Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2026-02-20, Aktenzeichen 73 C 143/25
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2026:0220.73C143.25.00

Tenor:
1. Die in der Eigentümerversammlung vom 23. Oktober 2025 gefassten Beschlüsse zu TOP 8 und TOP 13 der Wohnungseigentümergemeinschaft ... Berlin werden für ungültig erklärt.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger sind Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie sind gemeinschaftlich Eigentümer der Wohnung Nr. ... nach der Nummerierung in der Teilungserklärung. Es handelt sich um eine sehr große Wohnanlage mit über 550 Wohn- und Teileigentumseinheiten.
Die Beklagte wird von der aus dem Rubrum ersichtlichen Gesellschaft verwaltet. Diese hat kraft eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer mit der Beklagten den Verwaltervertrag vom 01.11.2024 abgeschlossen, in dem es u. a. heißt:
„§ 3 Kommunikation und Datenaustausch
Die Kommunikation und der Austausch von Daten und Dokumenten zwischen der Gemeinschaft bzw. einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter erfolgen über das Onlineportal des Verwalters. Schreiben und Dokumente gelten einem Wohnungseigentümer als wirksam zugegangen, wenn sie in seinem elektronischen Postfach im Onlineportal des Verwalters in Textform hinterlegt wurden. Der betreffende Wohnungseigentümer erhält über die erfolgte Hinterlegung taggleich eine Information in Textform an seine letzte bekannte E-Mail-Adresse. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, beim Verwalter jederzeit eine aktuelle E-Mail-Adresse zu hinterlegen und etwaige Änderungen unverzüglich mitzuteilen.“
Sowie in § 2 im Abschnitt über die Pflichten des Verwalters:
„Einberufung der Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr durch Hinterlegung der Einladung und der Tagesordnung nach dem Entwurf der Gemeinschaft in Textform in den elektronischen Postfächern der Wohnungseigentümer im Onlineportal des Verwalters (vgl. § 3) und die Führung des Vorsitzes der Versammlung der Wohnungseigentümer sowie die Erstellung der Niederschrift der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Versammlung findet innerhalb der Geschäftszeiten des Verwalters statt. Die Bestimmung des Versammlungsortes obliegt dem Verwalter. Alle Kosten für die Durchführung der Versammlung (u.a. Saalmiete, Kosten für technische Einrichtungen usw.) trägt die Gemeinschaft.“
Wegen der Einzelheiten des Verwaltervertrages wird auf dessen Ablichtung Bl. 28.1 bis 28.4 d. A. verwiesen.
Die Verwalterin lud zu einer Eigentümerversammlung am 23.10.2025. Die Ladungen wurden in den Postfächern des Onlineportals am 30.09.2025 hinterlegt, soweit die Eigentümer dort einen Account hatten. Auf der genannten Versammlung wurden dann u.a. folgende Beschlüsse als mehrheitlich gefasst protokolliert:
Zu TOP 8 wurden 5 Eigentümer für die Zeit bis zum 31.12.2027 zum neuen Beirat bestellt.
ZU TOP 13 wurde eine malermäßige Instandsetzung der Außenfenster beschlossen. Die Verwaltung und der Architekt ...sollten die Arbeiten nach entsprechender Ausschreibung beauftragen.
Bei TOP 13 ist in der Substraktionsmethode abgestimmt worden. Es wurden nur Neinstimmen und Enthaltungen abgefragt. Alles Weitere wurde als Jastimme gezählt.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Protokolls Bl. 15.1 bis 15.5 d. A. verwiesen.
Gegen diese beiden Beschlüsse richtet sich die Klage der Kläger, die am 21.11.2025 bei Gericht einging und in der Klageschrift näher begründet wurde. Sie rügen, dass etwa 100 Eigentümer keine Ladung erhalten hätten, da sie keinen Account im Onlineportal angelegt hatten. Dort sei pro Account auch jeweils nur ein Eigentümer eingetragen gewesen, auch wenn die Einheit tatsächlich mehreren Personen gehört. Bei TOP 8 sei eine Wahl für zwei Jahre verkündet worden. Weder in der Tagesordnung noch vor der Abstimmung sei eine bestimmte Amtsdauer genannt gewesen. Vom 31.12.2027 sei auch in der Verkündung nicht die Rede gewesen. Die Substraktionsmethode bei TOP 13 sei der Versammlung im Vorfeld nicht erörtert worden. Wegen mehrfacher Änderungen sei der Versammlung auch nicht klar gewesen, über welchen Wortlaut abgestimmt worden sei.
Die Kläger beantragen,
die genannten Beschlüsse zu TOP 8 und TOP 13 für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, die Verwalterin hätte zusätzlich zum Onlineportal alle Eigentümer elektronisch geladen, die bei ihr eine Mailadresse hinterlegt hatten. Damit seien nahezu alle Eigentümer geladen worden.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist als Anfechtungsklage nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 S. 1 WEG zulässig. Sie wurde auch innerhalb der Fristen des § 45 WEG i. V. mit § 167 ZPO erhoben und begründet.
Sie ist auch inhaltlich begründet. Die Klage dringt jedenfalls mit der Rüge durch, dass einige Eigentümer nicht zur Versammlung geladen wurden. In der mündlichen Verhandlung blieb unstreitig, dass Eigentümer nicht geladen wurden, weil sie weder im Onlineportal einen Account hatten, noch eine Mailadresse hinterlegt hatten, und dies obwohl ihre Postanschrift der Verwaltung bekannt war. Dieser Mangel nötigt zur Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse, ohne dass geklärt werden müsste, welche und wie viele Eigentümer genau betroffen waren.
Gemäß § 24 Abs. 1 und 4 WEG wird die Eigentümerversammlung vom Verwalter in Textform einberufen. Damit ist impliziert, dass sämtliche Eigentümer geladen werden müssen, soweit dies nicht ausnahmsweise aus vom Verwalter nicht zu vertretenden Gründen unmöglich ist, z. B. bei unbekanntem Aufenthalt eines Eigentümers. Seit Einführung der Textform im Gesetz mit Wirkung vom 01.08.2001 ist damit auch eine digitale Ladung möglich, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat. Fehlt es aber an einer solchen Eröffnung, so ist der Verwalter gehalten, die Ladung auf einem anderen zumutbaren Kommunikationsweg, also auch klassischer analoger Post, dem Eigentümer zukommen zu lassen. Dies auch dann, wenn der Eigentümer gegen seine Verpflichtung verstoßen haben sollte, einen digitalen Kommunikationsweg zu eröffnen. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob die o. g. Klauseln des beschlossenen Verwaltervertrags wirksam sind. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, wäre die Verwaltung jedenfalls nicht von der Verpflichtung enthoben, die nicht im Portal angemeldeten Eigentümer zu laden. Es ist ein Kernrecht des Eigentümers, zur Versammlung geladen zu werden und an dieser anschließend mitzuwirken, das sich aus Gesetz und Teilungserklärung ergibt. Wird die Ausübung dieses Rechts per Mehrheitsbeschluss an Bedingungen geknüpft, die in Gesetz und Teilungserklärung keine Grundlage haben, handelt es sich um gesetzes- bzw. vereinbarungsändernden Beschluss, der regelmäßig nichtig wäre (BGH, Beschluss vom 20. 9. 2000 - V ZB 58/9). Eine Nichtladung der nicht angemeldeten Eigentümer ist aber als Rechtsfolge in den o. g. Klauseln nicht einmal explizit geregelt.
Es ist nicht auszuschließen, dass bei Ladung und Teilnahme weiterer Eigentümer, die angefochtenen Beschlüsse nicht gefasst worden wären. Die weiteren Rügen gegen die angefochtenen Beschlüsse können danach dahingestellt bleiben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 45 WEG
§ 167 ZPO
§ 709 ZPO
§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 S. 1 WEG
§ 24 Abs. 1 und 4 WEG
§ 91 Abs. 1 ZPO