Verwaltungsgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-07-11, Aktenzeichen 6 K 1258/21
ECLI: ECLI:DE:VGKARLS:2023:0711.6K1258.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist schon dann aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich, wenn die Ziele des Naturschutzes durch die öffentliche Hand besser oder zuverlässiger als durch Privatpersonen verwirklicht werden können (vgl. Niedersächsisches OVG, Beschl. v. 14.01.2013 - 4 LA 173/12 -).(Rn.51)
Die Klagen werden abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, welche diese auf sich behalten.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch den Beklagten.
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 10.09.2019 (...) erwarben sie von den Beigeladenen das Grundstück FlSt.Nr. ... der Gemarkung ... (nachfolgend Vorkaufsgrundstück) für einen Kaufpreis in Höhe von 4.000,00 EUR.
Unter dem 11.09.2019 übersandte der Notar ... eine einfache Abschrift des Kaufvertrags mit dem Hinweis „gemäß §§ 24 ff. BauGB zur Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts“ an die Adresse „..., Vorkaufsrechtsstelle, ..., ... ...“.
Mit Schreiben vom 05.08.2020 wies die Stadt Baden-Baden als untere Naturschutzbehörde die Kläger darauf hin, ihr sei bekannt geworden, dass bauliche Veränderungen auf dem Vorkaufsgrundstück vorgenommen worden seien und eine Nutzungsintensivierung stattgefunden habe. Aufgrund der Lage des Grundstücks im Naturschutzgebiet gölten strenge Anforderungen und Regeln für die Nutzung des Grundstücks. Im Rahmen eines auf dem Vorkaufsgrundstück am 17.09.2020 durchgeführten Ortstermins gaben die Kläger gegenüber der Stadt ... an, bei der Übernahme des Grundstücks hätten sich auf diesem unter anderem bereits vier Hütten, ein Pavillon und ein überdachter Anhängerparkplatz befunden. Sie hätten in der Folge zwei Dächer repariert, die Hütte, welche ein Lichtband im Dach habe, neu verputzt, eine grau gestrichene Hütte als Holzlager neu errichtet, eine der bestehenden Hütten in ein Gerätelager umfunktioniert, Sand eingebracht und eine Nutzung als Feldgarten aufgenommen. Sie planten bereits, eine kleinere Hütte, die sich neben der Hütte mit Lichtband im Dach befinde, zu entfernen. Darüber hinaus kamen die Kläger mit der unteren Naturschutzbehörde überein, eine braune Hütte und die von ihnen errichtete und als Holzlager genutzte Hütte, das vor dem Zaun lagernde Vorkommen an Müll, Sand und Holz sowie den im Pavillon befindlichen Grill zu entfernen.
Mit E-Mail vom 19.10.2020 bat das Fachgebiet Umwelt und Arbeitsschutz der Stadt ... den Notar ... im Rahmen dieses naturschutzrechtlichen Vorgangs um Übersendung des Kaufvertrags vom 11.09.2019. Mit E-Mail vom selben Tag kam der Notar dieser Bitte nach.
Mit Schreiben vom 03.11.2020 teilte das Regierungspräsidium Karlsruhe der Betriebsleitung des Landesbetriebs Vermögen und Bau Baden-Württemberg (nachfolgend: Landesbetrieb Vermögen und Bau) mit, die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Kaufvertrag vom 10.09.2019 sei im Verkaufsjahr nicht durch den Notar ... bei der Stadt ... in ihrer Funktion als untere Naturschutzbehörde abgefragt worden. Die Stadt ... habe erst bei der Verfolgung einer Ordnungswidrigkeit bezüglich illegaler baulicher Anlagen Kenntnis vom Verkauf des Grundstücks erhalten. Eine Prüfung des im Oktober 2020 abgefragten Kaufvertrags habe ergeben, dass die Voraussetzungen nach § 53 NatSchG für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Naturschutzrecht auf der gesamten Fläche des genannten Flurstückes gegeben seien. Es werde beabsichtigt, die Grünlandflächen im Gebiet weiter zu entwickeln und zu extensivieren. Vor diesem Hintergrund werde gebeten, dass Grundstück zu erwerben, da es im Naturschutzgebiet „... ... ...“ und im FFH-Gebiet „... ... ...“ liege und der Erwerb zum Schutz vor weiterer Freizeitnutzung, Intensivierung und Verstößen gegen die Schutzgebietsverordnung erforderlich sei. Die Kläger seien bereits durch den Bau einer illegaler grauen Hütte und Ablagerungen auf dem Grundstück aktenkundig geworden. Weitere zwei auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlagen seien von den Beigeladenen zwischen den Jahren 2000 und 2005 nachweislich ohne Genehmigung errichtet worden. Weitere zwei Hütten, ein Pavillon und ein überdachter Anhängerparkplatz seien ebenfalls von den Beigeladenen übernommen worden. Die als Freizeitgarten genutzte Fläche liege in einem als Grünland genutzten Bereich, der durch den Ankauf beruhigt werden und durch Entfernung der Anlagen und Ablagerungen sowie Herstellung von Grünland dem Schutzzweck des Naturschutzgebietes dienen könne.
Mit Bescheid vom 16.12.2020 erklärte der Landesbetrieb Vermögen und Bau gegenüber den Beigeladenen im Einvernehmen mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe für den Beklagten die Ausübung des Vorkaufsrechts an dem Vorkaufsgrundstück und führte zur Begründung im Wesentlichen aus, das Vorkaufsgrundstück liege vollständig im Naturschutzgebiet „... ... ...“. Zudem befinde es sich im FFH-Gebiet „... ... ...“. Die bisher als Freizeitgarten mit baulichen Anlagen genutzte Fläche liege in einem als Grünland genutzten Bereich. Die Naturschutzgebietsverordnung schränke zwar gewisse Bewirtschaftungsmethoden ein, zur Erreichung der naturschutzfachlichen Ziele bedürfe es jedoch der Überführung in Landeseigentum. Hierdurch könne den Zielen der Naturschutzgebietsverordnung durch entsprechende Pflege und Entwicklung dauerhaft entsprochen und könnten mögliche Beeinträchtigungen vermieden werden. Die behördliche Überwachung und anschließende Regulierung von Eingriffen erforderten auf Privatgrundstücken bekanntlich einen enormen Verwaltungsaufwand, der sich durch staatlichen Grunderwerb auf effektivste und wirtschaftlichste Weise reduzieren lasse. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts werde die weitere Umsetzung naturschutzgerechter Pflegemaßnahmen im Naturschutzgebiet erleichtert und eine dauerhafte Pflege durch die Naturschutzverwaltung sichergestellt. Darüber hinaus könnten die Flächen durch die Überführung in Landeseigentum vor Intensivierung geschützt werden. Bei der Ausweisung des Naturschutzgebietes seien zunächst die bestehenden Nutzungen akzeptiert worden, auch wenn sie nicht mit den Vorstellungen der Naturschutzverwaltung in Einklang stünden. Man habe hier – unter Beachtung des Bestandsschutzes – bewusst nicht über Gebühr in bestehende Eigentums- und Nutzungsrechte eingreifen wollen. Aus diesem Grund habe die Naturschutzverwaltung einen Grunderwerbsauftrag zum Ankauf der besonders schutzwürdigen und schutzbedürftigen Flächen innerhalb des Naturschutzgebietes erteilt. Der Beklagte als Eigentümer dieser naturschutzwichtigen Grundstücke gebe der Naturschutzverwaltung auf Dauer die Möglichkeit, alle erforderlichen Maßnahmen für eine ökologische Verbesserung des Schutzgebietes durchzuführen. Der Bescheid wurde den Klägern am 17.12.2021 zugestellt und enthielt die folgende Rechtsbehelfsbelehrung: „Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe Widerspruch erhoben werden. Der Widerspruch kann beim Landesbetrieb Vermögen und Bau Baden-Württemberg - Betriebsleitung, Rotebühlplatz 30, 70173 Stuttgart erhoben werden.“
Mit Schreiben vom selben Tag, welches den Klägern am 17.12.2020 zugestellt wurde, gab der Landesbetrieb Vermögen und Bau den Bescheid vom 16.12.2020 auch diesen gegenüber bekannt.
