Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-10-08, Aktenzeichen 3 K 3154/22
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2025:1008.3K3154.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
Revision eingelegt (Az. des BFH: II R 46/25).
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin auferlegt.
Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.

Tatbestand:
Streitig ist der Grundbesitzwert auf den 01.07.2021 für Zwecke der Grunderwerbsteuer.
Die Klägerin, eine im Bereich der Stromversorgungsinfrastruktur tätige Gesellschaft mit beschränkter Haftung -GmbH- (A… GmbH, eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht C… zu HRB …) ist Eigentümerin des 64 m² großen Flurstücks … der Flur … der Gemarkung D… (vgl. Flurkartenausschnitt in der nicht paginierten Bedarfsbewertungsakte -B-A-), Grundbuch von D… Bl. ... (vgl. Grundbuchauszug Bl. 31ff. der Gerichtsakte -G-A-), postalisch Berlin, B…-straße ... (Bewertungsobjekt).
Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Richtwertzone …, für die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin -GAA- auf den 01.01.2021 einen Bodenrichtwert -BRW- i. H. v. 350,00 €/m² und auf den 01.01.2022 einen BRW i. H. v. 420,00 €/m² veröffentlicht hat (jeweils Entwicklungszustand baureifes Land, gebietstypische Nutzungsart W - Wohngebiet, gebietstypische Geschossflächenzahl -GFZ- 0,4, Beitragszustand beitragsfrei nach Baugesetzbuch -BauGB-). Für die ... der Richtwertzone … gelegene, ... Richtwertzone … hat der GAA den BRW auf den 01.01.2021 und auf den 01.01.2022 jeweils auf 200,00 €/m² festgestellt (Entwicklungszustand baureifes Land, gebietstypische Nutzungsart G – Gewerbe, keine gebietstypische GFZ, Beitragszustand beitragsfrei nach BauGB, vgl. Ausdruck aus der Richtwertdatenbank BORIS Berlin, Bl. 30 G-A).
Auf dem Flurstück steht eine gut 1 m hohe sog. Kompaktstation (vgl. Foto in der B-A) mit einer Grundfläche zwischen 4 m² (so der Beklagte, vgl. handschriftlicher Vermerk des Beklagten vom 13.07.2022 in der B-A) und 5,42 m² (so die Klägerin im Schriftsatz vom 28.09.2023, Bl. 27 G-A, vgl. auch das Foto hinten in der B-A und auf Bl. 64 G-A). Die Kompaktstation ist nicht betretbar und wird von außen bedient. Ihre technische Funktion besteht darin, dass dort Strom mit einer höheren Spannung (Mittelspannung = 10.000 V) in Strom mit einer niedrigeren Spannung (Niederspannung = 400 V) transformiert und sodann zu den Grundstücken des Baugebiets weitergeleitet wird.
Im Grundbuch sind keine Rechte eingetragen, welche die Nutzung für den Betrieb technischer Infrastruktur für den Stromnetzbetrieb dinglich absichern. Es ist technisch nicht vollständig ausgeschlossen, die Kompaktstation auf dem hiesigen Bewertungsgrundstück zu entfernen und stattdessen an einem anderen Punkt im bestehenden Stromnetz zu betreiben. Allerdings müsste dieser Alternativstandort sich aus technischen Gründen (Vermeidung einer zu großen Impedanz der Versorgungsleitungen) in einem nahen Umkreis zum jetzigen Standpunkt befinden. Zudem wären vielfältige sonstige technische und rechtliche Anforderungen an einen möglichen Alternativstandort zu beachten, namentlich im Hinblick auf vorhandene Bäume, sonstige Leitungen und Schächte sowie den Grenzabstand zur Nachbarschaft (vgl. im Einzelnen Klägerschriftsatz vom 25.09.2025, Bl. 24ff. G-A).
Das Flurstück grenzt an die Straße (westlich), das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück B…-straße ... (nördlich und östlich) und das mit einem weiteren Wohnhaus bebaute Grundstück B…-straße ... (südlich) an. Die umliegenden Grundstücke gehören jeweils anderen Eigentümern. Zum südlichen Nachbarhaus beträgt der Abstand weniger als 2 m, zum nördlichen Nachbarhaus ungefähr 3-4 m (vgl. das Foto hinten in der B-A).
Am 01.07.2021 gingen sämtliche Geschäftsanteile an der Klägerin von der E… GmbH auf die F… GmbH (deren Anteile wiederum zu 100% vom Land Berlin gehalten werden) über.
Mit Schreiben vom 27.06.2022 (in der B-A) forderte die Grunderwerbsteuerstelle die Bewertungsstelle des Beklagten zur Feststellung eines Grundbesitzwerts für das Bewertungsobjekt auf den 01.07.2021 nach §§ 151, 157ff. Bewertungsgesetz -BewG-, § 1 Abs. 2b, § 8 Abs. 3 Grunderwerbsteuergesetz -GrEStG-) auf.
Mit Bescheid vom 15.07.2022 (Bl. 4 G-A) stellte der Beklagte den Grundbesitzwert auf den 01.07.2021 für Zwecke der Grunderwerbsteuer auf 22.400,00 € fest. Er bewertete das Grundstück als unbebautes Grundstück und setzte den BRW zum 01.01.2021 i. H. v. 350,00 €/m² für die gesamte Grundstücksfläche von 64 m² an.
Die Klägerin legte mit Schreiben vom 15.08.2022 (in der B-A, eingegangen per Fax am selben Tag) Einspruch ein.
Mit Einspruchsentscheidung vom 07.10.2022 (Bl. 5 G-A, laut Absendevermerk des Beklagten in der B-A am Mittwoch, 05.10.2022 mit einfachem Brief zur Post aufgegeben) wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück.
