Amtsgericht Aachen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2009-08-26, Aktenzeichen 110 C 202/09
ECLI: ECLI:DE:AGAC1:2009:0826.110C202.09.00

Tenor:
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Der Streitwert wird für den Zeitraum bis zum 08.07.2009 auf 4.454,40 € und für den Zeitraum danach auf bis 2.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Kläger hatte als Eigentümer der Eigentumswohnung in dem Haus H-Straße in I diese Wohnung ab 01.09.2004 an die Beklagten vermietet, und zwar zu einem Nettomietzins von 371,20 € monatlich. Mit Schreiben vom 13.03.2009 kündigte der Kläger gegenüber den Beklagten das Mietverhältnis zum 30.06.2009, wobei das Schreiben an die Eheleute C gerichtet war und folgenden Text enthält:
"Kündigung: Sehr geehrter Herr C, da ich die Wohnung verkaufe, dieses aber nur leerstehend kann, kündige ich hiermit das bestehende Mietverhältnis zum 30.06.2009." Der von den Beklagten beauftragte Mieterschutzverein bezeichnete die Kündigungserklärung des Klägers diesem gegenüber als unwirksam.
Der Kläger verkaufte die Wohnung, die die Beklagten angemietet hatten, wobei der Kläger sich gegenüber dem Verkäufer verpflichtete, an diesen eine monatliche Konventionalstrafe von 550,00 € zu zahlen, sofern die Wohnung nicht bis zum 30.06.2009 geräumt sein würde.
Im vorliegenden Rechtsstreit begehrte der Kläger eine Verurteilung der Beklagten zur geräumten Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zum 30.06.2009. Im vorliegenden Rechtsstreit stritten die Parteien insbesondere über die Wirksamkeit der von dem Kläger ausgesprochenen Kündigung.
Nachdem die Beklagten am 03.07.2009 die Wohnung geräumt an den Kläger zurückgegeben hatten, haben die Parteien übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Sie beantragen wechselseitig Kostenbelastung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Nachdem das Verfahren in der Hauptsache erledigt ist, hatte das Gericht nur noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden.
Diese Entscheidung richtete sich nach § 91 a ZPO. Danach waren die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger aufzuerlegen. Denn unter Berücksichtigung des bisherigen
Sach- und Streitstandes wäre der Kläger ohne das hauptsacherledigende Ereignis voraussichtlich unterlegen in diesem Rechtsstreit.
Die von dem Kläger ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses vom 13.03.2009 war formell unwirksam, weil eine ausreichende schriftliche Begründung des von dem Kläger für sich in Anspruch genommenen Kündigungsgrundes in dem Kündigungsschreiben nicht enthalten war.
Der Kläger hatte als Vermieter die Kündigung schriftlich vorzunehmen, wobei die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben waren, §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 Satz 1 BGB.
Der Kläger hatte sich zur Begründung seines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses auf den Kündigungsgrund des § 573 Abs. 3 Nr. 3 BGB berufen, nämlich dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Dieser Kündigungsgrund ist von dem Kläger in seinem extrem kurzen Kündigungsschreiben nicht ansatzweise vernünftig und für die Beklagten als Mieter nachvollziehbar begründet worden. Die gesetzlich vorgeschriebene Begründung des berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnis hat insbesondere den Zweck, dem Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen. Er soll damit in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Der Mieter hat ein besonderes Interesse daran, nicht schon dann weichen zu müssen, wenn der Vermieter lediglich ein Räumungsbegehren an ihn richtet (vgl. Bundesverfassungsgericht in WuM 1993, 233, 234). Deshalb ist bei einer Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung zwar keine Kalkulation notwendig, jedoch eine nähere Darlegung, dass bzw. in welcher Höhe der Vermieter bei einer Veräußerung der Wohnung in vermietetem Zustand einen geringeren Kaufpreis erzielen würde als im unvermieteten Zustand. Insoweit hilft dem Vermieter auch nicht der Erfahrungssatz, dass unbewohnte Wohnungen einfacher als vermietete zu verkaufen sind. Wenn auch keine überzogenen Anforderungen an das Kündigungsschreiben gestellt werden können, so sind doch nähere Angaben von dem Vermieter dazu zu machen, ob und mit welchem Ergebnis er versucht hat, die betreffende Eigentumswohnung in vermietetem Zustand zu verkaufen und welche Angebote ihm demgegenüber vorliegen hinsichtlich eines Verkaufs in unvermietetem Zustand.
Anderenfalls sind die notwendigen Tatsachen, auf die der Vermieter sein Kündigungsrecht stützt, nicht ausreichend dargelegt in dem Kündigungsschreiben.
Insoweit hilft dem Kläger auch nicht, dass er nach dem Kündigungsschreiben in dem Schriftwechsel mit dem Mieterschutzverein Angaben dazu gemacht hat, dass der Käufer der Wohnung diese nur in unvermietetem Zustand haben möchte und der Kläger dementsprechend eine Konventionalstrafe bezahlen muss, sofern die Beklagten die Wohnung nicht bis zum 30.06.2009 geräumt haben. Denn der Vermieter kann nicht mit dem Verkauf der Wohnung mit entsprechend ausgehandelten Konditionen mit dem Verkäufer die Beklagten vor vollendete Tatsachen stellen, um damit die gesetzlichen Voraussetzungen des berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB begründen, denn dann könnte jeder Vermieter durch Abschluss eines entsprechenden Vertrages die Voraussetzungen des Gesetzes zum Nachweis diese Kündigungsgrundes umgehen.
Somit lag keine ausreichend begründete Kündigungserklärung des Klägers vor, so dass voraussichtlich seine Kündigungsklage keinen Erfolg gehabt hätte. Die bloße Tatsache, dass die Beklagten freiwillig während des Rechtsstreites dem Räumungsbegehren des Klägers nachgekommen sind, ändert daran nichts. Denn die Beklagten haben während des gesamten Rechtsstreites ausdrücklich betont, dass sie die Wohnung nicht deshalb räumen, weil sie die Kündigungserklärung des Klägers als wirksam ansehen, sondern aus anderen Gründen, die mit der schwierigen Beziehung der Parteien zu tun hat. Das aber entlastet den Kläger nicht.
Schneiders

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 91 a ZPO
§ 573 Abs. 3 Nr. 3 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB