Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-08-28, Aktenzeichen 7 D 112/05.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2006:0828.7D112.05NE.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich gegen die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 108 "Gewerbegebiet K.---straße " der Antragsgegnerin (im Nachfolgenden "Planänderung" genannt), weil diese Planänderung für sein im Plangebiet gelegenes Grundstück nur beschränkt Einzelhandelsnutzungen zulässt.
Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 108 liegt nördlich des Stadtzentrums der Antragsgegnerin und östlich der X. Straße (B 55), die nach Überquerung der das Stadtzentrum nördlich begrenzenden S. und der Bahnstrecke B. - C. weiter nach Norden zur Anschlussstelle N. der Bundesautobahn A 46 führt. Rd. 400 m nördlich der Bahnstrecke zweigt von der X. Straße die K.--- straße ab, die durch ein weitgehend gewerblich genutztes Gelände nach Nordosten in Richtung F. führt und dabei nach rd. 700 m in die Straße Im T. C1. übergeht. Der Bebauungsplan überplant ein Areal, das sich von der Abzweigung von der X. Straße auf rd. 1 km Länge bis zur Einmündung des von Nordwesten kommenden C2.-----wegs mit einer Breite von insgesamt ca. 200 m beiderseits des Straßenzugs K.---straße /Im T. C1. erstreckt. Nach Nordosten schließt sich der Bebauungsplan Nr. 2 "H. Nord, 2. Abschnitt" aus dem Jahr 1974 an. Dieser weist eingeschränkte Gewerbe- und Mischgebiete aus, die sich weitere 250 m entlang der Nordseite sowie 750 m entlang der Südseite der Straße Im T. C1. erstrecken; für das sich nach Norden anschließende Gelände setzt er weitgehend allgemeine und reine Wohngebiete fest.
Für sein Plangebiet weist der Bebauungsplan Nr. 108 weit überwiegend Gewerbegebiete aus, teilweise mit eingeschränkter Nutzung. Lediglich südlich der K.- --straße ist - beginnend knapp 600 m nordöstlich der Abzweigung von der X. Straße - auf gut 100 m Länge ein Sondergebiet "SB-Warenhaus/Verbrauchermarkt" mit max. 4.500 m2 Verkaufsfläche festgesetzt, an das sich nach Nordosten auf weiteren gut 100 m Länge ein Bereich "Private Stellplatzanlage (Kundenparkplätze)" anschließt.
Die textlichen Festsetzungen der am 28. November 1991 als Satzung beschlossenen und am 30. April 1992 bekannt gemachten Urfassung des Bebauungsplans Nr. 108 schließen in den Gewerbegebieten Einzelhandelsbetriebe aus und lassen neben den Nutzungen nach § 8 Abs. 3 Nrn. 1 bis 3 BauNVO auch folgende Nutzungen ausnahmsweise zu:
"4. a) Einzelhandelsnutzungen, die in direktem Zusammenhang mit einem produzierenden Gewerbebetrieb oder einem Handwerksbetrieb stehen,
b) Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten, soweit diese nicht einzeln oder im Zusammenhang mit anderen Einzelhandelsnutzungen negative Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder die städtebauliche Entwicklung und Ordnung i. S. v. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO haben können."
Die Begründung der Urfassung des Bebauungsplans enthält zu diesen Regelungen u.a. folgende Ausführungen:
"Der Bereich K.---straße zeichnete sich bisher bis auf einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, der als SB-Warenhaus/Verbrauchermarkt zu qualifizieren ist, im wesentlichen durch eine typische Gewerbe- bzw. Mischgebietsnutzung aus. Die bislang noch nicht bebauten Grundstücke sowie bestehende Gebäude wurden mehr und mehr mit der Nutzung Einzelhandels- bzw. Dienstleistungsbetrieb belegt.
Verschiedene Anfragen, die teils schon im Wege der konkreten Bau-voranfrage erfolgten, zeigen, dass starke Bestrebungen zugunsten der Etablierung weiterer, tlw. auch großflächiger Einzelhandelsbetriebe sowie sonstiger, auch großflächiger Handelsbetriebe auf den noch freien Grundstücken bestehen. Nicht ausgeschlossen werden kann dieses auch für etwaige Umnutzungen.
Die Stadt N. betrachtet die sich abzeichnende Entwicklung mit Sorge, berührt sie doch zwei wichtige Faktoren: Zum einen würde die Gefahr bestehen, daß die ursprüngliche Zweckbestimmung dieses Gebiets nach und nach aufgeweicht werden würde, zum anderen würde Kaufkraft aus der Innenstadt hierhin unkontrolliert abfließen, was sich nachteilig auf die Funktionstüchtigkeit der Innenstadt und auch deren Attraktivität auswirken würde.
In den zurückliegenden 15 Jahren hat die Stadt N. enorme Anstrengungen unternommen, die Innenstadt vom Durchgangsverkehr zu befreien, eine Fußgängerzone sowie weitere fußläufige Bereiche zu schaffen, die Sanierung der Gebiete S1. und P.-----weg durchzuführen und hier die Belange des Handels und der Dienstleistung mit dem Wohnen zu verbinden, so daß es im Interesse der weiteren Stadtentwicklung und der Bürger zwingend geboten erscheint, städtebaulichen Fehlentwicklungen bauleitplanerisch vorzubeugen. Irreparable Strukturschäden würden nicht nur in Bezug auf die Innenstadt zu befürchten sein, vielmehr würde auch das auf eine Gewerbe- bzw. Mischnutzung ausgelegte Gebiet K.---straße nachhaltig gestört...
Die Struktur des Bereiches K.---straße soll dadurch gefestigt werden, daß für das gesamte Plangebiet mit Ausnahme der Flächen für den Verbrauchermarkt die Nutzungsart Gewerbegebiet festgesetzt wird. Die Absicherung vorhandener Einzelhandelsbetriebe wird durch einen Ausnahmetatbestand im Zulässigkeitskatalog herbeigeführt. Die ausnahmsweise Zulassungsfähigkeit bleibt damit auf Einzelhandelsnutzungen im Zusammenhang mit einem produzierenden Betrieb oder einem Handwerksbetrieb sowie mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten unterhalb der Vermutungsgrenze beschränkt im Wege der Einzelfallprüfung."
Der Antragsteller ist Erbbauberechtigter an dem Grundstück Gemarkung N. Stadt, Flur 7, Flurstück 1492 (Im T. C1. 24), das am Nordostrand des Plangebiets des Bebauungsplans Nr. 108 an der Südseite der Straße Im T. C1. liegt. Auf dem als Gewerbegebiet ausgewiesenen Grundstück wurde seit 1991 ein Elektrocenter (Verkauf von Rundfunk- und Fernsehgeräten mit Service und Reparatur) betrieben, wobei Einzelhandel mit 2/3 Verkauf und 1/3 Service und Werkstatt genehmigt worden war. Nach Auszug des Mieters beabsichtigte ein Apotheker, auf dem Grundstück eine Apotheke mit Versandhandel einzurichten. Diese Umnutzungsabsicht war einer der Anlässe für die im Mai 1998 eingeleitete Aufstellung der hier strittigen 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 108.
Bereits 1997 hatte die Antragsgegnerin ein Markt- und Standortgutachten der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (im Nachfolgenden "GMA-Gutachten" genannt) erstellen lassen, das im November 1997 vorgelegt worden war. Dieses Gutachten enthält u.a. auch Aussagen zum "Entwicklungsbereich K.---straße /Im T. C1. ". Auf der Grundlage dieses Gutachtens fasste der Rat der Antragsgegnerin am 7. Mai 1998 - zeitgleich mit dem Aufstellungsbeschluss für die hier strittige Planänderung - den Grundsatzbeschluss, dass aufgrund verschiedener normativer Vorgaben und der Ergebnisse sowie Empfehlungen des GMA-Gutachtens in Verbindung "mit den Erfahrungen aus der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten an dezentralen, nicht integrierten Standorten und ihre daraus resultierenden negativen Auswirkungen auf den Stadtkern N. und den Ortskern G. " die Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet N. durch den Einsatz bauleitplanerischer Instrumente gesteuert werden soll.
Das Verfahren zur Aufstellung der hier strittigen Planänderung, die sich auf eine Neufassung der Ausnahmeregelungen zu dem für die Gewerbegebiete beibehaltenen Einzelhandelsausschluss beschränkt, nahm folgenden weiteren Verlauf:
Am 16. September 2004 erneuerte der Rat der Antragsgegnerin seinen Aufstellungsbeschluss vom 7. Mai 1998 und beschloss die Einleitung des vereinfachten Änderungsverfahrens nach § 13 BauGB. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 27. September 2004 beteiligt. Zwecks Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB wurden die Eigentümer und Erbbauberechtigten der im Plangebiet gelegenen Grundstücke - darunter auch der Antragsteller - mit Schreiben vom gleichen Tag unter Beifügung der vorgesehenen Änderung darauf hingewiesen, dass diese Änderung in der Zeit vom 30. September bis 29. Oktober 2004 öffentlich ausliege und von jedermann eingesehen werden könne; Stellungnahmen seien schriftlich oder zur Niederschrift bei der Stadtverwaltung N. innerhalb der Frist abzugeben. Es gingen verschiedene Stellungnahmen ein; u.a. wandte sich auch der Antragsteller gegen die Planänderung. Am 24. Februar 2005 befasste sich der Rat der Antragsgegnerin mit den eingegangenen Stellungnahmen - auch des Antragstellers - und beschloss sodann die 1. Änderung als Satzung und die Begründung hierzu. Der Satzungsbeschluss wurde am 4. März 2005 bekannt gemacht.
Zur Begründung seines am 23. September 2005 gestellten Normenkontrollantrags trägt der Antragsteller insbesondere vor:
Er sei als Erbbauberechtigter, der einem Eigentümer gleich stehe, antragsbefugt. Sein Normenkontrollantrag sei auch begründet.
Die strittige Planänderung sei schon deshalb unwirksam, weil die Urfassung des Bebauungsplans Nr. 108 - auch nach eigener Einschätzung der Antragsgegnerin - an einem Mangel leide. Der vorgenommene Ausschluss "innenstadtrelevanter Sortimente" sei nicht hinreichend bestimmt. Auch die im "Soweit-Satz" von Nr. 4 Buchst. b) der textlichen Festsetzungen getroffene Regelung sei mangelhaft. Diese Mängel, die nicht - wie eventuelle Abwägungsmängel - unbeachtlich geworden seien, führten zur Nichtigkeit der Urfassung, die damit nicht heilbar sei.
Die Planänderung sei darüber hinaus auch aus sich heraus unwirksam. Die festgesetzte Kappungsgrenze von 50 m2 für ausnahmsweise zulässigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten im Rahmen des werkstattgebundenen Verkaufs sei unzulässig, weil sie willkürlich sei.
Der Ausschluss zentrenrelevanten Einzelhandels sei städtebaulich nicht gerechtfertigt. Die insoweit von der Antragsgegnerin angewandte Regelungstechnik der Festlegung eines Ausschlusses mit Ausnahmen und Rückausnahmen verkenne den vorhandenen Bestand an Nutzungen im Plangebiet. Dieser sei maßgeblich durch Einzelhandel geprägt, so dass entweder die Zulassung von Ausnahmen vom Einzelhandelsausschluss die Regel werden müsste oder die Änderung von Anfang an funktionslos sei. In diesem Zusammenhang verweist der Antragsteller auf die im Internet abrufbaren Bestandsangaben der Antragsgegnerin für das Gewerbegebiet K.---straße /Im T. C1. .
Es fehle auch an einem schlüssigen Gesamtkonzept bezüglich der Steuerung des Einzelhandels zum Schutz der Kernzone. Die zu schützenden Bereiche seien widersprüchlich festgelegt, indem nach der Planbegründung lediglich die Kernzone, nach den Aufstellungsvorgängen hingegen auch die sog. "H. " geschützt werden solle. Das Fehlen eines Gesamtkonzepts zeige sich auch darin, dass im unmittelbar angrenzenden Gebiet des Bebauungsplans Nr. 2, der Mischgebiete festsetze, keine Aktivitäten zur Steuerung des Einzelhandels vorgenommen würden, obwohl dieser Bereich, in dem sich auch ein Aldi- und ein Lidl-Markt befänden, von der Antragsgegnerin als zusammengehörig wahrgenommen würde. Die Ungleichbehandlung sei nicht allein wegen des bloßen Ansiedlungswunsches einer Apotheke gerechtfertigt.
Ferner fehle die bei einer Überplanung erforderliche Bestandsaufnahme. Daran anknüpfend müsse das Interesse an einem Fortbestand der vorhandenen Nutzungen berücksichtigt werden, was hier nicht hinreichend geschehen sei.
Hinsichtlich des festgelegten Sortimentsausschlusses fehle ferner der auf das Gebiet der Antragsgegnerin bezogene konkrete Nachweis der Zentrenschädlichkeit der ausgeschlossenen Sortimente. Das von der Antragsgegnerin herangezogene GMA-Gutachten lehne seine Sortimentsabgrenzung an den Einzelhandelserlass für das Land Nordrhein-Westfalen an, eine konkrete Begründung der Zentrenrelevanz werde außer für pharmazeutische Artikel und nahversorgungsrelevante Sortimente aber nicht gegeben. Es fehle an der von der Rechtsprechung geforderten individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation. Des Weiteren fehle es auch an dem Nachweis, dass ein so weitreichender Ausschluss für die Stärkung der Innenstadt erforderlich sei. Insoweit gehe das GMA-Gutachten selbst davon aus, dass nur großflächiger Einzelhandel zu beschränken sei; zur Schädlichkeit kleiner Läden werde keine Aussage getroffen. Die Ansiedlung etwa einer Apotheke außerhalb der Kernzone könne jedoch nicht zu einer Schädigung, d.h. zu einem Attraktivitätsverlust der Innenstadt führen. Keinesfalls gerechtfertigt sei auch der Ausschluss nahversorgungsrelevanter Sortimente. Der diesbezügliche Verweis auf den Getränkemarkt sei fehlerhaft, weil dieser lediglich Bestandsschutz genieße.
Die mit der Planänderung festgelegte Angebotsplanung gehe im Übrigen ins Leere, weil im Plangebiet keine Flächenreserve mehr vorhanden sei.
Die Planänderung verstoße auch gegen das Abwägungsgebot.
Sein - des Antragstellers - Gebäude sei im Wesentlichen auf eine Einzelhandelsnutzung ausgelegt. Es sei ihm nicht zuzumuten, ein neues Gebäude für die zulässigen Nutzungen zu errichten. Insoweit stehe bei einem Erbbaurecht, wie im vorliegenden Fall, das Gebäude im Vordergrund des Interesses. Dieser Inhalt des Erbbaurechts werde weitreichend entwertet.
