Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-03-17, Aktenzeichen 29 S 133/10
ECLI: ECLI:DE:LGK:2011:0317.29S133.10.00

Tenor:
Auf die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 15.06.2010, Az: 202 C 19/10, wird dieses teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in der Wohnung der Kläger seit dem 01.07.2010 in Verzug befindet. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites beider Instanzen tragen die Beklagten zu 10 %, die Kläger zu 90 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung des Vollstreckungsgläubiges durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gläubiger zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger erwarben 2001 das Eigentum an der im dritten Obergeschoß des Hauses A-Straße in Köln gelegenen Wohnung und sind seitdem Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei sie die Wohnung bis zum 30.11.2007 bewohnten. Am 19.06.2006 trat nach heftigen Regenfällen Wasser durch die Zimmerdecken und Wände in ihre Wohnung ein. Ein durch sie eingeholtes Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass sich im Deckengebälk sowie im Mauerwerk ein schädlicher Pilz sowie Blättlinge befinden. Dieses Gutachten wurde der Beklagten in einem zwischen den Parteien geführten Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 13.11.2006 zugeleitet, woraufhin in der Eigentümerversammlung vom 25.04.2007 beschlossen wurde, dass ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ein Gutachten u.a. zu den Punkten Schadensfeststellung an den Holzbalken erstellen soll. Das Gutachten D/E wurde am 06.05.2008 erstellt und am 19.05.2008 übersandt. In der Versammlung vom 15.04.2009 wurde zu TOP 8 eine Teilsanierung beschlossen, welche am 27.07.2009 beauftragt wurde. Der beauftragte Handwerker kam jedoch nach einem Ortstermin am 31.08.2009 zu dem Ergebnis, dass eine Teilsanierung nicht möglich und nur eine Sanierung der kompletten Wohnung erfolgen könne. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere der danach in den Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse mit dem mittelbaren und zum Teil unmittelbaren Ziel einer Beseitigung des Hausschwammes sowie der Blättlinge, wird auf das Urteil des Amtsgerichts Köln (Bl. 286 d.A.) verwiesen. Zuletzt wurde in der Versammlung vom 19.11.2009 zu TOP 4 beschlossen, die Schwammbekämpfung entsprechend dem Gutachten D auszuführen. Unter Hinweis darauf, dass sich die Wohnungseigentümer weigerten, die dringend anstehende Hausschwammsanierung durchzuführen und statt dessen nach kostensparenderen Alternativen suchen, nehmen die Kläger die Beklage auf Schadensersatz in Anspruch und begehren festzustellen, dass sich mit der Beseitigung in Verzug befindet.
Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass anhand der Protokolle der Versammlungen vom 22.10.2008 sowie vom 15.04.2009 sowie weiterer zeitverzögernder Einholungen von Gutachten deutlich werde, dass die Beklagte die dringende Komplettsanierung verweigere. Spätestens am 01.12.2006 nach Eingang des Privatgutachtens der Kläger habe die Sanierungsnotwendigkeit festgestanden. Seither hätte es die Beklagte pflichtwidrig unterlassen, die Sanierung zu beschließen. Daher sei sie verpflichtet, den Klägern die für die Anmietung eines 2 - Zimmerappartements in Brühl entstandenen Kosten vom 01.12.2007 bis 30.06.2008 in Höhe von 5.332,76 € zu erstatten sowie Mietkosten in Höhe von 29.548,35 € für die Zeit vom 01.07.2008 bis zum 01.09.2009 für eine Wohnung in Köln sowie Umzugskosten in Höhe von 2.339,59 €. Verzug mit der Sanierung sei spätestens mit Ablauf eines Jahres nach Kenntnis der Sanierungsnotwendigkeit aufgetreten.
