Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht (Niedersachsen, )
Urteil vom 2012-09-13, Aktenzeichen 8 LB 8/12

Tenor:

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Fortzahlung eines Zinszuschusses, der ihr von der Beklagten im Rahmen der kommunalen Wohnungsbauförderung auf vertraglicher Grundlage gewährt worden ist.
Die Klägerin stellte zunächst bei der Niedersächsischen Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen unter dem 19. November 1992 zwei (Orientierungs-)Anträge auf Bewilligung öffentlicher Mittel nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes Niedersachsen (1. und 2. Förderungsweg) für die Errichtung von insgesamt sieben Wohngebäuden mit fünfzig Mietwohnungen in E. in der Straße "F. " bzw. "G. ". Die Anträge enthielten jeweils eine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, eine Berechnung der Gesamtkosten und einen Finanzierungsplan. Nach der Antragstellung wurde die Planung dahin abgeändert, dass sechsundvierzig Wohneinheiten in sechs Mehrfamilienhäusern errichtet werden sollten. Aufgrund des (geänderten) Antrages bewilligte die Niedersächsische Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen für dieses Vorhaben mit Bescheid vom 26. April 1994 im Rahmen des Wohnungsbauprogramms 1992 des Landes Niedersachsen eine vereinbarte Förderung gemäß § 88 d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in Form eines Baudarlehens und eines Aufwendungszuschusses.
Um der in den Jahren nach der Grenzöffnung 1989 gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum im Gebiet der Beklagten gerecht zu werden, entschloss sich diese, zusätzlich zu dem Wohnungsbauprogramm 1992 des Landes Niedersachsen den Wohnungsbau durch ein eigenes kommunales Förderprogramm zu unterstützen. Neben der Gewährung langfristiger zinsloser Darlehen konnten Zinszuschüsse von bis zu 5 DM je m² Wohnfläche beantragt werden. Auf dieser Grundlage schlossen die Beteiligten am 31. August 1994/10. November 1994 einen Vertrag über die Gewährung eines Zinszuschusses durch die Beklagte an die Klägerin für die sechsundvierzig Wohneinheiten im "H. " in E. mit einer Wohnfläche von insgesamt 3.286,72 m². Der Zinszuschuss beträgt monatlich 2 DM je Quadratmeter Wohnfläche. Er wird für die Dauer von zwanzig Jahren gewährt. Die Zahlung erfolgt jeweils zum 1. Juli eines jeden Jahres. Der Vertrag enthält verschiedene Regelungen, um die Förderung einer Änderung der zugrunde liegenden Verhältnisse anzupassen. Diese betreffen Änderungen der Gesamtgestehungskosten (§ 2), die Zurücknahme der Förderungsbewilligung durch die Landestreuhandstelle, die Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen und Verstöße gegen sonstige Verpflichtungen aus dem Vertrag (§ 5) oder Mieterhöhungen (§ 6). § 7 des Vertrages regelt die Folgen einer Änderung des Zinssatzes der eingesetzten Fremdmittel und lautet:
"1. Sollte während der Höchstförderungszeit von 20 Jahren durch die Stadt sich durch Umschuldung oder Zinsanpassung eine Änderung des Zinssatzes der eingesetzten Fremdmittel ergeben, ist dies der Stadt unverzüglich anzuzeigen.
2. Ergibt die danach durchgeführte Wirtschaftlichkeitsberechnung ein besseres Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit, wird der Zinszuschuss ab dem darauf folgenden Monat entsprechend dem Verrechnungsverfahren gemäß § 6 Abs. 2 gekürzt."
In dem in Bezug genommenen § 6 Abs. 2 des Vertrages heißt es:
"Mieterhöhungen (ohne Nebenkosten) führen zu einer Verringerung des monatlichen Zinszuschusses, und zwar in Höhe von 50 % des Erhöhungsbetrages (ohne Nebenkosten) unter Berücksichtigung des Abbaus der Landesförderung. Die Verringerung des Zinszuschusses der Landesförderung wird wie folgt errechnet:
1. Mieterhöhung (ohne Nebenkosten)
2. Abzug Kürzung der Landesförderung
3. 50% des danach noch verbleibenden Betrages."
Auf dieser vertraglichen Grundlage zahlte die Beklagte jährlich zum 1. Juli beginnend im Jahre 1995 einen Zuschuss in Höhe von 78.881,28 DM (= 40.331,36 EUR).
Im Jahre 2006 stellte die Beklagte fest, dass die Klägerin bereits Anfang 2004 ein Darlehen zur Finanzierung des Bauprojekts umgeschuldet hatte und die Restschuld zu einem günstigeren Zinssatz finanzierte. Nach dem zunächst geschlossenen Darlehensvertrag vom 18. Februar 1994 mit der I. AG hatte sie für die Gewährung eines Hypothekendarlehens in Höhe von 5 Millionen DM einen Zinssatz von 4,97 % p.a. nominal zu entrichten. Die Festschreibung der Konditionen galt bis Ende Februar 2004. Nach der Umschuldung hatte die Klägerin nach dem mit der J. am 9. Februar/19. Februar 2004 geschlossenen Darlehensvertrag für eine verbleibende Restschuld in Höhe von 2.169.821,80 DM (= 1.109.412, 27 EUR) einen Zinssatz von 4,35 % p.a. nominal zu zahlen.
Die Beklagte führte daraufhin eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 7 Abs. 2 des Vertrages durch und teilte der Klägerin das Ergebnis nebst Berechnung mit Schreiben vom 26. Juli 2006 mit. Hiernach berücksichtigte sie, dass sich die Kapitalkosten durch Tilgung und Verminderung des Zinssatzes reduziert haben und die Bewirtschaftungspauschale von der Niedersächsischen Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen erhöht worden ist. Des Weiteren legte sie als Wert der Fördermittel den zum Zeitpunkt der Umschuldung reduzierten Wert der Förderung zugrunde und gelangte so zu einem für die Klägerin günstigeren Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit. Demgemäß kürzte sie den Zinszuschuss auf der Grundlage des § 7 Abs. 2 in Verbindung mit § 6 Abs. 2 des Vertrages und wies die Klägerin darauf hin, dass statt 78.881,28 DM (= 40.331,36 EUR) für die Restlaufzeit des Vertrages jährlich nur noch 40.273,12 DM (= 20.591,32 EUR) als Zinszuschuss gezahlt werde. Für die Zeit zwischen April 2004 und Dezember 2005 ergebe sich zudem eine Überzahlung von insgesamt 67.564,27 DM (= 34.545,06 EUR). In Höhe dieses Betrages erklärte die Beklagte die Aufrechnung gegenüber den Ansprüchen der Klägerin auf Zahlung der vertraglich geschuldeten Zinszuschüsse und machte darüber hinaus einen Zinsverlust in Höhe von 1.208,29 EUR aufgrund der Überzahlung geltend. Bis zum 1. Juli 2007 zahlte die Beklagte zunächst keinen Zinszuschuss. Zum 1. Juli 2007 zahlte sie 5.429,29 EUR, so dass im Vergleich zu den anfänglichen jährlichen Zahlungen ein Restbetrag von 34.902,07 EUR verblieb.
Am 27. Juni 2007 hat die Klägerin Klage vor dem Landgericht Braunschweig erhoben. Die zuständige Zivilkammer des Landgerichts hielt den Verwaltungsrechtsweg für gegeben und verwies deshalb den Rechtsstreit mit Beschluss vom 9. November 2007 an das Verwaltungsgericht Braunschweig. Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen diesen Beschluss wies das Oberlandesgericht Braunschweig mit Beschluss vom 28. Februar 2008 zurück.
Die Klägerin hat zur Begründung ihrer Klage im Wesentlichen geltend gemacht, die Förderung sei wie bisher fortzuführen. Die Beklagte habe zu Unrecht eine Kürzung in Anwendung des § 7 des Vertrages vorgenommen. Das Darlehen sei zwar umgeschuldet worden, auch gelte jetzt ein niedrigerer Zinssatz, der auf die allgemeine Entwicklung des Kapitalmarkts zurückzuführen sei. Diese Tatsachen seien jedoch für die Gewährung des Zinszuschusses unerheblich. Der Vertrag enthalte hinsichtlich der Frage, wie die Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzunehmen sei, eine Regelungslücke. Diese sei durch die Anwendung der II. Berechnungsverordnung - II. BV - zu schließen und hier insbesondere § 23 Abs. 4 Satz 2 II. BV heranzuziehen. Danach verbleibe es bei einem Tilgungsdarlehen für den Betrag, der planmäßig getilgt sei, bei der bisherigen Verzinsung. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Beklagten sei fehlerhaft, weil sie den planmäßig getilgten Teil des Darlehens der K. mit der Verzinsung von 4,97 % in Höhe von 140.659,86 DM nicht als Kostenposition berücksichtigt habe. Für ihre Ansicht spreche auch, dass ein umsichtig und damit risikoscheu orientierter Bauherr, der seine Finanzierung durch Tilgungsdarlehen vornehme, nicht schlechter gestellt werden dürfe als ein Bauherr, der mit endfälligen Darlehen finanziert und dadurch das Risiko eingehe, Schwierigkeiten bei der Anschlussfinanzierung bewältigen zu müssen. Deshalb seien in der Wirtschaftlichkeitsberechnung auch Fremdmittelkosten für bereits getilgte Beträge anzusetzen. Nach dieser Berechnung ergebe sich aber keine Verbesserung. Vielmehr würde die Aufwandsminderung durch den vermehrten Einsatz von Eigenkapital und die Kürzung der Landesförderung kompensiert.
