Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-12-13, Aktenzeichen 17 S 147/23
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2024:1213.17S147.23.00

Tenor:
für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 13.12.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts A1 mit der Maßgabe abgeändert, dass die Beklagte verurteilt wird, an die Klägerin 8.461,64 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.01.2023 zu zahlen.
Im Übrigen werden die Klage abgewiesen und die Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz tragen die Klägerin zu 66 %, die Beklagte zu 34 %, die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 62 % und die Beklagte zu 38 %.
Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Berufung ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet.
1.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte lediglich einen Anspruch auf Zahlung von 8.461,64 Euro nebst Zinsen seit dem 02.01.2023.
a)
Der Zahlungsanspruch ergibt sich aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Fall BGB.
Die Beklagte hat den Betrag durch von ihr vorgenommene Abbuchungen vom Konto der Klägerin erlangt.
Diese Abbuchungen sind als Leistungen der Klägerin i.S.d. § 812 Abs. 1 S. 1 1. Fall BGB einzuordnen. Leistungen sind bewusste und zweckgerichtete Mehrungen fremden Vermögens (Grüneberg/Sprau, BGB 83. Aufl. 2024, § 812, Rn. 14). Mit den Überweisungen vom Konto der Klägerin veranlasste die Beklagte Leistungen der Klägerin, weil sie aufgrund der ihr erteilten Kontovollmacht für diese tätig wurde. Diese Vermögenszuwendungen erfolgten auch zweckgerichtet. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass mit den Abbuchungen in Höhe eines Gesamtbetrages von 8.461,64 Euro Sonderleistungen der Beklagten vergütet werden sollten.
Die Leistungen waren rechtsgrundlos, weil die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung der Sondervergütungen hatte. Nach den Erläuterungen zu § 5 des Verwaltervertrages kann die Beklagte nur für solche Zusatzleistungen eine Vergütung beanspruchen, die sie tatsächlich erbracht hat. Unstreitig hat die Beklagte im Kalenderjahr 2019 aber keine Sonderleistungen für die Klägerin ausgeführt.
b)
Der von der Beklagten erhobene Einwand der Verjährung ist unbegründet, weil die dreijährige Verjährungsfrist aus § 195 BGB bei Zustellung des Mahnbescheids am 02.01.2023 noch nicht abgelaufen war und so gem. § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB wirksam gehemmt worden ist. Die Verjährungsfrist beginnt gem. § 199 Abs. 1 Nr. 1, 2 BGB erst mit Entstehung des Anspruchs und Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Gläubigers von den Anspruch begründenden Umständen. Zwar ist der Anspruch bereits mit der jeweiligen Abbuchung vom Konto der Klägerin entstanden, zuletzt mit Abbuchung vom 20.12.2019. Die Beklagte hat aber nicht dargelegt, dass die Klägerin oder die für sie tätigen Personen bereits zum Jahresende 2019 wussten, dass die Beklagte Vergütungen für nicht erbrachte Sonderleistungen vom Gemeinschaftskonto vereinnahmt hatte. Da die die Beklagte den Zahlungsverkehr für die Klägerin im Jahr 2019 vollständig abgewickelt hat, sind auch keine Umstände dafür vorgebracht, dass die Klägerin die rechtsgrundlosen Kontobewegungen grob fahrlässig nicht erkannt hatte. Zudem drängte es sich den Wohnungseigentümern nicht schon angesichts der versäumten Eigentümerversammlung und der nicht vorgelegten Abrechnungen auf, dass die Beklagte daneben auch keine vergütungspflichtigen Sonderleistungen erbracht hatte, was angesichts der Abwicklung des Zahlungsverkehrs mit Blick etwa auf § 5.4, 5.10, 5.12 des Verwaltervertrages durchaus denkbar war.
c)
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 291, 288 Abs. 1 BGB, 696 Abs. 3 ZPO.
2.
Ein darüber hinausgehender Zahlungsanspruch steht der Klägerin nicht zu.
Der Anspruch auf Erstattung der weiteren in 2019 vorgenommenen Überweisungen lässt sich weder auf vertragliche Ansprüche noch auf eine vom Amtsgericht angenommene bereicherungsrechtliche Rückabwicklung stützen.
