Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-05-20, Aktenzeichen 13 K 46/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:0520.13K46.21.00

Tenor:
Der Bescheid des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 27. Mai 2020 wird aufgehoben.
Der Beklagte und die Beigeladene tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Kläger je zu ein halb sowie jeweils ihre eigenen außergerichtlichen Kosten.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte und die Beigeladene dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstrec-kenden Betrages leisten.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Boardinghauses auf dem östlich gelegenen Grundstück der Beigeladenen.
Die Kläger sind Eigentümer des mit einem zweigeschossigen Wohnhaus und einem eingeschossigen Anbau bebauten, 1220 qm großen Grundstücks B... in Berlin-Bohnsdorf. In dem Anbau betreiben sie eine kleine Druckerei. Die Beigelade ist Eigentümerin des östlich gelegenen, mit 1277 qm etwas größeren Grundstücks B... . Beide Grundstücke liegen auf der nördlichen Seite der B.... Die Umgebung ist überwiegend offen bebaut, wobei die westlichen Seiten des Klägergrundstücks und des Grundstücks B..., welches an das Baugrundstück östlich angrenzt, grenzständig bebaut sind. An der nördlichen Seite der B... finden sich 1-, 2- und 3-geschossige Ein- und Mehrfamilienhäuser. 3-geschossig ist beispielsweise die Bebauung in der B... und 121. Die Hauptnutzungen erstrecken sich nördlich der B... maximal bis zur Hälfte der Tiefe der Grundstücke. Im westlichen Bereich des Baublocks finden sich eingeschossige, quergelagerte Remisen, die zum Wohnen (... bzw. als Garagen genutzt werden (... Diese erstrecken sich bis auf 3/5 der Grundstückstiefe (ca. 29 m). Der etwa auf gleicher Höhe gelagerte Anbau in der B... wird als Garage genutzt. Auf dem Baugrundstück befand sich eine vergleichbare Remise, die allerdings im Verhältnis noch weiter in die Grundstückstiefe reichte (32 m). Diese Tiefe wird vom Neubau aufgegriffen. Die Remise ist wie das dort vorhandene ehemalige zweigeschossige Bestandswohnhaus im Zuge der Bauvorbereitung abgerissen worden. In der P... finden sich 3-geschossige Mehrfamilienhäuser mit ausgebautem Dach. Die dem Baugrundstück und dem Grundstück der Kläger gegenüber gelegenen Grundstücke Q... sind mit langgestreckten 2-geschossigen Reihenhäusern mit ausgebautem Dach bebaut. Diese parallel angeordneten, lang gestreckten Baukörper ziehen sich bis zu einer Tiefe von jeweils etwa 7/8 der Grundstückstiefe.
Im amtlichen Liegenschaftskataster (ALKIS) stellt sich die Situation wie folgt dar:
Nachdem ein Boardinghaus mit 51 Mehrbett-Apartments von der Behörde abgelehnt worden war, stellte die Beigeladene unter dem 30. April 2019 einen erneuten Bauantrag für 49 Apartments (41 Zweizimmerapartments mit zwei Betten und 8 Einzimmerapartments) und einer Tiefgarage im Untergeschoss mit 24 Wageneinstellplätzen. Gemeinschaftseinrichtungen sind nicht geplant, auch keine Gastronomie. Das Boardinghaus soll dreigeschossig ausgebaut werden, das ausgebaute Dach soll Gauben erhalten. Die Grundfläche beträgt 520 qm, die Traufhöhe 8,70 m und die Firsthöhe 12,20 m. Das mit der kurzen Seite zur Straße angeordnete, T-förmige, 28 m lange Gebäude soll sich wie erwähnt bis in 32 m Tiefe erstrecken, wobei auf der Rückseite (südliche Seite) oberhalb des Erdgeschosses die Gebäudefront 4 m zurückspringt. An dieser Stelle wird eine Fluchttreppe errichtet (Höhe mit Vordach und Terrasse: 11 m). Der rückwärtige, bis auf die Fluchttreppe unbebaut verbleibende Teil des Grundstücks ist 11,19 m tief. Die Gesamtlänge des Baugrundstücks beträgt ausweislich des Lageplans 43,6 m. Das zuletzt beantragte Vorhaben genehmigte das Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin mit Bescheid vom 27. Mai 2020. Gegen die am 4. Juni 2020 zugestellte Baugenehmigung legten die Kläger am 29. Juni 2020 Widerspruch ein und beantragten vorläufigen Rechtsschutz, den die Kammer mit Beschluss des Vorsitzenden als Einzelrichter vom 27. August 2020 gewährte (VG 13 L 185/20). Auf die Beschwerden des Beklagten und der Beigeladenen wurde der Beschluss vom Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg mit Beschluss vom 22. Dezember 2020 aufgehoben und der vorläufige Rechtsschutzantrag zurückgewiesen (OVG 10 S 65/20). Wegen der Einzelheiten der Begründungen wird auf die den Beteiligten bekannten Entscheidungen der Kammer und des Oberverwaltungsgerichts Bezug genommen.
