Verwaltungsgericht Magdeburg (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-07-07, Aktenzeichen 4 A 330/18

Tenor:

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung für sechs Wohnhäuser.
Die Klägerin ist für die Errichtung, Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Bauten in A-Stadt zuständig und u.a. Eigentümerin der Grundstücke M-Straße 1 - 12 in A-Stadt. Einzige Gesellschafterin der Klägerin ist die Welterbestadt A-Stadt. Die Grundstücke im M-Straße 1 - 12 sind mit sechs Wohnhäusern bebaut, die als Denkmalbereich in das Denkmalverzeichnis des Landes Sachsen-Anhalt eingetragen sind. Darin heißt es:
„Platzbildbestimmende Kleinsiedlung in V-förmiger Anordnung nach Entwurf von Stadtbaurat P. L.; sechs, nahe der Bahnanlagen gestaffelt angeordnete Mehrfamilienhäuser von 1927, für sozial schwache Bevölkerungsschichten erbaut; die schlichten Gebäude mit nahezu gleichem Erscheinungsbild: zweigeschossige Massivbauten mit rückwärtigen Eingängen, verputztes Sockelgeschoß und verbrettertes Obergeschoß, die Walmdächer zur Straße hin mit langgezogenen Hechtgaupen, verputzte bis ins Dach hineinreichende Risalite mit stark ausgeprägten Gesimsen, die Eingänge zurückhaltend expressionistisch gestaltet“.
Die Wohnungen haben durchschnittlich eine Größe von 35 bis 40 m² je Wohneinheit. Ein Großteil steht seit mehreren Jahren leer. Im „Integrierten Stadtentwicklungskonzept A-Stadt“ (ISEK, Stand: 2012), das von der Stadt A-Stadt als Teil des Managementplans für das UNESCO-Weltkulturerbe erarbeitet und am 18.04.2013 beschlossen wurde und die Entwicklungsziele bis zum Jahr 2025 beschreibt, heißt es, die Stadt strebe in der Wohnungsbestandsentwicklung ein ausgewogenes Verhältnis von Erhalt und Modernisierung zukunftsfähiger Lagen, Abriss und Umnutzung struktureller Überhänge und nachfragegerechten Wohnungsneubau an. Insgesamt stünden in A-Stadt etwa 1.870 Wohnungen leer (14 % des Bestands). Der Wohnungsleerstand konzentriere sich auf unsanierte Bestände (insbesondere im Altbau) und Bestände mit Lagenachteilen. In einigen Fällen sei der hohe Leerstand (auch) durch Abrissplanungen bestimmt. Dies gelte auch für den M-Straße (44 % Leerstand), der sich außerhalb des Stadtrings um die Altstadt in einer Splitterlage befinde. An diesem Standort sei „trotz des Denkmalstatus ein Rückbau vertretbar“. In diesem Fall könnten sich die angrenzenden gewerblichen Nutzungen erweitern. In der 2. Fortschreibung des ISEK (Teilfortschreibung) mit Stand vom 21.07.2016 heißt es zum Standort M-Straße u.a., dass der Umgang mit dem Denkmalstatus „zu klären“ sei.
Mit Schreiben vom 13.10.2014 beantragte die Klägerin beim Beklagten die denkmalrechtliche Genehmigung für den Abbruch der sechs Mehrfamilienhäuser. Zur Begründung berief sie sich ausweislich der beigefügten Anlage A zum Antrag vom 13.10.2014 auf eine „unzumutbare Belastung“ nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA. In der unter Punkt 4. der Anlage A zu findenden Kostenaufstellung, die einen Betrachtungszeitraum von 12 Jahren zugrunde legte, bezifferte die Klägerin das Gesamtinvestitionsvolumen mit 6.225.000 €, die jährlichen Erträge mit 139.320,72 € und die laufende jährliche Belastung mit 209.388,78 €. Öffentliche Zuschüsse, Abschreibungen und Steuererleichterungen sowie die Kosten aufgrund unterlassener Bauunterhaltung wurden jeweils mit „0,00 €“ angegeben. Diesen Zahlen lag eine Sanierungs- und Modernisierungskonzeption eines Planungsbüros zugrunde, das einen Neuzuschnitt der vorhandenen Wohnungen mit Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Grundflächen zwischen 26,5 m² und 82 m² vorsah. Das Gutachten des Planungsbüros bezifferte die Abbruchkosten mit 450.000 €. Dem Antrag beigefügt war zudem ein Holzschutzgutachten vom 06.08.2001, in dem bei der Fachwerkaußenwand im Obergeschoss auf der Hofseite ein „Echter Hausschwammschaden“ festgestellt wurde.
Die Stadt A-Stadt erklärte mit Schreiben vom 07.11.2014, dass der Abbruchantrag befürwortet werde. Sie verwies hierbei u.a. auf die rückläufige Bevölkerungsentwicklung und die Standortnachteile und meinte, das Geld könne besser für die Modernisierung wichtiger und einmaliger Gebäude eingesetzt werden, die auch tatsächlich genutzt würden. Der Einsatz von Fördermitteln für einen möglichen Erhalt der Gebäude sei nicht beabsichtigt.
In einer an den Beklagten gerichteten Stellungnahme vom 24.11.2014 erklärte der Beigeladene, dass die Wohnanlage als Siedlung des sozialen Wohnungsbaus der 1920er Jahre dem Ansatz zur Beseitigung der Wohnungsnot und Verbesserung der Lebensbedingungen entspreche. Als Genossenschaftswohnungsbauten für sozialschwache Einwohner zählten die Häuser zum Typus einer zeitgenössischen Kleinsiedlung in Randlage der Städte. Den von Stadtbaurat L. errichteten Anlagen komme als sprechendes Zeugnis einer von der Stadt gesteuerten Sozial- und Siedlungsgeschichte im frühen 20. Jh. im lokalen Kontext ein besonderer Wert zu. Die Wohnhäuser seien eine baukünstlerisch und städtebaulich bemerkenswerte Verbindung von regionalen Bauformen mit wegweisenden Gestaltungsprinzipien der Moderne. Die Anordnung als freistehende Pavillonbauten folge mit einer weiträumigen und niedrigen Bauweise Reformgedanken. Durch die charakteristische Anordnung der Gebäude sei eine planmäßige, raum- und strukturbildende Anlage entstanden, die als wesentlicher Rest auf die historische Städtebaukonzeption der Stadt in den 1920er Jahren verweise. Die Gebäude seien auch denkmalwürdig. Trotz mehrfacher Veränderung hätten sich bestimmende Elemente bis heute authentisch erhalten. Die Anlage sei eine beispielhafte Lösung für die kleinräumige Umsetzung eines städtischen sozialen Wohnungsbauprojekts. Innerhalb Quedlinburgs komme der Anlage eine gewisse Seltenheit zu. Der Anteil der in der Stadt vorhandenen Wohnungen aus dem sozialen Wohnungsbau der 1920er und 1930er Jahre liege bei 1 %. Neben der Siedlung in der S-stadt und dem M-Straße sei gegenwärtig keine weitere Anlage dieser prägenden Zeit des sozialen Wohnungsbaus in A-Stadt überliefert.
Mit Schreiben vom 21.10.2014 wies der Beklagte die Klägerin darauf hin, dass hinsichtlich der öffentlichen Zuschüsse Ablehnungsbescheide vorzulegen seien. Es sei nicht plausibel, wenn die Kosten der unterlassenen Bauunterhaltung mit „0,00 €“ angegeben, aber gleichzeitig hohe Sanierungskosten geltend gemacht würden. Die Höhe der Sanierungskosten sei nicht nachvollziehbar. Der Sanierungsaufwand könne nur auf der Grundlage eines konkreten Nutzungskonzepts ermittelt werden, welches denkmalschutzrechtlich genehmigt werden müsse. Ferner wurde um Darstellung der Bemühungen um einen Verkauf der Gebäude gebeten.
Hierauf reagierte die Klägerin mit Schreiben vom 01.12.2014 und der Vorlage weiterer Unterlagen. Sie wies darauf hin, dass sich die Gebäude in einem kaum mehr vermietbaren Zustand befänden. Entsprechend seien die Mieterzahlen in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Derzeit seien lediglich 11 der insgesamt 56 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 340,50 m² vermietet, wodurch eine jährliche Kaltmiete in Höhe von 19.643,64 € erzielt werde. Die Grundrissstruktur der Gebäude entspreche nicht mehr den derzeitigen Nutzungsansprüchen und lasse einen wirtschaftlichen Umbau bzw. eine entsprechende Modernisierung nicht zu. Die zur Bauzeit vorgesehene Nutzung für sozial schwächere Bevölkerungsschichten habe zu einer sparsamen Bauweise in Bezug auf die Qualität der Baustoffe und der Konstruktion geführt. Die Keller seien aus porösem Stampfbeton geringer Qualität errichtet. Insbesondere die Obergeschosse seien aufgrund der geringen Wanddicke und des hohen Wärmedurchgangs aus energetischen Gründen nicht zur Vermietung geeignet. Aus diesem Grund sei eine umfassende Sanierung erforderlich, was die hohen Sanierungskosten erkläre. Die Sanierungskosten seien auch deshalb so hoch, weil hierbei die entsprechende Umgestaltung der Wohnungszuschnitte und die erforderliche Modernisierung der Wohnungen berücksichtigt worden seien. Zudem seien zur erforderlichen Verbesserung der Energiebilanz der Gebäude Außendämmungen vorgesehen.
Auch seien die Kosten aufgrund unterlassener Bauunterhaltung zutreffend mit „0,00 €“ angegeben worden. In der Vergangenheit seien an allen Gebäuden die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen zeitnah erfolgt. Von einer unterlassenen Bauunterhaltung könne deshalb nicht ausgegangen werden, allenfalls von einem Modernisierungsstopp. Defekte Fenster seien ersetzt und Ausbesserungen am Dach vorgenommen worden. Aufgrund des Alters des Bauwerkes von 90 Jahren sei nunmehr allerdings die Verschleißgrenze der ursprünglich verbauten Bauteile erreicht.
Der durch den Beklagten angesprochene Verkauf der Gebäude sei mit Blick auf die bereits ausgeführten Entwicklungsabsichten der Stadt nicht realisierbar. Danach komme ein Verkauf ausschließlich für zukünftig gewerbliche Nutzungen in Betracht. Zu diesem Zweck könnten die Gebäude allerdings nicht genutzt werden. Es sei beabsichtigt, das in Rede stehende Grundstück nach Realisierung des Abbruchs für eine gewerbliche Ansiedelung und Nutzung zu veräußern.
In rechtlicher Hinsicht stützte sich die Klägerin im Schreiben vom 01.12.2014 zur Begründung ihres Antrages auch auf das Vorliegen eines „überwiegenden öffentlichen Interesses anderer Art“ nach § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA. Dieses Interesse folge aus dem Inhalt der im ISEK niedergelegten Entwicklungsziele, die den Rückbau von Wohngebäuden im Bereich der westlichen Bahnanlagen vorsehen würden. Die in Rede stehenden Gebäude befänden sich nach diesem Plan in einem Bereich der städtebaulichen Neuordnung „Gewerbe“. Wohnnutzung sei in diesem Bereich nicht mehr vorgesehen.
Mit Schreiben vom 20.02.2015 verzichtete die Klägerin auf die Geltendmachung der Genehmigungsfiktion nach § 14 Abs. 11 DenkmSchG LSA bis Ende März 2015.
Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 30.03.2015 lehnte der Beklagte die Erteilung der beantragten Genehmigung mit folgender Begründung ab:
Bei der Siedlung handele es sich um einen Denkmalbereich nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA. Aufgrund der geschichtlichen, kulturell-künstlerischen und städtebaulichen Bedeutung der Siedlung bestehe ein öffentliches Interesse an deren unveränderten Erhaltung. Durch den geplanten Abbruch werde das Denkmal zerstört, was einen Eingriff im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG LSA darstelle. Die Voraussetzungen für eine Genehmigung dieses Eingriffs nach § 10 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA lägen nicht vor.
Ein überwiegendes öffentliches Interesse nach § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA aufgrund von Belangen des Städtebaus habe die Klägerin nicht glaubhaft gemacht. Das ISEK sei kein statisches Konzept, sondern bedürfe regelmäßiger Überprüfung. Der städtebauliche Planungsansatz stelle zwar ein öffentliches Interesse anderer Art dar, sei aber gegen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Kulturdenkmals abzuwägen. Hier überwögen Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege das Interesse an der bedarfsgerechten und flächenhaften Reduzierung des Wohnungsbestandes durch Abbruch der Siedlung. Der Abriss fördere angesichts der nur 56 Wohneinheiten das Ziel der Wohnraumreduzierung nur marginal. Im ISEK werde der Bedarf an den kleinen Wohnungen durch die vorhandene Sozial- und Altersstruktur bejaht. Ferner werde im ISEK auf die möglichen Erweiterungen der angrenzenden gewerblichen Nutzungen abgestellt. Für eine solche Weiterentwicklung oder Entwurfsplanungen für eine entsprechende Bauleitplanung gebe es jedoch keine Hinweise. Zwischenzeitlich hätten sich in der S-stadt andere als die im ISEK geplanten Entwicklungen vollzogen, denn hier hätten statt Nachnutzung vorhandener Substanz Abbrüche stattgefunden.
Auch die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Kulturdenkmals nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA habe die Klägerin nicht glaubhaft gemacht. Das Sanierungskonzept beruhe nicht auf einer aktuellen Bauzustandserfassung und sei mit dem Beigeladenen nicht abgestimmt. Dämmmaßnahmen seien angesichts der Ausnahmeregelung des § 24 EnEV nicht unbedingt erforderlich. Mögliche Fördermittel seien zu berücksichtigen. Anträge könnten nicht mit der Begründung unterbleiben, dass die Erhaltung nicht beabsichtigt sei. Die Begründung für die fehlende Bezifferung von „Kosten aus unterlassener Bauunterhaltung“ sei nicht plausibel. Das Kulturdenkmal sei auch nicht unverkäuflich. Aktuell sei mindestens ein Kaufinteressent bekannt. Außerdem habe die Klägerin „andere Einkünfte“ aus der wirtschaftlichen Einheit des Unternehmens heranzuziehen. Im Übrigen seien alle Eingriffe in ein Kulturdenkmal gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA auf das notwendige Mindestmaß zu beschränken. Vertretbar wäre es hier, die Grundrissstruktur der Wohnungen zu verändern, soweit die Wohnungen heutigen Nutzungsansprüchen nicht genügten.