Die Kläger haben beantragt, die Beklagte zur Zahlung in Höhe von 37.220,70 € zu verurteilen nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit, sowie festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in der Wohnung der Kläger seit dem 01.11.2007 in Verzug befinden. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat die Ansicht vertreten, die Kläger hätten kein Recht, ihr das Vorgehen zur Schadensbeseitigung im Einzelnen vorzuschreiben. Zudem könnten sie nur die fachgerechte Instandsetzung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht jedoch des zu der Wohnung gehörenden Sondereigentums verlangen. Ihre Vorgehensweise, die als unumgänglich angesehenen Maßnahmen sofort anzugehen und im Übrigen zu beobachten, ob überhaupt danach noch eine fortschreitende Entwicklung von Blättlingen bzw. Schwammbildung festzustellen sei, habe ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat gemeint, dass sofern die Kläger für den Zeitraum vom 01.12.2007 bis zum 30.06.2008 Schadensersatz verlangen, eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten schon deshalb nicht vorliege, da ihr das in dem selbständigen Beweisverfahren eingeholte Gutachten erst am 19.05.2008 vorgelegen habe. Insbesondere seien die Wohnungseigentümer nicht allein aufgrund des Privatgutachtens zur Durchführung einer Sanierung verpflichtet gewesen. Auch ein Anspruch auf Ersatz der für den Zeitraum Juli 2008 bis September 2009 geltend gemachten Schäden bestünde nicht, da die Gemeinschaft durch bestandskräftige Beschlüsse vom 22.10.2008 sowie vom 15.04.2009 die weitere Vorgehensweise bei der Sanierung festgelegt habe und die Kläger an diese Beschlussfassungen gebunden seien. Da sie diese Beschlüsse nicht angefochten haben, sei es ihnen nunmehr versagt, aus denselben Gründen, die eine Anfechtbarkeit begründet hätten, den Verband auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen.
Gegen das am 15.06.2010 verkündete und den Klägern am 22.06.2010 zugestellte Urteil haben diese mit Schriftsatz vom 05.07.2010 bei Gericht am selben Tag eingegangen Berufung eingelegt.
Diese begründen sie damit, dass wesentliches rechtserhebliches Vorbringen nicht berücksichtigt worden sei. Vor dem Hintergrund, dass sich der Wassereinbruch am 19.06.2006 ereignet habe, sei erst 10 Monate später, nämlich am 25.04.2007 in der Eigentümerversammlung beschlossen worden, einen vom Gericht bestellten Sachverständigen mit der Schadensfeststellung und –beseitigung zu beauftragen. Verzug sei aber spätestens seit dem 01.11.2007 gegeben gewesen, da es die Beklagte bis zu diesem Zeitpunkt schuldhaft unterlassen habe, die Ermittlung des Mangels, die Einholung von Angeboten und die Aufbringung finanzieller Mittel sicherzustellen. Verzug liege aber jedenfalls seit dem 01.06.2008 vor, da das Gutachten der Sachverständigen D/E in welchem die durchzuführenden Maßnahmen dargelegt seien, der Beklagten am 19.05.2008 übersandt wurde. Diese habe jedoch die beschlossene Sanierung bis heute nicht umgesetzt, sondern in Kenntnis des Gutachtens in der Versammlung vom 22.10.2008 beschlossen, dass bezüglich des Hausschwammes zunächst beobachtet werden soll, ob sich dieser weiterentwickelt. In der Eigentümerversammlung vom 15.04.2009 sei zudem lediglich beschlossen worden, dass ein Austausch der alten Deckenbalken mangels Einschlägigkeit der DIN 68800 nicht erforderlich ist. Soweit das Amtsgericht seine Entscheidung damit begründe, dass die Kläger diese Beschlüsse nicht angefochten hätten, seien diese Maßnahmen durch sie lediglich in der Hoffnung mitgetragen worden, dies sei ein erster Schritt in Richtung fachgerechter Sanierung. Die fachgerechte Sanierung nach dem gerichtlichen Gutachten sei jedoch ebenfalls mit erheblicher Verspätung 19 Monate nach Erhalt des Gutachtens am 19.11.2009 beschlossen worden. Sämtliche beschlossene Maßnahmen seien aber nicht umgesetzt worden. In dem Verfahren vor dem Amtsgericht Köln, Az.: 202 C 234/10 sei die Beklagte vielmehr – unstreitig – auf Umsetzung des Beschlusses in Anspruch zu nehmen gewesen.
