Verwaltungsgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-24, Aktenzeichen 2 K 1079/23
ECLI: ECLI:DE:VGKARLS:2024:0124.2K1079.23.00

Tenor:
1. Die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Beklagten vom 17.06.2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 20.02.2023 wird aufgehoben.
2. Die Beklagte und die Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.
3. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Aufhebung einer der Beigeladenen von der Beklagten erteilten Baugenehmigung.
Die Klägerin ist Eigentümerin der beiden Grundstücke Flst.-Nr. XXX, B...straße 12, 75179 Pforzheim sowie des Flst.-Nr. XXX4/3, K...straße 22. Die beiden Grundstücke sind einheitlich mit einem Wohngebäude bebaut.
Die Beigeladene ist Eigentümerin des nördlich hieran angrenzenden Grundstücks Flst.-Nr. XXX4/2, K...straße 24. Auf dem Grundstück ist ein Wohn- und Geschäftshaus errichtet, welches zuvor durch Baugenehmigung vom 27.01.1967 genehmigt wurde. Das Gebäude wurde seinerzeit gemäß den Einschrieben auf den Bauvorlagen und gemäß der Betriebsbeschreibung mit der näheren Zweckbestimmung „Motoren-Spezialwerkstätte“ für einen Betrieb, der im Bereich der Reparatur von Elektromotoren jeglicher Art tätig war, zur Genehmigung gestellt. Die Beklagte erteilte im Jahr 1972 die Baugenehmigung für den Neubau einer Doppelgarage nördlich des Hauptgebäudes. In den Jahren 1975 und 1976 wurden von der Beklagten Baugenehmigungen für vergleichsweise geringfügige Erweiterungen des Gebäudes in Form eines Balkonanbaus und der Errichtung eines Abstellraums erteilt.
Die Beklagte erteilte am 27.05.1997 die Baugenehmigung für den Neubau einer Doppelgarage südlich des Hauptgebäudes im rückwärtigen Grundstücksbereich und zugleich den Umbau der nördlich auf dem Baugrundstück vorhandenen Garage. Zu einem nicht mehr genau zu bestimmenden Zeitpunkt vor dem Jahr 1998 nahm auf dem Grundstück der Beigeladenen ein Blechnereibetrieb eines gewissen Herrn G... seine Tätigkeit auf. Eine hierfür erteilte Baugenehmigung findet sich nicht in der Baugenehmigungsakte des Grundstücks. Im Februar 2000 wurde die Nutzung des Gebäudes erneut hin zu einem Betrieb für Galvanisierungstechnik durch einen gewissen Herrn J... geändert, nach dessen Betriebskonzept teilweise brennbare und giftige chemische Stoffe gelagert und zur Herstellung von galvanischen Bädern im labortypischen Maßstab eingesetzt wurden. Eine hierfür erteilte Baugenehmigung findet sich in der Baugenehmigungsakte für das Grundstück gleichfalls nicht. Bis zum Jahr 2013 wurde das Gebäude von einem Gebäudereinigungsunternehmen genutzt. Im Obergeschoss waren bis dahin mehrere Wohnungen untergebracht.
Beide Grundstücke sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. XXX „XXX, XXX“ der Beklagten belegen, der am 14.03.1967 als Satzung beschlossen, am 31.10.1967 ausgefertigt und am 07.11.1967 öffentlich bekannt gemacht wurde. Dieser setzt für die Grundstücke der Klägerin wie auch der Beigeladenen als Baugebietstyp ein allgemeines Wohngebiet fest. Modifizierende Festsetzungen zur zulässigen Art der baulichen Nutzung trifft er nicht.
Die Beigeladene nutzt das Grundstück K...straße 24 seit dem Jahr 2014 als Hauptsitz ihres Betriebs des Sanitär- und Installationsgewerbes. Einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung hierfür stellte sie bei der Beklagten zunächst nicht.
Die Klägerin wandte sich im Jahr 2017 erstmals telefonisch und sodann mit Schreiben vom 31.05.2019 an die Beklagte und wies deren Baurechtsbehörde auf die Betriebstätigkeit auf dem Grundstück der Beigeladenen hin. Hierin führte sie im Wesentlichen aus, die Betriebstätigkeit führe dazu, dass täglich verschiedene Fahrzeuge von beschäftigten Installateuren der Beigeladenen anführen, die vor Ort Fahrzeuge belüden, Schutt und Baustellenabfälle entlüden und in Container würfen. Zudem würden Betriebsfahrzeuge im Einfahrtsbereich gewaschen. Es komme ferner zu erheblichem Anlieferverkehr durch Lastkraftwagen bis zu 20 Tonnen Gewicht. Gleiches gelte für die Abholung von Abfällen, etwa Metallschrott.
Die Beigeladene reichte bei der Baurechtsbehörde der Beklagten am 24.01.2020 einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Umnutzung von Wohnräumen im Obergeschoss zu Bürofläche (bis auf eine verbleibende Wohnung) und für die bestehenden Gewerbeflächen im Erd- und Untergeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück K...straße 24 ein. Dem Bauantrag fügte sie eine Betriebsbeschreibung vom 07.11.2019 bei, die im Wesentlichen ausführt, die Betriebszeiten lägen im Zeitraum von 07.00 Uhr bis 17.00 Uhr an Wochentagen. Die Anzahl der am Standort Pforzheim tätigen Personen belaufe sich auf 25 Personen. Zur Belegschaft zählten neben den beiden Geschäftsführern 2 Techniker bzw. Meister, 2 Sekretärinnen, ein Lagerist, 9 Gesellen und 9 Auszubildende. Die Betriebsabläufe seien dadurch gekennzeichnet, dass Installationsarbeiten ausschließlich auf Baustellen bei Kunden durchgeführt würden. Die vorhandene Werkstatt werde vor allem als Lagerstätte für Materialrestbestände genutzt. . Materialanlieferungen erfolgten hauptsächlich direkt an die Baustellen bei Kunden. Mehr als die Hälfte der Montagetrupps sei weitgehend im Objektbereich tätig. Diese führen den Betriebssitz lediglich ca. 1 bis 3-Mal im Monat an. Kundendienstmonteure seien mit Smartphones und Tablets ausgestattet und führen den Betriebssitz daher ebenfalls selten an. Betriebsfahrzeuge würden von den Mitarbeitern jeweils mit nach Hause genommen. Auf dem Betriebsgrundstück würde lediglich mit kleineren Mengen an Abfall aus den Kundendiensttätigkeiten umgegangen. Diese Abfälle würden etwa einmal die Woche oder einmal pro Monat nach Bedarf abgeholt. Die hauptsächlichen Tätigkeiten am Betriebssitz erschöpften sich in Verwaltungstätigkeiten. Kundenverkehr werde auf dem Grundstück nicht abgewickelt. Die Beigeladene reichte im Juni 2020 eine schalltechnische Untersuchung nach, die zu dem Ergebnis gelangte, dass die maßgeblichen Immissionsrichtwerte nach der Sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz – Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (nachfolgend: TA Lärm) für ein allgemeines Wohngebiet eingehalten würden. In der hierzu als Anlage beigefügten ergänzten Betriebsbeschreibung vom 17.06.2020 führte sie zusätzlich aus, Anlieferungen zum Betriebssitz erfolgten von Unternehmen des Großhandels 3-mal, ohne hierfür einen Bezugszeitraum zu nennen. Es sei ferner pro Tag mit insgesamt 18 Zu- und Abfahrtsbewegungen zu bzw. von ihrem Grundstück zu rechnen. Hiervon entfielen 10 Fahrbewegungen auf die Geschäftsführung bzw. Verwaltung und 8 Fahrtbewegungen auf die im Außendienst tätigen Monteure und Servicemitarbeiter.
Die Klägerin erhob im Rahmen der durchgeführten Baunachbarbeteiligung mit Schreiben vom 31.07.2020 Einwendungen gegen das Vorhaben und führte hierzu im Wesentlichen aus, der Betrieb verstoße in einem reinen Wohngebiet gegen den Gebietscharakter und sei nach der Art der baulichen Nutzung unzulässig. Die Existenz des Betriebs seit mehreren Jahren ändere hieran nichts. Die Betriebsbeschreibung widerspreche ersichtlich den tatsächlich vorgefundenen Betriebsabläufen. Das Betriebsgrundstück werde täglich von mindestens 7 Kleintransporten der Mitarbeiter angefahren. Hinzu kämen täglich 2 bis 3 Lastkraftwagen, die Material anlieferten sowie teilweise mehrmals wöchentlich Fahrzeuge, die Reststoffe und Abfälle abholten. Das Vorhaben führe zu einer erheblichen Intensivierung des ruhenden Verkehrs im Bereich um das Baugrundstück. Die Materialabholung durch Mitarbeiter am Betriebssitz und die Sammlung von größeren Mengen an Abfällen, insbesondere Sanitärkeramik und Metallschrott zählten zu den üblichen Betriebsabläufen. Dabei komme es immer wieder zu lärmintensiven Beladungsvorgängen der auf dem Gelände bereitgestellten Container. Teilweise würden Betriebsfahrzeuge mittels Hochdruckreinigern auf dem Grundstück gereinigt. Ferner dienten auch die Garagen auf dem Grundstück zu Lagerzwecken. Die Angaben aus der schalltechnischen Untersuchung seien nicht nachvollziehbar. Der Betrieb auf dem Grundstück beginne teilweise bereits während des Nachtzeitraums vor 6.00 Uhr. Die angenommenen und zur Grundlage der schalltechnischen Berechnung gemachten Fahrzeugbewegungen auf dem Grundstück seien über das Gutachten hinweg widersprüchlich.
Die Beigeladene nahm auf die Einwendungen der Klägerin im Baugenehmigungsverfahren Stellung und teilte über die Angaben aus der Betriebsbeschreibung hinaus mit, es handele sich um einen im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1962. Ein Sanitärinstallationsbetrieb wie der ihrige sei typischerweise wie auch unter Berücksichtigung der konkreten Betriebsmodalitäten ein nicht störender Gewerbebetrieb. Die Erbringung der wesentlichen Installationsarbeiten vor Ort bringe es mit sich, dass auf dem Betriebsgrundstück selbst lediglich untergeordnete Arbeiten verrichtet würden. Dies ergebe sich auch aus einem Vergleich mit Bestattungsinstituten mit einer vergleichbaren Anzahl an hierdurch ausgelösten Fahrzeugbewegungen. Ständig auf dem Grundstück tätig seien lediglich 6 Personen. Gelegentlich fahre einer der Monteurtrupps das Betriebsgrundstück an. Dies führe in der Regel zu nicht mehr als 6 An- und Abfahrten je Arbeitstag. Diese Fahrbewegungen lägen unter dem bei einer Wohnnutzung üblichen Maß. Abfälle würden grundsätzlich auf den Baustellen selbst entsorgt. Lediglich kleinere Mengen des Abfalls aus Kundendiensttätigkeiten würden auf das Betriebsgrundstück verbracht. Auch die indifferente Haltung der übrigen Nachbarn im Baugebiet gegenüber dem Vorhaben untermauere die Verträglichkeit mit dem Gebietscharakter eines Wohngebiets. Die Behauptung der Klägerin, der Betrieb werde von 2 bis 3 LKW täglich angedient, sei überzogen. Durchschnittlich zwei Mal pro Monat würden gewerbliche Abfälle abgeholt. Die Abwehrrechte der Klägerin seien zudem verwirkt. Diese habe sich seit dem Jahr 2014 lediglich passiv verhalten und die Nutzung geduldet.
Die Beklagte erteilte am 17.06.2021 die Baugenehmigung für das Vorhaben der Beigeladenen und fügte der Genehmigung die im Wortlaut wie folgt lautende Auflage bei:
„Das Gutachten zur Einhaltung der Schallimmissionsrichtwerte des Ingenieurbüro XXX Ingenieure vom Juni 2020 sowie die Betriebsbeschreibung vom 07.11.2019 werden als Grundlage dieser Entscheidung vollumfänglich zum Gegenstand des Verfahrens und sind einzuhalten.“
Sie wies zugleich die Einwendungen der Klägerin gegen das Vorhaben zurück und führte hierzu im Wesentlichen aus, es sei eine Ausnahme für das Vorhaben zu erteilen gewesen. Es sei anzunehmen, dass der Gewerbebetrieb der Beigeladenen „atypisch“ geführt werde. Die maßgeblichen Immissionsrichtwerte würden nach der plausiblen schalltechnischen Untersuchung eingehalten. Etwaig von der Betriebsbeschreibung abweichende Betriebsabläufe der Beigeladenen seien gegebenenfalls der Baugenehmigung anzupassen.
