Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-05-21, Aktenzeichen 1 L 7/14

Tenor:
1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 05. Dezember 2013 – 3 A 923/11 – geändert und die Klage abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Verwaltungsrechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um einen Sanierungsbetrag gemäß § 154 BauGB für zwei Grundstücke der Klägerin.
Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke G1 (B. Straße ... mit ... m²) und G2 (S. Straße ... mit ... m²). Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich der Satzung der Gemeinde Seebad Bansin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortskern“ vom 25. Juni 1998, die rückwirkend zum 29. November 1993 in Kraft gesetzt wurde.
Mit der am 29. März 2007 beschlossenen Satzung über die Teilaufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortskern“ Bansin vom 17. April 2007 wurde der Bereich der Satzung aufgehoben, zu dem auch die klägerischen Grundstücke gehören.
Mit Bescheid vom 10. September 2010 setzte der Beklagte gegen die Klägerin einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 17.231,00 Euro (6.950,00 Euro betreffend das Flurstück G1 und 10.351,00 Euro betreffend das Flurstück G2) fest. Der Festsetzung lagen zwei Sachverständigengutachten von Frau Dipl.-Ing. E. vom 05. November 2007 (Az. ... und ...) zugrunde. Bereits unter dem 25. Februar 2004 hatte die Sachverständige ein Gutachten zu den Anfangs- und Endwerten für die Ortserneuerung im Seebad Bansin, Grundstücke in der 2. Zone, B. Straße/Hintere B. Straße, zum Zweck der Ermittlung der grundstücksbezogenen Anfangs- und Endwerte als Grundlage für die vorzeitige Ablöse der Ausgleichsbeträge nach § 154 (BauGB) durch die Gemeinde Seebad Bansin erstellt (Az. ...). Ebenfalls im Februar 2004 ermittelte die Sachverständige ausgehend von den so genannten zonalen Anfangs- und Endwerten, die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises Ostvorpommern zum Stichtag 31. Dezember 2002 festgelegt worden waren, die konkreten grundstücksbezogenen Anfangs- und Endwerte für die klägerischen Grundstücke. Im Gutachten vom 25. Februar 2004 listete die Sachverständige die dem Gutachten zugrunde liegenden Unterlagen im Einzelnen auf (Gutachten, S. 3, BA. B). Davon liegen neben den Satzungen folgende Unterlagen als Beiakten vor:
-
Bericht vom September 1991 über die Gründe, die die Durchführung der Sanierungsmaßnahme rechtfertigen;
Städtebaulicher Rahmenplan, Nutzungskonzept, ohne Datum;
registrierte Kauffälle-Erfassungsliste;
Gebietsbeschreibung des Ist-Zustandes vom April 1993 mit Fotodokumentation;
Beschreibung der gemäß Rahmenplan vorgesehenen Maßnahmen vom April 1993.
In der Kaufpreissammlung-Erfassungsliste ist auch der Verkauf der klägerischen Grundstücke (B. Straße .../S. Straße ...) als bebaute Grundstücke mit der Nutzung Hotel „H. O.“ mit Kaufvertrag vom 25. Mai 1992 zu einem Kaufpreis von 1.900.000,00 DM aufgeführt. Der Kaufpreis für Grund und Boden ist nicht gesondert angegeben. Hierzu ist in der Spalte „zum AW DM/m²“ der Betrag von „200“ und unter Bemerkungen „Bodenrichtwert“ vermerkt.
Im Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. vom 25. Februar 2004 wird zur Ermittlung des Anfangswertes darauf hingewiesen, dass der „besondere Bodenrichtwert“ vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises Ostvorpommern in dieser Zone zum Stichtag 31. Dezember 1994 mit 160,00 DM/m² für ein Richtwertgrundstück festgesetzt worden ist (Gutachten, S. 15, BA. B). Dieser besondere Bodenrichtwert sei fortgeschrieben worden. Zum Stichtag 31. Dezember 2002 sei der Anfangswert vom Gutachterausschuss für Grundstücke der Anfangswertzone 2.1 – entspricht der Lage des Bewertungsgrundstücks – mit 120,00 Euro/m² fortgeschrieben worden. Das Richtwertgrundstück wurde mit „B-SO-o-III-30-800-0,6“ angegeben.
