Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht (Niedersachsen, )
Urteil vom 2018-04-25, Aktenzeichen 1 LB 69/17

Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Oldenburg – 4. Kammer (Einzelrichter) – vom 23. Juni 2016 geändert. Der Bescheid des Beklagten vom 1. Februar 2006 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 25. Juli 2006 sowie des Schreibens vom 17. Juli 2013 wird aufgehoben.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen eine auf § 54 NBauO 2003 gestützte Beseitigungsverfügung für ein ehemaliges Landarbeiterwohnhaus, weil er meint, dieses sei nicht (mehr) im Verfall begriffen.
Er ist Eigentümer des Gebäudes E. weg 7 in der Gemeinde F.. Das Gebiet ist im Wesentlichen entsprechend der ursprünglichen Moorkolonisation mit zahlreichen Häusern entlang der Straßen und daran anschließenden großen Grundstücken bebaut. Das Gebäude E. weg 7 war als Einzeldenkmal im Verzeichnis der Denkmale 1988 eingetragen als „typischer kleiner Backsteinbau mit Quereinfahrt um 1900“ mit geschichtlicher Bedeutung aufgrund des Zeugnis- und Schauwertes wegen beispielhafter Typus-/Stilausprägung. Es handelt sich um ein westöstlich stehendes, in Backstein aufgeführtes Gebäude. Den Ostteil nimmt der Wohnbereich ein. Dieser weist an der östlichen Giebelseite, an dessen First der Schornstein aufragt, zwei Sprossenfenster auf; zwei weitere sind im traufenständigen Teil des Erdgeschosses eingebaut. Unter demselben First schließt sich nach Westen der einst landwirtschaftlich genutzte Westteil des Gebäudes an. Dieser weist anders als der Wohntrakt unregelmäßige Traufwände auf. Im Süden sprangen zwei Anbauten nach Süden vor die Flucht – einer zwischen Südwestecke und Stalleingang, einer östlich davon zwischen Stall- und Wohnbereichseingang. Jedenfalls letzterer war im Jahr 2006 teilweise eingefallen: Das sich auf beide Anbauten abschleppende Ziegeldach war hier weitgehend eingestürzt. Beide Holztüren standen offen und gaben das Innere den Witterungseinflüssen preis. Das über dem Wirtschaftsteil liegende Dach war beiderseits des Firstes großflächig mit Welleternitplatten (Kannelierung in Fallrichtung) belegt, der First war in gleicher Weise verkleidet. Die drei Fensteröffnungen im Westgiebel wiesen, soweit aus den Fotos ersichtlich (vgl. Bl. 18 f. BA001), zerbrochene Scheiben auf, einer Türöffnung im Giebelbereich fehlte die Füllung. Soweit nicht durch die Welleternitplatten bedeckt, bröselten die Ziegeldachpfannen am unteren Teil des Giebelgesimses ab. 2002 wurde auf Initiative der Samtgemeinde vom zuständigen Denkmalamt festgestellt, dass die Substanz des Gebäudes aufgebraucht und eine Renovierung nicht möglich sei. Unter dem 22. September 2004 wurde es aus der Denkmalliste gestrichen mit der Begründung „Substanzverlust durch Verfall“.
Im Oktober 2002 hörte der Beklagte die damalige Eigentümerin zu einer beabsichtigten Beseitigungsanordnung an. Diese teilte daraufhin mit, dass das Gebäude zwar derzeit nicht bewohnt sei, sie aber möglicherweise einen Käufer gefunden habe, der es beseitigen und neu aufbauen wollte. Mit Bescheid vom 1. Februar 2006 ordnete der Beklagte die Beseitigung gemäß § 54 NBauO 2003 an. Dagegen wandte sich die damalige Eigentümerin mit Widerspruch, in dessen Rahmen sie darauf verwies, dass sie die nächste Gemeinderatssitzung abwarten wolle, weil eine Unterschriftenaktion zum Erhalt des Gebäudes unterstützt werde. Da sie eine Begründung für den Widerspruch nicht vorlegte, wies der Beklagte mit Bescheid vom 25. Juli 2006 den Widerspruch zurück.