Die Klägerin erhob am 08.07.2021 Widerspruch gegen die Baugenehmigung vom 17.06.2021 und führte zur Begründung über die bisherigen Einwendungen hinaus im Wesentlichen aus, das Vorhaben der Beigeladenen verstoße gegen den Gebietscharakter des allgemeinen Wohngebiets nach dem Bebauungsplan Nr. XXX der Beklagten. Dies folge insbesondere aus dem betriebsbedingt bereits in der Vergangenheit entstandenen und mit dem betrieb regelmäßig verbundenen Zu- und Abfahrtsverkehr. In der Spitze habe sie bis zu 58 Fahrbewegungen an einem Tag von dem bzw. zu dem Grundstück der Beigeladenen gezählt. Die ferner von dem Betriebsgrundstück ausgehenden Lade-, Entlade- und Logistiktätigkeiten wie Abfallentsorgung, die üblicherweise mit entsprechenden Geräuschimmissionen verbunden seien, seien nicht gebietsverträglich.
Die Beklagte legte den Widerspruch mit Vorlagebericht vom 18.01.2022 dem Regierungspräsidium Karlsruhe zur Entscheidung vor und führte hierin hauptsächlich aus, soweit die Betriebsabläufe auf dem Grundstück der Beigeladenen von den Angaben in ihrer Betriebsbeschreibung aus dem November 2019 abwichen, dürfte sich dies um kurzfristige Umstände aufgrund noch nicht umfassend eingespielter Betriebsabläufe handeln. Im Übrigen sei die Klägerin auf die Geltendmachung der Einhaltung der Auflage F011 zur Baugenehmigung zu verweisen.
Das Regierungspräsidium Karlsruhe wies den Widerspruch der Klägerin mit Widerspruchsbescheid vom 20.02.2023 zurück und führte zur Begründung im Wesentlichen aus, die Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1962 sei rechtmäßig erteilt worden. Bei dem Sanitärinstallateurbetrieb der Beigeladenen handele es sich nach der Betriebsbeschreibung um einen nicht störenden Gewerbebetrieb. Dieser wickele keinen Kundenverkehr vor Ort ab, führe Installationsarbeiten ausschließlich fern des Betriebssitzes durch und habe vor Ort lediglich einen geringen Lagerbestand. Da aufgrund der denkbaren Varianz der jeweiligen Nutzungsausprägungen eine allein typisierende Betrachtung ausscheide, sei auch auf den konkreten Betriebszuschnitt abzustellen. Dieser ergebe sich hinreichend bestimmt aus der Betriebsbeschreibung vom 07.11.2019 sowie aus der als Grundlage für die schalltechnische Untersuchung genommenen Betriebsbeschreibung vom 17.06.2020. Auch durch den An- und Abfahrtsverkehr mit LKW werde sich keine unzumutbare Störung verursacht. Die nach der Betriebsbeschreibung zu erwartenden bis zu 3 LKW-Anlieferungen pro Tag seien nicht geeignet, eine unzumutbare Störung zu bewirken. Diese unterscheide sich nicht wesentlich von anderen in allgemeinen Wohngebieten üblichen Anlieferungs- und Entsorgungsverkehren wie etwa der Müllabfuhr oder der Leerung von Glascontainern.
Die Klägerin hat am 14.03.2023 Klage beim Verwaltungsgericht Karlsruhe gegen die Baugenehmigung vom 17.06.2021 erhoben und trägt zur Begründung über ihr bisheriges Vorbringen hinaus im Wesentlichen vor, bei dem Gewerbebetrieb der Beigeladenen handele es sich in keiner Weise um einen atypischen Betrieb. Die tatsächlich vorherrschenden Betriebsabläufe seien für einen Sanitärinstallationsbetrieb vergleichbarer Größe und Geschäftsmodell geradezu typisch. Die Betriebsbeschreibung sei mit Blick auf die üblichen Arbeitsabläufe, die den Betrieb der Beigeladenen prägten, schlicht unzutreffend und zielten auf die Vorspiegelung einer nicht anzunehmenden Atypik ab. Gemessen an der zum Bestandteil der Baugenehmigung vom 17.06.2021 gemachten Betriebsbeschreibung vom 07.11.2019 könne keine wirksame Kontrolle der Beschränkung der Betriebsabläufe auf das Maß eines nicht störenden Betriebs durch die Bauaufsicht erfolgen. Die dort von der Beigeladenen benannten organisatorischen Maßnahmen wie die Entladung von anliefernden LKW per Hand oder das Einlegen von Baustellenschutt in Container seien mit Blick auf das typische Störpotenzial des Betriebs – worauf allein es im Rahmen des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1962 ankomme – unbeachtlich. Der von der Widerspruchsbehörde gezogene Vergleich zu einem Parkettleger-Betrieb mit zwei beschäftigten Personen verbiete sich von vornherein. Auch das Angebot eines Notdienstes spreche gegen einen in atypischer Weise nur geringfügig störenden Betrieb. Auch die mehrfache Anlieferung von Installationsmaterial oder Sanitärmöbeln zu ihrem Grundstück sei überhaupt nicht mit der üblichen Andienung von Wohngebäuden vergleichbar. Neben den ab Mitte Juni 2021 vorgelegten Protokollierungen und Lichtbildern sprächen auch ihre jüngsten Protokollierungen aus dem Zeitraum von Juni bis September 2023 dafür, dass der Betrieb der Beigeladenen als typischer und damit im allgemeinen Wohngebiet unverträglicher – weil störender – Gewerbebetrieb des Sanitärinstallateurhandwerks zu bewerten sei. Die üblicherweise von dem Betrieb ausgehenden Störungen minderten den Wohnwert der Umgebung nicht unerheblich. Auch die schalltechnische Untersuchung sei mit Blick auf die von dem Vorhaben der Beigeladenen ausgehenden Störungen mangelhaft. Es seien hierin ersichtlich zu wenige Fahrbewegungen angenommen und darüber hinaus auch lärmintensive Arbeiten im Zusammenhang mit dem Be- und Entladen der Firmenfahrzeuge – anders als typischerweise im Betrieb zu erwarten – nicht berücksichtigt worden. Ferner sie auch der Lärm der An- und Abfahrten der anliefernden Lastkraftwagen dem Betrieb zuzurechnen. Dies folge entgegen der unzutreffenden Annahmen in der schaltechnischen Untersuchung auf der Grundlage von Nr. 7.4 Abs. 1 oder 2 TA Lärm.
Die Klägerin beantragt,
1. die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Beklagten vom 17.06.2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 20.02.2023 aufzuheben;
2. die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie trägt zur Begründung im Wesentlichen vor, das Vorhaben der Beigeladenen sei als nicht störender Gewerbebetrieb ausnahmefähig, da nach der plausiblen Betriebsbeschreibung wie auch der Schallimmissionsprognose von einem das Wohnen nicht beeinträchtigenden Störpotenzial auszugehen sei. Die Durchsetzung der Einhaltung der Betriebsbeschreibung, deren Einhaltung zur Auflage der Baugenehmigung vom 17.06.2021 gemacht worden sei, betreffe das bauaufsichtsrechtliche Einschreiten. Die von der Klägerin vorgelegten Protokollierungen aus dem Jahr 2021 hielten sich im Wesentlichen im Rahmen der Betriebsbeschreibung. Anderweitige Beschwerden seien ihr nicht zugetragen worden.
Die Beigeladene ist der Klage ebenfalls entgegengetreten und beantragt,
Zur Begründung trägt sie über ihr Vorbringen aus dem Baugenehmigungsverfahren hinaus insbesondere vor, die Klägerin übe auf ihrem Grundstück eine ungenehmigte bauliche Nutzung von Teilen des Wohngebäudes in Form einer Vermietung von Ferienwohnungen aus. Sie biete jedenfalls 2 Zimmer mit je 40 m² zur Vermietung an je bis zu 4 Personen an. Gemessen an dem Gebietscharakter des konkret festgesetzten allgemeinen Wohngebiets führe ihr eigener Betrieb angesichts der vielfältigen Störungen nicht zu einer Verfälschung des Gebietscharakters. Das Wohngebiet sie geprägt durch die weiter südlich gelegenen gewerblich genutzten Grundstücke eines Maschinenbaubetriebs und durch ein kirchliches Gemeindezentrum. Ferner seien nach dem Bebauungsplan im maßgeblichen Baugebiet weitere störungsgeneigte Nutzungen wie Anlagen für gesundheitliche, kulturelle und sportliche Zwecke sowie Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Ferner handele es sich um ein Baugebiet, welches nach Maßgabe der Baunutzungsverordnung aus dem Jahr 1962 geplant worden sei. Seinerzeit seien Wohngebiete allgemein lärmintensiver gewesen, sodass mit Blick auf das typischerweise hinzunehmende Störpotenzial dieser damalige Maßstab anzulegen sei. Gemessen hieran sei ihr Gewerbebetrieb als „nicht störend“ zu bewerten. Die von der Klägerin in Bildern sowie in Videos festgehaltenen Betriebsvorgänge und die hiermit verbundenen vorgeblichen Störungen seien mit Blick auf die Fragen des Gebietserhaltungsanspruchs irrelevant. Sie belegten, wenn überhaupt, in Einzelfällen Verstöße gegen die Betriebsbeschreibung, welche die Geschäftsleitung wirksam unterbinde. Ihr Vorhaben erweise sich mit Blick auf die Lärmimmissionssituation als nicht rücksichtslos. Nach der von ihr im Rahmen des Genehmigungsverfahrens eingeholten schalltechnischen Untersuchung würden die Immissionsrichtwerte eines allgemeinen Wohngebiets nach der Nr. 6.1 Buchst. e) TA Lärm von 60 dB(A) im Tagzeitraum um mindestens 13 dB(A) unterschritten. Nächtlicher Betrieb sei weder geplant noch erfolge solcher tatsächlich.
Dem Gericht liegt die Bauakte der Beklagten zu dem Vorhaben der Beigeladenen, die weiteren zu dem Grundstück der Beigeladenen bei der Beklagten vorhandenen Baugenehmigungsakten und die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums Karlsruhe sowie der Bebauungsplan Nr. XXX „XXX“ der Beklagten nebst Begründung hierzu vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird hierauf und auf die Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg.
Die als Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO statthafte und auch sonst zulässige Klage ist begründet.
Die der Beigeladenen für ihr Vorhaben erteilte Baugenehmigung der Beklagten vom 17.06.2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 20.02.2023 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die Baugenehmigung verletzt die Klägerin in ihrem sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. XXX „XXX“ zur zulässigen Art der baulichen Nutzung ergebenden – nachbarschützenden – Anspruch auf Erhaltung des Gebietscharakters des allgemeinen Wohngebiets, welches der Bebauungsplan sowohl für das Grundstück der Klägerin als auch für dasjenige der Beigeladenen festsetzt. Auf die Bewahrung der festgesetzten Gebietsart hat der Nachbar auch dann einen Anspruch, wenn das baugebietswidrige Vorhaben im jeweiligen Einzelfall noch nicht zu einer tatsächlich spürbaren und nachweisbaren Beeinträchtigung des Nachbarn führt. Der Abwehranspruch wird grundsätzlich bereits durch die Zulassung eines mit der Gebietsfestsetzung unvereinbaren Vorhabens ausgelöst, weil hierdurch das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebietes eingeleitet wird (st. Rspr., vgl. zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 16.09.1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151 = juris Rn. 23).
