Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-10-13, Aktenzeichen 2 D 86/09.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2011:1013.2D86.09NE.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Antragsteller kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich mit dem vorliegenden Normenkontrollantrag gegen die Satzung der Antragsgegnerin vom 1. Juli 2009 über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Industriegebiet G. /F. ". Er ist Eigentümer von rund 99 % der im Satzungsgebiet gelegenen Flächen, die er zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet hat.
Der Satzungsbereich erstreckt sich über eine Fläche von 42,15 ha in der Nähe des Ortsteils Neu-M. im Westen von B. ; hieraus soll ein Industriegebiet mit einer Netto-Baulandfläche von ca. 30,1 ha entwickelt werden. Die Bauflächen sollen - wie aus dem Flächennutzungsplan und dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 74 "G. /F. " hervorgeht - im nordwestlichen Bereich des Satzungsgebiets verwirklicht werden. Im südöstlichen Bereich sollen zur Kompensation und Abgrenzung zu der Wohnbebauung am Rande des Ortsteils Neu-M. eine öffentliche Grünfläche einschließlich der äußeren Erschließung des Industriegebiets (Anbindung an die L 539) und ein Regenrückhaltebecken entstehen.
Für den wesentlichen Bereich des Satzungsgebiets legt der seit dem 12. März 2008 Geltung beanspruchende Regionalplan für den Regierungsbezirk B1. , Teilabschnitt Oberbereich T. , einen Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB-Bereich) fest; das südliche Satzungsgebiet ist als Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich dargestellt. Bei der Fortschreibung des Regionalplans wurde für B. ein "GIB-Bedarf" bis 2020 von 43 ha zugrundegelegt. Abzüglich der ermittelten "FNP-Reserven" von 9 ha ergab sich dadurch ein "Handlungsbedarf für Fortschreibung" im Umfang von 34 ha, der durch den gleich großen GIB "Gut S. " - am Standort G. /F. - gedeckt werden sollte (vgl. hierzu S. 35 des Regionalplans - Teilabschnitt Oberbereich T. , Tabelle 2). Die Vorarbeiten zu einem Entwurf des Teilabschnitts des Regionalplans begannen im Jahre 2003 mit einer Erhebung zum Stand der kommunalen Bauleitplanung. Am 8. Dezember 2005 beschloss der Regionalrat die Einleitung des förmlichen Erarbeitungsverfahrens. Mit Beschluss vom 14. Juni 2007 stellte der Regionalrat den Regionalplan, Teilabschnitt Oberbereich T. , auf. Die ministerielle Genehmigung vom 20. November 2007 wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 12. März 2008, S. 159, bekannt gemacht.
Der aktuelle, seit dem 9. September 2008 rechtsverbindliche Flächennutzungsplan 2020 der Antragsgegnerin stellt ebenfalls den nordwestlichen Bereich des Satzungsgebiets als Gewerbefläche und den südlichen Bereich als öffentliche Grünfläche dar. Die vorbereitenden Arbeiten zur Neuaufstellung ihres Flächennutzungsplans, mit dem unter anderem auch neue Gewerbeflächen in größerem Umfang ausgewiesen werden sollten, nahm die Antragsgegnerin im Jahre 2001 auf. Den Aufstellungsbeschluss fasste der Rat der Antragsgegnerin am 10. Dezember 2003. Mit der Erarbeitung des Flächennutzungsplans wurde das Ingenieurbüro W. (Beratende Ingenieure für Verkehr, Städtebau, Umweltschutz GmbH, I. ) beauftragt. Die Antragsgegnerin nahm vor allem zwei mögliche Standorte für die Ausweisung großräumiger Gewerbe- und Industrieflächen in den Blick, und zwar neben dem Standort G. /F. das am östlichen Stadtrand gelegene Gebiet C. , für das zwei Varianten - mit und ohne Talauffüllung - in Betracht gezogen wurden. Die Antragsgegnerin beauftragte das Büro Landschaft + Siedlung GbR, S1. , die beiden Standorte in einer "Grobabschätzung" unter umweltrelevanten Aspekten zu vergleichen. In seinem "Umwelt-Vorscreening" aus Januar 2006 kamen die Gutachter zu dem Fazit, dass der Standort G. /F. gegenüber der Alternative C. "sehr deutlich zu bevorzugen" sei. Ebenfalls im Auftrag der Antragsgegnerin legten das Ingenieurbüro W. und die Landschaft + Siedlung GbR ihre gutachterliche "Untersuchung von zwei alternativen Gewerbegebietsstandorten im Bereich C. und G. /F. " vom 14. Januar 2006 vor, die sich vor allem mit den voraussichtlichen Kosten für eine Entwicklung der Standorte befasste. Darin wurden die Gesamtkosten für den Standort G. /F. in Höhe von 19,49 Mio. Euro veranschlagt, diejenigen für den Standort C. auf 23,56 Mio. Euro bzw. 31,89 Mio. Euro (ohne bzw. mit Auffüllung). In seiner Sitzung am 21. Juni 2006 fasste der Rat der Antragsgegnerin eine Entscheidung darüber, welche der beiden Standortalternativen der weiteren Planung zugrunde gelegt werden sollte; er beschloss "die großflächige Gewerbeflächenentwicklung am Standort G. /F. ... zur erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung". Einen Antrag, die im Rahmen des Verfahrens zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans erforderliche Umweltverträglichkeitsprüfung auch auf das Gebiet C. auszuweiten, lehnte der Rat der Antragsgegnerin mit Beschluss vom 8. November 2006 ab. Mit Beschluss vom 25. Juni 2008 stellte der Rat der Antragsgegnerin die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans fest. Die Bezirksregierung B1. genehmigte den Flächen-nutzungsplan am 1. September 2008; die Genehmigung wurde am 9. September 2008 öffentlich bekannt gemacht.
Das Verfahren zur Aufstellung der Entwicklungssatzung nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf:
Am 20. September 2007 beschloss der Rat der Antragsgegnerin, vorbereitende Untersuchungen durchzuführen. Das Institut für Bodenmanagement aus E. (J. ) untersuchte im Auftrag der Antragsgegnerin die "Anwendungsvoraussetzungen für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ‚Industriegebiet G. /F. ‘ in B. ". Es wertete die von ihm durchgeführte Beteiligung der Eigentümer und Pächter sowie der Träger öffentlicher Belange aus und gab seine Stellungnahme auf der Grundlage zahlreicher Gutachten - einschließlich einer eigenen Gewerbeflächenbedarfsprognose aus Oktober 2008 -, Kostenschätzungen sowie sonstiger Unterlagen ab.
Am 1. Juli 2009 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die mit einer Begründung versehene Entwicklungssatzung, die am 6. und 9. Juli 2009 öffentlich bekannt gemacht wurde. Aufgrund von Bedenken an der ordnungsgemäßen Ausfertigung der Satzung wurde diese rückwirkend zum 6. Juli 2009 am 26. April 2010 erneut bekannt gemacht.
In der Begründung zur Satzung ist zur Zielsetzung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Industriegebiet G. /F. " unter anderem ausgeführt (Ziff. 2):
"Der Maßnahme kommt eine besondere Bedeutung für die wirtschaftliche und strukturelle Entwicklung B2. zu. Mit der Entwicklung eines großflächigen zusammenhängenden Industriegebiets soll die längerfristige Sicherung des örtlichen Bedarfs an Industrie- und Gewerbeflächen ermöglicht werden. ... Die Wirtschaftskraft B2. soll erhalten bzw. gestärkt werden. Der besondere wirtschaftliche Stellenwert B2. im Kreis P. soll erhalten bleiben bzw. ausgebaut werden. Gleichzeitig sollen auch für die Region Arbeitsplätze geschaffen werden."
Zum Allgemeinwohlerfordernis heißt es unter Ziff. 7 weiter:
"B. weist einen hohen Anteil an Unternehmen des produzierenden Sektors auf, die einen Bedarf für entsprechend große Baugrundstücke sowie Standorte haben, in denen Emissionen zulässig sind. Auf Grund der örtlichen Wirtschaftsstruktur ist es erforderlich, ein größeres zusammenhängendes Industriegebiet zu entwickeln. Der hohe Anteil produzierender Betriebe hat einen entsprechenden Bedarf an großen Baugrundstücken zur Folge. Dieser Bedarf kann nicht durch die Entwicklung kleinerer Gewerbegebiete gedeckt werden, für deren Entwicklung zudem in B. keine geeigneten Flächenpotentiale vorhanden sind. Es ist daher erforderlich, einen zusammenhängenden großen Industriestandort zu entwickeln, der die längerfristig vorhandene Nachfrage nach gewerblichen Bauflächen decken kann. Die Größe des geplanten Industriegebietes von rund 42,15 ha Bruttofläche ermöglicht die Bereitstellung von ca. 30,06 ha Nettobaufläche. Dies liegt im unteren Bereich der prognostizierten Spanne von 28,8 - 44,4 ha Nettobauland für 12 Jahre.
...
Da es sich bei dem geplanten Industriegebiet um den einzigen
- unter Berücksichtigung ökonomischer und ökologischer Kriterien - geeigneten Standort in B. handelt, auf dem ein größeres Industriegebiet entwickelt werden kann, gibt es keine Standortalternativen."
Mit dem am 28. Juli 2009 erhobenen Normenkontrollantrag trägt der Antragsteller vor:
Seine an einen Landwirt verpachteten Grundstücke seien für dessen Betrieb von überlebenswichtiger Bedeutung. Von den Flächen des ursprünglich mehr als doppelt so großen Guts S. seien bereits in der Vergangenheit freiwillig Flächen für verschiedene dem Allgemeinwohl dienende Vorhaben abgegeben worden, weshalb seine, des Antragstellers, nochmalige Inanspruchnahme problematisch sei. Bereits im vorangehenden Verfahren der Flächennutzungsplanänderung habe er auf das besondere Schutzerfordernis für landwirtschaftliche Flächen hingewiesen.
Vor allem sei auch die von der Antragsgegnerin getroffene Standortauswahl fehlerhaft. So sei der Standort C. , welcher bereits im Rahmen der Änderung des Flächennutzungsplans als Alternativstandort für Gewerbeflächen ins Auge gefasst worden sei, vorteilhafter, weil der Antragsgegnerin 25% bis 50% der dortigen Flächen gehörten. Die Antragsgegnerin habe jenen Standort zu Unrecht bei der weiteren Betrachtung ausgeschlossen. Die auch in der Begründung der Entwicklungssatzung in Bezug genommene Voruntersuchung zu der Frage, ob das Gebiet C. oder das nunmehr überplante Gebiet G. /F. vorzugswürdig sei, begegne Bedenken. Gründliche Untersuchungen seien nicht durchgeführt worden, was sich schon aus der Bezeichnung "Umwelt-Vorscreening" des von der Landschaft + Siedlung GbR aus S1. im Januar 2006 erstellten Berichts, aber auch aus dem Inhalt der Untersuchung ergebe. Dennoch sei die Entscheidung für den Standort G. /F. ausschließlich auf der Grundlage des Umweltvorscreenings getroffen worden, obwohl dieses völlig unzureichend sei. Bodenuntersuchungen seien nicht durchgeführt worden. Flora und Fauna seien nicht systematisch aufgenommen worden. Falsch sei die Behauptung, im Gebiet G. /E gebe es keine Fließgewässer, vielmehr gebe es dort einen Bachlauf mit Quellgebieten. Maßnahmen zum Schutz dieses Bachs seien im Rahmen des Erosions-Schutzprogramms der EU gefördert worden. Mit dem Rotmilan und dem Eisvogel seien im Satzungsgebiet seltene Tierarten vorhanden, die in der Voruntersuchung nicht erwähnt worden seien. Anders als behauptet seien dort auch Karstböden vorhanden; entsprechende Verdachtsmomente seien in dem von ihm, dem Antragsteller, in Auftrag gegebenen Gutachten "Geplantes Gewerbegebiet ‘G. ‘- Karsthydrogeologische Konsequenzen und daraus ableitbare Risiken" vom 17. Januar 2007 aufgezeigt. Darauf habe er schon in den Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans und des Regionalplans hingewiesen. In den vorbereitenden Untersuchungen zur Entwicklungsatzung sei auch ein vorhandenes Trockental von hoher ökologischer Bedeutung nicht berücksichtigt worden.
Auch die in dem Vorscreening enthaltenen Angaben zu den Kosten der betrachteten Planungsalternativen seien fehlerhaft. Für die Durchführung von Tiefbaumaßnahmen sowie für die Herstellung von Grünflächen seien Einheitspreise angesetzt worden, die nicht den zum Zeitpunkt der Untersuchung geltenden Marktpreisen entsprochen hätten. Für eine Erdauffüllung im Gebiet C. seien Kosten von 3 Euro pro m³ angesetzt worden, obwohl von den auffüllenden Firmen eine Vergütung von 1 Euro pro m³ zu erzielen wäre. Das Gebiet C. könne vermutlich leichter erschlossen werden als das Gebiet G. und sei auch relativ einfach in drei Abschnitten zu entwickeln.
Neben dem Gebiet C. hätte zudem gemeinsam mit der Gemeinde G1. das Gebiet X. als Gewerbefläche entwickelt werden können. Dort hätten für eine Industrieentwicklung in deutlich geringerem Umfang landwirtschaftliche Flächen verbraucht werden müssen. Die Verhandlungen mit der Gemeinde G1. über eine gemeinsame Entwicklung seien nur gescheitert, weil die Antragsgegnerin unerfüllbare Randbedingungen gestellt oder den Eindruck erweckt habe, die Gemeinde G1. "über den Tisch zu ziehen".
Die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 BauGB lägen nicht vor. Die Entwicklungsmaßnahme diene nicht der Entwicklung eines Ortsteils oder anderer entsprechend bedeutsamer Teile des Gemeindegebiets. Es ergebe sich aus den Satzungsunterlagen nicht, dass der behauptete Bedarf an neuen Gewerbeflächen einheitlich und nicht einzeln an anderen Stellen ausgewiesen werden könne oder müsse. Ihnen sei nicht einmal zwingend zu entnehmen, dass überhaupt keine Gewerbegebietsflächen vorhanden seien. Über die als vorhanden benannten 0,7 ha Gewerbefläche hinaus, die wohl im Eigentum der Antragsgegnerin stehe, sei zu bedenken, dass Gewerbegebietsflächen auch im Privateigentum entwickelt werden könnten. Teilweise verfügten die Unternehmen in B. sehr wohl über Reserveflächen. Zudem könnten im Zuge der von der Antragsgegnerin nicht bedachten Wirtschaftskrise in B. Gewerbeflächen frei werden, zumal hier ein nicht unerheblicher Anteil der vorhandenen Gewerbefläche Automobilzulieferern zur Verfügung stehe, die in besonderer Weise von der Wirtschaftskrise betroffen seien. Ein besonderer Bedarf an der Schaffung von Arbeitsstätten bestehe nicht. Auch in B. würden Produktionsstandorte eher ins Ausland verlagert als neu errichtet. In der Vergangenheit habe die Firma I1. die größten zusätzlichen Gewerbeflächen nachgefragt; diese Firma sei aber veräußert worden. Die Firma N. habe in Deutschland Arbeitsplätze abgebaut.
