Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Rheinland-Pfalz, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-02-19, Aktenzeichen 4 K 544/14.NW
ECLI: ECLI:DE:VGNEUST:2015:0219.4K544.14.NW.0A

Tenor:
Der Bescheid der Beklagten vom 8. November 2012 und der hierzu ergangene Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses des Landkreises Kaiserslautern vom 20. Mai 2014 werden aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Beklagte.
Der Kläger und sein Bruder, der Kläger im Parallelverfahren 4 K 545/14.NW, schlossen mit der aus mehreren Personen bestehenden Erbengemeinschaft L bei der Notarin B in W. mit notarieller Urkunde vom 24. Februar 2012 – Urkunden-Nr. ... – einen Kaufvertrag über den Erwerb des im Eigentum der Erbengemeinschaft stehenden Grundstücks in der Gemarkung Niedermiesau, Im Zwerchfeld, Flurstück-Nr. ... zum Kaufpreis von 698,00 €. Drei Mitglieder der verkaufenden Erbengemeinschaft wurden dabei „vorbehaltlich Genehmigung“ durch ein anderes Mitglied der Erbengemeinschaft vertreten.
Bei dem östlich der bebauten Ortslage von Miesau liegenden Grundstück handelt es sich um eine landwirtschaftlich genutzte Fläche von 997 m² im Außenbereich, die im Geltungsbereich des am 22. März 2012 bekannt gegebenen Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Bruchmühlbach-Miesau liegt. Der Flächennutzungsplan sieht für den westlichen Grundstücksbereich auf einer Fläche von 636 m² eine Nutzung zur Wohnbauentwicklung vor (rosa Schraffur). Die Notarin leitete der Beklagten zunächst am 9. März 2012 einen Auszug der Kaufvertragsurkunde Nr. ... zum Zwecke der Erklärung, ob man das Vorkaufsrecht ausüben wolle, zu. Nachdem sie dann auf Verlangen der Beklagten die Kopie der vollständigen Kaufvertragsurkunde am 30. März 2012 übersandt hatte, beschloss der Ortsgemeinderat der Beklagten in seiner Sitzung vom 12. April 2012, das Vorkaufsrecht in Bezug auf den vorgelegten Kaufvertrag auszuüben.
Am 16. April 2012 teilte die Notarin der Beklagten mit, dass die vorgelegte notarielle Kaufvertragsurkunde noch nicht rechtsverbindlich sei, weil zwei Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Kaufvertrag noch nicht zugestimmt bzw. diesen noch nicht unterzeichnet hätten und die Beklagte das Vorkaufsrecht noch nicht ausüben könne, weil der Vertrag noch nicht vollzugsfähig sei. Nachdem man auch bemerkt hatte, dass im Kaufvertrag nicht alle der Erbengemeinschaft angehörenden Verkäufer aufgeführt waren, fertigte die Notarin am 4. Juni 2012 eine neue notarielle Urkunde Nr. ... über den Kaufvertrag aus, die nun alle Verkäufer, im Übrigen aber keinerlei inhaltliche Änderung zur Urkunde Nr. ... enthielt. Von dieser Kaufvertragsurkunde übersandte die Notarin auszugsweise die ersten fünf Seiten in Kopie an die Beklagte, um nun über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Nach Eingang dieses Dokuments am 5. September 2012 forderte die Beklagte eine Vorlage der vollständigen Kaufvertragsurkunde, die am 14. September 2012 bei der Verbandsgemeindeverwaltung einging.
