Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-02-19, Aktenzeichen 325 O 100/19

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 56.069,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9.4.2019 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Ansprüche des Klägers im Zusammenhang mit seiner Beteiligung durch die Unterzeichnung der Kaufunterlagen bzgl. des F. L. C. C1, N. S., C. vom 29.4.2011.
2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, den Kläger von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.251,48 EUR freizustellen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt Schadensersatz wegen seiner Ansicht nach mangelhafter Information bei einer Investitionsentscheidung.
Ab August 2010 schaltete die Beklagte Werbeanzeigen in den Zeitungen „D. W.“ und „W. a. S.“, in denen Investitionen in ein noch zu errichtendes Ferienresort „F. L. C. C1“ in N. S., K. beworben wurden. Danach konnte man „bereits vor der Erschließung des Grundstücks Landanteile erwerben, um bis 2015 eine mögliche Rendite von bis zu 100% oder mehr zu erzielen“. Auf Anlagen K1 bis K3 wird hinsichtlich der Einzelheiten verwiesen. Bei dem geplanten Resort handelte es sich um ein Projekt der k. P. T. F. D. C. Ltd. (TFDC), auf die in den Anzeigen allerdings nicht hingewiesen wurde.
Der Kläger wurde auf die Werbeanzeigen aufmerksam und interessierte sich dafür. Er setzte sich telefonisch mit der Beklagten in Verbindung und teilte seine Anschrift mit, damit ihm Kaufunterlagen übersandt werden konnten. Ob der Kläger von der Beklagten ein (nicht vorgelegtes) Schreiben vom 14.3.2011 und einen Informationsprospekt gemäß Anlage B1 erhielt, ist streitig. Hinsichtlich des Inhalts des Informationsprospekts wird auf Anlage B1 verwiesen. Der Kläger fuhr auch zu der vom 18. bis zum 20.3.2011 in Stuttgart stattfindenden Anlegermesse Invest 2011 und ließ sich dort von der Beklagten über die Anlage informieren.
Am 20.4.2011 unterzeichnete der Kläger eine an die T. F. D. C. Ltd. gerichtete „Reservierungsvereinbarung“ (Anlage B2). Darin erklärte sich die TFDC einverstanden, „...eine Beteiligung an Land im Namen des Käufers für das geplante Erschließungsprojekt (...) zu reservieren.“ Das zu reservierende Grundstück sollte eine Größe von 1 Acre = 4047 qm haben. Es sollte eine „Gesamteinlage einschließlich Gebühren und Steuern“ in Höhe von 78.512 CAD geleistet werden. Unter Ziff. 1 der Vereinbarung heißt es: „Einzelheiten zum Reservierungsverfahren des zu erschließenden Baulandes, einschließlich der Ausführungen hinsichtlich der Zuteilung der Einlage und der Pflichten der Parteien und ihrer Beziehung untereinander, sind in dem TFDC-Angebot, das Teil der Bedingungen dieser Vereinbarung ist, enthalten.“ Unter Ziff. 5 heißt es: „Der Käufer bestätigt, dass er eine Kopie des TFDC-Angebots erhalten hat und die darin enthaltenen Bedingungen versteht und akzeptiert“. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage B2 verwiesen.
Mit E-Mail vom 20.4.2011 (Anlage K7) übersandte die „C. T. Limited“, dem Kläger auf ihn ausgestellte Kaufunterlagen zur Unterschrift (Anlage K9). Die C. T. Limited fungierte als Treuhänderin. Die übersandten Unterlagen enthielten zunächst Informationen zum Ausfüllen der Unterlagen. Sodann enthielten sie ein „Ernennungsschreiben“ mit dem der Anleger die C. T. Ltd. beauftragt, die Akquisition seines Anteils an einem Flurstück von der Erschließungsgesellschaft „unter Nutzung einer LLC als Instrument zur Erlangung der Eigentümerschaft durchzuführen“ und seinen Anteil an der LLC zu verwalten. Weiter beinhalteten die Unterlagen einen zwischen dem Anleger und der C. T. Ltd. zu schließenden „Dienstleistungsvertrag“. Dieser regelte die von der Treuhänderin für die Gründung und Geschäftsführung der LLC zu erbringenden Dienstleistungen. Schließlich beinhalteten die Unterlagen den Gesellschaftsvertrag der zu gründenden LLC. Der Kläger unterzeichnete die Unterlagen am 29.4.2011. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Anlage K9 verwiesen. Zugleich überwies der Kläger den Betrag von 78.512 CAD an das in den Unterlagen benannte Konto „C. T. E. C.“ (Anlage K11). Den Kaufunterlagen war auch ein von der Beklagten erstelltes Blatt mit dem Titel „Bearbeitungshilfe für die Kaufunterlagen“ beigefügt (Anlage K8). Danach konnten die unterzeichneten Kaufunterlagen an die Beklagte übersandt werden, welche die Unterlagen dann an die Treuhänderin weiterleiten würde.
