Verwaltungsgericht Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-01-11, Aktenzeichen 6 A 111/05

Tenor:

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Rückübertragung des Grundstücks S. Straße 20 in K., Flurstück ... der Flur ..., 840 qm, eingetragen im Grundbuch von K. Blatt ..., Best.Bl. ...
Hinsichtlich des vorgenannten Grundstücks war seit dem Jahre 1962 Frau Johanna S. als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Diese war im Gebiet der damaligen Bundesrepublik Deutschland wohnhaft und hatte für das Grundstück einen Verwalter eingesetzt.
Nachdem dieser verstorben war, wurde mit Beschluss des Staatlichen Notariats Rostock-Land vom 01.02.1984 eine Abwesenheitspflegschaft für Johanna S. angeordnet. Der Abwesenheitspfleger schloss mit dem VEB Gebäudewirtschaft für das Gebäude einen Verwaltervertrag beginnend mit dem 01.04.1984 ab.
Der Beigeladene zu 3. wurde im Mai 1984 zum Bürgermeister der Gemeinde K. gewählt; die Amtsgeschäfte wurden ihm im Juli 1984 übergeben.
Auf Antrag des VEB Gebäudewirtschaft vom 21.06.1984 wurde das Grundstück S. Straße 20 in K. zum Aufbaugebiet erklärt. Das Grundstück, das bis dahin im wesentlichen als Landambulatorium genutzt worden war, sollte wieder zu Wohnzwecken hergerichtet werden. Der Verwalter nahm unter dem 25.10.1984 einen Kredit auf, der mit einer am 21.11.1984 eingetragenen Aufbaugrundschuld über 5.300,- M gesichert wurde. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück bereits mit einer privaten Hypothek von 5.000,- M belastet.
Unter dem 14.12.1984 beantragte der VEB Gebäudewirtschaft beim Rat des Kreises Rostock die Inanspruchnahme des Grundstücks nach dem Aufbaugesetz der DDR zwecks Um- und Ausbau und Modernisierung.
Ausweislich der Wertermittlung des Herrn W. J. vom 19.03.1985 betrug der Wert des Hausgrundstücks S. Straße 20 insgesamt 6.060,- M. Das Grundstück wurde mit Bescheid des Rates des Kreises Rostock vom 15.05.1985 auf der Grundlage des Aufbaugesetzes der DDR mit Wirkung vom 01.06.1985 in Anspruch genommen und in Volkseigentum überführt; die Rechtsträgerschaft wurde dem Rat der Gemeinde K. übertragen. Zu diesem Zeitpunkt betrug der steuerliche Einheitswert des Grundstücks 6.700,- M; die Mieteinnahmen beliefen sich im Jahre 1984 auf 180,- M und standen Ausgaben von knapp 7.300,- M gegenüber.
Der Beigeladene zu 3. erhielt unter dem 24.07.1985 eine Wohnraumzuweisung für die Wohnung in der S. Straße 20 bestehend aus 4 1/2 Zimmern. Für diese Wohnung schloss er am 01.08.1985 mit der Gemeinde K. einen Mietvertrag ab.
Der Rat des Kreises Rostock erteilte unter dem 22.06.1987 den preisrechtlichen Vorbescheid für die Veräußerung des Gebäudes zu einem Kaufpreis in Höhe von 6.060,- M. Daraufhin erwarben die Beigeladenen zu 2. und 3. zu diesem Preis von der Gemeinde K. mit notariellem Kaufvertrag vom 22.07.1988 das auf dem streitgegenständlichen Grundstück befindliche Gebäude.
Mit Bescheid vom 22.09.1988 widerrief der Rat des Kreises, Abteilung Finanzen und Preise, die für den Kaufvertrag vom 22.07.1988 erteilte Genehmigung wegen Beanstandung des Kaufpreises. Durch den Rat der Gemeinde sei eine neue Schätzung in Auftrag gegeben worden. Unter dem 27.09.1988 teilte der Rat des Kreises weiterhin mit, dass der Kaufvertrag nicht bestätigt werden könne, da für den preisrechtlichen Vorbescheid die Wertermittlung des Sachverständigen J. vom 19.03.1985 zugrunde gelegt worden sei. Zwischenzeitlich seien an dem Einfamilienhaus Rekonstruktionsmaßnahmen durchgeführt worden.
Mit Wertgutachten vom Januar 1990 ermittelte der Sachverständige Sch. nach Auftrag des Rates der Gemeinde K. vom 06.09.1988 für die Bebauung auf dem streitgegenständlichen Grundstück einen höchst zulässigen Verkaufspreis von 19.735,- M. Für diesen Kaufpreis erteilte der Rat des Kreises Rostock unter dem 01.11.1990 den preisrechtlichen Vorbescheid.
Mit notariellem Eigenheimkaufvertrag vom 14.02.1990 erwarben die Beigeladenen zu 2. und 3. von der Gemeinde K. das auf dem Grundstück S. Straße 20 befindliche Gebäude zu einem Kaufpreis von 19.735,- M. Ihnen wurde mit Wirkung zum 01.04.1990 ein dingliches Nutzungsrecht an dem vorgenannten Grundstück verliehen. Die Beigeladenen wurden am 23.03.1990 als Eigentümer im Gebäudegrundbuch eingetragen.
