Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-09-06, Aktenzeichen 8 C 67/12
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2012:0906.8C67.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Ein Mieter, der eine Erlaubnis zur Untervermietung seiner Wohnung besitzt, da er die Wohnung selbst nur zeitweise alle 14 Tage nutzt, um seine Tochter zu besuchen, ist berechtigt, die Wohnung auch an wechselnde Feriengäste zu vermieten.
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung T-Straße 5, Berlin, VH, HP, rechts, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einer Toilette mit Bad (ca. 42,85 qm) nebst Kellerraum zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 EUR abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Hause der Kläger in der T-Straße 5, Berlin.
Beginn des Mietverhältnisses war der 01.03.2003. In den darauffolgenden Jahren nutzte der Beklagte nach seiner Behauptung die Wohnung nur noch 14-tägig an den Wochenenden wegen des Besuchsrechts mit seiner Tochter, da sich seine berufliche Tätigkeit über das gesamte Bundesgebiet ausgeweitet hatte. Um die Kosten der Wohnung aufzufangen, bat er die Kläger, vertreten durch die Hausverwaltung G ihm die Untervermietung zu gestatten. Dies wurde ihm im Jahre 2008 gewährt.
Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur Anmietung an, es hieß dort unter anderem wie folgt: “Liebe Freunde und Kollegen, ab 01.06.2011 steht Euch wieder unser Appartement in Berlin zur Vermietung zur Verfügung. Nähere Informationen findet Ihr unter ...”.
Mit Schreiben vom 16.05.2011 mahnten die Kläger den Beklagten wegen unerlaubter kommerzieller Vermietung seiner Wohnung als Ferienwohnung/Appartement ab. Eine kommerzielle Nutzung, die Wohnung als Ferienwohnung anzubieten und unerlaubt Feriengäste aufzunehmen, wurde dem Beklagten verboten und der Ausspruch der fristlosen, hilfsweise der fristgerechten Kündigung bei Fortsetzung angedroht. Mit Schreiben vom 23.05.2011 antwortete der Beklagte, dass er eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung habe und diese keinen kommerziellen Interesse dienen würde, sondern lediglich der Deckung der Unkosten durch Leerstand, auch wenn die Wohnung von Berlin-Besuchern als Ferienwohnung genutzt werden kann. Am Schluss heißt es: “Ihre Abmahnung betrachte ich hiermit als gegenstandslos. Sollten Sie weitere Fragen haben oder Probleme haben, wenden Sie sich bitte direkt an die Kanzlei ...”.
Daraufhin teilten die Kläger dem Beklagten mit, dass seine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung nicht die gewerbliche Betätigung mit der Wohnung decke. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 31.05.2011 wurde der Beklagte nochmals abgemahnt. Die Entgegennahme dieses Schreiben lehnte der Beklagte ab. Das Schreiben wurde ihm auch per Fax am 31.05.2011 übermittelt.
Am 29.06.2011 stand die deutsche Seite mit dem Wohnungsangebot im Internet nicht mehr zur Verfügung; die englischsprachige Internetseite war jedoch weiterhin vorhanden. Am 24.11.2011 stand die deutsche Internetseite bezüglich der “Ferienwohnung” des Beklagten erneut zur Verfügung. Im August 2012 wurde die Wohnung im Internet erneut als Ferienwohnung angeboten, und zwar unter einer Internetadresse, die Bed & Breakfast-Zimmervermittlung betrifft.
Mit Schreiben vom 05.12.2012, das identisch ist mit dem Kündigungsschreiben vom 12.1.2012, kündigen die Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Hilfsweise sprachen sie in der Klageschrift erneut die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung aus.
Mit der Klage begehren die Kläger Räumung der Wohnung.
Die Kläger behaupten: Wegen einer Undichtigkeit in der Gasversorgung am 28.09.2011 hätten sie die Wohnungen des Hauses überprüfen wollen und der Beklagte habe auf telefonische Nachfrage geklärt, den Schlüssel per Express zuzusenden.. Nachdem diese am 04.10.2011 noch nicht eingetroffen seien habe er am 05.10.2011 telefonisch erklärt, er müsse in “seinen Belegungsplan” gucken, um festzustellen, an wen die Wohnung derzeit vermietet sei. Seine Mieter würde den Schlüssel dann hinterlegen. Am 06.10.2011 habe er mitgeteilt, dass seine Mieter jetzt direkt die Wohnung öffnen würden. Dies sei auch passiert.