Mit der am 5. Februar 2021 erhobenen Klage beziehen sich die Kläger auf ihr Vorbringen im vorläufigen Rechtsschutzverfahren. Sie machen geltend, das Boardinghaus sei der Art der Nutzung nach unzulässig. Das Vorhaben füge sich auch dem Maß der Nutzung nach nicht ein und infolge der zu ihrem Grundstück ausgerichteten 17 Fenster in 4 Wohngeschossen sei das Gebot der Rücksichtnahme verletzt.
Die Kläger beantragen,
die Baugenehmigung des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 27. Mai 2020 aufzuheben.
Der Beklagte und die Beigeladene beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie meinen, das Vorhaben sei als Beherbergungsbetrieb zulässig, wenn man die nähere Umgebung als faktisches allgemeines Wohngebiet einstufe. Der Umstand, dass es sich um Kurzzeitmieter handele, sei städtebaulich nicht relevant. In der Umgebung befände sich eine Reihe von massiven dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern mit ausgebautem Dach, an der Ecke P... betrage die Grundfläche 530 qm. Das Gebot der Rücksichtnahme sei nicht verletzt. Es bestünden bereits Einsichtnahmemöglichkeiten durch die umliegende Wohnbebauung in der B... auf das Grundstück der Kläger.
Das Gericht hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses wird auf das Protokoll Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte, die beigezogene Akte des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens im vorliegenden Fall, die beigezogene Akte des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens VG 13 L 347/20 und den Verwaltungsvorgang (1 Leitzordner) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die als Untätigkeitsklage (§ 75 VwGO) erhobene Anfechtungsklage ist zulässig und begründet. Die Baugenehmigung des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 27. Mai 2020 ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die Baugenehmigung sind §§ 71, 64 BauO Berlin. Nach S. 1 Nr. 1 der letztgenannten Vorschrift ist zunächst die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens zu untersuchen, soweit Nachbarrechte verletzt sein können (§§ 42 Abs. 2, 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
Entgegen der Auffassung der Kläger ist das geplante Bordingshaus nicht der Art der Nutzung nach unzulässig.
Aufgrund der Lage im Innenbereich und wegen des Nichtvorliegens eines Bebauungsplans beurteilt sich das Vorhaben nach § 34 BauGB. Die nähere Umgebung stellt sich als faktisches allgemeines Wohngebiet dar, womit die Zulässigkeit des geplanten Boardinghauses nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 1, 2 BauNVO 2017 zu beurteilen ist.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist bei der Bestimmung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 BauGB auf diejenige Umgebung abzustellen, auf die sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (Urteil vom 20. Dezember 2012 - BVerwG 4 C 11.11 -, ZfBR 2013, 266, juris Rn. 30 m.w.N.; vgl. auch OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 18. September 2012 - OVG 10 N 9.11 -, juris Rn. 7). Auch für die Beurteilung eines Bereichs als eines faktischen Baugebietes im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB ist die nähere Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB maßgebend (BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - BVerwG 4 B 74/03 -, juris Rn. 18). Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. Diese kann so beschaffen sein, dass die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung dort zu ziehen ist, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen, auch wenn zwischen diesen Bereichen Sichtbeziehungen bestehen (OVG Münster, Beschluss vom 30. Mai 2017 – 2 B 145/17 – juris Rn. 8ff). Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion; umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen (BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - BVerwG 4 B 74/03 -, juris Rn. 2; Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369, juris Rn. 34; Urteil vom 21. November 1980 - BVerwG 4 C 30/78 -, DVBl. 1981, 100, juris Rn. 20; Beschluss vom 16. Juni 2009 - BVerwG 4 B 50/08 -, BauR 2009, 1564, juris Rn. 5). Eine Verkehrsfläche gehört grundsätzlich nicht zur näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB (BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - BVerwG 4 B 74/03 -, juris Rn. 16). Eine Straße - zumal auch eine Hauptstraße - kann sowohl trennende als auch verbindende Wirkung haben (BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - BVerwG 4 B 74/03 -, juris Rn. 18). Zu der den Maßstab bildenden Bebauung kann auch ein benachbartes, aber nicht selbst im unbeplanten Innenbereich, sondern im qualifiziert beplanten Gebiet liegendes Gebäude gehören (BVerwG, Urteil vom 31. Oktober 1975 – 4 C 16/73 – juris).
Legt man die dargestellten Maßstäbe zu Grunde, so wird das Vorhabengrundstück vor allem durch die Bebauung innerhalb seines „eigenen“ Straßengevierts B...geprägt, wobei der im Westen dieses Gebiets an der P... liegende Städtische Friedhof nicht einzubeziehen ist. In dem so umrissenen Bereich befinden sich überwiegend Wohngebäude und vereinzelt das Wohnen nicht störende gewerbliche Nutzungen (kleine Druckerei auf dem Grundstück der Kläger, Elektrotechnik, Ergotherapie, Weinvertrieb). Auf der gegenüberliegenden Seite der ... befindet sich eine Kraftfahrzeugreparaturwerkstätte, sodass es gerechtfertigt erscheint, der B... bei der es sich um eine Hauptverkehrsstraße handelt, trennende Wirkung beizumessen. Damit handelt es sich bei dem in Rede stehenden Bereich um ein faktisches allgemeines Wohngebiet. Davon geht auch das Bezirksamt in seinen sehr differenzierten planungsrechtlichen Stellungnahmen vom 9. August 2019 und 14. April 2020 aus.
