Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-08-02, Aktenzeichen 23 K 234.09
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2011:0802.23K234.09.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Der Kläger hat gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 6 WoBindG verstoßen, nach der er binnen zwei Wochen, nachdem er die Wohnung einem Wohnungssuchenden überlassen hat, der zuständigen Stelle den Namen des Wohnungsuchenden mitzuteilen hat.(Rn.11)
Der Bescheid des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 3. Februar 2009 und dessen Widerspruchsbescheid vom 14. Juli 2009 werden aufgehoben.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu Geldleistungen wegen Verstoßes gegen wohnungsbindungsrechtliche Mitteilungspflichten.
Er ist seit dem 26. Oktober 2006 Eigentümer des in der S… Straße, Berlin-Wilmersdorf gelegenen Mietshauses, das im sozialen Wohnungsbau errichtet wurde. Er ist von der Bindung freigestellt, die Wohnungen nur an Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungschein zu überlassen. Da die Voreigentümerin dem Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf mitgeteilt hatte, dass die im 3. Obergeschoss gelegene, 58,10 m2 große Zwei-Zimmer-Wohnung seit dem 1. Juni 2005 leer stehe, forderte das Bezirksamt mit Schreiben vom 11. Juli 2007 den Kläger auf, mitzuteilen, ob er die Wohnung mittlerweile vermietet habe, und die beigefügte Vermietungsmitteilung ausgefüllt zurückzusenden. Auf dieses Schreiben reagierte der Kläger ebenso wenig wie auf die nachfolgenden Schreiben des Bezirksamtes vom 21. August 2007, 14. April und 4. Juli 2008, in denen es ihn jeweils aufforderte, eine Vermietungsmitteilung vorzulegen, sofern er die Wohnung vermietet haben sollte. Mit Schreiben vom 16. Juli 2008 teilte der Kläger mit, dass die Wohnung leer stehe. Nachdem ihn das Bezirksamt aufgefordert hatte, die Wohnung einem Wohnungssuchenden zu überlassen, erklärte der Kläger unter dem 11. August 2008, die Wohnung sei vermietet, ohne jedoch den Namen des Mieters und das Datum der Wohnungsüberlassung mitzuteilen. Die nachfolgende Aufforderung des Bezirksamtes vom 12. August 2008, eine Vermietungsmitteilung zu übersenden, ignorierte der Kläger. Die Mieterin der Wohnung Frau G… teilte schließlich dem Bezirksamt mit, dass sie diese Wohnung am 1. März 2008 bezogen habe. Mit Bescheid vom 3. Februar 2009 setzte das Bezirksamt gegen den Kläger Geldleistungen nach § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG wegen ungenehmigten Leerstandes der Wohnung von 1. November 2006 bis 29. Februar 2008 in Höhe von 2,50 Euro je Quadratmeter pro Monat fest. Mit seinem Widerspruch vom 4. März 2009 machte der Kläger geltend, die Wohnung bereits zum 1. März 2007 weitervermietet zu haben. Der erneuten Aufforderung des Bezirksamtes vom 16. März 2009, eine Vermietungsmitteilung zu übersenden, kam er nicht nach. Aus einem anderen Verfahren erlangte das Bezirksamt schließlich den zwischen dem Kläger und der Familie G… geschlossenen Mietvertrag, wonach das Mietverhältnis für die Wohnung am 1. März 2007 begonnen hatte. Mit Widerspruchsbescheid vom 14. Juli 2009 gab das Bezirksamt dem Widerspruch teilweise statt, indem es die Geldleistungen für ungenehmigten Leerstand aufhob und für die Zeit vom 1. April 2007 bis 28. Februar 2009 Geldleistungen in Höhe von 0,50 Euro je Quadratmeter monatlich, mithin 29,10 Euro je Monat, für die fehlende Vermietungsmitteilung festsetzte. Zur Begründung führte es aus, der Kläger habe in dem genannten Zeitraum gegen seine wohnungsbindungsrechtlichen Pflichten verstoßen, weil er entgegen § 4 Abs. 6 WoBindG keine Vermietungsmitteilung übersandt habe. Erst sein Schreiben vom 4. März 2009 könne „wohlwollend“ als eine solche Mitteilung anerkannt werden. Die Billigkeitsregel des § 25 Abs. 3 WoBindG könne aufgrund des Verhaltens des Klägers keine Anwendung finden.
Mit seiner bei Gericht am 3. August 2009 eingegangenen Klage wendet sich der Kläger gegen die festgesetzte Geldleistungen. Zur Begründung führt er aus, die Festsetzung der Geldleistungen sei jedenfalls ermessensfehlerhaft, denn zu Unrecht habe das Bezirksamt nicht die Situation auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigt.
Er beantragt,
den Bescheid des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 3. Februar 2009 und dessen Widerspruchsbescheid vom 14. Juli 2009 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Das Bezirksamt verweist auf die angefochtenen Bescheide und führt ergänzend aus, der Kläger habe wiederholt trotz Anmahnung die gesetzlichen Vorschriften über die Vermietungsmitteilung ignoriert. Die Erhebung der Geldleistungen sei gerechtfertigt, weil eine Überlassungsmitteilung zur Sicherung der Belegungsrechte notwendig sei.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 Satz 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Nach dieser Vorschrift kann die zuständige Stelle durch Verwaltungsakt für die Zeit, während der Verfügungsberechtigte schuldhaft gegen die Vorschriften des § 4 WoBindG verstößt, von diesem monatliche Geldleistungen bis zu 5,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung, auf die sich der Verstoß bezieht, erheben.
