Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht (Niedersachsen, )
Beschluss vom 2026-03-04, Aktenzeichen 1 LA 64/25
ECLI: ECLI:DE:OVGNI:2026:0304.1LA64.25.00

Tenor:
Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stade - 2. Kammer (Einzelrichter) - vom 7. Mai 2025 wird abgelehnt.
Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens als Gesamtschuldner.
Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 90.000 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen eine Nutzungsuntersagung bezüglich der Vermietung von sechs Ferienwohnungen.
Die Kläger sind Eigentümer eines seit dem Jahr 2008 mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks (Flurstück G., Flur H. der Gemarkung I. -Stadt; postalische Anschrift J. -Straße 2, K. -Stadt). Dieses liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 38/2 "Am Grooten Steen" vom 3. Dezember 1964 der Beklagten, der für diesen Bereich ein Reines Wohngebiet (WR) nach § 3 BauNVO 1962 festsetzt. Die Genehmigungshistorie verlief wie folgt: Auf den Bauantrag einer von den Klägern geführten GmbH vom 26. Februar 2007 genehmigte die Beklagte unter dem 4. Juli 2007 antragsgemäß die Baumaßnahme "Wohnhaus (6 WE) und Nebengebäude".
Zur Vorbereitung der Anfang März 2008 erfolgten Einigung mit dem nördlich angrenzenden Grundstückseigentümer, der - erfolglos - Widerspruch gegen die Baugenehmigung erhoben hatte, beantragten die Kläger, firmierend als Grundstücksgemeinschaft, mit Bauantrag vom 18. Januar 2008, ergänzt durch Schreiben vom 30. Januar 2008 einen Nachtrag zu der erteilten Genehmigung. Die Änderungen betreffen im Wesentlichen die bauliche Gestalt (u.a. Wegfall des Kellergeschosses und Vergrößerung des Nebengebäudes), zur Nutzung finden sich dagegen keine Ausführungen. Die Beklagte bat mit Schreiben vom 20. Mai 2008 - neben weiteren Unterlagen - um eine Begründung für die in den Unterlagen neu dargestellten, in der Liste der beantragten Änderungen dagegen nicht aufgeführten drei WC-Räume in den Spitzböden, bei denen es sich nach Genehmigungslage ausschließlich um Abstellräume handelte. Unter dem 22. Mai 2008 antworteten die Kläger unter der Überschrift "Begründung zur Schaffung einer WC-Anlage im Spitzboden der Wohnungen im Dachgeschoss" wie folgt:
"Da es sich hier um Wohnungen mit 4 Schlafplätzen handelt (2 x Schlafzimmer und 2 x Ausziehsofa im Wohnzimmer) soll ein zweites WC mit Waschplatz geschaffen werden, da diese Wohnungen an ständig wechselnde Feriengäste vermietet werden. Dieses zusätzliche WC mit Waschtisch kann nur im Spitzboden geschaffen werden.
Wir bitten nunmehr um Erteilung der Nachtrags-Genehmigung."
Dieses Schreiben ist Bestandteil der Genehmigungsakte und mit einem grünen Stempel "Akte" bzw. "2. Ausfertigung" versehen. Ein Grünstempel in Form eines Genehmigungsvermerks, wie er sich beispielsweise auf den Bauvorlagen "Grundrisse, Schnitte, Ansichten M 1: 100" findet und der diese entsprechend der Baugenehmigung (1. Nachtrag) vom 4. Juni 2008 zum Gegenstand derselben macht ("... die vorbezeichnete Baumaßnahme ist entsprechend den mit Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen auszuführen."), ist auf diesem Schreiben dagegen nicht vorhanden. In der Nachtragsgenehmigung heißt es auf Seite 2 unter 2.:
"Diese Baugenehmigung gilt ausschließlich, auch wenn in den hier genehmigten Bauvorlagen Weiteres dargestellt ist, für folgende in den Bauvorlagen rot gekennzeichnete Bauteile/Änderungen:
Standortänderung des Wohnhauses auf dem Baugrundstück.
Wegfall des Kellergeschosses.
Einbau von drei WCs in den Spitzböden der Dachgeschosswohnungen.
Errichtung eines Nebengebäudes zur Unterbringung der Heizungsanlage.
Errichtung eines Nebengebäudes mit Abstellräumen."
Die Kläger vermieteten die Wohnungen als Ferienwohnungen, was ihnen von der Beklagten mit Bescheid vom 14. Juli 2021 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgelds untersagt wurde. Zur Begründung führte die Beklagte im Wesentlichen aus, das Haus der Kläger sei lediglich zum Dauerwohnen genehmigt. Eine Nutzung als Ferienwohnungen sei eine genehmigungspflichtige Umnutzung, welche vorliegend weder genehmigt noch beantragt oder genehmigungsfähig sei. Der maßgebliche Bebauungsplan setze ein Reines Wohngebiet fest. In diesem seien Ferienwohnungen auch nicht als "kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nach § 3 Abs. 3 BauNVO 1962 zulässig, da es an der hierfür erforderlichen Erbringung beherbergungstypischer Dienstleistungen fehle.
Die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 7. Mai 2025 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung sei rechtmäßig, weil die Nutzung der sechs Wohnungen als Ferienwohnungen nicht genehmigt und damit formell illegal sei. Entgegen der Auffassung der Kläger habe die Nachtragsgenehmigung vom 4. Juni 2008 keine Nutzungsänderung zum Gegenstand. Sie beziehe sich ausdrücklich auf den Bauantrag vom 18. Januar 2008, der eine Nutzungsänderung nicht enthalte, und genehmige die "Geänderte Ausführung eines Wohnhauses". Selbst wenn man in dem Schreiben der Kläger vom 22. Mai 2008 eine Ergänzung ihres Bauantrags sähe, wäre über diesen nicht entschieden worden. Etwas anderes ergebe sich nicht aus dem Verweis auf die Bauvorlagen, denen die Kläger ihr Schreiben vom 22. Mai 2008 zuordnen, da diese die Baumaßnahmen lediglich im Detail konkretisieren, aber nicht in ihren Hauptbestandteilen ändern könnten. Auch der von den Klägern herangezogenen Sitzungsvorlage des Fachdienststelle FB 6 - Planen, Stadtentwicklung und Bauen vom 4. Juli 2012 lasse sich nicht entnehmen, dass jede Genehmigung zum Dauerwohnen auch eine Genehmigung zum Ferienwohnen sei. Die Ferienwohnnutzung sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig, da sie den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspreche. Eine Genehmigung setze voraus, dass dieser funktionslos geworden sei, was nicht der Fall sei, und das Vorhaben den Anforderungen des § 34 BauGB entspreche. Das Ergebnis einer solchen mehrstufigen Prüfung sei nicht mehr offenkundig.

Entscheidungsgründe:
Der dagegen gerichtete, auf die Zulassungsgründe ernstlicher Zweifel und grundsätzlicher Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 und 3 VwGO) gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.
1.
Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils sind dann dargelegt, wenn es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens eine erhebliche Tatsachenfeststellung oder einen tragenden Rechtssatz in der angefochtenen Entscheidung mit plausiblen Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich etwas am Entscheidungsergebnis ändern könnte. Überwiegende Erfolgsaussichten sind nicht erforderlich; es genügt, wenn sich diese auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens als offen erweisen. Das ist hier nicht der Fall.
