Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-11-02, Aktenzeichen 23 C 6/12
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2012:1102.23C6.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird bei Abschluss eines Mietvertrags im sozialen Wohnungsbau ein Mietzins, der unter der Kostenmiete liegt, vereinbart, weil der Eigentümer insoweit einen Mietverzicht erklärt, der aber jederzeit widerrufbar sein soll, ist im Falle eines Widerrufs die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB analog anzuwenden.(Rn.34)
2. Der Anwendungsbereich des § 558 Abs. 3 BGB ist seinem Wortlaut nach nicht auf das preisfreie Mietrecht beschränkt. Die Regelung selbst stellt einen ausgewogenen Kompromiss zwischen den Investitionsinteressen der Vermieter und sozialem Schutz der Mieter dar und eignet sich aus diesem Grund zur Analogie auch im preisgebundenen Mietrecht.(Rn.35)
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2333,33 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 88,38 € seit dem 6.4.2010, aus 48,40 € seit dem 4.5.2010, aus weiteren 48,40 € seit dem 4.6.2010, aus weiteren 48,40 € seit dem 6.7.2010,aus weiteren 48,40 € seit dem 4.8.2010, aus 100,- € seit dem 2.9.2010, aus 48,40 € seit dem 4.9.2010, aus weiteren 48,40 € seit dem 5.10.2010, aus weiteren 48,40 € seit dem 4.11.2010, aus weiteren 48,40 € seit dem 5.12.2010, aus 50,96 € seit dem 4.1.2011, aus weiteren 50,96 € seit dem 4.2.2011, aus weiteren 50,96 € seit dem 4.3.2011, aus 42,42 € seit dem 5.4.2011, aus 49,38 € seit dem 4.5.2011, aus weiteren 49,38 € seit dem 4.6.2011, aus weiteren 49,38 € seit dem 4.7.2011, aus weiteren 49,38 € seit dem 4.8.2011, aus weiteren 49,38 € seit dem 6.9.2011, aus 666,18 € seit dem 5.10.2011, aus 4,92 € seit dem 4.11.2011, aus weiteren 4,92 € seit dem 6.12.2011 und aus 691,38 € seit dem 4.1.2012 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte 39 % und die Klägerin 61 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Nachzahlung von Mietbeträgen, welche die Beklagte wegen Mietminderung einbehalten hat.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin der Wohnung im Vorderhaus Erdgeschoss links des Hauses K., ... Berlin. Das Haus wurde im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtet.
Die anfängliche Nettokaltmiete betrug 461,92 € abzüglich “gewährter Subvention durch den Eigentümer” von 100,- € und zuzüglich Betriebskostenvorschuss von 176,30 € und Heiz- und Warmwasserkostenvorschuss von 80,78 €, zusammen 619 €.
Im Vertrag hieß es im Anschluss an die Berechnung der monatlichen Gesamtmiete:” Zusätzliche Subventionen sind jederzeit widerrufbar. Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass diese Regelung keinen Rechtsanspruch begründet, auch wenn der Vermieter die Miete über einen längeren Zeitraum zusätzlich subventioniert.” Die Miete sollte nach § 4 des Vertrages monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats gezahlt werden, wobei es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages ankommen sollte (Für die Einzelheiten wird auf die Kopie des Vertrages, Bl. 10 ff d. A. verwiesen.).
Nach 1. der Zusatzvereinbarung Anlage 1 zum Mietvertrag sollte sich die anfängliche Aufwendungshilfe der öffentlichen Förderung mit Beginn des 3. Förderungsjahres, gerechnet ab mittlerer Bezugsfertigkeit, jährlich um ca. 0,13 € pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich vermindern und entsprechend die Miete vom gleichen Zeitpunkt um den preisrechtlich zulässigen Betrag erhöhen. (Für die Einzelheiten wird auf die Kopie der Anlage 1, Bl. 14 d. A. verwiesen.).
Bis April 2010 berechnete die Klägerin eine Nettokaltmiete von 478,25 € zuzüglich 257,08 € an Vorauszahlungen und abzüglich der sog. Subvention von 100 €, also zusammen 635,33 €.
Mit Mietänderungsschreiben vom 10.3.2010 (Bl. 15 d. A.) erhöhte die Klägerin die Nettokaltmiete zum 1.4.2010 auf 488,14 €, woraus sich bei ansonsten unveränderten Beträgen eine Gesamtmiete von 645,22 € errechnete.
Mit Mietänderungsschreiben vom 10.12.2010 (Bl. 16 d. A.) erhöhte die Klägerin die Nettokaltmiete zum 1.1.2011 auf 491,45 €, woraus sich bei ansonsten unveränderten Beträgen eine Gesamtmiete von 648,53 € errechnete.
Mit Mietänderungsschreiben vom 10.3.2011 (Bl. 17 d. A.) erhöhte die Klägerin die Nettokaltmiete zum 1.4.2011 auf 501,35 €, woraus sich bei ansonsten unveränderten Beträgen eine Gesamtmiete von 658,43 € errechnete.
Mit Mietänderungsschreiben vom 14.10.2011 widerrief die Klägerin zum 1.11.2011 die sog. Subvention von 100,- €, da sie “sich aus finanziellen Gründen leider nicht mehr in der Lage”…sehe, diese Subvention weiter zu gewähren (Bl. 18 d.A.) daraus errechnete sie bei ansonsten unveränderten Beträgen eine Gesamtmiete von 758,43 €.
Mit Schreiben vom 24. 3. 2010 bemängelte die Beklagte eine starke Beeinträchtigung des Wohnwertes durch Baumfällarbeiten und eine Baustelle und kündigte die Minderung von März 2010 bis zur Beendigung der Bauarbeiten um 30 % und um 20 % nach Abschluss der Bauarbeiten an (vgl. Bl. 66 d.A.). Die angekündigte Minderung für März und April verrechnete sie mit der Miete für April 2010 und überwies in diesem Monat nur 261,05 €. Von Mai 2010 bis Dezember 2010 überwies sie jeweils 451,65 €, von Januar bis März 2011 jeweils 451,65 € für April 2011 467,86 €, für Mai bis Oktober 2011 jeweils 460,90 €, für November und Dezember 2011 jeweils 530,90 € und nichts für Januar 2012.
Mit Schreiben vom 2.8.2010 ließ die Klägerin die Betriebs- und Heizkosten 2009 abrechnen (für die Einzelheiten wird auf Bl. 23 ff d.A: verwiesen). Auf den Nachzahlungsbetrag von 583,01 Euro leistete die Beklagte 483,01 €.
Mit Schreiben vom 12.9.2011 ließ die Klägerin die Betriebs- und Heizkosten 2010 abrechnen (für die Einzelheiten wird auf Bl. 26 ff d.A. verwiesen). Auf den Nachzahlungsbetrag von 759, 14 Euro leistete die Beklagte bisher nichts.
Die Klägerin behauptet,
der Beklagten stehe eine Minderung nicht zu, da sie die Beeinträchtigungen nur pauschal behauptet habe. Die Bauarbeiten und der Wegfall der ehemals vor der Wohnung der Beklagten befindlichen Grünfläche stellten keine erhebliche Beeinträchtigung dar. Die Arbeiten seien seit dem 23.12.2011 abgeschlossen worden.
Sie beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 5971,75 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz
aus 384,17 € seit dem 6.4.2010,aus 193,57 € seit dem 4.5.2010,aus weiteren 193,57 € seit dem 4.6.2010,aus weiteren 193,57 € seit dem 6.7.2010,aus weiteren 193,57 € seit dem 4.8.2010,aus 100 € seit dem 2.9.2010,aus 193,57 € seit dem 4.9.2010,aus weiteren 193,57 € seit dem 5.10.2010,aus weiteren 193,57 € seit dem 4.11.2010,aus weiteren 193,57 € seit dem 5.12.2010,aus 196,88 € seit dem 4.1.2011,aus weiteren 196,88 € seit dem 4.2.2011,aus weiteren 196,88 € seit dem 4.3.2011,aus 190,57 € seit dem 5.4.2011,aus 197,53 € seit dem 4.5.2011,aus weiteren 197,53 € seit dem 4.6.2011,aus weiteren 197,53 € seit dem 4.7.2011,aus weiteren 197,53 € seit dem 4.8.2011,aus weiteren 197,53 € seit dem 6.6.2011,aus 956,67 € seit dem 5.10.2011,aus 227,53 € seit dem 4.11.2011,aus weiteren 197,53 € seit dem 6.12.2011 undaus 758,43 € seit dem 4.1.2012
zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet,
seit März 2010 sei der Wohnwert ihrer Wohnung durch die Straßenbauarbeiten erheblich gemindert.
