Verwaltungsgericht des Saarlandes Saarlouis (Saarland, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-06-03, Aktenzeichen 5 K 1767/08

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 100.000,00Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen den Widerruf einer im Jahre 1970 erteilten Baugenehmigung für eine an einem anderen Standort errichtete Jagdhütte und begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Umnutzung der Jagdhütte als Forsthütte mit Gerätelager und Aufenthaltsraum für Betriebsangehörige.
Sie ist seit dem Jahre 1998 Eigentümerin des im Außenbereich der Gemeinde L. gelegenen Grundstücks, Gemarkung S., Flur …, Flurstücke 4/39 und 4/37.
Mit Bauschein vom 25.09.1970 wurde damaligen Jagdpächter, Herrn W., dem Großvater der Klägerin, die Baugenehmigung zur Errichtung einer Jagdhütte auf der in dessen Eigentum stehenden Parzelle 4/37 erteilt. Das im Verhältnis zu den Nachbarparzellen 123/4 und 4/39 mittig mit einem Grenzabstand von jeweils ca. 9 m zu den Nachbargrundstücken auf der Parzelle 4/37 aufstehende Bauwerk besteht ausweislich der genehmigten Pläne im nach Norden hin eingegrabenen Untergeschoss aus einem ca. 18 qm großen Futterkeller, einem weiteren, ca. 37 qm großen, mit einem Garagentor nach außen versehenen Futterkeller und einem ca. 10,4 qm großen Heizungsraum, im Obergeschoss aus einem Flur, einem Bad-WC, einer Küche, einem ca. 24,7 qm großen Wohn-/ Schlafraum sowie einer überdachten Loggia unter dem Flachdach des Gebäudes.
Am 01.08.1970 hatte der Bauherr gegenüber der Beklagten schriftlich anerkannt, dass ihm die Baugenehmigung zur Errichtung einer Jagdhütte auf dem Flurstück 4/37 gemäß § 96 Abs. 4 LBO 1965 auf jederzeitigen Widerruf erteilt wird, weil das Bauwerk dazu bestimmt sei, der Jagdhege und Jagdpflege für die Jagdpachtzeit zu dienen. Der Widerruf könne nach Ablauf des Jagdpachtvertrages ausgesprochen werden. Er verpflichtete sich, die bauliche Anlage nach Widerruf der Genehmigung ohne Entschädigung zu beseitigen und einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen.
Mit (weiterem) Bauschein vom 01.03.1972 erhielt Herr W. die Baugenehmigung zur Erstellung einer Ölfeuerungsanlage und Lagerung von 5.000 Liter Heizöl.
Der Jagdpachtvertrag mit Herrn W. lief am 31.03.1996 aus. In der Folgezeit wurde die Jagdhütte von den nachfolgenden Jagdpächtern genutzt. Aufgrund von persönlichen Differenzen versagte die Klägerin dem aktuellen Jagdpächter etwa seit Juli 2006 die Nutzung der Jagdhütte.
In einem Schreiben vom 05.07.2006 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, das Haus werde seit 1996 nicht mehr als Jagdhütte genutzt. Das Haus sei an das öffentliche Strom- und Wassernetz angeschlossen, habe einen Festnetzanschluss der Telekom und eine Ölzentralheizung, die jährlich vom Schornsteinfeger überprüft werde. Sie habe das Haus im Jahre 1998 übernommen und es anschließend komplett saniert. Der Keller, in dem Wasser gewesen sei, sei trocken gelegt worden. Das undichte Dach sei durch ein neues Dach ersetzt worden. Die von Mäusen angefressene Elektrik sei erneuert worden. Auch die Wasserleitungen hätten teilweise erneuert werden müssen. Einschließlich der Überholung der Heizung habe der Kostenaufwand rund 100.000 EUR betragen.
Mit Bauantrag vom 21.03.2007 beantragte die Klägerin beim Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung zur „Umnutzung einer Jagdhütte zu einer Forsthütte mit Gerätelager und Aufenthaltsraum für Betriebsangehörige“. Ausweislich der eingereichten Bauvorlagen befindet sich das Bauwerk auf der Parzelle 4/39 grenzständig zur Parzelle 4/37 und ca. 75 m tiefer in Richtung Nordwesten im Gelände. Im Untergeschoss sind im Plan ein Heizungsraum (10,08 qm), ein Gerätelager 1 (36,02 qm) und ein Gerätelager 2 (17,72 qm) eingezeichnet, im Obergeschoss ein Flur (4,89 qm), Bad/Wc (3,4 qm), Küche/Essen (9,64 qm), Schlafen (23,98 qm) sowie ein „begehbares Flachdach“ mit rundum Terrassenbrüstung. Die frühere Loggia wurde dem Raum Küche/Essen zugeschlagen.
Die Beschreibung des forstwirtschaftlichen Betriebs des Agrarunternehmens der Klägerin und ihres Ehemannes lautet:
1. Vorbemerkung: Mit steigenden Energiepreisen wächst die Scheit- und Kaminholznachfrage stetig. Regional werden bereits erste Verknappungen beobachtet. Außerdem steigen in jüngster Zeit auch die Verkaufspreise. Das Agrarunternehmen A. bewirtschaftet 198 ha Fläche im Bereich A-Stadt. Hiervon sind 1,65 ha Wald. Die Klägerin ist Eigentümerin von 12,88 ha Agrar- und Forstfläche in der Gemeinde L. Hiervon sind 6,9 ha Forstfläche und 3,5 ha Aufforstungsfläche. Die Eheleute … werden den Waldbesitz einer wirtschaftlichen Nutzung zuführen. Der Waldbestand besteht fast ausschließlich aus Laubholz mit geringen Anteilen an Wertholz. Es besteht ein erheblicher Pflegestau. In den nächsten Jahren werden nachbenannte Mengen entnommen und als Kaminholz vermarktet.
2. In der Betriebsphase 2007 bis 2015 wird eine intensive Durchforstung der L. Flächen vorgenommen werden mit einer jährlichen Entnahme von durchschnittlich 30 Raummeter pro Jahr und Hektar. In dieser Zeit werden zudem die Aufforstungspflanzungen (schnell wachsende Hölzer) auf 3,5 ha ausgeführt. Die Arbeiten werden motormanuell mit betriebseigenen Arbeitskräften sowie bei Bedarf mit Aushilfskräften vorgenommen. Der Zeitbedarf für Ernte- und Rückearbeiten beläuft sich auf 1,25 Ak/h Raummeter, insgesamt für die Ernte 262,5 Ak/h. Für die 210 Ernteraummeter fallen zudem vor Ort weitere 140,70 Ak/h für das Spalten an. Das Fertigstellen des Kaminholzes wird auf der Betriebsstätte in E. erfolgen. Ferner fallen für den Forstbetrieb geschätzt jährlich 250 Stunden für Pflanzungen, Jungholzpflege und Nebenarbeiten an. Insgesamt ist in S. ein Arbeitseinsatz von gerundet 650 Ak/h zu bringen. Ausgehend von einem Zweimannteam, welches die Arbeiten ausführen wird, gibt dies ca. 50 Arbeitstage im S. Wald. Diese Arbeiten sollen in Arbeitsblöcken stattfinden mit dem Schwerpunkt im Winterhalbjahr. Die vorhandene Jagdhütte soll als Forsthütte dienen. Hier stehen ausreichend Lager- und Geräteraum zur Verfügung sowie ein Aufenthaltsraum mit Schlafgelegenheit, Küche und Sanitäreinrichtung.
