Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-08-05, Aktenzeichen 74 C 19/14
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2014:0805.74C19.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Es ist dem Wohnungseigentümer nicht gestattet, einen überhalb seiner Wohnung befindlichen und in der Teilungserklärung als solcher bezeichneten Bodenraum zu Wohnzwecken zu nutzen (Anschluss BGH, 16. Juni 2011, V ZR 1/11, ZMR 2011, 967).(Rn.19)
1. Die Beklagten werden verurteilt, die Nutzung des in der Anlage zum Urteil Grundrisszeichnung gelb dargestellten Bodenraumes Nummer 31 im Haus ... Berlin mit einer Größe von 111,54 m², gelegen über der mit der Nummer 31 bezeichneten Wohnung im vierten Obergeschoss, Vorderhaus rechts von der Straße aus gesehen, als Wohnraum zu unterlassen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000 EUR vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Verpflichtung zur Nutzungsunterlassung und zur Rückgängigmachung von Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum.
Der Kläger ist Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 8, die Beklagten Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 31 der Wohnanlage ... Berlin. Die Einheit Nr. 31 liegt im vierten Obergeschoss direkt unter dem Bodenraum. Der Gemeinschaft liegt die Teilungserklärung des Notars ... vom 21.10.1980 (UR-Nr.1000/1980) nebst Änderungen durch weitere Urkunden zugrunde, wegen deren genauen Inhalts auf Blatt 11 bis 20 d. A. verwiesen wird. In der Urkunde vom 21.10.1980 heißt es insoweit auszugsweise:
„Das gesamte Dachgeschoss mit Ausnahme des Bodenraumes Nr. 38 wird Sondernutzungsrecht derjenigen Wohnungseigentümer, deren Wohnungen direkt unter den entsprechenden mit den Nr. 31, 33-35 bezeichneten Bodenräumen liegen [...]“
Die Beklagten nutzen den zu Wohnraum umgebauten Bodenraum oberhalb ihrer Einheit Nr. 31 zu Wohnzwecken. Beim Umbau wurde das Dach bzw. die Dachhaut geöffnet und unter anderem Gauben und Dachflächenfenster sowie eine Terrasse eingebaut. Zudem wurden zusätzliche Bäder und Gäste-WC`s installiert, Fußbodenplatten im gesamten Bodenraum verlegt und mit Teppichbodenbelägen versehen. Zwischen der Einheit Nr. 31 und dem Bodenraum wurde ferner ein Deckendurchbruch vorgenommen und eine gewendelte Treppe errichtet.
Der Kläger behauptet, er habe erst am 19. Dezember 2011 positive Kenntnis von der Nutzung der Sondernutzungsfläche der Beklagten als Wohnraum erlangt und erst dann von den Umbaumaßnahmen erfahren. Er bestreitet mit Nichtwissen, dass das Dachgeschoss der Beklagten bereits 1983/84 von deren Rechtsvorgänger ... ausgebaut worden sei, und nicht erst im Jahr 2010.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagten zu verurteilen, die Nutzung des in der Anlage zum Urteil beigefügten Grundrisszeichnung gelb dargestellten Bodenraumes Nummer 31 im Haus ... Berlin mit einer Größe von 111,54 m², gelegen über der mit der Nummer 31 bezeichneten Wohnung im vierten Obergeschoss, Vorderhaus rechts von der Straße aus gesehen, als Wohnraum zu unterlassen,
2. die Beklagten zu verurteilen, folgende Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum des Hauses ... Berlin rückgängig zu machen:
a) die fachgerechte Schließung des in den beigefügten Grundrisszeichnungen (4. OG + DG Bodenräume) markierten Treppenauges der gewendelten Treppe in der Decke des 1, rechts von der Straße aus gesehen,
b) die fachgerechte Schließung der Dachhaut, Entfernung aller in der beigefügten Grundrisszeichnung markierten Gauben auf der rechten Seite der Wohnung von der Straße aus gesehen; Entfernung der in der beigefügten Grundrisszeichnung eingezeichneten vier „VELUX“-Dachflächenfenster auf der hinteren Dachseite der Wohnung von der Straße aus gesehen,
c) den Rückbau der Heizungs- und Warmwasserversorgung im Bodenraum Nr. 31.
Die Beklagten, die sich auf Verwirkung berufen, beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die Wohnung im Jahr 2010 mit bereits zu Wohnzwecken ausgebautem Dachgeschoss erworben zu haben. Der Rechtsvorgänger der Beklagten ... ... habe das Dachgeschoss 1983/84 zu Wohnraum umgebaut. Die umfangreichen Ausbauarbeiten auch von anderen Dachgeschosseinheiten der Wohnanlage durch die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten seien in der Wohnungseigentümergemeinschaft von Beginn an bekannt und Gegenstand zahlreicher Eigentümerversammlungen gewesen, in welchen eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend diskutiert worden sei, die jeweiligen Dachgeschossflächen den tatsächlichen Wohngegebenheiten anzupassen. Der Kläger habe seit 2001 Kenntnis von der Nutzung der Bodenräume als Wohnraum. Zudem habe der Kläger im Jahr 2004 die damals noch im Eigentum des ... stehende Wohnung inklusive Dachgeschoss besichtigt, um diese selbst zu erwerben.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8. Juli 2014 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist wie aus dem Tenor ersichtlich begründet; im Übrigen unbegründet.
I. Die Klage ist zulässig. Es handelt sich um Rechtsstreitigkeiten im Sinne des § 43 Nr. 1 WEG, über die das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in welchem die Wohnanlage belegen ist, zu entscheiden hat. Insbesondere sind nunmehr auch die Klageanträge hinreichend bestimmt i.S.v. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.
II. Die Klage ist wie aus dem Tenor ersichtlich begründet; im Übrigen unbegründet.
1. Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung des Bodenraumes Nr. 31 als Wohnraum aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Die Beklagten dürfen aber den Bodenraum nicht zu Wohnzwecken nutzen, da eine solche Nutzung der Zweckbestimmung der Teilungserklärung widerspricht. In der Teilungserklärung ist der Boden als Bodenraum bezeichnet. Eine solche Bezeichnung in der Teilungserklärung stellt eine Zweckbestimmung des Eigentums dar (vgl. dazu Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl. 2013, § 15, Rn. 8), zumal kein Ausbaurecht in der Teilungserklärung vorgesehen ist. Ebenso wie die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Hobbyraum bezeichneten Raumes zu Wohnzwecken unzulässig ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 16. Juni 2011 - V ZR 1/11, ZMR 2011, 967), ist erst Recht die Nutzung eines Bodenraumes zu Wohnzwecken unstatthaft (zuletzt: BGH, Urt. v. 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, BeckRS 2014, 14137; für die konkrete Teilungserklärung so auch: LG Berlin, Urt. v. 18. Feb. 2014 - 85 S 198/12), zumal eine solche Nutzung bei typisierender Nutzung deutlich stärker stört, als die reine Nutzung von Räumlichkeiten als reiner Bodenraum zum bspw. Abstellen von Sachen. Dass die ursprünglichen Eigentümer den Ausbau bezweckt oder sogar erlaubt haben, ist dabei unerheblich. Eine solche Änderung der Zweckbestimmung hätte zur Wirksamkeit gegenüber dem Kläger als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Eigentümer der Eintragung in das Grundbuch bedurft (§ 10 Abs. 3 WEG), woran es fehlt. Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagten ist nicht gemäß § 242 BGB verwirkt. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das entsprechende Zeitmoment vorliegt. Denn jedenfalls fehlt es an dem erforderlichen Umstandsmoment. Ausweislich der selbst seitens der Beklagten eingereichten Unterlagen ist die Nutzung der Flächen im Dachgeschoss als Wohnraum bereits jedenfalls seit 2001 (Versammlung vom 14. 06.2001) Diskussionsgegenstand. Auch wenn in diesem Zuge nicht die Frage einer Nutzungsunterlassung problematisiert wurde, war damit doch die Problematik der Nutzung Gegenstand einer Diskussion und konnte insoweit kein Vertrauenstatbestand im Sinne von Treu und Glauben entstehen. Auf die diesbezüglichen und den Parteien bekannten Entscheidungsgründe des Landgerichts Berlin im Parallelverfahren (Urt. v. 18. Feb. 2014 - 85 S 198/12. WEG, Seite 14, zweiter Absatz, bis Seite 15 zweiter Absatz) gegen einen weiteren Eigentümer eines Bodenraumes im streitgegenständlichen Gebäude wird insoweit ergänzend verwiesen.