Nachdem die Beklagte nach dem 1. Juli 2007 lediglich einen Zinszuschuss in Höhe von 5.429,29 EUR gezahlt hatte und zum 1. Juli 2008 und zum 1. Juli 2009 keine Zahlungen mehr leistete, hat die Klägerin mit bei Gericht am 10. Juli 2008 und am 20. Juli 2009 eingegangenen Schriftsätzen ihre Klage erweitert und Leistungsansprüche auch für die Jahre 2008 und 2009 geltend gemacht. Aufgrund einer von der Beklagten im Jahre 2008 erbrachten Teilleistung in Höhe von 20.591,32 EUR erklärten die Beteiligten in Höhe dieses Betrages übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.
Nachdem die Beklagte die Zinszuschusszahlungen mit Schreiben vom 21. Oktober 2009 mit sofortiger Wirkung eingestellt hatte, hat die Klägerin ihre Klage mit bei dem Verwaltungsgericht am 24. Dezember 2009 eingegangenen Schriftsatz um ein Feststellungsbegehren erweitert. Aufgrund der Behauptung der Beklagten, aus dem Dauerschuldverhältnis gar nicht mehr verpflichtet zu sein, habe sie - die Klägerin - ein berechtigtes Interesse an einer gerichtlichen Feststellung des Fortbestehens der vertraglichen Verpflichtungen. Ihren Informationspflichten aus dem Vertrag sei sie hinreichend nachgekommen. Eine Auskunftspflichtverletzung liege nicht vor, da sie keine falschen Auskünfte erteilt habe. Die Umschuldung im Jahre 2004 habe sie wahrheitsgemäß mitgeteilt. Das planmäßige Auslaufen des Darlehensvertrages mit der L. stelle eine anzeigepflichtige Veränderung im Sinne des Vertrages nicht dar.
Die Klägerin hat zuletzt beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, einen Gesamtbetrag in Höhe von 135.304,83 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 40.331,36 EUR seit dem 01.07.2006, 34.902,07 EUR (40.331,36 EUR abzüglich bereits gezahlter 5.429,29 EUR) seit dem 01.07.2007, 19.740,04 EUR (40.331,36 EUR abzüglich 20.591,32 EUR) seit dem 01.07.2008 und 20.591,32 EUR für die Zeit vom 01.07.2008 bis 17.07.2008 sowie weitere 40.331,36 EUR seit dem 01.07.2009 zu zahlen, und
2. festzustellen, dass sie ihren Informationspflichten aus dem Vertrag vom 31. August/10. November 1994 hinreichend nachgekommen ist und die Beklagte nicht berechtigt ist, die Förderung wegen einer Verletzung der Informationspflichten durch die Klägerin einzustellen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat geltend gemacht, dass es für die Zinszuschussberechnung nicht auf die II. BV, sondern ausschließlich auf den geschlossenen Vertrag ankomme. Dieser bezwecke allein eine Bezuschussung der tatsächlichen Kapitalbeschaffungskosten; lediglich tatsächliche Zinsaufwendungen sollten mit dem Zinszuschuss gefördert werden. Die Regelung in § 7 des Vertrages sei eindeutig. Danach seien zwei Berechnungen durchzuführen, wenn sich durch Umschuldung oder Zinsanpassung eine Änderung des Zinssatzes der eingesetzten Fremdmittel ergebe. Zunächst sei eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzunehmen. Dabei würden die Kapital- und Betriebskosten und die Situation der Fördermittel vor und nach der Umschuldung miteinander verglichen. Ergebe sich hierbei eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit, erfolge auf einer zweiten Stufe die Berechnung der neuen Zinszuschusshöhe (§ 7 Abs. 2 in Verbindung mit § 6 Abs. 2 des Vertrages). Der bei jeder planmäßigen Tilgung eines Darlehens sich erhöhende Eigenkapitalanteil habe damit nichts zu tun. Die Klägerin habe ihre Kapitalkosten im Laufe der Zeit durch geleistete Tilgungsraten und die Vereinbarung eines geringeren Zinssatzes gesenkt. Aus diesem Grund habe sie weniger Fremdkapital aufnehmen müssen als zu Beginn der Ursprungsfinanzierung. Diese Kapitalkostenersparnis müsse nach den Vorgaben der §§ 7 Abs. 2 und 6 Abs. 2 des Vertrages errechnet, um die gekürzten Fördermittel des Landes reduziert und das Ergebnis sodann durch zwei dividiert werden. Nach dieser Berechnungsmethode habe sie auch die ursprüngliche Höhe der Zinszuschussleistungen ermittelt. Nach ihrer Berechnung komme man auf eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit nach der Umschuldung in Höhe von 10.963,42 EUR. Im Jahre 2009 habe sie die Zinszuschusszahlung in berechtigter Weise wegen einer als selbstständiger Nebenpflichtverletzung zu qualifizierenden Auskunftspflichtverletzung nach §§ 5 Abs. 1 Buchst. c, 7 Abs. 1 des Vertrages mit sofortiger Wirkung eingestellt. Die Klägerin sei zum wiederholten Mal ihren Pflichten nicht nachgekommen. Sie habe erst auf mehrfache Nachfrage der Beklagten mitgeteilt, dass es für das von der L. am 15. März 2004 gewährte Darlehen nach Ablauf der vereinbarten fünfjährigen Laufzeit keine Anschlussfinanzierung mehr gebe. Im übrigen seien etwaige vertragliche Zahlungsansprüche durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Rückforderungsansprüchen in Höhe von 34.545,06 EUR erloschen. Für den Feststellungsantrag fehle der Klägerin das erforderliche Feststellungsinteresse, da über die Frage der Wirksamkeit der Einstellung der Zinszuschusszahlungen im Rahmen des Leistungsantrags zu entscheiden sei.
Mit Urteil vom 11. August 2010 hat das Verwaltungsgericht - nach Teileinstellung des Verfahrens im Umfang eines Betrages von 20.591,32 EUR - die Beklagte verurteilt, einen Gesamtbetrag in Höhe von 34.255,66 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 20.092,09 EUR seit dem 1. Juli 2006 und auf 14.662,80 EUR seit dem 1. Juli 2007 zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es ausgeführt: Die Feststellungsklage sei bereits unzulässig, da der Erhalt der begehrten Zuschusszahlungen im Wege eines Leistungsbegehrens geltend zu machen sei. Die Klägerin könne die Zahlung des Zinszuschusses nur nach Maßgabe des zwischen den Beteiligten im Jahre 1994 geschlossenen Vertrages verlangen. Dieser gebiete nach der Verringerung der Fremdkapitalkosten der Klägerin ab dem Jahr 2004 eine Anpassung des von der Beklagten gewährten Zinszuschusses. Es müsse durch Vertragsauslegung ermittelt werden, welche Werte der bei dieser Anpassung vorzunehmenden Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde zu legen seien. Aufgrund der eindeutigen Zielsetzung des geschlossenen Vertrages bedürfe es nicht der Heranziehung der II. BV. Nach § 7 des Vertrages habe eine Anpassung des Zinszuschusses bei "Änderungen des Zinssatzes" nach "Umschuldung oder Zinsanpassung" zu erfolgen. Wenn also der Förderungsnehmer nach einer Umschuldung oder Zinsanpassung geringere Kapitalkosten zu tragen habe, solle auch die staatliche Förderung geringer ausfallen. Dem liege der Gedanke zu Grunde, dass eine Entlastung des Förderungsnehmers während der Vertragslaufzeit typischerweise bereits dadurch entstehe, dass Kapitalkosten mit zunehmender Tilgung eines Darlehens geringer würden. Ersparnisse, die der Begünstigte darüber hinaus durch eigenes Verhandlungsgeschick im Hinblick auf bessere Zinskonditionen oder kapitalmarktbedingte Zinsschwankungen erziele, sollten ihm gemäß den Grundsätzen von Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit auf Kosten des Staatshaushalts nicht zusätzlich zu Gute kommen. Auf dieser Grundlage könne eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 7 Abs. 2 des Vertrages mit dem Ziel, die Kapitalkostenersparnis der Klägerin als Förderungsnehmerin konkret abzubilden, nur in der Weise durchgeführt werden, dass die tatsächlichen finanziellen Belastungen der Klägerin vor und nach der Umschuldung miteinander verglichen würden. Hierzu sei die Differenz zwischen den alten und neuen Kapitalkosten unter Berücksichtigung der zum jeweiligen Zeitpunkt bestehenden Situation der Fördermittel zu bestimmen. Diese betrage hier 78.796,60 EUR. In Höhe dieser Kapitalkostenersparnis ergebe sich auch eine bessere Wirtschaftlichkeit im Sinne des § 7 Abs. 2 des Vertrages. Unter Berücksichtigung auch der verringerten Landesförderung und des Kürzungsbetrages nach § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 des Vertrages ergebe sich eine Kürzung des in Höhe von 40.331,36 EUR vereinbarten jährlichen Zinszuschusses um einen Betrag in Höhe von 20.239,27 EUR für die hier streitbefangenen Jahre 2006 bis 2010. Die Gesamtforderung der Klägerin belaufe sich daher nur auf einen Betrag in Höhe von 34.255,66 EUR (Zeitraum vom 1. Juli 2006 bis 30. Juni 2007: 40.331,36 EUR (ursprünglicher Zinszuschuss) - 20.239,27 EUR (Kürzungsbetrag) = 20.092,09 EUR (Restanspruch); Zeitraum vom 1. Juli 2007 bis 30. Juni 2008: 40.331,36 EUR (ursprünglicher Zinszuschuss) - 20.239,27 EUR (Kürzungsbetrag) - 5.429,29 EUR (Teilzahlung) = 14.662,80 EUR (Restanspruch); Zeitraum vom 1. Juli 2008 bis 30. Juni 2009: 40.331,36 EUR (ursprünglicher Zinszuschuss) - 20.239,27 EUR (Kürzungsbetrag) - 20.591,32 EUR (Teilzahlung) = - 499,23 EUR (Rückforderungsanspruch)).
