Oberverwaltungsgericht des Saarlandes (Saarland, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-04-30, Aktenzeichen 2 A 177/23
ECLI: ECLI:DE:OVGSL:2025:0430.2A177.23.00

Tenor:
Die Anträge des Beklagten und der Beigeladenen auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Saarlandes aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23.8.2023 – 5 K 159/22 – werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens tragen der Beklagte zu ½ und die Beigeladenen zu jeweils 1/6. Im Übrigen tragen die Beigeladenen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Der Streitwert wird für das Berufungszulassungsverfahren auf 2.250 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch den Beklagten.
Am 23.5.1978 beschloss der Stadtrat der G-Stadt die „Satzung der G-Stadt über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts zum Verkehrswert nach § 25 BBauG i.V. mit § 28a BBauG – H. –“. Die Satzung trat am 11.8.1978 in Kraft. § 1 der Satzung lautet: „Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung steht der G-Stadt für das in § 2 näher bezeichnete Gebiet – H. – ein Vorkaufsrecht zum Verkehrswert beim Kauf von Grundstücken gemäß § 25 BBauG in Verbindung mit § 28a BBauG zu.“
Am 8.11.1994 beschloss der Stadtrat der G-Stadt die „Satzung der G-Stadt vom 8.11.1994 über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs H.“, die am 30.3.1995 in Kraft trat. Nach § 2 dieser Satzung umfasst der städtebauliche Entwicklungsbereich in der Gemarkung A-Stadt im Flur … folgende Flurstücke: „9; 10; 11; 12; 13; 17; Teilstück aus 19 und 20; 21/2; Teilstück aus 30/1; 44; 45; 70/18; 71/18; 72/14; 73/14; 82/15; 83/13; 84/22.“
Am 29.10.2019 beschloss der Stadtrat der G-Stadt die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 115.12.00 „Westlich I-Straße/südlich H.“.
Mit am 2.1.2020 notariell beurkundetem Vertrag (Urkunden-Nr. 1/2020) verkauften die Beilgeladenen das im Stadtgebiet der G-Stadt (folgend: G-Stadt) gelegene Grundstück der Gemarkung A-Stadt, Flur …, Flurstücks-Nr. 60 zu einem Kaufpreis von 9.000 Euro an den Kläger. Das im notariellen Vertrag als „Ackerland“ bezeichnete, unbebaute und zum Verkaufszeitpunkt landwirtschaftlich genutzte Grundstück mit einer Fläche von 4.736 m² liegt im Geltungsbereich der Satzung vom23.5.1978 und ist im Flächennutzungsplan des Regionalverbandes A-Stadt als „Wohnbaufläche“ ausgewiesen. Es zählt nicht zu den in der „Satzung der G-Stadt vom 8.11.1994 über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs H.“ benannten Parzellen und liegt außerhalb der Fläche, die der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 115.12.00 „Westlich I-Straße/südlich H.“ umfasst.
Mit Schreiben vom 3.1.2020, beim Beklagten eingegangen am 6.1.2020, teilte der Notar dem Beklagten – dem Oberbürgermeister der G-Stadt – mit, dass das Grundstück verkauft worden sei und bat um Bestätigung, dass kein Vorkaufsrecht bestehe.
Mit Schreiben vom 9.1.2020 teilte das Vermessungs- und Geoinformationsamt der G-Stadt gegenüber dem Notariat mit, dass für die übertragene Fläche ein Vorkaufsrecht bestehe; die Ausübung des Vorkaufsrechts werde derzeit bei den zuständigen Fachämtern geprüft. Mit Schreiben vom 16.1.2020 teilte das Liegenschaftsamt der G-Stadt mit, dass der Beklagte beabsichtige, das ihm zustehende Vorkaufsrecht auszuüben; es werde um Übersendung einer Kopie des Vertrages gebeten. Mit am 22.1.2020 bei dem Beklagten eingegangenem Schreiben übersandte das Notariat eine Kopie der Kaufvertragsurkunde.
Am 29.1.2020 vermerkte das Stadtplanungsamt der G-Stadt, dass das Vorkaufsrecht „gemäß Flächennutzungsplan […] nach § 24 BauGB ausgeübt werden“ solle. Am 25.2.2020 forderte ein Beschäftigter des Liegenschaftsamtes eine Mittelbindung in Höhe von 11.000 Euro an.
Mit Vorlage vom 26.2.2020 erbat das Liegenschaftsamt gegenüber dem Beklagten eine Eilentscheidung nach § 61 Kommunalselbstverwaltungsgesetz (KSVG) zwecks Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts für das streitgegenständliche Grundstück. Das Grundstück habe einen Bodenrichtwert von 94.720 Euro und könne zu dem im Kaufvertrag vom 2.1.2020 vereinbarten Kaufpreis von 9.000 Euro erworben werden. Zwar bedürfe die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgrund der Höhe der Erwerbskosten der Zustimmung des Finanz- und Liegenschaftsausschusses, diese könne jedoch erst am 2.4.2020 herbeigeführt werden. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts zwingend bis zum 7.3.2020 erfolgen müsse, sei eine Eilentscheidung durch den Beklagten nach § 61 KSVG geboten.
Mit Schreiben vom 27.2.2020, laut Vermerk eingelegt in den Briefkasten des Klägers an demselben Tag, wurde dem Kläger durch den Beklagten mitgeteilt, dass diesem an dem Grundstück ein Vorkaufsrecht gemäß §§ 24 Abs. 1 Nr. 5, 25 BauGB zustehe. Es werde beabsichtigt, von diesem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen und das Grundstück zum Kaufpreis von 9.000 Euro zu erwerben. Dem Kläger werde gemäß § 28 des Saarländischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (SVwVfG) Gelegenheit zur Äußerung bis zum 3.3.2020 gegeben. Gleichlautende Schreiben wurden auch an die Beigeladenen übersandt.
Am 27.2.2020 teilte ein Beschäftigter des Liegenschaftsamtes dem Rechtsamt der G-Stadt per E-Mail mit, dass eine Vorkaufsrechtssatzung für das Areal der „H.“ existiere, die derzeit nicht auffindbar beziehungsweise womöglich aufgehoben sei, sodass die Ausübung des Vorkaufsrechts unter Berufung auf das allgemeine Vorkaufsrecht erfolgen solle. Am 28.2.2020 bestätigte ein Beschäftigter des Liegenschaftsamtes amtsintern per E-Mail, dass dort nunmehr die Stadtratsvorlage der „Satzung der G-Stadt über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts zum Verkehrswert nach § 25 BBauG i.V. mit § 28a BBauG – H. –“ vorliege, wobei die Geltung der Satzung noch nicht geklärt sei beziehungsweise die Satzung womöglich aufgehoben worden sein könnte.
Aufgrund der Vorlage des Liegenschaftsamtes vom 26.2.2020 ordnete der Beklagte am 28.2.2020 im Wege der Eilentscheidung an, das streitgegenständliche Grundstück durch Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts zu dem im Kaufvertrag vom 2.1.2020 vereinbarten Kaufpreis von 9.000 Euro zu erwerben.
Mit Schreiben vom 1.3.2020 wandte sich der Kläger gegen die angekündigte Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten und teilte mit, dass von seiner Seite beabsichtigt sei, die Fläche – wie auch bisher geschehen – als Weideland für Pferdehaltung zu erhalten. Dieses Grundstück schließe nördlich an eine landwirtschaftlich genutzte Fläche (Flurstück …) sowie südlich an eine Weidefläche (Flurstück …) an. Beide angrenzenden Flächen stünden im Eigentum seiner Familie und seien Teil des Weidelandes des sogenannten J..
