Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Vorbehaltsurteil vom 2015-03-26, Aktenzeichen 7 O 199/14
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2015:0326.7O199.14.00

Tenor:
Die Beklagte wird im Urkundsprozess verurteilt,
1. an den Kläger 21.900,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.01.2014 zu zahlen;
2. den Kläger von den außergerichtlich entstandenen Kosten in Höhe von 984,60 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.05.2014 freizustellen.
Der Beklagten bleibt die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Der Kläger macht Ansprüche auf Zahlung einer Maklerprovision geltend.
Der Kläger ist Immobilienmakler. Die Beklagte war Eigentümerin der Immobilie M 55 in L. Ende des Jahres 2013 verkaufte die Beklagte die Immobilie. Dies geschah unstreitig durch eine Vermittlung des Klägers. Unter dem 20.11.2013 übersandte der Kläger der Beklagten eine Auftragsbestätigung, vergleiche Bl. ## der Akten. Die Parteien vereinbarten, dass der Kläger das Objekt zu einem Kaufpreis von 1.100.000,00 EUR anbieten sollte. Der Kläger merkte hierzu an, dass er den Marktpreis allerdings in einer Größenordnung zwischen 975.000,00 Euro und 1.050.000,00 EUR sehen würde. Die Beklagte sollte als Auftraggeberin zur Zahlung einer Verkäufercourtage an den Kläger verpflichtet sein, falls der erzielte Kaufpreis mehr als 1.040.000,00 EUR betragen sollte. Zu der Höhe der Verkäufercourtage wurde zunächst vereinbart, dass diese 50 % des Betrages, der über den Kaufpreis von 1.040.000,00 EUR hinaus erzielt wird, betragen sollte. Unabhängig davon sollte der Käufer der Immobilie dem Kläger die Zahlung der ortsüblichen Courtage von 3,57 % des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer schulden. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Auftrages wird auf Bl. ## f. der Akten verwiesen. Die Parteien modifizierten die Absprache zu der Höhe der von der Beklagten gegebenenfalls zu zahlenden Maklerprovision später. Der mögliche Provisionsanspruch des Klägers sollte unstreitig auf einen Betrag von 21.900,00 EUR brutto gedeckelt sein, vergleiche dazu die E-Mail vom 6.12.2013, Bl. ## der Akten. Der Kläger erstellte ein Verkaufsexposée für die streitgegenständliche Immobilie. Darin wurde die Immobilie zu dem Kaufpreis von 1.100.000,00 EUR angeboten, siehe Bl. ## der Akten.
Als Käuferin fand sich Frau N aus X. Dies geschah unstreitig durch die Vermittlung des Klägers. Unter dem 16.12.2013 schlossen die Beklagte und die Käuferin vor der streitverkündeten Notarin Dr. T aus C den entsprechenden, notariellen Kaufvertrag. Die Regelungen zu dem Kaufpreis wurden in § 2 des Vertrages aufgenommen. Laut § 2 Ziffer 1. sollte der Kaufpreis insgesamt 1.100.000,00 EUR betragen. Davon sollte ein Teilbetrag von 40.000,00 EUR entfallen auf die komplette Einbauküche und die Badezimmermöblierung. Ein weiterer Teilbetrag von 50.000,00 EUR sollte entfallen auf diverse Bauleistungen, welche die Beklagte als Verkäuferin gemäß § 3 des Vertrages auf ihre Kosten zu erbringen hatte. In § 6 des Vertrages befanden sich Regelungen zu den Maklerprovisionsansprüchen. In § 6 Ziffer 2. des Vertrages erklärten die Verkäuferin und die Käuferin übereinstimmt, dass der Kaufvertrag infolge Nachweises/Vermittlung des Klägers zustande gekommen war. Die Käuferin verpflichtete sich dort, für die Vertragsvermittlung eine Provision von 3,57 % inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer, mithin einen Betrag von 39.270,00 EUR zu entrichten. Die Beklagte verpflichtete sich als Verkäuferin, für die Vertragsvermittlung eine Provision von 21.900,00 EUR inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu bezahlen. Bezüglich der weiteren Vereinbarungen in dem notariellen Kaufvertrag wird auf Bl. ## ff. der Akten verwiesen.