Der Kläger wurde Gesellschafter einer am 15.1.2011 gegründeten D. ... LLC. Diese LLC erwarb eine Fläche von 101.682 qm des geplanten Resorts wie aus Anlage B3 ersichtlich. Mit Schreiben vom 6.5.2011 (Anlage B5) teilte die Treuhänderin C. T. Ltd. dem Kläger u.a. mit: „wir freuen uns, ihnen mitteilen zu können, dass wir jetzt gemäß ihren Anweisungen, den Ankauf einer 25-Acre-Parzelle des Landes im F. L. C. C1 durch die D. LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) abgeschlossen haben.“ Weiter heißt es in dem Schreiben: „Ihr Exit wie im Angebot von T. F. D. C. erwähnt, wird von C. durch das „first in - first out“ Prinzip festgelegt. Dieses wird durch das Datum bestimmt, an dem Ihr Dienstleistungsvertrag von uns gegengezeichnet wurde.“ Ob die Treuhänderin dem Kläger ein „Land Unit Certificate for Limited Liability Company D. ... LLC“ vom 10.5.2011 gemäß Anlage B4 übersandte, ist streitig.
Mit Rechnung vom 31.5.2011 stellte die Beklagte der T. F. D. C. Ltd. eine Courtage in Höhe von 9% des Anlagebetrags des Klägers mit 5.028,88 EUR in Rechnung (Anlage B7).
Mit Schreiben vom 27.2.2013 teilte die Treuhänderin C. T. Ltd. dem Kläger u.a. mit, dass sein First In First Out (FIFO) Ranking 578 betrage (Anlage B6). Nähere Informationen dazu enthielt das Schreiben nicht. Mit E-Mail vom 26.2.2014 teilte die Beklagte dem Kläger mit: „Ihre Investition hat die FIFO-Nummer 578, wie es Ihnen vom Treuhänder C. T. schriftlich bestätigt worden sein sollte.“ Weiter teilte die Beklagte mitgeteilt, dass der Projektentwickler TFDC eine Auszahlungsprognose erstellt habe. Für die FIFO-Nummer 578 besage diese Prognose eine Auszahlung für das Kalenderjahr 2016. Auf Anlage K12 (bzw. Bl. 80 d.A.) wird verwiesen. Mit E-Mail vom 13.6.2016 teilte die Beklagte dem Kläger auf Nachfrage eine Zusammenfassung seiner „Investitions-Daten“ und „Exit-Optionen“ mit. Auf Anlage K13 wird hinsichtlich der Einzelheiten verwiesen. Der Kläger erhielt auch eine „FIFO Investment Auszahlungsprognose Oktober 2016“ der T. F. D. C., in welcher „Ausstiegsprognosen für Investoren“ dargestellt werden (Anlage K14).
Die „C. T. L.“ firmierte später um in „H.“ und wurde 2016 insolvent. An ihre Stelle trat die A. C. S. Limited. Mit Schreiben vom 4.6.2019 bestätigte diese gegenüber der Beklagten u.a., dass der Kläger nach ihren Unterlagen Gesellschafter der am 15.1.2011 gegründeten D. LLC... ist. Auf Anlage B4 wird verwiesen. Der Initiator des „F. L. C. C1“ verstarb. Die T. F. D. C. Ltd. geriet in wirtschaftliche Schwierigkeiten und es wurde ein Insolvenzverfahren mit einem Schutzschirmverfahren eröffnet.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die Beklagte ihn nicht vollständig und richtig über die Ausstiegsoptionen aus dem Investmentobjekt informiert habe. Er sei durch die Beklagte immer wieder darauf hingewiesen worden, dass ein Ausstieg noch nicht möglich sei, weil weitere Investoren Vorrang hätten. Der Vorrang weiterer Investoren bei einem Ausstieg sei ihm vor Vertragsschluss nicht mitgeteilt worden. Hätte er diese Information vor Vertragsschluss gekannt, hätte er von einer Investition abgesehen. Bei der Anlagevermittlung sei der „Cash-Exit“ in der Form dargestellt worden, dass dieser nicht davon abhänge, in welcher Anzahl weitere Gesellschafter (Investoren) einen „Cash-Exit“ wählen. Bis heute habe die Beklagte ihm nicht konkret mitgeteilt, ob und wann eine Rückgabe der Gesellschaftsanteile bzw. Landanteile gegen Kaufpreis und Wertzuwachs möglich ist. Die Beklagte habe immer neue Auszahlungsprognosen mitgeteilt, die letztlich nicht eingehalten worden seien. Die Beklagte habe ihn im Vorfeld des Vertragsschlusses nicht über das FIFO-Prinzip aufgeklärt. Eine irgendwie geartete Aufklärung sei nicht erfolgt. Ein Schreiben vom 14.3.2011 habe er nicht von der Beklagten erhalten, erst recht nicht Informationsunterlagen wie den Prospekt Anlage B1. Diesen Prospekt habe er erstmals mit Übermittlung der Klageerwiderung zur Kenntnis nehmen können. Insbesondere sei er nicht darauf hingewiesen worden, dass auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich sei. Auch sei er von der Beklagten nicht über die von ihr vereinnahmte Innenprovision aufgeklärt worden. Die Beklagte habe eine Innenprovision von 28% der Anlagesumme erhalten. Die Beklagte habe ihn auch nicht darüber aufgeklärt, dass sie keinerlei eigene Informationen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage und der Bonität des Kapitalsuchenden hatte. Sie habe nicht die Plausibilität der Anlage untersucht. Er sei davon ausgegangen, dass es sich um eine seriöse und sichere Geldanlage handele. Er habe auf einen aus seiner Sicht bestehenden guten Ruf der Firma E. & V. vertraut.