Am 10. August 2006 hat die damalige Eigentümerin Klage erhoben. Nachdem sie im Juli 2007 verstorben war, hat das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 10. Januar 2008 das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Am 24. November 2011 ging das Eigentum an dem Grundstück auf den Kläger über. Im Juni 2013 hat der Beklagte beantragt, das Verfahren wiederaufzunehmen, da sich der Rechtsnachfolger der vormaligen Eigentümer bereit erklärt habe, das Klageverfahren fortführen zu wollen. Mit Schreiben vom 17. Juni 2013 hat er dem Kläger den Bescheid vom 1. Februar 2006 zur Kenntnis übersandt und mitgeteilt, dass er die Aufnahme des Klageverfahrens beantragt habe. Bei einer Ortsbesichtigung am 3. September 2013 haben Vertreter des Beklagten festgestellt, dass an dem Gebäude Baumaßnahmen durchgeführt wurden. Daraufhin hat der Beklagte mit Bescheid vom 5. September 2013 die Einstellung der Bauarbeiten verfügt. Gegen diesen Bescheid hat sich der Kläger mit Widerspruch gewandt, den der Beklagte mit Bescheid vom 24. September 2014 zurückgewiesen hat. Ein insoweit angestrengtes Klageverfahren ist erfolglos geblieben (4 A 3261/14). Bei einer erneuten Ortsbesichtigung am 25. September 2013 haben Vertreter des Beklagten festgestellt, dass die Bauarbeiten weiter fortgeschritten waren. Daraufhin hat der Beklagte mit Bescheid vom 1. Oktober 2013 die Versiegelung des Gebäudes angeordnet (Parallelverfahren 4 A 2093/14 = 1 LB 68/17).
Während vom Beklagten angefertigte Fotos (Bl. 62 f. der BA001 im Parallelverfahren 1 LB 68/17) vom 19. März 2013 das Gebäude noch in einem gegenüber dem oben beschriebenen Verfallszustand nochmals verschlechterten Zustand zeigen – der östliche der beiden Anbauten im Süden des Wirtschaftstraktes war vollends eingestürzt, die Türfüllung im Erdgeschoss der Westwand fehlte –, ergibt sich aus Aufnahmen, die der Beklagte anlässlich seiner Ortsbesichtigungen am 3. und 24. September 2013 und das Verwaltungsgericht anlässlich der mündlichen Verhandlung am 23. Juni 2016 gefertigt haben, die Vornahme verschiedener Sanierungsarbeiten. An der Stelle des abgängigen Anbaus und der beiden Türen ist eine neue, außen (wohl) mit rotem Trapezblech verkleidete Wand mit zwei Fenstern und einer Tür eingezogen worden; die Innenräume des Wohntrakts sind neu verputzt, die Balken dort gestrichen, die zuvor teils eingestürzte Zwischendecke zum Dachraum repariert und teils wohl neue Innenwände mit Betonporensteinen errichtet worden. Die Böden sind gefliest, die Elektrik erneuert und ein Badezimmer mit Toilette und Wanne versehen worden. Einzelne fehlende Dachziegel sind ersetzt worden. Die Türöffnungen am Westgiebel weisen wieder (schlichte Holz-)Füllungen auf; ansonsten ist der Stallbereich weiter unsaniert.
Der Kläger hat zur Begründung seiner Klage vorgetragen, das Gebäude sei keinesfalls so baufällig gewesen, dass es nicht habe renoviert werden können. Vielmehr habe er lediglich baugenehmigungsfreie Arbeiten durchgeführt, durch die das Gebäude im Wesentlichen nur im Inneren renoviert worden sei. Im Übrigen sei das Gebäude bis zum Jahr 2006 als Wohngebäude genutzt worden. Die Arbeiten habe er aber nach Zustellung des Bescheids über die Baueinstellung am 6. September 2013 nicht weitergeführt.
