Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-06-21, Aktenzeichen 206 C 28/22
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2022:0621.206C28.22.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Beklagten werden verurteilt, die im Haus ... straße ..., ... Berlin, gelegene Wohnung im Vorderhaus, 2. OG rechts, bestehend aus 3 Zimmern,1 Kammer, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Toilette mit Bad, einem Balkon sowie dem zugewiesenen Kellerraum Nr. ... zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagten zu 1) und 2) werden des Weiteren verurteilt, an die Klägerin 1.428,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.02.2022 zu zahlen.
3. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2022 eingeräumt.
4. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Klägerin 30 %, die Beklagten zu 1) bis 3) als Gesamtschuldner 20 % und die Beklagten zu 1) und 2) weitere 50 % als Gesamtschuldner. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) und 2) trägt die Klägerin 30 %. Der Beklagte zu 3) trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin hinsichtlich des Tenors zu 2) und der von ihr zu vollstreckenden Kosten jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Den Beklagten zu 1) und 2) wird nachgelassen, die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages leisten.

Tatbestand:
Die Klägerin ist seit dem 20.10.2020 Eigentümerin des Objekts ... straße ..., ... Berlin. Der vormalige Eigentümer vermietete die im Vorderhaus, 2. OG rechts belegene Wohnung mit Mietvertrag vom 01.04.1976 an den Beklagten zu 1) und die Beklagte zu 2).
Die Beklagte zu 2) zog im Jahr 1985 aus beruflichen Gründen nach ....
Der Beklagte zu 1) heiratete im Jahr 1990 Frau ..., geb. .... Sie sind die Eltern des im Jahr 1990 geborenen ... und des im Jahr 1996 geborenen .... Frau ... ist darüber hinaus die Mutter der im Jahr 1985 geborenen ....
Im Jahr 1989 hatte die Ehefrau des Beklagten zu 1) ein Einfamilienhaus in der ... straße ... in ... Berlin erworben, in das der Beklagte zu 1) im Jahr 1991 mit einzog. Dort lebte neben der fünfköpfigen Familie in dem Zeitraum 1992 bis 2003 auch die betreuungsbedürftige Mutter der Ehefrau des Beklagten zu 1).
Die Bruttokaltmiete betrug zuletzt 477,86 €.
Im Jahr 2009 zog die Tochter des Beklagten zu 1) in die Wohnung (mit) ein, was der Beklagte zu 1) der damaligen Hausverwaltung mitteilte.
Nachdem die Klägerin die Liegenschaft erworben hatte, stellte deren Geschäftsführer fest, dass am Briefkasten der streitgegenständlichen Wohnung ein Schild mit den Namen „...“ angebracht war.
Der Beklagte zu 1) ist mit Erstwohnsitz unter der Anschrift ... straße ..., ... Berlin, und mit Zweitwohnsitz unter der streitgegenständlichen Anschrift gemeldet. Unter der Anschrift ... straße ... war zugleich ... gemeldet, bei dem es sich um den früheren Lebenspartner und jetzigen Ehemann von Frau ... handelt.
Seit September 2017 wurde die Miete von dem gemeinsamen Konto der Frau ... und des Herrn ... überwiesen, aktuell wieder von dem Beklagten zu 1).
Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.11.2020 ließ die Klägerin anfragen, wer in der Wohnung gemeldet sei. Der Beklagte zu 1) ließ mit anwaltlichem Schreiben vom 17.12.2020 (Bl. 25 d.A.) mitteilen, dass Hauptmieter nach wie vor er und die Beklagte zu 2) seien; mit bewohnt werde die Wohnung von seiner Tochter, ....
Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.01.2021 (Bl. 28, 29 d.A.) forderte die Klägerin die Beklagten zu 1) und 2) auf, die unberechtigte Nutzungsüberlassung der Wohnung an ... und ... zu beenden.
Im Februar 2021 zog die Tochter des Beklagten zu 1) zusammen mit ihrem Ehemann nach .... Über den Auszug informierte der Beklagte zu 1) die Klägerin mit Schreiben vom 12.02.2021.
Im März 2021 teilte der Beklagte zu 1) der Klägerin mit, dass er seinen Sohn ... im Einverständnis mit der Beklagten zu 2) in die häusliche Gemeinschaft aufnehme.
Die Klägerin beauftragte die ... Detektei mit der Recherche zu den Wohnverhältnissen in der streitgegenständlichen Wohnung. Diese stellte der Klägerin unter dem 20.10.2021 sowie unter dem 09.11.2021 insgesamt 5.938,10 € für die Ermittlungstätigkeit in Rechnung (Bl. 42, 43 d.A.).