Die geltend gemachten Ansprüche seien nicht verjährt. Erst als er sich in seiner Not, keine Informationen über eine Rückzahlungsmöglichkeit seiner Einlage zu erhalten, an seinen Prozessbevollmächtigten gewandt habe, sei die Verjährungsfrist im Jahre 2019 angelaufen. Die Haftung der Beklagten sei nicht ausgeschlossen. Die Regelung auf Seite 5 der Vertragsunterlagen (Anlage K9) sei nur eine Klarstellung zu den geschlossenen Verträgen. Keinesfalls sei damit ein Ausschluss der Haftung wegen Verletzung von Pflichten aus einem Auskunftsvertrag verbunden.
Der Kläger beantragt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 56.069,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.12.2018 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Ansprüche des Klägers im Zusammenhang mit seiner Beteiligung durch die Unterzeichnung der Kaufunterlagen bzgl. des F. L. C. C1, N. S., C. Projekt vom 29.4.2011.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte den Kläger von allen Verpflichtungen, die ihm aus seiner Beteiligung am F. L. C. C1, N. S., C. Projekt über 56.069,74 EUR trifft, freistellt.
3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche weitere finanziellen Schäden zu ersetzen, die über den Klageantrag zu 1 bezifferten Schäden hinausgehen und die in der Zeichnung der Beteiligung des Klägers durch die unterzeichneten Kaufunterlagen vom 29.4.2011, ihre Ursache haben.
4. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Annahme der Zug um Zug angebotenen Übertragung der Rechte aus dem Klageantrag zu 1 näher bezeichneten Beteiligung des Klägers in Verzug befindet.
5. Die Beklagte ist verpflichtet, den Kläger von den außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.251,48 EUR freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, dass die Kernidee der Anlage darin bestanden habe, durch den Erwerb sog. Landanteile zu einem bestimmten Einstiegspreis an der Entwicklung des Projekts zu partizipieren. Je nachdem zu welchem Zeitpunkt Anleger den Vertrag unterzeichnet haben, hätten sie vom Bauträger TFDC einen Einstiegs- und einen höheren Endpreis, d.h. einen Rückkaufpreis zugesichert bekommen. Allerdings sei für die Rückzahlung kein bestimmter Zeitpunkt festgelegt worden, sondern dieses sollte vereinfacht gesagt aus den Erlösen der Verkäufe der Grundstücke und Immobilien und unter Berücksichtigung des FIFO-Prinzips erfolgen. Für den sog. „Cash-Exit“ komme es nicht auf eine bestimmte Laufzeit an, sondern darauf, ob der Bauträger über genügend Liquidität aus dem Verkauf von Grundstücken und Immobilien verfügt. Dabei habe er die Käufer nach dem sog. First in – First out Prinzip zu bedienen.
Sie, die Beklagte, habe den Kläger in vorgelagerten Gesprächen und durch Weiterleitung aller von der T. F. D. C. Ltd. (TFDC) erhaltenen Unterlagen klar und verständlich auf das FIFO-Prinzip hingewiesen. Dass der Vorrang weiterer Investoren nach dem FIFO-Verfahren gilt, hätte dem Kläger aufgrund aller zur Verfügung gestellten Unterlagen klar sein müssen. Mit Schreiben vom 14.3.2011 habe der Kläger von ihr Informationsunterlagen über das Projekt erhalten. Darin hätten sich sämtliche Blanko-Vertragsunterlagen befunden, aber vor allem auch der als Anlage B1 vorgelegte Prospekt über die Anlage. Darin seien die Rahmenbedingungen des Erwerbs von Landanteilen klar beschrieben. Auf Seiten 10 ff. seien die Ausstiegsszenarien detailliert erklärt. Auf Seite 10 des Prospekts werde darauf hingewiesen, dass die Gesellschafter ihre Landeinheiten an die Erschließungsgesellschaft verkaufen können, sobald dieser Geldmittel hierfür zur Verfügung stehen. Auf Seite 11 sei die Anwendung des FIFO-Prinzips nochmals deutlich genannt. Es sei dem Kläger zuzumuten, die Unterlagen sorgfältig zu lesen. Der Kläger habe in der Reservierungsvereinbarung vom 20.4.2021 (Anlage B2) durch Unterschrift bestätigt, dass er eine Kopie des TFDC-Angebots erhalten habe und die darin enthaltenen Bedingungen verstehe und akzeptiere. Ferner werde in den vom Kläger unterschriebenen Zeichnungsunterlagen auf das Angebot Bezug genommen. Zudem sei der Kläger durch den Kundenberater K. umfassend über das Produkt und das FIFO-Prinzip informiert worden und zwar in diversen Telefonaten und in Schriftform.