Nach Ortsbesichtigung am 23. Juni 2016 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung darauf verwiesen, maßgeblich für die Betrachtung des Bescheids sei die letzte Verwaltungsentscheidung mithin der Zeitpunkt des Widerspruchsbescheids vom 25. Juli 2006. Zu diesem Zeitpunkt sei das seit 1998 nicht mehr bewohnte Gebäude im Verfall begriffen gewesen. Dies ergebe sich daraus, dass bereits 2002 die Denkmalschutzbehörde keine Möglichkeit der Renovierung mehr gesehen habe. Bestätigt werde das Ergebnis durch die in den Verwaltungsvorgängen vorhandenen Bilder aus den Jahren 2002, 2003, 2005 und 2006. Diese zeigten erhebliche Schäden im Dach des Stallteils und an den Mauern sowie Öffnungen im Mauerwerk, durch die das Gebäude der Witterung ausgesetzt gewesen sei. Die vom Kläger vorgelegte Bestandsaufnahme (unter dem Datum vom 28. Juni 2012 - gemeint offenbar: 2016 -) sei insoweit nicht aussagekräftig, da sie sich nicht auf den relevanten Zeitpunkt 2006 beziehe. Im Übrigen habe das Gericht am Tage der Ortsbesichtigung im Gebäude Modergeruch feststellen können. Im Jahr 2006 habe weder ein öffentliches noch ein privates Interesse am Erhalt des Gebäudes bestanden, das dem Erlass der Verfügung gemäß § 54 NBauO 2003 habe entgegenstehen können. Der Denkmalschutz sei aufgehoben worden und die Voreigentümerin habe ein Interesse an der Weiternutzung nicht dargelegt. Soweit der Kläger als Rechtsnachfolger im Jahr 2013 ein Interesse an der Weiternutzung gezeigt habe, sei dies nicht relevant. Einer Wiederaufnahme der Nutzung stehe entgegen, dass der Bestandsschutz erloschen sei und eine Genehmigung nicht in Aussicht gestellt werden könne.
Dagegen wendet sich der Kläger mit seiner durch Beschluss vom 27. April 2017 – 1 LA 112/16 – zugelassenen Berufung, zu deren Begründung er vorträgt: Aus dem von ihm vorgelegten Kurzgutachten vom Juni 2016 ergebe sich, dass das Mauerwerk des Gebäudes weiterhin tragfähig sei und die Balken baujahresbedingte geringe Schäden durch Holzwurm aufwiesen, aber keine Einsturzgefahr bestehe. Die Eternitbedachung im Scheunenteil des Gebäudes sei reparaturbedürftig und der Schornstein versottet. Großflächige Schimmelbildungen seien jedoch nicht erkennbar. Der bestehende Reparatur- und Sanierungsstau führe nicht dazu, dass das Gebäude als abbruchreif bezeichnet werden müsse. Dies zeige, dass das Gebäude nicht im Verfall begriffen sei. Dazu komme, dass der Beklagte weder im Ursprungsbescheid, noch in der Überleitungsverfügung auf die privaten Interessen der Eigentümer eingegangen sei. Der Beklagte habe sich aber im Rahmen seiner Entscheidung damit auseinandersetzen müssen, ob Wiederverwertungsinteressen beständen. Abgesehen davon sei hinsichtlich einer Entscheidung gemäß § 54 NBauO 2003 auf die Besonderheiten dieser Vorschrift abzustellen, die sich auch auf die Feststellung des maßgeblichen Entscheidungszeitpunkts auswirkten. Gerade weil diese Vorschrift ein prognostisches Element enthalte, in dem darauf abgestellt werde, dass ein Bauwerk im Verfall begriffen sei, müsse auch überprüft werden können, wie sich der Gebäudezustand weiterentwickelt habe. Zudem könne eine Genehmigungsfähigkeit von Arbeiten auch auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB gestützt werden, da ein Erhaltungsinteresse an diesem das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäude bestehe. Dass die Denkmaleigenschaft seinerzeit „aufgehoben“ worden sei, stehe dem nicht entgegen.
