Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-02-10, Aktenzeichen 1 O 201/16
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2017:0210.1O201.16.00

Tenor:
1.
Das am 09.09.2016 verkündete Versäumnisurteil des erkennenden Gerichts – 1 O 201/16 – wird insoweit aufgehoben, als der Beklagte verurteilt worden ist, den Nebenraum des Objektes X # – # in X an den Kläger herauszugeben. Die hierauf gerichtete Klage wird abgewiesen.
2.
Auf die Widerklage wird der Kläger - unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 09.09.2016 insoweit - verurteilt, an den Beklagten ein Dekorations-Figurpaar „C“, Höhe 1 Meter, und drei Herren-Büsten antik herauszugeben.
3.
Im Übrigen wird das am 09.09.2016 verkündete Versäumnisurteil einschließlich der Kostenentscheidung mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass sich seine vorläufige Vollstreckbarkeit nach diesem Urteil richtet.
4.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreites werden dem Beklagten auferlegt.
5.
Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus dem am 09.09.2016 verkündeten Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.
6.
Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 € vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger vermietete die auf seinem Grundstück in X, X-Weg # – # gelegene circa 70 qm große Garage sowie einen Nebenraum zu einem monatlichen Mietzins von 210,00 € an den Beklagten. Diese Garage und der Nebenraum sind räumlich durch eine weitere – nicht von dem Beklagten angemietete – Garage getrennt. Zu den Garagen führt eine stark geneigte Zufahrtsrampe. Wegen der Örtlichkeiten und räumlichen Verhältnisse im Einzelnen wird auf die als Anlagen B2 und B3 (Bl.## – ## d.A.), als Anlagen K8 bis K13 (Bl.### sowie Bl.### – ### d.A.) sowie die in der mündlichen Verhandlung vom 21.03.2014 überreichten (Hülle Bl.### d.A.) Lichtbilder verwiesen.
Der Beklagte nutzte die angemieteten Räumlichkeiten zur Lagerung von Ersatzteilen für Fahrzeuge der Firma Q. Nach einem Wassereintritt in die Räumlichkeiten schrieb der Beklagte per SMS am 21.01.2013 an den Kläger (Anlage K5 = Bl.## – ## d.A.):
„(…) nebenan ist auch alles versaut ! (…) Wenn das Wasser hier durchs Tor gekommen wäre, hätte ich das ja noch verstanden! Das ist jetzt schon zum 7 mal und nebenan das 3 mal! Echt grausam!“
Am 20.06.2013 kam es in der gesamten Region zu außerordentlich starken Regenfällen, wobei zahlreiche Ortschaften, unter anderem auch X, unter Wasser standen. An diesem Tag drang Wasser in die angemieteten Räumlichkeiten ein, wobei der Umfang des Wassereintritts, dessen Ursache und dessen Auswirkungen zwischen den Parteien streitig sind. Noch am gleichen Tage schrieb der Beklagte per SMS an den Kläger (Bl.## d.A.):
„Herrlich, alles wieder unter Wasser ! (…) Da musst Du bitte was dran ändern ! Die ganzen Teile sind versaut … !“
Mit Schreiben vom 24.07.2013 (Anlage K1 = Bl.# d.A.) erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die fristlose Kündigung und forderte diesen bis zum 31.07.2013 zur Räumung auf. Zur Begründung führte der Kläger aus, er habe dem Beklagten mehrfach bekannt gegeben, dass die Miete zu spät eingereicht und die Miete für den Monat Juli 2013 – insoweit zwischen den Parteien unstreitig – ebenfalls noch nicht bezahlt worden sei. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.07.2013 (Anlage K2 = Bl.# – # d.A.) widersprach der Beklagte der Kündigung. Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 07.08.2013 (Anlage K3 = Bl.## -## d.A.) wiederholte der Kläger die Kündigung und begründete diese mit den – unstreitig nicht gezahlten – Mieten für Juli und August 2013 sowie einem Zahlungsverzug mit Nebenkosten (Strom) von 94,00 €.
Am 10.02.2014 legte der Beklagte dem Kläger einen Schlüssel für die Garage sowie einen weiteren Schlüssel für die Stahltüre des Nebenraumes in den Briefkasten.
Mit vorliegender Klage macht der Kläger unter anderem den Mietzins für die Monate Juli 2013 bis einschließlich Januar 2014 in Höhe von jeweils 210,00 € sowie 70,00 € für den Zeitraum 01.02. bis 10.02.2014 zuzüglich 94,00 € Nebenkosten für Strom geltend. Darüber hinaus begehrt er für die Nutzung des Abstellraumes einen Betrag von 40,00 € für die Zeit vom 10.02. bis 28.02.2014 und einen Betrag von 60,00 € für den Monat März 2014.
Der Kläger behauptet, der Beklagte habe bei Beginn des Mietverhältnisses sowohl für die Garage als auch für die Stahltür des Nebenraumes jeweils zwei Schlüssel bekommen. Das Schloss für die Garage habe er – was zwischen Parteien unstreitig ist – nach Rückgabe des Schlüssels ausgewechselt. Der Beklagte habe ihm die Garage in noch zugemülltem Zustand überlassen (Lichtbilder Anlage K10 = Bl.### – ### d.A.).
Der Kläger behauptet ferner, der Beklagte habe die Garage gewerblich angemietet. Ihm – dem Beklagten - sei die bauliche Situation des Mietobjekts im Einzelnen bei Vertragsschluss bekannt gewesen sei. Er – der Kläger – habe den Beklagten vor Vertragsschluss darauf hingewiesen, dass die Sanierung des Mietobjekts nicht rentabel und daher auch ein Abriss des gesamten Objekts angedacht sei. Dabei habe er dem Beklagten die Abbruchgenehmigung des Rhein-Sieg-Kreises vom 24.03.2003 (Anlage K4 = Bl.## – ## d.A.) zur Einsicht vorgelegt. Ausweislich der SMS vom 21.01.2013 sei dem Beklagten auch die mögliche Hochwassergefährdung bekannt gewesen.
Schließlich behauptet der Kläger die Stromnebenkosten sachlich und rechnerisch zutreffend ermittelt zu haben. Hierzu trägt er unwidersprochen vor, die Parteien hätten am 04.05.2013 gemeinsam von dem Stromzähler einen Stand von 6.230 KW abgelesen und der Beklagte ihm den Stromverbrauch in bar erstattet. Er behauptet, der Zähler habe für den Zeitraum 04.05. bis 16.07.2013 einen Verbrauch des Beklagten von 379 KW ausgewiesen (Notiz Anlage K7 = Bl.### d.A.), so dass sich bei einem KW-Preis von 0,25 € Kosten von 94,75 € ergäben.
Mit dem Beklagten am 14.11.2013 zugestellter Klageschrift vom 18.10.2013 hat der Kläger angekündigt zu beantragen,
1. den Beklagten zu verurteilen, die auf dem Grundstück, X-Weg #– #, in X angemietete Garage an ihn herauszugeben;
2. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 934,00 € nebst fünf Prozent Zinsen über dem Basiszinssatz von 302,00 € seit dem 04.07.2013, von weiteren 210,00 € seit dem 05.08.2013, von weiteren 210,00 € seit dem 05.09.2013 sowie von weiteren 210,00 € seit dem 04.10.2013 zu zahlen.
Mit Schriftsatz vom 05.11.2013 hat der Kläger den Klageantrag zu 2. um weitere 210,00 € nebst Zinsen seit dem 06.11.2013 und mit Schriftsatz vom 12.12.2013 um weitere 210,00 € nebst Zinsen seit dem 04.12.2013 erweitert.