Der Kläger stellte der Beklagten unter dem 16.12.2013 eine Maklerprovision in Höhe von insgesamt 21.900,00 EUR in Rechnung, vergleiche Bl. ## der Akten. Die Beklagte wurde aufgefordert, den Betrag bis zum 3.1.2014 zu überweisen. Sie kam dieser Zahlungsaufforderung nicht nach. Unter dem 6.5.2014 wurde die Beklagte von dem Prozessbevollmächtigten des Klägers erneut zur Zahlung der Maklerprovision nebst Zinsen sowie zur Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 984,60 EUR unter Fristsetzung bis zum 20.5.2014 aufgefordert. Die Beklagte leistete keine Zahlungen.
Der Kläger ist der Ansicht, sein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision sei rechtswirksam entstanden. Die vereinbarte Provisionsgrenze von 1.040.000,00 EUR sei durch den beurkundeten Kaufpreis eindeutig überschritten worden. Maßgeblich sei insofern der beurkundete Gesamtkaufpreis von 1.100.000,00 EUR. Neben dem Mäklervertrag stützt der Kläger die Klageforderung auch auf einen eigenen Anspruch aus dem notariellen Kaufvertrag. Bei den Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien zu der Maklerprovision zugunsten des Klägers handele es sich nicht nur um ein deklaratorisches, sondern um ein selbstständiges Zahlungsversprechen der Beklagten. Aus diesem selbstständigen Zahlungsversprechen könne der Kläger den Zahlungsanspruch ebenfalls herleiten.
Der Kläger beantragt, im Urkundenprozess klagend,
1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn – den Kläger – 21.900,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.1.2014 zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, ihn von den außergerichtlich entstandenen Kosten i.H.v. 984,60 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem ein 21.05.2014 freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Rechtsauffassung, ein Provisionsanspruch des Klägers sei nicht wirksam entstanden. Die Provisionsgrenze von 1.040.000,00 EUR sei vorliegend nicht erreicht worden. Denn die Provisionsgrenze beziehe sich ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie. Dieser entscheidende Kaufpreis sei hier nur mit 1.010.000,00 EUR zu beziffern. Denn die Teilbeträge von 40.000,00 EUR für die Einbauküche und von 50.000,00 EUR für die Bauleistungen seien nicht zu berücksichtigen und müssten von dem Gesamtkaufpreis von 1.100.000,00 EUR in Abzug gebracht werden. Die Beklagte meint weiter, durch die Regelungen in dem notariellen Kaufvertrag zu der Maklerprovision sei kein unabhängiger Schuldgrund geschaffen worden. Jedenfalls sei die Maklercourtageklausel in dem Notarvertrag nichtig gemäß § 134 BGB i.V.m. § 14 BNotO und § 17 BeurkG. In diesem Zusammenhang ist die Beklagte der Ansicht, der streitverkündeten Notarin seien Amtspflichtverletzungen vorzuwerfen. Die Notarin habe bei der Beurkundung des Kaufvertrages den Willen der Vertragsparteien nicht ausreichend erforscht, den Sachverhalt nicht hinreichend geklärt und die Vertragsparteien nicht ausreichend über die rechtliche Tragweite des Geschäfts aufgeklärt. Die Maklercourtageklausel sei rechtswidrig, unzulässig, mit dem Gebot der überparteilichen Rechtspflege nicht zu vereinbaren und daher als Verstoß gegen ein Verbotsgesetz nichtig. Darüber hinaus hat die Beklagte die Anfechtung der Verpflichtungserklärung in dem notariellen Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung erklärt. Der Kläger habe bewusst versucht, sie – die Beklagte – darüber zu täuschen, dass sie nicht mit eigenen Interessenten habe verhandeln dürfen. Er sei eines Maklerlohnes unwürdig und habe diesen verwirkt, weil er seine Treuepflicht gegenüber der Beklagten vorsätzlich verletzt habe.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist im Urkundenprozess statthaft, zulässig und vollumfänglich begründet.
I.
Der Urkundenprozess ist statthaft gemäß § 592 ZPO. Die anspruchsbegründenden Tatsachen sind durch Urkunden dargelegt, insbesondere durch die Auftragsbestätigung vom 20.11.2013, Bl. ## der Akten und den notariellen Kaufvertrag vom 16.12.2013, Bl. ## der Akten. Im Übrigen ist der maßgebliche Sachverhalt unstreitig, da sich die Beklagte im Wesentlichen mit Rechtsansichten verteidigt.