Maßgeblicher Zeitpunkt mit Blick auf die Sach- und Rechtslage ist im vorliegenden Baunachbarklageverfahren aus Gründen der Rechtsposition des Bauherrn aufgrund der Eigentumsgarantie grundsätzlich der Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung durch die Beklagte (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 29.10.2003 - 5 S 138/03 -, VBlBW 2004, 146 = juris Rn. 23 m.w.N.; vgl. auch Riese, in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, 44. Ergänzungslieferung März 2023, § 113 Rn. 248 m.w.N.), hier der 17.06.2021. Zu diesem Zeitpunkt erweist sich die Baugenehmigung als rechtswidrig unter dem Gesichtspunkt des oben genannten Verstoßes gegen den klägerischen Anspruch auf Bewahrung des Gebietscharakters. Eine nachträgliche Änderung der Sach- oder Rechtslage zugunsten der Beigeladenen ist weder von dieser vorgetragen noch sonst ersichtlich.
I. Der vorliegend maßgebliche Bebauungsplan Nr. XXX „XXX“ der Beklagten ist wirksam.
Anhaltspunkte dafür, dass der Bebauungsplan Nr. XXX der Beklagten an einem (formellen oder materiellen) Fehler leidet, der auch unter Beachtung des zwischenzeitlich eingetretenen Zeitablaufs dessen Unwirksamkeit insgesamt oder jedenfalls hinsichtlich der festgesetzten Art der Nutzung – allgemeines Wohngebiet – begründen könnte, sind von den Beteiligten nicht vorgetragen. Offenkundige Fehler des Bebauungsplans, die gleichsam bei erstem Anblick zu Tage treten, sind dem Bebauungsplan gleichfalls nicht zu entnehmen. Insbesondere bestehen nach den aus den Bebauungsplanunterlagen zu entnehmenden Vermerken und Daten keine Zweifel an der Ausfertigung, Genehmigung und Bekanntmachung des Bebauungsplans ohne Rechtsfehler. Eine weitergehende „ungefragte Fehlersuche“ mit Blick auf den Bebauungsplan war vor diesem Hintergrund und angesichts des Vorbringens der Beteiligten für das Gericht nach den Grundsätzen der richterlichen Ermittlung des Sachverhalts von Amts wegen (vgl. § 86 Abs. 1 VwGO, hierzu BVerwG, Beschl. v. 04.10.2006 - 4 BN 26.06 -, ZfBR 2007, 56 = juris Rn. 7; Urt. v. 17.04.2002 - 9 CN 1.01 -, BVerwGE 116, 188 = juris Rn. 46) nicht geboten.
II. Das Vorhaben der Beigeladenen ist hinsichtlich seiner Art der baulichen Nutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. XXX „XXX“ nicht vereinbar.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Beigeladenen richtet sich vorliegend nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. dem Bebauungsplan Nr. XXX der Beklagten.
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1) BauGB. Das genehmigte Vorhaben widerspricht vorliegend der Festsetzung des Bebauungsplans Nr. XXX über die Art der baulichen Nutzung und ist auch weder ausnahmsweise noch im Wege einer Befreiung zulässig.
Der Bebauungsplan setzt für den Bereich der Grundstücke der Beigeladenen und der Klägerin östlich der Kandelstraße ein allgemeines Wohngebiet nach den Regelungen des während des Zeitraums der Aufstellung des Bebauungsplans durchgehend geltenden § 4 BauNVO 1962 fest. Der Bebauungsplan verweist hinsichtlich der zulässigen Arten der baulichen Nutzungen vollumfänglich auf die Nutzungsarten nach § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO 1962 und trifft keine Modifikationen nach § 1 Abs. 4 und 5 BauNVO 1962.
Das Vorhaben der Beigeladenen zählt bei einer Betrachtung anhand des sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplans ergebenden Kanons der zulässigen Arten der baulichen Nutzung nicht zu den in dem festgesetzten allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässigen Vorhaben (1.). Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme nach den Festsetzungen des Bebauungsplans liegen nicht vor (2.). Schließlich ist das Vorhaben der Beigeladenen mit Blick auf die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung auch nicht befreiungsfähig (3.).
1. Das Vorhaben der Beigeladenen ist nicht nach § 4 Abs. 2 BauNVO 1962 in dem durch den Bebauungsplan festgesetzten allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. In Betracht kommt aus dem Kanon des § 4 Abs. 2 BauNVO 1962 einzig die Einordnung als nicht störender Handwerksbetrieb (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 Var. 3 BauNVO). Der Betrieb der Beigeladenen ist jedoch hierunter nicht zu fassen. Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass es sich bei den in § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO genannten Nutzungsarten stets um solche handeln muss, die der Versorgung des Gebiets dienen, mithin um einen Betrieb, dessen Kundschaft zu einem ins Gewicht fallenden Umfang aus dem Gebiet selbst oder aus dessen nächster Umgebung stammt (vgl. zur räumlichen Abgrenzung BVerwG, Beschl. v. 03.09.1998 - 4 B 85.98 -, Buchholz 406.12 § 4 BauNVO Nr. 13 = juris Rn. 4 ff.; vgl. auch Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 151. Ergänzungslieferung August 2023, § 4 BauNVO Rn. 38 f. m.w.N.). Die Beigeladene adressiert nach der Größe ihres Betriebs wie auch nach den sich aus den auf ihrem Internetauftritt findenden Referenzprojekten einen Kundenkreis, der weit über die Grenzen des Baugebiets wie auch des Geltungsbereichs des Bebauungsplans als Ganzem hinausreicht. Sie selbst trägt nichts Gegenteiliges vor.
2. Das Vorhaben der Beigeladenen ist auch nicht im Sinne einer Ausnahme gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 3 BauNVO zulässig.
Gemäß § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen des Bebauungsplans solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Vorliegend nimmt der Bebauungsplan für das maßgebliche Baugebiet umfassend § 4 BauNVO 1962 in Bezug, sodass gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO sämtliche in § 4 Abs. 3 BauNVO 1962 genannten Nutzungen ausnahmsweise zulässig sind.
Für das Vorhaben der Beigeladenen kommt einzig eine ausnahmsweise Zulässigkeit als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1962 in Betracht. Die Voraussetzungen hierfür liegen allerdings nicht vor. Bei der von der Beklagten am 17.06.2021 genehmigten Nutzung des Grundstücks in Form eines Betriebs des Sanitärgewerbes der Beigeladenen handelt es sich nicht um einen sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne der Vorschrift.
a) Ein konkreter Betrieb ist als mehr als „nicht störend“ im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1962 und damit als unverträglich im Sinne der baunutzungsrechtlichen Gebietskategorie des allgemeinen Wohngebiets einzustufen, wenn Betriebe seines Typs bei funktionsgerechter Nutzung üblicherweise für diese Umgebung unzumutbare Störungen hervorrufen können; auf das Maß der konkret hervorgerufenen oder in Aussicht genommenen Störungen kommt es grundsätzlich nicht an (vgl. zur Verträglichkeit im Mischgebiet BVerwG, Beschl. v. 27.06.2018 - 4 B 10.17 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 19 = juris Rn. 8; Beschl. v. 22.11.2002 - 4 B 72.02 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 17 = juris Rn. 4; Urt. v. 13.06.1969 - 4 C 21.67 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 23 = juris Rn. 26; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 22.02.2022 - 6 S 1251/20 -, juris Rn. 46 m.w.N.). Die Eigenschaft als „nicht störender Gewerbebetrieb“ ist allgemein im Lichte seiner Verträglichkeit mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets, welches nach § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen dient, zu bewerten. Demgemäß dürfen seine Auswirkungen das gebietsadäquate Maß akzeptabler Störungen nicht übersteigen, das dem Wohngebiet im Gegensatz zu den störungsintensiveren Kategorien der Misch- Kern-, Dorf- oder gar Gewerbegebiete eigen ist. Die gebietstypische Schutzwürdigkeit und Störempfindlichkeit wird in allgemeinen Wohngebieten im Wesentlichen von der vergleichsweise störempfindlichen Hauptnutzungsart, dem Wohnen, bestimmt. Das dem allgemeinen Wohngebiet immanente Ruhebedürfnis begrenzt sowohl unmittelbar physikalisch messbare Störungen (etwa Lärm oder Erschütterungen) als auch nicht unmittelbar quantifizierbare Störpotenziale wie Zu- und Abfahrtsverkehre oder die regelmäßig nach außen in Erscheinung tretende Verrichtung von Arbeiten.
aa) Ob ein Betrieb im allgemeinen Wohngebiet „nicht störend“ wirkt, ist eine Frage des Einzelfalls.
Für die Frage, ob ein Vorhaben ein mit dem Gebietscharakter vereinbares abstraktes Störpotenzial aufweist – also ein Gewerbebetrieb im allgemeinen Wohngebiet noch als „nicht störend“ zu qualifizieren ist –, kommt es nicht auf eine auf die konkreten Störungen der jeweiligen Nutzung abstellende Betrachtung an. Es ist vielmehr im Ausgangspunkt eine typisierende Betrachtungsweise angezeigt, die zu klären hat, welche möglichen Störungen, ausgehend von einer funktionsgerechten Nutzung, üblicherweise von einem vergleichbaren Betrieb nach dessen Gegenstand, seiner Struktur und Arbeitsweise ausgehen können (st. Rspr., vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 27.06.2018 - 4 B 10.17 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 19 = juris Rn. 8; Beschl. v. 22.11.2002 - 4 B 72.02 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 17 = juris Rn. 4; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 02.11.2016 - 5 S 2291/15 -, BauR 2017, 220 = juris Rn. 48).
(1) Dieser typisierenden Betrachtungsweise liegt der Gedanke zugrunde, dass im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Grunde jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungsartenkatalog der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung in Betracht kommen können soll, ohne dass dies zu Unverträglichkeiten führt; das schließt es aus, die Frage der Wesentlichkeit der Störung nach der Art der vorhandenen Bebauung in der Nachbarschaft der beabsichtigten gewerblichen Nutzung zu beurteilen (BVerwG, Urt. v. 21.02.1986 - 4 C 31.83 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 7 = juris Rn. 14). Im Übrigen erlaubt die Typisierung eine klare Unterscheidung der in einem bestimmten Gebiet zulässigen von den unzulässigen Vorhaben; sie vermeidet Streitigkeiten bei der Errichtung von Betrieben, die im Einzelfall durch eine „maßgeschneiderte“ Baugenehmigung (zum Begriff BVerwG, Beschl. v. 22.11.2002 - 4 B 72.02 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 17 = juris Rn. 6) mit zahlreichen Nebenbestimmungen für ihre – an sich ungeeignete – Umgebung passend gemacht werden sollen ebenso wie praktische Schwierigkeiten bei der späteren Überwachung derartiger Betriebe (vgl. BVerwG, Beschl. v. 27.06.2018 - 4 B 10.17 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 19 = juris Rn. 8; BayVGH, Urt. v. 22.07.2004 - 26 B 04.931 -, juris Rn. 21).
(2) Eine typisierende Betrachtungsweise verbietet sich indes, wenn der zur Beurteilung stehende Betrieb einer Branche angehört, deren übliche Betriebsformen hinsichtlich des Störgrades eine große Bandbreite aufweisen, die von „nicht störend“ über „nicht wesentlich störend“ bis hin zu „störend“ oder sogar „erheblich belästigend“ reichen kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 27.06.2018 - 4 B 10.17 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 19 = juris Rn. 9; OVG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 12.07.2007 - 2 L 176/02 -, juris Rn. 54, jeweils zu der kongruent zu bewertenden Vereinbarkeit mit dem Gebietscharakter eines Mischgebiets). Ist mithin ein Betrieb einer Gruppe von Gewerbebetrieben zuzurechnen, die hinsichtlich ihrer potenziellen Störeigenschaft wohngebietsverträglich sein können, dies aber nicht sein müssen, so hängt die Wohngebietsverträglichkeit von den Merkmalen des jeweiligen Betriebs ab, die ihn innerhalb der Gesamtheit der Betriebe seiner Branche als verträglich oder unverträglich mit den Wohn- und Ruhebedürfnissen eines allgemeinen Wohngebiets erscheinen lassen. Je nach dem kann dies unterschiedlich zu beurteilen sein.