Nach Rückgabe der Garage am 10.02.2014 hat der Kläger den Klageantrag zu 1. insoweit für erledigt erklärt und mit Schriftsatz vom, 14.03.2014 angekündigt zu beantragen,
1. den Beklagten zu verurteilen, den Nebenraum des Objektes X # – # in X an ihn herauszugeben; im Übrigen ist der Klageantrag zu 1 erledigt;
2. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.734,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozent über dem Basiszinssatz von 304,00 € ab 04.07.2013, von weiteren 210,00 € ab 05.08.2013, von weiteren 210,00 € ab 05.09.2013, von weiteren 210,00 € ab 04.10.2013, von weiteren 210,00 € ab 06.11.2013, von weiteren 210,00 € ab 04.12.2013, von weiteren 210,00 € ab 04.01.2014;
3. den Beklagte darüber hinaus zu verurteilen, weitere 170,00 € zu zahlen.
Den Klageantrag zu 3. hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 13.10.2014 zurückgenommen.
Auf Antrag des Klägers hat das erkennende Gericht am 09.09.2016 ein Versäumnisurteil mit folgendem Inhalt verkündet:
1. Der Beklagte wird verurteilt, den Nebenraum des Objektes X # – # in X an den Kläger herauszugeben. Im Übrigen wird festgestellt, dass der ursprüngliche Klageantrag zu 1. aus der Klageschrift vom 18.10.2013 erledigt ist.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.734,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz von 304,00 € ab 04.07.2013, von weiteren 210,00 € ab 05.08.2013, von weiteren 210,00 € ab 05.09.2013, von weiteren 210,00 € ab 04.10.2013, von weiteren 210,00 € ab 06.11.2013, von weiteren 210,00 € ab 04.12.2013 und von weiteren 210,00 € ab 04.01.2014 zu zahlen.
3. Die Widerklage wird abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreites werden dem Beklagten auferlegt.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gegen dieses Versäumnisurteil, das dem Beklagten am 20.09.2016 zugestellt worden ist, hat er mit am 04.10.2016 bei Gericht eingegangenem anwaltlichem Schriftsatz den Einspruch eingelegt.
Der Kläger beantragt nunmehr,
das Versäumnisurteil des Gerichts vom 09.09.2016 zu bestätigen.
Der Beklagte schließt sich der Erledigungserklärung des Klägers an und beantragt,
das Versäumnisurteil vom 09.09.2016 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt der Beklagte,
das Versäumnisurteil vom 09.09.2016 aufzuheben und den Kläger zu verurteilen,
1. an ihn 180,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. an ihn den sich in der Garage befindlichen Stromzähler herauszugeben, ebenso wie ein Dekorations-Figurpaar „C“, Höhe 1 Meter und drei Herrenbüsten antik;
3. an ihn 24.169,46 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Kläger beantragt auch zur Widerklage,
Der Beklagte behauptet, er habe die Garage privat angemietet. Diese habe seit dem 30.10.2013 leer gestanden. Letzteres hat der Beklagte mit der Klageerwiderung vom 10.12.2013 mitgeteilt und erklärt, diese könne jederzeit übergeben werden. Zu dem Nebenraum trägt er unwidersprochen vor, der Kläger nutze (nunmehr) das gesamt Objekt zur Einlagerung von Trödelware.
Der Beklagte vertritt die Rechtsansicht, die Kündigungen seien unwirksam, weil die Miete nicht am dritten Werktag eines Monats fällig gewesen sei. Da die Miete in bar gezahlt worden sei – was insoweit zwischen den Parteien unstreitig ist -, hätten die Parteien konkludent vereinbart, dass die Miete nicht zu einem Fixpunkt zu entrichten war.
Der Beklagte vertritt ferner die Rechtsansicht, die Höhe der Miete habe sich seit dem starken Regenfall am 20.06.2013 auf null gemindert. Hierzu behauptet er, die Garage nebst Nebenraum sei dabei mindestens in einer Höhe von 30 cm unter Wasser gesetzt worden. Das Wasser sei nicht über die abfallende Zufahrt zur Garage hin eingedrungen, weil das von dort zulaufende Wasser durch die - unstreitig vorhandene – „Acco-Drain“-Rinne aufgefangen worden sei. Außerdem seien das Garagentor von innen gedämmt und die Luftschlitze hermetisch abgeriegelt gewesen. Das Wasser sei vielmehr durch Risse in den Wänden sowie über den Lichtschacht vor dem ehemaligem Traforaum eingedrungen (vgl. Schadensermittlung der Firma F, Anlage B1 = Bl.## – ## d.A.; Lichtbilder Anlagen B2 und B3 = Bl.## – ## d.A.). Wegen des immer wieder nachdrängenden Wassers und der Feuchtigkeit seien die Mieträume während der restlichen Mietzeit, insbesondere für die Lagerung von Ersatzteilen für Sportwagen, nicht mehr nutzbar gewesen. Im Übrigen beruft sich der Beklagte wegen der widerklagend geltend gemachten Ansprüche auf ein Zurückbehaltungsrecht.
Gegenüber einem Anspruch des Klägers auf Zahlung von 94,00 € Nebenkosten erklärt der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Aufwendungsersatz in Höhe von 93,74 €. Hierzu behauptet der Beklagte, zur Entfeuchtung der Mieträume ein Heizgerät mit 9 KW für 42 Stunden eingesetzt zu haben, wodurch ihm Stromkosten für 378 KW zu einem Preis von 24,8 Cent/KW entstanden seien.
Zu den Zahlungsanträgen der Widerklage vertritt der Beklagte die Rechtsansicht, dass ihm der Kläger zum Schadens- beziehungsweise Aufwendungsersatz verpflichtet sei, da die streitgegenständlichen Räume mangelhaft im mietrechtlichen Sinne gewesen seien. Der Kläger habe diesen Zustand zu vertreten. Dies gelte selbst dann, wenn das Wasser nicht durch die Wand, sondern aufgrund verstopfter Abflussrinnen durch das Garagentor eingetreten sei. Hierzu behauptet er, der erforderliche Abfluss sei nicht ausreichend dimensioniert. Um die Räume trocken zulegen habe er 12 Stunden Zeit aufwenden müssen. Er vertritt die Rechtsansicht, hierfür sei ein Stundensatz von 15,00 € angemessen, mithin ein Aufwendungsersatz von 180,00 €.
Der Beklagte behauptet ferner, durch die Überschwemmung vom 20.06.2013 sowie eine anschließende hohe Luftfeuchtigkeit in den gemieteten Räumen seien dort von ihm gelagerte Werkzeuge sowie Ersatzteile, Schrauben und andere Kleinteile für Fahrzeuge der Firma Q beschädigt beziehungsweise durch Korrosion zerstört worden (vgl. Lichtbilder Anlagen B10 – B18 0 Bl.## – ## d.A.). Hierdurch sei ihm aus folgenden Einzelpositionen ein Schaden in Höhe von 24.169,46 € entstanden (vgl. Teilelisten Anlagen B5 und B6 = Bl.## – ## d.A.; Preislistenauszug Anlagen B7 und B8 = Bl.## – ## d.A.):
1. 5 Triebsätze (jeweils 3.426,91 €) 17.134,55 €
2. 3 Antriebswellen (jeweils 1.224,97 €) 3.674,91 €
3. Schweißgerät 156,00 €
4. 4 Radbremszylinder (jeweils 250,00 €) 1.000,00 €
5. 40 Tellerradschrauben (jeweils 17,00 €) 680,00 €
6. Bremstrommel 80,00 €
7. 4 Radbremszylinder (jeweils 176,00 €) 704,00 €
8. Einstell-Riemenscheiben 120,00 €
9. Bremsbackensatz 280,00 €
10. Diverse Kleinteile 60,00 €
11. 2 Nadellagerbuchsen (jeweils 140,00 €) 280,00 €.