Am 4.3.2020 teilte das Rechtsamt dem Liegenschaftsamt mit, dass im Falle der Wirksamkeit der „Satzung der G-Stadt über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts zum Verkehrswert nach § 25 BBauG i.V. mit § 28a BBauG – H. –“ vom 23.5.1978 diese als spezielleres Recht dem allgemeinen Vorkaufsrecht vorgehe.
Am 5.3.2020 erteilte das Liegenschaftsamt dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte für die G-Stadt den Auftrag zur Ermittlung des Verkehrswertes des streitbezogenen Grundstücks.
Per E-Mail vom 10.3.2020 teilte ein Beschäftigter des Liegenschaftsamtes der Leiterin des Rechtsamtes des Beklagten mit, dass „jetzt der Gutachter abschließend“ beteiligt werden solle und die „Eilentscheidung“ des Beklagten „noch geändert werden“ müsse.
Am 13.3.2020 legte das Liegenschaftsamt dem Beklagten den Sachverhalt zur „erneuten Eilentscheidung“ gemäß § 61 KSVG vor. Aus der Begründung folgt, dass eine neue Entscheidung für notwendig erachtet werde, weil der Text der Vorkaufsrechtssatzung zum Zeitpunkt der ersten Eilentscheidung noch nicht vorgelegen habe. Da die Satzung die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert vorsehe, sei eine erneute Entscheidung geboten. Der Bodenrichtwert für die betroffene Fläche betrage zwar 94.700 Euro, allerdings liege der Verkehrswert nach dem Gutachten des Vermessungs- und Geoinformationsamtes bei 16 Euro pro m², somit bei 75.776 Euro. Hierbei seien 20 Prozent Abschlag vom Richtwert berücksichtigt worden, weil das Grundstück nicht im Bereich des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplanes Nr. … liege. Das Grundstück sei als „Potentialfläche“ des sich in der Entwicklung befindlichen Gewerbegebietes „West. I-Straße" zu sehen. Der Erwerb des Grundstückes durch Vorkaufsrecht bedürfe auf Grund der Höhe der Erwerbskosten der Zustimmung des Stadtrates, die erst am 7.4.2020 herbeigeführt werden könne. Da die Ausübung des Vorkaufrechtes zwingend bis zum 21.3.2020 zu erfolgen habe, sei eine Eilentscheidung nach § 61 KSVG geboten. Die vom 13.3.2020 datierende Vorlage wurde durch den Beklagten – ohne eigene Datumsangabe – unterzeichnet.
Mit Bescheiden vom 17.3.2020 übte der Beklagte durch das Liegenschaftsamt gegenüber den Beigeladenen das Vorkaufsrecht an dem streitgegenständlichen Grundstück zum Verkehrswert aus und ordnete die sofortige Vollziehung gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO an. Zur Begründung wurde ausgeführt, das Grundstück liege im Geltungsbereich der Satzung der G-Stadt über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts zum Verkehrswert nach § 25 BBauG i. V. m. § 28a BBauG – H. – vom 23.5.1978, die gemäß § 234 Abs. 2 BauGB als Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB fortgelte. Nach § 1 der Satzung stehe der G-Stadt zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für das in § 2 bezeichnete Gebiet ein Vorkaufsrecht zum Verkehrswert gemäß § 25 BBauG i. V. m. § 28a BBauG zu. Die G-Stadt plane zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung städtebauliche Maßnahmen im Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung und komme damit den städtebaulichen Entwicklungszielen des gültigen Flächennutzungsplans nach. Das Grundstück sei unbebaut und daher die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Sonstige gesetzliche Ausschlussgründe lägen ebenfalls nicht vor. Das Wohl der Allgemeinheit im Sinne des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB rechtfertige die Ausübung des Vorkaufsrechts, da die G-Stadt derzeit mit ihrem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan vom 3.12.2019 u.a. das Ziel verfolge, neue innenstadtnahe Wohnbauflächen angrenzend an das Wohnquartier„I-Straße" zu schaffen. Wichtiges Ziel sei dabei die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum. Der Flächennutzungsplan weise das Gebiet zwischen „I-Straße" und Wohnquartier „H." als größtes Wohnbauflächenpotential der G-Stadt aus. Das verfahrensgegenständliche Grundstück liege zwar nicht im bisher geplanten Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans, grenze aber unmittelbar an. Nach dem derzeitigen Stand sei jedoch davon auszugehen, dass die Parzelle Nr. 60 „konzeptionell in die Entwicklung des Gesamtareals ,westlich I-Straße /südlich H.‘ eingebunden“ werde. Dies sei naheliegend, da es sich bei der Restwohnbaufläche im nördlichen Teil des Flächennutzungsplans nur noch um eine relativ kleine Fläche handele. Dabei könne die Parzelle Nr. 60 – auch als Tauschland – im Rahmen von bodenordnenden Maßnahmen für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden. Es entspreche dem üblichen Verfahrensstand eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans und auch der „Unschärfe" eines Flächennutzungsplans, dass die Verwendungsabsicht derzeit noch nicht abschließend bestimmt werden könne, was der Gesetzgeber in § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB ausdrücklich zulasse. Weiteres Indiz für eine zukünftige Nutzung des Grundstücks zur Schaffung von Wohnbauland sei die Bewertung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks durch den amtlichen Gutachterausschuss als Bauerwartungsland (Wohnbaufläche). In die Ermessenserwägung seien der falsch eingeschätzte Kaufpreis, die Erforderlichkeit der Erhaltung des Weidelandes für die Fortführung einer artgerechten Pferdehaltung sowie die zu kurze Anhörungsfrist eingestellt worden. Durch die Anwendung der Vorkaufsrechtssatzung zum Verkehrswert erfolge die Festsetzung der Entschädigung erheblich über dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis. Die Absicht des Käufers, an der bisherigen Nutzung des Grundstückes als Weideland mit Pferdehaltung festzuhalten, widerspreche den Zielen des Flächennutzungsplans und spreche somit für eine Ausübung des Vorkaufsrechts, um die städtebaulichen Ziele der Gemeinde zu erreichen. So wie in vielen deutschen Großstädten fehle es in der G-Stadt an Wohnraum, insbesondere an günstigem Wohnraum. Das Interesse der Allgemeinheit an der Entwicklung eines Gebiets zu diesem Zweck wiege höher als das Interesse des Einzelnen zur Nutzung des Grundstückes als Weideland. Im Übrigen bestehe die Bereitschaft der G-Stadt, die Parzelle Nr. 60 noch für eine Übergangszeit dem Käufer und seiner Familie als Weideland zur vertraglichen Nutzung zu überlassen. Die kurze Anhörungsfrist sei der Einhaltung der gesetzlichen Ausübungsfrist geschuldet. Die Festsetzung des zu entschädigenden Verkehrswertes sei auf der Grundlage des beigefügten Verkehrswertgutachtens vom 13.3.2020 erfolgt. Danach ergebe sich ein Wert von 16 Euro/m², folglich insgesamt 75.776 Euro. Vorliegend sei die Anordnung der sofortigen Vollziehung im öffentlichen Interesse gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO geboten.
