Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-03-21, Aktenzeichen 8 K 62.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2018:0321.VG8K62.16.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der in § 25 Abs. 1 S. 2 WoBindG verwandte Begriff „Wohnwert“ wird durch die Wohnungsgröße sowie die Ausstattung und Bauzeit der betreffenden Wohnung hinreichend definiert.(Rn.28)
2. Die „Schwere des Verstoßes“ wird maßgeblich beeinflusst durch Dauer und Intensität, in der die Wohnung dem sozialen Wohnungsmarkt entzogen wird.(Rn.28)
3. Der Anspruch auf Zahlung von Geldleistungen für die Fehlbelegung einer Wohnung unterliegt den allgemeinen Verjährungsregelungen und damit nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.(Rn.32)
Der Bescheid des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin vom 14. Januar 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids desselben vom 20. Mai 2015 wird insoweit aufgehoben, als für den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 31. August 2004 und vom 1. Oktober 2004 bis zum 15. Januar 2005 Geldleistungen in Höhe von insgesamt € 3.423,88 erhoben worden sind.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger zu 4/5 und der Beklagte zu 1/5.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Erhebung von Geldleistungen.
Mit Bescheid vom 21. März 1984 bewilligte die Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK) H... (Voreigentümer) gemäß den Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 eine Aufwendungshilfe in Höhe von € 70.927,15 in Form eines Aufwendungsdarlehens und eines Aufwendungszuschusses für das Objekt Berlin-Fronau, O..., Wohnung Nr. 2 (Amtsgericht Wedding, Grundbuch von Fronau, Band 173, Blatt 5152) (Förderungsobjekt). Am 24. Mai 1984 wurde der Voreigentümer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Am selben Tag wurden unter anderem zwei Grundschulden für die WBK in Höhe von € 15.338,76 und € 25.360,08 in das Grundbuch eingetragen. In der Folgezeit zahlte die WBK die Aufwendungshilfe aus und bezog der Voreigentümer das Förderungsobjekt.
Mit notariellem Kaufvertrag (KV) vom 24. November 1988 (Notar W..., Berlin, Urkundenrolle Nr. 1035/1988) kauften die Kläger das Förderungsobjekt von dem Voreigentümer. Dabei übernahmen sie unter anderem die zwei Grundschulden für die WBK. Ferner sollte die Auflassung nach dem Kaufvertrag an die Kläger erfolgen, sobald ihre Selbstnutzungsgenehmigung vorliegt. Mit Bescheid des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin – Wohnungsamt – (Bezirksamt) vom 14. Dezember 1988 erteilte der Beklagte den Klägern auf ihren Antrag hin eine wohnungsbindungsrechtliche Selbstnutzungsgenehmigung für das Förderungsobjekt. Mit Schreiben vom 12. Dezember 2000 übermittelte die Investitionsbank Berlin (IBB) den Klägern auf ihren Wunsch hin Kopien des Bewilligungsbescheides vom 21. März 1984.
Zum 1. Dezember 2002 zogen die Kläger aus dem Förderungsobjekt aus und vermieteten dieses in der Folgezeit ohne vorherige Übergabe von Wohnungsberechtigungsscheinen jedenfalls wie folgt (Vermietungszeiträume):
F...
01.12.2002-30.11.2003
12 Monate
M...
01.12.2003-30.08.2004
9 Monate
D...
01.10.2004-01.02.2006
16 Monate
01.12.2006-31.10.2013
83 Monate
Am 13. November 2013 ließen die Kläger der letzten Mieterin, Frau S...(Nacheigentümerin), das Förderungsobjekt auf. Am 30. Januar 2014 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben der IBB vom 16. Januar 2014 teilte diese dem Bezirksamt die vorzeitige vollständige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens am 27. Dezember 2013 mit. Der Beklagte holte daraufhin eine Meldeauskunft vom 28. Januar 2014 und eine Hausauskunft vom 5. Februar 2014 beim Landesamt für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten ein, nach welchen die Kläger nicht mehr in dem Förderungsobjekt wohnten, sondern zum 1. Dezember 2002 ausgezogen waren. Mit Schreiben vom 4. März 2014 teilte der Kläger zu 1) dem Beklagten auf dessen schriftliche Anfrage vom 6. Februar 2014 hin mit, ihm sei die Erforderlichkeit eines Wohnberechtigungsscheins nicht bekannt gewesen. Wohnberechtigungsscheine lägen ihm nicht vor.