Das Risiko eines Totalverlusts bestehe bei der vorliegenden Anlage nicht. Das Grundstück könne nicht verschwinden. Die D. ... LLC als Eigentümerin des Grundstücks habe keine sonstigen wirtschaftlichen Risiken übernommen und könne nur nach Auszahlung des Klägers gelöscht werden. Die Position des Klägers werde durch die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der TFDC nicht beeinträchtigt. Dem Kläger stehe zusammen mit seinen Mitgesellschaftern ein insolvenzfestes Eigentumsrecht an dem Grundstück zu. Sie, die Beklagte, habe auch keine Innenprovision von 28% erhalten. Sie habe lediglich eine marktübliche Provision von 9% berechnet. Banken müssten erst seit dem 1.8.2014 über Innenprovisionen informieren. Allenfalls wäre eine Aufklärungspflicht ab einer Innenprovision von 15% anzunehmen.
Jedenfalls sei der geltend gemachte Anspruch verjährt. Der Kläger trage selbst vor, dass ihm mit E-Mail vom 26.2.2014 (Anlage K12) seine FIFO-Nummer mitgeteilt worden sei. Spätestens zu dieser Zeit habe er Kenntnis von dem FIFO-Prinzip erlangt. Damit sei der Anspruch mit Ablauf des Jahres 2017 verjährt. Ohnehin sei eine Haftung der Beklagten ausgeschlossen. In dem Ernennungsschreiben in den Kaufunterlagen (Anlage K9) werde auf Seite 5 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass haftungsrechtlich nur die TFDC und die C. T. Ltd. Vertragspartner des Anlegers seien. Sie, die Beklagte, sei nur vermittelnd tätig gewesen. Der Haftungsausschluss habe sich auf die gesamte Vermittlungstätigkeit der Beklagten bezogen.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und im zuerkannten Umfang begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Beklagte aus § 280 I BGB auf Rückabwicklung der am 29.4.2011 gem. Anlage K9 von ihm gezeichneten Kapitalanlage.
Zwischen den Parteien ist ein Schuldverhältnis entstanden. Dieses ist zwar nicht als Anlageberatungsvertrag zu werten. Das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen dafür hat der Kläger nicht dargelegt. Sie sind auch nicht ersichtlich. Zwischen den Parteien ist jedoch ein Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt ein solcher Vertrag zumindest stillschweigend zu Stande, wenn der Interessent deutlich macht, dass er, auf eine bestimmte Anlageentscheidung bezogen, die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Vermittlers in Anspruch nehmen will, und der Anlagevermittler die gewünschte Tätigkeit beginnt (BGH, Urteil vom 11. 1. 2007 - III ZR 193/05 - NJW 2007, 1362 Rn 10). Der Kläger hat insoweit vorgetragen, dass er sich aufgrund der Zeitungsanzeigen aus 2010 und 2011 telefonisch mit der Beklagten in Verbindung setzte und sich auf der vom 18. bis zum 20.3.2011 in S. stattfindenden Anlegermesse von der Beklagten über das Angebot beraten ließ. Das hat die Beklagte nicht bestritten.
Die Beklagte hat ihre aus dem Anlagevermittlungsvertrag folgende Aufklärungspflicht gegenüber dem Kläger verletzt. Nach der Rechtsprechung des BGH schuldet der Anlagevermittler dem Interessenten eine richtige und vollständige Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für dessen Anlageentschluss von besonderer Bedeutung sind. Dabei kann es als Mittel der Aufklärung genügen, wenn dem Interessenten statt einer mündlichen Aufklärung ein Prospekt über die Kapitalanlage überreicht wird, wenn dieser nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln, und dem Interessenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (BGH, Urteil vom 13.05.1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114; BGH, Urteil vom 5.3.2009 - III ZR 17/08 - NZG 2009, 471 Rz 12).
Die Beklagte behauptet insoweit, dem Kläger vor der Zeichnung den Prospekt Anlage B1 übermittelt zu haben. Der Kläger hat nicht bewiesen, dass er den Prospekt (Anlage B1) im Vorfeld der Zeichnung nicht erhalten habe. Nach der Rechtsprechung des BGH trägt der Kläger, der eine Verletzung bestehender Aufklärungspflichten behauptet, die Beweislast für seine Behauptung, der Prospekt sei ihm nicht oder nicht rechtzeitig vor der Zeichnung übergeben worden (BGH, Urt. v. 11.5.2006 - III ZR 205/05 - NJW-RR 2006, 1345/1346 Rz 7; Urt. v. 6.12.2012 – III ZR 66/12 - NJW-RR 2013, 296 Rz 16). Einen entsprechenden Beweis hat der Kläger nicht angeboten. Zudem hat er mit der Reservierungsvereinbarung gegenüber der T. F. D. C. Ltd. am 20.4.2011 selbst durch seine Unterschrift bestätigt, „dass er eine Kopie des TFDC-Angebots erhalten hat und die darin enthaltenen Bedingungen versteht und akzeptiert“ (Anlage B2). Weiter heißt es in den vom Kläger unterzeichneten Kaufunterlagen (Anlage K9) auf Seite 2: „In der Zwischenzeit haben Sie das Angebot der T. F. D. C. erhalten, das alle Einzelheiten zu dem Angebot hinsichtlich des F. L. C. C1 enthält. Sollten Sie dieses Dokument nicht erhalten haben, melden Sie sich bitte, und wir werden Ihnen unverzüglich eine Kopie zukommen lassen.“ Weiter wird etwa in dem vom Kläger unterzeichneten Ernennungsschreiben (Anlage K9 Seite 5) ausdrücklich auf das TFDC-Angebot Bezug genommen. Hätte dem Kläger das Angebot nicht vorgelegen, so hätte er es sich beschaffen können und müssen.
Der Prospekt (Anlage B1) klärt den Anlageinteressenten jedoch nicht hinreichend über das sog. „FIFO-Prinzip“ auf, obwohl dieses Prinzip für die Beurteilung der Kapitalanlage von erheblicher Bedeutung ist.
Zwar werden der Gegenstand der Investition und das Procedere des Erwerbs hinreichend nachvollziehbar dargestellt. Sofern der Kläger davon ausgegangen sein sollte, persönlich ein bestimmtes Grundstück zu erwerben, wäre diese Fehlvorstellung nicht durch den Prospekt veranlasst worden. Aus den Hinweisen zu Nummern 1 und 4 geht hervor, dass es um den Erwerb eines Anteils an einer über 650 Hektar großen Liegenschaft geht, die noch nicht erschlossen ist. Unter Punkt 3 heißt es: „Die Erschließungsgesellschaft und ihr Team aus lokalen und internationalen Fachkräften arbeiten derzeit am Entwurf des Bebauungsplans für diese Liegenschaft. Der Plan sieht Baugrundstücke unterschiedlicher Größen für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Wohnanlagen [...] vor.“ Unter Punkt 15 heißt es zum Eigentumserwerb: „Vor der Genehmigung von Bebauungsplan und Liegenschaftsaufteilung sind Eigentumsurkunden für Land in N. S. lediglich für Liegenschaften mit einer Mindestgröße von 25 Acre oder 10,1 Hektar (101.175 Quadratmeter) erhältlich. Um privaten Käufern den Erwerb kleinerer Grundstücksanteile (d.h. kleiner als 25 Acre) auf der zu erschließenden Liegenschaft zu ermöglichen, gründen die Käufer eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach dem Recht des U.S.-Bundesstaates D. (Limited Liability Company) nachfolgend „LLC“ bezeichnet. Später wird jede LLC mindestens 25 Acre [...] der Liegenschaft besitzen.“ Eigentum des Kunden eines Anteils an einer LLC wird anhand von Landeinheiten ausgewiesen. Eine Landeinheit entspricht einem Quadratmeter des im Eigentum der LLC befindlichen Landes. Weiter wird auf Seite 7 darauf hingewiesen, dass der Käufer einen Treuhänder damit zu beauftragen hat, im Auftrag des Käufers und weiteren Parteien eine LLC zu gründen, deren Gesellschafter die Käufer dann werden. Weiter wird darauf hingewiesen, dass der Treuhänder den Kauf eines mindestens 25 Acre großen Flurstücks von der Erschließungsgesellschaft veranlasst. Diese Angaben reichen zur Information über den Gegenstand der Investition aus.
