Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-12-19, Aktenzeichen 33026 C 128/24
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2024:1219.33026C128.24.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:
Die Beklagten mieteten von der A Grundstücksgesellschaft, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, mit schriftlichem Mietvertrag vom 10.03.2000 (Bl. 24ff. d.A.) die im Antrag bezeichnete Wohnung. Das Eigentum an der Liegenschaft wurde zu einem späteren Zeitpunkt auf die B GmbH & Co. KG übertragen. Am 29.09.2023 wurde das Eigentum auf die Klägerin übertragen. Mit Schreiben vom 03.11. (Bl. 20ff. d.A.) und 29.12.2023 (Bl. 10ff. d.A.) erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietvertrages mit der Begründung, dass Herr C die Wohnung benötige.
Die Klägerin behauptet, sie bestehe aus Herrn C und der B GmbH & Co. KG. Herr C habe die Absicht, die von ihm aktuell bewohnte Wohnung in der angrenzenden Liegenschaft …straße 98, die unstreitig im Eigentum der B GmbH & Co. KG steht, mit der streitgegenständlichen Wohnung zusammenzulegen.
Mit der Klage begehrt die Klägerin neben der Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten die Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung …str. 100…, … Frankfurt am Main, Erdgeschoss, 5 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad, 1 Diele, 1 WC, 1 Balkon, 1 Keller, zu räumen und an sie herauszugeben und
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Kosten in Höhe von € 1.214,99 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei, weil die Übertragung des Eigentums an die Klägerin lediglich zu dem Zweck des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung erfolgt sei. Dies zeige auch der Umstand, dass das Eigentum an der Liegenschaft …straße 98 nicht auf die Klägerin übertragen worden sei und die Klägerin ihre Beteiligungsverhältnisse nicht offengelegt habe. Es sei davon auszugehen, dass Herr C im Verhältnis zur Einbringung der Liegenschaft …straße 100 durch die B GmbH & Co. KG kein gleichwertiges Äquivalent in die Klägerin eingebracht habe.
Des Weiteren vertreten die Beklagten die Auffassung, dass die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB nicht greife, weil es sich bei der B GmbH & Co. KG nicht um eine Familienangehörige des Herrn C handele.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin kann von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung weder aus § 546 Abs. 1 BGB noch gemäß § 985 Abs. 1 BGB verlangen. Die ausgesprochenen Kündigungen führten wegen Rechtsmissbrauchs nicht zur Beendigung des Mietvertrages. Überträgt eine Aktiengesellschaft, die sich weder auf den Eigenbedarf eines ihrer Vorstände noch auf denjenigen eines Vorstandsangehörigen berufen kann, in der Absicht, diese Beschränkung zu „umschiffen“, einen bloß geringfügigen Anteil an der Eigentumswohnung schenkungshalber auf die Vorstandstochter, um als Vermietergemeinschaft nach § 573 II Nr. 2 BGB kündigen zu können, ist darin ein rechtsmissbräuchliches Umgehen des gesetzlichen Wohnraumkündigungsrechts zu erkennen. (BGH, Hinweisbeschl. v. 30.03.2021 – VIII ZR 221/19). Diese Grundsätze geltend vorliegend entsprechend. Die B GmbH & Co. KG hätte keine Eigenbedarfskündigung aussprechen können. Die Eigenbedarfskündigung wurde in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung erklärt. Andere Gründe für die Eigentumsübertragung als der Ausspruch der Eigenbedarfskündigung hat die Klägerin trotz wiederholter Rügen der Beklagten nicht vorgetragen. Für den Zusammenhang zwischen der Eigenbedarfskündigung und der Eigentumsübertragung spricht auch der Umstand, dass das Eigentum an der Nachbarliegenschaft bei der B GmbH & Co. KG verblieben ist. Auch zu den klägerischen Beteiligungsverhältnissen ist trotz wiederholter Hinweise der Beklagten kein Vortrag erfolgt (eine geringe Beteiligung des Herrn C an der Klägerin spricht ebenfalls für eine Umgehung des gesetzlichen Wohnraumkündigungsrechts). Der Klägerin obliegt insoweit jedenfalls eine sekundäre Darlegungslast, weil die Beklagten hierzu keinerlei Informationen haben und auch keine aus allgemein zugänglichen Quellen erlangen können.
Selbst wenn man die Kündigungen nicht als rechtsmissbräuchlich qualifizieren wollte, bliebe der Klage der Erfolg versagt, da die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 und 1a S. 1 BGB Anwendung findet. Die Ausnahmereglung des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB greift nicht, da die B GmbH & Co. KG (und auch deren Komplementärin) schon begrifflich keine Familienangehörige des Herrn C sein kann. Genauso wie diese beiden Gesellschaften schon begrifflich nicht „wohnen“ können (vgl. BGH, Versäumnisurt. v. 16.07.2008 – VIII ZR 282/07), können sie auch keine Familienangehörige sein. Eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB, wonach nicht auf die Gesellschafter der GbR, sondern auf die Gesellschafter der Gesellschafter der GbR (hier auf die Gesellschafter der KG und dann auch noch auf die Gesellschafter der Komplementärin) abzustellen ist, kommt nicht in Betracht, weil § 577a Abs. 1a S. 2 BGB eine Ausnahmevorschrift ist und daher bereits eng auszulegen ist (vgl. Klühs, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, BGB, Stand: 01.10.2024, § 577a Rn. 50). Auch der Umstand, dass mit der B GmbH & Co. KG keine Erhöhung des Eigenbedarfsrisikos verbunden ist, (weil die B GmbH & Co. KG nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen kann) rechtfertigt wegen des Charakters als Ausnahmevorschrift keine teleologische Reduktion.
Mangels Kündigungsrechts besteht auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 7 und 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2, 108 ZPO.
Der Streitwert wird auf 18.719,40 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 577a Abs. 1a S. 2 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 985 Abs. 1 BGB
§ 573 II Nr. 2 BGB
§ 577a Abs. 1 und 1a S. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 7 und 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2, 108 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 11 S 6/25
VIII ZR 221/19
VIII ZR 282/07