Mit Schreiben vom 07.12.2021 (Bl. 36 ff und 39 ff d.A.) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gegenüber dem Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2).
Die Klägerin behauptet:
Die Beklagten zu 1) und 2) hätten die Wohnung vollständig dem Beklagten zu 3) zur Nutzung überlassen und würden die streitgegenständliche Wohnung selbst nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen.
Der Zeuge ..., ein Ermittler der ... Detektei, habe am 01.12.2021 die im 3. OG lebende Mieterin Frau ..., deren Wohnung direkt über der streitgegenständlichen Wohnung liege, befragt. Diese habe mitgeteilt, dass sie schon lange im Haus wohne und die Nachbarschaft kenne. Auf die Frage, ob der Beklagte zu 1) dort wohne, habe sie geantwortet: „Nein, das ist der Sohn, der jetzt in der Wohnung wohnt. Der alte ... und die Frau wohnen hier schon gefühlt sein 100 Jahren nicht mehr.“ Sie habe bestätigt, den Beklagten zu 1) schon lange nicht mehr gesehen zu haben.
Am 06.11.2021 habe der Zeuge ..., ein weiterer Ermittler, in dem Einfamilienhaus ... straße ..., ... Berlin, eine ca. ... Jahre alte Frau angetroffen, die sich als Frau ... zu erkennen gegeben habe. Der Zeuge habe angegeben, es gebe Probleme mit der Zustellung von Paketen und habe gefragt, ob es möglich sei, dass ihr Ehemann, der Beklagte zu 1), ein Paket unter der Anschrift ... straße ... angenommen haben könnte. Frau ... habe geantwortet: „Also das kann ich ausschließen, da mein Mann dort schon lange nicht mehr wohnt. Wenn, könnte das nur der Sohn gewesen sein, den können Sie nochmal fragen, da der dort wohnt.“
Die Klageschrift ist dem Beklagten zu 1) am 22.02.2022 und der Beklagten zu 2) am 23.02.2022 zugestellt worden.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen,
1. die im Haus ... straße ..., ... Berlin, gelegene Wohnung im Vorderhaus, 2. OG rechts, bestehend aus 3 Zimmern,1 Kammer, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Toilette mit Bad, einem Balkon sowie dem zugewiesenen Kellerraum Nr. ... zu räumen und sofort, hilfsweise zum 30.09.2022, an sie herauszugeben.
2. an sie gesamtschuldnerisch die vorgerichtlichen Ermittlungskosten in Höhe von 5.938,10 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (Zustellung der Klage am 22.02. bzw. 23.02.2022) zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten:
Die Beklagte zu 2) habe ihren Mitbesitz an der Wohnung nicht aufgegeben, da sie mindestens dreimal pro Jahr für einige Tage nach Berlin komme, um ihre Freunde zu besuchen. Sie halte sich weiterhin gelegentlich in der Wohnung auf und übernachte dort.
Der Beklagte zu 1) sei zu keinem Zeitpunkt aus der Wohnung ausgezogen. Er habe dort seinen zweiten Lebensmittelpunkt. Er habe seine Möbel in der Wohnung belassen und nutze diese seit jeher zwei- bis dreimal in der Woche, um sich zurückzuziehen und dort zu malen. Er sei pensionierter ... und gehe weiterhin seinem Hobby der Malerei nach und male Bilder an einer Staffelei. Dazu finde er in der streitgegenständlichen Wohnung die nötige Ruhe und Muße, insbesondere vor dem Hintergrund, dass seine Schwiegermutter in dem Zeitraum 1992 bis 2003 mit in dem Einfamilienhaus gelebt habe. Die Wohnung sei gut zum Malen geeignet, da die Räume hoch seien und Licht hereinkomme. Die Staffelei und die Farbutensilien seien zurzeit in der Kammer der Wohnung untergebracht. Zudem finde er dort seine notwendige Ruhe und gesundheitliche Entspannung, nachdem er im Jahr 2014 einen schweren Herzinfarkt erlitten habe.
Der Beklagte zu 1) bepflanze jedes Jahr im Frühjahr den Balkon und wässere die Pflanzen regelmäßig. Auch innerhalb der Wohnung habe er im Erker verschiedene Zimmerpflanzen, die er regelmäßig bewässere und pflege. Zudem bestücke er regelmäßig den Kühlschrank in der Küche mit Essensvorräten und besorge Getränke; auch beschaffe er im Winter Briketts, um die Öfen zu beheizen.