Die Maßnahme diene nicht dem Wohl der Allgemeinheit. Ob es einen Arbeitsstättenbedarf überhaupt gebe, sei nicht untersucht worden. Es müsse ein Bedarf an Arbeitsstätten und damit eine hinreichend große Zahl von Stellensuchenden geben; diese erste Voraussetzung für eine Entwicklungssatzung sei von der Antragsgegnerin nicht festgestellt worden. Es gehe um die Versorgung der vorhandenen Bevölkerung, nicht aber um eventuelle Attraktivitätssteigerungen der Gemeinde. Hierauf komme es im besonderen Maße an, da schon jetzt ein hoher Anteil der in B. arbeitenden Menschen Einpendler seien. Auch sei die Einwohnerprognose für B. keinesfalls positiv. Ein Zeitungsbericht zeige auf, dass in B. ansässige Firmen über einen Fachkräftemangel klagten. Es gebe keine Stellungnahme, wie viele Arbeitsplätze im Stadtgebiet gegebenenfalls über längere Zeit fehlen würden und warum einem Mangel durch die Planung abgeholfen werden könne.
Soweit die Antragsgegnerin auf die Bedeutung der Stadt im Kreisgebiet als Gewerbestandort verweise, werde es hierauf nur bei einer Planung ankommen können, die den Entwicklungsbedarf im Kreisgebiet berücksichtige, worauf vorliegend aber nicht abgestellt worden sei. Eine Entwicklungssatzung diene in erster Linie der gemeindlichen Planung und müsse auf die Bedürfnisse der Gemeinde zurückgreifen.
Die zügige Durchführung der Maßnahme sei nicht innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet. Die Prognose der Antragsgegnerin sei fehlerhaft, da sie einen Grunderwerb noch im Jahre 2009 für möglich gehalten habe, obwohl er, der Antragsteller, wiederholt erklärt habe, nicht freiwillig zu verkaufen. Nicht dargelegt sei, wie die Mittel für den Grunderwerb und die Durchführung der Maßnahme aufgebracht werden sollten. Die Haushaltslage der Antragsgegnerin sei dramatisch. Dennoch lasse sich den Satzungsunterlagen nicht entnehmen, wie die Antragsgegnerin in der Lage sein sollte, die erforderlichen Mittel zur Verfügung zu stellen, obwohl die Maßnahmen nicht kostendeckend durchgeführt werden könnten und der Antragsteller immer erklärt habe, er wolle seine Flächen nicht freiwillig zur Verfügung stellen. Ein Fehlbetrag von 26 Millionen Euro müsse in weiten Teilen vorfinanziert werden. Den für das Satzungsgebiet erforderlichen Bebauungsplänen müssten zusätzliche Untersuchungen vorangehen. Die entsprechenden Kosten seien in der Kosten- und Finanzierungsübersicht nicht genannt.
Es bestünden Zweifel, ob die Antragsgegnerin eine den Anforderungen des § 171 Abs. 2 BauGB genügende Kosten- und Finanzierungsübersicht aufgestellt habe. Es sei u.a. nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin über das erforderliche Anfangskapital verfüge, was nach der Rechtsprechung bereits zum Zeitpunkt des Erlasses der Entwicklungssatzung dargelegt werden müssen. Ob es öffentliche Mittel gebe, sei unklar.
Der Antragsteller beantragt,
die Satzung der Antragsgegnerin vom 1. Juli 2009 über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Industriegebiet G. /F. " für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Die Antragsgegnerin begründet ihren Antrag im Wesentlichen wie folgt:
Der überplante Bereich habe für das Plangebiet eine herausgehobene Bedeutung. Er sei im Regionalplan (Stand November 2008) als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen festgelegt, im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche dargestellt. Der überplante Bereich stelle nach den im Zuge der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans durchgeführten Untersuchungen den einzigen Bereich für eine weitere große Gewerbegebietsentwicklung im Stadtgebiet dar. Allein aufgrund seiner Größe von 42,15 ha habe er im Stadtgebiet erhebliches Eigengewicht und erfülle wesentliche gewerbliche Teilfunktionen.
Der Entwicklungsmaßnahme komme besondere Bedeutung zu. B. sei die industriestärkste Stadt im Kreisgebiet und stelle 30 % aller Arbeitsplätze im produzierenden Gewerbe, insbesondere in den Bereichen der Automobilzulieferung, der Armaturenherstellung und des Heizungsbaus. Die vorhandenen Flächen würden zur Deckung des bereits heute vorhandenen und des künftig erwarteten Bedarfs nicht ausreichen.
Die in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB genannten Gründe des Allgemeinwohls seien nicht abschließend aufgezählt. Das Wohl der Allgemeinheit erfordere die Satzung, die der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten sowie der Erhaltung und Stärkung der Wirtschaftskraft B2. diene. Diese Belange seien nicht deswegen geringer gewichtig, weil ein qualifizierter Bedarf auch in einer Nachbargemeinde bestehe oder weil er in einer anderen Gemeinde ebenfalls befriedigt werden könnte. Vielmehr sei es Sache der Regionalplanung, eine entsprechende Zuordnung vorzunehmen. Entsprechende Zielvorgaben enthalte der Regionalplan in den Abschnitten 2.2.1 und 3; danach gehöre der Standort X. nicht zu den interkommunalen Gewerbegebieten.
Die Nachfrage nach Arbeitsstätten übersteige das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich. Nach der Bedarfsflächenprognose hätten sich seit 1993 in B. die gewerblichen und industriellen Flächen um ca. 70 % vergrößert; vier Gewerbe- und Industriegebiete seien entwickelt worden. Die letzte Fläche sei im Jahre 2007 vermarktet worden. Die Nachfrage sei unverändert geblieben. Werde die Fläche des in der Vergangenheit jährlich in Anspruch genommenen Nettobaulands von 3,73 ha auf einen Planungshorizont von 12 Jahren hochgerechnet, ergebe sich ein künftiger Bedarf von ca. 45 ha.
Die "analytische Gewerbe- und Industrieflächenprognose" komme bezogen auf den Planungshorizont von 12 Jahren zu einem Gewerbe- und Industrieflächenbedarf von ca. 16,5 ha Nettobauland zuzüglich öffentlicher Straßen, Wege und Grünflächen, Ausgleichs- und Gemeinbedarfsflächen. Dieser Analyse sei zunächst eine Ermittlung der Gewerbeflächen beanspruchenden Personen vorausgegangen. Sodann sei die von diesen Personen beanspruchte Gewerbefläche nach bestimmten (beschäftigtenbezogenen) Ansiedlungs-, Verlagerungs- und Stilllegungsquoten ermittelt worden. Der Rückgriff auf ein solches Rechenmodell sei zulässig.
Die prognostischen Ergebnisse würden bestätigt durch eine Befragung der in B. ansässigen Unternehmer, wonach sich ein jährlicher Bedarf von 2 ha Nettobauland ohne Neuansiedlungen ergebe. Hinzu träten die bei ihr, der Antragsgegnerin, eingegangenen Nachfragen anderer Unternehmen nach Gewerbeflächen. Innerhalb eines Jahres seien bei ihr 15 Nachfragen nach zusätzlichen Gewerbeflächen zwischen 8,27 ha und 10,34 ha eingegangen. Diese Nachfragen zeigten, dass die "analytische Gewerbe- und Industrieflächenprognose" einen zu geringen Bedarf prognostiziere.
Die Bezirksregierung habe zur Fortschreibung des Regionalplans für den Planungshorizont 2020 einen Bedarf von 38,5 ha bis 48,1 ha verbindlich festgeschrieben. Bei der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans sei bis zum Jahre 2018 für das Szenario "Schrumpfung" ein Gewerbeflächenbedarf von 11,8 ha, für das Szenario "Wachstum" von bis zu 53,4 ha prognostiziert worden; 33 ha stelle der Flächennutzungsplan für den Standort G. /F. dar. Auf den beiden belastbarsten methodischen Wegen - der Unternehmensumfrage bzw. der Ableitung aus dem in der Vergangenheit durchschnittlich vermarkteten Nettobauland - ergebe sich auf 12 Jahre bezogen ein Bedarf zwischen 28,8 und 44,4 ha. Flächenreserven stünden im Stadtgebiet praktisch nicht zur Verfügung. 0,7 ha Reservefläche seien für die nachfragenden Betriebe nach Größe und Zuschnitt der Fläche nicht von Interesse. Verbleibende, nicht durch andere Siedlungsfunktionen belegte Flächen wiesen Nachteile entweder in topographischer Hinsicht (Steillagen), in erschließungstechnischer Hinsicht (Anfahrt schwierig oder durch Wohngebiete) oder aus Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes auf. Die vorbereitende Untersuchung habe die Finanz- und Wirtschaftskrise berücksichtigt und als kurzfristiges Phänomen eingeschätzt.
Es sei keine Alternativfläche vorhanden, die den mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Zielen und den sich daraus ergebenden spezifischen Standortanforderungen genügen würde. Die Prüfung der infrage kommenden Alternativen habe auf verschiedenen Planungsebenen in abgestufter Form stattgefunden. Im Zuge der Fortschreibung des Regionalplans für den Regierungsbezirk B1. sei die Ausweisung eines GIB im Bereich G. /F. mit den Alternativstand-orten eines interkommunalen Gewerbegebiets X. sowie eines Gewerbegebiets C. verglichen worden. Die Bezirksplanungsbehörde sei davon ausgegangen, dass die Umsetzung eines GIB C. zu einer starken Beeinträchtigung des Naturhaushalts, des Landschaftsbilds und einer streng geschützten Tierart - nämlich des Uhus - führen würde. Auch wegen der Überplanung des dort vorhandenen Campingplatzes sei eine GIB-Festlegung nicht als vertretbar angesehen worden. Die Ablehnung eines interkommunalen Gewerbegebiets am Standort X. habe auf den unterschiedlichen Anforderungen an die benötigten gewerblichen Bauflächen beruht; so habe die Gemeinde G1. kleinteilig strukturierte Baugrundstücke für nicht bzw. nicht wesentlich störendes Gewerbe benötigt, die Antragsgegnerin hingegen insbesondere größere zusammenhängende Grundstücke für stark emittierende Industriebetriebe. So habe sich der Regionalrat für die Ausweisung eines GIB am Standort G. /F. entschieden. Im Zuge der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans seien ein umfassender Standortvergleich der Standorte G. /F. sowie C. erfolgt und weitere Einzelstandorte geprüft worden. Der Umweltbericht zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans setze sich allein auf 24 Seiten auf der Grundlage verschiedener Gutachten ausschließlich mit der Darstellung der gewerblichen Baufläche in G. /F. auseinander. Im Bereich C. habe sie nur in geringfügigem Umfang Eigentumsflächen. Nur der Standort G. /F. eigne sich für eine großflächige Gewerbegebietsentwicklung. Die Entwicklung kleiner Gewerbegebiete genüge dem Bedarf an größeren Baugrundstücken für Betriebe mit entsprechendem Immissionspotential nicht.
Sie habe die von der Entwicklungssatzung betroffenen Belange ausreichend bilanziert. Sie sei sich darüber im Klaren gewesen, dass der Pächter des Antragstellers durch die Maßnahmen in seiner Existenz betroffen sein könne und durch Ersatzland oder einen finanziellen Ausgleich entschädigt werden müsse.
Zur einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der mit der Satzung verfolgten Entwicklungsziele genügten die Mittel des allgemeinen Städtebaurechts nicht. Die Aufstellung eines herkömmlichen Bebauungsplans scheide auf Grund der fehlenden Verkaufsbereitschaft der Beteiligten aus. Ein Bebauungsplan biete keine Handhabe, private Pachtverträge zu beenden. Die planerische Entwicklung des Industriegebiets fordere ein koordiniertes Vorgehen in organisatorischer, baulicher und finanzieller Hinsicht. Entsprechende Erwägungen gälten für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, einen städtebaulichen Vertrag sowie die Umlegung.
Kostengesichtspunkte seien für die Rechtmäßigkeit einer Entwicklungssatzung nur von Belang, wenn sie die zügige Durchführung der Maßnahme in einem angemessenen Zeitraum in Frage stellen würden, was nicht der Fall sei. Sie habe auf gutachterlicher Grundlage eine Kosten- und Finanzierungsübersicht erstellt. Dass die Maßnahme nicht kostendeckend durchgeführt werden könne, sei ihr bewusst, was sie aber nicht vor grundsätzliche Probleme stelle, habe sie doch stets über ein überaus hohes Gewerbesteueraufkommen verfügt. Soweit in den Vorberichten zu den Haushalten 2009 und 2010 davon die Rede gewesen sei, der Haushalt bewege sich am Rande der haushaltsrechtlich zulässigen Kredithöhe, betreffe dies nicht die Möglichkeiten der Kreditaufnahme in künftigen Haushaltsjahren. Das haushaltsrechtlich zulässige Kreditvolumen hänge entscheidend von der Höhe der geplanten Investitionen ab. Vor diesem Hintergrund sei eine Fremdfinanzierung der Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme unproblematisch. Im Übrigen habe sich die Haushaltssituation inzwischen deutlich verbessert. Die Antragsgegnerin gehöre zu den wenigen Kommunen in Nordrhein-Westfalen, die in den Jahren 2010 und 2011 (voraussichtlich) einen strukturellen Haushaltsausgleich erreiche. Ein nachfolgendes Bebauungsplanverfahren werde keine über das übliche Maß hinausgehenden Schwierigkeiten aufwerfen, zumal auf Erkenntnisse aus dem Flächennutzungsplanverfahren zurückgegriffen werden könnte.
Die Entwicklungssatzung sei abwägungsfehlerfrei. Hinsichtlich der Belange von Natur und Landschaft sei es ausreichend, wenn die Gemeinde im Rahmen der Abwägung berücksichtige, ob den Belangen von Natur und Landschaft durch die Bauleitplanung Rechnung getragen werden könne. Sie habe die Belange des Naturschutzes, der Landschaftspflege, des Wasserhaushalts und des Bodenschutzes ausreichend berücksichtigt. Das Umwelt-Vorscreening habe aufgezeigt, dass der Standort G. /F. auch mit Blick auf die Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft dem Alternativstandort C. vorzuziehen sei. Die vom Antragsteller formulierten Anforderungen an die Umweltprüfung auf der Ebene des Flächennutzungsplans seien überspannt. Sie, die Antragsgegnerin, habe sich ausweislich des Umweltberichts zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans sehr umfangreich mit den relevanten Umweltmerkmalen befasst. Auf Ermittlungsdefizite komme es gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht an. Die Planung könne am vorgesehenen Standort realisiert werden. Gegen Zugriffsverbote des Artenschutzes könne nur durch tatsächliche Handlungen, nicht aber durch eine Entwicklungssatzung verstoßen werden. Nichts anderes gelte für einen Flächennutzungsplan. Auf der Ebene der Flächennutzungsplanung seien Vögel und Fledermäuse mit dem Ergebnis systematisch erfasst worden, dass die geplanten Vorhaben artenschutzverträglich durchgeführt werden könnten. Ein lückenloses Arteninventar habe nicht erstellt werden müssen. Eventuell erforderliche Vermeidungs- und (vorgezogene) Ausgleichsmaßnahmen müssten bei der Aufstellung des Bebauungsplans geprüft werden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der vom Antragsteller vorgelegten Unterlagen sowie der von der Antragsgegnerin überreichten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg.
