Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2021-02-26, Aktenzeichen 2 M 160/20

Tenor:

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine bauordnungsrechtliche Verfügung zur Durchsetzung einer Zuwegungsbaulast.
Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks Flur A, Flurstücke 10272, 10595 und 1937/164 der Gemarkung G. (A-Straße 61). Die Beigeladene ist Eigentümerin des südwestlich angrenzenden Grundstücks Flurstücke 10271 und 1936/164 (A-Straße 61a). Die Grundstücke gehörten zu einem Grundstück, das mit einem Vierseitenbauernhof aus Wohnhaus, Stallgebäuden und Scheune bebaut war. Dieses Grundstück wurde im Jahr 1995 geteilt. Dabei wurde das Wohnhaus in zwei Doppelhaushälften auf beide Grundstücke (Flurstücke 10272 und 10271) aufgeteilt. Die gesamte Hoffläche und die Scheune (Flurstück 10595) sowie ein Stallgebäude (Flurstück 1937/164) wurden dem Grundstück A-Straße 61 zugeordnet. Das andere Stallgebäude, in dem sich heute drei Garagen befinden (Flurstück 1936/164), liegt auf dem Grundstück A-Straße 61a. Dieses ehemalige Stallgebäude kann von der öffentlichen Verkehrsfläche (A-Straße) nur über den Innenhof erreicht werden.
Im Zusammenhang mit der Grundstücksteilung gab die damalige Eigentümerin des Grundstücks mit der Flurstückbezeichnung 1935/164 (heute 10595) am 16. November 1995 folgende Erklärung zur Übernahme einer Baulast ab:
„Es wird geduldet, daß auf der im beigefügten Lageplan, der einen wesentlichen Bestandteil dieser Verpflichtungsklärung bildet, durch grüne Eintragung dargestellten Teilfläche des unter I. genannten Grundstücks gemäß § 4 Abs. 1 BauO LSA (in Verbindung mit dem § 5 Abs. 1, 2 BauO LSA) eine befahrbare Zufahrt von der öffentlichen Verkehrsfläche zum Grundstück angelegt, unterhalten und genutzt wird.“
In der anliegenden handgefertigten Skizze war der Bereich der Hoffläche des Flurstücks 1935/164 grün schraffiert. In diesem Bereich befindet sich die Eintragung: „Überfahrtsfläche/Überfahrtsrecht für Eheleute nach lfd. Nr. 1“, wobei es sich um die „Eheleute H. D. L.“ handelt, denen seinerzeit das heutige Grundstück der Beigeladenen gehörte.
Am 16. November 1995 wurde eine entsprechende Baulast in das Baulastenverzeichnis von G. eingetragen. Ferner wurden eine Abstandsflächenbaulast, eine Brandschutzbaulast und eine Baulast zur Sicherung der Ver- und Entsorgungsleitungen eingetragen.
Der Antragsteller erwarb im Jahr 2008 das Eigentum an dem Grundstück A-Straße 61 und die Beigeladene im Jahr 2011 das Eigentum an dem Grundstück A-Straße 61a. Die Beigeladene nutzte die Hoffläche auf dem Grundstück des Antragstellers zum Befahren mit Kraftfahrzeugen.
Mit Urteil vom 11. Dezember 2019 (Az.: 3 C 190/19) untersagte das Amtsgericht Burg der Beigeladenen, das Grundstück Flur A Flurstück 10595, A-Straße 61, zu befahren und Dritten zum Befahren zu überlassen. Der Antragsteller sei weder aufgrund der zu Lasten seines Grundstücks eingetragenen Baulast noch aufgrund eines Notwegerechts zur Duldung des Befahrens verpflichtet. Die eingetragene Baulast hinsichtlich der Zufahrt beziehe sich ausschließlich darauf, eine ungehinderte Nutzung und Wartung der in der weiteren Baulast genannten Leitungen zu sichern. Auch nach Auskunft der unteren Bauaufsichtsbehörde sei einzige Aufgabe der Baulast, die Genehmigungsvoraussetzungen des begünstigten Vorhabens zu schaffen und den Erhalt baurechtmäßiger Zustände dauerhaft öffentlich-rechtlich zu sichern. Voraussetzung für die Genehmigung der Grundstücksteilung und eines baurechtmäßigen Zustands sei einzig die Versorgung des Grundstücks der Beigeladenen mit öffentlichen Leitungen und der Zugang für die öffentliche Ver- und Entsorgung. Dass die Grundstücksteilung nur unter der Voraussetzung der Einräumung eines privaten Wegerechts zugunsten des Grundstücks der Beigeladenen genehmigt worden wäre, ergebe sich weder aus der eingetragenen Baulast noch aus der Verpflichtungserklärung oder sei sonst ersichtlich. Ein baurechtswidriger Zustand hätte nur bestanden, wenn die öffentliche Versorgung nicht gesichert worden wäre. Die Berufung der Beigeladenen gegen das Urteil wies das Landgericht Stendal mit Beschluss vom 22. Januar 2020 (22 S 4/10) zurück.
Der Antragsteller versperrte die Zufahrt zum Innenhof durch ein abgeschlossenes Tor.
Mit bauaufsichtlicher Verfügung vom 5. Oktober 2020 ordnete der Antragsgegner gegenüber dem Antragsteller die Einhaltung der sich aus der eingetragenen Baulast vom 16. November 1995 ergebenden Verpflichtung an. Im Rahmen dieser Einhaltung sei ein Verschließen der Durchfahrt umgehend, spätestens mit dem Erhalt der Verfügung zu unterlassen. Ferner ordnete der Antragsgegner die sofortige Vollziehung an und drohte für den Fall, dass der Ordnungsverfügung nicht oder nicht in vollem Umfang nachgekommen werde, die Festsetzung eines Zwangsgeldes von 2.000 € an. Zur Begründung hieß es: Die Baulastverpflichtungserklärung ziele auf die Herstellung einer befahrbaren, rechtlich gesicherten Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche gemäß § 4 BauO LSA ab. Die dafür zu nutzende Fläche sei anhand des zur Baulasteintragung gehörigen Lageplans zweifelsfrei zu entnehmen, da bis zur grün schraffierten Fläche vor den Garagen nur eine Wegführung möglich sei. Die Grundstücksteilung hätte ohne eine in dieser Art zu erklärenden und zu verstehenden Baulast nicht genehmigt werden können. Auch die Umnutzung der Scheune auf dem Grundstück A-Straße 61a im Jahr 1996 hätte anders nicht genehmigt werden können. Die Bauaufsichtsbehörde sei gemäß § 57 Abs. 2 BauO LSA grundsätzlich befugt, die sich aus einer Baulast ergebenden Verpflichtungen durchzusetzen. Der Antragsteller verstoße gegen die Verpflichtung aus der Baulast, indem er den Hof verschließe und damit die Nutzung hindere und gleichzeitig seiner Duldungspflicht nicht nachkomme. Dass zwischen dem Baulastgeber und dem Baulastbegünstigten keine zivilrechtliche Beziehung (kein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht bzw. keine Grunddienstbarkeit) bestehe, sei für den Bestand der öffentlich-rechtlichen Baulast ohne Bedeutung. Die Urteile des Amtsgerichts Burg und des Landgerichts Stendal seien nicht maßgeblich, weil hier nur das Wegerecht und die Duldung des Befahrens aufgrund privatrechtlicher Bestimmungen beurteilt worden seien. Im Übrigen sei dem Amtsgericht nicht zuzustimmen, dass die Baulast lediglich der Versorgung des Grundstücks mit öffentlichen Leitungen der Ver- und Entsorgung diene. Die verkehrsrechtliche Erreichbarkeit sei Regelungsgegenstand sowohl des Bebauungs- als auch des Bauordnungsrechts. Die Sicherung der ausreichenden Erschließung setze die Erreichbarkeit des Baugrundstücks für Kraftfahrzeuge voraus. Es werde zwar unterschiedlich diskutiert, ob die Zufahrtsmöglichkeit zu einem bebauten Grundstück auch für dessen Nutzer gesichert sein müsse. Man werde aber auch die Erreichbarkeit des Grundstücks für dessen Nutzer als einen bauordnungsrechtlichen Aspekt der Zufahrt sehen können. Garagen seien als selbständige Nebenanlagen zulässig und bedürften einer Zufahrt. Es sei unerheblich, ob die Zuwegung auch als Feuerwehrzufahrt erforderlich sei oder nicht, denn der Zweck der Baulast bestehe nach dem Wortlaut allgemein in der Sicherung der Anbindung der Flurstücke an die öffentliche Verkehrsfläche. Bei der Ermessensausübung sei zu berücksichtigen, dass die Beigeladene ohne Durchsetzung der Baulast nicht nur keine Zufahrt zu ihrem nicht an der öffentlichen Straße liegenden Garagengrundstück hätte. Es würden auch baurechtlich unzulässige Verhältnisse entstehen. Ohne ein Zufahrtsrecht würde der Sinn der Errichtung von Garagen - den öffentlichen Verkehrsraum von Fahrzeugen des ruhenden Verkehrs zu entlasten - verfehlt. Die Belastung des Antragstellers aus der Baulast, die Durchfahrt und Überfahrt zu dulden, sei demgegenüber als weitaus geringer einzuschätzen. Die Durchsetzung der Baulast sei auch nicht unverhältnismäßig. Auf die Baulast müsse nicht wegen eines nicht mehr bestehenden öffentlichen Interesses verzichtet werden; eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse sei nicht eingetreten.
Mit Schreiben vom 14. Oktober 2020 erhob der Antragsteller gegen diesen Bescheid Widerspruch.