Zwar liegen die objektiven und subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG vor. Der Kläger hat gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 6 WoBindG verstoßen, nach der er binnen zwei Wochen, nachdem er die Wohnung einem Wohnungssuchenden überlassen hat, der zuständigen Stelle den Namen des Wohnungsuchenden mitzuteilen hat. Er hat die Wohnung bereits am 1. März 2007 der Familie G… überlassen; eine Mitteilung darüber hat er dem Bezirksamt frühestens mit Schreiben vom 4. März 2009 zukommen lassen. Dieser Verstoß erfolgte auch schuldhaft. Für ein Verschulden im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG genügt jede auch nur im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. Der Kläger verstieß vorsätzlich gegen seine wohnungsbindungsrechtlichen Pflichten, da er aufgrund der zahlreichen Hinweise des Bezirksamtes auf seine Verpflichtung, eine Vermietungsmitteilung zu übersenden, nicht reagierte. Anhaltspunkte, dass dies nicht wissentlich und willentlich erfolgte, sind nicht ersichtlich.
Die Erhebung der Geldleistungen ist jedoch unbillig und damit rechtswidrig. Nach § 25 Abs. 3 WoBindG sollen Geldleistungen nicht geltend gemacht werden, wenn dies unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig wäre. Unbillig ist die Geltendmachung von Geldleistungen, wenn der Verstoß materiell zu keinem Schaden in der Wohnungsversorgung geführt hat, er also nur formaler Natur ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1981 - BVerwG8 C 51.79 - juris, Rdnr. 44; OVG Münster, Urteil vom 3. September 1997 - 14 A 3733/96 - juris, Rdnr. 32). Im Verhalten des Klägers ist ein solcher Formalverstoß zu sehen. Durch seine Pflichtwidrigkeit, dem Bezirksamt rechtzeitig die Überlassung der Wohnung anzuzeigen, ist für die Wohnungsversorgung kein Schaden entstanden. Die Wohnung wird nämlich entsprechend den Zwecken des Wohnungsbindungsgesetzes durch die Familie G… zum Wohnen genutzt. Eine fristgerechte Mitteilung der Vermietung konnte daher nur dazu dienen, das Bezirksamt über die zweckgemäße Belegung der Wohnung zu unterrichten. Weitere Maßnahmen, die es gegen den Kläger auf Grundlage der Vermietungsmitteilung zur Herstellung rechtmäßiger Zustände ergreifen hätte können und deren Unterlassen zu einem materiellen Schaden der Wohnungsversorgung führen könnte, schieden aufgrund der materiellen Rechtmäßigkeit der Wohnungsbelegung von vornherein aus. Der Unbilligkeit der Geldleistungen steht auch nicht entgegen, dass der Kläger beharrlich über einen längeren Zeitraum gegen seine wohnungsbindungsrechtlichen Verpflichtungen verstoßen hat. Die Geldleistungen nach § 25 Abs. 1 WoBindG dienen nämlich nicht dazu, das gesetzmäßige Verhalten des Verfügungsberechtigten zu fördern – vielmehr ist dies ein bloßer Reflex –, sondern sie sollen vielmehr einen Schaden der öffentlichen Hand in der Wohnungsversorgung ausgleichen (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 1979 – BVerwG 8 C 69.78 – BBauBl. 1979, S. 535).
Wenn man zu dem Ergebnis käme, dass im vorliegenden Fall Geldleistungen auch ohne Schaden für die Wohnungsversorgung nicht unbillig wären, ist die Festsetzung von Geldleistungen jedenfalls ermessensfehlerhaft. Denn im Land Berlin besteht eine Verwaltungspraxis, Geldleistungen nach § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG nur insoweit festzusetzen, um damit den Schaden der öffentlichen Hand bei der Wohnungsversorgung auszugleichen. Dies bedeutet umgekehrt, dass, wenn kein Schaden für die Wohnungsversorgung eingetreten ist – wie hier –, nach der Berliner Verwaltungspraxis jedenfalls im Ermessenswege von der Festsetzung von Geldleistungen abzusehen ist. Dies ergibt sich aus der Mitteilung Nr. 5/2003 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 26. September 2003, nach der Geldleistungen den Zweck haben, den Schaden der öffentlichen Hand auszugleichen, der durch einen Verstoß, insbesondere durch bestimmungswidrige Nutzung einer gesetzlich gebundenen Wohnung, entsteht (Abs. 2).
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO; diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 668,15 Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 4 WoBindG
§ 167 VwGO
§ 4 Abs. 6 WoBindG
§ 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 25 Abs. 3 WoBindG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 25 Abs. 1 WoBindG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 25 Abs. 1 Satz 1 des Wohnungsbindungsgesetzes
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 8 C 51.79
14 A 3733/96
8 C 69.78