Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2020-09-16, Aktenzeichen 6 L 111/20

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben. (Rn.19)
2. Rechtlich ungeeignet sind nur Räumlichkeiten, die aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. (Rn.22)
3. Unbeachtlich ist eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, das heißt das Fehlen einer die materiell baurechtmäßige Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung. (Rn.23)
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 2.500,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich gegen eine sofort vollziehbare Rückführungsaufforderung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG).
Er ist seit Juni 2013 Eigentümer von als Teileigentum errichteten Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus in der ... a-c in 1...Berlin, Vorderhaus, Erdgeschoss, die insgesamt 14 Zimmer, drei WCs, Flur und Teeküche mit ca. 270 m² Nutzfläche umfassen.
Im Januar 2020 hörte der Antragsgegner nach einem Bürgerhinweis, dass nach dem Auszug mehrerer Wohngemeinschaften die Umwandlung in eine Ferienwohnung vorgenommen worden sei, den Antragsteller zu einer zweckfremden Nutzung von Wohnraum in der S... b ... Vorderhaus, Erdgeschoss rechts an. Hiergegen führte der Antragsteller an, es handele sich bei den Räumlichkeiten nicht um eine Wohnung. Er verwies dazu auf die Baugenehmigung für das Ende der 1980er Jahre errichtete Gebäude.
Nach entsprechenden Ermittlungen des Antragsgegners gab Frau H...an, sie habe mit einer Mitbewohnerin in einer Wohngemeinschaft in der 93,45 m² großen 4-Zimmer-Wohnung S... b in 1...Berlin, Vorderhaus, EG rechts von Oktober 2014 bis September 2018 gewohnt. Sie reichte dazu einen Mietvertrag vom 24./25. September 2014 ein.
Unter dem 14. April 2020 hörte der Antragsgegner den Antragsteller erneut zu einer zweckfremden Nutzung konkretisiert auf den Wohnraum S... b in 1...Berlin, Vorderhaus, EG rechts an und wies darauf hin, dass die Räumlichkeiten im Wohnungsgrundbuch zwar als Teileigentumseinheit eingetragen, jedoch seit dem 1. Oktober 2014 als Wohnung genutzt worden seien. Die gewerbliche Nutzung sei durch diese Nutzung verwirkt.
Der Antragsteller teilte daraufhin mit, es handele sich weiterhin um Gewerberaum. Einen Antrag auf Nutzungsänderung habe er weder gestellt, noch habe er eine entsprechende Genehmigung.
Mit Bescheid vom 14. Mai 2020 forderte der Antragsgegner den Antragsteller auf, den Wohnraum bis zum 1. September 2020 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro an. Die Räumlichkeiten seien tatsächlich und rechtlich zur Wohnnutzung geeignet. Die Wohnnutzung in den als Teileigentum errichteten Räumlichkeiten sei genehmigungsfähig. Es gebe keine Hinweise darauf, dass eine Wohnnutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4a Abs. 2 Nr. 1 BauNVO im besonderen Wohngebiet nicht zulässig sei. Eine Ausnahme nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG liege nicht vor, auch wenn die Räumlichkeiten ursprünglich zu anderen als Wohnzwecken errichtet worden seien.
Hiergegen legte der Antragsteller mit Schriftsatz vom 4. Juni 2020 Widerspruch ein, der noch nicht beschieden ist.
