Verwaltungsgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-10-27, Aktenzeichen 5 K 3864/08

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
1
Der Kläger wendet sich gegen eine baurechtliche Nutzungsuntersagung.
2
Der Kläger ist - nach seinen Angaben - als Untermieter Betreiber eines bordellartigen Betriebs im 1. und 2. Obergeschoss des straßenseitig errichteten dreigeschossigen Gebäudes (Vorderhaus), das zum Anwesen ... Straße ... (Flst.-Nr....) in H. gehört. Die Geschosse umfassen jeweils etwa 160 qm. Die Errichtung des Hauses wurde 1971 zu Wohn- und Bürozwecken genehmigt (Baugenehmigung vom 02.11.1971 mit Nachträgen vom 30.12.1971 und vom 13.07.1972). Im rückwärtigen Bereich des Anwesens stehen Lagerhallen. Diese und das Erdgeschoss des Vorderhauses werden auf der Grundlage einer Nutzungsänderungsgenehmigung vom 11.10.1991 von einer Schreinerei genutzt.
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Das Anwesen ... Straße ... liegt im Geltungsbereich des aus dem Jahr 1960 stammenden Bebauungsplans „Gewerbegebiet Rohrbach-Süd“ der Beklagten. Der Bebauungsplan setzt für die Straßengevierte westlich und östlich der ... Straße jeweils ein Gewerbegebiet fest. Gemäß der 6. und 7. Änderung vom 03.12.1997 des Bebauungsplans sind darin ausnahmsweise im Gewerbegebiet zulässige Vergnügungsstätten ausgeschlossen; Wohnungen im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO sind als allgemein zulässig festgesetzt. Durch die 8. Änderung des Bebauungsplans vom 22.02.2006 wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen erweiterten Bestandsschutz vorhandener kultureller und kirchlicher Einrichtungen geschaffen.
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In dem Anwesen ... Straße ... wird jedenfalls seit 1990 der Prostitution nachgegangen. In der näheren Umgebung gibt es ebenfalls seit längerem solche Betriebe, die teils genehmigt („...“ in ... Straße ..., Vorderhaus, 1. Obergeschoss; ferner ... Straße ..., Vorderhaus, Erdgeschoss sowie ... Straße ..., Untergeschoss) und teils nur geduldet (... Straße ..., Vorderhaus, 1. Obergeschoss) sind. Auf dem an das Anwesen ... Straße ... angrenzenden Eckgrundstück ... Straße ... wird eines der früher gewerblich genutzten Gebäude als Moschee genutzt. Auf den weiteren Grundstücke entlang der ... Straße findet sich überwiegend gewerbliche, aber auch vereinzelt Wohnnutzung sowie eine Dienststelle der Polizeidirektion H.. Auf den rückwärtigen Grundstücksflächen stehen überwiegend Lagergebäude und Betriebsgebäude.
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Die Beklagte bemüht sich seit einiger Zeit, eine Ausweitung der bordellartigen Nutzung in der ... Straße mit baurechtlichen Mitteln zu verhindern.
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Im Einzelnen entwickelte sich die bauliche Nutzung im Anwesen ... Straße ... wie folgt:
7
Im Jahr 1990 stellte die Polizeidirektion H. fest, dass dort drei Frauen im 2. Obergeschoss der Prostitution nachgingen. Unter dem 25.01.1991 und unter dem 02.01.1992 ist in den Baurechtsakten der Beklagten vermerkt, dass ein baurechtliches Einschreiten nicht möglich sei, weil diese Nutzungsart im Gewerbegebiet zugelassen werden könne. Aus einem 1991 geschlossenen, bis zum 30.04.2001 laufenden Mietvertrag ergibt sich, dass das 1. Obergeschoss zum Betrieb eines „Privatclubs“ und das 2. Obergeschoss als Wohnräume vermietet waren. Im Dezember 1991 wurde festgestellt, dass das 1. Obergeschoss nahezu vollständig und auch zwei Räume des 2. Obergeschosses zur Prostitution genutzt würden.
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Seit Januar 1997 führte Frau ... in dem Anwesen einen bordellartigen Betrieb („...“). Im März 1998 vereinbarte die Eigentümerin des Anwesens, u.a. vertreten durch Frau ..., Herrn ... in den Mietvertrag aufzunehmen.
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Im November 2005 teilte die Polizeidirektion H. mit, dass Frau ..., die in H. einen weiteren Betrieb dieser Art betreibe, seit dem 09.04.2003 für das Anwesen ... Straße ... eine „gewerbliche Zimmervermietung“ angemeldet habe; in den von ihr geführten Betrieben sei es in den zurückliegenden Jahren zu keinen größeren Beanstandungen gekommen.
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Daraufhin äußerte die Beklagte unter dem 02.12.2005 gegenüber der Eigentümerin des Anwesens: Die Betreiberin des Bordells habe mitgeteilt, dass sie die Nutzung aufgebe. Sofern ein neuer Betreiber eine entsprechende Nutzung beabsichtige, würde es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung handeln. Eine weitere Nutzung als Bordell bzw. bordellartiger Betrieb sei im Bebauungsplan ausgeschlossen und deshalb nicht zulässig.
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Mitte des Jahres 2006 eröffnete Herr ... im Anwesen ... Straße ... ein weiteres Bordell. Diese Nutzung wurde ihm untersagt. Sein Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz hatte keinen Erfolg (VG Karlsruhe, Beschl. v. 22.11.2006 - 5 K 1916/06). Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob Herr ... Klage (5 K 782/09).
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Frau ... starb im Juni 2007.
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Am 13.07./20.07.2007 vereinbarte die Beklagte mit Herrn ..., dass sie die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Räume im Erdgeschoss des Gebäudes ... Straße ... für eine Bordell-Nutzung gemäß dem Bauantrag vom 18.01.2007 erteile. Herr ... verpflichtete sich, die bislang im Gebäude ... Straße ... von ihm betriebene Bordellnutzung spätestens mit Erteilung der Baugenehmigung und der Aufnahme der genehmigten Nutzung im Erdgeschoss des Gebäudes ... Straße ... einzustellen. § 3 der Vereinbarung lautet:
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„Sollte nach Aufnahme der genehmigten Bordell-Nutzung im Gebäude ... Straße ... und Einstellung der Bordell-Nutzung im Gebäude ... Straße ... durch den Bauherrn unmittelbar selbst oder mittelbar durch Dritte im Auftrag und auf Rechnung des Bauherrn eine Nutzung des Gebäudes ... Straße ... zu Zwecken der Prostitution wieder aufgenommen werden, so ist die Stadt berechtigt, die Baugenehmigung zur Bordell-Nutzung im Gebäude ... Straße ... … mit sofortiger Wirkung zu widerrufen. In die Baugenehmigung wird ein entsprechender Widerrufsvorbehalt aufgenommen.
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Die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung im Erdgeschoss des Gebäudes ... Straße ... wurde am 27.08.2007 erteilt.
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Am 29.09.2007 vermietete Herr ... das 1. und 2. Obergeschoss des Gebäudes ... Straße ... an den Kläger weiter. Als Zweck der Vermietung wird der „Betrieb einer gewerblichen Zimmervermietung betreffend das erste OG“ bezeichnet. Vereinbart wurde eine monatliche Nettokaltmiete von ... EUR für das 1. Obergeschoss und ... EUR für das 2. Obergeschoss, jeweils zzgl. Mehrwertsteuer. Die Polizeidirektion H. stellte fest, dass es am 01.10.2007 zu einem Betriebsübergang von Herrn ... auf den Kläger gekommen sei. Hinsichtlich Betriebseinrichtung und Öffnungszeiten habe sich nichts geändert. Herr ... habe im Gebäude ... Straße ... am gleichen Tag einen neuen bordellartigen Betrieb eröffnet.
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Mit Verfügung vom 19.02.2008 untersagte die Beklagte dem Kläger unter dem Betreff „Vorhaben: Bordellartiger Betrieb im 1. Obergeschoss“ die Nutzung „der Räumlichkeiten im o.g. Gebäude“ ... Straße ... für einen bordellartigen Betrieb bzw. zwecks Ausübung der Prostitution unverzüglich, spätestens bis zum 29.02.2008, ordnete die sofortige Vollziehung an und drohte dem Kläger ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 EUR an. In den Gründen führte sie aus: Die Nutzungsänderung bedürfe einer - nicht beantragten - Baugenehmigung. Sie sei auch materiell rechtswidrig. Ihr stünden die Festsetzungen des Bebauungsplans entgegen. Vergnügungsstätten seien im festgesetzten Gewerbegebiet ausgeschlossen. Der Ausschluss sei im Bebauungsplan erfolgt, um das produzierende Gewerbe und Handelsbetriebe zu stärken und einem “Trading-Down-Effekt“ vorzubeugen. Sollten bordellartige Betriebe nicht als Vergnügungsstätten anzusehen sein, könne das Vorhaben dennoch nicht zugelassen werden, weil es im Sinne von § 15 Abs. 1 BauNVO nach Anzahl und Lage der Eigenart des Baugebiets widerspreche und von ihm Belästigungen und Störungen ausgehen könnten, die für die Umgebung unzumutbar seien. Mit dem zusätzlichen Bordellbetrieb in der ... Straße ..., von dessen Schließung die Baurechtsbehörde habe ausgehen müssen, würde sich die Zahl der ansässigen Bordelle von vier auf fünf erhöhen, der Gebietscharakter kippen und die „zentrierte Lage“ im Bereich der ... Straße zu einer „Roten Meile“ werden. In den vorangegangenen Verfahren bezüglich der Bordell-Nutzung des Anwesens ... Straße ... sei klar herausgestellt worden, dass der in Rede stehende Bereich allenfalls vier derartige Betriebe vertrage. Ansonsten entstünde der Eindruck eines Sondergebiets für bordellartige Betriebe. Außerdem sei zu befürchten, dass sich in absehbarer Zeit wegen des „Milieucharakters“ Probleme bei der Vermietung von Gewerbeflächen in der Umgebung ergäben.
