Landgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-10-25, Aktenzeichen 28 O 204/17
ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2018:1025.28O204.17.00

Tenor:
Verfahrensgang
1.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Euro 35.857,74 zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.08.2017, weitere Euro 31.230,88 und vorgerichtliche Rechtsan waltskosten in Höhe von Euro 3.323,55 zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.08.2017 zu zahlen und die Klägerin von sämtlichen Ansprüchen aus den Darlehens verträgen zwischen der Klägerin und der […] Bausparkasse AG, Darlehensnummer […] sowie dem Lebensversicherungsvertrag mit der […] Lebensversicherung AG, Vertragsnummer […] freizustellen, Zug um Zug gegen Abtretung aller Ansprüche der Klägerin gegen Herrn A, […], die sich aus dem notariellen Vertrag des Notars B, vom 26.02.2013 (Urkundenrolle Nr. […]) ergeben und gegen Abtretung aller Ansprüche der Klägerin gegen die […] Bausparkasse AG aus den Darlehensverträgen Nr. […] und gegen die […] Lebensver sicherung AG aus dem Vertrag Nr. […].
2.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils aus
dem Urteil zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin verfolgt gegenüber dem Beklagten Ansprüche aus Notarhaftung.
Die Klägerin kaufte mit notariellem Vertrag vom 26.02.2013 (Urkundenrolle Nr. […]) von Herrn A eine Wohnung in […] zu einem Preis von Euro 149.000,-. Der Vertrag wurde von dem Beklagten notariell beurkundet.
Kaufgegenstand war eine im Wohnungsgrundbuch des Amtsgericht Groß-Gerau von […] noch einzutragende Eigentumswohnung, die sich in dem auf dem Grundstück vorhanden Altbau befand. Der Verkäufer A hatte das Grundstück nebst Altbau zuvor von Herrn C käuflich erworben, in 2 Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Absicht gehabt, das Grundstück mit einem weiteren Zweifamilienhaus zu bebauen. Eine dingliche Übertragung auf Herrn A war noch nicht erfolgt, zu seinen Gunsten war eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Am 30.01.2013 hatte der Eigentümer C dem Verkäufer A Vollmacht erteilt, den von ihm gekauften Grundbesitz nach WEG zu teilen und insgesamt oder auch in Teilen weiterzuverkaufen. In der Vollmachtsurkunde waren Regelungen dazu enthalten, welche Beträge aus dem Abverkauf der Wohnungen an den Eigentümer C zu fließen hatten.
Die Immobilie sollte umfassend saniert werden.
Ursprünglich war geplant, den Werkvertrag über die Sanierung der Immobilie und den Eigentumserwerbvertrag in einem notariellen Vertrag zu schließen und zu beurkunden. Dazu liegt ein Entwurf der Notarin D vor. Danach sollte der Verkäufer A noch zusätzlich Sanierungsarbeiten an dem verkauften Objekt zu einem Werklohn von Euro 51.312,50 vornehmen. In dem Entwurf war kein Gesamtkaufpreis vereinbart, sondern ein Kaufpreis in Höhe von Euro 148.687,50 für den Grundstücksanteil und den Altbestand und zusätzlich ein Werklohn i.H.v. Euro 51.352,-.
Ein Werkvertrag über die Sanierung der Immobilie wurde am 02.03.2013/04.03.2013 zwischen Herrn E und der Klägerin unterzeichnet. Gemäß § 3 3.1 des Werkvertrages wurde eine Vergütung von Euro 50.000,- brutto vereinbart.
Die Klägerin schloss zur Finanzierung der Immobilie vier Darlehensverträge über Nettodarlehensbeträge von Euro 58.000,- (Nr. […]), Euro 55.000,- (Nr. […]), Euro 12.000,- (Nr. […]) und Euro 50.000,- (Nr. […]), insgesamt Euro 175.000,- bei der […] Bausparkasse AG ab, ebenso einen Lebensversicherungsvertrag bei der […] Lebensversicherung AG, Nr. […]. Euro 24.000,- brachte die Klägerin aus eigenen Mitteln auf. Hierzu löste sie zwei Bausparverträge auf, aus denen sie Euro 4.429,77 und Euro 9.227,08 erhielt. Ferner veräußerte sie Aktien und zahlte die Beträge in Höhe von Euro 10.000,- und Euro 343,15 aus eigenen Mitteln auf das Notaranderkonto ein.
Aus dem Vertrag der […] Bausparkasse AG Nr. […] wurde die Klägerin ohne Kosten entbunden.