Diese zonalen sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerte (so genannte Anfangswerte) für die Zone 2.1 hatte der Gutachterausschuss nach eigener Auskunft – auf Anfrage des Verwaltungsgerichts – im Jahre 2003 für den Stichtag 01. Januar 2003 durch umfangreiche Auswertungen der in der Geschäftsstelle vorliegenden Kaufverträge mit 120,00 Euro/m² abgeleitet (Schreiben des Gutachterausschusses vom 24. Juni 2013, Bl. 44 d. A.). In dem Schreiben des Gutachterausschusses heißt es weiter, dass dieser Wert zum Stichtag 01. Januar 2007 erstmals fortgeschrieben worden sei. Als neuer Anfangswert sei vom Gutachterausschuss am 19. März 2007 aufgrund der konjunkturellen Entwicklung ein Wert von 114,00 Euro/m² beschlossen worden. Aufgrund der Tatsache, dass keine ausreichende Anzahl auswertbarer Kaufverträge vorgelegen habe, sei die Anpassung durch den Gutachterausschuss – wie in solchen Fällen üblich und notwendig – mit sachverständigem Ermessen erfolgt. Darüber hinaus hat der Gutachterausschuss mitgeteilt, dass Unterlagen, die eine Nachvollziehbarkeit der Entscheidungsfindung ermöglichen, demzufolge nicht existieren. Es liege lediglich ein Beschlussprotokoll vor. Die zonalen sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte (so genannte Endwerte) seien vom Gutachterausschuss bei Anwendung des „Niedersachsen-Verfahrens“ abgeleitet worden. Für den Stichtag 01. Januar 2007 sei ein Wert von 127,00 Euro/m² beschlossen worden. Die dem Beschluss zugrunde liegenden Unterlagen seien nicht mehr vorhanden.
Im Auszug aus der Bodenrichtwertkarte zum 31. Dezember 2006 ist der „Näherungsanfangswert“ mit 114,00 Euro, der Endwert mit 127,00 Euro für das Wertgrundstück „B-SO1-o-III-40-800-0,9“ angegeben.
Zur Begründung ihres am 20. September 2010 erhobenen Widerspruchs gegen den angefochtenen Bescheid hat sich die Klägerin auf ihr Schreiben vom 29. Dezember 2008 bezogen. In diesem Schreiben hat sie ausgeführt, dass die Ausgleichsforderung nicht rechtmäßig sei. Die Sanierungssatzung habe nicht aufgehoben werden dürfen, da die Gemeinde die in der Sanierungssatzung gesteckten Ziele nicht erreicht und wesentliche Forderungen der Sanierungssatzung nicht umgesetzt habe. Insbesondere habe die Gemeinde die Waldfläche „Buchenpark“ nicht umgestaltet. Zudem sollte die B. Straße in einen verkehrsberuhigten Bereich umgewandelt werden. Nunmehr sehe der Bebauungsplan Nr. 14 vor, dass die Verkehrsbelastung der B. Straße drastisch erhöht werde. Die B. Straße werde zur Haupterschließungsstraße. Dies stelle Ziel und Zweck der Sanierungssatzung auf den Kopf.
Das Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. enthalte zahlreiche Mängel. Der Verkehrswert sei nicht zu Beginn der Sanierung bzw. bei Erstellung der Sanierungssatzung ermittelt, sondern offensichtlich rückwirkend festgestellt worden. Die Gutachterin habe zwar die wesentlichen Ziele des Städtebaulichen Rahmenplanes genannt. Sie habe sich aber nicht damit befasst, dass die Gemeinde Heringsdorf durch den Bebauungsplan Nr. 14 diese Ziele aufgegeben und unerreichbar gemacht habe. Die Sanierungssatzung sei durch die Neuplanung obsolet geworden. Auf die Sanierungssatzung könne keine Forderung auf Zahlung eines Ausgleichsbetrags gestützt werden.
Mit Schreiben vom 23. Oktober 2009 ergänzte die Klägerin, die Gemeinde habe ein neues Verkehrskonzept erarbeiten lassen, wonach die B. Straße vollkommen umgestaltet werden solle. Im Zuge der Sanierung sei die B. Straße verkehrsberuhigt worden, dies solle wieder rückgängig gemacht werden. Die B. Straße werde wieder für den Zwei-Richtungs-Verkehr eröffnet und die verkehrsberuhigenden Maßnahmen würden zurückgebaut werden. Damit seien die Hauptkosten, die durch die Sanierung entstanden seien, nutzlos aufgewandt worden. Dafür könne die Klägerin nicht herangezogen werden.
Mit Widerspruchsbescheid vom 25. August 2011 wies der Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück. Einwendungen gegen die Berechnung seien nicht geltend gemacht worden. Soweit vorgebracht werde, dass die Sanierungssatzung nicht hätte aufgehoben werden dürfen, sei dies unerheblich. Die Gemeinde habe einen entsprechenden Beschluss gefasst. Dieser sei durch die Untere Rechtsaufsichtsbehörde nicht beanstandet worden.
Nach Zustellung des Widerspruchsbescheides an die Klägerin am 02. September 2011 hat die Klägerin am 09. September 2011 Klage vor dem Verwaltungsgericht erhoben. Mit weiterem Schreiben vom 08. November 2011 hat sie Einsicht in im Einzelnen genannte Unterlagen beantragt, auf die sich das Gutachten stützt. Die Klägerin trägt vor, aus dem Gutachten sei nicht ersichtlich, wann wer den Anfangswert ermittelt habe. Es werde lediglich Bezug genommen auf eine Stellungnahme des Gutachterausschusses. Dieser habe auch die Endwerte ermittelt. Die entsprechenden Gutachten müssten ebenfalls eingesehen werden. Es sei notwendig, die Kosten der Beklagten und die Einnahmen zu überprüfen. Entsprechende Akten und Belege mögen vorgelegt werden.
