Verwaltungsgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-05-14, Aktenzeichen 14 K 3937/25
ECLI: ECLI:DE:VGKARLS:2025:0514.14K3937.25.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Streitwert wird auf 5.000,- Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der baurechtlich zuletzt genehmigte Bestand des Gebäudes XXX ergibt sich aus einer Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 24.08.2006. Genehmigt wurden damit im Erdgeschoss und im ersten und zweiten Obergeschoss Kulturflächen mit den Bereichen „Café, Restaurant, Museum, Tanzsport“ sowie eine im zweiten Obergeschoss und im Dachgeschoss vorhandene Wohnung.
Nachdem in der Folgezeit diverse bauliche Veränderungen ohne Erteilung einer Baugenehmigung durchgeführt wurden, sich eine erhebliche Anzahl nachträglich eingerichteter Appartements in dem Gebäude fanden, und diverse baurechtliche Verfügungen seitens der Antragsgegnerin ergingen, wurden der früheren Eigentümerin des Grundstücks (der früheren Ehefrau des Antragstellers) neben weiteren baurechtlichen Verfügungen mit bestandskräftigem Bescheid vom 27.02.2017 die Nutzung zu Wohnzwecken bezogen auf die unterschiedlichen Stockwerke des Gebäudes untersagt und der Antragsteller mit ebenfalls bestandskräftigem Bescheid vom 17.03.2017 insoweit zur Duldung verpflichtet.
Gegen eine daraufhin mit weiterem Bescheid der Antragsgegnerin vom 28.05.2019 gegenüber „allen Mietern/Bewohnern“ des Gebäudes angedrohte Zwangsräumung suchte der Antragsteller indes erfolgreich um Eilrechtsschutz vor dem Verwaltungsgericht Karlsruhe nach. Zur Begründung des - zwischenzeitlich rechtskräftigen - Eilbeschlusses vom 10.09.2019 führte die 11. Kammer insbesondere aus, es dürfte an einem gemäß § 2 LVwVG vollstreckbaren Grundverwaltungsakt, der Grundlage der Vollstreckung gegenüber dem Antragsteller sein könne und ihm die Beendigung der Wohnnutzung auferlege, fehlen, denn hierfür genüge die ergangene Duldungsverfügung nicht. Ungeachtet dessen fehle es jedenfalls an einer hinreichenden Ausübung des Auswahlermessens im Hinblick auf das gegenüber dem Antragsteller angedrohte Zwangsmittel des unmittelbaren Zwangs, da dem Antragsteller die im Vorfeld gegenüber der damaligen Eigentümerin erfolgten Androhungen und Festsetzungen von Zwangsgeldern als milderes Zwangsmittel selbst dann nicht zugerechnet werden könnten, wenn er im Wege einer Scheidungsfolgenvereinbarung und Erwerbsvormerkung ihr Rechtsnachfolger wäre; wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Beschluss vom 10.09.2019 im Verfahren - 11 K 3823/19 -, n.v. verwiesen.
Ein weiterer Eilantrag des Antragstellers gegen eine weitere für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung der Antragsgegnerin vom 17.07.2020 bezüglich der zuletzt als Gastraum genehmigten Räumlichkeiten im Erdgeschoss des genannten Gebäudes (Haupteingang Süd, Wohnung EG links) zu Wohnzwecken wurde mit Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 25.11.2020 - 11 K 3196/20 - abgelehnt, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird.
Nachdem aufgrund eines auf einer Herdplatte geschmolzenen Kunststoffbehälters und folgender Rauchentwicklung am 22.02.2025 im Gebäude ein Feueralarm ausgelöst wurde, traf die ausgerückte Feuerwehr vor Ort ausweislich ihres Abschlussberichts folgende Feststellungen (vgl. wegen der Einzelheiten AS 33 ff., insb. 38 der Behördenakte):
„Tätigkeit der Feuerwehr
Mit Hilfe der Schlüssel von verschiedenen Bewohnern die Räume geöffnet, jedoch stellte sich heraus, dass über den auf der Laufkarte beschriebenen Weg der Melder 3-1 nicht erreicht werden konnte. Es wurde in dem Raum eine Trennwand eingezogen.
Das Gebäude musste verlassen werden, über die Rückseite konnte eine weitere Wohnung durch die Bewohner geöffnet werden in welcher sich der Melder 3-1 befand. Diese Wohnung war auf Grund eines Kunststoffkorbes welcher auf dem Herd geschmolzen war verraucht. Der AGT Horb 5/42 ging unter PA mit Kleinlöschgerät in die Wohnung vor und brachte den geschmolzenen Kunststoffkorb ins Freie. Die Bewohnerin hat uns darauf hingewiesen, dass sich in der Wohnung noch eine Katze befindet, diese wurde durch den AGT an die Bewohnerin übergeben. Die Wohnung wurde mittels Lüfter rauchfrei gemacht und die Küche Stromlos geschalten.
Erläuterung zur Lage / Sonstiges:
- Melder 3-1 in dem Raum war mit Klebeband abgelebt
- die Laufkarten der BMA stimmen nicht da Trockenbauwände eingezogen wurden
- Der Generalschlüssel welcher im FSD hinterlegt ist passt nicht mehr
- Besitzer war nicht an der Einsatzstelle“
Hierauf führte die Antragsgegnerin am 26.02.2025 eine unangemeldete Baukontrolle auf dem Grundstück durch, bei der ausweislich des Protokolls vom 12.03.2025 folgende Feststellungen getroffen wurden (vgl. wegen der Einzelheiten AS 40 ff. der Behördenakte):
„Die Baukontrolle erfolge unangekündigt, jedoch konnte schnell festgestellt werden, dass sich der Eigentümer, Herr XXX, im Gebäude befindet. Vor dem Gebäude parkte sein Auto und es schien als ob er gelegentlich aus dem Fenster geschaut hat. Die Eingangstür zum Treppenraum war nicht verschlossen. Wir machten und durch mehrmaliges Rufen im Treppenraum bemerkbar und baten Herrn XXX runterzukommen, leider ohne Reaktion. Somit begutachteten wir das Gebäude von außen und den einen Treppenraum, zu dem wir Zugang hatten.
- Der Vorbau wurde errichtet.
- An der Fassade konnten lose Platten entdeckt werden
- Ein Teil des Stahlträgers fehlt, dieser hängt derzeit in der Luft
- Der Schlüsselkasten für die Feuerwehr ist nicht ordnungsgemäß gekennzeichnet
- Weder an den Außenwänden noch an den Türen im Treppenraum befinden sich Klingeln“
Zuletzt führte die Antragsgegnerin am 05.03.2025 im Beisein des Antragstellers eine angemeldete Baukontrolle auf dem Grundstück durch, bei der ausweislich des Protokolls ebenfalls vom 12.03.2025 folgende Feststellungen getroffen wurden (vgl. wegen der Einzelheiten AS 66 ff. der Behördenakte):
„In dem o.g. Gebäude wurden die Wohnungen stichprobenartig angeschaut und alle Flure und Treppenhäuser. Dabei konnten folgende Feststellungen getroffen werden:
- Es befinden sich derzeit in dem Gebäude insgesamt 36 Wohnungen / Apartments
- Die Feuerlöscher, die sich in dem Gebäude befinden, haben keine regelmäßige Wartung erhalten. Es konnte kein Prüfstempel gefunden werden.
- Die Fluchttüren gehen teilweise schwerfällig auf.
- Die Brandschutztüren wurden teilweise ausgehängt und stehen neben der Türöffnung.
- Die Wohnungen im Erdgeschoss besitzen teilweise keine Fenster und auch keine Heizungen.
- Die Stromleitungen im gesamten Haus wurden nicht ordnungsgemäß verlegt. Die Kabel hängen von den Decken. Ein Teil der Kabel wurde zusammengeknotet und hängt nun ohne Sicherungen an den Wänden.
- In dem gesamten Gebäude gibt es zwei Flucht- und Rettungswegschilder. Sollte es zu einem Brandfall kommen, in dem die Flure verraucht sind, wird es für die Menschen nur bedingt bis gar nicht möglich sein ins Freie zu finden.
- Der Vorbau wird laut Eigentümer als „Lager" genutzt. Am 27.02.2025 konnte jedoch festgestellt werden, dass in dem einen Raum jemand Fernseher schaut um ca. 21:30 Uhr. Bei der Baukontrolle konnten diverse Dinge festgestellt werden, die Hinweise darauf geben, dass dies als Wohnung bzw. Aufenthaltsräume genutzt werden (Bett, Fernseher, Sofa, zwei Badezimmer mit Dusche und WC, private Unterlagen und Kleider in den Kommoden).
- Die Holztreppe, die vom 1. Dachgeschoss ins 2. Dachgeschoss führt, besitzt keine Umwehrung. Zusätzlich befinden sich unter der Treppe Brandlasten.
- Auf dem Flachdach im 2. Dachgeschoss wurden die Holzlatten über den vorhandenen Oberlichtern entfernt. Beim Betreten der Oberlichter beispielweise im Brandfall, könnte die Person durchbrechen. Die Oberlichter sind nicht abgesperrt.
- Die Mängel, die bei der letzten Baukontrolle aufgenommen wurden, befinden sich noch immer in dem Gebäude.
- Ein Teil der Wohnungen besitzt keine Rauchmelder. Einige der Wohnungen besitzen keine vernetzten Rauchmelder (laut Aussage des Eigentümers), diese Wohnungen konnten wir nicht betreten.
- Teilweise wurden die Rauchmelder in den Wohnungen abgehängt, im Flur (Fluchtweg) wurde der Rauchmelder im 2. Dachgeschoss vollständig entfernt.
- Die Feuerwehrpläne (stand 2017) sind nicht mehr aktuell:
Baulich wurden Wände verändert und zusätzliche Wohnungen wurden eingebaut, (siehe Pläne) die dargestellten Feuerlöscher sind nicht vollständig vorhanden wie abgebildet.“
Die Antragsgegnerin hat daraufhin nunmehr mit am selben Tag öffentlich bekanntgemachter Allgemeinverfügung vom 21.03.2025 die Nutzung des genannten Gebäudes bis auf Weiteres untersagt (Ziffer 1), die sofortige Vollziehung dieser Nutzungsuntersagung angeordnet (Ziffer 2), für den Fall, dass der verfügten Nutzungsuntersagung nicht innerhalb zwei Wochen ab ihrer öffentlichen Bekanntgabe nachgekommen werde, die Anwendung unmittelbaren Zwangs (Zwangsräumung, Schließung und Versiegelung) angedroht (Ziffer 3) sowie verfügt, dass diese Allgemeinverfügung nach dem auf die ortsübliche Bekanntmachung folgenden Tag als bekanntgegeben gelte (Ziffer 4).
