Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Gerichtsbescheid vom 2023-04-06, Aktenzeichen VG 6 K 344/22
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:0406.VG6K344.22.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Gerichtsbescheid ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Gerichtsbescheids vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Rückführungsaufforderung und begehrt zugleich eine Genehmigung für Leerstand.
Sie ist seit dem Jahr 2017 Eigentümerin des mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks W. Berlin. Nach einer Ortsbegehung am 17. Januar 2020 hörte das Bezirksamt Pankow von Berlin – Bezirksamt – die Klägerin zu dem hierbei festgestellten Leerstand der im Vorderhaus EG rechts gelegenen Wohnung an. Diese teilte daraufhin mit, eine Sanierung des Gebäudes zu planen. Eine Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken könne erst nach Umbau erfolgen.
Nach erneuter Anhörung forderte das Bezirksamt die Klägerin mit Bescheid vom 30. März 2021 dazu auf, den Wohnraum bis zum 31. Mai 2021 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass sie dieser Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte, drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro an. Ihren hiergegen erhobenen Widerspruch vom 4. Mai 2021 begründete die Klägerin damit, mit den Sanierungsarbeiten noch nicht begonnen zu haben, da zwei Mietparteien den Bauablauf massiv behinderten. Sie beabsichtige daher stattdessen, die Wohnung zu renovieren, um diese kurzfristig neu vermieten zu können. Aufträge zur Ausführung der erforderlichen Arbeiten habe sie wegen unternehmensinterner Vergaberichtlinien noch nicht erteilen können.
Mit Bescheid vom 11. November 2022 wies das Bezirksamt den Widerspruch zurück und führte zur Begründung ergänzend aus, dass die Klägerin bislang weder einen Antrag auf Genehmigung von Leerstand gestellt, noch Nachweise für die behaupteten Hemmnisse bei der Bauausführung vorgelegt habe.
Mit ihrer am 15. Dezember 2022 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehr weiter. Zur Begründung führt sie aus, die Wohnung sei, wie auch der Rest des Gebäudes, derzeit unbewohnbar. Eine erforderliche Komplettsanierung komme wegen der derzeitigen finanziellen Situation des F.-Immobilienkonzerns, der Muttergesellschaft der Klägerin, nicht in Betracht. Die Arbeiten sollten aber durchgeführt werden, sobald ihre Finanzierung wieder möglich sei.
Die Klägerin beantragt sinngemäß,
den Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 30. März 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 11. November 2022 aufzuheben,
den Beklagten zu verpflichten, den Leerstand bis mindestens zum 31. Dezember 2023 zu genehmigen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Mit Beschluss vom 18. Januar 2023 hat die erkennende Kammer den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Verwaltungsvorgang des Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Das Gericht kann gemäß § 84 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – über die Klage ohne mündliche Verhandlung durch Gerichtsbescheid entscheiden, weil die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und der Sachverhalt geklärt ist.
Die Klage bleibt ohne Erfolg.
1. Soweit die Klägerin eine Genehmigung zum Leerstand der streitgegenständlichen Wohnung begehrt, ist sie bereits unzulässig. Denn die Klägerin hat (bislang) allein für die im 2. OG des Gebäudes gelegenen Wohnungen einen entsprechenden Antrag gestellt. Ein Schreiben vom 20. Januar 2020, mit dem die begehrte Genehmigung beantragt worden sein soll, hat sie weder zur Akte gereicht, noch liegt es dem Verwaltungsvorgang bei. Ein Bescheid vom 10. Dezember 2020, mit dem der Antrag abgelehnt worden sein soll, ist dem Gericht ebenso wenig bekannt.
