Landgericht Erfurt (Thüringen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-10-18, Aktenzeichen 9 O 1418/23
ECLI: ECLI:DE:LGERFUR:2024:1018.9O1418.23.00

Tenor:
1. Das Versäumnisurteil vom 23.04.2024 wird aufrechterhalten.
2. Die Beklagten haben die weiteren Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 30.000 € vorläufig vollstreckbar.
4. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Pflichten aus einem Bauträgervertrag.
Die Beklagten sind Eigentümer und Bauträger und möchten eine Wohnanlage mit fünf Wohnungen inklusive fünf oberirdischen Pkw-Stellplätzen in der S… in S…auf R errichten. Der Kläger ist der Erwerber der Sondereigentumseinheit Nr. 3 des Wohnhauses S in S mit fünf Wohneinheiten.
Unter dem 17.03.2020 schlossen die Parteien einen Bauträgervertrag. Danach erwarb der Kläger von den Beklagten von den Grundstücken Flurstück a und b (eingetragen im Grundbuch von S… Grundbuchamt S… Blatt 10413) einen Miteigentumsanteil von 14.419/100.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan (Anlage 3.1 zur Urkunde vom 14.08.2019 der Notarin E…. aus B… auf R… Nummer A 1200 der Urkundenrolle für 2019) mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung mit Balkon im 1. Obergeschoss und mit dem mit „AR3“ bezeichneten Abstellraum und verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an dem oberirdischen Stellplatz „P3“.
Gemäß Ziffer IV. Nr. 1 des Vertrages vom 17.03.2020 (Anlage K 1) verpflichteten sich die Beklagten zur Herstellung der Bezugsfertigkeit und zur Fertigstellung des Objektes bis spätestens September 2020. Gemäß § 3 des Vertrages vom 14.08.2019 (Anlage K 2) verpflichteten sich die Beklagten als Verkäufer / Bauträger weiter, das Vertragsobjekt gemäß der Baubeschreibung und den Bauplänen, wie sie in der Teilungserklärung enthalten sind, herzustellen.
Die Beklagten forderten vom Kläger nach dem vertraglichen Zahlungsplan die Raten 1-6 von 7. Der Kläger bezahlte die Raten vollständig. Insgesamt zahlte der Kläger bislang einen Betrag in Höhe von 169.839,98 € (entspricht 96,5 % des vereinbarten Kaufpreises), weitere 4.465,99 € (für die Zusatzleistung Balkontür und Raffstore), 995,01 € (für die Zusatzleistung Geländer) und 2.228,80 € (für die Zusatzleistung Elektro) an die Beklagte.
Das Objekt ist nicht fertiggestellt und die streitgegenständliche Wohnung ist nicht bezugsfertig. Es fehlen insbesondere noch Arbeiten am Wasser- / Abwasseranschluss, die Fertigstellung des Fassadenputzes an der Außenwand Ostseite, die Außenanlage mit Stellplatz und die Zuwegung zum Grundstück.
Mit Schreiben vom 15.02.2023 forderte der Kläger die Beklagten zur Fertigstellung des Werks bis spätestens zum 28.02.2023 auf. Als Begründung für die Aufforderung wird die Verfehlung des vertraglichen Fertigstellungstermins angeführt.
Der Kläger behauptet, Zusatzvereinbarungen hinsichtlich des Vertragsgegenstandes habe es bezüglich der noch offenen Restleistungen nicht gegeben. Es habe nach Abschluss des Bauträgervertrages lediglich Änderungs- bzw. Zusatzvereinbarungen hinsichtlich zusätzlicher Elektroleistungen, der Sattelitenanlage, des Einbaus einer Schiebetür im Wohnzimmer/Küche, den Raffstores und dem Balkongeländer gegeben, welche jedoch allesamt vollständig ausgeführt, abgerechnet und bezahlt worden seien.
Der Kläger ist der Ansicht, aufgrund der Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins seien ihm die folgenden Schäden entstanden:
Dem Kläger sei seit Oktober 2020 bis Ende Dezember ein Gewinn aus der geplanten Vermietung der Ferienwohnung in Höhe von 19.238,24 € entgangen. Dieser Betrag ergebe sich aus der durchschnittlichen Auslastung von Ferienwohnungen in S bei täglichen Mieteinnahmen von 80,00 € / Tag unter Berücksichtung von geschätzten Kosten von 15 % der Mieteinnahmen und einem Hausgeld von 200,00 € / Monat (wegen der Details der Berechnung wird auf Bl. 6 d. A. verwiesen).
Weiter habe der Kläger in den Jahren 2022 und 2023 Bereitstellungszinsen an die F eG für das nicht abgerufene Darlehen in Höhe von 187,04 € zahlen müssen.
Für die außergerichtliche Tätigkeit des Prozessbevollmächtigten des Klägers nach Verzugseintritt seien ihm Kosten von 1.134,55 € entstanden.
