Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2000-02-15, Aktenzeichen 9 T 1211/99 WEG
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2000:0215.9T1211.99WEG.00

Tenor:
Die Beschwerde wird zurückgewiesen
Die Gerichtskosten werden den Beteiligten zu 1.)
als Gesamtschuldnern auferlegt, außergerichtli-
che Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert wird auf 1.850,00 DM festge-
setzt .

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beteiliqten 2.) bis 48.) bilden die Wohnungsei-
gentümerschaft T-Weg in E. Das
Objekt ist mit einer Schließanlage ausgestattet. Die
Beteiligten zu 1.) waren Eigentümer der im Hause
T-Weg im Erdgeschoss rechts gelegenen Woh-
nung. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt vor dem
30.04.1999 veräußerten sie die Wohnung an die Eheleute
G. Der wirtschaftliche Übergang wurde vereinbart
auf den 30.04.1999. Die Eigentumsumschreibung erfolgte
in Juli 1999.
Die Wohnung der Beteiligten zu 1.) war im Jahre 1997
zunächst vermietet an eine Frau S und einen Herrn
T2. Diese hatten - da sie das Mietverhältnis been-
den wollten - ihre Wohnungsschlüssel im Mai 1997 ohne Information
der Beteiligten zu 1.) an eine Frau O übergeben,
die die Wohnung darauf hin als voraussichtliche Nachmie-
terin nutzte. Am 01. 06.1997 erfuhren die Beteiligten zu
1. ) von dem Auszug ihrer bisherigen Mieter aus der Woh-
nung. Am selben Tage begab sich der Beteiligte zu 1.),
L, in die Wohnung im Hause T-
weg und verhandelte dort mit der Frau O über
den Abschluss eines Mietvertrages. Ein entsprechender
Vertrag wurde am 01.06. bzw. 02.06.1999 von L als Vertreter der Beteiligten zu 1.) und
Frau O unterzeichnet. Ausweislich dieses Vertra-
ges sollte die Mietzeit am 01.06.1997 beginnen. Die
Mieterin sollte die Wohnungsschlüssel erhalten, sobald
eine Kostenübernahmeerklärung des Sozialamtes der Stadt
E, bei den Beteiligten zu 1.) eingegangen war.
Des Weiteren vereinbarten die Beteiligten zu 1.) mit
Frau O die Beibringung einer Einzugsermächtigung
für ihr Konto betreffend den vom Sozialamt nicht über-
nommenen Teil des Mietzinses und die Beibringung einer
Bürgschaft für diesen Teilbetrag des monatlich geschul-
deten Mietzinses. Die letzteren beiden Erklärungen
brachte die Mieterin nicht bei. Die Beteiligten zu 1.)
fochten in der Folgezeit den Mietvertrag vom 01.06.1997
wegen arglistiger Täuschung an und erklärten darüber
hinaus die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
wegen Zahlungsverzuges. Auf die am 14.O8.1997 erhobene
Klage des L als Vertreter der Betei-
ligten zu 1.) wurde die Mieterin mit Versäumnisurteil
des Amtsgerichts Dortmund vom 24.11.1997 - Aktenzeichen
114 C 9406/97 - zur Räumung der Wohnung und Zahlung des
rückständigen Mietzinses verurteilt. Von den der Miete-
rin ausgehändigten vier Haustürschlüsseln gab diese le-
diglich zwei an die Beteiligten zu 1.) heraus. In einem
weiteren Verfahren vor dem Amtsgericht Dortmund
- Aktenzeichen 131 C 2810/98 - wurde die Mieterin mit-.
Versäumnisurteil vom 08.07.11998 verurteilt, die zwei
noch fehlenden Haustürschlüssel für das Objekt
T-Weg herauszugeben. Am 23.09.1998 wurde we-
gen der fehlenden Schlüssel ergebnislos die Zwangsvoll-
streckung bei Frau O versucht. Gegenüber dem Ge-
richtsvollzieher gab sie an, die fehlenden zwei Schlüs-
sel seien bei der Zwangsräumung der Wohnung abhanden
gekommen.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.1999
fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft unterTop 2 den
Beschluss, auf Kosten der Beteiligten zu 1.) eine neue
Schließanlage in dem Objekt T-Weg einbauen zu
lassen. Die Kosten des Einbaus einschließlich der
Schlüssel sollten sich auf 1.850,00 DM belaufen.
