Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Beschluss vom 2018-12-17, Aktenzeichen 20 WLw 1/18
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2018:1217.20WLW1.18.00

Tenor:
Anmerkung
Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
Verfahrensgang
Der Beschluss des Amtsgerichts Lampertheim - Landwirtschaftsgericht - vom 20. Oktober 2017 in Gestalt des Nichtabhilfebeschlusses vom 5. Juni 2018 und der Genehmigungsbescheid des Kreises Bergstraße vom 7. Oktober 2016 betreffend die Genehmigung des am 26. Juli 2016 vor dem Notar A beurkundeten Kaufvertrages (UR-Nr. .../2016) werden bezüglich der Veräußerungsauflage (Ziffer 2 des behördlichen Bescheides) wie folgt abgeändert:
Sollte innerhalb von zwei Jahren beginnend ab dem 1. Januar 2019 der angestrebte Bebauungsplan nicht genehmigt werden, muss das Grundstück eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Lampertheim von Stadt1, Blatt ..., Flur 1, Flurstück 2, zu angemessenen Bedingungen an einen Landwirt (leistungsfähiger Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt) oder an das von der Siedlungsbehörde zu bezeichnende Siedlungsunternehmen veräußert werden.
Im Übrigen werden der Antrag auf gerichtliche Entscheidung und die Beschwerde zurückgewiesen.
Die Beschwerdeführerin zu 1 hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zur Hälfte zu tragen. Im Übrigen werden Gerichtskosten nicht erhoben. Außergerichtliche Kosten im Beschwerdeverfahren sind nicht zu erstatten.
Beschwerdewert: 25.000 €

Tatbestand:
Mit dem eingangs bezeichneten notariellen Kaufvertrag veräußerten die Verkäufer die eingangs bezeichneten Grundstücke Flur 1, Flurstücke 3 und 4 mit einer Größe von 4.947 qm bzw. 3.204 qm an die Beschwerdeführerin zu 2 und das eingangs bezeichnete Grundstück Flur 1, Flurstück 2 mit einer Größe von 9.959 qm an die Beschwerdeführerin zu 1 zu einem Kaufpreis von 25 EURO pro qm.
Die betroffenen Grundstücke liegen im Plangebiet "Im Mittelfeld", das im Flächennutzungsplan der Stadt1 noch als Landwirtschaftsfläche und im derzeit gültigen Raumordnungsplan (Regionalplan Südhessen 2010) als Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Planung ausgewiesen ist. Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt1 hat mit Beschluss vom 21. Juni 2017 den Magistrat beauftragt, bei der für die Regionalplanung zuständigen Regionalversammlung Südhessen einen Antrag auf Genehmigung einer Zielabweichung unter Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Darmstadt zu stellen, mit dem Ziel, das Plangebiet zu Gewerbeflächen umzuwidmen. Zu diesem Zweck hat die Stadt1 die X AG als Konzernmutter der beiden Beschwerdeführerinnen mit der Entwicklung der entsprechenden Regionalplanung/Bauleitplanung beauftragt. Der Grundstückserwerb durch die Beschwerdeführerinnen dient der Umsetzung dieser Planung. Die Beschwerdeführerinnen wollen in dem Plangebiet ein Gewerbeobjekt als Distributionshalle mit Büros errichten und vermieten. Die hier betroffenen Grundstücke werden teilweise als Verkehrsflächen im Zuge einer geplanten Bahnunterführung benötigt. Soweit sie nicht für die Baustelleneinrichtung benötigt werden, sollen sie bis zur späteren Nutzung als Gewerbegebiet an Landwirte verpachtet werden.
Nachdem der durch den Notar für die Vertragsbeteiligten gestellte Antrag auf Genehmigung des Vertrages am 29. Juli 2016 bei der unteren Genehmigungsbehörde eingegangen war, verlängerte diese zunächst mit Zwischenbescheiden vom 18. August 2016 und 2. September 2016 die Genehmigungsfrist um insgesamt zwei Monate, mithin bis zum 29. Oktober 2016. Im Anhörungsverfahren bekundete der Landwirt C aus Stadt3 Kaufinteresse an den streitgegenständlichen Grundstücken. Hierbei gab er an, die Flächen lägen mit ca. 500 m bzw. 5 km Entfernung nahe an der Hofstelle seines landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetriebes, der über ca. 250 ha Betriebsfläche mit einem Eigenanteil von 50 ha verfüge. Der Kaufpreis für die Flächen sei weit überhöht, er selbst sei bereit 50 % über dem ortsüblichen Kaufpreis zu zahlen. Dementsprechend erklärte die Hessische Landgesellschaft mit Schreiben vom 15. September 2016, wegen des überhöhten Kaufpreises sei die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes nicht möglich.