Die Klägerin hat vor dem Verwaltungsgericht beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 10. September 2010 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 25. August 2011 aufzuheben.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, die Bescheide seien zu Recht ergangen. Der Ermittlung der Anfangs- und Endwerte sei die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken zugrunde gelegt worden.
Mit Urteil vom 05. Dezember 2013 – 3 A 923/11 – hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben und die angefochtenen Bescheide aufgehoben. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt, zwar sei die sachliche Ausgleichsbetragspflicht nach Teilaufhebung der Sanierungssatzung entstanden. Das Gericht könne jedoch nicht feststellen, dass der Ausgleichsbetrag der Höhe nach zutreffend festgesetzt worden sei. Die Gutachterin, deren Bewertung der Beklagte übernommen habe, habe die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ostvorpommern für ein Referenzgrundstück im vormaligen Sanierungsgebiet mitgeteilten Sanierungsanfangs- und Sanierungsendwerte nach Lage, Beschaffenheit, tatsächlichen Eigenschaften sowie Art und Maß der baulichen Nutzung an die tatsächlichen Gegebenheiten des Bewertungsgrundstücks angepasst und diese sanierungsbedingte Werterhöhung mit der Differenz aus dem angepassten Endwert und dem angepassten Anfangswert angenommen. Dem Gericht sei es nicht möglich, die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Wertermittlung zu überprüfen. Der Gutachterausschuss habe mitgeteilt, dass die zonalen sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte (so genannte Endwerte) unter Anwendung des Niedersachsen-Verfahrens abgeleitet worden seien. Die Verfahrensunterlagen seien insoweit aber nicht mehr vorhanden. Damit sei eine Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung ausgeschlossen.
Die Nichterweislichkeit der Eingriffsvoraussetzungen gehe im Anfechtungsprozess grundsätzlich zu Lasten der Behörde. Das Gericht sei nicht gehalten, die Frage, ob der Gutachterausschuss den zonalen sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwert in vertretbarer Weise ermittelt habe, im Wege des Sachverständigenbeweises zu klären und die Sache spruchreif zu machen. Die Pflicht, eine Sache spruchreif zu machen, finde dort ihre Grenze, wo eine Bestimmung des „richtigen Zahlbetrags“ durch das Gericht den angefochtenen Verwaltungsakt in seinem Wesen verändern würde. Das gelte auch für die Wahrnehmung eines Bewertungsspielraums auf der Tatbestandsebene, wie er dem Beklagten in der Form eines Wertermittlungsspielraums zustehe. Das (Niedersachsen-)Verfahren beinhalte bei der Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen wertende Elemente, die vom Gericht vollständig nur auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung hin überprüft werden könnten, während die Bewertung selbst nur einer Plausibilitätskontrolle unterliege. Diese Bewertung, die der Gemeinde obliege, könne nicht durch ein Sachverständigengutachten ersetzt werden. Da die Frage, ob das Gericht in Fällen des § 154 BauGB die Sache stets spruchreif zu machen habe, obergerichtlich umstritten sei, hat das Verwaltungsgericht im Urteil die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.
Dem Beklagten wurde das Urteil am 13. Dezember 2013 zugestellt. Er hat am 09. Januar 2014 Berufung eingelegt, die er mit am 12. Februar 2014 eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Er ist der Ansicht, das Urteil verstoße gegen Bundesrecht, weil das Verwaltungsgericht die angefochtenen Bescheide vollständig aufgehoben habe, anstatt sie entsprechend seiner Verpflichtung zur Spruchreifmachung teilweise, nämlich in bestimmter rechtmäßig festgesetzter Höhe aufrecht zu halten. Die Verwaltungsgerichte seien gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO verpflichtet, grundsätzlich selbst, gegebenenfalls mit Hilfe der beklagten Behörde, zu ermitteln und zu prüfen, ob ein Geldleistungsverwaltungsakt zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags in bestimmter Höhe („soweit“) aufrecht erhalten bleiben könne. Eine Wesensänderung sei nicht anzunehmen. Die teilweise Bestätigung des Bescheides setze keinen Willensakt der Gemeinde voraus. Ein etwaiger Ermessensspielraum habe sich auf Null reduziert. Das Verwaltungsgericht sei gehalten gewesen, im Rahmen des Amtsermittlungsgrundsatzes gegebenenfalls durch Beweiserhebung die Tatsachengrundlagen festzustellen.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 05.12.2013 Az. 3 A 923/11 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie ist der Ansicht, die Höhe des Sanierungsbetrages hänge entscheidend davon ab, welcher Anfangswert für diese Grundstücke im Sanierungsgebiet ermittelt werde. Welcher Ansatz für die Bewertung gewählt werde, sei eine Entscheidung, die der Verwaltungsbehörde obliege. Das Verwaltungsgericht könne der Behörde diese Entscheidung nicht abnehmen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsakten, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist begründet. Denn die Klage der Klägerin ist unbegründet, weil der angefochtene Bescheid vom 10. September 2010 über den Sanierungsausgleichsbetrag in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 25. August 2011 rechtmäßig ist und die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 VwGO). Das erstinstanzliche Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 05. Dezember 2013 – 3 A 923/11 – war deshalb entsprechend abzuändern.
