Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2019-08-22, Aktenzeichen 67 S 51/19

Tenor:
Orientierungssatz
Nach dem zwischen dem Land Berlin und den städtischen Wohnungsunternehmen geschlossenen Kooperationsvertrag „Geschütztes Marktsegment“ (im Folgenden KVGMS), zu dem nur sozial schwache oder mittellose Mieter Zugang haben, müssen die Wohnungsunternehmen vor der Beendigung eines Mietverhältnisses durch den Ausspruch einer ordentlichen Zahlungsverzugskündigung das in § 4 Nr. 3 und 4 KVGMS geregelte Mitteilungs-, Delegations- und Abhilfeverfahren einhalten. Danach haben sie dem zuständigen Bezirksamt oder freien Träger unverzüglich „jede Mietvertragsverletzung“ mitzuteilen, die eine Beendigung des Mietverhältnisses begründen kann, unabhängig davon, ob die Vertragsverletzung eine außerordentliche oder eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Der Mieter kann sich selbstständig auf die Nichteinhaltung des Abhilfeverfahrens gegenüber dem Vermieter berufen.(Rn.4)
Verfahrensgang
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 4. Dezember 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 116 C 6/17 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert.
Das am 16. März 2018 verkündete Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte wird aufrechterhalten, soweit darin festgestellt worden ist, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 291,46 EUR erledigt ist.
Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten beider Rechtszüge zu tragen mit Ausnahme der durch die Säumnis des Beklagten im ersten Rechtszug entstandenen Kosten, die diesem auferlegt werden.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die statthafte, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in der Sache ganz überwiegend Erfolg.
1.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung nicht gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen weder fristlos noch fristgemäß beendet worden.
Soweit sie die Kündigungen auf einen Verzug des Beklagten mit der Zahlung der laufenden Miete oder Nutzungsentschädigung stützt, sind diese bereits deshalb unwirksam, da die Klägerin die Kündigungen ausgesprochen hat, ohne zuvor den in §§ 4 Nr. 3 und 4, 5 Nr. 1 des zwischen dem Land Berlin und den städtischen Wohnungsunternehmen geschlossenen Kooperationsvertrages „Geschütztes Marktsegment“ (im Folgenden KVGMS) geregelten Verfahrensablauf als Voraussetzung für fristlose und fristgemäße Kündigungen einzuhalten.
Die Regelungen des KVGMS beanspruchen für das streitgegenständliche Mietverhältnis Wirkung.
Der KVGMS ist ausweislich dessen § 8 Nr. 1 vor Abschluss des zwischen den Parteien im Jahre 2005 geschlossenen Wohnraummietvertrages am 1. November 2003 in Kraft getreten und hat sich in der Folge mangels Ausübung der in § 8 Nr. 1 vorgesehenen Kündigungsmöglichkeit fortlaufend verlängert. Seine Geltung wird durch das Inkrafttreten des WoVG Bln vom 24. November 2015 und dessen Art. 2 § 4 „Kündigung“ nicht berührt (vgl. hierzu auch Abgeordnetenhaus Berlin, Drucks. 17/18573, S. 1).
Die Klägerin ist als Tochterunternehmen eines landeseigenen Wohnungsunternehmens, der X,, das mit der streitgegenständlichen Mietsache eine Wohnung im Rahmen des „Geschützten Marktsegmentes“ an den Beklagten vermietet hat, Verpflichtete im Sinne der Präambel der KVGMS und dessen §§ 3 ff.
Der Beklagte kann sich unmittelbar auf die Vereinbarungen des KVGMS berufen, da dieser unmittelbare Drittwirkung für die Mieter des „Geschützten Marktsegments“ entfaltet.
Ein echter Vertrag zugunsten Dritter setzt nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH voraus, dass der Dritte mit der Hauptleistung bestimmungsgemäß in Berührung kommt, der Gläubiger ein schutzwürdiges Interesse an der Einbeziehung des Dritten in den Schutzbereich des Vertrages hat und die Einbeziehung des Dritten dem Schuldner bekannt oder für ihn zumindest erkennbar ist (vgl. BGH, Urt. v. 21. Juli 2016 - IX ZR 252/15, BGHZ 211, 251, juris Tz. 17 m.w.N.). Ob tatsächlich ein derartiger Drittschutz von den unmittelbaren Parteien des Vertrages gewollt war, ist durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Dabei sind der Wortlaut und der ihm zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen. Bei der Willenserforschung sind auch der mit der Erklärung verfolgte Zweck, die Interessenlage der Parteien und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 14. November 2018 - VIII ZR 109/18, WuM 2019, 19, juris Tz. 19 m.w.N.).
In Anwendung dieser Grundsätze ist der KVGMS dahingehend auszulegen, dass die in dessen §§ 4 und 5 geregelten Verpflichtung zur Einhaltung eines über die gesetzlichen Kündigungsvorgaben der §§ 543, 573 BGB hinausgehenden Verfahrens unmittelbare Rechtswirkungen zugunsten des Beklagten als Mieter einer im Rahmen des „Geschützten Marktsegments“ vermittelten und vermieteten Wohnung entfalten und nicht nur eine Selbstverpflichtung des jeweiligen Wohnungsunternehmens begründen sollte.
Der Vereinbarung eines Drittschutzes steht es zunächst nicht entgegen, dass die Parteien des KVGMS dazu keine ausdrückliche Regelung getroffen haben. Eine entsprechende Vereinbarung ist gemäß § 328 Abs. 2 BGB auch konkludent möglich (vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, NJW 1991, 2209, juris Tz. 18). Eine solche haben die Parteien des KVGMS geschlossen:
Das ergibt sich zum einen aus der erkennbaren Schutzbedürftigkeit sämtlicher Mieter im Regelungsbereich des KVGMS. Anders als bei gewöhnlichen Wohnraummietern ist ein Zugang zum „Geschützten Marktsegment“ ausweislich § 2 KVGMS nur mit einer sog. A oder B-Berechtigung eröffnet. Darunter fallen sozial schwache oder anderweitig besonders hilfsbedürftige Personen, die sich aufgrund ihrer Mittellosigkeit nicht ohne Hilfe am Wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen können (A-Berechtigung) oder die durch das Land Berlin in Notunterkünfte eingewiesen oder einen Unterbringungsanspruch haben (B-Berechtigung).
Das Land Berlin hatte auch ein schutzwürdiges Interesse an der Einbeziehung der Mieter in den Schutzbereich des KVGMS. Denn ausweislich § 1 Nr. 2 KVGMS entsprach es der ausdrücklichen Zielsetzung der Parteien des KVGMS, die den „Marktsegment-Mietern“ zur Verfügung gestellten Wohnungen „dauerhaft“ zu sichern. Der Wohnungserhalt für sozial schwache oder gar mittellose Mieter liegt im öffentlichen Interesse des Landes Berlin (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 18. Juli 2019 - 1 BvR 1/18, juris Tz. 60).
Die Einbeziehung der Mieter in den KVGMS war für die Klägerin jedenfalls erkennbar. Denn ausweislich § 4 sollten die im Anwendungsbereich des KVGMS vermittelten und vermieteten Wohnungen durch Einhaltung eines in seinen §§ 4 („Wohnungssicherung“) und 5 („Schadensregulierung“) geregelten gesonderten - und die gesetzlichen Vorgaben der §§ 543, 573 BGB erheblich erweiternden - Verfahrens dauerhaft gesichert werden, selbst wenn es zu Vertragsverstößen durch die Mieter, insbesondere zum Auflaufen von „Mietrückständen“ kommen sollte. Eine wirkungsvolle Sicherung der vermittelten Wohnung durch Gewährung des in §§ 4 und 5 KVGMS geregelten zusätzlichen verfahrensrechtlichen Schutzes ist aber nur herbeizuführen, wenn das dort geregelte Abhilfeverfahren entweder eingehalten oder sich die Mieter selbst auf die unterlassene Einhaltung des in §§ 4 und 5 KVGMS geregelten zusätzlichen Verfahrens vor Ausspruch einer Kündigung berufen können. Dem haben die Vertragsparteien in § 4 KVGMS durch ein im Einzelnen geregeltes Verfahren zur Mitteilung jeder Mietvertragsverletzung an den Bezirk oder einen freien Träger erkennbar Rechnung getragen, so dass einem in den Anwendungsbereich des KVGMS fallenden Vermieter wie der Klägerin der wirksame Ausspruch einer auf den Verzug mit laufenden Mietzahlungen gestützten Kündigung als ultima ratio erst dann möglich ist, wenn die in § 4 Nr. 4 KVGMS vorgesehenen Maßnahmen des Bezirks unter Ausschöpfung „aller sozialhilferechtlicher Möglichkeiten einschließlich Mietkostenübernahmen“ zu keiner Abhilfe geführt haben. Die Einhaltung dieses Verfahrens dient ausweislich § 4 Nr. 4 KVGMS ausdrücklich dem Zweck der fortlaufenden Wohnungssicherung für den Fall vom Mieter zu verantwortender (Zahlungs-)Pflichtverletzungen, auch wenn diese in Anwendung der gesetzlichen Kündigungsvorschriften eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erlaubt hätten.
Dem entspricht § 5 Satz 1 KVGMS, ausweislich dessen „die Wohnungsunternehmen“ kündigen „können“, wenn die Maßnahmen nach § 4 Nr. 4 KVGMS „zu keiner Abhilfe der Mietvertragsverletzungen führen“. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass dem Vermieter der Ausspruch einer Kündigung vor fruchtloser Durchführung des in § 4 Nr. 4 KVGMS geregelten Abhilfeverfahrens nicht gestattet ist und der Mieter sich selbständig auf die Nichteinhaltung des Abhilfeverfahrens gegenüber dem Vermieter berufen kann. Dieser Wertung entspricht das spätere Vertragsverhalten des Landes Berlin und der städtischen Wohnungsbaugesellschaften bei Abschluss der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ vom 5. April 2017. Die Vertragsparteien haben in deren § 7.2 ausdrücklich geregelt, dass die Vereinbarung keine Rechtsansprüche der Mieter begründet. Eine entsprechende Regelung, die einer drittschützenden Auslegung des hier zu beurteilenden Kooperationsvertrages entgegen geständen hätte, fehlt im KVGMS.
Davon ausgehend sind sämtliche Kündigungen unwirksam, soweit sie auf einen Zahlungsverzug des Beklagten mit laufenden Zahlungen gestützt sind. Denn die Klägerin hat den Zahlungsverzug vor Ausspruch der Kündigungen entgegen §§ 4 Nr. 3 und 4, 5 Satz 1 KVGMS weder dem zuständigen Bezirk oder freien Träger mitgeteilt noch deren in § 4 Nr. 4 KVGMS geregelte Mitteilung abgewartet, ob die entfalteten sozialhilferechtlichen Bemühungen zur Wohnungssicherung erfolgreich gewesen sind.
Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, die Verpflichtung zur Durchführung eines sozialrechtlichen Abhilfeverfahrens würde lediglich auf die Vermeidung fristloser Kündigungen abzielen. Denn abweichend von § 4 WoVG Bln, der sich ausdrücklich nur auf fristlose Kündigungen bezieht, haben die Wohnungsunternehmen gemäß § 4 Nr. 3 KVGMS dem zuständigen Bezirksamt oder freien Träger unverzüglich „jede Mietvertragsverletzung“ mitzuteilen, die eine Beendigung des Mietverhältnisses begründen kann, unabhängig davon, ob die Vertragsverletzung eine außerordentliche oder eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Dem Sinn und Zweck der Regelungen, die Wohnungssicherung auch bei (Zahlungspflicht-)Verletzungen des Mieters bis zur vollständigen Ausschöpfung aller zur Verfügung stehender sozialrechtlicher Maßnahmen dauerhaft zu gewährleisten, wäre nicht zur beabsichtigten Geltung verholfen, wenn dem Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Ausspruch einer ordentlichen Zahlungsverzugskündigung möglich wäre, ohne zuvor das in § 4 Nr. 3 und 4 KVGMS geregelte Mitteilungs-, Delegations- und Abhilfeverfahren einzuhalten. Dieser Auslegung steht auch nicht die Regelung des § 4 Nr. 3 Satz 2 KVGMS entgegen, der das Wohnungsunternehmen verpflichtet, spätestens bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten dem Bezirksamt schriftlich unter Beifügung eines Auszugs des Mietkontos mitzuteilen, dass für die Wohnung des Beklagten als Marktsegment-Mieter ein Mietrückstand besteht oder aufgrund dieses Rückstandes ein Kündigungsverfahren eingeleitet werden soll. Rückschlüsse auf die Befugnis zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung auch ohne Einhaltung des in § 4 Nr. 3 und 4 KVGMS geregelten Verfahrens lassen sich daraus nicht ziehen.
Der Einwand der Klägerin, die Verfahrensregelung des § 4 Nr. 3 KVGMS würde lediglich für einen Zeitraum von zwei Jahren nach Abschluss des Mietvertrages gelten, greift ebenfalls nicht durch. Dagegen spricht bereits die Bestimmung in § 4 Nr. 1 KVGMS, wonach lediglich die darin auf Verlangen des Wohnungsunternehmens beanspruchbare zusätzliche Betreuung durch die zentrale Koordinationsstelle des LAGeSo zwei Jahren nach dem Ausbleiben von Mietvertragsverletzungen endet. Nichts anderes ergibt sich aus § 5 Nr. 2 (Unterstrich 2) KVGMS, der lediglich als Voraussetzung für den Antrag des Wohnungsunternehmens auf Schadensregulierung die Begrenzung auf einen Zeitraum von weniger als zwei Jahren zwischen Mietvertragsabschluss und der Problemmeldung vorsieht. Soweit die Klägerin meint, nach der Zielsetzung des Vertrages habe auch ein gesonderter Kündigungsschutz nur innerhalb einer Zweijahresfrist geregelt werden sollen, rechtfertigt das keine ihr günstigere Beurteilung. Einer entsprechenden Auslegung steht § 1 KVGMS („Zielsetzung, Vertragsgegenstand“) entgegen, der die Bedingungen des Angebots, der Vermittlung und dauerhaften Sicherung der im Rahmen des „Geschützten Marktsegments“ vermieteten Wohnungen sowie „ferner“ die Regulierung möglicher Vermögensschäden regelt, die dem Wohnungsunternehmen durch die Vermietung an den jeweiligen Mieter entstanden sind (§ 1 Nr. 2 KVGMS). Diese kumulativ formulierte Zielsetzung des KVGMS schließt es schon systematisch aus, die für eine Schadensregulierung des Wohnungsunternehmens konstitutiven zeitlichen Anspruchsvoraussetzungen gleichzeitig für die Anwendung des in den §§ 4 und 5 KVGMS zum Zwecke der Wohnungssicherung verbrieften zusätzlichen Kündigungsschutzes heranzuziehen. Auch der Wortlaut der Vereinbarung steht einer Auslegung im Sinne der Klägerin entgegen, da eine zeitliche Begrenzung des in § 4 KVGMS geregelten Abhilfeverfahrens an keiner Stelle geregelt ist. Eine zeitliche Begrenzung würde auch dem Vertragszweck der dauerhaften Wohnraumsicherung zuwider laufen, da eine lediglich zweijährige Sicherung nicht „dauerhaft“ wäre und sozial schwache oder mittellose Mieter im „Geschützten Marktsegment“ nach dem Ablauf von zwei Jahren in der Regel nicht weniger schutzbedürftig sind als zuvor.
Die unterbliebene Durchführung des in § 4 Nr. 3 und 4 KVGMS geregelten Abhilfeverfahrens ist schließlich nicht dadurch geheilt worden, dass dem Bezirksamt im ersten Rechtszug gemäß § 36 Abs. 2 SGB XII Mitteilung von der Rechtshängigkeit der Räumungsklage gemacht worden ist. Durch eine entsprechende Mitteilung ist anders als in der im KVGMS getroffenen Regelung weder sichergestellt, dass die gebotenen sozialhilferechtlichen Maßnahmen rechtzeitig und vollständig eingeleitet werden, noch dass die Einleitung und der Erfolg entsprechender Maßnahmen zu einer tatsächlichen Sicherung des vom Vermieter gekündigten Mietverhältnisses führen. Davon abgesehen ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass das Bezirksamt der Klägerin im Verlaufe des Rechtsstreits Mitteilung von der Vergeblichkeit seiner sozialrechtlichen Bemühungen zum Erhalt des Mietverhältnisses gemacht hat.
Es kann dahinstehen, ob den streitgegenständlichen Kündigungen die Wirksamkeit wegen Nichteinhaltung des in § 4 Nr. 3 und 4 KVGMS bestimmten Abhilfeverfahrens auch insoweit versagt ist, als diese auf den unterbliebenen Ausgleich von drei zu Gunsten der Klägerin titulierten Kostenfestsetzungsbeschlüsse gestützt sind, insbesondere, ob es sich dabei um „Mietvertragsverletzungen“ und „Mietrückstände“ i.S.v. § 4 Nr. 3 KVGMS handelt. Jedenfalls wiegt die mit dem insoweit unterblieben Zahlungsausgleich verbundene Pflichtverletzung des Beklagten nicht hinreichend schwer, um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.
