Verwaltungsgericht Aachen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-09-25, Aktenzeichen 5 K 1664/06
ECLI: ECLI:DE:VGAC:2008:0925.5K1664.06.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist im Jahr 2001 im Wege der erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge nach ihrer verstorbenen Mutter L. S. Eigentümerin des Grundstücks G1 geworden. Dieses in unmittelbarer Nähe zur früheren Grenz- und Zollstation "C. " gelegene Grundstück ist bebaut mit dem heute zu Wohnzwecken genutzten Gebäude der ehemaligen "H. " (M. Straße 597 und 597a, B. ).
Nach dem Tod ihrer Mutter ist die Klägerin als Erbin zugleich in einen Pachtvertrag eingetreten, den ihre Mutter im Jahr 1977 mit der Erbengemeinschaft nach der verstorbenen Frau N. -U. E. als Eigentümerin des Nachbargrundstücks G2 geschlossen hatte. Zu dieser Erbengemeinschaft gehört seit dem Jahr 1983 auch die Beigeladene. Bei dem Pachtgrundstück handelt es sich um eine insgesamt 28.288 m² große, im Hinterland der M. Straße gelegene Parzelle, die unter anderem vom U1. durchflossen wird und 3.460 m² Waldfläche aufweist. Seit Eintritt in den Pachtvertrag, der zunächst auf zwei Jahre geschlossen wurde und sich - falls ungekündigt - um ein weiteres Jahr verlängern sollte, führt die Klägerin regelmäßig den vereinbarten Pachtzins von jährlich 300,-- DM (entspricht 153,39 EUR) an die die Erbengemeinschaft vertretenden Rechtsanwälte T. und Partner in B. ab. Im Pachtvertrag wurde überdies vereinbart, dass die Erbengemeinschaft berechtigt sei, den Vertrag im Falle eines Grundstücksverkaufs jederzeit fristlos zu kündigen.
Am 21. Juli 2005 zeigte ein Mieter des Hauses M. Straße 597 gegenüber dem Bauordnungsamt des Beklagten an, dass auf dem Grundstück G2 eine illegal in den 80er Jahren errichtete, ca. 50 qm große Holzbaracke in unmittelbarer Nähe zum dort verlaufenden U1. stehe. Die Baracke sei früher für einen Restaurationsbetrieb zum Aufarbeiten von Möbeln genutzt worden. Heute diene sie als Künstleratelier. Vermietet werde die Holzbaracke von der Klägerin als Pächterin des Grundstücks.
Nach den anlässlich eines daraufhin durchgeführten Ortstermins getroffenen Feststellungen des Beklagten handele es sich bei der Holzbaracke um eine 7 m x 11 m große bauliche Anlage, die in einem Abstand von 8 m zum U1. errichtet worden sei. Es handele sich um das ehemalige Grenzschutzgebäude, das früher unmittelbar neben dem denkmalgeschützten Gebäude M. Straße 597 gestanden habe und zu einem späteren Zeitpunkt offensichtlich versetzt worden sei. Für den jetzt vorgefundenen Standort fehle eine Baugenehmigung. Der Bereich liege im Übrigen im Landschaftsschutzgebiet und sei im Landschaftsplan für den "besonderen Schutz von naturnahen Lebensräumen" vorgesehen.
Mit der vorliegend streitgegenständlichen Ordnungsverfügung vom 15. März 2006, der Klägerin zugestellt am 24. März 2006, forderte der Beklagte die Klägerin nach erfolgter Anhörung zur Beseitigung der fraglichen Holzbaracke binnen einer Frist von acht Monaten nach Bestandskraft der Ordnungsverfügung auf und drohte zugleich für den Fall, dass die Klägerin der Anordnung nicht oder nicht ausreichend Folge leiste, ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,-- EUR an. Zur Begründung wies der Beklagte darauf hin, dass die Holzbaracke formell und materiell illegal sei. Die Beseitigung der baulichen Anlage, die illegal im Landschaftsschutzgebiet errichtet worden sei, sei zur Aufrechterhaltung bzw. Wiederherstellung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung unbedingt erforderlich. Bereits die formelle Illegalität rechtfertige ein bauordnungsbehördliches Eingreifen, da die bauliche Anlage einen starken Anreiz zum Schwarzbau bewirken und damit zu einem Unterlaufen des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens führen würde. Im Übrigen würde ein Belassen der formell illegalen Situation zu einer negativen Vorbildwirkung führen.
