Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-09-29, Aktenzeichen 8 K 159.19
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:0929.8K159.19.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds, begehrt die Gewährung von Aufwendungszuschüssen. Sie ist Eigentümerin von 23 öffentlich geförderten Wohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 1.682,12 m2 in der R... 56 in Berlin-Neukölln.
Nach der aus einem Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüssen bestehenden Erstförderung beantragte die Klägerin am 1. August 2000 eine Anschlussförderung nach den Richtlinien über die Anschlußförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1982 bis 1986 (AFördRL 1996). Hierzu gab sie mit Schreiben vom selben Tag eine Verpflichtungserklärung ab, in der sie sich unter anderem verpflichtete, die Miete (nur) unter Zugrundelegung der in Nr. 3.1 der AFördRL 1996 getroffenen Regelungen zu erheben.
Mit Bewilligungsbescheid der Investitionsbank Berlin (IBB) vom 15. Dezember 2000 gewährte der Beklagte der Klägerin Aufwendungshilfen in Höhe von 4.036.615,48 DM, zu 1/3 aus einem Aufwendungsdarlehen und zu 2/3 aus Aufwendungszuschüssen bestehend. Mit Bescheid der IBB vom 18. Oktober 2001 erhöhte der Beklagte die bewilligte Aufwendungshilfe nochmals um die Kosten der dinglichen Sicherung in Höhe von 3.632,88 DM.
Die Auszahlung der Aufwendungshilfen endete planmäßig mit Ablauf des 31. November 2015. Mit Schreiben vom 19. November 2015 wies die IBB die Klägerin auf das Fehlen eines Überschusses im Sinne der geltenden Anschlussförderungsrichtlinien zum 1. Dezember 2015 sowie darauf hin, dass sie für die Zeit nach Beendigung der Anschlussförderung gemäß Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe g) AFördRL 1996 zu einer Erhöhung der bis dahin verlangten Durchschnittsmiete um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche jährlich berechtigt sei, erstmals zum 1. April 2016. Aufgrund der planmäßigen Tilgung des Verwaltungskostendarlehens und der jährlichen Erhöhung der Miete ergebe sich ab diesem Datum ein Überschuss zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen. Nachdem ein zunächst gewährter Bedienungsverzicht widerrufen worden war, weil die Klägerin die Mieten gegenüber den Mietern bereits zum 1. Dezember 2015 erhöht hatte, setzte die Bedienung der Aufwendungsdarlehen zum 1. Dezember 2016 ein. Sie sollte planmäßig zum 30. Juni 2058 enden.
Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 16. Januar 2017 beauftragte der Beklagte die IBB mit der Umsetzung der Aussetzung der förderrechtlich zulässigen Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau zum 1. April 2017. Für die Objekte in der Bedienung der Aufwendungs- oder IBB-Baudarlehen sollte den Eigentümern/Fördernehmern eine entsprechende Begrenzung von Zins oder Tilgung zum Ausgleich für die zum 1. April 2017 nicht erfolgende planmäßige Mieterhöhung um 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich angeboten werden. Für die Objekte in anderen Fördersegmenten sollten entsprechende Aufwendungszuschüsse bereitgestellt werden (sog. Mietenkonzept 2017). Gleichzeitig wurde der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V. informiert. Die IBB informierte im Januar 2017 unter Beifügung von Antragsformularen über die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Aufwendungszuschüssen oder eines Verzichts auf die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes von Aufwendungsdarlehen. Mit Schreiben vom 17. Februar 2017 beantragte die Klägerin unter Verwendung des Antragsformulars der IBB für den Zeitraum vom 1. April 2017 bis zum 31. März 2018 die Gewährung weiterer Zuschüsse bzw. den Verzicht auf die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes von Aufwendungsdarlehen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im Jahr 2017.
Mit Bescheid der IBB vom 8. März 2017 setzte der Beklagte auf Antrag der Klägerin die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes der Aufwendungsdarlehen für den Zeitraum vom 1. Dezember 2017 bis zum 31. März 2018 aus.
Die Klägerin zahlte am 22. März 2017 die Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurück. Mit Bescheid des Bezirksamtes Neukölln von Berlin vom 27. Juli 2017 bestätigte der Beklagte der Klägerin das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ gemäß § 11a Abs. 1 des Wohnraumgesetzes (WoG Bln) vom 1. Juli 2011 (GVBl. S. 319, zuletzt geändert durch Gesetz vom 12.10.2020, GVBl. S. 807) mit dem Ablauf des 31. Dezember 2029.
Der Beklagte führte die grundsätzliche Gewährung von Zuschüssen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im öffentlich geförderten Wohnraum (bzw. den Verzicht auf die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes von Aufwendungsdarlehen) auch in den Folgejahren fort (sog. Mietenkonzepte 2018, 2019 und 2020/21).
Mit Schreiben vom 21. März 2019 beantragte die Klägerin für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis zum 31. März 2019 sowie für den Zeitraum vom 1. April 2019 bis zum 31. März 2020 die Gewährung von Aufwendungszuschüssen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen.
Mit Bescheid der IBB vom 8. April 2019 lehnte der Beklagte die Anträge ab. Zur Begründung hieß es, dass die Aufwendungsdarlehen ohne rechtliche Verpflichtung im März 2017 vorzeitig vollständig zurückgezahlt worden seien. Regelmäßige Erhöhungen der laufenden Aufwendungen in Form von Zinssteigerungen bei den Aufwendungsdarlehen träten seither nicht mehr ein. Zuschüsse zur Verhinderung förderungsbedingter Mietsteigerungen seien somit nicht erforderlich.
Die Klägerin hat am 6. Mai 2019 Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgt.
Den Antrag auf Gewährung weiterer Aufwendungszuschüsse für den folgenden Förderzeitraum lehnte der Beklagte mit Bescheid der IBB vom 30. Juni 2020 ab. Die Klägerin hat ihre Klage unter Einbeziehung dieses Versagungsbescheides am 6. August 2020 erweitert.
Die Klägerin meint, sie habe einen Anspruch auf Gleichbehandlung nach den Mietenkonzepten des Beklagten. Mit der vorzeitigen Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen habe sie Tilgungsleistungen nicht erspart, sondern vorzeitig erbracht. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ dauere noch bis Ende 2029 an. Es liege eine Ungleichbehandlung gegenüber den Fällen der von dem Beklagten zugelassenen barwertigen Rückzahlung vor. Auch bei diesen könnten Zinssteigerungen für die Aufwendungsdarlehen nicht mehr eintreten. Die Klägerin sei gegenüber dem Beklagten berechtigt und verpflichtet, die monatliche Miete jedes Jahr um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche zu erhöhen. Dass diese Verpflichtung mit der vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens ende, lasse sich weder der Verpflichtungserklärung noch den Bewilligungsbescheiden oder den AFördRL 1996 entnehmen. Diese Mieterhöhungen seien auch nicht gemäß § 18 Abs. 4 II. BV ausgeschlossen. Im Übrigen habe sie einen Anspruch auf Rückgewähr des im Rahmen der Annahme der Anschlussförderung ausgesprochenen Ansatzverzichts für planmäßig getilgte Darlehensanteile. Dieser habe dazu gedient, einen weiteren Mietenanstieg aufgrund der Anschlussförderung mit Aufwendungsdarlehen zu vermeiden, während die Rückzahlung unter der Bedingung einer konstanten förderungsbedingten Mieterhöhung erfolge. Mit der vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens sei die Geschäftsgrundlage hierfür entfallen. Sie habe daher einen Anspruch auf Vertragsanpassung, jedenfalls in Form eines Abschmelzens des Ansatzverzichts in Höhe von 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide der Investitionsbank Berlin vom 8. April 2019 und 30. Juni 2020 zu verpflichten, der Klägerin für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis zum 31. März 2022 Aufwendungszuschüsse in Höhe von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche monatlich für das Objekt R..._ 56 zu gewähren.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hält an der Versagung von weiteren Aufwendungszuschüssen fest. Dazu führt er aus: Für Objekte, bei denen das Aufwendungsdarlehen freiwillig vorzeitig zurückgezahlt worden sei, würden nach der geltenden, durchgehend eingehaltenen Verwaltungspraxis keine Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen gezahlt. Bei ihnen komme es nicht zu einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen. Der Verzicht auf Zinsen für planmäßig getilgte Darlehensanteile gemäß Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe e) AFördRL 1996 sei unabhängig von der vorzeitigen freiwilligen Rückzahlung bis zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ aufrechtzuerhalten.