Am 10.11.2022 hat die Klägerin Klage erhoben.
Die Klägerin trägt vor, man sei sich zwar einig, dass das Bewertungsobjekt als unbebautes Grundstück zu bewerten sei. Der für die Richtwertzone … für erschließungsbeitragsfreies Bauland und die gebietstypische Nutzungsart Wohngebiet ermittelte BRW sei aber nicht heranzuziehen. Denn das Bewertungsobjekt diene dauerhaft der Stromversorgung des Landes Berlin, was seine marktübliche Nutzung aus verschiedenen technischen, rechtlichen und planerischen Gründen deutlich einschränke. Eine Netzstation könne nicht einfach auf ein beliebiges Ersatzgrundstück umgezogen werden. Es handele sich nicht um erschließungsbeitragsfreies Bauland. Dass das Grundstück bis 2005 mit einer größeren Netzstation bebaut gewesen sei (vgl. das ältere Foto hinten in der B-A), trage allenfalls die Annahme, dass eine zweckgebundene Bebauung möglich sei.
Ein BRW könne nur herangezogen werden, wenn das betreffende Bewertungsobjekt hinsichtlich seiner wertbeeinflussenden Merkmale mit dem Richtwertgrundstück übereinstimme, insbesondere im Hinblick auf Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit. Wenn der BRW sich nicht auf eine derartige Nutzung wie beim Bewertungsobjekt beziehe, sei er nicht anwendbar. Abweichungen seien bei Ermittlung des Verkehrswerts zu berücksichtigen. Die Abweichung bestehe darin, dass die gebietstypische Nutzung eine Wohnnutzung sei, das Bewertungsobjekt aber der Energieversorgung diene. Ungeachtet des Umstandes, dass im Flächennutzungsplan eine gemischte Baufläche ausgewiesen sei, handele es sich bei der näheren Umgebung um ein Wohngebiet.
Die Nichtanwendbarkeit des BRW der Richtwertzone … ergebe sich schon daraus, dass in den BRW-Erläuterungen 01.01.2021 des GAA (Bl. 31ff. G-A) andere Flächen gesondert unter den Punkten 8 und 9 dargestellt würden. Es handele sich um eine Sonderfläche, die der öffentlichen Versorgung diene und nicht marktfähig sei. Für Gemeinbedarfsflächen würden nach Punkt 9 der BRW-Erläuterungen BRW nur für größere Flächen über 3 ha BRW ermittelt. Somit seien die sonstigen Flächen gem. Punkt 8 der BRW-Erläuterungen einschlägig, für die berlinweit ein BRW von 15,00 €/m² anzusetzen sei. Denn es handele sich um beschränkt marktfähiges Nichtbauland/sonstige Flächen. Andere Berliner Finanzämter hätten für vergleichbare Grundstücke diesen Wert angesetzt (vgl. Beispiel G…-straße ... in Berlin, Bl. 40f. G-A). Es handele sich bei den 15,00 €/m² um den Auffangwert für Fälle, in denen ein Grundstück keiner typischen Richtwertzone zugeordnet werden könne. Dass es sich bei der G…-straße ... um ein Erbbaurecht handele, sei vom dortigen Finanzamt nicht zur Grundlage des Ansatzes eines Bodenwerts von 15,00 €/m² gemacht worden. BRW würden ohne Berücksichtigung von Vertragsverhältnissen wie z. B. Erbbaurechten ermittelt.
Hilfsweise sei der BRW der Richtwertzone … heranzuziehen. Die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse entsprächen eher einer gewerblichen Nutzung als einer Wohnnutzung. Auch dies sei von anderen Berliner Finanzämtern in vergleichbaren Fällen so gehandhabt worden (vgl. Beispiel H…-straße ... in Berlin, Bl. 42ff. G-A). Allerdings sei der Ansatz eines BRW für eine Gewerbenutzung eigentlich auch nicht sachgerecht, weil das hiesige Bewertungsobjekt nicht unter Gewerbetreibenden frei veräußerbar sei.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen habe die Bitte um Mitteilung eines BRW trotz mehrfacher Nachfragen nicht beantwortet.
Andere GAA außerhalb von Berlin hätten für den Bereich der Energieerzeugung gesonderte BRW veröffentlicht (Verweis auf die Erläuterungen des GAA Sachsen-Anhalt zum Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Bauland, Bl. 106 G-A, die sich auf den Stichtag 01.01.2022 beziehen und in der Auflistung der möglichen Ergänzungen zur Art der Nutzung auch „EE Bauflächen zur Energieerzeugung“ aufführen, ohne diese bestimmten Arten der Nutzung zuzuordnen).
Die Kompaktstation könne aus technischen und netzstrukturellen Gründen nur am bestehenden Standort betrieben werden. Rechtliche Vorschriften begründeten zwar keinen unmittelbaren Nutzungszwang, schränkten aber die Auswahl alternativer Standorte so stark ein, dass das Bewertungsgrundstück faktisch gebunden sei.
Selbst wenn eine Verlagerung der Kompaktstation möglich wäre, würde dadurch lediglich ein anderes Grundstück dem allgemeinen Grundstücksmarkt entzogen. Folglich wäre das Ersatzgrundstück als Sonderfläche zu behandeln und mit dem hierfür einschlägigen BRW zu bewerten. Für den Netzbetrieb müsse in jedem Fall dauerhaft ein Grundstück bereitgestellt werden; der konkrete Standort sei daher für die Marktverfügbarkeit unerheblich; es sei stets ein Grundstück für andere Nutzungen nicht verfügbar.