Mit Schreiben vom 14.01.2021 teilte der Bevollmächtigte der Kläger dem Notar ... mit, die rechtlichen Interessen der Kläger in der Angelegenheit zu vertreten und namens seiner Mandanten gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten Widerspruch eingelegt zu haben. Ein seitens des Notars avisierter Beurkundungstermin habe sich daher vorerst erledigt. Dieses Schreiben gab Notar ... mit E-Mail vom 18.01.2021 dem Landesbetrieb Vermögen und Bau zur Kenntnis.
Nachdem der Landesbetrieb Vermögen und Bau dem Bevollmächtigten der Kläger in einem Telefonat am 20.01.2021 insbesondere mitgeteilt hatte, dass kein Widerspruch gegen den Bescheid vom 16.12.2021 eingegangen sei, teilte dieser dem Landesbetrieb Vermögen und Bau mit Faxnachricht vom 20.01.2021 mit, die rechtlichen Interessen der Kläger in der Angelegenheit zu vertreten und gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 16.12.2021 Widerspruch zu erheben. Zugleich wies er darauf hin, dass dieses Widerspruchsschreiben bereits am 12.01.2021 per Post versandt worden sei.
Mit Schreiben vom 22.01.2021, welches bei dem Landesbetrieb Vermögen und Bau am 26.01.2021 einging, teilte der Bevollmächtigte der Kläger dem Landesbetrieb Vermögen und Bau sodann mit, der Widerspruch gegen den Bescheid vom 16.12.2021 sei am 11.01.2021 versendet worden. Bei einem ordnungsgemäßen Postlauf von zwei bis drei Tagen hätte der Widerspruch fristgerecht eingehen müssen. Es müsse mithin unterstellt werden, dass dieser auf dem Postweg verloren gegangen sei. Aus diesem Grund werde der Widerspruch erneut übersandt und hilfsweise Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand beantragt. Dem Schreiben war ein der Faxnachricht vom 20.01.2021 inhaltlich entsprechendes Schreiben mit Datum vom 11.01.2021 beigefügt, welches den Hinweis „Vorab per Fax (ohne Anlage)“ aufweist.
Mit Schreiben vom 16.02.2021 wies der Landesbetrieb Vermögen und Bau den Bevollmächtigten der Kläger darauf hin, die Widerspruchsfrist habe mit Ablauf des 18.01.2021 geendet. Bis dahin sei weder postalisch noch per Fax ein Widerspruch eingegangen. Die Mitteilung, dass ein Widerspruchsschreiben auf dem Postweg verloren gegangen sei, reiche überdies nicht aus, um die Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zu gewähren. Ein unverschuldetes Fristversäumnis sei nicht dargetan.
Mit Schreiben vom 23.02.2021 führte der Bevollmächtigte zu dem Wiedereinsetzungsantrag ergänzend aus, er habe das Widerspruchsschreiben seiner erfahrenen, bis dahin stets sorgfältig arbeitenden Büroangestellten ... mit Sofortanweisung ausgehändigt, das Schreiben am selben Tag auf die Post zu geben. Diese Anweisung habe die Angestellte noch in seinem Beisein umgesetzt, den Schriftsatz in einen Briefumschlag gegeben und diesen frankiert. Sie habe das an die Betriebsleitung des Landesbetriebs Vermögen und Bau adressierte Schreiben zusammen mit der Tagespost in den Briefkasten gegeben, welcher sich gegenüber der Kanzlei befinde. Bei der Angestellten handele es sich um eine geschulte und zuverlässige Rechtsanwaltsfachangestellte, die ihre Arbeit sorgfältig und fehlerlos ausführe, was er regelmäßig kontrolliere. Die vorstehenden Angaben würden, soweit diese seine Wahrnehmung beträfen, anwaltlich versichert. Innerhalb der gesetzlich angenommenen Postlaufzeiten sei von einem fristgerechten Eingang des Widerspruchs auszugehen. Corona-bedingte Postverluste dürften nicht zulasten der Kläger gehen. Dem Schreiben war eine die Angaben bestätigende eidesstattliche Versicherung der Frau ... vom 20.01.2021 beigefügt.
Mit Schreiben vom 08.03.2021 entgegnete der Landesbetrieb Vermögen und Bau auf das Schreiben vom 23.02.2021, die eidesstattliche Versicherung der Büroangestellten gebe lediglich Auskunft über die Versendung des Widerspruchsschreibens. Vorliegend sei indes der Zugang dieses Schreiben zu beweisen. Da dies nicht erfolgt sei, werde dem Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand nicht stattgegeben.
Am 18.03.2021 erhoben die Kläger durch ihren Bevollmächtigten vor dem Verwaltungsgericht Stuttgart Klage gegen den Bescheid vom 16.12.2020 (2 K 1336/21), welche sie mit Schriftsatz 25.03.2021 zurücknahmen. Das Verfahren wurde mit Beschluss vom 29.03.2021 eingestellt.
Mit Widerspruchsbescheid vom 29.03.2021 wies der Landesbetrieb Vermögen und Bau den Widerspruch zurück und führte begründend im Wesentlichen unter Wiederholung der im Schreiben vom 16.02.2021 und 08.03.2021 genannten Gründe aus, der Widerspruch sei nicht fristgerecht eingegangen.
Am 07.04.2021 haben die Kläger durch ihren Bevollmächtigten vor dem Verwaltungsgericht Karlsruhe Klage erhoben, mit welcher sie ihr Begehren weiterverfolgen. Zur Begründung lassen sie im Wesentlichen ergänzend und vertiefend vortragen, gegen den Bescheid vom 16.12.2020 am 11.01.2020 durch ihren Bevollmächtigten fristgerecht Widerspruch eingelegt zu haben. Der Umstand, dass das Widerspruchsschreiben bei dem Beklagten nicht angekommen sei, könne nur durch einen Untergang des Schriftstücks auf dem Postweg erklärt werden. Der Untergang eines Widerspruchs auf dem Postweg sei jedoch vom jeweiligen Widerspruchsführer regelmäßig nicht zu vertreten. Unabhängig hiervon sei bereits der Beginn der Widerspruchsfrist zu bezweifeln, da der angegriffene Bescheid eine fehlerhafte Rechtsbehelfsbelehrung enthalte. Darin sei nämlich nicht über die Möglichkeit der Widerspruchseinlegung auch in elektronischer Form nach § 3a Abs. 2 VwVfG belehrt worden, obwohl dies der zum 01.01.2018 neu gefasste § 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO vorsehe. Vielmehr sei nur die Adresse des Landesbetriebs Vermögen und Bau benannt worden, womit die Möglichkeit eines elektronischen Widerspruchs unterschlagen und der Eindruck erweckt werde, es sei rechtlich nur möglich, schriftlich Widerspruch einzulegen. In der Sache erweise sich der angegriffene Bescheid als rechtswidrig. Dieser sei bereits formell rechtswidrig, weil der Kaufvertrag am 10.09.2019 geschlossen, die Stadt ... als untere Naturschutzbehörde über diesen aber erst am 19.10.2020, also über ein Jahr später, informiert worden sei. Diesbezüglich treffe sie als Käufer des Grundstücks kein Verschulden. Die Frist habe gerade den Sinn und Zweck, schnell Klarheit für den Kaufenden herzustellen. Dies gelte umso mehr im Verhältnis von Bürger und Staat. Demnach könne das Versäumnis eines Dritten nicht zu ihren Lasten gehen, zumal sie ihren Verpflichtungen in Gänze nachgekommen seien. Sie seien gegenüber dem Notar auch nicht weisungsbefugt gewesen, weshalb sie darauf hätten vertrauen dürfen, dass der Notar eine rechtzeitige Mitteilung mache. Als Käufer des Grundstücks hätten sie sich aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit darauf verlassen können müssen, dass innerhalb der im notariellen Kaufvertrag genannten Frist über die Ausübung des Vorkaufsrechts eines Vorkaufsberechtigten eine Entscheidung getroffen werde. Eine willkürliche Verlängerung der Ausübungsfrist in der Art und Weise, dass unterschiedlichen Stellen der Verwaltung jeweils eigene Fristen zugestanden würden, die möglicherweise sogar aufeinander folgten, benachteilige