Eine Minderung des Anspruchs auf die vereinbarte Grundvergütung wegen der Nichterbringung von Teilen der vertraglich übernommenen Leistungspflichten kommt nicht in Betracht. Auf den Vergütungsanspruch sind allein dienstvertragliche Regelungen anzuwenden, die einen Entfall oder eine Minderung für den Fall der Nicht- oder Schlechtleistung nicht vorsehen (vgl. zum Anwaltsdienstvertrag BGH, Urteil v. 04.02.2010, IX ZR 18/09, Rn. 55, juris; Urteil v. 24.09.2015, IX ZR 206/14, Rn. 25, juris; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 18.10.2010, 24 U 50/10, Rn. 7; zum Unternehmensberatervertrag OLG Düsseldorf, Beschluss v. 31.05.2011, 24 U 58/11, Rn. 4, juris; zum Heilpraktikervertrag OLG Koblenz, Urteil v. 26.02.2007, 12 U 1433/04, Rn. 10, juris).
aa)
Insbesondere lassen sich der Anspruchsausschluss oder eine Anspruchsminderung nicht durch die Anwendung werkvertraglicher Gewährleistungsregeln gem. §§ 634 Nr. 3, 326 Abs. 5 bzw. 638 BGB rechtfertigen.
Die Geltung der Vergütungsregelungen des Dienstvertragsrechts für den Verwaltervertrag als entgeltlichem Geschäftsbesorgungsvertrag i.S.d. § 675 Abs. 1 BGB beruht darauf, dass der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Übernahme der verwalterspezifischen Organaufgaben im Wesentlichen eine Dienstleistung und nicht die Herbeiführung eines Erfolgs schuldet, der den Vertrag als Werkvertrag kennzeichnen würde.
So schuldet der Verwalter gem. § 27 Abs. 1 WEG Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wie die Durchführung von Beschlüssen, die Umsetzung der Hausordnung, die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Vermögensverwaltung und die Vertretung der Gemeinschaft gegenüber Dritten (vgl. Katalog gem. § 27 Abs. 1 WEG a.F.). Diese Aufgaben verpflichten den Verwalter zu einem Tätigwerden im Interesse der Gemeinschaft, ohne dass er zugleich für den damit jeweils bezweckten Erfolg einzustehen hat. So hat der Verwalter die nach der jeweils gültigen Beschlusslage geschuldeten Hausgelder einzuziehen und ist verpflichtet, die dafür erforderlichen Maßnahmen zu treffen – er schuldet grundsätzlich aber nicht die Erfüllung der Zahlungspflichten der Miteigentümer.
Ebenso ergibt sich aus dem von den Parteien geschlossenen Verwaltervertrag, dass die Beklagte im Wesentlichen ein Tätigwerden für die Klägerin schuldete, wie etwa die Organisation der Eigentümerversammlungen und die Führung der Beschlusssammlung gem. § 3.1, die kaufmännische Betreuung der Klägerin gem. § 3.2, die Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 3.4 sowie die Allgemeine Verwaltungstätigkeit gem. § 3.5 des Vertrages. Nach all diesen Regelungen war die Beklagte zu verschiedenen Tätigkeiten verpflichtet, ohne zugleich den damit angestrebten Erfolg zu schulden.
Allerdings beinhalten einige der aufgeführten Aufgaben durchaus auch die Erzielung von Arbeitsergebnissen. So ergibt sich aus der Verpflichtung zur Organisation der Eigentümerversammlungen zwar nicht auch die Verpflichtung, mit diesen Versammlungen bestimmte Beschlussfassungen herbeizuführen. Jedoch erscheint es durchaus gerechtfertigt, in der Verpflichtung zur Abhaltung und Durchführung der Eigentümerversammlungen insoweit einen geschuldeten Erfolg zu sehen, dass der Verwalter zumindest für das „Ob“ der Versammlungen, also dafür einzustehen hat, dass die ordentliche Eigentümerversammlung jährlich überhaupt stattfindet – mag auch das „Wie“ der Versammlungsergebnisse nicht zum Pflichtenkreis des Verwalters gehören.
Ebenso enthält die Verpflichtung zur kaufmännischen Betreuung der Eigentümergemeinschaft einzelne Pflichten wie die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die der Verwalter der Eigentümergemeinschaft als Ergebnisse seiner Tätigkeit vorzulegen hat.