Am 21. April 2006 legte die Klägerin Widerspruch gegen diese Ordnungsverfügung ein. Zur Begründung wies sie darauf hin, sie habe das Haus M. Straße 597 im Jahre 2001 von ihrer Mutter geerbt und auch die Pacht für das Nachbargrundstück übernommen. Damals sei in der Baracke bereits ein Künstleratelier gewesen. Im Interesse der jetzt dort arbeitenden Künstlerin bitte sie um einen langfristigen Abrisstermin. Ein solcher sei auch deswegen erforderlich, weil sie aus finanziellen Gründen zu einem Abriss derzeit überhaupt nicht in der Lage sei. Schließlich wolle sie auch darauf hinweisen, dass die Baracke seit dem Jahr 1977 an der fraglichen Stelle stehe und seitdem nie jemanden gestört habe.
Die Bezirksregierung L1. wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 29. November 2006 als unbegründet zurück.
Die Klägerin hat am 8. Dezember 2006 Klage erhoben, zu deren Begründung sie ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren wiederholt und vertieft. Ergänzend weist sie darauf hin, dass einem bauaufsichtlichen Einschreiten Bestandsschutzgesichtspunkte entgegenstünden. Es sei bereits fraglich, ob das Grundstück im Zeitpunkt der Errichtung der Baracke schon im Landschaftsschutzgebiet gelegen habe und durch die Errichtung damals schon öffentliche Belange beeinträchtigt worden seien. Vieles spreche daher dafür, dass die Errichtung der Baracke früher jedenfalls genehmigungsfähig gewesen sei. Überdies sei eine Befugnis des Beklagten zum bauaufsichtlichen Einschreiten angesichts des langen Zeitablaufes von mehr als dreißig Jahren inzwischen auch verjährt bzw. verwirkt. Ungeachtet dessen sei sie die falsche Adressatin der Ordnungsverfügung. Sie sei nicht Grundstückseigentümerin, sondern lediglich Pächterin des Grundstücks. Damit sei sie aber auch nicht Eigentümerin der Baracke. Nach § 94 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zählten Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks und seien daher nicht sonderrechtsfähig. Die Baracke sei ersichtlich auch nicht lediglich zu einem vorübergehenden Zweck dort errichtet worden. Die Mutter der Klägerin habe vor mehr als dreißig Jahren die fragliche Baracke vielmehr mit einem hohen Kostenaufwand auf das Pachtgrundstück versetzen lassen. Es könne ausgeschlossen werden, dass sie beabsichtigt habe, die Baracke zu einem späteren Zeitpunkt dort wieder abzubrechen. Bereits der geringe Pachtzins sei auch Indiz dafür, dass bei Vertragsschluss die durch die Mutter der Klägerin vorgenommene Bereicherung des Pachtgrundstückes angemessen berücksichtigt worden sei. Letztlich gehe eine Unaufklärbarkeit der damaligen Motive der Mutter der Klägerin aber zu Lasten des Beklagten, der sich darauf berufe, dass die Baracke entgegen der gesetzlichen Grundwertung des § 94 Abs. 1 BGB einen Ausnahmetatbestand erfülle und lediglich einen sog. "Scheinbestandteil" darstelle. Diesen Beweis könne der Beklagte aber nicht führen. Die Baracke sei daher in das Eigentum der Eigentümer des Pachtgrundstücks übergegangen. Gegen diese müsse die fragliche Ordnungsverfügung gerichtet werden.
