Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-02-27, Aktenzeichen 3 K 543/21 OVG
ECLI: ECLI:DE:OVGMV:2024:0227.3K543.21OVG.00

Tenor:
Orientierungssatz
Zur normenkontrollrechtlichen Antragsbefugnis eines Plannachbarn - hier: Eigentümer eines durch Lärm betroffenen Ferienhauses.(Rn.54)
Verfahrensgang
Die Satzung der Gemeinde Ostseebad Binz über die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 9 „Alte Gärtnerei/MZO“ wird für unwirksam erklärt.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Mit ihrem Normenkontrollantrag wendet sich die Antragstellerin gegen die Satzung über die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 9 „Alte Gärtnerei/MZO“ der Gemeinde Binz, mit der der noch unbebaute nördliche Teil des ursprünglichen Plangebiets mit einer Größe von etwa 4,9 ha neu überplant wird. Dieses liegt am nördlichen Rand des bebauten Bereichs der Gemeinde Binz in Richtung Prora. Es handelt sich um den Standort eines früheren Ferienlagers der Armee. Der Geltungsbereich der 3. Änderung wurde zuletzt als unbefestigter Parkplatz und Zirkusplatz genutzt.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks E-Straße. Dieses ist Teil des ursprünglichen Plangebiets, gehört aber nicht zum Geltungsbereich des streitgegenständlichen Änderungsplans. Es liegt südlich hiervon, östlich der in diesem Bereich in Nord-Süd-Richtung verlaufenden E Straße, und berührt lediglich mit seinem nordwestlichen Eckpunkt die Südostecke des Änderungsplangebiets. Im ursprünglichen Bebauungsplan ist die Fläche als Sondergebiet Ferienhäuser ausgewiesen. Nach den textlichen Festsetzungen Ziff. 1.2.1 dürfen dort zusätzlich die Beherbergungsnutzung ergänzende Dienstleistungs- und Verkaufseinrichtungen, Fitness- und Gesundheitseinrichtungen, Restaurants und Betriebswohnungen i.S.d. § 8 Abs. 3 BauNVO errichtet werden. Die Nutzungsschablone sieht eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen und einer Firsthöhe von maximal 11 m, eine Grundflächenzahl von 0,3 und offene Bauweise vor. Das Grundstück ist entsprechend bebaut. Das am weitesten nördlich – dem streitgegenständlichen Änderungsplangebiet am nächsten – gelegene Baufeld befindet sich mit seinem überwiegenden Teil im Lärmpegelbereich III und im Übrigen im Lärmpegelbereich II. Im Übrigen liegen die Baufelder meist im Lärmpegelbereich II, zum Teil aber auch in den Lärmpegelbereichen III und IV. Für die Lärmpegelbereiche sind passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. In der nordwestlichen Ecke des Grundstücks – Richtung Änderungsplangebiet – sieht der Bebauungsplan eine Fläche für Nebenanlagen vor; dort befindet sich ein Parkplatz.
Die auf gleicher Höhe westlich an die E Straße angrenzenden und zwischen dieser und den Bahngleisen sowie der Landesstraße L 29 liegenden Flächen gehören nicht zum ursprünglichen Plangebiet. Sie sind Gegenstand des Bebauungsplans Nr. 9a „Fischräuchereimuseum/Museumsdorf“ von 2005 in der Fassung der 2015 in Kraft getretenen 1. Änderung. Danach ist der nördliche Teil als „Sondergebiet Museum“ festgesetzt, der südliche Teil als allgemeines Wohngebiet.
Der Geltungsbereich der streitgegenständlichen 3. Änderung des Bebauungsplans schließt nördlich an die letztgenannten Flächen an. Er erstreckt sich mit seinem südlichen Teil von dort mit einer Breite von etwa 65 bis 75 m zwischen einerseits der L 29, den Bahngleisen und zum Teil der B Allee im Westen und andererseits den östlich anschließenden Flächen von Freizeiteinrichtungen und einer Sporthalle sowie einer Grundschule knapp 120 m weit nach Norden und weitet sich mit seinem nördlichen Teil – in einer Entfernung von knapp 120 m von der nördlichen Grenze des Grundstücks der Antragstellerin – Richtung Osten in der Weise auf, dass der Bereich zwischen der B Allee im Westen und dem Küstenwald im Osten in voller Breite umfasst wird. Mit Ausnahme einbezogener Teile der B Allee und des straßenbegleitenden Radwegs bestand das Änderungsplangebiet zum Zeitpunkt der Planaufstellung ausschließlich aus einer überwiegenden Teilfläche des im Eigentum der planenden Gemeinde stehenden Grundstücks Flurstück 15/214 der Flur 17, Gemarkung B. Zwischenzeitlich ist die Fläche parzelliert worden.
Der 2006 in Kraft gesetzte ursprüngliche Bebauungsplan Nr. 9 sah für den streitgegenständlichen Änderungsbereich – von Süden nach Norden – ein Sondergebiet Sporteinrichtungen (Grundfläche max. 3.700 qm, ein Vollgeschoss, Firsthöhe max. 12 m), ein Sondergebiet Beherbergungseinrichtungen (Grundfläche max. 1.900 qm, drei Vollgeschosse, Firsthöhe max. 15 m) und ein Sondergebiet Freizeiteinrichtungen (Grundfläche max. 4.400 qm, zwei Vollgeschosse, Firsthöhe max. 8 m) sowie nördlich hiervon einen Parkplatz mit 302 Stellplätzen vor. Der nordwestliche Bereich bis zum Küstenwald war als private Grünfläche ausgewiesen. Die südlich hieran anschließende Fläche bis zum Grundstück der Antragstellerin – die nicht zum Geltungsbereich der streitgegenständlichen Änderungsplanung gehört – war als Fläche für eine Grundschule vorgesehen (Grundfläche max. 2.000 qm, zwei Vollgeschosse, Firsthöhe max. 13 m). Diese Grundschule besteht auch aktuell auf der Fläche. Sie liegt dem Grundstück der Antragstellerin nördlich gegenüber, mit einer Entfernung von etwa 55 m vom nächstgelegenen Ferienhausgebäude, wobei sich zwischen den Gebäuden zum Teil Wald befindet.
Die 1. Änderung aus dem Jahr 2012 sah für den südlichen schmaleren Teil des nunmehrigen Änderungsplangebiets, westlich angrenzend an die Fläche der Grundschule, eine Fläche für Sporteinrichtungen vor (Grundfläche max. 4.000 qm, ein Vollgeschoss, Firsthöhe max. 13 m). Hieran nördlich anschließend wurde über die volle Breite bis zum Küstenwald eine öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Parkfläche vorgesehen, sodann nördlich hiervon private Grünflächen, teilweise mit der Zweckbestimmung Sportplatz. In dem als Parkfläche vorgesehenen Bereich befindet sich ein unbefestigter Großparkplatz mit nach den Angaben der Antragsgegnerin etwa 520 Stellplätzen, der nach dem Luftbild über Zufahrten sowohl von der B Allee als auch von der E Straße verfügt.
Mit der 2. Änderung von 2016 wurde die westliche Grenze der Gemeinbedarfsfläche für die Grundschule – nördlich des Grundstücks der Antragstellerin – Richtung Westen verschoben, in den mit der 1. Änderung als Fläche für Sporteinrichtungen vorgesehenen Bereich hinein; sie entspricht nunmehr der Ostgrenze des südlichen Teils des Änderungsplangebiets. Die Fläche wurde insgesamt als Fläche für den Gemeinbedarf – Bildung – festgesetzt. In dem Erweiterungsbereich wurde eine Sporthalle errichtet. Diese liegt ebenso wie die Grundschule dem Grundstück der Antragstellerin nördlich gegenüber und in einer Entfernung von knapp 30 m nordwestlich des nächstgelegenen Ferienhausgebäudes.
Die streitgegenständliche 3. Änderung des Bebauungsplans sieht von der B Allee aus nach Osten Richtung Küstenwald gestaffelte Nutzungen vor. In erster Reihe entlang der Straße sind urbane Gebiete mit Tiefen von zwischen knapp 40 m und etwa 55 m angeordnet. Nach Ziff. I.1.1. der textlichen Festsetzungen sind dort Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Ferienwohnungen und Tankstellen ausgeschlossen. Einzelhandelsbetriebe sind nur als Läden mit einer Verkaufsfläche von bis zu 200 qm zulässig. In dem als MU2 bezeichneten Gebiet im südlichen Teil – dem Grundstück der Antragstellerin am nächsten gelegen – ist eine Wohnnutzung unzulässig. In den nördlich anschließenden Baufeldern MU1 ist „straßenseitig entlang der festgesetzten Baulinien“ – diese sieht die Planzeichnung vor, soweit die in Ost-West-Richtung verlaufende Planstraße S im westlichen Teil zu einem Platz aufgeweitet und als Fußgängerbereich ausgewiesen ist – eine Wohnnutzung im Erdgeschoss nur ausnahmsweise zulässig. Die Nutzungsschablonen sehen für das MU2 eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine Gesamthöhe von 17,0 m vor, für das MU1 eine Grundflächenzahl von 0,6 sowie drei Vollgeschosse zuzüglich eines Staffelgeschosses nach näherer Vorgabe der textlichen Festsetzungen. Für beide Bereiche ist eine abweichende Bauweise vorgesehen, die in Ziff. I.2.2 der textlichen Festsetzungen dahingehend näher bestimmt wird, dass die Gebäude als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen mit seitlichem Grenzabstand zu errichten sind, wobei die Länge höchstens 120 m betragen darf. Die in der Planzeichnung dargestellten Baufenster ermöglichen entlang der B Allee – von Süden nach Norden – Längen von etwa 41 m, 57 m, 92 m und 65 m. Das Baufenster des MU2 weist Seitenlängen von 41 m und 50 m auf und umfasst damit eine Grundfläche etwas über 2000 qm.
Im nördlichen, Richtung Osten aufgeweiteten Teil des Änderungsplangebiets folgen rückwärtig der entlang der B Allee angeordneten urbanen Gebiete – gestaffelt Richtung Küstenwald – zunächst ein allgemeines Wohngebiet und sodann ein Sondergebiet Ferienhausgebiet. Im allgemeinen Wohngebiet sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Ferienwohnungen, Tankstellen und Gartenbaubetriebe ausgeschlossen. Die Nutzungsschablone sieht eine Grundflächenzahl von 0,4, drei Vollgeschosse zuzüglich Staffelgeschoss und offene Bauweise vor. Das Sondergebiet Ferienhausgebiet dient der Errichtung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen; zulässig sind zudem sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger gemäß § 13 BauNVO. Die Nutzungsschablone sieht eine Grundflächenzahl von 0,3, vier Vollgeschosse zuzüglich Staffelgeschoss und offene Bauweise vor.
Die Erschließung ist durch eine Fortsetzung der E Straße in nördliche Richtung vorgesehen (Planstraße V); diese soll im nördlichen, Richtung Osten aufgeweiteten Teil des Änderungsplangebiets zwischen dem urbanen Gebiet und dem allgemeinen Wohngebiet verlaufen. In Ost-West-Richtung soll die Planstraße V von der Planstraße S (entlang der südlichen Grenze des „aufgeweiteten Teils“ des Plangebiets) und weiter nördlich von der Planstraße E gekreuzt werden, die jeweils westlich auch an die B Allee angebunden sind. Die Planstraßen V und S sind als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen; das zu einem Platz aufgeweitete Verbindungsstück der Planstraße S zwischen Planstraße V und B Allee ist als Fußgängerbereich vorgesehen.
Der bisherige Verlauf der E Straße ab der nördlichen Grenze des Grundstücks der Antragstellerin soll verändert werden. Die Straße soll nicht mehr wie bisher auf dieser Höhe nach Westen abknicken, um nach etwa 40 m mit einer 90-Grad-Kurve Richtung Norden auf die B Allee einzumünden (von wo dann nach wiederum etwa 40 m rechtwinklig Richtung Westen die über den Bahnübergang führende Verbindung zur L 29 abzweigt), sondern zunächst geradeaus weitergeführt werden, um erst auf der Höhe des Bahnübergangs – und damit nördlich des Baufelds MU2 – nach Westen abzuknicken, wo sie sich von zuvor 12 m auf 21 m verbreitert, und erst auf dieser Höhe dann etwa 40 m weiter, unmittelbar vor dem Bahnübergang, den Anschluss an die B Allee herzustellen.
Nach dem Inhalt der Planbegründung soll der bislang unbebaute Bereich als neues Quartier mit gemischter Nutzung entwickelt werden. Die Vielfalt der unterschiedlichen Funktionen bzw. Nutzungsbausteine (Wohnen, Ferienwohnen, Seniorenwohnen, evtl. mit Pflegeheim als Anlage für soziale Zwecke, Parkhaus) könne durch die Grundstücksvergabe gesteuert werden. Die Planungsziele werden dahingehend formuliert, dass u.a. gewerbliche Angebote wie ein Großparkhaus für Tagesgäste bzw. Pendler als Abschirmung entlang der B Allee, ferner Wohnungen in verschiedenen Wohnformen (Mehrgenerationswohnen, Mietwohnungen, Reihenhäuser) einschließlich Pflegewohnen und Altenpflege für rund 250 Einwohner sowie Stadtvillen mit bis zu 90 Ferienwohnungen entstehen sollen. Weiter wird wie folgt formuliert (Planbegründung S. 7 f.):
„Mit der Entwicklung werden insb. folgende Ziele verfolgt:
- Sicherung der Wohnungsversorgung der örtlichen Bevölkerung, dabei sollen die Bedarfe älterer Menschen durch Ansiedlung entsprechender Einrichtungen ebenso berücksichtigt werden wie die Belange von Familien mit mehreren Kindern und die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung,
- Ausbau der (touristischen) Infrastruktur, insb. eines zentralen Großparkplatzes/-parkhauses als Auffangparkplatz für Tagesgäste des Ostseebades, auch als Maßnahme zur Reduzierung der Verkehrsbelastung im Ort,
- sparsamer Umgang mit Grund und Boden durch Innenentwicklung (Nutzung und Verdichtung vorgenutzter Siedlungsbereiche).“
Die Planbegründung nimmt Bezug auf eine „Schalltechnische Untersuchung Verkehrslärm und Schallschutz gegen Außenlärm“ und eine „Schalltechnische Immissionsprognose Parkhaus“ eines Ingenieurbüros vom 4. September 2020.
