Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-10-13, Aktenzeichen 19 T 159/04
ECLI: ECLI:DE:LGD:2004:1013.19T159.04.00

Tenor:
In der Notarkostensache
hat die 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf
auf die Beschwerde gegen die Kostenrechnung des beteiligten Notars vom 21.06.2004
am 13.10.2004
beschlossen:
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die weitere Beschwerde wird zugelassen.
Wert für das Beschwerdeverfahren: 2.689,25 €

Tatbestand:
Die Beschwerdeführer haben durch einen vom Beschwerdegegner beurkundeten Vertrag vom 07.11.2003 von der ein Baugrundstück erworben. Die Veräußerin verpflichtete sich zudem, auf diesem Grundstück ein Einfamilienhaus zu errichten. Der Beschwerdegegner hatte am 29.09.2003 das Grundbuch einsehen lassen und unter anderem festgestellt, dass in Abteilung III unter laufender Nr. 5 eine Buchgrundschuld von 500.000,- € für eingetragen war. Die Kaufpreisfälligkeit war nach dem notariellen Vertrag abhängig von der Freistellung des Grundbesitzes von allen Grundpfandrechten, die der Käufer nicht selbst bestellt hat und die seiner Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen oder nicht übernommen werden sollen. Der Vertrag enthält dazu weiter die Regelung, dass die Freistellung gesichert ist, wenn dem Notar die Pfandfreigabeerklärung der Gläubigerin oder die Freistellungsbescheinigung gemäß § 3 MaBV vorliegt. Der Grundpfandgläubiger unterzeichnete am 07.11.2003 eine Freistellungsverpflichtungserklärung.
Nachdem der Beschwerdegegner am 13.01.2004 eine Fälligkeitsmitteilung an die Beschwerdeführer gesandt hatte, teilte die den Erwerb der Immobilie , mit Schreiben vom 19.01.2004 mit, dass die von unterzeichnete Freistellungsverpflichtungs-erklärung nicht ausreichend sei, da es sich um eine Privatperson handele und nicht – wie sonst üblich – um ein Kreditinstitut und dass daher eine Auszahlung des Darlehens auf dieser Grundlage nicht möglich sei. Der Beschwerdegegner vertrat in einem sich dann ergebenden Schriftwechsel mit der die Auffassung, dass die Erklärung des hinreichend sei und vollumfänglich den Vorgaben der MaBV entspreche, da diese nicht danach differenziere, ob der Globalgläubiger eine natürliche oder juristische Person ist. Die Beschwerdeführer beauftragten ihren Verfahrensbevollmächtigten mit der Interessenvertretung. Dieser bat den Beschwerdegegner telefonisch am 30.01.2004 um die Formulierung einer Löschungsbewilligung / Pfandfrei-gabeerklärung mit sachgerechter Treuhandauflage, die der ausreichen sollte, um eine Auszahlung des Darlehens vorzunehmen.
Mit Schreiben vom 02.02.2004 informierte der Beschwerdegegner die Beschwerdeführer darüber, dass die die ihr zustehenden, noch nicht gezahlten Kaufpreisraten zwangsweise einfordern wolle und hierfür eine vollstreckbare Ausfertigung des Bauträgervertrages benötige, die er erteilen werde, wenn nicht bis zum 16.02.2004 ein Zahlungsnachweis erfolge.
Nach schriftlicher erneuter Bitte seitens des Verfahrensbevollmächtigten der Beschwerdeführer vom 04.02.2004 entwarf der Beschwerdegegner eine Pfandfreigabeerklärung, die der Globalpfandgläubiger am 09.02.2004 unterzeichnete.
Der Kaufpreis wurde sodann gezahlt unter Abzug eines Teilbetrages von 50.000,- € zu Gunsten des
Der Verfahrensbevollmächtigte der Beschwerdeführer berechnete den Beschwerdeführern für seine Tätigkeit 3.183,04 €, die diese zahlten.
