Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-04-10, Aktenzeichen 28 K 6488/21
ECLI: ECLI:DE:VGD:2025:0410.28K6488.21.00

Tenor:
Soweit das Verfahren in der Hauptsache erledigt ist, wird es eingestellt.
Ziffer 5 und 6 des Bescheides des Beklagten vom 26.08.2021 werden aufgehoben.
Die Klage im Übrigen wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der Kosten des Beigeladenen, die von diesem selbst zu tragen sind, werden der Klägerin zu 2/3 und dem Beklagten zu 1/3 auferlegt.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 v.H. des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 v.H. des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen eine denkmalschutzrechtliche Ordnungsverfügung zur Instandsetzung und Erhaltung eines Baudenkmals.
Die Klägerin ist eine bundesunmittelbare, rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts und erbringt Immobiliendienstleistungen des Bundes. Zu ihren Aufgaben zählt u.a. das Immobilienmanagement innerhalb der Bundesverwaltung, aber auch die Verwaltung, Bewirtschaftung sowie die Verwertung von Wohnungen und Grundstücken, die für die Verwaltung des Bundes nicht mehr benötigt werden. Sie ist Eigentümerin des als Haus R. bekannten ehemaligen Land- und Jagdhauses der Familie N., eines C.er Textilherstellers. Es befindet sich in C., Gemarkung A. (postalische Anschrift Z.-straße 00) auf einem ca. 375 ha großen Gelände, das im Jahr 1952 von den Briten beschlagnahmt wurde und auf dem sodann die militärische Niederlassung der britischen Streitkräfte und das NATO-Hauptquartier (Joint Headquarters – im Folgenden: „JHQ“) erbaut und eingerichtet wurde. Der Regionalplan Düsseldorf stellt die Fläche zum einen als Allgemeinen Freiraumbereich und zum Teil als temporären Allgemeinen Siedlungsbereich für zweckgebundene Nutzungen (Fläche der Erstaufnahmeeinrichtung für Asylbegehrende) dar. Des Weiteren werden Flächen im Westen der Liegenschaft als Bereich zum Schutz der Landschaft und landschaftsorientierten Erholung und eine Windvorrangzone im Osten dargestellt. Ausweislich eines Vermerks der Klägerin vom 15.02.2021 zur Entwicklung und Nutzung des JHQ befinden sich dort gegenwärtig eine Erstaufnahmestelle für Asylbegehrende, ein Trainingsgelände für die Polizei, eine geplante Übungsfläche für die Drohneneinheit und eine ausgewiesene Windvorrangzone für Windkraftanlagen. Im 2013 erstellten kulturlandschaftlichen Fachgutachten des Beigeladenen zum Regionalplan Düsseldorf wird das gesamte Areal des NATO-Hauptquartiers in A. als historisch gewachsener Kulturlandschaftsbereich – überregional bedeutender Stadtbereich im offenen englischen Landschaftsstil, mit Kasernen, Wohnvierteln und der notwendigen Infrastruktur – ausgewiesen. Das 1901 erbaute, 1910 durch Hinzufügung eines mehrgeschossigen Turmes erweiterte und nach der Beschlagnahme von den britischen Streitkräften als Wohnanlage für Militärangehörige genutzte streitgegenständliche Gebäude ist unter der lfd. Nr. A 042 am 10. Januar 1996 in die Denkmalliste der Stadt C. eingetragen worden. Im Denkmaltext wird ausgeführt, das Jagdhaus R. sei bedeutend für die Geschichte des Menschen, insbesondere für die Lebensweise reicher Industrieller, um die Jahrhundertwende. Es sei erhaltenswert aus wissenschaftlichen und architekturgeschichtlichen als auch ortsgeschichtlichen Gründen. Es entspreche dem Typus des temporär genutzten Land- bzw. Jagdhauses, der zur damaligen Zeit durch das produzierende und handeltreibende Wirtschaftsbürgertum der Stadt C., die wesentlich von der Textilindustrie geprägt gewesen sei, errichtet worden sei und damit einen Eindruck von dessen Repräsentationsansprüchen vermittele. Am 12.12.2013 erfolgte die Übergabe durch die britischen Streitkräfte an die Klägerin.
Bei einer gemeinsamen Besichtigung durch den Beklagten und die Klägerin am 30.04.2014 wurde festgestellt, dass Haus R. bereits vor der Übergabe an die Klägerin nicht mehr beheizt und bewohnt wurde. Anlässlich des Ortstermins teilte die Klägerin mit, dass die Liegenschaft einschließlich des Baudenkmals von den Medien Wasser, Strom und Heizenergie aus Verkehrssicherungsgründen getrennt würde. Am 11.12.2020 fand auf Bestreben des Beklagten ein weiterer Ortstermin der Beteiligten am Haus R. statt. Im Rahmen dieses Ortstermins stellte sich heraus, dass sich der Zustand des Denkmals seit dem letzten Ortstermin der Beteiligten im Jahr 2014 erheblich verschlechtert hatte. Ausweislich des über die Begehung erstellten Vermerks des Beklagten, dem Lichtbilder beigefügt sind, die das Innere und Äußere des Gebäudes im Vergleich zwischen 2014 zu 2020 zeigen, waren bei der zweiten Begehung insbesondere verstopfte Fallrohre und daraus resultierende Rückstauschäden, nämlich Feuchteschäden an der denkmalgeschätzten Substanz innen wie außen festzustellen.
Der Beklagte hörte die Klägerin mit Schreiben vom 19.01.2021 daraufhin zur beabsichtigten Heranziehung zu Instandhaltungsmaßnahmen durch denkmalrechtliche Verfügung an. Die Klägerin nahm hierzu mit Schreiben vom 23.02.2021 Stellung. Darin verwies sie auf die fehlende Nutzungsperspektive sowie die Fraglichkeit der Verhältnismäßigkeit des instandhaltungsbedingten Kostenaufwands und gab an, dass hinsichtlich der Sicherung des aktuellen Zustands und hinsichtlich eines Vorschlags zur Sanierung des Objekts einschließlich einer Kostenbenennung ein Ortstermin am 25.02.2021 mit einer Vertreterin des Bau- und Liegenschaftsbetriebs NRW, Niederlassung Duisburg (BLB NRW) und einem Bauingenieur stattfinden solle. Im Anschluss würden Maßnahmen, weiterführende Schritte und Kosten benannt. Es werde sicherlich zu einem Vorschlag von Sofortmaßnahmen kommen. Bei diesem Ortstermin am 25.02.2021 war das Architekturbüro B. + Partner aus Düsseldorf anwesend, das in der Folge eine „Stellungnahme zum Substanzerhalt denkmalwerter Substanz in dem Haus R.“ erstellte. Die erstellte Stellungnahme vom 12.04.2021, welche u.a. eine Dokumentation und Kostenschätzung sowie eine Handlungsempfehlung beinhaltete, wurde dem Beklagten zunächst nicht vorgelegt.
Am 19.08.2021 fand ein weiterer Ortstermin der Beteiligten statt, bei dem eine umfassende Einschätzung des Substanzzustands aufgrund der nur eingeschränkten Zugänglichkeit – aus Sicherheitsgründen war aufgrund des schlechten Zustands die historische Holztreppe nicht mehr begehbar – nicht erfolgen konnte. Soweit Feststellungen getroffen werden konnten, hielt der Beklagte fest, dass sich der Zustand der Denkmalsubstanz erneut deutlich verschlechtert hatte, insbesondere die Schadstellen am Dach sich vergrößert hatten. Daraufhin forderte das beklagte Land die Klägerin durch die angefochtene Ordnungsverfügung vom 26.08.2021 auf,
1. unverzüglich die Fallrohre frei zu machen und die Dachrinnen des Denkmals zu reinigen,
2. unverzüglich eine Notabdichtung der beschädigten Dachbereiche und, insofern notwendig, eine Notreparatur an den Holzbauteilen durchzuführen,
3. zur Sicherung der denkmalwerten Substanz eine statische Notsicherung an der beschädigten Holzkonstruktion vorzunehmen,
4. für eine detailliertere Schadensaufnahme weitergehende Untersuchungen der beschädigten Bausubstanz zu veranlassen und die Schäden von einem Sachverständigen begutachten zu lassen,
5. an der beschädigten Bausubstanz eine denkmalgerechte Instandsetzung durchzuführen und geeignete Maßnahmen von der Beklagten als zuständiger Denkmalbehörde erlauben zu lassen,
6. zur Erhaltung des Denkmals gemäß § 7 Abs. 1 DSchG NRW während des Leerstandes ein Sicherungskonzept zu erarbeiten.
Zur Begründung seiner Verfügung, der eine Fotodokumentation sowie Grundrisspläne mit Raumnummerierung beigefügt waren, führte der Beklagte im Kern aus, die Klägerin sei ihren aus § 7 Abs. 1 DSchG NRW folgenden Verpflichtungen, namentlich der Instandhaltungspflicht, nicht nachgekommen. Die Instandhaltung und der Schutz des Denkmals vor Gefährdungen sei ihr zumutbar. Als öffentliche Hand sei der Klägerin der Schutz des Art. 14 GG gegenüber dem Staat verwehrt. Die Klägerin könne als juristische Person des öffentlichen Rechts als Störerin in Anspruch genommen werden. Das Ermessen hinsichtlich des Ob des Einschreiens sei angesichts der im ersten Obergeschoss festzustellenden Schäden und Schimmelpilzen auf Null reduziert. Auch sei anzunehmen, dass sich das Schadensbild im zweiten Obergeschoss aufgrund des nicht unterbundenen Niederschlageintritts weiter verschlechtert habe. Das Auswahlermessen sei ordnungsgemäß betätigt worden. Der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz sei gewahrt.
Die Klägerin hat am 28.09.2021 Klage gegen den ihr am 02.09.2021 zugestellten Bescheid erhoben.
Sie rügt vorwiegend, dass die geforderten Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen bereits nicht hinreichend bestimmt genug geregelt und ihr außerdem wirtschaftlich nicht zumutbar seien.
Weder aus dem Tenor noch aus der Begründung des Bescheids ergebe sich eindeutig, was der Beklagte konkret von ihr verlange. Soweit der Beklagte eine Notabdichtung der beschädigten Dachbereiche verlange und insofern notwendig eine Notreparatur der Holzbauteile, bleibe unklar, welche Dachbereiche bzw. Holzbauteile des Hauses R. der Beklagte im Einzelnen meine und wie diese abgedichtet bzw. repariert werden müssten. Es bleibe auch unklar, ob bzw. unter welchen Umständen eine Notreparatur notwendig sei, wer dies entscheide und wie diese zu erfolgen habe. Soweit in Ziff. 3 eine statische Notsicherung an der beschädigten Holzkonstruktion angeordnet werde, sei für sie nicht erkennbar, welche Bereiche der Holzkonstruktion gemeint seien und wie eine statische Notsicherung auszuführen sei. Wenn in Ziff. 4 weitergehende Untersuchungen an der beschädigten Bausubstanz für eine detaillierte Schadensaufnahme gefordert würden, erschließe sich nicht aus Tenor oder Begründung des verfahrensgegenständlichen Bescheids, was genau Gegenstand der Schadensaufnahme sein und wer diese durchführen solle. Insbesondere sei unklar, in welchen Bereichen / Räumen des Hauses R. welche Schäden zu untersuchen seien. Soweit in Ziff. 5 eine denkmalgerechte Instandsetzung an der beschädigten Bausubstanz verlangt werde, sei auch hier unklar, welche Bereiche des Hauses R. auf welche Art instandgesetzt werden sollten. Auch soweit in Ziff. 6 während des Leerstands ein Sicherungskonzept gefordert werde, sei unklar, was damit gemeint sei. Zunächst sei der Zeitraum unklar, den dieses Sicherungskonzept abdecken solle, da der Leerstand aufgrund der fehlenden Nutzungsmöglichkeiten voraussichtlich unbefristet bestehen werde. Ferner sei unklar, ob sich das Sicherungskonzept auf Darstellung der künftigen Maßnahmen zur Vermeidung von Vandalismus oder Einbrüchen beziehen solle (z. B. Beschreibung von Abzäunung, Sicherheitspersonal, etc.), oder ob die Klägerin weitergehend darstellen solle, wie der status quo der Gebäudesubstanz gesichert werden könne. Die Erstellung eines nicht näher präzisierten Sicherungskonzepts ins Blaue hinein könne ihr nicht zugemutet werden.