Das geplante Boardinghaus mit 41 Einzimmerapartments und 8 Zweizimmerapartments ist als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb in dem hier vorliegenden faktischen allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig. Ein Boardinghaus ist ein Übergangstyp zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb, bei dem im Unterschied zum Wohn- und Apartmenthaus kein dauerhaftes Wohnen vorgesehen ist (Fickert/Fieseler, BauNVO, 13. Aufl. § 6a Rn. 19 mwN.). Dabei werden anders als bei einer Ferienwohnung überwiegend Arbeitnehmer bzw. andere Personen, die ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten Zeitraum nach Berlin verlagern (z. B. Au-pair-Mädchen, Schauspieler, Botschaftsangehörige, Stipendiaten und Praktikanten, vgl. Gesetzesbegründung zu § 2 ZwVbG, Abgh-Drs. 17/1057) angesprochen, die sich wohnähnlich verhalten und die aufgrund der ihnen im vorliegenden Fall zur Verfügung stehenden eigenen Küchenzeile und dem eigenem Badezimmer bei gleichzeitig fehlenden Gemeinschaftsräumen eine selbstbestimmte Häuslichkeit anstreben, allerdings nicht mit der für das Wohnen typischen Dauer. Insbesondere kommt es regelmäßig nicht zu einer Anmeldung (vergleiche zur Bedeutung der Anmeldung Kammer, Beschluss vom 21. Februar 2014 – 13 L 274.13 – juris Rn. 17). Damit handelt es sich um eine gebietsverträgliche (vgl. dazu Berkemann, ZfBR 2021, 374ff) wohnähnliche Nutzung, die aber letztlich als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO einzustufen ist. Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot aufgrund der Art der Nutzung ist im Hinblick auf die Wohnähnlichkeit der angestrebten Nutzung als Boardinghaus nicht anzunehmen.
Das Vorhaben fügt sich aber nach dem Maß der Nutzung und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die nähere Umgebung ein. Nach § 34 Abs. 1 BauGB – der hier hinsichtlich des Maßes der Nutzung und der übrigen Zulässigkeitsparameter heranzuziehen ist - ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Mangels anderer allgemein anerkannter Anhaltspunkte bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im unbeplanten Innenbereich kann dabei auf die in der Baunutzungsverordnung verwendeten Begriffsmerkmale zurückgegriffen werden. Dies bedeutet aber nicht, dass die Maßbestimmungsfaktoren des § 16 Abs. 2 BauNVO – Grundflächenzahl, Geschoßflächenzahl, Baumassenzahl, Zahl der Vollgeschosse, und Höhe der baulichen Anlagen – wie Festsetzungen eines Bebauungsplans rechtssatzartig heranzuziehen wären. Vielmehr können die Vorschriften der Baunutzungsverordnung im unbeplanten Innenbereich lediglich als Auslegungshilfe berücksichtigt werden. Maßgeblich bleibt die konkrete, am tatsächlichen Vorhandenen ausgerichtete Betrachtung. Dabei kann die vorhandene Bebauung eine planerische Ausweisung als Maßstab fast nie ersetzen. Insbesondere fehlen im unbeplanten Innenbereich konkrete Maßfestsetzungen, an denen das jeweilige Vorhaben gemessen werden kann. Der aus der vorhandenen Bebauung zu gewinnende Maßstab ist notwendig grob und ungenau, dabei ist in erster Linie auf solche Maße abzustellen, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung zueinander setzen lassen. Ihre absolute Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung auch das Verhältnis zur Freifläche prägen das Bild der maßgeblichen Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung an (BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 – 4 C 18.92 – BVerwGE 95, 277 <278 f>; BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 2011 - 4 B 4.11 – BauR 2011, 1789; BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 - juris Rn. 17). Da das Erfordernis des Einfügens nicht zur Uniformität zwingt, ist es nicht notwendig, dass ein streitiges Vorhaben den aus der Umgebung abzuleitenden Rahmen exakt einhält. Es können sich deshalb auch solche Vorhaben hinsichtlich der in Rede stehenden Beurteilungsmaßstäbe einfügen, die über den vorhandenen Rahmen unwesentlich hinausgehen. Erst bei einer wesentlichen Überschreitung des Rahmens schließt sich die Frage an, ob sich ein Vorhaben dennoch einfügt, weil es nicht geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen (BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 – juris Rn. 21).
Die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben im Sinne von § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss, sind dabei jeweils unabhängig voneinander zu prüfen. Ist ein Vorhaben wie hier der Art nach zulässig, so kommt es im Rahmen der Prüfung, ob es sich seinem Maße nach einfügt, nicht mehr erneut auf seine Art an, nämlich darauf, welches Maß von anderen baulichen Anlagen gleicher Art in der näheren Umgebung bereits verwirklicht ist (ständige Rechtsprechung, BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 - m.w. Nachweis in Rn. 18 - juris).