Von Anfang März bis Ende Mai 2010 seien die Bäume des Grundstücks und die Straßenbäume abgeholzt und geschreddert worden, die Baumstümpfe seien mit einem Bagger aus dem Erdreich gezogen und ebenfalls geschreddert worden. Dadurch sei eine erhebliche Lärm- und Abgasbelastung entstanden, die Fenster habe man nur noch nachts und sonntags öffnen können.
Von Ende Juli 2010 bis Anfang April 2011 seien Erdaushubarbeiten zum Verlegen von Leitungen unter Einsatz eines Baggers erfolgt, wieder mit erheblicher Lärm- und Abgasbelastung.
Im März 2011 hätten die Leitungen ungeschützt herum gelegen, ab Anfang April 2011 sei das Gelände mit Sand verfüllt worden, was zu einer erheblichen Staubentwicklung geführt habe. Von Ende April 2011 bis Ende Mai 2011 sei der Gehweg ausgebaut worden, was zu einer erheblichen Staubentwicklung und Lärm durch Sägen von Bodenplatten und Abgrenzungssteinen sowie Abgasen durch den Einsatz von Baggern geführt habe. Von Mai bis Ende Juli 2011 seien erneut Leitungen unter Einsatz von Baggern verlegt worden, was wiederum erhebliche Belastungen durch Abgase und Staub verursacht habe. Ab August 2011 sei mit dem eigentlichen Straßenbau begonnen worden. Im Zuge dessen sei seit Anfang September 2011 kein Zugang zum Grundstück von der Straßenseite mehr möglich gewesen. Ab Ende Oktober 2011 sei der Straßenbelag aufgebracht worden, alles dies habe zu erheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm und Abgase sowie Teergeruch geführt. Die Bauarbeiten seien (zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 12.10.2012) noch nicht abgeschlossen.
Die Wohnung habe bei Vertragsabschluss einen Abstand zur Straße von ca. 30 m und zum Gehweg von ca. 26 m gehabt, dazwischen habe sich eine Grünfläche mit Bäumen befunden. Nunmehr verlaufe der Gehweg direkt vor der Wohnung der Beklagten, die Grünfläche sei vollständig weggefallen. Die Beklagte beruft sich ergänzend auf ihre Fotodokumentation (Bl. 68 ff d. A.).

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.
I.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus dem Mietvertrag i.V.m. §§ 535 S. 1, 556 BGB noch ein Anspruch auf Zahlung von 2333,33 € € zu.
A.
1.
Gegen den Ausgangsmietzins im März 2010 von netto kalt 478,25 € hat die Beklagte Einwände nicht erhoben.
Das gleiche gilt für die weiteren von der Klägerin vorgetragenen Mieterhöhungserklärungen. Im Ausgangspunkt ist daher von den vorgetragenen Mietwerten auszugehen, obwohl sämtliche Mietänderungserklärungen nicht von oder im Namen der Klägerin sondern von einer Universa Hausverwaltungsgesellschaft mbH ohne Bezugnahme auf die Klägerin stammen. Es ist davon auszugehen, dass es der Beklagten ohne weiteres möglich war, ihre Vermieterin als Urheber der Erklärungen zu identifizieren.
2.
Einzig der Ausgangsmietzins ab 1.11.2011 beträgt nicht wie von der Klägerin angegeben 501,35 € netto kalt, sondern lediglich 434,30 € netto kalt.
Denn durch die Mietänderungserklärung vom 14.10.2011 wurde die bisherige Nettokaltmiete von 501,35 € abzüglich 100,- € sog. Subvention = 401,35 € lediglich um 32,95 € angehoben (§ 558 Abs. 3 BGB analog).
