Finanzgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-10-02, Aktenzeichen 7 V 2747/08 A(GE)
ECLI: ECLI:DE:FGD:2008:1002.7V2747.08A.GE.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Beschwerde wird zugelassen.

Tatbestand:
Der Antragstellerin wurde am 27.12.2004 von der A-KG, vertreten durch ihren Komplementär Herrn B., ein notariell beurkundetes Angebot (URNR 1464/2004 des Notars Dr. C., A-Stadt) zum Abschluss eines Kaufvertrages über den Grundbesitz C-Straße 2 bis 8 unterbreitet. Der Kaufpreis sollte 1,3 Mio. EUR betragen. Das Angebot war bis zum 30.06.2005 befristet.
Mit einem notariell beurkundeten Angebot vom 30.06.2005 (URNR 841/2005 des Notars Dr. C., A-Stadt) nahm die Antragstellerin das Angebot an.
Mit Bescheid vom 13.07.2005 setzte der Antragsgegner die Grunderwerbsteuer auf 45.500 EUR (=1,3 Mio. x 3,5%) fest.
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 11.01.2006 (UR/NR 25/2006 des Notars Dr. C., A-Stadt) änderten die Antragstellerin und die A-KG den Grundstückskaufvertrag dahingehend, dass die Fälligkeit des Kaufpreises von 1,3 Mio. erst zum 30.06.2006 eintreten sollte.
Das Finanzamt für Groß- und Konzernbetriebsprüfung übersandte dem Antragsgegner am 29.08.2008 einen Leistungsvertrag zwischen der Antragstellerin (Auftraggeberin) und der A- KG (Auftragnehmerin) vom 24.01.2005. Gegenstand des Vertrages war die Sanierung und Umbau des Bauvorhabens C-Straße 2 - 8. Die A-KG wurde von der Antragstellerin mit der Ausführung sowie Weitervergabe von Aufträgen aufgrund einer Leistungsbeschreibung vom 10.01.2005 zur Ausführung u.a. von folgenden Arbeiten beauftragt:
Die Vergütung sollte vorläufig 1.500.000 EUR (netto) betragen.
Mit Bescheid vom 08.02.2008 erließ der Antragsgegner einen nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO geänderten Grunderwerbsteuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer wurde um 60.900 EUR (= 3,5% von 1.740.000 EUR) auf 106.400 EUR erhöht. In der Erläuterung zum Bescheid heißt es: "Dem Bescheid liegt der bisher nicht angezeigte Werkvertrag mit der Grundstücksveräußerin zugrunde".
Hiergegen legte die Antragstellerin Einspruch ein mit der Begründung: Die Voraussetzungen eines einheitlichen Vertragswerkes seien im Streitfall nicht erfüllt. Die zwei Verträge seien nicht voneinander abhängig gewesen. Es liege auch objektiv kein sachlicher Zusammenhang vor. Die ursprüngliche Planung der Antragstellerin habe einen sogenannten Indoorspielplatz vorgesehen. Aufgrund der nach dem Erwerb des Objektes geführten Verhandlungen mit mehreren Mietern habe sich die Antragstellerin jedoch entschlossen, das ursprüngliche Konzept nicht weiter zu verfolgen, sondern das Kernstück des Objektes wieder als Ballhaus entstehen zu lassen. Die Verkäuferin des Grundstücks habe mit dieser Entscheidung nichts zu tun gehabt. Der Abschluss des Bauvertrages sei nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages erfolgt.
Im Rahmen des Einspruchsverfahrens wurde von dem Finanzamt für Groß- und Konzernbetriebsprüfung noch eine Vereinbarung vom 18.01.2005 zwischen der Antragstellerin und der A-KG übersandt. Darin wurde unter anderem vereinbart, dass die Investitionen während der Optionszeit auf das Optionsobjekt dem Verkäufer vom Käufer zusätzlich zum Kaufpreis zu erstatten seien. Der Käufer sicherte die Kostenübernahme für den Fall der Annahme des Angebot vom 27.12.2005 zu.
