Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2012-07-17, Aktenzeichen 11 U 95/11
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2012:0717.11U95.11.00

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 1.7.2011 - 2/23 O 504/10 - abgeändert.
1. Es wird festgestellt, dass das auf dem Grundstück „Straße1“ errichtete Gebäude, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück .../25 und …/24, der auf diesem Grundstück eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit widerspricht.
2. Die Beklagte wird verurteilt, ihre Rechte aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auf dem Grundstück „Straße1“, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück .../25 und …/24, gegenüber dem Eigentümer des genannten Grundstücks auszuüben und durchzusetzen, insbesondere geeignete Maßnahmen zu ergreifen, dass eine darüberhinausgehende Bebauung beseitigt wird.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung hinsichtlich Ziff. 2. durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 60.000,-- und im Übrigen in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe erbringt.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Auslegung einer am 24.7.1953 im Grundbuch der Beklagten eingetragenen beschränkten Dienstbarkeit für das Grundstück Straße1 in Stadt1. und darüber, ob das darauf bezugsfertig errichtete und bewohnte Gebäude den dort aufgestellten Baubeschränkungen entspricht.
Das Landgericht hat mit Urteil vom 1.7.2011, auf das wegen des Sach- und Streitstands, der festgestellten Tatsachen und der Begründung im Einzelnen verwiesen wird, die Klage abgewiesen. Hierbei hat es die Auffassung vertreten, das Gebäude „Straße1“ halte sämtliche Beschränkungen der streitgegenständlichen Grunddienstbarkeit ein.
Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers.
Der Kläger ist der Ansicht, das Gebäude widerspreche der Dienstbarkeit. Prozessual habe die Beklagte zugestanden, dass dieses drei Geschosse aufweise. Hieran sei das Landgericht gebunden gewesen. Darüber hinaus lege das Landgericht die Beschränkung „bis zu zwei Geschosse“ falsch aus. Die von diesem vorgenommene Auslegung der Grunddienstbarkeit sei nicht mit deren Wortlaut und Systematik vereinbar, welche hinsichtlich der Geschosszahl von einer Höchstgrenze ausgehe. Sie widerspreche dem allg. Sprachverständnis und sei auch mit dem wirklichen Willen der Parteien nicht vereinbar. Im Übrigen erweitere das Landgericht die Dienstbarkeit in unzulässiger Weise. Es ignoriere, dass das Gebäude über dem dritten Geschoss noch ein Walmdach als Dachabschluss aufweise und damit das dritte Geschoss nicht als „Dachersatz“ für das Gebäude fungiere. Das Landgericht habe auch die übrigen Voraussetzungen der Dienstbarkeit in nicht vertretbarer Weise ausgelegt. Nach dem äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes handele es sich nicht um eine Villa. Es liege weder ein repräsentatives noch ein vornehmes oder elegantes Haus vor, sondern ein einfach und funktional gestalteter Wohnblock. Villenartig i.S. der Grunddienstbarkeit seien Häuser, die dem Altbestand an Häusern in Art, Umfang und Baustil zumindest in etwa entsprächen. Ferner sei bei Eintragung der Dienstbarkeit im Jahre 1953 von den vertragsschließenden Parteien entsprechend dem seinerzeit herrschenden Verständnis der Begriff „Einzelhaus“ als Einfamilienhaus verstanden worden, um eine Differenzierung zu Wohnblöcken und Mehrfamilienhäusern zu schaffen. Schließlich werde durch das Gebäude der parkähnliche Charakter des Geländes nicht eingehalten, weil es einen großen Teil der Grundstücksfläche überbaue und durch seine Größe selbst prägend für den Charakter des Wohngebiets sei. Dies gelte vor allem unter Berücksichtigung des Umstands, dass nach Auffassung des Landgerichts auf jedem der Nachbargrundstücke eine entsprechende Bebauung zulässig wäre. Schließlich ignoriere das Landgericht die notwendige Gesamtschau. Des Weiteren lasse es das vorprozessuale Geständnis der Beklagten außer Acht, die die Beschränkungen der Dienstbarkeit gleichfalls als verletzt angesehen habe.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung haben die Parteien die ursprünglich angekündigten Anträge zu 2. und 3. übereinstimmend für erledigt erklärt.