Der Aufstellungsbeschluss datiert vom 28. September 2017. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden erfolgte Anfang 2018, wobei der Vorentwurf auf der westlichen Seite des Plangebiets von Süden nach Norden ein Sondergebiet Parkhaus, einen zum Platz aufgeweiteten Fußgängerbereich und zwei Baufelder eines allgemeinen Wohngebiets vorsah. Der ersten förmlichen Beteiligungsrunde Ende 2019/Anfang 2020 lag dann ein Entwurf zu Grunde, der auf der westlichen Seite des Änderungsplangebiets drei Baufelder eines urbanen Gebiets vorsah. Gegenstand der zweiten Beteiligungsrunde im Oktober/November 2020 waren erstmals vier urbane Gebiete im Westen sowie die veränderte Straßenführung der E Straße. Die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte vom 12. Oktober bis zum 12. November 2021. Die Antragstellerin erhob Einwendungen. Die Gemeindevertretung beschloss am 4. Februar 2021 über die Abwägung und fasste den Satzungsbeschluss. Nach Ausfertigung am 24. Februar 2021 wurde die Satzung am 23. März 2021 im Amtlichen Bekanntmachungsblatt der Gemeinde bekanntgemacht.
Die Antragstellerin hat am 12. August 2021 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt und diesen zugleich begründet. Gleichzeitig hat sie ein inhaltsgleiches Rügeschreiben an die Antragsgegnerin gerichtet. Sie trägt vor:
Sie sei als Eigentümerin eines an das Plangebiet unmittelbar angrenzenden Grundstücks antragsbefugt, da es zumindest möglich erscheine, dass ihre Belange insbesondere im Hinblick auf die mögliche Lärmbelastung durch die neue gewerbliche Nutzung im Plangebiet und den dadurch verursachten Straßenverkehr fehlerhaft berücksichtigt worden seien.
Die Festsetzung eines urbanen Gebiets stehe nicht mit der Zweckbestimmung des Gebiets in Einklang. Dies ergebe sich aus der geplanten Nutzungsmischung, bei der eine überwiegende Wohnnutzung einem geringen Anteil an gewerblicher Nutzung gegenüberstehe, aus der Randlage außerhalb eines städtisch geprägten Bereichs und aus dem Maß der baulichen Nutzung.
Was die geplante Nutzungsmischung angehe, entspreche diese keinem urbanen Gebiet, sondern einem allgemeinen Wohngebiet. Das Konzept sei auf das Angebot verschiedener Wohnformen angelegt, während gewerbliche Nutzungen nur eine untergeordnete Rolle spielen sollten. Auch die geplanten Pflegeeinrichtungen und das „Generationenwohnen“ gehörten gemäß § 3 Abs. 4 BauNVO zur Wohnnutzung. Die gewerbliche Nutzung solle sich auf den neu geplanten zentralen Platz konzentrieren und sei schon aufgrund der geringen Fläche für Gewerbe kaum geeignet, die Eigenart des Gebiets mitzuprägen, zumal nur kleinteiliges Gewerbe zugelassen werden solle, das ausschließlich der Versorgung des neuen Plangebiets dienen solle. Ein urbaner Charakter liege auch deshalb nicht vor, weil es sich um ein (Ferien-)Wohngebiet handele, das keine zusammenhängende städtische Struktur aufweise, sondern lediglich durch seine unmittelbare Anbindung an den Strand geprägt werde.
Auch nach seiner Lage am Rand des Siedlungsgebiets einer Kleinstadt entspreche das vorgesehene Gebiet nicht einem urbanen Gebiet i.S.d. § 6a BauNVO, das der städtischen Innenentwicklung diene und auf typisch städtische Gebiete mit hoher Baudichte zugeschnitten sei. Das Plangebiet liege rund 2 km von der Innenstadt entfernt und – abgesehen vom Feriengebiet A – in einer Entfernung von mehreren hundert Metern zu sonstiger Bebauung. Es sei in nördlicher und östlicher Richtung von Wald umgeben, weiter östlich folgten Dünen und Meer. Es sei zu großen Teilen nicht bebaut und im Übrigen von lockerer Bebauung geprägt. Die Gebäudekomplexe in der Umgebung passten aufgrund ihrer losen Bebauung nicht in die Nähe eines urbanen Gebiets. Dies gelte u.a. für die vereinzelt stehende Grundschule. Eine städtische Siedlungsstruktur sei nicht vorhanden und könne aufgrund des angrenzenden Landschaftsschutzgebiets auch in Zukunft nicht geschaffen werden. Auch nach Errichtung der vorgesehenen Bebauung könne nicht von einem Gebiet „der kurzen Wege“ ausgegangen werden. Mangels städtisch geprägter Umgebung sei die Ausweisung eines urbanen Gebiets zweckwidrig.
Auch das Maß der baulichen Nutzung entspreche nicht der Zweckbestimmung eines urbanen Gebiets, dessen Wesensmerkmal eine verdichtete Bebauung sei. Nach § 17 BauNVO solle die Bebauung eine GRZ von 0,8 und eine GFZ von 3,0 erreichen. Mit Ausnahme des Grundstücks, auf dem das Parkhaus geplant sei, würden aber lediglich eine GRZ von 0,6 und drei Vollgeschosse vorgesehen. Die dadurch nur erreichbare GFZ von 1,8 bleibe hinter der für urbane Gebiete typischen Obergrenze von 3,0 deutlich zurück. Die Typik des urbanen Gebiets werde damit verfehlt.
Tatsächlich diene die Festsetzung eines urbanen Gebiets lediglich dem Ziel, die Schutzstandards angrenzender Grundstückseigentümer gering zu halten. Sie sei willkürlich.
Die Festsetzung des Gebiets MU2, in dem die Antragsgegnerin die Errichtung eines Parkhauses als zentralen Anlaufpunkt für Tagesgäste plane, sei abwägungsfehlerhaft. Die Auswirkungen auf das angrenzende Grundstück der Antragstellerin seien nicht ausreichend gewürdigt worden. Das Parkhaus habe nach seiner geplanten Größe eine erdrückende Wirkung auf die Umgebung und verstoße gegen das Rücksichtnahmegebot. Es werde den nahegelegenen Ferienwohnungen der Antragstellerin in geringem Abstand gegenübergestellt und überrage diese in seinen Ausmaßen deutlich. Die Antragsgegnerin habe ein großzügiges Baufeld ausgewiesen und wolle 420 Stellplätze auf vier Ebenen vorsehen. Das Maß der baulichen Nutzung mit einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer zulässigen Gebäudehöhe von 17 m stehe in keinem Verhältnis zu der lediglich zweistöckigen und kleinteiligen Bebauung auf dem Gelände der Antragstellerin. Die räumliche Nähe des Parkhauses führe dazu, dass dieses aus der Sicht der Feriengäste deutlich aus der Umgebung hervorsteche. Erschwerend komme hinzu, dass die Fassade des Parkhauses aus Gründen der Geräuschminderung in Richtung der Ferienwohnanlage nur zu maximal 50 % offen ausgeführt werden dürfe. Dies verstärke den Eindruck der „baulichen Übermacht“. Ein Parkhaus mit diesen Ausmaßen stehe in eklatantem Widerspruch zum Erholungscharakter des Ortsteils und zu den Ferienhäusern auf dem Grundstück der Antragstellerin. In der Begründung zum Ursprungs-Bebauungsplan würden auch die südlich des Gebiets A gelegenen fünfgeschossigen Gebäude der sog. Neubausiedlung aus DDR-Zeiten als „überdimensionierte Kubaturen“ bezeichnet, die für das Gesamtbild des Seebads fragwürdig erschienen.
Dass mit dem geplanten Parkhaus eine Reduzierung der vorhandenen Stellplätze erreicht werde, treffe nicht zu; das Gegenteil sei der Fall. Weshalb die Antragsgegnerin von ungefähr 520 Stellplätzen auf der bisherigen Parkfläche ausgehe, werde nicht erläutert. In der Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplans sei nur von 370 vorhandenen Stellplätzen die Rede. Ein Parkhaus mit 420 Stellplätzen sei zur Deckung des bestehenden oder zukünftigen Bedarfs nicht erforderlich. Ein entsprechender Bedarf werde nicht durch Tagestouristen ausgelöst. Auch die zusätzlichen Baugebiete erzeugten – wie im Einzelnen näher ausgeführt wird – keinen derart hohen Stellplatzbedarf. Vor dem Hintergrund, dass im Ortszentrum weitere Parkmöglichkeiten verfügbar seien, liege ein Abwägungsfehler vor.
Darüber hinaus sei die Standortauswahl für das Parkhaus an der südlichen Grenze des Plangebiets fehlerhaft. Das lärmintensive Parkhaus werde unmittelbar neben die schutzbedürftige Ferienwohnanlage und vor die Schule gesetzt. Damit werde der immissionsschutzrechtliche Trennungsgrundsatz missachtet und nicht berücksichtigt, dass im nördlichen Teil des Plangebiets – wo sich der bereits vorhandene Parkplatz befinde – alternative Standorte zur Verfügung stünden. Dass eine andere Fläche für die Errichtung des Parkhauses nie in Betracht gezogen worden sei, begründe einen Abwägungsausfall. Das Parkhaus könne auch nicht zu Gunsten anderer Nutzungen innerhalb des Plangebiets einer Abschirmung entlang der B Allee dienen, weil der Standort durch die E Straße vom Plangebiet abgekoppelt sei.
Die Lage des Parkhauses sei auch mit Blick auf die geplante Nutzung durch touristische Tagesgäste und die Anbindung an die Infrastruktur des Kurortes verfehlt. Das für Touristen essenzielle Bedürfnis nach einem Übergang vom Parkhaus zum Strand und zur Strandpromenade werde nicht berücksichtigt. Während von dem bisherigen Parkplatz unmittelbar der Strandübergang „Nr. 51“ (nach den Angaben der Antragsgegnerin: Nr. 50) genutzt werden könne, liege dieser nun etwa 425 m in nördlicher Richtung entfernt. Der schnellste Weg zum Strand führe nunmehr über den Übergang „Nr. 50“ (nach den Angaben der Antragsgegnerin: Nr. 49), über den bereits die Ferienhausbewohner an den Strand angebunden seien. Die Nutzer müssten den schmalen Durchgang zwischen Grundschule und Gebiet A nehmen und bis zum F Hotel laufen. Eine solche Nutzung dieser Wegeverbindung sei nach der Begründung des Ursprungsplans aber nicht vorgesehen. Zudem werde es zu einer Überlastung des sehr schmalen Übergangs „Nr. 50“ kommen, der in seiner derzeitigen Breite nicht geeignet sei, das gesteigerte Fußgängeraufkommen aufzunehmen. Eine Anpassung des Übergangs sei in der Planung nicht vorgesehen. Daher sei es geboten, den Touristenstrom weiterhin über den Übergang „Nr. 51“ zu leiten, indem das Parkhaus in nördliche Richtung verlegt werde.
Ferner lägen Abwägungsfehler bei der Ermittlung und Bewertung der Lärmbelastung ihres Grundstücks vor. Die Antragsgegnerin habe die planbedingte Zunahme von Gewerbelärm durch die Verlagerung der Parkfläche in das Parkhaus in unmittelbarer Nähe ihres Grundstücks nicht ermittelt. Es fehle an Feststellungen zur bestehenden Lärmbelastung durch den vorhandenen Parkplatz und damit der (Lärm-)Vorbelastung der Umgebung. Daher könne auch keine Aussage über die Veränderung der Gewerbelärmsituation auf dem Grundstück getroffen werden. Die pauschale Aussage, dass sich der Gewerbelärm durch die Festsetzung des Parkhauses nicht wesentlich erhöhe, werde nicht gutachterlich belegt oder sonst nachvollziehbar erläutert.
Der zu erwartende Lärmzuwachs sei erheblich, weil die Immissionsrichtwerte auf dem Grundstück der Antragstellerin allein durch das geplante Parkhaus überschritten würden. Die Ferienwohnanlage sei als Kurgebiet i.S.v. Ziff. 6.1 Abs. 1 lit. g) TA Lärm zu qualifizieren. Die Ferienwohnnutzung zu Erholungszwecken begründe ein höheres Ruhebedürfnis als eine Wohnnutzung in einem allgemeinen Wohngebiet. Eine lärmschutzrechtliche Gleichsetzung mit einem allgemeinen Wohngebiet sei aufgrund der dortigen Zulässigkeit von Gewerbebetrieben nicht sachgerecht. Zudem folge die Bewertung als Kurgebiet daraus, dass der gesamte Ortsteil Binz ein anerkanntes Seebad i.S.v. § 3 Nr. 3 Kurortgesetz M-V sei. Die Festsetzung als Sondergebiet Ferienhäuser stehe dem nicht entgegen. Das Vorhandensein leistungsfähiger Einrichtungen zur Beherbergung der Kurgäste sei gerade eine wesentliche Voraussetzung für die Anerkennung als Kurort. Auch in § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO würden Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung gleichgestellt.
Jedenfalls aber sei die Ferienwohnanlage als reines Wohngebiet zu beurteilen. Die Ferienwohnungen und -häuser erfüllten die Zweckbestimmung des § 3 Abs. 1 BauNVO, vorwiegend dem Wohnen zu dienen. Als Betriebe des Beherbergungsgewerbes seien Ferienwohnungen gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO auch in reinen Wohngebieten zulässig. Aufgrund seiner Größe könne das Gebiet A immissionsschutzrechtlich als eigenes Gebiet beurteilt werden, in dem sich ausschließlich Wohnnutzungen befänden. Der Fall, dass sich innerhalb des Ferienhausgebiets oder unmittelbar daran angrenzend Freizeitinfrastruktur mit entsprechenden Geräuschquellen befinden würde, sei – wie im Einzelnen näher ausgeführt wird – nicht gegeben.
Die Antragsgegnerin habe die Schutzbedürftigkeit des Grundstücks der Antragstellerin verkannt. Eine Überschreitung der Immissionsrichtwerte sei im Bebauungsplanverfahren nur in engen Grenzen zulässig und setze eine intensive Abwägung voraus, an der es fehle.
Überdies habe die Antragsgegnerin die Auswirkungen des durch die Planung verursachten Verkehrslärms außerhalb des Plangebiets nicht hinreichend ermittelt und berücksichtigt. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV (Verkehrslärmschutzverordnung) für Kurheime würden jedenfalls zur Nachtzeit überschritten. In der Planbegründung und in den schalltechnischen Untersuchungen werde – wie im Einzelnen näher ausgeführt wird – die Veränderung der Belastung durch den Verkehrslärm außerhalb des Plangebiets zu Unrecht nur aufgrund der veränderten Straßenführung, nicht wegen des erhöhten Verkehrsaufkommens bewertet. Auch die bauliche Entwicklung des Bebauungsplangebiets Nr. 9a, das südlich an das Änderungsplangebiet und westlich an das Grundstück der Antragstellerin angrenze, werde bei der Ermittlung des Verkehrsaufkommens nicht berücksichtigt.
Die Belange des Straßenverkehrs seien ebenfalls nicht ausreichend berücksichtigt worden. Morgens und abends sei mit Zu- und Abfahrtsverkehr innerhalb einer kurzen Zeit zu rechnen. Es seien Rückstaus in der E Straße zu erwarten, die aufgrund des verwinkelten Verlaufs der Straße die Unfallgefahr erheblich erhöhten. Dies gelte insbesondere deshalb weil die Zufahrt zum Parkhaus sich in unmittelbarer Nähe zu einem Bahnübergang befinde.
Die Antragstellerin beantragt,
die Satzung der Gemeinde Ostseebad Binz über die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 9 „Alte Gärtnerei/MZO“ für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie trägt vor: Die Antragstellerin sei nicht antragsbefugt, weil sie keine mehr als nur geringfügige Betroffenheit in einem abwägungserheblichen Belang vorgetragen habe. Die Änderung der Straßenführung wirke sich auf ihr Grundstück nur in geringem Maß aus. Durch die Festsetzung eines urbanen Gebiets, das nicht unmittelbar an das Gebiet A angrenze, sondern lediglich schräg gegenüber liege, sei die Antragstellerin nicht mehr als geringfügig in abwägungserheblichen Belangen betroffen. Der Umstand allein, dass ein bisher unbebautes Grundstück künftig bebaut werden dürfe, begründe keinen abwägungserheblichen Belang. Auch in dem bei der Planung berücksichtigten Worst-Case-Szenario des Baus eines Parkhauses sei – wie im Einzelnen näher ausgeführt wird – nicht mit einem erheblichen Anstieg der Immissionen zu rechnen.
Die Festsetzung als urbanes Gebiet nach § 6a BauNVO sei rechtmäßig. Bei diesem handele es sich zwar eher um ein typisch städtisches Gebiet, es sei aber auch in kleineren Gemeinden zulässig. § 6a BauNVO sei auch bei einer erstmaligen Ausweisung von Baugebieten anwendbar. Maßgeblich sei, dass die Zweckbestimmung der Vorschrift berücksichtigt und der Planungswille auf die Schaffung urbaner Strukturen gerichtet sei. Die Baugebietskategorie des urbanen Gebiets solle die Planung eines funktionsgemischten Gebiets der kurzen Wege durch eine räumliche Nähe von wichtigen Funktionen wie Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Bildung, Kultur und Erholung erleichtern. Gerade ein solches Nebeneinander wichtiger Funktionen sehe die streitgegenständliche Planung vor. Ziel sei es, ein neues, lebendiges Quartier mit gemischter Nutzung entstehen zu lassen. In dem Gebiet MU1 solle sich sowohl Wohnnutzung finden als auch gewerbliche Versorgungsangebote und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Es solle ein eigenständiges Quartierszentrum mit Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften geben. Die Beschränkung der Verkaufsflächen der Läden auf 200 qm widerspreche nicht der Zweckbestimmung des Gebiets, weil gerade kleinere gebietsbezogene Versorgungseinrichtungen, die von der Wohnnutzung aus zu Fuß erreichbar seien, einem „funktionsgemischten Gebiet der kurzen Wege“ dienten. Außerdem würden in bestimmten Bereichen Geschäfts- und Büronutzungen einschließlich nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe vorgeschrieben. So sei im MU1 straßenseitig entlang der festgesetzten Baulinien eine Wohnnutzung im Erdgeschoss nur ausnahmsweise zulässig, im MU2 sei eine Wohnnutzung unzulässig. Damit habe die gewerbliche Nutzung eine das Gebiet noch mitprägende Funktion. Die gewerbliche Nutzung solle sich im MU2 konzentrieren und schlage sich in einer hohen baulichen Dichte nieder, indem die in § 17 BauNVO vorgesehene Obergrenze für die GRZ von 0,8 ausgeschöpft werde. Dies zeige sich auch in dem vom Planungswillen umfassten und als Nutzungsmöglichkeit vorgesehenen Parkhaus, das im Bebauungsplan allerdings nicht festgesetzt sei. Der mögliche Planungswille umfasse zudem auch Dienstleistungen wie Ladengeschäfte für die Kurverwaltung und ergänzende Dienstleistungsbetriebe. Auch wenn nach dem Bebauungsplan noch offen sei, was in dem festgesetzten urbanen Gebiet später entwickelt werde, sei der Planungswille auf die Schaffung urbaner Strukturen gerichtet.
Ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme aufgrund einer erdrückenden Wirkung des Parkhauses liege nicht vor. Eine entsprechende Prüfung habe erst im Baugenehmigungsverfahren zu erfolgen. Im Übrigen sei eine erdrückende Wirkung – wie im Einzelnen näher ausgeführt wird – zu verneinen.
Die Ausführungen der Antragstellerin mit Blick auf den Stellplatzbedarf seien widersprüchlich. Einerseits bestreite sie den Bedarf an 420 Stellplätzen, andererseits fürchte sie eine Überlastung des Strandübergangs Nr. 50 durch „unzählige“ von dem neuen Parkhaus kommende Tagesgäste. Die Parksituation in der Gemeinde sei angespannt. Die Planung diene dem Ziel, die Ortslage von Parksuchverkehr zu entlasten und die Erholungsqualität im Ort zu verbessern. Die Auswahl des Standorts mit einem möglichst direkten Anschluss an die Landstraße, der einen zentralen Anlaufpunkt in der Gemeinde biete, sei nicht zu beanstanden. Die touristischen Tagesgäste seien dort ausreichend an die Infrastruktur angebunden, die Promenade und der Strand seien fußläufig erreichbar.
Mit der schalltechnischen Immissionsprognose für ein Parkhaus als Worst-Case-Szenario habe die Antragsgegnerin den Nachweis erbracht, dass die Lösung der durch den Plan verursachten Immissionskonflikte insbesondere gegenüber der Antragstellerin außerhalb des Planverfahrens im Rahmen der Verwirklichung der Planung sichergestellt sei.
Dem Ferienhausgebiet sei zutreffend die Schutzwürdigkeit eines allgemeinen Wohngebiets zuerkannt worden. Es entspreche in seiner Schutzwürdigkeit weder einem Kurgebiet noch einem reinen Wohngebiet. Eine Prägung durch Kureinrichtungen wie Kurhäuser, Kurheime und Sanatorien finde sich dort gerade nicht. Auf die Anerkennung der gesamten Gemeinde Binz als Seebad im Sinne des § 3 Nr. 3 KurortG M-V komme es nicht an. Ferienwohnungen seien auch nicht der Nutzungsart „Wohnen“ zuzuordnen, der reine Wohngebiete dienten. Diese Wertung zeige sich auch daran, dass Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO als Gewerbebetriebe zu qualifizieren seien, die in reinen Wohngebieten nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO lediglich als kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Bei dem Gebiet A mit zahlreichen Ferienwohnungen in einem abgegrenzten Bereich handele es sich um eine rein gewerbliche Nutzung, deren Massierung sich bereits nach der Erscheinungsform und der Zahl der Benutzer nicht in ein reines Wohngebiet einordne.
Auf die Vorgaben der 16. BImSchV komme es nicht an. Diese gelte nur für den Bau oder die wesentliche Änderung von Straßen. Eine wesentliche Änderung liege nach § 1 Abs. 2 aber nicht vor, weil die Änderung der Straßenführung nur zu einer Erhöhung des Verkehrslärms um maximal 1,3 dB(A), am nächstgelegenen Immissionsort im Gebiet A sogar nur um höchstens 0,1 dB(A) führe.
Mit einer Zunahme von Rückstaus sei nicht zu rechnen. Vielmehr werde durch das neue Parkhaus sowie die weiteren in der Gemeinde geplanten Parkhäuser der Parksuchverkehr verringert, die Bildung von Staus verhindert und die Unfallgefahr gesenkt.
Mit Datum vom 19. Oktober 2023 erteilte die Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung für die Errichtung des Parkhauses. Die Antragstellerin legte Widerspruch ein, über den soweit ersichtlich noch nicht entschieden wurde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie die beigezogenen Planaufstellungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag hat Erfolg; er ist zulässig und begründet. Die Festsetzung eines urbanen Gebiets ist städtebaulich nicht erforderlich; dies führt zur Unwirksamkeit der Planung insgesamt. Der Bebauungsplan ist daher für unwirksam zu erklären, § 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO.
I. Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
1. Die Antragstellerin ist als Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 61 Nr. 2 VwGO i.V.m. § 9a Abs. 1 WEG beteiligungsfähig und gemäß § 9a Abs. 2 WEG befugt, die Rechte der Gemeinschaft aus dem gemeinschaftlichen Eigentum gerichtlich geltend zu machen.
2. Die Antragstellerin ist antragsbefugt. Sie kann gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO geltend machen, durch den angegriffenen Bebauungsplan in ihren Rechten verletzt zu sein. Sie trägt hinreichend substantiiert Tatsachen vor, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass sie durch die Planung in ihrem subjektiven Recht auf gerechte Abwägung ihrer Belange aus § 1 Abs. 7, § 2 Abs. 3 BauGB verletzt wird (zu diesem Maßstab vgl. BVerwG, Urteil vom 30. April 2004 – 4 CN 1.03 – juris Rn. 9; stRspr).
Dies gilt insbesondere im Hinblick auf das Interesse, von einer erhöhten Immissionsbelastung verschont zu bleiben, die durch den Betriebslärm eines Parkhauses und ggf. auch durch zusätzlichen Verkehrslärm aufgrund der Änderung der Straßenführung der E Straße sowie des von den neuen Baugebieten ausgelösten Zu- und Abfahrtsverkehrs verursacht werden kann. Die Antragstellerin ist Plannachbarin; sie ist Eigentümerin eines benachbarten Grundstücks, auf dem sich Ferienwohnungen befinden. Dass das Grundstück die Grenzen des Plangebiets lediglich in einem Punkt berührt, ändert daran nichts. Das nächstgelegene Baufeld auf ihrem Grundstück befindet sich in einer Entfernung von nur etwa 50 m zu dem Baufeld MU2 im Änderungsplangebiet, auf dem ein Parkhaus entstehen soll. Die Änderung der Straßenführung betrifft den Bereich unmittelbar nordwestlich ihres Grundstücks; sie beginnt in einer Entfernung von weniger als 40 m vom nächstgelegenen Baufeld. In den schalltechnischen Immissionsprognosen werden die Lärmeinwirkungen des Parkhauses ebenso wie der geänderten Straßenführung der E Straße gerade auch bezogen auf Immissionsorte an dem nächstgelegenen Gebäude auf dem Grundstück der Antragstellerin untersucht. Im Abwägungsprotokoll heißt es daher zu Recht (S. 30), das Gebiet A liege benachbart zum Plangebiet; Auswirkungen auf die Grundstücke im Gebiet A seien nicht von vornherein ausgeschlossen und würden daher gutachterlich untersucht und in der Abwägung berücksichtigt.
Dass es, wie die Antragsgegnerin im Normenkontrollverfahren vorträgt, um einen Fall der lediglich geringfügigen und damit nicht abwägungserheblichen Betroffenheit gehen würde, trifft offenkundig nicht zu. Die maßgeblichen Beurteilungspegel für den Betriebslärm des Parkhauses überschreiten die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für reine Wohngebiete, über deren Anwendbarkeit auf das Ferienhausgebiet auf dem Grundstück der Antragstellerin mit relevanten Argumenten gestritten wird (s.u. II. 3. d) bb) (2)). Die ermittelten Beurteilungspegel für den Verkehrslärm liegen nur knapp unterhalb der Grenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV); dabei ist streitig, ob der Prognose zutreffende Annahmen zu den Verkehrsmengen zu Grunde liegen.
