Verwaltungsgericht Hamburg (Hamburg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-11-29, Aktenzeichen 7 K 1866/23
ECLI: ECLI:DE:VGHH:2024:1129.7K1866.23.00

Tenor:
Der Bescheid vom 9. August 2022 und der Widerspruchsbescheid vom 30. März 2023 werden aufgehoben.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. der festzusetzenden Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte an Teilen eines Grundstücks, das sie von dem Beigeladenen gekauft hat.
Die Klägerin ist eine […]gesellschaft mit dem Zweck des Erwerbs, der Vermietung, Verwaltung und Veräußerung eigener Grundstücke. [Ausführungen zu den Gesellschaftern.]
Die A KG betreibt in Hamburg eine Kiesgrube. Insoweit ist sie Trägerin des Vorhabens "Kiesabbau […]"; der diesbezügliche Plan wurde auf ihren Antrag vom […] mit Planfeststellungsbeschluss des Bezirksamts Bergedorf der Beklagten vom 7. Juli 2020 festgestellt. Zu den der Vorhabenträgerin erteilten Auflagen gehört die Durchführung eines Monitoringkonzepts, in dessen Rahmen für fünf Jahre nach Baubeginn die Entwicklung planfestgestellter Ausgleichsmaßnahmen in den Kirchwerder Wiesen nach näher ausgeführten Bestimmungen zu überprüfen und bei Verfehlen bestimmter Zielwerte durch geeignete Maßnahmen in Abstimmung mit der Planfeststellungsbehörde und den zuständigen Naturschutzbehörden weitere geeignete Maßnahmen zu ergreifen sind. Für den Fall, dass die Zielwerte auch zehn Jahre nach Baubeginn noch verfehlt sind, hat die Vorhabensträgerin dies durch weitere Ersatzmaßnahmen, Guthaben auf einem Ökokonto oder durch Zahlung eines Ersatzbetrages zu kompensieren (Nr. 1.2.2.1.3 und 1.2.2.1.8 des Planfeststellungsbeschlusses).
Der Beigeladene ist Eigentümer des […] Grundstücks (entsprechend den Flurstücken […]). Von diesem Grundbesitz erstrecken sich das Flurstück 1, […] groß, und das Flurstück 2, […] groß, […] in nordöstlich-südwestlicher Richtung zwischen dem dort von Nordwest nach Südost verlaufenden Grenzgraben und dem [einem Damm]. Die Flurstücke – im Wesentlichen, bei dem Flurstück 2 jedenfalls im östlichen Drittel, ehemals weidegenutztes Grünland – sind mit einem Grabensystem durchzogen und weisen ein unebenes, bultiges Profil auf. Nach der auf Veranlassung der Beklagten im Jahr 2012 durchgeführten Biotopkartierung lagen auf beiden Flurstücken seinerzeit gesetzlich geschützte Biotope im Sinne von § 30 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Var. 2 (naturnaher Bereich stehender Binnengewässer) und Nr. 7, Var. 1 (magere Flachland-Mähwiese) BNatSchG. Bei dem Flurstück 3, […] groß, belegen [an einem Graben …] in einer Entfernung von ca. 20m von dem Flurstück 1, handelt es sich ebenfalls um Grünland. Nach der Biotopkartierung 2012 soll sich an seinem nordöstlichen Rand ein gesetzlich geschütztes Biotop im Sinne von § 30 Abs. 2 Satz 2 BNatSchG i.V.m. § 14 Abs. 2 Nr. 2, Var. 1 HmbBNatSchAG (Feldhecke) befunden haben.
Die Flurstücke 1 und 3 gehören vollständig, das Flurstück 2 mit ungefähr dem östlichsten Fünftel seiner Breite bis zum Bereich des östlichsten der auf dem Flurstück verlaufenden Gräben zu den Flächen, die von § 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über das Naturschutzgebiet Kirchwerder Wiesen (v. 24.8.1993, HmbGVBl. S. 231, m.spät.Änd., im Folgenden: NSGVO) zum Naturschutzgebiet erklärt werden. Der von der Beklagten (anstelle des erbetenen Originals) vorgelegten Fotografie eines Nachdrucks der Naturschutzkarte ist folgende Schutzgebietsabgrenzung auf dem Flurstück 2 zu entnehmen (genordet; Schutzgebietsfläche grün):
[…]
Die Flächen des Naturschutzgebiets sind gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 NSGVO zugleich Flächen des FFH-Gebiets "Kirchwerder Wiesen". § 4 NSGVO erlegt den Eigentümern und Nutzungsberechtigten Duldungspflichten hinsichtlich unterschiedlicher Naturschutzmaßnahmen auf. Die Restfläche des Flurstücks B ist kein geschützter Teil von Natur und Landschaft im Sinne von § 20 Abs. 2 BNatSchG.
Mit notariell beurkundetem Pachtvertrag […] hatte der Beigeladene die Flurstücke 1, 2 und 3 an die A KG verpachtet (Urkundenrollen-Nr. […] des Notars […] mit Amtssitz in […]). Vertragsgemäßer Zweck der Pacht ist die "Gestellung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Zusammenhang mit dem […] des Kiesabbaus ‚[…]‘ entsprechend dem Planfeststellungsverfahren" (§ 1 Abs. 2). Das […] 2017 begonnene Pachtverhältnis ist eingegangen worden für den Zeitraum, "für welchen der Pächter den Pachtgegenstand als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme für den […] des Kiesabbaus ‚[…]‘ gemäß Planfeststellungsverfahren zu stellen hat", mindestens aber bis zum 31. Dezember 2042 (§ 2 Abs. 1). Nach den Vertragsbestimmungen ist der Pächter berechtigt, mit dem Verpächter noch abzustimmende Teilflächen entsprechend dem Bewirtschaftungsplan der Beklagten einer Nutzung als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme im genannten Sinne zuzuführen und diese aufrecht zu erhalten (§ 4 Abs. 2). Der Verpächter oder von ihm Beauftragte dürfen das Grundstück und die baulichen Anlagen nach rechtzeitiger Ankündigung aus wichtigen Gründen betreten (§ 5). Die vertraglichen Bestimmungen sehen zudem vor, dass zur Absicherung der vereinbarten Nutzungsmöglichkeit eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen werde (§ 1 Abs. 2 Satz 2).
Zugleich bewilligte der Beigeladene als Eigentümer eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem o.g. Grundstück, nur lastend auf den Flurstücken 1, 2 und 3, zugunsten der A KG (Urkundenrollen-Nr. […] des o.g. Notars), die […] 2017 mit der Bezeichnung "Ausgleichsflächenrecht" ins Grundbuch eingetragen wurde. Gemäß der bei der Eintragung in Bezug genommenen Bewilligung hat die Dienstbarkeit den folgenden Inhalt:
"Der Eigentümer verpflichtet sich […] es zu unterlassen, die Flurstücke 1, 2 und 3 der Gemarkung […] anders zu nutzen als als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme für den […] "[…]" entsprechend dem Planfeststellungsverfahren der [Beklagten] und dem zukünftigen Planfeststellungsbeschlu[ss] und den damit verbundenen Bewirtschaftungsauflagen.
Die Dienstbarkeit erlischt mit der Beendigung des Pachtvertrags, durch welchen die Berechtigte die Grundstücksflächen zur Gestellung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Zusammenhang mit dem […] des Kiesabbaus gemäß Planfeststellungsverfahren[…] angepachtet hat, nicht jedoch bevor der Pachtvertrag mit der A KG endet, nämlich nicht vor dem 31. Dezember 2042."
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 23. Mai 2022 (Urkundenverzeichnis-Nr. […] des o.g. Notars) verkaufte der Beigeladene die Flurstücke 1, 2 und 3 (diese zusammen im Folgenden: Kaufgrundstück) zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von X Euro an die Klägerin. Nach den Bestimmungen des Kaufvertrags übernimmt die Käuferin unterschiedliche dingliche Belastungen, darunter das o.g. Ausgleichsflächenrecht, sowie den bestehenden Pachtvertrag vom […]. Mit Bescheid vom […]. Juni 2022 wurde die Genehmigung nach § 8 GrdstVG für den Kaufvertrag erteilt.
Die Vorkaufsrechtsbehörde erhielt aufgrund einer Mitteilung des Notars am 13. Juni 2022 Kenntnis von dem Kaufvertrag und später auch Kenntnis von der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.
