Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-01-20, Aktenzeichen 2-13 S 14/16
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2017:0120.2.13S14.16.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 10.12.2015, Az. 800 C 5605/14, abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Kläger.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 10.12.2015 (BI. 293 ff. d.A.).
In der Berufungsinstanz tragen die Beklagten vor, das Amtsgericht habe die zugrundezulegenden Tatsachen nicht hinreichend berücksichtigt, so dass seine Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruhe. Das Amtsgericht gehe über den Rahmen der zulässigen Prüfung der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden bei Paragraphenangaben: GemO) hinaus. Denn die Gemeinschaftsordnung unterliege nach herrschender Meinung keiner Inhaltskontrolle. Des Weiteren habe das Amtsgericht fehlerhaft die Regelungen in den einzelnen Kaufverträgen für nichtig erachtet. Die Regelung des § 15 Nr. 1 GemO verstoße nicht gegen das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot, weil sie durch die beiden Baumaßnahmen (Ausbau der Dachgeschossfläche zu Wohnzwecken und Einbau eines Aufzugs) eingeschränkt werde. Auch die Regelung des § 15 Nr. 6 GemO, wonach der teilende Eigentümer berechtigt ist, die ausgebaute Dachgeschossfläche in Wohnungseigentum umzuwandeln und dabei noch zu bestimmende Miteigentumsanteile von den bestehenden Wohnungseigentumseinheiten abzutrennen, verstoße nicht gegen den Bestimmtheitsgrundsatz. Denn die Grenzen des im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachgeschossraums, der zu Wohnzwecken ausgebaut werden dürfe, einschließlich der Grenzen der Dachgeschossfläche, stünden ausweislich des Aufteilungsplans fest. Innerhalb dieser Grenzen dürfe der Berechtigte ausbauen.
Die Kläger hatten vor dem Amtsgericht beantragt festzustellen, dass §§ 15 Nr. 1, Nr. 6, Nr. 7 Satz 6, Nr. 8, Nr. 9 GemO unwirksam sind. Das Amtsgericht hat der Klage nur im Hinblick auf § 15 Nr. 1 und Nr. 6 GemO stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.
Die Beklagten beantragen,
das angefochtene Urteil abzuändern, soweit festgestellt wird, dass § 15 Nr. 1 und 6 GemO zur Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft XX, Kassel, vom 16.06.2010, UR-Nr. 441/2010 des Notars XX in Kassel, unwirksam sind, und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie beziehen sich im Wesentlichen auf die nach ihrer Ansicht nach zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze ergänzend Bezug genommen.
Die Kammer hat die Akte des Amtsgerichts Kassel, Az. 800 C 1010/14, beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.
II.
1
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Das angefochtene Urteil war abzuändern und die Klage abzuweisen.
2.
Die Kammer hat schon Bedenken gegen die Zulässigkeit der Feststellungsklage der Kläger. Die Kläger begehren die Feststellung der Unwirksamkeit von Normen einer Gemeinschaftsordnung. Gem. § 256 Abs. 1 ZPO kann auf die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses geklagt werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis alsbald festgestellt werde. Ein solches Feststellungsinteresse ist hier nicht ersichtlich. Grundsätzlich ist zur Vermeidung unnötig belastender Klagen Zurückhaltung im Hinblick auf die Feststellungsklage zu üben; keinesfalls darf das Fehlen eines Rechtsverhältnisses durch ein allgemeines Klärungsinteresse überspielt werden (Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 256 Rdnr. 8). Ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO besteht grundsätzlich nur, wenn dem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernstlich bestreitet oder er sich eines Rechts gegen den Kläger berühmt, und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, § 256 Rdnr. 7 m.w.N.). Ein Feststellungsurteil muss geeignet sein, zu einer Streitbeilegung beizutragen und Unsicherheit und Streit ein Ende zu bereiten (vgl. zum Wohnungseigentumsrecht BayObLandesG NJW-RR 1988, 17 ; Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, § 256 Rdnr. 8).
Die Kläger haben zu ihrem Feststellungsinteresse auch nach Hinweis der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2016 (BI. 435 d.A.) nicht vorgetragen. Der Streit zwischen den Parteien entzündet sich offenbar daran, dass die Beklagten, die die teilenden Eigentümer sind, sich vorbehalten hatten, in dem Objekt einen Fahrstuhl einzubauen und das Dachgeschoss zu Wohnzwecken auszubauen, und sie sich diesbezüglich das Recht eingeräumt hatten, ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung zu diesem Zwecke abzuändern. Die Beklagten bestreiten aber keinerlei subjektive Rechte der Kläger, und das erstrebte Urteil wäre nicht geeignet, den Streit zwischen den Parteien beizulegen. Denn dass die Beklagten gem. § 15 GemO - den die Kläger nicht vollumfänglich für unwirksam halten - berechtigt sind, die beiden Baumaßnahmen auf ihre Kosten durchzuführen, ist zwischen den Parteien unstreitig. Es kann den Klägern hier auch zugemutet werden, konkrete Eingriffe der Beklagten in etwaige Rechte der Kläger, die im Zusammenhang mit den geplanten Baumaßnahmen stehen, abzuwarten und hiergegen vorzugehen. Die hiesige Feststellungsklage vermeidet einen solchen Prozess nicht, so dass das Feststellungsinteresse zu verneinen ist. Ein schutzwürdiges Interesse der Kläger an "alsbaldiger Feststellung" ist auch insofern nicht erkennbar, als der Zeitpunkt konkreter Baumaßnahmen unklar ist.
