Landgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-01-26, Aktenzeichen 1 S 170/15
ECLI: ECLI:DE:LGKASSE:2017:0126.1S170.15.00

Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 27.05.2015 - Az. 456 C 549/15 - wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten im Berufungsrechtszug noch über die Wirksamkeit einer vom Kläger ausgesprochenen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses.
Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter einer Wohnung im Hause "....." in "....." , Vorderhaus, viertes Obergeschoss. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht nach Maßgabe des schriftlichen Mietvertrages vom 22.09.2009 (Bl. 5 ff. d.A.) seit dem 01.10.2009. Der Beklagte schuldet danach eine monatliche Mietzahlung in Höhe von 435 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 122 € und Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 110 €.
Der Kläger hat den Beklagten erstinstanzlich auf Zahlung rückständiger Miete für die Monate September 2014 bis einschließlich Februar 2015 in Höhe von insgesamt 4.002,00 € zuzüglich entstandener Kosten in Höhe von 6,00 € sowie auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung im Anspruch genommen. Der Kläger sprach mit Schreiben der bevollmächtigten Hausverwaltung vom 27.01.2015 (Bl. 10 d.A.) sowie erneut mit der Klageschrift vom 06.02.2016 (Bl. 4 d.A.) außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses wegen Mietrückstandes über insgesamt fünf bzw. sechs Monatsbeträge aus.
Mit Schreiben vom 27.04.2015 (Bl. 32 d.A.), dem Kläger per Fax übermittelt am selben Tage, erklärte die Zentrale Fachstelle Wohnen der Stadt "....." die Übernahme von Mietverbindlichkeiten in Höhe von 5.336,00 €, nachdem inzwischen die Mieten bis einschließlich April 2015 rückständig geworden waren.
Ursache für die aufgelaufenen Mietrückstände war der Umstand, dass nach Auslaufen des Krankengeldbezugs im August 2014 der Beklagte zunächst über keine laufenden Einkünfte mehr verfügte und die beantragte Erwerbsunfähigkeitsrente schließlich erst im Februar 2015 bewilligt wurde. Der Beklagte leidet an einer psychischen Erkrankung, wegen der er auch im Jahr 2014 in Behandlung war.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil vom 27.05.2015 (Bl. 40 ff. d.A.), im Tatbestand berichtigt durch Beschluss vom 17.06.2015 (Bl. 48 d.A.), Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.
Das Amtsgericht hat dem Zahlungsanspruch stattgegeben, den Räumungs- und Herausgabeantrag indes abgewiesen. Es hat insoweit zur Begründung ausgeführt, aufgrund des unstreitig bestehenden Mietrückstandes seit September 2014 sei die fristlose Kündigung zwar zunächst gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB wirksam gewesen. Infolge der erklärten Mietübernahme durch die Stadt "....." sei die fristlose Kündigung indes nachträglich gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Das Mietverhältnis sei auch nicht infolge ordentlicher Kündigung beendet worden. Zwar sei eine entsprechende Anwendung des § 569 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht möglich, wenn wie vorliegend die Kündigung auf § 563 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt werde. Allerdings erfordere eine Kündigung nach dem genannten Grund ein Verschulden des Mieters. Insoweit sei die Mietübernahmeerklärung ähnlich einer nachträglichen Zahlung als verschuldensmindernd zu berücksichtigen. Zudem habe der Beklagte aufgrund seiner psychischen Erkrankung und die hierauf basierende Berufsunfähigkeit seit März 2014 die eingetretenen finanziellen Probleme nicht zu vertreten.
Gegen die teilweise Klageabweisung durch das am 30.05.2015 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit der durch seinen Prozessbevollmächtigten mit Schriftsatz vom 16.06.2015, eingegangen bei Gericht am selben Tage, eingelegten und - nach antragsgemäßer Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 27.08.2015 - mit weiterem Schriftsatz vom 27.08.2015, eingegangen bei Gericht am selben Tage, begründeten Berufung. Er verfolgt seinen erstinstanzlichen Räumungs- und Herausgabeanspruch weiter. Er führt an, entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei sehr wohl von einem Verschulden des Beklagten hinsichtlich der aufgelaufenen Mietrückstände auszugehen. Es sei ihm vorzuwerfen, dass er erst im März 2015 Kontakt zur Fachstelle Wohnen der Stadt "....." aufgenommen habe. Er habe nichts vorgebracht, was seine Tatenlosigkeit über einen Zeitraum von ca. einem Jahr rechtfertigen könne. Nachträgliche Zahlungen könnten nur zur Relativierung von Fällen leichter Fahrlässigkeit dienen. Ein solcher sei hier indes nicht gegeben. Es sei ein Mietrückstand über viele Monate aufgelaufen. Ein Ausgleich aufgrund der Mietübernahmeerklärung sei auch erst mit Überweisung vom 07.05.2015 erfolgt.
Wegen seines weiteren Vorbringens im Berufungsverfahren wird auf die Berufungsbegründung vom 27.08.2015 (Bl. 71 ff. d.A.) sowie die weiteren Schriftsätze vom 26.11.2015 (Bl. 93 ff. d.A.), vom 16.02.2016 (Bl. 110 ff. d.A.), vom 18.04.2016 (Bl. 158 f. d.A.) und vom 21.06.2016 (Bl. 171 f. d.A.) Bezug genommen.
Der Kläger beantragt,
unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Hause "....." , Vorderhaus, viertes OG rechts, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, Bad/WC, einem Abstellraum, mit einer Größe von ca. 74,05 qm, zu räumen und im geräumten Zustand an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte verteidigt unter Aufrechterhaltung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrages die im Berufungsverfahren allein streitgegenständliche erstinstanzliche teilweise Klageabweisung. Der Beklagte ist weiterhin der Auffassung, die Vorschrift des § 569 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB sei auch auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges anwendbar. Es sei auch zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bereits seit September 2009 bestehe und er, der Beklagte, zuvor zu keiner Zeit mit Mietzahlungen säumig geworden sei und sich auch im Übrigen nichts habe zuschulden kommen lassen. Es sei deshalb auch rechtsmissbräuchlich, wenn der Kläger nunmehr nach vollständigem Ausgleich der Mietrückstände gleichwohl noch auf Räumung bestehe. Zudem behauptet der Beklagte weiterhin, krankheitsbedingt im fraglichen Zeitraum nicht in der Lage gewesen zu sein, sich um die Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Mietverhältnis zu kümmern. Der Beklagte hat insofern weiteren Vortrag zu seiner Erkrankung und zu stattgefundenen Behandlungen im Zeitraum 2014/2015 gehalten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung vom 28.09.2015 (Bl. 84 ff. d.A.) sowie die Schriftsätze vom 29.03.2016 (Bl. 140 ff. d.A.) und vom 01.04.2016 (Bl. 149 d. A) vom Bezug genommen.
Die Kammer hat den Beklagten informatorisch angehört (Protokoll vom 04.02.2016, Bl. 104 ff. d.A.) sowie Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin "....." . Hinsichtlich des Gegenstandes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Beweisbeschluss vom 28.10.2016 (Bl. 174 f. d.A.) sowie das Protokoll der Beweisaufnahme vom 26.01.2017 (Bl. 183 ff. d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Klägers ist statthaft sowie frist- und formgerecht eingelegt und begründet worden. Sie konnte indes in der Sache keinen Erfolg haben.
Die angefochtene Entscheidung ist nicht zu beanstanden. Das Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 Abs. 1 ZPO. Auch die Berufungsangriffe rechtfertigen eine abweichende Entscheidung zugunsten des Klägers nicht.
Zutreffend hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zunächst ausgeführt, dass die ausgesprochenen fristlosen Kündigungen vom 27.01.2015 und vom 06.02.2015 infolge der erklärten Mietübernahme durch die Stadt "....." gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden sind, nachdem die genannte Erklärung noch innerhalb der bestimmten Frist dem Kläger zugegangen ist. Nach der genannten Vorschrift wird eine außerordentliche Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzuges dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Das lag hier vor. Hiergegen wendet sich die Berufung auch nicht.
