Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-06-04, Aktenzeichen 771 C 98/19
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2020:0604.771C98.19.79

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft P. Chaussee, Am H., N. Straße, in ... B.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2018, zu der nur „alle Wohnungseigentümer der P. Chaussee“ geladen waren, genehmigten die Wohnungseigentümer dieser Einheiten zu TOP 3.1 „die Gesamt- und Einzeljahreshausgeldabrechnungen 2017 der Untergemeinschaft P. Chaussee“.
Auf die Nichtigkeitsfeststellungsklage des Klägers zu 2. wurde mit Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 31.07.2019 - 770 C 1/19 - die Nichtigkeit unter anderem dieses Beschlusses festgestellt, da die Wohnungseigentümer der „Wohnanlage P. Chaussee“ nicht berechtigt gewesen seien, auf einer nur für diese Wohnungseigentümer einberufenen Eigentümerversammlung Beschlüsse über „die Gesamt- und Einzeljahreshausgeldabrechnungen 2017 der Untergemeinschaft P. Chaussee“ zu fassen. Die Gemeinschaft sei nicht verbindlich in Untergemeinschaften aufgeteilt und die Durchführung einer getrennten Versammlung nur der Wohnungseigentümer der Wohnungen P. Chaussee sowie die Beschlussfassung nur durch diese Wohnungseigentümer unzulässig.
In der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung vom 28.11.2019 wurde zu TOP 4 folgender Beschlussantrag angekündigt:
„Beschlussfassung über die Zusammenführung der Instandhaltungsrücklagen (Zeitpunkt und Verfahrensweise) als Grundlage für die neu zu erstellenden Jahreshausgeldabrechnungen.“
In dem mit der Einladung versandten Begleitschreiben vom 08.11.2019 heißt es u. a.:
„Unabhängig davon ist die Verwaltung aufgefordert, die gefertigten Abrechnungen neu zu erstellen. (...) Hierbei ist zu besprechen bzw. zu klären, inwieweit für die zurückliegenden Wirtschaftsjahre für die eine neue Gesamtabrechnung in WEG-rechtlich konformem Layout gefertigt werden muss, die bislang in ihrer Gemeinschaft praktizierte Abrechnung der beiden Rechnungskreise (rechnerische Trennung der 'Untergemeinschaften') belassen werden kann oder auch für diese Jahre bereits die Rechnungskreise aufgelöst werden sollen.“
Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben der Hausverwalterin vom 08.11.2019, Bl. 50 d. A., Bezug genommen.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.11.2019 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 4.2 und 4.3 die folgenden Beschlüsse:
„Unter dem TOP 4.2 wurde zur Beschlussfassung gestellt, dass in den Abrechnungen für die Jahre 2016, 2017 und 2018 die Kostenzuordnung wie bisher erfolgen soll und für diese Jahre eine neue Gesamtabrechnung in Form einer Einnahmen-/Ausgabenrechnung erstellt werden soll.“
„Unter dem TOP 4.3 wurde zur Beschlussfassung gestellt, dass zur Angleichung der bisher getrennt und auch mit unterschiedlichen Zuführungsbeträgen geführten Rücklagen der sogenannten Untergemeinschaften diese per 31.12.2019 aufgelöst und an die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinschaften entsprechend ihrer Anteile ausgekehrt werden sollen. Im gleichen Zuge soll eine neue Rücklage gebildet werden, zwar in doppelter Höhe des Bestandes derjenigen ehemaligen Untergemeinschaft der am geringsten ist. Hierbei soll eine Verrechnung der ausgekehrten mit den einzuzahlenden Beträgen vorgenommen werden.“
Die folgenden Beschlussanträge zu TOP 6.3 und 6.4 wurden abgelehnt:
„Unter dem TOP 6.3 wurde zur Beschlussfassung gestellt, vom Verwalter J. W. I. GmbH die Ersetzung der Kosten des Verfahrens, einschließlich der außergerichtlichen Folgekosten, zu verlangen, die durch das notwendig gewordene Verfahren vor dem Amtsgericht Schöneberg gemäß Urteil vom 22. August 2019, Az. 770 C 1/19, entstanden sind. Die Kosten betragen ca. 15.000,00 €.“
„Unter dem TOP 6.4 wurde die sofortige Abberufung der Verwaltung J. W. und Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigen Gründen mit Ablauf 31.12.2019 zur Beschlussfassung gestellt.“
Wegen der Einzelheiten wird auf die Niederschrift der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.11.2019, Bl. 47 - 49 d. A., Bezug genommen.
