Landgericht Duisburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-11-03, Aktenzeichen 10 O 535/05
ECLI: ECLI:DE:LGDU:2006:1103.10O535.05.00

Tenor:
Das Versäumnisurteil vom 05.05.2006 wird aufrecht erhalten.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil vom 05.05.2006 darf nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der beizutreibenden Beträge fortgesetzt werden.

Tatbestand:
Die Kläger nehmen die Beklagten im Zusammenhang mit einem finanzierten Immobilienkauf auf Rückabwicklung der geschlossenen Verträge und Schadensersatz in Anspruch.
Die Kläger wohnen in E. Sie erteilten der GmbH und GmbH (nachfolgend: ) unter dem 9. Januar 1997 einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag betreffend einen Eigentumswohnungsanteil in in einer Gesamtgröße von 53,5 m² zu einem Gesamtaufwand von 155.253,-- DM. Dieser setzte sich aus Kaufpreis (133.055,-- DM) sowie Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten, einer Finanzierungsvermittlungsgebühr, einer Courtage, sowie einer Abschlussgebühr zusammen (Anlage D 5). Die Fa. (nachfolgend Verkäuferin) bot den Klägern unter dem 22.01.1997 notariell den Abschluss eines Kaufertrages über diese Wohnung an (Anlage A 5 zur Klageschrift). Dieses Angebot nahmen die Kläger am 27.01.1997 an. Hinsichtlich der Verwaltung des Sondereigentums war als Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine Mieteinnahmegesellschaft (Mietpool) gegründet worden, die von der GmbH (nachfolgend: ) verwaltet wurde.
Die Parteien schlossen einen Darlehensvertrag (Anlage A 7 zur Klageschrift). Dabei handelte die Beklagte zu 1) hinsichtlich eines Vorausdarlehens im Namen und für Rechnung der Beklagten zu 2). Die Kläger nahmen bei der Beklagten zu 2) ein Vorausdarlehen über 162.000,-- DM bei einem Disagio von 6.480,-- DM auf. Der Nominalzinssatz wurde mit 5,60 vereinbart. Im Darlehensvertrag wurde der Beitritt der Kläger zum Mietpool als Bedingung für die Auszahlung des Darlehens gemacht. Das Vorausdarlehen wurde unmittelbar an die Verkäuferin ausgezahlt.
Die Kläger schlossen weiter mit der Beklagten zu 1) zwei Bausparverträge, über je 81.000,-- DM Bausparsumme, deren Abschluss auf den Anträgen der Kläger vom 8. Januar 1997 beruhte (Anlage A 3 zur Klageschrift). Die Tilgung des Vorausdarlehens sollte mit den Bauspardarlehen erfolgen. Als Kreditsicherheit sowohl des Vorausdarlehens als auch der Bauspardarlehen war eine Grundschuld über 162.000,-- DM nebst Zinsen vorgesehen.
Mit Erklärungen von ihrer Prozessbevollmächtigten vom 09.11.2004 ließen die Kläger unter Berufung auf die Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes die Darlehensverträge widerrufen. Sie ließen darüber hinaus die Beklagten außergerichtlich zur Freistellung hinsichtlich der geschlossenen Verträge auffordern.
Die Kläger machen Ausführungen zu Geschäften der Beklagten zu 1) mit der Verkäuferin. Diese stellte danach der Beklagten zu 1) verschiedene Anlageobjekte zum Verkauf vor. Bei solchen Treffen nahm auch das frühere Vorstandsmitglied der Beklagten zu 1), , und ein Prokurist der Beklagten zu 1) teil. Die Kläger behaupten hierzu:
Die festgelegten Preise enthielten, was der Beklagte zu 1) bekannt gewesen sei, Innenprovisionen in Höhe von 20 bis 23 %. Die Gesamtaufwendungen für den Erwerber seien auf etwa 120 % des festgesetzten Verkaufspreises kalkuliert worden. Tatsächlich habe die Beklagte zu 1) den Beleihungswert allein am Finanzbedarf der berechnet. Die Verkaufsgespräche der Außendienstmitarbeiter seien stets nach gleichem Schema abgelaufen. Bei einem ersten Gespräch in der Wohnung des Kunden seien zunächst dessen Daten in Form einer Selbstauskunft erhoben worden. In einem zweiten Gespräch sei dann anhand von der zur Verfügung gestellten Unterlagen die Vorteile des Erwerbs einer fremdvermieteten Eigentumswohnung, nämlich hinsichtlich Steuerersparnis, steigender Mieten, Sicherheit und Altersvorsorge erläutert worden. Nachdem sich der Kunde zum Erwerb entschlossen habe, sei der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag erteilt worden.
Die Kläger behaupten, der Darlehensvertrag sei in einer Haustürsituation zustande gekommen; im Dezember 1996 sei ein Vermittler mit dem Angebot zur Vermittlung einer fremdvermieteten Immobilie zum Zwecke der Steuerersparnis und der Altersvorsorge unbestellt an sie herangetreten. Diese Haustürsituation müssten sich die Beklagten gemäß der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zurechnen lassen.
Die Kläger halten den Darlehensvertrag aufgrund des erklärten Widerrufs gemäß § 1 HWiG für unwirksam. Die im Darlehensvertrag enthaltene Widerrufsbelehrung entspreche nicht den Anforderungen des § 2 Abs. 1 Satz 2 HWiG. Sie berufen sich insoweit auf die "Heininger"-Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs.
Die Kläger sehen in dem Geschäft zum Erwerb der Eigentumswohnung und den aufgenommenen Darlehen ein einheitliches, verbundenes Geschäft. Insoweit sei das Finanzierungskonzept der Beklagten als integraler Bestandteil eines einheitlichen Kapitalanlageproduktes ohne Eigenkapitaleinsatz und mit geringem finanziellem Aufwand anzusehen. Die Beklagten und die Verkäuferin seien in ein gemeinsames Vertriebskonzept eingebunden; sie unterstützten sich gegenseitig durch reibungsloses und organisiertes Zusammenwirken. So entstehe ein eigenes wirtschaftliches Interesse der Beklagten am Vertrieb der Immobilien, weil sie wegen des maßgeschneiderten Finanzierungsmodells davon profitierten. Daher stünden den Beklagten keine Rückzahlungsansprüche zu, vielmehr seien die Kläger lediglich verpflichtet, das Eigentum an der Wohnung zu übertragen.
Eine wirtschaftliche Einheit zwischen Kaufvertrag und Kreditvertrag sei insbesondere dann anzunehmen, wenn der Kreditgeber sich bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers bediene; insoweit komme es auf die Sicht des Verbrauchers an. Hier sei den Klägern allein der Vermittler gegenüber getreten, der für sie Ansprechpartner hinsichtlich beider Vertragspartner gewesen sei.
Die Kläger berufen sich auf die Rechtsprechung des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, wonach die wirtschaftliche Einheit mehrerer Verträge nach § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG unwiderleglich vermutet werde, wenn sich der Kreditgeber bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers bediene. Zudem stützen die Kläger ihre Ansicht zum Einwendungsdurchgriff auf § 242 BGB. Letztlich sei ein Widerrufsrecht mit der Folge, dass der Verbraucher der kreditgebenden Bank die der Verkäuferin zugeflossene Darlehensvaluta zurückzahlen müsse mit der Europäischen Haustürgeschäfterichtlinie nicht vereinbar und somit europarechtswidrig.
Die wirtschaftliche Einheit zwischen Darlehensvertrag und Immobilienkaufvertrag begründen die Kläger weiterhin damit, dass sie über die Darlehensvaluta nicht hätten frei verfügen können. So habe die Beklagte zu 1) in § 3 der Auszahlungsbedingungen die Auszahlung des Darlehensbetrages von der Finanzierung des Immobilienerwerbs abhängig gemacht.
§ 9 VerbrKrG sei direkt anzuwenden.
Die Kläger vertreten hierzu die Auffassung, die Zwischenfinanzierung durch das Vorausdarlehen der Beklagten zu 2) sei nicht grundpfandrechtlich gesichert. Damit sei die Anwendung des § 9 VerbrKrG auch nicht durch die Ausnahme des § 3 Abs. 2 Ziff. 2 VerbrKrG ausgeschlossen. Die Grundschuldeintragung sei allein zu Gunsten der Beklagten zu 1) und nicht zu Gunsten der Beklagten zu 2) erfolgt. Diese grundpfandrechtliche Sicherung könne auch nicht durch eine Treuhandgrundschuld ersetzt werden. Insoweit sei allein der zwischen den Parteien geschlossene Darlehensvertrag maßgebend; danach sei der Zwischenkredit nicht von einer Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig. Im Rahmen des vorliegenden Treuhandverhältnisses sei lediglich ein schuldrechtlicher Anspruch der Beklagten zu 2) entstanden und nicht ein eigenes dingliches Recht. Schließlich habe die Beklagte zu 1) von ihrer "Berechtigung", die bestellte Grundschuld treuhänderisch für die Beklagte zu 2) zu verwalten, keinen Gebrauch gemacht.
Auch sei die Bereichsausnahme des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausdrücklich auf eine Zwischenfinanzierung des grundpfandrechtlich abgesicherten Kredites bezogen. Die Ansparphase für die Zuteilungsreife des ersten Bauspardarlehens belaufe sich indes auf mindestens zwölf Jahre, die für das zweite Bauspardarlehen auf mindestens weitere acht Jahre. Unter Berücksichtigung dieser Anspardauer von insgesamt über 20 Jahren könne nicht mehr von einem Zwischenkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgegangen werden. Dies sei nur bei kurzfristigen Krediten der Fall.
Die Kläger halten die Darlehen auch deshalb nicht durch ein Grundpfandrecht für gesichert, weil die Grundschuldbestellung für einen Bruchteilseigentumsanteil nichtig sei. Die Kläger folgern dies daraus, dass nicht ein gemeinschaftlicher Erwerb einer Eigentumswohnung stattgefunden habe, sondern sich vielmehr verschiedene Käufer an der Eigentumswohnung zu völlig unterschiedlichen Zeitpunkten und an völlig unterschiedlichen Orten unabhängig voneinander ideelle Anteile an dieser Eigentumswohnung erworben hätten.
Die Kläger sehen einen Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 18 VerbrKrG. Denn angesichts des Wertes der Immobilie von nur 63.823,04 DM sei im Verhältnis zum Gesamtkredit der grundpfandrechtlich abgesicherte Teil des Kreditverhältnisses von zu vernachlässigender Bedeutung. Es liege nur noch eine unwesentliche Absicherung über dem Grundstückswert vor, so dass nicht mehr von der Annahme eines Realkredits auszugehen sei. In diesem Zusammenhang sei weiter zu berücksichtigen, dass als weitere Kreditsicherheiten für das Vorausdarlehen zunächst die Verpfändung der Bausparverträge und auch der Nachweis des Beitritts in die Mieteinnahmegemeinschaft anzusehen sei. Gemäß § 18 Satz 2 VerbrKrG sei damit der Ausschlusstatbestand des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht gegeben.
Wegen des Gestaltungsmissbrauchs entfalle auch die Privilegierung mit Blick auf § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b VerbrKrG. Tatsächlich hätten die Beklagten unter Hinweis auf § 4 der Preisangabeverordnung lediglich den anfänglichen effektiven Jahreszins berechnet; die erforderliche Angabe eines Gesamtbetrages der Belastungen fehle.
Infolge des wirksam ausgeübten Widerrufsrechts dürfe ein Kunde nicht schlechter gestellt werden als durch einen Verzicht auf sein Widerrufsrecht. Damit müsse der Widerruf neben dem Darlehensvertrag auch den Immobilienkaufvertrag erfassen. Insoweit müsse die Immobilie als Kaufgegenstand bei der Rückabwicklung des verbundenen Darlehensvertrages als Surrogat der Darlehensvaluta berücksichtigt werden.
Die Kläger berufen sich auf die Grundsätze zur culpa in contrahendo, da Aufklärungspflichten in Bezug auf den Kredit und das finanzierte Geschäft verletzt worden seien. Dabei hafteten die Beklagten den Klägern gemeinschaftlich. Wäre die gebotene Risikoaufklärung erfolgt, so hätten sie vom Wohnungserwerb und den Darlehensverträgen insgesamt Abstand genommen. In diesem Zusammenhang halten die Kläger den Vermittler für einen Erfüllungsgehilfen der Beklagten.
Mit den Beklagten sei zudem über den Vermittler konkludent ein Beratungsvertrag geschlossen worden. So habe der Vermittler das letztendlich vereinbarte Finanzierungsmodell mit der Aussage beworben, allein dieses sei die geeignete Finanzierung. Dem Vermittler sei darüber hinaus von den Beklagten untersagt gewesen, eine anderweitige Finanzierung anzubieten oder Verträge ohne das Finanzierungsmodell der Beklagten abzuschließen. Aufgrund des Beratungsvertrages hätten die Beklagte über die infolge der Tilgungsaussetzung anfallenden Zinsen und das Zinsänderungsrisiko und die Verrechnung der Mieteinkünfte aufklären müssen. Der pauschale Hinweis auf das Zinsänderungsrisiko in den "Risikohinweisen" sei keine geeignete Aufklärung.
Die Kläger meinen, das Vertriebsunternehmen und seine Vermittler seien bei dem vorliegenden Direktmarketingkonzept der Beklagten nicht Dritter im Sinne des § 123 Abs. 2 BGB, sondern Verhandlungsgehilfe gemäß §§ 123 Abs. 1, 278 BGB. Denn die Beklagten hätten die Anwerbung von Kunden dem selbständigen Vermittlungsunternehmen überlassen. Dies folge schon daraus, dass der Beklagten zu 1) über die Firma und mindestens 7000 Finanzierungen aus über 80 Anlageobjekten vermittelt worden seien. Bei einer solchen, ständigen Zusammenarbeit zwischen Bank und Vertrieb bediene sich die Bank ganz bewusst den Vertriebsmethoden unter Verzicht auf eigenen Kundenkontakt.
Die Kläger sehen im gewählten Finanzierungsmodell, wonach ein zunächst tilgungsfreies Vorausdarlehen später durch zwei Bausparverträge abgelöst werde eine besondere Vertragskombination. Aus diesem Umstand leiten sie besondere Aufklärungspflichten der Beklagte her. Auch hätten die Beklagten von der Disagiovereinbarung abraten müssen.