Mit gleichlautenden Schreiben vom 23. Juni 2022 hörte die Beklagte den Beigeladenen und die Klägerin jeweils zur Ausübung des ihr nach ihrer Darstellung gemäß § 66 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG i.V.m. § 18a HmbBNatSchAG zustehenden gesetzlichen Vorkaufsrechts an den Flurstücken 1 und 3 [sic!] an. Die Klägerin teilte insoweit mit, dass sie die Liegenschaften der A KG verwalte. Die Fläche sei ergänzend zu dem bestehenden Pachtvertrag angekauft worden, um erforderliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen als Eigentümer vornehmen zu können. Eine Stellungnahme des Beigeladenen ist nicht aktenkundig.
Nach Zustimmung der Kommission für Bodenordnung übte die Beklagte mit Bescheid vom 9. August 2022 gegenüber dem Beigeladenen unter Berufung auf § 66 BNatSchG ein Vorkaufsrecht hinsichtlich der o.g. Flurstücke 1, 3 sowie einer in einem beigefügten Lageplan näher bezeichneten Teilfläche des Flurstücks 2 (gemeinsam im Folgenden: "Vorkaufsfläche") aus. Der Ausübungsbescheid wurde sowohl dem Beigeladenen als auch der Klägerin am 13. August 2022 zugestellt. Die Teilfläche des Flurstücks ist im Lageplan folgendermaßen dargestellt:
Zur Begründung führte die Beklagte im Wesentlichen aus: Aufgrund der Lage des Kaufgrundstücks im Naturschutzgebiet Kirchwerder Wiesen stehe ihr ein Vorkaufsrecht nach § 66 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BNatSchG zu. Dessen Ausübung sei hier, wie es § 66 Abs. 2 BNatSchG voraussetze, aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich, sei nicht nach § 66 Abs. 4 Satz 5 BNatSchG ausgeschlossen und sei im Übrigen auch insgesamt verhältnismäßig. Für die Erforderlichkeit genüge es bereits, wenn sich die in Ansehung des jeweiligen Grundstücks verfolgten Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege, wie es hier der Fall sei, durch die öffentliche Hand besser und zuverlässiger als durch Privatpersonen verwirklichen ließen. Das einschlägige Naturschutzgebiet ziele ausweislich der Naturschutzgebietsverordnung auf die Erhaltung und Entwicklung der überwiegend durch landwirtschaftliche Grünlandnutzung geprägten, weiträumigen und offenen Kulturlandschaft der Elbmarsch der Vierlande mit ihrem engmaschigen Netz ökologisch wertvoller Gräben, ihren sonstigen Gewässern und ihren feuchten und nassen Wiesen und Weiden. Insbesondere sei das Grabensystem Lebensraum seltener und gefährdeter Tier- und Pflanzenarten. Wie alle Kleingewässer unterlägen die Gräben einem fortschreitenden Verlandungsprozess; nach 5 bis 10 Jahren müssten diese wieder geräumt werden. Der Pflege- und Entwicklungsplan sehe solche Unterhaltungsmaßnahmen auch vor. Im Schutzgebiet bestehe insoweit ein deutliches Pflegedefizit. Für das Grünland sei zwar die landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen – deren Aufgabe bedeutete den Verlust wertvoller Arten und Lebensgemeinschaften –, naturschutzfachlich sei allerdings die Reglementierung der Düngung, der Beweidungsdichte, der Mahdzeitpunkte und der Narbenpflege notwendig. Beides, Grünland- und Grabenbiotope, lägen ausweislich der Biotopkartierung auf der Vorkaufsfläche. Der Pachtvertrag über die Vorkaufsfläche sichere diese Ziele des Naturschutzes nicht ausreichend, zumal diese im Panfeststellungsbeschluss gerade nicht als Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahme festgesetzt worden sei. Eine ggfls. nach Ende des Pachtvertrags oder Einstellung des Kiesabbaus intensivere Grünlandnutzung sei durch die Naturschutzgebietsverordnung nicht verboten und bedrohe latent die naturschutzfachliche Wertigkeit der Fläche. Hier bestehe andererseits ein großes Potenzial zur weiteren Entwicklung. Eine Vernässung, mindestens eine Erhöhung der Wasserstände, sei unter fachlicher Betreuung zu prüfen. Als Maßnahmen zur Entwicklung und zum Erhalt seien die Entfernung nicht lebensraumtypischer, den Entwicklungszielen entgegenstehender Kraut-, Baum- und Straucharten; die fachgerechte Unterhaltung der Gräben; Maßnahmen zur Anhebung und Stabilisierung des Wasserstands; sowie das "Management zeitlich und räumlich flexibel handhabbarer Maßnahmen zur Entwicklung und Pflege der Flächen im Sinne des Naturschutzes". Die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Ermessen sei verhältnismäßig. Insbesondere sei die Ausübung hier erforderlich. Mildere Mittel zur Erreichung der mit den beabsichtigten Maßnahmen verfolgten Ziele beständen nicht. Die Ausübung beeinträchtige die berechtigten Interessen der Erstkaufvertragsparteien auch nicht unangemessen. Denn die von diesen hinzunehmenden Nachteile beträfen nicht das Eigentum an sich, sondern im Wesentlichen lediglich die Wahl des Vertragspartners auf Seiten des Beigeladenen bzw. den Verlust einer Erwerbschance und ggfls. ideelle Gründe auf Seiten der Klägerin. Insbesondere hätten die Erstkaufvertragsparteien keinen finanziellen Schaden, weil die Klägerin den vereinbarten Kaufpreis nicht bezahlen müsse bzw. die Beklagte dem Beigeladenen den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis anteilig zahle.
Am 29. August 2022 erhob die Klägerin, am 1. September 2022 erhob der Beigeladene Widerspruch.
Die Klägerin verwies mit ihrer Widerspruchsbegründung im Wesentlichen darauf, dass die Beklagte die von ihr angegebene Zielsetzung nur erreichen könne, wenn ihr, der Beklagten, die Vorkaufsfläche zur freien Verfügung stehe. Dies sei aufgrund des bestehenden Pachtvertrags, in den die Beklagte eintrete, und der Dienstbarkeit zugunsten der A KG, welche die Beklagte zu übernehmen habe, bis mindestens Ende 2042 aber nicht der Fall. Der Widerspruch des Beigeladenen blieb unbegründet.
Mit Widerspruchsbescheid vom 30. März 2023, zugestellt am 5. April 2023, wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück.
Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus: Der Ausübungsbescheid, auf den Bezug genommen werde, habe zutreffend die Erforderlichkeit der Vorkaufsrechtsausübung begründet. Die im Ausübungsbescheid benannten Maßnahmen erforderten ein nachhaltiges und fachkundiges Flächenmanagement, das durch die Beklagte besser als durch die Klägerin gewährleistet werden könne. Der Einwand der Klägerin, die Vorkaufsfläche sei gemäß dem bestehenden, dinglich gesicherten Pachtvertrag als Ausgleichs- und Ersatzfläche für den […] des Kiesabbaus "[…]" gebunden, begründe nichts anderes. Eine Verwendung im Zusammenhang mit jenem Vorhaben sei ausgeschlossen, weil der Planfeststellungsbeschluss die Vorkaufsflächen tatsächlich nicht als mögliche Ausgleichsflächen vorgesehen habe; die entsprechende Zweckbestimmung könne daher auch schon während der Laufzeit des Pachtvertrags nicht zum Tragen kommen. Zur Ermessensausübung führte der Widerspruchsbescheid unter Bezugnahme auf den Ausübungsbescheid aus, dass die Klägerin nicht geltend gemacht habe, über den Verlust einer Erwerbschance hinaus betroffen zu sein; dies sei auch nicht ersichtlich. Die durch den Pachtvertrag und nachfolgend wohl durch den Kauf beabsichtigte Sicherung der Flächen als Ausgleichsflächen für den […] des Kiesabbaus "[…]" sei nicht relevant, weil die Flächen dafür nicht vorgesehen seien.
Mit bestandskräftig gewordenem Widerspruchsbescheid vom 4. Mai 2023 wies die Beklagte auch den Widerspruch des Beigeladenen zurück.
