Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-05-07, Aktenzeichen 73 C 58/20
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2021:0507.73C58.20.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien sind Eigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft ... straße ... in Berlin ... . Der Kläger hat die beiden im Klageantrag genannten Teileigentumseinheiten
Der Kläger ist im Wege einer Ende 2018 durchgeführten Grundstücksauktion Eigentümer der Teileigentumseinheiten 29 und 30 geworden. Der Versteigerer wies im Versteigerungskatalog darauf hin, dass eine Nutzung dieser Einheiten zu Wohnzwecken nach der Teilungserklärung ausgeschlossen sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung aus dem Katalog Bd. I Bl. 134 d. A.
Die Gemeinschaft selbst wurde durch eine am 13./14. November 1986 von der Steuerberaterin ... und dem Architekten ... abgegebenen Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung gegründet. Das Bestandsgebäude (Berliner Altbau) wurde in zunächst 28 Sondereigentumseinheiten aufgeteilt. Dabei wurden den Einheiten 24 und 25 zwei Miteigentumsanteile zugewiesen, nämlich 312/10000stel für die Wohnung und 281/10000stel für die Abstellräume bei Einheit 24 und 159 /10000stel für die Wohnung und 143/1000stel für die Abstellräume bei Einheit 25 (Vgl. Bd. I Bl. 44 d. A.).
Eine Ergänzung dieser Teilungserklärung wurde am 17. März 1988 notariell beurkundet in der den jeweiligen Eigentümern der Einheiten Nr. 24 bis 26 das Recht eingeräumt wurde, die über diesen Wohnungen gelegenen Abstellräume (Sondereigentrum) im Dachgeschoss auf Grundlage einer einzuholenden Baugenehmigung auszubauen und hierbei Gemeinschaftseigentum zu verändern und umzubauen. Abgegeben wurde diese Erklärung von ... , dem damaligen Eigentümer aller Einheiten. Diese Urkunde wurde bezüglich des genannten Ausbaurechts allerdings grundbuchlich nicht vollzogen. Wegen der Einzelheiten der ursprünglichen Teilungserklärung mit Nachträgen wird auf die Ablichtung Bd. I Bl. 11 bis 46 d. A. verwiesen. Wegen der Ergänzungsurkunde wird auf die Ablichtung Bd. I Bl. 127 bis 131 d. A. verwiesen.
Das Bezirksamt Wilmersdorf erteilte 1994 eine Baugenehmigung auf deren Grundlage der damalige Eigentümer der Einheiten 24 und 25 die Abstellräume zu Wohnzwecken ausbaute. Es entstand eine 5-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, separatem WC und 2 Dachterrassen. In den Folgejahren wurden die Räume auch zumindest zeitweise zu Wohnzwecken genutzt, Einzelheiten sind insoweit zwischen den Parteien streitig.
Im Jahre 2011 war die ... Eigentümerin der Einheiten 24 und 25. Sie gab am 21. Dezember 2011 zur Ur-Nr. 208/2011 des Notars ... eine Erklärung ab mit der die streitgegenständlichen Einheiten 29 und 39 auf der Grundlage einer neu eingeholten Abgeschlossenheitsbescheinigung gebildet wurden. Diesen wurden Miteigentumsanteile von 281/10.000stel (Einheit 29) und 143/10.000stel (Einheit 30) zugewiesen. Diese Urkunde wurde grundbuchlich vollzogen und für die genannten Einheiten die Grundbuchblätter ... und ... im Grundbuch von Wilmersdorf angelegt. Wegen der Einzelheiten dieser Urkunde wird auf die Ablichtung Bd. I Bl. 56 bis 63 d. A. verwiesen.
Bereits in den Jahren 2002ff. hatte der damalige Eigentümer ... einen Antrag im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit gestellt, wonach eine Reihe von anderen Eigentümern verpflichtet werden sollten, einer Nutzung der streitgegenständlichen Dachgeschossräume zuzustimmen. In der Beschwerdeentscheidung vom 17. Dezember 2004 gab das Landgericht Berlin diesem Antrag gegenüber den damaligen Eigentümer ... statt, wies ihn aber ab, soweit er gegen 12 andere Eigentümer gerichtet war, darunter die jetzigen Beklagten ... , ... , ... und ... und ... . Zur Begründung verwies das Landgericht Berlin darauf, dass die Urkunde von 1988 nur den Eigentümer ... verpflichte. Für die übrigen Eigentümer sei sie nicht verbindlich geworden. Die Bezeichnung „Abstellräume“ in der Teilungserklärung sei eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, die eine Umwidmung zu Wohnräumen nicht zulasse. Der Beschluss wurde rechtskräftig, wegen seiner Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Beschlusses vom 17. Dezember 2004, Az. ... WEG, Bd. I Bl. 210 bis 233 d. A. verwiesen.
Nach dem Ausbau wurden die Räume in einem im Einzelnen zwischen den Parteien streitigen Zeitraum auch zu Wohnzwecken genutzt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nahm die damalige Eigentümerin der Einheiten ( ... ) u. A. auf Unterlassung der Wohnnutzung in Anspruch. Das Amtsgericht Charlottenburg hat dieser Klage durch Urteil vom 9. Februar 2017 insoweit stattgegeben. Eine Wohnnutzung sei durch die Teilungserklärung oder andere Rechtsgründe nicht gestattet. Der Unterlassungsanspruch sei auch nicht verwirkt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Urteils zum Az. ... vom 9. Februar 2017 Bd. I Bl. 93 bis 108 d. A. verwiesen. Das Urteil wurde rechtskräftig. Die Räume waren seinerzeit an Asylbewerber vermietet. Die Mietverhältnisse wurden daraufhin beendet.
Der Kläger behauptet, er habe nunmehr die Absicht, die Einheiten selbst mit seiner Lebensgefährtin und seiner Tochter zu bewohnen. Die übrigen Eigentümer seien verpflichtet, die Umwandlung von Teil- in Wohneigentum im Grundbuch zu bewilligen. Dies ergebe sich aus einer Gesamtschau der Umstände, wegen deren Einzelheiten auf die Entscheidungsgründe verwiesen wird. Die teilenden Eigentümer hätten seinerzeit schon eine Möglichkeit der Wohnnutzung der Abstellräume vorsehen wollen. Sie seien aber irrig der Meinung gewesen, dass dies wegen eines fehlenden zweiten Rettungswegs baurechtlich nicht umzusetzen sei. Er nimmt die Beklagten (Die Eigentümer, die eine Änderung des Grundbuchinhalts im vorgenannten Sinne ablehnen) nunmehr gerichtlich in Anspruch, da er schwerwiegende Gründe habe, die diese Änderung rechtfertigen würden.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Änderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom 13./14.11.1986 (UR-Nr: 208/1986 des Notars ... ), 04.03.1987 (UR-Nr: 26/1987 des Notars ... ), 17.03.1988 (UR-Nummer: 130/1988 des Notars ... ) und vom 21.12.2011 (UR-Nr: 208/2011 des Notars ... ) bezüglich des Grundstücks ... straße ... in ... Berlin dahingehend zuzustimmen, dass der jeweilige Eigentümer des Sondereigentums, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg von Wilmersdorf
a) Blatt ...
280/10000stel Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr. 29 gekennzeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, belegen im Dachgeschoss und
b) Blatt ...
143/10000stel Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr. 30 gekennzeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, belegen im Dachgeschoss,
- berechtigt ist, die genannten Einheiten und Räume zu Wohnzwecken zu nutzen;
– die Einheiten 29 und 30 werden unter Bezugnahme auf die Regelung in Teil A § 1 Nr. 24 und 25 Teilungserklärung vom 13./14.11.1986 in der Fassung vom 04.03.1987 (UR-Nr: 26/1987 des Notars ... ), 17.03.1988 (UR-Nr 130/1988 des Notars ... ) und vom 21.12.2011 (UR-Nr. 208/2011 des Notars ... ) jeweils von Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt.
Die Änderung wird von den Beteiligten zur Eintragung im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums der Betroffenen Einheit Nummer 29und 30 bewilligt und beantragt.
Die Beklagten beantragten,
die Klage abzuweisen.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig. Die im FGG-Verfahren im Jahre 2004 zwischen dem Rechtsvorgänger ... des Klägers und einigen der Beklagten ergangene Entscheidung, wonach Letztere nicht verpflichtet seien einer Wohnnutzung des Dachgeschosses zuzustimmen (offenbar ohne dass entsprechende Grundbucheintragung angestrebt war) steht der jetzigen Klage trotz der Rechtskraftwirkung nicht entgegen, weil der Kläger seine Klage auf § 10 Abs. 2 WEG stützt, der eine selbständige Anspruchsgrundlage für eine Abänderung von Wohnungseigentumsvereinbarungen schafft, die erst mit Wirkung vom 1. Juli 2007 in das Gesetz aufgenommen wurde und daher von den seinerzeit zuständigen Wohnungseigentumsgerichten nicht berücksichtigt werden konnte. Ein zeitlich erst nach Rechtskraft der Entscheidung entstandener Anspruch kann neu eingeklagt werden (Zeitliche Grenze der Rechtskraft). Wie weit die objektiven und subjektiven Grenzen der Rechtskraft hier reichen, kann danach dahingestellt bleiben.
Die Klage ist aber unbegründet. Dem Kläger stehen keine schwerwiegenden Gründe nach § 10 Abs. 2 WEG zur Seite, die eine Anpassung der Vereinbarungen der Gemeinschaft in dem von ihm erstrebten Sinne angezeigt erscheinen lassen. Die vom Kläger dafür vorgebrachten Umstände ergeben diese Gründe weder alleine noch in ihrem Zusammenwirken. Im Einzelnen:
- Die Wohnnutzung ist nach der Teilungserklärung wohnungseigentumsrechtlich rechtswidrig. Wie bereits die Entscheidungen in den Vorprozessen zutreffend herausgearbeitet haben, band die Urkunde vom 17. März 1988 allenfalls den damaligen Eigentümer ... schuldrechtlich, aber nicht die späteren Eigentümer. Der Kläger macht nach wie vor nicht klar, warum sich die hier Beklagten den Inhalt dieser Urkunde, soweit er nicht verdinglicht wurde, entgegen halten lassen müssten. Dass allen oder einzelnen Beklagten ihr Inhalt bekannt gewesen sein mag, als sie ihr Eigentum erwarben, genügt dafür jedenfalls nicht.
- Es steht auch rechtskräftig fest, dass sich die Beklagten auf die Zweckbestimmung berufen dürfen, wie sich aus der rechtskräftigen Titulierung des Unterlassungsanspruchs durch die Gemeinschaft im Urteil vom 9. Februar 2017 ergibt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat seinerzeit die damals bestehenden individuellen Unterlassungsansprüche durch Beschluss vergemeinschaftet und als Prozessstandschafterin der Eigentümer durchgesetzt. Der Titel wirkt gemäß § 325 ZPO auch gegen den Kläger, auch wenn er die Einheiten (streitbefangene Sachen) erst nach Eintritt der Rechtskraft erworben hat (Vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 33. Aufl., § 325 Rdnr. 21). Damit steht aber fest, dass Verhaltensweisen der Beklagten weder zur Verjährung noch zur Verwirkung des Unterlassungsanspruchs geführt haben. Erst recht kann sich der Kläger dann aber nicht darauf berufen, dass der lange Zeitablauf zwischen Ausbau und Unterlassungsklage, die Tatsache, dass Mitte der neunziger Jahre offenbar niemand rechtlich gegen den Dachgeschossausbau vorgegangen ist und dem damaligen Eigentümer wohl sogar ein Zuschuss für in diesem Zusammenhang vorgenommene Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Dach gewährt wurde, schwerwiegende Gründe für die Abänderung der Gemeinschaftsordnung darstellen. Er leugnet damit die Richtigkeit der damaligen Entscheidung, was ihm durch die Tatbestandswirkung des Urteils vom 9. Februar 2017 und den Einwand der Rechtskraft verwehrt ist. Auf die zwischen den Parteien streitigen Einzelheiten, wie etwa konkludenten Genehmigungen durch Stillhalten bzw. seinerzeitigem Widerspruch in der Gemeinschaft zu den Bauarbeiten des Voreigentümers, kommt es danach nicht an. Eine Genehmigung baulicher Veränderungen durch Beschluss gab es unstreitig nicht.
- Aus denselben Gründen kann der streitige Vortrag offen bleiben, ob die Dachgeschossräume nun mit längeren oder kürzeren Unterbrechungen zu Wohnzwecken genutzt wurden und ob die damaligen Ausbauarbeiten sach- und fachgerecht vorgenommen wurden.
- Dass auf einer Wohnungseigentümerversammlung Ende 2018 ein Beschlussantrag abgelehnt wurde, der darauf abzielte, eine Rückbauklage wegen des Dachgeschosses anzustrengen, vermag schon deshalb keine Berücksichtigung zu finden, da dieser Beschluss offensichtlich schon aus anderen Gründen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Rückbauansprüche gegen den Eigentümer, der damals den Ausbau hatte vornehmen lassen (Er wäre als einziger für den Rückbau passivlegitimiert), sind mit großer Wahrscheinlichkeit verjährt, so dass einer entsprechenden Klage schon deshalb eine schlechte Prognose gestellt werden musste. Eine Genehmigung der Wohnnutzung gebietet dies jedoch nicht. Der Gemeinschaft steht es frei, rechtswidrige Veränderungen am Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten zurückbauen zu lassen.
- Der Kläger kann gegenüber den Beklagten auch nicht den Grundsatz der Gleichbehandlung einfordern, auch wenn zu seinen Gunsten davon ausgegangen wird, dass die Eheleute ... , die Eigentümer der Einheit 26, die ihnen zugewiesenen Abstellräume zu Wohnzwecken nutzen und hiergegen keiner der Beklagten vorgeht. Der Grundsatz der Gleichbehandlung bedeutet im Wohnungseigentumsrecht nämlich lediglich, dass die Gemeinschaft bei ihren Beschlussfassungen und der Verwalter bei der Erfüllung seiner Pflichten nach WEG die Eigentümer nicht ohne sachlichen Grund unterschiedlich behandeln dürfen. Darum geht es hier aber nicht. Die Bewilligung einer Änderung der Teilungserklärung ist eine privatautonome Entscheidung jedes einzelnen Eigentümers, die er nach seinem freien Ermessen erteilen kann oder nicht, soweit keine rechtliche Verpflichtung besteht. Von welchen Erwägungen er sich dabei leiten lässt, ist bis zur Grenze der Schikane oder des Rechtsmissbrauchs, die hier nicht erreicht ist, hinzunehmen. Außerdem liegt keine Ungleichbehandlung vor. Der Kläger behauptet jedenfalls nicht, dass einer der Beklagten den Eheleuten ... eine Änderung der Teilungserklärung bewilligt hat, die mit der von ihm erstrebten vergleichbar wäre.
- Soweit der Kläger schließlich anführt, die teilenden Eigentümer ... und ... sowie der spätere Alleineigentümer ... hätten von Anfang an einen Ausbau des Dachgeschosses im Auge gehabt und hätten dies lediglich wegen baurechtlichen Fehlvorstellungen ( ... ) oder weil ihnen ein Vorgehen über die Kaufverträge sinnvoller erschien ( ... ) nicht in der Gemeinschaftsordnung verdinglicht, kann auch dies nicht zu seinen Gunsten ausschlagen. Jeder Eigentümer muss sich nämlich, ausgenommen individueller besonderer Verpflichtung, nur die Vereinbarungen entgegen halten lassen, die Grundbuchinhalt sind. Diese sind nach ständiger Rechtsprechung als Grundbucherklärungen nach ihrem Wortlaut und Sinn auszulegen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (vgl. für alle BGH NJW 2018, 41 Rn. 28). (Fehl)Vorstellungen oder subjektive Absichten der Urkundsbeteiligten, die im Grundbuchinhalt keinen Niederschlag gefunden haben, können daher bei der Auslegung - aber auch im Zusammenhang des § 10 Abs. 2 WEG - keine Berücksichtigung finden. Es ist insbesondere nachträglich eintretenden Eigentümern nicht zumutbar und vielfach auch gar nicht mehr möglich, Grundbucherklärungen, die vor Jahrzehnten abgegeben wurden, daraufhin zu überprüfen, ob die Erklärenden Absichten hatten, die in der Vereinbarung nicht zum Ausdruck gekommen sind. Dem steht nicht entgegen, dass gerichtsbekannt oft bei Umwandlung Berliner Altbauten in Wohnungseigentum Ausbaurechte bezüglich des Dachbodens vereinbart wurden. Dies geschah und geschieht aber nicht ausnahmslos. Die Eigentümer sind dann aber von Rechts wegen nicht gehalten, sich nachträglich darüber Gedanken zu machen, warum dies in ihrem Fall unterblieben ist. Die bauliche Ausstattung der Dachgeschossräume zum Zeitpunkt der Abgabe der Teilungserklärung entsprach im Übrigen auch unstreitig nicht einer Wohnnutzung. Diese war hier somit auch nicht im Sinne der Entscheidung des BGH, Urt. v. 22. 3. 2019 – V ZR 298/16, dort Rz. 23 angelegt. Nachträgliche eigenmächtige Ausbauarbeiten vermögen daran nichts zu ändern (BGH a.a.O. Rz.16).