Der Antrag ist allerdings zulässig. Insbesondere ist der Antragsteller im Sinne des § 47 Abs. 2 VwGO antragsbefugt, da er durch die Anwendung der Satzung Rechtsverletzungen zu befürchten hat, die sein Grundeigentum unmittelbar betreffen. Die Antragsgegnerin ist gemäß § 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB zum Erwerb der im Satzungsgebiet gelegenen Grundstücke verpflichtet, die im Wesentlichen im Eigentum des Antragstellers stehen; gegebenenfalls kann gemäß § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB eine Enteignung zu Gunsten der Antragsgegnerin zulässig sein.
Der Antrag ist aber nicht begründet.
1. Formelle Mängel der Satzung liegen nicht vor. Soweit der Antragsteller bezweifelt, ob die von der Antragsgegnerin in Auftrag gegebenen vorbereitenden Untersuchungen ausreichten, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs zu belegen, betrifft dies keine Frage der formellen, sondern der materiellen Rechtmäßigkeit der Satzung.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 18. Mai 2010
- 10 D 42/06.NE -, BauR 2010, 1890 = juris Rn. 54, vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE -, BRS 70 Nr. 214 = juris Rn. 39, vom 19. Juni 2001
- 10a D 210/97.NE -, NVwZ-RR 2002, 626 = juris Rn. 4.
2. Die angefochtene Entwicklungssatzung genügt auch den an sie zu stellenden materiell-rechtlichen Anforderungen.
a) Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme entspricht im Einklang mit § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB den Zielen und Zwecken des § 165 Abs. 2 BauGB; insbesondere kann sich eine solche Maßnahme vom Grundsatz her auf den hier überplanten Bereich beziehen.
Nach § 165 Abs. 2 BauGB können mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde unter anderem im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden.
Aus der Stellung des § 165 BauGB im Kapitel "Besonderes Städtebaurecht" ergibt sich, dass das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von besonderen städtebaulichen Problemen bestimmt ist und einen qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraussetzt. Das städtebauliche Vorhaben muss den Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen bestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen. Es muss sich um ein koordiniertes Maßnahmenbündel handeln, das durch eine "flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes Gebiet" verwirklicht werden soll. Auch der räumliche Bezug der Entwicklungsmaßnahme muss vom Charakter des Besonderen geprägt sein.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 2002
- 4 CN 7.01 -, BRS 65 Nr. 230 = juris Rn. 17, und vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 21; Beschluss vom 9. November 2001
- 4 BN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223 = juris Rn. 6; OVG NRW, Urteile vom 18. Mai 2010 - 10 D 42/06.NE -, BauR 2010, 1890 = juris Rn. 60, und vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 44 ff. m. w. N.
Es kann demnach nicht jedes städtebauliche Vorhaben Gegenstand einer Entwicklungsmaßnahme sein. Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sollen vielmehr nur Ortsteile und andere im vorgenannten Sinne besonders bedeutsame Teile des Gemeindegebiets entwickelt werden.
Unter Ortsteil ist dabei ein Teil des Gemeindegebiets zu verstehen, der wesentliche Teilfunktionen des vorhandenen Orts in sich vereinigt. Der Ortsteil ist begrifflich mit einer gewissen flächenmäßigen Größe verbunden, welche seine besondere städtebauliche Bedeutung regelmäßig impliziert. Letzteres gilt auch für andere Teile des Gemeindegebiets, die ihrer Fläche nach einem Ortsteil vergleichbar sind. Abgesehen von diesen Gebietsteilen, denen allein auf Grund ihrer Ausdehnung eine besondere städtebauliche Bedeutung beizumessen ist, gehören zu den anderen Teilen des Gemeindegebiets im Verständnis von § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB etwa solche städtebaulichen Gebilde, die wegen ihrer Stellung im Gesamtgefüge des Gemeindegebiets, des Landesgebiets oder der Region städtebaulich bedeutsam sind, insbesondere für das Funktionieren dieses Gesamtgefüges auf der Grundlage aufeinander abgestimmter und tauglicher Teilfunktionen.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 18. Dezember 2008
- 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 49, vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, juris Rn. 96, und vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351 = juris Rn. 52.
Das bedeutet, dass nicht jedes Baugebiet für eine Entwicklungsmaßnahme in Frage kommt. Vielmehr muss der betreffende Gebietsteil ein beträchtliches Eigengewicht haben, das auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist. Der in § 165 Abs. 2 BauGB verwandte Begriff der besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde beinhaltet neben dem quantitativen Aspekt in der Regel auch eine qualitative Komponente. Je kleiner der projektierte Entwicklungsbereich im Gesamtgefüge der Gemeinde ist, umso stärker sind im Rahmen wertender Betrachtung qualitative Merkmale maßgebend, etwa wenn der Bereich mit Blick auf die räumliche Lage als bevorzugter Wohn- und Arbeitsstandort ein beachtliches Entwicklungs-potential hat.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223 = juris Rn. 3; OVG NRW, Urteil vom 18. Mai 2010 - 10 D 42/06.NE -, BauR 2010, 1890 = juris Rn. 67.
Nach diesen Grundsätzen handelt es sich bei dem festgesetzten Entwicklungsbereich zwar nicht um einen Ortsteil, wohl aber um einen "anderen Teil des Gemeindegebiets" im Sinne des § 165 Abs. 2 BauGB.
Die Stadt B. hat eine Gesamtfläche von 9.785 ha, davon zum überwiegenden Teil Waldflächen (5.113 ha) bzw. landwirtschaftlich genutzte Flächen (2.948 ha), schließlich 597 ha Gebäude- und Freiflächen (http de). Die Gesamtfläche der Gewerbe- und Industriegebiete beträgt 207,43 ha (Stand 1. Januar 2007; vgl. wiederum http de). In Relation zur letztgenannten Zahl weist ein Entwicklungsbereich mit 42,15 ha Größe schon ein beachtliches quantitatives Gewicht auf. Der Umstand, dass nach den planerischen Vorstellungen der Antragsgegnerin letztlich Bauland allein im nördlichen Bereich des Satzungsgebiets und auch nur in einer Größenordnung von 32,9 ha brutto bzw. 30,1 ha netto entwickelt werden soll, führt auf keine entscheidend andere Wertung. Denn die Grünflächen, die im südlichen Satzungsgebiet neben den Bauflächen entlang der äußeren Erschließung angelegt werden sollen, bilden mit den Gewerbeflächen insoweit eine Einheit, als sie nicht nur die Funktion einer Ausgleichsfläche haben. Ihre städtebauliche Bedeutung geht hierüber hinaus, weil sie zugleich den Übergang zur benachbarten Ortslage gestalten und eine maßvolle Abgrenzung grundsätzlich konfliktträchtiger Nutzungen gewährleisten sollen. Der überplante Bereich hat zudem eine besondere qualitative Bedeutung. Dies betrifft sein Entwicklungspotential, zusammenhängende Gewerbeflächen für großflächige Betriebe bereitzustellen, die - wie im Weiteren noch auszuführen sein wird - zudem an anderer Stelle des Gemeindegebiets nicht vergleichbar städtebaulich vertretbar zur Verfügung stehen bzw. entwickelt werden können.
Die Entwicklungsmaßnahme ist auch als Gesamtmaßnahme konzipiert. Zur Erreichung des planerischen Ziels, innerhalb von 12 Jahren die durch die angefochtene Satzung erfassten Außenbereichsflächen zu einem Industriegebiet für (großflächige) Betriebsstätten des produzierenden Gewerbes zu entwickeln, bedarf es der Umsetzung einer Vielzahl von ineinander greifenden Einzelmaßnahmen, wie etwa umfangreiche Erdarbeiten zur Geländeterrassierung bzw. -nivellierung und sonstige Erschließungsmaßnahmen einschließlich der Anlegung von Grünflächen als Teil der notwendigen Kompensation. Diese verschiedenen Maßnahmen erfordern eine genaue zeitliche, finanzielle sowie organisatorische Abstimmung.
Vgl. dazu allgemein OVG NRW, Urteil vom 8. April 2002 - 7a D 213/97.NE -, juris Rn. 59.
b) Die Entwicklungssatzung erfüllt auch die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Nach dieser Vorschrift kann die Gemeinde einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen.
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die streitige Entwicklungsmaßnahme deckt einen erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB (dazu aa). Auch ansonsten erfordert das Wohl der Allgemeinheit ihre Durchführung (dazu bb).
aa) Die im Streit stehende Entwicklungsmaßnahme dient der Deckung eines in B. bestehenden erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten. Das ist vor allem durch die vom IBoMA erstellte Gewerbeflächenbedarfsprognose aus Oktober 2008, auf die in der Begründung der angefochtenen Satzung (unter Ziff. 1) Bezug genommen wird, hinreichend belegt.
Der in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB verwendete Begriff "erhöhter Bedarf" unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen Überprüfung.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 18. Mai 2010 - 10 D 42/06.NE -, BauR 2010, 1890 = juris Rn. 83, vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 70, vom 27. November 2003
- 10a D 124/01.NE -, juris Rn. 116, und vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, juris Rn. 102; Bay. VGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 - 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286 = juris Rn. 46.
Das Gesetz selbst erläutert nicht näher, was unter einem "erhöhten" Bedarf an Arbeitsstätten zu verstehen ist, macht aber deutlich, dass nicht jeder Nachfrageüberhang es rechtfertigt, an Stelle des Mittels der Bauleitplanung vom Instrumentarium des Entwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal. Die Entwicklungsmaßnahme ist danach ein Instrument für besondere Bedarfssituationen, die durch das herkömmliche Instrumentarium des Baugesetzbuches nicht abgedeckt werden können. Um das einschneidende Instrument der Entwicklungssatzung anzuwenden, genügen demnach nicht die allgemeinen städtebaulichen Belange, die ein Planerfordernis im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB auslösen. Auch reicht die Feststellung, dass das Angebot an Arbeitsstätten deutlich hinter der Nachfrage zurückbleibt, für die Annahme eines eine Entwicklungsmaßnahme rechtfertigenden erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten nicht aus. Er geht zugleich aber auch weiter als ein bloß dringender Bedarf, der die Notwendigkeit begründet, schnell planerisch tätig zu werden. Ein erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB weist insoweit eine sachliche und eine zeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf kann erst dann gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss zudem so groß sein, dass es zu seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen und ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB bezeichneten Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 40; OVG NRW, Urteile vom 18. Mai 2010 - 10 D 42/06.NE -, BauR 2010, 1890 = juris Rn. 85, vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 72, vom 27. November 2003
- 10a D 124/01.NE -, juris Rn. 118, und vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE -, NVwZ-RR 2002, 626 = juris Rn. 25.
Hinzukommen muss unter dem Blickwinkel der Arbeitsplatzbeschaffung, dass die Entwicklungsmaßnahme eine nachfragegerechte Planung zum Inhalt hat, die darauf abzielen muss, investitionsbereite Betriebe anzusiedeln, welche die Erwartung rechtfertigen, ihren Arbeitskräftebedarf aus dem Kreis der vorhandenen Arbeitskräfte zu befriedigen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 44; OVG NRW, Urteil vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 82.
Die Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Arbeitsstättenbedarfs nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen erforderlich ist, macht dementsprechend eine Prognose in zwei Richtungen notwendig. Zum einen ist der gegenwärtige und künftige Bedarf an Arbeitsstätten zu ermitteln. Zum anderen ist zu ermitteln, welche Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten Arbeitsstättenbedarfs ohne die Entwicklungsmaßnahme bestehen. Ergibt sich zwischen dem prognostizierten längerfristigen Bedarf und den anderweitigen Möglichkeiten seiner Deckung eine Lücke, kann zu ihrer Schließung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme eingesetzt werden, soweit auch die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Der Arbeitsstättenbedarf und die Möglichkeiten seiner Deckung sind für den Zeitraum zu prognostizieren, innerhalb dessen die beabsichtigte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 18. Mai 2010 - 10 D 42/06.NE -, BauR 2010, 1890 = juris Rn. 89, vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 76, vom 27. November 2003
- 10a D 124/01.NE -, juris Rn. 124, vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE -, NVwZ-RR 2002, 626 = juris Rn. 28, und vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, juris Rn. 115.
Das bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über die sie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des Arbeitsstättenbedarfs zu fällen hat. Dass eine solche Prognosenentscheidung nicht frei von Unsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich. Vorauszusetzen ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie angemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird. Dagegen kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Annahmen, die ihr zugrunde liegen, durch die spätere Entwicklung mehr oder weniger bestätigt oder widerlegt werden.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 46; Beschlüsse vom 5. August 2002 - 4 BN 32.02 -, BRS 65 Nr. 232 = juris Rn. 9, und vom 16. Februar 2001
- 4 BN 56.00 -, BRS 64 Nr. 224 = juris Rn. 27; OVG NRW, Urteile vom 18. Mai 2010 - 10 D 42/06.NE -, BauR 2010, 1890 = juris Rn. 90, vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 78, vom 27. November 2003
- 10a D 124/01.NE -, juris Rn. 126, vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE -, NVwZ-RR 2002, 626 = juris Rn. 29, und vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, juris Rn. 116.
Ein wichtiger Indikator für den Arbeitsstättenbedarf ist die Nachfrage von Unternehmen nach Gewerbeflächen. Denn die Befriedigung dieser Nachfrage garantiert regelmäßig die Errichtung von Arbeitsstätten.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 42; OVG NRW, Urteil vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 80.
Auch die Nachfrageentwicklung von Unternehmen nach Gewerbeflächen erfordert eine Prognose, deren Tragfähigkeit nicht schon dadurch in Frage gestellt ist, dass der Bedarf nicht anhand der konkreten Nachfrage nach Gewerbeflächen, sondern unter Rückgriff auf ein Rechenmodell, wie etwa das GIFPRO (Gewerbe- und Industrieflächenprognose)-Modell, abgeschätzt wird. Der Planungsträger ist allerdings nicht auf eine bestimmte Prognosemethode festgelegt. Ebenso können auch statistische Ableitungen aus vergangenen Nachfragen Grundlage für eine tragfähige Prognose bieten.
Vgl. zum (GIFPRO-)Berechnungsmodell: BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 45 f.; OVG NRW, Urteil vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 87 f.; zur statistischen Ableitung: BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, BRS 65 Nr. 230 = juris Rn. 31.
Zugleich hat die Prognose der Nachfrageentwicklung zu berücksichtigen, dass eine Entwicklungsmaßnahme, welche die Merkmale einer bloßen "Angebotsplanung" aufweist, unzulässig ist. Das Instrument der Entwicklungssatzung lässt sich nicht dafür nutzbar machen, eine nicht bestehende Nachfrage überhaupt erst zu erzeugen und dafür Flächen planerisch anzubieten.