Die Antragsgegnerin habe ferner die Reichweite der neuen Festsetzungen verkannt. Es handele sich keineswegs nur um eine Präzisierung der früheren Festsetzungen, vielmehr würden erheblich restriktivere Beschränkungen festgesetzt. Das Interesse an einer Beibehaltung der bisherigen planungsrechtlichen Situation sei abwägungsrelevant; eine diesbezügliche Abwägung habe jedoch nicht stattgefunden.
Die Ungleichbehandlung des strittigen Plangebiets gegenüber dem angrenzenden Gebiet des Bebauungsplans Nr. 2 begründe gleichfalls einen Abwägungsfehler. So seien die im strittigen Gebiet ausgeschlossenen Nutzungen unmittelbar anschließend weiterhin zulässig; dort seien sogar Erweiterungen genehmigt worden.
Schließlich bestehe auch ein Bedarf für eine Apotheke. Der Ausschluss beeinträchtige demgegenüber die verbrauchernahe Versorgung. Der Ansiedlungswunsch, der Anlass für die Planänderung gewesen sei, sei zudem von einem ortsansässigen Apotheker gekommen. Dieser habe nicht beabsichtigt, seine in der Innenstadt bereits betriebene Apotheke aufzugeben, vielmehr habe das Angebot nur durch eine (teilweise) Versandapotheke ergänzt werden sollen.
Der Antragsteller beantragt,
die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 108 "Gewerbegebiet K.---straße " der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie trägt insbesondere vor, Anlass für die Planänderung sei insbesondere gewesen, dass die in der Urfassung getroffene Ausnahmeregelung nach Maßgabe der 2002 ergangenen Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts bedenklich erscheinen könnte. Dies treffe zwar nicht zu, gleichwohl diene die Änderung der Vermeidung von Rechtsunsicherheit.
Die Planänderung habe im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB erfolgen können, weil die Grundzüge der Planung nicht berührt würden. Sowohl die Urfassung als auch die Planänderung verfolgten gleiche Planziele.
Das im Rahmen der Planänderung festgesetzte System von Ausnahmen und Rückausnahmen sei keineswegs unzulässig. Die Festsetzungen seien von § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO gedeckt.
Die in der Planbegründung näher erläuterte und motivierte Kappungsgrenze von 50 m2 sei nicht willkürlich. Ein eventueller Mangel würde im Übrigen nicht den Plan in seiner Gesamtheit berühren.
Die Zentrenschädlichkeit der ausgeschlossenen Sortimente sei eindeutig belegt. Sie - die Antragsgegnerin - habe sich dabei konkret mit der Liste des Einzelhandelserlasses auseinandergesetzt. Soweit im GMA-Gutachten in diesem Zusammenhang die Stadt X1. erwähnt werde, handele es sich um ein bloßes Redaktionsversehen. Die im GMA-Gutachten generell ausgesprochenen Empfehlungen beschränkten sich nicht auf den großflächigen Einzelhandel. Angesichts dessen habe bei der Betrachtung der speziellen Situation im Bereich K.--- straße /Im T. C1. nicht speziell auf kleinstrukturierten Einzelhandel eingegangen werden müssen. Die Zulässigkeit des Einzelhandelsausschlusses im hier betroffenen Plangebiet folge auch aus dessen Lage und Anbindung. Pkw- Kunden würden besonders zum Einkauf veranlasst; insoweit komme Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet eine auch im GMA-Gutachten angesprochene "Abfangwirkung" zu.
Zu Lasten des Antragstellers liege kein Abwägungsmangel vor. Auf seinem Grundstück sei Handel mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten weiterhin zulässig. Wenn sich der Antragsteller in eigener Entscheidung für eine bestimmte Ausgestaltung seines Gebäudes und damit eine nur begrenzte Nutzbarkeit entschieden habe, dürfe dies nicht dazu führen, dass sie - die Antragsgegnerin - ihre städtebaulichen Ziele nicht mehr verfolgen könne. Zudem könne die genehmigte Nutzung in dem Objekt durchaus wieder aufgenommen werden. Ein Vertrauen auf uneingeschränkten Fortbestand der nach dem Bebauungsplan Nr. 108 gegebenen Nutzungsmöglichkeiten sei nicht geschützt. Schließlich weise auch die Erstreckung der Zentrenrelevanz auf pharmazeutische Artikel keine Abwägungsmängel auf.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Antragsgegnerin vorgelegten Aufstellungsvorgänge und sonstigen Unterlagen und Pläne ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
Die Antragsbefugnis des Antragstellers nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO steht außer Streit. Sie folgt bereits daraus, dass der Antragsteller sich gegen die Festsetzungen der Planänderung wendet, die die Nutzbarkeit des Grundstücks einschränken, an dem ihm ein Erbbaurecht zusteht.
Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet.
Die strittige Planänderung ist nicht, wie der Antragsteller meint, schon deshalb unwirksam, weil sie als unselbständige Änderung eines an einem nicht heilbaren Mangel leidenden Bebauungsplans ihrerseits nicht wirksam erlassen werden konnte.
Allerdings trifft es zu, dass die strittige Planänderung eine unselbständige Änderung darstellt, die ohne den ihr zugrunde liegenden Ursprungsplan nicht "lebensfähig" ist. Sie beschränkt sich auf eine textliche Festsetzung, mit der die Nutzungen im Detail festgelegt sind, die in den im Ursprungsplan festgesetzten uneingeschränkten und eingeschränkten Gewerbegebieten zulässig sind. Ohne den Ursprungsplan mit den dort ausgewiesenen Gewerbegebieten wäre die Planänderung inhaltsleer und damit unwirksam. Der Ursprungsplan leidet jedoch keineswegs, wie der Antragsteller meint, an einem zu seiner Nichtigkeit führenden Mangel, der nicht durch die hier strittige Planänderung behoben werden konnte.
Zu Recht ist die Antragsgegnerin bei der Aufstellung der Planänderung allerdings davon ausgegangen, dass die in der Urfassung unter Nr. 4 b) der textlichen Festsetzungen getroffenen Regelungen über die zulässigen Ausnahmen vom Einzelhandelsausschluss in den Gewerbegebieten nach Maßgabe der zwischenzeitlich ergangenen obergerichtlichen Rechtsprechung
- vgl.: OVG NRW, Urteil vom 3. Juni 2002 - 7a D 92/99.NE -, BRS 65 Nr. 38 -
unter dem Aspekt der Bestimmtheit rechtlichen Bedenken unterliegen, weil es keine Legaldefinition dafür gibt, wann sich ein Warensortiment als "zentrenrelevant" erweist und auch der für das Land Nordrhein-Westfalen ergangene Einzelhandelserlass 1996 (MBl. NRW 1996, S. 922) nicht verbindlich festlegt, dass bestimmte Sortimente "zentrenrelevant" sind.
Ergänzend ist anzumerken, dass auch die weiteren in dem "Soweit-Satz" der angeführten textlichen Festsetzung getroffenen Regelungen jedenfalls insoweit beachtlichen Bedenken unterliegen, als sie schwerlich von der allein in Betracht kommenden Rechtsgrundlage des § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO gedeckt sein dürften. Festsetzungen auf dieser Grundlage müssen dem Erfordernis genügen, bestimmte Anlagetypen zu umschreiben.
Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 4. Oktober 2001 - 4 BN 45.01 -, BRS 64 Nr. 28.
Dem genügen bauleitplanerische Festsetzungen nicht, die nicht etwa typisierende Merkmale der zulässigen Betriebe umschreiben, sondern - wie hier - letztlich die Zulässigkeit daran anknüpfen, dass diese Betriebe im Einzelfall konkret keine negativen (schädlichen) Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO haben (können).
Vgl. zu einer ähnlichen Festsetzung: OVG NRW, Urteil vom 19. August 2005 - 7 D 108/04.NE -, JURIS-Dokumentation.
Diese Mängel waren jedoch keineswegs, wie der Antragsteller meint, "irreparabel". Mangelhafte Bebauungspläne können zumeist durch ein ergänzendes Verfahren "geheilt" werden. Ausgenommen sind nur Nachbesserungen, die geeignet sind, das planerische Gesamtkonzept in Frage zu stellen. Die Möglichkeit der "Reparatur" von Bebauungsplänen im ergänzenden Verfahren bietet keine Handhabe dafür, die Planung in ihren Grundzügen zu modifizieren. Die Identität des Bebauungsplans darf nicht angetastet werden.
Vgl.: BVerwG, Urteil vom 18. September 2003 - 4 CN 20.02 -, BRS 66 Nr. 5 m.w.N..
Gerade die fehlende Bestimmtheit einzelner bauleitplanerischer Festsetzungen ist jedoch ein typischer Mangel, der regelmäßig nur zur Unwirksamkeit des Plans führt.
Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 6. März 2002 - 4 BN 7.02 -, BRS 65 Nr. 59.
Der Mangel kann daher in der Regel dadurch behoben werden, dass die betreffende Festsetzung durch eine andere, den Mangel der Bestimmtheit behebende Festsetzung ersetzt wird, weil dadurch in aller Regel die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Gleiches gilt für die Korrektur von Festsetzungen, die nicht von einer hinreichenden Rechtsgrundlage gedeckt sind und durch Festsetzungen ersetzt werden sollen, die in rechtlich unbedenklicher Weise eine zumindest ähnliche Zielsetzung anstreben. So liegt der Fall hier.
Das Grundkonzept der Planung des Bebauungsplans Nr. 108 besteht darin, dass - abgesehen von dem für den seinerzeitigen Globus-Markt (jetzt: Hit-Markt) ausgewiesenen Sondergebiet mit angrenzendem größerem Stellplatzbereich - Gewerbegebiete festgesetzt werden, in denen Einzelhandel grundsätzlich ausgeschlossen sein soll. Ausnahmsweise sollte bereits nach der Urfassung jedoch der mit Handwerksbetrieben und produzierenden Gewerbetrieben verbundene Einzelhandel als sog. werkstattgebundener Verkauf sowie der Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugelassen werden können. An diesem Grundkonzept hat sich durch die strittige Planänderung nichts geändert. Das System des grundsätzlichen Ausschlusses von Einzelhandel mit Ausnahmeregelungen für werkstattgebundenen Verkauf und Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten ist beibehalten worden. Geändert haben sich lediglich die konkreten Umschreibungen der zulässigen Ausnahmen, die bestimmter gefasst und inhaltlich modifiziert wurden.
Eine "Nachbesserung" der textlichen Festsetzungen der Urfassung des Bebauungsplans Nr. 108 wäre nach alledem lediglich ausgeschlossen gewesen, wenn die Urfassung wegen dieses Mangels in einem Normenkontrollverfahren nach § 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO a.F. ausdrücklich für nichtig erklärt worden wäre.
Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 14. November 2005 - 4 BN 51.05 -, NVwZ 2006, 329.
Das trifft hier jedoch nicht zu.
Die hiernach zulässige "Reparatur" der mangelhaften textlichen Festsetzungen der Urfassung des Bebauungsplans Nr. 108 konnte auch, wie mit der Planänderung geschehen, im Wege des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB n.F. erfolgen. Wie bereits aus dem Vorstehenden folgt, lag die Voraussetzung des § 13 Abs. 1 BauGB, dass durch die Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, vor. Auch die weiteren Voraussetzungen der Nrn. 1 und 2 des letzten Halbsatzes der genannten Vorschrift - keine Vorbereitung oder Begründung von UVP-pflichtigen Vorhaben und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB genannten Schutzgüter - waren ersichtlich gegeben.
Dass die konkrete Durchführung des vereinfachten Verfahrens an beachtlichen Mängeln leidet, ist weder gerügt noch sonst ersichtlich. Ebensowenig sind sonstige rügepflichtige Form- und Verfahrensfehler der Planänderung gerügt und nicht rügepflichtige Fehler erkennbar.
Die strittige Planänderung ist auch in materieller Hinsicht nicht zu beanstanden.
Die nunmehr formulierten textlichen Festsetzungen sind von einer hinreichenden Rechtsgrundlage, nämlich § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO, gedeckt. Diese Vorschriften lassen Feindifferenzierungen hinsichtlich der zulässigen Nutzungsarten - wie bereits angesprochen - nur insoweit zu, als Festsetzungen auf dieser Grundlage dem Erfordernis genügen müssen, bestimmte Anlagetypen zu umschreiben. Diesem Erfordernis werden die nunmehr geregelten textlichen Festsetzungen gerecht. Sie differenzieren hinsichtlich der zulässigen Einzelhandelsnutzungen nach bestimmten Sortimenten und knüpfen damit an auch in der Realität vorhandene Betriebstypen an.
Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 22. April 2004 - 7a D 142/02.NE -, BRS 67 Nr. 12 m.w.N..
Auch bei dem in Nr. 4 Buchst. a) der neuen textlichen Festsetzungen geregelten sog. "werkstattgebundenen Verkauf" handelt es sich um in der Realität vorhandene Betriebstypen, die einer feindifferenzierenden Regelung nach § 1 Abs. 9 BauNVO zugänglich sind.
Vgl. : OVG NRW, Urteil vom 19. August 2005 - 7 D 108/04.NE -, JURIS- Dokumentation.
Nicht zu beanstanden ist ferner, dass die Antragsgegnerin für den zu Einzelhandelszwecken zulässigen "untergeordneten Teil" des Handwerks- oder Gewerbebetriebs eine Obergrenze von 50 m2 festgesetzt hat. Insoweit geht es nicht mehr um die Frage, dass die Gemeinde zulässigerweise nur bestimmte in der Realität vorhandene Betriebstypen zum Gegenstand einer feiner differenzierenden Festsetzung nach § 1 Abs. 9 BauNVO machen kann, was - wie aus dem Vorstehenden folgt - hier zu bejahen ist. Der von der Antragsgegnerin sachgerechterweise gewählte abstrakte Betriebstyp ist gerade dadurch gekennzeichnet, dass er zum einen aus einem "Hauptbetrieb" (gewerbliche bzw. handwerkliche Produktion bestimmter Waren) sowie zum anderen aus einem angegliederten untergeordneten Betriebsteil (Verkauf eben dieser selbst produzierten Waren) besteht, deren Verhältnis sich über das Merkmal "untergeordnet" hinaus nicht weiter typisierend umschreiben lässt. Ob der als unselbständiger Betriebsteil in Erscheinung tretende Verkauf diese Relation zum Hauptbetrieb wahrt, hängt im Einzelfall von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Größe der Produktionsfläche des Betriebs sowie von der Art, der Menge und den Dimensionen der produzierten Waren. Demgemäß kann im Einzelfall eine Verkaufsfläche etwa von deutlich über 50 m2 in Relation zur Gesamtbetriebsfläche bereits überdimensioniert sein, während in einem anderen Fall selbst Verkaufsflächen von über 1.000 m2 noch das Merkmal der deutlichen Unterordnung wahren können. Hiervon ausgehend ist es der Gemeinde nicht zu verwehren, das abstrakte Merkmal der "Unterordnung" des Betriebsteils "Verkaufsstelle" zum Gesamtbetrieb mit einer absoluten Obergröße zu präzisieren, die den städtebaulichen Zielsetzungen der Ausnahme von dem auf § 1 Abs. 9 BauNVO gestützten Nutzungsausschluss Rechnung trägt und die Rechtfertigung dieser Sonderregelung sicherstellt.