Schließlich ist es dem Wohnungseigentumsrecht fremd, Normen der Gemeinschaftsordnung abstrakt überprüfen zu lassen.
3.
Selbst wenn aber die Feststellungsklage für zulässig erachtet würde, hätte die Berufung keinen Erfolg. Denn die Kammer ist der Auffassung, dass die erstinstanzlich für unwirksam erklärten Normen der Gemeinschaftsordnung materiell ordnungsmäßig sind. Eine allgemeine Inhaltskontrolle einer Teilungserklärung und einer damit verbundenen Gemeinschaftsordnung findet regelmäßig nicht statt. Lediglich die schuldrechtlichen Generalklauseln erlauben die Kontrolle eines solchen Regelwerks (vgl. BGH NJW 2012, 676 ).
§ 15 Nr. 1 GemO enthält im Hinblick auf die Änderungsbefugnis der Beklagten explizit die Einschränkung: "...., soweit sie sich auf die nachstehend näher bezeichneten Maßnahmen beziehen". Nach einer Auslegung nach dem Wortlaut und nach dem Sinn und Zweck der Regelung des gesamten § 15 GemO bezieht sich die Änderungsbefugnis der Beklagten also nur auf den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken und auf den Einbau eines Aufzugs. Insofern teilt die Kammer die Auffassung des Amtsgerichts nicht, dass § 15 Nr. 1 GemO gegen das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot verstoße. Es ist spekulativ, wenn das Amtsgericht ausführt, dass eine Inhaltskontrolle vorbeugend möglich sein solle, weil von vorneherein nicht auszuschließen sei, dass rechtswidrige Maßnahmen ergriffen werden könnten. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist es den Klägern durchaus zumutbar, erst die konkrete Ausgestaltung der Ausübung der Ermächtigung durch die Beklagten abzuwarten und dann überprüfen zu lassen, ob sie rechtmäßig ist oder nicht.
Die Bezugnahme in § 15 Nr. 1 GemO auf die beiden angegebenen baulichen Maßnahmen führt dazu, dass auch die Befugnisse der Beklagten zur Abänderung oder Ergänzung der unter den §§ 1 - 14 GemO getroffenen Vereinbarungen nach Inhalt, Zweck und Ausmaß hinreichend bestimmt sind. Die Befugnis zur Abänderung oder Ergänzung der Vereinbarungen nach den §§ 1 -14 GemO besteht nur insoweit, als sie in einem sachlichen Zusammenhang mit den beiden baulichen Maßnahmen stehen. Dass im Einzelfall streitig sein kann, ob etwaige Abänderungen oder Ergänzungen der Vereinbarungen unter §§ 1 ff. GemO durch den Vorbehalt in § 15 Ni. 1 GemO gerechtfertigt sind oder nicht, macht § 15 Nr. 1 GemO nicht unbestimmt, sondern stellt einen gewöhnlichen Fall der juristischen Auslegung dar.
Auch § 15 Nr. 6 GemO hält die Kammer nicht für zu unbestimmt. Die Grenze des im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachgeschossraums, der zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf, einschließlich der Grenze der Dachgeschossfläche, steht ausweislich des Aufteilungsplans fest. Laut Anlage 5 der Beklagten zu ihrem Schriftsatz vom 09.07.2015 (BI. 213 ff. d.A.) ist die Fläche des Dachgeschosses bereits Bestandteil des Grundbuchs und der Abgeschlossenheitsbescheinigung ("Fläche B 9"). Es ergibt sich also eine genaue Berechnungsgrundlage für die Bestimmung der Miteigentumsanteile nach einem etwaigen Umbau des Dachgeschosses. Die angegriffene Regelung des § 15 Nr. 6 GemO ermöglicht lediglich eine bloße Umverteilung der bisherigen Miteigentumsanteile in Bezug auf die einzelnen Wohnungen, was eine notwendige Folge eines Dachgeschossausbaus zu Wohnzwecken darstellt. Die vom Amtsgericht genannten verschiedenen Planungsvarianten führen nicht zu einer Unbestimmtheit des § 15 Nr. 6 GemO, denn die Grenzen des Dachgeschosses stehen fest.
Da die Kammer die angegriffenen Normen nicht für gegen den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz verstoßend hält, kann offen bleiben, ob die auf § 15 GemO bezugnehmende Regelung in den einzelnen Kaufverträgen wirksam ist.
4.
Nach alledem war der Berufung stattzugeben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 1 - 14 GemO
§§ 1 -14 GemO
§§ 1 ff. GemO
§ 15 Nr. 1 GemO
§ 15 Nr. 6 GemO
§ 15 Nr. 1, Nr. 6, Nr. 7 Satz 6, Nr. 8, Nr. 9 GemO
§ 15 Nr. 1 und Nr. 6 GemO
§ 15 Nr. 1 und 6 GemO
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1988, 17
NJW 2012, 676
00 C 5605/14
00 C 1010/14