Mit Beschluss vom 17. Dezember 2020 hat das Verwaltungsgericht den vom Antragsteller gestellten Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen die Verfügung vom 5. Oktober 2020 abgelehnt. Die eingetragene Baulast beziehe sich nicht ausschließlich auf die Ver- und Entsorgungsleitungen und deren Wartung von der öffentlichen Verkehrsfläche zum Grundstück der Beigeladenen. Das Amtsgericht Burg möge Gegenteiliges entschieden haben. Es habe sich in seinen Entscheidungsgründen zunächst nur mit dem Teil der Baulast befasst, der im Zusammenhang mit den §§ 41, 43, 44, 45 BauO LSA stehe. Zur Reichweite des § 4 BauO LSA i.V.m. § 5 Abs. 1, 2 BauO LSA verhalte sich weder die Entscheidung des Amtsgericht Burg noch des Landgerichts Stendal. Das Verwaltungsgericht sei an die zivilgerichtlichen Entscheidungen nicht gebunden. Es gebe ausdrücklich zwei getrennte Baulasten, und zwar zum einen die Duldung der (unterirdischen) Leitungen und zum anderen der Zufahrt von der öffentlichen Verkehrsfläche zum Grundstück gemäß § 4 BauO LSA i.V.m. § 5 Abs. 1, 2 BauO LSA. Letztere umfasse insbesondere die Möglichkeit der Zufahrt von Kraftfahrzeugen, besonders solchen der Polizei, der Feuerwehr, des Rettungsdienstes und der Ver- und Entsorgung. Maßgeblich müsse auch sein, welche Anforderungen an die Erschließung im konkreten Einzelfall zu stellen seien. Dies richte sich in Art und Umfang nach dem konkreten Vorhaben und unter anderem dem zu erwartenden Ziel- und Quellverkehr. Der Antragsgegner habe die Verfügung offen dahingehend formuliert, die sich aus der Baulast ergebende Verpflichtung einzuhalten und ein Verschließen der Durchfahrt zu unterlassen. Ausweislich der Begründung solle mit der freien Zufahrt hauptsächlich das Befahren durch Fahrzeuge der Beigeladenen gesichert werden. Jedenfalls habe der Antragsgegner zur Begründung neben der notwendigen Absicherung der Zufahrt für Rettungs- und Versorgungsfahrten vorrangig auf das Recht der Beigeladenen an der Zufahrt zu dem rückwärtigen Gebäude abgestellt. Ob die Zufahrtsmöglichkeit auch gewährleistet werden müsse, um die Erreichbarkeit des Grundstücks für dessen Benutzer zu sichern, sei bisher nicht höchstrichterlich geklärt. Im vorliegenden Fall bestehe jedoch auch ein öffentliches Interesse an der Erreichbarkeit des Grundstücks durch Fahrzeuge der Beigeladenen, da die Nutzung des Gebäudes auch einer Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen bedürfe und gerade der konkrete Nutzungszweck die notwendigen Erschließungsanforderungen bedinge. In der zugehörigen Karte der Baulasterklärung sei auf der Fläche vermerkt: „Überfahrtsfläche/Überfahrtsrecht für Eheleute nach lfd. Nr. 1“, womit die damaligen Eigentümer des heutigen Grundstücks der Beigeladenen angesprochen seien. Das rückwärtige Gebäude auf dem Flurstück 1936/164 sei als Garage genutzt worden; die Umnutzung sei nach Angaben der Beigeladenen bereits im Anschluss an die Grundstücksteilung erfolgt. Dem unsubstantiierten Bestreiten des Antragstellers stünden ein Lichtbild, das ältere Garagentore zeige, und die Immobilienanzeige vor dem Erwerb durch die Beigeladene entgegen. Gemäß § 3 der Garagenverordnung (GaVO) LSA bedürften Garagen jedenfalls einer Zu- und Abfahrt zu öffentlichen Verkehrsflächen. Es spreche einiges dafür, dass bereits bei der Erklärung geplant gewesen sei, das ehemalige Stallgebäude als Garagengebäude zu nutzen bzw. jedenfalls eine Zufahrts- und damit Nutzungsmöglichkeit für die späteren Eigentümer zu schaffen. Es komme hinzu, dass auch die Nutzung eines Stalls im öffentlichen Interesse einer Zufahrt beispielsweise für Lieferfahrzeuge oder Traktoren mit Anhängern bedurft hätte. Ein Anspruch auf Löschung der Baulast sei nicht ersichtlich. Eine Änderung des öffentlichen Interesses gegenüber der Situation, in der die Baulast übernommen worden sei, liege nicht vor. Die Eintragung sei seit langem bestandskräftig, so dass es auf deren (ursprüngliche) Rechtmäßigkeit nicht ankomme. Die Verfügung sei auch verhältnismäßig. Ein milderes (und gleichzeitig gleich geeignetes) Mittel als eine dauerhaft unverschlossene Zufahrt sei auch im Hinblick auf die notwendige Zufahrtsmöglichkeit für Rettungsfahrzeuge nicht ersichtlich.

Entscheidungsgründe:
Die vom Antragsteller erhobene Beschwerde hat keinen Erfolg. Die dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen keine Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung.
1. Soweit der Antragsteller zur Begründung der Beschwerde auf seinen bisherigen in erster Instanz gehaltenen Sachvortrag Bezug nimmt, ist dies unstatthaft. Zur Begründung einer Beschwerde im Sinne des § 146 Abs. 4 VwGO ist unter inhaltlicher Auseinandersetzung mit der angefochtenen Entscheidung im Einzelnen darzulegen, weshalb die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist, § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO. Der pauschale Verweis auf den Vortrag in erster Instanz gibt daher keine Veranlassung, sich damit obergerichtlich auseinanderzusetzen; die pauschale Bezugnahme auf das bisherige Vorbringen hat nämlich nicht zur Folge, dass dieses Bestandteil des Beschwerdevorbringens wird (vgl. Beschluss des Senats vom 8. Juli 2020 - 2 M 41/20 - juris Rn. 24).
2. Weiter wendet der Antragsteller ein, dass die Eintragung der Baulast auf der Grundlage mangelhafter Dokumente erfolgt sei. Die Baulast beziehe sich auf eine - auch im Weiteren als Lageplan bezeichnete - Skizze, die nicht den Anforderungen genüge, daraus eine Baulast rechtsverbindlich abgrenzen zu können und einzutragen. Ein Lageplan müsse folgende Voraussetzungen erfüllen: Maßstab und Lage des Grundstücks, Flurstücksgrenzen und die Grenzmaße des Baugrundstücks sowie Flurstücksgrenzen der angrenzenden Grundstücke, die vorhandenen und geplanten baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und den angrenzenden Grundstücken. Zur Kennzeichnung dieser Bestandteile seien konkrete Zeichen vorgesehen, die in dem vorliegenden Lageplan nicht beachtet seien, beispielsweise auch nicht, dass dort angeblich Garagen bestünden. Eine vorhandene Dunggrube sei nicht eingezeichnet worden. Bereits in der Zeit, in der die Verpflichtungserklärung abgegeben worden sei, habe es ganz andere baurechtliche Zeichnungen und Konstruktionsunterlagen gegeben. Es seien keinerlei Zeichen zu erkennen, wo Leitungen verlegt worden seien. Ebenso sei die Lage größerer Befestigungen der erforderlichen Zu- und Durchgänge der Zu- und Durchfahrten für die Feuerwehr nicht zu erkennen. Die Anforderungen an die Bestimmtheit von Inhalt und Umfang hätten auch damals gegolten. Es lasse sich nicht erkennen, welche Flächen konkret betroffen seien. Man könne nicht hineininterpretieren, dass sein gesamtes Grundstück durch Dritte in vollem Umfang genutzt werde. Eine jederzeitige Benutzung durch Dritte lasse sich nicht aus der Baulast herleiten.