Eine Ungleichbehandlung gegenüber Objekten mit barwertiger Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens sei nicht gegeben. Barwertige Rückzahlungen seien aufgrund von Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer und dem Land Berlin erfolgt. Anders als bei der einseitigen freiwilligen Rückzahlung bewirkten sie kein vorzeitiges Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“. Im Übrigen sei die Praxis der barwertigen Rückzahlungen im Jahr 2012 geändert und etwa im Jahr 2015 ganz aufgegeben worden. Nur bei den bis zum Jahr 2011 abgeschlossenen Verträgen über die barwertige Rückzahlung seien förderungsbedingte jährliche Mietsteigerungen in Höhe von 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche möglich. Grund hierfür sei die vertragliche Aufhebung bestimmter Verpflichtungen aus den AFördRL 1996 in entsprechender Höhe. Ab dem Jahr 2012 seien Kooperationsverträge abgeschlossen worden, mit denen die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Grundlage der Mietberechnung ersetzt worden sei. Diese Verträge erlaubten eine jährliche Mietsteigerung um 1,5 %. Diese Mietsteigerung sei nicht förderungsbedingt, da sie nicht infolge des Abbaus von Fördermitteln oder höherer Aufwendungen für die Bedienung des Aufwendungsdarlehens eintrete. Für Objekte, bei denen eine barwertige Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen auf dieser Grundlage erfolgt sei, würden folglich keine Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen gezahlt.
Für die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie auf den Inhalt der bei der IBB geführten Förderakte und sonstigen Verwaltungsvorgänge, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.
Die Klageerweiterung vom 6. August 2020, mit der die Klägerin Aufwendungszuschüsse für einen weiteren Bewilligungszeitraum begehrt, ist zulässig. Sie ist sachdienlich, da sie die Förderung durch Aufwendungszuschüsse nach inhaltsgleichen Bestimmungen für einen Anschlusszeitraum betrifft. Der Beklagte hat in die Klageerweiterung zudem im Sinne des § 91 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) jedenfalls konkludent eingewilligt, indem er sich, ohne zu widersprechen, auf sie eingelassen hat.
Die Klage ist als Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Eines Vorverfahrens bedurfte es gemäß § 68 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 VwGO nicht. Bei dem Bewilligungsausschuss, in dessen Namen die IBB über die Gewährung von Aufwendungszuschüssen nach den Mietenkonzepten des Landes Berlin entscheidet, handelt es sich um eine oberste Landesbehörde. Dass die IBB hier nicht in eigenem Namen, sondern im Namen des Bewilligungsausschusses handelte, ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus Rubrum und Regelungsinhalt der Ablehnungsbescheide, jedoch unter Heranziehung der Rechtsbehelfsbelehrung, wonach die Klage gegen das Land Berlin, vertreten durch diesen, zu erheben sei.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Die Ablehnung der Gewährung von Aufwendungszuschüssen für die Zeiträume vom 1. April 2018 bis zum 31. März 2019, 1. April 2019 bis zum 31. März 2020 und 1. April 2020 bis zum 31. März 2022 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Sie hat keinen dahingehenden Anspruch.
Eine gesetzliche Anspruchsgrundlage für die Gewährung von Aufwendungszuschüssen existiert nicht. Die Zuwendung steht vielmehr im durch den Zuwendungszweck begrenzten Ermessen des Beklagten im Rahmen der haushaltsrechtlichen Vorschriften (§§ 23, 44 Landeshaushaltsordnung – LHO). Ein Rechtsanspruch kann sich dabei nur aus einer durch den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes begründeten Selbstbindung der Verwaltung ergeben. Werden die Fördervoraussetzungen in Förderrichtlinien geregelt, so müssen diese von der zuständigen Bewilligungsbehörde gleichmäßig ohne Verstoß gegen andere Rechtsvorschriften und gemäß dem Förderzweck angewendet werden, wie dieser in den selbst gegebenen Richtlinien zum Ausdruck kommt (vgl. BayVGH München, Beschluss vom 14. September 2020 – 6 ZB 20.1652 –, juris Rn. 9). Dabei unterliegen ermessenslenkende Verwaltungsvorschriften aber keiner eigenständigen richterlichen Auslegung wie Rechtsnormen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. November 2008 – BVerwG 7 B 38.08 –, juris Rn. 9). Maßgeblich für die Entstehung einer Selbstbindung ist – insbesondere bei unklarem und daher auslegungsbedürftigem Wortlaut – die tatsächliche Handhabung der Förderrichtlinien in der Verwaltungspraxis. Ein Anspruch aufgrund der Selbstbindung der Verwaltung besteht, wenn diese eine bestimmte Ermessenspraxis des Inhalts etabliert hat, bestimmte im Ermessen stehende Leistungen zu gewähren (BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 2015 – BVerwG 6 B 12/15 –, juris Rn. 25).
Die Voraussetzungen für einen Anspruch der Klägerin auf Aufwendungszuschüsse nach Maßgabe der Mietenkonzepte 2018, 2019 und 2020/2021 liegen danach nicht vor.
1. Der Beklagte hat für die streitgegenständlichen Zeiträume unter Zugrundelegung dieser sogenannten Mietenkonzepte eine Ermessenspraxis etabliert, nach welcher für bestimmte Objekte des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus Aufwendungshilfen gewährt werden, um förderungsbedingte Mietsteigerungen im jeweiligen Förderungszeitraum zu vermeiden (vgl. Mietenkonzept für den Sozialen Wohnungsbau 2018 – Aussetzung der förderrechtlich zulässigen Mieterhöhungen zum 1.April 2018 [Mietenkonzept 2018], Mietenkonzept für den Sozialen Wohnungsbau – Aussetzung der förderrechtlich zulässigen Mieterhöhungen zum 1. April 2019 [Mietenkonzept 2019], Mietenkonzept für den Sozialen Wohnungsbau 2020/2021 zum Aussetzen der förderungsbedingten Mieterhöhungen [Mietenkonzept 2020/21].Danach werden die planmäßigen förderungsbedingten Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau um 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich ausgesetzt. Begünstigte Fördersegmente sind:
- Wohnungen mit Verträgen über die barwertige Zahlung von Aufwendungsdarlehen,
- Wohnungen mit Anschlussförderung in der Ruhephase,
- Wohnungen mit Anschlussförderung in der Bedienphase,
- Wohnungen in mit IBB-Baudarlehen geförderten Objekten.
Wohnungen, bei denen die Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurückgezahlt wurden, werden von den Mietenkonzepten nicht als begünstigt erfasst. Die Nichteinbeziehung dieser Wohnungen steht mit dem Förderzweck in Einklang.
Voraussetzung für eine Förderung durch weitere Aufwendungshilfen nach den Mietenkonzepten ist grundsätzlich, dass damit förderungsbedingte Mietsteigerungen vermieden werden. Aus der Formulierung der Konzepte wird der Zusammenhang der Subvention durch Aufwendungszuschüsse mit der rechtlichen Möglichkeit bzw. Zulässigkeit von Mietsteigerungen jeweils deutlich.
Zu Objekten, deren Eigentümer die Aufwendungsdarlehen planmäßig bedienen, heißt es in den Erläuterungen jeweils, dass das Land Berlin auf die weitere Erhöhung der planmäßigen Bedienung der Aufwendungsdarlehen verzichte. Damit entstünde den Eigentümern kein erhöhter Aufwand, der unmittelbar zu Mieterhöhungen führen würde. Zu Objekten, mit denen das Land Berlin Verträge über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen abgeschlossen hat, heißt es, dass die vertragliche Regelung Mieterhöhungen zulasse. Zur Vermeidung von Mieterhöhungen würden den Eigentümern Zuschüsse zur Verfügung gestellt. Objekte, die keine Anschlussförderung erhalten haben, sowie Objekte in der Nachwirkungsfrist seien von der Maßnahme nicht betroffen. In den Erläuterungen zum Mietenkonzept 2019 wird zur Begründung angeführt, dass hier keine förderungsbedingte Degression zulässig sei. Die Bewilligung von Aufwendungszuschüssen erfordert mithin einen ihnen gegenüberstehenden förderungsbedingten Aufwand. Dem entspricht auch die Praxis der Gewährung von Aufwendungszuschüssen bzw. des Verzichts auf die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes durch die IBB.
Die Anknüpfung der Begünstigung durch Gewährung von Aufwendungszuschüssen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen an die rechtliche Möglichkeit förderungsbedingter Mietsteigerungen ist sachgerecht. Subventionszweck der Aufwendungszuschüsse nach den Mietenkonzepten 2018 bis 2020/2021 ist die Mietenstabilität im sozialen Wohnungsbau, nicht die allgemeine Bezuschussung von Förderobjekten.
Bei dem streitgegenständlichen Förderobjekt handelt es sich um ein Förderobjekt in der sogenannten Nachwirkungsfrist. Aufgrund der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der im Rahmen der Grund- und Anschlussförderung gewährten Aufwendungsdarlehen tritt zwar gemäß § 11a Abs. 1 WoG Bln ein vorzeitiges Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ein, deren Wirkungen dauern aber noch bis zum Ende des Jahres 2029 an. Werden die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung nach dem 22. September 2015 vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so gilt die Wohnung danach abweichend von § 16 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), das zuletzt durch Artikel 126 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist, als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zwölften Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Während die Förderung durch Aufwendungsdarlehen mit deren einseitigen vollständigen Rückzahlung abgeschlossen ist, gelten die mit der Förderung begründeten Wohnungsbindungen aufgrund gesetzlicher Anordnung fort.
Während die Wohnungsbindungen innerhalb der Nachwirkungsfrist fortbestehen, sind nach der einseitigen vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens keine förderungsbedingten Mieterhöhungen mehr möglich. Die Klägerin kann sich dafür weder auf die Bestimmungen der AFördRL 1996 berufen noch darauf, dass sie sich mit Schreiben vom 1. August 2000 im Rahmen der Annahme der zusätzlichen Aufwendungshilfen gemäß den AFördRL 1996 verpflichtet hat, die Miete unter Zugrundelegung der Regelungen dieser Richtlinien zu erheben. Eine Erhöhung der Verpflichtungsmiete durch die Klägerin scheidet nach den Vorschriften der AFördRL 1996 nämlich aus.
Die Möglichkeit einer förderungsbedingten Mieterhöhung ergibt sich insbesondere nicht aus Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. g) AFördRL 1996 in Verbindung mit Buchst. m) der Verpflichtungserklärung vom 1. August 2000. Die Klägerin hat sich verpflichtet, nach Ablauf des Anschlussförderungszeitraumes mit Aufwendungshilfen die bis dahin verlangte Verpflichtungsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich nach Ablauf eines jeden Jahres um 0,25 DM (=0,1278 Euro) zu erhöhen. Zwar ist der Anschlussförderungszeitraum mit Aufwendungshilfen vorliegend bereits beendet. Die Vorschrift berechtigt und verpflichtet den Fördernehmer aber nicht ohne Weiteres zur Mieterhöhung. Vielmehr steht die Verpflichtung und Berechtigung zu Mieterhöhungen im Regelungszusammenhang mit der Bedienung der erhaltenen Aufwendungsdarlehens. Gemäß Nr. 3 Abs. 1 Buchstabe f) AFördRL 1996 ist nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel bzw. – soweit keine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden ist – nach spätestens 15 Jahren Anschlussförderung das Aufwendungsdarlehen der Grund- und Anschlussförderung aus dem Überschuss, der sich aus den um die Eigenkapitalverzinsung sowie die Bewirtschaftungskosten geminderten Mieteinnahmen ergibt, in vollem Umfang nach Maßgabe der Nr. 4 Abs. 1 – gemeint ist offensichtlich Abs. 2 – zu bedienen. Nr. 4 Abs. 2 AFördRL 1996 lautet:
„Der Überschuß nach Nummer 3.1 Abs. 4 Buchstabe f ist nach folgender Maßgabe zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen zu verwenden:
a) Der Verwaltungskostenbeitrag der Investitionsbank Berlin für das Aufwendungsdarlehen beträgt 0,5 vom Hundert jährlich vom jeweiligen Restkapital des Aufwendungsdarlehens, mindestens aber 0,5 vom Hundert jährlich von 20 vom Hundert des Ursprungskapitals und ist vorrangig zu zahlen.
b) Der verbleibende Betrag ist für die Tilgung des Aufwendungsdarlehens von bis zu 2 vom Hundert jährlich, danach für die Verzinsung von bis zu 7 vom Hundert jährlich zu verwenden.
c) Ein eventuell verbleibender Restbetrag wird zur verstärkten Tilgung des Aufwendungsdarlehens herangezogen.“
Die förderungsbedingte Mieterhöhung dient danach dazu, einen Überschuss zu generieren oder einen bereits vorhandenen Überschuss zu erhöhen, damit die Aufwendungsdarlehen bedient bzw. eine höhere Summe hierfür eingesetzt werden kann. Wurden die Aufwendungsdarlehen bereits vollständig zurückgezahlt, kann dieser Zweck nicht mehr realisiert werden.
2. Eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung von Objekten mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen gegenüber Objekten, bei denen die Aufwendungsdarlehen freiwillig vollständig zurückbezahlt worden sind, liegt nicht vor. Die von dem Beklagten vorgenommene Differenzierung zwischen vertraglich gestalteten barwertigen Rückzahlungen und einseitigen vorzeitigen vollständigen Rückzahlungen von Aufwendungsdarlehen ist sachgerecht.
Zunächst werden auf Grundlage der Mietenkonzepte nur solche Objekte begünstigt, für die bis zum Jahr 2011 Verträge über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen geschlossen wurden. Bei diesen sind förderungsbedingte Mieterhöhungen in Höhe von 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche weiterhin möglich und vorgesehen. Sie in die Mietenkonzepte einzubeziehen, ist daher folgerichtig.