sie in unzulässiger Weise. Eine mangelhafte Verwaltungsorganisation dürfe ebenso wenig zu ihren Lasten gehen. Zudem hätten sie es nicht in der Hand gehabt, den Fristenlauf selbst in Gang zu setzen. Der in § 53 Abs. 6 Satz 1 NatSchG genannte Verantwortliche für die Information der unteren Naturschutzbehörde sei gemäß § 469 BGB der Verpflichtete. Dabei handelt es sich um den beurkundenden Notar respektive die Beigeladenen. Überdies sei die Vorkaufsrechtsstelle der Stadt ... die zentrale Kontaktstelle der Verwaltung und deshalb auch für die untere Naturschutzbehörde der ... Stadt zuständig. Sollte der Naturschutzbehörde ein eigenes Vorkaufsrecht zugebilligt werden, so wäre dennoch die Vorkaufsrechtsstelle der Stadt verpflichtet gewesen zu prüfen, ob weiteren Stellen ein Vorkaufsrecht zustehe, und sodann die Naturschutzbehörde innerhalb der Ausübungsfrist des Vorkaufsrechts in Kenntnis zu setzen. Dass dies nicht geschehen sei, könne nicht zu ihren Lasten gehen. Demnach sei die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten verspätet erfolgt. In materieller Hinsicht verlange § 66 Abs. 2 BNatSchG, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts aus Gründen des Naturschutzes oder der Landschaftspflege erforderlich sei. Dies könne vorliegend zwar der Fall sein. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stehe aber im Ermessen der Behörde, welches vorliegend im mehrfacher Hinsicht fehlerhaft ausgeübt worden sei. So werde seitens des Beklagten schon nicht vorgetragen, aufgrund welcher Umstände die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 66 Abs. 2 BNatSchG erforderlich sei. Die bloße Behauptung, es könne dem Naturschutz durch Aneignung des Grundstücks besser zur Geltung verhelfen, stelle eine bloße Wiederholung des Tatbestandes und keine Subsumtion dar. Grundsätzlich seien auch private Eigentümer in der Lage, naturschutzfachliche Belange bei ihrer Eigentumsverwaltung zu berücksichtigen. Anderweitige Anhaltspunkte ergäben sich auch hier nicht. Es sei nicht dargelegt, wieso sie diesem Grundsatz nicht entsprächen, zumal sie die im Ortstermin am 17.09.2020 vereinbarten Maßnahmen zeitnah umgesetzt hätten. Behauptungen aus der allgemeinen Lebenserfahrung stellten keine ermessensfehlerfreie Subsumtion dar. Soweit der Beklagte meine, die behördliche Überwachung und anschließende Regulierung von Eingriffen auf Privatgrundstücken sei bekanntlich mit enormen Verwaltungsaufwand verbunden und der staatliche Grunderwerb sei die effektivste und wirtschaftlichste Weise des Naturschutzes, verkenne er eindeutig den Sinn und Zweck des § 66 BNatSchG, der gerade einer Interessenabwägung zwischen dem Ziel des Naturschutzes und dem berechtigten Interesse von Grundeigentümern im Einzelfall verlange. Da auch ein Jahr nach Abschluss des Kaufvertrags keine behördliche Stelle die Ausübung eines Vorkaufsrechts bei ihnen angezeigt habe, seien sie nachvollziehbar davon ausgegangen, dass sie das Grundstückseigentum behalten dürften. Vertrauensschutzgründe zu ihren Gunsten seien in die Ermessensabwägung aber nicht einbezogen worden. Auch hätten sie im Vertrauen auf den Fortbestand des Eigentums an diesem Grundstück erhebliche Aufwendungen getätigt, über die der Beklagte nicht ohne Weiteres hinweggehen dürfe. Insofern habe es Erwägungen zu einer möglichen Entschädigung bedurft. Schließlich habe der Beklagte selbst ausgeführt, dass bereits normative Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten des Gebiets in der anzuwendenden Naturschutzgebietsverordnung vorzufinden seien. Ihnen sei es also bereits effektiv verwehrt, das Grundstück entgegen der Ziele des Naturschutzes zu nutzen. Es erschließe sich deshalb nicht, weshalb die insofern effektiven Regelungen der Verordnung nicht schon für den Schutz der Natur in diesem Gebiet völlig hinreichend seien. Im Ergebnis handele es sich um eine ermessensfehlerhafte und mithin unverhältnismäßige Ausübung des Vorkaufsrechts.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid des Landesbetriebs Vermögen und Bau Baden-Württemberg vom 16.12.2020 sowie den hierzu ergangenen Widerspruchsbescheid vom 29.03.2021 aufzuheben und
die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klagen abzuweisen.
Zur Begründung führt er ergänzend und vertiefend im Wesentlichen aus, die Klagen seien bereits unzulässig, da kein ordnungsgemäßes Vorverfahren durchgeführt worden sei. Der Widerspruch der Kläger sei nicht fristgerecht bis zum 18.01.2021, bei dem es sich um einen Montag gehandelt habe, eingegangen. Erst mit Telefax vom 20.01.2021 sei ein Widerspruch des Bevollmächtigten der Kläger eingegangen. Der Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gemäß § 60 VwGO könne ebenfalls keinen Erfolg haben. Hilfsweise seien die Klagen auch unbegründet. Der Bescheid vom 16.12.2020 sei formell rechtmäßig, da die dreimonatige Ausübungsfrist für den Vorkaufsberechtigten nicht zu laufen beginne, wenn die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags gegenüber der unteren Naturschutzbehörde unterbleibe, nicht vollständig oder unrichtig erteilt werde. Diese Mitteilungspflicht treffe gemäß § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG in Verbindung mit § 469 Abs. 1 BGB den Vorkaufsverpflichteten oder den Dritten. Der Notar ... habe den am 10.09.2019 geschlossen Kaufvertrag – und zwar erst auf Anfrage der unteren Naturschutzbehörde – am 19.10.2020, mithin über ein Jahr nach Abschluss des Kaufvertrags, der Stadt ... per E-Mail übersandt. Dies falle nicht dem Beklagten zur Last. Mit Bescheid vom 16.12.2020 sei das Vorkaufsrecht daher innerhalb der dreimonatigen Frist ausgeübt worden. Demgegenüber handele es sich bei der Übersendung des Grundstückskaufvertrages mit Schreiben des Notars ... vom 11.09.2019 an die Stadt ... nicht um eine die Frist nach § 53 Abs. 6 Satz 2 NatSchG auslösende Mitteilung im Sinne des § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG. Die Übersendung einer Abschrift des notariellen Kaufvertrages an die Stadt mit Verweis auf §§ 24 ff. BauGB ohne zusätzlichen Hinweis auch auf das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht und den diesbezüglichen Zweck der Vorlage genüge für das Auslösen des Laufs der Ausübungsfrist nicht, da sich die untere Naturschutzbehörde dann die Übersendung der Kaufvertragsabschrift an das für §§ 24 ff. BauGB zuständige Fachgebiet Liegenschaften nicht zurechnen lassen müsse. Eine andere Dienststelle der Stadt habe grundsätzlich nicht durch eine sachdienliche Organisation dafür Sorge zu tragen, dass eingehende Mitteilungen an die zuständige Dienststelle weitergeleitet würden. Dies sei nur dann der Fall, wenn die rechtliche Bedeutung aus der Mitteilung hervorgehe und auf das Vorkaufsrecht und den Zweck der Vorlage hingewiesen werde. Auch bestätige die Stadt ..., dass lediglich die von einem Notar erbetenen Vorkaufsrechte geprüft würden. Hier habe der Notar bei der Mitteilung an die Stadt ... zwar um die Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts gebeten. Der Betreff des Schreibens vom 10.09.2019 habe jedoch „gem. §§ 24 ff. BauGB zur Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts“ gelautet, so dass sich aufdränge, dass um die Erteilung eines Negativzeugnisses nach § 28 Abs. 1 BauGB gebeten werde. Dies werde auch dadurch belegt, dass der Notar ausweislich des notariellen Kaufvertrages die Kläger lediglich über das Vorliegen der gesetzlichen Vorkaufsrechte nach §§ 24 ff. BauGB und Agrarstrukturverbesserungsgesetz belehrt habe. Der angegriffene Bescheid sei auch materiell rechtmäßig. Zur Begründung des Vorkaufsrechts genüge regelmäßig, dass nach allgemeiner Erfahrung die Verwirklichung naturschutzfachlicher Ziele durch den Eigentumserwerb seitens der öffentlichen Hand besser gefördert werde als durch entsprechende Maßnahmen von Privatpersonen, insbesondere im Rahmen zivilrechtlicher Vereinbarungen wie etwa Bewirtschaftungsvereinbarungen. Dementsprechend könne die Ausübung des Vorkaufsrechts schon dann gerechtfertigt sein, wenn der Erwerb eines Grundstücks vorteilhafte Auswirkungen auf die Belange des Naturschutzes habe. Es genüge, wenn sich Ziele des Naturschutzes besser verwirklichen ließen, wenn sich das Grundstück im Eigentum der öffentlichen Hand befinde. Mit Blick auf die Ermessenbetätigung sei zu berücksichtigen, dass die Interessen des Verkäufers regelmäßig eine eher marginale Einschränkung erführen. Auch der Eigentumsübertragungsanspruch des Käufers sei von Anbeginn mit der Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten belastet, so dass keine Eigentumsposition berührt werde. Dass der Käufer sein Interesse am Erwerb des Grundstücks nicht realisieren könne, sei eine typische, vom Gesetzgeber in Kauf genommene Folge der Ausübung des Vorkaufsrechts. Daher seien nur in atypischen Fällen differenziertere Ermessenserwägungen veranlasst, die gegebenenfalls nachzuholen seien, wenn entsprechende Umstände vorgebracht würden. Das Vorkaufsgrundstück befinde sich im Naturschutzgebiet „... ... ...“ und in dem FFH-Gebiet „... ... ...“. Vor diesem Hintergrund beabsichtige das Regierungspräsidium Karlsruhe, die Grünlandflächen im Gebiet weiter zu entwickeln und zu extensivieren. Die zum damaligen Zeitpunkt als Freizeitgarten genutzte Fläche liege in einem als Grünland genutzten Bereich, der durch den Ankauf beruhigt werden und durch Entfernung der Anlagen und Ablagerungen sowie Herstellung von Grünland dem Schutzzweck des Naturschutzgebietes dienen könne. Durch den Ankauf würden zudem der Pkw-Verkehr im Naturschutzgebiet und ebenso der Aufenthalt im Naturschutzgebiet wegen gärtnerischer Nutzung reduziert. Dass ein solchermaßen extensiviertes Grundstück dem Naturschutz mehr diene als ein Grundstück, das von Menschen als Freizeitgarten genutzt werde, liege auf der Hand. Zwar seien auch private Eigentümer grundsätzlich in der Lage, naturschutzfachliche Belange bei ihrer Eigentumsverwaltung zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall sei dies jedoch mehr als zweifelhaft, da die Kläger bereits durch den Bau einer illegalen Hütte und Ablagerungen auf dem Grundstück aktenkundig geworden seien.
Die anwaltlich nicht vertretenen Beigeladenen haben keinen Antrag gestellt und sich auch nicht in der Sache eingelassen.
Mit Schreiben vom 16.03.2023 hat das Fachgebiet Liegenschaften der Stadt ... auf Anfrage der Kammer mitgeteilt, es könne dergestalt als zentrale Kontaktstelle für Anfragen zu Vorkaufsrechten betrachtet werden, als nahezu alle Kaufvertragsabschriften, die von den Notaren mit der Bitte über die Abgabe einer Erklärung über die Ausübung von Vorkaufsrechten an die Stadt ... versandt würden, bei ihm eingingen. Nur wenige Notare – hauptsächlich die ortsansässigen – hätten Kenntnis über die städtischen Organisationsstrukturen und schrieben die insoweit zuständigen Stellen direkt an. Es würden indes nur die von dem jeweiligen Notar erbetenen Vorkaufsrechte geprüft. Beim Fachgebiet Liegenschaften würden unter anderem die Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes gemäß §§ 24 ff. BauGB geprüft. Sollten nach dem jeweiligen Notarschreiben weitere Vorkaufsrechte zu prüfen sein (z. B. nach Wassergesetz, Naturschutzgesetz etc.), werde der jeweils zugrundeliegende Kaufvertrag unmittelbar an die dafür zuständige städtische Stelle zur weiteren Bearbeitung weitergeleitet.
In der mündlichen Verhandlung vom 11.07.2023 hat die Kammer das Vorkaufsgrundstück in Augenschein genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 11.07.2023, die Gerichtsakte sowie auf die Verwaltungsakten des Landesbetriebs Vermögen und Bau sowie der Stadt ... (jeweils ein Band) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klagen sind zulässig, haben in der Sache aber keinen Erfolg.
1. Den vorliegenden Klagen fehlt es entgegen der Auffassung des Beklagten nicht deshalb an einer Sachurteilsvoraussetzung, weil das nach § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO vor ihrer Erhebung durchzuführende Vorverfahren nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden wäre. Zwar haben die Kläger ihre Widersprüche gegen den streitgegenständlichen Bescheid vom 16.12.2020 nicht fristgerecht erhoben [nachfolgend a)]. Ihnen war insoweit aber im Rahmen des Widerspruchsverfahrens auf ihren Antrag gemäß § 60 VwGO Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zu gewähren [nachfolgend b)].
a) Ausweislich der aktenkundigen Postzustellungsurkunden wurde der Bescheid vom 16.12.2020 den Klägern jeweils am 17.12.2020 zugestellt und die Widerspruchsfrist demnach am 18.12.2020 in Gang gesetzt (§ 57 Abs. 2 VwGO, § 222 Abs. 1 ZPO, § 187 Abs. 1 BGB). Nach Maßgabe des § 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO, welcher die Erhebung eines Widerspruchs innerhalb eines Monats fordert, endete die Widerspruchsfrist vorliegend mithin – da es sich bei dem 17.01.2021 um einen Sonntag handelte (vgl. § 57 Abs. 2 VwGO, § 222 Abs. 1 ZPO, § 193 BGB) – mit Ablauf des 18.01.2021 (§ 57 Abs. 2 VwGO, § 222 Abs. 1 ZPO, § 188 Abs. 2 BGB).
Nicht zu folgen ist in diesem Zusammenhang der Auffassung der Kläger, die Widerspruchsfrist habe vorliegend gemäß § 58 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 Abs. 2 VwGO ein Jahr betragen, weil die Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid vom 16.12.2020 fehlerhaft gewesen sei. Zwar weisen die Kläger zu Recht darauf hin, dass die Rechtsbehelfsbelehrung keinen Hinweis auf die Möglichkeit einer Widerspruchserhebung in elektronischer Form nach § 3a Abs. 2 VwVfG beinhaltet. Die im zweiten Satz der Rechtsbehelfsbelehrung erfolgte Angabe, dass „beim Landesbetrieb Vermögen und Bau Baden-Württemberg – Betriebsleitung, Rotebühlplatz 30, 70173 Stuttgart“ Widerspruch erhoben werden könne, beinhaltet aus der Sicht der Kammer allerdings überhaupt keine Belehrung über die mögliche Form der Widerspruchserhebung, da die bloße Angabe der Anschrift der Widerspruchsbehörde nicht als Hinweis auf die Möglichkeit einer schriftlichen Widerspruchserhebung anzusehen ist, sondern der hinreichenden Identifizierbarkeit dieser Behörde dient. Enthält eine Belehrung aber überhaupt keinen Hinweis auf die mögliche Form des statthaften Rechtsbehelfs, ist dies unschädlich (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.08.2020 - 1 C 28.19 -, juris Rn. 32).
