Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-02-23, Aktenzeichen OVG 10 B 1.15
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2017:0223.OVG10B1.15.0A

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 13. Dezember 2012 geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für einen Grundstückskaufvertrag.
Der Kläger möchte das Grundstück H in Mühlberg/Elbe erwerben. Dieses Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Mühlberg Innenstadt, die von der Stadtverordnetenversammlung Mühlberg am 29. September 1994 beschlossen und im Amtlichen Mitteilungsblatt des Amtes Mühlberg/Elbe vom 23. November 1994 sowie erneut - unter Hinweis auf ein Inkrafttreten rückwirkend ab 23. November 1994 - im Amtsblatt für das Amt Mühlberg/Elbe vom 31. Januar 2001 bekannt gemacht worden ist. Der von der Stadt Mühlberg in Auftrag gegebene Abschlussbericht zu den vorbereitenden Untersuchungen i.S.d. § 141 BauGB aus dem Jahr 1994 führt zu Sanierungsnotwendigkeit und Sanierungszielen (Ziff. 7.1) u.a. auf, der Erhalt bzw. die Wiederherstellung der wertvollen städtebaulichen und hochbaulichen Substanz sei geboten, die Bebauung im Untersuchungsgebiet befinde sich teilweise in einem schlechten Ausstattungs- und Bauzustand und bedürfe zur Erreichung der geltenden Standards dringend der Sanierung. Als erstes Ziel des Neuordnungskonzepts für die Gebäude wird die Sicherung und Erhaltung der baulichen Substanz durch umfassende Instandsetzung und Modernisierung genannt (Ziff. 7.2.1).
Das Grundstück H ist mit einem zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das im Wesentlichen aus dem 18. Jahrhundert stammt, aber teilweise noch ältere Elemente aufweist (u.a. spätmittelalterliche Kellerräume). Es zählt zu den ältesten Gebäuden der Innenstadt und steht sowohl wegen seiner Lage im Denkmalbereich als auch als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz. Nach der gutachterlichen Einschätzung des Brandenburgischen Landesamtes für Denk-malpflege aus dem Jahr 1992 ist es sowohl von städtebaulicher und geschichtlicher als auch von künstlerischer Bedeutung und spiegele, am wichtigsten Straßenzug der Altstadt gelegen, mit seinen historischen Schichten die jahrhundertelange, ununterbrochene städtische Bebauung des Grundstücks. Das Gebäude ist stark sanierungsbedürftig und steht inzwischen seit einigen Jahren leer. Der damalige Eigentümer hatte 1994 und 1997 die Bewilligung von Fördermitteln zur Modernisierung und Instandhaltung des Objekts beantragt, das Projekt konnte jedoch trotz weiterer Beratungen und Abstimmungen mit dem Brandenburgischen Landesamt für Denkmalschutz wegen fehlender Unterlagen nicht für eine Förderung berücksichtigt werden.
Am 23. August 2011 schloss der Kläger, der bereits im Jahr 2007 ein anderes Grundstück im Sanierungsgebiet in der H erworben hatte, mit dem (damaligen) Eigentümer einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks H; der Kaufpreis sollte 2.500 Euro betragen. Nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrages beantragte die Notarin die sanierungsrechtliche Genehmigung des Vertrages. In der Folgezeit kam es zu Gesprächen zwischen dem Kläger, der Sanierungsbeauftragten der Beklagten, weiteren Vertretern der Stadt und Vertretern der zuständigen Denkmalbehörde des Landkreises, in deren Folge die Sanierungsbeauftragte den Kläger in mehreren Schreiben bzw. E-Mails auf die Bedeutung des Denkmalschutzrechtes hinwies und um Vorlage eines schriftlichen Nutzungskonzepts mit Angaben zur Sanierungsabfolge sowie um Nachweis der erforderlichen Eigenmittel bat. Mit Zwischenbescheid vom 15. September 2011 verlängerte die Beklagte die Frist zur Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung.
Mit an die Notarin des notariellen Kaufvertrags gerichtetem Bescheid vom 24. Oktober 2011 teilte die Beklagte mit, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung für den angezeigten Kaufvertrag nicht erteilt werde. Zur Begründung wurde ausgeführt, es sei keine Übereinstimmung der Absichten des Käufers mit den Sanierungszielen feststellbar. Der Kläger sei bereits seit 2007 Eigentümer eines weiteren im Sanierungsgebiet gelegenen Gebäudes, führe dort aber - trotz angebotener Hilfestellung - keine Sanierung bzw. Instandsetzung durch. Hinsichtlich seiner Absichten mit dem streitgegenständlichen Objekt habe er mündlich angegeben, im Erdgeschoss solle zeitnah ein Imbiss installiert werden, hofseitig sei die Anbringung von Photovoltaikanlagen geplant. Danach solle "häppchenweise" die Sanierung des restlichen Gebäudes erfolgen. Ein Finanzierungskonzept habe er nicht vorlegen können, zudem habe er mündlich den Denkmalwert des Hauses angezweifelt. Schließlich gebe es Hinweise, dass er ohne denkmalrechtliche Erlaubnis oder sanierungsrechtliche Genehmigung bereits im oder am Gebäude baulich aktiv gewesen sei. Schriftliche Unterlagen zu einem Nutzungs- und Finanzierungskonzept seien trotz Aufforderung nicht vorgelegt worden.
