Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2024-07-02, Aktenzeichen 8 B 14/24
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2024:0702.8B14.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. In aller Regel rechtfertigt bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Untersagung. (Rn.6)
2. Ferienwohnungen fallen nicht unter den Begriff der kleinen Beherbergungsbetriebe im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO und können daher nicht als solche im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sein. Ferienwohnungen werden als sonstige nicht störende Gewerbebetriebe verstanden.
3. Der baurechtliche Bestandsschutz gewährt das Recht, ein im Einklang mit dem nach (seinerzeit) geltendem Recht ausgeführten Vorhaben so, wie es ausgeführt worden ist, auch dann weiter zu nutzen, wenn neue Vorschriften nunmehr diesem Vorhaben, sollte es jetzt errichtet werden, entgegenstünden. (Rn.14)
Verfahrensgang
Der Antrag wird auf Kosten der Antragsteller abgelehnt.
Der Streitwert beträgt 29.900,– Euro.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Antrag, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 4. April 2024 gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung des Antragsgegners vom 7. März 2024 wiederherzustellen, ist gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO i. V. m. § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO statthaft. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung im Falle des Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Der Antrag ist auch im Übrigen zulässig, da die Antragsteller gegen die Ordnungsverfügung vom 7. März 2024 fristgerecht am 5. April 2024 Widerspruch erhoben haben.
Zudem ist der Antrag in entsprechender Anwendung von § 122 Abs. 1, § 88 VwGO dahingehend auszulegen, dass sich dieser entsprechend dem unbeschränkten Widerspruch nicht nur gegen die angeordnete Nutzungsuntersagung, sondern auch gegen die auf Seite 3 des Bescheides angedrohte Zwangsgeldfestsetzung richtet. Der so verstandene Antrag ist gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. § 248 Abs. 1 Satz 2 LVwG statthaft. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung in den Fällen des Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3a ganz oder teilweise anordnen. Dieser Antrag ist auch im Übrigen zulässig.
Der Antrag ist aber unbegründet. Zunächst sind die formellen Anforderungen an die Sofortvollzugsanordnung, insbesondere das Begründungserfordernis gem. § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO, erfüllt. Diese ist bei Anordnungen auf baurechtlichem Gebiet, namentlich einer auf § 58 Abs. 2, § 80 Satz 2 LBO gestützten Maßnahme, regelmäßig schon dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung vorliegen. Es besteht ein öffentliches Interesse daran, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird. Im Hinblick auf die negative Vorbildwirkung formell rechtswidriger Nutzungen sowie auf die Kontrollfunktion des Bauordnungsrechts sind nur geringe Anforderungen an die Begründung der Vollziehungsanordnung zu stellen (stRspr der Kammer, Beschluss vom 18. Mai 2020 – 8 B 8/20 – juris Rn. 38; vgl. auch OVG Schleswig, Beschluss vom 20. Dezember 2017 – 1 MB 18/17 – juris Rn. 9). Insofern ist die Begründung des Antragsgegners nicht zu beanstanden, indem er darauf abgestellt hat, dass es im Hinblick auf den vorliegenden Verstoß gegen das formelle Baurecht nicht hingenommen werden könne, dass die zur Verfügung stehenden Rechtsbehelfe aufschiebende Wirkung hätten und somit der bestehende Zustand bis zu einer endgültigen Entscheidung in der Sache bestehen bleibe und dadurch ein ungerechtfertigter Vorteil entstehe gegenüber demjenigen, der sich an die Vorschriften halte und die Nutzung erst aufnehme, nachdem die erforderliche Genehmigung erteilt worden sei.
In materieller Hinsicht gilt folgendes: Die gerichtliche Entscheidung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ergeht auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung, deren Gegenstand das private Aufschubinteresse und das öffentliche Interesse an der Vollziehung des Verwaltungsakts sind. Die Entscheidung des Gerichts nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO beruht gleichermaßen auf einer Interessenabwägung. Hat die Behörde die sofortige Vollziehung angeordnet, kommt es darauf an, ob die Behörde zu Recht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung höher gewichtet hat als das private Interesse, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens den Verwaltungsakt nicht befolgen zu müssen. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können auch Erkenntnisse über die Rechtmäßigkeit und die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts, der vollzogen werden soll, Bedeutung erlangen, allerdings nicht als unmittelbare Entscheidungsgrundlage, sondern als in die Abwägung einzustellende Gesichtspunkte, wenn aufgrund der gebotenen summarischen Prüfung Erfolg oder Misserfolg des Rechtsbehelfs offensichtlich erscheinen. Lässt sich bei der summarischen Überprüfung die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides ohne weiteres feststellen, ist sie also offensichtlich, so ist die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs wiederherzustellen oder anzuordnen, weil an der sofortigen Vollziehung eines offensichtlich rechtswidrigen Bescheides kein öffentliches Interesse bestehen kann. Erweist sich nach der genannten Überprüfung der angefochtene Bescheid als offensichtlich rechtmäßig, bedarf es neben der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides noch eines besonderen öffentlichen Vollziehungsinteresses, das mit dem Interesse am Erlass des Verwaltungsakts nicht identisch, sondern vielmehr ein qualitativ anderes Interesse ist. Dieses besondere öffentliche Vollziehungsinteresse ist von der Behörde gemäß § 80 Abs. 3 VwGO gesondert zu begründen (stRpr seit OVG Schleswig, Beschluss vom 6. August 1991 – 4 M 109/91 – juris Rn. 3).
Nach diesem Maßstab ist das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung vom 7. März 2024 höher zu bewerten als das Interesse der Antragsteller an der vorläufig weiteren Nutzung der Ferienwohnung. Die Nutzungsuntersagung erweist sich nach den erkennbaren Umständen nach der summarischen Prüfung als offensichtlich rechtmäßig. Maßgeblicher Zeitpunkt für die rechtliche Überprüfung einer bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagung als Verwaltungsakt mit Dauerwirkung ist die letzte mündliche Verhandlung – bzw. im Eilverfahren der Entscheidung des Gerichts – (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 8. Mai 2020 – n. V.; Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 26). Seine Rechtsgrundlage findet der Verwaltungsakt in §§ 58 Abs. 2, 80 Satz 2 LBO. Nach § 58 Abs. 2 LBO hat die Bauaufsichtsbehörde bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann die Nutzung untersagt werden (§ 80 Satz 2 LBO).
Diese tatbestandlichen Voraussetzungen der vorgenannten Normen liegen vor. In aller Regel rechtfertigt bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt (stRspr OVG Schleswig, Beschluss vom 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 11 m. w. N.). Vorliegend verfügen die Antragsteller unstreitig nicht über eine – hier für die von der Wohnnutzung zu unterscheidende eigenständige Nutzungsart „Ferienwohnnutzung“ (vgl. ausführlich OVG Schleswig, a. a. O., Rn. 13, 24) notwendige – Baugenehmigung, so dass die – ebenfalls unstreitige – tatsächliche Nutzung der beiden Wohnungen im … weg 2 in … als Ferienwohnungen formell illegal und damit im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt.
Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist (stRspr der Kammer, vgl. Beschluss vom 18. Mai 2020 – 8 B 9/20 – juris Rn. 46; vgl. auch OVG Schleswig, Beschluss vom 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 – juris Rn. 8). Die Beschränkung auf eine Offensichtlichkeitsprüfung nimmt der Bauaufsichtsbehörde dabei eine vollständige Vorausprüfung der Genehmigungsfähigkeit ab. Nach Sinn und Zweck ist es nämlich nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde in einem Verfahren, in dem durch die Ausübung baurechtlicher Eingriffsbefugnisse die ungenehmigte Nutzung unterbunden werden soll, gleichsam insoweit die Prüfung in einem künftigen Genehmigungsverfahren vorweg zu nehmen (OVG Schleswig, Beschluss vom 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17 – n. V.). Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann jedoch nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 35; Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 24 m. w. N.).
Zur Verhinderung einer Umgehung des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens neigt der für das öffentliche Baurecht zuständige 1. Senat des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts zudem der Auffassung zu, dass bei einem Streit um die materielle Rechtmäßigkeit einer Nutzung eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit von vornherein nur in Betracht kommen kann, wenn bereits ein entsprechender Antrag gestellt worden ist (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 15).
Zwar ist vorliegend nach dem Vortrag der Antragsteller beabsichtigt, einen Bauantrag für die Genehmigung einer der beiden Wohnungen als Ferienwohnung einzureichen. Die Voraussetzungen für eine materiell rechtmäßige Ferienwohnungsnutzung liegen nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 52 der Gemeinde X aus dem Jahr 1998 und den Vorgaben der BauNVO 1990 nicht handgreiflich vor. Substantiierte Einwendungen gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans sind weder geltend gemacht worden noch sind Gründe für die Annahme einer Unwirksamkeit dieses Bebauungsplans im Rahmen der hier nur gebotenen summarischen Überprüfung der Sach- und Rechtslage für die Kammer ersichtlich. Im Übrigen sind bei Nutzungsuntersagungsverfügungen die Voraussetzungen für eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit bei einer notwendigen inzidenten Überprüfung der Unwirksamkeit von Bebauungsplanfestsetzungen nicht gegeben; hierfür bietet das Baugenehmigungsverfahren Raum (OVG Schleswig, Beschluss vom 23. Februar 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 35; Beschluss vom 24. August 2022 – 1 MB 9/22 – n. v.).
Maßgeblich für die zulässige Art der baulichen Nutzung ist danach § 9 Abs. 1, § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 3 BauNVO 1990. Das Grundstück liegt in einem durch den Bebauungsplan Nr. 52 der Gemeinde X ausgewiesenen reinen Wohngebiet. Reine Wohngebiete dienen gemäß § 3 Abs. 1 BauNVO 1990 dem Wohnen. Zulässig sind nach Absatz 2 der Vorschrift Wohngebäude. In § 3 Abs. 3 BauNVO sind diejenigen Arten der baulichen Nutzung aufgeführt, die ausnahmsweise zugelassen werden können: 1. Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ferienwohnungen fallen nicht hierunter. In der Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgericht ist mittlerweile geklärt, dass es sich bei Ferienwohnungen – die wie vorliegend typischerweise auf Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet sind – nicht um kleine Beherbergungsbetriebe handelt (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 19), sondern um sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 26). Dieses Verständnis findet mittlerweile ergänzend auch seine Stütze in § 13a BauNVO – nicht direkt, sondern als Auslegungshilfe, da diese Vorschrift erst 2017 im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017 ohne Rückwirkung in die Baunutzungsverordnung eingefügt wurde und damit nach Erlass des Bebauungsplans Nr. 52 (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 23, 27; offen gelassen: BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 – juris Rn. 21) –, der nunmehr Ferienwohnungen im dort definierten Sinne zu den Gewerbebetrieben u. a. nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zählt.
Auch soweit es dort in Satz 2 heißt, dass abweichend von Satz 1 auch Räume nach Satz 1 in den übrigen Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung (…) zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 gehören, ergibt sich hier nichts Anderes. Bislang sind beide Wohnungen des Gebäudes als Ferienwohnungen genutzt worden. Selbst wenn das Dachgeschoss nunmehr zu (Dauer-)Wohnzwecken genutzt werden soll, ist die Nutzung der Wohnung im Erdgeschoss als Ferienwohnung nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Zunächst ist schon unklar, ob es sich um „Räume von untergeordneter Bedeutung“ handelt. Selbst wenn die Erdgeschosswohnung kleiner sein sollte als die Dachgeschosswohnung, ist die untergeordnete Bedeutung nicht offensichtlich. Zudem sind kleine Beherbergungsbetriebe nach § 3 Abs. 3 BauNVO nur als Ausnahme zulässig. Die Erteilung einer Genehmigung ist in das Ermessen der Baugenehmigungsbehörde gestellt. Anhaltspunkte für eine Ermessensreduzierung auf Null sind hier nicht ersichtlich. Im Rahmen der Ermessensbetätigung können vielmehr z. B. Nebenbestimmungen verfügt werden. Insbesondere muss in der Genehmigungspraxis berücksichtigt werden, dass die in § 3 Abs. 3 BauNVO vorgesehenen ausnahmsweise zulässigen Nutzungsformen den Gebietscharakter nicht beeinträchtigen dürfen sowie in welcher Anzahl die Antragsgegnerin Ferienwohnungen im B-Plangebiet noch für ausnahmsweise zulässig erachten würde und in welcher Reihenfolge ggfs. Genehmigungen erteilt würden. Auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme besteht daher kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme (OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 19; Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 25).
Auch unter Berücksichtigung des subjektiven Willens des damaligen Satzungsgebers (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Dezember 2016 – 4 B 49.16 – juris Rn. 9; OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 21) ist unter keinem Gesichtspunkt für das Gericht erkennbar, dass dieser Ferienwohnungen ausdrücklich als zulässiges – und nicht nur ausnahmsweise zulässiges – Vorhaben in dem Bebauungsplangebiet normieren wollte; dies hat keinen offensichtlichen und eindeutigen Niederschlag in den Festsetzungen oder der Planbegründung gefunden. Allein dies könnte den Antragstellern zu einem zwingenden Genehmigungsanspruch verhelfen.
Entgegen der Annahme der Antragsteller besteht zu ihren Gunsten auch kein Bestandsschutz. Mit dem Gesichtspunkt des Bestandschutzes verteidigt sich ein Betroffener gegen eine (mittlerweile) materiell rechtswidrige Nutzung, so dass die Unaufklärbarkeit dieses „Gegenrechts“ zu Lasten desjenigen geht, der sich darauf beruft (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Februar 1979 – IV C 86.76 – juris Rn. 14). Der baurechtliche Bestandsschutz gewährt das Recht, ein im Einklang mit dem nach (seinerzeit) geltendem Recht ausgeführten Vorhaben so, wie es ausgeführt worden ist, auch dann weiter zu nutzen, wenn neue Vorschriften nunmehr diesem Vorhaben, sollte es jetzt errichtet werden, entgegenstünden (OVG Schleswig, Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 29; Beschluss vom 8. Oktober 2018 – 1 MB 11/18 – juris Rn. 13). Dabei entsteht ein im Rahmen der Nutzungsuntersagung beachtlicher – offensichtlicher – baurechtlicher Bestandsschutz zwar auch bereits dann, wenn die bauliche Anlage über einen relevanten Zeitraum in Einklang mit dem materiellen Baurecht stand (OVG Schleswig, Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 29 m. w. N.). Eine durchgängig rechtswidrige Nutzung kann hingegen keinen Bestandsschutz begründen (OVG Bautzen, Beschluss vom 2. Mai 2011 – 1 B 30/11 – juris Rn. 15). So liegt der Fall hier, weil die seit 2002 aufgenommene Nutzung als Ferienwohnung nach dem bereits zu jener Zeit existierende Bebauungsplans Nr. 52 bauplanungsrechtlich zu beurteilen ist und sich seitdem die maßgebliche rechtliche Situation nicht geändert hat.
Der Umstand, dass sich die Rechtsprechung zur Genehmigungsfähigkeit von Ferienwohnungen geändert hat, spielt keine Rolle. Es mag sein, dass die Ferienwohnungen zum damaligen Zeitpunkt (2002) unter Berücksichtigung der damaligen Rechtsprechung und der damaligen Genehmigungspraxis genehmigt worden wären. Sie sind aber nicht genehmigt worden, weil ein entsprechender Antrag gar nicht gestellt wurde. Die Frage der Genehmigungsfähigkeit ist davon zu unterscheiden. Diese ist auch für die damalige Zeit aus heutiger Sicht zu beurteilen. Die Änderung der Rechtsprechung ist nicht gleichbedeutend mit einer Änderung der Rechtslage (vgl. Urteil des BVerwG vom 24. Mai 1995 – 1 B 60.95 – juris Rn.4 m.w.N.).
Der angeordneten Nutzungsuntersagung steht zudem nicht die behauptete Kenntnis der Antragsgegnerin von der formellen Illegalität entgegen. Wusste die zuständige Bauaufsichtsbehörde tatsächlich von der formell baurechtswidrigen Nutzung, steht das einer (sofort vollziehbaren) Nutzungsuntersagung nicht entgegen, da allein die Hinnahme eines illegalen Zustandes durch die zuständige Behörde keinen schutzwürdigen Vertrauenstatbestand begründet. Erforderlich ist vielmehr, dass die Baubehörde in Kenntnis der formellen und ggf. materiellen Illegalität eines Vorhabens zu erkennen gibt, dass sie sich auf Dauer mit dessen Existenz abzufinden gedenkt – sog. aktive Duldung – (OVG Schleswig, Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 32; OVG Münster, Beschluss vom 20. September 2018 – 7 B 1192/18 – juris Rn. 5 ff.). Dass der Antragsgegner positiv erklärt hat, das Vorhaben in diesem Sinne dauerhaft zu dulden, haben die Antragsteller nicht dargelegt. Sie haben vielmehr lediglich eine stillschweigende Duldung angeführt. Ungeachtet dessen kommt nach ständiger Rechtsprechung des Baurechtssenates des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts auch eine Verwirkung bauaufsichtlicher Befugnisse grundsätzlich nicht in Betracht. Der Verwirkung unterliegen nur subjektiv verzichtbare Rechte, nicht aber öffentlich-rechtliche Berechtigungen und Verpflichtungen der Bauaufsichtsbehörde (OVG Schleswig, Urteil vom 26. Juni 1997 – 1 L 233/96 – juris Rn. 60). Solche Berechtigungen und Verpflichtungen sind Bestandteile der öffentlich-rechtlichen Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörde, die dieser im öffentlichen Interesse zur Gefahrenabwehr übertragen worden sind. Die mit der Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörde begründete Pflicht zur Aufgabenerfüllung lässt daher schon vom Ansatz her eine Verwirkung derselben nicht zu (OVG Schleswig, Beschluss vom 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 – juris Rn. 12 m. w. N.; Beschluss vom 23. April 2003 – 1 MB 9/03 – n. v.).
Der Antragsgegner hat auch im Übrigen das ihm eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Hierzu hat er auf Seite 3 des angefochtenen Bescheides ausgeführt, dass er von dem in § 58 Abs. 2 LBO eingeräumten Ermessen dahingehend Gebrauch gemacht habe, den baurechtsmäßigen Zustand zu unterbinden, da er bei formeller Illegalität regelmäßig die Nutzung untersage und es der Grundsatz der Gleichbehandlung aller Bürger grundsätzlich verbiete, sich im hiesigen Fall anders zu verhalten. Hiergegen ist nichts zu erinnern, insbesondere nicht vor dem Hintergrund, dass in den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen – wie hier – in der Regel der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist, denn die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften ergibt, dass der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein intendiertes Ermessen eingeräumt ist (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 30 m. w. N.).
Er hat dabei zudem den zu berücksichtigenden und sich aus Art. 3 GG ergebende Grundsatz des systemgerechten Vorgehens beachtet, der willkürliches Verhalten der Bauaufsichtsbehörde verhindert soll und besagt, dass gleichliegende Tatbestände, die bei gerechter Würdigung der Sachverhalte eindeutig eine gleichartige Behandlung erfordern, nicht ohne sachlich hinreichende Gründe unterschiedlich behandelt werden dürfen (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 30). Der Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verpflichtet die Behörde aber grundsätzlich nicht, in einem Bereich, in dem sie baurechtswidrige Zustände beobachtet hat, schlagartig gegen alle vorzugehen; dazu wäre die zuständige Bauaufsichtsbehörde schon in personeller und sachlicher Hinsicht regelmäßig gar nicht in der Lage. Die Behörde darf sich vielmehr auf ein Vorgehen gegen einzelne Störer beschränken, sofern sie hierfür sachliche Gründe hat (OVG Schleswig, Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 37). Gemessen an diesen Vorgaben liegt kein systemwidriges Einschreiten vor, da der Antragsgegner „Schritt für Schritt“ gegen alle Grundstückseigentümer mit ungenehmigter Ferienwohnungsnutzung in der Gemeinde St. Peter-Ording vorgehen will. Ein gleichzeitiges Vorgehen gegen sämtliche ungenehmigte Ferienwohnungen ist im Hinblick auf den Verwaltungsaufwand und der Vielzahl der Ferienwohnungen nicht möglich.
Auch eine Interessenabwägung führt vorliegend nicht dazu, dass dem Aussetzungsinteresse der Antragsteller trotz der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung gegenüber dem öffentlichen Interesse an einer Umsetzung dieser Verfügung Vorrang gebührt. Wie bereits ausgeführt, überwiegt das öffentliche Vollziehungsinteresse bei Anordnungen auf baurechtlichem Gebiet, namentlich einer auf § 58 Abs. 2, § 80 Satz 2 LBO gestützten Maßnahme, regelmäßig schon dann, wenn die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung vorliegen. Es besteht ein öffentliches Interesse daran, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird, insbesondere im Hinblick auf die negative Vorbildwirkung formell rechtswidriger Nutzungen sowie auf die Kontrollfunktion des Bauordnungsrechts.