Mit seinem am 18. Juni 2020 eingegangenen Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz macht er geltend, der Sachverhalt sei vom Antragsgegner nicht aufgeklärt worden. Es sei unklar, ob die sich über drei postalische Anschriften hin erstreckenden Gewerbeflächen von der Rückführungsaufforderung insgesamt oder in Teilen betroffen seien. Der Bescheid sei zu unbestimmt. Zwischenzeitlich seien die Räumlichkeiten langfristig zur gewerblichen Nutzung vermietet. Eine derzeitige Nutzung als Ferienwohnung sei ihm nicht bekannt. In dem Gewerbemietvertrag sei eine Untervermietung von ihm gestattet worden. Überdies seien die Räumlichkeiten aufgrund der Lage im Erdgeschoss nicht zur Wohnnutzung geeignet. Eine unterstellte zeitweilige Wohnnutzung sei zweifelhaft. Eine Umwidmung sei jedenfalls nicht erfolgt. Selbst wenn dies angenommen würde und eine Wohnnutzung vorgelegen hätte, hätte diese nur über einen kurzen Zeitraum stattgefunden. Er reichte einen Mietvertrag über die gewerbliche Nutzung – für beispielsweise Büronutzung, Nutzung als Seminarraum, Schulungsstätte, Yogaseminarraum etc. – der Gewerbeflächen in der S...,1..., Vorderhaus, EG rechts vom 25. Februar 2019 ein.
Er beantragt,
die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 4. Juni 2020 gegen den Bescheid des Bezirksamtes vom 14. Mai 2020 anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Er nimmt Bezug auf sein Vorbringen im Verwaltungsverfahren. Ergänzend trägt er vor, die Eignung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken ergebe sich aus dem vorliegenden Mietvertrag einer Wohngemeinschaft zu Wohnzwecken und der Mietdauer von vier Jahren. Von der ehemaligen Wohnungsmieterin zur Verfügung gestellte Bilder zeigten, dass die Räumlichkeiten für eine Wohnnutzung umgebaut worden seien. Die Räumlichkeiten seien zwar zu anderen als Wohnzwecken errichtet worden, bei Inkrafttreten des ZwVbG jedoch nicht entsprechend genutzt worden. Inzwischen würden die Räumlichkeiten zweckfremd, nämlich nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt. Für die ordnungsgemäße Vermietung sei der Antragsteller verantwortlich. Zwischenzeitlich sei gegenüber der Mieterin eine Duldungsverfügung erlassen worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte, sowie der Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Gewährung gerichtlichen Eilrechtsschutzes hat keinen Erfolg.
Er ist zulässig, insbesondere ist er nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthaft. Der Widerspruch gegen die Rückführungsaufforderung in dem Bescheid vom 14. Mai 2020 hat gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 4 Abs. 4 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) in der seit dem 20. April 2018 geltenden Fassung (GVBl. S. 211) keine aufschiebende Wirkung.
Der Antrag ist jedoch nicht begründet. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zulasten des Antragstellers aus. Bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen, aber auch nur gebotenen summarischen Prüfung begegnet die Rechtmäßigkeit der Rückführungsaufforderung in dem Bescheid vom 14. Mai 2020 keinen ernstlichen Zweifeln.
1. Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderung ist § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZwVbG. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt nach dieser Bestimmung anordnen, dass Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Rückführungsgebot). Das zuständige Bezirksamt setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt.