Mit Schreiben vom 27. September 2012 gab die Beklagte dem Kläger, seinem Bruder und auch allen Verkäufern Gelegenheit, sich zu einer beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts zu äußern. Ohne weitere Beschlussfassung durch den Ortsgemeinderat übte die Beklagte durch den an die Verkäufer gerichteten, vom Ortsbürgermeister unterzeichneten Bescheid vom 8. November 2012 das Vorkaufsrecht hinsichtlich des vollständigen streitgegenständlichen Grundstücks aus. Zur Begründung führte die Beklagte aus, dass sie das Vorkaufsrecht zur Erfüllung der gemeindlichen Aufgabe der Fortentwicklung und Anpassung vorhandener Ortsteile sowie zum Ankauf von Flächen als Austausch- und Ersatzland bei der Erschaffung von Bauland ausübe. Nachdem das zuletzt erschlossene Baugebiet in Bruchmühlbach-Miesau, Ortsteil Bruchmühlbach, bereits vollständig bebaut sei, weiterhin aber Bedarf an bzw. Nachfrage nach Baugrundstücken bestehe, diene der Kauf des Grundstücks der Fortentwicklung der Ortsgemeinde Bruchmühlbach-Miesau. Die Gemeinde beabsichtige alsbald die planerischen Voraussetzungen für den Wohnungsbau zu schaffen und die Grundstücke der Bebauung zuzuführen. Für das zu überplanende Gebiet sei bereits im Jahr 2001 ein Aufstellungsbeschluss gefasst worden. Die Umsetzung des Bebauungsplans sei jedoch zugunsten eines anderen Baugebiets im Ortsteil Bruchmühlbach zunächst zurückgestellt worden. Zudem diene die Ausübung des Vorkaufsrechts auch dazu, durch frühzeitigen Grundstückserwerb die konkreten städtebaulichen Ziele zu sichern. Der Verwirklichung des Baugebiets stünden keine unüberwindlichen Planungshindernisse entgegen. Dass die Umsetzung des betreffenden Bebauungsplanes „Miesau-Südost“ zunächst zurückgestellt worden sei, beruhe nicht auf unüberwindbaren Planungshindernissen.
Den Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts gab die Beklagte mit Schreiben vom 8. November 2012 unter Rechtsbehelfsbelehrung auch dem Kläger und seinem Bruder bekannt.
Hiergegen legten der Kläger und sein Bruder am 4. Dezember 2012 Widerspruch ein. Sie begründeten ihren Widerspruch wie folgt:
Die Beklagte habe ohne neuerliche Beschlussfassung des Ortsgemeinderats zum rechtsverbindlichen Kaufvertrag mit der Urkunden-Nr. ... ihr Vorkaufsrecht rechtswidrig ausgeübt. Der Ortsgemeinderat habe sich nur mit der nichtrechtsverbindlichen notariellen Urkunde vom 24. Februar 2012 – Urkunden-Nr. ... – befasst. Damit fehle es an einer erforderlichen Beschlussfassung durch den Ortsgemeinderat. Im Übrigen bestehe für die Ausübung des Vorkaufsrechts kein rechtfertigendes öffentliches Interesse. Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die geplante Wohnbebauung auch verwirklicht werden solle. So gebe es einen Jahrzehnte alten Beschluss für eine solche Planung, die aber gar nicht verfolgt werde. Eine konkrete Planung zur Verwirklichung sei nicht erkennbar, so dass auch keine Realisierungschance für das Wohngebiet bestehe. Ein Erwerbsmotiv setze eine konkrete Planung voraus, die hier vollständig fehle. Darüber hinaus befinde sich die streitbefangene Parzelle nicht einmal im Bereich des Flächennutzungsplans. Die Beklagte erkläre insoweit nur, dass aufgrund der groben Planung nicht geklärt werden könne, ob und wenn ja, welcher Teil sich im Flächennutzungsplan befinde, so dass sie damit auch schwerlich ein öffentliches Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts geltend machen könne.
Im Hinblick darauf, dass der Flächennutzungsplan nur für den 636 m² großen westlichen Teilbereich des Grundstücks eine Entwicklung zur Wohnbebauung vorsieht, hörte die Beklagte die Verkäufer zu einer möglichen Änderung des Bescheids vom 8. November 2012 an, mit der die Ausübung des Vorkaufsrechts nur auf den von der Planung erfassten Teilbereich des Grundstücks erstreckt werde. Daraufhin erklärten die Verkäufer jeweils im Juli 2013, dass sie mit einer Erstreckung des Vorkaufsrechts auf das gesamte Grundstück einverstanden seien. Im Hinblick darauf beließ man es bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des Gesamtgrundstücks.
Mit Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses der Kreisverwaltung Kaiserslautern vom 20. Mai 2014 wurde der Widerspruch des Klägers zurückgewiesen.
