Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-12-06, Aktenzeichen 11 S 162/01
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2001:1206.11S162.01.00

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 21.08.2001 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Unna wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO ab-
gesehen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beklagten sind gemäß § 535 Satz 2 BGBa.F. i.V.m. dem Mietvertrag
vom 17.12.2000 zur Zahlung des Bruttomietzinses für den halben Monat
Februar und März 2001 verpflichtet. Der Mietvertrag ist wirksam. Der Ver-
trag ist nicht infolge Anfechtung nach § 142 BGB als Von Anfang an nich-
tig anzusehen. Es kann insoweit dahinstehen, ob das Vorhandensein ei-
nes Swinger-Clubs in 1 km Entfernung zum Mietobjekt als Umweltbezie-
hung noch als verkehrswesentliche Eigenschaft der Sache anzusehen ist,
denn jedenfalls ist die Anfechtungsfrist des §121 BGB nicht eingehalten.
Denn die Beklagten haben nach ihrem Vorbringen unmittelbar nach Ab-
schluss des Vertrages von der Existenz des Clubs erfahren, so dass sie
unverzüglich hätten anfechten müssen. In dem Schreiben vom
18.12.2000 liegt jedenfalls keine solche Anfechtungserklärung i.S.v. § 143
BGB. Denn eine solche müsste mindestens den tatsächlichen Grund der
Anfechtung erkennen lassen. Davon kann bei dem Kündigungsschreiben
nicht die Rede sein. In der Erklärung werden allein die einsame Lage des
Grundstücks und die Angstgefühle der Beklagten zu 2) angesprochen.
Aber auch die in der Klageerwiderung noch innerhalb der Jahresfrist des
§ 124 BGB erklärte Anfechtung berührt die Wirksamkeit des Vertrages
nicht. Als arglistige Täuschung i.S.d. § 123 BGB käme nur das Ver-
schweigen eines Umstandes in Betracht, hinsichtlich dessen eine Aufklä-
rungspflicht des Klägers besteht. Die Beklagten müssten nach Treu und
Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte redlicherweise eine
Aufklärung erwarten dürfen. Dass die Existenz eines Swinger-Clubs in 1
km Entfernung zum Mietobjekt für den anderen Teil offensichtlich von
ausschlaggebender Bedeutung ist, so dass ungefragt darauf hingewiesen
werden muss, ist nicht anzunehmen. Neben dem Umstand, dass der Club
in einiger räumlicher Entfernung zum Mietobjekt und nicht etwa Hauswand
an Hauswand eingerichtet ist, ist hierbei von Bedeutung, dass dieser Um-
stand den Beklagten jedenfalls nicht so bedeutsam erschien, dass er in
der Kündigungserklärung aufgenommen wurde.
Das Amtsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die Einräumung
des formnichtigen Vorkaufsrechts, der Wirksamkeit des übrigen Mietver-
trages nicht entgegensteht. Zwar ist die Einräumung des Vorkaufsrechts
für das "angemietete Objekt" formnichtig, §§ 125, 504, 313 BGB.Das ge-
samte Rechtsgeschäft wäre jedoch nur dann nichtig, wenn die Bedeutung
der nichtigen Vorkaufsabrede ergibt, dass die Parteien den Vertrag nicht
ohne die Vorkaufsklausel geschlossen hätten (BGH, DWW 94, 283). Die
Auslegung des hypothetischen Parteiwillens zur Zeit des Vertragsschlus-
ses ergibt jedoch, dass das Vorkaufsrecht nicht diese entscheidende Be-
deutung hatte. Insoweit hat Berücksichtigung gefunden, dass das Objekt
von den Klägern über die Mäklerin zur Vermietung angeboten wurde und
dass beim 1. Besichtigungstermin noch nicht über mögliche Vorkaufs-
rechte gesprochen wurde. Dafür, dass den Beklagten das Vorkaufsrecht
wichtig gewesen sein könnte, spricht zwar, dass die Beklagten nach den
Bekundungen der Zeugin I die Frage des Vorkaufsrechts aufge-
griffen haben, jedoch hat eben diese Zeugin ebenfalls bekundet, dass
nach ihrem Eindruck das Vorkaufsrecht nur beiläufig "als Bonbon" aufge-
nommen worden sei. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass die Zeugin,
die Maklerin, ein Interesse am Ausgang des Rechtsstreits hat. Jedoch
sprechen auch weitere Umstände dafür, dass nach dem hypothetischen
Parteiwillen der Mietvertrag nicht mit Einräumung des Vorkaufsrechts ste-
hen und fallen sollte. Es erscheint vielmehr unplausibel, dass ein Firmen-
inhaber, der einen geräuschträchtigen Geschäftsbetrieb inne hat, das auf
dem Firmengelände befindliche Haus an einen Privatmann veräußert und
sich dabei Immissionsschutzansprüchen ausgesetzt sieht. Das Mietver-
hältnis bestand auch in den maßgeblichen Monaten fort, denn die
3-monatige Kündigungsfrist begann nach der Vereinbarung der Parteien
mit dem ursprünglichvereinbarten Mietbeginn.
Die Beklagten schulden auch den Bruttomietzins. Auch wenn das Miet-
verhältnis innerhalb des Abrechnungszeitraumes endete, ist der Kläger
nicht zur vorzeitigen Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet, Abrech
nungsreife ist noch nicht eingetreten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 125, 504, 313 BGB
§ 142 BGB
§ 124 BGB
§ 123 BGB
§ 97 ZPO
§ 543 Abs. 1 ZPO