Mit Schreiben vom 17.3.2020, zugestellt am 19.3.2020, teilte der Beklagte auch dem Kläger mit, dass er das ihm zustehende Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. der rechtskräftigen Vorkaufsrechtssatzung vom 23.5.1978 ausübe. Der Kläger erhielt als Anlage eine Ausfertigung der Bescheide zur Kenntnis. Hiergegen legte der Kläger am 14.4.2020 Widerspruch ein.
Im Rahmen der öffentlichen Sitzung in dem Widerspruchsverfahren vor dem Stadtrechtsausschuss am 15.10.2021 teilte der Vertreter des Beklagten auf den Hinweis der Vorsitzenden betreffend die enge Auslegung der Eilentscheidungskompetenz nach § 61 Abs. 1 KSVG mit, dass die Einberufung des Stadtrates grundsätzlich mit großen administrativen Herausforderungen verbunden sei; auch eine Einberufung unter verkürzter Frist sei wegen der Größe des Stadtrates schwierig. Nach der Geschäftsordnung des Stadtrates dürften Vorkaufsrechte bis zum einem Betrag i.H.v. 2.500 Euro ohne Beteiligung der Gremien ausgeübt werden, bei einem Betrag bis zu 75.000 Euro sei der Liegenschafsausschuss für die Genehmigung zuständig und ab einem Betrag i.H.v. 75.000 Euro müsse über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Stadtrat entschieden werden. Nach Schriftsatznachlass durch die Vorsitzende des Stadtrechtsausschusses trug der Beklagte mit Schreiben vom 12.11.2021 ergänzend vor, dass die Eilentscheidung nach § 61 Abs. 1 KSVG aufgrund der im März 2020 voranschreitenden Corona-Pandemie unumgänglich gewesen sei und eine Entscheidung des Rates nicht mehr vor Fristablauf hätte eingeholt werden können.
Mit Widerspruchsbescheid des Stadtrechtsausschusses aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2021, dem Kläger zugestellt am 14.1.2022, wurde der Widerspruch des Klägers zurückgewiesen.
Hiergegen hat der Kläger am 11.2.2022 Klage erhoben und beantragt,
den Bescheid über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts vom 17.3.2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2021 aufzuheben.
Der Beklagte und die Beigeladenen sind dem Vorbringen des Klägers entgegengetreten und haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23.8.2023 hat das Verwaltungsgericht die gegenüber den Beigeladenen ergangenen Bescheide des Beklagten vom 17.3.2020 über die Ausübung des Vorkaufsrechtes in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Stadtrechtsausschusses vom 15.10.2021 aufgehoben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die zulässige Klage des Klägers gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts mittels Verwaltungsakt nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB habe in der Sache Erfolg. Die Bescheide des Beklagten vom 17.3.2020 sowie der Widerspruchsbescheid vom 15.10.2021 seien rechtswidrig und verletzten den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Rechtsgrundlage für die Bescheide des Beklagten vom 17.3.2020 sei § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. §§ 1, 2 der Satzung des Beklagten vom 23.5.1978 über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts zum Verkehrswert nach § 25 BBauG i.V.m. § 28a BBauG – H. – (folgend: Satzung vom 23.5.1978). Das streitgegenständliche Grundstück liege im Geltungsbereich dieser Satzung, an deren Wirksamkeit keine Zweifel bestünden. Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB könne die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehe, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zustehe. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB biete der Gemeinde bzw. der Stadt bereits in einem Stadium, das der Verfestigung der Planung weit vorausgehe, die Gelegenheit, Grundstücke zu erwerben. Die Vorschrift verfolge den Zweck, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristig geordneten Planung und Entwicklung zu ermöglichen. Es genüge, dass die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehe. Dieser Begriff sei weit zu verstehen. Das Vorkaufsrecht des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB könne zur Sicherung einer städtebaulichen Rahmenplanung eingesetzt werden. Der Gesetzgeber stelle der Gemeinde das Instrument des Vorkaufsrechts aber nicht als Mittel einer allgemeinen Bodenbevorratung oder zum Erwerb von Grundstücken zur Verfügung, die zur Umsetzung der von ihr betriebenen Planung ersichtlich nicht benötigt würden. Die Gemeinde müsse daher irgendwelche Planungsvorstellungen haben. Es genüge nicht, lediglich einen städtebaulichen Konflikt zu bezeichnen, ohne zum Ausdruck zu bringen, welche städtebaulichen Maßnahmen zur Lösung des Konflikts in Betracht kämen. Zu den städtebaulichen Maßnahmen im Sinne dieser Vorschrift zählten alle Maßnahmen, die einen städtebaulichen Bezug aufwiesen und der Gemeinde dazu dienten, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen. Förmlich konkretisierter Planungsabsichten bedürfe es daher nicht. Auch wenn die objektiven Planungsvorstellungen der Gemeinde nicht notwendig in einem förmlichen Verfahren entwickelt worden sein müssten, könne sich die Absicht, städtebauliche Maßnahmen durchzuführen, auch aus einem Flächennutzungsplan ergeben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten sei jedoch in formeller Hinsicht rechtlich zu beanstanden, weil es an der Zuständigkeitsbefugnis des Oberbürgermeisters – des Beklagten – für die Ausübung des Vorkaufsrechts gefehlt habe. Der Beklagte sei der gesetzliche Vertreter der G-Stadt, der die Stadtverwaltung leite (§ 59 Abs. 2 Satz 1 KSVG), die Beschlüsse des Stadtrates vorbereite und sie ausführe (§ 59 Abs. 2 Satz 2 KSVG). Eine Alleinzuständigkeit des Oberbürgermeisters, d. h. eine Zuständigkeit ohne Beteiligung des Stadtrates, wie etwa im Falle eines Geschäftes der laufenden Verwaltung im Sinne des § 59 Abs. 3 Satz 1 KSVG, sei vorliegend nicht gegeben gewesen. Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gehöre jedenfalls bei kleineren und mittleren Gemeinden nicht zur laufenden Verwaltung. Geschäfte der laufenden Verwaltung seien dadurch gekennzeichnet, dass sie weder von grundsätzlicher Bedeutung für die Gemeinde noch von erheblicher Bedeutung für den Gemeindehaushalt seien und zu den normalerweise anfallenden Geschäften der Gemeinde gehörten. Beide Voraussetzungen seien hier nicht erfüllt. Bereits aus dem Wert des Grundstücks folge, dass der käufliche Erwerb des Grundstücks kein Geschäft der laufenden Verwaltung darstelle. Hinzukomme, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine sorgfältige Abwägung der Interessen des öffentlichen Wohls und der Interessen des Einzelnen im Rahmen der Planung und Bodenpolitik erfordere. Dieses Erfordernis hebe eine solche Entscheidung aus den Geschäften der laufenden Verwaltung heraus und zwinge mindestens bei kleinen und mittleren Gemeinden in der Regel zu einer Beschlussfassung des unmittelbar willensbildenden Organs. Im vorliegenden Fall wiesen die langfristigen Überlegungen auf Seiten des Beklagten und die finanziellen Auswirkungen ferner darauf hin, dass ein Kauf der vorliegenden Art über die regelmäßige Verwaltung hinausgehe. Danach könne sich eine