Vgl. zu alledem: OVG NRW, Urteil vom 27. April 2006 - 7 D 35/05.NE -, JURIS- Dokumentation.
Nichts anderes ist hier geschehen. Dabei hat sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der Größenordnung der "Kappungsgrenze" nach den Ausführungen auf Seite 7 der Begründung zur Planänderung maßgeblich von den in der Praxis einschlägigen Mindestanforderungen für einen solchen Verkauf leiten lassen. Von einer Willkürlichkeit dieser Grenzziehung, die der Antragsteller annimmt, kann angesichts dessen keine Rede sein.
Die nunmehr getroffene Regelung der Ausnahmen vom Einzelhandelsausschluss ist entgegen der Auffassung des Antragstellers auch hinreichend städtebaulich gerechtfertigt.
Dass die Antragsgegnerin den Einzelhandel insbesondere mit zentrenrelevanten Sortimenten im Gemeindegebiet zulässigerweise steuern kann, um bestimmte von ihr näher festgelegte Versorgungsbereiche zu schützen, unterliegt keinem Zweifel. Dabei darf die Gemeinde nicht etwa nur dann planerisch aktiv werden, wenn sie den konkreten Nachweis erbringt, dass die gewachsenen Einzelhandelsstrukturen - insbesondere in ihrem Zentrum - sonst geschädigt würden. In der jüngeren höchstrichterlichen Rechtsprechung ist vielmehr geklärt, dass die Gemeinde nicht darauf beschränkt ist, nur Nutzungen zu unterbinden, die in der Kernzone bereits in nennenswertem Umfang ausgeübt werden. So ist ihr auch gestattet, "zentrumsbildende" Nutzungsarten, die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen Gemeindegebieten mit dem Ziel auszuschließen, eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen.
So ausdrücklich: BVerwG, Beschluss vom 10. November 2004 - 4 BN 33.04 -, BRS 67 Nr. 18.
Genau diese Zielsetzung verfolgt auch die Antragsgegnerin, wie aus diversen Verlautbarungen in den Aufstellungsvorgängen folgt. So hat der Rat der Antragsgegnerin bei seiner abschließenden Beschlussfassung über die Planänderung betont, Zielsetzung der Stadt sei es, "die Innenstadt als integrierten Einzelhandelsstandort und Versorgungsschwerpunkt zu sichern und weiter zu entwickeln". Die Einwände des Antragstellers gegen die städtebauliche Rechtfertigung der strittigen Planänderung gehen mithin fehl, soweit er den konkreten Nachweis der Zentrenschädlichkeit der hier praktisch vollständig ausgeschlossenen und nur sehr begrenzt ausnahmsweise zulassungsfähigen "zentrenrelevanten" Sortimente vermisst.
Der Antragsgegnerin fehlt des Weiteren keineswegs ein schlüssiges Gesamtkonzept bezüglich der Steuerung des Einzelhandels zum Schutz der Kernzone ihrer Stadt. Die städtebaulichen Gründe für die gesamten einzelhandelsbezogenen Planungen der Antragsgegnerin sowie für die hiermit in Zusammenhang stehenden Regelungen für das hier strittige Plangebiet sind insbesondere auf Seite 4 der Begründung zur Planänderung im Detail dargelegt. Dort heißt es im Anschluss an die bereits zur Begründung der Urfassung des Bebauungsplans Nr. 108 angeführten, im Tatbestand wiedergegebenen Erwägungen u.a.:
"Vor dem Hintergrund eines weiteren Ausbaus des Versorgungszentrums Innenstadt durch den Entwicklungsbereich Bahnschiene West, hatte der Rat der Stadt N. 1997 ein Gutachten bei der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (im folgenden GMA genannt) in Auftrag gegeben, um
- ein Konzept zur Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt N. unter Berücksichtigung ihrer zentralörtlichen Funktion, des Kaufkraftpotentials und des vorhandenen Einzelhandelsbestandes erarbeiten zu lassen und
- Vorschläge für Funktionszuweisungen für die Einzelhandelsschwerpunkte N. und G. zu erhalten.
Ergebnis dieses Gutachtens (S. 152) ist unter anderem, dass die zentralörtlich bedeutsamen, gesamtstädtisch und übergemeindlich wirksamen Einzelhandelsbetriebe auf die N1. Innenstadt einschließlich Entwicklungsbereich "C3. -West" beschränkt bleiben sollten, während in den peripheren Stadtteilen ergänzende Versorgungseinrichtungen mit nicht innenstadt- bzw. zentrenrelevanten Sortimenten bzw. Dienstleistungseinrichtungen angesiedelt werden können. Dem innerörtlichen Versorgungszentrum von G. soll als Nebenzentrum eine Sonderstellung zukommen, indem ein komplettiertes Angebot an Nahversorgungseinrichtungen in dem gewachsenen Ortsmittebereich bereitgestellt wird."
Speziell bezogen auf den hier interessierenden Bereich K.---straße /Im T. C1. ist im Anschluss an die Erläuterung des festgesetzten Systems des Einzelhandelsausschlusses mit Ausnahmeregelungen auf Seite 7/8 der Begründung zur Planänderung weiter ausgeführt:
"Die o.g. Festsetzungssystematik soll bewirken, dass im Bereich K.---straße /Im T. C1. neben dem vorhandenen Globus-Warenhaus, dessen Bestand langfristig gesichert werden soll, keine weiteren Betriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten, auch unterhalb der Großflächigkeit, angesiedelt werden. Damit soll gewährleistet werden, dass die Einkaufsorientierung der Kunden in N. auch weiterhin zielgerichtet auf die Innenstadt als Versorgungsschwerpunkt gelenkt wird. Jedes weitere Geschäft in der K.---straße /Im T. C1. würde die Wahrnehmbarkeit des Gewerbegebiets als Einzelhandelsstandort und als Nebenzentrum zur Innenstadt erhöhen. Dies würde dazu führen, dass nicht nur der tägliche bzw. wöchentliche Einkauf bei Globus/Aldi/Lidl durchgeführt wird, sondern dass bei dieser Gelegenheit auch andere Waren, die ansonsten in der Innenstadt gekauft würden, im Bereich der K.---straße erworben werden. Der umgekehrte Fall (zusätzliche Angebote in der K.---straße führen verstärkt zum Aufsuchen des Globus-Warenhauses bzw. der beiden Discountmärkte) wäre ebenso wahrscheinlich. Dieser "Synergieeffekt", das gegenseitige Zusammenwirken der verschiedenen Einzelhandelsbetriebe, soll mit den Regelungen zur Art der Nutzung ausgeschlossen werden. Gegen die Ansiedlung bzw. Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten bestehen, auch laut GMA-Gutachten, am Standort K.---straße keine Bedenken."