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Der Kläger erhob am 29.02.2008 Widerspruch und bezog in diesen auch die Androhung des Zwangsgelds ein.
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Zugleich beantragte er beim Verwaltungsgericht vorläufigen Rechtsschutz. Diesen Antrag lehnte die erkennende Kammer mit Beschluss vom 08.07.2008 (5 K 544/08) ab. Dabei ließ sie offen, ob die Nutzungsuntersagung rechtmäßig sei. Abzulehnen sei der Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz jedenfalls deshalb, weil der Kläger die Nutzung ohne erforderliche Baugenehmigung aufgenommen habe.
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Unter dem 05.03.2008 teilte die Polizeidirektion H. mit, dass neben den Räumen im 1. Obergeschoss offensichtlich auch Räume im 2. Obergeschoss des Gebäudes ... Straße ... zur Ausübung der Prostitution genutzt würden. Es bestehe der begründete Verdacht, dass der Kläger nur als Mittelsmann für Herrn ... diene. Der Kläger habe in dem Betrieb nie angetroffen werden können und habe trotz wiederholter Aufforderung keinen Kontakt zur Dienststelle aufgenommen. Unter dem 04.07.2008 teilte die Polizeidirektion mit, dass der bordellartige Betrieb in der ... Straße ... geschlossen sei. Kunden würden auf den bordellartigen Betrieb in der ... Straße ... („...“) hingewiesen.
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Den Widerspruch des Klägers wies das Regierungspräsidium Karlsruhe mit Widerspruchsbescheid vom 17.12.2008 zurück. Es führte aus: Die untersagte Nutzung verstoße gegen den Bebauungsplan. Dies folge jedenfalls aus § 15 Abs. 1 BauNVO. Die vom Kläger verwirklichte Nutzung verstoße außerdem gegen die Vereinbarung von Herrn ... mit der Beklagten. Aus dieser ergebe sich, dass es Herrn ... verwehrt sei, die Räume Dritten zum Zwecke eines bordellartigen Betriebs zu vermieten.
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Der Kläger hat bereits am 21.11.2008 Klage erhoben. Er trägt vor: Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liege nicht vor. Er führe den Betrieb von Frau ... bzw. Herrn ... nur fort. Es habe einen regelrechten Betriebsübergang gegeben. Die Räume seien ohne Unterbrechung seit 1990 für einen bordellartigen Betrieb genutzt worden. Die Nutzungsänderung im Jahre 1990 von der Wohn- und Büronutzung in eine bordellartige Nutzung sei verfahrensfrei gewesen, weil für diese keine weitergehenden Anforderungen gegolten hätten. Es gebe keine rechtliche Verbindung zwischen seinem Betrieb und der Vereinbarung, die Herr ... mit der Beklagten geschlossen habe. Herr ... verstoße nicht gegen § 3 der Vereinbarung mit der Beklagten. Selbst wenn er dies doch der Fall wäre, hätte dies keine Auswirkungen auf die von ihm fortgeführte Nutzung. Ansonsten läge eine unzulässige Klausel zu Lasten Dritter vor, die nichtig wäre. Die Nutzung als bordellartiger Betrieb sei auch materiell rechtmäßig. Im Bebauungsplan seien hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nur Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Dieser Ausschluss umfasse nach der Rechtsprechung u.a. der erkennenden Kammer nicht Bordelle. Im Betrieb des Klägers finde auch nicht etwa ein Animier- oder Barbetrieb statt. Die Nutzung verstoße ferner nicht gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Der Betrieb des Klägers sei nicht zusätzlich, weil er ihn ohne Unterbrechung fortgeführt habe. Er könne deshalb auch nicht den Gebietscharakter zum „Kippen“ bringen. Unabhängig hiervon sei die Befürchtung der Beklagten auch grundlos. Das optische Erscheinungsbild störe nicht. Wenn man die ... Straße durchfahre, erkenne man die bordellartigen Betriebe gar nicht. Es gebe keine entsprechende Werbung. Allenfalls sei jeweils die Adresse optisch leicht hervorgehoben. Jede Gaststätte sei lärmintensiver als sein Betrieb. Es sei nachvollziehbar, dass auf maximale Diskretion geachtet werde. Die ... Straße werde im Wesentlichen durch kleinere Gewerbe- und Handwerksbetriebe geprägt, u.a. eine Schlosserei, einen Heizungs- und Lüftungsbaubetrieb, eine Autolackiererei und eine Schreinerei.
