Landgericht Meiningen (Thüringen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-12-11, Aktenzeichen (2) BLK O 2/18
ECLI: ECLI:DE:LGMEINI:2019:1211.BLK.O2.18.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Schutz von Kulturdenkmäler ist ein legitimes gesetzgeberisches Anliegen und die Denkmalpflege ist eine Gemeinwohlaufgabe von hohem Rang. Beides rechtfertigt die inhaltliche Beschränkung des Eigentums. Erfolgt die Enteignung auf Grundlage eines Fachgesetzes im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 1 ThürEG, nämlich des ThürDSchG, in dessen § 1 bereits der hohe Rang der Denkmalpflege formuliert wird, dann ist das Allgemeinwohlerfordernis bereits einfachgesetzlich festgelegt und damit indiziert.(Rn.46)
2. Es ist auf Dauer nicht hinnehmbar und für die Behörde bzw. den Freistaat nicht zumutbar, Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen stets selbst und in Eigenregie durchführen zu müssen, während der eigentlich Erhaltungspflichtige sich auf die Rolle des Zahlenden beschränkt.(Rn.50)
3. Wenn ein freihändiger Erwerb letztlich an der Frage der Lastenfreiheit scheitert und der Erhaltungspflichtige daraufhin die Verhandlungen nicht fortsetzt, kommt als letztes Mittel (“ultima ratio“) nur noch die Enteignung gemäß § 27 ThürDSchG in Betracht.(Rn.53)
Verfahrensgang
I. Der Antrag der Beteiligten zu 1. und 2. auf gerichtliche Entscheidung vom 08.08.2018 betreffend den Enteignungsbeschluss des Thüringer Landesverwaltungsamtes vom 09.07.2018 wird abgelehnt.
II. Von den Kosten des Verfahrens tragen der Beteiligte zu 1. 2/3, der Beteiligte zu 2. 1/3.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligten zu 1. und 2. dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beteiligte zu 3. vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
I.
1) Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Enteignung zum Zwecke der Erhaltung des Bestands und des Erscheinungsbildes der „Schloss- und Parkanlage R.“, die sich auf dem Flurstück ... befindet. Die Flurstücke ... und ... sind als gestaltete Zuwegungen zur Anlage und zu deren Nutzung notwendig. Die Gesamtanlage besteht im Wesentlichen aus dem Hauptgebäude „Hohes Haus“, dem Einfahrtsgebäude, der Hirschgalerie, der Kirchgalerie, der Kapelle, dem sogenannten „Kavaliershaus“, dem Marstall und der Parkanlage (alle auf dem Flurstück ...).
Zugunsten des Beteiligten zu 1. ist eine Zwangssicherungshypothek zu 6.053.224,12 € für die streitgegenständliche Grundstück im Grundbuch eingetragen, zugunsten des Beteiligten zu 2. eine Grundschuld ohne Brief zu 3.204.000,00 €.
Nachdem der Beteiligte zu 3. mit der (ehemaligen) Eigentümerin, der B. GmbH (nachfolgend: GmbH), keine Einigung über die Eigentumsübertragung erzielen konnte, beantragte er mit Schreiben des Ministers für Kultur, Bundes- und Europaangelegenheiten und Chef der Staatskanzlei vom 02.02.2017 die Enteignung der verfahrensgegenständlichen Grundstücksflächen. In seiner Begründung, auf deren Inhalt Bezug genommen wird, hat er umfassend dargelegt, weshalb er die Enteignung für zulässig erachte.
Mit Verfügung vom 13.03.2017 hat der Beteiligte zu 4. eine Verfügungs- und Veränderungssperre angeordnet, die im Amtsblatt der Stadt F. vom 24.03.2017 öffentlich bekannt gemacht worden ist.
Mit Schreiben vom 10.05.2017 wurden die Beteiligten zur mündlichen Verhandlung über den Enteignungsantrag auf den 20.06.2017 geladen. Auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift wird Bezug genommen.
2) Mit Enteignungsbeschluss vom 09.07.2018 entzog der Beteiligte zu 4. zugunsten des Beteiligten zu 3. das Eigentum an den vorgenannten Grundstücken von der GmbH (Nr. 1.), ordnete an, dass der Beteiligte zu 3. die vorgenannten Grundstücke innerhalb eines Jahres nach Eintritt der Rechtsänderung zum Zwecke der denkmalgerechten Erhaltung des Bestands und des Erscheinungsbilds der „Schloss- und Parkanlage R.“ zu verwenden, ferner die zur Umsetzung dieses Enteignungszwecks erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen habe (Nr. 2.) und stellte fest, dass bis auf eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Erdgasleitungsrecht für die Niederdruck-Erdgasleistung F.-R. und Anschlussleitungen; Nr. 3.) sämtliche im Grundbuch des Amtsgerichts Gotha eingetragenen Rechte, so auch diejenigen der Beteiligten zu 1. und zu 2., erlöschten (Nr. 4.) Für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust wurde eine Entschädigung von 1,00 € festgesetzt (Nr. 5.).
Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt: eine Enteignung sei zulässig, sofern sie dem Wohl der Allgemeinheit diene, um insbesondere Vorhaben zu verwirklichen, für die andere gesetzliche Vorschriften eine Enteignung ausdrücklich zuließen. Ein solches „anderes Gesetz“ stelle das Thüringer Denkmalschutzgesetz (ThürDSchG) dar. Die denkmalrechtlichen Enteignungsvoraussetzungen lägen vor; bei der verfahrensgegenständlichen Parkanlage handele es sich um ein Kulturdenkmal, welches in das Denkmalbuch des Freistaats Thüringen eingetragen worden sei. Das Thüringische Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie (TLDA) habe dessen Einordnung als Kulturdenkmal aus geschichtlichen, künstlerischen und wissenschaftlichen Gründen in seinem Schreiben an die GmbH vom 20.02.2013 nachvollziehbar und überzeugend dargelegt. Die Erhaltung des Bestands und des Erscheinungsbilds dieses Kulturdenkmals sei gefährdet; die Bestandsgefahr ergebe sich aus dessen aktuellem Zustand, da das Schlossensemble zusehends verfalle und der Park verwildere. Vandalismusschäden seien unübersehbar. Die gegenwärtige Eigentümerin zeige keinerlei Bereitschaft, wenigstens dem Verfall entgegenzuwirken oder zumindest die dringend erforderlichen Notsicherungsmaßnahmen in die Wege zu leiten. Ändere sich diese Situation nicht, sei mit einer massiven Gefährdung der Bausubstanz bis hin zum Verlust des gesamten Denkmals zu rechnen. Ergänzend werde insoweit auch auf die Aktenvermerke, Schreiben und Bescheide der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises G. Bezug genommen, in denen die Gesamtgefährdung der Denkmal-Anlage und dessen desolater Zustand dokumentiert sei. Dieser habe sich auch während des Enteignungsverfahrens weiter verschlechtert, so dass die Untere Denkmalschutzbehörde mehrfach gezwungen gewesen sei, unaufschiebbare Notsicherungsmaßnahmen im Wege der Ersatzvornahme durchzuführen.