Der Kreisrechtsausschuss führte in seinen Gründen aus:
Der Ortsgemeinderat habe ordnungsgemäß über die Ausübung des Vorkaufsrechts unter Zugrundelegung der früheren Kaufvertragsurkunde vom 24. Februar 2012 entschieden. Einer neuerlichen Beschlussfassung unter Zugrundelegung der später rechtswirksamen Kaufvertragsurkunde, die sich inhaltlich in keiner Weise von der früheren unterschieden habe, sei nicht erforderlich gewesen, da alle für die Ausübung des Vorkaufsrechts maßgeblichen Umstände unverändert geblieben seien und lediglich ein weiterer Verkäufer in die Kaufvertragsurkunde aufgenommen worden sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts für das gesamte Grundstück entspreche dem erklärten Willen der Verkäufer, den sie im Juli 2013 unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hätten. Diese Zustimmungen genügten auch für die bereits erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des gesamten Grundstücks, weil sie zum für die Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkt des Widerspruchsbescheids vorgelegen hätten. Auch sei die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. So sei es zulässig, das Vorkaufsrecht hinsichtlich eines unbebauten Außenbereichsgrundstücks, das im Geltungsbereich eines Flächenbenutzungsplans liege, in dem dafür eine Nutzung als Wohnbaufläche dargestellt sei, auszuüben. Zudem sei erkennbar, dass die Beklagte alsbald Schritte zur Verwirklichung des Baugebiets vornehmen werde, um dieses städtebauliche Ziel einer Wohnbauentwicklung zu verwirklichen. Zwar existiere noch kein Planaufstellungsbeschluss der Beklagten für dieses Wohnbaugebiet, es seien aber bereits Gespräche mit einem potentiellen Erschließungsträger geführt worden, der seine Vorstellungen auf der Grundlage eines Bebauungsplanentwurfs im Gemeinderat bereits im März 2014 vorgetragen habe. Außerdem solle eine weitere Gemeinderatssitzung zur Abstimmung des weiteren Vorgehens erfolgen. Mithin verfolge die Beklagte die Verwirklichung ihres Planvorhabens zur Entwicklung eines Wohnbaugebiets.
Nach Zustellung des Widerspruchsbescheids am 21. Mai 2014 hat der Kläger am 17. Juni 2014 Klage beim Verwaltungsgericht erhoben.
Er bezieht sich auf seine Widerspruchsbegründung.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid vom 8. November 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 20. Mai 2014 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bezieht sich auf die Gründe ihres Bescheids vom 8. November 2012 und des Widerspruchsbescheids vom 20. Mai 2014 und führt ergänzend aus:
Inzwischen habe man zwar keinen Vertrag mit dem Erschließungsträger geschlossen, aber im Oktober 2014 einen Planaufstellungsbeschluss für das Baugebiet beschlossen, das nun an Stelle des früher beabsichtigten Baugebiets „Miesau-Südost“ geplant werde.
Die Beteiligten haben auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.
Zu den Einzelheiten des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze, sowie die Verwaltungsakten, die Gegenstand der Beratung waren, verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die nach § 101 Abs. 2 VwGO im Einverständnis mit den Parteien ohne mündliche Verhandlung entschieden werden konnte, ist zulässig und begründet.
Der Kläger ist als Käufer des von der Ausübung des Vorkaufsrechts betroffenen Grundstücks zwar nicht Adressat des angefochtenen Bescheids vom 8. November 2012, erfährt aber doch durch diesen eine Belastung, die seine Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO begründet (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, Stand 1. Juli 2014, § 28 Rn. 26).
Die Klage hat auch in der Sache Erfolg, weil der Bescheid der Beklagten vom 8. November 2012 und der hierzu ergangene Widerspruchsbescheid vom 20. Mai 2014 rechtswidrig sind und den Kläger in seinen Rechten verletzen (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
1. Der Bescheid ist formal rechtswidrig und unterliegt deswegen schon der Aufhebung, weil das Vorkaufsrecht von der Beklagten nicht ordnungsgemäß ausgeübt wurde.