Die Kläger beantragen,
abändernd die Beklagte gemäß ihren erstinstanzlichen Anträgen zu verurteilen sowie die Revision zuzulassen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie ist der Ansicht, dass es für die von den Klägern vorgetragenen Schadenspositionen für den Zeitraum vom 01.12.2007 – 30.06.2008 am Verzug fehle. Die Verwaltung habe sofort nach dem Wassereinbruch einen Architekten hinzugezogen, anhand dessen Feststellungen Angebote eingeholt worden seien wobei die Ausführung der Arbeiten durch die Kläger blockiert worden sei. In dem Verfahren vor dem Amtsgericht Köln 215 II 80/06 hätten vielmehr die Kläger auf einem gerichtlichen Gutachten bestanden. Sie habe sodann am 25.04.2007 die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens beschlossen. Auch die Ansicht, wonach sie sich jedenfalls seit 01.06.2008 in Verzug befunden habe, sei unzutreffend. Zwar treffe es zu, dass ihr das Sachverständigengutachten D am 10.05.2008 zuging, der Inhalt sei jedoch zu unbestimmt um auf dieser Grundlage eine Firma zu beauftragen. Selbst wenn es aber für eine unmittelbare Auftragsvergabe geeignet gewesen wäre, wäre mit einem Abschluss der Arbeiten per 01.06.2008 nicht zu rechnen gewesen. Daher sei der Beschluss vom 22.10.2008 sachgerecht gewesen, zunächst die vorhandenen befallenen Stellen markieren zu lassen. Die Beklagte bestreitet zudem, dass bislang nichts geschehen sei, sie habe zwischenzeitlich mit Schreiben der Verwaltung vom 09.08.2010 den Auftrag zur Sanierung erteilt. Die Kläger hätten jedoch die Arbeiten wiederum blockiert.

Entscheidungsgründe:
Die nach § 511 ZPO statthafte sowie im Übrigen zulässige, da gemäß §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte sowie begründete Berufung der Kläger vermochte in der Sache nur insoweit aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg zu haben, als festzustellen war, dass sich die Beklagte seit dem 01.07.2010 mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in der Wohnung der Kläger in Verzug befindet.
Demgegenüber hat das Amtsgericht zu Recht entschieden, dass den Klägern ein Anspruch auf Ersatz der durch diese geltend gemachten Schäden in Höhe von 37.220,70 € die ihnen bis zum 01.11.2009 entstanden seien, gegen die Beklagte nach § 280 BGB nicht zur Seite steht. Klarstellend ist zu erwähnen, dass es sich betreffend der geltend gemachten Schäden mithin ausschließlich um solche handelt, die nach der Behauptung der Kläger vor der Beschlussfassung vom 19.11.2007 zur Ausführung der in dem Gutachten D ausgeführten Maßnahmen durch Beauftragung von Fachhandwerkern entstanden sind. Diesbezüglich hat das Amtsgericht in zutreffender Weise im Ausgangspunkt ausgeführt, dass für den Fall, dass die Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erleidet, unter den Voraussetzungen der §§ 280, 286 BGB sowie des § 823 BGB schadensersatzpflichtig sein können, wobei der Anspruch gegen den Verband geltend zu machen ist (Reichel-Scherer, jurisPK-BGB, Band 3, 4. Auflage 2008, § 21 Rn 171). Der Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB oder aus § 823 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG ist ein individueller, der dem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer, die die Pflichtverletzung begangen haben, zusteht. Insofern regelt § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, die gemäß § 20 Abs. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen kann. Sie obliegt nach § 20 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich und kann von ihnen mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (BayObLGZ 1992, 146). Zu den Aufgaben der Eigentümerversammlung zählt es auch, in einem angemessenen zeitlichen Rahmen für die Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum zu sorgen (BayObLG NZM 2002,705). Eine Pflichtverletzung kann mithin darin bestehen, dass erkannte Mängel nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig erbracht oder eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung abgelehnt wurde (OLG München, Beschluss vom 28.11.2008, 34 Wx 24/07).
