Landgericht Duisburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-07-05, Aktenzeichen 1 O 437/11
ECLI: ECLI:DE:LGDU:2013:0705.1O437.11.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 8.193,10 € als Grundmietzins, 1.041,21 € als Nebenkostenvorauszahlungen und 4.500,- € als Mietkaution zu zahlen, jeweils Zug um Zug gegen
Beseitigung der Feuchtigkeit in den Wänden der Mieträumlichkeiten (Ladelokal C) auf der X-Straße ##, ##### E, und ihrer Ursachen und ihrer sämtlichen Folgen in Gestalt insbesondere von Verfärbungen, Flecken, Schimmel und Schadstellen im Putz (abblätternder Putz, abblätternde Farbe etc.),
Verlegung von geeignetem Granit auf der gesamten nicht durch baulich verdeckten Gebäudefassade und auf dem Fußboden im Eingangsbereich,
zureichende und ordnungsgemäße Befestigung der großen Fenster links vom Eingang, gesehen von draußen in die Mieträumlichkeiten hinein, so daß keines dieser Fenster mehr übermäßig vibriert, wenn schwere Fahrzeuge, etwa eine Straßenbahn oder ein schwerer Lkw, vorbeifahren, oder die Eingangstür zufällt,
Austausch der verkratzten Schaufenster an der Front, an der sich der Eingang befindet, oder Beseitigung der dort vorhandenen Kratzer,
Herstellung einer den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Treppe zur rechts vom Eingang gelegenen kleinen Empore, wobei insbesondere gleichmäßige Stufen (gleiche Höhe, gleiche Auftrittsbreite, jeweils entsprechend den baurechtlichen Vorschriften) herzustellen sind,
Herstellung einer den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Treppe zur links vom Eingang gelegenen größeren Empore, wobei insbesondere gleichmäßige Stufen (gleiche Höhe, gleiche Auftrittsbreite, jeweils entsprechend den baurechtlichen Vorschriften) herzustellen sind,
Herstellung einer ordnungsgemäßen geraden Wand im hinter dem Sicherungskasten befindlichen abgetrennten Büro,
ordnungsgemäße Einsetzung der Tür zu diesem abgetrennten Büro, so daß sie ordnungsgemäß schließt,
ordnungsgemäße Abdeckung des hinter der hinteren der sechs Umkleidekabinen gelegenen Abflußrohres,
Beseitigung der Nutzungsuntersagung der als Obergeschoß dienenden in der Mitte offenen Empore (ehemalige Balkonloge des früher in dem Gebäude untergebrachten L), die man vom Vorraum, Eingangsbereich links, über eine Holztreppe erreicht, insbesondere ordnungsgemäße Herstellung der dorthin führenden im hinteren Bereich des Obergeschosses befindlichen Nottreppe,
Herstellung einer ordnungsgemäßen Verkleidung des Abflußrohrs in der Decke über der als Obergeschoß dienenden in der Mitte offenen Empore,
Herstellung einer ordnungsgemäßen, insbesondere auch zureichenden, Belüftung der beiden auf der vom Aufgang zur Empore rechts gelegenen Seite befindlichen WCs,
Herstellung einer ordnungsgemäßen und fertiggestellten Decke im zweiten Gäste-WC, insbesondere auch Herstellung der Verkleidung,
Herstellung einer ordnungsgemäßen und vollständigen Verfugung und ordnungsgemäßen Bearbeitung der Ränder bei den Fliesen im Bereich der als Obergeschoß dienenden in der Mitte offenen Empore (ehemalige Balkonloge des früher in dem Gebäude untergebrachten L), ordnungsgemäße Befestigung sämtlicher dort befindlichen Sockelleisten,
ordnungsgemäßen Einbau der Türzargen an den Türen zum bereits oben erwähnten abgetrennten Büro unten, zur Teeküche und zu den beiden oben gelegenen Toiletten, so daß diese Türen richtig schließen und auch beim Öffnen und Schließen nicht über den Boden schleifen,
Beseitigung der Risse im Putz,
Beseitigung jeglicher Manipulationen und sonstiger nachteiliger Veränderungen an der Heizung und Beschaffung eines Gaszählers bei den T, so daß die Heizung von der Beklagten ohne weiteres betrieben werden kann,
Herstellung der Frischwasserversorgung der streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten,
Herstellung einer ordnungsgemäßen sämtlichen Vorschriften entsprechenden Elektroanlage einschließlich der Verlegung sämtlicher Kabel unter Putz.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger macht gegenüber der Beklagten Mietzins- und Räumungsansprüche aus einem Mietvertrag geltend.
Die Parteien sind verbunden durch einen Mietvertrag über ein Ladenlokal zum Verkauf von C2 auf der X-Straße ## in E (in Kopie als Anlage K1, Bl. 8 ff., bei der Akte).
Diesen Mietvertrag haben die ehemaligen Prozeßbevollmächtigten des Klägers, Rechtsanwälte G und Kollegen aus E, erstellt (Seite 11 der Klageerwiderung, Bl. 110 d.A.).
Die Mieträumlichkeiten liegen in einem ehemaligen L (Seite 2 der Klageerwiderung, Bl. 101 d.A.). Es sind dort Umbauarbeiten erfolgt, um das vermietete Geschäftslokal herzustellen (vgl. etwa Seite 2 der Klageerwiderung, Bl. 101 d.A.).
Allerdings ist die Nutzungsänderung durch die Baubehörde noch nicht abschließend genehmigt worden (Seiten 2 und 4 der Klageerwiderung, Bl. 101 und 103 d.A.).
Vielmehr fand am 18. Mai 2011 ein Ortstermin statt, in welchem die Bauaufsichtsbehörde wegen des Zustandes der Treppe im hinteren Bereich der Empore die Untersagung der Nutzung der Empore ankündigte, welche dann nach erneuter Ankündigung im August 2011 mündlich am 13. September 2011 und schriftlich am 19. September 2011 erfolgte (Seiten 3, 9 und 10 der Klageerwiderung, Bl. 102, 108 und 109 d.A.). Auf die Aufforderung durch das Bauordnungsamt, die fehlenden Nachweise vorzulegen, wurde eine Statik für die genannte Treppe nicht vorgelegt (Seite 4 der Klageerwiderung, Bl. 103 d.A.).
Außerdem befindet sich in dem ursprünglich geschlossenen Dach nunmehr ein nicht genehmigter und nicht genehmigungsfähiger Einschnitt, in den Fenster eingesetzt worden sind. Insoweit forderte das Bauordnungsamt mit Schreiben vom 19. September 2011 einen ordnungsgemäßen Rückbau des Daches. Schließlich wurde insoweit eine Frist bis zum 29. April 2012 gesetzt (Seiten 3 f. der Klageerwiderung, Bl. 102 f. d.A.).
Der Beginn der Mietzeit war nach § 3 des Mietvertrages für den 1. Januar 2011 geplant. Das Mietverhältnis sollte fünf Jahre laufen mit der Möglichkeit des Mieters, eine Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre zu verlangen.
Nach „Eintritt der Verlängerung“ sollte das Mietverhältnis ordentlich zum Ablauf des Kalendervierteljahres kündbar sein.
Nach § 4 des Mietvertrages sollte der Mietzins monatlich 4.500,- € betragen. Ferner sollte eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 300,- € zu zahlen sein.
Die genannten Zahlungen sollten nach § 5 des Mietvertrages am dritten Werktag eines Monats fällig sein.
Nach § 7 Nr. 1 des Mietvertrages sollte spätestens zwei Wochen vor dem in § 3 des Mietvertrages festgelegten Mietbeginn eine Mietkaution von 13.500,- € zu zahlen sein.
Nach § 8 Nr. 1 des Mietvertrages sollte der Mieter auch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses Gegenforderungen aus dem Mietvertrag nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen aufrechnen können. Auch nach Rückgabe der Mietsache sollte die Aufrechnung gegenüber Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung von Mietzinsen, Betriebskosten und Nutzungsentschädigung ausgeschlossen sein.
Auch ein Zurückbehaltungsrecht oder Leistungsverweigerungsrecht sollte gemäß § 8 Nr. 2 des Mietvertrages nur wegen Forderungen, die unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind, bestehen.
Die Geltendmachung eines Mietminderungsrechts mittels Abzug vom vertraglich geregelten Mietzins sollte dem Mieter nach § 8 Nr. 3 des Mietvertrages nicht gestattet sein, und zwar auch nicht für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache. Der Mieter wurde insoweit auf die Geltendmachung etwaiger Bereicherungsansprüche verwiesen.
Nach § 11 Abs. 1 des Mietvertrages wurde der Gebrauch der Mietsache in ihrem Zustand bei ihrer Übergabe gewährt.
Nach § 11 Abs. 2 des Mietvertrags wurde die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel ausgeschlossen. Schadensersatz wegen Mängeln sollte der Vermieter nur im Falle von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit oder bei Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit zu leisten haben. In § 17 des Vertrages wird noch einmal geregelt, daß der Vermieter nicht für Schäden haftet, die infolge eines anfänglichen nicht vom Vermieter verschuldeten Mangels der Mietsache entstehen.
Nach § 12 des Mietvertrages sollte der Mieter verpflichtet sein, bestimmte kleinere Schäden bis zu einen jährlichen Aufwand von 500,- € selbst zu tragen. Nach § 14 des Mietvertrages trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen.
Für September 2011 und Oktober 2011 leistete die Beklagte weder die Mietzinsen in Höhe von 3.500,- € noch die Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 300,- €.
Daraufhin erfolgte seitens des Klägers mit Schreiben vom 7. Oktober 2011 (in Abschrift als Anlage K3, 39 f., bei der Akte), welches am selben Tag gegen 11.30 Uhr durch Boten übergeben wurde, die fristlose Kündigung des Mietvertrages.
Hierauf antwortete die Beklagte durch Schreiben des N vom 17. Oktober 2011 (in Kopie als Teil der Anlage K4, Bl. 41 f., bei der Akte) dahin, daß die Einbehalte wegen fundamentaler Mietmängel in Gestalt von Durchfeuchtungen erfolgt seien, welche den Gebrauch der Mieträumlichkeiten als öffentliche Verkaufsfläche ausschlössen. Insoweit nahm die Beklagte in dem Schreiben Bezug auf zwei Ordnungsverfügungen des Amts für Baurecht und Bauberatung, Aktenzeichen ########## und ##########.
Der Anlage K4 liegen als Bl. 43 ff. d.A. Kopien von Schreiben des N vom 25. Juli 2011, 26. August 2011, 2. September 2011 und 26. September 2011, die bis auf dasjenige vom 2. September 2011 an den Kläger gerichtet sind, während dasjenige vom 2. September 2011 an eine H GmbH & Co. KG gerichtet ist, bei.
Nachdem weder eine Räumung noch Zahlungen auf die Mietzinsen und Nebenkostenvorauszahlungen für November 2011 und Dezember 2011 erfolgt waren, erklärte der Kläger mit Schreiben seiner damaligen Bevollmächtigten Rechtsanwälte G und Kollegen aus E vom 12. Dezember 2011 (in Abschrift als Anlage K6, Bl. 55, bei der Akte) erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Mit Schriftsatz seiner damaligen Prozeßbevollmächtigten Rechtsanwälte H2 und Kollegen aus E2 vom 5. März 2012 (Bl. 137 f. d.A.) erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten zum dritten Mal die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin.
Der Kläger trägt vor:
Die fristlose Kündigung sei gerechtfertigt, weil die Beklagte, die – das ist unstreitig – auch die Miete für März 2012 nicht gezahlt habe, mit Mietzinszahlungen, die den Betrag für zwei Monate überstiegen, in Verzug sei. Überdies sei die Beklagte auch unpünktlich mit den Mietzinszahlungen, und zwar letztlich über einen Zeitraum, welcher sechs Zahlungstermine übersteige. Auch dieser fortwährende Zahlungsverzug stelle einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung dar. Schließlich sei ihm ein Festhalten an dem Mietvertrag auch deshalb nicht mehr zumutbar, weil die Beklagte immer noch keine Kaution gezahlt habe (Seiten 1 f. des Schriftsatzes vom 5. März 2012, Bl. 137 f. d.A.).
Soweit eine fristlose Kündigung nicht in Betracht komme, sei die ordentliche Kündigung, so der Kläger zunächst, mit Wirkung zum 30. September 2012 möglich. Dem stehe die laut Mietvertrag fünfjährige Mietzeit nicht entgegen. Denn diese Mietzeit sei durch die Zusatzvereinbarung dahin geändert worden, daß sie nicht am 1. Januar 2011, sondern erst am 1. April 2011 beginne, ohne daß dies im Mietvertrag dokumentiert sei, so daß die Schriftform nicht gewahrt sei. Ebenfalls sei ohne Wahrung der Schriftform die mündliche Vereinbarung getroffen worden, daß für Juli 2011 keine Miete gezahlt werden solle und zwischen September bis einschließlich Dezember 2011 lediglich ein monatlicher Mietzins in Höhe von 3.500,- €, während der vertraglich ursprünglich vereinbarte Mietzins erst ab Januar 2012 zu zahlen sei (Seite 2 des Schriftsatzes vom 5. März 2012, Bl. 138 d.A.). Es existiere schriftlich lediglich der Mietvertrag vom 18. Oktober 2010, nicht aber eine Zusatzvereinbarung (Seite 5 der Replik, Bl. 166 d.A.). Da somit wesentliche Bestandteile des Mietverhältnisses nicht schriftlich fixiert seien, seien § 550 BGB verletzt und die zeitliche Bindung aus dem ursprünglichen Mietvertrag hinfällig (Seite 2 des Schriftsatzes vom 5. März 2012, Bl. 138 d.A., Seite 6 der Replik, Bl. 167 d.A.). Aufgrund der Kündigung vom 7. Oktober 2011, so der Kläger nunmehr, sei also der Mietvertrag bereits [Datum der Replik: 15. Mai 2012] beendet (Seite 6 der Replik, Bl. 167 d.A.).
Im Dezember 2010 sei er durch die Beklagte wegen finanzieller Engpässe ihrerseits gezwungen worden, eine mündliche Vereinbarung dergestalt zu treffen, daß die Mietzeit erst ab dem 1. April 2011 beginnen solle (Seite 3 der Klageschrift, Bl. 3 d.A.).
Im März 2011 habe die Beklagte ihn zu einer weiteren mündlichen Vereinbarung dahin gezwungen, daß für die Monate April bis Juni 2011 lediglich ein Mietzins von monatlich 3.000,- € zu zahlen sei, im Juli 2011 gar keine Miete, weil mit einem Geschäft in dem Ferienmonat Juli 2011 nach Auffassung der Beklagten nicht zu rechnen sei. Ferner sei nach dieser Vereinbarung auch im August 2011 wegen Ramadans kein Mietzins zu zahlen gewesen. Sodann sei nach dieser Vereinbarung in der Zeit von September 2011 bis Dezember 2011 lediglich ein monatlicher Mietzins von 3.500,- € zu zahlen gewesen. Erst ab Januar 2012 habe dann der im schriftlichen Vertrag festgesetzte monatliche Mietzins von 4.500,- € gezahlt werden sollen (Seite 3 der Klageschrift, Bl. 3 d.A., Seiten 5 f. der Replik, Bl. 166 f. d.A.). Er habe sich hiermit allerdings, so der Kläger zunächst weiter, nur unter der Bedingung einverstanden erklärt, daß die Beklagte die Mietzinsen für die Zeit bis September 2011 in Höhe von 9.000,- € bis zum 20. März 2011 als Vorschuß leiste (Seite 3 der Klageschrift, Bl. 3 d.A.).
Nunmehr heißt es seitens des Klägers, die Vereinbarung habe unter der Bedingung gestanden, daß die Beklagte unverzüglich die Kaution in Höhe von 13.500,- € entrichte (Seite 6 der Replik, Bl. 167 d.A.).
Die Beklagte habe daraufhin am 11. März 2011 3.000,- € und an 17. März 2011 weitere 6.000,- € gezahlt (Seite 3 der Klageschrift, Bl. 3 d.A.). Nebenkostenvorauszahlungen seien hingegen ausgeblieben (Seite 3 der Klageschrift, Bl. 3 d.A.) – daß Nebenkostenvorauszahlungen nicht erfolgten, ist unstreitig geblieben.
Zu dieser mündlichen Vereinbarung habe er sich hinreißen lassen, weil er im März 2011 sein Geld für die Renovierungsarbeiten benötigt habe und sein Konto leer gewesen sei. Die Beklagte habe schon damals gedroht, überhaupt keine Miete zu zahlen, falls es nicht zu einer Mietreduzierung komme (Seite 6 der Replik, Bl. 167 d.A.).
Weil die Bedingung der Zahlung der Mietkaution nicht eingetreten sei, sei die Zusatzvereinbarung hinfällig (Seite 6 der Replik, Bl. 167 d.A.).
Er habe bereits in der Vergangenheit erfolglos versucht, Mangelbeseitigungstermine mit dem Geschäftsführer der Beklagten zu vereinbaren. Seinerseits sei eine Handwerksfirma beauftragt worden, die angeblich von der Feuchtigkeit betroffene Wand trocken zu legen und die Ursache für die Nässe zu beheben. Als die Handwerker sich ein Bild hiervon hätten machen wollen, habe der Geschäftsführer der Beklagten sie jedoch mit der Begründung nicht ins Ladenlokal gelassen, daß durch die Arbeiten die Verkaufsware beschädigt werden könnte. Es habe ein weiterer Termin vereinbart werden sollen, doch seien auch diese Kontaktversuche seitens der Beklagten vereitelt worden (Seite 4 der Klageschrift, Bl. 4 d.A.).
Er habe sich immer wieder bemüht, einen Termin mit der Beklagten zu vereinbaren, um auch die baurechtlichen Vorschriften einhalten zu können. Als die Beklagte in die Mieträumlichkeiten eingezogen sei, seien die Bauarbeiten noch nicht abgeschlossen gewesen. Er sei auch mit dem Einzug nicht einverstanden gewesen. Vielmehr habe er der Beklagten zunächst die Lokalschlüssel nur mit dem Ziel überlassen, daß sie entsprechende Vorbereitungen treffen könne. Er sei mit dem Einzug der Beklagten vor vollendete Tatsachen gestellt worden. Eine Endabnahme durch die Baubehörde sei nicht erfolgt (Seite 4 der Klageschrift, Bl. 4 d.A.).
Zuletzt habe er noch mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Oktober 2011 (in Abschrift als Anlage K5, Bl. 53 f., bei der Akte) einen Termin mit der Beklagten zu vereinbaren versucht, damit die baurechtlichen Mängel beseitigt werden könnten. Auch diese Kontaktmöglichkeit habe die Beklagte fruchtlos verstreichen lassen (Seite 5 der Klageschrift, Bl. 5 d.A.).
Unbeschadet der im März 2011 getroffenen mündlichen Vereinbarung habe die Beklagte für die gesamte Zeit von April 2011 bis Oktober 2011 Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten, auch für die Monate, für welche kein Mietzins habe geleistet werden sollen (Seiten 5 f. der Klageschrift, Bl. 5 f. d.A.).
Für die Monate September 2011 und Oktober 2011 sei überdies der mündlich vereinbarte Kaltmietzins von 3.500,- € zu leisten.
Für die Monate November 2011 und Dezember 2011 seien neben den Nebenkostenvorauszahlungen von monatlich 300,- € als Nutzungsentschädigung außerdem 4.500,- €, die ortsübliche Kaltmiete, zu entrichten (Seite 6 der Klageschrift, Bl. 6 d.A.).
Hieraus ergebe sich ein Gesamtanspruch in Höhe von 13.900,- € (zur Berechnung im einzelnen Seiten 5 f. der Klageschrift, Bl. 5 f. d.A.).
Mangels Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei keine Bruttoinklusivmiete vereinbart worden, sondern vielmehr eine Miete in Höhe von 4.500,- € zuzüglich 300,- € Betriebskostenvorauszahlung (Seite 6 der Replik, Bl. 167 d.A.).
Ferner könne er nach wie vor die Kaution in Höhe von 13.500,- € verlangen. Unbeschadet der ausgesprochenen Kündigung ändere sich bis zur Räumung des Ladenlokals nichts an seinem Anspruch auf Zahlung der Kaution (Seite 6 der Klageschrift, Bl. 6 d.A.).
Abgesehen von allem Vorstehenden sei durch § 17 des Mietvertrages auch zu seinen Gunsten ein Haftungsausschluß vereinbart. Außerdem bestehe ein Aufrechnungsverbot mit Forderungen, welche nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt seien (Seite 6 der Replik, Bl. 167 d.A.).
Nach § 8 des Mietvertrages seien Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht und Mietminderungsrecht entsprechend eingeschränkt. Die entsprechende Regelung im Vertrag, nach der die Minderung erheblich eingeschränkt sei, sei auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Entscheidung vom 12. März 2008, Az. XII ZR 147/05) wirksam. Die in der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs genannte Klausel schließe das Mietminderungsrecht vollständig aus und mache insoweit Ausnahmen nur für den Fall, daß die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu verantworten seien. Dabei basiere die Entscheidung des Bundesgerichtshofs im wesentlichen darauf, daß die Klausel nicht konkrete Rückschlüsse darauf zulasse, ob Ansprüche gemäß § 812 BGB auf Seiten des Mieters weiterhin geltendgemacht würden. Nach den Entscheidungsgründen sei aber eine Klausel, die Ansprüche nach §§ 812 ff. BGB nicht ausschließe, uneingeschränkt wirksam. Demnach sei die hier infragestehende Klausel gültig, weil sie das Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht in bestimmter Weise einschränke und auf zulässige Ansprüche insbesondere auf dem Rechtsweg verweise, und weil sie ausdrücklich auf Ansprüche aus § 812 BGB verweise (Seiten 1 f. des Schriftsatzes vom 4. April 2013, Bl. 435 f. d.A.).
Die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung sei also zulässig, und die Beklagte habe auch keinen Anspruch auf eine Mietzinsminderung (Seite 6 der Replik, Bl. 167 d.A.).
Ferner habe ihm die Beklagte nach §§ 280, 286 BGB die Kosten für die außergerichtliche Tätigkeit seiner damaligen Bevollmächtigten, der Rechtsanwälte G und Kollegen aus E, zu erstatten, welche sich unter Berücksichtigung dessen, daß er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sei, auf 1.999,32 € beliefen (zur Berechnung im einzelnen Seiten 6 f. der Klageschrift, Bl. 6 f. d.A.).
