Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2012-03-23, Aktenzeichen 2 U 143/11
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2012:0323.2U143.11.0A

Tenor:
Anmerkung
Es wurde kein Rechtsmittel bekannt.
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 19.05.2011, Az.: 8 O 106/10 teilweise abgeändert und – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung - insgesamt wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger als Zwangsverwalter € 18.833,33 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus € 2.000,00 seit dem 04.02.2010, aus € 1.500,00 seit dem 04.03.2010, aus € 2.000,00 seit dem 07.04.2010, aus € 2.000,00 seit dem 06.05.2010, aus € 2.000,00 seit dem 04.06.2010, aus € 2.000,00 seit dem 05.07.2010, aus € 2.000,00 seit dem 05.08.2010, aus € 2.000,00 seit dem 05.09.2010, aus € 2.000,00 seit dem 05.10.2010 sowie aus € 1.333,33 seit dem 04.11.2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 1/10 und der Beklagte 9/10 zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird auf € 20.833,33 festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter von dem Beklagten Zahlung von Mieten bzw. Nutzungsentschädigungen.
Der Kläger wurde durch Beschlüsse des Amtsgerichts Wiesbaden vom 08.12.2009 und vom 05.01.2010 zum Zwangsverwalter zweier Objekte in der Liegenschaft X in Stadt1 bestellt (vgl. Anlage K 1 - K 5, Bl. 9-17 der Akte).
Der Beklagte war Mieter der Objekte. Vermieterin und Eigentümerin war seine von ihm getrennt lebende Ehefrau.
Zur Finanzierung des Kaufpreises für den Erwerb der Objekte im Jahr 1998 von rund DM 700.000,00 (Grundstückskosten von DM 134.000,00 + Gebäudekosten von DM 546.000,00, vgl. das Datenblatt der Bank1 betreffend Angaben zur Baufinanzierung, Anlage B 4, Bl. 65 der Akte) nahmen der Beklagte und seine Ehefrau Darlehen auf, zu deren Rückführung sie sich gegenüber den finanzierenden Instituten als Gesamtschuldner verpflichteten.
Die Zwangsverwaltung wurde von der Wohnungseigentümergemeinschaft Y und X wegen rückständiger Hausgeldzahlungen betrieben.
Im Rahmen eines vor dem Amtsgericht Wiesbaden zum Az.: 92 C 1582/07-28 geführten Rechtsstreits schlossen die Eheleute am 18.03.2008 einen Vergleich zur Regelung des Mietverhältnisses. Ziffer 3 des Vergleichs enthält folgende Regelung:
„Zur Abgeltung sämtlicher Mietforderungen aus dem zuvor bezeichneten Objekt für den Zeitraum vom 01.8.2007 bis 31.03.2008 zahlt der Beklagte an die Klägerin einen Betrag von 1.374,64 EUR, wobei die Parteien sich einig sind, dass sich dieser Betrag aus einem monatlichen Betrag von 2.000,00 EUR abzüglich 1.828,17 EUR die von dem Beklagten an die kreditgebenden Banken gezahlt wird, zusammensetzt“.
Ziffer 4 des Vergleichs enthält folgende Regelung:
„Für den Zeitraum ab dem 01.04.2008 verpflichtet sich der Beklage zur Abgeltung der Mietforderung aus dem zuvor bezeichneten Objekt einen Betrag von 2.000,00 EUR abzüglich der jeweils vom Beklagten an die kreditgebenden Institute zu zahlenden Betrag zu zahlen; derzeit beträgt der von dem Beklagten an die kreditgebenden Institute zu zahlende Betrag 1.828,17 EUR, so dass die Zahllast des Beklagten derzeit 171,83 EUR beträgt.“
Wegen der weiteren Regelungen im Vergleich wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung des Amtsgerichts Wiesbaden vom 18.03.2008 (vgl. Anlage K 6, Bl. 18-20 der Akte).
Mit Schreiben vom 18.12.2009 setzte der Kläger den Beklagten über die Anordnung der Zwangsverwaltung in Kenntnis und forderte ihn auf, die monatlichen Mieten ab sofort an ihn zu zahlen (vgl. Anlagen K 7 - K 10, Bl. 21-28 der Akte). Das Schreiben wurde dem Beklagten am 23.12.2009 übergeben.
Für den Zeitraum von Januar bis April 2010 leistete der Beklagte – bis auf eine am 02.03.2010 erfolgte Zahlung in Höhe von € 500,00 – an den Kläger keine Mietzahlungen.
Mit Schreiben vom 08.04.2010 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten fristlos wegen Zahlungsverzuges in Höhe von insgesamt € 7.500,00 (vgl. Anlage K 15, Bl. 36-38 der Akte).