Die Kläger behaupten, die Beklagten hätten die Unrichtigkeit der in den Werbeanlagen des Vertriebs gemachten Angaben über die Höhe der Mieteinkünfte gekannt. Dieser Wissensvorsprung habe sie zur Aufklärung verpflichtet. Auch in diesem Zusammenhang berufen sie sich auf § 16 der Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge.
Die Kläger sehen sich durch den Vermittler insoweit getäuscht, als dieser die Kapitalanlage unzutreffend damit beworben habe, sie trage sich durch Mieteinnahmen und Steuervorteile von selbst und es sei nur ein geringer monatlicher Betrag einzusetzen. Diese Täuschung sei den Beklagten zuzurechnen.
Durch die Vorabausschüttung der Nettomieten statt der tatsächlich vereinnahmten Mieten an die Beklagte sei es bei allen Mieteinnahmegemeinschaften zu hoher Verschuldung gekommen. Dies sei bereits in der ersten Hälfte der neunziger Jahre bei anderen Mieteinnahmegemeinschaften bekannt gewesen. Diese Mieteinnahmegemeinschaften seien von der GmbH (nachfolgend: ) verwaltet worden. Die habe sich vertragswidrig nicht an Ziff. 7 der Vereinbarung über Mietenverwaltung gehalten und auch die Mitglieder der Mieteinnahmegemeinschaften nicht über die anwachsende Verschuldung informiert.
Die Beklagten hätten sich in einem Interessenkonflikt befunden. Infolge der ständigen, engen Zusammenarbeit mit der und seien der Beklagten zu 1) die Risiken für Erwerber infolge der unsachgemäßen Bearbeitung der Kreditunterlagen und fehlerhaften Beratung bekannt gewesen. Dieser Interessenkonflikt bestehe dann, wenn die Bank durch die Kreditgewährung an die Erwerber ihr finanzielles Engagement gegenüber der Initiatorengruppe zurückführen wolle. Insoweit habe die Beklagte zu 1) ihre neutrale Rolle als Kreditgeberin überschritten. Sie habe die Vertriebstätigkeit der und vorfinanziert. Der Bank obliege insoweit, über die sich aus ihrer eigenen Einbindung ergebenden Interessenkonflikte aufzuklären, insbesondere über einen etwaigen ungewöhnlichen Umfang, in dem sie bereits bei dem Initiator als Kreditgeberin engagiert gewesen sei. So habe die Beklagte zu 1) die Firma und seit Gründung im Jahre 1989 finanziert.
Die Kläger behaupten, der Beklagten zu 1) sei das besonders grobe Missverhältnis zwischen dem Wert der Immobilie und dem Kaufpreis bekannt gewesen, insbesondere da im Kaufpreis Innenprovisionen in Höhe von 23 % für den Vertrieb enthalten gewesen seien. Über diesen Wissensvorsprung hätten sie aufgeklärt werden müssen.
Die Kläger leiten weiter einen Schadensersatzanspruch auch daraus her, dass die Beklagten ihnen gegenüber Aufklärungspflichten hinsichtlich des Wertes des Anlageobjektes verletzt haben; insoweit liege eine sittenwidrige Übervorteilung vor, die den Beklagten bekannt gewesen sei. Diese Kenntnis hätten die Beklagten im Rahmen der üblichen Beleihungswertermittlungen erhalten. Insoweit sei das grobe Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ohne weiteres zu erkennen gewesen. Auch insoweit betonen die Kläger, die Beklagte seien ihnen gegenüber gemäß § 16 der Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge zur Ermittlung des Beleihungswertes verpflichtet. In diesem Zusammenhang errechnen die Kläger einen Verkehrswert mit 63.823,04 DM, damit sei die Kapitalanlage mit 108,47 % überteuert.
Die Kläger halten die Beklagten auch für aufklärungspflichtig hinsichtlich der gezahlten Innenprovisionen, da diese zu einer wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert geführt hätten.
Die Beklagten hätten die Kläger auch über die Gefährdung des Vertragszwecks aufklären müssen, der in der extrem langen Finanzierungsdauer zu sehen sei.
Eine weitere Vertragszweckgefährdung folge aus der "optischen" Verringerung der Anfangsbelastung durch das Disagio. Infolge der dynamisierten bzw. gestaffelten Ansparung des ersten Bausparvertrages über mindestens zwölf Jahre seien die finanziellen Belastungen in den ersten drei Jahren beträchtlich reduziert worden. Durch das Disagio sei insoweit die Illusion einer deutlich niedrigeren finanziellen Belastung hervorgerufen worden. Mangels Aufklärung über diesen Umstand, seien die Beklagte schadensersatzpflichtig.
Aufgrund des bei ihr vorhandenen Wissensvorsprungs sei die Beklagte zu 1) auch gehalten gewesen, die Kläger über den besonderen Gefährdungstatbestand aufzuklären, der sich im Zusammenhang mit dem Beitritt der Kläger zum Mietpool ergebe. Die Vereinbarung über die Mietenverwendung enthalte ungewöhnliche Bestimmungen. So sei eine ordentliche Kündigung der Vereinbarung vor Ablauf von fünf Jahren nicht möglich, der Verwalter könne über Modernisierungsmaßnahmen auch des Sondereigentums entscheiden und das Konto des Mietpools um bis zu einer Jahresnettomieteinnahme überziehen sowie nicht eintreibbare Beträge auf die anderen Mietpoolteilnehmer überwälzen und Kosten für Reparaturen am Sondereigentum umlegen. Aus diesen Mietpoolbedingungen ergäben sich zusätzliche Risiken; so seien die Erwerber von einer Möglichkeit, durch eigene Entscheidungen und Bemühungen auf die Rendite der Wohnung Einfluss zu nehmen, ausgeschlossen. Aufgrund der umfassenden Befugnisse des Mietpoolverwalters sei der Darlehensnehmer in besonderem Maße von dessen Kompetenz abhängig. Wegen des vereinbarten Umlageprinzips berge der Mietpool das Risiko der indirekten Mithaftung für die Verpflichtungen der anderen Mietpoolteilnehmer. Die Beklagte zu 1) habe daher darüber aufklären müssen, dass Mietpoolausschüttungen hinsichtlich der nichtkalkulierten Reparaturen im Sondereigentum planmäßig überhöht gewesen seien.
Die Kläger sehen eine Aufklärungspflicht auch nach der Fallgruppe des "institutionalisierten Zusammenwirkens" zwischen Bank und Immobilienvertrieb gemäß der neueren Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bei Aufklärungspflichtverletzungen einer Bank diese nur für den Ersatz des Differenzschadens einzusehen habe, finde vorliegend keine Anwendung; denn bei entsprechender Aufklärung hätten sie - die Kläger - weder die Kapitalanlage getätigt noch den Darlehensvertrag abgeschlossen. Vorliegend seien sie daher so zu stellen, als hätten sie von den Verträgen insgesamt Abstand genommen. Eine Begrenzung des Schadensersatzes wegen des Schutzzwecks der Aufklärung sei angesichts des Umfangs der verletzten Aufklärungs- und Beratungspflichten und der Art der hieraus resultierenden Schäden nicht möglich. Insoweit komme allein die Rückabwicklung des gesamten Anlagegeschäfts sowie Schadensersatz in Betracht.
