Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-06-11, Aktenzeichen 3 K 3266/11
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2014:0611.3K3266.11.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wohnungseigentum, das in Form von Reihenhäusern errichtet wurde, ist im Wege des Ertragswertverfahrens zu bewerten. Es ist der sich aus Anlage 3 zum BewG ergebende Vervielfältiger (Massivbau) zu berücksichtigen, wenn das Objekt aus überwiegend wandlangen, geschosshohen vorgefertigten Wänden und zum Teil raumgroßen Deckenplatten in Vollmontagebauweise gefertigt wurde, wobei es sich bei den Umfassungswänden und tragenden Innenwänden um schalungsglatte Massivfertigteile aus Beton mit Blähtonzusatz mit einer Trockenrohdichte von mindestens 2,01 t/Kubikmeter unter Verwendung von Baustahlmatten handelt(Rn.43) (Rn.48) .
2. Die Bauart B erfasst nicht sämtliche Arten von Platten(Rn.50) .
3. "Fertighäuser" werden in Massivbauweise erstellt, wenn sie - auch hinsichtlich der Lebensdauer - den von Bauart A erfassten Massivbauten entsprechen und nicht die Voraussetzungen der für die Bauart B erforderlichen Leichtbauweise erfüllen(Rn.54) .
4. Ein "Putzabschlag" ist zu versagen, wenn bei Blähtonwänden die Tapete direkt aufgetragen werden kann(Rn.67) .
Der Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 2011 vom 28. Juni 2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 18. Oktober 2011 wird dahingehend geändert, dass der Einheitswert auf 50.100 DM (25.615 €) festgestellt wird.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Revision wird zugelassen.
Die Kosten des Verfahrens werden zu 1/3 den Klägern und zu 2/3 dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Kläger abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Kläger sind - nachdem der Kläger einen hälftigen Anteil auf seine Ehefrau übertragen hatte - zu je 1/2 Eigentümer des Grundstücks L..-Weg .. in ….. M..., WE Nr. .. (Reihenhaus). Die entsprechende Zurechnungsfortschreibung erfolgte mit Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 2011 vom 20. Oktober 2010 (Bl. 50 der Einheitswertakte …/…/…. -EW-Akte-) in diesem Bescheid wurde der Einheitswert für die Grundstücksart Einfamilienhaus -Wohnungs-/Teileigentum- nachrichtlich i. H. v. 22.394 € bzw. 43.800 DM mitgeteilt.
Mit Schreiben vom 13. April 2011, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 20 der Streitakte), teilte das zum damaligen Zeitpunkt zuständige Finanzamt N... den Klägern mit, dass es beabsichtige, eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung zum 1. Januar 2011 vorzunehmen, weil es durch einen Runderlass der Senatsverwaltung für Finanzen (EW-Nr. 28 vom 20. August 2010, s. Bl. 22 der Streitakte) angewiesen sei, Gebäude, die aus Stahlbeton- oder Betonfertigteilen errichtet seien, bei der Einheitswertfeststellung mit einem Vervielfältiger der Gruppe A (Massivbauten) zu bewerten, auch wenn deren Außenwandstärke (ohne Putz gemessen) weniger als 20 cm betrage. Gleichzeitig erhielten die Kläger einen Ausstattungsbogen mit der Bitte um Ausfüllung. Sie übersandten diesen am 20. April 2011 (Bl. 53 EW-Akte) und bezogen sich auf die bereits seit 2004 vorliegende Kopie der Baubeschreibung aus dem Kaufvertrag (s. Bl. 18 f. EW-Akte).
Mit Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung) auf den 1. Januar 2011 vom 28. Juni 2011 erhöhte das Finanzamt den Einheitswert auf 31.495 € (61.600 DM). Dabei wurden eine Jahresrohmiete von 6.780 DM und ein Vervielfältiger von 9,1 zugrunde gelegt. Die Jahresrohmiete wurde ausweislich der Erläuterungen zum Bescheid unter Berücksichtigung einer Wohnfläche von 111 m² x 5 DM x 12 Monate zuzüglich 120 DM pauschal für den Stellplatz ermittelt.
Die Kläger legten fristgemäß Einspruch ein. Zur Begründung führten sie im Wesentlichen aus, dem Finanzamt sei bei der Berechnung des Einheitswertes ein Fehler unterlaufen. Es habe laut Anlage 3 zum Bewertungsgesetz -BewG- die Bauausführung A gewählt. Wie der damalige Steuerberater mit Schreiben vom 8. November 2004 bereits mitgeteilt habe, handele es sich bei dem streitbefangenen Haus jedoch um einen Plattenbau, der aus wandlangen, geschosshohen vorgefertigten Wänden und zum Teil raumgroßen Deckenplatten erstellt worden sei. Hinsichtlich der Wände und Decken sei ausgeführt worden, es handele sich um „schalungsglatte Massivwände aus Beton mit Blähtonzusatz“ (also nicht um Stahlbeton). Dies habe die Firma X.. GmbH mit Schreiben vom 2. September 2011 (Bl. 67 EW-Akte) erneut bestätigt. Für derartige Bauten seien die Ausführungen zur Bauart B „Holzfachwerkbauten mit Ziegelsteinausmauerung, Gebäude aus großformatigen Bimsbetonplatten oder ähnlichen Platten“ maßgeblich. Die Formulierung „ähnliche Platten“ sei ein deutlicher Beleg dafür, dass die Vorschrift unter Berücksichtigung eines möglichen technischen Fortschritts im Bereich des Bauhandwerks allgemein gehalten worden sei.
