Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2016-12-21, Aktenzeichen 28 U 7/15
ECLI: ECLI:DE:KG:2016:1221.28U7.15.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. In einem Vertrag über den vergünstigten Kauf landwirtschaftlicher Flächen nach dem Ausgleichsleistungsgesetz verstößt eine Klausel, wonach die Verkäuferin (Treuhandanstalt oder deren Rechtsnachfolger) in die Verhandlungen des Käufers mit einem Energieanlagenbetreiber über die Aufstellung von Windrädern auf den erworbenen Flächen vor Abschluss eines entsprechenden Vertrages einzubeziehen ist und zwar mit dem Vorbehalt, “insbesondere die Fragen der Zahlungsmodalitäten sowie der durch den Anlagenbetreiber zu stellenden Sicherheiten für den Rückbau der geplanten Anlage zu regeln”, gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. Abs. 1 Satz 1 BGB und ist deshalb unwirksam. Die Flächenerwerbsverordnung sieht in § 12 Abs. 5 eine bloße Anzeigepflicht für Nutzungsänderungen oder Verpachtungen vor. Die Einbeziehung der Verkäuferin in die Vertragsverhandlungen zwischen Käufer und Betreiber mit einer Regelungsbefugnis für die Verkäuferin ist daher mit dem gesetzlichen Grundgedanken nicht zu vereinbaren; sie wäre individualvertraglich möglich, jedoch nicht über Allgemeine Geschäftsbedingungen.(Rn.36)
2. Auch die Entschädigungsklausel, wonach der Käufer einen kapitalisierten Entschädigungsbetrag aus der Nutzung seiner Grundstücke für die Betreibung von Windenergieanlagen in Höhe von 75% des auf die Gesamtnutzungsdauer der Anlage kapitalisierten Entschädigungsbetrages zu erbringen hat, widerspricht dem Grundgedanken des Gesetzes in unzulässiger Weise und ist daher gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Im Kern ist es nicht mit dem gesetzlichen Grundgedanken vereinbar, dass die Verkäuferin einseitig bestimmen können soll, eine nach der Flächenerwerbsverordnung geschuldete Zustimmung von gesetzlich nicht vorgesehenen Bedingungen abhängig zu machen, gleichwohl sich das Recht späteren Rückkaufs vorzubehalten und damit vom Verhandlungsgeschick des Klägers zu profitieren.(Rn.42)
Verfahrensgang
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 24. Februar 2015 – 19 O 207/14 – wird zurückgewiesen; hinsichtlich des Klageantrags zu 2 jedoch mit der Maßgabe, dass
a) der Kläger nicht verpflichtet ist, der Beklagten die Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die für die Feststellung des Betrages notwendig sind, der der Beklagten nach § 10 Nr. 5 des zwischen den Parteien am 26.08.2005 geschlossenen und von der Notarin ... zur UR-Nr. 839/005 beurkundeten Kaufvertrages zustehen sollte; und
b) im Übrigen das Urteil des Landgerichts Berlin abgeändert und die Klage abgewiesen wird.
2. Auf die Anschlussberufung des Klägers wird festgestellt, dass der Beklagten gegen den Kläger kein Rücktrittsrecht im Sinne des § 10 Abs. 2 des Kaufvertrages vom 26.08.2005 der Notarin ..., UR-Nr. 839/005, aufgrund der beabsichtigten Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung von 0,9711 ha der erworbenen Gesamtfläche von 71,01 ha zusteht.
3. Im Übrigen wird die Anschlussberufung zurückgewiesen und die Klage auch im Umfang der Klageerweiterung durch die Anschlussberufung abgewiesen.
4. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger 1/3 und die Beklagte 2/3.
5. Die Revision wird zugelassen.
6. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Schuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Aufstellung von Windrädern auf nach § 3 Abs. 5 Ausgleichsleistungsgesetz vom Kläger erworbenen Flächen. Der Vertrag wurde am 26.08.2005 notariell beurkundet. Die Flächen haben eine Gesamtgröße von 71,01 ha.
Der Kläger geht davon aus, dass er den Abschluss des Vertrages zur Errichtung der Windräder der Beklagten nicht anzuzeigen hat. Diese könne keine Rechte aus dieser Errichtung ableiten, weil die im Vertrag vorgesehenen Entschädigungs- und Wiederkaufsrechte AGB-rechtlich unwirksam vereinbart seien. Die Voraussetzungen für eine Rückabwicklung seien nicht erfüllt.
Der Kläger hat beantragt,
festzustellen, dass er nicht verpflichtet sei,
1) aus dem notariellen Kaufvertrag vom 26.08.2005 der Notarin ... in ... zur Urk.-Reg. Nr. 839/2005 die Beklagte in die Verhandlungen mit dem (Energieanlagen-)Betreiber vor Abschluss eines entsprechenden Vertrages einzubeziehen,
2) der Beklagten alle vertragsrelevanten Unterlagen zur Verfügung zu stellen,
3) an die Beklagte ein Zahlung eines kapitalisierten Entschädigungsbetrages aus der Nutzung seiner Grundstücke in der Gemarkung ..., Flur ... Flurstücke ... für die Betreibung von Windenergieanlagen in Höhe von 75% des auf die Gesamtnutzungsdauer der Anlage kapitalisierten Entschädigungsbetrages zu erbringen und
4) der Beklagten eine weitere Entschädigung bei Verlängerung der ursprünglich vorgesehenen Nutzungsdauer zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf das klagstattgebende Urteil des Landgerichts Berlin vom 24. Februar 2015 – 19 O 207/14 – Bezug genommen.
Das Landgericht hält die negative Feststellungsklage für zulässig, weil ein aktuelles Vertragsverhältnis zwischen den Parteien besteht und der Kläger in Vertragsverhandlungen stehe oder eintreten wolle, für die der zwischen den Parteien bestehende Vertrag Regelungen vorsieht. Es begründet seine Entscheidung zur Begründetheit der Klage damit, dass die vertragliche Klausel als AGB gegen wesentliche Grundgedanken der FlErwV verstößt und daher gem. § 307 BGB unwirksam ist. Insbesondere lasse die Klausel die 15jährige Bindungsfrist unberücksichtigt und verlange eine sofortige volle Zahlung, während der Kläger nur jährliche Zahlungen erhalte. Schließlich sei die Zahlung auch nicht als Minus zum Wieder(Rück-)kaufsrecht der Beklagten anzusehen.
Gegen das ihr am 2. März 2015 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 12. März 2015 Berufung eingelegt, die sie nach Fristverlängerung bis zum 2. Juni 2015 am 1. Juni 2015 begründet hat. Der Kläger hat Anschlussberufung eingelegt und verlangt mit dieser klageerweiternd die Feststellung, dass der Beklagten wegen der Aufgabe/Änderung der landwirtschaftlichen Nutzung von 0,9711 ha der erworbenen, 71,01 ha großen Flächen weder ein Rücktritts- noch ein Wiederkaufsrecht zustehe.