Mit am 23.12.2019 eingegangener Klage, die den Beklagten nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am 22.01.2020 zugestellt und mit am 28.01.2020 eingegangenen Schriftsatz begründet worden ist, fechten die Kläger diese Beschlüsse an.
Sie sind der Ansicht, der Beschluss zu TOP 4.2 sei nicht ordnungsgemäß angekündigt gewesen. Sie halten den Beschluss zu TOP 4.2 für nichtig, da entgegen dem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 22.08.2019 - 770 C 1/19 - die Abrechnung wie bisher nach nicht vorliegenden Untergemeinschaften durchgeführt werden solle. Den Wohnungseigentümern fehle die Beschlusskompetenz, über den Inhalt einer von der Rechtsprechung verlangten „ordnungsgemäßen Abrechnung“ Beschlüsse zufassen. Der Beschluss sei zu unbestimmt, da dem Beschluss selbst nicht zu entnehmen sei, was genau mit „wie bisher“ gemeint sei.
Der Beschluss zu TOP 4.3 sei ebenfalls zu unbestimmt, da Jahresabrechnungen der Jahre 2018 und 2019 nicht vorlägen und keine konkrete Bezugsgröße für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage benannt sei.
Die Ablehnung des Beschlussantrags zu TOP 6.3 widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer hätten einen Anspruch gegen die Verwalterin auf Ersatz der Kosten für die erfolgreiche Nichtigkeitsfeststellungsklage in dem Verfahren 770 C 1/19, da die Verwalterin grob fahrlässig gehandelt habe.
Schließlich widerspreche die Ablehnung des Beschlussantrags zu TOP 6.4 ordnungsmäßiger Verwaltung. Es bestehe ein Anspruch auf Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund. Die Verwalterin habe über lange Zeit entgegen der Gemeinschaftsordnung getrennte Wohnungseigentümerversammlungen der Anwesen Am H./N. Straße einerseits und P. Chaussee andererseits durchgeführt und separate Beschlüsse über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne fassen lassen, obwohl bereits im Jahr 2012 auf die dagegen bestehenden Bedenken hingewiesen worden sei. Die Jahresabrechnungen des Jahres 2017 und der vorangegangenen Jahre hätten an erheblichen Mängeln gelitten. Eine einheitliche Jahresabrechnung sei noch immer nicht vorgelegt worden. Der Mitarbeiter der Verwalterin habe sich geweigert, eine Änderung der Versammlungsniederschrift an die Eigentümer des Anwesens P. Chaussee weiterzugeben. Das Nichtigkeitsfeststellungsverfahren 770 C 1/19 habe die Verwalterin bewusst in Kauf genommen, indem sie entgegen der Gemeinschaftsordnung eine Eigentümerversammlung nur mit den Eigentümern des Anwesens P. Chaussee durchgeführt habe, obwohl die Eigentümer des Anwesens Am H./N. Straße sich bereits mehrheitlich dafür entschieden hätten, getrennte Beschlussfassungen über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne nicht mehr durchzuführen und die Verwalterin aufgefordert hätten, entsprechend den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung eine gemeinsame Eigentümerversammlung durchzuführen und eine einheitliche Jahresabrechnung vorzulegen. Die Verwalterin habe die übrigen Eigentümer nicht, bzw. zu spät über Ablauf und Ausgang sowie Umfang, Bedeutung und Erfolgsaussichten des Verfahrens 770 C 1/19 informiert. Sie habe es versäumt, in Einzelfällen Beschlüsse nachzuholen. Der Mitarbeiter der Verwalterin habe die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.11.2019 massiv eingeschüchtert, indem er ihnen in Aussicht gestellt habe, im Fall der Abwahl der Verwalterin Kosten für zwei Verwalter tragen zu müssen. Schließlich sei die Versammlungsniederschrift erst nach Ablauf der Monatsfrist übersandt worden.