Unabhängig davon sei die Durchführung der angeordneten Maßnahmen mangels jeglicher Nutzungsperspektive nicht zumutbar. Als Anstalt des öffentlichen Rechts könne sie sich wie jeder andere auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen. Soweit das Denkmalschutzrecht – wie im Land Nordrhein-Westfalen – keine gesonderten Bestimmungen enthalte, würden für juristische Personen des öffentlichen Rechts, auch wenn sie sich nicht auf den Eigentumsschutz des Artikels 14 Abs. 1 GG berufen könnten, für die wirtschaftliche Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen die gleichen Maßstäbe gelten, wie für private Eigentümer. Aus diesem Grund dürften konkrete Erhaltungsmaßnahmen auch gegenüber juristischen Personen des öffentlichen Rechts nur dann von der Denkmalschutzbehörde angeordnet werden, wenn die Erhaltung den Eigentümer nicht unzumutbar belaste, weil ein im wesentlichen identischer Zumutbarkeitsmaßstab unter Berücksichtigung der Grundsätze einer wirtschaftlichen und sparsamen Haushaltsführung gelte. Eine wirtschaftlich vernünftige Nutzung des Hauses sei nicht mehr möglich. Aufgrund der fehlenden Nutzungsmöglichkeit könne die Klägerin überhaupt keine Erlöse irgendwelcher Art aus dem Haus R. generieren, auch nicht auf längere Sicht. Selbst ein dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossener Eigentümer von könne dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es auch nicht veräußern. Unter diesen Voraussetzungen sei es unzumutbar, das Denkmal instand zu setzen und zu erhalten. Bemühungen der Klägerin zu einer Veräußerung des Hauses R. seien bereits im Ansatz an der fehlenden Nutzbarkeit gescheitert. Einer Nutzung stünden die Lage im Außenbereich, der Regionalplan und die erklärten Planungsabsichten der Stadt C. entgegen, welche in diesem Bereich insbesondere keine Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung des JHQ einschließlich des Hauses R. vorsehe.
Bereits im Jahr 2012 hätten Gespräche der Klägerin mit der Stadt C. und Vertretern des Landesbauministeriums über die Nachnutzung der JHQ einschließlich des Hauses R. stattgefunden. Als Ergebnis sei festgehalten worden, dass auf dem gesamten Gelände des JHQ keine Wohnnutzungen (auch keine Ferienwohnungen), sowie keine großflächigen Gewerbe und Industriegebiete über 10 ha entstehen sollten. Die Fläche des JHQ solle vielmehr der Natur, Freizeit und Erholung in Verbindung mit Ausgleichs- und Ersatzflächen dienen. Daher solle der gesamte westliche Bereich des JHQ, auf dem sich das Haus R. befinde, einschließlich der Zuwegungen rückgebaut werden. Die Fläche, auf dem sich das Haus R. befindet, werde im Regionalplan mit Stand vom 26.04.2021 als Gebiet zum Schutz der Landschaft, zur landschaftsorientierten Erholung sowie zum Gewässerschutz ausgewiesen.
Den für die Instandsetzung und Aufrechterhaltung äußerst erheblichen Aufwendungen – einmalig 429.000 EUR und weitere 239.000 EUR jährlich – stünden keinerlei Erträge gegenüber. Für eine notdürftige Erstinstandsetzung sei nach der – im Klageverfahren vorgelegten – Stellungnahme des Architekturbüros B. + Partner zunächst ein Betrag in Höhe von ca. 261.000 EUR erforderlich. Dabei sei zu berücksichtigen, dass bei Beginn der Arbeiten erwartungsgemäß mit einer Kostensteigerung zu rechnen sei, z.B. aufgrund weiterer aufgefundener Schadstoffe, Pilzbefall, etc., so dass die erstmalige Wiederherrichtung noch kostenintensiver werden könne. Zusätzlich zu den 261.000 EUR wären für die erforderliche (Neu-)Erschließung des Hauses R. einmalig Kosten in Höhe von insgesamt 168.000 EUR von der Klägerin zu tragen. (Erstherrichtung Oberflächenentwässerung: ca. 90.000 EUR, Herstellung der Beheizbarkeit: ca. 40.000 EUR, Herstellung zum Stromanschluss ca. 600 m entfernt: ca. 15.000 EUR, Herstellung zum Wasseranschluss ca. 600 m entfernt: ca. 15.000 EUR Einfriedung des Objektes mit Doppelstabgitterzaun + Übersteigschutz + Tor ca. 120m: 8.000 EUR). Neben diesen einmaligen Kosten von insgesamt ca. 429.000 EUR würden jährliche Instandhaltungskosten anfallen. Zu den genannten jährlichen Kostenpositionen in Höhe von insgesamt ca. 239.000 EUR, welche die Klägerin tragen müsste, gehörten Heizung/Strom/Wasser geschätzt 18.000 EUR, Dachrinnenreinigung/Fallrohrreinigung ca. 10.000 EUR, Grünpflege, inkl. Baumkontrollen ca. 20.000 EUR, Instandsetzung/Instandhaltung Verkehrsweg zum Objekt ca. 10.000 EUR, Bewachungskosten: 180.000 EUR, Hausmeisterbetreuung 1.000 EUR. Der Erhaltungsaufwand übersteige den Gebrauchswert deutlich. Es liege eine dauerhafte Unterdeckung vor. Wegen der fehlenden Erschließung und Nutzbarkeit des Hauses R. aufgrund der bau- und regionalplanerischen Festlegungen sei das Haus für keinen Käufer von Interesse und damit unverkäuflich. Darauf, dass sich der Eigentümer vergeblich darum bemüht haben müsse, das Denkmal zu einem angemessenen Preis zu veräußern, könne es dann nicht ankommen, wenn wie hier das Bemühen um eine Veräußerung von vorneherein offensichtlich aussichtslos sei. Da es letztlich keine Perspektive für irgendeine Nutzung des Hauses R. gebe, welche Erträge generieren könnte, sei keine der angeordneten Maßnahmen wirtschaftlich zumutbar.
Auch werde von der Klägerin etwas tatsächlich Unmögliches verlangt. In der fachlichen Stellungnahme des Architekturbüros werde festgestellt, dass vor allem der Innenbereich des Haus R. erhebliche Schäden aufweise. Unter anderem habe eindringendes Regenwasser dazu geführt, dass im Bereich des Treppenhauses die Dachkonstruktion mit Sparren, Pfetten und Trittstufen der Holzkonstruktion erheblich geschädigt sei, so dass einzelne Bauteile ins Innere des Gebäudes gestürzt seien und weitere nach innen zu stürzen drohten. Auch sei erheblicher Schimmel- und Pilzbefall gegeben, insbesondere in Form von holzzersetzenden Pilzen, die komplexere Sanierungs- und Bekämpfungsmaßnahmen erforderlich machen würden. Das beauftragte Ingenieurbüro habe zudem den Hinweis gegeben, dass die fehlende Beheizung und Nutzung des Objektes zwangsläufig immer wieder zu ähnlichen Schadensereignissen führen könne. Nur ein genutztes Objekt könne den von der oberen Denkmalschutzbehörde gewünschten „Status quo“ garantieren. Bei der erneuten Begehung der Liegenschaft am 19.08.2021 sei eine weitere Verschlechterung des Gebäudezustandes festgestellt worden. Unter anderem sei das zweite Obergeschoss nicht begehbar gewesen, da der einzige Zugang, die historische Holztreppe, aufgrund des Zustandes aus Sicherheitsgründen nicht nutzbar gewesen sei. In tatsächlicher Hinsicht scheitere die Erhaltung des Hauses R. am Fehlen der hierfür erforderlichen Infrastruktur. Mit dem Abzug der britischen Streitkräfte seien sämtliche baulichen Nutzungen am Standort beendet worden. Die Kasernen seien ebenso wie die Wohngebäude geräumt worden. Auch Haus R., das bis dahin als Unterkunft für Bedienstete der britischen Streitkräfte genutzt worden war, sei geräumt worden. Die Aufgabe der baulichen Nutzung am Standort habe eine vollständige Aufgabe der bis dahin vorhandenen Infrastruktur zur Folge gehabt. Seither gebe es auf dem ehemals von den britischen Streitkräften genutzten Gelände weder Strom noch Wasser noch eine geordnete Abwasserentsorgung.
Eine Erschließung des Gebäudes sei nicht mehr gegeben, es fehle an der Versorgung mit Wasser, Strom und Heizenergie, eine ordnungsgemäße Entsorgung von Abwasser und Oberflächenwasser sei ebenfalls (derzeit) nicht möglich. Die Versorgung mit Gas habe aufgrund der Intervention des Versorgers (damals NEW C.) wegen Sicherheitsbedenken eingestellt werden müssen, da das gesamte Leitungsnetz einschließlich einer Hochdruckübergabestation trotz fehlenden Verbrauches in Betrieb gewesen sei und vom Versorger Explosionsgefahr durch Einwirkungen Dritter auf die Infrastruktur befürchtet worden sei. Die Stromversorgung sei direkt nach Übernahme der Liegenschaft aus Sicherheitsgründen und aufgrund von auftretenden Vandalismusschäden auf einen Kernbereich der Liegenschaft beschränkt worden. Alle nicht mehr für die Versorgung des Kernbereiches der Liegenschaft erforderlichen Transformatorenanlagen seien stillgelegt und entfernt. Eine zunächst noch vorhandene, alarmgesicherte Transformatorenstation (Hauptübergabestation) sei im Jahr 2019 stillgelegt worden. Sollte sie zukünftig zur Wiederherstellung der Versorgung mit Strom wieder in Betrieb genommen werden, werde es nicht möglich sein, diese mit Fahrzeugen anzufahren, da es auch zukünftig an einer Zuwegung fehlen werde. Die Versorgung mit Frischwasser habe aufgrund der ausgelaufenen Förderrechte für die auf der Liegenschaft befindlichen Trinkwasserbrunnen, einschließlich der teilweise defekten Leitung des auf der Liegenschaft vorhandenen Wassernetzes, ebenfalls nicht mehr aufrechterhalten werden können. Eine Versorgung durch den örtlichen Wasserversorger erfordere die Neuverlegung von Wasserleitungen sowie die Installation weiterer technischer Anlagen. Eine rechtmäßige Beseitigung von Oberflächenwasser, das im Bereich des streitgegenständlichen Gebäudes anfalle, sei derzeit nicht gegeben. Seit Übernahme der Flächen des JHQ in den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts durch die britischen Streitkräfte hätten diese ihr Oberflächenwasser in die örtlichen Fließgewässer abgeleitet. Zur Beseitigung dieses Zustandes bräuchte es vor einer potentiellen Nutzung des Gebäudes größere bauliche Maßnahmen, um eine ordnungsgemäße Ableitung des Oberflächenwassers sicherzustellen.
Soweit nach den Feststellungen des vom Gericht beauftragten Sachverständigen Voraussetzung für die Beseitigung von in weiten Teilen des Gebäudes festgestellten holzzerstörenden Pilzen sein solle, „dass das Gebäude für eine Instandsetzung mit geringerer Eingriffstiefe tatsächlich und künftig trocken im Sinne der o.g. Tabelle 1 (Holzfeuchte von <= 20 %)“ sein müsse, sei offenkundig, dass diese Voraussetzungen ohne die Möglichkeit einer ordnungsgemäßen Heizung nicht herzustellen seien. Auch die erneute Bildung von Schimmelpilz werde nur zu vermeiden sein, wenn das Gebäude dauerhaft beheizt werden könne. Ohne Stromanschluss scheide eine solche Beheizung indessen unabhängig davon aus, ob als Energieträger auf Strom, fossile Brennstoffe oder erneuerbare Energien zurückgegriffen werde. Auch mit Öl und Gas betriebene Heizungen würden, soweit sie überhaupt noch zulässig wären, nur mit einer funktionierenden Stromversorgung betrieben werden können. Wenn danach eine Beheizung des Hauses R. dauerhaft ausgeschlossen sei, könnten die vom Sachverständigen vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen im Ergebnis keinen Erfolg haben. Zu den Auswirkungen der fehlenden Möglichkeit der Beheizung verhalte sich das vorliegende Gutachten nicht.
Die Ordnungsverfügung sei zudem ermessensfehlerhaft ergangen. Für die Beantwortung der Frage, welche bautechnischen Maßnahmen/ Sanierungsmaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes erforderlich seien, sei eine Betrachtung der für die Erhaltung des Gebäudes erforderlichen Infrastruktur unerlässlich. Ob sich diese Infrastruktur gegebenenfalls mit erheblichem wirtschaftlichem Aufwand herstellen ließe, sei zweifelhaft. Dies habe der Beklagte bei Erlass der streitgegenständlichen Anordnung nicht bedacht und geprüft, so dass diese schon wegen unzureichender Ermessensbetätigung aufzuheben sei.
Die der Klägerin abverlangten Maßnahmen zur Erhaltung und Instandsetzung seien hiernach jedenfalls unverhältnismäßig. Es fehle zudem an der erforderlichen Eignung der angeordneten Maßnahmen. Von der Denkmalschutzbehörde angeordnete Maßnahmen seien jedenfalls dann nicht geeignet, wenn die beseitigten Schäden binnen kurzer Zeit erneut oder ggf. noch stärker aufträten. Genau dies stehe jedoch zu erwarten, wenn Haus R. nach Durchführung der vom Sachverständigen für erforderlich erachteten Maßnahmen ohne die zur Erhaltung erforderliche Infrastruktur, insbesondere ohne Heizung, sich selbst überlassen würde. An der erforderlichen Eignung fehle es aber auch deshalb, da Haus R. als in der Szene bekannter „lost place“ ständiges Ziel von zerstörerischem Vandalismus sei. Zaun und Schlösser würden immer wieder aufgeschnitten und die Zugänge zum Gebäude trotz ständiger Instandsetzung immer wieder aufgebrochen. Maßnahmen zur Erhaltung und Instandsetzung seien zudem nicht erforderlich, weil jegliche durch sie zu schützende Bausubstanz auch bei Ergreifung dieser Maßnahmen nicht mehr erhalten werden könne und deshalb im Rahmen einer (künftigen) Instandsetzung des Denkmals nicht mehr genutzt werden könne.