Im Übrigen gehören, wenn die Änderung eines Bebauungsplans dazu führt, dass Nachbargrundstücke in anderer Weise als bisher genutzt werden dürfen, die Interessen der Nachbarn an der Beibehaltung der geltenden Festsetzungen grundsätzlich zum notwendigen Abwägungsmaterial. Die Nachbarn können sich auf ein mehr als geringfügiges privates Interesse am Fortbestand des Bebauungsplans in seiner bisherigen Fassung berufen, auch wenn es auf einer sie nur tatsächlich begünstigenden Festsetzung beruht. Die Festsetzungen eines Bebauungsplans begründen auch dann, wenn sie nicht drittschützend sind, regelmäßig ein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass Veränderungen, die sich für die Nachbarn nachteilig auswirken, nur unter Berücksichtigung ihrer Interessen vorgenommen werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Juni 2020 – 4 BN 51.19 –, juris Rn. 7; Beschluss vom 20. August 1992 – 4 NB 3.92 –, juris Rn. 14).
Handelt es sich um einen abwägungserheblichen privaten Belang der Antragstellerin, so besteht auch – was zur Begründung der Antragsbefugnis und damit für die Zulässigkeit des Normenkontrollantrags ausreicht – grundsätzlich die Möglichkeit, dass die Antragsgegnerin diesen Belang bei der Abwägung nicht korrekt berücksichtigt hat (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Juni 2011 – 4 BN 42.10 –, juris Rn. 3). Die Bewertung des Vorbringens der Antragstellerin im Einzelnen und die Frage, ob die Lärmproblematik im Rahmen der Bauleitplanung ordnungsgemäß abgehandelt wurde, bleibt der Prüfung der Begründetheit des Antrags vorbehalten.
II. Der Antrag ist auch begründet. Der Bebauungsplan ist aufgrund eines materiell-rechtlichen Fehlers insgesamt unwirksam.
1. Die Festsetzung eines urbanen Gebiets ist städtebaulich nicht erforderlich, § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
a) Nach dieser Vorschrift haben die Gemeinden Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies gilt für die Planung insgesamt und für jede ihrer Festsetzungen. Was im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Ausgefüllt wird der Begriff der Erforderlichkeit insbesondere durch vorausgehende planerische Entscheidungen der Gemeinde über die örtlich anzustrebenden städtebaulichen Ziele. Welche städtebaulichen Ziele sich eine Gemeinde setzt, liegt grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. März 2009 – BVerwG 4 C 21.07 –, juris Rn. 17). § 1 Abs. 3 setzt der Planungsbefugnis eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle städtebauliche Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen schon die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung, für die das Abwägungsgebot maßgeblich ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 – 4 C 13.11 –, juris Rn. 9).
Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB und daher unzulässig ist ein Bebauungsplan, der aus zwingenden rechtlichen Gründen vollzugsunfähig ist oder der auf unabsehbare Zeit aus tatsächlichen Gründen keine Aussicht auf Verwirklichung bietet (BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15.99 –, juris Rn. 5).
Nicht erforderlich ist auch ein Bebauungsplan, der einer positiven Planungskonzeption entbehrt und ersichtlich der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind. Davon ist auszugehen, wenn eine planerische Festsetzung lediglich dazu dient, private Interessen zu befriedigen, oder eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15.99 –, juris Rn. 5; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 30. Dezember 2009 – 4 BN 13.09 – juris Rn. 11; OVG Greifswald, Urteil vom 29. Mai 2019 – 3 K 296/15 –, juris Rn. 59).
Eine Planung ist ferner dann nicht erforderlich, wenn das Planungsergebnis nicht der Planungsabsicht entspricht, wie sie sich insbesondere aus den Planungsvorgängen ergibt (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Okt. 2023, § 1 Rn. 38 m.w.N.). Dies gilt auch für einzelne Festsetzungen, die nicht oder nicht vollständig der Realisierung der mit der Planung verfolgten städtebaulichen Zielsetzung dienen. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gebietet es insofern, dass sich die Gemeinde im Hinblick auf die von ihr selbst formulierten städtebaulichen Zielsetzungen konsistent verhält (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 26. April 2023 – 3 K 149/15 –, juris Rn. 70; OVG B-Stadt-Brandenburg, Urteil vom 18. Mai 2021 – OVG 10 A 19.17 –, juris Rn. 55 m.w.N; OVG Münster, Urteil vom 28. März 2012 – 7 A 40/10 –, juris Rn. 56; Urteil vom 24. April 2013 – 7 D 24/12.NE –, juris Rn. 48). Hierher gehören die Fälle des sogenannten Etikettenschwindels. Ein solcher Fall liegt vor, wenn Veränderungen der baulichen Struktur vorgesehen werden, die nicht ernsthaft beabsichtigt sind, wobei die Gebietsfestsetzung nur vorgeschoben wird um ein auf dem Papier stimmiges Konzept einzuhalten und in der Sache Abwägungsmaßstäbe zu verschieben. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Verwirklichung eines mischgebietstypischen Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe tatsächlich nicht gewollt, sondern nur vorgeschoben ist, um aus Gründen des Immissionsschutzes eine „Pufferzone“ zwischen gewerblicher und Wohnnutzung einzurichten (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2002 – 4 CN 5.01 –, juris Rn. 32; OVG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2022 – 8 C 10646/21 –, juris Rn. 46 m.w.N.). Ob dies der Fall ist oder nicht, richtet sich nach dem wahren Willen der Gemeinde, so wie er aus dem Planungsvorgang und dem Planungsergebnis zu Tage tritt (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 21. Juni 2017 – 8 C 10068/17 –, juris Rn. 49).
b) Urbane Gebiete dienen nach § 6a Abs. 1 BauNVO dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören; dabei muss die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein.
Mit dieser Baugebietskategorie, die mit der BauGB-Novelle 2017 (Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017, BGBl. I S. 1057) in die Baunutzungsverordnung aufgenommen wurde, soll zur Schaffung benötigten Wohnraums die Innenentwicklung gefördert werden. Dem Siedlungsdruck auf den Außenbereich soll entgegengewirkt werden; die Flächenneuinanspruchnahme soll eingegrenzt und Verkehr vermieden werden. Zu diesem Zweck wird auch eine höhere Bebauungsdichte ermöglicht (vgl. § 17 Abs. 1 BauNVO). Es soll berücksichtigt werden, dass eine zunehmende Verdichtung in Innenstadtlagen Nutzungskonflikte auch im Hinblick auf den Lärmschutz mit sich bringen kann, insbesondere bei heranrückender Wohnbebauung. Der Handlungsspielraum der Kommunen bei der Entwicklung gemischter Gebiete soll erweitert werden. Der obergerichtlichen Rechtsprechung zur Durchmischung von Mischgebieten und dem bei Fehlen einer gleichgewichtigen Verteilung von Wohnen und Gewerbe erhobenen Vorwurf des „Etikettenschwindels“ soll Rechnung getragen werden. Die mit der Gebietskategorie verfolgte Zielsetzung wird auch unter dem Schlagwort der nutzungsgemischten „Stadt der kurzen Wege“ zusammengefasst. Es soll ein lebendiger öffentlicher Raum gefördert werden, in dem – insoweit in Abkehr vom Planungsleitbild der Nutzungstrennung – eine räumliche Konzentration von wichtigen Funktionen wie Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Bildung, Kultur und Erholung organisiert wird (vgl. die Begründung des Gesetzentwurfs vom 23. Januar 2017, BT-Drs. 18/10942, S. 32; ausführlich Fickert/Fieseler, BauNVO, 14. Aufl. 2023, § 6a Rn. 1; s.a. OVG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2022 – 8 C 10646/21 –, juris Rn. 48).
Zur Wahrung des Gebietscharakters müssen die Hauptnutzungsarten das Gebiet prägen (vgl. Fickert/Fieseler a.a.O. Rn. 12 f.). Dabei ist streitig, ob es sich bei den sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen um eine eigenständige Hauptnutzungsart handelt. Eine Auffassung sieht diese Einrichtungen zusammen mit den Gewerbebetrieben als Teil einer typisierten Nutzungsart an, die neben dem Wohnen die zweite Hauptnutzungsart darstellt (Blechschmidt a.a.O. § 6a BauNVO Rn. 13; Hornmann, in: BeckOK BauNVO, Stand: 15.01.2024, § 6a Rn. 16, 20; s.a. Einführungserlass zum Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt und zu weiteren Änderungen des Baugesetzbuchs vom 28. September 2017 – im Folgenden: Mustererlass 2017 – Nr. 2.6.2). Die gegenteilige Auffassung geht davon aus, dass die drei Hauptnutzungsarten Wohnen, gewerbliche Nutzungen und soziale, kulturelle und andere Einrichtungen das urbane Gebiet konstituieren (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2022 – 8 C 10646/21 –, juris Rn. 51; wohl auch VGH Mannheim, Urteil vom 4. Mai 2022 – 5 S 1864/19 –, juris Rn. 70; ausführlich Fickert/Fieseler a.a.O. § 6a Rn. 12; Decker, in: Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 10. Aufl. 2022, § 6a Rn. 4; Fischer, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Okt. 2023, § 6a BauNVO Rn. 5; unklar Bönker, in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 3. Aufl. 2024, § 6a Rn. 45, 73 f.). Einigkeit besteht aber darin, dass mit der Ergänzung der Nutzungsarten um soziale, kulturelle und andere Einrichtungen die Offenheit des Gebietstyps betont und zugleich eine größere Bandbreite an Nutzungsmischungen zum wesensbestimmenden Merkmal wird (vgl. Blechschmidt a.a.O. Rn. 13; Mustererlass 2017 Nr. 2.6.2).
Elementares Charakteristikum des urbanen Gebiets ist die Nutzungsmischung (vgl. Fischer a.a.O. § 6a Rn. 6; Hornmann a.a.O. Rn. 24). Keine der Hauptnutzungsarten darf völlig verdrängt werden (vgl. Fickert/Fieseler a.a.O. Rn. 12). Der Gebietscharakter ist bei Überwiegen einer der Hauptnutzungsarten noch gewahrt, wenn die andere noch eine das Gebiet städtebaulich mitprägende Funktion hat. Der gemischte Charakter des Gebiets insgesamt muss erhalten bleiben (vgl. Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Okt. 2023, § 6a BauNVO Rn. 14 f. m.w.N.). Die Frage, wie weit der im Baugebiet „zurückgesetzte Typ“ in den Hintergrund treten darf, d.h. unter welchen Umständen trotz des Übergewichts einer Nutzung noch von einer Nutzungsmischung auszugehen ist, ist eine Frage des Einzelfalls, die sich der fallübergreifenden Beantwortung entzieht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Juni 2023 – 4 BN 33.22 –, juris Rn. 12). Im Hinblick auf den gemischten Charakter der Baufläche unterscheidet sich auch ein urbanes Gebiet mit überwiegender Wohnnutzung von einem allgemeinen Wohngebiet (anders Fischer a.a.O. § 6a Rn. 34; Franßen ZUR 2017, 532, 538).
c) Die Anwendung des § 6a BauNVO ist nicht bereits aufgrund der Lage des Gebiets am Rand der Ortslage bzw. im Hinblick darauf ausgeschlossen, dass es sich um einen bislang keine Hochbauten aufweisenden Bereich handelt. Auch wenn die Zielsetzung des § 6a BauNVO auf die städtische Innenentwicklung ausgerichtet sein und Hauptanwendungsfall derjenige der Bestandssicherung sein mag, ist der Anwendungsbereich der Vorschrift nicht auf die Überplanung bereits bebauter Bereiche beschränkt, sondern erfasst auch die erstmalige Ausweisung eines Baugebiets und die Festsetzung eines solchen Gebiets am Stadtrand (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2022 – 8 C 10646/21 –, juris Rn. 53; zustimmend wohl BVerwG, Beschluss vom 13. Juni 2023 – 4 BN 33.22 –, juris Rn. 15 ff.; Blechschmidt a.a.O § 6a BauNVO Rn. 18; Fickert/Fieseler a.a.O. § 6a Rn. 7 f.). Der Gesetzeswortlaut enthält keine begrenzenden Merkmale, wie sie sich etwa in § 4a Abs. 1 Satz 1 BauNVO finden (vgl. Fischer a.a.O. § 6a BauNVO Rn. 2). Auch den Gesetzesmaterialien sind keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass nach dem Willen des Gesetzgebers der räumliche Anwendungsbereich von § 6a BauNVO auf innerstädtische Lagen mit einer bestimmten vorgefundenen (Misch-)Struktur, Gemengelage oder Nutzungsgeschichte beschränkt sein sollte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Juni 2023 – 4 BN 33.22 –, juris Rn. 17; Blechschmidt a.a.O. § 6a BauNVO Rn. 18; Roeser, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl. 2022, § 6a Rn. 2 a. E.; Hornmann a.a.O. 6a Rn. 45b, 47; Bönker a.a.O. § 6a Rn. 2).
d) Die Anwendung des § 6a BauNVO ist auch nicht im Hinblick auf die vergleichsweise geringe Größe der Gemeinde ausgeschlossen, die zwar einen Tourismusschwerpunkt darstellt, aber nur wenige Tausend Einwohner hat. Dass ein urbanes Gebiet nur in größeren Kommunen festgesetzt werden dürfte, trifft nicht zu. Eine entsprechende Ausschussempfehlung (BR-Drs. 806/1/16 S. 28) ist gerade nicht Gesetz geworden. Eine bestimmte Mindestgröße der Gemeinde ist daher nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit der Festsetzung eines urbanen Gebiets (ausführlich VGH München, Beschluss vom 28. Oktober 2019 – 1 CS 19.1882 –, juris Rn. 6; Blechschmidt a.a.O. § 6a BauNVO Rn. 18; Fickert/Fieseler a.a.O. § 6a Rn. 7; ebenso Mustererlass 2017 Nr. 2.6.1). Allerdings dürfte die Festsetzung aus tatsächlichen Gründen in kleinen und mittleren Kommunen nur ausnahmsweise in Betracht kommen (vgl. Blechschmidt a.a.O. § 6a BauNVO Rn. 18; Bönker a.a.O. § 6a Rn. 39; Schink NVwZ 2017, 1641, 1646; offen gelassen von VGH München, Beschluss vom 11. Mai 2020 – 1 NE 20.333 –, juris Rn. 11; vgl. auch VGH München, Beschluss vom 28. Oktober 2019 – 1 CS 19.1882 –, juris Rn. 6).
e) Für die Frage der städtebaulichen Erforderlichkeit der Festsetzung kommt es auf das Baugebiet an. Bei räumlichem Zusammenhang und identischer Nutzungsart ist grundsätzlich von einem Baugebiet auszugehen. Dass für einen Teilbereich im Einzelnen abweichende Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung gelten, steht der Annahme eines einheitlichen Baugebiets nicht von vornherein entgegen. § 1 Abs. 4 BauNVO erlaubt gerade eine Gliederung nach der Art der baulichen Nutzung. Dabei muss nicht jeder Teilbereich des gegliederten Baugebiets die Anforderungen der allgemeinen Zweckbestimmung erfüllen, sondern nur das gegliederte Baugebiet als Ganzes (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember 1989 – 4 NB 32.89 –, juris Rn. 3; Fickert/Fieseler a.a.O. § 1 Rn. 181). Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, den für das jeweilige Baugebiet typischen Nutzungsmix auf allen Teilflächen anzustreben (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 7. Oktober 2021 – 1 KN 3/20 –, juris Rn. 25).