Soweit der Kläger mit seiner Berufung beanstandet, dass das Amtsgericht auch die zugleich hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen vom 27.01.2015 und vom 06.02.2015 für nicht durchgreifend erachtet hat, vermag er hiermit keinen Erfolg zu haben. Aufgrund des Ergebnisses der durchgeführten Beweisaufnahme vermag auch die Kammer einen zur Kündigung berechtigenden Grund im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB im Ergebnis nicht festzustellen.
Zwar kommt vorliegend eine Kündigung nach Maßgabe von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich in Betracht. Danach liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Nichtzahlung der geschuldeten Miete über einen Zeitraum von fünf bzw. sechs Monaten stellt grundsätzlich eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.
Auch ist das Amtsgericht in Übereinstimmung mit der Ansicht des Klägers zutreffend davon ausgegangen, dass die o.g. Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht, auch nicht entsprechend angewendet werden kann. Mit der herrschenden Ansicht in der Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04, juris) erachtet auch die Kammer den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift auf andere Kündigungsgründe, insbesondere diejenigen nach § 573 BGB, für nicht übertragbar.
Allerdings fehlt es vorliegend an einem Verschulden hinsichtlich der Pflichtverletzung, wie dies Voraussetzung von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist. Dabei kann dahinstehen, ob das Verschulden entsprechend § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet wird. Es steht nämlich zur Überzeugung der Kammer nach der durchgeführten Beweisaufnahme fest, dass die Nichtzahlung des Mietzinses seit September 2014 bis einschließlich Februar 2015 für den Beklagten unverschuldet war.
Der Mieter hat Zahlungsverzögerungen aufgrund unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten, wie z.B. aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit, nicht zu vertreten (vgl. Schmidt/Futterer/Blank, § 573 BGB Rn. 30). Allerdings kann sich der Mieter nur auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen. Er ist verpflichtet, unmittelbar nach dem Auftreten unvorhersehbarer wirtschaftlicher Engpässe anderweitig für die Einhaltung seiner Verpflichtungen zu sorgen, beispielsweise rechtzeitig Sozialleistungen zu beantragen. Im Rahmen des Verschuldens kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten schuldmindernd berücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04, juris). Zum Teil wird vertreten, dass dies nur dann gelten soll, wenn der Rückstand binnen kurzer Zeit ausgeglichen wird (vgl. KG, Urteil vom 24.07.2008, Az. 8 U 26/08, juris).
Die Kammer konnte insoweit ergänzend feststellen, dass sich der Beklagte im gesamten Jahr 2014 und auch jedenfalls noch im ersten Halbjahr 2015 in einer psychischen Ausnahmesituation dergestalt befand, dass ihn die bereits seit Jahren bekannte und behandelte Erkrankung in Form einer Depression erheblich und nahezu vollständig an der Bewältigung seines Alltages und auch der Klärung der finanziellen Angelegenheiten einschließlich der Bezahlung der Miete hinderte. Der Beklagte befand sich zunächst bis einschließlich 25.03.2014 in einer Reha-Maßnahme. Der anschließend gestattete dritte Wiedereingliederungsversuch in seinen zuvor ausgeübten Beruf scheiterte aufgrund einer erneuten erheblichen Verschlechterung seines Gesundheitszustandes aufgrund der genannten Erkrankungen bereits nach fünf Tagen. Dies stürzte den Beklagten noch mehr in die Depression, so dass er fortlaufend intensiv ärztlich und psychologisch betreut werden musste. Aufgrund unmittelbarer Gefahr eines drohenden Suizids war die stationäre Behandlung des Beklagten in einer Psychiatrie angezeigt, die jedoch am entgegenstehenden Willen des Beklagten scheiterte. Von einer zwangsweisen Unterbringung des Beklagten wurde allein deshalb abgesehen, weil aufgrund der guten Behandlungsbeziehungen zu seiner Behandlerin "....." sowie dem behandelnden Psychologen "....." des "....." -Krankenhauses in "....." im Rahmen eines so bezeichneten "Anti-Suizid-Paktes" eine