Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2016-12-02, Aktenzeichen 6 L 780.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2016:1202.6L780.16.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wohnraum darf im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. (Rn.25)
2. Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung verwendet wird. (Rn.28)
3. Es liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann. (Rn.35)
Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Beteiligten das Verfahren übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben.
Im Übrigen wird der Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes abgelehnt.
Von den Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller zu 1) und 2) 1/7 und der Antragsgegner 6/7.
Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 70.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Antragsteller zu 1) ist Teileigentümer zu 4/5 von insgesamt acht Wohnungen in dem Wohn- und Geschäftshaus A... Berlin, die Antragstellerin zu 2) ist Miteigentümerin zu 1/5.
Am 21. Juli 2014 zeigten die Antragsteller zu 1) und 2) gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung an.
Am 20. Januar 2015 erteilte das Stadtentwicklungsamt des Bezirksamtes Friedrich-Kreuzberg von Berlin den Antragstellern zu 1) und 2) für die streitgegenständlichen Wohnungen antragsgemäß eine erhaltungsrechtliche Genehmigung gemäß § 173 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) u.a. zu „Grundrissänderungen der Wohngrundrisse (zeitgemäßer Ausstattungsstandard, Schaffung eines zeitgemäßen Badezimmers)“. Entsprechende Baumaßnahmen haben die Antragsteller zu 1) und 2) bisher nicht durchgeführt.
Seit 2015 überließen die Antragsteller zu 1) und 2) die Wohnungen Personen, die nach dem Asylbewerberleistungsgesetz – AsylbLG – bzw. nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs – SGB II – leistungsberechtigt sind. Hierfür haben je nach Zuständigkeit das Landesamt für Gesundheit und Soziales (LaGeSo; seit 1. August 2016: Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten), das Amt für Soziales bzw. das Jobcenter befristete und nach Tagessätzen bemessene Kostenübernahmen erklärt.
Mit Schreiben vom 11. April 2016 wies der Antragsgegner die Antragsteller zu 1) und 2) jeweils daraufhin, dass der Bestandsschutz für die acht streitgegenständlichen Wohnungen jeweils am 30. April 2016 ende und bat darum, die künftige Nutzung der Wohnungen ab dem 1. Mai 2016 durch entsprechende Unterlagen nachzuweisen.
Am 12. April 2016 beantragten die Antragsteller zu 1) und 2) für die streitgegenständlichen Wohnungen jeweils die Erteilung eines Negativattestes gemäß § 5 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVb-VO) und stellten hilfsweise den Antrag, ihnen eine Genehmigung für die Vermietung der Wohnungen gemäß § 3 Abs. 1 ZwVbG ab dem 1. Mai 2016 zu erteilen. Die Wohnungen würden jeweils generell für Zeiträume von mindestens acht Wochen an Kunden der Berliner Jobcenter, zumeist arbeitssuchende EU-Bürger bzw. an Flüchtlinge längerfristig vermietet. Es lägen Kostenübernahmeerklärungen über den Zeitraum 1. Mai 2016 hinaus vor. Damit falle die Vermietung nicht unter den Geltungsbereich des ZwVbG. Jedenfalls liege die derzeitige Nutzung für Flüchtlinge schon nach dem Wortlaut des Gesetzes im öffentlichen Interesse.
Mit Schreiben vom 27. April 2016 hörte der Antragsgegner die Antragsteller zu 1) und 2) zu der beabsichtigten Versagung der beiden Anträge an. Mit Schreiben vom 12. Mai 2016 wiesen die Antragsteller darauf hin, dass die Wohnungen jeweils für längere Zeiträume als zwei Monate an rumänische EU-Bürger und Flüchtlinge vermietet würden. Dass die Abrechnung auf der Grundlage von Kostenübernahme von JobCenter bzw. LaGeSo erfolge, sei unerheblich. Der Genehmigungsanspruch gründe sich auf dem öffentlichen Interesse an der Vermietung, § 3 Abs. 2 ZwVbG.
Mit Bescheid vom 24. Mai 2016 lehnte der Antragsgegner die Erteilung eines Negativattestes für die streitgegenständlichen Wohnungen jeweils ab. Die Unterbringung von Flüchtlingen bzw. wohnungslosen EU-Bürgern auf der Grundlage von Kostenübernahmebescheinigungen zu Tagessätzen stelle keine Nutzung zu Wohnzwecken dar. Laut Kostenübernahmen handele es sich um eine „Notunterbringung in gewerblich genehmigten Unterkünften“. Es handele sich um eine vorübergehende Notunterbringung, nicht um dauerhafte Wohnnutzung. Die zweckfremde Nutzung sei genehmigungspflichtig. Der Antragsgegner forderte die Antragsteller zu 1) und 2) auf, bis zum 1. Juli 2016 den streitgegenständlichen Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR an. Zudem ordnete er die sofortige Vollziehung der Verfügung an. An der sofortigen Vollziehung der Rückführungsanordnung bestehe ein besonderes öffentliches Interesse, da die Versorgung der Berliner Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen derzeit besonders gefährdet sei.
Mit Bescheid vom 1. Juni 2016 lehnte der Antragsgegner den Antrag auf Genehmigung der zweckfremden Nutzung ab. Ein schutzwürdiges privates Interesse, welches das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraumes zu Wohnzwecken überwiege, sei nicht geltend gemacht worden. Das grundsätzliche öffentliche Interesse an der Unterbringung von Asylbewerbern bzw. EU-Bürgern in Privatunterkünften vermöge das vom Gesetz als vorrangig angesehene öffentliche Interesse an der Erhaltung der Wohnnutzung nicht zu überwiegen. Es stehe den Antragstellern zu 1) und 2) frei, die Wohnung im Rahmen eines normalen Wohnmietvertrages an Flüchtlinge oder Wohnungssuchende zu vermieten. Der Antragsgegner forderte die Antragsteller zu 1) und 2) auf, bis zum 1. Juli 2016 den streitgegenständlichen Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen, und bat darum, ihm die Wiederzuführung des genannten Wohnraumes zu Wohnzwecken durch geeignete Unterlagen (Vermietungs- bzw. Verkaufsbemühungen, Mietvertrag, Kaufvertrag) bis zum 24. Juni 2016 nachzuweisen. Zudem ordnete er die sofortige Vollziehung der Verfügung an. An der sofortigen Vollziehung der Rückführungsanordnung bestehe ein besonderes öffentliches Interesse, da die zweckfremde Nutzung der acht Wohnungen zeitnah beendet und dieser Wohnraum der Berliner Bevölkerung schnellstmöglich zur Verfügung stehen solle. Da deren Versorgung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen derzeit besonders gefährdet sei, sei es erforderlich, die Zweckentfremdung durch Vollziehung der Rückführungsaufforderung zu beseitigen, noch bevor eine gerichtliche Entscheidung in der Hauptsache getroffen werde und der Bescheid Bestandskraft erlange.
Hiergegen legten die Antragsteller zu 1) und 2) am 30. Juni 2016 jeweils Widerspruch ein. Eine Vermietung an die derzeitigen Bewohner durch individuelle Mietverträge käme aus betriebswirtschaftlichen Gründen nicht in Betracht. Die Vermietung an die derzeit 50 Bewohner, ausschließlich Angehörige der Volksgruppe der Roma, diene sozialen Zwecken, da die anderenfalls die Bewohner vom Land in Notunterkünften untergebracht werden müssten. Zudem seien Baumaßnahmen geplant, die bisher lediglich wegen der Nachfrage nach Wohnungen für die Unterbringung von Flüchtlingen und Roma-Familien nicht realisiert worden seien.
