Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-05-28, Aktenzeichen 10 A 971/08
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2009:0528.10A971.08.00

Tenor:
Das angefochtene Urteil wird geändert.
Die Klage wird insgesamt abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen trägt die Klägerin.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn der jeweilige Vollstreckungsgläubiger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von dem Beklagten ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten gegen die von der Beigeladenen zu 2) ausgeübte Wohnnutzung auf dem Grundstück B. I.------ weg in L. , das inzwischen im Eigentum des Beigeladenen zu 1) steht.
Die Klägerin ist Eigentümerin der östlich der Straße B. I.------weg in L. gelegenen Flurstücke 89, 91, 98 und 101 sowie des westlich gelegenen Flurstücks 93 (B. I.------weg 1). Die Flurstücke erwarb sie durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts H. vom 23. Mai 2006 aus der Insolvenzmasse der Firma F. X. GmbH & Co. KG. Auf den östlich der Straße gelegenen Flurstücken befand sich seit 1977 der Produktionsstandort der Firma X. X1. GmbH, die dort Wohnwagen und Reisemobile herstellte. Das Grundstück B. I.------weg 1 wurde schon zum damaligen Zeitpunkt als Bürogebäude genutzt, diese Nutzung wird von der Mieterin der im Eigentum der Klägerin stehenden Flurstücke, der Firma J. C. F1. J1. GmbH fortgesetzt, die auf den östlichen Flurstücken eine Toner-Produktion für die Herstellung von Fotokopien sowie ihr Logistikzentrum betreibt. Gesellschafter der GmbH sind die Klägerin und ihr Ehemann.
Die im Eigentum der Klägerin und des Beigeladenen zu 1) stehenden Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des B. 22. März 1975 in Kraft getretenen Bebauungsplanes Nr. 10 "Gewerbegebiet O. " der Gemeinde L. . Der Bebauungsplan enthält für diese Flurstücke die Festsetzung Gewerbegebiet-GE- . Im Straßendreieck zwischen der L1. Straße, der Straße B. I.------weg und dem T.------weg befinden sich neben dem hier betroffenen Grundstück und dem im Eigentum der Tochter der Beigeladenen stehenden Grundstück, das Gegenstand des Verfahrens 10 A 949/08 ist, auf dem Flurstück 67 noch ein Wohngebäude mit sechs Wohneinheiten zur L1. Straße hin sowie auf den Flurstücken 8, 70, 74 und 72 weitere Wohngebäude, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung bereits vorhanden waren. B. T.------weg besteht jedenfalls keine äußerlich sichtbare Gewerbenutzung auf der dem I.------weg zugewandten Seite.
Die Beigeladene zu 2) errichtete auf dem Grundstück B. I.------weg (Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13) ein mit Bauschein vom 14. Dezember 1980 genehmigtes eingeschossiges Betriebsinhaber-Wohnhaus, das sie seitdem ohne Unterbrechung selbst bewohnt. Im Zuge der Erteilung der Baugenehmigung erklärte sie als Eigentümerin des Flurstückes 12 und als alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin der Firma X. X1. GmbH als Eigentümerin des Flurstücks 13 die Übernahme einer Baulast, die im Baulastenverzeichnis B. 08. Dezember 1980 eingetragen und für das Flurstück 13 gleichlautend B. 04. Dezember 1998 fortgeschrieben wurde. Diese Baulast hat folgenden Wortlaut:
"Übernahme der Verpflichtung, dass das zu errichtende Betriebswohnhaus nur als solches im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genutzt werden darf und Bestandteil des Betriebes bleiben muss. Das Eigentum an den Baugrundstücken, sei es im Wege der Erbübertragung oder im Wege der Veräußerung, darf nur zusammen mit dem Betrieb des X2. werkes an einen Dritten übertragen werden. "
Nach Einstellung eines Zwangsversteigerungsverfahrens, in dem sich allein die Klägerin um den Erwerb bemüht hatte, verkaufte die Beigeladene zu 2) mit notariellem Vertrag vom 29. Dezember 2006 - UR.-NR. 2032/2006 des Notars B1. N. in T1. - die Grundstücke Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13 an den Beigeladenen zu 1). Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Beigeladene zu 2), "das Kaufobjekt bis spätestens zum 31. März 2007 vollständig und besenrein zu räumen". Im Zuge der Eigentumsübertragung wurde die ursprüngliche Baulast mit Ziffern 2) und 3) wie folgt geändert:
"2. Die Grundstücke Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13 werden baurechtlich so miteinander vereinigt, dass beide Grundstücke zusammen künftig wie ein Baugrundstück im Rechtssinne behandelt werden (Vereinigungsbaulast gemäß § 4 BauO NRW).