Bei seiner nunmehrigen Bewertung setze sich das Finanzamt über die Feststellungen der Bausachverständigen des Finanzamts O..., die bei der ursprünglichen Beurteilung zu einem abweichenden Ergebnis gekommen sei, hinweg (s. Stellungnahme vom 2. Mai 2005, Bl. 23 f. der Streitakte).
Auch seien nach früheren Angaben der Finanzverwaltung Gebäude nur dann in die Gruppe A einzuordnen, wenn die Außenmauern stärker als 20 cm sein. Dies sei vorliegend nicht der Fall.
Außerdem sei der Grundsatz von Treu und Glauben zu beachten, der gebiete, dass im Steuerrechtsverhältnis jeder auf die Belange des anderen Teiles Rücksicht nehme und sich nicht mit seinem eigenen früheren (nachhaltigen) Verhalten in Widerspruch setze, auf das der andere vertraut habe.
Ferner sei Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz -GG- einschlägig, weil das Finanzamt lediglich den Teil der Hausbesitzer bezüglich der Ausstattung befragt habe, deren Bauten aus „Stahlbeton- oder Betonfertigteilen“ bestünden. Diese seien anders behandelt worden als Hausbesitzer von Häusern der übrigen Bauarten. Die Überprüfung der Ausstattungen der anderen Häuser könnte ebenfalls zu einer neuen Feststellung führen, sei aber unterlassen worden.
Zudem verletze die Anfrage des Finanzamts vom 13. April 2011 ihr Recht auf informationelle Selbstbestimmung und es mangele an einer Rechtsgrundlage zur Datenerhebung.
Mit Einspruchsentscheidung vom 18. Oktober 2011, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 9 ff. der Streitakte), wies das Finanzamt N... den Einspruch als unbegründet zurück. Es führte im Wesentlichen aus, hinsichtlich der Massivbauweise habe es zur Klärung der Bauart die Baufirma X.. um Auskunft zur Beschaffenheit der Gebäudemauern gebeten. Danach handele es sich um einen Bau aus Betonfertigteilen. Diese Fertigteile seien aus Beton mit Blähtonzusatz gefertigt und hätten eine Trockenrohdichte von mindestens 2,01 t/m³. Den Kern der Teile bilde eine Stahlmatte.
Häuser aus Stahlbeton seien der Vervielfältigertabelle der Bauart A zuzuordnen. Stahlbeton sei ein Verbundwerkstoff aus den Komponenten Stahl und Beton. Der Wandaufbau des streitbefangenen Einfamilienhauses entspreche genau dieser Definition, so dass der Vervielfältiger für die Bauart A auszuwählen sei.
Da es sich nicht um Leichtbeton handele, komme die Bauart B nicht in Frage.
Die Ausführungen der Kläger zur Mauerstärke, an der sich die Finanzverwaltung in den zurückliegenden Jahren orientiert habe (s. Erlass des Senators für Finanzen vom 6. September 1973 - III D 2 - S 3203 - 1/72 - Steuer- und Zollblatt -StZBl- für Berlin Nr. 52/73 Seite 1096), seien unbeachtlich. Die Beurteilung und Zuordnung sei im Streitfall unter Berücksichtigung der Fortentwicklung der Baustoffe erfolgt.
Einer solchen Fortschreibung von Einheitswerten zur Beseitigung eines Fehlers, die in § 22 Abs. 3 BewG vorgesehen sei, stehe hier weder der Grundsatz von Treu und Glauben noch Art. 3 Abs. 1 GG entgegen.
Auch seien die Beteiligten gemäß § 90 Abs. 1 Satz 1 Abgabenordnung -AO- zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet, so dass die Anfrage hinsichtlich eventueller Veränderungen rechtmäßig gewesen sei.
