Verwaltungsgericht Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-04-26, Aktenzeichen 2 A 1814/20 SN
ECLI: ECLI:DE:VGSCHWE:2024:0426.2A1814.20SN.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Verpflichtung der Beklagten zur Genehmigung einer Änderung der Nutzung eines Gebäudes von Wohnen in Ferienwohnen im Ostseebad B….
Das auf dem Flurstück …/… der Flur … der Gemarkung R… (S… …) befindliche Gebäude wurde auf der Grundlage einer Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan (nachfolgend: B-Plan Nr. 4) nach § 7 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch aus dem Jahre 1993 (BauGB-MaßnahmenG) errichtet. Die Satzung wurde von der Gemeindevertretung der Beigeladenen am 10. Mai 1994 beschlossen und trat am 28. September 1994 in Kraft. Sie setzt für den Standort des Vorhabens ein reines Wohngebiet (WR) – hier das WR 2 - und - neben anderem - eine maximale Anzahl von zwei Wohnungen fest. Der nach § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Hs. 1 BauGB-MaßnahmenG erforderliche Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan wurde zwischen der Beigeladenen und dem Vorhaben- und Erschließungsträger am 1. Juni 1994 abgeschlossen. Die öffentlichen Erschließungsflächen wurden am 19. Februar 2016 an die Beigeladene aufgelassen; der Eigentumserwerb erfolgte am 22. Februar 2017.
Im Jahre 1999 wurde das Gebäude im Rahmen der Genehmigungsfreistellung als „Wohngebäude mit Einliegerwohnung“ angezeigt. Es wies in der Vergangenheit drei Wohnungen auf, die zu Ferienwohnzwecken genutzt wurden; Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigungen für drei Wohnungen aus dem Jahre 2005 wurden abgelehnt. Mit Bescheid vom 7. Februar 2018 wurde eine (nachträgliche) Baugenehmigung für das Vorhaben „Neubau Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung“ unter Befreiung von der festgesetzten Grundflächenzahl erteilt. Nach den Bauvorlagen sollten zwei der ursprünglich drei Wohnungen zusammengelegt werden, so dass die festgesetzte maximale Anzahl der Wohnungen eingehalten wird.
Der Kläger beantragte mit unmittelbar an den Beklagten gerichtetem und bei diesem am 16. September 2019 eingegangenem Formular - als „Vorlage in der Genehmigungsfreistellung“ - die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) von den Festsetzungen des B-Plans Nr. 4 für die Änderung der Nutzung von „Wohnhaus“ in „Ferienhaus“. Zur Begründung stellte er auf die im Jahre 2017 in Kraft getretene Vorschrift des § 13a Baunutzungsverordnung (BauNVO) ab. Den beigefügten Grundrissen „Erdgeschoss“ und „Dachgeschoss“ sind zwei Wohneinheiten zu entnehmen.
Der Beklagte behandelte den Antrag als einen solchen auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung in Verbindung mit einem Antrag auf Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB. Die Beigeladene versagte ihr Einvernehmen unter Berufung darauf, dass Ferienwohnungen im vor Einführung des § 13a BauNVO festgesetzten WR unzulässig seien. Mit Bescheid vom 9. Dezember 2019 lehnte der Beklagte den „Bauantrag auf Nutzungsänderung“ ab. Den dagegen erhobenen Widerspruch des Klägers wies der Beklagte mit am 15. Juli 2020 zugestelltem Widerspruchsbescheid vom 9. Juli 2020 zurück.
Der Kläger hat am 11. August 2020 Klage erhoben.
