Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-03-23, Aktenzeichen 8 K 61.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2017:0323.8K61.16.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Für das Begehren, eine schriftliche Bestätigung hinsichtlich des Ablaufs der öffentlichen Förderung einer Wohnung zu erhalten, ist grundsätzlich die Verpflichtungsklage die statthafte Klageart.(Rn.38)
2. Wird die Darlehensvaluta für öffentlich geförderten Wohnraum vor Ablauf der eigentlichen Tilgungsfrist vorzeitig zurückgezahlt, ohne das hierfür eine rechtliche Verpflichtung besteht, so endet die öffentliche Förderung grundsätzlich nach Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wäre.(Rn.49) Wurde das Darlehen im Jahre 2010 abgelöst, so endet die Bindung im Jahre 2020, wenn die planmäßige Tilgung im Jahre 2029 enden würde.(Rn.55)
3. Der Erwerb des Grundstücks durch einen Dritten führt nicht zu einem früheren Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert". Auf die Kenntnis des Käufers von Bindungswirkungen kommt es hierfür nicht an.(Rn.56)
Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten noch um das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für eine Wohnung.
Mit notariellen Kaufverträgen vom 9. und 14. April 1976 kaufte die M...GmbH & Co. B...4 KG, Berlin (Ersteigentümerin), die seinerzeit unbebauten Grundstücke Berlin-L...4 und 5 von den jeweiligen Voreigentümern. Am 27. Dezember 1976 beantragte sie bei der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WKB) Mittel aus dem Wohnungsbauprogramm 1977 zur Schaffung von 20 Mietwohnungen. Am 20. Mai bzw. 2. Juni 1977 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Am 29. Juni 1977 wurden die beiden Grundstücke im Grundbuch als einheitliches Grundstück „Gebäude- und Freifläche B...4, 5“ zusammengefasst (Grundstück). Am 22. August 1977 gab die Ersteigentümerin mit Blick auf in Aussicht gestellte Aufwendungshilfen (Aufwendungszuschuss und Aufwendungsdarlehen) in Höhe von insgesamt DM 2.917.594,44 zugunsten der WKB eine notarielle Schulderklärung hinsichtlich des darin enthaltenen Aufwendungsdarlehens in Höhe von DM 972.531,48 ab und bestellte ihr eine Grundschuld in Höhe von DM 972.600,00. In der Urkunde heißt es unter anderem:
„Die Leistung des Kapitaldienstes und des laufenden Verwaltungskostenbeitrages beginnt nach planmäßiger Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel; soweit jedoch für deren planmäßige Tilgung ein Zeitraum von mehr als 30 Jahren benötigt wird, spätestens nach 30 jähriger Laufzeit. Von dem maßgebenden Zeitpunkt an ist das Aufwendungsdarlehen mit 7 v. H. jährlich zu verzinsen, ein laufender Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 v. H. jährlich vom jeweiligen Restkapital, mindestens von 20 v. H. des Ursprungskapitals zu entrichtenden und das Darlehen mit 2 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen und des ersparten Verwaltungskostenbeitrages zu tilgen. Dem Gläubiger bleibt eine Anhebung des Tilgungssatzes bis auf die Höhe vorbehalten, die sich aus der Inanspruchnahme der zur Tilgung der vorrangigen Fremdmittel frei werdenden Beträge ergibt. Wird die Auszahlung des Aufwendungsdarlehens aus einem vom Schuldner zu vertretenden Umstand vor dem vorgesehenen Zeitpunkt beendet, so beginnt – vorbehaltlich weitergehender Rechte des Gläubigers – die Leistung des Kapitaldienstes und die des laufenden Verwaltungskostenbeitrages auf Verlangen des Gläubigers bereits zu diesem Termin.
Die bis zur völligen Tilgung des Darlehens gleich bleibenden jährlichen Kapitaldienstleistungen und die laufenden Verwaltungskostenbeiträge (Annuitäten) sind in nachträglichen Halbjahresraten jeweils am 15. Juni für den Leistungszeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni und am 15. Dezember für den Leistungszeitraum vom 1. Juli bis 31. Dezember kostenfrei an den Gläubiger zu zahlen.“
In der Anlage zur Urkunde „Weitere Darlehnsbedingungen“ heißt es unter anderem:
„Die […] vereinbarten Rechtsfolgen treten ein, wenn
1. der Schuldner gegen Bestimmungen verstößt, deren Einhaltung ihm als Bauherrn, Darlehnsempfänger, Eigentümer oder Vermieter des öffentlich geförderten Wohnraums obliegt; insbesondere solche
des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (GVBl. 1976 S. 2203) […]“.
Mit Bescheid der WKB vom 30. August 1977 wurden der Ersteigentümerin die Aufwendungshilfen in Höhe der Angaben in der Schulderklärung vom 22. August 1977 bewilligt. In dem Bescheid heißt es unter anderem:
„(1) Der Bewilligungsausschuss hat Ihnen gemäß den Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 in der geltenden Fassung […] eine Aufwendungshilfe aus öffentlichen Mitteln […] bewilligt. […]
(4) Für die geförderten 20 Wohnungen wird gemäß § 72 II. WoBauG eine Durchschnittsmiete von monatlich 4,50 DM/qm genehmigt. […]
Darlehensangebot […]
(2) Das Aufwendungsdarlehen ist vorbehaltlich Nr. 43 Absatz 1 Satz 2 der WFB 1977 nach planmäßiger Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel mit höchstens 7 v. H. jährlich zu verzinsen und mit mindestens 2 v. H. jährlich zu tilgen.“
Wegen der Einzelheiten zu den 20 Wohnungen wird auf die Anlage 1 zu dem Bescheid Bezug genommen (Bd. I Reiter II Bl. 16 Immobilienförderungsakte der IBB [IBB-Akte]). Am 30. August 1977 wurde die bestellte Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Am 14. Oktober 1977 gab die Ersteigentümerin gegenüber der WKB eine ergänzende Verpflichtungserklärung ab. In der Folgezeit wurden die Wohnungen unter Verwendung von Eigen- und Fremdmitteln errichtet.
Am 7. Februar 1978 erfolgte eine Abnahme des Bauvorhabens durch das Bezirksamt Steglitz von Berlin. Daraufhin wurden die Wohnungen vermietet und bezogen. Mit Schlussbericht vom 20. Juni 1979 teilte die Ersteigentümerin der WKB die Einzelheiten zu den geschaffenen 20 Wohnungen mit. Auf den Schlussbericht wird Bezug genommen (Bd. I Reiter III Bl. 124-126 IBB-Akte). Mit Bescheiden der WKB vom 13. September 1978, 30. September 1983, 26. November 1986 und 4. Januar 1988 wurden der Ersteigentümerin weitere Zuschüsse „aus öffentlichen Mitteln im Sinne des
§ 6 Abs. 1 Zweites Wohnungsbaugesetz – II. WoBauG –“ bewilligt. Mit Bescheiden der WKB vom 26. September 1988 und vom 23. Oktober 1991 wurden die bewilligten Aufwendungshilfen gekürzt. Mit Bescheid der WKB vom 2. Juni 1992 wurde die Schlussabrechnung der Ersteigentümerin für das Bauvorhaben anerkannt und die Aufwendungshilfe mit Bescheid der WKB vom 7. Juli 1992 wegen Minderkosten neu berechnet und auf DM 2.651.640,18 festgesetzt, worin das Aufwendungsdarlehen in Höhe von nunmehr DM 883.880,07 enthalten war.