2. Wegen der weitergehenden Anträge ist die Klage hingegen im Ergebnis unbegründet. Die dem Kläger ggf. aus § 1004 Abs. 1 Satz 1, 823 Abs. 1, 249 BGB in Verbindung mit §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 13 Abs. 1 WEG zustehenden Ansprüche auf Rückgängigmachung von Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum entsprechend den Klageanträgen zu 2. a) bis c) sind jedenfalls in ihrer Durchsetzung gehemmt. Die Beklagten haben zwar nicht die Verjährungseinrede erhoben, sich aber auf Verwirkung berufen. Die Einrede der Verwirkung greift hier auch durch. Der Kläger ist seit dem Jahr 2001 Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und hat nach dem von ihm unwidersprochenen Vortrag der Beklagten im Jahr 2004 die damals noch im Eigentum des ... ... stehende Wohnung inklusive Dachgeschoss besichtigt, um diese selbst zu erwerben. Dieser Vortrag gilt danach als zugestanden, § 138 Abs. 3 ZPO. Soweit der Kläger dennoch den Ausbau des Dachgeschosses über der Wohnung Nr. 31 bereits durch den Voreigentümer ... in den Jahren 1983/84 mit Nichtwissen bestritten hat, ist das Bestreiten mit Nichtwissen gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, weil der Ausbauzustand des Dachgeschosses über der Wohnung Nr. 31 aufgrund der Wohnungsbesichtigung des Klägers im Jahr 2004 Gegenstand seiner eigenen Wahrnehmung war. Spätestens seit dem Jahr 2004 war dem Kläger danach der Umstand, dass die Bodenräume oberhalb der Einheit Nr. 31 zu Wohnzwecken ausgebaut sind, positiv bekannt. Das Gericht schließt sich den Ausführungen des Landgerichts Berlin im bereits zitierten Urteil vom 18.02.2014 zur Verwirkung der Rückbauansprüche an:
Wenn dem Kläger die Teilungserklärung seit dem Jahr 2001 zugänglich ist und der Kläger die Ausbausituation der Bodenräume Nr. 31 seit dem Jahr 2004 kennt, dann muss er sich in zeitlicher Hinsicht fragen lassen, warum er einen Anspruch auf Rückbau des Ausbaus der Bodenräume erst im Jahr 2014 gerichtlich geltend macht. Der weiter erforderliche Umstandsmoment ist ebenfalls erfüllt, weil der Kläger trotz positiver Kenntnis des Dachgeschossausbaus bereits im Jahr 2004 die Rückbauansprüche erst im Jahr 2014 geltend macht und die Gemeinschaft bei Beschlussfassungen zwar die fehlende Einbeziehung der ausgebauten Bodenräume in die anteilige Umlage von Bewirtschaftungskosten beanstandet, nie aber den Rückbau der im Zuge des Ausbaus am Gemeinschaftseigentum vorgenommenen Veränderungen verlangt hat. Diese Position der Gemeinschaft muss sich der Kläger zumindest ab dem Jahr 2001 zurechnen lassen (Urteil des Landgerichts Berlin vom 18.02.2014, Gesch.-Nr. 85 S 198/12 WEG, Seite 18 bis 19).
III. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 709 Satz 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 242 BGB
§ 43 Nr. 1 WEG
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 15 Abs. 3 WEG
§ 14 Nr. 1 WEG
§ 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 10 Abs. 3 WEG
§ 1004 Abs. 1 Satz 1, 823 Abs. 1, 249 BGB
§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 13 Abs. 1 WEG
§ 138 Abs. 3 ZPO
§ 138 Abs. 4 ZPO
§ 92 Abs. 1, 709 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2011, 967
V ZR 1/11
V ZR 131/13
85 S 198/12