Wie schon erwähnt, prägen Gebäude ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren im Sinne des § 16 Abs. 2 BauNVO, sondern erzielen ihre optische maßstabbildende Wirkung durch ihr gesamtes Erscheinungsbild. Deshalb ist kumulierend auf die absolute Größe der Gebäude nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe abzustellen, bei offener Bebauung auch auf das Verhältnis zur Freifläche. Die Übereinstimmung von Vorhaben und Referenzobjekten nur in einem Maßfaktor genügt nicht, weil sie dazu führen könnte, dass durch eine Kombination von Bestimmungsgrößen, die einzelnen Gebäude in der näheren Umgebung jeweils separat entnommen werden, Baulichkeiten entstehen, die in ihrer Dimension kein Vorbild in der näheren Umgebung haben. Dies widerspräche der planersetzenden Funktion des § 34 Abs. 1 BauGB, eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zu gewährleisten (BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 – juris Rn. 17, 20).
Die Kammer teilt die Auffassung des Beklagten, dass das Vorhaben von der Geschosszahl und der absoluten Höhe her in der näheren Umgebung Vorbilder findet. Wie die Ortsbesichtigung ergeben hat und die Planungsunterlagen, insbesondere die Flurkarte (Verwaltungsvorgang Bl. 107) verdeutlichen, finden sich in der P... 3-geschossige Mehrfamilienhäuser mit ausgebautem Dach. Die Grundstücke Q... sind mit langgestreckten 2-geschossigen Reihenhäusern mit ausgebautem Dach bebaut. Die Betrachtung des engeren, durch die B...gebildeten Bereichs ergibt daher genügend Vorbilder für das hier streitige Vorhaben hinsichtlich Geschosszahl und absoluter Höhe.
Allerdings werden die vorhandenen Grundflächen von 325 qm (B...), 300 qm (B...) und 320 qm (P...) durch das streitige Vorhaben deutlich überschritten. Auch die Grundfläche des am nächsten gelegenen Gebäudes Q..., die bei etwa 400 qm liegen dürfte, wird deutlich überschritten, sodass hinsichtlich der Grundfläche eine schon als wesentlich zu qualifizierende Rahmenüberschreitung vorliegen dürfte. Die Bebauung an der Ecke P... mit einer Grundfläche von 530 qm dürfte, da bei dem Maß der Nutzung üblicherweise ein engerer Umgriff heranzuziehen ist, nicht zu berücksichtigen seien. Im Übrigen handelt es sich um eine Eckbebauung, die als Vorbild für das nur an einer Straße liegende Baugrundstück nicht herangezogen werden kann.
Noch eindeutiger liegt eine wesentliche Rahmenüberschreitung in Bezug auf das Verhältnis der Grundfläche des geplanten Gebäudes zur Freifläche vor. Ein Gebäude von vergleichbarer Höhe, Geschosszahl und Grundfläche (Kubatur) im Verhältnis zu den Freiflächen existiert in dem als nähere Umgebung zu qualifizierenden Bereich B... nicht. Die Freiflächen in der Umgebung sind im Verhältnis sowohl zur gesamten Kubatur als auch im Verhältnis zur Grundfläche der umgebenden Gebäude deutlich größer. Die Grundflächen der in diesem Bereich vorhandenen Gebäude dürften zu den Freiflächen in einem Verhältnis von 1 zu 3 oder mehr stehen, ein Verhältnis das von dem genehmigten Vorhaben (weniger als 1 zu 1,5) bei weitem unterschritten wird.
Das Vorhaben fügt sich auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche nicht ein. Die Kammer erachtet es im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche – anders als beim Maß der Nutzung, was zulässig ist, denn die wechselseitige Prägung kann nach den oben dargelegten Maßstäben entsprechend der Eigenart der jeweiligen Bebauung für jedes Merkmal des § 34 Abs. 1 BauGB unterschiedlich ausfallen - den Baublock in einen Bereich, der die Flurstücke südlich der B...erfasst und in den übrigen Bereich, der durch die Q... erschlossen wird aufzuspalten. Den durch die Einfriedungen an den Grundstücksgrenzen im mittleren Bereich des Baublocks gebildeten Linie zwischen an der B... und an der Quarterstraße gelegenen Grundstücken kommt eine trennende Wirkung zu, denn sie trennen in Ansehung der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, unterschriftliche Strukturen. Während sich an den Q... lang gestreckte schmale Baukörper finden, die bis zu einer Tiefe von etwa 7/8 der Grundstückstiefe in das Grundstück hineingebaut werden, finden sich an der B... kompaktere Wohngebäude, die sich nicht tiefer als bis zur Hälfte der Grundstückstiefe erstrecken.
Die dort befindlichen Remisen sind als Nebenanlagen einzuordnen und daher bei der Bestimmung der überbaubaren Grundstücksfläche nicht zu berücksichtigen (vgl. § 23 Abs. 5 BauNVO).