1.
Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sind die von dem Beklagten unter Berücksichtigung seines Wertungsspielraums im Bescheid aufgeführten Sanierungsbeträge nachvollziehbar und zutreffend berechnet worden. Eine Überprüfung durch das Gericht ist unter Heranziehung der – auch in den Akten – vorhandenen Unterlagen hinreichend möglich. Auf die vom Verwaltungsgericht vermissten Unterlagen kommt es nicht an, sodass sich die aufgeworfene Frage, ob eine Pflicht zur Spruchreifmachung besteht, nicht stellt.
Das Verwaltungsgericht hat maßgeblich darauf abgestellt, dass nach dem Schreiben des Gutachterausschusses vom 24. Juni 2013 die Unterlagen, die dem Beschluss über die zonalen sanierungsbedingten Bodenrichtwerte (so genannte Endwerte) zum Stichtag 01. Januar 2007 auf 127 €/qm zugrunde lagen, nicht mehr vorhanden seien. Deshalb sei eine gerichtliche Überprüfung nicht mehr möglich. Das Verwaltungsgericht verkennt hierbei, dass nach dem vom Gutachterausschuss angewendeten so genannten Niedersachsen-Verfahren sich die Endwerte nur rechnerisch aus den Anfangswerten in Form einer prozentualen Steigerung – hier 11% – berechnen lassen.
a.
Der Anfangswert ist nach der Legaldefinition in § 154 Abs. 2 BauGB der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Der Anfangswert soll also von der Sanierung unbeeinflusst sein. Er ist somit nicht mit dem Bodenrichtwert identisch, wenn die Sanierungssatzung bereits erlassen worden ist, da dieser den Verkehrswert darstellt und hierbei die Wertsteigerungen durch die Sanierung mitberücksichtigt werden.
Vorliegend ist die Sanierungssatzung im Jahr 1998 auf den 29. November 1993 rückwirkend erlassen worden, so dass maßgeblich der Beschluss über die Aufstellung der Sanierungssatzung ist. Im Umkehrschluss heißt das, dass der Bodenrichtwert vor 1993 noch von der Sanierung unbeeinflusst ist. Zwar gab es bereits im September 1991 einen Bericht über die geplante Sanierung, der hatte jedoch noch keinen formellen Charakter, da die Gemeinde noch keinen Beschluss getroffen hatte.
Maßgeblicher Stichtag für den Anfangswert und den Endwert ist der Tag des Inkrafttretens der Aufhebungssatzung nach § 162 BauGB – hier der 30. April 2007 –, da nicht die konjunkturellen (allgemeinen) Preissteigerungen im Zeitraum der Durchführung der Sanierung mit abgeschöpft werden sollen (vgl. Battis/ Krautzberger/ Löhr, BauGB, 12. Aufl., 2014, § 154 Rn. 13). Daraus folgt, dass der Anfangswert nur ein fiktiver Wert sein kann, weil die Sanierung tatsächlich durchgeführt und sich diese im Verkehrswert widerspiegelt. Der Endwert wird ebenfalls in § 154 Abs. 2 BauGB legal definiert als der Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. Er entspricht daher regelmäßig dem Bodenrichtwert/Verkehrswert für unbebaute Grundstücke.
Das von dem Beklagten der Berechnung zugrunde gelegte Niedersachsen-Verfahren ist im Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. vom 25. Februar 2004 ausführlich allgemein (Gutachten, S. 20; mit Tabellen zu Kennzahlen der städtebaulichen Missstände und Maßnahmen) dargelegt und auf die klägerischen Grundstücke angewendet worden. Danach ergaben sich zum damaligen Zeitpunkt folgende Werte:
B. Str. ..., Bansin (482 qm, Gutachten Az. 22-8, S. 5):
Mittlere Kennzahl für die städtebaulichen Missstände
4
Mittlerer Kennzahl für die städtebaulichen Maßnahmen
3,5
Sanierungsbedingte Werterhöhung (nach Tabelle S. 20)
10%
Anfangswert
120 €/qm
Werterhöhung (10%)
12 €/qm
Endwert
132 €/qm
S. Str. ..., Bansin (537 qm, Gutachten Az. 22-9, S. 5):
11%
Angepasster Anfangswert
(aufgrund Lage u. Nutzung)
175 €/qm
Werterhöhung (11%)
19 €/qm
194 €/qm
In den weiteren fortschreibenden Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. vom 05. November 2007 zum – im vorliegenden Streitfall maßgeblichen – Stichtag 30. April 2007 legte die Sachverständige für beide Grundstücke den vom Gutachterausschuss zum Stichtag 31. Dezember 2006 bestimmten
von
114,00 €/qm und
127,00 €/qm zugrunde
und nahm darauf aufbauend Anpassungen der Werte an das (konkrete) Bewertungsgrundstück nach
- Lage- Art der Nutzung- Maß der baulichen Nutzung- Beschaffenheit und tatsächlichen Eigenschaften
vor:
B. Str...., Bansin (Az.: 132/3-11-07, S. 11)
Anfangswert:
482qm * 114€/qm * 105% * 95%=
54.811 €
Endwert:
482qm * 127€/qm * 105% * 95%=
61.061 €
Differenz:
6.250 €
S. Str. ..., Bansin (Az.: 132/4-11-07, S. 10)
537qm * 114€/qm * 143% * 110%=
96.296 €
537qm * 127€/qm * 143% * 110%=
107.277 €
10.981 €
Differenz beide Grundstücke insgesamt (= Streitwert):
17.231 €
b.
