Oberlandesgericht Dresden (Sachsen, )
Beschluss vom 2024-09-19, Aktenzeichen 5 Wx 8/23

Tenor:
Orientierungssatz
1. Steht der Verkehrswert eines Grundstücks nicht fest, so ist er für die Zwecke der Gebührenerhebung im Wege des Freibeweises nach den Kriterien des § 46 Abs. 2 und ggf. Abs. 3 GNotKG zu bestimmen.(Rn.9)
2. Der Verkehrswert kann sich "aus den Angaben der Beteiligten ergeben". Dieses Kriterium ist vor allem dann zur Wertfestsetzung geeignet – und grundsätzlich zu beachten, wenn nicht Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Angaben unrichtig oder unzuverlässig sind. Namentlich ist es im Einzelfall möglich, einen Geschäftswert nach unten zu korrigieren, wenn die Wertangabe ersichtlich auf einem Irrtum beruht und objektiv prüfbare Anhaltspunkte hierfür vorliegen.(Rn.10)
3. Die Einholung eines Wertgutachten ist nach der Regelung der § 46 Abs. 4 GNotKG verboten.(Rn.17)
Verfahrensgang
Die Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des Landgerichts Stendal vom 1. Juni 2023 wird zurückgewiesen.
Der Antragsgegner trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens und die notwendigen Aufwendungen der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren.
Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 502,58 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsgegner hat mit Urkunde ... vom 8. Juli 2022 die Veräußerung eines hälftigen Miteigentumsanteils an dem in A. belegenen Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der darauf errichteten Eigentumswohnung und Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz nebst Auflassung auf die Antragstellerin beurkundet. Beurkundet wurde ferner ein Verzicht der Mutter der Antragstellerin und Ehefrau des Veräußerers, dem Vater der Antragstellerin, auf ihren quotal mit ein Viertel bemessenen Pflichtteil an dem Vertragsgegenstand. Im Vertrag hat die Antragstellerin die Kosten u.a. der Beurkundung übernommen. Im Vertrag wurde der "Verkehrswert des Vertragsgegenstandes" mit 400.000 € angegeben.
Der Antragsgegner hat am 29. August 2022 Rechnung über seine Tätigkeit gelegt und abzüglich bereits durch die Antragstellerin erfolgter Zahlungen von insgesamt 1.273,80 € weitere 1.438,47 € begehrt. Den Geschäftswert für das Beurkundungsverfahren und die Vollzugsgebühr hat er mit jeweils 500.000 € beziffert. Grundlage der Berechnung ist der im Vertrag bezifferte "Verkehrswert des Vertragsgegenstandes".
Wegen des Wertes und die daran anknüpfende Gebührenberechnung hat die Antragstellerin die gerichtliche Entscheidung beantragt. Unter anderem hat sie vorgetragen, der Wert der Wohnung einschließlich anteiligen Grundstücks liege bei 400.000 € und nicht, wie vom Antragsgegner angenommen, bei 800.000 €.
Zu dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung hat das Landgericht die vorgesetzte Dienstbehörde des Notars beteiligt und nach Einholung einer Stellungnahme der Ländernotarkasse (§ 128 Abs. 1 S. 1 GNotKG) die Kostenrechnung aufgehoben und den Rechnungsbetrag abzüglich bereits erfolgter Zahlungen auf 935,89 € festgesetzt. Das Landgericht hat angenommen, dass die Antragstellerin die vom Antragsgegner erbetenen Auskünfte nicht im erforderlichen Umfang erteilt und damit nicht hinreichend an der Wertermittlung mitgewirkt habe (§ 95 S. 1 und S. 2 GNotKG), weshalb der Antragsgegner befugt gewesen sei, den Wert zu schätzen (§ 95 S. 3 GNotKG). Dieser habe den Wert für die Übertragung des hälftigen Eigentums an der Eigentumswohnung unzutreffend geschätzt. Als Grundlage für die Wertermittlung habe die Antragstellerin Versicherungsunterlagen, die Schätzung einer Immobilienmaklerin sowie eine Wertschätzung der B. Bank vorgelegt, wonach sich der Wert der Immobilie zwischen 314.156 € und 550.000 € bewege. Ferner hat die Kammer bei dem örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Jahr 2022 recherchiert, wonach sich für Reihenhäuser der beschriebenen Art in A. ein durchschnittlicher Preis mit 4.895 € pro Quadratmeter ergebe habe. Anknüpfend an den mittleren Wert der o.a. Kostenschätzung durch die Immobilienmaklerin für die im Jahr 2008 sanierte Wohnung mit einer Größe von ca. 100 m² hat das Landgericht in Übereinstimmung mit der Ländernotarkasse einen Grundstückswert von 535.000 € festgestellt. Daraus hat es den Wert der Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils mit 267.500 € und des Pflichtteils mit 66.875 € abgeleitet und auf dieser Basis die zu zahlenden Gebühren für Urkunds- und Vollzugstätigkeit aus einem Wert von 334.375 € ermittelt.