Mit Bescheiden vom 15. August 2016, die an den Antragsteller zu 1) gerichtet waren, setzte der Antragsgegner für jede der acht Wohnungen gesondert jeweils ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro fest und drohte ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an. Über den Widerspruch des Antragstellers zu 1) vom 31. August 2016 hiergegen hat der Antragsgegner bisher nicht entschieden.
Mit ihrem am 30. August 2016 bei Gericht eingegangenen Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz verfolgen die Antragsteller zu 1) und 2) ihr Begehren weiter und vertiefen ihren Vortrag aus dem Verwaltungsverfahren. Die acht Zwangsgeldfestsetzungsbescheide in Höhe von jeweils 10.000 Euro seien schon deshalb rechtswidrig, weil mit Bescheid vom 1. Juni 2016 nur ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro angedroht worden sei. Fünf Wohnungen seien inzwischen wieder unbewohnt. Mit den geplanten umfangreichen Bau- und Sanierungsmaßnahmen solle begonnen werden, sobald sämtliche Wohnungen des Hauses leer stünden. Damit liege ein Fall des § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG und damit keine Zweckentfremdung vor. Bezüglich der Rückführungsanordnungen sei die Frist viel zu kurz bemessen; es müsse dem Antragsgegner klar sein, dass die Wohnungen vor einer „allgemeinen Vermietung“ saniert bzw. zumindest renoviert werden müssten.
Mit Bescheiden vom 13. September 2016 stellte der Antragsgegner den Vollzug seiner Zwangsgeldfestsetzungsbescheide vom 15. August 2016 ein und erklärte das Widerspruchsverfahren für erledigt. Die Beteiligten haben insoweit übereinstimmend den Rechtstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Antragsteller zu 1) und 2) beantragen nun noch,
die aufschiebende Wirkung ihrer Widersprüche gegen die Bescheide vom 24. Mai und 1. Juni 2016 wiederherzustellen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Er bezieht sich zur Begründung auf den Verwaltungsvorgang. Zwar seien nach dem Vortrag der Antragsteller zu 1) und 2) fünf der acht Wohnungen wieder frei, der Forderung nach Wiederzuführung der Wohnungen zum allgemeinen Wohnungsmarkt seien die Antragsteller zu 1) und 2) aber bisher nicht nachgekommen, drei Wohnungen würden weiter zweckfremd genutzt. Die Einstellung der Verwaltungsvollstreckung sei ausschließlich aufgrund der fehlerhaften Zwangsgeldandrohung erfolgt. Sofern die Wohnungen, die leer stünden, saniert werden sollten, müssten dafür von den Antragstellern zu 1) und 2) jeweils Leerstandsanträge mit einem entsprechenden Sanierungskonzept gestellt werden.
Wegen des weiteren Sachverhalts und Vortrags wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
In der Sache ist nur noch über der Anträge der Antragsteller zu 1) und 2) auf Widerherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Widersprüche gegen die Bescheid vom 24. Mai und 1. Juni 2016 zu entscheiden, da im Übrigen übereinstimmende Erledigungserklärungen vorliegen.
Die Anträge der Antragsteller zu 1) und 2) haben keinen Erfolg. Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Widersprüche ist zwar zulässig, aber unbegründet.
Das öffentliche Interesse, den streitgegenständlichen Wohnraum unverzüglich wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, überwiegt das private Interesse, den Wohnraum weiterhin Leistungsberechtigten nach dem AsylbLG und dem SGB II gegen befristete Kostenübernahmen zu Tagessätzen zu überlassen (vgl. § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 2 VwGO). Die Bescheide vom 24. Mai und 1. Juni 2016 erweisen sich bei summarischer Prüfung jeweils als rechtmäßig.
