Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-12-11, Aktenzeichen 772 C 56/14
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2014:1211.772C56.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Eine in einer Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sämtlicher Gebäudeteile des Gemeinschaftseigentums allein zu tragen hat, an denen er den Alleinbesitz hat, ist nicht dahingehend einschränkend auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die konstruktiven Bauteile der Balkone, Terrassen und Loggien sowie deren abdichtenden Bestandteile betreffen.(Rn.27)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die WEG G. Straße/V. Straße in ... B.. In der Teilungserklärung vom 21.10.2009 heißt es unter anderem wie folgt:
§ 2Aufteilungserklärung
...
2. Was zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum gehört, ergibt sich aus den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere aus § 1 und § 5 WEG, und aus der Teilungserklärung.
§ 4Lasten und Kosten
Jeder Wohnungseigentümer trägt die Lasten und Kosten seines Wohnungseigentums allein. Fallen bei einer bestimmten Nutzung des Sondereigentums üblicherweise höhere Betriebs- und Instandhaltungskosten an als bei der zunächst vorgesehenen, ist der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet, einen angemessenen Zuschlag zu den Betriebs- und Instandhaltungskosten zu zahlen. Jeder Wohnungseigentümer trägt außerdem die Kosten der Instandhaltung und -setzung sämtlicher Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums allein, an denen er den Alleinbesitz hat. Dazu zählen z. B. Balkone, Dachterrassen und Loggien, Außenfenster, Wohnungsabschlusstür, Rollläden, Leitungen, Heizkörper samt Thermostatventilen, Heiz- und Warmwassermessgeräten, soweit diese nicht ohnedies Sondereigentum sind.
§ 10Öffnungsklausel
Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, die bestehende Gemeinschaftsordnung, spätere Vereinbarungen einschließlich etwaiger Sondernutzungsrechte und abdingbare gesetzliche Bestimmungen durch Beschluss mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer auch ohne sachlichen Grund zu ändern. Beeinträchtigt der Beschluss die Rechte und Interessen der von der Änderung betroffenen Wohnungseigentümer unbillig, soll er gleichwohl gültig sein und bleiben, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil i. S. d. § 46 WEG (Anfechtungsklage) für ungültig erklärt ist. Mit gleicher Mehrheit kann beschlossen werden, dass ein solcher gesetzes- oder vereinbarungsändernder Beschluss auf Kosten der Gemeinschaft zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wird und dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, auf ihre Kosten am Grundbuchvollzug mitzuwirken.
Auf der Eigentümerversammlung vom 26.05.2014 wurde zu TOP 9 unter anderem beschlossen:
Unter Bezugnahme auf die TE § 4 Pkt 1 wird vereinbart, daß die Eigentümer die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten an oder auf den Balkonen, Terrassen und Loggien tragen, davon ausgenommen sind die konstruktiven sowie die abdichtenden Bestandteile.
Abstimmungsergebnis: ermittelt durch Stimmauszählung erfolgt gem. der TE siehe GO § 7 (8) 12 nach 100.000 MEA
JA-Stimmen:
56.711 MEA von 100.000 MEA
Nein-Stimmen:
4.878 MEA von 100.000 MEA
Enthaltungen:
8.723 MEA von 100.000 MEA (Anteil WE/TE 3,6 + 7)
Damit ist der Antrag mit Stimmenmehrheit angenommen.
Gegen diesen Beschluss wenden sich die Kläger und tragen vor:
Unter Alleinbesitz würden auch die baukonstruktiven Teile der Balkone zu subsumieren sein. Die Vereinbarung einer Kostensonderzuständigkeit in der Teilungserklärung sei grundsätzlich zulässig und möglich. Dies habe auch der BGH in seiner Entscheidung vom 16.11.2012 zum Aktenzeichen V ZR 9/12 für eine ähnliche Konstellation bestätigt. Nach dieser Entscheidung sei für einen unbefangenen Betrachter § 4 Nr. 1 der hiesigen Teilungserklärung so zu verstehen, dass Kosten der Instandhaltung und -setzung für alle Teile, die sich in seinem Alleinbesitz befinden, von ihm selbst zu tragen seien. Richtigerweise stelle der Bundesgerichtshof bei dieser Klausel allein auf die Nutzung des Gebäudeteils ab und nicht auf die Bedeutung des Gebäudeteils. So sei es in der WEG auch immer gehandhabt worden. Bei Sanierungen der Balkone seien die Kosten immer allein auf den jeweiligen Sondereigentümer umgelegt worden. Dies sei auch von allen Eigentümern als gerecht empfunden, weil es Eigentümer gibt, die über gar keine Balkone verfügen würden.
Mit Schriftsatz vom 7.8.2014 tragen sie vor, die erforderlich Mehrheit von 3/4 für die Änderung der Teilungserklärung unstreitig nicht erreicht sei.
Die Kläger beantragen,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.05.2014 zu Tagesordnungspunkt 9 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor:
Der Beschluss sei nicht nichtig. Eine Beschlussnichtigkeit wäre dann anzunehmen, wenn den Eigentümern zur Änderung der betreffenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung die Beschlusskompetenz fehlen würde. Insoweit werde jedoch von der Gegenseite verkannt, dass die Gemeinschaftsordnung in § 10 eine Öffnungsklausel beinhalte, wonach deren Regelungen durch Beschluss mit einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer geändert werden könnten. Dass das Quorum nicht erreicht worden sei, sei im Rahmen der Anfechtungsbegründung nicht fristgerecht vorgetragen worden. Die Regelung in § 4 der Teilungserklärung gebe nicht vor, welche bautechnischen Bestandteile dieser Gebäudeteile hiervon umfasst sein sollen. Letzteres sei im Wege der Auslegung zu klären, die nach objektiven Kriterien vorzunehmen sei. Eine solche Regelung müsse klar und eindeutig sein. Sie sei als Ausnahmevorschrift eng auszulegen, so dass es im Zweifel bei der gesetzlichen Zuständigkeit verbleibe. Im Zweifel solle sich eine Sonderegelung daher nicht auf Bauteile beziehen, die der Sicherheit und Standfestigkeit des Gebäudes dienen. Insoweit werde Bezug genommen auf die Entscheidung des KG, ZMR 2009, 135. Sofern man die Grundsätze dieser Entscheidung auf den vorliegenden Fall übertragen würde, so sei zunächst festzustellen, dass der Begriff Alleinbesitz ebenso zweifelhaft sei, wie die Formulierung im räumlichen Bereich des Sondereigentums. Für einen Besitz bedürfe es auch eines Besitzwillens, der schon zweifelhaft sei. Hintergrund einer solchen Sonderzuständigkeit sei letztendlich, dass Eigentümer für solche Bereiche des Gemeinschaftseigentums verantwortlich sein sollen, auf die sie einen unmittelbaren Zugriff haben und die einer eigennützigen Verwendung in dem Sinne unterliegen, dass hiermit durch zurückhaltenden Umgang oder Pflege Einfluss auf den Instandhaltungsbedarf genommen werden könne. An den baukonstruktiven Bestandteilen von Balkonen habe ein Sondereigentümer aber selbstverständlich kein Alleinbesitz, da er weder einen Besitzwillen noch ein solches Näheverhältnis zu diesen Bauteilen habe, dass er ohne weiteres hierauf Zugriff nehme kann. Die hier streitgegenständliche Regelung der Teilungserklärung würde lediglich das zum Ausdruck bringen, was ohnehin gelte, dass nämlich der Sondereigentümer nicht für die baukonstruktiven und abdichtenden Bestandteile von Balkon etc. verantwortlich sei, die nicht sondereigentumsfähig seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.05.2014 zu TOP 9 war nicht für ungültig zu erklären. Denn der Beschluss ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Denn den Wohnungseigentümer fehlt nicht die erforderlich Beschlusskompetenz.
Die Klage ist zwar rechtzeitig innerhalb der Frist des § 46 WEG erhoben worden.
Auch verstößt der Beschluss gegen § 4 der Teilungserklärung.
Der Beschluss zu TOP 9 enthält eine Änderung des § 4 und nicht eine Klarstellung derselben. Denn gemäß § 4 der Teilungserklärung trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und -setzung sämtlicher Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums allein, an denen er den Alleinbesitz hat. Die Kostentragungsregelung des § 4 der Teilungserklärung ist wirksam, insbesondere ist sie bestimmt genug. Die hiesige Regelung, wonach jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sämtlicher Gebäudeteile des Gemeinschaftseigentums allein zu tragen hat, an denen er den Alleinbesitz hat, ist auch nicht dahingehend einschränkend auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die konstruktiven Bauteile der Balkone, Terrassen und Loggien sowie deren abdichtenden Bestandteile betroffen sind. Die hiesige Klausel entspricht nicht der vom BGH im Urteil vom 02.03.2012 - V ZR 174/11 - entschiedenen Klausel, in der die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zuwies und hier festlegte, dass darunter nicht die komplette Erneuerung der Fenster fällt. Sondern die hiesige Klausel ähnelt -iwe von den Kläger dargestellt- vielmehr der Klausel in dem vom BGH am 16.11.2012 gefällten Urteil zum Aktenzeichen - V ZR 9/12 - . In dieser Entscheidung stellte der BGH fest, dass eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instand zu setzen und instand zu halten sind, nicht einschränkend dahin auszulegen ist, dass hiervon die Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkone betreffen. Denn bei der Auslegung von § 4 der Teilungserklärung ist maßgeblich auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt. Denn die hiesige Klausel legt eindeutig fest, dass es um die Kostentragungspflicht des Gemeinschaftseigentums betreffend z. B. der Balkone, Dachterrassen und Loggien geht. § 4 der Teilungserklärung überträgt damit ausdrücklich die Kostenlast des Gemeinschaftseigentums, auf denjenigen Eigentümer, der den Alleinbesitz an dem betreffenden Gebäudeteil, Anlage oder Einrichtung hat. Das Wort Alleinbesitz ist auch nicht zu unbestimmt. Denn im anschließenden Satz wird genau aufgezählt, was unter Alleinbesitz zu verstehen ist. Denn es folgt eine Aufzählung von Gebäudeteilen, an denen ein Wohnungseigentümer den Alleinbesitz hat. Hier aufgezählt sind unter anderem die im Beschluss festgelegten Teile der Balkone, Dachterrassen und Loggien. Vorliegend sind somit sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten von der Kostenregelung erfasst. Erfasst werden somit insbesondere auch die konstruktiven Teile und abdichtenden Teile der Balkone, Dachterrassen und Loggien. Durch diese Regelung sollten eindeutig alle Teile der Balkone, Dachterrassen und Loggien, die nicht ohnehin schon Sondereigentum sind, erfasst werden. Durch die Wortwahl die Kosten sämtlicher Gebäudeteile allein wird durch den sprachlichen Aufbau deutlich, dass der vollständigen Überbürdung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den einzelnen Wohnungseigentümer dessen ausschließlichen Benutzungsrecht durch den Alleinbesitz Rechnung getragen werden soll. Da weder die konstruktiven Teile noch die Abdichtungen der Balkone vorliegend ausgenommen worden sind, beinhaltet die Klausel eine Überbürdung sämtlicher Kosten des Gemeinschaftseigentums an den Balkonen, Loggien und Dachterrassen. Durch die Regelung des Beschlusses zu TOP 9 ist diese vollständige Überbürdung hinsichtlich der konstruktiven Teile und der abdichtenden Bestandteile abgeändert werden.
