Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2022-11-14, Aktenzeichen VG 6 L 189/22
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:1114.VG6L189.22.00

Tenor:
Soweit die Antragstellerin den Antrag zurückgenommen hat, wird das Verfahren eingestellt. Im Übrigen wird der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 2.500,00 Euro festgelegt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich gegen Nebenbestimmungen zu einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung.
Sie ist seit 2016 alleinige Eigentümerin des Grundstücks im Y... Berlin. Dieses ist mit einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 107,73 m2 bebaut, in dem sie selbst mit ihrem Ehemann und zwei Kindern wohnt.
Am 17. Februar 2021 beantragte die Antragstellerin bei dem Bezirksamt Neukölln von Berlin – Bezirksamt – die zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung zum Abriss des Gebäudes. Zugleich erklärte sie, dort ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 173 m2 neu errichten zu wollen. Nach entsprechender Aufforderung durch das Bezirksamt vom 3. März 2021 reichte sie Angebotsnachweise ein, aus denen sich Kosten für den Abriss des Bestandsgebäudes von ca. 36.533,00 Euro brutto und Kosten für den Neubau von mindestens 453.430,00 Euro brutto ergeben. Ferner legte sie zur beabsichtigten Finanzierung des Bauvorhabens als Eigenkapitalnachweise Konto- und Depotauszüge von ihr und ihrem Ehemann im Wert von insgesamt 110.878,32 Euro sowie als Fremdkapitalnachweise zwei Darlehensangebote der N... in Höhe von insgesamt 528.400,00 Euro vor, die inzwischen auch angenommen wurden. Am 21. Dezember 2021 beantragte die Antragstellerin eine Baugenehmigung für das Bauvorhaben, die das Bezirksamt mit Bescheid vom 17. Februar 2022 erteilte. Mit Schreiben vom 16. März 2022 hörte das Bezirksamt sie zu den beabsichtigten Nebenbestimmungen der Abrissgenehmigung an. Daraufhin machte sie mit Schreiben vom 22. März 2022 geltend, es dürfe keine Festsetzung der maximalen Miethöhe erfolgen, da es sich bei dem Bestandsgebäude um ein selbstgenutztes Eigenheim handele. Zudem reichte sie aktuelle Konto- und Depotauszüge von ihr und ihrem Ehemann, die ein Eigenkapital von 56.932,33 Euro belegen, sowie einen Bauvertrag mit der R..., der eine Vergütung von 458.860,00 Euro vorsieht, nach.
Mit zweckentfremdungsrechtlichem Bescheid vom 25. März 2022 genehmigte das Bezirksamt den Abriss des Bestandsgebäudes. Zugleich fügte es der Genehmigung unter Ziffer II) des Bescheides unter anderem folgende Nebenbestimmungen bei:
„1.)
b) Die Genehmigung wird (aufschiebend bedingt) erst mit Eintritt der Bestandskraft der Genehmigung selbst und der Bestandskraft aller Nebenbestimmungen in diesem Bescheid in der Art wirksam, das sie erst nach Eintritt der Bestandskraft der Genehmigung und der Bestandskraft der Nebenbestimmungen zu ihr zum Abriss ausgenutzt werden darf.
c) Die Genehmigung ist an das (…) Grundstück und Gebäude sowie an Sie als deren Eigentümerin gebunden, nicht auf andere Objekte und auch nicht auf andere Personen übertragbar, auch nicht im Zusammenhang mit einer Übertragung des Eigentums an dem Grundstück. (…)
2.)
Es wird eine einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von 258.552,00 EUR festgesetzt, die Sie an das Bezirksamt Neukölln (…) zu zahlen haben.
3.)
b) Ihnen wird zur Absicherung der vorläufig ausgesetzten Zahlungspflicht auferlegt, eine Grundschuld gem. Ziffer II 10.) dieses Bescheids zu bestellen und eintragen zu lassen, s.u.
6.)
Abweichend von (…) ist die Ausgleichszahlung (…) sofort zu leisten, wenn durch Bescheid des Wohnungsamtes Neukölln festgestellt wird, dass der (…) Wohnraum beseitigt ist und Sie sich wirksam dazu verpflichtet haben, das Eigentum an dem (…) Grundstück (oder jedenfalls an dem Ersatzwohnraum (…)) auf einen oder mehrere andere zu übertragen oder Sie das Eigentum daran verloren haben.
8.)
Sie werden verpflichtet, den Ersatzwohnraum (…)
c) sofern und soweit Sie ihn nicht selbst zum Wohnen nutzen, dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung zu stellen, indem für ihn keine höhere Miete Nettokalt je m² Wohnfläche i.S.d. § 2 Absatz 1 ZwVbVO verlangt werden wird, als in § 3 Absatz 4 der jeweils gültigen Fassung der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbVO) zu § 3 Absatz 1 Satz 2 und Satz 3 ZwVbG in der bis zum 07.10.2021 geltenden Fassung / § 3 Absatz 2 Satz 1 und Satz 2 ZwVbG in der seit dem 07.10.2021 geltenden Fassung festgelegt ist (derzeit 7,92 € und künftig ggf. abweichend davon).
d) Ihnen wird darüber hinaus auferlegt, die Verpflichtung nach II) 8.) c) in das Grundbuch zu dem o.g. Grundstück durch Bestellung und Eintragung einer darauf gerichteten beschränkt persönlichen Dienstbarkeit gem. Ziffer 9.) aufnehmen zu lassen und diese Verpflichtung auf Ihren künftigen Rechtsnachfolger im Eigentum an dem o.g. Ersatzwohnraum wirksam zu übertragen.
9.)
