Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2023-10-17, Aktenzeichen 67 S 83/23
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:1017.67S83.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Frage, ob sich aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien und den Nachträgen auch ohne ausdrückliche Vereinbarung ein Anspruch auf Zustimmung in künftige Mieterwechsel oder gar eine antizipierte Einwilligung hierzu ergibt, ist mittels Auslegung der auf den Abschluss des Mietvertrags und der Nachträge gerichteten Erklärungen der Parteien zu beantworten.(Rn.19)
2. Eine ergänzende Vertragsauslegung für eine Zustimmung des Vermieters zu einem zukünftigen Mieterwechsel scheidet aus, wenn bei Vertragsschluss die Mieter zwar mitteilten, sie wollten für ihr Studium oder den Zivildienst nach Berlin ziehen, um ein typisch studentisches WG-Leben zu führen, der Vermieter jedoch sein Einverständnis mit einem künftigen Wechsel in der Mieterstruktur nicht erklärt hat.(Rn.25)
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 14.03.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte, Az. xxxxx, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10% leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die klagenden Mieter begehren mit ihrer Klage die Verurteilung der Beklagten, dem Ausscheiden des Klägers zu 3) aus dem Mietvertrag über eine Wohnung in der xxxx Straße 80c, xxxx Berlin, sowie der Aufnahme von Herrn xxx xxxx in den Mietvertrag zuzustimmen.
Mit Mietvertrag vom 24.09.2010 unterzeichneten die ursprünglichen Mieter sowie die Beklagte einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. I/6-9 d.A.). In der Folge kamen drei Nachträge zu dem Mietvertrag wegen Änderungen der Vertragspartner auf Mieterseite zustande.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass ein Anspruch der Kläger auf Zustimmung der Beklagten zu einem Mieterwechsel zwar nicht ausdrücklich aus dem Mietvertrag folge. Ein solcher ergebe sich aber gemäß § 535 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 24.09.2010 im Wege ergänzender Vertragsauslegung. In der vorliegenden Konstellation entspreche es regelmäßig einer interessengerechten Auslegung des Vertrags, den Mietern einen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel zuzusprechen. Ein wichtiger Grund in der Person des neu eintretenden Mieters liege nicht vor. Wegen der Einzelheiten der Begründung, der weiteren tatsächlichen Feststellungen im ersten Rechtszug sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen (Bl. 123-130 d.A.).
Die Beklagte hat gegen das ihr am 15.03.2023 zugestellte Urteil mit am 22.03.2023 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach erfolgter Fristverlängerung um einen Monat mit am 15.06.2023 eingegangenem Schriftsatz begründet.
Die Beklagte rügt mit der Berufung im Wesentlichen, das Amtsgericht habe in seiner Entscheidung bei der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages die Interessen der Beklagten nicht hinreichend berücksichtigt. Für den Vermieter habe ein Recht zum Mieterwechsel grundsätzlich im Vergleich zur gesetzlichen Lage erhebliche Nachteile. Es könne daher nicht allein aus dem beachtenswerten Interesse der Mieter an einem unkomplizierten und jederzeit möglichen Mieterwechsel auf eine entsprechende vertragliche Vereinbarung geschlossen werden.
Sie beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 14.03.2023 zum Aktenzeichen xxx abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die erst- und zweitinstanzlichen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 28.09.2023 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist begründet.
1. Den Klägern steht kein Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zu einem Mieterwechsel zu. Ein solcher ist weder zwischen den Parteien ausdrücklich oder konkludent vereinbart worden noch ergibt er sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung aus dem Mietvertrag vom 24.09.2010 oder aus § 242 BGB.
a) Wie das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil zutreffend ausführt, ergibt sich ein Anspruch der Kläger auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht ausdrücklich und unmittelbar aus dem Mietvertrag vom 24.09.2010, da dieser keine Regelungen diesbezüglich beinhaltet.
b) Eine konkludente Vereinbarung zwischen den Parteien dahingehend, dass den Klägern ein Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel zustehen soll, ist ebenfalls nicht gegeben und wird auch von den Klägern nicht vorgetragen.
