Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-03-11, Aktenzeichen 213 C 382/12
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2013:0311.213C382.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Enthält ein formularmäßiger Wohnraummietvertrag zu Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis auch die Regelung:
"... Hinweise: Anstriche in sogenannter Lasurtechnik, die nicht ohne erheblichen Aufwand tapezierbar sind, bedürfen der Erlaubnis des Vermieters.",
ist sie als sog. Farbwahlklausel unwirksam, da sie den Mieter unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB benachteiligt (vergleiche BGH, 22. Februar 2012, VIII ZR 205/11, NJW 2012, 1280; BGH, 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499 und BGH, 28. März 2007, VIII ZR 199/06, NJW 2007, 398).(Rn.32)
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagten 2.101,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.12.2012 zu zahlen.
3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger nimmt die Beklagten auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in der Wohnung ... Berlin, 2. OG links in Gestalt von Kosten für die Durchführung von Malerarbeiten, Aufwendungen für die Anfertigung von Fotografien des Wohnungszustandes und von Fotobüchern sowie von Mietausfallkosten, des weiteren auf Ersatz der Kosten für die Anbringung einer Kaltwasserventil-Rosette in Anspruch; die Beklagten begehren widerklagend die Rückzahlung der von ihnen geleisteten Mietkaution.
Unter dem 18.10.2006 schlossen die Beklagten mit Frau ... einen Mietvertrag über die bezeichnete Wohnung, in welchem u. a. vereinbart ist:
„§ 18 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter verpflichtet sich, die während der Dauer des Mietverhältnisses in seinen Mieträumen anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
2. Sofern nachfolgend die Begriffe „Renovierung“ oder „renovieren“ verwendet werden, so ist darunter der juristische Begriff „Schönheitsreparatur“ bzw. deren Durchführung zu verstehen.
3. Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht in handwerklicher Qualität auszuführen.
4. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere: das Tapezieren, vor dem Neutapezieren das Entfernen der alten Tapeten, das Anstreichen der der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre, das Streichen der Außentüren sowie der Fenster von innen, der Innentüren, der Fußböden, Schwellen, Scheuerleisten und anderen Holzteile.
5. Hinweise: Anstriche in sogenannter Lasurtechnik, die nicht ohne erheblichen Aufwand tapezierbar sind, bedürfen der Erlaubnis des Vermieters. Kunststofffenster, Terrazzo und Fliesen sowie abgezogene Fußböden dürfen nicht überstrichen werden. Das Abziehen und Versiegeln von Parkett- und Dielenfußböden usw. gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen und bedarf der Erlaubnis des Vermieters.
...“
In § 34 des Mietvertrages ist die Zahlung einer Kaution von 2.055,00 € sowie die Rückzahlung dieser spätestens 6 Monate nach Mietvertragsende und Rückgabe der Mietsache vereinbart.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 18.10.2006, Bl. 8 ff. d. A. verwiesen.
Der Mietvertrag endete mit Ablauf des 31.05.2012. Bei Rückgabe der Wohnung wies diese teilweise in kräftigen Farben gestaltete Wände bzw. Wandteile auf.
Mit Schreiben vom 04.07.2012 forderte der Kläger von den Beklagten unter Fristsetzung zum 31.07.2012 die Durchführung verschiedener Arbeiten und Beseitigung von Mängeln. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 21 d. A. Bezug genommen.
Auf der Grundlage eines Kostenangebots vom 25.06.2012, wonach in allen Zimmern, Kammer, Küche, Bad/WC und Korridor Decken- und Wandflächen deckend zu streichen, Kastenfenster und Balkontür innenseitig bearbeitet sowie die Heizkörper angeschliffen und nachlackiert werden sollten, nebst Nachtrag vom 13.08.2012, der die Entfernung der Tapete und Neutapezierung der Wandflächen mit Raufaser in dem kleinen, zur Hofseite hin belegenen Zimmer vorsah, wurden dem Kläger mit dem Betrag von 3.610,58 € gemäß Rechnung Nr. 121018 vom 04.10.2012 sowie dem Betrag von 591,07 € für die in dem Nachtragsangebot beinhalteten Arbeiten mit Rechnung Nr. 121017 vom 04.10.2012 von der ... GmbH Kosten in Rechnung gestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Rechnungen der ... GmbH vom 04.10.2012, Bl. 32 ff. d. A. verwiesen.
Der Kläger hat die von den Beklagten eingezahlte Mietkaution vom Kautionskonto mit dem Betrag von 2.101,50 € am 27.08.2012 eingezogen und die Verrechnung dieses Betrages auf die sich aus der Rechnung Nr. 121018 ergebenden Positionen der Reihe der dortigen Auflistung nach erklärt.
Weitere 21,78 € hat der Kläger gemäß Rechnung vom 15.08.2012 der Firma ... für die Montage einer Rosette um ein Kaltwasser-Eckventil aufgewandt.
Der Kläger fertigte Fotografien der Wohnung. Für Fotoarbeiten verauslagte der Kläger gemäß Kassenbeleg der Firma Foto K. vom 08.08.2012 40,00 €. Für den Betrag von 81,79 € ließ der Kläger 4 Fotobücher in Heftform anfertigen.
Der Kläger behauptet, die Wohnung sei in diesem Zustand nicht weiter vermietbar gewesen, weshalb ihm ein Anspruch auf Mietausfall für zwei Monate in Höhe von 1.100 € pro Monat zustehe; dies sei die bei Neuvermietung erzielbare Miete gewesen, da zwischenzeitlich das Haus mit einem Aufzug ausgestattet und das Treppenhaus aufwendig renoviert worden sei. Die Arbeiten seien ausgeführt worden und erforderlich gewesen, um den von den Beklagten in der Wohnung zurückgelassenen Zustand, insbesondere vergraute, scheckige oder farbige Wandanstriche, verspachtelte Dübellöcher, verschrammte Oberflächen und Lackverfärbungen der Heizkörper, rissiger bzw. schadhafter Lackanstrich der Fenster, zu beheben. Die Rechnungen der ... ... GmbH seien gezahlt worden. Die Beklagten hätten eine zum Kaltwassereckventil gehörende Rosette nicht wieder montiert. Die Kosten für Fotoarbeiten und Fotobücher seien notwendig gewesen, um den hinterlassenen Zustand zu dokumentieren. Mit dem von den Beklagten auf die Raufasertapete aufgebrachten Farbaufstrich sei zugleich die Oberflächenstruktur der Tapete verbraucht worden, so dass ein Substanzeingriff vorgelegen habe. Bei einem anerkennenswerten Interesse des Vermieters seien Einschränkungen in den Wahlmöglichkeiten des Mieters möglich. Zudem beziehe sich der Genehmigungsvorbehalt der Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag nur auf eine solche Lasurtechnik, die einen erheblichen Mehraufwand beim Tapezieren erfordere. Da es eine solche aber tatsächlich nicht gebe, folge aus der Klausel kein Anwendungsbereich und daher auch keine Einengung des Gestaltungsspielraums der Beklagten.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 4.443,72 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit Klagezustellung zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen
sowie widerklagend,
den Kläger und Widerbeklagten zu verurteilen, an die Beklagten und Widerkläger 2.101,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, die Schönheitsreparaturenklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung und Unklarheit insgesamt unwirksam, Schönheitsreparaturen daher nicht geschuldet. Der Kautionsrückzahlungsanspruch sei nicht durch Aufrechnung erloschen. Sie behaupten, es sei in der Wohnung allenfalls eine vertragsgemäße Abnutzung hinterlassen worden; der Kläger habe die Weitervermietung der Wohnung an Interessenten mit der Begründung abgelehnt, dass diese so nicht zu vermieten sei.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet, die Widerklage zulässig und begründet.
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bzw. Verletzung der Substanz der Mietsache gemäß §§ 280 Abs. 1, 281, 535 BGB in Gestalt der zur Erstattung geltend gemachten Kosten von nach Abzug der Kaution noch 2.100,15 € für Malerarbeiten auf der Grundlage der Rechnungen der ... GmbH vom 04.10.2012, Mietausfallschaden in Höhe von 2 x 1.100,00 € sowie auf Erstattung der Kosten für die Anbringung einer Rosette um das Kaltwassereckventil von 21,78 € und der für Fotoarbeiten und Fotobücher verauslagten Beträge von 40,00 € und 81,79 € nicht zu.
Dabei kann dahingestellt bleiben, ob und aus welchen Gründen der Kläger überhaupt aktivlegitimiert ist, diese Ansprüche aus und im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Mietverhältnis zwischen den Beklagten und Frau ... gegen die Beklagten geltend zu machen. Die Parteien gehen offenbar übereinstimmend davon, dass der Kläger Eigentümer und Vermieter ist, da die Beklagten diesem Vortrag des Klägers nicht entgegengetreten sind. Auch bei bestehender Aktivlegitimation würden dem Kläger die hier geltend gemachten Ansprüche aus dem Mietvertrag auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht zustehen, da eine Schönheitsreparaturenverpflichtung der Beklagten nicht wirksam vereinbart worden ist und Substanzverletzungen an der Mietsache nicht vorliegen.
Die Schönheitsreparaturen sind im Hinblick auf die nach dem Mietvertrag unter § 18 verwendete Farbwahlklausel nicht wirksam auf die Beklagten als Vertragspflicht übertragen worden, da die Klausel die Beklagten unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt:
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt; während der Mietzeit gibt es grundsätzlich kein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, dem Mieter eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungspielraum des Mieters auch nur einzuengen (BGH, Urteil vom 22.02.2012, VIII ZR 205/11, Rn. 9 und 12; Urteil vom 18.06.2008, VIII ZR 224/07, Rn. 19; Urteil vom 28.03.2007, VIII ZR 199/06, Rn. 10, jeweils soweit zitiert nach juris).
Die von dem Mietvertrag unter § 18 Ziffer 5. verwendete Formulierung stellt die Anwendung einer Lasurtechnik unter den Vorbehalt der Erlaubnis des Vermieters. Die Reichweite dieser Regelung beschränkt sich nicht lediglich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache, sondern beansprucht Geltung gerade für die laufende Mietzeit. Für diesen Zeitraum gibt es keine anerkennenswerten Interessen des Vermieters, die eine Einengung der Gestaltungsfreiheit der Mieter rechtfertigen könnten. Damit schließt die Klausel für die laufende Mietzeit eine nach allgemeiner Auffassung übliche und gebräuchliche Dekorationsart - die Lasurtechnik, die ihrerseits wiederum in vielerlei Spielarten und Ausführungsvarianten sowie mit verschiedenen Materialien möglich ist - von den Gestaltungsmöglichkeiten des Mieters aus und engt den Gestaltungsspielraum des Mieters somit ein. Diese Einengung wird auch nicht dadurch wieder aufgehoben, dass ggf. die Erlaubnis durch den Vermieter erteilt werden könnte, denn gerade in dem Umstand, dass der Mieter sich der Erlaubnis erst versichern bzw. diese einholen muss, liegt bereits eine Beschränkung der Gestaltungsfreiheit.
Die beschränkende Wirkung der Klausel entfällt auch nicht dadurch, dass sie - wie der Kläger meint - keinen tatsächlichen Anwendungsbereich hätte, weil es keine Lasurtechnik gäbe, die nicht ohne erheblichen Aufwand tapezierbar wäre. Wenn es danach im Einzelfall darauf ankommt, ob und in welchem Umfang ein erheblicher Aufwand zur Tapezierung bzw. Beseitigung einer konkret angewandten Art der Lasurtechnik zu entfalten wäre, zeigt sich, dass die Klausel auch intransparent und nicht hinreichend klar und somit auch nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist, da der Mieter in jedem Falle der Anwendung einer Lasurtechnik zunächst prüfen müsste, ob es sich bei der von ihm geplanten Ausführungsweise und den zur Anwendung beabsichtigten Materialien um eine nicht ohne erheblichen Aufwand tapezierbare Lasurtechnik handeln würde oder nicht, wobei auch unklar ist, was letztlich unter erheblichem Aufwand zu verstehen wäre.
Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin (BGH, Urteil vom 22.02.2012, VIII ZR 205/11, Rn. 14; Urteil vom 18.06.2008, VIII ZR 224/07, Rn. 20, jeweils soweit zitiert nach juris).
Eine Verletzung der Mietsachensubstanz kann nicht erkannt werden. Dass die von den Beklagten hinterlassenen Farbanstriche durch normales Überstreichen und in einem Zimmer Neutapezieren, damit also mit der Durchführung von ausschließlich schönheitsreparaturentypischen Arbeiten ohne besonderen Aufwand, die nach der unwirksamen Klausel jedenfalls nicht von Beklagtenseite durchzuführen waren, beseitigt werden konnten, ergibt sich aus den von dem Kläger vorgelegten und zur Begründung seiner Klage herangezogenen Kostenangeboten und Rechnungen der ... ... GmbH. Dies gilt ebenso für etwaige, im Laufe der Zeit entstandene Verfärbungen im Lack der Heizkörper und rissig bzw. brüchig gewordene Lackanstriche der Fenster und Balkontür, die durch die übliche Benutzung der Mietsache entstehen und daher keinen Substanzeingriff darstellen.
Insbesondere folgt ein Substanzeingriff nicht daraus, dass die Beklagten einen Farbaufstrich an der Raufasertapete vorgenommen haben. Der Farbaufstrich auf eine Raufasertapete gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und begründet keinen Substanzeingriff - auch nicht deshalb, weil mit jedem neuen Farbauftrag die Oberflächenstruktur der Tapete mehr und mehr ausgeglichen wird. Eine Tapete als solche ist selbst nur Bestandteil der Dekoration der Mietsache und kann ohne Probleme entfernt und neu angebracht werden, wenn die Nutzbarkeit aufgebraucht und die Tapetenstruktur verschlissen ist. Auch etwaige Kratzer auf den Heizkörpern oder Abplatzungen an Scheuerleisten, die durch ein Überlackieren bzw. eine malermäßige Behandlung beseitigt werden können, entstehen im Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs und sind mit diesem abgegolten, so dass auch hieraus ein Schadensersatzanspruch nicht folgt.
Mangels Pflichtverletzung der Beklagten, soweit es den malermäßigen Zustand der Wohnung bei Rückgabe dieser betrifft, bestehen auch die an diesen Umstand von den Kläger geknüpften Folgeansprüche nicht, so dass auch dahingestellt bleiben kann, ob die von dem Kläger aufgewendeten Kosten für die Fotodokumentation in diesem Umfang im Sinne von § 249 BGB notwendig und erforderlich waren und ob dem Kläger nach seinem Vortrag überhaupt und darüber hinaus in der geltend gemachten Höhe ein Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallschadens zugestanden hätte.
Auch ein Anspruch auf Erstattung der Kosten von 21,78 € für die Anbringung einer Rosette um das Kaltwassereckventil kann nicht erkannt werden, da der Kläger nicht substantiiert vorgetragen hat, dass diese Rosette Gegenstand der Mietsache war und für die von ihm aufgestellte Behauptung, dass die Beklagten dieses entfernt bzw. nicht wieder montiert hätten, auch nach dem beklagtenseitigen Bestreiten dieser Behauptung bereits nicht Beweis angetreten hat.
Der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch der bzw. § 812 Abs. 1 BGB begründet. Der Anspruch ist nicht gemäß § 387, 398 BGB durch Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen mietvertraglicher Pflichtverletzungen erloschen, da solche nicht bestehen bzw. nicht vorliegen.
Die Kaution war gemäß § 34 des Mietvertrages mit Ablauf von 6 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses fällig. Von der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs ist der Kläger zudem selbst ausgegangen, nachdem er diese von dem Kautionskonto eingezogen hat und andere Ansprüche, die ein vermieterseitiges Sicherungsbedürfnis begründen und zum weiteren Einbehalt der Kaution berechtigen würden, nicht vorgetragen hat. Sofern der Kläger selbst nicht Vermieter ist, ergibt sich der gegen ihn gerichtete Anspruch der Beklagten auf Auszahlung der Kaution jedenfalls aus § 812 Abs. 1 BGB, da der Kläger insoweit dann ohnehin ohne Rechtsgrund auf die Kaution zugegriffen, diese vereinnahmt hat und um diese rechtsgrundlos bereichert ist.
Der widerklagend geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich als Prozesszinsanspruch nach §§ 291, 288 Abs. 1 BGB mit dem Tage der Zustellung der Widerklage.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Der Streitwert wird gemäß §§ 63 Abs. 2, 45 Abs. 1 Satz 1 GKG auf 6.545,22 € (Klage: 4.443,72 €; Widerklage 2.101,50 €) festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 249 BGB
§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 280 Abs. 1, 281, 535 BGB
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 812 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 63 Abs. 2, 45 Abs. 1 Satz 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2012, 1280
NJW 2008, 2499
NJW 2007, 398
VIII ZR 205/11
VIII ZR 224/07
VIII ZR 199/06
18 S 108/13
1 GKG auf 6.54