Mit Bescheid der Investitionsbank Berlin (IBB) vom 8. Juli 1994 wurden der Ersteigentümerin im Wege der Anschlussförderung Aufwendungszuschüsse in Höhe von DM 1.813.583,88 bewilligt. In dem Bescheid heißt es unter anderem:
„Die Aufwendungszuschüsse, die keine öffentlichen Mittel im Sinne des § 6 (1) Zweites Wohnungsbaugesetz – II. WoBauG – sind […].“
Mit Schreiben vom 23. März 1995 teilte die Ersteigentümerin der IBB mit, dass eine freifinanzierte Aufstockung des Wohnhauses erwogen werde. Das Objekt solle dazu in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Für die bestehende Grundschuld für das Aufwendungsdarlehen sollten nur die bisherigen 20 Sozialwohnungen in Gesamthaft haften. Mit notariellem Kaufvertrag vom 7. Oktober 1997 verkaufte die Ersteigentümerin das Grundstück an die M... GbR (Zweiteigentümerin), welche den Erwerb größtenteils mit Fremdmitteln finanzierte.
Mit Schreiben vom 23. März 1998 teilte die IBB der Ersteigentümerin mit, dass die Aufwendungshilfe vollständig ausbezahlt sei. Am 16. Juni 1998 wurde die Zweiteigentümerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit notarieller Schulderklärung vom 27. März 1998 übernahm die Zweiteigentümerin das Aufwendungsdarlehen und die zu dessen Sicherung eingetragene Grundschuld. Mit Schreiben vom 12. April 2006 teilte die IBB der Zweiteigentümerin mit, dass die Bedienung des Aufwendungsdarlehens zum 1. April 2005 eingesetzt habe und ein Tilgungsplan angelegt werde. Mit Schreiben vom 1. Juni 2006 und 9. Juli 2008 übersandte die IBB der Zweiteigentümerin jeweils einen Tilgungsplan, nach welchem die letzte Rate am 30. Juni 2029 fällig wäre. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2008 teilte die IBB der Zweiteigentümerin die offene Darlehensschuld mit € 436.001,92 mit. Mit zwei Schreiben vom 25. Januar 2010 passte die IBB die Tilgungskonditionen des Aufwendungsdarlehens an und übersandte der Zweiteigentümerin einen aktualisierten Tilgungsplan, ausweislich dessen die letzte Rate nunmehr am 30. Juni 2025 fällig wäre. Mit Schreiben ihrer Rechtsanwälte vom 22. Februar 2010 ersuchte die Zweiteigentümerin die IBB um Stundung und darum, den Tilgungsplan über einen längeren Zeitraum zu strecken, da die nunmehr vorgesehenen Raten aus dem Grundstück nicht erzielbar seien.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Oktober 2010 kaufte die Klägerin das Grundstück von der Zweiteigentümerin und gleichzeitig wurde ihr das Grundstück aufgelassen. Am 29. Oktober 2010 wurde dem Aufwendungsdarlehenskonto bei der IBB ein Rückzahlungsbetrag in Höhe von € 485.538,10 gutgeschrieben. Die Zahlung erfolgte im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung zur Belegung des Kaufpreises durch den Notar. Am 14. Dezember 2010 wurde die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 11. Februar 2011 teilte die IBB dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin (Bezirksamt) mit, dass die öffentlichen Mittel zum 28. Oktober 2010 vollständig zurückgezahlt worden seien. Datum der planmäßigen Tilgung sei der 30. Juni 2025. Mit notarieller Teilungserklärung vom 27. Mai 2011 wurden die 23 Wohnungen auf dem Grundstück in Eigentumswohnungen umgewandelt. In der Folgezeit veräußerte die Klägerin alle Eigentumswohnungen mit Ausnahme dreier Wohnungen:
Wohnung Nr. 8 (...5, 2. OG, Wohnung Nr. 8 in dem Bescheid),
Wohnung Nr. 9 (B...5, 2. OG, Wohnung Nr. 9 in dem Bescheid),
Wohnung Nr. 10 (B... 4, EG, Wohnung Nr. 1 in dem Bescheid).
Mit zwei Bescheiden des Bezirksamts vom 10. Juni 2014 bestätigte der Beklagte der Klägerin, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ des Objektes B... 4 bzw. 5 mit Ablauf des 31. Dezember 2020 ende. Wegen der in den Bescheiden im Einzelnen aufgeführten insgesamt 20 Wohnungen (B...4: 11 Wohnungen, B... 5: 9 Wohnungen) wird auf die Bescheide Bezug genommen (Bl. 4-6R des Verwaltungsvorgangs [VV]).