Herr ... sei im Jahr 2009, nachdem seine Eltern aus Berlin weggezogen waren, mit in das Einfamilienhaus in der ... straße eingezogen, wo er bereits zuvor zusammen mit der Tochter ... gelebt habe.
Die Tochter sei dann im Jahr 2009 mit in die streitgegenständliche Wohnung gezogen, um sich - wie der Beklagte zu 1) - aus dem Mehrpersonenhaushalt in der ... straße zurückzuziehen und mit ihrem Vater in einer räumlich ruhigen Atmosphäre in der streitgegenständlichen Wohnung wohnen zu können. Sie habe die Wohnung vornehmlich genutzt, um sich auf ihre erste Ausbildung als ... und anschließend auf das Medizinstudium und die diversen Prüfungen zur Ausbildung als Ärztin vorzubereiten.
Die Beziehung zwischen der Tochter und Herrn ... habe sich im Laufe der Jahre dergestalt intensiviert, dass er sehr häufig bei ihr in der ... straße ... übernachtet habe. Im Rahmen der Suche nach einer gemeinsamen Wohnung sei es sinnvoll gewesen, eine gemeinsame Briefadresse zu haben. Der Name des Herrn ... sei damals von der Hausverwaltung am Briefkasten angebracht worden. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung sei in der Vergangenheit stets vom Beklagten zu 1) allein gezahlt worden. Lediglich aus familieninternen Gründen sei die Miete seit September 2017 vom Konto des gemeinsamen Kontos seiner Tochter und Herrn ... überwiesen worden. Herr ... sei jedoch nicht in die streitbefangene Wohnung aufgenommen worden, sondern habe in der Mansarde in der ... straße unverändert seinen Wohnsitz gehabt.
Frau ... habe sich vor ihrem Auszug aus der Wohnung vorwiegend in ... aufgehalten, weil sie dort Medizin studiert habe. Nach ihrem Auszug habe seine Tochter den Beklagten zu 1) wechselweise in der ... straße und in der streitgegenständlichen Wohnung besucht.
Der Beklagte zu 3) habe auch noch in der ... straße seinen eigenen Wohnbereich. Er halte sich wechselweise dort und in der streitbefangenen Wohnung auf. Es würden zwei elterliche Haushalte existieren. Es sei dem Beklagten zu 1) und seinem Sohn freigestellt, ob letzterer im elterlichen Haushalt in der ... straße wohne oder im Haushalt seines Vaters. In gleicher Weise sei es der Tochter freigestellt gewesen, sich im Einvernehmen mit ihren Eltern dafür zu entscheiden, im väterlichen Haushalt zu wohnen. Der Beklagte zu 3) habe keinen eigenständigen Mitbesitz an der Wohnung, sondern nutze dieses als Familienmitglied.
Der Beklagte zu 1) habe in dem Haus ... straße ... regelmäßigen Kontakt zu anderen Mitmietern, mit denen er sich insbesondere darüber austausche, wie es mit den bestehenden Mietverhältnissen weitergehe, nachdem die Klägerin die Immobilie käuflich erworben und in Wohnungseigentum aufgeteilt habe.
Für den Fall, dass tatsächlich am 01.12.2021 die Mieterin ... von einem Detektiv befragt worden sei, werde deren Aussage bestritten. Der Beklagte zu 1) habe die Zeugin selten gesehen, da er nicht an deren Wohnung vorbeigehen müsse, um in seine Wohnung zu gelangen.
Das Gespräch am 06.11.2021 habe nicht mit dem behaupteten Inhalt stattgefunden. Die Zeugin ... sei nicht nach der Paketzustellung unter der Anschrift ... straße ... bezüglich des Beklagten zu 1) befragt worden. Sie habe die angebliche Aussage nicht gemacht. Wäre sie danach befragt worden, hätte sie den anwesenden Beklagten zu 1) herbei geholt. Sie sei vielmehr danach gefragt worden, ob Pakete für die Bewohnter des Hauses ... straße ... zugestellt werden könnten. Darauf habe sie geantwortet, dass die bisher dort wohnende Familie ... seit ein paar Monaten nicht mehr dort wohne und sie deshalb keine Pakete mehr annehme.
Die Beklagten bestreiten die Detektivkosten dem Grunde und der Höhe nach, letzteres mit der Begründung, es würden sämtliche substanziierten Angaben zur Zusammensetzung dieser Kosten fehlen.
Die Beklagten sind der Auffassung, es sei nicht zu beanstanden, dass der Mieter eine Haupt- und eine Nebenwohnung innehabe; den Mieter treffe auch keine Gebrauchspflicht. Auch dürfe er seine erwachsenen Kinder mit in die Wohnung aufnehmen. Der Beklagte zu 1) habe die Wohnung nicht Dritten überlassen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
I. Die Beklagten sind gemäß § 546 Absatz 1 und Absatz 3 BGB zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet, da das zwischen den Beklagten zu 1) und 2) und der Klägerin bestehende Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 07.12.2021 beendet worden ist.