Unter dem 4. November 2011 legte der Kläger Widerspruch ein und kündigte die Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen an. Die Beklagte wies den Widerspruch mit Bescheid vom 25. November 2011 mit der Begründung zurück, bei Erteilung der Genehmigung drohe eine Erschwerung und Störung bei der Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme. Der Kläger habe keine schriftlichen Angaben zu einem Konzept der Sanierung und zur erforderlichen Finanzierung gemacht, seine mündlichen Aussagen stimmten nicht mit den definierten Sanierungszielen überein. Zu diesen Zielen zählten vor allem der Erhalt und die Sanierung historischer Bausubstanz zur Bewahrung der historischen Altstadtbildtypik; neben der Gestaltung des öffentlichen Raumes besitze die Aufwertung von wichtigen Schlüsselobjekten und die Beseitigung von städtebaulichen Missständen herausragende Bedeutung.
Zur Begründung seiner am 3. Dezember 2011 erhobenen Klage hat der Kläger geltend gemacht, der Widerspruchsbescheid treffe inhaltlich nicht zu. Das Geschäftshaus mit Mietwohnungen in der H sei komplett erschlossen und könne jederzeit genutzt werden. Es sei leicht renovierungsbedürftig, der Laden und die Nebengebäude seien bis Ende 2010 bewohnt gewesen. Sein anderes Gebäude im Sanierungsgebiet sei ebenfalls noch in Ordnung und stabil. In den Jahren 2009 und 2010 habe er mit der Sanierung der Gebäude angefangen, dann aber kein Geld für das Baumaterial gehabt, zudem habe die Bank einen Kredit für die Sanierung abgelehnt. Durch einen Tornado im Jahr 2010 seien die Dächer beschädigt worden. Das Gutachten zum Denkmalschutz für die H sei unzutreffend, der Innenbereich des Hauses habe mit Kultur nichts zu tun, die Stadt wolle nur Gelder erzielen von der Europäischen Denkmalbehörde. Die Beklagte weigere sich, die Sanierungsgenehmigung zu erteilen, obwohl kein Versagungsgrund vorliege, er werde von den Behörden diskriminiert.
Die Beklagte hat demgegenüber vorgetragen, das streitgegenständliche Objekt sei seit längerem ungenutzt, stark sanierungsbedürftig und stelle einen städtebaulichen Missstand dar. Es gebe keine Übereinstimmung zwischen den Absichten des Klägers und den Sanierungszielen. Der Kläger könne weder ein Finanzierungskonzept noch ein Planungskonzept vorlegen, zweifele den Denkmalwert des Objektes an und sei baulich aktiv, ohne entsprechende Genehmigungen einzuholen. Es bestehe die Befürchtung, dass die Genehmigung des Kaufvertrages zur Erschwerung und Störung bei der Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme führen würde, da nicht zu erwarten sei, dass der Kläger eine Sanierung im Sinne der Sanierungsziele der Beklagten durchführen werde, zumal er bereits seit Jahren Eigentümer eines anderen Objekts im Sanierungsgebiet sei, das nach wie vor einen städtebaulichen Missstand darstelle.
Mit Urteil vom 13. Dezember 2012 (- VG 3 K 906/11 -, veröffentlicht in juris) hat das Verwaltungsgericht Cottbus die Beklagte verpflichtet, dem Kläger unter Aufhebung der entgegenstehenden Bescheide die begehrte sanierungsrechtliche Genehmigung zu dem Grundstückskaufvertrag vom 23. August 2011 zu erteilen; den weiteren Antrag des Klägers festzustellen, dass der Kaufvertrag einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht bedürfe, hat es abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Sanierungssatzung sei weder unwirksam noch sei ein Anspruch auf deren Aufhebung gegeben, der Kläger habe aber einen Anspruch auf Erteilung der beantragten sanierungsrechtlichen Genehmigung. Der Erwerb des mit einem leerstehenden, stark sanierungsbedürftigen Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks stehe den zum Ausdruck gebrachten Sanierungszielen nicht entgegen. Entsprechendes gelte für die mit dem Eigentumserwerb verbundenen Nutzungskonzepte. Die vom Kläger bisher stichwortartig benannten Nutzungsabsichten seien nicht mit gravierenden Veränderungen am bestehenden Gebäude verbunden, die unwiederkehrbar die historische Substanz beeinträchtigen oder zu einem weiteren Verfall des Objektes führen würden. Dass der Kläger nach Auffassung der Beklagten keine Gewähr dafür biete, dass das Grundstück alsbald der Sanierung zugeführt werde, genüge für eine Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht. Bei der Frage der Erteilung oder Verweigerung der Genehmigung sei ein Vergleich anzustellen zwischen dem vor der Durchführung der Maßnahme gegebenen Zustand und dem, der sich nach den in § 144 BauGB benannten Vorgängen ergeben würde oder aber realistisch zu erwarten sei. Der Umstand, dass sich mit dem Vorhaben oder Rechtsvorgang die gegebenen Verhältnisse nicht entscheidend verbesserten, genüge für die Versagung der Genehmigung nicht. Ein Anspruch der Gemeinde darauf, dass ein sanierungsbedürftiges Objekt von einem solventen Käufer erworben werde, bestehe nicht und sei auch nicht Gegenstand der sanierungsrechtlichen Vorschriften. Im Hinblick auf die nicht hinreichende Vermögenslage des Klägers bedeute dies nur, dass sich der bauliche Zustand in absehbarer Zeit nicht verbessern werde. Dies unterscheide die Situation aber nicht von der vor dem Erwerb gegebenen, denn auch schon vor Abschluss des Kaufvertrages sei das Objekt sanierungsbedürftig und weitestgehend leerstehend gewesen. Es bedürfe keiner abschließenden Entscheidung, ob auch in der Person des Erwerbers liegende subjektive Gründe die Versagung der Genehmigung rechtfertigen könnten, denn ein solcher Fall liege hier nicht vor. Bloße Schwierigkeiten im Umgang mit dem Kläger stellten keinen beachtlichen Versagungsgrund dar.