Die Genehmigung der Wohnraumbeseitigung (Abriss) steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass Sie zur Sicherung der Verpflichtung gem. Ziffer 8.) c) und d) auf eigene Kosten zugunsten des Landes Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Neukölln, die unten näher beschriebene beschränkt persönliche Dienstbarkeit (bpD) in das zu dem befangenen Grundstück (…) beim Amtsgericht Neukölln geführte Grundbuch (…) eintragen lassen und dem Bezirksamt Neukölln(…) die Eintragung nachweisen. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit muss den folgenden Inhalt haben: „Der gesamte Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) in dem Wohnhaus auf dem Grundstück (…) darf jeweils nur an Personen zum Gebrauch überlassen und nur von Personen genutzt werden, die vom Land Berlin benannt sind. Die Benennung gilt als erteilt, wenn der Eigentümer die Wohnung zu Wohnzwecken selbst nutzt oder die betreffende Wohnung an Personen ausschließlich zu Wohnzwecken überlassen wird und diese für die Überlassung kein höheres Entgelt zu zahlen verpflichtet sind, als in § 3 Absatz 4 der jeweils gültigen Fassung der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu § 3 Absatz 1 Satz 2 und Satz 3 ZwVbG in der bis zum 07.10.2021 geltenden Fassung / § 3 Absatz 2 Satz 1 und Satz 2 ZwVbG in der seit dem 07.10.2021 geltenden Fassung bestimmt ist.“ Erst nach dem Nachweis der Eintragung darf die Genehmigung zum Abriss ausgenutzt werden.
10.)
Die Genehmigung der Wohnraumbeseitigung (Abriss) steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass Sie zur Absicherung der Ausgleichszahlung nach Ziffer 2.) in dieser Höhe auf eigene Kosten zugunsten des Landes Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Neukölln, eine Grundschuld ohne Brief lastend auf dem Grundstück (…) bestellen und in das beim Amtsgericht Neukölln geführte Grundbuch (…) eintragen lassen und dem Bezirksamt Neukölln (…) die Eintragung nachweisen. Erst nach dem Nachweis der Eintragung darf die Genehmigung zum Abriss ausgenutzt werden.
11.)
Widerrufsvorbehalt:
Für den Fall, dass (…)
a)
Wohnraum nicht bis zum 01.05.2023 beseitigt (abgerissen) sein sollte oder
b)
gegen die Genehmigung oder Nebenbestimmungen dieser Genehmigung verstoßen wird, insbesondere abgerissen wird, bevor die aufschiebenden Bedingungen in diesem Bescheid vollständig erfüllt sind,
behalte ich mir den Widerruf nach §§ 49 Abs. 2 Nr. 1, 36 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG der Genehmigung vor. (…)“
Zudem ordnete es unter Ziffer III) des Bescheides die sofortige Vollziehung der Nebenbestimmungen II) 8.) a), c) und d), 9.) sowie 10.) an.
Zur Begründung der maßgeblichen Nebenbestimmungen der Abrissgenehmigung führte das Bezirksamt im Wesentlichen das Folgende aus: Die in Ziffer II) 1.) b) vorgesehene aufschiebende Bedingung sei erforderlich und angemessen, da der mit der Genehmigungserteilung eintretende Schaden nur ausnahmsweise hingenommen werden könne, wenn gleichzeitig alle Nebenbestimmungen erfüllt würden. Ohne die angeordneten Nebenbestimmungen sei die Genehmigung zu versagen. Die in Ziffer II) 1.) c) vorgesehene Bindung an Raum, Person und Zweck beruhe darauf, dass die Genehmigung eine Einzelfallentscheidung bezogen auf die jeweilige antragstellende Person, ihre Begründung und das betroffene Abrissobjekt sowie den jeweiligen Ersatzwohnraum sei. Aufgrund dieser Bindung an die Person der Antragstellerin sei auch die sofortige Fälligkeit der Ausgleichszahlungspflicht unter den Voraussetzungen der Ziffer II) 6.) gerechtfertigt. Denn wesentlich für die Genehmigung des Abrisses sei das als verlässlich bewertete Angebot der Antragstellerin, künftig angemessenen Ersatzwohnraum zu schaffen. Verliere die Antragstellerin das Eigentum oder übertrage sie dieses auf eine andere Person, falle diese Grundlage für die Erteilung der Genehmigung fort, da die Verlässlichkeit der Herstellung des Ersatzwohnraumangebotes nur im Zusammenhang mit ihrer Person festgestellt worden sei. Damit sei zugleich auch die Aussetzung der Verpflichtung zur Ausgleichszahlung hinfällig, da dem Abriss des Bestandswohnraums kein hinreichend verlässliches Angebot zur Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum mehr gegenüberstünde. Mit der unter Ziffer II. 8.) c) festgesetzten Nebenbestimmung werde sichergestellt, dass der Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt werde, was Mieten voraussetze, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufgebracht werden könnten. Der vorliegende Wohnraum sei auch von dem Anwendungsbereich der gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Mieterhöhung und Miethöhe erfasst. Die konkrete Höhe der zweckentfremdungsrechtlich zulässigen Miete ergebe sich aus der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der jeweils gültigen Fassung. Zwar verweise die Verordnung auf eine alte Fassung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes; die maßgeblichen Regelungen seien jedoch inhaltsgleich an anderer Stelle der aktuellen Gesetzesfassung übernommen worden. Durch die in Ziffer II) 8.) d) vorgesehene Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch werde die Durchsetzung der Miethöchstgrenze im Falle eines Wechsels im Eigentum gesichert. Diese Auflage sei verhältnismäßig, da ein gleich sicheres milderes Mittel zur Gewährleistung der Einhaltung der Obergrenze nicht vorhanden sei. Entfalle die gesetzliche Regelung zur Achtung einer Miethöchstgrenze im Nachhinein, würden die Nebenbestimmungen insoweit gegenstandslos; die Belastung im Grundbuch wäre dann entsprechend der geänderten Rechtslage aufzuheben. Dabei sei auch die in Ziffer II. 9.) vorgesehene aufschiebende Bedingung angemessen und erforderlich, da sie für eine erleichterte und sichere zeitnahe Durchsetzung sorge, bevor der Wohnraum beseitigt werde. Die Anordnung allein einer Auflage zur Vornahme der Eintragung sei weniger wirkungsvoll, da sie notfalls zeitaufwendig mit den Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden müsse, was die Durchsetzbarkeit der Mietbegrenzung erheblich erschweren oder gegebenenfalls sogar vereiteln würde.