Bereits mit Schreiben vom 31.01.1990 meldete sich eine Frau K. beim Rat des Kreises Rostock und teilte mit, dass die Erbengemeinschaft nach Johanna S. ihre Eigentumsansprüche aufrecht erhalte und vollzogene Eigentumswechsel nicht akzeptieren werde. Mit Schreiben vom 26.09.1990 meldete Frau K. namens und in Vollmacht des Dr. Dr. S. und der Frau Lola S. vermögensrechtliche Ansprüche u. a. hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks an.
Johanna S. ist im Januar 1984 verstorben und von dem ursprünglichen Kläger, Dr. Dr. Theodor S., sowie Heinrich Rudolf Wilhelm S. beerbt worden. Letzterer ist im Jahre 1988 verstorben und von seiner Ehefrau Lola Johanna Lina S. beerbt worden, die ihrerseits 1992 verstorben ist und von Karin Ingeborg C. und Christiane Eva Ilse D. beerbt wurde.
Mit Bescheid vom 28.03.1995 übertrug der Landrat des Landkreises Bad Doberan einen Teil der beantragten Flächen an Dr. Dr. S., Karin C. und Christiane D. zurück. Hinsichtlich eines noch zu vermessenden 840 qm großen Teils des Flurstücks ... der Flur ... wurde eine Rückübertragung abgelehnt und festgestellt, dass die Erbengemeinschaft nach Maßgabe des noch zu erlassenden Entschädigungsgesetzes zu entschädigen sei. Zur Begründung wurde ausgeführt, es liege eine Maßnahme nach § 1 Abs. 2 VermG vor; die Rückübertragung sei aber nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG ausgeschlossen. Der Erwerb des Eigentums am Gebäude und die Verleihung des auf die Gebäudefläche bezogenen dinglichen Nutzungsrechts habe sich vor dem Stichtag des 18.10.1989 aktenkundig angebahnt. Der Erwerb durch die Beigeladenen zu 2. und 3. sei nicht grundsätzlich abgelehnt, sondern nur der vereinbarte Kaufpreis beanstandet worden. Die Beigeladenen zu 2. und 3. seien auch redlich gewesen. Die Inanspruchnahme des Grundstücks und der Erwerb des Gebäudeeigentums hätten im Einklang mit den damaligen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis gestanden. Allein die Eigenschaft als Bürgermeister begründe keine Unredlichkeit des Beigeladenen zu 3.; zwar sei zunächst der Versuch unternommen worden, das Gebäude zu einem unangemessen niedrigen Preis zu erwerben. Daraufhin sei jedoch die erteilte Genehmigung des Kaufvertrages widerrufen worden, so dass es dem Beigeladenen zu 3. gerade nicht gelungen sei, seine Stellung als Bürgermeister auszunutzen.
Dr. Dr. Theodor S. ist am 22.05.1994 verstorben und von seiner Ehefrau Dr. Sibylle Helga Alma S. allein beerbt worden.
Der Prozessbevollmächtigte des Dr. Dr. S. legte namens dessen unbekannter Erben mit Schreiben vom 03.05.1995 Widerspruch ein. Zur Begründung führte er in der Folgezeit aus, es liege kein sog. "Anbahnungsfall" vor. Der Beigeladene zu 3. sei als damaliger Bürgermeister bevorzugt behandelt worden und habe ein Haus mit sieben Zimmern bezogen, was für einen anderen Bürger nicht möglich gewesen sei. Die Beigeladenen zu 2. und 3. hätten auf unlautere Art und Weise versucht, das Gebäude 1988 zu einem zu niedrigen Kaufpreis zu erwerben. Mit der Verweigerung der Genehmigung dieses Kaufvertrages sei der Vertragsschluss definitiv und endgültig abgelehnt worden. Weitere Aktivitäten der Beigeladenen seien weder aktenkundig noch vorgetragen. Die Ursachen für das Nichtvollziehen des Kaufvertrages aus dem Jahre 1988 hätten die Beigeladenen zu 2. und 3. selbst verursacht.
Es liege kein innerer Zusammenhang zwischen Anbahnung bzw. Beantragung des Erwerbs und dem Abschluss des Erwerbsgeschäfts vor. Das ursprüngliche Motiv für den Erwerb sei der Glaube gewesen, das Eigenheim zu einem zu niedrigen Preis erwerben zu können. Nachdem die Genehmigung zu dem Kaufpreis versagt worden sei, sei dieses Begehren fallen gelassen worden, was sich daran zeige, dass danach keinerlei Aktivitäten der Beigeladenen zu 2. und 3. zum Erwerb entfaltet worden seien. Erst als im Januar 1990 die Rückübertragung gefordert worden sei, seien im Februar 1990 die Aktivitäten zum Erwerb erneut aufgenommen worden. Die Geschwindigkeit, mit der protokolliert und auch im Grundbuch vollzogen worden sei, spreche dafür, dass die Aktivitäten erst im Jahre 1990 wieder aufgenommen worden seien und nicht der ehemalige Entschluss zum Erwerb zu berücksichtigen sei. zudem seien die Beigeladenen zu 2. und 3. nicht redlich gewesen. Die Enteignung sei rechtswidrig gewesen. Die Stellung des Beigeladenen zu 3. als Bürgermeister sei verkannt worden, ebenso wie der Umstand, dass sich dieser 1985 einen Vorteil verschafft habe. Unberücksichtigt sei auch geblieben, dass die Beigeladenen zu 2. und 3. 1988 versucht hätten, das Anwesen in rechtswidriger Art und Weise zu einem Preis, der von den Behörden der ehemaligen DDR nicht habe akzeptiert werden können, zu erwerben.
Das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Mecklenburg-Vorpommern - LAROV - wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 28.06.2002 zurück und führte aus, der Widerruf der Genehmigung des ersten Kaufvertrages wegen des beanstandeten Kaufpreises, der auf einem nicht mehr aktuellen Wertgutachten beruht habe, stehe der "Anbahnung" nicht entgegen. Der Schutz des Erwerbers rechtfertige sich daraus, dass die Vertragsgestaltung, insbesondere hinsichtlich des Kaufpreises, den Parteien nach DDR-Recht weitgehend entzogen gewesen sei und eine nachträgliche Änderung durch Staatliche Stellen den Erwerber nicht schutzunwürdig gemacht hätte. Die Beigeladenen zu 2. und 3. seien auch redlich gewesen. Die Funktion des Beigeladenen zu 3. begründe nicht dessen Unredlichkeit. Eine sittlich anstößige Einwirkung auf den Erwerbsvorgang sei nicht erkennbar. Vielmehr spreche die Beanstandung des Kaufpreises durch den Rat des Kreises und dessen spätere Heraufsetzung gegen jegliche manipulative Einflussnahme durch den Beigeladenen zu 3.
Der Bevollmächtigte des Dr. Dr. S. hat am 08.08.2002 zunächst namens dessen unbekannter Erben, später für die Klägerin Klage beim Verwaltungsgericht Schwerin erhoben.
Die Klägerin trägt vor, bereits die Enteignung nach dem Aufbaugesetz sei unwirksam gewesen, da die Voraussetzungen nicht vorgelegen hätten. Die Enteignung sei erfolgt, um dem designierten Bürgermeister, dem Beigeladenen zu 3., eine Wohnung in einer nach den damaligen Vorschriften nicht zulässigen Größenordnung von sieben zimmern zu verschaffen. Die Gemeinde habe die Immobilie 1985 saniert und gemäß den Wünschen des Beigeladenen zu 3. für ca. 40.000,- M umgebaut. Wegen der Investitionen und dem Wert von Grundstück und Gebäude habe die Immobilie sicherlich einen Wert von 50.000,- M gehabt, dem der Kaufpreis nicht annähernd entsprochen habe.
Nach dem Widerruf der Genehmigung des Kaufvertrages sei der Erwerbsvorgang aus dem Jahre 1988 als abgeschlossen anzusehen. Erwerbsbemühungen der Beigeladenen zu 2. und 3. seien nach Ablehnung des Kaufpreises von 6.060,- M nicht ersichtlich. Wenn der Kaufpreis sich um ein Mehrfaches erhöhe, könne nicht von einem Fortbestehen des Erwerbsinteresses ausgegangen werden. Dies könne erst angenommen werden, wenn die neue Begutachtung die neuen Preisgrundlagen ergebe und signalisiert worden sei, dass ein Kaufvertrag zu diesen Bedingungen genehmigungsfähig sei. Dies sei frühestens im Jahre 1990 der Fall gewesen.
Die Rechnung des Sachverständigen Sch. weise als Auftragsdatum den 06.09.1988 aus, d.h. einen Zeitpunkt, zu dem die Gemeinde nicht habe wissen können, dass der Kaufvertrag wegen des zu geringen Kaufpreises vom 6.060,- M nicht genehmigt würde. zudem werde bestritten, dass die Auftragserteilung an den Sachverständigen Sch. am 06.09.1988 erfolgt und diesem eine Bewertung innerhalb von maximal drei Monaten nicht möglich gewesen sei. Auch hätten diesem nicht derart viele Gutachtenaufträge vorgelegen, dass eine Begutachtung erst nach ca. 1 1/2 bis 2 Jahren möglich gewesen sei.
Es sei nicht ersichtlich, weshalb es dem Beigeladenen zu 3. nicht möglich gewesen sei, den Erwerbsvorgang zu beschleunigen. Dieser habe vielmehr nichts getan. Erst als die Mauer gefallen sei und er mit der Beibehaltung der Situation nicht habe rechnen können, habe er reagiert.
Der Beigeladene zu 3. sei 1988 nicht redlich gewesen. Diese Unredlichkeit setze sich bis 1990 fort. Die Geschwindigkeit, mit der der Kaufvertrag protokolliert und die Umschreibung im Grundbuch erfolgt sei, nachdem die Anmeldung vom 31.01.1990 bekannt geworden sei, spreche für sich. An dem Tag, an dem der Sachbearbeiter auf die vermögensrechtliche Anmeldung reagiert habe, habe er die neuerliche Veräußerung genehmigt.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid des Landrates des Landkreises Bad Doberan vom 28.03.1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 28.06.2002 aufzuheben und das Hausgrundstück S. Straße 20 in K. an die Erbengemeinschaft nach Frau Johanna S. zurückzuübertragen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verteidigt seinen Bescheid.
Die Beigeladene zu 1. verzichtet auf eine Antragstellung.
Die Beigeladenen zu 2. und 3. beantragen,
Sie tragen vor, die Inanspruchnahme des Grundstücks sei rechtmäßig gewesen. Der Abwesenheitspfleger sei verfügungsberechtigt gewesen. Dass keine Verhandlungen mit der Eigentümerin geführt worden seien, führe nicht zur Unwirksamkeit der Enteignung. Sie hätten auf die Inanspruchnahme keinen Einfluss und auch keine Kenntnis gehabt. Der Mietvertrag sei erst am 01.08.1985 nach der zum 01.01.1985 wirksamen Inanspruchnahme geschlossen worden.