Es handelt sich bei der Remise auf dem Grundstück B... und bei dem Anbau auf dem Grundstück B... um untergeordnete Nebenanlagen i.S.d. § 14 BauNVO. Diese Vorschrift begünstigt nicht alle, sondern nur die untergeordneten Nebenanlagen. Zu den Wesensmerkmalen einer untergeordneten Nebenanlage gehört, dass die Anlage sowohl in ihrer Funktion als auch räumlich-gegenständlich dem primären Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke sowie der diesem Nutzungszweck entsprechenden Bebauung dienend zu- und untergeordnet ist (BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 2017 – 4 C 9/16 –, juris Rn. 9;). Für die räumlich-gegenständliche Unterordnung sind optische Kriterien maßgeblich (BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1976 - IV C 6.75 – juris Rn. 28). Die räumlich-gegenständliche Unterordnung ist hier gegeben, denn die Remise bzw. der Anbau sind lediglich eingeschossig und von wesentlich kleinerem Umfang als die Hauptgebäude, denen sie dienen. Als Garagen kommt ihnen auch eine dienende Funktion zu. Die zu Wohnzwecken genutzte Remise auf dem Grundstück Buntzelstraße 135 ist nach der sogenannten „Fremdkörperrechtsprechung“ (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 - BVerwGE 84, 322) aus der maßstabsbildenden näheren Umgebung auszusondern. Die „Fremdkörperrechtsprechung“ betrifft Anlagen, die nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen, wenn sie nämlich wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Zweckbestimmung bzw. Struktur gleichsam isoliert dastehen (BVerwG a.a.O. für den Fall einer Zimmerei in einem sonst einheitlich strukturierten Wohngebiet; siehe auch). Die Remise weist zwar dieselbe Art der Nutzung - Wohnen – wie die übrige Umgebung auf und fällt daher nicht wegen ihrer Zweckbestimmung aus der maßgeblichen Umgebung heraus. Aufgrund ihres nur sehr gering geneigten Daches und ihrer geringen Höhe handelt es sich aber um eine singuläre Anlage, die in einem auffälligen Kontrast zu der übrigen Bebauung steht (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Feb-ruar 1990 - 4 C 23.86 - BVerwGE 84, 322 <326>). Da die Betrachtung auf das Wesentliche zurückzuführen ist, kann die relativ kleine Remise die Umgebung und den bodenrechtlichen Charakter des Vorhabengrundstücks in Bezug auf die überbaubare Grundstücksfläche nicht prägen und kann daher außer Acht gelassen werden.
Hält sich ein Vorhaben nicht in jeder Hinsicht innerhalb des aus der Umgebungsbebauung ablesbaren Rahmens, kann es sich gleichwohl in seine nähere Umgebung einfügen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass es weder selbst noch in Folge einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen. Dabei geht es weniger um Einheitlichkeit als um Harmonie. Ein Vorhaben, das Spannungen begründet oder erhöht, das in diesem Sinne verschlechtert, stört oder belastet, bringt die vorgegebene Situation gleichsam in Bewegung. Es stiftet eine Unruhe, die potentiell ein Planungsbedürfnis nach sich zieht. Ein solches Vorhaben fügt sich seiner Umgebung nicht ein (BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 – 4 C 13/93 – juris Rn. 17; BVerwGE 55, 369 <387>; BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 – juris Rn. 17). Von einer Störung in diesem Sinne und einem daraus entstehenden Planungsbedürfnis ist allerdings hier auszugehen. Die Grundstücksausnutzung durch das genehmigte Vorhaben ist in dem hier betroffenen Bereich wie ausgeführt ohne Vorbild. Angesichts des in Berlin gegebenen Siedlungsdrucks ist daher zu erwarten, dass sich weitere Bauherren auf das Vorhaben berufen und die Umgebung deutlich dichter bebaut wird.
Auf diese städtebaulichen Erwägungen können sich die Kläger allerdings nicht berufen; die vorangestellten Erwägungen könnten zwar für eine Versagung herangezogen werden; die erforderliche Rechtsverletzung der Kläger liegt aber erst vor, wenn das Gebot der Rücksichtnahme verletzt wird, denn bei fehlender Rücksichtslosigkeit kann der Nachbar das (objektive) Planungsbedürfnis nicht rügen (BVerwG, Urteil vom 16. September 2010 – 4 C 7/10 – juris Rn. 23). Von einer Verletzung des Rücksichtnahmegebots ist hier aber im Hinblick auf die Massivität des Vorhabens und die zahlreichen Einsichtsmöglichkeiten auf den hinteren Ruhebereich des Grundstücks der Kläger auszugehen.
