Landgericht Wuppertal (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-07-08, Aktenzeichen 10 S 16/05
ECLI: ECLI:DE:LGW:2005:0708.10S16.05.00

Tenor:
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 30. Dezember 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wuppertal unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 852,00 Euro nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 284,00 Euro seit dem 05.06., 05.07. und 05.08.2004 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 2/5 und der Beklagte zu 3/5.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Das Amtsgericht hat den Beklagen zur Zahlung von Mietzins in Höhe von 1.420,00 Euro für die Monate Juni bis Oktober 2004 (5 x 284,00 Euro) an den Kläger verurteilt. Gegen das Urteil, auf dessen tatsächliche Feststellungen die Kammer gemäß § 540 I Nr. 1 ZPO Bezug nimmt, hat der Beklagte Berufung eingelegt, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung hat teilweise Erfolg, soweit das Amtsgericht den Beklagten zur Mietzinszahlung für die Monate September und Oktober 2004 verurteilt hat. Im übrigen ist die Berufung unbegründet.
1. Das Amtsgericht hat den Beklagten zutreffend zur Mietzinszahlung für die Monate Juni, Juli und August 2004 (3 x 284,00 Euro) verurteilt. Die Räumung der Wohnung und die Übergabe der Wohnungsschlüssel im Mai 2004 an die Ehefrau des Klägers haben nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt.
Ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag ist in der Entgegennahme der Wohnungsschlüssel durch die Ehefrau des Klägers und der Räumung der Wohnung durch den Beklagten nicht zu sehen, weil der Beklagte bereits selbst nicht geltend macht, durch die Räumung und die Übergabe der Wohnungsschlüssel ein Angebot auf Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages konkludent abgegeben zu haben.
In der Rückgabe der Wohnungsschlüssel und der Räumung der Wohnung sieht die Kammer jedoch eine konkludente ordentliche Kündigungserklärung. Die Kündigung hat jedoch ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt, weil sie nicht in der vorgesehenen Form des § 568 I BGB abgegeben worden ist. Denn die Kündigung bedarf der schriftlichen Form. Die Formvorschrift ist zwingend, ein Verzicht darauf also nicht möglich. Wird die Schriftform mißachtet, ist die Kündigung unwirksam (vgl. Blank-Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 568 BGB Rn. 4).
2. Der Beklagte ist jedoch nicht verpflichtet, weiteren Mietzins für die Monate September und Oktober 2004 (2 x 284,00 Euro) zu zahlen. Insoweit hat sein Rechtsmittel Erfolg und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils und Klageabweisung.
Der Beklagte ist aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB so zu stellen, als hätte er zum Zeitpunkt des Auszugs und der Schlüsselrückgabe im Mai 2004 eine schriftliche ordentliche Kündigung erklärt. Denn unbillige Ergebnisse, die durch eine unwirksam erklärte mündliche Kündigung entstehen, sind unter Berücksichtigung des Schutzzwecks des § 568 I BGB über § 242 BGB zu korrigieren (vgl. Blank-Börstinghaus, a.a.O., § 568 BGB Rn 16). Der Schutzzweck der Formvorschrift des § 568 Abs. 1 BGB besteht in erster Linie darin zu verhindern, daß ein Mietverhältnis über Wohnraum unüberlegt durch Kündigung beendet wird. Daneben dient sie der Rechtsklarheit sowie dem Schutz und dem Interesse des Erklärungsempfängers. Sie hat damit Warn- und Klarstellungsfunktion (vgl. Blank-Börstinghaus, a.a.O., § 568 BGB Rn. 4). Dieser Schutzzweck wird im vorliegenden Fall nicht unterlaufen, wenn der Beklagte gemäß § 242 BGB so behandelt wird, als hätte er zum Zeitpunkt des Auszugs und der Schlüsselrückgabe eine schriftliche ordentliche Kündigung erklärt. Warn- und Klarstellungsfunktion sind im vorliegenden Fall für Mieter und Vermieter gewahrt. Deutlicher als durch den Auszug und die Rückgabe der Wohnungsschlüssel kann der Mieter nicht davor gewarnt werden, durch diese Verhaltensweisen den angemieteten Wohnraum zu verlieren. Durch die Entgegennahme der Wohnungsschlüssel einer geräumten Wohnung wird für den Vermieter klar und deutlich, daß der Mieter das Mietverhältnis endgültig beenden will und zwar auf jeden Fall bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.
Die Kündigungsfrist beträgt im vorliegenden Fall gemäß § 573 c I BGB drei Monate, weil der zur Akte gelangte Mietvertrag vom 28. Januar 1985 (Bl. 17 bis 25 GA) keine eigenen Kündigungsfristen enthält. Damit ist das Mietverhältnis aufgrund Entgegennahme der Wohnungsschlüssel durch die Ehefrau des Klägers und Wohnungsräumung des Beklagten im Mai 2004 mit Ende August 2004 als beendet anzusehen mit der Folge, daß dem Kläger Mietzinsansprüche für die Monate September und Oktober 2004 nicht zustehen.
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 I, 97 I, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Es bestand keine Veranlassung, die Revision zuzulassen.
Streitwert für die Berufungsinstanz: 1.420,00 Euro.
Dr. Wiese
Büllesbach
Barbian

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 92 I, 97 I, 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 568 BGB
§ 242 BGB
§ 242 BGB
§ 540 I Nr. 1 ZPO
§ 568 I BGB
§ 568 Abs. 1 BGB
§ 573 c I BGB