Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-07-19, Aktenzeichen 203 C 11/16
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2016:0719.203C11.16.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Statuiert eine Klausel des im Jahre 2003 geschlossenen Mietvertrags:
„Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie unterzuvermieten, ausgenommen an Besuchsweise sich aufhaltende Personen, sofern nicht § 553 BGB entgegensteht. Die Erlaubnis kann jederzeit aus wichtigem Grund widerrufen werden.“,
so kann der neue Vermieter nicht wegen unerlaubter Untervermietung kündigen, wenn der Mieter über eine Erlaubnis des vorherigen Hausverwalters aus dem Jahre 2006 verfügt, welche vom neuen Vermieter nach Erwerb des Mietshauses im Jahre 2009 nie widerrufen wurde.(Rn.26)
2. Ob ein Vermieter eine bereits im Jahr 2006 erteilte Erlaubnis zur vollumfänglichen Untervermietung ohne Anlass widerrufen kann, ist fraglich.(Rn.33)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beklagte mietete eine Wohnung im siebten Obergeschoss links im Gebäude ... ... Berlin. Der im September 2003 geschlossene Mietvertrag enthält in § 8 2. folgende Regelung:
„Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie unterzuvermieten, ausgenommen an Besuchsweise sich aufhaltende Personen, sofern nicht § 553 BGB entgegensteht. Die Erlaubnis kann jederzeit aus wichtigem Grund widerrufen werden.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 29. September 2003 (Blatt 7-10 der Akte) verwiesen.
Die Klägerin erwarb im Jahr 2009 das Gebäude ... .
Mit E-Mail vom 9. November 2015 (Blatt 19 der Akte) mahnte die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung die Beklagte wegen unerlaubter Untervermietung ab. Bereits zu diesem Zeitpunkt hatte die Beklagte ihre gesamte Wohnung an die Zeugin ... untervermietet.
Mit Schreiben vom 29. Dezember 2015 sprach der Prozessbevollmächtigte der Klägerin gegenüber der Beklagten die außerordentliche fristlose Kündigung sowie hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter Untervermietung ihrer Wohnung aus. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 29. Dezember 2015 (Blatt 11-14 der Akte) verwiesen und
Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten wies diese Kündigung mit Schreiben vom 15. Januar 2016 wegen fehlender Vollmacht gemäß § 174 BGB zurück. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug auf das Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 15. Januar 2016 (Blatt 36-37 der Akte) verwiesen. Wann dieses Schreiben bei dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin zugegangen ist, ist zwischen den Parteien streitig.
Mit Schriftsatz vom 8. Januar 2016 erhob die Klägerin über ihre Prozessbevollmächtigten Klage. Auf Seite 4 der Klageschrift sprach sie erneut die fristlose hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter Untervermietung aus. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Seite 4 der Klageschrift (Blatt vier der Akte) verwiesen.
In der mündlichen Verhandlung vom 19. April 2016 erklärte die Klägerin, dass eine etwaige erteilte Untervermietungserlaubnis wegen eines wichtigen Grundes widerrufen werde. Dieser liege darin, dass die Wohnung nicht im Ganzen an eine dritte Person untervermietet werden soll, insbesondere wenn die Mieterin weiteren ihren Hauptwohnsitz in Berlin habe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Erklärung der Klägerin aus dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19. April 2016 (Blatt 56-58 der Akte) verwiesen.
Die Klägerin ist der Auffassung, das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung vom 29. Dezember 2015 beendet worden. Es läge eine unerlaubte Untervermietung vor. Selbst wenn die Beklagte eine schriftliche Untervermietungserlaubnis vorweisen könne, sei diese unwirksam, da diese nicht dem Schriftformerfordernis gemäß § 126 BGB, § 550 BGB entspräche. Die Klägerin ist der Auffassung, dass eine Untervermietungserlaubnis, die länger als ein Jahr gelten soll, der Schriftform gemäß § 550 Satz 1 BGB bedürfe. Die vom Bundesgerichtshof zum Schriftformerfordernis eines Kündigungsverzichts wegen Eigenbedarfs ausgeführte Rechtsauffassung (Entscheidung vom 4.4.2007, Geschäftszeichen VIII ZR 223/06) sei auf den vorliegenden Fall übertragbar. Die Erteilung einer unbeschränkten Untervermietungserlaubnis stelle für den Eigentümer eine gleichermaßen erhebliche Einschränkung seines Eigentums dar, die der Erwerber kennen müsse, wenn er ein Objekt erwirbt. Nur mit diesem Wissen könne er sich frei entscheiden, ob er mit dieser Einschränkung leben möchte oder nicht. Aus diesem Grund bedürfe eine derartige Untervermietungserlaubnis ebenfalls wie der Kündigungsausschluss der Schriftform gemäß § 550 BGB. Die Kündigung vom 29. Dezember 2015 sei auch nicht deshalb unwirksam, weil der Prozessbevollmächtigte der Beklagten diese zurückgewiesen habe. Zum einen sei der Beklagten die Vollmacht der Prozessbevollmächtigten der Klägerin aus einem vorangegangenen Mieterhöhungsprozess bekannt. Zudem sei der Schriftsatz vom 15. Januar 2016 erst am 21. Januar 2016 bei dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin eingegangen, so dass die Zurückweisung nicht unverzüglich gewesen sei.
