Oberlandesgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, )
Beschluss vom 2025-02-05, Aktenzeichen 15 W 86/24 Lw
ECLI: ECLI:DE:OLGKARL:2025:0205.15W86.24LW.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Auch ein Rechtsanwalt darf auf die in der Belehrung mitgeteilten Rechtsbehelfsfristen vertrauen, sofern die Rechtsmittelbelehrung nicht offenkundig fehlerhaft ist und der durch sie verursachte Irrtum nachvollziehbar ist. Ein Verfahrensbevollmächtigter darf davon ausgehen, dass ein Amtsgericht als Landwirtschaftsgericht eine zutreffende Rechtsmittelbelehrung verwendet (Anschluss BGH, Beschluss vom 23. September 1993 - LwZR 10/92).(Rn.28)
2. Wenn ein Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht willkürfrei und nicht missbräuchlich annimmt, es aber nicht besteht, kommt es für die Frage, ob der Käufer Landwirt ist, auf den Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts an (Anschluss BGH, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13).(Rn.47)
3. Die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an ein selbst nicht Landwirtschaft betreibendes Unternehmen steht einem Erwerb durch einen Landwirt nur dann gleich, wenn eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen der bloßen Besitzgesellschaft und der Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Nutzungsüberlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter den beiden Unternehmen stehenden Personen den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben (Anschluss BGH, Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09).(Rn.52)
Verfahrensgang
I. Die Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht – Mosbach vom 12.09.2024, Az.: 1 Lw 2/23, wird zurückgewiesen.
II. Der Beschwerdeführer hat die Kosten der Beschwerde zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Verfahren wird auf 240.000 € festgesetzt.
IV. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragstellerin beantragt die Genehmigung zweier Kaufverträge über landwirtschaftliche Grundstücke.
Mit zwei notariellen Kaufverträgen vom 25.05.2023 kaufte die Antragstellerin verschiedene Grundstücke, bei denen es sich überwiegend um Acker- und Grünland, aber auch Waldboden handelt:
- von Frau M. Sch. mit der notariellen Urkunde des Notars Sch., UVZNr. …3/2023: die im Grundbuch von T. für H. Bl. …9, B., Bl. …1 und Sch., Bl. …5 eingetragen sind. Flurstücknummern und Größe der Grundstücke ergeben sich aus der der notariellen Urkunde des Notars Sch., UVZNr. …3/2023, beigefügten Liste, auf die verwiesen wird (Anl. 1 Lw 3/23: A 1). Ihre Gesamtfläche beläuft sich auf 5 ha, 5 a, 18 qm. Der Kaufpreis betrug 30.000 €.
- von einer Erbengemeinschaft bestehend aus M. Sch., D. Sch., R. Sch., S. Sch., R. Sch. und L. Sch. mit der notariellen Urkunde des Notars Schw., UVZNr. …4/2023: die im Grundbuch von T. für H. Bl. …8, …9, …0, …1, …2, …3, …4, …5, …6, …7, B., Bl. …5 und Sch… Bl. …0. Flurstücknummern und Größe der Grundstücke ergeben sich aus der der notariellen Urkunde beigefügten Liste, auf die verwiesen wird (1 Lw 2/23 Anl. A1). Ihre Gesamtfläche beläuft sich auf 17 ha 47 a 63 qm. Der Kaufpreis betrug 210.000 €.
Der beurkundende Notar übersandte dem zuständigen Landratsamt, zugegangen am 1.6.2023, die Kaufverträge und bat um Genehmigung gemäß dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz (künftig ASVG). Nach einem Zwischenbescheid vom 28.6.2023 erklärte das LRA N.-O.-K. am 15.8.2023, zugegangen am 17.8.2023, dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 17 ASVG gegeben seien und die L. B.-W. GmbH dieses am 11.08.2023 ausgeübt habe. Weiter führt es aus, dass dem Rechtsgeschäft auch nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ASVG die Genehmigung zu versagen gewesen wäre. Das Vorhandensein von kaufbereiten Landwirten beweise die agrarstrukturelle Bedeutung der Grundstücke. Die Antragstellerin sei hingegen Nichtlandwirt.
Die Antragstellerin hat vorgetragen,
der Geschäftsführer ihrer Komplementärin, ein promovierter Betriebswirt ohne landwirtschaftliche Ausbildung, nutze ein ehemaliges Militärgelände, das auch von einer Bauunternehmung genutzt wird, teilweise auch landwirtschaftlich. Zum Ende des Jahres 2022 habe er im südlichen Bereich des Betriebsgrundstücks an einem Weiher bis zu 160 Stück Federvieh gehalten, auf dem übrigen Grundstück 8 Schweine und 5 Pferde. Dr. H. - von Kindesbeinen mit der Landwirtschaft vertraut - plane entsprechend einem Betriebskonzept vom 30.8.2024 zu einem Einzelunternehmen „H. F.“, einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb aufzubauen. Auf das Konzept wird verwiesen (Anl. ASt. 7).
Die Antragstellerin hat beantragt:
1. Der Kaufvertrag zwischen der Antragstellerin und Frau M. Sch., W.-A., vom 25.05.2023 (Notar J. Sch. in M. - UVZNr. …3/2023; Mitteilung des Landratsamtes N.-O.-K. vom 15.08.2023, Az. …, über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes und der zu versagenden Genehmigung gem. § 7 ASVG) wird genehmigt und insoweit festgestellt, dass die für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen.