Er macht im Wesentlichen geltend: Maßstab für die Entscheidung über den klägerischen Antrag sei § 34 Abs. 1 BauGB. Der B-Plan Nr. 4 sei nichtig. Als Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan erfülle er nicht sämtliche Voraussetzungen des § 7 BauGB-MaßnahmenG in der Fassung vom 28. April 1993. Es fehle an einem wirksamen Durchführungsvertrag. Nach dessen Wirksamkeitsregelung in § 10 werde dieser mit dem Inkrafttreten der Satzung wirksam, jedoch sei Voraussetzung, dass zu diesem Zeitpunkt die öffentlichen Erschließungsflächen an die Gemeinde aufgelassen seien. Das sei nicht der Fall gewesen. Zudem fehle es in dem Durchführungsvertrag an einer bestimmbaren Durchführungsfrist, weil lediglich ein Durchführungszeitraum, nicht aber dessen Beginn geregelt sei. Hilfsweise erweise sich der B-Plan Nr. 4 im Hinblick auf die vorhandenen Ferienwohnungen als funktionslos. Mangels Einordnung der näheren Umgebung als faktisches Gebiet nach der BauNVO sei § 34 Abs. 1 BauGB anzuwenden. Vor dem Hintergrund des Vorhandenseins einer Vielzahl von Ferienwohnungsnutzungen in der näheren Umgebung sei die Nutzung als Ferienwohnung zulässig.
Der Kläger beantragt,
den Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 9. Dezember 2019 und den Widerspruchsbescheid vom 9. Juli 2020 aufzuheben sowie den Beklagten zu verpflichten, ihm die mit Bauantrag vom 16. September 2019 beantragte Nutzungsänderung zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hält den B-Plan Nr. 4 nicht für nichtig. Das Erfordernis eines vorhandenen Durchführungsvertrages schließe nicht seine aufschiebend bedingte Wirksamkeit aus. Ein Verstoß gegen die Durchführungsfrist habe keine unmittelbaren Rechtsfolgen auf die Wirksamkeit des B-Plans. Der Plan sei auch nicht funktionslos geworden. Nicht genehmigte Feriennutzungen könnten durch entsprechende Untersagungsverfügungen unterbunden werden, was er – der Beklagte – auch bereits praktiziert habe. Folge man der klägerischen Auffassung von der Unwirksamkeit des B-Planes, komme nur das „ehemalige“ Plangebiet am S… ohne Einbeziehung der Bebauung am H… in Betracht. Bei der Prüfung des Einfügens und der Prüfung eines eventuell in Betracht kommenden faktischen reinen oder allgemeinen Wohngebiets blieben alle illegalen Nutzungen außer Betracht, mit denen er – der Beklagte – sich nicht dauerhaft abgefunden habe. Als gerichtsbekannt könne vorausgesetzt werden, dass er in der Vergangenheit bereits umfangreich gegen illegale Ferienwohnnutzungen in dem Gebiet vorgegangen sei; er werde diese auch zukünftig in Abhängigkeit vom Ausgang des streitgegenständlichen Verfahrens weiter verfolgen.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich schriftsätzlich nicht geäußert.
Mit Beschluss vom 18. Dezember 2023 wurde der Rechtsstreit auf den Berichterstatter zur Entscheidung als Einzelrichter übertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte, auf die Gerichtsakte zum Verfahren 2 A 2710/20 SN und die jeweils zugehörigen Verwaltungsvorgänge sowie auf die Sitzungsniederschrift über die mündliche Verhandlung in B… Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.
I. Zu Recht hat der Beklagte den von dem Kläger gestellten Antrag auf Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB als Antrag auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung behandelt. Die geplante Änderung in der Nutzung des Gebäudes von Dauerwohnen zu der (nunmehr) geplanten Vermietung an Feriengäste bedarf als Nutzungsänderung nach § 59 Abs. 1 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) einer Baugenehmigung. Verfahrensfreiheit (§ 61 LBauO M-V) besteht nicht. Beim Aufenthalt in Ferienwohnungen handelt es sich nicht um Wohnen im Sinne der BauNVO (vgl. zuletzt VG Schwerin, Urteil vom 1. Dezember 2023 – 2 A 546/19 – amtl. Umdruck S. 7 f. mit Hinweis u.a. auf BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 CN 6/17 – juris; vgl. auch VG Schwerin, Beschluss vom 5. Februar 2024 – 2 B 296/22 – amtl. Umdruck S. 7 mit Hinweis auf OVG Greifswald, Urteil vom 25. April 2023 – 3 K 151/18 – BeckRS 2023, 23112 Rn. 64 = NordÖR 2024, 118). Vielmehr sind Wohnen und Ferienwohnnutzung jeweils (bauplanungsrechtlich) verschiedene Nutzungsarten (vgl. OVG Greifswald, Beschluss vom 27. März 2015 – 3 M 38/15 – juris Rn. 17). Stehen unterschiedliche Nutzungsarten im Sinne der Kategorien der BauNVO in Rede, ist regelmäßig von einer gemäß § 29 BauGB bauplanungsrechtlich relevanten Nutzungsänderung auszugehen (OVG Greifswald, Beschluss vom 30. November 2022 – 3 M 304/22 OVG – juris Rn. 16), die nach § 59 Abs. 1 LBauO M-V einer Baugenehmigung bedarf (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 13. Dezember 2018 – 2 A 437/16 – amtl. Umdruck S. 10 f.). Auch ist das klägerische Nutzungsänderungsvorhaben nicht nach § 62 LBauO M-V genehmigungsfrei gestellt, weil es der Festsetzung eines reinen Wohngebiets (WR) in dem B-Plan Nr. 4 widerspricht und auch keine (bestandskräftige oder vollziehbare) Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB vorliegt, § 62 Abs. 2 Nr. 2 LBauO M-V (vgl. auch – zu § 64 LBauO M-V a. F. – Dürr/Sauthoff, Baurecht Mecklenburg-Vorpommern, 1. Aufl. 2006, Rn. 1078).
II. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Genehmigung der geplanten Nutzungsänderung von Wohnen in Ferienwohnen, § 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Dem Vorhaben stehen im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfende Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen, vgl. § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Die Nutzung des Gebäudes zu Ferienwohnzwecken verstößt gegen die Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan (B-Plan Nr. 4). Die Satzung ist nicht nichtig. Ferienwohnungsnutzung ist in dem vor Inkrafttreten des § 13a BauNVO festgesetzten WR unzulässig; selbst bei Anwendung von § 13a BauNVO wäre die Nutzung des gesamten Gebäudes zu Ferienwohnzwecken nicht genehmigungsfähig. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB kommt nicht in Betracht.
1. Nach § 30 Abs. 2 BauGB (vgl. auch die entsprechende frühere Vorschrift des § 7 Abs. 4 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG) setzt die Zulässigkeit des klägerischen Nutzungsänderungsvorhabens voraus, dass es dem B-Plan Nr. 4 nicht widerspricht. Das ist indessen der Fall.
a) Der B-Plan Nr. 4 ist als nach § 243 Abs. 1 i. V. m. § 233 Abs. 3 BauGB fortgeltende Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 7 BauGB-MaßnahmenG wirksam. Er ist weder aus dem Gesichtspunkt der Unwirksamkeit des Durchführungsvertrages (dazu nachfolgend unter aa)) noch aufgrund Funktionslosigkeit (nachfolgend unter bb)) unwirksam.
aa) Zwar setzt die Wirksamkeit des B-Plans Nr. 4 voraus, dass ein wirksamer Durchführungsvertrag zwischen dem Vorhabenträger und der Beigeladenen geschlossen wurde (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 123. Lfg Oktober 2016, § 12 Rn. 98). Allerdings ist für die Wirksamkeit der Satzung nicht erforderlich, dass der Durchführungsvertrag vor dem Satzungsbeschluss wirksam geworden ist. Vielmehr genügt, wenn er zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses in schriftlicher Form vorliegt und sein förmliches Zustandekommen nur noch von der Zustimmungsentscheidung der Gemeindevertretung abhängt. Maßgebend ist, dass im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses der Inhalt des Durchführungsvertrages auch von Seiten der Gemeinde verbindlich feststeht und eine verlässliche Grundlage zur Beurteilung des Realisierungsangebots bei der Satzungsentscheidung der Gemeinde bildet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Oktober 2011 – 4 BN 19/11 – BauR 2012, 38). Dass § 10 Satz 1 des Vertrages dessen Wirksamwerden von dem Inkrafttreten der Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan abhängig macht, ist daher nicht zu beanstanden (vgl. auch Bank, in: Brügelmann, BauGB, 124. Lfg. Oktober 2022, § 12 Rn. 96).