Den Klägern sei ein Finanzierungsschaden entstanden, zu dem auch das kontraindizierte Disagio gehöre. Der Verkehrswert der Immobilie belaufe sich auf weniger als ein Drittel der finanzierten Gesamtaufwendungen. Weder durch Mieteinnahmen noch durch eine Steuerersparnis seien die Aufwendungen der Kläger kompensiert worden. Auch erlangte Steuervorteile seien nicht im Wege der Vorteilsausgleichung anzurechnen, wenn der seitens der Beklagte als Schadensersatz zu zahlende Betrag wiederum zu versteuern sei. In diesem Zusammenhang gehen die Kläger davon aus, dass die bislang als Werbungskosten geltend gemachten Aufwendungen steuerrechtlich rückabgewickelt würden und erlangte Steuervorteile im Rahmen einer Nachversteuerung wieder entfielen.
Mit der am 19.10.2005 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 23. und 27.12.2005 zugestellten Klage haben die Kläger zunächst beantragt,
jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 3.591/100.000 an dem Grundstück Gemarkung , Flur , Flurstück ,
, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 3317 qm verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 1. Obergeschoss rechts mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 16, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Blatt an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch;
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung war der Kläger trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten.
Durch Versäumnisurteil vom 05.05.2006 ist die Klage abgewiesen worden.
Nach form- und fristgerechtem Einspruch beantragen die Kläger,
unter Aufhebung des Versäumnisurteils nach den ursprünglichen Klageanträgen zu erkennen.
Die Beklagten beantragen,
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Sie bestreiten, dass die Darlehensverträge in einer Haustürsituation abgeschlossen worden seien, zumal ein erstes Gespräch ausweislich der Anlage D1 bereits am 4. Dezember 1996 geführt worden sei, danach weitere Gespräche mit dem Vermittler stattgefunden hätten, in denen den Klägern u.a. die Risikohinweise vorgelegt worden seien. Der auf die Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes gestützte Widerruf sei unwirksam. Ein Zeitraum von mehreren Wochen zwischen der behaupteten Haustürsituation und der Vertragsunterzeichnung stehe der Annahme einer Überrumpelung der Kläger aufgrund der Haustürsituation entgegen.
Der Vermittler sei weder deren Angestellter noch sonst Erfüllungsgehilfe gewesen. Unter Zugrundelegung der Grundsätze der Rechtsprechung zu § 123 Abs. 2 BGB käme eine Zurechnung allenfalls in Betracht, wenn sie - die Beklagten - die Umstände, unter denen die konkreten Darlehensverhandlungen geführt worden seien, gekannt hätten oder hätten kennen müssen. Eine positive Kenntnis sei nicht dargelegt, auch für eine fahrlässige Unkenntnis sei nichts vorgetragen.
Selbst die Wirksamkeit der Widerrufserklärung der Kläger unterstellt sei die Klage nicht erfolgreich; die Kläger müssten das erhaltene Kreditkapital marktüblich verzinst zurückführen. Die Beklagte erklären mit diesem - nicht bezifferten - Anspruch die Aufrechnung gegen die Klageforderung. Da ein Realkreditvertrag vorliege bestehe keine Möglichkeit, sie auf die erworbene Immobilie zu verweisen. Die Rechtsprechung des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes zu Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfondgesellschaften, die durch Personalkredite finanziert würden, sei nicht einschlägig.
Die Beklagten gehen davon aus, dass sich ihre Rolle darauf beschränkt habe, den von Klägerseite beabsichtigten Immobilienerwerb zu finanzieren. Alle sie betreffenden Aufklärungspflichten seien bereits durch den Darlehensvertrag ergänzt durch den Besuchsbericht erfüllt worden (vgl. Anlage D 3). Eine Täuschung über Tilgungsleistungen liege nicht vor, da sich diese aus dem Vertragstext deutlich ergäben. Aus dem Besuchsbericht ergebe sich die vereinbarte Dynamisierung der Ansparleistung. Diese stelle einen wesentlichen Vorteil der Bausparfinanzierung dar, der in der Flexibilität der Ansparleistung bestehe. Die entsprechende Entscheidung des OLG Hamm sei durch den Beschluss des Bundesgerichtshofs (Anlage E 3) rechtskräftig geworden. Nicht richtig sei, dass der Immobilienerwerb an die von den Klägern gewählte Finanzierung gekoppelt gewesen sei. Vielmehr seien in einer Vielzahl von Fällen völlig vergleichbare Immobilien in vergleichbaren Objekten von den Erwerbern völlig anders finanziert worden.
Ein Beratungsvertrag zwischen den Parteien sei nicht zustande gekommen; Anhaltspunkte hierfür seien nicht vorgetragen. Sie - die Beklagten - seien nicht gehalten gewesen, von sich aus eine Finanzierungsberatung durchzuführen, nachdem der seitens der Kläger beauftragte Vermittler ein ganz konkretes Finanzierungsgesuch zum Zwecke der Finanzierung eines ganz konkreten Immobilienerwerbes an sie gerichtet habe. Insbesondere seien die Beklagten nicht gehalten gewesen, einen Vergleich zu einer Finanzierung über ein Annuitätendarlehen anzustellen. Eine Bausparfinanzierung mit einem Vorausdarlehen sei nicht ungewöhnlich. Vielmehr sei darin ein völlig üblicher Vorgang zu sehen, insbesondere bei einer hier vorliegenden Vollfinanzierung. Die Kläger hätten eine dynamisierte Ausgestaltung der Ansparraten gewünscht. Auch hätten sie jederzeit tatsächlich höhere Ansparleistungen erbringen können. Keineswegs könne gesagt werden, dass Bausparfinanzierungen mit Vorausdarlehen generell gegenüber reinen Annuitätendarlehen ungünstiger seien. Diese Annahme verbiete sich schon, weil das Bauspardarlehen grundsätzlich flexibler gehandhabt werden könne und höhere Steuervorteile anfielen.
Die angestellte Berechnung sei nicht richtig; der Nominalzins für das Vorausdarlehen sei zu hoch angenommen worden, da das Zinsniveau tatsächlich drastisch abgesunken sei. Unzutreffend werde bei Zuteilung des ersten Bausparvertrages auch nur der Darlehensanteil von der Vorausdarlehenssumme in Abzug gebracht, nicht die gesamte Bausparsumme des ersten Bausparvertrages. Schließlich sei bei der Vergleichsrechnung betreffend ein Annuitätendarlehen die Möglichkeiten von Zinssteigerungen außer Acht gelassen worden. Des Weiteren bestehe keine Verpflichtung, Darlehensnehmer ungefragt über die Bedeutung des Disagios aufzuklären. Ein Disagio sei normalerweise als steuerliches Gestaltungsinstrument anzusehen; ob und aus welchen Gründen ein solcher steuerlicher Effekt gewünscht werde, liege ausschließlich in der Sphäre des Darlehensnehmers. Schließlich bestehe auch keine Verpflichtung, ungefragt über die voraussichtliche Laufzeit der gesamten Finanzierung näher zu beraten.
