Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2023-05-09, Aktenzeichen 65 S 22/23
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:0509.65S22.23.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 wurde rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten am 1. Juni 2015 veröffentlicht und war am 1. Juni 2015 hinreichend leicht für die Öffentlichkeit zugänglich (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19 und LG Berlin, Beschluss vom 12. Januar 2023 - 64 S 230/22).(Rn.6)
2. Ein - im Mietvertrag nicht ausgewiesener - Möblierungszuschlag ist nur dann zu addieren, wenn der für die Höhe und Berechtigung eines Zuschlags darlegungs- und beweisbelastete Vermieter eine konkret zu bezeichnende Möblierung vorträgt.(Rn.13)
3. Mit der Vereinbarung und dem Verlangen einer nicht ortsüblichen Miete, die in Höhe der Überschreitung der höchst zulässigen Miete kraft Gesetzes unwirksam ist, liegt (auch) ein Verstoß gegen Pflichten aus dem Mietverhältnis vor.(Rn.16)
4. Auf Verlangen des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen - soweit diese nicht allgemein zugänglich sind - zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind und er hierüber unproblematisch Auskunft geben kann.(Rn.19)
5. Erteilt der Vermieter diese Auskünfte nicht, fehlt einer Auskunftsklage des Mieters regelmäßig nicht das Rechtsschutzbedürfnis mit der Folge, dass diese unzulässig wäre (Anschluss BGH, Urteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20). Etwas anderes gilt nur, wenn das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Klageerhebung beendet war.(Rn.26)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 21. November 2022 - 9 C 73/22 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 493,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 25. März 2022 zu zahlen.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.524,15 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 25. März 2022 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 61% und der Beklagte zu 39%; die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Klägerin zu einem Drittel und der Beklagte zu zwei Dritteln.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat April 2020 in Höhe von 493,82 € aus §§ 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 556d Abs. 1, 398 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015).
Das Mietverhältnis ist am 19. Juni 2019 zustande gekommen; damit ist in zeitlicher Hinsicht die MietBegrV Berlin 2015 anzuwenden sowie gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB § 556g BGB in der ab 1. Januar 2019 geltenden Fassung.
a) Die Regelungen zu Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten sind anwendbar; das Land Berlin hat § 556d Abs. 2 BGB entsprechend eine wirksame Gebietsverordnung erlassen, die den vom BGH aus der Begründungspflicht nach § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entwickelten (weiteren) Anforderungen genügt (vgl. BGH v. 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, juris).
Die Kammer folgt der gefestigten Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH v. 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 80ff., v. 18.05.2022 - VIII ZR 28/22; VIII ZR 9/22; VIII ZR 380/21; VIII ZR 381/21; VIII ZR 382/21; VIII ZR 383/21; VIII ZR 423/20, jeweils juris), auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird.
Soweit das Amtsgericht ausdrücklich von den vom BGH aus der gesetzlichen Begründungs- (nicht Veröffentlichungs-)pflicht abgeleiteten Maßstäben abweicht und meint, der BGH „verkenne“ den maßgeblichen Zeitpunkt für die - vom Amtsgericht offenbar für allein relevant gehaltene - Auffindbarkeit der Verordnung im Internet, teilt die Kammer die nicht näher begründete Auffassung des Amtsgerichts nicht, vermag im Übrigen auch nicht zu erkennen, welche Sachkunde des Abteilungsrichters der durch nichts unterlegten, nachweislich unzutreffenden Behauptung zugrunde liegt, die (Begründung der) Verordnung sei erst nach dem Austausch des Servers am 1. Juni 2017 durch gängige Suchmaschinen auffindbar gewesen. Ebenso im Dunkeln bleibt, auf welche rechtliche Grundlage der Abteilungsrichter seine - vom BGH abweichende - Auffassung stützt, die Verordnungsbegründung sei nicht den aus der Begründungspflicht abgeleiteten Anforderungen gemäß in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt gemacht worden. Die subjektiven Fähigkeiten und Meinungen einer Einzelperson sind insoweit nicht maßgebend.
Abgesehen davon übersieht der Abteilungsrichter, dass das in Art. 64 der Berliner Verfassung geregelte - von ihm nicht in den Blick genommene - Verordnungsgebungsverfahren auf der Grundlage einer bundesgesetzlichen Ermächtigung seine durch nichts unterlegten Unterstellungen und Verdachtsäußerungen ausschließt. Die Kammer nimmt insoweit ergänzend Bezug auf die Feststellungen der ZK 64 des Landgerichts Berlin (Beschl. v. 12. Januar 2023 - 64 S 230/22, juris), denen die Kammer unter weiterer Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (vgl. nur BGH v. 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 80ff.) und die Rechtsprechung der Kammer (vgl. nur Kammer, Urt. v. 31.10.2019 - 65 S 142/19, juris) nach eigener rechtlicher Prüfung folgt.
b) Die nach § 556g Abs. 2 BGB in der ab dem 1. Januar 2019 geltenden Fassung erforderliche Rüge des Verstoßes gegen die §§ 556d ff BGB liegt mit dem Schreiben der Klägerin vom 3. März 2020 unstreitig vor.
c) Die im Mietvertrag ausgewiesene Miete übersteigt die nach §§ 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete um 493,82 €.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für die in das Tabellenfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnende Wohnung der Baualtersklasse bis 1918 mit einer Größe von 73 qm beträgt 7,80 €/qm (x 73 qm = 569,40 €), die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete 626,28 €.
Einwände gegen die von der Klägerin vorgenommene Spanneneinordnung nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 hat der Beklagte nicht erhoben.