Zur Begründung ihrer Berufung wiederholt und vertieft die Beklagte ihren erstinstanzlichen Vortrag. Insbesondere hält sie die negative Feststellungsklage weiterhin für unzulässig, weil die Flächen, über die der Kläger verhandele, noch nicht als Windeignungsgebiet ausgewiesen worden seien. Es sei daher nicht absehbar, ob der Kläger binnen der 15jährigen Schutzfrist überhaupt einen Vertrag mit einem Windenergiebetreiber werde abschließen können. Dem Kläger gehe es nur um die abstrakte Prüfung des Rechtsverhältnisses. Die Klage sei überdies nicht begründet. Der zwischen den Parteien bestehende Vertrag unterliege nicht der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB, weil er keine von Rechtsvorschriften abweichenden Regelungen enthalte. Der Kläger müsse von dem Recht auf Zustimmung zur Umnutzung der erworbenen Flächen schließlich keinen Gebrauch machen, so dass er auch die Anwendung der vom Landgericht für unwirksam gehaltenen Klausel verhindern könne. Auch eine Inhaltskontrolle führe nicht zur Unwirksamkeit. Sie sei ein Minus zum Wiederkaufsrecht der Beklagten. Dieses wäre bei Abschluss des vom Kläger anvisierten Vertrages unter Voraussetzung der planerischen Zulässigkeit nach Auffassung der Beklagten gegeben.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des am 24.02.2015 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen 19 O 207/14 die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
die Berufung zurückzuweisen,
sowie im Wege der Anschlussberufung klageerweiternd,
1. festzustellen, dass der Berufungsklägerin gegen den Berufungsbeklagten kein Rücktrittsrecht im Sinne des § 10 Abs. 2 des Kaufvertrages vom 26.08.2005 der Notarin ..., UR-Nr. 839/005, aufgrund der beabsichtigten Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung von 0,9711 ha der erworbenen Gesamtfläche von 71,01 ha zusteht, sowie
2. weiter festzustellen, dass der Berufungsklägerin gegen den Berufungsbeklagten kein Wiederkaufsrecht im Sinne des § 1 Abs. 2 S. 4-6 FlErwV wegen der beabsichtigten Änderung der Nutzung von 0,9711 ha landwirtschaftlicher Fläche von insgesamt 71,01 ha zur Windenergiegewinnung zusteht.
die Anschlussberufung des Klägers zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt das landgerichtliche Urteil und beruft sich zur Begründung seiner Klageerweiterung, die er zum Abschluss des Streits zwischen den Parteien für sachdienlich hält, ebenfalls auf dessen Begründung. Danach erfülle das Aufstellen von Windenergieanlagen auf einem geringen Anteil der Fläche weder die Voraussetzungen des § 10 Nr. 7 a des Grundstückkaufvertrages noch die des § 1 Abs. 2 Satz 4 bis 6 FlErwV. Die Aufzählung in § 1 Abs. 2 FlErwV sei abschließend.
Die Beklagte hält die Klageerweiterung für unzulässig, jedenfalls aber aus den bereits zur Berufungsbegründung angeführten Gründen für unbegründet. Insbesondere sei das Recht zum Wiederkauf nicht von einer Inanspruchnahme wesentlicher Anteile der kaufgegenständlichen Flächen abhängig.
Die Parteien haben im August 2015 eine vorläufige Vereinbarung über die Zustimmung zur Errichtung von Windenergieanlagen geschlossen, wegen derer Einzelheiten auf die Anlage BK 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 22. September 2015 Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe:
A. Zulässigkeit der Berufung
Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht.
B. Begründetheit der Berufung
Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Das Landgericht Berlin hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass den Kläger diejenigen Pflichten, die Gegenstand der ursprünglichen negativen Feststellungsklage waren, nicht treffen.
1) Klagantrag zu 1): Kein Anspruch auf Einbeziehung in die Verhandlungen
Die Berufung ist zunächst wegen des Klagantrags zu 1) unbegründet, der die Einbeziehung der Beklagten in die Vertragsverhandlungen des Klägers mit dem Windenergieanlagenbetreiber gemäß § 10 Nr. 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages betrifft.
a) Die negative Feststellungsklage ist insoweit aus den Gründen, die das Landgericht Berlin im angegriffenen Urteil ausgeführt hat, zulässig. Insbesondere betrifft sie insoweit ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis, denn der Kläger muss für die Vertragsverhandlungen, deren Bestehen er mit der Vorlage der Vertragsentwürfe mit der ... GmbH belegt hat, nicht darauf warten, dass seine Grundstücke öffentlich-rechtlich als Windeignungsgebiet ausgewiesen werden. Denn dass die Flächen derart ausgewiesen werden könnten, bestreitet auch die Beklagte nicht. Dann muss der Kläger aber in der Lage sein, für diesen Fall frühestmöglich einen Vertrag mit dem Windenergie-Unternehmen zu schließen, der selbstredend zuvor ausgehandelt werden muss. Die Beklagte hat sich im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Kammergericht selbst darauf berufen, die möglichst schnelle Errichtung von Windenergieanlagen sei von besonderer politischer Bedeutung und die schnellstmögliche Durchführung erfolge durch die Grundstückseigentümer, während ein Rückkauf der Beklagten das Vorhaben verzögere. Dies gilt in gleichem Maße auch für die Vertragsverhandlungen mit dem Betreiber. Werden diese vor Ausweisung des Windeignungsgebietes geführt, können die Windenergieanlagen unmittelbar mit Schaffung der rechtlichen Voraussetzungen errichtet werden. Damit wird auch das politische Anliegen einer schnellstmöglichen Errichtung der Anlagen erfüllt. Für die Vertragsverhandlungen mit dem Betreiber benötigt der Kläger daher wegen des angeblichen Anspruchs der Beklagten, in diese Verhandlungen einbezogen zu werden, Vertragsklarheit im Verhältnis zur Beklagten, sobald die Ausweisung eines Windeignungsgebietes für die von ihm erworbene Fläche ernsthaft im Raum steht. Dies ist hier unstreitig der Fall. Das in Rede stehende Rechtsverhältnis ist daher gegenwärtig.
Der Kläger hat auch ein rechtlich beachtenswertes Feststellungsinteresse. Die Beklagte hat sich auf die vertragliche Vereinbarung des § 10 Nr. 5 Abs. 2 Kaufvertrag (KV) berufen. Der Senat schließt sich diesbezüglich den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Berlin an.
b) Die Klausel des § 10 Abs. 5 KV verstößt wegen der Einbeziehung der Beklagten in die Vertragsverhandlungen gegen § 307 BGB, der aufgrund von § 11 Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) anwendbar ist. Bei dem Vertrag handelt es sich - wie sich schon daraus ergibt, dass es sich um ein Ausfüllformular handelt, bei dem die Beurkundung durch „Notar/in“ vorgesehen ist - erkennbar um AGB, dies ist zwischen den Parteien auch unstreitig. Ein Verstoß gegen § 308 oder § 309 BGB steht nicht in Rede, so dass es nicht darauf ankommt, ob der Kläger das Grundstück als Privatmann gekauft hat.
Der Anwendungsbereich von § 307 BGB ist eröffnet, die Schranke des § 307 Abs. 3 BGB steht dem (anders als die Beklagte geltend macht) nicht entgegen. Zur Einbeziehung dritter Personen in die Vertragsverhandlungen, wie sie die AGB der Beklagten beinhalten, findet sich in den gesetzlichen Vorschriften des Ausgleichsleistungsgesetzes (AusglLeistG) und der FlErwV keine Aussage, so dass eine deklaratorische Einbeziehung einer Norm nicht in Betracht kommt. § 10 Abs. 5 KV ist danach gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn diese Regelung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist der Fall. Die Einbeziehung eines Dritten in Vertragsverhandlungen stellt einen schweren Eingriff in die Privatautonomie der Verhandlungspartner dar. In den bürgerlich-rechtlichen Bestimmungen wird durch § 317 BGB vorgesehen, dass die Bestimmung einer Leistung durch einen Dritten nur nach ausdrücklicher Einigung der Parteien, also im Ausnahmefall, vorgenommen werden kann. Ein in AGB vorgesehenes Bestimmungsrecht verstößt gegen § 317, wenn der Dritte dem Verwender besonders nahe steht oder mit ihm identisch ist (vgl. BGH, Beschluss vom 16. November 2016 – VII ZR 314/13 –, juris Rdn. 31= BGHZ 81, 229, 236; J. Hager in: Erman BGB, Rdn. 1 zu § 317 BGB/juris). So liegt es hier. Die Beklagte lässt sich zwar nicht ein vollständiges Leistungsbestimmungsrecht übertragen. Jedoch behält sie sich vor, “insbesondere die Fragen der Zahlungsmodalitäten sowie der durch den Anlagenbetreiber zu stellenden Sicherheiten für den Rückbau der geplanten Anlage zu regeln”. Beide Punkte betreffen wesentliche Leistungsbestandteile, die für die Kalkulation des Anlagenbetreibers und damit für die Preisgestaltung von Bedeutung sind. Der Vorbehalt führt zu der Gefahr, dass die Beklagte ihr Interesse an einer möglichst geringen Gewinnspanne für den Beklagten als Erwerber des geförderten Grundstücks – wie in ihrem Schriftsatz der Beklagten vom 16. Oktober 2014, S. 8 dargelegt – und zugleich an einer politisch gewollten schnellen Errichtung der Windkraftanlage mittelbar über die Vertragsgestaltung zwischen dem Beklagten und dessen Vertragspartnerin durchsetzt, ohne dass der Kläger insoweit die Möglichkeit hätte, seine eigenen Interessen durchzusetzen. Eine Regelung dazu, wie oder in welchen Grenzen die Beklagte auf den Vertrag zwischen Kläger und Betreiber einwirken darf, findet sich in der Klausel nämlich nicht.
Die Beklagte hat auch kein schützenswertes Interesse an einer solchen weitgehenden Mitgestaltung des Vertrages. Die Zweckbindung des Grundstücks kann sie durch die gesetzlich vom Ausgleichsleistungsgesetz und der Flächenerwerbsverordnung vorgesehenen Instrumentarien, insbesondere Rücktritt und Rückkauf – soweit deren Voraussetzungen erfüllt sind –, sicherstellen. Die Einbeziehung in die Vertragsverhandlungen fordert sie hingegen zur Sicherstellung der Bedingungen für die Erteilung ihrer Zustimmung zur Errichtung einer Windkraftanlage gemäß § 10 Abs. 5 S. 1 KV. Nach § 10 Nr. 5, 2. Absatz des Kaufvertrages soll die Einbeziehung überdies sicherstellen, dass „den der Verkäuferin ... vorbehaltenen Rücktrittsrechten hinreichend Rechnung getragen wird“. Die Klausel zur Einbeziehung in den Vertrag geht jedoch über dasjenige, was zur Sicherstellung eines etwaigen Rücktrittsrechts nötig wäre, weit hinaus, indem es der Beklagten Vertragsgestaltungsmacht zu Zahlungsmodalitäten und Rückbausicherheiten einräumt. Sie geht auch über die speziellen gesetzlichen Bestimmungen hinaus, die das Ausgleichsleistungsgesetz und die FlErwV in der jeweils 2005 geltenden Fassung für die Sicherung des Zustimmungserfordernisses vorsehen. Der Gesetzgeber hat einen so gravierenden Eingriff wie eine Einbeziehung in Vertragsverhandlungen mit teils einseitiger Regelungsbefugnis zugunsten der Verkäuferin nicht für erforderlich gehalten. Das Ausgleichsleistungsgesetz trifft dazu überhaupt keine Regelung. Die Flächenerwerbsverordnung sieht in § 12 Abs. 5 eine bloße Anzeigepflicht für Nutzungsänderungen oder Verpachtungen vor. Die Einbeziehung der Beklagten in die Vertragsverhandlungen zwischen Kläger und Betreiber mit einer Regelungsbefugnis für die Beklagte ist daher mit dem gesetzlichen Grundgedanken nicht zu vereinbaren; sie wäre individualvertraglich möglich, jedoch nicht über Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Dafür spricht im Übrigen auch, dass die Beklagte mehrfach auf ihr Recht zu Rückkauf und Rücktritt Bezug nimmt, bei dessen Ausübung sie selbst in der Lage wäre, die Flächen gegen entsprechendes Entgelt den Windanlagenbetreibern zur Verfügung zu stellen. Ungeachtet dessen, dass eine langfristige Bewirtschaftung möglicherweise nicht in den Aufgabenkreis der Beklagten fällt, oblägen dieser dann allerdings auch alle Akquise- und Vertragsverhandlungsaufgaben. Es leuchtet nicht ein, dass der Erwerber sie in die Vertragsverhandlungen einbeziehen soll, wodurch die Beklagte in die Lage versetzt wird, bei Bedarf nach Rücktritt auf die bisherigen Verhandlungsergebnisse selbst zuzugreifen. Die Beklagte sichert sich damit letztlich die Möglichkeit, auf die Verhandlungsleistungen der Erwerber entgeltlos zurückzugreifen. Darauf, ob die Beklagte davon tatsächlich Gebrauch macht oder Gebrauch machen möchte, kommt es AGB-rechtlich nicht an. Maßgeblich sind die Möglichkeit, dies zu tun, und die typischerweise sich daraus ergebende Beeinträchtigung der Position des Verwendungsgegners. Denn für die AGB-Prüfung kommt es auf eine generalisierende Betrachtungsweise an (allgemeine Ansicht; im Einzelnen vgl. Staudinger/Michael Coester (2013), Rdn. 109 zu § 307 BGB, zit nach juris; Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2016/Wurmnest, Rn. 37 zu § 307 m. w. N., zit. nach beck-online).
