Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-08-17, Aktenzeichen 6 K 124/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:0817.6K124.21.00

Tenor:
Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Klage zurückgenommen worden ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen die zweckentfremdungsrechtliche Festsetzung von Zwangsgeldern.
Sie ist Eigentümerin der im EG rechts gelegenen Wohnung in dem auf dem Grundstück ... 34, ... B... errichteten Wohngebäude. Bis zu einem Brand im Mai 2015 war diese zu Wohnzwecken vermietet. Nach einem Bürgerhinweis auf Leerstand hörte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin – Bezirksamt – die Klägerin zu einer zweckfremden Nutzung an.
Mit Schreiben vom 6. September 2016 teilte die Klägerin mit, dass auch nach Beseitigung der Brandfolgen noch umfassende, auch bauliche Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich seien. Man wolle ein Ingenieurbüro mit der Planung beauftragen und rechne mit einer Herstellung der Wohnung zur Neuvermietung binnen sechs Monaten. Mit Schreiben vom 1. März 2017 teilte sie mit, weder die in der Wohnung vorhandene Dusche noch die Kohleöfen könnten derzeit betrieben werden. Hierzu reichte sie unter anderem eine Stellungnahme des Bezirksschornsteinfegers vom 16. Februar 2016 ein. Die Wohnung sei daher nicht vor September 2017 beziehbar. Daraufhin genehmigte das Bezirksamt den zugleich beantragten Leerstand der Wohnung zunächst bis Ende August 2017, sodann – unter Aufforderung zur Einreichung eines Sanierungsplans – bis Ende Mai 2018. Ein im Februar 2018 vorgelegter Sanierungsplan sah unter anderem den kompletten Neubau einer Dusche sowie den Einbau einer Gas-Brennwerttherme als Zentralheizung und von Heizkörpern vor. Auf Nachfrage teilte die Klägerin mit, von einer Bezugsfertigkeit bis Ende August 2018 auszugehen. Nach erneuter Anhörung zur zweckfremden Nutzung genehmigte das Bezirksamt letztmalig den beantragten Leerstand bis zur für den 31. Dezember 2019 angekündigten vermietungsfähigen Wiederherstellung der Wohnung.
Nach erneuter Anhörung im März 2020 forderte das Bezirksamt die Klägerin mit mittlerweile bestandskräftigem Bescheid vom 7. April 2020 auf, den Wohnraum bis zum 1. Oktober 2020 in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und wieder Wohnzwecken zuzuführen. Zugleich drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 Euro für den Fall an, dass sie der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte. Die Androhung sei so zu verstehen, dass das Zwangsgeld solange nicht festgesetzt werde, wie die Klägerin zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte unternehme, den Wohnraum in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und wieder Wohnzwecken zuzuführen. Bemühungen zur Wiederzuführung zu Wohnzwecken seien bis zum 5. Oktober 2020 durch Vorlage geeigneter Unterlagen (z.B. Mietvertrag, Mietzahlungsbelege, ernsthafte Vermietungsbemühungen) nachzuweisen.
Mit Schreiben vom 1. Oktober 2020 teilte die Klägerin dem Bezirksamt mit, dass die Wohnung seit diesem Tage wiedervermietet sei. Hierzu reichte sie einen mit Herrn S... C... – Mieter – am Tag zuvor geschlossenen Wohnungsmietvertrag ein. Letzterer teilte dem Bezirksamt im November 2020 mit, dass die Wohnung weder über eine Dusche noch eine Küche verfüge und noch eine Baustelle sei. Im nächsten Jahr werde er eine Heizung montieren. Sobald alles fertig sei, wolle er in der Wohnung leben.
Mit Bescheid vom 20. November 2020 setzte das Bezirksamt ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 Euro fest und drohte zugleich unter Fristsetzung bis zum 15. Januar 2021 ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro an. Zur Begründung führte es aus, dass die Wohnung auch nach Abschluss des Mietvertrags weiterhin nicht bezogen sei; eine Nutzung zu Wohnzwecken sei noch nicht möglich.
Ihren mit Schreiben vom 3. Dezember 2020 eingelegten Widerspruch begründete die Klägerin damit, das Bezirksamt verkenne, dass sie die Wohnung im ursprünglichen einfachen Standard ohne Sammelheizung und Bad, aber in einem zu Wohnzwecken geeigneten Zustand vermietet habe. Es stehe ihr frei, mit dem gegenwärtigen Mieter zu vereinbaren, dass dieser einen hierüber hinausgehenden Standard auf eigene Kosten herstellen kann. Ohnehin sei es der Klägerin mit Vermietung nunmehr rechtlich verwehrt, selbst bauliche Maßnahmen an der Wohnung durchzuführen. Die Durchsetzung eines rechtswidrigen Bescheides im Wege der Verwaltungsvollstreckung sei rechtswidrig, auch wenn dieser Bescheid bereits bestandskräftig geworden sei.
Mit Widerspruchsbescheid vom 25. Januar 2021 wies das Bezirksamt den Widerspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte es ergänzend aus, dass die in den Verwaltungsverfahren angekündigte Sanierung der Wohnung unterblieben sei. Auch sei der Mieter dort weiterhin nicht wohnhaft, die Wohnung stehe leer.
Im April 2021 teilte der Mieter dem Bezirksamt mit, bis auf den Einbau von Heizung und Dusche sei alles fertig. Es gestalte sich schwierig, einen Heizungsbauer zu finden.
Mit Bescheid vom 22. Juni 2021 setzte das Bezirksamt ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro fest und drohte zugleich ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 15.000,00 Euro an, sollte die Klägerin nicht bis zum 1. August 2021 den Wohnraum wiederherstellen bzw. wieder Wohnzwecken zuführen. Bei dem Bezirksamt ging am 19. Juli 2021 eine Zahlung in Höhe des festgesetzten Betrages ein.
Ihren mit Schreiben vom 21. Juli 2021 eingelegten Widerspruch begründete die Klägerin ergänzend damit, bauordnungs- oder wohnungsaufsichtsrechtliche Mindeststandards für Wohnraum kämen nicht zur Anwendung; das Zweckentfremdungsrecht selbst ermächtige nicht zur Bestimmung solcher Standards. Mit Schreiben vom 7. August 2021 teilte die Klägerin mit, dass die Wohnung mittlerweile mit einem Duschbad, einer Gasetagenheizung sowie einer Einbauküche ausgestattet sei, und forderte das Bezirksamt zur Aufhebung des Zwangsgeldbescheids auf. Hierzu reichte sie ein Übergabe- und Abnahmeprotokoll vom 19. Juli 2021 ein. Mit Schreiben vom 28. Oktober 2021 erklärte sie, dass Heizung und Küche mittlerweile angeschlossen seien. Daraufhin stellte das Bezirksamt das Widerspruchsverfahren ein.
Mit ihren am 1. März 2021 sowie am 17. Februar 2022 (VG 6 K 32.22) erhobenen Klagen verfolgt die Klägerin ihr Begehr weiter. Zur Begründung führt sie ergänzend aus, Toilette, Waschbecken und Öfen, was der ursprünglichen Ausstattung der Wohnung entspreche, seien bei Übergabe an den Mieter funktionstüchtig gewesen. Insoweit könne sie sich auf eigentumsrechtlichen Bestandsschutz berufen. Hätte das Bezirksamt die Herstellung eines gehobeneren Wohnungsstandards gewollt, hätte es dies ausdrücklich anordnen müssen. Im Übrigen sei in Bezug auf den Bescheid vom 22. Juni 2021 keine Erledigung eingetreten, da die Festsetzung des Zwangsgeldes rechtswidrig gewesen sei.
Die Klägerin beantragt,
die Bescheide des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 20. November 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 25. Januar 2021 und vom 22. Juni 2021 aufzuheben,
hilfsweise festzustellen, dass der Bescheid des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 22. Juni 2021 rechtswidrig war.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt er ergänzend aus, die Klägerin selbst habe die Wohnung im Verwaltungsverfahren als im gegenwärtigen Zustand nicht vermietbar beschrieben. Die zur Behebung der Mängel angekündigten Maßnahmen seien gleichwohl nicht erfolgt. Stattdessen habe sie diese Arbeiten vertraglich auf den Mieter abgewälzt. Unabhängig hiervon habe sich die Wohnung nicht in dem zweckentfremdungsrechtlich zu fordernden einfachen Zustand befunden, weil Dusche und Küche gefehlt hätten. Zudem sei die aus Einzelöfen bestehende Heizungsanlage über Jahre stillgelegt gewesen. Im Übrigen habe sich die Festsetzung des zweiten Zwangsgelds mit dessen Zahlung erledigt. Zu diesem Zeitpunkt habe die Klägerin eine Wiederzuführung zu Wohnzwecken nicht nachgewiesen gehabt. Vielmehr hätten noch Anschlüsse für Gas und Wasser gefehlt.
Mit Beschlüssen jeweils vom 20. Juni 2022 hat das Gericht den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Mit Beschluss vom 17. August 2022 hat er das Verfahren VG 6 K 32.22 zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung hinzuverbunden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen, die vorgelegen haben, und – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe:
Soweit die Klägerin an ihrem ursprünglich gestellten Antrag, den Beklagten zu verpflichten, ihren Widerspruch gegen den Bescheid des Bezirksamts vom 22. Juni 2021 zu bescheiden, im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht weiter festgehalten hat, war das Verfahren einzustellen (vgl. §§ 92 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1, 173 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –, § 269 Abs. 3 Satz 1 der Zivilprozessordnung – ZPO –).
Im Übrigen bleibt die Klage ohne Erfolg.
1. Die Klage ist zulässig, soweit die Klägerin mit ihrem Hauptantrag die Aufhebung der angegriffenen Festsetzungsbescheide begehrt.
a) Insbesondere ist die Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO auch in Bezug auf den angegriffenen Bescheid vom 22. Juni 2021 die statthafte Klageart. Mit ihm hat das Bezirksamt das zuvor angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro festgesetzt und die Klägerin zugleich zu dessen Zahlung aufgefordert. Streitgegenstand der hiergegen gerichteten Anfechtungsklage ist die Behauptung der Klägerin, die Festsetzung des Zwangsgeldes sei rechtswidrig und verletze sie in ihren Rechten, da sie ihre Verpflichtung zur Wiederherstellung des Wohnraums bereits vor Festsetzung erfüllt habe. Dieses Begehren kann sie mit der Anfechtungsklage verfolgen. Denn die Festsetzung des Zwangsgelds hat sich durch dessen Zahlung nicht erledigt. So bildet der Festsetzungsbescheid unter anderem den Rechtsgrund für die Leistung. Dieser Rechtsgrund entfällt nicht mit Zahlung des festgesetzten Zwangsgelds. Auch nach Erfüllung behält vielmehr der das Zwangsgeld festsetzende Bescheid seine Funktion, als er den Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Leistung bildet (vgl. Lemke, in: Fehling/Kastner/Störmer (Hrsg.), Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2021, § 18 VwVG Rn. 17; ebenso, für einen Gebührenbescheid, BVerwG, Urteil vom 3. Juni 1983 – 8 C 43.81 –, juris Rn. 18). Dies gilt unabhängig davon, ob sich der auf die Vornahme einer Handlung gerichtete Verwaltungsakt nach § 6 Abs. 1 VwVG, der mit der Zwangsgeldfestsetzung durchgesetzt werden sollte, nach Festsetzung und Zahlung selbst durch Erfüllung erledigt hat. Soweit der Beklagte meint, mit der von ihm festgestellten Erledigung des Grundverwaltungsakts sei auch der Vollzug nach § 15 Abs. 3 VwVG einzustellen gewesen, so trifft dies zwar zu. Hiervon zu trennen ist jedoch das Schicksal des von der Klägerin erhobenen Widerspruchs, der sich nicht gegen die Anwendung eines Zwangsmittels, sondern allein gegen die Festsetzung des Zwangsgelds richtet.
Die Klage ist gemäß § 75 Satz 1 VwGO auch abweichend von § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO ohne Durchführung eines Vorverfahrens zulässig, da das Bezirksamt über den Widerspruch der Klägerin nicht in angemessener Zeit ohne zureichenden Grund entschieden, sondern vielmehr mit Einstellung des Widerspruchsverfahrens zum Ausdruck gebracht hat, hierüber inhaltlich nicht mehr befinden zu wollen.
b) Nach alldem ist der hilfsweise für den Fall, dass in Bezug auf den angegriffenen Bescheid vom 22. Juni 2021 Erledigung eingetreten wäre, gestellte Antrag auf Feststellung der Rechtswidrigkeit des Bescheids unstatthaft.