1. Die Kündigung ist formell nicht zu beanstanden, da der Kündigungsgrund hinreichend angegeben wurde (§ 569 Abs. 5 ZPO).
2. Die Klägerin war auch gemäß § 543 Abs.1, Abs. 2 Ziffer 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Danach liegt ein wichtiger Grund, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt (§ 540 BGB).
Vorliegend ist davon auszugehen, dass der Beklagte zu 1) im Einverständnis mit der Beklagten zu 2) die Wohnung dem Beklagten zu 3) zur alleinigen Nutzung überlassen hat, wobei es für die Beurteilung der Wohnverhältnisse entscheidend darauf ankommt, wo der Mieter und der Dritte ihren jeweiligen Lebensmittelpunkt haben.
Der Mieter ist grundsätzlich zur Daueraufnahme solcher Personen, mit denen er sein Leben und seine Wohnung teilen will, berechtigt, wobei entscheidend ist, dass die aufgenommenen Personen in den Haushalt des Mieters integriert werden. Nach der Gesetzesbegründung zu § 553 BGB (BT-Drs. 14/4553) ist Hauptanwendungsfall des berechtigen Interesses die Aufnahme des Lebenspartners; damit stellt sich die Regelung primär als Korrektiv dafür dar, dass auch mit der Aufnahme des Lebenspartners eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vorliegt. Daraus folgt, dass es nicht Sinn und Zweck der Regelung ist, dass der Gesichtspunkt des gemeinsamen Wohnens völlig in den Hintergrund tritt; allein wirtschaftliche Interessen reichen für die Überlassung der Wohnung nicht aus. Unter diesen Umständen hat die Rechtsprechung das Merkmal des Lebensmittelpunkts als Abgrenzungskriterium entwickelt (LG Berlin, Urteil vom 07. Juni 2005 – 65 S 364/04 –, Rn. 15 - 21, juris). Einerseits trägt es dem Interesse des Mieters Rechnung, der an seinem Lebensmittelschwerpunkt die Frage, mit wem er die Wohnung bewohnen möchte, anhand seiner Vorlieben selbst beantworten möchte, und berücksichtigt andererseits die gesetzliche Grundregelung, wonach die Untermiete grundsätzlich untersagt ist.
Hinsichtlich des Lebensmittelpunktes der Beklagten zu 1) und 2) gilt Folgendes:
1. Bezüglich der Beklagten zu 2) steht bereits aufgrund des unstreitigen Sachverhalts fest, dass diese ihren Lebensmittelpunkt nach ... verlegt hat. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte zu 2) berufsbedingt nach ... gezogen ist und dort ihren Lebensmittelpunkt hat. Nach ihrem eigenen Vortrag kommt sie nur etwa dreimal pro Jahr für einige Tage nach Berlin, um ihre Freunde zu besuchen, und übernachtet dann in der streitgegenständlichen Wohnung. Insoweit kann von einem (zweiten) Lebensmittelpunkt in Berlin nicht im Ansatz die Rede sein. Auf die Frage, ob sie noch Mitbesitz an der Wohnung hat, kommt es nicht an.
2. Aber auch der Beklagte zu 1) hat seinen Lebensmittelpunkt nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung. Hierfür spricht bereits der eigene Vortrag des Beklagten zu 1). Im Jahr 1990 heiratete er Frau ..., geb. ..., und beide zogen kurze Zeit später gemeinsam in das von ihr erworbene Einfamilienhaus in der ... straße .... Die häusliche Gemeinschaft ist eines der Grundelemente der ehelichen Lebensgemeinschaft, sofern nicht die Ehegatten im gegenseitigen Einverständnis eine andere Lebensführung vereinbart haben und absprachegemäß eigenständige Haushalte führen (Grüneberg, Rn. 6 zu § 1353 BGB). Der Beklagte zu 1) und die Zeugin ... haben ersichtlich einen gemeinsamen räumlichen Lebensmittelpunkt in dem Einfamilienhaus begründet. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass der Beklagte zu 1) die Wohnung in der ... straße nach Umzug in die ... straße weiterhin zeitweise erst zum Arbeiten, später zum Malen nutzte und nutzt; einen zweiten Lebensmittelpunkt hat er dort jedoch nicht beibehalten.
Zwar ist grundsätzlich denkbar, dass zwei Wohnungen parallel bewohnt und dadurch zwei Lebensmittelpunkte begründet werden; dies setzt jedoch voraus, dass beide Wohnungen in etwa in gleichem Umfang genutzt werden. Hiervon kann allerdings nicht ausgegangen werden. Der Beklagte zu 1) hat vorgetragen, er nutze die Wohnung zwei- bis dreimal pro Woche, um sich zurückzuziehen und zu malen. Er isst und schläft jedoch - von wenigen Ausnahmen abgesehen - in dem Einfamilienhaus. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 30. Januar 2001 – 64 S 422/00 –, juris) ist bei einem Aufenthalt nur noch ein- bis zweimal die Woche nicht davon auszugehen, dass die Wohnung weiterhin Lebensmittelpunkt ist. Auch bei einer Nutzung an drei Tagen nur tagsüber zum Malen ist dies zu verneinen. Genauso hat dies auch die als Zeugin vernommene Ehefrau des Beklagten zu 1) gewertet. Auf die Frage, was sie antworte, wo sie und ihr Mann leben würden, hat sie ohne zu zögern geantwortet „in der ... straße“. Ferner hat sie - nach dem Lebensmittelpunkt ihres Ehemannes befragt - geantwortet, dieser liege eindeutig in der ... straße.
Der Beklagte zu 1) mag seine Möbel in der Wohnung gelassen und diese dem jeweils dort wohnenden Kind zur Nutzung überlassen haben; hieraus kann jedoch nicht der Schluss gezogen werden, er wohne weiterhin mit in der streitgegenständlichen Wohnung. Dass er bei seinen Aufenthalten in der Wohnung auch mal die Blumen gießt, den Kühlschrank füllt, Briketts besorgt u.ä., ändert an dieser Wertung nichts; eine gemeinsame Haushaltsführung stellt dies nicht dar, sondern ist lediglich als fürsorgliches Verhalten eines Vaters gegenüber dem jeweils in der Wohnung lebenden Kindes anzusehen. Auf eine - gemeinsame - Haushaltsführung lässt dies ebenso wenig schließen, wie der Umstand, dass sich der Beklagte zu 1) weiterhin um die mietvertraglichen Belange kümmert.
Von zwei gleichwertigen, nebeneinander existierenden Lebensmittelpunkten kann im Ergebnis nicht die Rede sein. Vielmehr hat der Beklagte zu 1) seinen Lebensmittelpunkt seit langem in das Einfamilienhaus verlegt und seinen ursprünglichen in der ... straße liegenden Lebensmittelpunkt endgültig aufgegeben.
Soweit die Beklagtenseite ausführt, dass es kein mietvertragswidriges Verhalten der Beklagten zu 1) und 2) darstelle, die Wohnung nicht oder nur wenig zu nutzen, da den Mieter keine Nutzungspflicht trifft, ist diese Rechtsansicht durchaus zutreffend. So war es ohne Weiteres zulässig, die Wohnung nach dem Umzug in das Einfamilienhaus nur selten oder sogar gar nicht zu nutzen.
Vorwerfbar und damit kündigungsrelevant ist jedoch die Überlassung des Herrschaftsrechts über die Wohnung an einen Dritten.
Der Beklagte zu 1) war nämlich nicht berechtigt, dem Beklagten zu 3) die Wohnung als dessen Lebensmittelpunkt zu überlassen. Dass er genau dies getan hat, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und unter Würdigung aller Umstände zur Überzeugung des Gerichts fest. Es ist davon auszugehen, dass der Beklagte zu 3) seinen Lebensmittelpunkt von dem Familienwohnsitz in der ... straße in die streitgegenständlichen Wohnung in der ... straße verlegt hat.
Hierfür spricht schon der Umstand, dass der Beklagte zu 1) der Hausverwaltung mitgeteilt hat, er habe seinen Sohn „in die häusliche Gemeinschaft in der ... straße ... aufgenommen“. Dieser Mitteilung hätte es nicht bedurft, wenn der Sohn - wie behauptet - seinen Lebensmittelpunkt weiterhin in der ... straße gehabt hätte. Bei einer nur sporadischen Nutzung wäre auch die Formulierung ungewöhnlich. Es hätte nahe gelegen, der Hausverwaltung in diesem Fall mitzuteilen, dass der Beklagte zu 3) die Wohnung hin und wieder, vor allem tagsüber zum Arbeiten nutze - was noch nicht einmal anzeigepflichtig gewesen wäre.
