Verwaltungsgericht Freiburg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2013-06-14, Aktenzeichen 4 K 529/13

Tenor:
Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 21.02.2013 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin darin unter den Nummern 3. und 4. aufgegeben wurde, den bestehenden Mietvertrag mit dem/der Betreiber/in des bordellartigen Betriebes im Erdgeschoss ihres Anwesens W.-straße … fristlos zu kündigen und der Antragsgegnerin darüber bis zum 15.03.2013 einen Nachweis vorzulegen und für den Fall, dass der/die die Betreiber/in des bordellartigen Betriebs ihr die Wohnung in den zuvor bezeichneten Räumen nicht bis zum 30.04.2013 überlassen bzw. nicht ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen sollte, Räumungsklage zu erheben und der Antragsgegnerin auch darüber einen Nachweis bis spätestens 15.05.2013 vorzulegen.
Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Streitwert wird auf 10.125 EUR festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
1
Der Antrag der Antragstellerin ist gerichtet auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 21.02.2013, mit der ihr - unter Anordnung der sofortigen Vollziehung - unter Nr. 1. die Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens W.-straße … (Flst.-Nr. … der Gemarkung der F.) als bordellartiger Betrieb und zur Ausübung der Prostitution untersagt und ihr unter Nr. 3. und 4. aufgegeben wurde, die fristlose Kündigung des bestehenden Mietvertrags für die zuvor genannten Räumlichkeiten ggf. auch in Form der Änderungskündigung auszusprechen und im Fall der Nichtbeachtung der Kündigung durch den Betreiber des bordellartigen Betriebs eine Räumungsklage zu erheben, sowie unter Nr. 6. ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 EUR angedroht wurde. Dieser Antrag ist gemäß § 80 Abs. 5 VwGO bereits unzulässig, soweit er gegen die im angegriffenen Bescheid unter Nr. 6. verfügte Zwangsgeldandrohung gerichtet ist, im Übrigen aber zulässig. Er ist aber nur in dem aus der Beschlussformel ersichtlichen (in wirtschaftlicher Hinsicht geringfügigen) Umfang begründet, im Übrigen ist er unbegründet.
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Klarstellend weist die Kammer darauf hin, dass der angegriffene Bescheid der Antragsgegnerin nicht Gegenstand dieses Verfahrens ist, soweit der Antragstellerin darin unter Nr. 2. aufgegeben wurde, den Abschluss von Mietverträgen zur Ermöglichung der Prostitution künftig zu unterlassen. Denn für diese Verfügung hat die Antragstellerin ausdrücklich keine sofortige Vollziehung angeordnet.
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1. Zunächst hat die Antragsgegnerin die Anordnung der sofortigen Vollziehung der zuvor genannten Verfügungen in einer den Anforderungen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 Satz 1 VwGO genügenden Weise schriftlich begründet. Zweck des (lediglich formellen) Begründungserfordernisses des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ist es, die Behörde zu einer sorgfältigen Prüfung des besonderen Interesses an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts anzuhalten und sie zu veranlassen, sich die besondere Ausnahmesituation eines Wegfalls der kraft Gesetzes grundsätzlich bestehenden aufschiebenden Wirkung eines Rechtsbehelfs bewusst zu machen (Schmidt, in: Eyermann, VwGO, 13. Aufl. 2010, § 80 RdNr. 42, m.w.N.). Außerdem sollen dem Betroffenen die für die Sofortvollzugsanordnung maßgeblichen Gründe zur Kenntnis gebracht werden, so dass ihm eine Verteidigung seiner Rechte möglich ist. Ferner soll die Begründung der Sofortvollzugsanordnung die Grundlage für eine gerichtliche Kontrolle der Anordnung bilden (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschlüsse vom 22.01.2013 - 10 S 282/12 - und vom 25.09.2012, DVBl 2012, 1506, m.w.N.; OVG NRW, Beschluss vom 22.01.2001, NJW 2001, 3427; Beschluss der Kammer vom 24.05.2013 - 4 K 616/13 -). Im vorliegenden Fall hat die Antragsgegnerin unter anderem auf das öffentliche Interesse an einer zeitnahen Umsetzung des Bauplanungsrechts zur Verhinderung unzulässiger Nutzungen zu Zwecken der Prostitution abgestellt und ausgeführt, es sei der Öffentlichkeit in diesen Fällen nicht zuzumuten, bis zur Bestandskraft der Nutzungsuntersagung, die erst nach Jahren erwirkt werden könne, zuzuwarten. Dies lässt sich rechtlich nicht beanstanden. Die Antragsgegnerin hat damit die Gründe angegeben, die nach ihrer Ansicht im vorliegenden Fall dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts den Vorrang vor dem Aufschubinteresse des Antragstellers einräumen. Ob diese Erwägungen der Behörde tatsächlich genügen, um die Anordnung des Sofortvollzugs zu rechtfertigen, ist für die Einhaltung des - von der materiellen Prüfung des Bestehens eines Sofortvollzugsinteresses zu unterscheidenden - formellen Begründungserfordernisses des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO nicht von Bedeutung. Das Gericht nimmt im Rahmen des § 80 Abs. 5 VwGO eine eigene Interessenabwägung vor und ist nicht auf die bloße Überprüfung der von der Behörde getroffenen Entscheidung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO beschränkt (VGH Bad.-Württ., Beschlüsse vom 25.09.2012, a.a.O., vom 27.10.2009, VBlBW 2010, 122, und vom 22.11.2004, VBlBW 2005, 279).
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2. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der im angegriffenen Bescheid unter Nr. 1. ausgesprochenen Nutzungsuntersagung überwiegt das private Interesse der Antragstellerin an einer Fortsetzung dieser Nutzung bis zum Abschluss des Widerspruchs- und eines sich ggf. daran anschließenden Klageverfahrens. Dies folgt daraus, dass nach der im Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage aller Voraussicht nach davon auszugehen ist, dass die verfügte Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist und der Widerspruch der Antragstellerin deshalb insoweit keinen Erfolg haben wird. Darüber hinaus ist ein besonderes Vollziehungsinteresse zu bejahen.
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Materiell-rechtlich beruht die Nutzungsuntersagung auf § 65 Satz 2 LBO. Nach dieser Vorschrift kann die Nutzung untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden.
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2.1 Dies setzt als tatbestandliche Voraussetzung (lediglich) voraus, dass die in Streit stehende Nutzung von keiner Baugenehmigung gedeckt ist, sie also formell baurechtswidrig ist. Die Kammer hat in ihrem Urteil vom 08.11.2012 - 4 K 912/12 - (VBlBW 2013, 225), auf das die Antragsgegnerin in diesem Verfahren mehrfach verwiesen hat und das aus diesem Grund, aber auch deshalb, weil die Mieterin der von der in diesem Verfahren angegriffenen Nutzungsuntersagung betroffenen Räume identisch ist mit der Mieterin der Räume, deren Nutzung in jenem Verfahren (4 K 912/12) Verfahrensgegenstand war, den Beteiligten bekannt sein dürfte, ausführlich und mit zahlreichen Nachweisen aus Rechtsprechung und Literatur begründet, aus welchen Gründen es für das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung nicht auch der materiellen Baurechtswidrigkeit der Nutzung bedarf. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird deshalb insoweit auf die Gründe dieses Urteils verwiesen.
