Verwaltungsgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-04-30, Aktenzeichen 2 K 6709/24
ECLI: ECLI:DE:VGKARLS:2025:0430.2K6709.24.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese auf sich behält.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung.
Die Klägerin ist seit dem 08.08.2022 Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. XXX/3, OXXX 31, auf der Gemarkung der Beigeladenen. Das Grundstück befindet sich im Süden des Gemeindegebiets der Beigeladenen in dem Gebiet "BXXX", in dem im Laufe der Zeit Dauerwohnsitze, Wochenendhäuser, Wohnwagenstellplätze, Schuppen und dergleichen um zahlreiche Seen, die im Wesentlichen im Zuge des Kies- und Tonabbaus entstanden sind, herum errichtet wurden. Es liegt ferner im Geltungsbereich des Bebauungsplans "BXXX" der Beigeladenen, der am 11.10.2016 als Satzung beschlossen und am 01.02.2018 öffentlich bekannt gemacht wurde, und dort im "SO1 – Sondergebiet, das der Erholung dient – Wochenendhaus mit bestandsgeschützten Wohngebäuden". Nach der textlichen Festsetzung Ziff. A1.1. sind dort zulässig:
"- Wochenendhäuser, hierzu zählen auch dauerhaft abgestellte Wohnwagen, die anstelle eines Wochenendhauses die Wohnnutzung übernehmen.
Im SO1 Gebiet können innerhalb der überbaubaren Grundstückfläche für die im Plan mit W gekennzeichneter vorhandener Dauerwohnnutzung Erweiterungen und bauliche Änderungen vorhandener im Baugebiet unzulässiger baulicher Anlagen ausnahmsweise zugelassen werden. […]"
Nach der textlichen Festsetzung Ziff. A1.7. ist im Sondergebiet SO1 "bis zu einer entsprechenden im Gebiet liegenden Grundstücksfläche (abzüglich Wasserfläche und privater Grünfläche) von 2.000 m² eine Wochenendwohnung zulässig. Ab 2.000 m² bis 4.000 m² Grundstücksfläche sind zwei Wochenendwohnungen in bis zu zwei Wochenendhäusern zulässig. Ab 4.000 m² bis 6.000 m² sind drei Wochenendwohnungen in bis zu drei Wochenendhäusern zulässig (relative Wohnungszahlbeschränkungen)". Nach der textlichen Festsetzung Ziff. A2 sind Wochenendhäuser bis zu einer Grundfläche von 70 m2 zulässig. Der Bebauungsplan sieht für das Grundstück der Klägerin vordere, hintere und östliche Baugrenzen vor.
Die Klägerin beantragte mit Antrag vom 30.05.2023, bei der Beklagten eingegangen am 15.06.2023, die Erteilung einer Baugenehmigung für "Umbau und Sanierung eines Einfamilienhauses nach Brandschaden" im vereinfachten Verfahren. Das Vorhaben hat eine Grundfläche von 119,37 m2. Der Antrag wurde am 27.09.2023 um einen Antrag auf Abweichung / Befreiungsantrag nach § 31 BauGB (Überschreitung der Baugrenze; Unterschreitung der Abstandsfläche) ergänzt.
Der Gemeinderat der Beigeladenen versagte das gemeindliche Einvernehmen mit Beschluss vom 25.07.2023.
Die Beklagte lehnte mit Bescheid vom 22.03.2024, der Klägerin am 27.03.2024 zugestellt, die Erteilung der beantragten Baugenehmigung ab. Zur Begründung führte sie aus, dass es sich bei dem Vorhaben faktisch um einen Neubau handele und nicht um eine bloße Sanierung und einen Umbau nach Brandschaden. Früher habe es sich um eine Ansammlung diverser Gebäude gehandelt, die am ehesten klassischen Gartenhäuschen und Wochenendhäuschen entsprochen hätte. Die eingereichten Planunterlagen würden einen Bestand dieser Altanlagen darstellen, der durch den Neubau zu einem Einfamilienhaus zusammenwachsen würde. Die nach Bebauungsplan zulässige Wohnfläche von 70 m2 werde dabei überschritten. Ob es das Brandereignis in dem von der Klägerin dargestellten Umfang gegeben habe, sei nicht nachgewiesen. Die bisherigen Ermittlungen der Baurechtsbehörde bei der örtlichen Feuerwehr der Beigeladenen ließen die Vermutung zu, dass es möglicherweise ein Brandereignis gegeben habe, jedoch nicht in einem Umfang, der die mittlerweile getätigte Bauausführung rechtfertige. Die im Bebauungsplan vorgesehene Möglichkeit zur Dauerwohnnutzung rühre aus dem Umstand her, dass es im Plangebiet schon vor Inkrafttreten des Bebauungsplans vereinzelt Wohnnutzungen gegeben habe. Der Bebauungsplan sei so zu verstehen, dass die Nutzungsform des dauerhaften Wohnens in bestimmten abgegrenzten Teilgebieten zulässig sei, jedoch nicht eine Errichtung von Wohnhäusern in beliebiger Größe ermögliche. Der Charakter als Wochenendhausgebiet solle beibehalten bleiben, was durch die Höhen- und Flächenfestsetzungen im Bebauungsplan erreicht werde.
Die Klägerin legte am 15.04.2024 Widerspruch ein. Zur Begründung trug sie vor, dass es sich nicht um einen Neubau handele, sondern um einen Bestand, der insbesondere hinsichtlich der Außenmauern und dem Grundriss unverändert geblieben sei. Die Beklagte weise nicht nach, welche Auswirkungen das Brandereignis im Gebäude der Klägerin gehabt habe und welche Änderungen im Bestand sie im Rahmen der Sanierung vorgenommen haben soll. Hier treffe die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast. Mit Blick auf dessen Kubatur sei lediglich die Gebäudehöhe durch eine Veränderung der Dachform reduziert worden. Diese Änderung sei mit dem Bebauungsplan vereinbar, da dieser keine Vorschriften zur Dachform enthalte. Auf die Frage, ob das Vorhaben eine Grundfläche von 70 m2 einhalte, komme es nicht an, da der Bebauungsplan den der Dauerwohnnutzung dienenden Gebäudebestand auch dann legalisiere, wenn dieser die Grundfläche überschreite.
Das Regierungspräsidium Karlsruhe wies den Widerspruch mit Bescheid vom 16.10.2024, der Klägerin zugestellt am 21.10.2024, zurück. Das beantragte Vorhaben übersteigen die zulässige Grundfläche von 70 m2. Inwieweit es tatsächlich zu einem Brandereignis gekommen sei, könne dahinstehen. Jedenfalls überstiegen die zur Genehmigung gestellten Maßnahmen in jedem Fall den Umfang dessen, was durch den Bestandsschutz gedeckt sein könnte. Die Identität des ursprünglichen Gebäudes sei nicht mehr gewahrt. Teilweise würden die Außenwände deutlich erhöht. Die Änderung der Dachform habe eine umfassende statische Neuberechnung des Vorhabens erforderlich gemacht. Auch die umfangreichen Maßnahmen im Inneren des Gebäudes würden für eine faktische Neuerrichtung sprechen. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB könne nicht erteilt werden. Sie würde in die Grundzüge der Planung eingreifen. Durch die Begrenzung der Wochenendhausbebauung auf 70 m2 sei ein Wert festgesetzt, der die Nutzung ermögliche, gleichzeitig aber den der Erholung dienenden Charakter des Gebiets wahre. Zugleich werde durch die Festsetzung die optische Wirkung der Bebauung im Verhältnis zur umgebenden Landschaft definiert. Die Erteilung einer Befreiung für eine so erhebliche Überschreitung der Grundfläche sei mit den Zielen des Plangebers nicht vereinbar.
