Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-09-20, Aktenzeichen 8 K 51.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2016:0920.8K51.16.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen die Festsetzung von Geldzahlungen durch den Beklagten wegen der ungenehmigten Selbstnutzung einer öffentlich geförderten Wohnung.
Die Kläger bewohnt seit April 2012 die 75,11 m² große Wohnung Nr. 9 auf dem Grundstück K... Straße … in Berlin-Charlottenburg. Seit dem 11. September 2012 ist er Eigentümer. Die Wohnung ist mit öffentlichen Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtet worden. Die Eigenschaft als „öffentlich gefördert“ endete am 31. Dezember 2014.
Wegen der ungenehmigten Selbstnutzung der Wohnung setzte der Beklagte nach Anhörung mit Bescheid des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 10. Juli 2014 rückwirkend monatliche Geldleistungen für die Zeit vom 1. Oktober 2012 bis 31. Juli 2014 in Höhe von 2,50 €/ m² Wohnfläche und Monat, insgesamt 4.131,16 Euro und ab dem 1. August 2014 monatlich 187,78 € fest. Die Selbstnutzung ohne Selbstnutzungsgenehmigung stelle einen Verstoß gegen die Bestimmungen des § 7 Abs. 3 WoBindG in Verbindung mit § 27 Abs. 7 WoFG dar.
Den Widerspruch des Klägers vom 4. August 2014 wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 9. Februar 2015 zurück.
Dagegen hat der Kläger am 10. März 2015 Klage erhoben. Ihm sei die öffentliche Förderung der Eigentumswohnung unbekannt. Er habe einen Kaufpreis in Höhe von 134.000 Euro an die Voreigentümer entrichtet, die Deutsche Kreditbank habe gleichwohl eine Löschungsbewilligung für die eingetragene Grundschuld i.H.v. 182.450 Euro erteilt. Ausweislich eines internen Briefes der Investitionsbank Berlin vom 11. Juni 2009 habe die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ nur bis zum 31. Dezember 2012 gedauert.
Mit Bescheid vom 10. Februar 2016 widerrief der Beklagte mit Blick auf das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ die in dem Bescheid vom 10. Juli 2014 festgesetzten monatlichen Geldzahlungen mit Wirkung vom 1. Januar 2015. Den dagegen erhobenen Widerspruch des Klägers wies er mit Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 5. Juli 2016 zurück.
Dagegen hat der Kläger am 4. August 2016 unter dem Aktenzeichen VG 8 K 455.16 Klage erhoben, über die noch nicht entschieden ist.
Der Kläger beantragt schriftsätzlich (sinngemäß),
den Bescheid des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 10. Juli 2014 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 9. Februar 2015 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hält an seinen Bescheiden fest.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte, den Verwaltungsvorgang des Beklagten (1 Hefter) die Förderakte der Investitionsbank Berlin (IBB) (3 Bände) sowie die aus der Grundbuchakte beigezogene Kopie des notariellen Kaufvertrages des Notars M… vom 19. Dezember 2011 (Urkundenrolle Nr. …/2011), die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Das Gericht konnte verhandeln und entscheiden, obwohl der Kläger in der mündlichen Verhandlung nicht vertreten war, denn er ist auf diese Möglichkeit in der ordnungsgemäßen Ladung hingewiesen worden (§ 102 Abs. 2 VwGO).
Die Klage hat keinen Erfolg.
Soweit sich der Klage gegen die Festsetzung von Geldleistungen über den 31. Dezember 2014 hinaus wendet, ist die Klage bereits unzulässig. Der Kläger ist insoweit nicht beschwert. Mit den Aufhebungsbescheid des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 10. Februar 2016 hat der Beklagte die ursprünglich über diesen Zeitpunkt hinausreichende Verpflichtung zur Zahlung einer monatlichen Geldleistung zurückgenommen und den Kläger somit klaglos gestellt. Eine verfahrensbeendende Erklärung hat der Kläger insoweit nicht abgegeben.
Im Übrigen ist die zulässige Anfechtungsklage unbegründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger daher nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Beklagte durfte den Kläger in dem zuletzt festgesetzten Umfang, d.h. bis zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ am 31. Dezember 2014 zur Zahlung von Geldleistungen verpflichten.
Rechtsgrundlage für die Erhebung von Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft gegen die Vorschriften u.a. des § 7 Abs. 3 WoBindG verstößt, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung monatlich, auf die sich der Verstoß bezieht, erheben. Für die Bemessung der Geldleistungen sind ausschließlich der Wohnwert der Wohnung und die Schwere des Verstoßes maßgebend.