Dies ist ein sachlich begründetes, in sich schlüssiges Konzept, das klare Funktionszuweisungen für die von der Antragsgegnerin in ihrem Gemeindegebiet angestrebte Einzelhandelsstruktur enthält. Die vom Antragsteller angeführte H. gehört hiernach nicht zu dem zentralen Versorgungsbereich, auf den die Antragsgegnerin den Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten begrenzen möchte. Hinsichtlich der H. wird in den Aufstellungsvorgängen - etwa in dem Beschluss vom 24. Februar 2005 zu den Einwendungen der Bevollmächtigten des Antragstellers - lediglich betont, dass die für die Bewohner der H. zu konstatierende Versorgungsfunktion durch das planungsrechtlich abgesicherte Globus-Warenhaus sowie durch die beiden bestehenden Discountmärkte im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 2 "H. -Nord" ausreichend sichergestellt und zudem nach der städtebaulichen Konzeption für die H. der Bereich am M.-------weg als Nahbereichszentrum vorgesehen und im Bebauungsplan Nr. 2 entsprechend festgesetzt sei. Diese Erwägungen stehen in keinem Widerspruch zu dem Einzelhandelskonzept, das auf die durch den Entwicklungsbereich C3. -West ergänzte Innenstadt (vgl. hierzu Karte 8 des GMA-Gutachtens) bezogen ist.
Fehl geht auch der Einwand des Antragstellers, die Schlüssigkeit des Einzelhandelskonzepts der Antragsgegnerin werde dadurch in Frage gestellt, dass die bauleitplanerische Steuerung des Einzelhandels im vorliegenden Fall auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 108 beschränkt und nicht auch der Bebauungsplan Nr. 2 - einschließlich der dort bereits vorhandenen Discountmärkte sowie eines weiteren Getränkemarkts - in die Regelung einbezogen werde. Die städtebauliche Motivation dieser Begrenzung hat der Rat der Antragsgegnerin bei seiner Befassung mit den Einwendungen des Antragstellers nach der Niederschrift über die Ratssitzung vom 24. Februar 2005 insbesondere folgendermaßen begründet:
"Der Rat der Stadt N. stellt fest, dass im Zuge der anstehenden 1. Änderung eine Ausdehnung des Geltungsbereichs des vorhandenen Bebauungsplans Nr. 108 aus nachfolgenden Gründen nicht sinnvoll ist:
Die Festsetzungen des nunmehr 30 Jahre alten B-Plans Nr. 2 sind heute in vielen Punkten, insbesondere auch hinsichtlich der ursprünglich vorgesehenen Stichstraßenerschließung nordöstlich der L. , nicht mehr sachgerecht. Ein Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten wäre daher für den nordöstlichen Abschnitt der Straße "Im T C1. " nur umsetzbar, wenn auch die übrigen Festsetzungen überarbeitet werden. Hierfür ist aber das förmliche, zweistufige, Änderungsverfahren nach dem Baugesetzbuch inkl. Umweltprüfung durchzuführen. Der Rat der Stadt N. ist der Auffassung, dass ein solches Verfahren nicht mit dem laufenden einfachen Änderungsverfahren für den B- Plan Nr. 108 kombiniert werden sollte, da hier nur die textlichen Festsetzungen zum Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten präzisiert werden. Gleichwohl stellt der Rat der Stadt N. fest, dass eine Änderung der Festsetzungen des B-Plans Nr. 2 für den nordöstlichen Abschnitt der Straße "Im T. C1. " ebenfalls erfolgen soll. Einen entsprechenden Grundsatzbeschluss hat der Rat der Stadt N. bereits in seiner Sitzung vom 17.05.1998 <richtig: 07.05.1998> gefasst."
Diese Erwägungen leuchten ohne weiteres ein und sind auch sachgerecht. Zudem hat der Rat der Antragsgegnerin bereits am 7. Mai 1998 einen Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 2 - soweit dieser entlang der Straße Im T. C1. Gewerbe- und Mischgebiete festsetzt - und am 24. Februar 2005 unter Aufhebung dieses Beschlusses einen Aufstellungsbeschluss für einen neuen, etwa den gleichen Bereich erfassenden Bebauungsplan Nr. 144 gefasst. Beide Beschlüsse zielten insbesondere auf eine Steuerung des Einzelhandels ab.
Im Übrigen irrt der Antragsteller, wenn er meint, dass eine Gemeinde ein von ihr dem Grundsatz nach beschlossenes Einzelhandelskonzept nur dann zulässigerweise umsetzen kann, wenn sie die für die Umsetzung des Konzepts im Gemeindegebiet erforderlichen verbindlichen Bebauungsplanungen zeitgleich bzw. zumindest zeitnah einleitet und zum Abschluss bringt. Selbstverständlich kann sie sich - nicht zuletzt auch mit Blick auf die ihr nur begrenzt zur Verfügung stehenden Planungskapazitäten - darauf beschränken, zunächst nur in den Bereichen intensive planerische Aktivitäten zu entfalten, in denen konkret aktueller Handlungsbedarf besteht. Ein solcher war hier im Bereich des Bebauungsplans Nr. 108 wegen der auf dem Grundstück des Antragstellers in Aussicht genommenen Umnutzung gegeben. Hinzu kommt, dass weitere Leerstände im Plangebiet (K.---straße 10 - ehemals Bosch/Telekom; K.---straße 29 - ehemals Opel-Autohaus) sowie die Bestrebungen, in dem künftigen Islamischen Kulturzentrum (K.---straße 3) auch Einzelhandel zu etablieren, den Handlungsbedarf verstärkten, wie in der mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten erörtert wurde. Schon angesichts der Leerstände geht auch der Einwand des Antragstellers fehl, die mit der Planänderung festgelegte Angebotsplanung gehe "ins Leere", weil im Plangebiet keine Flächenreserve mehr vorhanden sei. Selbstverständlich kommt eine Angebotsplanung nicht nur dann in Betracht, wenn im Plangebiet noch bislang ungenutzte Grundstücke vorhanden sind, sondern auch dann, wenn auf bereits bebauten Grundstücken mit Umnutzungen zu rechnen ist.
Die städtebauliche Rechtfertigung der Planänderung ist auch nicht - wie der Antragsteller der Sache nach vorträgt - deshalb zu verneinen, weil das in den textlichen Festsetzungen gewählte Regelungssystem untauglich bzw. sachwidrig wäre. Schon die Behauptung des Antragstellers, der vorhandene Nutzungsbestand im Plangebiet sei "maßgeblich durch Einzelhandel geprägt", trifft nach den im Gerichtsverfahren vorgelegten Unterlagen nicht zu. Nach der von der Antragsgegnerin vorgelegten Auflistung sind von den insgesamt 43 Betrieben in den Gewerbegebieten des Plangebiets - das im Sondergebiet auf dem Grundstück K.--- straße 58 angesiedelte Warenhaus mit Blumenhandel und Back-Shop ist insoweit nicht zu berücksichtigen - insgesamt nur 13 Betriebe dem Einzelhandelssektor zuzuordnen, wobei es sich weit überwiegend (9 Betriebe) um Kfz-bezogenen Einzelhandel (Kfz, Kfz-Teile sowie Reifen) handelt. Die weiteren 30 Betriebe sind - abgesehen von den drei Leerständen - überwiegend dem produzierenden Gewerbe einschließlich Baugewerbe und ansonsten im Wesentlichen dem Dienstleistungssektor zuzuordnen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass sich die Situation bei Aufstellung der strittigen Planänderung wesentlich anders darstellte, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Die seitens des Antragstellers vorgelegte, dem Internet entnommene Auflistung führt schon deshalb nicht weiter, weil sie sich auf den Bestand des gesamten gewerblich nutzbaren Bereichs K.--- straße /Im T. C1. bezieht, auch soweit dieser vom Bebauungsplan Nr. 2 erfasst ist. Bei diesen Gegebenheiten lässt sich nicht feststellen, dass die Zulassung von Ausnahmen von dem im Plangebiet festgesetzten Einzelhandelsausschluss "die Regel werden müsste". Ebenso wenig ist erkennbar, dass das Regelungssystem von vornherein funktionslos wäre. Die von der Antragsgegnerin mit den Ausnahmeregelungen ermöglichte - und auch beabsichtigte - dauerhafte Sicherung des Bestands der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe lässt sich damit, abgesehen von dem einzelnen auf den bloßen "passiven Bestandsschutz" gesetzten Getränkemarkt, durchaus noch auf dem Weg der Zulassung von Ausnahmen realisieren.
Schließlich unterliegt auch die städtebauliche Rechtfertigung der von der Antragsgegnerin konkret gewählten Sortimente, die praktisch vollständig ausgeschlossen und nur im Zusammenhang mit werkstattgebundenem Verkauf in äußerst begrenztem Umfang ausnahmsweise zulassungsfähig sind, keinen Bedenken.
Zutreffend weist der Antragsteller insoweit zwar darauf hin, dass es bei der Festlegung der in einer bestimmten Gemeinde als zentrenrelevant gewerteten Sortimente regelmäßig einer individuellen Betrachtung der örtlichen Situation bedarf.
Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 3. Juni 2002 - 7a D 92/99.NE -, BRS 65 Nr. 38.
Eine solche ist hier - entgegen der Auffassung des Antragstellers - jedoch auch in hinreichendem Umfang vorgenommen worden.
Das der Planung zugrunde gelegte GMA-Gutachten enthält u.a. auch eine umfassende Bestandserhebung des Einzelhandelsangebots im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. An Hand dieser im Gutachten (Seiten 39 ff.) näher dargelegten Ermittlungen konnte auch die Struktur des Einzelhandelsbestands in der zu schützenden und in ihrer Attraktivität zu steigernden Kernzone der Stadt (Innenstadt einschließlich Entwicklungsbereich C3. -West) erfasst und der Planung zugrunde gelegt werden. Hieran anknüpfend sind die Hauptstrukturen des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereichs der Kernstadt auf Seite 7 der Begründung zur Planänderung umschrieben und der Planung zugrunde gelegt. Danach sind gerade die als "Frequenzbringer" bekannten Hauptsortimente des Bekleidungssektors (einschließlich Schuhe) tragende Säulen des Einzelhandels in der Kernzone. Wenn bei den Ermittlungen des Einzelhandelsbestands nicht alle letztlich ausgeschlossenen Sortimente im Einzelnen erfasst und aufgelistet wurden, ist dies jedenfalls insoweit unschädlich, als die Gemeinde - wie bereits dargelegt - ihrer zu schützenden Kernzone zwecks Steigerung der Attraktivität zulässigerweise auch solche in der Regel zentrumsbildenden Sortimente zuweisen kann, die dort (noch) nicht oder nur geringfügig vertreten sind. Damit ist nicht etwa, wie seitens des Antragstellers in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angesprochen wurde, praktisch ins Belieben der Gemeinde gestellt, welche Sortimente sie für ihre Gebiet als zentrenrelevant ansieht. Zum einen kommen hierfür regelmäßig nur solche Sortimente in Betracht, die nach allgemeiner Erfahrung zu den grundsätzlich zentrumsbildenden Sortimenten gehören. Zum anderen muss die Gemeinde nach individueller Würdigung ihrer spezifischen örtlichen Situation konkret festlegen, dass diese Sortimente, sofern sie denn aktuell in ihrer Kernzone nicht vertreten sind, dieser jedenfalls zugeordnet werden sollen. Dabei hat sie besonderen Rechtfertigungsbedarf namentlich dann, wenn die dem Zentrum zuzuordnenden Sortimente dort, wo sie ausgeschlossen werden sollen, tatsächlich bereits in beachtlichem Umfang vertreten sind oder wenn aus anderen Gründen konkret nicht zu erwarten ist, dass sich Einzelhandel mit diesen Sortimenten in der dafür vorgesehenen Kernzone ansiedelt. Welche Maßstäbe dann anzusetzen sind, wenn ein neues "Zentrum" überhaupt erst geschaffen und entwickelt werden soll, bedarf keiner weiteren Erörterung, da es hier um einen solchen Sonderfall nicht geht.
Schließlich unterliegt es keinen Bedenken, dass die Antragsgegnerin in den praktisch vollständigen Sortimentsausschluss für den Bereich des hier strittigen Plangebiets auch die typischerweise nahversorgungsrelevanten Sortimentsgruppen "Lebensmittel/Getränke" sowie "Drogerie/Kosmetik/Haushaltswaren" einbezogen und diese durch das Sortiment "pharmazeutische Artikel" ergänzt hat.
Die Zuordnung auch der nahversorgungsrelevanten Sortimente beruht nach den Ausführungen auf Seite 9/10 der Begründung zur Planänderung auf der speziellen örtlichen Situation gerade des hier in Rede stehenden Plangebiets. Insoweit hat die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise maßgeblich darauf abgestellt, dass die Versorgung in dem von der Kernzone der Innenstadt deutlich entfernten Umfeld des Plangebiets, namentlich in der nördlich hiervon gelegenen H. , durch das im Sondergebiet gelegene und damit dauerhaft abgesicherte Warenhaus sowie die weiteren östlich des hier strittigen Plangebiets an der Straße Im T. C1. vorhandenen Discount- bzw. Getränkemärkte sichergestellt sei. Eine Ergänzung zur Verbesserung der Nahversorgung sei angesichts dessen nicht gerechtfertigt, sondern würde nicht zuletzt auch wegen der verkehrsgünstigen Lage des Plangebiets und der daraus folgenden "Abfangwirkung" insbesondere bezüglich der Pkw-Kunden zu Lasten der Innenstadt mit ihrem dort noch vorhandenen weit reichenden Angebot gerade an Läden der betroffenen Sortimente gehen. Dies würde wiederum die beabsichtigten Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität der Innenstadt konterkarieren. Diese in tatsächlicher Hinsicht nicht in Zweifel gezogenen Erwägungen sind hinreichend sachgerecht, um den praktisch umfassenden Ausschluss auch der genannten nahversorgungsrelevanten Sortimente jedenfalls im hier betroffenen Plangebiet zu rechtfertigen.
Gleiche Erwägungen gelten auch für die Einbeziehung des Handels mit pharmazeutischen Artikeln. Insoweit wäre es sicherlich nicht gerechtfertigt, diesen ausschließlich auf die Kernstadt zu konzentrieren.
Vgl. hierzu bereits: OVG NRW, Urteil vom 22. April 2004 - 7a D 142/02.NE -, BRS 67 Nr. 12.