Jedoch sind die Angaben unter Nr. 20 betreffend „die Ausstiegsstrategie“ nicht ausreichend. Dort wird ausgeführt, dass die Gesellschafter eine der nachfolgend beschriebenen Optionen wählen können, nachdem die einzelnen Baugrundstücke gemäß dem Bebauungsplan identifiziert und der Preis für jedes einzelne Grundstück ermittelt wurde. Die erste Option besteht darin, die Landeinheiten an der LLC gegen ein oder mehrere Baugrundstücke nach näherer Maßgabe einzutauschen. Die zweite Option besteht darin, dass die Gesellschafter ihre Landeinheiten in der LLC „an die Erschließungsgesellschaft verkaufen, sobald dieser Geldmittel hierfür zur Verfügung stehen.“ Die dritte Option besteht darin, „Landeinheiten“ an einen Dritten zu verkaufen. Viertens besteht eine „Kassenrückerstattungsoption vor Liegenschaftsaufteilung“. Danach können Gesellschafter nach einer Mindestinvestitionszeit von 12 Monaten eine Rückerstattung von 70% bzw. 80% ihrer anfänglichen Investition verlangen. Unter „Hinweise“ heißt es nachfolgend auf Seite 11: „Die Gesellschafter können entscheiden, auf welche Weise sie den Wert ihrer Landeinheiten realisieren wollen und sie können diese Entscheidung jederzeit auf einer First-In-First-Out-Basis (d.h. einem Reihenfolgeprinzip) treffen, die von einem Treuhänder überwacht wird.“
Diese Hinweise reichen zur Erläuterung des FIFO-Prinzips nicht aus. Einem durchschnittlichen Anlageinteressenten wird die weitreichende Bedeutung dieses Prinzips für einen Ausstieg aus der Investition nicht hinreichend deutlich gemacht. Zwar wird unter 2. darauf hingewiesen, dass ein Verkauf der Landeinheiten an die Erschließungsgesellschaft erst dann möglich ist, „sobald dieser Geldmittel hierfür zur Verfügung stehen.“ Dass der Eintritt dieser Bedingung insbesondere für Anleger, die zeitlich nach früheren Anlegern beigetreten sind, durch das FIFO-Prinzip unkalkulierbar wird, wird nicht deutlich. Vielmehr wird der Inhalt dieses Prinzips – soweit ersichtlich – erstmals ansatzweise in der E-Mail der Beklagten vom 13.6.2016 (Anlage K13) erläutert. Darin heißt es: „... hast Du natürlich das Recht, Dich konzeptgemäß zum o.g. Endwert auszahlen zu lassen. Die Zeitdauer hängt von der Auszahlungsgeschwindigkeit durch TFDC ab und davon, wie viel Prozent der Investoren sich für eine der beiden vorherigen Exit-Optionen entscheiden. Vereinfacht gesagt: je größer dieser Anteil ist, umso schneller geht der Auszahlungsprozess für die Auszahlungswilligen.“ Eine weitere Erläuterung findet sich in der „FIFO Investment Auszahlungsprognose Oktober 2016“ der T. F. D. C. (Anlage K14), in welcher „Ausstiegsprognosen für Investoren“ dargestellt werden. Auf Seite 4 heißt es da: „Es ist wichtig, zu erwähnen, dass Anleger, die ihre Landeinheiten gegen eine Auszahlung abgeben wollen, dies auf einer First In - First Out - Basis tun [FIFO]. Wie schnell der Ausstieg für einen bestimmten Anleger möglich ist, hängt nicht nur von der Abschlussrate bei den Verkäufen der einzelnen Baugrundstücke, sondern auch von der Ausstiegswahl ab, für die sich die Anleger entscheiden, die sich vor diesem Anleger in der Warteschlange befinden. Wenn sich ein großer Teil der Anleger dafür entscheidet, ihre Immobilienanteile gegen ein Baugrundstück zu tauschen oder sie als Anzahlung für eine Immobilie zu verwenden, so verkürzt sich natürlich die Warteschlange und ein Cash-Exit kann entsprechend schneller vollzogen werden.“ Im Umkehrschluss heißt dies: Wenn sich von den Anlegern, die zeitlich vor dem Kläger gezeichnet haben, viele für eine Auszahlung entscheiden und nur wenige dieser Anleger ihre Immobilienanteile gegen ein Baugrundstück tauschen oder sie als Anzahlung für eine Immobilie verwenden, dann kann der Kläger noch eine unabsehbare Zeit auf eine Auszahlung warten. Dieser Umstand ist für die Investitionsentscheidung von wesentlicher Bedeutung. Denn ein Anlageinteressent muss einschätzen können, wann er die erhoffte Rendite seiner Investition realisieren kann, bzw. mit welcher Laufzeit für die Anlage zu rechnen ist. Das FIFO-Prinzip führt dazu, dass insbesondere zeitlich spätere Zeichner ihre Grundstücksanteile – wenn überhaupt – auf unabsehbare Zeit nicht verkaufen können. Darauf wird im Prospekt jedoch nicht hinreichend hingewiesen.