Der Verwaltervertrag hat danach durchaus werkvertragliche Elemente. Diese prägen das Vertragsverhältnis aber nicht in einem Maße, das es gerechtfertigt erscheinen ließe, den Vertrag als Werkvertrag einzuordnen. Vielmehr bilden die dienstvertraglichen Elemente den Schwerpunkt des Vertrages, so dass er insgesamt den dienstvertraglichen Regelungen zu unterstellen ist (vgl. zur Abgrenzung OLG Düsseldorf, Beschluss v. 18.10.2010, 24 U 50/10, Rn. 4, juris).
Die Anwendung von Gewährleistungsregelungen aus dem Werkvertragsrecht kommen im Hinblick auf einzelne erfolgsbezogene Leistungspflichten des Verwalters nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur ganz ausnahmsweise in Betracht, wenn aufgetretene Leistungsstörungen ansonsten nicht sachgerecht zu bewältigen wären.
So hat der Bundesgerichtshof einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Vorschusszahlung gem. § 637 Abs. 3 BGB für den Fall bejaht, dass der Verwalter nach Ablauf einer Frist zur Nacherfüllung die geschuldete Jahresabrechnung nicht erstellt (BGH, Urteil v. 26.02.2021, V ZR 290/19, Rn. 9, juris). Aus dieser Rechtsprechung wird in der Literatur teilweise gefolgert, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 638 BGB – grundsätzlich nach Fristsetzung zur Nacherfüllung - eine Minderung des Vergütungsanspruchs geltend machen und die schon gezahlte Vergütung (anteilig) zurückverlangen könne (vgl. Greiner, Wohnungseigentumsrecht 5. Aufl. 2022, § 10, Rn. 137 u. BeckOGK, 1.12.2024, WEG § 26 Rn. 209, beck-online).
Eine solche Anwendung werkvertraglicher Gewährleistungsregeln auf den Vergütungsanspruch des Verwalters, der seinen Pflichten nicht oder nur teilweise nachkommt, ist nach Ansicht der Kammer nicht gerechtfertigt. Denn in dieser Konstellation geht es nicht darum, den Verwalter zur Erfüllung der ihm obliegenden erfolgsbezogenen Leistungen anzuhalten und das Erfüllungsinteresse der Gemeinschaft zu realisieren. Vielmehr geht es um den Gegenanspruch des Verwalters, der einzelne der ihm obliegenden Pflichten nicht erfüllt hat. Für diese Problemlage lässt sich gerade nicht feststellen, dass sie mit den Regelungen des Dienstvertragsrechts nicht sachgerecht zu bewältigen ist, wie es der Bundesgerichtshof für die Situation angenommen hat, in der die Gemeinschaft die vom Verwalter geschuldete Jahresabrechnung auf seine Kosten erstellen lassen will. Vielmehr hat es die Gemeinschaft als Dienstherrin in der Hand, den Verwalter zur Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten, so auch zur Abhaltung einer Eigentümerversammlung sowie zur Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Weisungen zu erteilen und den Verwaltervertrag notfalls zu kündigen, wenn der Verwalter seinen Leistungspflichten trotz Abmahnung nicht nachkommt (vgl. OLG Düsseldort, Beschluss v. 31.05.2011, 24 U 58/11, Rn. 4, juris). Im Übrigen stehen der Gemeinschaft ggf. Schadenersatzansprüche wegen Schlecht- oder Nichterfüllung zu, soweit die Versäumnisse des Verwalters konkrete Schäden für die Gemeinschaft verursacht haben (vgl. Bärmann/Becker, WEG 15. Aufl. 2023, § 26, Rn. 214).
Solche Schäden hat die Klägerin mit Schreiben vom 03.11.2022 indes nur angedeutet, ohne sie so konkret darzustellen, dass sich damit ein Schadenersatzanspruch feststellen ließe. Zudem hat die Klägerin erst mit diesem Schreiben die Kündigung des Verwaltervertrages ausgesprochen und es so versäumt, dem Vergütungsanspruch schon nach Feststellung der geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten seine Grundlage zu entziehen.