Nach diesen Maßstäben kann vorliegend von einem erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten ausgegangen werden. Die Annahme der Antragsgegnerin, in B. ergebe sich eine fortdauernde Nachfrage an (großflächigen) Gewerbeflächen, die - da entsprechende Flächen nicht zur Verfügung stehen - derzeit nicht befriedigt werden könne und für den Verlauf des gesamten Entwicklungszeitraums im Bereich zwischen 28,8 und 44,4 ha Nettobauland zu beziffern sei, ist durch die vorliegende Bedarfsprognose des J. aus Oktober 2008 hinreichend belegt.
Mit der Prognose des J. wurde der zukünftige Gewerbeflächenbedarf in B. anhand verschiedener Methoden untersucht. Der Gutachter hat zunächst den Flächenbedarf anhand des ökonometrisch-analytischen GIFPRO-Modells prognostiziert. Danach ergab sich ein Gewerbe- und Industrieflächenbedarf für den 12-Jahres-Horizont von nur rd. 16,5 ha. Neben der Berechnung des Flächenbedarfs nach GIFPRO erfolgte eine Ermittlung des Flächenbedarfs unter demoskopischen Ansätzen. Die unter diesem Gesichtspunkt von dem Gutachter durchgeführte Unternehmensbefragung führte für den 12-Jahres-Zeitraum zu einem deutlich höheren Bedarf von 28,8 ha Nettogewerbefläche. Für die Status-Quo-Fortschreibung der in der Vergangenheit veräußerten Gewerbeflächen ermittelte der Gutachter einen zukünftigen Bedarf von rd. 45 ha in 12 Jahren. In Auswertung der Einzelbetrachtungen kam er zu dem Schluss, die Fortführung des in der Vergangenheit aufgetretenen Bedarfs und die Hochrechnung der Ergebnisse der Unternehmensbefragung lieferten die "belastbarsten" Ergebnisse. Bezogen auf einen Planungshorizont von 12 Jahren betrage der zu erwartende Gewerbeflächenbedarf in B. somit zwischen 28,8 und 44,4 ha Nettobauland, was 2,4 bis 3,7 ha pro Jahr entspreche. Die in dem Jahr vor der Gutachtenerstellung bei der Liegenschaftsverwaltung der Antragsgegnerin angefragten zusätzlichen Gewerbeflächen von jährlich 8,27 bzw. 10,34 ha Nettobauland führte er abschließend als Beleg dafür an, dass mittlerweile - nachdem großflächige Gewerbeflächen nicht mehr angeboten würden - ein sehr hoher Bedarf an zusätzlichen Gewerbeflächen kumuliert sei.
Das Vorgehen des Gutachters und seine Darstellungen im Einzelnen lassen durchgreifende methodische Fehler nicht erkennen; auch die Schlussfolgerungen, die er aus den gewonnenen Ergebnissen gezogen hat, sind nachvollziehbar.
Der Ansatz des Gutachters, neben der Anwendung des GIFPRO-Modells auch auf die Ergebnisse einer Fortschreibung des bisherigen Flächenverbrauchs und einer Unternehmensbefragung abzustellen, ist zur Verbreiterung der Erkenntnisbasis ohne Weiteres sachgerecht.
Vgl. zu dieser Praxis auch: Bonny/Kahnert, Zur Ermittlung des Gewerbeflächenbedarfs, in: RuR 2005, 232 (233).
Dass der Gutachter die Ergebnisse seiner Berechnung nach dem GIFPRO-Modell, das er eingangs seiner Untersuchung als das in Nordrhein-Westfalen "üblicherweise" verwendete Verfahren bezeichnet, welches sich "aufgrund der guten Prognoseergebnisse weitestgehend durchgesetzt" habe (S. 6), letztlich als nicht hinreichend belastbar qualifiziert hat, beruht auf schlüssig dargelegten Gründen. Daher ist es nicht zu beanstanden, dass der Gutachter die GIFPRO-Ergebnisse für eine realistische Einschätzung des künftigen Gewerbeflächenbedarfs außer Betracht gelassen hat. Nachvollziehbar wird darauf verwiesen, dass die üblicherweise im Rahmen der analytischen Kalkulation nach GIFPRO angesetzten Prognoseparameter auf statistisch ermittelten Durchschnittswerten beruhten und die Ergebnisse der Vergleichsbetrachtungen darauf deuteten, dass diese nicht ohne Weiteres auf die Stadt B. zuträfen. Eine "Neujustierung" der Werte sei wissenschaftlich nicht seriös leistbar.
In gewissem Maße wird die Aussagekraft der GIFPRO-Ergebnisse bereits durch die Ergebnisse der Unternehmensbefragung relativiert, auch wenn diese - wie der Gutachter zutreffend erkannt hat (vgl. S. 21) - ihrerseits aufgrund des Umstands, dass von den 100 angeschriebenen B3. Unternehmen lediglich 26 geantwortet haben, wobei als "auswertbar" nur 22 Fragebögen verblieben, mit "Unsicherheiten" behaftet ist. Soweit er die Betrachtung der Ergebnisse der Unternehmensbefragung auf die abgefragten Zeithorizonte bis zu 10 Jahren beschränkt und das Aussondern der Antworten für den Zeithorizont von 15 Jahren auf die betreffende Enthaltungsquote gestützt hat (vgl. hierzu S. 21 f.), unterschied sich diese allerdings nicht bzw. nicht nennenswert von den Rückläufen für die 5- und 10-Jahres-Perspektiven. Gleichwohl hätte auch eine Einbeziehung der Antworten für den Bedarf in 15 Jahren nicht zu einem wesentlich niedrigeren Prognoseergebnis aus der Unternehmensbefragung geführt; in diesem Fall wäre - ausgehend von seinem Rechenmodell und unter Einbeziehung der Neuansiedlungen - ein Bedarf in Höhe von rd. 25 ha ermittelt worden. Zusätzliche indizielle Bedeutung hat in diesem Zusammenhang auch die in den Jahren 2001/2002 im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans durchgeführte Unternehmensbefragung, deren Ergebnisse auf S. 20 der J. -Prognose referiert werden. Seinerzeit ergab sich ein hochgerechneter zukünftiger Gewerbeflächenbedarf von rd. 45,63 ha, der sich allerdings auf einen längeren Zeithorizont bezog und zudem auf den Angaben von nur neun Unternehmen beruhte.
Als wesentlich aussagekräftiger erweisen sich jedenfalls die Ergebnisse des vergangenheitsbezogenen Modells, das auf der Fortschreibung des bisherigen Flächenverbrauchs beruht. Hierbei hat der Gutachter den Zeitraum 1999 bis 2007 in den Blick genommen, in dem die in B. entwickelten Gewerbe- und Industriegebiete B4. , C. -C1.------weg , Auf dem T1. III und Am A. (im Wesentlichen) vermarktet worden sind. Aus der Inanspruchnahme von insgesamt rd. 33,6 ha Gewerbeflächen innerhalb dieser Zeitspanne hat er eine jährliche Zuwachsrate von rd. 3,73 ha Nettobauland abgeleitet. Dass die Fortschreibung dieser Zuwachsrate, hinter der die Ergebnisse des GIFPRO-Modells in ihrer Bedeutung deutlich zurücktreten, als hinreichend verlässlicher Indikator für die künftige Flächeninanspruchnahme gewertet wurde, ist nicht zu beanstanden. Der Referenzzeitraum (1999-2007) erfasste die jüngere Vergangenheit und war mit neun Jahren umfangreich genug, um ein realistisches Abbild der künftigen Nachfrage nach Gewerbeflächen erwarten zu lassen.
Der Gutachter hat auch hinreichend dem Umstand Rechnung getragen, dass das vergangenheitsbezogene Modell insofern mit Unsicherheiten behaftet sein mag, als möglicherweise "Sonderentwicklungen in der Vergangenheit" in der Prognose fortgeschrieben werden könnten. Bei einem vergangenheitsbezogenen Modell, das auf der Beobachtung eines abgelaufenen Prozesses beruht, erfordert dies eine Erfassung und Bewertung der Ereignisse bzw. "Sonderentwicklungen", die den Fortgang dieses Vorgangs in Zukunft stören können.
Vgl. Bonny, Zur aktuellen Gewerbeflächenpolitik - Anforderungen an künftige Gewerbeflächen, Dortmund 2001 (http:// www.ils-forschung.de/ down/gewerbeflaechenpolitik.pdf), S. 16 f.
Zwar hat sich der Gutachter in seiner Prognose aus Oktober 2008 nicht
ausdrücklich mit der Frage beschäftigt, ob hier solche "Sonderentwicklungen" - namentlich vor dem Hintergrund der aktuellen Wirtschaftslage - zum Tragen kommen könnten, die sich negativ auf die Verlässlichkeit der Prognoseergebnisse auswirken würden. Seine Ausführungen in der "Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen für die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ‚Industriegebiet G. /F. ‘ in B. " aus Juni 2009 belegen jedoch, dass diese Problematik erfasst wurde. Darin heißt es (S. 81):
"Ein erhöhter Bedarf ist auch unter Berücksichtigung der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung gegeben (Stichwort ‚Finanzkrise‘). Kurzfristige Entwicklungsschwankungen können im Rahmen von längerfristig ausgelegten Prognosen nicht berücksichtigt werden, da wirtschaftliche Entwicklungen häufig Schwankungen unterworfen sind. Auch in der Vergangenheit hat es solche Schwankungen in B. gegeben, die insofern auch in den Prognoseergebnissen berücksichtigt sind, denn die Prognose bezieht auch Entwicklungen der vergangenen Jahre mit ein. Die Gewerbeflächenprognose ist auf einen längerfristigen Zeitraum von 12 Jahren ausgelegt. Dass es in diesem Zeitraum immer wieder zu (vergleichsweise kurzfristigen) Bedarfsschwankungen kommen kann (und in der Regel auch kommen wird), ändert nichts an der grundsätzlichen Anwendbarkeit der Prognoseergebnisse."
Etwaige kurzzeitige Konjunkturschwankungen sind damit zutreffenderweise als unbeachtlich für die prognostische Einschätzung des zukünftigen Gewerbeflächenbedarfs gewürdigt worden.
Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 47.
Dass die Fortentwicklung des Gewerbeflächenbedarfs hier durch eine längerfristige Rezession beeinträchtigt werden könnte, war im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht erkennbar. Auch andere relevante Sonderentwicklungen waren nicht zu ersehen. So lagen etwa keine greifbaren Anhaltspunkte dafür vor, dass sich in dem für den Referenzzeitraum 1999-2007 dargestellten Flächenverbrauch ein erheblicher "Bedarfsüberhang" aus früheren Jahren abgebildet haben könnte, dessen Fortschreibung untunlich wäre. Hiergegen spricht bereits, dass die Antragsgegnerin in der Vergangenheit auch über längere Jahre eine beträchtliche Nachfrage nach Gewerbeflächen zu verzeichnen hatte. So findet sich in der Begründung zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans 2020 der Hinweis darauf, dass in der Zeit von 1986 bis 2000 44,1 ha Gewerbegebietsfläche besiedelt worden sei, was einem durchschnittlichen Jahreswachstum von ca. 3 ha entspreche. Dies belegt, dass auch eine weitere Ausdehnung des Referenzzeitraums in die Vergangenheit aller Voraussicht nach auf eine Jahreswachstumsrate geführt hätte, die - fortgeschrieben auf den 12-Jahres-Horizont - deutlich über dem Gewerbeflächenansatz gelegen hätte, der sich nach dem GIFPRO-Modell ergab und auch über dem, der mit der Umsetzung der streitigen Entwicklungsmaßnahme realisiert werden soll.
Die von der Antragsgegnerin erfassten Anfragen von Unternehmen nach Gewerbeflächen stützen die Ergebnisse des vergangenheitsbezogenen Modells jedenfalls insofern indiziell, als sie eine konstante und rege Flächennachfrage verdeutlichen. Sie zeigen auf, dass ein wiederkehrender Bedarf auch nach großflächigen Gewerbegrundstücken bestand und besteht. Darüber hinaus hatte auch die als Träger öffentlicher Belange im Satzungsverfahren beteiligte Industrie- und Handelskammer T. darauf hingewiesen, dass "die Bereitstellung von Industrie- und Gewerbeflächen ... dringend erforderlich (ist), da die Stadt aktuell über keine nennenswerten gewerblichen Flächenreserven verfügt" und es "bereits heute nennenswerte Anfragen für Grundstücke im geplanten Industriegebiet (gibt)".
Die Methodik der Gewerbeflächenbedarfsprognose aus Oktober 2008 wird ferner nicht dadurch in Zweifel gezogen, dass die Antragsgegnerin die Aussagekraft der hier zur Anwendung gebrachten drei Ansätze zur Bedarfsermittlung - GIFPRO, Unternehmensbefragung, Fortschreibung des bisherigen Flächenverbrauchs - im Verfahren zur Neuaufstellung ihres Flächennutzungsplans selbst anders gewichtet hatte, wie aus der Abwägung zu Ziff. 23.8 in der Verwaltungsvorlage Nr. 145/2007 zur Ratssitzung am 12. Dezember 2007 hervorgeht. Seinerzeit hatte die Antragsgegnerin die Ergebnisse des GIFPRO-Modells vorgezogen mit der Begründung, dieses Modell sei "hinsichtlich der zugrunde gelegten Daten verlässlicher als z. B. eine vergangenheitsverbraucherbasierte Berechnung, die lediglich den realisierten Bedarf fortschreibt"; auch könne "aus Befragungen im eigentlichen Sinne kein Bedarf ermittelt werden, da dies ein Stimmungsbild darstellt, das keine verlässliche Basis für einen 15 Jahre wirksamen Plan darstellen kann". Abgesehen davon, dass der Gutachter des J. diese Ausführungen nicht zu verantworten hatte, bestand im Rahmen der Aufstellung der angefochtenen Entwicklungssatzung aus den dargelegten Gründen Anlass, die Aussagekraft der Ansätze anders zu akzentuieren und insbesondere dem vergangenheitsbezogenen Modell den Vorrang einzuräumen.
Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen ist der Gutachter in seiner "Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen" (vgl. dort S. 81) zutreffend davon ausgegangen, dass die mit der streitigen Entwicklungsmaßnahme zu schaffende Nettobaufläche von rd. 30 ha im "unteren Bereich" des für den Entwicklungszeitraum zu erwartenden Bedarfs an Gewerbeflächen liegt. Greifbare Anhaltspunkte für eine unzulässige "Angebotsplanung" ergeben sich daher nicht.