Der Grundsatz der eingeschränkten Typisierung schließt es gerade nicht aus, bei einer atypischen Fallgestaltung auf die konkreten (Betriebs-)Verhältnisse abzustellen. Von einer solchen ist auszugehen, wenn der jeweilige Betrieb nach seiner Art und Betriebsweise von dem Erscheinungsbild seines Betriebstypus abweicht, von daher die sonst üblichen Störungen von vornherein nicht befürchten lässt, und damit seine sonst nicht gegebene Gebietsverträglichkeit dauerhaft und zuverlässig sichergestellt ist. Maßgeblich ist dabei, ob sich die Störwirkungen, die die konkrete Anlage bei funktionsgerechter Nutzung erwarten lässt, auf Dauer innerhalb des Rahmens halten, der durch die Gebietseigenart vorgegeben ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 27.06.2018 - 4 B 10.17 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 19 = juris Rn. 10; BVerwG, Beschl. v. 22.11.2002 - 4 B 72.02 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 17 = juris Rn. 4, jeweils m.w.N.).
(3) Bei Betrieben aus Branchen mit hoher betriebsspezifischer Varianz kommt es maßgeblich darauf an, inwieweit der Betrieb nach den der Genehmigungsbehörde vorgelegten Bauvorlagen und weiteren Unterlagen ein bestimmtes Störpotenzial erkennen lässt. Dieses ist anhand von Einzelgesichtspunkten wie etwa der geplanten Größe und der technischen Ausstattung des Betriebs, der Anzahl der Beschäftigten, der üblichen Betriebszeiten, der betriebseigenen Arbeitsabläufe (insbesondere im Verhältnis zu den sonst branchenüblichen Abläufen), der Anlieferungs- und Entsorgungsverkehre sowie des auf dem Grundstück zu erwartenden Kundenverkehrs zu bestimmen (vgl. zu einzelnen Kriterien auch BVerwG, Beschl. v. 28.02.2008 - 4 B 60.07 -, BauR 2008, 954 = juris Rn. 11; Beschl. v. 22.11.2002 - 4 B 72.02 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 17 = juris Rn. 4).
bb) Aufgrund der auch bei Heizungs- und Sanitärbetrieben gegebenen erheblichen Varianz der Auswirkungen und Störpotenziale von Betrieben unterschiedlicher Größe, Ausrichtung und Betriebsformen vermag eine rein typisierende Betrachtung in Fällen wie dem vorliegenden keine allgemein sachgerechte Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen des Gewerbebetriebs zu gewährleisten.
(1) Nach den üblichen – von der Beigeladenen schriftlich sowie nochmals in der mündlichen Verhandlung von ihren Vertretern bestätigten – allgemeinen Betriebsabläufen ihrer Branche werden die Installationsarbeiten im Wesentlichen auf den Kundenbaustellen fernab vom Betriebssitz auf dem Grundstück Flst.-Nr. XXX4/2, K...straße 24, erbracht.
Betriebe des Sanitär- und Heizungsgewerbes zeichnen sich im Wesentlichen dadurch aus, dass zeitgleich verschiedene Baustellen (entsprechend der Anzahl der vorgehaltenen Montage- und Serviceteams) abgearbeitet werden können und dementsprechend der organisatorische, materielle und logistische Aufwand maßgeblich von der Größe des jeweiligen Betriebs abhängt. Die Auswirkungen auf die Umgebung eines Betriebsgrundstücks werden üblicherweise und hauptsächlich durch die Anlieferung von Installations- und Baumaterial, Badkeramik, Sanitärmöbeln, Heizungsanlagen, Heizkörpern und ähnlichen Anlagenteilen, die Abholung von angefallenen Abfällen wie Bauschutt und Schrott sowie die Disponierung der Anlieferung, Kommissionierung und die Auslieferung sowie den Einbau zu bzw. auf den Baustellen der Kunden durch einzelne Arbeitskolonnen geprägt. Für den Betrieb einer solchen Größe ist bei lebensnaher Betrachtung ferner die regelmäßige Rückkehr einzelner, auf verschiedenen Baustellen tätiger Mitarbeiter zum Betriebsstandort zur – auch kurzfristigen – Ergänzung von Material, der gemeinsamen Abfahrt zu den Baustellen oder zum Zweck der Besprechung und weiteren Planung einzelner Aufträge mit der Betriebsleitung als durchaus üblich zu bezeichnen. Schließlich ist die Verrichtung einzelner Arbeiten auf dem Betriebsgrundstück, trotz des Umstands der im Wesentlichen beim Kunden durchzuführenden Installations- und Servicearbeiten, keineswegs als unüblich zu bezeichnen. Diese betreffen regelmäßig die Vor- und Nachbereitung von Arbeitseinsätzen auf den Kundenbaustellen, die Materialergänzung und Arbeiten im Zusammenhang mit der Vorbehandlung von Rest- und Abfallstoffen vor deren Abholung zur Verwertung durch Dritte. In dieser Hinsicht lassen sich auch üblicherweise bestimmte Regelmäßigkeiten der betriebstypischen Abläufe festmachen wie die morgendliche Ankunft des Betriebspersonals, das Ausrüsten für die am Tage geplanten Arbeitseinsätze, das Abrücken der einzelnen Arbeitskolonnen. Ebenso betriebstypisch ist die Rückkehr einzelner Arbeitskolonnen gegen Feierabend, verbunden mit der Entsorgung und Ergänzung von Material. Kundenverkehr bei den einzelnen Betriebsstandorten, etwa zum Zwecke der Bemusterung, ist aufgrund der branchenüblichen Durchführung solcher Tätigkeiten bei den zentralen Ausstellungen der Großhandelspartner der Installationsbetriebe indessen nicht bzw. nur in engen Grenzen üblich und damit den Betriebszweig prägend.
Solche Betriebe sind ab einer gewissen Größe üblicherweise mit dem gebietstypischen Ruhebedürfnis eines allgemeinen Wohngebiets nicht mehr vereinbar und damit mehr als „nicht störend“ im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1962 (wie auch des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in der aktuellen Fassung). Denn sie bringen losgelöst von – keineswegs auszuschließenden zusätzlichen – Einzelstörungen ein nicht unerhebliches werktägliches Unruhepotenzial und eine Geschäftigkeit (vgl. zu den Begriffen BVerwG, Urt. v. 02.02.2012 - 4 C 14.10 -, BVerwGE 142, 1 = juris Rn. 18 f.; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2009 - 3 S 2679/08 -, VBlBW 2010, 155 = juris Rn. 34) mit sich, die mit dem Charakter eines Wohngebiets auch nicht ausnahmsweise in Einklang gebracht werden können.
(2) Gemessen an dieser allgemeinen Beschreibung sind indessen bestimmte Betriebskonzepte denkbar, bei denen ein Heizungs- und Sanitärbetrieb oder Teile hiervon durchaus wohngebietsverträglich sein können, etwa wenn sich die am Betriebsstandort im Wohngebiet wahrnehmbaren Betriebstätigkeiten nicht wesentlich von denen einer Wohnnutzung oder der Ausübung freier Berufe (vgl. hierzu § 13 BauNVO) unterscheiden (in diesem Sinne VG Koblenz, Urt. v. 06.03.2007 - 7 K 510/06.KO -, juris Rn. 24 f., für den Fall eines reinen Verwaltungssitzes eines Gewerbebetriebs im allgemeinen Wohngebiet bei gleichzeitiger Vorhaltung von Lager-, Ausstellungs- und Werkstatträumen an anderer Stelle). Ähnliches mag ferner für Betriebe gelten, die trotz Verrichtung bestimmter auch handwerklicher Tätigkeiten am Betriebsstandort in einem Wohngebiet nach ihrem Betriebsumfang üblicherweise nicht geeignet sind, ein mit dem Wohnen unverträgliches Stör- und Unruhepotenzial in ein Gebiet hineinzutragen, das die Ansiedelung zwingend in einem Misch- oder Gewerbegebiet erfordert (vgl. hierzu etwa VG Weimar, Urt. v. 03.12.2007 - 1 K 722/07 We -, juris Rn. 29).
Insofern kann bei einem Sanitär- und Heizungsbetrieb insbesondere bei einer Begrenzung der Betriebsgröße auf wenige Mitarbeiter der Schluss gerechtfertigt sein, dass die betriebseigenen Störpotenziale deutlich hinter den üblichen Störpotenzialen eines „Durchschnittsbetriebs“ zurückbleiben, sodass nicht mit gebietsuntypischen Störpotenzialen zu rechnen ist. Denn anders als bei allgemein lärmgeneigten Gewerbebetrieben (vgl. etwa VG Stuttgart, Urt. v. 24.03.2021 -, juris Rn. 48 ff., zu einem Reparaturbetrieb für Kleinmotorgeräte) kommt bei einem Betrieb des Sanitärgewerbes dem immissionsbedingten Störpotenzial der Arbeiten auf dem Betriebsgrundstück keine herausragende Rolle zu. Das Unruhe- und Störungspotenzial von – größeren – Sanitär- und Heizungsinstallationsbetrieben folgt vielmehr aus der Gesamtheit der Betriebsvorgänge, auf dem und im Umfeld des Betriebsgrundstücks. Diese Betriebsvorgänge ereignen sich im Falle einer kleinen Betriebsgröße mit geringer Anzahl an Instalations- und Serviceteams schlechterdings weniger häufig und nehmen sich damit geringer aus als bei großen Betrieben.
(3) Entsprechende Eigenheiten, Abläufe und Gestaltungen seines Betriebs allgemein widerspruchsfrei und kohärent darzulegen, um hierdurch eine genehmigungsfähige Art der Betriebsführung zu entwickeln, ist – allein – Sache des Bauherrn, der für seinen Betrieb die gegenüber einem üblichen Betrieb mit entsprechendem Störpotenzial verringerte Störungsneigung und damit eine ausnahmsweise bauplanungsrechtliche Zulässigkeit geltend machen will (so auch bereits BVerwG, Beschl. v. 03.01.1973 - 4 B 171.72 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 34 = juris Rn. 3 m.w.N.; Fickert/Fieseler, BauNVO, 14. Aufl. 2023, Vorbem. z. §§ 2-9 und §§ 12-14, Rn. 69). Gelingt ihm dies nicht, so verbleibt es bei der Einordnung seines Betriebs als „typisch“ mit dem insofern einhergehenden erhöhten und – gegebenenfalls gebietsunverträglichen – Störungspotenzial.
(4) Die für die Frage der Atypik erforderliche konkrete Ausgestaltung des jeweiligen Betriebs ist insbesondere aus dem Bauantrag und den hierzu eingereichten Unterlagen wie Bauvorlagen und einer etwaig vorhandenen Betriebsbeschreibung zu gewinnen; diese werden unmittelbar Gegenstand der Baugenehmigung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 25.10.2002 - 5 S 1706/01 -, juris Rn. 54). Sonstige Tatsachen, etwa die spätere Entwicklung weg von dem seinerzeitigen Betriebskonzept, können indessen nicht unmittelbar herangezogen werden. Dies folgt aus dem Umstand, dass allein der Bauherr durch seine Vorhabenbeschreibung und die Vorhabenpläne die Reichweite der Baugenehmigung zu bestimmen vermag. Eine spätere Abweichung von einem Betriebskonzept und damit von der erteilten Baugenehmigung ist für sich genommen nicht geeignet, den Betrieb als nicht atypisch zu qualifizieren.
Stets muss aufgrund der vom Bauherren zu ergreifenden Maßnahmen jedoch sichergestellt sein, dass der Betrieb zum einen ab Erteilung der Genehmigung in der Lage ist, die vom Bauherrn in den Genehmigungsunterlagen dargestellte „Atypik“ im täglichen Betriebsablauf abzubilden. Zum anderen muss hinreichend sicher ausgeschlossen sein, dass bereits gewisse Fortentwicklungen des Betriebs im Rahmen des für vergleichbare Betriebe Üblichen, auf Dauer die atypische Eigenschaft des Betriebs aufheben und damit absehbar zu einer Unvereinbarkeit des Betriebs mit Blick auf den Gebietscharakter führen werden (vgl. BayVGH, Beschl. v. 10.07.2012 - 9 B 11.559 -, juris Rn. 22; ebenso anschaulich Fickert/Fieseler, BauNVO, 14. Aufl. 2023, Vorbem. z. §§ 2-9 und §§ 12-14, Rn. 69).
Daher hat die Bewertung eines Betriebs mit Blick auf seine Atypik nicht am Wortlaut der Betriebsbeschreibung halt zu machen, um insbesondere der Genehmigung von Vorhaben aufgrund „gebietsangepasster“ Betriebsbeschreibungen bei bereits zum Zeitpunkt der Genehmigungserteilung absehbaren späteren Abweichungen der allgemeinen Betriebsabläufe und Nutzungsintensitäten vorzubeugen. Solche könnten nur schwerlich kontrolliert und mit den Instrumenten der Bauaufsicht wirksam verhindert werden (vgl. bereits BVerwG, Beschl. v. 03.01.1973 - 4 B 171.72 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 34 = juris Rn. 2; vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 02.11.2016 - 5 S 2291/15 -, BauR 2017, 220 = juris Rn. 49; OVG Bremen, Beschl. v. 22.05.2017 - 1 LA 308/15 -, juris Rn. 16, jeweils m.w.N; Fickert/Fieseler, BauNVO, 14. Aufl. 2023, Vorbem. z. §§ 2-9 und §§ 12-14, Rn. 70). Daher ist neben der Betriebsbeschreibung gerade auch auf den wirklichen Nutzungszweck, wie er sich objektiv aus den Bauvorlagen sowie aus den sonstigen Gegebenheiten ergibt, abzustellen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 18.09.2018 - 3 S 778/18 -, VBlBW 2019, 59 = juris Rn. 33; vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 23.08.2017 - 3 S 1102/17 -, juris Rn. 28). Hierzu können im Einzelfall auch Erkenntnisse durch Dritte zählen, welche die tatsächlichen Betriebsabläufe eines Gewerbebetriebs abbilden. Solche Erkenntnisse sind als umso aussagekräftiger zu bewerten, je näher sie am Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung liegen und damit den tatsächlichen Betrieb im Verhältnis zu den Inhalten der Betriebsbeschreibung und damit der Baugenehmigung erkennen lassen.
b) Gemessen an den vorstehend ausgebreiteten Maßstäben handelt es sich bei dem Betrieb der Beigeladenen nach der gebotenen eingeschränkt typisierenden Betrachtungsweise nicht (mehr) um einen nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1962. In Würdigung aller Umstände – insbesondere auch der detaillierten und nachvollziehbaren Schilderungen der Vertreter der Beigeladenen und den ohne übertriebene Belastungstendenz vorgetragenen und insgesamt glaubhaften Angaben der Klägerin – ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass dem Betrieb der Beigeladenen in seiner konkreten Ausgestaltung keine in atypischer Weise niedrigere – und damit in dem festgesetzten allgemeinen Wohngebiet gebietsverträgliche – Störungsneigung mehr zukommt.
aa) Der Heizungs- und Sanitärbetrieb der Beigeladenen mit insgesamt etwa 25 Mitarbeitern, davon jedenfalls 18 Installateure bzw. Monteure oder Auszubildende dieser Berufe, am Standort in Pforzheim ist bereits als größerer Betrieb seiner Branche zu bezeichnen. Dies folgt für das Gericht insbesondere aus dem Umstand, dass der Betrieb in der Lage ist, parallel mindestens 9 Montage- oder Serviceteams zu bilden und zudem noch über eine hiervon personell völlig losgelöste Geschäftsführung, Verwaltung und Lagerhaltung verfügt. Diese von den Vertretern der Beigeladenen im Rahmen der mündlichen Verhandlung im Einzelnen dargestellte Betriebsgröße gibt im Hinblick auf eine besonders niedrige Störungsneigung nichts her. Dies stützen auch die dem Gericht vorgelegten entsprechenden schriftlichen Aufzeichnungen zu Monteurfahrzeugen aus dem Zeitraum März bis Juni 2023. Diese weisen jedenfalls 18 verschiedene Monteurfahrzeuge aus, die den Betriebsstandort in diesem Zeitraum angefahren haben. Anhaltspunkte dafür, dass der Betrieb der Beigeladenen zu Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung nennenswert anders ausgestattet gewesen sein könnte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
bb) Der Sanitärbetrieb der Beigeladenen weist auch sonst zur Überzeugung des Gerichts kein vom Regelfall eines Sanitärgewerbebetriebs abweichendes Gepräge auf, das ihn aus der Gesamtheit der übrigen Betriebe des Sanitärgewerbes abhebt und ihn als atypisch störungsarm qualifizieren lässt.
Dies folgt für das Gericht aus einer Gesamtbetrachtung der Betriebsabläufe, wie diese aus der Betriebsbeschreibung der Beigeladenen zu entnehmen sind, wie auch aus den Erkenntnissen des Gerichts zu den tatsächlichen Betriebsabläufen.
(1) Nach den Vorhabenplänen wie auch nach der Betriebsbeschreibung weist der Betrieb der Beigeladenen nahezu durchgängig die Eigenschaften eines in jeder Hinsicht als „typisch“ zu bezeichnenden Gewerbebetriebs des Sanitär- und Heizungsgewerbes auf.
Der Betrieb der Beigeladenen auf dem Grundstück K...straße 24 ist nach den Darstellungen in den vorgelegten Betriebsbeschreibungen sowie bei Betrachtung der Gesamtumstände über die von der Beigeladenen als dominierend bezeichneten Verwaltungstätigkeit hinaus auf einen umfangreichen und vor allem in den frühen Vormittags- und späten Nachmittagsstunden hochfrequenten Zu- und Abfahrtsverkehr von Monteuren, die Verrichtung von Arbeiten auf dem Grundstück sowie die regelmäßige und im Großen und Ganzen tägliche Anlieferung sowie Abholung von Waren und Stoffen auf dem Grundstück ausgelegt.
(a) Zu berücksichtigen ist mit Blick auf den Betrieb der Beigeladenen zunächst, dass dieser regelmäßig und in kurzer Abfolge durch verschiedene Großhandelsunternehmen des Sanitäreinkaufs beliefert wird. Eine (nahezu) vollständige Abwicklung dieses Zulieferverkehrs auf den bearbeiteten Baustellen, die den Anlieferverkehr mit Lastkraftwagen von dem allgemeinen Wohngebiet fernhalten könnte, soll nach der Betriebsbeschreibung gerade nicht stattfinden – Entsprechendes ist auch nach den tatsächlichen Gegebenheiten nicht festzustellen. Hinsichtlich der Häufigkeit der Anlieferungen ist die Betriebsbeschreibung der Beigeladenen unergiebig, sodass sie keine tragfähige Grundlage für eine atypische Betriebstätigkeit darstellt. Die Betriebsbeschreibung der Beigeladenen ist auch im Hinblick auf die Anlieferung von Baumaterialien und einzubauenden technischen Geräten ersichtlich vage gehalten und nicht geeignet, die Überprüfung durch die Baurechtsbehörde und gegebenenfalls die Durchsetzung der Nebenbestimmung aus der Baugenehmigung zu ermöglichen. Die Anzahl der den Betriebssitz in Pforzheim anfahrenden LKW ist in der Betriebsbeschreibung vom 07.11.2019 überhaupt nicht benannt. Die Betriebsbeschreibung führt lediglich auf, dass Waren hauptsächlich auf die Baustellen geliefert würden. Eine hieraus zu entnehmende (beinahe) vollständige Anlieferung sämtlicher Waren zu den jeweiligen Baustellen ist indessen schlechterdings lebensfremd, was gerade auch durch die feststellbaren täglichen Betriebsabläufe der Beigeladenen belegt wird. Die Anlieferung nennenswerter Mengen an Waren an den Betriebsstandort ist mit Blick auf die einfachere Kommissionierung gegenüber der Anlieferung bei privaten Kunden von Kleinaufträgen an deren Wohnsitz auch nicht mehr als naheliegend. In der Betriebsbeschreibung vom 17.06.2020 findet sich lediglich der zusätzliche Hinweis, dass Anlieferungen durch 3 Lastkraftwagen erfolgen sollen. Dies ist bereits mit Blick auf das Fehlen des für die genannte Anzahl der Anlieferungen zu betrachtenden Zeitraums nicht geeignet, eine hinreichend bestimmte Selbstbeschränkung zu übernehmen (vgl. hierzu BVerwG, Beschl. v. 03.01.1973 - 4 B 171.72 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 34 = juris Rn. 3).
Eine durchaus nennenswerte Intensität des Anlieferungsverkehrs lässt sich für das Gericht demgegenüber hinreichend deutlich aus den sonstigen Gegebenheiten gewinnen. So wird nach den Aufzeichnungen und Lichtbildaufnahmen der Klägerin aus dem Zeitraum Juli 2021 sowie zuvor aus dem Jahr 2019, welchen die Beigeladene nicht substantiiert entgegengetreten ist, der Betrieb der Beigeladenen beinahe täglich und überdies an mehreren Wochentagen mehrfach durch Lastkraftwagen von Großhandelsunternehmen – insbesondere in den Vormittagsstunden – zur Anlieferung von Waren angedient. Dabei handelt es sich, nach den von der Klägerin bereits während des Baugenehmigungsverfahrens gefertigten Lichtbildaufnahmen, durchgängig um Lastkraftwagen der 7,5 Tonnen-Klasse mit Kofferaufbau sowie hydraulischer Ladebordwand und nicht um bloße Kleintransporter. Dies setzt gerade auch die Betriebsbeschreibung der Beigeladenen voraus, da sie eine – jedenfalls teilweise – Entladung solcher Lastkraftwagen mittels Hubwagen nennt. Dass es sich bei solchen Anlieferungen keineswegs um Einzelfälle handelt, folgt für das Gericht bereits aus den verschiedenen Lichtbilddokumentationen der Klägerin sowie aus ihren schriftlichen Aufzeichnungen aus dem Juli 2021. An der Zuordnung der dokumentierten Anlieferungen der von der Klägerin überwiegend namentlich bezeichneten Firmen-Lastkraftwagen zum Betrieb der Beigeladenen besteht für das Gericht überhaupt kein Anlass zu zweifeln.
Solche Warenanlieferungen sind allein aufgrund ihrer Begleitumstände, etwa der üblichen Entladung mittels Hubwagen und dem Bedienen von Ladebordwänden vergleichsweise störungsintensiv, zumal diese Arbeiten gemäß der Betriebsbeschreibung durchweg im öffentlichen Straßenraum erfolgen sollen und hierdurch auch gerade nicht von einer gewissen Abgeschiedenheit auf dem Betriebsgrundstück geprägt sein sollen.
Die nach der Betriebsbeschreibung wie auch den tatsächlichen Aufzeichnungen der Klägerin auf Anlieferung von Waren an den Betriebsstandort ausgerichtete Betriebspraxis der Beigeladenen ist auch gerade nicht mit dem in Konnex zu Wohnnutzungen stehenden – und damit als sozialadäquat anzusehenden – Anlieferungsverkehren durch Möbelspeditionen, Postdienstleister und Umzugsunternehmen vergleichbar. Post- und Paketsendungen werden durch den Betrieb der Beigeladenen in gleichem, wenn nicht gar größeren Umfang empfangen als durch Wohnnutzungen. Die übrigen genannten Anlieferungen zu Wohngebäuden beschränken sich bei lebensnaher Betrachtung auf seltene Ereignisse, während diese bei einem Betrieb von der Größe desjenigen der Beigeladenen typischerweise regelmäßig mehrfach täglich erfolgen und dessen städtebauliche Wirkung prägen. Bei einem Betrieb der Sanitärinstallation ist zudem regelmäßig auch mit besonderen Ladetätigkeiten von Sperrgut wie etwa Heizungsanlagen, zu rechnen, die geeignet sind, ein über gewöhnliche Lade- und Entladevorgänge hinausreichendes Störpotenzial auszulösen. Dass solche Ladevorgänge am Betriebsstandort auf dem Grundstück der Beigeladenen nach deren Betriebskonzept ebenfalls erfolgen, ergibt sich zudem aus der Betriebsbeschreibung zur Warenanlieferung in der schalltechnischen Untersuchung vom 17.06.2020 (dort Ziffer 5.2.2, S. 11). Überdies folgt dies auch eindrücklich aus den von der Klägerin protokollarisch sowie bildlich festgehaltenen tatsächlichen Betriebsabläufen der Beigeladenen.