Mit Einspruchsentscheidung vom 07.05.2008 wies der Antragsgegner den Einspruch als unbegründet zurück. Hierzu führte er aus, es liege ein einheitliches Vertragswerk vor. Entscheidend sei, dass sich die Antragstellerin bereits im Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrages auf eine Zusammenarbeit mit der von der Grundstücksveräußerin zu erstellenden Bebauung festgelegt habe. Über die hiergegen erhobene Klage (Finanzgericht Düsseldorf Az. 7 K 1926/08 GE) wurde bisher noch nicht entschieden.
Den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung vom 29.05.2008 lehnte der Antragsgegner mit Schreiben vom 10.06.08 ab. Den hiergegen eingelegten Einspruch wies der Antragsgegner mit Einspruchsentscheidung vom 19.06.2008 als unbegründet zurück.
Nunmehr begehrt die Antragstellerin die Aussetzung der Vollziehung des Grunderwerbsteuerbescheides durch das Gericht. Zur Begründung ihres Aussetzungsantrages bezieht sie sich auf ihre Klagebegründung. Darin führt die Antragstellerin aus: Bereits mit der Gründung der Antragstellerin habe festgestanden, dass es sich um einen geschlossenen Immobilienfond (Fonds Nr I) handele. Seite 3 des Werbeprospektes sei zu entnehmen, dass die endgültige Nutzung zu Beginn des Jahres 2005 noch nicht festgelegt gewesen sei (vgl. Blatt 22 der Akte 7 K 1926/08 GE). Das Konzept eines Indoor-Spielplatzes sei letztendlich verworfen worden. Lediglich der sanierungsbedürftigen Zustand des Gesamtgebäudes habe im Januar 2005 festgestanden. Zwar habe die Antragstellerin mit der A-KG am 24.01.2005 einen Leistungsvertrag geschlossen. Der Verlauf der Sanierungsarbeiten sei aber während der Bauphase von der Geschäftsleitung der Antragstellerin täglich überwacht worden. Alle vorzunehmenden Arbeiten und Sanierungen sollten soweit wie möglich mit den künftigen Mietern abgestimmt werden. Die Antragstellerin habe während der Sanierung mit Mietinteressenten verhandelt. Schließlich sei ein anderes Nutzungskonzept realisiert worden. Mit dieser Entscheidung habe die Veräußerin des Grundstücks nichts zu tun gehabt. Die Antragstellerin habe somit keinen von der Veräußerin entwickelten Geschehensablauf hingenommen. Baukosten, die nachträglich anfielen und die durch Entscheidung der Erwerberin entstanden seien, seien nicht in die Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen. Die A-KG sei nicht Mitinitiatorin des vorgesehenen Projektes. Das einzige wirtschaftliche Interesse der A-KG habe darin bestanden, das Objekt gewinnbringend zu veräußern. Das Ziel der Antragstellerin sei es hingegen gewesen, dass Objekt im unsanierten Zustand zu erwerben, eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung zu erarbeiten und nachfolgend dieses Konzept umzusetzen. Es sei eine Vielzahl von weiteren Aufträgen sowohl an die A-KG als auch an Fremdunternehmen erteilt worden, dies dokumentiere eindeutig, dass kein einheitliches Vertragswerk zur Übereignung eines Gebäudes in einem bestimmten Zustand vorgelegen habe. Im übrigen werde auf den Beschluss des Niedersächsischen Finanzgericht (Az. 7 K 333/06) und das anhängige Verfahren vor dem Europäischen Gerichtshof (C-156/08) hingewiesen. Gegenstand des Grundstückskaufvertrages sei eben kein bebautes, nach den Vorstellungen der Veräußerin fertig gestelltes Grundstück. Bei dem Vertrag vom 24.01.2005 habe es sich um offensichtlich notwendige Instandsetzungsmaßnahmen gehandelt. Es habe kein von der Veräußerung vorgefertigtes Konzept vorgelegen. Vielmehr sei die von der Antragstellerin ursprünglich entwickelte Planung während der Bauphase vollständig umgestellt worden.