Die Klägerin hat am 11.11.2024 Klage beim Verwaltungsgericht Karlsruhe erhoben. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, soweit ihr bekannt, sei das Gebäude auf dem Grundstück im Jahr 2000 errichtet und im Jahr 2005 nach vorne zur Straße hin erweitert worden und habe seitdem aus letztlich drei aneinander gebauten und farblich voneinander abgesetzten Gebäudeteilen bestanden, die einen einheitlichen Gebäudekomplex bildeten. Seit 2005 seien die Gebäude zum dauerhaften Wohnen vermietet gewesen. Der Bebauungsplan ermögliche durch den Buchstaben "W" auf dem Grundstück der Klägerin eine Dauerwohnnutzung. Vor dem Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin sei es wohl infolge einer Verpuffung zu einem Brandereignis gekommen, das den Tod des Hundes der Mieterin verursacht habe. Das Gebäude sei danach verkohlt und unbewohnbar gewesen. Die Klägerin habe das Gebäude nach dem Brandereignis aufwendig sanieren lassen und habe in diesem Zuge einige Wände im Inneren des Gebäudes zur Verbesserung der Raumaufteilung versetzt sowie das Satteldach durch ein Flachdach ersetzen lassen. Da sich im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen zudem morsche Holzbalken gezeigt hätten, hätten diese an den entsprechenden Stellen verstärkt werden müssen. Im Übrigen sei das ursprüngliche Gebäude hinsichtlich der Lage identisch. Der Bebauungsplan verstoße gegen die Anforderung des Bestimmtheitsgebot, da er keine Maßstabsangaben enthalte. Die Festsetzung der Dauerwohnnutzung auf der Grundlage des § 1 Abs. 10 BauNVO sei rechtswidrig, da diese Vorschrift nur zur Anwendung komme, wenn ein Baugebiet nach den §§ 2-9 BauNVO festgesetzt sei. Darüber hinaus sei die Festsetzung eines Wochenendhausgebiets mit bestandsgeschützten Wohngebäuden zur Dauerwohnnutzung nicht mit § 10 BauNVO vereinbar. Es entstehe ein diffuses Mischgebiet, bei dem die Wohnnutzung im Vordergrund stehe und die Erholungszwecke in den Hintergrund treten würden. Des Weiteren fehle eine obligatorische Festsetzung der Grundflächenzahl und der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen. Überdies werde nicht gewährleistet, dass die in Wochenendhausgebieten gemäß § 17 BauNVO bindend vorgegebene Grundflächenzahl von 0,2 nicht überschritten werde. Schließlich liege ein Abwägungsfehler vor, da sich das eingezeichnete Baufenster auf ihrem Grundstück nicht mit der östlichen Gebäudeaußenwand des Bestandsgebäudes decke, sondern dahinter zurückbleibe. Ziel des Bebauungsplans sei es gewesen, den vorhandenen Bebauungsbestand zu legalisieren. Eine Einschränkung der zu legalisierenden Bestandbauten auf solche mit einer Grundfläche von nicht mehr als 70 m2 ergebe sich weder aus den planerischen Festsetzungen selbst noch aus deren Gesamtschau mit der Planbegründung. Aufgrund der Unwirksamkeit des Bebauungsplans richte sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 34 BauGB. Entlang des Oberen BXXX und der SXXX liege trotz weniger Baulücken eine den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelnde aufeinanderfolgende Bebauung vor, da der Großteil der an diese Erschließungsstraßen angrenzenden Grundstücke mit optisch wahrnehmbaren Gebäuden von gewissem Gewicht bebaut seien. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche hier der eines allgemeinen Wohngebiets. Die Beklagte habe das Einvernehmen auch aufgrund der Tatsache ersetzen müssen, dass die Beigeladene am 21.01.2025 einen Befreiungsantrag gemäß § 31 Abs. 2 BauGB für die Sanierung eines Wohnhauses XXX BXXX Haus.-Nr. 38, Flst-Nr. XXX zugestimmt habe.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 22.03.2024 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 16.10.2024, zu verpflichten, ihr die am 15.06.2023 im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren beantragte Baugenehmigung für den Umbau und die Sanierung ihres Einfamilienwohnhauses auf dem Grundstück Flst.-Nr. XXX/3, XXX BXXX 31 in Altlußheim entsprechend der dem Bauantrag beigefügten Bauvorlagen zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung wiederholt sie ihre bisherigen Ausführungen und führt darüber hinaus aus: Ob für das ursprüngliche Gebäude eine Baugenehmigung vorgelegen habe, könne nicht nachvollzogen werden. Es gebe auch keine Unterlagen, die den Brandschaden belegen. Jedenfalls habe es sich bei dem ursprünglichen Gebäude eher um ein Gartenhaus gehandelt, allenfalls um ein Wochenendhaus. Auch aus dem von der Klägerin vorgelegten Schreiben des Verkäufers ergebe sich, dass nur ein "Wochenendhaus" verkauft worden sei, kein Einfamilienhaus. Um ein solches handele es sich aber bei dem neu errichteten Gebäude, das für die Nutzung als "Wohnung" vorgesehen sei und über ein Arbeitszimmer, einen Hauswirtschaftsraum, eine Beheizung durch Wärmepumpe sowie einen offenen Kamin verfüge. Der Bebauungsplan sei wirksam, er enthalte die Maßstabsangabe 1:1000 und sei insoweit nicht unbestimmt. Der Verweis auf § 1 Abs. 10 BauNVO sei unschädlich, die Festsetzung sei jedenfalls nach § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauNVO möglich. Die Anzahl an Wochenendhäusern übersteige die Anzahl an bestandsgeschützten Wohngebäuden im Plangebiet. Darüber hinaus sei es einer Gemeinde nicht verwehrt, bereits bebaute Ortsteile zu überplanen. § 17 Satz 2 BauNVO finde keine Anwendung, da es sich um kein reines Wochenendhausgebiet handele. Im Übrigen habe das allenfalls eine Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans, aber nicht die Gesamtunwirksamkeit zufolge. Sollte der Bebauungsplan entgegen der Auffassung der Beklagten unwirksam sein, richte sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit hingegen nach § 35 BauGB, da sich das Vorhaben im Außenbereich befinde. Das Vorhaben stelle eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange dar, da es den Darstellungen im Flächennutzungsplan widerspreche. Zudem lasse es die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten. Da das ursprüngliche Gebäude komplett abgebrochen und ein neues Gebäude errichtet worden sei, sei es das Vorhaben auch nicht nach § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB begünstigt.
Die Beigeladene stellte keinen Antrag.
Dem Gericht liegen die Akten der Beklagten und des Regierungspräsidium Karlsruhe sowie der Bebauungsplan "BXXX" vor. Sie waren Gegenstand der Verhandlung und Beratung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird hierauf sowie auf die in den Verfahren gewechselten Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung. Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 22.03.2024 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 16.10.2024 sind rechtmäßig und verletzen sie nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 i. V. m. Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die Klägerin hat zu Recht die Erteilung einer Baugenehmigung (im vereinfachten Verfahren) beantragt. Denn ihr Vorhaben ist nicht verfahrensfrei (dazu I.). Die Klägerin hat aber keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung (dazu II.).
I. Das Vorhaben der Klägerin ist genehmigungspflichtig. Es handelt sich weder um ein verfahrensfreies Instandhaltungsvorhaben nach § 50 Abs. 4 LBO (dazu 1.) noch um ein verfahrensfreies Vorhaben nach dem Anhang zu § 50 Abs. 1 LBO (dazu 2.).
1. Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich nicht um verfahrensfreie Instandhaltungsarbeiten nach § 50 Abs. 4 LBO.
Instandhaltungsarbeiten in diesem Sinne sind bauliche Maßnahmen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs einer Anlage oder ihrer baulichen Substanz, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstandenen baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, ohne die Identität der Anlage einschließlich ihres Nutzungszwecks zu ändern (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 03.11.2020 - 1 S 581/18 -, VBlBW 2021, 243 = juris Rn. 52; Beschl. v. 11.05.2011 - 8 S 93/11 -, NVwZ-RR 2011, 754 = juris Rn. 18). Bloße Instandhaltungsarbeiten liegen nicht vor, wenn in die Bausubstanz so intensiv eingegriffen wird, dass die gesamte Anlage statisch nachgerechnet werden muss (vgl. BVerwG, Urt. 18.10.1974 - 4 C 75.71, BVerwGE 47, 126 = juris Rn. 12; Bayerischer VGH, Beschl. v. 28.06.2021 - 1 ZB 19.2067 -, juris Rn. 5; VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 11.05.2011 - 8 S 93/11 -, NVwZ-RR 2011, 754 = juris Rn. 18), oder wenn die Anlage so baufällig ist, dass sie weitgehend ersetzt werden muss, oder wenn sie durch zahlreiche, auch genehmigungsfreie Baumaßnahmen so verändert wird, dass diese einem Neubau gleichgesetzt werden müssen (BVerwG, Beschl. v. 21.03.2001 - 4 B 18.01 -, NVwZ 2002, 92 = juris Rn. 11).
Nach diesem Maßstab kann vorliegend nicht mehr von Instandhaltungsarbeiten ausgegangen werden. Die für das Vorliegen der Voraussetzungen darlegungs- und beweisbelastete Klägerin hat schon nicht konkret dargetan, welche Auswirkungen das von ihr behauptete Brandereignis im Jahr 2022 auf die bauliche Substanz gehabt haben soll. Auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung hat der Ehemann der nicht anwesenden Klägerin nicht vermocht, hierzu genauere Angaben zu machen. Er hat lediglich ausgeführt, dass sich das Brandereignis vor dem Erwerb des Grundstücks ereignet habe und zwar mutmaßlich Anfang/Mitte 2022. Weitere Angaben zu Ursache und Hergang des Brandes machte der Ehemann der Klägerin nicht. Für das Gericht steht indes fest, dass die – inzwischen schon umgesetzten – baulichen Maßnahmen den Aufwand eines Neubaus erreichen und sich jedenfalls nicht als Instandhaltungsarbeiten darstellen. Es ist ein neuer Baukörper mit einer neuen Kubatur entstanden. Ungeachtet des von der – insoweit wiederum darlegungsbelasteten – Klägerin angeführten Umstands, der Grundriss des Gebäudes sei unverändert, wurden die Bausubstanz der Außenwände in weitem Umfang ausgetauscht und neue Fensteröffnungen errichtet. Der Abgleich der in der Akte der Beklagten enthaltenen Lichtbilder zeigt, dass die Bauvorlagen die geplanten Anlagen und Veränderungen, die nach § 4 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 und 6 LBOVVO rot kennzuzeichnen wären, nur unvollständig abbilden. Das gilt etwa für die Fensterflächen, die offensichtlich nicht mehr mit dem früheren Bestand übereinstimmen. Darüber hinaus hat der Ehemann der Klägerin nicht überzeugend darzulegen vermocht, dass es sich bei den Außenwänden – jenseits der in der Bauvorlage rot markierten Stellen – ausschließlich um Bestandswände handelt. Das kann schon deshalb nicht sein, weil die vormals uneinheitliche Dachkonstruktion durch ein Flachdach ersetzt wurde, was wiederum eine teilweise Erhöhung der Außenwände (um bis zu 1,36m) mit sich gebracht hat. Zudem sind auf den wenigen Lichtbildern vom fertig gestellten Rohbau YTONG-Bauelemente mit verputzten Fugen zu erkennen. Der Vortrag des Ehemanns der Klägerin, der im Übrigen selbst angegeben hat, dass ein Ringanker auf die Außenwände aufgebracht wurde, es handele sich insoweit lediglich um neu verputzten Außenwände der ursprünglichen Gebäude, überzeugt daher nicht. Allein der Umstand, dass ein Ringanker erforderlich wurde, zeigt, dass eine neue statische Beurteilung notwendig war. Auch dies spricht erkennbar dafür, dass die alten Gebäulichkeiten durch das neue Wohngebäude ersetzt wurden. Jedenfalls – und das ergibt sich auch aus den Bauvorlagen – wurden im Innern des Gebäudes und in der Raumaufteilung zahlreiche Änderungen vorgenommen, was wiederum dazu geführt hat, dass die Standfestigkeit des Gebäudes erneut geprüft worden ist. Damit und mit Blick auf die neue Dachkonstruktion mit teilweise erhöhten Außenwänden ist ein neuer Baukörper entstanden.
2. Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich nicht um die Errichtung eines Wochenendhauses, die gemäß Nr. 1e) des Anhangs zu § 50 Abs. 1 LBO in Wochenendhausgebieten verfahrensfrei möglich ist.
"Wochenendhausgebiete" im Sinne der Nr. 1e) des Anhangs zu § 50 Abs. 1 LBO sind Wochenendhausgebiete im Sinne des § 10 Abs. 1 BauNVO (Schlotterbeck, in: Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, 8. Aufl. 2020, Anhang zu § 50 Rn. 6). Ob der Bebauungsplan "BXXX", der im Bereich des Vorhabengrundstücks der Klägerin ein Wochenendhausgebiet festsetzt, wirksam ist, kann an dieser Stelle dahinstehen, weil sich das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Klägerin jedenfalls nicht als "Wochenendhaus" darstellt. Kennzeichnendes Merkmal von Wochenendhäusern ist, dass sie nur für vorübergehende Aufenthalte zu Freizeitzwecken auf begrenztem Raum errichtet und genutzt werden (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 27.07.2012 - 8 S 233/11 -, BauR 2012, 1905 = juris Rn. 25 m.w.N.). Eine Dauerwohnnutzung ist nicht zulässig (OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 23.10.2006 - 7 A 4947/05 -, BauR 2007, 1009 = juris Rn. 46; Schlotterbeck, in: Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, 8. Aufl. 2020, Anhang zu § 50 Rn. 6).