Der GmbH habe es als (bisher) erhaltungspflichtiger Grundstückseigentümerin an der erforderlichen Denkmal-Erhaltungswilligkeit gefehlt. Die Erhaltungspflicht umfasse zum Einen den laufenden Bauunterhalt; werde dieser versäumt, könne sich ein Verpflichteter im Falle einer Instandsetzungsanordnung nicht auf deren (finanzielle) Unzumutbarkeit berufen. Die Erhaltungspflicht beinhalte in erster Linie aber auch eine Verpflichtung zum aktiven Schutz der Baudenkmale einschließlich ihrer Ausstattung gegen Emissionen aller Art. Dieser gesetzlich vorgeschriebenen denkmalrechtlichen Erhaltungspflicht sei die GmbH seit längerem nicht nachgekommen, was der Beteiligte zu 3. im Enteignungsantrag unter Verweis auf die durch die Untere Denkmalschutzbehörde seit 2009 durchgeführten Notsicherungsmaßnahmen und denkmalrechtlichen Verwaltungsverfahren überzeugend dargelegt habe. Es sei auch nicht erkennbar, dass die GmbH in Zukunft ihrer denkmalrechtlichen Erhaltungspflicht nachkommen werde. Bezeichnend sei zudem, dass sie auf keinen der ihr gegenüber erlassenen Bescheide, weder auf die Anordnungs- noch auf die Leistungsbescheide, reagiert habe. Hierin sei ihr völlig fehlender Wille zu erkennen, ihren denkmalrechtlichen Verpflichtungen nachkommen zu wollen. Letztlich sei sie hierzu auch offenbar nicht in der Lage, weil ihr die erforderliche finanzielle und wirtschaftliche Erhaltungs- und Leistungsfähigkeit fehle. Ihr Geschäftsführer sei mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 09.12.2017 wegen Insolvenzverschleppung zu einer Geldstrafe verurteilt worden. Diesen Urteilsgründen sei zu entnehmen, dass die Überschuldung des früheren Eigentümers bereits zum Zeitpunkt der Übernahme der Geschäftsführung durch den Geschäftsführer der GmbH im Jahre 2013 eingetreten gewesen sei und diese bereits zu diesem Zeitpunkt das operative Geschäft eingestellt habe. Vor diesem Hintergrund stelle sich der Schluss auf die mangelnde finanzielle und wirtschaftliche Erhaltungs- und Leistungspflicht der GmbH als sachlogisch dar. Darüber hinaus belegten auch die erheblichen, durch dingliche Grundbuchbelastungen gesicherten Geldforderungen gegen die GmbH sowie die gegen sie bestehenden erheblichen Grundbesitzabgabenforderungen ihre mangelnde Leistungsfähigkeit. So stehe eine Grundsteuernachzahlungsforderung zuzüglich Säumniszuschlägen in Höhe von mehr als 61.000,00 € im Raum.
Hiernach sei die Enteignung zugunsten des Beteiligten zu 3. angesichts des baulichen und denkmalfachlichen Zustands des verfahrensgegenständlichen Kulturdenkmals sowie der fehlenden Erhaltungswilligkeit und -fähigkeit der GmbH für die Bestands- und Erscheinungsbild-Erhaltung des Denkmals zwingend erforderlich.
Auch die Enteignungsvoraussetzungen lägen vor. Das Wohl der Allgemeinheit erfordere die Enteignung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke. Der Schutz von Kulturdenkmalen sei ein legitimes gesetzgeberisches Anliegen und die Denkmalpflege eine Gemeinwohlaufgabe von hohem Rang. Beides rechtfertige die inhaltliche Beschränkung des Eigentums bis hin zum Entzug. Die Enteignungsermächtigung befinde sich im Übrigen in einem Spezialgesetz, nämlich in § 27 Abs. 1 Nr. 1 ThürDSchG. In einem solchen Fall der spezialgesetzlichen Zulässigkeitsbestimmung habe der Gesetzgeber bereits den dem Allgemeinwohl entsprechenden öffentlichen Enteignungszweck im Gesetz festgelegt, was die Allgemeinwohlerforderlichkeit indiziere. Der Enteignungszweck könne auch nicht auf andere zumutbare Weise erreicht werden. Die Enteignung müsse verhältnismäßig, d.h. insbesondere zur Zweckerreichung geeignet, erforderlich und angemessen sein. Das sei hier der Fall. Da die Enteignung nur äußerstes Mittel sei, müssten vorher alle weniger einschneidenden Maßnahmen ausgeschöpft sein, wie Instandsetzungsanordnungen, Ersatzvornahmen und auch der Versuch, das Kulturdenkmal im freihändigen Erwerb zu erlangen. Diesen verfassungsrechtlichen Vorgaben sei im vorliegenden Fall Rechnung getragen worden. Es habe eine Vielzahl von Erhaltungsanordnungen gegeben, die oftmals von der zuständigen Behörde im Wege der Ersatzvornahme hätten selbst durchgeführt werden müssen. Alle privatrechtlichen Anspruchsmöglichkeiten zum freihändigen Erwerb des verfahrensgegenständlichen Kulturdenkmals seien ausgeschöpft worden. Angesichts des Verkehrswertgutachtens des Thüringer Landesamtes für Bau und Verkehr (TLBV) vom 28.05.2015 sei ein Kaufpreis von 1,00 € für den lastenfreien Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke angemessen gewesen. Der Beteiligte zu 3. sei nicht verpflichtet, die auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücken liegenden dinglichen Belastungen (Grundschulden und Hypotheken) zu übernehmen. Er habe schließlich glaubhaft gemacht, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke innerhalb angemessener Frist zu dem vorgesehenen Zweck, nämlich zur Erhaltung des Bestands und des Erscheinungsbilds der „Schloss und Parkanlage R.“, verwendet würden. Dies bedeute nicht, dass das Vorhaben innerhalb dieser Frist beendet sein müsse; vielmehr genüge, wenn innerhalb der Frist mit der Zweckverwirklichung begonnen und diese stetig weiter gefördert werde. Hieran bestünden aus Sicht des Beteiligten zu 4. keinerlei Zweifel. Gesichert werde die zweckgerechte Verwendung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke durch die Bestimmung einer Verwendungsfrist in dem angefochtenen Bescheid und den Rückenteignungsanspruch des Enteigneten im Falle der nicht fristgerechten Verwendung. Im Übrigen habe der Beteiligte zu 3. die zur fristgerechten Enteignungszweckumsetzung erforderlichen Haushaltsmittel in Höhe von 1,95 Mio. Euro in den Landeshaushaltsplan 2018/2019 eingestellt.
Die unter Nr. 4. des Tenors des angefochtenen Bescheids aufgeführten Grundstücksbelastungen (Hypotheken und Grundschulden) würden mit der Enteignung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke erlöschen; dies sehe das Gesetz, anders als bei dinglich gesicherten persönlichen Rechten, die zum Besitz oder zur Nutzung des Grundstücksberechtigten oder den Verpflichteten in der Benutzung des Grundstücks beschränkten, zwingend vor.
Der Enteignungsbeschluss ist den Beteiligten zu 1. und zu 2. jeweils am 11.07.2018 zugestellt worden.
II.
1) Hiergegen ließ die GmbH am 13.08.2018 einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung stellen, den sie mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 28.12.2018 jedoch zurücknahm.
Zuvor bereits, nämlich am 08.08.2018, ließen die Beteiligten zu 1. und zu 2. einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung stellen und in der mündlichen Verhandlung vom 13.11.2019 beantragen,
den Enteignungsbeschluss des Landesverwaltungsamts Thüringen vom 09.07.2018 insoweit aufzuheben, als er die Löschung der im Grundbuch des Amtsgerichts Gotha hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Grundstücke eingetragenen Rechte in Abteilung III. lfd. Nr. 5 für den Beteiligten zu 2. und in Abteilung III. lfd. Nr. 18 für den Beteiligten zu 1. vorsieht,
hilfsweise festzustellen, dass die im Hauptantrag bezeichneten Sicherungsrechte der Beteiligten zu 1. und 2. unverändert fortbestehen.
Zur Begründung ist ausgeführt, dass die Enteignung zu einem nicht zulässigen Zweck erfolgt sei. Sie müsse dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Vorliegend jedoch wolle der Beteiligte zu 3. die Anlage selbst nicht wieder zum Hotel entwickeln und auch nicht selbst er- bzw. unterhalten, sondern Schloss und Park lastenfrei zum Kauf anbieten, verbunden mit der Aussicht auf erhebliche Fördermittel. Er verhindere damit eine Belastung seines Haushalts sowohl im Hinblick auf die Grundpfandrechte als auch im Hinblick auf die Mittel zur Sanierung des Denkmalobjekts. Die bloß vorübergehende Enteignung zugunsten einer der im ThürDSchG genannten Gebietskörperschaften widerspreche dem Grundgedanken der Enteignung zum Wohle der Allgemeinheit. Die Enteignung zum Zweck der Nutzung als Hotel- oder Tagungsstätte sei vom ThürDSchG nicht gedeckt. Es sei von vornherein eine Weiterveräußerung des enteigneten Schlosses beabsichtigt.
Zwar sei auch die Enteignung zugunsten eines Privaten möglich, doch sei ein solches Verfahren hier gerade nicht gewählt worden. Dies sei auch gar nicht möglich, weil das ThürDSchG als Enteignungsbegünstigte nur die dort aufgeführten Gebietskörperschaften oder rechtsfähigen Stiftungen bezeichnen. Der Beteiligte zu 4. könne sich nicht darauf beschränken, dass eine Enteignung - formal - zugunsten des Beteiligten zu 3. erfolge, wenn diese erklärtermaßen der Weiterveräußerung an einen Privaten diene. Die Gemeinwohlbindung ende nicht mit dem ersten Akt.
Die Verwendung der Schloss- und Parkanlage für den angegebenen Enteignungszweck sei nicht glaubhaft gemacht. Denn ausweislich der Begründung des Enteignungsbeschlusses verfüge der Beteiligte zu 3. nicht einmal über die notwendigen Mittel im Haushalt für die Erhaltungsmaßnahmen. Die für 2018/2019 eingestellten Mittel seien nicht ausreichend, wenn Erhaltungskosten in Höhe von 6,9 Mio. Euro veranschlagt worden seien.
Die Enteignung sei auch nicht erforderlich; es gebe ein geringeres und daher verhältnismäßigeres Mittel. Eine Enteignung der Grundpfandrechte sei zum Erhalt der Bausubstanz und des Erscheinungsbildes des Denkmals nicht erforderlich, jedoch im Beschluss ausdrücklich tenoriert worden. Sie, die Grundpfandgläubiger, würden eine solche Erhaltung des Kulturdenkmals nicht hindern. Denkbar sei auch ein Erwerb der Grundpfandrechte durch den Beteiligten zu 3. Zudem sei dieser erstrangig als Grundpfandrechtsgläubiger im Grundbuch eingetragen und könne somit jederzeit die Zwangsversteigerung einleiten mit der Rechtsfolge, dass mit dem Zuschlag der zu erzielende Erlös zu verteilen sei. Auch dann würde das Denkmal in seinem Bestand erhalten bleiben.
Im Übrigen gehe der denkmalschutzrechtliche Übernahmeanspruch als milderes Mittel der Enteignung vor. Wenn dessen Voraussetzungen vorlägen, was hier der Fall sei, bestehe eine Pflicht des Beteiligten zu 3. zur Übernahme; ein Ermessensspielraum bestehe insoweit nicht. Die GmbH habe dem Beteiligten zu 3. ein Übernahmeangebot unterbreitet, nachdem es zahlreiche Anordnungen zur Vornahme bestimmter erhaltender Handlungen gegeben, denen sie nicht habe nachkommen können, da diese sie wirtschaftlich überfordert hätten. Dies ergäbe sich zwangslos daraus, dass die GmbH zahlungsunfähig gewesen sei. Eine Ablehnung des Übernahmeangebots unter Hinweis darauf, dass in diesem Fall die Grundschulden bestehen blieben, sei nicht zulässig. Dass in diesem Fall der Untergang der Nebenrechte nicht eintrete, liege an der gewählten gesetzlichen Konstruktion. Das Enteignungsverfahren sei ausschließlich zu dem Zweck betrieben worden, um die dinglichen Rechte zum Erlöschen zu bringen; dies sei der wahre Enteignungszweck.
Der freihändige Erwerb habe stets Vorrang vor der zwangsweisen Enteignung. Die GmbH habe dem Beteiligten zu 3. den Erwerb für 1,00 €, der Höhe der festgesetzten Entschädigung, angeboten, was im Übrigen als Übernahmeantrag zu verstehen sei. Ein angemessenes Angebot seitens des Beteiligten zu 3. liege nicht vor. Dieses müsse nicht nur der Höhe nach angemessen sein, sondern auch zur Vermeidung einer Enteignung unterbreitet werden. Aus keinem der mit dem Enteignungsantrag vorgelegten Schriftstücke ergebe sich, dass die unterbreiteten Angebote zur Vermeidung einer Enteignung erfolgt seien. In dem nachgewiesenen Schriftverkehr sei das Wort „Enteignung“ nicht einmal enthalten und werde im Enteignungsantrag lediglich behauptet, weil es im Rahmen eines Gesprächs hergestellt worden sei. Einen Beweis für diesen Zusammenhang habe der Enteignungsbegünstigte nicht vorgelegt.
Insgesamt sei der Enteignungsbeschluss rechtswidrig und daher aufzuheben; jedenfalls aber sei dem Hilfsantrag stattzugeben.
2) Die Beteiligte zu 3. hat beantragt,
den Antrag der Beteiligten zu 1. und zu 2. auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.
Der Beteiligte zu 3. Steht auf dem Standpunkt, es bestehe die Vermutung, dass Sicherungsrechte am Grundstück nur deshalb eingetragen worden seien, um diese dann gegen einen solventeren Eigentümer durchsetzen zu können.
Er, der Beteiligte zu 3., verfolge keine fiskalischen Zwecke. Soweit die Beteiligten zu 1. und zu 2. behaupteten, dass er die Enteignung allein zu dem Zweck vorgenommen habe, sein Vermögen zu summieren und die Sanierung nicht vornehmen zu müssen, sei dies unrichtig. Enteignungszweck sei allein die Erhaltung des Bestands und des Erscheinungsbilds des Schlosses R.. Im Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass dem früheren Eigentümer ein Rückübereignungsanspruch zustehe, wenn er die Verfolgung des Enteignungszwecks vor Ablauf der Verwendungsfrist aufgebe und/oder das Grundstück nicht innerhalb dieser Frist entsprechend dem Enteignungszweck verwende.
Soweit die Beteiligten zu 1. und 2. behaupteten, er könne mangels Haushaltsdeckung die Sanierungskosten in Höhe von 6,9 Mio. Euro gar nicht aufbringen, sei dem entgegenzuhalten, dass im Haushaltsrecht das sogenannte Jährlichkeitsprinzip, das Bepackungsverbot und der Grundsatz der Vorherigkeit gelten. Hiernach sei jährlich im Voraus festzulegen, wofür welche Gelder fließen dürften. Dies bedeute umgekehrt aber auch, dass nur diejenigen Mittel eingestellt werden dürften, für die entsprechende Ausgaben auch sehr wahrscheinlich notwendig seien. Vor diesem Hintergrund dürften in den jeweiligen Haushalt keine höheren Beträge eingestellt werden, als an Ausgaben zu erwarten seien.
Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. und zu 2. sei die Enteignung auch nicht deswegen rechtswidrig, weil sie nicht erforderlich gewesen sei. Das Erlöschen der Grundpfandrechte an den enteigneten Grundstücken sei der gesetzliche Regelfall. Die Sicherungsrechte der Beteiligten zu 1. und zu 2. seien keine geschützten Rechte, wie z. B. Grunddienstbarkeiten, persönliche Dienstbarkeiten sowie Rechte aus Miete und Pacht. Diese allein könnten trotz Enteignung aufrecht erhalten bleiben. Im Übrigen stelle sich die Frage der Verhältnismäßigkeit in Bezug auf die Beteiligten zu 1. und zu 2., die lediglich Nebenrechtsberechtigte seien, nicht, sondern (in erster Linie) in Bezug auf den Enteignungsverpflichteten, hier also die GmbH. Rein vorsorglich sei darauf hinzuweisen, dass die Grundpfandrechte angesichts der Belastungssituation der streitgegenständlichen Grundstücke ohnehin wirtschaftlich wertlos seien. Im Übrigen könne vermutet werden, dass es den Beteiligten zu 1. und zu 2. darum gehe, wenn sie die Aufrechterhaltung der Grundpfandrechte begehrten, gegenüber einem liquiden Gläubiger, der zuvor aufwendig und kostenintensiv saniert habe, die Zwangsversteigerung anzudrohen, um ihn zur Vermeidung derselben zur Zahlung zu zwingen. Auch hieraus folge, dass das Erlöschen der Grundpfandrechte dem Enteignungszweck zum Wohle der Allgemeinheit diene.
Auch eine Zwangsversteigerung durch den Beteiligten zu 3., der selbst Sicherungsrechte habe, sei kein milderes Mittel gegenüber der Enteignung, weil auch in diesem Falle die GmbH das Eigentum verloren hätte. Zudem wäre fraglich gewesen, wer das Grundstück ersteigert hätte und ob der potentielle Erwerber finanziell in der Lage gewesen wäre, die Sanierung durchzuführen.
Auch der denkmalschutzrechtliche Übernahmeanspruch des Denkmaleigentümers sei vorliegend nicht vorrangig gegenüber der Enteignung. Übernahme und Enteignung seien zwei völlig unterschiedliche Rechtsinstitute. Zudem setze der Übernahmeanspruch voraus, dass die Unzumutbarkeit der Durchführung von behörderlichenseits angeordneten Maßnahmen ursächlich für die Erhaltungspflicht des Eigentümers sei. Vorliegend sei jedoch die Erhaltungspflicht von der GmbH bzw. ihrem Rechtsvorgänger verletzt worden. Schließlich setze der Übernahmeanspruch einen entsprechenden Antrag des Eigentümers voraus, der ausweislich der Kaufverhandlungsakte nicht gestellt worden sei. Im Übrigen habe die GmbH sämtliche denkmalschutzrechtlichen Maßnahmen bestandskräftig werden lassen und somit auf den Vorrang des Primärrechtsschutzes verzichtet. In diesem Fall sei weder für eine Entschädigung noch für einen Übernahmeanspruch Raum.
Das Angebot des Beteiligten zu 3., das Denkmal zu einem Preis von 1,00 € lastenfrei zu übernehmen, sei nach Lage des Falles angesichts des negativen Ertragswerts der Anlage mehr als angemessen gewesen. Es hätte ihn unangemessen benachteiligt, hätte er sämtliche dinglichen Belastungen einschließlich der Grundpfandrechte der Beteiligten zu 1. und zu 2. mit einem Gesamtbetrag von 10 Mio. Euro übernehmen müssen. Der Antrag auf Enteignung sei schließlich erst dann gestellt worden, nachdem die länger andauernden Kaufvertragshandlungen fehlgeschlagen seien, insbesondere sich zuletzt die GmbH nicht mehr gemeldet habe. Selbstverständlich seien die Kaufvertragsverhandlungen auch stets ausdrücklich zur Vermeidung einer Enteignung, was auch aktenkundig geworden sei, geführt worden.
Auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 13.11.2019, auf denjenigen der Verwaltungsvorgänge (3 Ordner, 1 Heftung) und des beigezogenen Gutachtens von Prof. B. vom 2.5.2014 wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
1) Sachlich zuständig für den vorliegenden Antrag der Beteiligten zu 1. und zu 2. auf gerichtliche Entscheidung ist das Landgericht Meiningen, Baulandkammer gemäß §§ 27 Abs. 2 ThürDSchG, 44 Abs. 1 ThürEG.
2 a) Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig. Insbesondere ist das Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag nicht etwa durch die Rücknahme desjenigen der GmbH, der Enteignungsverpflichteten, entfallen. Vielmehr sind die dinglich gesicherten Grundpfandrechte der Beteiligten zu 1. und zu 2. nicht akzessorisch und sie können die durch die Enteignung drohende Nichtaufrechterhaltung abwehren, indem sie deren Rechtmäßigkeit angreifen. Auf Sekundäransprüche nach § 12 Abs. 4 ThürEG können sie erst dann verwiesen werden, wenn feststeht, dass ihre Nebenrechte untergegangen sind.
b) Das Gericht betrachtet ferner den in Form einer Anfechtungsklage gestellten Hauptantrag vorliegend für statthaft, da die Nichtaufrechterhaltung der Grundpfandrechte im angefochtenen Enteignungsbeschluss ausdrücklich ausgesprochen worden ist (vgl. Tenor zu 4.). Ob bei fehlender Tenorierung der hilfsweise gestellte Feststellungsantrag zutreffend wäre, dass die entsprechenden Grundpfandrechte aufrecht zu erhalten seien, weil die Enteignung rechtswidrig sei, kann vorliegend daher offen bleiben.
c) Schließlich ist auch die Ein-Monats-Frist des § 217 Abs. 2 BauGB bei der Antragstellung eingehalten worden.
Der Antrag der Beteiligten zu 1. und zu 2. ist indessen nicht begründet. Die Ziff. 4. lfd. Nrn. (5.) und (18.) des Enteignungsbeschlusses des Beteiligten zu 4. vom 09.07.2018 ist rechtmäßig und verletzt die Beteiligten zu 1. und zu 2. daher nicht in ihren Rechten, da sich die Enteignung des Schlosses R. einschließlich seiner Grundstücke als rechtmäßig erweist.
1) In formell-rechtlicher Hinsicht begegnet der Enteignungsbeschluss keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Namentlich sind Verfahrensfehler nicht ersichtlich. Der Einwand des (jetzigen) Bevollmächtigten, die Beteiligten zu 1. und zu 2. seien vor Erlass des Enteignungsbeschlusses nicht angehört worden, ist unzutreffend. Ausweislich der dem Gericht vorliegenden Verwaltungsvorgänge ist der frühere Bevollmächtigte des Beteiligten zu 2., Rechtsanwalt Dr. B., über den Eingang des Enteignungsantrags informiert worden und hat ausweislich der Niederschrift vom 20.06.2017 an der vom Thüringer Landesverwaltungsamt anberaumten mündlichen Verhandlung teilgenommen. Anschließend nahm er mit Schriftsatz vom 04.08.2017 umfangreich Stellung (Bl. 830 ff. der Verwaltungsvorgänge - Bd. III). Angesichts dieses Sachverhalts ist es unwahrscheinlich, dass der Beteiligte zu 1. keine Kenntnis von dem Vorgang hatte. Im Übrigen wäre ein etwaiger Anhörungsmangel durch die mögliche Teilnahme an der mündlichen Verhandlung (zu der durch öffentliche Bekanntmachung geladen wurde) beim Thüringer Landesverwaltungsamt, die die eigentliche Anhörung darstellt, geheilt.
2) Die vorliegend in Rede stehenden Grundpfandrechte der Beteiligten zu 1. und zu 2. gehen, anders als die in § 12 Abs. 1 ThürEG genannten, hinsichtlich deren Fortbestand ein Ermessen besteht, von Gesetzes wegen unmittelbar und zwingend unter, da, wie bereits erwähnt, die Enteignung des Schlosses R. rechtmäßig ist. Rechtsgrundlage für die Enteignung sind die §§ 2 Abs. 1 Nr. 1, 3 Abs. 1 Nr. 1 und 4 ThürEG sowie § 27 Abs. 1 Nr. 1 ThürDSchG. Nach den zuerst genannten Vorschriften kann, sofern es dem Wohl der Allgemeinheit dient, enteignet werden, um insbesondere Vorhaben zu verwirklichen, für die andere Gesetze die Enteignung ausdrücklich zulassen. Enteignet werden können u.a. Grundstücke. Die Enteignung ist nach § 4 Abs. 1 ThürEG im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise, insbesondere aus Grundbesitz des Antragstellers, nicht erreicht werden kann. Ein anderes Gesetz, welches die Enteignung ausdrücklich zulässt, ist im vorliegenden Fall § 27 Abs. 1 Nr. 1 ThürDSchG, wonach die Enteignung u.a. zugunsten des Landes zulässig ist, soweit sie erforderlich ist, damit ein Kulturdenkmal in seinem Bestand oder Erscheinungsbild erhalten bleibt. Sämtliche Tatbestandsmerkmale der vorgenannten Vorschriften sind erfüllt.
a) Vorliegend hat eine Enteignung zugunsten eines Landes, nämlich des Freistaats Thüringen, dem Beteiligten zu 3., stattgefunden. Damit wird der Enteignungsbegünstigte verpflichtet, Eigentümer des Schlosses R. so lange zu bleiben, bis der Enteignungszweck, worauf weiter unten noch einzugehen sein wird, vollständig erfüllt ist. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. und zu 2. vermag das Gericht keine Anhaltspunkte dafür zu erkennen, dass der Beteiligte zu 3. lediglich „Durchgangserwerber“ des Schlosses werden soll, was in der Tat unzulässig wäre. Weder aus den Verfahrensakten noch aus sonstigen Quellen ergeben sich Nachweise, dass es bereits jetzt einen (privaten) Dritten gäbe, der wahrer Enteignungsbegünstigter des Schlosses werden solle. Die gegenteilige Auffassung entnehmen die Beteiligten zu 1. und zu 2. Aussagen von - allerdings maßgeblich am Erhalt des Schlosses R. und am Ausgang des Verfahrens interessierten - Personen, die diese gegenüber der Presse gemacht haben. Zum Einen ist jedoch fraglich, ob diese Äußerungen tatsächlich korrekt wiedergegeben worden sind; zum Anderen käme in diesem Falle ein Rückenteignungsanspruch der Enteignungsverpflichteten, der GmbH, nach § 42 ThürEG in Betracht. Allerdings steht die Enteignung einer Weiterveräußerung nach vollständiger Sanierung von Bestand und Erscheinungsbild von Schloss R. entgegen (vgl. Gutachten Brenner, S. 34 ff.).
b) Unstreitig handelt es sich bei dem Schloss R. und der Parkanlage um ein Kulturdenkmal im Sinne der §§ 2 Abs. 1, 27 Abs. 1 Nr. 1 ThürDSchG. Dem steht nicht entgegen, dass eine Eintragung in das Denkmalbuch offenbar erst im Jahre 2013 erfolgt ist, da diese für den Denkmalstatus nicht konstitutiv ist. Vielmehr folgt das ThürDSchG dem sogenannten „Ipso-iure-Prinzip“, wonach die Eintragung in das Denkmalbuch nur nachrichtlich erfolgt (vgl. ThürOVG, U.v.30.10.2003, 1 KO 433/00 - juris). Im Übrigen hat es bereits im Jahr 1982 eine Eintragung zumindest von Teilen des Schlosses R. in das Denkmalbuch der DDR gegeben. Die Kulturdenkmaleigenschaft wird im Übrigen von den Beteiligten zu 1. und zu 2. auch nicht in Zweifel gezogen.
