Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-04-16, Aktenzeichen 65 O (Baul) 5/12
ECLI: ECLI:DE:LGK:2013:0416.65O.BAUL5.12.00

Tenor:
Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung wird abgelehnt.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Antragstellerin zu 2 ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung L, Flur X, Flurstück X (25,14 ar) in O.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans H Nr. 18 „X“.
Für den Bereich des Bebauungsplans beschloss der Umlegungsausschuss der Stadt O am 15. 04. 2011 die Einleitung des Umlegungsverfahrens.
Als Einwurfswert wurde für das Grundstück der Antragstellerin zu 2 11,- € / qm ermittelt.
Unter dem 06. 06. 2012 schloss die Antragstellerin zu 2 mit dem Antragsteller zu 1 vor dem Notariatsverwalter Dr. I über das Grundstück Gemarkung L, Flur X, Flurstück X einen Angebotsvertrag (UR-Nr. 178/12V).
Als Kaufpreis für das Grundstück ist in dem Angebotsvertrag ein Betrag in Höhe von 35.196,- € (14,- € / qm) niedergelegt. Die Antragstellerin zu 2 ist nach dem Vertrag - gegen ein „Bindungsentgelt“ von ebenfalls 35.196,- €, das im Falle des Kaufvertragsschlusses auf den Kaufpreis anzurechnen ist - bis zum Ablauf von 2 Monaten nach rechtskräftigem Abschluss des Umlegungsverfahrens an das Angebot gebunden.
Unter dem 11. 06. 2012 wurde die Erteilung der Genehmigung nach § 51 BauGB für den Angebotsvertrag beantragt.
Mit Beschluss vom 27. 09. 2012 versagte der Antragsgegner die Genehmigung. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass eine Genehmigung die Umlegung wesentlich erschweren würde. Der vereinbarte Kaufpreis liege 27% über dem Einwurfswert, dieser Unterschied könne das Wertgefüge wesentlich verletzen und zu einem unangemessen hohen Zuteilungswert führen. Die bisherige Eigentümerin sei mit einer Geldabfindung einverstanden gewesen, der Käufer sei dies nicht. Dem Käufer könne in vergleichbarer Lage (im Gewerbegebiet) kein für eine gewerbliche Nutzung zweckmäßig gestaltetes Grundstück zugeteilt werden; das Grundstück müsste einerseits unmittelbar an die Planstraße grenzen und andererseits die gesamte Tiefe der als Gewerbegebiet festgesetzten Fläche in Anspruch nehmen. Es würde dann aber so schmal werden, dass es für eine gewerbliche Nutzung wenig geeignet wäre.
Am 11. 10. 2012 haben die Antragsteller gerichtliche Entscheidung gemäß § 217 Satz 1 BauGB beantragt. Sie machen geltend, der Angebotsvertrag vom 06. 06. 2012 falle nicht in den Geltungsbereich von § 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, da erst die Annahme des Angebots ein Recht zum Erwerb einräume. Es sei noch offen, ob ein auf Erwerb des Grundstücks gerichteter Kaufvertrag überhaupt zustande komme.
Unabhängig davon bestehe jedenfalls ein Anspruch auf Genehmigung. Eine Erschwerung des Umlegungsverfahrens im Falle einer Abfindung der Antragstellerin zu 2 in Geld wie auch im Falle der Zuweisung von Ersatzflächen sei ausgeschlossen, da der Angebotsvertrag diesen Fall klar geregelt habe.
Die Antragstellerin zu 2. habe sich zu der Frage, ob sie mit einer Geldabfindung einverstanden sei, gegenüber dem Umlegungsausschuss zu keinem Zeitpunkt geäußert. Eine definitive Zusage zu einer Geldabfindung in Höhe von 11,- € / qm habe die Antragstellerin zu 2 nicht erklärt. Es sei auch nicht nachzuvollziehen und werde bestritten, dass der Antragstellerin zu 2 in vergleichbarer Lage kein für eine gewerbliche Nutzung zweckmäßig gestaltetes Grundstück zugeteilt werden könne. Es sei zudem auch in keiner Weise ersichtlich, dass durch die Grundstücksübertragung eine Verteuerung und damit Erschwerung der Umlegung eintrete. Einwurfswert und Zuteilungswert seien willkürlich festgesetzt und entbehrten einer fundierten Ermittlung .
