Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2001-01-12, Aktenzeichen 16 Wx 173/00
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:0112.16WX173.00.00

Tenor:

Tatbestand:
Die Beteiligten zu 1. und 2. sind die Mitglieder der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung vom 22./24.09.1995 und dem hierin in Bezug genommenen Aufteilungsplan ist jedem der 34 Wohnungseinheiten ein Kellerraum zugewiesen. Die tatsächliche Bauausführung weicht indes hiervon ab. Dort, wo nach dem Aufteilungsplan die Kellerräume für die Wohnungen Nr. 33 und 34 sein sollten, befand sich tatsächlich die Waschküche mit Anschlüssen für Waschmaschinen und der gemeinschaftliche Trockner. Da zu diesem Raum zudem eine Kelleraußentreppe führte, fasste die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 30.03.1998 den unangefochtenen Beschluss, den Raum auch als Fahrradkeller zu nutzen. Die deswegen fehlenden zwei Kellerräume wurden dadurch gewonnen, dass die frühere Verwalterin in dem für die Kellerräume der Wohnungen Nr. 17 - 20 vorgesehenen Bereich statt der im Aufteilungsplan vorgesehenen vier Keller, insgesamt fünf Räume bilden und von dem Kellerraum Nr. 8 einen weiteren kleinen Keller abtrennen ließ.
In der Eigentümerversammlung vom 17.05.1999 fasste die Gemeinschaft unter TOP 11 mehrheitlich den fristgerecht angefochtenen gewordenen Beschluss, in einem Teil des nach der Umstellung der Heizung auf Gas überflüssig gewordenen früheren Öltankraums zwei neue Kellerräume für die Eigentümer der Wohnungen Nr. 33 und 34 abzutrennen und die Kellerräume Nr. 8 und 17 - 20 wieder in einen dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustand zu versetzen.
Der Antragsteller, der den früheren Öltankraum als Party- und Hobbykeller genutzt wissen möchte, begehrt die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 11 der Versammlung vom 17.05.1999, hatte hiermit allerdings vor dem Amts- und Landgericht keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe:
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 27 Abs. 1, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG) und begründet.
Die Entscheidungen des Amts- und des Landgerichts halten rechtlicher Überprüfung (§§ 27 FGG, 550 ZPO) nicht stand.
Der Beschluss zu TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 17.05.1999, den der Senat in eigener Kompetenz auslegen kann (vgl. BGHZ 139, 288 [292]), ist nichtig, weil der Regelungsgegenstand einer Beschlussfassung nicht zugänglich war.
Die Entschließung der Mehrheit der Eigentümer der Anlage, zur Lösung der Probleme im Kellerbereich von dem ohnehin nicht genutzten früheren Öltankraum zwei Kellerräume abzutrennen, ist - dies sei mit aller Deutlichkeit gesagt - in jeder Hinsicht sachgerecht, zumal ein Teil des Raums weiter für gemeinschaftliche Zwecke nutzbar ist und der Antragsteller keine sinnvolle anderweitige Nutzung aufzeigt, insbesondere der in dem Hinweis- und Auflagenbeschluss des Landgerichts vom 25.07.2000 vertretenen Meinung nicht entgegen getreten ist, dass die Nutzung des Raums als "Partykeller" bauordnungsrechtlich nicht zulässig sein dürfte. Gleichwohl war der eingeschlagene Weg nicht möglich. Vielmehr kann eine Regelung nur im Wege einer - von der Verwalterin zu Recht parallel zu dem vorliegenden Verfahren angestrebten und vorbereiteten - einvernehmlichen Abänderung der Teilungserklärung bzw. notfalls durch eine gerichtliche Entscheidung im Rahmen eines evtl. aus dem Gemeinschaftsverhältnis i. V. m. § 242 BGB folgenden Anspruchs auf Abänderung der Teilungserklärung erfolgen.
Dadurch, dass den Eigentümern der Wohnungen Nr. 33 und 34 Teile des früheren Öltankraums als "Kellerräume" zugewiesen wurden, handelt es sich - entgegen der Meinung des Landgerichts - nicht lediglich um eine bloße Gebrauchsregelung, sondern um die Begründung von Sondernutzungsrechten an dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum. Unter einem Sondernutzungsrecht ist das einem Wohnungseigentümer eingeräumte Recht zu verstehen, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer allein zu nutzen, wobei es abweichend von § 13 Abs. 1 S. 1, 2 WEG sowohl die alleinige Befugnis zum Gebrauch wie auch die alleinig Befugnis zur Ziehung sonstiger Nutzungen, etwa die Einnahme von Mieten umfasst (vgl. Ott ZWE 2001, 12 [13] mit weiteren Nachweisen). Eine bloße, einem Mehrheitsbeschluss zugängliche Gebrauchsregelung ist dagegen dann anzunehmen, wenn einem Wohnungseigentümer nicht das Recht zum Mitgebrauch entzogen, sondern nur die Art und Weise seiner Ausübung geregelt wird, indem - wie beispielsweise im Falle der Vermietung eines Kellerraums - die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs der Anteil an den Mieteinnahmen tritt (vgl. BGH MDR 2000, 1182 = NJW 2000, 3211 = NZM 2000, 1010 = ZMR 2000, 845 = ZfIR 2000, 716 = ZWE 2001, 21 mit Anm. Armbrüster S. 20). Es handelt sich, sofern eine Überlassung an einzelne Miteigentümer erfolgt, um Verträge, die die Eigentümergemeinschaft mit ihnen über die Nutzung von Gemeinschaftseigentum ohne inhaltliche Zuordnung zu einem Sondereigentum schließt, also um Regelungen, die mit gleichem Inhalt und mit gleicher Wirkung auch mit jedem Dritten vereinbart werden können (vgl. Schuschke NZM 1999, 241 [243]).
Vorliegend ging der Beschlussinhalt dahin, den Miteigentümern T. und N. die Räume nicht etwa persönlich, sondern als Sondereigentümern der Wohnungen Nr. 33 und 34 zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zu überlassen, und zwar mit dem Ziel, ihnen ein Äquivalent dafür einzuräumen, dass die nach der Teilungserklärung ihrem Sondereigentum unterliegenden Kellerräume fehlten. Die übrigen Miteigentümer sollten dagegen kein Surrogat für die Überlassung der Räume, etwa in Form einer Nutzungsentschädigung erhalten. Damit erfolgte zwar noch keine vorweggenommene Einigung über die Einräumung von Sondereigentum an diesen beiden Räumen, wohl aber die Begründung eines Sondernutzungsrechtes (vgl. BayObLG NZM 2000, 1235).
Zu der deswegen entscheidungserheblichen Frage, ob die Begründung von Sondernutzungsrechten im Beschlusswege möglich ist, hat der Senat sich zwar ursprünglich in der von dem Antragsteller zur Stützung seiner Auffassung angeführten Entscheidung vom 27.09.1991 - 16 Wx 60/91 (= NJW-RR 1992, 598) ablehnend geäußert. In der Folgezeit hat er sich indes der seinerzeit ganz überwiegenden Meinung in der Rechtsprechung und Literatur angeschlossen und eine derartige Möglichkeit in Übereinstimmung mit der damaligen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 54, 65) bejaht (z. B. Beschluss vom 29.06.1998 - 16 Wx 96/98 - = NZM 1998, 979 = OLGR 1998, 424 = ZMR 1998, 801). Auf dieser Linie bewegen sich auch die Entscheidungen der Vorinstanzen.
Indes hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - , auf den der Senat die Beteiligten hingewiesen hat, nunmehr entschieden, dass ein Sondernutzungsrecht nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, nicht aber auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden könne, da der Wohnungseigentümerversammlung hierzu die absolute Beschlusskompetenz fehle und ein gleichwohl gefasster Beschluss nichtig sei (veröffentlicht z. B. in NJW 2000, 3500; ZMR 2000. 771; ZfIR 2000, 877; ZWE 2000, 518).
Ein Vertrauenstatbestand oder sonstige aus Treu und Glauben gem. § 242 BGB folgende Erwägungen bzw. das Schikaneverbot (§ 226 BGB), deren Voraussetzungen der Senat selbst beurteilen kann, da der Sachverhalt hierzu keiner weiteren Aufklärung bedarf, stehen der Geltendmachung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses nicht entgegen.
Wie der Äußerung des Verwalters vom 15.10.1999 gegenüber den Verfahrensbevollmächtigten des Antragstellers zu entnehmen ist, lag dem Versuch der Lösung der unzuträglichen Situation im Kellerbereich im Beschlusswege zwar auch die dem Verwalter bekannte und zutreffend ausgewertete frühere Rechtsprechung zum vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss zugrunde. Auch ist, wenn man nur die Raumfrage selbst betrachtet, kein nachvollziehbarer Grund dafür erkennbar, weswegen der Antragsteller sich dagegen sperrt, dass den Eigentümern der Wohnungen Nr. 33 und 34 die ihnen zustehenden Kellerräume durch Abtrennung eines Teils des ohnehin nach der Umstellung der Heizung in der Vergangenheit nur als Abstellraum für Gartengeräte des Hausmeisters genutzten Öltankraums verschafft werden. Vertrauensschutzgrundsätze können indes erst dann eingreifen, wenn im Vertrauen auf die frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshof nicht lediglich Entschließungen gefasst, sondern zusätzlich rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitigung zu unzumutbaren Härten führen würde (BGH a.a.O.). Dies ist indes nicht der Fall, da sich die Abtrennung der Kellerräume ohne größeren baulichen Aufwand leicht beseitigen lässt. Zudem würde die Hinnahme des - nichtigen - Beschlusses dazu führen, dass sich die ohnehin schon vorher grundbuchwidrige Situation weiter verstärken würde, was letztlich auch nicht im wohlverstandenen Interesse aller Eigentümer der Anlage liegen kann. Dass es als Folge der Feststellung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses möglicherweise zu weiteren gerichtlichen Verfahren kommen wird, ist demgegenüber hinzunehmen, zumal hierdurch ggfls. eine Übereinstimmung der tatsächlichen Verhältnisse mit den Eintragungen im Grundbuch erreicht werden könnte.
Dafür, dass die Geltendmachung der Nichtigkeit des Beschlusses auf der zum 31.07.1999 ausgesprochenen Kündigung der Hausmeistertätigkeit des Antragstellers beruht und daher schikanös i. S. d. § 226 BGB sein könnte, lassen sich anhand des Sachvortrags der Beteiligten hinreichend sichere Feststellungen nicht treffen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen in Abweichung von dem Grundsatz, dass der Unterlegene die Kosten des gerichtlichen Verfahrens zu tragen hat, die Beteiligten zu 1. und 2. jeweils zur Hälfte mit den Gerichtskosten zu belasten. Der beiderseits eingenommene Rechtsstandpunkt war jeweils gut vertretbar, wobei derjenige der Antragsgegner der bisher herrschenden Meinung entsprach, sich insbesondere auf frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshof stützen konnte, und das Obsiegen des Antragstellers beruht nur darauf, dass der Bundesgerichtshof im Verlaufe des Verfahrens seine Rechtsprechung geändert hat. Deshalb war auch kein Raum für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten.
Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG und entspricht den unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzungen der Vorinstanzen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 27 Abs. 1, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG
§§ 27 FGG, 550 ZPO
§ 242 BGB
§ 226 BGB
§ 47 WEG
§ 48 WEG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 139, 288
MDR 2000, 1182
NJW 2000, 3211
NZM 2000, 1010
ZMR 2000,
845
NZM 1999, 241
NZM 2000, 1235
NJW-RR 1992, 598
BGHZ 54, 65
NZM 1998,
979
ZMR 1998, 801
NJW 2000, 3500
16 Wx 60/91
16 Wx 96/98
V
ZB 58/99