Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1996-11-08, Aktenzeichen 16 Wx 215/96
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1996:1108.16WX215.96.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. ist statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG). In der Sache hat das Rechtsmittel jedoch keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes, § 27 Abs. 1 FGG, § 550 ZPO.
1. Zu Recht haben Amts- und Landgericht das Begehren der Antragsteller, den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Heizungskeller des Hauses Nr. 3 a jederzeit betreten zu können, für nicht gerechtfertigt erachtet. Gemäß § 13 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt. Dabei sieht § 15 Abs. 1 und 2 WEG ausdrücklich die Möglichkeit vor, den ordnungsgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu regeln. Im Rahmen dieses ordnungsgemäßen Gebrauchs aber können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß die Befugnis, den gemeinschaftlichen Heizungsraum zu betreten, beschränken und unter Umständen auch ausschließen (BayObLG Rpfleger 1972, 176; Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 15 Rn. 22). Das Recht auf Mitbenutzung richtet sich nämlich maßgeblich nach dem Bestimmungszweck der gemeinschaftlichen Anlage. Dieser liegt bei einer Zentralheizung in der Versorgung mit Wärme und Warmwasser, so daß sich das diesbezügliche Mitbenutzungsrecht vorrangig auf die Versorgungsleistung erstreckt, nicht aber auf die Befugnis aller Eigentümer, den Heizungsraum jederzeit zwecks Bedienung und Kontrolle der Anlagen und Einrichtungen zu betreten. Amtsgericht und Landgericht haben zutreffend ausgeführt, daß auch im Streitfall die Beschränkung des Benutzungsrechts im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung liegt. Ein kontrollierter Zugang zum Heizungsraum ist hier schon deshalb gerechtfertigt, weil die Beteiligten wechselseitig auf die Gefahr möglicher Manipulationen an der Heizanlage verweisen. Soweit die Antragsteller geltend machen, sie hätten ein schützenswertes Interesse daran, die Anlage in Augenschein zu nehmen, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis. Zu Recht weist nämlich das Landgericht darauf hin, daß den Antragstellern durch die Beschränkung des Gebrauchs nur der unkontrollierte Zugang zum Heizungsraum verwehrt, nicht aber die Möglichkeit genommen wird, die Anlage nach Rücksprache und im Beisein des Verwalters - ggfls. auch mit einem Sachverständigen - zu besichtigen.
2. Rechtsfehlerfrei sind auch die Ausführungen, mit denen das Landgericht es abgelehnt hat, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 21. April 1995 zu TOP 2, 5 und 7 für ungültig zu erklären. Bezüglich TOP 2, der den Antrag auf Aushändigung eines Schlüssels zum Heizungskeller zum Gegenstand hat, folgt dies schon aus den vorangegangenen Ausführungen. Hinsichtlich TOP 5, der die Reinigung des Treppenhauses durch eine Reinigungskraft betrifft, teilt der Senat die übereinstimmende Auffassung von Land- und Amtsgericht, daß es sich insoweit um einen Beschluß handelt, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21 Abs. 3 WEG). Dies greifen die Antragsteller in ihrer sofortigen weiteren Beschwerde auch nicht an.
Sie wenden sich aber dagegen, daß das Landgericht den zu TOP 7 gefaßten Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung, die ordnungsgemäße Ausführung der von den Antragstellern auf ihrem Balkon erbrachten Fliesenarbeiten gerichtlich durchzusetzen und dem Verwalter die zu diesem Zweck erforderliche Vollmacht zu erteilen, nicht für ungültig erklärt hat. Auch insoweit ist die Entscheidung des Landgerichts jedoch frei von Rechtsfehlern. Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG kann der Verwalter durch Mehrheitsbeschluß ermächtigt werden, Ansprüche der Gemeinschaft aus dem Gemeinschaftsverhältnis gegen den einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen, sofern dies im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt (Weitnauer aaO § 27 Rn. 20 f.). So ist es hier. Nach den tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts, die auf den - im Terminsprotokoll festgehaltenen - Ergebnissen der vom Amtsgericht durchgeführten Ortsbesichtigung beruhen, ist der derzeitige Zustand der Verfliesung auf dem Balkon der Antragsteller optisch unsauber und begünstigt das Eindringen von Feuchtigkeit und Ungeziefer. Die Antragsteller sind nach den im Streitfall getroffenen Vereinbarungen jedoch verpflichtet, für einen ordnungsgemäßen Zustand der Verfliesung zu sorgen. Die Fliesenarbeiten auf dem Balkon wurden von ihnen nämlich entsprechend den vertraglichen Regelungen in Eigenleistung erbracht. Derartige Eigenleistungen aber müssen optisch und technisch einwandfrei ausgeführt werden. Soweit die Antragsteller im Rahmen der sofortigen weiteren Beschwerde erneut geltend machen, eine ordnungsgemäße Randausbildung des Plattenbelags sei nicht möglich gewesen, weil das Balkongeländer durch die X. GmbH zu niedrig gesetzt worden sei, hat schon das Landgericht zu Recht darauf verwiesen, daß die Art, wie das Balkongeländer angebracht wurde, auch die anderen Wohnungseigentümer nicht daran gehindert hat, einen ordnungsgemäßen Abschluß der Fliesenarbeiten herzustellen.
3. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht des weiteren die Beschlüsse aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. Mai 1995 für gültig erachtet. Soweit die Antragsteller eingewendet haben, sie seien bei der Versammlung verhindert gewesen und man habe ihnen die anstehenden Tagesordnungspunkte nicht rechtzeitig mitgeteilt, haben Land- und Amtsgericht dies übereinstimmend mit zutreffender Begründung, auf die der Senat zu Vermeidung von Wiederholungen verweist, zurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde haben die Antragsteller insoweit keine neuen Gesichtspunkte vorgebracht. Die von ihnen in diesem Zusammenhang erhobenen Einwände beziehen sich vielmehr in erster Linie auf die Frage der Gültigkeit des zu TOP 2 gefaßten Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung, mit dem der Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 1995/96 verabschiedet worden ist. Die Antragsteller sind unter Hinweis auf den Senatsbeschluß vom 29.3.1995 (ZMR 1995, 324) der Auffassung, mangels Übersendung der die anderen Wohnungseigentümer betreffenden Einzelabrechnungen sei der Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung für ungültig zu erklären. Auch hiermit haben sie jedoch keinen Erfolg. Zum einen hat der Senat mit Beschluß vom 24.9.1996 - 16 Wx 86/96 - klargestellt, daß eine Übermittlung sämtlicher Einzelabrechnungen ohnedies nur in bestimmten Fällen erforderlich ist. Insbesondere aber übersehen die Antragsteller, daß die von ihnen herangezogene Rechtsprechung sich allein auf die Erstellung der Jahresgesamtabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG bezieht. Dort muß mit Rücksicht auf die von den Wohnungseigentümern zu treffende abschließende Entscheidung über die Zahlungspflichten und Rückerstattungsansprüche der einzelnen Eigentümer sichergestellt sein, daß sich alle ausreichend über die der Abrechnung zugrundeliegenden Zahlen unterrichten können. Darum geht es im Streitfall aber nicht. Hier ist allein über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) abgestimmt worden. Dieser ist lediglich ein Haushaltsvorschlag, der die geschätzten Ausgaben und Einnahmen enthält und damit nicht denselben Anforderungen unterliegt, die für die Jahresgesamtabrechnung gelten (Weitnauer aaO § 28 Rn. 5, 14).
4. Soweit die Antragsteller die Feststellung begehren, sie seien derzeit nicht verpflichtet, das angeforderte Wohngeld zu zahlen, ist dem das Landgericht mit zutreffenden Ausführungen, auf die der Senat verweist, entgegengetreten. Die Verpflichtung folgt gemäß § 16 Abs. 2 i.V.m. § 28 Abs. 2 WEG auf der Grundlage des Wirtschaftsplans, der - wie unter 3. dargelegt - am 30. Mai 1995 für das Wirtschaftsjahr 1995/96 wirksam beschlossen wurde sowie auf der Grundlage des nicht angefochtenen Beschlusses vom 9. Juli 1996, der die Genehmigung des Wirtschaftsplanes 1996/97 betrifft. Wegen der unterschiedlichen Höhe der zu leistenden Vorauszahlungen hat das Landgericht zu Recht darauf verwiesen, daß der niedrigere Vorauszahlungsbetrag für die Bewohner des Hauses Nr. 3 aus der Tatsache folgt, daß sie eine eigene Heizungsanlage betreiben, die von ihnen getrennt finanziert wird. Mit ihrem hiergegen gerichteten Einwand, es würden gleichwohl die Gesamtheizungskosten umgelegt, können die Antragsteller schon deswegen nicht gehört werden, weil es sich insoweit um neues Vorbringen handelt. Das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht wegen angeblich nicht nachvollziehbarer Abrechnungsunterlagen steht den Antragstellern ebenfalls nicht zu. Gegenüber dem Anspruch auf Zahlung eines Wohngeldvorschusses ist jedes Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen, weil der Gemeinschaft die erforderlichen Geldmittel nicht vorenthalten werden dürfen (Weitnauer aaO § 16 Rn. 28 m.w.N.).