Die Vorschriften des WoBindG sind hier anwendbar. Es handelt sich bei dem Haus um öffentlich geförderten Wohnraum und die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endete erst am 31. Dezember 2014. Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bestimmt sich hier gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG. Danach gilt für den Fall der freiwilligen vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der für die Wohnung als Darlehn bewilligten öffentlichen Mittel die Wohnung als bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahrjahres, in dem die Tilgung erfolgt, als öffentlich gefördert (Nachwirkungsfrist). Ausweislich des beigezogenen Verwaltungsvorgangs der Investitionsbank Berlin (IBB) und der Mitteilung der IBB an das Bezirksamt wurden die als Darlehen ausgereichten öffentlichen Mittel im Jahr 2004 zurückgezahlt. Davon hat der Beklagte den damaligen Verfügungsberechtigten in Kenntnis gesetzt. Aus dem internen Brief der IBB vom 11. Juni 2009 folgt nichts anderes. Das Schreiben nennt zwar eine Dauer der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bis zum 31. Dezember 2012, vermag aber die gesetzlichen Wirkungen von § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG nicht abzuändern. Das Schreiben bezweckt auch nicht die Abänderung dieser Wirkungen. Es handelt sich vielmehr offensichtlich lediglich um die Mitteilung einer neuen Hausverwaltung.
Der Kläger hat gegen die aus § 7 Abs. 3 Satz 1 WoBindG i.V.m. § 27 Abs. 7 Nr. 1 WoFG folgende Belegungsbindung verstoßen. Danach darf der Verfügungsberechtigte eine den wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften unterliegende Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle selbst nutzen. Über eine solche Genehmigung verfügte der Kläger nicht. Abgesehen davon, dass er eine solche Selbstnutzungsgenehmigung nicht beantragt hat, hatte er auch keinen Anspruch darauf. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn der Verfügungsberechtigte und seine Haushaltsangehörigen die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins erfüllen. Dazu hat der Kläger keine Angaben gemacht.
Der Verstoß erstreckte sich über den in den Bescheiden genannten Zeitraum und dauerte bis zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ am 31. Dezember 2014 an.
Der Verstoß gegen die Verpflichtung, die Wohnung nur nach Einholung einer Selbstnutzungsgenehmigung zu bewohnen, war auch schuldhaft. Für ein Verschulden im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG genügt jede auch nur im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit (BVerwG, Urteil vom 16. Juni 1989 – BVerwG 8 C 92.86 – juris, Rn. 25). Maßgeblich ist, ob der Verfügungsberechtigte nach der ihm möglichen und zumutbaren Sorgfalt den Verstoß gegen die wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften hätte vermeiden können (BVerwG, Urteil vom 18. September 1981 – BVerwG 8 C 72.80 – juris, Rn. 25). Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger bei Aufwendung hinreichender Sorgfalt die Rechtswidrigkeit seines Handelns nicht hätte erkennen können und sich in einem unvermeidbaren Irrtum über wohnungsbindungsrechtlichen Beschränkungen der Nutzbarkeit der erworbenen Wohnung befand, sind nicht ersichtlich. Dem Kläger waren vielmehr die fortdauernden Beschränkungen aufgrund der öffentlichen Förderung aus dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages des Notars M… vom 19. Dezember 2011 (Urkundenrolle Nr. …/2011) bekannt. In § 1 des Vertrages erklärt der Verkäufer, dass das Wohnungseigentum bis zum Ablauf des 31. Dezember 2014 den Einschränkungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliege. Nachdem der Kläger auf die Aufforderung des Beklagten und des Gerichts, den Kaufvertrag vorzulegen, nicht reagiert hat, hat die Kammer den Kaufvertrag aus der Grundbuchakte angefordert.
Der Beklagte hat von dem ihm im Rahmen von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zustehende Ermessen, welches das Gericht nur auf Ermessensfehler überprüft (§ 114 Satz 1 VwGO), rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht. Das Bezirksamt hat weder den gesetzlichen Rahmen verkannt, innerhalb dessen die Geldleistungen festzusetzen sind, noch sachwidrige Erwägungen bei der Bemessung angestellt.