Welche Anforderungen sich aus dem Rücksichtnahmegebot im Einzelnen ergeben, hängt davon ab, was dem Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und dem Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits nach Lage der Dinge zuzumuten ist (BVerwG, Urteil vom 29. November 2012 – 4 C 8.11 – ZfBR 2013, 261 <263>).Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung derer ist, denen die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugutekommt, umso mehr kann an Rücksichtnahme verlangt werden. Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen (zusammenfassend Gaentzsch, ZfBR 2009, 321 <322>, Petz, ZfBR 2015, 5; BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 – 4 C 8.84, NVwZ 1987, 409; OVG Bremen, Urteil vom 8. Mai 2018, 1 B 18/18, juris Rn.26). Eine Bebauung, die zu unzumutbaren Beeinträchtigungen und Nachteilen führt, braucht der Nachbar nicht hinzunehmen. Das kann etwa der Fall sein, wenn von der baulichen Anlage infolge einer Befreiung eine erdrückende Wirkung ausgeht oder die Besonnung und Belichtung des Nachbargrundstücks unzumutbar beeinträchtigt wird (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2010 - OVG 10 S 21.10 -; VG Berlin, Beschluss vom 18. Juni 2010, VG 13 L 9.10). Eine erdrückende Wirkung ist anzunehmen, wenn das neue bauliche Vorhaben etwa eine Abriegelungswirkung oder das Gefühl des „Eingemauertseins“ erzeugt. Eine erdrückende Wirkung liegt nicht schon vor, wenn die bisherigen Verhältnisse durch eine bauliche Verdichtung geändert werden (OVG Bremen, Urteil vom 25. Oktober 2002, 1 A 88/02, NordÖR 2002, 508). In besonders gelagerten Einzelfällen können auch Einblicksmöglichkeiten in das Nachbargrundstück einen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme begründen (OVG Bremen, Beschluss vom 14. Mai 2012, 1 B 65/12, NordÖR 2012, 401; Kammer, Beschluss vom 29. November 2018 - VG 13 L 333/18 – S. 12 des amtlichen Abdrucks). Denn bei der Prüfung des subjektiven Gebots der Rücksichtnahme kommt es vor allen Dingen auf diejenigen Merkmale des Vorhabens an, die auf das Nachbargrundstück einwirken, nämlich dessen Höhe und die Länge der Fassadenfront (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 8. Oktober 2020 – 1 ME 53/20, juris Rn. 12). Grundsätzlich kann auch ein Vorhaben, das die Abstandsflächen einhält, rücksichtlos sein (BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 – 4 C 34/85 – juris Rn. 17; BVerwG, Beschluss vom 11. Januar 1999 – 4 B 128/98 – juris Rn. 3).
Bei der Beurteilung ob ein Vorhaben – das wie dargestellt den aus der Umgebungsbebauung ablesbaren Rahmen hinsichtlich des Maßes der Nutzung und hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche eindeutig überschreitet – rücksichtslos ist, dürfen zudem keine zu strengen Maßstäbe angelegt werden. Das Gebot der Rücksichtnahme hat durch die Rechtsprechung der Tatsachengerichte eine Ausprägung erhalten, die es praktisch auf die Überprüfung der Einhaltung der landesrechtlichen Abstandsflächen (die ohnehin wehrfähig sind) reduziert. Dies wird nach Auffassung der Kammer dem in Bezug auf die planungsrechtliche Bestimmung des § 34 Abs. 1 BauGB als einer Inhaltsbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 GG dem Gesetzgeber und den mit der Auslegung der (drittschützenden) Normen befassten Gerichte obliegenden Auftrag, die öffentlichen Interessen und die Interessen der beteiligten Privaten gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (vgl. zum denkmalrechtlichen Umgebungsschutz BVerwG, Urteil vom 21. April 2009 – 4 C 3/08 – Rn. 6 und 8 BverwGE 133, 347 <349f>), nicht gerecht.
Im Ausgangspunkt beruht die Gewährung von Nachbarschutz auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Ein Grundstückseigentümer kann grundsätzlich die Beachtung öffentlich-rechtlicher Baubeschränkungen auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen, weil und soweit er selbst in der Ausnutzung seines Grundstücks solchen Beschränkungen unterworfen ist („Synallagma“). Allerdings werden die Betroffenen durch die Maßfestsetzungen eines Bebauungsplans nicht in gleicher Weise zu einer „Schicksalsgemeinschaft verbunden, wie das Bundesverwaltungsgericht dies für die Festsetzung der Art der Nutzung angenommen hat. Bei baugebietsfremden Nutzungsarten verlangt die Rechtsprechung keine spürbare Beeinträchtigung im jeweiligen Einzelfall. Dies liegt daran, dass durch das Eindringen fremder Nutzungen in ein Baugebiet typischerweise eine „schleichende“ Verfremdung des Gebietes eingeleitet wird, die später nur schwer zu korrigieren ist und der Nachbar diese Entwicklung verhindern können soll (ständige Rechtsprechung, BVerwG, Beschluss vom 13. Juni 1995 – 4 B 52/95 Rn. 3; Urteil vom 9. August 2018 – 4 C 7/17 – Rn. 20f, beide juris, Urteil vom 23. August 1996 – 4 C 13/94 – BVerwGE 101, 365 <374f>). Bei Festsetzungen (auch