Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-06-11, Aktenzeichen 23 K 4137/23
ECLI: ECLI:DE:VGK:2025:0611.23K4137.23.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen eine Zwangsgeldfestsetzung.
Die Klägerin ist eine Teileigentümergemeinschaft. In ihrem Eigentum steht das Grundstück G01 mit der postalischen Anschrift D.-straße, 00000 Köln. Auf dem Grundstück befindet sich eine viergeschossige Großgarage mit 336 Pkw-Einstellplätzen, welche im Sondereigentum der Miteigentümer der Großgarage stehen. Die Einstellplätze sind zu den Fahrstreifen hin jeweils mit einem Drahtgittertor verschlossen.
Mit Baugenehmigung vom 19. Februar 1970 und Nachtragsgenehmigung vom 12. März 1976 genehmigte die Beklagte die Großgarage als offene Garage. In den genehmigten Bauzeichnungen sind innerhalb einzelner Stellplätze Lüftungsöffnungen an den Außenwänden in unterschiedlicher Art vorgesehen.
Im Rahmen der wiederkehrenden Prüfung der Großgarage Mitte Februar 2022 stellte die Beklagte unter anderem fest, dass ein Großteil der nach der Baugenehmigung erforderlichen Lüftungsöffnungen durch nachträglich angebrachte Materialien und Bauteile von innen verschlossen wurden.
Mitte März 2022 teilte die Beklagte der Klägerin das Ergebnis der Prüfung mit und forderte sie auf, sämtliche nachträglich angebrachte Schließungen der genehmigten Fassadenöffnungen zu entfernen.
Darauf hielt die Verwalterin der Klägerin die Teileigentümer dazu an, die angebrachten Materialien auf den Fassadenöffnungen zu entfernen.
Nach Durchführungen weiterer Ortsbesichtigungen forderte die Beklagte die Klägerin in der Folgezeit mehrfach dazu auf, eine Fachfirma mit der dauerhaften Entfernung der Schließungen der genehmigten Fassadenöffnungen zu beauftragen und eine Auftragsbestätigung vorzulegen.
Hierauf reagierte die Klägerin nicht.
Unter dem 12. Dezember 2023 hörte die Beklagte die Klägerin zum beabsichtigten Erlass einer Ordnungsverfügung zur Entfernung der auf den Lüftungsöffnungen angebrachten Materialien an.
Bei einer Anfang März 2023 durchgeführten Ortsbesichtigung stellte die Beklagte fest, dass bestimmte Lüftungsöffnungen im Kellergeschoss, im Erdgeschoss sowie im ersten und zweiten Obergeschoss der Großgarage weiterhin verschlossen waren.
Mit bestandskräftiger Ordnungsverfügung vom 30. März 2023 – zugestellt am 4. April 2023 – forderte die Beklagte die Klägerin unter Ziffer I. 3. des Bescheids auf, sämtliche nachträglich angebrachten Materialien und Bauteile, mit denen die in der Baugenehmigung eingezeichneten Lüftungsöffnungen verschlossen wurden, zu entfernen. Ferner drohte sie für den Fall, dass dieser Forderung nicht, nicht vollständig oder nicht fristgerecht innerhalb eines Monats nach Zustellung der Verfügung nachgekommen werde, die Festsetzung eines Zwangsgelds in Höhe von 1.000 Euro an. Zugleich ordnete sie die sofortige Vollziehung der Ordnungsverfügung an.
Zur Begründung führte sie insbesondere aus, die Klägerin sei nach § 18 OBG als Eigentümerin und Betreiberin der Großgarage zur Beseitigung der durch das Verschließen der Öffnungen entstehenden Vergiftungsgefahr verantwortlich. Die verschlossenen Lüftungsöffnungen und Außenwände stünden nach § 5 Abs. 2 WEG im Gemeinschaftseigentum, da sie als für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendige Gebäudeteile zu qualifizieren seien.
Ende April 2023 bat die Verwalterin der Klägerin die Beklagte um Übersendung der in der Ordnungsverfügung erwähnten Bauzeichnungen. Dem kam die Beklagte nach.
Darauf teilte die Verwalterin der Klägerin erneut mit, dass sie alle Eigentümer zur Entfernung der nachträglich angebrachten Verschlüsse schriftlich aufgefordert habe.
Die Beklagte bat unter dem 9. Mai 2023 um Mitteilung bis zum 30. Mai 2023, ob die Verschlüsse an den Lüftungsöffnungen entfernt worden seien oder alternativ um Mitteilung bis wann sie entfernt würden.
Mangels Rückmeldung forderte die Beklagte die Klägerin am 1. Juni 2023 erneut auf, die Forderung spätestens bis zum 19. Juni 2023 zu erfüllen.
Darauf reagierte die Klägerin nicht.
Mit dem hier gegenständlichen Bescheid vom 22. Juni 2023 – zugestellt am 30. Juni 2023 – setzte die Beklagte gegenüber der Klägerin ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 Euro fest. Gleichzeitig drohte sie für den Fall, dass der Forderung zu Ziffer I. 3. des Bescheids vom 30. März 2023 nicht, nicht vollständig oder nicht fristgerecht innerhalb eines Monats nach Zustellung des Bescheids nachgekommen werde, ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 2.000 Euro an.
Hierauf entgegnete die Klägerin, dass sie die Materialien und Bauteile, mit denen die Lüftungsöffnungen verschlossen worden seien, nicht angebracht habe. Die Beklagte müsse sich an die Sondereigentümer der Stellplätze als Verursacher wenden. Hierin liege auch ein Ermessensfehler, weil die Inanspruchnahme der Handlungsstörer effektiver sei. Ferner sei sie ohne Duldungsverfügungen gegenüber den Sondereigentümern der Stellplätze weder rechtlich noch tatsächlich in der Lage, die nachträglich angebrachten Verkleidungen an den Lüftungsöffnungen zu entfernen. Denn die Innenseite der Außenwände könne nur über das verschlossene Sondereigentum betreten werden. Zwar bestehe zugunsten der Gemeinschaft ein materiell-rechtlich geregelter Zugangsanspruch in das Sondereigentum gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Dieser Anspruch müsse jedoch – solange die einzelnen Garageneigentümer nicht freiwillig Zugang zu ihren jeweiligen Garageneinheiten gewährten – ggf. gerichtlich gegen jeden einzelnen Sondereigentümer durchgesetzt und vollstreckt werden. Im Übrigen bestünden hinsichtlich der Bestimmtheit der Forderung Bedenken.
Die Beklagte entgegnete, dass die Problematik einer Verweigerung des Zugangs zu einzelnen Stellplätzen durch die jeweiligen Eigentümer und die damit verbundene Verhinderung der Entfernung der Verschlüsse der Lüftungsöffnungen aktuell noch nicht eingetreten sei. Sollte es im Rahmen des weiteren Verfahrens tatsächlich dazu kommen, könne die Durchsetzung ordnungsbehördlicher Maßnahmen gegen einzelne Stellplatzeigentümer erneut geprüft werden.
Die Klägerin hat am 27. Juli 2023 Klage erhoben.
Zur Begründung ihrer Klage macht sie im Kern geltend: Da sie die einzelnen Sondereigentümer nicht zur Entfernung der Materialien durch Mehrheitsbeschluss verpflichten könne, bliebe nur die Möglichkeit, die Wiederherstellung eines bauordnungsgemäßen Zustandes selbst zu veranlassen. Dies sei indes ohne Duldungsverfügung rechtlich unmöglich. Sie sei nicht berechtigt, die verschlossenen Stellplätze ohne Zustimmung des Sondereigentümers eigenmächtig zu betreten. Hierfür sei ein Vollstreckungstitel in Form einer Duldungsverfügung oder eines Urteils nach gerichtlicher Durchsetzung des in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG geregelten Duldungsanspruchs erforderlich. Zwar regele § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine materiell-rechtliche Verpflichtung der Teileigentümer, das Betreten ihres Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden. Allerdings berechtige dieser Anspruch als solches nicht zum Zutritt, sondern müsse im Falle der Zutrittsverweigerung gerichtlich durchgesetzt werden. Im Zeitraum zwischen Zustellung der Ordnungsverfügung und dem Erlass der Zwangsgeldfestsetzung hätte sie – unter Berücksichtigung der üblichen Verfahrensdauer selbst bei idealem Verlauf eines gerichtlichen Verfahrens – keinen rechtskräftigen Titel gegen die einzelnen Mitglieder erstreiten können. Die entgegenstehenden privaten Rechte der Teileigentümer und Nutzer hätten demnach durch Duldungsverfügungen überwunden werden müssen. Dies folge auch aus einem Beschluss des OVG Saarland vom 17. August 2022 – 2 B 104/22 –.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid der Beklagten vom 22. Juni 2023 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist sie auf den Bescheid und trägt ergänzend vor: Die Erfüllung der Ordnungsverfügung sei der Klägerin objektiv möglich. Wie die Klägerin selbst erläutert, bestehe ein Anspruch nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber den Eigentümern auf Betreten des Sondereigentums. Dass die Klägerin diesen materiell-rechtlichen Anspruch bisher nicht gerichtlich durchgesetzt habe, liege ausschließlich ihrem Verantwortungsbereich und ihrer Säumnis. Sie sei bereits in 2022 mit ihrer Forderung an die Klägerin herangetreten, sodass ausreichend Zeit bestanden habe, entsprechende Mehrheitsbeschlüsse und/oder mögliche gerichtliche Verfahren in die Wege zu leiten. Im Übrigen habe die Klägerin ihr zu keinem Zeitpunkt Auskunft darüber erteilt, welche konkreten Eigentümer den Zutritt zu ihren Stellplätzen verweigert und die Entfernung der Verschlüsse der Lüftungsöffnungen damit behindert hätten. Ihr sei durchweg unklar gewesen, ob sich überhaupt einzelne Wohnungseigentümer gegen die Durchsetzung dieser Forderung gestellt hätten. Sie sei davon ausgegangen, dass die Problematik bezüglich einer Verweigerung des Zugangs zu einzelnen Stellplätzen durch die jeweiligen Eigentümer und die damit verbundene Verhinderung der Entfernung der Verschlüsse der Lüftungsöffnungen noch nicht eingetreten sei. Sie wäre in jedem Fall bereit gewesen, weiteren Fristverlängerungen zuzustimmen, wenn die Klägerin ihr Bestreben dargelegt und angezeigt hätte, ihren gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestehenden Zutrittsanspruch – notfalls gerichtlich – durchzusetzen.
Nach Klageerhebung hat die Klägerin die Teileigentümer im Oktober 2023 erneut aufgefordert, die verschlossenen Lüftungsöffnungen bis Mitte November 2023 freizulegen. Anfang November 2023 sind ausweislich einer von der Klägerin im Verfahren eingereichten Liste noch Lüftungsöffnungen von 20 Stellplätzen verschlossen gewesen. Die Klägerin hat das festgesetzte Zwangsgeld Mitte Dezember 2023 gezahlt und in der Folgezeit die Forderung zu Ziffer I. 3. der Ordnungsverfügung vom 30. März 2023 erfüllt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der gegen den Zwangsgeldfestsetzungsbescheid vom 22. Juni 2023 erhobenen Anfechtungsklage nicht wegen Erfüllung der in der Ordnungsverfügung vom 30. März 2023 unter Ziffer I. 3. verfügten Entfernung das Rechtschutzinteresse entfallen. Denn von dem Bescheid vom 22. Juni 2023 gehen weiterhin Rechtswirkungen aus. Dieser stellt einen Behaltensgrund für das von der Klägerin gezahlte Zwangsgeld dar.
Die Klage ist unbegründet.
Die Ordnungsverfügung der Beklagten über die Festsetzung eines Zwangsgelds vom 22. Juni 2023 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Die Festsetzung des Zwangsgelds findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 und 64 VwVG NRW.
Nach diesen Vorschriften kann die Behörde gegenüber dem Adressaten einer wirksamen Ordnungsverfügung ein Zwangsgeld festsetzen, wenn die Ordnungsverfügung bestandskräftig oder sofort vollziehbar ist, das Zwangsgeld angedroht ist und der Adressat der Verfügung nicht innerhalb der bestimmten Frist nachkommt.
Diese Voraussetzungen liegen vor.
Die Ordnungsverfügung vom 30. März 2023 ist aufgrund der Anordnung der sofortigen Vollziehung vollziehbar und zudem schon vor Erlass des Zwangsgeldbescheids bestandskräftig geworden.
Die bauaufsichtliche Anordnung vom 30. März 2023 hat einen vollstreckungsfähigen Inhalt. Sie leidet nicht unter einem Bestimmtheitsmangel, der einer zwangsweisen Durchsetzung im Wege der Verwaltungsvollstreckung möglicherweise entgegenstehen könnte.
Durch den Begriff „hinreichend bestimmt“ i.S.d. § 37 VwVfG NRW wird klargestellt, dass eine Bestimmbarkeit des Regelungsgehalts der Verfügung genügt. Dieses Erfordernis ist dann erfüllt, wenn aus der getroffenen Regelung, d.h. aus dem Entscheidungssatz im Zusammenhang mit den Gründen und sonstigen bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen für die Beteiligten, insbesondere für die Adressaten, die Regelung, die den Zweck, Sinn und Inhalt des Verwaltungsaktes ausmacht, so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass diese ihr Verhalten an der Regelung ausrichten können. Welches Maß an Konkretisierung im Einzelfall notwendig ist, hängt von der Art des Verwaltungsaktes, den Umständen seines Erlasses (Sachzusammenhanges) und seinem Zweck ab.
Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 16. Oktober 2001 – 7 B 1939/00 –, juris Rn. 7; vom 21. Februar 2008 – 7 B 107/08 –, juris Rn. 9 und vom 9. Dezember 2020 – 10 B 1512/20 –, juris Rn. 6.
Gemessen hieran ist eine hinreichende Bestimmtheit der Ordnungsverfügung vom 30. März 2023 gegeben. Aus dem Tenor der Ziffer I. 3. der Verfügung,
„Sämtliche nachträglich angebrachten Materialien und Bauteile, mit denen die in der Baugenehmigung eingezeichneten Lüftungsöffnungen verschlossen wurde, sind zu entfernen“,
wird für die Klägerin hinreichend deutlich, dass zur Erfüllung der Verfügung der von der Baugenehmigung abweichende Zustand hinsichtlich der Lüftungsöffnungen durch Entfernung der Materialien zu beseitigen ist. Die nach der Baugenehmigung erforderlichen Lüftungsöffnungen sind für die Klägerin auch über die in der Begründung genannten und ihr nachfolgend von der Beklagten übersandten Bauzeichnungen bestimmbar.
Ein Bestimmtheitsmangel liegt ferner nicht darin, dass die betroffenen Lüftungsöffnungen nicht konkret bezeichnet worden sind. Der Klägerin war es insoweit möglich, durch Zustandsprüfung vor Ort zu bestimmen, welche Lüftungsöffnungen der Baugenehmigung widersprechen. Dies zeigt sich auch darin, dass die Klägerin eine Liste von den betroffenen Lüftungsöffnungen unter Angabe der Stellplatznummer erstellt hat, die sie im gerichtlichen Verfahren auszugsweise vorgelegt hat.
Das festgesetzte Zwangsgeld in Höhe von 1.000 Euro war der Klägerin auch in der Ordnungsverfügung vom 30. März 2023 unter Ziffer II. des Bescheids angedroht worden, § 63 VwVG NRW.
Die Klägerin ist der in der Ordnungsverfügung unter Ziffer I. 3 verfügten Maßnahme nicht binnen der gesetzten Frist von einem Monat nach Zustellung nachgekommen. Ebenso wenig ist sie der Anordnung innerhalb der von der Beklagten verlängerten Frist bis zum 19. Juni 2023 nachgekommen.
Dass die gesetzte Frist unter Berücksichtigung des Aufwands zu kurz bemessen gewesen sei, kann die Klägerin nicht mehr geltend machen. Die Fristsetzung war Gegenstand der bestandskräftigen Zwangsgeldandrohung vom 30. März 2023. Vollstreckungsmaßnahmen wie die Zwangsgeldfestsetzung setzen lediglich einen wirksamen, also nicht nichtigen und unanfechtbaren oder sofort vollziehbaren Grundverwaltungsakt voraus (vgl. § 55 Abs. 1 VwVG NRW). Die Klägerin kann folglich mit etwaigen Einwänden gegen die Rechtmäßigkeit der bestandskräftigen Grundverfügung im vorliegenden Verfahren betreffend die Festsetzung von Zwangsgeldern nicht (mehr) gehört werden.
Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 25. September 2008 – 7 C 5.08 –, juris Rn. 12; OVG NRW, Beschlüsse vom 20. Januar 2012 – 4 B 1425/11 –, juris Rn. 5 m.w.N. und vom 19. Juli 2017 – 7 A 1762/16 –, juris Rn. 5 f.
Aus diesem Grund kann sich die Klägerin ebenso wenig mit Erfolg darauf berufen, dass richtiger Adressat der Forderung zu Ziffer I. 3. des Bescheids vom 30. März 2023 die einzelnen Sondereigentümer als Verursacher gewesen seien und in der Inanspruchnahme der Teileigentümergemeinschaft eine fehlerhafte Ausübung des Auswahlermessens liege.
Der Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung steht ferner nicht entgegen, dass die Klägerin nunmehr nach Erlass der Zwangsmittelverfügung und Zahlung des Zwangsgelds die Forderung erfüllt hat.
Aus § 60 Abs. 3 Satz 2 Hs. 1 VwVG NRW folgt nach Auffassung der Einzelrichterin, dass hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung – jedenfalls bezüglich der Frage, ob die Grundverfügung befolgt worden ist – maßgeblich auf den Zeitpunkt des Erlasses der Zwangsgeldfestsetzung abzustellen ist.
Vgl. zum entscheidungserheblichen Zeitpunkt bei Erfüllung der Handlungspflicht: OVG NRW, Beschlüsse vom 14. März 2013 – 2 B 219/13 –, juris Rn. 13; vom 19. Juli 2017 – 7 A 1761/16 –, juris Rn. 4 und vom 31. August 2020 – 10 A 1905/20 –, juris Rn. 5.
Die spätere Erfüllung der mit dem Zwangsgeld durchzusetzenden Pflicht und das Erreichen des Vollstreckungszwecks führen nicht zur Rechtswidrigkeit der Zwangsgeldfestsetzung, sondern nur dazu, dass das festgesetzte Zwangsgeld nicht mehr beigetrieben werden kann. Denn nach § 60 Abs. 3 Satz 2 Hs. 1 VwVG NRW hat die Beitreibung des Zwangsgelds zu unterbleiben, sobald der Betroffene die gebotene Handlung ausführt oder die zu duldende Maßnahme gestattet. Diese Regelung bezieht sich allein auf die Frage der möglichen Vollstreckung eines nicht gezahlten Zwangsgeldes, sodass die Vornahme der Handlung nur dazu führt, dass die Fortsetzung der Vollstreckung des festgesetzten Zwangsgeldes rechtswidrig wird. Mit der Regelung des § 60 Abs. 3 Satz 2 VwVG NRW wird dem Grundsatz Rechnung getragen, dass einem Zwangsmittel eine Beugewirkung und kein Strafcharakter zukommen soll. Der Wegfall des Beugecharakters steht nach der Konzeption des VwVG NRW somit allein der Vollstreckung des Zwangsgelds entgegen und beeinträchtigt dementsprechend nicht die Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung.
Vgl. VG Köln, Urteil vom 1. Juli 2022 – 9 K 770/21 –, juris Rn. 74.