Dagegen richtet sich die Beschwerde des Antragsgegners, mit der er unter Wiederholung und Vertiefung seines bisherigen Vortrags die Wiederherstellung seiner Kostenrechnung vom 29. August 2023 erstrebt. Zur Begründung beruft er sich darauf, dass er bei der Erstellung der Kostenrechnung kein Ermessen i.S.d. § 95 S. 3 GNotKG ausgeübt, sondern den Geschäftswert zugrunde gelegt habe, den die Urkundsbeteiligten angegeben hatten. Auf die nach Rechnungslegung von der Antragstellerin gegen den Wert vorgebrachten Einwände habe er den im Vertrag angegebenen Wert lediglich verglichen. Für einen Ermessensspielraum des Gerichts sei daher kein Raum. In A. würden vergleichbarer Objekte im Zeitpunkt der Beurkundung mit einem Preis zwischen 800.000 € und 1.200.000 € gehandelt.

Entscheidungsgründe:
Die nach § 129 Abs. 1 GNotKG statthafte und zulässig, insbesondere fristgerecht, eingelegte Beschwerde des Antragsgegners (§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG i.V.m. §§ 63 Abs. 1, 64 Abs. 1, Abs. 2, 65 FamFG) bleibt im Ergebnis erfolglos.
Zutreffend weist der Antragsgegner in der Beschwerdeschrift darauf hin, dass er den Wert nicht wegen Verletzung von Mitwirkungspflicht nach § 95 S. 1 GNotKG nach billigem Ermessen gemäß § 95 S. 3 GNotKG bestimmt hat. Zwar hatte er die Einwendungen der Antragstellerin gegen die – später aufgehobene – Kostenrechnung vom 8. Juli 2022 zum Anlass genommen, diese zur Mitwirkung aufzufordern und in Aussicht gestellt, andernfalls den Wert gemäß § 95 S. 3 GNotKG nach billigem Ermessen festzulegen. Indes ist es bei der Ankündigung geblieben. Aus seinen Erläuterungen im Schreiben vom 29. August 2022 ergibt sich, dass er bei der Rechnungserstellung ausschließlich die Wertangabe der Beteiligten, wie sie Eingang in die Urkunde gefunden hat, der Rechnung zugrunde gelegt hat. Die Ausführungen in der Antragserwiderung zu § 95 S. 3 GNotKG sind ersichtlich hilfsweise erfolgt, was der Antragsgegner im Schriftsatz vom 4. April 2023 und erneut in der Beschwerdeschrift klargestellt hat.
Bei der Beurkundung einer Schenkung und Auflassung eines Grundstücks sowie Wohn- und Teileigentum ist grundsätzlich der Verkehrswert des Grundstücks bzw. des Wohn- und Teileigentums bei Fälligkeit der Gebühren (§§ 42 Abs. 1, 46 Abs. 1, 96, 97 Abs. 1 GNotKG) maßgebend, das heißt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache und unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielende Preis.
Steht der Verkehrswert – wie im Streitfall – nicht fest, so ist er für die Zwecke der Gebührenerhebung im Wege des Freibeweises nach den Kriterien des § 46 Abs. 2 und ggf. Abs. 3 GNotKG zu bestimmen (NK-GK/Christian Fackelmann, 3. Aufl. 2021, GNotKG § 46 Rn. 25; Korintenberg/Tiedtke GNotKG, 20. Aufl., § 46 Rn. 12). Das Gesetz verlangt für die Zwecke der Gebührenfestsetzung keine mit letzter Präzision vorzunehmende Wertfeststellung. Das zeigt schon das gesetzliche Verbot gemäß § 46 Abs. 4 GNotKG, zur Feststellung des Verkehrswerts förmlich Beweis zu erheben (OLG München Beschluss vom 12. September 2018, 34 Wx 283/18, RPfleger 2019, 172).
Der Verkehrswert kann sich "aus den Angaben der Beteiligten ergeben" (vgl. § 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG). Dieses Kriterium ist vor allem dann zur Wertfestsetzung geeignet – und grundsätzlich zu beachten (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 9. Februar 2015, 2 W 17/15, NJW-RR 2017, 320) – wenn nicht Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Angaben unrichtig oder unzuverlässig sind (OLG München, Beschluss vom 26. April 2017, 34 Wx 72/17, JurBüro 2017, 1487, 1489). Im Streitfall hat der Antragsgegner den Wert des übertragenen hälftigen Miteigentumsanteils den Angaben der Beteiligten in Abschnitt XIV "Verkehrswert des Vertragsgegenstandes (…) 400.000 €" entnommen. Nachdem allerdings die Antragstellerin in Reaktion auf den vom Antragsgegner angenommenen Wert mitgeteilt hatte, dass sich der Betrag von 400.000 € auf den Gesamtwert des Sonder- und Teileigentums, nicht auf den zu übertragenden hälftigen Miteigentumsanteil bezogen habe, liegen Anhaltspunkte vor, dass die diesbezüglich gemachten Angaben der Urkundsbeteiligten unrichtig oder unzuverlässig sein könnten (vgl. OLG München, a.a.O. Beschluss vom 26. April 2017, 34 Wx 72/17, NJW-RR 2017, 1487, 1489). Zwar ist nach § 96 GNotKG für die Wertberechnung der Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühr maßgebend. Das schließt aber nicht aus, dass sich die Zweifel an den Angaben der Beteiligten erst nach Fälligkeit ergeben. Denn es kommt nicht darauf an, ob der Notar den tatsächlichen Wert zur Zeit der Gebührenfälligkeit bzw. der Kostenfestsetzung kannte (NK-GK/Christian Fackelmann, 3. Aufl. 2021, GNotKG § 46 Rn. 19). Namentlich ist es im Einzelfall möglich, einen Geschäftswert nach unten zu korrigieren, wenn die Wertangabe ersichtlich auf einem Irrtum beruht und objektiv prüfbare Anhaltspunkte hierfür vorliegen (vgl. Korintenberg/Tiedtke, 22. Aufl. 2022, GNotKG § 46 Rn. 20). Ebenso ist es möglich, eine Korrektur nach oben vorzunehmen.
Ein solcher Fall unzuverlässiger Angaben zum Wert des Vertragsgegenstandes liegt vor, mag hierfür auch ein unterschiedliches Verständnis der Verfahrensbeteiligten beruhen. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch ist die Bedeutung der Begriffe "Gegenstand" und "Objekt" identisch (vgl. Wahrig, Wörterbuch der Deutschen Sprache; Duden, Bedeutungswörterbuch). Deshalb ermöglichen weder das Begriffsverständnis der Antragstellerin, die unter "Vertragsgegenstand" den Gesamtwert des Sonder- und Teileigentums, nicht den übertragenen Miteigentumsanteil versteht, noch das des Antragsgegners, der zwischen "Vertragsgegenstand" und "Vertragsobjekt" differenziert, zuverlässige Rückschlüsse auf den Verkehrswert des übertragenen Wohn- und Teileigentums. Insoweit erweisen sich in der Urkunde verwandten Begriffe und die damit von den Verfahrensbeteiligten verknüpften Wertvorstellungen aus gebührenrechtlicher Sicht als unzuverlässig.
Der Antragsgegner kann seiner Gebührenrechnung keinen höheren als den vom Landgericht angesetzten Geschäftswert von 334.375,00 € zugrunde legen.
Das Landgericht hat sich bei der Ermittlung des Verkehrswertes der Eigentumswohnung in nicht zu beanstandender Weise an den im Grundstücksmarktbericht 2022 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Landeshauptstadt A. orientiert. Auch bei den veröffentlichten Daten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse handelt es sich um sonstige amtlich bekannte Tatsachen i.S.d. § 46 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG (vgl. Bormann/Diehn/Sommerfeldt/Diehn, 4. Aufl. 2021, GNotKG § 46 Rn. 20). Dabei durfte das Landgericht den Mittelwert von 4.895,00 €/qm zugrunde legen, woraus sich unter Zugrundelegung von 100 qm Wohnfläche ein Wert von lediglich 489.500,00 € ergibt, unter Zugrundelegung einer Fläche von 107 qm Wohnfläche, worauf der Antragsteller gestützt auf die von der Antragstellerin eingereichte Unterlagen abstellt, ein Wert von 523.765,00 €. Da sich die Daten des Gutachterausschusses bereits auf das Vertragsjahr 2022 beziehen, dürfte für eine zusätzlich zu berücksichtigende Wertsteigerung grundsätzlich kein Raum sein. Allerdings gibt die Wertangabe in der Werteinschätzung der K. Immobilien GmbH keine Wertsteigerung wieder, sondern beschreibt wertbildende Umstände, die im Vergleichsfall und bei der gegenständlichen Immobilie zu einem höheren Wert geführt als auf der Basis der gemittelten Verkaufspreise je Quadratmeter. Dies durfte das Landgericht bei der Bestimmung des Wertes für den Verkaufsgegenstand berücksichtigen. Dass es dabei - entgegen der Berechnung des Antragsgegners – den vorgenommenen Zuschlag nicht prozentual auf den Preis je Quadratmeter angenommen, sondern insgesamt auf den mittelwertbasierten Marktpreis aufgeschlagen und so den Wert ermittelt hat, begegnet keinen Bedenken.
