Verwaltungsgericht Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-10-27, Aktenzeichen 5 A 595/14

Tenor:
Der Bescheid des Beklagten vom 27.01.2014 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18.06.2014 wird aufgehoben.
Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger ein Attest über die Nichtausübung des Vorkaufsrechtes auszustellen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren war notwendig.
Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor seinerseits Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit der Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts.
Mit notariellem Grundstückskaufvertrag zur Urkundennummer ... der Notarin ... vom 17.04.2013 einigte sich der Kläger als Käufer mit Herrn ... als Verkäufer über die Eigentumsübertragung des Flurstücks ... der Flur ... der Gemarkung Woldegk, welches sich innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Altstadt-Nord“ befindet. Der Kaufpreis betrug 6.000,- €. Die Sanierungssatzung vom 31.03.1998 trat am 17.08.1999 in Kraft.
Mit Schreiben vom 30.05.2013, welches am 03.06.2013 beim Beklagten einging, übersandte die Notarin den Kaufvertrag und beantragte die sanierungsrechtliche Genehmigung. Mit einem weiteren Schreiben vom 11.07.2013 beantragte sie die Ausstellung eines sanierungsrechtlichen Zeugnisses, da in der Zwischenzeit nicht über den Antrag entschieden worden ist.
Unter dem 11.06.2013 beschloss die Stadtvertretung der Stadt Woldegk die Ausübung eines Vorkaufsrechts im Hinblick auf das o.g. Grundstück. Mit Schreiben vom 17.07.2013 hörte der Beklagte den Kläger dazu an.
Im Bescheid vom 27.08.2013, der dem Verkäufer am 30.08.2013 zuging und lediglich die Unterschrift eines Stellvertreters des Bürgermeisters trug, teilt der Beklagte unter Verweis auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) mit, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Er verwies im Wesentlichen darauf, dass die städtebaulichen Sanierungsziele auch die Beseitigung städtebaulicher Missstände umfasse, das Gebäude auf dem gegenständlichen Grundstück einen solchen Missstand darstelle und die Stadt Woldegk die Absicht habe, das Grundstück mit in die Neuordnung im Zuge der Errichtung eines Gesundheitshauses einzubeziehen. Die dadurch für die Allgemeinheit entstehenden Vorteile überwögen dem Interesse an einer privaten Verwertung des Grundstücks. Außerdem habe die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts erst mit der (fingierten) Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gem. § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB angefangen zu laufen, sodass die zweimonatige Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eingehalten worden sei.
Den Widerspruch vom 23.09.2013 begründet der Kläger damit, dass ein städtebaulicher Missstand nicht gegeben sei. Das Gebäude verfüge über eine Gewölbedecke und sei bereits 1908 errichtet worden. Zudem habe es sich bei dem Kaufpreis um einen Freundschaftspreis gehandelt, der weit unterhalb des Verkehrswertes liege und deswegen vereinbart worden sei, weil das Gebäude anschließend gemeinsam genutzt werden sollte. Die fehlende Berücksichtigung dieses Umstandes und der damit einhergehenden Bereicherung der Allgemeinheit zulasten der Kaufvertragsparteien sei nicht sachgerecht, wodurch die Entscheidung ermessenfehlerhaft sei. Darüber hinaus sei bereits in der Vergangenheit eine Veräußerung des Grundstücks erfolgt, bei der von dem bestehenden Vorkaufsrecht kein Gebrauch gemacht worden sei. Schließlich sei die Ausübung nicht fristgemäß erfolgt.
Mit Widerspruchsbescheid vom 18.06.2014 wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte er ergänzend aus, dass der Vortrag, es habe sich bei dem Kaufpreis um einen Freundschaftspreis gehandelt, unerheblich sei. Der Gesetzgeber habe allein für die Vereinbarung eines überhöhten Kaufpreises in § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB eine Regelung vorgesehen. Der hiesige Fall sei nicht als regelungsbedürftig angesehen worden.
Der Kläger hat am 10.07.2014 Klage erhoben.
Zur Begründung führt er ergänzend aus, dass der Beurteilungsspielraum des Beklagten wegen der unterlassenen Ausübung des Vorkaufsrechts in der Vergangenheit ausgeschöpft worden sei. Zudem habe der Beklagte seine - des Klägers - Interessen nicht ausreichend berücksichtigt und daher ermessensfehlerhaft entschieden. So habe ihn der Beklagte mit Bescheid vom 18.04.2013 zum Verschließen einer Giebelöffnung aufgefordert, wodurch erhebliche Aufwendungen entstanden seien. Daneben habe er Aufwendungen im Wert von über 12.000,- € im Vertrauen auf den Eigentumsübergang getätigt, da er wegen der unterlassenen Ausübung des Vorkaufsrechts in der Vergangenheit auf ein gleichbleibendes Verhalten vertraut habe. Zudem trage der gegenständliche Bescheid nicht die erforderliche Unterschrift des Bürgermeisters der Stadt Woldegk und eine Genehmigung der Vorkaufsrechtsausübung seitens der Stadtvertretung sei nicht erfolgt. Ihre vorherige Zustimmung im Beschluss vom 11.06.2013 reiche nicht aus, da das Genehmigungserfordernis einen nachträglichen Willensentschluss, bei dem auch später bekanntwerdende Tatsachen berücksichtigt werden könnten, erfordere.
Der Kläger beantragt,
1. den Bescheid des Beklagten vom 27.01.2014 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18.06.2014 aufzuheben;
2. den Beklagten zu verpflichten, ein Attest über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts auszustellen;
3. die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt er ergänzend vor, dass das Gebäude auf dem gegenständlichen Grundstück keiner Nutzung i.S.d. Sanierungsmaßnahmen zugeführt werden könne, da es mit Fahrzeugen nicht zu befahren sei. Zudem sei das Gebäude bereits seit 2006 nicht mehr an das örtliche Wasser- und Abwassernetz angeschlossen.