c) Der Bestand und das Erscheinungsbild von Schloss und Schlosspark R. sind in erheblichem Maße gefährdet. Dies wird von den Beteiligten zu 1. und zu 2. nicht bestritten und ergibt sich im Übrigen hinreichend deutlich aus der in den Behördenvorgängen enthaltenen umfänglichen Dokumentationen in Wort und Bild (vgl. nur die Fotodokumentation als Anlage 7 zum Gutachten über den Verkehrswert vom 28.05.2015, Bl. 509 ff. der Verwaltungsvorgänge, Bd. II). Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. und zu 2. ergibt sich das (angeblich) mangelnde Interesse des Beteiligten zu 3. an der Verfolgung des Enteignungszwecks auch nicht aus einem fehlenden Verwendungsnachweis. Unbeschadet der Frage, welche Anforderungen hieran bei einer enteignungsbegünstigten öffentlichen Gebietskörperschaft, die an Recht und Gesetz gebunden ist, zu stellen sind, befinden sich in den Behördenvorgängen (Bl. 127 ff. und Bl. 355 ff. - Bd. I) mehrere Aufstellungen, aus denen sich ergibt, welche Bauteile mit jeweils welchem Kostenaufwand zu sanieren sind. Damit ist die Ernsthaftigkeit des Enteignungszwecks - nämlich der Erhalt des Bestands und des Erscheinungsbildes des Schloss R. - im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 2 ThürEG ausreichend glaubhaft gemacht.
Ferner ergibt sich der mangelnde Wille zur Durchführung der Sanierung auch nicht aus dem Tenor zu 2. des Enteignungsbeschlusses, wonach der Beteiligte zu 3. die enteigneten Grundstücke innerhalb eines Jahres nach Eintritt der Rechtsänderung zum Zwecke der denkmalgerechten Erhaltung des Bestands und des Erscheinungsbilds der Schloss- und Parkanlage R. zu verwenden und die zur Umsetzung dieses Enteignungszwecks erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen hat. Sofern die Beteiligten zu 1. und 2. hieraus schlussfolgern, der Beteiligte zu 3. müsse die Sanierung binnen eines Jahres vorgenommen haben, was ihm weder tatsächlich noch finanziell gelingen könne, ist ihnen entgegenzuhalten, dass der Wortlaut des Tenors vielmehr so zu verstehen ist, dass der Beteiligte zu 3. spätestens nach Ablauf eines Jahres nach Eintritt der Rechtsänderungen, d.h. nach der Rechtskraft der Ausführungsanordnung gemäß § 32 ThürEG, mit der Sanierung zu beginnen hat, die dann allerdings auch Schritt für Schritt voranschreiten muss.
Auch die Einstellung von 1,9 Mio. € in den Haushalt 2019/2020 belegt unmissverständlich, dass der Enteignungszweck nicht vorgeschoben ist. Zwar reicht diese Summe bei weitem nicht aus, um den Bestand und das Erscheinungsbild des Schlosses R. und der Außenanlagen wiederherzurichten. Doch ist zu beachten, dass für den Haushaltsplan das haushaltsrechtliche Jahresprinzip gilt. Dementsprechend wird der Beteiligte zu 3. in den Folgejahren stets die Haushaltsmittel in den Haushaltsplan einstellen müssen, die den jeweiligen beabsichtigten Sanierungsaufwand decken.
d) Die Enteignung ist auch zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich (§§ 4 Abs. 1 ThürEG, 27 Abs. 1 S. 1, 1. HS ThürDSchG). Dieses Tatbestandsmerkmal erfordert die Verwirklichung eines bestimmten, im öffentlichen Nutzen liegenden Zwecks (BVerfGE 38, 175). Dabei reicht nicht jedes beliebige öffentliche Interesse aus. Die freiheitssichernde Funktion des Eigentums verlangt ein besonders schwerwiegendes, dringendes öffentliches Interesse; nur in dessen Erfüllung hin dürfen private Rechte entzogen werden (BVerfG, NVwZ 2009, 1283). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist der Schutz von Kulturdenkmalen ein legitimes gesetzgeberisches Anliegen und die Denkmalpflege eine Gemeinwohlaufgabe von hohem Rang. Beides rechtfertigt die inhaltliche Beschränkung des Eigentums (Beschluss vom 02.03.1999, 1 BvL 7/91, BVerfGE 100, 226, 248 - juris). Vorliegend erfolgt die Enteignung auf Grundlage eines Fachgesetzes im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 1 ThürEG, nämlich des ThürDSchG, in dessen § 1 bereits der hohe Rang der Denkmalpflege formuliert wird. Diese hat im Übrigen nach Art. 30 ThürVerf Verfassungsrang. Das Allgemeinwohlerfordernis ist bereits einfachgesetzlich festgelegt und damit indiziert (vgl. BVerfG, Urteil v. 17.12.2013, 1 BvR 3139/08 und 1 BVR 338608 - jeweils juris). Im Übrigen wird insoweit auf die zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Enteignungsbeschlusses (S. 16 ff.) und auf die umfangreiche Dokumentation der hervorragenden historischen Bedeutung von Schloss R. (Bl. 4 ff. der Verwaltungsvorgänge - Bd. I) Bezug genommen.
e) Nach Auffassung des Gerichts kann vorliegend der Enteignungszweck auch nicht auf andere zumutbare Weise, schon gar nicht aus Grundbesitz des Antragstellers, erreicht werden (§ 4 Abs. 1 ThürEG). Damit ist das grundlegende Prinzip der Verhältnismäßigkeit der Enteignung aufgeworfen. Die Enteignung muss zur legitimen Zweckerreichung geeignet, erforderlich und angemessen sein. Vor dem Hintergrund der verfassungsrechtlichen Vorgaben des Art. 14 GG ist die Enteignung hiernach nur als äußerstes Mittel (“ultima ratio“) erlaubt (vgl. z.B. BVerfG, Urteil v. 18.12.1968, 1 BvR 638/64 - juris). Dies setzt hier voraus, dass zunächst die im ThürDSchG vorgesehenen speziellen Maßnahmen auszuschöpfen sind, bevor eine förmliche Enteignung stattfinden darf. Darüber hinaus müssen alle privatrechtlichen Ansprüche und Möglichkeiten zum freihändigen Erwerb der Kulturdenkmale ausgeschöpft sein (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 ThürEG).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Sämtliche in Betracht kommenden milderen Mittel bzw. Maßnahmen haben keinen Erfolg gehabt, d.h. nicht zur nachhaltigen Sanierung von Bestand und Erscheinungsbild des Schlosses R. geführt. Vielmehr ist das Gegenteil der Fall. Dabei kommt dem Tatbestandsmerkmal des § 4 Abs. 1 ThürEG, wonach der Antragsteller (der spätere Enteignungsbegünstigte) zunächst auf eigenen Grundbesitz zu verweisen ist, im Denkmalschutzrecht regelmäßig keine Bedeutung zu, weil der Erhalt von Bestand und Erscheinungsbild eines Kulturdenkmals nur auf den diesem zugrunde liegenden Grundstücken erfolgen kann.