2. Die Klage ist gleichwohl unbegründet. Die Bescheide des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 20. November 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 25. Januar 2021 sowie vom 22. Juni 2021 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
a) Rechtsgrundlage für die Festsetzung von Zwangsgeldern in Höhe von 5.000,00 bzw. 10.000,00 Euro ist § 2 Abs. 1 Nr. 4, § 4 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 Satz 1 und § 6 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung des Gesetzes vom 9. April 2018 (GVBl. S. 211) in Verbindung mit § 8 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Bln – in Verbindung mit §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 lit. b), 11 Abs. 1 Satz 1, 13, 14 Satz 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes – VwVG. Verwaltungsakte zur Beseitigung einer Zweckentfremdung können gemäß § 6 ZwVbG mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden. Die Festsetzung des Zwangsgelds erfolgte zur Durchsetzung der gemäß §§ 4 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, 5 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 Satz 1 ZwVbG mit dem Bescheid des Bezirksamts vom 7. April 2020 verfügten Anordnung, den wegen Leerstands nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG zweckfremd genutzten Wohnraum in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und wieder Wohnzwecken zuzuführen.
b) Gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzungen bestehen keine Bedenken. Insbesondere war das Bezirksamt als Vollzugsbehörde für die Festsetzung zuständig (vgl. § 7 Abs. 1 VwVG).
c) Die Festsetzung der Zwangsgelder war auch materiell rechtmäßig.
aa) Die Wiederherstellungs- und Rückführungsaufforderung in dem Bescheid vom 7. April 2020 ist ein vollstreckbarer Grundverwaltungsakt im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG, da er den grundsätzlich vollstreckungsfähigen Inhalt hat, den Wohnraum auf eigene Kosten in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und ihn innerhalb der gesetzten Frist wieder Wohnzwecken zuzuführen. Auf ihre Rechtmäßigkeit kommt es hierbei nicht an (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. September 2008 – 7 C 5.08 –, juris Rn. 12 m.w.N.; zum Zweckentfremdungsrecht OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. September 2016 – OVG 5 S 17.16 –, EA S. 2). Die mittlerweile bestandskräftige Rückführungs- und Wiederherstellungsaufforderung ist überdies formell vollstreckbar.
Die Festsetzung von Zwangsgeld ist in den Bescheiden vom 7. April 2020 und vom 20. November 2020 jeweils schriftlich (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG) und in bestimmter Höhe (vgl. § 13 Abs. 5 VwVG) angedroht worden. Das Bezirksamt hat der Klägerin darin jeweils eine zumutbare Frist gesetzt, um den Wohnraum in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und sodann wieder Wohnzwecken zuzuführen (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG). Die Bescheide wurden der Klägerin gemäß § 13 Abs. 7 VwVG zugestellt.
Das Bezirksamt hat die Zwangsgelder auch zu Recht festgesetzt. Gemäß § 14 Satz 1 VwVG setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Diese Voraussetzung war jeweils gegeben. Der Begründung für die Zwangsmittelandrohung in dem Bescheid vom 7. April 2020, auf den auch der Bescheid vom 20. November 2020 verweist, der ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro androht, konnte die Klägerin jeweils hinreichend bestimmt entnehmen, dass von ihr alle tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte zur Wiederherstellung der Wohnung in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand sowie ein Nachweis über ihre Bemühungen verlangt wurden, den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.
Insbesondere dringt die Klägerin mit ihrem Einwand, sie habe der Anordnung zur Wiederherstellung nicht entnehmen können, welche Maßnahmen von ihr genau verlangt würden, nicht durch. Dabei kann offen bleiben, ob die Aufforderung, den „Wohnraum auf eigene Kosten in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen“, isoliert betrachtet hinreichend bestimmt ist. Denn der Bescheid vom 7. April 2020 bezieht sich darüber hinaus ergänzend auf die wiederholt gestellten (und bewilligten) Anträge der Klägerin auf Genehmigung von Leerstand zur Sanierung des Wohnraums. Im Rahmen dieser Verwaltungsverfahren hatte die Klägerin selbst vorgetragen, dass sich die Wohnung nicht in einem zur Wiedervermietung geeigneten Zustand befinde. Überdies hatte sie einen Sanierungsplan vorgelegt, der zentral den Neubau des Bades unter komplettem Rückbau der vorhandenen Dusche sowie den Einbau einer Zentralheizung samt Heizkörpern vorsah.