Mit ihrer fristgemäß eingereichten Klage wenden sich die Kläger weiterhin gegen die Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2011. Ein Fehler der vorherigen Einheitswertfeststellung liege nicht vor. Die seinerzeitige Bewertung sei auf der Grundlage einer gutachterlichen Stellungnahme der Bausachverständigen des Finanzamts O... erfolgt und sei daher weiterhin maßgeblich. Die neuerlichen Ermittlungen verletzten den Gleichheitsgrundsatz. Die Anforderung des Ausstattungsbogens, die nur dazu gedient habe, eine sehr gute Ausstattung durchzusetzen, hätte nicht erfolgen dürfen. Es fehle insoweit an einer Ermächtigungsgrundlage. Die verwendeten Baustoffe ihres Hauses hätten sich nicht verändert. Diese erfüllten die Voraussetzungen der Bauart B; es handele sich um „ähnliche Platten“ im Sinne der dortigen Auflistung.
Dies habe der Beklagte nicht berücksichtigt. Sofern er die Begriffe Leichtbeton und leichte Bauausführung gleichsetze, befinde er sich im Irrtum. Bei dem streitbefangenen Gebäude liege eine leichte Bauausführung vor, auf die Verwendung von Leichtbeton komme es nicht an. Auch werde darauf hingewiesen, dass die in den Wänden befindlichen Stahlmatten im Wesentlichen dem Transport dienten. Ohne den Stahlmattenkern würden die Betonfertigteile beim Transport auseinanderbrechen.
Nachdem der Beklagte mit Schriftsatz vom 9. Januar 2013 (Bl. 69 f. der Streitakte) zunächst eine Bescheidänderung dahingehend in Aussicht gestellt hatte, dass die Ausstattungsmerkmale des streitbefangenen Objekts nunmehr anhand des Runderlasses EW-Nr. 48 vom 5. November 2012 (Bl. 58 ff. der Streitakte) als „gut“ angesehen würden, so dass sich eine Jahresrohmiete je nach Bauart von 3,65 DM/m² bei Leichtbauweise (Mietspiegel II a, wie bisher) oder von 3,90 DM/m² bei Massivbauweise (Mietspiegel I a) ergäbe, hat er diese Beurteilung mit Schriftsatz vom 29. Januar 2013 (Bl. 87 der Streitakte) dahingehend korrigiert, dass die Ausstattung doch als „sehr gut“ anzusehen sei. Bei je zwei Ausstattungsmerkmalen aus den Bereichen „mittel“ und „gut“ und vier Merkmalen aus dem Bereich „sehr gut“ ergebe sich bei Anwendung des zitierten Runderlasses insgesamt eine sehr gute Ausstattung. Auf die Einzelheiten der genannten Schriftsätze wird Bezug genommen.
Daraufhin haben die Kläger mit Schriftsatz vom 25. Februar 2013 (Bl. 91 ff. der Streitakte) detailliert zu den einzelnen Ausstattungsmerkmalen Stellung genommen. Insoweit wird auf Bl. 94 ff. der Streitakte Bezug genommen. Die Ausstattung sei demgemäß mit „gut“ zu bewerten.
Hinsichtlich der Wohnfläche verweisen die Kläger auf die von der Bausachverständigen vorgenommene Berechnung, die zu der auch vom Finanzamt im Bescheid zugrunde gelegten Fläche von 111,12 m² führe (s. Bl. 77 EW-Akte).
Hinsichtlich des Putzabschlags werde die Auffassung vertreten, dass vorliegend gemäß § 43 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz - Zweite Berechnungsverordnung -II. BV- ein 3 %iger Abzug vorzunehmen sei, weil sich die von der Bausachverständigen errechneten Maße auf die Rohbaumaße des Hauses bezögen, eine Ermittlung des Fertigmaßes sei nicht erfolgt.
Selbst bei Ansatz des Mietwertes der Gruppe A werde danach die Wertfortschreibungsgrenze des § 22 Abs. 1 BewG nicht erreicht, so dass der angefochtene Einheitswertbescheid aufzuheben sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Kläger wird insbesondere auf ihre Schriftsätze vom 29. Oktober 2011, 2. Februar 2012, 22. April 2012, 15. Mai 2012, 1. Juli 2012, 26. Mai 2013 und 11. August 2013 Bezug genommen.
In der mündlichen Verhandlung haben die Kläger ergänzend erklärt, dass das streitbefangene Haus nicht über einen Hobbyraum verfüge, der Keller sei unbeheizt und werde im Wesentlichen als Lagerraum genutzt. Die Terrasse habe keine Überdachung, es seien lediglich Holzwände zur optischen Abgrenzung gegenüber den Nachbarn vorhanden. Für den PKW sei ein Carport vorhanden. Es handele sich dabei um einen Doppelcarport, der zur Hälfte zum Nachbarhaus gehöre.
Die Kläger beantragen,den Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 2011 vom 28. Juni 2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 18. Oktober 2011 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.
Er trägt vor, die fehlerbeseitigende Wertfortschreibung sei zu Recht erfolgt. Zwar sei bei der ursprünglichen Einheitswertfeststellung zum 1. Januar 2005 eine Begutachtung vorgenommen worden, allerdings sei das Finanzamt nach erneuter Prüfung des Sachverhalts im Mai 2011 zu dem Schluss gekommen, dass die rechtliche Würdigung zum Zeitpunkt der damaligen Nachfeststellung auf den 1. Januar 2005 fehlerhaft gewesen sei. Es habe diesen Fehler zum frühest möglichen Zeitpunkt korrigiert.