Mit diesen Einwänden kann der Antragsteller nicht durchdringen. Eine Baulast ist hinreichend bestimmt, wenn sie Inhalt und Umfang der auf das Grundstück zu übernehmenden Verpflichtung eindeutig erkennen lässt. Es ist ausreichend, aber auch erforderlich, dass durch Auslegung entsprechend den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB die Belastung des Grundstücks ermittelt werden kann. Entscheidend ist, wie der Inhalt der jeweiligen konkreten Baulast bei verständiger Würdigung zu verstehen ist. Wenn auf einen Lageplan Bezug genommen wird, muss dieser die beachtlichen örtlichen Verhältnisse richtig und genau, jedenfalls bestimmbar, wiedergeben (Beschluss des Senats vom 28. August 2020 - 2 M 57/20 - juris Rn. 16 m.w.N.). Dies verlangt jedoch nicht die Einhaltung der Anforderungen, die für Bauzeichnungen im Bauantrag und für Bauvorlagen im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren gelten (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. Oktober 2013 - 2 A 2554/12 - juris Rn. 17). Eine mangelnde Bestimmtheit der Baulast lässt sich also nicht allein aus dem Umstand ableiten, dass der Lageplan, auf den Bezug genommen wird, nicht die Mindestanforderungen der Bauvorlagenverordnung - im Zeitpunkt der Baulasteintragung in der Fassung der Verordnung über Bauantrag und Bauvorlagen im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren (Bauvorlagenverordnung - BauVorlVO) vom 13. Oktober 1992 (GVBl. S. 747) - erfüllt. Entscheidend ist vielmehr, ob sich aus dem Lageplan zweifelsfrei ergibt, welche Flächen von der abgegebenen Verpflichtungserklärung erfasst sind. In der Skizze, auf die in der hier fraglichen Verpflichtungserklärung vom 16. November 1995 Bezug genommen wird, gibt es - anders als der Antragsteller in seinem Schriftsatz vom 16. Februar 2021 behauptet - eine grün schraffierte Fläche, die ohne Aufwand eindeutig erkennbar ist. Die Schraffierung ist auch in den vom Antragsteller zu seinem Schriftsatz vom 14. Januar 2021 vorgelegten Anlagen 1 bis 4 zu erkennen, wobei die Markierung dort (möglicherweise aufgrund falscher Abbildung durch das Kopiergerät) gelb wiedergegeben ist. Grün markiert (in den Anlagen 1 bis 4 gelb wiedergegeben) sind im Übrigen auch die Worte im linken Bereich der Skizze: „Hof und Zufahrtsfläche“. Daneben findet sich die Angabe: „395 m2“. Die grün schraffierte Fläche ist im Süden von der „Scheune“, im Westen vom „Stall“ mit angegebener Flurstücksnummer 1936/164 und im Osten vom „Stall“ mit angegebener Flurstücksnummer 1937/164 sowie im Bereich der Hofeinfahrt (weiter nördlich) durch das Nachbargrundstück abgegrenzt. Der Bereich der Hofeinfahrt ist westlich durch das eingezeichnete Wohnhaus, gekennzeichnet mit der Flurstücksnummer 1933/164 (jetzt: 10272), abgegrenzt. Die nördliche Abgrenzung der grün schraffierten Hoffläche ergibt sich aus der Grenze zu den Flurstücken 1933/164 und 1934/164 (jetzt: 10271) und im Bereich der Einfahrt aus der Grenze zum Straßengrundstück. Die der Baulast unterworfene Fläche lässt sich demnach anhand der Grenzen zu benachbarten Flurstücken bestimmen, die mit Ausnahme des Flurstücks, auf dem die A-Straße gelegen ist, und des östlichen Nachbargrundstücks mit Flurstücksbezeichnungen versehen sind. Lediglich die südliche Grenze weist keinen Bezug zu einer Flurstücksgrenze auf. Sie ist aber durch das eingezeichnete Bestandsgebäude („Scheune“) klar erkennbar. Soweit der Antragsteller also bemängelt, dass es an der Angabe von Flurstücksgrenzen und vorhandenen baulichen Anlagen fehle, trifft dies nicht zu. Ob die Skizze exakt maßstabsgerecht ist, kann dahinstehen, weil sie jedenfalls im Wesentlichen mit den Örtlichkeiten übereinstimmt und keine Unklarheiten über die Lage der eingezeichneten Gebäude und Flurstücksgrenzen aufkommen lässt. Dass die Skizze nicht die in der Bauvorlagenverordnung für Flächen, bauliche Anlagen und Grenzen vorgesehenen Zeichen verwendet, ist unschädlich, da kein Zweifel besteht, durch welche baulichen Anlagen und weitere Flurstücksgrenzen der von der Baulast umfasste Bereich abgegrenzt wird. Für die Bestimmung der hier fraglichen Zuwegungsbaulast war es auch nicht erforderlich, mit entsprechenden Zeichen zu kennzeichnen, wo Leitungen verlegt worden sind. Es ist nicht ersichtlich, dass Leitungen stets freigehalten werden müssen und der Bereich daher als Zuwegungsfläche nicht zur Verfügung steht. Auch der Umstand, dass es in dem grün schraffierten Bereich an der Kennzeichnung einer vorhandenen Dunggrube fehlt, führt nicht zur Unbestimmtheit der Baulasteintragung. Solange dort eine Dunggrube als tatsächliches Hindernis bestehen sollte, ist die Fläche zwar möglicherweise unbefahrbar und kann nicht als Zufahrt genutzt werden. Gleichwohl besteht angesichts der Skizze kein Zweifel daran, dass auch dieser Bereich Teil der von der Baulast erfassten Fläche ist. Abweichendes gilt auch dann nicht, wenn die Dunggrube die Zu- und Durchgänge für die Nutzung durch die Feuerwehr beschränken sollte. Die Skizze verfolgt den Zweck, die Lage des der Baulast unterworfenen Bereichs zu kennzeichnen, dient aber nicht der Darstellung etwaiger Zufahrtswege bei Rettungseinsätzen.
3. Soweit der Antragsteller aus weiteren Schraffierungen in der Skizze ableiten will, dass es für Teilflächen, insbesondere den Bereich der Hofeinfahrt, der unmittelbar an die A-Straße angrenze, überhaupt keine Baulast gebe, führt das Vorbringen nicht zum Erfolg. Der Antragsteller trägt hierzu vor, dass es im Lageplan „grün schraffierte Traufflächen“ gebe (vom Antragsteller in den Anlagen 1 und 2 zum Schriftsatz vom 14. Januar 2021 rot und blau umrandet). Für den nicht entsprechend schraffierten Bereich (in Anlage 3 violett umrandet) gebe es überhaupt keine Baulast, so dass es für das Befahren des weiteren Grundstücks keine Rechtsgrundlage gebe.
Die vom Antragsteller rot und blau umrandeten Flächen sind in dem Lageplan, der Bestandteil der Verpflichtungserklärung geworden ist, nicht grün, sondern blau schraffiert. Die grün schraffierte Fläche ist wesentlich größer und umfasst auch den Bereich zwischen den blau schraffierten Feldern und den an der A-Straße gelegenen Bereich der Hoffeinfahrt. Blau gekennzeichnet ist die Fläche, die aus Brandschutzgründen nach der in Nr. 3 des Baulastenstammblatts verzeichneten Eintragung nicht bebaut und nicht zur Lagerung von Brennstoffen genutzt werden darf. Für die Bestimmung der grün gekennzeichneten Zuwegungsbaulast gibt die blaue Kennzeichnung im Lageplan nichts her. Ebenso ist es für die Bestimmung der Baulast - wie oben ausgeführt - nicht von Bedeutung, ob sich auf der vom Antragsteller in Anlage 4 orange umrandeten Fläche eine Dunggrube befindet und deshalb ein Befahren nicht möglich ist.
4. Der Antragsteller trägt weiter vor, dass ein Anspruch auf Durchfahrt nicht bestehe und nicht von § 5 BauO LSA gedeckt sei, weil eine Zufahrt erst dann zu schaffen sei, wenn Gebäude mehr als 50 Meter von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt seien, was hier nicht der Fall sei. Im Zuge der Grundstücksteilung habe die Zuwegung zum Wohnhaus ermöglicht werden sollen. Zu diesem Zeitpunkt habe es noch keine Garagen gegeben. Entsprechend sei in der Verpflichtungserklärung auch kein Anspruch auf Zufahrt zu den Garagen festgelegt worden. Die fraglichen Gebäude seien nach wie vor Stallgebäude und würden nur illegal als Garagen genutzt, was zu brandschutzrechtlichen Problemen führe. Eine Baugenehmigung für Garagen gebe es nicht und dürfe auch nicht erteilt werden, weil sie der Garagenverordnung widersprechen würde. Er, der Antragsteller, habe nie untersagt, die Baulast zur Versorgung mit Wasser, Wärme, Brennstoffen und Strom sowie zur Entsorgung des Abwassers von der öffentlichen Verkehrsfläche zum Grundstück zu unterhalten und nutzen zu lassen. Ein Anspruch auf Befahren bestehe jedoch nicht. Dies sei auch damals nicht gewollt gewesen; andernfalls hätte man eine entsprechende zivilrechtliche Vereinbarung getroffen.
Aus der Erwägung des Antragstellers, dass es nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht erforderlich gewesen sei, eine Zufahrt von der öffentlichen Verkehrsfläche zu gewährleisten, ergibt sich nicht, dass sich die eingetragene Baulast auf nur die Nutzung und Wartung von Leitungen der Versorgung und Entsorgung bezieht. Gemäß § 4 Abs. 1 1. Hs. BauO LSA in der im Zeitpunkt der Verpflichtungsklärung geltenden Fassung des Gesetzes vom 23. Juni 1994 (GVBl. S. 723), die im Wesentlichen der heutigen Regelung entspricht, durften Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Die fragliche Verpflichtungserklärung vom 16. November 1995 nimmt ausdrücklich auf „§ 4 Abs. 1 BauO LSA (in Verbindung mit dem § 5 Abs. 1, 2 BauO LSA)“ Bezug. Mit der Formulierung, nach der geduldet wird, dass „eine befahrbare Zufahrt von der öffentlichen Verkehrsfläche zum Grundstück angelegt, unterhalten und genutzt wird“, knüpft die Erklärung an den Wortlaut des § 4 BauO LSA an und zielt ersichtlich darauf ab, die Einhaltung der Anforderungen dieser Vorschrift zu sichern. Auch im Übrigen gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass die Baulast nur den Zugang zu Leitungen der Versorgung und Entsorgung betreffen sollte. Gegen diese Annahme spricht, dass die Verpflichtungserklärung im III. Abschnitt ausdrücklich zwischen der Duldung der fraglichen Fläche für Ver- und Entsorgungsleitungen (2. Absatz) und für eine befahrbare Zufahrt von der öffentlichen Verkehrsfläche (3. Absatz) unterscheidet. Zwar ist - wie das Verwaltungsgericht ausgeführt hat - in der Rechtsprechung nicht geklärt, ob die bauordnungsrechtlichen Regelungen zur Zufahrt neben der Nutzung durch Rettungs- und Versorgungsfahrzeuge auch darauf abzielen, die Erreichbarkeit des Grundstücks für dessen Benutzer zu gewährleisten (worauf der Antragsgegner in der angefochtenen Verfügung abstellt). Es spricht jedoch viel dafür, dass die Baulast im konkreten Fall darauf gerichtet war, Überfahrten durch die Eigentümer des begünstigen Grundstücks von der öffentlichen Straße zum rückwärtigen ehemaligen Stallgebäude zu ermöglichen, und entsprechend auszulegen ist. Insoweit kann auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts in dem angefochtenen Beschluss Bezug genommen werden. Insbesondere ist in dem der Verpflichtungserklärung zugehörigen Lageplan vermerkt: „Überfahrtsrecht/Überfahrtsfläche für Eheleute nach lfd. Nr. 1“, also die Rechtsvorgänger der Beigeladenen. Das würde keinen Sinn machen, wenn die Verpflichtungserklärung eine Zufahrt im Sinne einer Nutzung zur Überfahrt durch Fahrzeuge nicht ermöglichen sollte.
Eine andere Auslegung der Baulast ist auch nicht deshalb geboten, weil es - wie der Antragsteller vorträgt - keine zivilrechtliche Vereinbarung gebe, die das Befahren der Hoffläche gestatte. Es liegt im Wesen des Instituts der öffentlich-rechtlichen Baulast, dass die mit ihr bezweckte Sicherung der Genehmigungsvoraussetzungen des begünstigten Bauvorhabens gegenüber den privatrechtlichen Rechtsverhältnissen verselbständigt ist (OVG Brem, Urteil vom 21. Oktober 1997 - 1 BA 23/97 - juris Rn. 23). Zivilrechtlich gewährt die Baulast dem Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch, noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden (BGH, Urteil vom 7. Oktober 1994 - V ZR 4/94 - juris Rn. 22). Unabhängig davon lässt sich aus dem Umstand, dass kein Wegerecht ins Grundbuch eingetragen wurde, nichts Wesentliches dafür ableiten, was unter den damaligen Beteiligten vereinbart wurde. Abgesehen davon, dass die damaligen Eigentümer schuldrechtliche Vereinbarungen getroffen haben könnten, sind sie möglicherweise davon ausgegangen, dass die Übernahme einer Baulast mit der Einräumung eines Wegerechts verbunden sei. Dafür spricht die vom Verwaltungsgericht erwähnte Immobilienanzeige aus der Zeit vor dem Erwerb des Grundstücks durch die Beigeladene, in der es heißt: „die Zufahrt erfolgt über ein Wegerecht“.
Wenn es demnach Zweck der Baulast war, nach der Grundstücksteilung (auch) den Eigentümern des begünstigen Grundstücks die Überfahrt zum ehemaligen Stallgebäude zu sichern, kommt es für die Auslegung der Baulast nicht darauf an, ob in der Folgezeit eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung des ehemaligen Stallgebäudes zur Garage erteilt worden ist oder der Erteilung einer solchen Baugenehmigung (vom Antragsteller nicht näher substantiierte) brandschutzrechtliche Bedenken entgegenstanden. Im Übrigen steht es der Vollziehbarkeit der Baulast nicht entgegen, wenn im Zeitpunkt der Eintragung keine Notwendigkeit für die Eintragung einer Baulast zur Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften bestanden haben sollte. Selbst wenn von Anfang an kein öffentliches Interesse an der Baulast bestanden hätte, käme es - wie bereits das Verwaltungsgericht ausgeführt hat - auf die (ursprüngliche) Rechtmäßigkeit der seit langem bestandskräftigen Eintragung nicht mehr an (vgl. dazu Beschluss des Senats vom 28. August 2020 - 2 M 57/20 - juris Rn. 22). Daher ist es auch unerheblich, ob die Baulast seinerzeit erforderlich war, um die Anforderungen an die Zuwegung zum begünstigten Flurstück nach §§ 4 und 5 BauO LSA (a.F.) zu erfüllen (vgl. hierzu auch Beschluss des Senats vom 28. August 2020, a.a.O.).
5. Die weiteren Ausführungen des Antragstellers, mit denen er geltend macht, dass die Beigeladene die Hoffläche zur Autowäsche, zum (nächtlichen) Be- und Entladen durch Postzulieferer, zur Lagerung von Holz und zum Befahren von Lkw durch Dritte nutze, sind für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen bauaufsichtlichen Verfügung unerheblich. Dem Antragsteller wird in der Verfügung lediglich aufgegeben, die Verpflichtung aus der Baulast einzuhalten und das Verschließen der Durchfahrt zu unterlassen. Diesen Rahmen überschreitende Handlungen sind von der Verfügung nicht erfasst. Es bedarf daher im vorliegenden Verfahren keiner Klärung, ob sich die vom Antragsteller angesprochenen Handlungen tatsächlich so ereignet haben und ob sie ggf. von der Baulast gedeckt sind.
6. Der Antragsteller macht weiter geltend, dass nicht ersichtlich sei, worauf die sofortige Vollziehung gestützt werde, wenn nicht einmal über seinen Widerspruch gegen die bauaufsichtliche Verfügung entschieden worden sei. Der Beigeladenen sei durch zivilgerichtliche Entscheidungen untersagt worden, sein Grundstück zu befahren und zur Befahrung Dritten zu überlassen. Sinn der Zufahrts-Baulast sei es, die Erreichbarkeit des begünstigten Grundstücks mit Fahrzeugen zu gewährleisten, die im Interesse der öffentlichen Sicherheit und Ordnung das Grundstück erreichen müssten, insbesondere Feuerwehr, Krankenwagen und Notarzt. Gegebenenfalls müsse auch ein Befahren zur Unterhaltung der Versorgungsleitungen möglich sein. Die Baulast begründe keine zivilrechtliche Duldungsverpflichtung. Die Beigeladene werde nicht in eine baurechtswidrige Lage gedrängt, wenn sie das Grundstück selbst nicht befahre oder es Dritten zum Befahren überlasse. Mittels staatlicher Sanktionen werde unter Missachtung gegenteiliger vollstreckbarer Urteile in sein Eigentumsrecht eingegriffen. Die Entscheidung des Amtsgerichts Burg beruhe auf der damals eingeholten Stellungnahme des Antragsgegners, die dessen jetziger Auffassung widerspreche. Während er, der Antragsteller, sich seit über zwei Jahren um eine außergerichtliche Vereinbarung bemühe, habe der Antragsgegner, der im Übrigen die Sache nur zögerlich behandele, völlig unsensibel eine Entscheidung getroffen und auch noch die sofortige Vollziehung angeordnet. Er, der Antragsteller, habe sich mit Schreiben an die Beigeladene vom 30. Oktober 2018 und vom 4. Juli 2019 erfolglos um eine außergerichtliche Problemlösung bemüht. Nach dem Urteil des Amtsgerichts Burg habe sich der Antragsgegner auf die Seite der Beigeladenen gestellt und plötzlich entgegen seiner bisherigen Auffassung erklärt, dass der Beigeladenen die Nutzung des Grundstücks ermöglicht werden müsse. Durch die Anordnung der sofortigen Vollziehung solle nach Auffassung des Antragsgegners plötzlich Eile geboten sein. Die Möglichkeit einer vernünftigen nachbarschaftlichen Regelung sei damit weggefallen. Es habe in der gesamten Zeit keine Handlungen gegeben, durch die er, der Antragsteller, öffentlich-rechtliche Interessen beeinträchtigt habe. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts führe nicht zur Lösung des Kernproblems, sondern verschärfe die misslichen nachbarschaftlichen Beziehungen und baue - nicht nur bei ihm - das Vertrauen in die Verwaltung und Gerichtsbarkeit noch mehr als bisher ab.
Mit diesen Ausführungen wird die Richtigkeit der Annahme des Verwaltungsgerichts, dass ein besonderes öffentliches Interesse an der Vollziehung der angefochtenen Verfügung bestehe, nicht in Frage gestellt.
Das Verwaltungsgericht hat die Einschätzung des Antragsgegners, dass eine Verfestigung der baurechtswidrigen Position des Antragstellers im überwiegenden Interesse der Beigeladenen zu verhindern sei, für nachvollziehbar und tragfähig gehalten. Die Einschränkung des Antragstellers sei weitaus geringer als die Belastung der Beigeladenen. Außerdem hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass der Schutz wichtiger Rechtsgüter zu beachten sei, namentlich Gesundheit und Leben der Personen, die sich auf dem Grundstück der Beigeladenen aufhielten. Rettungsfahrzeuge könnten in der ggf. notwendigen Zufahrtsmöglichkeit behindert werden. Auch nach Auffassung des Senats rechtfertigen diese Erwägungen die Annahme eines besonderen Vollziehungsinteresses. Demgegenüber greifen die Einwände des Antragstellers nicht durch:
a) Der Zeitpunkt der Anordnung der sofortigen Vollziehung - vor der Entscheidung über den Widerspruch - ist nicht zu beanstanden. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung kann - wie hier - bereits mit dem Verwaltungsakt verbunden werden (vgl. Puttler, in: Sodann/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 80 Rn. 76). Gründe, aus denen ein Aufschub bis zum Erlass des Widerspruchsbescheids geboten gewesen wäre, etwa wegen noch erforderlicher Sachaufklärung oder hoher Erfolgsaussichten des Widerspruchs, sind nicht ersichtlich. Die Widerspruchsbehörde hatte auf die Bitte des Antragsgegners um Amtshilfe bereits mit Schreiben vom 11. August 2020 erklärt, dass die Baulast durch eine entsprechende Unterlassungsverfügung an den Antragsteller durchzusetzen sei.