Der Einzelrichter hat das streitgegenständliche Gebäude – soweit begehbar – bei einem Ortstermin am 10.05.2023 in Augenschein genommen.
Im Anschluss hat der Einzelrichter weiter Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu Art und Umfang der Schäden und baulichen Mängel am streitgegenständlichen Gebäude Haus R., und ob diese Auswirkungen auf die Standsicherheit des Gebäudes insgesamt bzw. von einzelnen Wänden oder Decken haben, sowie zu den weiteren Fragen, ob das Gebäude von Hausschwamm befallen ist und welche Bauteile infolge dessen abgängig sind und ausgetauscht werden müssen, ob das Gebäude von gesundheitsgefährdenden Schimmelpilz befallen ist; bejahendenfalls, ob und welche Sanierungsmaßnahmen möglich sind, damit das Haus wieder ohne entsprechende Schutzmaßnahmen betreten werden kann, welche bautechnischen Maßnahmen / Sanierungsmaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes erforderlich sind, insbesondere welche Bauteile ausgetauscht und welche ertüchtigt werden müssten, ob die festgestellten baulichen Mängel von einem derartigen Ausmaß und derartiger Erheblichkeit sind, dass bei ihrer Behebung die Identität des Gebäudes mitsamt dem Denkmalwert verloren ginge oder nach einer Wiederherstellung der abgängigen Bausubstanz noch hinreichend Original-Bausubstanz verbliebe, dass die Denkmalaussage erhalten bliebe und dem Gebäude noch Denkmalwert zukommen würde.
In seinem Gutachten vom 21.09.2023 kommt der Sachverständige Dr.-Ing. Arch. X. zu dem Ergebnis, dass eine Reparatur und Instandsetzung von Haus R. vor dem Hintergrund der sachverständig ermittelten Schäden und unter Erhaltung der Denkmaleigenschaft möglich sei. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Gutachtens (Beiakte Heft 4) Bezug genommen.
Die Klägerin hat zu diesem Gutachten zusammengefasst wie folgt Stellung genommen: Auf Seite 34 seines Gutachtens stufe der Sachverständige die Ausführungen zur Standsicherheit dahingehend ein, dass das Bauwerk in seinen Umfassungswänden als standsicher einzustufen sei. Damit würden die erheblichen Mängel in der Dachkonstruktion aus der Bewertung gleichsam ausgeklammert. Die erheblichen Schäden in diesem Bereich seien auf den Lichtbildern auf Seite 15 bis 17, 19 bis 20 und 23 dokumentiert. Hierzu stelle der Sachverständige zutreffend fest, dass in drei der sechs geschossübergreifenden Schadensbilder die darunterliegende Decke über Erdgeschoss in Mitleidenschaft gezogen sei. Ob hierdurch bereits die Standfestigkeit des Gebäudes beeinträchtigt werde sei unklar, klar sei jedoch, dass das Gebäude mit den dargestellten Schäden derzeit wegen der damit verbundenen Einsturzgefahr nicht gefahrlos betreten werden könne. Zwar habe sich der Verdacht eines Befalls mit Hausschwamm nicht bestätigt. Dies ändere jedoch nichts daran, dass weite Teile des Hauses mit holzzerstörenden Pilzen befallen seien. Zum Befall mit anderen holzzerstörenden Pilzen als echtem Hausschwamm stelle der Sachverständige fest, dass das Gebäude für eine Instandsetzung trocken sein müsse, um eine Holzfeuchte von < 20 % sicherzustellen. Wie dies bei einem Gebäude zu bewerkstelligen sei, das über keinerlei Infrastruktur verfüge und dementsprechend nicht geheizt werden könne, beantworte der Sachverständige nicht. Die Ausräumung des Verdachts auf Hausschwamm führe zwar dazu, dass zu dessen Bekämpfung geeignete Maßnahmen nicht erforderlich seien, ließe aber ein Sanierungserfordernis für die in der Fotodokumentation erkennbare Ausbreitung sonstiger holzzerstörender Pilze nicht entfallen. Auch wenn hier lediglich eine Trocknung für erforderlich erachtet werde, dürfte der bereits eingetretene Schaden Auswirkungen auf den Erhaltungszustand des Hauses R. haben. Selbst wenn man davon ausgehe, dass ein Austausch der Bausubstanz bei hinreichender Trocknung nicht erforderlich sei, bleibe doch die durch die sichtbare Schädigung bereits heute eingetretene Beeinträchtigung des Denkmalwerts. Zusätzlich sei eine Sanierung des starken Schimmelbefalls im Haus R. erforderlich. Diese sei sinnvollerweise vor der Sanierung des Befalls mit holzzerstörenden Pilzen durchzuführen. Aufgrund des starken Befalls solle es laut Gutachten in größeren Teilbereichen der sechs Schadensbereiche erforderlich sein, den Innenputz zu entfernen. Die danach erforderliche Sanierung der zahlreichen mit Schimmelpilz befallenen Bereiche habe naturgemäß Auswirkungen auf die Denkmaleigenschaft. Welcher Aufwand mit der Durchführung der außerordentlich umfangreichen Sanierungsmaßnahmen verbunden sei, bleibe in dem Gutachten des Sachverständigen offen. Die Beantwortung dieser Frage sei indessen unabdingbare Voraussetzung für die Beurteilung der Zumutbarkeit der Durchführung der vom Sachverständigen für erforderlich gehaltenen Sanierung. Offen bleibe, was der Sachverständige mit „vertretbar“ meint, wenn er ausführe, dass für sich genommen jede notwendige Maßnahme als Reparaturmaßnahme an einem Denkmal vertretbar sei und was gelte, wenn die notwendigen Maßnahmen nicht „für sich genommen“, sondern in ihrer Gesamtheit betrachtet würden. Die mit dem Beweisbeschluss aufgeworfene Teilfrage, „ob nach einer Wiederherstellung der abgängigen Bausubstanz noch hinreichend Original-Bausubstanz erhalten bliebe und dem Gebäude noch Denkmalwert zukommen würde“, werde von dem Sachverständigen „kurzgefasst bejaht“. Auch hier werde nicht offengelegt, wo denn die Grenze liegen solle. Ohne einen solchen Maßstab sei die Bewertung des Sachverständigen nicht nachvollziehbar.
In der mündlichen Verhandlung vom 10.04.2025 haben die Klägerin und der Beklagte das Verfahren in der Hauptsache teilweise – in Bezug auf Ziff. 1 und 4 der Ordnungsverfügung – übereinstimmend für erledigt erklärt.
Des Weiteren ist der Sachverständige ergänzend angehört worden und hat Gelegenheit erhalten, sein Gutachten zu erläutern.
Die Klägerin beantragt,
die Ziffern 2. und 3. sowie Ziffern 5. und 6. des Bescheides des Beklagten vom 26.08.2021, Aktenzeichen 35.04.01.02-Mg R.-1386, aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie wendet ein: Die Klägerin sei als Eigentümerin gemäß § 7 Abs. 1 DSchG NRW verpflichtet, ihr Denkmal instand zu halten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Da sie der Pflicht nicht nachgekommen sei, sei sie hierzu von dem Beklagten im Rahmen der streitgegenständlichen Ordnungsverfügung rechtmäßig aufgefordert worden. Die Ordnungsverfügung sei hinreichend bestimmt und die die Erfüllung der Instandhaltungspflicht der Klägerin auch im vorliegenden Fall zuzumuten.
Soweit die Klägerin die fehlende Bestimmtheit rüge, sei ihr nicht zu folgen. Auch im Bereich des Denkmalschutzes sei anerkannt, dass es sich „aus der Natur denkmalfachlicher Sanierungsmaßnahmen“ ergebe, dass keine überzogenen Anforderungen an die Bestimmtheit einer denkmalrechtlichen Erhaltungsanordnung gestellt werden dürfen, da die Feststellung des exakten Schadensumfangs regelmäßig erst im Zuge der Sanierungsarbeiten möglich sei. Unter Berücksichtigung dessen müsse es möglich sein, die für den Sanierungserfolg erforderlichen Mittel nicht schon in der Anordnung selbst zu bezeichnen, sondern nachfolgend von den Ergebnissen des einzuholenden Sachverständigengutachtens abhängig zu machen. Der Klägerin komme ein gewisser Sachverstand im Zusammenhang mit Immobilien zu. Als solche sei sie – bzw. ihr sachkundiges Personal – auch in der Lage, mit den Formulierungen der Ordnungsverfügung umzugehen und diese zu verstehen. Die von ihm – dem Beklagten – getroffene, abgestufte Verfügung dürfe nicht aus dem Zusammenhang gerissen werden. Neben den absoluten Notsicherungsmaßnahmen in Ziff. 1 bis 3, die aufgrund der Dringlichkeit des Einschreitens ohne vorherige genauere Sachverhaltsaufklärung angeordnet worden seien, werde in Ziff. 4 die detaillierte Schadensaufnahme und erst dann in Ziff. 5 eine dementsprechende Instandsetzung angeordnet. Erkennbar sei, dass mit einer Notsicherung jede Maßnahme gemeint sei, die dem ersten Einhaltgebieten dient, um das Eindringen weiteren Wassers und die Schadensentwicklung zunächst aufzuhalten. Zur Absicherung des Daches wären hier beispielsweise eine simple Plane, eine Abdichtung durch Kaltkleber, Dachlack und Bitumenbahnen oder das in der Stellungnahme des Architekturbüros B. + Partner genannte Notdach in Betracht gekommen. Die Entscheidung, welche Maßnahmen im Einzelfall tatsächlich in Betracht kämen und welche durchgeführt werden sollten, hängte von dem konkreten Schadensbild zum Zeitpunkt der Vornahme der Notsicherungsmaßnahme ab. Eine Aufzählung in Betracht kommender Maßnahmen sei ohne vorherige, kurzfristige Besichtigung des Daches für den Beklagten nicht möglich. Auch stehe es ihm nicht zu, die Entscheidungsfreiheit der Klägerin über Gebühr durch die Anordnung konkreter Maßnahmen zu beschneiden. Im Rahmen der dem Eigentümer obliegenden Instandhaltungspflicht nach § 7 Abs. 1 DSchG NRW sei die Klägerin in der Auswahl der konkreten Maßnahmen dergestalt frei, dass diese nicht in der Ordnungsverfügung hätten festgeschrieben werden dürfen. Eine Beschränkung auf einzelne Bereiche des Hauses sei deshalb nicht erfolgt, weil die Schäden derart umfassend seien, dass eine solche Einschränkung nicht sachgemäß gewesen wäre. Im Rahmen der Bestimmtheit sei zu berücksichtigen, dass für die Instandsetzung eine denkmalrechtliche Erlaubnis einzuholen sei, vor deren Erteilung ohnehin eine Abstimmung mit dem Beklagten erfolgen müsse. Die Gefahr, dass die „falsche“ Instandsetzung erfolgt oder die Klägerin danach erneut inhaltsgleich in Anspruch genommen werde, bestehe damit de facto nicht. Soweit in Ziff. 6 ein Sicherheitskonzept gefordert werde, sei völlig klar, dass es um ein Sicherungskonzept im Sinne des § 7 Abs. 1 DSchG NRW und somit um die Instandhaltungspflicht der Klägerin gehe, und nicht um ein Konzept zu Verhinderung von Vandalismus. Da gegenüber der Klägerin als Anstalt des öffentlichen Rechts aufgrund von § 76 VwVG NRW ohnehin keine Vollstreckung, etwa im Wege einer Ersatzvornahme, in Betracht komme, sei es nicht erforderlich, den Bescheid so zu formulieren, dass ein externer Dritter auch bei völliger Unkenntnis der Begleitumstände etwas damit anfangen könnte.
Als Anstalt des öffentlichen Rechts könne sich die Klägerin auch nicht auf die Unzumutbarkeit nach § 7 Abs. 1 S. 1 2. Halbsatz DSchG NRW berufen, da Rechtspersönlichkeiten des öffentlichen Rechts das Eigentumsgrundrecht des Art. 14 GG nicht zustünde. Dass nach § 7 Abs. 1 S. 2 DSchG NRW öffentliche Mittel in Form von Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln und Steuervorteilen bei der Beurteilung der Zumutbarkeit berücksichtigt werden müssten, spreche ebenfalls für diese Ansicht. Wenn öffentliche Mittel für die Wirtschaftlichkeit der Erhaltung außer Acht blieben, zeige dies, dass allein aus öffentlichen Mitteln zu finanzierende Maßnahmen von vornherein nicht unzumutbar sein können. Auch könne nach § 31 DSchG NRW eine Übernahme durch die Gemeinde vom (privaten) Eigentümer verlangt werden, wenn ihm die Erhaltung wirtschaftlich nicht zuzumuten sei. Dies ergebe nur dann Sinn, wenn die Kriterien der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht auch für die öffentliche Hand gelten würden, da ansonsten mit der Regelung in § 31 DSchG NRW nur die Unzumutbarkeit hin und her geschoben werden würde. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus von der Klägerin zitierten Urteilen. Aufgrund der unterschiedlichen landesrechtlichen Regelungen sei die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte anderer Länder für den hier vorliegenden Fall wenig aussagekräftig. In Sachsen-Anhalt etwa sei die gesetzliche Lage eine völlig andere, als in Nordrhein- Westfalen. Die Gleichstellung der öffentlichen Eigentümer mit privaten Eigentümern in Sachsen-Anhalt basiere auf einer speziellen gesetzgeberischen Intention.