Der Kläger hat ursprünglich beantragt,
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, ihre Bauverpflichtung aus dem Bauträgervertrag vom 17.03.2020 der Notarin E aus B auf R (Nummer A 391 der Urkundenrolle für 2020) sowohl betreffend der Sondereigentumseinheit (Wohnung) Nr. 3 als auch des Gemeinschaftseigentums des Wohnhauses mit fünf Wohnungen inklusive fünf oberirdischen Pkw-Stellplätzen zu erfüllen. Dies umfasst die abnahmereife Herstellung und Ausstattung des Kaufgegenstandes gemäß dem Bauträgervertrag vom 17.03.2020 der Notarin E aus B auf R (Nummer A 391 der Urkundenrolle für 2020, Anlage K 1) und nach der in der Grundlagenurkunde vom 14.08.2019 der Notarin E aus B auf R (Nummer A 1200 der Urkundenrolle für 2019, Anlage K 2) niedergelegten Baubeschreibung und den dort beigefügten Bauplänen, wobei die Beklagte mindestens noch folgende Leistungen zu erbringen haben:
- Wasser- und Abwasseranschluss
- Fertigstellung Fassadenputz an Außenwand Ostseite
- Außenanlage mit Stellplatz
- Zuwegung zum Grundstück
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 20.559,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über Basiszinssatz aus einem Betrag von 14.899,63 € seit 25.02.2023 sowie aus einem Betrag von 5.660,20 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
3. festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, dem Kläger über den im Klageantrag Ziffer 2. genannten Betrag hinausgehenden Verzögerungsschaden zu ersetzen, der dem Kläger dadurch entsteht, dass die Beklagten ihre Bauverpflichtung aus dem Bauträgervertrag vom 17.03.2020 der Notarin E aus B auf R (Nummer A 391 der Urkundenrolle für 2020) nicht bis zum September 2020 erfüllt haben.
Auf Antrag des Klägers ist in der mündlichen Verhandlung vom 23.04.2024 gegen die Beklagten ein entsprechendes Versäumnisurteil ergangen.
Gegen dieses Versäumnisurteil, das den Beklagten am 21.05.2024 zugestellt worden ist, haben diese mit bei Gericht eingegangenen anwaltlichen Schriftsatz vom 04.06.2024 Einspruch eingelegt und diesen begründet.
Der Kläger beantragt nunmehr,
das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.
Die Beklagten beantragen,
das Versäumnisurteil vom 23.04.2024 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, dem Kläger sei bekannt gewesen, dass die ursprünglich geplante Erschließung des Grundstücks, die betreffend das Wasser und Abwasser ohnehin schon nicht vollstreckungsfähig beschrieben gewesen sei, überhaupt nicht durchgeführt werden könne. Vorgesehen gewesen sei eine Erschließung über das seinerzeit im Eigentum des Streitverkündeten stehende Nachbargrundstück. Dieser habe sich gegenüber der Beklagten zu 1) sogar zur Erschließung verpflichtet. Anstatt diese Verpflichtung zu erfüllen, habe er das Grundstück jedoch ohne Information der Beklagten und ohne jede Mitteilung über diese Verpflichtung an einen neuen Erwerber veräußert.
Sie meinen, ohne die Gewährung einer entsprechenden Dienstbarkeit durch den jetzigen Grundstückseigentümer könne diese einst geplante Art der Erschließung überhaupt nicht vollzogen werden.
Die Parteien hätten sich über Änderungen in der Bauausführung geeinigt. Ein Anspruch bestehe nicht mehr im Bezug auf die ursprüngliche, sondern nunmehr lediglich in Bezug auf die neue Vereinbarung.
Sie bestreiten, dass der Kläger das streitgegenständliche Objekt mit den behaupteten Auslastungsquoten hätte vermieten können. Es wird auch bestritten, dass der Kläger tägliche Mieteinnahmen von 80,00 € pro Tag hätte erzielen können. Weiter wird bestritten, dass das Objekt mit 15 % der Mieteinnahmen und einem Hausgeld von 200,00 € pro Monat zu bewirtschaften gewesen wäre.
Sie sind der Ansicht, eine termingerechte Erfüllung sei nur aufgrund einer Verzögerung der Baugenehmigung nicht erfolgt.

Entscheidungsgründe:
I.
Der Einspruch ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache hat er jedoch keinen Erfolg.
II.
Die Klage ist zulässig.
1.
Das Landgericht Erfurt ist örtlich gemäß §§ 13, 12 ZPO aufgrund des Wohnorts bzw. Sitzes der Beklagten im Bezirk des Landgerichts Erfurt zuständig.
Die sachliche Zuständigkeit ergibt sich aus dem Streitwert aufgrund der §§ 1 ff. ZPO, §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG.