3. Die im Baulastenverzeichnis von F2. Blatt 10, laufende Nummer 1 und Blatt 94, laufende Nummer 1 eingetragene Verpflichtung wird künftig für den neuen Gewerbebetrieb auf dem Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13 übernommen."
Der Beigeladene zu 1) ist Inhaber eines Betriebes für Heizungs-, Sanitär- und Umwelttechnik. Unter dem 20. August 2007 erteilte ihm der Beklagte eine Baugenehmigung zur Errichtung und zum Betrieb einer Lagerhalle für seinen Betrieb nebst Büroräumen mit einer Grundfläche von ca. 1000 qm auf dem Grundstück B. I.------weg 5 im rückwärtigen Bereich. Die Halle wurde inzwischen errichtet, der Umzug des Betriebes, der noch B. B2.----weg 9 in L. ansässig ist, steht nach Angaben des Beigeladenen unmittelbar bevor.
Mit zwei Schreiben vom 21. Februar 2007 legte die Klägerin gegen die Nutzung des Wohnhauses auf dem Grundstück B. I.------weg 5 durch die Beigeladene zu 2) "Drittwiderspruch" ein und beantragte, "alle in Betracht kommenden erforderlichen und geeigneten Maßnahmen zu ergreifen, um sicherzustellen, dass die eingetragene öffentliche Baulast umgesetzt werde" und zu diesem Zweck der Eigentumsübertragung an den Beigeladenen zu 1) zu widersprechen. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Eigentumsübertragung und Nutzung des als Betriebsinhaberwohnung genehmigten Wohngebäudes aufgrund der eingetragenen Baulast. Sie sei auf eine entsprechende Wohnung zur Überwachung der von ihr erworbenen Betriebsstätte angewiesen. Zudem müsse sie sich gegen nicht betriebsbezogenes Wohnen in dem festgesetzten Gewerbegebiet wehren.
Mit Schreiben vom 07. März 2007 lehnte der Beklagte das beantragte bauaufsichtsrechtliche Einschreiten ab. Zumindest zum gegenwärtigen Zeitpunkt gebe es dafür keine Veranlassung. Die umstrittene Baulast sei obsolet geworden, da die Firma X. X3. nach Insolvenz nicht mehr existiere. Darüber hinaus habe der jetzige Eigentümer der Flurstücke 12 und 13 angekündigt, dort eine Halle für seinen Gewerbebetrieb zu errichten und das Wohnhaus als Betriebsinhaberwohnung zu nutzen. Im Hinblick auf die Beigeladene zu 2) übe er sein Ermessen dahingehend aus, gegen die fast 80-jährige Beigeladene keine ordnungsbehördlichen Maßnahmen zwecks Beendigung der Wohnnutzung zu ergreifen.
