Landgericht Bielefeld (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-03-27, Aktenzeichen 19 O 395/22
ECLI: ECLI:DE:LGBI:2023:0327.19O395.22.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien sind über einen Maklervertrag miteinander verbunden. Die Beklagten sind liiert.
Die Klägerin war von dem ehemaligen Eigentümer beauftragt worden, die beiden Eigentumswohnungen unter der Anschrift A.-Straße x, B., als Wohnungspaket zu vermakeln. Sie bot die Immobilie daher im Internet provisionspflichtig zum Verkauf an und pries diese – im Exposé – ausdrücklich als Mehrgenerationenhaus an.
Die Beklagte kontaktierte die Klägerin am 18.03.2021 in Kenntnis des Provisionsverlangens der Klägerin und bekundete das Kaufinteresse der Beklagten durch Hinterlegung ihrer Kontaktdaten.
Hierauf wurde den Beklagten in einem automatisierten Verfahren zunächst eine E-Mail mit einem Link übersandt mit der Bitte, die darin enthaltene Provisionsvereinbarung sowie den Erhalt und die Kenntnisnahme der Widerrufsbelehrung durch Eintragung des Namens der Beklagten sowie durch Eingabe des Wortes ja" zu bestätigen.
Die Beklagte kam dem nach, sodass die Klägerin das durch die Beklagte ausgefüllte Formular anschließend per E-Mail am 18.03.2021 an diese übersandte.
Der weitere Verkaufsprozess über die Klägerin nahm sodann seinen Fortgang. Die Beklagten besichtigten die Immobilien und unterzeichneten am 09.04.2021 eine auf die Klägerin ausgestellte Vollmacht zur Inauftraggabe des Kaufvertragsentwurfs.
Sodann erwarben die Beklagten die Immobilien am 31.05.2021 zu einem Kaufpreis in Höhe von 369.000,00 Euro.
Der Entwurf des Kaufvertrags, der dann auch so geschlossen worden ist und auf den insoweit vollumfänglich Bezug genommen wird, befindet sich als Anlage zum Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 07.02.2023 auf Blatt 94 ff. d.A..
Unter dem 11.06.2021 übersandte die Klägerin den Beklagten die Rechnung über die Maklerprovision in Höhe von 26.346,60 €. Die Rechnung, auf die insoweit Bezug genommen wird, befindet sich als Anlage K 2 zum Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 02.01.2023 auf Blatt 42 d.A..
Trotz Mahnungen durch die Klägerin erfolgte auch in der Folge keinerlei Zahlung durch die Beklagten.
Die Klägerin meint, dass die §§ 656 a — d BGB nicht einschlägig seien, da weder eine Wohnung noch ein Einfamilienhaus Gegenstand des hier vorliegenden Maklervertrags sei. Vielmehr hätten die Beklagten zwei Wohnungen als Paket erworben, welche per Teilungserklärung separiert und für die Nutzung zweier verschiedener Haushalte vorgesehen seien. Dies ergebe sich aus dem Kaufvertrag.
In Bezug auf die Anwendung der §§ 656 a — d BGB sei ausschließlich ausschlaggebend, wie die Immobilie objektiv zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu qualifizieren gewesen sei. Auch die subjektiven Bewegründe oder die Nutzungsabsicht des Erwerbers könne nicht die objektive Klassifizierung der Immobilie ändern, da anderenfalls der sachliche Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes jederzeit umgangen werden könnte. Rein vorsorglich bestreite die Klägerin, dass die Beklagten die Liegenschaft als Einfamilienhaus nutzen würden.
Da die Beklagten den Abschluss des Maklervertrags, die Erbringung der Maklerleistung durch die Klägerin sowie den Erwerb der vermakelten Immobilie nicht in Abrede stellten, würden sie gemäß § 652 BGB die eingeklagte Courtage schulden.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 26.346,50 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 10,75 % p.a. seit dem 12.07.2021 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten mit Nichtwissen, dass die Verkäuferseite einen Maklerlohn in mindestens gleicher Höhe an die Klägerin entrichtet habe. Nach § 656d BGB bestehe deswegen bereits kein Anspruch auf die Zahlung einer Maklerprovision durch die Beklagten. Aber selbst wenn die Verkäuferseite einen Maklerlohn in mindestens gleicher Höhe entrichtet hätte, wäre der geltend gemachte Anspruch nicht fällig, da bislang durch die Klägerin kein entsprechender Nachweis darüber erbracht worden sei.
