Verwaltungsgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-01-14, Aktenzeichen 8 K 3318/22
ECLI: ECLI:DE:VGKARLS:2025:0114.8K3318.22.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach dem Landeswaldgesetz durch die Beklagte.
1. Mit notariellem Vertrag vom 24. September 2021 erwarb die Klägerin im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung die vier nachfolgenden in der Gemarkung XXX in den Gewannen XXX und XXX gelegenen Grundstücke:
1. Flurstück 2016/1, XXX, Waldfläche mit 882 qm,
2. Flurstück 2054, XXX, Waldfläche mit 3.034 qm,
3. Flurstück 2125, XXX, Unland mit 822 qm und
4. Flurstück 2080/1, XXX, Waldfläche mit 9.702 qm.
Das dreieckig geschnittene Flurstück 2016/1 liegt nahe der Straße „XXX“. Es ist zur Nutzung für Kleingärten verpachtet. Das Flurstück 2054 ist als geschütztes Biotop ausgewiesen. Auf dem Flurstück 2125, das ebenfalls als geschütztes Biotop ausgewiesen ist, befindet sich lichter Baumbestand. Die Fläche ist zur sonstigen Nutzung verpachtet. Das Flurstück 2080/1 weist teilweise Hanglage auf und befindet sich gegenüber der Wohnbebauung in der XXX. Die Fläche grenzt an das geschützte Biotop „XXX“ an. Die Flurstücke weisen eine Gesamtfläche von 14.440 qm auf. Alle Flurstücke liegen im Naturpark XXX.
Mit Schreiben vom 2. Dezember 2021 hörte die Beklagte die Klägerin zur geplanten Ausübung eines Vorkaufsrechts nach dem Landeswaldgesetz an.
Die Klägerin äußerte sich mit Schreiben vom 10. Dezember 2021. Sie habe darauf vertraut, dass die Beklagte kein Interesse an den Grundstücken habe, weil diese sich zwar an der Versteigerung beteiligt habe, aber vorzeitig ausgeschieden sei. Es bestünden erhebliche Zweifel, ob es sich bei den Grundstücken um Waldgrundstücke handle. Es könne nur der Teil als Wald bezeichnet werden, der mit Forstpflanzen (Waldbäumen und Waldsträuchern) bestockt sei. Dies dürfte nur auf etwa 50 Prozent der Flächen zutreffen. Da der bewaldete Teil keinen Zusammenhang mit anderen Waldflächen habe, müssten die dann doch relativ kleinen Waldflächen isoliert betrachtet werden. Ein Vorkaufsrecht nach § 25 LWaldG könne nur geltend gemacht werden, soweit auf einem Teil der ersteigerten Grundstück Wald im Sinne von § 2 LWaldG vorhanden sei. Das Vorkaufsrecht dürfe gemäß § 25 Abs. 2 LWaldG zudem nur ausgeübt werden, wenn der Kauf der Verbesserung der Waldstruktur oder der Sicherungs-, der Schutz- oder Erholungsfunktion des Waldes diene. Im Hinblick darauf gebe es für die Ausübung eines Vorkaufsrechts keinen Anlass. Sie werde alles daransetzen, dass der bewaldete Teil der Grundstücke in seiner Qualität verbessert werde. Sie wolle die Flächen so schützen, als stünden sie unter Naturschutz. Sie wolle dort nichts bauen. Aber sie werde sich dagegen wenden, falls ein Teil des Waldrandes für eine Wegeverbreiterung herangezogen werde. In einem „Vorratskauf“ für mögliche Ausgleichs- oder Anschlussflächen wegen eines in der Zukunft zu erlassenden Bebauungsplans liege kein sachlicher Grund für die Ausübung des Vorkaufsrechts.
Mit Schreiben vom 17. Dezember 2021 empfahl die untere Forstbehörde beim Landratsamt XXX der Beklagten die Ausübung des Vorkaufsrechts für die streitgegenständlichen Grundstücke.
Am 5. Januar 2022 beschloss der Gemeinderat der Beklagten die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 25 LWaldG an den Flurstücken 2016/1, 2054, 2125 und 2080/1.
Mit Bescheid vom 7. Januar 2022, der Beigeladenen zugestellt am 11. Januar 2022, erklärte die Beklagte, vertreten durch den Oberbürgermeister, die Ausübung des Vorkaufsrechts an den vorbezeichneten Grundstücken gegenüber der Beigeladenen. Der Klägerin wurde der Bescheid formlos zur Kenntnis zugestellt. Ausweislich eines Vermerks ist er am 5. Januar 2022 (gemeint wohl: 7.1.2022) zur Post gegeben worden.
Ihr stehe gemäß § 25 Abs. 1 LWaldG ein gesetzliches Vorkaufsrecht an den Grundstücken zu. Das Vorkaufsrecht dürfe gemäß § 25 Abs. 2 LWaldG ausgeübt werden, wenn der Kauf der Verbesserung der Waldstruktur oder der Sicherung der Schutz- oder Erholungsfunktionen des Waldes diene. Die Verbesserung der Waldstruktur bedeute vor allem in kleinparzellierten Gebieten die Beseitigung zersplitterter Besitzverhältnisse durch den schrittweisen Erwerb großer, räumlich zusammenhängender Waldkomplexe, damit der Waldbesitzer seine Grundpflichten aus § 12 LWaldG überhaupt oder besser erfüllen könne. Das Vorkaufsrecht könne daher unter anderem dann ausgeübt werden, wenn die betroffene Waldfläche im räumlichen Zusammenhang mit großen Stadtwaldflächen liege. Zersplitterte Besitzverhältnisse seien dann anzunehmen, wenn das Grundstück und die nebeneinanderliegenden Grundstücke gemeinsam kleiner als 3,5 ha seien und damit keine rentabel zu bewirtschaftende Betriebseinheit bestehe. Die Flurstücke, für die das Vorkaufsrecht ausgeübt werde, grenzten grundsätzlich an Wald an. Das Flurstück 2016/1 befinde sich in unmittelbarer Nähe zu größeren Kommunalwaldbereichen. Das Flurstück 2125 sei im Liegenschaftskataster als Unland ausgewiesen. Nach Einschätzung des städtischen Försters handle es sich aber um Wald im Sinne von § 2 LWaldG. Die übrigen Flurstücke würden im Liegenschaftskataster als Waldflächen geführt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 LWaldG führe aus forstlicher Sicht zu einer Verbesserung der Waldstruktur, weil große Einheiten im Eigentum eines Waldbesitzers die forstliche Bewirtschaftung deutlich vereinfachten. Über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Hier sei insbesondere das Interesse der Klägerin zu berücksichtigen, das Grundstück zu erwerben und zu nutzen. Diesem Interesse stehe aber das Interesse der Beklagten entgegen, die Waldstruktur – auch im Interesse der Allgemeinheit – zu verbessern und die Schutz- und Erholungsfunktionen des Waldes dauerhaft zu sichern. Die in § 25 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 bis 4 LWaldG genannten Ausschlussgründe, bei deren Vorliegen das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden dürfe, lägen hier nicht vor. Das Land Baden-Württemberg sei auch nicht zum Vorkauf nach § 56 NatSchG berechtigt. Vor diesem Hintergrund dürfe sie, die Beklagte, gemäß § 25 Abs. 4 Satz 3 LWaldG in Verbindung mit § 463 BGB von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
Gegen den Bescheid erhob die Klägerin am 31. Januar 2022 Widerspruch. Zur Begründung verwies sie auf ihr Schreiben vom 10. Dezember 2021.
Mit Widerspruchsbescheid vom 25. August 2022, der Klägerin am 30. August 2022 zugestellt, wies die Beklagte den Widerspruch zurück. Der Widerspruch sei zulässig, aber unbegründet. Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 LWaldG lägen vor. Bezüglich der streitgegenständlichen Grundstücke sei ein wirksamer notarieller Kaufvertrag geschlossen worden. Das Vorkaufsrecht müsse gemäß § 25 Abs. 4 Satz 3 LWaldG in Verbindung mit § 464 Abs. 1 BGB gegenüber dem Veräußerer ausgeübt werden. Der Bescheid sei auch der Klägerin bekannt gegeben worden, weil er sie belaste. Das Vorkaufsrecht sei gemäß § 469 Abs. 2 Alt. 1 BGB innerhalb von zwei Monaten ausgeübt worden, nachdem ihr, der Beklagten, der Kaufvertrag mitgeteilt worden sei. Die Frist beginne mit der Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber ihr. Die Vertragsabschrift des Notars sei bei der Beklagten am 11. November 2021 eingegangen. Am 11. Januar 2022 sei der Bescheid der Beigeladenen zugestellt worden. Bei dem Begriff „Wald“ handle es sich um einen tatsächlichen Begriff. Entscheidend für die Einordnung sei die natürliche Betrachtungsweise vor Ort. Die Voraussetzungen des § 25 Abs. 2 LWaldG seien aus den im Bescheid vom 7. Januar 2022 dargestellten Gründen gegeben. Es handle sich bei den Flurstücken auch um Waldgrundstücke im Sinne des § 2 LWaldG. Das gelte insbesondere für das Flurstück 2125. Es sei im Liegenschaftskataster zwar als Unland ausgewiesen. Diese Charakterisierung durch das Katasteramt habe aber keine Bedeutung, weil es auf die tatsächlichen Gegebenheiten ankomme. Die in § 25 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 bis 4 LWaldG genannten Ausschlussgründe, bei deren Vorliegen das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden dürfe, lägen hier nicht vor. Die Klägerin sei vor allem nicht Inhaberin eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs. Ermessensfehler seien nicht gegeben. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung einer Ermessensentscheidung haben müsse, richte sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalls. Die Regelung in § 25 LWaldG stelle auf der Tatbestandsseite im Hinblick auf den Eingriff in die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Vertragsfreiheit strenge Kriterien für die Ausübung des Vorkaufsrechts auf. Deshalb reiche es aus, dass die Gemeinde auf Rechtsfolgenseite die Belange, die sie zur Ausübung des Vorkaufsrechts geleitet hätten, knapp darstelle. Auch hinsichtlich der Zweckmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts bestünden keine Bedenken. Vielmehr erscheine es in hohem Maße sachgerecht, die streitgegenständlichen Grundstücke mit dem angrenzenden Stadtwald zu vereinigen, um hierdurch einen größeren Waldkomplex „in einer Hand“ zu schaffen und die bestehende Auslichtung wieder zu schließen.
2. Am 28. September 2022 hat die Klägerin Klage erhoben.
3. Am 27. April 2023 beschloss der Gemeinderat der Beklagten erneut über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 25 LWaldG an den streitgegenständlichen Flurstücken. Er entschied erneut, das Vorkaufsrecht auszuüben.
Mit Bescheid vom 7. Januar 2022 (gemeint wohl: 6.7.2023), der Klägerin am 18. Juli 2023 zugestellt, erklärte die Beklagte, vertreten durch den Oberbürgermeister, erneut die Ausübung des Vorkaufsrechts an den streitgegenständlichen Flurstücken gegenüber der Beigeladenen. Zur Begründung wurden weitgehend die Ausführungen im ursprünglichen Bescheid vom 7. Januar 2022 wiederholt.
Im Rahmen der Begründung der Ermessensentscheidung wurde ergänzend ausgeführt, dass zersplitterte Besitzverhältnisse mit einer Fläche von zusammen 1,44 ha vorlägen. Die Flächen bildeten mithin keine rentabel zu bewirtschaftende Betriebseinheit. Die Ausübung des Vorkaufsrechts diene damit der Verbesserung der Waldstruktur. Dass sich die Käuferin als Naturschützerin selbst für die Verbesserung der Waldstruktur einsetzen wolle, sei zwar löblich, führe jedoch im Rahmen der Ermessenserwägungen nicht zu einer anderen Bewertung. Denn mit der Verbesserung der Waldstruktur sei gerade die Beseitigung zersplitterter Besitzverhältnisse gemeint. Nur dann sei gewährleistet, dass die Bewirtschaftung aus einer Hand erfolge und damit die Pflichten nach § 12 LWaldG erfüllt würden. Zu diesen Pflichten gehöre auch die sachkundige Bewirtschaftung. Wenn die Käuferin ankündige, die Grundstücke so zu bewirtschaften, als stünden sie unter Naturschutz, sei die Bewirtschaftung nach den Vorgaben des Landeswaldgesetzes gerade nicht gewährleistet. Daher müsse das Interesse der Käuferin hinter das Interesse der Allgemeinheit zurücktreten.
Gemäß § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG sei das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags auszuüben. Nach § 25 Abs. 4 Satz 4 LWaldG habe diese Mitteilung gegenüber der unteren Forstbehörde – hier dem Landratsamt XXX – zu erfolgen. Die Mitteilung sei mit Schreiben vom 8. November 2021 jedoch lediglich gegenüber ihr, der Beklagten, erfolgt. Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginne mit Eingang der vollständigen Mitteilung bei der unteren Forstbehörde. Damit habe die Frist noch nicht zu laufen begonnen. Dabei sei es nicht von Belang, dass sie, die Beklagte, durch die Mitteilung von dem Vorgang Kenntnis erhalten habe. Die Ausübung des Vorkaufsrechts könne bereits vor Beginn der Frist erfolgen.
Der Gemeinderat habe in seiner Sitzung vom 27. April 2023 beschlossen, das gemeindliche Vorkaufsrecht vorsorglich erneut auszuüben. Unabhängig davon habe sie, die Beklagte, bereits mit Bescheid vom 7. Januar 2022 ihr Vorkaufsrecht ausgeübt.
Gegen den Bescheid vom 6. Juli 2023 erhob die Klägerin am 31. Juli 2023 per E-Mail Widerspruch. Zur Begründung verwies sie auf ihren Widerspruch gegen den ursprünglichen Bescheid vom 7. Januar 2022 und ihre Klagebegründung gegen diesen Bescheid.
Mit Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 7. Februar 2024 wurde der Widerspruch als unzulässig zurückgewiesen. Der am 14. Juli 2023 zugestellte Ausübungsbescheid sei bestandskräftig. Der Widerspruch genüge nicht den Formerfordernissen des § 70 VwGO. Danach sei der Widerspruch innerhalb eines Monats, nachdem er bekannt gegeben worden sei, schriftlich, in elektronischer Form nach § 3a Abs. 2 VwVfG oder zur Niederschrift zu erheben. Die Übermittlung eines PDF-Dokuments mit einfacher E-Mail genüge weder dem Schriftformerfordernis noch der elektronischen Form nach § 3a Abs. 2 VwVfG.
4. Zur Begründung ihrer Klage trägt die Klägerin vor:
Die Beklagte habe auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet, weil sie am Versteigerungsverfahren zwar teilgenommen habe, jedoch ab einem bestimmten Betrag nicht mehr weiter mitgeboten habe. Nun könne sie den Zuschlag, den ein anderer erhalten habe, nicht auf sich „umleiten“. Sähe man dies als rechtmäßig an, hätte die Beklagte einen enormen Vorteil. Sie müsste nicht selbst das höchste Angebot abgeben, sondern könnte nachträglich auf ein anderes Angebot „aufspringen“, das möglicherweise nicht das Höchstgebot gewesen wäre, wenn die Beklagte selbst bis zum Ende mitgeboten hätte. Das Zwangsversteigerungsverfahren solle aber allen Beteiligten die gleichen Chancen einräumen. Der Höchstbietende solle – wie es auch geschehen sei – den Zuschlag erhalten. Hätte die Beklagte bis zum Ende mitgeboten, dann hätte sie, die Klägerin, bis zu dem von ihr für richtig gehaltenen Limit mitgeboten. Die Beklagte hätte dementsprechend einen höheren Kaufpreis zahlen müssen, als sie es jetzt müsse. Daher sei ihr Verhalten als Verzicht auf das Vorkaufsrecht zu werten. Jedenfalls habe sie es aus Gründen des Vertrauensschutzes verwirkt.
Die Ausübung eines möglicherweise bestehenden Vorkaufsrechts sei ferner nicht fristgemäß erfolgt. Die Zwei-Monatsfrist gelte auch dann, wenn eine Kommune ein Vorkaufsrecht ausübe. Falls es für den Fristbeginn auf die Kenntnis ankomme, sei die Frist am 24. November 2021 um 24 Uhr abgelaufen, weil die Beklagte als Teilnehmerin an der Versteigerung bereits am 24. September 2021 Kenntnis davon hatte, an wen und zu welchem Preis die Grundstücke verkauft worden seien. Selbst wenn man aber auf die Kenntnis des zuständigen Vertreters der Beklagten abstellte, so hätte die Zwei-Monatsfrist spätestens am 7. November 2021 zu laufen begonnen, als der Beklagten das förmliche Ersteigerungsprotokoll zugeleitet worden sei. Der Bescheid vom 7. Januar 2022 könne aber nicht per Postzustellungsurkunde an dem selben Tag bei der Beigeladenen eingegangen sein. Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei somit abgelaufen gewesen. Dies habe auch der Notar, der die Versteigerung protokoliert habe, so mitgeteilt.
Abgesehen davon lägen die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Landeswaldgesetz nicht vor. Es sei bereits fraglich, ob die Grundstücke überhaupt als „Wald“ angesehen werden könnten. Es werde nicht dargelegt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts zu einer Verbesserung der Waldstruktur beitragen oder der Sicherung der Schutz- oder Erholungsfunktion des Waldes dienen könne. Sie, die Klägerin, sei selbst Naturschützerin und werde sich um die erworbenen Grundstücke diesbezüglich kümmern. Demgegenüber sei überhaupt nicht erkennbar, was die Beklagte mit den Grundstücken vorhabe. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts aus naturschutzrechtlichen oder waldwirtschaftlichen Gründen sei nur dann zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit es erfordere. Dies sei hier durch die Beklagte nicht dargetan. Die Beklagte habe durch den Zweckverband XXX, an dem sie maßgeblich beteiligt sei, Anfang 2023 ungefähr 1.500 qm des Flurstück 2080/1 roden lassen, obwohl sie nicht Eigentümerin des Flurstücks sei.
Der Erwerb von Grundstücken sei keine Sache der laufenden Verwaltung. Sie, die Klägerin, wisse nicht, ob ein entsprechender Beschluss des Stadtrats vorliege. Fehle es an einem Beschluss entfalte die Ausübung des Vorkaufsrechts keine rechtlichen Wirkungen, weil die Erklärung des Oberbürgermeisters schwebend unwirksam sei. Eine nachträgliche Genehmigung durch den Stadtrat wäre verfristet.
Wenn sich die Beklagte nun nach drei Jahren darauf berufe, dass der Notar einen Fehler gemacht habe, weil er nicht die untere Forstbehörde des Landratsamts XXX informiert habe, begründe dies ein Fehlverhalten der Beklagten. Ihr, der Klägerin, könne es jedenfalls nicht angelastet werden, wenn die Zuständigkeitsregelungen zwischen der Beklagten und dem Landratsamt XXX nicht beachtet worden seien. Sie habe schon nicht gewusst, wem das Notariat – außer ihr – den Kaufvertrag sonst noch zugestellt habe.
Es sei nicht nur bürgerunfreundlich, sondern auch rechtlich zu beanstanden, dass die Beklagte versuche, ihre Position dadurch zu verbessern, indem sie erneut über die Ausübung des Vorkaufsrechts beschließe, obwohl sie, die Klägerin, sich bereits mit einer Klage gegen eine Ausübung des Vorkaufsrechts gewendet habe.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022 in der Gestalt, die er durch deren Widerspruchsbescheid vom 25. August 2022 und deren Bescheid vom 6. Juli 2023 gefunden hat, aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Frist des § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG sei eingehalten. Die Frist zur Ausübung beginne erst mit vollständiger Mitteilung durch den Verkäufer oder Käufer. Aus Gründen der Rechtssicherheit komme es dabei auch bei kleineren Gemeinden nicht darauf an, ob bei dieser alle maßgeblichen Informationen bereits vorhanden gewesen seien. Dies sei hier frühestens mit der Übersendung des Kaufvertrags mit Schreiben vom 8. November 2021, eingegangen am 11. November 2021, der Fall gewesen. Mit dem am 11. Januar 2022 der Beigeladenen zugestellten Vorkaufsrechtsausübungsbescheid sei die Frist eingehalten worden.
Der Beschluss zur Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch den Gemeinderat als das zuständige Gemeindeorgan erfolgt. Soweit sich aus § 9 der Hauptsatzung die Zuständigkeit eines beschließenden Ausschusses ergebe, sei dies unschädlich, nachdem der Gemeinderat nach § 6 Abs. 3 der Hauptsatzung jederzeit Angelegenheiten der beschließenden Ausschüsse an sich ziehen könne. Jedenfalls sei die Ausübung durch den Oberbürgermeister als das zuständige Gemeindeorgan erfolgt. Dieser sei nämlich gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 der Hauptsatzung für die Ausübung von Vorkaufsrechten bis zu einer Wertgrenze von 50.000 Euro zuständig. Zwar betrage der Kaufpreis insgesamt 67.000 Euro, die Ausübung eines Vorkaufsrechts erfolge jedoch immer grundstücksbezogen. So bestehe ein Vorkaufsrecht nach § 25 LWaldG nur dann, wenn das Grundstück oder Teile hiervon Wald im Sinne des Gesetzes seien. Damit lägen hier vier separat zu beurteilende Entscheidungen über die Ausübung des Vorkaufsrechts vor. Ausgehend von einem Gesamtkaufpreis von 67.000 Euro und einer Gesamtquadratmeterfläche von 14.440 qm ergebe sich ein Quadratmeterpreis von 4,64 Euro. Das größte Grundstück mit der Flurstücknummer 107 habe eine Fläche von 9.703 qm. Dies entspreche einem Verkaufspreis von 45.016 Euro. Damit verbliebene alle einzelnen Entscheidungen über die Ausübung des Vorkaufsrechts unterhalb der Wertgrenze von 50.000 Euro. Der Oberbürgermeister habe den Ausübungsbescheid auch unterzeichnet.
Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 25 LWaldG lägen vor. Bei den streitgegenständlichen Flurstücken handle es sich – wie sich aus der Beschreibung der Grundstücke durch den Stadtförster und den von den Beteiligten vorgelegten Lichtbildern ergebe – um Waldgrundstücke im Sinne des Landeswaldgesetzes. Die Flurstücke 2125, 2054 und 2016/1 lägen im Bereich von geschützten Biotopen. Das Flurstück 2125 liege vollständig im Bereich des Offenland-Biotops „XXX“. Die Flurstücke 2054 und 2016/1 lägen teilweise im Bereich des Waldbiotops „XXX“. Die jeweilige Biotopbeschreibung spreche für Waldgrundstücke.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts schaffe zusammenhängende Waldkomplexe. Das Flurstück 2080/1 grenze unmittelbar an Kommunalwald an. Das Flurstück 2054 werde zwar durch das Flurstück 2059, einen kleinen Grundstücksstreifen von ungefähr 5 m Tiefe, vom Kommunalwaldflurstück 2060 getrennt. Der Grundstücksstreifen stehe jedoch ebenfalls in ihrem Eigentum und sei als Weggrundstück vermerkt. Abgesehen davon sei ein unmittelbares Angrenzen auch nicht erforderlich, um die Voraussetzungen nach § 25 Abs. 2 Satz 1 LWaldG zu erfüllen. Ausreichend sei es, wenn die betreffende Waldfläche im räumlichen Zusammenhang mit dem Gemeindewald liege und der Erwerb einen Arrondierungseffekt habe. Ein räumlicher Zusammenhang liege auch dann noch vor, wenn ein gewisser Abstand zwischen den Grundstücken bestehe. So liege es hier. Es handle sich um eine durchgängige Waldfläche, die lediglich durch einen Waldweg getrennt werde. Dass insoweit ein räumlicher Zusammenhang gegeben sei, ergebe sich im Übrigen auch aus dem Verlauf der Biotope, die über die Grundstücke hinweg bis zum Grundstück Flurstück 2016/1 reichten. Das in ihrem Eigentum stehende Flurstück 2015 umfasse in seiner Ausdehnung ausgehend vom XXX die Flurstücke 2054, 2058, 2059/1 und 2059/2 und schließe unmittelbar an die Flurstücke 2016/1 und 2060 an.
Zur Verbesserung der Waldstruktur müsse nicht bereits unmittelbar ein Arrondierungseffekt erreicht werden. Vielmehr genüge es, wenn der Ankauf als Ausgangsmaßnahme für eine erst beginnende Strukturverbesserung, also als ersten Ansatz einer Neuordnung der Waldflur, bestimmt und geeignet sei. So liege der Fall hier. Sie wolle – auch und gerade zur Sicherung der Schutz- und Erholungsfunktion des Waldes – die Wald- und Biotop-Flächen, die sich unmittelbar an die Flächen an der Bahnstrecke anschlössen, in ihre Hand bekommen. Die Flächen bildeten einen Rahmen, der die oberhalb des XXX bereits vorhandene kommunale Waldfläche ergänze, mit dem Ziel, die dann faktisch eingeschlossenen weiteren Privatgrundstücke zu erwerben. Da dieses allerdings erst bei einem Verkaufsvorgang möglich sei, könne die Ausübung nicht allein mit der Begründung verwehrt werden, dass die Flächen nicht unmittelbar an Kommunalwald angrenzten. Dies gelte besonders hier, weil der Kauf neben der Verbesserung der Waldstruktur auch der Sicherung der Schutz- und Erholungsfunktion durch die Lage der Flächen im Bereich von Biotopen und insbesondere des Naturparks diene.
