Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-09-17, Aktenzeichen 21 C 434/23
ECLI: ECLI:DE:AGHH:2024:0917.21C434.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Verpflichtet sich die Vermieterin und Eigentümerin im Rahmen eines Wohnprojektes – bei dem ein Mieter ein bzw. mehrere Zimmer in einem bzw. mehreren der zusammengehörigenden und verbundenen Häuser unter Mitbenutzung sämtlicher Gemeinschaftsflächen am gesamten Komplex mietet – „gegenüber den jeweiligen Bewohnern (Mietern), die Wohnnutzung – Wohnmodell – ohne zeitliche Befristung dauerhaft zu erhalten“ und die „geübte Praxis fort[zu]setzen, wonach die Mieter berechtigt sind, im Falle eines Mieterwechsels einen Mietnachfolger vorzuschlagen“, ist darin nach der Auslegung der konkreten Umstände des Einzelfalls ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zu sehen.(Rn.56)
2. Der Erwerber einer vermieteten Wohnung ist gemäß § 566 BGB auch an Kündigungseinschränkungen wie dem Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung gebunden, die zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums Inhalt des Mietvertrages sind.(Rn.61)
3. Für die hinreichende Konkretheit des Eigennutzungswunsches muss keine Planung bis ins Detail vorliegen. Setzt der Eigennutzungswunsch aber bereits baulich erhebliche Umbaumaßnahme voraus und hat er sich über diese noch keine Gedanken gemacht, kann dies im Rahmen der Überzeugungsbildung hinsichtlich eines konkreten Interesses an der alsbaldigen Eigennutzung zulasten des Vermieters berücksichtigt werden.(Rn.103)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 2.165,76 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten bewohnten Wohnung infolge von zwei erklärten Eigenbedarfskündigungen.
Der Beklagte bewohnt seit 1993 die Wohnungseinheiten 23 (12,39 qm) und 25 (24,24 qm) im 1. Obergeschoss am 9, Hamburg.
Der Kläger ist seit 2011 Eigentümer des Grundstückes einschließlich Gebäudekomplexes zur Anschrift 7, 8 und 9. Bei dem Gebäudekomplex handelt es sich um drei Wohnhäuser mit separaten Eingängen in geschlossener Bauweise, die im Inneren durch einen Durchbruch dergestalt miteinander verbunden sind, dass alle Bewohner des Gebäudekomplexes – unabhängig von einem privaten Zimmer in Haus 7,8 oder 9 – sämtliche Gemeinschaftsflächen der drei Häuser, insbesondere Küchen und Bäder, nutzen können.
Nach dem seit 1980 gelebten Wohnprojekt mietet ein Mieter ein bzw. mehrere Zimmer in einem bzw. mehreren der drei Häuser unter Mitbenutzung sämtlicher Gemeinschaftsflächen des Gebäudekomplexes an. Eigentümerin und Vermieterin war die Deutsche Immobilien Fonds AG (im Folgenden: [...]). Mit den damaligen Mietern schloss die [...] am 11.09./27.10.1986 eine Vereinbarung (Anlage B 1; im Folgenden: Vereinbarung von 1986).
In Ziffer 2 heißt es:
„Die [...] verpflichtet sich gegenüber den jetzigen Mietern, die Wohnraumnutzung der derzeit von diesen zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten nicht in eine gewerbliche Nutzung zu ändern.“
Ziffer 3 dieser Vereinbarung lautet:
„Die [...] erklärt sich bereit, die bisher zwischen der [...] und den Mietern geübte Praxis fortzusetzen, wonach die Mieter berechtigt sind, im Falle eines Mieterwechsels einen Mietnachfolger vorzuschlagen. Nur aus wichtigem Grund bei Vermieter oder Mieter kann dieser Mietnachfolger von der [...] zurückgewiesen werden.“
Ziffer 4 regelt:
„Die Mieter verpflichteten sich als Gegenleistung, auf eine Normenkontrollklage gegen den Bebauungsplan Neustadt 35 und das Bauvorhaben [...]s zu verzichten.“
In Ziffer 5 heißt es:
„Diese Vereinbarung ist Bestandteil der jeweiligen Mietverträge.“
Die [...] und der Beklagte schlossen im Jahr 1993 zwei Mietverträge über die beiden Wohneinheiten (Anlage K 2, 3). In § 1 des jeweiligen Mietvertrages heißt es:
„Der Mieter ist berechtigt, vorhandene Einrichtungen (z.B. Waschküche, Trockenraum usw.) nach Maßgabe der Hausgemeinschaftsordnung oder der besonderen Benutzungsordnung mitzubenutzen. Außerdem stehen ihm die übrigen Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche, Bad, WC, Nebenräume, anteilig zur Mitbenutzung zur Verfügung.“
Im März 1998 trafen die Freie und Hansestadt Hamburg (im Folgenden: FHH) und die [...] – nachdem die FHH der [...] im August 1997 eine Baugenehmigung für die [..] und den […] erteilt hat – im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages (Anlage B3; im Folgenden: öffentlich-rechtlicher Vertrag) folgende Regelungen.