2. Der Kaufvertrag zwischen der Antragstellerin und Frau M. Sch. – handelnd im eigenen Namen und zugleich für Frau R. Sch. -, Frau D. Sch., Frau S. Sch., Frau R. Sch., Frau L. Sch. vom 25.05.2023 (Notar J. Sch. in M. - UVZNr. …4/2023; Mitteilung des Landratsamtes N.-O.-K. vom 15.08.2023, Az. …, über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes und der zu versagenden Genehmigung gem. § 7 ASVG) wird genehmigt und insoweit festgestellt, dass die für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen.
Das Landratsamt hat beantragt,
die Anträge zurückzuweisen.
Das Amtsgericht hat als Landwirtschaftsgericht
die Anträge als unbegründet zurückgewiesen. Die Grundstückskaufverträge seien genehmigungspflichtig nach § 1 Nr. 1, § 3 Abs. 1 ASVG. Der Umstand, dass nicht alle Grundstücke größer als ein Hektar seien, ändere an der Genehmigungspflicht der Kaufverträge als Ganzes nichts, da in jedem Kaufvertrag mindestens ein Grundstück größer als ein Hektar sei und die Genehmigung nur einheitlich habe erteilt werden können. Für beide Verträge habe auch ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nach § 14 Abs. 1 ASVG bestanden, das gemäß § 17 Abs. 1 ASVG wirksam ausgeübt worden sei. Dass hinsichtlich des Kaufvertrages …3/03 keines der veräußerten Grundstücke die Grenze von 2 Hektar überschreite, sei ohne Belang, da die Überschreitung der Mindestgröße nicht für jedes der einzelnen Grundstücke zu prüfen sei, weil das Vorkaufsrecht nur einheitlich ausgeübt werden könne. Die Genehmigung wäre auch nach § 7 ASVG zu versagen gewesen. Die Antragstellerin sei Nichtlandwirtin. Der Nutzungswille des Geschäftsführers der Komplementär-GmbH bleibe außer Betracht, da er an den Verträgen nicht beteiligt sei, sondern auf die kaufende Antragstellerin abzustellen sei.
Die Antragstellerin meint dagegen,
nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 a) ASVG seien nur Veräußerungen von Grundstücken über 1,0 ha landwirtschaftlich nutzbarer Fläche genehmigungspflichtig. Dies sei hinsichtlich des Grundstückskaufvertrags vom 25.05.2023 (UVZNr. …4/2023) nur für die Flurstücke mit den Flurstücknummern …5 und …1, für den Grundstückskaufvertrag vom 25.05.2023 (UVZNR …3/2023) nur das Flurstück …2 der Fall. Für alle anderen in den Kaufverträgen genannten land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sei die Genehmigung zu erteilen. Das von der Antragstellerin für einen Betrieb Dr. H. vorgelegte Betriebskonzept (Anl. ASt. 7) belege eine Betriebsgründung. Die Aufspaltung in eine Besitz- und Betriebsgesellschaft sei üblich und stehe der Genehmigung nicht entgegen. Auch die Verkäufe von Grundstücken, die größer als ein Hektar seien, müssten daher genehmigt werden. Die Behörde habe auch nicht ausreichend vorgetragen, dass es überhaupt aufstockungswillige Landwirte gebe, das Kaufangebot des Landwirts K. sei nicht zu berücksichtigen, da er im Vorfeld des Verkaufs den Eigentümern nur einen unakzeptablen Preis geboten habe.
Sie beantragt,
die Vorentscheidungen der Behörde und der Beschluss vom 12.09.2024 sind aufzuheben.
Das Landratsamt stellt keinen förmlichen Antrag.
Es ist, wie auch die Beteiligte zu 3 der Ansicht, dass das Urteil des Landwirtschaftsgerichts richtig ist.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Beschwerde ist zulässig.
1. Sie ist nach § 32 Abs. 3 ASVG, § 9 LwVG, §§ 58 ff. FamFG statthaft. Die Käuferin macht Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 20 ASVG geltend, so dass ein Verfahren im Sinne von § 32 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 ASVG geführt wird, das gemäß § 32 Abs. 3 ASVG eine Landwirtschaftssache der freiwilligen Gerichtsbarkeit darstellt. Somit sind die Vorschriften des ersten und zweiten Abschnitts des LwVG entsprechend anzuwenden, von denen § 9 LwVG auf die Vorschriften des FamFG sinngemäß verweist.
2. Die Beschwerdefrist ist nach Wiedereinsetzung gewahrt.
a) Die Beschwerde ist nicht innerhalb der für sie geltenden Frist eingelegt worden. Diese beträgt gemäß § 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG zwei Wochen, da sich die Beschwerde gegen eine Entscheidung über einen Antrag auf Genehmigung eines Rechtsgeschäfts richtet. Der Beschluss des Amtsgerichts ist der Antragstellerin am 15.9.2024 zugestellt worden, ihre Beschwerde datiert vom 10.9.2024.
b) Der Antragstellerin ist auf ihren Antrag vom 21.1.2025 Wiedereinsetzung in die versäumte Beschwerdefrist zu gewähren. Die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 FamFG liegen vor. Danach ist auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn jemand ohne Verschulden gehindert war, eine gesetzliche Frist einzuhalten.
In der Rechtsbehelfsbelehrung des angefochtenen Beschlusses ist angegeben, dass gegen den Beschluss binnen eines Monats sofortige Beschwerde eingelegt werden könne. Sie ist damit hinsichtlich der Dauer der Frist unzutreffend.