Der Kläger beantragt,
das angegriffene Urteil abzuändern und die bauaufsichtliche Anordnung des Beklagten vom 1. Februar 2006 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 25. Juli 2006 und des Schreibens vom 17. Juli 2013 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung verweist er darauf, dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Beseitigungsanordnung der Zeitpunkt des Widerspruchsbescheids als der letzten behördlichen Entscheidung sei. Nachträgliche Änderungen der Rechtslage seien gemäß § 51 VwVfG zu berücksichtigen. Im Übrigen sei die Änderung der Sachlage nur durch die Durchführung von rechtswidrigen Sanierungsarbeiten herbeigeführt worden. Diese Arbeiten hätten nicht durchgeführt werden dürfen, weil der Bestandsschutz des Gebäudes erloschen sei. Die Anlage sei verfallen gewesen und nur durch hohe und unwirtschaftliche Kosten wieder instand zu setzen. Wie sich aus den Fotos in den Verwaltungsvorgängen erkennen lasse, habe das Gebäude bis März 2013 einer Ruine geglichen, die mit einer üblichen und gewöhnlichen Renovierung nicht wieder bewohnbar habe gemacht werden können. Notwendig sei vielmehr eine Sanierung gewesen, die einem Neubau gleichgekommen wäre. Da der Kläger keine Baugenehmigung eingeholt habe, seien die Sanierungsarbeiten rechtswidrig und könnten bei der Bewertung des Gebäudezustands nicht einbezogen werden. Ein öffentliches Erhaltungsinteresse an dem Gebäude bestehe nicht, nachdem es aus dem vorläufigen Verzeichnis der Kulturdenkmale wieder gestrichen worden sei, da es nur noch in Resten vorhanden gewesen sei. Eine ernsthafte Absicht das Gebäude wiederherzustellen, sei zum Erlass des Widerspruchsbescheids nicht ersichtlich gewesen, weil die Rechtsvorgängerin des Klägers mitgeteilt habe, dass es einen Interessenten für das Objekt gäbe, der es beseitigen wolle. Eine Genehmigung des Gebäudes als privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 oder 4 BauGB komme nicht in Betracht, weil das Gebäude nicht mehr dem ursprünglichen Gebäude entspreche. Der Zweck des § 54 NBauO 2003, das Landschafts- und Ortsbild zu pflegen, werde mit der Verfügung erreicht.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist begründet, denn die Voraussetzungen für eine Verfügung nach § 54 NBauO 2003 sind nicht mehr erfüllt.
§ 54 NBauO 2003 (jetzt § 79 Abs. 3 NBauO n. F.) gab der Bauaufsichtsbehörde die Möglichkeit einzugreifen, wenn ein Gebäude nicht genutzt wurde und „im Verfall begriffen“ ist. Das war hier im Jahr 2006 der Fall, denn das Gebäude war zu diesem Zeitpunkt nicht bewohnt und wies erhebliche Schäden auf, wie sich aus den bis zu diesem Zeitpunkt gefertigten Fotos aus den Jahren 2002 bis September 2006 ergibt (BA001). Dabei handelt es sich zwar nicht um Schäden, die das Gebäude bereits zu dem Zeitpunkt als „Ruine“ erscheinen ließen. Jedoch war erkennbar, dass für das Gebäude, wenn es in diesem Zustand belassen würde und die vorhandenen Schäden nicht beseitigt würden, diese sich noch vergrößerten und damit der Verfall absehbar sei. Das erfüllte die Voraussetzungen des § 54 NBauO a. F. wonach das Gebäude nicht bereits verfallen sein, sondern nur der „Verfall zu befürchten“ sein muss.
Der Senat geht in Fortführung der bereits in seinem (unveröffentlichten) Beschluss vom 4. Mai 2011 (1 LA 13/11) angedeuteten und im Zulassungsbeschluss in diesem Verfahren vom 27. April 2017 (1 LA 112/16) bekräftigten Tendenz allerdings davon aus, dass eine Beseitigungsverfügung auf der Grundlage des § 54 NBauO a. F. bis zur letzten mündlichen Verhandlung „unter Kontrolle“ zu halten ist, weil dies jedenfalls die besondere Konstellation einer auf § 54 NBauO a. F. gestützten Verfügung erforderlich macht.