Am 4. April 2023 teilte der Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin der Klägerin der Beklagten telefonisch mit, dass er die Flächen weiterhin für den […] benötige, weil das Ausgleichsflächen-Monitoring auch zukünftig noch ergeben könne, dass weitere Ausgleichsflächen zu stellen sind. Gemäß Telefonvermerk vom 6. April 2023 bekundete die bedarfstragende Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft intern, dass auf die Vorkaufsrechtsausübung nicht verzichtet werden solle, weil die Klägerin auch im Falle eines für sie ungünstigen Ergebnisses des Monitorings nicht zwingend auf die Vorkaufsfläche angewiesen sei; sie könne ggfls. auch Ausgleichszahlungen leisten.
Am 3. Mai 2023 hat die Klägerin Klage erhoben. Zu deren Begründung führt sie im Wesentlichen aus: Die Vorkaufsrechtsausübung sei nicht erforderlich im Sinne von § 66 Abs. 2 BNatSchG. Nach der Rechtsprechung genüge es zwar, dass mit der Ausübung Maßnahmen der öffentlichen Hand ermöglicht werden, die positive Effekte auf die Belange des Naturschutzes erwarten lassen. Dies sei vorliegend indes schon deshalb ausgeschlossen, weil die im Ausübungsbescheid genannten Maßnahmen genauso wie auch jede andere Nutzung durch die Beklagte als Eigentümerin gemäß der Dienstbarkeit zugunsten der A KG rechtlich unzulässig seien. Diese Sperrwirkung entspreche dem Interesse, zu verhindern, dass vom Eigentümer durchgeführte Maßnahmen die Eignung der Flächen zur Kompensation von Eingriffen an anderer Stelle mindern. Insbesondere bleibe für sonstige naturschutzfachliche Maßnahmen durch die Beklagte kein Raum, weil bereits die Erhaltung des vorhandenen Zustands die fachliche Wertigkeit eines Grundstücks steigern und damit zugleich dessen Aufwertungspotential und Tauglichkeit als Ersatzfläche für die A KG beschränken würde. Dem stehe nicht entgegen, dass die Eintragungsbewilligung die Dauer der Dienstbarkeit auf die Laufzeit des Pachtvertrags vom […] beschränke, weil insoweit eine Mindestlaufzeit bis zum Ende des Jahres 2042 vorgesehen sei. Denn damit sei der Beklagten eine von dem Inhalt der Dienstbarkeit abweichende Nutzung nicht nur vorübergehend, sondern für einen so langen Zeitraum unmöglich, dass ein Vorkauf eine unzulässige Bodenbevorratung ohne absehbare positive Effekte für Belange des Naturschutzes bewirkte. Insbesondere habe der Bundesgesetzgeber in § 66 Abs. 2 BNatSchG von einer Regelung – wie in Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG – abgesehen, wonach die Vorkaufsrechtsausübung "gegenwärtig oder zukünftig" durch die Belange des Naturschutzes gerechtfertigt sein müsse. Wegen dieser Mindestlaufzeit sei es auch unbeachtlich, dass hinsichtlich der Vorkaufsfläche aktuell keine Kompensationsmaßnahmen festgesetzt seien und auch nicht gewiss sei, ob dies zukünftig geschehe. Keinesfalls sei die Dienstbarkeit erloschen, weil der Planfeststellungsbeschluss solche Festsetzungen noch nicht enthalten hat. Dadurch, dass die Eintragungsbewilligung allgemein Bezug nehme auf "Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen für den […]", werde vielmehr deutlich, dass auch die Flächensicherung für zukünftig erforderliche Maßnahmen zur Kompensation des "[…]" erfasst sei. Ohnehin erfasse der Flächenzuschnitt der Vorkaufsrechtsausübung nicht den gesamten Bereich der Naturschutzgebietsausweisung auf dem Kaufgrundstück und sei auch deshalb rechtswidrig. Zudem sei der Widerspruchsbescheid ermessensfehlerhaft, weil er die spezifische Situation nicht gewürdigt habe.
Die Klägerin beantragt,
den Ausübungsbescheid vom 9. August 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 30. März 2023 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie führt unter Bezugnahme auf die angefochtenen Bescheide im Wesentlichen weiter aus: Die Erforderlichkeit der Vorkaufsrechtsausübung entfalle nicht wegen der zulasten der Vorkaufsfläche eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Dazu müsste die Dienstbarkeit eine Verwirklichung der Ziele der Ausübung dauerhaft unmöglich machen, was aber nicht der Fall sei. Ausweislich der Eintragungsbewilligung sichere die Dienstbarkeit eine Nutzung als Ausgleichs- bzw. Ersatzfläche "entsprechend dem zukünftigen Planfeststellungsbeschluss" für den […] des Kiessees […]. Dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot genüge deshalb nur eine Auslegung, wonach die Dienstbarkeit unter der Bedingung gestanden habe, dass die betroffenen Flurstücke tatsächlich im Planfeststellungsbeschluss selbst für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen vorgesehen werden. Weil dies nicht geschehen sei, sei sie obsolet geworden. Jedenfalls könne die Dienstbarkeit eine Zielverwirklichung nur vorübergehend, bis zur Beendigung des Pachtvertrags hindern. Die zeitlichen Anforderungen an die Erforderlichkeit würden unzutreffend gewertet, wenn der vorliegend relevante Zeitraum bis zum Jahr 2042 als zu weit entfernt angesehen würde, auch weil die zuständige Fachbehörde frühestmöglich Maßnahmen durchzuführen plane. Ohnehin blieben dem Eigentümer sämtliche naturschutzfachlichen Maßnahmen unbenommen, die einer Nutzung der Flurstücke als Ausgleichs- und Ersatzfläche nicht zuwiderliefen, dies seien hier etwa die ebenfalls vom Schutzzweck erfassten Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen, insbesondere eine naturnahe Graben- und Gewässerunterhaltung. Angesichts der Pflege- und Aufwertungsvorhaben der Fachbehörde könne die angestrebte Nutzung durch die Klägerin als Ausgleichsfläche nicht gleichwertig sein. Ausdrücklich ergänze sie, dass, im Sinne der Zugehörigkeit der Flächen zu einem Flora-Fauna-Habitat-Gebiet, gerade die Neuansiedlung besonders geschützter Arten geplant sei, was über die Duldungspflichten gemäß der Naturschutzverordnung hinausgehe und auch besonders aufwändig sei. Auf einen etwaigen Unterschied zwischen dem Flächenzuschnitt der Vorkaufsrechtsausübung und dem exakten Umgriff des Schutzgebiets gemäß Naturschutzkarte könne es hier richtigerweise nicht ankommen, weil dieser allenfalls geringfügig sei.
Der Beigeladene, der keinen Antrag stellt, äußert sich nicht zur Sache.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Prozessakte und die vorgelegte Sachakte, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I. Das Gericht kann gemäß § 102 Abs. 2 VwGO ungeachtet des Ausbleibens des Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung entscheiden, da dieser mit der ordnungsgemäßen Ladung hierauf hingewiesen worden ist.
II. Die zulässige Klage ist begründet.
Der Ausübungsbescheid vom 9. August 2022 und der Widerspruchsbescheid vom 30. März 2023 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die von der Beklagten herangezogene und hier einzig näher in Betracht kommende Rechtsgrundlage für die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu ihren Gunsten ist § 66 BNatSchG. Nach § 66 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BNatSchG steht den Ländern, d.h. im Falle Hamburgs der Beklagten, an Grundstücken, die in Naturschutzgebieten liegen, ein Vorkaufsrecht zu. Das Vorkaufsrecht darf gemäß § 66 Abs. 2 BNatSchG nur ausgeübt werden, wenn dies aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege einschließlich der Erholungsvorsorge erforderlich ist. Auf das Vorkaufsrecht finden gemäß § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG die §§ 463 bis 469, 471, 1098 Abs. 2 und 1099 bis 1102 BGB Anwendung.
Die hierauf gestützte Vorkaufsrechtsausübung ist jedenfalls deshalb materiell rechtswidrig, weil sie nicht als im Sinne von § 66 Abs. 2 BNatSchG erforderlich gelten kann (dazu unter 1.). Vor diesem Hintergrund kann offenbleiben, ob die Klage auch deshalb Erfolg haben muss, weil die Vorkaufsrechtsausübung unzulässig auf einen Teil der vom Vorkaufsrechtstatbestand erfassten Grundstücksfläche beschränkt wurde, was nach den im Verfahren gewonnenen Erkenntnissen allerdings naheliegt (dazu unter 2.).
1. Die Vorkaufsrechtsausübung war nicht im Sinne von § 66 Abs. 2 BNatSchG erforderlich, weil sie auf Naturschutzmaßnahmen der Beklagten zielt, die sie allenfalls in ferner Zukunft begünstigen könnte, wobei der Umfang, in dem die Maßnahmen zu diesem zukünftigen Zeitpunkt noch durchzuführen wären, wiederum ungewiss ist.
a. Nach dem gerichtlich voll überprüfbaren Tatbestandsmerkmal der Erforderlichkeit ist eine besondere fachliche Rechtfertigung aus Gründen des Naturschutzes oder der Landschaftspflege notwendig. Darin kommt zum Ausdruck, dass es nicht ausreicht, wenn ein Grundstück die in § 66 Abs. 1 Satz 1 BNatSchG genannten Merkmale erfüllt, sondern dass es eines darüber hinausgehenden Grundes für die Überführung des Grundstücks in das Eigentum der öffentlichen Hand (bzw., nach § 66 Abs. 4 BNatSchG, eines zweckgebundenen Aufgabenträgers) bedarf. Insoweit wird der Vorkaufsberechtigte über § 463 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG hinaus auf die Wahrnehmung derjenigen öffentlichen Naturschutzaufgabe verpflichtet und beschränkt, für die ihm der Gesetzgeber das jeweilige Vorkaufsrecht einräumt.
An die Gewichtigkeit der für die Ausübung jeweils gegebenen Gründe werden regelhaft wegen der spezifisch in Abgrenzung zur hoheitlichen Enteignung geringeren Eingriffsintensität der Vorkaufsrechtsausübung weniger strenge Anforderungen gestellt. Die Erforderlichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts im Sinne des § 66 Abs. 2 BNatSchG kann – anders als bei einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn u.a. der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreichbar ist – schon dann vorliegen, wenn mit dem Erwerb des Grundstücks durch die öffentliche Hand spürbare positive Auswirkungen auf die in § 1 Abs. 1 BNatSchG bezeichneten und in den Folgeabsätzen konkretisierten Ziele des Schutzes der biologischen Vielfalt, der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder der Vielfalt, Eigenart oder Schönheit von Natur und Landschaft einschließlich ihres Erholungswertes angestrebt werden (vgl., auch zum Folgenden, VG Hamburg, Urt. v. 26.10.2018, 7 K 8334/16, juris Rn. 60 f. m.w.N.; OVG Lüneburg, Beschl. v. 25.10.2023, 4 LA 142/22, juris Rn. 6). Ein ausreichender Grund für die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts kann dabei v.a. die Durchführung zweckentsprechender Maßnahmen des Naturschutzes sein; wenn es sich um bereits fachlich wertvolle Flächen handelt, soll zu deren Erhaltung auch schon die "dauerhafte Sicherung" im Eigentum eines Aufgabenträgers des Naturschutzes hinreichend sein (Ges.-Begr., BT-Drs. 16/12274, S. 76).
Welche der in § 1 Abs. 1 BNatSchG genannten Ziele im Einzelfall als Rechtfertigung zulässigerweise in Betracht kommen, hat sich im Übrigen an den unterschiedlichen Vorkaufsrechtstatbeständen in § 66 Abs. 1 BNatSchG zu orientieren (entsprechend zu § 24 BauGB: BVerwG, Beschl. v. 25.1.2010, 4 B 53.09, juris Rn. 5). So muss bei den durch Schutzerklärung im Sinne des § 22 Abs. 1 BNatSchG unter Schutz gestellten Flächen (§ 66 Abs. 1 S. 1 Nrn. 1 und 2 BNatSchG sowie § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG), ein hinreichender Zusammenhang zwischen den für die Ausübung maßgeblichen Belangen bzw. der dargestellten Verwendungsabsicht und dem mit der Schutzerklärung verfolgten Schutzzweck bestehen (ausführlich VG Hamburg, Urt. v. 7.6.2024, 7 K 2925/23, juris Rn. 85 f.; Urt. v. 16.5.2024, 7 K 4120/22, juris Rn. 75, jew. m.w.N. auch veröffentlicht unter landesrecht-hamburg.de).
Notwendig ist – schon um die nach Art. 19 Abs. 4 GG gebotene Rechtskontrolle der Erforderlichkeit zu ermöglichen –, dass die Behörde ihre Vorstellungen zur Verwirklichung der maßgeblichen Belange des Naturschutzes bei der Ausübung darlegt; hieran ist die Erforderlichkeit zu messen (vgl. VG Hamburg, Urt. v. 7.6.2024, 7 K 2925/23, juris; Urt. v. 16.5.2024, 7 K 4120/22, juris; zu § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB: BVerwG, Beschl. v. 15.2.1990, 4 B 245.89, juris Rn. 3; VGH Mannheim, Urt. v. 17.9.2024, 3 S 865/23, juris Rn. 53). Ins Einzelne gehender Planungen bedarf es mit Rücksicht auf die kurze, zweimonatige Ausübungsfrist nach § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG hingegen nicht.
Für die mit dem Vorkauf verfolgten Zwecke ist bei einem Vorkaufsrecht nach § 66 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BNatSchG zudem eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessen aktuelle und mit Blick auf die Umsetzungswahrscheinlichkeit greifbare Realisierungsperspektive zu verlangen.
Dies wird für das bundesnaturschutzrechtliche Vorkaufsrecht allgemein schon von dem Wortlaut des § 66 Abs. 2 BNatSchG nahegelegt. Der grammatikalisch im Präsens formulierte Normwortlaut ("erforderlich ist") verweist unmittelbar auf die gegenwärtigen Verhältnisse. Auch die Gesetzgebungsgeschichte stützt dieses Verständnis. Der Bundesgesetzgeber hat sich bei der Schaffung des § 66 BNatSchG erklärtermaßen an Vorbildern im Naturschutzrecht der Länder orientiert (Ges.-Begr., BT-Drs. 16/12274, S. 76 l.Sp.). Dabei ist er denjenigen (etwaigen) Vorbildern, die für eine Rechtfertigung bzw. Erforderlichkeit der Ausübung bereits allgemein und unabhängig vom konkreten Vorkaufsrechtstatbestand bloße "zukünftige" Belange des Naturschutzes ausreichen ließen, wie es z.B. im bayerischen, baden-württembergischen und sächsischen Landesrecht vorgesehen war (vgl. Art. 34 Abs. 2 des Bayerischen Naturschutzgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung v. 23.12.2005, GVBl. 2006, S. 2, m.spät.Änd.; § 56 Abs. 2 Satz 1 des baden-württembergischen Naturschutzgesetzes v. 13.12.2005, GBl. S. 745, m.spät.Änd.; § 36 Abs. 2 des Sächsischen Naturschutzgesetzes v. 3.7.2007, SächsGVBl. S. 321, in der bis zum 18.10.2010 geltenden Fassung), aber nicht in allen Ländern (vgl. etwa § 37 Abs. 2 des Hamburgischen Naturschutzgesetzes v. 9.10.2007, HmbGVBl. S. 355; § 48 Abs. 3 Satz 4 des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes in der Fassung v. 11.4.1994, Nds.GVBl. S. 155, wiederum in der bis zum 28.2.2010 geltenden Fassung; § 69 Abs. 2 des Brandenburgischen Naturschutzgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung v. 26.5.2004, GVBl. I S. 350, m.spät.Änd.; § 36a des nordrhein-westfälischen Landschaftsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung v. 21.7.2000, GV. NRW. S. 568; § 40 Abs. 1 des schleswig-holsteinischen Landesnaturschutzgesetzes v. 6.3.2007, GVOBl. S. 136, in der bis zum 28.2.2010 geltenden Fassung), gerade nicht gefolgt.
Dieses Erfordernis ergibt sich aber vor allem auch aus dem Zweckzusammenhang der Vorkaufsrechtstatbestände. Wegen der (auch vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 GG notwendigen) Bindung des Vorkaufsrechts an konkretisierte öffentliche Zwecke müssen auch die von dem Berechtigten zur Begründung der Ausübung angegebenen Zwecke bzw. Ziele des Vorkaufs eine hinreichend konkrete Verwirklichungsperspektive haben (vgl. etwa BVerwG, Beschl. v. 25.1.2010, 4 B 53.09, juris Rn. 7 f. zu § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB; OVG Hamburg, Urt. v. 18.8.2010, 5 Bf 337/09, Rn. 37 zum Vorkaufsrecht nach § 13 HafenEG; OVG Lüneburg, Urt. v. 3.8.2016, 10 LB 14/16, juris Rn. 57 zum Vorkaufsrecht nach nieders. Realverbandsrecht). Denn das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht wird dem Berechtigten nicht zu einer hiervon losgelösten Bodenbevorratung eingeräumt (vgl.o.).
Wie konkret die Realisierung der geplanten Verwendung des Grundstücks danach sein muss, ist deshalb wiederum in Bezug auf den jeweiligen Vorkaufsrechtstatbestand und die ihn rechtfertigenden (Naturschutz-)Belange einerseits sowie die Eigenart der von der Behörde in Aussicht genommenen Zielsetzung andererseits zu bestimmen (vgl. für die entsprechende Differenzierung im Zusammenhang mit den Vorkaufsrechten gemäß § 24 BauGB: BVerwG, Beschl. 25.1.2010, 4 B 53.09, juris Rn. 5). Für das Vorkaufsrecht des § 66 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BNatSchG in Naturschutzgebieten ist danach eine zeitnahe und konkrete Umsetzungsperspektive erforderlich. Die Vorstellungen des Berechtigten zur Ausübung dürfen sich nicht erst auf die weitere Zukunft oder ungewisse Szenarien beziehen.
Bei solchen Vorkaufsrechten, die gerade zwecks Absicherung noch weitgehend offener Planungen und damit gleichsam vorsorglich geschaffen wurden – wie z.B. das so genannte Satzungsvorkaufsrecht der Gemeinde nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (hierzu BVerwG, Beschl. v. 14.4.1994, 4 B 70.94 juris Rn. 5), oder ein denkbares – im Bundesnaturschutzrecht de lege lata aber gerade nicht vorgesehenes – Vorkaufsrecht, das der Vorbereitung einer Schutzerklärung gemäß § 22 Abs. 1 BNatSchG dient, ohne dass die beabsichtigte Zweckbestimmung bereits feststeht (vgl. aber § 40 Abs. 1 des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes v. 19.2.2010, Nds. GVBl. S. 104 für eine solches, lediglich an den Tatbestand des § 23 Abs. 1 BNatSchG, nicht aber eine Schutzerklärung anknüpfendes Konzept) – bereits eine vergleichsweise geringe Wahrscheinlichkeit der zweckentsprechenden Verwendung ausreichen. Bei Vorkaufsrechten, die, wie § 66 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BNatSchG im Falle von Naturschutzgebieten gemäß § 23 BNatSchG, an eine Schutzerklärung im Sinne von § 22 Abs. 1 BNatSchG anknüpfen, steht hingegen nicht nur das konkret zu verfolgende Ziel abschließend fest (vgl. § 22 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG), sondern ist dessen Erreichbarkeit in Bezug auf die jeweilige Fläche auch Rechtmäßigkeitsvoraussetzung der Einbeziehung in den räumlichen Geltungsbereich der Schutzerklärung und die Rechtfertigung der damit einhergehenden öffentlich-rechtliche Beschränkung der Eigentümerbefugnisse gewesen. Denn diese setzt voraus, dass es sich nach den jeweiligen Gegebenheiten um qualifiziert schutzwürdige und schutzbedürftige Flächen handelt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 5.2.2009, 7 CN 1.08, juris Rn. 30). Das Vorkaufsrecht im Naturschutzgebiet gemäß § 66 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BNatSchG ist als Handlungsmöglichkeit innerhalb der Zwecksetzung gemäß § 22 Abs. 1 BNatSchG ebenso dadurch bedingt, dass auf qualifiziert schutzwürdigen und schutzbedürftigen Grundstücken aktuell konkrete Naturschutzbelange verwirklicht werden sollen.
b. Die nach dem unter a. Ausgeführten gebotene hinreichend zeitnahe und konkrete Verwirklichungsperspektive fehlt im vorliegenden Fall. Dieser ist einerseits dadurch gekennzeichnet, dass bereits im Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung feststand, dass der Vorkauf bis mindestens zum Ende des Jahres 2042, womöglich auch deutlich länger, keine spezifischen Vorteile für eine Durchführung der von der Beklagten geplanten Naturschutzmaßnahmen mit sich bringt; zum anderen dadurch, dass ungewiss ist, ob und in welchem Umfang die in Aussicht genommenen Maßnahmen nach dem Jahr 2042 nach den Vorstellungen der Beklagten noch durchgeführt werden können.
Im Einzelnen:
Das hier ausgeübte Vorkaufsrecht knüpft an die Belegenheit des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet im Sinne von § 23 BNatSchG i.V.m. § 10 Abs. 1 HmbBNatSchAG an (vgl. Art. 2 § 1 Abs. 19 des Gesetzes zur Neuregelung des Hamburgischen Landesrechts auf dem Gebiet des Naturschutzes und der Landschaftspflege v. 11.5.2010). Dessen Schutzzweck ist ausweislich § 1 Abs. 1 NSGVO die Erhaltung und Entwicklung der überwiegend durch landwirtschaftliche Grünlandnutzung geprägten, weiträumigen und offenen Kulturlandschaft der Elbmarsch der Vierlande mit ihrem engmaschigen Netz ökologisch wertvoller Gräben, ihren sonstigen Gewässern und ihren feuchten und nassen Wiesen und Weiden wegen ihrer besonderen Eigenart und hervorragenden Schönheit sowie als Lebensstätte der auf diese Lebensräume angewiesenen, seltenen und gefährdeten Tier- und Pflanzenarten. Hierzu gehören insbesondere die am Boden brütenden Wiesenvögel sowie Amphibien, Libellen und die Pflanzenarten des extensiv genutzten, artenreichen Grünlandes und der Gräben. Zugleich ist Schutzzweck nach § 1 Abs. 2 NSGVO die Erhaltung der dort genannten FFH-Lebensraumtypen und geschützten Arten.
Gemäß dem Ausübungsbescheid (soweit dieser Maßnahmen als konkret für die Vorkaufsfläche vorgesehen bezeichnet bzw. sich Maßnahmen aus dessen Wiedergabe abstrakter Maßnahmenprogramme als für diese Fläche einschlägig ergeben) soll der Vorkauf diese Ziele fördern, indem er es der Beklagten ermöglicht, aus der Eigentümerstellung heraus fachlich unpassende Baum-, Strauch- und Krautarten zu entfernen, die Gräben fachgerecht zu unterhalten und dabei den Wasserstand anzuheben (S. […] sowie […] des Ausübungsbescheids; entsprechend S. […] des Widerspruchsbescheids) sowie die Grünlandnutzung durch Steuerung der Beweidung, der Mahd, der Düngung und der Nutzung von Pflanzenschutzmitteln weiter zu extensivieren (S. […] des Ausübungsbescheids; entsprechend S. […] des Widerspruchsbescheids). Insgesamt soll ein "großes Potenzial zu einer weiteren Entwicklung" gehoben werden (S. […] des Ausübungsbescheids) auch im Sinne eines Beitrags zu dem Ziel, den durchschnittlichen Biotopwert der Landesfläche Hamburgs entsprechend der Vereinbarung der Beklagten mit der Volksinitiative "Hamburgs Grün erhalten" zu erhöhen (S. […] a.a.O.). Auch verweist die Beklagte auf eine latente Bedrohung der naturschutzfachlichen Wertigkeit, die vor dem Hintergrund angeblich bevorstehender betrieblicher Veränderungen in einer zukünftig intensiveren Grünlandnutzung der Fläche liege und die es zu verhindern gelte (S. […] a.a.O.).
Der Erwerb des Eigentums an der Vorkaufsfläche durch einen Vorkauf könnte die Durchführung dieser konkreten Maßnahmen durch die Beklagte jedoch – entgegen ihrer Auffassung – bis zum Auslaufen des zwischen dem Verkäufer und der A KG geschlossenen notariellen Pachtvertrags vom […], d.h. bis mindestens zum Ablauf des Jahres 2042, nicht in einer relevanten Weise begünstigen. Einer freien Ausübung der Eigentümerbefugnisse stehen insoweit die Rechte der […] KG aus dem Pachtvertragsverhältnis entgegen. In dieses würde die Beklagte mit dem Eigentumserwerb gemäß § 581 Abs. 2 i.V.m. §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB als Verpächterin eintreten. Abgesehen davon, dass die Beklagte ihre etwaige Bindung an das Pachtverhältnis ohnehin nicht in Abrede gestellt hat, ist auch nicht ersichtlich, dass die Beklagte dieses Pachtverhältnis nach § 584 Abs. 1 BGB zum jeweiligen Jahresende ordentlich kündigen könnte, weil es im Sinne von § 581 Abs. 2 i.V.m. § 542 Abs. 2 BGB auf bestimmte Zeit, für denjenigen Zeitraum, in dem die A KG die Flächen als Ausgleichsflächen zu stellen hat, mindestens aber bis zum 31. Dezember 2042, eingegangen ist. Insbesondere ist es für eine wirksame Befristung unschädlich, dass der genaue Zeitraum der Pacht bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, weil er hinreichend bestimmbar ist (vgl. OLG Nürnberg, Beschl. v. 19.8.2021, 3 U 2210/21, juris; Bieber, in: MüKo BGB, 9. Aufl. 2023, § 542 Rn. 22).
