Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-03-18, Aktenzeichen 233 C 113/21
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2022:0318.233C113.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein registrierter Inkassodienstleister kann aus abgetretenem Recht einen Vermieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete in Anspruch nehmen. Die Abtretung des geltend gemachten Zahlungsanspruchs durch den Mieter ist nicht nach § 134 BGB wegen eines Verstoßes gegen § 3 RDG nichtig.(Rn.46) (Rn.48)
2. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 ist wirksam.(Rn.50)
3. Die §§ 556d - 556g BGB sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.(Rn.70)
4. Es besteht ein Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Der Vermieter hat seine aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von der Mieterin nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Mieterin dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, § 556g Abs. 3 BGB geltend zu machen (Anschluss BGH, Urteil vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21).(Rn.73) (Rn.74)
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 429,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.05.2021 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.171,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.05.2021 zu zahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 73 % und die Beklagte 27 % zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags.

Tatbestand:
Zwischen der Beklagten und der Mieterin ... besteht ein Mietvertrag über die Wohnung ... straße ..., ... Berlin, Vorderhaus 3. OG rechts. Das Mietverhältnis begann am 01.08.2015. Die Ausgangsnettokaltmiete betrug 1.638,00 € monatlich. Sie betrug nach Indexmieterhöhung ab dem 01.11.2018 1.706,76 €.
Die Wohnung ist 125,98 m² groß. Das Haus ist vor 1918 erbaut worden, die Wohnung ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet und liegt in guter Wohnlage. Gemäß Berliner Mietspiegel 2015 betrug die ortsübliche Vergleichsmiete 9,09 € pro m². Die zulässige Höchstmiete gemäß § 556 b BGB (ortsübliche Miete + 10 %) beträgt 9,09 € + 10 % x 125,98 = 1.259,67 €.
Die Mieterin rügte mit Schreiben der von ihr beauftragten Firma ... vom 14.08.2017 die Höhe der Nettokaltmiete und forderte die Erstattung der ab Zugang der Rüge geleisteten Differenzbeträgen in Höhe von monatlich 789,58 € sowie Erstattung der anteiligen Mietkaution in Höhe von 2.344,74 €. Weiterhin verlangte die Klägerin Auskunft gemäß § 556 g Abs. 3 BGB zu der relevanten Vormiete gemäß §§ 556 b Abs. 1 Satz 1 BGB, einer Modernisierung gemäß § 556 f Satz 2 BGB, einer vorvertraglichen Modernisierung gemäß § 556 b Abs. 2 BGB sowie zu Neubauwohnungen gemäß § 556 f Satz 1 BGB unter Fristsetzung bis zum 28.08.2017. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 14.08.2017 (Anlage K5) Bezug genommen.
Die Mieterin beauftragte die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Ansprüche aufgrund § 556 d ff BGB und trat der Klägerin ihre Ansprüche ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlte Mieter beschränkt auf die vier der Rüge folgenden Monate.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die schriftliche Auftrags- und Abtretungsbestätigung der Mieterin vom 05.02.2020 (Anlage K1) Bezug genommen.Die Klägerin mahnte die Beklagte nach Ablauf der im Rügeschreiben gesetzten Frist.
Die Mieterin zahlte die ab dem Zugang des Rügeschreibens fällig gewordenen Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen teilte mit Schreiben vom 25.05.2020 an das Landgericht Berlin (63 S 52/19) mit, die Vorlage zur Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 erhalte neben dem Verordnungstext auch die ausführliche Verordnungsbegründung. Diese Vorlage des Senats sei vom Abgeordnetenhaus von Berlin unter der Drucksachennummer 17/2272 und der Verordnungsnummer 17/186 auf der Internetseite der Parlamentsdokumentation (https://www.parlament-berlin.de/ados/17/III/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf) veröffentlicht worden. Das genaue Datum der Veröffentlichung sei beim Abgeordnetenhaus von Berlin zu erfragen.
Das Landgericht Berlin teilte dem Beklagtenvertreter in dem Verfahren ... mit Verfügung vom 24.09.2020 mit, das Abgeordnetenhaus Berlin habe mit Schreiben vom 19.07.2020 mitgeteilt, die fragliche Datei sei in dem Datenbanksystem PARDOK der Parlamentsdokumentation des Abgeordnetenhauses spätestens am 20.05.2015 verlinkt worden, weil dieser Tag als letztes Update-Lade-Datum angezeigt werde.
