Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-04-25, Aktenzeichen 307 S 58/21
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2024:0425.307S58.21.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 14.06.2021, Az. 644 C 311/20, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin EUR 1.730,04 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.11.2020. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 44% und die Beklagten als Gesamtschuldner 56%.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die angefochtene Entscheidung ist nach Maßgabe der Ziffer 1 ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf EUR 3.097,77 festgesetzt.

Tatbestand:
Die Beklagten wenden sich mit ihrer Berufung gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Nachzahlung von Nebenkosten in Höhe von EUR 3.097,77.
Die Parteien verband der als Anlage K 1 zur gereichte Mietvertrag vom 21./23. November 2016 (Anlage K 1. Bl. 12 ff. d. A.) über eine Wohnung belegen A. d. H. B. ... in... H.; dieses Mietverhältnis ist mittlerweile beendet.
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2018 (Anlage K 2, Bl. 35 ff. d. A.) rechnete die Klägerin gegenüber den Beklagten über die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2017 ab. In dem Anschreiben zur dieser Nebenkostenabrechnung findet sich u.a. folgende Formulierung:
"Ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz für die Sach- und Rechtslage haben wir für Sie als Mieter die Kosten der Aufzugswartung um 30% herabgesetzt und die Verbrauchskosten der Heizung bei € 1,00/m² gedeckelt. Somit betragen die Heizkosten noch € 1.673,32 (109,3 m² Heizfläche x 1,00 x 12 Monate zzgl. Grundkosten € 361,72). Hinzu kommen die Kosten für Warm- und Kaltwasser in unveränderter Höhe. Ihre Nachzahlung reduziert sich demnach um € 483,87 auf € 3.364,42."
Gegen diese Abrechnung erhob der Mieterverein für die Beklagten mit Schreiben vom 23. Januar 2019 (Anlage B 1, Bl. 90 ff. d. A.) Einwendungen, woraufhin die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 6. Dezember 2019 (Anlage K 3, Bl. 40 d. A.) eine korrigierte Abrechnung übersandte. Diese korrigierte Abrechnung endete mit dem streitgegenständlichen Saldo in Höhe von EUR 3.097,77, wobei die Klägerin gegenüber der Abrechnung vom 20. Dezember 2018 die Heizkosten von EUR 2.187,19 auf EUR 2.723,05 erhöhte und die Warmwasserkosten von EUR 1.945,57 auf EUR 634,39 senkte, wodurch sich - unter Berücksichtigung einer Senkung der Kaltwasserkosten von EUR 538,79 auf EUR 533,58 - insgesamt ein aus Sicht der Beklagten verbessertes Saldo aus diesen drei Kostenpositionen von zunächst EUR 4.641,54 auf nunmehr EUR 3.891,02 ergab.
Auch gegen diese korrigierte Abrechnung erhob der Mieterverein mit Schreiben vom 17. Dezember 2019 (Anlage B 2, Bl. 94 d. A.) eine Reihe von Einwendungen.
Das Amtsgericht Hamburg Harburg verurteilte die Beklagten als Gesamtschuldner - mit Ausnahme eines kleinen Teils der geltend gemachten Zinsen - mit Urteil vom 14. Juni 2021 - Az: 644 C 311/20 - unter Klagabweisung im Übrigen antragsgemäß, an die Klägerin EUR 3.097,77 zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.11.2020 zuzahlen.
Hiergegen wenden die Beklagten sich vollumfänglich mit ihrer mit Schriftsatz vom 16. Juli 2021 (Bl. 226 ff. d. A.) eingelegten und begründeten Berufung.
Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst der dazugehörigen Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, und hat in dem tenorierten Umfang in der Sache Erfolg. Der Saldo der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2017 (Anlage K 3, Bl. 40 d. A.) in Höhe von EUR 3.097,77 war zu kürzen um die Abrechnungsposition "Allgemeinstrom" in Höhe von EUR 165,86 (hierzu unter 1.), einen 30 % Abschlag von den Hauswartkosten in Höhe von EUR 152,14 (hierzu unter 2.) sowie Heizkosten in Höhe von EUR 1.049,73 (hierzu unter 3.), sodass ein noch zu zahlender Betrag in Höhe von EUR 1.730,04. verbleibt. Keinen Erfolg haben die Beklagten demgegenüber mit den weiteren gegen die Heizkostenabrechnung erhobenen Einwendungen (hierzu unter 4.) sowie der Geltendmachung eines über 30 % hinausgehenden Abschlags auf die Aufzugskosten (hierzu unter 5.). Im Einzelnen:
1. Mit Erfolg machen die Beklagten geltend, dass die Kosten für den "Allgemeinstrom" in Höhe von 165,86 ihnen gegenüber nicht formell wirksam abgerechnet worden sind. Die Kammer teilt hierzu die Rechtsauffassung der Zivilkammer 16, die bei einer vergleichbaren Sachverhaltskonstellation in ihrem Urteil vom 4. August 2022 - Az: 316 S 31/21 - folgendes ausgeführt hat:
" b) Weiter ist die Position "Allgemeinstrom" bzw. "Strom allgemein" in den Abrechnungen 2017 bis 2019 formell unwirksam. Bei dieser Position ist für den Mieter nicht hinreichend klar erkennbar, ob damit etwa auch Strom für eine Entlüftungs- oder Heizungsanlage oder den Aufzug darüber abgerechnet wird (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 28.05.2013 - 316 S 90/12, BeckRS 2015, 3186; BeckOK Mietrecht, 28. Edition, § 556 Rn. 895 ff.). Die Abrechnung muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt wurden. Der streitgegenständliche Mietvertrag nimmt in § 9 Bezug auf § 2 BetrKV. Bei "Allgemeinstrom" bzw. "Strom allgemein" handelt es sich nicht um eine umlagefähige Position nach § 2 BetrKV"
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den in der mündlichen Verhandlung vom 20. Januar 2023 thematisierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes, da es vorliegend gerade nicht nur um die Kosten der Beleuchtung geht.
2. Die Kammer teilt auch die Rechtsauffassung der Beklagtenseite, wonach von den für den Hausmeister geltend gemachten Kosten in Höhe EUR 507,13 einen 30 % Abschlag in Höhe von EUR 152,14 vorzunehmen ist, vor dem Hintergrund, dass der Hausmeister ausweislich des als Anlage K 5 vorgelegten Hausmeistervertrages (Bl. 64 ff. d. A.) in diesem Umfang auch verwaltende Tätigkeiten für die Klägerin wahrnimmt.
3. Die der Klägerin zuzuerkennenden Heizkosten waren um EUR 1.049,73 zu kürzen:
Maßgeblich ist hierbei nicht die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 12. Dezember 2007 -VIII ZR 190/06 -, wonach eine Korrektur der Abrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu Lasten des Mieters unzulässig ist. Entsprechend kann auch dahingestellt bleiben, ob es sich - so die Argumentation der Klägerseite - bei Heiz- und Warmwasserkosten um eine Abrechnungsposition handelt, sodass die mit der streitgegenständlichen Abrechnung erfolgte Korrektur im Ergebnis keine unzulässige Verschlechterung der Beklagten bewirkte, da auf den Saldo beider Positionen abzustellen sei, oder ob, - so die Beklagtenseite - Heizkosten und Warmwasserkosten jeweils eine Einzelposition seien, was im Ergebnis dazu führte, dass die streitgegenständliche korrigierte Abrechnung vom 6. Dezember 2019 bei den Heizkosten um EUR 1.049,73 (EUR 2.723,05 - EUR 1.673,32) zu Gunsten der Beklagten zu korrigieren sei, da sich diese Position im Vergleich zu der ursprünglichen Abrechnung erhöht hat .
Vorliegend besteht die Besonderheit, dass die Klägerin in dem Anschreiben zu der ersten Abrechnung vom 20. Dezember 2018 gegenüber den Beklagten ausdrücklich erklärt hat, die Verbrauchkosten für die Heizung auf EUR 1,00/m² zu deckeln. Sie hat die Heizkosten also selbst ausdrücklich als gesonderte Position benannt und den Beklagten gegenüber diesbezüglich eine Zusage getroffen, an die sie dann auch im Rahmen der weiteren Abrechnung gebunden ist.
4. Anhaltspunkte dafür, dass die Verbrauchskosten für die Heizung noch unter diesen Betrag von EUR 1,00/m² zu senken seien, hat die Beklagtenseite trotz des diesbezüglichen richterlichen Hinweises in der mündlichen Verhandlung vom 20. Januar 2023 nicht schlüssig dargelegt.
5. Gleiches gilt für einen Abzug von den Aufzugskosten über jene 30% hinausgehend, die die Klägerin bereits von sich aus abgezogen hat. Insbesondere ergibt sich aus dem als Anlage K 4 (Bl. 48 d. A.) eingereichten Vertrag "Vollwartung mit Teleservice" kein über diese 30 % hinausgehender Reparaturkostenanteil (vgl. zur Abgrenzung und Schätzung Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 BGB Rdnr, 132 ff., insb. Rdnr. 137 m.w.N.).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 2 BetrKV
§ 556 BGB
§ 92 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 44 C 311/20
16 S 31/21
16 S 90/12
VIII ZR 190/06