Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Teilurteil vom 1999-08-11, Aktenzeichen 17 U 108/98
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1999:0811.17U108.98.00

Tenor:

Tatbestand:
Durch Mietvertrag vom 06.01.1995 mietete die Beklagte zu 1) einen Teil eines in L. gelegenen Ladenlokals. Unabhängig von der im Mietvertrag anders lautenden Bezeichnung der Vermieterin sind sich die Parteien darüber einig, dass die Klägerin Vermieterin dieses Vertragsverhältnisses ist, in welches die Beklagte zu 2) mit Wirkung vom 01.01.1998 unstreitig eingetreten ist. Die Vermietung des Ladenlokalanteils erfolgte zum "Betrieb einer Feinkost-Metzgerei inklusive Käsesortiment sowie heisser Theke mit nicht alkoholischem Getränkeausschank". Hinsichtlich des Mietvertrages und der umfangreichen ergänzenden Regelungen wird auf die in den Akten befindlichen Unterlagen (Bl. 11 ff. GA) Bezug genommen.
Das streitgegenständliche Ladenlokal liegt in einem größeren Einkaufszentrums, bei dem sich die einzelnen Geschäfte innerhalb eines insgesamt umbauten Raumes befinden und sich zu den innerhalb des Einkaufszentrums befindlichen Verkehrsflächen hin in Form einer "Mall" offen geben, um den Kunden als Ladenpassage - hier genannt "Die Luminaden" - ein einheitliches Einkaufserlebnis zu bieten. Die Klägerin ist auch Vermieterin der angrenzenden Ladenlokale und letztlich Betreiberin des Einkaufszentrums. Die Beklagten betreiben die nach dem Vertragszweck vorgesehene sogenannte "Heisse Theke" im Eingangsbereich des Ladenlokals, welches zu den Verkehrsflächen hin mit einer insgesamt zu öffnenden Glasfassade versehen ist, die während der Öffnungszeiten entsprechend dem Passagencharakter meist insgesamt geöffnet ist. In der "Heissen Theke" vorgehalten und angeboten werden im wesentlichen warme Speisen zum unmittelbaren Verzehr im Ladenlokal und zur Mitnahme. Die Vor- und Zubereitung der Speisen erfolgt überwiegend in einem mitvermieteten und hinter dem öffentlich zugänglichen Teil des Ladenlokals gelegenen Vorbereitungsraum mittels eines Garbräters, der neben dem in diesem Vorbereitungsraum befindlichen Aufzug aufgestellt ist. Wegen der Einzelheiten der Örtlichkeiten wird auf den Plan Bl. 266 GA Bezug genommen. Die für den Betrieb der Beklagten einzuhaltenden gesetzlichen und behördlichen Auflagen sind insgesamt erfüllt; dies gilt auch für die in dem Ladenlokal installierte Be- und Entlüftungsanlage.
Unmittelbar über dem von den Beklagten betriebenen Ladenlokal befindet sich in einem anderen von der Klägerin vermieteten Ladenlokal ein Bettenfachgeschäft, betrieben von der Firma Betten H.. Seit Übernahme der Mieträume durch die Beklagten kam es zunehmend zu Beschwerden von seiten der Firma Betten H. über Geruchsbelästigungen und Fettablagerungen in dem Bettenfachgeschäft. Nach Behauptung der Klägerin minderte die Firma Betten H. gegenüber der Klägerin den Mietzins im Zeitraum von Dezember 1995 bis Februar 1998 insgesamt um einen Betrag von 72.221,72 DM wegen Beeinträchtigungen durch Gerüche und Fettablagerungen; wegen der Einzelheiten der Mietzinsminderungen wird auf die Klageschrift (Bl. 9 GA) Bezug genommen.