Zwar machte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht durch den von dem Ortsbürgermeister nach §§ 68 Abs. 1 S. 3 Nr. 3, 49 Abs. 1 GemO handschriftlich unterzeichneten Bescheid vom 8. November 2012 innerhalb der zweimonatigen Ausschlussfrist nach § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB rechtzeitig geltend, nachdem ihr erst am 14. September 2012 die Kopie der vollständigen Kaufvertragsurkunde vom 4. Juni 2012 zugegangen ist. Insoweit haben weder die Übersendung des nicht rechtswirksamen Kaufvertrags vom 24. Februar 2012 noch der Empfang des Auszugs des Kaufvertrags vom 4. Juni 2012 am 3. September 2012 den Lauf der Ausschlussfrist nach § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB in Gang setzen können, da erst mit der Kenntnis der vollständigen rechtswirksamen Kaufvertragsurkunde der Beklagten alle für die Entstehung und Ausübung des Vorkaufsrechts wesentlichen Umstände so bekannt gemacht wurden, dass von ihr erwartetet werden konnte, über die Ausübung ihres Vorkaufsrechts nun in der rechtlich gebotenen Frist zu entscheiden.
Allerdings hat die Beklagte über die Ausübung ihres Vorkaufsrechts hinsichtlich des mit Kaufvertrag vom 4.Juni 2012 erst verkauften Grundstücks nicht durch das sachlich zuständige Organ entschieden. Da es sich bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts um kein Geschäft der laufenden Verwaltung nach § 47 Abs. 1 Nr. 3 GemO handelt, ist der Gemeinderat nach § 32 Abs. 1 S. 2 GemO dazu berufen, über diese Selbstverwaltungsangelegenheit der Beklagten zu entscheiden (VG Trier, Urteil vom 25. September 2008 – 5 K 531/08.TR – unter Bezugnahme auf OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 13. April 2006 – 1 A 11596/05 –, esovgrp). Der Gemeinderat der Beklagten hat zwar in seiner Sitzung vom 12. April 2012 beschlossen, das Vorkaufsrecht für das mit Kaufvertrag vom 24. Februar 2012 von Mitgliedern der Erbengemeinschaft L an den Kläger und seinen Bruder verkauften Grundstücks auszuüben. Dieser Kaufvertrag war aber bei der Beschlussfassung nicht rechtswirksam, weil nach Mitteilung der Notarin vom 16. April 2012 zwei Verkäufer der Erbengemeinschaft dem Verkauf noch nicht zugestimmt hatten. Da damit das Vorkaufsrecht zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch gar nicht entstanden war, konnte es im Grunde auch nicht ausgeübt werden (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 1. März 1996 – 3 S 13/94 –, juris). Dies hatte die Notarin auch so der Beklagten am 16. April 2012 mitgeteilt, weshalb dann auch die Bescheidung der Ausübung des Vorkaufsrechts zunächst unterblieb.
Allerdings ist zu beachten, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch den Ortsgemeinderat der Kaufvertrag (nur) schwebend unwirksam war, insoweit aber schon für die damals daran beteiligten Parteien Rechtswirkungen entfaltete, als sie nicht mehr einseitig von ihrer eingegangenen Verpflichtung Abstand nehmen konnten. Insoweit geht der Bundesgerichtshof und ihm folgend die Literatur davon aus, dass schon zu diesem Zeitpunkt das Vorkaufsrecht mit Wirkung auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Kaufvertrags ausgeübt werden konnte (BGH, Urteil vom 15. Mai 1998 – V ZR 89/97 –, BGHZ 139, 29; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 24 Rn. 55 m.w.N.). Voraussetzung für die wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts ist aber auch dann, dass das Verkaufsgeschäft zu einem späteren Zeitpunkt überhaupt rechtswirksam geworden ist. Das ist hier aber gerade nicht der Fall. Der Kaufvertrag vom 24. Februar 2012 wurde nie rechtswirksam. Vielmehr wurde statt seiner ein neues Verkaufsgeschäft über das betreffende Grundstück am 4. Juni 2012 abgeschlossen, wobei es sich nicht lediglich um eine redaktionelle Korrektur der früheren Kaufvertragsurkunde handelte, sondern auch ein weiterer Eigentümer der Erbengemeinschaft nun den Kaufvertrag zusammen mit den übrigen Mitgliedern der Erbengemeinschaft als Verkäufer mit dem Kläger und seinem Bruder abschloss. Insoweit geht die Beklagte unzutreffend davon aus, dass es sich bei dem Kaufvertrag vom 4. Juni 2012 um dasselbe Verkaufsgeschäft handele, das am 24. Februar 2012 von der Notarin als schwebend unwirksamer Vertrag beurkundet wurde, weil die wesentlichen Vertragsbedingungen unverändert in diesem neuen Vertrag übernommen worden seien. Vielmehr handelt es bei dem Kaufvertrag vom 4. Juni 2012 um das einzige rechtswirksame Verkaufsgeschäft über das Grundstück der Erbengemeinschaft, das zur Entstehung eines Vorkaufsrechts der Beklagten führen konnte und über dessen Ausübung der Gemeinderat dann zu beschließen hatte.