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Der Kläger beantragt,
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die Verfügung der Beklagten vom 19.02.2008 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 17.12.2008 aufzuheben.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie trägt vor: Hinsichtlich der bordellartigen Nutzung auch des 2. Obergeschosses im Gebäude ... Straße ..., die am 16.12.2008 von der Polizeidirektion H. festgestellt worden sei - eine der dort tätigen Prostituierten habe die Wohnung von Herrn ... gemietet -, werde noch eine Nutzungsuntersagung erlassen werden. Die Nutzung des 1. Obergeschosses für dieselben Zwecke sei formell rechtswidrig, weil dafür eine Baugenehmigung nie erteilt worden sei. Der Kläger könne sich nicht auf Bestandsschutz berufen, weil das Wesen des Bestandsschutzes darin liege, dass eine einmal rechtmäßige Nutzung auch für die Zukunft eigentumskräftig geschützt werde. Die Nutzung als Bordell bzw. bordellartiger Betrieb sei aber nie genehmigt gewesen. Die Nutzung widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans und verstoße gegen § 15 Abs. 1 BauNVO. Entgegen des in der Vereinbarung mit Herrn ... zum Ausdruck kommenden Ziels habe sich die Zahl der Bordelle im Gewerbegebiet Rohrbach-Süd durch die Fortführung der bordellartigen Nutzung im Anwesen ... Straße ... erhöht. Hinzu gekommen sei nun sogar noch die entsprechende Nutzung im 2. Obergeschoss des Gebäudes. In der Rechtsprechung sei anerkannt worden, dass fünf Bordellbetriebe auf einer Strecke von 100 m wegen des möglichen anstößigen Verhaltens von Besuchern der Betriebe und wegen einer dem Ansehen anderer Unternehmen möglicherweise abträglichen Wirkung städtebaulich unverträglich seien.
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Der Kammer liegen die Bauakten der Beklagten für das Anwesen ... Straße ... (3 Hefte), die Widerspruchsakten des Regierungspräsidiums Karlsruhe (ein Heft) und die Gerichtsakten im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes 5 K 544/08 sowie die Gerichtsakten und die dort beigezogenen Akten im Verfahren 5 K 782/09 vor.

Entscheidungsgründe:
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Die Klage ist als Anfechtungsklage statthaft. Zweifel hinsichtlich ihrer Zulässigkeit im Übrigen bestehen allenfalls hinsichtlich des Rechtsschutzinteresses des Klägers. Die polizeilichen Feststellungen, wonach der Kläger nie anzutreffen gewesen sei und auch nie kooperiert habe, und der Umstand, dass jüngst das 2. Obergeschoss von Herrn Y. an eine dritte Person vermietet worden ist, weisen darauf hin, dass der Kläger nur als Strohmann auftritt und deshalb durch die Verfügung nicht belastet werden könnte. Ob dies tatsächlich der Fall ist, ließ sich allerdings in der mündlichen Verhandlung nicht klären.
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Die Klage ist jedenfalls nicht begründet. Die Nutzungsuntersagung nebst Androhung eines Zwangsgelds ist rechtmäßig und verletzt den Kläger daher nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
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Die Nutzungsuntersagung bezieht sich allein auf das 1. Obergeschoss des Anwesens. Dem Wortlaut im Entscheidungssatz nach ist sie zwar weiter gefasst („… der Räumlichkeiten im o.g. Gebäude …“) Im Betreff ist aber vom Vorhaben „Bordellartiger Betrieb im 1. OG“ die Rede. Dementsprechend sind auch die Beteiligten wie das Verwaltungsgericht im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes von einer entsprechenden Beschränkung ausgegangen. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung mitgeteilt, dass sie nunmehr die Erweiterung der bordellartigen Nutzung in das 2. Obergeschoss gesondert untersagt habe.
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Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist der Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids vom 17.12.2008.
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Rechtsgrundlage für den Erlass der Nutzungsuntersagung ist § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Nutzung von Anlagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt, untersagt werden. Ein solcher Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften setzt bei einer seit längerem aufgenommenen Nutzung grundsätzlich voraus, dass sie nicht durch eine - erforderliche - Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. v. 22.01.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300 m.w.N.; Urt. v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 - ESVGH 53, 30 = GewA 2003, 496).