Am 21.12.2016 fand eine mündliche Verhandlung vor der Kammer statt, in der die Beteiligten einen widerruflichen Vergleich schlossen. Mit Schriftsatz der Prozessvertreterin des Klägers vom 20.02.2017 machte er von seinem Widerrufsrecht Gebrauch.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes sowie des Vorbringens der Beteiligten im Einzelnen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der Verwaltungsvorgänge Bezug genommen, die Gegenstand der Entscheidung waren.

Entscheidungsgründe:
Aufgrund des in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer erklärten Einverständnisses der Beteiligten bzgl. einer Entscheidung durch den Berichterstatter ohne weitere mündliche Verhandlung, konnte dieser anstelle der Kammer entscheiden, vgl. §§ 87a Abs. 3, Abs. 2, 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).
Die zulässige Klage ist begründet.
Die angegriffenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in subjektiven Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 5 VwGO.
Dem Beklagten steht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Var. 1 BauGB zwar ein Vorkaufsrecht bzgl. des gegenständlichen Grundstückes zu, da es sich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet. Aber es ist nicht wirksam ausgeübt worden. In § 38 Abs. 6 Satz 1 und 2 Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern (KV M-V) ist normiert, dass Erklärungen, durch die die Gemeinde verpflichtet werden soll oder mit denen eine Vollmacht erteilt wird, der Schriftform bedürfen. Sie sind vom Bürgermeister sowie einem seiner Stellvertreter handschriftlich zu unterzeichnen und mit dem Dienstsiegel zu versehen. Vorliegend ist das Vorkaufsrecht mit dem angegriffenen Bescheid zwar schriftlich ausgeübt worden, eine Unterschrift des Bürgermeisters oder beider Stellvertreter ist ihm jedoch nicht zu entnehmen.
Darüber hinaus sind auch die Ausnahmetatbestände der Sätze 3 und 5 des § 38 Abs. 6 KV M-V nicht erfüllt. Danach kann die Hauptsatzung Wertgrenzen bestimmen, bis zu denen es der Formvorschriften der Sätze 1 und 2 ganz oder teilweise nicht bedarf (Satz 3) oder die Gemeindevertretung kann entsprechende formwidrige Erklärungen genehmigen (Satz 5). Die Hauptsatzung enthält keine Regelung i.S.v. § 38 Abs. 6 Satz 3 KV M-V. Zudem hat die Stadtvertretung die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bürgermeister nicht genehmigt, ihr also nicht nachträglich zugestimmt. Das Genehmigungserfordernis ist auch nicht deswegen entbehrlich, weil die Stadtvertretung am 11.06.2013, also vor der Bekanntgabe des gegenständlichen Bescheides an den Verkäufer, einen Beschluss zur Ausübung des Vorkaufsrechts gefasst hat. Zum einen existiert keine entsprechende gesetzliche Regelung und zum anderen kann § 38 KV M-V auch nicht dahingehend ausgelegt werden. Vielmehr spricht der Umstand, dass der Gesetzgeber in den Sätzen 3 und 5 des § 38 Abs. 6 KV M-V Ausnahmen von den „Formvorschriften“ der Sätze 1 und 2 normiert und die gegenständliche Konstellation nicht geregelt hat, dafür, keine weiteren ungeregelten Ausnahmen zuzulassen. Zudem streitet das Nebeneinander von § 38 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 6 KV M-V, die für ein gemeindliches Handeln grdsl. einen zweistufigen Ablauf normieren, für die dargestellte Sichtweise. Gem. Abs. 3 Satz 1 fasst die Gemeindevertretung zunächst einen Beschluss, den der Bürgermeister umzusetzen hat. In § 38 Abs. 6 KV M-V sind dann Anforderungen an den Umsetzungsakt normiert. Darüber hinaus wird bei einer Betrachtung von § 38 Abs. 4 Satz 2 und 3 KV M-V deutlich, dass der Verfassungsgeber beim Genehmigungserfordernis eine nachträglich Zustimmung der Gemeindevertretung installieren wollte. In Fällen äußerster Dringlichkeit entscheidet nach der Norm der Bürgermeister anstelle des Hauptausschusses. Diese Entscheidungen bedürfen der Genehmigung durch den Hauptausschuss, soweit dieser zuständig ist, im Übrigen durch die Gemeindevertretung.
Der Kläger hat zudem gem. § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB einen Anspruch auf Erteilung eines Attestes hinsichtlich der Nichtausübung des Vorkaufsrechts. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es - wie hier - nicht (wirksam) ausgeübt, hat die Gemeinde nach der Norm auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen.
Auf die im Übrigen von den Beteiligten dargestellten Ansichten und Umstände kommt es wegen des Vorstehenden hier nicht mehr an.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit fußt auf §§ 167 VwGO i.V.m. 708 Nr. 11 Var. 2, 711, 709 Satz 2 Zivilprozessordnung (ZPO).
Gründe nach § 124 VwGO für die Zulassung der Berufung sind nicht gegeben.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 87a Abs. 3, Abs. 2, 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung
§§ 167 VwGO i.V.m. 708 Nr. 11 Var. 2, 711, 709 Satz 2 Zivilprozessordnung
§ 38 KV
§ 124 VwGO
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 3 Baugesetzbuch
§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 5 VwGO
§ 38 Abs. 6 Satz 1 und 2 Kommunalverfassung
§ 38 Abs. 6 KV
§ 38 Abs. 6 Satz 3 KV
§ 38 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 6 KV
§ 38 Abs. 4 Satz 2 und 3 KV
§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO