Oberlandesgericht Oldenburg (Niedersachsen, )
Urteil vom 2007-05-24, Aktenzeichen 8 U 129/06

Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 16. Mai 2006 verkündete Urteil des Einzelrichters der 7. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger und die Drittwiderbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:
Der Kläger verlangt aus eigenem und aus abgetretenem Recht der Drittwiderbeklagten, seiner Ehefrau, die Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung.
Die Beklagte zu 1), deren persönlich haftender Gesellschafter der Beklagte zu 2) ist, kauft Altwohnungsbestände auf und veräußert diese nach Renovierung und Aufteilung in Wohnungseigentum weiter. Die Wohnungen werden über Filialdirektionen der Beklagten zu 1) vertrieben.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte wurden im Juli 1998 von den Mitarbeitern B..., E... und L...der Beklagten zu 1) wegen des Kaufs einer Eigentumswohnung in A..., die sich in einer 1975 errichteten Anlage befindet, beraten. Zwecks Förderung des Vertragsschlusses wurde ihnen eine mit „Vorsorge durch Eigentum“ überschriebene Musterberechnung übergeben, die neben den Daten der Eigentumswohnung Angaben zum Gesamtaufwand, zum Eigenaufwand, zu den Mieteinnahmen und den steuerlichen Vorteilen sowie zu den Finanzierungs- und Nebenkosten enthält. Der monatliche Eigenaufwand des Klägers und der Drittwiderbeklagten sollte nach Steuern 200,00 DM betragen. Die monatliche Mieteinnahme für die 50 qm große Eigentumswohnung und den Garagenstellplatz (30,00 DM) ist mit 405,00 DM veranschlagt, die Verwaltungskosten mit 600,00 DM pro Jahr. Die Sollzinsen sind mit 8.083,00 DM pro Jahr angesetzt. Am 18. August 1998 unterschrieben der Kläger und die Drittwiderbeklagte einen Darlehensantrag sowie zwei Bausparverträge. Der Erwerb der Eigentumswohnung sollte danach mit Hilfe von zwei Vorausdarlehen zu 69.000,00 DM bzw. 68.000,00 DM finanziert werden; die Anträge auf den Abschluss von Bausparverträgen belaufen sich auf dieselben Summen. Die monatliche Mindestsparrate ist mit 102,75 DM beziffert. Am 20. bzw. 21. August 1998 unterschrieben der Kläger und die Drittwiderbeklagte zwei im wesentlichen inhaltsgleiche Besuchsaufträge. Der Besuchsauftrag vom 21. August 1998 beziffert den monatlichen Eigenaufwand vor Steuern mit 329,50 DM; das setzt sich zusammen aus Zinsen von 659,00 DM, Verwaltungskosten von 50,00 DM (Hausverwaltung 40,00 DM; Mietpool 10,00 DM), Mieteinnahmen von 405,00 DM, der Sparleistung Bausparen von 103,50 DM und vom Arbeitgeber getragenen vermögenswirksamen Leistungen von 78,00 DM.
Mit notariellem Vertrag vom 21. August 1998 (UR-Nr. … der Urkundenrolle für 1998 des Notars W... in G...) erwarben der Kläger und die Drittwiderbeklagte das fragliche Wohnungseigentum zu einem Kaufpreis von 137.000,00 DM. Ebenfalls am 21. August 1998 bestellten sie für die N... Bausparkasse AG eine Gesamtgrundschuld in Höhe des Kaufpreises. Weiter schlossen sie ebenfalls an diesem Tag mit der K... Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH einen „Vertrag über Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen“, der den Beitritt zu der für die Wohnanlage in A... bestehenden Mieteinnahmegemeinschaft beinhaltete.
Den Kaufpreis von 137.000,00 DM finanzierten der Kläger und die Drittwiderbeklagte durch ein ihnen mit Darlehensvertrag vom 28. August/2. September 1998 gewährtes Vorausdarlehen der ...Bank über 137.000,00 DM. Die Tilgung sollte durch zwei bei der N... Bausparkasse AG anzusparende Bausparverträge über 69.000,00 DM bzw. 68.000,00 DM erfolgen; die monatliche Sparrate betrug für die ersten drei Jahre 103,50 DM; sie stieg ab dem 4., 7. und 10. Jahr an und betrug schließlich 255,30 DM.
Die Drittwiderbeklagte hat ihre Ansprüche gegen die Beklagten an den Kläger abgetreten.
Mit der Klage verlangt der Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung sowie den Ersatz des durch deren Kauf entstandenen Schadens.
Der Kläger macht geltend, er und die Drittwiderbeklagte seien von den Mitarbeitern der Beklagten zu 1) fehlerhaft beraten worden. Die von dieser erstellten Musterberechnungen berücksichtigten nicht die im Laufe der Finanzierung entstehenden Kostensteigerungen. Insbesondere seien sie nicht auf die steigenden Ansparraten hingewiesen worden. Schon im ersten Jahr hätten sie statt der ihnen genannten 200,00 DM monatlich 354,43 DM monatlich an Eigenaufwand tragen müssen. Weiter sei ihnen erklärt worden, die Finanzierung sei nach 14 Jahren abgeschlossen; tatsächlich laufe diese aber über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren.
Die Musterberechnung spare die Instandhaltungsrücklage als laufenden Aufwand völlig aus. Angegeben seien nur die Verwaltungskosten. Die Wohnanlage in A... habe sich in einem desolaten Zustand befunden und einen erheblichen Reparaturstau aufgewiesen. Auf die zukünftig anfallenden Reparatur- und Instandhaltungskosten habe die Beklagte zu 1) jedoch nicht hingewiesen. Die monatliche Belastung habe sich infolgedessen in den Jahren nach dem Erwerb erhöht. Dazu nehmen der Kläger und die Drittwiderbeklagte auf die Eigentümerabrechnungen und die Protokolle der Mietpool und der WEG-Versammlungen Bezug. Der Mietpool habe schon im Jahre 1998 eine Unterdeckung aufgewiesen. Über die Bedeutung und die Funktion des Mietpools seien sie ebenso wenig aufgeklärt worden.
Der Kläger hat beantragt,
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger zu Händen eines von dem Kläger zu beauftragenden Notars 70.046,99 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung des Klägers und seiner Ehefrau S... M... vor dem beauftragten Notar:
„Wir sind eingetragene Eigentümer des nachfolgend beschriebenen, im Wohnungsgrundbuch von R..., Blatt …, eingetragenen Wohnungseigentums bestehend aus
a) einem 137/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück im Rechtssinn, Gemarkung R..., Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Gebäude Er...Straße …, im dritten Obergeschoss, Nr. … des Aufteilungsplans, sowie
b) einem 5/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück im Rechtssinn, Gemarkung R..., Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgarageneinstellplatz Nr. … des Aufteilungsplans.
Wie verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die K... & Co. KG, vertreten durch ihren Geschäftsführer, sowie auf H... K... zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der N... Bausparkasse AG in Höhe von 137.000,00 DM. Wir erteilen hierzu der K... & Co. KG und H... K... die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
Wir erteilen unser Einverständnis mit einer Weisung der K... & Co. KG und des H... K... an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der N… Bausparkasse AG zu verwenden.
Wir bewilligen die Eintragung der K... & Co. KG und des H... K... als Eigentümer unter der aufschiebenden Bedingung, dass Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Januar 2005 auf dem Konto des unterzeichnenden Notars erfolgt und ein etwaig überschießender Betrag an uns auszukehren ist.“
2. festzustellen, dass die Beklagten auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet sind, soweit die im Klageantrag zu 1) näher bezeichnete Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb dieser Wohnung, ihren laufenden Unterhaltskosten und einer evtl. zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt,
3. es wird festgestellt, dass sich die Beklagten in Annahmeverzug befinden.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Drittwiderklagend haben die Beklagten beantragt,
festzustellen, dass der Drittwiderbeklagten keine Ansprüche, insbesondere keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu 1) und 2) zustehen im Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag vom 21. August 1998 des Notars W... (UR-Nr. …) und im Zusammenhang mit den Verhandlungen der Repräsentanten der Beklagten zu 1), die diesem Vertrag vorausgegangen sind.
Die Drittwiderbeklagte hat beantragt,
die Drittwiderklage abzuweisen.
Die Beklagten haben behauptet, der Kläger und die Drittwiderbeklagte seien ordnungsgemäß über alle Chancen und Risiken der Anlage aufgeklärt worden. Die Funktionsweise der Finanzierung und des Mietpools sei erläutert worden. Die Wahl zwischen den ihnen vorgestellten Finanzierungsalternativen sei dem Kläger und der Drittwiderbeklagten überlassen worden; ebenso habe es ihnen freigestanden, dem Mietpool beizutreten oder nicht. Sie seien ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht worden, dass sich der monatliche Eigenaufwand verändern könne; dies gelte auch für das periodische Ansteigen der monatlichen Bausparrate. Die von ihnen erworbene Eigentumswohnung habe sich in einem guten Zustand befunden, die Wohnungsanlage habe keinen Reparaturstau aufgewiesen. Die Instandhaltungsrücklage sei stets positiv gewesen.
Wegen des Sachverhalts im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch Anhörung des Klägers und der Drittwiderbeklagten und Vernehmung von Zeugen der Klage stattgegeben und die Drittwiderklage als unzulässig abgewiesen. Seine Entscheidung hat es darauf gestützt, dass die für die Beklagte zu 1) tätigen Vermittler den Kläger und die Drittwiderbeklagte nicht auf die durch die ansteigenden Bausparraten höher werdende monatliche Belastung hingewiesen hätten; den ihnen dafür angesichts der schriftlichen Unterlagen obliegenden Beweis hätten die Beklagten nicht erbracht.
Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie stellen weiterhin in Abrede, den Kläger und die Drittwiderbeklagte fehlerhaft über die monatliche Belastung beraten zu haben. Das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, dass dieser Aufwand ständig steige. Dazu fehle es auch an hinreichenden Feststellungen. Zudem habe das Landgericht die Beweislast verkannt; diese treffe den Kläger und die Drittwiderbeklagte. Auf die steigenden Bausparraten sei im Übrigen mündlich wie schriftlich hingewiesen worden. Das Ergebnis der Beweisaufnahme habe das Landgericht fehlerhaft gewürdigt. Es habe weiter zu Unrecht angenommen, dass die angebliche Verletzung von Beratungspflichten für die Vertragsentschließung des Klägers und der Drittwiderbeklagten ursächlich gewesen sei. Das folge schon daraus, dass sie von Anfang an freiwillig höhere Leistungen als die Minimalansparung erbracht hätten. Ein Schaden sei zudem nicht schlüssig dargelegt. Die Drittwiderklage halten die Beklagten entgegen der Auffassung des Landgerichts für zulässig und begründet.
Die Beklagten beantragen,
das angefochtene Urteil zu ändern und
1. die Klage abzuweisen,
2. auf die Drittwiderklage festzustellen, dass der Drittwiderbeklagten keine Ansprüche, insbesondere keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu 1) und 2) zustehen im Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag vom 21. August 1998 des Notars W... (UR-Nr. …) und im Zusammenhang mit den Verhandlungen der Repräsentanten der Beklagten zu 1), die diesem Vertrag vorausgegangen sind;
hilfsweise im Verhältnis zum voranstehenden Antrag unter dieser Gliederungsziffer festzustellen, dass der Drittwiderbeklagten unabhängig von der Abtretung an den Kläger vom 26. November 2004 keine Ansprüche, insbesondere keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu 1) und 2) zustehen im Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag vom 21. August 1998 des Notars W... (UR-Nr. …) und im Zusammenhang mit den Verhandlungen der Repräsentanten der Beklagten zu 1), die diesem Vertrag vorausgegangen sind.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung des erstinstanzlichen Vorbringens. Auf die Bausparverträge seien lediglich zwei Sonderzahlungen in den Jahren 1998 und 2002 geleistet worden, einmal zwecks Erlangung der Wohnungsbauprämie (1.250,00 DM), zum anderen auf Verlangen der N... Bausparkasse AG aus einem an diese abgetretenen Bausparvertrag bei der …Bausparkasse (2.607,99 €). Seit dem Jahr 2000 hätten auch der Drittwiderbeklagten vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers von 52,00 DM monatlich zur Verfügung gestanden, die in die Finanzierung eingeflossen seien. Des weiteren machen sie geltend, der Mietzins der Immobilie sei unseriös kalkuliert worden und habe den in der Musterberechnung genannten Betrag nicht erreicht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf deren vorbereitende Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.
Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beschlüssen vom 15. März und 10. Mai 2007 durch die Vernehmung der Zeugen B... und L...sowie durch die persönliche Anhörung des Klägers und der Drittwiderbeklagten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 15. März und 10. Mai 2007 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Landgericht hat die Beklagten im Ergebnis zutreffend zur Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages und zur Leistung von Schadensersatz verurteilt.
1. Die Parteien haben einen Beratungsvertrag geschlossen. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. etwa BGHZ 156, 371 ff) kommt zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll. Die für die Beklagte zu 1) tätigen Vermittler L..., E... und B... haben den Kläger und die Drittwiderbeklagte im Sommer 1998 vor dem Abschluss des Kaufvertrages (der am 21. August 1998 notariell beurkundet wurde) umfassend beraten; sie haben dazu das bei der Beklagten zu 1) übliche Formular „Vorsorge durch Eigentum“ benutzt, das sich über die Kosten und die finanziellen Vorteile des Erwerbs der dann gekauften Eigentumswohnung verhält; weiter haben sie sich - zeitlich kurz vor dem Notartermin - am 20. und 21. August 1998 sogenannte Besuchsaufträge unterschreiben lassen, die ebenfalls Berechnungen über die finanzielle Belastung vor Steuern enthalten. Aus den Aussagen der Mitarbeiter der Beklagten L..., E... und B... folgt weiterhin, dass anhand dieser schriftlichen Unterlagen umfangreich mündlich beraten worden ist.
2. Die Beklagte zu 1) hat die Pflichten aus dem mit dem Kläger und der Drittwiderbeklagten geschlossenen Beratungsvertrag verletzt. Die für die Beklagte zu 1) tätigen Berater haben den Kläger und die Drittwiderbeklagte fehlerhaft hinsichtlich der Finanzierungsdauer und der damit verbundenen laufenden Belastungen aus dem Erwerb und dem Halten der Immobilie beraten. Bei zutreffender Beratung über diese Punkte hätten der Kläger und die Drittwiderbeklagte die Kapitalanlage nicht getätigt.
a. Das Landgericht hat seiner Entscheidung eine fehlerhafte Beweislastverteilung zu Grunde gelegt.
Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. zuletzt BGH ZIP 2006, 1449 f; BGHZ 166, 56 ff) trifft nach den allgemeinen Regelungen über die Beweislast denjenigen, der einen Anspruch geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen. Macht wie hier der Kapitalanleger gegen den Vermittler oder Verkäufer Schadensersatzansprüche mit der Behauptung geltend, die ihm von dem Vermittler oder Verkäufer erteilten Informationen seien unrichtig bzw. unvollständig gewesen, so trägt er für die von ihm behauptete Schlechterfüllung des Auskunftsvertrages die Darlegungs- und Beweislast. Das ändert sich auch nicht dadurch, dass der Vermittler schriftliche Unterlagen (Berechnungsbeispiele, Vertriebsprospekte u. ä.) verwendet; solche Unterlagen sind nur ein Element im Zusammenhang mit der Unterrichtung des Anlageinteressenten und eines von mehreren Mitteln, deren sich der Berater bedienen kann, um sich seiner Pflicht zur Information zu entledigen (vgl. BGH ZIP 2006, 1449, 1450). Eine Beweiserleichterung in Form eines Beweises des ersten Anscheins für eine unvollständige und fehlerhafte Beratung folgt aus unvollständigen schriftlichen Beratungsunterlagen nicht; ebenso wenig hat dies eine Beweislastumkehr zur Folge. Allerdings sind unzureichende schriftliche Beratungsunterlagen ein gewichtiges Indiz im Rahmen der Beweiswürdigung; das ist vor allen Dingen dann von Bedeutung, wenn die schriftlichen Beratungsunterlagen - wie auch hier - ein falsches Bild zeichnen und Fehlvorstellungen hervorrufen, die durch eine nur mündliche Richtigstellung möglicherweise nicht oder nicht nachhaltig korrigiert werden können.
Mit einer mangelhaften Dokumentation der Beratung kann die vom Landgericht zugrunde gelegte Beweislastverteilung in Fällen der vorliegenden Art nicht begründet werden. Aus der Verletzung von Dokumentationsobliegenheiten können zwar grundsätzlich eine Beweislastumkehr oder Beweiserleichterungen folgen (vgl. BGHZ 166, 56 ff.); besteht jedoch wie hier keine Dokumentationsobliegenheit, so verbleibt es bei dem oben ausgeführten Grundsatz, dass der Anspruchsteller die Beweislast trägt.
Die Rechtsprechung (vgl. die zitierten Urteile) trägt den mit dem Nachweis einer negativen Tatsache verbundenen Schwierigkeiten allerdings dadurch Rechnung, dass sie dem Anspruchsgegner eine sekundäre Darlegungslast aufbürdet; dieser muss die behauptete Fehlberatung substantiiert bestreiten und darlegen, wie im Einzelnen beraten oder aufgeklärt worden ist. Dem Anspruchsteller obliegt dann der Nachweis, dass diese Gegendarstellung nicht zutrifft. Ihrer sekundären Darlegungslast sind die Beklagten nachgekommen, wovon letztlich auch das Landgericht ausgeht,. Dann aber reicht die Feststellung nicht aus, dass die Beklagten den ihnen obliegenden Beweis einer vollständigen und richtigen Beratung der Käufer nicht erbracht haben. Erforderlich ist die Feststellung, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte die Gegendarstellung der Beklagten widerlegt haben.
b. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte haben den ihnen danach obliegenden Beweis geführt, dass die Mitarbeiter der Beklagten zu 1) sie fehlerhaft und unvollständig beraten haben. Das steht aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senats fest.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte haben den Kauf der Eigentumswohnung durch ein Vorausdarlehen mit Tilgung durch zwei anzusparende Bausparverträge finanziert (sogenanntes Dortmunder Modell). Sie werfen der Beklagten zu 1) insbesondere vor, sie habe sie hinsichtlich der Finanzierungsform und deren Besonderheiten fehlerhaft informiert. Sie seien dahin beraten worden, dass die Finanzierung nach spätestens 14 Jahren abgeschlossen sein werde; darauf sei es ihnen angesichts ihres Alters bei Vertragsschluss - 45 bzw. 42 Jahre - ausdrücklich angekommen. Tatsächlich laufe die ihnen angediente Finanzierung nach dem sogenannten Dortmunder Modell über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren. Es fehle eine Aufklärung über die Folgen der deutlich untertariflichen Ansparung der Bausparverträge. Die Berater hätten sie weiterhin nicht auf die Belastungen nach Zuteilung der Bausparverträge hingewiesen.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte haben bei ihrer Parteianhörung durch den Senat bekundet, im Zusammenhang mit der Finanzierung durch ein Vorausdarlehen mit zwei hintereinander geschalteten Bausparverträgen sei auch über ihr Alter (42 bzw. 45 Jahre) und das Thema Eigentumserwerb zwecks Altersvorsorge gesprochen worden. Ihr zentrales Anliegen sei es gewesen, die Daseinsvorsorge bis zum Eintritt der Drittwiderbeklagten in das Rentenalter, also innerhalb von etwa 14 Jahren, abzuschließen. Zu diesem Zeitpunkt wollten sie von allen finanziellen Belastungen durch Ansparen und Vermögensbildung befreit sein. Das sei ausdrücklich mit den Mitarbeitern der Beklagten zu 1) besprochen worden. Der Berater L...habe bekundet, dass eine solche Altersversorgung mit der ihnen vorgeschlagenen Finanzierungsform und bei einem monatlichen Eigenaufwand von 200,00 DM netto erreichbar sei. L...habe ihnen auf einem Blatt Papier vorgerechnet, dass nach 14 Jahren alles abbezahlt sei. Das sei für sie entscheidend gewesen. Es sei auch besprochen worden, dass Sonderzahlungen zu einer Verkürzung der Laufzeit führen würden.