1. Rechtsgrundlage der streitgegenständlichen Rückführungsaufforderungen ist
§ 4 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, S. 115). Nach dieser Bestimmung kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt.
a) Der Anwendungsbereich des ZwVbG ist für die streitgegenständlichen Räumlichkeiten eröffnet. Nach § 1 Abs. 1 ZwVbG darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Senat von Berlin – im Folgenden: Senat – wird durch § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG ermächtigt, durch Rechtsverordnung festzustellen, ob im Land Berlin die Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot vorliegen. Diese Feststellung hat der Senat in § 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. 2014, 73) getroffen. Die parlamentsgesetzliche Ermächtigung des Senats und dessen auf dieser Grundlage getroffene Feststellung sind nicht zu beanstanden (vgl. ausführlich Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 27-76; – VG 6 K 108.16 –, juris Rn. 28-77; – VG 6 K 160.16 –, juris Rn. 24-73; – VG 6 K 243.16 –, juris Rn. 30-79).
Die streitgegenständliche Wohnung ist zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG, da die Räumlichkeiten unstreitig zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.
b) Die Unterbringung von Personen, die Leistungen nach dem AsylbLG bzw. SGB II beziehen, gegen befristete und nach Tagen/Personen bemessene Kostenübernahmebescheinigungen stellt eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung des streitgegenständlichen Wohnraums dar (vgl. hierzu und zum Folgenden bereits Beschluss der Kammer vom 19. September 2016 – VG 6 L 334.16 –).
Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Hierunter fällt jede wiederholte, nach Tagen oder Wochen bemessene oder auf einen solchen Zeitraum angelegte entgeltliche Überlassung von Wohnraum (vgl. Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum i.d.F. der 1. Änderung AV – ZwVb vom 4. August 2016, ABl. Nr. 35 vom 19. August 2016, Ziffer 7.1).
Die vorliegende Nutzungsart erfüllt diese Voraussetzungen. Der streitgegenständliche Wohnraum wird zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Fremdenbeherbergung verwendet, weil die Bewohner in dem streitgegenständlichen Wohnraum ohne Wohnraummietvertrag auf der Grundlage von befristeten und nach Tagen/Personen bemessenen Kostenübernahmebescheinigungen untergebracht werden (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 16. März 2016 – VG 1 L 9.16 –, Entscheidungsabdruck S. 5; Beschluss der Kammer vom 13. Juni 2016 – VG 6 L 252.16 –, Entscheidungsabdruck S. 6; zum alten Zweckentfremdungsrecht KG Berlin, Beschluss vom 6. Juli 2001 – 2 Ss 325/00 u. a. – juris Rn. 6 f.). Die Nutzung geschieht nicht auf der Grundlage eines unbefristeten oder befristeten Mietvertrags zwischen den Antragstellern zu 1) und 2) und den Bewohnern mit entsprechenden wechselseitigen Rechten und Pflichten. Die Kostenübernahmeerklärung begründet auch kein Wohnungsmietvertragsverhältnis zwischen den Antragstellern zu 1) und 2) und dem Antragsgegner zugunsten der Bewohner, ohne dass es auf die rechtliche Einordnung der Kostenübernahmeerklärung im Übrigen ankommt (vgl. hierzu etwa BSG, Beschluss vom 30. September 2014 – B 8 SF 1/14 R –, juris; LSG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. März 2016 – L 15 AY 23/15 B ER –, juris Rn. 25 ff.). Die vorliegende Nutzung ist vielmehr von vorneherein auf die befristete und nach Tagessätzen bemessene entgeltliche Überlassung angelegt. Ausweislich der Kostenübernahmebescheinigungen ist bei Erstrechnungslegung der Nachweis der gewerblichen Nutzungsgenehmigung zu führen. Der Wohnraum wird nicht zu einer auf – befristete oder unbefristete – Dauer angelegten Wohnnutzung gegen Zahlung eines monatlich bemessenen Mietzinses überlassen. Die Bewohner dürfen nur nach Maßgabe der Kostenübernahme erwarten, in der Wohnung vorübergehend bleiben zu dürfen. Sie bleiben während der Unterbringung Nachfrager des allgemeinen Wohnungsmarktes.
