Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-16, Aktenzeichen OVG 2 A 20.08
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2010:0416.OVG2A20.08.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Für die Beurteilung des Charakters von Grundstücken als öffentliche Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) ist maßgeblich darauf abzustellen, ob diese – getragen von einem entsprechenden rechtlichen Willen – tatsächlich als der Allgemeinheit zugängliche Grünfläche gestaltet und genutzt wurden, ohne dass es darauf ankäme, ob die spezifischen Voraussetzungen erfüllt sind, die die einschlägigen landesrechtlichen Regelungen an das Vorliegen einer öffentlichen Grün- und Erholungsanlage stellen.(Rn.30)
2. Bei einer Fläche von 54,5 qm, die für sich betrachtet keiner gärtnerischen Nutzung zugänglich ist, handelt es sich nicht um einen Bestandteil einer auf den überwiegenden Grundstücksflächen befindlichen öffentlichen Grünanlage. Denn sie unterbricht aufgrund der insgesamt geringen Breite der Grünanlage und der Fläche sowie ihrer im Verhältnis hierzu relativ großen Breite den Gesamtzusammenhang eines Grünzuges.(Rn.33)
3. Ausgehend hiervon kommt einer solchen Fläche ein erheblich höherer wirtschaftlicher Wert zu als einer mit einem Erwerbsrecht des öffentlichen Nutzers belasteten Grünfläche. Denn sie steht einer Verwertung etwa durch Erzielung eines Entgelts für die Einräumung eines Überfahrtrechts für Hinterliegergrundstücke oder durch Veräußerung offen.(Rn.35)
4. Die Verkennung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit eines Grundstücksteils führt trotz seiner geringen Größe von nur 54,5 qm auch im Verhältnis zu dem gesamten im Plangebiet gelegenen Grundbesitz zu einer erheblichen Fehlbeurteilung von dessen wirtschaftlichem (Gesamt-)Wert und somit einem beachtlichen Abwägungsmangel.(Rn.35)
Der durch Rechtsverordnung vom 13. Juni 2006, verkündet im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 24. Juni 2006 (GVBl. S. 602), festgesetzte Bebauungsplan I-56 für die Grundstücke Littenstraße 87 bis 104, Waisenstraße 4 bis 16 und einen Abschnitt der Waisenstraße (Flurstück 7) im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, ist unwirksam, soweit er im Bereich der Grundstücke Littenstraße 87-92 und eines Teils des Flurstücks 7 eine öffentliche Parkanlage festsetzt.
Im Übrigen wird der Normenkontrollantrag zurückgewiesen.
Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Gegenstand des Normenkontrollverfahrens ist der Bebauungsplan I-56 für die Grundstücke Littenstraße 87-104, Waisenstraße 4-16 und einen Abschnitt der Waisenstraße (Flurstück 7) im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte.
Das von diesem Bebauungsplan umfasste, 0,6 ha große, unbebaute Gebiet liegt – in einem der ältesten Stadtbereiche Berlins – zwischen der Waisenstraße 4-16 sowie einem nicht dem Verkehr gewidmeten Abschnitt der Waisenstraße (Flurstück 7) im Westen und der Littenstraße Nr. 87-104 im Osten. In dem Plangebiet, das teilweise zu dem Denkmalbereich „Ensemble Waisenstraße 2, 14-16, 27-28, Kirche, Stadtmauer und Wohnhäuser“ gehört, befinden sich Reste der ersten, aus dem 13. Jahrhundert stammenden Stadtbefestigung Berlins, die im Denkmalverzeichnis als „Einzeldenkmal Stadtmauer“ verzeichnet sind, und eine kurze Reihe im 16. Jahrhundert unmittelbar an die Stadtmauer gebauter Wohnhäuser, zu denen unter anderem das eingetragene Einzeldenkmal „Waisenstraße 15, Wohngebäude und Gaststätte ‚Zur letzten Instanz’“ gehört. Im nördlichen Bereich der Freifläche markiert eine doppelte Lindenreihe, die sich auf der nordwestlich angrenzenden Grünfläche vor der Ruine der um 1300 erbauten Klosterkirche („Graues Kloster“) fortsetzt, den Verlauf der ehemaligen Stadtmauer.
Auf den im Plangebiet gelegenen Freiflächen wurde Anfang der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts eine öffentlich zugängliche Grünanlage angelegt, die wiederholt Gegenstand landschaftsgärtnerischer Planung war und im Zuge der Rekonstruktion der alten Stadtmauer zu einem geschlossenen Grünzug gestaltet wurde. Sie gehört zu den zusammenhängenden, im Verzeichnis der öffentlichen Grün- und Erholungsanlagen eingetragenen Objekten „Klosterkirche, Grünanlage am ‚Grauen Kloster’“ und „Alte Stadtmauer zwischen Litten- und Waisenstraße“.
Der Plan setzt für die Grundstücke Littenstraße 87-104 und Waisenstraße 4-13 eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage fest, die nach den Festsetzungen von einer nord-westlich verlaufenden Verkehrsfläche durchschnitten wird. Die Grundstücke Waisenstraße 14-16 sind als Mischgebiet ausgewiesen, in dessen Baukörperausweisung eine höchstzulässige Zahl von drei Vollgeschossen festgesetzt ist.
