Verwaltungsgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-23, Aktenzeichen 6 K 4021/22
ECLI: ECLI:DE:VGSTUTT:2024:0123.6K4021.22.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt eine sanierungsrechtliche Genehmigung für eine Fassadensanierung.
Die Klägerin ist als aus vier Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümerin des im Jahre 1802 erbauten Gebäudes K.-Straße 11 in der denkmalgeschützten Altstadt der Beklagten. Bei dem Gebäude wurde im Rahmen der letzten Sanierung im Jahr 2002 das „Konstruktionsfachwerk“ an der straßenseitigen Westfassade freigelegt.
In der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats der Beklagten am 26.03.2019 nahm dieser den Bericht der X. Stadtentwicklung GmbH über die vorbereitende Untersuchung im Gebiet „Historische Altstadt“ der Beklagten zur Kenntnis und stimmte den dort genannten Sanierungszielen sowie dem Neuordnungs- und Maßnahmekonzept vom 24.01.2019 zu. Weiter wurde der Beschluss zum Erlass der Satzung der Beklagten über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Historische Altstadt“ (im Folgenden: Sanierungssatzung) gefasst. In der Satzungsbegründung (Vorlage 035/2019) wurden die in den Untersuchungen festgestellten Mängel in mehrere Kategorien eingeteilt. Unter der Kategorie „Räumliche Missstände/Ortsbild“ wurde zunächst ausgeführt, dass „das Untersuchungsgebiet […] einen einzigartigen Charakter durch die hohe Dichte an denkmalgeschützten und erhaltenswerten Gebäuden sowie archäologischen Kulturdenkmälern [hat]“, sodann wurden als Missstände u.a. „ortsbildstörende Fassadenmängel an einzelnen Gebäuden“ benannt. Als wesentliche Sanierungsziele für das Untersuchungsgebiet „Historische Altstadt“ wurden u.a. genannt:
• Sicherung des Wohnungsbestandes/ Verbesserung der Wohnqualität
- Bewahrung des eigenen Charakters der Quartiere mit der Vielzahl an denkmalgeschützten und erhaltenswerten Bestandsgebäuden bei Verbesserung des energetischen und funktionalen Standards
Erhalt des Gebäudebestandes durch Sanierung und Modernisierung unter funktionalen und energetischen Aspekten, zur Herstellung zeitgemäßer Wohnverhältnisse und zur Stärkung der Wohnfunktion sowie des Stadtbilds […]
• Zielsetzung im gesamtstädtischen Kontext
- Die Zielsetzungen stehen im Einklang mit der gesamtstädtischen Entwicklung und konkretisieren diese im Untersuchungsgebiet „Historische Altstadt".
- Das Neuordnungskonzept sieht im Untersuchungsgebiet schwerpunktmäßig eine Sicherung durch Erneuerung der baulichen Strukturen vor. Aufgrund der hohen Zahl an erheblichen Mängeln in der Bausubstanz kommt der Sanierung bzw. der umfassenden Modernisierung (auch Aktivierung und ggf. Umnutzung) der Bestandsgebäude die besondere Bedeutung im Kontext der Gesamtanlage X. zu. Durch Abbruch substanziell geschädigter Bestandsgebäude mit nachfolgender Nutzung durch ortsbildtypische Ersatzbebauung ist es möglich, neuen Wohnraum zu schaffen sowie das unmittelbare Wohnumfeld aufzuwerten. Durch die Entkernung eingeengter Lagen werden zeitgemäße Wohnverhältnisse möglich. Das Ortsbild bleibt durch diese Erneuerungsmaßnahmen erhalten, wird gesichert und sensibel weiterentwickelt, so dass die historisch gewachsene Struktur ihre einmalige Charakteristik behält. Die Wohn- und Versorgungsfunktion des Stadtkerns wird gestärkt und kann somit erhalten werden.
Mit E-Mail vom 18.10.2019 wandte sich der Verwalter der Klägerin an das Landratsamt L. und beantragte die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung für eine geplante Fassadensanierung. Mit Bescheid vom 24.10.2019 wurde der Klägerin eine solche mit den Auflagen erteilt, die beabsichtigten Putzausbesserungen in Materialität und Körnung dem Bestandsschutz anzupassen und Sanierungsarbeiten am Fachwerk, insbesondere an dem auszutauschenden Schwellholz, in traditionell zimmerermäßiger Weise auszuführen.
Vor dem Hintergrund, dass in einem Gerichtsverfahren ein Bekanntmachungsmangel der Sanierungsatzung gerügt worden war, fasste der Gemeinderat der Beklagten in der öffentlichen Sitzung vom 26.01.2021 zur Heilung möglicher Formfehler bei der Beschlussfassung und der amtlichen Bekanntmachung erneut den Beschluss über den Erlass einer Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Historische Altstadt“. Nach § 4 der erneut beschlossenen Satzung tritt diese rückwirkend zum 30.03.2019 in Kraft.
Mit E-Mail vom 29.10.2021 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung zur Fassadensanierung, wobei geplant sei, den Fachwerkgiebel zu überspachteln und eine Putzfassade am Giebel anzubringen. Hierzu führte sie aus, dass es sich bei der Fachwerkkonstruktion an ihrem Gebäude nicht um „Sichtfachwerk“, sondern um ein reines „Konstruktionsfachwerk“ handle. Bei der letzten Sanierung des Gebäudes im Jahr 2002 sei das Fachwerk an der Vorderfassade, also zur Straßenseite und vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss, freigelegt worden. Die Freilegung sei jedoch nicht fachgerecht erfolgt. Bei einem gemeinsam mit Vertretern der Beklagten durchgeführten Ortstermin am 16.10.2021 hätten ein hinzugezogener Zimmermeister und ein Restaurator im Zimmererhandwerk bereits erläutert, dass ein Erhalt des Fachwerks technisch nicht sinnvoll sei. Die Gesamtkosten bei Erhalt des Fachwerkgiebels würden sich geschätzt auf 96.868,40 Euro belaufen, die Sanierungsvariante mit Überspachteln des Giebels hingegen nur auf 24.378,46 Euro. Der Mehraufwand sei unverhältnismäßig. Die Fassade sei zudem zur sogenannten Wetterseite ausgerichtet, zu der hin in der Umgebung nur noch wenige Fachwerkfassaden zu erkennen seien, da diese bedingt durch die erhöhten Witterungseinflüsse hohen Instandhaltungsaufwendungen unterliegen würden. Zu dem Antrag legte die Klägerin die Beschauungsanmerkungen sowie einen Kostenvoranschlag der Firma A. vom 03.11.2021 und ein Angebot des Malerbetriebs AB vom 28.10.2021 vor.
Der Ausschuss für Umwelt und Technik des Gemeinderats der Beklagten fasste in der Sitzung vom 16.11.2021 den Beschluss, den Antrag der Klägerin auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung für die Fassadensanierung in der beantragten Form, konkret das Verputzen der Fassade, abzulehnen. Die Fachwerkfassade solle erhalten bleiben.
Mit Bescheid vom 23.11.2021 versagte die Beklagte der Klägerin die beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung mit der Begründung, das Vorhaben laufe den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider. Denn das mit der Sanierung verfolgte Ziel einer Beseitigung ortsbildstörender Fassadenmängel an einzelnen Gebäuden werde konterkariert, wenn eine bestehende, für das Ortsbild typische Fachwerkfassade überspachtelt und damit beseitigt werde. Es komme nicht darauf an, dass es sich um reines Konstruktionsfachwerk handle, das erst im Jahre 2002 freigelegt worden sei. Denn seit dieser Zeit sei das Fachwerk für das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägend und trage zum optischen Erscheinungsbild der historischen Altstadt bei. Der vorgetragene Mehraufwand sei unter Berücksichtigung der Auswirkungen auf das Ortsbild im Falle der Überspachtelung des Fachwerks verhältnismäßig.
Hiergegen erhob die Klägerin am 14.12.2021 Widerspruch, den die Beklagte selbst mit Widerspruchsbescheid vom 29.06.2022 zurückwies.
Am 29.07.2022 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie vor, der Widerspruchsbescheid sei bereits formell rechtswidrig, da statt dem zuständigen Landratsamt Ludwigsburg die Beklagte selbst über den Widerspruch entschieden habe. In materieller Hinsicht unterliege ihr Vorhaben nicht der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht. Sollte eine sanierungsrechtliche Genehmigung hingegen doch erforderlich sein, so lägen jedenfalls die Voraussetzungen für deren Erteilung vor. Aus der Satzungsbegründung lasse sich nicht ableiten, dass Fachwerkfassaden in jedem Falle zu erhalten seien. Darüber hinaus sei fraglich, ob die Ziele und Zwecke der Sanierung überhaupt geeignet seien, ihrem Vorhaben als Versagungsgrund entgegengehalten zu werden, da für das Sanierungsgebiet „Historische Altstadt" kein Aufnahmeantrag in ein Bund-Länder-Programm der Städtebauförderung gestellt worden sei und ebenfalls keine finanzielle Beteiligung der Beklagten erfolge. Vielen Zielen der Sanierungssatzung komme sie nach, da die Bausubstanz geschützt, Fassadenmängel behoben und das Einfügen des streitgegenständlichen Gebäudes in die Umgebung gesichert sei. Durch die von ihr angestrebte Maßnahme werde eine nachhaltige energetische Sanierung vorgenommen, die im Vergleich zur Freilegung des Fachwerks eine höhere energetische Nachhaltigkeit bzw. bessere Energiebilanz aufweise. Das Fachwerk ihres Gebäudes sei als Konstruktionsfachwerk nicht dafür vorgesehen, sichtbar zu sein. Die Beklagte versuche ein Ortsbild zu schaffen, das früher so nie bestanden habe. Zu berücksichtigen sei auch, dass von Seiten der Denkmalschutzbehörde keine Einwände bestünden. Der Schutz des Charakters des Quartiers und des Stadtbildes könne nicht weitergehen als der Schutz des Bildes der Gesamtanlage. Im Übrigen sei die von der Beklagten vorgesehene Vorgehensweise im Hinblick auf das vorhandene Konstruktionsfachwerk nicht fachmännisch und würde zu dessen vorzeitigen Verfall führen. Zudem verwende sie selbst in unmittelbarer Umgebung für die Fassade ihres Rathauses einen Verputz auf der Wetterseite. Sie werde mit unzumutbar hohen Kosten belastet. Obwohl sich die Beklagte an keiner Förderung beteilige, verlange sie, eine Sanierungsmaßnahme durchzuführen, bei der ersichtlich sei, dass sie nicht nachhaltig sei und die gleiche Sanierungsmaßnahme in etwa zehn Jahren wieder durchgeführt werden müsse.