In der Vorbemerkung heißt es:
„[...] beabsichtigt, auf diesen Grundstücken [und 24] (…) ein Büro- und Geschäftsgebäude mit Tiefgarage zu errichten.“
§ 2 („Wohnnutzung des Gebäudes 7-9“) regelt:
„[...] verpflichtet sich gegenüber den jeweiligen Bewohnern (Mietern), die Wohnnutzung – Wohnmodell – ohne zeitliche Befristung dauerhaft zu erhalten und nicht störende gewerbliche Nutzungen – ausschließlich für die Hausbewohner – mit der Maßgabe zuzulassen, daß (sic) bei gewerblicher Nutzung über eine andere (angemessene) Miete für die gewerblich genutzten Teile muß (sic) gesprochen werden können. Die gewerbliche Nutzung kann in einzelnen Räumen des Wohnprojektes (…) ausgeübt werden (…).“
§ 3 („Rechtsnachfolge“) lautet:
„[...] ist verpflichtet, die in § 1 und § 2 beschriebenen Verpflichtungen auch einem Rechtsnachfolger im Eigentum aufzuerlegen.“
Im August 1998 schloss die [...] mit allen damaligen Mietern, einschließlich dem Beklagten, eine Vereinbarung (Anlage B 2; im Folgenden: Vereinbarung von 1998), die auf die Vereinbarung von 1986 Bezug nimmt.
Unter Ziffer 1 der Vereinbarung von 1998 heißt es:
„[...] und die Mieter nehmen Bezug auf die dieser Vereinbarung als Anlage 1 beigefügte [Vereinbarung von 1986]. In Ergänzung von Ziffer 2 [der Vereinbarung von 1986] verpflichtet sich die [...] gegenüber den jeweiligen Bewohnern (Mietern), die Wohnnutzung – Wohnmodell – der von diesen zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten ohne zeitliche Befristung dauerhaft zu erhalten und nicht störende gewerbliche Nutzungen – ausschließlich für die Hausbewohner – mit der Maßgabe zuzulassen, daß (sic) bei gewerblicher Nutzung über eine andere (angemessene) Miete für die gewerblich genutzten Teile gesprochen werden muß (sic). Die gewerbliche Nutzung kann in einzelnen Räumen des Wohnprojektes (…) ausgeübt werden (…).“
Ziffer 2 dieser Vereinbarung regelt:
„[...] wird die bisher geübte Praxis fortsetzen, wonach die Mieter berechtigt sind, im Falle eines Mieterwechsels einen Mietnachfolger vorzuschlagen. Dies gilt sowohl für die jetzigen Mieter als auch für hinzukommende Mieter. Zwischen [...] und den Mietern besteht eine langjährige Praxis der Mietzinsbemessung. [...] wird diese Praxis für die jetzigen und die neu hinzukommenden Mieter beibehalten.“
Ziffer 9 lautet:
„Die Mieter verpflichten sich als Gegenleistung, auf rechtliche Schritte gegen die [...] erteilte Baugenehmigung für das Bauvorhaben zu verzichten.“
In Ziffer 10 heißt es u.a.:
„Diese Vereinbarung tritt in Kraft, sobald alle Mieter diese unterzeichnet haben.“
Ziffer 11 regelt:
„[...] ist berechtigt und verpflichtet, im Falle einer Veräußerung alle Rechte und Pflichten aus dieser Vereinbarung auf einen Rechtsnachfolger im Eigentum zu übertragen der seinerseits für den Fall der Weiterveräußerung entsprechend zu verpflichten ist.“
In der Folge veräußerte die [...] das Grundstück mit Anschrift 7-9 an die STF Ejendomsselskab ApS (im Folgenden: STF), die das Grundstück an den im Jahr 2011 als neuen Eigentümer eingetragenen Kläger zum Kaufpreis von 740.000,00 € verkaufte und veräußerte. § 6 des Kaufvertrages zwischen der STF und dem Kläger (Anlage B 4) lautet u.a.:
„Der Käufer tritt (…) hiermit in die Rechte und Pflichten aus der [Vereinbarung von 1998] nebst [Vereinbarung von 1986] ein und verpflichtet sich, die Rechte und Pflichten auf seine Rechtsnachfolger zu übertragen mit der Verpflichtung, dass diese ihre Rechtsnachfolger entsprechend zu verpflichten haben.“
Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 17.02.2023 (Anlage K 4) erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die Kündigung der Vertragsbeziehung mit Wirkung zum 30.11.2023 unter Berufung auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs. Vorsorglich sprach er die Kündigung über die Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen mit Wirkung zum 30.11.2023 aus und verlangte – für den Fall, dass es sich insoweit um einen Leihvertrag handle – die Rückgabe der Nebenflächen und Nebenräume zum genannten Datum.
Den Eigenbedarf, dessen Vorliegen im Einzelnen zwischen den Parteien streitig ist, stützte der Kläger in dem Schreiben darauf, dass er mit seiner Partnerin und seinen drei schulpflichtigen Kindern – aktuell für ein Auslandsjahr mit der Familie in Italien lebend – in das 320 qm große Objekt 9 einziehen wolle und für Besuche der fünf (weiteren) Kinder ausreichend Gästezimmer zur Verfügung stehen sollten. Ein Einfamilienhaus in Blankenese und weitere Mehrfamilienhäuser im Eigentum des Klägers entsprächen nicht der gewünschten Größe und zentralen Lage. In Bezug auf die bezeichnete Vereinbarung von 1986 und 1998 erklärte der Kläger – vorrangig unter Berufung auf die Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarungen – hilfsweise die Kündigung auch dieser Vereinbarungen.
Der Kläger sprach Eigenbedarfskündigungen für sämtliche Mieter des Hauses 9 aus.
Mit Klagschrift seines Prozessbevollmächtigten vom 13.09.2023 erklärte der Kläger schriftsätzlich erneut eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zum nächstmöglichen Termin, eine Kündigung der mitvermieteten Gemeinschaftsfläche sowie ein Rückgabeverlangen in Bezug auf Nebenräume und Nebenflächen.
Auch gegenüber den Mietern des Hauses 7 und 8 sprach der Kläger Kündigungen gestützt auf den behaupteten Eigenbedarf sämtlicher Räumlichkeiten und Flächen des Hauses 9 aus (vgl. Anlage B 5).
Der Kläger meint, dass er weder an die Vereinbarung von 1986 zwischen der [...] und den Mietern 7-9, noch an die Vereinbarung von 1998 zwischen der [...] und den Mietern 7-9, noch an den öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen der [...] und der FFH gebunden sei, da keine Übertragung der Verpflichtungen erfolgt sei. Jedenfalls aber seien die damaligen Vereinbarungen unwirksam. Dies beruhe darauf, dass – sofern eine Bindung angenommen werde – bereits im Jahr 1986 vereinbart worden sei, dass das Wohnmodell ohne zeitliche Befristung fortbestehen solle. Einer solchen Vereinbarung – konkret mit Blick auf den Wortlaut „dauerhaft“ – stehe der Rechtsgedanke von § 544 BGB entgegen, wonach nach Ablauf von 30 Jahren ein Kündigungsrecht bestehen müsse. Andernfalls käme die Vereinbarung einer Enteignung gleich und führe durch Kettenmietverträge zu der Rechtsfolge einer Erbmiete, die § 544 BGB verhindern wolle.
Hinsichtlich der „zweiten Kündigungswelle“, d.h. der Kündigungen bezüglich Haus 7 und 8 meint der Kläger, dass er sämtlichen Personen, die ein Mitbenutzungsrecht für Räumlichkeiten und Flächen in Haus 9 inne hätten, habe kündigen müssen, da der anvisierte Eigenbedarf des Hauses 9 nur unter Ausschluss des Mitbenutzungsrechtes dieser Personen realisierbar sei. Da die Voraussetzungen einer Teilkündigung nach § 573b BGB nicht vorlägen, habe der Kläger eine Eigenbedarfskündigung – gestützt auf den Nutzungswunsch für Haus 9 – auch für die Mieter des Hauses 7 und 8 aussprechen müssen.
Der Kläger beantragt, die Wohnung in 20354 Hamburg, 9, 1. Obergeschoss, hinten links (WE 23) mit einer Wohnfläche von 12,39 m² und hinten rechts (WE 25) mit einer Wohnfläche von 24,24 m², siehe Anlage K 1, bestehend aus zwei Zimmern sowie die im gesamten Gebäudekomplex 7,8,9 gemeinschaftlich genutzten Küchen, Bäder, WC’s, Flure und Kellerflächen zu räumen und geräumt mit sämtlichen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise eine weiträumige Räumungsfrist einzuräumen.
Der Beklagte meint, er sei sowohl Vertragspartner der Vereinbarung von 1986 als auch der Vereinbarung von 1998. Die Regelung, wonach die Wohnnutzung „dauerhaft erhalten“ bleiben müsse, schließe eine Eigenbedarfskündigung zwischen den Parteien aus. Das dauerhafte Fortbestehen des seit 1980 gelebten Wohnprojekts werde durch diese Vereinbarungen garantiert. Dadurch erkläre sich auch der verhältnismäßig geringe Kaufpreis für das Grundstück in bester Innenstadtlage. Im Übrigen seien für die Vereinbarung von 1998 die von der Klägerseite angeführten 30 Jahre noch nicht abgelaufen. Weiter meint der Beklagte unter Verweis auf Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 19.10.1993 – 1 BvR 25/93, NJW 1994, 308), dass der Kläger wegen eines Teilbedarfs an einzelnen Flächen die Mietverträge der Häuser 7 und 8 nicht kündigen könne, sein gesamtes Eigenbedarfsprojekt damit nicht realisierbar sei und die Kündigung auch unter diesem Gesichtspunkt unwirksam sei.
In der mündlichen Verhandlung hat das Gericht den Kläger persönlich angehört. Auf den Inhalt des Terminprotokolls vom 30.05.2024 wird Bezug genommen. Ergänzend wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Parteien haben ihr Einverständnis zu einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erteilt mit Stellungnahmefrist bis zum 29.08.2024, die dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprecht.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
Ein Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB oder § 985 BGB.
Denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde weder durch die Eigenbedarfskündigung mit Schreiben vom 17.02.2023 noch durch die in der Klagschrift erklärte Eigenbedarfskündigung beendet. Dabei kam es auf die Frage der Formwirksamkeit einer schriftsätzlich erklärten Kündigung im Sinne der §§ 568 Abs. 1, 126a BGB bereits nicht an, weil ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses für beide erklärten Kündigungen gemäß § 573 Abs. 1 BGB nicht vorliegt.
Denn eine auf das Regelbeispiel des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung ist zwischen den Parteien – jedenfalls im Entscheidungszeitpunkt – ausgeschlossen (1.).
Darüber hinaus konnte sich das Gericht im Rahmen der persönlichen Anhörung – die das Gericht auch für das Verständnis des streitgegenständlichen Wohnkonzeptes für erforderlich hielt – nicht davon überzeugen, dass ein berechtigter Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich vorliegt (2.).
1.
Eine auf das Regelbeispiel des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung ist zwischen den Parteien durch die Vereinbarung von 1998 i.V.m. § 566 BGB im Entscheidungszeitpunkt ausgeschlossen.
a)
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs. 1 BGB. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
b)
Zwar enthält der Wortlaut der Vereinbarung von 1998 keine ausdrückliche Regelung zur maßgeblichen Frage der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung, was historisch betrachtet nicht überrascht, da es sich bei der damaligen Vermieterin um eine juristische Person gehandelt hat.
Jedoch ist Ziffer 1 in Verbindung mit Ziffer 2 der Vereinbarung von 1998 dahingehend auszulegen, dass eine Eigenbedarfskündigung – jedenfalls zum maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt – ausgeschlossen ist. Die Regelungsweise stellt keinen klassischen Kündigungsausschluss dar. Vielmehr handelt es sich um einen „gewachsenen“ mittelbar-faktischen Kündigungsausschluss, dessen einschränkende Wirkung erst mit der Weiterveräußerung des Objekts an Käufer, die keine juristischen Personen sind, an Relevanz gewann.
Die den Kläger über § 566 BGB unmittelbar treffende Verpflichtung zur Gewährleistung eines besonderen Wohnmodells gegenüber dem Beklagten führt mittelbar zum Ausschluss der Eigenbedarfskündigung.
aa)
Verpflichtungen zwischen den Parteien rühren nicht unmittelbar aus der Vereinbarung von 1986 oder dem öffentlich-rechtlichen Vertrag. Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten ist er nicht Partei der Vereinbarung von 1986 geworden, da sein Mietverhältnis erst 1993 entstanden ist und eine dem § 566 BGB vergleichbare Regelung auf Mieterseite nicht existiert. Im Übrigen spricht Ziffer 2 der Vereinbarung von 1986 ausdrücklich von einer Verpflichtung gegenüber den (im Vereinbarungszeitpunkt) jetzigen Mietern. § 2 des öffentlich-rechtlichen Vertrages stellt eine schuldrechtliche Verpflichtung der [...] dar, die den (im Wege der Einzelrechtsnachfolge der STF folgenden) Kläger nicht unmittelbar bindet. Die Rechtsnachfolgeklausel in § 3 beinhaltet lediglich die Verpflichtung der [...], die Verpflichtungen auf Rechtsnachfolger zu übertragen. Dinglich wirkende Sicherungsmittel wie eine Baulast oder Dienstbarkeit sind in diesem Zusammenhang nicht ersichtlich.
bb)
Allerdings stellt die Vereinbarung von 1998, die inhaltlich auf die Vereinbarung von 1986 Bezug nimmt und diese ergänzt, einen schuldrechtlichen Vertrag in Ergänzung des Mietvertrages von 1993 dar, der gemäß § 566 BGB zwischen den Parteien gilt.
Nach Auffassung des Gerichts ergibt sich aus der Vereinbarung zwar kein ausdrücklicher Ausschluss der berechtigten Eigenbedarfskündigung. Die den Kläger treffende Verpflichtung zur Gewährleistung eines besonderen Wohnmodells gegenüber dem Beklagten führt jedoch durch Auslegung der maßgeblichen Regelungen mittelbar zum Ausschluss der Eigenbedarfskündigung.
(1)
Der Erwerber einer vermieteten Wohnung ist gemäß § 566 BGB auch an Kündigungseinschränkungen wie dem Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung gebunden, die zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums Inhalt des Mietvertrages sind (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 21.01.1985 - 3 RE-Miet 8/84, NJW-RR 1986, 89; AG Bremen, Urteil vom 13.11.2014 – 10 C 131/14, NJOZ 2015, 404; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 298).
(2)
Das Gericht ist der Auffassung, dass überwiegende Argumente im Rahmen der Auslegung dafürsprechen, Ziffer 1 in Verbindung mit Ziffer 2 der Vereinbarung von 1998 dahingehend auszulegen, dass eine Eigenbedarfskündigung – jedenfalls zum maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt – ausgeschlossen ist.
Dies gilt selbst dann, wenn die allgemeine Inbezugnahme in der Vereinbarung von 1998 auf die Vereinbarung von 1986 als Verweis auf Ziffer 3 der Vereinbarung von 1986 dahingehend verstanden wird, dass eine Abweichung vom Mieternachfolge-Modell aus wichtigem Grund möglich bleibt. Denn im konkreten Fall sind jedenfalls keine Anhaltspunkte für einen wichtigen Grund ersichtlich.
(a)
Zwar lassen sich – entsprechend der Rechtsauffassung des Klägers – auch Argumente ins Feld führen, die im Rahmen der Auslegung gegen den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung sprechen.
(aa)
So spricht in systematischer Hinsicht die Ergänzung der Vereinbarung von 1998 zu der von 1986 zunächst dafür, dass die Beteiligten vor allem die Wohnnutzung – im Kontrast zur gewerblichen Nutzung – sicherstellen wollten, um eine Verdrängung der Wohnraummieter durch eine Ansiedlung von Gewerbe in der streitgegenständlichen Innenstadtlage zu vermeiden. Denn während Ziffer 2 der Vereinbarung von 1986 noch regelt, dass die Wohnraumnutzung in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten nicht in eine gewerbliche Nutzung geändert werden darf, ergänzt Ziffer 1 der Vereinbarung von 1998 diese Regelung dahingehend, dass (i) nicht störende gewerbliche Nutzung (ii) ausschließlich durch Hausbewohner (iii) mit besonderer Maßgabe einer angemessenen Miete (iv) in einzelnen Räumen des Wohnprojekts als einvernehmlich zulässig angesehen werde.
(bb)
Für das vorstehende Verständnis lässt sich auch Ziffer 9 der Vereinbarung von 1998 anführen, wonach die Mieter ausdrücklich als Gegenleistung für die Vereinbarung auf rechtliche Schritte verzichten, gegen die umliegenden Bauvorhaben in der und am mit potentieller Verdrängungsgefahr für die Wohnnutzung vorzugehen. Das Verständnis, dass es sich bei diesem Verzicht um einen tragenden Grund für die Vereinbarung gehandelt hat, stützt Ziffer 10, wonach die Vereinbarung erst in Kraft tritt, sobald alle Mieter diese unterzeichnen. Die Vorbemerkung des öffentlich-rechtlichen Vertrages, wonach die [...] beabsichtigt, auf den Grundstücken und am Valentinskamp 10 ein Büro- und Geschäftsgebäude mit Tiefgarage zu errichten, stützt die Annahme einer potentiellen Verdrängungsgefahr durch gewerbliche Nutzung in der Nachbarschaft.
(cc)
Darüber hinaus lässt sich gegen den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung die Ziffer 2 der Vereinbarung von 1998 ins Feld führen, die nach ihrem Wortlaut „im Falle eines Mieterwechsels“ durch „Mietnachfolge[ ]“gilt.
Kündigt der Eigentümer wegen Eigenbedarfs für sich und seine Familie liegt kein Wechsel in diesem Sinne vor.
(b)
Das Gericht ist allerdings der Auffassung, dass überwiegende Argumente für einen mittelbaren Ausschluss der Eigenbedarfskündigung sprechen. Denn nach dem Sinn und Zweck und unter Berücksichtigung der gesamten Umstände greift die obige Auslegung unter (a), die sich auf die Sicherung der Wohnnutzung in Abgrenzung zur gewerblichen Nutzung beschränkt, zu kurz. Denn sie lässt wesentliche Umstände unberücksichtigt.
Der Wille der Beteiligten ist dahingehend auszulegen, dass die besondere Art des Wohnens im streitgegenständlichen Gebäudekomplex langfristig aufrechterhalten bleiben sollte. Der daraus resultierende, respektive mittelbare Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ist die Kehrseite der ausdrücklich eingegangenen Verpflichtung.
Bereits nach dem ausdrücklichen Wortlaut sollte mit der Vereinbarung eine „langjährige“ und „bisher geübte Praxis“ (Ziffer 2 der Vereinbarung von 1998) manifestiert werden. Dazu wurde der Wortlaut von Ziffer 1 der Vereinbarung von 1998 im Vergleich zur korrespondierenden Ziffer 2 der Vereinbarung von 1986 dahingehend konkretisiert, dass „gegenüber den jeweiligen Bewohnern (Mietern)“ das „Wohnmodell“ – nicht nur die Wohnnutzung als solche wie noch in Ziffer 1 der Vereinbarung von 1986 beschrieben – „erhalten“ bleiben sollte.
Was mit Wohnmodell gemeint ist, wird in der Vereinbarung nicht ausdrücklich definiert. Der Begriff wird auch nicht fortlaufend stringent eingesetzt. Vielmehr wird innerhalb der gleichen Ziffer 2 auch der Begriff „Wohnprojekt“ verwendet. Durch die Verwendung dieser Begrifflichkeiten unter Berücksichtigung des Wortlauts „erhalten“ wird jedoch deutlich, dass über die allgemeine Wohnnutzung hinaus die besondere Art des Wohnens in der gelebten Praxis – der Anmietung einzelner Zimmer unter kommunenartiger Mitbenutzung von weiteren Räumlichkeiten im gesamten Gebäudekomplex, die der Gemeinschaft zur Verfügung stehen unter Beibehaltung der langjährig gelebten Praxis der Mietzinsbemessung und unter Beibehaltung des Vorschlagsrechts der Mietnachfolge im Falle des Auszugs eines Mieters – schriftlich fixiert werden sollte.
