Amtsgericht Tiergarten (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-07-14, Aktenzeichen 5 C 146/10
ECLI: ECLI:DE:AGBETG:2010:0714.5C146.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung ist als deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu werten, wenn der Mieter vor der Zahlung konkrete Einwendungen mit vergeblicher Fristsetzung zur Erläuterung erhoben hatte (Rn.9) (Rn.10) .
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in selber Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand:
Die Kläger waren im Jahr 2008 Mieter, die Beklagte war Vermieterin einer Wohnung in der in. Die monatlich geschuldete und auch entrichtete Miete belief sich auf 692,93 € zzgl. einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung von 167,63 €. Mit Schreiben vom 15.12.2009 (Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 10 ff. d.A.) rechnete die Beklagte über die Betriebskosten für das Jahr 2008 ab. In der Abrechnung war eine Kostenposition “Hausmeister” i.H.v. 8.279,54 € enthalten; davon entfielen auf die Kläger 604,15 €. Mit Schreiben vom 02.01.2010 (Anlage K3 zur Klageschrift, Bl. 14 d.A.) widersprachen die Kläger der Betriebskostenabrechnung wegen der Hausmeisterkosten. Am 29.01.2010 zahlten die Kläger den Nachzahlungsbetrag aufgrund der Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos in voller Höhe. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 15.02.2010 (Anlage K4 zur Klageschrift, Bl. 15 d.A.) erhoben die Kläger erneut Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung vom 15.12.2009 und forderten die Beklagte zur Erläuterung der Hausmeisterkosten und Vorlage von Nachweisen auf.
Die Kläger sind der Auffassung, dass die Hausmeisterkosten überhöht und unwirtschaftlich seien und daher nicht auf die Mieter umgelegt werden könnten.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 604,15 € zzgl. Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.03.2010 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 23.06.2010 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagte weder aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB noch aus § 280 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erstattung gezahlter Betriebskosten für das Jahr 2008. Einer Rückforderung steht die vorbehaltlose Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 vom 15.12.2009 durch die Kläger am 29.01.2010 entgegen, weil darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen ist. Der Bundesgerichtshof hat zwar mit dem vom Klägervertreter zitierten Urteil entschieden, dass die vorbehaltlose Bezahlung einer Rechnung für sich genommen weder die Annahme eines deklaratorischen noch eines “tatsächlichen” Anerkenntnisses der beglichenen Forderung rechtfertigt (BGH v. 11.01.2008 (VIII ZR 265/07, NJW 2009, 580, 1. Leitsatz). Der Bundesgerichtshof hat aber in den Gründen des zitierten Urteils auch angemerkt, dass bei Hinzutreten weiterer Umstände in einer Zahlung durchaus ein Anerkenntnis zu sehen sein kann (BHG, a.a.O., Tz. 12).
Dass die vorbehaltlose Zahlung einer Nachforderung aufgrund einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter grundsätzlich zumindest dann als schlüssiges deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu werden sein kann, wenn weitere Umstände hinzutreten, entspricht auch der wohl herrschenden Auffassung in der Literatur (Nachweise bei Sternel, ZMR 2010, 81 (82)). Im vorliegenden Fall ist die Zahlung vom 29.01.2010 unter Berücksichtigung der konkreten Begleitumstände und der Vorgeschichte aus Sicht eines objektiven Zahlungsempfängers an der Stelle der Beklagten als Angebot der Kläger zum Abschluss eines Anerkenntnisvertrages zu verstehen gewesen, welches die Beklagte durch Entgegennahme der Zahlung angenommen hat, ohne dass es des Zugangs der Annahmeerklärung bei den Klägern bedurft hätte (§ 151 S. 1 BGB). Die Kläger hatten vor der Zahlung am 29.01.2010 mit Schreiben vom 02.01.2010 spezifische Einwendungen gegen die Einzelpositionen “Hausmeistertätigkeiten”, “Gartenpflege”, “Winterdienst” und “Hausreinigung” erhoben, diese Einwendungen sogar mit Rechtsprechungszitaten untermauert und der Beklagten eine Frist bis 25.01.2010 zur Erläuterung gesetzt. Die nunmehr in der Klage geltend gemachten Einwendungen waren den Klägern also spätestens seit dem 02.01.2010 bekannt und bewusst. Nach Ablauf der von ihnen gesetzten Erläuterungsfrist zahlten sie dann am 29.01.2010, ohne bei der Zahlung (z.B. im Überweisungsbetreff) oder in einem engen zeitlichen Zusammenhang damit (das nächste Schreiben der Kläger datiert vom 15.02.2010) einen Vorbehalt zu erklären. Von einem Mieter, der seine zuvor dezidiert dargelegten Einwendungen weiter zu verfolgen gedenkt, wäre ein irgendwie gearteter Vorbehalt aber zu erwarten gewesen, wenn die Zahlung keine streiterledigende Wirkung haben sollte. Entgegen der Auffassung des Klägervertreters steht dem auch nicht entgegen, dass die Beklagte die Einwände der Kläger zuvor nicht zurückgewiesen hat. Nach Ablauf der von den Klägern gesetzten Frist ohne Reaktion der Beklagten lag die Annahme nahe, dass die Beklagte sich ihren Einwänden nicht anschließt.
Der Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses steht auch nicht die Regelung des § 556 Abs. 4, Abs. 3 S. 5 BGB entgegen (so auch Sternel, ZMR 2010, 81 (82, 84) m.w.N.). § 556 Abs. 4 BGB soll nur verhindern, dass Mietern abstrakt im Vorhinein die Ausschöpfung der Prüfungs- und Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB abgeschnitten wird. Nimmt der Mieter - wie hier - eine Prüfung vor Ablauf der Frist vor und zahlt dann vorbehaltlos vor Ablauf der Frist, ist der Schutzzweck des § 556 Abs. 4 BGB nicht berührt.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708, 711 ZPO
§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 151 S. 1 BGB
§ 556 Abs. 4, Abs. 3 S. 5 BGB
§ 556 Abs. 4 BGB
§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2009, 580, 1
ZMR 2010, 81
VIII ZR 265/07