Die Nachfrage nach eventuellen Veränderungen im Rahmen der anstehenden Wertfortschreibung sei aus verwaltungsökonomischen Gründen erfolgt, um alle Faktoren, die Einfluss auf die Wertfortschreibung haben könnten, in einem Verwaltungsakt zu erfassen.
Hinsichtlich der Bauart werde darauf hingewiesen, dass zu Gruppe A Gebäude aus … Stahlbeton- oder Betonteilen fielen, soweit sie nicht unter Gruppe B fielen. Es müsse daher zunächst bei Betonplattenbauweise überprüft werden, ob es sich bei dem verwendeten Baumaterial um Stahlbeton oder Leichtbeton handele. Nur im Falle von Leichtbeton könne ein Bau als B-Bau klassifiziert werden. Dann müssten seine Außenmauern außerdem weniger als 20 cm stark sein. Insofern sei in der Einheitsbewertung auf den 1. Januar 2005 eine falsche Schlussfolgerung gezogen worden, weil das streitbefangene Gebäude wegen seiner nur 11 cm starken Außenmauern als B-Bau qualifiziert worden sei.
Die weiteren Sachverhaltsermittlungen hätten ergeben, dass bei dem Bau der Kläger Betonplatten mit einer Trockenrohdichte von mindestens 2010 kg/m³, also keine Leichtbetonplatten (erforderliche Trockenrohdichte von weniger als 2000 kg/m³) verwendet worden seien, die zudem über einen Stahlmattenkern verfügten.
Bei den in dem Erlass des Senators für Finanzen (heute: Senatsverwaltung für Finanzen) vom 6. September 1973 enthaltenen Erläuterungen handele es sich im Übrigen nicht um eine Legaldefinition, sondern lediglich um eine die Verwaltung bindende Anweisung, die das Gesetz auslege.
Hinsichtlich der Bewertung der Ausstattungsmerkmale werde darauf hingewiesen, dass diese von Anfang an als „sehr gut“ angesehen worden seien. Lediglich durch die falsche Zuordnung als B-Bau habe das Haus mit dem im Mietspiegel II a vorgegebenen besten Wert „gut“ bewertet werden können. Das Haus der Kläger verfüge über die gute Ausstattung hinaus über Isolierverglasung, großzügige Elektrik und Bad mit Dusche und Badewanne sowie separates Gäste-WC.
Bei der gemäß seinem Schriftsatz vom 9. Januar 2013 durchgeführten erneuten Beurteilung anhand des am 5. November 2012 erlassenen Runderlasses EW-Nr. 48 habe er, der Beklagte, die Ausstattungsmerkmale nach der Baubeschreibung der Baufirma zugrunde gelegt, weil die Kläger den erneut erbetenen geänderten Vordruck EW 103 nicht eingereicht hätten. Sofern er seine Ausführungen mit Schriftsatz vom 29. Januar 2013 dahingehend korrigiert habe, dass die ermittelten Ausstattungsmerkmale zu einer Bewertung als „sehr gut“ führten, werde darauf hingewiesen, dass nach dem zitierten Runderlass eine gewichtende Betrachtung erfolgen müsse und ein Zusammenzählen aller Wertigkeiten und die anschließende Division durch die Anzahl der Merkmal nicht zulässig sei.
Mit Schriftsatz vom 15. April 2013 hat der Beklagte ergänzend darauf hingewiesen, die Kläger hätten nunmehr erstmalig erklärt, eine Einbauküche zu besitzen, zudem müsse die berücksichtigte Wohnfläche - auch im Hinblick auf die eventuelle Berücksichtigung von Hobbyräumen - überprüft werden. Bisher sei er trotz rechtlicher Bedenken den Berechnungen des Bausachverständigen gefolgt, der nach Aktenlage eine geringere Wohn-/Nutzfläche als die Kläger und der Bauträger ermittelt habe. Nunmehr sei es erforderlich, die genannten Angaben vor Ort im Rahmen einer Augenscheinseinnahme zu überprüfen bzw. die Kläger zur Ausfüllung des geänderten Vordrucks EW 103 aufzufordern. Er weise darauf hin, dass im Schreiben der Firma X.. vom 18. Januar 2005 ein Rechenfehler enthalten sei und die Summe der Wohnflächen richtigerweise 126,16 m² betragen. Allerdings seien in dieser Berechnung Nutzflächen von Balkonen (0,78 m²) und Terrasse (10 m²) noch nicht enthalten, die mit der halben Nutzfläche zur Wohnfläche gehörten. Diese betrage damit 131,55 m² und nach Abzug von 10 % gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BV 118,39 m². Da die massiven Bauteile ausweislich der allgemeinen Baubeschreibung direkt tapeziert würden, sei für den 3 %igen Abschlag für Putz kein Raum. Demgemäß werde auch bei Ansatz einer guten Ausstattung ein Einheitswert von 51.300 DM erreicht und damit die Wertfortschreibungsgrenze überschritten.