3. Die Ernte wird im Raum A-Stadt vermarktet. Ausgehend von einer Verkaufsmenge von 200 Raummetern Kaminholz und einem durchschnittlichen Preis von 100 EUR/Raummeter wird ein Jahresumsatz von 20.000 EUR erzielt. Nach Abschluss der Durchforstung werden die Erntemengen je Hektar Altbestand reduziert und die Aufforstungsflächen und die Saarbrücker Waldflächen in die Ernte einbezogen, sodass eine Versorgung mit 200 Raummetern Ernteholz aus eigenem Wald sichergestellt ist. Der örtlich zuständige Förster weist zudem auf den erheblichen Durchforstungsbedarf von S. Nachbarflächen (Privatwald) hin, welche dem Betrieb … als Option zur Steigerung der Erntemenge zur Verfügung stehen können.
4. Nach Abzug der jährlichen Kosten für die Ernte (Abschreibung Motorsägen, Spalter und Kreissäge, Kleinteilen, Treib- und Schmierstoffe, Jungpflanzen, Versicherung und ggf. Fremdlöhnen) ist ein Deckungsbeitrag von über 10.000 EUR zu erzielen. Die Kostenstruktur ist für den Betrieb … zudem aufgrund des Einsatzes vorhandener landwirtschaftlicher Maschinen und Geräte als sehr günstig einzustufen.
Die beigeladene Gemeinde versagte unter dem 20.09.2007 das Einvernehmen für die Nutzungsänderung.
Mit Bescheid vom 26.10.2007 lehnte der Beklagte den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung zur Nutzungsänderung ab, widerrief die auf Widerruf erteilte Baugenehmigung vom 25.09.1970 und behielt sich eine Entscheidung über das weitere Schicksal des Gebäudes ausdrücklich vor.
Zur Begründung führte der Beklagte aus, das Grundstück liege im Außenbereich, sodass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 35 BauGB richte. Zulässig nach dessen Absatz 1 seien nur die dort genannten privilegierten Vorhaben. Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben müsse, um § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu erfüllen, einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und dürfe nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen. Das Wesen eines solchen „Betriebes“ bestehe in der Zusammenfassung der Produktionsfaktoren Betriebsmittel, menschliche Arbeit und Bodennutzung zu einer organisatorischen Einheit, die vom Betriebsleiter plangemäß eingesetzt werde. Abgesehen davon, dass eine forstwirtschaftliche Nutzung durch die Klägerin bisher nicht stattgefunden habe und bisher auch nicht geplant gewesen sei, weil bisher allein von einer Brennholzgewinnung für den Eigenbedarf die Rede gewesen sei, reiche ein Waldbesitz von etwas mehr als 10 ha für einen forstwirtschaftlichen Betrieb nicht aus. Der weitere Umstand, dass die Flächen nicht zusammenhingen, mache eine organisierte Bewirtschaftung unwahrscheinlich. Jedenfalls „diene“ die Jagdhütte nicht dem einmal unterstellten Betrieb, weil diese für die erforderliche Zwecke viel zu groß sei. Der Begriff des „Dienens“ bezwecke die Verhinderung von Gebäuden, die in Wirklichkeit zur Wochenendnutzung oder zum dauerhaften Wohnen im Außenbereich errichtet werden. Genau das sei vorliegend der Fall. Die große, nach Süden ausgerichtete Dachterrasse spreche eher für ein Ferienhaus als für einen forstwirtschaftlichen Zweckbau. Auch die Ausstattung mit fließend Strom, Wasser, Telefon und Ölzentralheizung sei für eine gelegentliche Unterkunft für Waldarbeiter nicht erforderlich. Die im Schreiben vom 05.07.2006 genannten voraussichtlichen Sanierungskosten von 100.000 EUR ließen sich forstwirtschaftlich nicht amortisieren. Offenkundig werde der forstwirtschaftlich Zweck vorgeschoben, um das Gebäude nach dem Widerruf der Genehmigung als Jagdhütte behalten zu können.
Auch auf der Grundlage von § 35 Abs. 2 BauGB könne die Nutzungsänderung nicht zugelassen werden, weil dem Vorhaben öffentliche Belange gemäß § 35 Abs. 3 BauGB entgegenstünden. Denn das Grundstück befinde sich in einem förmlichen Landschaftsschutzgebiet. (Verordnung vom 01.03.1952 – ABl. S. 602 ff.) Aufgrund der Nähe zur Ortslage von S. sei zudem die Anmietung geeigneter Räumlichkeiten innerhalb der Ortslage zumutbar. Schließlich scheitere eine Zulassung des Vorhabens am versagten Einvernehmen der Gemeinde.
Die Baugenehmigung für die Jagdhütte sei gemäß den §§ 57 Abs. 2, 58 Abs. 1, 59 Abs. 1 und 73 Abs. 3 LBO zu widerrufen, weil die privilegierte Nutzung als Jagdhaus nicht mehr erfolge.
Der am 05.03.2008 erhobene Widerspruch des Klägers gegen den an sie am 31.10.2007 mit eingeschriebenem Brief zur Post gegebenen Bescheid vom 26.10.2007 wurde mit Widerspruchsbescheid aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 02.09.2008 zurückgewiesen: Der Widerruf der Baugenehmigung zur Errichtung der Jagdhütte sei rechtmäßig und verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Baugenehmigung sei seinerzeit auf jederzeitigen Widerruf (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 SVwVfG) erteilt worden, der ausgeübt werden konnte, wenn der Jagdpachtvertrag ablaufe. Da somit der Widerruf nach § 49 Abs. 2 Nr. 1 SVwVfG grundsätzlich zulässig sei, habe er mit dem Ablauf des Jagdpachtvertrages auch ausgeübt werden können. Dass der Widerruf nicht bereits zum Ablauf des Jagdpachtvertrages am 31.03.1996, sondern erst im Jahre 2007 erfolgt sei, sei rechtlich unerheblich; im Übrigen sei die Hütte bis etwa Juli 2006 von dem jeweiligen Jagdpächter genutzt worden. Da die Hütte aber seit Juli 2006 nicht mehr zu Jagdzwecken genutzt werde, seien keine Umstände ersichtlich, die dem Widerruf der Baugenehmigung entgegen stünden. Das Widerrufsrecht des Beklagten sei auch nicht durch Zeitablauf verwirkt. Zum einen habe der Beklagte vom Ablauf des Jagdpachtvertrages nichts gewusst, zum anderen habe der Beklagte auch keinen Vertrauenstatbestand für die Klägerin in der Form der (ausdrücklichen) Duldung der illegalen Anlage geschaffen. Auch dass die Heizungsanlage im Jahre 1977 ohne Widerrufsvorbehalt genehmigt worden sei, führe zu keiner anderen Beurteilung, weil die Heizungsanlage ohne die Jagdhütte nicht selbständig nutzbar und damit funktionslos sei, was einen Widerrufsvorbehalt entbehrlich gemacht habe.