verlässliche Basis dahingehend erreicht werden konnte, dass der Beklagte jeweils zusicherte, jedenfalls bis zum nächsten vereinbarten Behandlungstermin keinen Suizid zu begehen. In dieser Weise wurde der Beklagte über das gesamte Jahr 2014 engmaschig betreut und in der Regel ein bis zwei Mal wöchentlich vorstellig. Die Behandlung des Beklagten gestaltete sich aber auch in diesem engmaschigen Rahmen schwierig. Hinzu kam, dass sodann absehbar war, dass der Krankengeldbezug im August 2014 auslaufen würde und damit zusätzlich finanzielle Schwierigkeiten drohen würden. Diesem versuchte man zu begegnen, wobei der Beklagte selbst krankheitsbedingt durch die mit der Depression verbundene Rückzugstendenz aus dem gesamten sozialen Umfeld und Antriebsschwäche nicht in der Lage war, die Angelegenheit allein zu regeln. Vielmehr wurde unter Einschaltung der zuständigen Mitarbeiterin des "....." -Krankenhauses der Beklagte dazu angehalten, eine Erwerbsunfähigkeitsrente zu beantragen. Dabei musste der Beklagte zunächst von den Behandlern und der Mitarbeiterin des Krankenhauses von der Notwendigkeit dieses für ihn nicht leichten Schrittes überzeugt und anschließend hinsichtlich der notwendigen Schritte der Antragstellung angeleitet werden. Im Ergebnis wurde dem Beklagten das notwendige Antragsformular besorgt. Anschließend musste er mehrfach aufgefordert werden, das Antragsformular auszufüllen, was ihm letztendlich dann auch gelang. Die Klärung der finanziellen Basis konnte erst im Februar 2015 erreicht werden, nachdem im Widerspruchsverfahren die Erwerbsunfähigkeitsrente durch den Rentenversicherungsträger bewilligt wurde. In dieser Zeit konnte indes nur eine geringfügige Besserung seines Gesundheitszustandes erreicht werden Die Besserung machte sich auch allein darin bemerkbar, dass der Beklagte für die Behandler zugänglicher wurde. Zur Bewältigung seines Alltages und eigenständigen Erledigung von sonstigen Angelegenheiten war er noch immer nicht in der Lage. Auch Aufforderungen der Mitarbeiterin Born des "....." -Krankenhauses, sich wegen der Mietrückstände mit der Fachstelle Wohnen der Stadt "....." in Verbindung zu setzen, vermochte der Beklagte krankheitsbedingt zunächst nicht in die Tat umzusetzen. Dies gelang ihm erst im März 2015. Bereits im April 2015 kam es zu einer erneuten erheblichen Verschlechterung seines Gesundheitszustandes.
Das Vorgenannte steht zur Überzeugung der Kammer fest aufgrund der Aussage der Zeugin "....." . Diese hat nachvollziehbar, lückenlos und, ohne dass Anhaltspunkte dafür ersichtlich geworden wären, dass die Angaben nicht oder nicht vollständig der Wahrheit entsprächen, den Behandlungsverlauf und den Zustand des Beklagten im fraglichen Zeitraum beschrieben und insgesamt überzeugende Angaben getätigt, die mit den vorgelegten Behandlungsunterlagen in Übereinstimmung stehen.
Damit kann von einem Verschulden hinsichtlich des zwischenzeitlichen Auflaufens der Mietrückstände nicht ausgegangen werden. Für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach Maßgabe von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fehlt es folglich an einem hinreichenden Grund.
Damit ist die angefochtene Entscheidung im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Berufung war zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bestimmt sich nach §§ 708 Ziffer 10, 711, 713 ZPO, § 26 Ziffer 8 EGZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern, § 543 ZPO.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 5.220 €. Die Kammer folgt der zutreffenden und unwidersprochen gebliebenen Festsetzung erster Instanz (12fache Nettomiete in Höhe von monatlich 435 €, § 41 Abs. 2 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Ziffer 10, 711, 713 ZPO
§ 573 BGB
§ 97 ZPO
§ 543 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
§ 569 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB
§ 563 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 513 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB
§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 41 Abs. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: 56 C 549/15
VIII ZR 6/04
8 U 26/08