Der Vortrag der Kläger, sie hätten mit der Nachtragsbaugenehmigung jedenfalls auch eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnnutzung beantragt, wobei sie auf ihr Schreiben vom 22. Mai 2008 verweisen, verfängt nicht. Was Gegenstand der (Nachtrags-)Baugenehmigung ist, bestimmt im Ausgangspunkt der Bauherr mit seinem Bauantrag. Zur Auslegung der daraufhin erteilten Baugenehmigung sind neben der textlichen Bezeichnung auch die durch entsprechende Grünstempel als Bestandteil der Genehmigung gekennzeichneten Bauvorlagen heranzuziehen. Ergänzend können weitere Indizien zu berücksichtigen sein, wenn in der Genehmigung bzw. den genehmigten Bauvorlagen ein Bezug zu diesen hergestellt ist (vgl. Senatsurt. v. 20.2.2014 - 1 LB 189/11 -, BauR 2014, 1131 = BRS 82 Nr. 170 = juris Rn. 20). In der Baubeschreibung haben die Kläger ihr Vorhaben - unverändert zu ihrem ursprünglichen Bauantrag - unter der Überschrift "Baumaßnahme/bauliche Anlage, beabsichtigte Nutzung" als "Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 6 Wohneinheiten und Nebengebäude" bezeichnet. Die daraufhin unter dem 4. Juni 2008 erteilte Baugenehmigung (1. Nachtrag) listet auf S. 2 unter 2. die durch sie genehmigten Änderungen auf; eine Änderung der Nutzung hin zum Ferienwohnen ist nicht genannt. Auch die durch Grünstempel zum Bestandteil der Genehmigung gemachten Bauvorlagen ("Genehmigt durch Bauschein Nr.: L.") bezeichnen das Bauvorhaben einheitlich entsprechend dem Bauantrag der Kläger. Auch in ihrem Schreiben vom 30. Januar 2008, in dem sie die von ihnen im Vergleich zur Ausgangsgenehmigung vorgenommenen Änderungen beschreiben, ist von einer Nutzungsänderung hin zum Ferienwohnen nicht die Rede. Soweit sich die Kläger in diesem Zusammenhang auf ihr Schreiben vom 22. Mai 2008 berufen und den Antrag auf Nutzungsänderung aus dem Nebensatz "da diese Wohnungen an ständig wechselnde Feriengäste vermietet werden", ableiten, dringen sie nicht durch. Dieses nur auf Nachfrage der Beklagten erstellte Schreiben ist nicht geeignet, den von den Klägern mit Bauantrag und ergänzendem Schreiben im Detail beschriebenen Umfang der zur Genehmigung gestellten Änderungen um eine Nutzungsänderung zu erweitern. Eine feststellende Aussage zu einer ausgeübten und/oder geplanten Nutzung ist kein - auch nicht konkludenter - Antrag auf Nutzungsänderung. Insbesondere vor dem Hintergrund des klar umrissenen Umfangs der zur Genehmigung gestellten Änderungen musste die Beklagte auch nicht damit rechnen, dass ein nur auf ihre Nachfrage hin eingereichtes erläuterndes Schreiben den Gegenstand des Bauantrags ändern sollte. Folgerichtig verhält sich die Baugenehmigung zu einer Nutzungsänderung nicht. Gegenteiliges ergibt sich entgegen der Auffassung der Kläger auch nicht aus dem Grünstempel "Akte" bzw. "2. Ausfertigung". Dieser zeigt lediglich an, dass das Schreiben Teil des Genehmigungsvorgangs ist, macht es aber nicht zum Bestandteil der Baugenehmigung. Hierfür hätte es eines Grünstempels mit Genehmigungsvermerk bedurft, wie er beispielsweise auf den Schnittzeichnungen vorhanden ist. Die Genehmigungslage des von den Klägern angeführten Objekts mit der Anschrift M. -Straße 3 ist gänzlich anders. Hier wurde unter dem 13. Mai 2013 für eine bisher als Zweitwohnung genutzte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus - wie explizit beantragt - eine Nutzungsänderung hin zu einer Ferienwohnung als Ausnahmenutzung i.S.d. § 3 Abs. 3 BauNVO 1962 genehmigt.