a) Zwar unterliegt das Mietverhältnis der Parteien grundsätzlich dem sozialen Mietrecht und damit den Vorschriften des WoBindG, neben welchem die Regelungen des BGB für preisfreien Wohnraum grundsätzlich nicht anwendbar sind. Hiernach kann höchstens die Kostenmiete verlangt werden. Auf der anderen Seite muss von der Vermieterin nicht die Kostenmiete verlangt werden, sondern ein unterhalb dieses Höchstsatzes liegender Betrag ist ebenfalls möglich. Zwar enthält das WoBindG detaillierte Regelungen für die Mieterhöhung infolge der Reduzierung der öffentlichen Förderung, doch besteht keine Regelung für den Fall, dass der Vermieter ohne einen im sozialen Mietrecht wurzelnden Grund die Miete anhebt. Die einzige vorhandene Deckelung, nämlich diejenige durch die Kostenmiete, schützt die Mieter allenfalls vor einem insgesamt überhöhten Mietpreis. Sie schützt aber nicht vor unvertretbaren Sprüngen der Nettokaltmiete. Würde man nämlich die genannte Regelungslücke nicht schließen, so könnte ein Vermieter im Rahmen des Wohnungsbindungsgesetzes jederzeit von einem in seinem Belieben stehenden unter der Kostenmiete liegenden Betrag bis zur Kostenmiete gelangen. Dies kann sich theoretisch zu einer Mieterhöhung bis zu 100 % und mehr auswirken, je nachdem wie stark die zuvor vereinbarte Miete hinter der Kostenmiete zurückblieb. Auch die Klägerin hat eingeräumt, dass sich der sog. Subventionswiderruf ebenso auswirke wie eine Mieterhöhung (Bl. 42 d.A.) Für den Mieter ist diese mangelnde Berechenbarkeit seiner Mietbelastung untragbar, ganz gleich ob ursprünglich um deklariert eine unter der Kostenmiete liegende Miete vereinbart war oder der Vermieter die Miethöhe auf andere Weise erklärt hat, etwa wie hier mit einer so genannten “Eigentümersubvention”.
b) Der Leitgedanke des sozialen Mietrechts, preiswerten Wohnraum für die weniger finanzkräftigen Bevölkerungsschichten zur Verfügung zu stellen, gebietet es, die vorhandene Regelungslücke durch eine analoge Anwendung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zu schließen.
Die Regelung selbst stellt einen ausgewogenen Kompromiss zwischen den Investitionsinteressen der Vermieter und sozialem Schutz der Mieter dar und eignet sich aus diesem Grund zur Analogie auch im preisgebundenen Mietrecht. Die Interessen des Vermieters daran, seine Investitionen innerhalb angemessener Zeit zu amortisieren harmonisiert die Vorschrift mit den Schutzinteressen des Mieters an der Vermeidung allzu heftiger und zu dicht folgender Sprünge in der Miete. Gerade im Hinblick auf die Interessen des Vermieters ist die Heranziehung von § 558 Abs. 3 BGB gerechtfertigt. Denn die Kappungsgrenze nimmt ihm die Möglichkeit der Erhöhung nicht, sondern führt nur zu einer zeitlichen Dehnung. Diese ist dem Vermieter zuzumuten; denn das Zurückbleiben der Ausgangsmiete hinter der Kostenmiete ist in aller Regel damit motiviert, den vom preisgebundenen Mietrecht angezielten Mieterkreis zum Anmieten einer bezahlbaren Wohnung zu veranlassen, dient also soz. Werbezwecken. Es erscheint im Hinblick auf diesen Werbevorteil des Vermieters verhältnismäßig, die Rücknahme der werbenden Vergünstigung für den Mieter berechenbar zu gestalten, auch wenn damit auf Zeit eine Deckelung der Erhöhungsmöglichkeit verbunden ist.
c) Die Anwendung von § 558 Abs. 3 BGB ist seinem Wortlaut nach nicht auf das preisfreien Mietrecht beschränkt, wenn auch die gesetzliche Überschrift des § 558 auf die ortsübliche Vergleichsmiete, also einen Begriff aus dem preisfreien Mietrecht, verweist. Aus Abs. 4 der Vorschrift, wonach die Kappungsgrenze nicht gelten solle, wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist, könnte man sogar schließen, dass die Vorschrift direkt im preisgebundenen Mietrecht anzuwenden wäre. Die Entstehungsgeschichte dieser Norm zeigt allerdings, dass der Passus auf den Wegfall der Fehlbelegungsabgabe nach dem Ende einer öffentlichen Bindungszeit gemünzt ist (Gramlich, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, Nr. 7 zu § 558 BGB)
Die Norm zeigt aber, dass eine systematische Brücke vom preisgebundenen zum preisfreien Mietrecht führt und die Analogie somit keinen systematischen Bedenken begegnet.
