Hanseatisches Oberlandesgericht (Hamburg, )
Beschluss vom 2023-11-30, Aktenzeichen 13 W 56/23
ECLI: ECLI:DE:OLGHH:2023:1130.13W56.23.00

Tenor:
Auf die Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Amtsgerichts Hamburg, Grundbuchamt, vom 20.9.2023 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag des Antragstellers vom 6.3.2023 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats neu zu bescheiden.
Kosten werden nicht erhoben.
Der Beschwerdewert wird auf € 1,3 Mio € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die Zurückweisung seines Antrags auf Eigentumsumschreibung.
Der Beschwerdeführer hat mit notariellem Vertrag vom 29.12.2022 das in den streitgegenständlichen Grundbüchern eingetragene Wohnungseigentum in eine am selben Tag gegründete GbR, deren drei Gesellschafter sämtlich mit ihm gerader Linie verwandt sind, eingebracht. In den Grundbüchern ist eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen, wonach eine Weiterveräußerung der Zustimmung des Verwalters bedürfe. Dies gelte nicht im Falle der Veräußerung an Verwandte in gerader Linie.
Auf den Eintragungsantrag vom 6.3.2023 hin hat das Grundbuchamt dem Notar zunächst mitgeteilt, dass zum Vollzug der Eigentumsumschreibung die Zustimmung des Verwalters in der Form des § 29 GBO beizubringen sei. Nach einer Erinnerung an die Erledigung der Verfügung hat es sodann am 18.7.2023 eine Zwischenverfügung erlassen und eine Frist zur Behebung des Vollzugshindernisses gesetzt. Nach Verstreichen dieser Frist hat es den Antrag mit Beschluss vom 20.9.2023 zurückgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beschwerdeführers. Er beruft sich darauf, dass die Beibringung einer Verwalterzustimmung nicht erforderlich sei, da die Gesellschafter der GbR alle mit ihm in gerader Linie verwandt seien. Aus § 47 GBO folge, dass aus grundbuchrechtlicher Sicht nicht auf die GbR, sondern auf die Gesellschafter abgestellt werden müsse. Die GbR könne nicht allein unter ihrem Namen eingetragen werden, sondern nur unter namentlicher Benennung aller Gesellschafter.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die GbR mit der Übertragung Eigentümerin geworden sei und nicht die Gesellschafter, so dass eine Verwalterzustimmung erforderlich sei.

Entscheidungsgründe:
Die gem. § 71 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
Im Ergebnis hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zu Unrecht abgewiesen, da das mit der Zwischenverfügung vom 18.7.2023 aufgezeigte Eintragungshindernis einer fehlenden Verwalterzustimmung nicht besteht.
Allerdings ist das Grundbuchamt zutreffend davon ausgegangen, dass grundsätzlich in einem Fall wie dem vorliegenden auf die GbR abzustellen ist. Laut notariellem Vertrag vom 29.12.2022 ist das Wohnungseigentum an den verschiedenen Wohnungen an die neu gegründete GbR veräußert worden. Diese ist teilrechtsfähig und kann nach der Rechtsprechung des BGH auch Eigentum an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erwerben; sie ist materiell grundbuchfähig. Deshalb ist ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ eingetragen sind, auch nicht (gesamthänderisch gebundenes) Eigentum dieser natürlichen Personen, sondern Eigentum der GbR (BGH, Beschluss v. 4.12.2008, V ZB 74/08, juris, Rn. 11 m.w.N.). Folge wäre, dass der Übertragungsvertrag vom 29.12.2022, soweit er das Wohnungseigentum betrifft, gem. § 12 Abs. 3 WEG unwirksam wäre, solange die Verwalterzustimmung nicht vorliegt, wobei diese sowohl vor als auch nach Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags erklärt werden kann und in der Form des § 29 GBO vorliegen muss, wenn der Antrag auf Grundbuchumschreibung gestellt wird. Die Verfügungsbeschränkung bewirkt eine Beschränkung der Bewilligungsbefugnis des Veräußerers und ist deswegen vom Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten (vgl. Bärmann, WEG, 15. Aufl.23, § 12, Rn. 43).
Ein Nachweis der Zustimmung ist jedoch dann nicht erforderlich, wenn die durch § 12 geschützten Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft offensichtlich und unabhängig von den wirtschaftlichen Gegebenheiten des Einzelfalls nicht tangiert sein können (vgl. Grüneberg/Wicke, 82. Aufl., § 12 WEG, Rn. 3). Der Zweck der durch § 12 WEG eröffneten Gestaltungsmöglichkeit besteht nach allgemeiner Auffassung darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber oder der Erweiterung des Sondereigentums derartiger Miteigentümer zu schützen (vgl. OLG Hamm, Beschluss v. 28.8.2006, 15 W 15/06, FGPrax 07, 10, m.w.N.).
Ein solcher Fall liegt hier vor, da der Beschwerdeführer Eigentümer sämtlicher Miteigentumsanteile ist und alle Wohnungseinheiten in die GbR eingebracht hat. Die Erwerberin tritt somit nicht in eine bereits bestehende Gemeinschaft ein, sondern die Gemeinschaft wird durch den Übertragungsakt neu gebildet. Der Schutzzweck des Zustimmungserfordernisses ist daher nicht tangiert und das Grundbuchamt hätte die Eintragung der neuen Eigentümerin in das Grundbuch nicht von der Beibringung der Verwalterzustimmung abhängig machen dürfen (vgl. Saarländisches OLG, Beschluss v. 7.11.2011, NZM 2012, 390, Rnrn. 9, 10).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG. Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf § 69 Abs. 1 GNotKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 29 GBO
§ 47 GBO
§ 12 WEG
§ 71 Abs. 2 GBO
§ 12 Abs. 3 WEG
§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG
§ 69 Abs. 1 GNotKG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2012, 390
V ZB 74/08
15 W 15/06