§ 54 NBauO a.F. (entspricht § 79 Abs. 3 NBauO 2012) weist aus gutem Grund einen zwiegespaltenen Tatbestand auf. Die Anordnung einer auf § 54 NBauO gestützten Beseitigungsanordnung setzt erstens voraus, dass das Gebäude „im Verfall begriffen“ ist. Es muss mit anderen Worten noch nicht verfallen, d. h. Ruine sein. Es reicht vielmehr aus, wenn ein Prozess begonnen hat, der bei ungebremstem Fortgang zum Ruin des Gebäudes führen wird. Das muss, da die Vorschrift unter dem Abschnitt „Baugestaltung; Vorschriften im Interesse von Natur und Landschaft“ steht, äußerlich erkennbar sein.
Das allein reicht zur Anordnung einer Beseitigungsanordnung aber nicht aus. Denn anders als bei § 89 NBauO a.F. (entspricht § 79 NBauO 2012) missbilligt die Rechtsordnung nicht grundsätzlich die Fortexistenz des Gebäudes; sie will nur nicht, dass der sichtbar begonnene Prozess des Verfalls sich fortsetzt. Das Instrument des § 54 NBauO greift also in einem recht frühen Stadium der Gefahrenabwehr ein. Dementsprechend muss – zweitens – hinzukommen, dass weder ein öffentliches noch ein privates Interesse an der Erhaltung des Gebäudes besteht. Damit wird zugleich den Anforderungen von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG genügt. Denn es bedarf besonderer Rechtfertigung, den Eigentümer zur Beseitigung seines Gebäudes schon dann verpflichtet zu sehen, wenn dieses lediglich im Verfall begriffen ist und – das kommt hinzu - die gesetzliche Vorschrift (anders als § 89 NBauO) nicht verlangt, dass der Verfall so fortgeschritten ist, dass zugleich der Bestandsschutz endete. Eine für das Vorhaben erteilte Baugenehmigung muss mithin noch nicht ihre Wirkungen nach § 43 Abs. 2, letzte Alt. VwVfG verloren haben. Dieses Ergebnis ist mit der grundrechtlichen Gewährleistung der Eigentumssubstanz nur dann zu vereinbaren, wenn dem Eigentümer möglichst lang die Chance erhalten bleibt, diesen bislang nur zu erwartenden Verfall aufzuhalten. Ein Sinneswandel ist hier, soweit er sich nicht in bloßen Ankündigungen erschöpft, sondern soweit sich aus objektiven Umständen die ernsthafte und erfolgversprechende Absicht des Eigentümers ergibt, die Bausubstanz wieder einer Nutzung zuzuführen (vgl. etwa OVG Koblenz, Urt. v. 22.4.1999 - 1 A 11193/98 -, BRS 62 Nr. 207; Beschl. v. 21.7.2015 - 8 A 10516/15 -, NVwZ-RR 2015, 846 zur vergleichbaren Vorschrift; Beschl. d. Sen. v. 15.11.2013 - 1 LA 65/13 -, BRS 81 Nr. 210), durchaus billigenswert. Dieser Erwägung widerspräche es, würde man das Verbot, dem von der Rechtsordnung eigentlich gebilligten Bestreben nachzukommen, eine legale Bausubstanz wieder in dauerhaft benutzbaren Zustand zu versetzen, allein unter Berufung darauf aufrechterhalten, dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit dieses Verbotes nun einmal der Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung sei. Ein prozessualer Nachteil entsteht der Bauaufsichtsbehörde damit nicht. Hebt sie ihre Beseitigungsanordnung im gerichtlichen Verfahren auf, nachdem (erst dort) ernsthafte Instandsetzungsbestrebungen des Bauherrn erkennbar geworden sind, und erklären die Beteiligten das Verfahren daraufhin für erledigt, so ist bei der Kostenentscheidung zu berücksichtigen, dass der Bauherr die Erledigungssituation herbeigeführt hat.
Hinzu kommt in einem Fall – wie hier –, in dem die Verfügung auf einen neuen Eigentümer übergeleitet worden ist, dass dem neuen Eigentümer Gelegenheit gegeben werden muss – möglicherweise anders als der Voreigentümer – ernsthafte Bemühungen zum Abwenden des Verfalls in Gang zu setzen, auch und gerade, weil dem neuen Eigentümer gegenüber die „Anstoßwirkung“ der Verfügung erstmals mit der Überleitung auf ihn zur Wirkung kommen kann.
Ernsthafte Bemühungen des Klägers und ein gewisser Erfolg, den Verfall des Gebäudes aufzuhalten, sind vorliegend erkennbar. Die Zahl der Fotos aus den Jahren 2002 über 2006 vom Erlass der Verfügung bis ins Jahr 2016 anlässlich der Ortsbesichtigung durch das Verwaltungsgericht und bis zum Monat der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bietet dafür ein gutes und ausreichendes Anschauungsmaterial. Eine weitere Ortsbesichtigung war deshalb nicht erforderlich.
So ist nach den Fotos und Beschreibungen aus dem Jahr 2002 (Bl. 9 BA001) sowie 2003 (Bl. 17), 2005 (Bl. 18) und 2006 davon auszugehen, dass zwar „Verfall“ eingeleitet, aber keinesfalls mit dem Ergebnis des Verlustes der Bausubstanz abgeschlossen war. Das Gebäude stellt sich auch auf den Fotos bis zum Jahr 2009 (BA001, 2. Teil, Bl. 22) sowie aus dem März 2013 (BA001 Bl. 23 f.) noch nicht als Ruine dar.
Die auf den Fotos erkennbaren Lücken im Mauerwerk sind verschlossen worden, Schäden im Dach sind ausgebessert worden (Fotos vom September 2013, BA001, 2. Teil, Bl. 23; sowie BA001 im Verfahren 1 LB 68/17, Bl. 62 bis 73 und Bl. 9 BA002 zum Verfahren 1 LB 68/17). Erhebliche Schäden im Inneren sind auf Fotos vom März 2013 (Bl. 23, 2. Teil, BA001 zu 1 LB 69/17) zu erkennen. Die auf Fotos vom Ende des Jahres 2013 und später zu erkennende Innenausstattung mit Bad und gefliestem Fußboden im Eingangsbereich lässt dagegen erkennen, dass eine Bewohnbarkeit möglich ist oder jedenfalls herbeigeführt werden kann. Auch die Außenanlagen sind auf Fotos aus dieser Zeit bereits so weit hergerichtet, dass ein den Verfall beschleunigendes „Zuwachsen“ des Gebäudes verhindert ist. All das zeigt ein ernsthaftes – und erfolgversprechendes – Bemühen des Eigentümers, den weiteren Verfall nicht nur aufzuhalten, sondern auch die Entwicklung umzukehren und das Gebäude wieder einer Wohnnutzung zuzuführen. Der von den Vertretern des Beklagten in der mündlichen Verhandlung angesprochene Umstand, dass die niedrigen, freiliegenden Querstreben des vorhandenen Balkenwerkes in den Wohnräumen teilweise deren Nutzbarkeit für Menschen heutiger Körpergröße beeinträchtigten, ist nicht dem Erhaltungszustand des Gebäudes, sondern seinem Baujahr geschuldet.
Auch aus der vom Kläger eingereichte „Begutachtung“ durch einen Bausachverständigen aus dem Jahr 2016 einschließlich Fotos (Bl. 121 ff. GA) ergibt sich, dass die vorhandene Substanz eine Wiederherstellung zulässt (Balken sind brauchbar; Schornstein versottet; leichte Feuchteschäden …). Die Tatsache, dass der Sachverständige die zu erwartenden Baukosten unrealistisch niedrig angesetzt haben mag, stellt die Richtigkeit der bautechnischen Einschätzung nicht in Frage. Einwendungen gegen diese hat weder der Beklagte substantiiert vorgetragen, noch sind sie für den Senat ersichtlich. Zudem ist zu berücksichtigen, dass sich immerhin am Gebäude, obwohl es unbestritten seit 2014, also seit immerhin rund vier Jahren, weder bewohnt noch weiter instandgesetzt worden ist, keine zunehmende Verschlechterung des Zustands oder gar ein Zusammenfallen des Mauerwerks ergeben hat. Das zeigt, dass die Standfestigkeit zu Recht vom Kläger behauptet und dem von ihm beauftragten Bausachverständigen festgestellt worden ist.