Sie habe ihr insoweit zustehendes Ermessen rechtsfehlerfrei ausgeübt. So habe sie das Interesse der Klägerin, das Grundstück erwerben und nutzen zu wollen, erkannt und berücksichtigt. Dem habe sie jedoch ihr eigenes Interesse und auch das Interesse der Allgemeinheit an einer Verbesserung der Waldstruktur und der Schutz- und Erholungsfunktion des Waldes entgegengestellt und rechtsfehlerfrei als überwiegendes Interesse festgestellt.
Sie habe vor dem Hintergrund des laufenden Klageverfahrens die Ausübung des Vorkaufsrechts überprüft. Der Gemeinderat habe in seiner Sitzung am 27. April 2023 erneut über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach pflichtgemäßem Ermessen entschieden. Er habe die Entscheidung getroffen, das Vorkaufsrecht für die hier streitgegenständlichen Flurstücke auszuüben. Das Vorkaufsrecht sei mit Bescheid vom 6. Juli 2023 (fälschlicherweise mit dem Datum 7.1.2022 versehen) gegenüber der Verkäuferin ausgeübt und auch der Klägerin am 14. Juli 2023 zugestellt worden. In dem Ausübungsbescheid seien ausdrücklich weitere Ermessenserwägungen angestellt und insbesondere auch die im Rahmen der Anhörung vorgebrachten Argumente, insbesondere der Vortrag der Klägerin, dass sie sich als Naturschützerin selbst für die Verbesserung der Waldstruktur einsetzen wolle, abgearbeitet worden. Nachdem die Klägerin angekündigt habe, die Grundstücke so zu bewirtschaften, als stünden sie unter Naturschutz, entspreche dies nicht der Bewirtschaftung nach den Vorgaben des Landeswaldgesetzes. Daher müsse hier das Interesse der Klägerin hinter das Interesse der Allgemeinheit zurücktreten. Weiter werde im Bescheid darauf hingewiesen, dass die Ausübungsfrist des Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG erst nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber der unteren Forstbehörde beginne. Da die Mitteilung mit Schreiben des Notars vom 8. November 2021 lediglich gegenüber der Beklagten erfolgt sei, habe die Frist zur Ausübung bislang nicht zu laufen begonnen. Der gegen den Bescheid vom 6. Juli 2023 erhobene Widerspruch sei mit Widerspruchsbescheid vom 7. Februar 2024 als unzulässig zurückgewiesen worden. Dagegen habe die Klägerin keine Klage erhoben. Damit sei der Ausübungsbescheid vom 6. Juli 2023 ihr gegenüber bestandskräftig geworden.
Bei dem erneuten Ausübungsbescheid handle es sich um eine neue Sachentscheidung und damit um einen sogenannten Zweitbescheid. Dies ergebe sich bereits daraus, dass sie, die Beklagte, Form und Inhalt eines Verwaltungsaktes gewählt und auch eine entsprechende Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt habe. Nachdem ein Zweitbescheid bereits im Fall der erneuten Bekanntgabe bei Zweifeln an der Wirksamkeit der Erstbekanntgabe angenommen werde, gelte dies erst recht in dem Fall, in dem die Sachentscheidung unter Berücksichtigung des Vorbringens der Klägerin nochmals überprüft und dann erneut über die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden worden sei. Dem stehe nicht entgegen, dass es im Ergebnis bei derselben Sachentscheidung geblieben sei. Insbesondere habe sie, die Beklagte, nicht lediglich einen bereits unanfechtbaren Verwaltungsakt wiederholt. Damit fehle es der Klage nach Bestandskraft des Bescheids vom 6. Juli 2023 am Rechtsschutzbedürfnis, nachdem die Klägerin ihre Rechtsposition im Rahmen dieser Klage nicht mehr verbessern könne. Das Vorkaufsrecht sei bestandskräftig ausgeübt worden.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und mitgeteilt, dass sie der Ausübung des Vorkaufsrechts nichts entgegen zu setzen habe.
4. Der Kammer liegt die Verwaltungsakte der Beklagten vor (Leitz-Ordner). Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird hierauf und auf die im gerichtlichen Verfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll über die mündliche Verhandlung nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, für die der Verwaltungsrechtsweg eröffnet ist, ist zulässig aber unbegründet.
I. Der Verwaltungsrechtsweg ist gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO eröffnet. Die Streitigkeit ist öffentlich-rechtlicher Natur, weil es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 LWaldG um einen privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt im Sinne von § 35 Satz 1 LVwVfG handelt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 7.7.1982 – 5 S 2606/81 – juris 1. Leitsatz, vom 28.2.1991 – 5 S 1222/90 – juris Rn. 19 und vom 12.9.1997 – 5 S 2498/95 – juris Rn. 19). Das Landeswaldgesetz ermächtigt die Gemeinde in § 25 Abs. 1 Satz 1 LWaldG als Trägerin öffentlicher Gewalt, im öffentlichen Interesse als Käuferin in einen Grundstückskaufvertrag einzutreten. Nach § 25 Abs. 4 Satz 3 LWaldG in Verbindung mit § 464 Abs. 1 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts zwar durch „Erklärung“ gegenüber dem Verpflichteten, diese Erklärung hat jedoch einseitig gestaltenden (privatrechtsgestaltenden) Charakter und ist damit ein Verwaltungsakt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12.2.2020 – 5 S 1070/19 – juris Rn. 30).
II. Die Klage ist zulässig.
1. Die Klage ist als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO statthaft (vgl. VG Karlsruhe, Urteil vom 6.12.2010 – 2 K 686/10 – juris Rn. 24).
Gegenstand der Klage ist der Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022. Dagegen handelt es sich bei dem weiteren Bescheid der Beklagten vom 6. Juli 2023 um keinen Zweitbescheid und damit im Einklang mit dem Klageantrag um keinen eigenständigen Gegenstand der Anfechtungsklage. Vielmehr ergänzt er als lediglich wiederholende Verfügung die Begründung des Bescheids vom 7. Januar 2022.
a) Maßgeblich für die Abgrenzung zwischen einem Zweitbescheid und einer wiederholenden Verfügung ist allein der – aus objektiver Empfängersicht – zu beurteilende Gegenstand des Verwaltungshandelns. Maßgebend ist dabei die Erklärung der Behörde, nicht ihr innerer Wille (vgl. §§ 133 und 157 BGB analog; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 10.12.2008 – 9 S 1099/08 – juris Rn. 8; U. Stelkens in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 10. Aufl. 2023, § 35 Rn. 71).
Für eine neue Sachentscheidung, also einen Zweitbescheid, spricht es, wenn die Behörde die Form eines Verwaltungsakts wählt, beispielsweise eine Rechtsbehelfsbelehrung beifügt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 1.11.2006 – 9 B 25.05 – juris Rn. 8). Allerdings kann eine Verwaltungsmaßnahme, die kein Verwaltungsakt im materiellen Sinne ist, auch nicht durch ihre Form hierzu werden (vgl. U. Stelkens in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 10. Aufl. 2023, § 35 Rn. 72, zum Vorliegen eines sog. prozessualen Verwaltungsakts s.a. Rn. 16). Es kommt deshalb vor allem auf den Inhalt der Erklärung an, die Gegenstand des Verwaltungshandelns ist. Beigefügte Rechtsausführungen zum ursprünglichen Verwaltungsakt qualifizieren die behördliche Äußerung nicht ohne Weiteres als Zweitbescheid. Das gilt sogar dann, wenn es sich dabei um Erwägungen handelt, die in der ursprünglichen Begründung nicht enthalten waren. Eine neue Regelung und damit ein Zweitbescheid kann allerdings anzunehmen sein, wenn sich die tragenden Erwägungen gegenüber dem Erstbescheid in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht entscheidend geändert haben (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.10.1961 – VI C 123.59 – BVerwGE 13, 99, juris Rn. 13; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 10.12.2008 – 9 S 1099/08 – juris Rn. 6 bis 8). Ist der ursprüngliche Bescheid noch nicht bestandskräftig, ist im Zweifelsfall von einer wiederholenden Verfügung auszugehen (vgl. von Alemann/Scheffczyk in Bader/Ronellenfitsch, BeckOK VwVfG, § 35 Rn. 189).
b) Gemessen an diesen Maßstäben handelt es sich bei dem Bescheid vom 6. Juli 2023 um eine wiederholende Verfügung ohne Regelungscharakter.
Zwar ist der Bescheid nach seiner Form als Verwaltungsakt gestaltet. Er wird als „Bescheid“ bezeichnet, er enthält eine Entscheidungsformel und ihm ist eine Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt. Allerdings trifft der Bescheid vom 6. Juli 2023 nach seinem Inhalt keine neue Sachentscheidung. Er erschöpft sich weitgehend in der Wiederholung des – noch nicht bestandskräftigen – Bescheids vom 7. Januar 2022. Die tragenden Erwägungen dieses Bescheids haben sich in dem neuen Bescheid weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht wesentlich geändert.
Die Beklagte hat in dem Bescheid vom 6. Juli 2023 ihre Ermessenserwägungen ergänzt und hervorgehoben, es sei zwar löblich, dass sich die Klägerin als Naturschützerin für die Verbesserung der Waldstruktur einsetzen wolle, dies führe jedoch im Rahmen des auszuübenden Ermessens nicht zu einer anderen Bewertung. Darin liegt keine wesentliche Änderung der den Bescheid vom 7. Januar 2022 tragenden Ermessenserwägungen. Die Beklagte hat ein Vorbringen der Klägerin berücksichtigt, das diese bereits mit Schreiben vom 10. Dezember 2021 geltend gemacht hatte und das bereits im Rahmen der Ermessensentscheidung im Bescheid vom 7. Januar 2022 zu berücksichtigen war.
Die tragenden Erwägungen des ursprünglichen Bescheids vom 7. Juni 2022 in der Gestalt, die er durch den Widerspruchsbescheid vom 25. August 2022 gefunden hat, haben sich auch bezüglich der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG nicht entscheidend geändert. Letztlich geht die Beklagte in beiden Bescheiden von der Einhaltung der Frist des § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG aus. Im neuen Bescheid vom 6. Juli 2023 vertritt sie nun die geänderte Rechtsauffassung, die Frist habe noch nicht zu laufen begonnen. Die Änderung der Rechtsauffassung zu dieser Frage ist für die Qualifikation des Regelungscharakters des neuen „Bescheids“ nicht erheblich.
Ein Vergleich der Erwägungen, die den Gemeinderatsbeschlüssen vom 5. Januar 2022 und vom 27. April 2023 zu Grunde lagen, lässt jedenfalls nicht erkennen, dass sich die tragenden Erwägungen des ursprünglichen Bescheids im neuen Bescheid wesentlich geändert haben. Die Beschlussvorlagen vom 22. Dezember 2021 und vom 28. März 2023 sind weitestgehend inhaltlich deckungsgleich. Aus dem Protokoll zu der jeweiligen Gemeinderatssitzung ist nicht erkennbar, dass die Entscheidungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts aus sich erheblich unterscheidenden Erwägungen getroffen worden sind.
3. Die Klägerin ist gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Der angegriffene Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022 belastet sie, weil er dazu führt, dass sie die streitgegenständlichen Flurstücke weder erwerben noch nutzen kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.2.2000 – 4 B.10.00 – juris Rn. 5; VGH Bad.-Württ., Urteile vom 24.10.2024 – 5 S 261/24 – juris Rn. 26 und vom 12.9.1997 – 5 S 2498/95 – juris Rn. 20).
4. Die Klägerin hat das nach § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO erforderliche Vorverfahren durchgeführt. Die Klagefrist des § 74 Abs. 1 Satz 1 VwGO ist eingehalten. Die Klägerin hat innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids, die am 30. August 2022 erfolgt ist, am 28. September 2022 Klage erhoben. Da der Bescheid vom 6. Juli 2023 keinen eigenständigen Regelungsgehalt hat, musste die Klägerin nach dessen Erlass nicht erneut Widerspruch oder gar Klage erheben.
5. Für die Klage besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis.
Das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn sich die Rechtsstellung des betroffenen Klägers im Erfolgsfall der Klage nicht verbessert (vgl. Wöckel in Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, Vorbemerkungen §§ 40-53 Rn. 16 m.w.N.).
Die Klägerin könnte ihre Rechtsstellung im Erfolgsfall ihrer Klage (nur) dann nicht verbessern, wenn der Bescheid vom 6. Juli 2023, mit dem die Beklagte erneut die Ausübung des Vorkaufsrechts für die streitgegenständlichen Flurstücke erklärt hat, bestandskräftig geworden wäre. Dies setzte voraus, dass es sich bei dem Bescheid nicht bloß um eine wiederholende Verfügung ohne Regelungscharakter, sondern um einen Zweitbescheid handelt, der eine neue Sachentscheidung enthält, die bestandskräftig geworden ist (vgl. allgemein Sachs in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 10. Aufl. 2023, § 51 Rn. 57 ff. und von Alemann/Scheffczyk in Bader/Ronellenfitsch, BeckOK VwVfG, § 35 Rn. 188 f.). Wie ausgeführt handelt es sich bei dem Bescheid vom 6. Juli 2023 jedoch um keinen bestandskräftigen Zweitbescheid.
III. Die Klage ist unbegründet.
Der Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 25. August 2022 und des Bescheids vom 6. Juli 2023 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Die Erklärung des Vorkaufsrechts hinsichtlich der Flurstücke 2016/1, 2054, 2125 und 2080/1 im Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022 findet ihre Rechtsgrundlage in § 25 Abs. 1 LWaldG.
Nach § 25 Abs. 1 LWaldG steht der Gemeinde und dem Land ein Vorkaufsrecht an Waldgrundstücken zu. Ist nur ein Teil des Grundstücks Wald im Sinne dieses Gesetzes, so erstreckt sich das Vorkaufsrecht nur auf diesen Teil des Grundstücks. Der Eigentümer kann die Übernahme des Restgrundstücks verlangen, wenn es ihm wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, es zu behalten.
Nach § 25 Abs. 2 Satz 1 LWaldG darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn der Kauf der Verbesserung der Waldstruktur oder der Sicherung der Schutz- oder Erholungsfunktionen des Waldes dient. Das Vorkaufsrecht darf nicht ausgeübt werden, wenn das Waldgrundstück (Nr. 1) an den Inhaber eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs im Sinne von § 1 des Gesetzes über eine Altershilfe für Landwirte, (Nr. 2) an Familienangehörige im Sinne von § 8 Nr. 2 des Grundstückverkehrsgesetzes oder (Nr. 3) zusammen mit einem landwirtschaftlichen Betrieb, mit dem es eine wirtschaftliche Einheit bildet oder (Nr. 4) zum Zweck der Agrarstrukturverbesserung an den Besitzer eines angrenzenden Waldgrundstücks verkauft wird. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Land ergeht im Benehmen mit Forst Baden-Württemberg (Satz 2).
Nach § 25 Abs. 3 Satz 1 LWaldG geht das Vorkaufsrecht nach § 56 NatSchG vor. Im Übrigen geht das Vorkaufsrecht der Gemeinde dem Vorkaufsrecht des Landes, das Vorkaufsrecht nach Absatz 1 unbeschadet bundesrechtlicher Vorkaufsrechte anderen Vorkaufsrechten vor (Satz 2). Das Vorkaufsrecht bedarf nicht der Eintragung in das Grundbuch (Satz 3).
Nach § 25 Abs. 4 Satz 1 LWaldG ist das Vorkaufsrecht nicht übertragbar. Das Vorkaufsrecht kann nur innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden (Satz 2). Die §§ 463 bis 469 Absatz 1, § 471, § 1098 Abs. 2 und die §§ 1099 bis 1102 BGB sind anzuwenden. Die Mitteilung gemäß § 469 Abs. 1 BGB ist gegenüber der Forstbehörde abzugeben; sie unterrichtet die Gemeinde (Satz 3).
2. Die Ausübung des Vorkaufsrechts im angegriffenen Bescheid vom 7. Januar 2022 ist formell rechtmäßig erklärt worden.
a) Der Gemeinderat ist für die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 25 LWaldG an den Flurstücken 2016/1, 2054, 2125 und 2080/1 zuständig gewesen.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist hier mit Beschluss des Gemeinderats vom 5. Januar 2022 erfolgt. Den Beschluss hat der Bürgermeister sodann gemäß § 43 Abs. 1 Halbsatz 1 GemO mit dem angegriffenen Bescheid vom 7. Januar 2022 vollzogen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12.9.1997 – 5 S 2498/95 – juris Rn. 28).
Welches Gemeindeorgan die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu treffen hat, bestimmt sich nach den Regelungen der Gemeindeordnung. Nach deren § 24 Abs. 1 Satz 2 entscheidet der Gemeinderat über alle Angelegenheiten der Gemeinde, soweit nicht der Bürgermeister kraft Gesetzes zuständig ist oder ihm der Gemeinderat bestimmt Angelegenheiten überträgt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12.9.1997 – 5 S 2498/95 – juris Rn. 24). Durch die Hauptsatzung kann der Gemeinderat gemäß § 39 Abs. 1 Satz 1 GemO beschließende Ausschüsse bilden und ihnen bestimmte Aufgabengebiete zur dauernden Erledigung übertragen. Durch Beschluss kann der Gemeinderat gemäß § 39 Abs. 1 Satz 2 GemO einzelne Angelegenheiten auf bestehende beschließende Ausschüsse übertragen oder für ihre Erledigung beschließende Ausschüsse bilden. Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts erfordert vor diesem Hintergrund grundsätzlich einen Beschluss des Gemeinderats (vgl. VGH Bad.-Württ., a.a.O.).
Aus § 9 Abs. 1 Nr. 2 (Ober-)Spalte 5 der Hauptsatzung der Beklagten in der am 5. Januar 2022 geltenden Fassung vom 24. November 2020 ergibt sich hier, dass der Gemeinderat für die Ausübung von gesetzlichen und rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechten bei Überschreiten der Wertgrenze von 200.000 Euro zuständig ist. In den Wertgrenzen zwischen mehr als 50.000 und bis zu 200.000 Euro entscheidet hierüber gemäß § 6 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 2 (Ober-)Spalte 4 der Hauptsatzung ein beschließender Ausschuss. Bei einer Wertgrenze bis 50.000 Euro ist gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 (Ober-)Spalte 3 der Hauptsatzung der Oberbürgermeister zuständig. Der Gemeinderat kann gemäß § 6 Abs. 3 der Hauptsatzung den beschließenden Ausschüssen allgemein oder im Einzelfall Weisungen erteilen, jede Angelegenheit an sich ziehen und Beschlüsse der beschließenden Ausschüsse, solange sie noch nicht vollzogen sind, ändern oder aufheben.
Maßgeblich sind hier die Wertgrenzen mehr als 50.000 und bis zu 200.000 Euro. Zuständig war für die Ausübung des Vorkaufsrechts damit zunächst ein beschließender Ausschuss als Teilorgan des Gemeinderats der Beklagten. Der Gemeinderat durfte die Angelegenheit aber gemäß § 6 Abs. 3 der Hauptsatzung an sich ziehen. Das gilt selbst dann, wenn man von einer maßgeblichen Wertgrenze bis 50.000 Euro ausginge.
aa) Für die Bestimmung der maßgeblichen Wertgrenze ist – entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten – jeweils nicht der verhältnismäßige Teil des im (Kauf-)Vertrag vom 24. September 2021 festgehaltenen Meistgebots in Höhe von 67.000 Euro für jedes einzelne der vier verkauften Flurgrundstücke, sondern das genannte Gebot in voller Höhe für alle vier Flurstücke zu Grunde zu legen.
Der Beschluss des Gemeinderats vom 5. Januar 2022 bezieht sich ebenso wie die darauf beruhende Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022 auf alle vier Grundstücke. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Vertragsidentität (vgl. § 25 Abs. 4 Satz 3 LWaldG und § 464 Abs. 2 BGB). Eine geteilte Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur nach Maßgabe des § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG und § 467 BGB möglich (vgl. VG Karlsruhe, Urteil vom 26.9.2022 – 1 K 2548/21 – juris Rn. 42 bis 45; allgemein zur Anwendung des § 467 BGB im Fall der Veräußerung von mehreren Grundstücken Maultzsch in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2024, § 467 Rn. 1; Grziwotz in Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand 1.11.2024, § 24 Rn. 9 und § 28 Rn. 23; ferner BGH, Urteile vom 23.6.2006 – V ZR 17.06 – juris Rn. 22 bis 27 und vom 27.4.2016 – VIII ZR 61.16 – juris Rn. 63).
Das Meistgebot in Höhe von 67.000 Euro für alle vier Flurstücke liegt in den Wertgrenzen zwischen mehr als 50.000 und bis zu 200.000 Euro. Damit war gemäß § 6 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 2 (Ober-)Spalte 4 der Hauptsatzung zunächst ein beschließender Ausschuss als Teilorgan des Gemeinderats der Beklagten zuständig. Der Gemeinderat durfte die Angelegenheit aber gemäß § 6 Abs. 3 der Hauptsatzung an sich ziehen. Dies ist durch den Beschluss des Gemeinderats vom 5. Januar 2022 über die Ausübung des Vorkaufsrechts konkludent erfolgt.
bb) Selbst wenn man aber der Rechtsauffassung der Beklagten folgte und annähme, für die Bestimmung der Wertgrenze müsse eine auf das einzelne Flurstück bezogene Betrachtung erfolgen, wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beschluss des Gemeinderats nicht zu beanstanden.
Zwar ergäbe sich aus § 9 Abs. 1 Nr. 2 (Ober-)Spalte 3 der Hauptsatzung dann eine Zuständigkeit des Oberbürgermeisters, weil die Wertgrenze von 50.000 Euro wohl für keines der vier Flurstücke überschritten wäre. Geht man von einem für alle vier Flurstücke geltenden einheitlichen Quadratmeterpreis von (aufgerundet) 4,64 Euro pro Quadratmeter aus (67.000 Euro geteilt durch 14.440 qm Gesamtfläche), hat das größte der vier Flurstücke, das Flurstück 2080/1 mit einer Fläche von 9.702 qm, einen Wert von (aufgerundet) 45.017,28 Euro. Der Gemeinderat hätte die Ausübung des Vorkaufsrechts aber auch in diesem Fall an sich ziehen dürfen.
Dies ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 6 Abs. 3 der Hauptsatzung betreffend die allgemeinen Zuständigkeiten der beschließenden Ausschüsse. Die Regelung gilt nach ihrem Sinn und Zweck auch für eine Angelegenheit, bei der es sich – wie hier – nicht um ein Geschäft der laufenden Verwaltung handelt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12.9.1997 – 5 S 2498/95 – juris Rn. 24; Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn. 11), für das der (Ober-)Bürgermeister gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 Var. 1 GemO kraft Gesetzes zuständig ist, sondern die der Gemeinderat gemäß § 4 Abs. 1 in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Nr. 2 Spalte 3 der Hauptsatzung dem Oberbürgermeister allgemein übertragen hat.
b) Das Verfahren und die Form der Ausübung des Vorkaufsrechts sind nicht zu beanstanden.
aa) Die Klägerin ist mit Schreiben vom 2. Dezember 2021 gemäß § 28 Abs. 1 LVwVfG zur geplanten Ausübung eines Vorkaufsrechts nach dem Landeswaldgesetz ordnungsgemäß angehört worden. Mit Schreiben vom 10. Dezember 2021 hat sie sich dazu auch geäußert.
bb) Die am 5. Januar 2022 durch den Gemeinderat beschlossene Ausübung des Vorkaufsrechts ist mit Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022 gegenüber der Beigeladenen als der (Vorkaufs-)Verpflichteten ordnungsgemäß erklärt worden.
(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist gemäß § 463 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG gegenüber dem (Vorkaufs-)Verpflichteten zu erklären. Sie bedarf aber keiner besonderen Form (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 28.2.1991 – 5 S 1222/90 – juris Rn. 22 zur Ausübung eines Vorkaufsrechts nach dem NatSchG). Da die Erklärung aber vom (Vorkaufs-)Verpflichteten und vom Dritten angefochten werden kann, ist die förmliche Zustellung an beide zweckmäßig (vgl. Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn. 11).
Die Erklärung der Gemeinde ist eine Verpflichtungserklärung im Sinne von § 54 Abs. 1 GemO (vgl. BGH, Urteil vom 15.6.1960 – V ZR 191.58 – juris Rn. 10; Behrendt in Dietlein/Pautsch, BeckOK Kommunalrecht Bad.-Württ., Stand: 1.11.2024, § 54 Rn. 5). Erklärungen, durch welche die Gemeinde verpflichtet werden soll, bedürfen danach der Schriftform oder müssen in elektronischer Form mit einer dauerhaft überprüfbaren Signatur versehen sein (Satz 1). Sie sind vom Bürgermeister zu unterzeichnen (Satz 2). Wird die Formvorschrift missachtet, so ist die Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts als einseitiges Rechtsgeschäft entsprechend § 180 Satz 1 BGB nichtig (vgl. Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn. 11; Kunze/Bronner/Katz, GemO, Stand: Dezember 2006, § 54 Rn. 14).
Vor diesem Hintergrund ist die hier erfolgte Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022 formell nicht zu beanstanden.
(2) Sie ist am 11. Januar 2022 gegenüber der Beigeladenen als der (Vorkaufs-)Verpflichteten erfolgt. Die Klägerin hat den Bescheid – wie es nach dem oben Dargestellten zweckmäßig ist – zur Kenntnis erhalten.
Am 11. Januar 2022 Tag wurde der Bescheid der XXX als Bevollmächtigter der Beigeladenen zugestellt und damit bekannt gegeben (vgl. § 14 und § 41 Abs. 1 und 5 LVwVfG i.V.m. § 3 LVwZG). Diese hat für die beigeladene XXX als Eigentümerin der streitgegenständlichen Flurstücke das Verkaufs- und Versteigerungsverfahren mit Grundstücks- und Immobilienvollmacht vom 18. Juli 2013 geführt. Hierbei handelte es sich entgegen der Annahme des Klägervertreters nicht um ein Zwangsvollstreckungsverfahren. Die Vollmacht umfasste (unter anderem) die Befugnis, öffentlich-rechtliche Erklärungen sowie sämtliche Verfahrenserklärungen entgegenzunehmen, die sich auf Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauwerke einschließlich diese betreffende Rechtsverhältnisse beziehen. In § 13 Abs. 1 des objektspezifischen Teils des die streitgegenständlichen Flurstücke betreffenden Einlieferungsvertrags vom 13. September 2021 zwischen der beigeladenen XXX als Veräußerer und der XXX, XXX als Einlieferer ist bestimmt, dass sämtlicher Schriftverkehr mit dem Veräußerer ausschließlich über die XXX geführt werden soll.
(3) Die Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022 beachtet die Vorgaben des § 54 Abs. 1 GemO. Der Bescheid ist in Schriftform ergangen (vgl. § 37 Abs. 2 Satz 1 Var. 1 und Abs. 3 Satz 1 LVwVfG) und vom Oberbürgermeister der Beklagten unterzeichnet worden.
cc) Das Vorkaufsrecht ist gemäß § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG schließlich innerhalb der Frist von zwei Monaten nach der Mitteilung des (Kauf-)Vertrags ausgeübt worden.
Das Vorkaufsrecht kann gemäß § 25 Abs. 4 Satz 1 LWaldG nur innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden. Die Mitteilung ist gemäß § 25 Abs. 4 Satz 3 LWaldG in Verbindung mit § 469 Satz 1 BGB gegenüber der Forstbehörde abzugeben; sie unterrichtet die Gemeinde. Nur ein beurkundeter und genehmigter Vertrag, der vollständig und richtig mitgeteilt worden ist, setzt die Frist in Lauf. Die Ausübungsfrist ist eine Ausschlussfrist, die nicht verlängert werden kann und die gemäß §§ 186 ff. BGB berechnet wird (vgl. Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn. 8 und 11).
(1) Ausgehend davon hat die Ausübungsfrist des § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG hier mit dem Eingang des notariellen (Kauf-)Vertrags vom 24. September 2021 bei der Beklagten am 11. November 2021 zu laufen begonnen.
Der Notar hat den Kaufvertrag zwar entgegen § 25 Abs. 4 Satz 4 LWaldG nicht gegenüber der Forstbehörde mitgeteilt, die ihrerseits die Beklagte hätte unterrichten müssen. Vielmehr hat er die Gemeinde unmittelbar informiert. Das führt jedoch nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheids vom 7. Januar 2022. Denn die zur Ausübung des Vorkaufsrechts befugte Beklagte hat den Kaufvertrag mit Wissen und Wollen des beauftragten Notars zur Kenntnis erhalten. Damit stand ihr zwar weniger Zeit zur Verfügung, um über die Ausübung des Vorkaufsrechts unter Einbeziehung des Sachverstands der Forstbehörde zu entscheiden. Deren Stellungnahme lag erst mit Schreiben vom 17. Dezember 2021 vor, in dem sie die Ausübung des Vorkaufsrechts für die streitgegenständlichen Flurstücke empfahl. Selbst wenn man aber unterstellte, ein Verstoß gegen § 25 Abs. 4 Satz 4 LWaldG hätte die Rechtswidrigkeit des Ausübungsbescheides zur Folge, führte dies nicht zum Erfolg der Klage. Denn die Vorschrift hat erkennbar keine Schutzfunktion zu Gunsten des Käufers eines Grundstücks, das mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, so dass es an einer Rechtsverletzung der Klägerin fehlte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24.10.2024 – 5 S 261/24 – juris Rn. 32 f.).
Ohne Erfolg wendet die Klägerin insoweit ein, es müsse für den Fristbeginn bereits auf den Tag der Versteigerung am 24. September 2021 abgestellt werden, weil die Beklagte daran teilgenommen habe. Letzteres trifft zwar zu. Der Beginn der Ausübungsfrist setzt aber auch in einem solchen Fall die Mitteilung des vollständigen beurkundeten und genehmigten Vertrags voraus. Dies ist ein Gebot der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit, weil es sich bei der Ausübungsfrist um eine Ausschlussfrist handelt (vgl. allgemein VGH Bad.-Württ., Urteil vom 30.9.2021 – 3 S 2595/20 – juris Rn. 27 f. betreffend die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Über das Vorliegen und den genauen Inhalt des notariellen Vertrags muss für den (Vorkaufs-)Berechtigten Klarheit herrschen, bevor dieser – hier die Beklagte – eine Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts treffen kann (vgl. allgemein Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn. 8 zum Sinn und Zweck der Mitteilungspflicht).
(2) Hat die Ausübungsfrist des § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG damit am 11. November 2021 zu laufen begonnen, lief sie am 11. Januar 2022 ab (vgl. § 187 Abs. 1 und § 188 Abs. 2 BGB). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist – wie oben dargestellt – mit Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022 gegenüber der Beigeladenen als der (Vorkaufs-)Verpflichteten am 11. Januar 2022 erklärt worden. Dies geschah fristgemäß.
3. Die Ausübung des Vorkaufsrechts im angegriffenen Bescheid vom 7. Januar 2022 ist materiell rechtmäßig erklärt worden.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob ein Vorkaufsrecht nach § 25 LWaldG rechtmäßig ausgeübt wurde, ist das Ende der Ausübungsfrist. Das Waldvorkaufsrecht darf nach § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG nur innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden. Die Fristgebundenheit hat zur Folge, dass sämtliche tatbestandlichen Ausübungsvoraussetzungen innerhalb der materiell-rechtlichen Ausübungsfrist vorliegen müssen; zudem müssen sie bis zum Ende der Frist erhalten bleiben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist in das pflichtgemäße Ermessen der ausübungsberechtigten Körperschaft gestellt, die dieses ebenfalls innerhalb der Frist ausüben muss. Sie kann ihre Erwägungen jedoch nach § 114 Satz 2 VwGO noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen, so dass es für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ermessensausübung auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ankommt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24.10.2024 – 5 S 261/24 – juris Rn. 35 f.).
Die Tatbestandsvoraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts lagen im insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Endes der Ausübungsfrist am 11. Januar 2022 vor. Die Ermessensausübung der Beklagten im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 14. Januar 2025 ist ebenfalls nicht zu beanstanden.
a) Die streitgegenständlichen Flurstücke sind mit notariellem (Kauf-)Vertrag vom 24. September 2021 entgeltlich veräußert worden. Der Vertrag ist auch wirksam
aa) Die streitgegenständlichen Flurstücke sind mit notariellem (Kauf-)Vertrag vom 24. September 2021 entgeltlich veräußert worden.
Nach § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG in Verbindung mit § 463 BGB ist Voraussetzung, dass ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen worden ist. Im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 LWaldG erfordert dies eine entgeltliche Veräußerung, also den Austausch eines Waldgrundstücks gegen Geld. Die Bezeichnung „Kaufvertrag“ in der Vertragsurkunde ist unerheblich, entscheidend sind Inhalt und Zweck des Vertrags. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist gemäß § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG in Verbindung mit § 471 BGB (nur dann) ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt (vgl. Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn. 5).
Die Klägerin und die Beigeladene als Eigentümerin haben am 24. September 2021 einen (Kauf-)Vertrag über die entgeltliche Veräußerung der streitgegenständlichen Flurstücke geschlossen. Es ist unschädlich, dass dieser Vertrag im Rahmen einer Versteigerung zustande gekommen ist. Denn es handelt sich hierbei nicht um einen Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung.
bb) Der Vertrag vom 24. September 2021 ist auch wirksam. Die rechtsgeschäftliche Veräußerung bedurfte keiner Genehmigung nach dem hier nur in Betracht kommenden § 3 Abs. 1 Agrarstrukturverbesserungsgesetz (ASVG).
Dieses Gesetz hat das Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) vom 28. Juli 1961 (BGBl. I S. 1091), darunter die Regelung in § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG, wonach – soweit hier relevant – die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines forstwirtschaftlichen Grundstücks (vgl. § 1 Abs. 1 GrdstVG) und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung bedürfen, gemäß § 125a Abs. 1 Satz 2 GG mit seinem Inkrafttreten am 1. Juli 2010 ersetzt. Das Grundstücksverkehrsgesetz hatte der Bund im Rahmen der bis zum Inkrafttreten des Artikels 1 Nr. 7 Buchst. a Doppelbuchst. jj des Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes vom 28. August 2006 (BGBl. I S. 2034) am 1. August 2007 geltenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen erlassen. Es galt gemäß § 125a Abs. 1 Satz 1 GG als Bundesrecht bis zum 1. Juli 2010 fort (vgl. LT-Drs. 14/5140, S. 39).
Die Vorschriften des Agrarstrukturverbesserungsgesetzes finden – soweit hier relevant – gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b Halbsatz 1 ASVG Anwendung auf die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, welches land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird oder nutzbar wäre und mindestens ein Hektar groß ist. Bildet das veräußerte Grundstück mit anderen Grundstücken des Veräußerers eine räumlich zusammenhängende Fläche, ist die Mindestgröße gemäß § 1 Abs. 7 Satz 1 ASVG aus der Summe der Flächeninhalte der zur zusammenhängenden Fläche gehörenden Grundstücke zu ermitteln. Der Zusammenhang wird durch Wege im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 4 des Straßengesetzes oder durch Gräben, die im öffentlichen Eigentum stehen, nicht unterbrochen (vgl. § 1 Abs. 7 Satz 2 ASVG). Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ASVG bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung, über die auf Antrag die Landwirtschaftsbehörde entscheidet.
Danach ist die rechtsgeschäftliche Veräußerung der hier streitgegenständlichen Flurstücke nicht nach § 3 Abs. 1 ASVG genehmigungsbedürftig.
Keines der hier streitgegenständlichen Flurstücke hat eine Mindestgröße von einem Hektar. Die Flurstücke haben eine Größe von 0,0882 ha (Flurstück 2016/1), 0,3034 ha (Flurstück 2054), 0,0822 ha (Flurstück 2125) und 0,9702 ha (Flurstück 2080/1).
Die Summe der Flächeninhalte liegt zwar mit 1,444 ha deutlich über der Mindestgröße von einem Hektar. Diese Summe ist hier aber nicht maßgeblich, weil die Flurstücke keine zusammenhängende Fläche im Sinne von § 1 Abs. 7 Satz 1 ASVG bilden. Die klarstellende Regelung in § 1 Abs. 7 Satz 2 ASVG zeigt, dass die Grundstücke grundsätzlich aneinander angrenzen müssen. Das ist hier nicht der Fall.
Die Flurstücke 2016/1 und 2054 werden durch das schmale, lang gezogene Flurstück 2015 getrennt. Selbst wenn man aber annähme, dass diese Grundstücke eine zusammenhängende Fläche im Sinne von § 1 Abs. 7 Satz 2 ASVG bildeten, weil es sich bei dem Flurstück 2015 – unterstellt – um einen Weg im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 4 des Straßengesetzes oder um einen im öffentlichen Eigentum stehenden Graben handelt, unterschritte die Summer der Flächen dieser beiden Flurstücke jedenfalls die Mindestgröße von einem Hektar deutlich (0,0882 ha + 0,3034 ha = 0,3916 ha).
Die beiden weiteren Flurstücke 2125 und 2080/1 liegen von den Flurstücken 2016/1 und 2054 mehrere hundert Meter entfernt. Die genannten „Flurstückpaare“ bilden aus diesem Grund keine zusammenhängende Fläche. Gleiches gilt im Verhältnis der Flurstücke 2125 und 2080/1 zueinander. Denn sie liegen in einiger Entfernung voneinander und sind durch mehrere Flurstücke getrennt.
b) Bei den Flurstücken 2016/1, 2054, 2125 und 2080/1 handelt es sich jeweils vollständig um ein Waldgrundstück im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 LWaldG.
Wald im Sinne dieses Gesetzes ist gemäß § 2 Abs. 1 LWaldG jede mit Forstpflanzen (Waldbäume und Waldsträucher) bestockte Grundfläche. Die Beurteilung einer Fläche als Wald gemäß § 2 Abs. 1 LWaldG erfolgt allein aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse. Die gesetzliche Schutzfunktion des Waldes (vgl. § 1 Nr. 1 LWaldG; ebenso § 1 Nr. 1 BWaldG) spricht für ein weites Verständnis des Waldbegriffs. Dementsprechend ist für die Beurteilung als Wald im Sinne des § 2 LWaldG die vorhandene Ansammlung von Waldbäumen und Waldsträuchern maßgebend. Ohne Bedeutung ist daher insbesondere die Bezeichnung oder Festsetzung in Registern, Plänen, die frühere Nutzung oder subjektive Bestimmungskriterien (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24.10.2024 – 5 S 261/24 – juris Rn. 40 und Beschluss vom 26.5.2015 – 5 S 1417/14 – juris Rn. 15; Dipper, LWaldG, Stand: Dezember 2017, § 2 Rn. 7).
Als Wald gelten nach § 2 Abs. 2 LWaldG auch kahlgeschlagene oder verlichtete Grundflächen, Waldwege, Waldeinteilungs- und Sicherungsstreifen, Waldblößen und Lichtungen, Waldwiesen, Wildäsungsplätze sowie Holzlagerplätze.
Ausgehend davon ist jedes der Flurstücke nach Auswertung der der Kammer vorliegenden Erkenntnismittel, hierzu gehören vor allem die Luftbilder des Geoportals Baden-Württemberg (www.geoportal-bw.de; vgl. Anlage 1 d. Niederschrift über die mündliche Verhandlung) die von der Klägerin (vgl. Anlage 2 ebenda) und der Beklagten (vgl. Anlage 1 ebenda, Bl. 6 und 7) vorgelegten Lichtbilder und die Angaben der Beteiligten im gerichtlichen Verfahren sowie in der mündlichen Verhandlung, im maßgeblichen Zeitpunkt am 11. Januar 2022 als Waldgrundstück zu qualifizieren. Auf Grund dieser Erkenntnismittel und Angaben ist der Kammer eine zuverlässige und sichere Beurteilung der tatsächlichen Verhältnisse auf den streitgegenständlichen Flurstücken möglich. Die Kammer hatte deshalb keine Veranlassung, der Beweisanregung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung zu folgen, die streitgegenständlichen Flurstücke in Augenschein zu nehmen, um zu klären, ob diese Waldeigenschaft haben. Zudem kann der Zustand der Grundstücke im maßgeblichen Zeitraum aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr unmittelbar in Augenschein genommen werden.
aa) Bei den dreieckig geschnittenen Flurstücken 2016/1 und 2054, das zusätzlich eine Neigung aufweist, handelt es sich jeweils um ein Waldgrundstück.
(1) Nach der Darstellung des Stadtförsters der Beklagten findet sich auf dem Flurstück 2016/1 alter Laubholzbestand (Buche, Eiche und Bergahorn).
Dies wird durch das der Kammer vorliegende Luftbild (vgl. Bl. 4 d. Anlage 1 d. Niederschrift über die mündliche Verhandlung), das vom Stadtförster vorgelegte Lichtbild (vgl. Bl. 7 der Anlage 1 ebenda) und die von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder (siehe Bilder 1 und 2 der Anlage 2 ebenda) gestützt. Es ist dort vor allem älteres Laubholz erkennbar.
Eine tatsächliche kleingärtnerische Nutzung im Rahmen eines nach Aktenlage bestehenden Pachtvertrags ist nicht erkennbar. Dass sich auf dem Flurstück (möglicherweise) eine Hütte befinden könnte, steht der Bewertung als Waldgrundstück nicht entgegen. Sie hat keine erhebliche Bedeutung für die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Flurstück, das von dem alten Laubholzbestand geprägt wird. Davon abgesehen steht nicht eindeutig fest, dass sich die Hütte tatsächlich auf dem Flurstück 2016/1 befindet. Die exakten Grenzen des Flurstücks sind auf den vorgelegten Lichtbildern der Klägerin nicht erkennbar. Die Hütte könnte auch auf einem der angrenzenden Flurstücke gelegen sein. Hierzu neigte der Stadtförster der Beklagten in der mündlichen Verhandlung. Die Klägerin konnte ebenfalls nicht mit Sicherheit mitteilen, dass sich die Hütte auf ihrem Grundstück befinde.
(2) Auf dem Flurstück 2054 ist nach der Beschreibung des Stadtförsters ebenfalls alter Laubholzbestand (Buche, Eiche und Bergahorn) vorhanden. Es komme eine üppige Naturverjüngung auf.
Diese Darstellung wird durch das der Kammer vorliegende Luftbild (vgl. Bl. 4 d. Anlage 1 d. Niederschrift über die mündliche Verhandlung), das vom Stadtförster vorgelegte Lichtbild (vgl. Bl. 7 der Anlage 1 ebenda) und das von der Klägerin vorgelegte Lichtbild (siehe Bild 3 der Anlage 2 ebenda) gestützt. Es ist dort vor allem älteres Laubholz erkennbar.
(3) Entgegen einer in der mündlichen Verhandlung geäußerten Überlegung der Klägerin steht einer Qualifizierung der Flurstücke als Waldgrundstücke nicht entgegen, dass diese teilweise im Bereich des Waldbiotops „XXX“ liegen. Dieses Biotop zieht sich über das Flurstück 2060, den ungefähr 4 bis 5 m breiten Streifen des Flurstücks 2059 über das Flurstück 2054 bis zum Flurstück 2016/1. Auf dem Flurstück 2016/1 schließt sich dann unmittelbar das Offenland-Biotop „XXX“ an.
Entscheidend sind allein die tatsächlichen Verhältnisse auf dem betroffenen Flurstück. Die jeweilige Biotopbeschreibung stützt indes die oben festgestellten tatsächlichen Verhältnisse, nach denen die Flurstücke als Waldgrundstücke zu qualifizieren sind.
Die Beschreibung des Waldbiotops hebt sowohl im Süden als auch im Norden einen eichenreichen Baumbestand hervor (vgl. S. 1 der das Waldbiotop betreffenden Waldbiotopkartierung Bad.-Württ., vorgelegt als Anlage B5 d. Schr. d. Bekl. v. 13.1.2025). Im Offenland-Biotop befindet sich nach der Biotopbeschreibung ein linearer baumreicher Feldgehölzstreifen mit einem Baumbestand, meist aus Eiche und Hecken vor allem aus Haselnuss. Am Unterhang bestehe Anschluss an den Waldstreifen entlang der Bahnlinie, also das Waldbiotop „XXX“ (vgl. S. 1 der das Offenland-Biotop betreffenden Offenland-Biotopkartierung Bad.-Württ., vorgelegt als Anlage B6 des Schr. d. Bekl. v. 13.1.2025).
Es ist davon auszugehen, dass die dargestellten tatsächlichen Verhältnisse auf dem Flurstück 2016/1 und 2054 so auch im maßgeblichen Zeitpunkt am 11. Januar 2022 bestanden haben. Der dort jeweils festgestellte Laubholzbestand ist alt.
bb) Das Flurstück 2080/1, das teilweise eine steile Hanglage aufweist und an das geschützte Biotop „XXX“ angrenzt, ist ebenfalls als Waldgrundstück zu qualifizieren.
Nach der Darstellung des Stadtförsters ist auf dem Flurstück ein geschlossener Jungbestand mit locker stehendem altem Baumbestand zu finden. Es stocke ein Laubmischwald mit Buche, Eiche, Bergahorn und Fichte.
Dies wird durch das der Kammer vorliegende Luftbild (vgl. Bl. 3 d. Anlage 1 d. Niederschrift über die mündliche Verhandlung), das vom Stadtförster vorgelegte Lichtbild (vgl. Bl. 6 d. Anlage 1 ebenda) und durch die von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder, die den Zustand des Flurstücks 2080/1 im Jahr 2021 zeigen (siehe Bilder 9 und 10 der Anlage 2 ebenda), gestützt. Es ist dort vor allem älteres Laubholz erkennbar.
Die Bewertung als Waldgrundstück hindert nicht, dass entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze eine Fläche von ungefähr 15 m auf 72 m (ca. 1.080 qm) durch den Zweckverband XXX Anfang 2023 gerodet worden ist.
Dies entspricht einem Anteil von ungefähr 11 Prozent des Flurstücks (0,01080 ha geteilt durch 0,9702 ha). Bei dieser Berechnung hat die Kammer den Weg, der auf Bild 13 der Anlage 2 der Niederschrift über die mündliche Verhandlung zu sehen ist und den die Klägerin möglicherweise bei ihrer Schätzung, wonach ungefähr 1.500 qm gerodet worden sein sollen, berücksichtigt hat, nicht eingeschlossen, Denn er liegt aller Wahrscheinlichkeit nach nicht auf dem vorbezeichneten Flurstück (2080/1). Dies ergibt ein Vergleich mit dem in Anlage 1 befindlichen Luftbild, das das Flurstück 2080/1 zeigt (vgl. dort. Bl. 3). Danach ist neben den aus der Luft sichtbaren Linien, die wohl die Gleise darstellen, noch etwa drei Meter Raum zum Flurstück 2080/1. In diesem Raum verläuft wohl der Weg. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der tatsächlichen Verhältnisse ist allerdings das Ende der Ausübungsfrist des § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG am 11. Januar 2022. Die Rodung erfolgte nach diesem Zeitpunkt und ist damit für die Bewertung unerheblich. Abgesehen davon gelten gemäß § 2 Abs. 1 Var. 1 LWaldG auch kahlgeschlagene Grundflächen als Wald.
cc) Schließlich handelt es sich auch bei dem Flurstück 2125 um ein Waldgrundstück.
Nach der Darstellung des Stadtförsters ist das Flurstück teilweise umzäunt und wird als Freizeitgrundstück genutzt. Auf dem Grundstück befinde sich eine Hütte. Ein Teil der Fläche werde vom Bewuchs freigehalten, weshalb sich die auflaufende Naturverjüngung nicht habe etablieren können.
Diese Angaben werden durch die der Kammer vorliegenden Luftbilder (vgl. Bl. 2 und 5 der Anlage 1 der Niederschrift über die mündliche Verhandlung), das von der Beklagten vorgelegte Lichtbild (vgl. Bl. 6 der Anlage 1 ebenda) und durch die weiteren von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder (siehe Bilder 4 bis 8 der Anlage 2 ebenda), gestützt. Auch die Biotopbeschreibung des Offenland-Biotops „XXX“, in der das Flurstück 2125 liegt, spricht für ein Waldgrundstück. Danach sind in dem Biotop ein linearer baumreicher Gehölzstreifen entlang steiler Böschungen und Dämme zwischen Besiedlung und Eisenbahnlinie zu finden. Die Bestände würden von Eichen dominiert, die ungefähr 18 m hoch seien (vgl. S. 1 der das Offenland-Biotop betreffenden Offenland-Biotopkartierung Bad.-Württ., vorgelegt als Anlage B4 des Schr. d. Bekl. v. 13.1.2025).
Der Qualifizierung, dass es sich vollständig um ein Waldgrundstück handelt, steht nicht entgegen, dass auf dem Flurstück auf einer Teilfläche – die Klägerin geht von zwei Dritteln, die Beklagte lediglich von der Hälfte der Gesamtfläche des Flurstücks aus – eine kleingärtnerische Nutzung stattfindet. Die kleingärtnerische Nutzung hat keinen prägenden Einfluss auf das Flurgrundstück. Die der Kammer vorliegenden Luft- (vgl. Bl. 2 und 5 d. Anlage 1 d. Niederschrift über die mündliche Verhandlung) und Lichtbilder (vgl. Bl. 6 der Anlage 1 ebenda; s.a. Bild 8 der Anlage 2 ebenda) zeigen, dass auf der südlichen Hälfte des Flurstücks Forstpflanzen stocken. Auf der nördlichen Hälfte, wo die kleingärtnerische Nutzung überwiegend stattfindet und sich wohl auch die kleine Hütte befindet, ist dies zwar nicht der Fall, weil diese Fläche dort von Bewuchs weitgehend freigehalten wurde. Die Fläche kann jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Sie ist nur klein und südlich, nördlich und auch östlich von Wald umgeben. Diese in räumlicher Nähe befindlichen Waldflächen haben einen prägenden Einfluss auf die nördliche Hälfte des Flurstücks. Auch die von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder (siehe Bilder 4 bis 8 der Anlage 2 ebenda) vermitteln – unter Berücksichtigung der vorliegenden Luftbilder – insgesamt betrachtet den Eindruck, dass auch auf dem nördlichen Teil des Flurstücks das erforderliche Waldbinnenklima herrscht und es sich im Ganzen um ein Waldgrundstück handelt.
Es ist anzunehmen, dass die dargestellten tatsächlichen Verhältnisse auf dem Flurstück 2125 so auch im maßgeblichen Zeitpunkt am 11. Januar 2022 im Wesentlichen bestanden haben. Da die nördliche Hälfte des Flurstücks von Bewuchs auf Grund der dort stattfindenden kleingärtnerischen Nutzung künstlich freigehalten wird, ist es sogar möglich, dass zum damaligen Zeitpunkt die auf dem Flurstück auflaufende Naturverjüngung schon weiter vorangeschritten war, als das derzeit nach den Pflegemaßnahmen in Form von Rückschnitten der Fall ist.
c) Die Ausübung des Vorkaufsrechts an den streitgegenständlichen Flurstücken dient der Verbesserung der Waldstruktur. Ob sie daneben auch die Schutz- und Erholungsfunktionen des Waldes sichert, kann offenbleiben.
Nach § 25 Abs. 2 LWaldG darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn der Kauf der Verbesserung der Waldstruktur oder der Sicherung der Schutz- oder Erholungsfunktionen des Waldes dient (Satz 1) und keines der in Satz 2 genannten Ausübungshindernisse vorliegt. Es genügt, wenn der Kauf einem der drei genannten Ziele dient (vgl. Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn.12). Erforderlich ist allerdings, dass das mittels Vorkaufsrecht zu erwerbende Grundstück unmittelbar zur Erreichung eines der genannten Ziele geeignet ist (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.8.1989 – 5 S 1259/88 – juris, Leitsatz; Dipper, a.a.O.)
aa) Es ist weder (substantiiert) vorgetragen noch ersichtlich, dass einer der in § 25 Abs. 2 Satz 2 LWaldG genannten Fälle vorliegen könnte, in denen das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden darf.
bb) Die Ausübung des Vorkaufsrechts an den streitgegenständlichen Flurstücken dient der Verbesserung der Waldstruktur nach § 25 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 LWaldG.
(1) Dieses Tatbestandsmerkmal setzt regelmäßig voraus, dass durch den Kauf zersplitterte Besitzverhältnisse beseitigt werden, um größere, räumlich zusammenhängende Waldkomplexe zu schaffen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 11.8.1989 – 5 S 1259/88 – juris, Leitsatz und vom 24.10.2024 – 5 S 261/24 – juris Rn. 51; Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn.12).
Ob das der Fall ist, ist unter Berücksichtigung des Ziels der Verbesserung der Waldstruktur zu bestimmen. Dieses Ziel ist eng auszulegen. Die Regelung des § 25 LWaldG ist eine Ausnahmevorschrift. Sie enthält eine Einschränkung des freien Grundstücksverkehrs, tangiert den Grundsatz der Vertragsfreiheit (Art. 2 GG) und die garantierten Befugnisse des Eigentümers (Art. 14 GG; vgl. Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn. 12 unter Hinweis auf VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.8.1989 – 5 S 1259/88 – juris, Leitsatz). Das Vorkaufsrecht kann vor diesem Hintergrund (nur) dann ausgeübt werden, wenn dadurch größere, räumlich zusammenhängende Waldflächen geschaffen werden, die es dem Waldeigentümer („Waldbesitzer“) erleichtern, seinen waldwirtschaftlichen Grundpflichten (§ 12 LWaldG) nachzukommen, den Wald im Rahmen seiner Zweckbestimmung zu bewirtschaften sowie die Belange der Umweltvorsorge zu berücksichtigen (vgl. VGH Bad.Württ., Urteil vom 24.10.2024 – 5 S 261/24 – juris Rn. 51).
Ein räumlicher Zusammenhang liegt vor, wenn die von der Ausübung des Vorkaufsrechts erfassten Waldstücke an Waldflächen eines Waldeigentümers unmittelbar angrenzen oder davon lediglich durch Wege im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 4 des Straßengesetzes oder durch Gräben, die im öffentlichen Eigentum stehen, unterbrochen sind. Insoweit kann auf in § 1 Abs. 7 Satz 2 ASVG enthaltene Definition des räumlichen Zusammenhangs zurückgegriffen werden, weil sowohl § 25 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 LWaldG als auch das Agrarstrukturverbesserungsgesetz Regelungen zur Verbesserung der Bewirtschaftung des Waldes zum Gegenstand haben (in diese Richtung bereits, aber unbestimmter: VG Karlsruhe, Urteil vom 6.12.2010 – 2 K 686/10 – juris Rn. 47).
(2) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist geeignet und bestimmt, die hier vorliegenden zersplitterten Besitzverhältnisse zu beseitigen und größere, räumlich zusammenhängende Waldflächen zu schaffen.
(a) Es liegen zersplitterte Besitzverhältnisse vor. Zersplitterte Besitzverhältnisse sind jedenfalls dann anzunehmen, wenn die betroffenen Flurstücke jeweils kleiner als 3,5 ha sind und damit keine rentabel zu bewirtschaftende Betriebseinheit bilden (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24.10.2024 – 5 S 261/24 – juris Rn. 51; VG Karlsruhe, Urteil vom 6.12.2010 – 2 K 686/10 – juris Rn. 44; Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn. 13). So liegt es hier. Die Flurstücke haben lediglich eine Größe von 0,0882 ha (Flurstück 2016/1), 0,3034 ha (Flurstück 2054), 0,0822 ha (Flurstück 2125) und 0,9702 ha (Flurstück 2080/1).
(b) Die Ausübung des Vorkaufsrechts beseitigt diese zersplitterten Besitzverhältnisse und schafft unmittelbar größere, räumlich zusammenhängende Waldflächen, die für die Beklagte als Waldeigentümerin leichter zu bewirtschaften sind.
Das Flurstück 2080/1 grenzt im Norden und Westen jeweils direkt an ein Gemeindewaldgrundstück der Beklagten an. Im Norden liegt eine große (Flurstück 1932/1), im Westen eine klein parzellierte Gemeindewaldfläche (Flurstück 2080/6).
Das Flurstück 2054 ist zwar vom Flurstück 2060, bei dem es sich um ein Kommunalwaldgrundstück handelt, durch das Flurstück 2059 getrennt. Diese Trennung ist aber unerheblich. Denn bei dem Flurstück 2059 handelt es sich nach den Angaben der Beklagten in der mündlichen Verhandlung um ein Wegegrundstück von ungefähr 4 bis 5 m Breite, das in deren Eigentum steht. Es erleichtert der Beklagten eine Bewirtschaftung des daran angrenzenden Flurstücks 2054.
Eine räumliche Verbindung des Flurstücks 2016/1 zum Kommunalwald der Beklagten wird über das Flurstück 2015 vermittelt. Bei diesem Flurstück (2015) handelt es sich nach den Angaben der Beklagten in der mündlichen Verhandlung ebenfalls um ein Wegegrundstück. Es verbindet das Flurstück 2016/1 (unter anderem) mit den Flurstücken 2054 und 2060, bei dem (2060) es sich um das bereits erwähnte Kommunalwaldgrundstück handelt.
Ähnlich liegt es schließlich hinsichtlich des Flurstücks 2125. Eine räumliche Verbindung zu dem großen Kommunalwaldbereich (Flurstück 1932/1) nordwestlich dieses Flurstücks (2125) wird durch das Flurstück 2072/1 vermittelt, bei dem es sich um ein Wegegrundstück („Welzbergweg“) im Eigentum der Beklagten handelt. Dieses Wegegrundstück, das in seinem nördlichen, an das Grundstück 2125 angrenzenden Bereich selbst bewaldet ist, erleichtert der Beklagten die Bewirtschaftung des Flurstücks 2125.
cc) Da es genügt, wenn der Kauf einem der drei in § 25 Abs. 2 Satz 1 LWaldG genannten Ziele dient, bedarf es keiner tiefergehenden Prüfung und Entscheidung mehr, ob der Kauf hier auch der Sicherung der Schutz- oder Erholungsfunktionen des Waldes dient.
Das Vorkaufsrecht kann im Hinblick darauf ausgeübt werden, wenn das verkaufte Flurstück zum Beispiel innerhalb eines Schutzwaldes, Erholungswaldes, Waldschutzgebietes, Landschaftsschutzgebietes oder Naturparks liegt (vgl. VG Karlsruhe, Urteil vom 6.12.2010 – 2 K 686/10 – juris Rn. 55; Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn. 14). Danach spricht hier sehr viel dafür, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts an den streitgegenständlichen Flurstücken auch der Sicherung der Schutz- oder Erholungsfunktionen des Waldes dient. Denn die Flurstücke liegen nach Auskunft des Prozessbevollmächtigten der Beklagten im Schriftsatz vom 13. Januar 2025 alle im Naturpark XXX. Die Beklagte hat das Vorkaufsrecht ausweislich ihrer Ermessenserwägungen aber nicht erkennbar auch auf dieses Ziel gestützt.
d) Die getroffene Ermessensentscheidung der Beklagten ist nicht zu beanstanden.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 4 LWaldG steht im Entschließungsermessen der Beklagten. Dies folgt zwar nicht aus dem Wortlaut des § 25 Abs. 2 Satz 1 und 2 LWaldG, wonach das Vorkaufsrecht nur bei Einhaltung der dort genannten Anforderungen ausgeübt werden „darf“. Denn diese Formulierung bezieht sich auf – positiv und negativ formulierte – Tatbestandsvoraussetzungen, die kumulativ erfüllt sein müssen, wenn die Vorkaufsrechtsausübung rechtmäßig sein soll. Jedoch ergibt sich aus § 25 Abs. 4 Satz 1 LWaldG („kann ausgeübt werden“), dass der Gemeinde ein Entschließungsermessen zusteht. Schon aus Gründen der verfassungsrechtlich geschützten Selbstverwaltung (Art. 28 Abs. 2 GG und Art. 71 Abs. 1 LV) kann eine Gemeinde nicht gezwungen sein, ein bestimmtes Grundstück, hinsichtlich dessen die Tatbestandsvoraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts vorliegen, auch tatsächlich zu erwerben (vgl. zum Ganzen VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12.2.2020 – 5 S 1070/19 – juris Rn. 65; VG Karlsruhe, Urteil vom 6.12.2010 – 2 K 686/10 – juris Rn. 61).
Welchen Inhalt und Umfang die Begründung der Ermessensentscheidung haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Angesichts dessen, dass § 25 Abs. 2 LWaldG auf der Tatbestandsseite bereits strenge Kriterien aufstellt, um das Vorkaufsrecht – gerade im Hinblick auf den Eingriff in die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Vertragsfreiheit – ausüben zu können, ist es ausreichend, dass auf der Rechtsfolgenseite die Belange, die die Beklagte zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts geleitet haben, knapp dargestellt werden (vgl. VG Karlsruhe, Urteil vom 6.12.2010 – 2 K 686/10 – juris Rn. 61).
Die Ermessensentscheidung kann gerichtlich nur darauf überprüft werden, ob die Beklagte einen zutreffenden und vollständigen Sachverhalt zugrunde gelegt, die gesetzlichen Grenzen des ihr zustehenden Ermessens beachtet, von diesem in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht (vgl. § 114 Satz 1 VwGO) und den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz beachtet hat.