Des Weiteren hat der Zeuge ... bekundet, dass die über der streitgegenständlichen Wohnung lebende Nachbarin auf seine Frage, wann er den älteren Herrn ... erreichen könne - er gab sich als langjährigen Freund aus - spontan geantwortet hat, dieser wohne schon seit Ewigkeiten (“gefühlt seit 100 Jahren“) nicht mehr in der Wohnung, jetzt wohne sein Sohn dort. Dass sie sich hinsichtlich des früher in der Wohnung lebenden Verwandten insoweit geirrt hat, als sie diesen für den Bruder des Beklagten zu 1) hielt, obwohl es sich offensichtlich um dessen Neffen handelte, ändert nichts an ihrer Erklärung, dass jetzt der Sohn dort wohne, also der Beklagte zu 3. Streitig ist lediglich der Umfang der Nutzung. Diese spontane Äußerung der Nachbarin lässt den Schluss darauf zu, dass sie dem Beklagten zu 3) häufig, dem Beklagten zu 1) dagegen so gut wie nie begegnet. Andernfalls hätte sie wohl eher erklärt, sie wisse nicht genau, wer dort aktuell wohne und wann man wen erreiche.
Die Aussage des Zeugen ist auch glaubhaft. Da es sein Auftrag war, Aussagen zu den Wohnverhältnissen zu erhalten und diese gegebenenfalls vor Gericht zu bekunden, bestehen keine Zweifel an seinem Erinnerungsvermögen, zumal er die Äußerungen der Nachbarin mit Sicherheit schriftlich festgehalten hat. Der Zeuge ist auch glaubwürdig. Er hat kein eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreits. Auch sieht das Gericht keine Anhaltspunkte dafür, dass es sich um eine Gefälligkeitsaussage zugunsten seiner Auftraggeberin handeln könnte. Zum einen hätte die Detektei das Entgelt für die Ermittlungen auch dann erhalten, wenn sich die Wohnverhältnisse nach den Ermittelungen anders dargestellt hätten. Zum anderen ist davon auszugehen, dass es sich eine Detektei, die am Markt bestehen will, nicht leisten kann, dass die Ermittler zugunsten ihrer Auftraggeber Falschaussagen machen.
Vor allem aber - dem misst das Gericht noch weitaus größere Bedeutung zu - hat der Zeuge ... bekundet, dass die Ehefrau des Beklagten zu 1), die Zeugin ..., gegenüber welcher er sich als Paketermittler ausgegeben hat, ebenfalls spontan geantwortet hat, dass ihr Mann das gesuchte Paket nicht angenommen haben könne, weil er dort nicht mehr wohne; das könne theoretisch ihr Sohn gewesen sein, der jetzt dort wohne.
Die Zeugin ... hat demgegenüber zwar ausgesagt, der Zeuge ... habe gar nicht nach der ... straße gefragt; dies hält das Gericht jedoch für ausgesprochen unglaubhaft. Die Klägerin hat die Detektei gerade damit beauftragt, herauszufinden, wer in der ... straße ... wohnt. Der Zeuge ... hat sich daraufhin eine Legende ausgedacht, um eine Aussage der Ehefrau zu den Wohnverhältnissen zu erhalten. Weshalb er dann also lediglich - wie die Zeugin ... bekundet hat - gesagt haben sollte, es gehe um ein Paket für die Nachbarn, erschließt sich nicht im Ansatz und ist fernliegend. Die Aussage ist auch sonst glaubhaft. Insbesondere deckt sie sich sogar in Teilen mit der Aussage der Zeugin ..., nämlich insoweit, als auch er bekundet hat, dass die Sprache zunächst auf Pakete, die für das Nachbarhaus bestimmt waren, kam. Die obigen Ausführungen zur Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen ... und zu seiner Glaubwürdigkeit treffen auch auf den Zeugen ... zu.
Das Gericht hat demgegenüber erhebliche Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin .... Diese hat erkennbar ein eigenes Interesse daran, dass die - sehr preisgünstige - Wohnung weiterhin durch Familienmitglieder genutzt werden kann.
Die Zeugin ... hat zwar ausgesagt, ihre Mutter habe ihr gegenüber geäußert, es sei bei dem Gespräch mit dem vermeintlichen Paketermittler um Pakete für die Nachbarn gegangen, was ja durchaus zutrifft. Allerdings hält es das Gericht für wahrscheinlich, dass die Zeugin ... ihrer Tochter durchaus erzählt hat, dass es vor allem um ein abhandengekommenes Paket in der ... straße ging, die Zeugin ... dies jedoch aus denselben Gründen wie ihre Mutter in Abrede stellt.