Jedenfalls sei die wirtschaftliche Unzumutbarkeit, sollte sich die Klägerin überhaupt darauf berufen können, im vorliegenden Fall nach § 7 Abs. 1 S. 3 DSchG NRW unbeachtlich. Aus der Vorschrift ergebe sich, dass wirtschaftliche Belastungen, die – wie hier – aus vorangegangen Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten resultierten, für die Zumutbarkeitsbetrachtung außer Betracht blieben. Der Eigentümer eines Denkmals könnte anderenfalls bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals die teilweise oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes regelmäßig erzwingen. Die vorliegenden Schäden und damit die wirtschaftliche Belastung durch die Instandsetzung und Sicherung des Hauses R. basierten überwiegend darauf, dass die Klägerin ihren Pflichten nach § 7 Abs. 1 DSchG NRW nicht rechtzeitig und regelmäßig nachgekommen sei. Insbesondere habe sie die Bausubstanz nicht vor der Gefährdung durch das stetig eintretende Regenwasser geschützt, selbst dann nicht, als ihr die Problematik infolge des Ortstermins am 11.12.2020 positiv bekannt geworden sei. In der von der Klägerin vorgelegten Stellungnahme des Architekturbüros würden als Ursache der Schäden die offenen Stellen im Dach und das eindringende Regenwasser genannt. Dass diese über einen längeren Zeitraum unbemerkt bestanden haben und Wasser habe eindringen können, liege daran, dass die Klägerin das Denkmal entgegen § 7 Abs. 1 S. 1 DSchG NRW nicht vor Gefährdung geschützt und insbesondere die erforderlichen Erhaltungs- oder zumindest Sicherungsmaßnahmen am Dach unterlassen habe. Die Klägerin sei noch nicht einmal dem mit dem Beklagten besprochenen Reinigen der Regenrinnen regelmäßig nachgekommen, sondern habe dies 2020 einfach ausfallen lassen. Wie sie selbst angebe, habe sie die Reinigung auch nicht kontrolliert, sondern sich auf das von ihr beauftragte Unternehmen verlassen. Daran sei erkennbar, dass die Klägerin das Haus R. vollkommen vernachlässigt und den Gesamtzustand überhaupt nicht im Blick gehabt habe. Nicht einmal im Nachgang zu der Begehung am 11.12.2020 habe die Klägerin irgendwelche Sicherungsmaßnahmen unternommen, sondern das Denkmal sich selbst und dem Regenwasser überlassen. Auch sei sie trotz der Feststellung holzzersetzender Pilze durch das Architekturbüro B. + Partner nicht sichernd tätig geworden.
Die von der Klägerin angeführten Kosten stünden zudem in keinem Zusammenhang zu den von dem Beklagten geforderten Sicherungsmaßnahmen. Die Kostenaufstellung könne damit in dieser Form nicht Grundlage einer Zumutbarkeitsprüfung sein, sofern eine solche denn überhaupt anzustellen sein sollte. So seien etwa Malerarbeiten und eine Elektroinstallation im OG für den Erhalt der Substanz nicht erforderlich. Jedenfalls basierten diese auszubessernden Schäden sämtlich auf dem Eintreten des Regenwassers und blieben somit bei der Grenze der Zumutbarkeit ohnehin außer Betracht. Die übrigen Kosten, die die Klägerin mit einmalig 168.000 EUR und jährlich weiteren 239.000 EUR beziffere, seien im Rahmen der Zumutbarkeit nicht zu berücksichtigen. Es sei widersprüchlich, wenn die Klägerin einerseits anführe, das Gebäude sei überhaupt nicht nutzbar, andererseits aber Kosten und Investitionen berücksichtige, die für die Herstellung der Nutzbarkeit und die mögliche Nutzung eines Gebäudes erforderlich wären.
Das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten sei schlüssig und nachvollziehbar. Anders als die Klägerin im Zusammenhang mit Beweisfrage 4 meine, habe es im Beweisbeschluss der Frage nach dem wirtschaftlichen Aufwand der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen nicht bedurft, da es auf die Zumutbarkeit der Sanierung nicht ankomme. Aus Sicht des Beklagten ergebe sich eindeutig aus dem Gutachten, dass bei Durchführung der Instandsetzung des Hauses R., die notwendigerweise alle erforderlichen Reparaturmaßnahmen umfassen müsse, die Denkmaleigenschaft gewahrt bleibe. Es sei auch nicht davon auszugehen, dass die Erhaltung des Hauses R. tatsächlich unmöglich sei. Es sei nicht erwiesen, dass überhaupt eine dauerhafte Beheizung erfolgen müsse, zumal das Gebäude nicht hermetisch abgedichtet und daher nicht zwingend eine Schimmelbildung zu erwarten sei. Selbst wenn man die Notwendigkeit der Beheizung unterstelle, sei es zumindest fraglich, ob eine fest installierte Heizungsanlage mit dauerhaft bestehendem Stromanschluss erforderlich sei oder ob temporär aufzustellende Geräte ausreichend seien. Ferner ergebe sich aus dem Vortrag der Klägerin nicht, dass – die Erforderlichkeit der Beheizung zur dauerhaften Erhaltung unterstellt – die Schaffung eines Stromanschlusses für Haus R. tatsächlich unmöglich sei. Tatsächliche Unmöglichkeit setze voraus, dass die Schaffung einer Stromversorgung aufgrund tatsächlicher Umstände ausgeschlossen sei, weil keinerlei Mittel zu deren Herstellung existierten. Auf den wirtschaftlichen Aufwand komme es für die Frage der tatsächlichen Unmöglichkeit hingegen nicht an. Die Klägerin verweise lediglich darauf, dass nach dem Abzug der britischen Streitkräfte die entsprechenden Transformatorenanlagen stillgelegt worden seien. Weshalb es technisch unmöglich sein solle, Haus R. durch die Verlegung neuer Leitungen erneut an das Stromnetz anzuschließen, bleibe offen. Ebenso wenig werde die Möglichkeit berücksichtigt, mittels eines autarken Systems (beispielsweise einer Photovoltaikanlage) eine Stromversorgung unabhängig von der Erschließung des Grundstücks herzustellen. Soweit die Klägerin auf die fehlende Wasserversorgung eingehe, bleibe unklar, weshalb diese für die in Frage stehende Erhaltung – nicht die Nutzung – des Hauses R. erforderlich sein solle. In jedem Fall sei auch die Frage nach der Wasserversorgung keine der tatsächlichen Unmöglichkeit, sondern des wirtschaftlichen Aufwands. Die Klägerin räume selbst ein, dass grundsätzlich neue Wasserleitungen verlegt, weitere technische Anlagen installiert und auch die Niederschlagswasserbeseitigung ertüchtigt werden könnten. Der Behauptung der Klägerin, Haus R. sei „ständiges Ziel von zerstörerischem Vandalismus“ und ein Erhalt nicht möglich bzw. nicht zumutbar, stehe entgegen, dass etwaige Vandalismusschäden bislang hätten nicht näher verifiziert werden können und wenn überhaupt bestehend, dann nicht ursächlich für den Zustand des Denkmals seien.
Folgende Maßnahmen, welche sich aus der Beantwortung der Frage 4 im Gutachten ergäben, seien für den Erhalt des Denkmales notwendig:
• Ertüchtigung des Dachtragwerkes sowie notwendiger Ersatz samt Mauerschwellen in den geschädigten Teilbereichen
• Instandsetzung/Erneuerung der raumseitigen Bekleidung des Dachtragwerkes (Plisterlattung und Putz)
• Notwendige Sicherung der Kragsparren/Sparrenköpfe und Instandsetzung/Erneuerung der Brettschalung
• Instandsetzung/Erneuerung der Dachhaut samt fachgerechter Randanschlüsse
• Erneuerung des Dachentwässerungssystems
• Fachgerechte Ausbildung des Firsts, der Ortgänge und der verdeckten Rinne
• Instandsetzung der Deckenkonstruktion (EG-OG) samt Prüfung der optisch intakten Teilbereiche
• Reparatur der einzelnen Deckenbalken
• Instandsetzung der Deckenbekleidung
• Instandsetzung der Fassade
• Instandsetzung des Holzwerkes der Fachwerkkonstruktion
• Erneuerung des Oberflächenputzes und Anstriches der Gefache
• Restaurierung der historischen Fenster von Raum 1.01.
• Instandsetzung der innenliegenden Treppen (Raum 0.01/1.01)
• Instandsetzung der Innenwände (EG-OG)
• Reparatur des Holzwerkes
• Austausch schadhafter Gefache
• Wiederherstellung des Unter- und Oberputzes
• Sicherung der erhaltungsfähigen historischen, hölzernen Bodenbeläge und Wandvertäfelungen
• Instandsetzung Innenwände Sockelgeschoss
• Entfernung des bauphysikalisch unvorteilhaften Zementputzes
Es gehe bei diesem Maßnahmenkatalog lediglich um den Erhalt. Die Maßnahmen, welche der Gutachter aufführe, die einer späteren Nutzung des Objekts dienten, seien nicht aufgeführt.
Der Beigeladene stellt keinen Antrag. Er ist der Ansicht, das Gutachten des beauftragten Sachverständigen sei aus denkmalfachlicher Sicht als sehr gut und objektiv zu bewerten. Die gestellten Fragen würden ausführlich, gewissenhaft und nachvollziehbar beantwortet. Schäden an Bauteilen und Pilzbefall würden umfassend beschrieben, auf Grundlage von hinzugezogenen externen Gutachter*innen bewertet und der Umfang erforderlicher Instandsetzungsarbeiten dargelegt. Aus dem Gutachten ergebe sich, dass die notwendigen Maßnahmen zwar umfangreich, jede für sich als Reparaturmaßnahme an einem Denkmal jedoch vertretbar seien, und dass eine Reparatur und Instandsetzung von Haus R. vor dem Hintergrund der sachverständig ermittelten Schäden und unter Erhalt der Denkmaleigenschaft möglich sei. Das Gutachten sei eine sehr gute Voraussetzung und Grundlage, um die bevorstehende Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahme anzugehen. Der Beigeladene teilt zudem die Auffassung des Beklagten, wonach von einer tatsächlichen Unmöglichkeit der Erhaltung des streitgegenständlichen Objekts nicht auszugehen sei. Ergänzend zu den Ausführungen des Beklagten führt er aus: Die geltend gemachte tatsächliche Unmöglichkeit der Erhaltung sei eng an die vermeintliche Unmöglichkeit der Nutzung geknüpft. Hier sei insbesondere die Zugänglichkeit des Objektes eine Erschwernis, da es sich auf dem für die Öffentlichkeit abgeriegelten Übungsgelände von Polizei und Zollamt befinde. Es sei allerdings nicht auszuschließen, dass sich diese Zugangssituation in Zukunft ändern könnte, bspw. mit einem Eigentümerwechsel, so dass das Objekt dann sehr wohl erreichbar und somit für einen erweiterten Nutzerkreis nutzbar wäre. So lange die derzeitige Zugangssituation bestehe, könnte das Gebäude in die derzeitige Nutzung integriert werden. Auch eine simple Nutzung, bspw. als Lagerfläche, wäre denkbar. Für diese müsste lediglich die Sanierung in „Dach und Fach“ erfolgen. Auch im Hinblick auf die geltend gemachte wirtschaftliche Unzumutbarkeit ist der Beigeladene übereinstimmend mit dem Beklagten der Auffassung, dass sich die Klägerin hierauf grundsätzlich nicht berufen könne und dies andernfalls gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW a.F. unbeachtlich wäre. Die Klägerin habe ihre Instandhaltungspflicht über Jahre hinweg vernachlässigt. Durch die in der Folge entstandenen Schäden am Dach sei das Eindringen von Regenwasser erst möglich geworden, was letztlich die Schäden am gesamten Gebäude verursacht habe. Selbst wenn sich die Klägerin grundsätzlich auf eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen könnte, sei dies hier gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW unbeachtlich, da sie ihr obliegende Erhaltungsmaßnahmen unterlassen habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Soweit Klägerin und Beklagter als Hauptbeteiligte das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt haben – nämlich in Bezug auf die mit der Klage zunächst auch angefochtenen Ziffern 1 und 4 der Ordnungsverfügung vom 26.08.2021 – ist das Verfahren zur Klarstellung in (entsprechender) Anwendung von § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen.
Die Klage im Übrigen ist zwar zulässig, hat jedoch in der Sache nur teilweise Erfolg.