Ausgehend hiervon ist die maßgebliche einmonatige Widerspruchsfrist vorliegend nicht gewahrt. Dies gilt zunächst mit Blick auf das Widerspruchsschreiben vom 11.01.2021, da ein Eingang dieses Schreibens bei dem Landesbetrieb Vermögen und Bau erst mit Faxnachricht des Bevollmächtigten der Kläger vom 20.01.2021, das heißt zwei Tage nach Fristablauf nachweisbar ist. Einen früheren Zugangszeitpunkt können die Kläger, welche für den tatsächlichen Zugang des Widerspruchs innerhalb der Widerspruchsfrist die materielle Beweislast tragen (vgl. nur Hüttenbrink in: Posser/Wolff/Decker, BeckOK VwGO, 65. Edition, Stand: 01.04.2023, § 70 VwGO, Rn. 8 m.w.N.), weder anhand der Verwaltungsakte noch in sonstiger Weise darlegen.
Durch das seitens des Bevollmächtigten der Kläger an den Notar ... gerichtete Schreiben vom 14.01.2021, in welchem mitgeteilt wird, dass gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts Widerspruch erhoben worden sei und welches durch den Notar mitE-Mail vom 18.01.2021 an den Landesbetrieb Vermögen und Bau nachrichtlich übersandt wurde, ist schließlich ebenso wenig fristgerecht Widerspruch erhoben worden. Denn insoweit fehlt es jedenfalls an einer schriftlichen, nach Maßgabe des § 3a VwVfG elektronischen oder zu Niederschrift bei der Behörde erfolgten Widerspruchserhebung.
b) Entgegen der Auffassung des Beklagten war der seitens der Kläger im Widerspruchsverfahren mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 22.01.2021 in Bezug auf die Widerspruchsfrist gestellte Antrag auf Widereinsetzung in den vorherigen Stand allerdings zulässig und begründet.
Ausweislich des nach § 70 Abs. 2 VwGO entsprechend anwendbaren § 60 Abs. 1 bis 4 VwGO ist auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn jemand ohne Verschulden verhindert war, eine gesetzliche Frist einzuhalten. Der Antrag ist binnen zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses zu stellen. Die Tatsachen zur Begründung des Antrags sind bei der Antragstellung oder im Verfahren über den Antrag glaubhaft zu machen. Innerhalb der Antragsfrist ist die versäumte Rechtshandlung nachzuholen. Ist dies geschehen, so kann die Wiedereinsetzung auch ohne Antrag gewährt werden. Nach einem Jahr seit dem Ende der versäumten Frist ist der Antrag unzulässig, außer wenn der Antrag vor Ablauf der Jahresfrist infolge höherer Gewalt unmöglich war.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. So waren die Kläger nicht nur verhindert, die Widerspruchsfrist zu wahren, da sie keine Kenntnis davon hatten, dass das von ihrem Bevollmächtigten auf den Postweg gebrachte Widerspruchsschreiben vom 11.01.2021 nicht bei dem Landesbetrieb Vermögen und Bau einging. Nachdem ihr Bevollmächtigter hiervon in dem Telefonat mit dem Landesbetrieb Vermögen und Bau am 20.01.2021 unterrichtet worden war, stellten sie mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 22.01.2021, welches am 26.01.2021 bei dem Landesbetrieb Vermögen und Bau einging, überdies innerhalb von zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses den Wiedereinsetzungsantrag und holten zugleich die Einlegung des Widerspruchs nach. Schließlich haben sie in Anbetracht des Umstandes, dass es in der Verantwortung des Absenders ausschließlich liegt, das zu befördernde Schriftstück ausreichend zu adressieren, zu frankieren und so rechtzeitig zur Post zu geben, dass es nach deren organisatorischen und betrieblichen Vorkehrungen bei regelmäßigem Betriebsablauf den Empfänger fristgerecht erreicht, während Verzögerungen der Briefbeförderung oder -zustellung durch die Post den Beteiligten nicht als Verschulden angerechnet werden (vgl. nur Bier/Steinbeiß-Winkelmann in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, Werkstand: 43. EL August 2022, § 60 VwGO, Rn. 36), auch glaubhaft gemacht, dass ihrem Bevollmächtigten an dem Fristversäumnis kein – ihnen nach § 173 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 85 Abs. 2 ZPO zurechenbares – Verschulden trifft.
So haben der Bevollmächtigte der Kläger sowie dessen frühere Büroangestellte Frau ... im Wege der anwaltlichen Versicherung beziehungsweise mittels eidesstattlicher Versicherung glaubhaft gemacht, das Widerspruchsschreiben vom 11.01.2021 noch am selben Tag ausgefertigt, frankiert und zur Post gegeben zu haben. Das nachträglich aktenkundig gewordene Widerspruchsschreiben vom 11.01.2021 ist auch zutreffend adressiert und angesichts fünf verbleibender Werktage nach Aufgabe zur Post am 11.01.2021 rechtzeitig auf den Weg gebracht worden (vgl. insoweit die Wertung in § 41 Abs. 2 Satz 1 LVwVfG). Der in der Faxnachricht des Bevollmächtigten der Kläger vom 20.01.2021 erfolgte und insoweit abweichende Hinweis „bereits per Post raus am 12.01.2021“ stellt die Glaubhaftigkeit dieser Angaben nach der Überzeugung der Kammer allein nicht in Frage, zumal eine ausreichende Postlaufzeit auch bei einer Aufgabe zur Post am 12.01.2021 gewahrt gewesen wäre. Vielmehr spricht der Umstand, dass der Bevollmächtigte der Kläger – (noch) in Unkenntnis des nicht erfolgten Zugangs des Widerspruchs bei dem Landesbetrieb Vermögen und Bau – dem Notar ... bereits mit Schreiben vom 14.01.2021 mitteilte, die Kläger hätten gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts Widerspruch eingelegt, dafür, dass dieser tatsächlich entsprechend seiner Schilderungen einen Widerspruch auf den Weg gebracht hat.
2. In der Sache haben die Klagen indes keinen Erfolg.
In der Rechtsprechung ist zwar anerkannt, dass auch der Käufer eines Grundstücks gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts klagen kann, da bereits dessen obligatorisches Recht aus dem Kaufvertrag zu seinen vermögenswerten privaten Rechten und damit zu seinem Eigentum im Sinne des Art. 14 GG gehört (so BVerwG, Beschl. v. 17.10.2001 - 4 B 68.01 -, juris). Anders gewendet sind die gesetzlichen Regelungen zu einem Vorkaufsrecht – hier § 66 BNatSchG und § 53 NatSchG – auch dazu bestimmt, die Interessen des Käufers zu schützen. Der Bescheid vom 16.12.2020 und der Widerspruchsbescheid vom 29.03.2021 erweisen sich gleichwohl als rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), da sowohl die formellen [nachfolgend a)] als auch die materiellen [nachfolgend b)] Voraussetzungen des § 66 BNatSchG und § 53 NatSchG gewahrt sind.
a) Nach § 53 Abs. 6 Satz 2 NatSchG kann das Vorkaufsrecht nur innerhalb von drei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrages ausgeübt werden. § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG sieht insoweit vor, dass der Inhalt des Kaufvertrages gemäß § 469 Abs. 1 BGB unverzüglich der unteren Naturschutzbehörde mitzuteilen ist. Diese erteilt auf Antrag innerhalb eines Monats ein Negativzeugnis, wenn die Voraussetzungen des § 66 Abs. 1 Satz 1 BNatSchG und des § 53 Abs. 1 Satz 1 und 2 NatSchG nicht vorliegen; andernfalls leitet sie die Unterlagen unverzüglich an den Landesbetrieb Vermögen und Bau Baden-Württemberg, Betriebsleitung, und die höhere Naturschutzbehörde weiter und teilt dies dem Verkäufer oder seinem Beauftragten mit (§ 53 Abs. 3 Satz 2 NatSchG). Das Vorkaufsrecht wird durch den Landesbetrieb Vermögen und Bau Baden-Württemberg, Betriebsleitung, im Einvernehmen mit der höheren Naturschutzbehörde ausgeübt, die die Voraussetzungen nach § 66 BNatSchG und nach diesem Gesetz zu prüfen hat (§ 53 Abs. 3 Satz 3 NatSchG).
