Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1994-07-28, Aktenzeichen 13 O 40/94
ECLI: ECLI:DE:LGDO:1994:0728.13O40.94.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.613,90 DM (i. W. vierzehntausendsechshundertdreizehn 90/100 Deutsche Mark) nebst 6,5 %
Zinsen von 79,10 DM seit dem 06.05.1993 und von je 1.837,20 DM
seit dem 04.06., 05.07., 06.08., 04.09. 04.10., 05.11., 04.12.1993,
06.01. und 04.02.1994 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen .
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/4 und die Be-
klagte 3/4.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur
gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000,-- DM. Die Klägerin kann
die Vollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe
von 1.000,-- DM abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in gleicher
Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand:
Die Beklagte hat von der Klägerin ein Geschäftslokal in dem Haus
T-wall ##, Erdgeschoß, ab 01.09.1992 auf die Dauer von 5
Jahren zum Betrieb eines Handels mit Computern und Computerzubehör
angemietet. Der Mietzins beträgt 1.556 DM zuzüglich einer monatlichen
Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 748 DM. Bis einschließlich
April 1993 zahlte die Beklagte den Mietzins. Danach stellte
sie die Mietzahlung mit Ausnahme einer einmaligen Zahlung in Höhe
von 2.000 DM am 15.09.1993 ein, weil die Stadt E unmittelbar
neben dem Haus T-wall ## im Frühjahr 1993 die Drogenberatungsstelle
"C" und das Cafe "G" eingerichtet hat. Auch
das Cafe "G" dient dem Aufenthalt von Drogenabhängigen.
Die Klägerin verlangt mit der Klage einen nach Verrechnung mit
einer Gutschrift in Höhe von 1.798,10 DM aus einer Nebenkostenerstattung
verbleibenden Restbetrag für den Monat Mai 1993 in Höhe
von 545,90 DM und die vereinbarten Mietzahlungen von Juni 1993
bis einschließlich Februar 1994.
Die Klägerin ist der Auffassung, daß die Beklagte Belästigungen durch die Drogenszene als stadtüblich hinnehmen müsse und eine Mietminderung daraus nicht folge.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin
19.271,90 DM nebst 6,5 % Zinsen von 545,90 DM
seit dem 06.05.1993 und von je 2.304 DM seit
dem 04.06., 05.07., 06.08., 04.09 ., 04.10.,
05.11., 04.12.1993, 06.01. und 04.02.1994
sowie 1 DM vorgerichtliche Mahnauslagen zu
zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, daß die Miete gemindert sei. Sie behauptet
dazu, daß der T-wall schon einige Zeit nach Anmietung des
Ladenlokals zu einem Treffpunkt von Drogensüchtigen, Dealern und
anderen Kriminellen geworden sei, die den Eingang zum Geschäft
verschmutzten, blockierten und potentiellen Kunden den Zugang versperrten.
Als Folge dieser Beeinträchtigung habe sie einen drastischen
Umsatzrückgang zu verzeichnen, den sie im einzelnen dargelegt
hat.
Das Gericht hat über die von der Beklagten behauptete Beeinträchtigung
des Geschäftsbetriebes Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses
der Beweisaufnahmen wird auf das Sitzungsprotokoll vom 26. April
1994, wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien
auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze
nebst Anlagen. sowie die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte gemäß § 535 BGB ein Anspruch
auf Mietzahlung für den Zeitraum Mai 1993 bis einschließlich Februar
1994 in Höhe von noch 14.613,90 DM zu. Bei der Berechnung dieses
Anspruches ist das Gericht davon ausgegangen, daß die Nettokaltmiete
um 30 % = 466,80 DM gemäß § 537 Abs. 1 BGB gemindert ist. Denn
jedenfalls ab Mai 1993 war das vermietete Ladenlokal mit einem
Fehler behaftet, der die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch
nicht unerheblich gemindert hat. Die vom Gericht zu der
von der Beklagten aufgestellten Behauptung einer Beeinträchtigung
des Geschäftsbetriebes durch die Drogenszene durchgeführte Beweisaufnahme
hat ergeben, daß die Beklagte in der Ausübung ihres Geschäftsbetriebes
durch den durch die Drogenberatung "C" und
das Cafe "G" ausgelösten Verkehr von Drogenabhängigen nicht
unbeträchtlich beeinträchtigt wird. Die Zeugen U und U2 haben dazu bekundet, daß sich abhängig von der Wetterlage
15 bis 30 Personen, die der Drogenszene zuzurechnen sind, auf dem
vor dem Ladenlokal befindlichen Bürgersteig aufhalten und teilweise
den Eingang zum Geschäftslokal der Beklagten blockieren. Die Zeugen
haben im einzelnen die unerfreulichen Begleiterscheinungen geschildert,
die nahezu zwangsläufig mit der Drogenszene verbunden sind.
Es handelt sich hierbei um Belästigungen durch Anbetteln, den am
Schwanenwall entstandenen Straßenstrich, die Verunreinigung im
Eingangsbereich zum Geschäftslokal durch Spritzenbestecke, Erbrochenes
oder Urin sowie das gelegentliche Deponieren von Betäubungsmitteln
im Geschäftslokal, wenn die Polizei Razzien durchführt. Die Bekundungen
dieser Zeugen, die bei der Beklagten beschäftigt sind, werden
bestätigt durch die Aussage des Zeugen Q, dem Büroleiter
der Klägerin, die ebenfalls im Haus T-wall ## ein Büro unterhält.
Der Zeuge Q hat sich durch die von der Drogenszene
geschaffenen Umstände veranlaßt gesehen, das Haus sozusagen zu
einer Festung auszubauen und Zutritt nur noch über eine Gegensprechanlage
zu gestatten.
Durch diese Umstände wird die Beklagte in ihrem vertragsgemäßen
Gebrauch ,nämlich der Ausübung ihres Verkaufsgeschäftes, in nicht
unerheblichem Maße gehindert (vgl. BGH NJW 1974, 2233), so daß
die Voraussetzungen des § 537 BGB vorliegen. Das Gericht hat berücksichtigt,
daß bei gewerblichen Räumen primär auf die Störung der
Betriebsausübung abzustellen ist (OLG Düsseldorf Betriebsberater
1989, 1934).
Es liegt auf der Hand, daß durch die von der Beklagten behaupteten
und durch die Beweisaufnahme bestätigten Umstände die Laufkundschaft
abgeschreckt wird und die Umsätze bei der Beklagten zurückgegangen
sind. Die Beklagte hat im einzelnen Zahlen vorgelegt, aus denen
sich eine erhebliche Verringerung ihres Umsatzes ergibt. Die Klägerin
hat diese Zahlen zwar mit Nichtwissen bestritten. Das Gericht hat
jedoch keine Veranlassung, das von der Beklagten behauptete Zahlenwerk
durch Sachverständigengutachten überprüfen zu lassen, da der
Umfang der sich aus § 537 BGB ergebenden Minderung des Mietzinses
ohnehin nicht prozentual entsprechend dem Umsatzrückgang ergibt.
Zudem vermag auch ein Sachverständigengutachten nicht zu klären,
inwieweit die Umsatzrückgänge auch auf andere Einflüsse zurückzuführen
sind als durch die Beeinträchtigung durch die Drogenszene.
Die von der Beklagten selbst vorgelegten Zahlen zu ihren Halbjahresumsätzen
aus Rechnungen legen den Schluß nahe, daß auch andere
Gründe als die Drogenszene für die Umsatzrückgänge noch verantwortlich
sind, denn der Halbjahresumsatz aus Rechnungen betrug
im ersten Halbjahr 1993 284.035 DM, während er im 2. Halbjahr
1993 nur noch 28.030 DM betrug. Da die Umsätze aus Rechnungen
durch die Laufkundschaft weniger beeinflußt werden als die Kassenumsätze,
liegt die Vermutung nahe, daß auch Einflüsse, die außerhalb
der Drogenszene liegen, für den Umsatzrückgang bei der Beklagten
verantwortlich waren.
Das Gericht hat die Minderung des Mietzinses, die durch die Belästigungen
durch die Drogenszene verursacht worden sind, mit 30 % angenommen
und dabei nach freier Überzeugung unter Würdigung aller
Umstände entsprechend § 287 Abs. 1 ZPO entschieden. Die 30 %ige
Minderung macht pro Monat einen Betrag von 466,80 DM aus, da die
Minderung nur auf die Nettomiete, nicht jedoch auf die Nebenkostenvorauszahlung
anzurechnen ist. Die Nebenkosten sind verbrauchsabhängige
Kosten, die sich ohnehin reduzieren, wenn die Beklagte durch
den verminderten Geschäftsbetrieb geringere Nebenkosten verursacht.
Danach ergibt sich folgende Abrechnung:
Mai 1993 79,10 DM
Juni 1993 bis Februar 1994 Nettomiete 9.862,80 DM
Juni 1993 bis Februar 1994 Nebenkostenvorauszahlung. 6.732,00 DM
16.613,90 DM
Abzüglich Zahlung 2.000,00 DM
14.613,90 DM
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 284, 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 709 und 711
ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 284, 286, 288 BGB
§ 535 BGB
§ 537 BGB
§ 92 ZPO
§ 537 Abs. 1 BGB
§ 287 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 709 und 711

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ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1974, 2233