Dieser Fehler ist auch als ursächlich für die Versäumung der Frist anzusehen.
Er ist vermeidbar, da eine eigene anwaltliche Prüfung ihn anhand des Gesetzeswortlauts des § 17 Abs. 1 FamFG hätte aufdecken können. Er ist aber entschuldigt. Gemäß § 17 Abs. 2 FamFG wird ein Fehlen des Verschuldens widerleglich vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist (dazu BGH, Beschluss vom 26. März 2009 - V ZB 174/08, BGHZ 180, 199). Diese Vermutung ist nicht widerlegt. Zwar muss sich die Antragstellerin das Verschulden ihres rechtskundigen Verfahrensbevollmächtigten zurechnen lassen (§ 85 Abs. 2 ZPO). Auch ein Rechtsanwalt darf aber auf die in der Belehrung mitgeteilten Rechtsbehelfsfristen vertrauen, sofern die Rechtsmittelbelehrung nicht offenkundig fehlerhaft ist und der durch sie verursachte Irrtum nachvollziehbar ist. Offenkundig fehlerhaft ist eine Rechtsmittelbelehrung, wenn sie - ausgehend von dem bei einem Rechtsanwalt vorauszusetzenden Kenntnisstand - nicht einmal den Anschein der Richtigkeit zu erwecken vermochte (zu § 233 Abs. 2 ZPO: BGH, Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB 178/15, Juris Rn. 12 mwN; Beschluss vom 9. März 2017 - V ZB 18/16, juris Rn. 11 f.). Danach war der Fehler nicht offenkundig. Die Rechtsmittelbelehrung in der angefochtenen Entscheidung ist eindeutig. Die Monatsfrist entspricht auch der Grundregel des § 63 Abs. 1 FamFG, von der der Absatz 2 aber die hier einschlägige Ausnahme formuliert. Der Verfahrensbevollmächtigte durfte davon ausgehen, dass das auch mit der Spezialmaterie des Landwirtschaftsverfahrensrechts betraute Amtsgericht als Landwirtschaftsgericht insoweit eine zutreffende Rechtsmittelbelehrung verwendet (BGH, Beschluss vom 23. September 1993 - LwZR 10/92, juris Rn. 5 OLG Stuttgart, Beschluss vom 22.06.2018, 101 W 3/17, juris Rn 20ff.).
Der Wiedereinsetzungsantrag ist auch rechtzeitig im Sinne von § 18 Abs. 1 FamFG gestellt worden. Die Antragstellerin hat erst durch die Hinweisverfügung vom 20.1.2024 Kenntnis von der Fehlerhaftigkeit der Rechtsbehelfsbelehrung erlangt. Der Wiedereinsetzungsantrag ist am 22.1.2025 und damit innerhalb der Zweiwochenfrist des § 18 Abs. 1 FamFG eingegangen.
II.
Die Beschwerde ist aber unbegründet, da das Amtsgericht die zulässigen Anträge auf gerichtliche Entscheidung über die Genehmigungen der Kaufverträge zu Recht zurückgewiesen hat.
1. Die Anträge auf gerichtliche Entscheidung sind zulässig.
a) Sie sind statthaft. Gemäß § 32 Abs. 2 i.V.m. § 32 Abs. 1 und § 20 Satz 1 und Satz 2 ASVG sind Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung geltend zu machen. Gemäß § 20 ASVG können Einwendungen gegen das Vorkaufsrecht, die sich darauf gründen, dass die Veräußerung einer Genehmigung nach dem ASVG nicht bedarf oder die Genehmigung nach § 7 ASVG nicht zu versagen wäre, nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung geltend gemacht werden. Vorliegend hat die Beteiligte zu 3 als Siedlungsunternehmen im Sinne von § 14 ASVG am 11.8.2023 erklärt, gemäß §§ 17 - 19 ASVG das Vorkaufsrecht in Bezug auf die Kaufverträge vom 25.5.2023 auszuüben. Der Beteiligte 2 hat mit Bescheiden vom 15.08.2023 erklärt, dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts gegeben seien und dass dem Rechtsgeschäft nach § 7 ASVG die Genehmigung zu versagen gewesen wäre.
b) Die Anträge auf gerichtliche Entscheidung sind form- und fristgerecht innerhalb der Monatsfrist des § 32 Abs. 1 ASVG gestellt worden.
2. Zutreffend geht das Amtsgericht aber davon aus, dass die Anträge unbegründet sind
a) Die Kaufverträge sind jeweils als Ganzes zu genehmigen.
Beide Kaufverträge vom 25.5.2023 betrafen ganz überwiegend landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne von § 1 Abs. 1 S. 1 Nr. 1b), Abs. 2 ASVG. Hinsichtlich des Kaufvertrags, UVZ-Nr. …3/2023, löst der Kauf des Flurstücks Nummer .2 (Gemarkung B.) gemäß § 3 Abs. 1 ASVG die Genehmigungspflicht der Landwirtschaftsbehörde aus, da es 10.071 qm und damit über einen Hektar groß ist. Hinsichtlich des Kaufvertrags, UVZ-Nr. …4/2023 lösen die Flurstücke Nummer …5 (Gemarkung H…) mit einer Größe von 14.082 qm und …1 (Gemarkung H.) mit einer Größe von 25.894 qm die Genehmigungspflicht des gesamten Rechtsgeschäfts aus.
