Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-09-06, Aktenzeichen 33 C 4184/15 (56)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2018:0906.33C4184.15.56.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft …straße .., Frankfurt am Main, für die Geschäftsjahre 2005-2008 zu erstellen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der dem Sachverständigen durch Beschluss vom 21.6.2018 auferlegten Kosten haben die Klägerin zu 64 % und die Beklagte zu 36 % zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten, einen Kostenvorschuss für die Erstellung der Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Jahre 2005-2008 zu leisten oder diese Abrechnungen selbst neu zu erstellen.
Vom 25.7.2005 bis zum 3.9.2009 war die Beklagte zur Verwalterin der Klägerin bestellt. Im Rahmen dieser Tätigkeit erstellte sie die Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008. Die Genehmigungsbeschlüsse der Jahresabrechnungen der Jahre 2005 bis 2007 waren gerichtlich für ungültig erklärt worden. Hiernach erstellte die Beklagte diese Abrechnungen neu. In einer Eigentümerversammlung vom 9.11.2012 wurden weder die neu erstellten Abrechnungen 2005 bis 2007, noch die Abrechnung 2008 durch die Eigentümergemeinschaft genehmigt. Das Protokoll dieser Versammlung ist in Abschrift aus Bl. 217 ff. d. A. ersichtlich. Zu Tagesordnungspunkt 2 a dieser Versammlung beschlossen die Eigentümer: „Herr Rechtsanwalt … soll von der Verwaltung beauftragt werden, die Hausverwaltung … mit Fristsetzung aufzufordern, die vorliegenden fehlerhaften und unschlüssigen Jahresabrechnungen für die Jahre 2005-2008 und die Rechnungslegung für das Jahr 2009 schlüssig und nachvollziehbar neu zu erstellen.“
Die neu erstellten Abrechnungen legte die Klägerseite in diesem Verfahren als Bl. 35 ff. der Akte vor. Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Klägerin nach der aus Bl. 35 ff. d. A. ersichtlichen Abrechnung des Jahres 2005 im September und Okober 2012 noch die beklagtenseits vorgelegte Neufassung der Jahresabrechnung 2005 zugegangen war.
Die Beklagte wurde mit Schreiben vom 14.12.2012 (Bl. 219 d. A.) zur Neuerstellung der vier Jahresabrechnungen aufgefordert. Mit Schreiben vom 25. 1. 2013 ließ die Beklagte mitteilen, die erneute Erstellung der Jahresabrechnungen werde abgelehnt, da die Jahresabrechnungen den gesetzlichen Vorgaben sowie der geltenden Rechtsprechung entsprächen und die formelle und materielle Richtigkeit der Abrechnung gegeben sei.
Die Klägerin legte den aus Bl. 224 d. A. ersichtlichen Kostenvoranschlag vor, welcher für die Neuerstellung einer einzelnen Jahresabrechnung auf der Basis eines Zeitaufwandes von 12 Stunden zu jeweils 90,00 EUR einen Betrag von 1.080,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer ansetzt. Vor diesem Hintergrund verlangte sie von der Beklagten einen Kostenvorschuss i.H.v. 800 € pro Abrechnung zuzüglich Mehrwertsteuer.
Für die vorgerichtliche Geltendmachung dieses Anspruchs mit Schreiben vom 14. Dezember 2012 zahlte die Klägerin Anwaltskosten in Höhe von 642,60 € an ihren Prozessbevollmächtigten.
Die Klägerin behauptet,
die Abrechnungen der Jahre 2005-2008 seien formal und materiell fehlerhaft. Im Hinblick auf die einzelnen Beanstandungen wird auf den entsprechenden Klägervortrag (Bl. 241 ff. d. A.) verwiesen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Kostenvorschuss i. H. v. 3.808,00 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 25. 1. 2013 sowie nicht anrechenbare außergerichtliche Anwaltskosten i. H. v. 642,60 € zu zahlen, sowie hilfsweise,
die Beklagte zu verurteilen, die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft …straße .., Frankfurt am Main, für die Geschäftsjahre 2005 bis 2008 zu erstellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet,
die von ihr erstellten und vorgelegten Jahresabrechnungen der Wirtschaftsjahre 2005 bis einschließlich 2008 seien nicht fehlerhaft. Im Einzelnen wird auf den Vortrag der Beklagten zu den Positionen der Abrechnungen im Schriftsatz vom 21.7.2016 (Bl. 289 d. A.) und Schriftsatz vom 31.8.2016 (Bl. 400 ff. d. A.) verwiesen.
Es ist Beweis erhoben worden gemäß dem Beweisbeschluss vom 21. September 2016 (Bl. 419 d. A.) und 17. März 2017 (Bl. 475 d. A.) durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen …. Das schriftliche Gutachten liegt als Bl. 484 ff. d. A. vor. Weiter ist gemäß dem Beweisbeschluss vom 7.5.2018 das Gutachten durch den Sachverständigen auch mündlich erläutert und ergänzt worden. Das Ergebnis dieser Anhörung des Sachverständigen ist aus dem Verhandlungsprotokoll (Bl. 702 ff. d. A.) ersichtlich.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und im Hinblick auf den Hilfsantrag auch begründet.
Aus dem Vertrag der Parteien i. V. m. § 28 Abs. 3 WEG ist die Beklagte zur Erstellung der vier Jahresabrechnungen verpflichtet.
Das Gutachten hat ergeben, dass noch einzelne Korrekturen der Jahresabrechnungen der Jahre 2005 bis 2008 erforderlich sind, damit diese den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung entsprechende Abrechnung gemäß § 28 III WEG genügen.
Für alle Wirtschaftsjahre fehlte beispielsweise eine Darstellung der jeweiligen Rückstände auf die Instandhaltungsrückstellung. Zum Teil wurden Einnahmen bzw. Ausgaben in den jeweiligen Wirtschaftsjahren nicht in der Jahresabrechnung berücksichtigt und auch nicht auf die Eigentümer verteilt, zum Teil waren Anfangsbestände und Endbestände nicht in sich schlüssig dargestellt oder nachvollziehbar. Auch die Abrechnung des Jahres 2005 ist zumindest insoweit korrekturbedürftig, als ein Betrag i.H.v. 496,92 €, welcher eine Einnahme in diesem Wirtschaftsjahr darstellte, im Rahmen der Einzelabrechnung nicht auf die einzelnen Eigentümer verteilt worden ist. Dies führt zu einer Inkongruenz der Einzel- und Gesamtabrechnung, welche die Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit beider Abrechnungen beeinträchtigen muss. Selbst wenn die Darstellung dem ausdrücklichen Wunsch der Eigentümer entsprochen haben sollte, so stehen doch formale Gesichtspunkte der Abrechnung nicht uneingeschränkt zu deren Disposition. Da demnach auch die beklagtenseits vorgelegte Abrechnung zumindest noch eine Unrichtigkeit enthielt, ist es für die Entscheidung in diesem Verfahren nicht erheblich, ob die klägerseits als Bl. 35 der Akte vorgelegte Fassung den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorlag, oder ob die Behauptung der Beklagten, die beklagtenseits vorgelegte Fassung sei per Mail und später noch postalisch im Oktober 2012 noch vor der Beschlussfassung den Eigentümern vorgelegt worden, zutraf.
Im Rahmen einer Gesamtwürdigung ist das Gutachten des Sachverständigen auch hinreichend objektiv und nachvollziehbar, um Grundlage der gerichtlichen Entscheidung sein zu können. Zwar konnte sich der Sachverständige im Rahmen der Erläuterung des Gutachtens zunächst nicht mehr erinnern, welche der Abrechnung für das Jahr 2005 er seinem Gutachten zugrunde gelegt hatte, offenbar war dem Sachverständigen bei Durchsicht der Akte auch nicht aufgefallen, dass sich in der Akte zwei Fassungen der Abrechnung befanden. Er hat seinem Gutachten ohne Rückfrage nur die 1. Fassung zugrunde gelegt und sich mit der beklagtenseits vorgelegten Fassung nicht beschäftigt. Im Rahmen der mündlichen Erläuterung des Gutachtens wurde jedoch deutlich, dass dieses Vorgehen nicht auf Voreingenommenheit des Sachverständigen schließen lässt, sondern er offenbar die zweite Fassung der Abrechnung schlicht übersehen hatte. Wenn dies auch nicht für besondere Gründlichkeit beim Aktenstudium spricht, so reichen die dennoch durch den Sachverständigen gewonnenen Erkenntnisse aus, um von der Korrekturbedürftigkeit der Abrechnungen in den durch den Sachverständigen genannten Punkten auszugehen.