Eine ordentliche Kündigung ist insoweit nicht gerechtfertigt, da der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag in § 12 Abs. 3 Satz 1 und 2 eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel enthält, deren Voraussetzungen nicht erfüllt sind (vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, WuM 2013, 739, juris Tz. 12ff.). In § 12 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Mietvertrages ist bestimmt, dass das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen wird und eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB das Vorliegen eines durch wichtige berechtigte Interessen begründeten besonderen Ausnahmefalls verlangt, der die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht. Daran fehlt es.
Es erscheint zumindest für im „Geschützten Marktsegment“ tätige Vermieter bereits nicht als Ausnahmefall - und noch dazu als ein besonderer -, dass ihre von Vertragsbeginn an erkennbar zahlungsunfähigen Mieter im Verlaufe des Mietverhältnisses vermieterseitigen Zahlungsansprüchen ausgesetzt sind, die nicht die Kardinalpflicht zur Entrichtung der laufenden Miete betreffen und die weder vom Mieter selbst noch von einer staatlichen oder sonstigen Stelle für den Mieter ausgeglichen werden. Um solche Ansprüche indes handelte es sich bei den Ansprüchen der Klägerin auf Erstattung der ihr in zwei Rechtsstreitigkeiten entstandenen Prozesskosten in Höhe von 2.154,49 EUR, in denen sie den Beklagten erfolgreich auf die Zustimmung zur Mieterhöhung sowie die Duldung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in Anspruch genommen hat. Selbst wenn insoweit aber die Voraussetzungen für einen „besondereren Ausnahmefall“ vorliegen würden, wäre die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses für die Klägerin - zumindest bislang - noch nicht „notwendig“ i.S.v. § 12 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Mietvertrages gewesen. Zahlungsausfälle in der dargetanen Höhe, die zudem nicht die Pflicht des Mieters zur Entrichtung der laufenden Miete betreffen, fallen für die Klägerin als landeseigene Wohnungsbaugesellschaft sowohl tatsächlich als auch wirtschaftlich nur geringfügig ins Gewicht. Ohne das Hinzutreten hier nicht gegebener weiterer Umstände machen sie die Beendigung des - mit dem Mieter ausweislich des KVGMS zur dauerhaften Wohnraumsicherung begründeten - Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung für die Klägerin nicht „notwendig“. Eine der Klägerin günstigere Beurteilung ist auch nicht mit Blick auf die jedenfalls in der Kündigung vom 10. November 2016 zusätzlich herangezogenen Mietrückstände mit der laufenden Miete und Nutzungsentschädigung gerechtfertigt. Die darauf beruhende Pflichtverletzung hätte nur dann zu Lasten des Beklagten ins Gewicht fallen können, wenn die Klägerin insoweit zuvor das Abhilfeverfahren nach § 4 Nr. 3 und 4 KVGMS durchgeführt hätte. Das indes hat sie unterlassen.
Der Klägerin war es auch verwehrt, den unterbliebenen Ausgleich der Kostenfestsetzungsbeschlüsse mit Erfolg zum Gegenstand einer außerordentlichen Kündigung zu erheben. Vereinbaren die Mietvertragsparteien wie hier eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel zur Beschränkung des - vergleichsweise milderen - ordentlichen Kündigungsrechts des Vermieters, schließen sie damit unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB erst Recht die - vergleichsweise schärfere - Kündigungsmöglichkeit des Vermieters aus, das Mietverhältnis wegen des nämlichen Vertragsverstoßes außerordentlich zu beenden. Diese Auslegung beansprucht nicht nur im Rahmen einer Individualvereinbarung, sondern erst Recht im Lichte der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB Geltung, wenn die Parteien die gesetzesverstärkende Bestandsschutzregelung im Rahmen einer vom Vermieter gestellten Formularklausel vereinbaren. So lag der Fall hier.
Davon ausgehend konnte dahinstehen, ob der Verzug mit dem Ausgleich von Prozesskosten im Falle der vertraglich unbeschränkten Geltung der §§ 543, 573 BGB überhaupt geeignet gewesen wäre, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, WuM 2010, 571, juris Tz. 19 (Prozesskosten eines Räumungsprozesses nach Schonfristzahlung)). Es bedurfte deshalb ebenfalls keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob die fristlose Kündigung vom 10. November 2016 tatsächlich von dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin unterzeichnet war und dem Beklagten zugegangen ist.
2.