Eine Genehmigung der Ferienwohnnutzung lässt sich auch aus der von den Klägern herangezogenen Sitzungsvorlage aus dem Jahr 2012 (Nr. 206/2012) nicht ableiten. Diese befasst sich mit dem Begriff des Beherbergungsbetriebs i.S.d. § 3 Abs. 3 BauNVO und stellt am Rande fest, dass die Beklagte seit dem Jahr 2002 Dauerwohnen und Ferienwohnen nicht mehr unterschieden, sondern beide Nutzungsarten dem Begriff "Wohnen" zugeordnet habe. Das rechtfertigt indes nicht den Schluss der Kläger, dass seitdem jede Genehmigung eines Wohnhauses beide Nutzungsarten umfasste. Vielmehr ist die Genehmigung eines Wohnhauses im Ausgangspunkt als Genehmigung von Dauerwohnen zu verstehen. Dies ergibt sich auch klar aus der von den Klägern herangezogenen Sitzungsvorlage, die sich mit der Frage der Genehmigungsfähigkeit der Ferienvermietung in einem Objekt befasst, das im Jahr 2009 als "Wohngebäude" angezeigt wurde. Schlösse die Genehmigung "Wohnen" - jedenfalls ab 2002 und noch im Jahr 2009 - immer Ferienwohnen mit ein, stellte sich diese Frage nicht. Zwar ist es nicht ausgeschlossen, dass im Einzelfall die Genehmigung eines Wohngebäudes beide Nutzungsarten abdeckt. Hierfür bedarf es aber besonderer Anhaltspunkte, die sich vorrangig aus der Genehmigung selbst, ergänzend auch aus dem sonstigen Genehmigungsvorgang, der konkreten Beschaffenheit des Bauvorhabens oder einem im konkreten Fall zum Ausdruck gekommenen Begriffsverständnis der Bauaufsichtsbehörde ergeben können (vgl. bereits Senatsbeschl. v. 21.11.2023 - 1 ME 119/23 -, BauR 2024, 488 = juris Rn. 11). Daran fehlt es hier. Insbesondere reicht das Schreiben der Kläger vom 22. Mai 2008, das als einziges die Ferienvermietung überhaupt anspricht, aus den oben angeführten Gründen nicht aus. Eine ständige Praxis der Beklagten, dass mit der Verwendung des Begriffs des Wohnhauses immer auch eine Ferienvermietung gemeint war, gab es nicht. Gerade die von den Klägern selbst vorgelegte Baugenehmigung zum Objekt M. -Straße 3 belegt anschaulich, dass das Gegenteil der Fall war.
Soweit die Kläger gegen die Einschätzung des Verwaltungsgerichts, die Ferienwohnnutzung sei nicht offensichtlich genehmigungsbedürftig, einwenden, der maßgebliche Bebauungsplan sei funktionslos, greift dies zu kurz. Abgesehen davon, dass ihre zur Funktionslosigkeit angeführten Beispiele ganz überwiegend nicht das für ihr Grundstück festgesetzte reine Wohngebiet, sondern das westlich angrenzende allgemeine Wohngebiet oder sogar Grundstücke im Geltungsbereich eines anderen, nämlich des südwestlich angrenzenden Bebauungsplans Nr. 38/3 betreffen, und die Funktionslosigkeit eines Bebauungsplans in aller Regel und so auch hier ohnehin nicht offensichtlich ist, ändert dies nichts daran, dass - die Funktionslosigkeit des maßgeblichen Bebauungsplans unterstellt - darüber hinaus die Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 BauGB geprüft werden müssten. Auch das schließt die Annahme einer offenkundigen Genehmigungsfähigkeit, wie das Verwaltungsgericht zutreffend und selbstständig tragend ausführt, aus.
2.
Die Berufung ist nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen. Die von den Klägern aufgeworfene Frage
"Bestimmt die Grünstempelung einer klarstellenden Eingabe des Antragstellers zur Nutzungsart den Genehmigungsinhalt dergestalt, dass mit der Grünstempelung im Rahmen der Genehmigungserteilung darauf vertraut werden darf, dass die beschriebene Nutzung der Genehmigung unterfällt?"
ist - soweit sie in diesem Fall entscheidungserheblich ist - klar zu verneinen. Eine Grünstempelung, die wie hier lediglich zum Ausdruck bringt, dass das gestempelte Dokument Teil der Genehmigungsakte, nicht aber Bestandteil der Baugenehmigung ist, rechtfertigt im Regelfall nicht die Annahme, dass eine dort genannte Nutzungsart der Genehmigung unterfällt. Besondere Umstände, die hier ausnahmsweise ein anderes Ergebnis rechtfertigen könnten, liegen wie oben ausgeführt nicht vor.
Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG; der Senat schließt sich den diesbezüglichen Ausführungen des Verwaltungsgerichts an.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).
Hinweis:
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 3 BauNVO
§ 34 BauGB
§ 3 Abs. 3 BauNVO
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 und 3 VwGO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO
§ 159 Satz 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: 1 LB 189/11
1 ME 119/23