Dem entsprechend mag es zulässig sein, auf der Grundlage von § 1 Abs. 4 BauNVO in einem – vergleichsweise kleinen – Teil eines urbanen Gebiets lediglich ausnahmsweise Wohnbauten zuzulassen, um einer höheren Lärmexposition der Teilbereiche Rechnung zu tragen, solange das Gebiet insgesamt der durch die Baunutzungsverordnung vorgegebenen Zweckbestimmung mit den dortigen Hauptnutzungsarten entspricht (OVG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2022 – 8 C 10646/21 –, juris Rn. 51). Andererseits darf die Gliederung nicht so weit gehen, dass sie einer Umgehung der Vorschriften der Baunutzungsverordnung gleichkommt. So ist es im Falle eines Mischgebiets unzulässig, dieses derart zu gliedern, dass in einem Teilbereich nur Wohnungen, in dem anderen Teilbereich nur Gewerbebetriebe vorgesehen sind, weil dies der Zweckbestimmung des Mischgebiets, nämlich der Mischung von Wohnen und (verträglichem) Gewerbe, widersprechen würde (vgl. Fickert/Fieseler a.a.O. § 1 Rn. 181; VGH München, Urteil vom 3. August 2000 – 1 B 98.3122 –, juris Rn. 19 f.; offen gelassen betr. ein kleineres Mischgebiet von OVG Lüneburg, Urteil vom 25. März 1994 – 1 K 6147/92 –, juris Rn. 6).
Unterschiedliche Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, die gemäß § 16 Abs. 5 BauNVO nicht nur für Teile des Baugebiets, sondern auch für einzelne Grundstücke, Grundstücksteile und Teile baulicher Anlagen getroffen werden können, stehen der Annahme eines einheitlichen Baugebiets erst recht nicht entgegen.
Im vorliegenden Fall sprechen allerdings erhebliche Gründe dafür, die MU1 und das MU2 trotz ihrer räumlich benachbarten Lage nicht zusammen als ein einheitliches Baugebiet anzusehen. Dies gilt weniger deshalb, weil im MU2 die Hauptnutzungsart „Wohnen“ ausgeschlossen ist und die Nutzungsschablonen für die MU1 einerseits und das MU2 andererseits sich deutlich unterscheiden, als vielmehr deshalb, weil sich die Vorstellungen des Plangebers hinsichtlich der zukünftigen Nutzung der beiden Bereiche ganz grundsätzlich unterscheiden. So soll nach der Planbegründung in den MU1 der Nutzungsschwerpunkt auf der Wohnnutzung liegen, „wobei auch gewerbliche Versorgungsangebote sowie Einrichtungen der sozialen Infrastruktur integriert werden sollen“ (Planbegründung S. 14), während die gewerbliche Nutzung sich im MU2 konzentrieren soll, wo die Errichtung eines gewerblich bewirtschafteten mehrgeschossigen Parkhauses geplant ist. Letztlich kommt es jedoch auf die Frage nicht an, ob die MU1 einerseits und das MU2 andererseits getrennt oder zusammen zu betrachten sind, weil es sowohl bei getrennter als auch bei zusammengefasster Betrachtung an der Erforderlichkeit der Festsetzung eines urbanen Gebiets fehlt.
f) Betrachtet man die Baufelder MU1 für sich genommen, so ist gemessen an den Planungszielen der Antragsgegnerin die Festsetzung eines urbanen Gebiets nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Ziel der Planung war nicht die Realisierung einer städtisch gemischten Nutzung, wie sie das urbane Gebiet kennzeichnet, sondern lediglich eines Teils der dort zulässigen Nutzungen in einer Kombination, wie sie auch in einem allgemeinen Wohngebiet – dann allerdings bei geringerer baulicher Ausnutzung der Grundstücke – zulässig ist.
aa) Der Plangeber hat für diesen Bereich das Ziel formuliert, bei sparsamem Umgang mit Grund und Boden durch Innenentwicklung die Wohnungsversorgung der örtlichen Bevölkerung zu sichern (S. 7 f. der Planbegründung). Der Nutzungsschwerpunkt soll auf der Wohnnutzung liegen. Dabei betont die Planbegründung, dass verschiedene Wohnformen angeboten werden sollen, um unterschiedliche Bewohnergruppen ansprechen und eine sozial gemischte Bewohnerschaft erreichen zu können (S. 12). Damit wird die gesetzliche Vorgabe einer Nutzungsmischung gemäß § 6a Abs. 1 BauNVO jedoch nicht erfüllt.
bb) Was eine gewerbliche Nutzung angeht, sollen allerdings „auch gewerbliche Versorgungsangebote sowie Einrichtungen der sozialen Infrastruktur integriert werden“ (Planbegründung S. 14). Nach der textlichen Festsetzung Ziff. I.1.1) ist straßenseitig entlang der festgesetzten Baulinien eine Wohnnutzung im Erdgeschoss nur ausnahmsweise zulässig. In diesem Bereich strebt die Gemeinde eine gewerbliche Nutzung an. Das betrifft jedoch nur den als Fußgängerbereich vorgesehenen „Platz“ im westlichen Teil der Planstraße S; die entsprechende Breite der Baufelder nördlich und südlich des Platzes ist mit jeweils knapp 35 m gering. Hinzu kommt, dass die textliche Festsetzung Ziff. I.1.1) für Einzelhandelsbetriebe eine Verkaufsflächenbegrenzung auf 200 qm vorsieht, was nur sehr kleine Läden erlaubt. In der Planbegründung (S. 14) heißt es dazu:
„Um dem neuen Stadtquartier ein eigenständiges Quartierszentrum zu geben, wird an zentraler Stelle ein kleiner Platz ausgebildet, an dem kleinere gebietsbezogene Versorgungseinrichtungen angeordnet werden sollen. Dabei wird es sich vor allem um der Versorgung des Gebiets dienende Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften handeln, die jedoch am Fußgängerbereich (Quartiersplatz) konzentriert bleiben sollen und hier auch ausdrücklich gefordert werden. Die Verkaufsfläche einzelner Läden bleibt insgesamt im Gebiet auf 200 qm beschränkt, um die Ansiedlung größerer Nahversorgungseinrichtungen mit entsprechend größerem Einzugsbereich auszuschließen und den bestehenden Nahversorgungsstandort an der Dünenstraße nicht zu gefährden.“
In der Erläuterung des Nutzungskonzepts ist von „ergänzenden Versorgungseinrichtungen“ die Rede, die an dem kleinen Platz konzentriert werden sollen, z.B. Nahversorgung, Bäcker, Gaststätte (Planbegründung S. 12). Die Gemeinde geht danach davon aus, dass sich an dem „zentralen Platz“ im Wesentlichen Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften ansiedeln, die Gebietsversorgungscharakter haben, wie sie nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO auch im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig sind. Dass die Verkaufsfläche einzelner Läden lediglich 200 qm betragen darf, stellt sich darüber hinaus als weitgehende Beschränkung dar. Ob sie eine Nahversorgung überhaupt ermöglicht, erscheint fraglich.
Die Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften „sollen“ nach der Planbegründung auf den genannten Bereich konzentriert bleiben, also gerade nicht an anderer Stelle angeordnet werden. Soweit es in der Abwägung auch heißt, Geschäfte würden „entlang der B Allee sowie am Fußgängerbereich“ entstehen (Abwägungsdokumentation S. 5), handelt es sich um eine Entgegnung auf den Einwand, eine Bebauung mit Geschäften stehe der Errichtung eines verkehrsberuhigten Bereichs (nämlich im Bereich der Planstraßen V und S) entgegen, die darauf abzielt deutlich zu machen, dass dort jedenfalls keine Geschäfte entstehen sollen.
Die Aussage in der Planbegründung bezogen auf das Gebiet im Übrigen, Geschäfts- und Büronutzung (einschließlich sonstiger nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe) „können vor allem für die Erdgeschosse eine sinnvolle Ergänzung darstellen“ (Planbegründung S. 14), lässt auf einen Umfang gewünschter gewerblicher Nutzung schließen, wie er auch in einem allgemeinen Wohngebiet möglich wäre, wo nicht störende Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) sowie ausnahmsweise auch sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig sind (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO); ebenso sind dort nach § 13 BauNVO Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben ohne Weiteres zulässig. Sollen aber lediglich Gewerbebetriebe nach Maßgabe des § 4 BauNVO entstehen, so ist dies zur Begründung eines urbanen Gebietscharakters nicht ausreichend. Dass der Planungswille für die MU1 darüber hinaus auf eine wenn auch nicht gleichgewichtige (§ 6a Abs. 1 Satz 2 BauNVO), so doch gebietsprägende Realisierung gewerblicher Nutzungen gerichtet wäre, kommt in den Festsetzungen und in der Planbegründung mit den formulierten Planungszielen nicht zum Ausdruck.
cc) Soziale, kulturelle und andere Einrichtungen sind nach dem Willen des Plangebers ebenfalls nur in einem Umfang vorgesehen, wie sie auch im allgemeinen Wohngebiet zulässig sind. In der Planbegründung ist von solchen nur insoweit die Rede, als „Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (Pflegeeinrichtung) integriert werden sollen“ (S. 14). Nach den Erläuterungen in der Planbegründung, die allerdings offenbar noch auf dem Entwurfsstand der 1. Beteiligungsrunde beruhen – dieser sah nur zwei Baufelder MU1 nördlich der zum Platz aufgeweiteten Planstraße S und unmittelbar südlich des Platzes das Baufeld MU2 vor –, soll „das nördliche“ Baufeld MU1 für altersgerechtes Wohnen (mit Pflegeeinrichtung) und „das südliche“ für erschwingliche Mietwohnungen auch für Familien vorgesehen werden (S. 12, 14). Die Planbegründung selbst weist aber zu Recht darauf hin, dass es sich bei Gebäuden, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen, um Wohngebäude handelt (vgl. § 3 Abs. 4 BauNVO), und erst bei Pflegeheimen, die nach Sinn und Zweck einem Langzeitkrankenhaus gleichkommen, die Schwelle zu den Anlagen für gesundheitliche und soziale Zwecke überschritten ist. Maßgeblich ist das Nutzungskonzept der Einrichtung: Ist dieses von vornherein nur oder überwiegend auf solche pflegebedürftigen Menschen ausgerichtet, die nicht wenigstens zu einem Mindestmaß „wohnen“ können, in dem Sinne, dass ihnen eine auf gewisse Dauer angelegten, eigenständigen Gestaltung des häuslichen Lebens möglich ist, so liegen die Voraussetzungen des § 3 Abs. 4 BauNVO nicht vor (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Okt. 2023, § 3 BauNVO Rn. 65a; vgl. auch VGH München, Beschluss vom 3. Juni 2016 – 15 BV 15.2441 –, juris Rn. 30). Auch die typischen Mischformen, insbesondere Altenheime mit angegliederter Pflegestation, sind dem Wohnen zuzuordnen (vgl. Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl. 2022, § 3 Rn. 23 m.w.N.). Soweit es in der Planbegründung (S. 14) heißt, die regelmäßig in Wohneinrichtungen für betreutes Wohnen integrierten Gewerbeflächen (Tagespflege, Pflegedienst, evtl. Speisesaal mit Küche) qualifizierten die Einrichtung als Anlage für gesundheitliche und soziale Zwecke, trifft dies nicht zu. Dass nach den Planungsvorstellungen der Gemeinde eine eigenständige krankenhausartige Pflegeeinrichtung entstehen soll, ist nicht ersichtlich. Lediglich eine eigenständige Tagespflegestation dient sozialen Zwecken (zur Station eines ambulanten Pflegedienstes mit Ruhe- und Therapieräumen vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Juli 2009 – 4 B 44.09 –, juris Rn. 5). Diese ist aber auch im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig, § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO. Sie ist allein nicht geeignet, einem Gebiet gemäß § 6a Abs. 1 BauNVO den Charakter eines urbanen Gebiets zu vermitteln. Weitere „soziale, kulturelle und andere Einrichtungen“ sind im Plangebiet nicht vorgesehen. Deren Bestehen in der Umgebung in Gestalt der Grundschule und der Sporthalle ist nicht maßgeblich, weil es für die Erforderlichkeit der Gebietsfestsetzung auf die Nutzungen innerhalb der im Plan festgelegten Gebietsgrenzen ankommt.
dd) Was das Maß der Bebauung angeht, ergibt sich aus der Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer dreigeschossigen Bebauung zuzüglich Staffelgeschoss auf maximal 66% des darunterliegenden Geschosses eine faktische Geschossflächenzahl von 2,2. Diese bleibt hinter der gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO in der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Gemeindevertretung geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. S. 3786; im Folgenden: BauNVO a.F.) für urbane Gebiete geltenden Obergrenze von 3,0 deutlich zurück. Andererseits überschreitet sie die seinerzeitige Obergrenze von 1,2 für allgemeine Wohngebiete deutlich. Allerdings reicht die Festsetzung eines verdichtet-städtischen Maßes der Bebauung nicht aus, um einen auf die Verwirklichung urbaner Strukturen im Sinne des § 6a BauNVO abzielenden Planungswillen der Gemeinde anzunehmen. Die Festsetzungen zum Maß der Bebauung folgen der Festlegung der Nutzungsart, nicht aber umgekehrt.
ee) Bei isolierter Betrachtung der Baugebiete MU1 ist nach Auffassung des Senats angesichts der grundsätzlich angestrebten vorwiegenden Wohnnutzung, wie sie gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO dem Charakter eines allgemeinen Wohngebiets entspricht, nicht ersichtlich, weshalb für diesen Bereich nicht ein solches ausgewiesen worden ist. Dass die vorgesehenen Nutzungen auch in einem urbanen Gebiet zulässig sind, reicht nicht aus, um die entsprechende Festsetzung städtebaulich zu rechtfertigen. Eine solche Rechtfertigung ergibt sich auch nicht daraus, dass weitere, darüber hinausgehende Nutzungen nicht ausgeschlossen werden. Planungsziel wie Realisierungserwartung der planenden Gemeinde waren lediglich auf Ausschnitte aus dem Katalog der im urbanen Gebiet zulässigen Nutzungen gerichtet, mit denen der Gebietscharakter insgesamt nicht verwirklicht wird.
