Landgericht Itzehoe (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-07-15, Aktenzeichen 11 S 25/23

Tenor:
Orientierungssatz
Die Übergangsbestimmung nimmt ausdrücklich Bezug auf die durch das WEMoG geänderten Vorschriften. Sofern der Inhalt der Vereinbarung von diesen Vorschriften kategorial abweicht, spricht dies - sofern nicht eine bloße Wiedergabe der oder Bezugnahme auf die vormalige Gesetzeslage erfolgt ist - für die Intention einer Fortgeltung. Es ist nicht anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer, die sich für eine individuelle Lösung des aus baulichen Veränderungen regelmäßig resultierenden Interessenkonflikts entschieden haben, diese im Falle einer Gesetzesänderung preisgeben wollen.(Rn.65)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Reinbek vom 19.04.2023, Az. 16 C 527/22, teilweise abgeändert:
Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.11.2022 gefasste Beschluss zu TOP 2 wird ebenfalls für ungültig erklärt.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % zu jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 13.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich im Berufungsrechtszug nur noch gegen den Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 07.11.2022:
Es wird auf die nachfolgend referierten tatbestandlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO):
„Die Kläger sind Wohnungseigentümerin [sic!] der Immobilie … R. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 10 Wohneinheiten. Die Wohneinheit Nr. 4 befindet sich im Wohnungseigentum der Kläger. Wegen des Erscheinungsbildes der Anlage wird auf das Foto, Anlage K 3 (Bl. 43 d.A) Bezug genommen. Fenster und Türen der Anlage sind in der Farbe Weiß gehalten. Fenster und Türen weisen jeweils die gleiche Anzahl von Sprossen auf. Sie bestehen derzeit aus dem gleichen Material, einem Kunststoff.
Die ursprüngliche Gemeinschaftsordnung vom 21.08.1986 lautet – auszugsweise – wie folgt:
‚… § 5
Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander richten sich nach den § 10 – 29 WEG.
…‘
Am 23.1.1999 vereinbarten die Wohnungseigentümer eine Änderung der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO). Auf Anlage K 1 (Bl. 27ff d.A.) wird insoweit Bezug genommen.
Anlage K 1 lautet auszugsweise wie folgt:
‚…
Wir sind die Eigentümer der in den Wohnungsgrundbüchern von … eingetragenen Wohnungsgrundbücher. (…). Grundlage für die Bildung der vorgenannten Wohnungsgrundbücher ist die Teilungserklärung vom 21.08.1986 (Ur.Nr. 488/86 des Notars Waschkies in Buxtehude). Diese Teilungserklärung enthält keine gesonderte Gemeinschaftsordnung, sondern verweist in § 5 lediglich allgemein auf die Bestimmungen des WEG bzw. auf noch zu fassende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Da die Bestimmungen des WEG die Probleme unserer Eigentümergemeinschaft teilweise nicht angemessen löst, beschließen wir die nachstehende Gemeinschaftsordnung.
§ 1 Grundsatz
1. …
2. Die jeweiligen Eigenheime samt Garagen und sonstige Baulichkeiten und die von den jeweiligen Sondernutzungsrechten betroffenen Grundstücksfläche bilden wirtschaftlich getrennte Einheiten. Jeder Wohnungseigentümer ist grundsätzlich, soweit zulässig, so zu behandeln, als wäre er Alleineigentümer einer bestimmten, durch Vermessung gebildeten Grundstücksfläche samt Bestandteilen.
Ausgenommen hiervon sind die nicht im Sondereigentum stehenden und nicht von Sondernutzungsrechten betroffenen Gegenstände, die von allen Miteigentümern gemeinsam genutzt werden können. Hierbei handelt es sich insbesondere um folgende Gegenstände:
- Zugang, Zufahrtsweg und Parkfläche
- im beigefügten Plan schraffiert -
- Gemeinsame Ver- und Entsorgungsleitungen.
…
§ 3 Art und Umfang der Nutzung Veränderung und Bebauung
...