Die Klägerin möchte das Gebäude indessen zu Dauerwohnzwecken und gerade nicht als Wochenendhaus nutzen. Die Klägerin hat die Genehmigung für ein "Einfamilienhaus" beantragt. Der Ehemann der Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung angegeben, das Einfamilienhaus solle zunächst von seinem Sohn, dessen Ehefrau und dem erwarteten gemeinsamen Kind bewohnt werden und diesen als "Lebensgrundlage" dienen. Soweit die Prozessbevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgebracht hat, die beantragte Dauerwohnnutzung schließe a maiore ad minus auch eine Nutzung als Wochenendhaus ein, trifft das nicht zu. Es handelt sich um ein aliud. Das ergibt sich insoweit schon aus den Wertungen des Bundesgesetzgebers, der zwischen (dauerhafter) Wohnnutzung in den §§ 3 ff. BauNVO und (temporäre) Wochenendhauswohnnutzung in § 10 BauNVO unterscheidet.
II. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren.
Nach § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ist die zu prüfenden Genehmigungsfähigkeit dergestalt eingeschränkt, dass von der Baurechtsbehörde lediglich die in § 52 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 LBO benannten Vorschriften zu prüfen sind (vgl. zum Prüfprogramm im vereinfachten Verfahren nach § 52 Abs. 2 LBO VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 30.11.2018 - 5 S 854/17 -, VBlBW 2019, 247 = juris Rn. 53 f.; Beschl. v. 16.02.2016 - 3 S 2167/15 -, juris Rn. 18).
Das Vorhaben der Klägerin widerspricht öffentlich-rechtlichen Vorschriften, weil es bauplanungsrechtlich unzulässig ist. Dies gilt ungeachtet der Frage, ob sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 30 Abs. 1 i.V.m. dem Bebauungsplan "BXXX" richtet (dazu 1.). Eine Genehmigung nach § 34 Abs. 1 und/oder Abs. 2 BauGB kommt ebenfalls nicht in Betracht (dazu 2.). Das Vorhaben wäre insoweit an § 35 BauGB zu messen, dessen Voraussetzungen indessen für die Errichtung eines sonstigen Vorhabens im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB nicht gegeben sind (dazu 3.).
1. Richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. dem Bebauungsplan "BXXX" der Beigeladenen, widerspricht das Vorhaben dessen Festsetzungen (dazu a)) und eine Befreiung von diesen scheidet aus (dazu b)).
a) Das Vorhabengrundstück der Klägerin liegt im Plangebiet SO1. Dort sind nach A1.1. der planungsrechtlichen Festsetzungen alleine Wochenendhäuser zulässig, und zwar nach A2.2. der planungsrechtlichen Festsetzungen bis zu einer Grundfläche von 70 m2. Daneben können nach A.1. der planungsrechtlichen Festsetzungen für die "im Plan mit W" gekennzeichnete vorhandene Dauerwohnnutzung Erweiterungen und bauliche Änderungen vorhandener im Baugebiet unzulässiger baulicher Anlagen ausnahmsweise zugelassen werden.
aa) Wie bereits ausgeführt, handelt es sich bei dem Vorhaben der Klägerin nicht um Wochenendhaus. Es wäre im Übrigen mit der Grundfläche von etwa 120 m² auch nicht hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich auch nicht um eine - auch nur ausnahmsweise - zulässige Erweiterung oder Änderung einer vorhandenen Dauerwohnnutzung. Sie verkennt, dass eine solche schon deshalb ausscheidet, weil ihr Grundstück nicht im Sinne der planungsrechtlichen Festsetzungen "im Plan mit W" gekennzeichnet ist. Die Klägerin geht davon aus, dass sich die Planeinzeichnung "W" im Bereich Grundstück Flst.-Nr. XXX auf den gesamten, mit Baugrenzen eingefassten Bereich zwischen dem Grundstück Flst.-Nr. 2572 und dem Vorhabengrundstück bezieht. Von einer solchen baufensterbezogenen Festsetzung geht das Gericht indes nicht aus. Der Plangeber hat nur konkrete, bereits vorhandene bauliche Wohnhäuser – im Plan mit "Whs" bezeichnet – mit einem W versehen. Die einzige Ausnahme bildet insoweit das Grundstück Flst.-Nr. XXX, bei dem im nordwestlichen Bereich lediglich ein blau schraffiertes Gebäude hinterlegt ist. Anhaltspunkte dafür, dass der Plangeber die Festsetzung "W" gebiets- bzw. baufensterbezogen verstanden hat, gibt es nicht. Der Umstand, dass die Beklagte die Planeinzeichnung im Bescheid vom 22.03.2024 selbst die Planeinzeichnung "W" missverstanden hat, trägt keine andere Einschätzung.
Es gibt im Übrigen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass dem Plangeber ein offensichtlicher und im Wege der Auslegung überwindbarer Fehler dergestalt unterlaufen wäre, dass er die Kennzeichnung einer vorhandenen Dauerwohnnutzung auf dem Grundstück der Klägerin schlicht vergessen hätte. Die Klägerin trägt vor, die (ehemaligen) Gebäude auf dem Vorhabengrundstück seien in der Vergangenheit zur Dauerwohnnutzung vermietet gewesen. Sie legt aber weder einen Mietvertrag vor, noch benennt sie Mieterinnen oder Mieter, die unter der Adresse XXX BXXX 31 eine Meldeadresse gehabt hätten. Gegen eine frühere Dauerwohnnutzung spricht auch, dass in dem von der Klägerin vorgelegten Schreiben des Verkäufers – dessen inhaltlicher Richtigkeit die Klägerin nicht entgegengetreten ist – ein "Wochenendhaus" verkauft worden ist. Insoweit kann das Gericht auch nicht erkennen, dass die Interessen des damaligen Eigentümers bei den planerischen Festsetzungen übergangen worden wären.
bb) Ungeachtet dessen würde die planerische Festsetzung "W" – unterstellt, sie würde sich auch auf das Grundstück der Klägerin erstrecken – der Klägerin jedenfalls nicht zugutekommen, da mit der hier vorliegenden Neuerrichtung der baulichen Anlagen, keine "vorhandene Dauerwohnnutzung" gemäß A.1. der planungsrechtlichen Festsetzungen (mehr) vorliegt.
b) Das Regierungspräsidium Karlsruhe ist im Widerspruchsbescheid im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass eine Befreiung von den planerischen Festsetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht in Betracht kommt. Zutreffend hat es ausgeführt, es würden die Grundzüge der Planung berührt, sodass es auf das Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nicht ankommt.
aa) Die Grundzüge der Planung ergeben sich aus der den Festsetzungen des Bebauungsplans zugrundeliegenden und in ihnen zum Ausdruck kommenden planerischen Konzeption. Ob sie berührt werden, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto näher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist. Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben (BVerwG, Urt. v. 09.08.2018 - 4 C 7.17 -, BVerwGE 162, 363 = juris Rn. 8). Von Bedeutung für die Beurteilung, ob die Zulassung eines Vorhabens im Wege der Befreiung die Grundzüge der Planung berührt, können auch Auswirkungen des Vorhabens im Hinblick auf mögliche Vorbild- und Folgewirkungen für die Planbetroffenen sein. Denn die Erteilung einer Befreiung ist ihrem Wesen nach stets auf eine Berücksichtigung der besonderen Umstände eines Einzelfalles angelegt. Sie darf deswegen keinesfalls aus Gründen erteilt werden, die sich für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 01.08.2023 - 3 S 2683/22 -, BauR 2023, 2045 = juris Rn. 27; Urt. v. 25.01.2023 - 5 S 638/21 -, BauR 2023, 1223 = juris Rn. 55).
Ein Grundzug der Planung kann durch ein Vorhaben darüber hinaus auch dann nicht mehr berührt werden, wenn er bereits durch die bisherige tatsächliche Entwicklung im Baugebiet so nachhaltig gestört ist, dass das Hinzutreten des Vorhabens nicht mehr ins Gewicht fällt (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.11.2010 - 4 C 10.09 -, BVerwGE 138, 166 = juris Rn. 39). Das insoweit maßgebende Baugebiet kann ein Teil des Bebauungsplangebiets sein, für den der Bebauungsplan einheitliche Festsetzungen enthält. Ist das einheitlich überplante Gebiet sehr groß, kommt es dagegen auf die Situation im Umfeld des Baugrundstücks an. Denn bei der Prüfung, ob die planerische Grundkonzeption bereits so sehr gestört ist, dass eine weitere Störung nicht mehr ins Gewicht fällt, ist der Einfluss der vorhandenen Bebauung auf das Baugrundstück sowie umgekehrt die Beziehung des Baugrundstücks zu seiner Umgebung zu betrachten. Das setzt eine gewisse räumliche Nähe voraus. Die Umgebung muss das Baugrundstück und – umgekehrt – das Baugrundstück seine Umgebung im Sinne einer städtebaulichen Ordnung (§ 1 Abs. 3 BauGB) beeinflussen können (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 15.09.2016 - 5 S 114/14 -, BauR 2017, 225 = juris Rn. 37).
bb) Dies zugrunde gelegt, würde eine Befreiung von der festgesetzten Art der baulichen die Grundzüge der Planung des Bebauungsplans berühren.
Der Bebauungsplan setzt für das gesamte Gebiet – mit Ausnahme der mit W gekennzeichneten Bestandsgebäude – die Nutzungsart Wochenendhaus fest. Das Grundkonzept bestand darin, den Charakter eines Wochenendhausgebietes zu sichern. Die vorhandene, eigentlich rechtlich unzulässige Dauerwohnnutzung (feste Wohnsitze) sollte nach Ziff. 8 der Begründung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen in Anlehnung an § 1 Abs. 10 BauNVO Bestandsschutz erhalten. Weiter heißt es dort: "Eine allgemeingültige Zulässigkeit oder ausnahmsweise Zulässigkeit nicht bestehender sondern neu hinzukommender Dauerwohnungen soll definitiv ausgeschlossen werden, d.h. ist demnach unzulässig." Eine neu hinzukommende Dauerwohnnutzung durch das Vorhaben der Klägerin würde damit den planerischen Grundzügen offensichtlich entgegenstehen.
