Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-03-16, Aktenzeichen 2-21 O 167/17
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2018:0316.2.21O167.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über Ansprüche aus einem beendeten gewerblichen Mietverhältnis.
Am 15.06.2015 schloss … - welche Gesellschafterin der Klägerin ist - einen Mietvertrag auf Grund dessen die Beklagte ihr eine Mietfläche im … zum Betrieb eines Fachgeschäfts für frische Säfte vermietete.
Gemäß § 1 Ziff. 2 des Mietvertrags sollte die Mietfläche eine Gesamtfläche von 17,50m 2 aufweisen. Nach § 1 Ziff. 3 S. 3 des Mietvertrags war eine Minderung möglich, sofern eine Abweichung nach Summierung aller Flächen mehr als 10 % betragen sollte. Einschließlich der Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % betrug die monatliche Miete samt Nebenkosten 2.573,37 €. Dem Vertrag wurde die gif vom Juli 1997 zugrunde gelegt.
Das Mietverhältnis sollte nach § 3 des Mietvertrages am Tag der Übergabe beginnen. Die streitgegenständliche Liegenschaft wurde daraufhin am 21. April 2016 übergeben.
Nach Übergabe der Mietfläche stellte … einen Platzmangel in der Mietfläche fest. Sie ließ die Größe der Mietfläche durch einen Vermessungsingenieur überprüfen, der am 18. April 2016 die Ladenfläche vermaß und Mietflächen zwischen 15,0 m² und 16,85 m² errechnete.
Unter dem 13. Mai 2016/2.6.2016 vereinbarten die Beklagte und die beiden Gesellschafter der Beklagten als Ergänzung zum Hauptmietvertrag, dass … als zusätzlicher Mieter mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag aufgenommen werden soll und die Mieter ab dem 1. Mai 2016 als … firmieren.
Ab Juli 2016 behielt die Klägerin ein Betrag von 423,38 € brutto auf die Miete wegen der zu geringen Mietfläche ein.
Mit Schreiben vom 11. August 2016 teilte die Klägerin der Beklagten unter anderem folgendes mit:
".. hiermit widersprechen wir Ihrer Mahnung vom 11.8.2016 mit folgender Begründung:
Wir haben wiederholt …. darauf aufmerksam gemacht, dass die im Vertrag angegebene Quadratmeterzahl 17,5 m² nicht mit dem uns zur Verfügung stehender Quadratmeterzahl übereinstimmt.
…
Ich habe durch meine Mail vom 8.7.2016 … diese Diskrepanz mitgeteilt und habe ihn darum gebeten, dass der Mietzins noch mal neu berechnet werden muss. Doch leider hat sich bislang nichts getan von Ihrer Seite. Der haben wir von unserem Mietminderungsrecht … Gebrauch gemacht….. Bis zur Klärung dieser Sachlage werden wir von diesem Minderungsrecht, hilfsweise von unserem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen….."
Wegen des genauen Inhalts des Schreibens wird auf Anlage K 4 verwiesen.
Die Klägerin kündigte dann mit anwaltlichem Schreiben vom 16.01.2017 außerordentlich, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt, das Mietverhältnis wegen der gerügten Flächenabweichung.
Mit Schreiben vom 26. Januar 2017 teilte das … der Beklagten mit, dass die Gesellschafter der Klägerin seit dem 1.1.2017 Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes beziehen würden und … erklärte wegen angeblicher Schadensersatzansprüche der Kläger gegenüber der Beklagten die Überleitung dieser Schadensersatzansprüche. Wegen des genauen Inhalts des Schreibens wird auf Bl. 28 der Akte Bezug genommen.
Für die Monate Januar bis einschließlich März 2017 zahlte die Klägerin keinerlei Miete mehr an die Beklagte (vergleiche Anl. B1, Bl. 26 der Akte).
Mit Schreiben vom 7. März 2017 kündigte daraufhin die Beklagte das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstand fristlos außerordentlich. Wegen genauen Inhalts des Schreibens wird auf Anlage B2, Bl. 27 der Akte, Bezug genommen.
Die Klägerin hat in der Folgezeit die von ihr angeschafften Betriebseinrichtungen - wie etwa Spültisch, Ausgabetheke, Rückwand mit Schränken, Tafelflächen, Fernseher, Buchstaben aus Plexiglas, Standmixer, Kühlschrank und Gefriertruhe - aus dem Mietobjekt entfernt.