Der Beklagte kehrte u.a. Euro 48.687,50 an den Eigentümer C und Euro 90.877,50 an den Werkunternehmer E aus.
Das Eigentum konnte der Klägerin nach erfolgter Kaufpreiszahlung nicht verschafft werden.
Die Klägerin begehrte gerichtlich die Rückabwicklung des Kaufvertrages gegenüber dem Verkäufer A in dem Verfahren des Landgerichts Darmstadt zu 2 O 100/15. In diesem Verfahren wurde dem Beklagten der Streit verkündet. Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 18.03.2016 im Wesentlichen stattgegeben.
Die Klägerin beglich die Kostenrechnung des Beklagten vom 26.02.2013 für den Kaufvertrag in Höhe von Euro 1.523,75, sie bezahlte die Kosten der Gerichtskasse Darmstadt vom 12.04.2013 für die Eintragung einer Grundschuld und der Auflassungsvormerkung im Grundbuch in Höhe von Euro 504,-, ferner die Kostenrechnung des Beklagten vom 22.04.2013 für die Abrechnung des Notaranderkontos von Euro 711,61, die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung des Notars F vom 20.11.2013 der Teilungserklärung von Euro 66,09 gezahlt. Für den Rechtsstreit 2 O 100/15 des Landgerichts Darmstadt zahlte die Klägerin Euro 3.156,81 und Euro 5.531,61 an die Rechtsanwälte […] auf die Rechnungen vom 18.02.2015 und 21.04.2015. Ebenso beglich die Klägerin die Kostenrechnung des Amtsgericht Groß-Gerau vom 09.07.2015 in Höhe von Euro 142,- für die Zurücknahme des Antrags sowie für die Löschungsbewilligung, an die Kanzlei […] zahlte die Klägerin auf die Kostenrechnung vom 28.12.2016 Euro 221,87 für den Entwurf einer Löschungsbewilligung nebst Unterschriftsbeglaubigung.
Auf das Darlehen Nr. […] hat die Klägerin Euro 10.426,49, auf die Lebensversicherung Nr. […] Euro 5.604,22, auf das Darlehen Nr. […] Euro 12.462,27 und auf das Darlehen Nr. […] Euro 2.737,90 gezahlt. Zum 31. März 2017 valutierten die Verträge auf Euro 54.670,48, Euro 11.673,07 und Euro 60.808,46. Bei einer Ablösung zu diesem Datum wären Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von Euro 4.365,34, Euro 703,18 und Euro 5.278,80 angefallen.
Der Verkäufer A verfolgt zwischenzeitlich im Verfahren 13 O 203 / 18 des Landgerichts Darmstadt seinen Eigentumsverschaffungsanspruch gegen den Eigentümer C. Herr A hat beantragt, ihm dazu Prozesskostenhilfe zu bewilligen.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, der Kaufvertrag vom 26.02.2013 sei nichtig. Der Kaufvertrag sei untrennbar mit einem Werkvertrag verbunden, durch den das Kaufobjekt überhaupt erst hergestellt werden sollte. Die Klägerin habe eine Wohnung gekauft, die in der vertraglich vereinbarten Form überhaupt noch nicht vorhanden gewesen sei. Lediglich das Objekt, in dem sich die Wohnung befunden habe, sei vorhanden gewesen und sollte saniert werden. Der Werkvertrag sei hingegen am 04.03.2013 privatschriftlich unter Bezugnahme auf den notariellen Kaufvertrag geschlossen worden. Die beiden Verträge seien rechtlich eine Einheit und stünden und fielen miteinander. Aufgrund der Untrennbarkeit beider Geschäfte habe daher auch der Werkvertrag notariell beurkundet werden müssen. Der Beklagte habe insoweit die ihm als Notar obliegende Pflicht verletzt, den Werkvertrag nicht notariell zu beurkunden. Irrelevant sei in diesem Zusammenhang, dass Vertragspartner des Werkvertrages nicht der Verkäufer der Immobilie, sondern Herr E sei.
Der Beklagte habe die Klägerin auch nicht darüber aufgeklärt, dass die Eigentumsverschaffung nicht allein im Belieben des Verkäufers gelegen habe, da der Verkäufer selbst nicht Eigentümer der Immobilie gewesen sei. Der Verkäufer selbst sei lediglich durch eine Auflassungsvormerkung gesichert gewesen. Darüber habe der Beklagte nicht aufgeklärt. Dieser Umstand sei im Vertrag nicht erwähnt worden. Insbesondere habe der Beklagte die daraus resultierenden Konsequenzen nicht erläutert.