In der mündlichen Verhandlung hat der Beklagte in Übereinstimmung mit den Klägern erklärt, dass die Fläche des einzigen Balkons bei der von der Bausachverständigen des Finanzamts O... ermittelten Fläche bereits mit 50 % berücksichtigt worden sei. Allerdings hat er darauf hingewiesen, dass bisher lediglich der Mietwert für einen PKW-Stellplatz i.H.v. 10 DM/Monat berücksichtigt worden sei, während für den vorhandenen Carport-Stellplatz 15 DM/Monat anzusetzen seien.
Im vorliegenden Verfahren hat mit Wirkung ab 1. April 2013 aufgrund einer Änderung der Finanzämter-Zuständigkeitsverordnung ein Beklagtenwechsel vom Finanzamt N... zum Finanzamt O... stattgefunden.
Dem Gericht haben bei seiner Entscheidung neben der Streitakte die vom Beklagte unter den Steuernummern …/…/….. und …/… .. geführten Einheitswertakten vorgelegen, auf deren Inhalt ergänzend Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist in dem im Tenor bezeichneten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.
Soweit in dem angefochtenen Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 2011 ein höherer Einheitswert als 50.100 DM bzw. 25.615 € festgestellt wird, ist er rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung -FGO).
Grundsätzlich bestehen keine Bedenken, bei einer Korrektur der Rechtsauffassung zur Einstufung eines Gebäudes eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung vorzunehmen, zumal hierfür vorliegend auch der gemäß § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 BewG zutreffende Bewertungsstichtag 1. Januar 2011, nämlich der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Feststellungsbescheid erteilt wurde, gewählt wurde. Jeder Fehler im Sinne einer objektiven Unrichtigkeit rechtfertigt die Fortschreibung des Einheitswertes zum Zwecke der Fehlerbeseitigung (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs -BFH- vom 29. November 1989 II R 53/87, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1990, 149; Halaczinsky in Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, § 22 Rn. 56). Auch der Grundsatz von Treu und Glauben steht einer solchen Wertfortschreibung nicht entgegen.
Wohnungseigentum, das - wie hier - in Form von Reihenhäusern errichtet wurde, ist im Wege des Ertragswertverfahrens zu bewerten (vgl. § 93 Abs. 2 Satz 1 BewG, Halaczinsky in Rössler/Troll, a.a.O., § 93 Rn. 33).
Dabei ergibt sich der Grundstückswert gemäß § 78 BewG regelmäßig durch Anwendung eines Vervielfältigers (§ 80 BewG) auf die Jahresrohmiete (§ 79 BewG).
Soweit zwischen den Beteiligten die für den Vervielfältiger und auch für den Mietspiegel maßgebliche Bauart streitig ist, ist der Beklagte hinsichtlich des ausweislich der Baubeschreibung aus überwiegend wandlangen, geschosshohen vorgefertigten Wänden und zum Teil raumgroßen Deckenplatten in Vollmontagebauweise erstellten Hauses zu Recht von dem Vorliegen eines Massivbaus der Bauart A ausgegangen.
Die auf die Jahresrohmiete 1964 anzuwendenden Vervielfältiger sind den Tabellen gemäß Anlagen 3 bis 8 zum BewG bzw. Anlagen 1 bis 8 zu den Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens -BewRGr- zu entnehmen. Sie sind nach der Art der Bauausführung der Gebäude in die Gruppen A, B und C aufgeteilt. Diese Aufteilung entspricht auch der Lebensdauer der einzelnen Gebäudearten (vgl. Halaczinsky in Rössler/Troll, a.a.O., § 80 Rn. 13).
Bauart A erfasst Massivbauten mit Mauerwerk aus Ziegelsteinen, Natursteinen, Kalksandsteinen, Schwemmsteinen oder ähnlichen Steinen sowie Stahl- und Stahlbetonskelettbauten außer solche Bauten, die unter Bauart B fallen.
Zu Bauart B gehören Holzfachwerkbauten mit Ziegelsteinausmauerung, Gebäude aus großformatigen Bimsbetonplatten oder ähnlichen Platten sowie andere eingeschossige massive Gebäude in leichter Bauausführung.
Sofern Gebäude in Montagebauweise errichtet werden, sind diese je nach ihrer Bauart und Konstruktion den entsprechenden Gebäudegruppen zuzuordnen (vgl. Halaczinsky in Rösler/Troll, a.a.O., § 80 Rn. 16).