Sodann erteilte die untere Genehmigungsbehörde mit Bescheid vom 7. Oktober 2016 die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu dem Kaufvertrag, jedoch eingeschränkt mit den Auflagen, dass die erworbenen Grundstücke bis zur beabsichtigten Verwendung entsprechend den Festlegungen im Bebauungsplan an einen Landwirt zu verpachten seien und zu angemessenen Bedingungen an einen Landwirt oder ein Siedlungsunternehmen zu veräußern seien, falls innerhalb einer Frist von zwei Jahren der angestrebte Bebauungsplan nicht genehmigt werde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Genehmigung stünden Versagungsgründe nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 3 GrdstVG entgegen, die nur durch die erteilten Auflagen ausgeräumt werden könnten.
Gegen den dem Notar am 13. Oktober 2016 zugestellten Bescheid haben die Beschwerdeführerinnen mit am 27. Oktober 2016 eingegangenem Schriftsatz Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt, mit dem nur die Veräußerungauflage angefochten wurde. Sie haben geltend gemacht, da mit einem erfolgreichen Durchlaufen des Zielabweichungsverfahrens zu rechnen sei, reiche bereits die Verpachtungsauflage aus, um den Zeitraum bis zur Umwandlung des Gebietes in Bauland zu überbrücken. Insbesondere ergebe sich aus ihrer Sicht aus der Kartendarstellung des Regionalplanes Südhessen 2010 für Stadt1 ein avisierter Gewerbeflächenzuwachs von ca. 40 ha. Soweit die zugehörige Tabelle insoweit nur eine Zuwachsfläche von 13 ha nenne, müsse es sich um einen Fehler handeln, welcher durch das Ergebnis des Zielabweichungsverfahrens zu beheben sei. Da die bauplanerische Umsetzung einen längeren Zeitraum als zwei Jahre erfordere, sei die Frist jedenfalls zu kurz bemessen. Die untere Genehmigungsbehörde ist dem Antrag entgegengetreten und hat insbesondere geltend gemacht, da der Ausgang des Zielabweichungsverfahrens als offen zu bewerten sei, müsse eine Rückführung der Flächen in landwirtschaftliche Hände sichergestellt werden. Auch sei zu berücksichtigen, dass der Regionalplan nach dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden für den nachfolgenden Zeitabschnitt bewusst nur eine neuerliche Erweiterung um 13 ha zugeteilt habe.
Mit notariellem Teilaufhebungsvertrag vom 29. August 2017 (UR-Nr. .../2017 des Notars A) wurde der Kaufvertrag bezüglich der von der Beschwerdeführerin zu 2 erworbenen Grundstücke Flur 1, Flurstücke 3 und 4 aufgehoben.
Das Amtsgericht hat nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung mit Beschluss vom 20. Oktober 2017 die Anträge auf Aufhebung der Veräußerungsauflage bzw. deren Erstreckung von zwei auf sechs Jahren zurückgewiesen. Zur Begründung wurde in dem Beschluss, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, im Wesentlichen ausgeführt, im Hinblick auf die Existenz eines erwerbsinteressierten Landwirtes sei im Grundsatz von einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden durch die Veräußerung auszugehen. Zwar sei eine Genehmigung gleichwohl unter Auflagen zu erteilen, wenn der Erwerber das Grundstück zu anderen ebenfalls der Allgemeinheit dienenden Zwecken zu nutzen beabsichtige, wobei allerdings die Zulässigkeit dieser Nutzung feststehen oder der Eintritt ihrer planungsrechtlichen Zulässigkeit zu erwarten sein müsse. Nach Einschätzung des Gerichts sei der Ausgang des Zielabweichungsverfahrens jedoch offen und die Auflagen deshalb gerechtfertigt. Sollte mit Ablauf von zwei Jahren nach Erteilung der Genehmigung die Prognose möglich sein, dass die Erstellung eines entsprechenden Bauleitplanes kurz- bis mittelfristig zu erwarten sei, seien die Beschwerdeführerinnen gehalten, gemäß § 22 Abs. 4 GrdstVG wegen einer wesentlichen Änderung der Umstände eine zeitliche Erweiterung der Auflage zu beantragen.