Die diesen Berechnungen zugrunde gelegten, vom Gutachterausschuss festgelegten zonalen Anfangswerte (zuletzt zum maßgeblichen Stichtag 30. April 2007 in Höhe von 114,00 €) sind von der Klägerin nicht ausdrücklich bestritten worden. Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung die Richtigkeit pauschal bestreitet, reicht das nicht aus. Denn es geht nicht um irgendeine (substanzlose) Wertung der Gemeinde, vielmehr hat im vorliegenden Fall die Gemeinde ihren Wertungsspielraum hinsichtlich der zonalen Werte derart ausgeübt, dass sie sich den vom Gutachterausschuss ermittelten Werten angeschlossen hat. Das ist nicht zu beanstanden, zumal der Gutachterausschuss die gesetzliche Aufgabe hat, Grundstückswerte zu ermitteln und dafür als unabhängiges Gremium eingerichtet und mit in der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen sachkundigen und erfahrenen Gutachtern besetzt ist (§ 192 BauGB). Der Gutachterausschuss übt eine hoheitliche Tätigkeit aus (Battis/ Krautzberger/ Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 192 Rn. 3). Das Gutachten hat zwar keine bindende Wirkung (§ 193 Abs. 3 BauGB) und ist kein Verwaltungsakt (Battis/ Krautzberger/ Löhr, BauGB, 12. Aufl., 2014, § 193 Rn. 17 mit Hinweis auf BVerwG, Beschl. v. 29.11.1972 - IV B 102.72 -, DVBl. 1973, 371), gleichwohl hat es eine erhebliche faktische Bedeutung. Insbesondere können die Behörden, die ein Gutachten beantragt haben, von dem Ergebnis des Gutachtens nur abweichen, wenn sie dies spezifiziert begründen (Battis/ Krautzberger/ Löhr, BauGB, 12. Aufl., 2014, § 193 Rn. 18).
Diese so von dem Beklagten vorgenommene Festlegung der zonalen Anfangswerte kann hinreichend gerichtlich überprüft werden.
Der vom Gutachterausschuss festgelegte und von der Sachverständigen und der Gemeinde übernommene zonale Anfangswert war schon deshalb nicht unzutreffend, weil er über einen längeren Zeitraum (von 1994 bis 2006/2007) immer wieder angepasst worden ist (vgl. VG Düsseldorf, Teilurteil vom 03.12.2010 - 25 K 3881/10 -, juris). So wurde der Anfangswert im Jahr 2003 für den Stichtag 01. Januar 2003 als „Sanierungsanfangswert“ auf 120 €/qm festgelegt (vgl. Bodenrichtwertkarte 2002, BA. C). Diese Ableitung hatte der Gutachterausschuss nach seinen Angaben im Schreiben vom 24. Juni 2013 durch umfangreiche Auswertungen der in der Geschäftsstelle vorliegenden Kaufverträge ermittelt. Die Kaufvertrags-Erfassungsliste liegt auch den Gerichtakten bei. Die Klägerin hat sich hierzu nicht konkret geäußert. Anhaltspunkte dafür, dass dieser Anfangswert unzutreffend sein könnte, hat der Senat nach Durchsicht dieser Liste nicht.
Im Gegenteil geht aus dieser Liste hervor, dass im Jahr 1992 – also noch vor dem Zeitpunkt der rückwirkenden Geltung der Sanierungssatzung – der Bodenrichtwert für die streitgegenständlichen Grundstücke 200,00 DM betrug. Nach der Kaufpreis-Erfassungsliste wurden die Grundstücke B. Str. ... und S. Str. ..., Bansin beide mit gemeinsamen Kaufvertrag vom 25. Mai 1992 zu einem Kaufpreis von 1.900.000 DM bebaut (Nutzung „H. O.“) veräußert. Der Kaufpreis für den Grund und Boden wurde in der Liste nicht gesondert aufgeführt; er wurde als „AW“ mit 200 DM angegeben und in der Spalte „Bemerkungen“ mit „Bodenrichtwert“ bezeichnet. Zwar würde dieser Bodenrichtwert von 200 DM umgerechnet in EURO nur ca. 102,26 € betragen. Dieser Betrag aus dem Jahr 1992 ist mit dem Betrag des zonalen Anfangswertes von 114,00 € aus dem Jahr 2007 jedoch nur vergleichbar, wenn die allgemeine Preissteigerung (Kaufkraftschwund) in diesem Zeitraum einberechnet wird. Dies kann jedenfalls im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung des Wertungsspielraums zum Beispiel über den Verbraucherpreis-/Kaufpreissteigerungsindex unter Heranziehung des Statistischen Jahrbuchs für die Bundesrepublik Deutschland erfolgen (Tabelle siehe: Palandt, BGB, 2009, § 1376 BGB Rn. 31):
1992
86,90%
200,00 DM
2000
100,00%
230,15 DM
2007
112,50%
258,92 DM
(= 132,38 €).
