Landgericht Duisburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1987-09-15, Aktenzeichen 7 S 233/87
ECLI: ECLI:DE:LGDU:1987:0915.7S233.87.00

Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr vom 13. April 1987 - 19 C 908/86 - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt:
Der Beklagte wird verurteilt,
die Wohnung in Mülheim an der Ruhr, , erstes Obergeschoß, bestehend aus vier Räumen, eine Küche, ein Korridor, eine Toilette und einem Kellerraum,
sowie den im Keller des Hauses, 4330 Mülheim an der Ruhr, innegehaltenen Kellerraum (ehemaliger Kellerraum bzw. Luftschutzkeller, welcher in dem in Anlage beigefügten Lageplan rotschraffiert ist) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache Erfolg.
Der Beklagte ist nicht nur zur Räumung des Kellers (ehemaliger Keller bzw. Luftschutzkeller) verpflichtet, sondern auch zur Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Wohnung nebst Kellerraum. Der Kläger hat wirksam das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis fristlos wegen wiederholt unpünktlicher Mietzinszahlungen gekündigt, § 554 a BGB.
Nach herrschender Meinung kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter durch ständige unpünktliche Mietzahlungen bewirkt, daß der Vermieter nicht mehr von vornherein darauf vertrauen kann, über den Mietzins zum Fälligkeitstermin disponieren zu können. Nicht die Tatsache des Verzuges, sondern die Unzuverlässigkeit des Mieters einerseits sowie das schutzwürdige Dispositionsinteresse des Vermieters andererseits prägen den Kündigungsgrund (vgl. Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, IV. Randnummer 349, mit weiteren Nachweisen). Der Vermieter hat häufig das Mietobjekt mit Fremdmitteln finanziert und ist seinerseits zu festgelegten Zeitpunkten verpflichtet, Geldleistungen zu erbringen. Er hat deshalb, um eine Zwischenkreditierung zu verhindern, ein Interesse an pünktlichen Mietzinszahlungen. Verstößt der Mieter hartnäckig, wiederholt und ohne triftigen Grund gegen die Pflicht zur pünktlichen Mietzinszahlung, so rechtfertigt dies eine Vertragsauflösung seitens des Vermieters.
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Ausweislich der zu den Akten gereichten Aufstellungen über die Mietzinszahlungen des Beklagten hat der Beklagte im Zeitraum von Februar 1985 bis Oktober 1986 den Mietzins nahezug jeden Monat mit einigen Tagen Verzögerung gezahlt. Nach § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages war der Beklagte verpflichtet, jeweils spätestens am 3. Werktag den Mietzins zu begleichen. Hinsichtlich der Rechtzeitigkeit ist nach dieser genannten Bestimmung auf den Zeitpunkt des Zahlungseinganges abzustellen. Diese Klausel ist wirksam und verstößt nicht gegen das AGBG (vgl. Schultz ZMR, 1987, 41 ff. mit weiteren Nachweisen).
In dem genannten Zeitraum wurde der Beklagte durch die Rechtsvorgängerin des Klägers insgesamt sechsmal wegen seines pflichtwidrigen Verhaltens abgemahnt und darauf hingewiesen, daß es für die Rechtszeitigkeit auf den Zeitpunkt der Ankunft des Geldes ankomme. Ferner wurden dem Beklagten wegen seines "permanenten Vertragsbruches” weitere rechtliche Schritte, insbesondere auch die Kündigung angedroht.
Der Beklagte hat auf diese Mahnungen nicht reagiert, vielmehr auch nach der erfolgten Kündigung zum Teil verspätet den Mietzins gezahlt. Dieses Verhalten läßt den Rückschluß auf eine Hartnäckigkeit des Beklagten zu und birgt eine Vermutung in sich, daß der Beklagte auch in Zukunft seinen vertraglichen Pflichten nicht in vollem Umfange nachkommen wird.
Die Terminüberschreitungen werden auch nicht dadurch entschuldigt, daß der Beklagte Sozialhilfeempfänger ist. Denn nach seinem eigenen Vorbringen erhält er die Leistungen des Sozialamtes jeweils am Rnde eines Monats, so daß er durchaus in der Lage wäre, den Mietzins pünktlich am Anfang des nächstfolgenden Monats zu entrichten. Im übrigen wäre es dem Beklagten zuzumuten gewesen, bei eventuellen Schwierigkeiten den Kläger bzw. dessen Rechtsvorgängerin auf diese Probleme hinzuweisen und eine einvernehmliche Änderung des Zahlungstermins zu vereinbaren.
Nach alledem ist dem Kläger wegen des ständig vertragswiderigen Verhaltens des Beklagten nicht zuzumuten, an dem Mietverhältnis festzuhalten.
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist das Kündigungsrecht des Klägers nicht deshalb ausgeschlossen, weil er erst seit August 1986 Eigentümer des streitgegenständlichen Anwesens ist, die unpünktlichen Zahlungen teilweise vor diesem Zeitpunkt erfolgt und die Abmahnungen noch vom früheren Eigentümer ausgesprochen worden sind. Denn unstreitig hat der Beklagte auch nach der Übergang der Nutzungen und Lasten auf den Kläger als neuen Eigentümer sich vertragsbrüchig verhalten. Die Voraussetzungen des Kündigungsrechtes nach § 554 a BGB sind somit zumindest teilweise auch in der Person des Klägers erfüllt worden, wann nach herrschender Meinung ausreichend ist (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. Bearbeitung 1981, § 571 Randnummer 62 a). Insofern ist es auch unschädlich, daß nicht der Kläger selbst, sondern seine Rechtsvorgängerin den Beklagten angemahnt hat.
Nach alledem ist der Beklagte infolge der wirksamen fristlosen Kündigung seitens des Klägers verpflichtet, die von ihm angemietete Wohnung zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben, § 556 BGB.
Einer Entscheidung über den vom Amtsgericht Mülheim bereits zuerkannten Anspruch des Klägers auf Räumung des zusätzlichen Kellerraumes bedarf es nicht mehr, da die insoweit eingelegte Anschlußberufung des Beklagten zurückgenommen und das Urteil des Amtsgerichts Mülheim in diesem Umfang rechtkräftig geworden ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 554 a BGB
§ 556 BGB
§ 543 Abs. 1 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 19 C 908/86