B. 08. Mai 2007 hat die Klägerin Klage erhoben mit dem Ziel, den Beklagten zu verpflichten, geeignete bauordnungsrechtliche Maßnahmen zu ergreifen, um die Nutzung des Betriebsleiterwohnhauses B. I.------weg 5 zu privaten Wohnzwecken zu untersagen sowie festzustellen, dass die eingetragene Baulast zugunsten der Klägerin ein Veräußerungsverbot enthalte bzw. ein Vorkaufsrecht auslöse. Die Beigeladene zu 2) habe das Gebäude stets als privates Wohnhaus genutzt, sie sei nie Betriebsleiterin des X4. werkes gewesen, jedenfalls nicht in den letzten Jahren. Der Beklagte sei verpflichtet, gegen die private Wohnnutzung in einem Gewerbegebiet einzuschreiten. Insofern habe sie, die Klägerin, einen Gebietsgewährleistungsanspruch, darüber hinaus könne sie sich unmittelbar auf Rechte aus der eingetragenen Baulast berufen. Auch der Beigeladene zu 1) dürfe das Wohnhaus nicht zu privaten Wohnzwecken nutzen, die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 BauNVO erfülle er nicht. Zudem werde bestritten, dass er als "nicht bedeutender Heizungsbauinstallationshandwerker" tatsächlich eine Gewerbehalle im genehmigten Umfang errichten wolle und könne. Für einen solchen Betrieb reichten Hallen in der Größe von 100 -200 m² vollständig aus. Die Realisierung des Scheinantrages sei offenkundig niemals beabsichtigt. Es gehe allein darum, formal die Voraussetzungen für eine weitere Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) zu erfüllen. Darüber hinaus sei das errichtete Wohngebäude mit 270 m² Wohnfläche nicht gegenüber der betrieblichen Nutzung untergeordnet. Die Baulast begründe zugunsten der Klägerin ein Veräußerungsverbot, zumindest aber ein Vorkaufsrecht.
Die Klägerin hat beantragt,
den Beklagten zu verpflichten, a) der Beigeladenen zu 2) im Wege einer für sofort vollziehbar zu erklärenden Bauordnungsverfügung aufzugeben, die Nutzung des auf dem Grundstück B. I.------ weg 5, 47647 L. (Gemarkung F2. , Flur 2,
Flurstücke 12 und 13) stehenden Wohnhauses zu privaten Wohnzwecken zu unterlassen, b) dem Beigeladenen zu 1) durch für sofort vollziehbar zu erklärende Bauordnungsverfügung aufzugeben, es zu unterlassen, das Wohnhaus auf dem Grundstück B. I.------weg 5, 47647 L. (Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13) nach Aufgabe der privaten Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) Dritten zu privaten Wohnzwecken zu vermieten oder sonst wie zu überlassen,
festzustellen, dass die im Baulastenverzeichnis von F2. auf dem Baulastenblatt Nr. 10, Seite 1 unter laufender Nummer 1 mit der Bauregisternummer B6-1160 für das Grundstück L. , B. I.------weg , Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12/13 B. am 08. Oktober 1980 eingetragene Baulast zugunsten der Klägerin a) gegenüber der Beigeladenen zu 2) als Verkäuferin dieses Grundstücks mit der jetzigen postalischen Bezeichnung B. I.------weg 5, 47647 L. in Ansehung der vorgenommenen Übereignung an den Beigeladenen zu 1) ein Veräußerungsverbot im Sinne von § 134 BGB bzw. § 135 BGB beinhaltet, b) gegenüber der Beigeladenen zu 2) als Verkäuferin des vorgenannten Grundstücks mit der heutigen postalischen Bezeichnung B. I.------weg 5, 47647 L. , in Ansehung des mit dem Beigeladenen zu 1) geschlossenen notariellen Kaufvertrages vom 29. Dezember 2006 - UR.-NR. 2032/2006 des Notars B1. N. in T1. - ein Vorkaufsrecht begründet.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Ein Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten bestehe nicht, dem Beigeladenen zu 1) sei eine Baugenehmigung zur Errichtung einer Lagerhalle erteilt, die Baulast inzwischen auf seinen Betrieb umgeschrieben worden. Damit sei auch zukünftig gesichert, dass in dem Gebäude nur betriebsbezogen gewohnt werde. Entgegen der Auffassung der Klägerin komme es auch nicht darauf an, dass sich das Wohnhaus der betrieblichen Nutzung unterordne, da die Baunutzungsverordnung aus dem Jahre 1968 Anwendung finde, die eine entsprechende Beschränkung noch nicht vorgesehen habe. Aufgrund der Umschreibung der Baulast gehe auch das Feststellungsbegehren ins Leere, unabhängig davon habe auch die ursprüngliche Baulasterklärung keine individuellen Rechte der Klägerin begründet.
Die Beigeladenen haben beantragt,
Der Beigeladene zu 1) beabsichtige, auf dem Grundstück seinen Sanitär- und Heizungsinstallationsbetrieb auszuüben, zu diesem Zweck plane er die Errichtung einer Betriebshalle, die zwischenzeitlich auch genehmigt sei. Ein Anspruch auf behördliches Einschreiten bestehe nicht, er wolle das Wohnhaus betriebsbezogen selbst nutzen. Er habe nicht die Absicht, es nach Aufgabe der Nutzung durch die bisherige Bewohnerin an Dritte zu vermieten.