Ein - im Mietvertrag nicht ausgewiesener - Möblierungszuschlag ist nicht zu addieren. Die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe und Berechtigung eines Zuschlags für eine konkret zu bezeichnende Möblierung trägt der Beklagte. Er hat diesbezüglich nichts vorgetragen, auch nicht, nachdem die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietvertrag auf die fehlende Ausweisung eines entsprechenden Zuschlags hingewiesen hat.
d) Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 291 BGB.
2. Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus abgetretenem Recht auch einen Anspruch auf Ausgleich außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.524,15 € (nebst Zinsen) gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG.
a) Mit der Vereinbarung und dem Verlangen einer Miete, die gegen § 556d Abs. 1 BGB verstößt und in Höhe der Überschreitung der höchst zulässigen Miete kraft Gesetzes unwirksam ist, liegt (auch) ein Verstoß gegen Pflichten aus dem Mietverhältnis vor, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB vor. Ebenso verhält es sich mit dem Verstoß gegen die Pflicht aus § 556g Abs. 3 BGB.
Diese Pflichtverletzung hat die Beklagte auch zu vertreten. Zu ihrer Entlastung hat sie nichts vorgetragen (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Der Gegenstandswert der außergerichtlichen Tätigkeit der Klägerin berechnet sich nach dem 47-fachen Wert des Überschreitungsbetrages. Im Zeitpunkt des außergerichtlichen Schreibens vom 3. März 2020 bestand der Auskunftsanspruch unabhängig davon, ob der Beklagte sich auf Ausnahmetatbestände berufen hat bzw. sich wegen eines Verstoßes gegen § 556g Abs. 1a BGB für einen Zeitraum von zwei Jahren nicht auf einen Ausnahmetatbestand hätte berufen können.
Nach § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
Schon nach dem Wortlaut des Gesetzes ist der Auskunftsanspruch nicht davon abhängig, ob der Vermieter sich auf einen Ausnahmetatbestand beruft.
Im Zeitpunkt der Rüge war das Mietverhältnis weder beendet noch stand seine Beendigung fest, wobei dahinstehen kann, ob die Befristung bis zum 30. September 2022 den Wirksamkeitsanforderungen des § 575 Abs. 1 BGB genügt angesichts des Umstandes, dass der Beklagte sich auf die Wiedergabe des Gesetzestextes beschränkt (vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 575 Rn. 19ff., m.w.N.).
Der Zwei-Jahres-Zeitraum nach § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB wäre vor dem vom Beklagten vorgesehenen Ende der Befristung abgelaufen gewesen; dass im Zeitpunkt der Rüge bzw. der im Rügeschreiben gesetzten Frist bereits anderweitig eine Beendigung des Mietverhältnisses im Raum stand, etwa nach § 2.2 des Mietvertrages trägt auch der Beklagte nicht vor.
b) Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 291 BGB.
3. Die Erledigung des mit der Klage im Klageantrag zu 1) geltend gemachten Auskunftsanspruchs ist nicht festzustellen.
Die Klage war im Zeitpunkt der Klageerhebung mit Klageschrift vom 24. Februar 2022 unbegründet.
Zwar ist der Auskunftsanspruch nach dem Wortlaut des Gesetzes - wie ausgeführt - nicht davon abhängig, ob der Vermieter sich auf einen Ausnahmetatbestand beruft. Erteilt er die Auskünfte nicht, auf die der Mieter nach dem Gesetz einen Anspruch hat, so fehlt einer Auskunftsklage des Mieters deshalb in der Regel nicht das Rechtsschutzbedürfnis mit der Folge, dass diese unzulässig wäre (st. Rspr., vgl. BGH, v. 23.03.2022 - VIII ZR 133/20, juris Rn. 17, m.w.N.).
Ausnahmsweise können jedoch besondere Umstände das Verlangen eines Klägers, in die materiell-rechtliche Prüfung seines Anspruchs einzutreten, als nicht schutzwürdig erscheinen lassen.
Solche Umstände liegen hier vor. Unstreitig war das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Klageeinreichung längst - seit dem 30. November 2020 - beendet. Die Klägerin konnte zur abschließenden Klärung der (Rück-)Zahlungsansprüche abschließend Zahlungsklage erheben und im Rahmen dieser die Frage klären, ob die Beklagte sich auf Ausnahmetatbestände - auch wegen § 556g Abs. 1a BGB - berufen kann (vgl. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB) bzw. ob Ausnahmetatbestände überhaupt bestehen. Der gesonderten Erhebung der Klage auf Auskunft, die die Durchsetzung etwaiger Zahlungsansprüche ohnehin nur vorbereitet, bedurfte es nicht.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
5. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Der BGH hat die hier relevanten Rechtsfragen bereits mehrfach und umfassend beantwortet.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 513, 529, 546 ZPO
§§ 556d ff BGB
§§ 286, 291 BGB
§ 556g BGB
§ 398 BGB
§ 313 a Abs. 1, 544 Abs. 2 ZPO
§ 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 556d Abs. 1, 398 BGB
§ 49 Abs. 2 EGBGB
§ 556d Abs. 2 BGB
§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB
§ 556g Abs. 2 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 4 Abs. 5 RDGEG
§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB
§ 556g Abs. 3 BGB
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 556g Abs. 1a BGB
§ 575 Abs. 1 BGB
§ 556g Abs. 1a Satz 3 BGB
§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 45/19
64 S 230/22
VIII ZR 133/20
9 C 73/22
VIII ZR 130/18
VIII ZR 28/22
VIII ZR 9/22
VIII ZR 380/21
VIII ZR 381/21
VIII ZR 382/21
VIII ZR 383/21
VIII ZR 423/20
65 S 142/19