Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-10-17, Aktenzeichen 6 S 33/13
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2013:1017.6S33.13.00

Tenor:
Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 21.02.2013 – 202 C 232/12 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens beider Instanzen tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Dieses sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Kläger im Hilfsantrag (zum 30.06.2013) stattgegeben, wobei die Zulässigkeit des Hauptantrags offen gelassen wurde.
Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung und begehren Abänderung des Urteils mit dem Ziel der Klageabweisung.
Die Beklagten sind bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 19.09.2013 nicht aus dem in Rede stehenden Haus ausgezogen.
Erstmalig in der Berufung bestritten die Beklagten die „Voraussetzungen“ der Kündigung vom 30.04.2012.
Im Übrigen wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil.
Von einer weitergehenden Darstellung der maßgeblichen tatsächlichen Feststellungen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) wird abgesehen, weil ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft unzulässig wäre (§§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.
1.
Den Beklagten ist zwar darin zuzustimmen, dass das amtsgerichtliche Urteil insoweit an einem Rechtsfehler leidet, als das Amtsgericht hinsichtlich des Hauptantrags die Zulässigkeit offen ließ, dessen Begründetheit prüfte und letztlich die Zulässigkeit und Begründetheit des Hilfsantrags bejahte. Aber auf diesem Rechtsfehler beruht das Urteil nicht (§ 513 Abs. 1 i.V.m. § 546 ZPO).
Nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen hat das Gericht grundsätzlich die Zulässigkeit zu prüfen und muss diese bejahen, um eine sachliche Entscheidung treffen zu können. Eine Ausnahme besteht nur hinsichtlich der Feststellungsklage insoweit, dass das Bestehen des Feststellungsinteresses offen gelassen werden kann, wenn in der Sache der Anspruch nicht besteht, der das Feststellungsinteresse begründen soll – dann ist die Klage als unbegründet abzuweisen (vgl. Zöller-Greger, 28. Auflage, § 256, Rn. 7). Um letzteres geht es vorliegend jedoch nicht. Das Amtsgericht hätte entweder die Klage als unzulässig abweisen müssen oder die Zulässigkeit bejahen müssen. Folglich leidet das Urteil insoweit an einem Rechtsfehler.
Aber auf diesem Rechtsfehler beruht das Urteil nicht, weil die Klage jedenfalls inzwischen auch hinsichtlich des Hauptantrags zulässig ist - ungeachtet der (Un-)Begründetheit des Hauptantrags. Maßgeblich ist auch im Berufungsverfahren für die Frage der Zulässigkeit der Schluss der mündlichen Verhandlung (in der Berufung). Zu diesem Zeitpunkt am 19.09.2013 bestand ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage, und § 259 ZPO ist nicht mehr einschlägig. Inzwischen ist sogar der vom Amtsgericht bejahte Räumungstermin zum 30.06.2013 verstrichen. Damit geht es nicht mehr um eine zukünftige, sondern aktuelle, fällige Leistung, so dass § 259 ZPO nicht einschlägig ist. Die Beklagten haben diesen Räumungsanspruch auch weder zum 31.12.2012 (Hauptantrag), noch zum 30.06.2013 (Hilfsantrag) erfüllt, was jedenfalls inzwischen das Rechtsschutzbedürfnis begründet.
Es kann demnach offen bleiben, ob dem Amtsgericht zudem in seinen Erwägungen zur damaligen Bejahung der Zulässigkeit des Hilfsantrags – auch im Hinblick auf den Hauptantrag – zuzustimmen ist, wonach das Rechtsschutzbedürfnis schon aufgrund des Verhaltens der Beklagten (auch im Prozess keine Äußerung, ob Auszugsbereitschaft zum 31.12.2012 oder 30.06.2013 besteht) und aufgrund der besonderen Situation der Verwertungskündigung (Notwendigkeit von Planungssicherheit, z.B. in Bezug auf Bestellung von Abrissmaschinen, etc.) bestand, wobei hierfür Einiges spricht, da jedenfalls in der mündlichen Verhandlung nach dem Rechtsgedanken der §§ 241 Abs. 2, 242 BGB von den Beklagten zu erwarten gewesen wäre, dass sie klare Stellung beziehen, ob und ggf. zu welchem Termin sie der Kündigung durch Auszug und Rückgabe Folge zu leisten beabsichtigen. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass den Beklagten auf Basis ihres eigenen Sachvortrags offen gestanden hätte, ein sofortiges Anerkenntnis gemäß § 93 ZPO (in Bezug auf Auszug zum 30.06.2013) abzugeben. Im Übrigen illustriert das Bestreiten der Voraussetzungen der Verwertungskündigung in der Berufungsinstanz auch, dass die Beklagten wohl von Anfang an nicht willens waren, den Räumungsanspruch zu erfüllen.