Mit am 27.05.2020 eingegangenem Schriftsatz rügen die Kläger weiter, dass die Kostenzuordnung wie in den nichtigen, auf einzelne Wohnblöcke bezogenen Abrechnungsübersichten, ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche. Die Kosten seien bisher nur dort verteilt worden, wo sie unmittelbar entstanden seien, nämlich in den nichtexistenten Untergemeinschaften. Diese Kostenverteilung widerspreche der Gemeinschaftsordnung, was im Urteil vom 22.08.2019 - 770 C 1/19 - festgestellt worden sei. Eine Zuordnung auf untergliederte Gebäudeteile dürfe lediglich in Bezug auf Instandhaltung und Instandsetzung stattfinden, alle anderen Kostenpositionen könnten nur über die Gesamtgemeinschaft zugeordnet werden.
Die Klägerin zu 4. hat die Klage insgesamt zurückgenommen. Die Kläger zu 1. - 3. haben die Klage hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 4.1 zurückgenommen. Sie beantragen zuletzt,
1. festzustellen, dass die auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.11.2019 gefassten Beschlüsse zu TOP 4 nichtig, hilfsweise unwirksam, und zu TOP 6.4 unwirksam sind,
2. die Beschlüsse zu TOP 6.3 und 6.4 durch eine in das Ermessen des Gerichts zu stellende Entscheidung dahingehend zu ersetzen, dass dem Verwalter die Kosten des Verfahrens auferlegt werden bzw. dass die sofortige Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages erfolgt.
Die Kläger zu 1. und 3. beantragen weiter,
festzustellen, dass der Beschluss zu TOP 6.3 unwirksam ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe:
I. Die Beschlussanfechtungsklage ist zulässig, insbesondere vor dem gemäß § 43 Nr. 4 WEG zuständigen Gericht erhoben worden. Auch für die Anfechtungsklage gegen die Ablehnung der Beschlussanträge zu TOP 6.3 und 6.4 besteht ein Rechtsschutzbedürfnis. Dafür genügt grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen (Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, § 46 Rn. 33 m. w. N.).
II. Die Klage ist, soweit nach der teilweisen Klagerücknahme noch in der Sache zu entscheiden ist, nicht begründet.
1. Die materiell-rechtlichen Ausschlussfristen gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG sind gewahrt. Die innerhalb der Monatsfrist eingegangene Klageschrift ist den Beklagten nach rechtzeitiger Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO zugestellt und fristgerecht begründet worden.
2. Die angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.11.2019 zu TOP 4.2, 4.3, 6.3 und 6.4 sind weder nichtig noch widersprechen sie ordnungsmäßiger Verwaltung.
a) TOP 4.2
aa) In formeller Hinsicht ist der Beschluss nicht zu beanstanden. Der Beschlussgegenstand ist in der Ladung ausreichend bezeichnet, § 23 Abs. 2 WEG. Zwar ist in dem Ladungsschreiben zu TOP 4 nur ein Beschluss über die Zusammenführung der Instandhaltungsrücklagen als Grundlage für die neu zu erstellenden Jahresabrechnungen angekündigt. In dem mit der Ladung versandten Begleitschreiben, Bl. 50 d. A., wird indes im Einzelnen angekündigt, dass zu klären sei, „inwieweit es in den neu zu erstellenden Jahresabrechnungen für die zurückliegenden Wirtschaftsjahre bei der praktizierten Abrechnung der beiden Rechnungskreise (rechnerische Trennung der 'Untergemeinschaften') belassen werden kann oder für diese Jahre bereits die Rechnungskreise aufgelöst werden sollen“.
Die Wohnungseigentümer konnten verstehen und überblicken, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden sollte und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. Entgegen der Ansicht der Kläger kann ein mit der Ladung versandtes Begleitschreiben zur Bezeichnung des Beschlussgegenstandes herangezogen werden. Maßgebend ist insoweit nicht allein die - schlagwortartige - Bezeichnung des Tagesordnungspunktes, sondern sämtliche mit der Einladung versandten Informationen.
Im Übrigen legen die Kläger nicht dar, dass sich der behauptete Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Die Kläger tragen weder vor, dass sie infolge einer mangelhaften Ankündigung des Beschlussthemas nicht an der Versammlung teilgenommen haben, dies aber getan hätten, wenn das Beschlussthema ordnungsgemäß angekündigt worden wäre, noch, dass sie zwar an der Versammlung teilgenommen haben, sich aber infolge der mangelhaften Ankündigung des Beschlussthemas nicht ausreichend auf das Beschlussthema vorbereiten konnten und infolgedessen keine weiteren Argumente gegen den Beschluss vortragen und/oder sich selbst eine ausreichende Meinung zum Beschlussthema bilden konnten.
bb) In materieller Hinsicht ist der Beschluss weder nichtig noch widerspricht er wegen der fristgerecht erhobenen Einwände der Kläger ordnungsmäßiger Verwaltung.
(a) Es fehlt nicht an der erforderlichen Bestimmtheit. Ein durchführungsbedürftiger Beschluss ist dann bestimmt, wenn er eine eindeutige Handlungsanweisung für den Verwalter enthält (Vandenhouten aaO., § 23 Rn. 67). Die Beschlüsse sind wegen der Wirkung gegenüber Sondernachfolgern wie im Grundbuch eingetragene Erklärungen aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen. Sofern die Auslegung einen eindeutigen Regelungsinhalt ergibt, ist der Beschluss hinreichend bestimmt (Vandenhouten aaO., § 23 Rn. 66, 67 m. w. N.).
Durch den Beschluss wird die Verwalterin angewiesen, die Jahresabrechnungen der Jahre 2016 bis 2018 als Gesamtabrechnung in Form einer Einnahmen-/Ausgabenrechnung zu erstellen und dabei die Kostenzuordnung wie bisher vorzunehmen. Die in der Vergangenheit praktizierte Kostenzuordnung ergibt sich ungeachtet der Nichtigkeit der Genehmigungsbeschlüsse aus den Jahresabrechnungen der Jahre 2016 bis 2018. Diese Jahresabrechnungen sind eindeutig identifizierbar und als Gegenstand von - wenn auch nichtigen - Beschlüssen Teil der Verwaltungsunterlagen. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass verschiedene Versionen der Jahresabrechnungen 2016 bis 2018 mit unterschiedlicher Kostenzuordnung existieren. Unklarheiten hinsichtlich des Geregelten bzw. des aus objektiver Sicht Gewollten bestehen somit nicht.
(b) Den Wohnungseigentümer fehlt es nicht an der erforderlichen Beschlusskompetenz. Durch den Beschluss treffen die Wohnungseigentümer keine Regelung über den Inhalt einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Vielmehr wird die Verwalterin angewiesen, die Jahresabrechnungen der Jahre 2016 bis 2018 nach bestimmten Vorgaben zu erstellen. Dabei handelt es sich um eine Angelegenheit der Verwaltung, für die gemäß § 21 Abs. 1 und 3 WEG Beschlusskompetenz besteht.
(c) Die Kläger haben innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 WEG nicht in ausreichender Weise vorgetragen, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.