Wenn aber die Gemeinschaft die Versäumung der Dienstpflichten des Verwalters einfach hinnimmt, ohne ihn abzumahnen und ggf. den Vertrag (fristlos) zu kündigen, und wenn sie es dem Verwalter dadurch ermöglicht, weiterhin die vereinbarte Vergütung zu vereinnahmen, ist es nicht geboten, ihr über die Anwendung des werkvertraglichen Gewährleistungsrechts im Nachhinein eine alternative Möglichkeit zu verschaffen, den Vergütungsanspruch zu Fall zu bringen und sodann eine Rückzahlung zu verlangen. Dies gilt erst recht mit Blick darauf, dass die Rückabwicklung bereits gezahlter Verwaltervergütungen im Falle einer nur teilweisen Nichterfüllung angesichts der pauschalen Abgeltung sämtlicher geschuldeter (dienst- und werkvertraglich geprägten) Leistungspflichten keineswegs praktikabel sein dürfte, weil für die Bewertung und Gewichtung der erbrachten und nicht erbrachten Leistungen die Preiskalkulation des Vertrages festzustellen und zu bewerten wäre, was zu willkürlichen Ergebnissen führen könnte. Eine sachgerechte Bewältigung der aufgetretenen Leistungsstörung, die eine Anwendung werkvertraglicher Gewährleistungsregeln nach Ansicht des Bundesgerichtshofs rechtfertigen könnte, wäre so nicht gewährleistet.
bb)
Vor diesem Hintergrund ist der Vergütungsanspruch der Beklagten auch nicht wegen Unmöglichkeit gem. §§ 275 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB entfallen. Denn die vom Amtsgericht angenommene Unmöglichkeit der von der Beklagten nicht erbrachten Leistungen lässt den Gegenanspruch nach geltendem Schuldrecht gem. § 326 Abs. 1 S. 2 BGB nicht entfallen, weil sie auf einer nicht vertragsgemäßen Leistung der Beklagten beruht. Grund dieser Regelung ist, dass dem Gläubiger bei einer unbehebbaren Schlechtleistung allenfalls die besonderen Gewährleistungsrechte aus dem jeweils anwendbaren Vertragsregime zustehen, die durch ein automatisches Entfallen der Gegenleistungspflicht nicht unterlaufen werden sollen (BeckOGK/Herresthal, 1.4.2022, BGB § 326 Rn. 8, beck-online). Ebenso wenig ist danach die gesetzliche Konzeption des Dienstvertragsrechts zu unterlaufen, die eine Minderung des Vergütungsanspruchs im Fall der Schlechtleistung nicht kennt.
Nach alledem vermag die vom Amtsgericht in Anlehnung an die Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts (Beschluss vom 13.02.1997, 2 Z BR 132/96) angenommene bereicherungsrechtliche Rückabwicklung gem. §§ 812 ff BGB nicht zu überzeugen.
Die vom Bayrischen Oberlandesgericht angewandte Rechtsfolgenverweisung gem. §§ 325 Abs. 1 S. 3, 323 Abs. 3, 812 ff BGB a.F. entspricht nicht der aktuellen Rechtslage.
Da der Rechtsgrund des Vergütungsanspruchs für die im Jahr 2019 vereinnahmte Vergütung mit der (teilweisen) Nichtleistung der Beklagten nicht entfallen ist, kommt ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Fall BGB unter keinem denkbaren Gesichtspunkt in Betracht.

Entscheidungsgründe:
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO
§§ 291, 288 Abs. 1 BGB, 696 Abs. 3 ZPO
§§ 634 Nr. 3, 326 Abs. 5 bzw. 638 BGB
§§ 275 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB
§§ 812 ff BGB
§§ 325 Abs. 1 S. 3, 323 Abs. 3, 812 ff BGB
§§ 708 Nr. 10, 711, 713, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 195 BGB
§ 638 BGB
§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB
§ 199 Abs. 1 Nr. 1, 2 BGB
§ 675 Abs. 1 BGB
§ 27 Abs. 1 WEG
§ 637 Abs. 3 BGB
§ 326 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 92 Abs. 1 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: IX ZR 18/09
IX ZR 206/14
24 U 50/10
24 U 58/11
12 U 1433/04
V ZR 290/19
2 Z BR 132/96