2. Soweit sie sich im Übrigen gegen die Rückführungsaufforderung richtet, ist die Klage zwar zulässig, aber unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 30. März 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 11. November 2022 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die Rückführungsaufforderung ist § 4 Abs. 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131). Danach soll das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben, wenn Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird (Wohnzuführungsgebot). Das Bezirksamt setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt (Satz 2).
a) Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG. Wohnraum sind danach alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Insbesondere ist die Wohnung tatsächlich zur Wohnnutzung geeignet. Dabei wäre unerheblich, sollte sie – insbesondere wegen ihres jahrelangen Leerstands – derzeit nicht bewohnbar sein. Denn zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch mit vertretbarem, den Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. Urteil der Kammer vom 8. Februar 2023 – VG 6 K 82.22 –, juris Rn. 27 m.w.N.). Hierzu hat die Klägerin lediglich behauptet, es gebe Probleme mit dem Heizungssystem, der Elektrik und den Wasserleitungen; die Fußböden seien nicht tragfähig und das Dach nicht dicht. Nachweise ist sie jedoch schuldig geblieben. Auch die Voraussetzungen der Ausnahmeregelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG sind nicht gegeben. Sie betrifft Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. S. 73; zuletzt geändert durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 30. August 2022 [GVBl. S. 534]) auch entsprechend genutzt wurden. So ist zwischen den Beteiligten (mittlerweile) unstreitig, dass die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken errichtet wurden.
b) Auch im Übrigen liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen der angeordneten Rückführung vor. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG ist eine Zweckentfremdung gegeben, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht. Eine Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 Hs. 1 ZwVbG, wonach keine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann, scheidet aus, da die Räumlichkeiten bereits seit Jahren leer stehen. Überdies hat die Klägerin ausdrücklich erklärt, bislang keine Arbeiten durchgeführt zu haben und aus finanziellen Gründen derzeit auch keine entsprechenden Maßnahmen zu planen. Auch die Voraussetzungen einer Ausnahme für Wohnraum, der leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG), sind nicht gegeben. Die in § 2 Abs. 2 ZwVbG normierten Ausnahmen sind im Übrigen von vornherein keiner erweiternden Analogie zugänglich, weil das Zweckentfremdungsverbot als repressives Verbot mit Genehmigungsvorbehalt ausgestaltet ist und die Ausnahmen vom grundsätzlichen Zweckentfremdungsverbot daher eng auszulegen sind (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. November 2022 – OVG 5 S 26/22 –, juris Rn. 8).
c) Der Klägerin ist die Rückführung des Wohnraums auch nicht nach § 4 Abs. 2 Satz 2 ZwVbG unzumutbar. Dies ist der Fall, wenn die Herstellungskosten die ortsüblichen Kosten für einen Neubau in gleicher Größe, Ausstattung und am gleichen Standort überschreiten würden (vgl. Satz 3 der Vorschrift). Hierzu hat die Klägerin bereits nichts vorgetragen. Soweit sie darlegt, ihr sei die Durchführung der zur Wiederzuführung erforderlichen Arbeiten derzeit finanziell nicht möglich, dringt sie damit nicht durch. Zwar hat sie hierzu ein „offering memorandum“ der F. Group SA, eine Präsentation vom 29. November 2022 zu den Ergebnissen dieses Unternehmens im Quartal 3/2022 sowie den eigenen Jahresabschluss für 2021 eingereicht. Das bloße subjektive Unvermögen mangels ausreichender Liquidität begründet jedoch nicht die Unzumutbarkeit eines Wohnzuführungs- oder Wiederherstellungsgebots.
d) Ermessen bezüglich der Rückführungsaufforderung ist nicht eröffnet. Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn – wie hier – eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. Beschluss der Kammer vom 22. April 2021 – VG 6 L 299.20 –, juris Rn. 47). Ob die Zweckentfremdung von Wohnraum ausnahmsweise genehmigt werden kann, ist grundsätzlich nicht in diesem, sondern in einem möglichen Verfahren auf Genehmigung von Leerstand zu klären. Ermessensfehlerhaft ist die Anordnung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Rückführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021 – VG 6 L 211/21 –, juris Rn. 53). Beides ist hier nicht der Fall. Die gesetzte Frist von mehr als einem Monat verbleibt innerhalb des von § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG gesetzten Rahmens und ist damit nicht zu beanstanden.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes in Verbindung mit dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit auf
10.000,00 Euro
festgesetzt, wobei die Kammer den Auffangwert von 5.000 Euro je Begehr zugrunde gelegt hat.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 VwGO
§ 84 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 ZwVbG
§ 4 Abs. 2 Satz 2 ZwVbG
§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG
§ 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 6 K 82.22
5 S 26/22
6 L 299.20
6 L 211/21