Soweit die Beklagte behauptet, den Kläger vor der Zeichnung mündlich über Inhalt und Bedeutung des FIFO-Prinzips aufgeklärt zu haben, ist sie ihrer sekundären Darlegungslast nicht hinreichend nachgekommen. Zwar trägt der Kläger die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm behauptete Schlechterfüllung des Auskunftsvertrags. Die Beklagte trifft jedoch eine sekundäre Darlegungslast dahingehend, in welcher Weise sie ihren Aufklärungspflichten nachgekommen ist (vgl. BGH, Urteil vom 11.5.2006 - III ZR 205/05 - NJW-RR 2006, 1345/1346 Rz 7). Der Kläger hat vorgetragen, dass die Beklagte ihn im Vorfeld des Vertragsschlusses nicht über das FIFO-Prinzip aufgeklärt habe. Eine irgendwie geartete Aufklärung seitens der Beklagten sei nicht erfolgt. Angesichts dessen hätte die Beklagte substantiiert darlegen müssen, in welchem Beratungsgespräch sie den Kläger über die Angaben im Prospekt hinaus über den Inhalt des FIFO-Prinzips aufgeklärt habe. Denn anders ist es dem beweisbelasteten Kläger nicht möglich, einen entsprechenden Negativbeweis anzutreten. Die Beklagte hat jedoch nicht näher konkretisiert, bei welchem Informationsgespräch bzw. Anlass die entsprechende Aufklärung erfolgt sein soll.
Danach kann offenbleiben, ob die unter Punkt 12 des Prospekts aufgeführten Risikohinweise ausreichen. Nach der Rechtsprechung des BGH muss dem Anleger das Risiko eines möglichen Totalverlusts, das bei einer unternehmerischen Beteiligung in der Natur der Sache liegt und sich nicht sicher abschätzen lässt, ohne verharmlosende oder beschönigende Hinweise hinreichend deutlich vor Augen gehalten werden (BGH, Urt. v. 24.4.2014 – III ZR 389/12 - NJW-RR 2014, 1075 Rz 29). Auf die Möglichkeit eines Totalverlusts des Investitionsbetrags wird in den Risikohinweisen nicht hingewiesen. Allerdings bedarf es keines gesonderten Hinweises auf ein Totalverlustrisiko, wenn die Anlage in einer Beteiligung an einer Gesellschaft besteht, die in einen Sachwert wie Immobilien investiert (BGH, Urt. v. 27.10.2009 - XI ZR 337/08 - NJW-RR 2010, 115 Rz 25; Beschl. v. 23.09.2014 - II ZR 317/13 - BeckRS 2014, 22061 Rz 18).
Die mangelhafte Aufklärung über die „Ausstiegsmöglichkeiten“ ist ursächlich für die Zeichnung der Anlage durch den Kläger. Nach der Rechtsprechung des BGH streitet für den Anleger die Vermutung, dass er sich gegen die Anlage entschieden hätte, wenn er über den unrichtig oder unzureichend dargestellten Umstand zutreffend aufgeklärt worden wäre. Danach muss der Aufklärungspflichtige beweisen, dass der Anleger die Kapitalanlage auch bei richtiger Aufklärung erworben hätte, er also den unterlassenen Hinweis unbeachtet gelassen hätte (BGH, Urteil vom 7.12.2009 - II ZR 15/08 - NJW-RR 2010, 1187 Rn 24 Urteil vom 12.5.2009 - XI ZR 586/07 - NJW 2009, 2298 Rn 22). Einen entsprechenden Beweis hat die Beklagte nicht angetreten.
Die Beklagte hat den Kläger im Rahmen des Schadensersatzes so zu stellen, als hätte er die Anlage nicht gezeichnet. Ihm ist daher die unstreitig gezahlte Anlagesumme zu erstatten, die nach dem unstreitigen Vortrag des Klägers auf die Klagesumme umzurechnen ist. Besteht die Kapitalanlage wie hier in einer Rechtsposition als Gesellschafter, genügt es nach der Rechtsprechung des BGH, wenn der Geschädigte im Gegenzug die Abtretung sämtlicher Rechte aus der Beteiligung als Zug um Zug zu gewährende Leistung anbietet (BGH Urt. v. 10.7.2012 – XI ZR 295/11, BeckRS 2012, 16983).
Der Anspruch ist nicht verjährt. Durch die bloße Mitteilung der FIFO-Nummer mit E-Mail vom 26.2.2014 (Anlage K12) ist dem Kläger die Bedeutung des FIFO-Prinzips nicht deutlich gemacht worden. Allein dadurch konnte er nicht erkennen, dass ihm die Bedeutung dieses Prinzips vor der Zeichnung nicht hinreichend verdeutlicht worden ist. Die Haftung der Beklagten ist auch nicht ausgeschlossen worden. Ein Haftungsausschluss ist zwischen den Parteien nicht vereinbart worden. Der Hinweis in dem Ernennungsschreiben (Anlage K9 Seite 5), dass die Vertragspartner des Klägers ausschließlich die TFDC und die C. T. seien, ist lediglich eine zutreffende Klarstellung in Bezug auf die Kapitalanlage selbst. In Bezug auf die Kapitalanlage ist die Beklagte nicht Vertragspartnerin des Klägers. Sie ist nur die Vermittlerin. In dem Hinweis liegt aber kein Ausschluss einer Haftung wegen einer Verletzung von Aufklärungspflichten im Rahmen des hier bestehenden Anlagevermittlungsverhältnisses.