Soweit die Klägerin darüber hinaus vorbringt, die Wohnung habe zu jedem Zeitpunkt über eine Toilette, Waschbecken und einen Kohleofen und damit über den allein zu fordernden Mindeststandard verfügt, der im Übrigen dem Zustand von vor dem Brand entsprochen habe, so ergibt sich hieraus nichts anderes. Einwendungen in Bezug auf den früheren Zustand des Wohnraums, dessen Wiederherstellung das Bezirksamt nach § 4 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG verlangen kann, sowie hinsichtlich eines in der Verwaltungspraxis unter Heranziehung wohnungsaufsichts- und bauordnungsrechtlicher Vorschriften bestimmten Mindeststandards für wiederhergestellten Wohnraum betreffen allein die Rechtmäßigkeit der Wiederherstellungsaufforderung, die von der Klägerin im Verwaltungsvollstreckungsverfahren aber gerade nicht geltend gemacht werden kann.
Ebenso wenig kann sie sich darauf berufen, sie habe die Aufforderung so verstehen dürfen, dass sie bereits mit Vorlage eines Mietvertrags alle von ihr geforderten Maßnahmen ergriffen hat. Zwar weist der Bescheid vom 7. April 2020 darauf hin, dass Bemühungen zur Wiederzuführung zu Wohnzwecken durch Vorlage geeigneter Unterlagen nachzuweisen seien und nennt dabei beispielhaft ausdrücklich die Einreichung von Mietverträgen. Allerdings war dem Bescheid zugleich zu entnehmen, dass sich seine Regelung nicht in der Wiederzuführung zu Wohnzwecken erschöpft, sondern der Wohnraum daneben (und zunächst) in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen ist.
Des Weiteren waren die bis zum 5. Oktober 2020 bzw. bis zum 15. Januar 2021 gesetzten Fristen fruchtlos abgelaufen, als das Bezirksamt die Zwangsgelder mit Bescheiden vom 20. November 2020 bzw. vom 22. Juni 2021 festgesetzt hat. Die Klägerin hat nicht nachgewiesen, innerhalb der ihr gesetzten Fristen und auch darüber hinaus bis zur Festsetzung der Zwangsgelder alle ihr tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte unternommen zu haben, um den Wohnraum wiederherzustellen und Wohnzwecken zuzuführen. Soweit sie meint, die Vorlage eines mit Wirkung vom 1. Oktober 2020 abgeschlossenen Wohnungsmietvertrages genüge hierfür, ist ihr bereits deshalb nicht zu folgen, als damit noch nicht der Nachweis der tatsächlichen Bewohnbarkeit entsprechend ihrem Sanierungsplan erbracht war. Entscheidend für einen solchen Nachweis ist, ob die vermieteten Räume tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Dies war jeweils nicht der Fall. Der Mietvertrag selbst vermerkt, der Mieter beabsichtige, auf eigene Kosten Gasetagenheizung, Einbauküche und Dusche/Sitzwanne einzubauen. Das hierzu gefertigte Übergabeprotokoll hält darüber hinaus fest, dass Mauerwerk und Fußboden nach Abriss der Dusche offen lägen; zudem hat sich der Mieter darin bereit erklärt, bis zum 31. März 2021 eine Gasheizung einzubauen. Auf Nachfrage des Bezirksamts teilte der Mieter noch im November 2020 mit, die Wohnung noch nicht zu bewohnen, da sie noch eine Baustelle sei. Im April 2021 erklärte er gegenüber dem Bezirksamt, er habe Schwierigkeiten, einen Termin beim Heizungsbauer zu bekommen. Auch die Dusche sei noch nicht eingebaut. Die Klägerin kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, es stehe ihr frei, mit ihrem Mieter zivilrechtlich zu vereinbaren, dass allein dieser bestimmte Arbeiten an der Wohnung ausführen kann. Denn sie hat den Vertrag am 30. September 2020 und damit zu einem Zeitpunkt geschlossen, als die Wiederherstellungs- und Rückführungsaufforderung bereits ergangen und in Bestandskraft erwachsen war. Im Übergabeprotokoll hat sie sich darüber hinaus von dem Mieter allein den Einbau der Heizung, nicht jedoch der Dusche fristgebunden versprechen lassen. Zudem hat sie schon nicht vorgetragen, auch nur den Versuch unternommen zu haben, den Mieter zu einer zügigen Durchführung der in dem Mietvertrag niedergelegten Arbeiten zu bewegen.