Die Klägerin habe auch keinen Anspruch auf eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Jagdhütte zu einer Forsthütte. Nach § 73 LBO 2004 sei die Baugenehmigung zu erteilen, wenn das Vorhaben den öffentlich - rechtlichen Vorschriften entspreche, die in diesem Verfahren zu prüfen seien. Im vorliegend anzuwendenden vereinfachten Verfahren nach § 64 LBO sei das Bauplanungsrecht zu prüfen und danach sei das Vorhaben der Klägerin nicht zulässig. Denn die Klägerin unterhalte keinen forstwirtschaftlichen Betrieb im Verständnis von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Im Regelfall sei dafür die Bewirtschaftung einer Fläche von ca. 100 ha Wald erforderlich. (BVerwG, Urteil vom 04.03.1983 – 4 C 69.79 -, BRS 40 Nr. 71; Urteil vom 16.05.1991 – 4 C 2.89 -, BauR 1991, 567; Beschluss vom 01.04.1971 – 4 B 215.69 -, BRS 24 Nr. 60) Die Bewirtschaftung kleinerer Flächen erfüllt in der Regel nicht Voraussetzungen für einen Nebenerwerbs betrieb . Und nur ein größerer Betrieb erfordere in diesem Verständnis die Errichtung von dem Betrieb dienenden Baulichkeiten. Eine nicht zusammenhängende, über die gesamte Gemarkung S. verteilte Fläche von ca. 12 ha begründe keinen forstwirtschaftlichen Betrieb und erfordere erst recht kein Gebäude zur Unterbringung von Gerätschaften und zum Aufenthalt von Waldarbeitern. Schließlich würde kein vernünftiger Forstwirt ein so aufwändiges Gebäude zur Unterbringung von Gerätschaften und zum Aufenthalt von Waldarbeitern errichten. Der Zulassung des Bauwerks auf der Grundlage von § 35 Abs. 2 BauGB stehe entgegen, dass sich das Grundstück in einem förmlichen Landschaftsschutzgebiet befinde und die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtige. Dass das Gebäude bereits faktisch vorhanden sei, ändere daran nichts.
Am 11.11.2008 hat die Klägerin bei Gericht Klage gegen den Ausgangsbescheid und den ihren Bevollmächtigten am 13.10.2008 zugestellten Widerspruchsbescheid erhoben. Zu deren Begründung macht sie geltend, die Jagdhütte sei im Jahre 1970 auf Widerruf genehmigt worden, obwohl sie zu keinem Zeitpunkt im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert gewesen sei. Der Beklagte gehe zu Unrecht davon aus, dass das Gebäude eine „illegale bauliche Anlage“ darstelle. Dass die Jagdhütte ausschließlich zu Jagdzwecken genutzt worden sei, sei lebensfremd. Bis zum Jahre 2006 sei die Hütte vom jeweiligen Jagdpächter wie genehmigt genutzt worden. Danach habe sie – die Klägerin – die Hütte überhaupt nicht genutzt, vielmehr habe sie allein während der Renovierungsarbeiten nach dem Rechten gesehen. Eine ungenutzte bauliche Anlage könne nicht durch Nichtnutzung baurechtswidrig werden. Da der Widerruf bis zum Abschluss der aufwändigen Renovierungsarbeiten nicht ausgeübt worden sei, könne sie sich insoweit auf Vertrauensschutz berufen. Denn das Auslaufen des Jagdpachtvertrages habe den Beklagten allein dazu berechtigt, die Baugenehmigung widerrufen zu „können“. Das ihm insoweit zustehende Ermessen habe der Beklagte rechtswidrig ausgeübt, weil er das schutzwürdige Interesse der Klägerin aufgrund ihrer vor dem Widerruf durchgeführten umfangreichen Renovierungsarbeiten verkannt habe. Die Behauptung des Beklagten, er habe vom Ende des Jagdpachtvertrages nichts gewusst, sei zu bezweifeln. Da aber ab dem Jahre 2006 keine anderweitige Nutzung der Hütte stattgefunden habe, sei der Widerruf der Baugenehmigung ermessensfehlerhaft.
Die beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung sei zu erteilen, weil das Bauwerk formell und materiell rechtmäßig errichtet worden sei und nunmehr einer forstwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden solle. Damit werde der Nutzungszweck nur auf eine andere Rechtsgrundlage verschoben. Die Nutzungsänderung führe zu keinen höheren Aufwendungen und zwar weder in das Gebäude noch in die Erschließung. Im Gegenteil führe die neue Nutzung zu einem Weniger an Nutzung als die frühere. Denn nunmehr sollen sich nur Forstarbeiter vorübergehend tagsüber dort aufhalten, um Mahlzeiten einzunehmen und während der Pausen. Entgegen der Ansicht des Beklagten seien für die Umnutzung eines bestehenden Bauwerks geringe Maßstäbe anzulegen als für die Neuerrichtung einer forstwirtschaftlichen Aufenthalts- und Lagerstätte. Die äußere Gestalt eines Bauwerks dürfe kein Kriterium sein, um ein „Dienen“ eines Gebäudes für einen forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb in Abrede zu stellen. Einer baurechtswidrigen Nutzung des Gebäudes könne zudem jederzeit durch den Erlass einer Einstellungs- bzw. Untersagungsverfügung Einhalt geboten werden. Öffentliche Belange würden durch die Nutzungsänderung nicht beeinträchtigt, da der Beklagte mit solchen Einwänden ausgeschlossen sei, die bereits der Zulassung der Jagdhütte entgegen gestanden hätten. Die geänderte Nutzung beeinträchtige die öffentlichen Belange jedenfalls nicht mehr als die zuvor genehmigte Nutzung.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 26.10.2007 und des Widerspruchsbescheids aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 09.10.2008 zu verpflichten, ihr die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der bestehenden Jagdhütte als Forsthütte mit Gerätelager und Aufenthaltsraum für Betriebsangehörige gemäß ihrem Antrag vom 21.03.2007 zu erteilen
und die Hinzuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verweist auf den Inhalt der dem Gericht vorgelegten Verwaltungsakten.
Die Beigeladene stellt keinen förmlichen Antrag.
Das Gericht hat die Örtlichkeit am 18.03.2009 in Augenschein genommen; wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Ortsbesichtigung Bezug genommen. Im Nachhinein hat der Beklagte Ausdrucke zur Lage des Gebäudes aus dem Programm Zora zu den Gerichtsakten gereicht.
Die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts ergeben sich aus dem Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsunterlagen, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Widerruf der Baugenehmigung ist in der Gestalt des Widerspruchsbescheides rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat auch keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung zur Umnutzung der Jagdhütte.
1. Der Widerruf der dem damaligen Jagdpächter mit Bauschein vom 25.09.1970 erteilten Baugenehmigung zur Errichtung einer Jagdhütte auf dem Grundstück in der Gemarkung S., Flur …, Flurstück 4/37, ist jedenfalls im Ergebnis rechtmäßig.
An sich hätte es des Widerrufs nicht bedurft, weil die Baugenehmigung wegen Nichtgebrauchs bereits im Jahre 1972 erloschen ist. Nach der seinerzeit geltenden gesetzlichen Regelung des § 99 Abs. 1 LBO 1965 erlosch die Baugenehmigung, wenn innerhalb von zwei Jahren nach ihrer Zustellung mit der Ausführung des Vorhabens nicht ernsthaft begonnen oder die Bauausführung ein Jahr unterbrochen wurde. Diese Voraussetzungen liegen für die Baugenehmigung vom 25.09.1970 vor. Maßgebend für diese Beurteilung ist allein das Vorhaben in seiner durch die behördliche Genehmigungsentscheidung zugelassenen Form. Abweichende Ausführungen durch den Genehmigungsempfänger spielen insoweit selbst dann keine Rolle, wenn die Genehmigungsbehörde und der Bauherr einverständlich eine von den wahren Bau- und Nutzungsabsichten abweichende Bezeichnung und Darstellung des Vorhabens oder seiner Benutzung in Bauvorlagen und Bauschein vornehmen. (OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.01.2009 – 2 B 376/08 -)
Seinerzeit wurde dem damaligen Jagdpächter eine Jagdhütte auf dem Flurstück 4/37 genehmigt, die einen Grenzabstand von jeweils ca. 9 m zu den Nachbarflurstücken 123/4 und 4/39 und zum südöstlichen Flurstück 4/38 einen Grenzabstand an der Südwestecke von ca. 11 m und an der Südostecke von ca. 15 m hat. Dieses Bauwerk ist nicht errichtet worden. Stattdessen wurde ein anderes Bauwerk etwas mehr als 60 m weiter in Richtung Nordwesten und ca. 16 – 19 m weiter in Richtung Südwesten errichtet, das sich auch nicht dort befindet, wo es in den Bauantragsunterlagen der Klägerin (vollständig und grenzständig zum Flurstück 4/37) auf dem Flurstück 4/39 eingezeichnet ist. Auch dort steht das Bauwerk nicht auf, wie der vom Beklagten zu den Gerichtsakten gereichte Ausdruck aus dem Programm „Zora“ belegt, der den Standort des Gebäudes zu etwa drei Viertel auf dem Flurstück 4/39 und im Übrigen auf dem Flurstück 4/37 darstellt.
Allerdings sind auch der Widerruf bzw. die Rücknahme einer erloschenen Baugenehmigung rechtlich zulässig, insbesondere, wenn sich der Eigentümer – wie vorliegend – auf Bestandsschutz für das Bauwerk aufgrund der Baugenehmigung beruft.
Dass die Baugenehmigung vom 25.09.1970 aufgrund der „Anerkennung der Baugenehmigung auf Widerruf“ durch den seinerzeitigen Bauherrn vom 01.08.1970 unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs (§ 36 Abs. 2 Nr. 3 SVwVfG) erteilt wurde, stellt inzwischen auch die Klägerin nicht mehr in Abrede. In der Erklärung heißt es, dass der Bauherr anerkennt, dass ihm „die Baugenehmigung auf jederzeitigen Widerruf erteilt wird, weil das Bauwerk dazu bestimmt ist, der Jagdhege und Jagdpflege für die Dauer der Jagdpachtzeit zu dienen. Der Widerruf kann ausgesprochen werden, wenn der Jagdpachtvertrag abgelaufen ist.“ Der Bauherr verpflichtete sich, „nach Widerruf der Genehmigung die bauliche Anlage gem. § 96 (4) LBO ohne Entschädigung zu beseitigen und einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen.“
Dasselbe gilt für das Vorliegen der Voraussetzungen für die Ausübung des vorbehaltenen Widerrufsrechts, hier das Ende des Jagdpachtverhältnisses des früheren Bauscheinsinhabers.
Nach § 49 Abs. 2 Nr. 1 SVwVfG darf ein rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft nur widerrufen werden, wenn der Widerruf durch Rechtsvorschrift zugelassen oder im Verwaltungsakt vorbehalten ist.
Diese Regelung findet, weil sie mit ganz wenigen Einschränkungen Ausdruck allgemeiner Rechtsgedanken ist, nach ganz herrschender Ansicht auch in den Fällen Anwendung, in denen der Verwaltungsakt rechtswidrig ist. (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 9. Aufl., § 49 Rdnr. 12 ff.) Deshalb spielt es im Ergebnis keine entscheidende Rolle, ob die Erteilung der Baugenehmigung im Jahre 1970 objektiv rechtmäßig war. In diesem Zusammenhang sei allerdings erwähnt, dass Jagdhütten grundsätzlich zu den nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB im Außenbereich privilegierten Vorhaben gehören können. (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 19.03.2008 – 1 LA 84/07 -, NuR 2008, 866 mit Nachweisen)
Entgegen der Einschätzung der Klägerin hat die Nichtausübung des Widerrufsrechts seit dem Ende des Jagdpachtverhältnisses am 31.03.1996 für die Klägerin kein schützenswertes Vertrauen in die Hoffnung begründet, der Beklagte werde das Widerrufsrecht auch in der Zukunft nicht ausüben.
Das bloße Nichteinschreiten der Behörde gegen eine ihr bekannte illegale bauliche Anlage begründet auch dann keine schützenswerte Vertrauensposition, wenn dies über einen längeren Zeitraum erfolgte. Nach gesicherter Rechtsprechung des OVG des Saarlandes unterliegt die Pflicht der Bauaufsichtsbehörde zur Wahrung und Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände nicht der Verwirkung. Eine gegenüber einem Beseitigungsverlangen der Behörde schutzwürdige Vertrauensposition wird für den Bauherrn erst dadurch erlangt, dass ihm in dem hierfür vorgesehenen bauaufsichtlichbehördlichen Zulassungsverfahren eine (im Ablehnungsfalle ggf. auch gerichtlich zu erstreitende) positive Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde über die Zulässigkeit seines Vorhabens in der gesetzlich vorgeschriebenen (Schrift-)Form (§ 77 Abs. 1 LBO 1996) erteilt wird. (OVG des Saarlandes, Beschlüsse vom 28.05.2001 - 2 Q 18-20/01 - unter Hinweis auf den Beschluss vom 28.04.1989 - 2 R 390/86 -, das Urteil vom 29.08.2000 - 2 R 7/99 - und den Beschluss vom 14.07.2000 - 2 R 6/00 -) Das gilt ohne weiteres auch bzw. erst recht im Falle der Ausübung eines vorbehaltenen Widerrufs. Dass eine Baugenehmigung für andere Zwecke als für die der Jagdausübung erteilt wurde, steht vorliegend nicht im Raum.
Auch die Ausübung des Ermessens der Beklagten, die Baugenehmigung zu widerrufen, begegnet keinen rechtlichen Bedenken.
