Amtsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-07-29, Aktenzeichen 28 C 41/16
ECLI: ECLI:DE:AGD:2016:0729.28C41.16.00

Tenor:
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 30.05.2016
durch den Richter am Amtsgericht I
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten jeweils vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt Wohnungsräumung.
Die Beklagte zu 1) mietete zusammen mit ihrem verstorbenen Ehemann ab dem 1.6.1979 die aus dem Klageantrag ersichtliche Wohnung, die derzeit von den Beklagten zu 2) und 3) bewohnt wird. Die Klägerin erwarb die zugehörige Liegenschaft von der vorherigen Eigentümerin durch entsprechenden Grundbucheintrag am 4.5.2015. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben an die Beklagten jeweils vom 20.3.2015 unter Berufung auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ordentlich (Anlage K 5 und 6).
Der Kläger behauptet, die vorherige Eigentümerin habe ihr mit Schreiben vom 27.2.2015 eine Ermächtigung insbesondere zum Ausspruch von Kündigungen erteilt (Anlage K 16, Bl. 112 GA).
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die im 3. Obergeschoss des Objekts Q-Straße in Düsseldorf gelegene Mieträumlichkeit, bestehend aus vier Zimmern zzgl. Küche, Diele, Bad mit WC und Kellerraum mit einer Gesamtfläche von ca. 144 m² (zzgl. Kellerraum) sofort zu räumen und an die Klägerin besenrein herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen, hilfsweise: die Gewährung einer großzügigen Räumungsfrist.
Bezüglich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
I.
Der Klägerin steht weder aus § 546 Abs. 1 und 2 BGB noch aus § 985 BGB ein Anspruch auf Wohnungsräumung zu. Die Kündigungen vom 20.3.2015 haben das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Da die Klägerin zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungsschreiben noch nicht Eigentümerin der Liegenschaft war und sie ausweislich der Kündigungsschreiben auch nicht als Vertreterin der früheren Vermieterin die Kündigungen erklärt hat, beurteilt sich die Wirksamkeit der Kündigungen nach § 185 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter insbesondere einen Käufer einer vermieteten Liegenschaft ermächtigen, schon vor Eigentumsübergang Rechte des Veräußerers geltend zu machen, insbesondere zu kündigen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 566, Rn. 46 m.w.N.). Die Klägerin beruft sich insoweit auf eine entsprechende schriftliche Ermächtigung vom 27.2.2015 (Anlage K 16). Diese Ermächtigung hat die Klägerin aber nicht befugt, ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auszuüben. Nach dieser Vorschrift liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Da es sich um eine Ermächtigung zur Geltendmachung von Rechten des Veräußerers handelt, ist hier auf dessen Interessen abzustellen. Da die hiesige Veräußererin die Liegenschaft verkauft hat, ist aber bereits im Ausgangspunkt nicht zu erkennen, dass sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. Die von der Klägerin angeführten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zur Frage der Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB rechtfertigen keine andere Sicht der Dinge. In den Entscheidungen findet sich an keiner Stelle die Aussage, dass bei der Geltendmachung entsprechender Rechte auf die Position des künftigen Vermieters abzustellen wäre.
Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 15.7.2016 gibt keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 und 2 ZPO.
Streitwert: 10.400,- €

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
I

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 und 2 ZPO
§ 985 BGB
§ 91 ZPO
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 546 Abs. 1 und 2 BGB
§ 185 Abs. 1 BGB