Wegen der von der Firma Betten H. geltend gemachten und zwischen den Parteien streitigen Geruchsbelästigungen und Fettablagerungen wurde ein selbständiges Beweisverfahren durchgeführt. Wegen des Ergebnisses dieses Verfahrens wird Bezug genommen auf die Akten 20 OH 2/96 LG K., insbesondere auf das sich in diesen Akten befindliche Sachverständigengutachten vom 22.07.1997.
Die Klägerin hat behauptet, in der Vergangenheit sei es immer wieder teils regelmäßig, teils in unregelmäßigen Abständen sowohl zu Geruchsbelästigungen durch Bratengerüche als auch zu Fettablagerungen in dem Ladengeschäft der Firma Betten H. gekommen. Die hierdurch ausgelösten Beeinträchtigungen hätten vorliegend das übliche Maß überschritten; die Firma Betten H. sei - so meint die Klägerin - zur Mietzinsminderung in dem erfolgten Umfang berechtigt.
Die Klägerin hat beantragt,
Die Beklagten haben beantragt,
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die Klage abzuweisen.
Sie haben die Unzulässigkeit des Klageantrags zu 1) geltend gemacht und die Auffassung vertreten, das Ladenlokal würde vertragsgemäß betrieben und insbesondere der Betrieb der "Heissen Theke" entspreche den mietvertraglichen Bedingungen.
Die Klägerin hat - neben weiteren am Rechtsstreit nicht Beteiligten - den Architekten D. in K. und R., K. und W. in D. erstinstanzlich den Streit verkündet (Bl. 134 GA). Die vorgenannten Streitverkündeten sind unter Anschliessung an die klägerischen Anträge in dem Rechtsstreit erstinstanzlich der Klägerin beigetreten (Bl. 163, 167 GA), wobei im Rubrum des angefochtenen Urteils allerdings nur der Architekt D. als Streithelfer der Klägerin Erwähnung gefunden hat. Durch dieses am 23.10.1998 verkündete Urteil, auf das wegen aller Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Gegen dieses ihr am 26.10.1998 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 26.11.1998 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 26.01.1999 an diesem Tag fristgerecht begründet. Sie wiederholt und vertieft im wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen und trägt insbesondere ergänzend dazu vor, dass die Aufstellungsorte des Garbräters und der "Heissen Theke" vertraglich nicht festgelegt und nach dem Vertrag so nicht gerechtfertigt seien.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts K. vom 23.10.1998 - 89 O 81/98 -
hilfsweise zu dem Klageantrag zu 1)
a)
die Beklagte zu 2. zu verurteilen, es zu unterlassen, die in dem Ladenlokal im Erdgeschoss des Mietobjektes W. Platz 34 c/34 d, L. (Ladeneinheit Nr. E 10),vorhandene Gardämpfanlage neben der Tür des in dem Ladenlokal befindlichen Aufzugs zu betreiben,
b)
den Grill-Bratenstand im Eingansbereich des Ladens zu betreiben und
c)
die Beklagte zu 2. zu verurteilen, technische Vorrichtung zu treffen, die in dem Feinkostbereich ihres Ladenlokals einen Luft-Unterdruck erzeugen.
Die Beklagten widersprechen den Hilfsanträgen, in denen eine Klageänderung zu sehen sei, und beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie behaupten, etwaige Belästigungen würden das übliche Maß nicht überschreiten und sind der Auffassung, die Aufstellungsorte des Garbräters und der "Heissen Theke" seien aufgrund der Örtlichkeit baulich vorbestimmt. Zu Abhilfemaßnahmen seien sie allenfalls verpflichtet, sofern vorrangig von der Klägerin durchzuführende Abhilfemaßnahmen keinen Erfolg zeigten.
Die Streitverkündeten D., R., K. und W. haben sich auch in der Berufungsinstanz am Rechtsstreit beteiligt; soe sind nunmehr den Beklagten beigetreten und beantragen,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
In der mündlichen Verhandlung hat die Prozessbevollmächtigte der Streitverkündeten erklärt, der Streitverkündete R. sei zwischenzeitlich verstorben. Die Klägerin hat dem Beitritt der Streitverkündeten in der Berufungsinstanz auf seiten der Beklagten widersprochen und die Zurückweisung des Beitritts beantragt.