2.
Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass der tenorierte Räumungsanspruch zum 30.06.2013 gemäß § 546 BGB infolge wirksamer ordentlicher (Verwertungs-)Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Klage insoweit schlüssig, insbesondere waren die tatsächlichen Voraussetzungen der Wirksamkeit der Kündigung bereits erstinstanzlich auch hinreichend substantiiert dargelegt worden. Es kann dabei offen bleiben, ob hinsichtlich eines diesbezüglichen etwaigen Rechtsfehlers die Berufung überhaupt hinreichend begründet worden und damit insoweit zulässig ist (§ 520 Abs. 3 ZPO), damit die Kammer einen solchen etwaigen Rechtsfehler überhaupt überprüfen könnte.
Jedenfalls führt eine solche ggf. mögliche Überprüfung nicht zu einer von der Auffassung des Amtsgerichts abweichenden Beurteilung, sondern die Kammer schließt sich der Auffassung des Amtsgerichts, wonach der Sachvortrag des Klägers eine gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung trägt, ausdrücklich an. Die Kündigung vom 30.04.2012 ist sowohl formell als auch materiell wirksam.
Die Begründung im Kündigungsschreiben ist ausreichend. Die Angabe, dass das 1957 errichtete Haus mit einer 90 qm-Wohnfläche reparaturbedürftig ist und dass sich eine solche Sanierung im Vergleich zur geplanten Errichtung eines Gebäudes von insgesamt 750 qm Wohnfläche nicht rentiere (welches insgesamt an der Stelle des in Rede stehenden Hauses und des Nachbarhauses errichtet werden soll), reicht aus. Die Anforderungen an die Begründung sind eine Sache des Einzelfalls. Da im vorliegenden Fall schon aufgrund der erläuterten erheblichen Vergrößerung der Wohnfläche und aufgrund des Alters des bisherigen Hauses und der unstreitigen Reparatur- bzw. Sanierungsbedürftigkeit des Hauses sehr nahe liegt, dass ein Neubau in erheblichem Maße wirtschaftlicher sinnvoll ist als eine Sanierung, waren vorliegend weitergehende Angaben wie etwa eine Vergleichsberechnung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank aaO, Rn. 185) nicht erforderlich. Ebenso wenig waren weitere Angaben dazu erforderlich, wann konkret der Abriss bzw. der Neubau geplant sei bzw. ob bereits eine Abriss- bzw. Neubaugenehmigung erteilt worden wäre. Dies sind Aspekte, die allenfalls maßgeblich für die Überprüfung der ernsthaften Absicht des Vermieters im Rahmen einer Beweisaufnahme sind, soweit diese vom Mieter bestritten werden sollte.