Der Beklagte habe seine Pflichten auch dadurch verletzt, dass er nicht sichergestellt habe, dass die Klägerin auch Eigentümerin werde. Nach § 2 Nr. 2 des Kaufvertrages hätte die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer erst erfolgen dürfen, sobald für den Käufer eine Auflassungsvormerkung an 1. Rangstelle in Abteilung II und III des Grundbuches eingetragen worden sei. Tatsächlich sei die Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Klägerin in Abteilung II an 2. Rangstelle hinter Herrn A eingetragen worden. In Abteilung III sei überhaupt keine Eintragung zu Gunsten der Klägerin erfolgt.
Der Beklagte sei verpflichtet, der Klägerin Schadensersatz zu zahlen. Die drei Darlehensverträge liefen noch, so dass der Beklagte der Klägerin die gezahlten Raten zu erstatten sowie die Klägerin von sämtlichen Ansprüchen aus den Darlehensverträgen und dem Lebensversicherungsvertrag freizustellen habe. Die Klägerin habe bisher Raten in Höhe von insgesamt Euro 31.230,88 gezahlt.
Die Subsidiarität der Notarhaftung greife vorliegend nicht ein, da der vorrangig Verpflichtete, der Verkäufer A, offensichtlich vermögenslos sei.
Wegen der Vollmachten des früheren Eigentümer C gegenüber Herrn A gebe es ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren (Polizeipräsidium Südosthessen, Offenbach am Main, Vorgangsnummer […]; Strafakten StA Darmstadt 500 Js 36187/17). In der ursprünglichen Vollmacht sei eine Stundungsabrede enthalten gewesen, die nachträglich herauskopiert worden sei. Der Beklagte solle bestätigt haben, dass die Vollmacht mit der Urschrift übereinstimme. Dem Beklagten werde vorgeworfen, die Vollmacht nachträglich verändert zu haben.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin Euro 35.862,29 zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 14.05.2015 zu zahlen,
2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin Euro 31.230,88 zu zahlen, sowie die Klägerin von sämtlichen Ansprüchen aus den Darlehensverträgen zwischen der Klägerin und der […] Bausparkasse AG Darlehens nummer […] sowie dem Lebensver sicherungsvertrag mit der […] Lebensversicherung AG, Vertrags nummer […] freizustellen,
3. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche Kosten in Höhe von Euro 3.323,55 zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass keine Mitbeurkundungspflicht hinsichtlich des Werkvertrages bestanden habe. Mit Fax vom 4.02.2013 habe ihn der Verkäufer A darüber informiert, dass der zu protokollierende Kaufvertrag geändert werden solle. Im Einverständnis mit der Klägerin solle nur der Altbestand nebst Grundstücksanteil zu einem Kaufpreis von Euro 149.000,- verkauft werden. Ein Werkvertrag solle auf Wunsch der Klägerin nicht mitbeurkundet werden. Einen entsprechenden Entwurf habe der Beklagte der Klägerin zur Durchsicht und Überprüfung zugesandt. Des Weiteren sei vor der Beurkundung ein Besprechungstermin erfolgt, im Rahmen dessen der Beklagte die Klägerin über die rechtlichen Konsequenzen belehrt habe, wenn Kaufvertrag und Werkvertrag nicht zusammen beurkundet werden würden. Zu diesem Zeitpunkt sei der Beklagte noch davon ausgegangen, dass der Verkäufer A die Sanierungsarbeiten am Kaufobjekt erbringen sollte. Die Klägerin habe ihm allerdings erklärt, dass sie eine Drittfirma mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten beauftragen wolle und dass sie in jedem Fall die Eigentumswohnung im derzeitigen Zustand erwerben wolle. Dem Beklagten sei zu diesem Zeitpunkt weder der Name der von der Klägerin zu beauftragenden Firma, noch der Inhalt des noch abzuschließenden Werkvertrages bekannt gewesen. Er sei davon ausgegangen, dass die Klägerin die Grunderwerbssteuer auf den Werklohn habe sparen wollen, wenn der Werkvertrag nicht zusammen mit dem Kaufvertrag beurkundet werde.
