Oberlandesgericht Dresden (Sachsen, )
Beschluss vom 2023-12-15, Aktenzeichen 12 Wx 59/23
ECLI: ECLI:DE:OLGNAUM:2023:1215.12WX59.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht begründet kein dingliches Recht an dem Grundstück (Anschluss OLG Köln, Beschluss vom 17. Dezember 2001 - 2 Wx 63/01). Nur das dingliche Vorkaufsrecht hat die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechts entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums gemäß § 1098 Abs. 2 BGB.(Rn.9) (Rn.15)
Verfahrensgang
Die Beschwerde des Antragstellers vom 13. November 2023 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Halle - Grundbuchamt - vom 1. November 2023 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Der Beschwerdewert wird festgesetzt auf 3.000,00 Euro.

Tatbestand:
Im Grundbuch von W., Blatt ..., sind die Beteiligten zu 1) und 2) als Eigentümer zu je ½ des dort verzeichneten Grundbesitzes aufgrund Auflassung vom 8. Dezember 2022, erklärt im notariellen Übertragungsvertrag vom 8. Dezember 2022 vor dem Notar a. D. B. als Notarvertreter für die Notarin K. aus H. zur UVZ-Nr. 6475/2022, eingetragen.
Mit Schreiben vom 28. September 2023 begehrte der Antragsteller die Eintragung eines Amtswiderspruches nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO gegen die Eintragung der Beteiligten zu 1) und 2) als Eigentümer und zugleich Akteneinsicht in die vollständigen Grundakten.
Als Begründung bezog sich der Antragsteller auf einen Pachtvertrag vom 31. Mai 2014 (Bl. 3 ff. d. A.) zwischen ihm und den Beteiligten zu 3) und 4) und seine Ausübung des Vorkaufsrechtes gegenüber den Beteiligten zu 1) bis 4) mit gleichlautenden Schreiben vom 28. September 2023 (Bl. 9 ff. d. A.).
Mit Schreiben vom 13. Oktober 2023 wies das Amtsgericht Halle (Saale) - Grundbuchamt - den Antragsteller daraufhin, dass es beabsichtige, den Antrag zurückzuweisen, da die Voraussetzungen der Eintragung eines Amtswiderspruches gemäß § 53 Abs. 1 GBO nicht vorlägen, da die Eintragung weder unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt noch das Grundbuch unrichtig sei.
Mit Schreiben vom 25. Oktober 2023 hielt der Antragsteller an seinem Antrag fest und meinte, er sei nach Ausübung des Vorkaufsrechtes als neuer Eigentümer einzutragen.
Mit Beschluss vom 1. November 2023 (Bl 15 ff. d. A.) wies das Grundbuchamt den Antrag des Antragstellers zurück. Zur Begründung führte es aus, dass bei der Eintragung der Beteiligten zu 1) und 2) als Eigentümer zu je ½ keine gesetzlichen Vorschriften verletzt worden seien und auch keine Grundbuchunrichtigkeit im Sinne des § 894 BGB vorliege. Nur der wahre dingliche Eigentümer könne sich auf § 894 BGB berufen. Das behauptete schuldrechtliche Vorkaufsrecht wirke sich - ohne dessen Wirksamkeit festzustellen - nicht auf die grundbuchmäßige Rechtsstellung aus, begründe nur schuldrechtliche Ansprüche. Ein dingliches Vorkaufsrecht sei nicht eingetragen gewesen.
Gegen diese Entscheidung erhob der Antragsteller Beschwerde, ohne diese weitergehend zu begründen.
Mit Beschluss vom 4. Dezember 2023 half das Grundbuchamt der Beschwerde aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses nicht ab und legte diese dem Senat zur Entscheidung vor.

Entscheidungsgründe:
1.
Die Beschwerde des Antragstellers ist bereits unzulässig soweit sie sich gegen die Versagung der Eintragung eines Amtswiderspruches richtet.
Zwar kann grundsätzlich Beschwerde mit dem Ziel eingelegt werden, dass gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Amtswiderspruch einzutragen (z. B. Demharter, GBO, 33. Auflage 2023, Rdn. 1 zu § 71 GBO).
Allerdings ist der Antragsteller und Beschwerdeführer nicht beschwerdeberechtigt.
In Grundbuchsachen ist im allgemeinen beschwerdeberechtigt jeder, der durch die angefochtene Entscheidung in seiner Rechtsstellung mittelbar oder unmittelbar beeinträchtigt ist oder wäre, wenn die angefochtene Entscheidung in der von der Beschwerde behaupteten Richtung unrichtig wäre. Von diesem weitgezogenen Grundsatz gibt es aber u. a. die hier einschlägige Ausnahme dann, wenn mit der Beschwerde die Anweisung zur Eintragung eines Amtswiderspruchs erstrebt wird. Für die beschränkte Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs ist nur beschwerdeberechtigt, wer, falls die Eintragung unrichtig wäre, nach § 894 BGB einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte (OLG Hamm, Beschluss vom 20. November 1992, 15 W 290/92, NJW-RR 1993, 529; OLG München, Beschluss vom 24. September 2010, 34 Wx 120/10, NJW-RR 2011, 235; Demharter, GBO, 33. Auflage 2023, Rdn. 69 zu § 71 GBO). Diese Voraussetzung liegt bezüglich des Antragstellers nicht vor, denn er war und ist nicht Eigentümer. Er hat keinen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuches, dies insbesondere nicht auf der Grundlage des von ihm behaupteten schuldrechtlich vereinbarten Vorkaufrechtes mit den Beteiligten zu 3) und 4).