Die Antragstellerin beantragt,
die Vollziehung des Grunderwerbsteuerbescheides vom 08.02.2008 auszusetzen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Er trägt vor: Im Streitfall liege ein einheitliches Vertragswerk vor. Dies sei in der Einspruchsentscheidung im Hauptsacheverfahren erschöpfend dargelegt worden. Im übrigen sei im Falle des Auftretens lediglich einer Person auf der Veräußererseite umsatzsteuerlicher Leistungsgegenstand regelmäßig das bebaute Grundstück mit der Folge der Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 9a UStG. Eine insoweit gemeinschaftswidrige Doppelbelastung der Baukosten mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer sei daher nicht gegeben.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag ist unbegründet.
Nach § 69 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit Abs. 2 S. 2 der Finanzgerichtsordnung -FGO- soll das Finanzgericht auf Antrag die Vollziehung eines Verwaltungsaktes dann ganz oder teilweise aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides bestehen oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.
Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines Verwaltungsaktes bestehen insbesondere dann, wenn eine überschlägige Prüfung ergibt, dass neben für die Rechtmäßigkeit sprechenden Umstände gewichtige gegen die Rechtmäßigkeit sprechende Gründe zu Tage treten, die eine Unentschiedenheit oder Unsicherheit in der Beurteilung der Rechtsfragen oder Unklarheiten in der Beurteilung der Tatfragen bewirken (ständige Rechtsprechung seit dem BFH-Beschluss vom 10. Februar 1967 III B 9/66, BFHE 87, 447, BStBl III 1967, 182). Eine überwiegende Erfolgsaussicht der Klage ist für die Aussetzung der Vollziehung nicht erforderlich (Beschluss des BFH vom 5. November 1998 VIII B 74/98, BFH/NV 1999, 468)
Eine unbillige Härte im Sinne des § 69 Abs. 2 FGO ist anzunehmen, wenn dem Steuerpflichtigen durch die Vollziehung des angefochtenen Bescheides wirtschaftliche Nachteile drohen, die über die eigentliche Steuerzahlung hinausgehen und die nicht oder nur schwer wieder gutzumachen sind (vgl. BFH-Beschluss vom 24.11.1988 IV S 1/86, BFH/NV 1990, 295).
Die Entscheidung im Aussetzungsverfahren ist auf der Grundlage einer summarischen Prüfung der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten zu fällen. Das Gericht ist grundsätzlich auf die Prüfung präsenter Beweismittel beschränkt und kann seiner Entscheidung in der Regel nur solche Tatsachen zu Grunde legen, die sich entweder aus dem unstreitigen Sachvortrag oder zweifelsfrei aus dem Inhalt der vorgelegten Akten ergeben oder deren Vorliegen von der Partei, deren Vorbringen sich auf diese Tatsache stützt, im Einzelnen glaubhaft gemacht wurde (vgl. BFH-Beschluss vom 4. Oktober 1991 VIII B 93/90, BFHE 165, 339, BStBl II 1992, 59; vom 10. Juli 1997 V B 152/96, BFH/NV 1998, 357).
Aufgrund dieses Beurteilungsmaßstabes bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Grunderwerbsteuerbescheides.
Der Antragsgegner war nach summarischer Prüfung berechtigt, die Grunderwerbsteuer unter Einbeziehung der vereinbarten Kosten für die Sanierung und den Umbau des Objektes C-Straße 2-8 in E-Stadt in Höhe von 1.740.000 EUR (brutto) festzusetzen.
Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Der für den Umfang der Gegenleistung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird dabei zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand (BFH-Urteile vom 27. Oktober 2004 II R 12/03, BFHE 208, 51, BStBl II 2005, 220; vom 21. September 2005 II R 49/04, BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269, und vom 23. August 2006 II R 42/04, BFH/NV 2007, 760).