Der Einwand des Beklagten, ein rechtsuntreuer, Stilllegungsverfügungen missachtender Bürger dürfe im Zusammenhang mit § 54 NBauO keine Vorteile gegenüber demjenigen haben, der diese befolge, greift nicht durch. Wie oben dargelegt, ist in der Tatbestandsstruktur des § 54 NBauO angelegt, dem Eigentümer Maßnahmen zum Erhalt des streitigen Bauwerks zu ermöglichen. Dazu reicht es aus, dass zumindest die Möglichkeit besteht, die dafür erforderlichen Arbeiten im Einklang mit dem formellen und materiellen Baurecht durchzuführen. Diese Möglichkeit war hier gegeben.
Die materielle Baurechtmäßigkeit einer Herrichtung des bestehenden Gebäudes zu Wohnzwecken, sofern sie überhaupt als baurechtlich relevante Änderung oder Nutzungsänderung einzustufen ist, ergibt sich in planungsrechtlicher Hinsicht aus § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB. Einem Gebäude, das als Denkmal eingestuft wurde und nur – zu Recht oder voreilig – aufgrund seines schlechten baulichen Zustands aus der Denkmalliste gestrichen ist, kann jedenfalls eine Bedeutung als prägend für die Kulturlandschaft nicht von vornherein abgesprochen werden. In diesem Zusammenhang ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Kubatur und die Materialien der Außenhaut (Wand und Dach) nicht wesentlich verändert sind. Die ursprünglich wohl vorhandene Reeteindeckung des Daches aus dem Jahr der Bauzeit dürfte bei Aufnahme in die Denkmalliste bereits durch die heute vorhandene Ziegeleindeckung ersetzt gewesen sein, was im Hinblick auf die „Lebensdauer eines Reetdaches“ bei einem Bau um 1900 naheliegt. Schon deshalb kann ihr Fehlen die Bedeutung des Gebäudes als für die Kulturlandschaft prägend nicht beeinflussen, wenn selbst der Aufnahme in die Denkmalliste nicht das Fehlen der Originalbedachung entgegenstand.
Entscheidend ist, dass der Zweck, den Gestaltwert des Gebäudes zu erhalten, noch erreicht werden kann (BVerwG, Beschl. v. 18.10.1993 - 4 B 160.93 -, BRS 55 Nr. 77; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 35 Rdn. 132 und 155). Von einem Verlust der Bausubstanz, der eine Anwendung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausschließt, kann hier nicht die Rede sein (vgl. Bay. VGH, Urt. v. 20.9.2011 - 1 B 11.1011 -, Juris, Rdn. 23). Im Gegensatz zum in der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs beschriebenen Fall sind hier weder an der Ständerkonstruktion des Gebäudes, dem Dachstuhl oder – mit der räumlich beschränkten Ausnahme einer der südlichen Anbauten – den Außenmauern Veränderungen vorgenommen worden, ganz zu schweigen von einer vollständigen Beseitigung tragender Teile oder ganzer Fußboden-/Deckenkonstruktionen. Nach den Angaben des Klägers, denen der Beklagte nicht widersprochen hat, sind auch die vorhandenen Fenster bisher bis auf den Bereich, in dem die Südwestwand rekonstruiert wurde, nicht erneuert oder verändert worden. Maßnahmen des Innenausbaus, wie der Einbau eines Badezimmers, sind nicht geeignet, den „Gestaltwert“ des Gebäudes und seine Wirkung auf und in der Umgebung zu beeinträchtigen.