Die Klägerin beantragt daher,
die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung im Gebäude ... ... Berlin, bestehend aus zwei Zimmern nebst Küche, Bad, Diele, Balkon und Kellerraum mit der Aufschrift ..., in geräumtem Zustand an sie herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, ihr sei am 13. Januar 2006 von der damaligen Hausverwaltung ...“ eine Untervermietungserlaubnis für die Untervermietung der gesamten Wohnung erteilt worden. Diese sei auch wirksam, denn die Voraussetzungen des § 550 BGB seien hier nicht erfüllt. Diese Vorschrift betreffe lediglich die vorzeitige Kündbarkeit von Mietverträgen und habe mit der Form, in der eine Untervermietungserlaubnis erteilt werde, nichts zu tun. Zudem sei die am 29. Dezember 2015 ausgesprochene Kündigung schon deshalb unwirksam, da der Prozessbevollmächtigte der Beklagten diese mit Schreiben vom 15. Januar 2016 wegen fehlender Vollmacht unwirksam zurückgewiesen habe. Die Beklagte habe sich in der Zeit vom 30. Dezember 2015 bis zum 10. Januar 2016 im Urlaub befunden und habe die Kündigung erstmals am 11. Januar 2016 zu Gesicht bekommen. Das Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten sei dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 15. Januar 2016 durch den Botendienst ... übermittelt worden. Zudem sei auch die in der Klageschrift erklärte fristlose Kündigung unwirksam, da sie nicht der gesetzlichen Schriftform entsprechen würde. Hieran fehle es, weil der Prozessbevollmächtigte der Klägerin die beglaubigte Abschrift lediglich zum Zwecke der Zustellung seines Schriftsatzes, nicht aber erkennbar als Vertreter der Klägerin mit einer zweiten Unterschrift versehen habe. Die Unterschrift unter dem Beglaubigungsvermerk erfülle nicht schon dann die erforderliche Schriftform, wenn derjenige der die Kündigung auch als Vertreter erklärt auch derjenige ist, der den Beglaubigungsvermerk unterschreibt, sondern nur dann, wenn die Kündigung auch in einem bereits anhängigen Rechtsstreit ausgesprochen würde. Dies sei jedoch vorliegend nicht der Fall, da der hiesige Räumungsrechtsstreits erst mit Zustellung der Klageschrift vom 8. Januar 2016 rechtshängig geworden sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ... und ... . Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28. Juni 2016 (Blatt 80-82 der Akte) verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der hier streitgegenständlichen Wohnung, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht wirksam beendet worden ist.
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Kündigung vom 29. Dezember 2015 bereits deshalb unwirksam, weil die Beklagte sie unverzüglich gemäß § 174 BGB zurückwies. Gemäß § 174 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachturkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Das ist hier der Fall.
Unstreitig war dem Kündigungsschreiben vom 29. Dezember 2015 eine Vollmachturkunde der Prozessbevollmächtigten der Klägerin nicht beigefügt. Die Beklagte konnte daher über ihren Prozessbevollmächtigten diese Kündigung gemäß § 174 BGB durch Schreiben vom 15. Januar 2016 zurückweisen. Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb geboten, weil die Klägerin vorträgt, die Vollmacht ihrer hiesigen Prozessbevollmächtigten sei der Beklagten aus einem vorangegangenen Mieterhöhungsprozess bekannt gewesen. Denn die für diesen Prozess erteilte Vollmacht wirkt nicht fort. Sie endet mit der Beendigung des Rechtsstreits über die Mieterhöhung. Die Beklagte musste daher nicht davon ausgehen, dass die Prozessbevollmächtigten der Klägerin diese auch außergerichtlich beim Ausspruch einer fristlosen bzw. fristgemäßen Kündigung vertreten dürfen.
Die Zurückweisung der Kündigung erfolgte auch unverzüglich im Sinne von § 121 Absatz 1 Satz 1 BGB. Demnach findet die Zurückweisung unverzüglich statt, wenn sie ohne schuldhaftes Zögern geschieht. Auch das ist hier der Fall.
Angesichts des Umstandes, dass die Kündigungserklärung die Beklagte erst am 29. Dezember, mithin dem Dienstag vor Silvester erreichte und der 1. Januar 2016 ein Freitag war, hätte diese, unterstellt sie wäre wie von der Klägerin bestritten nicht im Urlaub gewesen, frühestens ab dem 4. Januar 2016 einen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Kündigungsschreibens beauftragen können. Angesichts dieses Umstandes stellt es nach Auffassung des Gerichts auch kein schuldhaftes Zögern dar, wenn dies zehn Werktage in Anspruch nimmt und der dann gefundene Prozessbevollmächtigte die Kündigungserklärung am 15. Januar 2016 zurückweist (vgl. (MüKoBGB/Schubert BGB § 174 Rn. 18-21, beck-online, wonach der Zurückweisende zuvor Rechtsrat einholen darf).
Nach Überzeugung des Gerichts hat die Beweisaufnahme ergeben, dass das Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 15. Januar 2016 die Kanzlei des Prozessbevollmächtigten der Klägerin bereits am 15. Januar 2016 erreicht hat. Der hierzu vernommene Zeuge ... konnte angeben, dass er eine Sendung am 15 Januar 2016 in den Räumen der Kanzlei des Prozessbevollmächtigten der Beklagten abgeholt und in der Kanzlei der Prozessbevollmächtigten der Klägerin um 15:51 Uhr am 15 Januar 2016 ausgeliefert hat. Dass ihm die konkrete Auslieferung ein halbes Jahr nach dieser nicht mehr im Einzelnen bekannt war und er auch nicht sagen konnte, welches Schriftstück er genau übermittelt hat ist vorliegend unschädlich und auch nachvollziehbar. Denn die Klägerin behauptet nicht, dass ihr das Schreiben vom 15. Januar 2016 überhaupt nicht zugegangen sei, sondern dass ihr dies erst am 21. Januar 2016 zugegangen sei. Diese Behauptung wird jedoch durch die Aussage des Zeugen ... widerlegt. Eigene gegenbeweisliche Angebote hat die Klägerin nicht gemacht.
Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die Kündigung aus dem Schriftsatz vom 8. Januar 2016 beendet worden. Zwar teilt das Gericht die Auffassung der Beklagten nicht, die Kündigungserklärung aus der Klageschrift sei bereits wegen Formverstoßes unwirksam, da nach Auffassung des Gerichts es für die Schriftform ausreichend ist, wenn der Prozessbevollmächtigte, der die Klageschrift unterzeichnet hat auch den Beglaubigungsvermerk unterzeichnet (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 23. November 1981, NJW 1982,4 152,453).
Jedoch wurde das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung aus der Klageschrift vom 8. Januar 2016 beendet, da kein Kündigungsgrund vorliegt. Sowohl für die fristlose als auch für die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, wäre es erforderlich, dass eine unerlaubte Untervermietung durch die Beklagte vorliegt. Dass die Beklagte ihre Wohnung vollständig an eine Dritte untervermietet hat, ist vorliegend unstreitig. Jedoch ist diese Untervermietung nicht unerlaubt.
Nach Überzeugung des Gerichts hat die Beweisaufnahme durch die Vernehmung des Zeugen ... zweifellos ergeben, dass dieser der Beklagten am 13. Januar 2006 die Untervermietungserlaubnis für eine Teil- und Volluntervermietung, wie auf dem Schreiben vom 13. Januar 2006, Blatt 39 der Akte, zu sehen ist, erteilt hat. Der Zeuge erklärte ohne Einschränkung, dass es sich bei der dort abgebildeten Unterschrift um seine eigene Unterschrift handle. Er konnte sich auch noch an den Hintergrund der Erlaubnis erinnern, nämlich dass die Beklagte sich aus beruflichen Gründen häufig nicht in Berlin aufhalte.
Das Gericht hat auch keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit oder Glaubwürdigkeit des Zeugen. Der Zeuge selbst ist mit der Verwaltung des hier streitgegenständlichen Objektes nicht mehr betraut. Er hat weder eine vertragliche noch eine sonstige Beziehung zu den Parteien. Auch die Vorhaltung und Fragen des Klägervertreters in der mündlichen Verhandlung vom 28. Juni 2016 sind nicht geeignet die Glaubwürdigkeit des Zeugen zu erschüttern. Der vom Klägervertreter behaupteten „Rotvermerk“ in der Mieterakte wurde von diesem nicht ordnungsgemäß in den Prozess eingeführt. Ein derartiger Rotvermerk wurde dem Gericht oder der Gegenseite nicht vorgelegt, so dass der diesbezügliche Vortrag des Klägervertreters in der mündlichen Verhandlung vom 28. Juni 2016 unerheblich ist.
Auch hatte das Gericht nicht den Eindruck, dass der Zeuge sonst die Unwahrheit gesagt hätte. Wahrheitsgemäß gab er an, dass die Beklagte sich im Vorfeld des Prozesses nicht an ihn gewandt habe. Etwas Gegenteiliges wird auch nicht durch die E-Mail der Mitarbeiterin des Zeugen ... vom 29. Februar 2016 (Blatt 68 der Akte) bewiesen. Denn wie der E-Mail zu entnehmen ist, handelt es sich um ein Schreiben der Mitarbeiterin ... . Es mag also sein, dass die Beklagte zu dieser Mitarbeiterin im Vorfeld des Prozesses Kontakt aufgenommen hat. Dies bestätigt jedoch nicht, dass es auch einen Kontakt zwischen der Beklagten und dem Zeugen ... persönlich gegeben haben soll.
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die von der Hausverwaltung ... im Jahre 2006 erteilte Untervermietungserlaubnis auch nicht wegen Verstoßes gegen ein etwaiges Schriftformerfordernis unwirksam. Die von der Klägerin zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 4.4.2007, VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742) zum Schriftformerfordernis für den Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs ist vorliegend nicht anwendbar. Der Bundesgerichtshof führt in dieser Entscheidung aus, dass das Schriftformerfordernis eines Kündigungsverzicht deshalb gelte, da ohne Einhaltung der Schriftform dem Erwerber anhand des Mietvertrages die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur Kenntnis gelangen würde, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an einem Sonderkündigungsrecht habe (BGH a. a. O.). Für den Erwerber sei nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung, die auf Dauer gelte. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung stelle eine nicht unwesentliche Einschränkung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums des Erwerbers dar (BGH, a. a. O.). Wenn die Vertragsschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrages nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen würden, sondern in andere Schriftstücke auslagern würden, so dass sich der gesamte Inhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser verstreuten Bestimmungen ergeben würde, müsse zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (BGH a.a.O.).
Dieser Rechtsprechung ist zum einen auf den vorliegenden Fall schon deshalb nicht anwendbar, weil die Frage, ob die Wohnung an einen Dritten untervermietet ist, für einen Erwerber von Wohnraum nicht ebenso bedeutend ist, wie die Frage, ob er ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Dies gilt insbesondere deshalb, da insbesondere beim Erwerb von Wohnungen durch Einzelpersonen dies meist zu dem Zwecke geschieht, die Wohnung anschließend selbst zu nutzen. Daraus resultiert das gesteigerte Interesse, welches nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die analoge Anwendung des § 550 BGB rechtfertigt. Soweit der Hauptmieter, seine Miete zahlt, ist die Frage, ob die Wohnung an einen Dritten überlassen ist, für dessen vertragswidriges Verhalten ohnehin der Mieter selbst haftet, für den Erwerber einer Eigentumswohnung indes nicht von der Art gesteigerter Bedeutung.
Ferner kann der Erwerber einer Eigentumswohnung die Frage, ob diese an einen Dritten untervermietet ist auch leicht selbst durch Besichtigung der Wohnung im Vorfeld des Erwerbs klären, während dies bei der Frage ob ein Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung vorliegt nicht der Fall ist.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass im vorliegenden Fall der Mietvertrag in § 8 2. selbst davon ausgeht, dass der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters berechtigt ist, die Wohnung unterzuvermieten. Bei dieser Vertragsgestaltung bedeutet die nachfolgend ausgesprochene Erlaubnis der Untervermietung keine Erweiterung des eingeräumten Mietgebrauchs, sondern lediglich die Erfüllung eines darauf gerichteten, vertraglich begründeten Rechtsanspruchs des Mieters. Die Möglichkeit der Untervermietung ist daher schon bereits in § 8 des Mietvertrages angelegt (vgl. Urteil des BGH vom 23. Januar 2013, XII ZR 35/11, Rn. 18 und 19, juris PK-BGB 7. Auflage § 540 Rn. 41).
Zudem ist fraglich, ob die Klägerin die bereits im Jahr 2006 erteilte Erlaubnis zur vollumfänglichen Untervermietung ohne Anlass widerrufen konnte. Die Frage, ob die Klägerin die Untervermietungserlaubnis in der mündlichen Verhandlung vom 19. April 2016 (Blatt 57 der Akte) wirksam widerrufen hat, kann jedoch offen bleiben. Denn unstreitig hat sie nach Widerruf der Untervermietungserlaubnis keine erneute Kündigung ausgesprochen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 553 BGB
§ 174 BGB
§ 126 BGB
§ 550 BGB
§ 91 ZPO
§ 550 Satz 1 BGB
§ 121 Absatz 1 Satz 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1982,4
NJW 2007, 1742
VIII ZR 223/06
XII ZR 35/11