Unter Zugrundelegung eines solchen Maßstabes ist im vorliegenden Fall eine objektive Pflichtwidrigkeit der der Beklagten angehörigen übrigen Eigentümer jedenfalls im Hinblick auf die bis zum 01.11.2009 geltend gemachten Schäden nach Ansicht der Kammer nicht gegeben. Fest steht, dass die Eigentümerversammlungen bis zur Beschlussfassung vom 19.11.2009, wonach nunmehr die Sanierung entsprechend dem Gutachten D in Auftrag gegeben werden soll, nicht etwa Maßnahmen im Hinblick auf die Beseitigung des Hausschwammes sowie der Blättlinge gänzlich unterlassen hat, vorliegend geht es den Klägern vielmehr darum, dass sie die zunächst bis zum 19.11.2009 beschlossenen Maßnahmen lediglich als unzureichend bewerten, um zu einer endgültigen Mängelbeseitigung beizutragen und so innerhalb eines ihren Interessen angemessen Rechnung tragenden Zeitraumes zu einer fachgerechten Sanierung zu gelangen. Im Einzelnen handelt es sich um den unter TOP 13 in der Eigentümerversammlung vom 22,10.2008 gefassten Beschluss den Hausschwamm zu markieren um dann dessen Wachstum beobachten zu können sowie den Beschluss zu TOP 8 in der Eigentümerversammlung vom 15.04.2009 die Schwammbekämpfung im Bereich des Kamins anzugehen sowie die offen liegenden Balken mit Holzschutzmittel zu behandeln.
Mit dem Einwand, diese Beschlüsse entsprächen inhaltlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, sind die Kläger jedoch ausgeschlossen (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11.01.2005, 15 W 402/04). Denn durch § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung als maßgebendes Instrument der Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft mit einer besonderen Bestandskraft ausgestattet. Wird der Beschluss einer Eigentümerversammlung nicht angefochten und im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht für ungültig erklärt, so behält er für das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer seine Wirksamkeit auch dann, wenn er anfechtbar gewesen wäre, weil er inhaltlich ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entspricht. Die Kläger haben die vorgenannten Eigentümerbeschlüsse nicht angefochten. Es verhielt sich darüber hinaus vielmehr so, dass sie dem Vorgehen der übrigen Wohnungseigentümer in den Eigentümerversammlungen zur Vornahme von Teilsanierungen entweder nicht entgegengetreten sind, in dem sie sich enthielten, oder aber gar ihre Zustimmung zu dem Vorgehen erteilten. Dass dies nach ihrem Vortrag lediglich deshalb erfolgte um zumindest einen Schritt in die richtige Richtung zu tun, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Insbesondere wäre es an ihnen gewesen mittels einer Anfechtung dieser Beschlüsse ein „Mehr“ zu fordern. Die damit eingetretene Bestandskraft der Beschlüsse vom 22.10.2009 und vom 15.04.2009 schließt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen mithin jedenfalls bis zur Beschlussfassung vom 19.11.2009 aus, da diese eine rechtsgestaltende Wirkung für das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer haben. Aufgrund der eingetretenen Bestandskraft gelten die nach Ansicht der Kläger unzureichenden Beschlüsse im Verhältnis der Wohnungseigentümer als rechtmäßig und können daher nicht mehr Grundlage von Schadensersatzansprüchen sein.