Gegen den ihren Verfahrensbevollmächtigten am 8. November 2017 zugestellten Beschluss haben die Beschwerdeführerinnen mit am 22. November 2017 bei dem Amtsgericht eingegangenem Schriftsatz, auf dessen Inhalt verwiesen wird, sofortige Beschwerde eingelegt. Zur Begründung haben sie insbesondere geltend gemacht, das Amtsgericht habe es versäumt, das von ihnen bestrittene Erwerbsinteresse des Landwirtes C aufzuklären. Auch sei entgegen der Einschätzung des Amtsgerichts eine positive Prognose bezüglich der Umwidmung gerechtfertigt, da zwischenzeitlich das Regierungspräsidium in Aussicht gestellt habe, die Genehmigung der Zielabweichung in einem neuen Antrag, den die Stadtverordnetenversammlung der Stadt1 bereits beschlossen habe, bezüglich des Regionalplanes Südhessen 2010 vorbehaltlos zu unterstützen. Angesichts der notwendigen Verfahrensschritte nach dem BauGB sei jedenfalls die in der Veräußerungsauflage gesetzte Frist von zwei Jahren nicht gerechtfertigt und es könne insoweit insbesondere aus Gründen der Verhältnismäßigkeit nicht einfach auf das im Ermessen der Behörde stehende Abänderungsverfahren nach § 22 Abs. 4 GrdstVG verwiesen werden.
Das Amtsgericht hat im Abhilfeverfahren eine weitere mündliche Verhandlung durchgeführt und dort den Landwirt C als Zeugen vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 5. Juni 2018 (Bl. 169 ff d.A.) Bezug genommen.
Sodann hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 5. Juni 2018, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Beweisaufnahme habe ergeben, dass mit dem Zeugen C ein Vollerwerbslandwirt vorhanden sei, der angesichts des bestehenden Gefälles zwischen Eigenland und Pachtfläche einen dringenden Aufstockungsbedarf habe. Angesichts des offenkundig stockenden Verfahrens teile das Gericht die optimistische Einschätzung der Beschwerdeführerinnen über einen positiven Ausgang des Zielabweichungsverfahrens nicht. Im Übrigen sei eine Verlängerung der Befristung nach § 22 Abs. 4 GrdstVG nicht in das Ermessen der Behörde gestellt, sondern könne mit einem gerichtlichen Verfahren durchgesetzt werden.
Die Beschwerdeführerinnen haben sodann geltend gemacht, auch wenn das Verfahren über eine Abweichung vom Regionalplan Südhessen zeitintensiv sei, derzeit stocke und es naturgemäß keine Garantie für einen erfolgreichen Abschluss gebe, könne dies nicht zu ihren Lasten gehen. Zudem hätten zum Fortschritt des Abweichungsverfahrens gegebenenfalls die angebotenen Zeugen gehört werden müssen. Zudem ändere die Möglichkeit eines Verfahrens nach § 22 Abs. 4 GrdstVG nichts daran, dass die Befristung im ursprünglichen Bescheid, die angesichts der realen Dauer von Bauleitplanungsverfahren zu kurz bemessen sei, im vorliegenden Verfahren angegriffen werden könne.
Auf Nachfrage des Senats haben die Beschwerdeführerinnen zuletzt mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2018 mitgeteilt, am 3. Dezember 2018 habe ein Abstimmungstermin der Gemeinde Stadt1 mit dem Regierungspräsidium Darmstadt stattgefunden, in welchem nunmehr der Antrag auf Zulassung einer Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2010 eingereicht worden sei. Mit einer Entscheidung der Regionalversammlung über den Abweichungsantrag werde im Frühjahr 2019 gerechnet. Parallel dazu sei beabsichtigt, die für das Bauleitplanverfahren erforderlichen Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung vorzulegen, damit unmittelbar nach einer positiven Entscheidung über den Abweichungsantrag die entsprechende Bauleitplanung durchgeführt werden könne. Mit einer Planreife nach § 33 BauGB, die die Grundlage einer Baugenehmigung bilden könne, werde ab dem Sommer 2019 gerechnet. Das allein noch streitgegenständliche Grundstück Flur 1, Flurstück 2, sei im Flächennutzungsplan der Stadt1 noch als "Fläche für die Landwirtschaft" dargestellt, im Regionalplan Südhessen 2010 werde es als "Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Planung" ausgewiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde ist gemäß §§ 9 LwVG i.V.m. 58, 63 Abs. 2 Nr. 4,64 FamFG statthaft und erweist sich auch im Übrigen als zulässig, weil sie insbesondere innerhalb der Zwei-Wochen-Frist und auch formgerecht bei dem Amtsgericht eingelegt wurde.
Zur Klarstellung ist zunächst darauf hinzuweisen, dass Streitgegenstand des vorliegenden gerichtlichen Verfahrens, dass sich ursprünglich insgesamt gegen die Veräußerungsauflage im behördlichen Genehmigungsbescheid vom 7. Oktober 2016 richtete, nur noch die Veräußerungsauflage bezüglich des von der Beschwerdeführerin zu 1 erworbenen Grundstückes Flur 1, Flurstück 2 bildet, da mit dem notariellen Teilaufhebungsvertrag vom 29. August 2017 der Kaufvertrag bezüglich der ursprünglich von der Beschwerdeführerin zu 2 erworbenen Grundstücke Flur 1, Flurstücke 3 und 4 aufgehoben wurde.
Bezüglich des allein noch streitgegenständlichen Grundstückes Flur 1, Flurstück 2 führt die Beschwerde insoweit zum Erfolg, als die Veräußerungsauflage zwar nicht vollständig aufzuheben, jedoch in dem sich aus dem Tenor ergebenden Umfang zeitlich zu erstrecken ist.
Der Kaufvertrag unterfällt auch bezüglich des verbliebenen Grundstückes Flur 1, Flurstück 2, der Genehmigungspflicht nach § 9 GrdstVG, weil es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 GrdstVG handelt, welches die in Hessen maßgebliche Mindestgröße von 0,25 ha nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i.V.m. § 1 des Hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken überschreitet.
Allerdings kann entgegen der Auffassung der Genehmigungsbehörde und des Amtsgerichts die Einschränkung der Genehmigung durch die Veräußerungsauflage gemäß § 10 Abs. 1 Ziffer 2 GrdstVG nicht darauf gestützt werden, dass sie der Ausräumung des Versagungsgrundes der ungesunden Verteilung von Grund und Boden nach § 9 Abs. 1 Ziffer 1 GrdstVG dient, weil ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betriebes mit hinreichender Dringlichkeit benötigt.
Dies ergibt sich aus § 9 Abs. 5 GrdstVG: Liegen die Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz - RSG - vor und wurde dieses Vorkaufsrecht gleichwohl nicht ausgeübt, so darf nach § 9 Abs. 5 GrsdVG die Genehmigung nur versagt oder durch eine Auflage unter Berufung auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt. Vorliegend geht es nicht um die Veräußerung eines solchen kompletten Betriebes, sondern nur um den Verkauf eines einzelnen Grundstückes. Dieses Grundstück ist landwirtschaftlich nutzbar und hat eine Größe von 9.959 qm. Damit erfüllt es die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes, welche nach § 4 RSG i.V.m. § 4 der Hessischen Verordnung zur Ausführung des RSG vom 18. November 2002 (GVBl. I S.689), zuletzt geändert durch Art. 2 der Verordnung vom 21. November 2017 (GVBl. I S.364) eine Mindestgröße von 0,5 ha voraussetzt. Gleichwohl wurde im vorliegenden Fall das Vorkaufsrecht von der Hessischen Landgesellschaft als dem in Hessen hierfür zuständigen Siedlungsunternehmen nach Vorlage des Vertrages durch die untere Genehmigungsbehörde nicht ausgeübt. Dabei kommt es im Rahmen des § 9 Abs. 5 GrdstVG auf die Frage, weshalb auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes verzichtet wurde, nicht an, was auch dann gilt, wenn - wie hier - von der Ausübung des Vorkaufsrechtes wegen des für nicht angemessen erachteten vereinbarten Kaufpreises Abstand genommen wurde (vgl. BGH NJW 1966, 2310 und NJW-RR 2014, 1168 = RdL 2014, 243 =AUR 2014, 384;OLG Brandenburg Beschluss vom 1. März 2018 - 5 WLw 17/17 = BeckRS 2018, 11555 Rn. 25 und 27; Senat Beschluss vom 23. November 2015 - 20 WLw 1/15 - RdL 2016, 216 = AUR 2016, 223 ; Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 6. Aufl., Anm. 4.10.7 = S. 558f; Düsing/Martinez, Agrarrecht, 1. Aufl. 2016, § 9 GrdstVG Rn. 28).
Da auch ein Ausschlussgrund nach § 4 Abs. 2 RSG bezüglich des Vorkaufsrechtes ersichtlich nicht gegeben ist, kann eine Beschränkung der Genehmigung durch eine Veräußerungsauflage also nicht auf den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Ziffer 1 GrdstVG gestützt werden.
Somit kommt vorliegend allein § 9 Abs. 1 Ziffer 3 GrdstVG als Versagungsgrund in Betracht. § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG setzt voraus, dass der Gegenwert - hier also der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis - in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Diesbezüglich hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung, wonach auf den sogenannten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert abzustellen war (vgl. hierzu BGHZ 50, 297, 300; NJW-RR 2001, 1021, 1022 und NJW-RR 2014, 1168 Rn. 17), zwischenzeitlich aufgegeben. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH, die die Rechtsprechung des EuGH angepasst wurde, soll es nunmehr auf den Marktwert des Grundstückes ankommen, Dieser Marktwert bestimmt sich nach dem Preis, den alle Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind (vgl. BGH Beschluss vom 29. April 2016 - BLW 2/12 = BGHZ 210, 134 = RdL 2016, 268 = AUR 2016, 261 und Beschluss vom 27. April 2018 - BLw 3/17 = NJW-RR 2018, 848). Zur Ermittlung dieses Marktwertes kann unter anderem auf die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse über die bei den Verkäufen vergleichbarer Grundstücke in der näheren Umgebung erzielten Preise zurückgegriffen werden, wobei im Übrigen auch bereits verfestigte Wertsteigerungen zu berücksichtigen sind. Von einem Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Ziffer 3 GrdstVG ist dabei in der Regel auszugehen, wenn der vereinbarte Preis den so ermittelten Wert des Grundstückes um mehr als 50 % übersteigt.
Ausgehend von diesen Grundsätzen erachtet der Senat im vorliegenden Fall ein solches Missverhältnis derzeit allerdings für gegeben. Dabei ist zunächst bedeutsam, dass das betroffene Grundstück Flurstück 2 und die umliegenden Flächen in der amtlichen Bodenrichtwertsammlung (BORIS) derzeit als landwirtschaftliche Flächen mit einem Bodenrichtwert von lediglich 2,20 EURO ausgewiesen werden (vgl. hierzu Dombert/Witt, Münchner Anwaltshandbuch Agrarrecht, 2. Aufl. 2016, Rn. 284 ff). Demgegenüber kann von einer bereits verfestigten und dem Eigentumsschutz unterfallenden Wertsteigerung, wie sie etwa bei der schon erfolgten Umwandlung von Flächen in Bauerwartungsland als berücksichtigungsfähig angenommen werden (vgl. hierzu BGH NJW-RR 2001, 1021 ; Stresemann AUR 2014, 415/420; Düsing/Martinez, Agrarrecht, 1. Aufl. 2016, § 9 GrdstVG Rn. 36), hier noch nicht ausgegangen werden, weil der maßgebliche Flächennutzungsplan weiterhin noch die Darstellung des Grundstückes und seiner Umgebung als Landwirtschaftsflächen enthält. Zwar beruht der im Kaufvertrag vereinbarte Preis von 25 EURO pro qm nicht auf reiner Spekulation, sondern ersichtlich auf der Erwartung der Beschwerdeführerinnen, dass sich die von ihnen angestrebte Nutzung der Flächen für den Bau eines Logistikzentrums in der Zukunft realisieren lassen wird. Die hierzu erforderliche Änderung des derzeit gültigen Regionalplanes im Rahmen eines Abweichungsverfahrens nach § 8 des Hessischen Landesplanungsgesetzes - HLPG - und die danach zusätzlich erforderliche entsprechende Änderung der gemeindlichen Bauleitplanung stehen jedoch der Annahme entgegen, dass es sich vorliegend bereits um Bauerwartungsland handelt, welches den vereinbarten Kaufpreis als angemessen erscheinen lassen könnte. Auch wenn sich aus den Absichten zur Änderung des derzeit maßgeblichen Raumordnungsplanes und der gemeindlichen Bauleitplanung eine gewisse Wertsteigerung wird ableiten lassen, so liegt diese jedenfalls noch deutlich unterhalb des Betrages von ca. 16 EURO pro qm, ab dem unter Beachtung des Zuschlages von 50 Prozent im Regelfall nicht mehr von einem Missverhältnis auszugehen hätte.