Mit der vom Senat zugelassenen Berufung will die Beklagte eine Änderung des erstinstanzlichen Urteils und die Abweisung der Klage erreichen. Sie bezweifelt bereits das Rechtsschutzinteresse des Klägers, nachdem dieser in einem Schriftsatz erklärt habe, das Grundstück könne zur Deckung der Verfahrenskosten versteigert werden, anderenfalls werde er auf sein Eigentum verzichten. Darüber hinaus bestünden in der Person des Klägers Gründe, die die Versagung der beantragten sanierungsrechtlichen Genehmigung rechtfertigten. Wie die Vergangenheit gezeigt habe, sei der Kläger nicht zur kooperativen Zusammenarbeit mit Behörden bereit und bezweifle die Denkmaleigenschaft des Objekts, was eine Sanierung im Sinne der erklärten Sanierungsziele wesentlich erschwere. Aufgrund seines bisherigen Verhaltens, wie den Abriss eines Nebengebäudes im Jahr 2012, bestehe Grund zu der Annahme, dass weitere historische Bausubstanz unwiederbringlich verloren gehen werde. Im Hinblick auf seine mangelnde Kooperationsbereitschaft und sein fehlendes Verständnis für die erforderliche denkmalgerechte Sanierung liege die Vermutung nahe, dass eine fachgerechte und genehmigungsfähige Sanierung im Falle des Erwerbes des Objektes durch den Kläger erschwert und er gegebenenfalls Veränderungen im nicht öffentlich zugänglichen Innenbereich des Objektes ohne Abstimmung und Genehmigung durchführen würde. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts komme es auch auf die Bonität des Käufers eines im förmlichen Sanierungsgebiet liegenden Grundstücks an, denn die Sanierung werde letztlich unmöglich, wenn der Erwerber wirtschaftlich überhaupt nicht in der Lage sei, die Sanierung vorzunehmen. Die Beklagte sei deshalb gehalten gewesen, auch die Sanierungsfähigkeit des Klägers zu prüfen, zumal dieser bereits seit 2007 Eigentümer eines leerstehenden, unsanierten, markanten Eckgebäudes sei, welches sich ebenfalls im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befinde und nach wie vor einen städtebaulichen Missstand darstelle. Der Kläger habe noch immer kein schriftliches Sanierungs- und Finanzierungskonzept vorgelegt. Unsanierte Bauzustände an zentraler Stelle liefen aber dem Sanierungsziel "attraktives Wohnen und Arbeiten in der Innenstadt" zuwider. Im Hinblick auf die fehlende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Klägers sei nicht zu erwarten, dass er die notwendigen Maßnahmen zur Rettung der dringend sanierungsbedürftigen Bausubstanz kurz- oder mittelfristig vornehmen werde und vornehmen könne.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 13. Dezember 2012 zu ändern und die Klage abzuweisen.
Der Kläger hat sich im Berufungsverfahren nicht anwaltlich vertreten lassen.
In zahlreichen von ihm persönlichen verfassten Schreiben hat er Diskriminierungsvorwürfe gegen Behörden und Gerichte erhoben, die Berichterstatterin und den Senat wegen Befangenheit abgelehnt, eine fehlende Prozessvollmacht des für die Beklagte auftretenden Rechtsanwalts gerügt und zur Sache vorgetragen: Das Nebengebäude sei von allein eingestürzt. Der Laden im Objekt sei bis Anfang 2011 gewerblich gemeldet gewesen, drei Zimmer seien vermietet gewesen. Von einem starken Sanierungs- oder Renovierungsbedarf sei nicht die Rede. An dem anderen Objekt im Sanierungsgebiet habe er viel gemacht, der Tornado im Jahr 2010 habe aber das Dach beschädigt. Er sei auch noch Eigentümer weiterer Objekte, die vermietet gewesen seien, bis es zu falschen Anschuldigungen gekommen sei. Er werde diskriminiert, in anderen Fällen werde die Vorlage eines Konzepts unter Nachweis von Kapital nicht verlangt. Es sei bekannt gewesen, dass er unverändert sanieren und renovieren wolle und alles bleiben solle, wie es sei. Erforderlich seien Putzarbeiten, Erneuerungen von Tapeten und Farbanstrich sowie Fliesenarbeiten in Bädern und Küchen, wobei Wasserleitungen schon vorhanden seien und die Stromverlegung das kleinste Problem sei. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Situation verweise er auf sein Lager mit verschiedenen Baumaterialien. Das Haus in der H habe eine vollsanierte Drei-Zimmer-Wohnung und könne sofort bezogen werden, auch das Ladengeschäft sei bezugsfertig. Seiner Meinung nach bestehe Denkmalschutz nur in Bezug auf die Fassade und vielleicht auch das Dach.