Nicht zu beanstanden ist, dass das Landgericht die vom Antragsgegner für seinen "Wertvergleich" erstmals in der Beschwerdeschrift konkret bezeichneten Quellen, wonach der Verkehrswert der gesamten Immobilie 800.000 € bis 1.200.000 € betrage, unberücksichtigt gelassen hat. Hierbei handelt es sich lediglich um äußerst pauschale Angaben über bisherige bzw. prognostizierte künftige Wertentwicklungen. Gegenüber den Werten des Gutachterausschusses, die auf realen Grundstücksgeschäften im Vertragsjahr 2022 beruhen, kommt diesen keine entscheidende Bedeutung zu.
Wie sich aus dem Wortlaut von § 46 Abs. 2 und Abs. 3 GNotKG ergibt, stehen die dort genannten Grundlagen für die Wertbestimmung in alternativem Verhältnis, weshalb Landgericht nicht gehalten war, zusätzlich weitere der in § 46 Abs. 2 und Abs. 3 GNotKG genannten Erkenntnisquellen heranzuziehen. Im Übrigen liegt der vom Antragsgegner eigens erwähnten Besteuerungswert (§ 46 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 GNotKG) mit 281.300 € unter dem vom Landgericht ermittelten Wert.
Anknüpfend an einen Wert der Wohnung einschließlich Nebenflächen von 535.000,00 € ergibt sich ein Wert des hälftigen Miteigentumsanteils mit 257.500,00 € und ein Wert des Pflichtteilsverzichts mit 66.875,00 €, woraus sich der für die Gebührenberechnung maßgebliche Geschäftswert von 3344.375 € ableitet.
Um, wie vom Antragsgegner erstrebt, eventuelle weitere den Wert beeinflussenden Umstände wie beispielsweise die konkrete Lage des Grundstücks, den konkreten Zustand der Eigentumswohnung und des Grundstücks sowie die Nebenflächen und Nutzungsart des Grundstücks und deren Folgen für den Wert des Vertragsgegenstandes zu ermitteln, bedürfte es der Einholung eines Wertgutachten. Das ist nach der eindeutigen Regelung der § 46 Abs. 4 GNotKG verboten. Aus diesem Grund war den diesbezüglichen Beweisangeboten des Antragsgegners nicht nachzugehen.
Die Gebührenberechnung des Landgerichts als solche begegnet keinen Bedenken; insoweit hat der Antragsgegner auch keine Beanstandungen erhoben. Sämtliche vom Landgericht in seiner Berechnung aufgeführten Gebührentatbestände sind erfüllt.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, §§ 80, 81 Abs. 1 S. 1 FamFG. Es entspricht der Billigkeit, dem im Beschwerdeverfahren unterlegenen Antragsgegner die Kosten des Verfahrens insgesamt aufzuerlegen.
Die Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren folgt aus § 61 Abs. 1 GNotKG. Maßgeblich ist das Interesse des Antragsgegners, das sich aus der Differenz zwischen der geltend gemachten Gebührenforderung und der vom Landgericht festgesetzten Gebührenhöhe ergibt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 96 GNotKG
§ 46 Abs. 2 und ggf. Abs. 3 GNotKG
§ 46 Abs. 4 GNotKG
§ 128 Abs. 1 S. 1 GNotKG
§ 95 S. 1 und S. 2 GNotKG
§ 95 S. 3 GNotKG
§ 129 Abs. 1 GNotKG
§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG
§ 63 Abs. 1, 64 Abs. 1, Abs. 2, 65 FamFG
§ 95 S. 1 GNotKG
§ 42 Abs. 1, 46 Abs. 1, 96, 97 Abs. 1 GNotKG
§ 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG
§ 46 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG
§ 46 Abs. 2 und Abs. 3 GNotKG
§ 46 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 GNotKG
§ 61 Abs. 1 GNotKG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2017, 320
NJW-RR 2017, 1487, 1489
23 OH 13/22
34 Wx 283/18
2 W 17/15
34 Wx 72/17