alleinige Zuständigkeit des Beklagten allenfalls bei einer dringenden Angelegenheit im Sinne des § 61 KSVG ergeben. Nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG sei der Oberbürgermeister berechtigt, dringende Maßnahmen, die aus Gründen des Gemeinwohls keinen Aufschub duldeten, auch ohne Beschluss des Stadtrates anzuordnen. In diesen Fällen habe er unverzüglich den Stadtrat zu unterrichten (§ 61 Abs. 1 Satz 2 KSVG). Dringlichkeit bedeute Eilbedürftigkeit oder Unaufschiebbarkeit, wobei zu erwägen sei, ob nicht die Einberufung des Rates (oder des zuständigen Ausschusses) mit verkürzter Einberufungsfrist (§ 41 Abs. 3 Satz 4 KSVG) oder die Ergänzung der Tagesordnung einer bereits terminierten Ratssitzung (§ 41 Abs. 5 KSVG) in Frage komme. Demnach komme eine Eilentscheidung nur in ganz dringenden Fällen, in denen eine Entscheidung binnen weniger Stunden getroffen werden müsse, in Betracht. Die vorliegende Ausübung des Vorkaufsrechts seitens des Beklagten stelle keine dringende Maßnahme im dargestellten Sinne dar. Die Eilbedürftigkeit der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts knüpfe vorliegend an die gesetzlich normierte Frist an, innerhalb derer über das Vorkaufsrecht zu befinden sei. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB in der zum Zeitpunkt der Dringlichkeitsentscheidung durch den Beklagten geltenden Fassung vom 3.11.2017, könne das Vorkaufsrecht „nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags" durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Es handele sich um eine Ausschlussfrist, die nicht verlängert werden könne. Die der Ausübung des Vorkaufsrechts vorausgehende Mitteilung des Kaufvertrages müsse alle Angaben enthalten, die für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts relevant seien. Dies gelte insbesondere für den Vertragsabschluss selbst sowie für die Wirksamkeit des Vertrages einschließlich des Eintritts etwaiger Bedingungen und der Erteilung der erforderlichen Genehmigungen. Eine formblattmäßige Vorkaufsrechtsanfrage des den Kaufvertrag beurkundenden Notars vor Vertragsabschluss setze die Frist nicht in Lauf, ebenso wenig die bloße Information über die Veräußerung ohne weitere Angabe zum Kaufpreis und sonstige wesentliche Vertragsinhalte. Die Frist beginne erst mit Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags und der vollständigen Mitteilung an die Gemeinde zu laufen. Da die Kaufvertragsurkunde mit allen relevanten Daten am 22.1.2020 beim Beklagten vorgelegen habe, sei die zweimonatige Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB (a.F.) – entgegen der ersten Einschätzung auf Beklagtenseite – erst am 22.3.2020 und nicht bereits zum 7.3.2020 verstrichen, weil das am 7.1.2020 bei der G-Stadt eingegangene Schreiben des zuständigen Notars eine schlichte Information über den Abschluss des Kaufvertrages über das streitgegenständliche Grundstück ohne Beifügung der relevanten Kaufvertragsunterlagen gewesen sei. Hiervon ausgehend sei bereits kein Grund für die (erste) Dringlichkeitsentscheidung des Beklagten vom 28.2.2020 über die Ausübung des Vorkaufsrechts an dem streitgegenständlichen Grundstück zu einem Kaufpreis von 9.000 Euro ersichtlich. Die Betrachtungen zur Dringlichkeitsentscheidung seien immer auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Entscheidung zu beziehen. Hiervon ausgehend könne der Verweis des Beklagten auf den Beginn der Coronapandemie auch die zweite Eilentscheidung nicht rechtfertigen, wobei die Kammer nicht verkenne, dass es bereits am 27.1.2020 den offiziell erstenCorona-Fall in Bayern gegeben habe und die Anzahl der Corona-Infizierten rasant gestiegen sei. Die Bundesregierung habe allerdings den bundesweit geltenden ersten Corona-Lockdown erst zum 22.3.2020 ausgerufen, sodass zuvor ausreichend Zeit bestanden habe, den Stadtrat bzw. den zuständigen Stadtratsausschuss eilig einzuberufen. Denn nach § 41 Abs. 3 Satz 4 KSVG bestehe die Möglichkeit, die Einberufungsfrist des Stadtrates von mindestens drei Tagen (vgl. § 41 Abs. 3 Satz 3 KSVG) auf einen Tag zu verkürzen. Unabhängig von der Frage, ob der Oberbürgermeister überhaupt noch eine zweite Anordnung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes zu einem Kaufpreis von 75.776 Euro habe treffen dürfen, sei für die Dringlichkeitsentscheidung vom 13.3.2020 kein Raum gewesen. Zum einen hätte auch zu diesem Zeitpunkt die Einberufungsfrist auf einen Tag verkürzt werden können. Zum anderen habe ab dem 17.3.2020 die Möglichkeit bestanden, den Abwesenheitsausschuss einzubestellen. Folglich seien die gesetzlichen Voraussetzungen, um die Vorkaufsrechtsausübung im Wege des § 61 KSVG zu beschließen, vorliegend nicht erfüllt gewesen, sodass die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts an einem Rechtsmangel leide, weil das sachlich unzuständige Organ – hier der Oberbürgermeister – entschieden habe. Der vorliegende Mangel mache den Verwaltungsakt in Gestalt der Ausübung des Vorkaufsrechts zwar nicht nichtig (vgl. § 44 Abs. 1 und Abs. 3 SVwVfG), aber rechtswidrig und grundsätzlich auf einen Rechtsbehelf des Betroffenen hin aufhebbar. Die Rechtswidrigkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts könne auch der Käufer eines mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht belegten Grundstücks geltend machen. Er sei ebenso unmittelbar von der Regelungswirkung des Ausübungsbescheids betroffen wie der Grundstücksverkäufer, gegenüber dem das Vorkaufsrecht auszuüben sei. Die Rechtswidrigkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch nicht nachträglich ausgeräumt worden. Die Heranziehung von § 1 Abs. 1 Nr. 2 SVwVfG i.V.m. § 45 Abs. 1 Nr. 4 SVwVfG sei insoweit nicht angebracht, weil der Verfahrensmangel hier nicht in einem fehlenden Mitwirkungsakt begründet sei, sondern in einem Zuständigkeitsverstoß. Aber auch § 46 SVwVfG könne vorliegend nicht Platz greifen. Fälle der sachlichen Unzuständigkeit fielen nicht unter diese Bestimmung. Ob dem Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts noch weitere Rechtsmängel anhafteten, könne offenbleiben.
Der Beklagte und die Beigeladenen begehren die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil, das ihnen jeweils am 16.11.2023 zugestellt worden ist.

Entscheidungsgründe:
Dem Antrag des Beklagten auf Zulassung der Berufung (§§ 124a Abs. 4, 124 Abs. 1 VwGO) vom 15.12.2023, eingegangen am selben Tag, gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23.8.2023 – 5 K 159/22 – kann nicht entsprochen werden. Gleiches gilt für den Antrag der Beigeladenen auf Zulassung der Berufung vom 18.12.2023 – einem Montag –, eingegangen am selben Tag.
Dem den gerichtlichen Prüfungsumfang mit Blick auf das Darlegungserfordernis (§ 124a Abs. 4 Satz 4 und Abs. 5 Satz 2 VwGO) begrenzenden Antragsvorbringen in dem am 12.1.2024 eingegangenen Schriftsatz des Beklagten lässt sich ein Zulassungsgrund im Sinne des § 124 Abs. 2 VwGO nicht entnehmen. Ebenso verhält es sich betreffend das Antragsvorbringen in dem am 16.1.2024 eingegangenen Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen.
1. Zur Begründung seines Zulassungsantrags trägt der Beklagte vor, es bestünden ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils, weil die Bescheide vom 17.3.2020 rechtmäßig seien. Die Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung sei unzutreffend, weil seine Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 16.3.2020 eine dringende Maßnahme im Sinne des § 61 KSVG darstelle. Am 16.3.2020 habe offensichtlich eine Notfall- und Katastrophenlage vorgelegen, die ihn – den Oberbürgermeister – zu einer Eilentscheidung nach § 61 KSVG ermächtigt habe. Das Gutachten des Gutachterausschusses zur Höhe des Verkehrswerts habe erst 13.3.2020, einem Freitag, vorgelegen und sei ihm noch am selben Tag per E-Mail übersandt worden. Erst ab diesem Zeitpunkt sei er in der Lage gewesen, eine Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu treffen. Über die Ausübung des Vorkaufsrechts habe er entgegen den Ausführungen des Verwaltungsgerichts nicht bereits am 13.3.2020, sondern am 16.3.2020 entschieden. Die Situation einer weltweiten pandemischen Lage und eines daraus folgenden (am 16.3.2020 schon angekündigten) nationalen Lockdowns sei „erstmalig“ in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland gewesen. Weder habe es zu diesem Zeitpunkt einen Impfstoff gegen eine Corona-Infektion noch Medikamente gegeben. Über wirksame Schutzmaßnahmen habe zu diesem frühen Zeitpunkt in virologischen und medizinischen Fachkreisen erhebliche Uneinigkeit bestanden. Eine Infektion mit dem Corona-Virus sei für jeden einzelnen mit erheblichen Gefahren für die Gesundheit und sogar das Leben verbunden gewesen, zudem habe die pandemische Lage eine erhebliche Gefahr für die gesamte Gesellschaft mit sich gebracht. Hiervon ausgehend sei eine kurzfristige Einberufung des Stadtrates unabhängig vom Datum des Lockdowns faktisch unmöglich gewesen. Sämtliche Sitzungstermine und Veranstaltungen seien schon im Vorfeld des Lockdowns wegen der aktuellen Entwicklung des Coronavirus abgesagt worden. Schulen und Kitas seien ab dem 16.3.2020 geschlossen gewesen. Die Durchführung einer Stadtratssitzung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben, also öffentlich und unter Einladung der 64 Ratsmitglieder, sei zu diesem Zeitpunkt unverantwortlich und gegenüber der Bevölkerung auch nicht vertretbar gewesen. Es habe eine bislang einmalige Ausnahmesituation bestanden, die das Verwaltungsgericht nicht hinreichend berücksichtigt habe. Zudem sei in einem an die Vertreter der Städte, Gemeinden und Landkreise gerichteten Schreiben vom 17.3.2020 durch das Saarländische Innenministerium u.a. mitgeteilt worden, dass mit Allgemeinverfügung vom 16.3.2020 ab dem 18.3.2020 Sitzungen der kommunalen Vertretungen in den Kommunen nur noch auf der Grundlage einer Ausnahmegenehmigung stattfinden könnten, soweit dies im Einzelfall aus infektionsrechtlicher Sicht vertretbar sei. Der am 18.3.2020 seitens der G-Stadt gebildete Abwesenheitsausschuss hätte folglich nur mit entsprechender Ausnahmegenehmigung tagen können, deren Erteilung (und der Zeitpunkt derselben) nicht in seinem Zuständigkeitsbereich gelegen habe. Da die Frist zum Ablauf der Ausübung des Vorkaufsrechts auf einen Sonntag gefallen sei – den 22.3.2020 –, habe der Bescheid spätestens am 18.3.2020 in den Postlauf gegeben werden müssen. Dass die Behörde zu einem früheren Zeitpunkt irrig davon ausgegangen sei, eine Eilentscheidungskompetenz des Beklagten sei gegeben, schließe nicht aus, dass die Voraussetzungen des § 61 KSVG zu einem späteren Zeitpunkt vorgelegen hätten.
Zur Begründung ihres Zulassungsantrags tragen die Beigeladenen vor, es bestünden ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils, weil entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts von einer Eilzuständigkeit des Beklagten habe ausgegangen werden müssen. Das Gericht habe die Dynamik der Pandemielage zum damaligen Zeitpunkt nicht hinreichend mit in die Entscheidung aufgenommen. Es hätte betreffend die Entscheidung vom 17.3.2020 prüfen müssen, ob eine Dringlichkeitsentscheidung vorgelegen habe oder nicht. In diesem Kontext sei zu berücksichtigen gewesen, dass die Frist am 22.3.2022 abgelaufen sei und das Gutachten des Vorsitzenden des Gutachterausschusses beim Liegenschaftsamt erst am 13.3.2020 vorgelegen habe, sodass zwischen Fristablauf und vollständiger Sachverhaltserhebung lediglich ein Zeitraum von fünf Werktagen zur Entscheidungsfindung zur Verfügung gestanden habe. Im Falle eines derartig komplexen Verfahrens sei dies äußerst kurzfristig. Zwar sei dem Verwaltungsgericht zuzustimmen, dass unter normalen Voraussetzungen im Rahmen der kurzfristigen Ladungsfrist eine Ratssitzung möglich gewesen wäre, allerdings sei in diesem zeitlichen Kontext die Entscheidung der Bundesregierung vom 16.3.2020 über den bundesweiten Lockdown ab dem 22.3.2020 zu würdigen gewesen. Hinzu komme die Allgemeinverfügung vom 16.3.2020 des saarländischen Innenministeriums, nach der Sitzungen der kommunalen Vertretungen nur noch mit Ausnahmegenehmigung möglich gewesen seien. Aufgrund des zeitlichen Ablaufs seien die Einholung einer Ausnahmegenehmigung beim Innenministerium und eine kurzfristige Ladung des Stadtrates unrealistisch gewesen. Zudem hätte es sich zum damaligen Zeitpunkt gegenüber den Mitgliedern des Rates als unverantwortlich erwiesen, eine vollständige Ratssitzung durchzuführen. Auch der Abwesenheitsausschuss habe nicht einberufen werden können, weil die notwendigen Vertretungsregelungen zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft getreten seien. Ferner habe auch der Abwesenheitsausschuss aus Zeitgründen nicht mehr rechtzeitig einberufen werden können. Zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes durch den Beklagten sei die Zusammenkunft des Rates aus rein tatsächlichen Gründen unverantwortlich bzw. unrealistisch gewesen und die Verweisung an den Abwesenheitsausschuss formell rechtswidrig sowie ebenfalls unrealistisch. Vor diesem Hintergrund habe die Eilzuständigkeit des Beklagten bestanden, sodass ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung bestünden.
Mit diesem Vorbringen zeigen die Zulassungsantragsteller keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung auf.
Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung bestehen dann, wenn gegen deren Richtigkeit nach summarischer Prüfung gewichtige Anhaltspunkte sprechen, wovon immer dann auszugehen ist, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird.1vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 25.11.2015 – 1 A 385/14 –, unter Hinweis auf BVerwG, Beschlüsse vom 23.6.2000 – 1 BvR 830/00 –, NVwZ 2000, 1163, 1164, und vom 3.3.2004 – 1 BvR 461/03 –, NJW 2004, 2511vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 25.11.2015 – 1 A 385/14 –, unter Hinweis auf BVerwG, Beschlüsse vom 23.6.2000 – 1 BvR 830/00 –, NVwZ 2000, 1163, 1164, und vom 3.3.2004 – 1 BvR 461/03 –, NJW 2004, 2511 Richtigkeit im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO meint dabei die Ergebnisrichtigkeit des Entscheidungstenors, nicht dagegen die (vollständige) Richtigkeit der dafür gegebenen Begründung.2vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.3.2004 - 7 AV 4/03 -, sowie OVG Lüneburg, Urteil vom 16.11.2021 - 11 LB 252/20 - (m.w.N.), jeweils bei jurisvgl. BVerwG, Beschluss vom 10.3.2004 - 7 AV 4/03 -, sowie OVG Lüneburg, Urteil vom 16.11.2021 - 11 LB 252/20 - (m.w.N.), jeweils bei juris
An der Ergebnisrichtigkeit der angefochtenen erstinstanzlichen Entscheidung bestehen keinerlei Zweifel.
Wie das Verwaltungsgericht festgestellt hat – was von den Beteiligten auch nicht in Abrede gestellt wird – handelt es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts, das einen Grundstückskauf zu einem Preis von 75.776 Euro zum Gegenstand hat, nicht um ein Geschäft der laufenden Verwaltung im Sinne des § 59 Abs. 3 KSVG, das der alleinigen Zuständigkeit des Beklagten unterfiele, sondern um eine Angelegenheit, für die grundsätzlich der (Stadt-)Rat zuständig gewesen wäre,3vgl. hierzu auch: OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 17.3.2025 – 2 L 42/24 –, jurisvgl. hierzu auch: OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 17.3.2025 – 2 L 42/24 –, juris sodass eine Entscheidung durch den Beklagten in seiner Funktion als Oberbürgermeister einzig auf die Eilentscheidungskompetenz aus § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG hätte gestützt werden könne. Entgegen dem Vorbringen der Zulassungsantragsteller ist mit dem Verwaltungsgericht indes davon auszugehen, dass die Voraussetzungen für eine Anordnungsbefugnis des Beklagten nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG fallbezogen nicht vorlagen.
Nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG ist die Bürgermeisterin oder der Bürgermeister berechtigt, dringende Maßnahmen, die aus Gründen des Gemeinwohls keinen Aufschub dulden, auch ohne Beschluss des Gemeinderats anzuordnen. Vorliegend lag zum maßgeblichen Zeitpunkt keine Dringlichkeit im Sinne des § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG vor.
Hierbei ist zu sehen, dass es sich bei dem in § 61 Abs. 1 KSVG verankerten Eilentscheidungsrecht des (Ober-) Bürgermeisters um eine Notfall- und Katastrophenkompetenz handelt, die nur dann greifen soll, wenn der Gemeinde- bzw. Stadtrat nicht mehr rechtzeitig entscheiden kann.4vgl. Wohlfarth, Kommunalrecht für das Saarland, 3. Auflage 2003, Rn. 180vgl. Wohlfarth, Kommunalrecht für das Saarland, 3. Auflage 2003, Rn. 180 Dringlichkeit im Sinne des § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG erfordert folglich, dass eine Entscheidung binnen weniger Stunden getroffen werden muss, wobei stets zu erwägen ist, ob nicht die Einberufung des Rates (oder des zuständigen Ausschusses) mit verkürzter Einberufungsfrist (§ 41 Abs. 3 Satz 4 KSVG) oder die Ergänzung der Tagesordnung einer bereits terminierten Ratssitzung (§ 41 Abs. 5 KSVG) in Frage kommt.5vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 7.11.2007 – 1 B 353/07 –, juris, Rn. 6 – 7 (m.w.N.)vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 7.11.2007 – 1 B 353/07 –, juris, Rn. 6 – 7 (m.w.N.) Das Eilentscheidungsrecht kann nur singulär – nie grundsätzlich – eingreifen und dient nicht dazu, die Einberufung des Rates mit verkürzter Einberufungsfrist nach § 41 Abs. 3 Satz 4 KSVG zu vermeiden.6vgl. Wohlfarth, Kommunalrecht für das Saarland, 3. Auflage 2003, Rn. 180vgl. Wohlfarth, Kommunalrecht für das Saarland, 3. Auflage 2003, Rn. 180 Die Dringlichkeit kann auch nicht allein damit begründet werden, dass bereits die interne Abstimmung womöglich erhebliche Zeit in Anspruch nimmt, jedenfalls wenn wie hier mit einer Zwei-Monats-Frist ein erheblicher Zeitraum zur Verfügung steht.7vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 7.3.2018 – 3 L 24/16 –, juris, Rn. 58vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 7.3.2018 – 3 L 24/16 –, juris, Rn. 58
Neben der besonderen Dringlichkeit ist nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG zusätzlich erforderlich, dass eine Zuständigkeitsverlagerung aus Gründen des Gemeinwohls geboten ist, sodass zugleich darzulegen ist, dass ein Aufschub beziehungsweise ein Unterlassen der Entscheidung zu wesentlichen Nachteilen für die Gemeinde beziehungsweise Stadt oder Dritte führen würde.8vgl. Brüning, in: Brüning, Deutsches Kommunalrecht, 5. Auflage 2024, § 9 Rn. 95vgl. Brüning, in: Brüning, Deutsches Kommunalrecht, 5. Auflage 2024, § 9 Rn. 95
Hiervon ausgehend ist vorliegend festzustellen, dass eine Eilzuständigkeit des Beklagten auf der Grundlage von § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht begründet war.
Zwar ist eine Eilentscheidung des (Ober-)Bürgermeisters mit Rücksicht auf den Schutzzweck des § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG, Schaden von der Gemeinde beziehungsweise der Stadt abzuwenden, nicht grundsätzlich ausgeschlossen, wenn der Zwang zum raschen Handeln allein aufgrund einer auf Seiten der Behörde begründeten Verzögerung entstanden ist.9vgl. hierzu: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.4.2006 – 1 A 11596/05 –, juris, Rn. 27vgl. hierzu: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.4.2006 – 1 A 11596/05 –, juris, Rn. 27 Eine Eilentscheidung könnte beispielsweise dringlich im Sinne des § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG und geboten sein, wenn durch ein Versäumnis eines Behördenmitarbeiters über eine fristgebundene Angelegenheit behördenintern erstmals am Tag des Fristablaufs berichtet wird und hierauf basierend eine Einberufung des Rates auch unter verkürzter Frist ausscheidet und eine Entscheidung binnen Stunden geboten ist. Indes kann eine andauernde Untätigkeit oder verzögerte Bearbeitung – mit Blick auf die durch Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG gewährleistete demokratische Funktion des Rates –10vgl. hierzu: Brüning, in: Brüning, Deutsches Kommunalrecht, 5. Auflage 2024, § 9, Rn. 96vgl. hierzu: Brüning, in: Brüning, Deutsches Kommunalrecht, 5. Auflage 2024, § 9, Rn. 96 im Ergebnis nicht grundsätzlich dazu führen, dass jede dem Rat vorbehaltene Entscheidung am Ende einer Frist in eine Eilentscheidung nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG übergeht. Andernfalls wäre einem Missbrauch Tür und Tor geöffnet.