Soweit der Kläger eine Verzinsung des an ihn zu zahlenden Betrags in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.12.2018 begehrt, ist nicht dargelegt worden, woraus der Zinsbeginn folgen soll. Daher kann nur ein Anspruch auf Verzinsung ab Rechtshängigkeit gem. §§ 286 I, 291, 288 BGB zuerkannt werden.
Der Antrag auf Freistellung von allen Verpflichtungen, die aus der Unterzeichnung der Kaufunterlagen (Anlage K9) folgen, ist nicht zulässig. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers hat zwar zur Begründung des Antrags in der mündlichen Verhandlung vom 7.11.2019 auf Nachfrage des Gerichts vorgetragen, dass der Kläger jährlich eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 1% seines Anlagebetrags zu entrichten habe (Bl. 76). Die Beklagte hat jedoch bestritten, dass der Kläger noch Verwaltungsgebühren an die C. T. Ltd. zahle, weil diese unstreitig 2016 in Insolvenz fiel. Dazu hat der Kläger nicht Stellung genommen. Danach hätte der Kläger etwaig gezahlte Verwaltungsgebühren beziffern können und müssen. Ein Feststellungsinteresse ist nicht dargelegt.
Auch der weitere Antrag auf Feststellung einer Pflicht der Beklagten, dem Kläger sämtliche weitere finanziellen Schäden zu ersetzen, die über den Klageantrag zu 1 hinausgehen, ist mangels Darlegung eines Feststellungsinteresses unzulässig. Trotz Hinweises ist nicht dargelegt worden, welche nicht abschließend bezifferbaren Schäden dem Kläger noch drohen könnten.
Mangels Darlegung der Klägerseite kann auch nicht festgestellt werden, dass sich die Beklagte mit der Annahme der Zug um Zug angebotenen Übertragung der Rechte aus der Beteiligung des Klägers in Verzug befindet. Es ist weder dargelegt noch ersichtlich, inwiefern der Kläger der Beklagten die Übertragung der Rechte aus seiner Beteiligung in verzugsbegründender Weise angeboten hat. Der Schuldner kommt als Gläubiger der Gegenleistung gemäß § 293 BGB in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Dabei muss ihm die Leistung nach § 294 BGB so, wie sie zu bewirken ist, tatsächlich angeboten worden sein. Die Beteiligung an der D. ... LLC kann vom Kläger im Wege der Abtretung gemäß § 398 S. 1 BGB durch Vertrag mit der Beklagten auf diese übertragen werden. Dazu musste der Kläger der Beklagten die Schließung eines entsprechenden Vertrages antragen (vgl. BGH Beschl. v. 16.6.2016 – I ZB 66/15, BeckRS 2016, 15385 Rn 14). Es ist weder dargelegt, noch ersichtlich, dass der Kläger der Beklagten ein solches Angebot gemacht hätte. Auch in der Klageschrift ist dies nicht geschehen. Der Feststellungsantrag selbst kann nicht als entsprechendes Angebot gewertet werden, zumal darin Bezug genommen wird auf eine bereits angebotene Übertragung der Rechte aus der Beteiligung. Inwiefern die Übertragung bereits angeboten wurde, ist nicht dargelegt worden.
Der Kläger hat jedoch einen Anspruch auf Freihaltung von vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.251,48 EUR aus § 280 I BGB. Besteht gegen den Schuldner wie hier ein Schadensersatzanspruch, so erstreckt sich der Anspruch auch auf die zur Geltendmachung des Anspruchs entstandenen Rechtsverfolgungskosten. Die Geschäftsgebühr entsteht für das Betreiben des Geschäfts einschließlich der Information und für die Mitwirkung bei der Gestaltung eines Vertrags. Der Ansatz einer 1,5-fachen Gebühr ist schlüssig dargelegt worden. Die Beklagte hat dem auch nicht widersprochen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 II Nr. 1 ZPO. Die Zuvielforderung des Klägers war verhältnismäßig geringfügig und hat keine höheren Kosten veranlasst. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286 I, 291, 288 BGB
§ 293 BGB
§ 294 BGB
§ 709 ZPO
§ 280 I BGB
§ 398 S. 1 BGB
§ 92 II Nr. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2007, 1362
NJW-RR 1993, 1114
NZG 2009, 471
NJW-RR 2006, 1345
NJW-RR 2013, 296
NJW-RR 2014, 1075
NJW-RR 2010, 115
NJW-RR 2010, 1187
NJW 2009, 2298
III ZR 193/05
III ZR 25/92
III ZR 17/08
III ZR 205/05
III ZR 66/12
III ZR 389/12
XI ZR 337/08
II ZR 317/13
II ZR 15/08
XI ZR 586/07
XI ZR 295/11
I ZB 66/15