Landgericht GieBen (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-02-26, Aktenzeichen 5 O 105/13
ECLI: ECLI:DE:LGGIESS:2014:0226.5O105.13.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger nimmt den Beklagten wegen behaupteter Amtspflichtverletzung im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch.
Die am … 11.2008 verstorbene Ehefrau des Klägers, Frau X, geb. Y, war Alleineigentümerin eines bebauten Grundstücks in der ... Str. … in O1, eingetragen im Grundbuch von O1, Band …, Blatt …, Flur-Nr. …, Flurstück …/1. Das ca. 1.279 m² große Grundstück war mit einem mehrstöckigen Mehrparteienhaus bebaut, in dem auch der Kläger und seine Ehefrau wohnten. Das Grundstück befand sich bei Eingehung der Ehe mit dem Kläger im Anfangsvermögen der verstorbenen Frau X und war mit Hypotheken und Grundschulden in Höhe von ca. 330.000,00 DM belastet.
Mit notarieller Urkunde des Notars N1 mit Amtssitz in O1, UR-Nr. …/1985, vom 12.06.1985 schlossen der Kläger und Frau X ein Berliner Testament, in dessen Ziff. Nr. 1 bestimmt ist:
„Die Erschienen berufen sich gegenseitig, der Erstversterbende den Überlebenden, zum alleinigen Vollerben, gleichviel ob und welche Pflichtteilsberechtigten beim Tode des Erstversterbenden von ihnen vorhanden sind“.
In Ziff. 6 des notariellen Vertrages gaben die Vertragsschließenden das beiderseitige Vermögen nach Abschluss der Verbindlichkeiten mit 1.500.000,00 DM an.
Im Sommer 2003 entschieden der Kläger und seine Ehefrau, das Hochhaus in der ... Str. … zu verkaufen. Mit der Vermittlung eines Käufers wurde der Zeuge Z1 beauftragt, der zu dieser Zeit als Abteilungsleiter der B GmbH (…bank …) tätig war. In der Folgezeit kam es zu mindestens einem Verhandlungstermin mit dem Zeugen Z1 in der Wohnung der Eheleute X, an dem auch der Kläger teilnahm.
Der Zeuge Z1 stellte den Kontakt zu der späteren Käuferin her, der A-GmbH & Co. KG, einer großen …gesellschaft. Mit notariellem Kaufvertrag vom 11.03.2004, verhandelt vor Rechtsanwältin RAin1 als amtlich bestellter Vertreterin des Notars N2, UR-Nr. …/2004, verkaufte die Ehefrau des Klägers das streitgegenständliche Grundstück an die A GmbH & Co. KG zu einem Kaufpreis von 460.000,00 €. Eine Aufklärung über eine eventuelle Zustimmungspflicht des Klägers erfolgte bei der Beurkundung des Kaufvertrages nicht.
Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Der Kläger behauptet, seine Ehefrau habe die Verhandlungen und den Abschluss des Kaufvertrages ohne seine Zustimmung vorgenommen. Darüber hinaus habe das streitgegenständliche Grundstück – was der Beklagte mit Nichtwissen bestreitet – fast das gesamte Vermögen seiner Ehefrau dargestellt. Einer Veräußerung des Grundstücks zu dem beurkundeten Kaufpreis hätte er nicht zugestimmt. Seine Zustimmung hätte er nur erteilt, wenn ein dem Verkehrswert von 640.000,00 € entsprechender Kaufpreis erzielt worden wäre. Der Kläger behauptet ferner, während der Ehe seien erhebliche Renovierungsarbeiten an der von den Eheleuten selbst genutzten Wohnung sowie an der kompletten Außenfassade und im Treppenhaus vorgenommen worden. Darüber hinaus sei ein Ausbau der Penthousewohnung und ein Neubau von Garagen vorgenommen worden. Hierfür habe er aus seinem Vermögen insgesamt 123.000,00 € aufgewendet. Seine Ehefrau habe aus ihrer ersten Ehe noch Verbindlichkeiten in Höhe von 48.000,00 DM gehabt, die er ebenfalls getilgt habe. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens des Klägers wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen vom 22.03.2013 (Bl. 1 ff. d. A.) und 14.07.2013 (Bl. 87 ff. d. A.) Bezug genommen.
Der Kläger beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 180.000,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen;
2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten In Höhe von 2.714,03 € zu zahlen;
3. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger den weiteren Schaden aus der unterlassenen Belehrung bei der Beurkundung vom 11. März 2004 zu ersetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, nach Wiederaufnahme der Kaufvertragsverhandlungen hätten am 27.01.2004 erneute Vertragsverhandlungen im Wohnzimmer der Eheleute stattgefunden, an denen von Seiten der A GmbH & Co. KG der Zeuge Z2, sowie der Zeuge Z1 teilgenommen hätten. Hierbei sei dem Kläger und seiner Ehefrau von der A GmbH & Co. KG ein Kaufpreisangebot von 430.000,00 € unterbreitet worden. Darüber hinaus habe der Kläger am 11.02.2004 telefonisch Kontakt zur A GmbH & Co. KG aufgenommen. Im Verlaufe dieses Telefonats habe man sich dann auf einen Kaufpreis in Höhe von 460.000,00 € geeinigt. Der Kaufpreis für das Grundstück sei marktüblich und angemessen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens des Beklagten wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen vom 04.06.2013 (Bl. 57 ff. d. A.) und 07.02.2014 (Bl. 127 f. d. A.) verwiesen.
Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.02.2014 (Bl. 129 f. d. A.) wird Bezug genommen. Die Akten des Landgerichts Gießen zu Az. …/09 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Der Klageantrag zu 3) ist, als Feststellungsantrag ausgelegt, zulässig. Da der Antrag seinem Wortlaut nach den erhobenen Anspruch entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht konkret bezeichnet, wäre ein Zahlungsantrag unzulässig. Der Kläger begehrt mit seinem Antrag jedoch in der Sache die Feststellung, dass der Beklagte verpflichtet ist, auch eventuell eintretende weitere Schäden aus der Beurkundung vom 11.03.2004 zu ersetzen.
Der Kläger hat jedoch gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 180.000,00 €, §§ 19, 46 BNotO. Die Rechtsanwältin RAin1 als amtlich bestellte Vertreterin des Notars N2 hat die ihr obliegenden Amtspflichten bei der Beurkundung vom 11.03.2004 nicht verletzt, indem sie die Erblasserin nicht über die Voraussetzungen des § 1365 Abs. 1 BGB belehrt hat.
Der Kläger hat schon nicht hinreichend dargelegt, dass es sich bei dem veräußerten Grundstück um das (nahezu) ganze Vermögen der Erblasserin handelte. Zwar befand sich in dem Mehrparteienhaus auch die eheliche Wohnung der Erblasserin und des Klägers. Dieser Umstand allein belegt jedoch noch nicht, dass es sich bei dem Grundstück um das gesamte Vermögen der Erblasserin gehandelt hat. Vielmehr ergibt sich aus dem Inhalt der beigezogenen Akten zu Az. …/09, dass die Erblasserin - zumindest zwischenzeitlich - noch über weitere Vermögensgegenstände verfügte. So erklärte der Kläger mit Schriftsatz vom 31.07.2009, die Erblasserin habe von ihrem Bruder eine Goldmünzensammlung erhalten. Aus dem Verkauf der Münzensammlung habe sich die Erblasserin persönliche Wünsche erfüllt. Auf entsprechenden Vorhalt dieses Schriftsatzes erklärte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 26.02.2014, er könne hierzu nichts Weiteres sagen. Im Rahmen der dem Kläger obliegenden schlüssigen Darlegung seiner Behauptung, bei dem veräußerten Grundstück habe es sich um das ganze Vermögen der Erblasserin gehandelt, ist damit offen geblieben, welchen Umfang und Wert die Münzsammlung hatte. Ebenso wenig hat der Kläger dargelegt, wie die Erblasserin den Erlös aus einer etwaigen Veräußerung der Münzsammlung - etwa zur Anschaffung anderer Vermögensgegenstände - verwendet hat.