Dem entspricht, dass der Vorentwurf für diesen Bereich noch ein allgemeines Wohngebiet vorgesehen hatte. Der Landkreis hatte dagegen Einwände erhoben, insbesondere im Hinblick darauf, dass angesichts der Lage „in erster Reihe“ entlang der mit starken Immissionsbelastungen verbundenen Verkehrswege (L 29 und Bahnstrecke) der immissionsschutzrechtliche Schutzstandard für ein allgemeines Wohngebiet nicht gewährleistet werden könne und es Maßnahmen des aktiven Schallschutzes bedürfe. Dass der nachfolgenden Änderung des Planentwurfs dahingehend, dass nunmehr ein urbanes Gebiet vorgesehen wurde, eine entsprechende inhaltliche Änderung des Plankonzepts zu Grunde lag, ist nicht ersichtlich. Im Gegenteil ist die Planbegründung – insbesondere bei der Formulierung der Planziele – in wesentlichen Passagen wortlautidentisch geblieben. Vor diesem Hintergrund geht der Senat davon aus, dass ein urbanes Gebiet festgesetzt wurde, um eine Wohnnutzung bei herabgesetzten immissionsschutzrechtlichen Schutzstandards zu ermöglichen, und die Kosten und Flächenverluste zu vermeiden, die mit etwa erforderlichen aktiven Schallschutzmaßnahmen verbunden wären.
g) Ebenso ist bei isolierter Betrachtung des Baufelds MU2 mangels Übereinstimmung mit der formulierten Planungsabsicht die Festsetzung eines urbanen Gebiets nicht erforderlich.
aa) Nach der Planbegründung ist für das MU2 als zentrales Planungsziel die Errichtung eines gewerblich bewirtschafteten Parkhauses vorgesehen. Nach der textlichen Festsetzung Ziff. I.1.1) ist eine Wohnnutzung dort unzulässig. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sind auf ein Parkhaus zugeschnitten. So sieht die Nutzungsschablone keine maximale Geschosszahl, sondern eine Gebäudehöhe von 17 m vor. Soweit es in der Planbegründung heißt, „im Sinne eines zeitgemäßen Mobility-Hubs“ sollten „den ankommenden Tagesgästen im Großparkhaus auch ergänzende Dienstleistungen“ angeboten werden, wobei „am Fußgängerbereich (nördlicher Kopf) … Ladengeschäfte für die Kurverwaltung (Info-Punkt) und ergänzende Dienstleistungsbetriebe (z.B. Vermietstation für Fahrräder, E-Roller und andere emissionsfreie Fortbewegungsmittel) vorgesehen“ werden sollten (Planbegründung S. 8), geht der Senat davon aus, dass es sich um überholte Ausführungen aus der Entwurfsfassung der 1. Beteiligungsrunde handelt, nach der das Parkhaus noch unmittelbar an dem als Fußgängerbereich ausgestalteten kleinen Platz liegen sollte, und dass diese auf die letztlich als Satzung beschlossene Planfassung nicht mehr zutreffen.
bb) Dass die Gemeinde die Verwirklichung eines konkreten Vorhabens anstrebt, aber gleichwohl insoweit keinen vorhabenbezogener Bebauungsplan (§ 12 BauGB) erlassen, sondern eine projektbezogene Angebotsbebauungsplanung vorgenommen hat (vgl. OVG Münster, Urteil vom 13. September 2012 – 2 D 38/11.NE –, juris Rn. 52, 55; OVG Lüneburg, Urteil vom 4. Januar 2011 – 1 MN 130/10 –, juris Rn. 77; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 25. Februar 2015 – 4 VR 5.14 –, juris), ist im Hinblick auf die ihr zustehende Freiheit bei der Wahl des Planungsinstruments nicht zu beanstanden (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 6. Mai 2015 – 8 C 10974/14.OVG –, juris, Rn. 23; Urteil vom 13. Februar 2019 – 8 C 11387/18 –, juris Rn. 38). Allerdings darf der Plangeber sich bei der Ausgestaltung eines Angebotsbebauungsplans zur Ansiedlung eines konkreten gewerblichen Vorhabens nicht auf eine Art „Rosinentheorie" zurückziehen und sich in konzeptionell widersprüchlicher Weise selektiv einmal auf den offenen Angebotscharakter des Bebauungsplans, ein anderes Mal auf dessen Projektbezug berufen, um die Rechtmäßigkeit von Festsetzungen zu begründen (vgl. OVG Münster, Urteil vom 27. Mai 2013 – 2 D 37/12.NE –, juris Rn. 35 und Urteil vom 13. September 2012 – 2 D 38/11.NE –, juris Rn. 64; Söfker/Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Okt. 2023, § 1 Rn. 38).
cc) Ein gewerblich bewirtschaftetes Parkhaus ist im urbanen Gebiet ohne Weiteres zulässig. Dies ergibt sich allerdings nicht aus einer Einordnung als Gewerbebetrieb gemäß § 6a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 BauNVO. Vielmehr sind gewerblich betriebene Parkhäuser nach § 12 BauNVO zu beurteilen (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. September 2010 – 4 C 7.10 –, juris Rn. 20; Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl. 2022, § 12 Rn. 14 m.w.N.). Unabhängig davon, ob diese Einordnung dazu führen kann, ein Parkhaus als nicht geeignet anzusehen, ein Gebiet wie von § 6a BauNVO vorausgesetzt als zumindest auch gewerblich genutzt zu prägen, fehlt es an der städtebaulichen Erforderlichkeit der Festsetzung eines urbanen Gebiets. Denn die vorgenommene Angebotsplanung ist auch für das MU2 über die mit der Planung verfolgte Absicht hinaus „zu breit“ angelegt. Die angestrebte Nutzung eines Gebiets durch einen einzigen Gewerbebetrieb rechtfertigt die Festsetzung eines urbanen Gebiets nicht. Andere urbane Nutzungen oder auch nur andere gewerbliche Nutzungen als ein Parkhaus sind vom Plangeber nicht gewollt. Auch dass die Planung für das MU2 gewissermaßen hilfsweise realisierungsoffen wäre, in dem Sinne, dass die Gemeinde auch die Möglichkeit der Verwirklichung (anderer) gewerblicher Nutzungen in ihren Willen aufgenommen hätte, vermag der Senat nicht zu erkennen. Dies ergibt sich nicht nur aus den allgemeinen Zielformulierungen in der Planbegründung. Vielmehr wird an mehreren Stellen in der Planbegründung bzw. der Abwägung der Bau eines Parkhauses als „sicher“ unterstellt. So rechtfertigt die Planbegründung eine rechnerische Geschossflächenzahl von „3,6“ (auf der Grundlage der Annahme, dass das Parkhaus viergeschossig realisiert wird, würde sich bei der festgesetzten Grundflächenzahl von 0,8 eine rechnerische Geschossflächenzahl von 3,2 ergeben) damit, dass die Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 BauNVO a.F. (zum maßgeblichen Zeitpunkt des Beschlusses über den Bebauungsplan galt die BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017, BGBl. I S. 3786) „angesichts der spezifischen Nutzung als Parkhaus“ sichergestellt seien. Auch wurde bei der Untersuchung des Verkehrslärms kein Zu- und Abfahrtsverkehr zu (anderen) gewerblichen Vorhaben über die E Straße betrachtet. Die schalltechnische Untersuchung zum Verkehrslärm (S.4) geht davon aus, dass schutzbedürftige Nutzungen – also auch z.B. Büroarbeitsplätze – im MU2 nicht geplant sind. Dass an anderen Stellen in der Planbegründung allgemein auf den Angebotscharakter der Planung hingewiesen wird, führt nicht zu einer anderen Bewertung. Positive Anhaltspunkte für eine Offenheit des Plans für andere Nutzungsarten bzw. andere Arten von Gewerbebetrieben ergeben sich daraus nicht.
Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, weshalb die Gemeinde zur Verwirklichung ihres Planungsziels für das MU2 nicht ein Sondergebiet Parkhaus festgesetzt hat. So hatte es der Vorentwurf vorgesehen; ebenso wie bei den MU1 wurde dann im weiteren Verlauf des Planaufstellungsverfahrens die Gebietsausweisung geändert, ohne dass dem ein geändertes Planungskonzept zu Grunde gelegt worden wäre. Der Senat geht deshalb davon aus, dass der Sinn der Festsetzung des MU2 sich nur mit Blick auf die Planung insgesamt erschließt, nämlich dahingehend, dass der Plangeber zur Rechtfertigung der „wohnlastigen“ MU1 als Teil eines urbanen Gebiets die Darstellung einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung von Gewicht an anderer Stelle im urbanen Gebiet für erforderlich hielt.
h) Auch bei einer Gesamtbetrachtung der MU1 und des MU2 ist die Erforderlichkeit der Festsetzung angesichts der formulierten Planungsabsicht zu verneinen. Der Senat kann nicht erkennen, dass die Planung darauf abzielt, ein Gebiet mit dem Charakter eines urbanen Gebiets zu schaffen. Vorgesehen werden einerseits im Norden Gebietsteile, die nach der angestrebten Nutzung einem allgemeinen Wohngebiet entsprechen, und auf der anderen Seite im Süden ein gewerblich genutztes Parkhaus, das vornehmlich touristischen Zwecken dienen soll. Die für das urbane Gebiet kennzeichnende Nutzungsmischung ergibt sich daraus nicht. Die genannte Zweiteilung kommt in der Formulierung der Planziele in der Planbegründung zum Ausdruck. Auch unter dem Punkt „Abwägungsrelevante Belange/Zusammenfassung“ in der Planbegründung (S. 26) sind die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung genannt und wird zur Entwicklung des Wohnstandorts als sozial gemischtes Quartier ausgeführt (so schon S. 12); ferner werden die Belange des Fremdenverkehrs genannt, denen der Ausbau der Parkmöglichkeiten als Element der touristischen Infrastruktur diene. Für eine angestrebte maßgebliche Mitprägung des gesamten Gebiets durch die Unterbringung von Gewerbebetrieben sowie soziale, kulturelle und andere Einrichtungen fehlt es an Anhaltspunkten. Die Belange der örtlichen Wirtschaft werden bei den abwägungsrelevanten Belangen in der Planbegründung nur unter dem Gesichtspunkt genannt, dass diese indirekt durch die Wohnungsversorgung der örtlichen Bevölkerung beeinflusst würden, weil insbesondere Hotellerie und Dienstleistungsgewerbe auf Arbeitskräftezuzug angewiesen und örtliche Wohnungsangebote weiche Standortfaktoren bei der Anwerbung qualifizierter Arbeitskräfte seien (S. 26 f.). Insoweit ist die Begründung seit dem Vorentwurf – der im nunmehr als urbanes Gebiet festgesetzten Bereich ein allgemeines Wohngebiet und ein Sondergebiet Parkhaus vorgesehen hatte – unverändert geblieben. Danach sind nach wie vor im Wesentlichen Wohnbebauung und ein Parkhaus vorgesehen, ohne dass darüber hinaus gewerbliche Nutzung in dem Gebiet eine prägende Rolle spielen soll.
Insgesamt ist nicht erkennbar, dass in dem fraglichen Bereich ein lebendiger öffentlicher Raum geschaffen werden soll, in dem eine räumliche Konzentration von Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Bildung, Kultur und Erholung organisiert werden soll bzw. eine nutzungsgemischte „Stadt der kurzen Wege“ entstehen soll, wie es dem Leitbild des urbanen Gebiets entspricht. Soweit die Antragsgegnerin auf entsprechende Einwände im Aufstellungsverfahren lediglich darauf hingewiesen hat, die Nutzungsmischung im urbanen Gebiet müsse nicht gleichgewichtig sein und nicht in allen Baufeldern erreicht werden, und es sei „nicht zu erkennen, dass die Gebietscharakteristik des urbanen Gebiets im vorliegenden Fall nicht erreicht werden wird bzw. nicht gewollt wäre“ (Abwägungsdokumentation S. 32) ergibt sich daraus nicht, dass der Planungswille der Gemeinde gerade auf die Realisierung dieser Gebietscharakteristik abzielte.
Hinzu kommt, dass Binz als Gemeinde mit etwa 5.500 Einwohnern für die Schaffung eines urbanen Gebiets von vornherein schwerlich geeignet sein dürfte. Noch schwieriger wird dies in einem Plangebiet, das am Rand der Gemeinde liegt. Mit einer Reihe von Fällen, in denen in der Rechtsprechung bislang ein urbanes Gebiet für zulässig gehalten und ein Etikettenschwindel verneint wurde, ist die Situation des hiesigen Plangebiets nicht vergleichbar (vgl. insbesondere OVG Saarlouis, Urteil vom 24. Juni 2021 – 2 C 215/19 –, juris Rn. 49 betr. das Gelände der ehemaligen Citroen-Niederlassung in Saarbrücken Innenstadt; OVG Lüneburg, Urteil vom 7. Oktober 2021 – 1 KN 3/20 –, juris Rn. 25 betr. den Bebauungsplan „Alter Stadthafen/südlich der Hunte“ in Oldenburg; OVG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2022 – 8 C 10646/21 –, juris Rn. 45 ff., 51 f. betr. den Bebauungsplan „Luitpoldhafen“ in Ludwigshafen; vgl. auch VGH Kassel, Urteil vom 17. Januar 2023 – 3 C 1855/20.N –, juris Rn. 58 f. betr. den Bebauungsplan „Bahnhofstraße“ in Wetzlar).
Insgesamt handelt es sich bei der Festsetzung eines urbanen Gebiets für die Baufelder MU1 und MU2 nach Auffassung des Senats um einen Etikettenschwindel. Der Senat geht davon aus, dass – was in der Formulierung der allgemeinen Planziele klar zum Ausdruck kommt – einerseits an verkehrsgünstig gelegener und ohnehin bereits stark immissionsbelasteter Stelle am Ortseingang ein Parkhaus errichtet werden soll und im Übrigen auf den durch eine bauliche Nutzung bereits vorgeprägten Flächen, die ebenfalls durch den Verkehrslärm der L 29 und der Bahntrasse stark immissionsbelastet sind, Wohnbebauung entstehen soll. Diese Ziele sind seit der Vorentwurfsfassung des Bebauungsplans, die in dem fraglichen Bereich ein allgemeines Wohngebiet und ein Sondergebiet Parkhaus vorsah, unverändert geblieben; dies zeigt auch die passagenweise wortlautidentisch gebliebene Begründung. Die Festsetzung eines urbanen Gebiets stellt sich demgegenüber als „überschießend“ und von den Planungszielen der Gemeinde nicht gedeckt dar. Sie dient lediglich dazu, die gewünschte Wohnbebauung unter Absenkung der immissionsschutzrechtlichen Zulässigkeitsschwelle und damit ohne aktive Schallschutzmaßnahmen verwirklichen zu können. Das ist unzulässig.
2. Die Unwirksamkeit der Festsetzung eines urbanen Gebiets führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.
Nach ständiger Rechtsprechung führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, nicht zu dessen Gesamtnichtigkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Regelung im Sinn von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Dezember 2000 – 4 BN 59.00 –, juris; Urteil vom 11. September 2014 – 4 CN 3.14 –, juris). Dies ist hier nicht der Fall.
Die mangels Erforderlichkeit rechtswidrige und unwirksame Festsetzung eines urbanen Gebiets ist nach der Planungskonzeption der Gemeinde Grundlage für die rückwärtige Anordnung eines allgemeinen Wohngebiets und eines Ferienhausgebiets. Insoweit ist die immissionsschutzrechtliche Zulässigkeit unter der Voraussetzung untersucht und bejaht worden, dass diese Gebiete durch das vorgelagerte urbane Gebiet vom Verkehrslärm abgeschirmt werden. Die entsprechenden Gebietsfestsetzungen können daher nicht isoliert Bestand haben.
3. Daher kann offen bleiben, ob der Bebauungsplan mit der Vorgabe für das urbane Gebiet in Ziff. I.1.1) der textlichen Festsetzungen, dass Einzelhandelsbetriebe nur als Läden mit einer Verkaufsfläche von bis zu 200 qm zulässig sind, eine unzulässige Festsetzung enthält, weil damit kein in der sozialen und ökonomischen Realität bereits vorhandener Anlagentyp beschrieben wird, und damit keine Unterart der Nutzung, für die allein § 1 Abs. 9 BauNVO eine Differenzierung erlaubt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Oktober 2006 – 4 BN 1.06 –, juris Rn. 4; Beschluss vom 7. Mai 2020 – 4 BN 44.19 –, juris Rn. 6 f.; OVG Greifswald, Urteil vom 21. August 2007 – 3 K 17/04 –, juris Rn. 42 f.). Soweit die Planbegründung (S. 14) hierzu ausführt, die Verkaufsfläche einzelner Läden bleibe insgesamt im Gebiet auf 200 qm beschränkt, um die Ansiedlung größerer Nahversorgungseinrichtungen mit entsprechend größerem Einzugsbereich auszuschließen und den bestehenden Nahversorgungsstandort an der G-straße nicht zu gefährden, ergibt sich daraus jedenfalls nicht, dass es sich bei Einzelhandelsbetrieben mit einer Verkaufsfläche bis zu 200 qm um einen bestimmten Typus handeln würde. Allein die genannte Größe der Verkaufsfläche begründet eine solche Rechtfertigung nicht (vgl. OVG Münster, Urteil vom 9. Oktober 2003 – 10a D 55/01.NE –, juris Rn. 63; zum Begriff des Ladens vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 –, juris; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Okt. 2023, § 4 BauNVO Rn. 52 m.w.N.). Ob etwas Anderes im Hinblick darauf gelten kann, dass die Antragsgegnerin erstmals in der mündlichen Verhandlung angegeben hat, konkret in ihrem Gemeindegebiet liege die typische Größe von Einzelhandelsbetrieben bei (bis zu) 200 qm, was auch in das Einzelhandelskonzept einfließen werde, bedarf keiner weiteren Klärung.
4. Ebenso bedarf letztlich keiner Entscheidung mehr, ob die Planung an beachtlichen Abwägungsmängeln leidet, § 1 Abs. 7, § 2 Abs. 3 BauGB. Im Hinblick auf eine etwaige Neuplanung weist der Senat jedoch auf die nachfolgenden Überlegungen hin.
a) Die Rüge der Antragstellerin, es bestehe kein Bedarf für ein Parkhaus dieser Größe, dürfte unbegründet sein. Der planerische Spielraum der Gemeinde umfasst auch die Befugnis zu einer Planung für einen künftigen Bedarf. Diese darf im Vorgriff auf künftige Entwicklungen auch einer Bedarfslage gerecht werden, die sich zwar noch nicht konkret abzeichnet, aber bei vorausschauender Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet werden kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. September 1999 – 4 BN 14.99 –, juris Rn. 5; OVG Koblenz, Urteil vom 21. Juni 2017 – 8 C 10068/17 –, juris Rn. 49). Der Senat hat bereits entschieden, dass die Gemeinde bei der Planung eines Parkhauses nicht gehalten ist, eine konkrete Bedarfsanalyse vorzunehmen (vgl. Urteil vom 28. Februar 2023 – 3 K 489/20 –, juris Rn. 80). Dass der bisherige Parkplatz mit 520 Stellplätzen nach den Angaben der Antragsgegnerin (Abwägungsdokumentation S. 34) nicht ausgelastet war, steht der Rechtfertigung der Planung nicht entgegen. Im Übrigen ist das von der Antragsgegnerin verfolgte Konzept, Parkhäuser am Ortsrand zu errichten, um den Parksuchverkehr aus dem Ort herauszuhalten und eine Verkehrsberuhigung des Ortszentrums zu erreichen, schlüssig und rechtfertigt im Grundsatz die Annahme eines steigenden Bedarfs, zumal am nördlichen Ortseingang.
b) Die Standortauswahl für das Parkhaus dürfte ebenfalls keinen Abwägungsfehler erkennen lassen. Diese berücksichtigt insbesondere den direkten Anschluss an die Landesstraße, um Störungen umliegender Nutzungen durch eine möglichst direkte Verkehrsführung auszuschließen (Planbegründung S. 13). Ferner wird dem Umstand Rechnung getragen, dass im Bereich des Anschlusses der E Straße an die L 29 die Immissionsbelastung durch Verkehrslärm bereits jetzt am höchsten ist. Nach der Abwägungsdokumentation ist eine Wohnnutzung dort nicht möglich (S. 34 f.).
Eine Alternativenprüfung dürfte nicht erforderlich gewesen sein. Allerdings kann eine Planungsentscheidung defizitär sein, wenn sich ernsthaft anbietende Alternativlösungen nicht erwogen worden sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. August 2015 – 4 BN 24.15 –, juris Rn. 5; Hoppe/Bönker/Grotefels, Öffentliches Baurecht, 4. Aufl. 2010, § 7 Rn. 71; s.a. OVG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2022 – 8 C 10646/21 –, juris Rn. 80, Urteil vom 26. April 2023 – 8 C 10462/22 –, juris Rn. 65). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Die Anordnung des Parkhauses weiter nördlich würde – sowohl was den Gewerbelärm als auch was den Zufahrtsverkehr angeht – zu einem Konflikt mit der rückwärtig anschließend vorgesehenen Anordnung eines allgemeinen Wohngebiets führen, während der gewählte Standort lediglich einer – nicht schutzbedürftigen – Sporthalle gegenüber liegt und von der nächstgelegenen schutzbedürftigen Bebauung, nämlich den Ferienhäusern auf dem Grundstück der Antragstellerin, mit etwa 50 m mehr als doppelt so weit entfernt ist. Sie würde ferner unberücksichtigt lassen, dass der gewählte Standort bereits jetzt am stärksten durch Verkehrsimmissionen belastet ist und sich deshalb für eine Nutzung, die auch Wohnungen einschließt, am wenigsten eignet. Gleichzeitig kann das – seinerseits nicht schutzbedürftige – Parkhaus aufgrund der Änderung der Straßenführung der E Straße mit dem jetzigen Standort näher an die L 29 heranrücken als dies weiter nördlich möglich wäre. Soweit die Antragstellerin auf den direkteren Zugang zur Promenade und zum Strand hinweist, der für eine Anordnung des Parkhauses weiter nördlich sprechen würde, fällt dieser demgegenüber nicht maßgeblich ins Gewicht.
c) Die mit den Festsetzungen zum Maß der Bebauung und zur überbaubaren Grundstücksfläche im Baufeld MU2 ermöglichte Bebauung dürfte keine erdrückende Wirkung für die Bebauung auf dem Grundstück der Antragstellerin haben und sich nicht als rücksichtslos erweisen. Dass das vorgesehene Parkhaus das Nachbargrundstück der Antragstellerin regelrecht abriegeln, d.h. dort ein Gefühl des Eingemauertseins oder eine Gefängnishofsituation hervorrufen würde, erscheint fernliegend. Dies gilt bereits deshalb, weil das Grundstück der Antragstellerin dem Parkhaus nicht direkt gegenüber liegt, sondern lediglich „schräg gegenüber“. Das Parkhaus löst bezogen auf das Grundstück der Antragstellerin daher auch keine Abstandsflächen aus. In dem dem MU2 am nächsten gelegenen Bereich des Grundstücks der Antragstellerin befindet sich zudem ein Parkplatz; das nächstgelegene Baufeld liegt etwa 50 m entfernt. Orientiert man sich bei der Frage, welche Gebäudeabstände als „verträglich“ anzusehen sind, an den Regelungen des Abstandsflächenrechts, so ergibt sich, dass die Entfernung des Parkhauses vom nächstgelegenen Baufeld auf dem Grundstück der Antragstellerin mit etwa 50 m ein Mehrfaches der doppelten Abstandsfläche beträgt. Denn das Parkhaus würde bei einer zulässigen Höhe von 17 m lediglich eine Abstandsfläche von 6,8 m auslösen. Bereits die „einfache Einhaltung“ der Abstandsflächen schließt aber die Annahme einer erdrückenden Wirkung in der Regel aus (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 24. März 2022 – 1 MN 131/21 –, juris Rn. 42).
Dass die Umgebungssituation zum Nachteil der Antragstellerin verändert wird, begründet keinen Abwägungsfehler. Allerdings ist das Interesse der Eigentümer der dem Plangebiet benachbarten Grundstücke, dass die Bebauung im Plangebiet gegenüber der Bestandsbebauung verträglich gestaltet wird, abwägungserheblich. Diesem ist jedoch mit der Planung Rechnung getragen worden.
Dies gilt auch dann, wenn man in Rechnung stellt, dass es um die Änderung eines Bebauungsplans geht, in deren Rahmen die Gemeinde verpflichtet ist, das Interesse der Planbetroffenen an der Beibehaltung der vorgegebenen rechtlichen Situation der überplanten Grundstücke zu berücksichtigen. Diese Anforderung dürfte die Antragsgegnerin in hinreichendem Umfang erfüllt haben. Dass sich ein schutzwürdiges Vertrauen ihrerseits auf den Fortbestand der Festsetzungen des Ursprungsplans in der Fassung der 2. Änderung in der Abwägung hätte durchsetzen müssen, hat die Antragstellerin nicht geltend gemacht.
d) Abwägungsfehler bei der Bewältigung der Immissionskonflikte, die mit dem Betriebslärm des geplanten Parkhauses verbunden sind, dürften ebenfalls nicht ersichtlich sein.
aa) Dass die Antragsgegnerin die planbedingte Zunahme von Gewerbelärm durch das Parkhaus nicht ermittelt hätte, trifft nicht zu. Die Antragsgegnerin hat mit der Schalltechnischen Immissionsprognose Parkhaus vom 4. September 2020 geklärt, dass die Planung vollzugsfähig ist. Das Ziel der Planung kann insoweit erreicht werden, weil der Errichtung eines Parkhauses an dem fraglichen Standort keine unausräumbaren Hindernisse immissionschutzrechtlicher Art entgegenstehen. Im Hinblick auf diese Fragestellung ist zu Recht die TA Lärm als Maßstab herangezogen worden, nicht die DIN 18005.