In dem vorliegenden Fall herrsche die Besonderheit, dass die Beklagten nach dem notariellen Kaufvertrag kein Einfamilienhaus, sondern zwei Eigentumswohnungen erworben haben. Das Haus sei ursprünglich ein Einfamilienhaus gewesen, das von dem Voreigentümer in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt worden sei. Die Beklagten hätten im Rahmen der Vertragsverhandlungen deutlich zum Ausdruck gebracht, das Haus zukünftig wieder mit ihren beiden kleinen Kindern und der Mutter/Schwiegermutter als Einfamilienhaus zu nutzen. Zu diesem Zweck seien erhebliche Umbaumaßnahmen geplant gewesen und zwischenzeitlich auch umgesetzt worden. Wie von Anfang an geplant sei ein Einfamilienhaus mit einer kleinen Einliegerwohnung entstanden, die von der Mutter des Beklagten mietfrei bewohnt werde.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien und ihren Prozessbevollmächtigten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 26.346,50 € aus § 652 BGB.
1.)
Zwar haben die Parteien im Jahr 2021 einen Maklervertrag geschlossen und die Beklagten haben aufgrund der Vermittlung durch die Klägerin die Immobilie A.-Straße x in B. zu einem Kaufpreis von 390.000,- € erworben.
2.)
Allerdings liegen die – zwingend erforderlichen – Voraussetzungen des § 656d BGB nicht vor.
a) Anwendbarkeit des § 656d BGB
§ 656d BGB ist anzuwenden, da die Beklagten ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656d BGB erworben haben.
Bei dem Objekt A.-Straße x in B. handelt es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a, 656d BGB.
Ausweislich der Gesetzesbegründung zu § 656d BGB in der Bundestags-Drucksache 19/15827, Seite 18 ist ein Einfamilienhaus „jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Unschädlich ist jedoch eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung (zum Beispiel Einliegerwohnung).“
Daher verhindern insbesondere Einliegerwohnungen die Einordnung als Einfamilienhaus nicht. Diese Einschränkung lässt sich vor dem Hintergrund des Ziels der Förderung des Eigentumserwerbs an Immobilien für Wohnzwecke lediglich einer Familie rechtfertigen, da Einliegerwohnungen typischerweise von weiteren Familienmitgliedern genutzt werden (BeckOGK/Meier, BGB, Edition 11/2022, § 656a BGB, Rn 8 f.). Handelt es sich dagegen um eine weitere vollwertige Wohnung oder enthält das Gebäude mehrere gleichwertige Wohnungen, ist dagegen kein Einfamilienhaus mehr gegeben (BeckOGK/Meier, BGB, Edition 11/2022, § 656a BGB, Rn 8 f.).
Maßgeblich für die Erschließung der Begriffe des Einfamilienhauses und der Eigentumswohnung ist der jeweilige Erwerbszweck. So kann ein zuvor als Mehrfamilienhaus dienendes Gebäude, das durch nur eine Familie zu eigenen Wohnzwecken erworben werden soll, im Sinne der Norm ein Einfamilienhaus sein (BeckOK BGB/Kneller, 65. Ed. 1.2.2023, BGB § 656a Rn. 2, 3). Die Berücksichtigung subjektiver Elemente ist bei der Interpretation des Normtatbestandes mit dem Normtelos vereinbar. Ursprünglich als Zweifamilienhäuser genutzte Objekte können vom Erwerber somit tatsächlich als Einfamilienhaus erworben und genutzt werden, wenn dies so im Einzelfall gewollt ist (MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 656a Rn. 8; Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, § 656a BGB, Rn 2).
Nach diesen Kriterien handelt es sich bei dem Objekt A.-Straße x in B. um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a, 656d BGB.
Es dient den Wohnzwecken lediglich einer Familie, bestehend aus den Beklagten, ihren Kindern und der Mutter der Beklagten.