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Die bordellartige Nutzung des 1. Obergeschosses des Anwesens ist nicht durch eine erforderliche Baugenehmigung gedeckt. Genehmigt ist die Nutzung des Vorderhauses als Büro- und Wohnhaus. Die Genehmigungsakten sind zwar unvollständig und im Einzelnen auch unklar, weil die Nachträge zur Baugenehmigung vom 02.11.1971, welche sich mit dem Anbau einer Halle und mit der Aufstockung des Vorderhauses um ein 2. Obergeschoss befassen, nur durch grün geschriebene Datumseinträge auf den entsprechenden Plänen versehen sind; entsprechende (Änderungs-)Baugenehmigungen finden sich in den Bauakten nicht. Dem braucht die Kammer jedoch nicht weiter nachzugehen. Denn auch dann, wenn von entsprechenden Baugenehmigungen ausgegangen werden könnte, wäre der Übergang von einer Büro- bzw. von einer Wohnnutzung zu einer bordellartigen Nutzung von Anfang an, seit 1990, genehmigungspflichtig gewesen. Das folgt aus § 49 Abs. 1, § 2 Abs. 12 Nr. 1 und § 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO 1995 und den entsprechenden, zuvor geltenden Vorschriften. Nicht verfahrensfrei war und ist danach die Nutzungsänderung, weil für sie andere Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung. Insoweit kommt es allein darauf an, ob die Nutzungsänderung wegen ihrer städtebaulichen Auswirkungen auf das Plangebiet oder aus sonstigen Gründen unter anderen Gesichtspunkten rechtlich zu würdigen ist als die genehmigte Nutzung. Das ist bei einer bordellartigen Nutzung in einem Gewerbegebiet im Vergleich zu einer Büro- oder Wohnnutzung ohne Weiteres zu bejahten. Zwar handelt es sich jeweils um Nutzungen, die im Gewerbegebiet grundsätzlich, im Fall von Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise, zulässig sind (vgl. § 8 Abs. 2 Nr. 1, 2 und Abs. 3 Nr. 1 BauNVO; vgl. zur bauplanungsrechtlichen Einordnung von Bordellen im Folgenden). Bei der Aufnahme einer bordellartigen Nutzung im Gewerbegebiet stellt sich aber jeweils, anders als bei einer Büro- oder Wohnnutzung, die Frage, ob die Nutzung im konkreten Gewerbegebiet gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauNVO unzulässig ist. Maßgeblich hierfür sind die von einer bordellartigen Nutzung typischerweise ausgehenden besonderen städtebaulichen Störungen und sonstigen Auswirkungen (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83 - NJW 1984, 1574). Geänderte Anforderungen können sich außerdem auch hinsichtlich der Anforderungen an die Zahl der Stellplätze ergeben.
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Das Genehmigungserfordernis kann der Kläger nicht mit der Erwägung in Zweifel ziehen, die bordellartige Nutzung habe seit 1990 ununterbrochen angedauert. Denn entscheidend ist nicht, ob sich die Nutzung in jüngerer Zeit geändert hat, sondern, ob sie sich gegenüber der genehmigten Nutzung verändert hat.
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Ob die Nutzungsänderung seit ihrer Aufnahme fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt, erscheint allerdings fraglich. Dies hängt von den zwischen 1990 und 1997 gegebenen städtebaulichen Verhältnissen im Plangebiet ab, ob die bordellartige Nutzung zu jener Zeit nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung im Einzelfall dem Eigenart des Gewerbegebiets widersprach und deshalb gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig war. Diese Verhältnisse sind jedoch von der Beklagten nicht ermittelt worden und erschließen sich auch nicht aus den vorgelegten Akten.
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Die Kammer kann jedoch auch diese Frage offenlassen. Denn ein durch die Aufnahme einer damals womöglich rechtmäßigen bordellartigen Nutzung entstandener Bestandsschutz ist jedenfalls mit dem Abschluss und dem Vollzug der Vereinbarung der Beklagten mit Herrn ... erloschen.
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In dieser Vereinbarung hat Herr ... zwar nicht ausdrücklich auf den Bestandsschutz für die bordellartige Nutzung im Vorderhaus des Anwesens ... Straße ... verzichtet. Der Sache nach sollte aber mit der Vereinbarung nichts Anderes bewirkt werden. Die in § 3 der Vereinbarung enthaltenen Sanktionen bei einer Wiederaufnahme des bordellartigen Betriebs in der ... Straße ... sind nicht etwa abschließend zu verstehen. Zumindest wäre es rechtsmissbräuchlich, dass sich Herr ... die Vorteile der Vereinbarung, die rechtliche Sicherung einer bordellartigen Nutzung im Anwesen ... Straße ... in einem im Einzelnen näher bestimmten Umfang gesichert, gleichwohl aber das 1. und 2. Obergeschoss des Vorderhauses des Anwesens ... Straße ... an den Kläger untervermietet hat.
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Der Verlust des Bestandsschutzes für die niemals genehmigte Nutzung als bordellartiger Betrieb gilt nicht nur gegenüber Herrn ..., sondern auch im Verhältnis zum Kläger wie auch gegenüber dem Eigentümer des Anwesens.
