Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-04-06, Aktenzeichen 774 C 22/21
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2022:0406.774C22.21.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der in der Eigentümerversammlung vom 10.8.2021 zum TOP 16 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Klägerinnen tragen 15 % der Gerichtskosten sowie 15 % der außergerichtlichen Kosten der Beklagten. Die Beklagte trägt 85 % der Gerichtskosten sowie der außergerichtlichen Kosten der Klägerinnen.
4. Das Urteil ist jeweils vorläufig vollstreckbar.
Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerinnen sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft F.S. in ...B.. Ihrer Sondereigentumseinheit ist nach der Teilungserklärung (Urkunde des Notars E. J. W. in Berlin zu dessen UR-Nr. ...) die Nr. 59 zugeordnet worden.
Gemäß Teil I § 3 (2) i der Teilungserklärung werden die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung dem Sondereigentum zugeordnet.
In Teil II § 13 (1) der Teilungserklärung ist folgendes geregelt:
„... Die Kosten der Beheizung werden im Verhältnis der beheizten Flächen umgelegt. Sobald die HeizkostenVO vorgeschriebenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung eingebaut sind, werden die Heizkosten zu 50% nach dem erfassten Verbrauch und zu den restlichen 50% im Verhältnis der beheizten Fläche umgelegt. ...“
Die Wohnung der Klägerinnen befindet sich im Obergeschoß der bezeichneten Liegenschaft. Unter der Wohnung der Klägerinnen sind teilweise die Wohnungen Nr. 47 und Nr. 48 belegen, die vom Grundriss her gesehen nur teilweise deckungsgleich mit der Wohnung der Klägerinnen sind.Durch die Wohnung Nr. 48 laufen Versorgungsleitungen der Heizung, die drei Heizkörper der Wohnung der Klägerinnen mit Wärme versorgen.
Auf Grund eines im Dezember 2020 in der Wohnung Nr. 47 aufgetretenen Wasserschadens an der Decke zur Wohnung der Klägerinnen und der daraus folgenden Vermutung, dass die Schadensursache in einem defekten Heizkörper in der Wohnung der Klägerinnen zu finden sein könnte, wurde zunächst der Heizungsstrang, in dessen Bereich die Ursache für die eingetretene Leckage vermutet wurde, abgestellt. In der Folge wurde, da die Ursache nicht ohne Weiteres ermittelt werden konnte, in der Wohnung Nr. 48 an den jeweiligen Rohren, die die drei Heizkörper in der Wohnung der Klägerinnen bedienen, Absperrventile eingebaut. Der Einbau der Absperrventile führte dazu, dass durch die Schließung der Ventile und die Wiederinbetriebnahme des Heizungsstrangs zumindest die vor den Absperrventilen und somit vor der Wohnung 59 liegenden Wohnungen wieder mit Wärme versorgt werden konnten.
Wie sich später herausstellte, war die Leckage auf einen Rohrbruch an einem automatischen Lüftungsventil, welches sich auf der Zuleitung zum Heizkörper im Bad der Wohnung der Klägerinnen befindet, zurückzuführen.
Nach Beseitigung des Schadens und der anschließenden Öffnung der Absperrventile in der Wohnung Nr. 48 konnten die Heizkörper in der Wohnung der Klägerinnen wieder in Betrieb genommen werden. Die Ventile wurden nicht wieder entfernt.
Da die Klägerinnen befürchteten und entsprechendes auch gegenüber der Verwalterin vorgetragen haben, dass der Eigentümer der Wohnung Nr. 48 oder Nutzer bzw. jede beliebige Person, die sich in der Wohnung Nr. 48 aufhält, willkürlich die Absperrventile betätigen könnte und somit die Wohnung der Klägerinnen von der Wärmeversorgung abtrennen könnte, begehrten sie die Entfernung der Ventile und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
In der Eigentümerversammlung vom 10.8.2021 stellten sie zum TOP 11 folgenden Antrag:
„Alle Heizungsabsperrungen, die in der Wohnung 48, Eigentümer L., vorhanden sind und die Wohnung 59, Eigentümerinnen K., betreffen, werden ersatzlos zurückgebaut.“
Der Antrag wurde mit 6 JA-Stimmen zu 19 NEIN-Stimmen bei 8 Enthaltungen abgelehnt.
Nachfolgend wurden die Ventile verplombt.
Die Abrechnung der Warmwasser- und Heizkosten erfolgte in der Vergangenheit unter Berücksichtigung der HeizkostenVO für die einzelnen Wohnungen der Gemeinschaft unter Berücksichtigung des Verbrauchs sowie der Wohn-/Nutzfläche.
Unter Berücksichtigung des Abrechnungsschlüssels entsprechend der HeizkostenVO betrugen die Kosten für Warmwasser- und Wärmeversorgung für das Jahr 2019 € 690,63 und für das Jahr 2020 € 636, 73.