Dem Bebauungsplan liegt folgendes Verfahren zugrunde:
Am 15. April 1997 beschloss das Bezirksamt Mitte von Berlin die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Bezeichnung I-56 auf der Grundlage der Planfassung vom Februar 1997. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand in der Zeit vom 12. Mai bis 12. Juni 1997 statt, die Träger öffentlicher Belange wurden in der Zeit vom 12. Mai bis 5. Juli 1997 beteiligt. Der durch Beschluss des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 16. September 1997 geänderte Planentwurf mit dem neuen Titel „Bebauungsplan I-56 für die Grundstücke Littenstraße 87-104, Waisenstr. 4-16 und ein[en] Abschnitt der Waisenstraße (Flurstück 7) im Bezirk Mitte“ wurde mit der Begründung (Stand: Juli 1997) in der Zeit vom 17. November bis 17. Dezember 1997 öffentlich ausgelegt. Auf der Grundlage der im Beteiligungsverfahren und der vom Antragsteller außerhalb des formellen Beteiligungsverfahrens schriftlich und mündlich vorgebrachten Anregungen und Bedenken beschloss das Bezirksamt Mitte von Berlin am 11. Dezember 2001 den Inhalt des Bebauungsplanentwurfs I-56 in der Fassung vom 10. November 1997 mit Deckblatt vom 5. Dezember 2001 einschließlich der Begründung zum Bebauungsplan (Stand: November 2001) sowie den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans. Durch Beschluss vom 17. Januar 2002 stimmte die Bezirksverordnetenversammlung dem Entwurf des Bebauungsplans zu, der anschließend gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB Bln der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angezeigt wurde.
Nachdem sich der Antragsteller unter Darlegung seiner Interessen an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gewandt hatte, beanstandete diese mit Schreiben vom 27. März 2002, im Rahmen der Abwägung sei im Hinblick auf die im Eigentum des Antragstellers stehenden, im Planentwurf als öffentliche Parkanlagen ausgewiesenen Grundstücke nicht in ausreichendem Umfang dargelegt worden, dass dessen private Eigentümerinteressen gegenüber den öffentlichen Interessen zurückstehen müssten. Daraufhin zeigte das Bezirksamt Mitte, das zuvor einen Vorbescheidungsantrag des Antragstellers für die Errichtung von Wohnbauten mit Gewerbeanteil auf seinen Grundstücken abgelehnt hatte, am 20. September 2005 den Planentwurf erneut an und reichte – ohne an diesem selbst Änderungen vorgenommen zu haben – eine überarbeitete Begründung ein. Weil die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ihre Beanstandungen mit Schreiben vom 24. November 2005 aufrecht hielt, überarbeitete das Bezirksamt die Begründung ein weiteres Mal und änderte das Deckblatt unter dem 20. Januar 2006 gestalterisch. Auf die am 28. März 2006 erfolgte Anzeige hin erklärte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Schreiben vom 22. Mai 2006, keine Beanstandungen zu erheben (§ 6 Abs. 5 Satz 1 AGBauGB). Die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans nebst Begründung wurde in der Sitzung des Bezirksamts vom 13. Juni 2006 beschlossen und sodann im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 24. Juni 2006 (GVBl. S. 602) veröffentlicht.
Der Antragsteller ist alleiniger Eigentümer der im Plangebiet belegenen Grundstücke Littenstraße 87 (Flur 818, Flurstück 5) mit einer Größe von 337 qm und Littenstraße 88-90 (Flur 818, Flurstück 6) mit einer Größe von 274 qm, die vor dem zweiten Weltkrieg an der westlichen Seite der Littenstraße (früher: Neue Friedrichstraße) eine geschlossene Blockrandbebauung aufwiesen, die im Zweiten Weltkrieg zerstört wurde. Die Grundstücke des Antragstellers werden entlang der Littenstraße auf einer Fläche von insgesamt 29,1 qm durch Parkbuchten in Anspruch genommen. Auf einer 54,5 qm großen Teilfläche des Flurstücks 6 befindet sich eine gepflasterte Zuwegung, die Anfang der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts hergestellt wurde. Sie führt von der Littenstraße über das Flurstück 6 und das landeseigene Flurstück 7 zu dem Grundstück Waisenstraße 24/25, das als Zufahrt zu dem im Eigentum des Antragsgegners stehenden Grundstück „Palais Podewil“ (Klosterstraße 70) dient und auf dem sich die Zufahrt zu einer Tiefgarage befindet, die zu einem Büro- und Geschäftsgebäude gehört, welches auf dem Grundstück Klosterstraße 71/72 belegen ist.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. März 2000 hatte der Antragsgegner das Grundstück Klosterstraße 71/72 an eine Versicherung, d…, veräußert, die seinerzeit beabsichtigte, die vorstehend erwähnte unterirdische Stellplatzanlage zu errichten. Die Zufahrt zu dieser Tiefgarage sollte nach dem Willen der Vertragsparteien über die auf den Flurstücken 6 und 7 vorhandene Zuwegung erfolgen. Hinsichtlich der auf dem Grundstück des Antragstellers belegenen Teilfläche dieser Zuwegung sicherte der Antragsgegner in dem notariellen Kaufvertrag (§ 3 Nr. 4 Buchst. c) zu, alle erforderlichen Schritte einzuleiten, „um die Zufahrt auch dauerhaft für die Käuferin und ihre Rechtsnachfolger unentgeltlich dinglich zu sichern, notfalls sogar durch Einleitung eines Enteignungsverfahrens gegenüber dem Eigentümer zur Erreichung der Sicherung eines Zufahrtrechts.“ Gegen die der Käuferin im Juni 2001 u.a. zum Um- und Erweiterungsbau eines Büro- und Geschäftshauses erteilte Baugenehmigung legte der Antragsteller Widerspruch ein. Sein Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes blieb in zwei Instanzen erfolglos (VG Berlin, Beschluss vom 10. Oktober 2001 – VG 19 A 354.01 –, bestätigt durch OVG Berlin, Beschluss vom 11. Februar 2002 – OVG 2 S 1.02 –, juris). Die von ihm gegen die Baugenehmigung erhobene Anfechtungsklage wurde vom Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 3. Juli 2007 – VG 19 A 452.02 – abgewiesen; der Antragsteller beantragte bei dem erkennenden Gericht (OVG 2 N 184.07) die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil.