Bauordnungsrechtliche Bedenken, denen nicht bei der Bauausführung Rechnung getragen werden könnte, sind nicht substantiiert vorgetragen oder ersichtlich.
Ob die Herrichtung des Gebäudes für Wohnzwecke durch die vom Kläger bereits vorgenommenen und noch vorzunehmenden Maßnahmen einer Baugenehmigung bedurfte, kann angesichts dessen dahinstehen, denn eine solche Baugenehmigung hätte ihm ggf. erteilt werden müssen. Unabhängig davon spricht aber einiges dafür, dass die von ihm vorgenommenen Maßnahmen genehmigungsfrei möglich waren. Eine dem Vorhaben/Kläger günstige Anwendung des § 60 Abs. 2 Nr. 5 NBauO kam hier ernstlich in Betracht. Als Instandhaltungsmaßnahmen im Sinne dieser Norm sind Maßnahmen anzusehen, die an einen erhaltungsfähigen Zustand anknüpfen können und darauf gerichtet sind, die Identität des Vorhabens zu wahren, nicht de facto auf eine Neuerrichtung hinauslaufen, sondern das auszugleichen, was infolge Alters und Abnutzung ersetzungsbedürftig geworden ist.
Die vom Kläger durchgeführten Arbeiten zeigen, dass das hier durchaus so gewesen sein könnte. Zwar wurde der Südwestteil des Bauwerks durch Einbau eines Eingangstürbereichs aus rotem Trapezblech ergänzt. Das raubte dem Vorhaben aber ebenso wenig die Identität wie die Reparatur des aus den Fotos ersichtlichen Lochs in der Decke des Wohnraums sowie einzelner Dachbereiche. Es ist bei einem Gebäude dieses Alters nicht verwunderlich, dass nach etwa 100 Jahren nicht nur das Dach neu eingedeckt werden musste, sondern auch im Inneren Anpassungsmaßnahmen wie etwa Innenisolierung (es wurde kein tragendes Mauerwerks innen eingezogen) oder Einbau eines zeitgemäßen Bades Bauarbeiten durchgeführt werden mussten. Es ist sogar bemerkenswert, dass der gesamte Dachstuhl ebenso fortdauernd leistungsfähig ist wie die Balken, welche der Innendecke Stabilität geben. Die Fenster wurden, soweit ersichtlich, gleichfalls nicht erneuert. Aber selbst ihr Austausch wäre nicht als Maßnahme anzusehen, welche dem Vorhaben seine Identität raubte und über Instandhaltungsmaßnahmen hinausgingen. Das Backsteinmauerwerk wurde nur an einigen Stellen geflickt.
Das stimmt im Wesentlichen überein mit den Baumaßnahmen, deren Durchführung der Beklagte registriert und wie folgt zusammengefasst hat: Einbau Badezimmer mit Fliesen und Sanitäranlagen, Ersetzung der eingebrochenen Wand im Eingangsbereich; dort Stahltüren eingebaut, Reparatur von Schornstein und Dach, Estrich-, Putz- und Malerarbeiten sowie Erneuerung der Elektro- und Entwässerungseinrichtungen. All das sind keine Maßnahmen, welche über die Ersetzung von Einrichtungen und Bauteilen hinausgehen, welche nach rund 100 Jahren Nutzungsdauer selbst bei zwischenzeitlich durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen neuerlich instandhaltungsbedürftig sein dürfen.
Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO, § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 54 NBauO
§ 51 VwVfG
§ 54 NBauO
§ 89 NBauO
§ 79 NBauO
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 oder 4 BauGB
§ 79 Abs. 3 NBauO
§ 79 Abs. 3 NBauO
§ 43 Abs. 2, letzte Alt. VwVfG
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 60 Abs. 2 Nr. 5 NBauO
§ 154 Abs. 1 VwGO
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2015, 846
4 A 3261/14
4 A 2093/14
1 LB 68/17
1 LB 68/17
1 LA 112/16
1 LA 13/11
1 LA 112/16
1 A 11193/98
8 A 10516/15
1 LA 65/13
1 LB 68/17
1 LB 69/17
4 B 160.93
1 B 11.10