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In Bezug auf den Kläger folgt dies schon daraus, dass mit dem Untermietvertrag vom 29.09.2007 ersichtlich bezweckt wurde, den bordellartigen Betrieb fortzusetzen. Belegt wird dies bereits durch den - unstreitigen - unmittelbaren Betriebsübergang von Herrn ... auf den Kläger.
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Unabhängig hiervon geht der Bestandsschutz für eine langjährig ausgeübte, geduldete Nutzung mit Wirkung gegenüber jedermann verloren, wenn derjenige, der die Nutzung ausübt, auf den Bestandsschutz verzichtet oder ihn aus anderen Gründen verliert. Insoweit kann nichts Anderes gelten als bei Erlöschen einer Baugenehmigung. Auch dieses beendet den Bestandsschutz. Dies ergibt sich aus Folgendem:
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Ein Verzicht auf eine Baugenehmigung (vgl. § 43 Abs. 2 LVwVfG und hierzu Sauter, LBO für Bad.-Württ., § 58 LBO Rdnr. 38 und 152 m.w.N.) bewirkt, dass die Genehmigung auch ohne ausdrückliche Aufhebung durch die Baugenehmigungsbehörde erlischt. Dem steht nicht entgegen, dass die Baugenehmigung objektbezogen ist und auch für und gegen den Rechtsnachfolger gilt (§ 59 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 LBO). Denn sie wird gleichwohl nur auf Antrag erteilt und unterliegt der Disposition des Berechtigten (BVerwG, Urt. v. 15.12.1989 - 4 C 36.86 - BVerwGE 84, 209 = NVwZ 1990, 464 zu einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung). So hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG dem Berechtigten zum Schutze des Vertrauens in den Fortbestand einer bisherigen Rechtsposition je nach den konkreten Einzelumständen eine gewisse Zeitspanne einräumt, innerhalb derer der Bestandsschutz nachwirkt und noch Gelegenheit besteht, an den früheren Zustand anzuknüpfen. Jedoch überwiegt das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der veränderten bebauungsrechtlichen Ordnung, wenn der Berechtigte erkennbar von dem Bestandsschutz keinen Gebrauch mehr machen will (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.03.1988 - 4 C 21.85 - NVwZ 1989, 667 = juris Rdnr. 26; Beschl. v. 10.07.1987 - 4 B 147.87 - Buchholz 406.16 Nr. 44; vgl. zum Ganzen auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.11.1993 - 3 S 1120/92 - VBlBW 1994, 349).
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Mithin kommt es allein darauf an, ob die bordellartige Nutzung seit der Aufnahme durch den Kläger materiell rechtswidrig ist. Dies ist der Fall.
44
Allerdings steht der Ausschluss von Vergnügungsstätten im Bebauungsplan „Gewerbegebiet Rohrbach-Süd“ der Beklagten in der Fassung der 6. und 7. Änderung vom 03.12.1997 einer bordellartigen Nutzung nicht entgegen. Denn bei einer solchen Nutzung handelt es sich um einen „Gewerbebetrieb aller Art“ im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO und nicht um eine Vergnügungsstätte im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO. Die Kammer folgt hinsichtlich dieser Rechtsfrage der wohl überwiegenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung (so schon Urt. v. 25.04.2006 - 5 K 1241/05; Beschl. v. 22.11.2006 - 5 K 1916/06 - und Beschl. v. 08.07.2008 - 5 K 544/08 -; vgl. zuletzt auch OVG HH, Beschl. v. 13.08.2009 - 2 Bs 102.09 - juris, Rdnr. 8 ff. mit umfassenden Nachweisen). Dem entspricht es, dass in der Verwaltungspraxis Vergnügungsstätten und bordellartige Betriebe häufig jeweils eigener Gegenstand von Ausschlussregelungen in Bebauungsplänen sind (vgl. Bayer. VGH, Urt. v. 01.12.2005 - 26 N 03.2351 - juris). Die bauplanungsrechtlichen Vorschriften über Vergnügungsstätten finden auf bordellartige Betriebe dagegen (nur) Anwendung, soweit in diesen zusätzlich Darbietungen zur gemeinsamen Unterhaltung der Besucher angeboten werden (VG Karlsruhe, Beschl. v. 30.07.2009 - 5 K 16317/09 - juris).
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Materiellrechtlich unzulässig ist die untersagte Nutzung jedoch, weil eine weitere bordellartige Nutzung nach Anzahl, Lage und Umfang der Eigenart des Baugebiets widerspricht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO; vgl. dazu Beschl. der Kammer vom 08.04.2009 - 5 K 358/09 - und hierzu VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 26.08.2009 - 3 S 1057/09 - beide juris).