Ausgehend hiervon wurde das Vorkaufsrecht durch den Landesbetrieb Vermögen und Bau mit Bescheid vom 16.12.2020 formell rechtmäßig ausgeübt. Insbesondere hat dieser – entgegen der Auffassung der Kläger – die von § 53 Abs. 6 Satz 2 NatSchG statuierten Frist von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags an die untere Naturschutzbehörde (§ 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG) gewahrt. Denn die Mitteilung im Sinne des § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG erfolgte erst durch Übersendung des Kaufvertrags mit E-Mail des Notars ... vom 19.10.2020 an das Fachgebiet Umwelt und Arbeitsschutz der Stadt ..., so dass die dreimonatige Frist für das mit Bescheid vom 16.12.2020 ausgeübte Vorkaufsrecht erst mit Ablauf des 19.01.2021 endete.
Demgegenüber stellte die Übersendung des Kaufvertrags mit Schreiben des Notars ... vom 11.09.2019 an die „Vorkaufsrechtstelle“, das heißt das Fachgebiet Liegenschaften der Stadt ... unter Berücksichtigung aller relevanten Gesichtspunkte keine Mitteilung im Sinne des § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG dar.
Freilich verlangt der Wortlaut des § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG lediglich eine Mitteilung an die „untere Naturschutzbehörde“, welche in Anbetracht des Umstands, dass das Vorkaufsgrundstück im Stadtgebiet der Stadt ...X liegt, letztere ist. So verstanden beinhaltete – auch vor dem Hintergrund, dass die Zuständigkeitsstruktur der betreffenden Behörde namentlich für nicht ortsansässige Akteure mitunter nicht ohne Weiteres ersichtlich ist – die Übermittlung an jede beliebige Dienststelle der zuständigen unteren Naturschutzbehörde eine Mitteilung im Sinne des § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG.
Aus Sicht der Kammer greift ein solches, allein dem (vordergründigen) Wortlaut des § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG verhaftetes Verständnis indes zu kurz. So lässt sich die Benennung der „unteren Naturschutzbehörde“ als Adressatin auch als Mitteilung an die – wie vorliegend in Gestalt der Stadt ... – Gebietskörperschaft „in ihrer konkreten Funktion als untere Naturschutzbehörde“ verstehen, was – auch dem Wortlaut nach – eine Mitteilung an die zuständige Dienststelle der betreffenden Gebietskörperschaft, zumindest aber, sofern die Übermittlung an eine unzuständige Dienststelle erfolgt, einen Hinweis auf das zur Prüfung gestellte Vorkaufsrecht und die damit implizierte Bitte um Weiterleitung an die zuständige Dienststelle nahelegt.
Für ein dahingehendes Verständnis streitet überdies der Sinn und Zweck des § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG. Denn die untere Naturschutzbehörde hat nach Mitteilung des Inhaltes des Kaufvertrags ausweislich § 53 Abs. 3 Satz 2 NatSchG bereits in der Sache zu prüfen, ob ein Vorkaufsrecht besteht; lediglich die Prüfung, ob ein etwaiges Vorkaufsrecht ausgeübt wird, ist sodann dem Landesbetrieb Vermögen und Bau vorbehalten (§ 53 Abs. 3 Satz 3 NatSchG). Namentlich mit Blick auf die knapp bemessene Frist von einem Monat dürfte § 53 Abs. 3 Satz 2 NatSchG eine Mitteilung an die zuständige Dienststelle respektive ein Hinweis auf das zu prüfende Vorkaufsrecht erfordern. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass bei Grundstücksverkäufen, welche den alleinigen Anwendungsbereich des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts nach § 66 Absatz 1 Satz 1 BNatSchG und § 53 Abs. 1 Satz 1 und 2 NatSchG ausmachen, in aller Regel ein Notar beteiligt ist, welcher schon aufgrund seiner Belehrungspflichten gegenüber den Vertragsparteien die größere Sachnähe zu etwaigen prüfungsbedürftigen Vorkaufsrechten aufweist als eine mit der jeweiligen Materie nicht betraute Dienststelle.
Ob § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG vor diesem Hintergrund ausnahmslos eine Übermittlung des Kaufvertrags an die zuständige Dienstelle respektive einen expliziten Hinweis auf das zur Prüfung gestellte Vorkaufsrecht (von letzterem mit Blick auf die jeweiligen landesrechtlichen Normen und jeweils unter Bezug auf BGH, Urt. v. 26.01.1973 - V ZR 2/71 -, juris Rn. 39 ausgehend: Bayerischer VGH, Urt. v. 15.09.2006 – 9 B 04.1233 -, juris Rn. 36 und Niedersächsisches OVG, Beschl. v. 31.10.2002 – 8 LA 136/02 -, juris Rn. 6 f.; vgl. ferner VG Lüneburg, Urt. v. 10.05.2012 - 2 A 340/11 -, juris Rn. 26; Fischer-Hüftle in: Schumacher/Fischer-Hüftle, Bundesnaturschutzgesetz, 3. Auflage 2021, § 66 BNatSchG, Rn. 32) erfordert, bedarf hier indes keiner abschließenden Entscheidung. Denn vorliegend erfolgte die Übermittlung des streitgegenständlichen Kaufvertrags mit Schreiben des Notars ... vom 11.09.2019 nicht nur an eine für das in Streit stehende naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht unzuständige Dienststelle der Stadt ... sowie ohne Hinweis darauf, dass ein solches Vorkaufsrecht zu prüfen sei. Vielmehr wurde in dem Übermittlungsschreiben explizit und ausschließlich eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach §§ 24 ff. BauGB von dem insofern zuständigen ... ... der Stadt ... erbeten. Jedenfalls in einer derartigen Konstellation besteht nach der Auffassung der Kammer für die kontaktierte Dienststelle kein Anlass, die Prüfung anderweitiger Vorkaufsrechte zu veranlassen. Anders als die Kläger meinen, übernimmt das Fachgebiet Liegenschaften in Bezug auf an die Stadt ... herangetragene Grundstückskaufverträge auch nicht faktisch die Funktion einer vorbehaltslosen Verteil- oder gar Prüfungsstelle für Vorkaufsrechte. Vielmehr lässt sich der im gerichtlichen Verfahren abgegebenen Erklärung des ... ... vom 16.03.2023 unzweifelhaft entnehmen, dass dieses ausschließlich baurechtliche Vorkaufsrechte prüft und übersandte Grundstückskaufverträge im Übrigen nur an die zuständige Dienststelle weiterleitet, sofern um die Prüfung anderweitiger Vorkaufsrechte explizit gebeten wird.
Schließlich erweist sich die mit Bescheid vom 16.12.2020 erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts – entgegen der Auffassung der Kläger – auch nicht deshalb als formell rechtwidrig, weil die von § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG geforderte Mitteilung des am 10.09.2019 geschlossenen Kaufvertrags im Lichte des Vorstehenden erst mit E-Mail des Notars vom 19.10.2020 und damit offenkundig nicht unverzüglich erfolgt ist. Denn die Mitteilungspflicht nach § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG trifft nicht den Beklagten als Vorkaufsrechtsinhaber, sondern den Verkäufer als Verpflichteten im Sinne des § 469 Abs. 1 BGB, das heißt im vorliegenden Fall die Beigeladenen. Eine die formelle Rechtmäßigkeit des angegriffenen Bescheids auslösende Pflichtverletzung des Beklagten ist vor diesem Hintergrund nicht ersichtlich.
b) Der Bescheid vom 16.12.2020 erweist sich auch in materieller Hinsicht als rechtmäßig.
Gemäß § 66 Abs. 1 BNatSchG steht den Ländern ein Vorkaufsrecht zu an Grundstücken, 1. die in Nationalparken, Nationalen Naturmonumenten, Naturschutzgebieten oder als solchen einstweilig sichergestellten Gebieten liegen, 2. auf denen sich Naturdenkmäler oder als solche einstweilig sichergestellte Gegenstände befinden, 3. auf denen sich oberirdische Gewässer befinden. § 53 Abs. 1 Satz 1 NatSchG erweitert diesen Kanon um Grundstücke, die in Kernzonen von ausgewiesenen oder einstweilig sichergestellten Biosphärengebieten liegen. Nach § 66 Abs. 2 BNatSchG darf das Vorkaufsrecht allerdings nur ausgeübt werden, wenn dies aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege einschließlich der Erholungsvorsorge erforderlich ist. Für die Beurteilung der Rechtswirksamkeit und Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts mit Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags maßgebend, da das materielle Recht auf den Eintritt des Vorkaufsfalles abstellt und spätere Änderungen keinen Einfluss auf eine Ausübung des Vorkaufsrechts haben sollen (vgl. eingehend Bayerischer VGH, 11.05.1994 - 9 B 93.1514 -, juris Rn. 34 f.).
Nach Maßgabe dessen steht dem Beklagten in Anbetracht des Umstands, dass das Vorkaufsgrundstück vollständig in dem Naturschutzgebiet „... ... ...“ liegt, nicht nur unstreitig ein Vorkaufsrecht zu. Dessen Ausübung ist überdies erforderlich und erfolgte ohne Ermessensfehler.
Das Tatbestandsmerkmal der Erforderlichkeit in § 66 Abs. 2 BNatSchG verlangt nicht, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nur dann erfolgen darf, wenn die naturschutzfachlichen Ziele optimal und umfassend verwirklicht werden können. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist vielmehr schon dann aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich, wenn die Ziele des Naturschutzes durch die öffentliche Hand besser oder zuverlässiger als durch Privatpersonen verwirklicht werden können (vgl. Niedersächsisches OVG, Beschl. v. 14.01.2013 - 4 LA 173/12 -, juris Rn. 10). Ein bestehendes Vorkaufsrecht kann daher bereits dann ausgeübt werden, wenn sich hiermit positive Effekte für die in § 1 Abs. 1 BNatSchG bezeichneten und in den Folgeabsätzen konkretisierten Ziele des Schutzes der biologischen Vielfalt, der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder der Vielfalt, Eigenart oder Schönheit von Natur und Landschaft einschließlich ihres Erholungswertes verbinden (vgl. VG Lüneburg, Urt. v. 10.05.2012 - 2 A 340/11 -, juris Rn. 28). Ob zur Verwirklichung dieser Zielsetzung die Ausübung des Vorkaufsrechts im Sinne des § 66 Abs. 2 BNatSchG erforderlich ist, unterliegt der vollen gerichtlichen Überprüfung (vgl. Gellermann in: Landmann/Rohmer, Umweltrecht, 100. EL Januar 2023, § 66 BNatSchG, Rn. 20).
Ausgehend hiervon ist die Ausübung des Vorkaufsrechts in Bezug auf das Vorkaufsgrundstück erforderlich. So hat der Beklagte bereits in dem angegriffenen Bescheid sowie in dem vorausgehenden Schreiben des Regierungspräsidiums Karlsruhe an den Landesbetrieb Vermögen und Bau vom 03.11.2020 die mit einem Grundstückserwerb durch die öffentliche Hand verbundenen positiven Effekte für den Naturschutz und die Landschaftspflege dahingehend dargelegt, dass das Vorkaufsgrundstück in einem als Grünland genutzten Bereich liege, der durch den Ankauf beruhigt werden und namentlich durch Entfernung der zahlreichen baulichen Anlagen und Ablagerungen dem Schutzzweck des Naturschutzgebietes nicht zuletzt unter dem Aspekt der Landschaftspflege dienen könne, zumal die Absicht bestehe, die Grünlandflächen im Gebiet insgesamt weiter zu entwickeln und zu extensivieren. Durch den Ankauf werde ferner das Aufhalten wegen gärtnerischer Nutzung im Naturschutzgebiet reduziert.
Diese Ausführungen hat die Vertreterin des Regierungspräsidiums Karlsruhe in der mündlichen Verhandlung überdies im Wesentlichen dahingehend konkretisiert, der im vorliegenden Verfahren erfolgten Ausübung des Vorkaufsrechts liege die Zielsetzung zugrunde, im Bereich des Naturschutzgebiets „... ... ... “ das bestehende Tier- und Pflanzenaufkommen zu erhalten. Namentlich solle durch eine Vergrößerung des Grünlandbestandes die Population der unionsrechtlich geschützten Schmetterlingsart „Wiesenknopf-Ameisenbläuling“ gefördert werden. Diese sei bereits auf den sich östlich an das Vorkaufsgrundstück anschließenden Grünflächen angesiedelt. Vor diesem Hintergrund verspreche sich der Beklagte von einer Entsiegelung des Vorkaufsgrundstücks, der Wiederherstellung einer Wiesenfläche sowie der auf einer Heuproduktion basierten landwirtschaftlichen Nutzung der Fläche eine Ausweitung des Ansiedlungsgebiets dieser Schmetterlingsart. Darüber hinaus würde bereits durch den Aufenthalt von Menschen auf dem Vorkaufsgrundstück der Tierbestand gestört und infolge jeder Anfahrt mit einem Pkw der Boden weiter versiegelt. Auch der mit einer Gartennutzung verbundene Wasserverbrauch sei problematisch. Allgemein solle der im Geltungsbereich des Naturschutzgebietes stark zunehmenden Freizeitnutzung von Grundstücken und der unzureichenden Bewirtschaftung des Streuobstbestandes entgegengewirkt werden.
In Anbetracht dieser in jeder Hinsicht nachvollziehbaren und von den Klägern nicht in Abrede gestellten Ausführungen hat die Kammer keinen Zweifel, dass diese von dem Beklagten mit der streitgegenständlichen Vorkaufsrechtsausübung verfolgten Ziele positive Effekte für die in § 1 Abs. 1 BNatSchG bezeichneten Ziele zeitigen. Dass die derzeitige Nutzung des Vorkaufsgrundstücks als Freizeitgarten durch die Kläger mit diesen Zielen nicht vereinbar ist, liegt aus Sicht der Kammer ebenfalls offen zutage. Die im Rahmen der mündlichen Verhandlung durchgeführte Inaugenscheinnahme, aber auch die in den Verwaltungsakten dokumentierten Lichtbilder zeigen augenscheinlich, dass der auf dem Vorkaufsgrundstück eingezäunte Bereich nicht zuletzt durch zahlreiche Gebäude und Bodenplatten in beachtlichem Ausmaß versiegelt ist und keine Wiesenfläche darstellt. Überdies hat die Vertreterin des Regierungspräsidiums Karlsruhe in der mündlichen Verhandlung aus der Sicht der Kammer anschaulich dargelegt, dass die von dem Beklagten verfolgten naturschutzbezogenen Ziele durch den regelmäßigen Aufenthalt von Menschen auf dem Vorkaufsgrundstück, dessen regelmäßiges Anfahren mit einem Pkw sowie die mit der Gartennutzung verbundene Wassernutzung zusätzlich beeinträchtigt werden.
Schließlich bestehen auch keine Zweifel dahingehend, dass den von dem Beklagten verfolgten Zielen nicht in gleicher Weise Rechnung getragen würde, wenn das Vorkaufsgrundstück im Eigentum der Kläger verbliebe. Denn abgesehen davon, dass die Vertreterin des Regierungspräsidiums in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar dargelegt hat, dass den Klägern für die Bewirtschaftung der angestrebten Wiesenfläche das fachliche Wissen und die Möglichkeiten fehlen, beabsichtigen die Kläger auch nicht, die derzeitige Nutzung des Vorkaufsgrundstücks als Freizeitgarten aufzugeben. Hierfür bietet auch die Schutzverordnung Naturschutzgebiet „... ... ...“ – namentlich dessen § 4 – augenscheinlich keine Handhabe.