Mit Urteil vom 5. Dezember 2007 – 1 O 92/07 – stellte das Landgericht Berlin fest, dass dem Antragsgegner an den Grundstücken des Antragstellers – mit Ausnahme der als Zuwegung genutzten Fläche – ein Erwerbsrecht nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz (VerkFlBerG, § 3 Abs. 1) zusteht. Die gegen die Feststellung des Ankaufsrechts gerichtete Berufung des Antragstellers wies das Kammergericht mit Beschluss vom 4. Juni 2009 – 4 U 38/08 – zurück; über die diesbezügliche Verfassungsbeschwerde des Antragstellers (BVerfG – 1 BvR 1661/09 –) ist noch nicht entschieden.
Der Antragsteller hat am 24. Juni 2008 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen Begründung er im Wesentlichen vorträgt:
Der angegriffene Bebauungsplan sei nicht im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich, da er der Sache nach keine städtebaulichen, sondern – unzulässiger Weise – denkmalschutzrechtliche Festsetzungen treffe. Soweit er auf seinen Grundstücken, den Flurstücken 5 und 6, eine öffentliche Parkanlage festsetze, fehle es darüber hinaus an der Vollzugsfähigkeit dieser Festsetzung bzw. dem erforderlichen Vollzugswillen. Denn die auf dem Flurstück 6 belegene Zuwegung solle – wie in der Planbegründung ausdrücklich angekündigt – weiterhin für die Andienung des Podewil und offenkundig auch – in Erfüllung des notariellen Kaufvertrags über das Grundstück Klosterstraße 71/72 – dauerhaft als Tiefgaragenzufahrt genutzt werden; zudem beabsichtige der Plangeber, die teilweise Nutzung seiner Grundstücke zur Parkraumbewirtschaftung fortzuführen. Die zum Planungsziel erklärte „Sicherung der bestehenden und gewidmeten öffentlichen Grün- und Erholungsanlage“ könne unabhängig hiervon bereits deshalb nicht erreicht werden, weil auf seinen Grundstücken weder eine sicherungsfähige Grün- und Erholungsanlage im Sinne des Grünanlagengesetzes (GrünanlG) vorhanden noch eine Widmung seiner Grundstücke zu diesem Zweck erfolgt sei. Nach alledem sei die Festsetzung der Grünanlage vom Plangeber nur vorgeschoben, um eine Bebaubarkeit seiner Grundstücke zu verhindern und den notariellen Kaufvertrag erfüllen zu können.
Der Bebauungsplan sei auch inhaltlich zu beanstanden, da im Hinblick auf die Zuwegung und die durch die Parkbuchten in Anspruch genommenen Flächen die Voraussetzungen für die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage nicht erfüllt seien. Darüber hinaus leide er an Abwägungsfehlern, die sämtlich offensichtlich seien und sich im Abwägungsergebnis niedergeschlagen hätten. In der die Zuwegung betreffenden Zusicherung, die der Plangeber im Rahmen des notariellen Kaufvertrags gegenüber der Käuferin des Grundstücks Klosterstraße 71/72 abgegeben habe, liege eine sachlich nicht gerechtfertigte Vorabbindung. Ein weiterer Abwägungsmangel sei darin zu sehen, dass der Plangeber das private Grundeigentum des Antragstellers in mehrfacher Hinsicht nicht mit dem erforderlichen Gewicht in die Abwägung eingestellt habe. So habe sich dieser nicht mit der Lage der Grundstücke im unbeplanten Innenbereich und deren Bebaubarkeit auseinandergesetzt sowie unzutreffender Weise angenommen, er – der Antragsteller – habe sein Eigentumsrecht schon vor der Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage nicht mehr zu privatnützigen Zwecken ausüben können. Darüber hinaus sei der Plangeber rechtsirrig davon ausgegangen, ihm stehe ein Erwerbsrecht nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz an den Grundstücken des Antragstellers zu. Aufgrund des Urteils des Landgerichts Berlin vom 20. Februar 2008 stehe jedoch jedenfalls hinsichtlich der von der Zuwegung eingenommenen Fläche mit unmittelbarer Bindungswirkung für das vorliegende Verfahren fest, dass dem Antragsgegner kein derartiges Ankaufsrecht zustehe. Da dieser nach den baurechtlichen Entschädigungsvorschriften eine wesentlich höhere Summe für die Flurstücke 5 und 6 aufzubringen habe als nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz, habe der Plangeber auch die haushaltsrechtlichen Auswirkungen seiner Planung falsch eingeschätzt. Der Bebauungsplan verstoße schließlich auch gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, da der Plangeber bei einem etwa bestehenden dringenden Bedürfnis an öffentlichen Erholungsflächen gehalten sei, eine öffentliche Parkanlage vorrangig auf landeseigenen Flächen zu errichten.