Die Klage ist als Anfechtungsklage zulässig, weil sich die Klägerin gegen einen sie belastenden Verwaltungsakt wendet.
Mit der angegriffenen Verfügung werden der Klägerin auf Grundlage einer landesrechtlichen Ermächtigung (vgl. § 1 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-Westfalen vom 11. März 1980 in der hier anwendbaren, bis zum 1. Juni 2022 geltenden Fassung – DSchG NRW a.F., im Folgenden: DSchG NRW) verschiedene Maßnahmen zur Erhaltung und Instandsetzung des Baudenkmals auferlegt, zu denen sie in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin verpflichtet wird, weshalb es sich bei dem von der Bezirksregierung erlassenen Bescheid um eine hoheitliche Maßnahme des Landes zur Regelung eines Einzelfalles auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts mit unmittelbarer Rechtswirkung nach außen und somit um einen Verwaltungsakt (§ 35 Satz 1 VwVfG NRW) in Gestalt einer Ordnungsverfügung handelt.
Dem steht nicht entgegen, dass es sich bei der Klägerin um eine mit öffentlichen Aufgaben betraute juristische Person des öffentlichen Rechts handelt. Die Vollzugskompetenz der Denkmalbehörden besteht unabhängig von der Rechtsform des Verantwortlichen, sodass eine Erhaltungsanordnung auch gegenüber einer juristischen Person des öffentlichen Rechts ist.
Vgl. Davydov in: Davydov/Hönes/Ringbeck/Stellhorn, DSchG NRW, 7. Aufl.2024, § 7 Rn. 39.
Gegen einen Hoheitsträger kann eine Ordnungsverfügung erlassen werden, solange die Wirkung der Verfügung nicht den Grad einer Kompetenznegation des anderen Hoheitsträgers annimmt und die Erfüllung der ihm auferlegten Pflicht dessen hoheitliche Aufgaben nicht beeinträchtigt. Denn auch eine Bundesbehörde – oder hier eine bundesunmittelbare Anstalt – unterliegt dem allgemeinen Polizei- und Ordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes und ist an dessen kompetenzgerecht erlassenen Gesetze gebunden. Dies folgt aus dem in Art. 20 Abs. 3 GG niedergelegten Vorrang des Gesetzes.
Vgl. zur Zulässigkeit von Verwaltungsakten zwischen Hoheitsträgern OVG SH, Urteil vom 31. Januar 2002 - 4 L 107/01 -, juris; Hess. VGH, Beschluss vom 7. März 1996 - 14 TG 3967/95 -, juris; VG München, Beschluss vom 15. November 2016 - M 11 S 16.4947 -, juris; VG Schleswig, Urteil vom 25. November 2002 - 14 A 250/00 -, juris; VG Regensburg, Urteil vom 23. März 2000 - RO 7 K 98.2180 -, juris; Fluck, Neubau des Bundestages und Denkmalschutz, NJW 1987, 2352 = beck-online.
Aus dem Denkmalschutzgesetz ergibt sich weder, dass seine Regelungen für juristische Personen des öffentlichen Rechts nicht gelten, noch lässt sich ableiten, dass die Eingriffs- und Vollzugskompetenzen des Beklagten als Denkmalbehörde des Landes eingeschränkt sind, wenn es um Denkmäler im Eigentum der öffentlichen Hand geht.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. September 2008 - 7 A 4/07 -, juris Rn. 18 f. zur Bindung des Bundes an das schleswig-holsteinische Denkmalschutzrecht; OVG Hamburg, Urteil vom 26. April 2018 - 3 Bf 175/15 -, juris Rn. 40 zum Hamburgischen Denkmalschutzgesetz.
Regelungscharakter im Sinne von § 35 VwVfG NRW lässt sich auch bezüglich Ziff. 5 der Ordnungsverfügung vom 26.08.2021, mit der gefordert wird, die Klägerin habe eine denkmalgerechte Instandsetzung durchzuführen und geeignete Maßnahmen seien von der Bezirksregierung als der zuständigen Denkmalbehörde erlauben zu lassen, nicht in Abrede stellen. Zwar wird mit der Formulierung in Ziff. 5 des angefochtenen Bescheides lediglich auf die bereits aus § 7 Abs. 1 Satz 1 und § 9 DSchG NRW folgenden gesetzlichen Pflichten des (Denkmal-)Eigentümers verwiesen. Indessen geht die von dem Beklagten verwendete Formulierung über einen Hinweis auf die gesetzliche Regelung hinaus, weil sie – anders als der Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung – die Instandhaltung ohne ihre Begrenzung auf die Zumutbarkeit anordnet und hierdurch bereits die Frage, ob der Klägerin die Instandhaltung zumutbar ist, für den konkreten Einzelfall beantwortet. Dementsprechend haben die Vertreter des Beklagten in der mündlichen Verhandlung auch ausdrücklich den Standpunkt vertreten, dass der Klägerin im konkreten Fall über die in Ziff. 2 und 3 der Ordnungsverfügung verlangten Notmaßnahmen und Notreparaturen hinaus eine denkmalgerechte Instandsetzung aufgegeben werden sollte, weshalb Ziff. 5 eine verbindliche und auf den konkreten Einzelfall bezogene Handlungsanweisung darstellt.
Die Klägerin ist auch klagebefugt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO. Dies ergibt sich zwar nicht aus einer rechtlichen Betroffenheit im Eigentumsgrundrecht nach Art. 14 GG, jedoch aus einfach gesetzlichen Bestimmungen. Die Klägerin ist eine rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts. Als juristische Person des öffentlichen Rechts kann sie sich nicht nach Art. 19 Abs. 3 GG auf Art. 14 GG berufen, da sie sich dem Staat gegenüber nicht in der gleichen „grundrechtstypischen Gefährdungslage“ gegenübersteht wie ein privater Eigentümer.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Mai 1967 - 1 BvR 578/63 -, BVerfGE 21, 362-378, = juris Rn. 21 und Beschluss vom 8. Juli 1982 - 2 BvR 1187/80 -, BVerfGE 61, 82 [100 ff.] = juris Rn. 55 ff.; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 29. März 2016 - 2 M 156/15 -, juris Rn. 19; OVG Hamburg, Urteil vom 26. April 2018 - 3 Bf 175/15 -, juris Rn. 39.
In der Hand eines Trägers öffentlicher Gewalt, dessen gesetzliche Aufgabe die Verwaltung von Immobilien des Bundes ist, dient das Eigentum nicht der Funktion, derentwegen es durch das Grundrecht geschützt ist, nämlich dem Eigentümer als Grundlage privater Initiative und in eigenverantwortlichem privatem Interesse von Nutzen zu sein. Art. 14 GG als Grundrecht schützt daher "nicht das Privateigentum, sondern das Eigentum Privater",
Vgl. VG Aachen, Urteil vom 4. April 2018 - 3 K 961/14 -, juris Rn. 46 f. m.w.N. sowie VG Düsseldorf, Urteil vom 23. Februar 2023 - 28 K 4888/21 -, juris Rn. 87.
Die Klagebefugnis der Klägerin hinsichtlich ihrer eigenen Grundstücke folgt aber aus den §§ 2, 3 DSchG NRW, welche die Voraussetzungen für die Eintragung eines Baudenkmals regeln und gleichzeitig den Kreis der in Betracht kommenden Anlagen eingrenzen. Diese vermitteln dem von einer Eintragung betroffenen Grundstückseigentümer ein subjektiv-öffentliches Recht, auch wenn sein Eigentum nur einfachgesetzlich nach den §§ 903 ff. BGB geschützt ist.
Vgl. VGH BW, Urteil vom 29. Juni 1992 - 1 S 2245/90 -, juris Rn. 22.
Die Begrenzung durch §§ 2, 3 DSchG dient auch den Interessen der Grundstückeigentümer, die nur dann den denkmalrechtlichen Verpflichtungen und Beschränkungen unterliegen sollen, wenn die insoweit maßgeblichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 26. April 2018 - 3 Bf 175/15 -, juris Rn. 39; die Klagebefugnis einer Gemeinde gegen die Eintragung voraussetzend auch OVG NRW, Urteil vom 14. Mai 1992 - 10 A 279/89 -, juris Rn. 59; vgl. auch VG Köln, Urteil vom 26. August 2020 - 4 K 959/18 -, juris Rn. 46 ff.
Die nach alldem zulässige Anfechtungsklage ist nur teilweise – in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang – begründet. Ziffern 5 und 6 des angefochtenen Bescheids sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten, während die ebenfalls angefochtenen Ziffern 2 und 3 des angegriffenen Bescheids des Beklagten vom 26.08.2021 rechtmäßig sind und die Klägerin durch sie nicht in ihren Rechten verletzt wird, vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Soweit der Klägerin mit Ziff. 5 der Ordnungsverfügung aufgegeben wird, an der beschädigten Bausubstanz eine denkmalgerechte Instandsetzung durchzuführen und geeignete Maßnahmen von der zuständigen Denkmalbehörde erlauben zu lassen, fehlt es an der erforderlichen Bestimmtheit der Verfügung.
Nach § 37 Abs. 1 VwVfG NRW muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Dies setzt voraus, dass für den Adressaten des Verwaltungsakts die von der Behörde getroffene Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach richten kann. Es reicht aus, wenn sich die Regelung aus dem gesamten Inhalt des Bescheides, darunter seiner Begründung, sowie den weiteren, den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen unzweifelhaft erkennen lässt. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts. Die Bestimmtheitsprüfung hat vom Empfängerhorizont des Adressaten aus zu erfolgen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 2003 - 6 C 20.02 -, juris Rn. 17 m.w.N; OVG LSA, Urteil vom 31. Januar 2018 - 2 L 56/16 -, juris Rn. 112; OVG NRW, Beschluss vom 20. Januar 2017 - 4 B 57/17 -, juris Rn. 11; BayVGH, Beschluss vom 13. August 2009 - 22 ZB 07.1835 -, juris Rn. 7; VG Bremen, Urteil vom 14. März 2024 - 5 K 305/22 -, juris Rn. 18 und nachgehend OVG Bremen, Beschluss vom 12. Februar 2025 - 1 LA 146/24 -, juris.
Hinreichend bestimmt können auch Verwaltungsakte sein, die zunächst nur das Ziel festlegen, das der Adressat durch eigene Maßnahmen erreichen muss, die ihm aber hinsichtlich der einzusetzenden Mittel, nämlich die der Verwirklichung dieses Zieles zu treffenden Maßnahmen, Wahlfreiheit lassen und häufig auch schon im Hinblick auf den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit lassen müssen. Dass eine Verfügung nicht im Einzelnen vorschreibt, welche Maßnahmen dies zu sein haben, macht sie nicht schon aus diesem Grunde unbestimmt.
Vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 23. Aufl. 2022, § 37 Rn. 16 m.w.N.
Nach den allgemein anerkannten, auch für das Denkmalschutzrecht heranzuziehenden Grundsätzen des Polizeirechts kann und muss unter Umständen sogar die Wahl der Mittel dem Pflichtigen überlassen bleiben.
Vgl. VG Gießen, Urteil vom 31. März 2025 - 1 K 2377/22.GI -, juris Rn. 60.
Auch bei denkmalschutzrechtlichen Schutzmaßnahmen genügt es daher, wenn ihre Zielvorgabe deutlich wird.
Vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Juli 2022 - 3 Bs 259/21 -, juris Rn. 44.
Dies ist dann der Fall, wenn das zu erreichende Ziel eindeutig bestimmt ist und als Grundlage für Vollstreckungsmaßnahmen – z.B. Androhung und Festsetzung von Zwangsgeld oder auch einer Ersatzvornahme durch Erteilung entsprechender Aufträge an Fachunternehmen – dienen kann.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14. Juli 2003 - 8 A 3991/02 -, juris Rn. 2; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 25. September 2018 - 9 K 5544/14 -, juris Rn. 117 ff.; VG Düsseldorf, Urteil vom 14. September 2011 - 18 K 4331/10 -, juris.
Daran fehlt es vorliegend. Die Erteilung eines Auftrags im Wege der Ersatzvornahme an ein Fachunternehmen, eine denkmalgerechte Instandsetzung durchzuführen, wäre in diesem Sinne nicht geeignet, das gewünschte Ziel zu erreichen, weil es einer Präzisierung bedürfte, welche Schäden an welchen Gebäudeteilen (z.B. Dach, Treppe etc.) zu beheben wären. Dass eine Vollstreckung gegen die Klägerin vorliegend ausscheiden dürfte, weil gemäß § 76 VwVG NRW gegen Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts Zwangsmittel unzulässig sind, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist, enthebt den Beklagten nicht seiner Verpflichtung, die Verfügung inhaltlich ebenso bestimmt abzufassen, wie er es gegenüber einem privaten Eigentümer zu tun verpflichtet ist.
Zwar hat die Behörde noch im gerichtlichen Verfahren die Möglichkeit, den Verwaltungsakt zu konkretisieren und so eine hinreichende Bestimmtheit nachträglich herzustellen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Juni 2006 - 4 B 32/06 -, juris Rn. 1.
Die von dem Beklagten im Nachgang zum gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten im Schriftsatz vom 28.11.2024 beschriebenen Maßnahmen „für den Erhalt des Denkmales“ gehen indes ungeachtet der Frage, ob sie das Verlangte nachträglich hinreichend konkret beschreiben, über die mit Ziff. 5 geforderte denkmalgerechte Instandsetzung beschädigter Bausubstanz hinaus, wenn u.a. eine Erneuerung des Oberflächenputzes und Anstriches der Gefache, die Restaurierung historischer Fenster und die Sicherung der erhaltungsfähigen historischen, hölzernen Bodenbeläge und Wandvertäfelungen gefordert wird.
Unabhängig davon ist Ziff. 5 der Ordnungsverfügung auch deshalb rechtswidrig, weil es der Beklagte unter Verstoß gegen § 24 Abs. 1 VwVfG NRW unterlassen hat, selbst den maßgeblichen Sachverhalt zu ermitteln, und infolgedessen sein Ermessen bei der Auswahl des vom Adressaten geforderten Verhaltens nicht ausgeübt hat. Dies wäre indes erforderlich gewesen, denn die Ordnungsbehörde kann ihre Verantwortung für die Auswahl der zu treffenden Maßnahmen weder auf Sachverständige noch auf den Betroffenen abwälzen.
Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 24. April 2008 - 10 B 360/08 -, juris Rn. 15 f., vom 21. Februar 2008 - 7 B 107/08 -; und vom 11. Mai 2000 - 10 B 306/00 -, juris.
Geht es, wie hier, um die Sicherung der Denkmalsubstanz vor Zerstörung und Verfall, hat die Behörde den Umfang der erforderlichen Maßnahmen selbst zu bestimmen und ihre Umsetzung vom Eigentümer zu fordern. Die Anforderungen an die behördliche Sachverhaltsaufklärung werden damit nicht überspannt.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. April 2008 - 10 B 360/08 -, juris Rn. 18.
Die Forderung, an der beschädigten Bausubstanz eine denkmalgerechte Instandsetzung durchzuführen, knüpft an Ziff. 4 der Ordnungsverfügung an, in welcher der Klägerin aufgegeben wurde, für eine detailliertere Schadensaufnahme weitergehende Untersuchungen an der beschädigten Bausubstanz zu veranlassen und die Schäden von einem Sachverständigen begutachten zu lassen. Bei dieser „stufenweisen“ Vorgehensweise verkennt die Beklagte die Möglichkeit, dass die Untersuchungen bzw. die Begutachtung ein Schadensbild ergeben können, welches auf verschiedene Art und Weise unter Einsatz unterschiedlicher Mittel und auch mit unterschiedlichem Kosten- oder Zeitaufwand behoben werden kann. Durch die Forderung, „geeignete Maßnahmen“ erlauben zu lassen, überlässt der Beklagte die Vorauswahl derjenigen Maßnahmen, welche zur Genehmigung gestellt werden, der Klägerin und bürdet dieser mithin das Risiko auf, Maßnahmen als geeignet auszuwählen, welche von der Denkmalbehörde gegenüber anderen, von den Fachunternehmen bzw. den Sachverständigen aufgezeigten Maßnahmen als weniger geeignet bewertet werden. Denkbar ist auch eine unterschiedliche Dringlichkeit verschiedener Maßnahmen zur denkmalgerechten Instandsetzung, weshalb eine Anordnung nach § 7 Abs. 2 DSchG NRW zeitlich zu staffeln wäre und die Instandsetzungsarbeiten nach dem Grad der Dringlichkeit erst nach und nach aufgegeben werden dürften. Überdies setzt die Forderung nach einer denkmalgerechten Instandsetzung voraus, dass eine solche Instandsetzung überhaupt noch möglich und das Denkmal nicht abgängig ist. Insoweit nimmt hier die Forderung des Beklagten das Ergebnis der sachverständigen Begutachtung unzulässig vorweg.
Auch Ziff. 6 der Ordnungsverfügung, in der angeordnet wird, die Klägerin habe zur Erhaltung des Denkmals während des Leerstandes ein Sicherungskonzept zu erarbeiten, ohne dass der Umfang dieser Verpflichtung – auch unter Heranziehung der Begründung – in vollstreckungsfähiger Weise bestimmt oder bestimmbar wäre,
vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. April 2008 - 10 B 360/08 -, juris Rn. 11,
ist rechtswidrig. Anhand des Tenors kann die Klägerin nicht hinreichend klar und deutlich erkennen, was konkret von ihr verlangt wird. Insbesondere fehlen im Tenor und in der Begründung der Ordnungsverfügung Angaben dazu, welchen Anforderungen das Sicherungskonzept genügen soll, ob es z.B. von fachkundigen Personen zu erstellen ist, welche konkreten Ziele damit verfolgt werden sollen, ob es konkrete Sicherungsmaßnahmen und diese bezogen auf welchen Zeitraum enthalten soll. Dass die Aufforderung auch aus Sicht eines unbeteiligten Dritten mit nicht hinnehmbaren Unsicherheiten für die Klägerin behaftet ist, zeigt gerade die Vorlage des von den Architekten B. + Partner erstellten Denkmalschutzkonzepts „Substanzerhalt Haus R.“, welches ausweislich der vorangestellten Zweckangabe zur konzeptionellen Vorbereitung denkmalschützender, baulicher Maßnahmen wie auch zur groben Abschätzung des kurzfristigen bis mittelfristigen, finanziellen Bauunterhaltungsaufwandes für den Eigentümer dient. Diese nach einer Ortsbegehung und Dokumentation des Denkmalzustands erstellte Schutzkonzept führt konkrete Maßnahmen nebst ihren voraussichtlichen Kosten auf und spricht abschließend eine Handlungsempfehlung aus, wird aber von dem Beklagten offensichtlich nicht für ausreichend erachtet. Vielmehr hält der Beklagte nach der Einführung dieses Konzepts in das Klageverfahren weiter an seiner Forderung fest und hat nicht etwa im Hinblick auf dessen Vorlage den Verzicht auf die Erstellung eines weiteren Sicherungskonzepts erklärt.
Hingegen ist die Ordnungsverfügung im Übrigen, d.h. in Bezug auf die Ziffern 2 und 3 hinreichend bestimmt. Diese lassen ohne weiteres erkennen, was vom Adressaten verlangt wird, nämlich die Durchführung einer Notabdichtung der beschädigten Dachbereiche und – soweit notwendig – eine Notreparatur an Holzbauteilen und die Vornahme einer unverzüglichen statischen Notsicherung der beschädigten Holzkonstruktion. Damit ist das Ziel der verschiedenen Handlungsgebote hinreichend konkret bezeichnet. Eine weitere Konkretisierung in dem Bescheid war entbehrlich. Der an einen Handwerker zu erteilende Auftrag müsste, um ausführbar zu sein, keine weiteren als die im Bescheid genannten Angaben enthalten; vielmehr wäre es für einen Fachhandwerker unschwer ersichtlich, welches Ziel mit den von ihm zu erbringenden Arbeiten erreicht werden soll. Dieser könnte unter Auflistung der nach seinen fachkundigen Feststellungen zur Erreichung des Ziels notwendigen Arbeiten der Klägerin ein entsprechendes Angebot unterbreiten. Es ist ohne Schwierigkeiten erkennbar, das eine (Not-)Reparatur der Dachbereiche in Anpassung an den historischen Bestand zum Schutz desselben gefordert ist.
Ziffern 2 und 3 der angefochtenen Ordnungsverfügung sind auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer denkmalschutzrechtlichen Erhaltungsanordnung ist – wie bei der Anfechtungsklage im Allgemeinen vorbehaltlich abweichender Regelungen des materiellen Rechts –,
vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Juli 2006 - 5 B 90/05 -, juris Rn. 6,
der Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, hier also der Erlass des Bescheides.
Vgl. VG Gießen, Urteil vom 31. März 2025 - 1 K 2377/22.GI -, juris Rn. 42; VG Minden, Beschluss vom 29. Dezember 2023 - 9 L 1051/23 -, juris Rn. 22; Viebrock, in: Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, 4. Auflage 2017, E Rn. 19.
Rechtsgrundlage ist § 7 DSchG NRW in der bis zum 1. Juni 2022 geltenden Fassung. Gemäß § 7 Abs. 2 DSchG NRW kann die untere Denkmalbehörde die notwendigen Anordnungen treffen, soweit der Eigentümer seinen Erhaltungsverpflichtungen nach § 7 Abs. 1 DSchG NRW nicht nachkommt. Nach § 7 Abs. 1 DSchG NRW hat der Eigentümer eines Denkmals das geschützte Objekt im Rahmen des Zumutbaren instand zu halten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Der Eigentümer ist nicht nur verpflichtet, das Denkmal durch sachgemäße Behandlung vor zukünftigen Schäden zu schützen und einen erreichten denkmalgerechten Erhaltungszustand durch Instandhaltungsmaßnahmen zu bewahren, sondern muss auch – unabhängig vom Zeitpunkt eines Schadenseintritts – vorhandene Schäden beseitigen. Dies schließt grundsätzlich sowohl die Pflicht zu einer fachgerechten Sanierung des Denkmals als auch die Verpflichtung ein, auf die Entstehung von Schäden unverzüglich zu reagieren und den Zustand des Denkmals unter Kontrolle zu halten, um auch verdeckte Mängel rechtzeitig aufzuspüren und zu beheben.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22. August 2007 - 10 A 3453/06 -, juris, Rn. 4 m.w.N.
Die Voraussetzungen für die Anordnung der Erhaltungs-, Reparatur- und Sicherungsmaßnahmen am ehemaligen Jagdhaus R. liegen vor.
Haus R. ist ein in die Denkmalliste der Stadt C. eingetragenes Baudenkmal. Die Eintragung wirkt konstitutiv, indem sie die Unterschutzstellung des Denkmals bewirkt. Solange die Eintragung nicht gelöscht ist, besteht die Denkmaleigenschaft fort.
Vgl. VG Minden, Beschluss vom 29. Dezember 2023 - 9 L 1051/23 -, juris Rn. 30.
Die Erhaltung des Denkmals ist der Klägerin auch zumutbar.
Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse sind durch das öffentliche Interesse an der Erhaltung geschützter Denkmäler im Regelfall als zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums anzusehen. Sie können erforderlichenfalls durch behördliche Maßnahmen konkretisiert und notfalls auch erzwungen werden, etwa durch eine Erhaltungs- oder Nutzungsanordnung bzw. durch die Ablehnung von Anträgen auf Erteilung einer Erlaubnis für Veränderung oder Beseitigung des Denkmals. Solange die genannten gesetzlichen Pflichten oder behördlichen Maßnahmen die Grenze der wirtschaftlichen oder ideellen - also auf nichtwirtschaftlichen Faktoren beruhenden - Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung nicht überschreiten, sind sie bei Einhaltung der übrigen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen verhältnismäßig.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -, juris Rn. 49.
Zwar ist bei der Bewertung und Beurteilung einer unverhältnismäßigen Belastung eines Eigentümers zu berücksichtigen, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Diese Frage wird allerdings in der Rechtsprechung unter der Privatnützigkeit des Eigentümers erörtert und eine Unverhältnismäßigkeit namentlich mit Blick auf den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG gestützt,
vgl. z.B. Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Urteil vom 7. März 2024 - 2 A 239/22 -, juris Rn. 33; BayVGH, Beschluss vom 9. September 2022 - 1 CS 22.1517 -, juris Rn. 10,
auf den sich die Klägerin aber nicht berufen kann. Der Staat mit seinen Untergliederungen einschließlich der mittelbaren Staatsverwaltung (Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts) ist nicht Träger von Grundrechten. In der Hand einer juristischen Person des öffentlichen Rechts kann das Eigentum seine freiheitssichernde Funktion im vermögensrechtlichen Bereich nicht entfalten. Öffentliche Organisationen können nur Träger von Grundrechten sein, wenn sie sich gegenüber den Inhabern staatlicher Gewalt auf eine grundrechtstypische Gefährdungslage berufen können. Insbesondere gilt dies auch für die Klägerin als bundesunmittelbare rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts. Sie ist nicht grundrechtsfähig und kann sich hinsichtlich der von ihr verwalteten oder zu vermarktenden Immobilien gegenüber den denkmalrechtlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsgeboten daher nicht auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen. Wenn von der öffentlichen Hand erwartet werden kann, dass sie die fehlende Zumutbarkeit eines privaten Denkmals z.B. durch Zuschüsse wiederherstellt, dann kann es ihr erst recht zugemutet werden, die Unterhaltslast für ein in öffentlicher Hand befindliches Denkmal zu tragen, auch wenn dieses im Einzelfall keine Gewinne einbringen mag.
Vgl. Miet/Spennemann, Die Zumutbarkeit im Denkmalrecht, 2. Aufl. 2017, S. 38 ff.; Davydov in: Davydov/Hönes/Ringbeck/Stellhorn, DSchG NRW, 6. Aufl. 2018, § 7 Rn. 34 ff. (S. 165 ff).
Zudem ist es für die Frage der Zumutbarkeit von Notsicherungsmaßnahmen – wie sie hier in Ziff. 2 und 3 des Bescheides verlangt werden – grundsätzlich nicht erheblich, ob ein Denkmal genutzt werden kann oder genutzt wird.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 16. April 2024 - 10 B 36/24 -, juris Rn. 16.
Ungeachtet dessen fehlt es vorliegend aber auch an der Vorlage eines für die Beurteilung der Unzumutbarkeit unentbehrlichen Nutzungskonzepts. Ohne ein derartiges Nutzungskonzept, das zumindest im Ansatz erkennen lässt, in welcher Weise das Denkmal genutzt wird bzw. genutzt werden soll, kann der Eigentümer seiner Darlegungspflicht nicht nachkommen und kann im Übrigen auch nicht beurteilt werden, ob und ggf. welche Investitionen getätigt werden müssen und welche Erträge den Investitionen voraussichtlich gegenüberstehen werden.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -, juris Rn. 65.
Zwar beruft sich die Klägerin darauf, dass mangels Erschließung und wegen fehlender Stromversorgung das Objekt keiner Nutzung zuführbar sei, weshalb die Erstellung eines Nutzungskonzepts nicht möglich sei. Jedoch zeigt die von der Klägerin vorgenommene Schätzung, wonach die Erschließung – dazu zählt sie unter anderem die Verlegung einer Stromleitung mit mindestens 600 Meter Länge und die Erstellung einer Wasserleitung sowie einer Heizungsanlage in Gestalt einer Flüssiggaskesselanlage – einen Kostenaufwand von 70.000 bis 120.000 EUR verursachen würde, dass eine Nutzbarkeit an der fehlenden Erschließung nicht scheitert. Auch ergibt sich aus den Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung, dass eine Beheizung des Objekts ohne externe Medienversorgung grundsätzlich denkbar ist und dass der Sanierungsaufwand u.a. davon abhängt, welche spätere Nutzung beabsichtigt ist. Eine Nutzung des Baudenkmals Haus R. mag gegenwärtig nicht konkret absehbar sein – eine von dem Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung ins Gespräch gebrachte Nutzung durch die Polizei zur Lagerung von Einsatz-/Übungsmaterial oder als Lagerhaus hat die Klägerin mit nachvollziehbarer Argumentation als nicht realisierbar bezeichnet. Eine Nutzung ist aber in Anbetracht der noch ungeklärten planerischen Situation für die Zukunft auch nicht ausgeschlossen. Ist aber die Möglichkeit zukünftiger Nutzung nicht auszuschließen, so verbietet es sich, das denkmalgeschützte Gebäude dem Verfall preiszugeben.
Die Zumutbarkeit der Instandhaltung scheidet vorliegend auch nicht etwa deshalb aus, weil Haus R. abgängig wäre und seine wesentliche Denkmalsubstanz unwiederbringlich verloren wäre bzw. bei notwendiger Instandsetzung des Gebäudes verloren ginge.
Ist der Untergang eines Denkmals nicht mehr aufzuhalten, weil es offenkundig abgängig und nicht mehr zu retten ist, oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt damit allerdings auch die Grundlage für das Instandhaltungs- und Instandsetzungsgebot. Denn die über eine - auch umfassende - Restaurierung eines Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des Originals ist von den Zielen des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts nicht erfasst und vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen Eigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen.
Vgl. zur Rechtmäßigkeit von Sicherungsmaßnahmen: OVG NRW, Beschluss vom 16. April 2024 - 10 B 36/24 -, juris Rn. 8; zum Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis für ein Denkmal: OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris Rn. 29 ff., m.w.N.
Es ist Sache des Denkmaleigentümers, die Abgängigkeit des Gebäudes gegenüber der Denkmalbehörde geltend zu machen.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 6. Oktober 2021 - 10 B 1313/21 -, juris Rn. 12.
Eine solche Sachlage ist hier jedoch nicht gegeben. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Erhaltung von Haus R. ausnahmsweise unzumutbar ist, weil das Denkmal offensichtlich nicht mehr erhaltungsfähig ist und ihm kein Denkmalwert mehr zukommt.
Das öffentliche Interesse an der Erhaltung einer denkmalwürdigen Sache entfällt, wenn ihre historische Substanz so weit verloren geht, dass sie ihre Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände oder Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllen kann. Hiervon zu trennen ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen durch die Rekonstruktion weggefallener historischer Substanz die Denkmaleigenschaft eines Objekts bewahrt werden kann. Ein Auswechseln und Ergänzen von einzelnen Materialteilen, das den Gesamteindruck der Sache unberührt lässt, ist für die Bewertung der Denkmaleigenschaft unerheblich.
Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 11. März 2025 - 10 A 2102/24 -, juris Rn. 16 f. und vom 16. Februar 2017 - 10 A 2568/15 -, juris Rn. 8, Urteile vom 1. Juli 2024 - 10 A 1487/22 -, juris Rn. 71, vom 26. August 2008 - 10 A 3250/07 -, juris Rn. 47und vom 12. September 2006 - 10 A 1541/05 -, juris Rn. 59.
Für die Frage, wann die historische Identität eines Baudenkmals entfällt, kommt es nicht auf eine schematische, an Zahlenwerten orientierte Betrachtungsweise an. Es lässt sich keine feste Regel darüber aufstellen, welcher relative Anteil an historischer Substanz eines Gebäudes wegfallen kann, ohne dass es zu einer Gefährdung oder zum Wegfall seiner Identität kommt. Erforderlich ist vielmehr eine qualitative Betrachtung, die die Gründe der Unterschutzstellung und alle Besonderheiten des Einzelfalles berücksichtigt. Maßgeblich ist die Frage, ob ein Objekt trotz eingetretener Verluste an historischer Substanz noch die Erkennbarkeit der Aussage bewahrt hat, die zu seiner Eintragung in die Denkmalliste geführt hat. Die Beantwortung der Frage, ob die Denkmaleigenschaft eines in die Denkmalliste eingetragenen Baudenkmals entfallen ist, muss daher von den Gründen für die Unterschutzstellung ausgehen. Es ist zu prüfen, ob die hierfür maßgeblichen Teile des Gebäudes in einem solchen Umfang zerstört worden oder sonst weggefallen sind, dass die verbliebene historische Substanz keinen Zeugniswert mehr besitzt.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris Rn. 33 und Urteil vom 26. August 2008 - 10 A 3250/07 -, juris Rn. 48 f., m.w.N.; VG Düsseldorf, Urteil vom 1. Oktober 2020 - 28 K 4696/18 -, juris.
Ausgehend von diesen Grundsätzen hat Haus R. seinen Denkmalwert nicht infolge einer Schädigung der Bausubstanz verloren und wird seinen Denkmalwert auch bei Durchführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten nicht verlieren. Dies hat der vom Gericht beauftragte Sachverständige schlüssig und nachvollziehbar in dem von ihm im Auftrag des Gerichts verfassten Gutachten festgestellt und bei der ergänzenden Befragung in der mündlichen Verhandlung bekräftigt. Seinen überzeugenden Ausführungen und den Feststellungen schließt sich das Gericht an.
In seinem Gutachten vom 21.09.2023 kommt der Sachverständige Dr.-Ing. Arch. X. ausgehend vom Eintragungstext zu dem Ergebnis, dass eine Reparatur und Instandsetzung von Haus R. vor dem Hintergrund der sachverständig ermittelten Schäden und unter Erhaltung der Denkmaleigenschaft möglich sei. Eine die Standsicherheit des Gebäudes betreffende Schädigung der aufgehenden Wände sei nur im Schadensbereich in Raum 1.01 für einen Teil der Außenwand rund um die dortige Fensterreihe anzunehmen. Das tragende Fachwerk zeige in den Fassaden aber keine typischen Schadensbilder, die den Fachwerkverbund schwächen würden. Insgesamt sei das Bauwerk in seinen Umfassungswänden als standsicher einzustufen. Die ausgewerteten Beprobungen zeigten, dass kein Befall mit echtem Hausschwamm vorliege. Der Pilzbefall im Haus R. setze sich vorrangig aus Exemplaren des Braunen Kellerschwamms sowie Exemplaren verschiedener Porenschwämme und Trameten zusammen. Der vorhandene starke Schimmelpilzbefall stelle gemäß UBA 2017 ein Gesundheitsrisiko dar, auch wenn eine allgemeine Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilze in den Fachregeln generell nicht bejaht werde. Das genannte Gesundheitsrisiko könne durch eine fachgerecht durchgeführte Schimmelpilzsanierung entsprechend der DGUV Information 201-028 unterbunden werden, bei gleichzeitiger Behebung der Schadensursache und einer Trocknung des Bauwerks. Die umfangreichen Schäden am Dachtragewerk würden kein denkmalkonstituierendes Bauteil betreffen. Auch die Schäden im Obergeschoss und die der Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss beträfen innenräumlich keine als denkmalkonstituierend benannten Bauteile. Die betroffenen Fassadenbereiche seien instandsetzungsfähig, sodass hier kein nennenswerter Substanz- und Identitätsverlust anzunehmen sei. Im Erdgeschoss sei die prägnante Diele geschädigt, insbesondere die historische Treppe. Diese sei als denkmalkonstituierend anzusehen, könne aber denkmalgerecht repariert werden. Soweit ein Sprossenfenster ersetzt werden müsse, sei der Zeugniswert nur in geringem Umfang vermindert. Trotz weiterer vom Gutachter konkret aufgezeigter Schäden in den Räumen 0.03 bis 0.06 und 0.09 kommt der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass die notwendigen Maßnahmen zwar umfangreich seien. Jedoch werde bei der Instandsetzung von Haus R. – zusammengefasst – die Identität des Gebäudes mitsamt dem Denkmalwert gewahrt. Die Frage, ob nach einer Wiederherstellung der abgängigen Bausubstanz noch hinreichend Original-Bausubstanz erhalten bliebe und dem Gebäude noch Denkmalwert zukommen würde, könne bejaht werden. Bei dieser Beurteilung sei ein wichtiges Kriterium, dass bei einer Instandsetzung die als denkmalkonstituierend benannten Fassaden mit ihren Details wesentlich erhalten blieben. Außerdem sei der Umstand bedeutend, dass die besonders prägnanten Räume des Erdgeschosses in einem signifikanten Umfang in ihrer wandfesten Ausstattung vorhanden seien. Wo Schäden festgestellt seien, minderten diese die Identität der zeitgenössischen Raumausstattungen nicht in einer den Denkmalwert aufhebenden Weise.
Die von der Klägerin erhobenen Einwände gegen den vom Sachverständigen festgestellten, noch vorhandenen Denkmalwert greifen nicht durch.
Soweit die Klägerin geltend macht, ausgehend von der Feststellung, dass „in drei der sechs geschossübergreifenden Schadensbilder die darunterliegende Decke über Erdgeschoss in Mitleidenschaft gezogen“ sei, bleibe unklar, ob die Standfestigkeit des Gebäudes beeinträchtigt werde, ergibt sich bereits aus dem Gutachten, dass Abstützungen von Decken und Dachtragwerk erfolgen können und das Bauwerk in seinen Umfassungswänden als standsicher einzustufen ist. Ist die Stabilität der Außenwände gegeben und können Dach und Decken durch geeignete Maßnahmen abgestützt werden, so ist eine hinreichende Standsicherheit zu bejahen. Dies hat der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung bekräftigt. Er hält eine Ertüchtigung von Dachtragwerk und dem Tragwerk der Decken für unerlässlich. Dass derzeit aufgrund unzureichender Sicherungsmaßnahmen einzelne Gebäudeteile, nämlich Dach und Decken einsturzgefährdet sind, stellt die grundsätzlich gegebene Standsicherheit des gesamten Gebäudes nicht in Frage.
Wenn die Klägerin in Zweifel zieht, dass bei nicht ausreichender Trocknung die erforderliche Trocknung des Holzständerwerks zu bewerkstelligen sei, und die Befürchtung äußert, dass immer wieder neue Schäden, insbesondere im Holz, auftreten, weil Haus R. über keinerlei Infrastruktur verfüge und dementsprechend nicht geheizt werden könne, ist ihr die Erläuterung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung entgegenzuhalten, wonach eine zusätzliche maschinelle Trocknung zwar hilfreich wäre und zu einer Beschleunigung der Trocknung führen könnte, nicht aber unabdingbare Voraussetzung für den Erfolg einer Bautrocknung zur Abwendung einer weiteren Zersetzung durch holzzerstörende Pilze wäre. Vielmehr würde auch eine ausreichende Lüftung dazu führen, dass die Bauteile ausreichend abtrocknen, unter der Voraussetzung, dass kein neuer Feuchteeintrag aufgrund von Undichtigkeiten des Dachs und der Fassaden erfolgt.
Soweit die Klägerin einwendet, die erforderliche Sanierung der zahlreichen mit Schimmelpilz befallenen Bereiche habe Auswirkungen auf die Denkmaleigenschaft, jedoch bleibe in dem Gutachten des Sachverständigen offen, welcher Aufwand mit der Durchführung der außerordentlich umfangreichen Sanierungsmaßnahmen verbunden sei, vermischt sie unzulässig die Frage der technischen Umsetzbarkeit der Sanierung mit der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit. Für die Frage, ob der Denkmalwert durch eine Sanierung erhalten werden kann, kommt es auf den hierfür erforderlichen finanziellen Aufwand nicht an. Maßgeblich ist allein, ob durch die Sanierung der Zeugniswert des Gebäudes verloren geht oder erhalten bleibt.
