Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-03-27, Aktenzeichen 8 K 70.19
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:0327.8K70.19.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin zu 4/5 und dem Beklagten zu 1/5 auferlegt.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die unbeschränkte Zustimmung zu einer Fassadendämmung als Modernisierung und die Anerkennung sämtlicher hierfür aufgewandter Kosten als Modernisierungskosten. x... Die Klägerin ist seit April 2015 Eigentümerin des Grundstücks U... , auf dem 1982 im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau ein Gebäude mit sechs Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 555,87 m² errichtet wurde. Nach dem Ende der Erstförderung im Jahr 1998 gewährte der Beklagte eine Anschlussförderung gemäß den Anschlussförderrichtlinien 1996. Im Dezember 2017 zahlte die Klägerin die Aufwendungsdarlehen vorzeitig zurück. Die Nachwirkungsfrist der öffentlichen Förderung endet mit Ablauf des 31. Dezember 2029.x... Die Beteiligten gehen zum Stichtag 1. April 2017 von einer preisrechtlich zulässigen Miete in Höhe von 7,4125 Euro/m² aus.x... Die Klägerin führte Wärmedämmungsmaßnahmen an der Straßen- und Hoffassade des streitgegenständlichen Wohnhauses durch, die am 27. September 2018 fertiggestellt wurden. Hierfür wandte die Klägerin insgesamt Kosten in Höhe von 83.061,45 Euro auf.
Mit Schreiben vom 20. November 2018 beantragte die Klägerin bei der IBB, die nach Abzug eines Instandsetzungsanteils von 6.063,36 Euro verbleibenden Kosten für die Wärmedämmung der Fassade in Höhe von 76.998,09 Euro als Modernisierungskosten den Gesamtkosten hinzuzurechnen und bat um Mitteilung, ob sie eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellen müsse. Die Klägerin legte dar, dass sie sich aufgrund eines im streitgegenständlichen Wohnhaus regelmäßig auftretenden Schimmelbefalls entschieden habe, die Straßen- und Hoffassade zu dämmen, um eine weitere Gesundheitsgefährdung der Mieter zu vermeiden.
Mit Bescheid der IBB vom 23. Januar 2019 stimmte der Beklagte nachträglich der baulichen Änderung „erstmalige Wärmedämmung der Fassade“ als Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 6 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) zu. Die Zustimmung ergehe unter der Bedingung, dass die Miete nach Modernisierung das allgemein zumutbare Mietniveau gleichwertiger Sozialwohnungen nicht übersteige, wobei die maßgebliche Mietobergrenze in mittlerer Wohnlage 5,75 Euro/m² betrage. Sofern eine Überschreitung vorliege, sei für den übersteigenden Betrag eine Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 WoBindG abzugeben. Da die Durchschnittsmiete bereits vor der Durchführung der Modernisierungsmaßnahe oberhalb der Mietobergrenze gelegen habe, gelte diese Miethöhe fort und müsse nicht auf die ausschließlich auf die Modernisierungsmaßnahme abstellende Mietobergrenze abgesenkt werden. Zudem dürfe die Mietobergrenze um den Betrag überschritten werden, wie Einsparungen durch betriebskostensenkende Maßnahmen (Senkung der Heizkosten) erreicht werden. Vor diesem Hintergrund könne die Klägerin die preisrechtlich zulässige Miete vorläufig um bis zu 0,20 Euro/m² monatlich erhöhen und zu dem Ersten des Monats, der auf die Fertigstellung der Maßnahme folge, sei unter Berücksichtigung der tatsächlich eingesparten Energiekosten eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erstellen.
Ergänzend teilte die IBB der Klägerin mit Schreiben vom selben Tag mit, dass sie für die Wärmedämmung einen Betrag in Höhe von 69.745,28 Euro als Modernisierungskosten anerkenne. In der technischen Stellungnahme vom 10. Januar 2019, auf welche die IBB in ihrem ergänzenden Schreiben X... Bezug nimmt, wurde festgestellt, dass von den Gesamtbaukosten lediglich 69.745,28 Euro als Modernisierungskosten anzuerkennen seien, da die Positionen Baustelleneinrichtung und Gerüstarbeiten bzw. Gerüstweitermiete als Instandsetzung zu bewerten seien.x... Gegen diesen Bescheid der IBB richtet sich die am 1. Februar 2019 bei dem Verwaltungsgericht eingegangene Klage, mit der die Klägerin zunächst die Aufhebung der „Bedingung“ begehrte, dass die Miete nach Modernisierung das allgemein zumutbare Mietniveau gleichwertiger Sozialwohnungen nicht übersteigen dürfe und sie im Falle einer Überschreitung eine Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 WoBindG für den übersteigenden Betrag abgeben müsse. x... Die Klägerin meint, dass die Beschränkung der Zustimmung in unverhältnismäßiger Weise in ihr Eigentumsrecht eingreife, da es ihr durch einen Mieterhöhungsverzicht dauerhaft, auch nach dem Ende der Mietpreisbindung, verwehrt bliebe, die Modernisierungskosten mietsteigernd anzusetzen. Überdies sähen die wohnungsbauförderrechtlichen Bestimmungen eine verpflichtende Vorgabe zur Abgabe einer Mieterhöhungsverzichtserklärung nicht vor, da § 10 Abs. 4 WoBindG ausdrücklich auf eine „Vereinbarung“ im Sinne einer freiwilligen Erklärung beider Parteien abstelle. Für die verlangte Mietobergrenze von 5,75 Euro/m² Wohnfläche fehle es an einer Rechtsgrundlage. Eine Mietobergrenze im Zusammenhang mit Modernisierungsarbeiten sei unter Berücksichtigung des Urteils des Verwaltungsgerichts Berlin vom 27. August 2019 (VG 6 K 452.18) unzulässig. Außerdem führe die Umlage der Modernisierungskosten hier nicht zu einer Überschreitung des Mietpreisniveaus im sozialen Wohnungsbau. Es sei davon auszugehen, dass die Wärmedämmungsmaßnahme aufgrund der Energieeinsparungen kostenneutral bleiben werde.
Der Vertreter des Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung folgende Erklärung abgegeben:
Ich hebe den Bescheid der Investitionsbank Berlin vom 23. Januar 2019 insoweit auf als dieser die Klägerin verpflichtet, Mietverzichtserklärungen abzugeben. Die in dem Bescheid genannten Mietobergrenzen sind unbeachtlich. Es wird klargestellt, dass die Zustimmung zur Modernisierung mit der Maßgabe erteilt wird, dass dadurch die preisrechtlich zulässige Miete um maximal den Betrag erhöht werden darf, der der nachgewiesenen Heizkosteneinsparung entspricht.
Die Beteiligten haben insofern den Rechtsstreit teilweise in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
die Beklagte unter Abänderung des Bescheides der Investitionsbank Berlin vom 23. Januar 2019 in der Fassung der Erklärung vom 27. März 2023 zu verpflichten, die Zustimmung zur Modernisierung unbeschränkt zu erteilen und Modernisierungskosten im Umfang von 83.061,45 Euro anzuerkennen,
hilfsweise,
die Berufung zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er meint, die Beschränkung der Zustimmung stelle die Privatnützigkeit des Eigentums nicht in Frage, weil sie das Pendant zur öffentlichen Förderung darstelle und sich die Klägerin freiwillig in das Fördersystem begeben habe. Sie sei auch deshalb nicht ermessensfehlerhaft, weil die Klägerin die aus der Modernisierungsmaßnahme resultierenden Einsparungen nicht an die Mieter weitergeben müsse, sondern von einer entsprechenden Erhöhung der Kaltmiete profitiere. Im Übrigen seien die Positionen „Baustelleneinrichtung und Gerüstarbeiten bzw. Gerüstweitermiete“ als Instandsetzung einzuordnen, da die nach der erforderlichen Grundierung erfolgte Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems als Maßnahme zur Verfestigung des Fassadenputzes und damit als vorweggenommene Instandsetzung zu bewerten sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie auf die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (2 Bände Förderakte sowie ein Ordner Ausdruck der elektronischen Akte) Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die nach übereinstimmender teilweiser Erledigungserklärung zuletzt noch anhängige Klage hat keinen Erfolg.
Die auf die Erteilung einer unbeschränkten Zustimmung zur Modernisierung und Anerkennung bestimmter Modernisierungskosten gerichtete Klage ist als Verpflichtungsklage gemäß § 42 Absatz 1 Alt. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthaft und zulässig. Die Zustimmung unter Anerkennung der Modernisierungskosten ist eine gemäß § 11 Abs. 7 II BV zu treffende Ermessensentscheidung.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Bescheid der IBB vom 23. Januar 2019 in der Fassung, die er durch die Erklärung vom 27. März 2023 erhalten hat, ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO. Die Klägerin hat keinen weitergehenden Anspruch auf eine unbeschränkte Zustimmung unter Anerkennung der Gesamtkosten der Modernisierung. Der Beklagte durfte die Zustimmung zur Fassadendämmung als Modernisierung mit der Maßgabe erteilen, dass dadurch die preisrechtlich zulässige Miete um maximal den Betrag erhöht werden darf, welcher der infolge der Fassadendämmung eingetretenen nachgewiesenen Heizkosteneinsparung entspricht.