Rechtsgrundlage der Nutzungsuntersagung sei § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO. Ein Widerspruch gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinne dieser Vorschrift sei vorliegend zunächst deshalb gegeben, weil die genehmigungspflichtige Nutzung ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolge (formelle Illegalität). Dies betreffe sämtliche Wohnungen und Appartements des Gebäudes XXX. Da es sich bei diesem nicht um ein genehmigtes Wohngebäude handle und das Gebäude der Gebäudeklasse 5 im Sinne des § 2 Abs. 4 Satz 1 Ziffer 5 LBO zuzuordnen sei, bestehe nach § 49 i.V.m. § 50 Abs. 2 LBO keine Verfahrensfreiheit für die erfolgten Nutzungsänderungen und auch nicht für die baulichen Änderungen nach § 50 Abs. 1 LBO i.V.m. Ziffer 2 a und c des Anhangs zu § 50 Abs. 1 LBO. Selbst in den Bereichen, auf die sich die ursprüngliche Bestandswohnung gemäß den am 24.08.2006 genehmigten Bauvorlagen erstreckt habe, seien durch die „Zerteilung“ dieser Wohnung in mehrere (kleine) Wohnungen und Appartements baurechtlich weitergehende Anforderungen, bzw. auch Missstände entstanden (z.B. Anforderungen an die Rettungswege, notwendige Flure, etc.), die zur Verfahrenspflicht gemäß § 50 Abs. 2 Ziffer 1 LBO führten. Dies gelte auch hinsichtlich der Anforderungen der §§ 34, 35, 36 und 37 LBO. Für die bisher nicht zur Wohnnutzung genehmigten Bereiche des Gebäudes gelte nicht § 50 Abs. 2 Ziffer 2 LBO, da das Gebäude kein (genehmigtes) Wohngebäude und zudem der Gebäudeklasse 5 zuzuordnen sei. Alle in dem Gebäude vorhandenen Appartements und Wohnungen seien somit formell baurechtswidrig. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg rechtfertige bereits die formelle Baurechtswidrigkeit die vorläufige Nutzungsuntersagung auch nach dem im Rahmen der Ermessensentscheidung zu berücksichtigenden Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, da die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens nicht auf der Hand liege und nur hierdurch der gesetzlich geforderten, präventiven Baukontrolle Geltung verschafft werden könne.
Die (Wohn-)Nutzung verstoße zudem seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht (materielle Illegalität), insbesondere hinsichtlich der brandschutzrechtlichen Anforderungen nach der LBOAVO. Die Feststellungen im Rahmen der aktuellen Baukontrollen vom 26.02.2025 und 05.03.2025 unterstrichen dies. Folgende Mängel werden im Anschluss als bisher mögliche Erkenntnisse der Baurechtsbehörde benannt (vgl. S. 6 f. der Allgemeinverfügung vom 21.03.2025):
„a) Für die Tragkonstruktion des Gebäudes XXX ist mindestens ein Feuerwiderstand F 90 erforderlich (§ 4 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 LBOAVO). Dies ist vorliegend nicht erfüllt. Die im westlichen Gebäudeteil teilweise ungeschützte Stahltragkonstruktion weist einen Feuerwiderstand von F 0 auf. Das bedeutet, dass bei einem Normbrand in diesem Bereich nahezu kein Brandwiderstand der Tragkonstruktion gegeben ist.
b) In der nördlichen Brandwand des Gebäudes wurden abweichend von § 7 LBOAVO ungenehmigt weitere Öffnungen (Türen und Fenster) eingebaut. Im Brandfall sind hier massive Brandüberschläge zu befürchten.
c) Zur Sicherstellung des ersten Rettungsweges dienen die Treppenläufe innerhalb des Gebäudes. Diese müssten gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 Ziff. 1 LBOAVO feuerhemmend und aus nicht brennbaren Baustoffen sein. Im Dachgeschoss handelt es sich jedoch um Holztreppen. Die notwendige Treppenbreite von 1 m gemäß § 10 Abs. 4 LBOAVO ist nicht überall eingehalten. Klar ersichtlich ist, dass die Anforderungen an einen notwendigen Treppenraum nicht vollständig erfüllt sind, so fehlt z.B. die Entrauchung des Treppenraumes. An der Brandschutzqualität der Treppenraumwände bestehen erhebliche Zweifel. Dies gilt auch bezüglich der Türabschlüsse.
d) Nach § 10 Abs. 2 LBOAVO müssen notwendige Treppen in einem Zuge zu allen angeschlossenen Geschossen führen. Im Bereich des Dachgeschosses ist dies erkennbar nicht der Fall. Der erste Rettungsweg weist somit definitiv einige Mängel auf und erfüllt nicht die gesetzlichen Anforderungen.
e) Bezüglich des zweiten Rettungsweges, der über die Rettungsgeräte der Feuerwehr erfolgen soll, ist festzustellen, dass die gemäß § 13 Abs. 4 LBOAVO erforderliche Fenstergröße im Bereich der kleinen Dachgauben unterschritten wird. Außerdem erfolgt der Verlauf dieser Rettungswege teilweise über die Dachfläche, was ohne die erforderlichen Sicherheitseinrichtungen nicht zulässig ist. Insbesondere im Bereich des Durchgangs zwischen den Gebäuden XXX und XXX sind notwendigen Aufstellflächen für die tragbaren Rettungsgeräte der Feuerwehr (Mindestbreite 3,50 m) nicht gegeben.
f) Die Elektroinstallation genügt in weiten Teilen nicht den Anforderungen des Brandschutzes, wie sie in der Richtlinie über brandschutztechnische Anforderungen an Leitungsanlagen bestehen. Im gesamten Gebäude werden Kabel z.T. offen geführt oder
durch Löcher in den Fußböden/Decken geleitet.
g) Der ordnungsgemäße Betrieb und Zustand der Brandmeldeanlage, inklusive ihrer jährlich von zertifizierten Fachkräften durchzuführende Wartung, sowie aktuelle und ordnungsgemäße Feuerwehrpläne liegen nicht vor. Über längere Zeiträume bestehende Fehlermeldungen der Brandmeldeanlage werden nicht behoben.“
Die Liste der vorstehend aufgeführten Mängel erhebe keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Einhaltung weiterer materiell-rechtlicher Anforderungen der Landesbauordnung (z.B. der §§ 34 - 39 LBO) sei in großen Teilen nicht geklärt und zum Teil augenscheinlich auch nicht gegeben. Eine umfassende und vollständige Prüfung sei nur auf Grundlage der von der Baurechtsbehörde angeforderten prüffähigen Bauvorlagen möglich. Diese wiederum seien trotz eingeleiteter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen vom Gebäudeeigentümer nicht vorgelegt worden. Die aufgeführten Mängel wögen im Hinblick auf die deutliche Überbelegung des Gebäudes mit derzeit 46 Bewohnern und der hohen Neubelegungsfrequenz besonders schwer. In einem Brandfall könnte nicht sichergestellt werden, dass alle Personen als gerettet identifiziert oder gegebenenfalls in der verbleibenden Zeit aus dem Gebäude noch gerettet werden können. Auch die mögliche Rettungsrate der Feuerwehr wäre für diese hohe Personenzahl voraussichtlich nicht ausreichend. Selbst wenn vom Gebäudeeigentümer dargelegt werden könnte, dass in einzelnen Bereichen keine materielle Illegalität bestehe oder diese ausgeräumt werden könnte, so wäre es nach Auffassung der Baurechtsbehörde im vorliegenden Fall hilfsweise anzeigt, von der kategorischen, materiell baurechtswidrigen Nutzung als notwendiges Tatbestandsmerkmal Abstand zu nehmen und im Hinblick auf die Besonderheiten und Extreme des vorliegenden Falles eine Nutzungsuntersagung auszusprechen (hierfür wird verwiesen auf das Urteil des VGH Baden-Württemberg vom 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -).
Die schwerwiegende Gesamtgefährdung des Gebäudes und seiner Bewohner in einem Brandfall sowie das unkooperative Verhalten des Gebäudeeigentümers, das zu diesen eklatanten Missständen geführt habe und das eine Bereitschaft zur Bereinigung von Missständen nicht erkennen lasse, verlange nach einer durchgreifenden Unterbindung der gefährdenden Nutzungen insgesamt. Dies entspreche auch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Im Rahmen dieser Nutzungsuntersagung und dem hierbei eingeräumten Ermessen habe die Baurechtsbehörde berücksichtigt, dass durchaus ein wirtschaftliches Interesse an der Fortführung der Nutzung bestehe. Es sei auch bedacht worden, dass offensichtlich ein großer Bedarf an Wohnraum bestehe. Das Interesse der Mieter, trotz entgegenstehender Brandschutzbestimmungen weiterhin in ihren Wohneinheiten verbleiben zu dürfen, wiege jedoch nicht schwerer als die hinter den Brandschutzvorschriften stehenden Belange des Schutzes von Leben und körperlicher Unversehrtheit. Sie habe die Aufgabe, dafür zu sorgen, dass die baurechtlichen Vorschriften eingehalten würden und keine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung, insbesondere von Leben und Gesundheit von Menschen, durch die nicht genehmigte Nutzung der Appartements bestehe. Es sei auch kein anderes Mittel ersichtlich, das zur Herstellung baurechtlich ordnungsgemäßer Zustände geeignet wäre. Die Nutzungsuntersagung sei geeignet, den angestrebten Zweck, nämlich die Abwehr der Gefahr für das Leben und die Gesundheit von Menschen und die Herstellung rechtmäßiger Zustände zu erreichen. Ein die Betroffenen weniger belastendes Mittel sei nicht zu erkennen. Außerdem würden keine Verhältnisse geschaffen, die außer Verhältnis zu dem angestrebten Zweck stünden. Die Abwehr von Gefahren für Leben und körperlicher Unversehrtheit einer Vielzahl von Menschen (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) wiege im Ergebnis schwerer als die mit dem Eingriff verbundenen wirtschaftlichen und persönlichen Folgen für den Gebäudeeigentümer und die Mieter. Die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung der Räumlichkeiten des genannten Gebäudes zu Wohnzwecken nach § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO seien aus den oben genannten Gründen erfüllt. Die Nutzungsuntersagung zum Schutz der gewichtigen Rechtsgüter sei im Übrigen unabhängig davon angezeigt, welche Personen das Gebäude nutzten. Es seien keine Gründe erkennbar, die dafür sprächen, bestimmte (potenzielle) Nutzer von der Nutzungsuntersagung auszunehmen. Die Baurechtsbehörde entscheide sich deshalb auch unter Berücksichtigung ihres Störerauswahlermessens, das vor allem vom Gebot der Effektivität der Gefahrenabwehr geleitet werde, die Nutzungsuntersagung als generell-konkrete Allgemeinverfügung gemäß § 35 Satz 2 LVwVfG zu erlassen, wie es von der Rechtsprechung anerkannt sei. Dies gelte umso mehr, als der Nutzerkreis ständig wechsle und die Nutzer auch nicht zwangsläufig polizeilich gemeldet seien, so dass der Erlass individuell-konkreter Nutzungsuntersagungen im Sinne des § 35 Satz 1 LVwVfG untunlich sei. Von einer vorherigen Anhörung nach § 28 Abs. 1 LVwVfG habe nach § 28 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 1 LVwVfG abgesehen werden können.
Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der vorläufigen Nutzungsuntersagung mit Ziffer 3 sei im überwiegenden öffentlichen Interesse geboten, weil das öffentliche Vollziehungsinteresse höher zu bewerten sei als die Interessen des Gebäudeeigentümers sowie der Mieter und Bewohner an der Fortführung der Nutzung bis zur rechtskräftigen Klärung der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung im Widerspruchs- und Gerichtsverfahren. Die ausgeübte Nutzung ohne baurechtliche Genehmigung könnte fortgeführt werden, obgleich eine solche nach § 49 Abs. 1 i.V.m. § 50 Abs. 2 LBO erforderlich sei. Es sei zunächst im öffentlichen Interesse geboten, dem formellen Baurecht zur Geltung zu verhelfen. Es könne nicht dauerhaft geduldet werden, dass die formell und materiell baurechtswidrige Nutzung weiter fortgesetzt werde und dies insbesondere unter Bestehen erheblicher brandschutztechnischer Mängel und Gefährdungen. Eine vorläufige Nutzungsuntersagung sei nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg regelmäßig für sofort vollziehbar zu erklären, um die Präventivkontrolle zu sichern und zu verhindern, dass sich der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber dem rechtstreuen Bürger verschaffe. Es liege aber auch deshalb im öffentlichen Interesse, die Nutzungsuntersagung unabhängig von einer aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchsverfahrens zu vollziehen, um so eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung, insbesondere von Leben und Gesundheit von Menschen zu verhindern. Angesichts des Brandereignisses vom 22.02.2025, bei dem erneut dank glücklicher Umstände kein Brand ausgebrochen sei, bestehe in der illegalen Nutzung der Räumlichkeiten eine konkrete Gefahr für die Gesundheit und das Leben der Gebäudebewohner. So sei der erste und zweite Rettungsweg nicht sichergestellt sowie die Funktionsfähigkeit der Brandmeldeanlage nicht gesichert bzw. immer wieder zweifelhaft. Die Brandmeldeanlage habe zuletzt am 22.02.2025 ausgelöst, was zeige, dass jederzeit mit der Entstehung eines Brandes in dem Gebäude, auch aufgrund der sehr hohen Belegungsdichte im Gebäude zu rechnen sei. Die brandschutzrechtlichen Anforderungen für das Gebäude der Gebäudeklasse 5 (feuerbeständige Tragkonstruktion und Decken entsprechend den §§ 4, 8 LBOAVO) würden nicht eingehalten. Insbesondere sei durch die vorgenommenen Umbaumaßnahmen die Tragfähigkeit der Gesamtkonstruktion fraglich, weshalb konkrete Gefahren für die Bewohner des gesamten Gebäudes bestünden.
Hinsichtlich der Androhung unmittelbaren Zwangs in Ziffer 3 führte die Antragsgegnerin aus, bezüglich der nach § 2 Nr. 2 aufgrund der Anordnung der sofortigen Vollziehung vollstreckbaren Nutzungsuntersagung sei die Androhung anderer, ggf. milderer Zwangsmittel nicht gleich geeignet (§ 19 Abs. 2 und 3 LVwVG) und damit untunlich (§ 26 Abs. 2 LVwVG). Hiermit verbundene Eingriffe in die Unverletzlichkeit der Wohnung seien mit Blick auf den Brandschutz zur Verhütung dringender Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung (Art. 13 Abs. 7 GG) erforderlich. Denn aufgrund gravierender Brandschutzmängel habe die Baurechtsbehörde sicher zu gewährleisten, dass das Gebäude ab sofort insbesondere zu Wohn- und Aufenthaltszwecken nicht mehr weiter genutzt werde. Dies könne bei Zuwiderhandlung gegen die Nutzungsuntersagung nur durch eine zeitnahe Räumung des Gebäudes sowie dessen Schließung und Versiegelung erreicht werden. Dabei seien der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung (Schutz von Leben und Gesundheit von Menschen) sowie das unkooperative und kontinuierlich gesetzesuntreue Verhalten des (zwischenzeitlichen) Gebäudeeigentümers berücksichtigt worden. Sollten die Bewohner des Gebäudes bei einer ggf. erforderlichen Zwangsräumung obdachlos werden, würde die Antragsgegnerin für eine Notunterbringung dieser Bewohner Sorge tragen. Im Rahmen des nach § 26 LVwVG zulässigen unmittelbaren Zwangs könne nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichthofs Baden-Württemberg auch die Schließung und Versiegelung von Räumen, deren Nutzung untersagt worden ist, angeordnet werden; die hiermit verbundenen Maßnahmen stellten keine unter Richtervorbehalt stehende Durchsuchung im Sinne von Art. 13 Abs. 2 GG dar. Die festgesetzte Frist von zwei Wochen ab öffentlicher Bekanntgabe dieser Allgemeinverfügung sei auch unter Berücksichtigung von Art. 13 Abs. 1 GG angemessen, um den derzeitigen Nutzern die Gelegenheit zur Umsetzung der Nutzungsuntersagung zu geben (§ 20 Abs. 1 Satz 2 LVwVG). Der Zeitpunkt der Zwangsräumung werde den Nutzern des Gebäudes durch Anschlag an den Eingangstüren angemessene Zeit vorher mitgeteilt (§ 27 Abs. 1 Satz 2 LVwVG).
Hinsichtlich der Regelung zur Bekanntgabe in Ziffer 4 wurde ausgeführt, eine Allgemeinverfügung dürfe gemäß § 41 Abs. 3 Satz 2 LVwVfG öffentlich bekannt gegeben werden, wenn eine Bekanntgabe an die Beteiligten untunlich sei. Angesichts der fehlenden Übereinstimmung der melderechtlich registrierten Personen und der Anzahl der der sich im Gebäude wechselnd aufhaltenden Personen könnten hier durch eine individuelle Bekanntgabe nicht sämtliche Personen erfasst werden, die zum Zeitpunkt der Bekanntgabe in dem Gebäude wohnen. Dies zeige auch der bei der Baukontrolle am 05.03.2025 festgestellte Unterschied zwischen den Meldedaten und den Beschriftungen am Briefkasten des Gebäudes auf. Die Baurechtsbehörde übe ihr Ermessen mithin dahingehend aus, eine öffentliche Bekanntgabe vorzunehmen. Angesichts der vorliegend bestehenden besonderen Gefahren für Leib und Leben der Bewohner des Gebäudes Neckarstraße 17 übe die Baurechtsbehörde ihr Ermessen dahingehend aus, dass die Allgemeinverfügung nach dem auf die ortsübliche Bekanntmachung folgenden Tag als bekanntgegeben gelte. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Allgemeinverfügung vom 21.03.2025 verwiesen.
Hiergegen erhob der Antragsteller mit Schreiben seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 26.03.2025 Widerspruch, der nach Lage der Akten bislang nicht begründet wurde. Weitere Widersprüche anderer Bewohner liegen nach Lage der seitens der Antragsgegnerin übersandten Akten nicht vor.
Mit Schreiben vom selben Tage kündigte die Antragsgegnerin am 05.05.2025 gegenüber allen Bewohnern des Gebäudes XXX in XXX die mit der Allgemeinverfügung vom 21.03.2025 angedrohte Zwangsräumung für Donnerstag, den 15.05.2025 an. Die Bewohner wurden damit aufgefordert, unverzüglich aus dem Gebäude auszuziehen sowie ihre Gegenstände des persönlichen Bedarfs und Ihre Einrichtungsgegenstände mitzunehmen. Ferner wurde darauf hingewiesen, die Räumung werde durch die Polizei unterstützt. Für die mit der Räumung verbundenen Kosten könnten Gebühren erhoben werden. Sofern die Bewohner vor der Räumung aus dem Gebäude auszögen, erfolge keine Gebührenerhebung. Sollten die Bewohner über keine andere Unterkunftsmöglichkeit verfügen, könnten Sie gebührenpflichtig entsprechend den Bestimmungen der Satzung über die Benutzung der Obdachlosen- und Flüchtlingsunterkünfte der Großen Kreisstadt XXX in einem Notquartier untergebracht werden. Für Personen, die nicht nachweisen könnten, dass sie ihren gewöhnlichen Aufenthalt bisher in XXX hätten, bestehe grundsätzlich keine Unterbringungsverpflichtung. Einrichtungsgegenstände (Möbel und Hausrat wie etwa Bekleidung und Haushaltsgeräte), die bis zur Zwangsräumung am 15.05.2025 nicht aus den Appartements und Zimmern entfernt worden seien, würden im Zuge der Räumungsaktion in ein Lager verbracht und dort verwahrt. Verderbliche Sachen würden am 15.05.2025 vernichtet. Sämtliche verwahrte Sachen könnten nach vorheriger telefonischer Anmeldung am 02.06.2025 oder 23.06.2025 in der Zeit von 10 Uhr bis 12 Uhr von dem jeweiligen Eigentümer/Besitzer abgeholt werden. Kämen die Eigentümer/Besitzer dieser Abholungsaufforderung nicht nach, so würden die Sachen nach den Vorschriften des Landesverwaltungsvollstreckungsgesetzes über die Verwertung gepfändeter Sachen verkauft und der Erlös verwahrt. Die Antragsgegnerin bedauere, diese Maßnahmen durchführen zu müssen, sehe sich jedoch aufgrund der bestehenden brandschutztechnischen Gefährdungslage zum Handeln verpflichtet. Ziel sei es, die Bewohner des Gebäudes vor den lebensgefährdenden Zuständen zu schützen.
Auch hiergegen hat der Antragsteller mit Schreiben seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 09.05.2025 Widerspruch eingelegt, zu dessen Begründung er vorgetragen hat, die angekündigte Zwangsräumung stelle einen schweren Eingriff in grundrechtlich geschützte Positionen, insbesondere in Eigentum und Unverletzlichkeit der Wohnung dar. Bei der Ankündigung der Zwangsräumung handle es sich der Sache nach um einen Verwaltungsakt im Sinne von § 35 LVwVfG. Durch das Schreiben vom 05.05.2025 werde einseitig und verbindlich geregelt, dass die Räumung des Grundstücks/der Wohnung zwangsweise erfolgen solle, was unmittelbare Rechtswirkungen nach außen entfalte. Als Verwaltungsakt unterliege diese Ankündigung der Anfechtung durch Widerspruch. Entsprechend hätte das Schreiben auch den formalen Anforderungen an einen Verwaltungsakt genügen müssen, leide aber schon an formellen Mängeln, insbesondere fehle die gemäß § 37 Abs. 6 LVwVfG einem schriftlichen, belastenden Verwaltungsakt beizufügende Rechtsbehelfsbelehrung. Bereits dieser Verstoß gegen § 37 Abs. 6 LVwVfG begründe die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts in formeller Hinsicht. Die Ankündigung der Zwangsräumung sei auch in materieller Hinsicht rechtsfehlerhaft. Nach § 26 Abs. 2 LVwVG dürfe unmittelbarer Zwang - als das schärfste Zwangsmittel - nur angewendet werden, wenn ein weniger eingriffsintensives Mittel wie Zwangsgeld ohne Erfolg geblieben oder dessen Anwendung untunlich sei. Im vorliegenden Fall sei nicht ersichtlich, dass zuvor ein Zwangsgeld in angemessener Höhe angedroht oder festgesetzt worden sei. Die Antragsgegnerin habe somit das vom Gesetz vorgesehene gestufte Vorgehen nicht eingehalten. Bereits dem Wortlaut des § 26 Abs. 2 LVwVG nach sei dies unzulässig. Selbst im Falle der Erfolglosigkeit eines ersten Zwangsgelds hätte die Antragsgegnerin nochmals ein (ggf. höheres) Zwangsgeld verhängen können, statt sofort zur Räumung zu schreiten. Die Rechtsprechung billige der Vollstreckungsbehörde ausdrücklich einen Ermessensspielraum bei der Wahl des Zwangsmittels zu, der auch die Wiederholung von Zwangsgeldern einschließe. Ein sofortiger Rückgriff auf den unmittelbaren Zwang sei demgegenüber unverhältnismäßig. Die Antragsgegnerin habe keine Gründe dargetan, warum das weniger eingreifende Zwangsgeld untauglich oder unzumutbar sein sollte. Ohne eine solche Begründung verstoße die Auswahl des Zwangsmittels gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Darüber hinaus fehle es auch an einer nachvollziehbaren Güterabwägung. Mildere Mittel seien nicht ausgeschöpft worden, obwohl eine Zwangsräumung als letztes Mittel nur bei zwingender Notwendigkeit zulässig sei. Es bestehe schließlich auch keine Gefahr im Verzug. Die brandschutzrechtlichen Bedenken, die in der Allgemeinverfügung geäußert wurden, seien allesamt ausgebessert worden. Das Vorgehen der Antragsgegnerin scheine - soweit erkennbar - auf das Vorliegen von Gefahr im Verzug gestützt zu sein, um den unmittelbaren Zwang zu rechtfertigen. Vorliegend fehle es an einer aktuellen dringenden Gefahrenlage. Zwar mögen ursprünglich brandschutzrechtliche Mängel am Objekt bestanden haben, jedoch seien diese nachweislich zwischenzeitlich behoben worden. Damit entfalle die Grundlage für eine Gefahrenprognose, wonach eine Räumung keinen Aufschub dulde. Insbesondere lägen nunmehr keine gegenwärtigen Gefahren für Leben oder Gesundheit mehr vor, die ein weiteres Bewohnen bis zum Abschluss des Rechtsbehelfsverfahrens untragbar machten. Es bestehe daher kein Anlass (und keine rechtliche Befugnis) mehr, im Wege des unmittelbaren Zwangs einzuschreiten. Dies widerspräche klar dem polizeirechtlichen Grundsatz, wonach Eingriffe in Grundrechte bei weggefallener Gefahr sofort beendet bzw. unterlassen werden müssten. Mithin fehle es an einer tragfähigen Grundlage für die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung bzw. für die Zwangsräumung zum jetzigen Zeitpunkt.
Der Antragsteller hat am 12.05.2025 den vorliegenden Eilantrag gestellt, zu dessen Begründung er vorträgt, der Eilantrag sei auch bezüglich des Schreibens der Antragsgegnerin vom 05.05.2025 hinsichtlich der Ankündigung der Zwangsräumung als Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO statthaft, da es sich bei dieser Entscheidung wohl um einen Verwaltungsakt aus Sicht der Stadt zu handeln scheine, dem allerdings die Rechtsbehelfsbelehrung fehle. Zunächst einmal müsse gerügt werden, dass dieser Bescheid nicht richtig adressiert sei. Es fehle schlichtweg ein ordnungsgemäßer Adressat, der Bescheid werde vielmehr lediglich an „alle Bewohner“ des Gebäudes XXX adressiert. Damit fehle es an einer hinreichenden Konkretisierung der Verwaltungsakte, ferner sei die Zustellung zu problematisieren, da der Bescheid lediglich an der Tür angebracht worden sei. Es liege mit Blick auf die massiven Grundrechtseingriffe in die Grundrechte aller Bewohner - wie Art. 1 GG, das allgemeine Persönlichkeitsrecht und die Unverletzbarkeit der Wohnung - auch keine taugliche Ermächtigungsgrundlage für die Bescheide vor. Soweit die Antragsgegnerin gravierende brandschutzrechtliche Mängel zur Begründung der Nutzungsuntersagung anführe, habe er aufgrund der Beanstandungen der Vergangenheit zwischen den Beteiligten, obwohl er als Architekt die Beanstandungen für unbegründet gehalten habe, alle brandschutzrechtlichen Beanstandungen beheben lassen. Insbesondere seien neue Türdrücker angebracht worden, damit die Feuerwehr bei einer Begehung der Flure zukünftig keine Schlüssel mehr benötige, darüber hinaus sei auch ein neues Schlüsseldepot mit entsprechender Markierung installiert worden. Sämtliche neuen Vorwürfe seien aus seiner Sicht völlig unbegründet, er habe die beanstandeten Punkte aber trotzdem nachweislich behoben. So sei die Brandmeldeanlage von einem zertifizierten Fachbetrieb installiert, funktioniere ordnungsgemäß und sei erst kürzlich gewartet worden (zur Glaubhaftmachung hierfür verweist der Antragsteller auf ein in Anlage vorgelegtes Schreiben der Firma Brandschutzpartner XXX vom 11.04.2025). Flucht- und Rettungswege seien gemäß den geltenden Vorschriften hergestellt worden. Auch die elektrische Anlage sei vollständig erneuert worden und entspreche allen brandschutzrechtlichen Anforderungen. Er habe nunmehr zusätzlich erneut einen Brandschutzbeauftragten beauftragt, der am übernächsten Dienstag, den 20.05.2025 vor Ort sein, alles überprüfen und ein Gutachten erstellen werde (zur Glaubhaftmachung hierfür verweist der Antragsteller auf ein Schreiben Firma XXX GmbH vom 12.05.2025, ausweislich dessen die Aufgabenstellung allerdings lautet: „Im Rahmen einer brandschutztechnischen Beratung soll das bestehende Objekt in der XXX in XXX besichtigt und augenscheinlich hinsichtlich ausgewählter Aspekte bewertet werden.“ [Hervorhebung durch das Gericht]). Die angekündigte Zwangsräumung stelle einen schweren Eingriff in grundrechtlich geschützte Positionen dar, insbesondere Eigentum und Unverletzlichkeit der Person, sowie eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechtes. Im vorliegenden Fall fehle es gänzlich an einer nachvollziehbaren Güterabwägung, mildere Mittel seien überhaupt nicht geprüft und ausgeschöpft worden, obwohl eine Zwangsräumung, unstrittig als letztes Mittel, nur bei zwingender Notlage zulässig sei. Die Bewohner sollten durch die Polizei und die Angestellten der Antragsgegnerin „auf die Straße gestellt werden“ obwohl diese alle über einen gültigen Mietvertrag verfügten und von Seiten der Antragsgegnerin kein Ersatzwohnraum in geeignetem Umfang bereitgestellt werde. Die Antragsgegnerin hätte sich stattdessen die Mühe machen können, erneut zu überprüfen, inwiefern die brandschutzrechtlichen Bedenken - wie dargelegt - ausgeräumt seien. Die kurzfristige Ankündigung der Zwangsräumung und deren Durchsetzung sei deshalb völlig unverhältnismäßig und grob rechtswidrig. Es sei schließlich auch mehr als fraglich, ob die Ankündigung, nunmehr die zwangsweise Räumung durchzusetzen, auch materiell rechtsfehlerhaft sei. Nach § 26 Abs. 1 LVwVG dürfe unmittelbarer Zwang, also das schärfste Zwangsmittel, nur rechtmäßig angewendet werden, wenn ein weniger eingriffsintensives Mittel, wie z. B. ein Zwangsgeld, ohne Erfolg geblieben wäre oder dessen Anwendung untauglich sei. Hierüber habe die Antragsgegnerin keinerlei Ermessen ausgeübt, es sei auch nicht ersichtlich, dass zuvor ein Zwangsgeld in angemessener Höhe angedroht oder festgesetzt worden wäre. Selbst wenn ein erstes Zwangsgeld erfolglos geblieben wäre, hätte man noch weitere Möglichkeiten gehabt, anstatt sofort, innerhalb weniger als einer Woche, eine Räumung anzuordnen. Die Ankündigung der Zwangsräumung und deren Durchführung sei nach alledem grob rechtswidrig und dürfe nicht vollstreckt werden, zumal auch weiterhin keine Gefährdungslage vorliege.
Der Antragsteller beantragt,
die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 26.03.2025 gegen die Allgemeinverfügung der Antragsgegnerin vom 21.03.2025 anzuordnen und
die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen die Ankündigung der Zwangsräumung vom 05.05.2025 anzuordnen.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung verweist sie auf die angegriffenen Verfügungen und trägt ergänzend vor, soweit sich der Antragsteller gegen die Ankündigung der Zwangsräumung vom 05.05.2025 wende und auch insofern die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs angeordnet haben wolle, liege bereits kein Verwaltungsakt vor, der durch einen Widerspruch angegriffen werden könnte. Mit der Ankündigung der Zwangsräumung entspreche die Antragsgegnerin vielmehr der Vorgabe des § 27 Abs. 1 Satz 2 LVwVG, wonach die Zwangsräumung dem Pflichtigen angemessene Zeit vorher mitgeteilt werden solle. Dies sei nach ihrer Auffassung als Realakt anzusehen, womit kein Verwaltungsakt vorliege, weshalb auch die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs nicht bestätigt werden könne. Gehe man indes fürsorglich davon aus, dass es sich doch um einen Verwaltungsakt handle, sei jedenfalls nicht ersichtlich, inwiefern dieser rechtswidrig sein und der Widerspruch Erfolg haben könne. Es stelle sich im Übrigen die Frage, ob das Zuwarten des Antragstellers mit der Stellung des Eilrechtsschutzantrages angesichts der konkreten Situation als rechtsmissbräuchlich anzusehen sei bzw. zumindest das Rechtsschutzbedürfnis fehle. Auch wenn der Eilantrag nicht fristgebunden sei, habe der anwaltlich vertretene Antragsteller seit dem 22.03.2025 über einen Monat Zeit gehabt, den vorliegenden Eilantrag zu stellen. Durch die Baukontrollen und das Schreiben der Antragsgegnerin vom 05.05.2025 sei ihm spätestens seit diesem Tage bekannt und bewusst, dass die Zwangsräumung erfolgen werde. Dieses Zuwarten des Antragstellers bis zum 12.05.2025 sei durch nichts gerechtfertigt. Die Antragsgegnerin habe hier zutreffend die Handlungsform der generell konkreten Allgemeinverfügung gemäß § 35 Satz 2 LVwVfG für die verfügte Nutzungsuntersagung gewählt. Diese Handlungsform habe im vorliegenden Fall eine sachgerechte Störerauswahl zur Folge, da sie dazu führe, dass alle Bewohner - und alle eventuell vorhandenen sonstigen Nutzer des streitbefangenen Anwesens - unmittelbar als Adressaten anzusehen seien. Auszugehen sei davon, dass im Rahmen der Störerauswahl in erster Linie der Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr maßgeblich sei. Danach sei es grundsätzlich geboten, denjenigen zuerst in Anspruch zu nehmen, der mit dem geringstmöglichen Aufwand baurechtmäßige Zustände herbeiführen könne. Dies sei grundsätzlich der unmittelbare Nutzer. Dieser könne die Nutzung tatsächlich aufgeben, ohne den Eigentümer um Erlaubnis fragen zu müssen. Der Eigentümer sei demgegenüber darauf angewiesen, seinerseits - etwa durch Kündigung oder ggf. nachfolgende Räumungsklage - auf den Mieter dahingehend einzuwirken, dass er das vollziehe, was die Behörde auch direkt ihm gegenüber erzwingen könnte. Bei der Vermietung von Unterkünften werde die Möglichkeit, den Vermieter anstelle der Mieter in Anspruch zu nehmen, auf Einzelfälle, namentlich bei einem konkret unübersichtlichen Nutzerkreis, begrenzt. Nachdem der Nutzerkreis hier permanent wechsle und auch nicht ersichtlich sei, welche Nutzer in welchen Wohnungen wohnten, sei der Erlass individuell-konkreter Nutzungsuntersagungen im Sinne von § 35 Satz 1 LVwVfG untunlich. Bei einem Vergleich des Melderegisterauszugs mit den Beschriftungen am Briefkasten des Gebäudes sei keine hinreichende Übereinstimmung festzustellen. Zudem sei eine erhebliche Fluktuation zu verzeichnen, da in den letzten fünf Jahren ca. 250 Personen in das Gebäude ein- und wieder ausgezogen seien, wobei zumeist keine Abmeldungen erfolgt seien. Die Wahl der Handlungsform der Allgemeinverfügung sei vor