Landgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-04-16, Aktenzeichen 5 T 286/08 LG Münster = 8 K 48/06 AG Coesfeld
ECLI: ECLI:DE:LGMS:2008:0416.5T286.08LG.MÜNSTE.00

Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird dahin abgeändert, dass der Verkehrswert des Versteigerungsobjektes auf 300.000,-- € festgesetzt wird.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Gläubigerin betreibt die Zwangsversteigerung des oben genannten Hausgrundstücks.
Durch Beschluss vom 06.02.2008 hat das Amtsgericht den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. I vom 12.12.2007 in Verbindung mit der ergänzenden Stellungnahme vom 08.03.2008 auf 230.000,-- € festgesetzt.
Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige Beschwerde der Schuldner. Die Schuldner tragen unter Darlegung im Einzelnen vor, dass die Immobilie einen wesentlich höheren Wert habe.
Die Beschwerde ist zulässig und hat in der Sache Erfolg insoweit, als bei der Wertfestsetzung ein Marktanpassungsfaktor berücksichtigt worden ist.
Das der Wertfestsetzung durch das Amtsgericht zugrunde gelegte Wertgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. I ist in sich schlüssig und nachvollziehbar. Die Kammer geht daher von einem Wert der Gebäude- und Außenanlagen von 237.932,-- € und einem Bodenwert des Grundstücks von 62.370,-- € aus. Der Sachwert des bebauten Grundstücks beträgt damit 300.302,-- €. Das Vorbringen in der Beschwerde, die vom Sachverständigen in Ansatz gebrachten Werte seien zu gering ausgefallen, vermag nicht zu einer anderen Bewertung zu führen. Es ist die Aufgabe des gerichtlich bestellten Sachverständigen, den Wert eines zu versteigernden Grundstücks unter Berücksichtigung aller wertbestimmenden Faktoren zu schätzen. Eine Abweichung ist nur dann möglich und geboten, wenn das Gutachten erkennbar Lücken, Fehler oder sonstige Unrichtigkeiten enthält. Das Gericht ist nicht in der Lage, allein auf den Einwand eines Beteiligten, der Sachverständige habe zu hoch oder zu niedrig geschätzt, eigenen Sachverstand an die Stelle des gerichtlich bestellten Gutachters zu setzen. Unter Berücksichtigung der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen vom 08.03.2008 kann die Kammer nicht feststellen, dass der Sachverständige im vorliegenden Fall offensichtlich unrealistische Werte angenommen hat.
Die Kammer steht jedoch in ständiger Rechtsprechung auf dem Standpunkt, dass Marktanpassungsabschläge vom Verkehrswert nicht gerechtfertigt sind (vgl. Beschluss der Kammer vom 05.02.1985 – ########). Die Kammer hält es für unzulässig, im Hinblick auf Erwägungen, dass ein möglicher Käufer nur einen bestimmten Preis akzeptieren würde, der unter dem Sachwert liegt und im Hinblick darauf, dass möglicherweise auf dem Grundstücksmarkt vergleichbare Wohngrundstücke in großer Zahl angeboten werden, einen Abschlag vom Sachwert vorzunehmen. Die Abschläge würden die 7/10 Grenze des § 64 a ZVG und die 5/10 Grenze des § 85 a ZVG senken, so dass im Versteigerungstermin entsprechend geringere Gebote zulässig wären. Das steht jedoch im erkennbaren Gegensatz zu dem Willen des Gesetzgebers, der in den Vorschriften der §§ 74 a und 85 a ZVG eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass eine Verschleuderung von zur Zwangsversteigerung anstehenden Objekten vermieden werden soll. Auch einen Abschlag wegen der allgemeinen Lage auf dem Grundstücksmarkt hält die Kammer nach ständiger Rechtsprechung nicht für gerechtfertigt, weil auch solche Abschläge im Widerspruch zu den Interessen der Gläubiger und der Schuldner eines Zwangsversteigerungsverfahrens stehen. Ein wesentlicher Nachteil für die Gläubiger entsteht durch das Festhalten am tatsächlichen Sachwert nicht, weil die Einschränkungen der §§ 74 a und 85 a ZVG nur im ersten Versteigerungstermin gelten.
Demnach war der Verkehrswert auf 300.000,-- € festzusetzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 74 a und 85 a ZVG
§ 64 a ZVG
§ 85 a ZVG