Die Ausübung des durch § 66 Abs. 2 BNatSchG eröffneten Ermessens durch den Landesbetrieb Vermögen und Bau weist – entgegen der Auffassung der Kläger – auch keine nach § 114 Satz 1 VwGO der gerichtlichen Kontrolle unterliegenden Fehler auf.
So hat der Vorkaufsberechtigte im Rahmen der Ermessensausübungen zwar neben den Interessen des Naturschutzes auch die berechtigten Belange des Erwerbers zu berücksichtigen (vgl. Gellermann in: Landmann/Rohmer, Umweltrecht, 100. EL Januar 2023, § 66 BNatSchG, Rn. 22). Dass der Käufer sein Interesse am Erwerb des Grundstücks nicht realisieren kann, ist aber eine typische, vom Gesetzgeber in Kauf genommene Folge der Ausübung des Vorkaufsrechts, weshalb an die argumentative Tiefe der Ermessensausübung regelmäßig geringe Anforderungen zu stellen sind. Nur in atypischen Fällen sind differenziertere Ermessenserwägungen veranlasst, die gegebenenfalls nachzuholen sind, wenn entsprechende Umstände vorgebracht werden (vgl. Fischer-Hüftle in: Schuhmacher/Fischer-Hüftle, Bundesnaturschutzgesetz, 3. Auflage 2021, § 66 BNatSchG, Rn. 28 f.).
Ausgehend hiervon begegnet es zunächst keinen rechtlichen Bedenken, dass der Landesbetrieb Vermögen und Bau im Bescheid vom 16.12.2020 lediglich die Beeinträchtigung bestehender Nutzungs- und Eigentumsrechte infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Blick genommen und berücksichtigt hat, indem er ausführt, dass bei der Ausweisung des Naturschutzgebietes „... ... ...“ zunächst die bestehenden Nutzungen akzeptiert worden seien, um nicht über Gebühr in diese einzugreifen, auch wenn sie nicht mit den Vorstellungen der Naturschutzverwaltung in Einklang gestanden hätten, und aus diesem Grund vielmehr ein Grunderwerbsauftrag zum Ankauf der besonders schutzwürdigen und schutzbedürftigen Flächen erteilt worden sei. Denn die Kläger haben bis zum Abschluss des Widerspruchsverfahrens keine spezifischen Belange gegenüber dem Beklagten geltend gemacht, welche in die Ermessensbetätigung hätten eingestellt werden können. Namentlich der Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes infolge der verspätet erfolgten Mitteilung nach § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG und seitens der Kläger getätigter Aufwendungen ist von diesen erst im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht worden.
Diese weiteren klägerischen Belange hat der Landesbetrieb Vermögen und Bau dann auch im vorliegenden Verfahren aufgegriffen und berücksichtigt, indem er namentlich ausführt, der Eigentumsübertragungsanspruch respektive das zwischenzeitlich erworbene Eigentum am Vorkaufsgrundstück sei von Anbeginn mit der Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts belastet gewesen und vor dem Hintergrund der im Fall des Vorkaufsgrundstücks verfolgten naturschutzrechtlichen Belange müssten die Aufwendungen der Kläger im Rahmen der Abwägung zurücktreten.
Diese Ermessensbetätigung hält einer Überprüfung am Maßstab des § 114 Satz 1 VwGO stand. Sie verstößt namentlich nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Denn der Beklagte weist zu Recht darauf hin, dass das durch die Kläger am Vorkaufsgrundstück erworbene Eigentum von Anfang an mit dem Makel eines seitens des Beklagten bestehenden Vorkaufsrechts nach § 66 Abs. 1 BNatSchG, § 53 Abs. 1 NatSchG behaftet war, so dass ein diesbezüglich seitens der Kläger gebildetes Vertrauen nicht schutzwürdig ist. Dass dieser Makel vorliegend aufgrund der verspätet erfolgten Mitteilung nach § 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr bestand, ändert hieran aus der Sicht der Kammer nichts. Denn abgesehen davon, dass es sich bei der verspäteten Mitteilung – wie an anderer Stelle bereits dargelegt – um eine Pflichtverletzung der Beigeladenen gehandelt hat, lag den Klägern auch kein Negativzeugnis nach § 53 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 NatSchG vor, welches vertrauensbildend bestätigt hätte, dass kein Vorkaufsrecht bestehe. Der diesbezügliche Einwand der Kläger, von alldem nichts gewusst zu haben, wirft demgegenüber allein zivilrechtliche Fragestellungen in ihrem Verhältnis zu den von den Vertragsparteien in Anspruch genommenen Notar auf, welche im Rahmen der Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts nicht von Bedeutung sind. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang zudem, dass die Kläger das Vorkaufsgrundstück lediglich im Rahmen ihrer Freizeitgestaltung nutzen, während die Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Schutz einer – in Gestalt des Wiesenknopf-Ameisenbläulings – streng zu schützenden Tierart von gemeinschaftlichem Interesse zielt (vgl. Buchst. a des Anhangs IV zur Richtlinien 92/43/EWG des Rates vom 21.05.1992 zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen). Die von den Klägern schließlich in Bezug auf das Vorkaufsgrundstück geltend gemachten erheblichen Aufwendungen konnten diese auch im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht näher beziffern. Ihre Angaben in der mündlichen Verhandlung deuten zudem darauf hin, dass es sich hierbei vornehmlich um Aufwendungen gehandelt hat, welche in einer Zeit getätigt wurden, in der sie das Vorkaufsgrundstück ohnehin als Rückzugsraum genutzt haben.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Dabei entsprach es der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen nicht für erstattungsfähig zu erklären, nachdem diese sich keinem Kostenrisiko ausgesetzt und auch sonst den Prozess nicht gefördert haben.
Von der Möglichkeit des § 167 Abs. 2 VwGO, die Kostenentscheidung für vorläufig vollstreckbar zu erklären, macht die Kammer keinen Gebrauch.
Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO).
B E S C H L U S S
Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 1.000,00 festgesetzt (in Anlehnung an Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der zuletzt beschlossenen Änderung vom 18.07.2013).
Gegen diesen Beschluss kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde ist schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle beim Verwaltungsgericht Karlsruhe einzulegen. Die Adresse lautet: Nördliche Hildapromenade 1, 76133 Karlsruhe. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, eingelegt wird; ist der Streitwert jedoch später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe dieses Beschlusses eingelegt werden.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 24 ff. BauGB
§ 53 NatSchG
§ 469 BGB
§ 66 BNatSchG
§ 60 VwGO
§ 193 BGB
§ 70 VwGO
§ 3a VwVfG
§ 3a Abs. 2 VwVfG
§ 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 53 Abs. 6 Satz 1 NatSchG
§ 66 Abs. 2 BNatSchG
§ 53 Abs. 3 Satz 1 NatSchG
§ 469 Abs. 1 BGB
§ 53 Abs. 6 Satz 2 NatSchG
§ 28 Abs. 1 BauGB
§ 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 57 Abs. 2 VwGO
§ 222 Abs. 1 ZPO
§ 187 Abs. 1 BGB
§ 188 Abs. 2 BGB
§ 70 Abs. 2 VwGO
§ 60 Abs. 1 bis 4 VwGO
§ 173 Satz 1 VwGO
§ 85 Abs. 2 ZPO
§ 41 Abs. 2 Satz 1 LVwVfG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 66 Abs. 1 Satz 1 BNatSchG
§ 53 Abs. 1 Satz 1 und 2 NatSchG
§ 53 Abs. 3 Satz 2 NatSchG
§ 53 Abs. 3 Satz 3 NatSchG
§ 66 Absatz 1 Satz 1 BNatSchG
§ 66 Abs. 1 BNatSchG
§ 53 Abs. 1 Satz 1 NatSchG
§ 1 Abs. 1 BNatSchG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 53 Abs. 1 NatSchG
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: 4 LA 173/12
2 K 1336/21
1 C 28.19
4 B 68.01
V ZR 2/71
9 B 04.12
8 LA 136/02
2 A 340/11
9 B 93.15