Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-03-23, Aktenzeichen 3 A 1082/02
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2006:0323.3A1082.02.00

Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund der Kostenentscheidung vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung zu Vorausleistungen auf Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung der Straße "Am H. " in I. -F. .
Die Klägerin ist (Gesamt-)Erbbauberechtigte an einem gewerblich genutzten, 39.774 qm großen Areal in I. , das aus den acht aneinander grenzenden Grundstücken Gemarkung F. , Flur 2 Flurstücke 475 und 492 und Flur 3, Flurstücke 19, 50, 372, 374, 376 und 388 gebildet wird. Wegen der Größe der einzelnen Grundstücke wird auf die Anlage zum angefochtenen Bescheid vom 30. März 2000 verwiesen, wegen ihrer Lage auf den bei den Akten befindlichen "Verteilungsplan" und wegen der Einzelheiten der Erbbaurechtsbestellung auf die von der Klägerin vorgelegten Kopien der Erbaurechtsverträge vom 14. Dezember 1981, 13. Juli 1982 und 10. Dezember 1987. Eigentümerin der Grundstücke ist die S. West eG. Zwischen der Klägerin und der S. Handelsgesellschaft L. mbH besteht seit 1981 hinsichtlich der Flächen ein Anlagen-Leasingvertrag. Das Gelände wird von der S. -A. AG für ihre Niederlassung mit Zentrallager und Verwaltung genutzt.
Das Gewerbegelände liegt nordwestlich der Straße "Am H. ", die mit einer Länge von etwa 200 m nach Norden von der C. Straße in I. -F. abzweigt und vor der Trasse der neu angelegten K2n als Sackgasse endet. Es wird von der Straße "Am H. " fast durchgehend durch überwiegend gewerblich genutzte Grundstücke mit einer Tiefe zwischen 50 und ca. 65 m getrennt. Lediglich am nördlichen Ende der Straße grenzt es mit einer etwa 65 m tiefen und ca. 13 m breiten Teilfläche, dem Grundstück Gemarkung F. , Flur 3, Flurstück 19, unmittelbar an die Straße an. Das zuletzt genannte Grundstück wurde und wird als Parkplatz für Mitarbeiter der S. -A. AG genutzt. Gegenwärtig ist es Teil eines größeren Parkplatzes, der sich auch auf nördlich und östlich angrenzende Grundstücke erstreckt. Von der Straße "Am H. " zweigt in einem Abstand von etwa 90 m von der Einmündung in die C. Straße in östliche Richtung die "S.---straße " ab, die zu einer Zufahrt an der südöstlichen Ecke des streitbefangenen Betriebsgeländes führt.
Die Straße "Am H. " wurde in dem Teilstück von C. Straße bis zur S.--- straße , die bereits in den 50er Jahren als öffentliche Straße angelegt und nach den Verwaltungsvorgängen "auf privatrechtlicher Grundlage" abgerechnet worden war, in den 50er und 60er Jahren ausgebaut. Die Herstellung der noch fehlenden Strecke bis zum nördlichen Ende der Straße erfolgte im Jahre 1992. Dabei wurde die Straße, die im Übrigen mit einer ca. 6,50 m breiten Fahrbahn und beiderseitigen Gehwegen angelegt worden war, zum nördlichen Ende hin auf eine Länge von ca. 25 m lediglich mit einer Fahrbahnbreite von 3,70 m hergestellt; hieran grenzt unter anderem das oben genannte Flurstück 19. Auch auf die Anlegung einer Wendefläche, die ein früherer Bebauungsplanentwurf vorgesehen hatte, wurde verzichtet.
Mit Bescheid vom 5. Juli 1996 zog der Beklagte die Klägerin für das Gewerbegelände für die erstmalige Herstellung der Straße "Am H. " zu Erschließungsbeiträgen in Höhe von insgesamt 153.534,26 DM heran. Die Klägerin beglich die Beitragsforderung und erhob nach erfolglosem Widerspruch Klage gegen ihre Heranziehung. Mit Urteil vom 7. Dezember 1999 - Az. 17 K 6187/97 - hob das Verwaltungsgericht L. den angefochtenen Bescheid auf, weil eine Erschließungsbeitragspflicht mangels Widmung der Straße "Am H. " in ihrer gesamten Länge noch nicht entstanden sei. Dabei wies das Gericht darauf hin, dass die Straße wegen ihrer geringen Fahrbahnbreite zum nördlichen Ende hin für eine ordnungsgemäße Erschließung des Gewerbegeländes der Klägerin nicht geeignet sei, weil sie einen Begegnungsverkehr von Lastkraftwagen nicht zulasse. Aufgrund dieses Hinweises beschloss der Planungsausschuss der Stadt I. am 28. März 2000, das Endstück der Straße in der in den Empfehlungen für den Ausbau von Erschließungsstraßen (EAE 85/95) genannten Regelbreite von 5,50 m auszubauen.
Mit Bescheid vom 30. März 2000 zog der Beklagte die Klägerin erneut, diesmal in Form einer Vorausleistung, zu einem Beitrag von - wiederum - insgesamt 153.534,26 DM heran, den er in einer Anlage zu dem Bescheid nach den erfassten Grundstücken aufschlüsselte. Auf diese Anlage wird verwiesen.
Den am 11. April 2000 erhobenen Widerspruch der Klägerin wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 27. April 2000 zurück.
Mit ihrer am 23. Mai 2000 erhobenen Klage hat die Klägerin geltend gemacht: Es sei nicht zu erwarten, dass die Stadt die Straße "Am H. " weiter ausbaue, weil dieser Ausbau nicht erforderlich sei. Die Straße werde an die neue Kreisstraße K2n im Norden nicht angebunden. Auch für das von der S. - A. AG genutzte Gewerbegelände sei eine Erschließung durch die Straße nicht erforderlich, weil es über eine hinreichende Erschließung über die S.---straße verfüge und eine (weitere) Zufahrt für den Schwerlastverkehr von der K2n erhalten solle. Im Übrigen solle der Ausbau allein ihrer Heranziehung zu Beiträgen dienen; für die Erschließung der Anliegergrundstücke sei er nicht erforderlich im Sinne von § 129 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Die Straße "Am H. " sei zudem bereits endgültig hergestellt, seitdem das Bauprogramm der Stadt erfüllt worden sei, nach dem sich seit Inkrafttreten der ersten Änderung der Erschließungsbeitragssatzung das Ausbauprogramm für eine Erschließungsanlage bemesse. Die im Vorprozess vom Verwaltungsgericht festgestellte unzureichende Erschließung ihres Grundstücks sei insoweit ohne Bedeutung. Damit diene ein zukünftiger Ausbau zwecks Verbreiterung nicht mehr der endgültigen Herstellung und rechtfertige eine Vorausleistungserhebung nicht.
Das Gewerbegelände werde von der Straße "Am H. " jedenfalls nicht in Gänze erschlossen. Allein das Flurstück 19 grenze an die Straße an. Dieses Grundstück sei selbstständig beitragsrelevant nutzbar. Die vom Bundesverwaltungsgericht als ausschlaggebend angesehene "schutzwürdige Erwartung der anderen Anlieger", dass vorliegend auch die hinterliegenden Grundstücke zu Erschließungsbeiträgen herangezogen werden, bestehe nicht. Eine Zufahrt von der Straße zum Flurstück 19 existiere nicht. An der Grenze zur Straße seien ein Zaun errichtet und Bepflanzungen vorgenommen worden. Die gemeinsame Nutzung des Anliegergrundstücks mit den Hinterliegergrundstücken sei ohne Belang, wenn kein Zugang zur abgerechneten Erschließungsanlage genommen werde.
Die Klägerin hat beantragt,
den Heranziehungsbescheid des Beklagten vom 30. März 2000 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 27. April 2000 aufzuheben.
Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt und zur Begründung geltend gemacht: Die zwischenzeitlich durchgeführte Verbreiterung der Straße "Am H. " diene nicht nur der Erschließung des Geländes der Klägerin sondern auch den anderen Anliegergrundstücken. Ob die Klägerin diese Erschließung ihrer Grundstücke wünsche, sei ohne Belang. Die Beseitigung der früher vorhandenen Zufahrt auf das Flurstück 19 sei ebenfalls nicht von Bedeutung, da es nach der Rechtsprechung bei Eigentümeridentität allein auf die rechtliche und tatsächliche Möglichkeit der Zufahrtnahme ankomme, die nach wie vor bestehe.
Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Das Bauprogramm für die Straße "Am H. " habe bis zum Entstehen sachlicher Beitragspflichten geändert werden können. Deshalb stehe die Erfüllung des ursprünglichen Bauprogramms der Vorausleistungserhebung nicht im Wege. Auch die der Vorausleistungserhebung zugrunde zu legende Erschließungssituation bemesse sich ausschließlich nach der Situation bei Entstehen sachlicher Beitragspflichten. Danach unterlägen neben dem Anliegergrundstück Flurstück 19 auch die Hinterliegergrundstücke der Beitragspflicht für die Straße "Am H. ".
Die Hinterliegergrundstücke seien erschlossen im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB. Die übrigen Anlieger der Straße dürften ihre Einbeziehung in die Veranlagung in Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts schutzwürdig erwarten, weil sämtliche Grundstücke einheitlich als Zentrallager der S. genutzt würden. Auch die Voraussetzungen des § 133 Abs. 1 BauGB seien erfüllt. Ein Hinterliegergrundstück sei im Sinne dieser Vorschrift erschlossen, wenn das Anliegergrundstück demselben Eigentümer oder Erbbauberechtigten gehöre, weil er es in diesem Fall in der Hand habe, alle baurechtliche Erreichbarkeitsanforderungen zu erfüllen, sei es durch die Anlegung einer (dinglich gesicherten) Zufahrt über die Anliegerparzelle oder durch Vereinigung der Parzellen zu einem Buchgrundstück. Die Frage, ob die derzeit auf dem streitbefangenen Gelände vorhandene gewerbliche Nutzung bei einer Zufahrtsmöglichkeit allein über Flurstück 19 in vollem Umfang genehmigungsfähig sei, sei demgegenüber nicht ausschlaggebend. Auch die anderweitige Erschließung des Geländes hindere die Heranziehung nicht. Bedenken gegen die Erforderlichkeit der Verbreiterung der Straße "Am H. " für die erschlossenen Bauflächen im Sinne des § 129 Abs. 1 BauGB bestünden ebenfalls nicht.
Auf Antrag der Klägerin hat der erkennende Senat mit Beschluss vom 11. März 2005 die Berufung gegen das Urteil insoweit zugelassen, als mit den angefochtenen Bescheiden Vorausleistungen für die Hinterliegergrundstücke Gemarkung F. , Flur 2 Flurstücke 475 und 492 und Flur 3, Flurstücke 50, 372, 374, 376 und 388 festgesetzt worden sind; hinsichtlich der Veranlagung des (Anlieger-) Flurstücks 19 hat er den Zulassungsantrag abgelehnt.
Mit ihrer rechtzeitig begründeten Berufung macht die Klägerin geltend:
Die Hinterliegergrundstücke seien von der Straße "Am H. " nicht erschlossen im Sinne von § 131 BauGB. Das Anliegergrundstück Flurstück 19 sei selbstständig gewerblich nutzbar. Angesichts dessen seien die Hinterliegergrundstücke nach der Rechtsprechung nur erschlossen im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB bei Schutzwürdigkeit der Erwartung der anderen Anlieger, dass diese Grundstücke ebenfalls in die Verteilung einzubeziehen seien. Die Voraussetzungen, unter denen die Rechtsprechung eine solche schutzwürdige Erwartung angenommen habe, lägen indes nicht vor. Bei Erlass des angefochtenen Bescheides habe eine Zufahrt zum Flurstück 19 nicht bestanden. Die nunmehr dort befindliche Zufahrt sei erst während des Klageverfahrens angelegt worden, nachdem ein Nachbargrundstück erworben und auf diesem, dem Flurstück 19 und östlich angrenzenden Flächen ein Parkplatz für PKW angelegt worden sei, der von Mitarbeitern der S. -A. AG genutzt werde und von dem aus ein Zugang zum Werksgelände bestehe. Die gemeinsame Nutzung mit den Hinterliegergrundstücken, die ohnehin "nur in sehr eingeschränktem Umfang" als Parkplatz für S. -Mitarbeiter bestanden hätte, begründe nach der Rechtsprechung eine schutzwürdige Erwartung der anderen Anlieger nur dann, wenn sich ein dem Anliegergrundstück tatsächlich vermittelter Erschließungsvorteil infolge der vom Willen des Eigentümers getragenen einheitlichen Nutzung auch auf die Hinterliegergrundstücke erstrecke. Ein derartiger übergreifender Erschließungsvorteil sei hier jedoch nicht festzustellen, da das Gewerbeareal ausreichend anderweitig erschlossen und die Erschließung durch die Straße "Am H. " unzureichend sei.
Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts sei auch eine Beitragspflicht der Hinterliegergrundstücke nach § 133 Abs. 1 BauGB nicht entstanden.
Die Möglichkeit einer Zufahrtnahme über Flurstück 19 sei weder öffentlich-rechtlich gesichert im Sinne von § 4 Abs. 1 BauO NW, noch bestehe ein diesbezügliches privatrechtliches Nutzungsrecht. Sie als (nur) Erbbauberechtigte habe es auch nicht in der Hand, die fehlenden Erreichbarkeitsvoraussetzungen zu schaffen, wie dies das Bundesverwaltungsgericht für den Fall der Eigentümeridentität angenommen habe. Nach § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NW sei für die Bestellung einer Baulast ein Handeln auch des Eigentümers erforderlich. Wegen der hinreichenden anderweitigen Erschließung des Geländes habe sie gegen die Grundeigentümerin auch keinen Anspruch auf Einräumung einer Baulast. Einem solchen Anspruch stehe durchgreifend auch entgegen, dass das Erbbaurecht seinem Inhalt nach befristet sei, während eine Zuwegungsbaulast auf unabsehbare Dauer bestellt werde. Eine solche Belastung des Eigentums der Grundeigentümerin könne sie, die Klägerin, nicht beanspruchen. Das für die Bestellung der Baulast Ausgeführte gelte gleichermaßen für die Bestellung einer Grunddienstbarkeit, um das für eine Zufahrt zusätzlich erforderliche zivilrechtliche Nutzungsrecht zu begründen. Auch dies könne sie ohne Mitwirkung der Grundstückseigentümerin nicht bewerkstelligen.
