Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Teil-Versäumnis- und Schlussurteil vom 2010-04-30, Aktenzeichen 3 O 99/08
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2010:0430.3O99.08.00

Tenor:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 662.380,35 € (in Worten: sechshundertzweiundsechzigtausend-dreihundertachtzig 35/100 Euro) zuzüglich jeweils Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz
aus 33.318,13 € seit dem 05. Oktober 2007,
aus weiteren 33.318,13 € seit dem 05. November 2007,
aus weiteren 33.318,13 € seit dem 05. Dezember 2007,
aus weiteren 33.318,13 € seit dem 05. Januar 2008,
aus weiteren 38.495,05 € seit dem 05. Februar 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. März 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. April 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. Mai 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. Juni 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. Juli 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. August 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. September 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. Oktober 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. November 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. Dezember 2008,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. Januar 2009,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. Februar 2009,
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. März 2009 und
aus weiteren 35.043,77 € seit dem 05. April 2009
zu zahlen.
Die Beklagten werden weiter verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 94.406,46 € (in Worten: vierundneunzigtausendvierhundertsechs 46/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 09.03.2010 zu zahlen.
Die Beklagten werden weiter verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 27.032,43 € (in Worten: siebenundzwanzigtausendzweiunddreißig 43/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 09.03.2010 zu zahlen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von den Beklagten Zahlung ausstehender Mietforderungen.
Die Beklagten zu 1) und zu 2) waren Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Bei der Gesellschaft handelte es sich um eine Rechtsanwalts- und Notarkanzlei. Sie trat unter dem Namen O, C, E GbR auf. Dabei handelt es sich um die Beklagte zu 3). Streitig ist, ob die Beklagten zu 3) mittlerweile aufgelöst worden ist.
Ende des Jahres 1999 schlossen sich die Beklagte zu 3), die Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Dr. L, Dr. T & Partner (im Folgenden: „L2“), die Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Q und O sowie Rechtsanwalt C zusammen zu einer so genannten Außensozietät. Diese Außensozietät führte die Bezeichnung
O L Q T
Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Notare.
Die Partner der Außensozietät traten im Außenverhältnis nur unter dem Namen der Außensozietät auf. Die Mandate wurden im Namen der Außensozietät entgegengenommen und im Innenverhältnis von den jeweiligen Sozietätspartnern – als „stille Dienstleister“ – bearbeitet. Bei dem Zusammenschluss handelte es um eine reine Außensozietät. Die einzelnen Sozietätspartner behielten ihre Selbstständigkeit. Die Partner der Außensozietät verpflichteten sich in § 3 Abs. 4 des Außensozietätsvertrages (Bl. 70 ff. d.A.), jedweden Wettbewerb untereinander zu unterlassen. So wurde vereinbart, dass die Mandate, die eine Rechtsberatung erforderlich machten, durch die Beklagte zu 3) bearbeitet werden sollten. Diejenigen Mandate, deren Gegenstand in einer steuerlichen Beratung bestand, sollten von L2 bearbeitet werden.
Die Außensozietät hatte zunächst keinen einheitlichen Standort. Die Beklagte zu 3) hatte ihre Geschäftsräume zunächst in dem Gebäude X-Straße in E. Im ersten Halbjahr 2003 einigten sich die Partner der Außensozietät auf einen gemeinsamen Standort, und zwar das zu diesem Zeitpunkt noch nicht errichtete Objekt S-Straße, den so genannten „P“. Zwischen dem Bauherren, der S2 GmbH, und den Partnern der Außensozietät kam es zu einzelnen sowie gemeinsamen Gesprächen über die Mietverträge und die Raumplanung. Streitig sind die Einzelheiten des Ablaufes der Vertragsverhandlungen. Schließlich kam es jeweils am 04.08. / 05.08.2003 zur Unterzeichnung zweier selbstständiger Mietverträge, nämlich einen zwischen der S2 GmbH und der Beklagte zu 3), sowie einen zwischen der S2 GmbH und L2. Hintergrund für die separaten Mietverträge war das Ziel, eine weitestgehend unkomplizierte etwaige Trennung der Außensozietät zu ermöglichen, sowie eine Haftungsbegrenzung der Beteiligten zu erreichen.
Ob der Mietvertrag wirksam mit der Beklagten zu 3) zustande gekommen ist, ist zwischen den Parteien streitig.
In dem Rubrum des vermeintlichen Mietvertrages der Beklagten zu 3) ist hinsichtlich der Mietpartei jedenfalls folgendes festgehalten:
„O, C, E
[…]
Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Bestehend aus den Gesellschaftern Dr. O und C
vertreten durch den alleinvertretungsberechtigten Herrn Dr. O“
Unterschrieben ist der Mietvertrag auf Seiten der Mieterin allein von dem Beklagten zu 1) ohne weiteren Zusatz.
Nach dem Inhalt der Mietverträge mietete L2 das 1. bis 3. Obergeschoss sowie das Erdgeschoss an, die Beklagte zu 3) das 4. und 5. Obergeschoss. Für das Erdgeschoss, welches den Zugang zu den Fahrstühlen zu sämtlichen Obergeschossen beinhaltet, planten die Außensozietätspartner einen Empfangsbereich sowie Konferenzräume. Die Beklagte zu 3) sollte von L2 ein Mitbenutzungsrecht hinsichtlich des Erdgeschosses eingeräumt werden. Die Beklagte zu 3) übernahm daher die anteiligen Kosten für die Einrichtung des Empfangsbereichs.
Beide Mietverträge enthalten in § 23 Nr. 3 jeweils folgende Regelung:
„Die Vermietern sagt der Mieterin für das Gebäude (Bauabschnitt I), in dem sich das Mietobjekt befindet, Konkurrenzschutz zu für die Sparten Rechtsanwälte/Steuerberater/Wirtschaftsprüfer/Notare. Sofern die Vermieterin beabsichtigt, an ein Konkurrenzunternehmen zu vermieten, wird sie dies der Mieterin schriftlich mitteilen und die Mieterin auffordern, sich binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zugang des Schreibens der Vermieterin hierzu schriftlich zu äußern. Äußert sich die Mieterin innerhalb der vorgenannten Frist zu der beabsichtigten Vermietung an ein Konkurrenzunternehmen nicht bzw. widerspricht die Mieterin nicht, so ist es der Vermieterin gestattet, die Vermietung an das Konkurrenzunternehmen vorzunehmen. Ein etwaiger Widerspruch der Mieterin bedarf keiner Begründung.“
Mit dem hinsichtlich der Person des Mieters streitigen Mietvertrages mietete - jedenfalls nach dem Rubrum - die Beklagte zu 3) abgesehen von den Räumen im 4. und 5. Obergeschoss auch Räume im Keller. Die Räume in den Obergeschossen hatten nach § 1 Ziffer 1 des Mietvertrages eine Fläche von etwa 1.990 m², die Räume im Keller gemäß § 1 Ziffer 2 b) eine Fläche von ca. 300 m². In § 1 Ziffer 5 des Mietvertrages der Beklagten zu 3) ist geregelt, dass die Vermieterin die tatsächliche Größe der in Ziffer 2 genannten Mietflächen nach Fertigstellung des gesamten Gebäudekomplexes durch Aufmaß eines Vermessungsingenieurs feststellen lassen wird. In § 3 Ziffer 2 wurde eine Laufzeit des Mietverhältnisses von 10 Jahren ab Übergabe vereinbart. Die anfängliche Nettokaltmiete inklusive einer Mehrwertsteuer von 16 % betrug 32.860,48 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung von brutto 6.641,00 € gemäß § 4. Infolge der Mehrwertsteuererhöhung auf 19 % betrug die Bruttogesamtmiete 40.076,23 €. Hinsichtlich der Nebenkosten ist in § 5 Ziffer 1 geregelt:
„Die Mieterin trägt wie nachfolgend vereinbart Nebenkosten zuzüglich der Mehrwertsteuer im Verhältnis ihrer Mietfläche zur Gesamtmietfläche des Gebäudes (gem. § 1 Ziffer 2 a),b)), für die Vorauszahlung nach § 4 Ziffer 3 zu leisten ist.“
In § 7 (Änderung der Miete) des Mietvertrages der Beklagten zu 3) ist geregelt, dass sich die Miete automatisch ohne besondere Aufforderung ändert, wenn sich der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (herausgegeben vom statistischen Bundesamt in Wiesbaden) um 5 % nach oben oder nach unten geändert hat. Die Miete ändert sich nach dieser Regelung in dem gleichen Verhältnis wie der Preisindex.
In § 8 ist die Fälligkeit der Miete in dem Sinne geregelt, als dass sie spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats zu überweisen ist. Weiter ist in § 8 geregelt, dass sie im Falle des Verzuges Zinsen in Höhe von 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz verlangen kann.
In § 9 heißt es in Ziffer 1:
„Die Mieterin kann ein Minderungsrecht am Mietzins nur ausüben, wenn sie dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Vermieterin schriftlich angekündigt hat.
Eine Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht seitens der Mieterin gegenüber Forderungen auf Mietzins und Nebenkosten ist nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig.“
Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird Bezug genommen auf die Anlage K 1 der Klageschrift vom 19.02.2008 (Bl. 7 ff. d.A.).
Im Juli/August 2005 bezogen die Beklagte zu 3) und die L2 die jeweils angemieteten Räume.
Noch im Jahre 2006 kündigte L2 den Außensozietätsvertrag mit Wirkung zum 31.12.2007.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.06.2007 veräußerte die S2 GmbH den Grundbesitz an dem P an die Klägerin. In dem Kaufvertrag vereinbarten die Kaufvertragsparteien, dass die Klägerin mit Wirkung ab dem Übergangsstichtag (Zahlung des Kaufpreises) in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit den Beklagten anstelle der S2 GmbH eintritt. Letztere ermächtigte die Klägerin, alle Rechte aus dem Mietvertrag in eigenem Namen geltend zu machen. Die Klägerin zahlte den Kaufpreis am 31.07.2007. Mit Schreiben vom 09.11.2007 informierte sie die Beklagten über den Vermieterwechsel. Am 11.01.2008 wurde die Klägerin als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.
Etwa im November 2007 begann L2 mit dem Aufbau einer eigenen Rechtsanwaltsabteilung in dem Gebäude der ehemaligen Außensozietät. Mit Schreiben vom 14.11.2007 forderten die Beklagten die L2 erfolglos dazu auf, das Angebot anwaltliche Tätigkeiten in dem Gebäude zu unterlassen.
Mit Schreiben vom 20.11.2007 wies der Beklagte zu 1) den Verwalter des Objekts S-Straße auf die beabsichtigte Konkurrenztätigkeit der L2 hin und forderte ihn auf, bis zum 31.11.2008 die Einhaltung des Konkurrenzschutzes sicherzustellen. Mit Schreiben vom 27.11.2007 lehnte die Klägerin ab, der Forderung des Beklagten zu 1) nachzukommen. Mit Schreiben vom 03.12.2007 (Bl. 57 ff. d.A.) erklärten die Beklagten die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Die schriftliche Kündigung ist von den Beklagten zu 1) und zu 2) unterschrieben. In dem Kündigungsschreiben heißt es auf Seite 5:
„…erklären wir hiermit die
außerordentliche Kündigung
des zwischen Ihnen und uns bestehenden Mietvertrages.“
Ende 2007 räumten die Beklagten die angemieteten Räume und zogen in ihre ursprünglichen Räumlichkeiten ein.
Bereits seit Oktober 2007 zahlten die Beklagten keine Miete mehr an die Klägerin. Die Mietzinszahlungen bis September 2007 wurden jeweils durch Scheck zu Lasten des Kontos der Beklagten zu 3 geleistet.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis aufgrund Zahlungsverzuges außerordentlich zum 30.04.2009.
Für den Zeitraum 2007 und 2008 macht die Klägerin ein Nebenkostensaldo in Höhe von 100.025,97 € geltend, nämlich für 2007 insgesamt 22.978,46 €, sowie für 2008 insgesamt 77.047,51 €. Wegen der Einzelheiten der Nebenkostenabrechnungen wird Bezug genommen auf Schriftsatz der Klägerin vom 15.02.2010 nebst Anlagen (Bl. 498 ff. d.A.). Die Abrechnungen sind im Einzelnen zum Teil streitig.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Konkurrenzschutzklausel in § 23 der Mietverträge beziehe sich nicht auf das Verhältnis zwischen den Gesellschaften L2 und der Beklagten zu 3). Es liege bereits fern, Partner einer nach außen hin einheitlich auftretenden Sozietät als Konkurrenzunternehmen zu bezeichnen. Dies folge aber auch aus dem Wortlaut der Klausel. Andernfalls müsste im Hinblick auf die vereinbarte Spartenregelung „Rechtsanwälte/Steuerberater/Wirtschaftsprüfer/Notare“ ein Verstoß gegen die Klausel schon dann angenommen werden, wenn L2 lediglich Steuerberaterleistungen erbringen würde.
Die Klägerin ist der Ansicht, hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen mit 2.271,63 m² von einer korrekten Mietfläche des von den Beklagten gemieteten Objekts ausgegangen zu sein gemäß §§ 1 Ziffer 2, 5 Ziffer 1 des Mietvertrages. Danach seien die Kellerräume mit zu berücksichtigen. Dazu behauptet sie, das nach § 1 Ziffer 5 zu erstellende Aufmaß habe eine Fläche von 1.955,89 m² für das 4. und 5. Obergeschosse, und eine Fläche von 315,74 m² für die Kellerräume ergeben, was unstreitig ist.
