Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-01-06, Aktenzeichen 223 C 53/20
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2021:0106.223C53.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der Auszug eines Mitmieters und die Deckung der Wohnkosten durch die Aufnahme eines Untermieters ist grundsätzlich als berechtigtes Interesse i.S.v. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB für die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten anzusehen.
2. Dem Vermieter ist die Zustimmung zur Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, wenn die Wohnung nach Vorstellung der Mieter zunächst nicht mehr nur von zwei, sondern von drei Personen genutzt und bewohnt werden soll; eine solche Erweiterung des Nutzerkreises kann einen Untermietzuschlag rechtfertigen (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266/18, Grundeigentum 2019, 1639).
3. Dem Vermieter ist eine kompensationslose Erteilung der Untervermietungserlaubnis im Sinne des § 553 Abs. 2 BGB regelmäßig nicht zuzumuten, wenn er es dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglichen soll, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen.
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf 18.900,00 € (450,- € x 42) festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger machen gegen den Beklagten einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur teilweisen Überlassung ihrer Mietwohnung an Dritte geltend.
Die Klägerin zu 1) mietete gemeinsam mit Herrn ... von dem Beklagten durch Mietvertrag vom 16.08.1985 die im Vorderhaus ... des Hauses ... gelegene 3-Zimmer-Wohnung in einer Größe von ca. 102,84 qm. Mit Änderung vom 26.06.2014/03.07.2014 wurde der Mitmieter Herr ... aus dem Mietvertrag entlassen und der Kläger zu 2) als Mieter in den Mietvertrag aufgenommen. Wegen der vertraglichen Vereinbarungen im Einzelnen wird auf die eingereichten Kopien des vorgenannten Vertrages nebst Änderung (Bl. 5-13 d. A.) Bezug genommen. Die Kläger zahlen eine Nettokaltmiete in Höhe von 419,59 €.
Mit Email vom 14.02.2020 bat die Klägerin zu 1) die Hausverwaltung um Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers der Wohnung an Frau ..., einer Mitarbeiterin ihres Betriebes. Zur Begründung führte sie aus, dass sie sich von ihrem Mann, dem Kläger zu 2) trennen werde und er plane, aus der Wohnung auszuziehen. Er bewohne derzeit nur das kleine Zimmer. Er habe keine Arbeit, so dass sie für die gesamten Kosten der Wohnung aufkommen müsse. Sie habe sich mit einem Freund zusammengetan, um in der Nähe von ... Haus, Hof und Garten gemeinsam zu bewirtschaften. Sie werde die Wohnung aber weiterhin nutzen. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf die eingereichte Kopie der vorgenannten Email (Bl. 14 d. A.) verwiesen.
Der Beklagte lehnte die Genehmigung der Untervermietung ab. Er sieht in dem Interesse der Klägerin zu 1), mit der Untervermietung Geld zu verdienen und anderen Personen Wohnraum zu verschaffen kein berechtigtes Interesse.
Über das Vermögen der Klägerin wurde am 29.05.2020 durch Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg das Insolvenzverfahren eröffnet.
Die Kläger tragen vor, sie hätten ein berechtigtes Interesse, ein Zimmer der Wohnung für ein monatliches Entgelt von 450,- € an Frau ... unterzuvermieten. Hierbei handele es sich um eine Pauschalmiete, in der auch Kosten für Telefon, Internet, Strom, Gas und Heizung enthalten sein sollten. Der angestrebte Nettomietzins betrage 250,- € und entspreche damit dem anteiligen Mietzins für das zur Untervermietung vorgesehene Zimmer. Die Kläger seien zwischenzeitlich geschieden. Der Kläger zu 2) sei derzeit auf der Suche nach anderweitigem Wohnraum. Die Klägerin zu 1) nutze die Wohnung weiterhin.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, ihnen die Gebrauchsüberlassung des größten Zimmers der von ihnen gemieteten Wohnung in der ..., ... Berlin, ... mit einer Fläche von ca. 42 qm an Frau ..., ... Berlin zu gestatten.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, er habe im Jahre 2001 das Eigentum an dem Objekt ... an ... übertragen und sich gemeinsam mit ... ein Nießbrauchsrecht eintragen lassen. Er sei daher nicht mehr passiv legitimiert. Die Klägerin zu 1) möchte ein Zimmer der Wohnung zu einem Preis vermieten, der gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verstoßen würde. Die aktuelle Miete betrage 4,08 € pro Quadratmeter netto kalt. Die Klägerin zu 1) habe dem Mitarbeiter der Hausverwaltung zunächst mitgeteilt, dass sie außerhalb von ... ein Haus mit Garten erworben habe. Ferner habe sie mitgeteilt, dass sie ihren Gewerbebetrieb aufgeben wolle. Die behaupteten wirtschaftlichen, persönlichen und familiären Verhältnisse der Kläger seien nicht belegt. Der Vortrag sei insgesamt widersprüchlich.

Entscheidungsgründe:
Die Klage unterlag der Abweisung.
Die Klage scheitert aber nicht bereits an der fehlenden Passivlegitimation. Denn ein Wechsel der Vertragsparteien entsprechend § 566 BGB tritt nicht ein, wenn der Eigentümer die vermietete Sache unter einem Nießbrauchsvorbehalt für sich veräußert (siehe hierzu Palandt-Herrler, 80. Aufl., RN 4 zu § 1030 BGB m.w.N.).
Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB nicht zu. Denn das Gericht kann nach dem bisherigen Vortrag ein berechtigtes Interesse der Kläger hieran nicht erkennen.
Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt werden würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (so BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05 -, juris). Es genügt hierfür ein vernünftiger Grund.
Die Kläger haben jedoch ein gemeinsames Interesse an der Untervermietung nicht dargetan. Die Klägerin zu 1) geht davon aus, dass der Kläger zu 2) mit seinem Auszug aus dem Mietvertrag entlassen wird. Zu dieser Vertragsänderung ist der Beklagte jedoch gar nicht verpflichtet. Der Auszug eines Mitmieters kann ein berechtigtes Interesse begründen, er ist jedoch nach dem Vortrag der Kläger in absehbarer Zeit nicht zu erwarten. Inwieweit wirtschaftliche Interessen ein berechtigtes Interesse begründen, ist nicht ersichtlich, da ein Vortrag, inwieweit sich die wirtschaftliche Lage seit Eintritt des Klägers zu 2) in das Mietverhältnis geändert hat, fehlt. Die Klägerin zu 1) hat auch erst im Termin zur mündlichen Verhandlung überlegt, dass sie das größte Zimmer der Wohnung untervermieten könnte, weil den Klägern die Nutzung der beiden kleinen Zimmer ausreichen würde. Es ist weiterhin nicht ersichtlich, dass die angestrebte Untermiete dem anteiligen Mietzins für das vorgesehene Zimmer entspricht. Nach der Rechtsordnung obliegt die wirtschaftliche Verwertung von Immobilien jedoch dem Vermieter. Bei dieser Sachlage ist dem Beklagten die Zustimmung zur Untervermietung nicht zuzumuten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 566 BGB
§ 1030 BGB
§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 553 Abs. 2 BGB
§ 553 Abs. 1 BGB
§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 7, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 64 S 266/18
64 S 45/21
VIII ZR 4/05