Der Kläger beantragt unter Abänderung des am 1.7.2011 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main - 2/23 O 504/10 -,
1. festzustellen, dass das auf dem Grundstück „Straße1“ errichtete Gebäude, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück .../25 und …/24, der auf diesem Grundstück eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit dem Inhalt
„Das Gelände darf nur nach vorher von der Stadt genehmigten Plänen mit einzelnstehenden, villenartigen Einzelhäusern bis zu zwei Geschossen bebaut werden, die auch in der Einfriedung den parkartigen Charakter des Geländers nicht stören. Die Einrichtung oder der Betrieb von Gastwirtschaften, Fabriken, Garagenbetrieben, Krankenanstalten und allen Anlagen, die lärm- oder geruchsbelästigend sind, ist ausgeschlossen. Bäume dürfen ohne Genehmigung des städtischen Forstamts nicht entfernt werden.“
widerspricht;
2. die Beklagte zu verurteilen, ihre Rechte aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auf dem Grundstück „Straße1“, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück .../25 und .../24, gegenüber dem Eigentümer des genannten Grundstücks auszuüben und durchzusetzen, insbesondere geeignete Maßnahmen zu ergreifen, dass das dort errichtete Gebäude beseitigt wird;
hilfsweise,
dass das dritte Geschoss „Wohnungen Nr. 5 und Nr. 6“ im Sinne der Anlage K 7 beseitigt wird.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil.
Der Senat hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme des streitbefangenen Bauobjekts „Straße1“.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Dem Kläger steht ein Anspruch auf die mit dem Antrag zu 1) begehrte Feststellung zu, weil das auf dem Grundstück Straße1 errichtete Gebäude nicht im Einklang steht mit der im Grundbuch eingetragenen beschränkten persönlichen Grunddienstbarkeit.
1. Die Feststellungsklage ist zulässig.
a) Das Feststellungsinteresse des Klägers ergibt sich daraus, dass die Beklagte die beschränkte persönliche Dienstbarkeit auf dem Grundstück Straße1 anders auslegt als er und sich mit der Begründung, dass das dort errichtete Gebäude der Dienstbarkeit nicht widerspreche, weigert, die Dienstbarkeit durchzusetzen und den Kläger auf den Rechtsweg verwiesen hat.
Ihre Sachwalter Stellung gegenüber den jeweiligen Eigentümern der neu gebildeten Grundstücke des ehemaligen Besitztums X und ihre Handlungsverpflichtung zur Überwachung und Durchsetzung der Einhaltung der in der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit festgelegten Baubeschränkungen wird von der Beklagten anerkannt. Zwar existiert kein ausdrücklicher Treuhandvertrag. Eine der Beklagten obliegende Sachwalter Stellung lässt sich aber aus dem Schreiben der Anwälte der Erben des früheren Grundstückseigentümers des ehemaligen Besitztums X (jetzt neu gebildet u.a. Straße1) vom 3.10.1952 i.V.m. dem Antwortschreiben der Beklagten vom 31.10.1952 herleiten. Hierfür spricht auch die in den 80er Jahren von der Beklagten erteilte Ermächtigung zur Geltendmachung der Dienstbarkeitsrechte durch Dritteigentümer (vgl. Anl. K 3 - GA 23).
b.) Die Feststellungsklage ist auch nicht subsidiär gegenüber der mit dem Antrag zu 2) verfolgten Leistungsklage. Ein überschießendes Feststellungsinteresse besteht deshalb, weil der Kläger - wie er in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat klargestellt hat - eine Überprüfung der konkreten Bebauung auf Einhaltung aller in der Grunddienstbarkeit aufgeführten Merkmale begehrt im Hinblick auf eine zukünftige Positionierung der Beklagten.