Materiell setzt die Wirksamkeit der Kündigung voraus, dass der Vermieter die Absicht haben muss, die Mietsache anderweitig zu verwerten, dass diese Verwertung angemessen ist, dass der Bestand des Mietverhältnisses dieser Verwertung entgegensteht und dass im Falle der Hinderung der Verwertung erhebliche Nachteile für den Vermieter eintreten würden (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, § 573, Rn. 150 ff., m.w.N.) Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Der Abriss eines Gebäudes zwecks Neubau ist nach ständiger Rechtsprechung auch des Bundesgerichtshofs als wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB anerkannt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank aaO, Rn. 166, 186 m.w.N.). Eine solche Maßnahme ist angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Hiervon ist auszugehen, wenn ein Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und einem Neubau keine Gründe des Denkmalschutzes oder sonstige bauordnungsrechtliche Gründe entgegenstehen. Dies ist nach den Ausführungen im Kündigungsschreiben der Fall. Die Kammer hat dabei ebenso wie das Amtsgericht den Sachvortrag des Klägers als unstreitig anzusehen. Anhaltspunkte für bauordnungsrechtliche Hindernisse der Erteilung einer Abriss- bzw. Baugenehmigung bestehen nicht. Das neue Bestreiten der Beklagten hinsichtlich der Voraussetzungen der Verwertungskündigung ist in der Berufung nicht zuzulassen gemäß §§ 529, 531 ZPO, zumal die Beklagten in der Berufungsbegründung nicht einmal darlegten, was konkret sie bestreiten wollen – es wurde in der Berufungsbegründung lediglich von den „fehlenden Voraussetzungen“ gesprochen. Erst mit Schriftsatz vom 27.06.2013 wurden sodann einzelne Tatsachen im Hinblick auf die Wirksamkeit der Kündigung bestritten (Baugenehmigung, Absicht des Klägers). Dies ist sowohl gemäß § 522 Abs. 3 ZPO verfristet als auch gemäß §§ 529, 531 ZPO unbeachtlich. Der gegenteiligen Auffassung im Schriftsatz vom 20.09.2013 ist nicht zu folgen. Das Amtsgericht hatte insbesondere keine Veranlassung darauf hinzuweisen, dass es „allein auf die angebliche Planungssicherheit für den Vermieter“ abstelle. Da die Beklagten der Wirksamkeit der Kündigung gar nicht entgegen getreten waren, bestand keine Veranlassung für einen richterlichen Hinweis. Das Amtsgericht war nicht verpflichtet darauf hinzuweisen, dass die Klage schlüssig war. Ebenso wenig war das Amtsgericht verpflichtet darauf hinzuweisen, dass es beabsichtigte, ohne Beweisaufnahme über die Äußerungen der Beklagten zur Kündigung in der Sache zu entschieden. Die Hinweispflicht gemäß § 139 ZPO dient vor allem der Vermeidung von Überraschungsentscheidungen und konkretisiert damit den Anspruch auf rechtliches Gehör (BVerfGE 84, 199; Zöller-Greger, 28. Auflage, § 139, Rn. 5 m.w.N.). Die Bejahung der Zulässigkeit der Klage stellte keine Überraschungsentscheidung des Amtsgerichts dar, da die Zulässigkeitsfrage erstinstanzlich ausgiebig schriftsätzlich diskutiert worden ist und auch Gegenstand der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht gewesen ist, was die Beklagten selbst betonen. Die Beklagten behaupten auch gar nicht, dass das Amtsgericht zu erkennen gegeben habe, dass es der Auffassung sei, dass die Klage unzulässig sei. Vielmehr ist vom Amtsgericht ausdrücklich protokolliert worden, dass das Rechtsschutzbedürfnis und die Begründetheit der Klage erörtert wurde (Protokoll vom 31.01.2013, S. 2, Bl. ## R GA). Das Amtsgericht hat also höchstens offen gelassen, ob die Zulässigkeit aus seiner Sicht zu bejahen ist und hat auch die Begründetheit erörtert. In dieser Situation musste den Beklagten bzw. ihrem Prozessbevollmächtigten bewusst sein, dass die Möglichkeit bestand, dass das Amtsgericht die Zulässigkeit bejahen und in der Sache entscheiden werde. Den Beklagten bzw. ihrem Prozessbevollmächtigten musste damit bewusst sein, dass sie sich jedenfalls vorsorglich auch inhaltlich zur materiellen Seite der Klage äußern mussten, schon zur Wahrung ihrer Prozessförderungsobliegenheit (§ 282 ZPO). Dass sie dies möglicherweise aus taktischen Erwägungen (auch in der mündlichen Verhandlung) nicht taten, da im Falle einer klaren Positionierung (Zurückweisung der Kündigung/Bestreitens der Verwertungsabsicht) dann unzweifelhaft bereits erstinstanzlich das Rechtsschutzbedürfnis und die Voraussetzungen des § 259 ZPO zu bejahen gewesen wären, geht letztlich zu ihren Lasten. Diesen etwaigen taktischen Fehler vermögen die Beklagten nun nicht in eine Hinweispflichtverletzung des Amtsgerichts umzumünzen, welche gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO neuen Sachvortrag bzw. neues Bestreiten in der Berufungsinstanz ermöglicht hätte.