a) Der Bescheid genügt den Anforderungen an das Bestimmtheitsgebot. Hinreichende inhaltliche Bestimmtheit setzt nach § 37 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Berlin voraus, dass insbesondere für den Adressaten des Verwaltungsakts die von der Behörde getroffene Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach richten kann. Es reicht aus, wenn sich die Regelung aus dem gesamten Inhalt des Bescheides, insbesondere seiner Begründung, sowie den weiteren den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen unzweifelhaft entnehmen lässt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2012 – BVerwG 7 VR 10.12 –, juris Rn. 10). Diesen Anforderungen wird der angefochtene Bescheid in Bezug auf die von der Regelungswirkung betroffenen Räumlichkeiten gerecht. Diese werden mit der Bezeichnung S... b in 1... Berlin, Vorderhaus, EG rechts hinreichend konkret und für den Antragsteller identifizierbar benannt. Soweit dieser rügt, angesichts der sich über drei postalische Anschriften hin erstreckenden Gewerbeflächen sei unklar, ob diese insgesamt von der Rückführungsaufforderung oder nur in Teilen betroffen seien, kann er damit nicht durchdringen. Der Antragsgegner hat sich in dem angefochtenen Bescheid eindeutig nur zu den unter der postalischen Adresse S... b in 1...Berlin, Vorderhaus, EG rechts gelegenen Räumlichkeiten verhalten und deren Rückführung verlangt. Unter dieser Adresse befinden sich auch klar von den anderen Teilflächen abgrenzbare Räumlichkeiten. Der Antragsteller selbst hat diese Räumlichkeiten („4 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur“, Teileigentum Nr. 86/2) mit Mietvertrag vom 24./25. September 2014 an die damalige Mieterin D...zu Wohnzwecken vermietet sowie erneut mit Mietvertrag vom 25. Februar 2019, diesmal zur gewerblichen Nutzung. Ihm selbst war die Eingrenzung der zu vermietenden Räumlichkeiten damit sehr wohl durch Zuordnung der postalischen Adresse S... b möglich. Seine Behauptung, es gebe unter dieser Adresse verschiedene Mietverträge, hat der Antragsteller weder belegt, noch erscheint dies angesichts der zivilrechtlich erforderlichen Bestimmtheit der zu vermietenden Räumlichkeiten als essentialia negotii plausibel, zumal der Antragsteller Rechtsanwalt ist. Mit der Anschrift „S...b,1...Berlin, Erdgesch“ konnte die Mieterin D...zudem im Berliner Melderegister erfasst werden.
b) Die Räumlichkeit ist zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum. Das ZwVbG ist anwendbar. Anhaltspunkte für einen unverhältnismäßigen Eingriff in grundrechtlich geschützte Positionen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. –, juris) sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Wohnraum im Sinne des ZwVbG in der bis heute insoweit unveränderten Fassung sind gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Dies trifft auf die Räumlichkeiten des Antragstellers zu.
(1) Rechtlich ungeeignet sind nur Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Dem Tatbestandsmerkmal der objektiven Eignung in § 1 Abs. 3 ZwVbG liegt die Einsicht zu Grunde, dass die Rechtsordnung eine Wohnnutzung nicht zugleich für (bebauungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 – BVerwG 8 C 53.85 –, juris Rn. 13 m.w.N.).
Unbeachtlich ist hingegen eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, das heißt das Fehlen einer die materiell baurechtmäßige Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – BVerwG 8 C 105.83 –, juris Rn. 20; Urteil vom 7. September 1984 – BVerwG 8 C 48.83 –, juris Rn. 13; Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 – VG 6 K 524.17 –, juris). So wie es dem Verfügungsberechtigten obliegt, tatsächliche Hindernisse, die einer Wohnnutzung entgegenstehen, „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ zu beheben, ist er zweckentfremdungsrechtlich auch gehalten, die rechtliche Unzulässigkeit des Bewohnens auszuräumen, indem er die ggf. baurechtlich erforderlichen Anträge stellt (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – BVerwG 8 C 105.83 -, juris Rn. 20). Die Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 4. August 2016 (– AV –, ABl. Nr. 35) bestätigen dieses Verständnis des Begriffs der rechtlichen Eignung. Dort heißt es unter Ziffer 6.3, Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbots liege nicht vor, wenn „baurechtlich eine allgemeine Wohnnutzung nicht zulässig und auch nicht genehmigungsfähig ist, also auch keine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der jeweiligen Fassung vorliegt. Unerheblich ist es dagegen, wenn der Raum nur formal baurechtswidrig ist.“
Für eine bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit der Wohnnutzung im Erdgeschoss des insgesamt 6-geschossigen Mehrfamilienhauses, welches laut des vom Antragsteller in Bezug genommenen Verkehrswertgutachtens von 2011 in einfacher Wohnlage in der überwiegend von 5- bis 7-geschossigen Mehrfamilienhäusern sowie Gewerbe-/ Bürobauten am Uferbereich der Spree geprägten Umgebung liegt, spricht hier jedoch nichts, wie der Antragsgegner im Verwaltungsverfahren zutreffend ausgeführt hat.
(2) An der tatsächlichen Eignung der Räumlichkeiten bestehen ebenfalls keine Zweifel. Sie wurden von Oktober 2014 bis zum Herbst 2018 von dem Antragsteller an die Mieterin D...zu Wohnzwecken vermietet und entsprechend genutzt. Die (nur) behauptete erschwerte Vermietbarkeit aufgrund der Lage im Erdgeschoss und wegen des angeblich (zu) verwinkelten Grundrisses lässt die tatsächliche Eignung jedenfalls nicht entfallen.
(3) Auf die Ausnahme des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG kann sich der Antragsteller nicht berufen. Danach sind vom Anwendungsbereich des Gesetzes Räumlichkeiten ausgenommen, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung nach Absatz 2 auch entsprechend genutzt werden.
Zwar wurden die gesamten Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Mehrfamiliengebäudes S... im Jahr 1986 unstreitig als Teileigentum zur gewerblichen Nutzung errichtet, (wahrscheinlich) bis 2014 entsprechend genutzt bzw. standen am 1. Mai 2014 als Büroflächen leer. Die Tatsache einer Nutzung zu anderen als Wohnzwecken zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbotes stellt die betreffenden Räumlichkeiten jedoch nicht für alle Zeit hiervon frei. Nach diesem Stichtag eintretende Umstände sind unter bestimmten Voraussetzungen zu berücksichtigen. Zunächst zu anderen als Wohnzwecken genutzte Räumlichkeiten können nachträglich dann unter das Zweckentfremdungsverbot fallen, falls der Verfügungsberechtigte sie wirksam zum Wohnen bestimmt, sie für diese Nutzung gewissermaßen umgewidmet hat. Eine solche „Umwidmung“, die zur Anwendbarkeit des Zweckentfremdungsverbotes führt, stellt zugleich einen „Verzicht“ auf die bisherige Nutzung dar. Sich zu einem solchen Verzicht bereit zu finden, steht dem Verfügungsberechtigten frei. Es kann daher nicht hinter jeder Unterbrechung der Nutzung zu anderen als Wohnzwecken sogleich der – die Anwendbarkeit des Zweckentfremdungsverbots auslösende – „Verzichts“wille gesucht werden. Die Erwartungsrichtung spricht nicht für, sondern gegen einen Verzicht. Für eine strengere Auffassung spricht auch nicht das Streben nach einer Verbesserung der Wohnraumversorgung. Da die Vornahme einer Umwidmung so oder so in der Freiheit des Verfügungsberechtigten steht, muss nämlich befürchtet werden, dass eine Herabsetzung der Anforderungen an das Vorliegen einer Umwidmung dem damit verfolgten Ziel gar nicht diente, weil sie den Verfügungsberechtigten Anlass gäbe, eine Wohnung lieber leer stehen zu lassen, als sich durch eine vorübergehende Wohnnutzung in die Gefahr zu begeben, künftigen dem Zweckentfremdungsverbot zu unterfallen. Dies hat zur Konsequenz, dass mit dem Ansteigen der Dauer einer dem Verfügungsberechtigten zuzurechnenden Wohnnutzung das Vorliegen einer Umwidmung zwar verstärkt indiziert wird, allein diese Dauer aber verlässliche Schlüsse auf das Vorliegen einer Umwidmung nicht gestattet. Die Beurteilung erfordert vielmehr eine die gesamte Sachlage ausschöpfende Würdigung (vgl. zum Ganzen für eine ebenfalls gewerblich genutzte Wohnung BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 – BVerwG 8 C 33.82 –, juris Rn. 13).