Ebenso wenig sei es als haftungsrelevanter Umstand anzusehen, wenn das Finanzierungsinstitut den Darlehensnehmer nicht über die voraussichtliche Gesamtfinanzierungsdauer aufkläre. Das nicht beratende und allein finanzierende Kreditinstitut sei hierzu nicht verpflichtet. Bei langfristigen Immobilienfinanzierungen bestehe zwar ein Zinsänderungsrisiko; auf dieses seien die Kläger ausweislich der Risikohinweise unterrichtet worden. Das entsprechende Risiko habe sich bei den Klägern auch nicht verwirklicht.
Es seien auch keine Aufklärungspflichten in Bezug auf die erworbene Immobilie verletzt worden. Aufklärungspflichten träfen ein Finanzierungsinstitut nur ausnahmsweise, Diese Voraussetzungen seien nicht vorgetragen, sie lägen auch nicht vor.
Der Bundesgerichtshof habe durch seine Nichtzulassungsbeschwerde (Anlage E 9) gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (Anlage E 8) zu erkennen gegeben, dass er der Rechtsprechung des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe nicht folge. Das Finanzierungsinstitut gehe mit dem Verlangen nach einem Beitritt zu einem Mietpool nicht über seine Rolle als Finanzierer hinaus; die Abwicklung der Mieteinnahmen durch den eingerichteten Mietpool gehöre zu den rein objektbezogenen Kriterien, über die sich der Erwerber in seinem eigenen Interesse selbst zu unterrichten habe. Allein ein Wissensvorsprung über derartige Umstände löse auch noch keine Aufklärungspflicht aus.
Tatsächlich sei eine Beleihungswertermittlung durchgeführt worden. Letztlich sei dies jedoch unerheblich, da es sich insoweit allein um eine interne Maßnahme handele, durch welche ein finanzierendes Kreditinstitut nicht im Interesse des Erwerbers handele; entsprechende Normen seien nicht drittschützend. Anderes ergebe sich auch nicht aus § 16 ABB. Letztlich gelte diese Vorschrift auch nur für Bauspardarlehen, nicht bereits für Vorausdarlehen.
Schließlich treffe eine Bank auch bei unterstellter Kenntnis davon, dass das Objekt seinen Preis nicht wert sei, keine Aufklärungspflicht. Insoweit könne eine Aufklärungspflicht allenfalls in Betracht kommen, wenn sich der Wissensvorsprung der Bank auf die tatsächlichen Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit des Kaufpreises beziehe, die Bank mithin weiß, dass der Kaufpreis rund doppelt so hoch wie der Verkehrswert im Erwerbszeitpunkt liegt. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor und seien von den Klägern auch nicht dargetan. Die dargestellte Verkehrswertberechnung sei in allen wesentlichen Parametern unrichtig und zweckorientiert auf das gewünschte Ergebnis ausgerichtet.
Die Beklagten bestreiten, dass die Verkäuferin eine Verkaufsprovision an und bezahlt habe und eine eigene Kenntnis davon. Der Verkaufspreis sei ausschließlich durch die Verkäuferin festgelegt worden. Im Übrigen seien sie, selbst wenn insoweit ein Wissensvorsprung vorliege, nicht zu weiterer Aufklärung verpflichtet, da es nicht zu den Aufgaben eines Kreditgebers gehöre, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen. Anderes könne allenfalls dann gelten, wenn eine solche Innenprovision zu einer Verschiebung der Relation von Verkehrswert der Immobilie und Kaufpreis des Objektes in den Bereich der Sittenwidrigkeit führe und sich der Wissensvorsprung der kreditgebenden Bank auf diese Relation beziehe. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor.
Ein Wissensvorsprung liege auch nicht vor hinsichtlich der nachhaltig erzielbaren Mieteinkünfte. So seien die tatsächlichen Mieterträge nicht dargelegt. Rentabilitätsberechnungen gehörten nicht zum Pflichtenkreis der Finanzierungsbank. Dies sei auch seitens der Kläger nicht vorgetragen. Im Übrigen sei in allen Fällen, in denen die als Bevollmächtigte einer Mietpoolgemeinschaft von den Beklagten ein Darlehen aufgenommen habe dies mit Renovierungsmaßnahmen begründet worden sei. Es sei nicht ersichtlich gewesen, dass eine solche Darlehensaufnahme tatsächlich zum Zwecke des Ausgleichs einer durch bewusst überhöhte Ausschüttungen verursachten Unterdeckung aus dem laufenden Geschäft der Mietpoolverwaltung verwandt worden sei.
Die Beklagten bestreiten, dass die Mietpoolverwaltung hinsichtlich des von den Klägern erworbenen Objektes bewusst überhöhte Ausschüttungen vorgenommen habe und dies bereits im maßgebenden Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Sie bestreiten weiter, von etwaigen Unregelmäßigkeiten gewusst zu haben.
Sie hätten ihre Rolle als Kreditgeber auch nicht dadurch überschritten, dass sie von den Klägern den Beitritt zum Mietpool zur Auszahlungsvoraussetzung des Darlehens gemacht haben. Insoweit sei auch kein besonderer Gefährdungstatbestand geschaffen worden. Die Verknüpfung der Darlehensgewährung mit dem Mietpoolbeitritt sei ein bankübliches Sicherungsinstrument, was im Wege der normativen Wertung zu bestimmen sei und nicht über die statistische Häufigkeit. Der Beitritt der Kläger zum Mietpool bewirke, dass für diese das Risiko eines Mietausfalles reduziert werde, was für beide Seiten eine Absicherung darstelle. Die Beklagte weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass sie in keiner vertraglicher Beziehung zur Firma in Bezug auf das von den Klägern erworbene Objekt gestanden haben. Die sei insoweit allein Erfüllungsgehilfin der Kläger.
Im Übrigen sei auch Kenntnis der Finanzierungsbank von angeblich überhöhten Mietzinsgarantien nicht geeignet, eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Erwerber unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs zu begründen. Denn die Prüfung der Werthaltigkeit und Rentabilität des Anlageobjektes gehört zu den Umständen, die der Käufer im Eigeninteresse selbst vorzunehmen habe. Die entgegenstehende Rechtsansicht des 15. Zivilsenats des OLG Karlsruhe sei nicht zutreffend.
Die Annahme eines Interessenkonfliktes scheide vorliegend aus, da die Verkäuferin kein Darlehen erhalten habe. Im Übrigen sei allein der Umstand, dass ein Kreditinstitut sowohl in der Ankaufsfinanzierung als auch in der Erwerberfinanzierung beteiligt sei, nicht aufklärungspflichtig. Lediglich bei Hinzutreten besonderer Umstände könne wegen eines Wissensvorsprungs eine Aufklärungspflicht erwachsen; hierzu sei nichts vorgetragen.
Weder aus § 9 Abs. 3 VerbrKrG noch aus § 242 BGB ergebe sich ein Einwendungsdurchgriff. Ein Einwendungsdurchgriff scheitere bereits daran, dass es sich bei der Finanzierung um ein Realkreditverhältnis gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handele. Für das Vorliegen eines Realkredites komme es grundsätzlich nicht auf die Werthaltigkeit des bestellten Grundpfandrechtes an. Auch scheide ein Rückgriff auf § 242 BGB aus.