Der Erhalt des so zu verstehenden Wohnmodells ist „ohne zeitliche Befristung dauerhaft“ vom Kläger – über § 566 BGB, da die Vereinbarung von 1998 über den Verweis in Ziffer 5 der Vereinbarung von 1986 wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages geworden ist – zu gewährleisten.
(α)
„Ohne zeitliche Befristung“ und „dauerhaft“ beinhalten jeweils zeitliche Bestimmungen und erscheinen zunächst tautologisch. Allerdings ist Ersteres aus dem Gesamtzusammenhang primär klarstellender Natur dafür, dass die Verpflichtung zum Erhalt des Wohnmodells nicht von vornherein zeitlich auflösend oder aufschiebend terminiert ist (§ 163 BGB).
„Dauerhaft“ zielt dagegen nicht auf einen konkret absehbaren Termin, sondern auf eine Zeitspanne bzw. einen Zeitrahmen ab. Dauerhaft meint etwas nicht nur Vorübergehendes. Der Begriff steht nach dem juristischen Sprachgebrauch – vergleichbar der peremptorischen zur dilatorischen Einreden oder auch dem dauerhaften Getrenntleben von Ehegatten – im Gegensatz zu vorübergehenden Umständen.
(β)
Der dauerhafte Erhalt eines Wohnmodells ist begrifflich – entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten – allerdings auch nicht mit dem ewigen Erhalt gleichzusetzen, sondern meint einen Erhalt auf unbestimmte Zeit.
Dies gilt, auch wenn die Mieter mit der in der Vereinbarung festgelegten Gegenleistung im Ergebnis ewig auf rechtliche Schritte gegen die Baugenehmigung verzichten, da der Drittrechtsschutz gegen die Baugenehmigung – eine fehlende Zustellung insoweit unterstellt – jedenfalls mit Ablauf eines Jahres verwirkt ist.
Denn das Rechtsinstitut Miete geht bereits seiner Rechtsnatur nach von einer entgeltlichen Gebrauchsüberlassung auf (unbestimmte) Zeit aus. Insoweit führt der Kläger unter Verweis auf § 544 BGB zutreffend an, dass eine Art Erbmiete, d.h. eine eigentümerähnliche dingliche Stellung des Mieters abseits der Möglichkeiten von (dinglichen) Wohnungs- und Wohnrechten, gesetzlich verhindert werden soll (Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024, BGB § 544 Rn. 1 mwN).
Die dem Beklagten eingeräumte Stellung führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit, sondern zur Frage, wie lange eine dauerhafte Bindung fortbesteht. Die streitgegenständliche Vereinbarung räumt dem Beklagten in Bezug auf die mit dem Eigentumsrecht im Kern einhergehende Nutzungs- und Ausschlussfunktion (Art. 14 Abs. 1 GG) eine eigentümerähnliche Stellung ein. Denn durch die Verpflichtung zum – nicht nur vorübergehenden, sondern auf unbestimmte Dauer zu gewährleistenden – Erhalt des Wohnmodells samt Mietnachfolge-Konzept wird § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesperrt, jedenfalls aber über Ziffer 3 der Vereinbarung von 1986 i.V.m. der Vereinbarung von 1998 den erhöhten Anforderungen eines wichtigen Grundes unterworfen, die bei Eigenbedarf nur in Ausnahmesituationen wie einer besonderen Notlage überhaupt erfüllt sein können, was im konkreten Fall - wie bereits oben angesprochen - nicht der Fall ist.
(γ)
Der Kläger ist im Entscheidungszeitpunkt an den mittelbaren Ausschluss der Eigenbedarfskündigung aufgrund der unmittelbar eingegangenen Verpflichtung gebunden.
Eine Aufhebung der Bindung ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vor Ablauf von 30 Jahren seit der Vereinbarung von 1998 möglich, unabhängig davon, ob die Vereinbarung als von der [...] gestellter formularvertraglicher oder individualvertraglicher mittelbarer Ausschluss der Eigenbedarfskündigung angesehen wird.
(i)
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist zugunsten des Mieters dispositiv, § 573 Abs. 4 BGB. Gleichzeitig ist die unmittelbare Folge des Eigentumsrechts des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG (statt vieler Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 58). Versteht man die Vereinbarung von 1998 mit allen damaligen Mietern als individualvertraglich, ergibt sich keine Aufhebung der Bindung - jedenfalls nicht vor Ablauf von 30 Jahren. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses eines Kündigungsgrunds ist möglich. Unter Abwägung des Erlangungs- und Bestandsinteresses unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände im Einzelfall ergibt sich kein früherer Ablauf. Insbesondere sind die dabei der Rechtsverzicht des Mieters und der Kaufpreis des Käufers zu berücksichtigen. Eine Grenze kann § 138 BGB bilden (BGH, Beschluss vom 08.05.2018 – VIII ZR 200/17, NZM 2018, 556 Rn. 16). Anhaltspunkte für die Anwendung von § 138 BGB sind nicht ersichtlich.
(ii)
Eine frühzeitigere Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs kommt auch bei Annahme eines durch die [...] - in Anlehnung an die zuvor eingegangene Verpflichtung im öffentlich-rechtlichen Vertrag - formularvertraglich nach § 305 Abs. 1 BGB gestellten Ausschlusses nicht in Betracht.