Der frühere Eigentümer des Grundstücks H hat mittlerweile durch Verzicht gemäß § 928 Abs. 1 BGB das Eigentum an dem Grundstück aufgegeben, was am 19. Juni 2012 ins Grundbuch eingetragen worden ist.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte (zwei Bände) nebst Anlagenhefter sowie die von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen, die vorgelegen haben und - soweit erforderlich - zum Gegenstand der Entscheidungsfindung gemacht worden sind.

Entscheidungsgründe:
Der Senat konnte in der nach seinem Geschäftsverteilungsplan vorgesehenen Besetzung verhandeln und entscheiden, ohne zuvor über den Ablehnungsantrag des Klägers zu befinden, weil dieser Antrag entgegen § 67 Abs. 4 Satz 1 VwGO nicht von einer vor dem Oberverwaltungsgericht vertretungsberechtigten Person und daher nicht prozessual wirksam angebracht worden ist.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig (I.) und begründet (II.).
I. Die vom Senat zugelassene Berufung ist auch im Übrigen zulässig, insbesondere bestehen keine Zweifel daran, dass sie wirksam durch einen vertretungsberechtigten Bevollmächtigten der Beklagten erhoben worden ist. Unschädlich ist, dass zunächst keine schriftliche Vollmacht gemäß § 67 Abs. 6 Satz 1 VwGO vorgelegt worden ist. Eine prozessrechtliche Bevollmächtigung kann allerdings nur durch eine schriftliche Vollmacht nachgewiesen werden, die zu den Gerichtsakten einzureichen ist. Die Vorlage einer solchen schriftlichen Prozessvollmacht ist dabei Wirksamkeitsvoraussetzung, Prozesshandlungen, die ohne sie vorgenommen werden, sind unzulässig (Gemeinsamer Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes, Beschluss vom 17. April 1984 - GmS-OGB 2/83 -, juris Rn. 12; Stuhlfauth, in: Bader/Funke-Kaiser/Stuhlfauth/von Albedyll, VwGO, 6. Aufl. 2014, § 67 Rn. 41). Den Mangel der Vollmacht hat das Gericht aber in Fällen, in denen - wie hier - als Bevollmächtigter ein Rechtsanwalt auftritt, nicht von Amts wegen zu prüfen, sondern nur, wenn dazu etwa aufgrund einer Rüge der Gegenseite oder sonstiger Umstände Veranlassung besteht. Auf die Rüge des Klägers hin hat der Vertreter der Beklagten im Berufungsverfahren eine schriftliche Prozessvollmacht im Sinne des § 67 Abs. 6 Satz 1 VwGO vorgelegt; diese Vollmacht belegt die prozessordnungsgemäße Vertretung der Beklagten.
Die Vollmacht datiert vom 10. Januar 2012 und wurde somit an dem Tag ausgestellt, an dem sich der Bevollmächtigte erstmals für die Beklagte im Verfahren gemeldet hat. Sie ist von der Bürgermeisterin der Beklagten, die rechtliche Vertreterin und Repräsentantin der Gemeinde ist und diese in Rechts- und Verwaltungsgeschäften vertritt (§ 53 Abs. 1 Satz 2, § 57 Abs. 1 BbgKVerf), unterzeichnet. Die Vollmacht umfasst entgegen der Ansicht des Klägers auch das vorliegende zweitinstanzliche Berufungsverfahren einschließlich des vorangegangenen Zulassungsverfahrens. Unschädlich ist, dass in ihrem Betreff nur das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Cottbus mit dem erstinstanzlichen Aktenzeichen aufgeführt ist, weil eine Prozessvollmacht grundsätzlich zur Führung des ganzen Rechtsstreits in allen Instanzen ermächtigt und daher auch die Einlegung und Begründung von Rechtsmitteln nach Abschluss des ausdrücklich genannten Verfahrens mit erfasst (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 1993 - II ZR 26.93 -, juris Rn. 9, und Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 81 Rn. 2, 3 zur entsprechenden Vorschrift in der ZPO; Stuhlfauth, in: Bader/Funke-Kaiser/Stuhlfauth/von Albedyll, VwGO, 6. Aufl. 2014, § 67 Rn. 42). Dies ist in der vorgelegten Vollmacht zudem auch ausdrücklich geregelt, da sie "zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung in allen Verfahren in allen Instanzen" erteilt wurde und nach Ziffer 9 auch die Einlegung und Rücknahme von Rechtsmitteln umfasst.
II. Die Berufung ist auch begründet, weil das Verwaltungsgericht der Klage des Klägers auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung zu Unrecht stattgegeben hat. Die Klage ist zwar zulässig (1.), aber nicht begründet (2.).
1. Der Kläger ist klagebefugt. Er begehrt die sanierungsrechtliche Genehmigung für den Erwerb eines in einem förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks. Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines solchen Grundstücks bedarf (ebenso wie der zugrundeliegende schuldrechtliche Vertrag) nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 (und Nr. 3) BauGB einer schriftlichen Genehmigung. Als Vertragspartei des Veräußerungsgeschäfts ist der Kläger antragsberechtigt im Hinblick auf die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung (vgl. Gaentzsch/Stemmler, Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Dezember 2016, § 145 Rn. 6); die Notarin hat auch ausdrücklich im Namen beider Beteiligter die sanierungsrechtliche Genehmigung beantragt. Nach Ablehnung dieses Antrages und Zurückweisung des vom Kläger erhobenen Widerspruchs ist seine Klage als Verpflichtungsklage zulässig, gerichtet auf die Erteilung der Genehmigung unter Aufhebung der entgegenstehenden Bescheide.