Zu dem Herausgabeantrag der Widerklage behauptet der Beklagte, er habe den – unstreitig in die Garage eingebauten - Stromzähler auf eigene Kosten erworben. Zu dem Figurenpaar beziehungsweise den Büsten nimmt er Bezug auf die als Anlage B4 (Bl.## d.A.) zu den Akten gereichten Rechnung der Firma Q2.Eventgestaltung vom 20.07.2012 und trägt hierzu unwidersprochen vor, dass er diese in seinem Eigentum stehenden Gegenstände dem Kläger als Betreiber der „Trödelhalle X“ zum Zwecke der Veräußerung zur Verfügung gestellt habe und der Verkaufserlös abzüglich einer Provision wieder an ihn – den Beklagten – ausgekehrt werden sollte.
Der Kläger behauptet, der Beklagte habe den Stromzähler für ihn – den Kläger – erworben. Der Kaufpreis sei anschließend mit der Miete verrechnet worden. An den übrigen Gegenständen macht er ein Vermieterpfandrecht geltend.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen und Lichtbilder Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung von Sachverständigengutachten nebst deren mündlicher Erläuterung sowie durch Zeugenvernehmung. Wegen des Inhaltes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. I vom 12.06.2015 (Bl.### – ### d.A.) und vom 02.05.2016 (Bl.### – ### d.A.) nebst den ihm dazu von den Parteien überreichten (Plan-) Unterlagen (Bl.### – ### d.A.) sowie auf das Sitzungsprotokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Bonn vom 13.10.2014 (Bl.### – ### d.A.) nebst Anlage (Bl.### – ### d.A.) sowie vor dem erkennenden Gericht vom 20.01.2017 (Bl.### – ### d.A.) nebst Anlagen (Bl.### – ### d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Aufgrund des gemäß § 338 ZPO statthaften sowie im Sinne der §§ 339 Abs.1, 340 ZPO form- und fristgerecht eingelegten Einspruchs des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 09.09.2016 ist der Prozess in die Lage vor dessen Säumnis zurückversetzt worden (§ 342 ZPO). Danach war das Versäumnisurteil hinsichtlich des Herausgabeantrages des Klägers und des widerklagend erhobenen Herausgabeantrages des Beklagten aufzuheben (§ 343 Satz 2 ZPO), da die Klage insoweit nicht begründet, die Widerklage hingegen begründet ist. Wegen der im Übrigen begründeten Klage und unbegründeten Widerklage war das Versäumnisurteil hingegen aufrechtzuerhalten (§ 343 Satz 1 ZPO).
Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Herausgabe des angemieteten Nebenraumes des Objektes X-Weg # – # aus den §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.
Zwar ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien, wovon beide Parteien jedenfalls ab dem 30.10.2013 (vgl. S.6 des Beklagtenschriftsatzes vom 24.10.2016 = Bl.### d.A.) unstreitig ausgehen, derzeit beendet. Ein Herausgabeanspruch des Klägers scheitert indes daran, dass dieser den Nebenraum von dem Beklagten wieder zurückerlangt hat (§ 362 Abs.1 BGB).
Der Mieter erfüllt seine Rückgabepflicht aus den §§ 546 Abs. 1, 985 BGB dadurch, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache (wieder) einräumt (BGH NZM 2004, 98; BGH NJW 2000, 3203). Das setzt bei der Raummiete grundsätzlich voraus, dass der Mieter alle Schlüssel zurückgibt (Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12.Aufl. 2015, § 546 Rd.28). Ob der Beklagten dem Kläger alle Schlüssel für die Stahltür des Nebenraumes wieder zurückgegeben hat, ist zwischen den Parteien streitig. Allerdings beurteilt sich die Frage des Erlöschens des Herausgabe- und Räumungsanspruches des Klägers nicht rein formal nach der Anzahl etwaiger Schlüssel. Vielmehr kommt es im Rahmen einer wertenden Betrachtungsweise darauf an, ob der Mieter den Besitz an dem Mietobjekt vollständig aufgegeben und dem Vermieter diesen Besitz wieder einschränkungslos im Sinne der §§ 854ff. BGB verschafft hat. Die Rückgabe von nur einem Schlüssel kann deshalb für die Erfüllung dieses Vermieteranspruches schon ausreichend sein (vgl. KG Berlin, Urt. v. 30.01.2012 – 8 U 192/10 = juris Rd.39 ff.; OLG Köln, Urt. v. 27.01.2006 – 1 U 6/05 = juris Rd.15 ff.; OLG Brandenburg NZM 2000, 463; Streyl, aaO., § 546 Rd.28).
Hier hat der Beklagte dem Kläger unstreitig am 10.02.2014 einen Schlüssel für den Nebenraum zurückgegeben, den er zuvor bis auf nach dem Klägervortrag hinterlassenen Müll geleert hatte. Dieser hinterlassene Unrat steht einer Erfüllung des Vermieteranspruches schon deshalb nicht entgegen, weil der Kläger diesen nach seinem eigenen Vorbringen mittlerweile selbst entsorgt hat. Gleiches folgt daraus, dass der Kläger den Nebenraum inzwischen wieder selbst nutzt, um dort Trödelware zu lagern, wie sich dies nicht zuletzt aus den Beschreibungen des Sachverständigen Dr. I auf Seite 5 seines Erstgutachtens (Bl.### d.A.) klar ergibt. Seinen fehlenden Besitzwillen in Bezug auf diesen Nebenraum hat der Beklagten im Übrigen wiederholt und ausdrücklich schon in der mündlichen Verhandlung vom 21.03.2014 (S.2 des Sitzungsprotokolls = Bl.##R d.A.) sowie in den nachfolgenden Schriftsätzen erklärt. Für eine entsprechende Verurteilung des Beklagten besteht deshalb keine Grundlage.
Im Übrigen ist die zulässige Klage begründet. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.734,00 € aus den §§ 535 Abs.2, 546a Abs.1, 1.alt. BGB.
a) Für die Monate Juli 2013 bis einschließlich Oktober 2013 folgt der Anspruch des Klägers auf Zahlung von monatlich jeweils 210,00 € schon aus dem zwischen den Parteien in dieser Höhe vereinbarten Mietzins.
Die Frage nach einer wirksamen Vertragskündigung des Klägers bedarf insoweit keiner Vertiefung, da der Beklagte die Mieträume nach seinem eigenen Vorbringen bis zum 30.10.2013 dem Kläger noch nicht zurückgegeben hatte. Dementsprechend folgt der Zahlungsanspruch des Klägers bei einer unwirksamen Kündigung aus § 535 Abs. 2 BGB und bei einer wirksamen Kündigung aus § 546a Abs.1, 1.alt. BGB.
Dieser Zahlungsanspruch des Klägers ist auch nicht wegen eines Mangels der Mieträume im Sinne von § 536 Abs.1 Satz 1 BGB auf null gemindert (vgl. etwa MüKo/Häublein, BGB, 7.Aufl. 2016, § 535 Rd.29), wobei sich eine derartige Minderung allerdings auf den Entschädigungsanspruch aus § 546a Abs.1 BGB erstrecken würde (BGH NJW 2015, 2795 Rd.12ff.; BGH NJW-RR 1990, 884, 886; MüKo/Bieber, aaO., § 546a Rd.10). Es fehlt an einem Mangel, der die Tauglichkeit der streitgegenständlichen Räumlichkeiten zum vertragsgemäßen Gebrauch nach den §§ 536 Abs.1 Satz 1, 535 Abs.1 Satz 2 BGB aufgehoben hätte.
Dies folgt daraus, dass dem Beklagten der ihm obliegende Beweis (vgl. MüKo/Häublein, aaO., § 536 Rd.45) für eine erhebliche Minderung (vgl. § 536 Abs.1 Satz 3 BGB) der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume infolge des Starkregenereignisses vom 20.06.2013 nicht gelungen ist. Eine entsprechende Tauglichkeitsminderung durch das in der SMS vom 21.01.2013 erwähnte Ereignis wurde beklagtenseits weder konkret dargetan noch unter Beweis gestellt.
Zwar wird in der Rechtsprechung zur Wohnraummiete die Rechtsansicht vertreten, dass durch katastrophenartige Hochwasserereignisse verursachte Beeinträchtigungen der Mietsache einen objektiven Mangel im Sinne von § 536 Abs.1 BGB begründen können, den Vermieter mithin das Risiko der hierdurch eingetretenen Unbenutzbarkeit der Räume trifft (AG Grimma NZM 2003, 196; MüKo/Häublein, aaO., § 536 Rd.18 jeweils m.w.N.). Die zu dieser Fragestellung entsprechend der Terminsverfügung vom 12.12.2016 (Bl.### d.A.) geladenen und in der letzten mündlichen Verhandlung vernommenen Zeugen N und L haben den Vortrag des Beklagten hingegen nicht bestätigt.
Die Aussage des Zeugen L war unergiebig, da dieser die Räume erst am 19.11.2013 besichtigt hat, mithin weit nach dem behaupteten Regenereignis. Aus der Aussage dieses Zeugen ergibt sich auch nicht, dass die Räume seit diesem Zeitpunkt für die vertragsgemäße Nutzung als Garage und/oder Lagerraum in einem nicht unerheblichen Umfang nicht geeignet gewesen wären. Denn allein die von dem Zeugen beschriebenen Nässeerscheinungen an einer Wand sowie partielle Pfützen auf dem Boden begründen bei derartigen Räumen noch keinen Mangel im Rechtssinne, weil es sich bei der Mietsache um erkennbar veraltete, unbeheizte und unsanierte Räumlichkeiten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gehandelt hat (vgl. dazu auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 76.Aufl. 2017, § 536 Rd.16 m.w.N. und Beispielen). Insoweit wird auf die zu den Akten gereichten Lichtbilder, die Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 13.10.2014 (S.2 des Sitzungsprotokolls) sowie die Lichtbilder 5 bis 8 des Erstgutachtens des Sachverständigen Dr. I (Bl.### d.A.) Bezug genommen. Dabei genügt zwar die Kenntnis eines Mieters von dem äußeren Erscheinungsbild eines Mangels nicht für einen Ausschluss von Gewährleistungsrechten über § 536b BGB, solange der Mieter nicht auch dessen konkrete Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache kennt (vgl. BGH NJW 1979, 713; OLG Düsseldorf, Urt. v. 07.03.2006 – I-24 U 112/05 = juris; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO., § 536b Rd.7). Gleichwohl bildet der hier dokumentierte und dem Beklagten augenscheinlich bekannte Zustand der Räume auch den vertraglich geschuldeten Ist-Zustand des Mietobjektes mit ab (§§ 133, 157, 242; vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO., § 536 Rd.16).
Die gleichen Erwägungen gelten für die Aussage des Zeugen N. Dieser hat zwar glaubhaft bekundet, nach dem Regenereignis vom 20.06.2013 sechs- oder siebenmal in dem Objekt gewesen zu sein und dort Wasser mit einem Industriestaubsauger abgesaugt zu haben. Die von dem Zeugen beschriebene Pfützenbildung von 4 bis 5 cm Höhe an den von ihm skizzierten Stellen (vgl. Skizze Bl.### d.A.) belegt indes eine in der Folgezeit gegebene erhebliche Beeinträchtigung der vertraglich eingeräumten Nutzung als Garage und/oder Lagerraum nicht. Die Pfützen mögen zwar teilweise einer Lagerung von Gegenständen auf den Bodenflächen entgegen gestanden haben. Eine weitergehende konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung ergibt sich aus der Aussage des Zeugen aber nicht. Dies betrifft auch, insbesondere in Bezug auf die von dem Zeugen bekundete Wasseranstauung von 15 bis 20 cm (S.3 des Sitzungsprotokolls), den Zeitraum etwaiger Nässespuren. Diesen Zeitraum vermochte der Zeuge nicht näher zu objektivieren, wobei die Beobachtungen des Zeugen offenbar vornehmlich den Schadenstag 20.06.2013 betrafen.
Auch eine die Nutzung des Objektes in erheblicher Weise beeinträchtigende Gefahrenlage, bei der mit regelmäßigen Überschwemmungen zu rechnen war, bestand nicht (vgl. dazu MüKo/Häublein, aaO., § 536 Rd.18 m.w.N. zu dieser im Einzelnen streitigen Rechtsfrage). Es fehlt dazu an hinreichendem Vortrag konkreter Anknüpfungstatsachen, die allein den im Tatbestand zitierten Kurznachrichten des Beklagten sowie den Aussagen der Zeugen N und L nicht entnommen werden können (§ 138 Abs.1 und Abs.2 ZPO).
b) Für den Anspruch des Klägers auf Zahlung von monatlich jeweils 210,00 € für den Zeitraum November 2013 bis einschließlich Januar 2014 sowie von 70,00 € für die ersten 10 Tage des Monates Februar 2014 gelten die Ausführungen unter 2.a) entsprechend.
Ein Zahlungsanspruch des Klägers als Entschädigungsanspruch aus § 546a Abs.1 BGB ist auch nicht wegen eines Verzuges des Klägers mit der Entgegennahme der Mieträume ausgeschlossen. Zwar schließt der Annahmeverzug des Vermieters insoweit den Zahlungsanspruch des § 546a BGB im Grundsatz aus (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 27.04.2006 – I-24 U 152/05 = juris Rd.19; OLG Düsseldorf, Urt. v. 20.05.2003 – I-24 U 49/03 = juris Rd.6ff.; LG Bonn, Urt. v. 05.06.2014 – 6 S 173/13 = juris Rd.17). Dieser Annahmeverzug setzt indes voraus, dass der Mieter dem Vermieter die Räumlichkeit ordnungsgemäß angeboten hat (§ 294 BGB). Dies erfordert im Mietrecht bei einer Verweigerung der Rücknahme durch den Vermieter grundsätzlich die Bekanntgabe eines Übergabetermins durch den Mieter und den (erfolglosen) Versuch, dem Vermieter die Schlüssel an dessen Wohnsitz auszuhändigen (vgl. AG Brandenburg NZM 2015, 307f.; MüKo/Bieber, aaO., § 546 Rd.17; Ehlert in Bamberger/Roth, BeckOK-BGB, 2014, § 546 Rd.20).
Diese Voraussetzungen hat der Beklagte - unstreitig – nicht erfüllt. Konkreter Sachvortrag, der einen Annahmeverzug des Klägers im Sinne der §§ 293ff. BGB begründen könnte, liegt nicht vor.
c) Anschließend an die Ausführungen zu 2.a) und b) liegen auch die Voraussetzungen für einen Anspruch des Klägers auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs.1, 1.alt. BGB) in Höhe von 40,00 € für den 11.02. bis zum 28.02.2014 sowie in Höhe von 60,00 € für den Monat März 2014 für den Nebenraum vor. Denn der Beklagte hat dem Kläger diese Räumlichkeiten im Sinne von § 546a Abs.1 BGB vorenthalten.