Die Klägerin beantragt,
die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 15. März 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung L1. vom 29. November 2006 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bezieht sich zur Begründung seines Klageabweisungsantrags auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide. Ergänzend weist er darauf hin, dass die Klägerin zwar nicht Eigentümerin des Grundstücks sei. Sie sei jedoch Eigentümerin der fraglichen Holzbaracke und damit richtige Adressatin der Ordnungsverfügung. Unstreitig sei die Baracke von der Mutter der Klägerin errichtet worden. Es spreche eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Pächter eines Grundstücks, der auf dem Pachtgrundstück ein Gebäude errichte, dem Eigentümer des Grundstücks dieses Gebäude nicht zufallen lassen wolle. Es werde daher nicht zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks. Im Übrigen sei die angefochtene Ordnungsverfügung auch nicht aus Gründen der Verwirkung oder des Bestandsschutzes rechtswidrig. Ein bloßer Zeitablauf sei hierfür nicht ausreichend.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der Widerspruchsbehörde (jeweils 1 Heft) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber nicht begründet.
Der angefochtene Bescheid des Beklagten vom 15. März 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung L1. vom 29. November 2006 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).
Rechtsgrundlage der Ordnungsverfügung ist § 61 Abs. 1 Satz 1 und 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung - (BauO NRW). Danach haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden und in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Die angefochtene Beseitigungsverfügung ist rechtmäßig. Denn die Errichtung der streitgegenständlichen Holzbaracke verstößt gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften.
Sie ist zunächst formell illegal, da die Baracke ohne Baugenehmigung errichtet worden ist. Gemäß § 63 Abs. 1 BauO NRW bedarf die Errichtung, Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Baugenehmigung. Da die hier streitgegenständliche Errichtung einer Holzbaracke nicht zu den genehmigungsfreien Vorhaben im Sinne der §§ 65 bis 67 BauO NRW zählt, bedurfte sie einer Genehmigung. Diese liegt jedoch unstreitig nicht vor.
Allein die formelle Illegalität einer baulichen Anlage rechtfertigt aber aufgrund ihrer endgültigen, häufig substanzverletzenden und nicht ohne weiteres rückgängig zu machenden Wirkung unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten regelmäßig nicht eine Beseitigungsanordnung. Eine derartige behördliche Maßnahme erfordert nach der Rechtsprechung vielmehr zusätzlich auch die materielle Illegalität der Anlage, also ihre fehlende Genehmigungsfähigkeit,
vgl. Heintz in: Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, Kommentar zur BauO NRW, 11. Auflage 2008, § 61 Rdnr. 68 m.w.N.; vgl. auch Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Beschlüsse vom 13. November 2006 - 7 B 2363/06 -, und vom 12. Januar 1998 - 10 B 3025/97 -, BRS 60, Nr. 166.
Die Errichtung der Holzbaracke ist jedoch auch materiell illegal. Sie ist planungsrechtlich unzulässig und deshalb nicht genehmigungsfähig.
Das Grundstück, auf dem die fragliche Holzbaracke errichtet ist, liegt planungsrechtlich - insoweit zwischen den Beteiligten unstreitig - im Außenbereich im Sinne des § 35 des Baugesetzbuches (BauGB). Da einer der Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 Nrn. 1 bis 7 BauGB nicht gegeben ist, richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 35 Abs. 2 BauGB. Nach dieser Vorschrift können sog. "sonstige Vorhaben" im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Denn durch die Holzbaracke werden öffentliche Belange beeinträchtigt.
Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt nach § 35 Abs. 3 Nr. 2 BauGB u.a. dann vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen eines Landschaftsplans widerspricht. Insoweit ist anhand der tatsächlichen Verhältnisse zu überprüfen, ob der Widerspruch zu den Darstellungen des Landschaftsplans zu einer konkreten Beeinträchtigung öffentlicher Belange führt,
vgl. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum BauGB, Loseblatt-Sammlung (Stand: Februar 2008), § 35 Rdnr. 76, 82 f. mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung.