d) Nach Kunze/Tietzsch (Miethöhe und Mieterhöhung, 2006 II Rz. 783) soll bei Vereinbarung einer niedrigeren als der Kostenmiete für die Erhöhung neben den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes die §§ 558 ff BGB gelten. Auch den Entscheidungen des BGH (Z.B. 7.7.2010, VIII ZR 279/09) ist zu entnehmen, dass die Vorschriften über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuwenden sind, wenn das Regime einer anderen Kostenregelung ausfällt. Der Klägerin ist zuzugeben, dass dies noch kein Argument für die Analogie darstellt, doch ergibt sich aus dieser Rechtsprechung auch kein Argument in der Gegenrichtung.
e) Die Miete drei Jahre vor der hier fraglichen Erhöhung, also zum 1.11.2008 war die Ausgangsmiete laut Mietvertrag von (461,92 € -100 € =) 361,92 €. Die gesamten von der Klägerin unwidersprochen vorgetragenen Erhöhungen der monatlichen Nettokaltmiete bis zum November 2011 summieren sich auf 39,43 €. Damit verbleibt bei Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % (20 % von 361,92 € = 72,38 €) ein Erhöhungsspielraum von 32,95 €. Die Überschreitung der Kappungsgrenze führt, da sie kein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB ist, nicht zur Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung - sondern nur zur Deckelung (Schmidt/Futterer-Börstinghaus, 10. Auflage 2011, Rz. 197 f zu § 558 BGB)
Nur um 32,95 € konnte daher Mietänderungserklärung vom 14.10.2011 die Nettokaltmiete der Beklagten erhöhen.
f) Die Anwendung der Kappungsgrenze steht auch nicht in Widerspruch zur Regelung des Mietvertrages, wonach die “Subvention” widerruflich sein sollte und ein Rechtsanspruch des Mieters auf Beibehaltung auch bei längerer Gewährung der Absenkung nicht entstehen sollte. Denn die Kappungsgrenze limitiert die Geltendmachung der vollen Erhöhung nur auf Zeit und nicht dauerhaft. Es kann dahinstehen, ob die weitere Erhöhung über die Deckelung nach § 558 Abs. 3 BGB hinaus nunmehr ohne weitere Erklärung der Klägerin nach Ablauf der Frist eintritt, endgültig gesperrt ist sie jedenfalls in Einklang mit der mietvertraglichen Regelung nicht.
B.
Der jeweilige Ausgangsmietzins war jedoch nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB während der überwiegenden streitigen Zeit gemindert.
Für die Zeit von März 2010 bis einschließlich Dezember 2011 war die Bruttowarmmiete aufgrund der Straßenbaustelle wegen des Lärms und der Staub- sowie Abgasentwicklung um 15 % gemindert.
a) Der Vortrag der Beklagten zu den auftretenden Beeinträchtigungen ist ausreichend und erlaubt die Feststellung in welcher Weise der Gebrauch der von der Beklagten gemieteten Wohnung beeinträchtigt war. Nach der Entscheidung des BGH (GE 2012, 681) muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines “Protokolls” nicht erforderlich. Dies gilt nicht nur für den vom BGH entschiedenen Fall einer Belastung durch Ferienvermietung, sondern auch im vorliegenden Fall des Ausbaus der vor dem Haus gelegenen Strasse.
b) Zwar könnten noch Zweifel verbleiben, ob die Darlegung der Rodungsphase von März bis Mai 2010 ausreicht, da die Beklagte in ihrem Schriftsatz nur angab, in dieser Zeit seien die Bäume vor dem Haus gerodet und geschreddert worden.
Doch ist dieser Vortrag im Zusammenhang mit den überreichten Fotos (Bl. 70 f) und den Angaben der Beklagten im Verhandlungstermin ausreichend für die Feststellung, dass bereits in dieser Zeit mit dem Gesamtkomplex der Straßenerweiterungsarbeiten begonnen wurde. Denn die Beklagte hat nachvollziehbar dargestellt, dass nicht nur die vor ihrer Wohnung stehenden Bäume in dieser Zeit gefällt, die Stümpfe gezogen und geschreddert wurden, sondern die Bäume auch des weiteren Straßenverlaufs und Bauabschnitts. Dass hierbei eine Belastung durch Lärm und Abgase der Arbeitsmaschinen über eine längere Zeit die Folge ist, erscheint nachvollziehbar.
c) Für die Folgezeit ab Juni 2010 bis 23.Dezember 2011 hat die Klägerin selbst den Baufahrplan bestätigt (Bl. 87 d.A.). Für Januar 2012 steht die Behauptung der Beklagten, die Bauarbeiten dauerten an, dem Bestreiten der Klägerin gegenüber, ohne dass die Beklagte Beweis für ihren Vortrag angeboten hätte. Somit ist davon auszugehen, dass nurmehr die fehlende Grünfläche, aber nicht mehr die Bauarbeiten als Nachteil vorlagen.
Es mag sein, dass im Laufe der umfangreichen Arbeiten an manchen Tagen geringere, an anderen Tagen stärkere Belastungen eingetreten sind., doch ist nachvollziehbar, dass während der gesamten Zeit eine zusätzliche Belastung der Wohnsituation gegeben war. Auch wenn die Arbeiten nicht während der gesamten Dauer vor der Wohnung der Beklagten stattfanden. Denn auch die Belastung durch an- und abfahrenden Bauverkehr und den Lärm der Baumaschinen in den benachbarten Bauabschnitten rechtfertigt die Minderung.
d) Die Höhe der Minderung berechnet das Gericht anhand der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch (Schmidt/Futterer-Eisenschmid, a.a.O., Rz 362 zu § 536 BGB).
Danach erscheint für die Bauarbeiten eine Minderung von 15 % angemessen. In einem vergleichbaren Fall hat das Landgericht Siegen (WuM 1990, 17) bei langwierigen, mit erheblichen Eingriffen in die vorhandene Infrastruktur verbundene Straßenbaumaßnahmen in der Nähe der Wohnung ebenfalls eine Mietminderung von 15% für gerechtfertigt erachtet.
Es hat insbesondere ausgeführt, dass bei der Bemessung der Höhe des Minderungsbetrages eine Aufteilung in Beeinträchtigungen wegen Baulärms, in optische Beeinträchtigungen und Beeinträchtigungen wegen erhöhter Schmutzbildung nicht möglich sei. Die Beeinträchtigungen müssten vielmehr als Gesamtheit gesehen werden. Dies gelte um so mehr, als der Grad der jeweils vorherrschenden Beeinträchtigung während der Baumaßnahme, z.B. abhängig von den jeweiligen Witterungsbedingungen einer ständigen Veränderung unterliege.
Ebenso liegt der Fall auch hier. Eine Differenzierung der einzelnen Komponenten der Beeinträchtigung erscheint bei einem komplexen Störungsbild wie dem einer langwierigen Straßenbaumaßnahme nicht gerechtfertigt.
Die Höhe der Minderung von 15% ist auch bei einem Vergleich mit anderen Entscheidungen zur Beeinträchtigung durch Bauarbeiten angemessen. So hat das Amtsgericht Regensburg (WuM 1992, 476-477) bei erheblichen Lärm, ausgehend von einer Baustelle von 200 m Länge in 30 m Entfernung eine Minderung von knapp 20 % zugesprochen. Die hier infrage stehende Belästigung erreicht nicht ganz den dort zu beurteilenden Schweregrad, da durch die laufende Verlagerung des Schwerpunktes der Bautätigkeit bei einer Straßenbaustelle nicht immer eine derartige Nähe zur Wohnung der Beklagten gegeben sein dürfte. Auch das Amtsgericht Gießen hat (48 MC 147/08, Urteil vom 22.7.2010, zitiert nach beckonline) bei umfangreichen Bauarbeiten in der Nachbarschaft zwischen 10 und 20 % Minderung zuerkannt, bei hinzutretendem Lärm durch Pumpen und Presslufthämmern 30 %.
Hinzu tritt für die Zeit ab März 2010 dauerhaft eine Minderung um weitere 7,5 % wegen des Wegfalls der vor dem Haus angelegten Grünflächen mit Bäumen und der Verschwenkung von Fahrbahn und Fußweg bis unmittelbar an die Wohnung der Beklagten heran.
Auch wenn die Klägerin verneint, dass der Mietpreis im Jahr 2008 ausdrücklich auch unter Würdigung der bestehenden Grünanlage bemessen wurde, zählte zum vertragsgemäßen Gebrauch auch, dass die Beklagte aus ihren Fenstern auf eine Grünfläche mit Baumbestand sehen und Autoverkehr erst auf der anderen Seite der Grünfläche stattfinden konnte. Hierbei handelt es sich um eine günstige Eigenschaft der Wohnung, denn auch die Beziehung der Wohnung zu ihrer Umwelt stellt eine solche Eigenschaft der Wohnung dar. Diese günstige Eigenschaft ist durch die Straßenbauarbeiten aufgehoben worden, ohne dass ein Ausgleich für die Beklagte erkennbar ist. Die Konstellation ähnelt stark derjenigen, welche das Amtsgericht Köpenick ( in MM 2007, 299) zu entscheiden hatte, welches hierbei zu einer Minderung von 7,4 % gelangt ist. Die Entscheidungsgründe lassen erkennen, dass dieser Prozentsatz sich an den Einbehalten der Mieterin orientiert und nicht die Obergrenze des vom Gericht für angemessen Gehaltenen darstellen muss. Angesichts der Erschwernis im dortigen Fall, in welchem anstelle der Grünfläche ein Parkplatz errichtet wurde, erscheint hier, wo die bereits vorhandene Straße an die Stelle der Grünfläche verschwenkt wird, eine Minderung von 7,5 % angemessen.