Zwar ist Gegenstand des Beschlusses nicht die Genehmigung von bereits vorliegenden Jahresabrechnungen, sondern bereitet diese lediglich vor, indem die Verwalterin angewiesen wird, die Abrechnungen nach bestimmten Vorgaben zu erstellen. Anders als die Beschlüsse, mit denen diese Abrechnungen genehmigt werden, ist der Beschluss über die Anweisung an die Verwalterin, die Jahresabrechnungen nach bestimmten Vorgaben zu erstellen, nicht schon dann anfechtbar, wenn die Anweisung auf eine fehlerhafte Abrechnung gerichtet ist. Der eine Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung vorbereitende Beschluss widerspricht als Vorbereitungsbeschluss erst dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auf offensichtlich anfechtbare Jahresabrechnungen gerichtet ist. Denn dann ist mit dem Zustandekommen eines Genehmigungsbeschlusses nicht zu rechnen, mit der Folge dass eine weitere Wohnungseigentümerversammlung notwendig wird.
Die Kläger legen innerhalb der Begründungsfrist nicht im Einzelnen dar, dass die bisher praktizierte Kostenverteilung offensichtlich ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Der Vortrag ist unzureichend. Erforderlich ist im Hinblick auf die Anfechtungsbegründung eine einzelfallbezogene und auf den Streitfall zugeschnittene Begründung, anhand derer das Gericht erkennen kann, aus welchen Gründen der angefochtene Beschluss ungültig sein soll (Niedenführ aaO., § 46 Rn. 84 m. w. N.).
Die Kläger tragen bereits nicht vor, wie die Kostenverteilung in den nichtigen Jahresabrechnungen erfolgt ist; die (nichtigen) Einzelabrechnungen der Jahre 2016 bis 2018 werden nicht zu den Akten gereicht.
Die Kläger rügen innerhalb der Frist, dass der Beschluss im Widerspruch zu dem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 12.08.2019 - 770 C 1/19 - steht. Dies ist indes nicht dargetan.
Ob die Kostenverteilung in der mit Beschluss zu TOP 3.1 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2018 genehmigten Jahresabrechnung 2017 ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist nicht Gegenstand des im Klagebegründungsschriftsatz zitierten Urteils. Maßgeblich ist insoweit lediglich der in der Klagebegründung zitierte Passus. Der Verweis auf eine nicht als Anlage beigefügte Gerichtsentscheidung in anderer Sache stellt keinen ausreichenden Tatsachenvortrag dar, selbst wenn die Beiziehung der Akte des vorangegangenen Verfahrens beantragt wird (Niedenführ aaO., § 46 Rn. 84 m. w. N.).
Insbesondere ist dem zitierten Passus nicht zu entnehmen, dass die bisherige Kostenverteilung der Gemeinschaftsordnung widerspricht. Das Gericht hat die Nichtigkeit dieses Beschlusses ausschließlich damit begründet, dass die Wohnungseigentümer der „Wohnanlage P. Chaussee“ nicht berechtigt waren, auf einer nur für diese Wohnungseigentümer einberufenen Eigentümerversammlung Beschlüsse über die „Gesamt- und die Einzeljahreshausgeldabrechnungen 2017 der Untergemeinschaft P. Chaussee“ zu fassen. Denn weder wurde die Gemeinschaft dinglich verbindlich in Untergemeinschaften aufgeteilt (...), noch ist eine schuldrechtlich wirkende Aufteilung in Untergemeinschaften ersichtlich.“
Ausführungen zur Kostenverteilung nach der Gemeinschaftsordnung enthält der zitierte Passus nicht. Aber auch an anderer Stelle sind Ausführungen zur Kostenverteilung dem Urteil nicht zu entnehmen. Soweit das Gericht auf Seite 9 des Urteils ausführt, es finden lediglich rechnerische Untergliederungen in Bezug auf Instandhaltung und Instandsetzung statt, ist nicht ersichtlich, dass die praktizierte Kostenverteilung diesen Vorgaben nicht entspricht.
Weiter rügen die Kläger innerhalb der Begründungsfrist lediglich, dass nach wie vor die Trennung der Abrechnungen nach nicht vorliegenden Untergemeinschaften durchzuführen sei. Aus dem Umstand, dass nach der Gemeinschaftsordnung keine Untergemeinschaften existieren, folgt indes nicht zwangsläufig, dass die getrennte Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Auch ohne Errichtung von Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlussfassungskompetenz können in der Gemeinschaftsordnung Ausgaben an einzelne Untergemeinschaften zugeordnet und insoweit unterschiedliche Abrechnungskreise gebildet werden (Niedenführ aaO., § 28 Rn. 79 m. w. N.).
Weitere Ausführungen, warum die bisher vorgenommene Kostenverteilung offensichtlich ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, machen die Kläger innerhalb der Begründungsfrist nicht.
Erst mit am 29.06.2020 nach Ablauf der Begründungsfrist eingegangenem Schriftsatz tragen die Kläger vor, dass nach der geänderten Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Unterteilung im Sinne eigenständiger Untergemeinschaften nicht bestehe, sondern nur rechnerische Untergliederungen stattfinden - nämlich dergestalt, dass nicht Eigentümer eines Hauses für Schäden an einem anderen Haus aufkommen müssen - und in den Abrechnungen „wie bisher“ eine Kostenzuordnung im Sinne selbständiger Abrechnungskreise für sämtliche Ausgaben der Anwesen P. Chaussee einerseits und Am H./N. Straße andererseits vorgenommen werde. Erst in diesem Schriftsatz wird mithin dargelegt, wie die Kostenverteilung in der Vergangenheit erfolgte und welche Positionen entgegen den Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung fehlerhaft umgelegt wurden. Ein Nachschieben von Anfechtungsgründen ist indes ausgeschlossen (Niedenführ aaO., § 46 Rn. 84 m. w. N.).
b) TOP 4.3
aa) In formeller Hinsicht ist der Beschluss nicht zu beanstanden, insbesondere ist der Beschlussgegenstand - Zusammenführung der Instandhaltungsrücklagen als Grundlage für die neu zu erstellenden Jahresabrechnungen - in der Einladung ausreichend bezeichnet.
bb) In materieller Hinsicht ist der Beschluss weder nichtig, noch widerspricht er wegen des fristgerecht erhobenen Einwands der Kläger, der Beschluss sei unbestimmt, ordnungsmäßiger Verwaltung. Entgegen der Ansicht der Kläger ist der Beschluss hinreichend bestimmt. Die Bezugsgröße für die nach Auflösung zum 31.12.2018 neu zu bildende Rücklage „doppelte Höhe des Bestandes derjenigen ehemaligen Untergemeinschaft, der am geringsten ist“ ist eindeutig bestimmbar. Der tatsächliche Bestand der beiden in der Vergangenheit für die Anwesen P. Chaussee und Am H./N. Straße getrennt gebildeten Rücklagen zum 31.12.2018 ergibt sich eindeutig aus den Jahresabrechnungen 2018 der Anwesen Am H./N. Straße und P. Chaussee. Diese Jahresabrechnungen sind eindeutig identifizierbar und als Gegenstand von - wenn auch nichtigen Beschlüssen - Teil der Verwaltungsunterlagen. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass verschiedene Versionen der Jahresabrechnungen 2018 der beiden Anwesen mit unterschiedlichen Instandhaltungsrücklagen existieren. Unklarheiten hinsichtlich des Geregelten bzw. des aus objektiver Sicht Gewollten bestehen somit nicht.
c) TOP 6.3
Die Ablehnung eines Beschlussantrags widerspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich das Gestaltungsermessen der Wohnungseigentümer insoweit auf Null reduziert hat. Das ist dann der Fall, wenn ein Anspruch auf die begehrte Verwaltungsmaßnahme besteht.
Ob die Kläger zu 1. und 3. einen Anspruch gegen die Verwalterin auf Ersatz der durch das erfolgreiche Beschlussanfechtungsverfahren 770 C 1 /19 entstandenen Kosten haben, insbesondere ob eine grobe Pflichtverletzung vorlag, kann offen bleiben. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Individualansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter auf Ersatz der Kosten für eine erfolgreiche Beschlussanfechtungsklage nach Vergemeinschaftung als Prozessstandschafterin für die Wohnungseigentümer geltend machen (Schmidt-Räntsch aaO., § 10 Rn. 99 m. w. N.; § 27 Rn. 161 - Jahresabrechnung - m. w. N.). Aus § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG folgt jedoch keine Rechtspflicht zur Vergemeinschaftung. Es besteht vielmehr ein Ermessensspielraum, weshalb ein einzelner Wohnungseigentümer eine Vergemeinschaftung allenfalls in engen Ausnahmefällen verlangen kann, zumal ihm ohne Vergemeinschaftung ein eigenes Vorgehen offen steht (Schmidt-Räntsch aaO., § 10 Rn. 96 m. w. N.). Ein Anspruch der Kläger zu 1. und 3. auf Vergemeinschaftung ihrer Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin ist weder dargetan noch ersichtlich.
d) TOP 6.4
Die Ablehnung des Beschlussantrags auf Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Ein Anspruch auf Abberufung des Verwalters ergibt sich aus § 21 Abs. 4 WEG, wenn die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (Niedenführ aaO., § 26 Rn. 124 m. w. N.). Ist eine Abberufung des Verwalters nur aus wichtigem Grund möglich, setzt auch ein Anspruch auf Abberufung einen wichtigen Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 S. 3 und 4 WEG voraus. Ein wichtiger Grund allein führt aber nicht zwingend dazu, dass ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters durch das Gericht erreichen kann. Einen Anspruch auf Abberufung hat der einzelne Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer nur dann, wenn ein so schwerwiegender Grund vorliegt, dass auch unter Berücksichtigung eines Beurteilungsspielraums der Gemeinschaft die Nichtabberufung nicht mehr vertretbar erscheint. Die Anforderungen für einen Abberufungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers sind also höher als die Voraussetzungen für eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund durch einen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft. Bei der Entscheidung, ob die Nichtabberufung des Verwalters trotz Vorliegen eines wichtigen Grundes ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Nur wenn der Beurteilungsspielraum überschritten ist, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Interesse der Minderheit die Abberufung vornehmen. Dies kommt in Betracht, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie massive Pflichtverletzungen tolerieren will (Niedenführ aaO., § 26 Rn. 125 m. w. N.).
Die fristgerecht vorgetragenen Gründe stellen weder für sich genommen noch in der Gesamtschau derart massive Pflichtverletzungen dar, dass die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint.
aa) Die Einberufung getrennter Wohnungseigentümerversammlungen für die Anwesen Am H./N. Straße und P. Chaussee, obwohl die Gemeinschaft nicht in Untergemeinschaften aufgeteilt ist, stellt keine derart massive Pflichtverletzung dar. Erst mit Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 12.08.2019 - 770 C 1/19 - wurde die Nichtigkeit von auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2018 gefassten Beschlüssen festgestellt, da die Auslegung der geänderten Teilungserklärung ergebe, dass die Gemeinschaft nicht in wirtschaftlich selbständige Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz aufgeteilt ist. Nach Kenntnis des Urteils führte die Verwalterin am 28.11.2019 eine Gesamteigentümerversammlung durch.
bb) Ausweislich des Schreibens der Verwalterin vom 25.01.2019, Bl. 51 d. A., informierte die Verwalterin die Wohnungseigentümer über das Beschlussanfechtungsverfahren vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Aktenzeichen 770 C 1/19. Mit der Beauftragung eines Rechtsanwalts oblag es nicht mehr der Verwalterin, die Wohnungseigentümer über die (mangelnden) Erfolgsaussichten des Rechtsstreits zu informieren. Mit Schreiben vom 08.11.2019, Bl. 50 d. A., informierte die Verwalterin die Wohnungseigentümer über den Ausgang des Beschlussanfechtungsverfahrens und dessen Bedeutung; insbesondere wies sie die Wohnungseigentümer darauf hin, dass zu prüfen sei, inwieweit in der Vergangenheit in den jeweiligen „Untergemeinschaften“ gefasste - nichtige - Beschlüsse neu durch die Gemeinschaft zu fassen seien.
cc) Es stellt keine massive Pflichtverletzung dar, die Jahresabrechnungen der Jahre 2016 bis 2018 nicht sofort neu zu erstellen, sondern zunächst eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zur weiteren Vorgehensweise herbeizuführen.
dd) Eine Pflicht zur Übersendung der Versammlungsniederschrift besteht nicht (Niedenführ aaO., § 26 Rn. 135 m. w. N.).
ee) Die Kläger legen innerhalb der Begründungsfrist nicht im Einzelnen dar, dass die Jahresabrechnung, deren Genehmigungsbeschluss in dem Verfahren 770 C 1/19 erfolgreich angefochten worden ist, an erheblichen Mängeln leidet.
ff) Dass die Verwalterin sich weigerte, eine Änderung des dem Kläger zu 2. als Beirat vorgelegten Protokolls an die Eigentümer der P. Chaussee weiterzugeben, kann als wahr unterstellt werden. Eine massive Pflichtverletzung liegt darin nicht.
gg) Die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger legen nicht im Einzelnen dar, dass der Mitarbeiter der Verwalterin die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.11.2018 massiv eingeschüchtert habe. Die Behauptung, die Wohnungseigentümer hätten im Falle seiner Abwahl höchstwahrscheinlich die Kosten für zwei Verwaltungen zu tragen, kann als wahr unterstellt werden. Eine massive, die sofortige Abberufung der Verwalterin gebietende Einschüchterung ist darin nicht zu erblicken. Wird der Abberufungsbeschluss für unwirksam erklärt, hat der alte Verwalter für die Schwebezeit Vergütungsansprüche aus § 615 BGB. Nach dem Willen der Vertragsschließenden ist davon auszugehen, dass der mit dem neuen Verwalter abgeschlossene Verwaltervertrag unabhängig vom Ausgang des gerichtlichen Verfahrens über die Gültigkeit der Abberufung des Vorverwalters für die Schwebezeit rechtswirksam sein soll. Der neue Verwalter hat für die Zeit seines Wirkens daher vertragliche Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer (Niedenführ aaO., § 26 Rn. 131 m. w. N.).
e) Ein Anspruch auf Ersetzung der Beschlüsse zu TOP 6.3 und 6.4 besteht nicht, da nicht dargetan ist, dass die Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen (s. o. unter II. 2. c) und d).
III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Das Gericht hat von der Möglichkeit, gemäß § 100 Abs. 2 ZPO bei einer erheblichen Verschiedenheit der Beteiligung am Rechtsstreit nach dem Ermessen des Gerichts die Beteiligung am Rechtsstreit zum Maßstab zu nehmen, keinen Gebrauch gemacht. Die unterschiedliche Beteiligung der Kläger am Rechtsstreit - der Kläger zu 2. hat den Beschluss zu TOP 6.3 nicht angefochten - ist nicht erheblich, so dass eine quotenmäßige Haftung der Kläger untereinander nicht im Interesse der Kostengerechtigkeit geboten ist. Im Übrigen würde eine unterschiedliche Kostentragungsquote den Kostenausgleich der Kläger untereinander erschweren, da die Kläger unterschiedliche Miteigentumsanteile haben.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 ZPO
§ 615 BGB
§ 43 Nr. 4 WEG
§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 23 Abs. 2 WEG
§ 21 Abs. 1 und 3 WEG
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 26 Abs. 1 S. 3 und 4 WEG
§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO
§ 100 Abs. 2 ZPO
§ 709 S. 1 und 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 70 C 1/19