Dass die Kaufverträge noch weitere Grundstücke umfassen, deren im Grundbuch erfasste Größen jeweils unter einem Hektar liegen, steht der Genehmigungsbedürftigkeit der gesamten Kaufverträge, anders als die Antragstellerin meint, nicht entgegen. Es genügt, dass zumindest eines der verkauften Grundstücke der Größe nach die Freigrenze übersteigt, also der Genehmigungspflicht unterfällt. Denn damit wird der Gesamtvertrag genehmigungspflichtig, weil die Genehmigung grundsätzlich nur einheitlich erteilt oder versagt werden kann, wie bereits das Amtsgericht ausgeführt hat (ständige Rechtsprechung BGH, BGH, Beschluss vom 28.4.2017 – BLw 2/16, Rn. 10, beck-online zum gleichlautenden § 2 GrdstVG mwN; BGH, Beschluss vom 28.11.2014 – BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 6). Unerheblich für die Genehmigungspflicht ist weiter, dass auch forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke mitverkauft sind (vgl. § 1 Abs. 1 Satz1 Nr. 1b ASVG). Darauf, dass sich das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht des § 17 Abs. 1 ASVG nicht auf sie bezieht, kommt es nicht an.
Der Bundesgerichtshof lässt zwar im Beschluss vom 28.11.2014 – BLw 3/13 (NJW 2015, 1520, beck-online) offen, ob etwas Anderes gilt, wenn der Kaufvertrag oder der Genehmigungsantrag teilbar sind. Das gebietet im Rahmen der Genehmigungspflichtigkeit aber keine Prüfung einer Teilbarkeit des Kaufvertrages oder des Genehmigungsantrages, denn vorliegend haben die Kaufvertragsparteien für jeden der Kaufverträge einen Gesamtpreis vereinbart und einen einheitlichen Genehmigungsantrag gestellt und damit das zu genehmigende Rechtsgeschäft definiert. Eine solche Kaufvertragsgestaltung lässt auch nicht etwa die Genehmigungspflicht insgesamt entfallen. Anderenfalls hätten die Kaufvertragsparteien es in der Hand, die Genehmigungspflicht für einzelne Grundstücke zunichte zu machen.
Soweit der Vortrag der Antragstellerin dahin verstanden werden kann, dass sich das Vorkaufsrecht nicht auf alle gekauften landwirtschaftlichen Flurstücke erstrecke, ist darauf hinzuweisen, dass sich die Prüfung der Landwirtschaftsgerichte im Einwendungsverfahren gemäß §§ 20, 32 ASVG auf die Prüfung beschränkt, ob die Veräußerung der Genehmigung bedurfte und ob diese nach § 7 ASVG zu versagen wäre; die sonstigen sich aus dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz oder Siedlungsrecht ergebenden Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht nach § 17 ASVG sind dem zwischen dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehmen zu führenden Zivilprozess vorbehalten (BGH, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 2/16 -, juris Rn. 17 ff.).
b) Die für die gesamten Verträge erforderliche Genehmigung gilt nicht wegen Fristablaufs nach § 28 Abs. 3 ASVG als erteilt. Der auf das Vorkaufsverfahren gestützte Zwischenbescheid der Genehmigungsbehörde vom 28.6.2023 hat die Entscheidungsfrist wirksam auf drei Monate verlängert (§ 28 Abs. 1 Satz 3 ASVG). Für die Wirksamkeit der Verlängerung der Entscheidungsfrist kommt es nicht darauf an, ob ein Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 tatsächlich bestand (BGH, Beschluss vom 28.11.2014 – BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 8 ff). Willkürlich oder missbräuchlich angenommen wurde es jedenfalls nicht.
c) Die Kaufverträge sind nicht genehmigungsfähig.
Nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ASVG ist die Genehmigung zu versagen, wenn sie eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Nach § 7 Abs. 3 ASVG liegt eine solche ungesunde Verteilung in der Regel vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Das ist nach ständiger Rechtsprechung in der Regel der Fall, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebs benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben (BGH, Beschluss vom 28.11.2014 – BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 20). So liegt es hier.
aa) Bei der Antragstellerin handelt es sich nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb, und sie ist einem solchen auch nicht gleichzustellen.
(1) Nach der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 des Gesetzes über die Alterssicherung der Landwirte (ALG) ist Landwirt, wer als Unternehmer ein auf Bodenbewirtschaftung beruhendes Unternehmen der Landwirtschaft betreibt, das die Mindestgröße erreicht. Sie beträgt nach dem Mindestgrößenbeschluss der SvLFG per 1.1.2014 (https://cdn.svlfg.de/fiona8-blobs/public/svlfgonpremiseproduction/3156496d14eea693/855b44dd69c8/Mindestgroessenbeschluss_2014.pdf) ohne Hof-, Gebäude und Hausgartenflächen für Acker- und Grünland 8 Hektar. Unternehmer ist, wer seine berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Beschränkt haftende Gesellschafter einer Personenhandelsgesellschaft oder Mitglieder einer juristischen Person gelten als Landwirt, wenn sie hauptberuflich im Unternehmen tätig und wegen dieser Tätigkeit nicht kraft Gesetzes in der gesetzlichen Rentenversicherung versichert sind.
Ausreichen kann ein landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb. Entsprechend dem in seinem Regelungsziel vergleichbaren Landpachtrecht steht gemäß § 4 Abs. 3 LPachtVG bei der Beurteilung der Frage, ob eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung vorliegt, ein Nebenerwerbslandwirt einem Haupterwerbslandwirt gleich, wenn er landwirtschaftlicher Unternehmer i.S.d. § 1 Abs. 3 ALG ist und durch die Bewirtschaftung des gepachteten Betriebs oder Grundstücks die Existenzgrundlage des Nebenerwerbslandwirts und der zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen wesentlich verbessert wird (BGH, Beschluss vom 6.7.1990 - BLw 8/88, NJW 1991, 107, beck-online).
Zwar ist keine abgeschlossene landwirtschaftliche Berufungsausbildung (OLG Celle, Beschluss vom 29.01.2016 – 7 W 10/15 (L) –, Juris Rn. 24) oder Wirtschaftsfähigkeit im Sinne der HöfeO erforderlich. In negativer Hinsicht kann es aber eine ungesunde Bodenverteilung bedeuten, wenn der Erwerber nicht in der Lage ist, den erworbenen Besitz sachgerecht zu bewirtschaften (Gesetzesbegründung BT-Drucks. 3/119, S. 19) oder wenn überwiegende Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die landwirtschaftliche Nutzung nicht (zumindest perspektivisch) rentiert. Diese Voraussetzungen sind auch bei Erwerbern zu prüfen, die Lohnunternehmer bei der Bewirtschaftung einsetzen, denn es reicht nicht, wenn der Lohnunternehmer Landwirtschaft betreibt, der Erwerber muss es tun (BGH, Beschluss vom 25. November 2016 – BLw 4/15 –, Rn. 20, Juris). Anders als ein Verpächter muss der Erwerber den Boden selbst bewirtschaften, also die unternehmerische Verantwortung selbst ausüben und das wirtschaftliche Risiko der Bewirtschaftung tragen. Dies setzt voraus, dass er die für die Führung des Betriebs wesentlichen Entscheidungen trifft und ihm das wirtschaftliche Ergebnis des landwirtschaftlichen Betriebs unmittelbar zum Vor- und Nachteil gereicht. Zu den für die Führung des Betriebs wesentlichen Entscheidungen, die der Erwerber selbst treffen muss, zählen jedenfalls die Anbau- und Düngeplanung sowie die Sortenwahl. Das wirtschaftliche Ergebnis des landwirtschaftlichen Betriebs gereicht ihm unmittelbar zum Vor- und Nachteil, wenn unter anderem der Einkauf von Saatgut, Pflanzen- und Düngemitteln wie auch der Verkauf der Ernte auf Rechnung des Eigentümers erfolgt (BGH, Beschluss vom 25. November 2016 – BLw 4/15, Juris, Rn. 25).
(2) Für die Beurteilung maßgeblich ist der Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Denn dem vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmen kann die einmal erlangte Rechtsstellung nicht nachträglich wieder genommen werden (BGH, Beschluss vom 4.2.1964 - V BLw 31/63, NJW 1964, 1677). Der BGH hat offengelassen, ob wenn ein Vorkaufsrecht zwar angenommen wurde, aber nicht besteht, statt auf den Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts, auf den der Entscheidung in der letzten Tatsacheninstanz abzustellen ist, da der Käufer des dortigen Rechtsstreits zu keinem Zeitpunkt Landwirt war (BGH, Beschluss vom 28.11.2014 – BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 20).
Die vom BGH offengelassene Frage ist zu verneinen. Dies würde nämlich dazu führen, dass das Bestehen des Vorkaufsrechts als Vorfrage für den maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt geklärt werden müsste. Eine solche Prüfung wäre im Einwendungsverfahren aber systemwidrig. Der BGH sieht es zu Recht als systemwidrig an, die Frage, ob sich die Entscheidungsfrist durch den Zwischenbescheid der Genehmigungsbehörde über die Einschaltung des Siedlungsunternehmens von zwei auf drei Monate gemäß § 28 Abs. 1 Satz 3 ASVG verlängert, davon abhängig zu machen, ob das Vorkaufsrecht tatsächlich besteht. Denn im Einwendungsverfahren wird gerade nicht positiv festgestellt, dass das Vorkaufsrecht besteht oder wirksam ausgeübt wurde. Insbesondere die Prüfung, ob die verkauften Flächen eine wirtschaftliche Einheit bilden, ist dem zwischen dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehmen zu führenden Zivilprozess vorbehalten (BGH, aaO Rn. 16, 17). Das Bestehen des Vorkaufsrechts inzident bei der Frage des maßgeblichen Entscheidungszeitpunkts zu prüfen, setzt sich in gleicher Weise über die anerkannten Prüfungsgrenzen hinweg. Darauf, dass ohne im Raum stehendes Vorkaufsrecht Entscheidungsgrundlage der Verfahrensstoff ist, der sich zum Zeitpunkt der letzten Tatsachenentscheidung aus den Akten ergibt (BGH, Beschluss vom 25. November 2016 – BLw 4/15 –, Juris, Rn. 10), kommt es nicht an.
Letztlich kann die Frage des Beurteilungszeitpunktes aber auch vorliegend dahinstehen, da die Antragstellerin auch unter Berücksichtigung der Planungen von Dr. H. weder bei Kauf noch bei Entscheidung durch den Senat als Landwirtin anzusehen ist.
(a) Bei Kauf der Grundstücke im Jahr 2023 betrieben weder die Antragstellerin noch ihre Komplementärin Landwirtschaft.