Einerseits kann darauf abstellt werden, dass Unklarheiten in der zeitlichen Bestimmung zulasten des Verwenders gehen und der Ausschluss mangels zeitlicher Eingrenzung für die Dauer des Vertragsverhältnisses gilt, § 305c Abs. 2 BGB (vgl. LG Berlin, Urteil vom 06.12.2017 – 65 S 175/17 –, juris).
Darüber hinaus ist eine unangemessene Benachteiligung des Verwenders, in dessen Rechtsposition der Kläger bei Annahme einer formularvertraglichen Regelung eingetreten ist, nach § 307 Abs. 1 BGB nicht ersichtlich. Denn eine Benachteiligung des Vermieters hat sich erst durch die Weiterveräußerungen an nicht juristische Personen wie den Kläger entwickelt, der das Grundstück samt streitgegenständlichen Gebäudekomplexes im Gegenzug zu einem verhältnismäßig geringen Kaufpreis erhielt und § 6 des Kaufvertrags deklaratorisch auf den Eintritt in die Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung von 1998 hinweist.
(iii)
Etwas anderes ergibt sich auch nicht unter Verweis auf § 544 BGB.
Wenn überhaupt führt der Umstand einer Bindung an das besondere Wohnmodell mit mittelbarer Wirkung auf die Eigenbedarfskündigung über 30 Jahre hinaus zu einer außerordentlichen Kündigungsmöglichkeit für die Vereinbarung von 1998, die weder im Zeitpunkt der vom Kläger hilfsweise erklärten Kündigung der Vereinbarung von 1998, noch im Entscheidungszeitpunkt abgelaufen ist.
Die Vorschrift des § 544 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden, weil der Anwendungsbereich der Norm mangels Zeitvertrages im Sinne des § 575 BGB (§ 564c BGB a.F.) oder Lebenszeitvertrages im Sinne des § 544 S. 2 BGB nicht eröffnet ist.
Die Frage der analogen Anwendung des § 544 BGB kann im Ergebnis offenbleiben, weil die Berechnungsfrist von 30 Jahren seit der Vereinbarung von 1998 noch nicht abgelaufen ist.
Der Bundesgerichtshof hat eine analoge Anwendbarkeit des § 544 BGB zwar grundsätzlich für möglich gehalten hat (BGH, Beschluss vom 08.05.2018 – VIII ZR 200/17, NZM 2018, 556 Rn. 16 mwN). Eine zeitliche Begrenzung sei nicht nur geboten, wenn ein Mietvertrag auf eine bestimmte - über 30 Jahre hinausgehende - Dauer angelegt sei, sondern auch dann, wenn eine vertragliche Vereinbarung von Beginn an wenigstens eine der Vertragsparteien für mehr als 30 Jahre binden könne (OLG Hamm, Urteil vom 11.06.1999 – 30 U 238/98 –, juris Rn. 57; OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.12.2007 - 1 U 119/07, BeckRS 2008, 7366 Rn. 26; MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 544 Rn. 5; abweichend Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024, BGB § 544 Rn. 11 [Bindung beider Vertragsparteien]). Dies erscheint im Hinblick auf die Verpflichtung der [...] möglich. Allerdings wird die analoge Anwendung von § 544 BGB zum Teil ablehnt, wenn das ordentliche Kündigungsrecht nur für einzelne Kündigungsgründe – wie hier für die Eigenbedarfskündigung – ausgeschlossen ist (so zur Eigenbedarfskündigung LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 06.06.2019 – 7 S 2165/19 –, juris Rn. 3; s.a. Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024, BGB § 544 Rn. 11 wmN).
Die Berechnungsfrist ist auf Grundlage der maßgeblichen Vereinbarung von 1998 jedenfalls noch nicht abgelaufen. Bei der Berechnung kommt es gemäß § 544 BGB grundsätzlich auf die Überlassung der Mietsache an. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn sich die Bindung erst aus einer späteren Vereinbarung ergibt. Denn dann berechnet sich die Frist ab diesem Vertragsschluss (vgl. BGH, Urteil vom 17.04.1996 - XII ZR 168/94, NJW 1994, 2028; Urteil vom 27.11.2003 - IX ZR 76/00, NZW 2004, 190, 191; Beschluss vom 08.05.2018 – VIII ZR 200/17, NZM 2018, 556 Rn. 16; s.a. Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024, BGB § 544 Rn. 15).
cc)
Eine andere rechtliche Beurteilung zur Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung von § 313 Abs. 3 S. 2 BGB, da die Veräußerung an eine (nicht-)juristische Person nicht zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrages geworden ist (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 21.01.1985 – 3 RE-Miet 8/84, NJW-RR 1986, 89).
2.
Darüber hinaus konnte sich das Gericht ungeachtet der obigen Ausführungen im Rahmen der persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO – die das Gericht auch für das Verständnis des streitgegenständlichen Wohnkonzeptes für erforderlich hielt – nicht davon überzeugen, dass ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt.
Das Gericht ist unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung im Rahmen einer Verfahrenswürdigung nicht davon überzeugt, dass der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht, § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Denn dem auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützten Eigennutzungswunsch fehlt es an der erforderlichen Ernsthaftigkeit und hinreichenden Konkretheit.
Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 –, juris, Leitsatz). Sollte der Nutzungswille des Vermieters rechtlich nicht realisierbar sein, ist dies im Rahmen der fehlenden Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunschs zu würdigen (BGH, Beschluss vom 23.10.2018 – VIII ZR 61/18 – juris, Rn. 20). Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 – juris, Rn.22; Beschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15 –, juris, Leitsatz 1a.). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch dergestalt „verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 – juris, Rn.22).
c)
Für die Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches im vorgebrachten Ausmaß ist der Kläger darauf angewiesen, dass sämtliche Mietverträge der Mieter des 7-9 wirksam gekündigt wurden. Das ist – mit Blick auf Haus 7 und 8 – bereits nicht ersichtlich.
Wie auch der Kläger geht das Gericht davon aus, dass die Voraussetzungen einer Teilkündigung nach § 573b BGB mangels zulässiger Verwendungsabsicht nicht vorliegen. Auch auf die Mietverträge des Hauses 7 und 8 findet § 313 BGB mangels weggefallener Geschäftsgrundlage keine Anwendung. Die Kündigung der Mietverträge für einen Teilbedarf ist in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, die zur inhaltlich identischen Vorgängerregelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erging, ausgeschlossen. Dies ist als einfachrechtlicher Ausgangspunkt hinzunehmen. Die Beschränkung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung auf Fälle, in welchen die ganze Wohnung benötigt wird, verstößt nicht gegen Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG (BVerfG, Beschluss vom 19.10.1993 – 1 BvR 25/93 u.a., NWJ 1994, 308, 309).
d)
Für die hinreichende Konkretheit des Eigennutzungswunsches muss keine Planung bis ins Detail vorliegen. Setzt der Eigennutzungswunsch, wie der Kläger ihn darstellt, aber bereits baulich erhebliche Umbaumaßnahme voraus und hat er sich über diese noch keine Gedanken gemacht, kann dies im Rahmen der Überzeugungsbildung hinsichtlich eines konkreten Interesses an der alsbaldigen Eigennutzung zulasten des Vermieters berücksichtigt werden.
In der persönlichen Anhörung konnte sich das Gericht durch die lediglich pauschalen und oberflächlichen Angaben des Klägers, er wolle renovieren und bei Altbau mache er immer eine Komplettrenovierung, nicht von einem konkreten Interesse an der alsbaldigen Nutzung überzeugen, sondern lediglich - und insoweit nicht ausreichend - von einem abstrakten Interesse an der grundsätzlichen Eigennutzung. Grundlegende Fragen zum Gebäudekomplex konnte der Kläger nur mit in der Darstellung sehr zaghaften, leicht fragenden Formulierungen beantworten („Ich glaube, es gibt im Haus ein Erdgeschoss, ein 1. OG und ein 2. OG“ und der Durchbruch im Treppenhaus dürfte sich „wohl im Treppenhaus von Haus 9 zu Haus 8 befinden, im 2. OG“). Angaben zu Toiletten und Küchen konnte der Kläger – nicht nur zum gesamten Gebäudekomplex, sondern konkret auch zu Haus 9 – nur gemeinsam unter fragender Zur-Hilfenahme des Beklagten machen. Auch die kargen Ausführungen zur Schulsituation der drei schulpflichtigen Kinder, u.a. zur Nachfrage auf welche Schule die Kinder von Italien nach Hamburg wechseln würden, hinterließen überwiegende Zweifel am konkreten Interesse einer alsbaldigen Nutzung. Der Kläger antwortete insoweit ausweichend, dass ein Wechsel zu September angesichts der Rechtsstreitigkeiten unrealistisch sei und das Auslandsschuljahr in Italien flexibel um ein weiteres Schuljahr verlängert werden könne.
3.
Aufgrund der Klagabweisung war über den Hilfsantrag des Beklagten nicht zu entscheiden.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit geht zurück auf §§ 708 Nr. 11 2. Alt., 711 S. 1 ZPO.
III.
Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus §§ 63 Abs. 2, 48, 41 Abs. 2 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 566 BGB
§ 544 BGB
§ 573b BGB
§ 985 BGB
§ 163 BGB
§ 138 BGB
§ 575 BGB
§ 564c BGB
§ 141 ZPO
§ 313 BGB
§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB
§ 568 Abs. 1, 126a BGB
§ 573 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 573 Abs. 4 BGB
§ 305 Abs. 1 BGB
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 544 S. 2 BGB
§ 313 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 286 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11 2. Alt., 711 S. 1 ZPO
§ 63 Abs. 2, 48, 41 Abs. 2 GKG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1994, 308
NJW-RR 1986, 89
NZM 2018, 556
NJW 1994, 2028
34 S 46/24
1 BvR 25/93
10 C 131/14
VIII ZR 200/17
65 S 175/17
30 U 238/98
1 U 119/07
7 S 2165/19
XII ZR 168/94
IX ZR 76/00
VIII ZR 297/14
VIII ZR 61/18
VIII ZR 300/15