Die Klägerin beantragt,
unter Aufhebung des Bescheids der Beklagten vom 23.11.2021 und deren Widerspruchsbescheids vom 29.06.2022 festzustellen, dass die von ihr beabsichtigte Sanierung der Fassade an ihrem Gebäude, K.-Straße 11 in X., keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung bedarf,
hilfsweise
unter Aufhebung des Bescheids der Beklagten vom 23.11.2021 und deren Widerspruchsbescheids vom 29.06.2022 die Beklagte zu verpflichten, ihr die sanierungsrechtliche Genehmigung entsprechend ihrem Antrag vom 29.10.2021 zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie erwidert, der Einwand der Klägerin, wonach der Widerspruchsbescheid von der unzuständigen Behörde erlassen worden sei, sei für eine Feststellungs- und Verpflichtungsklage unerheblich. Ihr Vorhaben sei auch nicht sanierungsrechtlich genehmigungsfrei. Das Fehlen eines Aufnahmeantrags in ein Bund-Länder-Programm der Städtebauförderung führe ebenso wenig wie eine fehlende finanzielle Beteiligung der Beklagten zur Unzulässigkeit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes. Das Vorhaben verstoße gegen die Sanierungsziele. In der Begründung zur Sanierungssatzung werde insbesondere unterstrichen, dass die Erhaltung und Sicherung sowie sensible Weiterentwicklung des Ortsbildes ein Ziel der städtebaulichen Maßnahme sei. Wenn aber der erhaltungswürdige Charakter der Altstadt auch durch die Fachwerksgestaltung (mit-)bestimmt werde, beeinträchtige die Beseitigung sichtbaren Fachwerks diese sanierungsrechtliche Zielsetzung. Der Umstand, dass die Fassade ursprünglich - bis zum Jahr 2002 - verputzt gewesen sei, sei unerheblich. Ungeachtet der bautechnischen Mängel, die die Klägerin hinsichtlich der bestehenden (freiliegenden) Fachwerkfassade geltend mache, habe diese seit nunmehr 20 Jahren das optische Erscheinungsbild der K.-Straße im hier in Rede stehenden Bereich geprägt. Entscheidend sei, dass die Fachwerksfassaden, die auf beiden Seiten der Straße vorhanden seien, in ihrer Gesamtheit den Charakter der historischen Altstadt prägten. Die Höhe des Erhaltungsaufwandes sei für die Frage des Vorliegens eines Versagungsgrunds im Ausgangspunkt irrelevant. Wenn ein Vorhaben den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufe, sei die Versagung der beantragten sanierungsrechtlichen Genehmigung die zwingende Rechtsfolge. Der Umstand, dass diese Versagung gegebenenfalls mit nicht unerheblichen finanziellen Belastungen der Eigentümer verbunden sei, ändere hieran nichts. Ob in Ausnahmefällen einer unzumutbaren Belastung eine andere Bewertung angezeigt sei, könne vorliegend dahingestellt bleiben. Denn angesichts des hohen Interesses an der Einhaltung der festgelegten Sanierungsziele sei ein Mehraufwand für den Erhalt in der von der Klägerin behaupteten Höhe in Relation zum Wert des hier zu sanierenden Gebäudes nicht unzumutbar.
In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin insbesondere klargestellt, dass die grundsätzliche Wirksamkeit der Sanierungssatzung nicht in Frage gestellt werde.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den Inhalt der dem Gericht vorliegenden Akte der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klägerin hat weder mit ihrem Hauptantrag (dazu A.) noch mit ihrem Hilfsantrag (dazu B.) Erfolg.
A. Der Hauptantrag ist zulässig (dazu I.), aber unbegründet (dazu II.).
I. Der Hauptantrag ist als kombinierte Anfechtungs- und Feststellungsklage zulässig.
Die Klägerin begehrt - unter Aufhebung des Bescheids der Beklagten vom 23.11.2021 und deren Widerspruchsbescheids vom 29.06.2022 - die Feststellung, dass sie wegen des Vorliegens der Voraussetzungen für eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung bedarf. Sie hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung dieses feststellungsfähigen Rechtsverhältnisses. Zudem ist die Feststellungsklage nicht gemäß § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO zu einer möglichen Gestaltungs- oder Leistungsklage subsidiär. Nach § 43 Abs. 2 VwGO kann die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses nicht begehrt werden, soweit ein Kläger seine Rechte durch Gestaltungs- oder Leistungsklage verfolgen kann oder hätte verfolgen können. Dies ist hier nicht der Fall. Ist die Klägerin - wie hier - der Auffassung, ein konkretes Vorhaben bedürfe keiner behördlichen Genehmigung, so steht § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO einer Klage auf Feststellung der Erlaubnisfreiheit grundsätzlich nicht entgegen, weil vom Rechtsstandpunkt der Klägerin aus eine auf Erlaubniserteilung gerichtete Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO nicht infrage kommt. Mit Erhebung einer Verpflichtungsklage müsste sie ihren Rechtsstandpunkt aufgeben und überdies noch die Prozesskosten tragen, sofern das Gericht ebenfalls die Betätigung oder das Vorhaben für erlaubnisfrei hielte und somit die Verpflichtungsklage mangels Erteilungsanspruch abwiese.
II. Der Hauptantrag ist aber unbegründet.
Der Vorhabenstandort liegt innerhalb des mit Beschluss der Beklagten vom 26.03.2019/26.01.2021 förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Historische Altstadt“, deren Wirksamkeit die Klägerin nicht mehr in Frage stellt.
Das Vorhaben der Klägerin unterliegt dem sanierungsrechtlichen Genehmigungserfordernis gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 BauGB. Zu Unrecht beruft sie sich auf das Vorliegen der Ausnahmevoraussetzungen nach § 144 Abs. 4 BauGB. Von den hier aufgelisteten Ausnahmetatbeständen kommt von vornherein nur § 144 Abs. 4 Nr. 3 BauGB in Betracht. Nach dieser Vorschrift bedürfen keiner Genehmigung Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.
1. Das Vorhaben der Klägerin ist weder vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes baurechtlich genehmigt worden noch hat die Beklagte nach Maßgabe des Bauordnungsrechts von dem Vorhaben vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Kenntnis erlangt.
Soweit die Klägerin ausführt, das Vorhaben sei der Beklagten bereits im Herbst 2019 bzw. im Spätjahr 2020 im Rahmen des denkmalschutzrechtlichen Verfahrens zur Kenntnis gelangt, weshalb eine Ausnahme von der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht anzunehmen sei, stellt sie zudem unzutreffend auf die nochmalige Beschlussfassung und erneute Bekanntmachung der Sanierungssatzung im Jahr 2021 ab. Die ursprünglich bereits am 26.03.2019 beschlossene Sanierungssatzung wurde im Jahr 2021 (nach nochmaliger Beschlussfassung und erneuter Bekanntmachung) rückwirkend zum 30.03.2019 in Kraft gesetzt. Gegen diese Vorgehensweise bestehen im Hinblick auf § 214 Abs. 4 BauGB auch keine Bedenken.
2. Es handelt sich auch nicht um Unterhaltungsarbeiten im Sinne von § 144 Abs. 4 Nr. 3 Var. 3 BauGB.
Denn solche dienen lediglich der Erhaltung des bisherigen Zustandes (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2657/00 - juris Rn. 16). Von der Unterhaltung zu unterscheiden sind hingegen die Umgestaltung und Erweiterung (vgl. VG Würzburg, Urt. v. 21.03.2019 - W 5 K 17.1391 - juris Rn. 31 f.; Krautzberger/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2023, § 144 Rn. 63). Der sanierungsrechtliche Begriff der Unterhaltungsarbeiten im Sinne des § 144 Abs. 4 Nr. 3 Var. 3 BauGB ist dabei nicht deckungsgleich mit dem bauordnungsrechtlichen Begriff der Instandhaltungsarbeiten im Sinne des § 50 Abs. 4 LBO. Selbst wenn Instandhaltungsarbeiten keines bauordnungsrechtlichen Verfahrens bedürfen, können sie in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, ohne vorherige Genehmigung unzulässig sein (vgl. § 50 Abs. 5 Satz 1 LBO; Seith, in: BeckOK LBO, Stand: 01.10.2023, § 50 Rn. 25). Das von der Klägerin beantragte Vorhaben stellt eine von der bloßen Unterhaltung zu unterscheidende Umgestaltung ihres Gebäudes dar. Insbesondere im Hinblick auf die Zielsetzung der Sanierungsmaßnahme (dazu sogleich unter B. II.) kann die Veränderung des Erscheinungsbildes - von einer Fachwerkfassade in eine verputzte Fassade - nicht als bloße Erhaltungsmaßnahme angesehen werden. Zudem wird durch die beantragte Maßnahme nach den Angaben der Klägerin eine Verbesserung des energetischen Zustands herbeigeführt, was ebenfalls über eine Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht.
B. Der auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gerichtete Hilfsantrag der Klägerin ist zwar zulässig (dazu I.), aber unbegründet (dazu II.).
I. Die Klage auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung ist als Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig.