5. Jeder Wohnungseigentümer kann die genannten Gegenstände in jeder rechtlich zulässigen Weise verändern und verbessern. Er ist auch berechtigt, bauliche Maßnahmen an den genannten Gegenständen vorzunehmen und auf der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Grundstücksfläche weitere bauliche Anlagen zu errichten. Bei baulichen Veränderungen haben lediglich die unmittelbar betroffenen und direkt angrenzenden Nachbarn ihre Zustimmung zu geben. Einstimmigkeit der WEG ist nicht erforderlich.
…‘.
In der Eigentümerversammlung vom 07.11.2022 fasste die Versammlung zu den Tagesordnungspunkten 2 und 3 folgende Beschlüsse:
‚2. Diskussion und Beschlussfassung über die Erneuerung der Fenster/Haustür: Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass jeder Eigentümer/in auf eigene Kosten seine Fenster und Haustür nach eigenem Ermessen erneuern darf, solange die Bauausführung in der Farbe Weiß erfolgt wobei die Ausführung in Kunststoff erfolgen darf. Ob Fensterkreuze verbaut werden und welche Lichtausschnitte (Glasfarbe und Größe des Ausschnittes oder kein Fenster) die Haustür hat, darf jeder Eigentümer individuell entscheiden
Beschluss:
Ja — Stimmen: 8
Nein — Stimmen: 1
Enthaltungen: keine
Damit ist der Antrag angenommen
3. Diskussion und Beschlussfassung über energetische Veränderungen: [...]‘
Mit ihrer am 28.11.2022 erhobenen und am 17.12.2022 zugestellten Klage begehren die Kläger, die in der Eigentümerversammlung vom 07.11.2022 gefassten Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 2 und 3 für unwirksam zu erklären.“
Ergänzend stellt die Kammer Folgendes fest:
§ 2 GO - überschrieben mit „Sondernutzungsrechte“ - lautet auszugsweise wie folgt:
„[...] Die Sondernutzungsrechte beziehen sich jeweils sowohl auf die im Lageplan gekennzeichneten Grundstücksflächen (Anlage zur Teilungserklärung vom 21.08.1986) - überbaute und freie Flächen -, als auch auf alle Baulichkeiten und Anlagen auf diesen Flächen, wie insbesondere auf Garagen, tragende Wände, Dächer, Fassaden, Decken, Fenster, Türen, Glasscheiben, Terrassen, Geräteschuppen, Trennzäune zu Nachbargrundstücken oder zu gemeinschaftlich genutzten Gemeinschaftseigentum und dergleichen.“
Das Amtsgericht hat den Beschluss zu TOP 3 für ungültig erklärt. Die gegen den Beschluss zu TOP 2 gerichtete Anfechtungsklage hat es abgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, dass der angefochtene Beschluss nicht gegen ordnungsgemäße Verwaltung verstößt und im Übrigen auch im Einklang mit der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO) steht. Insbesondere stehe § 3 Nr. 5 GO nicht entgegen. Es könne offenbleiben, ob diese Regelung überhaupt wirksam sei. Jedenfalls widerspreche sie nicht dem § 20 Abs. 4 WEG, der gem. § 47 S. 1 WEG Vorrang vor § 3 Nr. 5 GO habe.
Eine abweichende Vereinbarung i.S.v. § 47 S. 1 WEG sei nur anzunehmen, wenn sich aus ihr der Wille ergebe, dass sie auch bei künftigen Gesetzesänderungen Vorrang erhalten solle. Der Wille müsse sich dabei aus der Vereinbarung selbst mit hinreichender Deutlichkeit ergeben.