Vorab sei angemerkt, dass die Enteignung nicht etwa deshalb unverhältnismäßig ist, weil die Beteiligten zu 1. und zu 2. in der mündlichen Verhandlung vom 13.11.2019 haben ausführen lassen, sie hätten frühzeitig signalisiert, sich - offenbar finanziell - für den Erhalt des Schlosses R. einzusetzen. Abgesehen davon, dass dem erkennenden Gericht ein entsprechendes in sich kohärentes Konzept nicht vorgelegt worden ist, wäre ein solches rechtlich auch kaum beachtlich. Denn hierbei verkennen die Beteiligten zu 1. und zu 2. die Pflichten des Hauptberechtigten, hier der GmbH, und von ihnen als den Nebenberechtigten. Letztere sind nicht Eigentümer des Schlosses und der Grundstücke und somit nicht zu dessen Erhalt verpflichtet. Dies ist allein Aufgabe der GmbH (gewesen), die dieser Pflicht indessen niemals nachgekommen ist. Anders wäre der Einwand zu beurteilen, wenn die Beteiligten zu 1. und zu 2. selbst Eigentümer geworden wären und somit Zugriff auf die Grundstücke hätten oder zwischen ihnen und der GmbH ein Rechtsverhältnis bestünde, wonach die Beteiligten zu 1. und zu 2. die denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflichten übernommen hätten. Beides ist indessen nicht der Fall.
Vorliegend hat die Untere Denkmalschutzbehörde beim Landratsamt Gotha, beginnend mit dem Jahr 2009, eine Vielzahl von Instandsetzungsanordnungen gemäß § 11 Abs. 1 ThürDSchG gegenüber der GmbH erlassen (vgl. die umfangreiche Dokumentation Bl. 11 ff. der Verwaltungsvorgänge - Bd. I). Diesen ist die GmbH in keinem Fall nachgekommen. Alsdann ist die Behörde im Wege der Ersatzvornahme gemäß § 11 Abs. 2 ThürDSchG in Vorleistung gegangen. Auf die jeweils per Leistungsbescheid geltend gemachten Kosten hat die GmbH mit ganz wenigen Ausnahmen nie gezahlt. Selbst wenn sie aber ihrer Zahlungspflicht jeweils sofort nachgekommen wäre, hätte sich der Beteiligte zu 3. schließlich für die Enteignung entscheiden können. Denn es ist auf Dauer nicht hinnehmbar und für die Behörde bzw. den Freistaat nicht zumutbar, Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen stets selbst und in Eigenregie durchführen zu müssen, während der eigentlich Erhaltungspflichtige sich auf die Rolle des Zahlenden beschränkt.
f) Der Beteiligte zu 3. hat sich ferner gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 1 ThürEG ernsthaft bemüht, die Grundstücke und das Schloss R. zu angemessenen Bedingungen freihändig zu erwerben. Dies ist in der dem Gericht vorgelegten Akte VV 2210-06-01/2012 hinreichend dokumentiert.
(aa) Der seinerzeit von der GmbH erhobene (formale) Einwand, sie sei im Rahmen der Erwerbsverhandlungen zu keinem Zeitpunkt darauf hingewiesen worden, dass diese zur Vermeidung einer Enteignung geführt worden seien, trifft nicht zu. Vielmehr hat der Bevollmächtigte der GmbH, Herr Dr. I., selbst darauf hingewiesen, dass bei einem Scheitern der Kaufverhandlungen alternativ dann ein Enteignungsverfahren oder ein Insolvenzverfahren durchgeführt werden müsse und er ginge davon aus, dass sich die GmbH wohl nicht gegen eine Enteignung wehren würde (vgl. Vermerk v. 09.09.2015, Bl. 59 und Vermerk vom 20.04.2016, Bl. 83 Rückseite, jeweils in der Kaufverhandlungsakte).
(bb) Angesichts des Ergebnisses des eingeholten Wertgutachtens vom 28.05.2015 (vgl. Bl. 367 ff. der Verwaltungsvorgänge - Bd. II), auf dessen Inhalt im Übrigen Bezug genommen wird, und welches einen Sachwert in Höhe von 170.200,00 € und einen Ertragswert von minus 494.900,00 € ermittelt hat, vermag das Gericht nicht zu erkennen, dass das Angebot von der Beteiligten zu 3., das Eigentum für einem (symbolischen) Kaufpreis von 1,00 € und lastenfrei zu erwerben, unangemessen und nicht ernsthaft gewesen sein soll. Vielmehr gebietet eine wirtschaftliche und insbesondere eine haushaltsmäßige Betrachtung bei Beachtung des Gebots der Sparsamkeit, in diesem Fall kein höheres Angebot zu machen. Da ein freihändiger Erwerb letztlich an der Frage der Lastenfreiheit gescheitert ist und die GmbH daraufhin die Verhandlungen nicht fortgesetzt hat, kam als letztes Mittel (“ultima ratio“) nur noch die Enteignung gemäß § 27 ThürDSchG in Betracht.
g) Soweit die Beteiligten zu 1. und zu 2. eingewandt haben, als milderes Mittel gegenüber der Enteignung wäre der denkmalschutzrechtliche Übernahmeanspruch nach § 28 Abs. 1 S. 2 ThürDSchG in Betracht gekommen, ist dem aus grundsätzlichen Erwägungen, aber auch bezogen auf den vorliegenden Fall, nicht zu folgen. Nach der genannten Vorschrift kann der Privateigentümer, wenn Maßnahmen dazu führen, dass er das Eigentum nicht mehr insgesamt wirtschaftlich zumutbar nutzen kann, die Übernahme des Eigentums gegen angemessene Entschädigung verlangen, statt lediglich auf eine angemessene Ausgleichszahlung beschränkt zu sein.
aa) Ob dieses Rechtsinstitut überhaupt als Teil einer (aufsteigenden) Linie vom mildesten Mittel bis hin zur Enteignung anzusehen ist, ist schon deshalb fraglich, weil es nur in vier Landesdenkmalschutzgesetzen geregelt ist. Daraus könnte gefolgert werden, dass das denkmalschutzrechtliche Verhältnismäßigkeitsprinzip diesen Anspruch nicht zwingend voraussetzt. Indessen ist nicht zu bestreiten, dass der § 28 ThürDSchG geltendes Recht ist. Es spricht aber nach der grundlegenden Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 02.03.1999, 1 BvL 7/91 - juris) vieles dafür, dass dieser Anspruch inzwischen leer läuft, denn der Vorrang des Primärschutzes auf der einen Seite, worauf weiter unten noch einzugehen sein wird, und die Pflicht der Denkmalbehörde, ihre Entscheidung zumindest dem Grunde nach mit einem Ausgleichsangebot zu verbinden, auf der anderen Seite, worauf ebenfalls weiter unten einzugehen sein wird, lassen in der Praxis die Konstellation, für die das Übernahmeverfahren vom Gesetzgeber seinerzeit konzipiert wurde, an sich gar nicht erst entstehen (vgl. Davydov, Der denkmalrechtliche Übernahmeanspruch in Thüringen und Nordrhein-Westfalen - Zeit für einen Schlussstrich?, ThürVBl 2019, 881 ff.; Papier, Die Weiterentwicklung der Rechtsprechung zur Eigentumsgarantie des Art. 14 GG, DVBl. 2000, 1398 ff.).