Insbesondere ist der Umstand unerheblich, dass der Widerspruchsbescheid von der unzuständigen Behörde erlassen wurde. Denn § 68 VwGO erfordert nicht, dass der Widerspruchsbescheid als gebotene Prozessvoraussetzung frei von Rechtsfehlern sein muss (BVerwG, Urt. v. 06.02.1986 - 5 C 23.85 - juris Rn. 11).
II. Der Hilfsantrag bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten sanierungsrechtlichen Genehmigung (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Nach § 145 Abs. 2 BauGB darf eine sanierungsrechtliche Genehmigung nur dann versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich machen (Var. 1) oder wesentlich erschweren (Var. 2) oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen (Var. 3) würde.
Die geplante Sanierung der Fassade, bei der der Fachwerkgiebel verputzt werden soll, würde den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen (§ 145 Abs. 2 Var. 3 BauGB). Die Beklagte hat für das hier maßgebliche Gebiet in einer wirksamen Form hinreichend konkrete Ziele definiert (dazu 1.), die zulässigerweise mit einer Sanierung verfolgt werden können (dazu 2.). Diesen Zielen würde das Verputzen des Fachwerkgiebels zuwiderlaufen (dazu 3.). In der Folge hat die Beklagte die Genehmigung zu Recht versagt, ohne dass sich die Klägerin auf eine Unzumutbarkeit berufen kann (dazu 4.).
1. Die von der Beklagten dem Vorhaben entgegengehaltenen Ziele sind in ausreichender Form definiert und dahingehend auszulegen, dass auch der Erhalt von Fachwerkfassaden von der Zielsetzung umfasst ist.
Die Sanierungsziele müssen nicht in den Satzungstext aufgenommen werden; ihre schriftliche Festschreibung beispielsweise in der Satzungsbegründung reicht aus (vgl. VG Karlsruhe, Urt. v. 11.10.2022 - 8 K 3426/21 - juris Rn. 85). Die Versagung der Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB setzt dabei voraus, dass ein Mindestmaß an Konkretisierung der Sanierungsziele erkennbar ist; nur dann kann beurteilt werden, ob Grund zu der Annahme besteht, dass ein Vorhaben dem Sanierungszweck zuwiderläuft (vgl. BVerwG, Urt. v. 07.09.1984 - 4 C 20.81 - juris Rn. 31). Im Laufe des Sanierungsverfahrens müssen sich die Sanierungsziele zunehmend verdichten und konkretisieren, was nicht zwingend im Bebauungsplanverfahren, sondern auch auf andere Weise erfolgen kann (vgl. VGH Bad.-Würt., Urt. v. 07.12.2001 - 3 S 2657/00 - juris).
Aus der Begründung der Sanierungssatzung „Historische Altstadt“ vom 26.03.2019/26.01.2021 geht hervor, dass die Beklagte insbesondere das Ziel verfolgt, den Wohnungsbestand zu sichern und die Wohnqualität zu verbessern. Zugleich zeigt jedoch der Unterpunkt „Bewahrung des eigenen Charakters der Quartiere mit der Vielzahl an denkmalgeschützten und erhaltenswerten Bestandsgebäuden bei Verbesserung des energetischen und funktionalen Standards“, dass die Sanierungsmaßnahmen nur so weit gehen sollen, wie dies mit dem „eigenen Charakter der Quartiere“ vereinbar ist. Auch im Rahmen der Einordnung der Zielsetzung in den gesamtstädtischen Kontext heißt es: „Das Neuordnungskonzept sieht im Untersuchungsgebiet schwerpunktmäßig eine Sicherung durch Erneuerung der baulichen Strukturen vor. […] Das Ortsbild bleibt durch diese Erneuerungsmaßnahmen erhalten, wird gesichert und sensibel weiterentwickelt, so dass die historisch gewachsene Struktur ihre einmalige Charakteristik behält“.
Dieser Zielsetzung unterfällt zugleich auch der Erhalt der Fachwerkfassaden in der Altstadt der Beklagten. Denn die historische Altstadt der Beklagten ist maßgeblich durch die Vielzahl an Häusern mit sichtbaren Fachwerkfassaden („Fachwerkhäusern“) geprägt. Entsprechend heißt es hierzu im Ergebnisbericht zum Gesamtstädtischen Entwicklungskonzept der Beklagten aus dem Jahr 2015 bei der Bestandsaufnahme und -analyse zum Ortsbild (Ziff. 3.6): „Die kulturelle Mitte der Stadt bildet der historische Stadtkern zwischen Enz und Neckar mit seinen zahlreichen Fachwerkhäusern und weiteren geschichtsträchtigen Gebäuden. Dieser Bereich bestimmt heute maßgeblich das Selbstbild der Stadt und trägt erheblich zur Identifikation der Bürger mit ihrer Stadt bei. Auch die touristische Anziehungskraft wird maßgeblich über die Altstadt bestimmt. Die geschichtsträchtige Kulisse ist demnach der Ort, an dem sich X. seinen Gästen präsentiert.“ Zu den baulichen und funktionalen Defiziten (Ziff. 3.6.4) wird weiter ausgeführt: „Eine Herausforderung ist und bleibt es zudem, die mittelalterlich geprägte Altstadt mit ihren alten Fachwerkhäusern an die aktuellen Bedürfnisse der Bewohner anzupassen und sie so auch für jüngere und zuziehende Menschen attraktiv zu halten.“
Das Maßnahmenkonzept der X. Stadtentwicklung GmbH aus dem Jahr 2019 sieht dabei bereits konkrete Maßnahmen für die einzelnen im Satzungsgebiet gelegenen Grundstücke vor. Für das Grundstück der Klägerin sieht das Maßnahmenkonzept „Modernisierung/Instandsetzung - durchgreifende Intensität einschließlich energetische Sanierung“ vor. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die der Sanierungssatzung „Historische Altstadt“ zugrundeliegenden sanierungsrechtlichen Ziele nicht mehr erreichbar wären und deshalb dem Vorhaben nicht mehr entgegengehalten werden könnten.