Der Kläger hat zunächst die Anträge angekündigt (Seite 2 der Klageschrift, Bl. 2 d.A.),
aus 300,- € für die Zeit vom 6. April 2011 bis zum 4. Mai 2011,
aus 600,- € für die Zeit vom 5. Mai 2011 bis zum 4. Juni 2011,
aus 900,- € für die Zeit vom 5. Juni 2011 bis zum 6. Juli 2011,
aus 1.200,- € für die Zeit vom 7. Juli 2011 bis zum 4. August 2011,
aus 1.500,- € für die Zeit vom 4. August 2011 bis zum 5. September 2011,
aus 5.300,- € für die Zeit vom 6. September 2011 bis zum 4. Oktober 2011,
aus 9.100,- € für die Zeit vom 5. Oktober 2011 bis zum 3. November 2011,
aus 13.900,- € seit dem 1. Dezember 2011
zu zahlen,
Der Kläger hat sodann die Anträge angekündigt (Seite 2 der Klageschrift, Bl. 2 d.A., Seite 1 des Schriftsatzes vom 16. Januar 2012, Bl. 64 d.A.),
aus 600,- € für die Zeit vom 5. Mai 2011 bis zum 6. Juni 2011,
aus 900,- € für die Zeit vom 7. Juni 2011 bis zum 6. Juli 2011,
aus 1.200,- € für die Zeit vom 7. Juli 2011 bis zum 3. August 2011,
aus 5.300,- € für die Zeit vom 6. September 2011 bis zum 5. Oktober 2011,
aus 9.100,- € für die Zeit vom 6. Oktober 2011 bis zum 30. November 2011,
Der Kläger hat sodann die Anträge angekündigt (Seite 2 der Klageschrift, Bl. 2 d.A., Seite 1 des Schriftsatzes vom 16. Januar 2012, Bl. 64 d.A., Seiten 1 f. des Schriftsatzes vom 8. Februar 2012, Bl. 69 f. d.A.),
aus 13.900,- € für die Zeit vom 1. Dezember 2011 bis zum 31. Dezember 2011,
aus 18.700,- € für die Zeit vom 1. Januar 2012 bis zum 31. Januar 2011,
aus 23.500,- € seit dem 1. Februar 2012
Der Kläger beantragt nunmehr (Seite 2 der Klageschrift, Bl. 2 d.A., Seite 1 des Schriftsatzes vom 16. Januar 2012, Bl. 64 d.A., Seiten 1 f. des Schriftsatzes vom 8. Februar 2012, Bl. 69 f. d.A., Seite 1 der Sitzungsniederschrift vom 24. Mai 2013, Bl. 458/1 d.A.),
Die Beklagte beantragt (Seite 1 des Schriftsatzes vom 12. März 2012, Bl. 100 d.A.),
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor:
Der Kläger könne von ihr die Räumung und Herausgabe des Objekts und die Zahlung zumindest derzeit nicht verlangen. Denn wegen Minderung und der Einrede des nichterfüllten Vertrages habe sie zu Recht die Zahlungen einbehalten. Die Miete sei aufgrund erheblicher Rechts- und Sachmängel gemindert. Ferner berufe sie sich auf das Zurückbehaltungsrecht (Seiten 1 f. der Klageerwiderung, Bl. 100 f. d.A.).
Ursprünglich habe das Objekt zu einem Preis von monatlich 2.400,- € zur Vermietung angeboten werden sollen, wie sich aus einer bei den Verhandlungen über einen damals angedachten Kauf des Objekts durch den Geschäftsführer der Beklagten übergebenen Tabelle ergeben habe (Seite 2 der Klageerwiderung, Bl. 101 d.A.).
I.
Richtig sei in der Tat, daß ursprünglich die Übergabe des Objekts an die Beklagte zum 1. Januar 2011 geplant gewesen sei. Diese sei dann tatsächlich erst zum 1. April 2011 erfolgt, freilich keineswegs aufgrund finanzieller Engpässe auf ihrer Seite, sondern schlicht deshalb, weil der Kläger das Objekt vorher nicht fertiggestellt gehabt habe (Seite 4 der Klageerwiderung, Bl. 103 d.A.). So habe im Februar und März 2011 die Firma L2 in den Räumlichkeiten noch Malerarbeiten durchgeführt, und die später seitens des Bauaufsichtamts beanstandete Treppe im hinteren Bereich sei überhaupt erst am 6. / 7. April 2011 montiert worden, bevor sie am 8. April 2011 den Laden eröffnete habe (Seite 3 des Schriftsatzes vom 25. April 2012, Bl. 151 d.A.).
Es sei deshalb unter dem 15. / 23. März 2011 zwischen den Parteien eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag geschlossen worden (in Kopie als Bl. 116 bei der Akte, wobei die kopierte Vereinbarung freilich vom 15. / 24. März 2011 datiert), durch welche der Beginn der Mietzeit nunmehr auf den 1. April 2011 festgesetzt und vereinbart worden sei, daß in der Zeit vom 1. April 2011 bis zum 1. September 2011 überhaupt kein Mietzins zu zahlen sei, sodann für die Zeit vom 1. September 2011 bis zum 31. Dezember 2011 monatlich 3.500,- € und ab dem 1. Januar 2012 monatlich 4.500,- €. Weshalb der Kläger sich an diese Zusatzvereinbarung nicht erinnere und vorliegend anders vortragen lasse, überrasche (Seiten 4 f. der Klageerwiderung, Bl. 103 f. d.A.). Soweit der Kläger behaupten wolle, es sei für die Zeit von April 2011 bis Juni 2011 eine Mietzinszahlung in Höhe von monatlich 3.000,- € vereinbart worden, treffe dies nicht zu (Seite 5 der Klageerwiderung, Bl. 104 d.A.).
Die Zusatzvereinbarung beziehe sich auf die Miete, und damit sei in Ermangelung weiterer Vereinbarungen also die Bruttomiete gemeint. Andernfalls wäre es ein Leichtes gewesen, in die Vereinbarung aufzunehmen, daß und in welcher Höhe ab April 2011 Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten gewesen wären (Seite 5 der Klageerwiderung, Bl. 104 d.A.).
Demnach habe sie auch keineswegs mit ihrem Einzug den Kläger vor vollendete Tatsachen gestellt. Dieser sei vielmehr in der Vereinbarung vom 15. / 23. März 2011 vorgesehen gewesen. Sie sei davon ausgegangen, daß zu diesem Zeitpunkt die Räume bezugsfertig seien (Seite 5 der Klageerwiderung, Bl. 104 d.A.). Sie habe nichts davon gewußt, daß Probleme mit der Bauaufsicht bestanden hätten und die Endabnahme durch die Baubehörde zum Zeitpunkt der Übergabe – und übrigens auch bis heute – noch nicht erfolgt gewesen sei. Sie sei vielmehr davon ausgegangen, daß bauordnungsrechlich mit der Vermietung als C3 alles in Ordnung gewesen sei. Sie sei insoweit arglistig getäuscht worden und hätte, wenn ihr die Probleme mit der Bauaufsicht, die ihr erst im Zuge der Ortstermine Mitte Mai 2011 bekannt geworden seien, zuvor bekannt gewesen wären, ihr Vorhaben, einen eleganten C3 zu öffnen, sicher anderweitig verfolgt (Seite 6 der Klageerwiderung, Bl. 105 d.A.). Es könne keine Rede davon sein, daß der Kläger mit dem Einzug nicht einverstanden gewesen sei (Seite 5 der Klageerwiderung, Bl. 104 d.A.).
Sie habe den Kläger im Zusammenhang mit der Zusatzvereinbarung zu nichts gezwungen, was immer dieser damit sagen wolle (Seite 5 der Klageerwiderung, Bl. 104 d.A.).
Es sei nicht zutreffend, daß es allenfalls eine mündliche Vereinbarung gegeben habe. Maßgeblich sei vielmehr die schriftliche Zusatzvereinbarung, die der Kläger zu Unrecht bestreite (Seite 26 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 297 d.A.).
Wie der Kläger angesichts der Zusatzvereinbarung darauf komme, daß für November und Dezember 2011 jeweils 4.800,- € zu zahlen seien, während nach der Vereinbarung der Mietzins lediglich 3.500,- € betrage, sei auch nicht recht verständlich. Maximal letzteren Betrag könnte der Kläger ohne Berücksichtigung der Minderung und des Einbehalts für die Monate September 2011 bis Dezember 2011 verlangen (Seite 1 des Schriftsatzes vom 25. April 2012, Bl. 149 d.A.).
Nebenkostenvorauszahlungen seien ihrerseits nicht mehr zu leisten. Denn insoweit sei die Höhe der Mietzinsen durch die Zusatzvereinbarung geregelt worden, und daneben sei keine gesonderte Leistung von Nebenkostenvorauszahlungen mehr vorgesehen (Seite 4 des Schriftsatzes vom 25. April 2012, Bl. 152 d.A.).
Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 5. März 2012 die Existenz der schriftlichen Zusatzvereinbarung bestreite, handele es sich um bewußt falschen Vortrag (Seite 3 des Schriftsatzes vom 25. April 2012, Bl. 151 d.A.).
II.
1.
Auch anderweitig sei es dazu gekommen, daß der Kläger seine Zusagen nicht eingehalten habe. Ihr sei bei den Vertragsverhandlungen zugesagt worden, daß die gesamte Fassade und auch der Fußboden im Eingangsbereich mit Granit versehen würden. Hierüber sei ihr auch ein Angebot der Firma P an den Kläger über 37.500,- € vorgelegt worden (in Kopie als Bl. 117 bei der Akte), die angeblich seitens des Klägers noch hätten investiert werden sollen. Persönlicher Vertreter der P sei Herr L3 gewesen, der ursprüngliche Bauherr. Der Kläger habe das Angebot auch durch seine Unterschrift angenommen gehabt und so der Beklagten präsentiert, so daß sie davon habe ausgehen dürfen, daß diese deutliche Verbesserung des Erscheinungsbildes auch realisiert werde (Seiten 6 f. der Klageerwiderung, Bl. 105 f. d.A., Seite 2 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 273 d.A.). Dies sei jedoch nicht geschehen. Vielmehr sei der Eingangsbereich außen verputzt worden. Innen seien günstige glänzende Bodenfliesen verlegt worden, an denen übrigens zum Teil auch die Fugen nicht verschlossen worden seien (Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A., Seite 2 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 273 d.A.).
Die Ausführung, die aus den überreichten Fotos 1 und 2 (Bl. 301 d.A.) ersichtlich sei, sei somit deutlich minderwertig gegenüber der versprochenen Ausstattung der Räumlichkeiten. Dies berechtige zu einer deutlichen Minderung (Seite 2 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 273 d.A.).
2.
a)
Ferner seien die dort befindlichen großen Fenster wackelig. Es fehlten Stützen. Immer dann, wenn z. B. eine Straßenbahn oder ein schwerer Lkw vorbeifahre, wackelten die Fenster (Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A., Seite 3 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 274 d.A.).
In Termin ist hierzu klargestellt worden, daß die Rüge der Wackeligkeit nur das große Fenster links von der Eingangstür, nicht jedoch das Fenster rechts von der Eingangstür betreffe (Seite 3 der Sitzungsniederschrift, Bl. 458/3 d.A.).
b)
Überdies seien diese neuen Fenster auch zerkratzt, offenbar deshalb, weil beim Einbau Fehler gemacht worden seien auf Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A., Seite 3 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 274 d.A.). Es sei leider nicht möglich gewesen, von den Kratzern auf den Fenstern Fotos zu fertigen (Seite 3 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 274 d.A.).
Die Fenster seien ordnungsgemäß abzustützen, so daß sie nicht mehr wackelten, und die Kratzer seien zu beseitigen (Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A., Seite 3 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 274 d.A.).
Dies sei bereits mit der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 3 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 274 d.A.).
c)
Außerdem sei die Eingangstür, die in der Fensteranlage integriert sei, nicht ordnungsgemäß eingepaßt und schwergängig. Sie schleife über den Boden. Das Fensterglas über der Eingangstür sei gebrochen gewesen, was allerdings am 15. Juli 2011 instandgesetzt worden sei. Dies sei bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß wegen der Probleme mit der Eingangstür bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 3 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 274 d.A.).
Hierzu ist im Termin seitens der Beklagten korrigiert worden, daß die gesamte vorstehende Rüge betreffend die Eingangstür am 15. Juli 2011 erledigt worden sei (Seite 3 der Sitzungsniederschrift, Bl. 458/3 d.A.).
3.
(1)
Die Stufen der Treppe, die zu der rechts vom Eingang gelegenen kleinen Empore führten, seien, wie auch aus dem überreichten Foto 3 (Bl. 302 d.A.) ersichtlich sei, von ungleicher Höhe und entsprächen nicht den bauordnungsrechlichen Vorschriften (Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A., Seite 4 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 275 d.A.).
(2)
Außerdem sei in diesem Bereich die Außenwand zur Straßenseite feucht und habe Wasserränder. An der Wand zum Hauptverkaufsraum auf dieser Empore blättere der Putz von der Wand (Seite 4 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 275 d.A.).
Feuchtigkeit und Schimmelbildung an diversen Wänden der Verkaufsräume seien bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 4 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 275 d.A.).
Im Bereich der links vom Eingang befindlichen größeren Empore bestünden erhebliche Wasserschäden mit Wasserflecken an der Wand zum Hauptverkaufsraum und an der Decke, die aus den überreichten Fotos 4 bis 10 (Bl. 303 bis 305 d.A.) ersichtlich seien. Feuchtigkeit und Schimmelbildung an diversen Wänden der Verkaufsräume seien bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A., Seite 4 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 275 d.A.).
Insoweit sei anzumerken, daß dies derzeit der einzige als Verkaufsfläche nutzbare Raum des Objekts sei, nachdem – dazu unten – im Auftrag des Klägers am 31. Mai 2012 die Glaskuppel im Hauptverkaufsraum heruntergeschlagen worden sei. Die Beschränkung der Verkaufsfläche habe naturgemäß zu einem starken Umsatzrückgang geführt (Seite 5 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 276 d.A.).
Die Stufen der Treppe, die zu der links vom Eingang gelegenen größeren Empore führten, seien ebenfalls von ungleicher Höhe und entsprächen nicht den bauordnungsrechlichen Vorschriften (Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A.).
4.
Auch im Hauptverkaufsraum, in den man vom Eingangsbereich geradeaus durch einen Durchgang gelange, bestünden diverse Beanstandungen.
Rechts vom Eingang im Hauptverkaufsraum, und zwar direkt hinter diesem Eingang, also an der Rückwand zum Eingangsbereich, befinde sich eine kleine Theke (Seite 8 der Klageerwiderung Bl. 107 d.A., Seite 5 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 276 d.A.).
Die dortige Wand zum Eingangsbereich weise ebenfalls Feuchtigkeitsschäden und Verfärbungen auf. Dort löse sich der Putz (Seite 5 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 276 d.A.).
Auch an der Decke über diesem Bereich zeigten sich Feuchtigkeit und dunkel verfärbte Flecken, wie Ränder (Seite 5 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 276 d.A.).
Auch die Wand rechts neben diesem Thekenbereich weise Feuchtigkeit und gelblich/dunkel verfärbte Flecken von Feuchtigkeit auf (Seite 5 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 276 d.A., vgl. auch schon Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A.).
Weitere umfangreiche Feuchtigkeitsschäden befänden sich an der linken Wand in dem Hauptverkaufsraum, an welcher sich auch der Stromkasten befinde, und zwar im Bereich des dortigen Strom-(Sicherungs-)Kastens. An der dortigen Wand befänden sich in großem Umfang Feuchtigkeit und dunkel verfärbte Flecken. Auf die überreichten Fotos 11, 12 und 14 bis 17 (Bl. 306 bis 308 d.A.) sei zu verweisen (Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A., Seiten 5 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 276 f. d.A.).
Feuchtigkeit und Schimmelbildung an diversen Wänden der Verkaufsräume seien bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 5 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 276 d.A.).
Hinter dem Sicherungskasten befinde sich das abgetrennte Büro ihres Geschäftsführers, und die dort errichtete Wand sei schief und durchfeuchtet. Der Putz reiße und falle von den Wänden. Auch dort befänden sich dunkel verfärbte Flecken. Die Durchfeuchtung befinde sich auch im Büro. Es sei auf die überreichten Fotos 13 (Bl. 307 d.A.), 18 (Bl. 308 d.A.) 19 (Bl. 309 d.A.) 30 (Bl. 314 d.A.) und 36 (Bl. 316 d.A.) zu verweisen. Trocknungsgeräte seien mehrfach aufgestellt worden, auch sei mehrfach überstrichen worden. Die Feuchtigkeit komme aber immer wieder durch (Seiten 7 und 10 der Klageerwiderung, Bl. 106 und 109 d.A., Seite 6 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 277 d.A.).
Feuchtigkeit und Schimmelbildung an diversen Wänden der Verkaufsräume sowie auch die schiefe Wand seien bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 6 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 277 d.A.).
d)
Die Türe zum Büro sei außerdem schief eingesetzt und passe nicht. Sie lasse sich nicht ordnungsgemäß schließen (Seite 6 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 277 d.A.).
Dies sei bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 7 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 278 d.A.).
e)
Weiter in den Raum hinein, ebenfalls an dessen linker Wand, befänden sich Umkleidekabinen, welche ebenfalls erhebliche Feuchtigkeitsschäden und große dunkel verfärbte Flecken aufwiesen. Auch dort löse sich der Putz an den Wänden und der Decke (Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A., Seite 7 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 278 d.A.).
Ferner befinde sich in der hinteren der sechs Umkleidekabinen seit September 2011 ein offen gelegtes Abflußrohr, wo es ebenfalls feucht sei. Aufgrund der erheblichen Feuchtigkeit wüchsen dort bereits Pflanzen aus der Wand (Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A., Anzahl der Umkleidekabinen korrigiert im Termin, Seite 10 der Sitzungsniederschrift, Bl. 458/10 d.A.).
Auf die überreichten Fotos 20 bis 29 (Bl. 310 bis 313 d.A.), 31 bis 35 (Bl. 314 bis 316 d.A.) und 37 bis 40 (Bl. 317 f. d.A.) sei zu verweisen (Seite 7 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 278 d.A.).
Feuchtigkeit und Schimmelbildung an diversen Wänden der Verkaufsräume seien bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 7 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 278 d.A.). Am 24. und 25. August 2011 seien Handwerker gekommen und hätten in der hinteren Umkleidekabine die Mauerverkleidung geöffnet und einen Trockner aufgestellt. Die Arbeiten seien jedoch sodann ohne Erfolg und ohne das geöffnete Rohr wieder zu verschließen eingestellt worden (Seite 7 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 278 d.A.).
f)
Geradeaus vom Eingang aus gesehen befinde sich ein Bogengang unter der Empore, wo ebenfalls Feuchtigkeitsschäden und dunkle Verfärbungen mit Schimmelbildung an der Decke vorhanden seien. Auf die eingereichten Fotos 42 bis 65, welche weitere Schadstellen, abblätternden oder rissigen Putz und Feuchtigkeit und Verfärbungen an Decke und Wänden dort zeigten, sei zu verweisen (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., Seiten 7 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 278 f. d.A.).
Feuchtigkeit und Schimmelbildung an diversen Wänden der Verkaufsräume seien bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 8 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 279 d.A.).
g)
Im hinteren Bereich rechts befinde sich die Nottreppe, die von der Empore zum Notausgang und zum Hauptverkaufsraum führe. Auch in diesem Bereich sei die Wand feucht, und es fänden sich dort dunkel verfärbte Flecken. Rechts neben dem am Ende der Treppe befindlichen Notausgang befänden sich an der Wand dunkel verfärbte Flecken von Feuchtigkeit. Auf die überreichten Fotos 66 bis 72 (Bl. 328 bis 330 d.A.) sei zu verweisen (Seite 8 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 279 d.A.).
Wie bereits erwähnt sei das Obergeschoß seit Anfang August 2011 oder jedenfalls dem 13. September 2011 gesperrt (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A.), weil die schon erwähnte Treppe vom Bauordnungsamt als nicht zulässig eingestuft worden sei (Seite 9 der Klageerwiderung, Bl. 108 d.A.).
Diese Treppe sei trotz der bereits dargestellten Auflagen der Ordnungsbehörde nicht ordnungsgemäß erstellt. Es fehlten eine ordnungsgemäße Abstützung dieser Treppe von unten, also im Kellerbereich, sowie die vom Amt vorgeschriebene Statikprüfung. Im Keller sei festzustellen, daß zur Abstützung völlig unfachmännisch der Materialien oder ähnliche Dinge benutzt worden seien, die nicht geeignet sein, die Treppe standsicher zu stützen. Dies entspreche nicht den Regeln der Technik und habe daher bis heute von der Ordnungsbehörde nicht abgenommen werden können. Auf die überreichten Fotos 73 bis 75 (Bl. 331 d.A.) sei zu verweisen (Seiten 8 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 279 f. d.A.).
In der Mängelrüge vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte) sei der fehlende Anstrich der Treppe gerügt worden. Von der fehlenden Genehmigung habe sie seinerzeit noch keine Kenntnis gehabt. Der Kläger habe hingegen von diesem Mangel durch die diversen Ordnungsverfügungen und Aufforderungen des Bauordnungsamtes, die bereits vorgelegt seien, Kenntnis gehabt, und er sei es auch gewesen, der den Einbau der Treppe in Auftrag gegeben habe. An die Erledigung sei außerdem mit Schreiben des N vom 2. September 2011 (in Abschrift als Bl. 46 ff. bei der Akte) erinnert worden (Seite 9 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 280 d.A.). Insoweit sei anzumerken, daß für die Durchführung der Arbeiten ein Betreten des Geschäftslokals gar nicht erforderlich sei, da diese Arbeiten im Keller durchgeführt werden müßten, freilich bis heute nicht durchgeführt seien (Seite 9 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 280 d.A.).