Darüber hinaus ist das Vorliegen der Voraussetzungen der Eilentscheidungskompetenz des § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Entscheidung bezogen. Hieraus folgt zugleich, dass ein Nachschieben oder ein nachträglicher Austausch von Gründen, die bei der Entscheidung über die Anwendbarkeit der Eilentscheidungskompetenz erkennbar keine Rolle gespielt haben, ausgeschlossen ist.
Dem Beklagten und den Beigeladenen ist zwar zuzugeben, dass durchaus Fallkonstellationen denkbar sein mögen, in denen eine Eilentscheidung nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG erforderlich ist, weil die Einberufung des Stadtrates unter verkürzter Frist nach § 41 Abs. 3 KSVG aufgrund einer pandemischen Lage als nicht verantwortbar einzustufen ist. Eine solche Situation war indes hier nicht gegeben. Vielmehr ist die Einberufung des Stadtrates unter verkürzter Frist bis zum Erlasse der Eilentscheidung offenbar zu keinem Zeitpunkt erwogen worden.
Der Grund für die Annahme der Eilzuständigkeit beruhte fallbezogen nicht auf den mit dem Beginn der Corona-Pandemie einhergehenden Umständen, sondern vielmehr bereits ab Zugang des notariellen Kaufvertrags zu Beginn des Jahrs 2020 auf der – rechtsirrigen – Annahme auf Beklagtenseite, dass die erst am 7.4.2020 terminierte Stadtratssitzung bereits ein ausreichender Grund für die Eilentscheidung nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG war. Es gibt anhand des Verwaltungsvorgangs keinerlei Hinweise darauf, dass die Entscheidung auf der Überlegung beruht haben könnte, dass der Stadtrat unter verkürzter Ladungsfrist nach § 41 Abs. 3 KSVG nicht mehr rechtzeitig einberufen werden könnte beziehungsweise dass einer solchen Einberufung die pandemische Lage ab Mitte März 2020 entgegenstanden haben könnte. Diese Erklärung wurde vielmehr nachgeschoben.
Dass die Eilentscheidung des Beklagten von Beginn an einzig auf den Umstand gestützt worden ist, dass der Ausschuss erst Anfang April 2020 – also nach Ablauf der seinerzeit geltenden 2-Monatsfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts – tagen sollte, folgt eindeutig aus den beiden Eilentscheidungsvorlagen. Sowohl in der Vorlage zur Anordnung des Beklagten vom 28.2.2020 als auch in der Vorlage zur Anordnung des Beklagten vom 13.3.2020 wurde die Eilentscheidung nach § 61 KSVG wortgleich wie folgt begründet:
„Der Erwerb des Grundstücks durch Vorkaufsrecht bedarf auf Grund der Höhe der Erwerbskosten der Zustimmung des Stadtrates, die erst am 7.4.2020 herbeigeführt werden kann.“
Lediglich das Datum des Fristablaufs wurde in den beiden Vorlagen unterschiedlich benannt. In der Vorlage vom 28.2.2020 hieß es:
„Da die Ausübung des Verkaufsrechts jedoch zwingend bis zum 07.03.2020 erfolgt sein muss, ist eine Entscheidung nach § 61 KSVG geboten.“
In der Vorlage vom 13.3.2020 hieß es sodann:
„Da die Ausübung des Verkaufsrechts jedoch zwingend bis zum 21.03.2020 erfolgt sein muss, ist eine Entscheidung nach § 61 KSVG geboten.“
Nichts anderes ergibt sich aus dem Vortrag der Zulassungsantragsteller und dem Verweis auf das erst am 13.3. beziehungsweise am 16.3.2020 vorliegende Gutachten zum Verkehrswert des Grundstücks.
Aus der Verwaltungsakte folgt, dass der Gutachterausschuss am 5.3.2020 mit der Fertigung des Gutachtens über den Verkehrswert beauftragt worden ist, sodass jedenfalls zu diesem Zeitpunkt auf Seiten des Beklagten – nach wochenlangen Recherchen – die Erkenntnis gereift war, dass seine eigene Vorkaufssatzung weiterhin wirksam ist und damit ein Kauf lediglich zum Verkehrswert hatte erfolgen dürfen. Folglich hätte es schon Anfang März 2020 nahegelegen, den Stadtrat unter Wahrung der regulären Einberufungsfrist nach § 41 Abs. 3 Satz 3 KSVG einzuberufen und über die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheiden zu lassen.
Selbst wenn es auf die Ermittlung des Wertes durch den Gutachterausschuss angekommen wäre, haben spätestens am 13.3.2020 alle maßgeblichen Informationen für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgelegen. Insoweit ist festzustellen, dass der zuständige Beschäftigte des Liegenschaftsamtes dem Vorsitzenden des Gutachterausschusses am 12.3.2020 per E-Mail geschrieben hat: „[…], bitte teile mir vorab die Höhe des Verkehrswertes mit. Wir müssen die Eilentscheidung des [Oberbürgermeisters] für die Ausübung einholen. Das Gutachten benötige ich spätestens bis zum 17.3.“, worauf der Vorsitzende des Gutachterausschusses per E-Mail am Vormittag des 13.3.2020 mitgeteilt hat: „[…] Der Verkehrswert beträgt 16 €/m². 20 % Abschlag vom Richtwert, da [das] Grundstück nicht im Bereich des Aufstellungsbeschlusses [eines] B-Plans liegt.“ Auf dieser Information beruht auch die vom 13.3.2020 datierende Entscheidungsvorlage für den Beklagten, die einen Verkehrswert i.H.v. 75.776 Euro ausweist. Jedenfalls zu diesem Zeitpunkt hätte der Rat unter verkürzter Frist nach § 41 Abs. 3 Satz 3 KSVG noch einberufen werden können. Dass dies erwogen worden sein könnte, ist allerdings nicht erkennbar.
Letztlich gab es vorliegend offenbar von Beginn an den gefestigten behördlichen Willen, eine Eilentscheidung nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG ohne Beteiligung des Stadtrates herbeizuführen. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Willensbildung zur Ausübung der Eilentscheidung nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG auf die Corona-Maßnahmen im März 2020 zurückgeht und nur aus diesem Grund von der Einberufung des Stadtrates abgesehen worden sein könnte. Die Erwägungen zu den Risiken der Corona-Pandemie sind vielmehr nachgeschoben und können daher fallbezogen nicht zur Rechtfertigung der Eilentscheidung nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG dienen. Aus diesem Grund muss auch nicht näher auf die Ausführungen der Zulassungsantragsteller betreffend die seinerzeitigen Infektionsrisiken eingegangen werden.
Danach kann die Eilbedürftigkeit im Sinne des § 61 Abs. 1 KSVG auch nicht aus der vom 17.3.2020 datierenden Anweisung des Innenministeriums, dem Beschluss der Bundeskanzlerin und der Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder vom 22.3.2020 (sog. 1. Lock-Down)11vgl. Beschluss der Bundeskanzlerin und der Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder vom 22. März 2020 https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/downloads/DE/veroeffentlichungen/2020/corona/hinweis-einschraenkung-soziale-kontakte.pdf?__blob=publicationFile&v=4vgl. Beschluss der Bundeskanzlerin und der Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder vom 22. März 2020 https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/downloads/DE/veroeffentlichungen/2020/corona/hinweis-einschraenkung-soziale-kontakte.pdf?__blob=publicationFile&v=4 oder der Anordnung des Beklagten betreffend die Ausschussgelegenheiten vom 17.3.2020 hergeleitet werden. Zum einen sind diese Anordnungen zeitlich nach der streitbezogenen Eilentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts in Kraft getreten und zum anderen betreffen sie sämtlich Auswirkungen der Corona-Pandemie, die hier nicht entscheidend waren.
Hinzu kommt, dass vorliegend erhebliche Zweifel an der weiteren Voraussetzung einer Eilentscheidung nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG, wonach die Eilentscheidung aus Gründen des Gemeinwohls geboten sein muss, also wesentliche Nachteile im Falle des Unterlassen der Entscheidung drohen müssen, bestehen.
Es ist nicht dargelegt worden, welche wesentlichen Nachteile für das Gemeinwohl im Falle des Absehens von dieser Entscheidung eintreten würden.12vgl. hierzu auch: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.4.2006 – 1 A 11596/05 –, juris, Rn. 30 betreffend die Voraussetzungen des § 48 GemO RPvgl. hierzu auch: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.4.2006 – 1 A 11596/05 –, juris, Rn. 30 betreffend die Voraussetzungen des § 48 GemO RP Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Fläche weder von einem Bebauungsplan noch von einem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan erfasst wird. Die unzweifelhaft im Außenbereich liegende Weidefläche war zudem auch zu keinem Zeitpunkt von der „Satzung der G-Stadt vom 8.11.1994 über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs H.“ erfasst. Dass diese Fläche künftig womöglich als potentielles Tauschland nutzbar gemacht werden könnte, dürfte für einen wesentlichen Nachteil für das Gemeinwohl nicht ausreichen, zumal es bis zum jetzigen Zeitpunkt auch insoweit noch keine konkreten Planungen beziehungsweise Absichten auf Beklagtenseite gibt.
Da die Voraussetzungen für ein Eilentscheidungsrecht des Beklagten nicht vorgelegen haben, ist die in Rede stehende Verwaltungsentscheidung in Gestalt der Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, so dass die Ausübungsbescheide gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO durch das Verwaltungsgericht aufzuheben waren.13vgl. zur Rechtswidrigkeit von Bescheiden über die Ausübung des Vorkaufsrechts und zu den Fehlerfolgen: OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 7.3.2018 – 3 L 24/16 –, juris, Rn. 61 - 66vgl. zur Rechtswidrigkeit von Bescheiden über die Ausübung des Vorkaufsrechts und zu den Fehlerfolgen: OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 7.3.2018 – 3 L 24/16 –, juris, Rn. 61 - 66
Danach kann hier offen bleiben, ob den Bescheiden über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB darüber hinaus ein wesentlicher Anhörungsmangel im Sinne des § 28 SVwVfG anhaften könnte, weil zuständigkeitshalber eine Anhörung durch den Stadtrat hätte erfolgen müssen14vgl. hierzu OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22.3.2023 – 1 A 10150/22.OVG –, juris, Rn. 44vgl. hierzu OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22.3.2023 – 1 A 10150/22.OVG –, juris, Rn. 44 und ob das für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 2 i.V.m. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderliche Wohl der Allgemeinheit vorliegend tatsächlich zu bejahen gewesen wäre.
2. Soweit der Beklagte weiter vorgetragen hat, vorliegend sei eine Zulassung der Berufung geboten, weil die Rechtssache besondere tatsächliche und rechtliche Schwierigkeiten aufweise (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), kann er hiermit nicht durchdringen.
Mit dem Vortrag, wonach sich besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aus der entscheidungserheblichen Frage ergäben, ob dem Beklagten aufgrund der damals rasanten Ausbreitung des Coronavirus und der damit einhergehenden rechtlichen Herausforderungen und Unsicherheiten die Befugnis zugestanden habe, aufgrund seiner Eilentscheidungskompetenz nach § 61 KSVG über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden, wird kein Zulassungsgrund im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO aufgezeigt.
Denn wie bereits dargetan beruhte die Entscheidung über die Ausübung des Eilentscheidungsrechts nicht maßgeblich auf den Einflüssen der Corona-Pandemie, sondern vielmehr auf dem Umstand, dass die nächste reguläre Ratssitzung erst für den 7.4.2020 angesetzt war und damit auf der rechtsirrigen Annahme, dass bereits hierin ein ausreichender Grund für die Eilentscheidung nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG lag.
3. Eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO ist ebenfalls nicht dargetan.
Soweit die Beigeladenen hierzu ausführen, betreffend die Frage der Reichweite der Eilzuständigkeit des Bürgermeisters seien „die genauen Abgrenzungen insbesondere im Hinblick auf Notsituationen nicht geklärt“, sodass insbesondere eine obergerichtliche Rechtsprechung bezüglich der Eilzuständigkeit im Fall einer Pandemielage notwendig sei, zeigen sie keine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache auf. Die vorliegende Rechtssache wirft keine Frage von allgemeiner, über den Einzelfall hinausreichender Bedeutung auf, die im konkreten Fall entscheidungserheblich ist.15vgl. hierzu: OVG des Saarlandes, Beschluss vom 27.1.2025 – 1 A 60/24 –, juris, Rn. 24 (m.w.N.)vgl. hierzu: OVG des Saarlandes, Beschluss vom 27.1.2025 – 1 A 60/24 –, juris, Rn. 24 (m.w.N.) Denn auch insoweit ist festzustellen, dass die Auswirkungen der Pandemie für die streitbezogene Anordnung der Eilentscheidung nach § 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG nicht entscheidungserheblich waren.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2 und Abs. 3, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 ZPO. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladenen ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen (vgl. § 162 Abs. 3 VwGO).
Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47, § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Ziffer 9.6.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (25 Prozent des vereinbarten Kaufpreises, hier: 9000 Euro: 4 = 2.250 Euro).
Der Beschluss ist unanfechtbar.
Fußnoten

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 25 BBauG
§ 28a BBauG
§ 24 BauGB
§ 61 KSVG
§ 46 SVwVfG
§ 48 GemO
§ 25 BauGB
§ 28 SVwVfG
§ 100 ZPO
§ 24 Abs. 1 Nr. 5, 25 BauGB
§ 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO
§ 234 Abs. 2 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 26 Nr. 4 BauGB
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 61 Abs. 1 KSVG
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 59 Abs. 2 Satz 1 KSVG
§ 59 Abs. 2 Satz 2 KSVG
§ 59 Abs. 3 Satz 1 KSVG
§ 61 Abs. 1 Satz 1 KSVG
§ 61 Abs. 1 Satz 2 KSVG
§ 41 Abs. 3 Satz 4 KSVG
§ 41 Abs. 5 KSVG
§ 41 Abs. 3 Satz 3 KSVG
§ 44 Abs. 1 und Abs. 3 SVwVfG
§ 1 Abs. 1 Nr. 2 SVwVfG
§ 45 Abs. 1 Nr. 4 SVwVfG
§ 124a Abs. 4, 124 Abs. 1 VwGO
§ 124a Abs. 4 Satz 4 und Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 59 Abs. 3 KSVG
§ 41 Abs. 3 KSVG
§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 154 Abs. 2 und Abs. 3, 159 Satz 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2000, 1163, 1164
NJW 2004, 2511
5 K 159/22
1 A 385/14
1 BvR 830/00
1 BvR 461/03
7 AV 4/03
11 LB 252/20
2 L 42/24
1 B 353/07
3 L 24/16
1 A 11596/05
1 A 10150/22
1 A 60/24