Mit bestandskräftigem Bescheid des Bezirksamts vom 2. Mai 2014 lehnte der Beklagte die nachträgliche Freistellung des Förderungsobjekts von Wohnungsbindungen mit Blick auf die Vermietungszeiträume ab.
Mit bestandskräftigem Bescheid des Bezirksamts vom 9. Januar 2015 bestätigte der Beklagte der Nacheigentümerin, dass das Förderungsobjekt vom 31. Januar 2014 an nicht mehr als öffentlich gefördert gilt.
Mit Bescheid des Bezirksamts vom 14. Januar 2015, zugestellt am 16. Januar 2015, erhob der Beklagte für die Vermietungszeiträume Geldleistungen in Höhe von monatlich € 139,75 (€ 2,50 x 55,90 qm) (Bl. 73-75 Verwaltungsvorgang [VV]). Den hiergegen gerichteten Widerspruch vom 11. Februar 2015 (Bl. 77-78, Begründung: Bl. 84-89 VV) wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid des Bezirksamts vom 20. Mai 2015 (Bl. 94-97 VV) zurück. Auf Bescheid, Widerspruch und Widerspruchsbescheid wird Bezug genommen.
Hiergegen haben die Kläger am Montag, dem 22. Juni 2015, Klage erhoben. Sie machen geltend, es handele sich bei dem Förderungsobjekt nicht um eine öffentlich geförderte Wohnung. Jedenfalls handele es sich um in wohnraumförderungsrechtlicher Hinsicht selbst genutztes Wohneigentum. Eine Verpflichtung zur Überlassung nur gegen Wohnberechtigungsschein bestehe von daher nicht. Jedenfalls sei sie nicht schuldhaft verletzt. Ansprechpartner der Kläger sei die IBB gewesen. Dorthin hätten sie sich vor der Vermietung schriftlich gewandt und auf Nachfrage telefonisch die Auskunft erhalten, lediglich auf eine Einkommensgrenze der Mieter in Höhe von € 12.782,30 zu achten. Der Bescheid sei schließlich ermessensfehlerhaft. Insbesondere habe das Bezirksamt nicht erwogen, ob überhaupt eine Geldleistung festgesetzt werden solle, insbesondere ob der öffentlichen Hand im konkreten Fall ein Schaden entstanden sei. Die Kläger hätten die Wohnung an einkommensschwache Mieter vermietet, so dass davon auszugehen sei, dass diese ohne Weiteres einen Wohnberechtigungsschein hätten beantragen können. Dies habe das Bezirksamt nicht hinreichend geprüft. Auch der Höhe nach seien die Geldleistungen überzogen. Schließlich seien etwaige Ansprüche, die sich auf Zeiträume vor dem 1. Januar 2011 bezögen, verjährt. Es sei davon auszugehen, dass der zuständigen Stelle die richtige Anschrift der Kläger jederzeit bekannt war. Auch hätten die Kläger im Jahre 2000 die IBB über ihre Vermietungsabsicht informiert und dieser im Jahre 2002 ihre neue Anschrift mitgeteilt. Dieses Wissen müsse sich der Beklagte zurechnen lassen. Auch dem Finanzamt sei der Umzug der Kläger bekannt gewesen.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid vom 14. Januar 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 20. Mai 2015 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
und wiederholt und vertieft seine Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden.

Entscheidungsgründe:
Zur Entscheidung ist der Einzelrichter berufen, weil die Kammer ihm den Rechtsstreit hierzu übertragen hat (§ 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung [VwGO]).
Das Gericht konnte mit Einverständnis der Beteiligten ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden (§ 101 Abs. 2 VwGO).
Die zulässige Anfechtungsklage ist nur teilweise begründet.
Soweit der Beklagte Geldleistungen in Höhe von insgesamt € 3.423,88 für den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 31. August 2004 und vom 1. Oktober 2004 bis zum 15. Januar 2005 erhoben hat, ist der Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheides rechtswidrig und sind die Kläger dadurch in ihren Rechten verletzt. Im Übrigen ist er rechtmäßig und verletzt die Kläger deshalb nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die Erhebung von Geldleistungen ist im vorliegenden Fall § 25 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), zuletzt geändert durch Art. 126 Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474), (WoBindG). Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft gegen die Vorschriften unter anderem des § 4 WoBindG verstößt, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu € 5,00 je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung monatlich, auf die sich der Verstoß bezieht, erheben. Für die Bemessung der Geldleistungen sind ausschließlich der Wohnwert der Wohnung und die Schwere des Verstoßes maßgebend.