Nach ständiger Rechtsprechung des BFH gibt es unter anderem zwei Szenarien, wann ein solcher enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Vereinbarungen indiziert wird. Dies ist zum einen der Fall (1. Fall), wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten würde (BFH-Urteile vom 8. Februar 1995 II R 19/92, BFH/NV 1995, 823; vom 2. März 2006 II R 47/04, BFH/NV 2006).
Zum anderen ist ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag auch dann anzunehmen (2. Fall), wenn der Veräußerer aufgrund einer in technischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot annimmt (BFH-Urteile vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331; vom 15. März 2000 II R 34/98, BFH/NV 2000, 1240; in BFH/NV 2006, 1509, und in BFH/NV 2007, 760).
Hier sind nach summarischer Prüfung bereits die Voraussetzung der erstgenannten Möglichkeit erfüllt. Gegenstand des Erwerbsvorgangs zwischen der Antragstellerin und der A-KG war das Objekt C-Straße 2-8 in einem sanierten und umgebauten Zustand. Denn im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags war die Antragstellerin nicht mehr frei hinsichtlich des "Ob" und des "Wie" der Umbau- und Sanierungsarbeiten. Dies ergibt sich aus der zeitlichen Abfolge der beiden Vereinbarungen. Zu dem Zeitpunkt, als der Grundstückskaufvertrag wirksam zustande gekommen war, am 30.06.2005 (= mit Annahme des Angebotes der Veräußerin), war die Antragstellerin bereits seit Monaten an die Vereinbarung vom 24.01.2005 über die Sanierung und den Umbau des Objektes gebunden. Bei den beiden Vereinbarungen handelten zudem dieselben Personen auf der Veräußerer- und der Erwerberseite.
Insoweit kann auch dahinstehen, ob die Antragstellerin einen von der Veräußerin entwickelten Geschehensablauf hingenommen hat (2. Fall). Im Rahmen dieser zweiten Fallvariante macht es im übrigen nach der Rechtsprechung des BFH keinen Unterschied, ob der Erwerber das einheitliche Angebot der Veräußererseite unverändert übernimmt oder ob er der Veräußererseite konkrete Vorgaben macht, die dann zur Grundlage für das einheitliche, vom Erwerber akzeptierte Angebot über den Erwerb von Grundstück werden (vgl. BFH-Urteil vom 21. September 2005 II R 49/04, BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269), so dass der Vortrag der Antragstellerin, dass der Verlauf der Sanierungsarbeiten während der Bauphase täglich überwacht worden sei, alle vorzunehmenden Arbeiten und Sanierungen soweit wie möglich mit den künftigen Mietern abgestimmt worden seien und außerdem ein anderes Nutzungskonzept realisiert worden sei, auch deshalb entscheidungsunerheblich ist.
Ohne Bedeutung ist auch, ob die Antragstellerin tatsächlich und rechtlich in der Lage gewesen wäre, ein anderes, mit der Grundstücksveräußerin nicht verbundenes Unternehmen mit den Umbau- und Sanierungsarbeiten zu beauftragen. Maßgeblich ist vielmehr der tatsächlich verwirklichte Geschehensablauf (BFH-Urteile vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331; vom 16. Juli 1997 II R 39/95, BFH/NV 1998, 213, und vom 30. April 2003 II R 29/01, BFH/NV 2003, 1446; BFH-Beschluss vom 4. Oktober 2005 II B 29/05, BFH/NV 2006, 123; vom 3. August 2006 II B 153/05, BFH/NV 2006, 2129; vom 23.08.2007 II B 3/07, BFH/NV 2348).
Zu Recht hat der Antragsgegner den vorläufig vereinbarten Betrag für die Umbau- und Sanierungskosten in Höhe von 1.740.000 EUR (brutto) in die Berechnung der Grunderwerbsteuer miteinbezogen. Maßgeblich für die festzusetzenden Steuer ist nämlich zunächst das vereinbarte Entgelt. Im Streitfall wurden 1.500.000 EUR (netto) vereinbart. Im Jahr 2005 betrug der Umsatzsteuersatz 16 vom Hundert der Bemessungsgrundlage.