Mit dem teilweise angefochtenen Urteil vom 07. Februar 2008 hat das Verwaltungsgericht dem Klageantrag zu 1) stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Der Beklagte sei zum Erlass einer für sofort vollziehbar zu erklärenden Nutzungsuntersagungsverfügung gegenüber der Beigeladenen zu 2) ebenso verpflichtet wie zum Erlass einer Untersagungsverfügung gegenüber dem Beigeladenen zu 1), das Gebäude nach deren Auszug Dritten zu privaten Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Die derzeit ausgeübte Nutzung sei formell und materiell illegal, die Fortsetzung der Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) nach Aufgabe des Betriebes sei eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, die im festgesetzten Gewerbegebiet nicht genehmigungsfähig sei. Nach ständiger Rechtsprechung müsse derjenige, der eine Nutzung "schwarz" aufnehme, damit rechnen, dass sie ihm durch die Bauaufsichtsbehörde sofort vollziehbar untersagt werde. Ein Ermessen stehe dem Beklagten nicht zu, da sich die Klägerin auf ihren Gebietsgewährleistungsanspruch berufen könne. Aus den gleichen Gründen sei der Beklagte auch zum Vorgehen gegenüber dem Beigeladenen zu 1) verpflichtet. Im Übrigen habe die Klage keinen Erfolg, die eingetragene Baulast nebst Verpflichtungserklärung begründe keine subjektiven Rechte der Klägerin im Sinne eines Vorkaufsrechts oder eines Veräußerungsverbotes.
Der Beklagte hat B. 25. März 2008, die Beigeladenen haben B. 27. März 2008 gegen das ihnen jeweils B. 27. Februar 2008 zugestellte Urteil die Zulassung der Berufung beantragt, soweit das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben hat. Mit Beschluss vom 21. Juli 2008 hat der Senat die Berufung des Beklagten und der Beigeladenen zugelassen.
Der Beklagte macht geltend, das Verwaltungsgericht habe ihn, ohne eine Abwägung im Einzelfall zu treffen, und damit letztlich grundlos verpflichtet, eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung gegenüber der Beigeladenen zu 2) zu erlassen. Es habe außer Acht gelassen, dass das Wohnhaus seit 1980 überwiegend legal bewohnt worden sei. Es sei eine ursprünglich legale Nutzung illegal geworden, nicht aber von vornherein eine illegale Wohnnutzung aufgenommen worden. Die Beigeladene zu 2) sei über 80 Jahre alt. Eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung sei deshalb dieser gegenüber unverhältnismäßig. Derzeit sei abzusehen, dass mit dem Einzug des Beigeladenen zu 1) nach Errichtung der Lagerhalle wieder ein betriebsbezogenes Wohnen aufgenommen werde. Insoweit liege der anerkannte Ausnahmefall vor, dass eine Baugenehmigung beantragt und das Vorhaben genehmigungsfähig sei. Zudem bestehe keine Gefahr einer negativen Vorbildwirkung, der baurechtswidrige Zustand sei für Außenstehende nicht einmal zu erkennen. Im Gegenteil dränge sich durch die sichtbaren Arbeiten zur Errichtung der Lagerhalle einem objektiven Dritten auf, dass hier betriebsbezogenes Wohnen stattfinde oder jedenfalls in Kürze aufgenommen werde. Im übrigen
bestehe in dem betroffenen Gebiet außer auf dem Grundstück der Klägerin keine Möglichkeit, ein Wohnhaus zu errichten, seit dem Jahre 1980 seien auch keine mehr entstanden.
