Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-01-10, Aktenzeichen 109 C 199/12
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2013:0110.109C199.12.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist eine Einordnung innerhalb der Mietpreisspanne des Mietspiegels unter Berücksichtigung der Wohnwertmerkmale vorzunehmen.(Rn.17)
2. Ein zweites WC ist nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn es mit einem Handwaschbecken ausgestattet ist, da dies die Nutzbarkeit erhöht.(Rn.18)
3. Das Fehlen einer Spüle in der Küche ist wohnwertmindernd.(Rn.19)
4. Unzureichende Elektroinstallation und fehlende Waschmaschinenanschlussmöglichkeit wirken sich wohnwertmindernd aus.(Rn.20)
5. Eine Müllstandsfläche ist nur dann wohnwerterhöhend, wenn sie gepflegt und sichtbegrenzend gestaltet ist.(Rn.22)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe hinsichtlich des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Beklagte ist Mieter der im 1. Obergeschoss rechts des Vorderhauses des Grundstücks B. Straße, ... B. gelegenen, ca. 158 m² großen 5-Zimmer-Wohnung. Über das Vermögen der ehemaligen Vermieterin ist eine Dauertestamentsvollstreckung eingerichtet; die Kläger sind zu Testamentsvollstreckern bestellt.
Das Wohngebäude ist in das Feld L2 des Berliner Mietspiegels 2011 einzuordnen. Es verfügt über einen Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen. Im Eingangsbereich befinden sich eine Sitzbank, ein großer Spiegel, mehrere in Marmoroptik gestaltete Säulen, eine einfache Lampe sowie ein einfacher PVC-Fußboden. Ergänzend wird insofern auf die von den Klägern (Bl. 64 ff.) und vom Beklagten (Bl. 51 ff.) vorgelegten Lichtbilder verwiesen. Die im Innenhof gelegene Müllstandsfläche befindet sich in einer Pergola. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von den Klägern (Bl. 63) und vom Beklagten (Bl. 77) vorgelegten Lichtbilder Bezug genommen. Die Vorderhausfassade wurde im Jahr 2004/2005 neu geputzt und gestrichen, im November 2009 wurde der Aufzug modernisiert, im November 2011 das Treppenhaus tischlermäßig überarbeitet und im April 2011 die Pergola um die Müllstandsfläche erneuert.
Die Wohnung des Beklagten war vermieterseits nicht mit einer Spüle ausgestattet. Weder im Bad noch in der Küche können eine Waschmaschine angeschlossen werden. Die Elektroinstallation ist unzureichend. Die Wohnung ist mit einer 1981 eingebauten Heizungsanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad ausgestattet. Die Wände des Bades sind nicht überwiegend gefliest. Es existiert ein kleiner, ungefliester Raum mit einem zweiten WC jedoch ohne Handwaschbecken.
Die Parteien habe eine Bruttokaltmiete vereinbart, die zuletzt bei monatlich 1.025,00 EUR lag. In der Bruttokaltmiete sind Betriebskosten von 1,31 EUR/m² enthalten. Die Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert.
Mit Schreiben vom 10.02.2012 (Anlage K4, Bl. 20 d.A.) verlangten die Kläger, vertreten durch die Hausverwaltung, unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2011 vom Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete auf 1.126,54 EUR ab dem 01.05.2012. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das vorgenannte Schreiben Bezug genommen. Der Beklagte stimmte einer Erhöhung auf 1.063,54 EUR zu.
Mit ihrer am 30.07.2012 eingegangenen und am 15.08.2012 zugestellten Klage verfolgen die Kläger ihr weitergehendes Erhöhungsbegehren weiter. Sie behaupten, im Keller des Seitenflügels existiere ein abschließbarer Fahrradabstellraum. Sie behaupten der Eingangsbereich sei repräsentativ bzw. hochwertig saniert, der Instandhaltungszustand des Gebäudes überdurchschnittlich und die Müllstandsfläche sicherbegrenzend gestaltet und nur den Mietern zugänglich.
Die Kläger beantragen,
die beklagte Partei zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die in der B. Straße, ... B., Vorderhaus, 1. OG rechts, gelegenen Wohnung von ursprünglich bisher 1.025,- EUR über die bereits erteilte Zustimmung (monatlich 1.063,54 EUR) hinaus, um weitere 63,- EUR auf 1.126,54 EUR mit Wirkung vom 01.05.2012 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, aufgrund der fehlenden Waschmöglichkeit sei das Merkmal "zweites WC" nicht erfüllt. Der Keller sei dauerfeucht, was dazu führe, dass ständig Mörtel aus den Fugen der Mauer riesele, die Wandfarbe abblättere und sich bei offener Kellertür ein unangenehm modriger Geruch ausbreite. Die Luftfeuchtigkeit läge bei ca. 70-80 Prozent. Der Eingangsbereich sei nicht repräsentativ. Der Anstrich sei in Marmoroptik. Es existiere keine exklusive Beleuchtung. Der Bodenbelag sei unterdurchschnittlich. Der durchschnittliche Energieverbrauchskennwert des Gebäudes der letzten drei Jahre betrage im Durchschnitt 192 kWh/m².

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch aus § 558 Abs. 1 BGB auf Zustimmung zu einer weitergehenden Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete.
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Die Zustimmungs- und Klagefristen des § 558b Abs. 2 BGB sind eingehalten. Das Zustimmungsverlangen erfüllt die formalen Voraussetzungen des § 558a BGB. Es ist schriftlich geltend gemacht und unter Bezugnahme auf das Feld des Berliner Mietspiegels 2011 ausreichend begründet. Dem Erhöhungsverlangen lässt sich auch entnehmen, wie hoch nach Auffassung der Kläger die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten sind und welchen Anteil dieser an der Bruttokaltmiete ausmachen (vgl. BGH, Urteil vom 12.07.2006, VIII ZR 215/05, zit. nach juris, Rn. 15). Darüber hinaus ist Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert und die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren gewahrt.
Die vom Beklagten entrichtete Miete entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2011 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB ist. Einschlägig für die 158 m² große Wohnung ist das Rasterfeld L2, das eine Spanne von 4,81 EUR/m² bis 7,34 EUR/m² und einem Mittelwert von 5,82 EUR/m² jeweils nettokalt ausweist. Um im Falle der vereinbarten Bruttokaltmiete eine Vergleichbarkeit herzustellen sind den Werten des Mietspiegels jeweils die konkret auf die Wohnung entfallenden, anteiligen Betriebskosten hinzuzurechnen (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2005, VIII ZR 41/05, zit. nach juris, Rn. 14.)
Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen. Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt dabei Folgendes:
Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist negativ zu bewerten. Wohnwertmindernd wirkt sich aus, dass die Wände des Bades unstreitig nicht überwiegend gefliest sind. Entgegen der Auffassung der Kläger ist das vorhandene zweite WC nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Nach Auffassung des Gerichts ist das entsprechende wohnwerterhöhende Merkmals nur dann gegeben, wenn der zusätzliche Toilettenraum auch mit einem Handwaschbecken ausgestattet ist (vgl. auch LG Berlin, Beschluss vom 14.10.2010, 67 S 121/10 zum vergleichbaren Sondermerkmal des Berliner Mietspiegels 2009). Nämlich nur dann ist mit dem zweiten WC auch ein zusätzlicher Wohnwert verbunden, der insbesondere dadurch zum Ausdruck kommt, dass die vorhanden Toiletten gleichzeitig genutzt werden können oder Gäste auf das separate WC verwiesen werden können ohne das Badezimmer betreten zu müssen. Nach den herrschenden mitteleuropäischen Hygienevorstellungen ist eine Toilette jedoch nur dann nutzbar, wenn auch eine Möglichkeit besteht, nach dem Toilettengang die Hände zu waschen. Fehlt es daran, wie im vorliegenden Fall, kommt der zusätzlichen Toilette mangels Nutzbarkeit kein höherer Wohnwert zu.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist negativ zu bewerten, da die Wohnung vermieterseits nicht mit einer Spüle ausgestattet ist.
Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist negativ zu bewerten. Es überwiegen die beiden wohnwertmindernde Merkmale der unzureichenden Elektroinstallation und der fehlenden Anschlussmöglichkeit für eine Waschmaschine gegenüber dem wohnwerterhöhenden Einbauschrank.
Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) kann zugunsten der Kläger als positiv unterstellt werden, ohne dass dies das Ergebnis beeinflusst.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist neutral zu bewerten. Es liegen weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale vor. Entgegen der Ansicht der Kläger ist das wohnwerterhöhende Merkmal "gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich" nicht gegeben. Zum einen fehlt es bereits an Vortrag zum Pflegezustand der Müllstandsfläche. Zum anderen fehlt es an der sichtbegrenzenden Gestaltung. Zwar bedarf es keines hundertprozentigen Sichtschutzes, erforderlich ist jedoch eine Gestaltung, bei der der Blick nicht ohne Weiteres auf die aufgestellten Müllcontainer fällt (so auch AG Lichtenberg, Urteil vom 19.07.2012, 16 C 13/12). Hieran fehlt es. Auf den eingereichten Fotos sind die Mülltonnen deutlich zu erkennen. Darüber hinaus ist der Bewuchs der Pergola unzureichend, so dass die Mülltonnen von den Fenstern aus eingesehen werden können.
Nach alledem berechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete wie folgt:
Mittelwert Mietspiegelfeld L2
5,82 EUR
Abschlag 40 % des Unterschiedsbetrages
- 0,40 EUR
Quadratmeterpreis nettokalt
5,42 EUR
Betriebskosten je m²
+ 1,31 EUR
Quadratmeterpreis bruttokalt
6,73 EUR
Wohnfläche
x 158,00 m²
Ortsübliche Vergleichsmiete
1.063,34 EUR
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1 und §§ 708 Nr. 11 Var. 2, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558a BGB
§ 558d BGB
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 558b Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 215/05
VIII ZR 41/05
67 S 121/10
16 C 13/12