Eine Aussetzung der Vollziehung des angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheides wegen des Vorabentscheidungsgesuchs des Niedersächsischen Finanzgerichts an den EuGH zur Frage der gemeinschaftsrechtlichen Vereinbarkeit der Einbeziehung von Baukosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage in Fallgestaltungen des einheitlichen Vertragswerks (vgl. Beschluss des Niedersächsischen FG vom 2. April 2008, 7 K 333/06, DStR 2008, 869, Az. EuGH C-156/08) kommt nicht in Betracht. Denn die Zweifel des Niedersächsischen Finanzgerichts an der gemeinschaftsrechtlichen Vereinbarkeit der deutschen höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Frage des "einheitlichen Vertragswerks" werden vom erkennenden Senat nicht geteilt. Der Senat schließt sich vielmehr den Ausführungen des BFH in dem Urteil vom 2. April 2008 (II R 53/06, BFH/NV 2008, 1268) an. Der II. Senat des Bundesfinanzhof führt in diesem Urteil aus, dass er keinen Zweifel daran habe, dass die Erhebung von Grunderwerbsteuer nach Maßgabe des GrEStG auf der Grundlage der Rechtsprechung des Gerichtshofes der Europäischen Gemeinschaften mit der Sechsten Richtlinie des Rates vom 17. Mai 1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Umsatzsteuern 77/388/EWG (Richtlinie 77/388/EWG) vereinbar ist. Der Ansicht, die Grunderwerbsteuer habe den Charakter einer Umsatzsteuer, sei nicht zu folgen.
Der erkennende Senat schließt sich auch den Ausführungen des Finanzgerichts Münster in dem Urteil vom 19.06.2008 (8 K 4414/05, EFG 2008, 1317) an. In den Entscheidungsgründen wird detailliert dargelegt, warum die deutsche Grunderwerbsteuer nach Ansicht des 8. Senates des Finanzgerichts Münster nicht dem gemeinschaftsrechtlichen Anforderungsprofil der Mehrwertsteuer unterfällt, also nicht den Charakter einer "Sonderumsatzsteuer" hat. Auf die Ausführungen wird insoweit verwiesen.
Im übrigen betrifft der Vorlagebeschluss des Niedersächsischen Finanzgerichts den Erwerb eines (noch) unbebauten Grundstücks, während das Grundstück in dem hier zu entscheidenden Fall bereits bebaut war.
Anhaltspunkte für eine unbillige Härte bestehen nicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
Die Beschwerde wird im Hinblick auf die EuGH-Vorlage des Finanzgerichts Niedersachsen wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen (§ 128 Abs. 3 i. V. m. § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO
§ 4 Nr. 9a UStG
§ 69 Abs. 2 FGO
§ 8 Abs. 1 GrEStG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO
§ 69 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit Abs. 2 S. 2 der Finanzgerichtsordnung

Zitierte Entscheidungen: BFHE 87, 447
BFH/NV 1999, 468
BFH/NV 1990, 295
BFHE 165, 339
BStBl II 1992, 59
BFH/NV 1998, 357
BFHE 208, 51
BStBl II 2005, 220
BFHE 211, 530
BStBl II 2006, 269
BFH/NV 2007, 760
BFH/NV 1995, 823
BFHE 176, 450
BStBl II 1995, 331
BFH/NV 2000, 1240
BFH/NV 2006, 1509
BFH/NV 1998, 213
BFH/NV 2003, 1446
BFH/NV 2006, 123
BFH/NV 2006, 2129
BFH/NV 2008, 1268
EFG 2008, 1317
7 K 1926/08
7 K 333/06
67 III B 9/66
98 VIII B 74/98
88 IV S 1/86
91 VIII B 93/90
97 V B 152/96
04 II R 12/03
05 II R 49/04
06 II R 42/04
95 II R 19/92
06 II R 47/04
94 II R 53/94
00 II R 34/98
97 II R 39/95
03 II R 29/01
05 II B 29/05
06 II B 153/05
07 II B 3/07
II R 53/06
8 K 4414/05