Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-05-31, Aktenzeichen 5 K 2548/11
ECLI: ECLI:DE:VGGE:2012:0531.5K2548.11.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Geschäftsgegenstand in der Vermögensverwaltung - vor allem im Bereich der Immobilienverwaltung - liegt. Sie begehrt mit der vorliegenden Klage die Gewährung eines Erlasses der Grundsteuer für das Jahr 2010 hinsichtlich des in I. gelegenen Objektes "H. Straße 113-115" (Gemarkung X. -F. , Flur 15, Flurstücke 244 bis 247; verzeichnet beim Amtsgericht I. -X. im Grundbuch von X. -F. , Blatt 4856).
Das vorbezeichnete Grundstück erwarb die Klägerin im Jahr 2007; sie wurde namentlich aufgrund der Auflassung von 15. Mai 2007 am 16. Juli 2007 in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Das Grundstück wurde der Klägerin demgemäß seitens der Finanzverwaltung im Wege der Zurechnungsfortschreibung zum 1. Januar 2008 zugerechnet, so dass die Beklagte die Klägerin in der Folgezeit zur Grundsteuer heranzog.
Zum Zeitpunkt des Erwerbs befand sich auf dem in Rede stehenden Grundstück ein Gebäude, welches als Wohnhaus (mit 5 Mieteinheiten im Ober- und Dachgeschoss) sowie im Erdgeschoss als Gaststätte genutzt wurde. Das Objekt, welches nach Angaben der Klägerin bereits zu jener Zeit in einem "maroden Zustand" gewesen sein soll, unterlag einer öffentlichen Bindung nach dem Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW), wobei dieser Umstand der Klägerin - nach ihren eigenen Ausführungen - zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht bekannt war.
In dem fraglichen Wohnhaus waren - ausweislich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten - im Sommer des Jahres 2007 noch drei Mieteinheit vermietet (vgl. Bl. X der Beiakte/Heft 3). Mit einem Schreiben der B. plus Hausverwaltung vom 6. Juni 2007 meldete sich diese als Hausverwalterin der Klägerin bei den Mietern der im Obergeschoss links gelegenen Wohnung - namentlich bei den Eheleuten E. - und teilte diesen mit, dass die Klägerin als neue Eigentümerin des Objektes beabsichtige, auf dem fraglichen Grundstück innerhalb einer Bauzeit von 12 Monaten ein Wohnhaus für Senioren zu errichten. Insoweit solle geklärt werden, wann und unter welchen Voraussetzungen der Auszug aus dem Objekt möglich sei. Zugleich wurde den Eheleuten E. angeboten, nach der Bauzeit in eine der Neubauwohnungen einzuziehen (vgl. Bl. V und VI der Beiakte/Heft 3).
Ausweislich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten waren sämtliche Mieter - zuletzt auch die Eheleute E. - im März 2008 aus der Immobilie ausgezogen.
Einen Bauantrag auf Genehmigung zunächst nur für einen Abbruch des vorhandenen Gebäudes stellte die Klägerin erstmals unter dem 26. Februar 2010. Im Rahmen des diesbezüglichen Genehmigungsverfahrens wurde von Seiten des Bauamtes der Beklagten intern der Fachbereich Soziales zu dem Abbruchvorhaben der Klägerin beteiligt. Hierbei wies der Fachbereich Soziales das Bauamt sowie die Klägerin auf die noch bis zum 31. Dezember 2014 bestehende Bindung nach dem WFNG NRW hin. Am 7. Juli 2010 stellte die Klägerin einen Antrag auf Freistellung von jener Bindung, den der Fachbereich Soziales unter dem 26. April 2011 mit der Maßgabe einer noch zu zahlenden Abstandssumme genehmigte; ein gegen die Abstandssumme gerichtetes Klageverfahren der Klägerin vor dem hiesigen Gericht (Az. 18 K 1955/11) blieb im Ergebnis ohne Erfolg. Im Anschluss an die Gewährung der Freistellung erteilte das Bauamt der Beklagten unter dem 19. April 2011 der Klägerin die beantrage Abbruchgenehmigung.
Für das Jahr 2010 setzte die Beklagte für das betroffene Grundstück mit Grundsteuerbescheiden vom 29. Januar 2010 die Grundsteuer gegenüber der Klägerin auf insgesamt 1.565,85 EUR fest. Am 24. Februar 2011 beantragte die Klägerin, die Grundsteuer für das Jahr 2010 zu erlassen, da das Objekt in jenem Jahr vollständig leer gestanden habe.
Mit Bescheid vom 25. Mai 2011 lehnte die Beklagte den Antrag auf Erlass der Grundsteuer ab. Die Klägerin habe den Mietausfall selbst im Sinne des § 33 des Grundsteuergesetzes zu vertreten. Im Übrigen könne die Klägerin, sollte das Objekt tatsächlich nicht mehr bewohnbar sein, beim Finanzamt einen Antrag auf Neufestsetzung des Grundsteuermessebetrages stellen.
Am 9. Juni 2011 stellte die Klägerin den besagten Antrag beim Finanzamt.
Am 21. Juni 2011 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben, mit der sie eine Reduzierung der Grundsteuer für das Jahr 2010 auf 0,00 EUR begehrt. Sie trägt zur Begründung ihrer Klage vor, dass die Jahre 2008 und 2009 noch zur Projektentwicklung für einen Neubau benötigt worden seien. Für das Jahr 2010 hingegen habe die Klägerin den Ertragsausfall nicht mehr zu vertreten. Vielmehr sei hier zu berücksichtigen, dass die Beklagte den Bauantrag bezüglich der Abbruchgenehmigung, den Freistellungsantrag nach dem WFNG NRW und einen fernerhin gestellten Antrag auf Gewährung eines öffentlichen Baudarlehens für den Neubau der Altenwohnungen mit deutlicher Verzögerung bearbeitet habe.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 25. Mai 2011 zu verpflichten, ihr für das Objekt H. Straße 113 bis 115 in I. für das Kalenderjahr 2010 die Grundsteuer vollständig zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte verweist zur Begründung ihres Antrages auf den Inhalt der vorgelegten Verwaltungsvorgänge. Ergänzend trägt sie vor, dass nach Mitteilung des Finanzamtes eine Herabsetzung des Messbetrages erst in Betracht komme, wenn mit dem Abbruch des Gebäudes begonnen werde; bei einer Ortsbesichtigung am 31. August 2011 sei indes festgestellt worden, dass mit den Abbruchtätigkeiten bislang nicht begonnen worden sei.
Die Kammer hat durch Beschluss vom 4. November 2011 den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Gemäß § 6 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) entscheidet der Berichterstatter als Einzelrichter über die vorliegende Klage.
Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet.
Der Bescheid der Beklagten vom 25. Mai 2011 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO. Ihr steht der geltend gemachte Anspruch auf einen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2010 hinsichtlich des Grundstücks "H. Straße 113 bis 115" in I. nicht zu.
Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) in der für das Jahr 2010 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat; in diesem Fall wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen, § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG.
Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt.
Zwar ist der normale Rohertrag des hier in Rede stehenden bebauten Grundstücks aufgrund des kompletten Leerstandes im gesamten Erlasszeitraum - unstreitig - um 100 Prozent gemindert gewesen. Die Klägerin hat indes als Steuerschuldnerin die Minderung des Rohertrages zu vertreten.
Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteile vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, vom 27. Mai 2010 - 5 K 5915/08 - und vom 7. Juli 2011 - 5 K 2758/09 -, jeweils abrufbar unter www.nrwe.de.
Unter Beachtung dieser Grundsätze ist allgemein anerkannt, dass etwa die Hinnahme des sukzessiven Verfalls der auf einem Anwesen befindlichen Gebäude jedenfalls dann, wenn sie auf der unternehmerischen Entscheidung des Steuerpflichtigen beruht, allein in dessen Risikobereich fällt und daher einem Steuererlass entgegensteht.
Vgl. VG Neustadt (Weinstraße), Urteil vom 16. März 2011 - 1 K 735/10.NW -, abrufbar unter www.mjv.rlp.de/Rechtsprechung.
Ein Grundsteuererlass wird dementsprechend auch nicht gewährt für leerstehende Mietshäuser, die zum Zwecke der Sanierung erworben werden und in der Sanierungszeit nicht zur Vermietung stehen.
Vgl. VG Leipzig, Urteil vom 27. September 2011 - 6 K 1073/08 -, zitiert nach juris.
Ebenso hat der steuerpflichtige Grundstückseigentümer eine Rohertragsminderung zu vertreten, die auf seine Entscheidung zurückzuführen ist, ein sanierungsfähiges Gebäude nicht mehr am Markt anzubieten und abzureißen.
Vgl. VG Dresden, Urteil vom 20. Juli 2010 - 2 K 34/08 -, zitiert nach juris.
In einem solche Sinne hat auch die Klägerin die Rohertragsminderung zu vertreten, denn ausschlaggebend dafür war ihre Entscheidung, die Mieteinheiten nicht mehr am Markt anzubieten, sondern die Mietverhältnisse aufzulösen und das Gebäude abzureißen. Die Klägerin hat es seit dem Zeitpunkt des Erwerbes unterlassen, sich um eine Vermietung des Objektes zu einem marktgerechten Mietzins zu bemühen. Eine Sanierung mag der Klägerin im Interesse einer wirtschaftlich effektiven Nutzung des Wohnungsbestands nicht sinnvoll erschienen sein; das ändert aber nichts daran, dass die Nichtmehrvermietung, die unterlassene Instandhaltung und Instandsetzung bzw. die geplante Beseitigung des Gebäudes - die unmittelbaren Ursachen der Rohertragsminderung - auf der autonomen Entscheidung der Klägerin beruhen und damit allein in ihren Risikobereich fallen.
Auch eine angeblich "verzögerte" Bearbeitung des Bauantrages bezüglich der Abbruchgenehmigung, des Freistellungsantrages nach dem WFNG NRW und eines fernerhin gestellten Antrages auf Gewährung eines öffentlichen Baudarlehens für den Neubau der Altenwohnungen führt zu keiner anderen rechtlichen Bewertung. Selbst wenn man - einmal zugunsten der Klägerin - davon ausgeht, dass die vorgenannten Anträge tatsächlich pflichtwidrig verzögert bearbeitet wurden, vermag das Gericht nicht zu erkennen, wieso deshalb die Rohertragsminderung im Jahr 2010 nicht durch die Klägerin zu vertreten sein sollte. Selbst wenn sämtliche Anträge antragsgemäß und fristgerecht beschieden worden wären, ist nicht zu erkennen, dass im Jahr 2010 eine Rohertragsminderung ausgeblieben wäre. Die Klägerin hätte zwar eventuell noch im Jahre 2010 den Abbruch durchgeführt und einen Bauantrag für die Errichtung eines Neubaus gestellt; dass ein solcher Neubau hingegen noch im Jahre 2010 hätte realisiert werden können, hat die Klägerin nicht behauptet, geschweige denn substantiiert dargelegt. Eine solche Annahme erscheint auch abwegig.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung
§ 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 6 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 33 des Grundsteuergesetzes
§ 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes

Zitierte Entscheidungen: 18 K 1955/11
5 K 3584/08
5 K 5915/08
5 K 2758/09
1 K 735/10
6 K 1073/08
2 K 34/08