Die Kläger beantragen:
Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung T-Straße 5, Berlin, VH, HP, rechts, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einer Toilette mit Bad (ca. 42,85 qm) nebst Kellerraum zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet: Er habe nach Erhalt des Schreibens des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 31.05.2011 die Internetseite sofort entfernt und auch keine gewerbliche Untervermietung mehr vorgenommen. Das kurzzeitige nochmalige Auftauchen der Internetseite sei erfolgt, weil der Firma, welche seine beruflichen Webseiten betreue, ein Fehler unterlaufen sei. Als er dies bemerkt habe, sei das Mietangebot sofort wieder gelöscht wurden. Er habe seit der Abmahnung vom 31.05.2011 die Wohnung nicht mehr gegen Entgelt untervermietet. Er bewohne die Wohnung selbst und halte sich dort sowohl berufsbedingt als auch wegen des familiären Kontaktes zu seiner Tochter regelmäßig mehrmals im Monat auf. Bezüglich des Vortrags des Gaslecks behauptet er: Er habe die Wohnung zum damaligen Zeitpunkt einer Freundin vermietet. Diese sei telefonisch nicht zu erreichen gewesen, da sie auswärts gewesen sei. Er habe den Zweitschlüssel dann per Einschreiben übersandt. Dies habe 8 Tage gedauert. Als er seine Freundin erreicht habe, sei der Schlüssel den Nachbarn ausgehändigt worden. Bezüglich der Annonce im August 2011 behauptet er: Der entsprechende Vertrag sei bereits vor Jahren geschlossen worden und er habe diesen vor längerer Zeit gekündigt. Am 14.05.2008 habe die Firma die Wohnung besichtigt gehabt, um diese als Gästezimmer in die Vermittlung aufzunehmen. Die Zusammenarbeitet habe von Juli 2008 bis Oktober 2008 gedauert. Während dieser Zeit habe keine einzige Vermietung der Wohnung durch diese Firma stattgefunden. Seite 17.11.2008 sei die Verlinkung gelöscht und die Seite nicht mehr buchbar. Der Grund habe darin gelegen, dass er, der Beklagte, die Wohnung selbst genutzt habe. Er habe keinerlei Kenntnis darüber gehabt, dass unter der Internetadresse noch seine Wohnung angeboten werde. Wegen der Beendigung des Vertragsverhältnisses habe er davon ausgehen können, dass damit auch jegliche Angebote im Internet beendet seien.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung der Wohnung gem. § 546 BGB, da das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung der Kläger vom 05.12.2011 gem. § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB beendet worden ist. Der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich dadurch verletzt, dass er der Abmahnung der Kläger seinerseits eine ernsthafte und endgültige Ablehnung des mit der Abmahnung geforderten Verhaltens entgegensetzt und damit die Abmahnung ignoriert hat. Gem. §§ 133, 157 BGB war diese Reaktion für einen objektiven Empfänger dahin zu verstehen, dass er nicht beabsichtige, sein Verhalten zu ändern. Insoweit kann dahin stehen, dass auch nach der Abmahnung die deutschsprachige Internetseite wiederum aufgetaucht war, die englischsprachige Internetseite weiterhin zur Verfügung gestanden hatte und auch eine weitere Internetseite im August 2012 von den Klägern entdeckt wurde. In diesem Zusammenhang ist unerheblich, ob der Beklagte diese konkreten Veröffentlichungen im Internet durch erneutes Tun veranlaßt hat, denn es steht fest, dass er ursprünglich die entsprechende Verträge geschlossen hatte und er muss sich aus diesem Grund den Klägern gegenüber jede Veröffentlichung durch diese Firmen zurechnen lassen.
Unabhängig davon war die Abmahnung berechtigt, da das Verhalten des Beklagten unerlaubt war. Es deckte nicht die gewährte Erlaubnis zur Untervermietung. Das Anbieten der Wohnung als Ferienwohnung zu den im Internet angegebenen Preisen stellt eine kommerzielle Vermietung dar, die nicht durch die Untermieterlaubnis gedeckt ist. Hinzu kommt, dass der Mieter, dem eine Untermieterlaubnis zusteht, der “verlängerte Arm” der Vermieters ist, das heißt, er hat diese Wohnung nicht Dritten, Fremden, zugänglich zu machen, sondern hat aufgrund des Vertrauensschutzverhältnisses ; das zwischen Mieter und Vermieter gemäß § 242 BGB besteht, gründlich zu prüfen, wem er im Wege einer gestatteten Untermieterlaubnis die Wohnung überläßt. Im vorliegenden Fall hat der Beklagte in einer Weise Dritten den Zugang zur Wohnung - bereits durch die Möglichkeit der detaillierten Kenntniserlangung im Internet - gewährt, die das Mietverhältnis zwischen ihm und den Klägern verletzte.
Die Nebenentscheidungen berufen auf den § 91, 708 Ziffer 7, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§ 546 BGB
§ 242 BGB

Zitierte Entscheidungen: 65 S 449/12
VIII ZR 210/13