Die Klägerin beantragt,den Bescheid vom 15.07.2022 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 07.10.2022 dahingehend zu ändern, dass der Grundbesitzwert auf 960,00 € festgestellt wird,hilfsweise, die Revision zuzulassen,die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.
Der Beklagte meint, der Ansatz des BRW der Zone … i. H. v. 350,00 €/m² sei im Ausgangspunkt nach § 179 Satz 3 BewG zwingend. Eine Ableitung aus den Werten vergleichbarer Flächen komme nach § 179 Satz 4 BewG nur in Betracht, wenn kein BRW ermittelt worden sei.
Das Bewertungsobjekt sei bebaubar, was sich schon daran zeige, dass dort bis zum Jahr 2005 eine Netzstation mit einer Fläche von rund 40 m² und einer Höhe von 2,70 m gestanden habe (vgl. Foto Bl. 28 G-A). Die damalige Bebauung habe damit sogar über der gebietstypischen GFZ von 0,4 gelegen. Eine derartige Bebauung sei vermutlich nach wie vor möglich. Der Ansatz des BRW von 15,00 €/m² für sonstige Flächen komme nicht in Betracht, weil das Gebiet im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche und nicht als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen sei. Es handele sich nicht um eine Fläche eigener Art, sondern die Fläche sei Teil des umliegenden Baugebiets und damit Bauland. Der Wert von 15,00 €/m² sei keineswegs ein allgemeiner Auffangwert, sondern nur für Nichtbauland einschlägig. Einen Nachweis, dass es sich um Nichtbauland handele, habe die Klägerin nicht erbracht.
Die gewerbliche Nutzung und die geringe Grundstücksgröße könnten normalerweise nur im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens i. S. d. § 198 BewG berücksichtigt werden. Ein solches habe die Klägerin aber nicht vorgelegt. Der Ansatz eines BRW für eine gebietstypische Gewerbenutzung entspreche den Verwaltungsanweisungen regelmäßig nur im Falle eines bebauten Grundstücks, z. B. eines Umspannwerks (vgl. Senatsverwaltung für Finanzen, Verfügung vom 06.05.2022 III D 15– S 3015-2/2022-1, Bl. 91 G-A); hier handele es sich aber um ein unbebautes Grundstück.
Bei den vom Kläger angeführten Vergleichsgrundstücken, bei denen andere Berliner Finanzämter anders vorgegangen seien, handele es sich um bebaute Grundstücke, die daher mit dem hiesigen Bewertungsobjekt nicht vergleichbar seien. Eines dieser Grundstücke (G…-straße ...) sei zudem ein Erbbaurecht. Bei diesem sei der von dem anderen Finanzamt angesetzte Wert von nur 15,00 €/m² zudem nicht nachvollziehbar, weil sich dann rechnerisch ein völlig unüblicher Erbbauzins von rund 500 % ergäbe.
Eine Vergleichbarkeit zu in den BRW-Erläuterungen 01.01.2021 im Abschnitt zu den sonstigen Flächen genannten Flächenarten wie Freizeit- und Erholungsflächen, Friedhöfen oder Flughäfen bestehe nicht. Wegen der vorhandenen Betriebsvorrichtung liege zwar in der Tat eine gewerbliche Nutzung vor, sodass erwogen worden sei, unter Einbeziehung des Bausachverständigen der Finanzverwaltung einen geeigneten gewerblichen BRW abzuleiten. Letztlich sei man aber doch zu der Einschätzung gelangt, dass der BRW der Richtwertzone … anzusetzen sei.
Dem Gericht hat die Einheitswert- und Grundsteuerakte zur St.-Nr. … vorgelegen.

Entscheidungsgründe:
I. Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-.
1. Nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 5 Satz 1 BewG sind Grundbesitzwerte gesondert festzustellen, wenn sie für die Grunderwerbsteuer von Bedeutung sind. Wie sich mittelbar aus § 151 Abs. 5 Satz 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 BewG ergibt, ist die Frage, ob ein grunderwerbsteuerbarer Tatbestand verwirklicht ist, nicht im Wertfeststellungsverfahren zu prüfen; denn die Entscheidung über die Bedeutung des Grundbesitzwerts für die Grunderwerbsteuer trifft das für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer zuständige Finanzamt (Bundesfinanzhof -BFH-, Urteil vom 25.04.2018 II R 47/15, BStBl II 2019, 144, III. 1. der Gründe).
Die Grunderwerbsteuer wird u. a. in Fällen des § 1 Abs. 2b GrEStG nach den Grundbesitzwerten i. S. des § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 157 Abs. 1 bis 3 BewG bemessen (§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GrEStG). Nach § 157 Abs. 3 Satz 1 BewG sind für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke i. S. des § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG die Grundbesitzwerte unter Anwendung der §§ 159 BewG und 176 bis 198 BewG zu ermitteln.
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach § 179 Satz 1 BewG regelmäßig nach ihrer Fläche und den BRW (§ 196 BauGB).
Unbebaute Grundstücke sind nach § 178 Abs. 1 Satz 1 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Als Gebäude ist ein Bauwerk anzusehen, das durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden sowie von einiger Beständigkeit und standfest ist (BFH, Urteil vom 15.06.2005 II R 60/02, juris, II. 1. der Gründe m. w. N.).
Die BRW sind von den GAA nach dem BauGB zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen (§ 179 Satz 2 BewG). Bei der Wertermittlung ist gem. § 179 Satz 3 BewG alter Fassung -a. F.- (§ 265 Abs. 12 BewG) stets der BRW anzusetzen, der vom GAA zuletzt zu ermitteln war. Die vom GAA ermittelten BRW sind für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich (BFH, Beschluss vom 12.01.2021 II B 61/19, juris, II. 3. d) bb) der Gründe m. w. N.).