Eine durch die bisherige tatsächliche Entwicklung im Baugebiet eingetretene Störung in der räumlichen Nähe des Grundstücks der Klägerin liegt nicht vor. Die Klägerin trägt mit Blick auf die Wirksamkeit des Bebauungsplans zwar vor, die Zahl der Grundstücke mit zugelassener Dauerwohnnutzung übersteige die Zahl der Grundstücke mit (lediglich) zulässiger Wochenendhausnutzung, weshalb die Erholungsfunktion des Baugebiets nicht gewahrt sei. Bei dieser Gegenüberstellung geht die Klägerin indes wiederum fehlerhaft davon aus, dass die Planzeichnung "W" gebietsbezogen zu verstehen ist, was nach den obigen Ausführungen gerade nicht der Fall ist. In räumlicher Nähe zum Grundstück der Klägerin findet – durch die Klägerin selbst – auf dem Grundstück Flst-Nr. XXX eine Dauerwohnnutzung statt. Dieses Grundstück ist aber mit "W" gekennzeichnet. Soweit die Klägerin darüber hinaus auf eine Sanierung des Wohnhauses XXX BXXX Haus.-Nr. XXX, Flst-Nr. XXX verweist, übersieht sie, dass dieses im Bebauungsplan ebenfalls mit "W" gekennzeichnet ist. Die Klägerin hat indes weder behauptet noch näher dargelegt, dass jenseits der planerischen Festsetzungen durch die Beklagte Befreiungen für Dauerwohnnutzungen erteilt worden wären, noch, dass in tatsächlicher Hinsicht in der näheren Umgebung Dauerwohnnutzung stattfindet und die Beklagte hiergegen nicht einschreitet und sich insoweit mit einer dem Bebauungsplan entgegenstehenden Nutzung abfinden würde.
2. Die Klage hat auch dann keinen Erfolg, wenn sich – so die Auffassung der Klägerin – die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ihres Vorhabens nach § 34 BauGB richtet.
Die Klägerin meint, der Bebauungsplan "BXXX" leide unter seine Ungültigkeit begründenden Fehlern. Der Bebauungsplan sei mangels Angabe von Maßstäben unbestimmt und die Festsetzungskombination von der Erholung dienenden Wochenendhäusern mit bestandsgeschützten Wohngebäuden könne nicht auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützt werden. Faktisch werde ein unzulässiges Mischgebiet mit allgemeiner Wohnnutzung einerseits und Wochenendhausnutzung anderseits ermöglicht. Des Weiteren fehle es an der gemäß § 16 Abs. 3 Ziff. 1 BauNVO obligatorischen Festsetzung der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen. Die Festsetzungen zur Grundfläche der Wochenendhäuser und Wohnwagen stelle nicht sicher, dass die in Wochenendhausgebieten gemäß § 17 BauNVO bindend vorgegebene Grundflächenzahl von 0,2 nicht überschritten werde. Der Bebauungsplan leide schließlich an einem Abwägungsfehler, weil das auf dem klägerischen Grundstück eingezeichnete Baufenster den vorhandenen Gebäudebestand nicht vollständig erfasse und damit keine Legalisierung des Bestands erfolge.
Ob die Rechtsauffassung der Klägerin, der Bebauungsplan "BXXX" sei auch unter Berücksichtigung der Heilungsvorschriften der §§ 214 und 215 BauGB ungültig, zutrifft, bedarf im vorliegenden Fall jedoch keiner abschließenden Entscheidung. Das Vorhaben erweist sich auch dann als bauplanungsrechtlich unzulässig, wenn es an den Vorgaben des § 34 BauGB zu messen ist. Denn die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen nicht vor, weil sich das Vorhaben der Klägerin nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB befindet. Zwar mag das Vorhabengrundstück der Klägerin noch einem Bebauungszusammenhang innerhalb einer der Anlagenkomplexe zuzuordnen sein, die in dem – mit dem Bebauungsplan nahezu identischen – nach § 34 Abs. 1 BauGB allein maßgebenden Gebiet liegen. Dieser liegt wie im Übrigen auch das in die Betrachtung einzubeziehende Gesamtgebiet, in dem die Anlagenkomplexe eingebettet sind, jedoch nicht in einem Ortsteil der Beigeladenen.
Die Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 BauGB "im Zusammenhang bebaut" und "Ortsteil" sind kumulativer Natur (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.06.2015 - 4 C 5.14 -, BVerwGE 152, 275 = juris Rn. 11).
a) Maßgebend für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 BauGB ist nach ständiger Rechtsprechung, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört.
aa) "Bebauung" im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist hierbei nicht jede beliebige bauliche Anlage. Den Bebauungszusammenhang selbst herstellen oder zu seiner Entwicklung beitragen können nur Bauwerke, die optisch wahrnehmbar sind und ein gewisses Gewicht haben, sodass sie geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter zu prägen. Zur "Bebauung" im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gehören deshalb grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Bauwerke, die nicht dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen, sondern nur zu Freizeitzwecken vorübergehend genutzt zu werden pflegen, kommen nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschl. v. 05.04.2017- 4 B 46.16 -, ZfBR 2017, 471 = juris Rn. 6; Urt. v. 30.06.2015 - 4 C 5.14 -, BVerwGE 152, 275 = juris Rn. 15; Beschl. v. 06.06.1992 - 4 B 35.92 -, BauR 1993, 303 = juris Rn. 5) in aller Regel nicht als Bauten in Betracht, die ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element darstellen können. Als Ausnahme hierzu wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Blick auf § 10 BauNVO die Möglichkeit eines faktischen Wochenendhausgebiets gesehen – mit der Folge, dass eine größere Ansammlung von Wochenendhäusern unter bestimmten Voraussetzungen im Einzelfall einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB bilden kann (vgl. Sächsisches OVG, Urt. v. 12.05.2014 - 1 A 795/12 -, juris Rn. 22; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. 18.04.2012 - 3 L 3/08 -, juris Rn. 81 ff.; Bayerischer VGH, Beschl. v. 16.08.2011 - 1 ZB 10.2244 -, juris Rn. 9; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 23.10.2006 - 7 A 4947/05 -, juris Rn. 71 m. w. N; OVG Thüringen, Urt. v. 28.05.2003 - 1 KO 42/00 -, juris Rn. 28; VG Magdeburg, Urt. v. 04.02.2020 - 4 A 119/18 -, juris 42 ff. m.w.N. aus der Rspr.).
Nach Maßgabe dessen kommt für die Frage, ob im vorliegenden Fall überhaupt von einer Bebauung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB auszugehen ist, nach den dem Gericht vorliegenden Karten, Plänen und Luftbildern (Google Maps/Geoportal Baden-Württemberg) sowie dem Bebauungsplan "BXXX" – im ersten Schritt – allenfalls das Gebiet in Betracht, das im Wesentlichen den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans "BXXX" bildet – also das Gebiet zwischen der RXXX Straße und dem XXX AXXXweg im Westen, dem Weg BXXX im Norden und Osten und dem Weg XXX HXXX im Süden sowie jeweils das Gebiet nördlich und südlich XXX BXXX und SXXX und das Gewässer einschließlich der dortigen Bebauung auf dem Grundstück Flst.-Nr. XXX sowie das Grundstück Flst.-Nr. XXX bestehend aus Gewässer und Landfläche (im Folgenden: BXXX-Gebiet). In diesem BXXX-Gebiet finden sich verschiedene Anlagenkomplexe, die dem Grunde nach einen Bebauungszusammenhang darstellen können. Dazu zählen zunächst die baulichen Anlagen auf den Grundstücken Flst.-Nrn. XXX und XXX (Bereich "SXXX") sowie XXX und XXX. Gleiches gilt für die Bebauung im Bereich des Wegs XXX BXXX Haus.-Nrn. 15 bis 25. In diesem Bereich gibt es in einzeiliger Bebauung etwa 8 bis 9 bauliche Anlagen, die sich nicht nur als für die Beurteilung des Vorliegens der "Bebauung" grundsätzlich unerhebliche Nebenanlagen darstellen. Unter den Adressen XXX BXXX Haus.-Nr. 15, 17 und 25 findet jeweils in Wohngebäuden eine Dauerwohnnutzung statt. Dazwischen existieren Wochenendhäuser. Auf den Grundstücken Flst-Nr. XXX und XXX im Bereich "SXXX" nördlich des dortigen Sees befindet sich auf einer Fläche von etwa 100 m mal 120 m eine dichte Ansammlung von etwa 25 (allesamt ungenehmigter) Wochenendhäuser. Südlich hieran folgt entlang des Ufers in einem Abstand von etwa 40 m ein weiterer Anlagenkomplex auf dem Grundstück Flst-Nr. XXX, bestehend aus etwa 12 Wochenendhäuser. Auf den Grundstücken Flst-Nr. XXX und, XXX existieren etwa 20 weitere (ebenfalls nicht genehmigte) bauliche Anlagen – ein Konglomerat von Behelfsbauten und/oder Schuppen, in denen wohl auch eine Wochenendnutzung stattfindet. Daneben sind auf diesen Grundstücken nach der Angabe der Klägerin auch Wohnwägen aufgestellt. Obgleich diese eine andere Qualität als fest errichtete Gebäude haben, weil sie mit Blick auf den Standort ohne nennenswerten Zeit- und Kostenaufwand sowie ohne Verlust an Substanz wieder entfernt werden können und damit weniger dauerhaft sind, geht das Gericht im Rahmen der weiteren rechtlichen Beurteilung zugunsten der Klägerin davon aus, dass auch diese grundsätzlich geeignet sind, eine Bebauung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB darzustellen. Denn insoweit kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass die Wohnwagen dauerhaft abgestellt sind.
bb) Im Hinblick auf die vorstehend beschriebenen Anlagenkomplexe im BXXX-Gebiet steht das Vorhabengrundstück der Klägerin nur teilweise in einem Bebauungszusammenhang.