2. Die Zielsetzung der Beklagten, die auch den Erhalt der Fachwerkfassaden in der historischen Altstadt umfasst, erweist sich als zulässiges städtebauliches Ziel.
Die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne der § 140 Nr. 3, § 145 Abs. 2 BauGB muss dem Gebot gerechter Abwägung entsprechen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1998 - 4 BN 38.98 - juris Rn. 2; Urt. v. 04.03.1999 - 4 C 8.98 - juris Rn. 13). Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB). Erst das Ergebnis einer diesem Gebot entsprechenden Abwägung ist ein Ziel im Sinne der § 140 Nr. 3, § 145 Abs. 2 BauGB, das es rechtfertigen kann, eine sanierungsrechtliche Genehmigung zu versagen. Regelungen, die die Gemeinde nach dem Baugesetzbuch nicht treffen darf, können weder ein zulässiges Ziel noch ein zulässiges Instrument der Sanierung im Sinne der § 140 Nr. 3, § 145 Abs. 2 BauGB sein (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.05.2006 - 4 C 9.04 - juris Rn. 25). Die sanierungsrechtliche Genehmigung kann mit anderen Worten nur von bauplanungsrechtlich relevanten Gesichtspunkten abhängig gemacht werden.
Im Hinblick auf die Regelung optischer Auswirkungen von baulichen Anlagen gilt, dass diese nicht ausschließlich dem Bauordnungsrecht vorbehalten ist. Eine Regelung, wonach ein Vorhaben für sich oder für seine (unmittelbare) Umgebung bestimmte ästhetische Wirkungen nicht haben darf, ist zwar Sache des Bauordnungsrechts (vgl. nur BVerwG, Urt. v. 11.10.2007 - 4 C 8.06 - juris Rn. 11 ff.). Wie sich den Bestimmungen des § 136 Abs. 4 Satz 2 Nr. 4 BauGB gerade zum Sanierungsrecht und § 34 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB entnehmen lässt, gehören optische Auswirkungen auf ein weiteres Umfeld, „das Ortsbild“, aber zum Bauplanungsrecht und können damit Inhalt eines Sanierungsziels sein (zur Abgrenzung von Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht bei baugestalterischen Fragen: BVerwG, Urt. v. 11.05.2000 - 4 C 14.98 - juris Rn. 16 f.). Die Verbesserung der Gestaltung des Ortsbildes im Sinne des § 136 Abs. 4 Satz 2 Nr. 4 BauGB bezieht sich auf das Erfordernis, ästhetische Belange bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Der Begriff Ortsbild ist im weitesten Sinne zu verstehen. Er bezieht sich auf jede Ansicht einer städtebaulichen Struktur im Sinne einer Zusammenfügung baulicher Anlagen (vgl. Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 136 Rn. 92). Um die Baugestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer einschränken zu können, muss ein solches „Ortsbild“ allerdings eine gewisse Wertigkeit für die Allgemeinheit haben und nicht eines sein, das überall angetroffen werden könnte (so BVerwG, Urt. v. 11.05.2000 - 4 C 14.98 - juris Rn. 19).
Das von der Beklagten verfolgte Ziel der Bewahrung des Ortsbilds unter Erhalt der Fachwerkfassaden bezieht sich zum einen auf ein weiteres Umfeld und zum anderen ist dem Ortsbild gerade im Bereich der historischen Altstadt der Beklagten eine besondere Wertigkeit für die Allgemeinheit zuzumessen. Wie bereits ausgeführt prägt die Vielzahl an Fachwerkfassaden die historische Altstadt der Beklagten. So schlägt das, was beim einzelnen Haus als Frage der bauordnungsrechtlichen Gestaltung erscheint, angesichts der vielfältigen Wiederholung in städtebauliche Qualität um und prägt auch das Ortsbild im Sinne des § 136 BauGB (vgl. zur Erhaltungssatzung nach § 39h BBauG OVG Nds., Urt. v. 27.04.1983 - 1 C 1/82 - juris). Dabei kommt es nicht darauf an, dass sich im Bereich der historischen Altstadt und in der K.-Straße nicht nur Gebäude mit Fachwerkfassaden, sondern auch verputzte Gebäude befinden. Allein maßgeblich ist, dass der Bereich der historischen Altstadt durch die Vielzahl an auffälligen Fachwerkhäusern maßgeblich (mit-)geprägt wird.
3. Es besteht Grund zu der Annahme, dass das Vorhaben der Klägerin den so definierten Zielen der Sanierung zuwiderläuft.
Vorhaben oder Vorgänge laufen den Zielen und Zwecken der Sanierung dann zuwider, wenn sie nicht der städtebaulichen und sanierungsrechtlichen Planung der Gemeinde entsprechen oder diese verzögern würden (vgl. Wuttke, in: Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, 4. Aufl. 2022, § 145 BauGB Rn. 9). Es ist ausreichend, aber auch erforderlich, dass hinreichend konkrete Anhaltspunkte für die Annahme einer Beeinträchtigung der Sanierung vorliegen (vgl. OVG Berl.-Bbg., Urt. v. 23.02.2017 - OVG 10 B 1.15 - juris Rn. 27; VG Stuttgart, Urt. v. 18.05.2021 - 2 K 3972/20 - juris Rn. 44).
Ausgehend von dem mit der Sanierung jedenfalls mitangestrebten Ziel des Erhalts der Vielzahl an Fachwerkfassaden im Sanierungsgebiet besteht derzeit hinreichend Grund zu der Annahme, dass die von der Klägerin geplante Fassadensanierung einhergehend mit dem Verputz des Fachwerkgiebels diesem Ziel zuwiderlaufen würde.
a) Die Klägerin dringt mit ihrem Einwand nicht durch, der Erhalt des erst im Jahre 2002 freigelegten Konstruktionsfachwerk sei historisch nicht begründet und könne von der Beklagten daher nicht verlangt werden, insbesondere da denkmalschutzrechtlich keine Bedenken bestünden.
aa) Klarzustellen ist zunächst, dass die Kammer nicht davon ausgeht, dass der Klägerin eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung für die Fassadensanierung einhergehend mit dem Verputz des Fachwerkgiebels bereits erteilt worden ist. Die einzige von der Klägerin vorgelegte Genehmigung des Landratsamts L: als Denkmalschutzbehörde datiert auf den 24.10.2019. Insbesondere im Hinblick auf die Formulierungen bei den Auflagen („Die beabsichtigten Putzausbesserungen sind in Materialität und Körnung dem Bestandsputz anzupassen“, „Sanierungsarbeiten am Fachwerk […] sind in traditionell zimmerermäßiger Weise […] auszuführen“) ist nicht davon auszugehen, dass diese Genehmigung ein Verputzen des Fachwerkgiebels, wie es von der Klägerin nun sanierungsrechtlich zur Genehmigung gestellt wurde, umfasst. Im Übrigen hat die Klägerin zwar vorgetragen, Gespräche mit dem Sachbearbeiter des Denkmalschutzamts geführt zu haben; dass sie einen (förmlichen) Antrag auf Genehmigung hinsichtlich des Verputzens des Fachwerkgiebels gestellt und eine entsprechende (förmliche) Genehmigung erhalten habe, hat auch sie jedoch nicht behauptet.
bb) Die Frage, ob das Vorhaben der Klägerin (Verputzen der bisherigen Fachwerkfassade) denkmalschutzrechtlich genehmigungsfähig ist, kann aber letztlich offen bleiben. Denn entgegen der Auffassung der Klägerin ist es der Beklagten grundsätzlich nicht verwehrt, eine städtebauliche Ortsbildgestaltung des Sanierungsgebiets zu verfolgen, die über den denkmalschutzrechtlichen Schutz der Gesamtanlage hinausgeht. Während das Denkmalschutzrecht die Erhaltung baulicher Anlagen aus historischen Gründen im weitesten Sinne als Ziel verfolgt, nimmt das Bodenrecht die zu erhaltende bauliche Anlage in ihrer Beziehung zur aktuellen Stadtstruktur und in ihrer stadträumlichen Funktion für das gegenwärtige Zusammenleben der Menschen in der Gemeinde in den Blick (vgl. zur Erhaltungssatzung Bank, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Oktober 2011, § 172 Rn. 22). In diesem Sinne ist insbesondere die sanierungsrechtliche Zielsetzung „Bewahrung des eigenen Charakters der Quartiere mit der Vielzahl an denkmalgeschützten und erhaltenswerten Bestandsgebäuden bei Verbesserung des energetischen und funktionalen Standards“ sowie die Einordnung in den gesamtstädtischen Kontext zu verstehen und dies kommt auch in der Niederschrift zur Sitzung des Ausschusses für Umwelt und Technik vom 16.11.2021 zum Ausdruck. Das Gebäude der Klägerin hat mit dem sichtbaren Fachwerk über einen Zeitraum von mehr als 20 Jahren das Ortsbild mitgeprägt. Unerheblich ist insoweit, dass die Fassade zur sogenannten Wetterseite ausgerichtet ist und etwa das Rathaus der Beklagten auf der Wetterseite verputzt ist. Denn die Fachwerkfassaden, die aktuell auf beiden Seiten der Straße vorhanden sind (beispielsweise K.-Straße 9 und 15), prägen in ihrer Gesamtheit den Charakter der Altstadt. Zum derzeitigen Stand der Sanierungsmaßnahme bestehen daher hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür, dass das Vorhaben der Klägerin den sanierungsrechtlichen Zielen zuwiderläuft.