diesem Hintergrund nicht als ermessensfehlerhaft anzusehen, da sie in besonderer Weise geeignet sei, alle unmittelbaren Verhaltensstörer (einschließlich des Antragstellers als Eigentümer und Bewohner des Gebäudes) zu erfassen. Im Sinne einer effektiven Gefahrenabwehr sei es ferner grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn mehrere Störer gleichrangig in Anspruch genommen würden. Dies komme insbesondere dann in Betracht, wenn andernfalls die behördliche Anordnung nicht durchsetzbar sei oder Einwendungen aus dem Rechtsverhältnis mehrerer Betroffener untereinander vorgebeugt werden sollten. Vorliegend sei von einem formellen Widerspruch der Nutzung zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO auszugehen, da bereits die erforderliche Baugenehmigung für die vorgenommene Nutzungsänderung nicht vorliege. Auch der Bestandsschutz für die (einzige) in dem Gebäude genehmigte Wohnung bestehe nicht mehr, da durch deren Zerteilung in mehrere kleine Wohnungen und Appartements weitere baurechtliche Anforderungen (Brandschutz, Stellplätze etc.) entstanden seien, die im Rahmen eines Bauantrags hätten überprüft werden müssen. Der Antragsteller habe es indes bis zum heutigen Tage trotz zahlreicher Verfahren und Aufforderungen nicht für nötig befunden, eine Baugenehmigung zu beantragen. Hinzu komme eine materielle Baurechtswidrigkeit, da zahlreiche Verstöße hinsichtlich der brandschutzrechtlichen Anforderungen nach der LBOAVO vorlägen. Die Antragsgegnerin habe das ihr zukommende Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt und vor allem die Verhältnismäßigkeit der Nutzungsuntersagung geprüft. Die untersagte Nutzung sei insbesondere auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Vielmehr sei davon auszugehen, dass so erhebliche Brandschutzmängel bestünden, dass rechtmäßige Zustände auf absehbare Zeit nicht hergestellt werden könnten. Daran änderten auch die (geringfügigen) baulichen Maßnahmen nichts, die der Antragsteller nach Erlass der Allgemeinverfügung ergriffen habe, um den Brandschutz zu verbessern. Die Gefährdung der im Gebäude wohnenden Personen wie auch für die Einsatzkräfte im Rahmen eines Brandfalles sei weiterhin konkret und sehr groß. Dies betreffe entscheidend bereits den erforderlichen ersten Rettungsweg. So erfolge die Erschließung des ersten und zweiten Dachgeschosses aktuell über die bisherige interne Wohnungstreppe, deren tragende Teile aus brennbaren Baustoffen bestünden, was ersichtlich rechtswidrig sei. Die notwendigen Treppen würden entgegen der Vorgabe aus § 10 Abs. 2 LBOAVO nicht in einem Zuge zu allen angeschlossenen Geschossen geführt. Auch die notwendigen Flure des ersten Rettungsweges wiesen teilweise erhebliche Mängel auf. Die erforderliche Flurbreite von mindestens 1,25 m werde teilweise deutlich unterschritten. Dies sei insbesondere auch im Hinblick auf die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen rechtswidrig und führe zu einer erheblichen Einschränkung der Eigenrettungsmöglichkeiten der Bewohner. Auch seien die Flurdecken unzulässigerweise mit brennbaren Bauteilen verkleidet. In der (nach Norden gerichteten) Brandwand des Gebäudes seien zudem ungenehmigt fünf Öffnungen hergestellt worden. Die Wohnungen im Erdgeschoss hätten keinen anderen Ausgang (und damit keinen zweiten Fluchtweg). Auch ansonsten sei der zweite Rettungsweg nicht gegeben bzw. weise erhebliche Mängel auf. Dies betreffe etwa die Brüstungshöhe diverser Fensteröffnungen, die mehr als die zulässigen 1,20 m betrage. Teilweise ließen sich die Fenster auch nicht vollständig öffnen. Sie habe zudem eine weitere Stellungnahme des für den Brandschutz zuständigen Mitarbeiters des Landratsamts XXX zu den bei der letzten Baukontrolle festgestellten Änderungen eingeholt.
Dieser sei zu der Einschätzung gelangt, dass die Gesamtsituation „nur teilweise unwesentlich“ verbessert worden sei (hierfür verweist die Antragsgegnerin auf eine in Anlage 1 vorgelegte Stellungnahme der Stabsstelle Bevölkerungsschutz beim LRA XXX vom 12.05.2025, vgl. AS 52 f. der Gerichtsakte). Die Einschätzung des Antragstellers, er habe „alle beanstandeten Punkte nachweislich behoben“ sei danach schlichtweg falsch und nicht gerechtfertigt. Soweit der Antragsteller ferner ein Angebot für einen Beratungstermin durch die XXX -Ingenieure für das „XXX“ vorlege, sei nicht ersichtlich, wie dies zu einer Behebung der Brandschutzmängel in dem Gebäude XXX führen könne. Auch die weiter vorgelegte Rechnung für die Wartung der Brandmeldeanlage zeige nur auf, dass der Antragsteller seine jahrelangen Versäumnisse kaschieren wolle. Außerdem bestehe weiterhin auch eine erhebliche Gefährdung für Leib und Leben der Rettungskräfte. Erneut habe der Antragsteller kurzfristig weitere Türen in dem Gebäude eingebaut, ohne dass diese genehmigt worden seien. Die auf dem Stand von 2017 befindlichen Laufkarten der Feuerwehr seien unbrauchbar. Die Feuerwehr habe keine Möglichkeit, sich in dem Gebäude zurecht zu finden, sobald es verraucht sei. Auch diese Fremdgefährdung sei rechtswidrig, inakzeptabel und unverantwortlich. Schließlich sei auch die angeordnete Zwangsmaßnahme rechtmäßig und verletze den Antragsteller nicht in seinen Rechten. Die Androhung anderer, ggf. milderer Zwangsmittel sei nicht gleich geeignet und damit untunlich. Bei Zuwiderhandlung gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung könnten ordnungsgemäße Zustände nur durch eine zeitnahe Räumung des Gebäudes sowie dessen Schließung und Versiegelung erreicht werden. Sie habe bereits in der Allgemeinverfügung darauf hingewiesen, dass die Bewohner des Gebäudes in den gemeindlichen Notunterkünften untergebracht werden könnten. Dies habe sie in der Ankündigung der Zwangsräumung vom 05.05.2025 wiederholt. Insofern könne auch nicht von einer Unverhältnismäßigkeit der Zwangsräumung ausgegangen werden.
Der Kammer haben die Akten der Antragsgegnerin (1 Band, digital übersandt) sowie die Gerichtsakten der Verfahren - 11 K 3823/19 und 3196/20 - vorgelegen. Für das weitere Vorbringen der Beteiligten sowie die Einzelheiten zum Sachverhalt wird hierauf sowie auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Schließlich sei auch die angeordnete Zwangsmaßnahme rechtmäßig und verletze den Antragsteller nicht in seinen Rechten.

Entscheidungsgründe:
1. Der Eilantrag ist hinsichtlich der Nutzungsuntersagung in Ziffer 1 des angegriffenen Bescheids vom 21.03.2025 nach § 80 Abs. 5 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO als Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zulässig. Hinsichtlich der Androhung unmittelbaren Zwangs durch Zwangsräumung in Ziffer 3 des Bescheids vom 21.03.2025 ist er - sachdienlich verstanden - als Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung nach § 80 Abs. 5 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 12 Satz 1 LVwVG zulässig.
Demgegenüber dürfte hinsichtlich der weiteren Konkretisierung dieser Androhung durch die „Ankündigung der Zwangsräumung“ seitens der Antragsgegnerin vom 05.05.2025, mit der diese in Anwendung von § 27 Abs. 1 Satz 2 LVwVG „den Zeitpunkt der Zwangsräumung“ mitteilt, mangels eigenständiger Regelungswirkung im Sinne des § 35 Satz 1 LVwVfG ein Eilantrag nach § 80 Abs. 5 VwGO in Ermangelung eines anzugreifenden Verwaltungsakts bereits nicht statthaft sein; eine solche Annahme wäre jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der Gewährung effektiven Rechtsschutzes unter Art. 19 Abs. 4 GG auch nicht erforderlich, da sich bei einem Erfolg des Eilantrags bezüglich der Zwangsmittelandrohung in Ziffer 3 des Bescheids vom 21.03.2025 die Anordnung der aufschiebenden Wirkung auch auf den mit dem Schreiben vom 05.05.2025 angekündigten Zeitpunkt der Zwangsräumung erstrecken würde.
2. Der Eilantrag ist jedenfalls insgesamt unbegründet.
Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung eines Rechtsbehelfs ganz oder teilweise wiederherstellen, wenn die Behörde den Sofortvollzug nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet hat. Das Gericht trifft seine Entscheidung aufgrund einer eigenen Abwägung des öffentlichen Interesses an der sofortigen Vollziehung mit dem privaten Interesse an der Aussetzung der Vollziehung, die sich an den Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs orientiert (näher hierzu W.-R. Schenke, in: Kopp/derselbe, VwGO-Kommentar, 30. Auflage 2024, § 80, ).
Daneben ist vom Gericht im Verfahren nach § 80 Abs. 5 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO auch zu überprüfen, ob die Anordnung der sofortigen Vollziehung im Sinne des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO formell ordnungsgemäß begründet worden ist. Ist dies nicht geschehen, wird die Vollziehbarkeitsanordnung schon aus diesem Grunde aufgehoben (vgl. dazu Hoppe, in: Eyermann, VwGO-Kommentar, 16. Auflage 2022, § 80 m.w.N. zur Rspr.).
Die formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO sind gewahrt (unter a). Der hier erhobene Widerspruch wird voraussichtlich auch ohne Erfolg bleiben, denn die angegriffene Nutzungsuntersagung in Ziffer 1 des angegriffenen Bescheids vom 21.03.2025 erweist sich bei summarischer Prüfung auf der Grundlage des jetzigen Sach- und Streitstands als voraussichtlich rechtmäßig, sodass das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der angegriffenen Verfügung gegenüber den privaten Interessen des Antragstellers überwiegt (unter b).
a) Formelle Bedenken gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung der angegriffenen Verfügung macht der Antragsteller nicht geltend und sind auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere hat die Antragsgegnerin die Anordnung der sofortigen Vollziehung dem Erfordernis des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO entsprechend gesondert und auf den Einzelfall bezogen damit begründet, dass es zunächst im öffentlichen Interesse geboten sei, dem formellen Baurecht zur Geltung zu verhelfen, da nicht dauerhaft geduldet werden könne, dass die formell und materiell baurechtswidrige Nutzung weiter fortgesetzt werde und dies insbesondere unter Bestehen erheblicher brandschutztechnischer Mängel und Gefährdungen. Die Nutzungsuntersagung sei auch unabhängig hiervon zu vollziehen, um so eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung, insbesondere von Leben und Gesundheit von Menschen zu verhindern. In der illegalen Nutzung der Räumlichkeiten liege eine konkrete Gefahr für die Gesundheit und das Leben der Gebäudebewohner; gegenüber diesem besonderen Schutzbedürfnis müssten die Interessen seitens des Gebäudeeigentümers sowie der Mieter und Bewohner an der Nutzung bis zur rechtskräftigen Klärung der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung im Widerspruchs- und Gerichtsverfahren zurückstehen. Ob die gegebene Begründung die Anordnung des Sofortvollzugs inhaltlich trägt, weil entsprechende Gefahren vorliegen, ist keine Frage der formellen Rechtmäßigkeit der Anordnung, sondern eine Frage der Begründetheit des Antrags in der Sache (vgl. hierzu nur VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 16.07.2024 - 3 S 1709/23 -, juris ; ferner Bostedt, in: Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht, 5. Auflage 2021, § 80 VwGO jeweils m.w.N. zur Rspr.).
b) Die Anordnung der sofortigen Vollziehung begegnet auch materiell keinen durchgreifenden Bedenken. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs angeordnet werden, wenn das Interesse des Antragstellers, von den Wirkungen der Verfügung einstweilen verschont zu bleiben, das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung überwiegt. Das Gewicht der gegenläufigen Interessen wird vor allem durch die summarisch zu prüfenden Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache, aber auch durch die voraussichtlichen Folgen des Suspensiveffekts einerseits und der sofortigen Vollziehung andererseits bestimmt. Bei der Abwägung auf Grund summarischer Erfolgsprüfung hat das Suspensivinteresse umso stärkeres Gewicht, je größer die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs sind. Dem Vollzugsinteresse ist hingegen umso größeres Gewicht beizumessen, je weniger Aussicht auf Erfolg der Rechtsbehelf hat. Lassen sich die Erfolgsaussichten des Hauptsacheverfahrens nicht abschätzen, ist eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen, wobei die voraussichtlichen Folgen des Suspensiveffekts einerseits und der sofortigen Vollziehung andererseits zu gewichten sind (vgl. hierzu zuletzt etwa VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 05.06.2021 - 1 S 1849/21 -, juris ).
Die zutreffend auf § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO gestützte Nutzungsuntersagung in Ziffer 1 des angegriffenen Bescheids vom 21.03.2025, dürfte sich voraussichtlich als rechtmäßig erweisen. Gemäß § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO kann eine Nutzung untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Insoweit ist in der Rechtsprechung des 3. Senats des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg, der sich die Kammer anschließt, geklärt, dass eine genehmigungspflichtige Nutzung einer baulichen Anlage, die nicht von der erforderlichen Baugenehmigung gedeckt ist, im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht und daher nach Maßgabe des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO nach pflichtgemäßem Ermessen untersagt werden kann (vgl. dazu grundlegend VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, juris ). Auch nach der Rechtsprechung der übrigen Senate des Verwaltungsgerichtshofs kann jedenfalls eine vorläufige Nutzungsuntersagung, auf die die Antragsgegnerin sich vorliegend beschränkt hat, auf die formelle Rechtswidrigkeit einer Nutzung gestützt werden, wenn sich die Genehmigungsfähigkeit der ausgeübten Nutzung nicht ohne Weiteres feststellen lässt (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.08.2017 - 5 S 1030/17 -, juris sowie VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 01.02.2007 - 8 S 2606/06 -, juris jeweils m.w.N. sowie zum Ganzen zuletzt VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 16.07.2024 - 3 S 1709/23 -, juris ).
Ausgehend hiervon dürfte die hier im Wege der Allgemeinverfügung ergangene vorläufige Nutzungsuntersagung rechtlich nicht zu beanstanden sein. Die Wahl dieser Handlungsform begegnet vorliegend keinen rechtlichen Bedenken (unter aa), die gegenwärtige bauliche Nutzung dürfte sich auch als formell illegal erweisen (unter bb) und materiell jedenfalls nicht offensichtlich genehmigungsfähig sein (unter cc), schließlich sind auch im Übrigen Ermessensfehler oder eine Unverhältnismäßigkeit der vorläufigen Nutzungsuntersagung nicht erkennbar (unter dd):
aa) Es ist zunächst nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin die Handlungsform der Allgemeinverfügung für die verfügte Nutzungsuntersagung gewählt hat, denn diese Handlungsform dürfte im vorliegenden Fall zugleich eine sachgerechte Störerauswahl zur Folge haben, da sie dazu führt, dass alle Bewohner (zu denen auch der Antragsteller als Eigentümer rechnet) - und alle eventuell vorhandenen sonstigen Nutzer des streitbefangenen Anwesens - unmittelbar als Adressaten anzusehen sind.
Wenn - wie auch hier - mehrere Verantwortliche als Adressaten einer Ordnungsverfügung in Betracht kommen, hat die Behörde eine Ermessensentscheidung über die Störerauswahl zu treffen. Auszugehen ist davon, dass im Rahmen der Störerauswahl in erster Linie der Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr maßgeblich ist. Danach ist es grundsätzlich geboten, denjenigen zuerst in Anspruch zu nehmen, der mit dem geringstmöglichen Aufwand baurechtmäßige Zustände herbeiführen kann. Nach der Rechtsprechung einiger Obergerichte ist dies grundsätzlich der unmittelbare Nutzer. Dieser kann die Nutzung tatsächlich aufgeben, ohne den - hier zugleich als unmittelbarer Nutzer adressierten - Eigentümer um Erlaubnis fragen zu müssen, während der Eigentümer darauf angewiesen ist, seinerseits - etwa durch Kündigung und gegebenenfalls nachfolgende Räumungsklage - auf den Mieter dahingehend einzuwirken, dass er das vollzieht, was die Behörde auch direkt ihm gegenüber erzwingen könnte. Die Hinnahme der damit verbundenen Verdoppelung der Vollstreckungsverzögerungen und -risiken ist dieser Rechtsprechung zufolge regelmäßig ermessensfehlerhaft. Bei der Vermietung von Unterkünften wird die Möglichkeit, den Vermieter anstelle der Mieter in Anspruch zu nehmen, nach dieser obergerichtlichen Rechtsprechung auf Einzelfälle, namentlich bei einem konkret unübersichtlichen Nutzerkreis, begrenzt (vgl. zum Ganzen VG Freiburg, Beschluss vom 22.12.2022 - 1 K 3372/22 -, n.v. m.w.N. zur obergerichtlichen Rspr., von der Antragsgegnerin vorgelegt als Anlage 3 zur Antragserwiderung; in zweiter Instanz bestätigt durch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 14.02.2023 - 5 S 8/23 -, n.v. unter Verweis auf BVerwG, Urteil vom 22.01.2021 - 6 C 26.19 -, juris , von der Antragsgegnerin vorgelegt als Anlage 2 zur Antragserwiderung).
Ausgehend von diesen rechtlichen Maßstäben sind die Erwägungen der Antragsgegnerin voraussichtlich in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Der Begründung der Allgemeinverfügung vom 21.03.2025 zufolge war die Nutzungsuntersagung zum Schutz der gewichtigen Rechtsgüter im vorliegenden Fall unabhängig davon angezeigt, welche Personen das Gebäude nutzten. Es seien keine Gründe erkennbar, die dafür sprächen, bestimmte (potenzielle) Nutzer von der Nutzungsuntersagung auszunehmen. Die Baurechtsbehörde entscheide sich deshalb auch unter Berücksichtigung ihres Störerauswahlermessens, das vor allem vom Gebot der Effektivität der Gefahrenabwehr geleitet werde, die Nutzungsuntersagung als generell-konkrete Allgemeinverfügung gemäß § 35 Satz 2 LVwVfG zu erlassen, wie es von der Rechtsprechung anerkannt sei. Dies gelte umso mehr, als der Nutzerkreis ständig wechsle und die Nutzer auch nicht zwangsläufig polizeilich gemeldet seien, so dass der Erlass individuell-konkreter Nutzungsuntersagungen im Sinne des § 35 Satz 1 LVwVfG untunlich sei.
Mit Blick hierauf erscheint die Wahl der Handlungsform der Allgemeinverfügung jedenfalls in der hier gegebenen Fallgestaltung nicht als ermessensfehlerhaft, zumal sie in besonderer Weise geeignet sein dürfte, alle unmittelbaren Verhaltensstörer zu erfassen. Im Sinne einer effektiven Gefahrenabwehr ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn mehrere Störer gleichrangig in Anspruch genommen werden; dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn andernfalls die behördliche Anordnung nicht durchsetzbar wäre oder Einwendungen aus dem Rechtsverhältnis mehrerer Betroffener untereinander vorgebeugt werden soll (vgl. nochmals VG Freiburg, Beschluss vom 22.12.2022 - 1 K 3372/22 -, n.v., m.w.N. auch zur Rspr. des BayVGH). So dürfte es auch hier liegen.
bb) Die derzeitige Nutzung der Wohneinheiten in dem Gebäude dürfte ferner ohne Weiteres formell illegal und damit die tatbestandlichen Voraussetzungen der verfügten vorläufigen Nutzungsuntersagung gemäß § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO gegeben sein. Denn der zuletzt genehmigte Bestand des Gebäudes XXX wies ausweislich der Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 24.08.2006 im Erdgeschoss und im ersten und zweiten Obergeschoss Kulturflächen mit den Bereichen „Café, Restaurant, Museum, Tanzsport“ auf sowie eine (große) im zweiten Obergeschoss und im Dachgeschoss vorhandene Wohnung. Dies entspricht jedoch unstreitig in keinem der Stockwerke des Gebäudes noch dem gegenwärtigen baulichen Zustand und war im Übrigen (jeweils anteilig) bereits Gegenstand der bestandskräftigen Nutzungsuntersagungen vom 27.02.2017 gegenüber der früheren Eigentümerin und vom 17.07.2020 gegenüber dem Antragsteller.
Vielmehr ist nach dem letzten bekannten Sachstand davon auszugehen, dass sich in dem Gebäude zwischenzeitlich - ausgehend von den im Beisein des Antragstellers getroffenen Feststellungen der Antragsgegnerin während der angemeldeten Baukontrolle vom 05.03.2025 - insgesamt 36 Wohnungen bzw. Appartements befinden (vgl. nochmals AS 66 ff. der Behördenakte). Es ist offensichtlich, dass ein Umbau dieses Ausmaßes, der mit der Möglichkeit einhergeht, in dem Gebäude mehr Bewohner als bisher unterzubringen, von der Legalisierungswirkung der genannten Baugenehmigungen nicht mehr gedeckt ist und sich die Genehmigungsfrage neu stellt (vgl. hierzu VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.08.2017 - 5 S 1030/17 -, juris ), zumal wegen des Umbaus des Gebäudes die Frage des Brandschutzes erneut geprüft werden muss. Angesichts dessen liegt, ungeachtet der Frage, wie die zwischenzeitlich geübte Nutzung bauplanungsrechtlich zu qualifizieren ist (vgl. zu den in diesem Zusammenhang aufgeworfenen Abgrenzungsfragen zwischen Wohnnutzung, Beherbergungsbetrieben und der Nutzung als Unterkunft i.w.S. etwa als „Boardinghaus“ nur VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.08.2017 - 5 S 1030/17 -, juris ), jedenfalls in bauordnungsrechtlicher Hinsicht eine Verfahrenspflicht nach § 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO vor.