Auf Seite 1 des Schriftsatzes vom 19. Oktober 2012 (Bl. 387 d.A.) heißt es, nunmehr solle die Abstützung Nottreppe in der kommenden Woche endlich erfolgen.
h)
Ferner sei wie mit der Mängelanzeige vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte) angezeigt die Tür am Notausgang in der rechten hinteren Ecke des Hauptverkaufsraumes nicht bündig gewesen und habe von außen mit einem leichten Ruck geöffnet werden können. Dies sei am 15. Juli 2011 erledigt worden. Ebenfalls erledigt worden sei die Beanstandung, daß der Notausgang zunächst nicht mit rutschsicheern Fliesen ausgestattet gewesen sei, was ebenfalls bereits mit der Mängelliste vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte) gerügt worden sei (Seite 9 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 280 d.A.).
i)
Ein besonderes Highlight der Mieträumlichkeiten und ein Grund, das Objekt überhaupt anzumieten, sei der große Lichteinlaß in der Decke gewesen (Seite 10 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 281 d.A.).
Der Lichteinlaß im Dach sei jedoch nicht genehmigt und auch in der Form nicht genehmigungsfähig. Die dort vorhandene Statik sei zweifelhaft und der Brandschutz nicht gewährleistet (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., Seite 10 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 281 d.A.).
Dies stelle einen erheblichen Mangel dar, weil gerade diese Glaskuppel im Showroom des C3 besonders attraktiv für die Kunden wäre. Die seitens des Klägers beabsichtigte Aufwertung des Objekts, welche ein wesentlicher Grund für die Anmietung zu dem vereinbarten Mietzins gewesen sei, müsse also verschlossen werden, was das Erscheinungsbild des Ladens und die dortige Beleuchtung erheblich negativ beeinträchtige. Dies führe zu einer deutlich minderwertigeren Ausführung als vereinbart und zugesichert. Die nicht eingehaltene Zusage des Klägers stelle deshalb einen Mangel des Objekts dar, der zu einer deutlichen Minderung berechtige (Seite 10 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 281 d.A.).
In den Lichteinlaß seien 5 große Scheiben eingesetzt gewesen. Eine dieser Scheiben sei gebrochen gewesen, so daß dort Wasser habe eindringen können (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., wo dies noch als aktueller Zustand beschrieben wird, Seite 10 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 281 d.A.). Dies sei bereits mit der ersten Mängelanzeige, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden.
Unabhängig von der fehlenden Genehmigung handele es sich also nicht um vorschriftsmäßiges Sicherheitsglas, so daß eine erhebliche Gefährdung bestehe. Zur Sicherung sei ihrerseits eine Folie aufgeklebt worden (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., Seite 10 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 281 d.A.).
Auf die eingereichten Fotos 76 und 77 (Bl. 332 d.A.) sei zu verweisen (Seite 10 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 281 d.A.).
(3)
Das Bauordnungsamt habe verfügt, den Lichteinlaß zu verschließen, wozu verschiedentlich zwischen den Parteien Termine abgesprochen gewesen seien. Dennoch sei es bis heute hierzu nicht gekommen (Seite 10 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 281 f. d.A.).
Vielmehr sei die Glaskuppelkonstruktion im Auftrag des Klägers von außen unfachmännisch mit grober Gewalt heruntergeschlagen worden, so daß die gesamten Trümmerteile und der Schutt auf dem Boden gelandet seien (Seite 11 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 282 d.A.).
In der Tat sei ihr die Duldung der Schließung der Kuppel am 24. April 2012 mit Verfügung vom 28. März 2012 aufgegeben worden. Die Handwerker seien an diesem Tag auch tatsächlich eingelassen worden. Sie hätten allerdings gemeint, man könne die Arbeiten an Ort und Stelle nicht durchführen, obwohl ihre – der Beklagten – Mitarbeiter bereits am 24. April 2012 die Fläche unter dem Dach großräumig freigeräumt gehabt hätten, so daß die Arbeiten ohne weiteres hätten bewerkstelligt werden können. Die Arbeiter hätten lediglich eine entsprechende Trennwand zum Staubschutz aufstellen müssen und die Arbeiten dann so ausführen können. Obwohl alle notwendigen Vorkehrungen getroffen gewesen seien und sie auch ohnehin nur zur Duldung verpflichtet gewesen sei, seien am 24. April 2012 keine Arbeiten durchgeführt worden (Seite 11 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 282 d.A.).
Nachdem die Arbeiter unverrichteter Dinge abgezogen gewesen seien und sich offensichtlich bei der Bauaufsicht beschwert gehabt hätten, sei deren – der Bauaufsicht – Mitarbeiter H3 am 24. April 2012 gegen 13.00 Uhr im Ladenlokal erschienen. Er habe gegenüber den anwesenden Personen geäußert, er könne dies nicht verstehen, die Fläche sei doch freigeräumt, die Arbeiten seien auch möglich. Er habe Fotos gefertigt und sei wieder gegangen (Seite 11 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 282 d.A.).
Eine weitere Terminfestsetzung zur Duldungsverfügung sei dann am 16. Mai 2012 mit Fristsetzung auf den 31. Mai 2012 ergangen. An diesem Tag sei der vom Kläger beauftragte Herr L4 mit Handwerkern gegen 7.50 Uhr erschienen, jedoch ohne Werkzeug und Baumaterialien. Selbstverständlich habe ihr Geschäftsführer die Handwerker eingelassen. Diese hätten aber keine Arbeiten ausführen, sondern nur Fotos machen wollen. Die Ware sei zu dem Zeitpunkt beiseite geräumt gewesen, so daß der Bereich unter dem Dachfenster für Arbeiten zur Verfügung gestanden habe. Herr L4 habe wiederum erklärt, man könne dort nicht arbeiten, obwohl die Fläche unter dem Dachausschnitt freigeräumt gewesen sei. Insoweit sei auf das überreichte Foto 78 (Bl. 333 d.A.) zu verweisen, welches Herrn L4 im Ladenlokal zeige. Gegen 7.55 Uhr hätten die Arbeiter das Ladenlokal wieder verlassen, aber angekündigt, zurückzukehren (Seiten 11 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 282 f. d.A.). Darauf hätten ihr Geschäftsführer und seine Mitarbeiter Planen besorgt und rings um die Bogengänge angebracht, um die dort vorhandene Ware zu schützen. Etwa eine Stunde später sei dann Herr L4 erschienen und habe mitgeteilt, man wolle nun die Arbeiten ausführen und in einer Stunde damit beginnen, er wolle dann mit den Handwerkern zurückkommen. Dies alles sei seitens ihres Geschäftsführers mit der Kamera dokumentiert und auf Film festgehalten worden. Auf die überreichten Fotos 79 bis 83 (Bl. 334 f. d.A.) sei zu verweisen (Seite 12 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 283 d.A.). Sie hätten dann freilich vergeblich auf die Rückkehr des Herrn L4 und seiner Mitarbeiter gewartet und schließlich das Ladenlokal gegen 17.30 Uhr geschlossen. Kurze Zeit später sei es dann zur Eskalation gekommen, welche von den Überwachungskameras aufgezeichnet worden sei. Herr L4 sei gegen 18.05 Uhr mit einigen Männern am Ladenlokal erschienen, habe hineingeschaut und gemerkt, daß die Tür verschlossen gewesen sei, und sei zur Seite weggegangen. Kurze Zeit später hätten die Überwachungskameras dokumentiert, daß Teile der Dachkonstruktion, Holzstücke, Isolationsplatten u. a. in den Verkaufsraum hinabgefallen seien. Kurze Zeit später, gegen 18.15 Uhr, hätten die Überwachungskameras dann dokumentiert, daß Herr L4 mit seinen Helfern wieder vor dem Ladenlokal gestanden habe, kurz hineingesehen habe und gegangen sei. Der Dachaufbau mit der Glaskuppel sei einfach mit schwerem Gerät, Vorschlaghämmern und Spitzhacken, heruntergeschlagen worden. Vorschlaghämmer und Brecheisen seien später dort aufgefunden worden. Die „Baustelle“ sei ohne jegliche Abdeckung der Witterung ausgesetzt und verlassen worden. Eine Gefährdung von etwa noch im Laden befindlichen Personen sei offenbar billigend in Kauf genommen worden. Gott sei dank habe sich jedoch niemand mehr im Laden aufgehalten. Außerdem sei billigend in Kauf genommen worden, daß erheblicher Schaden entstehe, nicht nur an der Ware, sondern auch am Objekt selbst (Seiten 12 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 283 f. d.A.).
Der Kläger habe mit einer auf Türkisch gehaltenen SMS gegen 20.49 Uhr auch eingeräumt, daß die Glaskuppel in seinem Auftrag zerstört worden sei. Er habe sinngemäß übersetzt mitgeteilt: „Wir haben die Scheiben und das Dach kaputt gemacht, hol heute Abend noch deine Sachen raus“ (Seite 13 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 284 d.A.).
Ihr Geschäftsführer habe sich sodann zum Ladenlokal begeben und dort den Schaden festgestellt. Er habe notdürftig eine Abdeckplane über das geöffnete Dach anbringen lassen, um weiteren Schaden fernzuhalten, und den Sachverhalt zur Anzeige gebracht. Auf die überreichten Fotos 84 bis 90 (Bl. 335 bis 337 d.A.) werde verwiesen (Seite 13 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 284 d.A.).
Mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 1. Juni 2012 (in Kopie als Bl. 363 bei der Akte) habe sie den Sachverhalt gegenüber den damaligen Bevollmächtigten des Klägers mitgeteilt, welche mit dem in Kopie als Bl. 364 bei der Akte befindlichen Schreiben vom 4. Juni 2012 reagiert hätten (Seite 13 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 284 d.A.).
Aufgrund dieses Vandalismus sei es zu erheblicher Staub- und Dreckbildung gekommen, so daß die hinter den Planen befindliche Ware erheblich verschmutzt worden sei. Da diese kaum zu reinigen sei, sei es zu einem erheblichen Schaden gekommen, der nur teilweise von der Versicherung abgedeckt worden sei. Insoweit werde die Widerklage vorbehalten (Seite 13 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 284 d.A.).
Auch habe der Kläger Maßnahmen zur Wiederherstellung nicht ergriffen. Die Beklagte selbst habe auf ihre Kosten den Schutt, der in das Ladenlokal gestürzt gewesen sei, entsorgt und die Reinigungsarbeiten ausgeführt. Ab dem 10. September 2012 sei unter dem immer noch offenen und nur notdürftig abgedeckten Dach ein Gerüst aufgestellt worden. Weitere Arbeiten seien jedoch noch nicht durchgeführt worden. Auf die überreichten Fotos 91 und 92 (Bl. 338 d.A.) werde verwiesen. Seit dem 1. Juni 2012 sei damit auch der Hauptverkaufsraum nicht mehr nutzbar, sondern lediglich noch der vordere Eingangsbereich, also allenfalls 1/5 der Gesamtfläche (Seiten 13 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 284 f. d.A.).
(4)
Auf Seite 1 des Schriftsatzes vom 19. Oktober 2012 (Bl. 387 d.A.) heißt es nunmehr seitens der Beklagten, heute solle endlich die zerstörte Glaskuppel verschlossen werden.
Auf Seiten 1 f. des Schriftsatzes 20. Mai 2013 (Bl. 458/23 f. d.A.) heißt es, die im Mai 2012 eingeschlagene Decke sei endlich instandgesetzt worden und das Gerüst im November 2012 endlich abgebaut worden. Angesichts der fortbestehenden weiteren Mängel habe aber weiterer Umsatz nicht erzielt werden können. Mit dem Verschließen der Decke sei ein ursprünglich vorhandenes wesentliches Highlight des Ladens und damit ein weiterer wertbildender Faktor bei der Bestimmung des Mietzinses, nämlich die Lichtöffnung im Dach, beseitigt worden (Seite 2 des Schriftsatzes vom 20. Mai 2013, Bl. 459 d.A.).
5.
Vom Vorraum, Eingangsbereich links, erreiche man über eine Holztreppe die obere Etage, im folgenden Empore genannt. Hierbei handele es sich um die ehemalige Balkonloge des L, so daß diese Etage in der Mitte nach unten offen sei, was ebenfalls für den Betrieb eines C3 ein für Kunden sehr attraktives Ausstattungsmerkmal sei, wenn diese Ausstattung nutzbar sei (Seite 14 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 285 d.A.).
Wie gesagt sei das Obergeschoß seit Anfang August (mündliche Untersagung durch die Behörde) bzw. 13. September 2011 (schriftliche Untersagungsverfügung) gesperrt und so nicht als Verkaufsraum nutzbar. Dies betreffe quasi 1/3 des gesamten Objekts. Hintergrund hierfür seien die schon oben angesprochene Treppe zum Notausgang im hinteren Bereich, die nicht von der Ordnungsbehörde abgenommen sei. Schon dies stelle einen gravierenden Mangel dar, der zu einer erheblichen Minderung berechtige (Seite 14 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 285 d.A.).
Überdies bestünden auch weitere erhebliche Mängel an der Empore.
Im oberen Bereich der Treppe, über welche vom Eingangsbereich aus das inzwischen gesperrte Obergeschoß zu erreichen sei, so die Beschreibung der Beklagten zunächst, sei die Wand ebenfalls feucht (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A.).
Nunmehr heißt es seitens der Beklagten, im unteren, mittleren und oberen Bereich „dieser“ Treppe sei die Wand zum Hauptverkaufsraum feucht, es fänden sich dort gelblich/dunkel verfärbte Flecken, teilweise löse sich der Putz von den Wänden (Seiten 14 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2013, Bl. 285 f. d.A.).
Feuchtigkeit und Schimmelbildung an diversen Wänden der Verkaufsräume seien bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 15 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 286 d.A.).
Betrete man den genannten oberen Bereich über die genannte Treppe, befinde sich an der Decke ein verkleidetes Abwasserrohr. Dort sei es zunächst im November 2011, dann nochmals im Januar 2012, so am 12. und 13. Januar 2012, und im Mai 2012, so am 3. Mai, 7. Mai und 14. Mai 2012, zu mehreren Schadensfällen gekommen, so daß sich Feuchtigkeit und Schimmel gebildet hätten. Das Wasser sei dort aus- und bis in die untere Etage gelaufen. Hierdurch sei es nicht nur zu Durchfeuchtungen, sondern auch zu den übelsten Fäkaliengerüchen im Objekt gekommen. Der Hausmeister M sei jeweils informiert worden. Es seien Handwerker erschienen und hätten die Verkleidung des Rohres geöffnet und das Rohr instandgesetzt, zuletzt im Mai 2012. Dies sei aber geschehen, ohne die Verkleidung des Rohres wiederherzustellen und ohne die Baustelle aufzuräumen und zu säubern. Die Aufräumarbeiten habe sie veranlaßt, die Abdeckung sei immer noch nicht verschlossen. Auf die überreichten Fotos 93 bis 112 (Bl. 339 bis 346 d.A.) sei zu verweisen (Seite 15 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 286 d.A.).
Sie habe mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 4. Mai 2012 (in Kopie als Bl. 365 bei der Akte) die Wasserschäden gegenüber den damaligen Prozeßbevollmächtigten des Klägers angezeigt (Seite 15 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 286 d.A.).
Betrete man den genannten oberen Bereich über die genannte Treppe, befinde sich links eine kleine Teeküche. Dort hätten sich im November 2011, Ende Dezember 2011 und im Februar 2012 Rohrbrüche ereignet. Auch dort sei insbesondere in der hinteren Wand der Küche Feuchtigkeit vorhanden. Es seien Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung in erheblichem Umfang vorhanden. Auf die überreichten Fotos 113 bis 120 (Bl. 347 bis 349 d.A.) sei zu verweisen (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., Seiten 15 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 286 f. d.A.).
Diese seien jeweils dem Hausmeister M angezeigt worden, außerdem auch im in Kopie als Bl. 366 f. bei der Akte befindlichen Schreiben des N vom 23. Januar 2012 (Seite 16 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 287 d.A.).
An der vom Aufgang gesehen linken Seitenwand, also derjenigen Wand, wo sich die Küche befinde, seien ebenfalls erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Bodenbereich und im Deckenbereich zu erkennen. Auf die überreichten Fotos 121 bis 123 (Bl. 350 d.A.) sei zu verweisen (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., Seite 16 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 287 d.A.).
Feuchtigkeit und Schimmelbildung an diversen Wänden der Verkaufsräume seien bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 16 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 287 d.A.).
Im weiteren Verlauf der linken Wand falle großflächig der Putz von der Wand. Auch dort befänden sich gelblich/dunkle Verfärbungen, wohl bedingt durch Feuchtigkeit. Das gleiche Schadensbild zeige sich auch an der dem Eingang gegenüberliegenden Wand. Auf die eingereichten Fotos 124 bis 127 (Bl. 351 f. d.A.) sei zu verweisen (Seiten 16 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 287 f. d.A.).
Feuchtigkeit und Schimmelbildung an diversen Wänden der Verkaufsräume seien wie Putzschäden bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 17 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 288 d.A.).
In den auf der vom Aufgang zur Empore rechts gelegenen Seite befindlichen beiden WCs sei zwar nachträglich im August 2011 die notwendige Belüftung eingebaut worden. Diese sei aber unzureichend. Die Entlüftung der fensterlosen Räume sei durch sie nicht gewährleistet. Sie seien nämlich in Reihe geschaltet, so daß nur dann, wenn beide liefen, Luft abgesaugt werde, wobei die Abluft aus dem WC 1 dann zunächst auch noch in das WC 2 gelange, was nicht den Regeln der Technik entspreche, zumal auch die Leistung der Entlüftung nicht ausreiche, um die Abluft über ein langes Rohr nach oben zum Dach zu transportieren. Auf die eingereichten Fotos 128 und 129 (Bl. 353 d.A.) sei zu verweisen (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., Seite 17 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 288 d.A.).
Die fehlende Entlüftung sei bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden. Erst im August sei dann die unzureichende Lösung installiert worden. Weitere Abhilfe sei nicht geschaffen worden (Seite 17 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 288 d.A.).
In dem zweiten Gäste-WC sei überdies die Decke aus Platten schief und nicht fertiggestellt, dort befänden sich blanke Rigips-Platten (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., Seiten 17 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 288 f. d.A.).
Das Fehlen der Verkleidung sei bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden (Seite 18 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 289 d.A.).
Im oberen Bereich seien Fliesen verlegt worden, wobei aber die Fugen und Ränder nicht ordnungsgemäß bearbeitet worden seien und auch Verfugungen fehlten (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., Seite 18 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 289 d.A.).
Die Verfugungen im Bodenbereich habe sie veranlaßt, allerdings nicht diejenigen der Sockelleisten, wo die Verfugungen rings um die Empore weiterhin fehlten. Die Sockelleisten lösten sich zum Teil bereits. Auf die überreichten Fotos 130 bis 134 (Bl. 354 bis 356 d.A.) und 137 (Bl. 357 d.A.) sei zu verweisen (Seite 18 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 289 d.A.).
Das Fehlen der Verfugung sei bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden. Abhilfe sei seitens des Klägers nicht geschaffen worden (Seite 18 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 289 d.A.).
Die Empore verfüge über Säulen und Bogengänge, ebenfalls ein sehr attraktives Merkmal für den Betrieb eines C3. Im Bereich der vom Eingang aus gesehen ersten Säule sei die Wand feucht, ebenso die darüber liegende Decke. Die dortigen Schadstellen wiesen gelblich/dunkle Verfärbungen auf (Seite 18 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 289 d.A.).
An der dem Aufgang gegenüberliegenden Seite bestünden solche Feuchtigkeitserscheinungen im Bereich der ersten Säule und der zweiten Säule, ebenso an der Wand dazwischen (Seite 18 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 289 d.A.).
An einer der Säulen im hinteren Bereich der Empore, nämlich der zweiten Säule, habe sich im November 2011 ein Wasserschaden ereignet, dort sei Wasser wohl durch das Dach eingedrungen. Sie habe die hierdurch bedingten Verfärbungen neu streichen lassen (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., Seite 18 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 289 d.A.). Leider habe das Anstreichen keinen nachhaltigen Erfolg gezeitigt (Seiten 18 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 289 f. d.A.).
j)
Im hinteren Bereich des Obergeschosses befinde sich die schon erwähnte Treppe, die vom Bauordnungsamt als nicht zulässig eingestuft worden sei, weshalb das Obergeschoß gesperrt worden sei (Seite 19 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 290 d.A.).
6.
Sämtliche Türzargen seien unfachmännisch eingebaut. Die Türen schlössen nicht richtig. Die Zargen seien verzogen oder schief eingesetzt. Die Türen schleiften über dem Boden. Die Verputzung weise Risse auf. Dies gelte sowohl für die Tür zum Büro unten als auch für die Türen zur Teeküche oben und den beiden oben gelegenen Toiletten. Auf die Fotos 135 und 136 (Bl. 356 d.A.) sowie 138 bis 140 (Bl. 357 f. d.A.) sei zu verweisen (Seite 8 der Klageerwiderung, Bl. 107 d.A., Seite 19 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 290 d.A.).
Die Türen seien ebenfalls bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß bis heute Abhilfe geschaffen worden sei (Seite 19 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 290 d.A.).
7.
Anzumerken sei auch noch, daß die Heizungsanlage nur für einen geringen Teil der Mietzeit funktioniert habe. Gerügt worden sei zunächst mit Schreiben des N vom 2. September 2011 (in Kopie als Bl. 46 ff. bei der Akte) der fehlende Gaszähler, woran in der folgenden Korrespondenz auch erinnert worden sei. Erst am 23. September 2011 seien ein Gaskessel und ein Gaszähler eingebaut worden. Daraufhin habe die Heizung Ende Oktober / Anfang November 2011 für kurze Zeit im Betrieb genommen werden können, um dann jedoch erneut nicht zu funktionieren, was dem Hausmeister M am 9. November 2011 angezeigt worden sei (Seiten 19 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 290 f. d.A.).
Danach sei die Heizungsversorgung wieder aufgenommen worden, bis dann im Februar 2012 vom Kläger die Heizung sabotiert und der Gaszähler abgebaut worden seien. Der Kläger habe im Januar 2012 die Heizungsanlage sabotieren lassen und die Stromversorgung gekappt, was zunächst von der zu Hilfe gerufenen Firma H4 habe repariert werden können, bis dann am 14. Februar 2012 der Kläger die T mit der wahrheitswidrigen Angabe, die Räumlichkeiten stünden leer, veranlaßt habe, den Zähler zu demontieren, so daß das Objekt ohne Heizung sei, nachdem der Heizungsstrom abgestellt worden sei. Derzeit sei ihr Geschäftsführer bei den T um einen neuen Zähler bemüht. Das Objekt sei aber gegenwärtig unbeheizt. Auf die überreichten Fotos 141 und 143 (Bl. 359 d.A.) sei zu verweisen (Seiten 12 und 13 der Klageerwiderung, Bl. 111 und 112 d.A., Seite 20 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 291 d.A.). Derartige Schikanen seitens des Klägers müsse sie allerdings nicht hinnehmen. Demnach könne der Kläger jedenfalls derzeit keine Zahlungen ihrerseits verlangen (Seite 13 der Klageerwiderung, Bl. 112 d.A.).
Auf Seite 2 des Schriftsatzes vom 15. Januar 2013 (Bl. 419 d.A.) heißt es erneut, die Heizungsanlage könne derzeit nicht betrieben werden. Eine Stellungnahme auf das diesbezügliche Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 18. Oktober 2012 (in Abschrift als Bl. 422 f. bei der Akte) sei ebenso wie offensichtlich eine Stellungnahme auf den Schriftsatz vom 21. September 2012 nicht erfolgt (Seiten 2 f. des Schriftsatzes vom 15. Januar 2013, Bl. 419 f. d.A.). Sie habe versucht, selbst für die Heizungsversorgung zu sorgen und mehrere Firmen angesprochen. Diese seien aber ohne einen entsprechenden Auftrag des Klägers zu Arbeiten nicht bereit gewesen. Da nach wie vor kein Gaszähler vorhanden sei, könne sie auch mit den T nicht den notwendigen Versorgungsvertrag abschließen. Derzeit sei es in den Räumlichkeiten schlicht kalt, so daß die Angestellten bereits unter gesundheitlichen Schäden litten und weitere Schäden auch für die Bausubstanz drohten (Seite 3 des Schriftsatzes vom 15. Januar 2013, Bl. 420 d.A.).
8.
Im Rahmen der Wasserrohrbrüche im Mai 2012 sei die Frischwasserversorgung im Keller des Hauses, dort aber nur die Leitung, die ihrer – der Beklagten – Versorgung diene, gekappt und trotz Aufforderung bis heute nicht wiederhergestellt worden. Auf das überreichte Foto 142 (Bl. 339 d.A.) sei zu verweisen. Gegenüber der im gleichen Objekt ansässigen Friseurin habe der Hausmeister M eingeräumt, das Rohr im Auftrag des Klägers gekappt zu haben, und zwar wohl am 18. oder 19. Mai 2012. Weil der Kläger diesen Auftrag selbst erteilt habe, sei ihm dieser Mangel also bekannt (Seiten 20 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 291 f. d.A.).
Außerdem habe Herr B zur gleichen Zeit, im Mai 2012, festgestellt, daß im Keller eine Abdeckung von einem Abflußrohr entfernt gewesen sei, wodurch es zu extrem unangenehmen Fäkaliengerüchen im Objekt gekommen sei. Auf die überreichten Fotos 144 und 145 (Bl. 360 d.A.) sei zu verweisen. Herr B habe die daneben liegende Abdeckung wieder angebracht (Seite 21 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 292 d.A.)
9.
Die Elektroanlage sei schadhaft. Es habe mehrmals Ausfälle der Elektroanlage gegeben, zuletzt am 14. und 16. Februar 2012. Die Anlage sei unzureichend abgesichert. Die Leitungen seien nicht verdeckt verlegt worden, überall hätten sich offene Kabel befunden, die über die Wand verlegt worden seien. Hier habe sie selbst Kabelschächte verlegen lassen, um die auf Putz verlegten Kabel zumindest provisorisch zu kaschieren (Seite 7 der Klageerwiderung, Bl. 106 d.A., Seite 21 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 292 d.A.). Teilweise sei es zu Kurzschlüssen mit schwarz verschmorten Anschlüssen gekommen. Sie habe schließlich selbst am 16. Februar 2012 einen FI-Schalter durch einen Elektriker anbringen lassen und das Problem so zunächst einmal gelöst. Eine Abnahme der Elektroanlage des Hauses durch einen Meister, wie sie das Gesetz verlange, werde aber ausdrücklich bestritten (Seite 21 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 292 d.A.).
Dies sei bereits in der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt worden, ohne daß der Kläger Abhilfe geschaffen habe. An die Erledigung sei mit dem Schreiben des N vom 2. September 2011 (in Kopie als Bl. 46 ff. bei der Akte) erinnert worden. Schließlich sei mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 14. Februar 2012 (in Kopie als Bl. 368 bei der Akte) der Stromausfall angezeigt und um Mitteilung eines Ansprechpartners für solche Schadensfälle gebeten worden (Seiten 21 f. Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 292 f. d.A.).
10.
Die Mülltonne sei auch erst, so Beklagten zunächst, im Oktober 2011 bzw., so die Beklagte nunmehr, am 23. September 2011 zur Verfügung gestellt worden (Seite 11 der Klageerwiderung, Bl. 110 d.A., Seite 22 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 293 d.A.), nachdem ihr Fehlen bereits mit der ersten Mängelliste, derjenigen vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte), gerügt und mit dem Schreiben des N vom 2. September 2011 (in Kopie als Bl. 46 ff. bei der Akte) hieran erinnert worden sei (Seite 22 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 293 d.A.).
Sie habe die Mängel schon im Vorfeld mehrfach gegenüber den wechselnden Verwaltern und dem Kläger selbst angezeigt, zuletzt schriftlich unter dem 9. Mai 2011 (Seite 9 der Klageerwiderung, Bl. 108 d.A.).
Zunächst einmal sei die Mängelanzeige gegenüber dem damaligen Verwalter U unter dem 2. Mai 2012 [Anmerkung der Kammer: Gemeint ist ersichtlich 2011] erfolgt. Sodann sei dem Kläger am 9. Mai 20912 [Anmerkung der Kammer: Gemeint ist ersichtlich 2011] die Mängelliste übersandt worden (Seite 22 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 293 d.A.).
Weitere Mängelrügen seien durch den N mit Schreiben vom 25. Juli 2011 (in Abschrift als Bl. 43 bei der Akte) und 26. August 2011 (in Kopie als Bl. 44 f. bei der Akte) erfolgt, wobei auf die Ausweitung der Feuchtigkeit, insbesondere im Bereich der Umkleidekabinen, die fehlende Lüftung in den Toiletten und der Küche, den Ausfall der Elektrik und die fehlenden Müllgefäße nochmals hingewiesen worden sei. Dabei habe sie auch darauf hingewiesen, daß es sich bei der im Ladenlokal befindlichen Ware um sehr empfindliche Ware handele, so daß vor Beginn der Arbeiten, die mit einer Staub- und Schmutzbelastung verbunden gewesen wären, zunächst zu klären sei, was mit der Ware geschehe. Einen Vorschlag hierzu habe der Kläger jedoch nicht unterbreitet (Seite 9 der Klageerwiderung, Bl. 108 d.A., Seite 22 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 293 d.A.).
Im Sommer 2011 habe sich für den Kläger die Hausverwaltung C4 gemeldet (Seite 9 der Klageerwiderung, Bl. 108 d.A.). Dieser gegenüber seien mit Schreiben vom 2. September 2011 (in Kopie als Bl. 46 ff. bei der Akte) die Mängel nochmals dargestellt worden (Seite 22 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 293 d.A.). Die Hausverwaltung C4 habe sich selbst ein Bild von dem schlechten Zustand machen können und zugesagt, sich um die Mängel zu kümmern. Insoweit habe sich die Hausverwaltung C4 durch Herrn B2 davon überzeugen können, daß entgegen den vorangegangenen Äußerungen des Klägers keineswegs 2/3 der Mängel erledigt gewesen seien (Seiten 9 f. der Klageerwiderung, Bl. 108 f. d.A.). Es seien dann auch Arbeiten im Auftrag des Klägers durchgeführt worden, jedoch nur oberflächlich. Die Wasserflecken und der Schimmel seien zwar entfernt, die Mangelursache aber nicht beseitigt worden (Seite 10 der Klageerwiderung, Bl. 109 d.A.). Auch der Hausverwalter habe Verständnis dafür gezeigt, daß sie unter diesen Umständen nicht bereit gewesen sei, Mietzahlungen zu leisten (Seite 10 der Klageerwiderung, Bl. 109 d.A.). Leider habe aber diese Hausverwaltung, mit der offensichtlich eine Einigung absehbar gewesen sei, mit Schreiben vom 9. September 2011 mitgeteilt, daß das Verwaltungsmandat gekündigt worden sei (Seite 10 der Klageerwiderung, Bl. 109 d.A.).
Auch der Bausachverständige L5 habe die Mängel besichtigen können und sei in seinem Kurzbericht vom 26. September 2011 zu dem Ergebnis gekommen, daß es sich bei den Umbauarbeiten schlicht um Pfusch handele (Seiten 10 f. der Klageerwiderung, Bl. 109 f. d.A.).
Mit Schreiben vom 26. September 2012 [Anmerkung der Kammer: Gemeint ist ersichtlich 2011] (in Kopie als Bl. 126 f. bei der Akte) sei der Kläger durch den N nochmals auf die Mängel hingewiesen worden und insbesondere auch darauf, daß wegen der Nottreppe und des Glasdaches die Nutzungsuntersagung drohe (Seiten 22 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 293 f. d.A.).
Sodann sei das Schreiben an die damaligen Bevollmächtigten Rechtsanwälte G und Kollegen vom 17. Oktober 2011 (in Kopie als Bl. 129 f. bei der Akte) erfolgt, welche mit der unsubstantiierten Behauptung reagiert hätten, Mängelbeseitigungsarbeiten würden nicht zugelassen (Seite 23 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 294 d.A.).
Sodann sei auf das Schreiben des N vom 2. November 2011 (in Kopie als Bl. 131 f. bei der Akte) hinzuweisen (Seite 23 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 294 d.A.).
Nachdem sich der Kläger direkt an den N gewendet habe, habe dieser mit Schreiben vom 3. Januar 2012 (in Kopie als Bl. 134 bei der Akte) an die Beseitigung der Mängel und die Ausräumung der behördlichen Hindernisse erinnert (Seite 23 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 294 d.A.).
Zu verweisen sei weiter auf das in Kopie als Bl. 366 f. bei der Akte befindliche Schreiben des N vom 23. Januar 2012 (Seite 23 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 294 d.A.).
Daraufhin sei mit Schreiben der damaligen Bevollmächtigten vom 24. Januar 2012 eine gemeinsame Begehung vorgeschlagen worden, was zu einer gemeinsamen Besichtigung unter Beteiligung der Bevollmächtigten und der Handwerker Ende Januar 2012 geführt habe (Seite 23 f. Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 294 f. d.A.).
Ferner sei auf das Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 23. März 2012 hinzuweisen, welches mit Schriftsatz des Klägers vom 15. Mai 2012 bereits vorgelegt worden sei (Seite 24 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 295 d.A.).
Mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 4. Juni 2012 (in Kopie als Bl. 369 f. bei der Akte) habe sie den Sachverhalt wegen der Zerstörung der Glaskuppel nochmals klargestellt und eine gemeinsame Besprechung vor Ort angeregt, ohne daß hierauf reagiert worden sei, so daß mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 22. Juni 2012 (in Kopie als Bl. 371 f. bei der Akte) erinnert worden sei. Zugleich seien mit diesem Schreiben auch die Kappung der Wasserleitung angezeigt und deren Wiederherstellung sowie die Reparatur des Daches bis zum 4. Juli 2012 eingefordert worden (Seite 24 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 295 d.A.). Hieran sei mit Schreiben vom 20. Juli 2012 (in Kopie als Bl. 373 f. bei der Akte) erinnert worden (Seite 24 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 295 d.A.). Nunmehr habe der Kläger plötzlich mit Schreiben vom 21. Juli 2012 entgegen seinem vorangegangenen Vorbringen aus dem Schreiben vom 4. Juni 2012 (in Kopie als Bl. 364 bei der Akte) bestritten, daß er die Zerstörung der Glaskuppel veranlaßt habe. Eine Ersatzvornahme wegen des Wassers und des Daches sei unter Androhung einer einstweiligen Verfügung untersagt worden, es sei um Terminsvorschläge gebeten worden (Seite 24 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 295 d.A.).
Hinzuweisen sei auf das Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 31. Juli 2012 (in Abschrift als Bl. 375 bei der Akte), mit welchem ein Terminsvorschlag für den 7. August 2012 unterbreitet worden sei, der jedoch ungenutzt verstrichen sei, so daß mit Schreiben vom 15. August 2012 (in Abschrift als Bl. 376 f. bei der Akte) ihrerseits nunmehr der 22. August 2012 als neuer Termin vorgeschlagen und zugleich eine Frist für die Herstellung der Voraussetzungen für die Versorgung mit Gas, Wasser, Heizung und Strom auf den 28. August 2012 gesetzt worden sei (Seiten 24 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 295 f. d.A.). Auch dieser Termin sei freilich ohne Reaktion verstrichen, erst mit Schreiben vom 24. August 2012 seien Bauarbeiten in der 36. Kalenderwoche angekündigt worden. Mit Schreiben vom 28. August 2012 (in Abschrift als Bl. 378 f. bei der Akte) sei ihrerseits erneut hinterfragt worden, welche konkreten Arbeiten denn ausgeführt werden sollten. Im Schreiben vom 3. September 2012 (in Abschrift als Bl. 380 bei der Akte) sei ihrerseits ein Terminvorschlag auf den 10. September 2012 unterbreitet worden verbunden mit der Anfrage, welche konkreten Arbeiten ausgeführt werden sollten. Zugleich sei auch um Bestätigung des Termins gebeten worden. Eine Stellungnahme sei daraufhin nicht erfolgt, allerdings sei tatsächlich das Gerüst aufgestellt worden, welches nach Mitteilung der Gerüstbaufirma zunächst für 6 Wochen angemietet worden sei (Seite 25 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 296 d.A.).
Es könne also keine Rede davon sein, daß sie Termine nicht vereinbaren oder einhalten würde. Vielmehr sei sie es gewesen, welche die Arbeiten eingefordert habe. Möge der Kläger konkret vortragen, welche Termine an ihr gescheitert sein sollten, damit hierauf konkret erwidert werden könne (Seite 25 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 296 d.A.).
Insbesondere habe sie sich nach dem Schreiben vom 26. Oktober 2011 durch ihren Geschäftsführer mit Herrn L4 in Verbindung gesetzt, der aber zu den Terminen am 17. und 18. November 2011 nicht erschienen sei (Seite 25 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 296 d.A.).
Auch bei der Besichtigung Anfang Februar 2012 sei eine Erklärung, welche Arbeiten wie und wann durchgeführt werden sollten, gerade nicht erfolgt. Vielmehr sei stur auf ihrem Auszug bestanden worden (Seiten 25 f. des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl.296 f. d.A.).
Am 23. April 2012 sei niemand erschienen, weil der Termin ausweislich der Anordnung am 24. April 2012 habe stattfinden sollen. An diesem Tag seien die eingelassenen Handwerker aber wie gesagt unverrichteter Dinge wieder abgezogen (Seite 26 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 297 d.A.).
Es treffe auch nicht zu, daß ihr Prozeßbevollmächtigter in einer telefonischen Unterredung – wann eigentlich? – die Durchführung von Arbeiten kategorisch ausgeschlossen habe. Das Gegenteil sei der Fall gewesen. Es habe nur endlich geklärt werden sollen, welche Arbeiten wie hätten durchgeführt werden sollen (Seite 26 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 297 d.A.).
Übrigens betreibe sie ihr Geschäft auch durchaus während des Ramadan, da zu ihren Kunden nicht nur strenggläubige Muslime zählten und während des Ramadan durchaus geheiratet werde (Seite 26 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 297 d.A.).
Auf Seite 1 des Schriftsatzes vom 19. Oktober 2012 (Bl. 387 d.A.) heißt es nunmehr, der Kläger habe mit den Arbeiten am Objekt begonnen, zunächst einmal solle heute endlich die zerstörte Glaskuppel verschlossen werden, in der kommenden Woche solle dann die Nottreppe endlich ordnungsgemäß gestützt werden, auch seien weitere Arbeiten zur Mängelbeseitigung, so zur Beseitigung von Schimmel und Feuchtigkeit, wohl geplant, wobei ihr nähere Einzelheiten aber noch nicht bekannt seien.
Insoweit heißt es auf Seite 2 des Schriftsatzes vom 15. Januar 2013 (Bl. 419 d.A.), bis auf die Schließung des Daches, die Ende Oktober 2012 durchgeführt worden sei, seien die Arbeiten nicht durchgeführt worden, nicht einmal die angekündigte Abstützung der Nottreppe. Es seien lediglich Handwerker an Ort und Stelle gewesen, die Angebote hätten erstellen sollen.
Insbesondere liege ihr ein Schreiben des Klägers vom 23. Oktober 2012 an eine Firma Q vor, mit dem der Kläger diese gebeten habe, ein Angebot zur Schimmelbeseitigung und zur Beseitigung der Verfärbungen und Flecken sowie zur Verfugung der Empore zu erstellen. Herr Q sei auch an Ort und Stelle gewesen, habe aber erklärt, ohne vorherige Sanierung der feuchten Wände seien diese Arbeiten nicht möglich, da ansonsten die Flecken nach kurzer Zeit wieder durchkämen (Seite 2 des Schriftsatzes vom 15. Januar 2013, Bl. 419 d.A.).
Aufgrund der diversen Rechts- und Sachmängel sei die Miete gemindert, und sie sei berechtigt, ein mehrfaches des Minderungsbetrages im Wege des Einbehalts zurückzuhalten, bis der vertragsgemäße Zustand hergestellt sei (Seite 12 der Klageerwiderung, Bl. 111 d.A., Seite 1 des Schriftsatzes vom 25. April 2012, Bl. 149 d.A., Seite 26 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 297 d.A.). Dabei sei darauf hinzuweisen, daß Minderung und Einbehalt von der Bruttomiete zu berechnen seien. Schon deshalb bestehe auch kein Rückstand wegen der geltendgemachten Vorauszahlungen (Seite 4 des Schriftsatzes vom 25. April 2013, Bl. 152 d.A.).
Auch nach dem wohl notwendigen ordnungsgemäßen Wiederverschluß des Daches wäre über eine dann geringere Miete zu verhandeln, weil das Objekt durch den Verlust des Oberlichtes ein deutliches Highlight und erheblich an Raffinesse und Chicque verliere, was auszugleichen sei (Seite 12 der Klageerwiderung, Bl. 111 d.A., vgl. auch Seite 26 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl.297 d.A.).
Selbstverständlich sei sie zur Duldung der erforderlichen Arbeiten bereit. Es sei aber zuvor zu klären, wie in der Zeit der Arbeiten die Ware geschützt werde (Seite 12 der Klageerwiderung, Bl. 111 d.A.). Bei einem Ortstermin, an welchem auch die damalige Bevollmächtigte des Klägers und Herr Rechtsanwalt G teilgenommen hätten, seien die Mängel in Augenschein genommen worden. Das seitens ihres Prozeßbevollmächtigten angeregte Gespräch darüber, auf welche Art und Weise die erforderliche Mängelbeseitigung erfolgen solle, sei aber abgelehnt worden. Die einvernehmliche Regelung, die in diesem Termin habe besprochen werden sollen, sei nicht zustande gekommen (Seite 12 der Klageerwiderung, Bl. 111 d.A.).
Weiter heißt es wie gesagt nunmehr auf Seiten 1 f. des Schriftsatzes vom 20. Mai 2013 (Bl. 458/23 f. d.A.), nachdem nunmehr endlich die im Mai 2012 eingeschlagene Decke instandgesetzt und das Gerüst dort im November 2012 endlich abgebaut worden sei, habe weiterer Umsatz wegen der übrigen fortbestehenden Mängel nicht erzielt werden können. Insbesondere sei an ein Anprobieren der Kleider in den unbeheizten Räumen auch nach Entfernung des Gerüsts im November 2012 trotz Einsatzes von Heizlüftern angesichts von Temperaturen bis maximal 10° C bis heute nicht zu denken. Mit dem Verschließen der Decke sei auch ein ursprünglich vorhandenes wesentliches Highlight des Ladens und damit ein weiterer wertbildender Faktor bei der Bestimmung des Mietzinses, nämlich die Lichtöffnung im Dach, beseitigt worden. Entgegen der Auffassung des Klägers erziele sie in dem Ladenlokal derzeit, und zwar seit Monaten, keinen Umsatz mehr, da eine Nutzung derzeit ausgeschlossen sei (Seite 2 des Schriftsatzes vom 20. Mai 2013, Bl. 459 d.A.).
Keineswegs sei es so, daß derzeit ihr Verkauf ungehindert und ohne Einkommensverluste weitergehe. Aufgrund der Mängel unterliege er vielmehr erheblichen Einschränkungen, und über ihrem Betrieb schwebe das Damoklesschwert der Schließung durch das Bauaufsichtsamt (Seite 13 der Klageerwiderung, Bl. 112 d.A., Seite 25 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 2 196 d.A.).
Auch sei darauf hinzuweisen, das bis heute die Aufwendungen des Klägers für Nebenkosten nicht nachvollziehbar dargestellt seien. Die Aufwendungen für Reparaturen dienten der Herstellung des erst danach vertragsgemäßen Zustandes und könnten ihr nicht entgegengehalten werden (Seite 2 des Schriftsatzes vom 20. Mai 2013, Bl. 459 d.A..
Übrigens habe der Kläger sie auch noch zu Unrecht bei der Polizei angezeigt (im einzelnen Seiten 2 f. des Schriftsatzes vom 25. April 2012, Bl. 150 f. d.A.).
Ferner habe der Kläger am 26. Oktober 2012 telefonisch versucht, Herrn C5, der auf der Grundlage eines Mietvertrages mit dem Kläger im Objekt ein Versicherungsbüro betreibe, zu einer Falschaussage zu bewegen, indem er ihm gedroht habe, ihm andernfalls den Mietvertrag fristlos zu kündigen (Seite 2 des Schriftsatzes vom 15. Januar 2013, Bl. 419 d.A.).
Weiter heißt es im Schriftsatz vom 20. Mai 2013 seitens der Beklagten:
Es bestünden erhebliche Schadensersatzansprüche zu ihren Gunsten. Durch das Einschlagen des Daches seien die in den Räumlichkeiten befindlichen wertvollen Brautkleider zu Schaden gekommen. Sie seien nur zu einem geringen Teil überhaupt und allenfalls nicht ohne erheblichen Aufwand zu reinigen und auch dann unverkäuflich, da nicht mehr neuwertig. Hinzukämen die Kosten für die Arbeitskräfte, die beim Aufräumen und Säubern geholfen hätten. Sie habe zwar für solche Fälle eine Versicherung. Diese habe den Schaden aber lediglich in Höhe von 50.000,- € gedeckt (Seite 3 des Schriftsatzes vom 20. Mai 2013, Bl. 460 d.A.). Der restliche ihrerseits mit der Liste Bl. 462 ff. d.A. auf 101.754,20 € bezifferte Schaden stehe nach wie vor offen (Seite 3 des Schriftsatzes vom 20. Mai 2013, Bl. 460 d.A.).
Überdies sei es zu erheblichen Gewinnausfällen gekommen. Lediglich in den 18 Arbeitstagen vom 11. April 2011 bis zum Monatsende habe der Laden in vollem Umfang betrieben werden können, und in diesem 18 Arbeitstagen seien rund 13.000,- € netto umgesetzt worden, also 570,- € / Tag. Statt der somit zu erwartenden Umsätzen von rund 314.000,- € ohne eine wegen der guten Lage, der guten Auswahl und den guten Service der Beklagten anzunehmenden Umsatzsteigerung bis einschließlich April 2013 seien lediglich 57.500,- € als Umsatz erzielt worden, und zwar einschließlich des besten Monats April 2011. In Wahrheit seien diese Umsätze auch nahezu ausschließlich in der Zeit bis Mai 2012 erzielt worden, nicht mehr in der Zeit danach. Obwohl die Beklagte täglich rund 600 hits auf ihrer Internetseite habe, könne sie derzeit keine Brautmode verkaufen und keinen Umsatz erzielen (Seite 3 des Schriftsatzes vom 20. Mai 2013, Bl. 64 d.A.).
In den Monaten nach der Eröffnung hätten sich statt des zu erwartenden Werbeeffekts durch die 1a-Lage die dargestellten Mängel ausgewirkt, so daß der Umsatz stark zurückgegangen sei. Ursache sei zunächst die Schließung der ersten Etage gewesen, so daß der dort untergebrachte Verkauf von Herrenmode habe eingestellt werden müssen, dann die angedrohte Schließung des ganzen Ladens, die Wasserschäden etc. (Seite 3 des Schriftsatzes vom 20. Mai 2013, Bl. 460 d.A.).
Eine Widerklage bleibe derzeit weiterhin nur vorbehalten (Seite 4 des Schriftsatzes vom 20. Mai 2013, Bl. 461 d.A.).
Hierzu macht die Beklagte im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 18. Juni 2013 (Bl. 466 f. d.A.) weitere Ausführungen.
III.
Der geltendgemachte Rückstand bestehe also nicht, schon gar nicht in Höhe von 35.100,- €, so daß auch die Kündigung nicht in Betracht komme, wobei übrigens auch gar nicht nachvollziehbar sei, wie der Kläger auf diesen Betrag überhaupt komme (Seiten 3 f. des Schriftsatzes vom 25. April 2012, Bl. 151 f. d.A.).
IV.
Die Zahlung der insgesamt 9.000,- € am 11. März 2011 und 17. März 2011 sei auf die Kaution erfolgt, nachdem der Kläger in Kenntnis der fehlenden baurechtlichen Genehmigungen und des Ausbauzustandes schon vor Übergabe des Objektes von der Beklagten die Zahlung der Kaution gefordert und die Übergabe von deren Zahlung abhängig gemacht gehabt habe. Diese Beträge verrechne der Kläger also zu Unrecht auf die Mietzinsen (Seiten 5 f. der Klageerwiderung, Bl. 104 f. d.A., Seite 4 des Schriftsatzes vom 25. April 2012, Bl. 152 d.A.).
Die weitere Kaution habe sie dann allerdings einbehalten und mehrmals darauf hingewiesen, daß das Objekt nicht in ordnungsgemäßem Zustand gewesen sei. Übrigens habe sie auch in der Korrespondenz mit dem N den Nachweis der Anlage der Kaution erbeten (Seite 6 der Klageerwiderung, Bl. 105 d.A.). Weil die Anlage daraufhin nicht nachgewiesen worden sei, vielmehr fälschlich behauptet worden sei, die Zahlung sei auf die Mietzinsen erfolgt, habe sie den Restbetrag der Kaution aus Sicherheitsgründen nicht an den Kläger weitergeleitet, zumal sie befürchten müsse, daß der Betrag von 9.000,- € nicht ordnungsgemäß getrennt vom Vermögen des Klägers angelegt worden sei (Seite 6 der Klageerwiderung, Bl. 105 d.A., Seite 4 des Schriftsatzes vom 25. April 2012, Bl. 152 d.A.).
Wenn der Kläger dem widersprechen und die Zahlungen auf die Miete buchen wolle, könne er dies erst ab September 2011 tun. Dann hätte aber der in den Kündigungen behauptete Rückstand nicht bestanden (Seite 6 der Klageerwiderung, Bl. 105 d.A.).
Liege Renovierungsarbeiten, für die in der Kläger angeblich das Geld, welches sie vertrauensvoll als Kaution geleistet habe, benötigt habe, möge er einmal darlegen. Außrdem möge er endlich den Anlagenachweis vorlegen (Seite 27 des Schriftsatzes vom 21. September 2012, Bl. 298 d.A.).
V.
Aufgrund des Vorstehenden bestehe kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten, die übrigens auch dem Grunde und der Höhe nach zu bestreiten seien. Es werde insoweit auch bestritten, daß der Kläger diese Kosten bereits bezahlt habe, so daß ohnehin allenfalls ein Freistellungsanspruch bestehen könnte (Seite 13 der Klageerwiderung, Bl. 112 d.A.).
Dem hält der Kläger, der die Tatsachen, aus denen die Beklagte die ihrer Ansicht nach gegebenen Mängel herleitet, also die wie vorstehend seitens der Beklagten geschilderten Zustände, und auch die Mängelanzeigen nur insoweit bestreitet, als er im Termin vorgetragen hat,
aus dem Mietvertrag sei nicht ersichlich, daß Granit im Eingangsbereich und an der Fassade vereinbart worden seien, das solle jetzt bestritten werden,
entgegen:
Da die Beklagte ihr Gewerbe ohne Einschränkungen in den Mieträumlichkeiten betreibe, komme eine Minderung aufgrund der bauordnungswidrigen Dachfenster und der noch nicht nachgewiesenen Standsicherheit der Treppenkonstruktion von vornherein nicht in Betracht (Seite 1 der Replik, Bl. 162 d.A.).
Im übrigen könne sich die Beklagte auf eine Minderung nicht berufen, weil sie bereits seit Ende November 2011 sämtliche Mangelbeseitigungsarbeiten verhindere (Seite 1 der Replik, Bl. 162 d.A.).
Bereits mit Schreiben vom 26. Oktober 2011 (in Abschrift als Bl. 168 f. bei der Akte) habe Herr Rechtsanwalt G für ihn die Beklagte aufgefordert, die Mangelbeseitigung zu dulden, wobei angekündigt worden sei, daß die Baumaßnahmen zwischen dem 2. November 2011 und 18. November 2011 durchgeführt werden könnten und die Beklagte gebeten worden sei, mitzuteilen, an welchem Termin die Mangelbeseitigung möglich sei. Dabei sei zur Beschleunigung auch eine Telefonnummer mitgeteilt worden, über welche unmittelbar mit seinem – des Klägers – Bauunternehmer hätte Kontakt aufgenommen werden können (Seiten 1 f. der Replik, Bl. 162 f. d.A.).
Bei der Ortsbesichtigung am 28. Oktober 2011 durch das Bauordnungsamt habe er – der Kläger – dem Geschäftsführer der Beklagten die unmittelbare Mangelbeseitigung angeboten und um Terminsvereinbarung gebeten. Daraufhin habe dieser zugesichert, er werde auf den Kläger zukommen und einen Termin zur Mangelbeseitigung mitteilen. Weil sich der Geschäftsführer der Beklagten sodann nicht bei ihm gemeldet habe, habe er unter dem 8. November 2011 nochmals um einen Termin zur Durchführung der Mängelbeseitigungsarbeiten gebeten. Er habe dabei dem Geschäftsführer der Beklagten mitgeteilt, daß sein Bauunternehmer L4 jederzeit mit den Arbeiten beginnen könne. Eine Terminsvereinbarung sei jedoch gescheitert (Seite 1 der Replik, Bl. 162 d.A.).
Mit Schreiben vom 3. Januar 2012 (in Abschrift als Bl. 170 f. bei der Akte) habe der damalige Bevollmächtigte des Klägers nochmals aufgefordert, die Mängelbeseitigung zu dulden, und ausdrücklich darum gebeten, einen Termin zu vereinbaren (Seite 2 der Replik, Bl. 163 d.A.).
Mit Schreiben vom 13. Januar 2012 (in Abschrift als Bl. 172 f. bei der Akte) habe der damalige Verfahrensbevollmächtigte die Beklagte um schnellstmögliche Mitteilung bis zum 26. Februar 2012 gebeten, wann die notwendigen Arbeiten durchgeführt werden könnten und insbesondere den Handwerkern Zugang zu den Räumlichkeiten gewährt werde (Seite 2 der Replik, Bl. 163 d.A.).
Unter dem 18. Januar 2012 habe dann sein Bauunternehmer L4 mit der Beklagten Kontakt aufgenommen und mitgeteilt, daß die Arbeiten am 30. Januar 2012 begonnen werden sollten und insbesondere der Dacheinschnitt geschlossen werden solle, die Schutzmauer unter der Feuerschutztür begutachtet und der Standsicherheitsnachweis der Feuerschutztür geführt werden solle. Es sei mitgeteilt worden, daß die Arbeiten etwa sechs Tage dauern würden, so daß das Ladenlokal für eine Woche geschlossen werden müsse. Weil die Beklagte sich hierzu nicht geäußert habe, habe sein Bauunternehmer L4 die Beklagte unter dem 23. Januar 2012 angeschrieben und um Mitteilung gebeten, ob wie geplant am 30. Januar 2012 die Arbeiten begonnen werden könnten (Seite 2 der Replik, Bl. 163 d.A.).
Parallel dazu habe sich sein damaliger Verfahrensbevollmächtigter mit Schreiben vom 24. Januar 2012 (in Abschrift als Bl. 180 bei der Akte) erneut an die Beklagte gewandt mit der Bitte, mitzuteilen, wann eine Begehung zumindest möglich sei, damit die Baumaßnahmen so schnell wie möglich beginnen könnten. Dennoch sei ein Termin nicht möglich gewesen, weil die Beklagte sich geweigert habe, das Ladenlokal zu öffnen (Seite 2 der Replik, Bl. 163 d.A.).
Dabei habe die Beklagte stets durch Verfahrensbevollmächtigte mitteilen lassen, daß grundsätzlich eine Bereitschaft bestehe und ein Vergleich geschlossen werden solle. Wie ein solcher Vergleich aussehen könne, sei allerdings ebenso wenig mitgeteilt worden, wie Termine zur Mangelbeseitigung hätten abgestimmt werden können (Seiten 2 f. der Replik, Bl. 163 f. d.A.).
Das Bauordnungsamt habe unter dem 23. Januar 2012 eine Ordnungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung ihm gegenüber erlassen für den Fall, daß nicht bis zum 26. April 2012 die entsprechenden Mangelbeseitigungsmaßnahmen durchgeführt würden. Auch hierüber sei die Beklagte informiert gewesen, weil sein damaliger Verfahrensbevollmächtigter sie mit dem Schreiben vom 24. Januar 2012 (in Abschrift als Bl. 180 bei der Akte) auf die ordnungsbehördlichen Maßnahmen hingewiesen habe (Seite 3 der Replik, Bl. 164 d.A.).
Mit Schreiben vom 1. Februar 2012 (in Kopie als Bl. 184 bei der Akte) habe sich sein Bauunternehmer L4 erneut an die Beklagte gewandt und angefragt, wann die Mangelbeseitigung beginnen könne, wobei er sich allerdings versehentlich auf ein früheres Schreiben bezogen habe, in welchem er bereits die Mangelbeseitigung zum 6. Januar 2012 angekündigt gehabt habe. Auch daraufhin sei es nicht zu einer Terminvereinbarung gekommen, weil die Beklagte Mangelbeseitigungsarbeiten verweigert und keine Termine genannt habe (Seite 3 der Replik, Bl. 164 d.A.).
Daraufhin habe das Bauordnungsamt sich mit Schreiben vom 5. März 2012 (in Abschrift als Bl. 185 ff. bei der Akte) an den Geschäftsführer der Beklagten gewandt und ihn auf die Notwendigkeit der geforderten Arbeiten hingewiesen. Da die Beklagte sich daraufhin ebenfalls nicht gemeldet habe, habe das Bauordnungsamt die in Abschrift als Anlage K9 (Bl. 188 ff.) bei der Akte befindliche Duldungsverfügung vom 28. März 2012 gegenüber der Beklagten erlassen. Dennoch sei Herr L4 weder am 23. April 2012 noch am 24. April 2012 in die Räumlichkeiten gelassen worden, um die entsprechenden Arbeiten durchzuführen (Seiten 3 f. der Replik, Bl. 164 f. d.A.). Es sei nicht richtig, wenn die Beklagte vortrage, am 24. April 2012 seine – des Klägers – Handwerker eingelassen zu haben (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.).
Es sei demnach blanker Hohn, wenn die Beklagte vortrage, eine Absprache sei gescheitert. Statt die Mangelbeseitigungsarbeiten zuzulassen, habe die Beklagte nämlich mitgeteilt, daß sie von Umsatzeinbußen für einen Zeitraum von sechs bis acht Wochen ausgehe und daß hierfür ein Ersatz zu verhandeln sei, außerdem vor Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten eine neue Miete verhandelt und uneingeschränkte Garantien für den Wiedereinzug nach Fertigstellung gegeben und durch eine Vertragsstrafe abgesichert werden sollten (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.).
Der Zeitraum von sechs bis acht Wochen sei unrealistisch gewesen. Sein Bauunternehmer L4 habe schließlich den erforderlichen Zeitraum auf nur sechs Werktage angesetzt (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.).
Was die Waren angehe, sei die Beklagte mehrfach aufgefordert worden, die Ware auszuräumen, andernfalls würden um die Baustelle eine Staubschutzwand aufgestellt und die Waren mit entsprechenden Folien abgedeckt, damit die Stoffe nicht beschmutzt würden (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.).
Sein anwaltlicher Vertreter habe dies persönlich auch dem Prozeßbevollmächtigten der Beklagten anläßlich einer telefonischen Unterredung mitgeteilt. Bereits hierbei habe der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten die Durchführung von Arbeiten kategorisch ausgeschlossen (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.).
Es sei unverständlich, daß die Arbeiten vor dem Hintergrund der nunmehr angeführten möglichen Umsatzeinbuße nicht bereits während des Ramadan durchgeführt worden seien. Zu diesem Zeitpunkt werde nämlich nicht geheiratet, so daß zwischen dem 1. August 2011 und dem 29. August 2011 die Arbeiten problemlos hätten durchgeführt werden können. Auch während dieser Zeit habe die Beklagte allerdings Arbeiten verboten. Seinerzeit habe in einem Aufenthaltsraum die Beseitigung einer vermeintlichen Feuchtigkeitserscheinung im Streit gestanden, deren Beseitigung die Beklagte ebenfalls nicht zugelassen habe (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.).
Überdies habe die Beklagte auch Herrn H4, der beauftragt gewesen sei, Mangelbeseitigung am Objekt X-Straße # bis # durchzuführen, den Zugang verweigert und auch verweigert, Termine abzustimmen (Seite 1 des Schriftsatzes vom 5. September 2012, Bl. 230 d.A.).
Ferner habe die Beklagte auch der Firma T2 aus E, die ebenfalls beauftragt gewesen sei, Mängelbeseitigungen am Objekt X-Straße # bis # durchzuführen, nicht nur den Zugang verweigert, sondern auch sämtliche Terminsabsprachen abgelehnt (Seite 1 des Schriftsatzes vom 5. September 2012, Bl. 230 d.A.).
Alles in allem verhalte es sich so, daß die Beklagte in den Räumlichkeiten weiterhin ungehindert ihren Geschäftsbetrieb führe und täglich uneingeschränkt Umsätze mit C2 habe, während sie unter Berufung auf eine vermeintliche hundertprozentige Mietminderung Mietleistungen nicht erbringe, so daß der Mietrückstand zwischenzeitlich [Datum der Replik: 15. Mai 2012] 53.000,- € betrage (Seite 5 der Replik, Bl. 166 d.A.).
Hierzu sei mitzuteilen, daß Mängel der Mietsache lediglich dann vorlägen, wenn diese zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs führten. Bauordnungsrechtswidrige Zustände seien deshalb nur dann ein Mangel, wenn sie in optischer, funktionaler oder finanzieller Hinsicht negative Einwirkungen auf die Mietgebrauch hätten, was vorliegend aber nicht der Fall sei, da die Beklagte weiterhin ungestört ihren Geschäftsbetrieb nachgehe (Seite 5 der Replik, Bl. 166 d.A.).
Wäre wirklich der Geschäftsbetrieb in den Räumen nicht möglich, wäre bereits ein Verdienstausfall eingetreten, welcher jedoch nicht geltendgemacht, sondern lediglich für die Zeit der Umbaumaßnahmen angekündigt werde (Seite 5 der Replik, Bl. 166 d.A.).
Richtig sei zwar, daß fehlender Brandschutz einen Mangel darstellen könne. Vorliegend bestehe jedoch kein fehlender Brandschutz in Bezug auf die streitgegenständlichen Räumlichkeiten, sondern lediglich in Bezug auf die angrenzenden Gebäude für den Fall, daß in den streitigen Räumen Feuer ausbreche. Eine Beeinträchtigung der Beklagten sei also durch die geforderte Schließung des Daches mit feuerhemmenden Stoffen der Brandschutzklasse F-90/AB nicht gegeben (Seite 5 der Replik, Bl. 166 d.A.).
Zu den mit dem Schriftsatz vom 20. Mai 2013 geltendgemachten Schäden hat der Prozeßbevollmächtigte des Klägers im Termin deutlich gemacht, daß er diese nicht nachhalten könne, und zum Ausdruck gebracht, daß diese nicht anerkannt würden.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und die dazu überreichten Anlagen verwiesen.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch eine Ortbesichtigung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift der Sitzung vom 24. Mai 2013 (Bl. 458/1 ff. d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nur im aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang begründet.
Die Beklagte schuldet dem Kläger nach § 535 BGB für die Zeit von April 2011 bis Oktober 2011 sowie Dezember 2011 bis Februar 2012 Mietzinsen einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen lediglich in Höhe von 9.234,31 €.
Entsprechend dem Mietvertrag vom 18. Oktober 2010 waren grundsätzlich für die Zeit von April 2011 bis August 2011 als Mietzins im Rechtssinne lediglich die Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 300,- € zu entrichten.
Hieran ändert die Zusatzvereinbarung vom 15. / 24. März 2011 nichts.
Insoweit ist zunächst festzuhalten, daß die Kammer ohne weiteres vom Zustandekommen dieser Zusatzvereinbarung überzeugt ist. Der Kläger bestreitet die Echtheit der Unterschrift auf der als Bl. 116 bei der Akte befindlichen Kopie dieser Vereinbarung letztlich nicht.
Im übrigen ist es ersichtlich der Kläger, der vielfach in unlauterer Weise gegenüber der Beklagten vorgeht, während die Beklagte sich insoweit, soweit ersichtlich, nichts zuschulden kommen läßt. Deshalb ist die Kammer davon überzeugt daß auch das Vorbringen des Klägers zum Abschluß der schriftlichen Zusatzvereinbarung vorsätzlich unwahr ist.
So hat der Kläger unbestrittenermaßen 26. Oktober 2012 in ersichtlich strafbarer Weise telefonisch versucht, seinen weiteren Mieter C5 durch Drohungen zu einer Falschaussage als Zeuge vorliegenden Verfahren zu bewegen, was Herr C5 auch eidesstattlich versichert hat (Bl. 421 d.A.).
Ferner hat der Kläger, wie er schriftsätzlich nicht bestritten hat, den Auftrag erteilt, in völlig unsachgemäßer Weise die Glaskuppel des Gebäudes von außen einzuschlagen, so daß die Teile in die Mieträumlichkeiten gefallen sind, wodurch erhebliche Schäden verursacht werden konnten. Es handelt sich insoweit um ein sehr gefährliches Verhalten, weil etwa in den Räumlichkeiten befindliche Personen durch unverhofft herabfallende Teile schwer verletzt oder gar getötet werden konnten. Auch dieses Vorgehen zeigt, daß dem Kläger jedes Mittel recht ist, seine, wie darzustellen sein wird, unberechtigten Ansprüche durchzusetzen.
Daß für ein solches Verhalten keinerlei Grund bestand, weil, wie das eingereichte Foto 78 (Bl. 333 d.A.) unbestrittenermaßen zeigt, Herr L4 am 31. Mai 2012 in die Räumlichkeiten eingelassen wurde und also durchaus, wenn er nur sachgemäß vorbereitet gewesen wäre, insbesondere die Aufstellung eines Gerüsts veranlaßt hätte, die Arbeiten am 31. Mai 2012 hätte durchführen können, ist ergänzend anzumerken. Offensichtlich ging es dem Kläger mit der widerrechtlichen Maßnahme am Abend des 31. Mai 2012 lediglich darum, die Beklagte zu terrorisieren und aus den Räumen zu treiben.
Daß der Kläger im vorliegenden Verfahren zweimal seinen Anwalt gewechselt hat, wird auch seine guten Gründe haben.
Wie wenig genau es der Kläger mit der Wahrheit nimmt, zeigt sich auch an folgendem Beispiel nicht zusammenpassenden Vorbringens:
Einerseits trägt der Kläger vor, im Dezember 2010 sei er durch die Beklagte wegen finanzieller Engpässe ihrerseits gezwungen worden, eine mündliche Vereinbarung dergestalt zu treffen, daß die Mietzeit erst ab dem 1. April 2011 beginnen solle (Seite 3 der Klageschrift, Bl. 3 d.A.).
Andererseits trägt der Kläger vor, als die Beklagte in die Mieträumlichkeiten eingezogen sei, seien die Bauarbeiten noch nicht abgeschlossen gewesen. Er sei auch mit dem Einzug nicht einverstanden gewesen. Vielmehr habe er der Beklagten zunächst die Lokalschlüssel nur mit dem Ziel überlassen, daß sie entsprechende Vorbereitungen treffen könne. Er sei mit dem Einzug der Beklagten vor vollendete Tatsachen gestellt worden. Eine Endabnahme durch die Baubehörde sei nicht erfolgt (Seite 4 der Klageschrift, Bl. 4 d.A.).
Das letztere Vorbringen das aber nicht dazu, daß der Kläger nach ersterem Vorbringen den Beginn der Mietzeit eigentlich schon am 1. Januar 2011 haben wollte und gezwungen sein soll, den Beginn der Mietzeit aufzuschieben. Denn hätte er den Beginn der Mietzeit möglichst früh haben wollen, hätte für ihn alles dafür gesprochen, die Beklagte mindestens im April 2011 einziehen zu lassen. Tatsache ist ersichtlich, daß der Kläger mit den Bauarbeiten nicht nachgekommen ist.
Irgendwelche dem Kläger gegenüber der vorstehend erörterten schriftlichen Zusatzabrede günstigere mündliche Abreden existieren nach Überzeugung der Kammer, die unter III. näher begründet wird, nicht. Überdies wären sie ohnehin nach § 24 Satz 2 des Mietvertrages unwirksam.
Die somit nach Überzeugung der Kammer schriftlich zustandegekommene Zusatzvereinbarung vom 15. / 24. März 2011 hat jedoch nicht dazu geführt, daß auch die Verpflichtung der Beklagten zur Leistung von Nebenkostenvorauszahlungen in den Monaten April 2011 bis August 2011 entfallen ist. Zutreffend ist allerdings, daß es sich bei Nebenkostenvorauszahlungen nach der zutreffenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs um einen Teil der Mietzinsen handelt, so daß die Nebenkostenvorauszahlungen Mietzinsen im Rechtssinne sind. Für die Auslegung der Zusatzvereinbarung ist jedoch nicht die streng juristische Terminologie des Bundesgerichtshofs, sondern diejenige, welche die Parteien verwendet haben, maßgebend. In der Terminologie der Parteien, wie sie in § 4 des Mietvertrages vom 18. Oktober 2010 niedergelegt worden ist, ist jedoch zwischen Mietzinsen einerseits und Nebenkostenvorauszahlungen, die dort als Betriebskostenvorauszahlungen bezeichnet sind, andererseits unterschieden worden. Es sind insoweit zwei Beträge getrennt ausgewiesen worden. Zwar ist diese Differenzierung in § 5 des Mietvertrages nicht durchgehalten worden. Dies ist jedoch angesichts des Inhalts des § 4 des Mietvertrages und dessen, daß in der üblichen Terminologie zwischen rechtlichen Laien nicht die insoweit undifferenzierte Begrifflichkeit des Mietzinses, welche der Bundesgerichtshof aus Rechtsgründen verwendet, sondern eine zwischen den Kaltmietzinsen, welche als Mietzinsen bezeichnet werden, und den Nebenkostenvorauszahlungen bzw. Betriebskostenvorauszahlungen unterscheidende Begrifflichkeit verwendet wird, nicht erheblich. Jedenfalls angesichts dessen, daß Verträge, mit denen der Inhaber von Ansprüchen auf diese Ansprüche teilweise – rechtlich untechnisch gesprochen – verzichtet, im Zweifel eng auszulegen sind, versteht die Kammer den Inhalt der Zusatzvereinbarung vom 15. / 24. März 2011 dahin, daß die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung von Betriebskosten für die Zeit von April 2011 bis August 2011 nicht aufgehoben wurde.
Für die Zeit von September 2011 bis Dezember 2011 waren dementsprechend folgerichtig grundsätzlich Kaltmietzinsen in Höhe von 3.500,- € sowie Betriebskostenvorauszahlungen von monatlich 300,- € zu leisten. Aus den vorstehend unter (1) genannten Gründen geht die Kammer davon aus, daß durch die Vereinbarung vom 15. / 24. März 2011 für diesen Zeitraum nur der Betrag des Kaltmietzinses geändert wurde, nicht hingegen eine Vereinbarung dahin getroffen wurde, daß nunmehr plötzlich eine Pauschalmiete von 3.500,- €, mit der nunmehr auch die Betriebskosten abgegolten sein sollten, die nach der ursprünglichen Vereinbarung vom Mieter zu tragen waren, gelten sollte. Für eine Änderung des Mietvertrages vom 18. Oktober 2010 dahin, daß nunmehr statt eines nach Kaltmietzinsen und Betriebskostenvorauszahlungen unterteilten Entgelts für die Gebrauchsüberlassung eine insoweit nicht mehr differenzierte Pauschalmiete vereinbart wurde, bestand auch kein erkennbarer Anlaß.
Entsprechend den vorstehend zu (1) und (2) niedergelegten Gründen waren auch unter Berücksichtigung der Zusatzvereinbarung vom 15. / 24. März 2012 ab Januar 2012 grundsätzlich ein Kaltmietzins von monatlich 4.500,- € und daneben eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 300,- € zu entrichten.
Die Mietzinsen – wobei in diesem Zusammenhang von Mietzinsen im rechtlichen Sinne die Rede ist, welche auch die Betriebskostenvorauszahlungen enthalten – waren jedoch in den hier fraglichen Zeiträumen von April 2011 bis Oktober 2011 und Dezember 2011 bis zum 14. Februar 2012 um 55% und für die Zeit vom 15. Februar 2012 bis zum 29. Februar 2012 um 80% gemindert.
Dies folgt aus der Vielzahl der Mängel, deren Bestehen während der hier fraglichen Zeiträume die Kammer als unstreitig feststellt, weil der Kläger wie im Tatbestand erwähnt, diejenigen Tatsachen, welche die Mängel ergeben, sämtlich nicht bestreitet.
Im einzelnen berechtigen folgende Mängel die Beklage zur Minderung:
Die Feuchtigkeit in den Wänden der Mieträumlichkeiten und ihre sämtlichen Folgen in Gestalt insbesondere von Verfärbungen, Flecken, Schimmel und Schadstellen im Putz (abblätternder Putz, abblätternde Farbe etc.) führen zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Nutzungswerts und daraus resultierenden Mietzinsminderung für sämtliche hier infragestehenden Zeiträume. Dem Beginn der Mietzinsminderung ab April 2011 steht auch unter Berücksichtigung des § 536c BGB nicht entgegen, daß diese Dinge jedenfalls schriftlich erstmals erst im Schreiben vom 9. Mai 2011 (in Abschrift als Bl. 118 f. d.A.) gerügt wurden. Denn der Kläger trägt schon nicht vor, daß der entsprechende Mangel erst während der Mietzeit hervorgetreten wäre und er aufgrund dessen, daß die Mangelanzeige erst mit Schreiben vom 9. Mai 2011 erfolgt wäre, nicht in der Lage gewesen wäre, von Anfang an Abhilfe zu schaffen, und angesichts dessen, daß Feuchtigkeit und Schimmel an diversen Wänden der Verkaufsräume bereits mit Schreiben vom 9. Mai 2011, also nur etwas mehr als einen Monat nach Beginn der Mietzeit, gerügt worden sind, ist die Kammer auch ohne weiteres davon überzeugt, daß diese Dinge bereits von Anfang an vorgelegen haben. Denn die Erscheinungen, welche auch die Kammer im Ortstermin wahrnehmen mußte, bilden sich nicht innerhalb von nur etwas mehr als einem Monat neu.
Das Fehlen von Granitverkleidung bzw. Granitbodenbelag auf der gesamten Fassade und auf dem Fußboden im Eingangsbereich führt ebenfalls zur Mietzinsminderung. Dieser Mangel war dem Kläger von Anfang an bekannt, so daß eine Mietminderung dieses Mangels wegen auch ohne eine Rüge im Sinne des § 536c Abs. 1 Satz 1 BGB eingetreten ist.
Soweit der Kläger dem erstmals im Termin vom 24. Mai 2013 mit dem Vorbringen
aus dem Mietvertrag sei nicht ersichtlich, daß Granit im Eingangsbereich und an der Fassade vereinbart worden seien, das solle jetzt bestritten werden,
entgegengetreten ist, ändert dies nichts an der Feststellung der Mangelhaftigkeit der Mietsache auch insoweit.
Insoweit sind nämlich die tatsächlichen Angaben der Beklagten als unstreitig anzusehen. Das Vorbringen des Klägers genügt § 138 Abs. 1 ZPO (Vollständigkeitspflicht) nicht und ist deshalb unbeachtlich. Denn er gibt gegenüber dem dezidierten Sachvorbringen der Beklagten, er habe bei den Vertragsverhandlungen zugesagt, die gesamte Fassade und auch der Fußboden im Eingangsbereich würden mit Granit versehen, und hierüber habe er ein von ihm unterschriebenes Angebot der P über diese Maßnahme vorgelegt, letztlich gar keine Sachdarstellung. Dies reicht nicht aus, so daß das entsprechende Vorbringen der Beklagten als unstreitig anzusehen ist. Aus diesem Vorbringen ergibt sich jedoch, daß als Beschaffenheit der Mietsache eine Granitfassade und außerdem ein Granitfußboden im Eingangsbereich vereinbart waren.
Außerdem ist die Kammer angesichts des Prozeßverhaltens des Klägers, die entsprechende Abrede erst im Termin und dort auch nur mit einfachem Bestreiten durch seinen Anwalt zu bestreiten, auch ohne Anhörung der seitens der Beklagten als Zeugin benannten Ehefrau ihres Geschäftsführers davon überzeugt, daß die entsprechende Abrede sehr wohl getroffen worden ist. Dies gilt umso mehr, als sich der Kläger, wie bereits dargestellt, im vorliegenden Fall vielfach unseriös verhalten und dabei sogar strafbar gemacht hat, woraus sich ergibt, daß dem Kläger jedes Mittel recht ist, um seine unberechtigten Ansprüche durchzusetzen. Angesichts gerade auch des letzteren Gesichtspunktes ist die Kammer davon überzeugt, daß der Kläger, wäre die entsprechende Abrede nicht getroffen worden, diese schon in der Replik bestritten hätte. Wie anders als durch Übergabe seinerseits im Zuge der ihrerseits vorgetragenen Abreden die Beklagte an das in Kopie als Bl. 117 bei der Akte befindliche seinerseits unterzeichnete Angebot gekommen sein soll, trägt der Kläger überdies auch nicht vor, was die Überzeugung der Kammer bestätigt.
Der vorstehenden Feststellung steht auch § 24 Satz 1 des Mietvertrages nicht entgegen. Sie ergibt sich aus dem unstreitigen Vorbringen der Parteien und wie gesagt zur Überzeugung der Kammer überdies aus dem Prozeßverhalten des Klägers. Der rein deklaratorische § 24 Satz 1 des Mietvertrages ist demnach tatsächlich falsch.
§ 11 Abs. 1 des Mietvertrages steht angesichts des Vorstehenden wegen einer abweichenden Abrede dem gefundenen Ergebnis ebenfalls nicht entgegen. Abgesehen davon ist diese Klausel, mit welcher die Beklagte im unstreitig seinerzeit durch die ersten Prozeßbevollmächtigten des Klägers gefertigten Mietvertrag offensichtlich übertölpelt werden sollte, abgesehen davon, daß ihr § 10 Nrn. 1 und 2 des Mietvertrages in evidenter Weise entgegenstehen, wie noch darzulegen ist, sittenwidrig und deshalb nichtig, § 138 Abs. 1 BGB.
§ 24 Satz 2 des Mietvertrages steht der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen. Er bezieht sich lediglich auf Änderungen und Ergänzungen des Vertrages, also nachträgliche Vereinbarungen, nicht jedoch auf bereits getroffene Vereinbarungen, die Bestandteil der ursprünglichen vertraglichen Abrede sind.
Das Fehlen einer hinreichenden und ordnungsgemäßen Befestigung der großen Fenster links vom Eingang, gesehen von draußen in die Mieträumlichkeiten hinein, so daß diese Fenster bei Erschütterungen stark vibrieren (wackeln), etwa wenn schwere Fahrzeuge, z. B. eine Straßenbahn oder ein schwerer Lkw, vorbeifahren, oder auch dann, wenn die Eingangstür des Ladenlokals zufällt, führt auch zu einer Mietzinsminderung ab April 2011. Auch insoweit ist nicht ersichtlich, daß sich der Mangel erst im Laufe der Mietzeit gezeigt hätte. Im Gegenteil ist davon auszugehen, daß die unzureichende Befestigung der Fenster von Anfang an vorgelegen hat und die entsprechenden Erscheinungen sich von Anfang an gezeigt haben. Für eine Anwendung des § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB besteht deshalb kein Raum.
Soweit der Kläger im Termin allen Ernstes vorgetragen hat, der Zustand sei technisch ordnungsgemäß, kann dies nur noch Kopfschütteln auslösen.
Die Kratzer auf den Fenstern führen ebenfalls zur Mietzinsminderung in sämtlichen hier in Rede stehenden Zeiträumen. Es ist davon auszugehen, daß sie bereits von Anfang an vorgelegen haben, so daß es auf die Frage, wann sie gerügt worden sind, auch unter Berücksichtigung des § 536c BGB nicht ankommt.
Ferner besteht ein den Mietzins für sämtliche hier infragestehenden Zeiträume mindernder Mangel darin, daß die Treppen zu den rechts und links vom Eingang gelegenen Emporen ungleichmäßige Stufen mit daraus resultierender erheblicher Stolpergefahr haben. Auch dieser Mangel bestand von Anfang an, so daß es auf die Frage, ob und ggf. wann er gerügt worden ist, auch unter Berücksichtigung des
§ 536c BGB nicht ankommt. Dem Vorbringen des Klägers läßt sich insbesondere auch nicht entnehmen, daß er den Mangel nicht gekannt hätte.
Ferner besteht ein Mangel, der zur Minderung des Mietzinses für sämtliche hier infragestehenden Zeiträume führt, darin, daß die Tür zum hinter dem Sicherungskasten befindlichen abgetrennten Büro nicht ordnungsgemäß eingesetzt ist, so daß sie sich nicht vollständig öffnen läßt und auch nicht ordnungsgemäß schließt. Auch insoweit liegt ersichtlich ein von Anfang an gegebener Mangel vor, so daß es auf die Frage der Rüge dieses Mangels unbeschadet des § 536c BGB nicht ankommt.
Ferner liegt ein zur Mietzinsminderung für sämtliche hier infragestehenden Zeiträume führender Mangel darin, daß die als Obergeschoß dienende in der Mitte offene Empore (ehemalige Balkonloge des früher in dem Gebäude untergebrachten L), die man vom Vorraum, Eingangsbereich links, über eine Holztreppe erreicht, mangels Bestehens eines ordnungsgemäßen zweiten Rettungsweges über die Nottreppe bei gewissenhaftem Verhalten ganz unabhängig von einer Nutzungsuntersagung nicht genutzt werden kann. Soweit die Beklagte diese Empore zunächst noch genutzt hat, ändert dies nichts an der Mietzinsminderung auch für diese Zeiträume. Denn unter Wahrung der erforderlichen Sorgfalt konnte diese Empore wegen des Fehlens des zweiten Rettungsweges von Anfang an nicht genutzt werden. Daß die Beklagte sich hierüber offenbar für eine gewisse Zeit hinweggesetzt hat, ändert an dem rein objektiv zu bestimmenden Nutzungswert der Räumlichkeiten für diese Zeiträume und deshalb auch an der Mietzinsminderung nichts.
Dieser Mangel hat nicht nur deswegen besonderes Gewicht, weil ein optisch sehr ansprechender Teil der Mieträumlichkeiten hierdurch nicht genutzt werden kann, der auch einen großen Flächenanteil der Mieträumlichkeiten ausmacht, sondern weil sich überdies auf der Empore sowohl die Teeküche als auch insbesondere die Toiletten befinden, so daß den Kunden bei gewissenhaftem Verhalten von Anfang an keine Kundentoilette angeboten werden konnte, was bei dem ggf. durchaus zeitintensiven Aussuchen des richtigen Brautkleides sehr störend sein kann.
Soweit der Kläger demgegenüber vorträgt,
da die Beklagte ihr Gewerbe ohne Einschränkungen in den Mieträumlichkeiten betreibe, komme eine Minderung aufgrund der noch nicht nachgewiesenen Standsicherheit der Treppenkonstruktion von vornherein nicht in Betracht (Seite 1 der Replik, Bl. 162 d.A.),
kann er damit gegenüber den vorstehenden Ausführungen aufgrund der dort dargelegten Erwägungen keinen Erfolg haben.
Ferner besteht ein Mangel, der zur Minderung des Mietzinses für sämtliche hier infragestehenden Zeiträume führt, darin, daß bis heute eine ordnungsgemäße Belüftung der beiden auf der vom Aufgang zur Empore rechts gelegenen Seite befindlichen WCs fehlt. Auch insoweit liegt ersichtlich ein von Anfang an gegebener Mangel vor, so daß es auf die Frage der Rüge dieses Mangels unbeschadet des § 536c BGB nicht ankommt. Dieser Mangel fällt angesichts der Unbenutzbarkeit der Empore jedenfalls für de Kundenverkehr freilich nur noch insoweit ins Gewicht, als die geschäftsführenden Personen und ihre Angestellten diese Toiletten, solange sie noch funktionierten, benutzt haben.
Ferner besteht ein Mangel, der zur Minderung des Mietzinses für sämtliche hier infragestehenden Zeiträume führt, darin, daß nach wie vor die Decke im zweiten Gäste-WC nicht ordnungsgemäß fertig gestellt ist. Auch insoweit liegt ersichtlich ein von Anfang an gegebener Mangel vor, so daß es auf die Frage der Rüge dieses Mangels unbeschadet des § 536c BGB nicht ankommt. Dies fällt angesichts der Unbenutzbarkeit der Empore freilich nur noch insoweit ins Gewicht, als die geschäftsführenden Personen und ihre Angestellten diese Toiletten, solange sie noch funktionierten, benutzt haben.
Ferner liegt ein Mangel, der zur Mietzinsminderung für sämtliche hier in Rede stehenden Zeiträume führt, darin, daß die Türzargen an den Türen zum bereits oben erwähnten abgetrennten Büro unten, zur Teeküche und zu den beiden oben gelegenen Toiletten nicht ordnungsgemäß eingebaut sind. Dies fällt angesichts der Unbenutzbarkeit der Empore freilich für die Teeküche und die Toiletten nur noch insoweit ins Gewicht, als die geschäftsführenden Personen und ihre Angestellten die Teeküche und die Toiletten in den hier in Rede stehenden Zeiträumen benutzt haben.
Ferner liegt ein Mangel, der zur Mietzinsminderung für sämtliche hier in Rede stehenden Zeiträume führt, darin, daß eine ordnungsgemäße sämtlichen Vorschriften entsprechende Elektroanlage, bei der insbesondere sämtliche Kabel unter Putz verlegt sind, nach wie vor nicht hergestellt ist. Teilweise funktionieren die Steckdosen nicht, und die Kammer hat im Ortstermin auch Spuren, die nach ihrer Überzeugung auf Kurzschlüsse zurückzuführen sind, gefunden. Auch diese Dinge lassen die Mieträumlichkeiten häßlich aussehen und beschränken überdies auch ihre Funktionstauglichkeit.
Für die Zeit ab dem 15. Februar 2012 tritt eine erhebliche Erhöhung der Minderungsquote dadurch ein, daß trotz des in diesem Monat winterbedingt vorliegenden Heizbedarfs die Heizung durch Manipulationen des Klägers ausgefallen ist. Insoweit kann sich der Kläger auch nicht darauf berufen, daß nach dem Mietvertrag die Beklagte selbst unmittelbar die Heizungskosten gegenüber dem Versorgungsunternehmer zu tragen hat. Denn dies ändert nichts daran, daß der Kläger eine ordnungsgemäße Heizung bereitzustellen hat – was er zunächst auch getan hat – und diese auch in Ordnung zu halten hat, insbesondere nicht durch Manipulationen wie am 14. Februar 2012 geschehen unbrauchbar machen darf. Der demnach durch den Kläger zu verantwortende Ausfall der Heizung führt dazu, daß sich für die Zeit vom 15. Februar 2012 bis zum 29. Februar 2012 die Mietzinsminderung auf 80% erhöht.
Soweit vor dem 23. September 2011 die Heizung nicht funktioniert hat, rechtfertigt dies allerdings keine weitergehende Minderung, weil in der Zeit von April bis etwa September 2011 zumindest kein dringender Heizbedarf bestand.
Für die nach Einbau der Heizung am 23. September 2011 und vor dem 14. Februar 2012 eingetretenen kurzfristigen Unterbrechungen der Funktion der Heizung kommt eine weitergehende Minderung nicht in Betracht, weil diese neben den vorstehend erörterten Mängeln nicht mehr wesentlich ins Gewicht fällt.
Die weitergehenden Mängel der Mieträumlichkeiten führen nicht zu einer über die vorstehend genannten Minderungsquoten hinausgehenden Minderungsquote.
Soweit bis zum 15. Juli 2011 ein Mangel dahin vorlag, daß die in die Fensteranlage eingesetzte Eingangstür nicht ordnungsgemäß eingepaßt war, so daß sie beim Öffnen und Schließen über den Boden schleifte, führt dies auch für die Zeit bis zum 15. Juli 2011 nicht zu einer über die insoweit vorstehend genannte Quote hinausgehenden Mietzinsminderung, weil neben den zahlreichen sonstigen Mängeln, die vorstehend abgehandelt sind, dieser Mangel nicht mehr gesondert ins Gewicht fiel.
Soweit die eine Wand im hinter dem Sicherungskasten befindlichen abgetrennten Büro schief ist, führt dies nicht zu einer weitergehenden Minderung. Denn dieser, wie sich beim Ortstermin herausgestellt hat, nur kaum wahrnehmbare Umstand fällt nicht ins Gewicht.
Angesichts der von Anfang an gegebenen Unbenutzbarkeit der Empore fällt das Fehlen einer ordnungsgemäßen Verkleidung des Abflußrohrs in der Decke über der als Obergeschoß dienenden in der Mitte offenen Empore als Mangel nicht mehr so ins Gewicht, daß hierdurch der Nutzungswert der Mieträumlichkeiten wesentlich weitergehend beeinträchtigt wird und der Mietzins deshalb über die vorstehend genannten Quoten hinaus gemindert ist.
Soweit Risse im Putz aufgetreten sind, führt dies angesichts dessen, daß bereits aufgrund der vielen vorstehend abgehandelten Mängel, die zur Mietzinsminderung führen, insbesondere der erheblichen Feuchtigkeitserscheinungen, das Ladenlokal unansehnlich war, nicht zu einer über die vorstehend genannten Minderungsquote hinausführenden Minderungsquote.
Soweit ein Mangel darin liegt, daß eine ordnungsgemäße und vollständige Verfugung und ordnungsgemäße Bearbeitung der Ränder bei den Fliesen im Bereich der als Obergeschoß dienenden in der Mitte offenen Empore (ehemalige Balkonloge des früher in dem Gebäude untergebrachten L) sowie eine ordnungsgemäße Befestigung sämtlicher dort befindlichen Sockelleisten fehlt, so daß letztere sich bereits teilweise gelöst haben, führt dies nicht zu einer weitergehenden Minderungsquote. Denn bei der Mietzinsminderung ist bereits berücksichtigt, daß die in der Mitte offene Empore gar nicht genutzt werden kann, und vor diesem Hintergrund wirken sich die vorstehend genannten Umstände nicht weiter den Nutzungswert der Mieträumlichkeiten mindernd aus.
Soweit seit September 2011 die ordnungsgemäße Abdeckung des hinter der hinteren der sechs Umkleidekabinen gelegenen Abflußrohres fehlt, führt dies auch nicht zu einer die vorstehend genannten Quoten übersteigenden Minderungsquote. Denn dieser Mangel fällt insbesondere angesichts dessen, daß er den Kunden gegenüber recht leicht durch Sperrung dieser Umkleidekabine kaschiert werden kann, neben den vorstehend erörterten zahlreichen eine Mietzinsminderung auslösenden Mängel nicht derartig ins Gewicht, daß der Nutzwert der Mieträumlichkeiten dadurch wesentlich weitergehend beeinträchtigt wird.
Soweit der Kläger inzwischen die Frischwasserversorgung der streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten unterbrochen hat, führt dies für die hier infragestehenden Zeiträume nicht zu einer Mietzinsminderung, weil dieser Vorgang sich erst im Mai 2012 ereignet hat.
Den Umstand, daß die Glaskuppel später verschlossen und dadurch der Einfall von Tageslicht durch diese Glaskuppel unterbunden worden ist, berücksichtigt die Kammer bei der Minderung des Mietzinses für die hier infrage stehenden Zeiträume nicht, weil während der hier infragestehenden Zeiträume die Glaskuppel noch vorhanden war.
Daß die insoweit seitens der Beklagten für die Zeit des Bestehens dieser Lichtkuppel erhobenen Beanstandungen eine Minderung über die vorstehenden Quoten hinaus rechtfertigen würde, läßt sich dem Vorbringen der Beklagten letztlich nicht entnehmen.
Bei dem Ansatz der Minderungsquoten berücksichtigt die Kammer insbesondere auch, daß in dem Ladenlokal hochwertige Ware für einen ganz besonderen Anlaß, nämlich die Hochzeit, zum Verkauf steht, für welche die Kunden auch entsprechende Beträge zu zahlen haben. Es liegt auf der Hand, daß ein Geschäftslokal zum Verkauf von I ein entsprechendes Ambiente bieten muß, um die entsprechende Kundschaft auch tatsächlich anzuziehen. Vielfach wird es Leuten, die sich für ihre Hochzeit mit der hierfür angemessenen Kleidung eindecken wollen, nämlich nicht einfallen, diese in einem Laden zu erwerben, in welchem mehr oder weniger der Putz von der Wand fällt und es aussieht wie in dem heruntergekommenen Ladenlokal eines Billigdiscounters. Wer ein solches Ladengeschäft zum Verkauf von I betreiben will, wird sich daher entweder einer erheblich verminderten Kundenzahl gegenübersehen, oder er muß durch entsprechend günstige Preise die Kunden anlocken, damit diese das Aussehen des Ladenlokals in Kauf nehmen. Es liegt auf der Hand, daß dadurch ein nicht unerheblich Verlust des Gebrauchswerts der Geschäftsräume, hier also der streitgegenständlichen Räumlichkeiten, begründet wird.
Im übrigen ist bekanntermaßen Schimmel auch nicht gesundheitlich unbedenklich, womit eine weitere Beeinträchtigung des Werts des Geschäftslokals einhergeht.
Aufgrund der Minderung sind Mietzinsansprüche des Klägers gegen die Beklagte in dem Umfang, in welchem die Minderung greift, ohne weiteres ausgeschlossen.
Die Beklagte ist auch nicht daran gehindert, diese sich aus § 536 BGB ergebende Rechtsfolge im vorliegenden Rechtsstreit geltendzumachen.
Demgegenüber kann sich der Kläger nicht mit Erfolg auf § 8 Nr. 3 Mietvertrages berufen. § 8 des Mietvertrages ist unabhängig davon, ob es sich bei dieser Klausel um eine allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der §§ 305 ff. BGB handelt, unwirksam, § 138 BGB.
Diese Regelung ist in ihrer Gesamtheit sittenwidrig. Denn sie benachteiligt die Beklagte in einer gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht denkenden verstoßenden Weise in erheblichem unangemessenem Maße.
Denn sie verbietet erstens Aufrechnungen auch dann, wenn die Ansprüche, mit denen aufgerechnet werden soll, aus grobfahrlässigen oder gar vorsätzlichen Pflichtverletzungen des Klägers herrühren. In gleicher Weise verbietet die Klausel zweitens auch die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten und insbesondere auch der Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB selbst für den Fall schwerster Pflichtverstöße des Klägers, die vorliegend auch durchaus gegeben sind. Schließlich verweist sie die Beklagte in ihrer Nr. 3 selbst für den Fall, daß Minderungen unstreitig oder rechtskräftig festgestellt und / oder aufgrund von Mängeln entstanden sind, welche grobfahrlässig oder gar vorsätzlich durch den Vermieter, also den Kläger, verursacht worden sind, auf den langwierigen Rechtsweg mit dem Risiko, daß der Vermieter während der Zeit des Prozesses die zu Unrecht gezahlten Beträge verbraucht und bis zum Zeitpunkt der Verurteilung in Insolvenz fällt, so daß die Rückzahlungsansprüche nicht mehr realisierbar sind. Die Gesamtschau der Regelungen in § 8 des Mietvertrages und auch § 17 Abs. 2 des Mietvertrages führt dazu, daß die in den genannten Klauseln enthaltenen Beschränkungen der Haftung des Klägers gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht denkenden verstoßen und daher sittenwidrig und unwirksam sind. Die Klauseln in § 8 des Mietvertrages lassen sich fast schon mit der Kurzbeschreibung „der Vermieter darf alles, der Mieter nichts“ zusammenfassen. Insgesamt kann diese Regelung bei anständig denkenden Leuten nur Kopfschütteln auslösen.
Entsprechendes gilt auch für die Klausel in § 11 Abs. 1 des Mietvertrages. Denn nach dieser Klausel könnte der Kläger der Beklagten vorsätzlich ein von erheblichen Mängeln gekennzeichnetes Mietobjekt überlassen, welches dann im vertraglich angeblich geschuldeten entspricht. Auch diese Klausel kann deshalb nur noch Kopfschütteln auslösen.
Die Unwirksamkeit der Regelungen in §§ 8, 11 Abs. 1 und 17 Abs. 2 des Mietvertrages führt freilich unbeschadet des § 139 BGB nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages. Denn es ist davon auszugehen, daß der Mietvertrag, wenn die Parteien von der Unwirksamkeit der hier infragestehenden Klauseln gewußt hätten, den Vertrag ohne diese Klausel geschlossen hätten. Der Kläger wollte die Räumlichkeiten vermieten, und es gab keine Möglichkeit, sie mit den hier infragestehenden Klauseln zu vermieten. Demnach ist davon auszugehen, daß der Kläger sie in Kenntnis der Sittenwidrigkeit und Nichtigkeit der hier infragestehenden Klauseln ohne dieselben vermietet hätte.
Die Minderung ist auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil die Beklagte den Kläger seit Ende November 2011 an der Beseitigung der Mängel gehindert hätte (vgl. das Vorbringen Seite 1 der Replik, Bl. 162 d.A.), § 326 Abs. 2 Satz 1 Fall 2 BGB.
Mit der vorstehenden Begründung des Klägers könnten Minderungen von vornherein erst ab Dezember 2011 verneint werden, wenn das entsprechende Vorbringen des Klägers zuträfe.
Aber auch ab Dezember 2011 kommt ein Ausschluß der Mietzinsminderung auf der Grundlage des hier in Rede stehenden Vorbringens des Klägers nicht in Betracht. Denn es ist auf Grundlage des Vorbringens des Klägers nicht ersichtlich, daß die Beklagte dem Kläger gegenüber mit der Annahme der Beseitigung der Mängel in Verzug geraten wäre.
Schon gar nicht ist auf der Grundlage des Vorbringens des Klägers ersichtlich, daß die Beklagte die Mängelbeseitigung durch den Kläger ab Ende November 2011 vereitelt hätte.
Dies folgt schon daraus, daß sämtliche vom Kläger vorgetragenen Angebote sich nicht etwa auf die Beseitigung sämtlicher Mängel bezogen, sondern in der Regel nur auf die vom Bauordnungsamt geforderten Maßnahmen, teilweise, so das Angebot vom 1. Februar 2012 (in Kopie als Anlage K7, Bl. 184, bei der Akte), auch noch auf gewisse weitere Leistungen, letztlich aber stets Stückwerk, so daß die Beklagte gemäß § 266 in BGB die angebotenen Leistungen jederzeit als Teilleistungen ablehnen durfte, ohne daß die dadurch in Gläubigerverzug geraten wäre – es fehlte ein ordnungsgemäßes Angebot – oder gar die Mängelbeseitigung vereitelt hätte.
Soweit der Kläger vorträgt,
bereits mit Schreiben vom 26. Oktober 2011 (in Abschrift als Bl. 168 f. bei der Akte) habe Herr Rechtsanwalt G für den Kläger die Beklagte aufgefordert, die Mangelbeseitigung zu dulden, wobei angekündigt worden sei, daß die Baumaßnahmen zwischen dem 2. November 2011 und 18. November 2011 durchgeführt werden könnten und die Beklagte gebeten worden sei, mitzuteilen, an welchem Termin die Mangelbeseitigung möglich sei, dabei sei zur Beschleunigung auch eine Telefonnummer mitgeteilt worden, über welche unmittelbar mit seinem – des Klägers – Bauunternehmer hätte Kontakt aufgenommen werden können (Seiten 1 f. der Replik, Bl. 162 f. d.A.),
ist dies so schlicht nicht wahr. Angekündigt wurden mit dem genannten Schreiben lediglich der Aufbau einer bestimmten Mauer unter der Treppe und der Verschluß des Glasdaches, nicht mehr. Eine solche bloße Teilleistung mußte die Beklagte nicht annehmen, § 266 BGB. Sie konnte vielmehr nach der genannten Vorschrift darauf bestehen, daß die Mängelbeseitigung vollständig in einem Rutsch durchgeführt wurde, was für sie auch im Interesse einer möglichst nur kurzfristigen Schließung ihres Geschäfts durchaus von Interesse und deshalb keineswegs ein rechtsmißbräuchliches Verlangen war. Die Beklagte hatte nämlich durchaus ein berechtigtes Interesse daran, nicht immer wieder ihr Ladenlokal für die diversen zu erbringenden Handwerkerleistungen zeitweise schließen zu müssen. Irgendwann bildet sich nämlich, wenn ein Ladenlokal immer wieder geschlossen ist, der Ruf heraus, daß „die ja immer geschlossen haben“, und dies kann durchaus dazu führen, daß das betreffende Ladenlokal von den potentiellen Kunden nicht mehr so gerne aufgesucht wird. Wenn die Beklagte für die mit dem Schreiben vom 26. Oktober 2011 angebotenen Teilleistungen keinen Termin angeboten hat, liegt darin also keine Pflichtwidrigkeit oder Obliegenheitsverletzung ihrerseits, die zu einem Gläubigerverzug oder gar zu einem treuwidrigen Vereiteln der Mängelbeseitigung geführt hätte.
Soweit der Kläger weiter vorträgt,
bei der Ortsbesichtigung am 28. Oktober 2011 durch das Bauordnungsamt habe er – der Kläger – dem Geschäftsführer der Beklagten die unmittelbare Mangelbeseitigung angeboten und um Terminsvereinbarung gebeten, daraufhin habe dieser zugesichert, er werde auf den Kläger zukommen und einen Termin zur Mangelbeseitigung mitteilen, weil sich der Geschäftsführer der Beklagten sodann nicht bei ihm gemeldet habe, habe er unter dem 8. November 2011 nochmals um einen Termin zur Durchführung der Mängelbeseitigungsarbeiten gebeten, er habe dabei dem Geschäftsführer der Beklagten mitgeteilt, daß sein Bauunternehmer L4 jederzeit mit den Arbeiten beginnen könne, eine Terminsvereinbarung sei jedoch gescheitert (Seite 1 der Replik, Bl. 162 d.A.),
reicht dies zur Begründung des Tatbestands eines Gläubigerverzuges oder gar einer Vereitelung der Mängelbeseitigung schon deshalb nicht, weil nicht ersichtlich ist, daß nunmehr wirklich sämtliche Mangelbeseitigungsarbeiten einschließlich z. B. der Trockenlegung der Wände und Beseitigung der eingetretenen Feuchtigkeitsschäden, des Einbaus einer ordnungsgemäßen Belüftung auf den Toiletten etc. durchgeführt werden sollten.
mit Schreiben vom 3. Januar 2012 (in Abschrift als Bl. 170 f. bei der Akte) habe der damalige Bevollmächtigte des Klägers nochmals aufgefordert, die Mängelbeseitigung zu dulden, und ausdrücklich darum gebeten, einen Termin zu vereinbaren (Seite 2 der Replik, Bl. 163 d.A.),
trifft letzteres erneut nicht zu. Um eine Terminsvereinbarung wurde nicht gebeten. Im übrigen ist das Schreiben vom 3. Januar 2012 so allgemein geblieben, daß ein Annahmeverzug mangels ordnungsgemäßen Angebots der zu erbringenden Leistungen ebenso wenig wie eine Vereitelung der Mängelbeseitigung in Betracht kommt. Auch hier ist wieder nicht ersichtlich, daß nunmehr wirklich sämtliche Mängelbeseitigungsarbeiten durchgeführt werden sollten, und Stückwerk mußte die Beklagte wie gesagt nicht entgegennehmen.
mit Schreiben vom 13. Januar 2012 (in Abschrift als Bl. 172 f. bei der Akte) habe der damalige Verfahrensbevollmächtigte die Beklagte um schnellstmögliche Mitteilung bis zum 26. Februar 2012 gebeten, wann die notwendigen Arbeiten durchgeführt werden könnten und insbesondere den Handwerkern Zugang zu den Räumlichkeiten gewährt werde (Seite 2 der Replik, Bl. 163 d.A.),
ist abgesehen davon, daß die Frist auf den 26. Januar 2012 und nicht auf den 26. Februar 2012 lautete, anzumerken, daß es in diesem Schreiben wiederum nur um diejenigen Maßnahmen ging, welche das Bauordnungsamt gefordert hatte, und diese reichten zur vollständigen Mangelbeseitigung bei weitem nicht aus, so daß die Beklagte gemäß § 266 BGB nicht gehalten war, die ihr insoweit angedienten Leistungen entgegenzunehmen.
unter dem 18. Januar 2012 habe dann sein Bauunternehmer L4 Kontakt mit der Beklagten aufgenommen und mitgeteilt, daß die Arbeiten am 30. Januar 2012 begonnen werden sollten und insbesondere der Dacheinschnitt geschlossen werden solle, die Schutzmauer unter der Feuerschutztreppe begutachtet und der Standsicherheitsnachweis der Feuerschutztreppe geführt werden solle, es sei mitgeteilt worden, daß die Arbeiten etwa sechs Tage dauern würden, so daß das Ladenlokal für eine Woche geschlossen werden müsse, weil die Beklagte sich hierzu nicht geäußert habe, habe sein Bauunternehmer L4 die Beklagte unter dem 23. Januar 2012 angeschrieben und um Mitteilung gebeten, ob wie geplant am 30. Januar 2012 die Arbeiten begonnen werden könnten (Seite 2 der Replik, Bl. 163 d.A.),
parallel hierzu habe sich sein damaliger Verfahrensbevollmächtigter mit Schreiben vom 24. Januar 2012 (in Abschrift als Bl. 180 bei der Akte) erneut an die Beklagte gewandt mit der Bitte, mitzuteilen, wann eine Begehung möglich sei, damit die Baumaßnahmen so schnell wie möglich beginnen könnten, dennoch sei ein Termin nicht möglich gewesen, weil die Beklagte sich geweigert habe, das Ladenlokal zu öffnen (Seite 2 der Replik, Bl. 163 d.A.),
kann er auch hiermit keinen Erfolg haben. Schon die avisierte Dauer der Arbeiten zeigt, daß bei weitem nicht alle Mängel beseitigt werden sollten. Denn wie die Kammer insoweit auch ohne sachverständige Hilfe ohne weiteres feststellen kann, ist angesichts der Vielzahl der Mängel und der grundlegenden Probleme in den Räumlichkeiten mit einer Arbeitszeit von sechs Tagen bei weitem nicht auszukommen. Die nach dem eigenen Vorbringen des Klägers seitens der Beklagten angesetzten sechs bis acht Wochen sind weit eher realistisch. Demnach war die Beklagte nicht gehalten, die avisierte nur teilweise Mängelbeseitigung entgegenzunehmen und an entsprechenden Vorbereitungsmaßnahmen mitzuwirken, § 266 BGB.
Soweit der Kläger weiter mitteilt,
dabei habe die Beklagte stets durch Verfahrensbevollmächtigte mitteilen lassen, daß grundsätzlich eine Bereitschaft bestehe und ein Vergleich geschlossen werden solle, wie ein solcher Vergleich aussehen könne, sei allerdings ebenso wenig mitgeteilt worden, wie Termine zur Mangelbeseitigung hätten abgestimmt werden können (Seiten 2 f. der Replik, Bl. 163 f. d.A.),
kann auch auf der Grundlage dieses Vorbringens vor dem Hintergrund des § 266 BGB weder ein Gläubigerverzug noch gar eine Vereitelung der Mängelbeseitigung festgestellt werden.
das Bauordnungsamt habe unter dem 23. Januar 2012 eine Ordnungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung ihm gegenüber erlassen für den Fall, daß nicht bis zum 26. April 2012 die entsprechenden Mangelbeseitigungsmaßnahmen durchgeführt würden, auch hierüber sei die Beklagte informiert gewesen, weil sein damaliger Verfahrensbevollmächtigter sie mit dem Schreiben vom 24. Januar 2012 (in Abschrift als Bl. 180 bei der Akte) auf die ordnungsbehördlichen Maßnahmen hingewiesen habe (Seite 3 der Replik, Bl. 164 d.A.),
mag dies so sein. Dies ändert aber nichts daran, daß im Verhältnis zum Kläger die Beklagte nicht verpflichtet war, eine Mängelbeseitigung entgegenzunehmen, die sich allein auf die vom Bauordnungsamt geforderten Maßnahmen beschränkte, § 266 BGB. Nicht einmal die Duldungsverfügung des Bauordnungsamtes gegenüber der Beklagten hat hieran etwas geändert. Sie regelte nämlich nur das öffentlichrechtliche Verhältnis zwischen der Baubehörde und der Beklagten, so daß erstere gegenüber letzterer die Duldung ggf. zwangsweise durchsetzen konnte. Auf die zivilrechtlichen Verhältnisse zwischen dem Kläger und der Beklagten hatte diese Duldungsverfügung jedoch keinen Einfluß.
mit Schreiben vom 1. Februar 2012 (in Kopie als Bl. 184 bei der Akte) habe sich sein Bauunternehmer L4 erneut an die Beklagte gewandt und angefragt, wann die Mangelbeseitigung beginnen könne, wobei er sich allerdings versehentlich auf ein früheres Schreiben bezogen habe, in welchem er bereits die Mangelbeseitigung zum 6. Januar 2012 angekündigt gehabt habe, auch daraufhin sei es nicht zu einer Terminsvereinbarung gekommen, weil die Beklagte Mangelbeseitigungsarbeiten verweigert und keine Termine genannt habe (Seite 3 der Replik, Bl. 164 d.A.),
ist zwar festzustellen, daß nunmehr in dem Angebot neben den Arbeiten betreffend die Dachkuppel und die Feuerschutztreppe immerhin auch von der Beseitigung von Feuchtigkeit und Schimmel und dem Anstreichen der befleckten Mauern und Decken die Rede war. Aber auch insoweit war ersichtlich keine vollständige Mängelbeseitigung angeboten, wie es unter Berücksichtigung des § 266 BGB zur Begründung eines Gläubigerverzugs oder gar einer Vereitelungshandlung der Beklagten erforderlich gewesen wäre. Arbeiten betreffend die Türen, die WCs, die Scheiben etc. wurden nicht angeboten, und die avisierte nur sechstägige Dauer der Arbeit läßt auch erkennen, daß eine grundlegende Beseitigung der Feuchtigkeitsproblematik in den Wänden ebenfalls nicht angedacht war.
daraufhin habe das Bauordnungsamt sich mit Schreiben vom 5. März 2012 (in Abschrift als Bl. 185 ff. bei der Akte) an den Geschäftsführer der Beklagten gewandt und ihn auf die Notwendigkeit der geforderten Arbeiten hingewiesen, da die Beklagte sich daraufhin ebenfalls nicht gemeldet habe, habe das Bauordnungsamt die in Abschrift als Anlage K9 (Bl. 188 ff.) bei der Akte befindliche Duldungsverfügung vom 28. März 2012 gegenüber der Beklagten erlassen, dennoch sei Herr L4 weder am 23. April 2012 noch am 24. April 2012 in die Räumlichkeiten gelassen worden, um die entsprechenden Arbeiten durchzuführen (Seiten 3 f. der Replik, Bl. 164 f. d.A.), es sei nicht richtig, wenn die Beklagte vortrage, am 24. April 2012 seine – des Klägers – Handwerker eingelassen zu haben (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.),
spielt wie gesagt die Duldungsverfügung des Bauordnungsamtes für das zivilrechtliche Verhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten keine Rolle. Die Beklagte war gegenüber dem Kläger nicht gehalten, für das wiederum avisierte bloße Stückwerk Handwerker einzulassen. Soweit der Kläger sich darauf beruft, daß am 23. und 24. April 2012 die Handwerker nicht eingelassen worden wären, spielt dies für die Minderung der hier infragestehenden Mietzinsansprüche auch ohnehin keine Rolle mehr. Denn die eingeklagten Mietzinsen betreffen sämtlich frühere Zeiträume.