(aa) Für die Antragstellerin ist im Unternehmensregister kein Unternehmensgegenstand angegeben. Der Unternehmensgegenstand der Komplementärin ist der Erwerb und die Verwaltung von Beteiligungen an Handelsgesellschaften sowie die Übernahme der persönlichen Haftung und Geschäftsführung bei diesen, insbesondere die Beteiligung als persönlich haftende geschäftsführende Gesellschafterin an der H. B. GmbH & Co. KG. Nach den Angaben Dr. H. sind er selbst und seine Schwester Kommanditisten der Antragstellerin mit jeweils hälftiger Vermögensbeteiligung. Die Antragstellerin existiert nach seinen Angaben seit 30 Jahren. In ihrem Gesellschaftsvertrag oder dem der Komplementärin werde Landwirtschaft nicht erwähnt, vielmehr sei das Vermögen der Geschwister dort eingebracht. Ein Zusammenhang mit landwirtschaftlicher Betätigung lässt sich nicht herstellen.
Der Hinweis der Antragstellerin, die Aufspaltung in eine Besitzgesellschaft, die Antragstellerin, und eine Betriebsgesellschaft hindere die Genehmigung nicht, verfängt nicht. Die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an ein selbst nicht Landwirtschaft betreibendes Unternehmen steht einem Erwerb durch einen Landwirt nur dann gleich, wenn eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen der bloßen Besitzgesellschaft (die das Eigentum an den landwirtschaftlichen Nutzflächen hält) und der Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Nutzungsüberlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter den beiden Unternehmen stehenden Personen den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben (BGH, Beschluss v. 26.11.2010 − BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521, beck-online). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Weder ist die Funktion als Besitzgesellschaft für einen landwirtschaftlichen Betrieb Dr. H. gesellschaftsrechtlich abgesichert. Noch ist die ausreichend langfristige Überlassung der Grundstücke an ihn überhaupt juristisch gefasst. Die Schwester Dr. H., soll zwar nach dem erst ein Jahr nach Kauf erstellten Betriebskonzept den Internetauftritt der „H. F.“ kostenlos betreuen, auch sei sie damit einverstanden, dass ihr Bruder die Grundstücke landwirtschaftlich nutze, einen im Jahr 2023 bestehenden einheitlichen Willen der Gesellschafter, Landwirtschaft zu betreiben, belegt dies aber nicht ausreichend, denn in der Antragstellerin ist auch das übrige Vermögen der Geschwister angesiedelt, zu dem auch die Bauunternehmung gehört. Die Komplementärin hat ebenfalls keinen Willen, Landwirtschaft zu betreiben.
(bb) Selbst, wenn man wie die Antragstellerin auf die „Betriebsgesellschaft“, nämlich Dr. H. „H. F.“, abstellen wollte, ist nicht ausreichend dargelegt, dass Dr. H. im Jahr 2023 zumindest als Nebenerwerbslandwirt anzusehen war. Es wird lediglich juristisch unscharf vorgetragen, die „Familie H.“ habe ein ehemaliges Militärgelände (Gemeinde H. Flurstücksnummern …8 (76.881 qm) und …7 (2.778 qm)) erworben, auf dem er Federvieh und bis zu 8 Schweinen und 5 Pferde halte. Die addierte Fläche beider Grundstücke ist 79.659 qm und damit keine 8 Hektar groß. Eigentümer ist wohl die Antragstellerin. Zudem befindet sich auf den Grundstücken der Firmensitz der „H. G.“, die auch eine Bauunternehmung betreibt. Die Luftaufnahme der Grundstücke (Anl. ASt 3) zeigt überwiegend mit Verkehrsflächen und Gebäuden (Hallen) bebaute Grundstücke. Eine Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat (BGH, Beschluss vom 28.04.2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245), ist auf dem begrünten Randstreifen der Grundstücke und grün zu sehenden Flächen zwischen den Verkehrsflächen allenfalls in geringfügigem Umfang möglich. Gebäude- und Hofflächen sind bei der Flächenbestimmung im Übrigen, wie dargelegt, außer Betracht zu lassen.
Ebenso wenig kann es auf die Flächen ankommen, die Dr. H. von seiner Mutter im Jahr 2022 zu Eigentum erhielt. Die Grundstücke, Grundbuch von H. Blatt Nr. …4, insgesamt 7 ha, 43 a, 43 qm und Grundbuch von Schw…, Flurstück …9, 1.981 qm, sind auch zusammen keine 8 Hektar groß und waren zudem im Jahr 2023 verpachtet, so dass nicht Dr. H., sondern die Pächter auf ihnen Landwirtschaft betrieben.
Die Antragstellerin trägt selbst vor, dass im Jahr 2023 keine Einnahmen aus der Tierhaltung Dr. H. erzielt wurden, die über die Versorgung von Familie und Freunden hinausgingen. Laufenten, Pfaue und Wachteln werden ohnehin allenfalls ausnahmsweise zu Zwecken der landwirtschaftlichen Tierhaltung gehalten. Dass die Pferdehaltung landwirtschaftlich erfolgte, ist ebenfalls nicht vorgetragen.
Zwar ist der Geschäftsführer der Komplementärin der Antragstellerin auch einer ihrer Kommanditisten, er gilt aber nicht als Landwirt im Sinne des § 1 ALG, da er nicht hauptberuflich in einem landwirtschaftlichen Unternehmen tätig ist, im Übrigen auch nicht nebenberuflich.
Den für die notwendige Leistungsfähigkeit erforderlichen Sachkundenachweis nach § 9 Absatz 2 Satz 1 des Pflanzenschutzgesetzes besaß Dr. H. im Jahr 2023 nicht.
Ein Betriebskonzept gab es nicht. Das als Anlage ASt7 vorgelegte Betriebskonzept wurde erst nach mehreren Fristverlängerungsgesuchen Ende August 2024 erstellt.