Mit der Entscheidung des Amtsgerichts schließt sich mithin auch die Kammer nicht der von der zitierten Rechtsprechung des OLG Hamm abweichenden Rechtsprechung des OLG München vom 18.02.2009, Az: 32 Wx 120/08 an. Diesbezüglich hat das Amtsgericht in nicht zu beanstandender Weise ausgeführt, dass der Ausschluss von Schadensersatzansprüchen weder Inhalt noch unmittelbare Folge der Beschlussfassungen, sondern vielmehr Folge der Nichtanfechtung ist, die wohlüberlegt sein will. Hinzukommt, dass lediglich ein solches Verständnis der besonderen Bestandskraft der Beschlussfassung Rechnung trägt. Diese würde unterlaufen, wenn sich die übrigen Miteigentümer, obwohl sich keiner gegen die Beschlussfassung mit einer Anfechtungsklage zur gerichtlichen Überprüfung entschlossen hat, im nachhinein Schadensersatzansprüchen ausgesetzt sehen müssten. Macht ein Wohnungseigentümer von einer Anfechtungsklage mithin keinen Gebrauch, muss er den Ausschluss seiner Rechte im Hinblick auf eine mögliche Rechtswidrigkeit der Eigentümerbeschlüsse hinnehmen.
Selbst wenn man jedoch mit der Rechtsprechung des OLG München zu einer Pflichtverletzung der Beklagten gelangen wolle, wären Ansprüche der Kläger, die vor dem 19.11.2009 entstanden sind, jedenfalls infolge Mitverschuldens der Kläger entfallen. Insofern gilt, dass wenn der Wohnungseigentümer selbst nichts unternommen hat, um eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu einer notwendigen Sanierung herbeizuführen, der Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens nach § 254 BGB ganz entfallen kann (Heinemann in Jennißen, WEG, 2. Auflage 2010, § 21 Rn 48).
Unstreitig ist insofern, dass nachdem die Einholung eines Gutachtens für den Verband auf die Tagesordnung gesetzt worden war, diese auch beschlossen wurde. Diesbezüglich tragen die Kläger lediglich unsubstantiiert vor, dass sie es waren, die in ihrem ureigensten Interesse permanent versuchten, die Beklagte dazu zu bewegen, endlich mit der Sanierung anzufangen. Die Kläger bemängeln lediglich, dass bis zum 19.11.2009 kein umfassender Sanierungsbeschluß gefasst worden sei, wobei offen bleibt warum sie selbst nicht bereits früher einen solchen zur Beschlussfassung gestellt haben. Darüber hinaus wird ebenfalls lediglich pauschal vorgetragen, dass sämtliche außergerichtlich Versuche bis hin zur Klage vor dem Amtsgericht Köln (Az.: 215 II 80/06) die Beklagte zur Instandsetzung zu bringen erfolglos gewesen seien. Zudem bleibt die Darstellung wonach die Kläger stets zur Sanierung aufgefordert hätten ausdrücklich bestritten. Ein Antrag auf Beschlussfassung zur Komplettsanierung der Wohnung wurde erst in der Eigentümerversammlung vom 19.11.2009 gestellt, wobei hier eine positive Beschlussfassung auch erfolgte. Schadensersatz wird durch die Kläger aber lediglich für die Zeit davor geltend gemacht. Sofern die Beklagte mit der Durchführung des Beschlusses vom 19.11.2010 noch nicht begonnen hat und diesbezüglich erst gerichtlich inm Anspruch genommen werden mußte, vermag sich dieses lediglich auf die Begründetheit des Feststellungsauftrages auszuwirken.