Das Abgeordnetenhaus von Berlin teilte mit Schreiben vom 14.09.2021 gegenüber dem Amtsgericht Lichtenberg mit, die Verlinkung der Datei der genannten Mietenbegrenzungsverordnung mit der Verordnungsnummer 17/186 in dem Datenbanksystem PARDOK der Parlamentsdokumentation des Abgeordnetenhauses - und damit der online Zugang zu der Datei - sei zwischen dem 5. und 20. Mai 2015 erfolgt. Da das Datenbanksystem PARDOK lediglich das Datum der jeweils letzten Verlinkung innerhalb eines Datensatzes speichere - im vorliegenden Fall werde der 20.05.2015 als Update-Lade-Datum angezeigt - könne bestätigt werden, dass der entsprechende Datensatz jedenfalls spätestens am 20.05.2015 online über das Internetportal des Abgeordnetenhauses abrufbar gewesen sei.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Auskunftsansprüche würden sich aus §§ 556 g Abs. 3, 398 Satz 2 BGB ergeben. Die Klägerin sei infolge der Abtretung der Auskunftsansprüche durch die Mieterin aktivlegitimiert. Die Auskunftsansprüche dienten der Durchsetzbarkeit der Mietsenkung für die Zukunft.
Die Klägerin ist der Ansicht, auf der Basis des Gesamtstreitwertes der außergerichtlich geltend gemachten Primäransprüche (Feststellung der Unwirksamkeit der derzeitigen Miete: 42 x Überschreitungsbetrag, Rückzahlung zu viel gezahlter Miete: 2 x Überschreitungsbetrag und Rückzahlung überzahlter Mietkaution: 3 x Überschreitungsbetrag; Gesamtstreitwertes: 47 x 447,09 € = 21.013,23 €) bestehe ein Anspruch auf Erstattung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.179,67 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 286, 398 Satz 2 BGB.
Die Klägerin hat den Klageantrag zu 2. (Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat März 2020) in Höhe von 18,08 € zurückgenommen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) wie hoch war die Miete, die der vorherigen Mieter („Vormieter“) der derzeit durch ... („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... straße ..., ... Berlin, Vorderhaus 3. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormieter), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 01.06.2015 abgeschlossen?,
b) gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormieter jeweils erhöht?,
c) wurden in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §§ 555 b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und § 559 a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556 b Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?,
d) handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietvertrag um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556 f BGB?,
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 429,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.171,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 sei unwirksam, da die Begründung nicht vor Inkrafttreten der Verordnung am 01.06.2015 bekannt gemacht worden sei.
Die Beklagte behauptet, dass sich weder das Hochladedatum noch das Freigabedatum aus den Dokumenteneigenschaften der im PARDOK hochgeladenen Datei 17/186 erkennen lasse und die Datei auch lange nach Inkrafttreten der Verordnung hinterlegt bzw. freigegeben worden sein könne.
Es lägen starke Indizien dafür vor, dass es das PARDOK System zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung am 01.06.2015 jedenfalls in der heutigen Form noch nicht gegeben habe. Dies ergebe sich schon aus dem von dem Senat mitgeteilten Link selbst.
Der Link beginne mit https://www.parlament-berlin.de...
Alle Links im System PARDOK würden dagegen mit https://pardok.parlament-berlin.de beginnen.
Der erste Eintrag für die Adresse https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/AHAB finde sich am 31.10.2015 in der Datenbank web.archiv.org.
Auf den Seiten des Abgeordnetenhauses habe sich am 07.06.2015 auch unter der Adresse www.parlament-berlin.de/de/Service/Lexikon unter dem Buchstaben P keinerlei Erläuterung zum PARDOK System oder der Parlamentsdokumentation befunden.
Gegen die Existenz des PARDOK Systems in der heutigen Form spreche auch, dass noch am 17.06.2015 und somit nach Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung auf der Seite des Abgeordnetenhauses unter www.parlament-berlin.de/de/ Dokumente/Parlamentsdokumentation kein Hinweis auf das PARDOK System enthalten gewesen sei. Drucksachen seien zum damaligen Zeitpunkt noch immer in Papierform den Abgeordneten ausgehändigt worden.