Wird von den GAA kein BRW ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 179 Satz 4 BewG). Liegt kein BRW vor, wird der GAA in der Regel zunächst aufgefordert, für den betreffenden Einzelfall den BRW zu ermitteln. Kann der GAA keinen BRW ermitteln, können die Finanzämter den Bodenwert nach § 179 Satz 4 BewG ableiten, wobei dieser Wert dann finanzgerichtlich voll überprüfbar ist (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 39 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 14; Krause in Stenger/Loose, Bewertungsrecht, Dokumentenstand 170. Lfg. 5/2024, § 179 BewG, Rn. 128, 133; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 1).
2. Für das hiesige Bewertungsobjekt ist die Bewertung nach § 179 Satz 1, Satz 3 BewG unter Ansatz des auf den 01.01.2021 vom GAA für die Richtwertzone … ermittelten BRW i. H. v. 350,00 €/m² ohne eine Anpassung der Höhe nach zu ermitteln, nicht aber nach § 179 Satz 4 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
a) Die BRW sind nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend als durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind BRW nach § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (§ 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind gem. § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB darzustellen.
Am gem. § 179 Satz 3 BewG a. F. für die hier streitgegenständliche Bewertung auf den 01.07.2021 maßgeblichen BRW-Stichtag 01.01.2021 hatte der GAA die auf Grundlage von § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 (Bundesgesetzblatt -BGBl- I S. 639) -ImmoWertV 2010- anzuwenden (§§ 53, 54 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.07.2021 (BGBl. I S. 2805) -ImmoWertV 2021-). Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2010 sind BRW vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (ebenso § 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2021). Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der BRW auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden (§ 10 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2010; vgl. nunmehr § 14 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV 2021). Die BRW sind nach § 10 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV 2010 als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen (vgl. nunmehr § 13 Abs. 1 ImmoWertV 2021). Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen gem. § 10 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV 2010 der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden (nunmehr § 16 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV 2021, wobei diese Merkmale danach nunmehr darzustellen sind). Zusätzlich sollen u. a. nach § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 ImmoWertV 2010 bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite dargestellt werden (vgl. nunmehr § 16 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV 2021). Deckt der BRW verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden (§ 10 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV 2010). Die Richtwertzonen nach § 196 Absatz 1 Satz 3 BauGB sind gem. § 10 Abs. 3 ImmoWertV 2010 grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 % betragen (nunmehr § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021).
b) Eine Vorschrift, die ausdrücklich regelt, wann ein BRW für einzelne Grundstücke innerhalb einer Richtwertzone nicht gilt, weil vom Richtwertgrundstück abweichende wertbeeinflussende Merkmale vorliegen, enthielt die ImmoWertV 2010 nicht, und auch der Gesetzestext des BewG oder des BauGB verhält sich dazu nicht konkret.
aa) Die Gesetzesbegründung zu § 179 BewG (BT-Drucks. 16/7918) äußert sich dahingehend, für den Fall, dass die lagetypischen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks von denen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, sei aus dem BRW ein Bodenwert je Quadratmeter Grundstücksfläche abzuleiten. Dies scheint sich aber wohl nur auf die Fälle des § 179 Satz 1, Satz 3 BewG zu beziehen, besagt nichts über die Maßstäbe, anhand derer das ob und wie einer solchen Ableitung erfolgen soll, und ist für die Frage, wann stattdessen nach § 179 Satz 4 BewG vorzugehen sein soll, gänzlich unergiebig. Konkrete Aussagen zu Art und Ausmaß, welche eine Abweichung erreichen muss, um die Anpassung eines BRW oder seine Unanwendbarkeit zu tragen, kann auch nicht Äußerungen in den Verwaltungsanweisungen (R B 179.2 Abs. 1 Satz 8 der Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 -ErbStR 2019-; Oberste Finanzbehörden der Länder, Gleich lautende Erlasse vom 06.03.2024 S 3001; S 3011; S 3015; S 3130; S 3220; S 3221; S 3250; S 3320, BStBl. I 2024, 378 –-GLE vom 06.03.2024-, Rn. 2) und der Literatur (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 30 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 10; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 6; Krause in Stenger/Loose, Bewertungsrecht, Dokumentenstand 170. Lfg. 5/2024, § 179 BewG, Rn. 65) entnommen werden, wonach für Grundstücke, die mit den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Richtwertzone übereinstimmen, der BRW anzusetzen sei. Es ist zwar richtig, dass bei vollständiger Übereinstimmung aller wertbildender Grundstücksmerkmalen die unveränderte Heranziehung des BRW zweifellos geboten ist. Daraus kann nicht im Umkehrschluss gefolgert werden, dass jede noch so kleine Abweichung der (unmodifizierten) Übernahme des BRW entgegenstehen soll (so auch Krumm in Leingärtner, Besteuerung der Landwirte, Dokumentenstand EL 44 Juni 2023, Kapitel 95 Abschn. 5 b), Rn. 17a). Nicht beantwortet ist damit auch die Frage, ob es bei der Art der Nutzung nur auf die gegenwärtige tatsächliche Nutzung des Bewertungsobjekts ankommt oder ob auch zulässige Nutzungsalternativen berücksichtigt werden können.
bb) In der ImmoWertV 2021 hat der Verordnungsgeber in § 15 Abs. 2 geregelt, dass einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen, Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein können; der dort angegebene BRW gilt nicht für diese Grundstücke.