Nachdem die Objekte versteigert wurden, wurde die Zwangsverwaltung durch Beschluss des Amtsgerichts Wiesbaden vom 06.12.2010 aufgehoben (vgl. Anlage K 16, Bl. 201 f. der Akte).
Im Laufe des Rechtsstreits erster Instanz räumte der Beklagte die Mietobjekte.
Unstreitig ist, dass sich die Parteien darüber einig waren, dass eine Rückgabe der Schlüssel an den Kläger erfolgen könne und dass der Kläger vom Beklagten am 08.11.2010 zwei Schlüssel des Objekts erhielt. Streitig ist aber, um welche Schlüssel es sich dabei handelte. Der Erwerber der zwangsversteigerten Wohnungen quittierte den Empfang der Schlüssel am 20.11.2010.
Der Kläger hat die Ansicht vertreten, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, ab Januar 2010 Mieten bzw. Nutzungsentschädigungen in Höhe von € 2.000,00 monatlich an ihn zu zahlen. Der Beklagte sei nicht berechtigt, von seiner Mietzahlungsverpflichtung etwaige Tilgungszahlungen an kreditgebende Institute in Abzug zu bringen.
Der Kläger hat behauptet, bei den von ihm am 08.11.2010 in Empfang genommenen Schlüsseln habe es sich lediglich um die Zweitschlüssel der Putzfrau, bestehend aus einem Wohnungs- und einem Praxisschlüssel, gehandelt. Die übrigen Schlüssel und insbesondere den Haustürschlüssel (Schließanlage) habe der Beklagte nicht zurückgegeben. Die erhaltenen Schlüssel habe der Kläger an den Ersteher der Liegenschaften weitergeleitet, der diese am 20.11.2010 erhalten habe.
Zunächst hatte der Kläger in erster Instanz Klage auf Zahlung von € 7.500,00 nebst Zinsen sowie auf Räumung und Herausgabe und auf Zahlung einer künftigen Nutzungsentschädigung von € 2.000,00 pro Monat ab Mai 2010 erhoben.
Nachdem der Beklagte die Mietsache im Laufe des Verfahrens zurückgab, haben die Parteien die Hauptsache hinsichtlich des Räumungsbegehrens übereinstimmend für erledigt erklärt.
Des Weiteren hat der Kläger den Zahlungsantrag dahingehend abgeändert, dass er nunmehr Mieten für die Monate Januar bis April 2010 von € 7.500,00 und Nutzungsentschädigungen für die Monate Mai 2010 bis zum 20. November 2010 von weiteren € 13.333,33 begehrt hat.
Der Kläger hat beantragt,
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter einen Betrag in Höhe von € 7.500,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus dem Betrag von € 2.000,00 seit dem 06.01.2010, aus dem Betrag von € 2.000,00 seit dem 04.02.2010, aus dem Betrag von € 1.500,00 seit dem 04.03.2010 sowie aus dem Betrag von € 2.000,00 seit dem 07.04.2010 zu zahlen.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter einen Betrag in Höhe von € 13.333,33 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus dem Betrag von € 2.000,00 seit dem 06.05.2010, aus dem Betrag von € 2.000,00 seit dem 04.06.2010, aus dem Betrag von € 2.000,00 seit dem 05.07.2010, aus dem Betrag von € 2.000,00 seit dem 05.08.2010, aus dem Betrag von € 2.000,00 seit dem 04.09.2010, aus dem Betrag von € 2.000,00 seit dem 05.10.2010 sowie aus dem Betrag von € 1.333,33 seit dem 04.11.2010 zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat gemeint, er habe dem Kläger keine weiteren Mietzahlungen geschuldet.
Als monatliche Miete habe er gemäß dem mit seiner getrennt lebenden Ehefrau geschlossenen Vergleich nur den Betrag geschuldet, der, ausgehend von € 2.000,00, nach Abzug der an die Kreditinstitute zu zahlenden Beträge verbleibe. Nur in Höhe einer etwaigen Differenz sei er zu Mietzahlungen verpflichtet gewesen.
Der Beklagte hat behauptet, das Alleineigentum an den Objekten sei seinerzeit aus steuerlichen Gründen seiner Ehefrau übertragen worden, obwohl sich beide Ehepartner gegenüber den kreditgebenden Banken zur Tilgung der Darlehen verpflichtet hätten.
Da er – so der Vortrag des Beklagten – an die kreditgebenden Banken Zahlungen von insgesamt € 2.289,17 monatlich geleistet habe, sei der vereinbarte Betrag von € 2.000,00 überschritten und er habe keine Mietzahlungen mehr geschuldet.
