Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-02-25, Aktenzeichen 13 K 10/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:0225.13K10.21.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für die Sanierung von zwei Wohnungen, insbesondere für den Einbau von Zweitbädern und von Isolierglasfenstern.
Sie ist Eigentümerin des mit einem gründerzeitlichen Gebäudekomplex bebauten Grundstücks G...straße 15 in Berlin-Kreuzberg, welches sich im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet „B...straße - N...“ vom 4. Februar 2003 (GVBl. Seite 119) in der Fassung der 10. Juli 2018 (GVBl. Seite 492) befindet.
Am 2. April 2020 beantragte die Klägerin beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für die Instandsetzung und Modernisierung einer im ersten Obergeschoss des Vorderhauses des Gebäudekomplexes G...straße 15 gelegenen 3-Zimmer-Wohnung sowie für den Einbau eines Zweitbades anstelle eines bereits erhaltungsrechtlich genehmigten Gäste-WCs mit Waschbecken in eine 4-Zimmer-Wohnung im zweiten Obergeschoss des Vorderhauses. Bei der Instandsetzung und Modernisierung sollte unter anderem der Holzfussboden ausgetauscht, die Kammer in ein zusätzliches Bad umgewandelt sowie das vorhandene Bad, die Heizungsanlage sowie die Sanitär- und Elektroinstallation vollständig modernisiert werden. Außerdem sollten die vorhandenen Doppelkastenfenster aus Kostengründen straßenseitig durch Kunststofffenster mit Dreifachverglasung (U-Wert 0,6 W/m²K) und hofseitig durch Kunststofffenster mit Zweifach- (U-Wert 1,1 W/m²K) oder Dreifachverglasung ersetzt werden.
Mit Bescheid vom 21. April 2020 versagte das Bezirksamt die erhaltungsrechtliche Genehmigung und begründete die Versagung der Gesamtmaßnahme damit, dass es sich bei dem Einbau von Zweitbädern nicht mehr um die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung handele, sondern die Maßnahme wegen der Vorbildwirkung eine eine Verdrängungsgefahr begründende, mietpreisrelevante Wohnwertverbesserung darstelle. Im Erhaltungsgebiet verfügten nur 13 % der Wohnungen über ein Gäste-WC oder ein Zweitbad. Die Genehmigung eines Gäste-WCs könne jedoch für große, familiengerechte Wohnungen in Aussicht gestellt werden. Der Einbau von Fenstern mit Dreifachverglasung würde als Lärmschutz straßenseitig genehmigt werden, ginge jedoch deutlich über die Mindestanforderungen der EnEV hinaus und sei daher auf der Hofseite nicht genehmigungsfähig. Für die übrigen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen werde eine Genehmigung auf Grundlage der dargestellten Kostenangebote in Aussicht gestellt.
Mit ihrem Widerspruch vom 22. Mai 2020 machte die Klägerin u.a. geltend, dass für den zeitgemäßen Ausstattungszustand ein bundesweiter Maßstab anzulegen wäre und dort bereits 2001 gemäß einer Studie der Gesellschaft für Konsumforschung in 28 % der Haushalte ein Zweitbad bzw. ein separater Duschraum vorhanden gewesen wäre. Zweitbäder seien für 3- und 4-Zimmer-Wohnungen ein zeitgemäßer Ausstattungszustand. Auch die Prüfkriterien der Bezirke Treptow-Köpenick und Pankow von Berlin ließen den Einbau von Zweitbädern zu. Die Versagung der Genehmigung sei ihr wirtschaftlich unzumutbar, denn sie könne dann nur eine geringere Miete für beide Wohnungen erzielen. Die meisten Interessenten wünschten dreifach-verglaste Fenster und ein Zweitbad. Die Kosten der Sanierung für eine aufsteigende Mauerfeuchtigkeit beliefen sich auf mehr als 1 Mio. € und müssten sich für das Gebäude amortisieren. Im Übrigen müsse die wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht im Detail nachgewiesen werden. Die Rechtsprechung zur Wirtschaftlichkeitsprüfung im Bereich des Denkmalschutzes sei nicht auf das soziale Erhaltungsrecht übertragbar.
Mit Widerspruchsbescheid vom 3. Dezember 2020, der Klägerin zugestellt am 15. Dezember 2020, wies das Bezirksamt den Widerspruch als unbegründet zurück und führte ergänzend aus, dass die Ausstattung einer Wohnung mit einem Zweitbad auch bei bundesweiter Betrachtung einen überdurchschnittlichen Standard darstelle. Bei der Frage der Durchschnittlichkeit der Wohnung seien das Erhaltungsgebiet bzw. vergleichbare Gebiete mit einer ähnlichen Bevölkerungsstruktur und Wohnungsbestand in den Blick zu nehmen. Der Einbau von Zweitbädern hätte - wie auch der Austausch sämtlicher Fenster durch solche mit Dreifach-Verglasung - eine erhebliche negative Vorbildwirkung. Diese Maßnahmen würden einen höheren Ausstattungsstandard im Gebiet etablieren, der wiederum die Bevölkerungsstruktur beeinflusse. Die Versagung der Genehmigung sei für die Klägerin nicht wirtschaftlich unzumutbar, denn dann müssten die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes auch mittelfristig nicht durch die Erträge sowie etwaige kommunale Zuschüsse und steuerliche Vorteile gedeckt werden können. Hierfür gäbe es keine Anhaltspunkte. Die Klägerin habe schon nicht nachgewiesen, welche Mindereinnahmen auf die Versagung des Einbaus von Zweitbädern und der dreifach verglasten Fenster auf der Hofseite zurückzuführen seien. Sie habe weder die tatsächlich anfallenden, nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten nachgewiesen, noch die maßgeblichen, hierfür anfallenden Kapitalkosten. Unabhängig davon würden die Erträge aber in jedem Fall den Aufwand decken und der Klägerin einen nicht unerheblichen Überschuss belassen.
Mit der am 6. Januar 2021 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter und wiederholt im Wesentlichen ihren Vortrag aus dem Widerspruchsverfahren. Ergänzend führt sie aus, dass für die Durchschnittsbetrachtung nur große Wohnungen in den Blick zu nehmen und große Familien und Wohngemeinschaften auf Zweitbäder dringend angewiesen seien. Der bauordnungsrechtliche Mindeststandard könne nur ein Indiz bilden, nicht aber einen „Deckel“ für den zeitgemäßen Ausstattungszustand nach oben. Eine Verdrängungsgefahr bestünde schon wegen des Mietpreisdeckels nicht. Die Behörde hätte wegen des atypischen Falls jedenfalls eine Ermessenserteilung prüfen müssen, was nicht geschehen sei.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 21. April 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 3. Dezember 2020 zu verpflichten, der Klägerin die beantragte erhaltungsrechtliche Genehmigung zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht er sich auf die ergangenen Bescheide und führt ergänzend aus, dass Zweitbäder auch in 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, insbesondere im Altbau, keine durchschnittliche Ausstattung darstellten. Es bestehe im Erhaltungsgebiet eine konkrete Verdrängungsgefahr wegen der hohen Nachfrage nach Wohnungen mit guter bis überdurchschnittlicher Ausstattung zu entsprechend hohen Mietpreisen. Der Mietpreisdeckel sei nichtig und schließe die Verdrängungsgefahr nicht aus.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs (2 Ordner) sowie auf die „Sozialstudie B...straße-N... 2016 - Überprüfung der Voraussetzungen für den Fortbestand der sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ der a... GmbH und der T...S... vom 15. März 2017 (im Folgenden: Studie B...straße-N...) Bezug genommen. Diese haben vorgelegen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung. Die Einzelrichterin hat in der mündlichen Verhandlung die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO die Berichterstatterin als Einzelrichterin entscheidet, weil ihr die Kammer die Streitsache mit Beschluss vom 11. Januar 2022 zur Entscheidung übertragen hat, bleibt ohne Erfolg, denn sie ist unbegründet.
Der Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 21. April 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 3. Dezember 2020 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat die Genehmigung einer Gesamtmaßnahme beantragt, bei der einige der Einzelmaßnahmen zwar erhaltungsrechtlich genehmigungspflichtig sind, die Klägerin jedoch keinen Anspruch auf deren Genehmigung hat (§ 113 Abs. 5 VwGO). Hinsichtlich der weiteren Maßnahmen der Gesamtmaßnahme hat der Beklagte bereits die Genehmigung in Aussicht gestellt. Insoweit bedarf die Klägerin keines gerichtlichen Rechtsschutzes.
1. Der von der Klägerin begehrte Einbau von Zweitbädern in beiden Wohnungen durch Umbau der früheren Kammern unterliegt der Genehmigungspflicht aus § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung „B...straße-N...“ von 2003. Hinsichtlich der formellen und materiellen Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen keine Bedenken. Genehmigungspflichtig ist auch das Vorhaben der Klägerin, die instandsetzungsfähigen Doppelkastenfenster sowie eine Balkontür der Wohnung im ersten Obergeschoss durch dreifach verglaste Fenster bzw. eine Fenstertür mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,6 W/(m²K) zu ersetzen.
Beide im Rahmen der Gesamtmaßnahme zur Genehmigung gestellten Baumaßnahmen haben die für die Genehmigungsbedürftigkeit nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 der Erhaltungsverordnung erforderliche erhaltungsrechtliche Relevanz, denn es handelt sich um Modernisierungsmaßnahmen, die einen höheren Mietpreis rechtfertigen und damit geeignet sind, das Ziel der Erhaltungsverordnung, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, zu tangieren. Lediglich Änderungen, die das Schutzziel der Erhaltungsverordnung nicht gefährden können, wie z.B. einige der anderen von der Klägerin ebenfalls zur Genehmigung gestellten Instandsetzungsarbeiten, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - 4 B 85.04 - juris Rn. 3).
2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für den Einbau von Zweitbädern in beiden Wohnungen.
a. Es besteht kein Genehmigungsanspruch nach den Bestimmungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Diese Genehmigungsvoraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Durch den Einbau von Zweitbädern in eine Drei- bzw. Vierzimmerwohnung wird nicht lediglich der „zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ hergestellt.
Für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals ist hinsichtlich der tatsächlichen Verhältnisse („durchschnittlich“) ein landes- bzw. bundesweiter Vergleichsmaßstab heranzuziehen und nicht nur auf das konkrete Milieuschutzgebiet abzustellen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – 2 B 3.02 – juris Rn. 39 ff. für eine bundesweite Betrachtung; BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – 4 B 85/04 – juris Rn. 8 wohl für einen landesweiten Vergleichsmaßstab). Der Begriff enthält darüber hinaus mit der Bezugnahme auf die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen, die es nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zu berücksichtigen gilt, auch ein wertendes Element (BVerwG, a.a.O.; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – 19 K 125.15 – juris Rn. 31). Dieses ist mithilfe der jeweiligen landesbauordnungsrechtlichen Vorschriften auszufüllen. Sinn und Zweck des Genehmigungstatbestandes ist es, zu vermeiden, dass in Milieuschutzgebieten ein bauordnungsrechtlicher „Substandard“ festgeschrieben wird (BT-Drucksache 13/7589 vom 26. Mai 1997, Seite 29; BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – 4 B 85.04 – juris Rn. 10).
Bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs sind also zunächst die in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB erwähnten bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen heranzuziehen. Werden mit dem Vorhaben erstmals gegenwärtig geltende bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen erfüllt, hat dies eine Indizwirkung dafür, dass die Änderung der baulichen Anlage der Herstellung des „zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung“ dient und daher grundsätzlich zu genehmigen ist (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 30 m.w.N.). So liegt es jedoch für das Vorhaben der Klägerin nicht. Zweitbäder sind auch für sehr große Wohnungen bauordnungsrechtlich nicht vorgeschrieben (vgl. § 48 Abs. 3 BauO Bln).
Bei der näheren Bestimmung des „zeitgemäßen Ausstattungszustand“ einer Wohnung muss über die bauordnungsrechtlichen Anforderungen hinaus auf die tatsächlichen Verhältnisse im Land Berlin bzw. im Bundesgebiet geschaut werden. Anders als die Klägerin meint, sind dabei nicht nur Neubauten in den Blick zu nehmen, sondern der Durchschnitt aller Wohnungen. Zweitbäder gehören in dem überwiegend durch Wohngebäude aus der Gründerzeit geprägten Erhaltungsgebiet nur sehr selten zur Ausstattung der Wohnungen, denn gemäß der Studie B...straße-N... hatten 2016 nur 13 % der Wohnungen bereits ein Gäste-WC oder ein Zweitbad. Aus diesen Zahlen kann nicht abgeleitet werden, dass eine Drei- oder Vierzimmerwohnung ohne Zweitbad nicht mehr zeitgemäß ausgestattet wäre. Ein Zweitbad gehört auch bei Anlegung eines berlin- und bundesweiten Maßstabs (noch) nicht zum zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung mit drei oder vier Zimmern im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB: aus der von der Klägerseite in Bezug genommenen Studie der Gesellschaft für Konsumforschung (veröffentlicht in der IKZ-Haustechnik, Ausgabe 8/2002, Seite 76 ff.) geht lediglich hervor, dass bundesweit ca. 28 % der Wohnungen über ein Zweitbad bzw. einen zweiten Duschraum verfügen. Damit gehören Zweitbäder jedenfalls nicht zum Standard einer durchschnittlichen Wohnung, sondern stellen einen besonderen, gehobenen Ausstattungszustand dar, den das soziale Erhaltungsrecht im Hinblick auf die dadurch ausgelöste Verdrängungsgefahr vermeiden will.
b. Die Klägerin kann die Genehmigung des Einbaus von Zweitbädern nicht aus Gründen der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit beanspruchen.
Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB ist die erhaltungsrechtliche Genehmigung zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Bei der wirtschaftlichen Zumutbarkeit handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der unmittelbar auf die Opfergrenze in Art. 14 GG zurückzuführen ist. Art. 14 Abs. 1 GG schützt – anders als die Klägerseite meint - nicht die rentabelste Nutzung des Eigentums (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, 1 BvL 7/91 – juris Rn. 84). Vielmehr sind die dem Eigentümer zur Last fallenden laufenden Kosten bzw. Aufwendungen nicht mehr zumutbar, wenn der Erhaltungsaufwand unter Berücksichtigung staatlicher und kommunaler Zuschüsse und ggfs. von Steuervorteilen in einem anhaltenden Missverhältnis zum realisierbaren Nutzwert für den Eigentümer steht (vgl. zum Maßstab OVG Hamburg, Urteil vom 12. Dezember 2007 – 2 Bf 10/02 – juris Rn. 49 sowie Stock, in: Ernst/Zinkahn/u.a., BauGB, 143. EL 2021, § 173 Rn. 35 m.w.N. zur Rechtsprechung).
Gemessen daran müsste die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung und Bewirtschaftung des Gebäudekomplexes auf dem Grundstück G...straße 15 hier gerade daraus folgen, dass im Rahmen der Durchführung der Gesamtmaßnahme anstelle von Zweitbädern nur Gäste-WCs eingebaut werden dürfen. Diese Gäste-WCs müssen in die Betrachtung mit einfließen, denn für sie hat der Beklagte die Genehmigung bereits erteilt bzw. im Falle der Wohnung im ersten Obergeschoss – wie auch für die Übrigen Einzelmaßnahmen der geplanten Grundsanierung – in Aussicht gestellt. Zu den befürchteten ökonomischen Nachteilen einer Vermietung mit Gäste-WC gegenüber einer Vermietung mit Zweitbad hat sich die Klägerseite jedoch auch auf Nachfrage in der mündlichen Verhandlung nicht verhalten. Unabhängig davon erscheint es äußerst fernliegend, dass wegen der Versagung der Genehmigung für diese Einzelmaßnahme, auch in Zusammenschau mit der Versagung für die dreifach verglasten Hoffenster, die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung des Gebäudekomplexes mittelfristig nicht mehr durch die (potentiellen) Erträge sowie etwaige Steuervorteile aufgewogen werden können. Angesichts der hohen Attraktivität des Gebietes können bereits ohne Wohnwertverbesserungen überdurchschnittliche Mieten erzielt werden (vgl. Studie B...straße-N..., Seite 37). Insoweit folgt das Gericht im Übrigen der Begründung des Widerspruchsbescheides (Seite 8 ff.) und sieht gemäß § 117 Abs. 5 VwGO von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe ab.
c. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Genehmigungserteilung aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Danach darf die Genehmigung in Milieuschutzgebieten nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Aus der Formulierung folgt im Umkehrschluss, dass die Genehmigung versagt werden darf, wenn die bauliche Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 18).
Prüfungsmaßstab ist dabei nicht die Eignung der konkreten Maßnahme zur tatsächlichen Verdrängung der von ihr betroffenen Bewohner, sondern die generelle Eignung der Baumaßnahme, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Dies liegt darin begründet, dass die Erhaltungsverordnung als städtebauliches Instrument dem allgemeinen und längerfristigen Ziel dient, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten, so dass die Bewertung von Vorhaben an objektive und dauerhafte Gegebenheiten anknüpfen muss, die durch Umbaumaßnahmen in der Regel verändert werden. Aus diesem Grund kommt die Versagung der Genehmigung auch dann in Betracht, wenn die zu verändernde Wohnung – wie im hiesigen Falle - leer steht oder wenn die vom Umbau betroffenen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden wären (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 18). Des Weiteren darf die streitgegenständliche Maßnahme nicht isoliert betrachtet werden, da einzelne Maßnahmen innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Dies ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten. Dabei durfte sich das Bezirksamt auf nach der Lebenserfahrung typische Entwicklungen stützen (vgl. BVerwG, a.a.O., juris Rn. 19).
Der Einbau von Zweitbädern ist eine typische erhaltungsrechtliche Aufwertungsmaßnahme für die überwiegend voll- und zeitgemäß, aber einfach ausgestatteten Wohnungen in dem gut erschlossenen und attraktiven Wohngebiet rund um die B...straße. Der Einbau kann als Modernisierungsmaßnahme gemäß §§ 555 b Nr. 1, 559 Abs. 1 BGB unmittelbar auf die Miete umgelegt und damit ein höherer Mietpreis erzielt werden. Er hat wegen seiner negativen Vorbildwirkung die für die Versagung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB erforderliche Eignung zur Begründung einer Verdrängungsgefahr. Der Beklagte hat die Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet als sozial gemischt charakterisiert mit erheblichen Anteilen an Haushalten, die auf den Erhalt preiswerten Wohnraums angewiesen und daher gegenüber Aufwertungen sensibel sind. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Kernbevölkerung des Gebietes mit einer langen Wohndauer, unter ihnen vor allem Empfänger staatlicher Transferleistungen und Personen mit niedrigem Einkommen und / oder Migrationshintergrund, die nur über eine eng begrenzte Mietzahlungsfähigkeit verfügen und besonders häufig Wohnungen mit großem Aufwertungspotential bewohnen (Studie B...straße-N..., Seite 51). Diese Personen sind auch stark auf die Angebote der sozialen Infrastruktur im Gebiet angewiesen und nutzen sie in höherem Maße (Studie B...straße-N... Seite 52 f.). Zugezogen sind in das Gebiet in den letzten Jahren hingegen verstärkt wirtschaftlich leistungsfähige Haushalte.
Es bestehen keine Zweifel daran, dass eine Verdrängung der einkommensschwächeren Haushalte aus dem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen nachteilig ist. Derzeit sind die Infrastruktureinrichtungen des Gebiets abgestimmt auf die dort ansässige Bevölkerung, insbesondere die Familien mit Kindern. Preisgünstiger Ersatzwohnraum kann für die armutsgefährdeten und transferleistungsbeziehenden Bevölkerungsteile aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation in Berlin nicht zur Verfügung gestellt werden. Außerdem ergibt sich die Schutzwürdigkeit einer weiterhin sozial gemischten Bevölkerungsstruktur bereits aus dem bei der Bauleitplanung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB zu berücksichtigenden Belang der Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen. Der Beklagte muss also darauf achten, dass sozial ausgewogene gesellschaftliche Strukturen erhalten bleiben (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 9. Juli 2014 – 2 E 3/13 – juris Rn. 25).
d. Das hier wegen der besonderen Umstände des Einzelfalls das behördliche Ermessen auf die Genehmigungserteilung reduziert war, ist nicht erkennbar. Die Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung ist auch im Übrigen nicht ermessensfehlerhaft (vgl. § 114 Satz 1 VwGO). Gemäß der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann eine Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB trotz Vorliegens eines Versagungsgrundes nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 22). Die Behörde hat ihr Ermessen erkannt und eine atypische Fallgestaltung, die im Einzelfall die Erteilung einer Genehmigung im Ermessenswege rechtfertigen könnte (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 23) verneint. Sie hat im Sinne der Klägerin jedoch die Wohnungsgröße berücksichtigt und für beide Wohnungen je ein Gäste-WC genehmigt bzw. seine Genehmigung in Aussicht gestellt. Daran ist nichts zu erinnern.
3. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf die Genehmigung des Einbaus dreifach verglaster Fenstern auf der Hofseite der Wohnung im ersten Obergeschoss.
a. Es besteht kein Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
Der spezielle Genehmigungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB ist für das Vorhaben der Klägerin nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung dient. Diese Genehmigungsvoraussetzungen sind hier nicht erfüllt.
Zwar greift der Genehmigungstatbestand auch bei einer freiwilligen energetischen Sanierung, zu welcher der Eigentümer gesetzlich nicht verpflichtet ist (Stock, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 136. EL 2019, § 172 Rn. 193; Mitschang, in: Battis/ Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 172 Rn. 112; a.A. Beckmann, BauR 2016, 1090 [1093]). Der Kläger beabsichtigt aber den Einbau von zwei Fenstern und einer Fenstertür mit den jeweiligen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,6 W/(m²K) und geht damit weit über die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hinaus. Bei einem Austausch von Fenstern in Bestandswohngebäuden dürfen die neuen Fenster gemäß § 48 Satz 1 GEG i.V.m. Anlage 7 Ziff. 2 a) Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 1,3 W/m²K aufweisen. Da die von der Klägerin ausgewählten Fenster bzw. die Fenstertür diese Mindestanforderungen deutlich überschreiten und weit energieeffizienter sind, hat die Klägerin keinen Genehmigungsanspruch aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB. Mit dem Genehmigungstatbestand wollte der Gesetzgeber gerade einen angemessenen Ausgleich zwischen den widerstreitenden Interessen des sozialen Erhaltungsrechts und des Klimaschutzes schaffen. Im Interesse des Milieuschutzes soll daher der Genehmigungsanspruch auf die Anpassung an die Mindestanforderungen beschränkt sein (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 24. April 2013, BT-DRs. 17/13272, Seite 17), wohingegen sich Baumaßnahmen, welche diese Anforderungen übererfüllen, an den allgemeinen Genehmigungskriterien des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB messen lassen müssen (vgl. auch Stock, a.a.O.).
b. Die Klägerin kann die Genehmigung nicht aus Gründen einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung beanspruchen. Insoweit gelten auch hier die unter 2.b. ausgeführten Gründe.
c. Der Beklagte durfte die beantragte erhaltungsrechtliche Genehmigung für den Fenstereinbau schließlich auch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB versagen und hat von dieser Möglichkeit ermessensfehlerfrei Gebrauch gemacht.
Der in Rede stehende Fensteraustausch wird gemäß §§ 555 b Nr. 1, 559 Abs. 1 BGB direkt auf die Miete umgelegt werden können, wobei die Höhe der Umlage unmittelbar durch die Kosten der energetischen Sanierungsmaßnahme beeinflusst wird. Dreifach verglaste Isolierglasfenster sind dabei zu deutlich höheren Preisen am Markt zu erwerben als zweifach verglaste Fenster, so dass die Umlage auf die Miete auch entsprechend höher ausfällt. Betrachtet man die generelle Eignung der Baumaßnahme, Wohnungen im Gebiet aufzuwerten und den Mietpreis erheblich zu steigern sowie ihre negative Vorbildwirkung, so ist sie geeignet, einkommensschwächere Bevölkerungsteile aus dem Erhaltungsgebiet zu verdrängen und die Bevölkerungsstruktur in städtebaulich unerwünschter Weise zu verändern.
Die Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung durch den Beklagten erweist sich schließlich auch nicht als ermessensfehlerhaft (vgl. § 114 Satz 1 VwGO). Er hat der Klägerin angeboten, den Einbau von zweifach verglasten Fenstern mit einem Wärmekoeffizienten von 1,1 W/m²K zu genehmigen, die den Grenzwert für den Genehmigungsanspruch von 1,3 W/m²K in deutlich geringerem Maße übersteigen. Damit hat er sein Ermessen erkannt und eine atypische Fallgestaltung verneint. Dagegen gibt es nichts zu erinnern.
Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die Berufung war nicht nach §§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4, 124 Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 VwGO
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB
§ 48 Abs. 3 BauO
§ 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 555 b Nr. 1, 559 Abs. 1 BGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB
§ 48 Satz 1 GEG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4, 124 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung
§ 2 der Erhaltungsverordnung
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 4 B 85.04
2 B 3.02
4 B 85/04
19 K 125.15
1 BvL 7/91
2 Bf 10/02
4 C 2/97
2 E 3/13