Der Verkäufer A habe das Grundstück […] von dem Eigentümer C rechtswirksam erworben. Gemäß der vom Eigentümer C erteilten Vollmacht vom 30.01.2013 und 04.04.2013 sei der Verkäufer A bevollmächtigt gewesen, der Klägerin das Eigentum an der verkauften Wohnung zu verschaffen. Aufgrund dieser Vollmacht habe das Grundbuch Groß-Gerau die Teilung nach WEG, eine Auflassungsvormerkung für die Klägerin und eine Grundschuld zu Gunsten der […] im Grundbuch von […] eingetragen. Mit Schreiben vom 20.10.2014 habe der Beklagte die Umschreibung des Eigentums auf die Klägerin beantragt. Das Grundbuchamt habe daraufhin eine Zwischenverfügung erlassen. Zur Wahrung der gestellten Anträge habe es die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes für den Kaufvertrag C/A sowie die Vorlage der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde […] für denselben Vertrag gefordert. Beide Urkunden hätten der Notarin D vorgelegen. Außerdem sollte eine Auflassungserklärung des Eigentümers C an den Verkäufer A, die verkaufte Eigentumswohnung betreffend, vorgelegt werden. Der Verkäufer A sei vom Beklagten gebeten worden, die Notarin D aufzufordern, die entsprechenden Urkunden beim Grundbuchamt Groß-Gerau vorzulegen und sich wegen der geforderten Auflassungserklärung mit dem Beklagten in Verbindung zu setzen. Der Verkäufer A habe sich jedoch aus nicht bekannten Gründen nicht mit dem Beklagten in Verbindung gesetzt. Daraufhin habe die Klägerin am 20.04.2015 Klage gegen den Verkäufer A eingereicht, die Nichtigkeit des Kaufvertrages geltend gemacht und hilfsweise einen Vertragsrücktritt erklärt. Das Landgericht habe den mit der Klageschrift erklärten Rücktritt vom Vertrag für wirksam erachtet, da der Verkäufer A nichts unternommen habe, um die vom Grundbuchamt geforderten Urkunden zur Erledigung der Zwischenverfügung dort vorzulegen, sondern sich vollständig passiv verhalten habe.
Entgegen der Ansicht der Klägerin sei ein Mitwirken des noch im Grundbuch eingetragenen Eigentümers C nicht erforderlich gewesen. Der Klägerin sei im Übrigen bekannt gewesen, dass der Verkäufer A noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen sei. Dies ergebe sich aus Seite 2 § 1 Nr. 1 des Kaufvertrages vom 26.02.2013. Hier heiße es klar und deutlich, der Verkäufer wird und nicht ist Eigentümer des Wohnungs- bzw. Teileigentums. Auf Seite 3 des Kaufvertrages unter 2. sei im Hinblick auf die Belastungen im Grundbuch vermerkt, dass für den Verkäufer in Abteilung II eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden sei. Zudem sollte die Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto abgewickelt werden, was nicht erforderlich gewesen wäre, wenn der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen wäre. Dies alles sei der Klägerin bei der Vorbesprechung erklärt worden. Die Klägerin habe mit dem Beklagten den gesamten Vertragstext besprochen. Da die eingetragene Auflassungsvormerkung für den Verkäufer A die Rechte der Klägerin nicht nachteilig tangiert hätte, sondern im Gegenteil ihrem Schutz gedient hätte, sei in der Auszahlung des Kaufpreises keine Amtspflichtverletzung zu sehen.
Die Klägerin habe offensichtlich das Interesse an der Durchführung des Kaufvertrages verloren und suche stattdessen die Rückabwicklung. Vermutlich habe die Klägerin zu spät erkannt, dass die von der Firma E aufgrund des mit ihr geschlossenen Werkvertrages zu erbringenden Leistungen zum großen Teil die Leistungen seien, die das Gemeinschaftseigentum und nicht das Sondereigentum beträfen. Es handele sich hier ganz offensichtlich um einen Fall der Vertragsreue.
Dass die Klägerin ihre Rechte aus dem mit dem Verkäufer A geschlossenen Kaufvertrag nicht weiterverfolgen wolle, könne nicht zulasten des Beklagten gehen. Ein möglicher Schaden sei der Klägerin erst durch ihren Vertragsrücktritt entstanden.
Es greife die Subsidiarität der Notarhaftung, da der Verkäufer A offensichtlich nicht vermögenslos gewesen sei. Für diesen sei eine Auflassungsvormerkung bestellt gewesen, zudem habe er gegenüber dem noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen Verkäufer C einen Eigentumsverschaffungsanspruch gehabt. Es bestehe die Möglichkeit, den Anspruch auf Rückzahlung der empfangenen Euro 48.687,50 des Verkäufers A gegen den Eigentümer C zu pfänden, was offensichtlich nicht geschehen sei. Zudem habe der Werkunternehmer E vom Verkäufer A aus dem Kaufpreis einen Teilbetrag in Höhe von Euro 90.877,- erhalten. Um zu prüfen, ob dem Verkäufer A möglicherweise ein pfändbarer Rückforderungsanspruch zustehe, hätte die Klägerin den Verkäufer A zur Ergänzung seiner eidesstattlichen Versicherung laden lassen müssen.