Da die Datenbank PARDOK am 20.05.2015 in der heutigen Form nicht existiert habe, sei das dort ausgewiesene letzte Update-Lade-Datum zum Nachweis des Veröffentlichungszeitpunkts vor Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung ungeeignet.
Der Verordnungsgeber trage die Nachweispflicht dafür, dass er die gesetzlichen Vorgaben eingehalten habe und müsse den Vollbeweis erbringen, dass er die Begründung bis zum Inkrafttreten der Verordnung veröffentlicht habe.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Abtretung der Ansprüche sei nichtig, § 134 BGB. Das Handeln der Klägerin stelle eine Forderungsabwehr dar und verstoße gegen § 3 RDG.
Es bestehe auch kein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten, da die Klägerin nur im Erfolgsfall Honorar erhalte. Eine 1,3 Gebühr sei überhöht.
Die Klage ist der Beklagte am 21.05.2021 zugestellt worden.
Das Gericht hat eine amtliche Auskunft des ... des Abgeordnetenhauses von Berlin zu der Frage eingeholt, wann, in welcher Datenbank und mit welcher Dateibezeichnung die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde.
Wegen des Ergebnisses der Auskunft wird auf das Schreiben des ... des Abgeordnetenhauses von Berlin aus Dezember 2021, bei Gericht eingegangen am 28.12.2021 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist bezüglich des Klageantrags 1. unzulässig und bezüglich der Klageanträge zu 2. und 3. begründet.
Hinsichtlich des Klageantrags zu 1. (Auskunft) ist die Klage unzulässig, da es insoweit zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Dieses setzt ein berechtigtes Interesse an der gerichtlichen Geltendmachung des eingeklagten Rechts voraus. Daran fehlt es, da es auf die Auskunftserteilung für das von der Klägerin für die Mieterin verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt.
Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556 e und 556 f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird (LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, Rn. 18, juris).
Die Beklagte hat sich weder vorprozessual noch im Prozess auf die Ausnahmetatbestände gemäß §§ 556 e, 556 f BGB berufen und keine Einwendungen gegen die von der Klägerin vorgetragene zulässige Höchstmiete erhoben.
Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass sich die Beklagte zukünftig darauf berufen wird.
Im Übrigen ist die Klage begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete für den Monat März 2020 in Höhe von 429,01 € gemäß §§ 556 g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs.1, 398 BGB.
Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Abtretung des geltend gemachten Zahlungsanspruch ist nicht wegen eines Verstoßes gegen § 3 RDG nach § 134 BGB nichtig.
Das Gericht folgt insoweit der Rechtsprechung des BGH:
„Die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit den Bestimmungen des § 3 RDG sowie der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF sind nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die nach ihrem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachvortrag als Inkassodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieter erbrachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt. Nimmt ein registrierter Inkassodienstleister im Rahmen der von ihm für den Mieter einer Wohnung gemäß § 556d Abs. 2 BGB erhobenen Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) den Vermieter nicht nur auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete in Anspruch, sondern fordert er den Vermieter zusätzlich dazu auf, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen, ist diese Aufforderung nicht als eine - einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2022 – VIII ZR 123/21 –juris).“
Die Voraussetzungen gemäß §§ 556 g, 556 d BGB liegen vor. Die Wohnung liegt in einem durch Rechtsverordnung nach § 556 d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt.
Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBl. 2015 S. 101) ist wirksam.
Nach der Rechtsprechung des BGH setzt die Wirksamkeit einer Mietenbegrenzungsverordnung voraus, dass die Begründung der Verordnung bis zum Inkrafttreten der Verordnung in zumutbarer Weise öffentlich bekannt gemacht wurde (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18).
Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist mit Veröffentlichung auf der Internetseite des Abgeordnetenhauses in hinreichender Weise veröffentlicht worden und daher nicht wegen einer unzureichenden Veröffentlichung der Begründung unwirksam (BGH, 27.05.2020, VIII ZR 45/19, juris; BGH, 27.05.2020, VIII ZR 292/19, juris).
Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist auch rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 1. Juni 2015 veröffentlicht worden.
Das Gericht hat eine amtliche Auskunft des ... des Abgeordnetenhauses Berlin eingeholt zu der Frage, wann, in welcher Datenbank und mit welcher Dateibezeichnung die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde.
Der ... des Abgeordnetenhauses, vertreten durch die ... der Dokumentation ... sowie die ... hat in der amtlichen Auskunft vom Dezember 2021 mitgeteilt, dass die Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 spätestens am 20.05.2015 über die Website des Abgeordnetenhauses/der Parlamentsdokumentation unter dem Link: https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/17/vo17-186.pdf abrufbar war.
Aus dem Screenshot des Datumsstempels des Datensatzes der Verordnung ergebe sich, dass der Datensatz zuletzt am 20.05.2015 geändert worden sei.
Es wurde mitgeteilt, dass es zwei Fundstellen aus zwei verschiedenen Datenbanksystemen innerhalb des Internetportals des Abgeordnetenhauses gebe, die mit unterschiedlichen Links zu der gleichen PDF-Datei der Verordnung Nr. 17/186 führen.
Zu dem Einwand der Beklagten, es lägen starke Indizien dafür vor, dass es das PARDOK System zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung am 01.06.2015 jedenfalls in der heutigen Form noch nicht gegeben habe, ergibt sich aus der amtlichen Auskunft, dass die Parlamentsdokumentation des Abgeordnetenhauses bereits 2005 ins Netz gestellt wurde und seitdem über die Website des Abgeordnetenhauses abrufbar war.
In der Datenbank web.archiv.org (Wayback Machine) werde der erste Eintrag zum Internetportal des Abgeordnetenhauses von Berlin mit Datum 15.02.1998 benannt. Zur Prüfung und zum Beleg für die Existenz der Parlamentsdokumentation sei die Website www.parlament-berlin.de vom 16.03.2015 über das Internetarchiv abgerufen worden. Hier finde sich - wie auch heute noch - unter dem Navigationspunkt „ Dokumente/Parlamentsdokumentation“ der Zugriff zur Parlamentsdokumentation. Sowohl im Text als auf der rechten Seite im Kasten werde auf die Parlamentsdokumentation verwiesen.
Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die amtliche Auskunft nicht zutreffend ist, liegen nicht vor.
Aufgrund dieser amtlichen Auskunft steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung spätestens am 20.05.2015 und somit rechtzeitig vor Inkrafttreten am 01.06.2015 veröffentlicht wurde.
Auch die für das Amtsgericht Charlottenburg zuständige Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin hat mit Urteil vom 29.04.2020 ausgeführt:
„Die Veröffentlichung erfolgte auch rechtzeitig, nämlich vor dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung am 01.06.2015. Die Drucksache Nr. 17/2272, mit der die Verordnung samt ihrer Begründung veröffentlicht wurde, datiert vom 20.05.2015 (vgl. https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/d17-2272.pdf).“
Zu demselben Ergebnis ist das Amtsgericht Charlottenburg mit Urteil vom 19.01.2022 ( ... ) unter näherer Darlegung der technischen Gegebenheiten gekommen.
Und schließlich hat der BGH am 19.02.2022 entschieden:
„Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBl. 2015 S. 101) ist nicht wegen einer unzureichenden Veröffentlichung der Begründung unwirksam. Die Verordnungsbegründung ist in hinreichender Weise und rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 1. Juni 2015 veröffentlicht worden (BGH, Urteil vom 19. Januar 2022 – VIII ZR 122/21 –, juris; BGH, Urteil vom 19. Januar 2022 – VIII ZR 123/21 –, juris).
Gemäß § 556 d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.
Die von der Klägerin angegebene und von der Beklagten nicht bestrittene ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Feld L1 des Mietspiegels 2015 beträgt 9,09 € pro m².
Die gemäß § 556 d BGB zulässige Miete betrug daher bei Mietbeginn am 01.08.2015 9,09 € x 125,98 m² = 1.145,16 € + 10 % = 1. 259,67 €.
Gemäß § 557 b Abs. 4 BGB sind §§ 556 d bis 556 g BGB auf die Ausgangsmiete anzuwendenden, deren Höhe wird also entsprechend begrenzt. Nachfolgende Erhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index werden nicht erfasst (Palandt-Weidenkaff, BGB 80. Auflage, § 557 b BGB Rn. 8). §§ 556 d - 556 g BGB sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Dies ist auch konsequent, da die weitere Entwicklung der Miethöhe - anders als die Bestimmung der zukünftigen Mietstaffeln im Rahmen des § 557a BGB - nicht mehr der ausgehandelten Gestaltung der Parteien unterliegt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 557b BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 15).