Hiergegen erhob die Klägerin am 17. Juni 2014 Widerspruch. Ihr sei bei Erwerb des Grundstücks im Jahre 2010 mitgeteilt worden, dass die Immobilie nicht mehr der Wohnungsbindung unterliege. Erstmals aufgrund der Bescheide habe sie davon Kenntnis erhalten, dass etwas anderes gelten soll. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes trete der rechtsgeschäftliche Erwerber einer öffentlich geförderten Immobilie im Zweifel nicht in die Bindungen ein. Bei den Fördermitteln handele es sich auch nicht um öffentliche Mittel im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG). Die jüngste und damit entscheidende Grundlage für die Gewährung öffentlicher Mittel sei der Bewilligungsbescheid aus dem Jahre 1994, der dies gerade verneine. Die Aussage des ursprünglichen Bewilligungsbescheides aus dem Jahre 1977, dass das Darlehen mit „mindestens 2 v. H. jährlich“ zu tilgen sei, erlaube zudem eine vorzeitige Tilgung in voller Höhe. Das Darlehen sei von daher nicht vorzeitig zurückgezahlt worden. Die Nachwirkungsfrist greife nicht.
Mit Widerspruchsbescheid des Bezirksamts vom 19. März 2015 (Abvermerk vom 27. März 2015) wies der Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück. Den Staat treffe keine Verpflichtung, den Erwerber eines Grundstücks von etwa bestehenden Bindungen zu unterrichten. Die erwähnte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beträfe einen anderen Fall. Gesetzliche Regelungen, die die Bindungen vorliegend entfielen ließen, seien nicht ersichtlich.
Hiergegen hat die Klägerin am 24. April 2015 Klage erhoben, mit der sie ergänzend geltend machte, die Bescheide vom 10. Juni 2014 seien nicht hinreichend bestimmt, da sich in den Häusern insgesamt 23 Wohnungen befänden und nicht nur 20. Die Klägerin sei überwiegend auch nicht die richtige Adressatin der Bescheide, da sie seit mehreren Jahren nur noch Eigentümerin der Wohnungen Nr. 8 und 9 (B...5, 2. OG, Wohnungen Nr. 8 und 9 in dem Bescheid) sei. Soweit sie keine Eigentümerin mehr sei, seien die Bescheide jedenfalls aufzuheben. Im Übrigen nehme der ursprüngliche Bewilligungsbescheid aus dem Jahre 1977 auf das II. WoBauG keinen Bezug, weshalb es sich nicht um öffentliche Mittel im Sinne dieses Gesetzes handele. Im Bewilligungsbescheid aus dem Jahre 1994 sei die Frage des Vorliegens öffentlicher Mittel im Sinne des II. WoBauG ausdrücklich angesprochen worden. Ferner sei diese Förderung unter der Verpflichtung erfolgt, etwaige Pflichten dem Rechtsnachfolger aufzuerlegen. Dies fehle bei der Förderung im Jahre 1977.
Am 28. Mai 2015 veräußerte die Klägerin die Wohnung Nr. 8. Der neue Eigentümer wurde am 12. November 2015 im Grundbuch eingetragen. Am 9. Juni 2016 veräußerte sie die Wohnung Nr. 9. Der neue Eigentümer wurde am 5. September 2016 ins Grundbuch eingetragen.