b) Es ist auch nicht davon auszugehen, dass die Zielsetzung der Sicherung des Wohnungsbestands und der Verbesserung der Wohnqualität einerseits sowie der Erhalt der sichtbaren Fachwerkfassade andererseits im Falle des Gebäudes der Klägerin nicht in zumutbarer Weise zugleich erreicht werden könnten, mit der Folge, dass die Zielsetzung einschränkend auszulegen wäre.
Zwar hat der Verwalter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung behauptet, er habe sich in die Besonderheiten des Fachwerks eingearbeitet und wisse nun, dass das derzeit vorhandene sichtbare Fachwerk nicht als solches erhalten werden könne, sondern vollständig ausgetauscht werden müsse. Diese Behauptung ist jedoch den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen einschließlich der Stellungnahme der Firma M. vom 03.11.2021 nicht ansatzweise zu entnehmen. Diese legt zwar nahe, dass die Arbeiten bei der Freilegung im Jahr 2002 jedenfalls nicht dem heutigen Standard entsprechend durchgeführt wurden und sich das Fachwerk, an dem - soweit bekannt - seit der Freilegung im Jahr 2002 in den letzten 20 Jahren keine wesentlichen Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden, in keinem guten Zustand befindet. Es wird darauf hingewiesen, dass zusätzliche Werterhaltungs- und Schönheitsarbeiten durchgeführt werden müssen, um das Fachwerk sichtbar zu lassen, und das Verputzen der Fassade empfohlen. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass eine Fassadensanierung unter Erhalt des freigelegten Fachwerks nicht fachgerecht durchgeführt werden könnte und selbst wenn sie durchgeführt würde, schon nach wenigen Jahren wieder saniert werden müsste. Vor diesem Hintergrund sieht die Kammer insoweit auch keinen Anlass zur weiteren Aufklärung.
Der Umstand, dass die Aufarbeitung des freigelegten Fachwerks mit - nach den von der Klägerin vorgelegten Kostenvoranschlägen und Berechnungen - deutlich höheren Kosten als das Verputzen der Fassade verbunden und möglicherweise auch in der Folgezeit ein höherer Unterhaltungsaufwand nötig wäre, genügt nicht für die Annahme, dass eine Instandsetzung unter Bewahrung des ortsbildprägenden Fachwerks unverhältnismäßig und die Zielsetzung daher einschränkend auszulegen wäre. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass seitens der Beklagten über die Ermöglichung einer erhöhten steuerlichen Abschreibung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten hinaus keine Zuschüsse vorgesehen sind.
c) Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Versagungsgründe gemäß § 145 Abs. 4 BauGB durch Nebenbestimmungen oder den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags ausgeräumt werden könnten.
4. Liegt danach ein Versagungsgrund im Sinne des § 145 Abs. 3 Var. 3 BauGB vor, hat die Beklagte die Genehmigung zu versagen. Ein Befreiungstatbestand ist in § 145 nicht vorgesehen und die Entscheidung liegt nicht im Ermessen der zuständigen Behörde (vgl. OVG Saarl., Beschl. v. 16.11.2016 - 2 A 225/15 - juris Rn. 16; Krautzberger/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2023, § 145 Rn. 22 m.w.N.). Mit § 145 Abs. 5 BauGB hat der Gesetzgeber einen Ausgleich für unzumutbare Nachteile grundsätzlich dadurch geschaffen, dass er dem Grundeigentümer gegenüber der Gemeinde einen Anspruch auf Übernahme des Grundstücks einräumt.
Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass ausnahmsweise bei einer unverhältnismäßigen Belastung der Klägerin eine andere Wertung geboten sein könnte, wäre dies hier nicht anzunehmen. Insoweit geltend die Ausführungen unter B. II. 3. entsprechend.
C. Die Kostentragung der Klägerin ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Berufung gemäß § 124a Abs. 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 68 VwGO
§ 136 BauGB
§ 39h BBauG
§ 145 BauGB
§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 43 Abs. 2 VwGO
§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO
§ 14 Abs. 1 BauGB
§ 144 Abs. 4 BauGB
§ 144 Abs. 4 Nr. 3 BauGB
§ 214 Abs. 4 BauGB
§ 50 Abs. 4 LBO
§ 50 Abs. 5 Satz 1 LBO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 145 Abs. 2 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 2 Nr. 4 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB
§ 145 Abs. 4 BauGB
§ 145 Abs. 5 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 3 S 2657/00
5 K 17.13
5 C 23.85
8 K 3426/21
4 C 20.81
4 BN 38.98
4 C 8.98
4 C 9.04
4 C 8.06
4 C 14.98
1 C 1/82
10 B 1.15
2 K 3972/20
2 A 225/15