Das Objekt unterliegt bis zum Ende der Nachwirkungsfrist den gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbindung im sozialen Wohnungsbau. Rechtsgrundlage für die Erteilung der begehrten Zustimmung sind daher § 11 Abs. 7 Satz 1 II. BV, § 6 Abs. 1 Satz 2 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970). Deren Anwendbarkeit ergibt sich bei einer beabsichtigten Modernisierungsumlage im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau aus § 50 Abs. 1 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz - WoFG), §§ 1 und 2 NMV 1970. Gemäß § 11 Abs. 5 Nr. 1, Abs. 7 Satz 1 II. BV dürfen die Kosten einer vom Vermieter zu vertretenden Modernisierung nur dann den Gesamtkosten hinzugerechnet, also in der Wirtschaftlichkeitsberechnung mieterhöhend berücksichtigt werden, wenn die Bewilligungsstelle der Modernisierung zugestimmt hat. Unter Modernisierungen sind nach der Legaldefinition des § 11 Abs. 6 II. BV bauliche Maßnahmen zu verstehen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.
Bei der Fassadendämmung handelt es sich um eine Modernisierung in diesem Sinne. Es ist davon auszugehen, dass sie nachhaltig Einsparungen von Energie bewirkt. Die Berücksichtigung der Kosten der von der Klägerin vorgenommenen Fassadendämmung ist gemäß § 11 Abs. 7 Satz 1 II. BV zustimmungsbedürftig. Die Klägerin hat die Modernisierung zu vertreten, da sie nicht zur Durchführung verpflichtet war.
Die Zustimmung steht im pflichtgemäßen Ermessen der Bewilligungsstelle. § 11 Abs. 7 Satz 1 II. BV bestimmt zwar nicht ausdrücklich, unter welchen Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Modernisierung zu erteilen ist. Der Umfang der Prüfungsbefugnis der Bewilligungsstelle ergibt sich jedoch aus dem Zweck der Regelung, die nicht auf die Prüfung der Zulässigkeit der Modernisierung als solche zielt, sondern den Ansatz der Modernisierungskosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung an die Zustimmungserteilung knüpft (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990 – 8 C 67/87, juris Rn. 14). Das Zustimmungserfordernis hat die Funktion, die Umlage von Modernisierungskosten auf die im öffentlich geförderten Wohnraum lebenden Mieter einer Vertretbarkeitskontrolle zu unterwerfen. Vor diesem Hintergrund kann die Bewilligungsstelle ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass die Kosten der beabsichtigten Modernisierung im Verhältnis zu den angestrebten Verbesserungen vertretbar und die modernisierten Wohnungen nach Größe, Ausstattung und Miete für die angemessene Wohnraumversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung geeignet sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990 – 8 C 67/87, juris Rn. 14 m.w.N.).
Der Beklagte hat sein Ermessen dahingehend ausgeübt, dass die Zustimmung zur Modernisierung mit der Maßgabe erteilt wird, dass dadurch die preisrechtlich zulässige Miete um maximal den Betrag erhöht werden darf, der der nachgewiesenen Heizkosteneinsparung entspricht. Die Klägerin kann danach weiterhin die bisher preisrechtlich zulässige Miete in Höhe von 7,4125 Euro/m² verlangen und diese um maximal den Betrag erhöhen, der der durch die Modernisierung tatsächlich erzielten Heizkosteneinsparung entspricht.x... Die Ermessensausübung ist gemäß § 114 Satz 1 VwGO gerichtlich nur eingeschränkt auf Ermessensfehler überprüfbar. Solche sind vorliegend nicht ersichtlich. Insbesondere ist die Beschränkung der Zustimmung verhältnismäßig und begründet keine Verletzung des Eigentumsgrundrechts der Klägerin aus Art. 14 GG.
Im Rahmen der gebotenen Abwägung der Interessen der Fördernehmerin und ihrer Mieter durfte der Beklagte berücksichtigen, dass das Zustimmungserfordernis nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970, § 11 Abs. 7 II. BV und die damit gegebenenfalls einhergehende Beschränkung der Amortisierung von Modernisierungskosten der Zweckbestimmung öffentlich geförderter Sozialmietwohnungen dient, eine ausreichende Wohnraumversorgung für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen sicherzustellen (§ 1 Abs. 2 WoFG). Dabei hat der Beklagte zuletzt darauf verzichtet, die Zustimmung von der Einhaltung bestimmter Mietobergrenzen abhängig zu machen. Der Zielsetzung des sozialen Wohnungsbaus, die Mietumlagefähigkeit von (freiwilligen) Modernisierungsmaßnahmen zu begrenzen, um einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen vor untragbaren Mietsteigerungen zu schützen, hat er dadurch Rechnung getragen, dass die mögliche Umlage der Kosten der Modernisierungsmaßnahme durch die tatsächliche, noch zu ermittelnde Heizkostenersparnis beim Mieter begrenzt wird. x... Es begründet keinen Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und wahrt die verfassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des Eigentums, dass die gegenständliche Investitionsentscheidung der Fördernehmerin insoweit, als sie sich nicht in einer Heizkostenersparnis niederschlägt, als Investition in das Eigentum von ihr selbst und nicht von den Mietern getragen wird. Damit ist kein Eingriff in das Eigentum der Klägerin verbunden. Betroffen ist allein der Ertrag aus dem von ihr freiwillig für die Modernisierung eingesetzten Kapital. Interessen, Chancen oder Verdienstmöglichkeiten werden nicht durch Art. 14 GG geschützt (vgl. OVG NRW, Urteil vom 11. August 1987 – 14 A 2157/85, NJW-RR 1988, 976, beck-online). Ihre Ertragserwartungen sind im Übrigen nur teilweise betroffen. Im Umfang der möglichen Heizkostenersparnis profitiert die Klägerin unmittelbar von der modernisierungsbedingten Verbesserung der Mietsache, indem sie die Modernisierungskosten mietneutral auf die Kaltmiete umlegen kann. Zugunsten der Klägerin greift schließlich auch kein Vertrauensschutz in eine uneingeschränkte Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten, da sie im Bewusstsein der hiermit einhergehenden Beschränkungen ein mit öffentlichen Mitteln gefördertes Objekt erworben hat, welches in gesteigertem Maße sozialgebunden ist n... (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990 – 8 C 67/87, juris Rn. 34). Soweit die Klägerin in ihren Erwartungen auf eine unbeschränkte Umlage ihrer Aufwendungen enttäuscht ist, sind diese nicht schutzwürdig. Im Übrigen hätte die Klägerin die Zustimmung vor der Durchführung der Maßnahme einholen und so vermeiden können, dass ihre Erwartungen zum Ertrag einer bereits getätigten Investition enttäuscht werden.
Dass die Klägerin durch die Modernisierungsmaßnahme nach ihren eigenen Angaben eine Instandsetzung des Gebäudes in Form der dauerhaften Schimmelbeseitigung bezweckte (modernisierende Instandsetzung), führt zu keiner abweichenden Beurteilung, da Instandsetzungsmaßnahmen bereits gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 II. BV durch die Instandhaltungspauschale abgegolten sind.
Die Frage, ob der Beklagte die Positionen „Baustelleneinrichtung und Gerüstarbeiten bzw. Gerüstweitermiete“ zu Recht als Instandsetzungsmaßnahmen wertete, kann hier dahinstehen, da die Klägerin die Miete aufgrund der ermessensfehlerfrei beschränkten Zustimmung maximal in Höhe des der Heizkostenersparnis entsprechenden Betrages erhöhen darf und damit ohnehin geringere als die von dem Beklagten anerkannten Modernisierungskosten (69.745,28 Euro) umlagefähig sind.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 161 Abs 2 VwGO. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens, soweit sie unterlegen ist. Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache infolge der in der mündlichen Verhandlung erfolgten Abänderung des Bescheides teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist insoweit über die Kosten des Verfahrens nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Billigem Ermessen entspricht es, die Kosten insoweit dem Beklagten aufzuerlegen, da er die in der ursprünglichen Fassung des Bescheides getroffene missverständliche Regelung, wonach im Falle einer Überschreitung des zumutbaren Mietniveaus gleichwertiger Sozialwohnungen für den übersteigenden Betrag eine Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 WoBindG abzugeben sei, aufgehoben und die Klägerin insoweit klaglos gestellt hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 der Zivilprozessordnung (ZPO).
Die Berufung war nicht zuzulassen, da Zulassungsgründe nach § 124a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3, 4 VwGO nicht vorliegen. Insbesondere hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO, da sie keine klärungsbedürftige Rechtsfrage aufwirft. Die Maßstäbe für die Ausübung des Ermessens bei der Erteilung der Zustimmung gemäß § 11 Abs. 7 Satz 1 II. BV sind in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 26. Januar 1990 – 8 C 67/87, juris) geklärt.
BESCHLUSSDer Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf6.470,33 Eurofestgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 1 und 2 NMV 1970
§ 10 Abs. 4 WoBindG
§ 42 Absatz 1 Alt. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 11 Abs. 7 II BV
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 11 Abs. 7 Satz 1 II. BV
§ 11 Abs. 5 Nr. 1, Abs. 7 Satz 1 II. BV
§ 11 Abs. 6 II. BV
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 6 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970
§ 11 Abs. 7 II. BV
§ 1 Abs. 2 WoFG
§ 28 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 II. BV
§ 161 Abs 2 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 2 der Zivilprozessordnung
§ 124 Abs. 2 Nr. 3, 4 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 11 Abs. 6 der Verordnung
§ 6 Abs. 1 Satz 2 der Verordnung
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1988, 976
6 K 452.18
8 C 67/87
14 A 2157/85