Die Enteignung sei nicht durchgeführt worden, um ihnen ein nach damaligen Maßstäben überdimensionales Domizil zu verschaffen. Zunächst seien nicht sie, sondern die Familie K. als Mieter des Hauses vorgesehen gewesen, die ebenfalls aus zwei Erwachsenen und zwei Kindern bestanden habe. Diese habe das Haus nicht bezogen, da sie nicht bereit gewesen sei, die wegen des schlechten Zustandes des Hauses erforderlichen erheblichen Eigenleistungen auf sich zu nehmen. Sie hätten das Haus durch Wohnungstauschvertrag erhalten. Die Wohnung habe anfangs sieben kleine Zimmer und nach dem Umbau zu Wohnzwecken 4 1/2 Zimmer gehabt. Mit dieser Größe habe sie einer Familie mit zwei Kindern zugeteilt werden können.
Ein "Anbahnen" i.S.d. § 4 Abs. 2 S. 2 Buchst. a VermG liege auch vor, wenn ein vor dem Stichtag abgeschlossener Kaufvertrag nach dem Stichtag hinsichtlich des Kaufpreises abgeändert worden sei. Ihnen sei es nicht möglich gewesen, das Grundstück absichtlich unter Wert zu erstehen, da der Kaufpreis nicht zur Disposition gestanden habe. Der Widerruf der Genehmigung des Kaufvertrages spreche eindeutig für ihre Redlichkeit.
Der Erwerbswunsch sei durch den Widerruf der Genehmigung nicht erloschen und der Vorgang damit auch nicht abgeschlossen gewesen. Die Auftragserteilung der Gemeinde an den Sachverständigen Sch. zur Sachwertermittlung mache sonst keinen Sinn. Dieser Gutachter habe die Gutachten nur nebenberuflich erstellt, so dass ihm nur wenig Zeit zur Verfügung gestanden habe; dies habe dazu geführt, dass das Wertgutachten erst nach 16 Monaten erstellt worden sei. Eine Verschleppung bei der Erstellung des Gutachtens wäre ihnen nicht zurechenbar.
Das Verfahren ist gemäß § 13 b der Konzentrationsverordnung in der Fassung vom 16.12.2004 mit Wirkung zum 01.01.2005 in die örtliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts Greifswald übergegangen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Verwaltungsvorgänge und der Gerichtsakte sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.01.2007 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Der Bescheid des Landrates des Landkreises Bad Doberan vom 28.03.1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides - LARoV - vom 28.06.2002 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Die Klägerin ist Berechtigte i.S.d. §§ 3 Abs. 1, 2 Abs. 1 VermG, da ein Anwendungsfall des § 1 Abs. 2 VermG vorliegt. Der streitgegenständliche Vermögenswert wurde wegen eingetretener bzw. bevorstehender Überschuldung enteignet und in Volkseigentum überführt. Insoweit wird zur weiteren Begründung auf die Ausführungen in dem angefochtenen Bescheid Bezug genommen, die sich die Kammer zu eigen macht.
Die Klägerin ist als Mitglied der Erbengemeinschaft nach Johanna S. berechtigt, den vermögensrechtlichen Anspruch zu Gunsten der Erbengemeinschaft geltend zu machen.
Die Rückübertragung des Grundstücks S. Straße 20 in K., Flurstück ... der Flur ... ist jedoch wegen redlichen Erwerbs der Beigeladenen zu 2. und 3. nach § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen.
Danach ist die Rückübertragung u.a. ausgeschlossen, wenn natürliche Personen nach dem 08. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Dies gilt gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG jedoch nicht bei der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden, sofern das dem Erwerb zugrundliegende Rechtsgeschäft nach dem 18.10.1989 ohne Zustimmung des Berechtigten geschlossen worden ist.
Die Beigeladenen zu 2. und 3. haben das streitgegenständliche Grundstück mit Kaufvertrag vom 14.02.1990 und damit nach dem vorgenannten Stichtag des 18.10.1989 erworben. Ein Erwerb von Gebäudeeigentum bzw. die Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts an die Kläger hat vor dem Stichtag ebenfalls nicht stattgefunden.
Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbs. VermG greift die Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 1. Halbs. VermG jedoch nicht ein, wenn a) der Erwerb vor dem 19.10.1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden ist oder b) der Erwerb auf der Grundlage des § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 07. März 1990 (GBL. I Nr. 18 S. 157) erfolgte oder c) der Erwerber vor dem 19.10.1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen hat.
Hier liegt ein Ausnahmetatbestand von der Stichtagsregelung nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG - ein sog. Anbahnungsfall - vor.
Sinn dieser Vorschrift ist es, den redlichen Erwerb nicht am schwerfälligen Verfahrensablauf oder an der Nachlässigkeit der entscheidenden Behörde scheitern zu lassen, weil sich der Erwerb dadurch bis in die Zeit nach dem Stichtag verzögert hat. Aus diesem Grunde verlagert die Vorschrift den für die Beurteilung des schutzwürdigen Vertrauens des Erwerbers maßgeblichen Zeitpunkt vom Abschluss des Veräußerungsvertrages auf den Stichtag vor. Der Erwerberschutz hat allerdings zur Voraussetzung, dass die wesentlichen Erwerbsvoraussetzungen, insbesondere solche Voraussetzungen, die die Person des Erwerbers betrafen oder von ihm zu verantworten waren, bereits zum Zeitpunkt des Stichtages vorlagen und der Erwerb allein noch von der positiven Entscheidung der Behörde über das Erwerbsgesuch und dem Abschluss des Veräußerungsvertrages abhing, da sich andernfalls der Erwerber am Stichtag keine begründete Hoffnung machen konnte, dass seinem Anliegen alsbald nach diesem Zeitpunkt entsprochen werden würde (vgl. BVerwG, Buchholz 428 4 VermG Nr. 42; BVerwG, Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 53).