Auch der Umstand, dass sämtliche Anträge der Kläger bislang wohl insbesondere im Hinblick auf rechtliche Auseinandersetzungen hinsichtlich von Wohngeldabrechnungen in den Eigentümerversammlungen abgelehnt wurden, konnte die Kläger nicht davon entbinden die durch die für erforderlich gehaltenen Sanierungsmaßnahmen zur Beschlussfassung zu stellen. Auch hätte ein solches Vorgehen nicht lediglich eine reine Förmelei dargestellt, da ansonsten das Protokoll ausdrücklich in Form eines Negativbeschlusses wiedergegeben hätte, dass eine umfassende Sanierung zum jeweiligen Zeitpunkt durch die Wohnungseigentümer abgelehnt werde. Vorliegend verhielt es sich jedoch umgekehrt so, dass die Kläger dem Vorgehen der übrigen Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung zur Vornahme von Teilsanierungen entweder nicht entgegengetreten sind, in dem sie sich enthielten, oder aber gar ihre Zustimmung zu dem Vorgehen erteilten. Dass dies nach ihrem Vortrag lediglich deshalb erfolgte um zumindest einen Schritt in die richtige Richtung zu tun, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Auch in dem durch das OLG München entschiedenen Fall (Urteil vom 28.11.2008 – 34 Wx 24/07) verhielt es sich so, dass die Rechtsvorgänger der Antragsstellerin und diese selbst in zwei Eigentümerversammlungen die Zustimmung zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen verlangten, die übrigen Wohnungseigentümer entsprechende Beschlussanträge jedoch ablehnten. Die Antragsgegnerin begehrte in den daraufhin eingeleiteten gerichtlichen Verfahren Schadensersatz nebst Erteilung der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer die notwendigen Maßnahmen zu veranlassen. So liegt der Fall indes bis zur Beschlussfassung am 19.11.2009 hier nicht.
Nach alledem ist ein Schadensersatzanspruch für die durch die Kläger geltend gemachten Schäden nicht gegeben.
Der darüber hinausgehende Feststellungsanspruch hatte insoweit Erfolg, als festzustellen war, dass sich die Beklagten mit der Pflicht zur Sanierung der Wohnung der Kläger gemäß dem Gutachten D seit dem 01.07.2010 in Verzug befinden. Aufgrund der Beschlussfassung zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 19.11.2009 ist die Sanierung der Räume 4 und 5 der klägerischen Wohnung im 3. Obergeschoss der A-Straße in Köln durch Beauftragung von Handwerkern gemäß dem Gutachten D durchzuführen. Insofern trifft die Wohnungseigentümer nicht nur die Pflicht die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen zu treffen, sondern die beschlossenen Maßnahmen auch innerhalb angemessener Frist umzusetzen. Mit dieser Pflicht befindet sich die Beklagte seit dem 01.07.2010 in Verzug, wobei die Kammer zur Bestimmung des Verzugsbeginnes die Zeit bis zur Bestandskraft des Beschlusses berücksichtigt hat, sowie darüber hinaus einen Zeitraum von rund sechs Monaten, der regelmäßig zur Einholung von Angeboten bis zur endgültigen Beauftragung und dem dann anstehenden Beginn der Sanierungsarbeiten erforderlich ist. Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg auf ihre Ausführungen mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 02.03.2011 berufen, wonach die in der Eigentümerversammlung vom 19.11.2009 beschlossenen Maßnahmen einerseits nicht so weitgehend zu verstehen seien, dass eine Komplettsanierung erfolgen solle, zum anderen die im Gutachten D aufgeführten Maßnahmen nicht mehr dem nunmehrigen Stand der Technik entsprechen. Der Schriftsatz gab der Kammer mithin keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Die Wohnungseigentümer haben in der Versammlung vom 19.11.2009 beschlossen, die Schwammbekämpfung gemäß dem Gutachten D auszuführen. Dieser Beschluss ist bestandskräftig. Der Beschluss bezieht sich nach dessen klarem Wortlaut auf die Durchführung der Hausschwammbekämpfung entsprechend dem Gutachten D zu dem auch das Gutachten E gehört. Dass die Worte „entsprechend dem Gutachten D“ in Klammer gesetzt wurden, vermag daran entgegen der Ansicht der Beklagten ein abweichendes Verständnis nicht herbeizuführen. Insofern ist dem Beschluss an keiner Stelle zu