Es begegnet darüber hinaus keinen rechtlichen Bedenken, dass der Antragsgegner sowohl gegen den Eigentümer (Antragsteller zu 2) als auch gegen die Vermieterin (Antragstellerin zu 1) vorgegangen ist. Beide sind baurechtlich verantwortlich. Für die Antragstellerin zu 1 ergibt sich dies daraus, dass sie das Haus an Feriengäste weiter vermietet (vgl. §218 Abs. 1 LVwG). Der Antragsteller zu 2 ist als Grundstückseigentümer für den Zustand verantwortlich (§ 219 Abs. 1 LVwG). Außerdem ist ausweislich des Mietvertrages ausdrücklich vorgesehen, dass die Mieträume zur Ferienvermietung überlassen wurden (§ 2 des Mietvertrages vom 27. Dezember 2013).
Soweit die Antragsteller die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die von Gesetzes wegen (§ 248 Abs. 1 Satz 2 VwGO) sofort vollziehbare Zwangsgeldandrohung begehren, ist ihr Antrag ebenfalls unbegründet, da sich die Zwangsgeldandrohung nach summarischer Prüfung als offensichtlich rechtmäßig erweist. Anders als im Falle der behördlichen Anordnung des Sofortvollzuges nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO führt in den Fällen des gesetzlich angeordneten Sofortvollzuges (wie hier gem. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. § 248 Abs. 1 Satz 2 LVwG) regelmäßig die offensichtliche Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides auch dazu, dass der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung abzulehnen ist (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 6. August 1991 – 4 M 109/91 – juris Rn. 3). Ihre Rechtsgrundlage findet sie in §§ 228, 229 Abs. 1 Nr. 2, § 235 Abs. 1 Nr. 1, §§ 236, 237 LVwG. Wie ausgeführt, bestehen gegen die Rechtmäßigkeit der zugrundeliegenden sofort vollziehbaren Nutzungsuntersagung keine Bedenken. Es wurde ein bestimmtes Zwangsmittel, nämlich das „Zwangsgeld“, schriftlich angedroht (§ 236 Abs. 4 Satz 1, § 237 Abs. 2 LVwG), welches insbesondere zulässig ist, wenn die Pflichtigen der Verpflichtung zuwiderhandeln, eine Handlung zu unterlassen – hier illegale Ferienwohnungsnutzung. Im Hinblick auf den Mietpreis von 299,– Euro pro Nacht (vgl. Preise bei booking.com für November und Dezember) ist auch die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes (3.000,- Euro) nicht zu beanstanden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1, § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG. Die Kammer legt unter Berücksichtigung der regelmäßigen Annahmen des Berufungsgerichts und des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit bei Nutzungsverboten den Jahresnutz- oder Jahresmietwert des streitbefangenen Objekts für die Streitwertbemessung im Hauptsacheverfahren zugrunde. Mangels Angaben der Antragsteller schätzt die Kammer daher den Jahresmietwert unter Berücksichtigung eines Mietpreises von 299,– Euro pro Nacht (siehe oben) auf 59.800,– Euro (200 Tage à 299,00 Euro/Tag). In Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird dieser Wert regelmäßig halbiert.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 236, 237 LVwG
§ 88 VwGO
§ 3 BauNVO
§ 13a BauNVO
§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 248 Abs. 1 Satz 2 LVwG
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 80 Satz 2 LBO
§ 80 Abs. 3 VwGO
§ 58 Abs. 2, 80 Satz 2 LBO
§ 58 Abs. 2 LBO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 3 Abs. 1 BauNVO
§ 3 Abs. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 219 Abs. 1 LVwG
§ 248 Abs. 1 Satz 2 VwGO
§ 237 Abs. 2 LVwG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 63 Abs. 2 Satz 1 GKG
Art. 3 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 8 B 8/20
4 M 109/91
8 B 9/20
1 LA 52/17
4 C 5.16
4 B 49.16
IV C 86.76
1 B 30/11
1 B 60.95
7 B 1192/18
1 L 233/96