Die Verträge über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen führen zu keiner vorzeitigen Beendigung des Förderverhältnisses, sondern gestalten dieses um. Sie sehen die Rückzahlung eines Betrages in Höhe des festgestellten Förderbarwertes abzüglich einer letzten Rate vor, die der Aufrechterhaltung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bis zum Ende des ursprünglichen Förderungszeitraums dient. Ihre Rückzahlung vor dem in den Verträgen vereinbarten Termin ist grundsätzlich ausgeschlossen. Mieterhöhungen erfolgen gemäß den bei der Bewilligung der Anschlussförderung getroffenen Vereinbarungen. Die Verträge über die barwertige Rückzahlung weisen die von der IBB berechnete Verpflichtungsmiete zum Zeitpunkt der Rückzahlung aus und bestimmen, dass sich die Verpflichtungsmiete bis zum planmäßigen Tilgungsende für das zurückgezahlte Aufwendungsdarlehen jährlich um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche/monatlich gemäß der jeweils maßgeblichen Anschlussförderungsrichtlinie erhöht. Die Erhöhung der Verpflichtungsmiete ist durch die jeweilige Kostenmiete begrenzt.
Von Objekten, bei denen die Aufwendungsdarlehen ohne vertragliche Vereinbarung freiwillig zurückgezahlt wurden, unterscheiden sich die Objekte mit Barwertverträgen nicht nur dadurch, dass keine vollständige Rückzahlung erfolgt ist, sondern vor allem auch dadurch, dass keine zeitliche Verkürzung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ eintritt. Sie unterscheiden sich auch durch den Zeitpunkt der Rückzahlung. Entsprechend der damaligen Interessenlage des Landes Berlin hat die IBB (nur) bis zum Jahr 2011 Verträge über die (barwertige) Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen abgeschlossen. Ab dem Jahr 2012 hat sie sog. Kooperationsverträge abgeschlossen, die nicht von den Mietenkonzepten begünstigt werden. Bis zum Jahr 2017 wurde die Praxis der barwertigen Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen auf vertraglicher Grundlage im Übrigen ganz aufgegeben. Zum Zeitpunkt der Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen durch die Klägerin hätte diese also nicht mehr von der vormals geübten Verwaltungspraxis des Beklagten profitieren können. Eine Änderung der Verwaltungspraxis ist zulässig, sowohl aufgrund veränderter Bedingungen, z.B. hinsichtlich des Angebots von und der Nachfrage nach gebundenem Wohnraum, als auch aufgrund einer geänderten wohnungspolitischen Bewertung.
3. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Rückgewähr des im Rahmen der Annahme der Anschlussförderung ausgesprochenen Verzichts auf den Ansatz planmäßig getilgter Fremdmittel mit der Folge, dass aus diesem Grund jährliche Mietsteigerungen um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche/monatlich zulässig wären (sog. „Abschmelzen“ des Ansatzverzichts).
Die AFördRL 1996 enthalten dazu keine Regelungen. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere auch nicht wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage.
Eine Störung der Geschäftsgrundlage setzt voraus, dass die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen sind, sich seit Abschluss des Vertrages so wesentlich geändert haben, dass einer Vertragspartei das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht zuzumuten ist (vgl. § 60 Abs. 1 Satz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes – VwVfG – sowie § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches – BGB –). Die allgemeine Zinsentwicklung, sei sie auch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses außerhalb der Erwartung gewesen, bewirkt keine solche Veränderung. Abgesehen davon, dass eine positive oder negative Zinsentwicklung zum allgemeinen Vertragsrisiko von Darlehensverträgen gehört, ist die Klägerin durch die allgemein gefallenen Kreditzinsen nicht beschwert. Die sich aus den Aufwendungsdarlehen ergebende Belastung blieb von der allgemeinen Zinsentwicklung unberührt. Dass sie zum Zeitpunkt der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung im Vergleich zum Marktzins nicht mehr als vorteilhaft empfunden wurde, ist unerheblich. Ob die freiwillige vorzeitige vollständige Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen überhaupt eine wesentliche Änderung der Verhältnisse bewirkt hat oder vielmehr als einseitige Änderung des Vertragsverhältnisses zu beschreiben ist, kann hier dahinstehen. Denn es gibt jedenfalls keine Anhaltspunkte dafür, dass der Klägerin in Folge der einseitigen vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen ein Festhalten an dem erklärten Ansatzverzicht nicht mehr zumutbar ist.
Für eine Unzumutbarkeit im Sinne des § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG (i.V.m. § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfGBln –) genügt nicht, dass sich für eine Vertragspartei das normale Vertragsrisiko realisiert oder dass sie nach ihrer gegenwärtigen Interessenlage in den Vertragsschluss vernünftigerweise jetzt nicht mehr einwilligen würde. Vielmehr muss nach dem Regelungszusammenhang sowie nach dem Zweck der Vorschrift die Änderung der für den Vertragsinhalt maßgeblichen tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse zu schwerwiegenden, bei Vertragsschluss nicht absehbaren Nachteilen für die Vertragspartei geführt haben, denen die Vertragspartner billigerweise Rechnung getragen hätten, wenn sie die Entwicklung vorhergesehen hätten. (BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 – BVerwG 8 C 4/11 –, juris Rn. 64). Eine solche Unzumutbarkeit kann beispielsweise bei einem später eingetretenen oder offenbar gewordenen eklatanten Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung anzunehmen sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 – BVerwG 8 C 4/11 –, juris Rn. 65).