Soweit sie darüber hinaus vorträgt, die alten Kohleöfen, deren Betrieb der Bezirksschornsteinfeger im Februar 2016 untersagt hatte, seien ab September 2020 und damit vor Abschluss des Mietvertrags wieder benutzbar gewesen, hat sie damit ebenfalls keinen Erfolg. Zwar hat sie hierzu eine (weitere) Bescheinigung des Bezirksschornsteinfegers vom 4. September 2020 vorgelegt; diese gelangte dem Bezirksamt jedoch erst mit Schriftsatz an das Gericht vom 7. August 2021 und damit erst nach Festsetzung des zweiten Zwangsgelds zur Kenntnis. Selbst unabhängig hiervon berücksichtigt, dass jedenfalls im Zeitpunkt der Festsetzung der Betrieb der alten Öfen – wenn auch nur befristet bis zum 30. Juni 2021 – genehmigt war, hat die Klägerin die Funktionsfähigkeit der Dusche erst zum 19. Juli 2021 und damit nach Festsetzung festgestellt und dies dem Bezirksamt wiederum erst mit Schreiben vom 7. August 2021 mitgeteilt. Zu diesem Zeitpunkt fehlte laut Abnahmeprotokoll vom 19. Juli 2021 jedoch noch der Anschluss für die fertig installierte Heizung, was nach der Vereinbarung dem Mieter obliegen sollte. Erst mit Schreiben vom 28. Oktober 2021 teilte die Klägerin mit, der Mieter habe ihr wiederum zur Kenntnis gegeben, dass sowohl Einbauküche als auch Gasetagenheizung mittlerweile betriebsfähig angeschlossen seien.
bb) Vollstreckungshindernisse im Sinne des § 11 Abs. 1 VwVG liegen ebenfalls nicht vor. Danach dürfen Pflichtige nur dann zur Vornahme der Handlung durch ein Zwangsgeld angehalten werden, wenn sie nur von ihrem Willen abhängt. Insbesondere ist der Klägerin die Erfüllung der Wiederherstellungs- und Rückführungsaufforderung nicht durch Vermietung nachträglich subjektiv rechtlich unmöglich geworden. Können Pflichtige die ihnen durch den Grundverwaltungsakt auferlegte Verpflichtung nicht erfüllen, ohne in Rechte Dritter, etwa aus einem Mietvertrag, einzugreifen, führt dies nicht zur Rechtswidrigkeit der Grundverfügung, sondern stellt ein Vollzugshindernis dar, das nachträglich durch eine gegen Dritte gerichtete Duldungsverfügung ausgeräumt werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 1972 – IV C 42.69 –, juris Rn. 31). Es ist bereits weder vorgetragen noch sonst erkennbar, dass der Mieter mit den angeordneten Arbeiten nicht einverstanden war, vielmehr hat er sich sogar vertraglich zu ihrer Durchführung verpflichtet.
cc) Schließlich sind hinsichtlich der Auswahl und der Ausübung der Zwangsmittel keine Ermessensfehler ersichtlich. Die festgesetzten Beträge von 5.000,00 und 10.000,00 Euro halten sich im gesetzlichen Rahmen gemäß § 11 Abs. 3 VwVG in Verbindung mit § 8 Abs. 1 Satz 2 VwVfG Bln sowie Ziffer 28.2.2 der Zweite Änderung der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25. Februar 2019 (ABl. Nr. 12, S. 1739), die für die Beseitigung von Leerstand ein Zwangsgeld von bis zu 50.000,00 Euro, bei erstmaliger Zweckentfremdung im Regelfall von 5.000,00 Euro, im Wiederholungsfalle von 10.000,00 Euro vorsieht. Anhaltspunkte für eine atypische Situation, die eine Abweichung vom Regelfall erforderlich machten, sind vorliegend nicht erkennbar.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
15.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 18 VwVG
§ 6 ZwVbG
§ 167 VwGO
§ 92 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1, 173 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 269 Abs. 3 Satz 1 der Zivilprozessordnung
§ 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO
§ 6 Abs. 1 VwVG
§ 15 Abs. 3 VwVG
§ 75 Satz 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 4 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, 5 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 Satz 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 7 Abs. 1 VwVG
§ 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG
§ 13 Abs. 5 VwVG
§ 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG
§ 13 Abs. 7 VwVG
§ 14 Satz 1 VwVG
§ 4 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG
§ 11 Abs. 1 VwVG
§ 11 Abs. 3 VwVG
§ 8 Abs. 1 Satz 2 VwVfG
§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 lit. b), 11 Abs. 1 Satz 1, 13, 14 Satz 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 6 K 32.22
8 C 43.81
7 C 5.08
5 S 17.16
IV C 42.69