5. Zu Recht hat das Landgericht die von den Antragstellern begehrte Zwangsabberufung des Verwalters abgelehnt. Die Voraussetzungen für eine solche Zwangsabberufung liegen nicht vor. Gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 WEG kann das Gericht auf Antrag einzelner Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters anordnen, wenn eine solche Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (Weitnauer aaO § 26 Rn. 27). Notwendig für diesen Ausnahmefall ist stets das Vorliegen eines wichtigen Grundes (OLG Stuttgart OLGZ 1977, 433). Einen solchen hat das Landgericht hier nicht als gegeben erachtet. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Nach den vom Landgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat der Verwalter seine Aufgabe bis auf kleinere Verfahrensfehler in der Anfangszeit, die die Erstellung von Protokollen und Wirtschaftsplänen betrafen, im wesentlichen ordnungsgemäß gelöst. Diesen Fehlern kommt kein solch großes Gewicht zu, daß sie die ausnahmsweise Zwangsabberufung rechtfertigen würden. Das Landgericht hat insbesondere zu Recht darauf hingewiesen, daß der von der Eigentümerversammlung gewählte Prüfer das Vorhandensein einer ordnungsgemäße Buchhaltung bescheinigt hat. Die Antragsteller haben die entsprechenden Prüfungsprotokolle im einzelnen nicht angegriffen. Insofern ist auch ihr allgemeiner Hinweis auf angebliche Pflichtverletzungen bei der Verwaltung der Gelder nicht ausreichend. Soweit sie geltend machen, der Verwalter habe dem Antragsteller nicht gestattet, in Begleitung seiner Tochter an der Versammlung vom 16. August 1995 teilzunehmen, trifft dies zwar zu, rechtfertigt die Zwangsabberufung aber jedenfalls schon deshalb nicht, weil eine etwaige Fehlentscheidung des Verwalters nicht auf seine mangelnde Eignung für die Aufgabe schließen läßt. Bei der Frage, ob und inwieweit Dritte an einer Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen dürfen, handelt es sich um eine nicht ganz einfache Rechtsfrage, die darüber hinaus streitig ist (vgl. BGHZ 121, 236, 241 und Weitnauer aaO § 23 Rn. 5). Die Notwendigkeit einer Zwangsabberufung folgt schließlich auch nicht aus der Behauptung der Antragsteller, der Verwalter vereitele die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar hält der Senat die vorliegende Regelung, nach der der Geschäftsführer des teilenden Eigentümers (Bauträger) zum Verwalter bestellt worden ist, für unglücklich, da sie geeignet ist, gerade im Hinblick auf die Geltendmachung von eventuellen Gewährleistungsansprüchen den Anschein des Bestehens von Interessenkonflikten hervorzurufen. Auch dies genügt aber für die Zwangsabberufung nicht. An eine solche könnte man lediglich denken, wenn sich feststellen ließe, daß der Verwalter im Einzelfall tatsächlich die Interessen der Wohnungseigentümer seinen eigenen Interessen untergeordnet hat. So liegt es hier nicht. Im Streitfall war die Gewährleistungsfrage u.a. Gegenstand der Wohnungseigentümerversammlung vom 9. Juli 1996. Daß sich die Antragsteller dort mit ihrem Begehren nicht durchsetzen konnten, ist kein Grund für die Abberufung des Verwalters. Soweit sie im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümerversammlung vom 9. Juli 1996 jetzt rügen, der Verwalter habe dort fälschlich Stimmenthaltungen als Neinstimmen bewertet, muß dies schon deshalb außer Betracht bleiben, weil es sich um neues Vorbringen handelt.
6. Die von den Antragstellern darüber hinaus weiterverfolgten Hilfsanträge auf Erteilung einer Jahresabrechnung für das Jahr 1994 und auf Vorlage eines Wirtschaftsplans für 1995 sind bereits nach ihrem eigenen Vorbringen nicht begründet. In ihrer Beschwerdeschrift weisen die Antragsteller selbst darauf hin, daß die entsprechenden Beschlüsse mittlerweile gefaßt sind. Gleichwohl haben sie die Hilfsanträge trotz entsprechendem Hinweis des Senats aufrechterhalten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht keine Veranlassung.
Wert der weiteren Beschwerde: 22.500 DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 27, 29 FGG
§§ 14, 15 WEG
§§ 21 Abs. 4, 43 WEG
§ 550 ZPO
§ 47 WEG
§ 45 Abs.
1 WEG
§ 27 Abs. 1 FGG
§ 13 Abs. 2 WEG
§ 15 Abs. 1
und 2 WEG
§ 27 Abs. 2
Nr. 5 WEG
§ 28 Abs. 1 WEG
§ 28 Abs. 2 WEG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1995,
324
BGHZ 121, 236, 241
16 Wx 86/96