Der Beklagte hat behauptet, bei den zurückgegebenen Schlüsseln habe es sich um einen Haustürschlüssel und einen Schlüssel, der für beide Wohnungen gepasst habe, gehandelt (Beweis: Zeugin Frau Z1).
Das Landgericht hat der Klage durch Urteil vom 19.05.2011 stattgegeben (vgl. Bl. 234 ff. der Akte).
Begründet hat das Landgericht seine Entscheidung damit, dass der Kläger als Zwangsverwalter Zahlung der Mieten in der geltend gemachten Höhe verlangen könne.
Nach Anordnung der Zwangsverwaltung habe der Beklagte die Mietzahlungen ab Januar 2010 mit schuldbefreiender Wirkung nur an den Kläger erbringen können.
Die Auslegung des vor dem Amtsgericht abgeschlossenen Vergleichs ergebe, dass sich die getrennt lebenden Eheleute auf eine monatliche Mietzahlung des Beklagten in Höhe von € 2.000,00 geeinigt hätten. Soweit die Eheleute vereinbart hätten, dass der Beklagte Zahlungen mit schuldbefreiender Wirkung an die Gläubiger der Ehefrau leisten könne, handele es sich um eine Tilgungsbestimmung. Auf diese könne sich der Beklagte dem Kläger gegenüber nicht mehr berufen. Mit Anordnung der Zwangsverwaltung sei das Bestimmungsrecht der Eigentümerin auf den Kläger übergegangen. Dass der Beklagte vorliegend an die Grundschuld- und Hypothekengläubiger geleistet habe, ändere an dieser Bewertung nichts. Es sei weder Sache des Mieters noch der der Zwangsverwaltung unterliegenden Eigentümerin festzustellen, wer als Gläubiger Vorrang vor anderen Gläubigern habe. Allein der Zwangsverwalter könne bestimmen, wofür die Einnahmen zu verwenden seien.
Der Kläger könne daher Zahlung der rückständigen Mieten für den Zeitraum von Januar 2010 bis zum 20.11.2010 verlangen. Hinsichtlich des Zeitpunkts der Rückgabe der Räume sei auf den Erhalt der Schlüssel durch den Erwerber am 20.11.2010 abzustellen.
Der Beklagte habe die Kosten des Rechtsstreits auch hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungsbegehrens zu tragen. Der Kläger sei berechtigt gewesen sei, das Mietverhältnis wegen Mietrückstandes zu kündigen.
Mit der Berufung wendet sich der Beklagte gegen das erstinstanzliche Urteil und verfolgt sein Begehren auf Klageabweisung weiter.
Seiner Ansicht nach habe das Landgericht den vor dem Amtsgericht Wiesbaden geschlossenen Vergleich falsch ausgelegt. Als monatliche Miete hätten die Eheleute keinen Betrag von € 2.000,00 vereinbart, sondern lediglich die Differenz, die nach Abzug des von dem Beklagten an die kreditgebenden Institute zu leistenden Betrages verbleibe.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts hätten die Eheleute auch keine Tilgungsbestimmung getroffen. Der Beklagte habe an die kreditgebenden Institute nicht als Dritter auf eine fremde Schuld im Sinne von § 267 BGB geleistet. Vielmehr habe er eine eigene Schuld getilgt, weil er gesamtschuldnerisch mithaftender Darlehensnehmer gewesen sei.
Lediglich hilfsweise beruft sich der Beklagte darauf, dass zumindest für den Betrag der eingeklagten Mietforderungen, der die voraussichtlichen Ansprüche aus §§ 155, 156 ZVG übersteigen würde, die „dolo agit“-Einrede greifen würde, da der überschießende Betrag an die vorrangig zu befriedigenden Grundschuldgläubiger zu leisten wäre.
Mit Schriftsatz vom 10.01.2012 rügt der Beklagte noch die fehlende Aktivlegitimation des Klägers unter Berufung darauf, dass das Zwangsverwaltungsverfahren zwischenzeitlich abgeschlossen sei.
Der Beklagte beantragt,
die Klage unter Abänderung des am 19.05 2011 verkündeten Urteils des Landgerichts Wiesbaden, Az.: 8 O 106/10 abzuweisen.
Hilfsweise beantragt er,
das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 19.05.2011 aufzuheben und den Rechtstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Gericht des ersten Rechtszuges zurückzuverweisen.
Darüber hinaus regt der Beklagte an,
im Falle der Zurückweisung der Berufung die Revision zuzulassen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Wiesbaden zum Az.: 8 O 106/2010 vom 19.05.2011 zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt das Urteil des Landgerichts.
Der Senat hat die Akten des zwischen dem Beklagten und seiner Ehefrau geführten Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Wiesbaden, Az.: 92 C 1582/07-28 im Termin beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (vgl. §§ 511, 517, 519 f. ZPO).
Die Berufung ist nur zu einem geringfügigen Teil begründet. Zum weit überwiegenden Teil ist die Berufung unbegründet.
Der Kläger kann von dem Beklagten Zahlung der rückständigen Mieten und Nutzungsentschädigungen für die Monate Februar 2010 bis (anteilig) November 2010 von insgesamt € 18.833,33 gemäß §§ 535 Abs. 2, 546a Abs. 1, 546, BGB verlangen. Soweit der Kläger Miete für den Monat Januar 2010 in Höhe von weiteren € 2.000,00 begehrt hat, war die Klage abzuweisen.
Der Kläger ist in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter auch berechtigt, Ansprüche auf rückständige Mieten und Nutzungsentschädigungen gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. Dies ergibt sich aus § 152 Abs. 1 1. Halbsatz ZVG, der vorsieht, dass der Zwangsverwalter die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt und wozu auch die Mietforderungen gehören (vgl. § 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG i.V. mit § 21 Abs. 2 ZVG), geltend zu machen hat.
Dass die Zwangsverwaltung der Objekte nach zwischenzeitlich erfolgter Zwangsversteigerung durch Beschluss des Amtsgerichts Wiesbaden vom 06.12.2010 (vgl. Anlage K 16, Bl. 201 f. der Akte) nach § 161 Abs. 1 ZVG aufgehoben wurde, steht dem nicht entgegen.
Grundsätzlich besteht die Aktivlegitimation eines Zwangsverwalters auch über den Zeitpunkt der Aufhebung der Zwangsverwaltung hinaus fort, soweit er Ansprüche geltend macht, die vor der Aufhebung entstanden sind und auf die sich die Beschlagnahme bezieht (vgl. BGH, NJW-RR 2010, 214 ; BGH, NZG 2003, 971 ; Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 566c Rdnr. 11, Fußnote 17).
Der Kläger macht vorliegend Ansprüche auf Mieten und Nutzungsentschädigungen für den Zeitraum von Januar 2010 bis November 2010 und damit aus einem vor Aufhebung der Zwangsverwaltung liegenden Zeitraum geltend.
Dass der Kläger trotz Aufhebung der Zwangsverwaltung berechtigt bleibt, die Mietzahlungsansprüche weiter geltend zu machen, hat das Amtsgericht Wiesbaden zudem auch in seinem Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung vom 06.12.2010 klargestellt (vgl. Anlage K 16, Bl. 201 f. der Akte).
Der Beklagte schuldet dem Kläger Zahlung von Mieten und Nutzungsentschädigungen für den Zeitraum ab Wirksamwerden der Beschlagnahme. Diese trat gemäß §§ 146 Abs. 1, 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG grundsätzlich mit Kenntniserlangung des Beklagten von der Beschlagnahme durch Erhalt des Schreibens des Klägers vom 18.12.2009 am 23.12.2009 ein.
Dem Kläger stehen gegen den Beklagten Ansprüche auf Zahlung rückständiger Mieten für den Zeitraum von Februar 2010 bis April 2010 von insgesamt € 5.500,00 gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu. Für den Monat Januar 2010 schuldet der Beklagte dem Kläger keine Mietzahlung.
Dabei ist unstreitig ist, dass der Beklagte – bis auf die im März 2010 erfolgte und vom Kläger von der Gesamtforderung vorweg in Abzug gebrachte Zahlung von € 500,00 – keinerlei Zahlungen an den Kläger geleistet hat.
Der Beklagte war zur Leistung einer monatlichen Miete im Wert von insgesamt € 2.000,00 verpflichtet. Dabei ist dem Kläger als Zwangsverwalter gegenüber der zwischen dem Beklagten und seiner Ehefrau geschlossene Mietvertrag wirksam, da dem Beklagten das Mietobjekt bereits vor der Beschlagnahme überlassen war (§ 152 Abs. 2 ZVG).
Die ursprünglich zwischen den Eheleuten vereinbarte Pflicht, die Miete, welche zunächst mit € 1.587,91 monatlich vereinbart worden war, insgesamt durch Zahlung an die Ehefrau des Beklagten als Vermieterin zu leisten, haben die Vertragsparteien in dem gerichtlichen Vergleich vom 18.3.2008 dahingehend abgeändert, dass der Beklagte vom 1.4.2008 an verpflichtet war, „zur Abgeltung der Mietforderung … einen Betrag von 2.000,- € abzüglich der jeweils vom Beklagten an die kreditgebenden Institute zu zahlenden Betrag [Beträge] zu zahlen; derzeit …, so dass die Zahllast des Beklagten derzeit 171,83 € beträgt.“
Nach der Interessenlage der Beteiligten handelte es sich bei dieser Vereinbarung nicht lediglich um eine Verpflichtung des Beklagten und eine allein von der Vermieterin zu treffende Bestimmung, an wen die Leistung zu erbringen ist, wer also empfangsberechtigt ist, damit die Erfüllungswirkung eintreten kann (§ 362 Abs. 1, 2 BGB; vgl. Palandt/Grüneberg, BGB 71. Aufl. 2012, § 362, Rdnrn. 4 ff. m.w.N.).
Vielmehr haben die Vertragsparteien auch ein Recht des Beklagten vereinbart, die Mietzahlung teilweise oder vollständig durch seine Leistungen an die kreditgebenden Institute zu erfüllen. Während Eigentümerin des Mietobjekts allein die Ehefrau des Beklagten war, hatten sich gegenüber den kreditgebenden Instituten beide Eheleute zur Zins- und Tilgungsleistung verpflichtet. Die Mietzahlungen des Beklagten als Mieter des Objekts wurden seitens der Ehefrau zur Begleichung der Verpflichtungen gegenüber den Banken verwendet. Dies hatte zur Folge, dass der Beklagte als Schuldner der Banken in dieser Höhe nicht mehr zur Zins- und Tilgungsleistung herangezogen wurde. Daraus ergibt sich, dass die Eheleute auch vereinbart hatten, dass die an die Ehefrau zu zahlenden Mieten für die Tilgung der Verbindlichkeiten beider Eheleute gegenüber den Kreditinstituten verwendet wurden.
Dem Abschluss des Vergleichs war vorausgegangen, dass die Ehefrau des Beklagten die von ihm geleisteten Mietzahlungen nicht mehr in dieser Weise absprachegemäß an die Banken weiterleitete, so dass der Beklagte zusätzlich zu seinen Mietzahlungen in gleicher Höhe nochmals Zahlungen an die Kreditinstitute erbringen musste. Demzufolge bestand infolge dieser Zahlungen an die Kreditinstitute mangels anderer Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien grundsätzlich ein entsprechender Ausgleichsanspruch des Beklagten als des in Anspruch genommenen Gesamtschuldners im Innenverhältnis der Ehefrau gegenüber (§ 426 BGB). Bei Abschluss des Vergleichs ging das Bestreben des Beklagten mithin erkennbar dahin sicherzustellen, dass seine Mietzahlungen wie zuvor an die Kreditinstitute gelangten, um seine diesen gegenüber bestehenden Verpflichtungen zu erfüllen. Es kann davon ausgegangen werden, dass dieser Wille des Beklagten seiner Ehefrau als Vertragspartnerin erkennbar war (§§ 133, 157 BGB).
Demzufolge war der Kläger ebenso wie zuvor die Ehefrau des Beklagten als Vermieterin grundsätzlich nicht berechtigt, in Abweichung von dem Inhalt des geschlossenen Vergleichs einseitig zu bestimmen, dass der Beklagte zukünftig die gesamte Miete im Wert von € 2.000,00 nicht mehr teilweise an die Kreditinstitute, sondern an die Ehefrau bzw. nunmehr an den Kläger selbst zahlen sollte. Vielmehr hätte es insoweit grundsätzlich einer Vereinbarung der Parteien bedurft. Anderenfalls hätte die Ehefrau des Beklagten gerade die Situation wiederherstellen können, welche der Beklagte durch den Abschluss des Vergleichs vermeiden wollte, nämlich dass sie die Miete selbst erhielt und der Beklagte nicht gesichert wäre, dass sie diese auch zur Tilgung der Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten verwendet.
Die getroffene Vereinbarung ist aber dem Zwangsverwalter gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als Januar 2010 bezieht (§ 1124 Abs. 2 BGB). Diese Vorschrift ist anwendbar. Die Beschlagnahme des Grundstücks im Rahmen der Zwangsverwaltung umfasst auch die Miet- und Pachtforderungen (§ 146 Abs. 1, § 148 Abs. 1, §§ 15 – 27, § 21 Abs. 2 ZVG). Sie umfasst auch diejenigen Gegenstände, auf welche sich die Hypothek erstreckt, mithin auf die Miet- und Pachtforderungen einschließlich der Mieten, über welche in dem genannten dem Hypothekengläubiger gegenüber nicht wirksamen Umfange im Voraus verfügt wurde (§ 146 Abs. 1, § 20 Abs. 2 ZVG, §§ 1120 ff., 1124 BGB; vgl. BGH, ZMR 2003, 827 ff. m.w.N.). Ohne Bedeutung ist dabei, ob ein Grundpfandgläubiger oder ein sonstiger Gläubiger die Zwangsverwaltung betreibt (vgl. BGH, NJW-RR 2005, 1466 ; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 566 c BGB, Rdnr. 11 m.w.N.).