Der von der Antragstellerin gerügte Ermittlungsfehler der mangelnden Berücksichtigung einer Vorbelastung (vgl. TA Lärm Ziff. 3.2.1, letzter Abs.) liegt ebenfalls nicht vor. Die Immissionsbelastung durch den bestehenden Großparkplatz wird mit der Errichtung des Parkhauses entfallen; zu einer Summierung von Belastungen kann es deshalb nicht kommen. Die Vorstellung, eine bestehende Vorbelastung begründe eine erhöhte Zumutbarkeitsschwelle, liegt der Planung nicht zu Grunde.
bb) Die Antragsgegnerin hat die Schutzwürdigkeit des Sondergebiets Ferienhäuser auf dem Grundstück der Antragstellerin zutreffend beurteilt, indem sie die Maßstäbe für ein allgemeines Wohngebiet angewendet hat. Die für dieses nach Ziff. 6.1 Abs. 1 lit. e TA Lärm geltenden Immissionsrichtwerte von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts werden nach dem Inhalt der Schalltechnischen Immissionsprognose Parkhaus vom 4. September 2020 mit Beurteilungspegeln von 52 dB(A) tags und 37 dB(A) nachts eingehalten.
(1) Das Grundstück der Antragsteller liegt nicht in einem Kurgebiet, für das gemäß Ziff. 6.1 Abs. 1 lit. g TA Lärm die Immissionsrichtwerte von 45 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts gelten würden.
Auf den Umstand, dass es sich bei der Gemeinde Binz insgesamt um ein anerkanntes Seebad i.S.v. § 3 Nr. 3 Kurortgesetz M-V handelt, kommt es nicht an. Die Werte nach Ziff. 6.1 Abs. 1 lit. g TA Lärm sind nur maßgeblich für mit einer entsprechenden Zweckbestimmung durch Bebauungsplan festgesetzte Gebiete (vgl. OVG Münster, Urteil vom 8. September 2022 – 7 D 38/21.AK –, juris Rn. 51; Feldhaus/Tegeder, in: Feldhaus, Bundesimmissionsschutzrecht, Stand: Nov. 2023, Nr. 6 TA Lärm Rn. 22). Eine solche Festsetzung enthält der Bebauungsplan für das Grundstück der Antragstellerin nicht. Vielmehr ist der Bereich als Sondergebiet Ferienhäuser ausgewiesen.
(2) Eine Festlegung für Ferienhausgebiete enthält die TA Lärm nicht. Die DIN 18005 in der zum Zeitpunkt des Planerlasses geltenden Fassung stufte allerdings Ferienhausgebiete wie reine Wohngebiete ein und sah für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm Orientierungswerte von 50 dB tags und 35 dB nachts vor. Es sprechen aber erhebliche Gründe dafür, dass eine Abweichung hiervon bereits gerechtfertigt war, seit mit dem Inkrafttreten des § 13a BauNVO im Jahr 2017 (vgl. Art. 2 des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017, BGBl. I S. 1057) Ferienwohnungen als Gewerbebetriebe eingeordnet wurden. Dem entspricht, dass in der Neufassung der DIN 18005 von 2023 Ferienhausgebiete wie allgemeine Wohngebiete eingestuft und für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm Orientierungswerte von 55 dB tags und 40 dB nachts vorgesehen werden.
Jedenfalls aber ist im vorliegenden Fall dem betroffenen Ferienhausgebiet auf dem Grundstück der Antragstellerin deshalb nicht die Schutzwürdigkeit eines reinen Wohngebiets zuzuerkennen, weil der zu Grunde liegende Bebauungsplan für diesen Bereich nicht etwa ausschließlich Ferienhäuser vorsieht. Vielmehr dürfen nach der textlichen Festsetzung Ziff. 1.2.1 des Ursprungs-Bebauungsplans in dem Sondergebiet Ferienhäuser zusätzlich die Beherbergungsnutzung ergänzende Dienstleistungs- und Verkaufseinrichtungen, Fitness- und Gesundheitseinrichtungen, Restaurants und Betriebswohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 BauNVO errichtet werden. Für das betroffene Gebiet sind danach in nicht unerheblichem Maß auch „echte“ gewerbliche Nutzungen als allgemein zulässig vorgesehen. Damit entspricht der Charakter des konkreten Gebiets eher einem allgemeinen Wohngebiet, in dem nach § 4 Abs. 2 BauNVO neben Wohngebäuden ebenfalls ergänzend weitere, auch gewerbliche Nutzungen allgemein zulässig sind. Die Heranziehung der Maßstäbe für ein reines Wohngebiet, das die allgemein zulässige Nutzung auf eine Wohnnutzung zuzüglich Anlagen zur Kinderbetreuung beschränkt (§ 3 Abs. 2 BauNVO), erscheint demgegenüber nicht begründet.
cc) Der Vorwurf der Antragstellerin, die Planung missachte den immissionsschutzrechtlichen Trennungsgrundsatz des § 50 Satz 1 BImSchG, dürfte unbegründet sein. Nach dieser Vorschrift sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich und überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete, u.a. Freizeitgebiete so weit wie möglich vermieden werden. Der in dieser Vorschrift zum Ausdruck kommende Trennungsgrundsatz stellt kein zwingendes Gebot dar, sondern eine Abwägungsdirektive. Er kann im Rahmen der Abwägung durch andere Belange von hohem Gewicht überwunden werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. April 2012 – 4 CN 3.11 –, juris Rn. 29; Schoen, in: Landmann/Rohmer, Umweltrecht, Stand: Sept. 2023, § 50 BImSchG Rn. 30). Bezogen auf ein benachbartes allgemeines Wohngebiet oder ein Gebiet mit entsprechendem Schutzanspruch stellt die Ausweisung eines urbanen Gebiets grundsätzlich hinreichend sicher, dass die zulässigen Nutzungen mit den vorhandenen umgebenden schutzbedürftigen Nutzungen verträglich sind, weil nach § 6a Abs. 1 Satz 1 BauNVO die Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen nur insoweit zulässig ist, als diese die Wohnnutzung nicht wesentlich stören (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 24. März 2022 – 1 MN 131/21 –, juris Rn. 34). Weshalb für die Grundschule ein höheres Schutzniveau gelten sollte, erläutert die Antragstellerin nicht und ist auch nicht ersichtlich. Diese liegt zudem mit 80 m weiter entfernt als die nächstgelegene Bebauung auf dem Grundstück der Antragstellerin und ist vom Betriebslärm des Parkhauses weniger betroffen (maximale Beurteilungspegel an der Schule: 46 dB(A) tags und 31 dB(A) nachts). Auch der Umstand, dass im MU2 eine Wohnnutzung unzulässig und eine rein gewerbliche Nutzung zu erwarten ist, führt nicht auf einen Abwägungsfehler. Die Antragsgegnerin hat die Lärmauswirkungen des Parkhauses geprüft und die Ergebnisse der Schallimmissionsprognose in die Abwägung eingestellt. Da die Immissionsrichtwerte für ein allgemeines Wohngebiet eingehalten werden können, bestehen insoweit keine Bedenken.
e) Offen bleiben kann, ob ein Abwägungsfehler hinsichtlich der Behandlung des Verkehrslärms vorliegt.
aa) Soweit die Antragsgegnerin geltend macht, die 16. BImSchV sei nicht anwendbar, sprechen erhebliche Gründe dafür, dass dies nicht zutrifft. Nach § 1 Abs. 1 gilt die 16. BImSchV u.a. für den Bau oder die wesentliche Änderung von öffentlichen Straßen. Dabei liegt der Bau einer öffentlichen Straße vor, wenn eine bestehende Trasse auf einer längeren Strecke verlassen wird. Ist dies der Fall, weil es sich nicht um eine bloße Änderung wie z.B. im Fall einer „Kurvenstreckung“ handelt, so kommt es auf die Kriterien für die Wesentlichkeit einer Änderung nicht an.
bb) Ob bei der Behandlung der Verkehrslärmproblematik zu Unrecht der durch die Wohnbebauung im Änderungsplangebiet entstehende zusätzliche Verkehr unberücksichtigt geblieben ist, oder ob die entsprechende Passage in der Schalltechnischen Untersuchung Verkehrslärm (S. 22), nach der die Beurteilung der Belastung außerhalb des Plangebiets durch die Änderung der Straßenführung der E Straße auf der Grundlage der bisherigen Verkehrsmengen, fortgeschrieben auf das Jahr 2030, erfolgt ist, lediglich versehentlich unerwähnt lässt, dass auch der nach Realisierung der Bebauung im Plangebiet zu erwartende zusätzliche Verkehr berücksichtigt wurde, wie die Antragsgegnerin erstmals in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, bedarf keiner Klärung mehr.
cc) Was eine Berücksichtigung des Zu- und Abfahrtsverkehrs über die E Straße angeht, der durch das Gebiet des benachbarten Bebauungsplans Nr. 9a verursacht wird, gilt zunächst, dass es bei der Zusammenstellung und Bewertung des Abwägungsmaterials maßgeblich auf die von diesem konkreten Bebauungsplan hervorgerufenen Auswirkungen ankommt. Die von künftigen, mit erheblichen Unsicherheiten behafteten weiteren Planungen eventuell ausgehenden Verkehrssituationen müssen dagegen noch nicht berücksichtigt werden (vgl. OVG Saarlouis, Urteil vom 24. Juni 2021 – 2 C 215/19 –, juris Rn. 47 m.w.N.). Allerdings muss bei der Prognose einer Verkehrsbelastung der im Hinblick auf einen bereits in Kraft getretenen Bebauungsplan konkret zu erwartende Verkehr in die Bewertung einbezogen werden. Dies ist nach den Angaben der Antragstellerin im Hinblick auf den Bebauungsplan Nr. 9a dadurch erfolgt, dass die zwischenzeitliche Stellplatznutzung der Fläche in die Verkehrsanalyse eingeflossen ist, die der Schalltechnischen Untersuchung Verkehrslärm zu Grunde gelegt wurde; die Realisierung der Museumsnutzung lasse keinen weiteren Zufahrtsverkehr erwarten. Auch insoweit bedarf es keiner abschließenden Beurteilung mehr.
f) Schließlich kann auch die Frage, ob ein Abwägungsfehler im Hinblick auf die verkehrsmäßige Erschließung des Parkhauses vorliegt – insbesondere der Landkreis hatte wegen der kurzen Entfernung der Einfahrt des Parkhauses zum Abzweig von der Landesstraße und zum nahen Bahnübergang Bedenken hinsichtlich der Bewältigung der Verkehrsmengen und hinsichtlich der Verkehrssicherheit geltend gemacht, während die Antragsgegnerin die Änderung des Verlaufs der E Straße und deren Aufweitung für ausreichend gehalten und im Übrigen auf eine Konfliktbewältigung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens verwiesen hatte – offen bleiben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 13 BauNVO
§ 6a BauNVO
§ 17 BauNVO
§ 13a BauNVO
§ 4 BauNVO
§ 3 BauNVO
§ 12 BauGB
§ 12 BauNVO
§ 50 BImSchG
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 8 Abs. 3 BauNVO
§ 3 Abs. 4 BauNVO
§ 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO
§ 3 Abs. 1 BauNVO
§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 3 Nr. 3 KurortG
§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 61 Nr. 2 VwGO
§ 9a Abs. 1 WEG
§ 9a Abs. 2 WEG
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 2 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 6a Abs. 1 BauNVO
§ 17 Abs. 1 BauNVO
§ 4a Abs. 1 Satz 1 BauNVO
§ 1 Abs. 4 BauNVO
§ 16 Abs. 5 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 6a Abs. 1 Satz 2 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 1 BauNVO
§ 6a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
§ 17 Abs. 2 BauNVO
§ 1 Abs. 9 BauNVO
§ 4 Abs. 2 BauNVO
§ 3 Abs. 2 BauNVO
§ 50 Satz 1 BImSchG
§ 6a Abs. 1 Satz 1 BauNVO
§ 1 Abs. 1 gilt die 16. BImSchV
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2017, 1641, 1646
4 BN 24/24
4 CN 1.03
4 BN 51.19
4 NB 3.92
4 BN 42.10
4 C 21.07
4 C 13.11
4 BN 15.99
4 BN 13.09
3 K 296/15
3 K 149/15
10 A 19.17
7 A 40/10
7 D 24/12
4 CN 5.01
8 C 10646/21
8 C 10068/17
5 S 1864/19
4 BN 33.22
1 CS 19.18
1 NE 20.33
4 NB 32.89
1 KN 3/20
1 B 98.31
1 K 6147/92
15 BV 15.24
4 B 44.09
2 D 38/11
1 MN 130/10
4 VR 5.14
8 C 10974/14
8 C 11387/18
2 D 37/12
4 C 7.10
2 C 215/19
3 C 1855/20
4 BN 59.00
4 CN 3.14
4 BN 1.06
4 BN 44.19
3 K 17/04
10a D 55/01
4 C 10.04
4 BN 14.99
3 K 489/20
4 BN 24.15
8 C 10462/22
1 MN 131/21
7 D 38/21
4 CN 3.11