Die Berufung hat in der Sache ferner Erfolg, soweit sie sich gegen den vom Amtsgericht zuerkannten Anspruch der Klägerin auf Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 BGB Höhe von 650,34 EUR wendet.
Diese in dem Kündigungsschreiben vom 10. November 2016 geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten der Klägerin waren hinsichtlich der darin ausgesprochenen fristlosen und fristgemäßen Kündigung aus den dargelegten Gründen der Unwirksamkeit der Kündigungen bereits nicht zur Wahrnehmung der Rechte der Klägerin erforderlich. Hinsichtlich der Tätigkeiten bezogen auf die entstandenen Mietrückstände und die offenen Forderungen aus den titulierten Kostenfestsetzungsbeschlüssen ist ein materiell-rechtlicher Kostenanspruch jedenfalls deshalb zu verneinen, weil die Klägerin im Hinblick auf die ihr obliegenden Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB nur diejenigen Aufwendungen erstattet verlangen kann, die im konkreten Fall erforderlich und zweckmäßig sind. Abzustellen ist dabei auf die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 17. September 2015 - IX ZR 280/14, NJW 2015, 3793, juris Tz. 8). Gemessen an diesen Grundsätzen fehlte es auch hinsichtlich der geltend gemachten berechtigten Mietrückstände an der Erforderlichkeit, da es sich bei dem Kündigungssachverhalt bezogen auf den Zahlungsverzug lediglich um die Wiedergabe der nach dem Mietkonto offenen Beträge handelte und für die bloße Zahlungsaufforderung das Hinzuziehen rechtlichen Rats schon im Hinblick auf die eigenen Kenntnisse der Klägerin als kommunalem Wohnungsunternehmen nicht erforderlich und zweckmäßig erscheint. Dies gilt hinsichtlich der Mietrückstände erst recht vor dem Hintergrund des vorgesehenen gesonderten Verfahrens zur Ermöglichung der Abwendung einer auf ausbleibende Mietforderungen gestützten zahlungsverzugsbedingten Kündigung. Bezogen auf die offenen Prozesskosten war zudem im Hinblick auf die der Klägerin bekannte wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit des Beklagten ohnehin mit der Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe zu rechnen.
3.
Die Berufung ist unbegründet, soweit sie sich gegen die Feststellung der Erledigung der Hauptsache in Höhe von 291,46 EUR wendet.
Das Amtsgericht ist beanstandungsfrei davon ausgegangen, dass die in dieser Höhe begründeten Ansprüche der Klägerin durch den erst nach Rechtshängigkeit erfolgten Eingang der Zahlung bei der Klägerin am 18. April 2017 über 327,90 EUR erfüllt worden sind. Der Beklagte hat hinsichtlich eines Betrages von 292,00 EUR bei der Bareinzahlung den Verwendungszweck durch Angabe des erstinstanzlichen Geschäftszeichens entsprechend bestimmt. Die Zusammensetzung des zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage noch offenen Betrages in Höhe 291,46 EUR entspricht der zutreffenden - und von der Berufung unangefochtenen - Berechnung des Amtsgerichts.
4.
Die Entscheidungen über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 92 Abs. 2 Satz 1, 344, 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht, da der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zukommt noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Die Auslegung eines Vertrages im Einzelfall obliegt dem Tatrichter und ist - von hier nicht einschlägigen Einzelfällen abgesehen - wegen ihrer eingeschränkten Revisibilität kein geeigneter Gegenstand für die Zulassung einer Revision (vgl. BGH, Beschl. v. 16. März 2010 - X ZR 41/08, juris Tz. 15; Urt. v. 15. Februar 2017 - VIII ZR 59/16, NJW 2017, 1660, juris Tz. 19).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§§ 543, 573 BGB
§ 4 WoVG
§ 573 BGB
§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2 ZPO
§ 26 Nr. 8 EGZPO
§ 546 Abs. 1, 985 BGB
§ 328 Abs. 2 BGB
§ 36 Abs. 2 SGB XII
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 280 Abs. 2, 286 BGB
§ 254 Abs. 2 BGB
§ 92 Abs. 2 Satz 1, 344, 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 211, 251
NJW 1991, 2209
NJW 2015, 3793
NJW 2017, 1660
16 C 6/17
IX ZR 252/15
VIII ZR 109/18
XI ZR 330/89
1 BvR 1/18
VIII ZR 57/13
VIII ZR 267/09
IX ZR 280/14
X ZR 41/08
VIII ZR 59/16