faktischen) betreffend das Maß der Nutzung der baulichen Nutzung liegt die Sache anders. Derartige Festsetzungen lassen in aller Regel den Gebietscharakter unberührt und haben nur Auswirkungen auf das Baugrundstück und die unmittelbar anschließende Nachbargrundstücke. Zum Schutz der Nachbarn ist das drittschützenden Rücksichtnahmegebot ausreichend, dass eine Abwägung der nachbarlichen Interessen ermöglicht und den Nachbarn vor unzumutbaren Beeinträchtigungen schützt (BVerwG, Beschluss vom 13. Juni 1995 – 4 B 52/95 Rn. 4). Ein von einer realen Beeinträchtigung unabhängiger Anspruch des Nachbarn auf Einhaltung der Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung besteht daher nach Bundesrecht nicht (BVerwG, Beschluss vom 13. Juni 1995 – 4 B 52/95 Rn. 4). Das Bundesverwaltungsgericht erklärt die dem Gleichheitsgrundsatz unterliegende Differenzierung zwischen Verstößen gegen Festsetzungen über die Art der Nutzung und Verstößen gegen Festsetzungen über das Maß der Nutzung mit der Anwendung des Gebotes der Rücksichtnahme, welches eine Abwägung der nachbarlichen Interessen ermögliche, weshalb eine Klagemöglichkeit ohne das Erfordernis einer realen Beeinträchtigung nicht erforderlich sei. Von diesem Ausgangspunkt hat sich die Rechtsprechung der Instanzgerichte durch die Reduzierung des Gebotes der Rücksichtnahme auf die Einhaltung der Abstandsflächen weit entfernt. Wenn eine Verletzung des Gebotes der Rücksichtnahme in aller Regel nur angenommen wird, wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten sind, stellt dies nach Auffassung der Kammer keine ausreichende Abwägung der nachbarlichen Interessen mehr dar. Die faktische Reduktion des Rücksichtnahmegebots auf die Einhaltung der Abstandsflächen entfernt sich zu weit von dem für die Rechtfertigung der Differenzierung des Prüfungsumfangs zwischen Maß der Nutzung einerseits und Art der Nutzung andererseits vom Bundesverwaltungsgericht herangezogenen Grund, dass nämlich beim Maß der Nutzung reale bzw. unzumutbare Beeinträchtigungen durch das Gebot der Rücksichtnahme aufgefangen werden können. Nach Auffassung der Kammer ist daher bei der Anwendung des Gebotes der Rücksichtnahme zu berücksichtigen, ob das Vorhaben in mehrfacher Hinsicht den aus der Umgebungsbebauung hervorgehenden Rahmen überschreitet. Dies ist hier aber sowohl im Hinblick auf das Maß der Nutzung als auch die überbaubare Grundstücksfläche der Fall.
Das Gericht verkennt nicht, dass das Rücksichtnahmegebot keine allgemeine Härteklausel darstellt (BVerwG, Beschluss vom 11. Januar 1999 – 4 B 128/98 – juris Rn. 6). Darum geht es hier aber auch nicht. Das Rücksichtnahmegebot geht im Gebot des Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB auf (BVerwG, Beschluss vom 11. Januar 1999 – 4 B 128/98 – juris Rn. 6 mwN.). Bei einer nicht unerheblichen Überschreitung des aus der Umgebungsbebauung hervorgehenden Rahmens im Hinblick auf zwei Parameter des § 34 Abs. 1 BauGB ist eine gesteigerte Schutzwürdigkeit des Nachbarn anzuerkennen. Diese kann bei der im Rahmen des Rücksichtnahmegebotes vorzunehmenden Abwägung bei der Bewertung der Schutzwürdigkeit des Nachbarn zu berücksichtigen sein und zur Folge haben, dass die mit dem Vorhaben verfolgten, verständlichen Interessen des Bauherrn zurückzustehen haben, auch wenn die landesrechtlichen Abstandsflächen eingehalten sind.
Wie die Ortsbesichtigung ergeben hat, entfaltet das Vorhaben gegenüber dem rückwärtigen Ruhebereich der Kläger erdrückende Wirkung. Das Vorhaben dringt von der B... aus gesehen mit der Hauptnutzung erstmals bis auf eine Bebauungstiefe von 32 m vor, wobei die hintere Fluchttreppe nicht berücksichtigt ist. Im rückwärtigen Teil des 43,6 m tiefen Baugrundstücks verbleibt eine lediglich etwa 11,19 m tiefe Freifläche (ohne Rettungstreppe). Trotz der durch den Beklagten gegenüber dem ersten Entwurf erreichten Reduzierung der Obergeschosse an der südlichen Schmalseite des Gebäudes um 4 m wird das Grundstück der Kläger durch einen massiven Baukörper zu etwa 2/3 (28 m Baukörper/43 m Grundstückslänge) in östlicher Richtung abgeriegelt. Anders als das OVG auf Seite 6 des amtlichen Abdrucks des Beschlusses vom 22. Dezember 2020 im vorläufigen Rechtsschutzverfahren ausgeführt hat, kann der letzte, eingeschossige Teil des Gebäudes nicht einfach ausgeklammert werden, denn auf ihm befindet sich eine massive Rettungstreppe mit Vordach und Austritten, die eine gewisse optisch bedrängende Wirkung enthaltet und den Baukörper in die Tiefe des Grundstücks weiter verlängert. Das Vordach und die Austritte im Dachgeschoss und im zweiten Obergeschoss weisen eine Tiefe von 1,67 m und eine Breite von knapp 5 m (Vordach) bzw. über 3 m (Balkone) auf. Das Grundstück der Kläger wirkt damit als dienende Fläche gegenüber dem Bauvorhaben. Daran hält die Kammer nach erneuter Ortsbesichtigung fest.