Die in dem Vergleich getroffene Vereinbarung, dass auf die geschuldeten Mieten zunächst die von dem Beklagten an die Finanzierungsinstitute zu leistenden Beträge anzurechnen sind, stellt eine Vorausverfügung in diesem Sinne dar.
Zwar haben die Vertragsparteien in dem Vergleich die Mietschuld teilweise erst begründet, indem sie sich auf eine Erhöhung der geschuldeten Miete auf € 2.000,00 monatlich einigten. Abreden, welche der Sache nach die Bestimmung des Mietzinses selbst betreffen, mögen sie auch naturgemäß auf dessen Erfüllung einwirken oder selbst mit ihr verknüpft sein, gehören in den vom Verwalter voll zu wahrenden Bereich der Vertragsbedingungen und enthalten keine Verfügung über einen schon vereinbarten Mietzins, dessen Bestehen der Begriff der Verfügung voraussetzt (vgl. RGZ 136, 407, 413 f.).
Die Vertragsparteien haben aber zugleich eine Vereinbarung über die Leistung dieser vereinbarten Miete in der genannten Weise getroffen. Hinsichtlich dieses Teils der vergleichsweisen Vereinbarung handelt es sich um eine Vorausverfügung, da mit ihr auf die begründete Verpflichtung, Mietzins zu leisten, eingewirkt wird.
Unter einer Vorausverfügung ist jedes Rechtsgeschäft zu verstehen, durch das die Miet- oder Pachtzinsforderung unmittelbar übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben wird, insbesondere Erfüllung der Forderung durch Aufrechnung, durch Annahme an Erfüllung statt sowie ihre Stundung und ihr Erlass (vgl. BGH, ZMR 2003, 827 ff. m.w.N.). Sie setzt die Existenz einer – nach periodischen Zeitabschnitten bemessenen – Miet- bzw. Pachtzinsforderung gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird (BGH, ZMR 2003, a.a.O.; BGHZ 137, 106, 110 f.; 37, 346, 351 f.). Dabei können die Miet- bzw. Pachtzinsforderung und das auf sie einwirkende Rechtsgeschäft in demselben Vertrag begründet werden, da die Vorschrift des § 1124 Abs. 2 BGB den Zwangsverwalter auch gegen eine schon im ursprünglichen Miet- bzw. Pachtvertrag enthaltene Vorausverfügung schützt (vgl. BGH, ZMR 2003, a.a.O.; BGHZ 137, a.a.O.; BGHZ 37, a.a.O.; OLGR Naumburg 2003, 255 f.).
Zwar handelt es sich bei der genannten Vereinbarung über die Anrechnung der Zahlungspflichten nicht um ein Rechtsgeschäft, welches die Vermieterin einseitig gegenüber dem Beklagten als Mieter oder durch Vereinbarung mit einem Dritten getroffen hat, welche Fallgestaltungen die im Falle eines Erwerbs des Grundstücks anwendbare Bestimmung des § 566 b BGB erfasst, sondern um eine Vereinbarung mit dem Mieter selbst, welche grundsätzlich allein durch die Vorschrift des § 566 c BGB geregelt wird, die Vereinbarungen zwischen den Parteien des Mietvertrages betrifft.
Diese Vorschrift ist im Falle der Zwangsverwaltung nicht anwendbar, da durch die Beschlagnahme kein Eigentumswechsel und damit kein Rechtsübergang stattfindet (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 566 c BGB, Rdnr. 11). Den Zwangsverwalter treffen darum, wie oben dargelegt, alle Rechte und Pflichten der Vermieterin, er ist an die von der Vermieterin geschlossenen Verträge gebunden mit Ausnahme der Vorausverfügungen in dem dargelegten Umfange.
Zwar ist es grundsätzlich denkbar, dass der Beklagte eine Miethöhe von € 2.000,00 nur deshalb vereinbart hat, weil er ohnehin Leistungen an die Finanzierungsinstitute in dieser Höhe erbringen müsste. Zum einen geht aber der Inhalt des Vergleichs selbst davon aus, dass die Pflichten des Beklagten gegenüber den Finanzierungsinstituten die Miethöhe von € 2.000,00 unterschreiten, zum anderen bliebe der Beklagte auch dann zur Zahlung des auf € 2.000,00 erhöhten Mietzinses verpflichtet, wenn die Verpflichtungen gegenüber den Banken bereits getilgt wären.
Damit ist die Verpflichtung zur Leistung einer Miete in Höhe von € 2.000,00 begründet worden, auf welche durch die Vereinbarung der Anrechnung der von dem Beklagten an die Kreditinstitute zu erbringenden Zahlungen eingewirkt wurde (anders beispielweise im Falle einer Beschränkung der persönlichen Haftung BGH, NZM 2003, a.a.O.).
Bei der in dem Vergleich getroffenen Vereinbarung, dass die Verpflichtungen des Beklagten gegenüber den Banken anzurechnen sind, handelt es sich auch nicht um eine Vereinbarung, welche zur Folge hätte, dass erst diese Leistungen des Beklagten an die Banken den Wert der von der Vermieterin erbrachten Leistung begründeten, indem auf ihrer Grundlage der Mietwert verbessert oder erhalten würde und damit gerade die getroffen Abrede die Vermieterin erst in die Lage versetzen würde, eine der Miethöhe entsprechende Leistung zu erbringen, welche somit wesentlich aus dem eigenen Vermögen des Mieters geschaffen würde (vgl. hierzu RGZ 136, 407 ff., und BGH, WM 1962, 901 ff., zugrunde liegen; vgl. auch Staudinger/Wolfsteiner, BGB – Neubearbeitung 2009, § 1124, Rdnrn. 23 ff. m.w.N.).
Der Beklagte hat mit der Darlehensaufnahme gemeinsam mit seiner Ehefrau nicht im Sinne eines Baukostenzuschusses aus eigener Leistung erst den Mietwert des Objekts begründet, sondern allein dessen Erwerb ermöglicht.
Die Intention der aufeinander abgestimmten Regelungen der §§ 1123 f. BGB und der §§ 148, 152 ff. ZVG, die Interessen des Grundpfandrechtsgläubigers und diejenigen des Grundstückseigentümers zu einem gerechten Ausgleich zu bringen und zugleich den Mieter oder Pächter des Grundstücks davor zu bewahren, das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung doppelt entrichten zu müssen (vgl. hierzu BGH, NJW 1999, 577 ff. m.w.N.; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 1234 ff. ), ist danach nicht beeinträchtigt. Hingegen ist zu gewährleisten, dass auch der Zwangsverwalter den Mietzins für die Zeitspanne erhält, während derer er die Vermieterpflichten zu erfüllen hat (vgl. OLGR Naumburg 2003, 255 f.). Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass die Vereinbarung über die Anrechnung der Leistungen auch der Tilgung der Forderungen aus der Immobilienfinanzierung dient (vgl. zur Abtretung der Mietforderungen an einen vorgehenden Hypothekengläubiger Staudinger/Wolfsteiner, BGB – Neubearbeitung 2009, § 1124, Rdnr. 25 m.w.N.).
Für den Monat Januar 2010 schuldet der Beklagte keine weitere Leistung an den Kläger. Nach dem Vergleich schuldete er Zahlung an die Ehefrau lediglich, soweit die von ihm an die kreditgebenden Institute zu zahlenden Beträge den Betrag von € 2.000,00 unterschritten. Er schuldete aber ausweislich der von ihm vorgelegten Schreiben der Bank1 vom 18.1.2010, der Bank2 vom 14.7.2010 und der …Vers. vom 16.7.2010 (Anlagen B 1 bis B 3, Blatt 56 ff. der Akte) Zins- und Tilgungsleistungen in Höhe von € 244,00, € 1.054,54 sowie € 990,63, insgesamt mithin € 2.289,17. Darauf, ob er die geschuldeten Beträge tatsächlich beglichen hat, kommt es nach dem Wortlaut des Vergleichs nicht an, da er jedenfalls von den Kreditinstituten in dieser Höhe in Anspruch genommen wird.
Für den Zeitraum von Februar 2010 bis April 2010 besteht daher ein Zahlungsanspruch des Klägers von € 5.500,00 (3 x € 2.000,00 abzüglich gezahlter € 500,00).
Der Kläger kann von dem Beklagten auch Zahlung weiterer Nutzungsentschädigungen für die Monate Mai 2010 bis Oktober 2010 von jeweils € 2.000,00, insgesamt also € 12.000,00 (6 Monate x € 2.000,00), und für November 2010 eine anteilige Nutzungsentschädigung von € 1.333,33, mithin einen weiteren Betrag von € 13.333,33 gemäß §§ 546a Abs. 1, 546 BGB verlangen.
Das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 08.04.2010 wegen Zahlungsverzuges des Beklagten mit mehr als zwei Monatsmieten wirksam beendet (vgl. §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB). Bis zur Rückgabe der Mietsache im November 2010 schuldete der Beklagte dem Kläger eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete von monatlich € 2.000,00.