Der damit zunächst gegebene Versagungsgrund des überhöhten Kaufpreises nach § 9 Abs. 1 Ziffer 3 GrdstVG wird des Weiteren nicht durch die Vorschrift des § 9 Abs. 4 GrdstVG ausgeschlossen. Hiernach darf die Genehmigung aus dem Grund des § 9 Abs. 1 Ziffer 3 GrdstVG nicht versagt werden, wenn das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert wird. Denn die Beschwerdeführerin zu 1 verfolgt mit dem Grundstückserwerb zwar die Absicht, das Grundstück für einen außerlandwirtschaftlichen Zweck, nämlich die Errichtung eines Logistikzentrums, zu nutzen. Dies reicht für die Anwendung des § 9 Abs. 4 GrdstVG jedoch nicht aus. Hierfür ist muss nämlich nach ständiger Rechtsprechung das Grundstück aus der landwirtschaftlichen Nutzung endgültig ausscheiden. Allein der Wille der Vertragsbeteiligten, die Widmung zu ändern und das Grundstück zu einem anderen Zweck zu veräußern, vermag noch nicht zur Genehmigung nach § 9 Abs. 4 GrdstVG zu führen. Hierzu ist vielmehr erforderlich, dass sich aus objektiven Merkmalen ergibt, dass das Grundstück nach seiner Natur, Beschaffenheit und Lage nicht mehr zu den üblicherweise landwirtschaftlichen Grundstücken zu rechnen ist (vgl. BGH RdL 1968, 207/208; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., Anm. 4.12.9, S. 614; OLG Koblenz, Beschluss vom 22. Juli 2003 - 3 W 673/02- dok. bei Juris). Davon kann im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden, da das Grundstück Flurstück 2 derzeit an einen Landwirt verpachtet ist und auch zukünftig noch landwirtschaftlich genutzt werden könnte.
Der Versagungsgrund des §§ 9 Abs. 1 Ziffer 3 GrdstVG lässt sich jedoch im vorliegenden Fall - wie die untere Genehmigungsbehörde im Ansatz zutreffend erkannt hat - durch eine Veräußerungsauflage ausräumen. Diese ist allerdings bezüglich der maßgeblichen Frist, nach welcher die Verpflichtung zur Veräußerung beginnt, großzügiger zu bemessen als im Genehmigungsbescheid geschehen.
Eine Veräußerungsauflage nach § 10 Abs. 1 Ziffer 2 GrdstVG dient dem Zweck, rechtliche oder tatsächliche Hindernisse, die einer uneingeschränkten Genehmigung derzeit noch entgegenstehen, zu beseitigen (vgl. Netz, a.a.O., Anm. 4.15, S. 627). Kann durch eine Veräußerungsauflage der Versagungsgrund ausgeräumt werden, so erfordert es der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, dass hiervon Gebrauch gemacht und die Genehmigung nicht in Gänze versagt wird (vgl. Netz, a.a.O., Anm. 4.15.2, S. 629). Denn es ist nicht Aufgabe des Genehmigungsvorbehaltes des Grundstücksverkehrsgesetzes, eine Gemeinde in der Ausübung der ihr zustehenden Planungshoheit im Raumordnungs- und Bauleitverfahren zu beschränken. Im vorliegenden Fall entfällt der Versagungsgrund des überhöhten Kaufpreises, wenn es zu einer Ausweisung des Grundstückes im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet kommen wird. Denn in diesem Fall steht der in dem Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von 25 EURO pro qm nicht mehr in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstückes. Es kann nämlich davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei um einen für eine Gewerbefläche in der betroffenen Region durchaus üblichen Quadratmeterpreis handelt. Hierbei spricht insbesondere auch der Umstand, dass die zu einem bundesweit tätigen Logistikkonzern gehörenden Beschwerdeführerinnen bereit waren, sich in dem Kaufvertrag auf diesen Quadratmeterpreis einzulassen, für dessen Angemessenheit.