2. Die Feststellungsklage ist auch begründet.
Das auf dem Grundstück Straße1 errichtete Gebäude hält die Beschränkungen der eingetragenen Dienstbarkeit nicht ein. Danach darf auf dem Grundstück nur ein einzelstehendes, villenartiges Einzelhaus mit bis zu zwei Geschossen errichtet werden, das den parkartigen Charakter des Geländes nicht stört. Ist einer dieser baulichen Festlegungen nicht erfüllt, ist das Bauwerk wegen eines entgegenstehenden privaten Rechts unzulässig. Eine Bebauung ist daher nur zulässig, wenn die auf dem Grundstück vorhandene Bebauung sämtliche die Bebaubarkeit des Grundstücks bestimmenden Merkmale gemäß der Dienstbarkeit einhält.
Das ist hier nicht der Fall. Die tatsächliche Bebauung hält die Beschränkungen der Dienstbarkeit nicht ein.
a.) Zunächst geht das errichtete Gebäude über zwei Geschosse hinaus. Die vom Landgericht insoweit vorgenommene Auslegung des Inhalts der Dienstbarkeit verstößt gegen §§ 133, 157 BGB und erweitert diese in unzulässiger Weise. Maßgebend für die Auslegung einer Dienstbarkeit ist der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt [BGH NJW 1993, 1329 - Rn. 11; OLG Hamburg, MDR 1998, 1156 - Rn. 4; OLG Zweibrücken, DNotZ 1997, 327 - Rn. 14f]. Hierbei gilt im Zweifel die nach der Verkehrsauffassung gewöhnliche und regelmäßige Auslegung. Demnach ist auf den allgemein üblichen Sprachgebrauch abzustellen [Heinrichs/Palandt, BGB, 71. Aufl., § 133 Rn. 14, 29].
(1) Vorliegend haben die Parteien in der Dienstbarkeit durch die Formulierung „bis zu zwei“ eine Höchstgrenze für Neubauvorhaben gezogen und die Bebauung ausdrücklich auf zwei Geschosse beschränkt. Nicht zur Auslegung herangezogen können hierbei die Normen des öffentlichen Baurechts in der BauNVO oder HBO, da sie bei Vereinbarung der Dienstbarkeit im Jahre 1953 tatsächlich noch gar nicht in Kraft getreten waren und die Parteien demnach nicht an dort verankerte Begrifflichkeiten anknüpfen konnten. Nach allgemeinem Sprachverständnis wird unter Geschoss i.S. des Bauwesens eine Etage oder ein Stockwerk in einem Gebäude verstanden, d.h. die Gesamtheit aller Räume in einem Gebäude, die auf einer Zugangsebene liegen. Diese Begriffsmerkmale erfüllt auch ein Dachgeschoss, unabhängig davon ob dieses als Giebel- oder Flachdach ausgestaltet ist. Allein aus dem Umstand, dass die Dienstbarkeit sich zum Dachabschluss nicht äußert, kann nicht gefolgert werden, dass dieser Teil des Gebäudes nicht von dem Begriff Geschoss erfasst sein sollte. Bei einer derart einschränkenden Auslegung hätte vielmehr nahegelegen, dass die Parteien das Dachgeschoss ausdrücklich aus der vereinbarten Beschränkung „bis zu zwei Geschosse“ ausgenommen hätten.
(2) Nach dem von den Parteien gewählten Wortlaut der Dienstbarkeit ist mithin jede Bebauung, die über zwei Geschosse hinausgeht, unzulässig, ohne dass es auf den Umfang der darüberhinausgehenden Bebauung ankommt. Die Dienstbarkeit stellt nach ihrem Wortlaut auf den Begriff Geschoss als Oberbegriff ab, welcher alle Arten von Geschossen umfasst, ohne hierbei nach verschiedenen Geschossarten - etwa Voll-, Dach- oder Staffelgeschosse - zu differenzieren. Es kann daher nicht darauf ankommen, wie das dritte Geschoss hier ausgestaltet ist und welche Funktion es hat. Maßgeblich ist allein, ob sich über dem zweiten Geschoss ein weiterer Gebäudeteil anschließt. Die von dem Landgericht vorgenommene Auslegung, wonach die Aufbringung eines Dachabschlusses kein Geschoss i.S. der Dienstbarkeit darstelle, ist daher mit dem objektiv erklärten Willen der Parteien, wie er in dem von diesen gewählten Wortlaut der Dienstbarkeit zum Ausdruck gekommen ist, nicht vereinbar. Der vom Landgericht in diesem Zusammenhang angestellte Vergleich mit einem Kellergeschoss überzeugt nicht. Denn die Parteien haben bei Abfassung der Dienstbarkeit ersichtlich darauf abgestellt, dass für die auf dem Grundstück der Liegenschaft vorgesehene Bebauung ausschließlich nur das äußere Erscheinungsbild maßgeblich sein soll, zu dem nur oberirdische Geschosse, nicht aber das Kellergeschoss gehören. Dies entspricht im Übrigen auch dem allgemeinen Sprachverständnis.
(3) Soweit die Beklagte meint, die in der Dienstbarkeit genannte Geschossanzahl sei mit dem Begriff des Vollgeschosses gleichzusetzen, hat ein dahingehendes Verständnis in deren Wortlaut keinen Niederschlag gefunden. Zwar ist ein bestehender übereinstimmender Wille der Parteien rechtlich auch dann allein maßgebend, wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat [BGHZ 20, 110]. Hinsichtlich der auslegungsrelevanten Umstände besteht indes eine Darlegungs- und Beweislast auf Seiten der Beklagten. Für die Urkunde besteht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Wer aus Umständen außerhalb der Urkunde oder des Erklärungsakts eine für sich günstige Auslegung herleiten will, muss daher den betreffenden Umstand beweisen, so etwa einen vom objektiven Vertragswortlaut abweichenden übereinstimmenden Willen der Parteien [BGH NJW 2001, 144 Rn. 9]. Auslegungsrelevante Umstände für einen abweichenden übereinstimmenden Parteiwillen hat die Beklagte aber weder behauptet noch entsprechenden Beweis angeboten. Im Übrigen ergeben sich aus dem Grundbuch selbst oder der Eintragungsbewilligung keinerlei Anhaltspunkte für die von der Beklagten geltend gemachte Interpretation.
Das streitgegenständliche Gebäude auf dem Grundstück Straße1 hat indes mehr als zwei Geschosse. Unstreitig weist dieses ein auf dem zweiten Geschoss zurückgesetzt aufgesetztes Flachdachgeschoss auf. Unerheblich ist hierbei, ob das Obergeschoss als sog. Staffelgeschoss zu qualifizieren und dieses bauordnungsrechtlich nicht als vollwertiges Geschoss anzusehen sein mag. Die vereinbarte Beschränkung auf bis zu zwei Geschosse wird durch den aus zwei jeweils über 140 m² großen Wohnungen bestehenden Gebäudeteil auf dem zweiten Geschoss überschritten.
Wie der Senat im Rahmen des Ortstermins selbst feststellen konnte, ist dieses zurückgesetzte Staffelgeschoss entgegen der Behauptung der Beklagten auch durchaus von der Straße aus sichtbar.
b.) Ferner entspricht das streitgegenständliche Gebäude nach seiner äußeren Gestaltung und Größe nicht der in der Grunddienstbarkeit festgelegten Beschränkung „villenartig“.
Eine Villa (lat. Landhaus, Landgut) bezeichnet ein herrschaftliches Gutshaus oder einen schlossartigen Sitz, ein vornehmes Wohnhaus in einem Park oder Garten oder ein anspruchsvolles Einfamilienhaus am Stadtrand. Nutzungsformen wie Mehretagenvillen lassen erkennen, dass sich die Definition von Villa gewandelt hat [vgl. Brockhaus, Die Enzyklopädie, Bd. 23, 1996]. Ausgehend von diesem Grundverständnis stellt die jetzige Bebauung nach Ansicht des Senats indes keine Fortentwicklung einer Villa i.S. der Vorstellung der Vertragsparteien dar. Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass nach heutigem Verständnis in einer Villa durchaus mehrere Parteien wohnen können, auch wenn diese ursprünglich als großzügige Bebauung für eine Familie im weitesten Sinne gedacht gewesen war. Soweit die Beklagte ferner auf die Verwendung des Begriffs „Villa“ in der Werbesprache für freistehende Mehrfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung hinweist, können derartige werbesprachliche Formulierungen aus jüngerer Zeit für das Verständnis der Parteien bei Abfassung der Dienstbarkeit allerdings nicht maßgebend sein. Entscheidend ist vielmehr, ob eine moderne Bebauung mit einer Stadtvilla den damaligen Vorstellungen in architektonischer Hinsicht entspricht. Unabhängig von der zeitgenössischen Interpretation kommt bei dem hier offensichtlich ins Auge springenden Mehrfamilienhauscharakter des Gebäudes, welches nach außen erkennbar von vornherein für mindestens sechs Parteien konzipiert wurde - wovon sich der Senat bei seiner Inaugenscheinnahme selbst einen Eindruck verschaffen konnte -, der nach der Grunddienstbarkeit vorgegebene villenartige Charakter im äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes jedoch weder aus damaliger noch aus heutiger Sicht zum Ausdruck.
c.) Schließlich ist der Senat bei seiner Inaugenscheinnahme zu der Überzeugung gelangt, dass die jetzige Bebauung aufgrund ihres Bauvolumens den parkähnlichen Charakter des Geländes stört. Denn hierdurch wird der überwiegende Teil des Grundstücks ausgelastet, so dass dessen Charakter augenscheinlich durch das Gebäude an sich und nicht die darauf befindliche Bepflanzung geprägt wird. Wie der Senat selbst anlässlich des Ortstermins wahrgenommen hat, ist das Gebäude klar von der Straße aus einsehbar und beherrscht das äußere Bild des gesamten Grundstücks. Dieser Eindruck wird auch nicht nachhaltig geändert, wenn die beiden im vorderen, zur Straße hin gelegenen Bereich des Grundstücks eingepflanzten Bäume größer geworden sind. Weitere Bäume befinden sich nicht auf dem streitgegenständlichen Grundstück selbst, sondern auf den Nachbargrundstücken.
d) Demgegenüber hält die vorhandene Bebauung die Vorgaben „einzelstehend“ und „Einzelhaus“ aus der Grunddienstbarkeit ein.
(1) Soweit das Landgericht angenommen hat, dass es sich bei dieser um ein einzelstehendes Gebäude handelt, wird das mit der Berufung nicht angegriffen. Unter einzelstehend wird im allg. Sprachgebrauch freistehend, d.h. nicht grenzbebaut verstanden. Ein Einzelhaus bezeichnet gleichfalls ein allseitig freistehendes einzelnes Gebäude in der offenen Bauweise, das i.d.R. seitliche Abstandflächen einhält, aber hinsichtlich der Zahl der Wohnungen bzw. Nutzungseinheiten nicht eingeschränkt ist. Hierbei kann es sich sogar um einen vielgeschossigen Baublock bis hin zum Hochhaus handeln, mehrere Gebäudeeingänge eingeschlossen. Nach Ansicht des Senats lässt sich aus dem sprachlichen Zusammenhang nicht ohne Weiteres herleiten, dass die Vertragsparteien Einzelhaus gleichgesetzt wissen wollten mit Einfamilienhaus in Abgrenzung etwa zu Wohnblöcken oder Mehrfamilienhäusern. Überzeugend hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass die Begriffe einzelstehend und Einzelhaus nicht zwingend inhaltsgleich sind und sich der Begriff Einzelhaus auf ein freistehendes Gebäude beschränkt. Insoweit ist das Verständnis des Landgerichts jedenfalls gut vertretbar, wonach unter Einzelhaus die Bebauung des Grundstücks mit einem einzigen Baukörper zu verstehen ist, um eine Bebauung mit mehreren einzelnstehenden Gebäuden zu vermeiden, was angesichts der Größe der einzelnen Grundstücke nach Zerteilung des 8.790 m² umfassenden Besitztums „X“ in Einzelparzellen von über 1.000 m² (das Grundstück Straße1 ist 1.561 m² groß) durchaus baulich möglich wäre, ohne dass hiermit zugleich eine Einschränkung hinsichtlich des Umfangs der wohnlichen Nutzung des errichteten Gebäudes durch eine oder mehrere Familien getroffen wird. Für dieses Verständnis spricht ferner, dass die in der Grunddienstbarkeit normierten baulichen Vorgaben primär dem Erhalt des parkähnlichen Charakters des Geländes dienen, auf welchen sich die Anzahl der errichteten Bauwerke störend auswirken würde. Gleichermaßen überzeugend erscheint die Überlegung des Landgerichts, dass der Begriff Einfamilienhaus den Erben des früheren Grundstückseigentümers bekannt gewesen sein dürfte und daher dessen Verwendung in der Dienstbarkeit nahegelegen hätte, wenn ausdrücklich eine Bebauung mit Einfamilienhäusern gewollt gewesen wäre. Vielmehr spricht der Umstand, dass die Parteien gerade nicht diesen eindeutigen Begriff gewählt haben, dafür, dass sie mit dem Begriff Einzelhaus ein hiervon abweichendes Verständnis verbanden. Ebenso wenig folgt aus dem Begriff „villenartig“ eine Einschränkung im Sinne eines Einfamilienhauses, wie das Landgericht eingehend dargelegt hat. Vielmehr korrespondieren die Begriffe „Einzelhaus“ und „villenartig“ offensichtlich in dem Sinne, dass hiermit eine Bebauung mit äußerlich erkennbaren Mehrfamilienhäusern verhindert werden sollte. Gegenteiliges folgt schließlich auch nicht aus der Systematik sowie Sinn und Zweck der Grunddienstbarkeit. Mit den diesbzgl. Ausführungen des Landgerichts hat sich die Berufung auch nicht auseinandergesetzt.
(2) Soweit der Kläger mit der Berufung geltend macht, von den vertragsschließenden Parteien sei unter dem Begriff Einzelhaus ein Einfamilienhaus verstanden worden, findet sich hierfür in der Dienstbarkeit kein zwingender Anhaltspunkt. Insbesondere bleibt die Berufung eine Erklärung dafür schuldig, warum dann diese Formulierung in dem Wortlaut der Dienstbarkeit keinen Niederschlag gefunden hat. Ebenso hat der Kläger seine von der Beklagten bestrittene Behauptung nicht belegt, nach dem bei Eintragung der Dienstbarkeit im Jahre 1953 vorherrschenden Verständnis des Begriffs Einzelhaus habe es sich um ein Synonym zum Einfamilienhaus gehandelt.
e.) Rechtlich irrelevant ist, ob sich das Gebäude in die sonstige Baustruktur der benachbarten Gebäude einfügt. Die umliegende Bebauung, insbesondere etwaige Verstöße gegen die streitgegenständliche Grunddienstbarkeit in der Vergangenheit sind kein Maßstab für deren Auslegung. Entscheidend sind allein die darin definierten baulichen Beschränkungen, welche gerade nicht auf eine - später entstandene - Bebauung Bezug nehmen.
Der Klageantrag zu Ziffer 2 ist - soweit nicht durch die zwischenzeitlich erfolgte tatsächliche Bebauung Erledigung in Bezug auf die Ergreifung geeigneter Maßnahmen zur Verhinderung einer entsprechenden Bebauung auf dem Grundstück eingetreten ist - begründet.
Aufgrund ihrer Sachwalter Stellung ist die Beklagte des Weiteren verpflichtet, die Rechte aus der beschränkten Dienstbarkeit auf dem Grundstück Straße1 durchzusetzen, wie es von dem Kläger mit dem Klageantrag zu 2) beansprucht wird.
a.) Die Beklagte kann geeignete Maßnahmen ergreifen, um den Anspruch zu erfüllen, indem sie von den jetzigen Eigentümern die Beseitigung der bestehenden Bebauung verlangt, da diese den Vorgaben aus der Grunddienstbarkeit widerspricht. Ein solcher Abriss erscheint auch nicht von vornherein unmöglich.
b.) Allein aus dem Umstand, dass das streitgegenständliche Gebäude auf dem Grundstück Straße1 bereits bezugsfertig errichtet ist, folgt auch nicht die Unbilligkeit eines solchen Rückbaus (§ 242 BGB).
