Finanzgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-04-10, Aktenzeichen 8 K 2752/02 GrE
ECLI: ECLI:DE:FGMS:2003:0410.8K2752.02GRE.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Zu entscheiden ist, ob die Klägerin im Rahmen einer Grundstücksveräußerung grunderwerbsteuerlich als Zwischenhändlerin aufgetreten ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 bis 7 GrEStG). Der Kaufmann T war bzw. ist Eigentümer mehrerer im Wohnungsgrundbuch von D eingetragener Wohnungseigentumsrechte. Auf dem entsprechenden Grundstück sollten insgesamt 18 Eigentumswohnungen errichtet werden. Hierzu hatte Herr T bei der Klägerin ein Darlehen in Höhe von 4,5 Millionen DM aufgenommen, das an dem Grundstück grundbuchrechtlich gesichert wurde. Ende 1997 wurde über das Vermögen des Herrn T das Konkursverfahren eröffnet. Die Eigentumswohnungen waren zu diesem Zeitpunkt erst teilweise fertig gestellt. Sie waren auch noch nicht vollständig an Wohnungseigentumsinteressenten veräußert. Aufgrund der Grundbuchbelastungen gab der Konkursverwalter das Gesamtobjekt wieder frei. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 6. März 1998 (UR-Nr. .../1998, Notar I) unterbreitete Herr T der Klägerin den Abschluss eines Kaufvertrages hinsichtlich dieses Grundbesitzes. Das Angebot kann von der Klägerin selbst oder von einer ihr zu benennenden dritten Person angenommen werden, und zwar auch teilweise, also hinsichtlich eines einzelnen Wohnungseigentumes. Es ist unwiderruflich unterbreitet und zunächst bis zum 31.12.2002 befristet. Zum Zeitpunkt der Unterbreitung dieses Angebotes befanden sich die Wohnungen weiterhin noch im Zustand der Bebauung. Zu dem Grundbesitz gehört u. a. der im Wohnungsgrundbuch von D, Blatt ... eingetragene Miteigentumsanteil (453,967/10.000) verbunden mit dem Sondereigentum an der im Obergeschoss links des Hauses M-straße ... gelegenen Wohnung nebst Sondernutzungsrechten, Nr. 4 des Aufteilungsplanes (Kaufobjekt). Mit notariellem Vertrag vom 1. Dezember 1998 (UR-Nr. .../1998, Notar I) benannte die Klägerin als "dritte Personen" die Eheleute L, die das oben bezeichnete Kaufangebot annehmen wollten. Gleichzeitig trat die Klägerin ihre Rechte aus der in Abteilung II Nr. 4 eingetragenen Auflassungsvormerkung an die Ehel. L ab. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die notariellen Urkunden vom 6. März und 1. Dezember 1998 verwiesen. Nachdem der Beklagte mit Bescheid vom 28.04.1999 den Grundstückswert des Kaufobjektes mit 94.000,00 DM gesondert festgestellt hatte (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG i. V. m. § 138 Abs. 2 und 3 Bewertungsgesetz und § 182 AO), setzte er mit weiterem Bescheid vom 04.05.1999, ausgehend von dem festgestellten Grundstückswert, gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer in Höhe von 3.290,00 DM fest. Der Beklagte sah den Grunderwerbsteuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG als erfüllt an. Gegen beide Bescheide legte die Klägerin Einsprüche ein. Während über den Bescheid gegen die Feststellung des Grundstückswertes noch nicht entschieden ist, wurde der Einspruch gegen die Grunderwerbsteuerfestsetzung (Bescheid vom 04.05.1999) mit Einspruchsentscheidung vom 15.04.2002 als unbegründet zurückgewiesen. Mit der daraufhin erhobenen Klage begehrt die Klägerin die Aufhebung dieses Bescheides. Sie meint im Wesentlichen, sie sei nicht wie ein Zwischenhändler tätig geworden. Zwar könne ein so genanntes "Oder-Angebot" zu einer Grunderwerbsteuerpflicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 und 6 GrEStG führen. Das gelte jedoch nicht, wenn bei der Entgegennahme dieses Angebotes stellvertretendes Handeln gewollt sei. Ein derartiger Sachverhalt liege im Streitfall vor. Mit der Benennung der Käufer habe sie das Angebot des Herrn T nicht für sich selbst, sondern nur für die Käufer wahrnehmen wollen. Kaufpreisansprüche für die Wohnungen seien ihr bereits abgetreten gewesen. Auch sei eine einmalige Verlängerung des Angebotes des Herrn T bis zum 31.12.2007 möglich. Eine derartige Option mache keinen Sinn, wenn das Angebot von ihr, der Klägerin, selbst angenommen werden sollte. Es diene daher lediglich dazu, Käufer für die Wohnungen zu finden. Dafür spreche auch, dass das Angebot auch zu einem höheren Quadratmeterpreis angenommen werden könne, als dort genannt. Letztlich sei es den Vertragsparteien, also Herrn T und der Klägerin, lediglich um eine Sicherung und Tilgung eines Kreditgeschäftes gegangen. Sie, die Klägerin, erstrebe durch das Benennungsrecht keinen eigenen, wirtschaftlichen Vorteil, der sich aus dem Benennungsrecht ableite. Nur unter dieser Voraussetzung könne aber nach der BFH-Rechtsprechung ein Zwischenhandel angenommen werden (vgl. BFH-Urteil vom 15. März 2000, II R 30/98, BFHE 191, 419, BStBl. II 2000, 359). In diesem Urteil vom 15. März 2000, habe der Bundesfinanzhof betont, dass ein Zwischenhandel nicht vorliege, soweit der Berechtigte sein Benennungsrecht im Interesse des Grundstücksveräußerers oder des präsumtiven Erwerbers ausübe. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Schriftsatz des Bevollmächtigten der Klägerin vom 17.05.2002 verwiesen. Die Klägerin beantragt, den Grunderwerbsteuerbescheid vom 04.05.1999 und die Einspruchsentscheidung vom 15.04.2000 aufzuheben, hilfsweise, die Revision zuzulassen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Unter Bezugnahme auf seine Ausführungen in der Einspruchsentscheidung vom 15.04.2002 meint er im Wesentlichen, die Klägerin habe sich als Zwischenhändlerin betätigt. Gemeinsamer Zweck der Regelungen des § 1 Abs. 1 Nr. 6 und 7 GrEStG sei, den Grundstückhandel zu erfassen, der der Grunderwerbsteuer für die Weiterveräußerung dadurch ausweiche, dass er nicht mit Grundstücken als solchen, sondern mit Angeboten zum Verkauf von Grundstücken handele. Ungeschriebene Voraussetzung dieser Erwerbstatbestände sei, dass der Berechtigte das Kaufangebot zum Nutzen eigener wirtschaftlicher Interessen oder wirtschaftlicher Interessen Dritter verwerte, denen gegenüber er im Hinblick auf die Ausübung des Benennungsrechtes vertraglich gebunden sei. Das gelte für die so genannten "Oder-Angebote". Diese Voraussetzungen seien im Streitfall erfüllt, denn die Klägerin habe durch die notarielle Verhandlung am 06.03.1998 eine Rechtsposition erlangt, die es ihr ermöglichte, das Kaufangebot für sich selbst anzunehmen oder auf den Markt zu bringen. Sie sei in der Auswahl der potentiellen Erwerber frei gewesen. Auch habe sie über das Kaufangebot uneingeschränkt disponieren können und dieses sogar selbst annehmen können. Erst die Benennung durch die Klägerin habe bewirken können, dass der Kaufinteressent das Grundstück auch erwerbe. Eine schlichte Stellvertretung der Klägerin, vergleichbar einer Grundstücksvermittlung durch einen Makler, scheide aus, weil hierfür die Einräumung des Alleinvertriebes ausgereicht hätte. Im Übrigen habe der erkennende Senat in seinem rechtskräftigen Urteil vom 29.08.2001 für einen Parallelfall den Tatbestand des Zwischenhandels als erfüllt angesehen. Die dortigen Ausführungen (Az.: 8 K 6097/99 GrE) träfen auch auf den vorliegenden Streitfall zu. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Einspruchsentscheidung vom 15.04.2002 Bezug genommen. Der Senat entscheidet mit Einverständnis der Beteiligten gemäß § 90 Abs. 2 FGO ohne mündliche Verhandlung.
Die Klage ist nicht begründet.
Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG 1983 unterliegt u. a. ein Rechtsgeschäft, das den
Anspruch auf Abtretung eines Übereignungsanspruches hinsichtlich eines inländischen Grundstückes begründet, der Grunderwerbsteuer. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG unterliegt auch ein Rechtsgeschäft für ein inländisches Grundstück, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot begründet, der Grunderwerbsteuer. Dabei steht dem Kaufangebot ein Angebot zum Abschluss eines anderen Vertrages gleich, kraft dessen die Übereignung verlangt werden kann. Darüber hinaus unterliegt auch die Abtretung der in den Nr. 5 und 6 des § 1 Abs. 1 GrEStG bezeichneten Rechte der Grunderwerbsteuer, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG). Gemeinsamer Zweck dieser Regelungen ist, den Grundstückshandel zu erfassen, der der Grunderwerbsteuer für die Veräußerung dadurch ausweicht, dass er nicht mit Grundstücken als solchen, sondern mit Angeboten zu deren Verkauf handelt (BFH-Urteile vom 22. Januar 1997, II R 97/94, BFHE 122, 222, BStBl. II 1997, 411). Weitere, umgeschriebene Voraussetzung zur Erfüllung eines dieser Tatbestände ist, dass der Berechtigte das Kaufangebot zum Nutzen eigener wirtschaftlicher Interessen oder wirtschaftlicher Interessen Dritter verwertet, denen er gegenüber im Hinblick auf die Ausübung des Benennungsrechtes vertraglich verbunden ist. Das gilt auch für so genannte "Oder-Angebote". Hiermit werden Angebote bezeichnet, die vom Angebotsempfänger selbst oder von einem vom Angebotsempfänger benannten Dritten angenommen werden können (BFH-Urteile vom 15. März 2000, II R 30/98, BFHE 191, 419, BStBl. II 2000, 359, vom 22. Januar 1997, II R 97/94, BFHE 122, 222, BStBl. II 1997, 411, vom 3. März 1993, II R 89/89, BFHE 170, 468, BStBl. II 1993, 453 und vom 6. März 1989, II R 135/86, BFHE 158, 135, BStBl. II 1989, 984, jeweils m. w. N.). Die Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen wird grundsätzlich dann indiziert, wenn der Benennungsberechtigte vertraglich die uneingeschränkte Möglichkeit hat, das Grundstück zu seinem Vorteil weiterzugeben (BFH-Urteil vom 22. Januar 1997, II R 97/94, BFHE 182, 222, BStBl. II 1997, 411).