Die Voraussetzung des § 34 Abs. 1 BauGB liegen nicht allein deshalb vor, weil das Grundstück der Klägerin – bezogen auf das gesamte BXXX-Gebiet – von zusammenhängenden Bebauungen umgeben ist. Erforderlich ist vielmehr, dass das Grundstück selbst einen Bestandteil des – jeweiligen – Bebauungszusammenhangs bildet, selbst also an dem Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit teilnimmt (BVerwG, Urt. v. 01.12.1972 - 4 C 6.71 -, BVerwGE 41, 227 = juris Rn. 21). Fehlt es hieran, so liegt das Grundstück zwar geographisch, nicht jedoch auch im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB "innerhalb" eines Bebauungszusammenhangs. Mögliche Bestandteile eines Bebauungszusammenhangs sind nach der Rechtsprechung (vgl. BVerwG, Urt. v. 01.12.1972 - 4 C 6.71 -, BVerwGE 41, 227 = juris Rn. 22) zum einen bebaute Grundstücke, soweit die darauf befindliche Bebauung geeignet ist, den Bebauungszusammenhang selbst herzustellen oder an seiner Entstehung mitzuwirken. Auch unbebaute Grundstücke können dem Bebauungszusammenhang angehören, wenn sie trotz fehlenden Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der umgebenden Bebauung nicht stören. Dem Fall eines unbebauten Grundstücks gleichzustellen sind Grundstücke mit baulichen Anlagen, die selbst nicht geeignet sind, den Bebauungszusammenhang herzustellen oder an seiner Entstehung mitzuwirken (BVerwG, Urt. v. 30.06.2015 - 4 C 5.14 -, BVerwGE 152, 275 = juris Rn. 13). Außer Baulücken sind dem Bebauungszusammenhang noch Flächen zuzurechnen, auf denen sich nicht maßstabsbildende Bautätigkeit in sichtbarer Veränderung der Geländeoberfläche niedergeschlagen hat oder die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit (z. B. Gewässer) oder Zweckbestimmung (z. B. Sportplätze, Erholungsflächen) der Bebauung entzogen sind (BVerwG, Beschl. v. 06.03.1992 - 4 B 35.92 -, BauR 1993, 303 = juris Rn. 5; Urt. v. 14.11.1991 - 4 C 1.91 -, NVwZ-RR 1992, 227 = juris Rn. 9; Urt. v. 19.09.1986 - IV C 15.84 -, BVerwGE 75, 34 = juris Rn. 18; Urt. v. 06.11.1968 - 4 C 2.66 -, BVerwGE 31, 20 = juris Rn. 17; Urt. v. 06.11.1968 - IV C 31.66 -, BVerwGE 31, 22 = juris Rn. 20; VGH Baden-Württemberg, Urt. v 18.01.2011 - 8 S 600/09 -, VBlBW 2011, 308 = juris Rn. 24; Urt. v. 14.11.2006 - 5 S 330/06 -, VBlBW 2007, 305 = juris Rn. 25; Urt. v. 10.10.2003 - 5 S 747/02 -, BWGZ 2004, 88 = juris Rn. 23).
Ein derart gebildeter Bebauungszusammenhang reicht so weit, wie die Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt. Eine anschließende Fläche, die unbebaut ist oder trotz Vorhandenseins von Baulichkeiten nicht zur Prägung der Siedlungsstruktur beiträgt, kann ihm aber noch bis zu einer sich aus der örtlichen Situation ergebenden natürlichen Grenze zuzuordnen sein, wenn das Landschaftsbild Besonderheiten aufweist. Fehlt es daran, endet der Bebauungszusammenhang aber mit dem letzten Haus
und vermittelt in diesem Sinne keine "ausgreifende" Prägung angrenzender Flächen, so dass die Grenzlinie zum Außenbereich auch vor- und zurückspringen kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.1987 - 4 B 249.87 -, juris Rn. 1; Urt. v. 13.02.1976 - IV C 72.74 -, NJW 1976, 1855 = juris Rn. 17; Urt. v. 06.12.1967 - IV C 94.66 -, BVerwGE 28, 268 = juris Rn. 26; VGH Baden-Württemberg, Urt. v 18.01.2011 - 8 S 600/09 -, VBlBW 2011, 308 = juris Rn. 25).
(1) Nach diesen Maßstäben geht das Gericht davon aus, dass das Grundstück der Klägerin im Hinblick auf den östlich gelegenen Anlagenkomplex auf den Grundstücken Flst-Nr. XXX und XXX in einem Bebauungszusammenhang liegt. Zwischen den baulichen Anlagen auf diesen beiden Grundstücken und dem Grundstück der Klägerin befindet sich auf dem Grundstück Flst-Nr. XXX/5 nach dem Vortrag des Ehemanns der Klägerin ein Wochenendhaus. Dieses Gebäude, das zum Vorhaben der Klägerin eine Entfernung von etwa 11 m hat und nach den Informationen des Kartendienstes der Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg einen Grundriss von etwa 4 m × 7 m hat, dürfte noch ausreichend sein, um zu dem Anlagenkomplex auf den Grundstücken Flst-Nr. XXX und XXX einen Bebauungszusammenhang herzustellen.
(2) Entgegen der Auffassung der Klägerin außer Betracht bleibt demgegenüber die westlich zum Vorhabengrundstück gelegene Bebauung im Bereich des Weges XXX BXXX Haus.-Nrn. 15 bis 27, im Bereich XXX BXXX Haus.-Nr. 38 und der Anlagenkomplex auf den Grundstücken Flst-Nr. XXX und XXX (Bereich "SXXX"). Zunächst fehlt es an dem erforderlichen Bebauungszusammenhang zwischen den Vorhabengrundstück und dem diesem am nächsten gelegenen Grundstück Flst-Nr. XXX. Auf dem Grundstück Flst-Nr. XXX, XXX BXXX Haus.-Nr. 25, befindet sich in einer Entfernung von etwa 30 m das derzeit von der Klägerin dauerhaft als Wohnhaus genutzte Gebäude. Zwischen beiden Grundstücken liegen zwei nicht mit Wohn- oder Wochenendhäusern bebauten Grundstücke. Das Grundstück Flst-Nr. XXX/1 ist unbebaut. Auf dem unmittelbar östlich an das Vorhabengrundstück angrenzenden Grundstück Flst-Nr. XXX/2 befindet sich zwar ein in einfacher Holzständerbauweise errichteter Carport für einen Wohnwagen. Dieser ist indes nicht geeignet, ein Bebauungszusammenhang zwischen dem Vorhabengrundstück und dem Grundstück Flst-Nr. XXX, XXX BXXX Haus.-Nr. 25 sowie der westlich sich fortsetzenden Bebauung bestehend aus Wochenend- und Wohnhäusern herzustellen. Der Bebauungszusammenhang endet an dem Grundstück Flst-Nr. XXX, XXX BXXX Haus-Nr. 25. Die Bebauung unter der Adresse XXX BXXX Haus-Nr. 38 auf dem Grundstück Flst-Nr. XXX, auf die die Klägerin wiederholt Bezug genommen hat, steht südlich des Vorhabengrundstücks in einer Entfernung von etwa 65 m. Zu dem dichteren Anlagenkomplex auf den Grundstücken Flst-Nr. XXX und XXX (Bereich "SXXX") befindet sich das dem Vorhabengrundstück nächstgelegene Gebäude in einer Entfernung von etwa 60 m. Auch insoweit findet sich das Vorhabengrundstück nicht innerhalb eines Bebauungszusammenhangs.
b) Der vorstehend beschriebene Anlagenkomplex, an dem das Vorhaben der Klägerin teilnimmt, stellt sich indes nicht als "Ortsteil" im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB dar.
aa) "Ortsteil" im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist – in Entgegensetzung zur bauplanungsrechtlich unerwünschten Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB) – ein Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (VGH Baden-Württemberg, Urt. v 18.01.2011 - 8 S 600/09 -, VBlBW 2011, 308 = juris Rn. 26).
Das "gewisse Gewicht" für die Bewertung eines Bebauungszusammenhangs als Ortsteil ist nicht für alle Gemeinden und Siedlungsräume einheitlich, sondern nach den siedlungsstrukturellen Gegebenheiten im Gebiet der jeweiligen Gemeinde zu bestimmen (BVerwG, Beschl. v. 19.09.2000 - 4 B 49.00 -, NVwZ-RR 2001, 83 = juris Rn. 6; Urt. v. 03.12.1998 - 4 C 7.98 -, NVwZ 1999, 527 = juris Rn. 11; Urt. v. 17.02.1984 - 4 C 56.79 -, NVwZ 1984, 434 = juris Rn. 10 ff.; Bayerischer VGH, Urt. v. 10.04.2014 - 1 B 14.255 -, juris Rn. 21; OVG Sachsen-Anhalt, Beschl. v. 19.06.2012 - 2 L 132/11 -, ZfBR 2012, 789 = juris Rn. 10; VGH Baden-Württemberg, Urt. v 18.01.2011 - 8 S 600/09 -, VBlBW 2011, 308 = juris Rn. 25; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 13.11.2009 - 7 A 1236/08 -, juris Rn. 33; Urt. v. 10.07.2018 - 2 A 2504/16 -, juris Rn. 70). Dabei kann sich die Annahme, dass es sich bei einem Bebauungskomplex um einen Ortsteil handelt, schon wegen der geringen Anzahl der vorhandenen Bauten und ebenso auch deshalb verbieten, weil der Bebauungskomplex bereits quantitativ in einem Missverhältnis zu den in der Gemeinde sonst vorhandenen Ortsteilen steht (BVerwG, Beschl. v. 12.06.1973 - IV B 79.72 -, BRS 27 Nr. 41; OVG Sachsen-Anhalt, Beschl. v. 19.06.2012 - 2 L 132/11 -, ZfBR 2012, 789 = juris Rn. 9). Eine starre Mindestzahl an Gebäuden lässt sich nicht festlegen. Eine Ansammlung von nur vier Wohngebäuden genügt allerdings regelmäßig nicht. Sechs oder auch nur fünf Gebäude können im Einzelfall aber schon ausreichen (VGH Baden-Württemberg, Urt. v 18.01.2011 - 8 S 600/09 -, VBlBW 2011, 308 = juris Rn. 28). In erster Linie kommt es auf einen Vergleich mit den sonstigen Ansiedlungen im gesamten Gebiet der jeweiligen Gemeinde an, ohne dass dabei die Entfernung der Ansiedlungen eine Rolle spielt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 28.08.1980 - 4 B 82.80 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 74 = juris Rn. 4). Der jeweilige Bebauungskomplex muss sich neben den anderen Siedlungsschwerpunkten der Gemeinde als selbständige Siedlungseinheit behaupten können (OVG Schleswig-Holstein, Urt. v. 08.07.1993 - 1 L 146/92 -, juris Rn. 31; OVG Bremen, Urt. v. 24.10.1978 - I BA 28/75 -, juris Rn. 20; VG Augsburg, Urt. v. 20.01.2005 - Au 8 K 04.1340 -, juris Rn. 29). Insbesondere wenn deutliche Siedlungsschwerpunkte in der näheren Umgebung vorhanden sind, bleibt eine Streubebauung mit nur wenigen Gebäuden deshalb eine Splittersiedlung und damit insgesamt dem Außenbereich zugeordnet (BVerwG, Beschl. v. 19.04.1994 - 4 B 77.94 -, BauR 1994, 494 = juris Rn. 2; OVG Sachsen-Anhalt, Beschl. v. 19.06.2012 - 2 L 132/11 -, ZfBR 2012, 789 = juris Rn. 9).
Allerdings ist – jedenfalls in Grenzfällen – ein gewissermaßen schematischer Vergleich zwischen der Zahl der in einzelnen Ansiedlungen einer Gemeinde vorhandenen Gebäude zu den Gegebenheiten in den eigentlichen Ortsteilen nicht allein entscheidend. Vielmehr ist dann auch ein Gegenvergleich mit der Erscheinung der unerwünschten Splittersiedlung erforderlich. Insofern gilt auch für das Merkmal der Gewichtigkeit, dass es als Anforderung namentlich das einschließt, was im Gegensatz zur unerwünschten Splittersiedlung dem inneren Grund für die Rechtsfolge des § 34 BauGB entspricht, nämlich die mit Rücksicht auf das Gewicht des bereits Vorhandenen angemessene Fortentwicklung der Bebauung innerhalb des gegebenen Rahmens zu gewährleisten (BVerwG, Urt. v. 17.11.1972 - IV C 13.71 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 31; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 10.07.2018 - 2 A 2504/16 -, BauR 2019, 220 = juris Rn. 73; Urt. v. 13.11.2009 - 7 A 1236/08 -, juris Rn. 38; Söfker/Hellriegel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL November 2024, § 34 Rn. 14). Es ist also nicht allein auf die Zahl der vorhandenen maßstabsbildenden Gebäude abzustellen, sondern zusätzlich darauf, ob sich die Ansiedlung von den weiteren im Gemeindegebiet vorhandenen Streu- und Splittersiedlungen so wesentlich abhebt, dass ihr ein "eigenständiges städtebauliches Gewicht" zukommt (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.02.1984 - 4 C 56.79 -, NVwZ 1984, 434 = juris Rn. 10; Bayerischer VGH, Urt. v. 10.04.2014 - 1 B 14.255 -, juris Rn. 21).
Die "organische Siedlungsstruktur" erfordert nicht, dass es sich um eine nach Art und Zweckbestimmung einheitliche Bebauung handeln müsste. Auch eine unterschiedliche, ja sogar gegensätzliche Bebauung kann einen Ortsteil bilden. Ebenso wenig kommt es auf die Entstehungsgeschichte der vorhandenen Bebauung an. Erforderlich ist auch nicht, dass die Bebauung eine bestimmte städtebauliche Ordnung verkörpert oder als eine städtebauliche Einheit in Erscheinung tritt. Die Anforderung einer organischen Siedlungsstruktur schließt ebenfalls nur das ein, was in Entgegensetzung zur unerwünschten Splittersiedlung dem inneren Grund für die Rechtsfolge des § 34 BauGB entspricht, nämlich die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung innerhalb des gegebenen Bereichs (BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 - IV C 31.66 -, BVerwGE 31, 22 = juris Rn. 23; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 10.07.2018 - 2 A 2504/16 -, juris Rn. 73; VGH Baden-Württemberg, Urt. v 18.01.2011 - 8 S 600/09 -, VBlBW 2011, 308 = juris Rn. 28). An einer organischen Siedlungsstruktur fehlt es deshalb nicht erst dann, wenn sich der zu beurteilende Bebauungszusammenhang als behelfsmäßig, völlig regellos und funktionslos erweist, sondern vielmehr, wenn es sich um eine unerwünschte Splittersiedlung im Sinne von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB handelt (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 14.11.2006 - 5 S 330/06 -, VBlBW 2007, 305 = juris Rn. 32). In diesem Sinne wird "organisch" im Sinne von geordnet, regelhaft und funktionshaltig zu verstehen sein, also als eine Bebauung, die grundsätzlich geeignet ist, einen Rahmen für die (mögliche) bauliche Entwicklung zu setzen (so OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 10.07.2018 - 2 A 2504/16 -, BauR 2019, 220 = juris Rn. 75). Denn der innere Grund für die Rechtsfolge des § 34 Abs. 1 BauGB liegt darin, die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung zuzulassen. Die Norm verlangt damit eine Fragestellung, die in die Zukunft weist. Diese – teleologische – Auslegung muss der Funktion des § 34 Abs. 1 BauGB im Sinne eines Plan-ersatzes Rechnung tragen, der – im Gegensatz zu dem rein äußerlich und faktisch zu bestimmenden Begriff des Bebauungszusammenhangs – auch eine rechtliche Komponente hat, die in Beziehung zur Planungshoheit der Gemeinde steht (BVerwG, Urt. v. 06.12.1998 - 4 C 7.98 -, BauR 1999, 232 = juris Rn. 11). So kann einer Bebauung die organische Siedlungsstruktur etwa dann fehlen, wenn sie zwar hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einen ausreichenden Rahmen für die Fortentwicklung vorgibt, aber das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche sowie die Bauweise, nicht einmal ansatzweise eine Regelmäßigkeit erkennen lassen (BVerwG, Beschl. v. 18.02.2015 - 4 BN 1.15 -, juris Rn. 9; zum Vorstehenden: VG Karlsruhe, Urt. v. 20.12.2018 - 2 K 12861/17 -, BRS 83 Nr. 77 = juris Rn. 30).
bb) An diesen Maßstäben gemessen liegt das Grundstück der Klägerin nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Das Gericht hat – wie unter 2. a) aa) näher dargestellt – zugunsten der Klägerin angenommen, dass ihr Vorhabengrundstück im Hinblick auf den östlich gelegenen Anlagenkomplex auf den Grundstücken Flst.-Nrn. XXX und XXX in einem Bebauungszusammenhang liegt. Die diesen Bebauungszusammenhang bildenden Komplex an baulichen Anlagen, dem das Gericht das klägerische Grundstück zuordnet, stellt jedoch keinen Ortsteil im Sinne des §§ 34 Abs. 1 BauGB dar, sondern in seiner Ansammlung verschiedenartiger bauliche Anlagen eine – dem Außenbereich angehörende – Splittersiedlung im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB.
Zwar ist die Zahl von etwa 20 baulichen Anlagen, die das Gericht hier zugunsten der Klägerin als Wochenendhäuser ansieht, nicht schon für sich genommen so gering, dass bereits deshalb das erforderliche Gewicht zu verneinen wäre. Der vorhandenen Bebauung östlich des Vorhabengrundstücks entlang des Ufers bis zu den Grundstücken Flst.-Nrn. XXX und XXX lässt sich aber keine organische Siedlungsstruktur im eingangs beschriebenen Sinne entnehmen. Die Bebauung erweist sich vielmehr als völlig regellos. Die beiden Grundstücke Flst.-Nrn. XXX und XXX stehen nach den Angaben des Ehemannes der Klägerin im Eigentum von Privatpersonen, die diese den Nutzern überlassen. Optisch wahrnehmbare Merkmale, die eine gewisse Regelmäßigkeit oder einen Plan erkennen lassen, sind für die Bebauung auf diesen Grundstücken nicht feststellbar. Es gibt auch erkennbaren Straßen, sondern allenfalls behelfsmäßige Zuwegungen in einem Anlagenkomplex mit durchweg ungenehmigter Bebauung, der möglicherweise von den Eigentümern, jedenfalls aber von der Beigeladenen und im Ergebnis auch von der Beklagten als der zuständigen Baurechtsbehörde seit Jahren sich selbst überlassen wird. Aus diesem Grund gibt der vorhandene Anlagenkomplex – als Ergebnis einer völlig dem Zufall überlassenen Anlagenerrichtung – erkennbar auch keine angemessene Fortentwicklung der Bebauung vor.
Insoweit kann dahinstehen, dass das Vorhaben der Klägerin darüber hinaus nach der Art der baulichen Nutzung auch aus dem Rahmen der vorhandenen Nutzung innerhalb des vorstehenden beschriebenen Bebauungszusammenhang herausfallen würde, weil in diesem Bereich keine Dauerwohnnutzung stattfindet und nur bauliche Anlagen vorhanden sind, die in ihrem Ausmaß deutlich hinter dem klägerischen Vorhaben zurückbleiben. Gerade weil sich das Einfamilienhaus von den Wohnwagen und auch von den kleineren baulichen Anlagen nicht nur hinsichtlich der Dauerwohnnutzung, sondern ferner durch größere Dauerhaftigkeit und Bindung an den Standort unterscheidet, ist es infolge der Vorbildwirkung geeignet, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder solche Spannungen zu erhöhen. In der auf den Grundstücken Flst.-Nr. XXX und XXX vorhandenen, völlig irregulären Ansammlung von baulichen Anlagen ist nicht im Ansatz eine organische Siedlungsstruktur und einer auf Fortentwicklung angelegte Bebauungssituation zu sehen, die eine der Planungshoheit der Beigeladenen immanente Komponente aufweist.
cc) Ein Ortsteil liegt auch dann nicht vor, wenn man zugunsten der Klägerin davon ausgeht, dass der Bebauungszusammenhang weiter zu fassen ist und das oben näher skizzierte BXXX-Gebiet in seiner Gesamtheit in den Blick nimmt, weil die Bebauung insoweit den topographischen Besonderheiten des Gebiets folgt, nämlich der dichten Anhäufung kleinerer Seen mit entsprechend vielen, vorwiegend bebauten Uferabschnitten. Zwar ist die in dem Bereich vorhandene Zahl an Wochenendhäusern, Wohnhäusern und vergleichbaren baulichen Anlagen, die das Gericht auf etwa 80 bis 100 schätzt, bezogen auf die rund 6.000 Einwohner zählende beigeladene Gemeinde für sich genommen nicht völlig unerheblich. Nimmt man indessen die siedlungsstrukturellen Gegebenheiten der Beigeladenen in den Blick, so zeigt sich gleichwohl, dass dem in Rede stehenden Bebauungskomplex kein eigenständiges städtebauliches Gewicht in dem Sinne zukommt, der geeignet wäre, einem der Siedlungsstruktur der Beklagten angemessenen Beitrag zu deren städtebaulicher Entwicklung zu leisten. Dies zeigt zum einen die Begründung zum Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Hockenheim, Reilingen, Altlußheim, Neulußheim – Erste Fortschreibung (https://www.reilingen.de/de/leben/bauen-wohnen/bebauungsplaene), wenn es dort unter Abschnitt der D 1.3.2 heißt:
"Im Süden der Gemeinde Altlußheim befindet sich das Gebiet "BXXX", in dem im Laufe der Zeit Dauerwohnsitze, Wochenendhäuser, Wohnwagenstellplätze, Schuppen und dergleichen um zahlreiche Seen herum errichtet wurden. Im Gebiet liegen erhebliche städtebauliche, naturräumliche und technische Missstände vor, die durch Bauleitplanverfahren behoben werden sollen. Durch die Darstellung der Sonderbaufläche "Bestandswohnen- und Wochenendhausgebiet BXXX" AL.S.1 (ca. 20 ha) ist es städtebauliches Ziel das unrechtmäßige Bebauen der Flächen zu stoppen, die vorhandene Bebauung rechtlich zu sichern, die städtebaulichen Missstände (u.a. durch Anschluss an die Ver- und Entsorgung) zu beheben und die vorhandenen aus naturschutzrechtlicher Sicht sehr hochwertigen Freibereiche zu schützen. Auch zukünftig darf das Gebiet bis auf wenige, auch heute schon bestehende Ausnahmen nur temporär bewohnt werden."