(b) Ferner sind auf dem Betriebsgrundstück nach den Bauvorlagen eigens mehrere Behältnisse für die Sortierung und Zwischenlagerung verschiedener Abfallfraktionen wie Absetzcontainer für Bauschutt, Gitterbehältnisse für Metallschrott sowie Behälter für sonstige Gewerbeabfälle vorhanden. Diese vorgehaltenen Abfallbehältnisse werden nach den Angaben der Beigeladenen regelmäßig geleert. Der Betrieb weist damit auch insoweit ein typisches Störpotenzial auf. Die Beigeladene hat auch nicht widerspruchsfrei darzulegen vermocht, dass es sich bei den auf ihrem Grundstück anfallenden Abfallmengen und -fraktionen lediglich um Klein- oder Restmengen handelt. Dies geht aus der Betriebsbeschreibung nicht deutlich hervor. Die Vertreter der Beigeladenen haben ferner im Rahmen der mündlichen Verhandlung angegeben, dass durchaus die Abfälle Projekte geringeren Umfangs, etwa kleinerer Bad- und WC-Sanierungen, auf dem Betriebsgrundstück entsorgt werden. Besondere bauliche Vorkehrungen des Betriebs sind gleichfalls nicht zu erkennen. So sind die Behältnisse für Bauschutt und Metallschrott weder eingehaust noch in sonstiger Weise schallabschirmend aufgestellt. Dass die Beigeladene die Container zwischenzeitlich von der Grundstücksgrenze mit der Klägerin entfernt und an zentralerer Stelle auf ihrem Grundstück aufgestellt hat, spielt insofern keine Rolle. Denn bei der Frage der Atypik kommt es nicht darauf an, wie intensiv einzelne Störungen bezogen auf bestimmte benachbarte Grundstückseigentümer sind, sondern wie sich das abstrakte Störpotenzial ausnimmt. Soweit die Beigeladene sowohl wiederholt schriftsätzlich als auch durch ihre Vertreter im Rahmen der mündlichen Verhandlung mitgeteilt hat, es bestünden zwischenzeitlich Anordnungen gegenüber den Mitarbeitern, Abfälle geräuscharm in Behältnisse zu legen, so folgt auch hieraus kein Anhalt für eine atypische Betriebssituation. Denn zum einen hat sie in keiner Weise belastbare Belege für solche Anweisungen, etwa in schriftlicher Form oder etwaige bereits ergriffene Sanktionsfolgen, vorgelegt. Zum anderen spricht die auch aus ihrer Sicht anerkannte Notwendigkeit solcher rein organisatorischen Regelungen dafür, dass der Betrieb im Übrigen gerade nicht das Gepräge eines störungsarmen Betriebs trägt. Entsprechende Anweisung sind zudem selbst für die Beigeladene als Betriebsinhaberin kaum wirksam zu kontrollieren, zumal auch gewisse Zweifel an der Ernsthaftigkeit solcher Bemühungen bestehen. Dies folgt für das Gericht bereits daraus, dass die Beigeladene diesen Gesichtspunkt überhaupt nicht in der Betriebsbeschreibung erwähnt. Die durch die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten mit vertretbarem Aufwand schlechterdings unmögliche Kontrolle der Festlegung und Umsetzung solcher Anweisungen und deren etwaige Ahndung mittels Verfügungen sprechen schließlich und zusätzlich mit Blick auf das bedeutende Erfordernis des praktischen Vollzugs (dies ausdrücklich betonend BVerwG, Beschl. v. 27.06.2018 - 4 B 10.17 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 19 = juris Rn. 8; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 02.11.2016 - 5 S 2291/15 -, BauR 2017, 220 = juris Rn. 49) gegen die Annahme einer Atypik.
(c) Hinzu kommt, dass bereits nach der Betriebsbeschreibung eine Lagerhaltung am Betriebsstandort vorgesehen ist, die einen regelmäßigen An- und Abfahrtsverkehr von Betriebsangehörigen auslösen kann. Die Vertreter der Beigeladenen haben im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass es sich hierbei um zwar eher geringfügige, aber dennoch, insbesondere für Notdienst- und Servicetätigkeiten, bedeutende Lagerbestände handele. Angesichts dieser Angaben, die mit der mittlerweile über 4 Jahre zurückliegenden Betriebsbeschreibung vom 07.11.2019 übereinstimmen, erscheint es auch ausgeschlossen, dass es sich bei der Lagerhaltung um bloß kurz- bis mittelfristig zu verbrauchende „Restbestände“ gehandelt haben sollte.
(d) Schließlich sieht die Betriebsbeschreibung der Beigeladenen – insoweit passend zu den sonstigen bereits dargestellten Betriebsabläufen – gerade auch die tägliche Anfahrt ihres Betriebsstandorts durch einzelne Monteure bzw. Servicemitarbeiter des Außendiensts vor. Ohne entsprechenden Monteursverkehr auf dem Grundstück erwiese sich die sonst durch regelmäßige Anlieferungen, Abholungen und Materialhaltung auf dem Grundstück geprägte Betriebsstruktur als völlig disparat und unglaubhaft.
Die Beigeladene geht in ihrer Betriebsbeschreibung lediglich von 8 Zu- und Abfahrten durch Monteure zusätzlich zu den 10 Zu- und Abfahrten des Verwaltungs- und Geschäftsführungspersonals aus. Diese – in der Tat begrenzte – Anzahl von Fahrbewegungen entspricht zur Überzeugung des Gerichts jedoch gerade nicht den tatsächlichen Betriebsabläufen der Beigeladenen, wie diese seit längerem, auch über die Erteilung der Baugenehmigung im Juni 2021 hinweg, aufrechterhalten werden. Für den Betrieb der Beigeladenen ist von einer Verursachung weitaus intensiverer Zu- und Abfahrtsverkehre durch Betriebspersonal auszugehen.
So hat die Beigeladene selbst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren für die Monate März bis Juni 2023 Aufzeichnungen über die Anzahl der Betriebsfahrzeuge („Montagefahrzeuge“) unter Nennung der amtlichen Kfz-Kennzeichen, die ihren Betriebssitz insgesamt angefahren haben, vorgelegt. Hieraus ergibt sich für die Monate März bis Juni 2023 bei 1.107 Fahrzeugaufenthalten an 81 Arbeitstagen eine Anzahl von durchschnittlich 13,67 Monteurfahrzeugen je Arbeitstag, die das Grundstück angefahren haben. In dem genannten Zeitraum hat der Betrieb der Beigeladenen damit einen Zu- und Abfahrtsverkehr von im Tagesschnitt mehr als 26 Fahrten allein durch Montagefahrzeuge erzeugt – mehr als dreimal so viele Fahrten wie in der Betriebsbeschreibung vom 17.06.2020 angenommen. Angesichts der Aufzeichnungen der Klägerin aus dem Juli 2021 gelangt das Gericht auch zu dem Schluss, dass diese Anzahl der Fahrzeugbewegungen im Wesentlichen bereits seinerzeit bei Erteilung der Baugenehmigung im Juni 2021 vorgelegen hat und damit bereits seinerzeit den Betrieb geprägt hat. Denn die Aufzeichnungen der Klägerin gelangen ebenfalls zu einer Anzahl täglich anfahrenden Fahrzeugen der Monteure der Beigeladenen im niedrigen zweistelligen Bereich, bei teilweise nur wenigen Stunden Aufzeichnungszeit pro Tag. An der Richtigkeit dieser Aufzeichnungen im Wesentlichen hat das Gericht insbesondere deshalb keinen Grund zu zweifeln, da zum einen die von der Klägerin aufgezeichneten Kfz-Kennzeichen mit den von der Beigeladenen für das Jahr 2023 mitgeteilten Kennzeichen verschiedentlich übereinstimmen. Zum anderen spricht die kleinteilige Aufzeichnung der Zu- und Abfahrtszeitpunkte mit zusätzlichen Beschreibungen der verrichteten Tätigkeiten sowie den teils emotional geschilderten Begleitumständen gegen eine fiktionale Aufzeichnung der Klägerin. Schließlich lässt die Aufzeichnung der Klägerin regelmäßig erkennen, zu welchen Zeiten und aus welchen Gründen keine Aufzeichnungen erfolgt sind, sodass auch eine zahlenmäßige Übersteigerung der Aufzeichnung fernliegt.
Die Betriebsbeschreibung kann mit Blick auf die in ihr angegebene Anzahl der Zu- und Abfahrten der Mitarbeiter zum Betriebsgrundstück auch deshalb keine Atypik begründen, weil es die Beigeladene im täglichen Betrieb aus verschiedenen betrieblichen wie auch sonstigen Gründen schlechterdings nicht in der Hand hat, ob die dort beschriebene Anzahl der Zu- und Abfahrten eingehalten oder (erheblich) überschritten wird. Nimmt man – zugunsten der Beigeladenen – deren ernstliches Bemühen um die Begrenzung der Zu- und Abfahrtsverkehre und den Aufenthalt von Mitarbeitern auf dem Betriebsgrundstück an, so zeigen sowohl die Aufzeichnungen der Klägerin wie auch ihre eigenen Aufzeichnungen zu den ihren Betriebssitz anfahrenden Fahrzeugen die mangelnde Tragfähigkeit dieses – aus Sicht der Beigeladenen die verminderte Störungsneigung ihres Betriebs begründenden – Teils des Betriebskonzepts.
Aus dem erheblichen Zu- und Abfahrtsverkehr von Monteuren und Servicemitarbeitern sowie deren Aufenthalt auf dem Betriebsgrundstück folgt mit Blick auf das Störpotenzial des Betriebs, dass im Junktim mit der An- und Abfahrt von Monteuren zu bzw. von dem Grundstück dort üblicherweise auch Arbeiten verrichtet werden. Die Monteure der Beigeladenen tragen durch die für die Anfahrten zum Betriebsgrundstück ursächlichen Lade-, Entlade-, Entsorgungs- und Reinigungstätigkeiten sowie durch das regelmäßige Anfahren und Parken von mehreren Betriebsfahrzeugen an sich gleichsam den Betrieb von den von ihnen betreuten Baustellen in das allgemeine Wohngebiet hinein. Dass solche Tätigkeiten darüber hinaus auch grundsätzlich lärmgeneigt sind, liegt auf der Hand. Auch ohne die Vornahme von Installationsarbeiten auf dem Betriebsgrundstück ist damit eine intensive Arbeitstätigkeit und „Geschäftigkeit“ auf dem Betriebsgrundstück verbunden, die ein erhebliches abstraktes Störpotenzial im Verhältnis zum Wohnen im Plangebiet aufweist.
(4) Auch der von der Beigeladenen bereits in der Betriebsbeschreibung benannte wie auch nochmals im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vertieft herausgestellte Umstand der Steuerung der Kundendienstmonteure mittels elektronischer Kommunikationsmittel lässt den Betrieb angesichts der vorstehenden Feststellungen nicht als atypisch erscheinen. Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass sich trotz des Einsatzes dieser Kommunikationsmittel das Aufkommen von Fahrten von dem und zum Betriebssitz durch Monteur- und Servicemitarbeiter im tatsächlichen Betrieb – auch nach den Angaben der Beigeladenen selbst – als durchaus erheblich bezeichnen lässt. Ohne den Einsatz entsprechender Mittel wäre der Zu- und Abfahrtsverkehr zum Grundstück voraussichtlich sogar noch höher.
(5) An dem nicht mehr mit der gebietstypischen Wohnruhe eines allgemeinen Wohngebiets vereinbaren allgemeinen Störpotenzial des Betriebs der Beigeladenen ändert auch der Umstand nichts, dass nach ihrem Vorbringen, an dessen Richtigkeit das Gericht keinen Grund zu zweifeln hat, die Installationsarbeiten im Wesentlichen auf den Baustellen bei den einzelnen Kunden durchgeführt und auch dorthin entsprechendes Material angeliefert wird. Dies ist jedoch keine besondere Ausprägung, die einzig auf den Betrieb der Beigeladenen zutrifft und damit eine Atypik gegenüber anderen Betrieben nahelegen könnte. Denn die Leistungserbringung auf der Baustelle und nicht am Betriebssitz selbst ist für das Bauhaupt- und Ausbaugewerbe üblich und allgemein in der Natur der angebotenen Bauhandwerkerleistungen begründet. Sie hebt den Betrieb der Beigeladenen nicht von der Gesamtmasse der übrigen Betriebe derselben Branche ab.
(6) Unter diesen Umständen vermag die Beigeladene mit dem von ihr in der Betriebsbeschreibung vorgestellten Betriebskonzept keine Atypik ihres Betriebs darzulegen. Bei ihrem Betrieb handelt es sich – zusammenfassend und unter Würdigung aller vorgenannten Gesichtspunkte – um einen Betrieb mit neben seiner beachtlichen Größe sämtlichen für Betriebe des Sanitär- und Heizungsgewerbes typischen Einrichtungen und Betriebsabläufen auf dem Betriebsgelände, die überdies auch ohne nennenswerte Unterbrechungen und keineswegs gering ausfallen. Das ihrem Betrieb im Ergebnis zugrundeliegende Betriebskonzept ist überhaupt nicht zu vergleichen mit Betriebskonzepten, die auf Grundstücken in einem allgemeinen Wohngebiet lediglich die Ausübung verwaltender Tätigkeiten mit bloß vereinzeltem Auftreten von branchentypischen Betriebsabläufen des Sanitärhandwerks vorsehen. Ebenso gelingt es der Beigeladenen nach den gesamten gewürdigten Umständen seit Erteilung der Baugenehmigung nicht, den Betrieb und seine Auswirkungen auf das umliegende Baugebiet auf ein Maß zu beschränken, das demjenigen eines Betriebs mit kleinerem Personalbestand entspräche.
cc) Der von der Beigeladenen gezogene rechtliche Vergleich ihres Vorhabens mit demjenigen eines Bestattungsinstituts mit einer Trauerhalle mit 25 Sitzplätzen (vgl. hierzu OVG Thüringen, Urt. v. 20.11.2022 - KO 817/01 -, UPR 2003, 451 = juris Rn. 50 ff.; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 03.06.1997 - 10 B 941/97 -, NWVBl 1997, 468 = juris Rn. 8 ff.) führt ebenfalls nicht zur Wahrung des Gebietscharakters. Der von ihr gezogene Schluss auf ein vergleichbares Störpotenzial, welches von der Anzahl der Zu- und abfahrenden Personen auszugehen pflege, trägt nicht. Der qualitative Unterschied zwischen den Tätigkeiten und Verhaltensweisen von Montage- und Installationstrupps eines Handwerksbetriebs bei der Materialentsorgung und -ergänzung sowie bei der Abwicklung von Lade- und Organisationstätigkeiten auf einem Betriebsgrundstück auf der einen und von Trauergemeinden im Rahmen von Bestattungszeremonien auf der anderen Seite liegt offen zutage. Dies zeigt sich bereits an dem Umstand, dass es sich bei Krematorien bzw. den Räumlichkeiten von Bestattungsinstituten mit Verkehr von Trauergästen um besondere „Anlagen für kulturelle Zwecke“ im Sinne der Nutzungsarten nach den §§ 2 ff. BauNVO handelt (vgl. BVerwG, Urt. v. 02.02.2012 - 4 C 14.10 -, BVerwGE 142, 1 = juris Rn. 7 ff.; vorhergehend bereits OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 25.10.2010 - 7 A 1298/10 -, BRS 76 Nr. 71 (2010) = juris Rn. 43 ff.; anders VG Karlsruhe, Urt. v. 04.05.2011 - 5 K 2976/09 -, GewArch 2011, 450 = juris Rn. 49). Das Gericht verweist ergänzend auf den Umstand, dass der Verordnungsgeber nach der Baunutzungsverordnung die von der Beigeladenen vergleichsweise ins Feld geführte Nutzung eines Bestattungsinstituts im Verhältnis zu gewerblichen Nutzungen als gerade nicht verträglich ansieht (vgl. BVerwG, Urt. v. 02.02.2012 - 4 C 14.10 -, BVerwGE 142, 1 = juris Rn. 13). Hieraus folgt, dass insbesondere dem – von der Beigeladenen als Vergleichsmaßstab herangezogenen – „Kundenverkehr“ eines Bestattungsinstituts vom Verordnungsgeber eine völlig andere städtebauliche Bedeutung und dementsprechend anderes abstraktes Störpotenzial beigemessen wird als dem Mitarbeiterverkehr eines Gewerbebetriebs.
dd) Die Beigeladene führt ferner aus, ein Verstoß ihres Gewerbebetriebs gegen den Gebietscharakter des nach § 4 BauNVO 1962 festgesetzten allgemeinen Wohngebiets sei deshalb ausgeschlossen, da seinerzeit sämtliche Anlagen, Fahrzeuge usw. insgesamt lauter und damit störungsgeneigter gewesen seien. Ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO 1962 sei damit insgesamt störungsverträglicher als aktuell in Bebauungsplänen festgesetzte allgemeine Wohngebiete. Diese Argumentation geht fehl.
Zum einen legt die Beigeladene mit ihrem pauschalen Vorbringen bereits überhaupt nicht dar, inwiefern sich das Störungspotenzial von Betrieben wie dem ihrigen im Laufe der Zeit verringert haben sollte. Sie führt hierzu im Wesentlichen aus, dass Gerätschaften und Maschinen wie etwa Fahrzeuge mittlerweile insgesamt leiser seien. Dies ist, ungeachtet der Frage, ob dies für sich genommen überhaupt zutrifft, jedenfalls unvollständig. Denn nach dem Vorbringen der Beigeladenen, das eine fiktive Betrachtung zugrunde legt, bleibt – in dieser Hinsicht inkonsequent – völlig außer Betracht, dass ein Betrieb der vorliegenden Größe mit Blick auf seine Betriebsabläufe während der Geltung der BauNVO 1962 ein völlig anderes Gepräge gehabt haben würde, was bei lebensnaher Betrachtung allein schon angesichts des durchgängig steigenden Grads der Motorisierung und Automatisierung im Laufe der vergangenen knapp 60 Jahre anzunehmen ist. Gerade hierdurch wird, wie zuvor bereits ausgeführt, das Störpotenzial ihres Betriebs jedoch wesentlich geprägt.
Zum anderen zeigt die Beigeladene über die bloße Behauptung hinaus auch in rechtlicher Hinsicht nichts dafür auf, wieso der Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets unter der Geltung der BauNVO 1962 anders zu verstehen und die Ruhebedürfnisse der Wohnnutzungen daher geringer ausfallen sollten als zum heutigen Zeitpunkt. Hierfür ist auch sonst nichts ersichtlich. Weder die im Vergleich zu § 4 Abs. 1 BauNVO 1990 wortlautgleiche Formulierung des § 4 Abs. 1 BauNVO 1962 noch sonstige Gesichtspunkte geben hierfür etwas her. Ein solcherart, der Beigeladenen vorschwebendes dynamisches Verständnis der Gebietscharaktere der Baugebiete nach den §§ 2 ff. BauNVO ohne einen Anhalt hierfür im Gesetzeswortlaut wäre zudem mit Gesichtspunkten der Bestimmtheit und Rechtssicherheit unvereinbar. Denn hierdurch würde die Bestimmung des Gebietscharakters älterer Baugebiete nachträglich von der rein relationalen Betrachtung aufgrund späterer Entwicklungen und damit letztlich von Zufälligkeiten abhängig gemacht. Dies hat auch mit der den Regelungen der verschiedenen Fassungen der Baunutzungsverordnung innewohnenden Dynamik (vgl. jeweils zum Überblick Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 151. Ergänzungslieferung August 2023, BauNVO, Vorbem. Rn. 4; Petz, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl. 2022, Einleitung Rn. 27 ff.) nichts zu tun.
ee) Soweit die Beigeladene ausführt, ihr Betrieb erweise sich deshalb nicht als gebietsunverträglich, weil das Störpotenzial in dem allgemeinen Wohngebiet durch die umfängliche Verweisung des Bebauungsplans auf sämtliche Nutzungsarten des § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO 1962 erfolgt sei, so folgt ihr das Gericht nicht. Die hinter diesem Vorbringen aufscheinende Auffassung der Beigeladenen, eine Gebietsunverträglichkeit sei nur dann anzunehmen, sofern das konkrete Baugebiet vom Plangeber mittels Einzelfestsetzungen ein bestimmtes (individuell vermindertes) Störpotenzial erhalten habe, trifft nicht zu. Sie verkennt den Umstand, dass der Verordnungsgeber der Baunutzungsverordnung 1962 sämtliche in § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO aufgezählten Nutzungen als gebietstypisch (§ 4 Abs. 2 BauNVO 1962) bzw. gebietsverträglich (§ 4 Abs. 3 BauNVO 1962) festgelegt hat. Der Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets nach § 4 BauNVO 1962 mit der gebotenen Rücksicht auf das Wohnen wurde vom Verordnungsgeber gerade in Ansehung sämtlicher (ausnahmsweise) zulässiger Nutzungen festgelegt. In der Konsequenz des Vorbringens der Beigeladenen hinge die Annahme eines Gebietserhaltungsanspruchs stets von einer planerischen Feinsteuerung nach § 1 Abs. 4 und 5 BauNVO 1962 (bzw. derzeit nach § 1 Abs. 4 ff. BauNVO 1990) ab. Hierfür fehlt jeder Anhalt.
Unbeachtlich ist hier ferner die Ansicht der Beigeladenen, die Zulassung einer übermäßigen Anzahl (verschiedener) ausnahmsweise zulässiger Vorhaben nach § 4 Abs. 3 BauNVO könne dazu führen, dass weitere solcher Vorhaben den Gebietscharakter schlechterdings nicht mehr verfälschen können. Denn es ist in dem hier maßgeblichen allgemeinen Wohngebiet – mit Ausnahme des Betriebs der Beigeladenen und der Ferienwohnungsvermietung der Klägerin (hierzu sogleich unter c) – keine weitere Nutzung nach § 4 Abs. 3 BauNVO 1962 von der Beigeladenen vorgetragen oder sonst ersichtlich.
ff) Ebenso wenig folgt das Gericht der Argumentation der Beigeladenen, die nähere Umgebung außerhalb des allgemeinen Wohngebiets sei störungsgeneigt, sodass auch aus diesem Grund ein mit Störungen belasteter Gebietscharakter anzunehmen sei. Einfluss auf den Gebietscharakter nehmen allgemein nur bauliche Nutzungen innerhalb des jeweiligen Baugebiets. Externe Störungen von außerhalb des Gebiets nehmen demgegenüber keinen Einfluss auf den Gebietscharakter, da es sich hierbei
nicht um bauliche Nutzungen innerhalb des Gebiets handelt (vgl. hierzu VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 02.11.2016 - 5 S 2291/15 -, BauR 2017, 220 = juris Rn. 46). Solche Einflüsse betreffen nicht das allein für das Verhältnis zwischen den Eigentümern eines Baugebiets typische Austauschverhältnis von „Dürfen und Dulden“. Einen – zumal derzeit überhaupt noch rügefähigen – (materiellen) Fehler des Bebauungsplans aufgrund etwaiger von außen auf das Plangebiet einwirkenden Störungen macht die Beigeladene demgegenüber gerade nicht geltend. Sie geht nach ihrem Vorbringen insgesamt vielmehr ersichtlich von dessen Wirksamkeit aus.