Im Streitfall ist die Klägerin wie ein Zwischenhändler im Sinne der oben genannten Regelungen und der angeführten Rechtsprechung aufgetreten. Mit der Benennung der Wohnungskäufer, verbunden mit der Auflassung und der Abtretung aus der Auflassungsvormerkung ist der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG erfüllt. Zu Recht geht der Beklagte von einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Klägerin im Sinne der obigen Rechtsprechungsgrundsätze aus. Dieses ist darin zu sehen, dass die Klägerin durch das ihr eingeräumte Benennungsrecht die Möglichkeit erhält, das mit Herrn T abgeschlossene Kreditgeschäft ohne die Gefahr eines teilweisen Ausfalles von Forderungen durchführen zu können. Sie kann nicht nur selbst nach Wohnungskäufern suchen, sondern auch allein bestimmen, wann und in welchem Ausmaß ein höherer als der vereinbarte Mindestpreis zu zahlen ist. Sie ist damit in der Lage, ohne weitere Einflussnahme des Grundstückseigentümers die Verkäufe und insbesondere den Marktpreis für die Wohnungen auszuhandeln und zu bestimmen. Dadurch kann sie das Risiko eines Kreditausfalles verringern. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist diese Situation mit der Situation bei der Zwangsversteigerung eines Grundstückes nicht vergleichbar, bei der die Verwertung nicht auf Rechnung des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers, sondern auf Rechnung des Grundstückseigentümers erfolgt, denn die Klägerin kann sich, anders als im Zwangsversteigerungsverfahren, auf dem freien Grundstücksmarkt bewegen. Dementsprechend kann sie bei besonders günstiger Marktentwicklung sogar die Möglichkeit nutzen, insgesamt einen höheren Gewinn zu erzielen, als er bei einer reinen vollständigen Kreditabwicklung eintreten kann, denn die Klägerin kann selbst verbleibende, zur Kredittilgung nicht benötigte Wohnungen zum Mindestpreis ankaufen, ohne sich eine Vertragsverletzung aus dem Kreditvertrag mit dem Wohnungseigentümer vorwerfen lassen zu müssen. Unabhängig von diesen Möglichkeiten besteht darüber hinaus bei jedem Verkauf an Dritte auch die Möglichkeit, den Grundstückskäufern Kredite aus eigenem Hause zu verschaffen, denn es steht der Klägerin frei, nur derartige Wohnungsinteressenten zu akzeptieren. Unerheblich ist, ob diese Vorteile tatsächlich eintreten (BFH-Urteil vom 6. September 1989, II R 135/86, BFHE 158, 135, BStBl. II 1989, 984). Diese ureigenen Interessen der Klägerin reichen in Verbindung mit dem ihr eingeräumten Benennungsrecht und dem vorgenommenen Weiterverkauf des ihr überlassenen Wohnungseigentumes aus, den Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG zu erfüllen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO - vgl. auch Revisionsverfahren II R 12/00 gegen das Urteil vom 14. April 1999 des Finanzgerichts München, Az.: 4 K 447/96, EFG 2000, 451, entschieden durch das BFH-Urteil vom 18. Dezember 2002, Juris-Dokument-Nr. STRE 200310085, Zurückverweisung).

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 182 AO
§ 1 Abs. 1 Nr. 5 bis 7 GrEStG
§ 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG
§ 138 Abs. 2 und 3 Bewertungsgesetz
§ 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG
§ 1 Abs. 1 Nr. 5 und 6 GrEStG
§ 1 Abs. 1 Nr. 6 und 7 GrEStG
§ 90 Abs. 2 FGO
§ 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG 1983
§ 1 Abs. 1 GrEStG
§ 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO

Zitierte Entscheidungen: BFHE 191, 419
BFHE 122, 222
BFHE 170, 468
BFHE 158, 135
BFHE 182, 222
EFG 2000, 451
II R 30/98
8 K 6097/99
II R 97/94
II R 89/89
II R 135/86
II R 12/00
4 K 447/96