Hinzu kommt, dass aufgrund der Dreigeschossigkeit und des mit Gauben ausgebauten Dachs 17 Fenster auf das Grundstück der Kläger ausgerichtet sind. Zwar sind Einsichtsmöglichkeiten durch eine zulässige Bebauung grundsätzlich hinzunehmen. Allerdings teilt die Kammer nicht die wohl in dem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 22. Dezember 2020 - OVG 10 S 65/20 – S. 9 des amtl. Abdrucks in der Bezugnahme auf einen Beschluss des Oberverwaltungsgerichts vom 29. September 2010 - OVG 10 S 21.10 – juris Rn.13 zum Ausdruck kommenden Einstufung des hier in Rede stehenden Wohnumfelds als innerstädtische Lage. Vielmehr handelt es sich bei dem Stadtteil Bohnsdorf um einen vorstädtischen, aufgelockerten Bereich Berlins. Würde man den gesamten unbeplanten Innenbereich des Landes Berlin als innerstädtischen Bereich ansehen, würde dies der planersetzenden Funktion des § 34 Abs. 1 BauGB, eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zu gewährleisten (BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 – juris Rn. 17, 20) nicht gerecht. Eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines (bestimmten) Bereichs erfordert eine Differenzierung nach vorstädtischer und innerstädtischer Bebauung. In einem vorstädtischen Bereich aber kann ein Hausgarten bei im Übrigen zur Straße ausgerichteter Wohnbebauung eine schutzwürdige Position im Sinne des Rücksichtnahmegebotes darstellen (vgl. BVerwG, Urteil vom 5. August 1983 – 4 C 96.79 – BVerwGE 67, 334< 340>).
Zwar bestanden schon vorher einzelne Einsichtsmöglichkeiten. In Folge des Baumbestandes auf dem Grundstück der Kläger kann von dem dritten Obergeschoss und dem ausgebauten Dach des Gebäudes P... Einsicht genommen werden. Weiter bestehen Einsichtsmöglichkeiten von dem rückwärtigen Obergeschoss des Gebäudes B.... In dem Gebäude Q... kann man von jeweils zwei Fenstern im Obergeschoss und zwei im Dachgeschoss auf das Grundstück der Kläger blicken. Diese Einsichtsmöglichkeiten sind jedoch sowohl von der Entfernung als auch von der Anzahl mit den durch das Vorhaben bewirkten Einsichtsmöglichkeiten nicht zu vergleichen. Das am nächsten gelegene Fenster im Dachgeschoss des zweigeschossigen Gebäudes Q... befindet sich etwa 16 m von der Grundstücksgrenze entfernt (hier bestehen aufgrund der Vegetation überhaupt nur jeweils zwei Einsichtsmöglichkeiten aus Fenstern im 1. OG und dem Dachgeschoss), die anderen, die erwähnten Einsichtsmöglichkeiten bietenden Fenster, sind mindestens 30 m entfernt. Hingegen befinden sich an der engsten Stelle zwischen Vorhaben und Grundstücksgrenze schon vier übereinanderliegende Fenster in einer Entfernung von etwa 5 m zum Grundstück der Kläger, das höchste Fenster, das (nur) an dieser Stelle als Dachflächenfenster ausgestaltet ist, befindet sich in ca. 10,50 m Höhe. Im vorderen Bereich steht zwar auf dem Grundstück der Antragssteller eine ausgewachsene Birke an der Grenze; diese verhindert die Einsicht jedoch nur in der Vegetationsperiode und nicht in den hinteren Grundstücksbereich, der von den Klägern als Ruhezone angelegt wurde.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1. Der Beigeladenen waren auch die außergerichtlichen Kosten der Kläger aufzuerlegen, da sie einen Antrag gestellt hat und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO i.V.m. 708, Nr. 711,709 S. 2 ZPO. Die Berufung war im Hinblick auf die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg im vorläufigen Rechtsschutzverfahren (10 S 65/20) zuzulassen, § 124a Abs. 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 71, 64 BauO
§ 75 VwGO
§ 34 BauGB
§ 2 ZwVbG
§ 14 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 42 Abs. 2, 113 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 4 Abs. 3 Nr. 1, 2 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 16 Abs. 2 BauNVO
§ 34 Abs. 1 S. 1 BauGB
§ 23 Abs. 5 BauNVO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 55, 369
BVerwGE 95, 277
BVerwGE 84, 322
NVwZ 1987, 409
NordÖR 2002, 508
NordÖR 2012, 401
BVerwGE 101, 365
BVerwGE 67, 334
13 L 185/20
10 S 65/20
13 L 347/20
4 C 11.11
10 N 9.11
4 B 74/03
2 B 145/17
4 C 9.77
4 C 30/78
4 B 50/08
4 C 16/73
13 L 274.13
4 C 18.92
4 B 4.11
4 C 7.15
4 C 9/16
IV C 6.75
4 C 23.86
4 C 13/93
4 C 7/10
4 C 8.11
4 C 8.84
1 B 18/18
10 S 21.10
13 L 9.10
1 A 88/02
1 B 65/12
13 L 333/18
1 ME 53/20
4 C 34/85
4 B 128/98
4 C 3/08
4 B 52/95 R
4 C 7/17
4 C 13/94
4 C 96.79