Dies hat das Amtsgericht verneint. Aus der Formulierung der Vereinbarung ergäben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass diese auch gegenüber späteren Gesetzesänderungen hätten Vorrang haben sollen. Ein „Versteinerungswille“ sei nicht anzunehmen, da die Gemeinschaftsordnung von 1999 keine strengeren Regeln als das damalige WEG vorgesehen habe. Dem Gesamtkontext der Gemeinschaftsordnung sei zu entnehmen, dass die Eigentümer eine gegenüber dem damaligen WEG freiere und einfachere Regelung in Bezug auf bauliche Veränderungen vornehmen wollten. Mit Blick auf den in § 1 Nr. 2 GO formulierten Grundsatz, dass jeder Wohnungseigentümer - soweit zulässig - als Alleineigentümer behandelt werden solle, sei § 3 Nr. 5 S. 3 GO dahingehend auszulegen, dass bei baulichen Veränderungen ein Beschluss nicht notwendig sei. Das in § 3 Nr. 5 S. 3 GO enthaltenen Wort „lediglich“ bringe zum Ausdruck, dass auf einen Beschluss der Wohnungseigentümer verzichtet werden und nur der Nachbar seine Zustimmung habe erteilen sollen. Diese Auslegung werde weiter dadurch gestützt, dass die Wohnungseigentümer zahlreiche bauliche Veränderungen nachträglich genehmigt hätten, wie sich der Anlage zu § 10 GO entnehmen lasse.
Schließlich hat das Amtsgericht eine grundlegende Umgestaltung der die Wohnanlage sowie eine unbillige Benachteiligung von Wohnungseigentümern gegenüber anderen ohne ihr Einverständnis i.S.v. § 20 Abs. 4 WEG verneint.
Mit ihrer Berufung wenden sich die Kläger gegen die Entscheidung zu TOP 2 in vollem Umfang. Sie machen geltend, der in § 1 Nr. 2 GO ausdrücklich formulierte Wille der Wohnungseigentümer und dessen in § 3 Nr. 5 GO erfolgte faktische Umsetzung spreche gerade für eine „Versteinerung“. Die Wohnungseigentümer hätten damit eine „eigenwillige“ Regelung geschaffen, die schon von dem damaligen Recht in relevanter Weise abgewichen sei. Demgemäß habe sie auch gegenüber künftigen Änderungen des Gesetzes Vorrang erlangen sollen.
Überdies hält die Klägerin den Beschluss zu TOP 2 schon wegen Unbestimmtheit für unwirksam. Die Kläger beantragen:
das Urteil des Amtsgerichts Reinbek vom 19.04.2023 – 16 C 527/22 bzgl. des Tenors zu 2 (Abweisung der Klage) abzuändern und auch den Beschluss vom 07.11.2022 zu TOP 2 für unwirksam zu erklären,
hilfsweise, die Nichtigkeit des vorgenannten Beschlusses festzustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung. Sie führt aus, der Gesetzgeber habe mit § 47 WEG sicherstellen wollen, dass die geänderten Vorschriften des WEG in der Regel auch in Gemeinschaften gelten, die vor dem 01.12.2020 begründet worden sein. Es müsse sich daher ein Wille zur „Versteinerung“ aus der Vereinbarung selbst mit hinreichender Deutlichkeit ergeben. Im Regelfall sei das nicht anzunehmen.
Im bisherigen WEG habe keine Vorschrift bestanden, die der neu eingeführten Bestimmung über die privilegierten baulichen Veränderung gem. § 20 Abs. 2 S. 1 WEG entsprochen hätte. Insofern liege eine strukturelle, dem früheren Recht völlig systemfremde Neuregelung vor. Bereits deswegen könne einer Altvereinbarung über bauliche Veränderungen ein Versteinerungswille nicht beigemessen werden.
Im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums hätten einer baulichen Veränderung nach dem damaligen § 22 Abs. 1 WEG sämtliche betroffenen Miteigentümer zustimmen müssen. § 3 Nr. 5 S. 3 GO beschränke dieses Zustimmungserfordernis auf die direkt angrenzenden Miteigentümer. Auch diese Erleichterung baulicher Veränderungen gegenüber der seinerzeitigen Rechtslage spreche gegen eine höchst individuelle Regelungsabsicht der Gemeinschaftsordnung, zumal diese ausdrücklich auch auf die ungenügenden „Bestimmungen des WEG“ verweise.
Hinzu komme, dass bereits § 22 Abs. 2 WEG in der Fassung seit dem 01.07.2007 nicht abdingbar gewesen sei, so dass § 3 Nr. 5 S. 3 GO Modernisierungsmaßnahmen an Fenstern und Türen der Nachbareinheit nicht habe verhindern können. Demgemäß finde auch § 47 WEG keine Anwendung auf Altvereinbarungen, die schon gem. §§ 16 Abs. 5, 22 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. unwirksam seien. Solche Vereinbarungen würden auch mit Aufhebung der unwirksamkeitsauslösenden Vorschriften durch das WEMoG nicht wiederaufleben.
Im Übrigen fehle es bei § 3 Nr. 5 S. 3 GO an einer hinreichenden Bestimmtheit. Bei den darin aufgeführten „Gegenständen“ sei völlig unklar, welche Gegenstände gemeint seien. In § 1 Nr. 2 (a.E.) GO seien Gegenstände „legal definiert“, Fenster und Türen würden nicht darunterfallen. Auch sei unklar, was mit Zustimmung i.S.d. § 3 Nr. 5 S. 3 GO gemeint sei, insbesondere ob diese schriftlich erfolgen müsse oder ob es sogar eines Beschlusses bedürfe.
Selbst wenn man die Regelung in § 3 Nr. 5 S. 3 GO für maßgeblich erachten sollte, so bedürfe es für sämtliche baulichen Veränderungen nur der (formlosen) Zustimmung der unmittelbaren Nachbarn. Demgemäß wäre der Beschluss allenfalls teilweise für ungültig zu erklären, da betroffene Nachbarn sogar im Beschlusswege ihre Zustimmung zu der Fenster- und Türen- Erneuerung der angrenzenden Eigentümer erteilt hätten. Nur im Hinblick auf die Nachbarn der Kläger würde die Zustimmung nicht gelten.
Auf das weitere Vorbringen der Parteien im Berufungsrechtszug wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die nach §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Die vom Berufungsgericht zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, als das Amtsgericht sie getroffen hat (§§ 513 Abs. 1, 529 ZPO).
Auch der Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 07.11.2022 ist für ungültig zu erklären. Der Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er im Widerspruch zu § 3 Nr. 5 GO steht. Nach dieser Bestimmung darf zwar jeder Wohnungseigentümer Gegenstände im Bereich der ihm zugewiesenen Sondernutzungsflächen verändern; allerdings bedarf es für bauliche Veränderungen der Zustimmung der unmittelbar betroffenen und direkt angrenzenden Nachbarn. Indes erlaubt der angefochtene Beschluss den Eigentümern den Einbau anderer als der bisher in dem Gebäude befindlichen Fenstern, ohne dass es dazu einer Zustimmung des direkt angrenzenden Nachbarn bedarf.
Diese Bestimmung in § 3 Nr. 5 GO ist wirksam; sie ist insbesondere hinreichend bestimmt (1.). Im Übrigen gilt sie auch unter der Herrschaft des zum 01.12.2020 modernisierten Wohnungseigentumsrechts fort (2.).
1.
§ 3 Nr. 5 GO ist inhaltlich hinreichend bestimmt. Die Regelung ist als Teil der Grundbucheintragung nach ihrem Wortlaut und Sinn auszulegen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (BGH, Urt. v. 13.12.2019 - V ZR 203/18, NZM 2020, 667 Rn. 7). Demgemäß kommt es nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung und der in ihr in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, Urt. v. 28. 9. 2012 – V ZR 251/11, NZM 2012, 835 Rn. 14).
Dies zugrunde gelegt ist der Beklagten zu konzedieren, dass es sich bei oberflächlicher Lektüre des § 3 Nr. 5 S. 1 GO nicht sofort erschließt, worum es sich bei den „genannten Gegenständen“ handeln soll. Doch wird bei genauerer Betrachtung der gesamten Bestimmung klar, dass es sich nur um Gegenstände handeln kann, die sich im Bereich der dem Wohnungseigentümer „zur Sondernutzung zugewiesenen Grundstücksfläche“ befinden. Im Einzelnen aufgeführt werden diese Gegenstände in § 2 Abs. 3 GO. Danach beziehen sich die Sondernutzungsrechte nicht nur auf die im Lageplan speziell gekennzeichneten Grundstücksflächen, sondern auch auf die darauf befindlichen Anlagen und Baulichkeiten, namentlich Garagen, tragende Wände, Dächer, Fassaden, Decken, Fenster, Türen, Glasscheiben, Terrassen, Geräteschuppen und Trennzäune. Demgegenüber können die in § 1 Nr. 2 (a.E.) GO aufgeführten Gegenstände von vornherein nicht diejenigen der Bezugnahme in § 3 Nr. 5 S. 1 GO sein. Genannt werden in § 1 Nr. 2 (a.E.) GO „Zugang, Zufahrtsweg und Parkfläche sowie gemeinsame Ver- und Entsorgungsleitungen“. Es handelt sich sämtlichst um Grundstücksteile aus dem Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, die keine direkten Berührungspunkte zu den Sondereigentumseinheiten aufweisen. Es versteht sich von selbst, dass diese Bereiche nicht als Gegenstand für bauliche Veränderungen der anliegenden Wohnungseigentümer in Betracht kommen. Das ist auch für jeden unbefangenen Betrachter der Teilungserklärung ersichtlich.
2.
Die Kammer ist weiterhin der Auffassung, dass die Regelung in § 3 Nr. 5 S. 3 GO auch nach Ablauf des 30.11.2020 unter der Herrschaft des novellierten Wohnungseigentumsrechts fortbesteht. Das ergibt sich aus § 47 S. 1 WEG. Nach dieser Bestimmung stehen Vereinbarungen, die vor dem 01.12.2020 getroffen wurden und von den aktuellen Vorschriften des WEG abweichen, deren Anwendung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Das ist hier nach Auffassung der Kammer der Fall, da § 3 Nr. 5 S. 3 GO hinsichtlich der Zulässigkeit von baulichen Veränderungen eine vom aktuellen, in § 20 WEG normierten Rechtsstatus deutlich abweichende und im Übrigen höchst eigenwillige und individuellen Regelung enthält.
a) Allerdings ist ein solcher Fortgeltungswille nach § 47 S. 2 WEG in der Regel nicht anzunehmen. Mit dieser Übergangsregelung wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass die geänderten Vorschriften des WEG prinzipiell auch in den Gemeinschaften gelten, in denen Wohnungseigentum vor Inkrafttreten der Änderungen begründet worden ist. Die Vorschrift bewirkt, dass Vereinbarungen, die vor Inkrafttreten der Änderungen getroffen wurden, der Anwendung der geänderten Vorschriften nur dann entgegenstehen, wenn sich ein entsprechender Wille aus der Vereinbarung mit hinreichender Deutlichkeit ergibt (BT-Drs. 19/18791 S. 84 f.). Maßgebend dafür ist, ob der mit der neuen Rechtslage nicht übereinstimmenden Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung die Intention einer Fortgeltung - ein sog. Versteinerungswille - geradezu anhaftet.
Letzteres kommt vor allem dann nicht in Betracht, wenn die Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung lediglich den zur Zeit ihrer Vereinbarung geltenden Gesetzestext wiederholt oder ganz allgemein auf die Gesetzeslage verweist. Dann nämlich lässt sich in Ermangelung anderer Anhaltspunkte nicht entnehmen, dass es auch nach einer Gesetzesänderung bei der Anwendung alten Rechts verbleiben soll. Es handelt sich vielmehr um eine dynamische Verweisung auf die jeweils geltenden gesetzlichen Vorschriften (BGH, Urt. v. 17.03.2023 - V ZR 140/22, NZM 2023, 370 Rn. 17).
Eine solche Fallgestaltung liegt hier aber gerade nicht vor. Im Zeitpunkt der Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung im Januar 1999 hat sich die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG in der vom 01.01.1964 bis 29.06.2007 Fassung bestimmt (s. beck online zu § 22 WEG; juris zu § 22 WEG). Danach konnten bauliche Veränderungen nicht beschlossen werden; allerdings bedurfte es für ihre Vornahme nicht der Zustimmung derjenigen Eigentümer, deren Rechte nicht über das bei einem ordnungsgemäßen Zusammenleben unvermeidliche Maß (vgl. § 14 WEG) hinaus nachteilig beeinträchtigt wurden. Eine solche Beeinträchtigung hat der BGH seit jeher angenommen, wenn sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen konnte (s. nur BGH, Beschl. v. 19.12.1991 - V ZB 27/90, BGHZ 116, 392, 396; BGH, Urt. v. 14.12.2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 4). Demgegenüber beinhaltet § 3 Nr. 5 S. 3 GO eine deutlich großzügigere Regelung. Die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen hängt danach allein von der Zustimmung der direkt angrenzenden Nachbarn ab. Ob sich durch die Maßnahme auch andere Wohnungseigentümer aus objektiver Sicht gestört fühlen könnten, ist ohne Belang.
Durch die Neufassung des § 22 Abs. 1 WEG zum 01.07.2007 wurde zwar eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen eingeführt, am materiellen Regelungsgehalt der Vorschrift hatte sich jedoch seinerzeit noch nichts geändert. Nach wie vor bedurfte es für die Durchführung solcher Maßnahmen einer Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer, die durch Maßnahmen einen über das für ein geordnetes Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil erlitten haben, mit anderen Worten: sich aus objektiver Sicht gestört fühlen könnten. Auch gegenüber der Neufassung des § 22 Abs. 1 WEG von 2007 hatte § 3 Nr. 5 S. 3 GO seinen individuellen Regelungscharakter uneingeschränkt beibehalten.
b) Entgegen der Ansicht der Beklagten hat die Bestimmung in § 3 Nr. 5 S. 3 GO Ihre Wirksamkeit nicht durch die Änderung des § 22 Abs. 2 WEG im Zuge der WEG-Novellierung zum 01.01.2007 verloren. Richtig ist, dass die in dieser Vorschrift enthaltene Befugnis, bauliche Maßnahmen zur Modernisierung oder zur Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik mit doppelt qualifizierter Mehrheit zu beschließen, nicht durch Vereinbarung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden konnte. Allerdings kann § 3 Nr. 5 S. 3 GO ohne Weiteres einschränkend dahingehend ausgelegt werden, dass die bis zum 30.11.2020 nach Maßgabe des § 22 Abs. 2 WEG a.F. beschlossenen Modernisierungsmaßnahmen nicht erfasst werden. Eine vollständige Unwirksamkeit des § 3 Nr. 5 S. 3 GO ist durch die vormalige Regelung des § 22 Abs. 2 WEG zu keiner Zeit ausgelöst worden.
c) Indes unterwirft die aktuelle Rechtslage in § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen grundsätzlich dem Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses. Zudem formuliert § 20 Abs. 2 S. 1 WEG einen Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers auf bauliche Veränderungen, sofern diese einem der dort aufgeführten privilegierten Zwecke dienen. Darüber hinaus kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG bauliche Veränderungen im Einvernehmen mit den dadurch über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigten Miteigentümern verlangen. Gerade in Ansehung der Regelungen in § 20 Abs. 1 und 2 WEG beinhaltet das geltende Recht eine völlig andere Lösung der Konfliktlage als § 3 Nr. 5 GO. Sollte diese Regelung unter der Herrschaft des neuen Rechts ihre Gültigkeit verlieren, so hätte dies zur Folge, dass die vor baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums im unmittelbaren Nahbereich geschützte Rechtsposition der einzelnen Wohnungseigentümer weitestgehend entwertet würde. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Erwerb von Sondereigentum in einer Anlage mit einer solchen Regelung in der Gemeinschaftsordnung womöglich gerade im Hinblick auf diese Regelung erfolgt, insbesondere es zuvor eine Abstimmung mit den künftigen Nachbarn gegeben hat, was gänzlich legitim wäre.