Unter Anlegung der vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Bewertungsmaßstäbe geht das Gericht nach summarischer Prüfung von einer entsprechenden Umwidmung aus. Die Umstellung allein auf die Nutzung zu Wohnzwecken durch den Antragsteller reicht hierfür noch nicht aus. Mit Mietvertrag vom September 2014, der von den ehemaligen Mieterinnen zur Verfügung gestellt wurde und in dem Verwaltungsvorgang enthalten ist, vermietete der Antragsteller die Räumlichkeiten zwar ausdrücklich zu Wohnzwecken. Anders als bei den vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fällen erfolgte dadurch nur eine mittelfristige Nutzung zu Wohnzwecken, da die Mieterinnen im Herbst 2018, nach vier Jahren Mietdauer den unbefristeten Mietervertrag wieder gekündigt haben. Gleichwohl war das Interesse des Antragstellers bei Mietvertragsschluss auf eine unbefristete, dauerhafte Vermietung gerichtet.
Für den Verzicht auf die bisherige Gewerbenutzung spricht neben der durch die Vermietung erfolgten Nutzungsänderung jedoch in erheblichem Maße, dass die Räumlichkeiten für diese Nutzung umgebaut worden sind. Damit trat der beabsichtigte Nutzungswechsel auch sichtbar nach außen. Der Antragsteller selbst räumt insoweit ein, dass die Gewerbeeinheiten durch das Verschließen der Zwischentüren geteilt worden sind. Eine solche Maßnahme, die ohne weiteren Aufwand wieder rückgängig gemacht werden kann, reicht für die Annahme einer auch durch tatsächliche Umstände dokumentierten Umwidmung zwar allein noch nicht aus. Nach den von den ehemaligen Wohnungsmieterinnen zur Verfügung gestellten Fotos erfolgten vor der Wohnnutzung jedoch Umbaumaßnahmen. So findet sich in dem zu der Wohnung gehörenden Badezimmer eine Badewanne mit Armaturen, obwohl die ehemaligen Büroflächen nach dem Verkehrswertgutachten von 2011 nur mit Handwaschbecken und wandhängenden WCs ausgestattet waren. Auch die auf den Fotos ersichtliche Einrichtung der Küche geht über die Ausstattung von Teeküchen in Büros hinaus. Die zuvor vorhandene Ausstattung der Böden mit Teppich bzw. PVC-Belag wurde durch Laminat ersetzt.
2. Unabhängig von der Frage, ob die Räumlichkeiten aktuell als Ferienwohnung genutzt werden, liegt jedenfalls eine zweckfremde Nutzung im Sinn des § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG vor. Danach liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird. So liegt es hier. Ausweislich des von dem Antragsteller vorgelegten Mietvertrags von Februar 2019 erfolgt die Vermietung seitdem zu gewerblichen Zwecken, etwa für Büronutzung, als Seminarraum, Schulungsstätte, Yogaseminarraum etc.. Eine Nutzung zu Wohnzwecken erfolgt unstreitig nicht.
3. Auf eine Unmöglichkeit der Rückführung kann sich der Antragsteller im hiesigen Verfahren nicht berufen. Die derzeitige Vermietung an die Gewerbemieterin wirkt sich nicht auf die Rechtmäßigkeit der Rückführungsaufforderung, sondern allenfalls auf nachfolgende Vollstreckungsmaßnahmen aus.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. GKG i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Dabei legt die Kammer für eine Rückführungsaufforderung pro Wohnung den Auffangwert von 5.000,00 Euro zugrunde. Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte dieses Betrages ausgegangen (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39, 52 f. GKG
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 4a Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZwVbG
§ 37 Abs. 1 VwVfG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG
§ 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 1 der Verwaltungsgerichtsordnung

Zitierte Entscheidungen: 7 VR 10.12
5 B 14.16
8 C 53.85
8 C 105.83
8 C 48.83
6 K 524.17
8 C 33.82