(1) Soweit der Kläger argumentiert, die darüber hinausgehende Bestimmung des § 10 Satz 2 des Vertrages, wonach „Voraussetzung“ (für das Wirksamwerden des Vertrages) ist, dass „die öffentlichen Erschließungsflächen zu diesem Zeitpunkt“, nämlich im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, „an die Gemeinde aufgelassen wurden“, führe wegen der zunächst nicht (sondern erst im Jahre 2016) erfolgten Auflassung dazu, dass der Vertrag nicht wirksam geworden sei, folgt das Gericht dem nicht. Der Kläger versteht die Bestimmung als aufschiebende Bedingung, deren Eintritt vom Willen des Vorhabenträgers abhängig gewesen sei und die im nach § 10 Satz 1 des Vertrages maßgeblichen Zeitpunkt nicht eingetreten sei.
Indessen unterscheidet sich der vorliegende Fall von der Konstellation, dass der Durchführungsvertrag unter der aufschiebenden Bedingung des Eigentumserwerbs des Vorhabenträgers an einem Grundstück steht (vgl. zu einem solchen Fall VGH Mannheim, Urteil vom 29. März 2023 – 5 S 1291/22 – juris Rn. 69 ff., BauR 2023, 1469). Zwar stünde auch hier wegen der Regelung in § 10 Satz 2 des Vertrages dessen Wirksamwerden von einer Entscheidung des Vorhabenträgers ab, nämlich von dessen – bis spätestens zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses erforderlichen - Erklärung über die Auflassung der Erschließungsflächen. Allerdings gehen die Bestimmungen in § 1 Abs. 3 und § 8 Abs. 1 des Durchführungsvertrages offensichtlich von einem anderen Szenario für das Verfahren des Eigentumsübergangs an den öffentlichen Erschließungsflächen aus, nämlich davon, dass sich die Frage eines (rechtsgeschäftlichen) Eigentumsübergangs (und damit zugleich diejenige von dazu notwendigen Auflassungserklärungen) erst nach Fertigstellung der öffentlichen Erschließungsflächen stellt.
Nach § 8 Abs. 1 des Vertrages übernimmt die Gemeinde im Anschluss an die Abnahme der mangelfreien Erschließungsanlagen diese in ihre Baulast, wenn sie Eigentümerin der öffentlichen Erschließungsflächen geworden ist und die weiter genannten Voraussetzungen erfüllt sind, unter anderem, dass der Vorhabenträger die Schlussvermessung durchgeführt und eine Bescheinigung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs über die Einhaltung der Grenzen übergeben hat. § 8 Abs. 1 des Vertrages setzt mithin voraus, dass die Gemeinde Eigentümerin der öffentlichen Erschließungsflächen werden soll oder zumindest werden kann, wenn nicht der Vorhabenträger weiterhin für diese Flächen unterhalts- und verkehrssicherungspflichtig bleiben will. Das gilt umso mehr, als die Flächen nach ihrer Herstellung auch ohne Eigentumsübergang für ihren öffentlichen Zweck gewidmet werden können, weil der Vorhabenträger dazu in § 8 Abs. 4 des Vertrages seine nach § 7 Abs. 3 Alt. 2 Straßen- und Wegegesetz des Landes Mecklenburg-Vorpommern (StrWG M-V) erforderliche Zustimmung erklärt hat. Damit korrespondiert die Regelung in § 1 Abs. 3 des Vertrages, wonach sich die Gemeinde bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 8 zur Übernahme der Erschließungsanlagen in ihre Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht verpflichtet.
Nach seinem Wortlaut würde § 10 Satz 2 des Vertrages demgegenüber dazu führen, dass der Durchführungsvertrag überhaupt nicht hätte wirksam werden können. Denn die öffentlichen Erschließungsflächen konnten im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung noch nicht aufgelassen sein, weil deren Herstellung ja gerade (auch) Gegenstand des Vertrages ist. Neben der physischen Herstellung der Erschließungsflächen hat der Auflassung regelmäßig zudem deren (zumeist sich an die Herstellung anschließende) Vermessung und die Bildung der entsprechenden Flurstücke vorauszugehen.
Die Regelung in § 10 Satz 2 des Vertrages steht zu den Bestimmungen in den § 1 Abs. 3 und § 8 des Vertrages nicht nur in einem normativen Widerspruch. Sie steht vielmehr auch im Widerspruch zu den tatsächlichen und rechtlichen Abläufen bei der Durchführung eines Vorhaben- und Erschließungsplans wie dem hier in Rede stehenden. Die Auflösung dieses Widerspruchs hat sich gemäß § 62 Landesverwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG M-V) i. V. m. § 133 BGB an dem wirklichen Willen der Vertragspartner und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu orientieren. Der wirkliche Wille der Parteien eines städtebaulichen Vertrages wie dem hier in Rede stehenden Durchführungsvertrag kann nicht auf die Unmöglichkeit seines (wirksamen) Zustandekommens gerichtet sein. § 10 Satz 2 des Vertrages stellt sich daher vor dem Hintergrund des in den § 1 Abs. 3 und § 8 des Vertrages anders Vereinbarten als unanwendbar dar, ohne dass damit der Vertrag insgesamt unwirksam würde. Dem entspricht die Bestimmung in § 9 Abs. 2 Satz 1 des Vertrages, wonach die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen die Wirksamkeit der übrigen Regelungen des Vertrages nicht berühren soll. Die Gemeindevertretung hatte auch unabhängig von der Regelung in § 10 Satz 2 des Vertrages eine verlässliche Grundlage für die Beurteilung des Realisierungsangebots. § 10 Satz 2 des Durchführungsvertrages kommt bezogen auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gerade keine für die Beurteilungsmöglichkeit der Gemeinde konstitutive Bedeutung zu.
(2) Der Durchführungsvertrag ist auch nicht deshalb unwirksam, weil er nicht notariell beurkundet worden ist. Anders als es der Kläger meint, folgt aus der Regelung in § 8 Abs. 1 des Vertrages keine Beurkundungspflicht. Zwar bedarf ein Durchführungsvertrag nach § 62 VwVfG M-V i. V. m. § 311b Abs. 1 BGB (insgesamt) der notariellen Beurkundung, wenn sein Gegenstand (auch) die Verpflichtung zum Erwerb bzw. zur Veräußerung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten ist (vgl. Bank, in: Brügelmann, BauGB, 124. Lfg. Oktober 2022, § 12 Rn. 75 m. w. N.). Erforderlich ist eine verbindliche Verpflichtung. Absichtserklärungen und andere Vorstufen auf dem Weg zu einem verbindlichen Vertrag über Veräußerung und Erwerb von Grundbesitz genügen nicht (vgl. Ruhwinkel, in: Münchener Kommentar zum BGB, Band 3, 8. Aufl. 2019, § 311b Rn. 31). So liegt es hier. Der Durchführungsvertrag enthält weder eine unmittelbare noch eine mittelbare Verpflichtung zu Veräußerung und Erwerb der öffentlichen Erschließungsflächen. Vielmehr regelt § 8 Abs. 1 des Vertrages lediglich die Voraussetzungen, unter denen die Gemeinde sich verpflichtet, die Flächen in ihre Baulast zu übernehmen. Soweit die Übernahme in die gemeindliche Baulast von der Eigentümerstellung der Beigeladenen abhängig gemacht wird, ist damit nicht zugleich eine mittelbare Verpflichtung der Vertragspartner zur Eigentumsübertragung bestimmt. Vielmehr lässt der Vertrag den Weg zum Eigentumsübergang offen.