2.
Das für die Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO steht dem Kläger zu.
Dieses besteht immer dann, wenn, wie vorliegend, die Beklagten die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche ernsthaft bestreitet und das Urteil geeignet ist, die dadurch entstandene Unsicherheit zu beseitigen.
Dies ist hier der Fall. Dem steht auch nicht der Umstand entgegen, dass der Kläger bereits einzelne Positionen seines Schadensersatzanspruches beziffern kann. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung, dass sich ein Kläger bei einer noch nicht abgeschlossenen Ermittlung der Schadenshöhe oder einer noch andauernden Schadensentwicklung grundsätzlich auf einen Feststellungsanspruch beschränken darf. Er muss die bereits feststehenden Einzelansprüche nicht nach und nach beziffern und mit Leistungsanträgen geltend machen.
3.
Auch der Klageantrag zu Ziff. 1) ist zulässig. Er genügt insbesondere den Bestimmtheitserfordernissen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.
Ein bestimmter Antrag im Sinne der Vorschrift liegt vor, wenn der Antrag die Art der Klage ergibt und den erhobenen Anspruch so konkret bezeichnet, dass durch ihn der Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis abgesteckt wird, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung offenbar wird, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeiten auf den Beklagten abgewälzt wird und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil keinen weiteren Streit erwartbar macht (BGH NJW 2018, 3448 Rn. 15; Thomas/Putzo/Seiler ZPO § 253 Rn. 11 m. w. N.).
So verhält es sich mit dem Antrag des Klägers. Denn begehrt der Kläger die Vornahme einer Handlung, welche nicht die bloße Zahlung eines Geldbetrages umfasst, muss aus dem Antrag ersichtlich sein, in welcher Weise und in welchem Umfang der Beklagte tätig werden soll oder welches konkrete Ziel er herbeiführen soll (BeckOK ZPO/Bacher, 53. Ed. 1.7.2024, ZPO § 253 Rn. 65a.10, beck-online). Die Grenze ist die Zumutbarkeit (BGH NJW 1996, 2725; 1978, 1584; Kblz NJW-RR 1998, 1770). Der Kläger darf (bzw. muss im Einzelfall, vgl. exemplarisch BGH BeckRS 2021, 2085 Rn. 10 ff.) die Auswahl der Mittel dem Schuldner überlassen, wenn die Vornahme der Handlungen lediglich der Herbeiführung eines bestimmten Erfolges dienen sollen (Anders/Gehle/Anders, 82. Aufl. 2024, ZPO § 253 Rn. 48, beck-online). So genügt bei der Beseitigung von Baumängeln die Angabe der zu beseitigenden Mängel und des gewünschten Erfolges.
Nichts Anderes kann bei einer Klage auf Erfüllung der Bauträgerpflichten im Rahmen eines Bauträgervertrages gelten. Vom Kläger kann insbesondere nicht erwartet werden, mehr als den vereinbarten Erfolg zu beantragen. Denn der Weg zur Herbeiführung des Erfolges liegt im Verantwortungsbereich des Bauträgers. Dies ergibt sich schon aus Natur eines Bauträgervertrages, nach welchem neben der hier irrelevanten Eigentumsverschaffungskomponente allein die Herbeiführung eines Erfolges geschuldet wird. Die Gestalt des Erfolges wird durch die Antragsstellung aufgrund der Bezugnahme auf die maßgeblichen Vertragsunterlagen samt Baubeschreibungsdokumenten auch in einem hinreichend konkreten Umfang skizziert. Nach diesen oblag es den Beklagten von Beginn an den Erfolg zu realisieren. Schließlich enthält der Bauträgervertrag auch Bestimmungen zur Vorgehensweise, wenn einzelne Leistungen nicht in der Baubeschreibung ausdrücklich beschrieben bzw. unter welchen Umständen einseitige Leistungsänderungen durch den Bauträger möglich sind.
III.
Die Klage ist auch insgesamt begründet.
Der Klageantrag zu 1) ist begründet.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Erfüllung der bauträgervertraglichen Primärleistungspflicht der Baufertigstellung gemäß §§ 650u Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 631 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. dem Bauträgervertrag.
a. Die Beklagten sind insgesamt passivlegitimiert. Neben der GbR haften für deren Verbindlichkeiten im Außenverhältnis auch die Gesellschafter analog § 128 HGB gesamtschuldnerisch.
Erfüllung kann von jedem Eigentümer separat verlangt werden. Das Ergebnis kommt schließlich allen Erwerbern zu Gute (Kniffka/Koeble, Teil 10 Formen des Bauens und Vertragsarten; Baumodelle und Bauträgervertrag Rn. 495, beck-online).