(b) Selbst, wenn man auf den Schluss der Tatsacheninstanz des Landwirtschaftssenats abstellen würde, wäre die Landwirtseigenschaft zu verneinen.
(aa) Bis heute hat die Antragstellerin einen Zweck als Besitzgesellschaft für einen landwirtschaftlichen Betrieb nicht gesellschaftsrechtlich verankert. Die langfristige Nutzung der gekauften Grundstücke durch Dr. H. ist nicht sichergestellt. Im Betriebskonzept vom 30.8.2024 (Anl. Ast 7) heißt es „seine Familie“ bzw „seine Schwester“ als Miteigentümerin stelle ihm Flächen über 25 Jahre zur Verfügung. Mehr als die Darlegung einer Absicht ist das nicht.
(bb) Selbst, wenn Dr. H. mit seiner Planung für das Einzelunternehmen „H. F.“ in den Blick zu nehmen wäre, könnte eine Landwirtseigenschaft nicht bejahrt werden.
Pläne, künftig einmal selbst Landwirtschaft betreiben zu wollen, sind in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz/Grundstücksverkehrsgesetz nur dann einer bereits ausgeübten Landwirtschaft gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat (ständige Rechtsprechung: BGH, Beschl. v. 26. 11. 2010 − BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 13 mwN.) Bei der Eignungsprüfung von Käufern, die keinen landwirtschaftlichen Beruf ausgeübt haben, ist ein strenger (BGH, Beschluss vom 8.5.1998 - BLw 2–98, NJW-RR 1998, 1472), aber nicht kleinlicher (OLG Celle, Beschluss vom 14.09.2023 – 7 W 22/22 (L) –, Juris), Maßstab anzulegen.
Dr. H. besitzt nach wie vor keinen Sachkundenachweis. Konkrete Maßnahmen zur Aus- und Weiterbildung hat er nicht unternommen. Verantwortliche Entscheidungen zur Bodenbewirtschaftung durch zB Düngung kann er nicht treffen.
Dr. H. behauptet im Konzept und der Berufungsbegründung über rund 20 Hektar zu verfügen. Pachtverträge über nicht näher bezeichnete Grundstücke seien ausgelaufen, die Grundstücke würden durch einen Lohnunternehmer bewirtschaftet. Andere nicht näher bezeichnete Grundstücke werde er ab 2026 selbst bewirtschaften. Beabsichtigt sei der Aufbau einer Wagyurinderherde von 35 Stück (S.11), bzw 45 Stück (S.7), bzw. 40 Stück (Anl. ASt. 8 S.1), sowie die Haltung einiger, 8 bis „mindestens doppelt“ so vieler Schweine. Hierzu, wie zu den Kosten und Gewinnen wird auf das Betriebskonzept vom 30.8.2024 verwiesen.
Das LRA rügt, dass die dort angegebenen Erträge aus Ackerbau, von 9 to/ha im Winterweizenanbau, 4,5 to/ha im Winterrapsanbau oder 7 to/ha im Sommergerstenanbau einen nicht vorliegenden Hochertragsstandort voraussetzten. Mit der im Geschäftskonzept beabsichtigten „extensiven Landwirtschaft“ (Anl. Ast. 7 S. 6) sei er nicht zu erwirtschaften. Diese Kritik überzeugt. Sie entspricht, wie in der mündlichen Verhandlung erörtert wurde, der Erfahrung der Landwirtschaftsrichter. Die B. L. f. L.t teilt, wie ebenfalls in die mündliche Verhandlung eingeführt wurde, für das Jahr 2024 einen durchschnittlichen Ertrag zB für Sommergerste von 4,9 to/ha mit (https://www.lfl.bayern.de/ipz/getreide/233960/index.php). Für Winterraps werden als langjähriges Mittel 3,4 to/ha angegeben (https://www.bauernverband.de/topartikel/durchschnittliche-hektarertraege-bei-weizen-und-raps). Diese Erträge berücksichtigen die Ergebnisse der ertragsstärkeren (https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Glossary:Extensive_farming/de) konventionellen Landwirtschaft.
Das LRA bestreitet auch die im Betriebskonzept und Berufungsbegründung angegebene derzeitige Flächenausstattung mit 20 Hektar respektive 8 Hektar Ackerland, da Dr. H. im „Gemeinsamen Antrag“ (Antrag auf verschiedene Förder- und Ausgleichsleistungen der Europäischen Union, des Bundes und der Länder) für das Jahr 2024 die landwirtschaftliche Nutzung von 4,4 Hektar angegeben habe, obwohl dort die Pflicht bestanden habe, alle von ihm bewirtschafteten Flächen anzugeben. Dem ist die Antragstellerin nicht entgegengetreten.
Auf die weiteren Bedenken gegen das Betriebskonzept, zB die Nichtberücksichtigung der Anschaffungskosten der Rinder, kommt es nicht mehr an.
Das vorgelegte Privatgutachten vermittelt dem Betriebskonzept ebenfalls keine Überzeugungskraft. Es äußert sich konkret nur zu den täglichen Unterstellkosten eines Rindes (2,5 €) und dem durchschnittlich zu erwartenden Gewinn aus der Schlachtung eines Rinds von 3.000 € und erschöpft sich im Übrigen in allgemeinen Aussagen über Dr. H.. Der Sachverständigen ist dabei offensichtlich bereits entgangen, dass das Konzept aus den Unterstellkosten von täglich 2,5 € bei einer Aufzucht über 4 Jahre, wie sie im Betriebskonzept angedacht ist, Gesamtkosten von 3.200 € Kosten ermittelt, statt richtig 3.650 €. Auch welchen Fleischpreis bei welcher Ausschlachtung die Sachverständige zugrunde legt, ist nicht ersichtlich. In der mündlichen Verhandlung gab Herr H. andere Zahlen als im Betriebskonzept an. Das hinsichtlich des vorgelegten Betriebskonzepts substanzlose Gutachten vermag daher nicht zu überzeugen.
Ausgehend von dem anzulegenden strengen Maßstab fehlen daher einerseits eine schlüssige Darlegung eines tragfähigen Konzepts, das eine zumindest perspektivisch rentierliche landwirtschaftliche Bewirtschaftung darlegt, aber andererseits auch die notwendigen bereits verwirklichten Vorkehrungen wie der Erwerb der erforderlichen Sachkunde.
bb) Die Genehmigung ist nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ASVG zu versagen, da sie eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde.
Zwar fordert § 7 Abs. 3 ASVG in seinem Regelbeispiel für eine agrarstrukturell nachteilige Bodenverteilung, dass ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben. Vom zweiten Erfordernis der Existenz eines anderen aufstockungsbereit und -bedürftigen Landwirts besteht aber eine gesetzliche Ausnahme, wenn wie hier ein gemeinnütziges Siedlungsunternehmen als Vorkäufer zumindest die grundrechtlich geschützten Interessen des Verkäufers aus Art. 14 GG, sein Eigentum zu verkaufen und dafür den von ihm ausgehandelten Kaufpreis zu erlangen, bedient. Nach § 17 Abs. 1 Satz 2 ASVG kann das Vorkaufsrecht vom Siedlungsunternehmen daher auch dann ausgeübt werden, wenn kein Landwirt bereit ist, das Grundstück zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (OLG Stuttgart, Beschluss vom 16.04.2019 – 101 W 1/19, Rn. 34, Juris). An die Stelle eines konkreten Aufstockungsbedarfs einer Einzelperson tritt die Pflicht des gemeinnützigen Siedlungsunternehmens, die Flächen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur zuzuführen, zu denen auch eine Neuansiedlung von Landwirten gehört.
Damit kommt es vorliegend nicht darauf an, dass bis zur Entscheidung des Senats am Schluss der mündlichen Verhandlung mit den vorgelegten Kaufangeboten zwar die Aufstockungsbereitschaft der kaufwilligen Landwirte belegt war, ihre Aufstockungsbedürftigkeit aber nicht abschließend beurteilt werden konnte, weil nicht bekannt war, ob in ihren Betrieben das Verhältnis zwischen Pacht- und Eigenland als unausgewogen anzusehen ist oder sonstige Umstände vorliegen, wonach die Flächen besonders geeignet sind, die Wirtschaftlichkeit dieser Betriebe zu verbessern. Der Schriftsatz vom 10.2.2025 stellt zwar die Aufstockungsbedürftigkeit des kaufwilligen Landwirts K., der nur über 33% Eigenland verfügt und die verkauften Flächen bereits derzeit als Pächter bewirtschaftet, schlüssig dar, ist aber unbeachtlich.
III.
Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 44 Abs. 1, § 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach §§ 9 LwVG, 70 Abs. 2 FamFG liegen nicht vor. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 60 Abs. 3 GNotKG.
Die ehrenamtlichen Richter unterschreiben die Gründe des Beschlusses nicht, § 48 Abs.1 Satz 2 LwVG (BGH Beschluss vom 29.11.2013 - Blw 4/12, Juris Rn. 14).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 58 ff. FamFG
§§ 17 - 19 ASVG
§§ 20, 32 ASVG
§ 17 ASVG
§ 7 ASVG
§ 9 LwVG
§ 20 ASVG
§ 14 ASVG
§ 2 GrdstVG
§ 1 ALG
§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ASVG
§ 3 Abs. 1 ASVG
§ 14 Abs. 1 ASVG
§ 17 Abs. 1 ASVG
§ 32 Abs. 3 ASVG
§ 32 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 ASVG
§ 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG
§ 17 Abs. 1 FamFG
§ 17 Abs. 2 FamFG
§ 85 Abs. 2 ZPO
§ 233 Abs. 2 ZPO
§ 63 Abs. 1 FamFG
§ 18 Abs. 1 FamFG
§ 20 Satz 1 und Satz 2 ASVG
§ 32 Abs. 1 ASVG
§ 1 Abs. 1 Satz1 Nr. 1b ASVG
§ 28 Abs. 3 ASVG
§ 28 Abs. 1 Satz 3 ASVG
§ 7 Abs. 3 ASVG
§ 4 Abs. 3 LPachtVG
§ 1 Abs. 3 ALG
§ 17 Abs. 1 Satz 2 ASVG
§ 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG
§ 60 Abs. 3 GNotKG
§ 48 Abs.1 Satz 2 LwVG
§ 9 Absatz 2 Satz 1 des Pflanzenschutzgesetzes
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 180, 199
NJW 2015, 1520
NJW 1991, 107
NJW 1964, 1677
NJW-RR 2011, 521
NJW-RR 2006, 1245
NJW-RR 1998, 1472
1 Lw 2/23
1 Lw 3/23
V ZB 174/08
V ZB 178/15
V ZB 18/16
01 W 3/17
7 W 10/15
V BLw 31/63
7 W 22/22
01 W 1/19