c) Eine hiernach erforderliche Genehmigung zur Zweckentfremdung fehlt. Es besteht auch kein Anspruch auf Erteilung einer solchen Genehmigung. Der Antragsgegner hat den entsprechenden Antrag der Antragsteller zu 1) und 2) mit Bescheid vom 1. Juni 2016 nach summarischer Prüfung rechtsfehlerfrei abgelehnt. Die Genehmigungsvoraussetzungen sind nicht erfüllt. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG kann die Genehmigung auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Den Antragstellern zu 1) und 2) stehen keine das öffentliche Interesse an der Erhaltung bzw. Rückgewinnung des streitgegenständlichen Wohnraums überwiegenden vorrangigen öffentlichen Interessen oder schutzwürdigen privaten Interessen zur Seite und sie haben auch keinen Ersatzwohnraum angeboten.
Vorrangige öffentliche Interessen nach § 3 Abs. 2 ZwVbG liegen nicht vor. Solche sind in der Regel gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitlichen Zwecken verwendet werden soll, für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können. Die auf der Kostenübernahme durch öffentliche Leistungsträger erfolgende Unterbringung von wohnungslosen Asylantragstellern und Flüchtlingen, die zur Volksgruppe der Roma gehören, die es nach Ansicht der Antragsteller zu 1) und 2) besonders schwer haben, in Berlin auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt eine Wohnung zu finden, fällt schon nach dem Wortlaut eindeutig nicht unter § 3 Abs. 2 ZwVbG. Auch wenn andere Räume möglicherweise nicht zur Verfügung stehen, handelt es sich bei den streitgegenständlichen Wohnungen insbesondere nicht um eine soziale Einrichtung. Die Antragsteller zu 1) und 2) stellen den Betroffenen lediglich den Wohnraum – und dies auch nur befristet – zur Verfügung. Weitere Leistungen durch die Antragsteller zu 1) und 2) sind damit nicht verbunden. Der Antragsgegner musste daher dahingehende Erwägungen zum öffentlichen Interesse nicht in seine Abwägung einstellen.
Auf § 3 Abs. 3 ZwVbG a. F. können sich die Antragsteller zu 1) und 2) nicht mehr berufen. Hiernach lag eine im öffentlichen Interesse liegende Zwischennutzung auch zum Zwecke der vorübergehenden Unterbringung insbesondere von Asylbewerbern vor – auch bei der Vermietung von Wohnraum an soziale Träger. Der Gesetzgeber hat diese Bestimmung durch das Änderungsgesetz vom 22. März 2016 (GVBl. S. 115) ersatzlos gestrichen.
Im Übrigen geht das Argument der Antragsteller zu 1) und 2), der Antragsgegner sei angesichts zahlreicher Versorgungsengpässe dringend an angemessenem Wohnraum für Flüchtlinge interessiert, zu ihren Lasten. Das Zweckentfremdungsrecht steht den Antragstellern zu 1) und 2) nicht im Wege, wenn sie den Wohnraum an Flüchtlinge durch einen regulären Mietvertrag für dauerhafte Wohnzwecke vermieten wollen. Als vordergründig erweist sich daher ihr Vortrag, die jetzigen Bewohner wären beim Sofortvollzug der Rückführungsanordnung nach fristloser Kündigung ohne Unterkunft und müssten womöglich zeitweise auf der Straße leben. Die Antragsteller zu 1) und 2) können diese Folgen vermeiden, wenn sie eine geringere Rendite und Verpflichtungen aus einem regulären Mietvertragsverhältnis in Kauf nehmen. Soweit sie in ihren Widerspruchsschreiben darauf hingewiesen haben, die Bewohner verfügten über keinerlei Solvenz, so dass auf dem Berliner Wohnungsmarkt niemand bereit sei, das mit der „dauerhaften Vermietung an der deutschen Sprache nicht mächtige Roma verbundene Mietausfallrisiko“ zu tragen, ist vorsorglich darauf hinzuweisen, dass die Mietzahlungen bei Leistungsbezug nach dem AsylbLG bzw. SGB II unproblematisch direkt vom Leistungsträger an den jeweiligen Vermieter überwiesen werden können, das finanzielle Risiko eines Vermieters also äußerst minimiert ist.