Die Klägerin könne allenfalls Zahlung Zug um Zug gegen Abtretung der für sie im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung und Zug um Zug gegen Abtretung aller Ansprüche aus dem zwischen ihr und der […] Bausparkasse AG geschlossenen Darlehensvertrag verlangen bzw. gegen Abtretung aller Ansprüche der Klägerin gegen Herrn A, bzw. aller Ansprüche der Klägerin aus dem Darlehensvertrag mit der […].
Hinsichtlich des weitergehenden Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitig eingereichten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist weitgehend begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß §§ 19 Abs. 1 BNotO i.V.m. 17 BeurkG einen Schadensersatzanspruch.
Der Beklagte hat fahrlässig ihm obliegende Amtspflichten verletzt. Daraus ist der Klägerin ein Schaden entstanden.
Gemäß § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO kann die Klägerin nicht auf andere Weise Ersatz verlangen.
Zwischen den Parteien ist es zum Abschluss eines Notarvertrages im Hinblick auf den Erwerb der Immobilie […] durch die Klägerin gekommen.
Der Beklagte hatte vor Beurkundung am 26.02.2013 Kenntnis von dem Umstand, dass die Klägerin beabsichtigte eine Wohnung zu kaufen, die umfassend saniert werden sollte und nicht im Eigentum des Verkäufers stand. Ebenso war dem Beklagten bekannt, dass Kaufgegenstand eine noch nicht im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Groß-Gerau von […] eingetragene Eigentumswohnung war, die sich in dem auf dem Grundstück vorhandenen Altbau befand. Der Beklagte wusste auch, dass ursprünglich beabsichtigt war, einen Kaufvertrag nebst Werkvertrag entsprechend eines Vertragsentwurfes der Notarin D zu beurkunden.
Der Beklagte wurde vor Beurkundung allerdings dann davon unterrichtet, dass nur ein Kaufvertrag beurkundet werden sollte, auf Wunsch der Klägerin kein Werkvertrag.
Angesichts dessen war der Beklagte als ausführende Notar verpflichtet, die Klägerin vor der Beurkundung umfangreich zu belehren. Dies betraf einerseits die Problematik, dass Kauf- und Werkvertrag als einheitlicher Vertrag zu beurkunden waren, beide Verträge bilden eine wirtschaftliche Einheit, so dass eine Beurkundungspflicht auch des Werkvertrages bestand, der mit dem Grundstückskaufvertrag auch eine rechtliche Einheit bildet.
Die Klägerin hat bei ihrer informatorischen Anhörung deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie den Werkvertrag nicht ohne den Abschluss des Kaufvertrages bzw. den Kaufvertrag nicht ohne den Abschluss des Werkvertrages eingegangen wäre. Der eine Vertrag hätte nach dem Willen der Vertragsparteien nicht ohne den anderen geschlossen werden sollen. Nach dem Willen der Vertragsparteien hing der Grundstückserwerb von dem Werkvertrag ab, beide Verträge standen und fielen miteinander. Der Werkvertrag war zwingend erforderlich, um das Kaufobjekt überhaupt herzustellen. Die Klägerin hatte eine Wohnung gekauft, die in der vertraglich vereinbarten Form überhaupt noch nicht vorhanden war. Lediglich das Objekt, in dem sich die Wohnung befand, war vorhanden und sollte saniert werden.
Keine Rolle spielt es dabei, dass schlussendlich der Werkvertrag nicht mit dem Verkäufer der Immobilie abgeschlossen worden ist, sondern mit Herrn E (vergl. BGHZ 186,345). In dem ursprünglichen Vertragsentwurf der Notarin D war Herr A sowohl Vertragspartei der Klägerin für den Eigentumserwerb als auch für die Werkleistung, die tatsächlich aber durch Herrn E ausgeführt werden sollte.
Des Weiteren war der Beklagte verpflichtet, die Klägerin darüber zu belehren, dass Herr A nicht Eigentümer der Immobilie ist und für ihn nur eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen war. Das konnte für die Klägerin zur Folge haben - was nun tatsächlich auch passiert ist -, dass bei einem Scheitern des Kaufvertrages zwischen dem Eigentümer C und Herrn A ein Eigentumsübergang auf die Klägerin, trotz Eintragung einer Auflassungsvormerkung für sie, nicht erfolgen konnte.