Die Klägerin behauptet,
die Ladengrenze verlaufe an der Ladenfront. Ferner würde die tatsächliche Gesamtfläche 15,00 m 2 betragen. Die Klägerin behauptet, dass sie Rechts- und Beratungskosten in Höhe von 1.121,50 € gezahlt habe. Die Klägerin behauptet, im Vertrauen auf das Bestehen des Mietverhältnisses die Aufwendungen getätigt zu haben. Für die Betriebsausstattung des Ladens und notwendige Umbaumaßnahmen seien der Klägerin netto Kosten in Höhe von 52.089,65 € entstanden.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass sie auf Grund der falschen Flächenangabe seitens der Beklagten das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen zu können. Ferner ist die Klägerin der Ansicht, dass Zweifel bei der Auslegung der gif - Richtlinie zu Lasten der Beklagten gehen würden. Die Klägerin ist der Ansicht, dass die fristlose Kündigung seitens der Beklagten unwirksam sei.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 53.365,65 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
festzustellen, dass die Beklage der Klägerin jeden weiteren Schaden zu ersetzen hat, welche die Klägerin im Zusammenhang des beendeten Mietverhältnisses über das Objekt … gemäß Mietvertrag vom 15.06.2015 in Verbindung mit dem 1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 02.06.2016 entstanden ist beziehungsweise entstehen wird
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet,
die Mietfläche betrage 16,85 qm, da die Stützen auch mit einzuberechnen seien und der Stand der Theke zu berücksichtigen sei. Letztere befinde sich vor der eigentlichen Ladengrenze. Die Beklagte ist der Ansicht, dass der Schadensersatzanspruch nicht in Höhe von 53.365,65 € bestehe und der Feststellungsantrag unberechtigt sei. Die Beklagte ist ferner der Ansicht, dass auf Grund der eigenen fristlosen Kündigung, kein Schadensersatzanspruch bestehen könne. Die Beklagte ist darüber hinaus der Ansicht, dass das Wort " circa " im Mietvertrag kleinere Abweichungen rechtfertige und sich aus § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages ergebe, dass es sich bei der Flächenangabe lediglich um eine Festlegung der Umlagemaßstabs handeln würde. Zudem hätte der Mieter Gelegenheit gehabt, die Fläche zu überprüfen, so dass die Haftung des Vermieters auf Grund des § 536b BGB ausgeschlossen sei. Ferner sei eine geringfügige Überschreitung der 10 % als unwesentlich zu betrachten und könne keine fristlose Kündigung rechtfertigen. Des Weiteren ist die Beklagte der Ansicht, dass noch vor der Ladengrenze eine Abstandsfläche von einem Meter hinzuzurechnen sei, was sich aus 1.1 letzter Absatz der gif und 2.1 vorletzter Absatz der gif ergebe. Außerdem ist die Beklagte der Ansicht, dass die Klägerin nicht für Gegenstände Schadensersatz verlangen könne, die die Klägerin mitgenommen habe. Im Übrigen bestehe nach dem Mietvertrag eine Ausbaupflicht, so dass daher ein Ersatzanspruch ausscheide. Zudem ist die Beklagte der Ansicht, dass der Klägerin nicht durch eine zu kleine Fläche ein Gewinn entgehen könne. Zudem behauptet die Beklagte, dass kein Gewinn vorliege, da dieser ansonsten … mitgeteilt werden müsste.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts ergibt sich aus § 71 Abs. 1 GVG und die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Frankfurt am Main ergibt sich aus § 29a Abs. 1 ZPO.
Zwar dürfte es dem Feststellungsantrag an einem Feststellungsinteresse mangeln, da der Klägerin zwischenzeitlich die Bezifferung des weitergehenden Schadens zwanglos möglich sein dürfte, jedoch führt dies nicht zur Unzulässigkeit der Klage insoweit. Ob ein Rechtsschutzbedürfnis im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO gegeben ist, kann im Ergebnis offen gelassen werden, da ein Feststellungsinteresse nur für ein stattgebendes Urteil echte Prozessvoraussetzung ist (BAG, Urteil vom 12.02.2003, 10 AZR 299/02, NJW 2003, 324, Rn. 47 ff. m.w.N., juris; Becker-Eberhard, Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Auflage 2013, § 256, Rn. 36 m.w.N.).
Der Klage ist jedoch vollumfänglich der Erfolg zu versagen.
Der Klägerin stand gegenüber der Beklagten kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu, so dass demgemäß auch kein Schadensersatzanspruch bereits dem Grunde nach aus § 536 Buchst. a Abs. 1 BGB besteht.
Dabei mag dahinstehen, ob bezüglich der streitgegenständlichen Mietsache tatsächlich eine Mietflächenabweichung von mehr oder weniger als 10 % vorgelegen hat oder nicht.
Der Klägerin stand kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu Seite, da es an einem wichtigen Grund mangelte, § 543 Abs. 1 Nr. 1 BGB.
Ein wichtiger Grund liegt nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Entscheidend ist nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB demnach die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrags bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist oder bis zum sonstigen regulären Ende des Mietverhältnisses. Je länger dieser Zeitraum ist, desto eher wird eine fristlose Kündigung zuzulassen sein - und umgekehrt (MüKoBGB/Bieber BGB § 543 Rn. 6-11, beck-online).
Im vorliegenden Falle ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Mietzeit 10 Jahre beträgt und eine Flächenabweichung von mehr als 10 % nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig einen nicht unerheblichen Mangel darstellt.
Entscheidend ist gleichwohl, dass das Erfordernis der Unzuumutbarkeit der Vertragsfortsetzung aus der Generalklausel des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB stillschweigendes Tatbestandsmerkmal der Kündigungsgründe des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist. Weicht daher die Größe der überlassenen Mietfläche von Mietvertrag ab, führt dies nicht in jedem Fall zu einem Kündigungsrecht des Mieters aus § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Vielmehr bedarf es weiterhin konkreter Umstände, aus denen sich ergibt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz des Anspruchs auf Mietminderung unzumutbar erscheint.
Hieran mangelt es.
Dass vielmehr im Gegenteil auch aus Sicht der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses immer noch möglich war und gerade keine wesentliche Gebrauchsbeeinträchtigung vorlag, die die Fortsetzung des Vertrags bis zu dessen regulären Ablauf unzumutbar gemacht hat, ergibt sich aus deren Verhalten.
Im vorliegenden Falle hatte die Klägerin durch ihre Gesellschafterin …spätestens seit April 2016 positive Kenntnis von der Mietflächenabweichung, welche diese durch ein Privatsachverständigengutachten hat feststellen lassen.
In Kenntnis der Mietflächenabweichung hat Gesellschafterin der Klägerin … nicht nur nicht den ursprünglichen Mietvertrag gekündigt, sondern die Gesellschafter der Klägerin haben gleichwohl die Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag von Mai/Juni 2016 geschlossen und auch in der Folgezeit ausdrücklich nur Mietminderungsansprüche geltend gemacht. Wenn jedoch über Monate hinweg ausschließlich Mietminderungsansprüche geltend gemacht werden folgt hieraus im Umkehrschluss, dass die Mieterin selbst die Mietsache gleichwohl noch so hinreichend gebrauchsgerecht ansieht, und auch in Zukunft nach dem Willen des Mieters weiter genutzt werden kann und soll, so dass die Fortsetzung des Vertrages gerade auch aus Sicht des Mieters nicht als unzumutbar erscheint.
Hieraus folgt, dass die Klägerin selbst davon ausgegangen ist, das Mietobjekt in dem Zustand, wie es sich dargestellt hat, vertragsgemäß nutzen zu können, so dass es also an der gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen wesentlichen Beeinträchtigung und der damit einhergehenden Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung mangelt.
In der mündlichen Verhandlung hat die Gesellschafterin der Klägerin … zudem auf die Frage des Gerichts, warum denn erst im Januar 2017 die außerordentliche Kündigung erklärt wurde, wenn Minderfläche doch bereits seit April 2016 bekannt gewesen sei, erklärt, dass man außerordentlich gekündigt habe, weil die Beklagte sich auf die Mietminderungsbegehren nicht eingelassen habe. Auch hieraus folgt, dass die außerordentliche Kündigung ihren Grund nicht darin hat, dass die Mietsache mit einer wesentlichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs bemakelt war.