Letztlich bedurfte es auch nicht der vom Antragsteller als erforderlich erachteten Untersuchung der Frage, "wie viele Arbeitsplätze im Bereich der Stadt B. ... fehlen" und ob "ein Arbeitsstättenbedarf durch Nachfrage nach Arbeitsplätzen besteht". Die diesem Ansatz offensichtlich zugrunde liegende Annahme, ein Bedarf an Arbeitsstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB werde nur durch eine (entsprechende) Nachfrage nach Arbeitsplätzen indiziert, trifft nicht zu. Die Vorschrift verwendet den neutralen Begriff der "Arbeitsstätte", ohne auf deren Arbeitsplatzträchtigkeit abzustellen. Dass eine feste Korrelation zwischen der Errichtung von Arbeitsstätten und der Schaffung von Arbeitsplätzen nicht besteht, folgt schon aus dem - höchst unterschiedlich ausfallenden - Grad der Automatisierung in den einzelnen Wirtschaftssektoren und deren jeweiligen Substrukturen. § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB setzt ein Allgemeinwohlinteresse voraus, dass - soweit es an einen erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten anknüpft - nicht notwendigerweise vorrangig arbeitsmarktorientiert sein muss. Auch das Interesse daran, die Wirtschaft und die Versorgung der Allgemeinheit mit Wirtschaftsgütern zu fördern, kann insoweit im Vordergrund stehen.
Vgl. zu den Gemeinwohlbelangen insoweit: BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 25.
Hieraus leitet sich auch ab, dass die Nachfrage von Unternehmen nach Gewerbeflächen - wie bereits dargelegt - als wichtiger Indikator für den Arbeitsstättenbedarf fungiert, ohne dass es darauf ankommt, in welchem Umfang die anfragenden Unternehmen voraussichtlich neue Arbeitsplätze schaffen werden.
bb) Die Entwicklung des Industriegebiets G. /F. ist in Ansehung des belegten erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten auch zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich.
Bei der Prüfung der Erforderlichkeit einer Entwicklungsmaßnahme ist in Rechnung zu stellen, dass im Grundsatz alle Grundstücke im Entwicklungsbereich in das Eigentum der Gemeinde überführt werden sollen (§ 166 Abs. 3 BauGB), nötigenfalls im Wege der Enteignung. Die Entwicklungssatzung legt mit Bindungswirkung für ein nachfolgendes Enteignungsverfahren fest, dass das Wohl der Allgemeinheit den Eigentumsentzug generell rechtfertigt. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist aus diesem Grunde auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich allerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich regelmäßig große Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine bis ins Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die Enteignungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück abschließend geprüft werden. Das Wohl der Allgemeinheit muss aber generell die geplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang - einschließlich der Enteignung - rechtfertigen.
- 4 CN 7.01 -, BRS 65 Nr. 230 = juris Rn. 36, und vom 15. Januar 1982 - 4 C 94.79 -, BRS 39 Nr. 244 = juris Rn. 31; OVG NRW, Urteile vom 18. Mai 2010 - 10 D 42/06.NE -, BauR 2010, 1890 = juris Rn. 75, vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn.61, und vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, juris Rn. 111.
Die Prüfung der Erforderlichkeit von Entwicklungsmaßnahmen zum Wohl der Allgemeinheit setzt insoweit eine Bilanzierung der verschiedenen entgegenstehenden Interessen voraus, welche als spezifisch enteignungsrechtliche Gesamtabwägung allerdings nicht mit einer planerischen Abwägung gleichzusetzen ist, die einen gerichtlich nicht vollständig überprüfbaren Gestaltungsspielraum gewähren würde.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 5. August 2002 - 4 BN 32.02 -, BRS 65 Nr. 232 = juris Rn. 5, und vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223 = juris Rn. 12, OVG NRW, Urteile vom 18. Mai 2010 - 10 D 42/06.NE -, BauR 2010, 1890 = juris Rn. 101, vom 18. Dezember 2008
- 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 97, und vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, juris Rn. 173.
Hierbei ist nur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse als besonderes und als dringend zu qualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu rechtfertigen.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Juni 2008 - 1 BvR 349/04 , 1 BvR 378/04 -, BRS 73 Nr. 220 = juris Rn. 22; BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, BRS 64Nr. 221 = juris Rn. 7.
Eine solche Bilanzierung hat die Antragsgegnerin auf der Grundlage der durchgeführten Voruntersuchung vorgenommen. Sie hat hierbei in Betracht kommende Planungsalternativen berücksichtigt und letztlich fehlerfrei ausgeschieden. Auch die durch die streitige Planung betroffenen privaten und öffentlichen Interessen hat sie in den Blick genommen und gegenüber den mit der Planung verfolgten öffentlichen Interessen in nicht zu beanstandender Weise als nachrangig angesehen.
Angesichts der enteignungsrechtlichen Vorwirkung hat die Gemeinde bei der Festsetzung eines Entwicklungsbereichs Planungsalternativen zu berücksichtigen, wenn diese im Einzelfall ernsthaft in Betracht kommen. Alternativlösungen, die sich ernsthaft anbieten, sind bereits in die enteignungsrechtliche Gesamtabwägung mit einzubeziehen, denn es ist eine Frage des Übermaßverbots, ob sich das planerische Ziel mit geringerer Eingriffsintensität auf andere Weise erreichen lässt. Das Wohl der Allgemeinheit erfordert die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht ausnahmslos schon dann, wenn sie der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten dient. Die Regelbeispiele des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB indizieren lediglich das Gemeinwohlinteresse, sofern nicht entgegenstehende Umstände ersichtlich sind. Derartige Umstände können (in seltenen Fällen) auch in einer günstigeren Planungsalternative bestehen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 4 BN 4.98 -, BRS 60 Nr. 227 = juris Rn. 11.
Ob eine Standortalternative besteht, die vorrangig in Betracht zu ziehen gewesen wäre, beurteilt sich nach dem Grad der Eignung der Alternativfläche zur Verwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung des Planungsträgers und nach der Bedeutung der Belange der betroffenen Grundstückseigentümer. Muss der Planungsraum, etwa in Bezug auf die Nähe standortrelevanter Einrichtungen oder die Anbindung an das Verkehrsnetz, bestimmten Anforderungen entsprechen, denen andere Standorte, nicht oder nur unzureichend genügen, braucht die Gemeinde nicht mit diesen weniger geeigneten Flächen Vorlieb zu nehmen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 - , BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 51; Beschluss vom 31. März 1998 - 4 BN 4.98 -, BRS 60 Nr. 227 = juris Rn. 14.
Zumindest aber hat die planende Gemeinde fehlerfrei zu ermitteln, ob eine Alternativfläche besteht, die für das mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgte Ziel ebenso gut hätte herangezogen werden können.
Sich ernsthaft anbietende Alternativlösungen müssen berücksichtigt werden und mit der ihnen zukommenden Bedeutung in die vergleichende Prüfung der von den möglichen Alternativen jeweils berührten öffentlichen und privaten Belange Eingang finden. Die Variantenprüfung muss allerdings nicht stets bis zum Abschluss des Verfahrens offengehalten und es müssen nicht alle Alternativen gleichermaßen detailliert und umfassend untersucht werden. Alternativen, die sich aufgrund einer Grobanalyse als weniger geeignet erweisen, dürfen in einem frühen Verfahrensstadium ausgeschieden werden. Verfährt der Planungsträger in dieser Weise, so handelt er abwägungsfehlerhaft nicht schon, wenn sich herausstellt, dass die von ihm verworfene Lösung ebenfalls mit guten Gründen vertretbar gewesen wäre, sondern erst, wenn diese Lösung sich ihm hätte aufdrängen müssen. Ergibt sich dagegen nicht bereits bei einer Grobanalyse des Abwägungsmaterials die Vorzugswürdigkeit eines Standorts für ein Vorhaben, so muss die Behörde die dann noch ernsthaft in Betracht kommenden Alternativen im weiteren Planungsverfahren detaillierter untersuchen und vergleichen.
Vgl. zum Planfeststellungsrecht: BVerwG, Urteile vom 23. März 2011 - 9 A 9.10 -, juris Rn. 33, vom 3. März 2011 - 9 A 8.10 -, DVBl. 2011, 1021 = juris Rn. 65 f., vom 24. November 2010 - 9 A 13.09 -, BRS 76 Nr. 9 = juris Rn. 56 f., vom 9. Juni 2004 - 9 A 11.03 -, BVerwGE 121, 72 = juris Rn. 75, vom 20. Mai 1999 - 4 A 12.98 -, BRS 62 Nr. 6 = juris Rn. 34, und vom 25. Januar 1996 - 4 C 5.95 -, BRS 58 Nr. 7 = juris Rn. 29; Beschlüsse vom 24. April 2009 9 B 10.09 -, NVwZ 2009, 986 = juris Rn. 5, und vom 20. Dezember 1988
- 7 NB 2.88 -, BVerwGE 81, 128 = juris Rn. 22.
Gemessen an diesen Grundsätzen erweist sich die von der Antragsgegnerin durchgeführte Alternativenprüfung als rechtsfehlerfrei. Der von der Antragsgegnerin zunächst neben dem Gebiet G. /F. als mögliche Entwicklungsfläche in den Blick genommene Alternativstandort C. stellte im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine ernsthaft in Betracht zu ziehende Alternative für die Entwicklung der benötigten Gewerbeflächen dar [dazu (1)]. Gleiches gilt für die Option der Entwicklung eines interkommunalen Gewerbegebiets in Kooperation mit der Gemeinde G1. [dazu (2)]. Auch im Übrigen standen keine Möglichkeiten offen, mit denen sich die Entwicklungsziele an anderer Stelle hätten realisieren lassen [dazu (3)]. Schließlich bot auch das allgemeine Städtebaurecht keine Handhabe, den allein in Betracht kommenden Standort G. /F. ohne Inanspruchnahme des rechtlichen Instrumentariums der §§ 165 ff. BauGB zu einem Industriegebiet zu entwickeln [dazu (4)].
(1) Die Antragsgegnerin hat den Standort C. im Ergebnis fehlerfrei als Planungsalternative ausgeschlossen. Dabei kann dahinstehen, ob die Antragsgegnerin bereits mit ihrem Ratsbeschluss vom 21. Juni 2006 eine keinen rechtlichen Bedenken unterliegende Vorauswahl zugunsten des Gebiets G. /F. getroffen hat, die es ihr nach den vorstehend dargestellten Grundsätzen erlaubt hätte, die Alternative C. auch im Rahmen der Entscheidung über den Erlass einer Entwicklungssatzung aus der weiteren Betrachtung auszuschließen [dazu (a)]. Denn der Standort C. stellte jedenfalls im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die angegriffene Entwicklungssatzung keine ernsthaft in Betracht kommende Alternative (mehr) dar [dazu (b)].
(a) Vor Erlass der angefochtenen Satzung sind die bereits angesprochene "Überprüfung von zwei alternativen Gewerbegebietsstandorten im Bereich C. und G. /F. " des Ingenieurbüros W. vom 14. Januar 2006 und das ebenfalls schon erwähnte "Umwelt-Vorscreening - Vergleich alternativer Gewerbestandorte G. /F. und Bereich C. in B. " der Landschaft + Siedlung GbR aus Januar 2006 im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans erarbeitet worden. Diese Erhebungen erwiesen sich allerdings in Teilbereichen als unzutreffend bzw. unzureichend.
So führt etwa das Umwelt-Vorscreening zum Thema/Schutzgut "Hydrologie/Wasser" aus, Oberflächenwässer seien im Bereich G. /F. nicht betroffen. Dies trifft nicht zu, wie bereits die Katasterangaben des Flächen-nutzungsplans aufzeigen, denn mitten durch den nordwestlichen Planbereich führt danach ein Oberflächengewässer mit Anschluss an den F. . Zudem ist bereits den Katasterangaben zu entnehmen, dass im Plangebiet zwei Quellen ("Qu") entspringen, die das Oberflächenwasser speisen.
Problematisch ist ferner die im Umwelt-Vorscreening zum Schutzgut Tiere/Pflanzen im Vergleich zum Bereich C. aufgestellte Behauptung, im Bereich G. /F. würde die Inanspruchnahme wertvoller Biotopstrukturen vermieden. Wenn nicht schon das genannte Oberflächenwasser selbst (gemäß § 62 Abs. 1 Nr. 1 LG NRW) die Annahme einer wertvollen Biotopstruktur nahe legte, war dies doch jedenfalls für den Quellbereich als gesetzlich geschütztem Biotoptyp (vgl. § 62 Abs. 1 Nr. 2 LG NRW) anzunehmen. Weil sich die insoweit maßgeblichen tatsächlichen und rechtlichen Umstände ohne Weiteres den Katasterangaben bzw. dem Landschaftsgesetz NRW entnehmen lassen, hätte das Vorhandensein geschützter Biotope auch ohne vorherige Durchführung einer Biotoptypenkartierung (vgl. hierzu S. 10 des Umwelt-Vorscreenings) erkannt und gewürdigt werden müssen. Soweit in der dem Vorscreening anliegenden "Grobbilanz des Eingriffs" und "Abschätzung des Kompensationsbedarfs" für den "Standort I" - gemeint ist G. /F. - unter Bestand "Biotoptypen der Niederung (F. , Quellbereich im SW)" aufgeführt sind, mag daraus zwar abzuleiten sein, dass die Existenz von Biotopen in diesem Bereich für die Bilanzierung der Eingriffsintensität berücksichtigt worden ist; dies ändert indes nichts daran, dass die vorstehende Gegenüberstellung und Bewertung der Standortalternativen insoweit unzureichend ist.
Darüber hinaus ist in die Alternativenprüfung nicht eingestellt worden, in welchem Umfang im Bereich C. Grundstücksflächen Privater benötigt würden, in welchem Umfang auf im Eigentum der Antragsgegnerin stehende Flächen hätte zugegriffen werden können und wie bedeutsam die Flächen Privater für die privatnützige Eigentumsnutzung sind. Die Überprüfung des Ingenieurbüros W. vom 14. Januar 2006 geht auf diese Zusammenhänge nicht ein, sondern beschränkt sich auf technische Fragen bzw. auf Kostenaspekte, ohne die jeweiligen Teilflächen im Hinblick auf ihre Bedeutung für den jeweiligen Eigentümer zu differenzieren.
Soweit der Antragsteller zudem rügt, die Alternativenprüfung des Ingenieurbüros W. sei auch im Hinblick auf die Ermittlung der jeweiligen Gesamtkosten fehlerhaft, zeigt sein Vorbringen ergebnisrelevante Kalkulationsmängel allerdings nicht auf; auch sonst sind solche Mängel nicht erkennbar. Die Behauptung des Antragstellers, der Gutachter habe für Erdbewegungen und die Herstellung von Grünflächen zu niedrige Einheitspreise pro m³ bzw. m² angesetzt, hätte sich, wenn sie zuträfe, allenfalls zu Lasten des Standortes C. , Variante A, ausgewirkt, weil die insoweit angesetzten Mengen in beiderlei Hinsicht größer ausfielen als bei G. /F. . Seine weitere, auf die Variante B des Standorts C. bezogene Behauptung, für die Erdauffüllungen hätten nicht Kosten von 3 Euro/m³, sondern vielmehr Einnahmen in Höhe von 1 Euro/m³ angesetzt werden müssen, erweist sich als haltlos. Der Gutachter hatte im Rahmen seiner überschlägigen Berechnung keine Veranlassung davon auszugehen, dass die Erdbewegungen kostenneutral oder sogar einnahmeträchtig ausgeführt werden könnten. Soweit sich der Antragsteller in diesem Zusammenhang auf eine Stellungnahme der Bodenbörse T2. GmbH vom 19. April 2006 beruft, belegt das Schreiben desselben Unternehmens vom 26. September 2007, dass Erdbewegungen in der hier erforderlichen Größenordnung wegen des notwendigen Zukaufs von Material nicht kostenfrei durchführbar wären.
Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen hätten die vorliegenden Untersuchungen aus Januar 2006 - für sich betrachtet - eine fehlerfreie Vorauswahl zugunsten des Standorts G. /F. nicht ermöglicht. Allein dieses Erkenntnismaterial hätte dem Rat nicht die erforderliche Basis verschafft für die Abwägung, wie gewichtig der Eingriff in private, aber auch öffentliche Belange durch Überplanung des Gebiets C. im Vergleich zur Überplanung des Gebiets G. /F. anzusehen war. Zwar bedarf es - wie dargelegt - in aller Regel nur einer groben Analyse, um weniger geeignete Planungsalternativen schon frühzeitig auszusondern. Umso mehr bedingt jedoch die Grobheit des Prüfungsrasters, dass das (weniger umfangreiche) Material zutreffend erfasst und analysiert wird. Hinzu kommt, dass die Ermittlungstiefe im Rahmen einer Vorauswahl, auch wenn diese eine frühzeitige Konzentration auf geeignete Planungsalternativen ermöglichen soll, ein von den Umständen der jeweiligen Planungssituation abhängiges Mindestmaß an unabdingbarer Sachverhaltserfassung und -würdigung nicht unterschreiten darf. Setzt sich die Vorauswahl in einer Maßnahme mit enteignungsrechtlicher Vorwirkung fort, sind tendenziell höhere Anforderungen an die Ermittlungstiefe zu stellen, um der Eigentumsbetroffenheit hinreichend Rechnung zu tragen. Auch wenn - wie hier - nur zwei Alternativstandorte in Rede stehen, kann Veranlassung bestehen, die Grobanalyse eingehender durchzuführen als es bei einer Vielzahl von Planungsalternativen geboten wäre.
Allerdings lagen dem Ratsbeschluss vom 21. Juni 2006 nicht nur die angesprochenen Untersuchungen aus Januar 2006 zugrunde. Denn aus der Sitzungsvorlage Nr. 73/2006 vom 4. Mai 2006, S. 73 ff., erschließt sich, dass nachfolgend darüber hinausgehende, wesentlich detailliertere Ermittlungen angestellt worden sind, die den an sie zu stellenden Ansprüchen an Tiefe und inhaltliche Richtigkeit genügen. Die in der Vorlage enthaltene "Standortbeschreibung der potentiellen Industriestandorte ‚C. ‘ bzw. ‚G. /F. ‘ unter Einbeziehung des näheren Umfeldes" befasst sich auf den S. 76 bis 84 eingehend mit dem Vergleich der beiden Alternativstandorte unter den Aspekten der Schutzgüter Natur und Landschaft (einschließlich der Unteraspekte: vorliegende Planungen/Schutzstati, Biotoptypen, Artenschutz, Pflanzen, Fauna, Landschaft, Landschaftsbild, Landschaftswahrnehmung), Mensch und sonstige Umweltbelange (wie Geologie/Boden, Hydrogeologie/Wasser und Emissionen). Nicht nur sind hiermit die vorhandenen Biotopstrukturen in den beiden Gebieten hinreichend erfasst, vor allem mit Blick auf die im Umwelt-Vorscreening noch vernachlässigten Quellbereiche und Fließgewässer. Auch die weiteren relevanten Aspekte - etwa der Beeinträchtigung von Flora und Fauna oder des Landschaftsbildes - sind in der "Standortbeschreibung" wesentlich ausführlicher abgearbeitet worden. Das für eine sachgerechte Vorauswahl von Standortalternativen erforderliche Erkenntnismaterial lag damit für die betroffenen Belange des Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes vor, auch in Ansehung der hier im Streit stehenden Maßnahme mit enteignungsrechtlicher Vorwirkung.
Ob das insofern damit allein verbleibende Defizit, bei der Aufbereitung der Erkenntnisgrundlagen für den Ratsbeschluss vom 21. Juni 2006 nicht hinreichend dargetan zu haben, in welchem Umfang städtische Flächen im Gebiet C. zur Verfügung stehen und wie bedeutsam die dort betroffenen Flächen Privater für die privatnützige Eigentumsnutzung sind, dazu führt, dass die mit diesem Beschluss getroffene Vorauswahl abwägungsfehlerhaft erfolgte, kann aus den nachfolgend dargelegten Gründen offen bleiben.
(b) Jedenfalls im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die angegriffene Entwicklungssatzung am 1. Juli 2009 musste die Antragsgegnerin den Standort C. nicht mehr als ernsthaft in Betracht kommende Alternative berücksichtigen.
Allein der Umstand, dass sowohl der Flächennutzungsplan als auch - vor allem - der Gebietsentwicklungsplan eine Gebietsausweisung am Standort G. /F. beinhalteten, machte allerdings eine weitere Befassung mit der Alternative C. nicht von vornherein entbehrlich. Denn auch die regionalplanerische Ausweisung war maßgeblich bestimmt durch die Planungsvorstellungen der Antragsgegnerin und erwies sich nicht als unabänderlich (vgl. §§ 19 Abs. 2 und Abs. 5 LPlG NRW). Hätte sich das Gebiet C. als ernsthafte Alternative abgezeichnet, wäre die Antragsgegnerin gegebenenfalls - auch mit Blick auf die enteignungsrechtliche Vorwirkung der Entwicklungssatzung - gehalten gewesen, eine entsprechende erneute landesplanerische Abstimmung herbeizuführen.
Auf der Grundlage der ihr vorliegenden Erkenntnisse durfte die Antragstellerin aber davon ausgehend, dass das Gebiet C. aus materiellen Gründen unter Einbeziehung aller relevanten öffentlichen und privater Belange keine Planungsalternative darstellte, die sie noch ernsthaft in Erwägung ziehen musste.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin die legitime Zielvorstellung verfolgt, ein zusammenhängendes großes Industriegebiet zu entwickeln, das Raum gerade für die Ansiedlung großflächiger Gewerbebetriebe bietet. Solche Betriebe kennzeichnen die Wirtschaftsstruktur der Antragsgegnerin in hervorgehobener Weise, wie sie nicht zuletzt in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erläutert hat. Belegt ist auch, dass die in der jüngeren Vergangenheit verzeichneten und den aktuellen Bedarf kennzeichnenden Nachfragen an Gewerbeflächen sich in nennenswertem Umfang auf großflächige Ansiedlungen beziehen.
Vor diesem Hintergrund bot der Standort C. keine Aussicht darauf, kurzfristig auch große zusammenhängende Gewerbeflächen verfügbar zu machen. Denn aus der Begründung des Flächennutzungsplans zu den "Alternativprüfungen" (vgl. S. 51 f.) ergibt sich nachvollziehbar, dass im Planbereich C. - wobei sich diese Erwägungen ersichtlich auf die im Rahmen der früheren Alternativenprüfung entwickelte Variante A beziehen - eine abschnittsweise Entwicklung der Fläche zur Deckung großflächigen Gewerbebedarfs topographiebedingt nicht möglich ist, da tatsächlich nutzbare zusammenhängende größere Flächen dort erst im Bereich des Höhenrückens zu erschließen sind und auch eine kurzfristige bedarfsgerechte - also großflächige - Entwicklung im Anschluss an das vorhandene Industriegebiet "B4. " ausscheidet. Ebenso wenig Anlass bestand unter dem Aspekt der zeitnahen Verfügbarkeit großer zusammenhängender Gewerbeflächen, die Variante B des Standorts C. erneut in den Blick zu nehmen, da das Ingenieurbüro W. mit seiner Alternativenprüfung schlüssig dargelegt hatte, dass in Anbetracht der insoweit erforderlichen Auffüllungen und Verdichtungen "erste Teilflächen ... voraussichtlich frühestens in 7-10 Jahren nach Planungsbeginn zur Verfügung stehen (können)" (S. 11). Ungeachtet dessen stellte sich die Variante B auch aus anderen Gründen als weit weniger geeignet dar. Angesichts der vorgesehenen Talauffüllung mit Erdbewegungen im Umfang von ca. 3 Mio. m³ hätte diese Variante voraussichtlich erheblich höhere Entwicklungskosten erfordert und einen wesentlich schwerwiegenderen Eingriff in das Landschaftsbild verursacht.
Die Antragsgegnerin durfte ihrer Entscheidung auch zugrundelegen, dass eine Realisierung des Standorts C. (in beiden Varianten) aller Voraussicht mit erheblicheren arten-, natur- und landschaftschutzrechtlichen Eingriffen verbunden wäre als beim Gebiet G. /F. . Diese bereits durch die Voruntersuchungen nahe gelegte Einschätzung ist durch die Beteiligung der Fachverbände im Regionalplanverfahren und im Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans erhärtet worden.
So hatte die Regionalplanungsbehörde zu der "Alternative GIB C. " in einem "Steckbrief" zusammenfassend ausgeführt:
"Mit der Errichtung eines Gewerbegebietes in dieser Größenordnung ist zwangsläufig ein Eingriff in Natur und Landschaft verbunden. Es werden ein Naturschutzgebiet, ein geschützter Landschaftsbestandteil, mehrere § 62-Biotope sowie Teilflächen eines Landschaftsschutzgebietes überplant. Darüber hinaus ist mit einer erheblichen Beeinträchtigung des Uhus, einer streng geschützten Vogelart, zu rechnen. Auch stellt die geplante Nutzung eine Freirauminanspruchnahme sowie einen Verlust von Freiraumfunktionen dar und es werden besonders schutzwürdige Böden in Anspruch genommen. Aufgrund der exponierten Lage ist der Bereich gut einsehbar. Die Umsetzung des GIB führt somit zu einer starken Beeinträchtigung des Naturhaushaltes, des Landschaftsbildes und einer streng geschützten Art. Darüber hinaus wird die Erholungsanlage B5. überplant. Die Beeinträchtigungen sind so erheblich, dass aus regionalplanerischer Sicht eine GIB-Festlegung nicht vertretbar erscheint."
Im Regionalplanverfahren hatte unter anderem das Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen (LANUV) vorgebracht, dass sich der Standort C. "als Teil einer Massenkalkzone in unmittelbarer Nachbarschaft zu einer Biotopverbundfläche von herausragender Bedeutung befindet". Das Landesbüro der Naturschutzverbände NRW hatte deutlich gemacht, "dass C. aus seiner Sicht wegen des benachbarten BSN" (Bereich für den Schutz der Natur), "aus Gründen des Biotopverbunds und aus Sicht des Landschaftbilds (exponierte Lage) als Standort nicht in Frage kommt" (vgl. hierzu die Einzelvorlage 5 aus den Anlagen zur Regionalratssitzung am 14. Juni 2007).
Die darin zum Ausdruck kommende nachvollziehbare Einschätzung greift auch die Begründung des Flächennutzungsplans der Antragsgegnerin auf und ergänzt sie unter anderem durch den Hinweis darauf, dass der Standort C. "aufgrund seiner weit reichenden Einsichtigkeit, auch in Richtung des Baudenkmals ‚Burg T3. ‘, als sehr sensibel und damit kritisch betrachtet worden" sei (vgl. S. 52).
Dass die Entwicklung des geplanten Industriegebiets im Bereich G. /F. sich nach der eingehenderen Prüfung im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans (namentlich durch die Erarbeitung des Umweltberichts) problematischer darstellt, als bei der vergleichenden Untersuchung im Januar 2006 eingestellt, führt auf keine andere Bewertung. Wie im Umweltbericht zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans ausgeführt wird, ergibt sich ein (weitergehendes) umweltrelevantes Konfliktpotential unter anderem daraus, dass es "im bzw. in der Nähe" des Gebiets drei Quellen gibt, von denen aus Fließgewässer (durch das Plangebiet) zum F. führen (S. 55). Auch haben danach die Quellbereiche, die zum F. führenden Fließgewässer - wegen ihrer Eigenart und wegen ihrer "Funktion zur Biotopvernetzung" - und die gewässerbegleitenden Biotoptypen eine hohe biologische Bedeutung. (S. 56). Schließlich war bekannt, dass es im Satzungsgebiet eine Vielzahl von verschiedenen - darunter streng geschützten - Vogelarten gibt (Baumfalke, Mäusebussard, Mittelspecht, Rotmilan, Turmfalke, Waldkauz, Waldohreule, wahrscheinlich auch den Eisvogel; vgl. S. 58 ff. des Umweltberichts) und der Hinweis im Umwelt-Vorscreening, besondere Artenvorkommen seien im Gebiet G. /F. "nicht bekannt", damit überholt war. Unter Berücksichtigung dieser Erkenntnisse weist die zum Bestandteil der Satzungsbegründung deklarierte "Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen" aus Juni 2009 auf einen externen Ausgleichsbedarf in Höhe von 914.374 Biotopwertpunkten hin (vgl. dort S. 33), während das Umwelt-Vorscreening aus Januar 2006 noch von einer Biotopwertdifferenz von (nur) 483.902,4 Punkten ausging (vgl. dort S. 11). Jedoch liegt auch dieser erhöhte Wert noch deutlich unter dem Ausgleichsbedarf, der nach der Voreinschätzung für den Bereich C. selbst bei Variante A zu erwarten stünde (vgl. S. 12 des Umwelt-Vorscreenings: 1.267.766,4 Punkte). Dass bei einer eingehenderen Untersuchung für diesen Bereich eine Reduzierung zu erwarten gewesen wäre, erscheint fernliegend. Auch soweit die systematische Kartierung im Rahmen der Erstellung des Umweltberichts zum Flächennutzungsplan (vgl. dort S. 57 ff.) das Vorhandensein geschützter Arten im Gebiet G. /F. zutage gebracht hat, ist damit die deutliche Nachrangigkeit der Eignung des Standorts C. allenfalls relativiert, aber nicht annähernd ausgeglichen worden.
Auch unter geologischen und hydrogeologischen Aspekten durfte die Antragsgegnerin nach den Ergebnissen der vom Dipl.-Geol. T4. angestellten "Orientierenden Baugrunduntersuchungen im Rahmen der Neuerschließung des Gewerbegebiets in G. /F. in B. " vom 5. November 2008 davon ausgehen, dass weder unüberwindbare Hindernisse für eine Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme am Standort G. /F. bestanden noch der Alternativstandort C. vorteilhafter erschien. Diese Baugrunduntersuchungen beinhalteten eine eingehende und umfangreiche Erforschung des Untersuchungsgebiets, unter anderem durch 38 Rammkernsondierungen bis maximal 10,0 m u. GOK (vgl. dort S. 10). Soweit das von dem Antragsteller vorgelegte Gutachten des Dr. N1. aus Januar 2007 die auf bestimmte "Indizien" - so etwa auf eine Befragung von Fachleuten - gestützte Vermutung aufgestellt hatte, es bestehe "Grund zu der Annahme, dass auch im Bereich des geplanten Gewerbegebiets G. Kalksteine vorkommen, die zur Verkarstung neigen und damit das Risiko eines ungünstigen Baugrunds hervorrufen" (vgl. dort S. 8), hat die Antragsgegnerin mit den von ihr veranlassten Baugrunduntersuchungen das Gebotene unternommen, um ein solches etwaiges Risiko abzuklären.