(3) Dem Durchführungsvertrag fehlt es auch nicht an einer bestimmbaren Durchführungsfrist. Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB-MaßnahmenG setzt der Erlass der Satzung unter anderem voraus, dass sich der Vorhabenträger auf der Grundlage eines von ihm vorgelegten und mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist verpflichtet. Die Vereinbarung einer oder ggfs. mehrerer Fristen zur Durchführung der Erschließungsmaßnahmen einerseits und des Vorhabens andererseits ist daher notwendiger Gegenstand des Durchführungsvertrages und Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan (vgl. Bank, in: Brügelmann, BauGB, 124. Lfg. Oktober 2022, § 12 Rn. 82). Zwar ist dem Kläger darin zuzustimmen, dass der hier in Rede stehende Vertrag in § 1 Abs. 1 Satz 1 für die Herstellung der Erschließungsanlagen und die Durchführung des Vorhabens selbst lediglich einen Zeitraum bestimmt, indem dort formuliert ist „innerhalb einer Frist von 5 Jahren“; offen bleibt in § 1 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages, wann die Fünfjahresfrist zu laufen beginnt.
Indessen lässt sich der Fristbeginn ohne weiteres durch Auslegung des Vertrages ermitteln. So regelt § 2 Abs. 1 des Vertrages die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Fertigstellung der Erschließungsanlagen „innerhalb von 5 Jahren nach Inkrafttreten der Satzung“. Zutreffend ist, dass sich § 2 Abs. 1 des Vertrages allein auf die Erschließungsanlagen, nicht aber auf das Vorhaben selbst bezieht. Allerdings ist nicht ersichtlich, warum der in § 2 Abs. 1 des Vertrages vereinbarte Fristbeginn nicht auch für die Durchführung des Vorhabens gelten soll. Dafür spricht schon, dass § 1 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages unterschiedslos sowohl für die Herstellung der Erschließungsanlagen als auch für die Durchführung des Vorhabens selbst eine (einheitliche) Frist von fünf Jahren vorsieht. Da für die Frist zur Durchführung des Vorhabens im Vertrag kein anderer Fristbeginn bestimmt worden ist, zugleich aber auch nicht anzunehmen ist, dass die Vertragspartner für den Beginn zur Durchführung des Vorhabens selbst keinen Zeitpunkt festlegen wollten, ist (auch) insoweit von einem Fristbeginn „nach Inkrafttreten der Satzung“ auszugehen. Für dieses Auslegungsergebnis spricht zudem die Bestimmung in § 5 Abs. 5 Satz 3 des Vertrages: Danach darf mit der abschließenden Fertigstellung der Erschließungsanlagen erst nach Beendigung der Hochbaumaßnahmen begonnen werden. Das setzt bei dem vereinbarten einheitlichen Durchführungszeitraum voraus, dass der Beginn der Frist zur Durchführung des Vorhabens selbst nicht zeitlich nach dem Fristbeginn für die Herstellung der Erschließungsanlagen liegen kann.
bb) Der B-Plan Nr. 4 ist nicht funktionslos geworden. Eine bauplanerische Festsetzung kann funktionslos sein, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse auf einzelnen Grundstücken an. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit seine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in einer bestimmten Richtung zu steuern (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2023 – 4 A 9/21 – juris Rn. 39 m. w. N).
Gemessen daran ist nicht von einer Funktionslosigkeit des B-Plans Nr. 4 auszugehen. Die sich im Plangebiet befindenden Häuser entsprechen nach den in den Akten befindlichen Fotos und Luftbildern sowie den Satellitenaufnahmen in google maps nach ihrer Größe und äußeren Gestaltung dem Erscheinungsbild von Wohnhäusern. Dass sich in einzelnen oder auch mehreren Objekten möglicherweise mehr als die im B-Plan Nr. 4 festgesetzten maximal zwei Wohnungen befinden, stellt kein Thema der hier in Rede stehende Art der baulichen Nutzung dar. Zwar findet offenbar in einer Vielzahl von Gebäuden entweder zum Teil oder auch ausschließlich Ferienwohnnutzung statt. Welche Gebäude im Einzelnen zu Ferienwohnzwecken genutzt werden, braucht nicht näher aufgeklärt zu werden. Denn es steht nach dem Vorbringen der Beteiligten, insbesondere den von dem Beklagten mit der Klageerwiderung als Anlagen B-2.1 und B-2.2 vorgelegten Luftaufnahmen - in denen einerseits genehmigte Ferienwohnungen und Wohnnutzungen (Anlage B-2.1) und andererseits nicht genehmigte Ferienwohnungen und Wohnnutzungen (Anlage B-2.2) farblich unterschiedlich markiert sind (ungeachtet kleinerer Unterschiede im Detail) - fest, dass von den insgesamt im Plangebiet vorhandenen etwa 105 Nutzungseinheiten zwar ca. 72 Einheiten als Ferienwohnungen, davon jedoch allenfalls ca. 35 Einheiten mit entsprechender Genehmigung genutzt werden.
Zwar werden danach fast 70% der Einheiten nicht dem B-Plan Nr. 4 entsprechend zu Dauerwohnzwecken genutzt. Indessen kommt es nicht auf die konkrete Verteilung planwidriger Nutzungen und ihr Verhältnis zu den plangemäßen Nutzungen an. Vielmehr schließt (auch) eine Vielzahl planwidriger Nutzungen, wie hier, als solche nicht die in die Zukunft gerichtete städtebauliche Gestaltungs- und Steuerungsfunktion des Plans aus (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urteil vom 21. März 2023 – 4 A 9/21 – juris Rn. 41 m. w. N.). Den nicht den Festsetzungen des B-Plans Nr. 4 entsprechenden Nutzungen kann mit den Mitteln des Bauordnungsrechts begegnet werden. Das gilt ohne weiteres für die nicht genehmigten Ferienwohnungen, weil der Beklagte, was er in der mündlichen Verhandlung bekräftigt hat, in Abhängigkeit vom Ergebnis im vorliegenden Verfahren gegen diese bauordnungsrechtlich einzuschreiten plant und was er – insoweit gerichtsbekannt – in der Vergangenheit mittels Anhörungen bereits teilweise unternommen hat. Der Beklagte hat sich damit gerade nicht mit dem Vorhandensein einer Mehrzahl von nicht genehmigten Ferienwohnungen endgültig abgefunden. Darauf, ob der Beklagte darüber hinaus auch die durch eine bestandskräftige Baugenehmigung bisher rechtlich gesicherten Ferienwohnungen in den bauordnungsrechtlichen Blick nimmt, kommt es nicht an.
b) Die von dem Kläger beabsichtigte Änderung der Nutzung zu Ferienwohnzwecken widerspricht der Festsetzung eines WR in dem B-Plan Nr. 4 und ist daher planungsrechtlich unzulässig. Bei der beantragten Ferienwohnnutzung handelt es sich – wie oben bereits ausgeführt - bauplanungsrechtlich nicht um Wohnnutzung im Sinne der BauNVO, so dass sie nicht gemäß § 3 Abs. 1 BauNVO allgemein zulässig ist. Auch ist das Vorhaben des Klägers nicht gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässig. Denn bei der in Rede stehenden Ferienwohnungsnutzung handelt es sich – mangels beherbergungstypischer Dienstleitungen, es sollen selbstständige Ferienwohnungen vermietet werden, d.h. die Feriengäste sollen sich ausschließlich selbst in der (temporären) eigenen Häuslichkeit versorgen – nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes (vgl. zur Abgrenzung: OVG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – juris Leitsatz 4 und Rn. 44). Auf die im Plangebiet vorhandenen Ferienwohnungen, auch soweit sie baurechtlich genehmigt sind, kann sich der Kläger nicht berufen, weil es keine Gleichbehandlung im Unrecht geben kann.
2. Der Kläger kann sich nicht auf die am 13. Mai 2017 in Kraft getretene Vorschrift des – die Zulässigkeit von Ferienwohnungen unter anderem im WR regelnden – § 13a BauNVO berufen. § 13a BauNVO ist auf, wie hier, zuvor beschlossene Bebauungspläne weder anwendbar noch als Auslegungshilfe heranziehbar (vgl. zum Ganzen VG Schwerin, Urteil vom 16. August 2018 – 2 A 3543/17 SN – juris Rn. 31; zuletzt VG Schwerin, Urteil vom 1. Dezember 2023 – 2 A 546/19 – amtl. Umdruck S. 11).
Selbst wenn man die Vorschrift des § 13a Satz 2 BauNVO anwenden wollte, würde das der Klage nicht zum Erfolg verhelfen. Nach dieser Bestimmung können zu Ferienwohnzwecken genutzte Räume, insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung, unter anderem zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gehören, was zur ausnahmsweisen Zulässigkeit im WR führen würde. Allerdings ist Voraussetzung dafür, dass die Ferienwohnnutzung (in insbesondere zur Hauptnutzung untergeordnetem Umfang) in einzelnen Räumen stattfindet, nicht jedoch, wie hier beabsichtigt, in dem Gebäude insgesamt (vgl. dazu z. B. für eine Doppelhaushälfte VG Schwerin, Urteil vom 11. November 2021 – 2 A 1371/18 – amtl. Umdruck S. 9 ff.; für ein Reihenhaus VG Schwerin, Urteil vom 7. September 2022 – 2 A 1634/19 – amtl. Umdruck S. 11).
3. Der Kläger hat schließlich auch keinen Anspruch nach § 31 Abs. 2 BauGB auf Erteilung einer Befreiung von der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung. Danach kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und weitere Voraussetzungen erfüllt sind. Hier ist indes der Gebietscharakter, d.h. die Festsetzung nach der Art der baulichen Nutzung betroffen. Diese gehört regelmäßig zur Grundkonzeption eines Bebauungsplans (vgl. hierzu auch Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 133. Lfg. Mai 2019, § 31 Rn. 36). So ist es auch bei dem B-Plan Nr. 4, dessen Ziel es ist, den Wohnraumbedarf für Einheimische und zusätzlich benötigte Fachkräfte zu decken.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Da die Beigeladene keinen eigenen Antrag gestellt hat, entspricht es der Billigkeit, sie ihre eigenen außergerichtlichen Kosten selbst tragen zu lassen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 13a Baunutzungsverordnung
§ 13a BauNVO
§ 61 LBauO
§ 29 BauGB
§ 62 LBauO
§ 64 LBauO
§ 133 BGB
§ 62 VwVfG M-V
§ 31 Abs. 1 Baugesetzbuch
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 59 Abs. 1 Landesbauordnung
§ 59 Abs. 1 LBauO
§ 62 Abs. 2 Nr. 2 LBauO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 72 Abs. 1 LBauO
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 30 Abs. 2 BauGB
§ 233 Abs. 3 BauGB
§ 311b Abs. 1 BGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 3 Abs. 1 BauNVO
§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 13a Satz 2 BauNVO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung
§ 7 des Maßnahmengesetzes

Zitierte Entscheidungen: NordÖR 2024, 118
2 A 2710/20 S
2 A 546/19
4 CN 6/17
2 B 296/22
3 K 151/18
3 M 38/15
3 M 304/22
2 A 437/16
4 BN 19/11
5 S 1291/22
4 A 9/21
3 L 212/12
2 A 3543/17 S
2 A 1371/18
2 A 1634/19