Dies gilt auch dann, wenn er - wie hier - in der Innenstadt besonders intensiv vertreten ist und daher für das Gebiet der Antragsgegnerin mit zu den zentrumsbildenden Sortimenten gehört. Gerade bei pharmazeutischen Artikeln ist - nicht anders als bei den typischen Nahversorgungssortimenten regelmäßig auch - in gewissem Ausmaß jedenfalls eine Nähe zu den Versorgungsbereichen erforderlich. Diese Versorgungsfunktion ist im Umfeld des hier betroffenen Plangebiets jedoch - nicht anders als bei den anderen bereits angesprochenen Nahversorgungssortimenten - durch die in der Planbegründung und im Rahmen der Befassung mit den Bedenken des Antragstellers ausdrücklich angesprochene, in der H. bereits vorhandene Apotheke gewährleistet. Demgegenüber würde die zusätzliche Ansiedlung von Apotheken im Plangebiet keine Verbesserung der Nahversorgung bedeuten, sondern - wie hinsichtlich der typischerweise nahversorgungsrelevanten Sortimente bereits angesprochen - gleichfalls zu Lasten der
Attraktivität der Innenstadt gehen. Ob anderes dann in Betracht kommt, wenn eine Apotheke unter Verzicht auf ein Kunden anziehendes Ladenlokal ausschließlich Versandhandel betreibt, bedarf keiner weiteren Erörterung. Die hier zur Genehmigung gestellte Apotheke, deren beabsichtigte Ansiedlung Anlass zur strittigen Planänderung war, beschränkte sich gerade nicht auf einen bloßen Versandhandel, wie mit den Beteiligten in der mündlichen Verhandlung an Hand der dort vorgelegten Bauakte erörtert wurde.
Die Planänderung leidet auch nicht an beachtlichen Mängeln der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB. Dass die Antragsgegnerin die abwägungsbeachtlichen Belange fehlerhaft ermittelt und bewertet hätte, lässt sich nicht feststellen.
Zutreffend weist der Antragsteller zwar darauf hin, dass das Interesse der Planbetroffenen an einer Beibehaltung der gegebenen Situation durchaus abwägungsrelevant ist. Dies hat die Antragsgegnerin jedoch keineswegs verkannt. So ist in der Niederschrift über die abschließende Sitzung des Rates der Antragsgegnerin zur Planänderung vom 24. Februar 2005 u.a. ausgeführt:
"Der Rat der Stadt N. stellt fest, dass durch die 1. Änderung des Bebauungsplans nur eine Präzisierung des ohnehin schon bestehenden Ausschlusses von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten erfolgen soll. Das Spektrum der zulässigen Nutzungen wird nicht verändert."
Diese Aussagen treffen zu. Die Planänderung enthält gegenüber der Urfassung des Bebauungsplans Nr. 108 in der Tat nur Konkretisierungen des "Spektrums" der zentrenrelevanten Sortimente sowie eine Modifizierung des ausnahmsweise zulässigen werkstattgebundenen Verkaufs. Soweit dabei die zulässige Verkaufsfläche auf 50 m2 beschränkt wird, sind die hiermit zusammenhängenden, für die betroffenen Grundstückseigentümer relevanten Aspekte eingehend gewürdigt und abwägend berücksichtigt worden.
Auch die spezielle Situation gerade des Antragstellers ist eingehend betrachtet und gewürdigt worden. So heißt es zu den auf die Gebäudesubstanz bezogenen Anregungen der Bevollmächtigten des Antragstellers in der bereits angesprochenen Niederschrift über die abschließende Ratssitzung u.a.:
"Der Rat der Stadt N. stellt fest, dass durch die Änderung des Bebauungsplans die Immobilie des Herrn Hölter grundsätzlich einer adäquaten Nutzung zugeführt werden kann, ohne dass erhebliche Investitionen erforderlich wären. Dabei könnte auch künftig der ursprüngliche Zweck, welcher mit der Errichtung des Gebäudes verbunden war und auf den der Grundriss und die Bauweise des Objektes ausgerichtet sind, nämlich die Nutzung für einen Einzelhandelsbetrieb, weiter verfolgt werden. Lediglich die Sortimente, die im Geltungsbereich des B-Plans Nr. 108 vertrieben werden dürfen, unterliegen - nach wie vor - einer Beschränkung. Die aktuelle Umnutzung eines ehemaligen Autohauses für einen Zoomarkt und einen Facheinzelhandel für Autoteile zeigen deutlich, dass eine wirtschaftlich tragfähige Nachnutzung außerhalb des produzierenden Gewerbes ohne weiteres möglich ist."
Die gegenteilige Einschätzung des Antragstellers wird durch die schlichte Behauptungen in seinem schriftsätzlichen Vortrag nicht belegt. So führt der Antragsteller zwar an, "weder der Zuschnitt noch die Tragfähigkeit des Gebäudes vermögen eine andere Art der Nutzung <als Einzelhandel> zu rechtfertigen", und weist ergänzend darauf hin, "die geringe Größe des Ladenlokals <sei> vorgesehen für eine Nutzung, die (vornehmlich) innenstadtrelevante Sortimente umfasst". Dass der Antragsteller das Gebäude, anders als die Antragsgegnerin bei ihrem Satzungsbeschluss angenommen hat, abreißen müsste, um auf seinem Grundstück eine plankonforme, ggf. ausnahmsweise zulässige, Nutzung aufnehmen zu können, ist damit jedoch nicht belegt. Anlässlich der Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Antragsteller zudem eingeräumt, dass eine Neuvermietung seines Gebäudes auch unter Geltung der Neufassung des Bebauungsplans möglich war. Dass dies nur zu einem geringeren Mietzins als früher geschah, ist irrelevant. Gerade der Mietzins für gewerblich genutzte Räume unterliegt oft großen Schwankungen. Eine Gemeinde muss mit den Mitteln ihrer Bauleitplanung auch nicht etwa nach bisheriger Marktlage lukrative Verwertungsmöglichkeiten privaten Eigentums für die betroffenen Grundeigentümer und Erbbauberechtigten sicherstellen. Im Übrigen entspricht es der Normalität, dass gewerblich nutzbare Immobilien regelmäßig mehr oder weniger umfassenden Änderungen unterzogen werden müssen, wenn eine langjährige Nutzung durch eine andere ersetzt werden soll.
Dass die Nichteinbeziehung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 2 in die hier getroffenen Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels sachlich gerechtfertigt war, ist bereits dargelegt. Ein Abwägungsmangel lässt sich insoweit mithin auch nicht feststellen. Ebenso wenig sind die Belange, die mit der nach dem Vorstehenden städtebaulich gerechtfertigten Zuordnung des Handels mit pharmazeutischen Artikeln zu den hier nahezu vollständig ausgeschlossenen Sortimenten verbunden sind, fehlerhaft ermittelt und bewertet worden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 13 BauGB
§ 167 VwGO
§ 8 Abs. 3 Nrn. 1 bis 3 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO
§ 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 1 Abs. 5
und 9 BauNVO
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO
§ 11 Abs. 3 BauNVO
§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 13 Abs. 1
BauGB
§ 1 Abs. 9 BauNVO
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2
VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2006,
329
7a D 92/99
4 BN 45.01
7 D 108/04
4 CN 20.02
4 BN 7.02
4 BN 51.05
7a D 142/02
7 D 35/05
4 BN 33.04