Schutzwürdige private Interessen der Antragsteller zu 1) und 2), die das Erhaltungsinteresse überwiegen, liegen ebenfalls nicht vor. Jedenfalls ist eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz im Sinne des § 3 Abs. 3 ZwVbG nicht ansatzweise ersichtlich. Die Antragsteller zu 1) und 2) planen nach ihren Ausführungen sowieso Bau- und Sanierungsmaßnehmen, während derer die Wohnungen nicht vermietet werden könnten.
Auch § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG ist derzeit nicht einschlägig. Danach liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann. Die Antragsteller zu 1) und 2) haben bisher weder einen solchen Antrag gestellt noch nachgewiesen, etwa durch Vorlage eines Sanierungskonzeptes, dass die Baumaßnahmen nun unmittelbar bevorstehen. Vielmehr sind drei Wohnungen weiterhin bewohnt, ohne dass die Antragsteller zu 1) und 2), die gerade keine mietrechtliche Verpflichtung als Vermieter eingegangen sind, zur weiteren Zurverfügungstellung der Wohnungen rechtlich verpflichtet wären. Die erhaltungsrechtliche Genehmigung vom 20. Januar 2015 entbindet auch nicht von dem erforderlichen Genehmigungsantrag nach dem ZwVbG.
d) Anhaltspunkte für Ermessensfehler bei der Rückführungsanordnung liegen nicht vor. Die gesetzte Frist von einem Monat, um die Wohnung wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, ist in dem vorliegenden Fall angemessen. Eine Beendigung der zweckfremden Nutzung ist angesichts der fehlenden mietrechtlichen Verpflichtung gegenüber den derzeitigen Bewohnern jederzeit möglich, zumal der Antragsgegner nicht den Nachweis der (neuen) Vermietung verlangt hat, sondern auch den Nachweis von Vermietungsbemühungen gelten lassen würde. Unproblematisch könnten die Antragsteller zu 1) und 2) zudem die Wohnungen an die derzeitigen Bewohner regulär vermieten. Weshalb sie sich in ihrer Privatautonomie eingeschränkt fühlen, wenn sie die Wohnungen an dieselben Bewohner vermieten können, die sie bereits jetzt aufgrund ihrer eigenverantwortlichen Entscheidung in ihren Wohnungen wohnen lassen, erschließt sich nicht. Auch der Einwand, die Frist sei deshalb zu knapp bemessen, weil nach dem Auszug der derzeitigen Bewohner, „EU-Bürger von der Volksgruppe der Roma“, die Wohnungen „längerfristig saniert bzw. renoviert“ werden müssten, befremdet. Es ist doch davon auszugehen, dass die Wohnungen den derzeitigen Bewohnern in einem bewohnbaren Zustand zur Verfügung gestellt werden, so dass die notwendigen Renovierarbeiten nach deren Auszug sich in einem normalen zeitlichen Rahmen bewegen sollten.
Dass die Wohnungen in den nächsten Wochen verkauft werden sollen, ist unerheblich.
2. Es besteht auch ein besonderes öffentliches Interesse an einer sofortigen Vollziehung der Rückführungsanordnung. Der Antragsgegner durfte den Sofortvollzug mit dem in Berlin herrschenden Mangel an Wohnraum begründen, da die aktuelle Mangellage auf dem Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt ist (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Juni 2016 – 6 K 103.16 –, juris Rn. 43 ff.). Die knappen Begründungen des Antragsgegners waren jedenfalls nicht nur formelhaft. Im Hinblick auf die gegenwärtig unzureichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erscheint es geboten, den rechtswidrigen Zustand umgehend zu beenden, um wirtschaftlichen Fehlanreizen aufgrund einer sonst durch den Suspensiveffekt ermöglichten Fortdauer der zweckfremden Nutzung entgegenzuwirken.