Zwar hat der Beklagte am 10.02.2014 einen Schlüssel für den Nebenraum in den Briefkasten des Klägers geworfen. Abweichend von den Ausführungen in Bezug auf eine Besitzverschaffung im Sinne der §§ 854ff. BGB (oben unter 1.) reicht indes die bloße Aushändigung eines Schlüssels für eine ordnungsgemäße Rückgabe des Mietraumes im schuldrechtlichen Sinne nicht aus, wenn der Mieter noch Gegenstände in einem erheblichen Umfang zurückgelassen hat. Es fehlt in diesem Fall vielmehr an der Erfüllung der mietvertraglichen Pflicht zu einer umfassenden Räumung des Mietobjektes (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, aaO., § 546 Rd.37ff.; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2014, § 546 Rd.48 ff.).
Dabei erfüllt das bloße Zurücklassen von geringfügigem Gerümpel noch nicht die Annahme einer unzulässigen Teilräumung (BGH NJW 1988, 2665, 2666; OLG Düsseldorf NJOZ 2002, 2655, 2657f.). Denn entscheidend ist insoweit der für die Entsorgung erforderliche Kosten-, Transport- und Zeitaufwand sowie die Größe des Mietobjekts und dessen Nutzbarkeit trotz der zurückgelassenen Gegenstände (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, aaO., § 546 Rd.43).
Hierzu hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 21.03.2014 vorgetragen (S.2 des Sitzungsprotokolls), der Nebenraum sei noch nicht geräumt, es liege dort noch allerlei Müll. Diesem Tatsachenvortrag ist der für die ordnungsgemäße Räumung des Mietobjekts darlegungs- und beweisbelastete Beklagte (KG, Beschl. v. 03.06.2010 – 12 U 164/09 = juris Rd.33ff.; Streyl in Schmidt-Futterer, aaO., § 546 Rd.143) zunächst lediglich mit dem Hinweis entgegengetreten, er habe jeglichen Besitz an der Sache aufgegeben. Der Verbleib von allerlei Müll in den Räumlichkeiten galt deshalb gemäß § 138 Abs.3 ZPO zunächst als zugestanden (vgl. KG, aaO.). Soweit der Beklagte unter dem 13.01.2017 den Klägervortrag schriftsätzlich pauschal bestritten hat, genügt dies nicht der ihn treffenden Darlegungs- und Beweislast. Denn der Kläger hat seinen Vortrag durch Vorlage aussagekräftiger Lichtbilder (Anlage K10) substantiiert. Hiermit hat sich der Beklagte inhaltlich nicht auseinandergesetzt und deshalb eine ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache vor der Entsorgung des Unrates durch den Kläger (oben unter 1.) schon nicht schlüssig dargetan.
d) Der Anspruch des Klägers auf Zahlung von Stromnebenkosten in Höhe von 94,00 € folgt aus einer entsprechenden vertraglichen Nebenabrede der Parteien.
Wie der Regelung für die Lasten der Mietsache in § 535 Abs.1 Satz 3 BGB zu entnehmen ist, sind zwar grundsätzlich alle Leistungen des Vermieters mit der Miete abgegolten (Ehlert in Bamberger/Roth, aaO., § 535 Rd.222). Folglich bedarf es einer vertraglichen Abrede der Parteien, wenn der Vermieter dem Mieter bestimmte Betriebskosten auferlegen möchte (LG Saarbrücken NZM 1999, 458; MüKo/Häublein, aaO., § 535 Rd.161). Der Beklagte hat eine ausdrückliche Umlagevereinbarung der Parteien insoweit bestritten.
Abweichend hiervon besteht im vorliegenden Fall aber schon infolge der unstreitig in den Mieträumlichkeiten verlegten Stromleitung nebst dem Einbau eines gesonderten Stromzählers eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Parteien vereinbart haben, dass der Beklagte die Stromkosten verbrauchsabhängig zu tragen hatte (§§ 133, 157, 242 BGB). Denn diese Stromversorgung nebst getrennter Zählung des Verbrauchs ist nach Vertragsschluss einvernehmlich installiert worden, während eine gemäß den §§ 133, 157, 242 BGB zu erwartende Mieterhöhung zur Deckung der den Kläger nunmehr belastenden Mehrkosten nicht ausgesprochen worden ist (vgl. auch LG Saarbrücken, aaO.). Konkrete Umstände, die diese Würdigung erschüttern könnten, sind weder ersichtlich noch von dem Beklagten dargetan worden. Vielmehr hat der Kläger unwidersprochen vorgetragen (§ 138 Abs.3 ZPO), dass ihm der Beklagte noch nach dem 04.05.2013 den ermittelten Stromverbrauch in bar erstattet habe.
Hieran anschließend hat der Kläger auch die Höhe des Stromverbrauchs und die dadurch entstandenen Kosten auf der Grundlage eines gefertigten handschriftlichen Vermerks (Anlage K7 = Bl.### d.A.) schlüssig dargelegt. Er hat dazu unwidersprochen vorgetragen, dass die Parteien zuletzt am 04.05.2013 den Zählerstand mit 6.230 KW abgelesen haben. Auch diesem Vorbringen ist der Beklagte insoweit nicht entgegengetreten (§ 138 Abs.3 ZPO). Konkrete Einwände gegen die Richtigkeit der nach alledem plausiblen Berechnungen des Klägers zu den Verbrauchswerten hat der Beklagte nicht erhoben.
e) Der Zahlungsanspruch des Klägers ist durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung des Beklagten nicht in Höhe von 93,74 € erloschen (§ 389 BGB).
Es fehlt insoweit an einer Aufrechnungslage (§ 387 BGB), da ein entsprechender (Gegen-) Anspruch des Beklagten gegen den Kläger nicht besteht. Die gegenüber den §§ 280ff. BGB vorrangigen Anspruchsvoraussetzungen von § 536a Abs.2 BGB (vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO., § 536a Rd.3) sind nicht erfüllt.
Zwar wären die behaupteten Mehrkosten an Strom infolge der Entfeuchtung der Mieträume als Aufwendungen des die Herrichtung der Mieträume selbst vornehmenden Mieters grundsätzlich über § 536a Abs.2 BGB ersatzfähig. Allerdings setzt § 536a Abs.2 Ziffer 1. BGB voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Selbsthilfe des Mieters mit der Mangelbeseitigung in Verzug (§ 286 BGB) gewesen ist. Folglich hätte der Beklagte den Kläger zur Trocknung der überschwemmten Räumlichkeiten in verzugsbegründender Weise auffordern müssen, wofür eine Schadensanzeige im Sinne von § 536c Abs.1 Satz 1 BGB allein nicht genügt (OLG Düsseldorf ZMR 1993, 115; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO., § 536a Rd.112). Ferner müsste der Beklagte dem Kläger vor der Selbstvornahme eine angemessene Zeit zur Mangelbeseitigung eingeräumt haben (vgl. KG Berlin MDR 2000, 1240; Ehlert in Bamberger/Roth, aaO., § 536a Rd.2; Eisenschmid, aaO., § 536a Rd.112f.). Dem entsprechender Sachvortrag des Beklagten über die am 20. und 21.06.2013 erfolgte Anzeige des Wassereinbruchs hinaus liegt hingegen nicht vor. Gleiches gilt für konkrete Umstände, die eine Mahnung nach § 286 Abs.2 BGB entbehrlich machen könnten.