Unschädlich ist, dass der frühere Eigentümer mittlerweile das Eigentum an dem Grundstück durch Verzichtserklärung gegenüber dem Grundbuch und entsprechende Eintragung des Verzichts nach § 928 Abs. 1 BGB aufgegeben hat, wobei dahinstehen kann, ob dieser Verzicht überhaupt wirksam ist oder seinerseits dem Genehmigungsvorbehalt des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (analog) unterliegt (vgl. dazu ThürOLG, Beschluss vom 18. September 2006 - 9 W 342/06 -, juris Rn. 6 f.). Denn zur Genehmigung steht der damalige Veräußerungsvorgang, wie er in dem Kaufvertrag beurkundet worden ist. Dieser Rechtsvorgang ist bis zur (rechtskräftigen) Entscheidung über die Genehmigungserteilung schwebend unwirksam und bei Erteilung der Genehmigung als von Anfang an gültig anzusehen (vgl. Schmidt-Eichstaedt, in: Brügelmann, BauGB, Stand November 2016, § 145 Rn. 96). Bei Vornahme des Rechtsgeschäfts war der Veräußerer aber unstreitig (noch) Eigentümer des Grundstücks.
Soweit die Beklagte das Rechtsschutzinteresse des Klägers unter Hinweis auf dessen Schriftsatz an das Verwaltungsgericht Cottbus vom 29. Januar 2013 bezweifelt, ist dem nicht zu folgen. Die Ausführungen im letzten Absatz dieses Schreibens, wonach der Kläger anbietet, dass das Gericht das Objekt versteigern könne, um die Verfahrenskosten abzudecken, und ansonsten einen Verzicht nach § 928 BGB ankündigt, werden insbesondere mit "rassistischer Behörde" begründet. Eine ernsthafte Aufgabe seiner bisherigen Erwerbsabsichten lässt sich daraus nicht herleiten, vielmehr wird deutlich, dass der Kläger nur seinen Unmut zum Ausdruck bringen und seine Diskriminierungsvorwürfe wiederholen wollte. Aus seinem Vorbringen im Berufungsverfahren wird, auch wenn dieses prozessual nicht verwertbar ist, jedenfalls deutlich, dass er sein Begehren im Kern nicht aufgegeben hat und auf das streitgegenständliche Grundstück allenfalls gegen Leistung einer Entschädigung verzichten würde.
2. Die Klage ist jedoch nicht begründet, weil der Kläger keinen Anspruch auf die begehrte sanierungsrechtliche Genehmigung hat.
a) Bei dem vom Kläger begehrten Grundstückserwerb handelt es sich um einen sanierungsrechtlich genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgang im Sinne des § 144 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB. Das Grundstück H liegt im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Mühlberg Innenstadt. Dass die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht zum Zeitpunkt des Kaufvertrages und des erstinstanzlichen Urteils auf der Grundlage der genannten Sanierungssatzung bestand, steht zwischen den Beteiligten nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig fest, weil der entgegenstehende Feststellungsantrag des Klägers in dem Urteil abgewiesen worden ist, ohne dass der Kläger dagegen vorgegangen wäre. Auf dieser Grundlage ist von einer rechtswirksamen Sanierungssatzung auszugehen; im Übrigen bestehen auch keine Anhaltspunkte für eine abweichende Einschätzung.
b) Nach § 145 Abs. 2 BauGB darf die sanierungsrechtliche Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Liegt keiner dieser Versagungsgründe vor, hat der Antragsteller einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Genehmigung, der Genehmigungsbehörde steht insoweit kein "Versagungsermessen" zu (vgl. Gaentzsch/Stemmler, Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Dez. 2016, § 145 Rn. 12). Der Genehmigungsbehörde wird dabei eine prognostische Einschätzung hinsichtlich einer entstehenden Gefahrenlage abverlangt, wobei keine Gewissheit verlangt wird. Es ist ausreichend, aber auch erforderlich, dass hinreichend konkrete Anhaltspunkte für die Annahme einer Beeinträchtigung der Sanierung vorliegen (Gaentzsch/Stemmler, a.a.O., Rn. 14). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, weil davon auszugehen ist, dass die Durchführung der Sanierung im Falle des Erwerbs des Grundstücks durch den Kläger wesentlich erschwert, wenn nicht sogar unmöglich wird.
aa) Die Sanierungsziele, die hinsichtlich des Umgangs mit dem Grundstück H zu beachten sind, ergeben sich insbesondere aus dem Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen zur Innenstadt von Mühlberg, die Grundlage für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets waren. Zu den allgemeinen Sanierungszielen im Sanierungsgebiet gehören danach insbesondere die "Erhaltung und Pflege des historischen Stadtgrundrisses, der Maßstäblichkeit und Proportionen im städtebaulichen Raum und in der Bebauung bis hin zur Raumausstattung und zum architektonische Detail", die "behutsam erhaltende Erneuerung und Wiederbelebung historischer Bausubstanz" sowie der "Ausbau und Ersatz ungenutzter und baufälliger Gebäude" (vgl. Vorlage für die Stadtverordneten-versammlung Mühlberg am 28. April 1994, Anlage 3 des Abschlussberichts, S. 4 f.). Die Beachtung des Denkmalschutzes spielt in diesem Zusammenhang eine wesentliche Rolle. Ausweislich des Abschlussberichts ist der gesamte Innenstadtbereich als Denkmalbereich ausgewiesen und liegt im Geltungsbereich einer entsprechenden Satzung, die sicherstellen soll, dass die Silhouette sowie der seit dem Mittelalter nahezu unveränderte Stadtgrundriss und das von der historischen Bausubstanz getragene Erscheinungsbild der Stadt geschützt sind. Das Wohnhaus auf dem Grundstück H gehört darüber hinaus zu den auch im Abschlussbericht ausdrücklich aufgezählten denkmalrechtlich geschützten Einzelobjekten. Das Grundstück ist im Rahmen der Bestandsaufnahme der Stufe 5 mit der vergleichsweise schlechtesten Bausubstanz zugeordnet und im Rahmen des Maßnahmeplans für eine durchgreifende Modernisierung, umfassende Instand-setzung oder aber für einen Ersatzneubau vorgesehen worden. Ziel der Sanierungssatzung bezogen auf dieses Grundstück ist die Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes unter größtmöglicher Bewahrung der historischen Bausubstanz und Berücksichtigung der denkmalschutzrechtlichen Bedeutung des Objekts.