Diese Voraussetzungen lagen hier vor. Die Beigeladenen zu 2. und 3. haben ein Erwerbsbegehren hinsichtlich des auf dem streitgegenständlichen Grundstück S. Straße 20 in K. befindlichen Gebäudes geäußert. Dies ist jedenfalls mit Abschluss des Kaufvertrages vom 22.07.1988 und damit vor dem Stichtag des 19.10.1989 aktenkundig geworden.
Ein den Erwerberschutz auslösendes Anbahnen des Erwerbs ist hier auch nicht deshalb zu verneinen, weil die Genehmigung des Kaufvertrages vom 22.07.1988 mit Bescheid des Rates des Kreises Rostock vom 22.09.1988 widerrufen wurde. Darin wurde lediglich der in dem Vertrag festgelegte Kaufpreis als zu niedrig beanstandet, da seit der Erstellung des dem Kaufpreis zugrundegelegten Gutachtens erhebliche Investitionen in das Gebäude getätigt wurden, die keine Berücksichtigung bei der Wertermittlung gefunden hatten. Zugleich wurde in dem Bescheid aber darauf hingewiesen, dass durch den Rat der Gemeinde eine neue Schätzung in Auftrag gegeben worden sei. Damit wurde staatlicherseits deutlich gemacht, dass dort keinerlei Bedenken hinsichtlich des Abschlusses eines neuen Kaufvertrages für das betreffende Gebäude zu einem höheren - noch zu ermittelnden - Kaufpreis bestehen. Insoweit liegt gerade keine endgültige und abschließende Ablehnung des Erwerbsgesuchs der Beigeladenen zu 2. und 3. vor; vielmehr sollte lediglich der Kaufpreis an den aktuellen Sachwert des Gebäudes angepasst und den Beigeladenen zu 2. und 3. auch weiterhin die Möglichkeit des Eigentumserwerbs an dem Gebäude erhalten werden.
Auch seitens der Beigeladenen zu 2. und 3. ist von einem Fortdauern ihres geäußerten Erwerbsbegehren auszugehen. Zwar wurde der zunächst festgelegte Kaufpreis als zu gering beanstandet; dass diese jedoch zum Abschluss eines Kaufvertrages zu einem höheren Kaufpreis nicht bereit gewesen sind, lässt sich den Umständen gerade nicht entnehmen. vielmehr lässt sich daraus, dass der Beigeladene zu 3. als Bürgermeister der Gemeinde K. tätig war, schließen, dass dieser von der Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des zu vereinbarenden Kaufpreises wusste. Außerdem wurde ihm dies im Bescheid des Rates des Kreises Rostock vom 22.07.1988 ausdrücklich mitgeteilt. Hieraus ergab sich für die Beigeladenen zu 2. und 3., dass ihr Erwerbsbegehren staatlicherseits nicht durch den Widerruf der Genehmigung als endgültig abgelehnt bzw. abgeschlossen betrachtet wurde, sondern dieses vielmehr noch durch Abschluss eines neuen Kaufvertrages - zu einem anderen noch zu ermitttelnden Preis - erfüllt werden sollte. Dass die Beigeladenen zu irgendeinem Zeitpunkt zu erkennen gegeben haben, sie seien nicht bereit, einen höheren Kaufpreis als den zunächst im Kaufvertrag vom 22.07.1988 in Höhe von 6.060,- M vereinbarten zu zahlen, ergibt sich aufgrund der geschilderten Umstände gerade nicht.
Insoweit bedurfte es nach dem Widerruf der erteilten Genehmigung für den Kaufvertrag vom 22.07.1988 wegen des zu gering festgelegten Kaufpreises nicht erneut eines ausdrücklich bekundeten Begehrens der Beigeladenen zu 2. und 3., das Gebäude auch zu einem wesentlich höheren Kaufpreis erwerben zu wollen.
Es ist auch unschädlich, dass der für das Gebäude zu zahlende Kaufpreis erst nach dem Stichtag ermittelt wurde. Die Erfüllung des Tatbestandsmerkmal der Erwerbsanbahnung setzt voraus, dass die wesentlichen, in der Person des Erwerbers begründeten oder von diesem zu verantwortenden Erwerbsbedingungen bereits zum Zeitpunkt des Stichtages vorlagen (vgl. BVerwG, VIZ 2000, 153 - 156). Mit dem Schutzzweck der Anbahnungsregelung wäre es jedoch nicht vereinbar, wenn das zum Erwerb führende Rechtsgeschäft vor dem Stichtag in allen seinen Einzelheiten, gleichsam unterschriftsreif verhandelt sein müsste. Eine weitere Konkretisierung des in seinen Umrissen bereits festgelegten Veräußerungsgeschäfts kann daher auch noch nach dem Stichtag erfolgen. Dafür spricht schon der Wortlaut der Vorschrift, wonach die schriftliche Beantragung des Erwerbs für ein Anbahnen ausreicht, ohne dass vom Gesetz weitere Anforderungen hinsichtlich einer inhaltlichen Ausgestaltung des Rechtsgeschäfts aufgestellt werden. Im übrigen war die Möglichkeit der Vertragsgestaltung bei Erwerb eines volkseigenen Eigenheimes insbesondere hinsichtlich der Kaufpreisgestaltung den Vertragschließenden weitgehend entzogen und unterlag nicht der Vertragsautonomie. Der Kaufpreis war nach § 4 der Ersten Durchführungsbestimmung zum Eigenheimgesetz vom 19. Dezember 1973 (GBl. DDR I S. 590) von dem für die preisrechtliche Überwachung des Grundstücksverkehrs zuständigen örtlichen Staatsorgan - grundsätzlich die Abteilung Finanzen beim Rat des Kreises - zu ermitteln (vgl. BVerwG, VIZ 2000, 153 - 156). Der von diesem bestimmte Kaufpreis war für die Vertragsparteien bindend.
Zwar lagen zwischen der Auftragserteilung der Gemeinde K. vom 06.09.1988 an den Gutachter Sch. zur Ermittlung des aktuellen Sachwertes des Gebäudes in der S. Straße 20 und dem Abschluss des zum Eigentumserwerb führenden Kaufvertrag vom 14.02.1990 knapp 1 1/2 Jahre; dies hat jedoch nicht zu einer Unterbrechung des Zusammenhangs zwischen Anbahnung und Rechtsgeschäft geführt. Hierbei handelt es sich um eine Verzögerung, die aus Gründen erfolgte, auf die die Beigeladenen zu 2. und 3. keinen Einfluss hatten. Die Beauftragung des Gutachters Sch. war durch die Gemeinde erfolgt, die dementsprechend beim Gutachter die Fertigstellung des Gutachtens hätte anmahnen können. Der Beigeladene zu 3. hatte als Privatperson diese Möglichkeit der Einflussnahme nicht; dass er in seiner Funktion als Bürgermeister nicht zu Gunsten seines eigenen Eigentumserwerbs beschleunigend eingegriffen hat, ist ihm nicht anzulasten. Dies spricht vielmehr dafür, dass er seine Dienstgeschäfte und Privatangelegenheiten von einander getrennt hat.
Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass der Sachverständige Sch. nur nebenberuflich als Gutachter tätig war, so dass es nach seinen eigenen Angaben zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen bei der Fertigung der Wertgutachten kam. Solche Verzögerungen sind hier den Beigeladenen zu 2. und 3. aus den genannten Gründen nicht anzulasten.
Die Beigeladenen haben das Gebäudeeigentum und das dingliche Nutzungsrecht auch redlich erworben. Der Begriff der Redlichkeit ist im Vermögensgesetz nicht definiert. Vielmehr sind in § 4 Abs. 3 VermG drei Regelbeispiele wiedergegeben, deren Eingreifen im Regelfall die Unredlichkeit des Erwerbs begründen.
Der Erwerb des Eigentums an dem auf dem Grundstück S. Straße 20 in K. befindlichen Gebäude durch die Beigeladenen zu 2. und 3. erfüllt weder die Voraussetzungen der in § 4 Abs. 3 VermG genannten Regelbeispiele noch ergeben sich im Übrigen Umstände, aus denen auf ihre Unredlichkeit geschlossen werden könnte.
Nach § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG ist ein Rechtserwerb als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen.
Mit den einschlägigen Vorschriften steht der Erwerb durch die Beigeladenen zu 2. und 3. in Einklang. Eine illegitime Bevorzugung bzw. eine außerplanmäßige Verschaffung einer Erwerbsgelegenheit hat nach Überzeugung der Kammer nicht zum Erwerb des Gebäudes geführt.
Maßgeblich für den Erwerb durch die Beigeladenen zu 2. und 3. ist in erster Linie das Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19.12.1973 (GBL. DDR I, Nr. 58 S. 578; abgedr. RWS-Dok. Band III, ZUG 4.11). Nach § 1 Abs. 1 dieses Gesetzes war der Verkauf volkseigener Eigenheime an Bürger der DDR zulässig; nach § 2 war für den zugehörigen Grund und Boden ein Nutzungsrecht zu verleihen. Diesen Regelungen entsprechend wurde der Kaufvertrag vom 14.02.1990 mit den Beigeladenen zu 2. und 3. geschlossen und diesen mit Wirkung zum 01.04.1990 ein dingliches. Nutzungsrecht an dem betreffenden Grundstück verliehen.
Der Erwerb stand auch im Einklang mit 5 1 Abs. 2 des vorgenannten Gesetzes, wonach die Gebäude bevorzugt Arbeiterfamilien und kinderreichen Familien anzubieten waren. Zwar dürfte es sich bei der Familie der Beigeladenen zu 2. und 3. mit zwei Kindern nicht bereits um eine kinderreiche Familie gehandelt haben. Aus § 1 Abs. 2 folgt aber nicht zwingend, dass volkseigene Eigenheime nur von kinderreichen Familien erworben werden konnten, sondern die Vorschrift bestimmte lediglich deren Bevorzugung. Aus der Durchführungsbestimmung ergibt sich aber, dass ein Verkauf nur an Bewohner zulässig war. Gemäß § 2 Abs. 1 der 1. Durchführungsbestimmung zum Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke (DB) vom 19.12.1973 (GBl. DDR I, Nr. 59 S. 590) konnten volkseigene Eigenheime und volkseigene Miteigentumsanteile an Eigenheimgrundstücken an Bürger verkauft werden, die das Eigenheim zum Zeitpunkt des Verkaufes bewohnten oder denen von dem für die Wohnraumlenkung zuständigen Organ vor Abschluss des Kaufvertrages die Zuweisung für diesen Wohnraum erteilt wurde.