Auch unter Berücksichtigung der weiteren Bekundungen der Zeugin ... zu den Wohnverhältnissen ist das Gericht davon überzeugt, dass der Beklagte zu 3) seinen Lebensmittelpunkt in die streitgegenständliche Wohnung verlegt hat.
Die Zeugin hat sich alle Mühe gegeben, das Gericht davon zu überzeugen, dass quasi alle Familienmitglieder (außer sie selbst) irgendwie überall wohnen bzw. gewohnt haben und alle mal hier mal dort eine häusliche Gemeinschaft bilden bzw. gebildet haben. Trotz intensiver Nachfragen blieb ihre Aussage hinsichtlich des Umfangs der Nutzung der Wohnung durch den Beklagten zu 3) schwammig. Nach ihrer Aussage hat der Beklagte zu 3) die Wohnung seit März/April jedenfalls tagsüber zum Arbeiten im Homeoffice genutzt; übernachtet habe er entweder in der ... straße oder in der ... straße. Genaueres zur Häufigkeit der Übernachtungen in der ... straße war nicht aus ihr herauszubekommen. Das Gericht hat den Eindruck gewonnen, dass die Zeugin, von Beruf ..., sehr darauf bedacht war, keine konkreten Angaben zu machen, die in die „falsche Richtung“ deuten könnten.
Das Gericht will nicht in Abrede stellen, dass die Familienmitglieder eine enge Bindung haben mögen und sich häufig sehen; auch mag der Beklagte zu 3) noch sein altes Zimmer in der ... straße beibehalten haben und dort noch hin und wieder übernachten; dass er dort jedoch, d.h. in seinem alten „Kinderzimmer“, in welchem nach Bekunden seiner Mutter noch ein Teil seiner Kinderbilder hängt, einen zweiten Lebensmittelpunkt hat, den er in gleichem Maße nutzt, wie die Wohnung in der ... straße, vermag das Gericht nicht zu glauben, auch im Hinblick darauf, dass der Beklagte zu 3) bei seinem Umzug in die ... straße bereits 30 Jahre alt war.
Die Zeugin ... hat nicht viel Erhebliches zu dem Lebensmittelpunkt ihres Bruders ausgesagt. Sie hat ebenfalls bekundet, dass er coronabedingt viel in der ... straße gearbeitet habe und „auch mal in der ... straße übernachtet“ habe; genaueres wisse sie aber nicht.
Nach alldem steht fest, dass der Beklagte zu 1) seinen Lebensmittelpunkt nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung, der Beklagte zu 3) demgegenüber seinen Lebensmittelpunkt dort begründet hat. Dies stellt eine unerlaubte Überlassung der Wohnung dar.
3. Die Beklagten zu 1) und 2) wurden zuvor auch abgemahnt (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Mit Schreiben vom 22.01.2021 wurden sie aufgefordert, die unerlaubte Überlassung der Wohnung an die Zeugin ... zu beenden.
Dass die Zeugin zu diesem Zeitpunkt ihren Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung hatte, steht für das Gericht außer Frage. Hierfür sprechen bereits die äußeren Umstände.
Am Klingelschild und/oder Briefkasten befand sich der Name ihres damaligen Lebensgefährten und jetzigen Ehemannes. Die Miete wurde seit September 2017 vom gemeinsamen Konto der Frau ... und des Herrn ... überwiesen. In der Nähe der Liegenschaft parkte regelmäßig - auch nachts - ein Fahrzeug, das nach der Beschriftung zum ... -Unternehmen des Herrn ... gehörte. Die Beklagten haben selbst vorgetragen, die Beziehung zwischen der Tochter und Herrn ... habe sich im Laufe der Jahre dergestalt intensiviert, dass er sehr häufig bei ihr in der ... straße ... übernachtet habe. Im Rahmen der Suche nach einer gemeinsamen Wohnung sei es sinnvoll gewesen, eine gemeinsame Briefadresse zu haben. Der Name des Herrn ... sei damals von der Hausverwaltung am Briefkasten angebracht worden.
All dies spricht dafür, dass die Tochter ihren Lebensmittelpunkt jedenfalls in dem Jahr vor ihrem Umzug nach ... Ende Februar 2021 in der streitgegenständlichen Wohnung hatte. Diese Indizien wurden auch nicht durch die Aussage der Zeugin ... entkräftet; im Gegenteil: Auch nach ihrer Aussage hat sie ab 2017 das Praktische Jahr zu 2/3 am ... Krankenhaus absolviert und in dieser Zeit in der ... straße gewohnt. Auch wenn sie sich zwischendurch hin und wieder in der ... straße aufgehalten und dort auch mal übernachtet haben mag, ändert dies nichts daran, dass sie ihren Lebensmittelpunkt bereits zu diesem Zeitpunkt in die ... straße verlegt hatte. Für das Jahr 2020 gibt die Zeugin selbst an, sie habe ihren Lebensmittelpunkt in der ... straße gehabt, ebenso ihr Ehemann.
Auf die Frage der Mitnutzung der Wohnung durch den Beklagten zu 1) kommt es im Hinblick darauf, dass es sich nach der Wertung des Gerichts nur um besuchsweise Aufenthalte handelte - insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen - nicht an.
Die Tochter des Beklagten zu 1) ist zusammen mit ihrem Ehemann Ende Februar/Anfang März 2021 nach ... umgezogen, wodurch die unzulässige Gebrauchsüberlassung zwar beendet wurde. Jedoch überließen die Beklagten zu 1) und 2) die Wohnung unmittelbar nach dem Auszug der Tochter nunmehr dem Beklagten zu 3), was aus den dargelegten Gründen erneut eine unzulässige vollständige Überlassung der Mietsache darstellte. Insoweit bedurfte es auch keiner erneuten Abmahnung; denn durch die Abmahnung vom 22.01.2021 waren die Beklagten zu 1) und 2) hinreichend gewarnt, dass die Klägerin eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht dulden würde. Die Abmahnung war ohne Weiteres dahingehend zu verstehen, dass nicht nur die Überlassung an die Tochter beendet werden solle, sondern selbstverständlich auch künftig eine vollständige Überlassung an andere Familienmitglieder zu unterbleiben habe.
Das Mietverhältnis wurde mithin durch die fristlose Kündigung vom 07.12.2021 mit sofortiger Wirkung beendet.
Die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 ZPO; die gewährte Frist wird ausreichen, um dem allein nutzenden Beklagten zu 3) die Möglichkeit zu bieten, eine neue Wohnung zu finden.
II. Des Weiteren hat die Klägerin gegen die Beklagten zu 2) gemäß § 280 BGB Anspruch auf Ersatz der Ermittlungskosten, jedoch nur in Höhe von 1.428,00 €.
Die Beklagten zu 1) und 2) haben ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt, indem sie die Wohnung Dritten zum vollständigen Gebrauch überlassen haben.
Die Einschaltung einer Detektei war - wie der vorliegende Rechtsstreit zeigt - zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich.
Allerdings hat die Klägerin zur Höhe der Kosten nicht substanziiert vorgetragen, worauf die Gegenseite bereits in der Klageerwiderung hingewiesen hat. Den Rechnungen lässt sich nicht entnehmen, welcher Stundensatz und welcher Zeitaufwand für welche Ermittelungen in Ansatz gebracht wurde. Das in der Rechnung vom 20.10.2021 in Bezug genommene Angebot wurde nicht vorgelegt. Dass es nicht ausreicht, lediglich die pauschale Vergütung mitzuteilen (insbesondere nachdem diese bestritten wurde), liegt derart auf der Hand, dass ein weiterer Hinweis seitens des Gerichts nicht veranlasst war. Dies führt jedoch nicht dazu, dass die Klage bezüglich der Ermittlungskosten insgesamt abzuweisen wäre. Vielmehr kann das Gericht eine Schätzung gemäß § 287 ZPO vornehmen, da die Tätigkeiten der Detektive im Wesentlichen bekannt sind.
Das Gericht schätzt die Detektivkosten danach auf 1.428,00 € brutto.
Dabei schätzt das Gericht den Zeitaufwand im Hinblick auf zwei nicht allzu lange dauernde Einsätze in der ... - und in der ... straße inklusive Vorbereitungs- und Nachbereitungszeit auf insgesamt 10 Stunden und legt einen Stundensatz von 120,00 € zugrunde. Das Entgelt beläuft sich danach auf 1.200,00 € zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, so dass insgesamt 1.428,00 € zu ersetzen sind. Zu weiteren Tätigkeiten ist nichts vorgetragen. Soweit die Detektei möglicherweise darüber hinaus Adressrecherchen veranlasst hat, hätte es die Schadensminderungspflicht seitens der Klägerin geboten, die Anfragen in öffentlichen Registern selbst zu veranlassen.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 100, 708 Nr. 7, 808 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 288, 291 BGB
§ 540 BGB
§ 553 BGB
§ 1353 BGB
§ 721 ZPO
§ 280 BGB
§ 287 ZPO
§ 546 Absatz 1 und Absatz 3 BGB
§ 569 Abs. 5 ZPO
§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 100, 708 Nr. 7, 808 Nr. 11, 709, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 64 S 204/22
65 S 364/04
64 S 422/00