Der Auffassung des Beklagten, dass dies bereits dem Vertragsentwurf auf Seite 2 zu § 1 Nr. 1 bzw. Seite 3 zu entnehmen war, kann nicht gefolgt werden. Den Beklagten traf hier- zu vor Unterzeichnung des Vertrages eine Belehrungspflicht.
Dass der Beklagte die Klägerin vor Abschluss des Vertrages nicht ausreichend und umfassend belehrt hat, ist für die Kammer erwiesen. Entgegen der Ansicht des Beklagten hat dieser mit der Klägerin nicht persönlich über alle Punkte des Kaufvertrages gesprochen. Eine notwendige Belehrung durch den Beklagten ist nicht erfolgt.
Nach erfolgter informatorischer Anhörung ist zwischen den Parteien unstreitig, dass am Tag der Beurkundung des Vertrages eine Belehrung der Klägerin nicht erfolgt ist. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass weder bei dem Termin am 19.02.2013 noch bei dem Beurkundungstermin vom 26.02.2013 eine Belehrung der Klägerin im Hinblick darauf stattgefunden hat, dass der Verkäufer A nicht Eigentümer der streitgegenständlichen Immobilie war und auch nicht über die Problematik Kaufvertrag/Werkvertrag gesprochen wurde. Der Beklagte hat zwar mitgeteilt, dass im Rahmen der Grundschuldbestellungen erörtert worden sei, dass Herr A aufgrund einer Vollmacht des Eigentümers handele. Zu diesem Zeitpunkt war der Kaufvertrag allerdings bereits unterzeichnet. Soweit zu diesem Zeitpunkt Erörterungen dazu erfolgten, dass Herr A nicht Eigentümer des Kaufgegenstandes war, ist dies für die Belehrungspflicht des Beklagten hinsichtlich des Kaufvertrages nicht relevant und unbeachtlich.
Die Klägerin hat ausgeführt, dass am 19.02.2013 ein erster Beurkundungstermin stattfinden sollte. Zu diesem Zeitpunkt fehlte allerdings noch ein Schriftstück. Der Beklagte habe, im Beisein eines Mitarbeiters des Maklerbüros, bereits schon mit der Verlesung der Urkunde begonnen. Ihr sei zu diesem Zeitpunkt nicht bewusst gewesen, der Beklagte habe dazu auch nichts gesagt, dass Herr A nicht als Eigentümer eingetragen war.
Der Beklagte hat sich darauf berufen, dass er ein paar Tage vor dem 19.02.2013 mit der Klägerin einen persönlichen Termin vereinbart habe bei dem die gesamte Problematik hinreichend erörtert worden sei. Die Behauptung des Beklagten, er habe mit der Klägerin ein paar Tage vor dem 19.02.2013 ein persönliches Gespräch geführt und dabei über alle Punkte des Kaufvertrages gesprochen, ist ohne Beweis geblieben.
Der Beklagte konnte sich nicht mehr an das genaue Datum erinnern, noch liegen ihm dazu Unterlagen vor. Dies führt zwangsläufig - im Hinblick auf das Bestreiten der Klägerin, dass es einen solchen Termin nicht gegeben habe - dazu, dass der Beklagte seiner sekundären Darlegungslast dazu nicht nachgekommen ist, er die konkrete Aufklärung der Klägerin substantiiert nicht dargelegt hat und deshalb davon auszugehen ist, dass ein solcher Termin nicht stattgefunden hat.
Dass der Verkäufer A über eine Vollmacht des Eigentümers der Immobilie, Herrn C, verfügte, führt nicht dazu, dass der Beklagte die Klägerin nicht hätte ordnungsgemäß belehren müssen. Die Aussage des Beklagten gegenüber der Klägerin, „die Klägerin braucht sich keine Gedanken zu machen, es ist unschädlich, dass nicht der Verkäufer im Grundbuch eingetragen ist, sondern noch der Eigentümer“, verdeutlicht die Sichtweise des Beklagten und seine Art der Belehrung. Dass der Beklagte die Klägerin nicht ernsthaft und ordnungsgemäß über die Gefahren des Geschäftes aufgeklärt hat, steht für die Kammer zur Überzeugung fest.