Zutreffend weist die Antragsgegnerin darauf hin, dass es sich bei diesem Bestand nicht um ein genehmigtes Wohngebäude handelt und das Gebäude der Gebäudeklasse 5 im Sinne des § 2 Abs. 4 Satz 1 Ziffer 5 LBO zuzuordnen ist, weshalb nach § 49 i.V.m. § 50 Abs. 2 LBO keine Verfahrensfreiheit für die erfolgten Nutzungsänderungen und die baulichen Änderungen nach § 50 Abs. 1 LBO i.V.m. Ziffer 2 a und c des Anhangs zu § 50 Abs. 1 LBO besteht. Die Verfahrenspflicht nach § 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO gilt im Übrigen auch für die ursprüngliche Bestandswohnung nach den am 24.08.2006 genehmigten Bauvorlagen, denn durch die Aufteilung dieser Wohnung in diverse kleinere Wohneinheiten sind ebenfalls baurechtlich weitergehende Anforderungen, namentlich etwa Anforderungen an die Rettungswege, entstanden. Zu alledem hat sich der Antragsteller im Übrigen weder im Rahmen der beiden Widerspruchsverfahren noch im gerichtlichen Eilverfahren verhalten.
cc) Die Antragsgegnerin dürfte auch das ihr nach § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO eröffnete Ermessen rechtsfehlerfrei ausgeübt haben. Regelmäßig entspricht es pflichtgemäßer Ermessensausübung, wenn die Baurechtsbehörde eine formell illegale Nutzung durch Erlass einer (vorläufigen) Nutzungsuntersagung unterbindet. Sie verschafft der gesetzlich vorgeschriebenen Präventivkontrolle Geltung und verhindert, dass der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber den Bürgern erhält, die das Genehmigungsverfahren betreiben. Diese öffentlichen Belange überwiegen regelmäßig das private Nutzungsinteresse, weil im Unterschied zur endgültigen Nutzungsuntersagung keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden (vgl. dazu nur VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 01.02.2007 - 8 S 2606/06 -, juris m.w.N.). Die Baurechtsbehörde hat allerdings stets zu prüfen, ob sich die Untersagung einer Nutzung im Einzelfall als unverhältnismäßig erweist, namentlich, weil die untersagte Nutzung materiell offensichtlich genehmigungsfähig wäre (vgl. wiederum VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, juris m.w.N.).
Solche besonderen Umstände dürften hier indes aller Voraussicht nach nicht vorliegen. Die untersagte Nutzung erweist sich insbesondere derzeit nicht als offensichtlich genehmigungsfähig. Ausweislich der Ergebnisse der beiden zuletzt durchgeführten Baukontrollen vom 26.02.2025 und 05.03.2025 wie auch des Abschlussberichts der Feuerwehr nach deren Einsatz am 22.02.2025 bestehen in dem Gebäude zwischenzeitlich eine Vielzahl baulicher Umstände und Mängel, die auch nach Einschätzung der Kammer dringend einer brandschutzrechtlichen Aufarbeitung im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens bedürften. Dies reicht von der Einziehung neuer Trockenbauwände, mit der Folge, dass die Laufkarten der Feuerwehr in erheblichem Umfang unrichtig geworden sind, über den Einbau zusätzlicher Wohnungen, der jeweils gesonderte brandschutzrechtliche Anforderungen ausgelöst haben dürfte, zu substantiellen Bedenken im Hinblick auf die Gewährleistung der Rettungswege (vgl. nochmals AS 33 ff., insb. 38; 40 ff. sowie 66 ff. der Behördenakte). Der von der Antragsgegnerin vor diesem Hintergrund benannte Prüfungsbedarf allein im Hinblick auf den Brandschutz (vgl. nochmals S. 6 f. der Allgemeinverfügung vom 21.03.2025) erscheint ganz erheblich und dürfte eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit der zuletzt vorhandenen Nutzungen ausschließen.
Soweit der Antragsteller in diesem Zusammenhang vorträgt, er habe aufgrund der Beanstandungen der Vergangenheit alle brandschutzrechtlichen Mängel beheben lassen - insbesondere seien neue Türdrücker angebracht worden, damit die Feuerwehr bei einer Begehung der Flure zukünftig keine Schlüssel mehr benötige, darüber hinaus sei auch ein neues Schlüsseldepot mit entsprechender Markierung installiert worden, Flucht- und Rettungswege seien gemäß den geltenden Vorschriften hergestellt worden, auch die elektrische Anlage sei vollständig erneuert worden und entspreche allen brandschutzrechtlichen Anforderungen - weshalb sämtliche neuen Vorwürfe aus seiner Sicht völlig unbegründet seien, er aber trotzdem die beanstandeten Punkte nachweislich behoben habe, bleibt dieses Vorbringen weitestgehend unsubstantiiert und verhält sich schon nicht zur Gesamtheit der Vielzahl konkreter brandschutzrechtlich relevanter Feststellungen der Antragsgegnerin, ungeachtet der Frage, in welchem Zeitraum und durch welche konkreten baulichen Maßnahmen seit der letzten Baukontrolle vom 05.03.2025 alle diese beanstandeten Punkte (vollständig) behoben worden sein sollten. Diese Einschätzung wird im Übrigen auch durch die Stellungnahme des für den Brandschutz zuständigen Mitarbeiters der Stabsstelle Bevölkerungsschutz beim Landratsamt XXX vom 12.05.2025 zu den bei der Begehung am 05.05.2025 vorgefundenen baulichen Veränderungen gestützt, ausweislich derer die durchgeführten Maßnahmen „die Gesamtsituation nur teilweise unwesentlich verbessern“ (vgl. wegen der Einzelheiten AS 52 f. der Gerichtsakte).
Auch die zur Glaubhaftmachung seitens des Antragstellers vorgelegten Unterlagen sind nicht geeignet, diese Behauptung einer vollständigen Mängelbeseitigung zu tragen. Die in Anlage vorgelegte Rechnung der Firma XXX vom 11.04.2025 vermag immerhin zu belegen, dass die Brandmeldeanlage am 08.04.2025 gewartet wurde; Weiteres, insbesondere ein ordnungsgemäßes Funktionieren derselben lässt sich der Rechnung demgegenüber (naturgemäß) ebenso wenig entnehmen, wie eine Glaubhaftmachung hinsichtlich der diversen weiteren brandschutzrechtlichen Beanstandungen der Antragsgegnerin. Soweit der Antragsteller diesbezüglich weiter vorträgt, er habe nunmehr - also erst an dem Tag, an dem er auch um gerichtlichen Eilrechtsschutz nachgesucht hat - zusätzlich erneut einen Brandschutzbeauftragten beauftragt, der am übernächsten Dienstag, den 20.05.2025 vor Ort sein, alles überprüfen und ein Gutachten erstellen werde, ist das hierfür vorgelegte Schreiben der Firma XXX GmbH vom 12.05.2025 zur Glaubhaftmachung seines oben genannten Vortrags in mehrfacher Hinsicht schon im Ansatz ungeeignet, da dieser Termin in der Zukunft liegt und die Aufgabenstellung sich nicht auf das hier verfahrensgegenständliche Gebäude in der XXX, sondern vielmehr auf ein anderes „Objekt in der XXX in XXX“ bezieht.
dd) Auch Anhaltspunkte für Ermessensfehler oder eine Unverhältnismäßigkeit der auferlegten Verpflichtungen im Übrigen bestehen nicht; insbesondere sind mildere, gleich geeignete Mittel nicht ersichtlich. Der mit der Maßnahme beabsichtigte Zweck des Schutzes von Leib und Leben der Bewohner vor den seitens der Antragsgegnerin in vielfacher Hinsicht dokumentierten Gefahren unter dem Gesichtspunkt einer unzureichenden Gewährleistung des Brandschutzes unter Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG überwiegt die seitens des Antragstellers benannten Einschränkungen der grundrechtlichen Positionen der Adressaten der Allgemeinverfügung, namentlich seines Eigentumsgrundrechts, dessen Inhalt und Schranken durch die Vorschriften der LBO bestimmt werden (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG), und des Grundrechts aller Bewohner aus Art. 13 GG auf Schutz ihrer Wohnung deutlich (vgl. insoweit auch Art. 13 Abs. 7 GG).
Soweit der Antragsteller diesbezüglich - wenn auch im Kontext der angedrohten Zwangsräumung - vorträgt, die Bewohner sollten durch die Polizei und die Angestellten der Antragsgegnerin „auf die Straße gestellt werden“ obwohl diese alle über einen gültigen Mietvertrag verfügten und von Seiten der Antragsgegnerin kein Ersatzwohnraum in geeignetem Umfang bereitgestellt werde, führt auch dieser Vortrag nicht auf einen Ermessensfehler der angegriffenen Anordnung. Denn die Antragsgegnerin hat - ihrerseits bei der Begründung der Androhung unmittelbaren Zwangs - bereits in der Allgemeinverfügung angekündigt, sollten die Bewohner des Gebäudes bei einer ggf. erforderlichen Zwangsräumung obdachlos werden, würde die Antragsgegnerin für eine Notunterbringung dieser Bewohner Sorge tragen (vgl. S. 10 ihrer Allgemeinverfügung vom 21.03.2025) und diese Zusage seitdem sowohl mit dem Schreiben vom 05.05.2025 zur Ankündigung der Zwangsräumung, als auch mit ihrer Antragserwiderung vom 12.05.2025 (dort S. 8) fortlaufend wiederholt.
Nach alledem besteht auch nach Einschätzung der Kammer ein besonderes Interesse an dem Vollzug der ausgesprochenen Nutzungsuntersagung bereits vor Abschluss des Widerspruchsverfahrens und eines sich gegebenenfalls anschließenden Klageverfahrens. Bereits der Verstoß gegen die Ordnungsfunktion des formellen Baurechts rechtfertigt für sich genommen die Unterbindung des Beginns der genehmigungsbedürftigen, aber nicht genehmigten Nutzung. Damit wird verhindert, dass sich derjenige, der ohne Genehmigung eine Nutzung aufnimmt, gegenüber demjenigen, der ordnungsgemäß das Genehmigungsverfahren betreibt, Vorteile erhält, die ihm nicht zustehen (vgl. hierzu nur VGH Baden-Württemberg, Beschlüsse vom 28.06.2010 - 8 S 708/10 -, juris und vom 01.02.2007 - 8 S 2606/06 -, juris ). Hinzu kommt hier mit besonderem Gewicht das von der Antragsgegnerin darüber hinaus benannte öffentliche Interesse, die Nutzungsuntersagung unabhängig von einer aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchsverfahrens zu vollziehen, um so eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung, insbesondere von Leben und Gesundheit von Menschen zu verhindern. Angesichts des Brandereignisses vom 22.02.2025, bei dem erneut dank glücklicher Umstände kein Brand ausgebrochen sei, besteht in der Tat in der illegalen Nutzung der Räumlichkeiten eine konkrete Gefahr für die Gesundheit und das Leben der Gebäudebewohner.
c) Auch die Androhung des Zwangsmittels der Anwendung unmittelbaren Zwangs nach den §§ 1, 2, 4, 18, 19, 20, 26 und 27 LVwVG in Ziffer 3 des angegriffenen Bescheids vom 21.03.2025 dürfte schließlich vor diesem Hintergrund keinen rechtlichen Bedenken begegnen. Gleiches dürfte im Übrigen auch hinsichtlich der weiteren Konkretisierung dieser Androhung durch die „Ankündigung der Zwangsräumung“ seitens der Antragsgegnerin vom 05.05.2025 gelten, mit der diese in Anwendung von § 27 Abs. 1 Satz 2 LVwVG „den Zeitpunkt der Zwangsräumung“ mitteilt, sofern man dieser Bestimmung des Zeitpunkts der Zwangsräumung mit dem Antragsteller überhaupt eine Regelungswirkung entnehmen wollte.