Allerdings hält der Senat die in der ursprünglichen Genehmigung angeordnete Frist von 2 Jahren im hier konkret gegebenen Einzelfall für deutlich zu kurz bemessen. Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerinnen sich nicht darauf verweisen lassen müssen, eine im Genehmigungsbescheid zu kurz bemessene Frist zu akzeptieren und sich später um deren etwaige Verlängerung nach § 22 Abs. 4 GrdstVG zu bemühen. Vielmehr ist die Frist von vornherein so zu bemessen, dass sie voraussichtlich - auch unter Berücksichtigung etwaiger verfahrenstypischer Verzögerungen - zur Ausräumung des Versagungsgrundes ausreicht.
Für den vorliegenden Fall ist somit zu berücksichtigen, dass durch die festzusetzende Frist zunächst der Zeitraum überbrückt werden muss, der zur Durchführung der Abänderung des Regionalplanes durch Zulassung der Abweichung im Raumordnungsverfahren erforderlich ist. Darüber hinaus ist zusätzlich auch die Zeitspanne in die Betrachtung einzubeziehen, welche im Rahmen der Bauleitplanung zur Aufstellung des Flächennutzungsplanes und damit Herbeiführung der Planreife im Sinne des § 33 BauGB benötigt wird. Zwar kann eine gewisse Zeitersparnis durch den parallelen Anstoß beider Verfahren erreicht werden, deren Umfang jedoch vermutlich nur wenige Monate betragen kann. Sowohl bei dem Raumordnungsverfahren als auch bei der Bauleitplanung bedarf es unterschiedlicher Beteiligungen und Anhörungen, die einen entsprechenden Zeitbedarf mit sich bringen. Hierzu hat der vom Senat in der mündlichen Verhandlung angehörte Sachbearbeiter des von der Gemeinde mit der Erstellung des Abweichungsantrages und der weiteren Bauleitplanung beauftragten Planungsbüros nachvollziehbar geschildert, dass vorliegend insbesondere die notwendige Sicherstellung der verkehrsmäßigen Anbindung und die hiermit verbundene Ersetzung eines vorhandenen Bahnüberganges durch eine Bahnunterführung zu einer zeitlichen Verzögerung geführt haben. Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände erachtet der Senat es deshalb als angemessen, die Veräußerungsfrist derart zu verlängern, dass sie etwa 2 Jahre beginnend mit der Bekanntgabe der hiesigen Senatsentscheidung beträgt. Dabei wurde insbesondere auch beachtet, dass zwischenzeitlich der für das Raumordnungsverfahren erforderliche Abweichungsantrag gestellt worden ist und für das weitere Verfahren eine sichere Prognose über den zeitlichen Abschluss naturgemäß nicht gestellt werden kann, was letztlich nicht zu Lasten der Beschwerdeführerinnen gehen darf.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44 Abs. 1, 45 Satz 1 LwVG.
Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 61 Abs. 2, 36 Abs. 1, 60 Abs. 1GNotKG, wobei der Senat berücksichtigt hat, dass sich das gerichtliche Verfahren nicht auf die Erteilung der Genehmigung insgesamt, sondern nur auf die Beseitigung oder zeitliche Erstreckung der Veräußerungsauflage bezogen hat.
Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nach § 9 LwVG i.V.m. § 70 FamFG nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 33 BauGB
§ 9 LwVG
§ 9 GrdstVG
§ 4 RSG
§ 70 FamFG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 3 GrdstVG
§ 22 Abs. 4 GrdstVG
§ 1 Abs. 1 GrdstVG
§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG
§ 9 Abs. 5 GrdstVG
§ 9 Abs. 5 GrsdVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§ 4 Abs. 2 RSG
§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
§ 9 Abs. 4 GrdstVG
§ 44 Abs. 1, 45 Satz 1 LwVG
§ 61 Abs. 2, 36 Abs. 1, 60 Abs. 1GNotKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1966, 2310
NJW-RR 2014, 1168
BGHZ 50, 297, 300
NJW-RR 2001, 1021, 1022
BGHZ 210, 134
NJW-RR 2018, 848
NJW-RR 2001, 1021
82 Lw 2/16
5 WLw 17/17
20 WLw 1/15
3 W 673/02