Gegen diesen Bescheid hat die Klägerin am 30.04.2015 Klage erhoben. Sie trägt vor:
Bei den Gebäuden handele es sich nicht um einen Denkmalbereich. Dagegen spreche die räumliche Anordnung unmittelbar neben Gewerbegebieten und am Stadtrand. Die Gebäude wirkten als „Fremdkörper“. Seit den Jahren 1927/28 habe die Entwicklung an Gewerbegebieten zugenommen. Maßgeblich sei nach der Charta von Venedig das Nichtbestehen von Originalsubstanz. Mit einer Rekonstruktion werde die Denkmaleigenschaft aufgelöst. Es würden insbesondere keine markanten Blickpunkte besetzt. Eine wichtige Bedeutung innerhalb des Ortsbildes sei nicht ersichtlich.
Selbst wenn es sich „gerade noch“ um ein Kulturdenkmal handeln würde, sei es ein „Nur-noch-Denkmal“, denn das Objekt sei objektiv nicht nutzbar. Dies belege auch das Gutachten des Bausachverständigen Dip.-Ing. B. vom 18.06.2017, das die Klägerin nach Durchführung einer ersten mündlichen Verhandlung durch die erkennende Kammer am 21.03.2017 habe erstellen lassen und welches die Gesamtsanierungskosten mit 6.319.000,00 € beziffere. Gleiches folge aus dem Ergänzungsgutachten des Gutachters vom 19.08.2018, dass die Klägerin nach Durchführung einer weiteren mündlichen Verhandlung am 12.12.2017 vorgelegt habe und welches der Frage nachgegangen sei, ob und in welchem Umfang die Klägerin die entstandenen Sanierungskosten verursacht habe. Grundlage dieses Gutachtens seien durch die Klägerin im Jahr 1999 erstellte Bildaufnahmen des in Rede stehenden Objektes gewesen. Der Gutachter sei auf dieser Basis zu der Einschätzung gelangt, dass sich die Folgekosten aus einer von ihr unterlassenen Bauunterhaltung seit dem Jahr 1999 je nach Objekt zwischen 43.821 € und 74.158 € bewegten. Gleichwohl sei hiermit nicht nachgewiesen, dass der schlechte Erhaltungsaufwand der Gebäude insgesamt durch sie verursacht worden sei. Es sei ihr deshalb nicht verwehrt, die kompletten Sanierungskosten, die aufgrund der eingetretenen Baukostensteigerungen zwischenzeitlich bei 6.685.502 € lägen, geltend zu machen.
Insgesamt habe sie bis Ende 2014 über einen Zeitraum von 15 Jahren ca. 308.000 € für Instandhaltung ausgegeben. Am 01.03.2017 seien nur noch 4 Wohnungen vermietet, es bestehe eine Leerstandquote von über 90 %. Die Finanzierungskosten einer Sanierung und die Bewirtschaftungskosten seien um ein Vielfaches höher als die voraussichtlichen Mieteinnahmen oder der Gebrauchswert. Eine alternative Nutzung scheide wegen des Zuschnitts der Einheiten aus. Ein Aufwand von 308.000 € stehe zum Bodenwert von ca. 100.000 € bei Mieteinnahmen von ca. 10.500 € bei lediglich 4 vermieteten Wohnungen außer Verhältnis.
Es gebe auch keinen Kaufinteressenten. Innerhalb von zwei Jahren habe es zwei Interessenbekundungen gegeben, die nach kürzester Zeit gescheitert seien. Es gebe keine Chance, den Grundbesitz zu veräußern oder in wirtschaftlich angemessener Weise zu nutzen oder zu verwerten.
Was die Möglichkeit von Abschreibungen und Steuererleichterungen anbelange, so folge aus einem Schreiben der Steuerberatungsgesellschaft D. vom 09.12.2019, dass sich die steuerliche Förderung von Aufwendungen für die Objekte im Ergebnis nicht steuermindernd auswirke.
Zur Berücksichtigung möglicher öffentlicher Zuschüsse trägt die Klägerin vor, sie habe bereits im Oktober 2014 bei der Stadt A-Stadt die Gewährung einer Zuwendung zur Unterstützung des Gebäuderückbaus aus dem Förderprogramm „Zuwendungen im Rahmen des Stadtumbaus Ost“ beantragt. Die Stadt A-Stadt habe den Antrag an den Beklagten weitergeleitet, der den Antrag mit Bescheid vom 31.01.2018 mit Blick auf die Denkmaleigenschaft abgelehnt habe. Mit Schreiben vom 05.01.2018 habe sie, die Klägerin, bei der Stadt A-Stadt nochmals einen Antrag auf Gewährung von „Zuwendungen im Rahmen des Stadtumbaus Ost“ beantragt, um die erhebliche Unwirtschaftlichkeit durch entsprechende Zuschussmittel auszugleichen. Zur Begründung habe sie geltend gemacht, ihr könne nur ein nicht rückzahlbarer Zuschuss i.H.v. 2.600.000 € helfen. Auf diesen Antrag habe die Stadt A-Stadt mit Schreiben vom 31.01.2018 mitgeteilt, dass sie keine Zuwendungen für Rettungsmaßnahmen aus dem Programm „Stadtumbau Ost“ beantragen werde. Zur Begründung habe die Stadt ausgeführt, dass der Stadtrat am 18.04.2013 das ISEK beschlossen habe, was eine Selbstbindung der Verwaltung bewirke.
Daneben habe sie - die Klägerin - am 22.12.2017 beim Beklagten die Bereitstellung von Denkmalpflegefördermitteln für das Haushaltsjahr 2019 in Höhe von insgesamt 2,6 Mio. € beantragt. Auf diesen Antrag seien ihr mit Bescheid des Beklagten vom 02.07.2020 Fördermittel in Höhe von insgesamt 216.703 € bewilligt worden, und zwar i.H.v. 100.703 € für das Haushaltsjahr 2020 und i.H.v. 116.000 € für das Haushaltsjahr 2021.
Diese Zuwendungen genügten allerdings nicht, um den bestehenden Finanzbedarf zu decken. Die Klägerin verweist hierzu auf eine mit Stellungnahme ihres Prozessbevollmächtigten vom 23.12.2019 vorgelegte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, der ein Betrachtungszeitraum von 12 Jahren zugrunde liegt. Danach lägen die Investitionskosten nunmehr bei insgesamt 7.231.000 €. Auch nach einer Sanierung betrügen die Verluste, die sie innerhalb der nächsten 12 Jahre erwirtschaften würde, im ersten Jahr der Betrachtung bei ca. 63.000 € und in den weiteren Jahren zwischen 40.000 € und 70.000 €. Die DKB habe ihr auf entsprechende Nachfrage mit Schreiben vom 29.11.2019 mitgeteilt, dass ihr Fremdmittel im angefragten Umfang von 5.561.000 € nicht zur Verfügung gestellt werden könnten. Die Bank sehe sich angesichts der vergleichsweise sehr hohen Baukosten versus den damit nicht im Einklang stehenden Mieteinnahmen lediglich in der Lage, der Klägerin ein Darlehen in Höhe von 2 Mio. € zur Verfügung zu stellen. Damit fehlten ihr zur Realisierung des Projektes ca. 3,5 Mio. €.
Sie sei nicht in der Lage, diesen Betrag aus eigenen Mitteln zu schultern. Soweit in ihren Jahresabschlüssen für die Jahre 2014 bis 2019 Gewinne ausgewiesen worden seien, könne nicht geschlussfolgert werden, dass es ihr möglich sei, die für die Sanierung des Objektes erforderlichen finanziellen Mittel aus eigener Kraft zu erwirtschaften. Sie habe zum Stichtag 15.04.2020 eine Auswertung hinsichtlich der Mieterträge vorgenommen und festgestellt, dass die offenen Mietforderungen im April 2020 um ca. 55.000 € gegenüber denen im Vormonat März 2020 angewachsen seien. Durch die Corona-Krise sei für die Monate Mai und Juni 2020 mit erheblich höheren Mietausfällen zu rechnen. Für das laufende Geschäftsjahr werde deshalb kein relevanter Jahresüberschuss erwirtschaftet werden können.
Eine finanzielle Unterstützung durch die Stadt A-Stadt könne der Beklagte nicht verlangen, da andernfalls unverhältnismäßig in die Selbstverwaltungsgarantie der Stadt A-Stadt eingegriffen werde. Es sei anerkannt, dass die durch Art. 28 Abs. 2 GG und Art. 87 Verf LSA geschützte Planungshoheit so eindeutigen Vorrang haben könne, dass die Abrisserlaubnis erteilt werden müsse. Die Stadt genieße als fiskalischer Eigentümer der klagenden Gesellschaft auch im Hinblick auf das Eigentumsrecht einfachgesetzlichen Schutz. Es sei dem Eigentümer nicht zumutbar, irgendeinen Erhaltungsaufwand für ein nicht nutzbares Objekt zu leisten.
Was das ISEK anbelange, so seien sämtliche Einzelheiten mit den Denkmalschutzbehörden abgesprochen und abgestimmt gewesen. Dies betreffe namentlich den Bereich Möhrenstieg. Die Würdigung der widerstreitenden Interessen sei bereits bei der materiellen Planungsbeteiligung vorweggenommen worden.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 30.03.2015 zu verpflichten, der Klägerin die Genehmigung für den Abriss der Mehrfamilienwohnhäuser M-Straße 1 - 12 in A-Stadt zu erteilen sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er erwidert: Die Wohnsiedlung besitze die für ihre rechtmäßige Würdigung als Kulturdenkmal erforderliche Denkmalfähigkeit und -würdigkeit, wie sich aus der denkmalfachlichen Einschätzung des Beigeladenen ergebe. Die das Denkmal prägenden Eigenschaften könnten unabhängig von der Umgebung des Bewertungsobjekts und auch bei einer störenden Umgebung vorhanden sein. Die historische Substanz sei ersichtlich nicht so weit verloren gegangen, dass die Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände oder Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllt werden könne. Das Objekt bliebe auch nach einer umfassenden Sanierung denkmalwürdig, wenn bei der Sanierung der größtmögliche Substanzerhalt und eine angemessene Nutzung angestrebt würden.
Die auf dem ISEK basierenden öffentlichen Belange seien nicht so bedeutend, dass die im öffentlichen Interesse stehenden Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege überwogen. Die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA lägen deshalb nicht vor. Das ISEK sei eine nicht rechtsverbindliche Planung, die angesichts der Geltungsdauer einer regelmäßigen Anpassung bedürfe. Entgegen der Stellungnahme der Klägerin sei die untere Denkmalschutzbehörde bei den Beratungen zum ISEK nicht beteiligt gewesen. Deshalb seien denkmalrechtliche Belange bei den Planungen nicht abgewogen worden. Jedenfalls sei keine Abstimmung zum Gebäudekomplex Möhrenstieg erfolgt. Aus der Anwesenheit von Vertretern der Denkmalbehörden in Projektgruppensitzungen lasse sich eine Zustimmung zum Abbruch des Gebäudekomplexes nicht ableiten, zumal der Abriss ein vorgeschaltetes Genehmigungsverfahren voraussetze.
Was die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der ihr obliegenden Erhaltungspflicht betreffe, seien von den Gesamtsanierungsaufwendungen trotz der im gerichtlichen Verfahren vorgelegten Gutachten Abzüge wegen unterbliebener Bauerhaltungsmaßnahmen vorzunehmen. Zumindest ab dem Jahr 1999 habe die Klägerin Kenntnis von der Denkmaleigenschaft gehabt, weil sie für die Sanierung von Hausfassaden entsprechende Genehmigungen eingeholt habe. Angesichts der von ihr erwarteten Gesamtsanierungsaufwendungen sei mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die jetzigen Schäden an der Bausubstanz der Wohnhäuser zumindest teilweise hätten vermieden werden können, wenn erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig, konsequent und fachgerecht ausgeführt worden wären. Bei einer durch den Beigeladenen am 28.05.2014 durchgeführten Begehung des Wohnkomplexes seien augenscheinlich weder äußere noch innere gravierende Schäden erkennbar gewesen.
Das Ergänzungsgutachten vom 19.08.2018 lasse bereits nicht sicher erkennen, dass die für die Bewertung zugrunde gelegten Fotos tatsächlich aus dem Jahr 1999 stammen. Selbst wenn dies allerdings der Fall wäre, ließen diese Aufnahmen nur eine nähere, nicht sichere Einschätzung zur Aufteilung der Schäden nach dem Zeitpunkt ihrer Schadensentstehung zu. Im Übrigen erschließe sich die vorgenommene Einteilung in Gruppen nicht. Entgegen der Einschätzung durch den Gutachter komme es zudem nicht darauf an, ob die aktuell vorhandenen Bauschäden auf „Anfangsschäden“ beruhen oder ob das jeweilige Schadensbild erst nach dem Jahr 1999 eingetreten sei. Die die Klägerin treffende Erhaltungspflicht schließe alle erforderlichen Maßnahmen ein, und zwar unabhängig davon, wann die Schädigungen der Bausubstanz eingetreten seien. Der Gutachter gelange auf Seite 10 seines Gutachtens selbst zu der Feststellung, dass bei einer umfassenden und nachhaltigen Instandsetzung und Modernisierung der Gebäude eine vollständige Erneuerung der geschädigten Bauteile - und zwar bereits im Jahr 1999 - erforderlich gewesen sei.