Eine Erschließung des gesamten ca. 40.000 qm großen Gewerbegeländes über eine Zufahrt über das Flurstück 19 wäre zudem baurechtlich unzulässig, weil sie gegen das Rücksichtnahmegebot verstieße. Bei dem erschließungsbeitragsrechtlich gebotenen "Hinwegdenken" der anderen Erschließungen wäre die Straße "Am H. " allein nicht geeignet, den Hinterliegergrundstücken die für eine gewerbliche Bebauung erforderliche wegemäßige Erreichbarkeit zu vermitteln. Das an das Flurstück 19 südlich angrenzende Grundstück sei mit einem Wohnhaus bebaut. Die etwa anzulegende Zufahrt würde mit einer Länge von 70 m an dessen seitlicher Grenze verlaufen und bei dem mit einer gewerblichen Nutzung des ca. 40.000 qm großen Geländes einhergehenden LKW-Verkehr zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der üblicherweise im hinteren Grundstücksbereich angeordneten Garten- und Ruhezone führen. Insoweit sei eine Parallele zur Rechtsprechung zur Unzulässigkeit von Zufahrten zu Garagen im hinteren Grundstücksbereich zu ziehen, nach der schon die Anlegung von 5 Stellplätzen in einem Blockinnenbereich problematisch sei. Eine derartige Bewertung müsse erst recht für die einzige Zufahrt zu einem 40.000 qm umfassenden Gewerbegebiet gelten, auf die bei einem "Hinwegdenken" der anderweitigen Erschließung abzustellen sei.
Eine derartige Zufahrt über das Flurstück 19 wäre auch mit § 19 Abs. 2 BauO NRW nicht vereinbar, weil bei einer Abwicklung des gesamten Verkehrs zu dem 40.000 qm großen Gewerbeareal die Sicherheit und Ordnung des Straßenverkehrs auf dem zweitem Teilstück der Straße "Am H. " gefährdet sei. Schon die Einfahrt auf das Grundstück sei problematisch. Ein Begegnungsverkehr von Lastkraftwagen sei im Einmündungsbereich nicht abzuwickeln. Die anderen Zufahrten zu dem Gewerbegelände seien gerade wegen der Notwendigkeit einer guten Verkehrsanbindung geschaffen worden. Hierzu stehe die Annahme, der gesamte Verkehr sei über das Flurstück 19 abzuwickeln, in krassem Gegensatz.
Die Klägerin beantragt,
unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils den Heranziehungsbescheid des Beklagten vom 30. März 2000 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 27. April 2000 insoweit aufzuheben, als der Beklagte die Klägerin zu einer Vorausleistung für die Grundstücke Gemarkung F. , Flur 2, Flurstücke 475 und 492 sowie Flur 3, Flurstücke 50, 372, 374, 376 und 388 herangezogen hat.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er macht geltend: Entgegen der Annahme der Klägerin lasse die Rechtsprechung für ein Erschlossensein im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB die einheitliche Nutzung von Anlieger- und Hinterliegergrundstück genügen. Die Existenz einer Zufahrt zum Hinterliegergrundstück sei nicht erforderlich; vielmehr reiche die Möglichkeit, eine solche Zufahrt anzulegen und die Erschließungsanlage in Anspruch zu nehmen. Der dinglichen Sicherung einer Zufahrt bedürfe es im hier gegebenen Fall der Eigentümeridentität nicht. Zwischenzeitlich sei zudem eine Zufahrt zu dem Parkplatz auf dem Flurstück 19 über die Straße "Am H. " angelegt worden; von dem Parkplatz existiere ein Zugang zum Betriebsgelände und damit eine Grundlage für ein schutzwürdiges Vertrauen der anderen Anlieger darauf, dass die gesamte Gewerbefläche an der Verteilung der Straßenausbaukosten beteiligt werde. Diese Zugangsmöglichkeit habe bereits beim Entstehen der sachlichen Erschließungsbeitragspflichten für die Erschließungsanlage bestanden, die mit der am 6. August 2002 erfolgten Widmung eingetreten sei.
Die Rechtsposition eines Erbbauberechtigten entspreche annähernd derjenigen eines Eigentümers. Hier komme noch hinzu, dass zwischen der Klägerin und der Eigentümerin der Grundstücke, die gleichzeitig das Zentrallager auf den Gewerbeflächen betreibe, derart enge Beziehungen bestünden, dass sie gemeinsam eine erforderliche Baulast bestellen könnten. Für ein Erschlossensein reiche es jedoch aus, wenn die Beseitigung bestehender Hindernisse allein in der Hand des Eigentümers oder Erbbauberechtigten liege. Die Verweigerung einer gebotenen Mitwirkung sei dem gleichgestellt. Die Grundsätze der Eigentümeridentität müssten hier entsprechend Anwendung finden. Betriebliche Verflechtungen dürften nicht zur Folge haben, dass Erschließungsbeitragspflichten unterlaufen würden.
Die Anlegung einer Zufahrt über das Flurstück 19 sei baurechtlich nicht unzulässig. Die vom Verwaltungsgericht im Vorprozess noch vermisste Verbreiterung der Straße sei zwischenzeitlich erfolgt. Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot sei nicht festzustellen. Das gesamte Gebiet sei planungs- und bauordnungsrechtlich als Gewerbegebiet anzusehen und zusätzlich durch die neue Umgehungsstraße belastet, sodass Wohngebäude in der Nachbarschaft ohnehin Beeinträchtigungen hinnehmen müssten. Die Anlegung einer Zufahrt über das Flurstück 19 werde zudem nicht zu einer wesentlichen Mehrbelastung führen. Das Gewerbeareal verfügte über 4 Zufahrten, so dass nicht zu erwarten sei, dass alle Lastkraftwagen diese Zufahrt benutzen würden. Zudem sei für die Beurteilung des Erschlossenseins eines Grundstücks schon die grundsätzliche Eignung der Anbaustraße ausreichend, die Erreichbarkeit für irgendeine gewerbliche Nutzung zu gewährleisten. Die auf dem Grundstück konkret ausgeübte Nutzung sei für die Frage der Beitragspflicht ohne Bedeutung; die Art der Nutzung sei allein für die Höhe der Beitragsforderung von Gewicht.
Für die Frage, ob die Sicherheit und Ordnung des Verkehrs auf der abzurechnenden Erschließungsanlage im Sinne von § 19 Abs. 2 BauO NW gefährdet werde, sei die mit dem Kreis über die Schaffung einer Zufahrt über die Kreisstraße getroffene Vereinbarung ohne Aussagewert.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (5 Hefte) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung, die sich nach der teilweisen Zulassung durch Beschluss des Senats vom 11. März 2005 allein gegen die Veranlagung der Klägerin zu Vorausleistungen für die Hinterliegergrundstücke Gemarkung F. , Flur 2, Flurstücke 475 und 492 sowie Flur 3, Flurstücke 50, 372, 374, 376 und 388 richtet, ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage insofern zu Recht abgewiesen.
Die Voraussetzungen für die Erhebung von Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung der Straße "Am H. " lagen zum Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, dem Erlass des Widerspruchsbescheides des Beklagten vom 27. April 2000, vor (1.). Nach den Gegebenheiten zu diesem Zeitpunkt durfte der Beklagte als wahrscheinlich zugrunde legen, dass die streitbefangenen Grundstücke bei Entstehung sachlicher Beitragspflichten für die Straße "Am H. " durch diese Anbaustraße im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB erschlossen sein (2.) und gemäß § 133 Abs. 1 BauGB der Erschließungsbeitragspflicht unterliegen würden (3.).
1. Dem Verwaltungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Voraussetzungen für die Erhebung von Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung der Anbaustraße "Am H. " gemäß § 133 Abs. 3 Satz 1 2. Alt. BauGB i.V.m. der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt I. vom 29. Mai 1989 in der Fassung der 2. Änderungssatzung vom 6. Februar 1998 - EBS - zum Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Widerspruchsbescheides vom 27. April 2000, auf den für die Beurteilung abzustellen ist, gegeben waren. Sachliche Erschließungsbeitragspflichten waren - wie vom Verwaltungsgericht unbeanstandet festgestellt - vor der Widmung der gesamten Straßenfläche für den öffentlichen Verkehr nicht entstanden. Nicht zu beanstanden ist auch die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Straße sei zu diesem Zeitpunkt noch nicht endgültig hergestellt gewesen, weil das konkrete Bauprogramm Ende März 2000 geändert worden und die danach durchzuführende Verbreiterung der Engstelle der Straße auf eine Fahrbahnbreite von 5,50 m noch nicht abgeschlossen war. Die Stadt konnte ihr Bauprogramm zu diesem Zeitpunkt noch mit Auswirkungen für das Erschließungsbeitragsrecht ändern, weil sachliche Erschließungsbeitragspflichten, die von Gesetzes wegen unveränderlich sind, noch nicht entstanden waren und eben deswegen auch die Flächenausdehnung der Erschließungsanlage noch nicht endgültig festgelegt war.
Vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 14. September 1993 - 3 A 2080/90 -, ZMR 1994, 129, insofern vom BVerwG im Urteil vom 17. November 1995 - 8 C 4.94 -, DVBl 1996, 381, nicht beanstandet.
Die Änderung des ursprünglichen Bauprogramms hat demzufolge die Erschließungsanlage auch nicht etwa wieder "in den Zustand der Unfertigkeit zurückversetzt".
Vgl. zu dieser Problematik BVerwG, Urteil vom 10. Oktober 1995 - 8 C 13.94 -, BVerwGE 99, 308; Urteil vom 18. Januar 1991 - 8 C 14.89 -, BVerwGE 87, 288; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 7. Aufl. 2004, § 19 Rdn. 19.
Auch hinsichtlich der von der Klägerin im Klageverfahren noch bezweifelten Absehbarkeit der endgültigen Herstellung der Anbaustraße innerhalb von vier Jahren bestanden angesichts der Geringfügigkeit der vom Planungsausschuss beschlossenen Straßenverbreiterung bei Erlass des angefochtenen Widerspruchsbescheides keine Bedenken.
2. Unbegründet ist ferner die Kritik der Klägerin an der sinngemäßen Feststellung des Verwaltungsgerichts, die streitbefangenen Hinterliegergrundstücke würden - nach Durchführung der Straßenverbreiterung - von der Straße "Am H. " im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB erschlossen sein, weil die übrigen Anlieger der Straße wegen der einheitlichen Nutzung der Hinterliegergrundstücke und des an die Straße grenzenden Flurstücks 19 für das S. -Zentrallager schutzwürdig würden erwarten dürfen, dass auch diese Grundstücke in die Verteilung einbezogen werden. Ihre Auffassung, aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Januar 1988 -
8 C 111.86 - BVerwGE 79, 1 ff. -
ergebe sich, dass die Einbeziehung von Hinterliegergrundstücken in die Verteilung wegen einheitlicher Nutzung mit einem selbständig erschließungsbeitragsrelevant nutzbaren Anliegergrundstück nur dann gerechtfertigt sei, wenn die fragliche Anbaustraße "tatsächlich" einen Erschließungsvorteil biete, trifft nicht zu. Der vom Bundesverwaltungsgerichts entschiedene Fall zeichnete sich gerade dadurch aus, dass das Anliegergrundstück an der Grenze zu der abgerechneten Straße einen Zaun auf einem ca. 40 cm hohen Sockel aufwies und über keine Zufahrt zur Straße verfügte, also im Verständnis der Klägerin "tatsächlich" keinen Erschließungsvorteil genoss und einen solchen dem Hinterliegergrundstück daher "tatsächlich" auch nicht vermitteln konnte. Angesichts dessen kann die von der Klägerin zitierte Formulierung aus dem Urteil zu einem "tatsächlichen" Erschließungsvorteil allein den "abstrakten" Erschließungsvorteil meinen, den ein Anliegergrundstück regelmäßig allein schon wegen seiner Lage an der abzurechnenden Erschließungsanlage genießt und zwar auch dann, wenn sich auf dem Grundstück noch ausräumbare Erschließungshindernisse befinden. Eben dieser Erschließungsvorteil, der das Erschlossensein des Anliegergrundstücks im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB begründet, erstreckt sich, so die Aussage des Bundesverwaltungsgerichts, "infolge dieser einheitlichen, vom Willen des Eigentümers beider Grundstücke getragenen Nutzung auf das Hinterliegergrundstück", weil sie die Grenze von Anlieger- und Hinterliegergrundstück "verwischt" und sie "als ein Grundstück erscheinen" lässt. Und das gebietet es nach Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts, auch das Hinterliegergrundstück in das Abrechnungsgebiet einzubeziehen.
BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1988 - 8 C 111.86 -, BVerwGE 79, 1 (6).
Dass das (Anlieger-) Flurstück 19 zum maßgeblichen Zeitpunkt gemeinsam mit den hier streitbefangenen Hinterliegergrundstücken einheitlich genutzt wurde, stellt die Klägerin nicht in Abrede. Der Umstand, dass diese einheitliche Nutzung nach ihrer Einschätzung "nur in sehr eingeschränktem Umfang" erfolgt sein soll, rechtfertigt es nicht, von einer Einbeziehung der Hinterliegergrundstücke in das Abrechnungsgebiet abzusehen, da dem eine zweckneutrale, rein quantitative Betrachtung der Klägerin zugrunde liegt, wohingegen es nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts darauf ankommt, ob sich die fragliche Nutzung des Anliegergrundstücks (hier als PKW-Parkplatz für Betriebsangehörige) speziell aus erschließungsbeitragsrechtlicher Sicht als "gänzlich untergeordnete" Nutzung darstellt, sodass ihr Eignung fehlte, nach dem Eindruck vor Ort die Grundstücksgrenzen zu "verwischen".
Vgl. zur Annahme einer einheitlichen Nutzung aufgrund der Umfriedigung zweier Wohngrundstücke mit einer Mauer, der grenzüberschreitenden Einsaat von Rasen und der Anlegung eines Plattenweges, BVerwG, Urteil vom 30. Mai 1997 - 8 C 27.96 -, NVwZ-RR 1998, 67.
Auch im Übrigen bestanden bei Erlass des angefochtenen Widerspruchsbescheides keine Gründe daran zu zweifeln, dass die streitbefangenen Hinterliegergrundstücke bei Entstehung sachlicher Beitragspflichten durch die Straße "Am H. " im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB erschlossen sein würden. Insbesondere konnte angesichts der einheitlichen Nutzung, der jeweiligen Identität von Grundstückseigentümerin, Erbbauberechtigter und Grundstücksnutzerin bei Anliegergrundstück und Hinterliegergrundstücken nicht die Rede davon sein, dass der Anlegung einer Zufahrt von der Straße auf die Hinterliegergrundstücke zum Zweck ihrer Bebauung oder sonstigen erschließungsbeitragsrelevanten Nutzung irgendwelche rechtlichen oder tatsächlichen Hindernisse im Weg standen, die als auf Dauer nicht behebbar erschienen und aufgrunddessen bereits einer Einbeziehung der Grundstücke in das Verteilungsgebiet entgegenstanden. Diese Einschätzung wird im Übrigen durch die während des gerichtlichen Verfahrens erfolgte Anlegung einer Zufahrt von der Straße "Am H. " auf das Flurstück 19 und die hieran angrenzenden Grundstücke des Betriebsgeländes des S. Zentrallagers im Rahmen der Parkplatzerweiterung bestätigt.
Die Anlegung einer Zufahrt zu den Hinterliegergrundstücken über das Flurstück 19, die den Anforderungen an das erschließungsbeitragsrechtliche Erschlossensein von Gewerbegrundstücken im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB genügt, wäre entgegen der Annahme der Klägerin auch nicht aus baurechtlichen Gründen unzulässig. Welche Anforderungen an das Erschlossensein eines Grundstücks durch eine Anbaustraße aus erschließungsbeitragsrechtlicher Sicht zu stellen sind, bemisst sich beim Fehlen einschlägiger Festsetzungen in einem Bebauungsplan - wie hier - maßgeblich nach dessen bauplanungsrechtlicher Nutzbarkeit. Für Grundstücke in Gewerbegebieten ist dabei regelmäßig und so auch hier zu fordern, dass von der Erschließungsanlage auf das Grundstück mit Kraftfahrzeugen heraufgefahren werden kann.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. November 1987 - 8 C 77.86 -, BVerwGE 78, 237; Beschluss vom 31. Mai 2000 - 11 B 10.00 -, DVBl. 2000, 374 m.w.N.; Driehaus, a.a.O., § 17 Rdn. 59.
Daran, dass über das Flurstück 19 von der Straße "Am H. " eine Zufahrt zu den streitbefangenen Hinterliegergrundstücken selbst für größere Lastkraftwagen angelegt werden kann, bestehen nach den örtlichen Gegebenheiten, insbesondere auch bei einem Vergleich der Breite dieses Grundstücks mit derjenigen der S.---straße , keinerlei Zweifel. Auch die von der Klägerin angemeldeten sonstigen baurechtlichen Bedenken greifen nicht durch. Soweit die Klägerin mit den Erfordernissen des auf dem Gewerbeareal gegenwärtig betriebenen Zentrallagers argumentiert, kann sie damit bereits vom Ansatz her keinen Erfolg haben. Bei der Beurteilung des erschließungsbeitragsrechtlichen Erschlossenseins eines Grundstücks ist dessen aktuelle Nutzung ohne Belang. Maßgeblich ist allein, ob dieses Grundstück wegen seiner Erreichbarkeit - nur - von der fraglichen Erschließungsanlage (überhaupt) einer erschließungsbeitragsrechtlich relevanten - hier: gewerblichen - Nutzung zugeführt werden kann. Dabei ist ferner nicht von Bedeutung, ob diese Nutzung die Möglichkeiten, die das Grundstück bietet, voll ausschöpft.
Vgl. Urteil des BVerwG vom 16. September 1977 - IV C 71.74 -, Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 63; Driehaus, a.a.O., § 23 Rdn. 19.
Demzufolge kann auch der Hinweis der Klägerin darauf, dass eine alleinige Zufahrt über die Straße "Am H. " schon wegen der Größe der hier in Rede stehenden Flächen nicht ausreichend sei, weil auch im Falle einer anderen als der gegenwärtig ausgeübten Gewerbenutzung ein LKW-Verkehr von beträchtlichem Umfang stattfände, keine Zweifel am Erschlossensein dieser Flächen wecken. Ein Erschlossensein von der Straße "Am H. " wäre erst zu verneinen, wenn die streitbefangenen Grundstücke bei einer Zufahrt allein über diese Straße überhaupt keiner beitragsrelevanten gewerblichen Nutzung zugänglich wären. Davon aber kann angesichts dessen, dass schon eine Nutzung für KFZ-Stellplätze, Garagen oder einen Verkaufskiosk als erschließungsbeitragsrechtlich relevant anzusehen wäre,
vgl. Urteil des BVerwG vom 16. September 1977 - IV C 71.74 -, Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 63; Driehaus, a.a.O., § 23 Rdn. 18 m.w.N,
keine Rede sein.
Hiervon ausgehend kann nicht bezweifelt werden, dass die von der Beklagten veranlagten sieben Hinterliegergrundstücke bei Anlegung einer Zufahrt - allein - von der Straße "Am H. " über das Flurstück 19 (und ggf. andere "dazwischen" liegende streitgegenständliche Hinterliegergrundstücke) auch bei Wahrung des Rücksichtnahmegebotes gegenüber dem südlich unmittelbar angrenzenden Wohngrundstück jeweils überhaupt (irgend) einer gewerblichen, beitragsrechtlich relevanten Nutzung zugeführt werden könnten. Insofern fällt entscheidend ins Gewicht, dass der Schutzanspruch des betreffenden Wohngrundstücks gegenüber dem Regelfall ganz erheblich gemindert ist. Das Grundstück ist nämlich vorbelastet durch seine Lage in einem durch die Lärmimmissionen des dort seit langem angesiedelten S. -Zentrallagers geprägten Gewerbegebiet und auch durch die Lärmimmissionen des unmittelbar angrenzenden, ebenfalls seit Jahren bestehenden PKW- Parkplatzes auf dem Flurstück 19. Angesichts dessen ist auszuschließen, dass das Rücksichtnahmegebot der Anlegung jedweder Zufahrt über das Flurstück 19 für irgendeine beitragsrelevante gewerbliche Nutzung der Hinterliegergrundstücke entgegensteht. Auch die von der Klägerin befürchteten Gefahren für den Verkehr auf der Straße "Am H. " bei Anlegung einer solchen Zufahrt zu den Hinterliegergrundstücken sind nicht zu erkennen. Wegen der Breite des Flurstücks 19 könnte eine solche Zufahrt sogar in einer größeren Breite angelegt werden, als sie die S.---straße aufweist. Das reicht bei der für die Straße "Am H. " angestrebten Fahrbahnbreite von 5,50 m und angesichts der Lage der Zufahrt fast am Nordende der Straße für einen gefahrlose Führung (irgend) eines gewerblichen Verkehrs von der Straße auf das Flurstück 19 und weiter auf die Hinterliegergrundstücke und damit für deren Erschlossensein im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB ohne Weiteres aus.
3. Im Ergebnis ebenfalls nicht zu beanstanden ist die sinngemäße Feststellung des Verwaltungsgerichts, der Beklagte habe bei Erlass des Widerspruchsbescheides davon ausgehen dürfen, die streitbefangenen Hinterliegergrundstücke würden bei Entstehung sachlicher Beitragspflichten für die Straße "Am H. " im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB der Erschließungsbeitragspflicht unterliegen. Dabei kann dahinstehen, ob davon ausgegangen werden durfte, dass die Klägerin als (nur) Erbbauberechtigte es allein in der Hand haben würde, sämtliche einer rechtlich gesicherten Zufahrt über das Flurstück 19 (und die jeweils noch "dazwischen" liegenden Grundstücke) zu dem jeweiligen Hinterliegergrundstück entgegenstehenden Hindernisse auszuräumen, was das Verwaltungsgericht angenommen, die Klägerin aber in Abrede gestellt hat.
In der vorliegend gegebenen Konstellation ist die von der Klägerin problematisierte Frage, ob sie einen Rechtsanspruch gegen die Grundstückseigentümerin hat, dass diese an der öffentlich-rechtlichen Sicherung einer Zufahrt über das Flurstück 19 durch Bestellung einer Zufahrtsbaulast mitwirkt, nach Überzeugung des erkennenden Senats nicht von ausschlaggebender Bedeutung. Es bedurfte daher keiner weiteren Aufklärung, ob sich ein solcher Anspruch schon aus dem Erbbaurecht der Klägerin oder aber aus dem Geflecht der wechselseitigen Rechtsbeziehungen zwischen der S. West eG, der Klägerin, der S. Handelsgesellschaft mbH und der S. -A. AG ergibt:
Die Auffassung der Klägerin, das Erschlossensein eines Hinterliegergrundstücks im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB hänge auch in einer Konstellation wie der hier gegebenen davon ab, ob es der für das Hinterliegergrundstück persönlich Beitragspflichtige allein in der Hand habe, eine den baurechtlichen Anforderungen vollauf genügende gesicherte Zufahrt zu seinem Grundstück zu schaffen, ist unzutreffend. Dabei wird nämlich die Besonderheit der hier gegebenen Fallkonstellation außer Acht gelassen. Diese besteht darin, dass die Eigentümerin eines aus mehreren Grundstücken bestehenden Betriebsgeländes ein Gesamterbbaurecht an den dort errichteten Gebäuden für einen Dritten bestellt hat, der diese Baulichkeiten langfristig an ein mit der Grundstückseigentümerin konzernverbundenes Unternehmen zur Führung des angesiedelten Gewerbebetriebes durch ein weiteres konzernverbundenes Unternehmen (quasi "zurück-") vermietet hat. Unter diesen Umständen besteht an einer nicht nur "latenten", sondern "aktuellen" erschließungsbeitragsrelevanten Nutzbarkeit auch derjenigen Grundstücke des einheitlichen Betriebsgeländes, die nicht unmittelbar an die abzurechnende Erschließungsanlage grenzen, und damit ihrer Beitragspflicht im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB kein Zweifel:
Der Senat hat schon in seinem den Beteiligten bekannten Urteil vom 31. Januar 1989 -
3 A 922/87 - NWVBL 1990, 304 -
ausgeführt, dass § 133 Abs. 1 BauGB eine abstrakte Bebaubarkeit des beitragspflichtigen Grundstücks genügen lässt, sodass die Beitragspflicht eines Hinterliegergrundstücks nach dieser Vorschrift nicht voraussetzt, dass eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zur Anbaustraße bereits existiert, sondern es vielmehr ausreicht, "wenn den Anforderungen des Bauordnungsrechts an eine gesicherte Zufahrt voraussichtlich entsprochen werden könnte, wenn ein Bauantrag ein Vorhaben auf dem Hinterliegergrundstück vorsehen würde, das von der abgerechneten Erschließungsanlage tatsächlich erreichbar wäre". Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, wonach im Falle der Eigentümeridentität hinsichtlich Anlieger- und Hinterliegergrundstück ein Hinterliegergrundstück nicht erst dann gemäß § 133 Abs. 1 BauGB beitragspflichtig wird, wenn der Hinterlieger die baurechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen erfüllt hat -
so aber noch Urteil vom 15. Januar 1988 - 8 C 111.86 -, BVerwGE 79, 1 (8 f.), s. auch Urteil vom 26. September 1983 - 8 C 86.81 -, BVerwGE 68, 41 ff. -,
sondern es ausreicht, wenn es in seiner Hand liegt, Hindernisse auszuräumen, die einer beitragsrelevanten Nutzung seines Hinterliegergrundstücks wegen der abgerechneten Erschließungsanlage entgegenstehen.
Vgl. Urteile vom 26. März 1993 - 8 C 35.92 -, BVerwGE 92, 157, und - 8 C 45.91 -, NVwZ 1993, 1208.
Dass in diesem Zusammenhang den Gesichtspunkten der Identität des Eigentümers von Anlieger- und Hinterliegergrundstück einerseits und - bei Eigentümerverschiedenheit - eines Anspruchs des Eigentümers des Hinterliegergrundstücks gegen den Eigentümer des Anliegergrundstücks auf Verschaffung des Eigentums -
vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1992 - 8 C 45.91 - a.a.O.; Driehaus, a.a.O., § 17 Rdn. 79, § 23 Rdn. 13 -
oder auf Beseitigung von Zugangshindernissen, etwa durch Einräumung einer Baulast -
vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 21. April 1997 - 3 A 3508/92 -, insoweit in NWVBL 1998, 245 nicht abgedruckt; Beschluss vom 25. Januar 2001 - 3 B 1825/99 -; Beschluss vom 24. Februar 1992 - 3 B 2334/90 -, NWVBL 1992, 402 -
ausschlaggebende Bedeutung beigemessen wird, beruht darauf, dass die Berechtigung verschiedener Personen an Anlieger- und Hinterliegergrundstück regelmäßig mit Interessenunterschieden oder -gegensätzen hinsichtlich der Nutzung dieser Grundstücke, insbesondere der Nutzung des Anliegergrundstücks als Zuwegung zum Hinterliegergrundstück verbunden ist. Bei einem solchen Interessenwiderstreit aber rechtfertigt regelmäßig erst ein durchsetzbarer Rechtsanspruch des Eigentümers des Hinterliegergrundstücks eine hinreichend sichere Aussicht darauf, dass die im Baufall erforderlich werdende rechtlich gesicherte Zuwegung von der Anbaustraße auch tatsächlich realisiert werden wird. Dieser Gesichtspunkt eines im Baufall möglichen Interessengegensatzes spricht auch dafür, Konstellationen, in denen bei gleichem Eigentum am Anlieger- und Hinterliegergrundstück allein am Anliegergrundstück ein Erbbaurecht bestellt ist, - oder allein am Hinter-, nicht hingegen am Anliegergrundstück - der Fallgruppe der "Eigentümerverschiedenheit" zuzuordnen,
vgl. Driehaus, a.a.O., § 17 Rdn. 80, 81,
während Fälle, in denen der Beitragspflichtige (nur) Miteigentümer von Hinterlieger- und Anliegergrundstück und aufgrunddessen durch die Mitberechtigung des anderen Miteigentümers beschränkt ist, zur Fallgruppe der "Eigentümeridentität" gezählt werden,
vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 28. Februar 2002 - 6 B 27/02 -; Driehaus, a.a.O., § 17 Rdn. 78, § 23 Rdn. 13; s. auch OVG NRW, Beschluss vom 14. Oktober 2005 - 15 A 240/04 -, DWW 2006, 30 (32) zu § 8 KAG: Unbeachtlichkeit der aus dem Miteigentum rührenden Hindernisse hinsichtlich der Willensbildung und Abstellen auf die "Eigentümer in ihrer Gesamtheit" bei identischen Miteigentumsverhältnissen,
weil die Miteigentümer - immerhin - hinsichtlich beider Grundstücke gemeinschaftlich verbunden sind.
In der hier vorliegenden Fallkonstellation fehlt jeder Anhaltspunkt für die Annahme, dass die etwa beabsichtigte Anlegung einer - für die gewerbliche Nutzung der Hinterliegergrundstücke vorteilhaften - Zufahrt von der Straße "Am H. " zu den streitbefangenen Hinterliegergrundstücken an irgendeinem Interessenunterschied zwischen der Klägerin und der Eigentümerin hinsichtlich der Nutzung der betroffenen Grundstücke scheitern könnte. Vielmehr ist rundweg auszuschließen, dass eine rechtlich hinreichend gesicherte Zufahrt über das Flurstück 19 (erst) mittels Verfolgung von Rechtsansprüchen durchgesetzt werden müsste. Das beruht darauf, dass die Beklagte mit der Grundstückseigentümerin hinsichtlich der - einheitlichen - Nutzung der veranlagten (Anlieger- und Hinterlieger-) Grundstücke in einer Interessengemeinschaft verbunden ist, die derjenigen von Miteigentümern vergleichbar ist und die es rechtfertigt, auch den vorliegenden Fall der oben genannten Fallgruppe der "Eigentümeridentität" zuzuordnen. Das wiederum hat zur Folge, dass die Hinterliegergrundstücke auch ohne Existenz einer rechtlich gesicherten Zufahrt der Beitragspflicht i.S.v. § 133 Abs. 1 BauGB unterliegen:
Die von der Klägerin vorgelegten Erbbaurechtsverträge zeigen, dass der Zweck des ihr eingeräumten Gesamterbbaurechts darin besteht, die Gebäude des S. -Zentrallagers auf den streitbefangenen Grundstücken zu haben. Dabei ergibt sich aus dem Vertrag zwischen der S. West eG und der Klägerin vom 13. Juli 1982, dass die Klägerin in diesem Rahmen berechtigt und verpflichtet sein soll, das Zentrallager "zur ausschließlichen Nutzung für eigene gewerbliche Zwecke der Grundstückseigentümerin zu nutzen und zu unterhalten". Aus den vertraglichen Vereinbarungen ergibt sich weiter, dass die Klägerin in Verfolgung ihrer Verpflichtung die Betriebsgebäude an die mit der Grundstückseigentümerin konzernverbundene, zur S. -Gruppe gehörende S. Handelsgesellschaft vermietet hat. Zwar ist die Verpflichtung der Nutzung für Zwecke der S. West eG nur bis zum 10. Juni 1995 festgeschrieben worden. Die Vermietung des Betriebsgeländes von der Klägerin an die S. Handelsgesellschaft ist jedoch über diesen Zeitpunkt hinaus bis jetzt fortgeführt worden und es spricht nach dem Vorbringen der Beteiligten sowie der Aktenlage auch nichts dafür, dass sich hieran in Zukunft etwas ändern könnte. Diese Vereinbarungen rechtfertigen nach Überzeugung des Senats den Schluss auf einen dauerhaften Gleichklang der Interessen der erbbauberechtigten Klägerin und der Grundstückseigentümerin, der S. West eG, hinsichtlich der Nutzung der des Flurstücks 19 und der streitbefangenen Hinterliegerliegergrundstücke für Zwecke des S. -Zentrallagers.
Die Frage, ob für das S. -Zentrallager eine Zufahrt von der Straße "Am H. " angelegt wird, stellt eine unternehmerische Entscheidung innerhalb des S. -Konzerns dar, die allein und ausschließlich von den betrieblichen Erfordernissen des Zentrallagers bestimmt wird. Daran ändert auch die "Einschaltung" der Klägerin als Erbbauberechtigte und Vermieterin der Grundstücke nichts; sie führt insbesondere nicht dazu, dass im vorliegenden Erschließungsbeitragsstreit potentiell gegenläufige Interessen hinsichtlich der Nutzung von Anliegergrundstück und Hinterliegergrundstücken in Betracht gezogen werden müssten. Insoweit fällt etwa auf, dass beim Abschluss der Erbbaurechtsverträge die auf Seiten der Grundstückseigentümerin handelnden vertretungsberechtigten Kaufleute zugleich auch für die Klägerin als sich deren Genehmigung vorbehaltende Vertreter ohne Vertretungsmacht aufgetreten sind, wobei die Erteilung der Genehmigung allem Anschein nach nur eine Formsache war. Es fehlen ferner jegliche Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin auf die konkreten betrieblichen Abläufe des S. -Zentrallagers je Einfluss genommen hat oder nimmt, geschweige denn Vorstellungen entwickelt hätte, die von denjenigen der S. -A. AG abweichen. Die Art und Weise der Einbeziehung der Klägerin lässt keinen anderen Schluss als denjenigen zu, dass hierfür gesellschafts- oder steuerrechtliche Motive bestimmend waren. Angesichts dessen spricht nichts dafür, dass hinsichtlich der Nutzung der streitbefangenen Hinterliegergrundstücke und des Anliegergrundstücks Flurstück 19 ein Interessengegensatz zwischen der Klägerin und der Grundstückseigentümerin, der S. West eG, bestehen oder in Zukunft auftreten könnte. Vielmehr erscheint ist die Aufteilung des Betriebsgeländes in verschiedene Buchgrundstücke für den Betrieb des Zentrallagers rein "zufällig".