Die Klägerin hat mit Klageschrift vom 19.02.2008 zunächst beantragt, die Beklagte zu 1) und zu 2) zur Zahlung von 200.381,15 € hinsichtlich der offenen Mietzinsen für die Monate Oktober 2007 bis einschließlich Februar 2008 zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom 15.05.2008 (Bl. 117 d.A.) hat sie ihre Klage um 120.228,69 € auf 320.609,84 € hinsichtlich der Mieten für die Monate März, April und Mai 2008 erweitert. Mit Schriftsatz vom 12.06.2008 (Bl. 225 d.A.) hat die Klägerin ihre Klage um 40.076,23 € auf 360.686,07 € hinsichtlich der Miete für den Monat Juni 2008 erweitert. Mit Schriftsatz vom 16.07.2008 (Bl. 232 d.A.) hat die Klägerin ihre Klage um 40.076,23 € auf 400.762,30 € hinsichtlich der Miete für den Monat Juli 2008 erweitert. Mit Schriftsatz vom 02.10.2008 (Bl. 327 a) d.A.) hat die Klägerin ihre Klage um 97.408,84 € auf 498.171,14 € hinsichtlich der Mieten für die Monate August und September 2008, sowie hinsichtlich einer Mieterzinshöhung auf eine Bruttomiete von 41.801,86 € mit Wirkung ab Dezember 2007 aufgrund einer Erhöhung des Preisindexes um 5,2 %, erweitert. Dabei hat die Klägerin den Betrag der monatlichen Erhöhung (1.725,64 €) für die Monate Dezember 2007 bis Februar 2008 (5.176,92 €) einheitlich ab dem 05.02.2008 geltend gemacht. Wegen der Einzelheiten des Vortrages bezüglich der Mietzinserhöhung wird Bezug genommen auf den Schriftsatz der Klägerin vom 02.10.2008 (Bl. 327 a) ff. d.A.).
Mit Schriftsatz vom 15.02.2010 (Bl. 498 d.A.) hat die Klägerin die Klage auf die Beklagte zu 3) sowie hinsichtlich der Mieten für die Monate Oktober 2008 bis April 2009 erweitert. Insgesamt beantragt die Klägerin nunmehr die Kaltmieten, das Nebenkostensaldo für die Jahre 2007 und 2008, sowie die Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis April 2009. Wegen der Einzelheiten der Klageerweiterung wird Bezug genommen auf den Schriftsatz der Klägerin vom 15.02.2010 nebst Anlagen (Bl. 498 ff. d.A.).
Der Schriftsatz der Klägerin vom 15.02.2010 ist den Beklagten jeweils am 08.03.2010 zugestellt worden. Hinsichtlich der Beklagten zu 3) liegt eine Zustellungsurkunde vor (Bl. 525 d.A.), welche die Übergabe an eine in den Geschäftsräumen unter der Anschrift X-Straße beschäftigten Frau L3 ausweist, da die Beklagten zu 1) und zu 2) nicht angetroffen worden sind. Für die Beklagte zu 3) haben sich die Rechtsanwälte D pp., welche auch den Beklagten zu 1) vertreten, mit Schriftsatz vom 29.03.2010 gemeldet.
In der mündlichen Verhandlung vom 30.04.2010 hat die Klägerin die Klage hinsichtlich der streitigen Höhe der Heizkosten aus der Nebenkostenabrechnung für 2008 nach Stellung der Anträge mit Einwilligung der Beklagten in Höhe von 5.619,51 € zurückgenommen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
1. Die Beklagten zu 1 und 2 als Gesamtschuldner und die Beklagte zu 3 wie eine Gesamtschuldnerin zu verurteilen, an die Klägerin € 662.380,35 zuzüglich jeweils Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz aus € 33.318,13 seit dem 05. Oktober 2007, aus weiteren € 33.318,13 seit dem 05. November 2007, aus weiteren € 33.318,13 seit dem 05. Dezember 2007, aus weiteren € 33.318,13 seit dem 05. Januar 2008, aus weiteren € 38.495,05 seit dem 05. Februar 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. März 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. April 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. Mai 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. Juni 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. Juli 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. August 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. September 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. Oktober 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. November 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. Dezember 2008, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. Januar 2009, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. Februar 2009, aus weiteren € 35.043,77 dem 05. März 2009 und aus weiteren € 35.043,77 dem 05. April 2009 zu zahlen;
2. Die Beklagten zu 1 und 2 als Gesamtschuldner und die Beklagte zu 3 wie eine Gesamtschuldnerin zu verurteilen, an die Klägerin 94.406,46 € zuzüglich jeweils Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
3. Die Beklagten zu 1 und 2 als Gesamtschuldner und die Beklagte zu 3 wie eine Gesamtschuldnerin zu verurteilen, an die Klägerin € 27.032,42 zuzüglich jeweils Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Ursprünglich haben die Beklagten zu 1) und zu 2) darüber hinaus widerklagend beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an sie 70.223,98 € aufgrund entstandener Kosten im Zusammenhang mit dem Umzug in die alten Räumlichkeiten, zu zahlen. In der mündlichen Verhandlung vom 30.04.2010 haben die Beklagten zu 1) und zu 2) erklärt, dass der Widerklageantrag nicht gestellt werden soll.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen und
insoweit durch Versäumnisurteil zu entscheiden.
Die Beklagten zu 1) und zu 2) haben – zunächst gemeinsam gerichtlich vertreten von den Rechtsanwälten D pp. – die Ansicht vertreten, die fristlose Kündigung sei berechtigt gewesen. Ein entsprechender, wichtiger Grund habe vorgelegen. Die Klägerin habe ihre Pflicht, den vertragsimmanenten, sowie den vertraglich geregelten Konkurrenzschutz sicherzustellen, verletzt. Dazu behaupten sie, der Wunsch, eine Konkurrenzschutzklausel in den Mietvertrag aufzunehmen, sei von ihnen – den Beklagten – ausgegangen. Die Formulierung sei – unstreitig – von einer seitens der S2 GmbH eingeschalteten Rechtsanwältin M erfolgt. Motiv für die Konkurrenzschutzklausel sei seitens der Beklagten gewesen, während der Dauer des Mietverhältnisses der einzige Anbieter von Rechtsanwalts- und Notartätigkeiten in dem Gebäude zu sein. Die Rechtsanwältin M habe die Konkurrenzschutzklausel ohne Absprache mit den Beklagten um die Begriffe „Steuerberater/Wirtschaftsprüfer“ und die Sätze 2 und 3 ergänzt. Diese Fassung der Klausel sei von den Beklagten akzeptiert worden, da sie die Erweiterungen hinsichtlich der Berufssparten zwar für überflüssig, aber auch für unschädlich gehalten hätten. Eine mögliche Konkurrenz durch L2 sei bei Abschluss des Mietvertrages nicht in Betracht gezogen worden.