Die von der Beklagten zu 1) als Endfinanziererin zu Gunsten der Beklagten zu 2) als vorfinanzierenden Kreditinstitut treuhänderisch gehaltene Grundschuld sei eine grundpfandrechtliche Sicherheit im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG. Denn eine derartige Konstruktion sei allgemein üblich und liege im Interesse des Darlehensnehmers, da anderenfalls die Grundschuld zunächst zu Gunsten des Vorfinanzierers zu bestellen sei und danach - was mit Kosten verbunden sei - auf die endfinanzierende Bausparkasse übertragen werden müsse. Da nach der vertraglichen Regelung auch die Auszahlung des Vorausdarlehens von der Bestellung des Grundpfandrechts abhängig gemacht worden ist, sei den Anforderungen des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG genügt.
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG sei nach der Rechtsprechung allein dann nicht anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorlägen; dies sei nicht der Fall. Auch nehme die Vereinbarung weiterer Sicherheiten dem Darlehensverhältnis nicht seinen Realkreditcharakter. Vorliegend wäre der Kredit ohne Bestellung des Grundpfandrechts nicht gewährt und ausbezahlt worden. Damit sei die erforderliche Abhängigkeit der Überlassung der Kreditsumme von der Bestellung des Grundpfandrechts gegeben. Unschädlich sei in diesem Zusammenhang, dass auch die Erwerbsnebenkosten bei der vorliegenden Vollfinanzierung erfasst seien.
Da ein Realkreditverhältnis vorliege, komme auch die Vorschrift des § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b VerbrKrG weiterhin zur Anwendung mit der Folge, dass die Kläger aus dem Umstand, dass im Darlehensvertrag die Angabe des Gesamtbetrages fehle, nichts weiter herleiten können.
Ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Kläger sei auch der Höhe nach nicht substantiiert dargelegt. Tatsächlich sei die Zinsbelastung gesunken, was in der Schadensberechnung der Kläger nicht berücksichtigt werde. Zudem sei unabdingbar, dass die Kläger die aus dem Erwerb der Immobilie erzielten Erträge darlegten. Die Erwägung, die erzielten Mieterträge würden durch mögliche Tilgungsleistungen bei einer marktüblichen Finanzierung kompensiert, sei nicht überprüfbar. In diesem Zusammenhang fehle auch die konkrete Darlegung von Steuervorteilen.
Hinsichtlich etwaiger Ansprüche auf Verletzung behaupteter Aufklärungspflichten komme nur die Erstattung des Differenzschadens in Betracht, der indes nicht dargelegt sei.
Die Beklagten wenden Verjährung ein.
Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt, weder in den Haupt- noch in den Hilfsanträgen begründet.
Die Kläger können die Beklagten weder in Anwendung der Vorschriften des Verbraucherkreditgesetzes noch des Haustürwiderrufsgesetzes auf Rückabwicklung in Anspruch nehmen; auch haben sich die Beklagten nicht wegen Verletzung einer Vertragspflicht schadensersatzpflichtig gemacht.
Auf das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis sind hinsichtlich des Zustandekommens und etwaiger Vertragsverletzungen bei dem Zustandekommen gemäß Artikel 229 § 5 Satz 1, 2 BGB das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner Fassung bis zum 31. Dezember 2001 sowie das Verbraucherkreditgesetz und das Haustürwiderrufsgesetz anwendbar (vgl. Staudinger-Löwisch zu Art. 229 § 5 EGBGB, Rn. 43).
1.
Die Kläger können die mit den Beklagten geschlossenen Verträge nicht unter Berufung auf § 1 HWiG widerrufen; denn das Vertragsverhältnis der Parteien ist nicht in einer Haustürsituation im Sinne der genannten Bestimmung zustande gekommen.
a)
Voraussetzung wäre, dass die Kläger durch mündliche Verhandlungen im Bereich ihrer Privatwohnung zum Darlehensvertrag mit den Beklagten bestimmt worden sind, mithin eine konkrete Haustürsituation für den Vertragsabschluss ursächlich geworden ist, wobei Mitursächlichkeit genügt (vgl. BGH, NJW 1996, 926). Allerdings setzt § 1 HWiG nicht den Abschluss des konkreten Vertrages in der Haustürsituation voraus. Auch wird ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der mündlichen Verhandlung und der Vertragserklärung vom Gesetz nicht gefordert. Bei zunehmendem zeitlichen Abstand entfällt aber die Indizwirkung für die Kausalität. Ob sich der Darlehensnehmer auch bei einem größeren zeitlichen Abstand zwischen der mündlichen Verhandlung und dem Vertragsschluss in einer Lage befindet, in der er in seiner Entschließungsfreiheit beeinträchtigt ist, den ihm angebotenen Vertrag zu schließen oder davon Abstand zu nehmen, ist eine Frage der Würdigung des Einzelfalles (vgl. BGH, NJW 2003, 2529; NJW 2003, 1390). Auch bei Haustürgeschäften greift angesichts der Lebenserfahrung der Beweis des ersten Anscheins für den Ursachenzusammenhang jedenfalls dann ein, wenn es im Anschluss an das mündliche Verhandeln alsbald zur Abgabe der auf den Vertragsschluss gerichteten Willenserklärung kommt. Dessen Entkräftung mit der Begründung, dass der Verbraucher unabhängig davon zum Vertragsschluss entschlossen war, ist Sache des Kreditgebers. Anderes gilt bei zeitlich nicht unerheblichem Abstand zwischen dem mündlichen Verhandeln und der Abgabe der Willenserklärung des Verbrauchers.
Eine generelle Frist, nach deren Ablauf der Anscheinsbeweis ausscheidet, lässt sich zwar nicht aufstellen. Für einen Anscheinsbeweis zugunsten des Verbrauchers ist indes regelmäßig dann kein Raum mehr, wenn zwischen den Verhandlungen an der Haustür und der Willenserklärung des Verbrauchers eine Frist von mehr als einer Woche liegt (vgl. Münchener Kommentar, 4. Auflage zu § 312 Rn. 32). Denn angesichts des Umstandes, dass die Bedenkfrist für den Widerruf auf den Zeitraum von sieben Tagen begrenzt ist, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Willenserklärung des Kunden typischerweise auch noch nach Ablauf dieser Frist auf die Anbieterinitiative an der Haustür zurückgeht.
Der Nachweis gleichwohl bestehender Kausalität bleibt dem Verbraucher freilich unbenommen. Solche Umstände sind indes vorliegend weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Der erste Kontakt zwischen einem Vermittler und den Klägern hat ausweislich der Anlage D1 am 4. Dezember 1996 stattgefunden. Erst nach Zusendung des von der Beklagten zu 1) unter dem 22. Januar 1997 erstellten Darlehensvertrages haben die Kläger den Vertrag mit den Beklagten abgeschlossen. Ein Zeitraum von mehr als sechs Wochen zwischen der ersten Ansprache und dem Vertragsschluss spricht dafür, dass die Ansprache der Kläger in einer von ihnen dargelegten Haustürsituation nicht mehr ursächlich für die Unterzeichnung des Vertrages gewesen ist. Mithin kann die für die Annahme eines Haustürgeschäftes erforderliche Kausalität nicht angenommen werden.
b)
Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass, selbst wenn die Kläger den Darlehensvertrag erfolgreich widerrufen könnten, die Klage - gestützt auf das Haustürwiderrufsgesetz - keinen Erfolg hätte.