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Die Eigenart des Plangebiets „Gewerbegebiet Rohrbach-Süd“ ergibt sich für die Umgebung des Vorhabens aus den typisierenden Regelungen des § 8 BauNVO 1990, aus der örtlichen Situation, in die es "hineingeplant" worden ist sowie aus dem Planungswillen der Beklagten, soweit dieser in den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck kommt.
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Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Rohrbach-Süd“ der Beklagten in der Fassung 6. und 7. Änderung vom 03.12.1997 setzt für die Straßengevierte westlich und östlich der ... Straße jeweils ein Gewerbegebiet fest. Nördlich schließen sich weitläufige Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel an, westlich und südlich folgen weitflächige Industriegebiete. In den beiden Gewerbegebieten ausgeschlossen sind gemäß Nr. 1.2.2 der Textlichen Festsetzungen die ansonsten gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten Dagegen sind die ansonsten nur ausnahmsweise zulässigen Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, allgemein zulässig, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Mit der 8. Änderung des Bebauungsplans vom 22.02.2006 wurden zudem gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass vorhandene kirchliche und kulturelle Einrichtungen, so auch die Moschee auf dem Eckgrundstück ... Straße/... Straße, einen erweiterten baulichen Bestandsschutz genießen.
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In diesen rechtlichen Modifizierungen des Plangebietscharakters kommt nicht nur zum Ausdruck, dass die Beklagte das Plangebiet für das produzierende Gewerbe sowie unternehmensnahe Dienstleistungs- und Handwerksbetrieben sichern wollte (vgl. zuletzt Planbegründung zur 8. Änderung des Bebauungsplans S. 3), sondern auch, dass sie einem betriebsnahen Wohnen für Betriebsleiter und Aufsichtspersonen etc. und (vorhandenen) kulturellen und kirchlichen Einrichtungen einen höheren Stellenwert einräumen wollte. Damit hat sie auch dem aufgrund der Erstfassung des Bebauungsplans aus dem Jahr 1960 entwickelten vorhandenen Bestand Rechnung getragen. Die örtliche Situation entlang der ... Straße ist gekennzeichnet durch eher kleinräumige gewerbliche Bebauung mit Vorderhäusern, die überwiegend jeweils eine gemischte Büro- und Wohnnutzung vorsahen und größeren, rein gewerblich genutzten Lager- und Produktionsgebäuden im hinteren Bereich. Die insoweit in weiterem Umfang zugelassenen Nutzungen bedürfen in besonderer Weise des Schutzes vor baulichen Nutzungen, wie sie der Kläger verwirklichen will.
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Der so geprägten Eigenart des Baugebiets widerspricht das Vorhaben des Klägers nach Lage, Zahl und Umfang.
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Dagegen kann der Kläger nicht mit Erfolg einwenden, es handele sich um keine hinzukommende, weitere bauliche Nutzung, weil sie schon seit langem verwirklicht werde. Vielmehr ist - wie oben ausgeführt - der Bestandsschutz für die bordellartige Nutzung im 1. Obergeschoss des Anwesens ... Straße ... mit dem Vollzug der Vereinbarung von Herrn ... mit der Beklagten erloschen. Die Fortführung des bordellartigen Betriebs durch den Kläger ab September 2007 stellt sich deshalb als Neuaufnahme einer solchen Nutzung dar.
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Aus dem Umstand, dass bordellartige Betriebe als Gewerbebetriebe eigener Art im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO eingeordnet werden, kann nicht geschlossen werden, dass sie ein Gewerbegebiet in der gleichen Art und Weise prägen wie die anderen in § 8 Abs. 2 Nr. 1 bis 4 BauNVO angeführten Nutzungsarten. Tatsächlich bestimmt eine Häufung solcher Betriebe oder auch die Ansiedlung nur eines solchen Betriebs von großem Umfang den Gebietscharakter ungleich stärker. Das ergibt sich aus insbesondere aus den von bordellartigen Betrieben regelmäßig ausgehenden städtebaulichen Wirkungen der milieubedingten Unruhe, des möglichen anstößigen Verhaltens von Kunden sowie einer Minderung des Ansehens benachbarter gewöhnlicher Gewerbebetriebe, welches zur Abwanderung und damit letztlich zum Kippen des Gebiets führen kann (BVerwG, Urt. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83 - a.a.O.). Solche städtebaulichen Auswirkungen bestehen trotz des Wandels der gesellschaftlichen Anschauungen auch heute noch (vgl. VG München, Urt. v. 25.04.2005 - M 8 K 04.5392 -; VG Augsburg, Urt. v. 18.07.2007 - Au 4 K 07.575 - und hierzu Bayer. VGH, Beschl. v. 13.02.2008 - 15 ZB 07.2200 - alle juris; VG Berlin, Urt. v. 06.05.2009 - 19 A 91.07 - GewA 2009, 322). Insbesondere gilt dies für den städtebaulich unerwünschten „Trading-Down-Effekt“ (vgl. etwa VGH Bad.-Württ., Urt. v. 03.03.2005 - 3 S 1524/04 - VBlBW 2006, 142).