Mit Beschluss vom 11. Januar 2012 - 8 LA 281/10 - hat der Senat auf den Antrag der Klägerin wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO die Berufung zugelassen, soweit die Klage auf Verurteilung der Beklagten, einen Gesamtbetrag in Höhe von 135.304,83 EUR nebst Zinsen zu zahlen, abgewiesen worden ist. Auf den Antrag der Beklagten hat der Senat wegen eines Verfahrensmangels in Form der Verletzung rechtlichen Gehörs wegen Nichtberücksichtigung der von der Beklagten erklärten Aufrechnung die Berufung zugelassen, soweit die Beklagte verurteilt worden ist, einen Gesamtbetrag in Höhe von 34.255,66 EUR nebst Zinsen zu zahlen.
Mit ihrer rechtzeitig begründeten Berufung macht die Klägerin geltend, durch die im Jahre 2004 vorgenommene Umschuldung hätten sich zwar die jährlichen Kosten des eingesetzten Fremdkapitals um einen Betrag in Höhe von 13.452,90 DM verringert; diese Verbesserung werde jedoch durch eine Steigerung der Betriebskosten kompensiert. Für die durchzuführende Wirtschaftlichkeitsberechnung hätte das Verwaltungsgericht richtigerweise entweder die Regelungen der II. BV oder aber die Regelung des § 305c BGB anwenden müssen. Denn § 7 Abs. 2 des Vertrages enthalte zu der Frage, ob und wie im Einzelfall eine Anpassung des Zuschusses aufgrund von Senkungen des Zinssatzes zu erfolgen habe, eine Regelungslücke. Die Frage, welche Kostenpositionen zu der anzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung gehörten, sei entweder aufgrund einer Geltung des § 23 Abs. 4 der II. BV kraft Gesetzes oder aber kraft Vereinbarung zwischen den Beteiligten zu schließen. Für eine Geltung kraft Vereinbarung spreche die einvernehmliche Verwendung von Formblättern, die sämtlich auf die niedersächsischen Wohnungsbauförderungsbestimmungen verwiesen. Der hier streitgegenständliche Vertrag sattele nur auf die gewährte Wohnungsbauförderung des Landes Niedersachsen auf. So nehme die Beklagte selbst auf die Förderanträge zur Bewilligung der öffentlichen Mittel nach dem Wohnungsbauförderungsgesetz des Landes Niedersachsen (1. und 2. Förderungsweg) Bezug. Die darin enthaltene Wirtschaftlichkeitsberechnung und Berechnung der Durchschnittsmiete verweise ausdrücklich auf die II. BV. Es liege daher auf der Hand, die für die öffentliche Förderung geltenden Regelungen zur Wirtschaftlichkeitsberechnung auch vorliegend anzuwenden. Die Beklagte verhalte sich rechtsmissbräuchlich, wenn sie sich auf eine anders geartete Wirtschaftlichkeitsberechnung berufe. § 7 Abs. 1 des Vertrages lasse Anpassungen allenfalls bei Änderungen des Zinssatzes zu. Diese Regelung mache nur Sinn, wenn nachträgliche Änderungen der Höhe des eingesetzten Fremdkapitals außer Betracht blieben, so wie es die II. BV vorsehe. Dies spreche dafür, dass dem Verfasser des Vertragstextes die Problematik sehr wohl bewusst gewesen sei, so dass nach dem Parteiwillen die II. BV anzuwenden sei. Auch ein Vergleich zwischen § 7 und § 6 des Vertrages führe zu diesem Ergebnis. Bei den Kapitalkosten bei Änderungen des Zinssatzes sei nicht wie bei den Mieten der tatsächliche Änderungsbetrag maßgeblich, sondern der Änderungsbetrag, der sich durch die Zwischenschaltung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebe. Dies könne nur bedeuten, dass die Verzinsung des Eigenkapitals zu berücksichtigen sei. Insoweit verkenne die erstinstanzliche Entscheidung, dass getilgtes Fremdkapital die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht entlaste, sondern in Form von Eigenkapitalkosten weiterhin laufende Kosten verursache. Soweit das Verwaltungsgericht davon ausgehe, dass es der Heranziehung von § 23 Abs. 4 der II. BV nicht bedürfe, sei die Argumentation nicht schlüssig. Letztlich reduziere das Verwaltungsgericht die Wirtschaftlichkeitsberechnung auf die Frage, ob die Klägerin nach der Umschuldung wirtschaftlich besser stehe, indem es ausschließlich auf die Differenz zwischen den alten und neuen Kapitalkosten und der zum jeweiligen Zeitpunkt bestehenden Situation der Fördermittel abstelle. Es sei widersprüchlich, wenn einerseits argumentiert werde, durch das Absinken der Landesförderung dürfe der Klägerin kein weiterer Vorteil entstehen, andererseits aber der Minderbetrag der Landesförderung bei der Errechnung des Kürzungsbetrags zugunsten der Klägerin in Abzug gebracht werde. Außerdem könne aus dem Umstand (niedrigerer) Zinsneufestsetzungen nicht mit hinreichender Sicherheit geschlossen werden, dass diese Entlastungen stets auch auf die Höhe des Zuschusses durchschlagen. Insoweit verkenne das Gericht die in § 7 des Vertrages vorgesehene Mehrstufigkeit des Verfahrens über die Zuschussanpassung, da es seine Prüfung faktisch auf die dritte Stufe beschränke und in § 6 Abs. 2 des Vertrages an die Stelle des Begriffes "Mieterhöhung" den Begriff "Ersparnis an Fremdfinanzierungskosten" setze. Nach Anwendung der Regelungen der II. BV hätten sich die Kapitalkosten im Jahre 2004 durch die Umschuldung nur in Höhe von 13.452,90 DM gemindert. Dem stünde aber eine viel höhere Steigerung der Bewirtschaftungskosten gegenüber, so dass sich insgesamt keine Verbesserung in der Wirtschaftlichkeit ergebe. Wenn man der Ansicht des Verwaltungsgerichts folgen würde, liefe § 7 Abs. 2 des Vertrages faktisch leer. Vielmehr sei in einem zweiten selbstständigen Zwischenschritt im Wege einer Wirtschaftlichkeitsberechnung festzustellen, ob ein besseres Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit vorliege oder nicht. Hierbei seien die Kosten für die eingesetzten Fremdmittel neben der Miethöhe, den Kosten der Bewirtschaftung und den Kosten für die Aufbringung des Eigenkapitals nur ein Faktor, der die Wirtschaftlichkeit des Objekts beeinflusse. Die Zwischenstufe des § 7 Abs. 2 des Vertrages habe auch einen eigenen Sinn, weil ein geringerer Zinsaufwand nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien durch sonstige Kostenpositionen solle kompensiert werden können, wenn diese sich nachteilig verändert hätten. Anlass für die Anwendung der sog. dritten Stufe gebe somit nicht bereits eine Verringerung der (Fremd-)Kapitalkosten, sondern erst ein verbessertes Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit. Es sei nicht sachgerecht, dass im Wege der Tilgung aufgebrachte Kapitalbeträge gleichsam in ein schwarzes Loch fielen, weil sie weder als Eigenkapital noch als Fremdkapital behandelt würden. Dies würde keiner de lege artis aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechen. Derartige Ungereimtheiten wolle § 23 Abs. 4 der II. BV offenbar vermeiden, wenn die Vorschrift bestimme, dass für getilgte Beträge der ursprünglich geschuldete Fremdkapitalzins weiterhin anzusetzen sei. Es sei auch nicht zu erkennen, weshalb ein solches Ergebnis unbillig sei. Die Regelungen der II. BV gäben lediglich allgemeine Grundsätze über die Ausgestaltung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen wieder. Insoweit könne zweifelhaft sein, ob getilgte Beträge mit dem ursprünglichen Fremdkapitalzins oder mit einem besonderen