Bei dem streitbefangenen Objekt handelt es sich nach den Angaben der Baufirma X.. bei den Umfassungswänden und bei den tragenden Innenwänden um schalungsglatte Massivfertigteile aus Beton mit Blähtonzusatz (siehe Schreiben vom 2. September 2011, Bl. 25 der Streitakte). Auf Anfrage des Finanzamts N... hatte die Firma X.. mit Schreiben vom 20. und 27. September 2011 (Bl. 72 und 78 EW-Akte) ergänzend mitgeteilt, dass es sich um Massivbauweise unter Verwendung von gewichtreduziertem Normalbeton mit einer Trockenrohdichte von mindestens 2,01 t/m³ handele. Der Wandaufbau erfolge zudem unter Verwendung von Baustahlmatten.
Bei dieser Bauweise und diesem Baumaterial handelt es sich nach Auffassung des erkennenden Senats nicht um ein Gebäude in Leichtbauweise, wie es von der Bauart B erfasst wird. Vielmehr hat der Beklagte hier zu Recht berücksichtigt, dass die von der Firma X.. verwendeten neueren Baustoffe zu der Erstellung eines Massivbaus im Sinne der Bauart A führen.
Insoweit kann der von den Klägern vertretenen Auslegung, die Bauart B erfasse sämtliche Arten von Platten und auch die im Streitfall verwendeten vorgefertigten Wände entsprächen dieser Definition, nicht gefolgt werden.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die in der Anlage zum Bewertungsgesetz und zugleich auch in dem für Berlin gültigen Mietspiegel verwandten Bauartbeschreibungen auf der Grundlage der seinerzeitigen Baustoffe erfolgt sind. Dabei wird deutlich, dass von der Bauart B die leichteren Bauausführungen erfasst werden sollen in Abgrenzung zu den unter Bauart A fallenden Massivbauten. Insoweit enthält die Beschreibung auch den Hinweis auf großformatigen Bimsbetonplatten oder ähnliche Platten. Erfasst werden sollen demgemäß Gebäude aus großformatigen Leichtbetonplatten (z. B. aus Bims- oder Porenbeton; vgl. hierzu Halaczinsky in Rösler/Troll, a.a.O., § 80 Rn. 14 ff.).
Nach Aktenlage, insbesondere im Hinblick auf die Schreiben der Baufirma X.. GmbH und die Baubeschreibung handelt es sich bei dem streitbefangenen Gebäude um ein Massivhaus mit Massivwänden aus Beton mit Blähtonzusatz, die zudem Stahl enthalten, wobei mit gewichtsreduziertem Normalbeton mit einer Trockenrohdichte von mindestens 2,01 t/m³ gearbeitet wurde. Leichtbeton setzt demgegenüber eine Trockenrohdichte von maximal 2,0 t/m³ voraus (DIN 1045).
Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass das von den Klägern erworbene „X..-Einfamilienwohnhaus“ ausweislich der Baubeschreibung (Nr. 08) ausdrücklich als Massivhaus bezeichnet wird, das den Brandschutzbestimmungen der Bauordnung entspricht.
Die auch im Streitfall verwendeten modernen Baumaterialien und Baukonstruktionen führen demgemäß dazu, dass „Fertighäuser“ in Massivbauweise erstellt werden, die - auch hinsichtlich der Lebensdauer - den von Bauart A erfassten Massivbauten entsprechen und nicht die Voraussetzungen der für die Bauart B erforderlichen Leichtbauweise erfüllen.
Demgemäß ist der Vervielfältiger der Bauart A 9,1 (Anlage 3 zum BewG bzw. Anlage 8 zu den BewRGr) maßgeblich.
Dieser ist gemäß § 78 BewG auf die Jahresrohmiete i. S. v. § 79 BewG anzuwenden.
Die für die Bewertung maßgebende Jahresrohmiete ist grundsätzlich das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben (§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewG). Diese Miete muss auf die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt zurückgeführt werden (§ 27 BewG). Auszugehen ist insoweit von der Miete, die für das Grundstück nach seinem tatsächlichen Zustand (Ausstattung, Lage, Finanzierungsart und dergleichen) im Feststellungszeitpunkt am 1. Januar 1964 gegolten hätte. Anzusetzen ist daher in der Regel nicht die tatsächliche, sondern die übliche Miete im Hauptfeststellungszeitpunkt. Diese lässt sich nur durch Schätzung ermitteln. Dabei können die von den Finanzbehörden der Länder aufgestellten Mietspiegel als Anhalt dienen, die auch von der Rechtsprechung als geeignete Grundlage anerkannt werden (vgl. Beschluss des BFH vom 24. September 1976 III B 12/76, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1977, 196; Halaczinsky in Rössler/Troll, a.a.O., § 79 BewG Rn. 58 f., 103).