Danach ist die hier getroffene Ermessensentscheidung der Beklagten frei von Fehlern.
aa) Zunächst ist kein Ermessensnichtgebrauch gegeben. Denn die Beklagte hat erkannt, dass ihr Ermessen zusteht.
bb) Auch ein Ermessensfehlgebrauch ist nicht ersichtlich.
Ein Fehlgebrauch des Ermessens liegt vor, wenn die Behörde von dem ihr vom Gesetz eingeräumten Ermessen nicht im Sinne des Gesetzes, das heißt der im einzelnen Gesetz und in der Rechtsordnung insgesamt zum Ausdruck kommenden Zwecksetzungen und Zweckvorgaben, Gebrauch macht. Dies kann zum einen dadurch geschehen, dass die Behörde nicht sämtliche Gesichtspunkte berücksichtigt, die dem Zweck der Ermächtigung entsprechen (Ermessensdefizit), zum anderen dadurch, dass andere Gesichtspunkte, die dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechen, berücksichtigt werden (Sachwidrigkeit; vgl. Ramsauer in Kopp/Ramsauer, VwVfG, 20. Aufl., § 40 Rn. 88 f. m.w.N.).
Danach ist weder ein Ermessensdefizit noch eine Sachwidrigkeit erkennbar. Die Beklagte ist von einem zutreffenden und vollständigen Sachverhalt ausgegangen. Sie hat auch das Interesse der Klägerin berücksichtigt, das Grundstück zu erwerben und zu nutzen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts an den streitgegenständlichen Flurstücken dient unmittelbar der Verbesserung der Waldstruktur. Es gibt insoweit keine konkreten tatsächlichen Anhaltspunkte für die im Rahmen der Anhörung gemäß § 28 Abs. 1 LVwVfG geäußerte Vermutung der Klägerin, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht der Verbesserung der Waldstruktur diene, sondern es sich um einen „Vorratskauf“ handle, der eine Wegeverbreiterung ermöglichen solle und der auf den Erwerb von Ausgleichs- und/oder Anschlussflächen wegen eines in der Zukunft möglicherweise geänderten Bebauungsplans abziele.
cc) Schließich sind auch die gesetzlichen Grenzen des Ermessens nicht überschritten worden.
(1) Die Beklagte hat ihr Recht auf Ausübung des Vorkaufsrechts – entgegen der sinngemäß dahingehend zu verstehenden Rechtsauffassung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung – nicht verwirkt oder gar auf dieses verzichtet, indem die Beklagte sich an der Versteigerung beteiligt, aber nicht das höchste Gebot abgegeben hat.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erfordert die Verwirkung nicht nur, dass seit der Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts längere Zeit verstrichen ist (sog. Zeitmoment). Es müssen auch besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 20.3.2014 – 4 C 11/13 – juris Rn. 30 m.w.N.).
Hier fehlt es bereits an dem erforderlichen Zeitmoment. Denn die Beklagte hat das Vorkaufsrecht – wie gesetzlich vorgeschrieben – gemäß § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt.
Darüber hinaus kann sich die Klägerin aber auch nicht auf einen Vertrauenstatbestand berufen.
Zur Erreichung der Waldstrukturverbesserung oder zur Sicherung der Schutz- oder Erholungsfunktionen des Waldes kann die öffentliche Hand in den Grundstücksverkehr eingreifen. Das Vorkaufsrecht ist keine Enteignung, sondern eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Grundstücke, für die – wie hier – ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, sind mit diesem Recht von vornherein belastet. Das Vorkaufsrecht entsteht zwar erst mit Abschluss des Kaufvertrags. Der Eigentumsübertragungsanspruch des Käufers ist jedoch von Anbeginn mit der Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten belastet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7.3.1996 – 4 B 18.96 – juris Rn. 2; Dipper, LWaldG, Stand: November 2012, § 25 Rn.1).
Daran anknüpfend durfte die Klägerin auf Grund des Umstands, dass die Beklagte vorzeitig aus der Versteigerung „ausgestiegen“ war, nicht darauf vertrauen, diese werde auch ihr gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 LWaldG nicht mehr ausüben. Der Grund für den vorzeitigen „Ausstieg“ der Beklagten aus der Versteigerung lag nach den glaubhaften und seitens der Klägerin unwidersprochen gebliebenen Angaben des Oberbürgermeisters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung darin, dass die Gemeindemitarbeiterin, die für die Beklagte an der Versteigerung teilgenommen hatte, nur bis zu einer Obergrenze von 50.000 Euro – also im Rahmen der dem Oberbürgermeister nach der Hauptsatzung gesetzten Grenze – mitbieten durfte.
(2) Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist gewahrt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist zur Verbesserung der Waldstruktur geeignet und auch erforderlich sowie angemessen gewesen.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist – entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin – insbesondere nicht deshalb unnötig und unangemessen, weil die Klägerin nach eigenen Angaben selbst Naturschützerin sei und sich um die erworbenen Grundstücke dementsprechend kümmern werde. Auch im Hinblick darauf erweist sich die Ausübung des Vorkaufsrechts vielmehr als erforderlich und angemessen.
(a) Es ist nicht – jedenfalls nicht in gleichem Maße wie im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 LWaldG durch die Beklagte – gewährleistet, dass sich die Waldstruktur auch im Fall eines Erwerbs der streitgegenständlichen Flurstücke durch die Klägerin verbesserte. Dies setzte voraus, dass der Erwerb der Flurstücke es der Kläger erleichterte, ihren waldwirtschaftlichen Grundpflichten aus § 12 LWaldG nachzukommen. Davon ist hier nicht auszugehen. Die Klägerin verfügte nach dem Erwerb der Flurstücke über vier klein parzellierte, nicht zusammenhängende Grundstücke, die keine rentabel zu bewirtschaftende Betriebseinheit bilden.
(b) Abgesehen davon lässt sich den Angaben der Klägerin auch nicht hinreichend sicher und zuverlässig entnehmen, dass diese tatsächlich bereit und in der Lage ist, den Grundpflichten eines Waldbesitzers nach § 12 LWaldG vollumfänglich nachzukommen.
Der Waldbesitzer ist danach verpflichtet, den Wald im Rahmen seiner Zweckbestimmung nach anerkannten forstlichen Grundsätzen nachhaltig (vgl. § 13 LWaldG), pfleglich (vgl. §§ 14 bis 19 LWaldG), planmäßig (vgl. § 20 LWaldG) und sachkundig (vgl. § 21) zu bewirtschaften sowie die Belange der Umweltvorsorge (vgl. § 22) zu berücksichtigen.
Die Klägerin ist – soweit ersichtlich – hinsichtlich der Bewirtschaftung eines Waldes nicht hinreichend sachkundig. Sie besitzt bisher keine Waldgrundstücke. Ihre Angaben im Rahmen der erfolgten Anhörung gemäß § 28 Abs. 1 LVvVfG lassen keine hinreichende Kenntnis der dargestellten Grundpflichten in ihren wesentlichen Grundzügen erkennen.
Die Klägerin hat vorgetragen, sie werde alles daransetzen, dass der bewaldete Teil der Grundstücke in seiner Qualität verbessert werde. Sie wolle die Flächen so schützen, als stünden sie unter Naturschutz. Sie wolle dort nichts bauen. Aber sie werde sich dagegen wenden, falls ein Teil des Waldrandes für eine Wegeverbreiterung herangezogen werde.
Die Grundpflichten des Waldbesitzers gemäß § 12 LWaldG gehen erheblich über diese Vorstellungen der Klägerin hinaus. Es sind nicht nur Belange der Umweltvorsorge zu berücksichtigen. Vielmehr sind die Waldgrundstücke nachhaltig, pfleglich und planmäßig zu bewirtschaften. Ihre Fähigkeit und Bereitschaft dazu hat die Klägerin nicht (substantiiert) vorgetragen, beides ist auch nicht hinreichend erkennbar. Auf Frage des Vorsitzenden in der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin sich im Wesentlichen darauf zurückgezogen, dass es Unterstützungsangebote für private Waldbesitzer gebe, die sie in Anspruch nehmen könne. Konkrete Unterstützungsangebote hat sie aber nicht genannt. Im Hinblick darauf ist auch unklar geblieben, ob solche Angebote ausreichten, damit die Klägerin ihre Grundpflichten als Waldbesitzerin erfüllen könnte.
IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 3 sowie § 162 Abs. 3 VwGO.
Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig. Die Beigeladene hat keinen Sachantrag gestellt und ist damit kein Kostenrisiko eingegangen (vgl. § 153 Abs. 3 VwGO). Zudem hat sie den Rechtsstreit nicht durch eigenen Vortrag wesentlich gefördert (vgl. Schübel-Pfister in Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 162 Rn. 41).
Die Kammer macht von dem ihr zustehenden Ermessen Gebrauch und sieht von einem Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung gemäß § 167 Abs. 2 VwGO ab.
Gründe für eine Zulassung der Berufung gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 und § 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO sind nicht gegeben.
Beschlussvom 14. Januar 2025
Der Streitwert wird auf
16.750,00 Euro
festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG in Anlehnung an die Empfehlung in Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der zuletzt beschlossenen Änderung vom 18. Juli 2013 (25 % des Kaufpreises in Höhe von 67.000,00 Euro).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133 und 157 BGB
§§ 1099 bis 1102 BGB
§§ 186 ff. BGB
§§ 14 bis 19 LWaldG
§ 25 LWaldG
§ 2 LWaldG
§ 12 LWaldG
§ 56 NatSchG
§ 463 BGB
§ 70 VwGO
§ 467 BGB
§ 3 LVwZG
§ 471 BGB
§ 13 LWaldG
§ 20 LWaldG
§ 25 Abs. 2 LWaldG
§ 25 Abs. 1 LWaldG
§ 25 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 bis 4 LWaldG
§ 25 Abs. 4 Satz 3 LWaldG
§ 464 Abs. 1 BGB
§ 469 Abs. 2 Alt. 1 BGB
§ 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG
§ 25 Abs. 4 Satz 4 LWaldG
§ 3a Abs. 2 VwVfG
§ 25 Abs. 2 Satz 1 LWaldG
§ 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 35 Satz 1 LVwVfG
§ 25 Abs. 1 Satz 1 LWaldG
§ 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 74 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 25 Abs. 3 Satz 1 LWaldG
§ 25 Abs. 4 Satz 1 LWaldG
§ 469 Abs. 1 BGB
§ 43 Abs. 1 Halbsatz 1 GemO
§ 39 Abs. 1 Satz 1 GemO
§ 39 Abs. 1 Satz 2 GemO
§ 464 Abs. 2 BGB
§ 28 Abs. 1 LVwVfG
§ 463 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 54 Abs. 1 GemO
§ 180 Satz 1 BGB
§ 41 Abs. 1 und 5 LVwVfG
§ 469 Satz 1 BGB
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 188 Abs. 2 BGB
§ 114 Satz 2 VwGO
§ 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG
§ 1 Abs. 1 GrdstVG
§ 125a Abs. 1 Satz 2 GG
§ 125a Abs. 1 Satz 1 GG
§ 1 Abs. 7 Satz 1 ASVG
§ 1 Abs. 7 Satz 2 ASVG
§ 3 Abs. 1 Satz 1 ASVG
§ 3 Abs. 1 ASVG
§ 2 Abs. 1 LWaldG
§ 1 Nr. 1 LWaldG
§ 1 Nr. 1 BWaldG
§ 2 Abs. 2 LWaldG
§ 25 Abs. 2 Satz 2 LWaldG
§ 25 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 LWaldG
§ 25 Abs. 4 LWaldG
§ 25 Abs. 2 Satz 1 und 2 LWaldG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 28 Abs. 1 LVvVfG
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 153 Abs. 3 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 8 Nr. 2 des Grundstückverkehrsgesetzes
§ 3 Abs. 2 Nr. 4 des Straßengesetzes
Art. 2 Abs. 1 GG
Art. 2 GG
Art. 14 GG
Art. 28 Abs. 2 GG
Art. 71 Abs. 1 LV
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 13, 99
5 S 2606/81
5 S 1222/90
5 S 2498/95
5 S 1070/19
2 K 686/10
9 S 1099/08
9 B 25.05
VI C 123.59
5 S 261/24
1 K 2548/21
V ZR 17.06
VIII ZR 61.16
V ZR 191.58
3 S 2595/20
5 S 1417/14
5 S 1259/88
4 C 11/13
4 B 18.96