Die Einschätzung wird zum anderen auch durch die Beigeladene selbst gestützt. Denn diese hat in Ausübung ihrer gemeindlichen Planungshoheit gerade durch Erlass des Bebauungsplans hinsichtlich dieser mehr oder weniger willkürlichen Ansammlung von baulichen Anlagen im Bereich des BXXX-Gebiets eine städtebauliche Ordnung herstellen wollen. Hinzu kommt – Vorstehendes gewissermaßen noch bestätigend – in diesem Zusammenhang, dass die Beigeladene in Wahrnehmung ihrer Planungshoheit nach der in dem Bebauungsplan zum Ausdruck gekommenen städtebaulichen Ordnung das Vorhaben der Klägerin gerade nicht vorsah.
Die Siedlungsstruktur der Beigeladenen zeichnet sich in ihren eigentlichen Ortsteilen durch eine dichte und zusammenhängende Bebauung aus. Es gibt einen zentralen Ort, der zum Außenbereich hin durchweg scharf abgrenzbar ist. Insbesondere findet sich mit Ausnahme des hier in Rede stehenden BXXX-Gebiets keine davon abgerückte, in den Außenbereich hineinragende Bebauung oder sonstige Ausfransungen in den Außenbereich hinein. Die einzelnen Bebauungskomplexe innerhalb des BXXX-Gebiets sind dagegen sowohl innerhalb als auch in Beziehung zueinander durch eine lockere und zahlreiche Lücken aufweisende Streubebauung gekennzeichnet ist. Die Notwendigkeit dieser Lücken ergibt sich teilweise auch aus den topographischen Besonderheiten des Gebiets. Diese besondere topographische Situation ist auch der Grund dafür, warum die bislang vorhandene Siedlungsstruktur keine angemessene Fortentwicklung der Bebauung in diesem Bereich zulässt. Das im Wesentlichen durch Kies- und Tonabbau geformte Gebiet zeichnet sich durch viele unterschiedliche große und zugeschnittene Grundstücke aus, was für sich genommen schon eine organische Entwicklung erschwert. Die nunmehr vorhandene und in ganz weiten Teilen ungenehmigte Bebauung ist darauf zurückzuführen, dass die Beigeladene über Jahrzehnte hinweg das Seengebiet ganz offensichtlich sich selbst überlassen und auf bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Steuerung verzichtet hat. Der Ehemann der Klägerin, der in dem Gebiet aufgewachsen ist, hat in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass dort seit jeher der Grundsatz "einfach bauen" gegolten habe, weil die Beigeladene das Gebiet ohnehin "nicht in den Griff bekomme". Dieses Vorgehen hat dazu geführt, dass die Bebauung im BXXX-Gebiet keiner ihr innewohnenden Struktur folgt, sondern schlichtweg frei von jedweder Regel gebaut wurde und augenscheinlich vor allem dort, wo die Lage im Hinblick auf eine Ufernähe als "attraktiv" empfunden wurde. Eine gewisse Regelmäßigkeit eine Bebauung lässt sich allenfalls im Bereich der Grundstücke XXX BXXX Haus.-Nrn. 15 bis 25 erkennen, weil die südlich gelegene Straße XXX BXXX und die nördlich gelegene Ufergrenze in dem schmalen dazwischenliegenden Bereich faktisch eine jedenfalls in gewisser Hinsicht regelmäßige, einzeilige Bebauung vorgeben. Indessen spricht eine solche bandartige, einzeilige Bebauung entlang nur einer Straßenseite schon für sich gegen die Annahme einer organischen Siedlungsstruktur (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 - IV C 31.66 -, BRS 20 Nr. 36; siehe auch OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 10.07.2018 - 2 A 2504/16 -, BauR 2019, 220 = juris Rn. 77; Beschl. v. 21.05.2012 - 7 A 1318/11 -, juris Rn. 10). Jedenfalls hat dieser kleine Bereich von etwa acht Gebäuden für sich genommen kein hinreichendes Gewicht, um einen Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB darzustellen. Hält man sich weiterhin vor Augen, dass unweit nördlich des in Rede stehenden Bebauungskomplexes jenseits des Kriegbachs der klar konturierte (und alleinige) Siedlungsschwerpunkt der Beigeladenen beginnt, so wird deutlich, dass der in Rede stehende Bebauungskomplex eine sich städtebaulich nicht durchsetzende Splittersiedlung bildet, die insgesamt dem Außenbereich zuzuordnen ist.
c) Eine andere rechtliche Beurteilung ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn man mit Teilen der – eingangs aufgeführten – obergerichtlichen Rechtsprechung im Rahmen des § 34 Abs. 1 i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB und § 10 BauNVO in Ausnahmefällen die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines sogenannten faktischen Sondergebiets in Form eines Wochenendhausgebiets in Betracht zieht.
Die Annahme eines faktischen Wochenendhausgebiets ist nur möglich, wenn die Gebäude – wären sie aufgrund eines Bebauungsplans entstanden – bei einheitlicher Gebietsstruktur auch ein Baugebiet im Sinne des § 10 BauNVO wären (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 23.10.2006 - 7 A 4947/05 -, BauR 2007, 1009 = juris Rn. 65). Die Wochenendhausbebauung muss also Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur sein (vgl. Bayerischer VGH, Beschl. v. 16.08.2011 - 1 ZB 10.2244 -, juris Rn. 9; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 23.10.2006 - 7 A 4947/05 -, BauR 2007, 1009 = juris Rn. 65; OVG Thüringen, Urt. v. 28.05.2003 - 1 KO 42/00 -, DÖV 2004, 301 = juris Rn. 28). Nur unter dieser Voraussetzung ist es gerechtfertigt in Entgegensetzung zur unerwünschten Splittersiedlung die Zulässigkeit nach Maßgabe des § 34 BauGB zu beurteilen und die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung innerhalb des gegebenen Bereichs zu ermöglichen (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. v. 14.08.2013 - 3 L 4/08 -, NordÖR 2013, 481 = juris Rn. 91).
Die in den einzelnen Anlagenkomplexen und auch im BXXX-Gebiet insgesamt vorliegende regellose Streubebauung ist nach den vorstehenden Ausführungen gerade nicht Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur. Insoweit scheidet die Qualifizierung der hier relevanten Anlagenkomplexe für sich und des BXXX-Gebiets insgesamt, das neben Wochenendhäusern und Gebäuden zur Dauerwohnnutzung auch eine Anlage zur Kleintierhaltung, Campingplätze, ein Vereinshaus und Flächen zur Pferdehaltung einschließt, als eines faktischen Wochenendhausgebiet aus. Aufgrund all dessen bedurfte es nicht der Einnahme eines Augenscheins und war deshalb der Beweisantrag der Klägerin, wie in der mündlichen Verhandlung geschehen, abzulehnen.
3. Das Vorhaben der Klägerin erweist sich auch dann als nicht genehmigungsfähig, wenn sich dessen bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 35 BauGB richtet, weil es – bei unterstellter Ungültigkeit des Bebauungsplans "BXXX"– nicht wie vorstehend ausgeführt – in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB, sondern im Außenbereich liegt.
Bei dem Vorhaben handelt es sich – von der Klägerin unbestritten – nicht um ein privilegiertes Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 bis 9 BauGB, sondern um ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB. Die Voraussetzungen für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines solchen sonstigen Vorhabens liegen jedoch nicht vor.
Nach dieser Bestimmung können sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Im vorliegenden Fall beeinträchtigt das Wohnhaus öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB, da es den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht (dazu a)) und gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lässt (dazu b)).
a) Das Vorhaben der Klägerin widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans der Verwaltungsgemeinschaft Hockenheim, Reilingen, Altlußheim, Neulußheim aus dem Jahr 2014 und beeinträchtigt damit den öffentlichen Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB.
aa) Bei der Entscheidung über die Zulässigkeit eines sonstigen Vorhabens im Außenbereich sind die Darstellungen des Flächennutzungsplans grundsätzlich ohne besondere Einschränkungen zu berücksichtigen (vgl. hierzu und zum Folgenden VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 22.02.2022 - 6 S 1251/20 -, juris Rn. 60; vgl. außerdem BVerwG, Urt. v. 17.02.1984 - 4 C 56.79 -, NVwZ 1984, 434 = juris Rn. 14; ebenfalls hierzu neigend OVG Sachsen-Anhalt, Beschl. v. 09.12.2020 - 2 M 97/20 -, NVwZ-RR 2021, 389 = juris Rn. 33). Eine "qualifizierte Standortzuweisung" im Flächennutzungsplan ist – anders als bei einem privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB – für die Annahme der Beeinträchtigung dieses öffentlichen Belangs bei einem sonstigen Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB nicht erforderlich (a. A. – allerdings ohne Auseinandersetzung mit BVerwG, Urt. v. 17.02.1984 und ohne Differenzierung zwischen privilegierten und nicht-privilegierten Vorhaben – möglicherweise: OVG Schleswig-Holstein, Urt. v. 19.02.2015 - 1 LB 8/13 -, juris Rn. 57; OVG Saarland, Beschl. v. 13.02.2019 - 2 B 251/18 -, NVwZ-RR 2019, 763 = juris Rn. 24; ausdrücklich für eine nur eingeschränkte Bedeutung der Darstellung "Flächen für die Landwirtschaft" Söfker/Kment, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 157. EL November 2024, § 35 Rn. 80). Lediglich bei privilegierten Vorhaben ist eine solche Standortzuweisung im Flächennutzungsplan erforderlich, um dem Vorhaben entgegenzustehen. Denn der Gesetzgeber hat mit § 35 Abs. 1 BauGB in einer der Rechtslage im beplanten und unbeplanten Innenbereich vergleichbaren Weise entschieden, dass die in dieser Vorschrift genannten Vorhaben im Außenbereich allgemein zulässig sind. Der Gesetzgeber hat damit jedoch keine Entscheidung über den konkreten Standort des Vorhabens getroffen. Daraus folgt, dass nur konkrete, standortbezogene Aussagen im Flächennutzungsplan auch der Zulässigkeit eines privilegierten Vorhabens entgegengehalten werden können. Dies ist bei nicht-privilegierten Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB jedoch nicht der Fall, weil der Gesetzgeber hier – anders als bei privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB – in einer dem Innenbereich vergleichbaren Weise eine Entscheidung über die generelle Zulässigkeit von Vorhaben getroffen hat (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v 09.02.2023 - 10 S 3206/21 -, juris Rn. 36).
bb) Im vorliegenden Fall sieht die Erste Fortschreibung des Flächennutzungsplans der Verwaltungsgemeinschaft Hockenheim, Reilingen, Altlußheim, Neulußheim für das Baugrundstück eine Sonderbaufläche "Bestandswohnen und Wochenendhausgebiet" vor. Hierzu heißt es – wie vorgehend schon angeführt – unter Abschnitt der D 1.3.2 der Begründung zum Flächennutzungsplan:
Dieser Darstellung widerspricht das Wohnhaus der Klägerin, da es – wie bereits ausgeführt – nicht am Bestand teilhat.
b) Weiter liegt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange vor, weil das Vorhaben eine Splittersiedlung erweitern bzw. verfestigen würde.
