Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1997-03-21, Aktenzeichen 16 Wx 297/96
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1997:0321.16WX297.96.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, da die Vorinstanzen - unabhängig von der Frage der Zuständigkeit des Amtsgerichts als Wohnungseigentumsgericht - den Anträgen der Antragsteller im Ergebnis zu Recht stattgegeben haben, soweit sie noch Gegenstand der Rechtsbeschwerde sind.
Der Senat ist gem. § 17 a Abs. 5 GVG an die von den Vorinstanzen bejahte Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ohne Überprüfung gebunden. Denn eine Vorabentscheidung nach § 17 a Abs. 3 Satz 2 GVG ist zu Recht unterblieben, nachdem keiner der Beteiligten die Zuständigkeit des Richters der freiwilligen Gerichtsbarkeit gerügt hat, sondern die Verfahrensbevollmächtigten im Termin vor dem Amtsgericht Königswinter am 25.01.1995 erklärt haben, zur Sache verhandeln zu wollen (vgl. Protokoll vom 25.01.1995, Bl. 73 d. A.).
Auf das vorliegende Verfahren finden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltung (§§ 10-29 WEG) keine Anwendung. Nach diesen Vorschriften bestimmt sich "das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander" (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG). Voraussetzung sind also Beziehungen zwischen mindestens zwei Personen (oder Personenmehrheiten), die Wohnungseigentümer sind. Vereinigen sich hingegen alle Wohnungseigentumsrechte in einer Person, so ist begrifflich eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Der Fall der Vereinigung "in einer Person" liegt auch dann vor, wenn es sich um eine Personenmehrheit handelt (vgl. Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 9 Rz. 5).
Beide Antragsteller sind als Gesellschafter der am 26.06.1990 gegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kümmerlin-Wettengel antragsbefugt.
Der Antragsteller zu 1) vertritt den Antragsteller zu 2) gem. § 714 BGB, da ihm nach dem Gesellschaftvertrag vom 26.06.1990 (Bl. 16 d. A.) die Befugnis zur Einzelgeschäftsführung zusteht. Dieser privatschriftlich geschlossene Vertrag war zwar zunächst gem. § 125 BGB formnichtig, weil er in entsprechender Anwendung des § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurfte. Zweck der Gesellschaftsgründung war nach Ziffer 3 des Vertrages der Kauf und die Bewirtschaftung des Hausgrundstücks H.straße 393 in K.. Die Gründung einer Gesellschaft ist gem. § 313 Satz 1 BGB beurkundungspflichtig, wenn der Gesellschaftszweck auf den Erwerb eines bestimmten Grundstücks gerichtet ist (allgem. Meinung; vgl. Palandt/Heinrichs, § 313 BGB Rz. 9 m.w.N.).
Der von den Antragstellern geschlossene formnichtige Vertrag ist aber nach § 313 Satz 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig geworden, als die Auflassung und die Eintragung des im Vertrag bezeichneten Grundstücks in das Grundbuch erfolgten. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluß Bezug genommen.
Damit war der Antragsteller zu 1) nach Ziffer 7 des Vertrages einzeln zur Geschäftsführung berechtigt. Es mag dahinstehen, ob die Antragsteller bei der Beurkundung des Kaufvertrages von einer hälftigen Verteilung der Gesellschaftsanteile ausgegangen sind - wie die Antragsgegnerin behauptet - und der Antragsteller zu 2) damit nach Ziffer 7 des Gesellschaftsvertrages ebenfalls einzeln zur Geschäftsführung berechtigt war. Denn dadurch wird die Vertretungbefugnis des Antragstellers zu 1) nach außen nicht beschränkt. Dem Antragsteller zu 2) hätte nach § 711 BGB ein Widerspruchsrecht zugestanden; der Widerspruch hat aber wegen § 714 BGB im Hinblick auf den Vertrauensschutz für Dritte keine Außenwirkung. Der Antragsteller zu 2) hat darüber hinaus von seinem Widerspruchsrecht offensichtlich nicht einmal Gebrauch gemacht. Er war im Verhandlungstermin vor dem Amtsgericht Königswinter am 25.01.1995 anwesend, ohne der Antragstellung oder der Verfahrensvollmacht der für ihn aufgetretenen Rechtsanwältin widersprochen zu haben (vgl. Protokoll vom 25.01.1995, Bl. 73 d. A.).
Für eine nachträgliche Abänderung des Gesellschaftsvertrages dahin, daß nur der Antragsteller zu 2) alleingeschäftsführungsbefugt war oder daß die gesetzliche Regelung des § 709 Abs. 1 BGB gelten sollte, hat die Antragsgegnerin nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Ihr Vortrag über die "ständige Übung", wonach der Antragsteller zu 2) seit Jahren die Geschäfte allein führe, gab keinen Anlaß zu einer weiteren Aufklärung von Amts wegen.
Die von den Vorinstanzen zugesprochenen Anträge sind zulässig und begründet.
Der mündlich geschlossene Hausverwaltervertrag zwischen der aus den Antragstellern bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Antragsgegenerin ist durch die schriftliche Erklärung des Antragstellers zu 1) vom 08.09.1993 (Bl. 17 d. A.) wirksam zu 31.12.1993 gekündigt worden.
Der Antragsteller zu 1) war gem. § 714 BGB als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer zur Kündigung berechtigt, und zwar unabhängig davon, ob auch der Antragsteller zu 2) alleinvertretungsberechtigt und ob er mit der Kündigung einverstanden war. Auf die Wirksamkeit des allein das Innenverhältnis der Gesellschafter betreffenden Beschlusses der Gesellschafterversammlung vom 10.11.1993 (Bl. 18 f. d. A.) kommt es daher nicht an.
Die Kündigung des Verwaltervertrages, der Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von § 675 BGB ist, war jedenfalls gem. § 621 BGB zulässig und ist gem. § 621 Nr. 3 BGB fristgerecht erfolgt, da die Verwaltervergütung nach dem Vortrag der Antragsgegnerin monatlich zu zahlen war. Auf das Vorliegen besonderer Kündigungsgründe kam es daher nicht an.
Da die Antragsgegnerin sich im Schreiben vom 24.03.1994 (Bl. 20 d. A.) an die Mieter des zuvor von ihr verwalteten Hauses weiterhin als Verwalterin geriert und die Kündigung des Verwaltervertrages als unwirksam erklärt hat, ist der Antrag zu 1) auf Feststellung, daß die Antragsgegnerin seit 01.01.1994 nicht mehr Verwalterin ist, zulässig und begründet.
Die Antragsgegnerin ist entsprechend dem Antrag zu 2) gem. §§ 675, 667 BGB zur Herausgabe der Mietverträge bezüglich des Objektes an den Antragsteller zu 1) als einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer verpflichtet.
Die Verpflichtung zur Rechnungslegung gem. den Anträgen zu 3) und 4) in der mit der Anschlußbeschwerde geltend gemachten Fassung folgt aus §§ 675, 666 BGB und erstreckt sich im Hinblick darauf, daß die Antragsgegnerin auch nach Beendigung des Verwaltervertrages weiterhin als Verwalterin aufgetreten ist, auch auf die Jahre 1993 bis 1995. Sie ist nicht durch die Vorlage der vom Steuerberater erstellten Jahresabschlüsse bzw. die entsprechenden Steuererklärungen erfüllt.
Die Verpflichtung zur Herausgabe der Versicherungsverträge und Abgabenbescheide gem. Antrag zu 5) folgt ebenfalls aus §§ 675, 667 BGB.
Gleiches gilt für die Verpflichtung gem. Antrag zu 6) auf Zustimmung zur Auszahlung der beim Amtsgericht Königswinter hinterlegten Mietzinsen an die Antragsteller.
Die sofortige weitere Beschwerde war daher als unbegründet zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin aufzuerlegen, da sie diese auch gem. § 97 Abs. 1 ZPO zu tragen haben würde, wenn der Streit durch das zuständige Prozeßgericht entschieden worden wäre.
Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 6.800,00 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG
§§ 10-29 WEG
§§
675, 667 BGB
§§ 675, 666 BGB
§§ 675, 667
BGB
§
714 BGB
§ 313 BGB
§ 711 BGB
§ 714 BGB
§ 675 BGB
§ 621 BGB
§ 47 WEG
§ 17 a Abs. 5 GVG
§ 17 a Abs.
3 Satz 2 GVG
§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG
§ 313 Satz
1 BGB
§ 313 Satz 1 BGB
§ 313 Satz 2 BGB
§ 709 Abs. 1 BGB
§ 621 Nr. 3 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO