelfe gegen den zu vollziehenden Grundverwaltungsakt haben aufgrund der Anordnung der sofortigen Vollziehung keine aufschiebende Wirkung, vgl. § 229 Abs. 1 Nr. 2 LVwG. Anhaltspunkte für die Fehlerhaftigkeit der Zwangsgeldandrohung liegen nicht vor und wurden von den Antragstellern auch nicht vorgetragen. Die angedrohte Höhe des Zwangsgeldes mit 1.000 € ist ebenfalls nicht zu beanstanden.
Die Androhung entspricht auch dem Bestimmtheitsgebot des § 108 Abs. 1 LVwG, insbesondere ist die den Antragstellern gesetzte Frist an ein Datum geknüpft, sodass sich trotz der im Widerspruchsbescheid vorgenommenen Modifikation der Zwangsgeldandrohung keine Unsicherheiten für die Antragsteller ergeben. Innerhalb der danach geltenden Frist kann den Antragstellern die Erfüllung ihrer Verpflichtung auch im Sinne von § 236 Abs. 2 Satz 1 LVwG billigerweise zugemutet werden. Dem steht nicht entgegen, dass der auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag nur mit der Frist des § 573c Abs. 1 BGB ordentlich gekündigt werden kann, da die Einwirkung auf den Mieter dahingehend, dass dieser die Wohnung keinen Dritten mehr zur Verfügung stellen werde, keine Kündigung des Mietvertrags voraussetzt. Vielmehr ist im Mietvertrag festgelegt, dass die Überlassung der Mietsache an Dritte der Zustimmung der Vermieter bedarf (§ 9 Ziff. 2 des Mietvertrags), sodass die Antragsteller als Vermieter jedenfalls aus dem Mietvertrag einen Anspruch gegen den Mieter auf Nutzung der Mietsache in dem vertraglich zugebilligten Rahmen haben und eine diesbezüglich erteilte Zustimmung widerrufen könnten. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass den Antragstellern bereits in der Anhörung im Februar 2024 der Erlass einer entsprechenden Ordnungsverfügung in Aussicht gestellt wurde, sodass der Erlass der angegriffenen Bescheide die Antragsteller keinesfalls unvorbereitet traf.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 63 Abs. 2 GKG. Dabei ist als wirtschaftliches Interesse der Antragsteller an der Abwehr der Nutzungsuntersagung ein sich aus dem letzten Mietvertrag ergebender Jahresmietwert zum Zeitpunkt der Antragstellung von derzeit 7.596,- € (12 x 633,- €) zugrunde gelegt worden. Dieser für das Hauptsacheverfahren anzusetzende Betrag wurde der ständigen Spruchpraxis der Kammer folgend für das vorläufige Rechtsschutzverfahren sodann halbiert, was einen Streitwert von 3.798 € ergibt. Die mit der Nutzungsuntersagung verbundene Zwangsgeldandrohung bedingt keine Streitwerterhöhung (vgl. nur VG Schleswig, Beschluss vom 9. April 2024 – 2 B 5/24 – juris).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3, 4 BauNVO
§§ 2 bis 8 der Baunutzungsverordnung
§§ 235, 236, 237 LVwG
§ 3 BauNVO
§ 88 VwGO
§ 236 LVwG
§ 246 BauGB
§ 58 Abs. 1 LBO
§ 59 Abs. 2 Nr. 4 LBO
§ 218 Abs. 1 LVwG
§ 219 Abs. 1 LVwG
§ 80 Abs. 5 VwGO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 122 Abs. 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO
§ 248 Abs. 1 Satz 2 LVwG
§ 80 Abs. 3 S. 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO
§ 80 S. 2 LBO
§ 61 Abs. 2 LBO
§ 3 Abs. 1 BauNVO
§ 3 Abs. 3 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 246 Abs. 11 Satz 1 BauGB
§ 218 Abs. 1, 219 Abs. 1 LVwG
§ 229 Abs. 1 Nr. 2 LVwG
§ 108 Abs. 1 LVwG
§ 236 Abs. 2 Satz 1 LVwG
§ 573c Abs. 1 BGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 63 Abs. 2 GKG
Art. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 A 140/24
2 B 93/16
2 B 5/24
1 LA 52/17
1 ME 126/15
4 B 302.95
2 B 51/20
4 B 302/95
1 V 1741/19
1 LA 96/10
1 LA 51/19
4 B 78.89
12 CS 15.22
1 V 2730/23
1 LA 73/17
1 LB 11/17
2 A 1778/15
1 ME 118/15
2 Bs 144/05