bb) Diese Sanierungsziele sind auch heute noch beachtlich mit der Folge, dass ihre Sicherung durch den sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt nach wie vor gerechtfertigt ist.
Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Mühlberg Innenstadt ist seit November 1994 und damit seit mehr als 22 Jahren in Kraft. In dieser Zeit ist die Erhaltung und Instandsetzung der Bausubstanz des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes auf dem Grundstück H nicht wesentlich gefördert worden, das Gebäude steht vielmehr inzwischen seit einigen Jahren leer und droht weiter zu verfallen. Es ist allerdings in der Rechtsprechung geklärt, dass weder der Zeitablauf noch eine unzureichend zügige Förderung der Sanierung zur Folge haben, dass die zugrundeliegende Sanierungssatzung etwa automatisch außer Kraft treten würde (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Oktober 1978 - BVerwG IV C 48.76 -, juris Rn. 21; Urteil vom 6. Juli 1984 - BVerwG 4 C 14.81 -, juris Rn. 21; Beschluss vom 12. April 2011 - BVerwG 4 B 52.10 -, juris Rn. 6). Soweit es in diesem Zusammenhang heißt, ein langer Zeitraum seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung könne bei der Prüfung der Gründe für eine Genehmigung gemäß § 145 BauGB von Belang sein und nach Lage der Dinge gegebenenfalls dazu führen, dass die Genehmigung nicht versagt werden dürfe (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Oktober 1978, a.a.O, Rn. 21; Urteil vom 6. Juli 1984, a.a.O., Rn. 21; Urteil vom 7. September 1984 - BVerwG 4 C 20.81 -, juris Rn. 31, jeweils zur Vorgängerregelung in § 15 StBauFG; Beschluss vom 12. April 2011, a.a.O. Rn. 6), betrifft dies die Frage, über welchen Zeitraum einem Eigentümer die durch das Sanierungsrecht auferlegten Beschränkungen im Umgang mit seinem Eigentum im Hinblick auf die Gewährleistungen des Art. 14 GG zuzumuten sind. Diese Überlegungen lassen sich auf den Fall des Klägers, der das Eigentum an dem Grundstück erst noch erwerben will, nicht übertragen.
Für die hier maßgebliche Sanierungssatzung ist keine Durchführungsfrist festgelegt worden. Die Vorschrift des § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB, wonach die Gemeinden bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen haben, in der die Sanierung durchgeführt werden soll, wobei diese Frist 15 Jahre nicht überschreiten soll, ist erst durch das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) mit Wirkung vom 1. Januar 2007 eingeführt worden und gilt daher nicht für die zum damaligen Zeitpunkt bereits bekannt gemachte streitgegenständliche Sanierungssatzung. Diese unterfällt vielmehr der Überleitungsregel des § 235 Abs. 4 BauGB, wonach sie spätestens bis zum 31. Dezember 2021 aufzuheben ist. Diese Frist ist noch nicht abgelaufen.
Die Beklagte treibt das Projekt der denkmalgerechten Sanierung der Innenstadt von Mühlberg/Elbe weiterhin systematisch voran und hat hierbei auch das Grundstück H im Blick. In den Akten ist der Umsetzungsplan der Beklagten im Rahmen des Bund-/Länder-Programms "Städtebaulicher Denkmalschutz" für die Haushaltsjahre 2012 bis 2014 dokumentiert, dem das Landesamt für Bauen und Verkehr im Mai 2012 zugestimmt hat und der als Sicherungsobjekt auch das Gebäude H aufführt. Der tabellarische Sanierungsplan mit Stand November 2012 listet das Gebäude als Einzeldenkmal auf, für das die Einbeziehung weiterer Fördermittel beabsichtigt ist, wobei die Höhe der insgesamt vorgesehenen Städtebauförderungsmittel zum Einzelvorhaben mit 100.000 EUR angegeben wird. Im Sachstandsbericht der Sanierungsbeauftragten zum Programmjahr 2013 ist das Gebäude in der Rubrik "Ordnungsmaßnahmen" unter den Objekten aufgeführt, die einen sehr schlechten Bauzustand aufweisen und in den nächsten Jahren durch Sicherungsmaßnahmen vor dem weiteren Verfall geschützt und bestmöglich für eine später zu erfolgende Sanierung erhalten werden sollen. Wie sich aus der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgelegten und von der Sanierungsbeauftragten erläuterten Übersicht zum Sachstand der Gesamtmaßnahme im Denkmalprogramm des Sanierungsgebiets "Innenstadt" der Stadt Mühlberg/Elbe ergibt, schreitet die Sanierung weiter voran. Auch im Jahr 2016 wurden zahlreiche geförderte Einzelmaßnahmen umgesetzt und Sanierungserfolge erzielt, weitere Projekte sind für das laufende Jahr bereits konkret geplant, die Festschreibung des Umsetzungsplans der Beklagten im Rahmen des o.g. Programms für die nächsten drei Jahre steht bevor. In diesem Zusammenhang ist auch das Objekt H weiterhin für Maßnahmen vorgesehen. Nach den Ausführungen der Beklagten werden Sicherungs- und Konservierungsmaßnahmen in Erwägung gezogen, längerfristig wird eine Möglichkeit gesucht, das mit einer Grundschuld belastete Grundstück lastenfrei zu stellen und an einen sanierungswilligen Erwerber zu verkaufen, zumal sich in der Vergangenheit bereits Interessenten für das Objekt gemeldet haben sollen.
cc) Die Durchführung der Sanierung am Objekt H und die Verwirklichung des Ziels, dieses Gebäude denkmalgerecht wieder instandzusetzen, droht bei einem Erwerb des Grundstücks durch den Kläger unmöglich oder zumindest wesentlich erschwert zu werden. Die Veräußerung des Grundstücks durch den (früheren) Eigentümer als solches stellt allerdings ebenso wenig eine Beeinträchtigung der Sanierungsziele dar wie die bisher vom Kläger angegebene beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Wohn- und Geschäftshaus. Grundlegende Bedenken ergeben sich hier jedoch aus der Person des Klägers als Erwerber, weil ihm offensichtlich die für die Durchführung der Sanierung erforderliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit fehlt. Denn es ist nicht ersichtlich, dass er finanziell - auch unter Inanspruchnahme von Fördermitteln - in der Lage sein könnte, eine den Sanierungszielen entsprechende Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes zu gewährleisten. Soweit das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang ausgeführt hat, die Gemeinde habe keinen Anspruch darauf, dass ein sanierungsbedürftiges Objekt von einem solventen Käufer erworben werde, ist dem in dieser Allgemeinheit nicht zu folgen. Die persönliche Leistungsfähigkeit eines Grundstückseigentümers ist für die Verwirklichung von Sanierungszielen durchaus von Bedeutung. Wird ein im förmlichen Sanierungsgebiet liegendes Grundstück von einem Erwerber übernommen, der nach seinen persönlichen finanziellen Verhältnissen oder im Hinblick auf ein tragfähiges Finanzierungskonzept wirtschaftlich überhaupt nicht in der Lage ist, die Sanierung vorzunehmen, macht dies die Sanierung unmöglich (SächsOVG, Beschluss vom 11. Juni 2010 - 1 A 737/08 -, juris Rn. 7; Dirnberger, in: Jäde/Dirnberger, BauGB/ BauNVO, 8. Aufl. 2017, § 145 BauGB Rn. 3 und 6; Krautzberger, in: Ernst/ Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 1. August 2016, § 145 Rn. 46). In diesem Zusammenhang kommt es entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht auf einen konkreten Vergleich an zwischen dem vor der genehmigungspflichtigen Maßnahme bestehenden Zustand und dem, der sich danach ergeben würde oder realistisch zu erwarten ist; maßgebend ist es vielmehr allein, welche Bedeutung der zur Genehmigung gestellte Vorgang voraussichtlich für die Durchführung der Sanierung und die Verwirklichung der Sanierungsziele haben wird. Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt ist ein Sicherungsinstrument, das den Zweck hat, die Durchführbarkeit der Sanierung zu gewährleisten. Besteht die beabsichtigte Sanierungsmaßnahme für ein Grundstück in der Erhaltung bzw. Wiederherstellung der baulichen Substanz des darauf befindlichen Gebäudes, dann wird die Durchführung der Sanierung unmöglich oder jedenfalls auf unabsehbare Zeit verzögert, wenn das Grundstück auf einen Eigentümer übergeht, bei dem die begründete Erwartung besteht, dass er die entsprechenden Sanierungsmaßnahmen nicht durchführen kann oder durchführen wird. Dabei kommt es nicht maßgeblich darauf an, ob die Aussichten auf die erfolgreiche Durchführung der Sanierung ohne den zu genehmigenden Erwerb aktuell günstiger zu beurteilen wären. Der rechtswirksame Erwerb eines sanierungsbedürftigen Objekts durch einen sanierungsunfähigen Eigentümer verhindert, dass das Grundstück zukünftig von einem anderen solventeren Interessenten erworben wird, und schafft insoweit Tatsachen, die als solche dem Sanierungsziel widersprechen. Ein solcher Fall liegt hier vor.
Es spricht alles dafür, dass der Kläger insbesondere im Hinblick auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nicht in der Lage ist, eine den Sanierungszielen entsprechende denkmalgerechte Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes durchzuführen. Soweit die Beklagte das Fehlen eines hinreichenden Sanierungs- und Finanzierungskonzepts beanstandet hat, ist zwar zu berücksichtigen, dass das Gesetz von einem grundsätzlichen Anspruch auf Erteilung der Sanierungsgenehmigung ausgeht und es der Behörde obliegt, das Vorliegen eines Versagungsgrundes darzulegen und ggf. zu beweisen. Es ist also nicht Aufgabe des Klägers, positiv seine Sanierungsbereitschaft und -fähigkeit nachzuweisen, sondern Sache der Beklagten, hinreichend konkrete Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Sanierung darzulegen. Im Rahmen ihrer Sachaufklärungspflicht kann sie dabei auch Auskünfte von denjenigen einholen, die am Genehmigungsverfahren beteiligt und insoweit auskunftspflichtig sind (vgl. Gaentzsch/Stemmler, Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Dezember 2016, § 145 Rn. 14). Vorliegend sind derartige konkrete Anhaltspunkte gegeben.