Für November 2010 hat das Landgericht dem Kläger eine anteilige Nutzungsentschädigung von € 1.333,33 zugesprochen.
Die Berufung ist insoweit bereits als unzulässig anzusehen, da sich die Berufungsbegründung nicht dazu verhält, aus welchen rechtlichen und/oder tatsächlichen Gründen die Begründung des Landgerichts, dass hinsichtlich der Rückgabe der Mietsache auf den Zeitpunkt des Empfangs der Schlüssel durch den Erwerber am 20.11.2010 abzustellen sei, falsch sein soll.
Soweit sich der Beklagte gegenüber den Zahlungsansprüchen des Klägers hilfsweise darauf beruft, dass zumindest für den Betrag der eingeklagten Mietforderungen, der die voraussichtlichen Ansprüche aus §§ 155, 156 ZVG übersteigen würde, die „dolo agit“ - Einrede eingreifen würde, da der überschießende Betrag an die vorrangig zu befriedigenden Grundschuldgläubiger zu leisten wäre, kann dem nicht gefolgt werden.
Wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, ist es Sache des Klägers, nach §§ 155, 156 ZVG festzulegen, wie die Einnahmen aus der Zwangsverwaltung zu verteilen sind. Welche Kosten für das Verfahren entstanden sind, welche öffentlichen Lasten vorab zu befriedigen sind und welche Gläubiger in welcher Höhe Ansprüche geltend machen, ist gänzlich unbekannt. Woraus, zu wessen Gunsten und in welcher Höhe ein „Überschuss“ bestehen und die „dolo agit“-Einrede eingreifen soll, erschließt sich nicht.
Soweit der Beklagte Zins- und Tilgungszahlungen an die kreditgebenden Banken erbrachte, tilgte er damit jedenfalls auch seine eigene Schuld, da er, wie er behauptet und wie sich auch aus den vorgelegten Darlehensverträgen ergibt (vgl. Anlagen B 5 und B 6, Bl. 67 ff. der Akte), neben seiner Ehefrau gesamtschuldnerisch mithaftender Darlehensnehmer ist.
Verzugszinsen konnte der Kläger auf die rückständigen Mieten bzw. Nutzungsentschädigungen ab dem 4. Werktag eines jeden Monats in gesetzlicher Höhe gemäß §§ 288, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangen, da die Mieten/Nutzungsentschädigungen jeweils spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats fällig waren.
Die Kostenentscheidung des Landgerichts ist hinsichtlich des nach § 91a ZPO übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungsantrags nicht zu beanstanden, weil der Beklagte aufgrund der wirksamen Kündigung des Klägers zur Räumung und Herausgabe der Mietsache verpflichtet war.
Die Kostenentscheidung ergeht nach § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Da der Rechtsstreit in der Berufungsinstanz vollumfänglich entscheidungsreif war, kam eine Zurückverweisung an das Landgericht nach § 538 Abs. 2 ZPO nicht in Betracht.
Die Revision ist nicht nach § 543 ZPO zuzulassen, da der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichtes in dieser Sache fordert.
Als Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz ist nur der Zahlungsantrag von € 20.833,33 maßgeblich, da sich die Kosten des in erster Instanz übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungsbegehrens nicht streitwerterhöhend auswirken (vgl. BGH, Beschluss vom 15.03.1995, Az.: XII ZB 29/95, abgedruckt in NJW-RR 1995, 1089).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 155, 156 ZVG
§§ 511, 517, 519 f. ZPO
§§ 133, 157 BGB
§§ 1120 ff., 1124 BGB
§§ 1123 f. BGB
§§ 148, 152 ff. ZVG
§ 267 BGB
§ 426 BGB
§ 566 c BGB
§ 566 b BGB
§ 91a ZPO
§ 543 ZPO
§ 535 Abs. 2, 546a Abs. 1, 546, BGB
§ 152 Abs. 1 1. Halbsatz ZVG
§ 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG
§ 21 Abs. 2 ZVG
§ 161 Abs. 1 ZVG
§ 146 Abs. 1, 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 152 Abs. 2 ZVG
§ 362 Abs. 1, 2 BGB
§ 1124 Abs. 2 BGB
§ 20 Abs. 2 ZVG
§ 546a Abs. 1, 546 BGB
§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 538 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2010, 214
NZG 2003, 971
ZMR 2003, 827
NJW-RR 2005, 1466
RGZ 136, 407, 413
BGHZ 137, 106, 110
RGZ 136, 407
WM 1962, 901
NJW 1999, 577
NJW-RR 1994, 1234
NJW-RR 1995, 1089
8 O 106/10
92 C 1582/07
8 O 106/20
XII ZB 29/95