Die Klägerin habe zudem im Rahmen ihres Antrags vom 22.12.2017 auf Bereitstellung von Denkmalpflegefördermitteln für das Haushaltsjahr 2019 im Übrigen einen denkmalpflegerischen Mehraufwand i.H.v. 25 % der Gesamtkosten je Gebäude geltend gemacht, was einen Gesamtbetrag von insgesamt 442.246,50 € entspreche. Deshalb hätte auch dieser Betrag der Finanzierungsanfrage zugrunde gelegt werden müssen. Soweit die Stadt A-Stadt in Zusammenhang mit der Berücksichtigung öffentlicher Zuwendungen erklärt habe, Fördermittel nicht einsetzen zu wollen, seien die Äußerungen der Stadt nicht Ausfluss eines ordnungsgemäßen Zuwendungsverfahrens. Die Stadt A-Stadt hätte den Antrag an die zuständige Bewilligungsbehörde weiterleiten müssen. Denn als Alleingesellschafterin der Klägerin sei davon auszugehen, dass sie keine ihren eigenen Interessen zuwiderlaufende Entscheidung treffen werde.
Es fehle weiter an der Anrechnung steuerlicher Vorteile. Eine steuerliche Förderung nach den gesetzlichen Regelungen in § 253 HGB und §§ 7 und 7i EStG sei möglich.
Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die Regelung in § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA ihren rechtlichen Grund allein in der verfassungsrechtlichen Bestimmung des Art. 14 Abs. 1 GG finde. Allerdings könne sich eine Gesellschaft, die zu 100 % von einer kommunalen Gebietskörperschaft beherrscht werde und bei der es sich um ein Unternehmen im Bereich der Daseinsvorsorge handele, auf Art. 14 Abs. 1 GG nicht berufen. Deshalb finde die Regelung in § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA vorliegend von vornherein keine Anwendung.
Bei der Klägerin handele es sich um ein öffentliches Unternehmen der Daseinsvorsorge. Mit der Errichtung und dem Betrieb der Klägerin gehe die Stadt A-Stadt einer wirtschaftlichen Tätigkeit im Sinne des § 128 KVG LSA nach. Ausweislich des Gesellschaftsvertrages sei vorrangiges Betätigungsfeld der Klägerin die Zurverfügungstellung erschwinglichen Wohnraumes im Stadtgebiet. Die Stadt A-Stadt könne aufgrund ihrer Eigenschaft als Gesellschafterin auf die Klägerin auch einwirken und diese steuern und kontrollieren. Zwar sei die Haftung der Gemeinde gemäß § 129 Abs. 1 Nr. 4 KVG LSA auf einen ihrer Leistungsfähigkeit angemessenen Betrag begrenzt. Hiermit solle verhindert werden, dass die Gemeinde mit der wirtschaftlichen Betätigung Verpflichtungen eingeht, deren Folgen nicht übersehbar seien und zu nicht tragbaren Belastungen führen könnten. Allerdings bestehe bei Unternehmen der Daseinsvorsorge, selbst wenn diese dauerhaft Verluste erwirtschafteten, ein tatsächlicher Zwang zur Unternehmensfortführung. Anderenfalls müsste die Gemeinde die Aufgabe selbst wahrnehmen. Dies gelte auch vorliegend. Denn der öffentliche Zweck der Wohnraumversorgung sei nachhaltig zu erfüllen. Habe sich die Stadt A-Stadt dafür entschieden, ihrer Verpflichtung zur Daseinsvorsorge mithilfe privatwirtschaftlicher Unternehmen nachzukommen, müsse sie auch die damit verbundenen Kosten tragen.
Zwar treffe die Erhaltungspflicht die kommunalen Gebietskörperschaften nicht uneingeschränkt. Vielmehr seien die wohlverstandenen Belange dieser Körperschaften im Rahmen der Selbstverwaltungsgarantie, insbesondere die kommunale Finanzhoheit zu beachten. Eine Verletzung derselben sei allerdings erst dann anzunehmen, wenn die durch die Aufgabe des Denkmalschutzes verursachte Bindung von Haushaltsmitteln dazu führe, dass sie ihre eigenen Aufgaben nicht mehr erfüllen könne. Dies sei vorliegend indes nicht der Fall. Die Stadt A-Stadt könne auf einen genehmigten Haushalt für das Haushaltsjahr 2020 verweisen, der am 27.02.2020 in Kraft getreten sei. Das Land Sachsen-Anhalt soll im Übrigen gemäß Art. 88 Abs. 1 Verf LSA dafür sorgen, dass die Kommunen über Finanzmittel verfügten, die zur angemessenen Erfüllung ihrer Aufgaben erforderlich seien. Nach § 1 Abs. 2 FAG LSA würden den Gemeinden Finanzmittel in Ergänzung ihrer eigenen Einnahmen zu Erfüllung ihrer eigenen und übertragenen Aufgaben zur Verfügung gestellt. Im Übrigen sehe § 17 FAG LSA die Möglichkeit von Leistungen aus dem Ausgleichsstock auf Antrag vor.
Der Beigeladene stellt keinen Antrag.
Er trägt vor: Der Leerstand habe 2010 nur bei 44 % gelegen. Die Klägerin habe die Mieter nach und nach vertrieben und Neuvermietungen nicht ermöglicht. Gravierende Schäden seien nicht erkennbar oder auf unterlassene Bauunterhaltung zurückzuführen. Die Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit bestehe grundsätzlich unabhängig von der Umgebung. Die Lage sei hier sogar eine konstituierende Denkmaleigenschaft, weil es die Wohnungsnot nach dem Ersten Weltkrieg notwendig gemacht habe, jede verfügbare Fläche für den Wohnungsbau zu nutzen. Die Integrität und Authentizität der Gebäude sei durch punktuelle Veränderungen nicht in dem Maße beeinträchtigt worden, dass die Denkmaleigenschaft verloren gegangen sein könnte. Eine Rekonstruktion im Sinne der Charta von Venedig liege nicht vor, da es sich nicht um eine Wiedererrichtung komplett verloren gegangener Gebäude handele. Da die Denkmalfähigkeit hier aus der historischen und städtebaulichen Bedeutung abgeleitet werde, gehe die Denkmaleigenschaft auch durch die vollständige Auswechslung der Verschleißteile nicht verloren. Auch die Ensemblewirkung sei vorhanden, da die Siedlung in den Straßenraum der Magdeburger Straße hineinwirke, einsehbar sei und die Bauweise weiträumig und freistehend sei. Die Gebäude seien instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig, jedoch nach einer Instandsetzung zu Wohnzwecken nutzbar. Das ISEK sei keine rechtlich relevante Willensbildung, sondern ein informelles Planungsinstrument. Die Anwesenheit der Landeskonservatorin in Projektgruppensitzungen bedeute keine Zustimmung zur Zerstörung von Kulturdenkmalen, zumal die Zuständigkeit bei der oberen Denkmalbehörde und nicht bei der Beigeladenen liege.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Oberbürgermeisters der Stadt A-Stadt zur Frage, ob die Stadt A-Stadt bei Erhalt des streitgegenständlichen Objektes ihre eigenen Aufgaben nicht mehr erfüllen kann. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 07.07.2020.
Wegen des weiteren Sachverhaltes wird auf die Gerichtsakten sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung des Gerichts.

Entscheidungsgründe:
I. Die Klage hat Erfolg.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Abrissgenehmigung. Der entgegenstehende Bescheid des Beklagten ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Nach § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA ist ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen, wenn (1.) der Eingriff aus nachgewiesenen wissenschaftlichen Gründen im öffentlichen Interesse liegt, (2.) ein überwiegendes öffentliches Interesse anderer Art den Eingriff verlangt oder (3.) die unveränderte Erhaltung des Kulturdenkmals den Verpflichteten unzumutbar belastet. Bei den streitgegenständlichen Wohngebäuden handelt es sich um ein Kulturdenkmal (hierzu unter 1.). Der geltend gemachte Anspruch auf Abriss der Wohngebäude folgt nicht bereits aus § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA (hierzu unter 2.). Allerdings liegen die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA vor (hierzu unter 3.).
1. Die sechs Wohngebäude auf dem Grundstück Möhrenstieg 1 - 12 sind ein Kulturdenkmal nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA.
Nach § 2 Abs. 1 DenkmSchG LSA sind Kulturdenkmale gegenständliche Zeugnisse menschlichen Lebens aus vergangener Zeit, die im öffentlichen Interesse zu erhalten sind (Satz 1). Öffentliches Interesse besteht, wenn Sachen von besonderer geschichtlicher, kulturell-künstlerischer, wissenschaftlicher, kultischer, technisch-wirtschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung sind (Satz 2). Die Eigenschaft einer Sache als Kulturdenkmal setzt ihre Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit voraus. Denkmalfähig ist eine Sache, wenn einer der in § 2 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Schutzgründe für ihre Erhaltung spricht. Denkmalwürdig ist ein Gebäude, wenn ein öffentliches Interesse besteht, das die auf einem gesetzlichen Schutzgrund beruhende Erhaltung der Sache rechtfertigt (vgl. OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, juris Rn. 55 m.w.N.).
a) Nach der fachlichen Stellungnahme des Beigeladenen vom 24.11.2014 (ergänzt durch Stellungnahme vom 01.02.2017) besitzt die Siedlung M-Straße Denkmalfähigkeit als auch Denkmalwürdigkeit. Ihr wird sowohl aus geschichtlichen Gründen als auch aus kulturell-künstlerischer sowie städtebaulicher Sicht eine besondere Bedeutung zugeschrieben. Die Siedlung ist daher als Baudenkmal im Denkmalverzeichnis des Landes Sachsen-Anhalt eingetragen (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA). Die ursprüngliche Denkmaleigenschaft ist nicht wirklich zweifelhaft und wird von der Klägerin auch nicht substantiiert in Frage gestellt. Der Beigeladene, der als Denkmalfachamt i. S. des § 5 Abs. 1 DenkmSchG LSA in besonderem Maße zur Beurteilung der Denkmaleigenschaft berufen ist (vgl. hierzu OVG LSA, Beschluss vom 06.02.2006 - 2 L 6/04 -, juris), hat die historische Bedeutung nachvollziehbar dargelegt. Insoweit wird auf die ausführlichen Stellungnahmen des Beigeladenen verwiesen. Die Einwände der Klägerin sind nicht geeignet, dessen Einschätzung infrage zu stellen. Dass die räumliche Anordnung unmittelbar neben Gewerbegebieten und am Stadtrand die Gebäude als „Fremdkörper“ wirken lassen, ist für die Denkmaleigenschaft unerheblich. Ebenso wenig ist für die Frage der Denkmaleigenschaft von Gewicht, dass eine herausragende Bedeutung dieser Gebäude innerhalb des Ortsbildes nicht ersichtlich sei.
b) Die Denkmaleigenschaft der Gebäude im M-Straße 1 - 12 ist nicht nachträglich durch Substanzverlust entfallen.
Das öffentliche Interesse an der Erhaltung einer denkmalwürdigen Sache kann entfallen, wenn ihre historische Substanz so weit verloren gegangen ist, dass sie ihre Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände oder Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllen kann (OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011, a.a.O., juris Rn. 89). Das ist hier nicht der Fall. Voraussetzung dafür wäre eine sehr weitgehende Zerstörung, die bei den in Rede stehenden Gebäuden nicht gegeben ist. Insoweit wird auf die fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen vom 24.11.2014 (ergänzt durch die Stellungnahme vom 01.02.2017) verwiesen. Die Frage, ob das strittige Gebäude im gegenwärtigen Zustand noch ein Kulturdenkmal sei, beantwortete der Beigeladene in der fachlichen Stellungnahme vom 01.02.2017 wie folgt: „Es gab zwischen der Erbauung und heute punktuelle Veränderungen im Äußeren und Inneren der Häuser, doch beeinträchtigen diese die Integrität und Authentizität nicht in einem Maße, dass keine Denkmalwürdigkeit vorläge“. Die Denkmalfähigkeit beruhe „zu erheblichen Anteilen aus der besonderen historischen und der besonderen städtebaulichen Bedeutung. […] Diese Werte würden selbst bei einer völligen Auswechslung der Verschleißteile nicht verloren gehen. […] Gerade die Auflösung der Blockstruktur, der Verzicht auf Hierarchie und Symmetrie, die Durchgrünung einer Siedlungsfläche ist ja ein Kennzeichen der Architektur der Moderne“.
An der Richtigkeit dieser und der anderen denkmalfachlichen Aussagen des Denkmalfachamtes zu zweifeln, besteht für die Kammer kein Anlass. Auch der Hinweis der Klägerin auf die „Charta von Venedig“ ändert an diesem Befund nichts. Das zur denkmalschutzrechtlichen Beurteilung erforderliche Fachwissen vermittelt nämlich in erster Linie der Beigeladene als staatliche Denkmalfachbehörde. Das Gericht darf deshalb bei seiner Entscheidung die fachkundigen Stellungnahmen dieser Fachbehörde verwerten. Allein die Stellung dieser Behörde als Verfahrensbeteiligter bzw. der im Verwaltungsrechtsstreit hervortretende „Gegensatz“ des Beigeladenen zur Position der Klägerin vermag nicht zu belegen, dass die denkmalfachlichen Belange von der Behörde in sachwidriger Weise wahrgenommen worden sind (vgl. OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011, a.a.O. Rn. 83).
c) Die Denkmaleigenschaft der Gebäude wird auch nicht nach der Durchführung von erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen entfallen.
Die Denkmaleigenschaft kann in Ausnahmefällen auch nach Durchführung von Erhaltungsarbeiten entfallen, wenn die damit verbundenen Eingriffe in das Denkmal so weit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Regelmäßig nicht zum Wegfall der Denkmaleigenschaft führt es, wenn im Laufe der Zeit lediglich Bauteile im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden, auch wenn der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird. Anders ist es nur, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse (Feuchtigkeit, lmmissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung) so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist (OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011, a.a.O., Rn. 90).