(bb) Selbst wenn jedoch ein solcher Anspruch dem Grunde nach bestünde, könnte ihn die GmbH zu keinem Zeitpunkt geltend machen. Zunächst existiert kein als solches zu verstehendes Übernahmeverlangen. Zwar hat der vormalige Bevollmächtigte der GmbH, Herr Rechtsanwalt T., mit Schriftsatz vom 02.10.2017 ausgeführt, das Angebot der GmbH, die Grundstücke, auf denen sich das Schloss R. befinde, für 1 € zu veräußern, sei ein Übernahmeverlangen nach § 28 ThürDSchG (vgl. Bl. 945 der Behördenvorgänge - Bd. III). Doch handelte es sich hierbei vielmehr um das Angebot der GmbH im Rahmen der Erwerbsverhandlungen. Das Übernahmeverlangen ist gesetzlich streng formalisiert und verlangt die Darlegung, dass Maßnahmen der Denkmalschutzbehörde dazu geführt haben, dass dessen Adressat das Eigentum insgesamt nicht mehr wirtschaftlich zumutbar nutzen kann. Davon kann vorliegend keine Rede sein.
(cc) Selbst wenn aber ein Übernahmeverlangen der GmbH vorgelegen hätte, käme ein entsprechender Anspruch nur dann in Betracht, wenn diese stets den von der Unteren Denkmalschutzbehörde angeordneten Maßnahmen, d.h. ihren Erhaltungspflichten, vollständig nachgekommen wäre, wenn sie also nicht einen „Sanierungsstau“ verursacht hätte. Das gilt auch, wenn die GmbH Schloss R. zu einem Zeitpunkt erworben haben sollte, zu dem sie finanziell nicht mehr in der Lage war, etwaigen Erhaltungsmaßnahmen nachzukommen. Mögliche Versäumnisse früherer Eigentümer müsste sich die GmbH im Übrigen ebenfalls als eigene zurechnen lassen.
(dd) Ein etwaiger Übernahmeanspruch scheidet ferner deshalb aus, da weder die GmbH noch mögliche Rechtsvorgänger die Instandhaltungs- und Leistungsbescheide der Unteren Denkmalschutzbehörde vor dem Verwaltungsgericht angegriffen haben. Das Bundesverfassungsgericht hat nämlich den Vorrang des Primärrechtsschutzes postuliert (vgl. Beschluss v. 06.09.2005, 1 BvR 1161/03 - juris). Hiernach hat der Eigentümer kein Wahlrecht, ob er die ihn belastende Aktualisierung einer Inhalts- und Schrankenbestimmung anficht oder stattdessen einen Ausgleich verlangt. Vielmehr hat er zunächst beim Verwaltungsgericht um Rechtsschutz nachzusuchen. Lässt der Betroffene dagegen die ihn belastende behördliche Entscheidung bestandskräftig werden, so darf er eine Entschädigung auch als Ausgleich im Rahmen von Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG nicht mehr einfordern, denn ein Eigentümer, der sich gegen eine ihn möglicherweise unverhältnismäßig belastende behördliche Entscheidung nicht zur Wehr setzt, nimmt diese als rechtmäßig hin und geht dadurch seines Rechts verlustig. Dies gilt auch dann, wenn die seinerzeit vom Landratsamt Gotha erlassenen Bescheide mangels Inaussichtstellung von Ausgleichszahlungen (dem Grunde nach) rechtswidrig und damit anfechtbar gewesen sein sollten, somit also das Prinzip der „Synchronizität“ nicht beachtet worden wäre. Denn dieser Mangel macht die Bescheide nicht nichtig.
h) Schließlich stellt auch die Möglichkeit, dass der Beteiligte zu 3. aufgrund der zu seinen Gunsten eingetragenen erstrangigen Grundpfandrechte die Zwangsvollstreckung betreibt, aus Sicht der GmbH kein milderes Mittel dar. Denn so wie die Dinge liegen, hätte diese aufgrund ihres finanziellen Unvermögens nicht mitbieten können und somit das Eigentum wie bei einer Enteignung letztlich verloren. Zudem hätte der Beteiligte zu 3. aus haushaltsrechtlichen Gründen nur beschränkt mitbieten können, so dass - zumindest theoretisch - die Gefahr bestanden hätte, dass den Zuschlag jemand (privates) Drittes bekommt, der den dringend gebotenen Erhaltungspflichten nicht oder nicht vollständig nachgekommen wäre. All dies wird mit der Enteignung vermieden. Im Übrigen bestünde beim Zuschlag im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens stets das Risiko, dass weitere Grundpfandgläubiger zu gegebener Zeit Befriedigung ihrer Forderung geltend machen oder gegebenenfalls ohne Rücksicht auf den Sanierungsstand die Zwangsvollstreckung in die Grundstücke betreiben könnten. Damit würde der Enteignungszweck nachhaltig gefährdet.
Erweist sich somit die Enteignung von Schloss R. als rechtmäßig, war der Antrag der Beteiligten zu 1. und zu 2. auf gerichtliche Entscheidung insgesamt abzuweisen. Deren Sicherungsrechte können von Gesetzes wegen nach § 12 Abs. 1 ThürEG nicht aufrechterhalten werden, ohne dass es einer behördlichen Entscheidung bedarf. Sie sind somit auf Sekundäransprüche nach § 12 Abs. 4 ThürEG zu verweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 221 Abs. 1 BauGB, § 91 Abs. 1 ZPO. Die Quotelung beruht auf der nominalen Höhe der zugunsten der Beteiligten zu 1. und 2. eingetragenen Sicherungsrechte.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 221 Abs. 1 BauGB, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 27 ThürDSchG
§ 42 ThürEG
§ 32 ThürEG
§ 28 ThürDSchG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ThürEG
§ 27 Abs. 1 Nr. 1 ThürDSchG
§ 27 Abs. 2 ThürDSchG
§ 12 Abs. 4 ThürEG
§ 217 Abs. 2 BauGB
§ 12 Abs. 1 ThürEG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1, 3 Abs. 1 Nr. 1 und 4 ThürEG
§ 4 Abs. 1 ThürEG
§ 2 Abs. 1, 27 Abs. 1 Nr. 1 ThürDSchG
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 ThürEG
§ 4 Abs. 2 Nr. 1 ThürEG
§ 11 Abs. 1 ThürDSchG
§ 11 Abs. 2 ThürDSchG
§ 4 Abs. 1 Nr. 1 ThürEG
§ 28 Abs. 1 S. 2 ThürDSchG
§ 221 Abs. 1 BauGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
Art. 30 ThürVerf
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 38, 175
NVwZ 2009, 1283
BVerfGE 100, 226, 248
1 KO 433/00
1 BvL 7/91
1 BvR 3139/08
1 BvR 638/64
1 BvR 1161/03