Der Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Die von der Beigeladenen zu 2) ausgeübte Nutzung sei formell und materiell illegal, als unmittelbare Nachbarin habe die Klägerin einen Anspruch auf sofortiges Einschreiten. Mit Abgabe der Baulasterklärung und Abschluss des notariellen Kaufvertrages habe die Beigeladene zu 2) gewusst und anerkannt, ausziehen zu müssen. Ihr Alter könne daher keine Rolle spielen. Zudem habe das Verwaltungsgericht zu Recht die Rechtswidrigkeit der eingetragenen Baulasten festgestellt, deshalb sei auch die im Jahre 1980 erteilte Baugenehmigung rechtswidrig gewesen. Die Beigeladene bewohne das Haus seit fast 30 Jahren illegal, zumal sie tatsächlich nie Betriebsleiterin des X5. werks gewesen sei. Der Beklagte sei verpflichtet, auch gegen den Beigeladenen zu 1) vorzugehen, da er es seit Jahren zulasse, dass die Beigeladene zu 2) das Gebäude privat nutze. Es sei auch nicht zu erwarten, dass er irgendwann seine Werkshalle errichte und seinen Gewerbebetrieb B. I.------weg 5 ausübe. Trotz Fertigstellung der Halle habe er sein Gewerbe noch nicht verlagert.
Die Beigeladenen beantragen jeweils,
Das Urteil sei bereits verfahrensfehlerhaft zustande gekommen, da die gestellten Anträge vom Einzelrichter in einer Weise vorformuliert worden seien, dass sie über das ursprünglich verfolgte Rechtsschutzziel noch hinausgegangen seien. In der Sache fehle es hinsichtlich des Beigeladenen zu 1) bereits an einem Anlass, gegen ihn ordnungsbehördlich einzuschreiten. Es sei weder dargelegt noch ersichtlich, dass er beabsichtigen könnte, das Gebäude nach Auszug der Beigeladenen zu 2) an Dritte zur privaten Wohnnutzung zu vermieten. Dies könne man insbesondere nicht daraus ableiten, dass er bisher davon abgesehen habe, die frühere Eigentümerin zur Räumung zu zwingen. Hinsichtlich der Beigeladenen zu 2) sei ein überwiegendes Interesse B. Sofortvollzug ebenfalls nicht ersichtlich, die Wahrung des Gebietscharakters verlange dies nicht. Angesichts ihres Alters sei eine sofortige Nutzungsuntersagung in jedem Fall unverhältnismäßig.
Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit B. 22. April 2009 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Terminsprotokoll verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens und des Verfahrens 10 A 949/08 sowie auf die in diesen Verfahren beigezogenen Verwaltungsvorgänge und Gerichtsakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Unrecht teilweise stattgegeben.
Die Klage ist - soweit sie noch anhängig ist - zulässig, aber unbegründet. Der Bescheid des Beklagten vom 07. März 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf das begehrte bauaufsichtsrechtliche Einschreiten des Beklagten gegenüber den Beigeladenen zu 1) und 2), § 113 Abs. 5 VwGO.
Als Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch auf Einschreiten gegen die Beigeladenen zu 1) und 2) kommt allein § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in Betracht. Danach hat die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um sicherzustellen, dass u.a. bei Errichtung, Nutzung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Ein Anspruch der Klägerin auf ein Einschreiten des Beklagten setzt voraus, dass ein zu ihren Lasten baurechtswidriger Zustand besteht und das dem Beklagten eingeräumte Ermessen sowohl hinsichtlich des Ob als auch der Art und Weise des Einschreitens derart reduziert ist, dass allein die von der Klägerin begehrten Maßnahmen zu ergreifen sind. Dies ist hier nicht der Fall. Der Beklagte hat zu Recht angenommen, dass er im Rahmen seines Ermessens derzeit nicht zum Einschreiten verpflichtet ist.
Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW sind zwar hinsichtlich der Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) erfüllt. Die von ihr ausgeübte Nutzung ist - wie bereits das Verwaltungsgericht insoweit im einzelnen zutreffend ausgeführt hat - formell und materiell illegal. Die ihr erteilte Baugenehmigung vom 14. Oktober 1980 ließ allein die Wohnnutzung durch den Betriebsinhaber des benachbarten Wohnwagenwerkes zu. Diese Betriebsbezogenheit ist mit Einstellung des Betriebes und Durchführung des Insolvenzverfahrens entfallen, die weiterhin unverändert fortgeführte Wohnnutzung zu rein privaten Zwecken stellt eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar.
OVG NRW, Beschluss vom 17.3.2008 - 8 A 929/07 -, BauR 2008, 1114, 1115 f.
Eine solche Genehmigung hat der Beklagte nicht erteilt. Eine reine Wohnnutzung ist in dem festgesetzten Gewerbegebiet auch nicht genehmigungsfähig.
Bei einem derartigen Verstoß gegen bundesrechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechtes ist der Beklagte grundsätzlich gehalten, im Rahmen seines nach Landesrecht bestehenden Entscheidungsermessens dem Bundesrecht Geltung zu verschaffen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.4.1998 - 4 B 144/97 - BRS 60 Nr. 169.
Angesichts der in einem festgesetzten Gewerbegebiet nicht zulässigen reinen Wohnnutzung kann die Klägerin zudem ein solches Einschreiten wegen eines Verstoßes gegen nachbarschützende Vorschriften grundsätzlich verlangen.
Vgl. dazu etwa OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13; Urteil vom 13.10.1999 - 7 A 998/99 -, NVwZ-RR 2000, 205 f., Urteil vom 15.8.1995 - 11 A 850/92 -, BRS 57 Nr. 258; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 9.2.2000 - 4 B 11.00 -, Baurecht 2000, 1318f.; zusammenfassend Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Kommentar, Loseblatt, Stand: Dezember 2008,
§ 61 Rdnr. 143 ff.
Der Gebietsgewährleistungsanspruch der Klägerin besteht unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung und ihrem Schweregrad.
OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13.
Trotz des solchermaßen vorgeprägten, im Sinne eines Eingreifens intendierten Ermessens bleibt die Bauaufsichtsbehörde nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW aber verpflichtet, nicht zuletzt unter - von Verfassungs wegen zu beachtenden - Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen und zu prüfen, ob besondere Umstände vorliegen, die eine andere rechtliche Einschätzung ermöglichen oder erzwingen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.12.1997 - 4 B 204.97 -, ZfBR 1998, 106 f.; OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13; Boeddinghaus/Hahn/ Schulte, a.a.O., § 61 Rdnr. 139, 143, 146, 148.
In Anwendung dieser Grundsätze durfte der Beklagte hier ausnahmsweise wegen der Besonderheiten des Einzelfalles von einem Einschreiten gegen die gebietsfremde Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) absehen. In die Ermessenserwägungen war insbesondere einzustellen, dass die Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) über einen Zeitraum von zumindest 20 Jahren formell rechtmäßig und betriebsbezogen ausgeübt worden ist. Nach dem Tod ihres Ehemannes im Jahr 1981 war sie nämlich bis zum Jahr 1999 als Alleingesellschafterin Inhaberin des Wohnwagenbetriebes. Danach gehörte ihr als Alleingesellschafterin der "F. X. X2. GmbH & Co. KG" zumindest noch das Betriebsgelände. Von einer von Beginn an illegalen Wohnnutzung kann entgegen der Auffassung der Klägerin somit keine Rede sein. Die von der Klägerin - ohne nähere Begründung - bestrittene Betriebsinhaber- und -leitereigenschaft der Beigeladenen zu 2) folgt bereits aus der Baulasterklärung, aus der die Klägerin zumindest erstinstanzlich weitreichende Rechte für sich ableiten wollte. Denn für das Flurstück 13 handelte die Beigeladene zu 2) bei der Bestellung nicht für sich, sondern als allein vertretungsberechtigte Geschäftsführerin der X. X1. GmbH. Nichts anderes folgt aus dem gemeinsamen (Berliner) Testament der Beigeladenen zu 2) und ihres Ehemannes, wonach sie Alleinerbin nach ihrem Mann wurde. Welche für die Genehmigung wesentlichen Tatsachen die Beigeladene zu 2) dem Beklagten "vorgespiegelt" haben soll, vermag der Senat angesichts dessen nicht nachzuvollziehen, zumal die Klägerin für ihre Unterstellung jeglichen objektiven Anhaltspunkt schuldig bleibt.