II.
In der Sache hat der Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Maklerprovision i.H.v. 21.900,00 EUR aus § 652 BGB i.V.m. dem Mäklervertrag vom 20.11.2013.
Der Verkauf der streitgegenständlichen Immobilie erfolgte unstreitig durch die Vermittlung des Klägers. Auch der Abschluss sowie der Inhalt des Mäklervertrags (§ 652 BGB) ist zwischen den Parteien unstreitig. Dem Kläger sollte der gedeckelte Provisionsanspruch i.H.v. 21.900,00 EUR zustehen, falls die Immobilie zu einem Kaufpreis von mindestens 1.040.000,00 EUR verkauft werden sollte. Diese Bedingung ist vorliegend eingetreten. Entgegen der Rechtsansicht der Beklagten ist die maßgebliche Provisionsgrenze hier überschritten worden. Nach der vollen Überzeugung der Kammer ist dafür der in § 2 Ziffer 1. des notariellen Vertrages vereinbarte Gesamtkaufpreis von 1.100.000,00 EUR entscheidend. Anders als die Beklagte meint, kann insofern keine isolierte Betrachtung der 40.000 EUR für die Einbauküche, der 50.000 EUR für die Bauleistungen (§ 3 des Kaufvertrages) sowie eines Restkaufpreises "für die Immobilie" von 1.010.000,00 EUR vorgenommen werden. Denn eine solche isolierte Betrachtung, wie sie die Beklagte offenbar im Nachhinein vornehmen will, würde dem erkennbaren Willen und den erkennbaren Interessen der Parteien im Zeitpunkt des Abschlusses des Mäklervertrages widersprechen.
Die Vereinbarungen der Parteien sind nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) dahingehend auszulegen, dass der in dem notariellen Vertrag beurkundete Gesamtkaufpreis für die Frage des Entstehens der Maklerprovision maßgeblich sein sollte. Die künstliche Aufspaltung des Gesamtkaufpreises in die von der Beklagten genannten drei Einzelpositionen findet in den vorgelegten Unterlagen und in den getroffenen Vereinbarungen der Beteiligten keine Grundlage. Es war vielmehr so, dass die Parteien den Kaufpreis von 1.100.000,00 EUR von vornherein avisiert haben und sich dieser Kaufpreis gleichsam wie ein „roter Faden“ durch die Geschichte des Mäklervertrages und des Kaufvertrages zieht. So wurde dieser Kaufpreis bereits in der Auftragsbestätigung des Klägers genannt, siehe Bl. ## der Akten. Derselbe Betrag wurde auch in dem Verkaufsexposée zugrundegelegt, welches die Beklagte selbst vorgelegt hat, siehe Bl. ## der Akten. Die Beteiligten haben konsequent an dem Betrag von 1.100.000,00 EUR festgehalten und diesen dann auch folgerichtig in dem notariellen Vertrag als Kaufpreis beurkundet. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages gingen alle Beteiligten offensichtlich davon aus, dass der Provisionsanspruch des Klägers gegen die Beklagte entstanden war. Denn sonst hätte man die dortigen Vereinbarungen in § 6 Ziffer 2. nicht in den Vertrag aufgenommen. Für den vermeintlichen Willen der Beteiligten, den beurkundeten Gesamtkaufpreis hinsichtlich des Grundstücks, des Inventars und der Bauleistungen zu differenzieren, finden sich keinerlei Anhaltspunkte. Diese isolierte Betrachtung wurde von der Beklagten offenbar erst im Nachhinein einseitig vorgenommen und vermochte den einmal entstandenen Anspruch des Klägers auf Zahlung der Maklerprovision nicht zu beseitigen.