Daraufhin veranlasste die Antragstellerin die Eintragung der im Bescheid vorgesehenen Grundschuld zugunsten des Antragsgegners im Grundbuch von Rudow des Amtsgerichts Neukölln. Am 21. April 2022 erhob sie Widerspruch gegen die Nebenbestimmungen. Mit Schreiben vom 25. Mai 2022 beantragte sie die Aussetzung der Vollziehung und begründete den Widerspruch näher. Hierzu führte sie insbesondere aus, die Mietpreisbindung sei rechtswidrig. So seien Einfamilienhäuser hiervon ausgenommen. Auch sei die Verweisung in § 3 Abs. 4 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung fehlerhaft, da sie auf eine veraltete Fassung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes verweise. Ohnehin sei die zweckentfremdungsrechtliche Mietpreisbindung verfassungswidrig. Regelungen zur Miethöhe unterfielen der Gesetzgebungskompetenz des Bundes. Zudem handele es sich um einen verfassungsrechtlich nicht gerechtfertigten Eingriff in ihr Eigentumsrecht. Die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit dürfe mangels hinreichender gesetzlicher Grundlage nicht verlangt werden. Schließlich bestehe eine besondere Eilbedürftigkeit, da die Baugenehmigung zu erlöschen drohe, beantragte Fördergelder bei der P... nur zeitlich befristet abgerufen werden könnten, monatliche Bereitstellungszinsen in Höhe von 720,60 Euro aufgrund des nicht rechtzeitigen Abrufs der Finanzierungskredite anfielen und der Bescheid selbst die Möglichkeit des Widerrufs bis zum 1. Mai 2023 vorsehe. Mit Bescheid vom 31. Mai 2022 wies das Bezirksamt den Widerspruch als unbegründet zurück und lehnte den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ab.
Am 29. Juni 2022 hat die Antragstellerin vor dem Verwaltungsgericht Berlin Klage erhoben (VG 6 K 192/22) und zugleich die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ersucht. Zur Begründung wiederholt sie dabei im Wesentlichen ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren. Ergänzend trägt sie insbesondere vor, die Nebenbestimmung zu Ziffer II) 1.) b) beruhe auf keiner normativen Grundlage und vereitle ihren Rechtsschutz. Die in den Nebenbestimmungen II) 1.) c) und 6.) vorgesehene Bindung der Genehmigung an die Person der Antragstellerin sei rechtswidrig, da die Abrissgenehmigung ausschließlich grundstücksbezogen zu erteilen sei. Die Rechtswidrigkeit der Bestimmung zur zulässigen Miethöhe gemäß Ziffer II) 8.) c) ergebe sich auch aus der unbefristeten Dauer der Regelung sowie daraus, dass durchschnittlich verdienende Arbeitnehmer trotzdem benachteiligt würden, da der Vermieter die Mieterauswahl weiterhin maßgeblich anhand ihres Einkommens bzw. Vermögens treffen würde. Das Gesetz sei jedenfalls verfassungskonform so auszulegen, dass vorliegend keine Vorgaben zur Mietpreishöhe zulässig seien. An der Rechtswidrigkeit der Regelung zur zulässigen Miethöhe ändere sich auch nichts dadurch, dass diese nunmehr auf 9,17 Euro pro m2 angehoben worden sei. Schließlich sei die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach Ziffer II) 8.) d) und 9.) unverhältnismäßig und führe insbesondere zu einem Wertverlust des Grundstückes, da die Kreditzinsen aufgrund des gestiegenen Ausfallrisikos erhöht würden. Die Eilbedürftigkeit habe sich aufgrund der inflationsbedingt gestiegenen Baukosten weiter verschärft.
Die Antragstellerin hat ursprünglich ausschließlich die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gegen die angegriffenen Nebenbestimmungen beantragt. Mit Schriftsatz vom 15. August 2022 hat sie den Antrag dahingehend erweitert, dass sie nunmehr hilfsweise auch die Feststellung der aufschiebenden Wirkung der Klage begehrt, da der Klage gegen die angegriffenen Nebenbestimmungen von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukäme. Hinsichtlich der ursprünglich noch angegriffenen Nebenbestimmungen unter Ziffer II) 3.) b) und 10.) sowie 11.) hat sie mit Schriftsätzen vom 6. Oktober 2022 und vom 7. November 2022 zum Ausdruck gebracht, dieses Begehren nicht weiter zu verfolgen.
Die Antragstellerin beantragt nunmehr noch sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen die Nebenbestimmungen II) 1.) b) und c), 6.), 8.) c) und d) sowie 9.) in dem Bescheid des Bezirksamts Neukölln von Berlin vom 25. März 2022 in Gestalt des Widerspruchbescheides vom 31. Mai 2022 anzuordnen,
hilfsweise festzustellen, dass ihre Klage aufschiebende Wirkung hat.
Der Antragsgegner beantragt,
die Anträge abzuweisen.
Zur Begründung verweist er auf den angefochtenen Bescheid. Darüber hinaus führt er insbesondere aus, die angegriffenen Nebenbestimmungen seien nicht isoliert anfechtbar, da die Genehmigung ohne sie nicht erteilt worden wäre. Die Regelung zur Mietpreishöhe sei nicht zu beanstanden. Sie gelte auch für Einfamilienhäuser und sei nicht rechts- oder verfassungswidrig. In zeitlicher Hinsicht sei sie auf die Dauer des Bestehens einer angespannten Wohnungsmarktlage begrenzt. Die klägerseits gerügte Verweisung auf eine alte Fassung des Gesetzes sei unschädlich, da sich aus dem Bescheid die in Bezug genommene zulässige Miethöhe eindeutig ergebe. Eine verfassungskonforme Auslegung des Gesetzes, die einer Regelung zur zulässigen Miethöhe vorliegend entgegenstehe, scheide aufgrund des eindeutigen Wortlauts aus. Ferner sei eine besondere Eilbedürftigkeit nicht erkennbar. Schließlich sei auch der Feststellungsantrag unbegründet, da der Klage gegen sämtliche Nebenbestimmungen keine aufschiebende Wirkung zukäme.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Verwaltungsvorgang des Antragsgegners verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Das Verfahren war einzustellen, soweit die Antragstellerin ihr Antragsbegehren im Hinblick auf die ursprünglich angegriffenen Nebenbestimmungen unter Ziffer II) 3.) b) und 10.) sowie 11.) nicht mehr weiterverfolgt und damit zurückgenommen hat (vgl. § 92 Abs. 1 Satz 1 und 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –, § 173 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 269 Abs. 3 Satz 1 der Zivilprozessordnung).
Im Übrigen hat der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes keinen Erfolg.
1. Der Hauptantrag ist zwar zulässig, insbesondere statthaft gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO. Denn nach § 6 Abs. 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131) kommt Rechtsbehelfen gegen auf der Grundlage dieses Gesetzes erlassene Verwaltungsakte und gegen Nebenbestimmungen im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung zu. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin haben sämtliche der angegriffenen Nebenbestimmungen ihre Rechtsgrundlage in § 3 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG und fallen daher in den Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 ZwVbG. Da Rechtsbehelfen gegen die hier angegriffenen Nebenbestimmungen bereits von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung zukommt, ist es unerheblich, dass der Antragsgegner zugleich die sofortige Vollziehung der hier noch angegriffenen Nebenbestimmungen II) 8.) c) und d) sowie 9.) angeordnet hat. Eines gesonderten Antrags auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 2 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO bedurfte es demnach nicht.
2. Der Hauptantrag ist aber unbegründet. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zulasten der Antragstellerin aus. Nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein gebotenen, aber auch hinreichenden summarischer Prüfung fehlt es an den erforderlichen Erfolgsaussichten in der Hauptsache hinsichtlich der isoliert angegriffenen Nebenbestimmungen der Abrissgenehmigung. Die angefochtenen Regelungen unter Ziffer II) 1.) b) und c), sowie 6.) erweisen sich bereits als rechtmäßig. Die ferner angegriffenen Nebenbestimmungen unter Ziffer II) 8.) c) und d) sowie 9.) können jedenfalls nicht isoliert angefochten und aufgehoben werden, ohne dass es auf die Frage ihrer Rechtmäßigkeit entscheidend ankäme.
a) Die Nebenbestimmungen unter Ziffer II) 1.) b) und c) sowie 6.) der erteilten Abrissgenehmigung sind rechtlich nicht zu beanstanden.
aa) Die in Ziffer II) 1.) b) vorgesehene aufschiebende Bedingung, wonach die Wirksamkeit der Genehmigung erst mit Eintritt der Bestandskraft der Genehmigung selbst sowie aller Nebenbestimmungen eintritt, beruht auf § 3 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG. Danach kann die Genehmigung unter anderem bedingt erteilt werden. Es begegnet vorliegend keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken, die Rechtswirkungen der Genehmigung erst mit dem Eintritt der Bestandskraft ihrer Nebenbestimmungen, die die Rechtmäßigkeit der Genehmigungserteilung zu sichern beabsichtigen, eintreten zu lassen.
Insbesondere geht damit eine unzumutbare Einschränkung des Rechtsschutzes für die Antragstellerin nicht einher. Es bleibt ihr unbenommen, gegen vermeintlich rechtswidrige Nebenbestimmungen Rechtsschutz in Anspruch zu nehmen. Werden einzelne Nebenbestimmungen daraufhin (gerichtlich) aufgehoben, hängt zugleich auch der Eintritt der aufschiebenden Bedingung gemäß Ziffer II) 1.) b) nicht mehr von ihnen ab. Denn die aufschiebende Bedingung kann sinnvollerweise nur so zu verstehen sein, dass sie die Bestandskraft der wirksamen Nebenbestimmungen des Bescheides voraussetzt, sich jedoch nicht auf solche Nebenbestimmungen bezieht, die gerichtlich oder durch die Behörde selbst aufgehoben wurden. Demgegenüber ist es von der Antragstellerin hinzunehmen, bis zu einer gerichtlichen Klärung der Rechtmäßigkeit der angegriffenen Nebenbestimmungen von der Abrissgenehmigung vorläufig keinen Gebrauch machen zu können. Im Ergebnis offen bleiben kann hier, ob die angegriffene Nebenbestimmung eine unzumutbare Beeinträchtigung im Hinblick auf die Effektivität des Eilrechtsschutzes für den Fall darstellt, dass das Gericht die aufschiebende Wirkung des eingelegten Rechtsbehelfs gegen einzelne andere Nebenbestimmungen der Abrissgenehmigung anordnet. Denn dies ist vorliegend nicht der Fall.
Schließlich sind die in einem früheren Beschluss der Kammer (vom 15. April 2021 – VG 6 L 158/21 –, juris Rn. 24) noch geäußerten Bedenken hinsichtlich der hinreichenden Bestimmtheit der von dem Antragsgegner verwendeten Nebenbestimmung zu Ziffer II) 1.) b) nicht tragend, da er von der dort noch beanstandeten Formulierung („volle“ Wirksamkeit) – jedenfalls hier – keinen Gebrauch mehr macht.
bb) Ferner bestehen keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken gegen die in den Ziffern II) 1.) b) und 6.) vorgesehene Bindung der Genehmigung an die Person der Antragstellerin und die damit einhergehende sofortige Fälligkeit der Ausgleichszahlung für den Fall, dass der Wohnraum beseitigt ist und sich die Antragstellerin wirksam dazu verpflichtet hat, das Eigentum an dem Grundstück (oder jedenfalls an dem Ersatzwohnraum) an Dritte zu übertragen oder sie das Eigentum daran verloren hat. Rechtsgrundlage dieser Regelungen ist wiederum § 3 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG, wonach die Genehmigung befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden kann.
Die vorgesehene Bindung der Abrissgenehmigung an die Person der Antragstellerin und die damit im Zusammenhang stehende sofortige Fälligkeit der Ausgleichszahlung erweisen sich als ermessenfehlerfrei, insbesondere verhältnismäßig. Der zweckentfremdungsrechtliche Gesetzgeber hat bei der Begrenzung von Eigentümerbefugnissen der verfassungsrechtlichen Anerkennung des Privateigentums sowie dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung gleichermaßen Rechnung zu tragen und hierbei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse müssen vom geregelten Sachbereich her geboten sein; sie dürfen nicht weiter gehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Dezember 1980 – 1 BvR 436/78 u.a. –, juris Rn. 30). Diesem Maßstab, der auch das zuständige Bezirksamt bei Vollzug des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes bindet, werden die angegriffenen Regelungen gerecht.
Sie verfolgen ausweislich der Begründung des Bescheides insbesondere das Ziel, die Verlässlichkeit der Schaffung des Ersatzwohnraumes im Falle der Beseitigung des Bestandswohnraumes sicherzustellen oder zumindest eine Entschädigung in Form der Ausgleichszahlung zu erhalten, und dienen damit einem legitimen Zweck. Die angegriffenen Bestimmungen sind zur Erreichung dieses Zwecks auch geeignet. Denn die Verlässlichkeit der Erstellung des Ersatzwohnraumangebots konnte nur für die Person der Antragstellerin, insbesondere im Hinblick auf die eingereichten Unterlagen zu den Kosten des Bauvorhabens sowie den finanziellen Mitteln für dessen Umsetzung, geprüft und festgestellt werden. Verliert diese nach dem Abriss des Bestandswohnraums das Eigentum an dem Grundstück, steht dem Abriss kein hinreichend verlässliches Angebot zur Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum mehr gegenüber, sodass die Grundlage für die Aussetzung der Verpflichtung zur Ausgleichszahlung entfällt. Die Regelungen erweisen sich auch als erforderlich, da mildere gleich geeignete Maßnahmen weder vorgetragen noch ersichtlich sind.
Schließlich bestehen auch keine Bedenken an der Angemessenheit der Regelungen. Nach der gesetzlichen Konzeption des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes als repressives Verbot mit Genehmigungsvorbehalt kann ein Wohnraumverlust nur ausnahmsweise hingenommen worden, insbesondere wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG). Dadurch soll letztlich die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen sichergestellt werden (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG). Die von der Person der Antragstellerin abhängige Verlässlichkeit der Schaffung des Ersatzwohnraumes bzw. die bei einem Wegfall an die Stelle tretende sofortige Fälligkeit der Ausgleichszahlung, die sich an den Kosten für die Herstellung angemessenen Ersatzwohnraums orientiert, dienen damit gewichtigen Gemeinwohlbelangen. Dahinter tritt das Interesse der Antragstellerin, von den Belastungen verschont zu bleiben, auch unter Beachtung der verfassungsrechtlichen Gewährleistung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes – GG – zurück. Es ist nicht erkennbar, dass von den Regelungen unzumutbare Nachteile für die Antragstellerin ausgehen. Insbesondere plant die Antragstellerin ihrem eigenen Vorbringen folgend, nach dem Abriss des Bestandsgebäudes den Ersatzwohnraum wie beantragt zu errichten und mit ihrer Familie zu nutzen – mithin nicht an Dritte zu veräußern –, sodass die angegriffenen Regelungen für sie voraussichtlich keine nachteiligen Wirkungen entfalten. Die Antragstellerin hat auch nicht näher vorgetragen, weshalb sie durch die Bindung der Genehmigungserteilung an ihre Person unzumutbar belastet wird.
Soweit sie sich darauf beruft, die Abrissgenehmigung sei gemäß Ziffer 10.4 der Zweiten Änderung der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25. Februar 2019 (ABl. Nr. 12, S. 1739) – AV-ZwVbG – ausschließlich grundstücksbezogen zu erteilen, kann sie hiermit nicht durchdringen. Dabei kann Ziffer 10.4 AV-ZwVbG bereits nicht entnommen werden, dass die Abrissgenehmigung vorliegend ausschließlich grundstücksbezogen zu erteilen ist. Die Vorschrift sieht vor, dass eine Genehmigung grundsätzlich an Person, Raum und Zweck zu binden ist (Satz 1), aber auch grundstücksbezogen sein kann, etwa wenn der Abriss eines nicht mehr erhaltungswürdigen Wohnraums oder ein Abriss bei gleichzeitig in Aussicht gestellter Neuschaffung von Ersatzwohnraum auf demselben Grundstück genehmigt wird (Satz 3). Bereits der Wortlaut der Vorschrift legt nahe, dass es auch im Falle des Abrisses bei gleichzeitig in Aussicht gestellter Neuschaffung von Ersatzwohnraum auf demselben Grundstück – wie vorliegend der Fall – in dem Ermessen der Behörde steht, ob sie die Genehmigung ausschließlich grundstücksbezogen erteilet oder zugleich unter anderem auch an die Person des Antragstellenden bindet.
Selbst wenn man dies anders beurteilen würde, führte dies vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Denn die Ausführungsvorschriften entfalten – jedenfalls insoweit – gegenüber der Antragstellerin keine Rechtswirkungen, auch nicht nach dem Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 GG. Zwar kann den grundsätzlich nur verwaltungsintern bedeutsamen Verwaltungsvorschriften eine mittelbare Außenwirkung zukommen, wenn sie zu einer ständigen Verwaltungspraxis führen, von der die Behörde dann nicht nach Belieben abweichen darf (vgl. Geis, in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, § 40 VwVfG [Juli 2020] Rn. 74 ff., 180 f.). Weicht die Behörde hingegen generell von den Verwaltungsvorschriften ab, so verlieren diese insoweit ihre ermessensbindende Wirkung; ob das Verwaltungshandeln mit dem Gleichbehandlungsgebot vereinbar ist, beurteilt sich dann nur nach der tatsächlichen Verwaltungspraxis (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. April 2012 – 8 C 18.11 –, juris Rn. 32). So liegt es hier. Es ist gerichtsbekannt, dass das Bezirksamt Neukölln von Berlin zweckentfremdungsrechtliche Abrissgenehmigungen regelmäßig mit Nebenbestimmungen entsprechend der Ziffern II) 1.) b) und 6.) erteilt, sodass nach der allein maßgeblichen tatsächlichen Verwaltungspraxis jedenfalls keine ständige Übung dahingehend erkennbar ist, Abrissgenehmigungen in den Fällen der Ziffer 10.4 Satz 3 Halbsatz 2 AV-ZwVbG ausschließlich grundstücksbezogen zu erteilen.
b) Auch im Hinblick auf die angegriffenen Nebenbestimmungen unter Ziffer II) 8.) c) und d) sowie 9.) bestehen nach summarischer Prüfung keine hinreichenden Erfolgsaussichten in der Hauptsache (vgl. hierzu bereits den Beschluss der Kammer vom 29. August 2022 – VG 6 L 114/22 –, juris Rn. 35 ff.).