Wegen aller übrigen Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze der Beteiligten nebst den dazu überreichten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I.
In prozessualer Hinsicht ist zunächst folgendes auszuführen:
1.
Der Senat hat gem. § 301 Abs. 1 ZPO durch Teilurteil zu entscheiden, da der Rechtsstreit in dem erkannten Umfang zur Entscheidung reif ist. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin nunmehr in der Berufungsinstanz hilfsweise zum Klageantrag zu 1) verschiedene Eventualanträge gestellt hat (vgl. dazu BGH NJW 1971, 1316; NJW-RR 1986, 579; NJW 1992, 2080).
2.
Der Beitritt der Streithelfer nunmehr in der Berufungsinstanz auf seiten der Beklagten war gem. § 66, 71 Abs. 1 ZPO als unzulässig zurückzuweisen, wobei diese Zurückweisung nicht eines gesonderten Zwischenurteils bedurfte, sondern auch im vorliegenden (Teil) Endurteil ausgesprochen werden kann. Dabei war davon auszugehen, dass hinsichtlich sämtlicher Streithelfer D., R. (bzw. dessen Erben), K. und W. der Rechtsstreit in der Berufungsinstanz anhängig ist, unbeschadet der Tatsache, dass lediglich der Streithelfer D. im Rubrum des angefochtenen Urteils Erwähnung gefunden hat. Insoweit liegt lediglich eine Auslassung im Rubrum des angefochtenen Urteils vor, die gegebenenfalls im Wege der Urteilsberichtigung zu beheben ist. Das Urteil wurde jedenfalls den Prozessbevollmächtigten sämtlicher Streithelfer erster Instanz zugestellt; zweitinstanzlich hat sich nunmehr die Prozessbevollmächtigte ebenfalls für sämtliche Streithelfer bestellt und proessuale Erklärungen abgegeben. Bei dieser Sachlage aber muss mit den Streithelfern davon ausgegangen werden, dass der Rechtsstreit auch unter ihrer Beteiligung in der Berufungsinstanz anhängig ist.
Der Beitritt der Streithelfer auf seiten der Beklagten in der Berufungsinstanz ist unzulässig, da es an dem gem. § 66 Abs. 1 erforderlichen rechtlichen Interesse der Streithelfer fehlt. Grundsätzlich kann zwar der Streithelfer einer Partei die Beistandschaft aufgeben und der Gegenpartei als Streithelfer beitreten, wozu er nicht der Einwilligung der bisher unterstützten Partei bedarf (BGHZ 18, 110, 112; Bischoff MDR 1999, 787, 790). Ein solcher Wechsel der Streithilfe setzt allerdings voraus, dass der Streithelfer seinen ursprünglichen Beitritt zurücknimmt, wobei eine solche Rücknahme - unabhängig von den entsprechenden Erklärungen, die die Prozessbevollmächtigte der Streithelfer vorliegend in der mündlichen Verhandlung dazu abgegeben hat - bereits schlüssig im nachfolgendem Beitritt auf der Gegenseite zu sehen ist (Bischoff a.a.O.). Ein solcher Beitritt steht aber unter der Voraussetzung des § 66 Abs. 1 ZPO und des danach erforderlichen rechtlichen Interesses, welches vorliegend nicht gegeben ist. Nicht ausreichend ist insoweit ein rein tatsächliches, ideales oder wirtschaftliches Interesse, schon gar nicht - wie die Streithelfer meinen - ein bloßes Kosteninteresse. Ein rechtliches Interesse an einem Beitrit auf seiten der Beklagten und einer Klageabweisung aber ist weder konkret dargelegt noch sonst erkennbar, denn es ist nicht ersichtlich, worin das Interesse der an der Errichtung des Einkaufszentrums beteiligten Architekten liegen soll, dass die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit unterliegt. Umgekehrt ist vielmehr davon auszugehen, dass allein ein rechtliches Interesse der Architekten am Obsiegen der Klägerin in Rede stehen kann, insbesondere im Hinblick auf die Vermeidung etwaiger Regressforderungen.
II.
Hinsichtlich des Klageantrags zu 1) ist die Klage mangels Bestimmtheit des Klageantrags i.S.v. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unzulässig, denn im Ergebnis ist nicht ersichtlich, welche Unterlassung der Beklagten zu 2. abverlangt werden soll.
Ein Verbotsantrag darf nicht derart undeutlich gefaßt sein, daß sich der Beklagte nicht erschöpfend verteidigen kann und in der Zwangsvollstreckung, wenn dem gestellten Antrag im Erkenntnisverfahren Rechnung getragen würde, die Entscheidung darüber, was dem Beklagten verboten ist, dem Vollstreckungsgericht überlassen wäre (st. Rspr.; vgl. zuletzt BGH NJW-RR 1998, 835, 837 m.w.N.). Das bedeutet zwar nicht, daß die Verwendung auslegungsbedürftiger Begriffe im Antrag und in der Urteilsformel grundsätzlich und generell unzulässig wäre. Auch der Gebrauch solcher Begriffe kann hinnehmbar oder im Interesse einer sachgerechten Verurteilung zweckmäßig oder sogar geboten sein, wenn über den Sinngehalt der verwendeten Begriffe oder Bezeichnungen kein Zweifel besteht, so daß die Reichweite von Antrag und Urteil feststeht. Etwas anderes gilt aber dann, wenn im Einzelfall der Parteienstreit gerade darum geht, ob das angegriffene Verhalten unter einen bestimmten, auslegungsbedürftigen Begriff fällt (BGH a.a.O m.w.N.). In solchen Fällen würden, wenn Sinngehalt und Bedeutung der verwendeten Begriffe dahingestellt bleiben, Inhalt und Umfang des begehrten bzw. des erkannten Verbots nicht eindeutig feststehen. Für den Beklagten würde es eine nicht erträgliche Unsicherheit bedeuten, wenn er zur Unterlassung von Handlungen verurteilt würde, die nicht konkret umschrieben sind, um deren sie kennzeichnenden Begriff die Parteien streiten oder die auf einer rechtlich erst vorzunehmenden Beurteilung beruhen, und wenn demgemäß erst das Vollstreckungsgericht entscheiden müßte, wie weit das Unterlassungsgebot reicht.
Diesen Bestimmheitsanforderungen genügt der Klageantrag zu 1) nicht, denn welche Handlungen die Beklagte zu 2. im einzelnen konkret unterlassen müsste, ist weder aus dem Antrag noch den geltend gemachten Klagegründen zu entnehmen, sondern müsste - soweit überhaupt möglich - erst im Vollstreckungsverfahren geklärt werden. Die Anknüpfung an einen pauschal umschriebenen Erfolg ist nicht ausreichend, wobei im vorliegenden Fall noch hinzukommt, dass auch der von dem Unterlassungsantrag begünstigte Personenkreis - "Nutzer/Mieter/Eigentümer" - nicht hinreichend konkretisiert und damit unbestimmt ist.
III.
Der Klageantrag zu 3) ist unbegründet. Soweit ein Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung - gegebenenfalls in Verbindung mit der Vorschrift des § 550 BGB - in Betracht kommt, fehlt es im wesentlichen schon an substantiiertem Vortrag. Hinsichtlich der ursprünglich geltend gemachten Fettablagerungen etwa findet sich in der Berufungsbegründung kein Wort,weshalb das Urteil insoweit betreffend die Fettablagerung mangels Begründung nicht als angefochten angesehen werden kann. Hinsichtlich der Geruchsbelästigungen ist nicht ansatzweise dargelegt, wie oft, über welche Zeiträume hinweg und in welchem Ausmaß es zu Geruchsbelästigungen gekommen sein soll, was für die Frage der Erheblichkeit von entscheidender Bedeutung ist. Auch auf die Frage, inwieweit etwaige Geruchsbelästigungen das übliche Ausmaß überschreiten, wird im einzelnen nicht näher eingegangen. Gleiches gilt im Hinblick auf den eingetretenen Schaden, denn zur Berechnung der von der Firma Betten H. nach Behauptung der Klägerin vorgenommenen Mietminderung wird im Einzelnen nichts vorgetragen; die bloße Darstellung der unterschiedlichen Zeiträume mit - im einzelnen nicht nachvollziehbaren - unterschiedlich vorgenommenen Mietminderungen in den einzelnen Monaten kann nicht als ausreichend angesehen werden.
Unabhängig von diesen Gesichtspunkten ist aber vor allem ein Verschulden der Beklagten weder dargelegt noch ersichtlich. Bei dem hier fraglichen Einkaufszentrum handelt es sich um ein Objekt, bei dem sich die einzelnen Ladengeschäfte zu den gemeinsamen - überbauten - Verkehrsflächen hin in Form einer offenen "Mall" präsentieren, wobei dieses Gesamtkonzept von der Klägerin beabsichtigt ist und dem Mietverhältnis als Geschäftsgrundlage zugrundeliegt.
Zu recht weisen die Streithelfer in diesem Zusammenhang darauf hin, daß bei Öffnung der den Ladenbereich abschließenden Glasfassade, die auf ausdrücklichen Wunsch der Bauherren - und damit letztlich der Klägerseite - in dieser Ausführung so errichtet wurde und die dem Vertrag im Rahmen des Gesamtkonzeptes als zu öffnende Fassade als Vertragsgrundlage zugrunde liegt, das Ladengeschäft zur "Mall" hin in der gewünschten Form zu den Verkehrsflächen hin offensteht und damit notwendigerweise die Emissionen in diesen Bereich entweichen. Genau dort aber liegt die Luftansaugung des Bettenfachgeschäftes, wodurch die Gerüche mittels der Lüftungsanlage in dieses Geschäft transportiert werden. Der im Beweisverfahren tätige Sachverständige hat diese Konstruktion als gravierenden Mangel des Lüftungssystems bezeichnet, den es abzustellen gilt, wobei dieser konstruktive Mangel ohne Zweifel in den Verantwortungsbereich der Klägerin fällt.
Soweit die Klägerin hierzu vorgetragen hat, es sei ein feststehendes Glasteil an der Ladenfassade vorgegeben gewesen, um die Verbreitung von Bratendüften zu verhindern, ist dies zum einen unsubstantiiert, denn es ist nicht einmal erkennbar, ob dies Vorgabe überhaupt den Beklagten gemacht worden ist, geschweige denn, wann, durch wen und in welcher Form diese Vorgabe gemacht worden sein soll. Zum anderen spricht dagegen insbesondere die von der Klägerin selbst vorgelegte Baubeschreibung, wonach die Mietumfassung und die Abtrennung des Mietbereichs gegen die Verkehrsflächen eine Vermieterleistung waren.
Ebenso dem Verantwortungsbereich der Klägerin zuzurechnen ist der Standort des Aufzuges, der einerseits in dem der Zubereitung der Speisen dienenden und dazu vorgesehenen Vorbereitungsraum der Beklagten, andererseits unmittelbar in dem Bettenfachgeschäft endet, und der nach den Feststellungen des Sachverständigen im Beweisverfahren durch seinen Kamineffekt für eine zusätzliche Verbreitung von Speisegerüchen in das Bettenfachgeschäft ursächlich ist. Denn auch dieses bauliche Grundkonzept und die damit verbundenen Nachteile fallen allein in die Sphäre der Klägerin, die die so miteinander verbundenen Geschäfte in dieser Form errichtet und vermietet hat.
Soweit die Klägerin trotz der im wesentlichen von ihr zu vertretenden vorgenannten Gesamtsituation ihre Ansprüche aus verschiedenen vertraglichen Regelungen betreffend Rücksichtspflichten und die Vermeidung von Emissionen herleiten will, kann dem nicht gefolgt werden. Die Beklagten betreiben ihr Geschäft im Rahmen der vorgegebenen baulichen Situation und unter Berücksichtigung des "Mall"-Konzeptes in der Form, wie es ihnen durch den Mietvertrag - mithin unter Einschluß der "heißen Theke" - gestattet ist. Die dafür erforderlichen Be- und Entlüftungsanlagen sind vorhanden und entsprechen unstreitig den Erfordernissen und Vorschriften. Die Zubereitung der Speisen erfolgt in dem für diesen Zweck vorgesehenen Vorbereitungsraum. Soweit sich die Klägerin darauf beruft, der Standort der heißen Theke sei vertraglich nicht festgelegt und daraus eine Verlegung in den hinteren Ladenbereich herleiten will, versteht es sich von selbst, daß eine solche imbißartige Einrichtung und Verkaufsstelle im Rahmen der Üblichkeit und nach der allgemeinen Verkehrsauffassung möglichst nahe an dem vorbeigehenden Publikum ihren Standort haben muß, um den damit beabsichtigten Zweck auch zu erfüllen. All dies gilt vorliegend erst recht im Hinblick auf das von der Klägerin realisierte Gesamtkonzept einer Einkaufspassage mit offenem Charakter der einzelnen Ladengeschäfte.
Eine Schadensersatzansprüche auslösende schuldhafte Vertragsverletzung der Beklagten ist somit nicht erkennbar, denn die Beklagten betreiben im Rahmen der vertraglichen Gestattung den Betrieb entsprechend dem Vertragszweck, nutzen die Örtlichkeiten entsprechend den baulichen Vorgaben bzw. im Rahmen des allgemein üblichen und haben die zum Betrieb erforderlichen Lüftungsanlagen entsprechend den Vorschriften in Betrieb. Soweit es dennoch zu Emissionen kommt, sind diese grundsätzlich als üblich hinzunehmen. Soweit diese Emissionen hier aufgrund der Anordnung der Luftansaugung und des Aufzug-Kamineffektes ein übliches Ausmaß in dem Bettenfachgeschäft überschreiten, beruht dies auf Umständen, die die Klägerin zu vertreten hat. Dies gilt um so mehr, als allein die Klägerin durch Auswahl der einzelnen Mieter Einfluß auf die Zusammensetzung der Mietergemeinschaft hat und somit etwaigen Unverträglichkeiten vorbeugen kann.
IV.
Die Kostenentscheidung betreffend die Streithelfer beruht auf der entsprechenden Anwendung des § 269 Abs. 3 ZPO, soweit die Streithelfer ihren erstinstanzlichen Beitritt auf seiten der Klägerin zurückgenommen haben, im übrigen auf § 71 ZPO i.V.m. der entsprechenden Anwendung des § 91 Abs. 1 ZPO, soweit der Beitritt in der Berufungsinstanz auf seiten der Beklagten als unzulässig zurückgewiesen worden ist. Die Kostentscheidung im übrigen bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Wert der Beschwer für die Klägerin: über 60.000,00 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 550 BGB
§ 71 ZPO
§ 301 Abs. 1 ZPO
§ 66 Abs. 1 ZPO
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 269 Abs. 3 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1971,
1316
NJW-RR 1986, 579
NJW 1992, 2080
BGHZ 18, 110, 112
MDR 1999, 787, 790
NJW-RR 1998, 835, 837
20
OH 2/96
89 O 81/98