2) Klagantrag zu 3): Keine Zahlung eines kapitalisierten Entschädigungsbetrages
Die Berufung ist auch wegen des Klagantrags zu 3), der die Zahlung des kapitalisierten Entschädigungsbetrags zum Gegenstand hat, nicht begründet. Er ist vor dem Klagantrag zu 2), der die Vorlagepflicht zum Gegenstand hat, zu prüfen, weil die Vorlagepflicht sich auf die Sicherung der Entschädigungsleistung bezieht.
a) Auch der Klagantrag zu 3) ist zulässig. Der Kläger greift damit die Klausel des § 10 Nr. 5 Abs. 3 des Kaufvertrages an. Insoweit besteht ein Feststellungsinteresse aus denselben Gründen wie zu 1). Hinzu kommt: Aus dem Abschluss der zwischen den Parteien während des Berufungsverfahrens am 13. August 2015 (Anlage Bk 1, Bl. 189 ff. Band I d. A.) geschlossenen vorläufigen Vereinbarung über die Zustimmung zur Errichtung von Windenergieanlagen folgt, dass der Kläger spätestens seitdem ein aktuelles Interesse an der Entscheidung über die dem Antrag zugrunde liegende Rechtsfrage hat und die staatliche Gerichtsbarkeit mithin nicht für ein bloßes Rechtsgutachten in Anspruch nimmt. Denn in der Zwischenvereinbarung haben die Parteien bestimmt, dass konkrete Rechtsfolgen von der Beurteilung der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der genannten Klausel abhängen sollen, insbesondere der Einbehalt oder umgekehrt die Rückabwicklung von seitens des Klägers gezahlten vorläufigen Entschädigungszahlungen). Das Interesse ist im Übrigen sogar beidseitig, weil die Beklagte sich im Termin zur mündlichen Verhandlung selbst darauf berufen hat, die Errichtung von Windenergieanlagen durch die Käufer von Grundstücken nach § 3 Abs. 5 AusglLeistG sei ihr unter dem Gesichtspunkt einer gesamtwirtschaftlich optimalen wirtschaftlichen Nutzung von Grundstücken ein Anliegen, weil dieser Weg schneller zur Errichtung führe als Rückabwicklung und Verkauf durch sie selbst. Sogar die Beklagte muss daher – ohne dass es rechtlich für die Zulässigkeit der Klage darauf ankäme – ein Interesse an der Klärung der Wirksamkeit ihrer Vertragsklauseln haben, will sie dieses Interesse bestmöglich umgesetzt sehen.
b) Der Klagantrag zu 3) ist auch begründet. Der Senat schließt sich im Ergebnis der Auffassung des Landgerichts an, dass die Entschädigungsklausel dem Grundgedanken des Gesetzes unzulässig widerspricht und daher gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Im Kern hält der Senat es für nicht mit dem gesetzlichen Grundgedanken für vereinbar, dass dass die Beklagte einseitig bestimmen können soll, eine nach der Flächenerwerbsverordnung geschuldete Zustimmung von gesetzlich nicht vorgesehenen Bedingungen abhängig zu machen, gleichwohl sich das Recht späteren Rückkaufs vorzubehalten und damit vom Verhandlungsgeschick des Klägers zu profitieren.
Im Einzelnen:
Es handelt sich auch bei § 10 Nr. 5 Abs. 3 des Kaufvertrages um eine gesondert zu beurteilende Klausel, weil die Pflicht zur Entschädigungsleistung einen eigenständigen, mit der Pflicht zur Einbeziehung in den Vertrag materiell nicht zwingend im Zusammenhang stehenden Regelungsgehalt besitzt (materieller Klauselbegriff, vgl. Staudinger/Coester a. a O., Rdn. 56 m. w. N.). § 307 Abs. 3 BGB greift nicht, weil die Vertragsklausel keine gesetzliche Regelung wiedergibt.
Grundsätzlich darf der Eigentümer eines Grundstücks aufgrund der Garantie des Art. 14 GG mit diesem nach Belieben verfahren. Eine Einschränkung der Eigentumsfreiheit kommt nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und freier Vereinbarung in Betracht. Der einseitigen Einschränkung durch AGB, insbesondere wenn sie durch im staatlichen Interesse handelnde juristische Personen verwendet werden wie hier, sind daher enge Grenzen gesetzt. Diese werden hier durch das Ausgleichsleistungsgesetz und die Flächenerwerbsverordnung ausgestaltet.
§ 3 Abs. 10 AusglLeistG lautet in der damals geltenden Fassung:
Die nach dieser Vorschrift erworbenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen dürfen vor Ablauf von 20 Jahren ohne Genehmigung der für die Privatisierung zuständigen Stelle nicht veräußert werden. Eine Genehmigung darf nur unter der Voraussetzung erteilt werden, dass der den Erwerbspreis übersteigende Veräußerungserlös der Treuhandanstalt oder deren Rechtsnachfolger zufließt. Das Veräußerungsverbot nach Satz 1 bedarf zu seiner Wirksamkeit der Eintragung im Grundbuch; das Nähere regelt die Rechtsverordnung nach § 4 Abs. 3.
Die FlErwV regelt die Zustimmung für den Fall des Erwerbs und zur Sicherung der Zweckbindung ausschließlich in § 12 Abs. 3. Dieser lautet:
In dem Vertrag soll zur Ergänzung des Veräußerungsverbots nach § 3 Abs. 10 des Ausgleichsleistungsgesetzes und für dessen Dauer ferner vereinbart werden, dass auch jede andere Verfügung nur zulässig ist, wenn ihr zugestimmt wurde. Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn die Zweckbindung nicht gefährdet ist.
Danach soll eine Zweckbindung des Eigentums nur über einen begrenzten Zeitraum von damals 20 (heute 15) Jahren erreicht werden. Für eine einseitige weitere Einschränkung des Eigentums besteht keine gesetzliche Grundlage, insbesondere ist die Zustimmung nicht an weitere Voraussetzungen geknüpft. Die Wertabschöpfung nach § 3 Abs. 10 AusglLeistG begrenzt sich auf den Fall der Veräußerung, nicht aber auf den Fall der sonstigen Verfügung. Dem entspricht der Vertrag zwischen den Parteien, soweit er sich nicht auf die in § 10 Nr. 5 des Kaufvertrages beschriebenen Fälle bezieht. Gemäß § 9 Nr. 1 des Kaufvertrages besteht ein 20jähriges Verbot der Veräußerung. Für Veräußerungen besteht kein Anspruch auf Zustimmung, wie § 9 Nr. 5 des Kaufvertrages bestimmt. Hingegen besteht für den Fall anderer Verfügungen nach § 9 Nr. 2 KV gemäß Nr. 6 KV ein Anspruch auf Zustimmung, wenn die Zweckbindung nicht gefährdet ist. Alles dies entspricht den gesetzlichen Normen.