Dem steht auch die Entscheidung des BGH vom 4. Mai 2005, NJW 2005,2152 ff. , nicht entgegen, vielmehr stellt der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung gerade auch auf den Umstand ausdrücklich ab, dass die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung gerade Voraussetzung der außerordentlichen Kündigung ist (vgl. BGH a.a.O. unter Verweis auf Scheffler, NZM 2003, 17 ff.).
Die Kündigung der Beklagten vom 7.3.2017 war hingegen wirksam, da die Klägerin - auch ein Mietminderungsrecht der Klägerin unterstellt - zumindest die geminderte Miete für die Monate Januar bis März 2017 hätte zahlen müssen, was sie jedoch nicht getan hat.
Ohnehin ist der Schaden auch der Höhe nach nicht gegeben. Von den von der Klägerin als Schadenersatz geltend gemachten EUR 53.365,65 entfällt bereits ein Betrag von rund 26.200 € auf die Betriebsausstattung, welche die Klägerin jedoch - wie diese in der mündlichen Verhandlung eingeräumt hat - aus der Mietsache mitgenommen und damit noch im Besitz hat.
Auch hat die Klägerin Schäden, die ihr dadurch entstanden sind, dass Mietsache 2,5 m² zu klein gewesen sein soll, nicht dargetan. Soweit die Klägerin schlicht die gesamten Kosten für "die Betriebsausstattung des Ladens und notwendige Umbaumaßnahmen" als nutzlose Aufwendungen als Schaden ersetzt verlangt haben will, geht dies fehl. Eine solche Schadensberechnung liegt zwar der vorgenannten BGH-Entscheidung zu Grunde, jedoch verhält sich der Fall dort so, dass die dortige klagende Mieterin bereits vor Einzug in die Liegenschaft den Mietvertrag wieder wegen Flächenabweichung gekündigt hatte und sich deswegen sämtliche Anschaffungen dies im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung der Mietsache getätigt hatte als nutzlos herausgestellt haben . Im vorliegenden Fall hat jedoch die Klägerin tatsächlich Mietsache über ein Zeitraum von April 2016 bis Mitte Januar 2017 - mithin für rund 9 Monate - tatsächlich genutzt, und ein Recht zur außerordentlichen Kündigung der Mietsache wegen Flächenabweichung steht ihr gerade nicht zur Seite.
Die Klägerin hätte von daher darlegen müssen, welche der von ihr vorgenommenen Umbaumaßnahmen und getätigten Aufwendungen sich gerade im Hinblick auf die fehlenden 2,5 m² sich als nutzlos herausgestellt haben. Hieran mangelt es, zumal die Schadensposition ohnehin nicht im Einzelnen sondern durch einen lediglich pauschalen Verweis auf ein Anlagenkonvolut eingeführt werden wollen.
Auch ein Anspruch auf Ersatz entgangenen Gewinns besteht nicht. Es ist nicht ansatzweise dargetan oder ersichtlich, dass die Klägerin überhaupt eine Gewinn wirtschaftet hat. Vielmehr spricht der Umstand, dass die beiden Gesellschafter der Klägerin seit dem 1.1.2017 vom … Leistung zur Sicherung des Lebensunterhalts erhalten, dafür, dass die Geschäftstätigkeit der Klägerin nicht von einem wirtschaftlichen Gewinn gekrönt war. Eine tatsächliche Vermutung dahingehend, dass eine unternehmerische Tätigkeit stets Gewinn abwirft, existiert nicht. Naheliegender Vortrag - nämlich wie sich der Gewinn der Klägerin für die Dauer ihrer 9-monatigen geschäftlichen Tätigkeit darstellt - ist gleichfalls nicht erfolgt.
Ob von daher aufgrund der Überleitung der Ansprüche durch … die Aktivlegitimation der Kläger überhaupt gegeben ist, mag dahinstehen.
Die Kostenentscheidung folgt aus 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 536b BGB
§ 71 Abs. 1 GVG
§ 29a Abs. 1 ZPO
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 709 S. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2003, 324
NJW 2005,2152
NZM 2003, 17
10 AZR 299/02