Einen solchen Beschluss über den Eintritt in diesen rechtswirksamen Kaufvertrag vom 4. Juni 2012 durch Ausübung des Vorkaufsrechts hat der Gemeinderat der Beklagten aber nicht gefasst. Vielmehr hat allein der Ortsbürgermeister die Entscheidung mit dem von ihm erlassenen Bescheid vom 8. November 2012 getroffen, weil er davon ausging, das der Gemeinderat bereits einen Beschluss zu einem inhaltlich im Wesentlichen gleichen, allerdings nicht rechtswirksamen Kaufvertrag getroffen hatte und seine neuerliche Sachbefassung mit dem rechtsverbindlichen Kaufvertrag daher nicht nötig sei. Eine solche Entscheidungskompetenz steht ihm aber allenfalls im Rahmen eines Eilentscheidungsrechts nach § 48 GemO zu, dessen Voraussetzungen aber offenkundig nicht vorlagen, da nach Eingang der vollständigen Kaufvertragsurkunde vom 4. Juni 2012 am 14. September 2012 ohne Zweifel bis zum Ablauf der Ausschlussrist am 14. November 2012 ausreichend Gelegenheit für den Gemeinderat bestanden hatte, über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden.
Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich des mit Kaufvertrag vom 4. Juni 2012 an den Kläger und seinen Bruder verkauften Grundstücks wurde daher vom sachlich unzuständigen Organ der Beklagten getroffen, sodass der streitgegenständliche Bescheid formell rechtswidrig ist. Dieser formelle Rechtsmangel der sachlichen Unzuständigkeit kann auch nicht nachträglich nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB geheilt oder nach § 46 VwVfG als unbeachtlich angesehen werden, sodass der Bescheid schon wegen deswegen der Aufhebung unterliegt (VG Trier und OVG Rheinland-Pfalz a.a.O.).
2. Darüber hinaus begegnet der Bescheid aber auch durchgreifenden materiell-rechtlichen Bedenken. So ist zwar die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 BauGB hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks grundsätzlich zulässig, weil es als unbebautes Außenbereichsgrundstück im Geltungsbereich des am 22. März 2012 bekannt gemachten Flächennutzungsplans der Verbandsgemeinde Bruchmühlbach-Miesau liegt, der für den westlichen Grundstücksteil eine Entwicklung zu Wohnbauflächen vorsieht. Ob insoweit das gemeindliche Vorkaufsrecht schon deswegen nach § 24 Abs. 1 S.1 Nr. 5 BauGB nur hinsichtlich des westlichen Grundstücksteils, für den im Flächennutzungsplan eine Wohnbebauung geplant ist, entstehen konnte und deswegen der Bescheid schon hinsichtlich des übrigen östlichen Grundstücksteils rechtswidrig ist (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25. Juni 2009 – 5 S 574/08 –, juris, Rn.23) oder dieser Mangel durch die nachträglich im Juli 2013 erteilte Zustimmung der Verkäufer zur Erstreckung des Vorkaufsrechts auf das Gesamtgrundstück geheilt wurde (Hess. VGH, Beschluss vom 8. April 2011 – 3 A 1126/10 –, juris), obwohl es sich hierbei nicht um ein Erstreckungsverlangen der Verkäufer nach § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB i.V.m. § 467 S. 2 BGB handelt, über das der Gemeinderat ermessensfehlerfrei zu entscheiden hätte, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Denn es fehlt darüber hinaus an einer Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch Gründe des Allgemeinwohls nach § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB.