Nachdem die Klägerin in der mündlichen Verhandlung klargestellt hat, dass sie nur noch Eigentümerin der Wohnung Nr. 10 (B... 4, im Bescheid als Wohnung Nr. 1 bezeichnet) ist, und der Beklagte daraufhin die streitgegenständlichen Bescheide vom 10. Juni 2014 und den Widerspruchsbescheid vom 19. März 2015 insoweit aufgehoben hat, als nicht die Wohnung Nr. 10 betroffen ist, haben die Beteiligten den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt noch,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 10. Juni 2014 – Wohn 131-06/KWG/007916 – in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 19. März 2015 zu verpflichten, das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die Wohnung 1 bzw. 10 Erdgeschoss, B...4, 1...Berlin, mit Ablauf des 20. Oktober 2010 zu bestätigen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bezieht sich auf die angefochtenen Entscheidungen sowie den Inhalt des Verwaltungsvorgangs. Die IBB habe dem Bezirksamt erklärt, dass die öffentlichen Mittel am 28. Oktober 2010 vollständig zurückgezahlt wurden. Diese Mitteilung sei für den Beklagten ausschlaggebend. Belegungsbindungen hätten beim Erwerb durch die Klägerin noch bestanden. Ob und inwieweit die Zweiteigentümerin die Klägerin hätte hierüber informieren müssen, könne nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits sein. Dass die Klägerin nicht mehr alleinige Eigentümerin des Grundstücks sei, werde in diesem Rechtsstreit erstmals vorgetragen.

Entscheidungsgründe:
Soweit die Beteiligten den Rechtstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war das Verfahren einzustellen (§ 92 Abs. 3 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung [VwGO] in entsprechender Anwendung).
Im Übrigen ist die Klage zulässig.
Statthaft für das Begehren der Klägerin, von der Beklagten eine schriftliche Bestätigung zu erhalten, von welchem Zeitpunkt an die verbleibende Wohnung Nr. 10 (B... 4, EG, Wohnung Nr. 1 in dem Bescheid) nicht mehr als öffentlich gefördert gilt, ist die Verpflichtungsklage auf den Erlass eines feststellenden Verwaltungsakts (§ 42 Abs. 1 VwGO).
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Der Bescheid und der Widerspruchsbescheid sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin deshalb nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Sie hat keinen Anspruch gegen den Beklagten, ihr schriftlich zu bestätigen, dass die Wohnung Nr. 10 vom 20. Oktober 2010 an nicht mehr als öffentlich gefördert gilt, denn die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endet erst am 31. Dezember 2020.
1. Rechtsgrundlage für einen Anspruch der Klägerin auf Bestätigung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ist § 18 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), zuletzt geändert durch Art. 126 Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474), (WoBindG n. F.). Danach hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt.
a) Das WoBindG n. F. ist anwendbar. Seine Anwendbarkeit ergibt sich aus § 50 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Wohnungsförderungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), zuletzt geändert durch Art. 3 Gesetz vom 2. Oktober 2015 (BGBl. I S 1610) (WoFG). Danach ist das WoBindG ab dem 1. Januar 2002 in der jeweils geltenden Fassung auf Wohnraum anzuwenden, für den öffentliche Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 II. WoBauG bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt worden sind, soweit das WoBindG hierfür am 31. Dezember 2001 Anwendung findet.
Dies ist der Fall, denn es handelt sich um eine neugeschaffene öffentlich geförderte Wohnung (§ 1 Abs. 1 WoBindG a. F.). Der Neubau ist nach dem 20. Juni 1948, nämlich am 7. Februar 1978, bezugsfertig geworden (§ 1 Abs. 2 WoBindG a. F.). Auch ist die Wohnung öffentlich gefördert, denn es wurden Darlehen und Zuschüsse zur Deckung der für den Bau dieser Wohnung entstehenden Gesamtkosten bzw. zur Deckung der laufenden Aufwendungen bzw. zur Deckung der für Finanzierungsmittel zu entrichtenden Zinsen oder Tilgungen eingesetzt (§ 1 Abs. 3 Buchst. b) WoBindG a. F.). Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2137), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) sind öffentliche Mittel im Sinne dieses Gesetzes Mittel des Bundes, der Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände, die von ihnen zur Förderung des Baues von Wohnungen für die breiten Schichten des Volkes bestimmt sind, sowie die nach dem Lastenausgleichsgesetz für die Wohnraumhilfe bestimmten Mittel des Ausgleichsfonds. Die von der Ersteigentümerin beantragten und ihr bewilligten Aufwendungshilfen in Form von Aufwendungszuschuss und Aufwendungsdarlehen wurden ausweislich des Bewilligungsbescheides vom 30. August 1977 gemäß den Richtlinien über die Förderung des sozialen Wohnungsbaues in Berlin vom 28. Juli 1977 (ABl. 1977 S. 1188) (Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977) bewilligt. In diesen Richtlinien heißt es in der Präambel (ABl. 1977 S. 1989):
„Auf Grund […] werden zur Ausführung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz – II. WoBauG) in der Fassung vom 1. September 1976 (BGBl. I S. 2673 / GVBl. S. 2203) […] die folgenden Richtlinien erlassen […].“
Die Vorschriften enthalten unter stetem Bezug auf das II. WoBauG unter anderem Regelungen zu förderungsfähigem Wohnraum (§ 2 II. WoBauG), förderungsfähigen Bauvorhaben (§ 26 II. WoBauG), Wohnungsgrößen (§ 39 II. WoBauG) und zur Finanzierung, insbesondere zu Eigenleistungen, Fremdmitteln und Aufwendungshilfen samt Verzinsung, Tilgung und Verwaltungskostenbeitrag des Aufwendungsdarlehens. Der Bewilligungsbescheid enthält schließlich die Genehmigung einer Durchschnittsmiete von DM 4,50 / qm Wohnfläche gemäß § 72 II. WoBauG. Auch die „Weiteren Darlehnsbedingungen“ aus der notariellen Schulderklärung vom 22. August 1977 erwähnen Obliegenheiten der Ersteigentümerin nach dem II. WoBauG. Es begegnet danach keinen Zweifeln, dass es sich bei den für den Bau der 20 Sozialwohnungen bewilligten Mitteln um Mittel handelt, die staatlicherseits zur Förderung des Baues von Wohnungen für die breiten Schichten des Volkes bestimmt waren. Diese öffentlichen Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 II. WoBauG sind auch bis zum 31. Dezember 2001, nämlich am 30. August 1977 bewilligt worden.
Etwas anderes ergibt sich insbesondere nicht aus dem Bewilligungsbescheid für weitere Aufwendungszuschüsse als Anschlussförderung vom 8. Juli 1994, denn hierbei handelt es sich um andere Mittel. Eine Regelung hinsichtlich der bereits mit Bescheid vom 30. August 1977 bewilligten Mittel wird damit nicht getroffen. Der Anschlussförderungsbescheid hat insoweit für die Einordnung des Rechtscharakters der im Jahre 1977 bewilligten Mittel keinerlei Bedeutung.
b) Das WoBindG n. F. wird vorliegend auch nicht durch das Wohnungsraumgesetz Berlin (WoG Bln) vom 1. Juli 2011 (GVBl. 2011, 319), zuletzt geändert durch Art. 1 Gesetz vom 24. November 2015 (GVBl. S. 422), verdrängt, denn das Landesgesetz enthält keine allgemeine Rechtsgrundlage für die Bestätigung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“, sondern nur für bestimmte, hier nicht einschlägige Fallgruppen Regelungen zur Dauer der Eigenschaft selbst. Soweit das Bundesrecht nicht durch Landesrecht ersetzt worden ist (Art. 125a Abs. 1 Satz 2 GG), gilt es als Bundesrecht fort (Art. 125a Abs. 1 Satz 1 GG).
2. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endete nicht bereits mit Ablauf des 20. Oktober 2010, sondern erst mit Ablauf des 31. Dezember 2020.
Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bestimmt sich nach § 16 Abs. 1 WoBindG n. F. Danach gilt eine Wohnung, wenn die für die Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt werden, vorbehaltlich der hier nicht zum Tragen kommenden Absätze 2 bis 5, als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Diese Vorschrift wird ebenso wenig durch das WoG Bln verdrängt, weil das WoG Bln für den vorliegenden Fall keine Regelung trifft. Insbesondere liegt kein Fall des § 5 Abs. 1 WoG Bln vor, weil die erste Förderphase von 15 Jahren (Grundförderung) vorliegend nicht nach dem 31. Dezember 2002 auslief, sondern bereits in den Jahren 1992/1993.