Eine solche Sachlage besteht hier offensichtlich nicht. Die Klägerin hat entsprechend der ihr bekannten AFördRL 1996 mit ihrer Verpflichtungserklärung vom 1. August 2000 einen unbedingten, vollständigen Ansatzverzicht bereits getilgter Fremdmittel erklärt, um in den Genuss einer Anschlussförderung zu gelangen. Im Rahmen der Anschlussförderung hat sie weitere Aufwendungszuschüsse in Höhe von 2.691.077,00 DM sowie ein weiteres Aufwendungsdarlehen in Höhe von 1.345.538,48 DM erhalten. Die gezahlten Aufwendungszuschüsse wurden nicht zurückgefordert, sie sind also bei der Klägerin verblieben. Das Aufwendungsdarlehen hat die Klägerin zeitweise in Anspruch genommen und hätte es auch weiterhin in Anspruch nehmen können. Die vorzeitige Rückzahlung der Förderung beruht auf ihrer privatautonomen Entscheidung. Ob diese – mutmaßlich – angesichts des veränderten Zinsniveaus am Markt und der im Vergleich dazu höheren Verzinsung der Aufwendungsdarlehen oder wegen des vorzeitigen Eintritts des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ erfolgte, ist unerheblich. Ebenso wäre es unerheblich, wenn die Klägerin es übersehen haben sollte, dass mit der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen die Möglichkeit der regelmäßigen förderungsbedingten Mieterhöhung bis zum Erreichen der Kostenmiete ausgeschlossen sein würde. Eine Vertragspartei, welche eine Veränderung der Verhältnisse selbst herbeigeführt hat, ist nicht schutzwürdig (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 2010 – X ZR 122/07 –, juris Rn. 27 m.w.N.). Im Übrigen ist es seit der Bewilligung der Anschlussförderung zu einer für die Klägerin positiven Entwicklung des Kapital- und Immobilienmarktes gekommen. Dass sie sich unvorhergesehenen, schwerwiegenden Nachteilen ausgesetzt sah oder sieht, liegt vor diesem Hintergrund fern.
4. Auf die im Rahmen der Anschlussförderung vereinbarte Verpflichtungsmiete finden die Vorschriften der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178, zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. November 2007, BGBl. I S. 2614) keine unmittelbare Anwendung. Sie betreffen die Berechnung der in §§ 8 bis 8b WoBindG geregelten Kostenmiete. Mit der Inanspruchnahme der Anschlussförderung nach den AFördRL 1996 hat sich die Klägerin verpflichtet, lediglich die die Kostenmiete unterschreitende Verpflichtungsmiete nach Maßgabe von Nr. 3.1 Abs. 4 AFördRL 1996 zu verlangen. Erhöhungen der Kostenmiete führen nur unter den in Nr. 3 Abs. 5 bis 7 AFördRL 1996 geregelten Voraussetzungen zu einer Erhöhung (auch) der Verpflichtungsmiete. Danach mögliche Erhöhungen sollen erhöhten Bewirtschaftungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten Rechnung tragen und sind damit nicht förderungsbedingt.
Zinsen und Tilgungen für die zur Ablösung der Aufwendungsdarlehen aufgewandten Finanzierungsmittel führen im Übrigen nicht zu einer jährlichen Erhöhung der Kostenmiete um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche/monatlich. § 18 Abs. 3 Satz 1 II. BV, wonach Zinsen und Tilgungen, die planmäßig für bestimmte Aufwendungsdarlehen zu entrichten sind, den Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen erhöhen, betrifft nach Wortlaut, Sinn und Zweck und Systematik nur tatsächlich noch zu entrichtende planmäßige Zinsen und Tilgungen. Den Fall, dass öffentliche Aufwendungs- oder Annuitätsdarlehen vorzeitig vollständig zurückgezahlt wurden mit der Folge, dass Zinsen und Tilgungen hierfür nicht mehr zu entrichten sind, das betreffende Objekt aber – während der Nachwirkungsfrist – weiterhin der Preisbindung der öffentlich geförderten Wohnungen unterliegt, behandeln § 18 Abs. 4 II. BV und § 12 Abs. 5 II. BV (vgl. hierzu Pergande/Feulner, in: Fischer/Dieskau, Wohnungsbaurecht, 112. EL Mai 1992, § 18 II. BV Anm. 3d). Gemäß § 12 Abs. 5 II. BV sind bei einer vorzeitigen Rückzahlung als Darlehen gewährter öffentlicher Mittel gemäß § 16 WoBindG die hierfür aufgewandten Finanzierungsmittel anstelle der öffentlichen Mittel auszuweisen. Die Kapitalkosten und damit die Kostenmiete ändern sich nach Maßgabe von § 23 Abs. 5 i.V.m. Abs. 4 II. BV. § 18 Abs. 4 II. BV begrenzt die Kapitalkosten, die für die neuen Mittel angesetzt werden dürfen, indes der Höhe nach: Sind Aufwendungs- oder Annuitätsdarlehen gemäß § 16 WoBindG vorzeitig zurückgezahlt oder abgelöst worden, dürfen für den zur Rückzahlung oder Ablösung aufgewendeten Betrag danach grundsätzlich keine höheren Zinsen und Tilgungen dem Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen hinzugerechnet werden, als im Zeitpunkt der Rückzahlung oder Ablösung für das Aufwendungs- oder Annuitätsdarlehen zu entrichten waren.
Zum Zeitpunkt des Erlasses und der Änderung der genannten Vorschriften – sowie auch im Zeitpunkt späterer Änderungen der II. BV insgesamt – war die Nachwirkungsfrist bei freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung von als Darlehen bewilligten öffentlichen Mitteln in § 16 WoBindG geregelt, auf den die genannten Vorschriften der II. BV Bezug nehmen. Allerdings ist § 16 WoBindG in Berlin ganz oder teilweise durch die Regelungen des WoG Bln ersetzt worden, nachdem die Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen im Zuge der Föderalismusreform I (Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28. August 2006 – BGBl. I S. 2034) auf die Länder übergegangen ist. § 12 Abs. 5 und § 18 Abs. 4 II. BV sind jedoch dahingehend auszulegen, dass sie auch freiwillige vorzeitige Rückzahlungen nach landesrechtlichen, § 16 WoBindG im Wesentlichen entsprechenden Vorschriften erfassen. Andernfalls wären sie analog anzuwenden, weil nicht anzunehmen ist, dass der Landesgesetzgeber mit der Ersetzung von § 16 WoBindG durch § 11a WoG Bln, mit der er in Fällen der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung eine um zwei Jahre verlängerte Nachwirkungsfrist vorsieht, gleichzeitig eine bisher nicht vorgesehene Erhöhung der Kostenmiete in der Nachwirkungsfrist durch den Ansatz höherer Zinsen und Tilgungen zum Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen ermöglichen wollte. Es sollte ersichtlich an der bisherigen Regelung für den Zeitraum der Nachwirkungsfrist bleiben.
Ginge man dagegen davon aus, dass die genannten Vorschriften der II. BV nach der Ersetzung von § 16 WoBindG im Land Berlin mangels Bezugspunkt nicht mehr anwendbar wären, hätte dies im Übrigen nicht zur Folge, dass zukünftige Erhöhungen von Zinsen und Tilgungen für Aufwendungsdarlehen angesetzt werden könnten, die angefallen wären, wenn nicht vorzeitig zurückgezahlt worden wäre. Einen solchen Regelungsinhalt haben § 12 Abs. 4, § 18 Abs. 3 II. BV nicht.
5. Ob Mieterhöhungen aus anderen Gründen möglich sind, ist nicht zu entscheiden, da Aufwendungszuschüsse nach den Mietenkonzepten lediglich zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen gewährt werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. mit § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 Zivilprozessordnung (ZPO).
Gründe die Berufung zuzulassen, liegen nicht vor (§ 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO).
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 des Gerichtskostengesetzes auf
10.318,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 8 bis 8b WoBindG
§ 16 WoBindG
§ 11a WoG
§ 18 Abs. 4 II. BV
§ 91 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 11a Abs. 1 WoG
§ 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches
§ 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
§ 18 Abs. 3 Satz 1 II. BV
§ 12 Abs. 5 II. BV
§ 18 II. BV
§ 23 Abs. 5 i.V.m. Abs. 4 II. BV
§ 18 Abs. 3 II. BV
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 2 Zivilprozessordnung
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 11a Abs. 1 des Wohnraumgesetzes
§ 16 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes
§ 60 Abs. 1 Satz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes
§ 39 ff., 52 des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 5 N 79/21
6 ZB 20.16
7 B 38.08
6 B 12/15
8 C 4/11
X ZR 122/07