Zu berücksichtigen ist zunächst, dass allen Beteiligten von Anfang an bekannt war, dass die Dienstbarkeit besteht. Der Kläger hatte gegenüber der Beklagten und dem Bauherrn sofort deutlich gemacht, dass er seine Rechte aus der Dienstbarkeit geltend machen werde. Auch die Beklagte selbst hatte den Bauherrn zunächst ausdrücklich auf die Dienstbarkeit hingewiesen und angekündigt, den Baugenehmigungsantrag bzgl. des Gebäudes Straße1 aufgrund mangelnden Sachbescheidungsinteresses wegen Verstoßes des Bauvorhabens gegen die eingetragene Dienstbarkeit zurückzuweisen und die Baugenehmigung nur auf dessen Drängen erteilt. Auch nach Erteilung der Baugenehmigung wäre es der Beklagten ohne weiteres möglich gewesen, gegen die geplante Bebauung des Grundstücks wegen eines entgegenstehenden privaten Rechts aufgrund der eingetragenen Dienstbarkeit zivilrechtlich vorzugehen, was auch dem Bauherrn selbst bewusst war.
Auch der Bauherr und die nachfolgenden Eigentümer konnten die dingliche Belastung des Grundstücks bereits bei dessen Erwerb aus dem Grundbuch ersehen. Zudem war der Kläger gleich, nachdem er von dem Bauvorhaben Kenntnis erlangt hatte, tätig geworden und hatte den Bauherrn darüber informiert, dass er seinen Anspruch aus der Dienstbarkeit durchsetzen werde. Nachdem der Kläger zunächst die Beklagte noch vor Baubeginn mit Schreiben vom 8.1.2010 aufgefordert hatte, die Rechte aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auszuüben und den Bauherren darüber in Kenntnis zu setzen, wandte er sich mit Schreiben vom 9.2.2010 im Einvernehmen mit der Beklagten unmittelbar an den Bauträger mit der Aufforderung, von dem in dieser Form geplanten Bauvorhaben Abstand zu nehmen. Damit hat der Bauherr aber bewusst in Kauf genommen, dass das von ihm errichtete Bauwerk der Dienstbarkeit widerspricht und damit das Risiko eines Abrisses oder Rückbaus nach dessen Errichtung. Gleiches gilt für die jetzigen Eigentümer.
Ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand auf Seiten der Beklagten bzw. des Bauherrn und der jetzigen Eigentümer hat mithin zu keinem Zeitpunkt bestanden. Würde man ein Interesse des Klägers an der Einhaltung der sich aus der Dienstbarkeit ergebenden baulichen Beschränkungen unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben allein wegen der damit verbundenen Zerstörung wirtschaftlicher Werte verneinen, würde der Bauherr dafür „belohnt“ werden, dass er trotz der unklaren Rechtslage Fakten geschaffen und das Gebäude bereits bezugsfertig errichtet hat. Solches ist auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über die Kosten gem. § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden.
Soweit der Kläger zunächst die Ergreifung geeigneter Maßnahmen seitens der Beklagten beantragt hat, um auf dem Grundstück eine entsprechende Bebauung zu verhindern, war dieses Begehren in Ansehung der obigen Ausführungen zulässig und begründet, hat sich aber durch die zwischenzeitlich erfolgte tatsächliche Bebauung erledigt. Die Kosten waren daher auch insoweit der Beklagten aufzuerlegen. Demgegenüber war der Feststellungsantrag zu Ziff. 3 zwar von vornherein unzulässig und unbegründet, da die Beklagte ihre Verpflichtung aus der Grunddienstbarkeit nie in Abrede gestellt hat. Allerdings kommt diesem Antrag kein eigener wirtschaftlicher Wert zu, so dass die Kosten des Rechtsstreits insgesamt der Beklagten aufzuerlegen waren.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht gegeben sind. Der Senat hat nur allgemeine Grundsätze auf den Einzelfall angewendet.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§ 242 BGB
§ 91 a ZPO
§ 543 ZPO
§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1993, 1329
MDR 1998, 1156
BGHZ 20, 110
NJW 2001, 144
23 O 504/10
V ZR 193/12