Aus den in den Akten befindlichen Informationen zu dem Grundstück H einschließlich der zahlreichen Fotos ist ersichtlich, dass das Gebäude stark renovierungsbedürftig ist und eine denkmalgerechte und den Zielen des Sanierungsgebiets entsprechende Instandsetzung einen erheblichen planerischen und finanziellen Aufwand erfordert. So ging bereits der 1997 vorgelegte Antrag des vormaligen Eigentümers zur Vorbereitung und Baudurchführung der Sanierung des Einzeldenkmals, der allerdings auch einen Dachgeschossausbau beinhaltete, von geschätzten Kosten der Baumaßnahme von über 2 Mio. DM aus. Dass der Kläger über die erforderlichen finanziellen Mittel verfügen könnte, um zumindest die notwendigen Maßnahmen zur sanierungsgerechten Erhaltung der historischen Bausubstanz zu gewährleisten, ist nicht ersichtlich, zumal er seine wirtschaftlichen Verhältnisse im Laufe des Verfahrens unklar und widersprüchlich dargestellt hat. Hinsichtlich seiner Einkünfte verweist er im Wesentlichen auf ein Lager mit Baumaterial, von dessen Verkauf er lebe. Daneben ist er Eigentümer von drei weiteren jeweils bebauten Grundstücken, die wohl alle in Sanierungsgebieten liegen und teilweise mit vermietbaren Wohnhäusern bebaut sein sollen, wobei der Kläger aktuell aber keine Mieteinnahmen zu erzielen scheint. Soweit er offenbar davon ausgeht, er könne das Gebäude Hauf der Grundlage seiner Baumaterialien in Eigenregie bzw. in kleinen Schritten wiederherstellen, wobei er im Gebäudeinneren im Wesentlichen alles so belassen will, wie es ist, und nur Putz-, Streich- und Fliesenarbeiten durchführen will, ist nicht ersichtlich, dass er auf diese Weise - ohne eine grundlegende konzeptionelle Planung - eine denkmalgerechte und den Sanierungszielen entsprechende Instandsetzung durchführen kann, zumal zu den Zielen der Sanierung auch die Wiederherstellung des äußeren Erscheinungsbildes der historischen Altstadt gehört.
Auch die Möglichkeit, dass zur Finanzierung der notwendigen Baumaßnahmen ggf. öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden können, steht einer Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung wegen fehlender wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit nicht entgegen. Zwar kommt insbesondere für Sicherungsmaßnahmen an dem Gebäude eine Förderung von bis zu hundert Prozent der Aufwendungen in Betracht, dies setzt jedoch eine entsprechende strukturierte Planung sowie ein Gesamtfinanzierungskonzept voraus, die ihrerseits eine enge Abstimmung und Zusammenarbeit des Bauherrn mit der Denkmalschutzbehörde und der Sanierungsbeauftragten der Beklagten erfordern. Dass der Kläger hierzu bereit und in der Lage wäre, ist angesichts seiner wiederholten und nachhaltigen Infragestellung der Denkmalwürdigkeit des Objekts und seiner mangelnden Kooperationsbereitschaft nicht ersichtlich. Zudem erfordert auch eine öffentlich geförderte Baumaßnahme eine Vorfinanzierung durch den Bauherrn, die hier gerade nicht gewährleistet ist.
Der Hinweis des Klägers, er sei bereits Eigentümer mehrerer Grundstücke in Sanierungsgebieten, deren Erwerb man ihm jeweils genehmigt habe, führt zu keiner anderen Beurteilung. Die Erfahrungen jedenfalls mit dem im selben Sanierungsgebiet gelegenen Grundstück H belegen vielmehr, dass die Durchführung zweckentsprechender Sanierungsmaßnahmen vom Kläger nicht zu erwarten ist. Soweit die Beklagte allerdings befürchtet, der Kläger werde als Eigentümer seinen sonstigen Pflichten zur Bezahlung öffentlicher Abgaben, Durchführung von Straßenreinigung und Winterdienst etc. nicht nachkommen, betrifft dies keine Gesichtspunkte, die Gegenstand der Sanierungsziele sind und durch den sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt gesichert werden könnten. Aufgrund der dargelegten Umstände ist hier jedoch die Durchführbarkeit der Sanierung selbst ernsthaft in Frage gestellt, weshalb die Voraussetzungen für die Versagung der beantragten sanierungsrechtlichen Genehmigung erfüllt sind.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 141 BauGB
§ 144 BauGB
§ 928 BGB
§ 145 BauGB
§ 15 StBauFG
§ 167 VwGO
§ 711 ZPO
§ 928 Abs. 1 BGB
§ 67 Abs. 4 Satz 1 VwGO
§ 67 Abs. 6 Satz 1 VwGO
§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB
§ 145 Abs. 2 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 235 Abs. 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: 3 K 906/11
II ZR 26.93
9 W 342/06
IV C 48.76
4 C 14.81
4 B 52.10
4 C 20.81
1 A 737/08