Die Kostenrechnung des Beschwerdegegners, die dieser auf die Beanstandung des Bezirksrevisors hinsichtlich der Nichteinhaltung des Zitiergebotes am 21.06.2004 abgeändert und erneut ausgestellt hat, beläuft sich auf 2.689,25 €.
Die Beschwerdeführer haben gegen die Kostenrechnung des Beschwerdegegners die Aufrechnung erklärt.
Sie sind der Auffassung, dass die Einschaltung ihres Verfahrensbevoll-mächtigten und die Begleichung der Honorarnote nicht erforderlich gewesen wäre, wenn der Beschwerdegegner bei der Beurkundung des Notarvertrages fehlerfrei gearbeitet hätte. Es habe erkennen und darüber aufklären müssen, dass die Freistellungsverpflichtungserklärung einer Privatperson von der finanzierenden Bank als nicht ausreichend erachtet wird und diese eine Auszahlung des Darlehens auf der Grundlage nicht vornehmen würde. Es sei ihm daher eine Amtspflichtverletzung vorzuwerfen. Mit dem sich daraus ergebenden Schadensersatzanspruch rechnen die Beschwerdeführer gegen die Kostenrechnung des Beschwerdegegners auf.
Der Beschwerdegegner ist der Auffassung, dass eine Pflichtverletzung seinerseits, die eine Schadensersatzanspruch begründen könnte, nicht gegeben ist. Die Freistellungsverpflichtungserklärung auch einer natürlichen Person sei der gesetzlich vorgesehene, allgemein und unbeanstandet praktizierte und damit sichere und sachgerechte Weg gewesen.
Der Präsident des Landgerichts hat unter dem 28.05.2004 und 27.07.2004 Stellung genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Beschwerdeführer sind zur Zahlung der streitgegenständlichen Kostenrechnung verpflichtet.
Der Anspruch des Beschwerdegegners auf Zahlung seiner Kostenrechnung, die in der Form vom 21.06.2004 nach Abänderung dem Zitiergebot gemäß § 154 KostO entspricht und die der Höhe nach nicht beanstandet wird, ist nicht durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung erloschen.
Den Beschwerdeführern steht kein Anspruch auf Schadensersatz wegen einer Amtspflichtverletzung des Beschwerdegegners in Höhe der Gebührenrechnung ihres Verfahrensbevollmächtigten zu.
Eine Pflichtverletzung des Beschwerdegegners ist nicht gegeben. Es liegt weder ein Beratungs- noch ein Beurkundungsfehler vor.
Der von dem Beschwerdegegner beurkundete Bauträgervertrag sah hinsichtlich der Freistellung des Grundstücks von Belastungen vor, dass diese gesichert ist, wenn entweder die Pfandfreigabeerklärung oder die Freistellungsbescheinigung gemäß § 3 MaBV vorliegt. Damit hat der Beschwerdegegner zwei mögliche Alternativen in den Vertrag mit aufgenommen und berücksichtigt. Der Entwurf der Vertragsurkunde wurde der finanzierenden vor der Beurkundung zur Prüfung zugeleitet. Aus der Urkunde ergibt sich, dass die Buchgrundschuld in Abteilung III lfd. Nr. 5 zu Gunsten einer natürlichen Person eingetragen war. Die Bank hätte daher bei ihrer Überprüfung im Hinblick auf die beiden vorgesehenen Alternativen darauf hinweisen können und müssen, dass ihr hinsichtlich einer Privatperson eine Freistellungsbescheinigung nicht ausreicht. Sie hat jedoch ohne Beanstandungen eine Finanzierungszusage erteilt.