Soweit der Antragsteller diesbezüglich insbesondere vorträgt, nach § 26 Abs. 1 LVwVG dürfe unmittelbarer Zwang, also das schärfste Zwangsmittel, nur rechtmäßig angewendet werden, wenn ein weniger eingriffsintensives Mittel, wie z. B. ein Zwangsgeld, ohne Erfolg geblieben wäre oder dessen Anwendung untauglich sei, verhilft auch dieses Vorbringen seinem Antrag nicht zum Erfolg.
Ebenso wie die Entscheidung, ob ein Verwaltungsakt mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden soll, erfolgt auch die Auswahl der Zwangsmittel nach pflichtgemäßem Ermessen der Vollstreckungsbehörde, das gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist. So hat die Behörde nach dem baden-württembergischen Verwaltungsvollstreckungsgesetz bei der Vollstreckung eines Verwaltungsakts, der zu einer Handlung (ausgenommen einer Geldleistung), einer Duldung oder einer Unterlassung verpflichtet, nach pflichtgemäßem Ermessen zwischen den Zwangsmitteln Zwangsgeld und Zwangshaft, Ersatzvornahme und unmittelbarer Zwang (vgl. §§ 19 Abs. 1, 23 bis 26 LVwVG) zu wählen. Geht es um vertretbare Handlungen wie zum Beispiel bei einer Abbruchverfügung, kommen in erster Linie Zwangsgeld und Ersatzvornahme in Betracht. Dabei besteht in Baden-Württemberg - anders, als etwa im Bundesrecht - kein gesetzlicher Vorrang des Zwangsmittels der Ersatzvornahme vor dem des Zwangsgeldes. Die von der Behörde getroffene Ermessensentscheidung ist gerichtlich daraufhin zu überprüfen, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens eingehalten wurden und ob von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht wurde (§ 114 Satz 1 VwGO). Ein beachtlicher Ermessensfehler liegt zum Beispiel vor, wenn gesetzliche Vorgaben, die Grundrechte oder allgemeine Verwaltungsgrundsätze, wie insbesondere das Gebot der Verhältnismäßigkeit nicht hinreichend beachtet wurden. Der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz bedeutet in Bezug auf die Auswahl des Zwangsmittels zunächst, dass das gewählte Zwangsmittel geeignet sein muss, den Pflichtigen dazu anzuhalten, die ihm obliegende Handlung, Duldung oder Unterlassung zu erfüllen. Weiter muss es erforderlich sein, das heißt es ist zu prüfen, ob von mehreren geeigneten Zwangsmitteln nicht ein milderes, gleich geeignetes Mittel gewählt werden kann. Schließlich muss der eingesetzte Zwang in einem angemessenen Verhältnis zum erstrebten Erfolg stehen (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne). Das Verhältnismäßigkeitsgebot ist in § 19 Abs. 2 und 3 LVwVG aufgenommen und konkretisiert. Danach hat die Vollstreckungsbehörde in Fällen, in denen mehrere Zwangsmittel in Betracht kommen, dasjenige Zwangsmittel anzuwenden, das den Pflichtigen und die Allgemeinheit am wenigsten beeinträchtigt, und es darf durch die Anwendung des Zwangsmittels kein Nachteil entstehen, der erkennbar außer Verhältnis zum Zweck der Vollstreckung steht (vgl. zu diesem Maßstab VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.12.2003 - 5 S 2781/02 -, juris m.w.N. sowie zuletzt Beschluss vom 16.07.2024 - 3 S 1709/23 -, juris ).
Für die Anwendung unmittelbaren Zwangs gibt § 26 Abs. 2 LVwVG vor, dass dieser nur angewandt werden darf, wenn Zwangsgeld und Ersatzvornahme nicht zum Erfolg geführt haben oder deren Anwendung untunlich ist. „Untunlich“ in diesem Sinne sind Ersatzvornahme und Zwangsgeld dann, wenn ihr Einsatz zwar Erfolg versprechend sein kann, der unmittelbare Zwang im konkreten Einzelfall aber wirksamer ist, die Verpflichtung durchzusetzen, die anderen Zwangsmittel also weniger geeignete Mittel darstellen (vgl. hierzu nur Mosbacher in: Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG VwZG, 13. Auflage 2025, § 12 VwVG sowie VG Karlsruhe, Beschluss vom 30.06.2016 - 2 K 2198/16 -, juris ). Das kumulative Vorliegen beider Voraussetzungen ist anzunehmen, wenn mit Rücksicht auf die andernfalls für ein bedeutendes Rechtsgut drohende Gefahr die mit dem Versuch, den Willen des Verpflichteten zunächst durch ein milderes Zwangsmittel zu beugen, verbundene Verzögerung nicht in Kauf genommen werden kann (vgl. hierzu etwa VG Karlsruhe, Beschluss vom 30.06.2016 - 2 K 2198/16 -, juris sowie OVG Berlin Beschluss vom 14.05.1997 - 2 S 6.97 -, NVwZ-RR 1998, S. 412 <413> jeweils m.w.N.).
Ausgehend von diesen Maßstäben dürfte sich der Rückgriff der Antragsgegnerin auf das Zwangsmittel des unmittelbaren Zwangs in der hier gegebenen Sachverhaltsgestaltung als ermessensfehlerfreie Auswahlentscheidung darstellen, weil sich andere Zwangsmittel, namentlich das vom Antragsteller in Bezug genommene Zwangsgeld mit Blick auf den stetig wechselnden Kreis der Nutzer und die bislang kaum gegebene Kooperationsbereitschaft des Antragstellers als Eigentümer als deutlich weniger geeignet darstellen. Angesichts der seitens der Baurechtsbehörde benannten - und auch vom Antragsteller mit seinem gerichtlichen Vortrag nicht ausgeräumten - diversen gravierenden und akuten Brandschutzmängel durfte die Baurechtsbehörde hier das Ziel verfolgen, dass das Gebäude ab sofort nicht mehr weiter, insbesondere zu Wohn- und Aufenthaltszwecken genutzt werde, was bei Zuwiderhandlung gegen die Nutzungsuntersagung gesichert nur durch eine zeitnahe Räumung des Gebäudes sowie dessen Schließung und Versiegelung gewährleistet werden dürfte. Mit Rücksicht auf die damit angesprochenen erheblichen Gefahren für Leib und Leben der Bewohner (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), geht die Kammer mit der Antragsgegnerin davon aus, dass die mit dem Versuch, den Willen der Verpflichteten zunächst durch ein milderes Zwangsmittel zu beugen, verbundene Verzögerung nicht in Kauf genommen werden konnte.
Hinsichtlich der Ermessensausübung der Antragsgegnerin - namentlich im Hinblick auf die hier berührten Grundrechtspositionen der Bewohner des Gebäudes - gelten im Übrigen die vorstehenden Ausführungen zur Ermessensausübung im Rahmen der Nutzungsuntersagung entsprechend. Auch eines Richtervorbehalts unter Art. 13 Abs. 2 GG bedurfte es schließlich für die mit Ziffer 3 der Allgemeinverfügung ebenfalls angedrohte Schließung und Versiegelung der Räume nicht, da mit diesen Maßnahmen keine „Durchsuchung“ im Sinne von Art. 13 Abs. 2 GG verbunden ist (vgl. hierzu nur VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 16.05.1980 - 8 S 102/80 -, juris ).
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
4. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG. Da die Höhe des mit der angegriffenen Nutzungsuntersagung einhergehenden Schadens für den Antragsteller (vgl. Ziffer 9.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der zuletzt beschlossenen Änderung vom 18.07.2013) aufgrund der Eilbedürftigkeit der vorliegenden Entscheidung nicht abschätzbar ist, war insoweit der Auffangstreitwert anzusetzen, welcher aufgrund der Vorwegnahme der Hauptsache durch die vorliegende Entscheidung nicht zu halbieren war (in Anlehnung an Ziffer 1.5, Satz 2 des Streitwertkatalogs). Die weiter angegriffene Androhung unmittelbaren Zwangs in Ziffer 3 des Bescheids vom 21.03.2025 ebenso wie die weitere Konkretisierung dieser Androhung durch die „Ankündigung der Zwangsräumung“ seitens der Antragsgegnerin vom 05.05.2025 bleibt in Anlehnung an Ziffer 1.7.2 des Streitwertkatalogs als unselbständige Maßnahme der Vollstreckung außer Betracht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 34, 35, 36 und 37 LBO
§§ 34 - 39 LBO
§§ 4, 8 LBOAVO
§§ 1, 2, 4, 18, 19, 20, 26 und 27 LVwVG
§ 2 LVwVG
§ 7 LBOAVO
§ 26 LVwVG
§ 35 LVwVfG
§ 80 VwGO
§ 12 VwVG
§ 65 Abs. 1 Satz 2 LBO
§ 50 Abs. 2 LBO
§ 50 Abs. 1 LBO
§ 10 Abs. 4 LBOAVO
§ 10 Abs. 2 LBOAVO
§ 13 Abs. 4 LBOAVO
§ 35 Satz 2 LVwVfG
§ 35 Satz 1 LVwVfG
§ 28 Abs. 1 LVwVfG
§ 28 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 1 LVwVfG
§ 19 Abs. 2 und 3 LVwVG
§ 26 Abs. 2 LVwVG
§ 20 Abs. 1 Satz 2 LVwVG
§ 27 Abs. 1 Satz 2 LVwVG
§ 41 Abs. 3 Satz 2 LVwVfG
§ 37 Abs. 6 LVwVfG
§ 80 Abs. 5 VwGO
§ 26 Abs. 1 LVwVG
§ 80 Abs. 5 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO
§ 12 Satz 1 LVwVG
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO
§ 19 Abs. 1, 23 bis 26 LVwVG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG
§ 2 Nr. 2 aufgrund der Anordnung
Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG
Art. 13 Abs. 7 GG
Art. 13 Abs. 2 GG
Art. 13 Abs. 1 GG
Art. 1 GG
Art. 19 Abs. 4 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 13 GG

Zitierte Entscheidungen: 11 K 3823/19
11 K 3196/20
3 S 2590/18
XXX GmbH vom 12.05
3 S 1709/23
1 S 1849/21
5 S 1030/17
8 S 2606/06
1 K 3372/22
5 S 8/23
6 C 26.19
8 S 708/10
5 S 2781/02
2 K 2198/16
2 S 6.97
8 S 102/80