Für die Beurteilung, ob die Identität eines Denkmals durch notwendige Sanierungsmaßnahmen noch erhalten bleibt, kommt es allein darauf an, ob die Merkmale, welche die Denkmaleigenschaft begründeten, nach einer Sanierung noch vorhanden sind oder nicht. Von einem solchen denkmalfachlichen Identitätsverlust kann dann nicht ausgegangen werden, wenn das Denkmal nach der Durchführung erhaltensnotwendiger Renovierungsarbeiten mit seinem historischen Dokumentationswert und mit den die Denkmaleigenschaft begründenden Merkmalen im Wesentlichen noch vorhanden ist und die ihm zugedachte Funktion, Aussagen über bestimmte Vorgänge oder Zustände geschichtlicher Art zu dokumentieren, noch erfüllen kann. Die Beantwortung der Frage, ob die Denkmaleigenschaft eines Baudenkmals entfallen ist, muss daher von den Gründen der Unterschutzstellung ausgehen und prüfen, ob die hierfür maßgeblichen Teile des Gebäudes in einem solchen Umfang zerstört worden oder sonst weggefallen sind, dass die verbliebene historische Substanz keinen Zeugniswert mehr besitzt. Liegt aber nur einer der in § 2 Abs.1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Gründe, der für die Erhaltung einer Sache spricht, weiterhin vor, dann verliert die Sache nicht ihre Eigenschaft als Kulturdenkmal (OVG LSA, Urteil vom 18.02.2015 - 2 L 175/13 -, juris Rn. 65 und 79).
Ausgehend hiervon kommt der Beigeladene zu dem Ergebnis, dass auch im Falle einer Sanierung der verbleibenden historischen Substanz den in Rede stehenden Gebäude noch ein so ausreichender Zeugniswert zukomme, dass sie weiter die Denkmaleigenschaft des Gebäudes begründen könne. In seiner fachlichen Stellungnahme vom 24.11.2014 führt er hierzu aus (dort Seite 5 f.): „Von baulicher Seite ist [die] Erhaltung des Kulturdenkmals möglich. […] Dächer und Gebäudehöhe sind als intakt einzuschätzen. Einzelne Schäden könnten mit geringem Aufwand repariert werden, stärkere Schäden […] sind mehrheitlich auf den unterlassenen Bauunterhalt zurückzuführen. Hier wäre eine denkmalfachlich vertretbare Reparatur möglich. Wenn die Wohnungen […] tatsächlich nur schwer vermietbar sein sollten, dann wäre eine denkmalfachlich vertretbare Umgestaltung der Wohnungsgrundrisse grundsätzlich möglich […] Ein erhöhter Sanierungsbedarf besteht vor allem in den leer stehenden Wohnungen sowie im Hinblick auf die Aufwertung der Sanitäranlagen. Eine im Wesentlichen unveränderte Erhaltung wäre in weiten Teilen möglich. […] Weder der Zustand noch die räumlichen Strukturen der Gebäude sprechen gegen eine sinnvolle bauliche Nutzung und damit gegen die Erhaltung der Gebäude. Eine Vielzahl von nachvollziehbaren Sanierungsmaßnahmen könnte sich unter der Beibehaltung der Nutzung als Wohngebäude auch denkmalgerecht ermöglichen lassen“. Diese Aussagen des Fachamtes werden von der Klägerin nicht substantiell in Frage gestellt.
2. Die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA liegen nicht vor. Ein überwiegendes öffentliches Interesse anderer Art im Sinne dieser Vorschrift ist nicht gegeben. Die Klägerin kann sich hierzu nicht auf ihr städtebauliches Entwicklungskonzept ISEK als Ausfluss ihrer Planungshoheit nach Art. 28 Abs. 2 GG berufen.
a) Ein städtebauliches Entwicklungskonzept ist nicht von derartigem Gewicht, dass es ein überwiegendes öffentliches Interesse im Sinne des § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA zu begründen vermag. Es ist zwar denkbar, dass die durch Art. 28 Abs. 2 GG geschützte kommunale Planungshoheit der Gemeinde in Ausnahmefällen so eindeutig Vorrang haben kann, dass ein überwiegendes öffentliches Interesse angenommen werden kann und eine Abrisserlaubnis erteilt werden muss. Dies setzt aber eine hinreichend konkrete, verbindliche Planung wie z. B. einen verbindlichen Bebauungsplan voraus. Erforderlich ist, dass die Abwägung der widerstreitenden Interessen, die durch die Denkmalschutzbehörde bei der Erteilung der Abrisserlaubnis vorzunehmen ist, inhaltlich schon bei Erstellung der verbindlichen Planung - mit Beteiligung der Denkmalschutzbehörde - vorweggenommen wurde (hierzu auch Thüringer OVG, Urteil vom 16.01.2008 - 1 KO 717/06 -, juris Rn. 38). Ein städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB enthält allerdings - anders als ein Bebauungsplan z.B. mit Festsetzungen auf der Grundlage von § 9 Abs. 2a BauGB - keine rechtsverbindlichen Festsetzungen (vgl. § 8 Abs. 1 BauGB). Nichts anderes gilt für das Stadtentwicklungskonzept der Stadt A-Stadt. Es ist jederzeit änderbar. Dies ergibt sich schon daraus, dass das Stadtentwicklungskonzept fortgeschrieben und inhaltlich verändert wurde.
b) Abgesehen davon sind im gemeindlichen Abwägungsprozess die Wertungen des § 136 BauGB zu beachten. Nach dessen Abs. 4 Satz 1 müssen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Um dem Wohl der Allgemeinheit gerecht zu werden, sollen nach § 135 Abs. 4 Satz 2 Nr. 4 BauGB die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortgeschrieben werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes verbessert und vor allem auch den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen werden (hierzu auch OVG LSA, Urteil vom 18.08.2016 - 2 L 65/14 -, juris Rn. 68 ff.). Damit ein Sanierungsziel Allgemeinwohl verträglich ist, sind die betroffenen Belange gegeneinander und untereinander abzuwägen (§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB). Dass die Stadt bei ihrem Entwicklungs- und Sanierungskonzept ISEK im Rahmen ihrer Abwägungsentscheidung in Bezug auf die Siedlung Möhrenstieg den Erfordernissen des Denkmalschutzes in hinreichender Art und Weise Rechnung getragen hat, lässt sich dem Papier nicht wirklich entnehmen. Im Gegenteil: In der Fortschreibung des ISEK (Teilfortschreibung) mit Stand vom 21.07.2016 heißt es zum Standort Möhrenstieg, dass der Umgang mit dem Denkmalstatus noch zu „klären“ sei. Ebenso wenig lässt sich dem ISEK entnehmen, dass städtebauliche Gründe zwingend den Abriss erfordern und die Innenstadt durch den Erhalt in erheblichem Umfang beeinträchtigt wäre. Letztlich mag die Frage, ob die Denkmalqualität des Standorts Möhrenstieg im Abwägungsprozess hinreichend Berücksichtigung gefunden hat, aber auch dahinstehen. Denn es fehlt dem ISEK, wie dargelegt, an der erforderlichen Verbindlichkeit.
3. Es liegen allerdings die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA vor. Danach ist ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen, wenn die unveränderte Erhaltung des Kulturdenkmals den Verpflichteten unzumutbar belastet.
a) Bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen die Erhaltung eines Kulturdenkmals ein öffentliches Unternehmen, das zu 100 % von einer kommunalen Gebietskörperschaft beherrscht wird, „unzumutbar belastet“, ist von folgenden Grundsätzen auszugehen:
aa) Zunächst ist mit dem Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Urteil vom 15.12.2011, a.a.O., Rn. 93 ff.) davon auszugehen, dass in erster Linie von Bedeutung ist, ob dem Eigentümer - ungeachtet finanzieller Folgelasten - überhaupt angesonnen werden darf, das Kulturdenkmal in seiner Substanz zu erhalten. Das ist zu verneinen, wenn er es nicht mehr sinnvoll nutzen kann, weil es „nur noch Denkmal“ ist und damit ausschließlich dem Wohl der Allgemeinheit dient. Im Übrigen ist die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Die Belastungen dürfen nicht so weit gehen, dass das Denkmal bloßes Zuschussobjekt ist oder überhaupt keine Nutzungsmöglichkeit mehr besteht, welche als - noch - wirtschaftlich sinnvoll angesehen werden kann. Entscheidend ist, ob sich das Objekt „selbst trägt“. Wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, sind in die Wirtschaftlichkeitsrechnung allerdings nicht einzustellen; denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen. Dem trägt § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA Rechnung, der bestimmt, dass sich der Verpflichtete nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungsmaßnahmen berufen kann, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind.
Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind vor allem die Finanzierungskosten einer Sanierung sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Mieteinnahmen bzw. dem Gebrauchswert des Denkmals gegenüberzustellen. Da gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln oder steuerliche Vorteile anzurechnen sind, wenn der Verpflichtete diese in Anspruch nehmen kann, sind auch derartige „Zuschüsse“ zu berücksichtigen.
Dabei kommt es allerdings nicht darauf an, ob es der Klägerin im Verwaltungsverfahren gelungen ist, gemäß § 10 Abs. 5 Satz 1 DenkmSchG LSA die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes glaubhaft zu machen. Die Verwaltungsgerichte sind zur Erforschung des Sachverhalts von Amts wegen auch dann verpflichtet, wenn der Gesetzgeber vom Antragsteller die Glaubhaftmachung eines Sachverhalts verlangt. Es ist deshalb Aufgabe der Tatsachengerichte, die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit im Einzelfall zu prüfen.
bb) Bei der Bestimmung der Maßstäbe für die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltungspflicht des Eigentümers eines Kulturdenkmals ist allerdings in Rechnung zu stellen, dass es sich bei der Klägerin um ein öffentliches Unternehmen handelt, das sich nicht in einer grundrechtstypischen Gefährdungslage befindet, weil es von der Stadt A-Stadt zu 100 % getragen wird.
In der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist geklärt, dass in privatrechtlichen Organisationsformen geführte Unternehmen, die - wie hier - vollständig im Eigentum des Staates stehen (öffentliche Unternehmen), unmittelbar an die Grundrechte gebunden (und daher nicht grundrechtsfähig) sind, und zwar unabhängig davon, ob die für den Staat oder andere Träger öffentlicher Gewalt handelnde Einheit „spezifische“ Verwaltungsaufgaben wahrnimmt, ob sie erwerbswirtschaftlich oder zur reinen Bedarfsdeckung tätig wird („fiskalisches“ Handeln) und welchen sonstigen Zweck sie verfolgt (BVerfG, Urteil vom 07.11.2017 - 2 BvE 2/11 -, juris Rn. 42 sowie Beschluss vom 19.07.2016 - 2 BvR 470/08 -, juris Rn. 30; ebenso BVerwG, Beschluss vom 10.11.2016 - 4 B 27/16 -, juris; zum Ganzen auch OVG NRW, Urteil vom 17.09.2018 - 13 A 1328/15 -, juris Rn. 70 ff.).
Entgegen der Annahme des Beklagten bedeutet dies allerdings nicht, dass sich die Klägerin als kommunales Unternehmen von vornherein nicht auf § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA zu berufen vermag. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Kulturdenkmales und damit grundsätzlich Adressatin der in § 9 Abs. 2 DenkmSchG LSA verankerten Erhaltungspflicht. Sie muss sich deshalb auch grundsätzlich auf das Vorliegen einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit im Sinne des § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA berufen können.
Dass es sich bei der Klägerin um ein öffentliches Unternehmen handelt, hat allerdings Einfluss auf die anzuwendenden Maßstäbe zum Vorliegen einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit. So kann die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts des Landes Sachsen-Anhalt nicht zur Anwendung gelangen, wonach „andere Einkünfte“ des Denkmaleigentümers aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht herangezogen werden können (siehe hierzu OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011, a.a.O., Rn. 93). Denn diese Feststellung ist Ausfluss der sich aus Art. 14 GG ergebenden Direktiven. Da sich der Eigentümer eines Kulturdenkmals in Fallgestaltungen der vorliegenden Art indes nicht auf Art. 14 GG zu berufen vermag, findet die Regelung in § 10 Abs. 4 Satz 2 DenkmSchG LSA uneingeschränkt Anwendung. Danach ist für die Unzumutbarkeit einer wirtschaftlichen Belastung von Relevanz, ob andere Einkünfte des Verpflichteten herangezogen werden können.
cc) Von Relevanz ist weiter die Rechtsprechung zu kommunalen Gebietskörperschaften, die sich auf die Unzumutbarkeit der Erhaltung eines in ihrem Eigentum stehenden Kulturdenkmals berufen. Danach ist geklärt, dass sich diese als „Teil der staatlichen Verwaltung“ ebenfalls nicht auf das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen können (vgl. OVG LSA, Urteil vom 18.08.2016 - 2 L 65/14 -, juris Rn. 52). Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts des Landes Sachsen-Anhalt hat die Denkmalschutzbehörde in diesen Fällen allerdings unter Berücksichtigung der Staatszielbestimmung des Art. 36 Abs. 4 Verf LSA die wohlverstandenen Belange dieser Körperschaft im Rahmen der Selbstverwaltungsgarantie, insbesondere die kommunale Finanzhoheit (Art. 87 Abs. 1, 2 Abs. 3 Verf LSA), zu beachten. Eine Verletzung derselben ist anzunehmen, wenn die durch die Aufgaben des Denkmalschutzes verursachte Bindung von Haushaltsmitteln bei einer kommunalen Gebietskörperschaft dazu führt, dass sie ihre eigenen Aufgaben nicht mehr erfüllen kann (OVG LSA, Urteil vom 18.08.2016 - 2 L 65/14 -, juris Rn. 58).
Auch diese Rechtsprechung kann indes im vorliegenden Fall nicht unmittelbar zur Anwendung gelangen, da Klägerin des vorliegenden Verfahrens keine kommunale Gebietskörperschaft, sondern ein öffentliches Unternehmen ist. Bei der Frage, ob einem öffentlichen Unternehmen die Erhaltung eines denkmalgeschützten Objektes zumutbar ist oder nicht, können die Maßstäbe, die für Gemeinden gelten, deshalb nur ein erster Anhaltspunkt sein. Solche Unternehmen können sich nicht - wie die Gemeinden - auf Rechtspositionen wie die Selbstverwaltungsgarantie und die Finanzhoheit berufen. An Gewicht gewinnen in diesem Zusammenhang die Fragen, welche Aufgaben das betroffene Unternehmen hat und welche Finanzierungsquellen vorhanden sind (hierzu auch Sächsisches OVG, Urteil vom 17.04.2016 - 1 A 265/14 -, juris).
Die Kammer folgt dabei nicht der Auffassung, dass die Erhaltung eines Kulturdenkmals einem öffentlichen Unternehmen bereits dann nicht mehr zumutbar sein soll, wenn die Prognose gerechtfertigt ist, dass das betroffene Unternehmen bei Annahme einer Erhaltenspflicht seine Aufgaben nicht mehr weiter wahrnehmen könnte (so aber scheinbar Sächsisches OVG, Urteil vom 17.04.2016, a.a.O.). Denn diese lediglich auf die internen Verhältnisse der kommunalen Gesellschaft abstellendende Sichtweise würde den landesverfassungsrechtlichen Vorgaben in Art. 36 Abs. 4 Verf LSA nicht gerecht. Nach dieser Staatszielbestimmung sorgt das Land, unterstützt von den Kommunen, für den Schutz und die Pflege der Denkmale von Kultur und Natur. Hierbei handelt es sich um eine Gemeinwohlaufgabe von hohem Rang (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28.07.2016 - 4 B 12.16 -, juris). Entsprechend heißt es in § 1 Abs. 2 DenkmSchG LSA, dass bei der Wahrnehmung der Aufgaben von Denkmalschutz und Denkmalpflege das Land und die kommunalen Gebietskörperschaften sowie Eigentümer und Besitzer von Kulturdenkmalen zusammenwirken (Satz 1). Ihnen obliegt zugleich die besondere Pflicht, die ihnen gehörenden oder von ihnen genutzten Kulturdenkmale zu erhalten (Satz 2). Handelt es sich deshalb um ein öffentliches Unternehmen, dessen Alleingesellschafter eine kommunale Gebietskörperschaft ist, müssen bei der Frage, ob dem Eigentümer des Kulturdenkmals der Erhalt des Objektes wirtschaftlich zumutbar ist, die finanziellen Möglichkeiten der kommunalen Gebietskörperschaft berücksichtigt werden.
Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich - wie hier - um ein öffentliches Unternehmen der Daseinsvorsorge handelt. Denn derartige Unternehmen sind nur nach Maßgabe des § 128 KVG LSA zulässig. Nach § 128 Abs. 1 Satz 1 KVG LSA darf sich die Kommune in Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft auch außerhalb ihrer öffentlichen Verwaltung in den Rechtsformen des Eigenbetriebes, der Anstalt des öffentlichen Rechts oder in einer Rechtsform des Privatrechts wirtschaftlich betätigen, wenn (1.) ein öffentlicher Zweck die Betätigung rechtfertigt, (2.) wirtschaftliche Betätigungen nach Art und Umfang in einem angemessenen Verhältnis zur Leistungsfähigkeit der Kommune und zum voraussichtlichen Bedarf stehen und (3.) der Zweck nicht besser und wirtschaftlicher durch einen anderen erfüllt wird oder erfüllt werden kann. Nach § 128 Abs. 2 KVG LSA dienen Betätigungen u.a. im Bereich der Wohnungswirtschaft einem öffentlichen Zweck und sind unter der Voraussetzung des § 128 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 KVG LSA zulässig. Ausweislich des in § 2 des Gesellschaftsvertrages der Klägerin vom 04.12.2006 geregelten Gesellschaftszwecks errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet die Klägerin Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen. Sie kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten und veräußern sowie Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen. Ferner ist Gegenstand der Gesellschaft das Betreiben von Nahwärmeversorgungssystemen. Damit betätigt sich die Klägerin - jedenfalls auch - im Bereich der Wohnungswirtschaft im Sinne des § 128 Abs. 2 KVG LSA. Sie ist damit ein öffentliches Unternehmen der Daseinsvorsorge, was durch die Klägerin auch nicht in Abrede gestellt wurde.
Zwar unterliegt die Klägerin lediglich den Vorschriften des GmbHG. Denn die Allein- oder Mehrheitsbeteiligung der öffentlichen Hand an einer GmbH verschafft dieser keine Sonderstellung, insbesondere gelten uneingeschränkt alle Vorschriften des GmbHG (Bayer in: Lutter/Hommelhoff, GmbH-Gesetz Kommentar, 20. Aufl. 2020, § 1 GmbHG, Rn. 10). Deshalb vermag sich die Klägerin gegenüber ihrer Gesellschafterin auch nicht auf eine finanzielle Nachschusspflicht nach § 26 GmbHG zu berufen. Gesetzliche Voraussetzung einer derartigen Nachschusspflicht ist nämlich eine Verankerung in der Satzung der Gesellschaft (vgl. § 26 Abs. 1 GmbHG). Hieran fehlt es vorliegend.
Auf der anderen Seite hat die Gemeinde ihren Einfluss auf die Klägerin durch die Gründung des Unternehmens nicht verloren (vgl. § 129 Abs. 1 Nr. 3 KVG LSA). Ebenso wenig ist eine „Haftung“ der Kommune ausgeschlossen, sie ist lediglich auf einen „ihrer Leistungsfähigkeit angemessenen Betrag“ begrenzt (§ 129 Abs. 1 Nr. 4 KVG LSA). Überdies sind bei der Auslegung des Gesellschaftsvertrages einer Gesellschaft, an der eine Gemeinde maßgeblich beteiligt ist und zu deren Aufgaben die Wahrnehmung der kommunalen Daseinsvorsorge für ihre Einwohner gehört, diejenigen Vorschriften des Verfassungs- und Gesetzesrechts zu berücksichtigen, die für die Gemeinde verbindlich sind (BVerwG, Urteil vom 31.08.2011 - 8 C 16/10 -, juris Rn. 27). In diesem Zusammenhang gewinnt § 21 des Gesellschaftsvertrages der Klägerin an Gewicht. Danach hat die Gesellschafterversammlung über die Verlustdeckung zu beschließen, wenn ein Bilanzverlust ausgewiesen wird. Auch wenn die Gesellschafterversammlung in diesem Fall „insbesondere“ darüber beschließen soll, ob und in welchem Umfange die Rücklage nach § 20 heranzuziehen ist oder eine Herabsetzung des Stammkapitals erfolgen soll, schließt dies weitergehende Maßnahmen - im Sinne der Zurverfügungstellung eines „freiwilligen“ Zuschusses - nicht aus. Jedenfalls darf die Gemeinde mit Blick auf die Staatszielbestimmung in Art. 36 Abs. 4 Verf LSA dem Abriss eines Kulturdenkmals durch ihr Unternehmen, das die Sanierung und Unterhaltungskosten dieses Objektes nicht mehr zu tragen vermag, nicht tatenlos zuschauen. Sie ist in diesem Fall vielmehr gehalten, der Gesellschaft das erforderliche finanzielle Kapital zur Verfügung zu stellen. Es leuchtet auch nicht ein, warum eine kommunale Gebietskörperschaft - in den durch die Finanzhoheit gezogenen Grenzen - verpflichtet ist, ein Kulturdenkmal zu erhalten, während es dem von der kommunalen Gebietskörperschaft gegründeten öffentlichen Unternehmen möglich sein soll, das gleiche Objekt unter Hinweis darauf abreißen zu lassen, seine finanziellen Mittel reichten zum Erhalt des Denkmals nicht aus.
In Fallgestaltungen der vorliegenden Art muss sich das öffentlichen Unternehmen deshalb so behandeln lassen, als hätte ihm die Gesellschafterin die erforderlichen Mittel zum Erhalt des Kulturdenkmals als freiwillige Zuschüsse gezahlt. Diese Auslegung lässt sich auch mit dem Wortlaut von § 10 Abs. 4 S. 2 DenkmSchG LSA vereinbaren, soweit dort Bezug genommen wird auf „andere Einkünfte des Verpflichteten“. Dass es sich bei diesen „Einkünften“ lediglich um Eigenmittel des Denkmaleigentümers handeln und ein finanzieller „Durchgriff“ auf den Gesellschafter nicht möglich sein soll, lässt sich der Bestimmung nicht entnehmen.
Da mit einem derartigen „Durchgriff“ auf die kommunale Gebietskörperschaft als Gesellschafter des öffentlichen Unternehmens allerdings ein Eingriff in dessen Finanzhoheit nach Art. 28 Abs. 2 GG verbunden ist, unterliegt dieser Eingriff verfassungsrechtlichen Beschränkungen. In Anlehnung an die zitierte Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts des Landes Sachsen-Anhalt vom 18.08.2016 (a.a.O.) darf der mit Blick auf den Denkmalschutz verfassungsrechtlich geforderte Zugriff auf Haushaltsmittel bei der kommunalen Gebietskörperschaft nicht dazu führen, dass sie ihre eigenen Aufgaben nicht mehr erfüllen kann. Dies darzulegen und notfalls unter Beweis zu stellen, obliegt in Fallgestaltungen der vorliegenden Art dem öffentlichen Unternehmen, hier also der Klägerin.
Die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts des Landes Sachsen-Anhalt vom 29.01.2008 (- 2 M 358/07 -, juris) steht dieser (landes-)verfassungskonformen Auslegung von § 10 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 4 DenkmSchG LSA nicht entgegen. Das Obergericht hat dort lediglich ausgeführt, dass für juristische Personen des öffentlichen Rechts - unabhängig davon, ob sie sich auf den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG berufen können - für die wirtschaftliche Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen die gleichen Maßstäbe wie für private Eigentümer gelten. Sie haben also keine besondere, über die privaten Eigentümerpflichten hinausgehende Pflicht zur Erhaltung von Baudenkmalen. Mit dieser Rechtsprechung sollte die öffentliche Hand als Eigentümerin lediglich den privaten Eigentümer gleichgestellt werden, nicht aber bevorzugt werden.
dd) Zur Beantwortung der Frage, ob die Gemeinde im Sinne der zitierten Rechtsprechung „ihre eigenen Aufgaben nicht mehr erfüllen kann“, ist auf den Garantiebereich der durch Art. 28 Abs. 2 GG und Art. 87 und Art. 88 Verf LSA geschützten Finanzhoheit der Gemeinde abzustellen. Dabei kann dahinstehen, ob die landesrechtlichen Bestimmungen die Vorgaben des Grundgesetzes „aufgreifen“ oder lediglich „ergänzen“ (hierzu etwa BVerfG, Beschluss vom 07.05.2001 - 2 BvK 1/00 -, juris Rn. 97). Denn jedenfalls gibt es eine verfassungsfeste finanzielle Mindestausstattung der Gemeinden. Danach müssen die Gemeinden mindestens über so große Finanzmittel verfügen, dass sie ihre pflichtigen (Fremd- wie Selbstverwaltungs-)Aufgaben ohne (nicht nur vorübergehende) Kreditaufnahme erfüllen können und darüber hinaus noch über eine „freie Spitze“ verfügen, um zusätzlich freiwillige Selbstverwaltungsaufgaben in einem bescheidenen, aber doch merklichen Umfang wahrzunehmen (BVerwG, Urteil vom 31.01.2013 - 8 C 1/12 -, juris Rn. 19). Die Kammer hält es für sachgerecht, diese zum kommunalen Finanzausgleich entwickelten Grundsätze auch für die hier interessierende Frage anzuwenden, wann eine kommunale Gebietskörperschaft durch einen Zugriff auf Haushaltsmittel nicht mehr ihre eigenen Aufgaben erfüllen kann.
Führt die durch die Aufgabe des Denkmalschutzes verursachte Bindung von Haushaltsmitteln deshalb dazu, dass den Gemeinden die „freie Spitze“ bei der Erfüllung von freiwilligen Selbstverwaltungsaufgaben nicht mehr zur Verfügung steht oder sogar Pflichtaufgaben nicht mehr wahrgenommen werden können, erweist sich der Erhalt des Kulturdenkmals als unzumutbar.
b) Nach diesen Maßgaben hat die Klägerin dargelegt, dass ihr der Erhalt der in Rede stehenden Objekte nicht zumutbar ist. Bei einer Sanierung der Gebäude in der von der Klägerin angestrebten Weise fehlt der Klägerin ein Betrag von ca. 3,2 Mio. € (hierzu unter aa). Andere finanzielle Mittel, auf die die Klägerin zugreifen könnte, stehen ihr in diesem Umfang nicht zur Verfügung (hierzu unter bb). Die Klägerin muss sich auch nicht entgegenhalten lassen, dass die fehlenden finanziellen Mittel durch die Stadt A-Stadt aufgebracht werden könnten. Die Klägerin hat nachgewiesen, dass die Stadt nicht über die erforderlichen Haushaltsmittel verfügt, weil ihr in diesem Fall nicht mehr die „freie Spitze“ bei der Erfüllung von freiwilligen Selbstverwaltungsaufgaben zur Verfügung stünde (hierzu unter cc).
aa) Die Klägerin hat hinreichend glaubhaft gemacht, dass die mit der Erhaltung und Bewirtschaftung der in Rede stehenden Gebäude verbundenen Kosten die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals deutlich überschreiten.
(1) Die Klägerin hat sich mit der vorgelegten Sanierungs- und Modernisierungskonzeption auf eine grundsätzlich mögliche denkmalverträgliche Nutzung festgelegt. Dieses Konzept sieht einen Neuzuschnitt der vorhandenen Wohnungen in Form von Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Grundflächen zwischen 26,5 m² und 82 m² vor. Dass andere gegebenenfalls erfolgversprechendere Sanierungsvarianten hätten in Betracht gezogen werden müssen, ist nicht ersichtlich.
Nach der Rechtsprechung darf bei Vorliegen mehrerer Sanierungsvarianten vom Eigentümer des Denkmals nicht einfach die Variante zur ausschließlichen Grundlage der Wirtschaftlichkeitsberechnung gemacht werden, die die aufwändigste, teuerste und zwar möglicherweise denkmalrechtlich gerade noch zulässige Variante aber unter Verzicht auf jegliche Form von Fördermöglichkeiten nicht mehr zu realisierende Planung darstellt. Insoweit widerspräche das dem Verhalten eines für Denkmalbelange aufgeschlossenen Eigentümers, der jedenfalls im Bereich der Nutzungsfestlegung und Auswahl der Sanierungsvariante an einem grundsätzlichen Erhalt des Denkmals und an einem Ausgleich zwischen finanziellen Lasten und angestrebter Nutzung interessiert ist, ohne bereits von vornherein durch Wahl der „passenden“ Sanierungsvariante die wirtschaftliche Unzumutbarkeit herbeizuführen (VG Augsburg, Urteil vom 19.19.2011 - Au 4 K 10.2053 -, Rn. 27, juris).
Dass die Klägerin eine in dieser Weise „passende“ Sanierungsvariante vorgelegt hat, ist nicht ersichtlich. Das neue Wohnkonzept baut auf der alten Nutzungsvariante auf. Die Klägerin hat auf Nachfrage in der mündlichen Verhandlung vom 05.11.2019 auch plausibel dargelegt, aus welchen Gründen eine gewerbliche Nutzung nicht in Betracht gezogen worden sei. Sie hat auf den hohen Gewerbeleerstand in A-Stadt sowie darauf hingewiesen, dass die Räumlichkeiten in diesem Fall deutlich größer gestaltet werden müssten. Angesichts der Kleinteiligkeit der vorhandenen Räumlichkeiten lägen die Sanierungskosten in diesem Fall deutlich höher. Auch der anwesende Gutachter hat in der mündlichen Verhandlung vom 05.11.2019 ausgeführt, dass sich in diesem Fall andere Anforderungen an den Brandschutz, an die Belichtung, die Raumhöhe sowie an die Deckenlasten stellen würden. Der Beklagte hat diesen Vortrag zwar (pauschal) bestritten. Die Kammer hatte allerdings keinen Zweifel an den Angaben des Gutachters und den Überlegungen der Klägerin. Dass eine gewerbliche Nutzungsvariante bei der wirtschaftlichen Betrachtung zu deutlich besseren Ergebnissen geführt hätte, ist für die Kammer nicht ersichtlich. Das Gebäude muss von Grund auf saniert werden. Hieraus erklären sich die hohen Investitionskosten in Höhe von aktuell 7.231.000,00 €. Dies wäre auch bei einer gewerblichen Nutzung der Fall. Dass im Fall einer gewerblichen Nutzung deutlich höhere Renditen zu erzielen wären, ist angesichts des auch im ISEK beschriebenen Gewerbeleerstandes nicht ersichtlich.
Soweit etwa das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz davon ausgeht, dass der Eigentümer bei einer Variationsbreite an möglichen Nutzungen seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung mindestens zwei nicht fernliegende und am ehesten erfolgversprechende Varianten zu Grunde zu legen hat (Urteil vom 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, juris Rn. 34), folgt die Kammer dem angesichts der Höhe der hier veranschlagten Sanierungskosten jedenfalls im vorliegenden Fall nicht.
Ohne Relevanz ist ebenfalls das Fehlen der von der Beklagten geforderten denkmalschutzrechtlichen Genehmigung für das geplante Projekt. Für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung genügt eine grundsätzlich mögliche denkmalverträgliche Nutzung. Dass die beabsichtigte Nutzung des Objektes denkmalrechtlich möglich ist, hat der Beigeladene in seiner Stellungnahme vom 24.11.2014 (ergänzt durch Stellungnahme vom 01.02.2017) ausdrücklich eingeräumt.
(2) Bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sind sodann auf der Einnahmenseite zunächst die jährlichen Mieteinnahmen zu berücksichtigen, die die Klägerin in ihrer Anfangsaufstellung mit jährlich 139.320,72 € und in ihrer mit Schriftsatz vom 23.12.2019 aktualisierten Übersicht für das erste Jahr der Berechnung (2022) mit 135.828 € beziffert hat. Zweifel an der Höhe dieser Angaben bestehen nicht.
Die zu erwartenden Mieteinnahmen bestimmen sich nach dem in der Region üblichen Mietzins für Objekte vergleichbarer Größe und Ausstattung (BayVGH, Urteil vom 12.08.2015 - 1 B 12.79 -, juris Rn. 26). Weiter ist zu berücksichtigen, dass es für die Wirtschaftlichkeitsberechnung darauf ankommt, ob die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose die Erhaltungskosten der baulichen Anlage übersteigen (OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011, a.a.O., Rn. 128). Insbesondere in einer Investitionsphase während notwendiger Umbau- und Restaurierungsarbeiten am Denkmal wird es regelmäßig dazu kommen, dass die Kosten höher als die Erträge sind und deshalb finanziert werden müssen. Erforderlich ist deshalb eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für die Rentabilität derartiger Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen Objekt angemessenen Zeithorizont erfasst (OVG NRW, Urteil vom 02.03.2018 - 10 A 1404/16 -, juris Rn. 61). Häufig werden 10 bis 15 Jahre angesetzt (für einen Zeitraum von 15 Jahren etwa BayVGH, Urteil vom 12.08.2015 - 1 B 12.79 -, juris Rn. 16 m. w. N.).
Nach diesen Maßgaben ist die Bezifferung der jährlichen Mieteinnahmen mit anfangs 135.828 € bei einer jährlichen Steigerung von 1 % (so die mit Schriftsatz vom 23.12.2019 vorgelegte Übersicht zum Nachweis wirtschaftlicher Unzumutbarkeit) schlüssig. Die Klägerin hat für ihre Berechnung bei einer vermietbaren Fläche von 359 m² eine monatliche Kaltmiete von 5,50 € zugrunde gelegt.
Die Internetrecherche des Gerichts hat ergeben, dass der durchschnittliche Mietpreis in A-Stadt aktuell bei 5,69 €/m² liegt (Quelle: wohnungsboerse.net, Stand 7/2020). Zwar könnte mieterhöhend berücksichtigt werden, dass es sich - nach der Sanierung - um vollsanierte Wohnungen und um historische Immobilien handelt, die höhere Mieterwartungen rechtfertigen können (zu diesem Gesichtspunkt etwa VG Freiburg (Breisgau), Urteil vom 28.07.2016 - 2 K 1888/15 -, juris Rn. 77). Andererseits ist zu berücksichtigen, dass sich die Wohnungen in der Siedlung Möhrenstieg in wenig attraktiver Randlage befinden und laut Planungskonzept über keinen Balkon verfügen. Im ISEK heißt es zum Punkt „Nachfrageveränderung durch demografischen Wandel“ (S. 39) mit Blick auf die prognostizierten altersstrukturellen Veränderungen bis 2025 zudem, dass der Wohnbedarf künftig durch kleine Haushalte dominiert werde, weshalb sich die Nachfrage in Zukunft auf kleine und preisgünstige Wohnungen konzentrieren werde und altengerechte Wohnlösungen (barrierearme bzw. behindertengerechte Wohnungen) bessere Vermarktungschancen hätten. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Klägerin um ein Unternehmen der Daseinsvorsorge handelt und deshalb der soziale Wohnungsbau im Vordergrund steht. Die in Ansatz gebrachten Mieteinnahmen sind vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden.
(3) Auf der Einnahmenseite sind weiter die steuerlichen Vorteile zu berücksichtigen. Hierzu hat die Klägerin vorgetragen, Steuervorteile seien bei der Rechtsform der GmbH nicht erzielbar. Sie hat hierzu ein Schreiben der Steuerberatungsgesellschaft D. vom 09.12.2019 vorgelegt, wonach sich die steuerliche Förderung von Aufwendungen für die Denkmale im Ergebnis nicht steuermindernd auswirke. Die Kammer hat keine Zweifel am Inhalt des Schreibens. Der Beklagte macht pauschal geltend, dass eine steuerliche Förderung jedenfalls theoretisch möglich sei. Für die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit kommt es allerdings nicht auf theoretische Abschreibungsmöglichkeiten an, sondern darauf an, ob sich die Abschreibungsmöglichkeiten im Ergebnis auch steuermindernd auswirken. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
(4) Die Klägerin hat bei ihrer Berechnung auch öffentliche Zuschüsse in hinreichender Weise berücksichtigt. Nach § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA sind, wenn der Verpflichtete Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln in Anspruch nehmen kann, auch diese anzurechnen. Die mit Bescheid des Beklagten vom 02.07.2020 bewilligten Fördermittel in Höhe von insgesamt 216.703 € hat die Klägerin bei ihrer aktualisierten Aufstellung (dort i.H.v. 220.000,00 €) berücksichtigt.
Was daneben die durch die Klägerin beantragten Zuwendungen im Rahmen des Stadtumbaus Ost anbelangt, so muss sich die Klägerin nicht entgegenhalten lassen, dass sie einen entsprechenden Antrag auf Bewilligung öffentlicher Zuwendungen nicht gestellt habe.
Die Klägerin hat hierzu unwidersprochen vorgetragen, dass sie bei der Stadt A-Stadt zweimal die Gewährung einer Zuwendung zur Unterstützung des Gebäuderückbaus aus dem Förderprogramm „Zuwendungen im Rahmen des Stadtumbaus Ost“ beantragt habe, und zwar im Oktober 2014 sowie nochmals mit Antrag vom 05.01.2018. Dass diese Anträge mit Bescheid des Beklagten vom 31.01.2018 bzw. mit Schreiben der Stadt A-Stadt vom 31.01.2018 abgelehnt worden sind, ist in diesem Zusammenhang ohne Relevanz. Auch kommt es nicht darauf an, ob die Stadt A-Stadt über den Antrag in dieser Form hätte entscheiden dürfen. Eine Anrechnung nach § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA setzt grundsätzlich voraus, dass die möglichen Zuwendungen dem Erhaltungspflichtigen verbindlich zugesagt worden sind oder er sonst einen Rechtsanspruch darauf hat (OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011, a. a. O., Rn. 166 f.). Dies ist vorliegend hinsichtlich des Förderprogramms im Rahmen des Stadtumbaus Ost nicht der Fall. Rechtsgrundlage für diese Förderung ist die Richtlinie über die Gewährung von Zuwendungen im Rahmen des Stadtumbaus-Ost zur Aufwertung von Stadtteilen/Stadtquartieren und zum Abriss/Rückbau dauerhaft leerstehender Wohnungen in nach Stadtentwicklungskonzepten umzustrukturierenden Stadtteilen/Stadtquartieren mit vorrangiger Priorität „Stadtumbau-Ost Stadtteil/Stadtquartier - Aufwertungs- und Abriss/Rückbaurichtlinien“ vom 13.06.2003. Nach Ziffer 1.3 dieser Richtlinie besteht kein Rechtsanspruch der Antragsteller auf Gewährung von Zuwendungen. Vielmehr entscheidet die Bewilligungsstelle aufgrund ihres pflichtgemäßen Ermessens im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel.
(5) Auf der Ausgabenseite sind sodann die laufenden jährlichen Kosten zu berücksichtigen. Ist eine Renovierung für die Herstellung einer wirtschaftlichen Nutzung erforderlich, so sind auch die Renovierungskosten einschließlich Architektenkosten zu berücksichtigen (vgl. OVG MP, Urteil vom 18.03.2009 - 3 L 503/04 -, juris Rn. 50). Diese Kosten hat die Klägerin bei Antragstellung im Jahr 2014 mit 6.225.000 € (Sanierung: 4.980.000 €; Baunebenkosten: 1.245.000 €), im Gutachten vom 18.06.2017 mit 6.319.000 € und im Ergänzungsgutachten vom 19.08.2018 mit Blick auf die weiter steigenden Baukosten mit 6.685.502 € beziffert. Aktuell belaufen sich die Sanierungskosten auf insgesamt 7.231.000 €. Die Höhe dieser Kosten wurde durch die Beteiligten nicht in Frage gestellt. Auch die Kammer sieht hierfür keinerlei Veranlassung.
Der Beklagte trägt allerdings vor, dass die Klägerin im Rahmen ihres Antrags vom 22.12.2017 auf Bereitstellung von Denkmalpflegefördermitteln für das Haushaltsjahr 2019 unter dem 26.11.2018 einen denkmalpflegerischen Mehraufwand i.H.v. 25 % der Gesamtkosten je Gebäude geltend gemacht habe, was einen Gesamtbetrag von insgesamt 442.246,50 € entspreche. Deshalb sei - so der Beklagte - allein dieser Betrag bei der Finanzierung zugrunde zu legen. Soweit der Beklagte hiermit geltend machen sollte, die Klägerin dürfe bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nur Sanierungskosten in Höhe von 442.246,50 € in Ansatz bringen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Es mag sein, dass der denkmalpflegerische Mehraufwand im Sinne der Förderrichtlinie lediglich 442.246,50 € beträgt. Ist allerdings eine Renovierung für die Herstellung einer wirtschaftlichen Nutzung erforderlich, so sind für die Wirtschaftlichkeitsberechnung - wie dargelegt - auch die Renovierungskosten einschließlich Architektenkosten zu berücksichtigen (vgl. OVG MP, Urteil vom 18.03.2009 - 3 L 503/04 -, juris Rn. 50).
Dahinstehen mag mit Blick auf die Dämmung der Außenfassade, ob diese Dämmmaßnahmen angesichts der Ausnahmeregelung des § 24 EnEV zwingend erforderlich sind. Nach dieser Regelung kann, soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieser Verordnung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, von den Anforderungen dieser Verordnung abgewichen werden. Der Beklagte hat hierzu im angegriffenen Bescheid ausgeführt, dass Dämmmaßnahmen „nicht unumgänglich erforderlich und nur bedingt denkmalrechtlich genehmigungsfähig seien“. Es mag unentschieden bleiben, ob dies zutrifft. Denn im Falle einer fehlenden Wärmedämmung wäre mit höheren Wohnnebenkosten zu rechnen, die die Mieter zuzüglich zu den angesetzten Mietkosten zu tragen hätten. Wollte man deshalb auf Maßnahmen zur Dämmung der Außenfassade verzichten, würden sich zwar die Sanierungskosten reduzieren. Gleichzeitig wäre aber in den folgenden Jahren mit weniger Mieteinnahmen zu rechnen. Abgesehen davon fallen die Dämmkosten angesichts der Höhe der in Rede stehenden Finanzierungslücke nicht wesentlich ins Gewicht.