entnehmen, dass lediglich die unter TOP 13 des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 22.10.2008 sowie unter TOP 8 des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 15.04.2009 beschlossenen Maßnahmen durchgeführt werden sollten. Eine solche Einschränkung wurde im Hinblick auf das Gutachten D nicht getätigt, sodass diese älteren Beschlüsse durch die Entscheidung in der Eigentümerversammlung vom 19.11.2009 im Sinne des Beschlusses einer weiterreichenden Maßnahme überholt sind. Da nach Eintritt der Bestandskraft jeder Wohnungseigentümer an den Beschluss gebunden ist (vgl. Elzer in Jennißen, WEG, 2. Auflage 2010, vor § 23 – 25 Rn 20 ff.), kann die Beklagte auch mit ihrem Vortrag, wonach die Wohnungseigentümer der Auffassung seien, dass das Gutachten nicht mehr dem Stand der Technik entspreche oder der Gutachter befangen gewesen sei, nicht durchdringen. Denn selbst wenn die übrigen Eigentümer einen Anspruch auf Änderung oder Aufhebung des Eigentümerbeschlusses vom 19.11.2009 hätten, wobei zu berücksichtigen ist, dass analog § 10 Abs. 2 S. 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung nur verlangt werden kann, wenn schwerwiegende Umstände das Festhalten an der bestehenden Regelung als unbillig erscheinen lassen, dabei sind relevant nur Umstände, die bei der Beschlussfassung noch nicht berücksichtigt werden konnten (dazu: Vandenhouten in Köhler, Anwaltshandbuch WEG, 2. Auflage 2009, Teil 4 Rn 234 a; Steinmeyer in Timme, WEG, § 23 Rn 41), so kann dieses im vorliegenden Verfahren bereits deshalb nicht eingewendet werden, weil vor der gerichtlichen Geltendmachung die Eigentümerversammlung mit dem Änderungsbegehren befasst worden sein muss. Ferner kommt es auf die Frage ob das Gutachten D weiterhin dem Stand der Technik entspricht auch deshalb nicht an, da ein unstreitig wirksamer Beschluss betreffend die Sanierungsmaßnahmen in der Wohnung der Kläger vorliegt und dieser unverzüglich durchzuführen ist, was der Beklagten obliegt und mit dessen Durchführung sie seit dem 01.07.2010 in Verzug ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92I, 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Darüber hinaus war gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO die Revision zuzulassen im Hinblick auf die divergierende Rechtsprechung zur Frage des Ausschlusses einer Pflichtverletzung der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Unterlassen einer Beschlussanfechtung des Anspruchsstellers und Vorliegen eines Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Während die Kammer nach ihren Ausführungen mit dem OLG Hamm zu dem Ergebnis gelangt, dass der Eintritt der Bestandskraft es dem Anspruchssteller versagt, seinen Schadensersatzanspruch auf die die Anfechtbarkeit begründenden Fehler des Beschlusses zu stützen, beurteilt das OLG München, wonach ein Beschluss, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht auch dann pflichtwidrig bleiben soll, wenn er mangels Anfechtung in Bestandskraft erwächst diese Rechtsfrage im gegenteiligen Sinn. Zudem verhält sich mit Ausnahme des vorliegenden Urteiles keine der zitierten Entscheidungen zu der in der Literatur vertretenen Ansicht, dass wenn der Wohnungseigentümer selbst nichts unternommen hat, um eine Beschlussfassung herbeizuführen, der Schadensersatz aufgrund Mitverschuldens ganz entfallen kann.
Streitwert: € 42.220,70 (Antrag zu 1: € 37.220,70
Antrag zu 2: € 5.000,00)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 517, 519, 520 ZPO
§§ 280, 286 BGB sowie des § 823 BGB
§§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB oder aus § 823 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG
§§ 92I, 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 511 ZPO
§ 280 BGB
§ 254 BGB
§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG
§ 20 Abs. 1 WEG
§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG
§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG
§ 10 Abs. 2 S. 3 WEG
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2002,705
02 C 19/10
02 C 234/10
15 II 80/06
34 Wx 24/07
15 W 402/04
32 Wx 120/08