d) Dabei hat die Kammer nicht übersehen, dass in Rechtsprechung und Schrifttum teilweise die Auffassung vertreten wird, die gesetzliche Vermutung des § 47 S. 2 WEG gelte bereits dann, wenn die Altvereinbarung gegenüber der damaligen Gesetzeslage herabgesetzte Anforderungen für die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen stellen würde (so namentlich AG München, Urt. v. v. 13.10.2022 - 1293 C 365/22, ZMR 2023, 158; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 19 Rn. 2043 ff.; Riecke, ZWE 2020, 350, 356). Zielrichtung des neuen § 20 Abs. 1 WEG sei es, dass die Gestattung baulicher Veränderungen zugunsten einzelner Eigentümer einfacher beschlossen werden könne. Die Altvereinbarung, die gegenüber der damaligen Gesetzeslage eine herabgesetzte Beschlussmehrheit vorsehe, gehe mit dieser Zielrichtung des WEMoG konform. Sie verfolge denselben Zweck, auch wenn sie hinter der Neuregelung zurückbleibe (Lehmann-Richter/Wobst, a.a.O. § 12 Rn. 2043; Riecke, a.a.O.).
Dieser Standpunkt vermag die Kammer jedoch nicht zu überzeugen. Maßgebend für die Fortgeltung einer Altvereinbarung ist nach § 47 WEG nicht deren Vergleich mit der seinerzeitigen, sondern mit der aktuellen Rechtslage. Die Übergangsbestimmung nimmt ausdrücklich Bezug auf die durch das WEMoG geänderten Vorschriften. Sofern der Inhalt der Vereinbarung von diesen Vorschriften kategorial abweicht, spricht dies - sofern nicht eine bloße Wiedergabe der oder Bezugnahme auf die vormalige Gesetzeslage erfolgt ist - für die Intention einer Fortgeltung. Es ist nämlich nicht anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer, die sich für eine individuelle Lösung des aus baulichen Veränderungen regelmäßig resultierenden Interessenkonflikts entschieden haben, diese im Falle einer Gesetzesänderung preisgeben wollen.
e) Entgegen der Ansicht der Beklagten lässt sich gegen eine Fortgeltung des § 3 Nr. 5 GO nicht argumentieren, dass der BGH in dem Urteil vom 17.03.2023 (V ZR 140/22, NZM 2023, 370) auf der Grundlage des neuen Rechts für jede bauliche Veränderung einen Mehrheitsbeschluss erfordert. Das wäre schlechterdings ein Zirkelschluss. Denn dem Urteil des BGH liegt eine Fallgestaltung zugrunde, in der das neue materielle Wohnungseigentumsrecht in Ermangelung einer Übergangsvorschrift ohne Weiteres anwendbar ist (BGH, a.a.O. Rn. 10). Zudem beinhaltet die dortige Gemeinschaftsordnung aus dem Jahre 1971 keine Regelung, die im Widerspruch zu der aktuellen, seit dem 01.12.2020 geltenden Rechtslage stehen könnte. Sie beinhaltet - anders als die von der Kammer zu beurteilende Regelung in § 3 Nr. 5 S. 5 GO - lediglich eine schlichte Verweisung auf das Gesetz (BGH a.a.O. Rn. 1, 17), was nach dem oben Gesagten als dynamische Verweisung auf die jeweils geltende Rechtslage zu verstehen ist. Demgegenüber weicht § 3 Nr. 5 S. 3 GO durch das Erfordernis einer Zustimmung der jeweils unmittelbar benachbarten Wohnungseigentümer in erheblichem Maße von der seit dem 01.12.2020 maßgeblichen, nunmehr in § 20 WEG konstituierten gesetzlichen Regelung ab. Das aber deutet darauf hin, dass die Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Änderung der Gemeinschaftsordnung am 23.01.1999 eine Regelung treffen wollen, die sich gerade nicht der jeweils geltenden Gesetzeslage für bauliche Veränderungen unterwirft.
3.
Anders als die Beklagte hilfsweise in Erwägung zieht, kann der Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 07.11.2022 auch nicht teilweise aufrechterhalten werden, indem die Ungültigerklärung auf die dem Sondereigentum der Kläger benachbarten Wohneinheiten mit den Nummern 3 und 5 gemäß Aufteilungsplan der Teilungserklärung vom 21.08.1986 beschränkt bleibt. Denn der Beschluss enthält keine einen konkreten Fensteraustausch betreffende und allein die in der Versammlung zustimmenden Wohnungseigentümer bindende, sondern eine generell abstrakte und damit auch für etwaige Rechtsnachfolger maßgebliche Regelung. Dies folgt bereits daraus, dass der Beschluss keine zeitlichen Vorgaben für den Fensteraustausch beinhaltet, sondern jeden Wohnungseigentümer dazu legitimiert, jederzeit auf eigene Kosten seine Fenster und seine Haustür nach eigenem Ermessen zu erneuern, solange er die vorgegebene Ausführungsart einhält.
4.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist zuzulassen. Nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO hat das Berufungsgericht die Revision zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine klärungsbedürftige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl weiterer Fälle stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (BVerfG, Beschl. v. 5.7.2022 – 1 BvR 832/21, 1 BvR 1258/21, NZM 2022, 905 Rn. 14; BGH, Beschl. v. 01.10.2002 - XI ZR 71/02, BGHZ 152, 182 = NJW 2003, 65). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Frage der Weitergeltung von Altvereinbarungen über bauliche Veränderungen nach Inkrafttreten des WEMoG wird in einer unbestimmten Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten relevant sein. Nicht abschließend geklärt ist, welche Kriterien für den Vermutungstatbestand des § 47 S. 2 WEG leitend sind. Nach einer in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen Ansicht soll die Vermutung gegen einen Fortgeltungswillen hinsichtlich der Altvereinbarung bereits dann eingreifen, wenn diese gegenüber der damaligen Gesetzeslage herabgesetzte Anforderungen für die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen gestellt hat. Die Kammer folgt dieser Auffassung indes nicht, sondern stellt darauf ab, ob der Altvereinbarung ein von dem aktuellen, in § 20 WEG normierten Rechtsstatus maßgeblich abweichender individueller Regelungsgehalt zukommt. In solchen Fällen ist die Vermutung des § 47 S. 2 WEG als widerlegt anzusehen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 2 GO
§ 10 GO
§ 47 WEG
§ 20 WEG
§ 22 WEG
§ 14 WEG
§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 3 Nr. 5 GO
§ 20 Abs. 4 WEG
§ 47 S. 1 WEG
§ 1 Nr. 2 GO
§ 3 Nr. 5 S. 3 GO
§ 20 Abs. 2 S. 1 WEG
§ 22 Abs. 1 WEG
§ 22 Abs. 2 WEG
§ 16 Abs. 5, 22 Abs. 2 S. 2 WEG
§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO
§ 513 Abs. 1, 529 ZPO
§ 3 Nr. 5 S. 1 GO
§ 2 Abs. 3 GO
§ 47 S. 2 WEG
§ 20 Abs. 1 WEG
§ 20 Abs. 3 WEG
§ 20 Abs. 1 und 2 WEG
§ 3 Nr. 5 S. 5 GO
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2020, 667
NZM 2012, 835
NZM 2023, 370
BGHZ 116, 392, 396
BGHZ 196, 45
ZMR 2023, 158
NZM 2022, 905
BGHZ 152, 182
NJW 2003, 65
16 C 527/22
V ZR 203/18
V ZR 251/11
V ZR 140/22
V ZB 27/90
V ZR 224/11
1 WEG zum 01.07
93 C 365/22
1 BvR 832/21
1 BvR 1258/21
XI ZR 71/02