Das WoBindG ist anwendbar. Seine Anwendbarkeit ergibt sich aus § 50 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Wohnraumförderungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), zuletzt geändert durch Art. 3 Gesetz vom 2. Oktober 2015 (BGBl. I S 1610) (WoFG). Danach ist das WoBindG ab dem 1. Januar 2002 in der jeweils geltenden Fassung auf Wohnraum anzuwenden, für den öffentliche Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 II. WoBauG bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt worden sind, soweit das WoBindG hierfür am 31. Dezember 2001 Anwendung findet.
Dies ist der Fall, denn es handelt sich um eine neugeschaffene öffentlich geförderte Wohnung (§ 1 Abs. 1 WoBindG a. F.). Der Neubau ist nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden (§ 1 Abs. 2 WoBindG a. F.). Auch ist die Wohnung öffentlich gefördert, denn es wurden Darlehen und Zuschüsse zur Deckung der für den Bau dieser Wohnung entstehenden Gesamtkosten bzw. zur Deckung der laufenden Aufwendungen bzw. zur Deckung der für Finanzierungsmittel zu entrichtenden Zinsen oder Tilgungen eingesetzt (§ 1 Abs. 3 Buchst. b) WoBindG a. F.). Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 Zweites Wohnungsbaugesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2137) (II. WoBauG), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) sind öffentliche Mittel im Sinne dieses Gesetzes Mittel des Bundes, der Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände, die von ihnen zur Förderung des Baues von Wohnungen für die breiten Schichten des Volkes bestimmt sind, sowie die nach dem Lastenausgleichsgesetz für die Wohnraumhilfe bestimmten Mittel des Ausgleichsfonds. Die von dem Voreigentümer beantragten und ihm bewilligten Aufwendungshilfen in Form von Aufwendungszuschuss und Aufwendungsdarlehen wurden ausweislich des Bewilligungsbescheides vom 21. März 1984 gemäß den Richtlinien über die Förderung des sozialen Wohnungsbaues in Berlin vom 28. Juli 1977 (ABl. 1977 S. 1188) (Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977) zur Ausführung des II. WoBauG bewilligt. Es begegnet danach keinen Zweifeln, dass es sich bei den für den Bau der Wohnung bewilligten Mitteln um Mittel handelt, die staatlicherseits zur Förderung des Baues von Wohnungen für die breiten Schichten des Volkes bestimmt waren. Diese öffentlichen Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 II. WoBauG sind auch bis zum 31. Dezember 2001, nämlich am 21. März 1984 bewilligt worden.
Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ dauerte auch über den gesamten Vermietungszeitraum an. Nach dem insoweit maßgeblichen, bestandskräftigen Bescheid des Bezirksamts gegenüber der Nacheigentümerin über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ vom 9. Januar 2015 (§ 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG; Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, WoBauR, Stand: 215. Erg.-Lfg. Dezember 2017, § 18 WoBindG, Anm. 3.2) gilt die Wohnung vom 31. Januar 2014 an nicht mehr als öffentlich gefördert. Die Vermietungszeiträume liegen vor diesem Zeitpunkt.
Die Kläger haben gegen die aus § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG folgende Belegungsbindung verstoßen. Danach darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau übergibt und wenn die in der Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird. Sie waren nach dem bestandskräftigen Bescheid des Bezirksamts vom 2. Mai 2014 auch nicht von Wohnungsbindungen befreit. Soweit die Kläger die Vorschrift des § 25 Abs. 2 WoFG für sich streiten lassen wollen, welche im Falle selbst genutzten Wohneigentums § 27 Abs. 1 WoFG nicht für entsprechend anwendbar erklärt, unterliegen sie einem Rechtsirrtum. Diese Vorschriften sind auf den vorliegenden Fall nicht anzuwenden. Einem Rechtsirrtum unterliegt insoweit auch der Beklagte, als er § 27 Abs. 1 WoFG ergänzend heranzieht. Auf den vorliegenden Altfall ist vielmehr das WoBindG anzuwenden (§ 50 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WoFG, vgl. oben).
Der Verstoß gegen die Verpflichtung war auch schuldhaft. Für ein Verschulden im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG genügt jede auch nur im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit (BVerwG, Urteil vom 16. Juni 1989 – BVerwG 8 C 92.86 – juris, Rn. 25). Maßgeblich ist, ob der Verfügungsberechtigte nach der ihm möglichen und zumutbaren Sorgfalt den Verstoß gegen die wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften hätte vermeiden können (BVerwG, Urteil vom 18. September 1981 – BVerwG 8 C 72.80 – juris, Rn. 25). Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger bei Aufwendung hinreichender Sorgfalt die Rechtswidrigkeit ihres Handelns nicht hätten erkennen können und sich in einem unvermeidbaren Irrtum über wohnungsbindungsrechtlichen Beschränkungen der Vermietbarkeit der Wohnung befanden, sind nicht ersichtlich. Ihnen war die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bekannt. So haben sie Grundschulden für die WBK im notariellen Kaufvertrag übernommen noch im Jahre 2000 von der IBB den Bewilligungsbescheid vom 21. März 1984 angefordert. Auch wussten sie von Beschränkungen. Sie mussten nämlich im Jahre 1988 beim Wohnungsamt – nicht bei der IBB – selbst eine Selbstnutzungsgenehmigung beantragen. Die Erteilung einer solchen Genehmigung sah der Kaufvertrag vor der Auflassung vor. Insoweit waren ihnen auch die Zuständigkeiten bewusst. Indem sie sich dann im Jahre 2000 mit ihrer Vermietungsabsicht an die IBB gewandt und dort telefonisch eine Einkommensgrenze in Höhe von € 12.782,30 in Erfahrung gebracht haben wollen, hätten sie sich auf eine solche unverbindliche Auskunft nicht verlassen dürfen. Vielmehr haben sie die erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen, indem sie sich nicht ans Bezirksamt gewandt und sich um die Abklärung der mit der öffentlichen Förderung verbundenen Wohnungsbindungen auch anderweit nicht hinreichend gekümmert haben. Ihr Vortrag, die IBB sei ihr Ansprechpartner gewesen, mag hinsichtlich der Abwicklung des Darlehens selbst zutreffen. Hinsichtlich der Wohnungsbindungen war ihr Ansprechpartner in der Vergangenheit jedoch das Bezirksamt.
Der Beklagte hat von dem ihm im Rahmen von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zustehende Ermessen, welches das Gericht nur auf Ermessensfehler überprüft (§ 114 Satz 1 VwGO), rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht. Das Bezirksamt war sich seines Ermessens bewusst („kann“). Es hat auch weder den gesetzlichen Rahmen verkannt, innerhalb dessen die Geldleistungen festzusetzen sind, noch sachwidrige Erwägungen bei der Bemessung angestellt.
Nicht zu beanstanden ist, dass das Bezirksamt Geldleistungen in Höhe von € 2,50 je Quadratmeter Wohnfläche und Monat als angemessen angesehen hat. Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG sind für die Bemessung der Geldleistung ausschließlich der Wohnwert der Wohnung und die Schwere des Verstoßes maßgebend.
Der in § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG verwandte Begriff „Wohnwert“ wird durch die Wohnungsgröße sowie die Ausstattung und Bauzeit der betreffenden Wohnung hinreichend differenziert. Die „Schwere des Verstoßes“ wird maßgeblich beeinflusst durch Dauer und Intensität, in der die Wohnung dem sozialen Wohnungsmarkt entzogen wird. Diesen Vorgaben entsprechend hat der Beklagte sein Ermessen durch Verwaltungsvorschriften gebunden (Mitteilung Nr. 5/2003 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 26. September 2003). Danach wird bei der Schwere des Verstoßes unterschieden zwischen dem Überlassen einer Wohnung ohne passenden Wohnberechtigungsschein, dem Überlassen gänzlich ohne Wohnberechtigungsschein (oder der Selbstbenutzung der Wohnung durch den Verfügungsberechtigten ohne Genehmigung) sowie dem Leerstehenlassen oder der Zweckentfremdung einer Sozialwohnung. Hinsichtlich des Wohnwertes wird auf das Baualter und die Ausstattung der Wohnung (Ofenheizung/Zentralheizung) abgestellt. Danach soll die Höhe der Geldleistung bei Überlassung ohne Wohnberechtigungsschein in der Regel je Quadratmeter monatlich € 2,50 betragen. Diese Differenzierung ist sachgerecht und ausreichend (vgl. VG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2016 – VG 8 K 81.16 – juris, Rn. 36; Urteil vom 26. Juli 2011 – VG 23 K 167.10 – juris, Rn 21 f.). Die hier getroffene Festsetzung der Höhe der Geldleistungen entspricht diesen Vorgaben. Besondere Umstände, die ein Abweichen von der durch die Verwaltungsvorschrift vorgegebenen Verwaltungspraxis gebieten, sind nicht ersichtlich.
Die Erhebung der Geldleistungen ist schließlich nicht unbillig. Nach § 25 Abs. 3 WoBindG sollen Geldleistungen nicht geltend gemacht werden, wenn diese unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig wären. Unbillig ist die Geltendmachung von Geldleistungen, wenn der Verstoß materiell zu keinem Schaden in der Wohnungsversorgung geführt hat, er also nur formaler Natur ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1981 – BVerwG 8 C 51.79 – juris, Rn. 44; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 3. September 1997 – 14 A 3733/96 – juris, Rn. 32). Das ist hier nicht der Fall. Die bestimmungswidrige Nutzung der öffentlich geförderten Wohnung hat das Angebot bezahlbaren Wohnraums für Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen für nicht unerhebliche Zeiträume verkürzt. Dass die Wohnung nicht anderweitig nutzbar, insbesondere nicht an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins vermietbar gewesen wäre, haben die Kläger nicht dargelegt. Dass ihre angeblich einkommensschwachen Mieter ohne Weiteres einen Anspruch auf Erteilung einen Wohnberechtigungsscheins gehabt hätten, ist eine unsubstanziierte Behauptung ohne hinreichende tatsächliche Grundlage. Die Nacheigentümerin, welche mit ihrem früheren Ehemann von Dezember 2006 an Mieterin der Wohnung war und welche vom Bezirksamt angeschrieben wurde, ist dem ausdrücklich entgegengetreten und hat mit Schreiben vom 28. Oktober 2014 (Bl. 61 VV) ausgeführt, dass sie einen Wohnberechtigungsschein aufgrund ihrer Einkommenshöhe „damals wie heute nie erhalten“ hätte. Im Übrigen gaben die Angaben der Kläger keinen hinreichenden Anlass für weitere Nachforschungen und Prüfungen von Amts wegen. Insbesondere sind die vorgelegten Selbstauskünfte und vergleichbaren Unterlagen für eine fiktive Beurteilung eines Anspruchs auf Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins der ehemaligen Mieter nicht hinreichend aussagekräftig und belastbar.
Die Erhebung von Geldleistungen in dem hier in Rede stehenden Umfang ist auch nicht unverhältnismäßig. Die Geldleistungen stellen kein der Verhaltenssteuerung dienendes Bußgeld dar, sondern sollen den Schaden, der der öffentlichen Hand durch die bestimmungswidrige Nutzung öffentlich geförderten Wohnraums entsteht, ausgleichen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 12. Juni 2015 - OVG 5 N 13.12 - juris, Rn. 9) und wiederum für den öffentlich-geförderten Wohnungsbau eingesetzt werden (vgl. § 25 Abs. 4 WoBindG).
Der Anspruch auf Zahlung von Geldleistungen ist jedoch teilweise verjährt.
Da es sich bei diesem Anspruch nicht um einen Schadensersatzanspruch im Sinne der zivilrechtlichen Vorschriften (§ 199 Abs. 2 und 3 Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]) handelt, unterliegt der Anspruch den allgemeinen Verjährungsregelungen und damit nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren. Vorher entstandene Ansprüche unterlagen der 30jährigen Verjährungsfrist, die aber nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 Einführungsgesetz zum BGB [EGBGB] auf die ab dem 1. Januar 2002 gemäß § 195 BGB geltende und an diesem Tage beginnende regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren verkürzt worden ist. Bei den monatsweise entstandenen Geldleistungsansprüchen beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des jeweiligen Jahres (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Außerdem muss der Gläubiger von der Person des Schuldners und den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt haben oder diese ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB) (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Juli 2012 – BVerwG 2 C 70.11 – juris, Rn. 37). Im Übrigen verjährt der Anspruch ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von seiner Entstehung an (§ 199 Abs. 4 BGB). Die Verjährung wird gehemmt durch den Erlass eines den Anspruch eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers feststellenden oder durchsetzenden Verwaltungsakts (§ 53 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsverfahrensgesetz [VwVfG] i. V. m. § 1 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz Berlin [VwVfG Bln]; vgl. insg. Bellinger, a. a. O., § 25 WoBindG, Anm. 5.3 Punkt 4.2).
Eine kenntnisabhängige Verjährung (§ 199 Abs. 1 BGB) liegt nicht vor. Eine Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen lag bei der zuständigen Stelle, dem Wohnungsamt, frühestens am 4. März 2014 vor, denn mit Schreiben vom 4. März 2014, welches keinen Eingangsstempel trägt, informierte der Kläger zu 1) den Beklagten darüber, dass die Kläger das Förderungsobjekt in der Vergangenheit ohne vorherige Übergabe von Wohnberechtigungsscheinen vermietet hatten. Insoweit kommt es weder auf eine vorherige Kenntnis vom Auszug der Kläger aus dem Förderungsobjekt noch von ihrer jeweils richtigen Anschrift noch von der Vermietungsabsicht im Allgemeinen an, sondern auf die Kenntnis von den jeweiligen Vermietungen ohne Wohnberechtigungsschein. Selbst wenn es auf eine Kenntnis vom Auszug, von der jeweils richtigen Anschrift und von der Vermietungsabsicht im Allgemeinen ankäme, müsste das Wohnungsamt sich weder eine etwaige Kenntnis des Finanzamts noch der IBB zurechnen lassen. Der von den Klägern im Rahmen einer gewagten Analogie herangezogene § 278 BGB betrifft nicht die Zurechnung von Wissen, sondern die Zurechnung von Verschulden. Zudem hat sich das Wohnungsamt weder des Finanzamtes noch der IBB zur Erfüllung von Verbindlichkeiten gegenüber den Klägern bedient. Danach lag selbst eine Kenntnis vom Auszug der Kläger zum 1. Dezember 2002 frühestens ab dem 5. Februar 2014 vor. Auf diesen Tag datiert die von dem Beklagten eingeholte Hausauskunft (Bl. 3 VV). Grob fahrlässige Unkenntnis steht nicht im Raume. Damit ist vor Hemmung der Verjährung am 16. Januar 2015 durch Zustellung des Bescheides vom 14. Januar 2015 (§ 53 Abs. 1 Satz 1 VwVfG) eine kenntnisabhängige Verjährung nicht eingetreten.
Jedoch haben die Kläger ein verjährungsbedingtes Leistungsverweigerungsrecht (§ 214 Abs. 1 BGB), soweit der Beklagte Geldleistungen für den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 31. August 2004 und vom 1. Oktober 2004 bis zum 15. Januar 2005 in Höhe von insgesamt € 3.423,88 erhoben hat. Hinsichtlich des Anspruchs auf Zahlung von Geldleistungen für diesen Zeitraum konnte die Zustellung des Bescheides am 16. Januar 2015 den Eintritt der zehnjährigen, kenntnisunabhängigen Verjährung nicht mehr hemmen (§§ 199 Abs. 4 BGB). Hinsichtlich des Anspruchs für den Monat Januar 2005 erscheint es gerechtfertigt, den Anspruch anteilig als nicht mehr durchsetzbar anzusehen, weil der Beginn des verjährungsrelevanten Zeitraums in den laufenden Monat fällt (anteilig 15/30 von € 139,75 = € 69,88).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 und 2 Zivilprozessordnung (ZPO).
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
5.031,00 Euro
festgesetzt (vgl. Streitwertkatalog 2013, NVwZ-Beilage 2013, 57, Punkt 56.4).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 4 WoBindG
§ 18 WoBindG
§ 195 BGB
§ 25 WoBindG
§ 278 BGB
§ 25 Abs. 1 S. 2 WoBindG
§ 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 25 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz
§ 6 Abs. 1 II. WoBauG
§ 1 Abs. 1 WoBindG
§ 1 Abs. 2 WoBindG
§ 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG
§ 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG
§ 25 Abs. 2 WoFG
§ 27 Abs. 1 WoFG
§ 50 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WoFG
§ 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG
§ 25 Abs. 3 WoBindG
§ 25 Abs. 4 WoBindG
§ 199 Abs. 2 und 3 Bürgerliches Gesetzbuch
§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB
§ 199 Abs. 4 BGB
§ 53 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsverfahrensgesetz
§ 1 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz
§ 199 Abs. 1 BGB
§ 53 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
§ 214 Abs. 1 BGB
§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 und 2 Zivilprozessordnung
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 8 C 92.86
8 C 72.80
8 K 81.16
23 K 167.10
8 C 51.79
14 A 3733/96
5 N 13.12
2 C 70.11