Dass der Beklagte die Urkunde nicht ordnungsgemäß verlesen hat, wozu er ebenso verpflichtet gewesen wäre, und dadurch weitergehend gegen seine Pflichten als Notar verstoßen hat, zeigt der Umstand, dass dem Beklagten nicht aufgefallen ist, dass die Auszahlungsvoraussetzungen zu § 2 des Vertrages vom 26.02.2013 nicht korrekt waren soweit einerseits für den Käufer eine Auflassungsvormerkung an 1. Rangstelle und andererseits in Abteilung II und III eingetragen werden sollten. Im Hinblick auf den Umstand, dass bereits für den Verkäufer A an 1. Rangstelle eine Auflassungsvormerkung eingetragen war, konnte dies zu Gunsten der Klägerin nicht mehr erfolgen. Zudem kann eine Auflassungsvormerkung überhaupt nicht in Abteilung III des Grundbuches eingetragen werden.
Insoweit muss sich der Beklagte entgegenhalten lassen, dass er die Auszahlung des Kaufpreises nicht hätte veranlassen dürfen, da die entsprechenden Auszahlungsvoraussetzungen nicht vorlagen, wodurch der Beklagte weitergehende Amtspflichten verletzt hat.
Die von der Klägerin verfolgten Ansprüche gegenüber dem Beklagten stehen im adäquat kausalen Zusammenhang mit dessen vielfältigen Amtspflichtverletzungen im Rahmen des haftungsbegründenden Vorgangs der Beurkundung des Kaufvertrages durch den Beklagten vom 26.02.2013.
Eine Handlung ist ursächlich für den Schaden, wenn sie nicht hinweggedacht werden kann, ohne dass der schädliche Erfolg entfiele. Die Ursächlichkeit einer Amtspflichtverletzung hängt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der Beantwortung der Frage ab, wie die Dinge verlaufen wären, wenn der Notar pflichtgemäß gehandelt hätte, und wie sich die Vermögenslage des Betroffenen in diesem Fall darstellen würde (vgl. BGH, Urteil vom 24.10.1985, IX ZR 91 / 84).
Wäre es am 26.02.2013 nicht zu einer Beurkundung des Kaufvertrages durch den Beklagten gekommen, hätte keine Verpflichtung der Klägerin zur Kaufpreiszahlung bestanden, wofür sie Darlehensverträge bei der […] Bausparkasse AG abgeschlossen hat. Zudem wären sämtliche Kosten im Hinblick auf die Vertragsabwicklung als auch die Prozesskosten der Klägerin aus dem Verfahren gegen den Verkäufer nicht angefallen.
Im Rahmen des Schadensersatzanspruches kann die Klägerin folgende Schadenspositionen vom Beklagten ersetzt verlangen:
- Die Kostenrechnung des Beklagten vom 26.02.2013 in Höhe von Euro 1.523,75 für den Kaufvertrag,
- die Gerichtskosten der Gerichtskasse Darmstadt vom 12.04.2013 in Höhe von Euro 504,- für die Eintragung einer Grundschuld und die Auflassungsvormerkung,
- die Kostenrechnung des Beklagten 22.04.2013 in Höhe von Euro 711,61 für die Abrechnung des Notaranderkontos,
- die Kosten für Unterschriftsbeglaubigung des Notar F vom 20.11.2013 in Höhe von Euro 66,09,
- die Kostenrechnungen der Rechtsanwälte […] vom 18.02.2015 und 21.04.2015 in Höhe Euro 3.56,81 und Euro 5.531,61 für den Rechtsstreit gegen Herrn A,
- die Kostenrechnung des Amtsgerichts Groß-Gerau vom 09.07.2015 in Höhe von Euro 142,- für die Zurücknahme des Antrags und Löschung der Vormerkung,
- die Kostenrechnung des Notars […] 28.12.2016 in Höhe von Euro 221,87 für den Entwurf einer Löschungsbewilligung nebst Unterschriftsbeglaubigung.
Der Gesamtbetrag von Euro 35.857,74 war der Klägerin mit dem Antrag zu 1. zuzusprechen. Soweit die Klägerin mit dem Antrag zu 1. Euro 35.862,29 eingeklagt hat, beruht dies auf einer fehlerhaften Übertragungen der Beträge des Amtsgerichts Groß-Gerau aus der Kostenrechnung vom 09.07.2015 und der Kostenrechnung des Notars […] vom 28.12.2016.
Weiterhin kann die Klägerin von dem Beklagten ersetzt verlangen:
- die Zahlungen der Klägerin auf den Kaufpreis von Euro 4.429,77 und Euro 9.227,08 nach Auflösung von Bausparverträgen sowie Euro 10.000,- und Euro 343,15 nach Aktienverkauf,
- Zahlungen auf das Hypothekendarlehen bei der […] Bausparkasse AG Nr. […] in Höhe von Euro 10.426,49, Zahlungen auf das Annuitätendarlehen II Nr. […] bei der […] Bausparkasse AG in Höhe von Euro 12.462,27, Zahlungen auf das Annuitätendarlehen Nr. […] bei der […] Bausparkasse AG i.H.v. 2.737,90,
- Zahlungen für Versicherungsleistungen für die Lebensversicherung bei der […] Lebensversicherung Nr. […] in Höhe von Euro 5.604,22.