aa) Rechtsgrundlage für die Verpflichtung, den angebotenen Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt unter Wahrung einer Mietobergrenze zur Verfügung zu stellen und diese Pflicht durch Bestellung und Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit abzusichern, ist § 3 Abs. 1 Satz 1 und 2 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 und 2 ZwVbG. Die nach § 1 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 5 ZwVbG erforderliche Genehmigung zur Beseitigung von Wohnraum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG auf Antrag – und nach Satz 2 unter Auflagen – erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG ist für die Dauer der angespannten Wohnungsmarktlage auch für den Fall der Rechtsnachfolge sicherzustellen, dass der Ersatzwohnraum, soweit er nicht von den Verfügungsberechtigten selbst genutzt wird, bei einer Vermietung dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht. Angemessene Bedingungen setzen Mieten voraus, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufgebracht werden können (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 2 ZwVbG). § 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 7 ZwVbG in Verbindung mit § 3 Abs. 4 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbVO – (GVBl. 2014, S. 73, zuletzt geändert durch die Verordnung vom 30. August 2022 [GVBl. S. 534]) bestimmte in der bis zum 20. September 2022 gültigen Fassung der Verordnung (GVBl. 2019, S. 475), dass für Ersatzwohnraum keine höhere Nettokaltmiete als 7,92 Euro pro Quadratmeter monatlich verlangt werden darf. Dieser Betrag wurde in der aktuell gültigen Fassung auf 9,17 Euro erhöht.
bb) Die angegriffenen Nebenbestimmungen haben nicht bereits deshalb keinen Bestand, weil der zu beseitigende Wohnraum unter die (Ausnahme-) Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 3 ZwVbG fiele, wonach keine Anforderungen an die Miethöhe zu stellen sind, soweit Wohnraum ersetzt wird, bei dem die Miethöhe nicht durch Gesetz oder auf der Grundlage eines Gesetzes, insbesondere auch der Regelungen des bürgerlichen Rechts, begrenzt wird. Diese Regelung scheint teils in der bezirklichen Praxis – wie auch von der Antragstellerin – so verstanden zu werden, dass für Wohnraum dann keine Miethöchstgrenze festzusetzen ist, wenn er Bestandsgebäude ersetzt, für die der Berliner Mietspiegel nicht gilt (vgl. Antwort auf die schriftliche Anfrage des Abgeordneten Schenker (Linke) vom 1. April 2022, Abghs.-Drs. 19/11300, S. 3). Ein solches Verständnis der Norm kann sich jedoch weder auf deren Wortlaut stützen, noch ergeben sich aus den Gesetzgebungsmaterialien Hinweise auf einen entsprechenden Willen des Gesetzgebers. Die Formulierung „durch Gesetz oder auf der Grundlage eines Gesetzes, insbesondere auch der Regelungen des bürgerlichen Rechts“ lässt keine Einschränkung dahin erkennen, dass nur Wohnraum im Geltungsbereich eines (einfachen oder qualifizierten) Mietspiegels nach §§ 558c, 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB – umfasst sein soll. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten Mietpreisgrenzen für den angebotenen Ersatzwohnraum allein dann ausgeschlossen sein, wenn schon für den Wohnraumbestand keine Mietpreisgrenzen bestehen (vgl. Abghs.-Drs. 18/3728, S. 15). Die erst im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens aufgenommene Ergänzung, dass auch Regelungen des bürgerlichen Rechts umfasst sein sollen, erfolgte lediglich zur Klarstellung, dass sich § 3 Abs. 2 Satz 3 ZwVbG auch auf § 558 BGB sowie die Regelung zur Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d BGB erstreckt, soweit nicht das Gesetz den Wohnraum ausdrücklich von Mietpreisregelungen freistellt (vgl. Änderungsantrag der Fraktion der SPD, der Fraktion die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, Anlage 1 zum Beschlussprotokoll des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen 18/77, S. 4). Demnach ist es unerheblich, dass der aktuelle Berliner Mietspiegel nicht für Einfamilienhäuser gilt (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berliner Mietspiegel 2021, S. 8, https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/download/Mietspiegel2021.pdf). Denn das BGB-Mietpreisrecht – wie etwa die Regelungen zur Begrenzung von Mieterhöhungsverlangen in Bestandsmietverhältnissen gemäß §§ 558 ff. BGB – findet unzweifelhaft auch auf Einfamilienhäuser wie das Bestandsgebäude Anwendung, die nicht in den Anwendungsbereich des Berliner Mietspiegels fallen (vgl. BGH, Beschluss vom 26. April 2016 – VIII ZR 54/15 –, juris).
cc) Auch erweisen sich die Nebenbestimmungen zu einer Mietobergrenze für den angebotenen Ersatzwohnraum und ihrer Sicherung durch Bestellung und Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nicht deshalb als rechtswidrig, weil die in Ziffern II) 8.) c) und 9.) in Bezug genommene Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in der bis zum 20. September 2022 gültigen Fassung in § 3 Abs. 4 auf eine alte Fassung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes verwiesen hat. Zwar ist zutreffend, dass die Verordnung hinsichtlich des Begriffs des Ersatzwohnraums entsprechend der bis zum 6. Oktober 2021 gültigen Fassung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes (GVBl. 2018, S. 211) auf den dortigen § 3 Abs. 1 Sätze 2 und 3 verwiesen hat, obwohl sich die Regelungen zum Ersatzwohnraum in der aktuellen Fassung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes in § 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Sätze 1, 2 und 4 befinden. Allerdings werden hierdurch keine Zweifel an der hinreichenden Bestimmtheit der zulässigen Mietobergrenze begründet. Zum einen ergibt sich aus den angefochtenen Nebenbestimmungen in Verbindung mit dem den maßgeblichen gesetzlichen Regelungen eindeutig, dass die zulässige Miethöhe gemäß § 3 Abs. 4 ZwVbVO in der bis zum 20. September 2022 gültigen Fassung 7,92 Euro betrug. In der Begründung des Bescheides wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung auf eine alte Fassung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes verweise, die maßgeblichen Regelungen jedoch inhaltsgleich an anderer Stelle in der aktuellen Fassung des Gesetzes übernommen worden seien. Zum anderen enthält die seit dem 21. September 2022 gültige Fassung des § 3 Abs. 4 ZwVbVO eine zutreffende Verweisung auf § 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Sätze 1, 2 und 4 ZwVbG. Aufgrund der dynamischen Verweisung in Ziffer II) 8.) c) und 9.) ist die aktuell gültige Fassung der Verordnung und die dort vorgesehene zulässige Mietobergrenze von 9,17 Euro nunmehr allein maßgeblich.
dd) Im Übrigen kann im Ergebnis dahinstehen, inwieweit sich die Nebenbestimmungen unter den Ziffern II) 8.) c) und d) sowie 9.) als rechtmäßig erweisen, da sie jedenfalls nicht isoliert anfechtbar sind.
Ob Rechtsbehelfe zur Aufhebung einer (rechtswidrigen) Nebenbestimmungen führen, hängt davon ab, ob der begünstigende Verwaltungsakt ohne die Nebenbestimmungen sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann, was, sofern eine isolierte Aufhebbarkeit nicht von vornherein ausscheidet, eine Frage der Begründetheit und nicht der Zulässigkeit des Anfechtungsbegehrens ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. November 2000 – 11 C 2.00 –, juris Rn. 25; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11. Dezember 2020 – OVG 2 S 47/20 –, juris Rn. 11; Beschluss der Kammer vom 15. April 2021 – VG 6 L 158/21 –, juris Rn. 23, m.w.N.). Die isolierte Aufhebung einer Nebenbestimmung, die – wie vorliegend – die Voraussetzungen für den Erlass der begünstigenden Hauptregelung sichern soll und als Teil einer einheitlichen Ermessensentscheidung erlassen wurde, scheidet dann aus, wenn die Erlaubnis ohne sie ermessensfehlerhaft – also rechtswidrig – oder zwar rechtmäßig, von der Behörde aber (rechts- und ermessensfehlerfrei) verweigert worden wäre (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 2019 – 8 B 10.18 –, juris Rn. 5). Anhand dieser Maßstäbe erweisen sich die angefochtenen Nebenbestimmungen II) 8.) c) und d) sowie 9.) als nicht isoliert anfechtbar, da die Abrissgenehmigung ohne sie weder sinnvoller- noch rechtmäßigerweise Bestand haben kann.
(1) So sieht § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG für den Fall, dass durch Zweckentfremdung eingetretener Wohnraumverlust durch die Schaffung von Ersatzwohnraum ausgeglichen und damit genehmigungsfähig wird, zwingend vor, dass dieser Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht. Ein Ermessen kommt dem Bezirksamt insoweit nicht zu. Angemessene Bedingungen sind ausdrücklich nur dann gegeben, wenn die für den Ersatzwohnraum verlangten Mieten für den durchschnittlichen Arbeitnehmerhaushalt leistbar sind (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 2 ZwVbG). Soweit die Antragstellerin unter Verweis auf zu alter Rechtslage ergangene Entscheidungen der Kammer (so etwa die Bezugnahme auf das Urteil vom 27. August 2019 – VG 6 K 452.18 – juris) davon ausgeht, die Genehmigungsvoraussetzungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 und Abs. 2 Satz 1 und 2 ZwVbG seien weiterhin verfassungskonform einschränkend dahin auszulegen, dass sie einen Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung habe, ohne zugleich Anforderungen an die Miethöhe im Ersatzwohnraum erfüllen zu müssen, dringt sie hiermit nicht durch. Unabhängig davon, ob eine entsprechende Auflage die Eigentumsfreiheit unverhältnismäßig einschränkt, ist der Weg einer verfassungskonformen Auslegung der Vorschrift mittlerweile versperrt. So bekräftigt die neu eingeführte Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 3 ZwVbG, dass Ersatzwohnraum im Regelfall nur dann als zu angemessenen Bedingungen angeboten wird, wenn die geforderten Mietpreisgrenzen gewahrt sind. Einen entsprechenden Willen des Gesetzgebers, dass entgegen der bisherigen Rechtsprechung der Kammer im Regelfall eine Mietpreisgrenze für den Ersatzwohnraum zu fordern ist, halten die Gesetzesmaterialien hierüber hinaus ausdrücklich fest; es gelte der Grundsatz, dass günstiger Wohnraum nicht durch teuren Ersatzwohnraum ersetzt werden solle (vgl. Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes, Abghs.-Drs. 18/3728, S. 15). Die vom Bezirksamt festgesetzte Mietobergrenze in Höhe von 7,92 Euro pro Quadratmeter monatlich nettokalt entsprach der Regelung in § 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 7 ZwVbG in Verbindung mit § 3 Abs. 4 ZwVbVO in der bis zum 20. September 2022 gültigen Fassung. Da die angefochtene Nebenbestimmung eine dynamische Verweisung auf die jeweils gültige Fassung der Verordnung enthält, entspricht die Miethöchstgrenze aufgrund der seit dem 21. September 2022 gültigen Neufassung des § 3 Abs. 4 ZwVbVO nunmehr 9,17 Euro.
(2) Die Abrissgenehmigung ohne die belastende Mietobergrenze kann auch nicht deshalb rechtmäßigerweise Bestand haben, weil im Hauptsacheverfahren mit hinreichender Sicherheit ein aus der Verfassung abgeleiteter Anspruch hierauf bestünde und die Verfassungswidrigkeit der gesetzlichen Grundlage der angegriffenen Nebenbestimmung festgestellt würde. Im Verfahren zur Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ist grundsätzlich von der Gültigkeit der der Festsetzung einer Mietobergrenze für Ersatzwohnraum zu Grunde liegenden Vorschriften auszugehen, denn die Prüfung schwieriger Rechts- und Tatsachenfragen muss in der Regel dem Verfahren in der Hauptsache vorbehalten bleiben (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. November 2005 – OVG 12 S 9.05 –, juris Rn. 5). Wenn sich jedoch aus den zu berücksichtigenden Einwänden der Antragsteller die offensichtliche Unvereinbarkeit der gesetzlichen Vorschriften, auf denen die Festsetzung beruht, mit höherrangigem Recht ergibt, ist die aufschiebende Wirkung anzuordnen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Februar 2010 – 10 S 37/09 –, juris Rn. 10). Grundsätzlich sind die Fachgerichte an der Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes für den Fall, dass sie eine angegriffene Regelung für verfassungswidrig erachten, nicht dadurch gehindert, dass sie über die Frage der Verfassungswidrigkeit nicht selbst entscheiden könnten, sondern insoweit die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nach Art. 100 Abs. 1 des Grundgesetzes – GG – einholen müssten. Voraussetzung hierfür ist, dass dies nach den Umständen des Falles im Interesse eines effektiven Rechtsschutzes geboten erscheint, um den Eintritt von Nachteilen während der Durchführung des Hauptsacheverfahrens zu verhindern, und die Hauptsacheentscheidung dadurch nicht vorweggenommen wird (vgl. BVerfG, Beschluss vom 24. Juni 1992 – 1 BvR 1028/91 –, juris Rn. 29; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. Oktober 2017 – OVG 3 S 84.17 u.a. –, juris Rn. 5). Antragstellenden müsste danach eine erhebliche, über Randbereiche hinausgehende Verletzung in ihren Grundrechten drohen, die durch ein Urteil in der Hauptsache nicht mehr beseitigt werden könnte (vgl. BVerfG, Beschluss vom 6. Februar 2013 – 1 BvR 2366/12 –, juris Rn. 2; Beschluss der Kammer vom 8. April 2016 – VG 6 L 157.16 –, EA S. 3 m.w.N.).