Die Rechtsanwältin RAin1 als amtlich bestellte Vertreterin des Notars N2 hat die ihr obliegenden Amtspflichten bei der Beurkundung vom 11.03.2004 jedoch selbst dann nicht verletzt, wenn es sich bei dem veräußerten Grundstück um das (nahezu) gesamte Vermögen der Erblasserin gehandelt haben sollte. Es bestanden für sie keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Erblasserin mit dem Grundstücksgeschäft ihr gesamtes Vermögen veräußern würde. Zwar kann sich ein Veräußerungsverbot aus § 1365 BGB auch bei der Veräußerung eines einzelnen Vermögensgegenstandes, insbesondere auch eines Einzelgrundstücks, ergeben, sofern das Objekt der Veräußerung im Wesentlichen das ganze Vermögen des Veräußerers darstellt (BGH, Urt. vom 22.04.1975, Az. VI ZR 90/74, juris Rn. 8 m. w. N.). Auch dann muss der Notar, der die Veräußerung eines Grundstücks durch einen verheirateten, im gesetzlichen Güterstand lebenden Eigentümer beurkundet, darauf achten, ob dem Geschäft eine Beschränkung nach § 1365 BGB entgegensteht (BGH a. a. O., Rn. 12). Zu der Frage, ob die Vorschrift im konkreten Fall eingreift, braucht er jedoch nur bei Vorliegen weiterer Anhaltspunkte, insbesondere zu den Vermögensverhältnissen des Veräußerers, Stellung zu nehmen. Insoweit kann und muss er die Aufklärung des Sachverhalts zunächst den Beteiligten überlassen. Vor allem über das Vermögen des Veräußerers muss und darf er von sich aus Nachforschungen nur anstellen, wenn ein konkreter Anhalt dafür gegeben ist, dass Gegenstand des Urkundsgeschäfts das (nahezu) gesamte Vermögen des Veräußerers ist. Wo solche Anhaltspunkte fehlen, hat er keinen Anlass, der theoretisch immer bestehenden Möglichkeit, dass eine Beschränkung nach § 1365 BGB vorliegt, nachzugehen (BGH a. a. O., Rn. 15). Ein Notar ist nicht verpflichtet, bei jedem Beurkundungsvorgang automatisch zu überprüfen, ob der Veräußerer im Wesentlichen das gesamte Vermögen überträgt und deshalb eine Zustimmung nach § 1365 BGB erforderlich ist. Eine Nachforschungs- und Belehrungspflicht ergibt sich nur, wenn für den Notar konkrete Anhaltspunkte für die Voraussetzungen eines Zustimmungserfordernisses nach § 1365 BGB vorhanden sind (OLG Schleswig-Holstein, Urt. vom 26.02.2004, Az. 11 U 92/02, juris Rn. 29).
Im vorliegenden Fall bestanden für die Rechtsanwältin RAin1 als amtlich bestellte Vertreterin des Notars N2 keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei dem veräußerten Grundstück um das (nahezu) gesamte Vermögen der Erblasserin gehandelt hat. Ein solcher Anhalt ergab sich insbesondere auch nicht daraus, dass die Erblasserin mit dem veräußerten Grundstück auch die eheliche Wohnung veräußerte. Denn zum einen stellte die von der Erblasserin und dem Kläger genutzte Wohnung ohnehin nur eine von mehreren Wohneinheiten dar. Zum anderen ist der Umstand, dass die Erblasserin das veräußerte Grundstück selbst bewohnte, für die Beurteilung einer Pflichtverletzung des beurkundenden Notars nicht ausschlaggebend. Denn hierfür ist nicht die wirtschaftliche Bedeutung des Grundstücks für die Eheleute maßgeblich, sondern die Frage, ob der Notar hinreichenden Anlass für die Annahme haben musste, dass sich das Vermögen der Erblasserin in dem Grundstück (nahezu) erschöpfte (BGH a. a. O., Rn. 20).
Für eine solche Annahme ergaben sich auch aus den Belastungen des Grundstücks mit ca. 330.000,00 DM keine Anhaltspunkte. Angesichts des Verkaufserlöses von 460.000,00 € war jedenfalls nicht davon auszugehen, dass das Grundstück überbelastet war. Allein aus der Eintragung von Hypotheken und Grundschulden in Höhe von ca. 330.000,00 DM ergibt sich auch kein Hinweis darauf, dass sonstiges Vermögen, die Belastungen abzulösen, nicht vorhanden war, zumal nicht ersichtlich ist, in welcher Höhe die den Hypotheken und Grundschulden zugrundeliegenden Darlehen valutierten.
Nach alledem kommt es auf die Frage nicht mehr an, ob der beurkundende Notar bei einer unterbliebenen Belehrung über die Folgen des § 1365 BGB seine Pflichten gerade auch gegenüber dem Kläger verletzt hat. Ebenso kann offen bleiben, ob der Kläger in etwaigen Verhandlungen mit dem Grundstückskäufer seine Einwilligung in die Veräußerung erteilt hat.
Da der Kläger keinen Anspruch auf Zahlung der 180.000,00 € hat, steht ihm auch kein Anspruch auf Zinsen und die Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu. Ebenso wenig kann er die begehrte Feststellung verlangen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 19, 46 BNotO
§ 1365 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 1365 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 4 U 84/14
III ZR 279/14
VI ZR 90/74
11 U 92/02