Die AGB der Beklagten sehen jedoch für den Fall, dass bestimmte Anlagen, z. B. eine Windkraftanlage, auf dem Grundstück errichtet werde, eine weitere Einschränkung vor. In diesem Fall nämlich soll gemäß § 10 Nr. 5 KV die Zustimmung von der Entrichtung eines Entschädigungsbetrages abhängig gemacht werden, den der Erwerber nach dem Wortlaut der Klausel zeitlich unbegrenzt schuldet. Diese Klausel verstößt zweifach gegen den gesetzlichen Grundgedanken.
Zum einen ist sie unbegrenzt, wo das Gesetz sachlich und zeitlich begrenzen will. Ob Windkraftanlagen eine Betriebsdauer von über zwanzig Jahren haben (können), ist ohne Belang, weil es – wie bereits ausgeführt – für die Beurteilung der Klauselwirksamkeit auf eine generalisierende Betrachtung ankommt. Der Kläger behauptet eine Mindestnutzungsdauer der Windenergieanlagen von 20-25 Jahren (S. 10 Klageschrift, Bl. 10 d. A.). Eine wesentlich kürzere Nutzungsdauer drängt sich nicht auf, jedenfalls darf eine mehrjährige Nutzung vorausgesetzt werden. Die Klausel sieht eine zeitliche Begrenzung nicht vor und steht damit im Widerspruch zur gesetzlichen Grundwertung. Bei einer Errichtung der Windräder gegen Ende der Bindungsfrist wäre der Entschädigungsbetrag nämlich gleichwohl noch auf die gesamte Nutzungszeit zu entrichten. Selbst eine deutlich kürzere Nutzung als 20-25 Jahre würde damit zu einer Entschädigungsleistung über die Bindungsfrist hinaus führen können. Dass das in § 10 Nr. 7 des Kaufvertrages vorgesehene Wiederkaufsrecht dazu führen würde, dass die Vertragspartner der Verwenderin der wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks vollständig – also auch über die Bindungsfrist hinaus – verlustig gehen würden, führt zu keiner anderen Wertung. Denn in diesem Fall hätten die Verwendungsgegner immerhin keine einseitig von der Verwenderin der AGB bestimmte, über die Bindungsfrist hinausgehende Einschränkung ihre Eigentums hinzunehmen.
Hinzu kommt zum anderen, dass die Klausel von dem Grundgedanken der Flächenerwerbsverordnung (§ 12 Abs. 3) abweicht, wonach eine Zustimmung generell zu erteilen ist, wenn die Zweckbindung nicht gefährdet wird. § 10 Nr. 5 des Kaufvertrages verlangt hingegen zusätzlich und ohne materiell-gesetzliche Grundlage, dass weitere Bedingungen für die Zustimmung erfüllt werden müssen. Die Verwenderin macht sich damit das Verhandlungsergebnis der Verwendungsgegner wirtschaftlich und politisch zunutze, ohne dass das Gesetz eine Grundlage dafür böte oder dies gar forderte.
Beide durch AGB in den Vertrag eingeführten Beschränkungen sind nicht als Minus zu anderen, gesetzlich vorgesehenen Regelungen vom Gesetzeszweck gedeckt.
Zum einen werden sie nicht, wie die Beklagte meint, dadurch ausgeglichen, dass die Beklagte nach Zustimmung von ihrem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch macht, die Nutzungen also auch nicht mehr selbst ziehen könnte. Der Beklagten steht zum einen nicht in allen von § 10 Nr. 5 des Kaufvertrags erfassten Fällen ein Rücktrittsrecht zu. Die Rücktrittsmöglichkeit besteht nämlich (von Vertragsverletzungen des Käufers abgesehen) nur, wenn die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zumindest wesentlicher Teile der erworbenen Fläche aufgegeben wird, § 10 Nr. 2 lit. A) Kaufvertrag = § 12 Abs. 1 FlErwV, oder ähnlich schwerwiegende Gründe vorliegen. Das muss aber nicht mit jeder Errichtung von Anlagen im Sinne von § 10 Nr. 5 des Kaufvertrages einhergehen. Ob hier wesentliche Flächen aus der landwirtschaftlichen Nutzung genommen werden sollen, ist für die AGB-rechtliche Prüfung überdies auch deshalb ohne Belang, weil § 10 Nr. (Abs.) 5 (Unter-) Absatz 1 auf die Wesentlichkeit der Flächengröße nicht mehr Bezug nimmt, sondern den “Entschädigungsbetrag” für jede Teilnutzung für Windenergieanlagen vorsieht. Das entspricht nicht dem Normengefüge der FlErwV.