Als Splittersiedlung i.S.d. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB ist – wie vorgehend zu § 34 BauGB ausgeführt – die bestehende Ansammlung aus Wochenendhäusern, Wohnhäusern und vergleichbare Bebauung einzuordnen. Dies gilt sowohl für die einzelnen Ansammlungen innerhalb des BXXX-Gebiets wie auch – bei einer übergeordneten Betrachtung – für das gesamte BXXX-Gebiet. Diese Bewertung zieht nach sich, dass durch die Errichtung des Vorhabens der Klägerin nicht befürchtet werden muss, eine Splittersiedlung würde erst entstehen. Von den drei Alternativen des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB (Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung) kommen demzufolge nur die Alternativen einer Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung in Betracht. Unter Verfestigung einer Splittersiedlung ist die Auffüllung des schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs zu verstehen (BVerwG, Urt. v. 19.04.2012 - 4 C 10.11 -, NVwZ 2012, 1631 = juris Rn. 21; Urt. v. 18.05. 2001 - 4 C 13.00 -, NVwZ 2001, 1282 = juris Rn. 13; Urt. v. 03.06.1977 - IV C 29.75 -, DÖV 1977, 830 = juris Rn. 27; Rieger, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 35 Rn. 151 ff.; Söfker/Kment, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL November 2024, § 35 Rn. 103 ff.). Die Tatbestandsalternative der Erweiterung ist bei einer zusätzlichen Ausdehnung der Siedlung in die freie Landschaft erfüllt (Rieger, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 35 Rn. 153).
Die verfestigende Wirkung des geplanten Wohnhauses besteht zunächst darin, dass mit dem Grundstück der Klägerin eine bestehende "Baulücke" zwischen den vorgenannten, in einiger Entfernung bestehenden Bebauung weiter ausgefüllt wird. Ferner würde durch die Zulassung der Dauerwohnnutzung ein Präzedenzfall geschaffen werden, der mit präjudizieller Wirkung zu einer Art "rechtlichen" Verfestigung der bereits im Außenbereich vorhandenen Baulichkeiten führen würde und der dem Außenbereich für nicht privilegierte Vorhaben grundsätzlich fremden Wohnnutzung führen würde. Die Zulassung weiterer Dauerwohnnutzung würde insoweit auch eine Ausdehnung der Splittersiedlung im Hinblick auf eine im konkreten Fall außenbereichsfremde Nutzung mit sich bringen.
c) Die öffentlichen Belange gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 BauGB können dem Vorhaben auch entgegengehalten werden. Denn es handelt sich hierbei nicht um ein teilweise nach § 35 Abs. 4 BauGB privilegiertes Vorhaben. Gemäß dieser Vorschrift kann bestimmten sonstigen Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB unter anderem nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans widersprechen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lasse, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind. Als solche teilweise privilegiert ist gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB unter bestimmten Voraussetzungen die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle (dazu aa)) sowie gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle (dazu bb)).
aa) Nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Neuerrichtung eines Wohngebäudes begünstigt.
Eine Genehmigung des Vorhabens nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. BauGB kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil es sich bei den ursprünglich errichteten Gebäuden nach Überzeugung des Gerichts lediglich um ein Wochenendhaus und nicht um ein Wohngebäude gehandelt hat. Folglich besteht auch kein Bestandsschutz; insoweit verweist das Gericht auf obigen Ausführungen.
Ein Wochenendhaus ist wiederum ist nicht von der Privilegierung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB erfasst (BVerwG, Beschl. v. 25.06.2001 - 4 B 42.01 -, BauR 1982, 359 = juris Rn. 25; Urt. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, BauR 1982, 359 = juris Rn. 22; Bayerischer VGH, Beschl. v. 07.11.2002 - 26 ZB 01.48 -, juris Rn. 14; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 157. EL November 2024, § 35 Rn. 147).
bb) Nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB ist die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle begünstigt. Auf diesen Privilegierungstatbestand kann sich die Klägerin nicht berufen.
Die Klägerin hat schon nicht dargelegt, dass die vormals bestehenden Gebäude – ungeachtet der Frage, ob sie "zulässigerweise errichtet" wurden – tatsächlich durch einen Brand zerstört wurden. Mit den von ihr in diesem Zusammenhang vorgelegten Lichtbildern ist sie ihrer Darlegungslast für das Vorliegen eines Privilegierungstatbestands nicht gerecht geworden. Die sehr verschwommenen Lichtbilder, bei denen nicht ersichtlich ist, ob sie überhaupt die vormals bestehenden baulichen Anlagen abbilden, zeigen allenfalls innere Brandschäden und dort vor allem Rußablagerungen. Der Rückschluss, dass ein Brand stattgefunden hat, der die hier in Rede stehende Neuerrichtung gewissermaßen erzwungen hätte, kann daraus nicht gezogen werden. Auch in diesem Zusammenhang ist noch einmal darauf hinzuweisen, dass es allein Sache der Klägerin ist, die ihr günstigen Tatsachen darzulegen und gegebenenfalls glaubhaft zu machen bzw. zu beweisen.
Darüber setzt die Privilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB – unterstellt, es hat eine Zerstörung durch Brand gegeben – voraus, dass das neu errichtete und das vormals vorhandenen Gebäude gleichartig sind. Gleichartigkeit des Gebäudes bedeutet, dass es im Bauvolumen, in der Nutzung und in der Funktion, also in bodenrechtlicher Hinsicht, dem zu ersetzenden Gebäude gleichartig ist (BVerwG, Urt. v. 08.06.1979 - 4 C 23.77 -, BVerwGE 58, 124 = juris Rn. 25). Eine Identität der Vorhaben ist nicht erforderlich. Die Grenze zulässiger Abweichungen ist indes überschritten, sofern durch die Abweichung eine zusätzliche Beeinträchtigung öffentlicher Belange zu erwarten ist (BVerwG, Urt. v. 23.01.1981 - 4 C 82.77 -, BVerwGE 61, 285 = juris Rn. 16). Das ist der Fall, wenn – wie vorliegend – ein Wochenendhaus durch ein Wohngebäude ersetzt wird (vgl. Söfker/Kment, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 157. EL November 2024, § 35 Rn. 148). Dass auch in den vormals errichteten Gebäude eine Dauerwohnnutzung stattgefunden hat, hat die Klägerin – wie bereits ausgeführt – nicht substantiiert und glaubhaft dargelegt. Ein Wohnhaus ist einem vormaligen Wochenendhaus nicht hinreichend gleichartig, weil insoweit die Gleichartigkeit der Funktion "Wohnen" fehlt. Das von einer Dauerwohnnutzung ausgehende Störpotential ist verglichen mit einer nur temporären Nutzung insbesondere im Hinblick auf die Erschließung, den An- und Abfahrtsverkehr und die Lärmimmissionen wesentlich höher.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Es entspricht nicht der Billigkeit (§ 162 Abs. 3 VwGO), die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen der Klägerin aufzuerlegen. Denn die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und damit nach § 154 Abs. 3 VwGO kein Kostenrisiko getragen.
Das Gericht sieht keine Veranlassung, das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO).
Die Berufung wird nicht zugelassen, da keine der Voraussetzungen des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO vorliegt (§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Beschluss
vom 30.04.2025
Der Streitwert wird auf
20.000,00 EUR
festgesetzt.
Nach § 52 Abs. 1 GKG ist in Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungsgerichts-barkeit, soweit nichts Anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. Eine Orientierung für die Streitwertfestsetzung gibt der Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Nach Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 ist für die Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus ein Betrag von 20.000,00 EUR anzusetzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3 ff. BauNVO
§§ 214 und 215 BauGB
§ 31 BauGB
§ 10 BauNVO
§ 17 BauNVO
§ 34 BauGB
§ 35 BauGB
§ 34 BBauG
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 1 Abs. 10 BauNVO
§ 17 Satz 2 BauNVO
§ 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB
§ 113 Abs. 5 i. V. m. Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 50 Abs. 4 LBO
§ 50 Abs. 1 LBO
§ 4 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 und 6 LBOVVO
§ 10 Abs. 1 BauNVO
§ 58 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 52 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 LBO
§ 52 Abs. 2 LBO
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 bis 9 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 BauGB
§ 35 Abs. 4 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2011, 754
BVerwGE 47, 126
NVwZ 2002, 92
BVerwGE 162, 363
BVerwGE 138, 166
BVerwGE 152, 275
BVerwGE 41, 227
NVwZ-RR 1992, 227
BVerwGE 75, 34
BVerwGE 31, 20
BVerwGE 31, 22
NJW 1976, 1855
BVerwGE 28, 268
NVwZ-RR 2001, 83
NVwZ 1999, 527
NVwZ 1984, 434
DÖV 2004, 301
NordÖR 2013, 481
NVwZ-RR 2021, 389
NVwZ-RR 2019, 763
NVwZ 2012, 1631
NVwZ 2001, 1282
DÖV 1977, 830
BVerwGE 58, 124
BVerwGE 61, 285
1 S 581/18
8 S 93/11
4 C 75.71
1 ZB 19.20
4 B 18.01
8 S 233/11
7 A 4947/05
5 S 854/17
3 S 2167/15
4 C 7.17
3 S 2683/22
5 S 638/21
4 C 10.09
5 S 114/14
4 C 5.14
4 B 46.16
4 B 35.92
1 A 795/12
3 L 3/08
1 ZB 10.22
1 KO 42/00
4 A 119/18
4 C 6.71
4 C 1.91
IV C 15.84
4 C 2.66
IV C 31.66
8 S 600/09
5 S 330/06
5 S 747/02
4 B 249.87
IV C 72.74
IV C 94.66
4 B 49.00
4 C 7.98
4 C 56.79
1 B 14.25
2 L 132/11
7 A 1236/08
2 A 2504/16
IV B 79.72
4 B 82.80
1 L 146/92
I BA 28/75
8 K 04.13
4 B 77.94
IV C 13.71
4 BN 1.15
2 K 12861/17
7 A 1318/11
3 L 4/08
6 S 1251/20
2 M 97/20
1 LB 8/13
2 B 251/18
10 S 3206/21
4 C 10.11
4 C 13.00
IV C 29.75
4 B 42.01
4 C 59.78
26 ZB 01.48
4 C 23.77
4 C 82.77