Im Falle eines wirksamen Widerrufs des Darlehensvertrages sind nach § 3 Abs. 1 S. 1 HWiG die empfangenen Leistungen zurückzugewähren. Grundsätzlich bedeutet dies, dass die in dem jeweiligen Kausalverhältnis erlangten Leistungen zurückzugewähren sind. Danach haben die Beklagten im Falle der Wirksamkeit des Widerrufs gegen die Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens. Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - die Darlehensvaluta auf Weisung des Darlehensnehmers an einen Dritten - hier die Verkäuferin der Immobilie - ausgezahlt worden ist. Auch in diesem Fall haben die Darlehensnehmer regelmäßig den Darlehensbetrag empfangen, wenn der von ihnen als Empfänger namhaft gemachte Dritte das Geld vom Darlehensgeber erhalten hat (BGH, NJW 2003, 422 f.). Nach der Entscheidung des EuGH (Urteil vom 25.10.2005, C-350/03, NJW 2005, 3551) verbietet es die Richtlinie 85/577/EWG nicht, dass ein Verbraucher, der von seinem Widerrufsrecht nach der Richtlinie Gebrauch gemacht hat, die Darlehensvaluta an den Darlehensgeber zurückzahlen muss, obwohl das Darlehen nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich zur Finanzierung des Erwerbs der Immobilie dient und unmittelbar an deren Verkäufer ausbezahlt wird, die sofortige Rückzahlung der Darlehensvaluta verlangt wird und dass im nationalen Recht Vorschriften vorsehen, dass der Verbraucher im Fall des Widerrufs eines Realkreditvertrages nicht nur die aufgrund dieses Vertrages erhaltenen Beträge zurückzahlen, sondern dem Darlehensgeber auch noch die marktüblichen Zinsen zahlen muss (ebenso EuGH, Urteil vom 25.10.2005, C-229/04, NJW 2005, 3555).
Eine andere Beurteilung wäre nur dann geboten, wenn es sich bei dem Darlehensvertrag und dem Immobilienkauf um ein verbundenes Geschäft handeln würde mit der Folge, dass der Widerruf des Darlehensvertrages zugleich auch der Wirksamkeit des finanzierten Geschäfts erfasst. Das ist indes nicht der Fall.
Ein verbundenes Geschäft kann bei einem finanzierten Immobilienkauf nur dann angenommen werden, wenn beide Geschäfte über den Kreditzweck hinaus eine wirtschaftliche Einheit bilden (vgl. BGH WM 2002, 1186). Auf einen Realkreditvertrag - wie hier - ist § 9 Abs. 1 VerbrKrG nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG indes nicht anzuwenden.
Darlehensverträge und durch sie finanzierte Grundstückserwerbsgeschäfte sind nur ausnahmsweise und unter ganz bestimmten, engen Voraussetzungen als verbundene Verträge anzusehen. Die von den Klägern insoweit erwähnten Umstände enthalten keine Besonderheiten, die sie von üblichen Fällen der Finanzierung eines Grundstückskaufes unterscheiden. Die Zwischenfinanzierung durch ein Vorausdarlehen ist ausdrücklich vom Gesetzgeber in die Regelung einbezogen worden und mithin kein ausreichender Anlass, ein verbundenes Geschäft anzunehmen.
Für die Frage, ob ein grundpfandrechtlich abgesicherter Kredit zu üblichen Bedingungen im Sinne des § 3 Abs. 2 Ziffer 2 VerbrKrG gewährt worden ist, kommt es entscheidend auf die Zinshöhe und die sonstigen Kreditkonditionen wie Laufzeit und Festschreibungszeitraum usw. an, nicht hingegen auf eine vollständige Absicherung des Darlehens durch den Verkehrswert der Immobilie oder sogar auf das Einhalten der Beleihungsgrenze nach dem Hypothekenbankengesetz (vgl. OLG Frankfurt WM 2000, 2135) oder in welchem Umfang der Kredit durch das Grundpfandrecht abgesichert ist (vgl. BGH NJW 2000, 2352). Überschreitet die Darlehenssumme den Objektwert, so fällt die damit einhergehende Untersicherung allein in den Risikobereich des Kreditgebers.
Dass insoweit der den Klägern gewährte Kredit deutlich außerhalb der Streubreite der im Jahr 1996 gewährten Kredit liegt, ist nicht ersichtlich. Mit Blick auf die Vollfinanzierung ist ohnehin von einem erhöhten Risiko der Beklagten auszugehen, so dass ein geringfügiges Überschreiten der oberen Streubreitengrenze nicht erheblich wäre (vgl. BGH WM 2004, 172).
Kreditvertrag und finanziertes Grundstücksgeschäft sind grundsätzlich nicht als ein zu einer wirtschaftlichen Einheit verbundenes Geschäft anzusehen.
In Anlehnung an die hierzu ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung hat der Gesetzgeber in § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG bestimmt, dass die Regelungen über verbundene Geschäfte auf Realkredite im Sinne dieser Bestimmung keine Anwendung finden. Dies gilt nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes für Realkredite im Sinne dieser Vorschrift ausnahmslos.
Diese Regelungen und der damit verbundene Ausschluss des Einwendungsdurchgriffs erscheint auch deshalb sinnvoll, weil Kaufverträge über Immobilien anders als Beitrittserklärungen zu Immobilienfonds der notariellen Beurkundung bedürfen und dem Erwerber die Bedeutung und Tragweite des Geschäfts dadurch vor Augen geführt wird (vgl. BGH WM 2005, 72). Ein Realkredit in diesem Sinne liegt jedenfalls bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft auch dann vor, wenn der Erwerber ein Grundpfandrecht nicht selbst bestellt, sondern ein bestehendes übernimmt. Nach dem klaren Wortlaut der Bestimmung kommt es lediglich darauf an, ob der Kredit nach dem Kreditvertrag von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wurde. Dies ist vorliegend unstreitig der Fall. Im weiteren kommt es nicht einmal darauf an, ob letztlich das Grundpfandrecht tatsächlich bestellt wird; allein die Vereinbarung einer grundpfandrechtlichen Absicherung im Kreditvertrag ist maßgebend. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG unterscheidet ausdrücklich zwischen Kreditverträgen und Krediten. Nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 2 VerbrKrG ist ein Kreditvertrag ein Vertrag, durch den ein Kreditgeber einem Verbraucher einen entgeltlichen Kredit gewährt oder zu gewähren verspricht. Nichts spricht dafür, dass der Begriff Kreditvertrag in § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht in diesem Sinn zu verstehen ist. Als Kreditvertrag ist danach nur der schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag, nicht aber die tatsächliche Auszahlung der Kreditvaluta anzusehen; diese stellt allein die Gewährung des Kredits im Sinne des § 1 Abs. 2 VerbrKrG dar. Schon dies spricht dagegen, den Begriff Kredit in § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG dahingehend auszulegen, dass es sich hierbei um den - schuldrechtlichen - Kreditvertrag handele (vgl. BGH WM 2002, 536).
Gemäß § 2 des Darlehensvertrages wird vorliegend von der Grundschuld auch das seitens der Beklagten zu 2) gewährte Vorausdarlehen gesichert. Da bei Ablösung des Vorausdarlehens keine zusätzlichen Kosten für die Umschreibung oder die Neubestellung der Grundschuld anfallen, ist in der konkreten Vertragskonstellation keine Benachteiligung der Kläger sondern eine für sie kostengünstige Regelung zu sehen; auch im übrigen ist keine Unüblichkeit festzustellen.