Zudem hat die in Teilen des Erdgeschosses liegende Wohnung lediglich untergeordnete Bedeutung. Dies ergibt sich bereits aus den unterschiedlichen Größen der beiden Wohnungen: Die im Erdgeschoss liegende Wohnung umfasste im Erwerbszeitpunkt lediglich circa 95 qm, die im Erdgeschoss und im Dachgeschoss liegende zweite Wohnung jedoch circa 145 qm. Nach den vorgenommenen Umbaumaßnahmen umfasst die Wohnung im Erdgeschoss lediglich noch 80 qm, während die im Erd- und Obergeschoss liegende Wohnung 160 qm umfasst.
Der Mutter des Beklagten wird die Wohnung im Erdgeschoss mietfrei zur Verfügung gestellt.
Dies steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der persönlichen Anhörung der Beklagten fest. Entgegenstehende Anhaltspunkte sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Beide Beklagte haben in ihrer persönlichen Anhörung einen glaubwürdigen Eindruck gemacht. Ihre Schilderungen waren auch glaubhaft. Sie haben detailliert anhand von Grundrissen erklärt, welche Umbaumaßnahmen sie ergriffen haben und dass sie die kleinere Wohnung im Erdgeschoss aufgrund der baulichen Gegebenheiten auch nach den getroffenen Umbaumaßnahmen aufgrund ihrer Offenheit gegenüber den übrigen Räumlichkeiten im Erdgeschoss nicht anderweitig an familienfremde Personen vermieten könnten.
Damit liegt der typische Fall einer untergeordneten Einliegerwohnung vor: Eine kleinere Wohneinheit, die einem Familienmitglied - hier der Mutter des Beklagten - zur Verfügung gestellt wird, und das auch noch mietfrei.
b) Voraussetzungen
Die Voraussetzungen des § 656d BGB sind nicht erfüllt.
§ 656d BGB sieht vor, dass, hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam ist, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Unstreitig hat die Verkäuferseite keinen Maklerlohn an die Klägerin entrichtet.
Nach § 656d BGB bestehe bereits deswegen kein Anspruch auf die Zahlung einer Maklerprovision durch die Beklagten.
Aber selbst wenn die Verkäuferseite einen Maklerlohn in mindestens gleicher Höhe entrichtet hätte, wäre der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht fällig, da die Klägerin eine Zahlung der Verkäuferseite bislang nicht nachgewiesen hat (§ 656d Absatz 1 Satz 2 BGB). Auch dies ist zwischen den Parteien unstreitig.
3.)
Selbst wenn kein Fall des § 656d BGB vorläge, weil die Klägerin sowohl mit dem Veräußerer der Immobilie A.-Straße x in B. als auch mit den Beklagten als Erwerber geschlossen hat, führte dies zu keinem abweichenden Ergebnis.
In diesem Fall käme § 656c BGB zur Anwendung, dessen Voraussetzungen – Erwerb eines Einfamilienhauses bei Beauftragung des Maklers durch beide Kaufvertragsparteien – dann gegeben wären.
Auch § 656c Absatz 1 Satz 1 BGB sieht vor, dass die Beklagten nur dann zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet sind, wenn auch der Veräußerer zur Zahlung einer Maklerprovision in gleicher Höhe verpflichtet wird.
Letzteres ist hier unstreitig nicht der Fall.
Rechtsfolge ist nach § 656c Absatz 2 BGB, dass der hier vorliegende Maklervertrag wegen Verstoßes gegen § 656c Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.
4.)
Aufgrund dessen hat die Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision.
II.
Anderweitige Anspruchsgrundlagen für den von der Klägerin mit der Klage geltend gemachten Zahlungsanspruch gegen die Beklagten kommen nicht in Betracht.
III.
Mangels Anspruch in der Hauptsache hat die Klägerin gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Zahlung von Zinsen.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Absatz 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 656a, 656d BGB
§ 652 BGB
§ 656d BGB
§ 656a BGB
§ 656c BGB
§ 709 ZPO
§ 656d Absatz 1 Satz 2 BGB
§ 656c Absatz 1 Satz 1 BGB
§ 656c Absatz 2 BGB
§ 91 Absatz 1 ZPO