Zwar kann die Beklagte geltend machen, dass eine angestrebte Entwicklung von benötigten Wohnbauflächen, die bereits in einem Flächennutzungsplan vorgesehen sind, grundsätzlich eine Ausübung des Vorkaufsrechts zur Beschaffung von Grundstücken, die diesem städtebaulichen Ziel dienen sollen, aus Gründen des Allgemeinwohls rechtfertigen kann. In dieser frühen Phase der Planung durch Flächennutzungsplan reicht es für die nach § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB erforderliche Allgemeinwohlrechtfertigung aber nicht aus, dass der angestrebte Verwendungszweck des Grundstücks für eine Entwicklung von Wohnbauflächen feststeht und die Planung eine hinreichende Realisierungschance hat, weil keine Planungshindernisse bestehen, die hier weder von dem Kläger vorgetragen noch für die Kammer ersichtlich sind (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil 12. April 2011 – 8 A 11405/10.OVG –, NVwZ-RR 2011,611). Vielmehr ist die Ausübung des Vorkaufsrechts auch in zeitlicher Hinsicht in diesem frühen Planungsstadium nur dann durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt, wenn zum für die Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkt des Widerspruchbescheids (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25. Juni 2009, a.a.O.) damit gerechnet werden konnte, dass die Beklagte alsbald planerische Schritte zur Verwirklichung des städtebaulichen Ziels der Schaffung von benötigtem Wohnraum einleiten wird (BVerwG Beschluss vom 25. Januar 2010 – 4 B 53/09 , bestätigend zu VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25. Juni 2009, a.a.O.; VG Würzburg, Urteil vom 5. August 2014 – W 4 14.270 –; VG München, Urteil vom 31. Juli 2012 – M 1 K 12.363 –, jeweils juris). Das setzt zwar nicht voraus, dass die Beklagte einen entsprechenden Planaufstellungsbeschluss bereits gefasst hat; vielmehr können auch schon Vorplanungen und die Vergabe von Planungsleistungen genügen, wenn die vorkaufsberechtigte Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts zumindest den zeitlichen Rahmen der Verwirklichung ihres Planvorhabens ungefähr zu bestimmen vermag (VG München und VG Würzburg, jeweils a.a.O.).
Ausgehend von diesen Prämissen war bei Erlass des Widerspruchsbescheids noch nicht zu erkennen, dass die Beklagte in einem annähernd bestimmten zeitlichen Rahmen die erforderlichen Schritte zur Schaffung der planerischen Grundlagen des beabsichtigten Wohngebiets einleiten wird. So hat sie zwar schon im Jahr 2001 einen Planaufstellungsbeschluss für ein Wohnbaugebiet „Miesau-Südost“ gefasst: Diese Planung hat sie aber nicht nur vorübergehend nicht mehr weiter verfolgt, weil sie zunächst ein anderes Wohnbaugebiet in Bruchmühlbach entwickelt hat, sondern schon vor der Ausübung des Vorkaufsrechts endgültig aufgegeben, weil in dem damals vorgesehenen Umfang ein Wohnbaugebiet im Südosten vom Miesau angesichts der demografischen Entwicklung gar nicht mehr gebraucht wurde (vgl. Bescheid vom 8. November 2012 und Schreiben der Beklagten vom 27. Februar 2013, Bl. 137, 139 VA). Dementsprechend wurde die hier für die Wohngebietsentwicklung benötigte Fläche auch schon im Flächennutzungsplan vom 22. März 2012 reduziert, sodass man schon bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ersichtlich nicht mehr auf Seiten der Beklagten von einer Verwirklichung der Planvorstellungen aus dem Jahr 2001 ausging.
Diese neue Planvorstellung eines reduzierten Wohngebiets „...“ unter endgültiger Aufgabe des früher geplanten Baugebiets „Miesau-Südost“ wurde dann erst mit dem Planaufstellungsbeschluss vom 16. Oktober 2014 förmlich aufgegriffen, ohne dass schon zum Zeitpunkt des Widerspruchsbescheids im Mai 2014 hinreichende Anhaltspunkte dafür bestanden, dass die Beklagte nun alsbald planerische Schritte ergreifen würde, um dieses Wohnbaugebiet zu verwirklichen.