An der Richtigkeit dieser Angaben hat der Senat auch nach dem von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten gewonnenen persönlichen Eindruck und ihrem Aussageverhalten keine Zweifel. Sie waren sichtlich um eine differenzierte und zutreffende Darstellung der damaligen Geschehnisse bemüht. Widersprüche zu ihren Angaben bei der Anhörung durch das Landgericht bestehen nicht. Ihre Angaben sind plausibel und entsprechen allgemeiner Erfahrung. Altersvorsorge verfolgt das Ziel, den bei Eintritt in das Rentenalter durch den Übergang von Arbeitslohn zu Rente zwangsläufig eintretenden Einkommensverlust zu kompensieren, um den gewohnten Lebensstandard aufrechterhalten zu können. Der Gesichtspunkt der Altersvorsorge ist dementsprechend ein wesentliches Argument der Beklagten zu 1) in ihrem Vertriebsprospekt und ihrem bei der Beratung verwandten Formular „Vorsorge durch Eigentum“; der Erwerb einer Immobilie wird ausdrücklich zu Zwecken der Altersversorgung empfohlen. Eine Anlageform, die finanzielle Belastungen - und dementsprechend kein oder bestenfalls ein geringes Zusatzeinkommen - deutlich über den Zeitpunkt des Eintritts in das Rentenalter hinaus mit sich bringt, verfehlt diesen Zweck. Bei Kapitalanlegern im Alter des Klägers und der Drittwiderbeklagten muss dieser Gesichtspunkt berücksichtigt werden, zumal wenn - wie hier - ausdrücklich danach gefragt wird.
Eine anlegergerechte Beratung erforderte es deshalb, dem Kläger und der Drittwiderbeklagten die Laufzeit der Finanzierung und die daraus resultierende monatliche Belastung offenzulegen, damit sie entscheiden konnten, ob sie sich im Hinblick auf ihr den Beratern mitgeteiltes Anlageziel und ihre finanziellen Möglichkeiten den Erwerb und das Halten der Immobilie leisten konnten. Daran fehlt es nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte haben angegeben, sie seien aufgrund der Beratung davon überzeugt gewesen, dass sie mit der ihnen vorgeschlagenen Finanzierungsform in etwa 14 Jahren von allen finanziellen Belastungen befreit sein würden; sie haben in Abrede gestellt, dass ihnen eine Laufzeit von 30 Jahren angekündigt worden sei. Das ist ohne weiteres plausibel; mit dem üblichen Dortmunder Modell mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren war dem Kläger und der Drittwiderbeklagten angesichts ihres Alters nicht gedient, vielmehr musste die Laufzeit der Kapitalanlage deutlich kürzer ausfallen, was hier naturgemäß nur mit erheblichen Sonderzahlungen oder mit einer höheren monatlichen Belastung - über von der Beklagten zu 1) ohnehin vorgesehene steigende Ansparraten hinaus - zu erreichen war.
Unstreitig waren Sonderzahlungen auf die Bausparverträge Gegenstand der Beratungsgespräche. Das haben der Kläger und die Drittwiderbeklagte bei ihrer Anhörung im einzelnen beschrieben; ihnen war bekannt, dass durch Sonderzahlungen die Laufzeit der Ansparung verkürzt werden konnte. Konkret ging es nach übereinstimmendem Vorbringen der Parteien dabei um die Wohnungsbausparprämie (1.250,00 DM) und das Guthaben aus einem anderweitigen Bausparvertrag (2.607,99 € lt. Abrechnung der Ba... vom 30. August 2002), weiter um von der Drittwiderbeklagten gegebenenfalls zu beanspruchende vermögenswirksame Leistungen. Das belegt nicht nur die Richtigkeit der Angaben des Klägers und der Drittwiderbeklagten zu ihrem Anlageziel, sondern auch die fehlerhafte Beratung durch die Mitarbeiter der Beklagten zu 1). Sonderzahlungen dieses Umfangs waren nicht geeignet, zu einer Finanzierungsdauer von etwa 14 Jahren zu führen. Das sogenannte Dortmunder Modell sieht - so der Berater L...- eine Tilgung von 1 % vor; das liegt auch den für den Kläger und die Drittwiderbeklagte erstellten Berechnungen in dem Formular „Vorsorge durch Eigentum“ und den Besuchsberichten zugrunde. Eine Verkürzung der Laufzeit auf 14 Jahre hätte nach Schätzung des Beraters L...eine Tilgung von mindestens 3 bis 4 % erfordert. Daraus hätte eine monatliche Belastung resultiert, die sich der Kläger und die Drittwiderbeklagte angesichts ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse (damaliges zu versteuerndes Jahreseinkommen ca. 42.000,00 DM) nicht leisten konnten. Mit einem Eigenaufwand von netto 200,00 DM monatlich war dies ohnehin nicht zu bewerkstelligen.
Die für die Erreichung des Anlageziels tatsächlich erforderlichen Ansparraten oder Sonderzahlungen hätten errechnet und in die Ermittlung der monatlichen Belastung einbezogen werden müssen, um die Pflichten aus dem Beratungsvertrag sachgerecht zu erfüllen. Insbesondere die Höhe der Sonderzahlungen hätte genannt werden müssen und nicht offen gelassen werden dürfen; erst recht hätten der Kläger und die Drittwiderbeklagte darüber informiert werden müssen, dass die besprochenen Sonderzahlungen auf keinen Fall ausreichen würden. Das ist nicht geschehen. Das Formular „Vorsorge durch Eigentum“ und die Besuchsberichte geben nur das - wie es der Berater L...bezeichnet hat - „Standardprozedere“ wieder. Der Berechnung der monatlichen Belastung liegt die übliche untertarifliche Ansparung mit einer Tilgung von 1 % zugrunde; Sonderzahlungen oder höhere - nicht die ohnehin nach einigen Jahren steigenden - Ansparraten werden nicht ausgewiesen, obwohl Sonderzahlungen Gegenstand der Beratung waren. Zur Laufzeit der Finanzierung enthalten die schriftlichen Unterlagen keine Angaben; das gilt auch für das sogenannte Deckblatt, über dessen Aushändigung die Parteien streiten.
Die bei der Beratung des Klägers und der Drittwiderbeklagten tätigen Mitarbeiter der Beklagten hatten auch auf Vorhalt der schriftlichen Unterlagen und der Besonderheiten des Sachverhalts keine Erinnerung an den Verlauf der Beratungsgespräche. Die Berater L...und B... haben lediglich bestätigt, es sei Standard gewesen zu erläutern, dass die Finanzierung mindestens 30 Jahre dauere. Ob sie dies auch dem Kläger und der Drittwiderbeklagten gesagt hat, wussten sie nicht mehr. Weiter haben sie bekundet, dass, wenn dieser Zeitraum verkürzt werden sollte, Sonderzahlungen erfolgen mussten. Konkrete Angaben zum hier zu entscheidenden Sachverhalt waren ihnen jedoch infolge des Zeitablaufs und der Vielzahl der von ihnen durchgeführten Beratungsgespräche nicht möglich; ihre Aussagen sind unergiebig.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte haben ihr Anlageziel, nämlich binnen etwa 14 Jahren entsprechend ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit eine Altersversorgung aufzubauen, gegenüber den Mitarbeitern der Beklagten zu 1) ausdrücklich zu erkennen gegeben; die Beklagte zu 1) schuldete aufgrund des von den Parteien geschlossenen Beratungsvertrages eine zutreffende Information darüber, ob dieses Anlageziel auf die von ihr vorgeschlagene Art und Weise zu erreichen war. Diese Pflicht hat sie bei Würdigung der aus dem Vorbringen der Parteien und dem Ergebnis der Beweisaufnahme hervorgehenden Gesamtumstände nicht erfüllt. Die übliche Beratung, wie sie aus den schriftlichen Unterlagen hervorgeht, war im Hinblick auf die von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten vorgegebenen, allgemeiner Erfahrung entsprechenden Anforderungen unvollständig; das gilt auch für die Beratungsgespräche, die ihnen die Überzeugung vermittelt haben, dass ihr Anlageziel auf diese Weise und mit Hilfe der oben beschriebenen Sonderzahlungen zu erreichen war. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte, die ihren Angaben zufolge auch andere Arten der Altersvorsorge wie etwa den Abschluss von Lebensversicherungsverträgen erwogen hatten, hätten sich ansonsten nicht auf diese ihrem Anlageziel nicht entsprechende und bei richtiger Beratung zu den Sonderzahlungen ihre finanziellen Möglichkeiten überfordernde Kapitalanlage eingelassen.
Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte aus den Berechnungsbeispielen und den Finanzierungsanträgen erkennen konnten, dass eine Finanzierungsdauer von nur 14 Jahren nicht zu erreichen war. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte haben den Angaben der Mitarbeiter der Beklagten zu 1) vertraut; diese wirbt in ihrem Vertriebsprospekt und in den schriftlichen Beratungsunterlagen auch um ein derartiges Vertrauen. Bauspar- und Finanzierungsantrag sowie die Besuchsberichte datieren aus den Tagen unmittelbar vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags; schon deshalb waren dem Kläger und der Drittwiderbeklagten eine Prüfung der umfangreichen und nicht ohne weiteres verständlichen Unterlagen mit dem Ergebnis, dass die vorangegangene Beratung fehlerhaft war, nicht möglich und nicht zumutbar.
3. Die fehlerhafte Beratung war für den Kaufentschluss des Klägers und der Drittwiderbeklagten ursächlich. Ihr bereits beschriebenes Anlageziel war so nicht zu erreichen; da sie ihren plausiblen und durch die Berechnungsbeispiele bestätigten Angaben zufolge allenfalls 200 DM monatlich erübrigen konnten, keine Ersparnisse hatten und nur in begrenztem Umfang Sonderzahlungen vorgesehen waren, war entgegen ihrer durch die Beratung vermittelten Überzeugung der Aufbau einer Altersversorgung binnen etwa 14 Jahren nicht zu erreichen. Bei zutreffender Aufklärung über die Höhe der zur Erreichung des Anlageziels erforderlichen Sonderzahlungen hätten sie erkannt, dass dies ihre finanziellen Möglichkeiten deutlich überstieg; sie hätten dann diese Kapitalanlage nicht getätigt. Der ihnen entstandene Schaden besteht in der Belastung mit einer für sie untauglichen Kapitalanlage.
4. Für die Entscheidung kann dahinstehen, ob der Beklagten zu 1) weitere Beratungsfehler anzulasten sind. Das gilt zum einen für die angeblich fehlerhafte Beratung über die steigenden Ansparraten, auf die das Landgericht seine Entscheidung gestützt hat, weiter für die von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten geltend gemachte fehlerhafte Beratung zum monatlichen Eigenaufwand; die Beklagte zu 1) soll dabei die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht realistisch kalkuliert haben.
5. Die Drittwiderklage hält der Senat zwar für zulässig; an der beantragten Feststellung haben die Beklagten im Hinblick auf eine jederzeit mögliche Rückabtretung und zwecks Klärung der Rechtslage im Verhältnis zur Drittwiderbeklagten ein berechtigtes Interesse. Die Drittwiderklage ist jedoch, wie aus dem Obsiegen des Klägers folgt, unbegründet.
6. Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 181 BGB

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 156, 371
ZIP 2006, 1449
BGHZ 166, 56
ZIP 2006, 1449, 1450