Auch wenn § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 auf den BRW-Stichtag 01.01.2021 noch nicht anwendbar ist, stellt sich auch für diesen Stichtag (und frühere Stichtage) die Frage, wann eine hinreichende Übereinstimmung der wertbeeinflussenden Merkmale des konkreten Bewertungsobjekts mit denjenigen des Bodenrichtwertgrundstücks vorliegt, sodass der betreffende BRW anwendbar ist, bzw. umgekehrt, wann Abweichungen hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmalen vorliegen, welche nach Art und Ausmaß eine Modifikation des BRW im Rahmen von § 179 Satz 3 BewG erfordern und ermöglichen (z. B. Abweichungen im Hinblick auf das baurechtlich zulässigerweise erreichbare Maß der baulichen Nutzung, welche durch Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden können, vgl. Finanzgericht -FG- Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.12.2024 16 K 17071/23, juris) oder sogar die Anwendung des BRW gänzlich ausschließen mit der Folge, dass dann die Bewertung nach § 179 Satz 4 BewG zu erfolgen hat.
cc) Dabei ist aus § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB abzuleiten, dass ein unterschiedlicher Entwicklungszustand jedenfalls einer unmodifizierten Anwendung des BRW entgegensteht (im Ergebnis so auch H B 179.3 (2) ErbStR 2019; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 30 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 13; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 4; Krumm in Leingärtner, Besteuerung der Landwirte, Dokumentenstand EL 44 Juni 2023, Kapitel 95 Abschn. 5 b), Rn. 23; Krause in Stenger/Loose, Bewertungsrecht, Dokumentenstand 170. Lfg. 5/2024, § 179 BewG, Rn. 129, 130), während umgekehrt nicht jede andere Abweichung zur Unanwendbarkeit eines BRW führen kann, da dieser ausdrücklich nur den durchschnittlichen Lagewert widerspiegeln soll. In Rechtsprechung und Literatur wird zutreffend betont, dass es sich bei Anknüpfung an den BRW in § 179 Satz 1 BewG um eine zulässige Typisierung handelt (BFH, Beschluss vom 12.01.2021 II B 61/19, juris, II. 3. d) bb) der Gründe m. w. N.; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 30 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 4). § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB verdeutlicht, dass die vorhandene Bebauung des konkreten Bewertungsobjekts ebenso wenig allein maßgeblich sein kann wie seine gegenwärtige Nutzung. Mit anderen Worten kann allein der Umstand, dass sich die Bestandsbebauung oder aktuelle Nutzung des Bewertungsobjekts von der Mehrheit der vorhandenen Gebäude, sonstigen Bauwerke und Nutzungen in der Richtwertzone unterscheidet, einer Anwendbarkeit des unmodifizierten BRW nicht entgegenstehen, wenn nicht weitere, dem Grund und Boden selbst anhaftende Umstände hinzukommen. Aber selbst einigen unmittelbaren Grundstückseigenschaften wird in den Verwaltungsanweisungen (R B 179.2 Abs. 8 ErbStR 2019) und der Literatur (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 30 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 13, 19; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 6; Krumm in Leingärtner, Besteuerung der Landwirte, Dokumentenstand EL 44 Juni 2023, Kapitel 95 Abschn. 5 b), Rn. 25) die Berücksichtigungsfähigkeit im Rahmen der typisierten Bewertung nach § 179 BewG abgesprochen, z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrundes, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten, Denkmalschutz sowie Außenanlagen; derartige Umstände sollen nur im Rahmen eines Verkehrswertnachweises nach § 198 BewG relevant sein (Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 6). Jedenfalls für den Fall einer Kontamination des Bodens mit Altlasten hat der BFH sich dieser Auffassung ausdrücklich angeschlossen (BFH, Beschluss vom 12.01.2021 II B 61/19, juris, II. 3. d) bb), cc) der Gründe m. w. N.).
Wenn in der Rechtsprechung anerkannt ist, dass eine Anpassung anhand des baurechtlich zulässigerweise erreichbaren Maßes der baulichen Nutzung vorgenommen werden kann (s. o.), liegt es nahe, auch hinsichtlich anderer Aspekte wie z. B. der zulässigen Art der Nutzung an das baurechtlich Zulässige anzuknüpfen.
So kann nach Verwaltungsauffassung beispielsweise bei einem Grundstück, bei dem die Errichtung einer Windkraftanlage o. Ä. planungsrechtlich zulässig ist, der BRW nur angewandt werden, wenn sich dieser auch auf eine derartige Nutzung bezieht. Wurde demnach für ein Grundstück, auf dem eine Windkraft- oder eine Freiflächen-Fotovoltaikanlage betrieben wird, durch den örtlichen Gutachterausschuss ein BRW für eine dementsprechende Nutzung, wie z.B. für Bauflächen für Energieerzeugung (EE), festgestellt, ist dieser anzusetzen. Bei Windkraftanlagen und Freiflächen-Fotovoltaikanlagen in Gewerbe- oder Industriegebieten ist der Bodenwert nach § 179 BewG auf der Grundlage des vorliegenden BRW festzustellen (GLE vom 06.03.2024, Rn. 2, 3, 12). Die Verwaltung knüpft also nicht allein an die vorhandene Nutzung und das Vorhandensein von Anlagen an, sondern berücksichtigt auch die planungsrechtlich zulässige Nutzung und den Gebietscharakter.
