Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-11-22, Aktenzeichen 318 S 84/22
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2023:1122.318S84.22.00

Tenor:
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 22.11.2022, Az. 303b C 14/21, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft W. K... in... H.. Die Parteien streiten in der Berufung weiter um die Gültigkeit des in der Versammlung vom 25.08.2021 positiv gefassten Beschlusses zu TOP 6 (Genehmigung von durchgeführten Bautätigkeiten auf einer Sondernutzungsfläche).
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat den angefochtenen Beschluss zu TOP 6 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beschluss zu TOP 6 widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sowohl die Terrassenüberdachungskonstruktion als auch die Sichtschutzwand stellten eine bauliche Veränderung dar, die die Wohnanlage gemäß § 20 Abs. 4 WEG grundlegend umgestalte. Die Außenflächen der Reihenhausanlage seien vorliegend dadurch geprägt, dass sie entsprechend der Regelung in § 2 Ziff. 2 der Teilungserklärung unbebaut seien und sich in ihrem Erscheinungsbild als Ziergärten darstellten. Zu dem gleichen Ergebnis gelange man auch unter der Annahme, dass der Miteigentümerin J.-K. kein Sondernutzungsrecht an der Fläche eingeräumt worden sei.
Schließlich widerspreche der Beschluss der Teilungserklärung, weil in § 2 Ziff. 2 eine Bebauung der Gartenfläche jeglicher Art ausgeschlossen werde. Hiermit hätten die Eigentümer eine Regelung getroffen, mit der sie von Vorschriften des aktuellen WEG-Rechts abweichen wollten.
Gegen das den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 23.11.2022 zugestellte amtsgerichtliche Urteil haben diese mit einem bei Gericht per beA am 21.12.2022 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem bei Gericht per beA am 23.01.2023 eingegangen Schriftsatz begründet haben.
Die Beklagte wendet sich gegen das amtsgerichtliche Urteil und trägt vor, das Amtsgericht gehe rechtsfehlerhaft davon aus, dass der angefochtene Beschluss zu TOP 6 ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Die Teilungserklärung begründe in § 2 Ziff. 2 ein dingliches Sondernutzungsrecht an der streitgegenständlichen Fläche zugunsten der Eigentümer der Einheit Nr. 1. Im Übrigen seien Regelungen in der Teilungserklärung, die eine Beschränkung der Bebauung kategorisch vorsehen, durch das neue WEG-Recht überholt. Nunmehr seien Baulichkeiten an § 20 Abs. 1 WEG zu messen, die mehrheitlich beschlossen werden könnten. Die Terrassenüberdachung und der Zaun seien zudem keine Baulichkeiten iSd Teilungserklärung. Schließlich habe das Amtsgericht § 20 Abs. 4 WEG nicht richtig angewandt. Es handele sich bei der Terrassenüberdachung und dem Zaun um keine grundlegende Umgestaltung, weil der Anlage hiermit kein neues Gepräge gegeben werde.
Die Beklagte beantragt,
die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 22.11.2022, Az. 303b C 14/21, abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil. Zutreffend habe das Amtsgericht erkannt, dass der Miteigentümerin J.-K. kein Sondernutzungsrecht durch die Teilungserklärung eingeräumt worden sei. Ein durch die Teilungserklärung eingeräumtes Sondernutzungsrecht sei mangels hinreichender Bestimmtheit nicht wirksam vereinbart worden. Die Maße seien in der Teilungserklärung nicht angeben worden.
Auch seien die Regelungen in der Teilungserklärung nicht durch das Inkrafttreten des neuen WEG-Rechts überholt. Die Teilungserklärung enthalte eine klare Regelung, die eine Bebaubarkeit ausschließe. Dies könne durch das WEMoG nicht geändert werden. Im Übrigen handele es sich bei der Terrassenüberdachung und dem Zaun auch um Baulichkeiten, die durch die Teilungserklärung nicht gestattet würden.
Die Gemeinschaft habe ferner nicht die Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 1 WEG, um die Terrassenüberdachung und die Errichtung eines Zaunes zu genehmigen. Im Übrigen liege das Amtsgericht richtig in der Annahme, dass hiermit eine grundlegende Änderung der Wohnanlage gemäß § 20 Abs. 4 WEG einhergehe.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze nebst Anlagen im Berufungsverfahren Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
1.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den angefochtenen Beschluss zu TOP 6 zu Recht für ungültig erklärt.
a.
Der streitgegenständliche Beschluss zu TOP 6 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß §§ 20, 19 WEG, weil er im konkreten Fall gegen Regelungen in der Teilungserklärung verstößt. Die Wohnungseigentümer konnten vorliegend nicht nachträglich per Mehrheitsbeschluss die von der Wohnungseigentümerin J.-K. vorgenommenen Baulichkeiten gemäß § 20 Abs. 1 WEG genehmigen.