Die bewilligten öffentlichen Mittel, nämlich das Darlehen, sind auch ausgezahlt worden. So hat die IBB der Zweiteigentümerin etwa mit Schreiben vom 1. Oktober 2008 die Höhe der Darlehensschuld per 30. Juni 2008 mit € 436.001,92 mitgeteilt. Schon zuvor hatte die Zweiteigentümerin begonnen, das Darlehen zu bedienen.
Die Darlehensvaluta wurde auch vorzeitig zurückgezahlt.
Am 29. Oktober 2010 wurde die Darlehensvaluta im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung zwischen Klägerin und Zweiteigentümerin durch den Notar zur Belegung des Kaufpreises vollständig an die IBB zurückgezahlt.
Diese Rückzahlung erfolgte vorzeitig, denn der letzte Tilgungsplan, den die IBB am 25. Januar 2010 an die Zweiteigentümerin übermittelte, sah eine planmäßige Tilgung bis zum 30. Juni 2025 vor. Die vorherigen Tilgungspläne sahen sogar eine planmäßige Tilgung bis zum 30. Juni 2029 vor. Dass diese Berechnungen der IBB nicht die in der Schulderklärung und sonstigen Regelungen enthaltenen Tilgungsregelungen widerspiegeln, ist weder dargetan noch ersichtlich.
Die vorzeitige Rückzahlung erfolgte auch ohne rechtliche Verpflichtung. Dass das Darlehen jederzeit in voller Höhe hätte getilgt hätte werden können, scheidet nach den Bestimmungen des Bewilligungsbescheides aus. Das Argument, die Formulierung „mindestens 2 v. H.“ bedeute, das Darlehen hätte jederzeit auch in voller Höhe planmäßig bedient werden können, übersieht, dass der Ausdruck in dem Bewilligungsbescheid sich insoweit offensichtlich auf die Schulderklärung bezieht und sich die Tilgungshöhe nach den darin enthaltenen Parametern bestimmt. Danach ist das Darlehen „mit 2 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen und des ersparten Verwaltungskostenbeitrages zu tilgen. Dem Gläubiger bleibt eine Anhebung des Tilgungssatzes bis auf die Höhe vorbehalten, die sich aus der Inanspruchnahme der zur Tilgung der vorrangigen Fremdmittel frei werdenden Beträge ergibt.“ Im Übrigen übersieht die Klägerin, dass mit einer etwa eingeräumten rechtlichen Möglichkeit, ein Darlehen vollständig zu tilgen, keine Verpflichtung einhergeht, dies auch zu unternehmen, und dass damit auch nach ihrer Sichtweise keine Verpflichtung zur vorzeitigen vollständigen Rückzahlung bestand, sondern allenfalls eine Möglichkeit.
Rechtsfolge der vorzeitigen Tilgung ist, dass die Wohnung bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahrs nach dem Jahr der Rückzahlung als öffentlich gefördert gilt, also nach Rückzahlung am 29. Oktober 2010 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020. Wie dargelegt wären die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen frühestens im Jahre 2025 vollständig zurückgezahlt worden, weshalb die Nachwirkungszeit sich nicht tilgungsplanbedingt verkürzt.
Auch der Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin führte nicht zu einem früheren Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“. Ein Erlöschenstatbestand ist für die vorliegende Konstellation nicht ersichtlich. Auf die Kenntnis der Klägerin von Bindungswirkungen kommt es hierfür nicht an. Anders als bei Bindungen aufgrund der Förderung mit Mitteln, die keine öffentlichen Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 II. WoBauG darstellen, müssen Bindungen im Falle der Förderung mit öffentlichen Mitteln auch nicht an den Rechtsnachfolger übertragen werden, denn die Bindung beruht nicht auf vertraglicher Grundlage, sondern ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz und ruht unmittelbar auf der Wohnung selbst. Der von der Klägerin bemühten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 10. September 2003 – VIII ZR 53/03 –; Urteil vom 8. Oktober 1997 – VIII ZR 373/96 – juris) liegen anders gelagerte Fälle zugrunde, die sich auf den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragen lassen.
3. Die der Klägerin am 10. Juni 2014 hinsichtlich der Wohnung Nr. 10 ausgestellte Bestätigung ist auch im Übrigen rechtmäßig und ein Anspruch auf eine erneute Bestätigung auch von daher nicht gegeben.
Die Bestätigung ist insbesondere hinreichend bestimmt (§ 37 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz [VwVfG] i. V. m. § 1 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz Berlin [VwVfG Berlin]). Dass sich auf dem Grundstück 23 und nicht nur 20 Wohnungen befinden, ist unschädlich, weil diese Differenz offensichtlich auf einem freifinanzierten Neubau eines Dachgeschosses beruht (drei Wohnungen), den es zuvor nicht gab. Insbesondere tritt offen zu Tage, dass es sich bei der in der Anlage zu dem Bescheid vom 10. Juni 2014 (B... 4) aufgeführten Wohnung Nr. 1 (3-Zimmerwohnung, 98,62 m², EG) um die in der Teilungserklärung als Wohnung Nr. 10 angegebene Wohnung (Grundbuch Blatt 2...) handelt. Diese ist bereits in der Anlage zum Bewilligungsbescheid vom 30. August 1977 mit der laufenden Nr. „10“ bezeichnet worden. Die laufenden Nr. und die Größenverhältnisse der Wohnungen in dieser Anlage und in der Teilungserklärung vom 27. Mai 2011 unter Berücksichtigung der Änderungen am 29. Juli 2011 stimmen überein, nur dass in der Teilungserklärung in Bezug auf die Anschrift B...4 unter den laufenden Nr. 21 bis 23 noch die Dachgeschosswohnungen hinzugetreten sind.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Es entspricht billigem Ermessen, der Klägerin die Kosten auch insoweit aufzuerlegen, als der Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt wurde. Sie hat erstmals im vorliegenden Klageverfahren vorgetragen, 17 Wohnungen bereits in der Vergangenheit veräußert zu haben, und hat weitere zwei Wohnungen erst nach Klageerhebung veräußert. Insoweit hat sie das vorliegende Verfahren verursacht (arg. § 156 VwGO). Der Beklagte musste nicht von veränderten Eigentumsverhältnissen ausgehen, insbesondere davon nicht, dass das Grundstück zwischenzeitlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Es hätte für die Klägerin aller Anlass bestanden, diese Einwendung bereits im Widerspruchsverfahren anzubringen. Damit hätte das Verfahren jedenfalls hinsichtlich der bereits veräußerten 17 Wohnungen vermieden werden können. Der Verkauf der zwei Wohnungen nach Klageerhebung, hinsichtlich derer die Klage zum Zeitpunkt des Verkaufs nach Maßgabe der obigen Ausführungen keine Aussicht auf Erfolg hatte, fällt ebenfalls in ihre Sphäre.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil kein Berufungszulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 VwGO vorliegt.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
100.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 156 VwGO
§ 167 VwGO
§ 72 II. WoBauG
§ 92 Abs. 3 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 42 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 18 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz
§ 6 Abs. 1 II. WoBauG
§ 1 Abs. 1 WoBindG
§ 1 Abs. 2 WoBindG
§ 6 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG
§ 2 II. WoBauG
§ 26 II. WoBauG
§ 39 II. WoBauG
§ 16 Abs. 1 WoBindG
§ 5 Abs. 1 WoG
§ 37 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz
§ 1 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz
§ 154 Abs. 1, 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung
§ 124 Abs. 2 VwGO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes
Art. 125a Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 125a Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 53/03
VIII ZR 373/96