Eine Durchführung der o.g. Aufwertungsmaßnahmen durch die Beklagte widerspräche den vertraglichen Verpflichtungen des Verpächters. Ausdrücklicher Zweck des Grundstückspachtvertrags ist die Gestellung der verpachteten Fläche für naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zugunsten eines Eingriffsvorhabens andernorts (vgl. § […] des Pachtvertrags), weshalb es sich auch nicht um einen Landpachtvertrag im Sinne von §§ 581 Abs. 2, 585 ff. BGB handelt. Entscheidend für eine solche Verwendung ist das ökologische Aufwertungspotential. Flächen, die zum Ausgleich eines Eingriffs in Natur- und Landschaft im Sinne des §§ 14 f. BNatSchG in Betracht kommen sollen, müssen aufwertungsfähig und -⁠bedürftig sein, weil es auf die physisch-reale Kompensation des Eingriffs ankommt (vgl. § 15 Abs. 2 Satz 2 und 3, Abs. 3 Satz 2 BNatSchG; siehe etwa Schrader, in: BeckOK UmweltR, 72. Ed., Stand. 1.7.2024, § 15 BNatSchG Rn. 17 m.w.N. aus der Rspr.). Damit gehört die vorgefundene (von der Beklagten selbst im Ausübungsbescheid hervorgehobene) Aufwertungsfähigkeit der Vorkaufsfläche zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand im Sinne von § 581 Abs. 2 i.V.m. §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB der Pachtsache. Änderungen, die dieses Aufwertungspotential schmälern, würden einen Sachmangel hervorrufen, jedenfalls verstießen sie, mit einer konkurrierenden Aufwertungszielsetzung (wie diejenige der Beklagten hier) vorgenommen, gegen die Verpflichtung des Verpächters, den Vertragszweck nicht gezielt zu vereiteln; die A KG als Pächterin könnte von der Beklagten nach § 581 Abs. 2 i.V.m. § 535 Abs. 1 Satz 2 und aus § 241 Abs. 2 BGB im Vertragsverhältnis grundsätzlich die Unterlassung solcher Maßnahmen verlangen. Dies gilt auch für die naturnahe Grabenunterhaltung, die die Beklagte hilfsweise als ungeachtet des Pachtverhältnisses weiterhin zulässig ansieht. Denn auch diese Maßnahmen sind, weil sie nach den Darstellungen des Ausübungsbescheids bislang nur unzureichend vorgenommenen wurden, aufwertungsrelevant (vgl. den Landschaftspflegerischen Begleitplan zum Planfeststellungsbeschluss v. 7.7.2020, S. 75; Pflege- und Entwicklungsplan NSG Kirchwerder Wiesen, 28.8.2012, S. 21). Auch sie setzen im Übrigen das Betreten der Fläche durch den Verpächter bzw. die von ihm Beauftragten voraus, was § 5 des Pachtvertrags allerdings nur aus wichtigem Grund erlaubt. Ein solcher wichtiger Grund kann indes nicht in der Durchführung von (Unterhaltungs-⁠)​Maßnahmen gesehen werden, die ihrer Zielrichtung nach dem Zweck der Pacht gegenläufig sind. Soweit die Beklagte weiter meint, Bewirtschaftungsmaßnahmen durch sie seien weiterhin zulässig, übersieht sie, dass die Pachtsache dem Pächter hier, schon ausweislich der vorgenannten Regelung in § 5 des Pachtvertrags, nicht zur Mit-, sondern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen ist.
Schließlich vermag die Kammer auch nicht zu erkennen, dass der bereits vor Durchführung des Planfeststellungsverfahrens zum […] des Kiesabbaus geschlossene Pachtvertrag – etwa im Sinne des Eintritts einer auflösenden Bedingung oder des Entstehens eines außerordentlichen Kündigungsrechts des Verpächters – dadurch obsolet geworden wäre, dass in dem sodann ergangenen Planfeststellungsbeschluss vom 7. Juli 2020 noch keine Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen auf der Vorkaufsfläche festgesetzt bzw. berücksichtigt wurden. Zu Recht verweist die Klägerin darauf, dass der Planfeststellungsbeschluss den Vorbehalt enthält, wonach, je nach Ergebnis des Monitorings der bereits festgesetzten Kompensationsmaßnahmen, solche auch auf der streitgegenständlichen Fläche angeordnet bzw. verlangt werden könnten. Eine Beschränkung des Vertragszwecks auf Flächen, die bereits mit Wirksamwerden des Planfeststellungsbeschlusses für Maßnahmen vorgesehen sind – nicht aber solche, die, ebenfalls aufgrund des Beschlusses, erst zu einem späteren Zeitpunkt hierfür vorgesehen werden – ist im Wortlaut und der Systematik des Pachtvertrages nicht vorgesehen. Vertragszweck ist eine insoweit unspezifische Verwendung der Fläche für "Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Zusammenhang mit dem […] entsprechend dem Planfeststellungsverfahren" (§ 1 Abs. 2). Dies zeigt auch die Regelung zu einer 25-jährigen Mindestlaufzeit. Diese tritt neben die Regeldauer (solange die Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zu stellen sind) und knüpft damit gerade nicht an den Bestand konkretisierter Kompensationsverpflichtungen im Zeitpunkt des Erlasses des Planfeststellungsbeschlusses an, sondern findet ihren Sinn gerade darin, auch nachträglich angeordnete Kompensationsmaßnahmen abzudecken.
Soweit die Beklagte (zumindest intern) erwogen hat, die in Bezug auf das planfestgestellte Vorhaben nachträglich ggfls. noch erforderliche ergänzende Kompensation müsse nicht zwingend in Aufwertungsmaßnahmen liegen, sondern könne auch in Gestalt einer Ausgleichszahlung erfolgen, begründet dies keine andere Einschätzung. Der Umstand, dass eine solche Zahlung in Nr. 1.2.2.1.8 des Planfeststellungsbeschlusses vom 7. Juli 2020 neben einer Realkompensation genannt ist, lässt das Interesse der A KG an dem auf die Sicherung von Kompensationsflächen gerichteten Pachtvertrag schon deshalb nicht entfallen, weil damit über die Notwendigkeit von Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen nicht verbindlich entschieden ist. Dies gilt unabhängig von der hier nicht zu klärenden Frage, ob die Regelung in Nr. 1.2.2.1.8 des Planfeststellungsbeschlusses die Auswahl des ergänzenden Kompensationsmittels, erforderlichenfalls, der A KG überlässt oder einer ergänzenden Entscheidung der Planfeststellungsbehörde vorbehält. Ersterenfalls wäre zu berücksichtigen, dass die A KG ein wirtschaftliches Interesse hat, eine Ausgleichszahlung zu vermeiden, sofern deren Höhe über den Kosten einer Realkompensation liegt. Im letzteren Fall hätte wiederum die Planfeststellungsbehörde zur Geltung zu bringen, dass das Gesetz in §§ 13, 15 Abs. 2, 5, 6 BNatSchG Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen als gegenüber der Ausgleichszahlung vorrangig betrachtet.