In der Eigentümerversammlung vom 10.8.2021 wurde zum TOP 16 mehrheitlich der Wirtschaftsplan für das Jahr 2022 beschlossen, wobei für die Berechnung der zu leistende Vorschuss im Rahmen der Heizkosten als Berechnungsmaßstab allein die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen der Eigentümergemeinschaft zur Grundlage gemacht worden ist. Nach dem Einzelwirtschaftsplan für das Jahr 2022 beträgt der Kostenanteil der Klägerinnen für Heizkosten € 1319,03/Jahr.
Die Klägerinnen greifen mit der vorliegenden Klage die Beschlüsse zu den TOP 11 und 16 an.
Die Klägerinnen sind der Auffassung, dass der Beschluss zum TOP 11 bereits nichtig sei, da der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Kompetenz zustehe zu beschließen, dass ein dauerhafter Zugriff auf die Wohnung der Klägerinnen durch den Einbau der Absperrventile ermöglicht werde. Zudem stelle der Einbau der Ventile einen Eingriff in ihr Sondereigentum dar, da die Steigleitungen nach dem Inhalt der Teilungserklärung ihrem Sondereigentum zugewiesen seien.Die Beibehaltung des jetzigen Zustands sei rechtswidrig, da kein sachlicher Grund hierfür bestehe.
Hinsichtlich des Beschlusses zum TOP 16 sind sie der Ansicht, dass bei der Festlegung der Vorschüsse durch den beschlossenen Wirtschaftsplan allein der nach der HeizkostenVO zulässige Berechnungsmaßstab hätte zugrunde gelegt werden dürfen. Auch wenn die Abrechnung der Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung dann tatsächlich gesetzeskonform erfolge, hätte dies nicht zur Folge, dass im Rahmen des Wirtschaftsplans ein falscher Abrechnungsmaßstab zur Festlegung der zu leistenden Vorschüsse herangezogen werden dürfe.Die Heranziehung des falschen Abrechnungsmaßstabes führe auch zu einer erheblichen Mehrbelastung im Rahmen des zu leistenden Vorschusses, so dass der Mangel auch beachtlich sei.
Ferner behaupten sie, dass das Abstimmungsergebnis zu dem zum TOP 16 gefassten Beschluss falsch festgestellt worden sei, da zum Zeitpunkt der Beschlussfassung tatsächlich nicht mehr die im Protokoll festgehaltenen 30 Stimmen anwesend gewesen seien.
Die Klägerinnen beantragen,
die in der Eigentümerversammlung vom 10.8.2021 zu den TOP 11 und 16 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, dass der Einbau der Absperrventile eine Vorsorgemaßnahme sei, um im Falle von Wasserrohrbrüchen zusätzlich zu den im Keller vorhandenen Absperrmöglichkeiten eine Absperrung der Rohre vornehmen zu können. Zudem beträfen die Absperrventile lediglich zwei Stränge, deren Absperrung nicht die vollständige Abkopplung der Wohnung der Klägerinnen von der Wärmeversorgung zur Folge habe.
Es sei auch nicht beabsichtigte, die Wärmeversorgung der Wohnung der Klägerinnen zu stören oder gar zu unterbrechen. Eine Absperrung werde nur im Falle einer Havarie erfolgen.
Die erfolgte Verplombung der Ventile führe auch dazu, dass eine willkürliche Absperrung auch nicht unbemerkt bleibe.
Hinsichtlich des angefochtenen Wirtschaftsplans ist die Klägerin der Auffassung, dass den Wohnungseigentümern bei der Kalkulation der Ein- und Ausgaben ein weites Ermessen zustehe. Zudem solle die Abrechnung der Warmwasser- und Heizkosten tatsächlich nach dem Verbrauch bzw. der Wohnfläche erfolgen; eine Abänderung des Abrechnungsschlüssels durch die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan sollte nicht erfolgen.
Im Übrigen wird auf die Inhalte der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ausdrücklich Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nur zum Teil begründet.
Der Beschluss zum TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 10.8.2021, mit dem die Entfernung der Absperrventile in den Heizungsstrang, der die Wohnung der Klägerinnen teilweise mit Wärme versorgt, ist unbegründet.
Der Beschluss ist nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Dies käme nur dann in Betracht, wenn sich die Rohre, an denen die Absperrventile angebracht worden sind, tatsächlich im Sondereigentum der Klägerinnen befinden würden.
Ob die Voraussetzungen der Teilungserklärungen, unter denen ein Sondereigentum an Heizungsrohren möglich sein soll, gegeben sind, ist unerheblich, da sich die Frage, was Gegenstand von Sondereigentum sein kann, allein nach dem Gesetz richtet (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012 – V ZR 57/12 –, juris).
Entscheidend ist, dass wesentliche Gebäudebestandteile nicht dem Sondereigentum zugerechnet werden können. Bei Versorgungsleitungen bedeutet dies, dass das gesamte Leitungsnetz einer Versorgungsanlage zum Gemeinschaftseigentum gehört (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012 – V ZR 57/12 –, juris), wobei auch grundsätzlich unerheblich ist, dass u. U. die Leitungen nur der Versorgung einer einzelnen Wohnungseinheit dient. Letzteres kommt vorliegend offensichtlich aber ebenfalls nicht einmal im Ansatz zum Tragen, da nach dem gemeinsamen Vortrag der Parteien über den Strang, der zuletzt die Wohnung der Klägerinnen mit Wärme versorgt, die sich vor der Wohnung der Klägerinnen befindlichen Wohnungen ebenfalls über diesen Strang mit Wärme versorgt werden. Dies ergibt sich daraus, dass vorgetragen worden ist, dass der Einbau der Ventile zu dem Zwecke erfolgt ist, wenigstens die vor dem Absperrventil liegenden Wohnungen wieder mit Wärme versorgen zu können. In erster Linie ist hingegen maßgeblich, dass Wasser- und Heizungsleitungen erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen, was hier in Bezug auf die Rohre, an denen die Ventile angebracht worden sind, nicht der Fall ist (vgl. BGH, aaO).
Der angefochtene Beschluss widerspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung.
In dem angefochtenen Beschluss kann die Genehmigung einer baulichen Veränderung gesehen werden, wobei jedoch bereits fraglich ist, ob der Einbau der Absperrventile eine Maßnahme darstellt, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Auf jeden Fall ist der Beschluss im einer Ablehnung mehrheitlich gem. § 25 I WEG gefasst worden.
Soweit die Klägerinnen vortragen, es bestände die Gefahr, dass der Eigentümer der Wohnung Nr. 48 oder der Nutzer der Wohnung oder Besucher o. ä. Personen willkürlich die Absperrventile schließen würden und so die Wohnung der Klägerinnen von der Wärmeversorgung teilweise abschneiden könnten, führt dies nicht zur Rechtswidrigkeit des angefochtenen Beschlusses.
Der Beschluss erscheint auch nicht rechtsmißbräuchlich. Selbst bei unterstellter Richtigkeit des Vortrags der Klägerinnen, dass in der Vergangenheit nach Montage der Absperrventile die Wärmeversorgung ihrer Wohnung teilweise unterbrochen worden sei, steht nicht fest, dass dies -wie von den Klägerinnen behauptet- tatsächlich auf eine durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 48 vorgenommene Handlung zurückzuführen ist.
Unabhängig davon, dass es natürlich dem Eigentümer der Wohnung Nr. 48 nicht zusteht, die Ventile überhaupt außerhalb von Notfällen zu betätigen, wird dem möglichen Mißbrauch insoweit entgegen gewirkt, als dass die Ventile verplombt worden sind.
Dass natürlich auch die Verplombung gebrochen werden kann, steht außer Frage, allerdings momentan nicht zu erwarten. Ein absoluter Schutz vor Mißbrauch und sittenwidriger Schädigung durch Dritte ist niemals ausschließbar.
Der ablehnende Beschluss ist somit nicht zu beanstanden.
Soweit die Klägerinnen den zum TOP 16 gefassten Beschluss mit ihrer Klage angreifen, ist die Klage dagegen begründet.
Die Anfechtung eines Beschlusses über zu leistende Vorschüsse ist nur dann erfolgreich, wenn der Mangel des Beschlusses beitragserheblich ist. Führt der Mangel zu einer Änderung der Höhe des zu leistenden Vorschusses, so ist eine Anfechtungsklage begründet. Mängel, die sich nicht auf die Höhe des zu leistenden Vorschusses auswirken, sind dagegen unerheblich (vgl. Reichel-Scherer in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 28 WEG, Rz. 18 ff, 1. Überarbeitung (Stand: 21.05.2021).
Vorliegend ist dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2022 unstreitig der falsche Abrechnungsschlüssel zur Errechnung der Kosten für die Warmwasser- und Heizkosten zugrunde gelegt worden.
Unter Berücksichtigung der Abrechnungsergebnisse für die Jahre 2019 und 2020, denen der zutreffende Abrechnungsschlüssel zugrunde gelegt worden ist, liegt der für das Jahr 2022 unter Berücksichtigung des falschen Abrechnungsschlüssels zu leistende Vorschuss fasst 100 % darüber, so dass von einer Beitragsrelevanz des Mangels auszugehen ist.
Zutreffend ist zwar, dass die Wohnungseigentümer bei der Festlegung der Vorschüsse unter Berücksichtigung der zu erwartenden Kosten einen Ermessensspielraum haben, allerdings geht das Ermessen nicht dahin, einen falschen Abrechnungsschlüssel anzuwenden.
Unabhängig davon, hätte es der Beklagten oblegen, darzulegen, dass die Kosten in der Höhe, wie der Wirtschaftsplan 2022 sie dokumentiert, tatsächlich zu erwarten sind und, das ist hier wesentlich, die Höhe des ausgewiesenen Vorschusses auch bei Anwendung des zutreffenden Abrechnungsschlüssels zutreffend ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 28 WEG
§ 25 I WEG

Zitierte Entscheidungen: 55 S 60/22
V ZR 57/12