Es ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht ersichtlich, dass eine neue Erstellung der Abrechnungen durch die Beklagte für die Klägerin unzumutbar wäre. Ausweislich des Sachverständigengutachtens sind die Bankbestände sämtlicher Wirtschaftsjahre korrekt wiedergegeben worden. Im Rahmen seiner Gutachtenerläuterung hat der Sachverständige zudem angegeben, im Rahmen der Überprüfung der Abrechnungen und Kontenbelege seien ihm keine falschen Zahlen oder Anhaltspunkte für Pflichtwidrigkeiten der Beklagten im Umgang mit den Geldern der Gemeinschaft aufgefallen. Vor diesem Hintergrund ist die Annahme eines grundlegenden Vertrauensverlustes der Klägerin gegenüber der Beklagten nicht gerechtfertigt.
Im Wesentlichen sind zur Erfüllung des Klageanspruchs Ergänzungen der Abrechnungen erforderlich, welche die Beklagte, die sich wie im Termin zur Anhörung des Sachverständigen ersichtlich wurde, wieder in die einzelnen Vorgänge eingearbeitet hatte, unter Zuhilfenahme des Gutachtens nach Zurverfügungstellung sämtlicher Unterlagen durch die Klägerseite unkompliziert vornehmen können wird.
Im Hinblick auf den Hauptantrag war die Klage abzuweisen.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt gegen einen ehemaligen Verwalter keinen Anspruch auf Vorschusszahlung für die Selbstvornahme der Fertigung einer ordnungsgemäßen Jahresabschlussrechnung (Amtsgericht Mettmann, Urteil vom 4. November 2014 – 26 C 108/13 -, Juris). Ein derartiger Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB kann generell beim Verwaltervertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft trotz des Vorliegens eines werkvertraglichen Charakters nicht angenommen werden. Die spezielle werkvertragliche Vorschrift passt nicht zur Natur des Verwaltervertrages einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies beruht auf dem gleichzeitig bestehenden Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung, der auch jeweils eigenständig gerichtlich geltend gemacht werden könnte. Auf den konkreten Einzelfall und die Abstimmungsverhältnisse im Rahmen des einzelnen Beschlusses der Eigentümer kommt es insoweit nicht an, der Vertragscharakter und die generelle Anwendbarkeit von § 637 Abs. 3 BGB ist vielmehr allgemein zu beurteilen. Selbst wenn also hier alle Eigentümer mit der Geltendmachung eines Vorschusses einverstanden gewesen sein sollten, so ändert dies nichts an der Unanwendbarkeit des §§ 637 Abs. 3 BGB auf den Verwaltervertrag.
Da der Klägerin kein Anspruch auf Vorschussleistung zustand, ist auch der Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten, welche die Klägerin zur Verfolgung dieses Anspruchs aufgewandt hat, nicht aus § 280 ff. BGB begründet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 5.950,00 € (§ 45 Abs. 1 S. 2 GKG).
Zugrundegelegt worden ist für den Hauptantrag der Wert des Zahlungsantrages i.H.v. 3. 808,00 € und für den hilfsweise gestellten Antrag der Betrag, welchen gemäß dem Sachverständigengutachten die Korrektur der Abrechnung innerhalb von 20 Stunden noch kosten wird. Der klägerseits vorgelegte Kostenvoranschlag geht von einem Stundensatz von 90 € netto aus, bei 20 Stunden ergibt sich eine Gesamtsumme von 1.800 € netto und brutto dann ein Betrag von 2.142 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 92 ZPO
§ 28 Abs. 3 WEG
§ 28 III WEG
§ 637 Abs. 3 BGB
§ 280 ff. BGB
§ 45 Abs. 1 S. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: 26 C 108/13