Ausgehend hiervon ist vorliegend eine konkrete Beeinträchtigung der mit dem Landschaftsplan der Stadt B. verfolgten öffentlichen Belange festzustellen. Der Landschaftsplan der Stadt B. stellt den fraglichen Bereich, in den textlichen Festsetzungen bezeichnet als "Feuchtgebiet östlich des I. Weges in C. " (LB 48), entsprechend § 23 des Gesetzes zur Sicherung des Naturhaushalts und zur Entwicklung der Landschaft (Landschaftsgesetz - LG NRW -) als geschützten Landschaftsbestandteil fest, und zwar zum "besonderen Schutz von naturnahen Lebensräumen". Nach Ziffer 3.2.4.1 - Unterpunkt 5 - der textlichen Festsetzungen des Landschaftsplans ist es in den dargestellten und geschützten naturnahen Lebensräumen insbesondere verboten, eine "bauliche Anlage zu errichten oder bestehende bauliche Anlagen sowie deren Nutzung zu ändern, auch wenn es keiner bauaufsichtlichen Genehmigung oder Anzeige bedarf". Dass die in einer Entfernung von lediglich 8 m zum U1. erfolgte Errichtung einer ca. 77 m² großen und zudem als Künstleratelier genutzten Holzbaracke den Darstellungen und Festsetzungen des Landschaftsplans widerspricht und hierdurch öffentliche Belange, nämlich den Schutz des dort befindlichen Feuchtgebietes als naturnaher und besonders schutzbedürftiger Lebensraum, konkret beeinträchtigt, hält die Kammer nicht für zweifelhaft. Auch die Klägerin zeigt keine Umstände auf, die ausnahmsweise eine andere Bewertung rechtfertigen könnten.
Der Beklagte konnte angesichts der somit bestehenden formellen und materiellen Illegalität der Holzbaracke auch deren Beseitigung anordnen.
Bestandsschutzgesichtspunkte stehen der Ordnungsverfügung dabei nicht entgegen. Zwar kann der Eigentümer einer baulichen Anlage, die im Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt und damit (auch) materiell illegal ist, einer bauaufsichtlichen Beseitigungsverfügung unter Berufung auf (passiven) Bestandsschutz entgegentreten, wenn die Anlage zum Zeitpunkt der Errichtung oder während eines festgestellten Zeitraumes nicht gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen hat und während eines längeren Zeitraums damit materiell-rechtlich legal war,
vgl. u.a. Heintz, a.a.O., § 75 Rdnr. 113 ff. m.w.N.
Das im Außenbereich verwirklichte Vorhaben, namentlich die Errichtung der fraglichen Holzbaracke auf der Parzelle 737, war jedoch zu keinem Zeitpunkt genehmigungsfähig.
Baubeschränkungen außerhalb des beplanten Innenbereiches bzw. der im Zusammenhang bebauten Ortsteile waren auch früheren Fassungen des § 35 BauGB bzw. des § 35 des Bundesbaugesetzes (BBauG) nicht fremd. Zielsetzung der Regelung war seit jeher, im Außenbereich Baumöglichkeiten nur land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen zu gewähren sowie solchen, die auf eine Verwirklichung im Außenbereich angewiesen sind. Der Außenbereich sollte, mit Ausnahme der durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes entwickelten Flächen, grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden,
vgl. Söfker; a.a.O., § 35 Rdnr. 1 ff., insbesondere die Synopse zur historischen Entwicklung des § 35 des Bundesbaugesetzes bzw. des Baugesetzbuches in Rdnr. 12.
Die Klägerin kann in diesem Zusammenhang nicht erfolgreich einwenden, dass die im Jahr 1977 erfolgte Errichtung der Holzbaracke vor Inkrafttreten des Landschaftsplans der Stadt B. im Jahre 1988 materiell-rechtlich legal gewesen sei. Denn sowohl nach der aktuellen Gesetzeslage als auch unter Geltung der Vorgängerfassungen des § 35 BauGB beeinträchtigte ein nicht privilegiertes Vorhaben öffentliche Belange insbesondere dann, wenn es die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigte oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten ließ. Dies ist für das Vorhaben der Klägerin anzunehmen. Dabei ist für eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft nicht Voraussetzung, dass das Vorhaben mehr oder weniger auffällig in Erscheinung tritt. Es kommt nicht darauf an, ob es - wie hier - durch Bäume oder Hecken der Sicht entzogen, ob insgesamt seine Zweckbestimmung erkennbar ist,
vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 30. April 1969 - 4 C 63.68 -, BauR 1970, 93; Söfker, a.a.O., § 35 Rdnr. 96.
Denn es besteht ein besonderes öffentliches Interesse an größtmöglicher Erhaltung der natürlichen Nutzungsart des Außenbereichs mit dem Ziel der Bewahrung dieses Bereiches als natürliches Erholungsgebiet. Dieses Ziel wird regelmäßig beeinträchtigt durch die Errichtung baulicher Anlagen in einem - wie hier nicht vorbelasteten - Bereich, der grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist. Überdies kann der im Außenbereich erfolgenden Errichtung baulicher Anlagen, die mit dem Aufenthalt von Menschen verbunden sind, Vorbildwirkung für weitere Bauten zukommen, so dass bereits die erstmalige Zulassung eines solchen Vorhabens die Entstehung einer Splittersiedlung und damit eine nicht gewollte Zersiedelung des Außenbereichs befürchten ließe,
vgl. Söfker, a.a.O., § 35 Rdnr. 107 m.w.N.
So liegt der Fall hier. Einer Zulassung der Errichtung einer 77 m² großen, für den Aufenthalt von Menschen bestimmten baulichen Anlage käme ohne weiteres eine Vorbildwirkung für weitere Bauten zu und ließe daher eine planungsrechtlich nicht gewünschte Entstehung einer Splittersiedlung im Außenbereich befürchten. Die Klägerin hat keine Gesichtspunkte aufgezeigt, die eine andere Bewertung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens geböten. Es ist daher davon auszugehen, dass das Vorhaben auch in der Vergangenheit zu keinem Zeitpunkt genehmigungsfähig gewesen ist, so dass ihm unter diesem Gesichtspunkt kein (passiver) Bestandsschutz zukommen kann.
Schließlich unterliegen bauaufsichtliche Eingriffsbefugnisse auch bei einer längeren Untätigkeit der Baubehörde nicht der Verwirkung. Lediglich eine - hier unstreitig nicht vorliegende - vorbehaltlose, schriftliche Zusicherung könnte eine Bindung der Bauaufsichtsbehörde begründen, einen baurechtswidrigen Zustand zu dulden und nicht einzuschreiten,
vgl. Heintz, a.a.O., § 61 Rdnr. 75 m.w.N., sowie § 75 Rdnr. 113 f.
Allein ein - wenn auch über viele Jahre erfolgtes - Nichteinschreiten der zuständigen Behörde erfüllte diese Voraussetzung demnach selbst dann nicht, wenn sie, wovon vorliegend nach der Aktenlage zudem nicht ausgegangen werden kann, von dem baurechtswidrigen Zustand positive Kenntnis hatte.
Die formelle und materielle Illegalität der Errichtung der Holzbaracke berechtigte den Beklagten daher zum bauaufsichtlichen Einschreiten. Die getroffene Entscheidung, namentlich die angefochtene Beseitigungsverfügung, ist schließlich auch im Übrigen ermessensfehlerfrei und ohne Verletzung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes ergangen.
In diesem Zusammenhang gewinnt die im Mittelpunkt des Streits zwischen den Beteiligten stehende Frage Bedeutung, ob die Klägerin die richtige Adressatin der Ordnungsverfügung ist. Diese Frage ist im Sinne des Beklagten zu entscheiden. Denn die Klägerin ist Eigentümerin der streitgegenständlichen Holzbaracke und damit nach § 18 Abs. 1 Satz 1 des Ordnungsbehördengesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (OBG NRW) verantwortlich.
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Holzbaracke nicht in das Eigentum der Beigeladenen als (Mit-)Eigentümerin des Grundstücks, auf dem die Baracke errichtet worden ist, übergegangen. Der Klägerin ist zwar zuzugeben, dass sie selbst nicht Eigentümerin des Grundstücks ist. Dies ist zwischen den Beteiligten auch nicht streitig. Weiter ist es richtig, dass nach §§ 93, 94 Abs. 1 Satz 1 BGB Gebäude regelmäßig zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes gehören und damit nicht sonderrechtsfähig sind. Gleichwohl handelt es sich bei der Holzbaracke vorliegend nicht um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, sondern lediglich um einen - sonderrechtsfähigen - sog. Scheinbestandteil. Denn die Baracke war gemäß § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden worden.
Ob eine Sache zu einem vorübergehenden Zweck mit einem Grundstück verbunden wird, beurteilt sich in erster Linie nach dem Willen des Erbauers, sofern dieser mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt in Einklang zu bringen ist. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach feststehender Rechtsprechung regelmäßig eine tatsächliche Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht. Diese Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Bauwerks oder bei langer Dauer des Vertrages entkräftet. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass der Erbauer bei der Errichtung des Baus den Willen hat, das Bauwerk bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum seines Vertragspartners übergehen zu lassen. Die tatsächliche Vermutung ist daher (nur) dann widerlegt, wenn der Eigentümer aufgrund vertraglicher Absprachen nach Ablauf der Vertragszeit das Bauwerk gegen Zahlung einer Ablösung oder unentgeltlich übernehmen darf, jedenfalls ihm die Wahl eingeräumt wird, nach Ende des Vertrages das Bauwerk zu übernehmen oder seine Beseitigung zu verlangen,
vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 22. Dezember 1995 - V ZR 334/94 -, BGHZ 131, 368, vom 12. Juli 1984 - IX ZR 124/83 -, NJW 1985, 789, vom 4. Juli 1984 - VIII ZR 270/83 -, BGHZ 92, 70, sowie (grundlegend) Urteil vom 31. Oktober 1952 - V ZR 36/51 -, BGHZ 8, 1; ebenso: Vieweg in: jurisPK-BGB, 3. Auflage 2006, § 95 Rdnr. 12 und 35; Palandt, Kommentar zum BGB, 64. Auflage 2005, § 95 Rdnr. 2 f.; Holch in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2006, § 95 Rdnr. 7 ff.
Ausgehend von diesen Grundsätzen handelt es sich bei der Holzbaracke um einen Scheinbestandteil. Abzustellen ist für die erforderliche Bewertung des Willens des Erbauers auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Dieses ist hier von der inzwischen verstorbenen Mutter der Klägerin in ihrer Eigenschaft als Pächterin des fraglichen Grundstückes Ende der 70er Jahre, vermutlich im Jahre 1977, errichtet worden. Es handelt sich um ein ehemaliges Grenzschutzgebäude, das früher unmittelbar an der M. Straße, angrenzend an das Haus Nr. 597, stand und später auf Betreiben der Mutter der Klägerin in den hinteren Bereich des gepachteten Nachbargrundstücks jenseits des U1. versetzt worden ist. Verlässliche Anhaltspunkte dafür, dass sie die Baracke für die Eigentümer und Verpächter dort aufgestellt hat, oder dass sie aus anderen Gründen das Gebäude dauerhaft den Grundstückseigentümern zukommen lassen wollte, existieren nicht. Insbesondere fehlt es an einer entsprechenden vertraglichen Abrede. Der zwischen ihr und den Grundstückseigentümern geschlossene Pachtvertrag verhält sich hierzu nicht. Er bietet auch keine Ansatzpunkte für eine entsprechende Vertragsauslegung. Allein die Vereinbarung eines niedrigen Pachtzinses vermag entgegen der Auffassung der Klägerin keinen Aufschluss darüber zu geben, ob zwischen den Vertragsparteien vereinbart war, dass der niedrige Pachtzins einen Ausgleich für die durch die Pächterin erfolgte und den Grundstückswert gegebenenfalls erhöhende Errichtung der Holzbaracke darstellen sollte. Eine solche "Anrechnung" hätte einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede bedurft. Gegen die Vermutung einer nur vorübergehenden Errichtung der Baracke spricht weiter auch nicht der Umstand, dass die Baracke nur mittels kostenträchtiger Maßnahmen hätte (erneut) abgebrochen und versetzt werden können. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist - wie aufgezeigt - selbst die Errichtung einer baulichen Anlage in massiver Bauweise kein hinreichendes Indiz für eine auf Dauer gewollte Einbringung des Gebäudes. Im Übrigen hatte die Mutter der Klägerin die Holzbaracke bereits einmal versetzen lassen und hierdurch aufgezeigt, dass dies nicht nur technisch, sondern auch wirtschaftlich möglich war. Die Baracke ist zudem allein für Zwecke der Mutter der Klägerin als Pächterin des Grundstücks genutzt worden, und zwar zunächst wohl als Möbellager für das Antiquitätengeschäft der Mutter, später und bis heute als Künstleratelier. Einen unmittelbaren Nutzen aus der Errichtung der Baracke hat daher nach ihrer Errichtung allein die Mutter der Klägerin gezogen. Auch der bis heute zu verzeichnende - beträchtliche - Zeitablauf ist nicht ausreichend zu belegen, dass die Mutter der Klägerin im Zeitpunkt der Errichtung der Holzbaracke, und nur auf diesen Zeitpunkt kommt es an, eine dauerhafte Verbindung des Gebäudes mit dem Pachtgrundstück wollte. Insoweit kann sich der Zweck der Errichtung bzw. das Motiv für die Errichtung oder Erhaltung der baulichen Anlage zwar nachträglich auch ändern. Die Eigenschaft eines Scheinbestandteils kann ein ursprünglich nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbundenes Gebäude jedoch nur dann verlieren und somit nur dann wesentlicher Grundstücksbestandteil werden, wenn sich der Eigentümer mit dem Grundstückseigentümer über den Eigentumsübergang in Form eines dinglichen Rechtsgeschäftes einigt,
vgl. Vieweg, a.a.O., § 95 Rdnr. 8 m.w.N.; Holch, a.a.O., § 95 Rdnr. 10 ff.; Palandt, a.a.O., § 95 Rdnr. 4.
Hierfür ist aber weder etwas ersichtlich noch ist dies vorgetragen.
Die Klägerin beruft sich damit im Ergebnis ohne Erfolg darauf, die angesprochenen Indizien (niedriger Pachtzins, unwirtschaftliche erneute Versetzung, fehlende Verwendungsmöglichkeit auf dem eigenen Grundstück, Zeitablauf u.Ä.) ließen eine andere Auslegung als die Annahme einer dauerhaften Verbindung der Holzbaracke mit dem Grundstück nicht zu. Diese Auslegung ist aus den dargelegten Gründen nicht zwingend und nicht hinreichend sicher belegt. Weitere Aufklärungsmöglichkeiten sind nicht erkennbar, da die Mutter der Klägerin, auf deren Willen im Zeitpunkt der Errichtung im Jahr 1977 es maßgeblich ankommt, inzwischen verstorben ist. Die Unaufklärbarkeit geht zu Lasten der Klägerin. Zwar handelt es sich bei der Regelung des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB um einen Ausnahmetatbestand von der Grundregel des § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB, so dass grundsätzlich derjenige, der sich auf das Vorliegen der Voraussetzungen des § 95 BGB beruft, beweisbelastet ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der die Kammer uneingeschränkt folgt, spricht im Fall der Verbindung eines Gebäudes mit einem Grundstück durch einen Mieter, Pächter oder sonst schuldrechtlich Berechtigten jedoch eine tatsächliche Vermutung zugunsten des Beweispflichtigen, hier also des Beklagten, der sich auf § 95 BGB beruft,
vgl. BGH, Urteile vom 31. Oktober 1952 - V ZR 36/51 -, a.a.O., vom 4. Juli 1984 - VIII ZR 270/83 -, a.a.O., und vom 12. Juli 1984 - IX ZR 124/83 -, NJW 1985, 789; Vieweg, a.a.O., § 95 Rdnr. 35; Holch, a.a.O., § 95 Rdnr. 7; Palandt, a.a.O., § 95 Rdnr. 1.
Diese tatsächliche Vermutung ist unter den eingangs dargestellten Voraussetzungen zwar widerlegbar. Der Nachweis des Gegenteils ist der Klägerin jedoch - wie aufgezeigt - nicht gelungen. Die Holzbaracke ist als (bloßer) Scheinbestandteil des Grundstücks der Beigeladenen damit sonderrechtsfähig. Die Klägerin, die im Wege der Gesamtrechtsnachfolge Erbin ihrer Mutter geworden ist, ist daher nach wie vor Eigentümerin der Holzbaracke und als solche bauordnungspflichtig. Die angefochtene Ordnungsverfügung konnte somit an sie gerichtet werden.
Ermessensfehler im Übrigen sind nicht feststellbar, insbesondere erweist sich die Maßnahme auch als verhältnismäßig. Selbst wenn an der Erhaltung der Bausubstanz der Holzbaracke, wofür allerdings nichts vorgetragen ist, angesichts der geschichtlichen Bedeutung des früheren Grenzschutzgebäudes ein öffentliches Interesse bestehen sollte, stünde dieser Umstand der Beseitigungsverfügung nicht entgegen. Denn die Holzbaracke kann, wie die Errichtung im Jahr 1977 gezeigt hat, ohne Verletzung der Bausubstanz abgebrochen und an einen anderen Ort, an der öffentliche Belange durch die bauliche Anlage nicht beeinträchtigt sind, versetzt werden. Die angefochtene Beseitigungsverfügung ist damit im Ergebnis rechtlich nicht zu beanstanden.
Die Androhung des Zwangsgeldes beruht auf § 55 Abs. 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW). Danach kann ein Verwaltungsakt, der auf die Vornahme einer Handlung gerichtet ist, mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden, wenn er unanfechtbar ist oder wenn ein Rechtsmittel keine aufschiebende Wirkung hat. Das Zwangsmittel, hier Zwangsgeld im Sinne von §§ 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 VwVG NRW, ist gemäß § 63 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW dem Betroffenen schriftlich anzudrohen, wobei die Androhung gemäß Abs. 2 der Vorschrift - wie vorliegend geschehen - mit dem Verwaltungsakt, der durchgesetzt werden soll, verbunden werden kann. Der Beklagte hat der Klägerin mit der eingeräumten Frist von acht Monaten nach Eintritt der Unanfechtbarkeit der Ordnungsverfügung gemäß § 63 Abs. 1 Satz 2 VwVG NRW eine angemessene Frist zur Erfüllung der aufgegebenen Verpflichtung gesetzt. Das Zwangsgeld hält sich in dem von § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW gesetzten Rahmen und ist verhältnismäßig im Sinne von § 58 Abs. 1 VwVG NRW, da es in einem angemessenen Verhältnis zu seinem Zweck steht, die Klägerin zur Erfüllung ihrer Verpflichtung aus der Verfügung zu bewegen.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Weil die Beigeladene sich mangels Stellung eines Antrages einem eigenen Kostenrisiko nicht ausgesetzt hat, entspricht es der Billigkeit, ihre außergerichtlichen Kosten nicht für erstattungsfähig zu erklären.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 65 bis 67 BauO NRW
§§ 93, 94 Abs. 1 Satz 1 BGB
§§ 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 VwVG NRW
§§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO
§§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung
§ 35 BauGB
§ 95 BGB
§ 167 VwGO
§ 94 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches
§ 94 Abs. 1 BGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 der
Verwaltungsgerichtsordnung
§ 63 Abs. 1 BauO NRW
§ 35 Abs. 1 Nrn. 1 bis 7 BauGB
§ 35 Abs. 2
BauGB
§ 35 Abs. 3 Nr. 2 BauGB
§ 35 des Bundesbaugesetzes
§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 94 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 63 Abs. 1
Satz 1 VwVG NRW
§ 63 Abs. 1 Satz 2 VwVG NRW
§ 60 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW
§ 58 Abs. 1 VwVG NRW
§ 61 Abs. 1 Satz 1 und 2 der
Bauordnung
§ 35 des Baugesetzbuches
§ 18 Abs. 1 Satz 1 des Ordnungsbehördengesetzes
§ 55 Abs. 1 des
Verwaltungsvollstreckungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 131, 368
NJW 1985, 789
BGHZ 92, 70
BGHZ 8, 1
7 B 2363/06
10 B 3025/97
4 C 63.68
V ZR 334/94
IX ZR
124/83
VIII ZR 270/83
V
ZR 36/51
V ZR 36/51
IX ZR 124/83