Auch die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen den berechtigten Provisionsanspruch des Klägers gehen fehl. Nicht entscheidungserheblich war die Rechtsfrage, ob es sich bei der Maklercourtageklausel in § 6 Ziffer 2. des notariellen Kaufvertrages um ein selbstständiges Schuldversprechen (§§ 780, 781 BGB) handelt oder etwa um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Denn der Anspruch des Klägers auf Zahlung der Maklerprovision folgt unmittelbar aus § 652 BGB i.V.m. dem Mäklervertrag vom 20.11.2013. Die in jenem Vertrag vereinbarten Bedingungen für die Entstehung des Provisionsanspruchs sind eingetreten, weil die maßgebliche Provisionsgrenze aus den vorgenannten Gründen erreicht worden ist. Hieraus folgt unmittelbar die entsprechende Zahlungspflicht der Beklagten als Verkäuferin und Auftraggeberin. Insofern bedarf es keines Rückgriffs auf ein selbstständiges Schuldversprechens nach den §§ 780, 781 BGB, um die Klageforderung zu begründen. Aus demselben Grund kommt es nicht darauf an, ob die Maklercourtageklausel in dem Notarvertrag tatsächlich – wie die Beklagte meint – nichtig ist gemäß § 134 BGB i.V.m. § 14 BNotO und § 17 BeurkG. Auch dieser Einwand der Beklagten liegt neben der Sache. Denn der Kläger kann seinen Zahlungsanspruch eben auf den unmittelbar zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits vereinbarten Mäklervertrag stützen, ohne auf die Wirksamkeit dieser Klausel in dem Kaufvertrag angewiesen zu sein. Gleichsam ohne Bedeutung für den vorliegenden Rechtsstreit war die Frage, ob der streitverkündeten Notarin in diesem Zusammenhang – so die Meinung der Beklagten – eine irgendwie geartete Amtspflichtverletzung vorzuwerfen ist. Ebenso fehl ging die von der Beklagten erklärte Anfechtung der Verpflichtungserklärung in dem notariellen Vertrag. Denn die Zahlungspflicht der Beklagten folgt nicht erst aus der Regelung in dem notariellen Kaufvertrag, sondern bereits aus der gegenüber dem Kläger übernommenen, vertraglichen Verpflichtung. Nur am Rande sei bemerkt, dass eine irgendwie geartete, arglistige Täuschung seitens des Klägers nicht ansatzweise erkennbar ist. Abgesehen davon müsste sich eine derartige, arglistige Täuschung auch kausal auf den Abschluss des Mäklervertrages ausgewirkt haben, was ebenfalls nicht dargetan ist. Ohne Erfolg wendet die Beklagte ein, die von dem Kläger angeblich als AGB vorformulierte Verweisungsklausel sei unwirksam. Selbst wenn diese Klausel unwirksam sein sollte, würde sich dieser Umstand hier nicht auswirken. Denn der Kläger stützt seinen Provisionsanspruch nicht auf die vorgenannte vertragliche Klausel, sondern auf seine eigene Vermittlungstätigkeit, die unstreitig zum erfolgreichen Abschluss des notariellen Kaufvertrages geführt hat.
Der Zinsanspruch des Klägers hinsichtlich der Hauptforderung folgt aus den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB unter dem Gesichtspunkt des Verzugs.
Die Beklagte ist durch die schuldhafte Nichtleistung nach dem Erhalt der Rechnung des Klägers vom 16.12.2013 jedenfalls am 16.1.2014 in Zahlungsverzug geraten. Die Höhe des Zinsanspruchs ergibt sich aus § 288 Abs. 1 BGB.
Der Kläger hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 984,60 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.5.2014 aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB.
Auch diese Ansprüche des Klägers bestehen aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten. Die Beklagte hat durch die schuldhafte Nichtleistung die Beauftragung des Prozessbevollmächtigten des Klägers herausgefordert und schuldet auch insoweit aufgrund des erfolglosen Fristablaufes zum 20.5.2014 die entsprechenden Verzugszinsen, deren Höhe sich wiederum aus § 288 Abs. 1 BGB ergibt.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 4, 711, 709 S. 2 ZPO.
Der Beklagten war gemäß § 599 Abs. 1 ZPO die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorzubehalten.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§§ 780, 781 BGB
§§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB
§§ 708 Nr. 4, 711, 709 S. 2 ZPO
§ 134 BGB
§ 14 BNotO
§ 17 BeurkG
§ 592 ZPO
§ 652 BGB
§ 91 ZPO
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 599 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 00 Euro und 1.05