Insoweit kann der Vortrag der Kläger zu dem Zustandekommen des Mietvertrages zwischen den ursprünglichen Mietern und der Beklagten als wahr unterstellt werden. Die ursprünglichen Mieter wollen dem Vertreter der Beklagten mitgeteilt haben, dass sie für ihr Studium bzw. für den Zivildienst nach Berlin ziehen wollten und ein „typisch-studentisches WG-Leben“ anstrebten. Die Kläger haben aber nicht vorgetragen, dass die Beklagte – in welcher Art und Weise auch immer - zu erkennen gegeben hätte, nicht nur mit der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch die ursprünglichen Mieter als Wohngemeinschaft einverstanden zu sein, sondern auch mit zukünftigen Wechseln in der Mieterstruktur.
Bei den Ausführungen, wonach zu einem „typischen WG-Leben“ „naturgemäß“ auch kurzfristige Lebensumplanungen und mithin auch Mieterwechsel gehören würden, wie in dem nachgelassenen Schriftsatz der Kläger vom 11.10.2023 vorgetragen, handelt es sich nicht um eine dem Beweis zugängliche Tatsache, für die die angebotenen Zeugen zu hören gewesen wären. Vielmehr stellt dies eine reine Behauptung ohne konkreten Zusammenhang mit den vorgetragenen Gesprächen im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags dar.
c) Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch lässt sich auch nicht aus § 535 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 24.09.2010 im Wege ergänzender Vertragsauslegung herleiten.
Wie das Amtsgericht im Ausgangspunkt zutreffend ausführt, ist die Frage, ob sich aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien und den Nachträgen auch ohne ausdrückliche Vereinbarung ein Anspruch auf Zustimmung in künftige Mieterwechsel oder gar eine antizipierte Einwilligung hierzu ergibt, mittels Auslegung der auf den Abschluss des Mietvertrags und der Nachträge gerichteten Erklärungen der Parteien zu beantworten. Diese Auslegung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich ist hierbei der wirkliche Wille der Parteien, wobei die Auslegung sich daran auszurichten hat, wie Treu und Glauben es mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern (§§ 133, 157 BGB). Geboten ist insbesondere eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung der auf den Vertragsabschluss bzw. auf die Nachtragsvereinbarungen gerichteten Willenserklärungen der Vertragsparteien, bei der neben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glauben zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urt. v. 27. April 2022 - VIII ZR 304/21, NJW 2022, 2030 Tz. 19 m.w.N., beck-online).
Dabei ist im Grundsatz zu berücksichtigen, dass das Gesetz ein Recht auf den Wechsel der Mieter auch im Fall einer Mietermehrheit nicht vorsieht. Ferner ist bei der Auslegung der zum Vertragsabschluss führenden Willenserklärungen zu berücksichtigen, dass es grundsätzlich den Mietern obliegt, für eine Vertragsgestaltung, die ihnen einen gesetzlich nicht vorgesehenen Mieterwechsel ermöglicht, Sorge zu tragen, da eine solche Vereinbarung regelmäßig vorwiegend in ihrem Interesse liegt (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 25, 32).
Vor dem Hintergrund der beschriebenen Interessenlagen genügt die Tatsache, dass ein Mietvertrag von mehreren Personen abgeschlossen wurde, die in der Wohnung zusammenleben wollen, für sich genommen nicht, um ohne konkrete Anhaltspunkte für einen entsprechenden Willen der Vertragsparteien von einer Vereinbarung eines Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel oder gar von einer antizipierten Einwilligung hierzu auszugehen (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 36).
Allein das Zusammenwohnen mehrerer Personen und die Bezeichnung als Wohngemeinschaft besagen deshalb nichts darüber, ob nach dem Willen der Mieter die Mitbewohner jederzeit austauschbar sein sollen und hiermit auch zu rechnen ist. Es ist mithin entgegen der Ansicht der Kläger nicht „naturgemäß“, dass eine Wohngemeinschaft häufige Ab- und Zugänge ihrer Mitglieder zu verzeichnen hat. Erst recht muss ein Vermieter, der einen Mietvertrag mit mehreren Mietern abschließt, nicht ohne Weiteres damit rechnen, dass das Zusammenleben der Mieter nicht auf eine gewisse Konstanz und Dauer, sondern auf einen häufigen Wechsel der Bewohner angelegt ist (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 38).
In Betracht kommt eine derartige Auslegung nach den Umständen des Einzelfalls lediglich dann, wenn sowohl die Mieter als auch der Vermieter bei Vertragsabschluss ersichtlich davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsabschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Das kann insbesondere bei Studenten der Fall sein (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 41).
Gemessen an diesem Maßstab scheidet eine Auslegung des Mietvertrags, wonach den Mietern ein Recht zum Mieterwechsel zustehe, aus.
Es fehlt schon an der Voraussetzung, dass beide Parteien - also auch die Beklagte - bei Vertragsschluss ersichtlich davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben könne bzw. werde. Allein die Tatsache, dass die ursprünglichen Mieter für ihr Studium bzw. den Zivildienst nach Berlin gezogen sind, reicht hierfür nicht aus. Denn auch eine Wohngemeinschaft kann auf Konstanz und Dauer angelegt sein, jedenfalls für den oft nicht unerheblichen Zeitraum eines Studiums. Das gilt erst recht in Metropolen wie Berlin, in denen die Versorgung mit Wohnraum ausweislich einer landesrechtlichen MietenbegrenzungsVO besonders gefährdet und alternativer Wohnraum wegen der angespannten Lage des Wohnungsmarktes nur schwer zu beschaffen ist. Ferner ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass der streitgegenständliche Mietvertrag mit den ursprünglichen Mietern als Mietermehrheit abgeschlossen wurde und nicht etwa mit einer Wohngemeinschaft als Vertragspartner. Der bloße Verweis der Kläger, die ursprünglichen Mieter hätten der Beklagten gegenüber erklärt, ein „typisches WG-Leben“ führen zu wollen, reicht für die Annahme, auch die Beklagte sei von Änderungen in der Mieterstruktur ausgegangen, nicht aus. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte - selbst wenn ihr die Umstände der ursprünglichen Mieter bei Vertragsschluss bekannt waren - sich bewusst und ohne Vorbehalt in Kenntnis einer voraussichtlich zu erwartenden Fluktuation zu dem Mietvertragsabschluss entschieden hätte. Würde man dies im vorliegenden Fall annehmen, hätte dies zur Folge, dass praktisch in jedem Fall, in dem eine Wohnung an mehrere studentische Mieter vermietet würde, ein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel vorliegen würde. Dieses Ergebnis ist von der gesetzgeberischen Wertung nicht gedeckt und lässt sich auch nicht mit einer ergänzenden Vertragsauslegung begründen.
Schließlich folgt auch aus den in der Vergangenheit erfolgten drei Fällen einer Zustimmung der Beklagten zu einem Mieterwechsel, nicht, dass es der Beklagten auf die Identität ihrer Mieter nicht ankäme und sie deshalb verpflichtet wäre, auch dem vorliegend beabsichtigten Mieterwechsel zuzustimmen. Den früheren Zustimmungen fehlt es schon an einer Aussagekraft hinsichtlich zukünftigen Entwicklungen. Zudem ist es nicht zwingend Ausdruck eines Desinteresses an der Person des Vertragspartners, wenn der Vermieter sich auf einen mieterseits gewünschten neuen Mieter einlässt, sondern darin kann auch ein Entgegenkommen gegenüber seinen Mietern liegen.
d) Ein Anspruch auf Zustimmung zu dem erneuten Mieterwechsel ergibt sich auch nicht aus § 242 BGB oder aus § 241 Abs. 2 BGB. Zwar entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass ein Mieter, der sich vorzeitig aus seinem Mietverhältnis lösen will, seine Entlassung aus dem Mietverhältnis im Einzelfall dann verlangen kann, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt und ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 63 m.w.N.).
Für den hier zu beurteilenden Fall, bei dem nicht die Entlassung aus dem Mietvertrag bei Stellung eines Ersatzmieters, sondern die Auswechslung von Mietern in einem fortbestehenden Mietverhältnis verlangt wird, ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des Rücksichtnahmegebots oder aus Treu und Glauben allerdings weder allgemein noch im vorliegenden Fall ein Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel.
2. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO.
3. Gründe, die gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO Veranlassung gegeben hätten, die Revision zuzulassen, bestanden nicht. Es handelt sich um eine tatrichterliche Würdigung der Auslegung eines Mietvertrags. Hinsichtlich der Frage nach der ergänzenden Vertragsauslegung des Mietvertrags sind die einschlägigen und hier zugrunde gelegten Maßstäbe höchstrichterlich geklärt (vgl. BGH, a.a.O.).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§ 535 BGB
§ 242 BGB
§ 540 Abs. 1 ZPO
§ 241 Abs. 2 BGB
§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2022, 2030
8 C 6/22
VIII ZR 304/21