- Es kann unterstellt werden, dass, wie der Kläger behauptet, für die Räume Zweckentfremdungsrecht des Landes Berlin gilt und sie aus diesem Grund wieder einer Wohnnutzung zugeführt werden müssen. Daraus ergibt sich für die vorliegende Klage aber schon deshalb nichts, weil sich daraus allenfalls die Verpflichtung der Gemeinschaft ergibt, den vorhandenen Titel auf Unterlassung der Wohnnutzung derzeit nicht zu vollstrecken. Eine Änderung der Teilungserklärung kann der Kläger aber schon deshalb nicht verlangen, weil dann die Wohnnutzung auch dann legal bliebe, wenn das Zweckentfremdungsrecht später abgemildert oder aufgehoben wird.
- Zugunsten des Klägers verbleibt daher letztlich nur der Umstand, dass die ursprüngliche Teilungserklärung den Einheiten 24 bis 26 ungewöhnlicherweise je zwei Miteigentumsanteile zuwies und dabei zwischen Wohnung und Abstellfläche differenzierte. Gleichzeitig wurden die Miteigentumsanteile offenbar nach Fläche berechnet, was bei der Kostenbelastung dazu führt, dass der Kläger Hausgeld für die Abstellfläche bezahlt als ob es Wohnraum wäre. Dies reicht aber für schwerwiegende Gründe i. S. des § 10 Abs. 2 WEG, die es also gebieten, Billigkeitserwägungen den Vorrang vor dem Gebot der Rechtssicherheit zu geben, nicht aus. Diese Regelung fand seinerzeit eine gewisse Rechtfertigung schon darin, dass die Abstellflächen den genau darunter liegenden Wohnungen zugewiesen waren und daher für diese Eigentümer, trotz Rechtswidrigkeit einer vollen Wohnnutzung, natürlich einen höheren Nutzwert hatten als etwa für einen Erdgeschossbewohner, dem eine Abstellfläche unter dem Dach zugewiesen wird. Der Hintergrund der Aufteilung in zwei Miteigentumsanteile ist für sich allein zu unklar, um ihm ausschlaggebendes Gewicht zumessen zu können. Die erst im Jahre 2011 erfolgte Abtrennung der Stellflächen und Bildung der selbständigen Einheiten 29 und 30 erfolgte allein durch den Voreigentümer des Klägers ohne Mitwirkung der Beklagten und diese müssen sich dies daher nicht entgegen halten lassen. Soweit sich daraus eine unbillig hohe Kostenbelastung des Klägers ergibt, wäre über § 10 Abs. 2 WEG im Übrigen in erster Linie der Kostenverteilungsschlüssel anzupassen und nicht die Widmung der Einheiten als Teileigentum. Bei der gebotenen Gesamtwürdigung der Umstände kann letztlich auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Kläger seine Einheiten in voller Kenntnis der hier gegenständlichen rechtlichen Probleme mit einem erheblichen Preisabschlag erworben hat. Es ist daher auch nicht unbillig, ihn an den Regelungen in der Teilungserklärung, wie sie schon zum Zeitpunkt seines Erwerbs galten und wie sie auch schon in gerichtlichen Entscheidungen ausgeleuchtet waren, festzuhalten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 325 ZPO
§ 709 ZPO
§ 10 Abs. 2 WEG
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2018, 41
V ZR 298/16