(6) Hinsichtlich der in Ansatz zu bringenden Sanierungskosten in Höhe von 7.231.000 € muss sich die Klägerin allerdings nach § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA einen Abzug i.H.v. 363.956,44 € gefallen lassen. Nach dieser Regelung sind solche Kosten aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung auszuschließen, die dadurch verursacht sind, dass Erhaltungsmaßnahmen nach diesem Gesetz oder sonstigen öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind (vgl. OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011, a. a. O., Rn. 100). Die Voraussetzungen dieser Norm sind gegeben, wenn der Verpflichtete im Laufe der Lebenszeit eines Denkmals als Eigentümer dieser Sache Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen hat oder wenn der Verpflichtete „sehenden Auges“ ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwirbt, die Denkmaleigenschaft bekannt und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich ist (OVG LSA, Urteil vom 18.02.2015 - 2 L 175/13 -, juris Rn. 87).
Der Gutachter hatte diese Kosten in seinem Ergänzungsgutachten vom 19.08.2018 auf insgesamt 336.500 € beziffert, die sich auf die sechs Gebäude wie folgt verteilen:
M-Straße Nr. 1 / 2:
55.061 €
M-Straße Nr. 3 / 4:
48.135 €
M-Straße Nr. 5 / 6:
58.125 €
M-Straße Nr. 7 / 8:
57.200 €
M-Straße Nr. 9 / 10:
43.821 €
M-Straße Nr. 11 / 12:
74.158 €.
Diese Kosten dürfen auch in Ansatz gebracht werden. Das Ergänzungsgutachten vom 19.08.2018 ist schlüssig und nachvollziehbar.
Der Gutachter hat dort die erste Frage, ob sich die im Erstgutachten ausgewiesenen Schadensbereiche in die Zeiträume vor 1999 und nach 1999 aufteilen lassen, mit „Ja“ beantwortet, wenn auch einschränkend hinzugefügt, dass eine sichere und allseitig umfassend exakte Ermittlung des Zeitpunktes für den Eintritt der schadensauslösenden Umstände nicht möglich sei. Er hat hierbei auf von der Klägerin bereitgestellte Fotoaufnahmen zurückgegriffen und einen Vergleich mit den zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung im Jahr 2017 erstellten Aufnahmen angestellt. Er hat Bauschäden erkannt, die „zweifelsfrei bereits im Jahr 1999“ und damit in dem Jahr vorgelegen haben, in dem die Klägerin spätestens über die Denkmaleigenschaft des Objektes informiert war. Hierzu gehörten Schäden im Bereich der Putz- und Holzfassaden, die das Entstehen von Feuchteschäden im Bereich der Fachwerkwände des Obergeschosses und im Inneren der Gebäude sehr wahrscheinlich machen würden. Daneben seien auf den Fotos Unregelmäßigkeiten im Deckbild, Fehlstellen und konstruktive Mängel insbesondere im Bereich aller An- und Abschlüsse der Dacheindeckung erkennbar gewesen, weshalb auch insoweit von einem örtlichen Feuchtezutritt in den Dachraum auszugehen sei.
Zur Beantwortung der zweiten Frage, ob diese Schäden durch ein Unterlassen des Instandhaltungsaufwandes entstanden seien, hat der Sachverständige die vorhandenen Bauschäden sodann in einzelne Gruppen eingeteilt (Gruppe 1 „Anfangsschäden“, die vor 1999 entstanden sind; Gruppe 2.1./2.2. „Änderungsschäden“). In einem dritten Schritt hat er zur Beantwortung der weiteren Frage, welche Kosten für die Beseitigung der Schäden, die auf ein Unterlassen des Instandhaltungsaufwandes zurückzuführen seien, aus aktueller Sicht entstehen würden, die Kostenschätzung für die betroffenen Schadensbilder vorgenommen.
Die Klägerin hat dieses Gutachten nicht weiter infrage gestellt. Der Beklagte hatte anfangs geltend gemacht, dass Grundlage der gutachterlichen Feststellungen lediglich die von der Klägerin vorgelegten Fotos gewesen seien. Es sei nicht erkennbar, dass es bei diesen Aufnahmen tatsächlich - wie von der Klägerin behauptet - um Aufnahmen aus dem Jahr 1999 gehandelt haben soll. Dem ist die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 05.11.2019 entgegengetreten. Sie hat mitgeteilt, dass die Fotos aus einem bei ihr jahrgangsweise geführten EDV-System stammen, weshalb die Fotos mit Sicherheit dem Jahr 1999 zuzuordnen seien. Zweifel an diesem Vortrag bestehen nicht. Das Gericht geht deshalb davon aus, dass die Fotos tatsächlich aus dem Jahr 1999 stammen. Auch die übrigen Beteiligten haben diesen Vortrag nicht in Zweifel gezogen. Der Gutachter hatte im Termin weiter ausgeführt, dass auf den Fotos zwar nicht alle Gebäude abgelichtet seien. Er hat allerdings nachvollziehbar erläutert, dass er eine näherungsweise Einschätzung vorgenommen und auch Rückgriff auf sein erstes Gutachten genommen habe. Die Kammer hat deshalb auch insoweit keine Veranlassung, die Feststellungen des Gutachters in Zweifel zu ziehen.
Der Beklagte hat hinsichtlich des Ergänzungsgutachtens weiter eingewandt, es erschließe sich die vorgenommene Einteilung in Gruppen nicht. Es komme nicht darauf an, ob die aktuell vorhandenen Bauschäden auf „Anfangsschäden“ beruhen oder ob das jeweilige Schadensbild erst nach dem Jahr 1999 eingetreten sei. Die aus § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA folgenden Pflichten schlössen alle erforderlichen Maßnahmen ein, und zwar unabhängig davon, wann die Schädigungen der Bausubstanz eingetreten seien. Der Gutachter gelange auf Seite 10 seines Gutachtens selbst zu der Feststellung, dass bei einer umfassenden und nachhaltigen Instandsetzung und Modernisierung der Gebäude eine vollständige Erneuerung der geschädigten Bauteile - und zwar bereits im Jahr 1999 - erforderlich gewesen sei. Der Beklagte macht damit der Sache nach geltend, dass die Klägerin die kompletten Investitionskosten verursacht habe, weshalb ihr eine Berufung auf § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA von vornherein verwehrt sei. Dem vermag die Kammer allerdings nicht zu folgen.
Es mag sein, dass aus denkmalschutzrechtlicher Sicht bereits im Jahr 1999 eine Pflicht der Klägerin bestanden hat, die Gebäude komplett zu sanieren. Hierauf kommt es im Rahmen der nach § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA vorzunehmenden Betrachtung aber nicht an. Entscheidend ist vielmehr, ob Kosten dadurch verursacht worden sind, dass Erhaltungsmaßnahmen nach diesem Gesetz oder sonstigen öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind. Vorliegend haben sich die Gebäude in dem Zeitpunkt, als die Klägerin erstmals von der Denkmaleigenschaft erfahren hat, bereits in einem extrem renovierungsbedürftigen Zustand befunden. Für diesen Zustand war die Klägerin bis zu diesem Zeitpunkt nicht verantwortlich. Sie hat mit anderen Worten die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Schäden nicht verursacht. Den bereits 1999 vorliegenden „Sanierungsstau“ hat sie in den folgenden Jahren lediglich „vor sich her geschoben“. Verursacht hat sie ab dem Jahr 1999 lediglich die über den bereits vorliegenden Sanierungsstau hinausgehenden Kosten, also die Kosten, die entstanden sind, weil sie das Objekt seit 1999 nicht im erforderlichen Umfang saniert hat. Diese Kosten hat der Gutachter in nicht zu beanstandender Weise mit insgesamt 336.500,00 € beziffert.
Die Kammer hat den durch den Gutachter mit 336.500,00 € angesetzten Betrag an die mittlerweile gestiegenen Baukosten angepasst und für die Berechnung einen Betrag von 363.956,44 € zugrunde gelegt. Dies entspricht der durch die Klägerin angegebenen Steigerungsrate der Investitionskosten (19.08.2018: 6.685.502 €; aktuell: 7.231.000 €).
(7) Auf der Ausgabenseite sind weiter die erforderlichen Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen. Diese sind in Anlehnung an § 24 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 i. V. m. §§ 25 ff. der Zweiten Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz vom 12.10.1990 (BGBl I 2178) - II. BV - zu ermitteln (hierzu ausführlich OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011, a. a. O., Rn. 151 ff.). Gemäß § 24 Abs. 1 II. BV sind Bewirtschaftungskosten die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind, nämlich Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Die Klägerin hat die „Unterhaltungskosten“ in ihrer ersten Übersicht mit jährlich insgesamt 31.976,28 € beziffert (Instandhaltungskosten: 8,62 €/m² Wohnfläche; Verwaltungskosten: 279,35 € je Wohnung). In ihrer aktualisierten Übersicht hat sie einen Betrag von insgesamt 36.051,96 € zugrunde gelegt (Instandhaltungskosten: 9,21 €/m² Wohnfläche; Verwaltungskosten: 298,41 € je Wohnung). Dass diese Ansätze unzutreffend sind, wurde durch den Beklagten nicht geltend gemacht und ist auch sonst nicht ersichtlich.
(8) Berücksichtigt werden konnten auf der Ausgabenseite auch die in der (aktuellen) Wirtschaftlichkeitsberechnung durch die Klägerin in Ansatz gebrachten Zinsen (14.500 € Eigenkapitalzinsen für den Eigenmittelanteil i.H.v. 1.450.000 €; insgesamt 62.998,13 € Fremdkapitalzinsen für ein Bankdarlehen i.H.v. 3.541.000 € sowie ein KfW-Darlehen i.H.v. 2.020.000 €).
Als Finanzierungskosten sind sowohl die Eigenkapitalzinsen als auch die Zinsen für das als Kredit aufzunehmende Sanierungskapital anzusetzen, wobei - wie hier geschehen - ein marktüblicher Zinssatz zugrunde zu legen ist (vorliegend: 1 % Zins für das Eigenkapital; 1,8 % Zins für das Bankdarlehen und 0,75 % Zins für das KfW-Darlehen). Tilgungsleistungen bleiben - wie ebenfalls geschehen - im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz; denn sie entsprechen dem Wertzuwachs des Objekts infolge der Investition (vgl. OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011, a. a. O., Rn. 149).
(9) Zu berücksichtigen ist weiter, dass die von der Klägerin zugrunde gelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung die Aufnahme eines Darlehens in Höhe von insgesamt 5.561.000 € erfordert (Bankdarlehen in Höhe von 3.541.000 € sowie ein KfW-Darlehen in Höhe von 2.020.000 €). Auf entsprechende Nachfrage der Klägerin hat die DKB allerdings mit Schreiben vom 29.11.2019 unter Hinweis auf die vergleichsweise sehr hohen Baukosten versus den damit nicht im Einklang stehenden Mieteinnahmen mitgeteilt, dass sie sich (mittlerweile) lediglich in der Lage sehe, ein Darlehen in Höhe von insgesamt 2.000.000 € zur Verfügung zu stellen. Die Finanzierungslücke der Klägerin stellt sich damit wie folgt dar:
Investitionskosten:
7.231.000,00 €
Eigenmittel:
1.450.000,00 €
Darlehen:
2.000.000,00 €
öffentliche Zuschüsse:
220.000,00 €
Abzug nach § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA:
363.956,44 €
Finanzierungsbedarf:
3.197.043,56 €.
(10) Die Klägerin muss sich nicht nach § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA entgegenhalten lassen, dass sie sich nicht hinreichend um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht habe.
Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts des Landes Sachsen-Anhalt ist der Denkmaleigentümer im Rahmen der Prüfung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht verpflichtet, den Nachweis zu erbringen, dass er das Baudenkmal nicht verkaufen oder verpachten kann. Diese Pflicht treffe vielmehr die Genehmigungsbehörde (OVG LSA, Urteile vom 29.10.2009 - 2 L 200/07 -, juris Rn. 38 sowie vom 18. Februar 2015 - 2 L 175/13 -, juris Rn. 93). Allerdings wurde diese Rechtsprechung in Ansehung von Art. 14 GG für private Eigentümer entwickelt. Es ist fraglich, ob sich diese Rechtsprechung auf öffentliche Unternehmen ohne weiteres übertragen lässt. Mit Blick auf die Staatszielbestimmung des Art. 36 Abs. 4 LVerf könnte auch zu verlangen sein, dass ein öffentliches Unternehmen, das sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals beruft, zusätzlich nachweist, dass es sich erfolgslos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat (vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 02.03.2018 - 10 A 1404/16 -, juris Rn. 68 f. m.w.N.). Letztlich mag diese Frage aber dahinstehen. Denn die Klägerin hat vorliegend nachvollziehbar dargelegt, dass sie das Denkmal zu einem angemessenen Preis nicht verkaufen kann. Innerhalb von zwei Jahren habe es lediglich zwei Interessenbekundungen gegeben, die allerdings nach kürzester Zeit gescheitert seien. Auch aktuell gebe es keine Kaufinteressenten. Dies scheint der Kammer mit Blick auf den hohen Investitionsaufwand und die mageren Renditen, die bei einer Vermietung des Objektes zu erwarten wären, auch nachvollziehbar.
bb) Die Klägerin ist nicht in der Lage, diese Finanzierungslücke zu schließen. Insbesondere stehen andere finanzielle Mittel, auf die sie zugreifen könnte, nicht zur Verfügung. Insofern ist von Relevanz, ob es der Klägerin im Sinne einer Quersubventionierung möglich wäre, Gewinne, die sie aus der Bewirtschaftung anderer Objekte erzielt, für die Erhaltung des hier in Rede stehenden Objektes zu nutzen. Dies ist allerdings nicht der Fall. Die Klägerin hat hierzu ihre Jahresabschlüsse für die Jahre 2014 bis 2019 vorgelegt. Der Bilanzgewinn/Bilanzverlust ist dort für diese Jahre wie folgt ausgewiesen: 2014: 47.000,00 €; 2015: -121.194,51 €; 2016: -67.421,34 €; 2017: -15.294,24 €; 2018: 191.657,35 €; 2019: 295.792,28 €. Die Klägerin hat hierzu vorgetragen, dass der für das Jahr 2019 ausgewiesene Gewinn nicht geeignet sei, die erforderlichen Aufwendungen für das streitgegenständliche Objekt zu kompensieren. Sie habe zum Stichtag 15.04.2020 eine Auswertung hinsichtlich der Mieterträge vorgenommen und festgestellt, dass die offenen Mietforderungen im April 2020 um ca. 55.000 € gegenüber denen im Vormonat März 2020 angewachsen seien. Durch die Corona-Krise sei für die Monate Mai und Juni 2020 mit erheblich höheren Mietausfällen zu rechnen. Für das laufende Geschäftsjahr werde deshalb kein relevanter Jahresüberschuss erwirtschaftet werden können. Die Kammer hat keine Veranlassung, an diesen Angaben der Klägerin zu zweifeln. Auch der Beklagte hat hieran keinen Anstoß genommen. Die Jahresabschlüsse der Klägerin lassen für die letzten Jahre deutliche Schwankungen erkennen. Auf Basis der vorgelegten Zahlen ist deshalb davon auszugehen, dass es der Klägerin nicht möglich sein wird, die erheblichen Investitionskosten des ersten Jahres aufzubringen. Ebenso wenig wird sie in der Lage sein, auf Dauer die Verluste auszugleichen, mit denen ausweislich der vorgelegten Wirtschaftlichkeitsbetrachtung innerhalb der nächsten 12 Jahren voraussichtlich zu rechnen ist.
cc) Die Klägerin hat auch nachgewiesen, dass die Stadt A-Stadt nicht über die erforderlichen Haushaltsmittel für einen finanziellen Zuschuss zugunsten der Klägerin verfügt, weil ihr in diesem Fall nicht mehr ihre „freie Spitze“ bei der Erfüllung von freiwilligen Selbstverwaltungsaufgaben zur Verfügung stünde.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Stadt A-Stadt auf die zur Verfügung stehende „freie Spitze“ bei der Erfüllung von freiwilligen Selbstverwaltungsaufgaben zurückgreifen müsste, wenn sie der Klägerin die hier erforderlichen 3,2 Mio. € zur Verfügung stellen müsste.
Ausweislich der am 26.02.2020 auf der Internetseite der Stadt A-Stadt bekannt gemachten Haushaltssatzung für das Haushaltsjahr 2020 wurden im Ergebnisplan der Gesamtbetrag der Erträge auf 48.394.700 € und der Gesamtbetrag der Aufwendungen auf 50.350.700 € festgesetzt. Der Höchstbetrag der Kredite zur Sicherung der Zahlungsfähigkeit wurde auf 19.500.000 € festgesetzt. Der in der mündlichen Verhandlung vernommene Zeuge hat auf Nachfrage zu den finanziellen Verhältnissen der Stadt A-Stadt mitgeteilt, dass der Stadt durch das Land eine jährliche Investitionspauschale von 900.000 € zur Verfügung gestellt werde. Die Stadt befände sich seit mehr als 20 Jahren in der Haushaltskonsolidierung. In diesem Jahr würden ca. 11 % der Aufwendungen für die freiwilligen Selbstverwaltungsaufgaben ausgegeben, also ca. 5 Mio. €. Die „freie Spitze“ an freiwilligen Leistungen sei in den letzten sieben bis acht Jahren von ca. 17 % auf nunmehr 11 % reduziert worden. Die Gemeinde sei weiter gehalten, den Umfang der „freien Spitze“ zu reduzieren; genehmigungsfrei seien ca. 3 %. Wäre die Gemeinde gezwungen, die erforderlichen finanziellen Mittel für das hier in Rede stehende Objekt aufzubringen, hätte dies zur Konsequenz, dass andere freiwillige Aufgaben nicht mehr finanziert werden könnten. Dies würde zu 99 % den Bereich „Kinder und Jugendliche“ betreffen. Die Gemeinde wäre in diesem Fall dazu gezwungen, Spielplätze und Jugendsporteinrichtungen zu schließen. Bei den freiwilligen Aufgaben handele es sich vielfach um Bereiche, bei denen vertragliche Verpflichtungen eingegangen worden seien. Diese Verträge könnten nicht ohne weiteres gekündigt werden. Letztlich bliebe dann nur ein sehr kleiner Bereich, über den die Gemeinde frei verfügen könne. Dieser Bereich würde allerdings weit weniger als 3,5 Mio. € ausmachen. Die Gemeinde wäre deshalb gehalten, drastisch Gebühren zu erhöhen.
Der Kammer genügen diese Ausführungen des Zeugen für den durch die Klägerin zu erbringenden Nachweis, dass die Stadt A-Stadt ihre eigenen Aufgaben nicht mehr erfüllen könnte, wenn sie die hier erforderlichen Mittel zur Verfügung stellen müsste. Dabei ist unschädlich, dass sich die Angaben des Zeugen auf einen finanziellen Betrag von 3,5 Mio. € bezogen haben, während der Finanzierungsbedarf, auf den sich die Klägerin vorliegend zu berufen vermag, mit - wie dargelegt - 3,2 Mio. € zu veranschlagen ist. Aus den Ausführungen des Zeugen wurde deutlich, dass der Stadt auch die Zahlung dieses Betrages nicht möglich wäre, ohne auf die „freie Spitze“ zugreifen zu müssen. Bei einer „freien Spitze“ der Stadt A-Stadt von ca. 5 Mio. € liegt es auf der Hand, dass sie ganz wesentlich auf diesen Bereich zugreifen müsste, wenn sie die hier erforderlichen 3,2 Mio. € zu schultern hätte.
Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch, dass nach Art. 36 Abs. 1 Verf LSA Kunst, Kultur und Sport durch das Land und die Kommunen zu schützen und zu fördern sind. Darüber hinaus fördern nach Art. 36 Abs. 3 Verf LSA das Land und die Kommunen im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten die kulturelle Betätigung aller Bürger insbesondere dadurch, dass sie öffentlich zugängliche Museen, Büchereien, Gedenkstätten, Theater, Sportstätten und weitere Einrichtungen unterhalten. Müsste die Stadt A-Stadt, wie durch den Zeugen geschildert, Spielplätze und Jugendsporteinrichtungen schließen, beträfe dies den Bereich der nach Art. 36 Abs. 1 Verf LSA zu schützenden und zu fördernden sportlichen Betätigung von Kindern und Jugendlichen. Insoweit stehen vorliegend mehrere landesverfassungsrechtlich geschützte Werte in Konkurrenz, nämlich einerseits der Denkmalschutz nach Art. 36 Abs. 4 Verf LSA und andererseits der Bereich „Kultur und Sport“ nach Art. 36 Abs. 1 Verf LSA. In einer solchen Situation steht der Gemeinde eine gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbare Einschätzungsprärogative hinsichtlich der Frage zu, welchen Belang sie im konkreten Fall größeres Gewicht beimessen will. Der Zeuge hat hierzu in der mündlichen Verhandlung geäußert, dass die Förderung der sportlichen Betätigung gerade für Kinder und Jugendliche ganz wesentlich für den sozialen Zusammenhalt seien. Denkmalschutzrechtliche Belange seien insoweit nachrangig. Diese Überlegung ist nachvollziehbar und damit rechtlich nicht zu beanstanden.
Die Gemeinde kann in der vorliegenden Situation auch nicht darauf verwiesen werden, die fehlenden finanziellen Mittel durch die Generierung weiterer Einnahmen in Form von Steuern, Beiträgen oder Gebühren auszugleichen. Der Zeuge hat hierzu vorgetragen, dass sich die Gemeinde bereits seit 20 Jahren in der Haushaltskonsolidierung befinde und die Möglichkeiten zur Generierung weiterer Einnahmen ausgereizt seien. Die Kammer hat keine Anhaltspunkte, an diesem Vortrag zu zweifeln, zumal der Beklagte als Kommunalaufsichtsbehörde den beschlossenen Haushaltsplan auch nicht beanstandet hat.
Der Beklagte vermag dem nicht erfolgreich unter Hinweis auf Art. 88 Abs. 1 Verf LSA entgegenzuhalten, dass das Land dafür zu sorgen habe, dass die Kommunen über Finanzmittel verfügten, die zur angemessenen Erfüllung ihrer Aufgaben erforderlich seien. Zwar mag es sein, dass nach § 1 Abs. 2 FAG LSA den Gemeinden Finanzmittel in Ergänzung ihrer eigenen Einnahmen zur Erfüllung ihrer eigenen und übertragenen Aufgaben zur Verfügung gestellt werden und § 17 FAG LSA die Möglichkeit von Leistungen aus dem Ausgleichsstock auf Antrag vorsieht. Hierauf kommt es im vorliegenden Zusammenhang allerdings nicht an. Entscheidend sind die konkreten Verhältnisse der kommunalen Gebietskörperschaft zu dem Zeitpunkt, zu dem der Finanzierungsbedarf besteht. § 10 Abs. 4 Satz 2 DenkmSchG LSA stellt auf die „Einkünfte des Verpflichteten“ ab. Verpflichteter in diesem Sinne ist vorliegend die Klägerin als kommunales Unternehmen. Sie muss sich aus den eingangs dargelegten Gründen lediglich die finanziellen Verhältnisse ihres Alleingesellschafters - also der Stadt A-Stadt - zurechnen lassen. Eine Betrachtung, die zusätzlich die finanziellen Möglichkeiten des Landes Sachsen-Anhalt im Rahmen des kommunalen Finanzausgleiches berücksichtigte, würde den Rahmen dessen, was sich die Klägerin als Verpflichtete im Sinne des § 10 Abs. 4 S. 2 DenkmSchG LSA anrechnen lassen muss, sprengen. Zwar ist auch das Land Adressat der Staatszielbestimmung in Art. 36 Abs. 4 Verf LSA. Allerdings geht es vorliegend um einen aus Art. 28 Abs. 2 GG folgenden „Abwehranspruch“ der kommunalen Gebietskörperschaft. Bei der Betrachtung dieses „Abwehranspruches“ ist es ohne Relevanz, ob der Stadt im Rahmen des kommunalen Finanzausgleiches durch das Land noch zusätzliche Liquiditätshilfen gewährt werden könnten. Abgesehen davon hat der Zeuge in der mündlichen Verhandlung deutlich gemacht, dass bereits alle Fördermöglichkeiten ausgeschöpft und alle zur Verfügung stehenden Finanzierungshilfen beantragt worden seien. Was im Übrigen die Gewährung einer Leistung aus dem Ausgleichsstock anbelangt, so besteht hierauf nach § 17 Abs. 3 FAG LSA kein Rechtsanspruch. Die Gewährung einer solchen Leistung darf zudem nur erfolgen, wenn eine haushaltsrechtliche Notlage in dem vom Gesetz definierten Sinne vorliegt (siehe hierzu auch VG Magdeburg, Urteil vom 17.02.2016 - 9 A 430/14 -, juris). Das diese Voraussetzungen vorliegend gegeben sind, ist nicht ersichtlich.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen waren nicht für erstattungsfähig zu erklären, da der Beigeladene keinen Sachantrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO).
III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 ZPO.
IV. Die Berufungszulassung erfolgt gemäß den §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO wegen grundsätzlicher Bedeutung. Für die hier behandelte Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen einem öffentlichen Unternehmen die Erhaltung eines denkmalgeschützten Objektes zumutbar ist und ob und nach welchen Maßstäben hierbei die finanzielle Situation der kommunalen Gebietskörperschaft als Alleingesellschafterin des Unternehmens zu berücksichtigen ist, liegt bisher keine (ober-)gerichtliche Rechtsprechung vor. Zugleich kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese Frage auch in anderen Fallgestaltungen an Bedeutung gewinnen kann.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 7 und 7i EStG
§ 24 EnEV
§ 253 HGB
§ 128 KVG
§ 17 FAG
§ 136 BauGB
§ 1 GmbHG
§ 26 GmbHG
§ 167 VwGO
§ 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG
§ 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG
§ 14 Abs. 11 DenkmSchG
§ 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG
§ 10 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG
§ 10 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG
§ 129 Abs. 1 Nr. 4 KVG
§ 1 Abs. 2 FAG
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 10 Abs. 2 DenkmSchG
§ 2 Abs. 1 DenkmSchG
§ 2 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG
§ 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG
§ 5 Abs. 1 DenkmSchG
§ 2 Abs.1 Satz 2 DenkmSchG
§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
§ 9 Abs. 2a BauGB
§ 8 Abs. 1 BauGB
§ 135 Abs. 4 Satz 2 Nr. 4 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG
§ 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG
§ 10 Abs. 5 Satz 1 DenkmSchG
§ 9 Abs. 2 DenkmSchG
§ 10 Abs. 4 Satz 2 DenkmSchG
§ 1 Abs. 2 DenkmSchG
§ 128 Abs. 1 Satz 1 KVG
§ 128 Abs. 2 KVG
§ 128 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 KVG
§ 26 Abs. 1 GmbHG
§ 129 Abs. 1 Nr. 3 KVG
§ 10 Abs. 4 S. 2 DenkmSchG
§ 10 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 4 DenkmSchG
§ 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG
§ 24 Abs. 1 II. BV
§ 10 Abs. 6 DenkmSchG
§ 17 Abs. 3 FAG
§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 709 Satz 1 ZPO
§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
Art. 28 Abs. 2 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 L 152/06
2 L 6/04
2 L 175/13
1 KO 717/06
2 L 65/14
2 BvE 2/11
2 BvR 470/08
4 B 27/16
13 A 1328/15
1 A 265/14
4 B 12.16
8 C 16/10
2 M 358/07
2 BvK 1/00
8 C 1/12
4 K 10.20
1 A 10547/09
1 B 12.79
10 A 1404/16
2 K 1888/15
3 L 503/04
2 L 200/07
9 A 430/14