Der Beschwerdegegner hatte daher keine Veranlassung, über die in der Vertragsurkunde vorgesehenen Alternativen zur Sicherstellung der Freistellung hinaus auf eventuelle Probleme im Hinblick auf Privatgläubiger hinzuweisen und darüber aufzuklären. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Frage danach, ob die Freistellungsverpflichtungs-erklärung einer natürlichen Person ausreichend ist, aus Rechtsgründen nicht eindeutig verneint werden kann. Die gesetzliche Grundlage, § 3 MaBV, unterscheidet nicht nach der Art des Gläubigers. Es ist dieser Vorschrift nicht zu entnehmen, dass ein Freigabeversprechen ausschließlich von einer Bank oder einem Kreditinstitut abgegeben werden kann. Grundsätzlich reicht dem Gesetzestext nach das schuldrechtliche Freigabeversprechen eines Privatgläubigers aus. Dies ergibt sich auch aus dem von den Beschwerdeführern zitierten Artikel des Informationsdienstes des Deutschen Notarinstitutes. Der Verfasser dieses Artikels erachtet es zwar für sachgerecht, bei einem Privatgläubiger eine stärkere Sicherung der Lastenfreistellung vorzusehen. Dies erscheint jedoch nicht zwingend notwendig, da die – auch von der aufgeworfenen Bedenken – überwiegend theoretischer Natur sind und sich zudem im vorliegenden Fall auch nicht verwirklicht haben. Es liegen hier weder tatsächliche noch durchgreifende rechtliche Bedenken gegen die Möglichkeit einer Freistellungsverpflichtungserklärung einer natürlichen Person vor. Eine ausreichende Sicherung war durch das schuldrechtliche Freigabeversprechen gegeben, da kein Anlass für Zweifel daran bestand, dass der Globalpfandgläubiger seine Verpflichtungen zu gegebener Zeit erfüllen würde. Der Beschwerdegegner musste daher nicht vorab berücksichtigen, dass die finanzierende Bank, die den Vertrag vor der Beurkundung überprüft und ihre Finanzierungszusage gegeben hat, im Nachhinein der Ansicht ist, dass die Erklärung des nicht ausreichend ist. Mit Aufnahme der beiden Alternativen Pfandfrei-gabeerklärung und Freistellungsbescheinigung nach § 3 MaBV in den Bauträgervertrag ist der Beschwerdegegner seiner Pflicht zur sachgerechten und sicheren Gestaltung des Vertrages nachgekommen. Der Beschwerde-gegner hat eine materiell-rechtlich ordnungsgemäß gestaltete Vertrags-urkunde beurkundet.
Schwierigkeiten bei der abschließenden Abwicklung des Vertrages können nicht zu Lasten des Beschwerdegegners gehen. Die Einschaltung des Verfahrensbevollmächtigten der Beschwerdeführer aufgrund der aufgetretenen Schwierigkeiten kann nicht auf das Verhalten des Beschwerdegegners zurückgeführt werden. Dieser hat zwar auf die Mitteilung der dass die Freistellungsbescheiniung nicht ausreichend sei, an seiner Auffassung, dass dies sehr wohl der Fall sei, zunächst festgehalten. Dies ist jedoch im Hinblick auf den Gesetzestext des § 3 MaBV und die bisher nicht entschiedene Frage, ob eine Freistellungsbescheinigung einer Privatperson ausreicht, nicht zu beanstanden. Eine Verletzung der sich aus dem Notarvertrag ergebenen Pflichten liegt darin nicht. Die Einschaltung des Verfahrensbevollmächtigten durch die Beschwerdeführer mag zwar aus ihrer Sicht veranlasst gewesen sein. Die Grundlage dafür war jedoch nicht eine Pflichtverletzung des Beschwerdegegners, sondern vielmehr die Zahlungsweigerung der Streithelferin, die ohne begründete Zweifel die Freistellungserklärung des Globalpfandgläubigers nicht für ausreichend erachtet hat.
Demnach liegen keine Umstände vor, die einen Schadensersatzanspruch bezüglich der zur Aufrechnung gestellten Honorarforderung rechtfertigen.
Die weitere Beschwerde wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Angelegenheit zugelassen, § 156 Abs. 2 Satz 2 KostO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 3 MaBV
§ 154 KostO
§ 156 Abs. 2 Satz 2 KostO