Der Gesamtbetrag von Euro 31.230,88 war der Klägerin mit dem Antrag zu 2. zuzusprechen.
Des Weiteren ist der Beklagte im Rahmen des Schadensersatzes verpflichtet, die Klägerin aus den Verpflichtungen der Kreditverträge freizustellen, die zum Teil bis zum Jahre 2032 der Zinsbindung unterliegen und zum 31.03.2017 ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Anlage K 12 mit Restschulden von Euro 54.670,48, Euro 11.673,01 und Euro 60.808,46 valutieren. Die Klägerin hat sich die Vorfälligkeitsentschädigungen zum 31.03.2017 ausrechnen lassen. Die […] Bausparkasse AG hat Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von Euro 4.365,34, Euro 703,18 und Euro 5.278,18 mitgeteilt.
Gemäß § 255 BGB kann eine Verurteilung des Beklagten zum Ersatz des Schadens der Klägerin, der ihr aus der Amtspflichtverletzung des Beklagten erfolgt ist, nur Zug um Zug gegen Abtretung der der Klägerin zustehenden Ansprüche gegen den Verkäufer A und der […] Bausparkasse AG und […] Lebensversicherung erfolgen.
Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO besteht nicht.
Danach ist bei einer bloß fahrlässigen Amtspflichtverletzung des Notars ein Schadensersatzanspruch des Geschädigten ausgeschlossen, wenn er auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. Im Hinblick auf die andere Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 19 BNotO ist es notwendig, dass die Verfolgung der Ersatzmöglichkeit für den Geschädigten zumutbar sein muss und auch wirtschaftlich begründete Aussicht auf Erfolg bietet (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2004, III ZR 101 / 03). Eine Unzumutbarkeit liegt grundsätzlich dann vor, wenn in absehbarer Zeit keine Befriedigung zu erwarten ist (Schippel/Backer, BNotO, in beck-online, § 19, Rn. 118)
Eine andere Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO in Form eines Schadensersatzanspruchs gegen den Verkäufer A hat die Klägerin nicht.
Die Klägerin konnte aufgrund der offensichtlichen Vermögenslosigkeit des Verkäufers A ihre Ansprüche aus dem Urteil des Landgerichts Darmstadt in dem Verfahren 2 O 100 / 15 nicht vollstrecken. Die Klägerin hat dazu einen Auszug aus dem Vollstreckungsportal als Anlage K 24 vorgelegt. Eine Gläubigerbefriedigung ist danach ausgeschlossen.
Zwischenzeitlich verfolgt der Verkäufer A in dem Verfahren 13 O 203 / 18 des Landgerichts Darmstadt seinen Eigentumsverschaffungsanspruch gegenüber dem Eigentümer C. Das Verfahren befindet sich im Prozesskostenhilfeantragsverfahren.
Die Kammer ist der Auffassung, dass dieses Verfahren ebenfalls keine andere Ersatzmöglichkeit, die der Klägerin zumutbar ist, darstellt. Insoweit ist der Ausgang des Verfahrens nicht vorhersehbar, eine Befriedigung der Klägerin in absehbarer Zeit ist nicht zu erwarten. Zudem kann im Hinblick auf § 848 ZPO nicht davon ausgegangen werden, dass sich um eine zumutbare Ersatzmöglichkeit der Klägerin handelt.
Ein Zinsanspruch der Klägerin besteht gemäß § 286 BGB nicht seit dem 14.05.2015. Es liegt zwar ein Schreiben der Bevollmächtigten der Klägerin mit gleichem Datum vor, dies konnte allerdings keinen Verzug des Beklagten auslösen, da es in Ermangelung einer konkreten Zahlungsaufforderung kein Mahnschreiben darstellt.
Anspruch auf Zinsen hat die Klägerin gemäß § 291 BGB.
Der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten gegenüber dem Beklagten beruht als Schadensersatz der Klägerin auf § 19 BNotO.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 255 BGB
§ 19 BNotO
§ 848 ZPO
§ 286 BGB
§ 291 BGB
§ 709 ZPO
§ 19 Abs. 1 BNotO
§ 19 Abs. 1 S. 2 BNotO
§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 186,345
13 U 258/18
2 O 100/15
00 Js 36187/17