Damit würde der damalige Kaufpreis deutlich über dem Anfangswert liegen und sogar noch deutlich über dem für das Jahr 2004 aus der Kaufpreis-Erfassungsliste ermittelten Anfangswert von 120,00 €. Umgekehrt lässt sich auch der zonale Anfangswert entsprechend indexieren:
114,00 €
00,00 : 112,50
101,33 €
* 86,90 : 100,00
88,06 €
(= 172,23 DM).
Damit liegt der zurückgerechnete Anfangswert noch deutlich unter dem Bodenrichtwert für die klägerischen Grundstücke. Warum die Ermittlung des Gutachterausschusses dennoch fehlerhaft gewesen sein soll, erschließt sich dem Senat nicht und wird auch von der Klägerin nicht dargelegt.
Hinzu kommt, dass der Gutachterausschuss den Anfangswert von 120,00 € mangels hinreichender Kaufvertragsfälle nur mit sachverständigem Ermessen aufgrund der konjunkturellen Entwicklung im Wege der Schätzung auf 114,00 € fortgeschrieben hat (Bodenrichtwertkarte 2006, Bl. 36 d. A.). Schon deshalb sind etwaige Unterlagen hierfür nicht vorhanden und auch nicht erheblich. Das Verwaltungsgericht hat nach Ansicht des Senats insoweit das Schreiben des Gutachterausschusses vom 24. Juni 2013 wohl fehlgedeutet. Denn bezogen auf diese Fortschreibung hat der Gutachterausschuss nur erklärt, dass „demzufolge“ Unterlagen nicht existierten. Er hat insoweit gerade nicht – wie das Verwaltungsgericht wohl auslegt – gemeint, das solche Unterlagen nicht „mehr“ vorhanden seien.
Ohnehin wirkt die Reduzierung des zonalen Anfangswerts von 120 € (2003) auf 114 € (2007) nur zu Gunsten der Klägerin. Denn der Gutachterausschuss hat den Endwert aus diesem niedrigeren Anfangswert allein durch eine prozentualen Aufschlag (von 11%) im Wege des Niedersachsen-Verfahrens errechnet (zu diesem Verfahren im Einzelnen siehe sogleich unter c.). In absoluten Zahlen ist jedoch der gleiche prozentuale Steigerungsbetrag von 114 € niedriger (114 €* 11%= 126,54 €; Steigerungsbetrag absolut 12,56 €) als von 120 € (120* 11%= 133,20 €; Steigerungsbetrag absolut 13,20 €).
c.
Auch an der Richtigkeit des zonalen Endwerts hat der Senat keinen Zweifel.
Dieser errechnet sich nach dem hier verwendeten Niedersachsen-Verfahren aufbauend auf dem zonalen Anfangswert unter Heranziehung von Tabellen zum Umfang der vorhandenen Missstände und zu den durchgeführten Maßnahmen im Sanierungsgebiet. Hinsichtlich dieser Tabellen verweist der Senat im Einzelnen zunächst auf die Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E..
Bei dem Niedersachsenverfahren handelt es sich um ein Berechnungsraster, das auf empirisch abgeleiteten Vergleichsdaten beruht und in der Rechtsprechung anerkannt ist (vgl. nur VG Düsseldorf, Teilurteil v. 03.12.2010 - 25 K 3881/10 -, zitiert nach juris; sowie die umfangreichen Rechtsprechungsnachweise bei Kleiber, in: Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, Stand: 1.04.2013, § 154 Rn. 126). Der Senat hat keine Bedenken gegen die Anwendung dieses Verfahrens zumindest im vorliegenden Fall, da sich daraus lediglich eine Wertsteigerung von 10% bzw. 11% ergibt. Dieser „Sanierungsgewinn“ ist nicht ungewöhnlich hoch. Die Einordnung der vorhandenen Missstände und durchgeführten Maßnahmen bewegt sich zudem lediglich jeweils im mittleren Bereich der Klassifikationsrahmen.
Auch einer Plausibilitätskontrolle (so HessVGH, Urt. v. 20.06.2013 – 3 A 1832/11 –, juris) anhand der in den Akten befindlichen Unterlagen hält diese Einordnung der Wertsteigerung stand. Schon anhand der Kurzbezeichnungen der einzelnen Klassen der Klassifikationsrahmen (Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. vom 25.02.2004, S. 19 u. 20) lassen sich die vorhandenen Missstände und durchgeführten Maßnahmen ohne weiteres dort wiederfinden. So lässt sich zunächst anhand des Gutachtens (Az. 22-8, S. 4 und 5) unschwer nachvollziehen, dass sich aus den Städtebaulichen Missständen in den Bereichen:
1 Bebauung
Klasse 5
2 Umfeld
Klasse 4
3 Nutzung
4 Struktur
Klasse 2
eine mittlere Kennzahl für die städtebaulichen Missstände von 4 ergibt.
Gleiches gilt für die städtebaulichen Maßnahmen in den Bereichen:
Klasse 3
und der sich daraus rechnerisch ermittelten mittleren Kennzahl hierfür von 3,5.
Werden diese Werte in das Diagramm für die mittleren Kennzahlen (Gutachten, S. 21) übertragen, lässt sich der Schnittpunkt auf der Grenze zwischen den Werten 10 bis 11 (und damit eine Sanierungswertsteigerung von 10% bis 11%) ablesen. Dass der Gutachterausschuss bei der Festlegung des zonalen Endwertes im Jahr 2007 diesen Wert auf 11% (114,00 € * 11% = 126,54 €; aufgerundet 127,00 €) festgelegt hat, liegt noch im Rahmen seines Schätzungsermessens. Dem hat sich der Beklagte im Rahmen seines Wertungsermessens angeschlossen.
Auch hinsichtlich der Einordnung der einzelnen Missstände und Maßnahmen in die Klassen hat die Klägerin keine konkreten Fehler vorgetragen. Solche drängen sich für den Senat auch sonst nicht auf. Im Gegenteil erscheint die Einordnung im Einzelnen anhand der vorhandenen und vorliegenden Unterlagen ohne weiteres gut nachvollziehbar.
Bereits in dem Bericht der WOBAU S-H für die Gemeinde Bansin aus September 1991 „über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen und die Gründe, die die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern“ im Seebad Bansin rechtfertigen“ (BA. C), wird zu den städtebaulichen Missständen ausgeführt:
„Neben den in den neuen Bundesländern üblichen Substanzmängeln und Schäden an Gebäuden und öffentlichen Anlagen, der ungeordneten Entwicklung im rückwärtigen Bereich der Straßengrundstücke sowie punktueller Konfliktbereiche in Ortsmitte steht als besonderes Problem die Fehlbelegung von Villen und Pensionen im Promenadenbereich. … Verkehrsbelastungen ergeben sich insbesondere in der Hauptsaison durch nicht ausreichende Parkplätze sowie durch fehlende bzw. mangelnde Verkehrsberuhigungsmaßnahmen.“
Im Hinblick auf die durchzuführenden Maßnahmen heißt es dort zu den städtebaulichen Zielen:
„Mangelhafte Bausubstanzen und Bauwerksteile, die das Ortsbild beeinträchtigen bzw. den Wohnwert mindern, sind zu beseitigen. Besonderen Wert für die städtebauliche Entwicklung haben die Strandpromenade in der 1. und 2. Reihe sowie die S. Straße als Hauptgeschäftsstraße und Fußgängerzone. Hier werden Gebäudemodernisierungen und –instandsetzungen sowie im öffentlichen Raum Verkehrsberuhigungen und Freiraumgestaltungen zu bestimmenden Maßnahmen der Ortserneuerung.“
So sind beispielsweise im Bereich der Bebauung die Missstände in der Klasse 5 mit „Bebauung gering instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig [z. B. innere Beschaffenheit]“ zugeordnet worden. Zum Bebauungszustand vor der Sanierung wurde im April 1993 bereits im „Wertrahmen der WoBau Schleswig-Holstein 04.93“ zu „1. Gebäudesituation“ ausgeführt:
„Das Erscheinungsbild und der Bauzustand vieler Gebäude ist überwiegend schlecht. Dadurch gibt es leer stehende bzw. nicht mehr nutzbare Gebäude“
Bei einer solchen Darstellung ist die vorgenommene Einordnung nur in die mittlere Klasse 5 noch eher als zurückhaltend zu werten.
Gleiches gilt für die Klassifikation des Misstandes beispielsweise im Komplex „Struktur“, der sich u. a. auf die Erschließung bezieht. Die angegebene Klasse 2 ist dort beschrieben mit „vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig“. Im o. g. Bericht aus dem Jahr 1993 heißt es zu „4. Erschließungszustand“:
„Der Erhaltungszustand der Straßen in der Straßendecke sowie im Gehwegbereich ist sehr mangelhaft (z. B. verkehrsgefährdende Schäden in Bergstraße-Fischerweg).“
Damit ist zumindest der o. g. Bereich des Klassifikationsrahmen für die Missstände getroffen.
Entsprechendes gilt auch für die vorgenommenen Maßnahmen. In der Beschlussvorlage vom 23. Februar 2007 für die Teilaufhebung der Sanierungssatzung (BA. A) ist der Abschlussbericht zur städtebaulichen Sanierung aus Januar 2007 der EGS Entwicklungsgesellschaft mbH enthalten. Darin sind neben den Mängeln und Missständen auch die durchgeführten Maßnahmen aufgelistet.
Als Beispiel kann erneut der Komplex „(Infra)Struktur“ dienen. Im Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. vom 25. Februar 2004 wird der Erschließungszustand der Straßen vor Beginn der städtebaulichen Maßnahmen wie folgt beschrieben (S. 9 des Gutachtens):
„B. Straße, W. Straße und S. Straße waren mit Asphalt ausgebaut. Die Gehwege waren mit Betonplatten gestaltet. Der Ausbau der Straßen und insbesondere der Wege waren instandsetzungsbedürftig. Der südwestlich an die Grundstücke B. Straße ... bis B. Straße ... angrenzende Weg, Hintere B. Straße genannt, war ein nicht befestigter Sandweg.“
Zu dem Zustand nach der Neuordnung heißt es dort:
„Die Straßen sind mit Asphalt neu ausgebaut worden. Seitlich sind zweiseitige Gehwege und Straßenbeleuchtung angeordnet. Die Gehwege sind mit gelben Hartbrandziegeln gepflastert, seitlich mit kleinformatigen Granitpflaster eingefasst. Die Hintere B. Straße ist mit rotem Hartbrandziegel gepflastert, zum Teil ist im Straßenverlauf ein Fußweg oder ein Parkstreifen integriert.“
Diese Zustandsbeschreibungen vor und nach der Sanierung werden durch die dem Gutachten beigefügten Lichtbilder belegt, sowie durch die Lichtbilder in der Anlage zum „Wertrahmen der WoBau Schleswig-Holstein 04.93“ (Aufnahmen aus September 1993; z. B. Fotodokumentation S. 1 [Bergstraße] u. S. 5, 8, 10; S. 1 [Waldstraße] u. S. 2, 3, 4, sowie S. 1 [Seestraße] u. S. 2, 3).
2.
Auch die von der Sachverständigen Dipl.-Ing. E. aus den zonalen Anfangs- und Endwerten abgeleiteten grundstücksbezogenen konkreten Anfangs- und Endwerten für die streitgegenständlichen Grundstücke der Klägerin unterliegen keinen Bedenken.
Die Sachverständige hat in ihren Gutachten die Zu- und Abschläge im Einzelnen begründet, so insbesondere hinsichtlich der erheblichen Abweichung des Grundstücks S. Straße ... vom Bodenrichtwertgrundstück aufgrund der baulichen Auslastung, die wegen der höheren Geschossflächenzahl zu einem erheblichen Zuschlag von 143% führt (Gutachten vom 5.11.2007, S. 10).
Gegen diese konkrete Berechnung hat sich die Klägerin nicht im Einzelnen gewendet.
3.
Soweit die Klägerin unabhängig davon der Ansicht ist, dass die Sanierungssatzung nicht hätte aufgehoben werden dürfen, da die gesteckten Ziele nicht erreicht und wesentliche Forderungen der Sanierungssatzung nicht umgesetzt worden seien, ist dieser Vortrag unbeachtlich.
Denn die Sanierungskosten für die baulichen Veränderung der B. Straße in eine verkehrsberuhigte Straße sind der Gemeinde tatsächlich entstanden. Die Klägerin trägt selbst vor, dass die verkehrsberuhigten Maßnahmen wieder zurückgebaut werden sollen. Ob deshalb – wie die Klägerin meint – die Hauptkosten, die durch die Sanierung entstanden seien, nutzlos aufgewandt worden seien, kann dahinstehen. Grundsätzlich darf eine Gemeinde nach durchgeführter Sanierung umplanen. Eine solche Umplanung ist eine kommunalpolitische Entscheidung. Darauf, dass die Gemeinde ein neues Verkehrskonzept hat erarbeiten lassen, kommt es deshalb nicht an.
Zudem kann dahingestellt bleiben, ob die Waldfläche „Buchenpark“ entgegen den Vorgaben im Rahmenplan für die vorzunehmenden Maßnahmen nicht umgestaltet worden ist. Denn diese Fläche gehört jedenfalls nicht zum Gebiet der Teilaufhebungssatzung vom 17. April 2007, wie schon aus dem Lageplan über den Bereich des Teilaufhebungsgebiets ersichtlich ist, die dem Beschluss über die Teilaufhebung als Anlage beigefügt ist (BA. A; siehe auch die Skizze zur Bodenrichtwertkarte 2002, BA. C).
Im Übrigen hat der 3. Senat des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern bereits mit Urteil vom 05. Dezember 2012 – 3 K 9/08 – den Antrag auf Unwirksamkeitserklärung der auch hier streitgegenständliche Teilaufhebungssatzung vom 17. April 2007 rechtskräftig abgelehnt; den entsprechenden Erwägungen des 3. Senats schließt sich der erkennende Senat an.
4.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 154 BauGB
§ 162 BauGB
§ 192 BauGB
§ 1376 BGB
§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 VwGO
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 193 Abs. 3 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 3 A 923/11
IV B 102.72
25 K 3881/10
3 A 1832/11
3 K 9/08