3. Der gegen die Androhung des Zwangsgeldes gerichtete Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 VwGO, § 4 Abs. 1 Satz 1 AG VwGO ist ebenfalls unbegründet. Die Androhung des Zwangsgeldes hat ihre Rechtsgrundlage in § 6 ZwVbG i.V.m. § 8 BlnVwVfG, § 13 Abs. 1, 3, 5 VwVG. Das Zwangsgeld ist das richtige Zwangsmittel, weil es sich bei der Rückführung des Wohnraums zu einer dauerhaften Wohnnutzung um eine unvertretbare Handlung im Sinne von § 11 Abs. 1 Satz 1 VwVG handelt. Der angedrohte Betrag von 10.000,00 € – für alle acht Wohnungen – hält die gesetzliche Obergrenze von 50.000,00 EUR (vgl. § 8 Satz 1 BlnVwVfG) bei weitem ein. Er entspricht dem Betrag, der in den Ausführungsvorschriften zur Beseitigung einer nicht genehmigten zweckfremden Nutzung als angemessen und ausreichend genannt wird (vgl. diesbezüglich unverändert AV-ZwVbG in der Fassung vom 4. August 2016, a.a.O, Ziffer 21.2.1).
4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 Satz 1, 161 Abs. 2 VwGO. Hinsichtlich des für übereinstimmend für erledigt erklärten Teils entspricht es billigem Ermessen, die Kosten dem Antragsgegner aufzuerlegen. Dieser hat die Zwangsvollstreckung aufgrund seiner erklärtermaßen fehlerhaften Zwangsgeldfestsetzung eingestellt.
Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. GKG i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (veröffentlicht u. a. unter www.bverwg.de/medien/pdf/streitwertkatalog.pdf). Das festgesetzte Zwangsgeld von 10.000 Euro pro Wohnung war mit der vollen Höhe und das angedrohte weitere Zwangsgeld jeweils mit der Hälfte des Betrages zu berücksichtigen. Des Weiteren geht die Kammer davon aus, dass für die Rückführungsanordnungen jeweils der Auffangwert von 5.000,00 EUR je Wohnung anzusetzen ist, weil eine wirtschaftlich günstigere Nutzung nicht ohne weiteres feststellbar ist (vgl. Ziffer 56.6.3 des Streitwertkataloges). Maßgeblich ist damit die Höhe des jeweils angedrohten Zwangsgeldes, weil dieses mit 10.000,00 EUR höher ist als der für die Grundverfügung selbst zu bemessende Streitwert (Ziffer 1.7.2 des Streitwertkataloges). Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte des sich daraus ergebenden Betrages (8 x 10.000 + 8 x 5.000 + 2 x 10.000 = 140.000 Euro) ausgegangen (vgl. Nr. 1.5 des Streitwertkataloges).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39, 52 f. GKG
§ 6 ZwVbG
§ 8 BlnVwVfG
§ 173 Abs. 1 Baugesetzbuch
§ 3 Abs. 1 ZwVbG
§ 3 Abs. 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 3 Abs. 3 ZwVbG
§ 4 Abs. 1 Satz 1 AG VwGO
§ 13 Abs. 1, 3, 5 VwVG
§ 11 Abs. 1 Satz 1 VwVG
§ 8 Satz 1 BlnVwVfG
§ 154 Abs. 1 Satz 1, 161 Abs. 2 VwGO
§ 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: 6 K 103.16
6 K 108.16
6 K 160.16
6 K 243.16
6 L 334.16
1 L 9.16
6 L 252.16
2 Ss 325/00
B 8 SF 1/14 R
L 15 AY 23/15 B