c) Die Beigeladene trägt ferner vor, die Klägerin könne keinen Abwehranspruch gegen ihr Vorhaben geltend machen, weil sie selbst ohne baurechtliche Genehmigung eine Vermietung von insgesamt 2 Ferienwohnungen in ihrem Wohngebäude betreibe und diese Tätigkeit in einem allgemeinen Wohngebiet gleichfalls gegen den Gebietscharakter verstoße. Das Vorbringen begründet keinen Ausschluss nachbarrechtlicher Abwehransprüche der Klägerin gegen das Vorhaben der Beigeladenen. Die Beigeladene lässt mit ihrem Vorbringen außer Acht, dass es sich bei der Vermietung von Ferienwohnungen durch die Klägerin um eine in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässige Nutzung handelt, die in Einklang mit dem Gebietscharakter des Baugebiets steht. Nach der hergebrachten Auffassung in der Rechtsprechung (vgl. nur VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 26.01.2017 - 5 S 1791/16 -, VBlBW 2017, 391 = juris Rn. 22; VG München, Urt. v. 12.07.2017 - M 9 K 15.5061 -, juris Rn. 40) handelt es sich bei der Vermietung einzelner Räume in Gebäuden als Ferienwohnungen in der Regel um ein Vorhaben in Form eines nicht störenden Gewerbebetriebs nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO oder um einen Beherbergungsbetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Hierauf deutet auch im vorliegenden Fall mittlerweile § 13a Satz 1 und 2 BauNVO hin. Zwar sind diese gesetzlichen Regelzuordnungen hier aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. XXX lange Zeit vor Inkrafttreten des § 13a BauNVO (lediglich) als Auslegungshilfe (vgl. BVerwG, Beschl. v. 26.03.1995 - 4 B 302.95 -, Buchholz 406.12 § 3 BauNVO Nr 12 = juris Rn. 11, zur Anwendung nachträglich eingefügter Inhalte späterer Fassungen der BauNVO als „Auslegungshilfe“) zu verstehen. Etwas Abweichendes ergibt sich jedoch auch hieraus nicht.
Das Vorhaben der Vermietung wahrt auch den Ausnahmecharakter solcher Nutzungsarten. Bei der Vermietung der beiden Ferienwohnungen, deren Lage und Größe die Klägerin in der mündlichen Verhandlung übereinstimmend mit dem Vorbringen der Beigeladenen erläutert hat, handelt es sich um eine Vermietung von Räumen. Nach dem Ausmaß der Wohnungsvermietung ist mit einer Belegung in den beiden Wohnungen mit je bis zu 4 Personen, mithin insgesamt von maximal 8 Personen, auszugehen. Das Grundstück der Klägerin ist zudem am äußersten Rand des Baugebiets und auch des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. XXX belegen, sodass sich etwaige Störpotenziale im Wesentlichen am Rand des allgemeinen Wohngebiets auswirken. Die Beigeladene zeigt demgegenüber mit ihrem insofern pauschalen Vorbringen keine Umstände auf, die dafürsprechen könnten, dass es sich bei der Vermietung der 2 Ferienwohnungen um etwas anderes als einen ausnahmsweise zulässigen nicht störenden Gewerbebetrieb handeln sollte.
Auf die Frage, ob und gegebenenfalls seit wann die Klägerin, wie von ihr in der mündlichen Verhandlung angegeben, überhaupt keine Ferienwohnungen mehr vermietet, kommt es daher im hiesigen Kontext nicht entscheidend an.
d) Die Beigeladene meint schließlich, die Abwehransprüche der Klägerin gegen ihr Vorhaben seien verwirkt. Dem folgt das Gericht nicht.
Zwar ist der Beigeladenen hinsichtlich der von ihr herausgestellten Umstände einer bereits seit den 1950er-Jahren bestehenden gewerblichen Nutzung auf ihrem Grundstück im Ausgangspunkt zuzugeben, dass hieraus unter bestimmten Umständen eine Verwirkung nachbarlicher Abwehransprüche folgen kann (hierzu VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 18.12.2007 - 3 S 2107/07 -, VBlBW 2008, 190 = juris Rn. 15 ff.). Ob hinsichtlich der im Jahr 1967 erteilten Baugenehmigung für die seinerzeit bestehende „Spezial-Motorenwerkstatt“ oder einer sonstigen zwischenzeitlichen anderen Nutzung Verwirkung eingetreten sein könnte, bedarf nicht der abschließenden Klärung im vorliegenden Verfahren. Denn jedenfalls im Hinblick auf die seit dem Jahr 2014 durch die Beigeladene geänderte Nutzung ihres Grundstücks als Betriebssitz für einen Betrieb des Heizungs- und Sanitärgewerbes hat die Klägerin ihre Abwehrrechte nicht im Wege der Verwirkung verloren.
aa) Das materielle Abwehrrecht eines Dritten gegenüber einer später erteilten Baugenehmigung, die einen bereits seit längerem bestehenden und von dem Dritten ersichtlich hingenommenen baurechtlichen Bestand modifiziert, reicht in diesem Fall nur so weit, als diese den Dritten über den etablierten und hingenommenen Bestand hinaus zusätzlich beschwert (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 18.12.2007 - 3 S 2107/07 -, VBlBW 2008, 190 = juris Rn. 15 m.w.N.). Nur insoweit, als die Baugenehmigung den bisherigen Zustand ändert und weitergehende oder gänzlich andere Maßnahmen zulässt, kann ein Nachbar – trotz Verwirkung im Übrigen – die Beseitigung dieses „überschießenden“ Teils verlangen (VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 18.12.2007 - 3 S 2107/07 -, VBlBW 2008, 190 = juris Rn. 15 m.w.N).
bb) Gemessen hieran sind die nachbarlichen Abwehrrechte der Klägerin gegen den Betrieb der Beigeladenen nicht verwirkt.
Die zuletzt ab dem Jahr 2014 geänderte Nutzung durch den Betrieb der Beigeladenen weicht von sämtlichen vorherigen genehmigten und ungenehmigten Nutzungen ersichtlich ab. Dies ist zum einen daran festzumachen, dass sich der Betrieb der Beigeladenen in Bezug auf den gewerblichen Tätigkeitsbereich der Nutzung, etwa der Immissionsneigung, unterscheidet. Hatten sämtliche frühere Nutzungen, insbesondere die im Jahr 1967 genehmigte Werkstattnutzung, eine im Wesentlichen eingehauste Tätigkeit zum Inhalt, so ist für die Tätigkeit des Sanitärinstallateurbetriebs der Beigeladenen nunmehr die Bereitstellung eines logistischen Zentrums für die Annahme und Abwicklung von Kundenaufträgen und Handwerkerleistungen im näheren und weiteren Umkreis sowie die Bereitstellung der sächlichen Voraussetzungen hierfür an einer zentralen Stelle kennzeichnend. Hinzu kommt die nunmehr hinsichtlich der Anzahl der Mitarbeiter wie auch durch die inzwischen vorherrschende nahezu vollständige Nutzung des Grundstücks zu gewerblichen Zwecken.
Davon, dass die Abwehrrechte der Klägerin gegen den seit dem Jahr 2014 aufgenommenen Betrieb der Beigeladenen bereits verwirkt sein könnten, ist nichts ersichtlich. Angesichts des aktenkundigen Verhaltens der Klägerin und der von ihr wiederholt bereits vor dem Bauantrag der Beigeladenen im Jahr 2020 an die Beklagte herangetragenen Beschwerden kann von einem für die Beigeladene und den Rechtsverkehr erkennbar duldsamen Hinnehmen der neu geschaffenen Umstände nicht gesprochen werden. Die Beigeladene durfte unter diesen Umständen nicht darauf vertrauen, die bodenrechtlich relevante – und seinerzeit noch nicht einmal baurechtlich genehmigte – Betriebstätigkeit würde in dem bisherigen Sinne von der Klägerin auf Dauer hingenommen werden.
3. Die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. XXX zur Art der baulichen Nutzung für das Vorhaben kommt ebenfalls nicht in Betracht.
Die allgemeinen Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung für das Vorhaben der Beigeladenen liegen bereits nicht vor. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. XXX hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung berührt die Grundzüge der Planung. Die planerische Einordnung des flächenmäßig begrenzten Baugebiets als allgemeines Wohngebiet würde durch die Erteilung einer Befreiung für einen – jedenfalls eine Mischgebietsfestsetzung erfordernden – mehr als das Wohnen nicht störenden Gewerbebetrieb ersichtlich verfälscht. Hinzu kommt die negative Vorbildwirkung einer solchen Befreiung. Insbesondere auf dem nördlich an das Grundstück der Beigeladenen angrenzenden Nachbargrundstück wäre eine erstmalige Bebauung gerade noch möglich. Nutzungsänderungen von Gebäuden, wie von der Beigeladenen ins Werk gesetzt, wären über das gesamte Baugebiet hinweg möglich. Zu berücksichtigen ist ferner, dass die Beklagte im Falle der Erteilung einer Befreiung für das Vorhaben der Beigeladenen der Erteilung von Baugenehmigungen für die Errichtung von – im allgemeinen Wohngebiet lediglich ausnahmsweise zulässigen – nicht störenden Gewerbebetrieben überhaupt nicht mehr wirksam begegnen könnte.
Die Entscheidung zu den Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 und 3 VwGO. Die Beigeladene hat neben der Beklagten die Hälfte der Kosten zu tragen, da sie selbst einen Antrag gestellt hat. Die Kostenquotelung folgt aus dem gleichgerichteten Interesse der Beklagten und der Beigeladenen am Fortbestand der Baugenehmigung.
Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren war für die Klägerin notwendig im Sinne des § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO. Der Klägerin war das Betreiben des Vorverfahrens ohne Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten angesichts des tatsächlichen Umfangs des Streitstoffs wie auch nach dessen rechtlicher Komplexität ersichtlich nicht zuzumuten.
Von der Erklärung der vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten wird abgesehen (§ 167 Abs. 2 VwGO).
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil keiner der Berufungszulassungsgründe des § 124 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 124a Abs. 1 VwGO gegeben ist.
Beschluss vom 24.01.2024
Der Streitwert wird endgültig auf 10.000,00 EUR festgesetzt.
Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 52 Abs. 1 GKG und in Anlehnung an Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der zuletzt am 18.07.2013 beschlossenen Änderungen (abgedruckt unter Hug, in: Kopp/Schenke, VwGO, Anhang zu § 164). Die Höhe des Streitwerts folgt t zunächst daraus, dass Gegenstand der Baugenehmigung die gesamte Nutzungsänderung des Hauptgebäudes auf dem Betriebsgrundstück der Beigeladenen ist. Diese umfasst eine Wohneinheit und verschiedene Betriebsräume im Erd- und Untergeschoss. Eine höhere Streitwertfestsetzung unterbleibt aufgrund des Umstands, dass bauliche Änderungen nicht zur Genehmigung gestellt wurden.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 ff. BauNVO
§ 4 BauNVO
§ 6 BauNVO
§ 34 BBauG
§ 13 BauNVO
§ 13a BauNVO
§ 3 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 4 Abs. 2 und 3 BauNVO
§ 1 Abs. 4 und 5 BauNVO
§ 4 Abs. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 3 BauNVO
§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO
§ 4 Abs. 1 BauNVO
§ 1 Abs. 4 ff. BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 13a Satz 1 und 2 BauNVO
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 und 3 VwGO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 VwGO
§ 124a Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 2-9 und §§ 12-14, Rn. 69). Gelingt ihm dies nicht, so verbleibt es bei der Einordnung

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 94, 151
BVerwGE 116, 188
BVerwGE 142, 1
00 Uhr bis 17.00
4 C 28.91
5 S 138/03
4 BN 26.06
9 CN 1.01
4 B 85.98
4 B 10.17
4 B 72.02
4 C 21.67
6 S 1251/20
5 S 2291/15
4 C 31.83
26 B 04.93
2 L 176/02
4 B 60.07
4 C 14.10
3 S 2679/08
7 K 510/06
1 K 722/07
4 B 171.72
5 S 1706/01
9 B 11.55
1 LA 308/15
3 S 778/18
3 S 1102/17
10 B 941/97
7 A 1298/10
5 K 2976/09
5 S 1791/16
9 K 15.50
4 B 302.95
3 S 2107/07