Dahinstehen kann vor diesem Hintergrund, inwieweit sich entsprechende Bindungen des Eigentümers auch aus dem im Grundbuch zugunsten der A KG als Unterlassungsdienstbarkeit (§§ 1090 Abs. 1, 1018 Abs. 1, 3. Var. BGB) eingetragenen "Ausgleichsflächenrecht" ergeben und insbesondere ob diese dem Eigentümer sämtliche Zustandsveränderungen verbietet. Immerhin vermag die Auffassung der Beklagten, die Dienstbarkeit sei ausweislich des in Bezug genommenen Texts der Bewilligungserklärung auflösend bedingt bezogen auf den Fall, dass in dem Planfeststellungsbeschluss zum […] des Kiessees […] unmittelbar keine Kompensationsmaßnahmen für die betroffene Fläche festgelegt werden, nicht zu überzeugen. Sie übersieht, dass der von ihr nur auszugsweise berücksichtigte Wortlaut keinen Anhalt bietet für ein derart reduziertes Verständnis der Dienstbarkeit. Die Eintragungsbewilligung beschreibt die von der Dienstbarkeit begünstigten Kompensationsmaßnahmen, nicht anders als der Pachtvertrag, nicht durch ihren formalen Regelungsort, sondern durch den inhaltlichen Zusammenhang mit dem […] des Kiesabbaus, dem Planfeststellungsverfahren und ergänzend mit dem Planfeststellungsbeschluss, der auch bei erst nachträglich ergänzten Kompensationspflichten gewahrt ist. Auch den Geltungszeitraum der Dienstbarkeit regelt die Eintragungsbewilligung ausdrücklich, allerdings nicht durch eine auflösende Bedingung, sondern durch eine Befristung, die zumal der Regelung des Pachtvertrags folgt und für die Auslegung dieselbe Bedeutung hat wie dort (vgl.o.).
Nicht zu verkennen ist, dass die vorstehend erörterten privatrechtlichen Bindungen nicht die Befugnis der zuständigen Naturschutzbehörde beschränken, das Schutzregime der Naturschutzgebietsverordnung ordnungsrechtlich durchzusetzen. Insbesondere ist die Naturschutzbehörde nicht daran gehindert, die von den Eigentümern und Nutzungsberechtigten gemäß § 4 NSGVO zu duldenden Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen – u.a. die Mahd von Flachland-Mähwiesen und brachliegenden Grünlandflächen; das Entfernen von Gehölzen; und die Entwicklung von Gewässern durch Maßnahmen wie Räumung und Entschlammung – selbst vorzunehmen. Dadurch ist es der Naturschutzbehörde möglich, einen Teil der im Rahmen der Vorkaufsrechtsausübung vorgestellten Maßnahmen durchzuführen, ohne dass die A KG dem den Pachtvertrag oder die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bzw. die Klägerin, erwürbe sie Eigentum, dieses entgegensetzen könnten. Gerade weil diese Duldungspflichten aber ungeachtet der Eigentums- und Nutzungsverhältnisse bestehen, könnte die Vorkaufsrechtsausübung der Beklagten den von § 66 Abs. 2 BNatSchG vorausgesetzten Vorteil nur vermitteln, soweit sie ihr eine weitergehende Verfügungs- und Handlungsbefugnis bezüglich der Vorkaufsfläche verschafft und damit weitere Maßnahmen ermöglicht oder, weil nunmehr der Beklagten selbst private Rechte in Bezug auf die Vorkaufsfläche zustehen, zumindest Streitigkeiten über die Reichweite der Duldungspflicht von Vornherein ausgeschlossen werden. Dies ist, wie obenstehend dargelegt, aber nicht der Fall.
Sollte sich im weiteren Verlauf bis 2042 erweisen, dass die bisher vorgesehenen Kompensationsmaßnahmen für den […] des Kiesabbaus nicht ausreichen, und würde dem durch aufwertende Kompensationsmaßnahmen auf der Vorkaufsfläche begegnet – was beides ungewiss ist bzw. im Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung war, aber ernsthaft in Betracht kommt bzw. kam –, so würde sich die Laufzeit des Pachtvertrags entsprechend um den Zeitraum, in dem diese Maßnahmen durchzuführen und aufrechterhalten sind, verlängern (§ 2 Abs. 1 des Pachtvertrags) und damit ein vollständiger Zugriff des Grundstückseigentümers auf die Fläche dementsprechend weiter in die Zukunft verschieben.
Weiter ist in den Blick zu nehmen, dass die Vorkaufsfläche, sollten dort noch Kompensationsmaßnahmen vorgesehen werden (was, vgl.o., ernsthaft in Betracht kommt) bereits von (bzw. im Auftrag) der A KG durch Aufwertungsmaßnahmen entwickelt werden würde. Im Hinblick auf die gleichartige Zielsetzung der Beklagten und die vor dem Hintergrund des Schutzzwecks und der Eigenart der Fläche begrenzte Zahl fachlich sinnvoller Aufwertungsmaßnahmen, wie sie in dem Ausübungsbescheid dargestellt werden, würde es zu einer wesentlichen Überschneidung mit dem Maßnahmenprogramm der Beklagten kommen. Würde die Beklagte (bei einem Eigentumserwerb aufgrund des Vorkaufs) nach dem Auslaufen des Pachtvertrags, in der weiteren Zukunft einst in den Genuss einer uneingeschränkten, obligatorisch und dinglich ungebundenen Eigentümerstellung kommen, wäre ihr Grundstück folglich mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit in Gestalt und ökologischen Wertigkeit bereits wesentlich (positiv) verändert. Die für die streitgegenständliche Ausübungsentscheidung maßgebliche aktuelle Beschaffenheit der Fläche wäre weggefallen, die Erforderlichkeitsfrage im Sinne von § 66 Abs. 2 BNatSchG wäre vollständig neu aufgeworfen.
Ist nach alledem eine zeitnahe Durchführung der für die Vorkaufsrechtsausübung als maßgeblich bezeichneten Aufwertungsmaßnahmen durch die Beklagte als Eigentümerin vollständig ausgeschlossen, namentlich für mindestens ca. 20,5 Jahre (seit Eintritt des Vorkaufsfalls und Erlass des Ausübungsbescheids) bzw. ca. 19,75 Jahre (seit Erlass des Widerspruchsbescheids), mit gewisser Wahrscheinlichkeit auch noch für Jahre darüber hinaus, und ist die Umsetzung (durch die Beklagte als Eigentümerin) auch darüber hinaus ungewiss, kann von einer greifbaren Umsetzungsperspektive nicht die Rede sein.
Soweit die Ausführungen der Beklagten im Ausübungsbescheid zu einer latenten Bedrohung der fachlichen Wertigkeit durch intensivere Grünlandnutzung als eigenständige Zielbeschreibung zu verstehen sein sollten, bliebe diese wiederum auf die weitere Zukunft bezogene Befürchtung ebenfalls zu ungewiss, um nach dem o.g. Maßstab aktuell die Vorkaufsrechtsausübung zu rechtfertigen, zumal angesichts des unstreitig festgestellten Aufwertungspotentials auszuschließen ist, dass es sich bei den streitgegenständlichen, am Rande des Schutzgebiets liegenden Flächen derzeit etwa um besonders wertvolle handelte. Die Vorkaufsfläche zu erwerben, weil eine dem Schutzzweck des Naturschutzgebiets zwar nicht besonders förderliche, ihm aber nicht widersprechende Nutzung in mehreren Jahrzehnten womöglich unterbunden werden könnte, ist eine von § 66 Abs. 2 BNatSchG nicht erfasste Bodenbevorratung vorsichtshalber. Ohnehin stehen diese Ausführungen des Ausübungsbescheids im Zusammenhang mit tatsächlichen Feststellungen zu einer bevorstehenden betrieblichen Änderung (S. […]), die mit dem im Prozess unstreitigen Sachverhalt (wonach die A KG die Fläche seit Jahren unverändert gepachtet hat) nicht in Einklang zu bringen sind, und werden von dem Widerspruchsbescheid, der die Erforderlichkeit mit den durchzuführenden (Aufwertungs-)Maßnahmen begründet, nicht ausdrücklich aufgegriffen. Auch im Prozess hat die Beklagte nochmals hervorgehoben, dass ihre Motivation für den Flächenerwerb in der gezielten Aufwertung liege.
Die Rechtsprechung zum Vorkaufsrecht nach bayerischem Landesnaturschutzrecht, wonach Pachtverträge mit langer Restlaufzeit die Vorkaufsrechtsausübung nicht hindern, veranlasst im Übrigen keine andere Einschätzung, weil diese Entscheidungen abweichende Konstellationen betreffen (vgl. VGH München, Urt. v. 3.5.2016, 14 B 15.205, juris Rn. 52 f.; Urt. v. 23.8.2004, 9 B 02.2955, BeckRS 2004, 33592; Beschl. v. 24.1.2001, 9 ZB 99.241, juris Rn. 6). Nicht nur wich und weicht die jeweils entscheidungstragende bayerische Vorschrift in ihrer Formulierung erheblich von § 66 Abs. 2 BNatSchG ab, worauf die Klägerin zu Recht hinweist (vgl.o. zur alten Rechtslage und Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG zur aktuellen Rechtslage). Diese Entscheidungen ergingen auch nicht zu einem Vorkaufsrecht für Grundstücke im Naturschutzgebiet, sondern zu einem allein an die geografische Situation anknüpfenden Vorkaufsrecht an Ufergrundstücken, und stützten sich auf die – hier gerade nicht einschlägige – Erwägung, dass einer zügigen Durchführung der geplanten Maßnahmen nach Beendigung der anderweitigen pachtvertraglichen Nutzung nichts entgegenstand.
2. Keiner weiteren Aufklärung (durch Inaugenscheinnahme des maßgeblichen Stücks der Naturschutzkarte) bedurfte angesichts des oben Ausgeführten, ob es sich bei der hier verfügten Vorkaufsrechtsausübung um eine nach der Rechtsprechung der Kammer unzulässige Teil-Ausübung eines einheitlichen Vorkaufsrechts handelt, weil von dem Flurstück 2 nur eine Fläche erfasst sein soll, die hinter der dortigen Schutzgebietsausweisung zurückbleibt. Gleiches gilt für die korrespondierende Frage, ob der Ausübungsbescheid bereits im Sinne von § 37 Abs. 1 HmbVwVfG rechtswidrig unbestimmt ist, weil er die Frage nach dem Gegenstand des Vorkaufs im Zusammenspiel der textlichen Ausführungen im Ausübungsbescheid und der zeichnerischen Darstellung in der Anlage dazu nicht hinreichend eindeutig beantwortet.
Nach dem bisher erreichten Erkenntnisstand liegt eine solche unzulässige Teil-Ausübung nahe. § 66 BNatSchG enthält keine Ermächtigung, den Gegenstand des Vorkaufs in der Weise abweichend von dem Gegenstand des Erstkaufvertrags zu bestimmen, dass der Vorkauf nur auf einen Teil des verkauften Grundstücks(teils) beschränkt wird, obwohl das Vorkaufsrecht am gesamten verkauften Grundstück(steil) oder einer weitergehenden Teilfläche davon besteht (ausführlich Urt. v. 16.5.2024, 7 K 2925/23 juris Rn. 55 ff., auch veröffentlicht auf landesrecht-hamburg.de).
Die Abgrenzung des Naturschutzgebiets Kirchwerder Wiesen ergibt sich gemäß § 1 Abs. 1 NSGVO nicht durch textliche Beschreibung, sondern allein durch die zeichnerische Darstellung in der Naturschutzkarte. Der daraus ersichtliche Gebietsumgriff bestimmt zugleich den räumlichen Umfang des Vorkaufsrechts (vgl. § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG). Die von der Beklagten zur Verfügung gestellte Fotografie eines Nachdrucks der Naturschutzkarte – die nach dem gesetzlichen Befehl in § 1 Abs. 2 Satz 2 NSGVO amtlich als solche herzustellenden und bereitzuhaltenden Ausfertigungen existieren nach Angaben der Beklagten nicht – lässt mit hoher Wahrscheinlichkeit den Schluss zu, dass die westliche Grenze des Schutzgebiets auf dem Flurstück 2 anders, nämlich weiter westlich verläuft als die diesbezügliche Abgrenzung der Vorkaufsfläche gemäß dem dem Ausübungsbescheid beigefügten unvermaßten Lageplan. Die Abgrenzung der dort rot markierten Vorkaufsfläche verläuft auf dem Flurstück 2 parallel zu dessen östlicher (zum Flurstück 4 hin gelegener) Grenze und trifft dessen südliche (u.a. zum Flurstück 5 hin gelegene) Grenze an der nordöstlichen Ecke des Flurstücks 5, d.h. am Schnittpunkt der östlichen Grenze des Flurstücks 5 mit der südlichen Grenze des Flurstücks 2. Die Grüneinzeichnung des Schutzgebiets in der Fotografie der Naturschutzkarte verläuft zwar ebenfalls parallel zur östlichen Grenze des Flurstücks 2, aber, soweit erkennbar, in größerer Entfernung dazu. Denn sie dürfte sich der südlichen Grenze des Flurstücks 2 erst westlich des Schnittpunkts mit der östlichen Grenze des Flurstücks 5 annähern; insbesondere wird anhand der topografischen Eintragungen in der fotografierten Karte erkennbar, dass das Schutzgebiet den östlichsten Beetgraben auf dem Flurstück 2 noch knapp einschließt. Weitergehendes ergibt sich auch nicht aus dem Text der angefochtenen Bescheide, die in ihrem jeweiligen Begründungsteil lediglich formulieren, das Kaufgrundstück liege vollständig im Naturschutzgebiet (was nicht zutrifft, weil das zum Kaufgrundstück gehörige Flurstück 2 jedenfalls nicht insgesamt unter Schutz gestellt ist), ohne sich aber dazu zu verhalten, ob die daraus ausgeschnittene Vorkaufsfläche den Gebietsgrenzen genau folgen soll.
Würde sich diese Diskrepanz unter Heranziehung des maßgeblichen Stücks der Naturschutzkarte bestätigen, könnte sie auch nicht – was die Beklagte in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat – wegen Geringfügigkeit als unbeachtlich gelten. Die Bindung an Gesetz und Recht (Art. 20 Abs. 3 GG) erlaubt es weder der Beklagten noch dem Gericht, die Bestimmungen der Naturschutzgebietsverordnung über ihren räumlichen Geltungsbereich beiseitezuschieben und nur als ungefähr zu betrachten. Abgesehen davon trifft die Wertung der Beklagten zur Geringfügigkeit nicht zu. Wegen der beträchtlichen Tiefe des Flurstücks 2 von ca. 275m steht eine Flächendifferenz von mehreren hundert Quadratmetern im Raum.
III. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1, Abs. 3 VwGO. Anlass, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen nach § 162 Abs. 3 VwGO aus Billigkeit für erstattungsfähig zu erklären, bestand nicht, da dieser mangels Antragstellung selbst kein Kostenrisiko eingegangen ist und das Verfahren auch nicht besonders gefördert hat. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 14 f. BNatSchG
§ 4 NSGVO
§ 8 GrdstVG
§ 18a HmbBNatSchAG
§ 66 BNatSchG
§ 463 BGB
§ 24 BauGB
§ 13 HafenEG
§ 23 BNatSchG
§ 15 BNatSchG
§ 30 Abs. 2 Satz 2 BNatSchG
§ 1 Abs. 1 Satz 2 NSGVO
§ 20 Abs. 2 BNatSchG
§ 66 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG
§ 66 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BNatSchG
§ 66 Abs. 2 BNatSchG
§ 66 Abs. 4 Satz 5 BNatSchG
§ 102 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG
§ 463 bis 469, 471, 1098 Abs. 2 und 1099 bis 1102 BGB
§ 66 Abs. 1 Satz 1 BNatSchG
§ 66 Abs. 4 BNatSchG
§ 1 Abs. 1 BNatSchG
§ 66 Abs. 1 BNatSchG
§ 22 Abs. 1 BNatSchG
§ 66 Abs. 1 S. 1 Nrn. 1 und 2 BNatSchG
§ 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 23 Abs. 1 BNatSchG
§ 22 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG
§ 10 Abs. 1 HmbBNatSchAG
§ 1 Abs. 1 NSGVO
§ 1 Abs. 2 NSGVO
§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB
§ 584 Abs. 1 BGB
§ 542 Abs. 2 BGB
§ 581 Abs. 2, 585 ff. BGB
§ 15 Abs. 2 Satz 2 und 3, Abs. 3 Satz 2 BNatSchG
§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB
§ 241 Abs. 2 BGB
§ 37 Abs. 1 HmbVwVfG
§ 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG
§ 1 Abs. 2 Satz 2 NSGVO
§ 154 Abs. 1, Abs. 3 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung
Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG
Art. 19 Abs. 4 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 20 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: 7 K 8334/16
4 LA 142/22
4 B 53.09
7 K 2925/23
7 K 4120/22
4 B 245.89
3 S 865/23
5 Bf 337/09
10 LB 14/16
4 B 70.94
7 CN 1.08
3 U 2210/21
14 B 15.20
9 B 02.29
9 ZB 99.24