Zugleich ist es auch - ausgehend von der legitimen Zielvorstellung der Entwicklung großflächiger Gewerbeareale - unerheblich, dass die Frage der Verfügbarkeit städtischer Flächen im Bereich C. nicht ausdrücklich untersucht worden ist. Denn die Flächen, an denen die Antragsgegnerin Eigentum hat, stellten keine hinreichende Alternative dar. Sie sind nur in Maßen zusammenhängend und befinden sich in demjenigen Bereich, in dem - ohne Einbeziehung weiterer Flächen - allenfalls kleinflächige Gewerbeareale zur Verfügung gestellt werden könnten. Zudem fungieren die städtischen Flächen derzeit zum Teil als Regenrückhaltebecken, wie aus dem mit Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 21. Juni 2010 eingereichten Lageplan hervorgeht; diese Becken müssten bei einer Überplanung als gewerbliche Bauflächen an andere Stelle verlegt werden.
Schließlich hat die Antragsgegnerin zu Recht zu Lasten des Alternativstandorts C. als besonders gewichtig eingestellt, "dass sich auf der Fläche ein Gewerbebetrieb/Campingplatz befindet, dessen Inanspruchnahme möglicherweise hohe Entschädigungs- oder Verlagerungskosten bedeutet" (vgl. S. 52 der Begründung des Flächennutzungsplans). Neben dieser Kostendimension war auch der mit einer Verlagerung einhergehende Eingriff in einen - eigentumsrechtlich geschützten - ausgeübten Gewerbebetrieb zu berücksichtigen.
Auf der anderen Seite stellte sich der Standort G. /F. nach allen in den Blick zu nehmenden öffentlichen und privaten Belangen im Ganzen als weit weniger problematisch dar, auch wenn nicht zu verkennen war, dass die Entwicklung dieses Standorts nicht unerhebliche Beeinträchtigungen dieser Belange nach sich ziehen wird. Dass etwa das Landschaftsbild und die Erholungseignung des Gebiets nicht unbeträchtlich beeinträchtigt würden, Lebensräume geschützter Arten in Mitleidenschaft gezogen würden, wertvolle landwirtschaftliche Nutzflächen verloren gingen, eine potentiell konfliktträchtige Nachbarschaft zur Wohnbebauung entstünde und - nicht zuletzt - der Antragsteller als Eigentümer nahezu der gesamten Flächen des Satzungsgebiets sowie der diese Flächen nutzende Landwirt - auch wenn er in der Voruntersuchung nur einen Nebenerwerbsbetrieb angegeben hat -, in herausragender Weise nachteilig betroffen wären, hat die Antragsgegnerin erfasst und angemessen berücksichtigt. Sie durfte diese Belange - gerade auch im Verhältnis zum Alternativstandort C. - gegenüber den mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Gemeinwohlinteressen, einen belegten erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten zu decken, als nachrangig erachten. Eine Verletzung des Abwägungsgebots aus § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist in diesem Zusammenhang nicht festzustellen, worauf im Weiteren unter d. noch eingegangen wird.
(2) Die Antragsgegnerin hatte auch keine Veranlassung, im Rahmen ihrer Alternativenprüfung die Ausweisung eines interkommunalen Gewerbegebiets - in Kooperation mit der Gemeinde G1. - in den Blick zu nehmen. Diese Option schied aus, weil sie seinerzeit nicht (mehr) realisierungsfähig erschien. Dabei liegen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür vor, dass die Antragsgegnerin insoweit eine bestehende Planungsalternative gleichsam leichtfertig "verschenkt" habe, weil sie auf entsprechende Angebote der Gemeinde G1. aus sachwidrigen Gründen nicht eingegangen sei, wie es der Antragsteller - namentlich mit seinem Schriftsatz vom 18. Mai 2010 - andeutet. Schon aus der Einzelvorlage 5 zur Sitzung des Regionalrats bei der Bezirksregierung B1. am 14. Juni 2007 geht hervor, dass der Verwirklichung eines interkommunalen Gewerbegebiets am Standort X. unterschiedliche planerische Vorstellungen beider Kommunen entgegenstanden. Darin heißt es, dass die Bezirksregierung "die vorgeschlagene interkommunale Zusammenarbeit am Standort 'X. ' derzeit nicht für durchsetzbar" halte, weil "eine interkommunale Zusammenarbeit notwendigerweise auf der Kooperationsbereitschaft der jeweiligen Partner beruht und sowohl die Stadt B. als auch die Gemeinde G1. in den Erörterungen erklärt haben, dass sie zunächst anstreben, kommunale Gewerbegebiete zu entwickeln". Hierzu hat die Antragsgegnerin in ihrem Schriftsatz vom 9. Mai 2011 erläuternd dargelegt, für die "Ablehnung eines interkommunalen Gewerbegebiets" sei vor allem maßgeblich gewesen, dass "die inhaltlichen Anforderungen an die benötigten gewerblichen Bauflächen zu unterschiedlich" gewesen seien; so habe die Gemeinde G1. "kleinteilig strukturierte Baugrundstücke für nicht bzw. nicht wesentlich störendes Gewerbe" benötigt, die Antragsgegnerin hingegen "insbesondere größere, zusammenhängende Baugrundstücke für stark emittierende Industriebetriebe". Zudem bestätigen die mit Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 21. September 2011 vorgelegten Unterlagen, dass die Antragsgegnerin und die Gemeinde G1. bei einem am 2. Februar 2005 geführten Gespräch "gemeinsam festgestellt" haben, "dass es keine prädestinierten Flächen sowohl auf G2. als auch auf dem B3. Stadtgebiet gibt, wo Synergieeffekte für ein interkommunales Gewerbegebiet zu erwarten sind" (Ergebnisprotokoll vom 2. Februar 2005; vgl. auch das Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde G1. vom gleichen Tag).
(3) Der Antragsgegnerin boten sich auch ansonsten keine Möglichkeiten, mit denen sich die Entwicklungsziele an anderer Stelle ihres Gemeindegebiets hätten realisieren lassen. Angesichts der von ihr verfolgten - bereits angesprochenen - legitimen Zielvorstellung, einen zusammenhängenden großen Industriestandort zu entwickeln, der auch Raum für die Ansiedlung großflächiger Gewerbebetriebe bietet, musste sie sich nicht darauf verweisen lassen, vorrangig zunächst alle etwaig in Betracht kommenden Möglichkeiten zur Ausweisung kleinflächiger Gewerbegebiete, Erweiterung bestehender Gebiete oder Reaktivierung von Gewerbebrachen auszuloten und auszuschöpfen. Soweit derartige Möglichkeiten im Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans in den Blick genommen worden waren, hat die Antragsgegnerin aus sachgerechten, vor allem auch an ihrer dargelegten Zielvorstellung orientierten Gründen davon abgesehen, sie planerisch weiter zu verfolgen. So hat sie etwa die in den Entwurf ihres Flächen-nutzungsplans zunächst aufgenommene Darstellung einer ca. 7 ha großen Gewerbefläche im Bereich M1. /Gut O. unter anderem deshalb wieder zurückgenommen, weil dort "nur kleingliedrige gewerbliche Nutzungen möglich gewesen" wären und "industrielle Nutzungen, die größere Abstände zu den ... Ortslagen erfordert hätten", dort "nicht angesiedelt werden können" (vgl. die Abwägung zur Stellungnahme Ziff. 23.16 in der Sitzungsvorlage Nr. 145/2007 zur Ratssitzung am 12. Dezember 2007). Im Hinblick auf eine Erweiterung bestehender Gewerbegebiete hat die Antragsgegnerin plausibel damit argumentiert, dass "im Zusammenhang mit den schon bestehenden Gewerbeflächen ... sich keine neue Fläche mit einer ausreichenden Größenordnung ausweisen (lasse), ohne starke Beeinträchtigungen von Wohnstandorten zu verursachen" (vgl. die Begründung zum Flächennutzungsplan, S. 50). Zur Nutzbarmachung von brachliegenden Gewerbeflächen hat die Antragsgegnerin schließlich darauf verwiesen, dass "diese Flächen nicht geeignet (seien), großflächiges Gewerbe mit den erforderlichen Abstandsklasse V (300 m Abstand von Wohngebieten) anzusiedeln" (vgl. die Begründung zum Flächennutzungsplan, S. 52). Auch hiergegen ist nichts zu erinnern.
(4) Die Antragsgegnerin ist zu Recht davon ausgegangen, dass die im Entwicklungsbereich geplanten Maßnahmen mit Blick auf die angestrebten Entwicklungsziele, die eine einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung erfordern, nicht mit den Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts umzusetzen wären. Der Abschluss städtebaulicher Verträge oder der Ankauf der Flächen im Sinne von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB kam am Standort G. /F. nicht als zielführend in Betracht, da es offenkundig an einer Einigungsbereitschaft des Antragstellers als Eigentümers von etwa 99 % des überplanten Bereichs fehlte. Ein Angebotsbebauungsplan schied daher ebenfalls offensichtlich als Handlungsalternative aus, zumal das Plangebiet (durch umfangreiche Erdarbeiten und sonstige Erschließungsmaßnahmen) unter Inanspruchnahme der Grundstücke des Antragstellers baureif gemacht werden muss. Auch die Umlegung nach den §§ 45 ff. BauGB hätte - im Gefolge der Aufstellung eines Bebauungsplans - keine Realisierung der Planvorstellungen versprochen. Zwar können mittels der Umlegung auch die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken im Plangebiet neu geordnet werden, ohne dass es der Zustimmung der jeweils betroffenen Eigentümer bedarf. Gleichwohl muss die Umlegung den - vor allem in den §§ 57 bis 59 BauGB konkretisierten - Grundsätzen der Eigentumserhaltung und Wertgleichheit entsprechen; wer Eigentum im Umlegungsgebiet vor der Umlegung hatte, behält bzw. erhält dort (prinzipiell gleichwertiges) Eigentum, wenn auch gegebenenfalls in anderer Lage und Form.
Vgl. hierzu Dieterich, Baulandumlegung, 5. Auflage, 2006, Rn. 39 b ff.
Daher liegt es auf der Hand, dass die Umlegung keine Handhabe böte, die dem Antragsteller gehörenden Flächen, die nahezu das gesamte Plangebiet bedecken, in öffentliches Eigentum zu überführen. Im Übrigen hätten die angesprochenen städtebaulichen Mittel es auch nicht ermöglicht, bestehende schuldrechtliche Miet- oder Pachtverhältnisse zu beenden.
c) Auch konnte die Antragsgegnerin bei Beschluss der Entwicklungssatzung davon ausgehen, dass die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Die Frage, ob eine zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gewährleistet ist, kann nicht allgemein und einheitlich nach einem bestimmten Zeitraum beurteilt werden.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2004 - 4 BN 7.04 -, BRS 67 Nr. 229 = juris Rn. 19; Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 57; OVG NRW, Urteile vom 18. Mai 2010 - 10 D 42/06.NE -, BauR 2010, 1890 = juris Rn. 113, vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 110, und vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, juris Rn. 191.
Insoweit kommt es maßgeblich auf den Umfang der jeweiligen Entwicklungsmaßnahme an. Die Antragsgegnerin hat für die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme einen Zeitrahmen von 12 Jahren angenommen (vgl. die Begründung der Satzung, Ziff. 1 u. 7). Ein solcher Zeitraum ist bei komplexen Vorhaben mit umfangreichen Begleit- und Folgemaßnahmen - was auch für die geplante Entwicklungsmaßnahme der Antragsgegnerin zu gelten hat - nicht unangemessen.
- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 57.
Im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bestanden keine Gründe, welche die Prognose der Antragstellerin, die Maßnahme innerhalb dieses Zeitrahmens realisieren zu können, als unrealistisch erscheinen ließen. Insbesondere hatte die Antragsgegnerin begründeten Anlass davon auszugehen, dass die Maßnahme finanzierbar ist. Dass die nötige Kreditaufnahme haushaltsrechtlich unbedenklich erschien, hat die Antragsgegnerin vor allem in ihrem Aktenvermerk vom 14. April 2011 überzeugend dargelegt. Der Vermerk ist zwar nach dem Satzungsbeschluss erstellt worden, reflektiert jedoch (auch) die seinerzeit gegebene haushaltsrechtliche Situation.
d) Bei der Festlegung des Entwicklungsbereichs hat die Antragsgegnerin schließlich auch das Abwägungsgebot aus § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtet, wonach die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind. Insoweit finden im Rahmen des entwicklungsrechtlichen Abwägungsgebots dieselben Grundsätze Anwendung wie bei dem allgemeinen Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB oder dem sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
Vgl. dazu: OVG NRW, Urteil vom 8. April 2002
- 7a D 213/97.NE -, juris Rn. 124.
Entscheidend ist danach, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt wurde, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden musste, ob die Bedeutung der von der Planung berührten Belange richtig erkannt wurde und ob der Ausgleich zwischen diesen Belange in einer Weise vorgenommen wird, der zur ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht.
Vgl. zur st. Rspr. nur BVerwG, Beschluss vom 24. November 2010 - 4 BN 40/10 -, juris Rn. 5 m. w. N.
Den hieraus abzuleitenden Anforderungen hat die Antragsgegnerin - anknüpfend an die obigen Ausführungen zur enteignungsrechtlichen Abwägung - entsprochen.
aa) Die Entscheidung der Antragsgegnerin für den Standort G. /F. weist auch unter allgemeinen abwägungsrechtlichen Gesichtspunkten keine relevanten Defizite auf.
Dass die Antragsgegnerin in der Satzungsbegründung darauf verwiesen hat, dass die Alternativstandorte G. /F. und C. unter technischen und naturschutzbezogenen Aspekte geprüft worden seien, und sich in diesem Zusammenhang auf das Umwelt-Vorscreening bezogen hat (vgl. Ziff. 3), gibt, auch wenn diese Untersuchung - wie dargelegt - in Teilbereichen defizitär ist, für einen relevanten Abwägungsfehler nichts her, nachdem die Antragsgegnerin - wie ebenfalls bereits dargestellt - im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses C. nicht mehr als ernsthafte Alternative in den Blick nehmen musste. Die Antragsgegnerin hat sich bei der Beschlussfassung über die angegriffene Satzung und ihrer Abwägungsentscheidung ersichtlich nicht mehr allein auf die Feststellungen bzw. Ergebnisse des Umwelt-Vorscreenings und der Überprüfung aus Januar 2006 gestützt. Schon der weitere Hinweis in der Satzungsbegründung darauf, dass der Vergleich der Alternativstandorte "im Rahmen des Neuaufstellungsverfahrens des FNP ... erfolgt" sei, verdeutlicht, wie aufgezeigt, dass die Antragsgegnerin auch diejenigen Erkenntnisse beachtet hat, die der im April 2008 erstellten "Umweltbericht zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans 2020 der Stadt B. " vermittelte.