Die Antragsteller beantragen,
den Versagungsbeschluss des Antragsgegners vom 28. 09. 2012 aufzuheben und den Antragsgegner zu verpflichten, den Angebotsvertrag vom 06. 06. 2012 (UR-Nr. 178/12V) gemäß § 51 BauGB zu genehmigen,
hilfsweise,
den Versagungsbeschluss des Antragsgegners vom 28. 09. 2012 aufzuheben und festzustellen, dass der Angebotsvertrag vom 06. 06. 2012 (UR-Nr. 178/12V) nicht genehmigungspflichtig ist.
Der Antragsgegner regt an,
den Antrag abzulehnen.
Er macht geltend, der streitgegenständliche Vertrag begründe ein uneingeschränktes, nur noch von der Annahme durch ihn abhängiges Recht des Antragstellers zu 1 zum Erwerb und sei deshalb gemäß § 51 BauGB genehmigungspflichtig.
Die Genehmigung sei zu versagen, da der Abschluss des Angebotsvertrages die Umlegung zumindest erschweren würde. Das Grundstück solle zu einem Preis verkauft werden, der seinen Wert als Einwurfsgrundstück erheblich überschreite und als Ausreißer nach oben das Wertgefüge zerstöre.
Die Antragstellerin zu 2 habe dem Antragsgegner das Grundstück wiederholt zum Kauf angeboten. Es liege demgegenüber auf der Hand und entspreche der Lebenserfahrung, dass der Antragsteller zu 1 keine Geldabfindung, sondern eine Naturalzuteilung anstrebe. Das zuzuteilende Grundstück könne lediglich eine Breite von ca. 16 m haben, ein so zugeschnittenes Grundstück sei gewerblich nicht sinnvoll zu nutzen. Damit sei der Zweck der Umlegung dadurch gefährdet, dass an die Stelle eines mit einer Geldabfindung einverstandenen Grundstückseigentümers ein solcher trete, der nur an einer Zuteilung eines Grundstücks interessiert sei, wobei diese Zuteilung eine zweckmäßige Gestaltung und Neuordnung der Grundstücke wesentlich erschweren würde

Entscheidungsgründe:
Das fristgerecht gestellte Begehren ist sowohl mit dem Hauptantrag als auch mit dem Hilfsantrag unbegründet.
Der Angebotsvertrag vom 06. 06. 2012 war gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genehmigungspflichtig und die Genehmigung wurde auf der Grundlage von § 51 Abs. 3 BauGB rechtsfehlerfrei versagt.
Nach § 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dürfen in einem Umlegungsgebiet von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses bis zur Bekanntmachung nach § 71 nur mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle u. a. Vereinbarungen abgeschlossen werden, durch die einem anderen ein Recht zum Erwerb eines Grundstücks oder Grundstücksteils eingeräumt wird.
Eine derartige genehmigungsbedürftige Vereinbarung liegt hier vor.
Vereinbarungen, die zum Erwerb eines Grundstücks berechtigen, sind zwar in erster Linie Kaufverträge über Grundstücke. Der hier in Rede stehende „Angebotsvertrag“ ist aber im vorliegenden Kontext nicht anders zu behandeln, denn die Eigentümerin des Grundstücks ist durch den Angebotsvertrag eine unbedingte Bindung eingegangen und es hängt nur noch vom Willen des Antragstellers zu 1 ab, ob der Kaufvertrag zustande kommt. Durch den Angebotsvertrag wird der Antragsteller zu 1 zwar noch nicht verpflichtet, den Kaufvertrag abzuschließen, das Recht zum Abschluss und damit zum Erwerb wird ihm aber eingeräumt. Es spricht zudem auch alles dafür, dass der Antragsteller zu 1 das Kaufvertragsangebot annehmen wird, denn er hat den Kaufpreis in Form des „Bindungsentgelts“, das nach dem Inhalt des Vertrages in jedem Fall bei der Antragstellerin zu 2 verbleibt, bereits entrichtet.