Eigenkapitalzins anzusetzen seien. Ein Ansatz mit "Null" widerspreche jedenfalls elementaren kaufmännischen Gepflogenheiten. Schließlich handele es sich bei den Vertragsbedingungen, da sie für eine Reihe von Fördermaßnahmen entwickelt worden seien, um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Für derartige Klauseln folge aus § 305c BGB, dass Zweifel bei der Auslegung stets zu Lasten des Verwenders gingen. Auch aus diesem Grund seien die Tilgungsbeträge weiterhin mit den ursprünglichen Fremdkapitalzinsen anzusetzen. Die Beklagte sei auch nicht berechtigt gewesen, den Zinszuschuss zu kürzen bzw. ganz einzustellen. Dies gelte sowohl mit Blick auf die im Jahre 2004 eingetretene Umschuldung als auch mit Blick auf das Auslaufen des Darlehensvertrages im Jahre 2009. Die vertraglichen Regelungen sähen keine turnusmäßigen Meldepflichten, sondern nur die Mitteilung von Änderungen vor. "Negativmeldungen" sehe der Vertrag nicht vor. Das Auslaufen des Darlehensvertrages mit der L. im Jahre 2009 sei keine meldepflichtige Umschuldung, sondern eine Entschuldung aufgrund Tilgung des Darlehens. Überdies sei dem zuständigen Sachbearbeiter bei der Beklagten bekannt gewesen, dass das Darlehen am 15. März 2009 auslaufe. Auch aus dem im Verwaltungsstreitverfahren vorgelegten Gutachten der Steuerberaterin M. t vom 20. Februar 2009 ergebe sich, dass das Darlehen der L. nach Laufzeitende auf Null zurückgeführt sein werde, ohne dass eine Anschlussfinanzierung erforderlich sei. Insoweit liege bereits keine Pflichtverletzung vor. Selbst wenn man im Hinblick auf die eingetretene Zinsänderung im Jahre 2004 einen Verstoß gegen Meldepflichten annähme, rechtfertige dies angesichts der jahrelang bei der Auszahlung des Zuschusses praktizierten Übung keine Zahlungseinstellung. Die Beklagte habe nach Kenntniserlangung von der Umschuldung im Jahre 2006 zunächst noch mehrmals den Zuschuss geleistet, ohne sich auf ein Fehlverhalten der Klägerin zu berufen. Soweit sie sich nunmehr auf ein Recht zur Einstellung ihrer Zahlungen berufe, verstoße dies gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Zudem erkläre sich die verspätet gemeldete Zinsänderung aus schlichter Nachlässigkeit. Sie sei daher nicht derart gravierend, dass sie einen Verlust der Förderung rechtfertigen könne. In Anlehnung an das von der Beklagten in Bezug genommene Versicherungsvertragsrecht könne dies allenfalls bei grob fahrlässigem oder gar vorsätzlichem Handeln angenommen werden, woran es hier fehle.
Die Klägerin beantragt,
1. das Urteil des Verwaltungsgerichts Braunschweig vom 11. August 2010 zu ändern und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 135.304,83 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 40.331,36 EUR seit dem 1. Juli 2006, 34.902,07 EUR (40.331,36 EUR abzüglich bereits gezahlter 5.429,29 EUR) seit dem 1. Juli 2007, 19.740,04 EUR (40.331,36 EUR abzüglich 20.591,32 EUR) seit dem 1. Juli 2008, 20.591,32 EUR für die Zeit vom 1. Juli 2008 bis zum 17. Juli 2008 sowie weitere 40.331,36 EUR seit dem 1. Juli 2009 zu zahlen, und
2. die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
1. das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts Braunschweig - 2. Kammer - vom 11. August 2010 zu ändern und die Klage abzuweisen, und
2. die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Die Beklagte weist mit ihrer rechtzeitig begründeten Berufung darauf hin, dass das Verwaltungsgericht in seiner Entscheidung zutreffend erkannt habe, dass der Klägerin über den 1. Juli 2008 hinaus keinerlei Zahlungsansprüche mehr zustünden. Das Verwaltungsgericht habe sich zu Recht auf den Wortlaut des Vertrages gestützt und sei so zu folgerichtigen Ergebnissen gelangt. Die II. BV sei nicht anzuwenden. Auch handele es sich bei dem Vertrag nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die erstinstanzliche Entscheidung sei allerdings fehlerhaft, soweit sie die unstreitig vorgebrachte Aufrechnungserklärung in Höhe von 34.545,06 EUR nicht berücksichtigt habe. Dieser Betrag ergebe sich aus den Überzahlungen, die in den Jahren 2004 und 2005 erbracht worden seien. Damit seien aber die vermeintlichen Ansprüche der Klägerin für den Zeitraum vom 1. Juli 2006 bis 30. Juni 2007 in Höhe von 20.092,09 EUR und vom 1. Juli 2007 bis zum 30. Juni 2008 in Höhe von 14.662,80 EUR erloschen. Die Klage hätte daher in vollem Umfang abgewiesen werden müssen. Ab dem Jahre 2009 sei die Beklagte berechtigt gewesen, den Zinszuschuss ganz einzustellen, da die Klägerin es zum wiederholten Mal versäumt gehabt habe, die Beklagte vertragskonform zu informieren. Die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses bzw. die entsprechende Sanktionierung von Vertragspflichtverletzungen sei zivilrechtlich nicht zu beanstanden. Insoweit werde auf die Grundsätze zu versicherungsvertraglichen Obliegenheitsverletzungen und auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung entsprechend dem Rechtsgedanken des § 314 BGB verwiesen. Die Klägerin habe offenkundig ihre Mitwirkungspflichten verletzt, um die Zinszuschussberechnungen zu verhindern und um auf diese Weise weiterhin den ungekürzten Zinszuschuss zu erlangen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten (Beiakten A und B), die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin, die nach dem Beschluss des Senats vom 11. Januar 2012 - 8 LA 281/10 - im Berufungszulassungsverfahren nur die Abweisung der Klage auf Verurteilung der Beklagten, einen Gesamtbetrag in Höhe von 135.304,83 EUR nebst Zinsen zu zahlen, zum Gegenstand hat, ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage insoweit zu Unrecht abgewiesen (1.). Die Berufung der Beklagten bleibt hingegen ohne Erfolg (2.).
1. Die Leistungsklage der Klägerin ist zulässig; insbesondere ist über sie aufgrund der nach § 17a Abs. 2 Satz 3, Abs. 5 GVG bindenden Verweisung im rechtskräftigen Beschluss des Landgerichts Braunschweig - Einzelrichterin der 1. Zivilkammer - vom 9. November 2007 (1 O 1647/07 (156)) im Verwaltungsrechtsweg zu entscheiden.
Die Leistungsklage ist auch begründet. Der Klägerin steht auf der Grundlage des zwischen den Beteiligten geschlossenen Vertrages vom 31. August 1994/10. November 1994 ein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 135.304,83 EUR nebst Zinsen zu.
Nach § 1 Abs. 1 des Vertrages ist die Beklagte verpflichtet, der Klägerin einen monatlichen Zinszuschuss in Höhe von 2 DM/m² der errichteten Wohnfläche von 3.286,72 m² für die Dauer von zwanzig Jahren zu zahlen. Die Zahlung ist nach § 4 Abs. 1 des Vertrages jeweils zum 1. Juli eines Jahres fällig. Die Klägerin kann daher eine Zahlung in Höhe von jährlich 78.881,28 DM (= 40.331,36 EUR) von der Beklagten verlangen. Diese Zahlungsansprüche sind in den streitgegenständlichen Jahren 2006 bis 2009 von der Beklagten bisher nur durch Teilzahlungen in Höhe von 5.429,29 EUR in 2006 und in Höhe von 20.591,32 EUR in 2008 erfüllt worden und insoweit erloschen, bestehen im Übrigen in Höhe von 135.304,83 EUR indes fort.
Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Änderung des vereinbarten Zinszuschusses nach § 7 des Vertrages sind hier nicht erfüllt. Nach dieser Bestimmung erfolgt eine Änderung des Zinszuschusses nur, wenn durch eine Umschuldung oder Zinsanpassung eine Änderung des Zinssatzes der eingesetzten Fremdmittel eintritt (vgl. § 7 Abs. 1 des Vertrages; 1. Prüfungsschritt) und eine darauf durchgeführte Wirtschaftlichkeitsberechnung ein besseres Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit (vgl. § 7 Abs. 2 des Vertrages; 2. Prüfungsschritt) ergibt. Nur unter diesen Voraussetzungen wird der Zinszuschuss ab dem darauf folgenden Monat entsprechend dem Verrechnungsverfahren gemäß § 6 Abs. 2 des Vertrages (3. Prüfungsschritt) gekürzt.
Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 des Vertrages (1. Prüfungsschritt) hat das Verwaltungsgericht zutreffend bejaht. Denn eine Umschuldung der von der Klägerin eingesetzten Fremdmittel hat zu einer Änderung des Zinssatzes geführt. Nach dem zunächst geschlossenen Darlehensvertrag vom 18. Februar 1994 mit der N. hatte die Klägerin für ein Hypothekendarlehen über 5 Millionen DM einen Zinssatz von nominal 4,97 % p.a. aufzuwenden. Nach der Umschuldung hatte die Klägerin nach dem Darlehensvertrag mit der O. vom 9./19. Februar 2004 für ein Hypothekendarlehen über noch 2.169.821,80 DM einen Zinssatz von nominal 4,35 % p.a. zu entrichten.
Die nachfolgend im 2. Prüfungsschritt gemäß § 7 Abs. 2 des Vertrages durchzuführende Wirtschaftlichkeitsberechnung hat das Verwaltungsgericht aber in unzulässiger Weise auf die Ermittlung der konkreten Kapitalkostenersparnis durch einen Vergleich der "alten und neuen Kapitalkosten und der zum jeweiligen Zeitpunkt bestehenden Situation der Fördermittel" (Urteil v. 11.8.2010, Umdruck, S. 12) verkürzt. Diese Vorgehensweise widerspricht dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck des Vertrages. Denn Änderungen des Zinssatzes genügen nach dem Wortlaut der Regelung in § 7 Abs. 2 des Vertrages für sich allein nicht, um eine Änderung des Zinszuschusses vornehmen zu können. Dies zeigt der Vergleich zur Regelung der Änderung des Zinszuschusses bei Änderung der Mieterträge nach § 6 des Vertrages. Während nach § 6 Abs. 2 des Vertrages Mieterhöhungen (ohne Nebenkosten) ohne Weiteres zu einer Verringerung des monatlichen Zinszuschusses führen, fordert § 7 Abs. 2 des Vertrages neben der Änderung des Zinssatzes ausdrücklich eine "Wirtschaftlichkeitsberechnung (, die) ein besseres Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit" ergibt. Schon nach dem eindeutigen Wortlaut der Bestimmung soll also nicht jede Kapitalkostenreduzierung unmittelbar auf die Höhe des vereinbarten Zinszuschusses durchschlagen. Vielmehr können Erhöhungen anderer, die Wirtschaftlichkeit beeinflussender Kostenfaktoren die Kapitalkostenreduzierung aufzehren und so eine Änderung des Zinszuschusses ausschließen. Erst wenn die durchzuführende Wirtschaftlichkeitsberechnung neben der Kapitalkostenreduzierung ein besseres Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit zeigt, ist eine Änderung des Zinszuschusses nach Maßgabe des in § 6 Abs. 2 des Vertrages bestimmten Berechnungsschemas vorgesehen. Dieses Verständnis entspricht auch dem erkennbaren Sinn und Zweck des Vertrages. Die der Klägerin gewährte Förderung soll gerade nicht allein von der Höhe der Kosten für den Einsatz von (Fremd-)Kapital abhängen, sondern von der Wirtschaftlichkeit des gesamten Vorhabens. Würde jeder Änderung des Zinssatzes eine Änderung des Zinszuschusses folgen, könnte die Klägerin auch davon abgehalten werden, sich anlässlich einer Umschuldung um einen günstigeren Zinssatz zu bemühen. Der Zweck der von der Beklagten gewährten Förderung fällt daher allenfalls dann teilweise weg und gestattet eine Reduzierung des Zinszuschusses, wenn Änderungen des Zinssatzes auch zu einer Verbesserung des Ergebnisses der Wirtschaftlichkeit des Gesamtvorhabens und so zu einem bei Vertragsschluss nicht gegebenen wirtschaftlichen Vorteil der Klägerin führen.
Wie die in § 7 Abs. 2 des Vertrages vorgesehene Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzunehmen ist, lässt der zwischen den Beteiligten geschlossene Vertrag - anders als die Beklagte meint - offen.
Diese Regelungslücke kann durch eine unmittelbare Anwendung der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz - II. BV - in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I. S. 2178), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614), nicht geschlossen werden. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 II. BV ist diese Verordnung u.a. anzuwenden, wenn die Wirtschaftlichkeit für öffentlich geförderten Wohnraum nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz zu berechnen ist. Der hier streitgegenständliche Vertrag ist zwar zu einer Zeit geschlossen worden, als das Zweite Wohnungsbaugesetz - II. WoBauG - in der Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980 (BGBl. I S. 1085) noch in Kraft war. Dieses ist zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) mit Wirkung vom 1. Januar 2002 durch Gesetz vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376) aufgehoben und durch das Wohnraumförderungsgesetz - WoFG - abgelöst worden. Bei den hier in Rede stehenden Zinszuschüssen handelt es sich aber um eine vereinbarte Förderung im Sinne des § 88d Abs. 1 Satz 1 und 2 des II. WoBauG. Hiernach können Mittel zur Förderung des sozialen Wohnungsbaues auch abweichend von den §§ 88 bis 88c vergeben werden. In der zwischen Darlehens- oder Zuschussgeber und dem Bauherrn abzuschließenden Vereinbarung können insbesondere Bestimmungen über Höhe und Einsatzart der Mittel, die Zweckbestimmung, Belegungsrechte, die Beachtung von Einkommensgrenzen, die Höhe der Miete und etwaige Änderungen während der Dauer der Zweckbestimmung sowie die Folgen von Vertragsverletzungen getroffen werden. Nach § 88d Abs. 3 Satz 1 des II. WoBauG gelten Mittel nach Abs. 1 nicht als öffentliche staatliche Mittel. Da die streitgegenständlichen Zinszuschüsse keine staatlichen und somit keine öffentlichen Mittel sind und folglich kein öffentlich geförderter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 der II. BV (zur Definition des öffentlich geförderten Wohnraum vgl. §§ 5 Abs. 1 und 6 Abs. 1 der II. WoBauG) vorliegt, ist der Anwendungsbereich der II. BV nicht kraft Gesetzes eröffnet.
Den Umständen bei Vertragsschluss und auch bei der Vertragserfüllung ist aber zu entnehmen, dass beide Vertragsparteien von einer (entsprechenden) Anwendbarkeit der II. BV ausgegangen sind. Ausweislich der Verwaltungsvorgänge hat die Beklagte selbst die Gewährung des Zinszuschusses von der Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung abhängig gemacht. Denn mit Schreiben vom 29. November 1993 teilte sie der P. - der Verwaltungsgesellschaft für die von der Klägerin errichteten Wohnanlagen - mit, dass aufgrund der vorliegenden Wirtschaftlichkeitsberechnungen in Ergänzung zu der Landesförderung eine kommunale Förderung (in Gestalt des Zinszuschusses) in Betracht komme. Diese Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 19. November 1992 - im Folgenden: Antrags-Wirtschaftlichkeitsberechnung - ist nicht nur auf dem jeweiligen Formular über den "Orientierungs-Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes Niedersachsen (1. und 2. Förderungsweg) mit Wirtschaftlichkeitsberechnung und Berechnung der Durchschnittsmiete" erfolgt, sondern auch nach den Bestimmungen und Vorgaben der II. BV vorgenommen worden. Die Beklagte hat diese Anträge samt Wirtschaftlichkeitsberechnung geprüft, mit einem Prüfungsvermerk versehen und dann an die Landestreuhandstelle weitergeleitet. Die enge Verknüpfung mit der vorausgegangenen Förderung nach den Bestimmungen des II. WoBauG durch die Niedersächsische Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen wird dann auch im Vertrag deutlich zum Ausdruck gebracht. In der Präambel wird vorausgeschickt, dass die Baumaßnahme durch das Land Niedersachsen im Rahmen des sozialen Mietwohnungsbaus gefördert werde. Weiter sieht § 5 Abs. 1 Buchst. a des Vertrages vor, dass die Beklagte zur sofortigen Einstellung des Zinszuschusses berechtigt ist, wenn der Bewilligungsbescheid vom 26. April 1994 zurückgenommen wird.
Soweit die Beklagte hiergegen einwendet, es sei eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach Maßgabe der konkreten Zielsetzung des individuellen Vertrages vereinbart worden, so dass nur die zu bezuschussenden tatsächlichen (Fremd-)Kapitalkosten Berücksichtigung finden könnten, vermag dies nicht zu überzeugen. Denn die Beklagte selbst hat in der von ihr geprüften Antrags-Wirtschaftlichkeitsberechnung den Ansatz fiktiver Kosten für den Einsatz von Eigenkapital zugelassen (vgl. Bl. 7 f. Beiakte B, dort im Finanzierungsplan unter III.2., und Bl. 15 f. Beiakte B, dort im Finanzierungsplan unter III.2.). Gleiches gilt für die von der Beklagten im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegte, ihrem Änderungsbegehren zugrunde liegende Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 26. Juli 2006 - im Folgenden: Änderungs-Wirtschaftlichkeitsberechnung - (vgl. Bl. 116 Beiakte B, dort "Kapitalkosten auf Eigenleistung"). Der konkrete Ansatz rein kalkulatorischer Kosten für den Einsatz von Eigenkapital erfolgte dabei in beiden Fällen sogar nach dem Maßstab des § 20 Abs. 2 Satz 2 der II. BV und führte zu einer Berücksichtigung von jährlichen Zinsaufwendungen in Höhe von 140.080 DM:
kalkulatorische Zinskosten
Vorhaben Am Salgenteich
Eigenkapital
2.016.000 DM(Bl. 7 Beiakte B, dort III.2.)
davon verzinslich mit 4 %
1.209.600 DM(Bl. 7 Beiakte B, dort III.2.)
48.384 DM(Bl. 8 Beiakte B)
davon verzinslich mit 6,5 %
806.400 DM(Bl. 7 Beiakte B, dort III.2.)
52.416 DM(Bl. 8 Beiakte B)
Vorhaben Am Salgenteich/Pommernring
785.600 DM(Bl. 15 Beiakte B, dort III.2.)
471.360 DM(Bl. 15 Beiakte B, dort III.2.)
18.854,40 DM(Bl. 16 Beiakte B)
314.240 DM(Bl. 15 Beiakte B, dort III.2.)
20.425,60 DM(Bl. 16 Beiakte B)
in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigte Zinsaufwendungen, gesamt
140.080 DM(Bl. 116 Beiakte B)
Die Behauptung der Beklagten, Zuschüsse seien nur für tatsächliche Zinsaufwendungen auf Fremdkapital gewährt worden, und das damit verbundene Verlangen der Beklagten, kalkulatorische Kosten für den Einsatz von Eigenkapital bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen, widerspricht daher ihrem eigenen Verhalten bei Vertragsschluss und Vertragserfüllung.
Die danach gebotene entsprechende Anwendung der Bestimmungen der II. BV bei Vornahme der Wirtschaftlichkeitsberechnung im 2. Prüfungsschritt nach § 7 Abs. 2 des Vertrages, die zugleich die von der Klägerin erwogene Anwendbarkeit der (Unklarheiten-)Regelung des § 305c Abs. 2 BGB ausschließt, beantwortet auch die Frage, wie Änderungen der Kapitalkosten (hier: Reduzierungen des Einsatzes von Fremdkapital durch Tilgung und damit letztlich verbundene Erhöhungen des Einsatzes von Eigenkapital) in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen sind. Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 der II. BV bleibt es bei einem Tilgungsdarlehen für den Betrag, der planmäßig getilgt ist, bei der bisherigen Verzinsung. Anders gewendet: Reduzierungen des Einsatzes von Fremdkapital durch planmäßige Tilgungen wirken sich in der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. BV nicht aus. Planmäßige Tilgungsleistungen werden bei der Kapitalkostenermittlung im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. BV mithin nicht berücksichtigt, obwohl diese zahlungswirksam sind und bei der Ermittlung der Zahlungsreihe etwa für eine betriebswirtschaftliche Investitionsrechnung erfasst werden müssten (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand: Juli 2000, II. BV, § 23 Anm. 3.2.3 f. und 3.3.6; Kofner, Der Stabilisierungsauftrag des sozialen Wohnungsbaus, in: WuM 1999, 71, 75).
Nach diesen Maßgaben wirkt sich die Änderung des Zinssatzes durch die 2004 erfolgte Umschuldung also nur auf den nicht getilgten Teil des eingesetzten Fremdkapitals aus. In der Änderungs-Wirtschaftlichkeitsberechnung führt die Änderung des anzusetzenden nominalen (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O., § 23 Anm. 3.2.1) Zinssatzes so zu einer Aufwandsminderung in Höhe von 13.452,90 DM:
Fremdkapital
Zinssatz(nominal)
Zinsaufwendungen(absolut)
Antrags-Wirtschaftlichkeitsberechnung
gewährt
5.000.000,00 DM(Bl. 97 Beiakte B)
4,97%(Bl. 97 Beiakte B)
248.500,00 DM
getilgt
0,00 DM
-
Änderungs-Wirtschaftlichkeitsberechnung
2.169.821,80 DM(Bl. 106 Beiakte B)
4,35%(Bl. 108 Beiakte B)
94.387,25 DM
2.830.178,20 DM
4,97%(§ 23 Abs. 4 Satz 2 II. BV)
140.659,86 DM
235.047,10 DM
Differenz Zinsaufwendungen
- 13.452,90 DM
Diese Aufwandsminderung in Höhe von 13.452,90 DM (= 6.878,36 EUR) wird nach der von der Beklagten mit Schriftsatz vom 30. April 2009 (dort S. 3 f.) vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung durch eine Erhöhung anderer Bewirtschaftungskosten vollständig aufgezehrt. Denn nach dieser Berechnung haben sich die Bewirtschaftungskosten (Instandsetzungspauschale und Verwaltungskosten ohne Abschreibung, Mietausfallwagnis (die letzten beiden Positionen jeweils unverändert) und Kapitalkosten) von 62.323,60 DM auf 128.576,49 DM erhöht. Die sich danach ergebende Erhöhung um 66.252,89 DM (= 33.874,56 EUR) übersteigt die durch die Umschuldung eingetretene Minderung des Zinsaufwandes in Höhe von 13.452,90 DM (= 6.878,36 EUR) deutlich. Nach der von der Beklagten vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung liegt mithin schon kein besseres Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit (vgl. § 7 Abs. 2 des Vertrages; 2. Prüfungsschritt) vor. Eine Änderung des Zinszuschusses entsprechend dem Verrechnungsverfahren gemäß § 6 Abs. 2 des Vertrages (3. Prüfungsschritt) scheidet von vornherein aus.
Ob die von der Beklagten vorgenommene - und für die Klägerin günstige - Wirtschaftlichkeitsberechnung zutreffend ist oder der von der Klägerin vorgelegten abweichenden Berechnung zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn auch, wenn man die von der Klägerin mit Schriftsatz vom 9. März 2012, dort S. 8, vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde legt, sind die Voraussetzungen für eine Änderung des Zinszuschusses nicht erfüllt. Die Berechnung der Klägerin geht anders als die Beklagte bei ihrer Berechnung nicht von einer pauschalen Erhöhung der Instandsetzungspauschale und der Verwaltungskosten aus, sondern stellt auf deren tatsächliche Entwicklung ab. Danach haben sich die Bewirtschaftungskosten (Instandsetzungspauschale und Verwaltungskosten ohne Abschreibung, Mietausfallwagnis (die letzten beiden Positionen jeweils unverändert) und Kapitalkosten) zwar nur von 62.323,60 DM auf 65.734,40 DM erhöht. Die sich hieraus ergebende Erhöhung um 3.410,80 DM (= 1.743,91 EUR) wird durch die Minderung des Zinsaufwandes in Höhe von 13.452,90 DM (= 6.878,36 EUR) auch nicht vollständig aufgezehrt. Vielmehr ergibt sich ein um 10.042,10 DM (= 5.134,44 EUR) besseres Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit im Sinne des § 7 Abs. 2 des Vertrages (2. Prüfungsschritt).
Das danach gemäß § 7 Abs. 2 des Vertrages in entsprechender Anwendung des § 6 Abs. 2 des Vertrages durchzuführende Verrechnungsverfahren (3. Prüfungsschritt) führt indes nicht zu einer Änderung des Zinszuschusses. Denn nach diesem Verfahren mindert sich die im 2. Prüfungsschritt festgestellte Verbesserung des Ergebnisses der Wirtschaftlichkeit um die im Vertragszeitraum planmäßig eintretende Kürzung der Landesförderung. Dabei kann dahinstehen, ob die "Kürzung der Landesförderung" im Sinne des § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 des Vertrages durch Bezugnahme der im jeweils streitgegenständlichen Jahr gewährten Landesförderung auf die erstmals im Jahr 1994 gewährte Landesförderung oder auf die dem streitgegenständlichen Jahr vorausgegangenen Jahr gewährte abgesenkte Landesförderung zu ermitteln ist. Denn in beiden Fällen übersteigt die "Kürzung der Landesförderung" die festgestellte Erhöhung des Ergebnisses der Wirtschaftlichkeit in Höhe von 10.042,10 DM (= 5.134,44 EUR):
Jahr
Tatsächlich gewährteLandesförderung
Differenz zwischen derZahlung imstreitgegenständlichenJahr und derErstzahlung im Jahr 1994
Differenz zwischen derZahlung imstreitgegenständlichenJahr und imvorausgegangenen Jahr
1994
157.776,00 DM
2006
59.166,00 DM
98.610,00 DM
11.833,20 DM
2007
47.332,00 DM
110.444,00 DM
11.834,00 DM
2008
35.449,60 DM
122.326,40 DM
11.882,40 DM
2009
23.616,40 DM
134.159,60 DM
Ein zur Änderung des Zinszuschusses berechtigender Differenzbetrag im Sinne der §§ 7 Abs. 2, 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 des Vertrages verbleibt daher in allen Fällen nicht.
Der Klägerin steht somit der mit der Klage geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von 135.304,83 EUR entgegen den Feststellungen im verwaltungsgerichtlichen Urteil in voller Höhe zu. Der Anspruch auf Verzugszinsen in Höhe von jährlich fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz besteht nach den entsprechend anzuwendenden §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB.
Den so begründeten Zahlungsansprüchen stehen auch anspruchsvernichtende Einreden nicht entgegen.
Die Ansprüche sind nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen. Zwar finden die Regelungen der §§ 387 f. BGB über die Aufrechnung regelmäßig im öffentlichen Recht entsprechende Anwendung (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.11.2008 - 3 C 13.08 -, BVerwGE 132, 250, 251 f.; Beschl. v. 22.8.2007 - 2 PKH 2.07 -, Buchholz 303 § 81 ZPO Nr. 1). Nach § 387 BGB setzt die Aufrechnung aber voraus, dass dem Schuldner einer Forderung eine gleichartige und fällige Gegenforderung gegen seinen Gläubiger zusteht. Nach den hier getroffenen Feststellungen ist es entgegen der Ansicht der Beklagten aber nicht zu einer Überzahlung bei der Auszahlung des Zinszuschusses gekommen, so dass es bereits an einer fälligen Gegenforderung in der von der Beklagten vorgetragenen Höhe fehlt.
Die Beklagte ist auch nicht berechtigt, die Zahlung des Zinszuschusses aus anderen Gründen zu verweigern. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2009 hat die Beklagte unter Hinweis auf § 5 Abs. 1 Buchst. c des Vertrages ihre Zahlungen mit sofortiger Wirkung eingestellt. Nach der genannten Regelung im Vertrag ist die Beklagte berechtigt, die Zahlung des Zinszuschusses sofort einzustellen, wenn "gegen eine sonstige Regelung im Vertrag verstoßen wird".
Hier ist zwar davon auszugehen, dass die Klägerin der in § 7 Abs. 1 des Vertrages vorgesehenen Anzeigepflicht nicht hinreichend nachgekommen ist. Hinsichtlich der im Jahre 2004 erfolgten Umschuldung hat sie erst auf die schriftliche Anfrage der Beklagten vom 22. Mai 2006, in der diese unter Hinweis auf § 7 des Vertrages bei der Verwaltungsgesellschaft nachgefragt hatte, ob sich in der Finanzierung durch Zinsanpassung oder Umschuldung eine Änderung ergeben habe, die Darlehensverträge mit der K. vom 18. Februar 1994 und mit der J. vom 9./19. Februar 2004 vorgelegt. Damit ist die Klägerin ohne Frage ihrer Pflicht zur unverzüglichen Anzeige nicht hinreichend nachgekommen. Ob dies aus schlichter Nachlässigkeit erfolgt ist und damit zu tun haben könnte, dass die Auszahlung der jährlichen Zinszuschüsse ausweislich des Verwaltungsvorgangs nur auf entsprechende schriftliche Anforderung durch die Verwaltungsgesellschaft erfolgte, mag dahinstehen. Auch hat die Klägerin auf die Fragen zur Anschlussfinanzierung im Zusammenhang mit dem Auslaufen des Darlehensvertrages mit der L. erst auf mehrmalige Nachfragen der Beklagten geantwortet. Insoweit ist der Klägerin zwar zuzugeben, dass sich die Anzeigepflicht nach § 7 Abs. 1 des Vertrages ihrem Wortlaut nach nur auf durch Umschuldung oder Zinsanpassung eingetretene Änderungen des Zinssatzes bezieht. Allerdings erscheint nach dem Sinn und Zweck der Regelung und vor allem der gewährten Zuschussvereinbarung auch die Kenntnis über das Auslaufen eines Darlehensvertrages durch Tilgung für die Beklagte von Bedeutung, so dass nicht nur eine Umschuldung, sondern auch eine (teilweise) Entschuldung als mitteilungspflichtig anzusehen sein dürfte.
Die verspätete Anzeige geänderter Zinssätze bzw. die verzögerte Beantwortung der Fragen zur Anschlussfinanzierung im Jahre 2009 sind als Vertragsverletzungen nach Überzeugung des Senats indes nicht gravierend. Die Beklagte selbst hat im Schreiben vom 22. Mai 2006 zunächst nur an die Erfüllung von Anzeigepflichten erinnert. Nachfolgend hat sie - bis 2009 - dann auch weiter - wenn auch aufgrund ihrer vorgenommenen Änderungs-Wirtschaftlichkeitsberechnung reduziert - Zinszuschüsse geleistet und damit selbst zum Ausdruck gebracht, dass sie die Vertragsverletzung offenbar als nicht schwerwiegend eingestuft hat. Bei anderer Wertung wäre von ihr jedenfalls zu erwarten gewesen, dass sie bereits 2006 auf die vertraglich vorgesehenen Rechtsfolgen hingewiesen hätte.
Allein aufgrund der danach wohl eher als geringfügig einzustufenden Verstöße der Klägerin war die Beklagte indes nicht nach § 5 Abs. 1 Buchst. c des Vertrages berechtigt, die vertraglichen Zinszuschusszahlungen sofort und vollständig einzustellen. Denn bei der gebotenen verständigen und die erkennbaren Interessen der vertragsschließenden Beteiligten angemessen berücksichtigenden Würdigung berechtigt diese Bestimmung die Beklagte allenfalls dann zur vollständigen Verweigerung der vertraglich geschuldeten Leistung, wenn ein schwerwiegender Verstoß der Klägerin gegen vertragliche Pflichten vorliegt, der die Fortdauer der vertraglichen Leistungspflicht für die Beklagte unzumutbar erscheinen lässt. Daran fehlt es hier.
Selbst wenn man annähme, dass der Wortlaut in § 5 Abs. 1 Buchst. c des Vertrages der Beklagten ein voll umfängliches Leistungsverweigerungsrecht auch bei jeder noch so geringfügigen Anzeigepflichtverletzung der Klägerin einräumen würde, läge hierin - unabhängig davon, ob der zwischen den Beteiligten geschlossene Vertrag öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Natur ist - eine zur Unwirksamkeit dieser Bestimmung führende unverhältnismäßige Belastung (vgl. §§ 1 Abs. 1 NVwVfG, 59 Abs. 2 VwVfG bzw. § 59 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessene Benachteiligung (vgl. § 9 Abs. 1 AGBG a.F. bzw. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Klägerin. Denn der mit dem beschriebenen Verständnis des § 5 Abs. 1 Buchst. c des Vertrages verbundene Ausschluss des sonst bei Dauerschuldverhältnissen bestehenden (außerordentlichen oder ordentlichen) Kündigungserfordernisses für die Geltendmachung eines Leistungsverweigerungsrechtes im Falle nur geringfügiger Obliegenheitsverletzungen (vgl. BGH, Urt. v. 27.3.1991 - IV ZR 130/90 -, NJW 1991, 1828, 1829; Urt. v. 3.10.1984 - IVa ZR 76/83 -, juris Rn. 12; OLG Dresden, Urt. v. 21.2.2000 - 7 U 2052/99 -, juris Rn. 70) widerspräche wesentlichen Grundgedanken gesetzlicher Regelungen, wie sie etwa in § 314 Abs. 1 bis 3 BGB und § 60 Abs. 1 VwVfG zum Ausdruck kommen. Die daraus folgende Unwirksamkeit der Bestimmung in § 5 Abs. 1 Buchst. c des Vertrages beträfe auch nur einen selbständigen und damit abtrennbaren Abschnitt der vertraglichen Regelung. Die Vereinbarung wäre daher nicht im Ganzen, sondern nur in Bezug auf die betreffende vertragliche Klausel für den hier gegebenen Anwendungsfall als nichtig anzusehen (vgl. §§ 1 Abs. 1 NVwVfG, 59 Abs. 3 VwVfG oder § 9 Abs. 1 AGBG a.F. bzw. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Wenn die Beklagte in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit des Leistungsausschlusses bei bloßen Obliegenheitsverletzungen im Versicherungsvertragsrecht verweist, muss sie sich entgegenhalten lassen, dass auch dort nicht jedwede Verletzung von Anzeigepflichten den Rechtsverlust des Versicherungsnehmers zur Folge hat. So ist nach § 19 Abs. 3 des Gesetzes über den Versicherungsvertrag (Versicherungsvertragsgesetz) - VVG - vom 23. November 2007 (BGBl. I 2007, 2631) das Rücktrittsrecht des Versicherers ausgeschlossen, wenn der Versicherungsnehmer die Anzeigepflicht weder vorsätzlich noch grob fahrlässig verletzt hat. In diesem Fall hat der Versicherer lediglich das Recht, den Vertrag unter Einhaltung einer Frist von einem Monat zu kündigen. Nach § 56 Abs. 1 Satz 2 VVG bleibt der Versicherer zur Leistung verpflichtet, soweit der nicht oder unrichtig angezeigte Umstand nicht ursächlich für den Eintritt des Versicherungsfalles oder den Umfang der Leistungspflicht war. Ein Vergleich mit diesen von der Beklagten in Bezug genommenen Bestimmungen zeigt, dass relativ geringfügige Obliegenheitsverletzungen nicht zu einem Leistungsausschluss führen sollen. Des Weiteren soll nach diesen Regelungen die Pflichtverletzung nur dann sanktioniert werden, wenn sich durch das Fehlverhalten des Versicherungsnehmers nachteilige Folgen für den Versicherer ergeben. Überträgt man diesen Gedanken auf die hier vorliegende Fallgestaltung, hat das Versäumnis der Klägerin, die Umschuldung unverzüglich anzuzeigen, gerade nicht zu einer Änderung des Zinszuschusses geführt und mithin nachteilige Folgen für die Beklagte nicht ansatzweise ausgelöst.
Selbst wenn man dieser Einschätzung letztlich nicht folgen und ein in § 5 Abs. 1 Buchst. c des Vertrages enthaltenes voll umfängliches Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten auch bei jeder noch so geringfügigen Obliegenheitsverletzung der Klägerin für wirksam erachten wollte, könnte die Beklagte sich auf dieses Leistungsverweigerungsrecht hier nicht mehr mit Erfolg berufen. Denn sie hätte die - zur Inanspruchnahme des Leistungsverweigerungsrechts erforderliche und gegenüber dem Leistungsempfänger zu erklärende (vgl. BGH, Urt. v. 26.1.2005 - IV ZR 239/03 -, NJW 2005, 1185, 1186 (zu § 7 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 AKB i.V.m. § 6 Abs. 3 VVG) m.w.N.) - Entschließung erst nach einem hierzu im Widerspruch stehenden Verhalten gegenüber der Klägerin und so spät gefasst, dass dieser der Einwand der Verwirkung entgegen stehen würde.
Die Verwirkung eines Rechts, also das Verbot, ein Recht auszuüben, setzt voraus, dass seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (zeitliches Moment), und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment; vgl. BVerfG, Beschl. v. 26.1.1972 - 2 BvR 255/67 -, BVerfGE 32, 305, 308 f.; BVerwG, Beschl. v. 12.1.2004 - 3 B 101.03 -, NVwZ-RR 2004, 314 f. m.w.N.).
Derartige Umstände lagen hier vor.
So stellte die Beklagte bereits Mitte 2006 fest, dass die Klägerin Anfang 2004 ein Darlehen zur Finanzierung des Bauprojekts umgeschuldet hatte und die Restschuld zu einem günstigeren Zinssatz finanzierte. Erst drei Jahre später, mit Schreiben vom 21. Oktober 2009, erklärte die Beklagte während des bereits laufenden gerichtlichen Verfahrens, von ihrem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch zu machen (zeitliches Moment, vgl. auch zur Frist des § 21 Abs. 1 VVG zur Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts bei Obliegenheitsverletzungen in dem von der Beklagten herangezogenen Versicherungsvertragsrecht).
Während dieses Zeitraums und trotz der positiven Kenntnis der Obliegenheitsverletzung machte die Beklagte von dem behaupteten Leistungsverweigerungsrecht nicht nur keinen Gebrauch. Im Gegenteil führte sie sogar eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 7 Abs. 2 des Vertrages durch und teilte der Klägerin das Ergebnis nebst Berechnung mit Schreiben vom 26. Juli 2006 mit. Darin berücksichtigte sie, dass sich die Kapitalkosten durch Tilgung und auch der Zinssatz reduziert haben und die Bewirtschaftungspauschale von der Niedersächsischen Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen erhöht worden ist. Des Weiteren legte sie als Wert der Fördermittel den zum Zeitpunkt der Umschuldung reduzierten Wert der Förderung zugrunde und gelangte so zu einem für die Klägerin günstigeren Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit. Demgemäß kürzte sie den Zinszuschuss auf der Grundlage des § 7 Abs. 2 in Verbindung mit § 6 Abs. 2 des Vertrages und wies die Klägerin darauf hin, dass statt 78.881,28 DM (= 40.331,36 EUR) für die Restlaufzeit des Vertrages jährlich nur noch 40.273,12 DM (= 20.591,32 EUR) als Zinszuschuss gezahlt werde. Für die Zeit zwischen April 2004 und Dezember 2005 ergebe sich zudem eine Überzahlung von insgesamt 67.564,27 DM (= 34.545,06 EUR). In Höhe dieses Betrages erklärte die Beklagte die Aufrechnung gegenüber den Ansprüchen der Klägerin auf Zahlung der vertraglich geschuldeten Zinszuschüsse und machte darüber hinaus einen Zinsverlust in Höhe von 1.208,29 EUR aufgrund der Überzahlung geltend. Bis zum 1. Juli 2007 zahlte die Beklagte zunächst keinen Zinszuschuss. Zum 1. Juli 2007 zahlte sie 5.429,29 EUR, so dass im Vergleich zu den anfänglichen jährlichen Zahlungen ein Restbetrag von 34.902,07 EUR verblieb. Im Jahre 2008 erfolgte eine Teilleistung in Höhe von 20.591,32 EUR. Aufgrund dieses Verhaltens der Beklagten durfte die Klägerin zu Recht darauf schließen, dass die Beklagte von einem etwaigen vertraglichen Leistungsverweigerungsrecht wegen der Obliegenheitsverletzung keinen Gebrauch mehr machen werde (Umstandsmoment).
2. Die Berufung der Beklagten ist ebenfalls nach Zulassung durch den Senat zulässig. Sie hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die Beklagte kann die begehrte Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts, soweit dieses der Klage stattgegeben hat, nicht verlangen. Denn nach den vorstehenden Ausführungen steht der Klägerin der von ihr geltend gemachte Zahlungsanspruch in voller Höhe zu.
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 5 Abs. 1 und 6 Abs. 1 der II. WoBauG
§§ 291, 288 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB
§§ 387 f. BGB
§§ 1 Abs. 1 NVwVfG, 59 Abs. 2 VwVfG bzw. § 59 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
§§ 1 Abs. 1 NVwVfG, 59 Abs. 3 VwVfG oder § 9 Abs. 1 AGBG a.F. bzw. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 305c BGB
§ 242 BGB
§ 314 BGB
§ 81 ZPO
§ 387 BGB
§ 88 d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes
§ 23 Abs. 4 Satz 2 II. BV
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 23 Abs. 4 der II. BV
§ 17a Abs. 2 Satz 3, Abs. 5 GVG
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 II. BV
§ 88d Abs. 1 Satz 1 und 2 des II. WoBauG
§ 88d Abs. 3 Satz 1 des II. WoBauG
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 der II. BV
§ 20 Abs. 2 Satz 2 der II. BV
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 23 Abs. 4 Satz 2 der II. BV
§ 9 Abs. 1 AGBG
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 314 Abs. 1 bis 3 BGB
§ 60 Abs. 1 VwVfG
§ 56 Abs. 1 Satz 2 VVG
§ 7 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 AKB
§ 6 Abs. 3 VVG
§ 21 Abs. 1 VVG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 132, 250, 251
NJW 1991, 1828, 1829
NJW 2005, 1185, 1186
BVerfGE 32, 305, 308
NVwZ-RR 2004, 314
8 LA 281/10
1 O 1647/07
3 C 13.08
2 PKH 2.07
IV ZR 130/90
7 U 2052/99
IV ZR 239/03
2 BvR 255/67
3 B 101.03