Dementsprechend sind auch in der Vergangenheit irgendwelche Interessengegensätze zwischen Klägerin und Grundeigentümerin hinsichtlich der Nutzung der Grundstücke nicht zu Tage getreten. So hat die Klägerin im Klage- und selbst noch im Berufungsverfahren hervorgehoben, dass weder sie noch die Grundeigentümerin die Anlegung einer Zufahrt zur abgerechneten Erschließungsanlage beabsichtigten - nachdem eine solche Zufahrt nach Aktenlage in der Vergangenheit lange Zeit bestand und für die Intensivierung ihrer Nutzung von den Beteiligten sogar ein Ausbau der Straße "Am H. " durch die S. AG auf eigene Kosten erwogen worden war. Wenn es letztlich zum Abschluss eines entsprechenden Erschließungsvertrages auch nicht gekommen ist, belegt dies nach Einschätzung des Senates doch hinreichend, dass eine Zufahrt von der Erschließungsanlage zum Betriebsgelände über das Flurstück 19 sofort angelegt werden würde, sofern sich hierfür eine betriebliche Notwendigkeit ergeben würde. Nicht anders verhielt es sich bei der während des Berufungsverfahrens erfolgten Anlegung der Zufahrt zu dem Parkplatz auf Flurstück 19 und den angrenzenden Grundstücken des Betriebsgeländes. Die Durchführung dieser Baumaßnahme bestätigt im Nachhinein, was bei einer Prognose auch vorher außer Frage gestanden hätte, dass nämlich der Umstand, dass die Klägerin an den Grundstücken des Betriebsgeländes (nur) ein Erbbaurecht innehat, der Anlegung einer solchen Zufahrt dorthin und - soweit die Baugenehmigungsbehörde dies gefordert hätte - auch der Bestellung einer bauordnungsrechtlich ggf. erforderlichen öffentlich-rechtlichen Sicherung nicht entgegenstehen würde, vielmehr Grundeigentümerin und Klägerin insoweit zusammenwirken würden.
Eine abweichende Beurteilung der Interessenlage wird auch nicht nahegelegt durch den von der Klägerin hervorgehobenen Umstand, dass die Eintragung einer Baulast zu einer Belastung des betroffenen Grundstücks auf unbestimmte Dauer führt und eine Baulast nur mit Bewilligung der Bauaufsichtsbehörde wieder gelöscht werden könnte, während das Erbbaurecht der Klägerin (zunächst) auf 33 Jahre befristet ist. Denn die damit angesprochene Möglichkeit, dass die S. West eG im Bedarfsfall ihre Mitwirkung an der Bestellung einer Zufahrtsbaulast verweigern würde, ist rein theoretisch und nach den vorstehenden Ausführungen so fernliegend, dass sie bei der beitragsrechtlichen Prognose nach § 133 BauGB zwecks Vorausleistungserhebung vernachlässigt werden kann.
Der Senat stützt seine Auffassung, dass hinsichtlich der Entscheidung über die Anlegung einer öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt von einem Zusammenwirken von erbbauberechtigter Klägerin und Grundstückseigentümerin auszugehen ist und eine Baulasteintragung trotz unbestimmter Dauer, womöglich über das Bestehen des Erbbaurechts hinaus, den Eigentümerinteressen nicht zuwider liefe, auf Folgendes: Sobald das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt, ergibt sich die Rechtsfolge, dass die S. West eG selbst das Eigentum an den Baulichkeiten des Zentrallagers (zurück-) erwirbt (vgl. §§ 12 Abs. 3, 27 Abs. 1 ErbbauVO). Damit aber entfällt für sie die (schon bisher nur auf dem Papier bestehende) Beeinträchtigung ihres Grundeigentums durch die Baulast, sie wird vielmehr Begünstigte derselben. Im Übrigen stünde es der Grundstückseigentümerin frei, die streitbefangenen Grundstücke zu einem einzigen Buchgrundstück zu vereinigen (§ 890 Abs. 1 BGB), auf diese Weise die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Nutzung der im Erbbaurecht stehenden Hinterliegerflächen von der Straße "Am H. " aus zu gewährleisten und damit zugleich die Eintragung einer Baulast zu erübrigen bzw. die Voraussetzungen für deren Löschung zu schaffen.
Vgl. zu dieser Möglichkeit der Beseitigung des Mangels des "Nichtanliegens" eines Hinterliegergrundstücks BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1993 - 8 C 35.92 -, a.a.O.; wegen des auf alle Grundstücke bezogenen Gesamterbbaurechts der Klägerin wäre eine "Verwirrung" i.S.v. § 5 Abs. 1 GBO nicht zu besorgen.
Insgesamt betrachtet reicht der aufgezeigte Interessengleichklang bei Grundstückseigentümerin und erbbauberechtigter Klägerin hinsichtlich der Nutzung des Anliegergrundstücks Flurstück 19 und der Hinterliegergrundstücke für die Zwecke des S. Zentrallagers nach Überzeugung des Senats schon für sich aus, um die Prognose eines Erschlossenseins auch im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB zum hier maßgeblichen Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung zu rechtfertigen. Aufgrunddessen kann dahingestellt bleiben, ob nicht auch ein Rechtsanspruch der Klägerin gegen die S. West eG auf Mitwirkung an der Bestellung einer Baulast für eine - unterstellt: der Betreiberin des Zentrallagers nutzbringende - Zufahrt über das Flurstück 19 zu bejahen wäre, der seine Grundlage in den vielschichtigen Vertragsbeziehungen bzw. dem Grundverhältnis zwischen der Erbbauberechtigten und der Eigentümerin haben könnte, aufgrund derer letztere mangels eigener gegenläufiger Interessen möglicherweise deren Nutzungsentscheidungen - einschließlich der Anlegung von Zufahrten zu ihren Gebäuden - zu unterstützen verpflichtet sein könnte.
Gründe, aus denen beim Erlass des angefochtenen Widerspruchsbescheides zu erwarten war, dass die Höhe der Vorausleistungen die voraussichtlichen endgültigen Erschließungsbeiträge übersteigen würden, hat die Klägerin nicht geltend gemacht und sind auch auch für den Senat nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren einschließlich des Berufungszulassungsverfahrens folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO; der Ausspruch über die Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, weil die Frage des Erschlossenseins eines Hinterliegergrundstücks über ein Anliegergrundstück im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB in der Fallgruppe grundsätzlich klärungsbedürftig erscheint, dass an den Grundstücken zum einen Eigentümeridentität besteht und zum anderen hinsichtlich eines Bauwerks auf den Grundstücken ein Gesamterbbaurecht bestellt worden ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 131 BauGB
§ 8 KAG
§ 167 VwGO
§
129 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 131 Abs. 1 BauGB
§ 133 Abs. 1 BauGB
§ 129 Abs. 1 BauGB
§ 4 Abs. 1 BauO NW
§ 19 Abs. 2 BauO NRW
§ 19 Abs. 2 BauO NW
§ 133 Abs. 1
BauGB
§ 133 Abs. 3 Satz 1 2. Alt. BauGB
§ 131 Abs. 1
BauGB
§ 12 Abs. 3, 27
Abs. 1 ErbbauVO
§ 890 Abs. 1
BGB
§ 5 Abs. 1 GBO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§
133 Abs. 1 BauGB

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1994,
129
DVBl 1996, 381
BVerwGE 99, 308
BVerwGE 87, 288
BVerwGE 79, 1
NVwZ-RR
1998, 67
BVerwGE 78, 237
BVerwGE 68, 41
BVerwGE 92, 157
NVwZ 1993, 1208
17 K 6187/97
3 A 2080/90
8 C 4.94
8 C 13.94
8 C 14.89
8 C 111.86
8 C 27.96
8 C 77.86
11 B 10.00
IV C 71.74
3 A 922/87
8 C 86.81
8 C 35.92
8 C 45.91
3 A 3508/92
3 B 1825/99
3 B 2334/90
6 B 27/02
15 A 240/04