3.
Die weiteren von der Beklagten vorgebrachten Gründe rechtfertigen keine zusätzliche Minderung. Die Beklagte hat auf das Bestreiten der Klägerin nicht zur Anzeige der undichten Fenster vorgetragen.
Auch auf die Erwiderungen der Klägerin zum Ausfall der Hofbeleuchtung und der defekten Lüftung im Bad hat die Beklagte nicht mehr vorgetragen.
4.
Danach ergibt sich folgende Berechnung der der Klägerin nach § 535 S. 1 BGB noch zustehenden Rückstände:
Monate
Ausgangs-wert
Minderung
Betrag
Geschuldet
Gezahlt
Rest
3/10
635,33 €
-22,5 %
= 492,38 €
(+ 142,95 €)
4/10
261,05 €
bei Verrechnungmit MinderungMärz u. April88,38 €
5–12/10
645,22 €
- 22,5 %
= 500,05 €
451,65 €
8 x 48,40 €
1–3/11
648,53 €
- 22.5 %
= 502,61 €
3 x 50,96 €
4/11
658,43 €
= 510,28 €
467,86 €
42,42 €
5–10/11
460,90 €
6 x 49,38 €
11+12/11
691,38 €
= 535,81 €
530,00 €
2 x 4,92 €
1/12
- 7,5 %
= 639,53 €
---
639,53 €
1616,53 €
C.
Ferner steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten aus der Abrechnung 2009 in Höhe von 100,- € nach § 556 BGB zu.
Die Einwände der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung 2009 rechtfertigen keinen Abzug von der Nachzahlung.
Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß, auch materielle Einwände bestehen nicht.
Die Klägerin hat die entstandenen Stromkosten (vgl. Blatt 101 d.A.), das Verbrauchsmaterial (Blatt 104), die Glasversicherung (Blatt 99), die Gartenpflege (Blatt 103) und den Abzug des Sprengwassers (Blatt 102) hinreichend erläutert.
Auf die im Prozess erteilten Erläuterungen hat die Beklagte nichts mehr erwidert.
D.
Ferner steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten aus der Abrechnung 2010 in Höhe von 616,80 € nach § 556 BGB zu.
Mit der herrschenden Meinung ist die Minderung auf der Grundlage der Bruttomiete, einschließlich der Betriebskosten zu berechnen (BGHZ 163,1).
Daher ist die für das Jahr 2010 gerechtfertigte Minderung von 22,5 % für die Monate März bis Dezember anteilig auch bei der Betriebskostennachzahlung zu berücksichtigen (BGH, NJW 2011, 1806).
Von dem Nachzahlungsbetrag von 759,14 € entfallen ohne Minderung 632,62 € auf die Monate März bis Dezember. Bei einem Abschlag von 22,5 % sind noch 490,28 € zu zahlen. Rechnet man den Anteil für Januar und Februar von 126,52 € hinzu, ergeben sich 616,80 €.
E.
Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus §§ 286, 288 BGB ab den jeweiligen Fälligkeitsdaten der einzelnen Mietraten am jeweils 4. Werktag eines Monats, bzw. hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen ab dem auf die Fälligkeit folgenden von der Klägerin geltend gemachten Datum.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11,709 S.1, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 558 ff BGB
§§ 286, 288 BGB
§ 558 BGB
§ 134 BGB
§ 536 BGB
§ 556 BGB
§ 92 ZPO
§ 558 Abs. 3 BGB
§ 535 S. 1, 556 BGB
§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 535 S. 1 BGB
§ 708 Nr. 11,709 S.1, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 163,1
NJW 2011, 1806
VIII ZR 279/09
48 MC 147/08