Insbesondere bei vollfinanzierten Käufen von Immobilien u.a. zur Steuerersparnis ist es nicht unüblich, dass ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten aufgenommen wird. Verkehrsüblich ist auch, dass die Valuta vom Kreditinstitut direkt an den Verkäufer gezahlt wird, weil der Kredit durch ein Grundpfandrecht an dem Grundstück gesichert wird. Damit hat das Kreditinstitut auch ein berechtigtes Interesse, dass der Grundstückskauf tatsächlich vollzogen wird.
Um ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handelt es sich auch dann, wenn - wie die Kläger behaupten - der Wert der Wohnung niedriger sein sollte als der Betrag der bestellten Grundschuld. Insoweit setzt § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht voraus, dass der Kredit grundpfandrechtlich vollständig durch einen entsprechenden Wert des belasteten Grundstücks gesichert oder der Beleihungsrahmen gemäß § 11, 12 Hypothekenbankengesetz eingehalten ist. An der von den Parteien gewollten Abhängigkeit des Kredites von der Bestellung eines Grundpfandrechts ändert sich auch dann nichts, wenn sie die Stellung weiterer Sicherheiten vereinbaren.
Diese Vorschrift wäre allein nur dann nicht anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorliegen, also ein Umgehungsgeschäft, etwa weil nur ein nicht wesentlicher Teil des Kredits grundpfandrechtlich abgesichert ist (vgl. BGH WM 2004, 172). Ein Umgehungsgeschäft gemäß § 18 Satz 2 VerbrKrG liegt indes nicht vor. Die entsprechenden Voraussetzungen sind hier nicht gegeben, weil eine Grundschuld über insgesamt 121.000,-- DM bestellt worden ist, mithin über den gesamten Betrag des Vorausdarlehens. In diesem Zusammenhang kann nicht darauf abgestellt werden, dass die Immobilie entsprechend den Behauptungen der Kläger weit weniger wert sei. Mit Blick auf § 1114 BGB bestehen auch keine Bedenken, am Bruchteilseigentum der Kläger eine Grundschuld zu bestellen.
Die Kläger können keine Rechtsfolgen aus dem Umstand ableiten, dass im Darlehensvertrag die Angabe des von ihnen insgesamt geschuldeten Betrages fehle. Denn gemäß § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b VerbrKrG ist diese Angabe bei einem Realkreditverhältnis entbehrlich.
Ein Einwendungsdurchgriff nach den von der Rechtsprechung hierfür aus § 242 BGB hergeleiteten Grundsätzen vom verbundenen Geschäft scheidet im Ergebnis ebenfalls aus. Bei der Schaffung des § 9 Verbraucherkreditgesetz a. F. war dem Gesetzgeber die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 242 BGB (BGH NJW 2000, 3065 f.) bekannt. In Anlehnung an diese Rechtsprechung hat der Gesetzgeber eine gesetzliche Regelung getroffen, die die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zum Teil übernommen, zum Teil aber auch modifiziert hat. Die Entscheidung des Gesetzgebers, Realkredite von der Regelung des § 9 Verbraucherkreditgesetz a. F. auszunehmen, ist deshalb als bewusst getroffene, abschließende Regelung anzusehen, die den Rückgriff auf § 242 BGB verbietet (vgl. BGH NJW 2004, 1376, 1378 m.w.N.).
2.
Eine Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen Verletzung einer ihnen aus einem Beratungsvertrag obliegenden Pflicht scheidet aus, weil der Abschluss eines solchen Beratungsvertrages auch auf der Grundlage des Vortrags der Kläger nicht angenommen werden kann.
Insoweit haben die Kläger selbst nicht vorgetragen, dass der Vermittler ausdrücklich und in Vollmacht der Beklagten für diese den Abschluss eines Beratungsvertrages angeboten und diese dann eingewilligt haben. Es ist auch nicht ersichtlich, dass eine Finanzierungsberatung durch eine der Beklagten seitens der Kläger gewünscht und von den Beklagten, gegebenenfalls vertreten durch die Vermittler, durchgeführt worden ist.
Auf der Grundlage des Vortrags der Kläger ist auch kein stillschweigender Beratungsvertrag zwischen den Parteien abgeschlossen worden.
Es kann offen bleiben, ob sich die Beklagten nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss schadensersatzpflichtig gemacht. Etwa gegebene Ansprüche der Kläger sind jedenfalls verjährt.
Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 EGBGB finden die nach dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 geltenden Vorschriften des BGB über die Verjährung in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB wird in den Fällen, in denen die Verjährungsfrist nach dem BGB in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung kürzer ist als nach dem BGB in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, die kürzere Frist vom 01.01.2002 an berechnet. Etwaige Schadensersatzansprüche der Kläger waren mithin mit Ablauf des 31.12.2004 verjährt.
Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn die Verjährung der vor dem Stichtag entstandenen, noch nicht verjährten Ansprüche nach der kurzen, ab 01.01.2002 zu berechnenden Frist zusätzlich davon abhinge, dass die Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB vorlägen, also der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt habe oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (so etwa Palandt-Heinrichs, Art. 229 § 6 Rn. 6; Münchner Kommentar-Grothe, Art. 229 § 6 Rn. 12).
Die Kammer folgt dieser Auffassung nicht. Ihr steht der klare und eindeutige Wortlaut der Übergangsregelung in Art. 229 § 6 EGBGB entgegen. Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB ist für den Fristbeginn bei am 01.01.2002 noch laufenden Verjährungsfristen des alten Rechts maßgeblich. Für einen davon abweichenden Willen des Gesetzgebers bieten die Gesetzesmaterialien keinen Anhaltspunkt (vgl. Assmann/Wagner, NJW 2005, 3169, 3171). Er wäre überdies auch deshalb unbeachtlich, weil er im Wortlaut Art. 229 § 6 EGBGB keinen Ausdruck gefunden hat.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 S. 3 ZPO.
Streitwert: 142.267,58 EUR.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 123 Abs. 1, 278 BGB
§§ 91, 709 S. 3 ZPO
§ 1 HWiG
§ 242 BGB
§ 9 VerbrKrG
§ 18 VerbrKrG
§ 16 ABB
§ 5 EGBGB
§ 1114 BGB
§ 9 Verbraucherkreditgesetz
§ 6 EGBGB
§ 2 Abs. 1 Satz 2 HWiG
§ 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG
§ 18 Satz 2 VerbrKrG
§ 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b VerbrKrG
§ 123 Abs. 2 BGB
§ 9 Abs. 3 VerbrKrG
§ 5 Satz 1, 2 BGB
§ 3 Abs. 1 S. 1 HWiG
§ 9 Abs. 1 VerbrKrG
§ 1 Abs. 2 VerbrKrG
§ 6 Abs. 1 S. 1 EGBGB
§ 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB
§ 199 Abs. 1 BGB
§ 4 der Preisangabeverordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 1996, 926
NJW 2003, 2529
NJW 2003, 1390
NJW 2003, 422
NJW 2005, 3551
NJW 2005, 3555
WM 2002, 1186
WM 2000, 2135
NJW 2000, 2352
WM 2004, 172
WM 2005, 72
WM 2002, 536
NJW 2000, 3065
NJW 2004, 1376, 1378
NJW 2005, 3169, 3171