Nach der ständigen Rechtsprechung des OVG des Saarlandes setzt die Ordnungsmäßigkeit der Ermessensbetätigung in den Fällen des Erlasses einer Beseitigungsanordnung gemäß § 82 Abs. 1 LBO 2004 (= § 88 Abs. 1 LBO 1996 = § 104 Abs. 1 Satz 1 LBO 1974) im Normalfall nicht mehr als die Feststellung der formellen und materiellen Illegalität der betreffenden Anlage voraus. Der Hinweis hierauf genügt dem Begründungserfordernis des § 39 Abs. 1 SVwVfG. Bei der Entscheidung, ob gegen einen baurechtswidrigen Zustand vorgegangen werden soll, stehen sich nämlich nicht in dem Sinne ein "Für und Wider" gegenüber, dass es der zuständigen Behörde ohne gesetzliche Vorgabe freigestellt wäre, zwischen dem Einschreiten und dem Nichteinschreiten zu wählen. Vielmehr geht es lediglich darum, die Bauaufsicht in die Lage zu versetzen, "von dem an sich aus der Natur der Sache gerechtfertigten, ja gebotenen Einschreiten (ausnahmsweise) absehen zu dürfen, wenn sie dies für nach den konkreten Umständen opportun hält". (BVerwG, Beschluss vom 20.08.1980 - 4 B 67.80 -, BRS 36 Nr. 93; OVG des Saarlandes, Urteil vom 12.12.1986 - 2 R 144/86 -, S. 11 ff.; Beschluss vom 27.08.1999 - 2 Q 17/99 -, S. 6 ff.) Sie braucht daher im Regelfall bei einem Einschreiten gegen einen baurechtswidrigen Zustand keine weiteren Ermessenserwägungen anzustellen oder zu verlautbaren; etwas anderes gilt demgemäß nur dann, wenn besondere Umstände des jeweiligen konkreten Sachverhaltes gegeben sind, die es rechtfertigen könnten, ganz ausnahmsweise auf ein Vorgehen zu verzichten. Nur dann besteht auch eine Notwendigkeit, zusätzliche Erwägungen des "Für und Wider" eines Einschreitens oder hinsichtlich des Zeitpunktes des Tätigwerdens anzustellen und in der behördlichen Entscheidung zum Ausdruck zu bringen. (BVerwG, Beschluss vom 20.08.1980 - 4 B 67.80 -, BRS 36 Nr. 93; OVG des Saarlandes, Urteil vom 12.12.1986 - 2 R 144/86 -, S. 11 ff.; Beschluss vom 27.08.1999 - 2 Q 17/99 -, S. 6 ff. unter Hinweis auf die Urteile vom 25.02.1992 - 2 R 78/89 -, BRS 54 Nr. 207, und vom 09.08.1985 - 2 R 91/84 -, SKZ 1986, 116 Ls. Nr. 22; Urteil vom 18.06.2002 - 2 R 9/01 -, S. 14)
Diese Rechtsprechung ist auf den Fall der Ausübung eines vorbehaltenen Widerrufs in vollem Umfang übertragbar.
Ein solcher Ausnahmefall liegt ersichtlich nicht vor. Auf Bestandsschutz kann sich die Klägerin nicht berufen, weil die Baugenehmigung von Anfang an an das Bestehen des Jagdpachtverhältnisses geknüpft und mit der Verpflichtung verbunden war, die Jagdhütte nach Ablauf der Jagdpacht entschädigungslos zu beseitigen. Eine solcher Genehmigungsinhalt ist per se ungeeignet, einen Bestandsschutz für die Zeit nach dem Ablauf des Jagdpachtverhältnisses zu begründen.
Keine Bedeutung kommt dem Umstand zu, dass der Widerruf zwischen dem 01.04.1996 und dem 26.10.2007 nicht ausgeübt wurde, weil bloßer Zeitablauf – wie ausgeführt – allenfalls rechtlich ungeschützte Hoffnungen, aber kein schutzwürdiges Vertrauen begründet.
Damit hat der Beklagte die (erloschene) Baugenehmigung vom 25.09.1970 rechtmäßig widerrufen.
2. Keinen rechtlichen Bedenken begegnet auch die Entscheidung des Beklagten, den Antrag der Klägerin auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der bestehenden Jagdhütte als Forsthütte mit Gerätelager und Aufenthaltsraum für Betriebsangehörige gemäß dem Antrag der Klägerin vom 21.03.2007 abzulehnen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung dieser Genehmigung.
Rechtsgrundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung ist § 73 Abs. 1 Satz 1 LBO. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind.
Für die Nutzungsänderung der ehemaligen Jagdhütte bedarf die Klägerin einer Baugenehmigung. Nach § 60 Abs. 1 LBO bedürfen die Errichtung, die Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung, soweit – was vorliegend offenkundig ist - in den §§ 61 bis 63 und 77 nichts anderes bestimmt ist.
Entgegen der Einschätzung der Klägerin führt der von ihr ins Feld geführte Umstand, dass einst eine widerrufliche Genehmigung für eine (wochenendhausähnliche) Jagdhütte erteilt wurde und sie dieses Objekt nunmehr nach umfangreichen Renovierungsarbeiten als (wochenendhausähnliche) Hütte für einen noch zu gründenden forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb nutzen will, nicht zum Wegfall der Genehmigungspflicht.
Nach der Rechtsprechung verliert ein Vorhaben als Ganzes seine Identität, wenn die Funktion eines Gebäudes geändert wird. (BVerwG, Beschluss vom 14.07.1975 - 4 B 4.75 -, Buchholz 406.11, § 35 BauGB Nr. 121 = BVerwGE 47, 185 (187 f); OVG des Saarlandes, Beschluss vom 24.04.1989 - 2 R 367/86 -) Demzufolge ist Gegenstand der erneuten Beurteilung nicht allein die Nutzungsänderung als solche, sondern die gesamte bauliche Anlage in ihrer geänderten Funktion.
Es bedarf insoweit keiner vertieften Ausführungen, dass der Wechsel des Nutzungszwecks eines Bauwerks von einem nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB („das wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll“) zu einem mutmaßlich nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB („das einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient, …“) privilegierten Zweck eine Nutzungsänderung im Verständnis von § 60 Abs. 1 LBO ist.
Die Baugenehmigung wäre vorliegend gemäß § 64 Abs. 1 LBO im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu erteilen, weil es um die Nutzung eines Gebäudes mit einer Gesamthöhe von nicht mehr als 7 m geht, das im Verständnis von § 2 Abs. 3 Nr. 1 LBO unter die Gebäudeklassen 1 bis 3 fällt.
Im vereinfachten Genehmigungsverfahren prüft die nach § 59 Abs. 1 LBO zuständige untere Bauaufsichtsbehörde nach § 64 Abs. 2 LBO die Zulässigkeit des Vorhabens nach den Vorschriften des Baugesetzbuches. (und – was vorliegend nicht einschlägig ist - den sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften außerhalb des Bauordnungsrechts, ausgenommen die Anforderungen nach der Arbeitsstättenverordnung vom 20. März 1975 (BGBl. I S. 729), zuletzt geändert durch Artikel 281 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2304), in der jeweils geltenden Fassung und die Anforderungen nach der Energiesparverordnung vom 16. November 2001 (BGBl. I S. 3085), geändert durch Art. 296 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2304), in der jeweils geltenden Fassung, sowie beantragte Abweichungen.)
Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Beklagten, dass sich das zu nutzende Bauwerk im Außenbereich befindet und deshalb dort bauplanungsrechtlich nach § 35 BauGB materiell-rechtlich grundsätzlich nur zulässig ist, wenn es einem privilegierten Vorhaben dient. Der Standort im Außenbereich ist nicht im Streit. Die Lage in der freien Feldmark (hier: mitten im Wald) wurde durch den bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck bestätigt.
Nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist ein Vorhaben im Außenbereich zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.
Voraussetzung für einen im Vollerwerb oder im Nebenerwerb unterhaltenen Betrieb im Verständnis von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist eine organisatorische Einheit mit entsprechenden Betriebsmitteln und menschlichem Arbeitseinsatz sowie eine Dauerhaftigkeit der Betriebsausübung . (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 35 Rz. 50)
Es ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts seit langem geklärt, dass ein Betrieb, auch ein Nebenerwerbsbetrieb, durch eine spezifisch betriebliche Organisation gekennzeichnet ist, dass er Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung erfordert und dass es sich um ein auf Dauer gedachtes und auf Dauer lebensfähiges Unternehmen handeln muss. Dauerhaftigkeit des Betriebs bedeutet auch, dass er gerade nicht auf die individuellen Verhältnisse des derzeitigen Inhabers so zugeschnitten ist, dass nach dessen Aufgabe eine Weiterführung des Betriebs nicht erwartet werden kann. (BVerwG, Beschluss vom 09.12.1993 - 4 B 196.93 , BRS 55 Nr. 79) Die Dauer und Nachhaltigkeit des Betriebes setzt bei Nebenerwerbsbetrieben zudem als wichtiges Indiz die Gewinnerzielung in Abgrenzung zur bloßen Liebhaberei voraus, d.h. ein Nebenerwerb muss dem Betriebsinhaber einen Beitrag zum Lebensunterhalt geben. (BVerwG, Beschluss vom 20.01.1981 - 4 B 167.80 -, BRS 38 Nr. 85) Fehlt es an der Erwirtschaftung eines Gewinns, können andere Indizien für die Nachhaltigkeit sprechen. Als Faustregel gilt dabei: Je kleiner die landwirtschaftliche Nutzfläche, je geringer der Kapitaleinsatz und je geringer die Zahl der Tiere und Menschen ist, umso stärkere Bedeutung kommt dem Indiz der Gewinnerzielung zu. (BVerwG, Urteil vom 11.04.1986 - 4 C 67.82 -, BRS 46 Nr. 75) Denn Bauanträge für Nebenerwerbsstellen sind in erhöhtem Maße dafür anfällig, dass ein Bauherr Ackerbau, Wiesen- oder Weidewirtschaft mehr oder weniger vorschiebt, um unter dem Deckmantel des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB im Außenbereich Gebäude zu errichten oder um einen Tatbestand zu schaffen, der eine nach § 35 Abs. 4 BauGB begünstigte Umnutzung des Betriebsgebäudes zu nichtprivilegierten Zwecken ermöglicht. (BVerwG, Urteil vom 16.12.2004 – 4 C 7.04 -, bei juris)
Auch Forstwirtschaft ist an eine bestimmte Form der Bodenbewirtschaftung und Bodennutzung geknüpft. Die Bewirtschaftung erstreckt sich darauf, Wald im Rahmen der gesetzlichen Zweckbestimmung (vgl. § 1 BWaldG) unter Berücksichtigung seiner Schutz- und Erholungsfunktion zu pflegen, zu nutzen und für die Wiederaufforstung kahlgeschlagener oder verlichteter Flächen zu sorgen. Damit § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB tatbestandlich eingreift, muss hinzukommen, dass die forstwirtschaftliche Bodennutzung in betrieblich organisierter Form planmäßig und eigenverantwortlich ausgeübt wird. (BVerwG, Beschluss vom 19.02.1996 - 4 B 20.96 -, BRS 58 Nr. 89 unter Hinweis auf die Urteile vom 13.01.1967 - 4 C 47.65 -, BRS 18 Nr. 32; vom 16.05.1991 - 4 C 2.89 -, Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 272 = BRS 52 Nr. 70; vom 04.03.1983 - 4 C 69.79 -, Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 198 = BRS 40 Nr. 71; <für die Landwirtschaft> vom 13.12.1984 - 4 C 22.73 -; vom 19.04.1985 - 4 C 54.82 -, BRS 44 Nr. 82, und vom 11.04.1986 - 4 C 67.82 -, Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 115, 226 und 234)
Eine Fläche von wenigen Hektar Wald bedarf - abgesehen von jährlichen Kontrollarbeiten, die in wenigen Tagen durchgeführt werden können - keiner besonderen Pflege, so dass in solchen Fällen von einem dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaftlich bedeutsamen Umfang keine Rede sein kann. (BVerwG, Beschluss vom 01.04.1971 - IV B 215.69 -, BRS 24 Nr. 60) Dort fallen im Abstand von Jahrzehnten lediglich Durchforstungs- oder Einschlagsarbeiten an.
Für das Bestehen eines solchen forstwirtschaftlichen Betriebs ist derjenige, der sich auf diesen Privilegierungstatbestand beruft, darlegungs- und beweispflichtig.
Die Klägerin unterhält in diesem Verständnis aktuell keinen forstwirtschaftlichen Betrieb . Ob die Absicht, zukünftig Forstwirtschaft zu betreiben, um das Gebäude behalten zu können, die Anforderungen an einen zukünftigen forstwirtschaftlichen Betriebes erfüllt, erscheint mehr als zweifelhaft, bedarf aber keiner abschließenden Entscheidung. Das Bundesverwaltungsgericht hat etwa im Urteil vom 04.03.1983 die Bewirtschaftung von 100 ha Wald – je nach der Verkehrsauffassung und den konkreten Umständen des Einzelfalls – einem forstwirtschaftlichen Voll- oder zumindest Nebenerwerbsbetrieb zugänglich erachtet, (BVerwG; Urteil vom 04.03.1983 – 4 C 69.79 -, BRS 40 Nr. 71) während die Klägerin ausweislich ihrer Betriebsbeschreibung im Bereich der Gemeinde L. nur 6,9 ha Forstfläche und 3,5 ha Aufforstungsfläche besitzt. Weiter ist zu berücksichtigen, dass gegen das Bestehen eines Betriebs spricht, dass dieser selbst über keine entsprechenden Betriebsmittel verfügt und dass die Grundstücke nicht zusammenhängend sind, sodass davon auszugehen ist, dass der Betriebs so auf die individuellen Verhältnisse der Inhaber zugeschnitten ist, dass nach deren Aufgabe eine Weiterführung als „Betrieb“ nicht erwartet werden kann.
Auch die Wirtschaftlichkeitsrechnung spricht in jeder Hinsicht gegen die Annahme eines forstwirtschaftlichen „Betriebs“. Ein Raummeterpreis von 100 EUR/Raummeter ist selbst bei mehrjährig abgelagertem reinen Buchenholz ofenfertig gespalten im Saarland derzeit nicht zu erzielen. So wird – wie in der mündlichen Verhandlung erörtert – ausweislich einer hiesigen lokalen Zeitung, des „Wochenspiegel“ von Holzfachbetrieben für abgelagertes Buchenholz in Kaminlänge (33 cm) 70 EUR/rm, kaminfertig gespalten 80 EUR/rm, in Ofenlänge (25 cm) 75 EUR/rm, ofenfertig gespalten 87 EUR/rm, für abgelagertes Eichenholz 5 EUR/rm weniger verlangt, bei Lieferung ab 3 rm frei Haus bis 20 km Entfernung. Hochwälder Brennholz wird im Internet wie folgt angeboten: Buche frisch: 55 EUR/rm, lufttrocken: 64 EUR/rm, kammergetrocknet: 68 EUR/rm, Birke jeweils 6 EUR/rm billiger und Fichte noch einmal 10 EUR/rm billiger und alle Preise inklusive Umsatzsteuer. Geht man deshalb von einem Raummeterverkaufspreis von 50 – 60 EUR aus, bleibt kein nennenswerter Ertrag übrig und das, obwohl dieser Betrieb selbst keine landwirtschaftlichen Maschinen und Geräte besitzt.