Die Voraussetzungen für einen solchen Ausnahmefall sind nicht gegeben. Eine irreversible Verletzung von Grundrechten der Antragstellerin ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. So hat die Antragstellerin bereits nicht vorgetragen, überhaupt eine Vermietung ihres Wohneigentums anzustreben. Vielmehr beabsichtigt sie auch weiterhin mit ihrem Ehemann und ihren Kindern dort zu wohnen. Ferner ist nicht erkennbar, dass eine Vermietung – sofern es hierzu wider Erwarten überhaupt kommen sollte – zu den Bedingungen der Miethöchstgrenze zu einer erheblichen Grundrechtsverletzung führen würde, die durch eine Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr beseitigt werden könnte. Denn sollte sich die Miethöchstgrenze als verfassungswidrig erweisen und der Antragstellerin hierdurch Mieteinbußen entstanden sein, könnten sie diese gegebenenfalls von dem Antragsgegner zurückverlangen, ohne dass ihr hierdurch verfassungsrechtlich nicht hinzunehmende Nachteile entstünden. Überdies erachtet der Antragsgegner die festgesetzte Miethöchstgrenze für den Fall, dass die ihr zu Grunde liegenden gesetzlichen Regelungen keinen Bestand haben sollten, ausweislich seiner Begründung zu der angegriffenen Nebenbestimmung als gegenstandslos, sodass er die Antragstellerin hieran nicht weiter festhielte. Die – rechtlich komplexe – Frage, ob die überkommenen höchstrichterlich aufgestellten Eignungskriterien für bei Abriss angebotenen Ersatzwohnraum verfassungsrechtlich geprägt sind und damit auch den nunmehr zuständigen Landesgesetzgeber binden, ist als offen zu bezeichnen (vgl. dagegen zuletzt Tietzsch, WuM 2022, S. 313 [316 ff.]).
(3) Eine isolierte Anfechtung und Aufhebung der in den Ziffern II) 8.) d) und 9.) festgelegten Verpflichtung zur Bestellung und Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Sicherung der Mietobergrenze scheidet ebenfalls aus, da auch insoweit die Genehmigung zum Abriss des Bestandsgebäudes rechtswidrig würde. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG, die dem zuständigen Bezirksamt zwingend eine Sicherung auch für den Fall eines späteren Eigentumsübergangs vorschreibt. Auch insoweit kommt dem Bezirksamt mithin kein Ermessen zu. Mit Wegfall der angegriffenen Nebenbestimmungen entfiele die gesetzlich geforderte Sicherung, ohne dass an die Stelle des grundbuchlich gesicherten und daher gegen jedermann wirkenden (absoluten) Rechts eine zumindest ebenso wirksame Absicherung der festgesetzten Mietobergrenze träte. Entsprechende alternative Sicherungsmittel hat die Antragstellerin weder vorgetragen bzw. beantragt noch sind sie sonst ersichtlich. Insbesondere ist es nicht hinreichend, dass die Verpflichtung zur Beachtung der Miethöchstgrenze bereits nach § 6 Abs. 2 ZwVbG auch für und gegen einen Rechtsnachfolger gilt, demgegenüber sie zwangsweise durchgesetzt werden kann. Unabhängig davon, ob und in welcher Form nach dieser Vorschrift die Miethöchstgrenze gegenüber Rechtsnachfolgern effektiv durchgesetzt werden könnte, sieht das Gesetz für den Fall der Rechtsnachfolge ausdrücklich nicht nur die bloße Geltung von Verwaltungsakten, sondern auch eine zusätzliche Sicherstellung der Einhaltung angemessener Bedingungen im Wohnungsmarkt vor. Ließe man hierfür bereits die Rechtsnachfolgeregelung des § 6 Abs. 2 ZwVbG ausreichen, verbliebe für die von § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG vorausgesetzte zusätzliche Sicherung kein eigenständiger Anwendungsbereich.
3. Der auf Feststellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gerichtete Hilfsantrag hat keinen Erfolg, da der Klage gegen die angegriffenen Nebenbestimmungen – wie dargelegt – nach § 6 Abs. 1 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung zukommt.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes, wobei das Gericht für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes die Hälfte des für eine Wohneinheit anfallenden Auffangwerts von 5.000 Euro zugrunde gelegt hat (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 558c, 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§§ 558 ff. BGB
§ 40 VwVfG
§ 558 BGB
§ 556d BGB
§ 2 Absatz 1 ZwVbVO
§ 3 Absatz 1 Satz 2 und Satz 3 ZwVbG
§ 3 Absatz 2 Satz 1 und Satz 2 ZwVbG
§ 49 Abs. 2 Nr. 1, 36 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG
§ 92 Abs. 1 Satz 1 und 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 173 Satz 1 VwGO
§ 269 Abs. 3 Satz 1 der Zivilprozessordnung
§ 3 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG
§ 6 Abs. 1 ZwVbG
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 5 ZwVbG
§ 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG
§ 3 Abs. 2 Satz 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 7 ZwVbG
§ 3 Abs. 2 Satz 3 ZwVbG
§ 3 Abs. 4 ZwVbVO
§ 6 Abs. 2 ZwVbG
§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO
§ 3 Absatz 4 der jeweils gültigen Fassung der Verordnung
§ 3 Abs. 4 der Verordnung
§ 3 Abs. 4 auf eine alte Fassung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes
§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 6 K 192/22
6 L 158/21
1 BvR 436/78
8 C 18.11
6 L 114/22
VIII ZR 54/15
11 C 2.00
2 S 47/20
8 B 10.18
6 K 452.18
12 S 9.05
10 S 37/09
1 BvR 1028/91
3 S 84.17
1 BvR 2366/12
6 L 157.16