Der angefochtene Beschluss verstößt gegen § 2 Ziff. 2 Satz 5 und 6 der Teilungserklärung vom 28.12.1961 (Anlage K 2, Bl. 24 d.A.), die Folgendes regeln:
„Die zugewiesenen Gartenflächen dürfen jedoch nur der Anlage von Ziergärten dienen. Die Errichtung von Baulichkeiten jeglicher Art ist nicht gestattet.“
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist diese Regelung in der Teilungserklärung nicht durch das neue WEG-Recht überholt. Der Beklagten ist zwar darin zuzustimmen, dass der Gesetzgeber den Bereich von baulichen Veränderungen neu regeln wollte und es ein ganz wesentliches gesetzgeberisches Ziel war, bauliche Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften zu erleichtern. Gemäß § 20 Abs. 1 WEG können daher nunmehr bauliche Veränderungen in den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG mehrheitlich beschlossen und einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
Bei § 2 Ziff. 2 Satz 5 und 6 der Teilungserklärung handelt es sich indes um eine von der Rechtslage abweichende Altvereinbarung mit der Folge, dass § 20 Abs. 1 WEG vorliegend keine Anwendung findet. Die in § 47 Satz 2 WEG getroffene Vermutung, wonach in der Regel abweichende Altvereinbarungen der Anwendung des WEMoG nicht entgegenstehen, ist im konkreten Fall widerlegt.
Wenn in der Teilungserklärung nicht lediglich die seinerzeit geltenden Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts wiedergegeben werden, sondern eindeutig zum Ausdruck gebracht wird, dass diese Vorschriften auch gegenüber künftigen Gesetzesänderungen Geltung behalten sollen, scheidet die Anwendung des neuen Rechts aus (Bärmann/Göbel WEG, 15. Aufl., § 47 Rn. 7, 8, zitiert nach beck-online). Steht eine Altvereinbarung aufgrund einer späteren Gesetzesänderung formal im Widerspruch zur aktuellen Gesetzeslage, ist auszulegen, ob die Wohnungseigentümer tatsächlich von den Vorschriften des aktuellen WEG abweichen wollten oder die Vereinbarung - auch ohne dynamischen Verweis - auf die Vorschriften des WEG in ihrer jeweils aktuellen Fassung Bezug nehmen (vgl. hierzu auch LG München I, Urteil vom 21.12.2022 - 1 S 5647/22, Rn. 53, juris). Nach Ansicht der Kammer ist hier ersteres der Fall. Dies folgt unter Berücksichtigung und bei Auslegung der konkreten Regelungen in der Teilungserklärung. Im Einzelnen:
Die Regelung in § 2 Ziff. 2 Satz 5 und 6 der Teilungserklärung bestimmt für den bestimmten Bereich von zugewiesenen Gartenflächen, dass diese ausschließlich der Anlage von Ziergärten dienen und die Errichtung von Baulichkeiten jeglicher Art ausgeschlossen sein soll. Unter Berücksichtigung der weiteren in § 7 der Teilungserklärung getroffenen Regelung bzgl. der Instandhaltung und Instandsetzung des Wohnungs- und Teileigentums, in der es in Ziffer 6 heißt: „Für bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, gelten die Bestimmungen des § 22 WEG.“ ergibt sich durch Auslegung der abweichende Wille der Wohnungseigentümer („Versteinerungswille“), dass für den speziellen Bereich der Gartenflächen keinerlei Baulichkeiten - gerade auch nicht einmal unter Berücksichtigung der alten Rechtslage des § 22 WEG a.F. - mehrheitlich beschlossen werden können. Aus dem Zusammenspiel der beiden Regelungen in § 2 Ziff. 2 Satz 5 u. 6 und § 7 Ziff. 6 der Teilungserklärung folgt der abweichende Wille, dass die Gartenflächen auch im Falle einer Gesetzesänderung ausnahmslos unbebaut bleiben und nur der Anlage von Ziergärten dienen sollen. Alle weiteren baulichen Veränderungen fallen hingegen unter § 7 der Teilungserklärung, die auf die alte Regelung für bauliche Änderungen in § 22 WEG a.F. verweist. Durch diese in der Teilungserklärung angelegte Differenzierung und den alleinigen Verweis in § 7 Ziff. 6 der Teilungserklärung auf das alte Recht geht der abweichende Wille aus der streitgegenständlichen Teilungserklärung eindeutig vor, dass die (nachträgliche) Genehmigung von Baulichkeiten im Bereich der Gartenflächen gerade nicht nach der neuen Gesetzeslage des § 20 Abs. 1 WEG n.F. mehrheitlich erfolgen kann.
Bei der streitgegenständlichen Terrassenüberdachung und dem Sichtschutzzaun handelt es sich auch um Baulichkeiten im Sinne des § 2 Ziff. 2 Satz 6 der Teilungserklärung. Die Gartenflächen sollten gerade frei von jeglicher Bebauung bleiben und lediglich der Anlage eines Ziergartens dienen. Ausweislich der zur Akte gereichten Fotografien (Anlagen K 3, K 4, Bl. 32 ff., Anlagen Bf K 1 und Bf K 2, Bl. 190 ff. d.A.) stellen sowohl die Terrassenkonstruktion als auch der Sichtschutzzaun indes eine unzulässige Baulichkeit dar. Soweit die Beklagte eine unzulässige Baulichkeit im konkreten Fall lediglich in Form von Schuppen und Ställen sehen will, weil zu damaliger Zeit ein Ziergarten in Abgrenzung zum Nutzgarten gesehen worden sei und eine Terrassenüberdachung gerade eine „Manifestation der Gartennutzung als Ziergarten“ sein soll, folgt die Kammer dem nicht. Der Wortlaut der Regelung ist insoweit eindeutig. Auch bei der Terrassenüberdachung und dem Sichtschutzzaun handelt es sich um Baulichkeiten jeglicher Art, die nicht gestattet sein sollten. Dass die beiden Konstruktionen nicht dauerhaft mit dem Gebäude verbunden sind, ist hierbei unerheblich.
b.
Soweit das Amtsgericht die Ungültigkeit des Beschlusses weiter auf einen Verstoß gegen § 20 Abs. 4 WEG stützt, folgt die Kammer dem nicht. Die streitgegenständliche Terrassenüberdachung und der Sichtschutzzaun haben die Wohnanlage weder grundlegend geändert noch wird ein Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt.
Bei der Prüfung des Ausnahmetatbestands des § 20 Abs. 4 WEG ist unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls die Gestaltung der Wohnanlage vor und nach der im Streit stehenden baulichen Veränderung objektiv zu vergleichen, wobei der Bezugspunkt die Anlage als Ganzes ist. Daher ist jedenfalls kein Fall des § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG gegeben, wenn durch die bauliche Veränderung zwar ein bestimmter Teilbereich für sich allein betrachtet, nicht aber die Wohnanlage als Ganzes grundlegend umgestaltet wird. Eine grundlegende Umgestaltung liegt nicht bereits dann vor, wenn die bauliche Veränderung die Eigenart der Wohnanlage iSv § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. ändert; § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG ist erheblich enger auszulegen. Da in jeder baulichen Veränderung eine Umgestaltung liegt, ist daher vielmehr zu prüfen, ob diese so starke Auswirkungen hat, dass sie der Wohnanlage ein neues Gepräge gibt. Nur dann liegt auch eine „grundlegende“ Umgestaltung iSv § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG vor (vgl. zum Ganzen Kempfle in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: Krüger, Stand: 01.09.2022, § 20 Rn. 209 ff.). Bauliche Veränderungen, die dieses Maß nicht erreichen, sind von einer überstimmten Minderheit hinzunehmen, was insbesondere für früher zur Anfechtung über §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG a.F. führende Beeinträchtigungen nur des optischen Gesamteindrucks gilt. Auch Beeinträchtigungen (nur) einzelner Wohnungseigentümer widersprechen erst dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn diese - ohne ihr Einverständnis - „unbillig“ gegenüber anderen beeinträchtigt werden; unterhalb dieser Schwelle aus § 20 Abs. 4 WEG liegende Beeinträchtigungen sind zu tolerieren (Bärmann/Dötsch WEG § 20 Rn. 381).
Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe ist die hohe Hürde der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage vorliegend weder im Hinblick auf die Terrassenüberdeckung noch bzgl. der Sichtschutzwand überschritten. Diese Baulichkeiten befinden sich im Bereich einer bestimmten Teilgartenfläche am hinteren Grundstücksteil, der unstreitig von der Straße aus nicht einsehbar ist. Selbst wenn es sich hierbei um eine Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks handeln sollte, die nach neuem Recht grundsätzlich von der Mehrheit hinzunehmen ist (Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20 Rn. 354), so ist die Schwelle der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage vorliegend noch nicht überschritten. Hierdurch wird der Wohnanlage als Ganzes kein neues Gepräge gegeben.
Die weiteren Fragen, ob für die Beschlussfassung überhaupt eine Beschlusskompetenz bestand und ob mit der mehrheitlichen Genehmigung ein faktisches Sondernutzungsrecht begründet werden konnte, muss im Ergebnis ebenso nicht mehr entschieden werden wie die Frage, ob der angefochtene Beschluss zu TOP 6 hinreichend bestimmt ist.
2.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen.
Der Streitwert wurde gemäß § 49 Abs. 1 GKG festgesetzt und folgt der amtsgerichtlichen Streitwertfestsetzung, gegen die die Parteien sich nicht gewandt haben.
Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen nicht vorliegend. Weder die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gebieten eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, im Rahmen derer eine konkrete Teilungserklärung auszulegen war. Die Frage der Zulässigkeit faktischer Sondernutzungsrechte infolge baulicher Veränderungen gemäß §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 S. 2 WEG n.F. (vgl. hierzu Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 11. November 2022 - 19 S 19/22, zitiert nach juris) ist im konkreten Fall nicht entscheidungserheblich.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 20, 19 WEG
§ 22 WEG
§ 20 Abs. 4 WEG
§ 20 Abs. 1 WEG
§ 47 Satz 2 WEG
§ 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG
§ 22 Abs. 2 S. 1 WEG
§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 49 Abs. 1 GKG
§ 543 Abs. 1, 2 ZPO
§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 S. 2 WEG

Zitierte Entscheidungen: 03b C 14/21
1 S 5647/22
19 S 19/22