Die Beigeladenen zu 2. und 3. waren nicht nur zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages vom 14.02.1990 Mieter und damit Bewohner der in dem Gebäude befindlichen Wohnung; sie hatten bereits am 01.08.1985 einen Mietvertrag für diese Wohnung mit der Gemeinde K. abgeschlossen nachdem der Beigeladene zu 3. unter dem 24.07.1985 eine Wohnraumzuweisung für die Wohnung bestehend aus 4 1/2 Zimmern erhalten hatte. Dementsprechend hätte ein alternativer Verkauf an einen etwaigen anderen Interessenten gegen die genannten Vorschriften verstoßen.
Zudem ist die Zuweisung der betreffenden Wohnung an die Familie der Beigeladenen zu 2. und 3. nicht entgegen den Vorschriften der DDR erfolgt. Maßgeblich ist insoweit die Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 14.09.1967 (GBl. DDR I, S. 733). Nach deren § 10 Abs. 1 hatten die für die Wohnraumlenkung zuständigen Organe bei ihren Entscheidungen die Dringlichkeit des Wohnbedarfs und soziale Erfordernisse zu berücksichtigen. Die Größe der den Beigeladenen zu 2. und 3. zugewiesenen Wohnung ist insoweit nicht zu beanstanden. Nach dem Umbau des ursprünglich als Landambulatorium genutzten Gebäudes mit einer Anzahl von sieben Zimmern hatte die Wohnung lediglich noch 4 1/2 Zimmer, was von der Größe her der Zuweisung an eine vierköpfige Familie nicht entgegenstand. Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass die Wohnung zunächst der Familie K. als Wohnung angeboten worden war, die ebenfalls aus zwei Erwachsenen und zwei Kindern bestand; diese hatten jedoch die Wohnung abgelehnt, da ihnen der wegen des schlechten Zustandes des Gebäudes erforderliche Aufwand zu hoch erschienen war. Erst nach dieser Ablehnung durch die Familie K. erhielten die Beigeladenen zu 2. und 3. die Wohnraumzuweisung für die genannten Wohnung, so dass hier nicht von einer rechtswidrigen Bevorzugung hinsichtlich der Größe der zugewiesenen Wohnung auszugehen ist.
Auch die Annahme eines unredlichen Erwerbs der Beigeladenen zu 2. und 3. nach § 4 Abs. 3 Buchst. b VermG ist hier zu verneinen. Danach liegt Unredlichkeit vor, wenn der Rechtserwerb darauf beruhte, dass der Erwerber durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs oder auf die Auswahl des Erwerbsgegenstandes eingewirkt hat.
Es ist nicht ersichtlich, dass der Beigeladene zu 3. als Bürgermeister der Gemeinde K. diese besondere Stellung bei der Wohnraumzuweisung ausgenutzt hat. Vielmehr sollte dieser zunächst eine sog. Neubauwohnung beziehen und die Familie K. die Wohnung in der S. Straße 20. Erst nachdem Familie K. den Bezug der Wohnung abgelehnt hatte, wurde dem Beigeladenen zu 3. diese im Rahmen eines sog. Wohnungstausches angeboten; die Familie K. erhielt dafür die zunächst für die Familie des Beigeladenen zu 3. vorgesehene Wohnung im Neubaublock. Insoweit hat der Beigeladene zu 3. weder Einfluss auf die Auswahl des Mieters bei der Wohnraumzuweisung noch auf eine Zuweisung einer zu großen Wohnung genommen.
Auch im übrigen liegt nach Überzeugung der Kammer durch den Beigeladenen zu 3. keine Ausnutzung seiner persönlichen Stellung als Bürgermeister vor, um den Erwerb des Hauses in der S. Straße 20 an ihn zu erreichen.
Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang anspricht, dass der Beigeladene zu 3. an dem Verfahren, das zur Enteignung der damaligen Eigentümerin, Johanna S., geführt hat, direkt und unmittelbar beteiligt gewesen sei und dies den Schluss nahe lege, dass dieser zielgerichtet die Enteignung betrieben habe, um selbst das Eigentum an dem Gebäude erwerben zu könne, ist dem nicht zu folgen.
Der Beigeladene zu 3. wurde im Mai 1984 zum Bürgermeister der Gemeinde K. gewählt und ihm wurden die Amtsgeschäfte im Juli 1984 übergeben. Zu diesem Zeitpunkt war jedoch das Verfahren, das letztlich zur Enteignung der damaligen Eigentümerin nach dem Aufbaue führte, bereits eingeleitet worden. Der Rat der Gemeinde hatte sich bereits mit Beschluss vom 22.03.1984 mit der Übernahme u.a. des streitgegenständlichen Grundstücks in das staatliche Eigentum befasst. Daraufhin hatte der Verwalter des Grundstücks, der VEB Gebäudewirtschaft T. mit Schreiben vom 21.06.1984 den Rat der Gemeine K. gebeten, u.a. für das Grundstück S. Straße 20 das Aufbaugesetz zur Anwendung kommen zu lassen, da sich das Gebäude in einem sehr schlechten Zustand befinde und im Volkswirtschaftsplan vorgesehen sei, das Gebäude zu rekonstruieren und zu modernisieren. Das Inanspruchnahmeverfahren nach dem Aufbaugesetz war also bereits eingeleitet worden, als der Beigeladene zu 3. seine Dienstgeschäfte im Juli 1984 aufnahm. Soweit er im Verlaufe des aufgrund des vorgenannten Antrags des VEB Gebäudewirtschaft T. eingeleiteten Verfahrens nach dem Aufbaugesetz zur Inanspruchnahme des streitgegenständlichen Grundstücks wiederholt Schriftstücke unterzeichnete, führt dies nicht dazu, dass von einer Ausnutzung seiner persönlichen Stellung als Bürgermeister ausgegangen werden könnte. Vielmehr hat er das bereits eingeleitete Verfahren fortgeführt, was seinen Pflichten als amtierender Bürgermeister entsprach, da er als solcher für die Vorbereitung der Inanspruchnahme zuständig war. Der Inanspruchnahmebescheid selbst wurde durch den Rat des Kreises Rostock ausgesprochen. Dass der Beigeladene zu 3. auf dessen Entscheidung Einfluss genommen hat, ist nicht ersichtlich.
Auch ist nach Überzeugung der Kammer nicht ersichtlich, dass der Kläger die Inanspruchnahme des Grundstücks zielgerichtet betrieben hat, um als Mieter die Wohnraumzuweisung zu erlangen bzw. späterhin das Eigentum an dem Gebäude erwerben zu können. Gegen ein Ausnutzen seiner Stellung als Bürgermeister spricht insbesondere auch, dass die Genehmigung des Kaufvertrages aus dem Jahre 1988 wegen Beanstandung des vereinbarten Preises widerrufen wurde. Dem Beigeladenen zu 3. ist es gerade nicht gelungen, diesen Preis durchzusetzen; vielmehr ist es zur Einholung eines neuen Gutachtens gekommen, das dann als Grundlage für die Ermittlung des Kaufvertrages vom 06.09.1988 festgelegten Preises diente.
Da es sich bei den in § 4 Abs. 3 VermG aufgelisteten Fällen um sog. Regelbeispiele handelt, ist die dortige Aufzählung nicht abschließend, so dass sich eine Unredlichkeit des Erwerbers auch aus sonstigen Umständen des Einzelfalles ergeben kann.
Eine Unredlichkeit des Beigeladenen zu 3. könnte sich allenfalls daraus ergeben, dass er seine aufgrund seiner Eigenschaft als Bürgermeister vorhandenen Kenntnisse in besonderer Weise ausgenutzt hat, um das Eigentum an dem Gebäude in der S. Straße 20 in K. zu einem zu geringen Preis zu erwerben. Für das betreffende Gebäude war im Rahmen des Inanspruchnahmeverfahrens durch den Sachverständigen J. unter dem 19.03.1985 ein Wertgutachten erstellt worden, das für das Gebäude einen Sachwert in Höhe von 6.060,- M auswies. Dem Beigeladenen zu 3. war jedoch aufgrund seiner dienstlichen Stellung bekannt, dass zwischenzeitlich - von der Gemeinde K. und ihm selbst - erhebliche Wertverbesserungen vorgenommen worden waren, so dass der in dem vorgenannten Gutachten ausgewiesene Wert nicht - mehr - dem tatsächlichen Wert des Gebäudes entsprach. Ob der Umstand, dass der Beigeladene zu 3. diese Kenntnis verwendete, um einen für ihn günstigen Vertragsschluss zu einem zu niedrigen Preis zu erreichen, bereits dessen Unredlichkeit im Sinne des § 4 Abs. 3 VermG zu begründen vermag, kann die Kammer hier offen lassen. Jedenfalls hat der Beigeladene zu 3. nachdem der in dem Kaufvertrag von 1988 festgelegte zu geringe Preis von der Abteilung Finanzen des Rates des Kreises beanstandet worden war, das Gebäude zu dem deutlich höheren - aufgrund eines weiteren Gutachten ermittelten - Kaufpreises erworben. Selbst wenn in dem genannten Verhalten eine Unredlichkeit des Beigeladenen zu 3. zu sehen gewesen sein sollte, so wäre diese jedenfalls in dem Zeitpunkt weggefallen, in dem der zu geringe Kaufpreis beanstandet worden war und der Beigeladene zu 3. dennoch nicht von seinem Kaufbegehren Abstand genommen, sondern daran festgehalten hat, obwohl ihm bekannt gewesen war, dass durch die Gemeinde ein neues Gutachten zur Ermittlung des aktuellen Wertes des Gebäudes unter Berücksichtigung der durchgeführten Investitionen in Auftrag gegeben worden war. Ihm war in seiner dienstlichen Eigenschaft bekannt, dass die Preise für den Erwerb von Gebäudeeigentum aus Volkseigentum heraus, nicht frei verhandelbar, sondern staatlicherseits festgeschrieben waren. Der Beigeladene zu 3. war daher jedenfalls nach Widerruf der Genehmigung des Kaufvertrages vom 22.07.1988 redlich, da er zu einem Erwerb des Gebäudeeigentums auch zu dem nunmehr gutachterlich festzustellenden Wert bereit war.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3 Abs. 1, 2 Abs. 1 VermG, da ein Anwendungsfall des § 1 Abs. 2 VermG
§ 4 VermG
§ 1 Abs. 2 VermG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 4 Abs. 2 VermG
§ 4 Abs. 2 Satz 2 VermG
§ 4 Abs. 3 VermG
§ 13 b der Konzentrationsverordnung