Die Beklagten sind weiter der Ansicht, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mieträume durch die Klägerin nicht gewährleistet worden sei. Die Klägerin sei verpflichtet gewesen, eine unmittelbare Anbindung der Mietebenen an eine Liftanlage und einen standesgemäßen Eingangs- und Zugangsbereich zu schaffen. Auf Grund der entstandenen Konkurrenzsituation sei den Beklagten unzumutbar gewesen, das an die Gesellschaft L2 vermietete Erdgeschoss als Eingangs- und Empfangsbereich weiter zu nutzen. Es sei untragbar, die Mandanten in dem Mietbereich eines Konkurrenten zu empfangen und durch diesen Bereich hindurch leiten zu lassen. Die Beklagten seien nicht davon ausgegangen, dass L2 einmal abweichend von ihrem traditionellen Tätigkeitsbereich Wettbewerb im Rechtsanwaltssektor betreiben würde. Die - unstreitige – Möglichkeit der Nutzung eines Treppenhauses und eines Personallifts, welche durch einen separaten Nebeneingang an der Westseite des Gebäudes zu erreichen ist, sei darüber hinaus kein standesgemäßer Eingangs- und Zugangsbereich. Das Treppenhaus und der Personallift führten – unstreitig – nicht unmittelbar in die Etagen. Der Zugang führe vielmehr über eine Brandschutztür.
Die Beklagten erklären die Aufrechnung mit einem unstreitigen Nebenkostenguthaben für das Jahr 2006 in Höhe von 15.090,61 €.
Weiter erklären die Beklagten hilfsweise die Aufrechnung mit etwaigen Schadensersatzforderungen. Dazu behaupten die Beklagten, sie hätten einen Nachmieter für einen Teil des von ihnen gemieteten Objekts gefunden und an die Klägerin verwiesen. Die Klägerin habe diesem stattdessen andere Räumlichkeiten in dem Gebäude S-Straße vermietet.
Der nunmehr durch die Sozietät C2 selbständig vertretene Beklagte zu 2) trägt mit Schriftsatz vom 30.11.2009 erstmals vor, dass der Beklagte zu 1) den Mietvertrag ohne sein Wissen im Namen der Sozietät unterschrieben habe. Tatsächlich sei der Beklagte zu 1) nicht alleinvertretungsbefugt. Es gebe keine entsprechende gesellschaftsrechtliche Vereinbarung hinsichtlich der Vertretungsmacht. Dem Beklagten zu 2) sei von dem Beklagten zu 1) erzählt worden, dieser wolle den Mietvertrag hinsichtlich des streitgegenständlichen Objekts alleine abschließen. So sei schließlich auch das vorher genutzte Objekt von dem Beklagten zu 1) als Alleineigentümer zur Verfügung gestellt worden, was unstreitig ist. Der Beklagte zu 2) habe erstmals unmittelbar vor der fristlosen Kündigung vom 03.12.2007 von dem konkreten Inhalt des Mietvertrags erfahren. Um die Mietzinszahlungen habe der Beklagte zu 1) sich gekümmert. Dass die Zahlungen von dem Konto der Beklagten zu 3) flossen, habe er - der Beklagte zu 2) - für folgerichtig gehalten, da diese die Räumlichkeiten schließlich auch nutze. Das Rubrum des Mietvertrages sei nach alledem schlicht falsch. Auch sei er – der Beklagte zu 2) – an den Verhandlungen hinsichtlich des Abschlusses eines Mietvertrages nicht beteiligt gewesen.
Weiter sei die Beklagte zu 3) einvernehmlich zum 31.12.2009 beendet worden
Der Beklagte zu 2) ist der Ansicht, die Schriftform des § 550 BGB sei hinsichtlich des Mietvertrages nicht eingehalten. Es hätten alle Gesellschafter der Beklagten zu 3) unterschreiben müssen und das Vertretungsverhältnis des Unterzeichners müsse durch einen Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen. Vorliegend beinhalte die Unterschrift des Beklagten zu 1) keinen Hinweis auf die Vertretung.
Der Beklagte zu 2) ist der Ansicht, die Klageerweiterung auf die Beklagte zu 3) sei nicht ordnungsgemäß zugestellt worden. Insbesondere seien die Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 1) nicht auch die wirksam mandatierten Prozessvertreter der Beklagten zu 3). Hierzu behauptet er, es fehle an einem entsprechenden Gesellschafterbeschluss hinsichtlich der Mandatierung.
In der mündlichen Verhandlung vom 30.04.2010 sind die Beklagten zu 1) und zu 2) trotz Anordnung des persönlichen Erscheinens nicht erschienen. Hinsichtlich der Vertretungsverhältnisse der Beklagten zu 3) haben die erschienen Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 1) und zu 2) erklärt, dass hierzu keine Erklärung abgegeben werden solle. Beide haben sich für die Beklagte zu 3) legitimiert. Weiter haben sie beantragt, ihnen eine Schriftsatzfrist zu gewähren, um zu dem Schriftsatz der Klägerin vom 23.04.2010 Stellung nehmen zu können.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet. Die Widerklage war durch Versäumnisurteil abzuweisen.
Die Klage ist zulässig.
Die teilweise Klagerücknahme in Höhe von 5.619,51 € war zulässig gemäß § 269 Abs. 1 ZPO, da die Beklagten dieser zugestimmt haben. Die verschiedenen Klageerweiterungen waren zulässige gemäß § 264 Nr. 2 ZPO.
Das Prozessrechtsverhältnis zu der Beklagten zu 3) ist durch wirksame Zustellung an diese begründet worden. Gemäß 170 Abs. 3 ZPO genügt bei mehreren gesetzlichen Vertretern oder Leitern die Zustellung an einen von ihnen. So liegt es bei einer GbR hinsichtlich der Gesellschafter (Zöller, § 170, Rn. 6). Zwar ist die Zustellung weder unmittelbar an den Beklagten zu 1), noch an den Beklagten zu 2) erfolgt. Nach § 178 Abs. 1 ZPO kann das Schriftstück aber an eine in den Geschäftsräumen beschäftigten Person zugestellt werden, wenn die Person, an die zugestellt werden soll, in dem Geschäftsraum nicht angetroffen wird. So liegt es hier ausweislich der Zustellungsurkunde. Die Beklagte zu 3) ist als GbR im Übrigen parteifähig (Zöller, § 50, Rn. 18). Dagegen spricht eine etwaige Beendigung der Beklagten zu 3) nicht. Auch die mit der Beklagten zu 3) identischen Abwicklungsgesellschaft wäre jedenfalls parteifähig. Für die Annahme einer Vollbeendigung ist nichts vorgetragen.
Die Klage ist begründet.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch in dem durch die Erweiterungen und die Rücknahme erfahrenen Umfange, mithin in Höhe von 783.819.24 € für den Zeitraum Oktober 2007 bis April 2009 gegen die Beklagten zu gemäß § 535 Abs. 2 BGB.
Dies setzt voraus, dass ein wirksamer Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 3) bestand, dieser nicht durch wirksame Kündigung der Beklagten vorzeitig beendet wurde und die Beklagten zu 1) und 2) als Gesellschafter akzessorisch für die Verbindlichkeiten der Beklagten zu 3) haften. Schließlich muss die Forderung durchsetzbar sein und nicht durch Aufrechnung erloschen sein. So liegt es hier.
Teil 1: Vertragsschluss
Es ist ein Vertrag zwischen der Beklagten zu 3) und der S2 GmbH zustande gekommen, in dessen Rechte und Pflichten die Klägerin eingetreten ist.
Die Beklagte zu 3) wurde dabei wirksam vertreten durch den Beklagten zu 1). Hierfür muss der Beklagte zu 1) im Namen der Beklagten zu 3) eine eigene Willenserklärung mit Vertretungsmacht abgegeben haben. So liegt es hier. Der Beklagte zu 1) handelte ausweislich des Rubrums des Mietvertrages offenkundig für die Beklagte zu 3). Auch gab er eine eigene Willenserklärung ab.
Schließlich handelte der Beklagte zu 1) mit Vertretungsmacht für die Beklagte zu 3). Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagten zu 1) bereits nach den gesellschaftsvertraglichen Regelungen abweichend von dem Grundsatz der gemeinschaftlichen Vertretung gemäß §§ 709, 714 BGB mit Einzelvertretungsmacht ausgestattet war. Selbst wenn nach den gesellschaftsvertraglichen Regelungen eine gemeinschaftliche Vertretung durch die Gesellschafter vorgesehen war, ist der Beklagte zu 1) jedenfalls von dem einzigen weiteren Gesellschafter, dem Beklagten zu 2), zum Abschluss des Mietvertrages vom 04.08. / 05.08.2003 im Namen der Beklagten zu 3) rechtsgeschäftlich bevollmächtigt worden. Ein zur gesamtvertretungsberechtigter Gesellschafter kann von den anderen vertretungsberechtigten Gesellschaftern durch rechtsgeschäftlich – auch stillschweigend – erteilte Vollmacht zur Vornahme bestimmter Geschäfte zur Alleinvertretung ermächtigt werden (Palandt, 68. Auflage, § 714, Rn. 2). Dass dies vorliegend der Fall ist, steht zur Überzeugung der Kammer fest aufgrund mehrerer, gewichtiger Indizien.
So ist zunächst das Prozessverhalten des Beklagten zu 2) entsprechend zu würdigen. Dieses spricht dafür, dass der Beklagte zu 2) selbst von Anfang an wie selbstverständlich von einem wirksamen Mietvertrag im Verhältnis zu der Beklagten zu 3), also einer wirksamen Stellvertretung durch den Beklagten zu 1), mithin der grundsätzlich bestehenden eigenen Haftung für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, ausging. Die Klägerin hat bereits in der Klageschrift vom 19.02.2008 vorgetragen, dass ein Mietvertrag zustande gekommen sei zwischen ihrer Rechtsvorgängerin und der Beklagten zu 3). Dazu hat sie den Mietvertrag vorgelegt, in dem es im Rubrum heißt, dass der Beklagte zu 1) als alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter für die Beklagte zu 3) handelte. Die Beklagten zu 1) und zu 2) erwiderten – zu diesem Zeitpunkt gemeinschaftlich gerichtlich vertreten – in ihrer Klageerwiderung 05.05.2008 und mit weiterem Schriftsatz vom 24.07.2008 nur in der Weise, dass sie zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen seien und ihnen darüber hinaus Gegenrechte zustünden. In den Schriftsätzen der Beklagten sprechen diese auch durchweg von der Beklagten zu 3) als „O“ (O C E GbR) als Mietvertragspartei. Beispielsweise heißt es in der Klageerwiderung vom 05.05.2008 auf Seite 7 (Bl. 38 d.A.):
„Bei den konkreten Planungen der jeweiligen Etagen des P […] kamen die Beklagten überein, dass
anmieten sollte. […]“
Auf Seite 8 desselben Schriftsatzes heißt es etwa:
„Auf Grundlage der verhandelten Vertragsentwürfe wurden im Juli / August 2003 die separaten Mietverträge zwischen S2 und O sowie zwischen S2 und L2/Q2 schriftlich abgeschlossen.“
Der Vertragsabschluss wurde von beiden bis dahin Beklagten mithin unstreitig gestellt. Es wurde wie gesehen ausdrücklich von einem Mietvertrag zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagten zu 3) gesprochen.
Mit Schriftsatz des nunmehr selbstständig vertretenen Beklagten zu 2) vom 30.11.2009, also nach mehr als eineinhalb Jahre nach Prozessbeginn, trägt dieser erstmals vor, dass der Beklagte zu 1) den Mietvertrag ohne sein Wissen im Namen der Sozietät unterschrieben habe und dieser keine entsprechende Vertretungsmacht gehabt habe. Warum der Beklagte zu 2) im Rahmen der gemeinschaftlichen gerichtlichen Vertretung diametral zu seinem jetzigen Vortrag vortragen ließ, obwohl es sich bei der Frage des wirksamen Vertragsabschlusses evident um eine für seine Haftung wesentliche Frage handelte, kann von dem Beklagten zu 2) weder plausibel dargetan werden, noch es ist im Übrigen für das Gericht nachvollziehbar. Selbst für einen rechtlichen Laien hätte es sich aufgedrängt, entsprechende Einwendungen gegen seine Haftung unverzüglich und unabhängig von einer etwaigen wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses vorzutragen. Bei den im Raum stehenden Summen unter Berücksichtigung der Laufzeit des Mietvertrages ging es auch für den Beklagten zu 2) von Anfang an schlicht um die eigene Existenz.
Weiteres gewichtiges Indiz für eine anfängliche Bevollmächtigung des Beklagten zu 1) durch den Beklagten zu 2) ist der Wortlaut der Kündigung vom 03.12.2007 und die Tatsache, dass diese Kündigung neben dem Beklagten zu 1) auch von dem Beklagten zu 2) unterschrieben wurde. Danach ging auch der Beklagte zu 2) von einem bestehenden Mietvertrag zwischen der Beklagten zu 3) und der Klägerin aus. Zunächst hätte es andernfalls einer Kündigung auch durch den Beklagten zu 2) nach seinem eigenen, aktuellen Vortrag hinsichtlich der Vertretungsverhältnisse gar nicht bedurft, da weder er, noch die Beklagte zu 3) danach Vertragspartner des Mietvertrages gewesen wäre. Weiter heißt es in der Kündigung der Beklagten zu 1) und zu 2) auf Seite 5 (Bl. 61 d.A.) ausdrücklich, dass der „zwischen Ihnen und uns bestehenden“ Mietvertrag gekündigt werde.
Weiteres Indiz ist, dass die Mieten unstreitig während der Mietdauer bis einschließlich September 2007 von dem Konto der Beklagten zu 3) geflossen sind. Dass dies von dem Beklagten zu 2) widerspruchslos hingenommen wurde, obwohl er den Beklagten zu 1) als alleinigen Mietvertragspartner angesehen haben will, vermag die Kammer nicht nachzuvollziehen.
Dem Vortrag, dass der Beklagte zu 2) von dem Mietvertrag erst zum Zeitpunkt der Kündigung im Dezember 2007 erfahren haben will, und der Beklagte zu 1) zu einem Abschluss des Mietvertrages im Namen der Beklagten zu 3) nicht berechtigt gewesen sein soll, vermag die Kammer nach alledem nicht zu folgen.
Aufgrund der jedenfalls vorliegenden Bevollmächtigung des Beklagten zu 1) zum Abschluss des Mietvertrages kann es im Ergebnis dahinstehen, ob von einem einheitlichen prozessualen Vortrag der beklagten Streitgenossen hinsichtlich der Vertretungsverhältnisse ausgegangen werden kann oder nicht.
Eine weitere Aufklärung des Sachverhalts war insoweit nicht möglich. Der Beklagte zu 1) hat sich zu dem mit seinem eigenen bisherigen Vortrag im Widerspruch stehenden Vortrag des Beklagten zu 2) nicht geäußert. Die Möglichkeit einer persönlichen Anhörung der Beklagten zu 1) und zu 2) gemäß §§ 141, 278 ZPO bestand nicht, da die Beklagten dem Termin vom 30.04.2010 trotz Anordnung des persönlichen Erscheinens unentschuldigt fern blieben und die Prozessbevollmächtigten keine entsprechenden Erklärungen abgeben konnten oder wollten.
Der Eintritt der Klägerin in den Mietvertrag als Rechtsnachfolgerin der S2 GmbH ist unstreitig (§ 566 BGB).
Eine Beendigung der Beklagten zu 3) steht der Inanspruchnahme nicht entgegen. Die Auflösung einer GbR oder deren Beendigung beenden die Haftung nicht. Die Gläubiger können während der Auseinandersetzung sowohl aus dem Gesellschaftsvermögen Befriedigung verlangen wie auch gegen die einzelnen Gesellschafter persönlich vorgehen (Palandt, 68. Auflage, § 714, Rn. 17). Eine Vollbeendigung im Sinne einer vollendeten Auseinandersetzung ist nicht ersichtlich und nicht vorgetragen.
Teil 2: keine Beendigung durch Kündigung der Beklagten
Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Miete ist nicht durch Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung vom 03.12.2007 entfallen. Die Beklagten konnten den Mietvertrag weder ordentlich noch außerordentlich kündigen.
Eine außerordentliche fristlose Kündigung konnte nicht wirksam erklärt werden. Die außerordentliche Kündigung setzt gemäß § 543 BGB das Vorliegen eines wichtigen Grundes voraus. Ein wichtiger Grund ist nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gegeben, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache von dem Vermieter nicht gewährleistet wird. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Weder der unterbliebene Schutz gegen die Konkurrenz durch L2, noch die Tatsache, dass der Eingangsbereich an L2 vermietet ist, können vorliegend einen wichtigen Grund begründen.
Die Klägerin war vorliegend weder aus der vertraglichen Konkurrenzschutzklausel des § 23 Nr. 3, noch aus einer aus den Grundsätzen von Treu und Glauben abzuleitenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutzregelung zum Einschreiten gegen L2 verpflichtet.
Eine Verpflichtung der Klägerin, vor einer Konkurrenz durch L2 zu schützen, folgt nicht aus § 23 Nr. 3 des Mietvertrages. Die in § 23 des Mietvertrages enthaltene Konkurrenzschutzklausel ist sowohl nach dem Wortlaut als auch bei lebensnaher Auslegung dahingehend zu verstehen, dass die Beklagten den Konkurrenzschutz nur in Bezug auf künftig abzuschließende Mietverträge, nicht aber in Bezug auf die Konkurrenztätigkeit durch die L2 beanspruchen können. Der Zukunftsbezug ergibt sich bereits aus der Regelung in den Sätzen 2 und 3 der Klausel, in denen das Verfahren bei einer zukünftig beabsichtigten Vermietung durch die Klägerin an ein Konkurrenzunternehmen geregelt ist. Es kann auch weder aufgrund des Wortlauts der Klausel, noch im Wege der Auslegung angenommen werden, dass mit Satz 1 der Klausel im Vergleich zu den nachfolgenden Sätzen ein umfassender Konkurrenzschutz geregelt werden sollte, der sich auch auf die eine etwaige Konkurrenztätigkeit durch die L2 beziehen sollte. Der Satz 1 enthält keinen ausdrücklichen Bezug zu Konkurrenztätigkeiten durch L2. Die Beklagten haben auch nicht vorgetragen, dass sie gegenüber der Klägerin erklärt hätten, den Konkurrenzschutz auch auf Tätigkeiten der L2 ausdehnen zu wollen. Ganz im Gegenteil gingen die Beklagten bei Abschluss der Mietverträge selbst nicht davon aus, dass ihnen einmal Konkurrenz durch L2 drohen würde. Dagegen enthält der Satz 1 eine Spartenregelung, die gegen eine Einbeziehung von Tätigkeiten der L2 spricht. Die Spartenregelung, wonach vor Konkurrenz in den Bereichen Rechtsanwälte/Steuerberater/Wirtschaftsprüfer/Notare zu schützen ist, macht nur dann einen Sinn, wenn sie sich nicht auf die Partner der Außensozietät bezieht. Andernfalls hätten sich die Beklagten auch dann auf die Konkurrenzschutzklausel berufen können, wenn L2 keine Rechtsanwaltsleistungen, sondern etwa Steuerberaterleistungen anbietet. Den so verstandenen Konkurrenzschutz gegenüber L2 hätten die Beklagten auch von Anfang an begehren können, was unstreitig auch von den Beklagten nicht gewollt war.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Rechtsanwältin M die Spartenregelung und die Sätze 2 und 3 möglicherweise ohne vorherige Absprachen ergänzt hat. Die Beklagten selbst tragen vor, dass sie mit der Fassung der Klausel einverstanden waren.
Es ergibt sich auch nichts anderes aus der Tatsache, dass die Mietverträge der Partner der Außensozietät unabhängig voneinander geschlossen wurden und es der Klägerin bekannt war, dass es sich bei der Sozietät um eine reine Außensozietät gehandelt hat. Denn die Beklagten tragen selbst vor, dass durch den Abschluss von zwei selbstständigen Mietverträgen lediglich die Haftung der Beteiligten begrenzt und eine Trennung erleichtert werden sollte; sie selbst bei Abschluss der Mietverträge aber nicht von einer späteren Konkurrenz durch L2 ausgingen. Es bestand auch keine Notwendigkeit, eine Konkurrenzschutzregelung hinsichtlich des Sozietätspartners L2 zu treffen, da zwischen L2 und der Beklagten zu 3) in dem Außensozietätsvertrag bereits eine Konkurrenzschutzregelung getroffen worden war.
Auch eine aus den Grundsätzen von Treu und Glauben entspringende Verpflichtung der Klägerin, den Beklagten Schutz vor Konkurrenztätigkeiten durch L2 zu gewährleisten, bestand nicht. Es ist bereits zweifelhaft, ob neben der ausdrücklichen Regelung in dem Mietvertrag überhaupt auf einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gemäß § 242 BGB zurückgegriffen werden kann, oder ob die vertraglichen Regelungen nicht vielmehr abschließend sind. Dies kann aber offen bleiben, da auch ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz vorliegend nicht zu einer entsprechenden Verpflichtung der Klägerin führt.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr ist nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung des Vertragszwecks und der örtlichen Gegebenheiten zu prüfen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Beachtung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Im Wesentlichen richtet sich der vertragsimmanente Konkurrenzschutz danach, welchen Besitzstand der Mieter nach den bei Vertragsschluss ersichtlichen Umständen nach Treu und Glauben erwarten konnte und erhalten sollte (zu alledem Jendrek, NZM 2000, 1116). Maßgebend sind insoweit zunächst Prioritätsgesichtspunkte, so dass nach Treu und Glauben regelmäßig nur der zuerst vorhandene Mieter im Verhältnis zum später hinzukommenden Mieter von dem Vermieter Konkurrenzschutz verlangen kann (OLG Köln, NZM 2005, 866 mwN). L2 war schon kein später hinzukommender Mieter in diesem Sinne. Die Mietverträge sind gleichzeitig am 04.08./05.08.2003 unterzeichnet worden. Für einen Konkurrenzschutz zugunsten der Beklagten greift auch nicht der Grundsatz, dass dem Mieter, der bei Abschluss des Mietvertrages die bereits vorhandene oder sich sicher abzeichnende Konkurrenzsituation nicht gekannt hat, die Schutzrechte erhalten bleiben (Jendrek, aaO). Denn L2 hat lediglich ihren ursprünglichen Geschäftsbereich erweitert. Dies ist vergleichbar mit einer Sortimentserweiterung bei Handelsgeschäften. Bei einer solchen Konkurrenzsituation liegt eine Vertragsverletzung des Vermieters nur dann vor, wenn er eine rechtswidrige Sortimentsumstellung oder -erweiterung bei einem seiner Mieter duldet. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Es ist hierbei nicht isoliert auf L2 abzustellen, welche nunmehr Rechtsanwaltsdienstleistungen anbietet. Vielmehr ist auf die ursprüngliche Außensozietät abzustellen. Im Rahmen der Außensozietät hat L2 nämlich bereits von Anfang an Rechtsanwaltsdienstleistungen angeboten. Von Bedeutung ist weiter, dass die Partner der Außensozietät eine interne Regelung getroffen haben, wonach während des Bestehens der Außensozietät ein gegenseitiger Konkurrenzschutz gewährleistet werden sollte. Allein das Fehlen einer solchen Regelung für die Zeit nach der Kündigung der Außensozietät kann nach Treu und Glauben keinen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz zugunsten der Beklagten und eine Verpflichtung zu Lasten der Klägerin begründen.
Schließlich ist zu berücksichtigen, dass der vertragsimmanente Konkurrenzschutz, letztlich abgeleitet aus § 242 BGB, den Vermieter nicht verpflichten kann, den Mieter vor selbst auferlegten Risiken zu schützen. Die Konkurrenz durch L2 ist aber dem Risikobereich der Beklagten und nicht dem der Klägerin zuzuschreiben. Die Klägerin hat keinen Einfluss auf die gedeihliche und erfolgreiche Zusammenarbeit der Innensozietäten. Dadurch, dass L2 den ursprünglichen Plan, auch Rechtsanwaltsdienstleistungen anzubieten, nach dem Scheitern der Außensozietät weiterhin nachgeht, verwirklicht sich vor allem das Risiko der früheren Außensozietätspartner, also der Beklagten.
Die Tatsache, dass der Empfangsbereich im Erdgeschoss an L2 vermietet ist, begründet keine Vertragsverletzung der Klägerin hinsichtlich ihrer Pflicht zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache im Sinne des § 536 BGB. Der Zustand des Mietobjekts entsprach insoweit durchweg dem vereinbarten Zustand. Danach schuldete die Klägerin von Anfang an keinen zusätzlichen Eingangsbereich für die Beklagten. Den Beklagten stand bereits bei Abschluss des Mietvertrages kein vertragliches Nutzungsrecht an dem Erdgeschoss und dem Eingangsbereich zu. Es wurde lediglich ein internes Nutzungsrecht mit L2 vereinbart. Dabei gingen die Beklagten selbst davon aus, dass es einmal zu einer Trennung der Außensozietät kommen könnte, weshalb schließlich selbstständige Mietverträge geschlossen wurden. In Kenntnis dieser Umstände haben die Beklagten den Mietvertrag dennoch abgeschlossen. Hinzu kommt, dass die Beklagten und L2 mit der S2 GmbH die Raum- und Belegungspläne im Voraus besprochen haben. Die durch die Konkurrenztätigkeit durch L2 entstandene Situation liegt allein im Risikobereich der Beklagten.
Die Beklagten konnten den Mietvertrag auch nicht ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist gemäß § 580a Abs. 2 BGB kündigen. Zwar kann eine außerordentlich fristlos erklärte Kündigung in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden (Palandt, § 542, Rn. 19). Ein Recht zur ordentlichen Kündigung bestand aber nicht gemäß § 542 Abs. 2 BGB. Das Mietverhältnis war für eine Dauer von 10 Jahren abgeschlossen worden. Es ergibt sich auch nichts anderes aus § 550 BGB. Danach gilt ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit, wenn ein Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden ist. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Der Mietvertrag wurde in schriftlicher Form abgeschlossen. Dem spricht nicht entgegen, dass der Beklagten zu 1) entgegen dem Rubrum des Mietvertrages möglicherweise nach den gesellschaftsvertraglichen Regelungen tatsächlich nicht alleinvertretungsberechtigt war und dass im Bereich der Unterschrift des Beklagten zu 1) kein weiterer, die Vertretung offen legender Zusatz niedergelegt worden ist. Ein weiterer, die Vertretung kenntlich machender Zusatz war nicht erforderlich. Es genügt grundsätzlich die Bestimmbarkeit des Vertragspartners (BGH NJW 2006, 140). Dies ist hier gegeben. Vertragspartner sollte nach dem Rubrum die Beklagte zu 3) sein. Unterzeichnet bei mehreren Gesellschaftern nur einer, ist zwar ein die Vertretung kennzeichnender Zusatz notwendig (Palandt, § 550, Rn. 10; § 714, Rn. 4). Dies ist ausweislich des Rubrums aber erfolgt. Danach war der Beklagte zu 1) alleinvertretungsberechtigt. Es ist im Übrigen vorliegend gerade nicht der Fall gegeben, dass für erkennbar mehrere Gesamtvertretungsberechtigte nur einer von diesen ohne einen die Vertretung der anderen kenntlich machenden Zusatz unterschrieben hat. In diesem Fall ist die Schriftform nicht gewahrt, da der Erwerber nicht erkennen kann, ob der Vertrag vollständig ist (BGH MDR 2010, 133). Dies ist hier aber nicht der Fall. Ob und gegebenenfalls aus welchem Grund die Alleinvertretungsberechtigung des Beklagten zu 1) bestand, ist für die Schriftform gemäß § 550 BGB zudem irrelevant. Dies ist keine Frage der Schriftform sondern eine des Zustandekommens des Vertrages (BGH, Urteil vom 04.11.2009 – VII ZR 86/07; Palandt, § 550, Rn. 1).
Teil 3: Anspruchshöhe
Der Mietzinsanspruch, der Anspruch auf das Nebenkostensaldo der Nebenkostenvorauszahlungsanspruch für die Monate des Jahres 2009 bestehen in der beantragten Höhe und sind nicht durch Minderung oder Aufrechnung reduziert.
Insbesondere besteht der Anspruch auf das Nebenkostensaldo. Die Klägerin ging bei der Abrechnung zutreffend von einer zugrunde zu legenden Gesamtfläche von 2.271,63 m² aus. Unstreitig ergab das nach § 1 Ziffer 5 zu erstellende Aufmaß eine entsprechende Gesamtgröße der gemieteten Obergeschoss- und Kellerflächen. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung sind die Kellerflächen auch zu berücksichtigen gemäß der ausdrücklichen Regelungen in § 5 Ziffer 1 in Verbindung mit § 1 Ziffer 2 a) und b) des Mietvertrages.
Der Mietzins hat sich nicht Kraft Gesetztes gemäß § 536 BGB gemindert mangels Pflichtverletzung der Klägerin. Hier gilt das in Teil 2 Gesagte. Die Klägerin hat die Tauglichkeit des Mietobjekts für den vertragsgemäßen Gebrauch nach den getroffenen Vereinbarungen gewährleistet.
Die Ansprüche sind auch nicht durch Aufrechnung erloschen gemäß § 389 BGB. Dabei kann dahinstehen, ob Gegenforderungen der Beklagten bestanden. Die Aufrechnungen sind bis auf diejenige, der das unstreitige Nebenkostenguthaben aus dem Jahre 2006 zugrunde liegt, unzulässig gemäß § 9 Ziffer 1 des Mietvertrages. Danach sind Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht seitens der Mieterin gegenüber Forderungen auf Mietzins und Nebenkosten nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die Klägerin bestreitet Vertragsverletzungen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis und die damit einhergehenden etwaigen Forderungen der Beklagten. Das Aufrechnungsverbot wirkt im Übrigen über das – hier zum 30.04.2009 unstreitig vorliegende – Mietende fort (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 850).
Soweit sich die Beklagten auf eine Aufrechnung mit einem unstreitigen Nebenkostenguthaben aus dem Jahre 2006 berufen, scheitert eine Aufrechnung an der Gegenseitigkeit der Forderungen. Das Nebenkostenguthaben für das Jahr 2006 können die Beklagten nur der S2 GmbH entgegen halten. Denn bei einem Eigentumswechsel verbleibt für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (BGH NJW-RR 2005, 96). Die Klägerin ist unstreitig nicht vor Ende des Jahres 2006 Eigentümerin des Mietobjekts geworden. Bereits der Kaufvertrag stammt erst aus Juni 2007.
Teil 4: akzessorische Haftung der Beklagten zu 1) und zu 2)
Die Beklagten zu 1) und zu 2) haften für die Verbindlichkeiten der Beklagten zu 3). Die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts haften den Gesellschaftsgläubigern analog § 128 HGB persönlich, unbeschränkt, unmittelbar, primär und auf die gesamte Leistung (Palandt, § 714, Rn. 12). Eine etwaige Beendigung der Beklagten zu 3) steht dem nicht entgegen. Die Auflösung einer GbR oder deren Beendigung beenden die Haftung nicht. Die Gläubiger können während der Auseinandersetzung sowohl aus dem Gesellschaftsvermögen Befriedigung verlangen wie auch gegen die einzelnen Gesellschafter persönlich vorgehen (Palandt, aaO, Rn. 17).
Die Zinsanspruch hinsichtlich des Klageantrages zu 1) ergibt sich aus den §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB sowie aus § 8 des Mietvertrages.
Der Zinsanspruch hinsichtlich der Klageanträge zu 2) und zu 3) ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 2, 187 Abs. 1 BGB. Die Zustellung der Klageänderung erfolgte an alle Beklagten am 08.03.2010.
Die Widerklage war durch Versäumnisurteil gemäß § 330, 333 ZPO ohne weiteres abzuweisen, nachdem die Beklagten zu der Widerklage nicht verhandelt haben und die Klägerin einen entsprechenden Antrag gestellt hat.
Das Gericht hat den Schriftsatz der Klägerin vom 23.04.2010 bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigt. Den Beklagten war die beantrage Schriftsatzfrist zu verwehren, da sich in dem Schriftsatz der Klägerin vom 23.04.2010 kein neuer Sachvortrag befindet.
Die prozessuale Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1 S. 1, Alt. 2, 100 Abs. 4, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 709, 714 BGB
§§ 141, 278 ZPO
§§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB
§§ 291, 288 Abs. 2, 187 Abs. 1 BGB
§§ 92 Abs. 1 S. 1, Alt. 2, 100 Abs. 4, 709 ZPO
§ 550 BGB
§ 566 BGB
§ 543 BGB
§ 242 BGB
§ 536 BGB
§ 389 BGB
§ 128 HGB
§ 269 Abs. 1 ZPO
§ 264 Nr. 2 ZPO
§ 178 Abs. 1 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB
§ 580a Abs. 2 BGB
§ 542 Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NZM 2000, 1116
NZM 2005, 866
NJW 2006, 140
MDR 2010, 133
NJW-RR 1995, 850
NJW-RR 2005, 96
VII ZR 86/07