Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-08-08, Aktenzeichen 1 S 43/00
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2000:0808.1S43.00.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird - unter Zurückwei-
sung des Rechtsmittels im Übrigen -das am 22.12 .1999
verkündete Urteil des Amtsgericht Kamen teilweise abge-
ändert und wie folgt neu gefasst:
.
Es wird festgestellt, dass die monatliche Grundmiete
des Beklagten für die Wohnung H-Straße , ####
L, ab dem 01.0.8.1999 DM 477,92 und ab dem
O1.04.2000 DM 567,80 beträgt.
Im übrigen bleibt die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die
Klägerin zu 80% und der Beklagte zu 20 %. Die Kosten
der Berufungsinstanz trägt die Klägerin.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf bis
2.400,— DM festgesetzt.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543
Abs. 1 ZPO abgesehen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Berufung hat teilweise Erfolg.
1. Zahlungsantrag
Soweit sich die Klägerin gegen die erstinstanzlich er-
folgte Abweisung des Zahlungsantrags wendet, ist die
Berufung unbegründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Zahlungsan-
spruch in Höhe von 1.632,50 DM zuzüglich Zinsen zu.
Soweit sie von dem geklagten die Zahlung von ausstehen-
dem Mietzins in Höhe von 1.618,36 DM begehrt, ist vorab
festzustellen, dass sich dieser Betrag rechnerisch
nicht nachvollziehen lässt. Die Klägerin verlangt für
den Zeitraum von August 1997 bis Juli 1999, d.h. für 24
Monate, eine monatliche Nachzahlung von 67,41 DM; in
der Summe ergibt dies einen Betrag von lediglich
1.617,84 DM. Legt man die exakte monatliche Differenz
zwischen der gezahlten Miete von 459,19 DM und der be-
gehrten Miete von 526,61 DM zugrunde, d.h.
67,42 DM/Monat, ergäbe sich ein Betrag von 1.618,08 DM.
Unabhängig von der rechnerischen Unstimmigkeit bzgl.
der Forderungshöhe ist der Anspruch auf Mietnachzahlung
für die Zeit von August 1997 bis Juli 1999 aber schon
dem Grunde nach nicht gegeben. Die zugrundeliegende
Mieterhöhung der Klägerin ist nicht zum 01.08.1997
wirksam geworden.
Es fehlt an einer den formellen Anforderungen des
§ 18 f) WoBindG i.V.m. § 10 WoBindG genügenden Erhö-
hungserklärung, die für den fraglichen Zeitraum Wirk-
samkeit zu entfalten vermag.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts findet hinsicht-
lich der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungs-
erklärung der Klägerin § 10 WoBindG über die Verweisung
in §18 f) WoBindG Anwendung. Es geht um die Durchfüh-
rung von Mieterhöhungen aufgrund der Reduzierung von
Aufwendungshilfen aus dem Bereich des Bergarbeiterwohn-
baus im Sinne des § 18 e) WoBindG, den § 18 f) WoBindG
-ebenso wie die § 18 a) bis d) WoBindG - in Bezug
nimmt. Zwar ist festzustellen, dass § 18 f) WoBindG le-
diglich Zuschüsse nach den § 18 a) bis e) WoBindG,
nicht aber Darlehen zur Deckung der laufenden Aufwen-
dungen nennt. Insoweit handelt es sich aber nach dem
Sinn und Zweck der Gesamtregelung um ein redaktionelles
Versehen; es gibt keinen Grund, Aufwendungsdarlehen
nach dem Gesetz zur Förderung des Bergarbeiterwohnbaus
anders zu behandeln als Zuschüsse zu demselben Zweck.
§ 10 WoBindG ist auch nicht etwa deshalb unanwendbar,
weil die Parteien eine Mietgleitklausel vereinbart ha-
ben. Vielmehr bestimmt § 4 Abs. 8 NMV, dass, wenn - wie
hier - die jeweils zulässige Miete als vertragliche
Miete vereinbart ist, für die Durchführung der Mieter-
höhungen § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend gilt.
Die Unwirksamkeit der Mieterhöhung zum 01.08.1997 folgt
nicht daraus, dass der Mieterhöhungserklärung der Klä-
gerin, die sie erstmals mit schreiben vom 07.07.1997
formulierte, keine Wirtschaftlichkeitsberechnung beige-
fügt war. Soweit sich, wie hier, die Mieterhöhung nur
auf Grund der §§ 18 a) bis e) WoBindG ergibt, muss
- abweichend von § 10 Abs. 1 WoBindG - der Vermieter
keine Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügen,
§ 18 f)Abs. 1 S. 2 WoBindG.