Die ehemalige, für rund 100.000 Euro renovierte Jagdhütte würde aber auch im Falle des Bestehens eines forstwirtschaftlichen Betriebs diesem Betrieb nicht im Verständnis von § 35 BauGB dienen.
Damit ein Gebäude einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb im Verständnis von § 35 BauGB dient , ist eine räumlich-funktionale Zuordnung des Vorhabens zu dem Betrieb erforderlich. Die Zweckbestimmung des Vorhabens durch den Betrieb, die Prägung durch den Betrieb und die Beachtung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs sind dabei von entscheidender Bedeutung. (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 35 Rz. 50) Der Begriff des Dienens verlangt mehr als nur, dass das Vorhaben für den Betrieb förderlich, jedoch nicht, dass es für den Betrieb notwendig oder unentbehrlich ist, etwa um die Fortführung des Betriebs zu sichern. (BVerwG, Urteile vom 03.11.1972 – 4 C 9.70 -, BVerwGE 41, 138; vom 16.05.1991 – 4 C 2.89 -, DÖV 1992, 73) Ein Vorhaben dient einem privilegierten Betrieb nur dann, wenn a) ein vernünftiger Landwirt - auch und gerade unter Berücksichtigung größtmöglicher Schonung des Außenbereichs - dieses Vorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde und b) das Vorhaben durch diese Zuordnung zu dem konkreten Betrieb auch äußerlich erkennbar geprägt wird. (BVerwG, Urteil vom 16.05.1991 - 4 C 2.89 -, DÖV 1992, 73 = DVBl 1991, 1160 = NuR 1992, 79) Die Zweckbestimmung des Vorhabens, einem Betrieb zu dienen, muss objektiv gegeben sein. Eine bloß behauptete Zweckbestimmung des Vorhabens für einen Betrieb reicht nicht aus. (BVerwG, Urteile vom 30.06.1964 – 1 C 80.62 -, BVerwGE 19, 75; vom 27.01.1967 – 4 C 41.65 -, BVerwGE 26, 121; vom 22.11.1985 – 4 C 71.82 -, BRS 44 Nr. 76; vom 11.04.1986 – 4 C 67.82 -, BRS 46 Nr. 75; vom 16.05.1991 – 4 C 2.89 -, DÖV 1992, 73) Die Privilegierung ist somit bei Vorhaben zu verneinen, die zwar objektiv geeignet wären, einem privilegierten Betrieb zu dienen, die aber in Wirklichkeit nicht zu diesem Zweck benutzt werden, sondern etwa ausschließlich oder hauptsächlich dazu bestimmt sind, etwa im Außenbereich zu wohnen. (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 35 Rdnr. 34 (Stand: April 2000))
Erfüllt ein Vorhaben von seiner Ausgestaltung nicht die in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entwickelte Kriterien des Dienens, so vermag ihm allein der Umstand, dass es sich um ein vorhandenes (zu anderen als landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Zwecken errichtetes beziehungsweise umgestaltetes) Bauwerk handelt, bei Aufnahme einer land-, fortwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Nutzung keine Privilegierung zu vermitteln. Es entspricht insoweit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass bei einer Nutzungsänderung eines vorhandenen Baubestandes dieser mit der neuen Nutzung als Einheit der Beurteilung zugrunde zu legen ist. (BVerwG, Urteile vom 28.10.1983 – 4 C 70.80 -, BRS 40 Nr. 93, und vom 11.11.1988 – 4 C 50.87 -, BRS 48 Nr. 58) Das bedeutet, dass das Vorhaben vorbehaltlich einer Erfüllung der Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB ebenso zu behandeln ist wie die erstmalige Errichtung eines Vorhabens mit einer solchen Nutzung an dem betreffenden Standort. (OVG des Saarlandes, Beschluss vom 25.09.2001 – 2 Q 23/01 -, S. 6 unter Hinweis auf das eigene Urteil vom 28.03.1995 – 2 R 2/94 -)
Bauliche Anlagen zu Unterkunftszwecken für einen forstwirtschaftlichen Betrieb sind nur dann privilegiert, wenn größere Flächen forstwirtschaftlich genutzt werden und den ständigen Einsatz von Arbeitskräften erfordern. (BVerwG, Beschluss vom 01.04.1971 – IV B 215.69 -, BRS 24 Nr. 60)
Bei Anlegung dieser Kriterien dient die ehemalige Jagdhütte weder aktuell noch nach der Betriebsbeschreibung für das erst in der Zukunft noch zu errichtende Unternehmen keinem forstwirtschaftlichen Betrieb, sondern allein der Freizeitnutzung als Wochenendhaus.
Ein vergleichbares Gebäude würde kein vernünftiger Forstwirt so errichten, damit sich darin tagsüber vorübergehend Forstarbeiter aufhalten, um Mahlzeiten einzunehmen und Pause zu machen. Zur Materialunterbringung bedarf es überhaupt keiner Baulichkeit, weil die land- und forstwirtschaftlichen Gerätschaften ausweislich der Betriebsbeschreibung zum Betrieb des Klägers in E. gehören und auch die Fertigstellung des Kaminholzes dort erfolgen soll. Insoweit hat das Bundesverwaltungsgericht im Beschluss vom 01.04.1971 (a.a.O.) überzeugend und auf den vorliegenden Fall in jeder Hinsicht übertragbar ausgeführt, das Berufungsgericht sei zu dem Ergebnis gelangt, „dass dem Unternehmen des Klägers nach den Erfordernissen der Aufforstungsarbeiten allenfalls ein Geräteraum funktional zugeordnet wäre und nicht das Bauwerk in seiner bisherigen Ausgestaltung, die jederzeit ein Bewohnen zu Wochenendzwecken zulässt“.
Zur Einnahme von Mahlzeiten und für Pausen von Waldarbeitern, die sich nach der Betriebsbeschreibung ca. 50 Arbeitstage im Jahr im S. Wald aufhalten, bedarf es keines mit Zentralheizung versehenen, zweigeschossigen Luxusbauwerks mit einer Grundfläche von 80 + 48 = 124 qm einschließlich eines 24 qm großen Schlafraums. Darüber hinaus handelt es sich bei dem als Gerätelager 2 bezeichneten Raum im Erd-/Untergeschoss tatsächlich um ein wohnlich eingerichtetes Schlaf-/Kinderzimmer mit einer in den Plänen ebenfalls nicht dargestellten aufwendigen Wendeltreppe vom/zum Obergeschoss. Dies umso mehr, als nach Kenntnis des Gerichts heutzutage Forstbetriebe zur Holzgewinnung vermehrt Holzerntemaschinen – sog. „Harvester“ oder „Skidder“ einsetzen, die selbst größere Einschläge mit 1 Person Bedienungspersonal bis zum fertig abgelängten Rundholz in einem Arbeitsgang aufarbeiten.
Kein vernünftiger Forstwirt würde bei einem kalkulierten Umsatz von 20.000 EUR, der realistisch etwa die Hälfte betragen dürfte, und einem kalkulierten Ertrag von 10.000 EUR, der realistisch bei 0 EUR liegen dürfte, in ein diesem Unternehmen dienendes Bauwerk 100.000 EUR investieren. Damit ist offenkundig, dass der seit mehr als zwei Jahren angeblich angestrebte forstwirtschaftliche Zweck, mit dessen Aufnahme indes gleichwohl noch nicht begonnen wurde, in jeder Hinsicht vorgeschoben ist und das Baugenehmigungsverfahren allein dem nachvollziehbaren Zweck dient, das aufwändig sanierte Wohnobjekt als solches behalten zu dürfen. Diesem fehlt es aber in jeder Hinsicht an einer äußerlich erkennbaren Prägung durch einen forstwirtschaftlichen Betrieb.
Da das Vorhaben der Klägerin somit keinem nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten Zweck dient, kommt dessen Zulassung nur auf der Grundlage von § 35 Abs. 2 BauGB ("Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und ihre Erschließung gesichert ist.") in Betracht. Zutreffend haben indes der Beklagte und der Rechtsausschuss erkannt, dass das Bauvorhaben der Klägerin den öffentlichen Belang des § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB beeinträchtigt, weil es sich in dem durch die Verordnung vom 01.03.1952 (ABl. S. 602) festgesetzten förmlichen Landschaftsschutzgebiet befindet. Mit dessen § 1 Nr. 1 wurde das Waldgebiet … förmlich unter Landschaftsschutz gestellt. Nach § 2 Nr. 2 a der Verordnung ist im Bereich der Landschaftsschutzgebiete insbesondere die Errichtung von Bauwerken aller Art verboten, auch von solchen, die einer baupolizeilichen Genehmigung nicht bedürfen (z.B. Wochenendhäuser, Verkaufsbuden).
Zwar können nach § 6 der Verordnung von den Vorschriften im § 2 Ausnahmen in besonderen Fällen zugelassen werden. Eine solche Befreiung nach § 34 Abs. 2 SNG setzt jedoch voraus, dass die Durchführung der Vorschrift im Einzelfall entweder zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde und die Abweichung mit den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu vereinbaren ist oder zu einer nicht gewollten Beeinträchtigung von Natur und Landschaft führen würde oder aber, dass überwiegende Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern. Dass keine dieser Voraussetzungen für bauliche Anlagen die der Freizeitgestaltung dienen, gegeben ist, ist offenkundig und bedarf keiner weiteren Begründung.
Daher hat der Beklagte die begehrte Baugenehmigung zu Recht versagt, was zur Folge hat, dass die Klage mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen ist.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht auf der Grundlage von § 162 Abs. 3 VwGO erstattungsfähig, weil die Beigeladene keinen förmlichen Antrag gestellt hat und damit nicht auch das Risiko auf sich genommen hat, im Falle des Unterliegens in der Sache an den Kosten des Verfahrens beteiligt zu werden (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).
Bei dieser Kostengrundentscheidung bedarf es keines Ausspruchs über die Notwendigkeit der Hinzuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren (§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO).
Die Berufung wird nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG. In den Fällen der Erteilung einer nachträglichen Baugenehmigung entspricht es der ständigen Rechtsprechung der saarländischen Verwaltungsgerichte die Bedeutung der Sache für den Kläger im Sinne von § 52 Abs. 1 GKG – ebenso wie bei der Anfechtung von Beseitigungsanordnungen – regelmäßig mit dem Wert der ins Werk gesetzten Bausubstanz zu veranschlagen. (OVG des Saarlandes, Beschlüsse vom 06.11.2008 – 2 E 366/08 -, SKZ 2009, 133 Nr. 73, und vom 25.06.2001 – 2 Y 4/01 – unter Hinweis auf die Beschlüsse vom 13.03.1995 – 2 Y 3/95 – und vom 17.08.1999 – 2 Y 8/99 -) Hierdurch wird dem Umstand Rechnung getragen, dass das Klägerinteresse in derartigen Fallgestaltungen wertmäßig nicht nur durch die Nutzungs- und Ertragsmöglichkeiten, sondern vor allem dadurch bestimmt wird, die bereits getätigten Aufwendungen gegen einen Verlust durch Maßnahmen bauaufsichtsbehördlichen Einschreitens zu sichern. Wird dadurch das Interesse des Klägers, die bereits ausgeführte Anlage nicht beseitigen zu müssen, schon bei der Bemessung des Streitwertes für die Klage auf Verpflichtung zur Erteilung der nachträglichen Baugenehmigung für das umstrittene Vorhaben berücksichtigt, besteht kein Grund, dieses Interesse nochmals streitwertmäßig zu veranschlagen, wenn der Kläger eine zeitgleich mit der Versagung der Baugenehmigung ausgesprochene Anordnung der Beseitigung der in Rede stehenden Anlage angreift. Für den Fall, dass der Kläger – wie vorliegend – den Widerruf der Altgenehmigung anficht und zugleich die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung begehrt, kann zur Überzeugung der Kammer nichts anderes gelten.
Was die Höhe des Streitwertes anbelangt, geht die Kammer von dem Betrag von 100.000 Euro aus, den die Klägerin an Investitionen in das – nach ihren Angaben zu diesem Zeitpunkt der Sache nach weitgehend abgängige - Bauwerk eingebracht hat.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 57 Abs. 2, 58 Abs. 1, 59 Abs. 1 und 73 Abs. 3 LBO
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG
§ 35 BauGB
§ 73 LBO
§ 64 LBO
§ 1 BWaldG
§ 35 BBauG
§ 167 VwGO
§ 96 Abs. 4 LBO
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 3 BauGB
§ 46 Abs. 2 Nr. 1 SVwVfG
§ 49 Abs. 2 Nr. 1 SVwVfG
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 99 Abs. 1 LBO
§ 36 Abs. 2 Nr. 3 SVwVfG
§ 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
§ 77 Abs. 1 LBO
§ 82 Abs. 1 LBO
§ 88 Abs. 1 LBO
§ 104 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 39 Abs. 1 SVwVfG
§ 73 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 60 Abs. 1 LBO
§ 64 Abs. 1 LBO
§ 2 Abs. 3 Nr. 1 LBO
§ 59 Abs. 1 LBO
§ 64 Abs. 2 LBO
§ 35 Abs. 4 BauGB
§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB
§ 34 Abs. 2 SNG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 124 a Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 2 Nr. 2 a der Verordnung
§ 6 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 47, 185
BVerwGE 41, 138
DÖV 1992, 73
DVBl 1991, 1160
BVerwGE 19, 75
BVerwGE 26, 121
4 C 69.79
4 C 2.89
4 B 215.69
2 B 376/08
1 LA 84/07
2 R 390/86
2 R 7/99
2 R 6/00
4 B 67.80
2 R 144/86
2 Q 17/99
2 R 78/89
2 R 91/84
2 R 9/01
4 B 4.75
2 R 367/86
4 B 196.93
4 B 167.80
4 C 67.82
4 C 7.04
4 B 20.96
4 C 47.65
4 C 22.73
4 C 54.82
IV B 215.69
4 C 9.70
1 C 80.62
4 C 41.65
4 C 71.82
4 C 70.80
4 C 50.87
2 Q 23/01
2 R 2/94
2 E 366/08
2 Y 4/01
2 Y 3/95
2 Y 8/99