Die danach erforderliche Genehmigung wurde zu Recht versagt.
Nach § 51 Abs. 3 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde.
Das ist hier der Fall.
Die erforderliche wesentliche Erschwerung liegt dann vor, wenn die Erreichbarkeit des Umlegungszwecks oder die Verwirklichung einer anteils- und wertgleichen Zuteilung und Abfindung in erhebliche Gefahr geraten.
Vgl. BGH, Urteil vom 02. 04. 1981 - III ZR 15/80 -, juris .
Ist absehbar, dass einige Grundstückseigentümer mit Geld abgefunden werden müssen, weil die Verteilungsmasse nicht ausreichen wird, allen bebauungsfähige Grundstücke zuzuteilen, kann eine Grundstücksveräußerung erschwerend sein, weil möglicherweise statt eines verkaufsbereiten - und damit ggf. mit einer Geldabfindung einverstandenen - Eigentümers ein Eigentümer in das Verfahren eintritt, der an Naturalzuteilung interessiert ist.
Löhr in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 51 Rdn. 29; Otte in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 51 Rdn. 20.
Diese Sachlage ist auch hier gegeben: Aus den Umlegungsunterlagen geht hervor, dass dem Umlegungsausschuss daran gelegen ist, möglichst viele Eigentümer in Geld abzufinden, da im Falle einer Naturalzuteilung an alle Eigentümer eine zweckmäßige Gestaltung und Neuordnung der Grundstücke nicht möglich wäre. Die für die planerisch vorgesehene gewerbliche Nutzung erforderlichen Grundstücksgrößen ließen sich kaum realisieren. Das ursprüngliche Interesse der Eigentümerin an einer Geldabfindung wurde vom Antragsgegner im Klageverfahren substantiiert geschildert und von den Antragstellern allenfalls pauschal bestritten. Das Interesse des Antragstellers zu 1 an einer Naturalzuteilung liegt auf der Hand, nur aus diesem Grund strebt er den hier in Rede stehenden Vertragsschluss mit der Antragstellerin zu 2 an. Im Falle der Wirksamkeit des Angebotsvertrages wäre der Antragsteller zu 1 gemäß § 1 4) des Vertrages im Umlegungsverfahren nicht nur umfassend vertretungsberechtigt, es wären auch sämtliche Handlungen und Erklärungen im Umlegungsverfahren von der Zustimmung des Antragstellers zu 1 abhängig. Demgemäß würde die Antragstellerin zu 2 - vertreten durch den Antragsteller zu 1 - im Umlegungsverfahren fortan keine Geldabfindung, sondern eine Naturalzuteilung anstreben. Dadurch würde die Umlegung wesentlich erschwert.
Ebenfalls wesentlich erschwert würde die Umlegung durch den vereinbarten Kaufpreis von 14,- € / qm für das Einwurfgrundstück, den die Antragstellerin zu 2 unabhängig von dem späteren Kaufvertragsabschluss als „Bindungsentgelt“ erhielte und der deutlich über dem kalkulierten Einwurfswert von 11,- € / qm liegt. Einwendungen gegen Ausgleichsbeträge nach Umlegung mit dem Argument, der Einwurfswert sei zu niedrig bemessen, wären die vermutliche Folge. Dabei käme einem von der Umlegungsstelle genehmigten Vertrag über diesen Kaufpreis ein größeres Gewicht zu als der bloßen Bereitschaft des Antragstellers zu 1, den Kaufpreis zu entrichten.
Da der Versagungsbeschluss damit rechtmäßig ist, hat weder der Haupt- noch der Hilfsantrag Erfolg.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 35.196,- €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709 ZPO
§ 51 BauGB
§ 217 Satz 1 BauGB
§ 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 51 Abs. 3 BauGB
§ 51 Abs. 3 Satz 1 BauGB

Zitierte Entscheidungen: III ZR 15/80