Die Beteiligten zu 1.) haben die Ansicht vertreten, un-
ter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet zu
sein, die Kosten der neuen Schließanlage allein zu tra-
gen. Wegen der zwei abhanden gekommenen Schlüssel be-
stehe auch keine Gefahr für die Eigentümer, da seit dem
Verlust der Schlüssel niemand versucht habe, unter Nut-
zung der Schlüssel unberechtigt in das Haus einzudrin-
gen.
Die Beteiligten zu 1.) haben beantragt,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom
03.05.1999 zu Tagesordnungspunkt 2 für ungültig
zu erklären.
Die Beklagten zu 2 - 48.) haben beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Sie haben die Aktivlegitimation der Beteiligten zu 1.)
gerügt. Des Weiteren haben sie die Ansicht vertreten,
die Beteiligten zu 1.) seien zum Ersatz der Kosten
Kraft der Garantiehaftung aus dem Wohnungseigentumsver-
hältnis verpflichtet, ohne das es darauf ankomme, wie
die Schlüssel in Verlust geraten seien.
Mit Beschluss vom 12.10.1999 wies das Amtsgericht den
Antrag der Beteiligten zu 1.) zurück.
Der Beschluss ist den Verfahrensbevollmächtigten der
Beteiligten zu 1.) am 26.10.1999 zugestellt worden.
Mit Schriftsatz vom 28.10.1999 - eingegangen bei Ge-
richt am 29.10.1999 - haben die Beteiligten zu 1.) so-
fortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts
Dortmund von 12.10.1999 eingelegt. Zur Begründung be-
ziehen sie sich auf ihr bisheriges Vorbringen. Sie sind
der Ansicht, eine Kostentragungspflicht könne sich
nicht aus einen Näheverhältnis zu der Mieterin O
ergeben, da eine Auswahl der Mieterin durch die Betei-
ligten insofern nicht stattgefunden habe, als sich die
Mieterin bei Abschluss des Vertrages vom 01.06.1997 be-
reits in der Wohnung befunden habe.
Die sofortige Beschwerde ist zulässig.
Insbesondere sind die Beteiligten zu 1.) auch beschwer-
deberechtigt. Im Zeitpunkt der Antragstellung waren sie
nämlich noch Wohnungseigentümer, da die Umschreibung
des Grundbuchs erst im Juli 1999 erfolgte. Der Verlust
der Rechtsstellunq als Eigentümer nach Antragstellung
ist unschädlich (vgl. Palandt, 59. Auflg., § 43 Rdnr.2).
Auch ist das Rechtschutzinteresse trotz der nunmehr
erfolgten Eintragung der Erwerber der Eigentumswohnung
in das Grundbuch nicht entfallen, da der Beschluss Aus-
wirkungen gerade gegenüber den Beteiligten zu 1.) ent-
faltet.
Die Beschwerde ist jedoch nicht begründet.
Nach Auffassung der Kammer entsprach der unter Tages-
ordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung vom
3. Mai 1999 gefasste Beschluss über den Ersatz der
Schließanlage den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen
Verwaltung. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu
1.) besteht auch nach Ablauf des Zeitraums von mehr als
einem Jahr noch die Gefahr, dass die verlorengegangenen
Schlüssel in unberechtigte Hände gelangt sind, bzw. von
der Mieterin wiedergefunden werden und dann in unbe-
rechtigte Hände gelangen.
Der angefochtene Beschluss entspricht auch insoweit den
Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, als den
Beteiligten zu 1.) die Kosten für die Einrichtung der
neuen Schließanlage auferlegt wurden.
Zwar sind gem. § 16 Abs. 2 WEG die Lasten des gemein-
schaftlichen Eigentums sowie die Kosten der instandhal-
tung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines
gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei-
qentums grundsätzlich nach dem im Grundbuch eingetrage-
nen Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Die
Haftung des Eigentümers gegenüber den Miteigentümern für ein schuldhaftes Verhalten seines Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB, insbesondere seines Mieters oder
Untermieters, ist jedoch nicht grundsätzlich ausge-
schlossen (vgl. OLG. Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1165) .
Zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern besteht nach
einhelliger Auffassung ein gesetzliches Schuldverhält-
nis (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Die hieraus folgenden
Sorgfaltspflichten hat der Wohnungseigentümer unabhän-
gig von einer Vermietung zu erfüllen [vgl. Kirchhoff,
Die Verantwortlichkeit des Wohnungseigentümers für sei-
ne Mieter, ZMR 1989, 323 (324)]. In dieses Schuldver-
hältnis tritt der Mieter in untergeordneter Funktion
ein. Die Haftung des Eigentümers richtet sich dabei
nach den Grundsätzen des § 278 BGB. Sie kommt nur für
solche Handlungen in Betracht, die in Ausübung der Ver-
bindlichkeit nach § 14 WEG vorgenommen worden sind,
d.h. bei denen ein innerer sachlicher Zusammenhang zwi-
schen der Erfüllung der Verbindlichkeit und dem Tun des
Mieters entsteht (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Grund-
sätzlich ist dabei davon auszugehen, das der Schuldner
das Risiko des von ihm eingesetzten Gehilfen zu tragen
hat (Kirchhoff a.a.O., S. 325). Durch die Vergrößerung
seines Geschäftsbereiches schafft nämlich der Vermieter
erst die Möglichkeit der Einwirkung auf die Rechtssphä-
re seiner Partner, während diese auf die Auswahl und
Überwachung der Hilfsperson keinen Einfluss haben. Zum
Bereich der haftungsbegründenden Risikoerhöhung gehören
die Fälle, in denen der Mieter bei ordnungsgemäßer Aus-
übung des Mietgebrauchs die übrigen Mitbewohner fahr-
lässig, gegebenenfalls auch vorsätzlich, schädigt
(Kirchhoff a.a.O., S. 325).
Unter Anwendung dieser Grundsätze sind die Kosten für
den Austausch der Schließanlage zu Recht den Beteilig-
ten zu 1.) auferlegt worden. Soweit sie der Ansicht
sind, eine Haftung könne deshalb nicht in Betracht kommen,
wie sie einerseits einen wirksamen Mietvertrag nicht
geschlossen hätten und zum anderen die Mieterin auch
nicht ausgesucht hätten, trifft dies nicht zu. Ob der
Mietvertrag zustande gekommen ist oder die Mieterin die
Wohnung "besetzt " hatte, ist für die Frage der Haftung
unerheblich, da die Beteiligten zu 1.) der Mieterin
O jedenfalls die Nutzung der Wohnung gestattet haben.
Ein Ausschluss der Haftung kann auch nicht darauf ge-
stützt werden, dass eine wirkliche Auswahl der Mieterin
nicht stattgefunden habe, da sich diese bereits in der
Wohnung befunden habe. Denn die Beteiligten zu 1.) ha-
ben jedenfalls Kontakt zu der Mieterin aufgenommen, mit
ihr die finanziellen Verhältnisse erörtert und den
Vertrag vom 01.06.1997 unterzeichnet. Insoweit haben
sie sich mit der Nutzung der Wohnung durch die Mieterin
einverstanden erklärt und in diesem Sinne auch eine
Auswahl getroffen.
Die Haftung der Beteiligten zu 1.) für den Verlust der
Schlüssel erscheint auch sachgerecht. Die Person des
Mieters wird allein von dem vermietenden Eigentümer
ausgewählt. Nur dieser kann sich bei Vertragsschluss
gegen künftige Schäden sichern, die am Vertragsschluss
nicht beteiligten Miteigentümer dagegen nicht (vgl.
Amtsgericht Frankfurt a.M., NJW-RR 1994, 1167). Beim
vermietenden Wohnungseigentümer besteht von Anfang an
ein erhöhtes Fremdschädigungsrisiko, welchem durch eine
entsprechende Solvens des Schädigers Rechnung zu tragen
ist. Dies kann allein durch den Vermieter sicherge-
stellt werden (vgl. Amtsgericht Frankfurt a.M. a.a.O.). Wenn der
Vemieter dem Sicherungsbedürfnis - wie hier - nicht
durch entsprechende Vereinbarungen nachkommt, kann dies
nicht zur Folge haben, da s s die Miteigentümer letztlich
die Schadensregulierung tragen, weil der Vermieter sei-
nen Regressanspruch gegen die Mieterin nicht zu reali-
sieren vermag.
Die sofortige Beschwerde war daher mit den Nebenent-
scheidungen gem. §§ 47 WEG, 131 Abs. 2, 30 KostO zu-
rückzuweisen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 47 WEG, 131 Abs. 2, 30 KostO
§ 278 BGB
§ 14 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1995, 1165
ZMR 1989, 323
NJW-RR 1994, 1167
14 C 9406/97
31 C 2810/98