Wie das Grundbuchamt zutreffend ausgeführt hat, ist das vom Antragsteller behauptete schuldrechtliche Vorkaufsrecht, wobei der Senat nicht über dessen Bestehen zu entscheiden hat, rein schuldrechtlicher Natur und begründet kein dingliches Recht an dem Grundstück (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 17. Dezember 2001, 2 Wx 63/01, FGPrax 2002, 52; ). Auf das Vertragsverhältnis zwischen den ehemaligen und den jetzigen Eigentümern des streitgegenständlichen Grundstückes hat die Ausübung des Vorkaufsrechtes grundsätzlich keinen Einfluss (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Auflage 2023, § 464 Rn. 8).
Darüber hinaus wäre die Beschwerde aber auch unbegründet. Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Widerspruchs von Amts wegen nach § 53 Abs. 1 S. 1 GBO liegen hier nicht vor. Denn das Grundbuchamt hat die Eintragung schon nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen. Hinzu kommt, dass das Grundbuch durch die Eintragung der Beteiligten zu 1) und 2) als Eigentümer zu je ½ auch nicht unrichtig geworden ist. Beide Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 S. 1 GBO müssen kumulativ erfüllt sein, wobei die Unrichtigkeit des Grundbuches glaubhaft zu machen ist, die Gesetzesverletzung dagegen erwiesen sein muss (z. B. Demharter, GBO, 33. Auflage 2023, Rdn. 28 zu § 53 GBO m. w. N.).
Das Grundbuchamt hat die Beteiligten zu 1) und 2) zu je ½ auf Grundlage der im Notarvertrag des Notars a. D. D. B. als amtlich bestellter Notarvertreter der Notarin K., H., UVZ-Nr. 6475/2022, erklärten Auflassung und Eintragungsbewilligung eingetragen. Eine Gesetzesverletzung hinsichtlich dieser Eintragung ist durch den Senat nicht zu erkennen und durch den Antragsteller auch nicht dargetan. Das bloß schuldrechtlich im nicht notariell beurkundeten Pachtvertrag vom 31. Mai 2014 (Bl. 6 ff. d. A.) zwischen dem Antragsteller und den Beteiligten zu 3) und 4) vereinbarte Vorkaufsrecht hinderte mangels Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechtes die Eintragung der Beteiligten zu 1) und 2) als Eigentümer zu je ½ nicht. Nur das dingliche Vorkaufsrecht hat die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechts entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums gemäß § 1098 Abs. 2 BGB.
Auch eine Unrichtigkeit des Grundbuches im Sinne des § 894 BGB ist nicht ersichtlich. Ein Berichtigungsanspruch nach § 894 besteht, wenn das Grundbuch von der wirklichen Rechtslage abweicht. Dies ist durch den Antragsteller nicht zumindest glaubhaft gemacht. Eine Unrichtigkeit ist auch sonst nicht ersichtlich. Das Grundbuchamt durfte die Beteiligten zu 1) und 2) als neue Eigentümer zu je ½ des streitgegenständlichen Grundstückes auf Grundlage der Erklärungen der Beteiligten zu 1) bis 4) in dem benannten notariellen Vertrag vor dem Notarvertreter B. für die Notarin K. aus H. eintragen. Die Vereinbarung im Pachtvertrag vom 31. Mai 2014 stand dem jedenfalls aus den bereits dargestellten Gründen nicht entgegen.
2.
Dem Antragsteller war auch keine weitere Akteneinsicht zu gewähren. Zwar ist der Antragsteller als solcher bei einer ablehnenden Entscheidung des Grundbuchamtes beschwerdeberechtigt (vgl. Demharter, GBO, 33. Auflage 2023, Rdn. 34 zu § 12 GBO) und die Beschwerde auch im Übrigen zulässig, allerdings unbegründet.
Das Grundbuchamt hat eine weitere Akteneinsicht des Antragstellers zu Recht mangels berechtigten Interesses zurückgewiesen. Ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO besteht immer dann, wenn der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt (Demharter, GBO, 33. Auflage 2023, Rdn. 7 zu § 12 GBO). Dies war hier nicht (mehr) der Fall, nachdem der Antragsteller am 19. September 2023 Akteneinsicht erhalten hatte und auf Grundlage seines Antrages vom 28. September 2023 ein Recht zur Beantragung der Eintragung eines Widerspruches gegen die Eintragung der Beteiligten zu 1) und 2) als Eigentümer offensichtlich nicht gegeben war.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Der Geschäftswert ist nach § 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG festzusetzen und nach § 36 Abs. 2 GNotKG zu bemessen, wobei auf den Wert im Notarvertrag vom 8. Dezember 2022 zurückgegriffen wurde. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 80, 84 FamFG
§ 894 BGB
§ 53 GBO
§ 71 GBO
§ 12 GBO
§ 1098 Abs. 2 BGB
§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 53 Abs. 1 GBO
§ 71 Abs. 2 Satz 2 GBO
§ 53 Abs. 1 S. 1 GBO
§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG
§ 36 Abs. 2 GNotKG
§ 78 Abs. 2 GBO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1993, 529
NJW-RR 2011, 235
2 Wx 63/01
15 W 290/92
34 Wx 120/10