Vor dem Hintergrund einer über lange Jahre formell und materiell rechtmäßigen und erst dann illegal gewordenen Nutzung musste der Beklagte auch das fortgeschrittene Lebensalter der Beigeladenen zu 2) berücksichtigen. Eine - sofort vollziehbare - Nutzungsuntersagung ihr gegenüber wäre nur bei besonders gewichtigen öffentlichen Interessen an der Herstellung baurechtmäßiger Zustände erforderlich. Solche gewichtigen Gründe liegen hier aber auch unter Beachtung der Interessen der Klägerin nicht vor. Anhaltspunkte dafür, dass durch die zeitlich begrenzte faktische Duldung der Wohnnutzung der über 80-jährigen früheren Inhaberin des das Gewerbegebiet prägenden Betriebes eine schleichende Änderung des Gebietscharakters drohte, bestehen nicht. Namentlich vermag der Senat keine negative Vorbildwirkung, die trotz des hohen Alters der Beigeladenen zu 2) ein sofortiges Tätigwerden des Beklagten erforderlich machen könnte, zu erkennen. Nach dem Eindruck, den der Berichterstatter des Senats von der Örtlichkeit gewonnen und den übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers vermittelt hat, trifft die Einschätzung des Beklagten zu, dass lediglich auf den der Klägerin gehörenden Grundstücken noch Raum für die Errichtung von zusätzlichen Wohnhäusern wäre. Zudem hat der Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass in den ca. 30 Jahren, in denen auf den Grundstücken B. I.------weg 3 und 5 gewohnt wird, weitere Bauanträge für Wohnhäuser nicht gestellt worden sind. Dass sich dies kurzfristig ändern könnte, ist zumindest unwahrscheinlich und erzwingt unter diesem Gesichtspunkt kein sofortiges Eingreifen des Beklagten.
Gegen eine derzeitige Verpflichtung des Beklagten zum Einschreiten spricht insbesondere auch die erklärte und durch den Bau einer Halle nach außen erkennbare Absicht des neuen Eigentümers, des Beigeladenen zu 1), das Grundstück gewerblich zu nutzen und daran anschließend eine auf seinen Betrieb bezogene Wohnnutzung aufzunehmen. Dem berechtigten Interesse der Klägerin an der Wahrung des Gebietscharakters wird damit auch ohne das begehrte bauaufsichtsrechtliche Einschreiten in absehbarer Zeit entsprochen. Für die Übergangszeit besteht keine Verpflichtung des Beklagten regelnd einzugreifen. Eine konkrete Belastung der Klägerin, die es ausschlösse, diesen Zustand vorübergehend hinzunehmen, vermag der Senat nicht zu erkennen. Weitergehende Rücksichtnahmepflichten treffen die Klägerin auch angesichts der in dem Gebiet bereits vorhandenen legalen Wohnnutzung nicht.
Da die Klägerin keinen Anspruch auf bauaufsichtsrechtliches Einschreiten des Beklagten gegen die Beigeladene zu 2) hat, geht bereits auch aus diesem Grund ihr weitergehendes Begehren auf Einschreiten gegenüber dem Beigeladenen zu 1) ins Leere. Er ist aus denselben Gründen nicht verpflichtet, die Nutzung des Hauses durch die Beigeladene zu 2) zu unterbinden. Unabhängig davon ist auch kein dem Beigeladenen zu 1) zurechenbares Verhalten zu erkennen, das es rechtfertigen könnte, gegen ihn bereits jetzt vorsorglich bauaufsichtsrechtliche Maßnahmen zu ergreifen.
Zu den Anforderungen an ein vorsorgliches Einschreiten vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 61 Rdnr. 90 m.w.N.
Es ist weder ersichtlich noch zu erwarten, dass der Beigeladene zu 1) nach Auszug der Beigeladenen zu 2) das Wohnhaus Dritten vermieten oder überlassen könnte. Er hat es bisher lediglich unterlassen, nachdrücklich auf einer Räumung durch die Beigeladene zu 2), die zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs in dem Haus bereits seit mehr als 25 Jahren wohnte, zu bestehen und ein gerichtliches Verfahren einzuleiten. Das ist einem aktiven Überlassen zur Wohnnutzung an Dritte schon deshalb nicht gleichzusetzen, weil die Erfolgsaussichten einer solchen Klage angesichts des Alters der Bewohnerin zumindest unsicher sind. Dass er sich nach dem Auszug der Beigeladenen zu 2) um die Vermietung des Gebäudes an Dritte bemühen könnte, ist damit eine reine Spekulation der Klägerin, die ihre - vermeintlichen - Ansprüche ohne Rücksicht auf das hohe Alter der Beigeladenen zu 2) verfolgt.