Nicht zu beanstanden ist, dass das Bezirksamt Geldleistungen in Höhe von 2,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat als angemessen angesehen hat. Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG sind für die Bemessung der Geldleistung ausschließlich der Wohnwert der Wohnung und die Schwere des Verstoßes maßgebend.
Der in § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG verwandte Begriff „Wohnwert“ wird durch die Wohnungsgröße sowie die Ausstattung und Bauzeit der betreffenden Wohnung hinreichend differenziert. Die „Schwere des Verstoßes“ wird maßgeblich beeinflusst durch Dauer und Intensität, in der die Wohnung dem sozialen Wohnungsmarkt entzogen wird. Diesen Vorgaben entsprechend hat der Beklagte sein Ermessen durch Verwaltungsvorschriften gebunden (Mitteilung Nr. 5/2003 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 26. September 2003). Danach wird bei der Schwere des Verstoßes unterschieden zwischen dem Überlassen einer Wohnung ohne passenden Wohnberechtigungsschein, dem Überlassen gänzlich ohne Wohnberechtigungsschein (oder der Selbstbenutzung der Wohnung durch den Verfügungsberechtigten ohne Genehmigung) sowie dem Leerstehenlassen oder der Zweckentfremdung einer Sozialwohnung. Hinsichtlich des Wohnwertes wird auf das Baualter und die Ausstattung der Wohnung (Ofenheizung/Zentralheizung) abgestellt. Danach soll die Höhe der Geldleistung in der Regel je Quadratmeter monatlich 2,50 Euro betragen, wenn der Verfügungsberechtigte eine Wohnung ohne Genehmigung selbst genutzt hat. Diese Differenzierung ist sachgerecht und ausreichend (vgl. für den Fall der Überlassung ohne Wohnberechtigungsschein VG Berlin, Urteile vom 21. Juli 2016 - VG 8 K 81.16 - juris, Rn. 36, vom 26. Juli 2011 - VG 23 K 167.10 - juris, Rn 21 f.). Die hier getroffene Festsetzung der Höhe der Geldleistungen entspricht diesen Vorgaben. Besondere Umstände, die ein Abweichen von der durch die Verwaltungsvorschrift vorgegebenen Verwaltungspraxis gebieten, sind nicht ersichtlich.
Die Erhebung der Geldleistungen ist schließlich nicht unbillig. Nach § 25 Abs. 3 WoBindG sollen Geldleistungen nicht geltend gemacht werden, wenn diese unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig wären. Unbillig ist die Geltendmachung von Geldleistungen, wenn der Verstoß materiell zu keinem Schaden in der Wohnungsversorgung geführt hat, er also nur formaler Natur ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1981 - BVerwG8 C 51.79 - juris, Rn. 44; OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 3. September 1997 - 14 A 3733/96 - juris, Rn. 32). Das ist hier nicht der Fall. Die bestimmungswidrige Eigennutzung der öffentlich-geförderten Wohnung hat das Angebot bezahlbaren Wohnraums für Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen für nicht unerhebliche Zeiträume verkürzt. Dass die Wohnung nicht anderweitig nutzbar, insbesondere nicht an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins vermietbar gewesen wäre, hat der Kläger nicht dargelegt.
Die Erhebung von Geldleistungen in dem hier in Rede stehenden Umfang ist auch nicht unverhältnismäßig. Die Geldleistungen stellen kein der Verhaltenssteuerung dienendes Bußgeld dar, sondern sollen den Schaden, der der öffentlichen Hand durch die bestimmungswidrige Nutzung öffentlich geförderten Wohnraums entsteht ausgleichen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 12. Juni 2015 – OVG 5 N 13.12 Rn. 9) und wiederum für den öffentlich-geförderten Wohnungsbau eingesetzt werden (vgl. § 25 Abs. 4 WoBindG).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.
Die Berufung ist nicht gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen. Gründe im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO liegen nicht vor.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 6.760,08 Euro den dreifachen Jahresbetrag der festgesetzten monatlichen Geldleistung, festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 VwGO
§ 7 Abs. 3 WoBindG
§ 27 Abs. 7 WoFG
§ 102 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 25 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz
§ 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 7 Abs. 3 Satz 1 WoBindG
§ 27 Abs. 7 Nr. 1 WoFG
§ 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG
§ 25 Abs. 3 WoBindG
§ 25 Abs. 4 WoBindG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 8 K 455.16 K
8 C 92.86
8 C 72.80
8 K 81.16
23 K 167.10
8 C 51.79
14 A 3733/96
5 N 13.12 R