Wie das Amtsgericht zutreffend feststellt, setzt aber
§ 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG - unabhängig von der Geltung
des § 18 f) WoBindG. - voraus, dass in der Erklärung die
Erhöhung berechnet und erläutert wird.
Das Schreiben der Klägerin vom 07.07.1997 (Bl. 32 d.A.)
genügt diesen Anforderungen nicht. Anhand dieses
Schreibens, dass lediglich ausführt, dass Verringerun-
gen des Aufwendungsdarlehens zum 01.08.1993, zum
01.08.1995 und zum 01.08.1997 zu Mieterhöhungen um je-
weils 0,30 DM/qm führten, konnte ein verständiger Mie-
ter in der Situation des Beklagten nicht nachvollzie-
hen, wie sich die monatliche Erhöhung um 0,30 DM/qm er-
rechnet.
Auch das - erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegte
- Schreiben der Klägerin vom 14.08.1997 (Bl. 113 d.A.)
genügt den formellen Anforderungen an eine wirksame
Mieterhöhungserklärung nicht. Dabei kann an dieser
Stelle offen bleiben, ob und inwieweit eine Erhöhungs-
erklärung für einen zeitlich früheren Mietzeitraum
Wirksamkeit entfalten kann. Das Schreiben vom
14.08.1997 ist deshalb als Mieterhöhungserklärung un-
tauglich, weil es nur einen Ausschnitt der in dem frü-
heren Schreiben vom 07.07.1997 erklärten Mieterhöhung
nachträglich erläutert, nicht aber vollständig die be-
gehrte Mieterhöhung umfasst. In dem Schreiben wird le-
diglich die rechnerische Ermittlung einer Mietanhebung
um 0,30 DM/qm offen gelegt, ohne dies zu erläutern und
ohne die begehrte Mieterhöhung umfassend darzulegen.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH NJW
1982, 1587, 1588) kann zwar, wenn die Parteien eine
Mietgleitklausel vereinbart haben und wenn die Erhö-
hungserklärung nicht den Voraussetzungen des
§ 10 Abs. 1 WoBindG entspricht, der Vermieter die form-
gerechte Mieterhöhungserklärung nachholen.
Eine Wiederholung des zunächst formunwirksamen Erhö-
hungsverlangens enthält das vorzitierte Schreiben der
Klägerin aber nicht, sondern nur einen Ausschnitt der
notwendigen Berechnung und Erläuterung. Die Anforderun-
gen des § 10 WoBindG an eine wirksame Mieterhöhungser-
klärung lassen sich aber nicht Stück für Stück erfül-
len. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, das
Mieterhöhungsverlangen anhand einer Erklärung des Ver-
mieters vollständig nachzuvollziehen. Dies ist nur an-
hand einer umfassenden Berechnung und Erläuterung mög-
lich, nicht aber, wenn die Mieterhöhungserklärung spä-
ter bruchstückhaft um einzelne Berechnungsansätze er-
gänzt wird.
Eine umfassende, Berechnung und Erläuterung der im ein-
zelnen von der Klägerin verlangten Mieterhöhungen ist
erstmals in der Berufungsbegründungsschrift vom
28.02.2000 enthalten. Dieser Schriftsatz kann indessen
nicht als wirksame Mieterhöhungserklärung nach § 10 Wo-
BindG für den Zeitraum von August 1997 bis Juli 1999
angesehen werden, weil - entgegen der Rechtsansicht der
Klägerin - eine Rückwirkung für diese Art der Mieterhö-
hung ausscheidet.
Zwar haben die Parteien eine Mietpreisklausel verein-
bart, so dass eine rückwirkende Erhöhung der Miete ab
preisrechtlicher Zulässigkeit grundsätzlich nach § 4
Abs. 8 S. 2 NMV in Betracht kommt. Jedoch greifen für
den hier gegebenen Erhöhungstatbestand die Regelungen
der § 4 Abs. 8 S. 3 NMV und § 18 f) Abs. 2 WoBindG ein;
die bestimmen, dass Mieterhöhungen für zurückliegende
Zeiträume unzulässig sind, wenn diese ihren Grund in
"Zinserhöhungen" nach den §§ 18 a) bis f) WoBindG ha-
ben. Dass hier lediglich Zinserhöhungen und keine ande-
ren Formen der öffentlichen Förderungen aufgeführt wer-
den, wird wiederum als redaktionelles Versehen angese-
hen (Heix in Fischer/Dieskau, Wohnungsbaurecht, § 4 NMV
Anm 10.7. e.E. ).
Angesichts des eindeutigen Wortlauts der zitierten Be-
stimmung gibt es auch keinen Anlass, § 4 Abs. 8 S. 3
NMV auf planmäßige Verringerungen von Aufwendungssub-
ventionen nicht anzuwenden. (vgl.LG Berlin WM 1988,
218, 219; Schwender in Fischer/Dieskau, a.a.0.,
§ 18 f) WoBindG Anm. 5; a.A. Heix in Fischer/Dieskau,
a.a.O., § 4 NMV Anm. 10.9).
Ist danach ein Anspruch der Klägerin auf Mietnachzah- .
lungen für den Zeitraum von August 1997 bis Juli 1999
nicht gegeben, entfällt mangels Verzugs des Beklagten
auch der Anspruch auf Erstattung von Mahnkosten in Höhe
von 14,14 DM und - mangels Hauptforderung - auch der
Zinsanspruch.
2. Feststellungsantrag
Soweit es um den Feststellungsantrag geht, hat die Be-
rufung teilweise Erfolg.
Die Feststellungsklage ist zulässig.
Das Feststellungsinteresse ist zu bejahen, auch wenn
die Klägerin den zugrundeliegenden Anspruch auf Miet-
zinszahlung, zumindest soweit es um den vergangenen
Zeitraum geht, mit der Leistungsklage verfolgen könnte.
Da aber die zugrundeliegende Frage, ob und inwieweit
Mieterhöhungen ab dem 01.08.1999 wirksamgeworden sind,
auch für spätere Mieterhöhungen von Bedeutung sind,
lässt sich - unabhängig von der Möglichkeit der bezif-
ferten Leistungsklage - hier das Interesse der Klägerin
an der Feststellung der Mietzinshöhe bejahen.
Die Feststellungsklage ist in dem aus dem Tenor er-
sichtlichen Umfang begründet.
Die monatliche Grundmiete für die Wohnung des .Beklagten
betrug ab dem 01.08.1999 zwar nicht, wie die Klägerin
festgestellt haben will, 567,80 DM/aber immerhin
477,92DM.
Die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 21.06.1999
(B1.119 - 120 d.A.) genügt allerdings den formellen
Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG nicht. Sie ent-
hält keine umfassende Berechnung und Erläuterung der
zugrundeliegenden Mieterhöhung. In Anbetracht dessen,
dass die frühere Mieterhöhung zum 01.08.1997 nicht
wirksam durchgeführt worden war - auf obige Ausführun-
gen wird Bezug genommen - hätte die jetzige Mieterhö-
hungserklärung aber auch jene Erhöhungsbeträge berech-
nen und erläutern müssen, die ihren Anlass in den frü-
heren Abschmelzungen des Aufwendungsdarlehens (1993,
1995, 1997) hatten. Dieses geschah aber nicht; in der
Erklärung vom 21.06.1999 wird vielmehr die frühere
Mieterhöhung auf 526,61 DM als bekannt und existent
vorausgesetzt.
Hinzu kommt, dass auch die neuerliche Mieterhöhung um
0,30 DM/qm nicht näher erläutert, sondern vielmehr wie
selbstverständlich von deren Berechtigung ausgegangen
wird.
Ein weiterer Formmangel ist festzustellen: Dieser Miet-
erhöhungserklärung hätte nach § 4 NMV i.V.m. 10 Abs. 1
S. 3 WoBindG eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder
ein Auszug hieraus beigefügt werden müssen, was nicht
geschehen ist. Soweit es um die Mieterhöhung um 0,25
DM/qm geht, greifen die formellen Erleichterungen des
§ 18 f) WoBindG, die einen Verzicht auf die Beifügung
einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermöglichen, nicht
ein. Die hier in Rede stehende Mietanhebung hat ihren
Grund nicht in den §§ 18 c), e) und f) WoBindG; es geht
um Zinserhöhungen, die nicht aus einem öffentlichen,
sondern aus einem Baudarlehen zunächst der Bank für Ge-
meinwirtschaft, dann der Hypothekenbank Essen resul-
tierten.
Die Berufungsbegründung vom 28.02.2000, dem Beklagten
zugestellt am 14.03.2000, hat hinsichtlich der Mieter-
höhung um 0,25 DM/qm rückwirkend zu einer Mietanhebung
auf insgesamt 477,92 DM/Monat geführt. In ihr ist erst-
malig eine dem § 10 WoBindG entsprechende umfassende
Berechnung und Erläuterung des Mieterhöhungsbegehrens
der Klägerin enthalten und ihr sind die .jeweiligen
Wirtschaftlichkeitsberechnungen beigefügt. An der Nach-
vollziehbarkeit dieser Erklärung bestehen keine Zwei-
fel, werden von dem Beklagten auch nicht geltend ge-
macht.
Die Kammer hat auch keine durchgreifenden Bedenken, die
Berufungsbegründung als eine gegenüber dem Beklagten
abgegebene Mieterhöhungserklärung anzusehen, obwohl es
sich um einen an das Gericht und nicht an den Beklagten
adressierten Schriftsatz handelt. Nicht zuletzt im Hin-
blick auf die für die Beklagtenseite bestimmten Ab-
schriften steht fest, dass hiermit auch eine Erklärung
gegenüber dem Beklagten abgegeben wurde.
Hinsichtlich der Mietanhebung um 0,25 DM/qm, d.h. bei -
Einer Wohnungsgröße von 74,91 qm um insgesamt l8,73
DM/Monat, bestehen auch keine Bedenken hinsichtlich der
Rückwirkung.
Bei dieser nicht auf § 18 f) WoBindG beruhenden Mieter-
höhung greift das Rückwirkungsverbot des
§ 18 f) Abs. 2 WoBindG/§ 4 Abs. 8 S. 3 NMV nicht ein.
Es verbleibt vielmehr bei der in den Grenzen des
§ 4 Abs. 8 S. 2 NMV möglichen Rückwirkung.
Die Rückwirkung ist danach für den hier in Rede stehen-
den Zeitraum ab 01. 08. 1999 möglich. Nach
§ 4 Abs. 8,S. 2 NMV ist eine Rückwirkung sogar bis zum
Beginn des dem Zugang der Erhöhungserklärung vorange-
gangenen Kalenderjahres zulässig. Das wäre hier - aus-
gehend vom Zugang des Berufungsbegründungsschriftsatzes
im März 20OO - der Beginn des Jahres 1999.
Inhaltlich bestehen gegen die Berechtigung der Mietan-
hebung um 0,25 DM/qm, d.h. insgesamt um 18,73 DM, auf
eine monatliche Grundmiete von 477,92 DM keine Beden-
ken. Sie ist nach § 4 Abs. 1,4,5 NMV zulässig. Auf die
Erläuterungen der Klägerin in der Berufungsbegründung,
denen auch der Beklagte nicht entgegengetreten ist,
wird Bezug genommen.
Hinsichtlich der weiteren Mieterhöhungen um insgesamt
1,20 DM/qm vermochte die Berufungsbegründung keine
rückwirkende Mietanhebung zum 01.08.1999 zu bewirken.
Insoweit scheidet eine Rückwirkung, wie bereits unter
Ziff. 1 ausgeführt, nach § 18 f) Abs. 2 WoBindG /
§ 4 Abs. 8 S. 3 NMV aus.
Insoweit wurde die Mieterhöhung nach § 10 Abs. 2 S. 1
WoBindG zum Ersten des auf den Zugang der Erklärung
folgenden Monats, d.h. zum 01.04.2000 wirksam.
Die Berufungsbegründung enthält auch, was diese Erhö-
hungstatbestände nach § 18 f) WoBindG angeht, eine den
formellen Anforderungen des §10 Abs. 1 S. 2 WoBindG
genügende nachvollziehbare Berechnung und Erläuterung.
Auch bestehen hinsichtlich der inhaltlichen Berechti-
gung der einzelnen Mietanhebungen keine Bedenken. Da-
nach ergibt sich ausgehend von der (rückwirkend erhöh-
ten) Grundmiete von 477,92 DM und einem Erhöhungsbetrag
von (1,20 DM/qm x 74,91 qm =) 89,89 DM als aktuelle
Grundmiete ein Betrag von 567,81 DM, abgerundet 567,80
DM.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Soweit
es um die Kosten der ersten Instanz geht, entspricht
die festgesetzte Quote dem Maß des Obsiegens und Unter-
liegens der Parteien. Die Kosten der Berufung waren
trotz Teilerfolgs des Rechtsmittels der Klägerin aufzu-
erlegen, weil sie aufgrund eines neuen Vorbringens
teilweise obsiegt, welches sie in erster Instanz gel-
tend zu machen imstande war, § 97 Abs. 2 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 3 ZPO, 12, 16
Abs. 5 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 92, 97 ZPO
§ 10 WoBindG
§ 4 NMV
§ 3 ZPO
§ 4 Abs. 8 NMV
§ 10 Abs. 1 WoBindG
§ 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG
§ 4 Abs. 8 S. 3 NMV
§ 4 Abs. 8 S. 3

133

NMV
§ 4 Abs. 8 S. 2 NMV
§ 4 Abs. 8,S. 2 NMV
§ 4 Abs. 1,4,5 NMV
§ 10 Abs. 2 S. 1

246

WoBindG
§ 97 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 1988,

135