Es bestehen auch keine Bedenken hinsichtlich der Höhe des festgesetzten Zwangsgelds. Dieses liegt im Bereich des nach § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW zulässigen Rahmens.
Die Klägerin kann der Zwangsgeldfestsetzung schließlich kein Vollstreckungshindernis im Sinne einer rechtlichen Unmöglichkeit aufgrund entgegenstehender Rechte der Sondereigentümer entgegenhalten.
Ein Vollstreckungshindernis liegt vor, wenn der Pflichtige einer Ordnungsverfügung nicht nachkommen kann, ohne in zivilrechtliche Rechte Dritter einzugreifen. Nach höchst- und obergerichtlicher Rechtsprechung muss die Behörde den Erlass einer Duldungsverfügung gegen den Dritten erwägen, um eine die Rechte Dritter betreffende Ordnungsverfügung durchsetzen zu können.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. Juli 2024 – 10 A 2100/22 –, juris Rn. 108 m.w.N.
Als belastender und regelmäßig gebührenpflichtiger Verwaltungsakt darf eine Duldungsverfügung allerdings nicht rein vorsorglich ausgesprochen werden, sondern erst dann, wenn sie aufgrund eines in Wahrheit bestehenden Vollstreckungshindernisses tatsächlich erforderlich ist.
Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 13. März 2023 – 1 ME 6/23 –, juris Rn. 12.
Ob und in welchem Umfang die Bauaufsichtsbehörde Ermittlungspflichten in Bezug auf etwaige Vollstreckungshindernisse treffen, kann nicht isoliert betrachtet werden, sondern steht in Abhängigkeit zu den Mitwirkungsobliegenheiten desjenigen, der sich auf das Vollstreckungshindernis beruft. Je nachvollziehbarer und substantiierter dieser einen Sachverhalt vorträgt, aus dem sich ein Vollstreckungshindernis ergeben könnte, umso weiter geht die Pflicht der Behörde, Ermittlungen anzustellen.
Vgl. Beschluss der Kammer vom 17. April 2024 – 23 L 546/24 –, juris Rn. 11, bestätigt durch OVG NRW, Beschluss vom 29. Oktober 2024 – 7 B 417/24 –, juris.
Nach Maßgabe dieser Grundsätze folgt vorliegend auf der Grundlage des Akteninhalts und des Vortrags der Klägerin kein Vollstreckungshindernis daraus, dass die Klägerin zur Erfüllung der Ziffer I. 3. der Ordnungsverfügung vom 30. März 2023 das Sondereigentum der einzelnen Teileigentümer hätte betreten müssen, gegen die Sondereigentümer bis zuletzt aber keine Duldungsverfügungen erlassen worden sind.
Eine Duldungsverfügung wäre hier nur erforderlich gewesen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestanden hätten, dass betroffene Teileigentümer den Zutritt und die Inanspruchnahme ihrer im Sondereigentum (vgl. § 5 Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 1 WEG) stehenden Stellplätze verweigert hätten.
An solchen Anhaltspunkten fehlt es hier bis zuletzt. Die Klägerin hat keinen substantiierten Sachverhalt vorgetragen, aus dem sich ein Vollstreckungshindernis im Sinne einer Zutrittsverweigerung ergibt.
Sie stützt sich auf den hypothetischen Fall, dass sie die Entfernung der Materialien an den Lüftungsöffnungen selbst vorgenommen hätte und ihr sodann der Zutritt von den betroffenen Sondereigentümern verweigert worden wäre. Dies war allerdings nie von ihr beabsichtigt. Die Klägerin hat vor Abschluss des Vollstreckungsverfahrens zu keinem Zeitpunkt versucht, die verfügte Maßnahme etwa durch Beauftragung einer Fachfirma selbst umzusetzen und mit den Sondereigentümern ein Betreten zur Durchführung der Arbeiten abgestimmt bzw. diesen ein Betreten angekündigt. Vielmehr hat sie die einzelnen Eigentümer – letztlich mit Erfolg – zur Vornahme der Entfernung aufgefordert und auf deren Handeln vertraut. Sie hat weder Eigentümer konkret bezeichnet, die der Entfernung ausdrücklich widersprochen haben, noch hat sie vorgetragen, dass konkrete Sondereigentümer den Zutritt nach Abstimmung oder Ankündigung von Arbeiten verweigern würden bzw. verweigert hätten.
Aus dem bloßen Umstand, dass einige Teileigentümer der Aufforderung der Klägerin zum Entfernen der auf den Lüftungsöffnungen angebrachten Materialien vor Abschluss des Vollstreckungsverfahrens teilweise nicht nachgekommen sind, kann nicht geschlossen werden, dass sie einem Betreten der Klägerin widersprochen hätten. Das Unterlassen kann seinen Grund in einer fehlenden Kenntnis von der Ordnungsverfügung haben oder darin, dass der jeweilige Sondereigentümer selbst nicht zur Durchführung bzw. Beauftragung der Arbeiten bereit war, sich der Durchführung durch die Verwalterin der Klägerin oder von ihr beauftragten Fachfirma allerdings nicht widersetzt hätte.
Bei der Vielzahl an Stellplätzen und Sondereigentümern war die Beklagte auch nicht in Ausübung ihrer Amtsermittlungspflicht nach § 24 VwVfG NRW verpflichtet, die betroffenen Sondereigentümer zu ermitteln und diese sodann um Auskunft zu bitten, ob Einverständnis für den Fall des Betretens durch die Verwalterin der Klägerin oder eine von der Klägerin mit der Durchführung der Arbeiten beauftragte Person besteht.
Denn es lagen– wie erwähnt – keine für diese erkennbaren Hinweise bezüglich einer Zutrittsverweigerung vor. Da die Rechtsbeziehung zu den Sondereigentümern ein Sachverhalt ist, welcher der Sphäre der Klägerin als Teileigentümergemeinschaft zuzuordnen ist, hätte es ihr oblegen, mitzuteilen, welcher Eigentümer sich einem Zutritt verschließt. Dass sich dies ihrer Erkenntnis entzieht, weil sie bis zuletzt von einer Selbstvornahme und demzufolge von einer Abstimmung des Zutritts mit den Sondereigentümern abgesehen hat, hat die Klägerin selbst zu verantworten. Es ist die Konsequenz ihrer Entscheidung, den Vollzug der Ordnungspflicht durch die einzelnen Sondereigentümer selbst erledigen zu lassen. Dadurch ist der Fall einer Zutrittsverweigerung bis zuletzt bloß hypothetischer Natur geblieben.
Die Beklagte musste demnach mangels belastbarer Hinweise nicht „ins Blaue hinein“ ermitteln und auf dieser Grundlage erst Recht keine Duldungsverfügungen erlassen. Denn dabei hätte es sich um rein vorsorgliche Duldungsverfügungen gehandelt. Diese hätten die Sondereigentümer mit Kosten belastet, obwohl sie ggf. mit dem Betreten einverstanden gewesen wären.
Im Übrigen durfte die Beklagte aufgrund der in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG normierten Duldungspflicht davon ausgehen, dass die Sondereigentümer mit dem Betreten der Stellplätze einverstanden sein würden.
Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen.
Diese Pflicht besteht in analoger Anwendung der vorerwähnten Norm auch dann, wenn die Einwirkung einer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ergangenen Ordnungsverfügung entspricht.
Denn die Ordnungsverfügung ersetzt einen Beschluss der Teileigentümergemeinschaft und hat Vorrang gegenüber einem gegenläufigen Beschluss.
Aufgrund der wirksamen und bestandskräftigen – und daher zwingend zu befolgenden – bauaufsichtlichen Anordnung steht für die Gemeinschaft der Teileigentümer verbindlich und ohne Rücksicht auf eine fehlende oder sogar gegenläufige Beschlussfassung der Teileigentümer fest, dass ein Handeln in Befolgung der Verfügung geboten ist. Die Handlungspflicht folgt unmittelbar aus der Anordnung selbst und überwindet etwaige Hindernisse aufgrund einer fehlenden oder entgegenstehenden internen Willensbildung.
Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 16. November 2022 – 1 ME 106/22 –, juris Rn. 11 m.w.N.
Wenn der Sondereigentümer ein Betreten aufgrund eines internen Beschlusses der Gemeinschaft dulden muss, so gilt dies erst Recht bei einer die Gemeinschaft verpflichtenden Ordnungsverfügung, die einen Beschluss ersetzt bzw. überwindet.
Zwar gewährt § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft kein Recht zur Selbstvornahme. Im Falle einer Zutrittsverweigerung müsste der Duldungsanspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft – wie die Klägerin zu Recht ausführt – gerichtlich durchgesetzt werden. Andernfalls erwiese sich das Betreten der Räume als verbotene Eigenmacht gegenüber dem Wohnungseigentümer rechtswidrig (§ 858 BGB, kein Recht zur Selbsthilfe).
Vgl. hierzu BeckOGK/Falkner, 1. März 2025, WEG § 14 Rn. 121.
Doch lagen Anhaltspunkte für eine solche Weigerung wie bereits erwähnt nicht vor, sodass unter Berücksichtigung der Pflicht aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht zu erwarten war, dass die einzelnen Sondereigentümer unter Verletzung ihrer Pflicht aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Durchsetzung zu verhindern gesucht hätten. Dies gilt umso mehr, als im Falle zahlreicher Weigerungen voraussichtlich mit dem Erlass einer Nutzungsuntersagung betreffend die Großgarage oder Teile der Garage zu rechnen gewesen wäre. Denn wenn Duldungsverfügungen hätten erlassen werden müssen, wäre die Durchsetzung der maßgeblichen Brandschutzanforderungen weiter verzögert worden.
Dass von der Klägerin vorliegend etwas rechtlich Unmögliches verlangt wurde, folgt auch nicht aus der von ihr zitierten Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Saarland, Beschluss vom 17. August 2022 – 2 B 104/22 –. Die von der Klägerin zitierte Randnummer 39 der Entscheidung lässt sich auf den vorliegenden Fall nicht übertragen, weil sie nicht das einschlägige Verhältnis Eigentümergemeinschaft-Sondereigentümer, sondern Miteigentümer-Besitzer betrifft.
Nicht zu beanstanden ist schließlich die Androhung der Festsetzung eines erneuten Zwangsgelds in Höhe von 2.000 Euro für den Fall, dass die Klägerin der Forderung zu Ziffer I. 3. der Ordnungsverfügung vom 30. März 2023 nicht, nicht vollständig oder nicht fristgerecht innerhalb eines Monats nach Zustellung des Bescheids vom 22. Juni 2023 nachkommt. Sie beruht auf §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 60, 63 VwVG NRW.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2, Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11 Alt. 2, 711 Satz 1 und Satz 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.
Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
2.000,00 Euro
festgesetzt.
Gründe
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache. Dabei wurden das festgesetzte Zwangsgeld in voller Höhe und das weiter angedrohte Zwangsgeld zu ½ berücksichtigt.
Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdege­genstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.

Zitierte Normen: §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 und 64 VwVG NRW.
§§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 60, 63 VwVG NRW.
§§ 708 Nr. 11 Alt. 2, 711 Satz 1 und Satz 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO
§ 18 OBG
§ 37 VwVfG NRW
§ 63 VwVG NRW
§ 24 VwVfG NRW
§ 858 BGB
§ 5 Abs. 2 WEG
§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG
§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 55 Abs. 1 VwVG NRW
§ 60 Abs. 3 Satz 2 VwVG NRW
§ 60 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW
§ 3 Abs. 1 WEG
§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2, Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 2 B 104/22
7 B 1939/00
7 B 107/08
10 B 1512/20
7 C 5.08
4 B 1425/11
7 A 1762/16
2 B 219/13
7 A 1761/16
10 A 1905/20
9 K 770/21
10 A 2100/22
1 ME 6/23
23 L 546/24
7 B 417/24
1 ME 106/22