Der Umfang des Erfüllungsanspruchs richtet sich nach der ursprünglich zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung. Behauptete Änderungen dieser Vertragsgrundlage sind von den insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht schlüssig vorgetragen bzw. unter Beweis gestellt worden. Die vorgetragenen Schwierigkeiten, die Erschließung des Grundstücks betreffend, fallen bereits aufgrund der vertraglichen Vereinbarung der Parteien nicht in den Verantwortungsbereich des Klägers.
b. Die Leistung ist auch fällig.
Die Parteien haben unstreitig als Fertigstellungsdatum September 2022 vertraglich vereinbart. Als spätestes Fertigstellungsdatum vereinbarten die Parteien den 31.12.2020 (Ziff. IV.6.c d. Vertrages, Anl. K1).
Der Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 20.559,83 € aus Verzugsgesichtspunkten ist begründet, denn die Beklagten waren mit ihrer Fertigstellungsverpflichtung aus dem Bauträgervertrag in Verzug, woraus dem Kläger ein Schaden entstanden ist. §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB, 650u Abs. 1 Satz 1, 631 BGB.
a. Die Leistung ist nach den obigen Ausführungen fällig.
b. Eine Mahnung ist entbehrlich, die Parteien haben die Leistungszeit mit dem spätesten Fertigstellungsdatum zum 31.12.2020 kalendermäßig bestimmt, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Zudem erfolgte eine Mahnung in Form der Leistungsaufforderung vom 15.02.2023 (Anlage K3).
c. Dem Kläger ist ein Schaden in Höhe von 19.238,24 € in Form des entgangenen Gewinns (§§ 252, 249 BGB) entstanden.
Der Kläger hat schlüssig anhand der durchschnittlichen Auslastungsquoten und einer nachvollziehbar geschätzten Miethöhe unter Anrechnung der eigenen Kosten einen entgangenen Gewinn errechnet.
Die Höhe und das Entstehen eines Schadens an sich unterliegt im Streitfall einer gerichtlichen Schätzung, § 287 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Einer Beweisaufnahme bedurfte es in diesem Fall nicht, denn die Klagepartei hat die Auslastungsquoten und die Miethöhe substantiiert dargelegt. Das pauschale Bestreiten der Gegenseite war nicht geeignet, Zweifel an der Richtigkeit der Schätzungsgrundlage hervorzurufen.
d. Dem Kläger ist zudem ein Schaden in Höhe von 187,04 € aufgrund der Bereitstellungszinsen für das infolge des dargelegten Bauverzuges nicht rechtzeitig vollständig abgerufene Darlehen bei der F eG entstanden.
Der Einwand, ein Verzug scheide aus, da der Erfüllung eine Verzögerung der Baugenehmigung entgegen gestanden habe, ist nicht erheblich. Es ist nicht dargelegt worden, um welch eine Verzögerung es sich konkret gehandelt habe, welchem Verantwortungsbereich diese entstammt sei und für welche Dauer sie angehalten habe.
e. Die Forderung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten ist ebenfalls begründet. Der Kläger veranlasste die Tätigkeit eines Rechtsanwalts nach Verzugsbeginn (s. o.). Die Kosten von 1.134,55 € brutto sind auch der Höhe nach ersatzfähig. Denn eine 1,3 Gebühr aus dem hiesigen Gegenstandswert beträgt bereits 1.241,50 €.
f. Die Zinsforderung rechtfertigt sich aus §§ 291 Satz 1, 288 BGB. Die Forderung ist seit Rechtshängigkeit, d. h. seit dem 19.01.2024 zu verzinsen.
Der Antrag auf Feststellung der Ersatzpflicht künftiger Schäden ist begründet. Dem Kläger steht nach dem unter Ziff. 2 Genannten der Ersatz der Verzugsschäden zu.
Begründet ist ein Feststellungsantrag, wenn die sachlichen und rechtlichen Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs vorliegen, also ein haftungsrechtlich relevanter Eingriff gegeben ist, der zu möglichen künftigen Schäden führen kann (BGH, Urteil vom 17.10.2017 – VI ZR 423/16). Dies gilt jedenfalls dann, wenn bereits einzelne Schäden eingetreten sind.
So verhält es sich hier. Dem Kläger ist bereits zum jetzigen Zeitpunkt ein Gewinn entgangen und es sind Bereitstellungszinsen angefallen. Eine weitere Schadensentwicklung durch weitere Gewinneinbußen und entsprechende Zinskosten ist nicht nur möglich, sondern wahrscheinlich.
IV.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 Satz 1 und Satz 3 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 13, 12 ZPO
§§ 1 ff. ZPO
§§ 252, 249 BGB
§ 128 HGB
§ 91 ZPO
§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 631 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB
§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 287 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 291 Satz 1, 288 BGB
§ 709 Satz 1 und Satz 3 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2018, 3448
NJW 1996, 2725
NJW-RR 1998, 1770
VI ZR 423/16