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Die Antragsgegnerin hat in ihrer Antragserwiderung (dort auf S. 6) zutreffend und mit überzeugender Begründung dargelegt, dass und warum im vorliegenden Fall eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung in Rede steht, insbesondere die derzeit ausgeübte prostitutive Nutzung nicht von einer Baugenehmigung gedeckt ist. Auf die zutreffenden Ausführungen der Antragsgegnerin nimmt die beschließende Kammer zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug. Ergänzend führt die Kammer hierzu aus: Dass in den betreffenden Räumen der Prostitution (durch laufend wechselnde Frauen) nachgegangen wird, kann nach den in den Akten dokumentierten Recherchen der Antragsgegnerin und der Polizei nicht ernstlich bestritten werden; das tut ersichtlich auch die Antragstellerin nicht. Da die Prostitution in allen Erscheinungsformen, auch in der Form der so gen. Wohnungsprostitution, eine gewerbliche Nutzung darstellt (BVerwG, Beschluss vom 28.06.1995, NVwZ-RR 1996, 84; Beschluss der Kammer vom 15.02.2012 - 4 K 2406/11 -; VG Stuttgart, Urteil vom 22.10.2003 - 3 K 1019/03 -, juris, m.w.N.), bedarf es einer Baugenehmigung für diese Nutzung. Über eine solche Baugenehmigung verfügt die Antragstellerin, die insoweit materiell beweispflichtig ist (Urteil der Kammer vom 08.11.2012, a.a.O.; OVG Rhld.-Pf., Urteil vom 12.12.2012, DVBl 2013, 316; BVerwG, Beschluss vom 19.02.1988 - 4 B 33/88 -, juris, m.w.N.; Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, 3. Aufl., Stand: Dez. 2012, Bd. 2, § 65 RdNr. 25, m.w.N.), nicht.
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Nach der hier vertretenen Rechtsauffassung kommt es für das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung nach § 65 Satz 2 LBO auf die insbesondere von der Antragstellerin vorgetragenen Gründe für eine (angebliche) materielle Baurechtmäßigkeit der Nutzung ihrer Räume zu Zwecken der Prostitution nicht an.
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2.2 Auch die Ermessensausübung durch die Antragsgegnerin ist voraussichtlich nicht zu beanstanden, soweit sie die Nutzungsuntersagung betrifft. Regelmäßig entspricht es einer sachgerechten Ausübung des Ermessens, die baurechtswidrige Nutzung zu untersagen. Es wäre rechtsstaatlich bedenklich, wenn jemandem, der ein Vorhaben ohne die erforderliche Genehmigung durchführt, hieraus ein materieller Vorteil erwüchse (Beschluss der Kammer vom 15.02.2012, a.a.O.; Sauter, a.a.O., Bd. 2, § 65 RdNr. 105). Ein Grund, der das Einschreiten gegen die Antragstellerin ausnahmsweise als ermessenfehlerhaft erscheinen lassen könnte, liegt voraussichtlich nicht vor. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Frage, ob die Baurechtsbehörde von ihrer Befugnis, eine rechtswidrige Nutzung zu untersagen, Gebrauch macht, nach dem klaren Wortlaut von § 65 Satz 2 LBO in ihrem Ermessen liegt. Die Ausübung dieses Ermessen ist gemäß § 114 Satz 1 VwGO von den Verwaltungsgerichten nur daraufhin zu überprüfen, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist (so ausdrücklich VGH Bad.-Württ, Beschluss vom 24.04.2013 - 3 S 2404/12 -, mit dem der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil der Kammer vom 08.11.2012 [a.a.O.] abgelehnt wurde). Insoweit ist die Ermessensausübung durch eine Behörde eine seit Jahrzehnten anerkannte, selbstverständliche Ausprägung des allgemeinen deutschen Verwaltungsrechts und kein Ausdruck „absolutistischer“ Machtanmaßung, wie die Antragstellerin geäußert hat.
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Insbesondere ist die Antragsgegnerin nicht verpflichtet, die prostitutive Nutzung im Anwesen der Antragstellerin deshalb zu dulden, weil sie offensichtlich genehmigungsfähig und ihre Untersagung (bis zu ihrer absehbaren Genehmigung) deshalb unverhältnismäßig wäre. Im vorliegenden Fall folgt dies bereits daraus, dass für die untersagte Nutzung bislang von niemandem ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung gestellt worden und die Stellung eines solchen Antrags nicht einmal beabsichtigt ist. Abgesehen davon ist diese Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Das Anwesen der Antragstellerin befindet sich in einem durch Bebauungsplan festgesetzten allgemeinen Wohngebiet, in dem bordellartige Nutzungen, auch Wohnungsprostitution, generell unzulässig sind (BVerwG, Beschluss vom 28.06.1995, a.a.O.; zur Problematik selbst in einem Mischgebiet siehe VG Stuttgart, Urteil vom 22.10.2003, a.a.O., m.w.N.).
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Auch ist nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin gegen die Antragstellerin als Zustandsstörerin vorgegangen ist (vgl. Sauter, a.a.O., Bd. 2, § 65 RdNrn.64 ff. und 96, m.w.N.; Urteil der Kammer vom 08.11.2012, a.a.O.). Gerade bei einer Nutzung von Räumen zu Prostitutionszwecken ist das auch sachgerecht, weil Verfügungen, die sich allein an den Pächter bzw. die Nutzer(innen) der betreffenden Räumlichkeiten wenden, durch die in dem betreffenden Milieu üblichen häufigen Wechsel der agierenden Personen in besonderer Weise Gefahr laufen, ins Leere zu gehen.
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Auch sonst liegen Ermessensfehler voraussichtlich nicht vor. Insbesondere verstößt die Praxis der Antragsgegnerin nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Zwar weist die Antragstellerin zu Recht darauf hin, dass die Antragsgegnerin mehrfach bekundet habe, gegen so gen. (schlichte) Wohnungsprostitution nicht vorzugehen, wenn von diesen keine städtebaulichen Spannungen ausgingen (siehe Gemeinderatsdrucksache G-12/229 vom 31.10.2012) bzw. mit ihnen keine Störungen verbunden seien (siehe Erklärung auf der Homepage der Antragsgegnerin unter www.freiburg.de/.../205243_208092_308820_412572_412543.html). Doch ergibt sich aus diesen Aussagen keine Ermessensbindung der Antragsgegnerin im vorliegenden Fall, weil zum einen Prostitution in jeder Ausprägung, auch in Form der so gen. Wohnungsprostitution, wegen ihres Charakters als Gewerbe (siehe oben) in einem (allgemeinen) Wohngebiet wie hier - anders als (z. B.) in einem Gewerbegebiet, in dem die Prostitution nur im Fall besonderer Festsetzungen im Bebauungsplan ausgeschlossen ist (um einen solchen Fall handelte es sich bei dem Urteil der Kammer vom 08.11.2012, a.a.O.) - per se städtebauliche Spannungen erzeugt (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 29.10.1997, NVwZ-RR 1998, 540, und vom 28.06.1995, a.a.O., wörtlich heißt es dort: „[…] bereits die Wohnungsprostitution [ist] eine gewerbliche Nutzung […], die […] nicht den Bedürfnissen des Wohngebiets dient und die zudem den Charakter des Baugebiets als Wohngebiet beeinträchtigt.“; siehe auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 04.08.1995 - 5 S 846/95 -, juris, m.w.N.) und weil es sich zum anderen bei der in den Räumen der Antragstellerin praktizierten Prostitution nicht um eine schlichte Wohnungsprostitution handelt, da dort nach allen vorliegenden Erkenntnissen nicht das Wohnen, sondern das gewerbliche Angebot von Sexdienstleistungen im Vordergrund steht, wie die Antragsgegnerin in ihrer Antragserwiderung (dort auf S. 6 und 10), auf die die Kammer auch insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen verweist, ausführlich und überzeugend dargelegt hat (zu den Kriterien für die Annahme von Wohnungsprostitution bzw. von so gen. Terminwohnungen siehe einerseits Beschluss der Kammer vom 15.02.2012 und andererseits Urteil der Kammer vom 08.11.2012, jew. a.a.O. und m.w.N.).
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Schließlich dürfte die Antragsgegnerin ihr Recht auf Einschreiten gegen die unzulässige Nutzung nicht verwirkt haben. Die Baurechtsbehörde hat bei ihrer Tätigkeit zwar auch den Grundsatz der Verwirkung als einen Fall des auch das öffentliche Recht beherrschenden Grundsatzes von Treu und Glauben zu beachten. Ein Recht darf nicht mehr ausgeübt werden, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Ein Recht ist insbesondere dann verwirkt, wenn der Verpflichtete in Folge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde, der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde, und sich infolge dessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Bloße Untätigkeit einer Behörde ist kein Verhalten, das geeignet wäre, bei dem Vermieter von Räumen, die zur Prostitution genutzt werden, die berechtigte Erwartung zu begründen, gegen diese Nutzung werde nicht mehr eingeschritten (vgl. zum Ganzen Beschluss der Kammer vom 15.02.2011, a.a.O., m.w.N.; siehe auch Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl. 2011, § 53 RdNrn. 41 ff., m.w.N.), zumal im vorliegenden Fall unklar ist, seit wann genau in den betreffenden Räumen der Prostitution nachgegangen wird und ob die für Maßnahmen nach § 65 LBO zuständige Baurechtsbehörde schon seit Längerem davon Kenntnis hatte.
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Auch im Übrigen ergeben sich - entgegen der Auffassung der Antragstellerin - aus dem zeitlichen Ablauf des Verwaltungsverfahrens keine rechtliche Bedenken gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung. Die nach § 28 Abs. 1 LVwVfG erforderliche Anhörung der Antragstellerin hat mit Anschreiben vom 11.01.2013 rechtzeitig vor Erlass dieser Verfügung am 21.02.2013 stattgefunden.
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2.3 Bei dieser Sach- und Rechtslage besteht auch ein besonderes Vollziehungsinteresse. Das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der angegriffenen Nutzungsuntersagung besteht in der andernfalls drohenden weiteren Verfestigung einer ungenehmigten Nutzung zu Zwecken der Prostitution in einem von Wohnnutzung geprägten und im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzten Gebiet und dem hierdurch eintretenden „Abwertungseffekt“, den das Handlungskonzept der Antragsgegnerin gerade verhindern will. Eine Fortsetzung der ungenehmigten Prostitution in den Räumen der Antragstellerin bis zum Eintritt der Bestandskraft der Nutzungsuntersagung, die ggf. Jahre dauern kann, ist geeignet, eine Vorbildwirkung für andere Anbieter von Sexdienstleistungen in diesem Gebiet, das gerade wegen seiner Bahnhofsnähe besonders anfällig dafür ist, auszuüben. Bei einer Fortdauer der aufschiebenden Wirkung von Widerspruch und Klage während dieser (u. U. langen) Zeit könnten die Antragstellerin sowie die anderen Nutznießer der in ihren Räumen ausgeübten Prostitution die Früchte ihres rechtswidrigen Handelns ernten, was einem redlich handelnden Bauherrn, der vor einer genehmigungspflichtigen Nutzung die erforderliche Baugenehmigung einholt, verwehrt wäre. Allein solche Möglichkeiten schüfen Anreize für die Nachahmung derartigen Verhaltens.
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3. Demgegenüber ergibt die im Rahmen von § 80 Abs. 5 VwGO gebotene Interessenabwägung ein Überwiegen der privaten Interessen der Antragstellerin gegenüber den öffentlichen Vollzugsinteressen, soweit die Antragsgegnerin der Antragstellerin unter Nr. 3 ihres Bescheids vom 21.02.2013 aufgegeben hat, den bestehenden Mietvertrag über die betreffenden Räume gegenüber dem/der Betreiber/in des bordellartigen Betriebs fristlos zu kündigen und einen Nachweis darüber bis zum 15.03.2013 vorzulegen. Dabei kann es hier dahingestellt bleiben, ob der Antragstellerin als Vermieterin nach den geltenden zivilrechtlichen Bestimmungen überhaupt ein Recht zur fristlosen Kündigung gegenüber dem/der Mieter/in bzw. Pächter/in ihrer Räume zusteht, die aller Voraussicht nach im Einklang mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Miet- bzw. Pachtvertrag und mit Wissen und Wollen beider Vertragsparteien genutzt werden (soweit in Rechtsprechung und Literatur eine zusammen mit der Nutzungsuntersagung an den/die Eigentümer/in gerichtete „Kündigungsauflage“ als grundsätzlich von § 47 Abs. 1 LBO bzw. seinen Vorgängerregelungen gedeckt bezeichnet wird [vgl. Sauter, a.a.O., Bd. 1, § 47 RdNr. 97, und Bd. 2, § 65 RdNr. 96, jew. m.w.N.; Dürr, VBlBW 1983, 121 <129 f.>; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 15.12.1982, VBlBW 1983, 334; Hess. VGH Beschlüsse vom 26.09.1983, BRS 40, Nrn. 225 und 229; VG Darmstadt, Beschluss vom 12.09.2011 - 2 L 795/11.DA -, juris], ergibt sich daraus jeweils nicht, dass damit außer der ordentlichen Kündigung auch die Möglichkeit zur fristloser Kündigung trotz vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache gemeint ist). Denn diese „Kündigungsauflage“ erweist sich derzeit aller Voraussicht nach als ermessensfehlerhaft. Denn auch über den Erlass einer solchen „Kündigungsauflage“ haben die Baurechtsbehörden nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Ermessenserwägungen der Antragsgegnerin hierzu lassen sich jedoch weder dem angegriffenen Bescheid noch dem sonstigen Inhalt der Akten entnehmen. Es lässt sich deshalb nicht feststellen, dass die Antragsgegnerin sich die Frage nach der Zweckmäßigkeit der „Kündigungsauflage“ gestellt hat. Diese Frage stellt sich aber vor allem deshalb, weil angesichts der von der Antragsgegnerin schon in der Anordnung der sofortigen Vollziehung und ihrer Begründung sowie in der engen Setzung von Fristen gegenüber der Antragstellerin zum Ausdruck gebrachten Dringlichkeit der Nutzungsuntersagung eine auch an den/die Mieter/in der Räume der Antragstellerin als Zustandsstörerin gerichtete Nutzungsuntersagung, evtl. auch nur eine Duldungsverfügung (vgl. hierzu Sauter, a.a.O., Bd. 2, § 65 RdNrn. 66 ff., m.w.N.), die wirksamere und schneller wirkende Maßnahme gegenüber der stattdessen oder zusätzlich an die Antragstellerin gerichteten „Kündigungsauflage“ gewesen wäre. Hätte die Antragstellerin die an sie gerichtete „Kündigungsauflage“ nicht angefochten und wäre sie der von ihr verlangten Kündigung gegenüber ihrem/ihrer Mieter/in nachgekommen, so könnte die Antragsgegnerin den/die Mieter/in, falls diese/r der Kündigung nicht Folge leisten würde, nicht zwangsweise aus dem Besitz der Wohnung setzen, solange nicht auch ihm/ihr gegenüber eine (vollstreckbare) Nutzungsuntersagung (bzw. Duldungsverfügung) vorläge. Deshalb stellt sich in Fällen der vorliegenden Art grundsätzlich die Frage, ob es nicht zweckmäßiger ist, anstelle einer an den Wohnungseigentümer adressierten „Kündigungsauflage“ (auch) eine an den Wohnungsmieter gerichtete Nutzungsuntersagung zu erlassen (wie hier VGH Bad.-Württ., Urteil vom 15.12.1982, a.a.O.; vgl. auch Dürr, VBlBW 1983, 121 <129 f.>; Sauter, a.a.O., Bd. 1, § 47 RdNr. 97). Allenfalls lässt sich der Begründung des angegriffenen Bescheids der Antragsgegnerin entnehmen, dass sie die „Kündigungsauflage“ auch deshalb erlassen hat, weil ihr die Person des/der Mieters/in der betreffenden Räume bei Erlass des Bescheids noch nicht bekannt war und von der Antragstellerin nicht benannt worden war. Aber für eine ordnungsgemäße Ermessensausübung reicht dies nicht aus. Denn sie erklärt nicht, weshalb die Antragsgegnerin eine solche Nutzungsuntersagung nicht nachträglich gegenüber dem/der Mieter/in erlassen hat, obwohl sie dessen/deren Daten spätestens seit dem 20.03.2013 kennt und diese/n Mieter/in bereits am 21.03.2013 wegen des Erlasses einer gegen ihn/sie beabsichtigten Verfügung angehört hat. Abgesehen davon wäre der Erlass einer „an den Mieter der Räumlichkeiten in …“ gerichteten Nutzungsuntersagungsverfügung ohne genaue Kenntnis des Namens und der Anschrift möglich. Auch wäre es möglich und von § 47 Abs. 1 Satz 2 LBO gedeckt (gewesen), der Antragstellerin als Vermieterin aufzugeben, die ihr übermittelte Nutzungsuntersagungs-bzw. Duldungsverfügung unverzüglich an den/die Mieter/in und alle eventuellen weiteren (Unter-)Mieter/innen ihres Anwesens weiterzuleiten (zur Reichweite von § 47 Abs. 1 Satz 2 LBO siehe Sauter, a.a.O., Bd. 1, § 47 RdNrn. 33 f.). Soweit die Kammer in ihrem Beschluss vom 15.02.2012 (a.a.O.) zur Rechtmäßigkeit einer „Auflage zur fristlosen Kündigung“ (beiläufig) - bei hier unterstellter gleichartiger Ermessensausübung der Baurechtsbehörde - eine andere Auffassung vertreten hat (ebenso, wenngleich insoweit unklar, VG Regensburg, Urteil vom 14.07.2011 - RO 7 K 10.2261-, juris), hält sie daran nicht fest.
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4. Die im vorstehenden Absatz dargelegten Gründe gelten entsprechend (erst recht) auch für das im angegriffenen Bescheid unter Nr. 4. gegenüber der Antragstellerin verfügte Gebot der Erhebung einer Räumungsklage. Auch diese „Auflage“, durch die die Schwierigkeiten des von der Antragsgegnerin beschrittenen Weges deutlich zu Tage treten, erweist sich hiernach sehr wahrscheinlich als ermessensfehlerhaft und damit als rechtswidrig.
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5. Soweit der Antrag der Antragstellerin auch gegen die im angegriffenen Bescheid unter Nr. 6 ausgesprochene kraft Gesetzes (nach den §§ 80 Abs. 2 Satz 2 VwGO und 12 LVwVG) sofort vollziehbare Zwangsgeldandrohung gerichtet ist, erweist sich der Antrag bereits als unzulässig. Denn die mit Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.03.2013 erfolgte Festsetzung des (im Bescheid vom 21.02.2013 angedrohten) Zwangsgelds ist, wie sich aus dem Beschluss der Kammer im Parallelverfahren 4 K 530/13 vom heutigen Tag ergibt, in Bestandskraft erwachsen. Zur Begründung wird auf die Gründe des Beschlusses in jenem Verfahren verwiesen. Der Bescheid vom 19.03.2013 enthält außer der Zwangsgeldfestsetzung auch eine erneute Zwangsgeldandrohung, die gleichfalls in Bestandskraft erwachsen ist. Bei dieser Sachlage besteht für die Antragstellerin kein Rechtsschutzinteresse mehr an einer Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die im Bescheid der Antragsgegnerin vom 21.02.2013 ausgesprochene Zwangsgeldandrohung.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Soweit in diesem Verfahren die Antragstellerin zum Teil obsiegt hat und die Antragsgegnerin zum Teil unterlegen ist, hat dieser Teil im Hinblick auf seine wirtschaftliche Bedeutung im Verhältnis zu der sofort vollziehbaren Nutzungsuntersagung eine völlig untergeordnete Bedeutung.
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Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 und 39 Abs. 1 GKG in Verbindung mit den Nrn. 1.6.1 Satz 2 und 9.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (NVwZ 2004, 1327). Dabei hat die Kammer das wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an der einstweiligen Fortsetzung der untersagten Nutzung im Eilverfahren mit 10.000 EUR angesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 80 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 und 39 Abs. 1 GKG
§ 65 LBO
§ 80 Abs. 5 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 65 Satz 2 LBO
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 28 Abs. 1 LVwVfG
§ 47 Abs. 1 LBO
§ 47 Abs. 1 Satz 2 LBO
§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO

Zitierte Entscheidungen: DVBl 2012, 1506
NJW 2001, 3427
NVwZ-RR 1996, 84
DVBl 2013, 316
NVwZ-RR 1998, 540
NVwZ 2004, 1327
10 S 282/12
4 K 616/13
4 K 912/12
4 K 2406/11
3 K 1019/03
4 B 33/88
3 S 2404/12
5 S 846/95
2 L 795/11
7 K 10.22
4 K 530/13