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Nicht ausschlaggebend ist, dass, wie der Kläger geltend macht, die vorhandenen bordellartigen Betriebe vergleichsweise unauffällig gestaltet sind und dort insbesondere keine aggressive Werbung betrieben wird. Denn maßgeblich für die Beurteilung, ob die Ansiedlung von bordellartigen Betrieben den normativ, durch Bebauungsplan bestimmten Gebietscharakter verändert, ist nicht die aktuelle betriebliche Gestaltung der bereits vorhandenen Betriebe, die jederzeit verändert werden kann, sondern ihr Vorhandensein an sich. Entscheidend sind insoweit ihre Anzahl, ihre Lage und ihr Umfang.
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Insoweit gibt es schon jetzt in den beiden als eingeschränkte Gewerbegebiete festgesetzten Baugebiete westlich und östlich der ... Straße vier jeweils für einzelne Geschosse genehmigte bzw. geduldete bordellartige Betriebe mit Betriebsflächen von jeweils etwa 150 qm je Geschoss bis zu etwa 400 qm (in der ... Straße). Das Hinzukommen weiterer bordellartiger Betriebe würde den Gebietscharakter endgültig in Richtung eines entsprechenden Sondergebiets verändern. Dies gilt umso mehr, wenn man die Größe der Betriebsflächen berücksichtigt, um die es in den gegenwärtig anhängigen Verfahren des Klägers und von Herr ... geht. Allein die vom Kläger angefochtene und im vorliegenden Verfahren zu beurteilende Nutzungsuntersagung betrifft eine Betriebsfläche von 160 qm. Angestrebt sind darüber hinaus die Erweiterung des bordellartigen Betriebs des Klägers im 2. Obergeschoss sowie - vom Kläger des Verfahrens 5 K 782/09 - die Erweiterung des im Vorderhaus des Anwesens ... Straße ... genehmigten bordellartigen Betriebs in ein weiteres Geschoss. Hinzu kommt, dass sich die bordellartigen Betriebe in der ... Straße auf einem Abschnitt von etwa 100 m konzentrieren.
54
Soweit der Kläger im Verfahren 5 K 782/09 - entgegen der Auffassung des Klägers im vorliegenden Verfahren - die Auffassung vertritt, der Gebietscharakter habe sich bereits heute in Richtung eines „Rotlichtviertels“ verändert, vermag dem die Kammer nicht zu folgen. Vielmehr steht das Gebiet gerade „auf der Kippe“. Aus denselben Gründen haben die vorhandenen bordellartigen Betriebe kein solches Gewicht, dass die für die zulässige Art der baulichen Nutzung maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans außer Kraft getreten wären. Damit bleiben diese für die Anwendung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO maßgeblich.
55
Dass die Beklagte ihr somit gemäß § 65 Satz 2 LBO eröffnetes Ermessen fehlerhaft betätigt hätte (vgl. § 40 LVwVfG, § 114 VwGO), ist nicht ersichtlich.
56
Auch die Androhung eines Zwangsgeld ist rechtmäßig und verletzt den Kläger daher nicht in seinen Rechten (§§ 19, 20, 23 LVwVG).
57
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Von einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung sieht die Kammer ab. Gründe für eine Zulassung der Berufung durch das Verwaltungsgericht liegen nicht vor (§ 124a Abs. 1 VwGO).
58
BESCHLUSS vom 16.11.2009
59
Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 10.000,- EUR festgesetzt.
60
Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 19, 20, 23 LVwVG
§ 58 LBO
§ 8 BauNVO
§ 40 LVwVfG
§ 114 VwGO
§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 15 Abs. 1 BauNVO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 65 Satz 2 LBO
§ 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO
§ 8 Abs. 2 Nr. 1, 2 und Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauNVO
§ 43 Abs. 2 LVwVfG
§ 59 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 LBO
§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO
§ 1 Abs. 10 BauNVO
§ 8 Abs. 2 Nr. 1 bis 4 BauNVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124a Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1984, 1574
BVerwGE 84, 209
NVwZ 1990, 464
NVwZ 1989, 667
5 K 1916/06
5 K 782/09
5 K 544/08
8 S 2964/95
5 S 149/01
4 C 21.83
4 C 36.86
4 C 21.85
4 B 147.87
3 S 1120/92
5 K 1241/05
2 Bs 102.09
26 N 03.23
5 K 16317/09
5 K 358/09
3 S 1057/09
8 K 04.53
4 K 07.57
15 ZB 07.22
19 A 91.07
3 S 1524/04
1 GKG auf 10.00