Nach der Überzeugung des Senats spricht auch objektiv alles dafür, dass der Beigeladene zu 1) das Wohnhaus nach Auszug der Beigeladenen zu 2) selbst nutzen wird. Er hat bereits eine Betriebshalle für seinen Installationsbetrieb auf dem Grundstück errichtet. Die Unterstellungen der Klägerin, dies alles geschehe nur, um den Schein eines Betriebssitzes zur Rechtfertigung der Wohnnutzung zu erzeugen, hält der Senat für abwegig.
Auf die Frage, ob die beabsichtigte Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) zulässig wäre, kommt es nicht an. Denn die Klägerin begehrt ausschließlich ein Einschreiten gegen eine Überlassung des Wohnhauses an Dritte. Die Aufnahme einer Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) selbst - und sei sie auch illegal - wäre von der erstrebten Ordnungsverfügung nicht erfasst. Zur Vermeidung künftiger Streitigkeiten weist der Senat gleichwohl darauf hin, dass eine entsprechende Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) nach der bevorstehenden Verlagerung seines Betriebes bauplanungsrechtlich zulässig sein dürfte. Die Klägerin beruft sich zu Unrecht darauf, dass die Lagerhalle für die Zwecke des Beigeladenen zu 1) überdimensioniert sei und es im Übrigen an der Unterordnung des Wohnhauses mit ca. 270 m² Wohnfläche im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990 fehle. Sie übersieht dabei, dass im vorliegenden Fall für den 1974 beschlossenen Bebauungsplan nicht die BauNVO 1990, sondern die BauNVO 1968 Anwendung findet, die eine entsprechende Einschränkung nicht kannte. Maßgeblich ist insoweit lediglich, dass eine Betriebsinhaberwohnung objektiv sinnvoll erscheint.
Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.3.1984 - 4 C 50.80 -, BRS 42 Nr. 73; OVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.
Hiervon ist auszugehen, wenn die Lagerung von Ersatzteilen stattfindet, auf die im Rahmen des Betriebes zur Durchführung kurzfristiger Reparaturen oder sonstiger Arbeiten jederzeit zurückgegriffen werden muss. Zudem kann in solchen Fällen der Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung von Bedeutung sein, etwa wenn es sich um die Lagerung nicht ganz unbedeutender Gegenstände handelt.
OVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.
Gegen eine Betriebsleiterwohnung für einen Installationsbetrieb mit einer ca. 1000 m² großen Lagerhalle bestehen danach keine durchgreifenden Bedenken. Sowohl der Wert der einzulagernden Gegenstände als auch der Umstand, dass in derartigen Betrieben typischerweise Notfalleinsätze in den Abend- und Nachtstunden sowie an Wochenenden vorkommen, lassen das Nutzungsbegehren des Beigeladenen zu 1) objektiv vernünftig erscheinen. Es ist auch dessen Aufgabe und nicht diejenige der Klägerin zu beurteilen, wie groß die von ihm genutzten Hallengebäude sein sollen, auch eine Expansion seines Betriebes ist ihm unabhängig davon unbenommen, ob die Klägerin sie für sinnvoll hält.
Vor diesem Hintergrund hat der Beklagte hinsichtlich des Beigeladenen zu 1) zu Recht auf die Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Nutzung abgestellt. Es ist im vorliegenden Verfahren unerheblich, dass ein entsprechender Bauantrag zur Nutzungsänderung noch nicht gestellt ist. Das Bauantragserfordernis ist nicht nachbarschützend.
Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O.,
§ 74 Rdnr. 365.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, weil diese sich durch Stellung von Anträgen einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt haben.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 4 BauO NRW
§ 134 BGB
§ 135 BGB
§ 167 VwGO
§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 8 Abs. 3 BauNVO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW
§ 132 Abs. 2
VwGO

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2000, 205
10 A 949/08
8 A 929/07
4 B 144/97
10 A 944/91
7 A 998/99
11 A 850/92
4 B 11.00
4 B 204.97
4 C 50.80
11 A 1650/91
1 L 137/89