Auch als Minus zu einem Rückkauf lässt sich die Entschädigungsregelung nicht verstehen. Dabei lässt der Senat es im Rahmen der AGB-rechtlichen Prüfung offen, ob die von der Klausel betroffenen Fälle generell auch Fälle sein müssen, in denen ein Rückkaufsrecht der Beklagten stets zu bejahen wäre. Denn die von § 10 Nr. 5 des Kaufvertrages vorgesehene Entschädigungszahlung ist jedenfalls als vom gesetzlichen Leitbild abweichend und damit unwirksam einzustufen, auch wenn ein Rückkaufsrecht der Verwenderin generell bestünde. Der Zahlungsanspruch der Beklagten scheint nämlich schon deshalb nicht als Minus gegenüber dem Rückkauf, weil die Beklagte damit das Recht erhält, zwischen dem zulässigen Rückkauf und einer gesetzlich nicht vorgesehenen Entschädigungszahlung, mit der sie sich die Vertragsverhandlungen des Erwerbers zunutze macht, zu wählen, oder sogar sukzessiv zunächst Entschädigungszahlungen geltend zu machen und später noch ihr Rückkaufsrecht zu verwirklichen. Richtig ist zwar, dass der Kläger in beiden Fällen dauerhaft nicht auf den vollen Betrag, der ihm aus dem Vertrag mit dem Windkraftanlagen-Betreiber vertraglich zusteht, zugreifen könnte. Im Zahlungsfall hat er jedoch eine niemals endende Belastung seines Grundstücks hinzunehmen ohne die Möglichkeit, für die Dauer des (auch verlängerten) Windkraftanlagenbetriebs völlig frei über sein Eigentum zu verfügen. Zusätzlich muss er die Vertragsverhandlungen mit dem Betreiber auch zugunsten der Beklagten führen und den kapitalisierten Entschädigungsbetrag sofort in voller Höhe zahlen, wobei für die Beurteilung der AGB ohne Belang ist, wie die Beklagte die sofortige Zahlungspflicht der Verwendungsgegner nachträglich im Einzelfall abmildert. Im Rückkauffall hingegen erhält der Käufer den gezahlten Kaufpreis nebst Angebot eines anderen Ankaufs zurück. Zwar könnte er diese Rechtsposition auch erhalten, wenn er für die Dauer der Bindungsfrist auf eine zusätzliche andere als land- und forstwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks verzichten würde. Denn die Entschädigungspflicht ist (anders als der Rückkaufanspruch der Beklagten) von der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks aufgrund eines entsprechenden Vertrages abhängig. Verzichtet der Käufer aber auf eine solche Nutzung, so könnte er sich niemals in den Genuss der von der FlErwV (§ 12 Abs. 3) vorgesehenen entschädigungslosen Zustimmung bringen. Die Beklagte zwingt ihre Vertragspartner damit dazu, auf einen Anspruch faktisch zu verzichten, der ihnen nach dem Grundgedanken des Gesetzes jedoch zustehen soll. Anders gesagt: Die Beklagte entledigt sich mit der Regelung des § 10 Abs. 5 KV der Verpflichtung, zwischen entschädigungsloser Zustimmung und Rückkauf entscheiden zu müssen, und verschafft sich auch für den Fall, dass sie sich einseitig gegen einen Rückkauf entscheidet, die Einkünfte aus der vom Kläger mit dem Betreiber ausgehandelten vertraglichen Regelung. Das ist in der Flächenerwerbsverordnung so nicht vorgesehen und stellt einen wesentlichen Nachteil für den die Vertragsverhandlungen führenden und erfolgreich zum Abschluss bringenden Käufer dar; einen Wertersatz normiert § 12 Abs. 7 FlErwV jedoch nur für den Fall des Rücktritts, nicht für jenen des Rückkaufs.
Diese Motivationslage der Beklagten wird im Übrigen auch durch die Berufungsbegründung bestätigt. Damit macht sie geltend, § 10 Nr. 5 des Kaufvertrages solle einerseits zu einer politisch gewünschten Beschleunigung der Umnutzung führen; dies hat sie entsprechend auch im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausgeführt. Damit macht sich die Beklagte jedoch ohne gesetzliche Grundlage die in die Verhandlungen investierten Aufwendungen des Klägers zunutze. Dass der Kläger einen Teil des vom Dritten gezahlten Entgeltes immerhin behalten darf, stellt dabei keinen adäquaten und überdies nicht frei ausgehandelten Ersatz dar, weil die Beklagte nach dem Wortlaut des § 10 wie ausgeführt jederzeit zusätzlich den Rückkauf verlangen könnte. Auch der Hinweis der Beklagten darauf, der Kläger könne statt jährlicher Zahlungen mit dem Betreiber auch eine anfängliche Einmalzahlung vereinbaren, um seinen eigenen Verpflichtungen nachzukommen, zeigt, wie die Beklagte faktisch tief in die Vertragsgestaltung zwischen Kläger und Drittem einzugreifen sich berechtigt sieht, ohne dass dafür eine gesetzliche Grundlage bestünde. Ohne Belang ist dabei, dass das Ausgleichsleistungsgesetz (wie die Beklagte zutreffend ausführt) nicht bezweckt, Leistungsberechtigte zu Millionären zu machen. Denn sein Zweck ist es ebenso wenig, der Beklagten unter Ausnutzung des Verhandlungsgeschicks der Käufer zu Einkünften zu verhelfen. Zentrales Ziel von Ausgleichsleistungsgesetz und Flächenerwerbsverordnung ist die Sicherstellung der landwirtschaftlichen Nutzung innerhalb der Bindefrist. Können unter Wahrung dieses Zwecks Einkünfte generiert werden, so stehen diese grundsätzlich dem Eigentümer zu; soweit dieser den Eigentumsverlust (etwa durch Rückkauf) gewärtigen muss, kann dieser durch ausgehandelte Zahlungen unter Berücksichtigung von Restbindefrist, Art und Umfang der Nutzung und der erwarteten Einkünfte, deren Zeitpunkt sowie dem Interesse der Beklagten an der schnellen Umsetzung der anderweitigen Nutzung und anderen Gesichtspunkten im Einzelfall fraglos ausgehandelt werden. Eine pauschale Abschöpfung durch AGB hingegen, wie die Klausel des § 10 Nr. 5 Abs. 3 des Kaufvertrages sie enthält, ist gesetzlich nicht vorgesehen. Die Klausel widerspricht dem Leitgedanken der gesetzlichen Regelungen und belastet den Verwendungsgegner einseitig über Gebühr. Sie ist insgesamt gemäß § 307 BGB unwirksam.
3) Klagantrag zu 2): Keine Bekanntgabe aller vertragsrelevanten Unterlagen
Auch der Klagantrag zu 2) ist begründet. Das Feststellungsinteresse für ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis ist wiederum gegeben, weil die Beklagte sich auf die Wirksamkeit des § 10 Nr. 5 – hier: Abs. 6 – des Kaufvertrages berufen hat und der Kläger Sicherheit erlangen können muss, welche Klauseln des Vertrages wirksam und damit für die oder bei den von ihm mit dem Dritten zu führenden Vertragsverhandlungen zu beachten sind.
Es handelt sich auch insoweit um eine gesondert zu beurteilende Klausel, weil die Vorlagepflicht ihrerseits wiederum einen eigenständigen, mit der Pflicht zur Einbeziehung in den Vertrag materiell nicht zwingend im Zusammenhang stehenden Regelungsgehalt besitzt. § 307 Abs. 1 und 2 BGB ist wiederum anwendbar, weil die Vertragsklausel nicht lediglich den Inhalt des Gesetzes wiedergibt. Die Klausel bezieht sich dem Wortlaut nach auf alle vertragsrelevanten Unterlagen, die für die Berechnung des der Beklagten zustehenden Entschädigungsbetrages erforderlich und zweckdienlich sind. Die Anzeigepflicht dient damit, soweit sie aus § 10 Nr. 5 Abs. 6 des Kaufvertrages hergeleitet wird, der Berechnung eines der Klägerin zustehenden Betrages, wie er Gegenstand des Klagantrags zu 3) ist. Da der Beklagten der kapitalisierte Entschädigungsbetrag wie ausgeführt nicht zusteht, kann auch die darauf gerichtete Klausel keinen Bestand haben. Allerdings war die Feststellung dahin zu präzisieren, dass eine Vorlagepflicht nur insoweit nicht besteht. Soweit aus anderen Rechtsgründen eine Vorlagepflicht in Betracht kommt – etwa gemäß § 9 Nr. 3 Abs. 1 des Kaufvertrages –, steht dem Kläger daher kein Feststellungsanspruch zu; das angegriffene Urteil des Landgerichts Berlin war insoweit klarzustellen und wegen des überschießenden Teils klagabweisend abzuändern.