Soweit die Klägerin rügt, die Beweisfrage, „ob nach einer Wiederherstellung der abgängigen Bausubstanz noch hinreichend Original-Bausubstanz erhalten bliebe und dem Gebäude noch Denkmalwert zukommen würde“, sei von dem Sachverständigen „kurzgefasst bejaht“ worden, ohne aber offenzulegen, wo denn die Grenze liegen solle, ist ihr zu entgegnen, dass im Sachverständigengutachten ausgehend von der Begründung der Denkmaleigenschaft des Gebäudes die denkmalkonstituierenden Merkmale und Bauteile herausgearbeitet werden und sodann aufgezeigt wird, dass die umfangreichen Schäden am Dachtragwerk, wie auch im Obergeschoss und die Schäden der Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss kein als denkmalkonstituierend benanntes Bauteil betreffen. Die Schäden im Erdgeschoss beträfen zwar die prägnante Diele, dort insbesondere die historische Treppe, welche jedoch wie im Gutachten beschrieben denkmalgerecht repariert werden könnte. Der notwendige Ersatz eines Sprossenfensters sei zwar als denkmalrelevanter Substanzverlust zu bewerten, der den Zeugniswert jedoch nur in geringem Umfang mindere. Dr. X. hebt in seinem Gutachten zudem hervor, dass Bauteile und Ausstattungen erhalten seien, die bei der Unterschutzstellung nicht als denkmalkonstituierend hervorgehoben worden seien, bei einer aktuellen Bewertung aber als solche benannt werden müssten.
Ziff. 2 und 3 der Ordnungsverfügung sind auch frei von Ermessensfehlern. Die Beklagte hat weder die Grenzen des ihr nach § 7 Abs. 2 DSchG NRW zustehenden Ermessens überschritten noch von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht (§ 114 Satz 1 VwGO). Im Besonderen sind die Anordnungen verhältnismäßig. Sie sind geeignet und erforderlich. Sie beschränken sich auf das zur Sicherung und Erhaltung des Denkmals unabdingbare Maß und sind angemessen.
Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, die Ordnungsverfügung verstoße gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, weil die ihr von dem Beklagten in Ziff. 2 und 3 auferlegten Reparatur- und Sicherungsmaßnahmen wegen der damit verbundenen hohen Kosten unverhältnismäßig und ihr wirtschaftlich nicht zumutbar seien.
Selbst wenn die Denkmalschutzbehörde gehalten wäre, die widerstreitenden Belange des Denkmalschutzes einerseits und die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit, denen die Klägerin verpflichtet ist, andererseits verhältnismäßig zuzuordnen,
vgl. VGH BW, Urteil vom 29. Juni 1992 - 1 S 2245/90 -, juris Rn. 36,
so ist eine Unvereinbarkeit der geforderten Maßnahmen mit den Grundsätzen der sparsamen Haushaltsführung vorliegend nicht gegeben.
Bei ihrer Argumentation verkennt die Klägerin, dass mit Ziff. 2 und 3 der angefochtenen Ordnungsverfügung nur unabdingbare Sicherungs- und Erhaltungsmaßnahmen verlangt werden, um das Gebäude vor einem weiteren Verfall durch Feuchtigkeitseintrag zu schützen. Aufwendungen für die Herstellung der Nutzbarkeit oder Veräußerbarkeit des Denkmals haben dabei außer Betracht zu bleiben. Daher bestand und besteht für das Gericht auch kein Anlass, der Frage nachzugehen, welche Aufwendungen notwendig sind, um das Denkmal Haus R. instandzusetzen und einer Nutzung zuzuführen bzw. nutzbar zu machen. Der von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung gestellt Beweisantrag war folglich wegen der Unerheblichkeit der unter Beweis gestellten Tatsache, dass die Instandsetzung des Gebäudes einschließlich der Wiederherstellung der Erschließung einen Kostenaufwand von mindestens 1,5 Millionen Euro verursachen würde, abzulehnen. Dass die hier allein noch in Rede stehenden, von dem Beklagten in Ziff. 2 und 3 der Ordnungsverfügung verlangten und nach den Feststellungen des Sachverständigen Dr.-Ing. X. erforderlichen Notreparaturen und –sicherungen eine unzumutbare finanzielle Belastung der Klägerin darstellen könnten, ist nicht hinreichend dargelegt und auch sonst nicht erkennbar.
Den – teilweise nur geschätzten Aufwand – für die Neueindeckung des Dachs sowie die Abstützung und statisch-konstruktive Sicherung des Dachtragwerks einschließlich damit einhergehender Trocknung zur Bekämpfung des Schimmelpilzbefalls beziffert die Klägerin auf 177.172,54 EUR. Es ist schon mangels Angabe des Gesamtvolumens der für die Klägerin verfügbaren Mittel weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich, dass Aufwendungen in der vorgenannten Höhe die Leistungsfähigkeit der Klägerin derart binden würden, dass die Klägerin die ihr obliegenden Aufgaben nicht mehr erfüllen kann. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin in der Vergangenheit in erheblichem Umfang Aufwendungen erspart hat, weil sie gebotene Maßnahmen zur Erhaltung und Unterhaltung des Gebäudes unterlassen hat.
Ungeachtet dessen scheitert eine Berufung auf die Verpflichtung zur wirtschaftlichen und sparsamen Haushaltsführung jedenfalls an dem hier entsprechend anwendbaren Grundsatz von Treu und Glauben, weil der wirtschaftliche Aufwand für die Erhaltung des Denkmals nur deshalb in der angegebenen Höhe anfällt, weil seitens der Klägerin zuvor nicht ausreichend der Instandhaltungspflicht nachgekommen wurde.
Dass eine fortdauernde Verletzung der Instandhaltungspflicht durch die Klägerin vorliegt, welche zu dem gegenwärtigen Schadenbild maßgeblich beigetragen hat, ergibt sich aus dem wechselseitigen Vortrag der Beteiligten. Die Klägerin hat lediglich die Reinigung der Dachrinnen und das Freihalten der Fassade von Bewuchs sowie Schutz vor Vandalismus als regelmäßig durchgeführte Maßnahmen angeführt, zugleich aber auch eingeräumt, dass seit der Übernahme des Gebäudes im Jahr 2013 aus Kostengründen und mangels Nutzungsperspektive darüber hinaus weitere notwendige Erhaltungsmaßnahmen – insbesondere eine Abdichtung des Dachs – nicht ergriffen worden sind. Die Klägerin hat ferner eingeräumt, dass es aufgrund eines im Jahr 2020 eingetretenen Schadens am Dach vom Haus R. zur Durchfeuchtung des oberen Bereiches des Gebäudes gekommen sei, die zu einer Verschlechterung des Gebäudezustands geführt habe. Lediglich die entstandenen Öffnungen am Gebäude durch Einbrüche wurden laut Einlassung der Klägerin mit Holzplatten versiegelt. Ausweislich des über die Begehung erstellten Vermerks des Beklagten, dem Lichtbilder beigefügt sind, die das Innere und Äußere des Gebäudes im Vergleich zwischen 2014 zu 2020 zeigen, waren bei der zweiten Begehung insbesondere verstopfte Fallrohre und daraus resultierende fortschreitende Schäden, an der denkmalgeschätzten Substanz innen wie außen, u.a. Schäden an der Fassade sowie im Deckenbereich (Einsturz tragender Teile der Holzkonstruktion) festzustellen. Innenraumbereiche, die nicht im Bereich von der außenliegenden Dachentwässerung lagen, zeigten ausweislich des Vermerks keine entsprechenden Schadensbilder.
Die Entscheidung des Beklagten, der Klägerin die in Ziff. 2 und 3. der Ordnungsverfügung genannten Maßnahmen aufzugeben, erweist sich auch sonst als ermessensfehlerfrei ergangen. Der Beklagte verlagert durch sein Vorgehen nicht etwa die ihm obliegenden Amtsermittlungspflichten auf die Klägerin. Der Beklagte war insbesondere nicht verpflichtet, selbst den exakten Umfang der erforderlichen Reparaturen, die genaue Position jeder Schadensstelle einschließlich etwaiger verdeckter Schäden zu ermitteln und anzugeben. Denn er musste davon ausgehen, dass sowohl das Dach als auch Dachrinnen und Fallrohre schadhaft waren, weil dies zwischen den Beteiligten unstreitig bzw. offenkundig war, und dass die seit Jahren vorhandenen Schäden zu Folgeschäden an dem Denkmal geführt hatten. Deshalb durfte er sich darauf beschränken, die schadhaften Bereiche (Dachbereiche, Holzbauteile, Holzkonstruktion) und das Ziel der Reparaturen zu benennen (Notreparatur, statische Notsicherung) und – wie in der nicht mehr streitgegenständlichen Ziff. 4 gefordert – eine Untersuchung der beschädigten Bausubstanz und eine Begutachtung durch einen Sachverständigen zu fordern.
Vgl. zu einer solchen Vorgehensweise: OVG NRW, Beschluss vom 14. Juli 2003 - 8 A 3991/02 -, juris Rn. 4; VG Düsseldorf, Urteil vom 14. November 2013 - 9 K 1024/13 -, juris Rn. 27 ff. und Urteil vom 25. Juli 2002 - 4 K 960/01 -, juris.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 155 Abs. 1, 161 Abs. 2 VwGO. Bei der Kostenquotelung hat das Gericht berücksichtigt, dass nur über einen Teil des Streitgegenstandes streitig entschieden wurde, wobei Klägerin und Beklagter jeweils teils obsiegen und unterliegen und dass die Parteien das Verfahren im Übrigen übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Soweit das Verfahren in der Hauptsache erledigt ist, waren die Kosten der Klägerin aufzuerlegen, da sie mit ihrem gegen Ziff. 1 und 4. der Ordnungsverfügung gerichteten Rechtsbehelf voraussichtlich unterlegen wäre. Sowohl die Anordnung, die Fallrohre freizumachen und die Dachrinnen des Denkmals zu reinigen wie auch die Forderung, weitergehende Untersuchungen an der beschädigten Bausubstanz zu veranlassen und die Schäden von einem Sachverständigen begutachten zu lassen, waren hinreichend bestimmt und auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Die entsprechenden Tatbestandsvoraussetzungen waren gegeben und die Beklagte hatte bezüglich der konkret geforderten Maßnahmen ihr Ermessen fehlerfrei ausgeübt.
Es entspricht nicht der Billigkeit im Sinne von § 162 Abs. 3 VwGO, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen aufzuerlegen, denn dieser hat im vorliegenden Verfahren keinen Klageabweisungsantrag gestellt und sich somit nicht dem Kostenrisiko des § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf schriftlich beantragt werden, dass das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzureichen.
Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtigten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonderen Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
5.000,- Euro
festgesetzt.
Gründe
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 2 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht dem Auffangstreitwert.
Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.

Zitierte Normen: §§ 2, 3 DSchG
§§ 903 ff. BGB
§§ 155 Abs. 1, 161 Abs. 2 VwGO
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 76 VwVG NRW
§ 31 DSchG
§ 35 VwVfG NRW
§ 9 DSchG
§ 7 DSchG
§ 167 VwGO
§ 7 Abs. 1 DSchG
§ 7 Abs. 1 S. 1 2. Halbsatz DSchG
§ 7 Abs. 1 S. 2 DSchG
§ 7 Abs. 1 S. 3 DSchG
§ 7 Abs. 1 S. 1 DSchG
§ 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 35 Satz 1 VwVfG NRW
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 37 Abs. 1 VwVfG NRW
§ 24 Abs. 1 VwVfG NRW
§ 7 Abs. 2 DSchG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 52 Abs. 2 GKG
Art. 14 GG
Art. 20 Abs. 3 GG
Art. 19 Abs. 3 GG
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1987, 2352
BVerfGE 21, 362
BVerfGE 61, 82
4 L 107/01
14 TG 3967/95
11 S 16.49
14 A 250/00
7 K 98.21
7 A 4/07
3 Bf 175/15
1 BvR 578/63
2 BvR 1187/80
2 M 156/15
3 K 961/14
28 K 4888/21
1 S 2245/90
10 A 279/89
4 K 959/18
6 C 20.02
2 L 56/16
4 B 57/17
22 ZB 07.18
5 K 305/22
1 LA 146/24
1 K 2377/22
3 Bs 259/21
8 A 3991/02
9 K 5544/14
18 K 4331/10
4 B 32/06
10 B 360/08
7 B 107/08
10 B 306/00
5 B 90/05
9 L 1051/23
10 A 3453/06
10 A 1406/08
2 A 239/22
1 CS 22.15
10 B 36/24
10 A 699/07
10 B 1313/21
10 A 2102/24
10 A 2568/15
10 A 1487/22
10 A 3250/07
10 A 1541/05
28 K 4696/18
9 K 1024/13
4 K 960/01