Bei der vom Beklagten angewandten Aufstellung der Oberfinanzdirektion -OFD- Berlin gemäß Rundverfügung Nr. 3/1991 vom 18. Januar 1991 (Amtsblatt für Berlin II 1991, 292 ff.) handelt es sich um einen solchen Mietspiegel. Er muss aus einer Zusammenstellung von Rahmenmieten, die aus Mieten einer repräsentativen Zahl von vermieteten Grundstücken unter Berücksichtigung der örtlichen Mietlage abgeleitet worden sind, bestehen. Der Mietspiegel ist nach Gemeindegrößenklassen, Grundstücksarten, Baugruppen, Ausstattungsgruppen und nach solchen Wohngruppen zu untergliedern, für die im Hauptfeststellungszeitpunkt unterschiedliche Mietpreisregelungen bestanden haben (Rössler/Troll, a.a.O., § 79 BewG Rn. 58). Diese Voraussetzungen erfüllt die Regelung der OFD Berlin. Der erkennende Senat hat keine Veranlassung anzunehmen, dass die OFD nicht von den genannten Voraussetzungen ausgegangen ist, und damit an der repräsentativen Aussagekraft der Regelung zu zweifeln (vgl. hierzu auch die nicht veröffentlichten Urteile des Finanzgerichts -FG- Berlin vom 4. Oktober 2000, 2 K 2138/96 und des FG Berlin-Brandenburg vom 13. Juni 2007, 3 K 2173/03; Halaczinsky in Rössler/Troll, a.a.O., § 79 BewG Rn. 59). Zudem handelt es sich um die Weiterentwicklung der Werte der im Steuer- und Zollblatt für Berlin - StZBl - 1967, 216 veröffentlichten Mietspiegel, die der BFH in seinem Urteil vom 10. August 1984, (III R 82/75, BStBl II 1985, 234) als maßgeblich anerkannt hat. Der Beklagte durfte sich daher auf die Regelungen in der Rundverfügung der OFD Berlin stützen.
Dabei hat er zu Recht den Mietspiegel Ia für freifinanzierte und nicht steuerbegünstigte Nachkriegsbauten der Bauart A zugrunde gelegt. Die Voraussetzungen für die Zuordnung zu den Bauarten sind insoweit mit der Unterteilung der Bauarten bei den Vervielfältigern vergleichbar. Bauart A ist bei Massivbauten mit Mauerwerk aus Ziegelsteinen, Kalksandsteinen, Natursteinen, Schwemmsteinen oder ähnlichen Steinen gegeben sowie bei Stahl- und Stahlbetonskelettbauten außer bei solchen Bauten, die unter Bauart B fallen.
Zu Bauart B gehören Holzfachwerkbauten aller Art, Gebäude aus großformatigen Bimsbetonplatten oder ähnlichen Platten sowie andere eingeschossige massive Gebäude in leichter Bauausführung, besonders haltbare Holzbauten mit massiven Fundamenten.
Entsprechend den obigen Ausführungen ist folglich vorliegend auch im Rahmen der Einstufung in die Mietspiegel die Gebäudeklasse A maßgeblich.
Die Einstufung der Ausstattungsmerkmale führt allerdings vorliegend zu der Bewertung als „gut“. Sofern der Beklagte darauf abstellt, dass sich nach dem Runderlass EW-Nr. 48 bei einer Bewertung von zwei Ausstattungsmerkmalen als „mittel“, zwei als „gut“ und vier als „sehr gut“ insgesamt eine sehr gute Ausstattung ergebe, ist dies nach Auffassung des erkennenden Senats nicht sachgerecht. Vielmehr ergibt die Gesamtschau selbst im Falle der vom Beklagten zugrunde gelegten Ausstattung insgesamt eine gute Qualität. Berücksichtigt man darüber hinaus im Streitfall die ergänzenden Angaben der Kläger zu den Abweichungen von der abstrakten Baubeschreibung, die der Beklagte zu Grunde gelegt hat, bestätigt dies in jedem Fall die Qualifizierung als „gut“. Eine derart hochwertige, besonders aufwendige Ausstattung, die die Beurteilung „sehr gut“ rechtfertigen würde, ist nach Aktenlage nicht gegeben.
Bei Anwendung des Mietspiegels Ia ist daher die für Reihenhäuser maßgebliche Miete von 3,90 DM/m² anzusetzen.
Die zu berücksichtigende Wohnfläche beträgt 114 m².