b) Die zivilgerichtlichen Entscheidungen des Amtsgerichts Burg und des Landgerichts Stendal stehen der Annahme eines besonderen öffentlichen Interesses an der sofortigen Vollziehung nicht entgegen. Wie bereits ausgeführt, liegt es im Wesen des Instituts der öffentlich-rechtlichen Baulast, dass die mit ihr bezweckte Sicherung der Genehmigungsvoraussetzungen des begünstigten Bauvorhabens gegenüber den privatrechtlichen Rechtsverhältnissen verselbständigt ist. Aus dem Umstand, dass sich die bauaufsichtliche Verfügung unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf die privaten Rechtsbeziehungen zwischen dem Antragsteller und der Beigeladenen auswirkt, ergibt sich kein Grund, am Vorliegen des besonderen Vollziehungsinteresses zu zweifeln. In der Rechtsprechung wird zwar davon ausgegangen, dass die Bauaufsichtsbehörde Anlass zu einer besonderen Ermessensbetätigung haben kann, wenn sie mit der Durchsetzung einer Baulast einseitig in einen privatrechtlichen Streit eingreift und einem der daran Beteiligten mit seiner Anordnung eine günstige Ausgangsposition verschafft (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 2. September 1983 - 1 A 72/82 - NJW 1984, 380; OVG Brem, Beschluss vom 16. Januar 2017 - 1 B 275/16 - juris Rn. 12 f.). Dieser Gesichtspunkt kann grundsätzlich auch für die Entscheidung über die Anordnung der sofortigen Vollziehung von Bedeutung sein. Im vorliegenden Fall hätte es jedoch für die Beigeladene unmittelbar nachteilige Folgen, wenn sie von der in der Baulast geregelten Zufahrtsmöglichkeit keinen Gebrauch machen könnte. Sie könnte das hintere Gebäude nicht mit Fahrzeugen erreichen. Zudem wäre die Zufahrt ohne die in der Verfügung angeordnete Öffnung der Durchfahrt auch für Rettungsfahrzeuge blockiert. Der Antragsteller trägt zwar im Schriftsatz vom 16. Februar 2021 vor, das Objekt sei gar nicht verschlossen, sondern verfüge über eine Notöffnung, jedoch nicht zur ständigen Nutzung durch die Beigeladene. Es erschließt sich dem Senat jedoch nicht, wie es technisch möglich sein soll, dass die Notöffnung Rettungskräften auch in dringenden Fällen jederzeit den sofortigen Zugang zur Hoffläche ermöglicht, während das Tor offenbar für die Beigeladene verschlossen bleibt. Bei nachteiligen Folgen für den durch die Baulast Begünstigten ist die Bauaufsichtsbehörde auch mit Rücksicht auf den privatrechtlichen Konflikt nicht gehalten, den baurechtswidrigen Zustand hinzunehmen (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 4. März 2010 - 1 ME 13/10 - juris Rn. 20). Es kommt hinzu, dass im Zeitpunkt der bauaufsichtlichen Verfügung und der Anordnung des Sofortvollzugs der Zivilrechtsstreit mit der - soweit ersichtlich eingetretenen - Rechtskraft des Beschlusses des Landgerichts Stendal vom 22. Januar 2020 bereits abgeschlossen war. Die Beigeladene konnte aus der bauaufsichtlichen Verfügung keinen Vorteil mehr für den Zivilrechtsstreit ziehen und dürfte - nach Abschluss des zivilgerichtlichen Verfahrens - zur Durchsetzung der in der Baulast geregelten Duldungspflicht des Antragstellers auf die Verfügung angewiesen gewesen sein. Soweit der Antragsteller in der Beschwerdeschrift auf seine Bereitschaft zu Vergleichsgesprächen hingewiesen hat, legt er zum Beleg Schreiben vom 30. Oktober 2018 und vom 4. Juli 2019 vor, die beide aus der Zeit vor dem Urteil des Amtsgerichts Burg stammen. Ob der Antragsteller auch nach dem Abschluss des zivilgerichtlichen Verfahrens und unabhängig von einem bauaufsichtlichen Einschreiten des Antragsgegners vergleichsbereit war, ergibt sich hieraus nicht. Im Übrigen ist die Bauaufsichtsbehörde auch nicht verpflichtet, vor Erlass der bauaufsichtlichen Verfügung aufzuklären, ob sich die Beteiligten in angemessener Weise um eine einvernehmliche Regelung bemüht haben (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 4. März 2010, a.a.O. Rn. 20). Die Klärung der vom Verwaltungsgericht angesprochenen Frage, ob und ggf. in welchem Umfang dem Antragsteller gegenüber der von der Baulast begünstigten Beigeladenen bereicherungsrechtliche Ansprüche zustehen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 7. Oktober 1984 - V ZR 4/94 - juris Rn. 11), bleibt auch unter Berücksichtigung der bauaufsichtlichen Verfügung weiterhin offen. Es ist auch - im Hinblick auf das Vorbringen des Antragstellers, dass die Beigeladene die Hoffläche beispielsweise für ihre betrieblichen Angelegenheiten, zur Lagerung von Materialien und das Befahren durch Dritte nutze - nicht entschieden, welche konkreten Handlungen von der Baulast erfasst sind.
c) Für die Beurteilung des öffentlichen Interesses an der sofortigen Vollziehung ist es unerheblich, dass der Antragsgegner in seiner Stellungnahme vom 6. November 2019 gegenüber dem Amtsgerichts Burg eine andere Rechtsauffassung vertreten hat als in der angefochtenen Verfügung. Diese Stellungnahme mag mitursächlich für die Entscheidung des Amtsgerichts Burg gewesen sein. Gleichwohl war der Antragsgegner nicht gehindert, seine Rechtsauffassung unter Einbeziehung der von ihm eingeholten Einschätzung des Landesverwaltungsamts zu überdenken. Vertrauensschutzgesichtspunkte stehen dem nicht entgegen, zumal der Antragsgegner dem Antragsteller seine (neue) Rechtsauffassung in seinem Schreiben vom 1. September 2020, und damit vor Erlass der angefochtenen Verfügung, ausführlich dargelegt hat.
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
IV. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.
V. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 41, 43, 44, 45 BauO LSA
§§ 133, 157 BGB
§§ 4 und 5 BauO LSA
§ 4 BauO LSA
§ 5 BauO LSA
§ 4 Abs. 1 BauO LSA
§ 5 Abs. 1, 2 BauO LSA
§ 57 Abs. 2 BauO LSA
§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 146 Abs. 4 VwGO
§ 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 3 der Garagenverordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 1984, 380
3 C 190/19
22 S 4/10
2 M 41/20
2 M 57/20
2 A 2554/12
1 BA 23/97
V ZR 4/94
1 A 72/82
1 B 275/16
1 ME 13/10