Der angefochtene Beschluss ist jedoch nicht wegen Verstoßes gegen § 4 der Teilungserklärung vom 21.10.2009 nichtig. Denn die Teilungserklärung enthält in § 10 eine sogenannte Öffnungsklausel und die Wohnungseigentümer konnte eine Änderung der Teilungserklärung mit einer 3/4 Mehrheit beschließen. Solche Öffnungsklauseln sind grundsätzlich zulässig. Denn sie sind Ausdruck der den Wohnungseigentümern durch § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG eingeräumten weitgehenden Gestaltungsfreiheit. Besondere Anforderungen an die inhaltliche Bestimmtheit solcher Klauseln bestehen nach der Rechtsprechung nicht. Zulässig sind auch gegenständlich unbegrenzte Klauseln, so wie hier (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, § 10 Rnr 45 m.w.N.). § 10 der Teilungserklärung ist demnach wirksam.
Gemäß § 10 der Teilungserklärung können die Wohnungseigentümer die bestehende Gemeinschaftsordnung mit einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer ohne sachlichen Grund ändern.
Vorliegend haben zwar tatsächlich nicht 3/4 der stimmberechtigten Wohnungseigentümer für die Änderung der Teilungserklärung in § 4 gestimmt. Denn für diese Änderung haben lediglich 56.711 MEA von 100.000 MEA gestimmt und dennoch wurde eine positive Beschlussfassung verkündet. Die Kläger habe dies jedoch nicht innerhalb der Begründungsfrist des § 46 WEG vorgetragen. Dieser Vortrag hätte jedoch innerhalb der 2-Monatsfrist des § 46 WEG erfolgen müssen. Denn nach zutreffender h.M. (vgl. LG München ZMR 2011, 322 auch zum Meinungsstand) ist sowohl für den Fall einer gesetzlichen als auch für den Fall einer vereinbarten Öffnungsklausel bei Nichterreichen des Quorums von 3/4 aller Wohnungseigentümer ein gleichwohl gefasster Beschluss nur anfechtbar und nicht nichtig. Dies entspricht auch der „alten“ Rechtslage, wonach Mehrheitsbeschlüsse über die Durchführung von baulichen Veränderungen, regelmäßig anfechtbar und nicht nichtig waren (BGH NJW 2000, 3500).
Gleiches gilt für das vom BGH geforderte Erfordernis eines sachlichen Grundes und keiner unbilligen Benachteiligung von einzelnen Wohnungseigentümer (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 11. Auflage, WEG § 10 Rn. 45 m.w.N). Auch wenn diese Voraussetzungen fehlen ist ein Beschluss nicht nichtig, sondern anfechtbar.
Da in beiden Fällen der Beschluss nur anfechtbar und nicht nichtig ist, mussten die Kläger innerhalb von 2 Monaten gemäß § 46 WEG vortragen, dass das Quorum der 3/4 Mehrheit nicht erfüllt ist. Dies haben die Kläger jedoch erstmalig im Schriftsatz vom 7.8.2014 vorgetragen und damit nicht innerhalb der Begründungsfrist. Gar nicht vorgetragen haben die Kläger, dass sie oder andere Wohnungseigentümer durch die Regelung unbillig benachteiligt sind.
Andere Gründe, warum der Beschluss nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, sind ebenfalls nicht vorgetragen.
Der Beschluss konnte somit trotz des Verstoßes gegen § 4 der Teilungserklärung nicht für ungültig erklärt werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO und der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 5 WEG
§ 46 WEG
§ 91 ZPO
§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2009, 135
ZMR 2011, 322
NJW 2000, 3500
V ZR 3/16
11 MEA von 100.00
78 MEA von 100.00
23 MEA von 100.00
V ZR 9/12
V ZR 174/11