Ab dem 01.11.2018 ist daher die Indexmieterhöhung zu berücksichtigen. Diese beträgt 18,08 €, so dass die zulässige Nettokaltmiete nach der Indexmieterhöhung zum 01.11.2018 1.277,75 € beträgt. Da die Mieterin für März 2020 1.706,76 € gezahlt hat, beträgt die Überzahlung 429,01 €.
Die Klägerin hat die Miethöhe mit Schreiben vom 04.02.2020 gerügt, § 556 Abs. 2 BGB.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 1.171,67 € vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten (1.148,24 € als Hauptforderung und 23,43 € als Nebenforderung) gemäß § 280 Abs. 1 BGB.
Denn die Beklagte hat ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihrer Mieterin nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, § 556g Abs. 3 BGB geltend zu machen (BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 – juris; BGH, Urteil vom 19. Januar 2022 – VIII ZR 123/21 –, Rn. 59, juris).
Der zu berücksichtigende Gegenstandswert beträgt 20.163,47 € (tatsächlicher Überschreitungsbetrag von 429,01 € x 47 (42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird zuzüglich 2 x der Überschreitungsbetrag für die abgetretenen Ansprüche auf Rückzahlung gezahlter Miete zuzüglich 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution; vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 – juris)). Bei Ansatz einer Geschäftsgebühr von 1,3 ergibt sich eine Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2300, 1008 RVG in Höhe von 964,60 €. Zuzüglich Auslagenpauschale 20,00 € sowie Mwst (19 %) ergibt sich eine Gebühr in Höhe von 1.171,67 €.
Bei den vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten handelt es sich im Wesentlichen um eine Hauptforderung. Von den vorprozessual geltend gemachten Streitgegenständen ist lediglich 1 x der Überschreitungsbetrag (Miete März 2020) Gegenstand der Klage, insoweit sind die geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten anteilig eine Nebenforderung (1 ./. 47 = 2 % x 1.171,67 € = 23,43 €). Von den vorprozessual geltend gemachten Streitgegenständen sind 46 x der Überschreitungsbetrag (42 x für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, 1 x der Überschreitungsbetrag für einen weiteren Monat Rückzahlung gezahlter Miete, 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution) dagegen Hauptforderung (46 ./. 47 = 98 % x 1.171,67 € = 1.148,24 €).
Der Freistellungsanspruch nach § 257 BGB hat sich durch die Abtretung an die Klägerin in einen Zahlungsanspruch umgewandelt (BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 – juris).
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.
Die Klägerin unterliegt mit 4.202,65 € (Klageantrag zu 1.) + 18,08 € (Klagerücknahme)= 4.220,73 € ./. 5.797,98 € = 73 %.
Die Beklagte unterliegt mit 429,01 € (Klageantrag zu 2.) + 1.148,24 € (Klageantrag zu 3.)= 1.577,25 € ./. 5.797,98 € = 27 %.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556d ff. BGB
§§ 556d - 556g BGB
§§ 555 b BGB
§§ 556 e und 556 f BGB
§§ 556 e, 556 f BGB
§§ 556 g, 556 d BGB
§§ 556 d bis 556 g BGB
§§ 556 d - 556 g BGB
§ 134 BGB
§ 3 RDG
§ 556 b BGB
§ 556 f BGB
§ 556 d BGB
§ 557 b BGB
§ 557a BGB
§ 557b BGB
§ 257 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 556g Abs. 3 BGB
§ 556 g Abs. 3 BGB
§ 556 b Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 556 f Satz 2 BGB
§ 556 b Abs. 2 BGB
§ 556 f Satz 1 BGB
§ 556 d ff BGB
§ 556 g Abs. 3, 398 Satz 2 BGB
§ 280 Abs. 1, 286, 398 Satz 2 BGB
§ 559 a Abs. 1 bis 4 BGB
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 556 b Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 556 g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs.1, 398 BGB
§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG
§ 2 Abs. 2 Satz 1 RDG
§ 556d Abs. 2 BGB
§ 556 d Abs. 2 BGB
§ 556 d Abs. 1 BGB
§ 557 b Abs. 4 BGB
§ 556 Abs. 2 BGB
§ 288 Abs. 1, 291 BGB
§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO
§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 123/21
63 S 52/19
64 S 95/19
VIII ZR 130/18
VIII ZR 45/19
VIII ZR 292/19
VIII ZR 122/21