So hat die Beklagte zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts im November 2012 noch gar nicht erkennen lassen, wann planerische Schritte ergriffen werden sollen, um Wohnbauflächen in diesem Gebiet zu entwickeln, sondern sich sehr allgemein auf die Wiedergabe einer der Rechtsprechung entlehnten Formulierung, „alsbald“ solche Schritte zu ergreifen, beschränkt. Erst am 30. März 2014, also 16 Monate nach Erlass des angefochtenen Bescheids, hat man sich dann im Gemeinderat von einem privaten Erschließungsträger dessen Konzept zur Umsetzung einer möglichen Wohngebietsplanung der Gemeinde vorstellen lassen (Bl. 199 VA). Dieser Vorstellung waren unverbindliche grobe Studien des Unternehmens zum Baugebiet und eine Darstellung verschiedener Projekte, die man schon im Auftrag anderer Gemeinde durchgeführt hatte, beigefügt. Mit diesen Unterlagen hat sich der potentielle Erschließungsträger um die Vergabe eines Auftrags der Beklagten beworben, aber noch keinerlei der Beklagten zuzurechnenden Planvorstellung vorgelegt. Diesen Studien des Erschließungsunternehmers kann daher nicht entnommen werden, dass es sich um vom Willen der Beklagten getragene Vorplanungen handelt, deren alsbaldige förmliche Planung angestrebt ist. So kam der Gemeinderat damals dann auch nicht zu dem Ergebnis, eine solche Planung verwirklichen oder dem vorgestellten Konzept näher treten zu wollen. Vielmehr wollte man nur „das weitere Vorgehen prüfen“, wenn das Konzept Zustimmung erhalte. Mithin war man in dieser Phase noch weit davon entfernt, konkrete Planungsschritte auch nur in Erwägung zu ziehen.
Eine schon näher konkretisierte Planungsabsicht, die in absehbarer Zeit in planerische Schritte der Gemeinde münden soll, war dann auch in der Folgezeit nicht erkennbar, soweit bei der Gemeinderatssitzung vom 16. Mai 2014 (Bl. 235 VA) zwar ein Vertragsentwurf des Erschließungsunternehmens vorlag, aber der Gemeinderat sich wiederum nicht dazu durchringen konnte, dieses Angebot anzunehmen, sondern nur den vorsitzenden Ortsbürgermeister mit der Aushandlung eines konkreten Erschließungsvertrags beauftragte, um erst dann darüber zu entscheiden, ob man überhaupt diesen Weg der Entwicklung eines Wohnbaugebiets durch einen privaten Erschließungsträger beschreiten möchte. Auch diese Gemeinderatssitzung blieb im Ergebnis so vage, dass damit auch nicht annähernd zu erkennen war, wann überhaupt eine verbindliche Planung erfolgen soll. Somit war zu keinem Zeitpunkt vor Erlass des Widerspruchbescheids von Seiten der Beklagten ein ungefährer zeitlicher Rahmen für die Aufnahme von planerischen Schritten zur Verwirklichung des städtebaulichen Ziels der Bereitstellung von Wohnbauflächen zur Deckung eines bestehenden Wohnraumbedarfs in Aussicht gestellt worden. Vielmehr war noch nicht einmal erkennbar, dass man einen neuen Planaufstellungsbeschluss, wie dann im Oktober 2014 letztlich geschehen, überhaupt fassen möchte. Die Planungsabsichten der Beklagten blieben daher bis zum Widerspruchsbescheid auf einem gerade zeitlich so unverbindlichen Niveau, dass daraus nicht abgeleitet werden konnte, dass man im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts alsbald planerische Schritte zur Verwirklichung des städtebaulichen Ziels der Schaffung von benötigtem Wohnraum ergreifen werde.
Mithin war auch mangels Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Allgemeinwohl nach § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO und §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 698,-- € festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 68 Abs. 1 S. 3 Nr. 3, 49 Abs. 1 GemO handschriftlich unterzeichneten Bescheid vom 8. November 2012 innerhalb der zweimonatigen Ausschlussfrist nach § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§§ 52, 63 Abs. 2 GKG
§ 48 GemO
§ 46 VwVfG
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB
§ 47 Abs. 1 Nr. 3 GemO
§ 32 Abs. 1 S. 2 GemO
§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 BauGB
§ 24 Abs. 1 S.1 Nr. 5 BauGB
§ 28 Abs. 2 S. 2 BauGB
§ 467 S. 2 BGB
§ 24 Abs. 3 S. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 139, 29
NVwZ-RR 2011,611
4 K 545/14
5 K 531/08
1 A 11596/05
3 S 13/94
V ZR 89/97
5 S 574/08
3 A 1126/10
8 A 11405/10
4 B 53/09
1 K 12.36