Diese beruht auf den Ermittlungen der Bausachverständigen des Finanzamts O..., die ausweislich ihrer o. g. Stellungnahme vom 2. Mai 2005 eine Wohnfläche von 127,72 m² errechnet hatte. Nach Aktenlage und auch aufgrund des weiteren Verfahrensverlaufs haben sich keine konkreten Anhaltspunkte dafür ergeben, dass diese Berechnung nicht zutreffend wäre. Insbesondere kommt keine Erhöhung der Wohnfläche wegen eines Hobbyraums, einer Terrasse oder weiterer Balkone infrage. Es liegen - auch im Hinblick auf die Erörterung in der mündlichen Verhandlung und die Beschreibung der Kellerräume - keine Indizien für das Vorliegen eines Hobbyraumes vor. Auch die Firma X.. GmbH hatte die Erstellung eines solchen Raumes verneint (siehe Schreiben vom 18. Januar 2005, Bl. 34 EW-Akte). Die Voraussetzungen für eine Wohnflächenerhöhung für die Terrasse sind ebenfalls nicht gegeben, da es sich insoweit nicht um einen gedeckten Freisitz i.S.v. § 44 Abs. 3 der II. BV handelt. Der vorhandene Balkon wurde - wie die Beteiligten in der mündlichen Verhandlung übereinstimmend erklärt haben - bei der Berechnung der Bausachverständigen bereits berücksichtigt.
Die ermittelte Wohnfläche von 127,72 m² ist gemäß § 44 Abs. 3 II. BV um den auch von der Bausachverständigen vorgenommenen Abzug von 10 % zu verringern, der auch für Wohnungseigentum in der Form von Reihenhäusern Anwendung findet (vgl. Halaczinsky in Rössler/Troll, a.a.O., § 93 Rn. 33), so dass 114 m² verbleiben.
Allerdings ist der von den Klägern begehrte Putzabschlag zu versagen, da dieser - wie der Beklagte zu Recht ausgeführt hat - bei Blähtonwänden, auf die die Tapeten direkt aufgetragen werden können, nicht in Frage kommt.
Wie sich in der mündlichen Verhandlung ergeben hat, befindet sich auf dem streitbefangenen Grundstück nicht - wie bisher vom Beklagten berücksichtigt - ein Pkw-Stellplatz, sondern ein Carport. Für diesen sind monatlich 15 DM, also jährlich 180 DM anzusetzen. Die Tatsache, dass es sich hier um einen Doppel-Carport handelt, der zur Hälfte zum Nachbarhaus gehört, führt im Hinblick auf die typisierende Betrachtung bei der Einheitsbewertung zu keiner abweichenden Beurteilung.
Demgemäß ergibt sich ein Einheitswert von 50.186 DM, abgerundet 50.100 DM (114 m² x 3,90 DM x 12 + 180 DM, Vervielfältiger 9,1).
Da der zuvor festgestellte Einheitswert 43.800 DM betrug, wird die gemäß § 22 Abs. 1 BewG für Abweichungen nach oben erforderliche Erhöhung um mehr als 10 % und mindestens 5.000 DM erreicht.
Die von den Klägern begehrte Aufhebung des angefochtenen Einheitswertbescheides kam daher nicht in Frage. Die Klage war folglich hinsichtlich ihres über die erfolgte Verringerung des Einheitswertes hinausgehenden Begehrens abzuweisen.
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass es im Streitfall nicht an einer Ermächtigung des Beklagten für die Datenerhebung gefehlt hat und auch im Hinblick darauf, dass der Beklagte nur bei Hauseigentümern bestimmter Bauarten die Überprüfung einer Wertfortschreibung vorgenommen hat, keine Verletzung des Art. 3 GG ersichtlich ist. Die Finanzbehörden sind berechtigt, von Amts wegen zur Überprüfung der Voraussetzungen für eine Wertfortschreibung des Einheitswertes Erklärungen und sonstige erforderliche Informationen anzufordern (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 3 BewG i.V.m. § 149 Abs. 1 Satz 2 Abgabenordnung -AO-, § 90 AO). Zudem ist für die Berechtigung für eine Fortschreibung zur Fehlerbeseitigung nicht maßgeblich, ob sie in Einzelfällen oder in einer Vielzahl von Fällen erfolgt (vgl. Halaczinsky in Rössler/Troll, a.a.O., § 58 f.).
Die Revision wird gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO zur Fortbildung des Rechts im Hinblick auf die Einstufung in die Gebäudeart A bei der Ermittlung des Vervielfältigers gemäß § 80 BewG zugelassen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung -ZPO-.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 78 BewG
§ 80 BewG
§ 79 BewG
§ 27 BewG
§ 90 AO
§ 151 FGO
§ 22 Abs. 3 BewG
§ 90 Abs. 1 Satz 1 Abgabenordnung
§ 22 Abs. 1 BewG
§ 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BV
§ 100 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung
§ 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 BewG
§ 93 Abs. 2 Satz 1 BewG
§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewG
§ 44 Abs. 3 der II. BV
§ 44 Abs. 3 II. BV
§ 28 Abs. 2 Satz 3 BewG
§ 149 Abs. 1 Satz 2 Abgabenordnung
§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO
§ 136 Abs. 1 Satz 1 FGO
§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung
§ 43 der Verordnung
Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: BStBl II 1985, 234
89 II R 53/87
76 III B 12/76
2 K 2138/96
3 K 2173/03
III R 82/75