Der Antragsteller beantragt,
den durch Rechtsverordnung vom 13. Juni 2006, verkündet im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 24. Juni 2006 (GVBl. S. 602), festgesetzten Bebauungsplan I-56 für die Grundstücke Littenstraße 87 bis 104, Waisenstraße 4 bis 16 und einen Abschnitt der Waisenstraße (Flurstück 7) im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, für unwirksam zu erklären.
Der Antragsgegner beantragt,
den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.
Zur Begründung trägt er vor: Der Einwand des Antragstellers, die Planung sei auf Grund der bestehenden Zuwegung sowie der Parkbuchten nicht durchführbar, gehe fehl. Diese insgesamt weniger als 1 v.H. der Gesamtfläche der ausgewiesenen öffentlichen Parkanlage ausmachenden Flächen könnten den Eindruck einer zusammenhängenden Grünfläche nicht vereiteln und stünden deren Nutzung zu Erholungszwecken nicht entgegen. Eine unzulässige Vorabbindung liege – abgesehen davon, dass der Aufstellungsbeschluss mit dem Ziel der Sicherung der Grünanlage weit vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages getroffen worden sei – bereits deshalb nicht vor, weil die Zuwegung unabhängig von ihrer Nutzung als Tiefgaragenzufahrt weiterhin zum Zweck der Belieferung des gelegentlich als Veranstaltungsort genutzten Podewil erforderlich sei. Die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage auf den Grundstücken des Antragstellers sei auch verhältnismäßig, da sie zur Erreichung der planerischen Zielsetzung, insbesondere um dem Stadtbild, der Identität des Ortes sowie dem Bedürfnis nach einer Erholungsnutzung Rechnung zu tragen, erforderlich sei.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge und der Streitakten zu den Verfahren VG 19 A 452.02 / OVG 2 N 184.07 und VG 19 A 354.01 / OVG 2 S 1.02 Bezug genommen, die vorgelegen haben und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.
I. Der am 24. Juni 2008 eingegangene Antrag ist fristgerecht innerhalb der vorliegend noch geltenden Frist von zwei Jahren nach der am 24. Juni 2006 erfolgten Bekanntmachung des streitgegenständlichen Bebauungsplans gestellt worden (vgl. § 47 Abs. 2 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – i.d.F. vom 24. Juni 2004 [BGBl. I S. 1359] i.V.m. § 195 Abs. 7 VwGO).
Der Antrag ist auch sonst zulässig. Die Antragsbefugnis des Antragstellers (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) ergibt sich bereits daraus, dass er als Eigentümer zweier Grundstücke, die innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des angegriffenen Bebauungsplans liegen und durch diesen in ihrer baulichen Nutzbarkeit eingeschränkt werden, in einer durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) grundrechtlich geschützten Rechtsstellung betroffen ist.
II. Der Normenkontrollantrag ist überwiegend begründet. Der Bebauungsplan I-56 ist aufgrund materieller Fehler insoweit unwirksam, als er für den nördlich der das Plangebiet querenden Verkehrsfläche gelegenen Bereich der Grundstücke Littenstraße 87-92 und eines Teils des Flurstücks 7 eine öffentliche Parkanlage festsetzt.
Für das mit Aufstellungsbeschluss vom 31. März 1999 eingeleitete und mit der Bekanntmachung des Bebauungsplans im Gesetz- und Verordnungsblatt des Antragsgegners vom 24. Juni 2006 abgeschlossene Verfahren findet gemäß § 244 Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuches (BauGB) das Baugesetzbuch in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung (BauGB a.F.) weiterhin Anwendung.
1. Der Bebauungsplan wird den Anforderungen des Abwägungsgebots gemäß § 1 Abs. 6 BauGB a.F. nicht gerecht.
Nach § 1 Abs. 6 BauGB a.F. (§ 1 Abs. 7 BauGB) sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Gebot gerechter Abwägung ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtung einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – 4 C 105.66 –, BVerwGE 34, 301, 309). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F.).
Vorliegend hat – wie sich zweifelsfrei aus der Begründung des Bebauungsplans ergibt – zwar eine Abwägung stattgefunden, der Abwägungsvorgang weist jedoch in zweierlei Hinsicht eine Fehleinschätzung des Abwägungsmaterials auf. Der Plangeber hat zum einen die im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Planentscheidung abwägungserheblichen Eigentümerinteressen des Antragstellers nicht mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die der Rechtsverordnung zugrunde liegende Abwägung eingestellt (a). Zum anderen hat er unter Verkennung des Inhalts der von ihm getroffenen Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage zu Unrecht angenommen, diese erlaube die Nutzung der über das Grundeigentum des Antragstellers führenden Zuwegung als Zufahrt zu den Hinterliegergrundstücken (b).
a) Bebauungspläne bestimmen gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Inhalt und Schranken des Eigentums. Der Plangeber darf durch seine Bauleitplanung die (bauliche) Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und dabei auch die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder gar aufheben. Allerdings setzt eine wirksame städtebauliche Planung voraus, dass hinreichend gewichtige städtebaulich beachtliche Allgemeinbelange für sie bestehen. Diese städtebaulich beachtlichen Belange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Privatnützigkeit von Grundstücken beschränken oder gar ausschließen. Diese Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss vom Plangeber als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 6 BauGB a.F. gebotenen Abwägung öffentlicher und privater Belange berücksichtigt werden (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 22. Februar 1999 – 1 BvR 565/91 –, NVwZ 1999, 979,979 f., und BVerwG, Urteil vom 31. August 2000 – 4 CN 6.99 –, BVerwGE 112, 41, 48 f., jeweils m.w.N). Zu beachten ist dabei, dass die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG stets auf die Sicherung des konkreten Eigentumsbestands in der Hand des einzelnen Eigentümers gerichtet ist (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 19. Dezember 2002 – 1 BvR 1402/91 –, NVwZ 2003, 727, 727 f., und Urteil vom 24. März 1987 – 1 BvR 1046/85 –, BVerfGE 74, 264, 283).
Ausgehend hiervon hat der Plangeber die bestandsgeschützten privaten Verwertungsmöglichkeiten, die dem Antragssteller an der von der Zuwegung eingenommenen Grundstücksfläche mit einer Größe von 54,5 qm zustehen, zu dessen Nachteil verkannt. Zu Unrecht ist er davon ausgegangen, bei dieser Fläche habe es sich bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan um eine als öffentliche Parkanlage genutzte Grünfläche gehandelt, die zudem mit einem Erwerbsrecht des öffentlichen Nutzers nach § 3 Abs. 1 Satz 1 des Flächenbereinigungsgesetzes belastet gewesen sei (vgl. S. 9, 12 und 16 der Planbegründung).
Für die Beurteilung des Charakters der im Eigentum des Antragstellers stehenden Grundstücke als öffentliche Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) ist maßgeblich darauf abzustellen, ob diese – getragen von einem entsprechenden rechtlichen Willen – tatsächlich als der Allgemeinheit zugängliche Grünfläche gestaltet und genutzt wurden, ohne dass es darauf ankäme, ob die spezifischen Voraussetzungen erfüllt sind, die die einschlägigen landesrechtlichen Regelungen an das Vorliegen einer öffentlichen Grün- und Erholungsanlage stellen (vgl. die Begriffsbestimmungen in § 1 des Gesetzes zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung der öffentlichen Grün- und Erholungsanlagen vom 24. November 1997 sowie ferner in § 1 des Gesetzes zum Schutze der öffentlichen Grün- und Erholungsanlagen vom 3. November 1962). Dies trifft für den überwiegenden Teil des im Plangebiet gelegenen Grundbesitzes des Antragstellers (nachfolgend: überwiegende Grundstücksflächen) – mit Ausnahme der für die von der Zuwegung eingenommene Fläche – zu; ob auch die Teilfläche von 29,1 qm, die entlang der Littenstraße von Parkplätzen eingenommen werden, als öffentliche Grünfläche zu bewerten ist, kann offen bleiben.
Seit Anfang der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts waren die Grundstücke des Antragstellers, soweit die überwiegenden Flächen betroffen sind, wiederholt Gegenstand (staatlicher) landschaftsgärtnerischer Planung und wurden im Zuge der Rekonstruktion der mittelalterlichen Stadtmauer als geschlossener Grünzug gestaltet (vgl. die Dokumentation des VEB Denkmalpflege Berlin zum Vorhaben „Berlin Mitte, Alte Stadtmauer“ vom 19. Oktober 1981). So wurde dem Verlauf der früheren Stadtmauer folgend eine über die gesamte Länge der überwiegenden Grundstücksflächen verlaufende doppelte Lindenreihe angelegt, die bis zum heutigen Tag erhalten geblieben ist. Entsprechend der Planung aus dem Jahr 1981, die die Schaffung bzw. Wiederherstellung einer öffentlich zugänglichen „grüne[n] Fußgängerzone zwischen Stralauer Straße und Grunerstraße“ vorsah (a.a.O., S. 3 der Ausgangsdokumentation „Gestaltung der Freiflächen“), stellen sich die in Rede stehenden Flächen heute als Teil einer – wenn auch nur schmalen, – der Allgemeinheit zur Verfügung stehenden Grünanlage dar, deren Charakter durch den Baumbestand geprägt und durch die – vor allem infolge der Nutzung eines zwischen den Lindenreihen verlaufenden „Trampelpfades“ – teilweise nur spärliche Rasenaussaat nicht in Frage gestellt wird (vgl. zu Vorstehendem: Urteil des LG Berlin vom 5. Dezember 2007 – 1 O 92/07 –, UA 8 f. und VG Berlin, Urteil vom 3. Juli 2007 – 19 A 452.02 –, UA 7-10). Die Nutzung der überwiegenden Grundstücksflächen als öffentliche Grünflächen steht auch im Einklang mit dem rechtlichen Willen des Antragsgegners, wofür maßgeblich spricht, dass diese Bestandteil der im Verzeichnis der öffentlichen Grün- und Erholungsanlagen eingetragenen Objekte „Alte Stadtmauer zw. Litten- u. Waisenstraße“ bzw. „Klosterkirche Grünanlage am ‚Grauen Kloster‘“ (nach dem Stand vom 31. Dezember 2005: Objekte Nr. 1108 bzw. 1110-1) sind und vom Antragsgegner entsprechend der Pflegeaufwandsklasse II gärtnerisch gepflegt werden.
Wie das Landgericht Berlin in dem zwischen den hiesigen Beteiligten ergangenen Urteil vom 3. Juli 2007 – 19 A 452.02 – rechtskräftig festgestellt hat, stellen die überwiegenden Flächen der Grundstücke des Antragstellers öffentliche Parkflächen und Grünanlagen im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 5 VerkFlBerG bzw. – im Bereich der von Parkplätzen eingenommenen Grundstücksteile – dem öffentlichen Verkehr gewidmetes Straßenland (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 VerkFlBerG) dar, an denen dem Antragsgegner ein Erwerbsrecht nach § 3 Abs. 1 VerkFlBerG zusteht.
Bei der von der Zuwegung eingenommenen Fläche von 54,5 qm, die für sich betrachtet keiner gärtnerischen Nutzung zugänglich ist, handelt es sich hingegen nicht um einen Bestandteil der auf den überwiegenden Grundstücksflächen befindlichen öffentlichen Grünanlage. Denn sie unterbricht aufgrund der insgesamt geringen Breite der Grünanlage und der Fläche des Flurstücks 6 sowie ihrer im Verhältnis hierzu relativ großen Breite den Gesamtzusammenhang des Grünzuges. Sie hebt sich aufgrund ihrer Pflasterung deutlich von der Grünanlage ab und unterteilt diese als selbständige Einheit in zwei Abschnitte. Darüber hinaus ist die Zuwegung der Grünanlage auch nicht funktional zu- und untergeordnet und dient – was zwischen den Beteiligten außer Streit steht – insbesondere weder als Parkweg der Erschließung der Anlage noch primär der Nutzung durch Fahrzeuge des Grünflächenamtes (vgl. LG Berlin, a.a.O. UA 9 f.).
Aus diesen Gründen stellt die in Rede stehende Fläche auch keine öffentliche Parkanlage bzw. Grünanlage im Sinne des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes (§ 2 Abs. 2 Nr. 5 VerkFlBerG) dar, an der dem Antragsgegner ein Erwerbsrecht im Sinne von § 3 Abs. 1 VerkFlBerG zusteht. Wie das Landgericht mit seinem Urteil vom 3. Juli 2007 mit Bindungswirkung für das erkennende Gericht festgestellt hat, ist der Antragsgegner insoweit auch nicht aus anderen Gründen ankaufsberechtigt.
Ausgehend hiervon kommt der von der Zuwegung eingenommenen Fläche – unabhängig davon, dass sie entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers weder nach § 34 BauGB bebaubar ist noch ein schützenswertes Vertrauen des Antragstellers auf ihre Nutzung als Bauland besteht, – ein erheblich höherer wirtschaftlicher Wert zu als einer mit einem Erwerbsrecht des öffentlichen Nutzers belasteten Grünfläche. Denn sie steht einer Verwertung seitens des Antragstellers etwa durch Erzielung eines Entgelts für die Einräumung eines Überfahrtrechts für Hinterliegergrundstücke oder durch Veräußerung an den Antragsgegner oder die Käuferin des Grundstücks Klosterstraße 71/72 offen. Die Verkennung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit dieses Grundstücksteils führt trotz seiner geringen Größe von nur 54,5 qm auch im Verhältnis zu dem gesamten im Plangebiet gelegenen Grundbesitz des Antragstellers zu einer erheblichen Fehlbeurteilung von dessen wirtschaftlichem (Gesamt-)Wert.
b) Der Plangeber hat sich bei der Abwägung öffentlicher und privater Flächen zudem zu Unrecht von der Annahme leiten lassen, das im Eigentum des Antragstellers liegende Flurstück 6 könne trotz seiner Festsetzung als öffentliche Grünfläche mit der konkreten Zweckbestimmung „Parkanlage“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) weiterhin als Zuwegung für die Hinterliegergrundstücke, insbesondere für schweren LKW-Verkehr zur Belieferung des als Veranstaltungsort genutzten Podewil in Anspruch genommen werden (s. S. 13 und 17 der Planbegründung). Unter Grünflächen im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB sind solche Flächen zu verstehen, die – abgesehen von funktional zu- und untergeordneten baulichen Anlagen – frei von Bebauung sind, bei denen also die freien, in der Regel begrünten Flächen die Hauptsache sind (OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 23. Oktober 2001 – 10a D 192/98.NE -, juris Rn. 5 f.). Bauliche Anlagen sind auf Grünflächen nur dann nicht ausgeschlossen, wenn sie sich im Rahmen der Zweckbestimmung der Festsetzung halten und ihnen zudem nur eine untergeordnete Bedeutung zukommt (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 9 BauGB Rn. 124 m.w.N.). Beides trifft auf die Nutzung der in Rede stehenden Fläche als Zufahrt zu den Hinterliegergrundstücken nicht zu. Denn eine solche Zufahrt dient – wie bereits dargelegt – weder ihrer (primären) Funktion nach der festgesetzten öffentlichen Parkanlage noch kommt ihr aufgrund der konkreten örtlichen Gegebenheiten im Verhältnis zu dieser ein lediglich untergeordnetes Gewicht zu.
2. Die festgestellten Mängel im Abwägungsvorgang sind beachtlich.
Gemäß § 233 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind auf den vorliegenden, nach den Vorschriften des Baugesetzbuches in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung aufgestellten und nach diesem Zeitpunkt in Kraft getretenen Bebauungsplan die Planerhaltungsvorschriften des Baugesetzbuches in seiner neuen Fassung anwendbar. Dabei bleiben auf der Grundlage bisheriger Fassungen des Baugesetzbuches unbeachtliche oder durch Fristablauf unbeachtliche Fehler bei der Aufstellung auch weiterhin unbeachtlich (§ 233 Abs. 2 Satz 2 BauGB).
Die festgestellten Mängel bei der Bewertung der abwägungsrelevanten Belange sind sowohl nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB a.F. als auch nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB (vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 – 4 CN 1.07 –, BVerwGE 131, 100, 106) im Abwägungsvorgang erheblich, da sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
Die Offensichtlichkeit ergibt sich vorliegend bereits daraus, dass die Fehler bei der Bewertung des Abwägungsmaterials ohne Weiteres aus dem Aufstellungsvorgang und der Planbegründung hervorgehen (vgl. Urteil des Senats vom 10. Dezember 2008 – OVG 2 A 7.08 –, juris Rn. 50).
Auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist ein Mangel im Vorgang dann, wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne ihn die Planung anders ausgefallen wäre; eine solche konkrete Möglichkeit besteht immer dann, wenn sich anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder naheliegender Umstände die Möglichkeit abzeichnet, dass der Mangel im Abwägungsvorgang von Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen sein kann. Besteht bei einem offensichtlichen Mangel hiernach die konkrete Möglichkeit, dass der Plangeber, wenn er den abwägungsbeachtlichen Belang zutreffend ermittelt und bewertet hätte, im Ergebnis anders geplant hätte, ist der Mangel für die Wirksamkeit des Plans beachtlich (vgl. BVerwG a.a.O. S. 107 f.). Das ist vorliegend der Fall. Hätte der Plangeber die privaten Eigentümerinteressen des Antragstellers mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die Abwägung eingestellt und den Inhalt der von ihm gewählten Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage auch in Bezug auf die Nutzbarkeit eines Teils des im Eigentum des Antragstellers stehenden Flurstücks 6 als Zufahrt zutreffend erfasst, hätte er die Unzulässigkeit seiner Planung ebenso wie das Bestehen konkreter Planungsalternativen erkennen können und müssen. Zur Umsetzung seiner städtebaulichen Konzeption stand dem Plangeber beispielsweise die naheliegende Option zu Gebote, die für die beabsichtigte Nutzung als direkte Zufahrt zu den Hinterliegergrundstücken benötigte Fläche als – öffentliche oder private – Verkehrsfläche im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB – gegebenenfalls mit einer besonderen Zweckbestimmung, etwa zum Zweck des Anschlusses anderer Flächen an die Verkehrsfläche – oder als mit Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit oder eines vom Plangeber zu bestimmenden Kreises Berechtigter belastete Fläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) auszuweisen; darüber hinaus erscheint die Sicherung einer Zufahrt zu den Hinterliegergrundstücken über die im Plangebiet belegenen landeseigenen Flächen verkehrstechnisch nicht von vornherein als ausgeschlossen.
3. Die festgestellten Mängel haben zur Folge, dass der angegriffene Bebauungsplan insoweit für unwirksam zu erklären ist, als er für den nördlich der das Plangebiet querenden Verkehrsfläche belegenen Bereich der Grundstücke Littenstraße 87 – 92 und eines Teils des Flurstücks 7 eine öffentliche Parkanlage festsetzt.
Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen eines Bebauungsplans hat nur dann nicht die Gesamtunwirksamkeit des Plans zur Folge, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn zusätzlich der Plangeber nach seinem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. u.a. BVerwG, Beschluss vom 18. Februar 2009 – 4 B 54.08 –, BauR 2009, 1102 m.w.N.).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die das Plangebiet in west-östlicher Richtung querende Verkehrsfläche bewirkt eine Unterteilung der im angefochtenen Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Parkanlage in einen nördlichen und einen südlichen Teil, die dazu führt, dass sich die Auswirkungen der fehlerhaften Festsetzung einer öffentlichen Grünanlage für die im Eigentum des Antragstellers stehenden Grundstücke auf den nördlich dieser Verkehrsfläche gelegenen Teil des Plangebiets beschränken. Die Feststellung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans lediglich in diesem Teil des Plangebiets entspricht auch dem (hypothetischen) Willen des Plangebers. Ausweislich der Planbegründung stand bei der Planung konzeptionell die Sicherung der stadtbildprägenden Gestalt der Freiraumanlage im Vordergrund, die der Bedeutung der denkmalgeschützten Gebäude der Waisenstraße sowie der Stadtmauer-Relikte für das Stadtbild und für die Identität des Ortes Rechnung tragen sollte; darüber hinaus diente die Planung auch dazu, den Belangen der Erholungsnutzung im Gebiet zwischen Grunerstraße, S-Bahnviadukt und Stralauer Straße zur Geltung zu verhelfen (s. Gliederungspunkt A.1 [Veranlassung und Erforderlichkeit] auf S. 3 und Gliederungspunkt B.2 [Intention des Plans] auf S. 7 der Planbegründung). Ausgehend von dieser doppelten Zielrichtung des Plangebers steht der Annahme einer auf den vorstehend beschriebenen Teil des Plangebiets beschränkten Teilunwirksamkeit nicht entgegen, dass das in der Planbegründung aufgeführte weitere Ziel, eine durch die Grünanlage geprägte Verbindung zwischen den Freiflächen am Fernsehturm und den Uferbereichen der Spree (Rolandufer mit öffentlichen Grünanlagen) zu erhalten (s. Gliederungspunkt B.2 [Intention des Plans, Gestalt/Denkmalschutz] auf S. 9 der Planbegründung), durch den wirksamen Teil des Bebauungsplans allein nicht verwirklicht werden kann. Denn unabhängig hiervon waren die für den südlichen Teil des Plangebiets getroffenen Festsetzungen nach dem erkennbaren Willen des Plangebers bereits durch das von ihm als vorrangig bewertete Ziel der Sicherung eines adäquaten Umgebungsschutzes der im Plangebiet befindlichen Denkmale veranlasst, die ganz überwiegend im südlichen Teil des Plangebiets belegen sind. Ein entsprechender Wille des Plangebers wird bereits daran erkennbar, dass er für die Grundstücke Waisenstraße 14-16, auf denen sich denkmalgeschützte, aus dem 17. Jahrhundert stammende Wohngebäude befinden, Festsetzungen getroffen hat, die – ausgehend von dem vorhandenen Bestand – dazu dienen, „über die denkmalrechtlichen Regelungen hinaus“ eine Aufstockung dieser Gebäude auszuschließen (s. Gliederungspunkt B. 3 [Wesentlicher Planinhalt] auf S. 9 der Planbegründung). Soweit in der Planbegründung schließlich ausdrücklich darauf Bezug genommen wird, dass die Flurstücke 5 und 6 in privatem Eigentum stehen und die Festsetzungen zum „Ausschluss einer Bebauung“ auf diesen Grundstücken führten (s. Gliederungspunkt A.1 [Veranlassung und Erforderlichkeit] auf S. 3 und Gliederungspunkt B.2 [Intention des Plans] auf S. 7 der Planbegründung), lässt dies erkennen, dass sich der Plangeber der besonderen rechtlichen Problematik bewusst war, die die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage auf einem Privatgrundstück mit sich bringt; die in Rede stehenden Passagen der Planbegründung rechtfertigen jedoch nach alledem nicht den Schluss, dem Plangeber sei es bei Erstellung des angefochtenen Bebauungsplans im Kern allein um die Sicherung einer Grünanlage auf den nicht im öffentlichen Eigentum stehenden Grundstücken gegangen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, wobei berücksichtigt wurde, dass der Antragsteller mit den auf sein Grundeigentum bezogenen Rügen im Ergebnis vollständig durchgedrungen ist und ihm das mit einer Beschränkung seines Begehrens auf die Feststellung einer nur teilweisen Unwirksamkeit des Bebauungsplans verbundene Risiko nicht aufzubürden ist. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 der Zivilprozessordnung. Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine Zulassungsgründe nach § 132 Abs. 2 VwGO vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 34 BauGB
§ 9 BauGB
§ 167 VwGO
§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB
§ 6 Abs. 4 AGBauGB
§ 6 Abs. 5 Satz 1 AGBauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 195 Abs. 7 VwGO
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 6 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 2 Abs. 2 Nr. 5 VerkFlBerG
§ 2 Abs. 2 Nr. 2 VerkFlBerG
§ 3 Abs. 1 VerkFlBerG
§ 233 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 233 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO
§ 709 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 244 Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuches
§ 3 Abs. 1 Satz 1 des Flächenbereinigungsgesetzes
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 34, 301, 309
NVwZ 1999, 979,979
BVerwGE 112, 41, 48
NVwZ 2003, 727, 727
BVerfGE 74, 264, 283
BVerwGE 131, 100, 106
19 A 354.01
2 S 1.02
19 A 452.02
2 N 184.07
1 O 92/07
4 U 38/08
1 BvR 1661/09
2 S 1.02 B
4 C 105.66
1 BvR 565/91
4 CN 6.99
1 BvR 1402/91
1 BvR 1046/85
10a D 192/98
4 CN 1.07
2 A 7.08
4 B 54.08