Eine Anpassung oder Ableitung - genannt werden in Literatur und Verwaltungsanweisungen solche nach Art oder Maß der baulichen Nutzung, Grundstückstiefe und Grundstücksgröße, sonstige individuelle Gegebenheiten (Ruinen, Baureste, etc.) oder der Grundstücksqualität - wird regelmäßig nur nach Vorgaben des GAA erfolgen dürfen (R B 179.2 Abs. 1 Satz 9, Abs. 3, Abs. 4 ErbStR 2019; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 30 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 11; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 9-11; Krumm in Leingärtner, Besteuerung der Landwirte, Dokumentenstand EL 44 Juni 2023, Kapitel 95 Abschn. 5 b), Rn. 17a-21a). So betont der BFH, dass die Finanzämter über die bloße Beachtung der vom GAA vorgegebenen Differenzierungen hinaus auch keine „eigenen“ BRW aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten BRW ableiten dürfen (BFH, Beschluss vom 12.01.2021 II B 61/19, juris, II. 3. d) bb) der Gründe m. w. N.).
c) Es liegt keine der in § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 genannten Flächenarten vor, bei denen auch für Stichtage vor dem 01.01.2022 nach Auffassung des Senats die vollständige Unanwendbarkeit des BRW der Zone … in Betracht käme. Insbesondere handelt es sich nicht um eine Gemeinbedarfsfläche i. S. d. § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021. Denn Anlage 5 zu § 16 Abs. 3 ImmoWertV unterscheidet zwischen GB - Gemeinbedarfsflächen (Ziff. 8.13) und EE - Bauflächen für Energieerzeugung (Ziff. 5). Gegen eine Zuordnung von Bauflächen für Energieerzeugung oder nicht bebaubaren Grundstücken zur Energieerzeugung zu den Gemeinbedarfsflächen spricht auch der Umstand, dass die Energieerzeugung ebenso wie der Betrieb von Stromnetzen eine gewerbliche Tätigkeit darstellt und vielfach auch von privatwirtschaftlichen Unternehmen betrieben wird. Entsprechend war die Klägerin bis Mitte 2021 Teil des E…-Konzerns. Allein der Umstand, dass die Klägerin nunmehr im mittelbaren Besitz des Landes Berlin steht, reicht nicht aus, um die ihr gehörenden Grundstücke den Gemeinbedarfsflächen zuzuordnen. Es liegt auch keine Freifläche vor, weil das hiesige Bewertungsobjekt nicht als solche ausgewiesen ist (zutreffend an dieses Kriterium anknüpfend vgl. R B 179.2 Abs. 5 Satz 1 ErbStG 2019).
d) Der Anwendung des BRW der Richtwertzone … steht auch nicht eine abweichende Art der Nutzung entgegen.
aa) Wie oben ausgeführt, wird die Art der Nutzung als grundsätzlich berücksichtigungsfähig angesehen (§ 10 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV 2010). Auch die aktuellen §§ 15 Abs. 2, 16 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV 2021 erklären die Art der Nutzung für die Frage der Anwendbarkeit eines BRW als relevant. Dass dies auch im Rahmen der Frage gilt, ob der BRW im Rahmen einer Bedarfsbewertung für Erbschaft-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuerzwecke nach § 179 Satz 1, Satz 3 BewG herangezogen werden kann oder ob die Bewertung nach § 179 Satz 4 BewG zu erfolgen hat, wird auch durch den Befund gestützt, dass (nur) für die grundsteuerliche Bewertung der Gesetzgeber ausdrücklich in § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG die Berücksichtigungsfähigkeit der Art der Nutzung auf Fälle überlagernder Richtwertzonen beschränkt hat. Bei § 179 BewG sieht das Gesetz eine derartige Einschränkung gerade nicht vor.
bb) Die Art der baulichen Nutzung ist allerdings nach einer Literaturauffassung, welche der Senat im Ausgangspunkt teilt, bei Anwendung der ImmoWertV entsprechend den baurechtlichen Nutzungsarten der Baunutzungsverordnung -BauNVO- zu klassifizieren (Kleiber, Wertermittlerportal, § 16 ImmoWertV, Rn. 15). Im zeitlichen Anwendungsbereich der ImmoWertV 2021 wird dies durch den Befund gestützt, dass Anlage 5 ImmoWertV 2021 weitestgehend dieselben Bezeichnungen der Nutzungsarten verwendet wie § 1 BauNVO. Anlage 5 ImmoWertV 2021 weicht allerdings teilweise von § 1 BauNVO ab. So sieht Anlage 5 ImmoWertV 2021 neben den in § 1 Abs. 1 BauNVO genannten vier allgemeinen Nutzungsarten (W, M, G und S) eine weitere allgemeine Nutzungsart GB - Baufläche für Gemeinbedarf (Ziff. 5) vor. Zudem werden in Anlage 5 ImmoWertV 2021 weitere Spezifikationen zur Art der Nutzung für das Bodenrichtwertgrundstück für den GAA zugelassen (z. B. EFH - Ein- und Zweifamilienhäuser, BI - Bildungseinrichtungen oder EE - Bauflächen für die Energieerzeugung), ohne dass diese als Untergliederungen bestimmter allgemeiner oder besonderer Nutzungsarten i. S. d. § 1 Abs. 1, Abs. 2 BauNVO ausgewiesen werden. Solche weiteren Spezifikationen kann der GAA ausweisen - ggf. auch im Rahmen von deckungsgleich überlagernden Richtwertzonen i. S. d. § 15 Abs. 3 ImmoWertV 2010 -, muss es aber nicht tun.