Der Umstand, dass die Antragsgegnerin insoweit förmlich keine erneute, dem Umwelt-Vorscreening und der Überprüfung der alternativen Gewerbegebietsstandorte aus Januar 2006 vergleichbare bilanzierende Aufstellung der beiden Standortalternativen vorgenommen hat, ist unerheblich. Wie sich aus der Begründung der Entwicklungssatzung ergibt, hat sich die Antragsgegnerin nicht zuletzt auch im Zeitpunkt dieses Satzungsbeschlusses mit der Frage der Standortalternative C. befasst. Denn die Begründung des Flächennutzungsplans, auf die sie zur Begründung der Satzung Bezug nimmt, hebt im Besonderen hervor, aus welchen, über die Vorprüfung aus Januar 2006 hinausgehenden Gründen der Alternativstandort C. nicht in Betracht gezogen wird.
bb) Auch im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin relevante umweltrechtliche Auswirkungen der geplanten Entwicklungsmaßnahme außer Acht gelassen oder fehlgewichtet hätte. Weitergehende Untersuchungen waren vor Erlass der Entwicklungssatzung nicht erforderlich. Der Umweltbericht des Flächennutzungsplans, auf den die Antragsgegnerin bei ihrer Entscheidung über die Entwicklungssatzung zurückgreift, befasst sich auf den S. 54 bis 80 eingehend mit der geplanten Darstellung einer gewerblichen Baufläche am Standort G. /F. und beleuchtet umfänglich in einer auch die Entscheidung über die Entwicklungssatzung tragenden Tiefe deren Auswirkungen auf die Schutzgüter Flora und Fauna (einschließlich Artenschutz), Bodenschutz, Wasserschutz, Klima/Lufthygiene, Orts- und Landschaftsbild, Erholung und Sachgüter. Er bot der Antragsgegnerin eine hinreichende Grundlage für die getroffene Abschätzung, dass die insoweit bei Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme zu erwartenden Konflikte im weiteren Verfahren hinreichend bewältigt werden können. Die diesbezüglichen Einwände des Antragstellers, die namentlich die Untersuchungstiefe der Umweltprüfung im Flächennutzungsplanverfahren betreffen und aus denen er zugleich die Unwirksamkeit der Darstellung im Flächen-nutzungsplan einer Fläche für Gewerbe/Industrieansiedlung im Bereich G. /F. ableitet, greifen nicht. Die Antragsgegnerin hatte insbesondere keinen Anlass zu einer weitergehenden Prüfung, ob die geplante Entwicklung eines Industrie-/Gewerbestandorts an artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen scheitern könne.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass es einen allgemeinverbindlichen Standard, aus dem sich ergibt, unter welchen Voraussetzungen die Ermittlung und Bestandsaufnahme betroffener Umweltbelange namentlich artenschutzrechtlich als Beurteilungsgrundlage ausreicht, nicht besteht. Welche Anforderungen an Art, Umfang und Tiefe der Untersuchung zu stellen sind, hängt vielmehr von den naturräumlichen Gegebenheiten im Einzelfall sowie von Art und Ausgestaltung der Planung ab. Erforderlich ist eine am Maßstab praktischer Vernunft ausgerichtete Prüfung.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 17. Februar 2011
- 2 D 36/09.NE -, juris Rn. 150, und vom 18. Dezember 2009 - 7 D 124/07.NE, 7 D 128/08.NE -, BauR 2010, 1717 = juris Rn. 74.
Daran gemessen waren die im Auftrag der Antragsgegnerin durchgeführten naturschutzfachlichen Erhebungen im Flächennutzungsplanverfahren ausreichend.
Insbesondere ist auch unter Einbeziehung der von dem Antragsteller eingereichten Stellungnahme des Biologen Prof. Dr. M2. vom 26. Februar 2011 nicht ersichtlich, weshalb in der gegebenen Planungssituation und den gegebenen naturräumlichen Verhältnissen im Entwicklungsgebiet Anlass bestanden haben sollte, neben den Artengruppen Vögel und Fledermäuse auch andere Säugetiere und Wirbellose Tiere systematisch zu erfassen.
Nach dem Maßstab der praktischen Vernunft ermöglichten die im Auftrag der Antragsgegnerin unternommenen Erhebungen des Vogel- und Fledermausbestandes im Untersuchungsgebiet ein für die Einschätzung der artenschutzrechtlichen Auswirkungen der Planung repräsentatives Bestandsbild. Die Erfassung erfolgte zwischen März und Oktober 2007. Der Nachweis von Brutvögeln erfolgte mittels Verhör- und Sichtbeobachtungen im Rahmen von fünf Begehungen. Ergänzungen erfolgten, insbesondere im Hinblick auf Eulennachweise, durch Zufallsregistrierungen im Rahmen der Nachtbegehung zur Erfassung der Fledermäuse. Diese wurden an sieben Nächten unter Einsatz eines Fledermaus-Ultraschalldetektors durchgeführt. Zusätzlich kam an fünf Tagen eine Horchbox zum Einsatz. Anlass, über diese umfänglichen Bemühungen zur Erfassung der Fledermäuse hinaus weitergehende Untersuchungen vorzunehmen, bestand nicht. Auch soweit der Antragsteller darauf verweist, am Bach bei G. sei der Feuersalamander nachweisbar, der im Umweltbericht keine Erwähnung finde, ist nicht ersichtlich, dass dieser Umstand zu einer relevanten anderen naturfachlichen Bewertung hätte führen sollen.
Die naturschutzrechtlichen Bewertungen des Umweltberichts zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes sind auch ohne Weiteres nachvollziehbar und belegen zugleich die Annahme der Antragsgegnerin, dass eine Lösung des dargestellten Konflikts in den weiteren Verfahrensschritten, so etwa im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans sowie der konkreten Umsetzung der Planung grundsätzlich möglich ist. Dabei ist namentlich in Bezug auf artenschutzrechtliche Verbotstatbestände des § 42 BNatSchG zu berücksichtigen, dass Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen - wie sie von dem Umweltbericht in vielfältiger Weise angesprochen sind - schon die Realisierung der Verbotstatbestände verhindern können, und nicht erst bei der Prüfung, ob einschlägige Befreiungsvor-aussetzungen vorliegen, zu berücksichtigen sind. Im Übrigen darf gegebenenfalls auch in eine Befreiungslage hineingeplant werden, für die wiederum das objektive Gewicht der für die Planung sprechenden Belange von besonderer Bedeutung ist.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 9. Juli 2008
- 9 A 14.07 -, BVerwGE 131, 274 = NVwZ 2009, 302 = juris Rn. 91; Beschluss vom 25. August 1997 - 4 NB 12.97 -, BRS 59 Nr. 29 = juris Rn. 12; OVG NRW, Urteil vom 17. Februar 2011
- 2 D 36/09.NE -, juris Rn. 144.
Danach konnte die Antragstellerin die konkrete planerischer Konzepte zum naturschutzrechtlichen Ausgleich den sich anschließenden Planungsschritten überlassen; in gleicher Weise gilt dies für den wasserrechtlichen Ausgleich namentlich im Hinblick auf die im Plangebiet vorhandenen Quellbereiche und Oberflächengewässer.
Vgl. dazu allgemein: OVG NRW, Urteile vom 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 127, und vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE-, juris Rn. 213.
cc) Die Antragsgegnerin hat auch die Betroffenheit sowohl des Antragstellers als Eigentümer nahezu der gesamten im Satzungsbereich gelegenen Grundflächen als auch des Landwirts, an den der Antragsteller diese Grundflächen verpachtet hat, bei ihrer Entscheidung, dem belegten erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten mittels des Instruments der Entwicklungssatzung zu begegnen, hinreichend ermittelt und angemessen gewichtet.
Soweit die Antragsgegnerin die "Betroffenheit der Eigentümer im Entwicklungsbereich" - mithin namentlich auch die des Antragstellers - "als nicht erheblich" eingestuft hat (vgl. Ziff. 7 der Satzungsbegründung), erschließt sich jedenfalls aus dem Kontext, dass sie die Belange des Antragstellers nicht fehlgewichtet hat. Die Antragsgegnerin war sich offenkundig des Umstands bewusst, dass rd. 99 % der im Satzungsgebiet gelegenen Flächen dem Antragsteller gehören und mit der Entwicklungssatzung die rechtlichen Voraussetzungen dafür geschaffen werden, diese Flächen nötigenfalls durch Enteignung in öffentliches Eigentum zu überführen; das ergibt sich bereits aus den weiteren Ausführungen in der Satzungsbegründung, zu deren Bestandteil auch die - bereits angesprochene - "Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen" aus Juni 2009 erklärt worden ist (vgl. Ziff. 1). Insofern kann offen bleiben, ob es sich bei der Einschätzung der Betroffenheit des Antragstellers als "nicht erheblich" nicht ohnehin nur um einen redaktionellen Fehler handelt und die Antragsgegnerin an sich von einer "erheblichen" Betroffenheit ausging (hierfür könnte das "aber" im nachfolgenden Satz sprechen). Denn selbst wenn die Antragsgegnerin tatsächlich eine Unerheblichkeit gemeint haben sollte, wäre dies ersichtlich nur so zu verstehen, dass sie die
- erkannte - Betroffenheit der Belange des Antragstellers in Relation zu den mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten öffentlichen Interessen für weniger gewichtig hielt.
Die Antragsgegnerin hat auch die Belange des durch die Entwicklungsmaßnahme hauptbetroffenen Landwirts sachgerecht abgewogen. Aufgrund der in ihrem Auftrag durchgeführten "Beteiligung der Eigentümer und Pächter" war bekannt, dass die Realisierung der Maßnahme zu einem Verlust von mehr als 40 % der von dem Landwirt insgesamt bewirtschafteten Flächen führen würde und dieser insofern "stark betroffen" sei (vgl. Ziff. 7 der Satzungsbegründung; S. 45 der "Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen"). Da die Antragsgegnerin eine Bereitstellung von Ersatzland als "eher schwierig" eingeschätzt hat (vgl. S. 47 der "Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen"), war sie sich erkennbar im Klaren darüber, dass die Entwicklungsmaßnahme die Existenz des landwirtschaftlichen Betriebs gefährden kann. Dass die im Satzungsverfahren beteiligte Landwirtschaftskammer insoweit von einem "Haupterwerbsbetrieb" ausging, während in der Satzungsbegründung von einem "landwirtschaftlichen Zuerwerbsbetrieb" die Rede ist (vgl. Ziff. 5), führt nicht auf eine Fehlgewichtung des Betroffenheitsgrades. Die Qualifizierung als Zuerwerbsbetrieb beruhte auf den eigenen Angaben des Landwirts im Rahmen der Voruntersuchung (vgl. Ziff. 13 des im Rahmen der Beteiligung versandten Fragebogens), die die Antragsgegnerin - auch in Anbetracht der anderslautenden Bezeichnung durch die Landwirtschaftskammer - ohne Weiteres als verlässlich ansehen durfte; sie hatte daher keine Veranlassung den betrieblichen Verhältnissen näher nachzugehen. Bei dieser Sachlage durfte sie auch davon absehen, nähere Ermittlungen über das Ausmaß der betrieblichen Betroffenheit im Einzelnen anzustellen, und von der Möglichkeit eines angemessenen Konfliktausgleichs im Rahmen der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ausgehen.
dd) Auch das in die Abwägung einzustellende Erfordernis nach § 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB, den städtebaulichen Entwicklungsbereich so zu begrenzen, dass sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen lässt,
vgl. zur Abwägungserheblichkeit der vergleichbaren Vorschrift des § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB betreffend die Festlegung eines Sanierungsbereichs: BVerwG, Urteil vom 4. März 1999
- 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = juris Rn. 19;
OVG NRW, Urteil vom 19. Januar 2011
- 2 D 146/08.NE -, juris Rn. 132 ff.,
hat die Antragsgegnerin beachtet. Sie hat sich an der Abgrenzung des Geltungsbereichs des zur Aufstellung vorgesehenen Bebauungsplans Nr. 74 "G. /F. " orientiert. Soweit sie hierbei "neben den geplanten Flächen für das eigentliche Industriegebiet auch südlich angrenzende geplante Grün- und Erschließungsflächen sowie Flächen für die Anbindung an die L 539" in das Satzungsgebiet einbezogen hat (vgl. Ziff. 4 der Satzungsbegründung), ist dagegen auch unter Abwägungsaspekten nichts zu erinnern. Diese Nebenflächen sind notwendiger Teil der Maßnahme. Namentlich gilt dies auch für die geplanten Ausgleichsflächen. Da auf der Stufe der Bauleitplanung die Kompensationsproblematik zum notwendigen Entscheidungsprogramm gehört, entspricht es sachgerechter Abwägung, schon auf der Ebene der Anwendung des Entwicklungsrechts dem voraussichtlichen Flächenbedarf insoweit Rechnung zu tragen.
- 4 Cn 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = juris Rn. 60; OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997
- 10a D 123/94.NE -, juris Rn. 86; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 2. März 2006 - 3 S 2468/04 -, BRS 70 Nr. 217 = juris Rn. 50 ff.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 165 ff. BauGB
§§ 165 ff. BauGB
§§ 19 Abs. 2 und Abs. 5 LPlG
§§ 45 ff. BauGB
§§ 57 bis 59 BauGB
§§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO
§ 165 BauGB
§ 42 BNatSchG
§ 167 VwGO
§ 165 Abs. 3 BauGB
§ 171 Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 47 Abs. 2 VwGO
§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 165 Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB
§ 166 Abs. 3 BauGB
§ 62 Abs. 1 Nr. 1 LG
§ 62 Abs. 1 Nr. 2 LG
§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2002, 626
BVerwGE 121, 72
NVwZ 2009, 986
BVerwGE 81, 128
BVerwGE 131, 274
NVwZ 2009, 302
10 D 42/06
7 D 69/05
10a D 210/97
4 CN 7.01
4 CN 5.97
4 BN 51.01
10 D 104/06
10a D 124/01
10a D 62/94
7a D 213/97
10a D 124/01
15 N 94.16
4 BN 32.02
4 BN 56.00
4 CN 7.01
4 C 94.79
10a D 124/01
1 BvR 349/04
1 BvR 378/04
4 BN 55.00
4 BN 4.98
4 BN 4.98
9 A 9.10
9 A 8.10
9 A 13.09
9 A 11.03
4 A 12.98
4 C 5.95
9 B 10.09
7 NB 2.88
4 BN 7.04
4 BN 40/10
2 D 36/09
7 D 124/07
7 D 128/08
9 A 14.07
4 NB 12.97
2 D 36/09
4 C 8.98
2 D 146/08
4 Cn 5.97
10a D 123/94
3 S 2468/04