Wenn der Kläger vor trägt,
es sei demnach blanker Hohn, wenn die Beklagte vortrage, eine Absprache sei gescheitert, statt die Mangelbeseitigungsarbeiten zuzulassen, habe die Beklagte nämlich mitgeteilt, daß sie von Umsatzeinbußen für einen Zeitraum von sechs bis acht Wochen ausgehe und daß hierfür ein Ersatz zu verhandeln sei, außerdem vor Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten eine neue Miete verhandelt und uneingeschränkte Garantien für den Wiedereinzug nach Fertigstellung gegeben und durch eine Vertragsstrafe abgesichert werden sollten (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.),
der Zeitraum von sechs bis acht Wochen sei unrealistisch gewesen, sein Bauunternehmer L4 habe schließlich den erforderlichen Zeitraum auf nur sechs Werktage angesetzt (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.),
zeigt dieses Vorbringen nur allzu deutlich, daß der Kläger in Wahrheit keine umfassenderen Mängelbeseitigungsarbeiten durchführen lassen wollte. Denn ein Zeitraum von nur sechs Tagen für die anstehenden Arbeiten ist unrealistisch.
Es mag sein, daß die Beklagte nicht berechtigt war, die Zulassung der Mangelbeseitigungsarbeiten von den vorstehend genannten Erklärungen des Klägers abhängig zu machen. Angesichts des bisherigen Verhaltens des Klägers war ein solches Vorgehen der Beklagten jedoch nur allzu verständlich, und solange der Kläger nicht eine ordnungsgemäße und vollständige Mangelbeseitigung anbot, war die Beklagte auch nicht gehalten, die Mangelbeseitigung zuzulassen, § 266 BGB.
Das Vorbringen des Klägers,
anläßlich einer telefonischen Unterredung habe der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten dem damaligen Prozeßbevollmächtigten des Klägers gegenüber die Durchführung von Arbeiten kategorisch ausgeschlossen (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.),
ist mangels jeglicher näherer Angaben, wann dieses Gespräch von welchen Prozeßbevollmächtigten des Klägers mit dem Prozeßbevollmächtigten des Beklagten geführt worden sein soll, unsubstantiiert. Außerdem steht dieses bestrittene Vorbringen auch nicht unter Beweis, was seine guten Gründe haben wird.
es sei unverständlich, daß die Arbeiten vor dem Hintergrund der nunmehr angeführten möglichen Umsatzeinbuße nicht bereits während des Ramadan durchgeführt worden seien, zu diesem Zeitpunkt werde nämlich nicht geheiratet, so daß zwischen dem 1. August 2011 und dem 29. August 2011 die Arbeiten problemlos hätten durchgeführt werden können, auch während dieser Zeit habe die Beklagte allerdings Arbeiten verboten, seinerzeit habe in einem Aufenthaltsraum die Beseitigung einer vermeintlichen Feuchtigkeitserscheinung im Streit gestanden, deren Beseitigung die Beklagte ebenfalls nicht zugelassen habe (Seite 4 der Replik, Bl. 165 d.A.),
kann auch dieses Vorbringen keinen Erfolg haben. Zum einen ist es schon nicht substantiiert, und zum anderen reichte angesichts der bereits damals gerügten Mängel (vgl. nur die Mängelliste vom 9. Mai 2011, in Abschrift als Bl. 118 f. bei der Akte) die Beseitigung einer einzigen Feuchtigkeitserscheinung im Aufenthaltsraum bei weitem nicht aus, um eine vollständige Mangelbeseitigung herbeizuführen, so daß die Beklagte auch nicht gehalten war, derartiges Stückwerk zuzulassen, § 266 BGB.
Das weitere Vorbringen des Klägers,
überdies habe die Beklagte auch Herrn H4, der beauftragt gewesen sei, die Mangelbeseitigung am Objekt X-Straße # bis # durchzuführen, den Zugang verweigert und auch verweigert, Termine abzustimmen (Seite 1 des Schriftsatzes vom 5. September 2012, Bl. 230 d.A.),
ist unsubstantiiert und deshalb nicht erfolgreich.
Dasselbe gilt für das Vorbringen des Klägers,
ferner habe die Beklagte auch der Firma T2 aus E, die ebenfalls beauftragt gewesen sei, Mängelbeseitigungen am Objekt X-Straße # bis # durchzuführen, nicht nur den Zugang verweigert, sondern auch sämtliche Terminsabsprachen abgelehnt (Seite 1 des Schriftsatzes vom 5. September 2012, Bl. 230 d.A.).
Die – geminderten – Ansprüche auf Entrichtung der Nebenkostenvorauszahlungen für April 2011 und Mai 2011 sind überdies mit Ablauf des 31. Mai 2012 untergegangen, weil bis zu diesem Zeitpunkt trotz Abrechnungsreife die in § 9 des Mietvertrages vorgesehene Nebenkostenabrechnung per 31. Mai 2011 offenbar nicht erstellt worden ist.
Daß die Ansprüche auf die Nebenkostenvorauszahlungen auch für die weiteren hier fraglichen Zeiträume untergegangen wären, ist nach dem Stand der letzten mündlichen Verhandlung nicht festzustellen. Denn die entsprechenden Ansprüche wurden erst mit Ablauf des 31. Mai 2013 undurchsetzbar, falls bis zu diesem Zeitpunkt eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt wurde. Sollte dies der Fall sein, können sich die Beklagten ohne weiteres mit den dafür vorgesehenen Rechtsbehelfen gegen ihre Verurteilung zur Zahlung der – geminderten – Nebenkostenvorauszahlungen für die Zeit von Juni 2011 bis einschließlich Februar 2012 wehren.
Demnach sind derzeit für die Zeit von April 2011 bis Oktober 2011 und Dezember 2011 bis Februar 2012 noch Mietzinsansprüche in Höhe von (300,- € + 300,- € + 300,- € + 3.800,- € + 3.800,- € + 3.800,- € + 4.800 + 4.800,- € x 14/29) x 45% + 4.800,- € x 15/29 x 20% = 9.234,31 € offen.
Hiervon 714/29 x 300,- € x 45% + 300,- € x 15/29 x 20% = 1.041,21 € sind für die Monate Juni 2011 bis Oktober 2011 und Dezember 2011 bis Februar 2012 eingeklagten noch offene Nebenkostenvorauszahlungen.
Die restlichen 8.193,10 € sind eingeklagte und noch offene Grundmietzinsen für September 2011, Oktober 2011 und Dezember 2011 bis Februar 2012.
Diese Ansprüche sind nicht durch eine Aufrechnung der Beklagten erloschen.
Soweit die Beklagte Verdienstausfallansprüche geltendmacht, ist ihr Vorbringen zur Höhe dieser Ansprüche letztlich unsubstantiiert, und geeignete Beweise sind auch nicht angetreten.
Auch die Ansprüche auf Erstattung des Sachschadens abzüglich der erhaltenen Versicherungsleistung stehen nicht unter geeignetem Beweis. Die Vorlage einer Berechnungsliste reicht insoweit nicht aus.
Wie gesagt hat der Kläger im Termin vom 24. Mai 2013 zu erkennen gegeben, die Gegenansprüche zu bestreiten, was in der Sitzungsniederschrift allerdings nur insoweit zum Ausdruck gekommen ist, als dort auf Seite 20 im letzten Absatz bei den Erläuterungen zu den Berechnungen des Gerichts mitgeteilt ist, daß damit auch eventuelle Gegenansprüche abgegolten wären: Die Verwendung des Wortes eventuelle bringt zum Ausdruck, daß diese Ansprüche nach dem Verständnis des Gerichts nicht unstreitig waren.
Die Beklagte hat aber auch wegen der vorstehend genannten Ansprüche eine Aufrechnung gar nicht erklärt. Der Schriftsatz vom 20. Mai 2013 enthält eine solche nicht. Dort ist nur die Rede vom Vorbehalt der Widerklage. Auch in früheren Schriftsätzen ist keine Aufrechnung erklärt worden. Die Mitteilung des Prozeßbevollmächtigten der Beklagten, er sei sich ziemlich sicher, daß er irgendwann in den umfangreichen Schriftsätzen die nicht bezifferten Schadensersatzansprüche zur Aufrechnung gestellt habe (Seite 21 der Sitzungsniederschrift, Bl. 458/21 d.A.), enthält zumindest keine hinreichend eindeutige Aufrechnungserklärung. Es sei darauf hingewiesen, daß sich dieses Verständnis des Gerichts zugunsten der Beklagten auswirkt. Denn wenn von einer Aufrechnungserklärung auszugehen wäre, müßte über die Ansprüche in der Sache entschieden werden, und diese Entscheidung müßten dann so aussehen, daß mangels ausreichender Substantiierung bzw. mangels ausreichenden Beweisangebotes die Ansprüche nicht festzustellen wären, was die Rechtskraftwirkungen des § 322 Abs. 2 ZPO zu Lasten der Beklagten zeitigen würde. Da mangels Aufrechnungserklärung über die Aufrechnung jedoch nicht zu entscheiden ist, zeitigt die vorliegende Entscheidung diese Rechtskraftwirkung nicht.
Angemerkt sei auch noch, daß die vorstehenden Ansprüche nicht durch Zahlung von 9.000,- € erloschen sind, was der Kläger übrigens – inkonsequenterweise – auch nicht vorträgt. Denn die gezahlten 9.000,- € sind auf die Kaution gezahlt worden, nicht auf die Mietzinsen, wie noch darzulegen sein wird.
Den nach dem Vorstehenden bestehenden Ansprüchen des Klägers gegenüber beruft sich die Beklagte aber im aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang mit Erfolg auf die Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB. Denn Mieträumlichkeiten sind nach wie vor in erheblichem Maße mangelhaft, so daß die Beklagte als Gebrauchsgewährung nach § 535 BGB die Beseitigung der in der Entscheidungsformel genannten Mängel verlangen kann. Insoweit stehen die Pflichten in einem Gegenseitigkeitsverhältnis im Sinne des § 320 BGB, weil die Mietzinsen gerade für die Gewährung des Gebrauchs der mangelfreien Mieträumlichkeiten versprochen worden sind.
Da in Bezug auf den Lichteinlaß in dem Dach die Beklagte selbst vorträgt, die baurechtliche Genehmigung für einen solchen sei nicht zu erlangen, kann sie die Einrede des nichterfüllten Vertrages wegen einer geschuldeten Wiedereinrichtung des Lichteinlasses nicht mit Erfolg erheben. Denn ein solcher ist, weil rechtlich unmöglich, seitens des Klägers nicht geschuldet, § 275 BGB.
Die Größenordnung der noch vorhandenen Mängel läßt das Zurückbehaltungsrecht wegen der hier infragestehenden oben bezifferten Mietzinsansprüche und im übrigen auch wegen aller weiteren bis heute aufgelaufenen geminderten Mietzinsansprüche als gerechtfertigt erscheinen. Denn die Beseitigung der Mängel wird mit ganz erheblichen Kosten verbunden seien, und um den Vermieter wegen seiner Verpflichtung, die Mängel zu beseitigen, hinreichend unter Druck setzen zu können, ist es erforderlich, der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht in erheblicher Höhe und allemal in Höhe der bis heute aufgelaufenen Mietzinsen zu gewähren. Dies gilt umso mehr, als sich der Kläger mit unseriösen und strafbaren Mitteln seinen Verpflichtungen zu entziehen sucht, also zur ordnungsgemäßen Vertragserfüllung derzeit offensichtlich nicht willens ist.
Verzugszinsen oder Rechtshängigkeitszinsen sind seitens der Beklagten nicht zu entrichten. Die zu Recht erhobene Einrede des § 320 BGB schließt einen Verzug der Beklagten mit den Mietzinszahlungen aus. Sie schließt ferner die Fälligkeit im Sinne des
§ 291 BGB aus (vgl. Palandt-Grüneberg, 69. Auflage 2010, § 291 BGB, Anm. 2) c), Rn. 5).
Der geltendgemachte Räumungsanspruch ist nicht gegeben, weil das Mietverhältnis fortbesteht.
Wie sich aus dem Vorstehenden ohne weiteres ergibt, ist mangels Verzuges der Beklagten mit den Mietzinszahlungen die außerordentliche Kündigung nicht wirksam.
Soweit sich der Kläger hilfsweise auf eine ordentliche Kündigung beruft, kann er hiermit nicht durchdringen. Denn dem steht die fest vereinbarte Mietzeit entgegen. Soweit der Kläger dem entgegenhält, diese Mietzeit sei ohne Einhaltung der Schriftform geändert worden, so daß die Vereinbarung der festen Mietzeit nach §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 2 BGB entfalle, kann er hiermit angesichts dessen, daß die Mietzeitänderung nach der oben dargelegten Überzeugung der Kammer durch die schriftliche Zusatzvereinbarung vom 15. / 24. März 2011 erfolgt ist, nicht durchdringen.
Aus dem Vorstehenden folgt ohne weiteres, daß die Kaution, soweit noch nicht bezahlt, noch zu bezahlen ist.
Freilich ist die Kammer davon überzeugt, daß die Kaution in Höhe von 9.000,- € bereits bezahlt ist, und zwar in zwei Teilbeträgen am 11. März 2011 und 17. März 2011.
Zu anderen Zahlungen als einer Kautionszahlung, die 2 Wochen vor dem Mietbeginn und also um die fragliche Zeit zu erfolgen hatte (§ 7 Nr. 1 des Mietvertrages), bestand nämlich zum damaligen Zeitpunkt kein Anlaß.
Soweit der Kläger insoweit vorträgt, es sei eine mündliche Zusatzvereinbarung getroffen worden, freilich nur unter der Bedingung, daß die für April 2011 bis September 2011 geschuldeten Mietzinsen in Höhe von 9.000,- € als Vorschuß bis zum 20. März 2011 gezahlt würden, was er übrigens später selbst dahin modifiziert hat, daß die Bedingung in der Kautionszahlung gelegen haben solle, kann er hiermit nicht durchdringen. Eine mündliche Vereinbarung dieser Gestalt gibt es nicht. Es gibt nämlich als nachträgliche Abreden nur die schriftliche Zusatzvereinbarung, die sich in Kopie als Bl. 116 bei der Akte befindet und zu der die Kautionszahlungen im März 2011 zeitlich wegen § 7 Nr. 1 des Mietvertrages passen. Der Kläger belügt die Kammer auch insoweit. Zur Begründung dieser Überzeugung der Kammer ist zunächst darauf hinzuweisen, daß eben die schriftliche Vereinbarung existiert, so daß zu bloßen mündlichen und dann auch noch von der schriftlichen Vereinbarung abweichenden Vereinbarungen gar keine Veranlassung mehr bestand. Eine Veranlassung zu nur mündlichen Vereinbarungen bestand im übrigen auch aufgrund der Schriftformklausel in § 24 Abs. 1 des Mietvertrages nicht. Eine nur mündliche Vereinbarung erscheint angesichts der Größenordnung der seitens des Klägers behaupteten Vereinbarungen überdies auch von vornherein als eher unwahrscheinlich. Auch ist das Vorbringen des Klägers insoweit nicht plausibel, als die bis September 2011 nach seinem Vorbringen entsprechend der mündlichen Vereinbarung zu leistende Gesamtmiete (ohne Nebenkostenvorauszahlungen) nicht 9.000,- €, sondern 12.500,- € betrug.
Auch der Wechsel des Vorbringens des Klägers zum Inhalt der angeblich vereinbarten Bedingung der mündlichen Zusatzabrede spricht dagegen, daß eine mündliche Vereinbarung der seitens des Klägers vorgetragenen Art überhaupt getroffen worden ist.
Ferner stützt die Kammer ihre Überzeugung auch darauf, daß sich der Kläger erwiesenermaßen vielfach unlauter verhält und ihm jedes Mittel recht ist, unberechtigte Ansprüche gegenüber der Beklagten durchzusetzen.
Schließlich ist unter I. 1. a (1) unter Bezugnahme auf das Vorbringen zu der angeblichen seitens der Beklagten angeblich erzwungenen Abrede im Dezember 2010 ein konkretes Beispiel dafür aufgeführt worden, daß das Vorbringen des Klägers zu den mündlichen Absprachen widersprüchlich, unglaubhaft nach Überzeugung der Kammer unwahr ist. Auch hieraus ergeben sich Rückschlüsse auf die Wahrheitsliebe des Klägers im vorliegenden Prozeß.
Demnach verbleibt ein noch zu bezahlender Kautionsbetrag von 4.500,- €, der auch, da das Mietverhältnis wie gesagt fortbesteht, nach wie vor zu entrichten ist, freilich nur Zug um Zug gegen Beseitigung der diversen in der Entscheidungsformel genannten Mängel,
§§ 273 f. BGB. Auf das entsprechende Zurückbehaltungsrecht hat sich die Beklagte hinreichend eindeutig berufen.
Ein Zinsanspruch aus der Kaution besteht nicht. Das gegebene Zurückbehaltungsrecht schließt einen Verzug der Beklagten mit der Entrichtung der restlichen Kaution ebenso wie eine Fälligkeit im Sinne des § 291 BGB aus (vgl. Palandt-Grüneberg, 69. Auflage 2010,
§ 291 BGB, Anm. 2) c), Rn. 5).
Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten steht dem Kläger nicht zu. Diese sind allein durch seine Pflichtwidrigkeit entstanden, nicht aufgrund von Pflichtwidrigkeiten der Klägerin. Dies ergibt sich aus dem vorstehenden ohne weiteres.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, § 280 Abs. 1 BGB.
Ohne weiteres sind schon gemäß § 92 Abs. 1 ZPO dem Kläger insoweit die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, als verloren hat.
Die übrigen Kosten sind ihm unter dem Gesichtspunkt des materiellen Kostenerstattungsanspruchs deswegen aufzuerlegen, weil die gesamten Kosten des Rechtsstreits nur dadurch entstanden sind, daß er sich in jeder Beziehung pflichtwidrig verhalten und überflüssigerweise die vorliegende Klage erhoben hat. Dies ergibt sich ohne weiteres aus den obenstehenden Ausführungen. Durch das Verhalten der Beklagten sind auch keine Mehrkosten entstanden. Freilich hat die Beklagte in vollem Umfang Klageabweisung beantragt, womit sie nicht vollständig durchdringen kann. Hätte sie jedoch richtigerweise nur teilweise, nämlich in dem sich aus den obigen Ausführungen ergebenden richtigen Umfang, Klageabweisung beantragt und im übrigen die Einreden nach den §§ 320, 273 BGB erhoben, wären die Prozeßkosten in demselben Umfang angefallen, in dem sie tatsächlich angefallen sind. Es besteht also auch unter Berücksichtigung des § 254 BGB kein Anlaß dazu, der Beklagten auch nur einen Teil der Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Dieses Ergebnis entspricht auch dem Veranlasserprinzip, nach welchem einer Prozeßpartei nur diejenigen Kosten aufzuerlegen sind, welche sie überflüssigerweise durch ihr Verhalten verursacht hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709ZPO.
Die Entscheidung über die Zulassung der Berufung beruht auf § 511 ZPO.
Da die Beschwer beider Seiten mehr als 600,- € beträgt, kommt die Zulassung einer Berufung gemäß § 511 Abs. 4 Nr. 2 ZPO nicht in Betracht.
Es ist klarzustellen, daß die Berufung trotz Nichtzulassung kraft Gesetzes zulässig ist, wenn der Beschwerdegegenstand der Berufung einen Wert von 600,- € übersteigt. Die Entscheidungsformel spricht lediglich aus, daß eine Berufung nicht zugelassen wird, verbietet aber nicht eine auch ohne ihre Zulassung kraft Gesetzes statthafte Berufung. Dies könnte sie auch nicht.
Der Streitwert wird auf 12 x 4.500,- € (Räumungsanspruch) + 33.100,- € (mit Schriftsatz vom 8. Februar 2012, Bl. 69 f. d.A., geltendgemachter Mietzinszahlungsanspruch) + 13.500,- € (geltendgemachter Kautionszahlungsanspruch) = 100.600,- €, abweichend hiervon für die mündliche Verhandlung jedoch lediglich 12 x 4.500,- € (Räumungsanspruch) + 23.500,- € (geltendgemachter Mietzinszahlungsanspruch) + 13.500,- € (geltendgemachter Kautionszahlungsanspruch) = 91.000,- €, festgesetzt, §§ 39 ff. GKG, § 3 ZPO.
Die eingereichten nicht nachgelassenen Schriftsätze geben keinen Anlaß, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 812 ff. BGB
§§ 280, 286 BGB
§§ 305 ff. BGB handelt, unwirksam, § 138 BGB
§§ 8, 11 Abs. 1 und 17 Abs. 2 des Mietvertrages führt freilich unbeschadet des § 139 BGB
§§ 550 Satz 1, 578 Abs. 2 BGB
§§ 273 f. BGB
§§ 320, 273 BGB
§§ 39 ff. GKG, § 3 ZPO
§ 550 BGB
§ 812 BGB
§ 535 BGB
§ 536c BGB
§ 536 BGB
§ 320 BGB
§ 266 BGB
§ 275 BGB
§ 291 BGB
§ 92 ZPO
§ 254 BGB
§ 511 ZPO
§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 138 Abs. 1 ZPO
§ 138 Abs. 1 BGB
§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 266 in BGB
§ 322 Abs. 2 ZPO
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 511 Abs. 4 Nr. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: XII ZR 147/05