4) Klagantrag zu 4): Keine weitere Entschädigung bei Verlängerung der ursprünglich vorgesehenen Nutzungsdauer
Besteht keine ursprüngliche Entschädigungspflicht, so fällt selbstverständlich auch die Entschädigung bei Verlängerung der ursprünglichen Nutzungsdauer gemäß § 10 Nr. 5 Abs. 4 des Kaufvertrages aufgrund der Unwirksamkeit gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB weg.
C. Zulässigkeit der Anschlussberufung
Die Anschlussberufung ist fristgemäß, sie ist noch vor der Berufungsbegründung eingegangen, so dass es auf die gemäß § 524 Abs. 2 S. 2 maßgebliche Frist zur Berufungserwiderung nicht ankommt.
Die mit der Anschlussberufung geltend gemachte Klageerweiterung ist auch zulässig, weil sie im Sinne von § 533 ZPO sachdienlich ist. Das zwischen den Parteien streitige Vorhaben des Klägers zur Errichtung von Windenergieanlagen umfasst nach Klägerangaben die Fläche von 0,9711 ha. Es geht dem Kläger allein darum, das Rechtsverhältnis der Parteien in Bezug auf diesen geplanten Vertrag zu klären. Dieses Anliegen spiegelt sich nunmehr auch in den Anträgen der Klägerseite wider. Dass der Kläger die Anträge dem Wortlaut nach nicht von Beginn an auf die beabsichtigte Umnutzung hin formuliert hat, ist unschädlich, weil die Zielrichtung seiner Anträge eindeutig darauf gerichtet war. Der Streit zwischen den Parteien kann mit Abschluss dieses Prozesses dem Grunde nach auch erledigt werden, weil es für die vom Kläger für die weiteren Vertragsverhandlungen benötigte Rechtssicherheit auf die genaue Größe der umzunutzenden Grundstücksteilbereiche nicht ankommt. Es steht zu erwarten, dass die Beklagte es selbst erkennen kann und wird, wenn die tatsächlich neu genutzte Fläche von den in den Anträgen angegebenen 0,9711 ha nur geringfügig abweicht. Dass die Klärung auch von Rücktritts- und Rückkaufsrecht im Interesse beider Parteien liegt und ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis betrifft, zeigt sich in der Vereinbarung der Parteien vom August 2015.
D. Begründetheit der Anschlussberufung
Die Anschlussberufung ist aber nur wegen des Anschlussberufungsantrags zu 1. begründet. Wegen des Antrags zu 2. ist sie derzeit unbegründet. Der Beklagten stünde für den Fall, dass vom Kläger erworbene Flächen als Windeignungsgebiet ausgewiesen werden – und der Kläger aufgrund dessen Teile der Grundstücke in der von ihm bezeichneten Größe anders nutzen könnte – zwar kein Rücktrittsrecht gemäß § 10 Nr. 2, wohl aber ein Rückkaufsrecht gemäß § 10 Nr. 7 des Kaufvertrages zu.
1) Ein Rücktrittsrecht bestünde nicht. Die vom Kläger nach seinem Vortrag beabsichtigte und dem Antrag zugrundeliegende Teilnutzung wäre nicht wesentlich. Der Flächenanteil von 97,11/7101 entspricht weniger als 1,5% der Gesamtflächen. Aus § 10 Nr. 2 des Kaufvertrags folgt ein Rücktrittsrecht jedoch nur und erst, wenn wesentliche Teile der mit dem Vertrag verkauften Gesamtflächen nicht mehr landwirtschaftlich werden; dabei nimmt der von der Beklagten vorformulierte Vertrag auf “die Flächen” Bezug. Das entspricht auch dem Sinn der Regelungen, die eine landwirtschaftliche Gesamtnutzung der veräußerten Flächen sicherstellen sollen. Hingegen würde es den Zweck der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen verfehlen, wenn die Beklagte vom Gesamtvertrag zurücktreten könnte und würde, obwohl nur ein geringer Anteil der insgesamt veräußerten Flächen anders als landwirtschaftlich genutzt wird. Die Feststellung, ob wesentliche Teile der Gesamtnutzung entzogen werden, muss sich daher an den veräußerten Gesamtflächen messen lassen.
2) Anders verhält es sich mit dem Rückkaufsrecht. Die Klausel des § 10 Nr. 7 KV entspricht § 12 Abs. 4 FlErwV und verweist auf dessen Sätze 2 und 3 ausdrücklich. Entscheidend ist also, ob vom Kläger erworbene Flächen für andere als in § 1 Abs. 2 S. 4 bis 6 FlErwV genannte Zwecke nutzbar geworden sind. Das ist der Fall, sobald die Errichtung der Windenergieanlagen auf diesen Flächen rechtlich möglich geworden ist.
Der Rückkauf richtet sich nach § 10 Nr. 7 des Kaufvertrages, der § 12 Abs. 4 i. V. m. § 1 Abs. 2 S. 4 bis 6 FlErwV entspricht und daher einer AGB-rechtlichen Prüfung gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht unterfällt.
Ein Rückkaufsrecht besteht daher, wenn das Grundstück oder Teile davon – hier nicht notwendig wesentliche Teile - für die in § 1 Abs. 2, S. 4 bis 6 FlErwV genannten Zwecke nutzbar werden. Für den Fall, dass der Kläger die beabsichtigte Nutzung rechtlich zulässig umsetzt, besteht hier eine neue Nutzbarkeit in diesem Sinne.
Zum einen unterfällt auch ein Regionalplan, der das Aufstellen von Windrädern und damit die Nutzungsänderung nach dem Parteivortrag hier ermöglichen soll und würde, dem § 1 Abs. 2 S. 4 – 6 FlErwV. Zwar wird er vom Wortlaut der Norm nicht erfasst, weil er weder Flächennutzungsplan noch Gemeindebeschluss ist. Es besteht insoweit auch keine planwidrige Regelungslücke. Dass (wie die Beklagte geltend macht) die Norm Windkraftanlagen nicht erfasse, weil das BauGB erst 1996 entsprechend geändert wurde und § 1 Abs. 2 FlErwV daher noch nicht entsprechend angepasst werden konnte, ist angesichts des Umstandes, dass die FlErwV zum Zeitpunkt des Kaufvertrags zwischen den Parteien in der Fassung vom 7.11.2001 galt und das geänderte BauGB daher leicht und längst hätte berücksichtigen können – so auch der Kläger –, nicht stichhaltig. § 1 Abs. 2 S. 4 bis 6 FlErwV ist jedoch nicht dahin zu verstehen, dass es auf den eigenverantwortlichen Beschluss der Gemeinde oder einen Flächennutzungsplan im förmlichen Sinne ankommt, sondern dahin, dass die Gemeinde an die Raumleitplanung im Ergebnis gebunden ist und diese Planung daher den Beschluss der Gemeinde oder aber den Flächennutzungsplan ersetzt. Dies ist rechtlich der Fall und wird nach der glaubhaften Mitteilung der Beklagten auch in tatsächlicher Hinsicht von den Gemeinden beachtet.
Zum anderen und insbesondere würde die rechtlich zulässige Nutzungsänderung einer “Umwidmung” gleichstehen. Soweit der Kläger geht davon ausgeht, dass die rechtliche “Umwidmung” nur im Straßen- und Wegerecht eine Rolle spiele, um das es der FlErwV nicht gehe, ist dies unzutreffend: Auch außerhalb des Straßen- und Wegerechts kann es nach allgemeiner Ansicht zu – sogar gewohnheitsrechtlichen – Widmungen und also auch zu Umwidmungen kommen. Entscheidend aber ist vor allem: Ziel des Ausgleichsleistungsgesetz ist es, dass Personen, denen Eigentum an ursprünglich land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken durch besatzungshoheitliche Maßnahmen entzogen wurde, vergleichbares Eigentum privilegiert („rück“)erwerben können. Das Rückkaufsrecht nach der Flächenerwerbsverordnung soll indessen sichern, dass Vorteile, die durch Planungsrecht dadurch entstehen, dass eine wirtschaftlich ertragreichere Nutzungsmöglichkeit als Land- oder Forstwirtschaft zulässig wird, nicht bei den Eigentümern verbleiben. Dieser Regelungszweck ist bei einem Regionalplan, der zu einer solchen bindenden Aufwertung der Nutzungsmöglichkeit und damit des Grundstücks führt, ebenso erfüllt wie beispielsweise bei einem Bebauungsplan, der statt der landwirtschaftlichen Nutzung eine Wohnbebauung ermöglicht.
Unerheblich ist es – anders als der Kläger meint – auch, ob die neue Nutzbarkeit bei Vertragsabschluss absehbar oder vollzogen war. Der in § 1 Abs. 2 S. 5 und 6 FlErwV vorgesehene Zeitpunkt, zu dem eine andere als land- und forstwirtschaftliche Nutzung absehbar sein muss, spielt im Rahmen der Inbezugnahme durch § 12 Abs. 4 FlErwV keine Rolle, weil es für den Rückkauf nicht auf die anfängliche Unveräußerlichkeit ankommt, sondern um eine spätere Änderung. Entsprechend nimmt der Text von § 12 Abs. 4 FlErwV nur auf die in § 1 Abs. 2, S. 4 bis 6 FlErwV genannten Zwecke Bezug. Die Argumentation des Klägers, die andere Nutzung müsse bei Kaufvertragsschluss absehbar gewesen sein, findet daher in der FlErwV keine Stütze. Auch der Kaufvertrag nimmt im Einklang mit § 12 Abs. 4 FlErwV nicht auf diesen Zeitpunkt Bezug. Vielmehr wird in beiden Formulierungen ausdrücklich vorausgesetzt, dass die Flächen binnen der Schutzfrist nutzbar werden.
Nicht ganz zutreffend ist schließlich, dass die Errichtung der Windräder die Nutzung des Grundstücks zu landwirtschaftlichen Zwecken nicht grundsätzlich hindere. Denn jedenfalls diejenige Fläche, die für die Errichtung des Windrades und etwaiger Nebenanlagen unmittelbar als Grundfläche benötigt wird, kann nicht für die Landwirtschaft zur Verfügung stehen; ebenso wenig können dies ggf. zusätzlich zu schaffende Wege und Flächen für etwaige Nebenanlagen. Wenn auch die Zweckbindung insgesamt für die im Zusammenhang stehenden Grundstücke aufrechterhalten werden kann – der Senat sieht es als allgemein bekannt an, dass um Windräder herum durchaus Landwirtschaft betrieben wird –, so ist dies für Teile des Grundstücks nicht der Fall; die Beklagte dürfte aufgrund der partiellen “Umwidmung”, also Nutzungsänderung, des Grundstücks daher von ihrem Rückkaufsrecht jedenfalls in verhältnismäßigem Rahmen Gebrauch machen.
E. Prozessuale Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97, 92 ZPO. Die zu bildende Gesamtkostenquote brauchte sich wegen der erst in der Berufungsinstanz geltend gemachten klageerweiternden Anträge nur auf die zweite Instanz zu beziehen. Der Senat geht von wirtschaftlicher Identität der Klaganträge aus und hat dazu auch die Parteien gehört. Der Kläger ist im Ergebnis zwar mit seinen Angriffen gegen die Entschädigungszahlung und das Rücktrittsrecht durchgedrungen, nicht jedoch mit demjenigen gegen das Rückkaufsrecht. Der Senat wertet die Angriffe jeweils als gleichwertig, so dass dem Kläger für die zweite Instanz nach billigem Ermessen ein Drittel der Kosten aufzuerlegen waren.
Die Revision war zuzulassen, weil die Rechtsfragen zur Auslegung von § 1 FlErwV noch nicht höchstrichterlich geklärt sind und eine Vielzahl von Vertragsverhältnissen betreffen. Die Rechtssache hat daher grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 543 ZPO.
Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf § 708 Nr. 10, § 711, § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 97, 92 ZPO
§ 307 BGB
§ 309 BGB
§ 317 BGB
§ 533 ZPO
§ 1 FlErwV
§ 543 ZPO
§ 709 ZPO
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 1 Abs. 2 Satz 4 bis 6 FlErwV
§ 1 Abs. 2 FlErwV
§ 10 Abs. 5 KV
§ 307 Abs. 3 BGB
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. Abs. 1 S. 1 BGB
§ 10 Abs. 5 S. 1 KV
§ 3 Abs. 5 AusglLeistG
§ 3 Abs. 10 AusglLeistG
§ 9 Nr. 2 KV
§ 10 Nr. 5 KV
§ 12 Abs. 1 FlErwV
§ 12 Abs. 7 FlErwV
§ 307 Abs. 1 und 2 BGB
§ 10 Nr. 7 KV
§ 12 Abs. 4 FlErwV
§ 1 Abs. 2 S. 4 bis 6 FlErwV
§ 1 Abs. 2, S. 4 bis 6 FlErwV
§ 1 Abs. 2 S. 5 und 6 FlErwV
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 81, 229, 236
19 O 207/14
V ZR 12/17
VII ZR 314/13