Auch die Voraussetzungen von § 536a Abs.2 Ziffer 2. BGB hat der Beklagte nicht schlüssig dargetan. Denn ein Aufwendungsersatz kann danach nur dann verlangt werden, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig gewesen ist oder der Mieter ein besonders dringendes objektives Interesse an der sofortigen Beseitigung der Mängel – ohne vorherige Mahnung des Vermieters – hatte, weil nur so erhebliche Schäden von dem Mieter hätten abgewendet werden können (BGH NJW 2008, 1216, 1217; Blank/Börstinghaus, aaO., § 536a Rd.61f.; Ehlert in Bamberger/Roth, aaO., § 536a Rd.27f.; MüKo/Häublein, aaO., § 536a Rd.26). Auch diese Voraussetzungen können dem Beklagtenvortrag nicht entnommen werden. Es liegt zwar auf der Hand, dass eingelagerte Gegenstände, die Nässe ausgesetzt sind, umgehend getrocknet werden müssen. Hiervon sind aber die hier zur Diskussion stehenden Stromkosten für eine sofortige Entfeuchtung des Lagerraums zu unterscheiden. In Anbetracht des Umstandes, dass der Beklagte den Kläger nach seinem eigenen Vortrag noch am 20.06.2013 über die feucht gewordene Garage unterrichtet und den Kläger am 21.06.2013 noch persönlich getroffen hat, ist nichts dafür ersichtlich, warum eine Aufforderung an den Kläger zur umgehenden Trocknung der Räume untunlich gewesen sein könnte und der Beklagte deshalb eigene Maßnahmen ergreifen musste.
f) Die zugunsten des Klägers ausgeurteilte Verzinsung der Hauptforderung folgt aus § 288 Abs.1 BGB. Dabei entspricht der Beginn des Verzugszinses für die jeweiligen Mietbeträge gemäß § 286 Abs.2 Ziffer 1. BGB dem dritten Werktag des Mietmonats. Dies ergibt sich aus den §§ 579 Abs.2, 556b Abs.1 BGB, die auch im Falle der hier erfolgten Barzahlung Anwendung finden (vgl. Blank/Börstinghaus, aaO., § 556b Rd.6). Gleiches gilt für Ansprüche auf eine Nutzungsentschädigung aus § 546a BGB (MüKo/Bieber, aaO., § 546a Rd.15).
Ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten wegen des hier auf die Widerklage ausgeurteilten Herausgabeanspruches besteht nicht und steht dem Zahlungsverzug des Beklagten folglich nicht entgegen. Denn diese Herausgabeansprüche stehen zu den Mietzinsforderungen in keinem natürlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang im Sinne von § 273 Abs.1 BGB (vgl. dazu MüKo/Krüger, BGB, 7.Aufl. 2016, § 273 Rd.13), sondern beruhen auf einer gesonderten Absprache der Parteien betreffend den gewerblichen Trödelhandel des Klägers und damit auf einem gänzlich anderen Lebenssachverhalt.
Der Beklagte hat gegen den Kläger keinen Anspruch auf Zahlung von 180,00 € und auf 24.169,46 € aus § 536a Abs.1 und Abs.2 BGB oder aus § 823 Abs.1 BGB. Auch quasivertragliche oder bereicherungsrechtliche des Beklagten kommen wegen des Vorranges von § 536a BGB bei Aufwendungen auf das Mietobjekt zur Mangelbeseitigung nicht in Betracht (vgl. BGH NJW 2008, 1216 Rd.17ff.; oben unter 2.e)).
a) Ein Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen der von ihm behaupteten Beschädigung oder Zerstörung von in den Mieträumen eingelagerten Werkzeugen und Autoersatzteilen besteht nicht. Denn es steht nicht zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 Abs.1 Satz 1 ZPO) fest, dass diese Schäden durch Risse in den Wänden sowie einen baulich unzulänglich abgedeckten Lichtschacht verursacht worden sind. Vielmehr spricht das Ergebnis der Beweisaufnahme insgesamt für das Gegenteil. Damit ist dem Beklagten – auch unter Berücksichtigung der Beweislastverteilung im (Wohnraum-) Mietrecht nach Gefahrenbereichen (BGH NJW 2000, 2344f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76.Aufl. 2017, § 536 Rd.5) – der erforderliche Beweis für den Ursachenzusammenhang zwischen den behaupteten Schäden und etwaigen Sachmängeln der Mieträume nicht gelungen.
Die zweifelhafte Frage, ob dem Kläger der ihm obliegende Beweis für die Vereinbarung einer konkreten negativen Beschaffenheit der Mieträume, der insoweit letztendlich die Wirkung eines vertraglichen Haftungsausschlusses zukommen würde, gelungen ist (vgl. OLG Brandenburg NJOZ 2011, 1755, 1757 - zum Werkvertragsrecht), bedarf vor diesem Hintergrund keiner Vertiefung.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Wasser am 20.06.2013 allein durch das Garagentor und möglicherweise auch teilweise durch die Eingangstür des Nebenraums in die Mieträume eingedrungen. Der Sachverständige Dr. I hat hierzu in seinem schriftlichen Erstgutachten (Seite 16ff.) sowie in dem Ergänzungsgutachten (Seite 6ff.) einleuchtend und in allen Punkten überzeugend ausgeführt, dass wegen des rund 1mm breiten Trennrisses – gemessen an der erdberührten Außenwand der Garage – zwar eine wasserdurchlässige Verbindung von der erdberührten an die raumseitige Oberfläche des Gebäudes besteht. Dass aber durch diesen schmalen Trennriss nur in sehr geringem Maße Wasser in den Innenraum der Garage eindringen konnte, erschließt sich nach einfachsten physikalischen Überlegungen schon unmittelbar anhand der von dem Sachverständigen dokumentierten Anknüpfungstatsachen. Denn das am Schadenstag eingetretene Starkregenereignis erstreckte sich ausweislich des Einsatzberichtes der Freiwilligen Feuerwehr X (Bl.### – ### d.A.) über einen überschaubaren Zeitraum von circa 45 Minuten. Die in diesem Bericht dokumentierten Niederschlagsmengen, wie sie der Sachverständige in seiner mündlichen Anhörung vom 20.01.2017 anhand des dort vorgelegten Lichtbildes (Bl.### d.A.) noch einmal anschaulich verdeutlicht hat (S.8 des Sitzungsprotokolls), konnten denknotwendig allenfalls teilweise von dem Erdreich aufgenommen werden und flossen folglich ganz überwiegend über die - versiegelten – Oberflächen ab.
Der Schlussfolgerung des Sachverständigen, dass das zu dem Garagentor der angemieteten Räume führende und mit einem dicht verfügten Bodenbelag aus Betonwerksteinpflaster versehene Gefälle (vgl. S.13 des Erstgutachtens = Bl.### d.A.) die abfließenden Wassermengen in die streitgegenständlichen Räume geleitet hat, ist nichts hinzuzufügen. Denn das auf den Lichtbildern 4, 9 und 10 des Erstgutachtens abgebildete Garagenschwingtor hielt dem sich so bildenden hydrostatischen Druck keinesfalls stand. Dass dieses Tor, insbesondere in der hier zu betrachtenden Situation am 20.06.2013, nicht wasserdicht abschloss, hat der Sachverständige schon in seinem Ergänzungsgutachten (dort S.11 = Bl.### d.A.) noch einmal in allen Punkten überzeugend dargelegt (vgl. bereits S.20 des Erstgutachtens). Die gegenteiligen Ausführungen des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 20.01.2017 widersprechen nicht nur den Feststellungen des Sachverständigen vor Ort, sondern auch der physikalischen Logik (vgl. S.9 und S.10 des Sitzungsprotokolls).
Diese Feststellungen werden durch die Aussage des sachverständigen Zeugen L nicht entkräftet. Denn die von diesem beschriebenen Nässeeinwirkungen vermögen schon in ihrem überschaubaren Ausmaß die hier diskutierten erheblichen Wassermengen am Schadenstag nicht zu erklären. Hinzu kommen die eingangs bereits unter 2.a) erwähnten Vorbehalte gegen die inhaltliche Ergiebigkeit dieser Aussage. Auch der Einschätzung des Zeugen, die vor dem Garagentor vorhandene Ablaufrinne hätte die abfließenden Wassermengen aufnehmen können oder müssen, vermag sich der Unterzeichner nicht anzuschließen. Denn schon der durch die Bauweise dieser Rinne deutlich reduzierte Querschnitt des Wassereinlaufs konnte in Verbindung mit den dort eingelagerten Laub- und Schmutzanreicherungen die hier zur Diskussion stehenden Wassermengen nicht ableiten. Insoweit wird auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dr. I auf den Seiten 13, 14 und 20 seines Erstgutachtens sowie auf den Seiten 7 bis 9 seines Ergänzungsgutachtens Bezug genommen.
Hieran anschließend kann ein baulicher Mangel des Mieträume nicht als Ursache für die beklagtenseits behaupteten Schäden an den dort eingelagerten Gegenstände identifiziert werden:
- Die fehlende Dichtigkeit des Garagentores entsprach der üblichen und damit vertraglich geschuldeten Beschaffenheit.
- Die Dimensionierungen der vor dem Tor montierten Ablaufrinne nebst dem Bodenabfluss sind nach den einleuchtenden Ausführungen des Sachverständigen auf den Seiten 6 bis 9 seines Ergänzungsgutachtens in Anbetracht des Alters und der Nutzungsfunktion des Objektes (vgl. dazu bereits unter 2.a)) weder baulich noch technisch zu beanstanden.
- Da nach den Ausführungen des Sachverständigen Dr. I eine Überflutung der Mieträume allein durch spezielle Maßnahmen des Hochwasserschutzes hätte verhindert werden können (vgl. dazu auch S.13 des Ergänzungsgutachtens), kommt es auf die beklagtenseits aufgeworfene Frage nach der Verantwortlichkeit für unterlassene Reinigungsmaßnahmen an den Ablaufrinnen (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 25.10.2011 – VIII ZR 125/11 = juris) nicht an. Denn selbst ein regelmäßig gewartetes Ablaufsystem hätte den Wassereintritt am 20.06.2013 nicht verhindert, wie der Sachverständige auf Seite 20 seines Erstgutachtens und auf Seite 7 seines Ergänzungsgutachtens schlüssig dargelegt hat.
- Zu speziellen baulichen Maßnahmen des Hochwasserschutzes war der Kläger mietvertraglich nicht verpflichtet, insbesondere nicht vor dem 20.06.2013. Denn dafür, dass eine sich hier am 20.06.2013 realisierte konkrete Hochwassergefahr für den Kläger bereits vorher vorauszusehen war (vgl. dazu OLG München NJW 2015, 962; MüKo/Häublein, BGB, 7.Aufl. 2016, § 536 Rd.18), ist nichts ersichtlich. Tatsächliche Anhaltspunkte hierfür hat der Beklagte auch nicht schlüssig dargetan.
- Für die örtliche und bauliche Situation des Lichtschachtes gelten die vorstehendenden Erwägungen entsprechend. Zwar konnte nach den Feststellungen des Sachverständigen Dr. I Wasser auch über den Lichtschacht (vgl. Lichtbilder 16 bis 18 des Erstgutachtens = Bl.### d.A.) in die angemieteten Räume eindringen. Allerdings begründet auch diese Schwachstelle weder einen baulichen Mangel des Objektes (vgl. S.15 und S.20 unten des Erstgutachtens), noch hätte eine – vermieterseits nicht geschuldete (siehe oben) – Absicherung dieses Schachtes das Eindringen des Wassers in die Garage am 20.06.2013 vermieden. Das Zusammenwirken verschiedener Faktoren am 20.06.2013 unter Berücksichtigung der eingangs bereits geschilderten vorrangigen Ursachen wurde in der letzten mündlichen von dem Sachverständigen noch einmal ausdrücklich bestätigt (vgl. S.10 des Sitzungsprotokolls).
b) Ein Schadensersatzanspruch des Beklagten in Höhe von 180,00 € wegen der behaupteten Trocknungsmaßnahmen ist aus den unter 3.a) benannten Gründen gleichsam nicht gegeben.
Auch als Aufwendungsersatzanspruch kann dieser Betrag nicht zugesprochen werden, da die besonderen Voraussetzungen von § 536a Abs.2 BGB nicht erfüllt sind. Insoweit gelten die Ausführungen unter 2.e) sinngemäß.
Der Beklagte hat gegen den Kläger keinen Anspruch auf Herausgabe des in die Garage eingebauten Stromzählers. Denn der Beklagte ist für die Voraussetzungen seines Eigentums an dem Zähler (§ 985 BGB) beweisfällig geblieben.
Zwar begründet allein der Einbau des Zählers in eine Immobilie des Klägers noch keinen Eigentumserwerb des Klägers (§§ 946, 93f. BGB), da der Zähler nach dem übereinstimmenden Parteivortrag nur zum Zwecke der Stromabrechnung während des Mietverhältnisses der Parteien (vgl. oben unter 2.d)) und damit nur vorübergehend im Sinne von § 95 Abs.2 BGB installiert worden ist (vgl. MüKo/Stresemann, BGB, 7.Aufl. 2015, § 95 Rd.20).
Allerdings hat der Kläger einen Eigentumserwerb des Beklagten vor dem Einbau des Stromzählers substantiiert bestritten, indem er dazu eine konkrete Erwerbsabrede der Parteien vorgetragen hat. Dem Beklagten oblag deshalb der Beweis dafür, dass er Eigentümer des Zählers geworden ist (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 75.Aufl. 2016, § 985 Rd.16). Einen möglichen Eigentumserwerb hat der Zeuge N zwar insoweit bestätigt, als er in der letzten mündlichen Verhandlung ausgesagt hat (S.5 des Sitzungsprotokolls), dass der Beklagte den Zähler gekauft und dann auch aufgehängt habe. Weitergehende Einzelheiten hierzu, insbesondere in Bezug auf die klägerseits vorgetragene Erwerbs- und Verrechnungsabrede, waren dem Zeugen indes nicht präsent.
Der hierzu gegenbeweislich von dem Kläger benannte Beklagte hat im Rahmen seiner Parteivernehmung ausdrücklich erklärt, hierzu keine Ausführungen machen zu können, da er die mündliche Verhandlung vom 20.01.2017 nicht nachvollziehen könne (S.10 des Sitzungsprotokolls). Dieses Erklärungsverhalten spricht in Verbindung mit den nur vagen schriftsätzlichen Angaben des Beklagten (vgl. dazu bereits unter 2.d)) für die Richtigkeit des Klägervortrages, dessen Vorbringen vor diesem Hintergrund als erwiesen anzusehen ist (§ 446 ZPO).
Die Eigentumsvermutung aus § 1006 Abs.1 Satz 1 BGB kommt dem Beklagten insoweit nicht zugute, weil er unstreitig keinen Besitz mehr an dem Stromzähler hat. Aber auch die Vermutung der Rechtsfortdauer (§ 1006 Abs.2 BGB) führt hier zu keiner abweichenden Entscheidung, weil sich der Kläger als derzeitiger unmittelbarer Besitzer des Zählers selbst auf die Vermutungsregel des § 1006 Abs.1 Satz 1 BGB stützen kann (vgl. dazu OLG Koblenz NJW-RR 2000, 1606, 1607; Fritsche in Bamberger/Roth, BeckOK-BGB, 2016, § 1006 Rd.10). Im Übrigen hat der Kläger den beklagtenseits vorgetragenen Eigenbesitzerwerb an dem Stromzähler und damit die tatsächlichen Voraussetzungen von § 1006 Abs.1 Satz 1 und Abs.2 BGB bestritten, so dass der Beklagte diesen Eigenbesitzerwerb beweisen muss (vgl. BGH NJW-RR 2000, 1606, 1607; Fritsche, aaO., § 1006 Rd.13).
Im Übrigen ist die gemäß § 33 ZPO zulässige Widerklage begründet. Der Beklagte hat gegen den Kläger einen Anspruch auf Herausgabe des Dekorations-Figurenpaars „C“ sowie drei antiker Herren-Büsten aus den §§ 667, 675 Abs.1 BGB sowie aus § 985 BGB.
a) Die im Tatbestand dargestellte unstreitige (§ 138 Abs.3 ZPO) Abrede der Parteien begründet einen Geschäftsbesorgungsvertrag. Aus dieser Vereinbarung, die ein verdecktes Kommissionsgeschäft zum Inhalt hatte, schuldet der Kläger aus § 667 BGB die Herausgabe der erhaltenen streitgegenständlichen Verkaufsgegenstände (vgl. MüKo/Seiler, BGB, 6.Aufl. 2012, § 667 Rd.3ff.). Im Übrigen ist der Beklagte nachweislich und unstreitig Eigentümer dieser Gegenstände.
b) Ein Vermieterpfandrecht des Klägers (§ 562 Abs.1 Satz 1 BGB) steht der Durchsetzbarkeit dieser Herausgabeansprüche nicht entgegen.
Denn ein Vermieterpfandrecht erstreckt sich schon nach dem Gesetzeswortlaut nur auf die von dem Mieter in das Mietobjekt eingebrachten Sachen (vgl. ferner OLG Frankfurt ZMR 2006, 609; MüKo/Arzt, BGB, 7.Aufl. 2016, § 562 Rd.12). Demgegenüber befinden sich die eingangs bezeichneten Gegenstände nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien in der über den streitgegenständlichen Mieträumen liegenden „Trödelhalle X“. Dass und in welcher Form diese Gegenstände aber in die Mieträume eingebracht worden sind, hat der für sein Gegenrecht darlegungs- und beweisbelastete Kläger (vgl. MüKo/Arzt, aaO., § 562 Rd.25) nicht dargetan.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs.1, 92 Abs.2 Ziffer 1. ZPO.
Dabei waren auch die auf den teilweise für erledigt erklärten Herausgabeantrag zu 1. der Klageschrift vom 18.10.2013 entfallenden Kosten dem Beklagten aufzuerlegen, da dieser Antrag zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses vom Februar 2014 zulässig und begründet gewesen ist. Denn der Beklagte befand sich bei Ausspruch der Kündigung vom 07.08.2013 in Verzug mit der Zahlung von zwei Monatsmieten zuzüglich der Nebenkosten (vgl. oben unter 2.a), 2.d) und 2.f)). Die Kündigung war folglich aus § 543 Abs.2 Satz 1 Ziffer 3.a) BGB begründet. Da auch eine übereinstimmende Erledigungserklärung der Parteien wegen § 91a Abs.1 Satz 1 ZPO keine abweichende Kostenverteilung begründet, hat das Gericht von einer Abänderung des Versäumnisurteils hinsichtlich der Feststellung der Erledigung im Hauptsachetenor abgesehen.
7.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Streitwert: 29.584,06 €.
Von diesem Streitwert entfallen 4.254,00 € auf die Klage und 25.330,06 € auf die Widerklage.
Von dem Streitwert der Klage entfallen 2.520,00 € (12 x 210,00 €) auf den Herausgabeantrag zu 1. aus der Klageschrift vom 18.10.2013 und 1.734,00 € auf den Zahlungsantrag zu 2. gemäß Klägerschriftsatz vom 14.03.2014 (Bl.## d.A.).
Den Zahlungsanträgen zu 1. und 3. der Widerklage vom 10.12.2013 (Bl.##f. d.A.) über insgesamt 24.349,46 € war der Streitwert für den dortigen Herausgabeantrag von 980,60 € hinzuzurechnen. Dieser folgt aus dem Kaufpreis der Figuren gemäß Rechnung vom 10.07.2012 (Anlage B4 = Bl.## d.A.) von brutto 880,60 € sowie 100,00 € für den Zähler.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 339 Abs.1, 340 ZPO
§§ 546 Abs. 1, 985 BGB
§§ 854ff. BGB
§§ 535 Abs.2, 546a Abs.1, 1.alt. BGB
§§ 293ff. BGB
§§ 133, 157, 242 BGB
§§ 280ff. BGB vorrangigen Anspruchsvoraussetzungen von § 536a Abs.2 BGB
§§ 579 Abs.2, 556b Abs.1 BGB
§§ 946, 93f. BGB
§§ 667, 675 Abs.1 BGB sowie aus § 985 BGB
§§ 91 Abs.1, 92 Abs.2 Ziffer 1. ZPO
§ 338 ZPO
§ 342 ZPO
§ 536b BGB
§ 546a BGB
§ 294 BGB
§ 389 BGB
§ 387 BGB
§ 286 BGB
§ 536a BGB
§ 985 BGB
§ 446 ZPO
§ 33 ZPO
§ 667 BGB
§ 709 ZPO
§ 343 Satz 2 ZPO
§ 343 Satz 1 ZPO
§ 546 Abs. 1, 985 BGB
§ 362 Abs.1 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 546a Abs.1, 1.alt. BGB
§ 536 Abs.1 Satz 1 BGB
§ 546a Abs.1 BGB
§ 536 Abs.1 Satz 1, 535 Abs.1 Satz 2 BGB
§ 536 Abs.1 Satz 3 BGB
§ 536 Abs.1 BGB
§ 138 Abs.1 und Abs.2 ZPO
§ 546a Abs.1 BGB
§ 138 Abs.3 ZPO
§ 535 Abs.1 Satz 3 BGB
§ 138 Abs.3 ZPO
§ 536a Abs.2 BGB
§ 536c Abs.1 Satz 1 BGB
§ 286 Abs.2 BGB
§ 288 Abs.1 BGB
§ 273 Abs.1 BGB
§ 536a Abs.1 und Abs.2 BGB
§ 823 Abs.1 BGB
§ 286 Abs.1 Satz 1 ZPO
§ 95 Abs.2 BGB
§ 1006 Abs.1 Satz 1 BGB
§ 1006 Abs.2 BGB
§ 1006 Abs.1 Satz 1 BGB
§ 1006 Abs.1 Satz 1 und Abs.2 BGB
§ 562 Abs.1 Satz 1 BGB
§ 91a Abs.1 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2004, 98
NJW 2000, 3203
NZM 2000, 463
NJW 2015, 2795
NJW-RR 1990, 884, 886
NZM 2003, 196
NJW 1979, 713
NZM 2015, 307
NJW 1988, 2665, 2666
NZM 1999, 458
ZMR 1993, 115
MDR 2000, 1240
NJW 2008, 1216, 1217
NJW 2008, 1216
NJW 2000, 2344
NJW 2015, 962
NJW-RR 2000, 1606, 1607
ZMR 2006, 609
1 O 201/16
8 U 192/10
1 U 6/05
24 U 112/05
24 U 152/05
24 U 49/03
6 S 173/13
12 U 164/09
VIII ZR 125/11