Daraus kann nach Einschätzung des Senats nicht ohne Weiteres gefolgert werden, dass für jedes Grundstück, welches nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, ein BRW deshalb nicht anwendbar ist, weil der GAA für diesen die gebietstypische allgemeine Nutzungsart W – Wohnbauflächen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO) angegeben hat. Denn Wohnbauflächen umfassen nach § 1 Abs. 2 BauGB eine Vielzahl unterschiedlicher besonderer Arten der baulichen Nutzung (Baugebiete), in denen wiederum neben Wohngebäuden auch bestimmte andere Nutzungen allgemein zulässig sind, z. B. in allgemeinen Wohngebieten (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebiets selbst dienen und die seiner Eigenart nicht widersprechen, sind nach § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO allgemein zulässig. Die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität dienenden Nebenanlagen können in den Baugebieten nach § 14 Abs. 2 Satz 1 BauNVO als Ausnahme zugelassen werden. Dazu gehören z. B. auch Strom-Verteilerkästen, Transformatorhäuschen, Verstärkerkästen (Henkel in BeckOK BauNVO, Spannowsky/Hornmann/Kämper, 41. Ed., Stand: 15.04.2025, § 14 BauNVO, Rn. 46). Da diese Nebenanlagen gleichermaßen der Ver- und Entsorgung aller Arten von Baugebieten dienen, ist nicht erforderlich, dass die konkret zu betrachtende Nebenanlage auch oder gerade dem Baugebiet dient, in dem sie untergebracht werden soll. § 14 Abs. 2 Satz 1 BauNVO soll vielmehr ermöglichen, eine flächendeckende Infrastruktur durch Errichtung solcher Nebenanlagen in allen Baugebieten ohne Rücksicht darauf sicherzustellen, ob die Anlage für das konkrete Baugebiet tatsächlich dienlich ist (Arnold in Bönker/Bischopink, BauNVO, 3. Aufl. Ed. 1/2025, Stand: 15.01.2025, § 14 BauNVO, Rn. 53).
cc) Von daher liegt eine abweichende Art der Nutzung, welche einer Heranziehung eines vom GAA für die Nutzungsart Wohngebiet ermittelten BRW entgegenstehen würde, bei einer untergeordneten Nebenanlage i. S. d. § 14 Abs. 2 Satz 1 BauNVO nicht vor. Um eine solche untergeordnete Nebenanlage handelt es sich bei dem hiesigen mit einer Kompaktstation bebauten Grundstück.
e) Der Anwendung des BRW steht auch nicht ein abweichender Entwicklungszustand entgegen.
aa) (1) Ist - wie dies beim BRW der Zone … der Fall ist - der BRW für baureifes Land ermittelt worden, gilt er - jedenfalls ohne Modifikationen - auch nur für baureifes Land. Baureifes Land sind nach § 5 Abs. 4 ImmoWertV 2010 (nunmehr § 3 Abs. 4 ImmoWertV 2021) Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.
(2) Da das Bewertungsobjekt bis zum Jahr 2005 mit einem deutlich größeren und für Menschen begehbaren Trafohaus bebaut war, welches die Tatbestandsvoraussetzungen eines Gebäudes (s. o.) erfüllte, und unstreitig ein solches Trafohaus auch wiedererrichtet werden könnte, ist eine bauliche Nutzbarkeit gegeben, sodass es sich um baureifes Land handelt. Zudem handelt es sich um einen unbeplanten Innenbereich i. S. d. § 34 BauGB, in dem ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das Grundstück kann ungeachtet seiner geringen Größe und der Abstandsflächenvorschriften auch als Arrondierungsfläche dienen, welche das zulässige Maß der baulichen Nutzung eines der beiden Nachbargrundstücke i. S. d. § 19 BauNVO im Falle eines Verkaufs an den betreffenden Nachbarn erhöhen kann.
bb) Eine sonstige atypische Qualität des Bewertungsobjekts, die der Heranziehung des BRW der Zone … entgegenstehen würde, liegt nach Auffassung des Senats ebenfalls nicht vor. Zwar handelt es sich um die einzige Kompaktstation im näheren Umkreis innerhalb eines von Wohngebäuden geprägten Baugebiets. Der Senat unterstellt auch als wahr, dass eine Kompaktstation nicht frei beweglich ist und entsprechend nicht auf jedem beliebigen Grundstück errichtet werden kann, sondern seine Position sich aus technischen Gründen nach dem Zuschnitt des Leistungsnetzes zu richten hat, also nur eine eingeschränkte Zahl anderer Ersatzgrundstücke in Betracht käme. Umgekehrt ist aber eine Nutzung gerade des hiesigen Bewertungsgrundstücks für den Betrieb eines Trafohäuschens rechtlich nicht abgesichert. Weder ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Bewertungsgrundstücks zum Betrieb einer solchen Kompaktstation festzustellen, noch lässt das Grundbuch irgendwelche dinglichen Absicherungen gerade dieser Nutzung des hiesigen Bewertungsgrundstücks erkennen. Von daher könnte die Klägerin oder ein gedachter Käufer das Grundstück auch anders nutzen.
Die insoweit allein maßgebliche Perspektive ist im Übrigen diejenige des gedachten Käufers, der nicht der Netzbetreiber ist und daher auch unter dem Gesichtspunkt der Sicherung des Netzbetriebs nicht verpflichtet wäre, auf dem Grundstück eine Kompaktstation zu betreiben. Von daher greift auch das von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgebrachte Argument nicht durch, dass eine Entfernung der hiesigen Trafoanlage die Stromversorgung des Grundstücks selbst und des ganzen Baugebiets unterbrechen würde. Dafür wäre ein gedachter Käufer des hiesigen Grundstücks ebenso viel oder wenig verantwortlich wie die Eigentümer aller anderen Grundstücke in der näheren Umgebung.
Ohnehin nicht ausreichend für die Nichtanwendbarkeit des BRW der Zone … ist, dass nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin kein geeignetes anderes Ersatzgrundstück ersichtlich ist und so eine Verlagerung der Netzstation faktisch nahezu ausgeschlossen erscheint; denn dies liegt nicht in den Eigenschaften des Bewertungsobjekts selbst begründet, sondern in den technischen und rechtlichen Anforderungen an die Architektur und den Betrieb des Stromnetzes. Unter diesem Gesichtspunkt kann ein Nichtansatz des BRW auch nicht auf den Umstand gestützt werden, dass irgendein Grundstück in der Nähe aus technischen Gründen für eine Netzstation gebraucht werde und deshalb stets ein Grundstück für andere Nutzungen nicht verfügbar sei.
cc) Vorgaben des GAA, welche eine Berücksichtigung der geringen Grundstücksgröße oder der tatsächlichen Nutzung regeln und damit ermöglichen würden, liegen nicht vor.
3. Von daher sind die von der Klägerin angeführten individuellen Besonderheiten des Bewertungsobjekts einer Berücksichtigung im typisierten Ertragswertverfahren weder in Gestalt einer Ableitung oder Anpassung im Rahmen der Bewertung mit dem BRW der Zone … nach § 179 Satz 3 BewG zugänglich, noch führen Sie zur Verwerfung des BRW und damit in den Anwendungsbereich von § 179 Satz 4 BewG. Diese Besonderheiten sind einem Verkehrswertnachweis nach § 198 BewG a. F. vorbehalten. Einen solchen Nachweis hat die Klägerin aber nicht erbracht, denn er könnte nur durch einen stichtagsnahen Kaufpreis für das Bewertungsobjekt (Einzelverkauf, nicht wie vorliegend Share-Deal) oder durch ein Gutachten des zuständigen GAA oder öffentlich bestellten und vereidigten Bewertungssachverständigen geführt werden (BFH, Urteil vom 05.12.2019 II R 9/18, BStBl II 2021, 135, II. 2. a), b) der Gründe m. w. N.; Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.12.2024 16 K 17071/23, juris, Rn. 84).
4. Nicht maßgeblich ist, ob andere Finanzämter in den von der Klägerin angeführten anderen Beispielsfällen zu Recht nicht den für die jeweilige Belegenheits-Richtwertzone vom GAA ermittelten BRW angesetzt haben und ob es sich um vergleichbare Grundstücke handelte. Denn weder eine entsprechende Sachbehandlung durch den Beklagten oder ein anderes Berliner Finanzamt in Einzelfällen noch eine entsprechend abweichende ständige Verwaltungspraxis oder gar eine dahingehende Verwaltungsanweisung könnten der Klägerin einen Anspruch verschaffen, für das hiesige Bewertungsobjekt abweichend von den vom Senat im hiesigen Urteil für Recht erkannten Grundsätzen behandelt zu werden. Es geht nicht um eine Ermessensentscheidung, bei der eine Bindungswirkung einer Verwaltungsvorschrift oder Verwaltungspraxis über den Gleichbehandlungsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz -GG- in Betracht käme, sondern um eine gebundene Entscheidung. Norminterpretierende Verwaltungsvorschriften stellen kein Außenrecht dar und binden die Gerichte nicht (BFH, Urteil vom 26.03.2025 I R 5/24 (I R 99/15), juris, Rn. 52 m. w. N.). Erst recht gibt es auch jenseits von Verwaltungsanweisungen keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (BFH, Urteil vom 21.06.2023 III R 11/21, BStBl II 2023, 970, Rn. 40 m. w. N.). Billigkeitsmaßnahmen nach § 163 AO schließt § 157 Abs. 3 Satz 3 BewG i. V. m. § 20 BewG bei der Grundbesitzwertfeststellung aus.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage zugelassen, wann ein BRW für einzelne Grundstücke innerhalb einer Richtwertzone nicht gilt, weil vom Richtwertgrundstück abweichende wertbeeinflussende Merkmale vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 151, 157ff. Bewertungsgesetz
§§ 159 BewG und 176 bis 198 BewG
§ 198 BewG
§ 196 BauGB
§ 179 BewG
§ 16 ImmoWertV
§ 1 BauNVO
§ 14 BauNVO
§ 34 BauGB
§ 19 BauNVO
§ 163 AO
§ 20 BewG
§ 179 Satz 3 BewG
§ 179 Satz 4 BewG
§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung
§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 5 Satz 1 BewG
§ 151 Abs. 5 Satz 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 BewG
§ 1 Abs. 2b GrEStG
§ 157 Abs. 1 bis 3 BewG
§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GrEStG
§ 157 Abs. 3 Satz 1 BewG
§ 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG
§ 179 Satz 1 BewG
§ 178 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 179 Satz 2 BewG
§ 265 Abs. 12 BewG
§ 179 Satz 1, Satz 3 BewG
§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 10 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 10 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 14 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV
§ 10 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV
§ 13 Abs. 1 ImmoWertV
§ 10 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV
§ 16 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV
§ 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 ImmoWertV
§ 16 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV
§ 10 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV
§ 196 Absatz 1 Satz 3 BauGB
§ 10 Abs. 3 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 15 Abs. 2 ImmoWertV
§ 16 Abs. 3 ImmoWertV
§ 15 Abs. 2, 16 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV
§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG
§ 1 Abs. 1 BauNVO
§ 1 Abs. 1, Abs. 2 BauNVO
§ 15 Abs. 3 ImmoWertV
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO
§ 1 Abs. 2 BauGB
§ 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO
§ 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO
§ 14 Abs. 2 Satz 1 BauNVO
§ 5 Abs. 4 ImmoWertV
§ 3 Abs. 4 ImmoWertV
§ 157 Abs. 3 Satz 3 BewG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 53, 54 der Immobilienwertermittlungsverordnung
Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz

Zitierte Entscheidungen: BStBl II 2019, 144
BStBl II 2021, 135
BStBl II 2023, 970
II R 46/25
18 II R 47/15
05 II R 60/02
21 II B 61/19
16 K 17071/23
19 II R 9/18
25 I R 5/24
I R 99/15
23 III R 11/21