Der Umstand, dass die Erteilung von Abrissgenehmigung/Baugenehmigung weder im Kündigungsschreiben erwähnt ist, noch hierzu im Prozess vorgetragen wurde, hindert die Wirksamkeit der Kündigung weder in formeller, noch materieller Hinsicht. Die Wirksamkeit der Kündigung hängt nicht davon ab, ob die Abrissgenehmigung und/oder die Baugenehmigung bereits erteilt ist (Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, § 573, Rn. 153 m.w.N.). Der Vermieter muss mit seiner Kündigung nicht warten, bis solche Genehmigungen erteilt sind. Entsprechend muss er sich hierzu auch nicht äußern – weder im Kündigungsschreiben noch im Prozess – jedenfalls soweit die Verwertungsabsicht nicht bestritten wird (s.u.). Es wird sich zwar vielfach anbieten, dass der Vermieter im Prozess hierzu vorträgt, um seinen Sachvortrag zu unterfüttern und dass er Urkunden als ggf. erforderliche Beweise vorlegt, um dem ihm für den Fall des Bestreitens obliegenden Beweis zu führen, dass er eine ernsthafte Verwertungsabsicht verfolgt. Wenn aber – wie im vorliegenden Fall – die Verwertungsabsicht nicht in zu berücksichtigender Weise bestritten wird, ist Sachvortrag hierzu nicht erforderlich, da die ernsthafte Verwertungsabsicht bereits auf Basis des unstreitigen bzw. zugestandenen Sachvortrags zu bejahen ist.
Soweit in einzelnen Urteilen von anderen Gerichten wie z.B. in dem von den Beklagten genannten Urteil des Landgerichts Berlin (Urteil v. 19.06.2009, 63 S 12/08) höhere Anforderungen an die Substantiierung der tatsächlichen Voraussetzungen der Kündigung im Prozess gestellt wurden, steht dies nicht im Widerspruch zur Auffassung der Kammer. Diese Urteile betreffen Fälle, in denen die Verwertungsabsicht zulässigerweise, insbesondere rechtzeitig bestritten worden war.
Die Beklagten verkennen insoweit, dass die Substantiierungsanforderungen an den Sachvortrag – der ein oder anderen Seite – nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht überspannt werden dürfen (BGH, Beschluss v. 25.10.2011, VIII ZR 125/11).
Soweit die Beklagten unter Bezugnahme auf eben jene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs meinen, dass die Anforderungen an die Substantiierung sich nicht erhöhen, wenn der Vortrag bestritten wird und daraus wohl zugleich schließen wollen, dass die Substantiierungsanforderungen auch nicht (vergleichsweise) niedriger sind, wenn der Vortrag nicht bestritten wird, ist letzteres weder dieser Entscheidung noch der sonstigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu entnehmen; dem ist auch nicht zu folgen. Der Bundesgerichtshof hat lediglich klargestellt, dass zur Wahrung des rechtlichen Gehörs in der Regel von einem geringen Maß an notwendiger Substantiierung auszugehen ist – auch wenn der Sachvortrag bestritten ist. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (BGH, aaO; vgl. Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1 a; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2 a mwN; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, aaO unter II 2 a; vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, juris Rn. 6 f.). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO mwN; vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2 a). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (vgl. BGH, aaO unter II 1 b; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, aaO unter II 2 b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7). Eine Partei, die ein Recht beansprucht, ist dabei nicht schon deshalb, weil der Gegner ihr Vorbringen bestreitet, gezwungen, den behaupteten Sachverhalt in allen Einzelheiten wiederzugeben (so Rz. 20 des von den Beklagten angeführten Beschlusses des BGH vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11; vgl. Urteil vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO unter II 1 a; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 8).
Dies besagt jedoch nicht, dass die Anforderung an die Substantiierung auch dann hoch anzusetzen wäre, wenn der Vortrag nicht bestritten wird. Der Bundesgerichtshof hat sich lediglich zur Frage der Verletzung des rechtlichen Gehörs im Hinblick auf die Substantiierung geäußert, also wann ein Gericht einen Vortrag nicht als unsubstantiiert ansehen darf. Eine demgegenüber erfolgte Zulassung von vergleichsweise gering substantiiertem Vortrag als ausreichend vermag hingegen schon im Ansatz keine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellen, sondern allenfalls eine Erweiterung. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Gegenseite vermag dies auch nicht zu begründen, da die Gegenseite von ihrer Gelegenheit zum rechtlichen Gehör schlicht keinen Gebrauch macht, wenn sie Tatsachen unstreitig stellt. Es ist auch zivilprozessual – schon aus Gründen der Prozessökonomie – angemessen, die Substantiierungsanforderungen sehr niedrig anzusetzen, wenn der Vortrag nicht bestritten wird. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung bzw. Praxis der deutschen Zivilgerichte. Wenn z.B. eine Partei vorträgt, dass sie mit der Gegenseite einen Vertrag über einen bestimmten Inhalt geschlossen habe, sind weitere Angaben nicht erforderlich zur Bejahung eines substantiierten Vortrags eines Vertragsschlusses. Wenn hingegen die Gegenseite einen solchen Vertragsschluss bestreitet, sind zur Substantiierung weitergehende Angaben erforderlich wie etwa wann und unter welchen Umständen der Vertrag geschlossen worden sein sollte. Im Grundsatz nicht anders verhält es sich hier. Mangels (zu berücksichtigenden) Bestreitens der Verwertungsabsicht waren und sind weitergehende Angaben zur Planung des Abrisses und des Neubaus nicht erforderlich (gewesen). Im Übrigen geht es hier im Kern um eine innere Tatsache – die Verwertungsabsicht der Kläger. Dies spricht ebenfalls dafür, dass keine hohen Anforderungen an die Substantiierung zu stellen sind.
Entsprechendes gilt für das Erhaltungsinteresse des Mieters. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Kündigungsschreiben oder im Prozess Ausführungen dazu zu machen, inwieweit er ein überwiegendes Verwertungsinteresse gegenüber dem Erhaltungsinteresse des Mieters annimmt. Diese Prüfung hat erst im Prozess zu erfolgen. Soweit der Mieter sich gegen die Wirksamkeit der Kündigung gar nicht wehrt, wie vorliegend erstinstanzlich der Fall war, ist jedenfalls von einem vergleichsweise niedrigen – einem allgemeinen – Erhaltungsinteresse auszugehen.
Es kann dabei offen bleiben, ob mangels Sachvortrag sogar von einem gar nicht bestehenden Erhaltungsinteresse auszugehen ist vor dem Hintergrund, dass nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen jede Partei die ihr günstigen Tatsachen vorzutragen hat. Es spricht Einiges dafür, dass bei Fehlen jeglichen Sachvortrags des Mieters zum Erhaltungsinteresse – wenn der Mieter sich wie hier gar nicht dazu äußert, ob er der Kündigung Folge leisten werde – davon auszugehen ist, dass gar kein Erhaltungsinteresse besteht. Der schlichte Klageabweisungsantrag aus prozessualen Gründen wegen nach Ansicht der Beklagten fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses begründet eher nicht die Annahme, dass die Beklagten damit in der Sache ihr (allgemeines) Erhaltungsinteresse in Bezug auf die konkrete Kündigung geltend gemacht hätten.
Jedenfalls überwiegt das dargelegte und als unstreitig zu behandelnde Verwertungsinteresse des Klägers das etwaige allgemeine Erhaltungsinteresse der Beklagten. Angesichts der zu erwartenden erheblichen Rentabilitätssteigerung durch die massive Vergrößerung der vermietbaren Wohnfläche und die Modernisierung durch den geplanten Neubau hat das unterstellte allgemeine Erhaltungsinteresse des Mieters zurückzutreten.
3.
Die Berufung zeigt auch hinsichtlich der (teilweisen) Abweisung der Widerklage keine Rechtsfehler zulasten der Beklagten auf.
Zum einen ist schon die Beweiswürdigung und rechtliche Wertung des Amtsgerichts nicht zu beanstanden, dass der handschriftliche Zusatz, wonach die Beklagten eine Anfangsrenovierung schuldeten und im Gegenzug bei Auszug (nur) eine besenreine Rückgabe schuldeten, als ausgehandelte Individualvereinbarung anzusehen ist. Es steht fest, dass die Eintragung dieses Passus durch die Beklagten erfolgte. Da die übrigen handschriftlichen Eintragungen durch die Klägerseite erfolgten, spricht schon der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der in Rede stehende Passus auf Initiative der Beklagten in den Vertrag aufgenommen wurde und damit zwischen den Parteien in Abänderung des von den Kläger gestellten Formularmietvertragstexts ausgehandelt wurde (vgl. zur Beweislast im Einzelnen Schmidt-Futterer 10. Auflage, § 535, Rn. 41 ff. m.w.N.). Diesen Anscheinsbeweis haben die Beklagten nicht erschüttert. Es kommt daher nicht darauf an, dass die Schönheitsreparaturklausel im Übrigen unwirksam ist. Der genannte Passus ist nicht Bestandteil der vom Kläger gestellten allgemeinen Geschäftsbedingungen, und damit erfasst die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht die in Rede stehende handschriftliche Klausel. Der Grundsatz der mangelnden Teilbarkeit von Klauseln, die inhaltlichen Bezug zueinander haben bzw. der Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion gelten nicht für Klauselteile, die ausgehandelt wurden und damit gar keine allgemeinen Geschäftsbedingungen (des Verwenders der unwirksamen Klausel) darstellen.
Zum anderen sind die Beklagten auch beweisfällig für die Erbringung der behaupteten Leistungen in der Küche. Hierzu wurde lediglich der „Zeuge B“ benannt. Bei diesem handelt es sich aber tatsächlich um den Beklagten zu 2), wie die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht einräumten. Damit haben die Beklagten allenfalls Parteivernehmung angeboten, was keinen tauglichen Beweisantritt darstellt. Ein Anlass zur Parteivernehmung von Amts wegen bestand nicht. Entgegen der Ansicht der Beklagten bestritt der Kläger nicht nur die Notwendigkeit und Angemessenheit, sondern auch die tatsächliche Durchführung der Arbeiten – siehe Schriftsatz des Klägers vom 30.01.2013. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass dieses erstinstanzliche Bestreiten auch nicht gemäß § 296 ZPO verspätet war, weil hierdurch keine Verzögerung des Rechtsstreits eintrat. Da die Beklagten keinen tauglichen Beweis anboten, wäre kein weiterer Termin hierdurch erforderlich geworden. Auch in der Berufung mangelt es im Übrigen weiterhin an einem tauglichen Beweisantritt, selbst wenn ein solcher noch zuzulassen gewesen wäre gemäß §§ 529, 531 ZPO.
Zudem wäre ein etwaiger Bereicherungsanspruch wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen bei (beidseitig unerkannter) Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel auch unschlüssig, da der Beklagte als entreichert anzusehen wäre gemäß § 818 Abs. 3 BGB. Angesichts des anzunehmenden bevorstehenden Abrisses des Gebäudes haben die etwaigen Leistungen der Beklagten keinen objektiven Wert mehr, der das Vermögen des Klägers vermehren würde. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass der Bereicherungsanspruch der Beklagten grundsätzlich auf Wertersatz der aufgewendeten Arbeitszeit sowie des aufgewandten Materials lautet – also entsprechend des Werts der Werkleistung (vgl. BGHZ 181, 188). Dies betrifft jedoch nur die Berechnung des Wertersatzes gemäß § 818 Abs. 2 BGB, nicht aber die Frage der Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB. Es vermag auch nicht erfolgreich argumentiert werden, dass der Vermieter hypothetisch die vom Mieter erbrachte Leistung hätte erbringen müssen und deshalb keine Entreicherung vorliegen könne, weil der Vermieter damit die entsprechende Aufwendung erspart hat, was dem Einwand der Entreicherung entgegenstehen könnte (vgl. Palandt-Sprau, 71. Auflage, § 818, Rn. 45 m.w.N.). Denn der Mieter hätte einen solchen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geltend machen müssen, was die Beklagten indes vorliegend nicht getan haben. Inzwischen haben die Leistungen der Beklagten infolge des geplanten Abrisses keinen objektiven Wert mehr, der das Vermögen der Kläger vermehren würde, und nur hierauf kommt es im Rahmen von § 818 Abs. 3 BGB grundsätzlich an (vgl. Palandt-Sprau, 71. Auflage, § 818, Rn. 30 m.w.N.).
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht erfüllt sind. Soweit die Beklagten der Ansicht sind, dass ein Zulassungsgrund vorliege, weil die Substantiierungs- bzw. Schlüssigkeitsanforderungen an eine Verwertungskündigung höchstrichterlich klärungsbedürftig seien – auch im Hinblick auf das Fehlen der Baugenehmigung für das Vorhaben und weil eine „Vorratskündigung“ vorliege – ist dem nicht zu folgen. Eine Vorratskündigung liegt nicht vor, zumal der Begriff der Vorratskündigung sich auf die Eigenbedarfskündigung bezieht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank aaO, Rn. 65), um die es hier nicht geht. Inhaltlich geht es bei der Vorratskündigung darum, dass die Kündigung für eine ungewisse Bedingung ausgesprochen wird, wie etwa für die ungewisse Zuteilung eines Studienplatzes an ein Kind des Vermieters am Ort der Wohnung, wie der Prozessbevollmächtigte der Beklagten zutreffend als Beispiel nannte. Eine solche ungewisse Bedingung liegt hier nicht vor, da die Absicht des Klägers zum Abriss und Neubau unbedingt gegeben ist. Die noch fehlende Erteilung der Baugenehmigung ist nicht eine solche Bedingung, s.o. Dies ist in der Rechtsprechung bereits geklärt. Auch die Anforderungen an die Schlüssigkeit bzw. Substantiierung der Wirksamkeit der Verwertungskündigung sind hinreichend geklärt, zumal es Sache des Einzelfalles ist, wie detailliert die Verwertungsvoraussetzungen darzulegen sind. Maßgeblich ist, dass der Mieter den Entschluss des Vermieters nachvollziehen und nachprüfen kann – dies ist in der Rechtsprechung geklärt. Im vorliegenden Fall waren vergleichsweise eher niedrige Anforderungen an die Begründung und Substantiierung anzunehmen, insbesondere weil angesichts des Alters des bisherigen Hauses und der massiven Vergrößerung der Wohnfläche durch den Neubau für die Beklagten nahe liegen musste, dass der Kündigung vernünftige Erwägungen zugrunde lagen, die ein gegenüber dem Erhaltungsinteresse des Mieters überwiegendes Verwertungsinteresse der Kläger begründeten, s.o. Dass in einzelnen Fällen die Instanzgerichte wie das Landgericht Berlin (s.o.) Substantiierungsanforderungen propagierten, die über dem von der Kammer hier im konkreten Fall für notwendig erachteten Substantiierungsgrad lagen, rechtfertigte sich allein aufgrund des Umstands, dass in diesen Fällen die Verwertungsabsicht zulässigerweise bestritten worden war und damit keine Veranlassung bestand, einen niedrigeren Substantiierungsgrad für ausreichend zu erachten (s.o.).
Berufungswert: 9.109,72 € (8.589,72 € Klage plus 520,00 € Abweisung Widerklage)
Die Anschlussberufung der Beklagten verliert gemäß § 524 Abs. 4 ZPO durch die Zurückweisung der Berufung ihre Wirkung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO
§§ 241 Abs. 2, 242 BGB
§§ 529, 531 ZPO
§§ 91, 100 ZPO
§ 546 ZPO
§ 259 ZPO
§ 93 ZPO
§ 546 BGB
§ 139 ZPO
§ 282 ZPO
§ 296 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 520 Abs. 3 ZPO
§ 522 Abs. 3 ZPO
§ 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO
§ 818 Abs. 3 BGB
§ 818 Abs. 2 BGB
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO
§ 524 Abs. 4 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 84, 199
NJW 1984, 2888
NJW 1999, 1859
NJW-RR 2007, 1409
NJW-RR 2003, 491
BGHZ 181, 188
02 C 232/12
63 S 12/08
VIII ZR 125/11
VII ZR 123/83
VII ZR 398/97
XII ZR 275/02
II ZR 266/04
V ZR 223/07
V ZR 359/01