Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-06-04, Aktenzeichen 33 C 3546/18 (56)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2020:0604.33C3546.18.56.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über Mietminderung und die Verpflichtung der Beklagten zur Mängelbeseitigung.
Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin einer 3-Zimmer-Wohnung nebst Loggia mit einer Gesamtwohnfläche von 75,03 m² in der XXX-Straße XX, 60488 Frankfurt am Main im XXX Obergeschoss. Das Mietverhältnis wurde im Jahr 1982 begründet.
Auf Vermieterseite wurde das Mietverhältnis mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der XXXgesellschaft XXX, begründet. Im Jahr 1996 wurde diese Gesellschaft mit der 1991 gegründeten XXX GmbH zur jetzigen Beklagten verschmolzen.
Die Klägerin zahlte seit 2014 an die Beklagte für die Wohnung eine Miete in Höhe von 391,75 € nebst einer Gesamtbetriebskostenvorauszahlung in Höhe von 249,51 €, mithin eine Gesamtmiete von 641,26 € monatlich. Seit Januar 2017 zahlt die Klägerin an die Beklagte eine vertragliche Miete in Höhe von 395,00 € nebst einer Gesamtbetriebskostenvorauszahlung in Höhe von 212,00 €, mithin eine Gesamtmiete von 607,50 € monatlich.
Am 08.11.2013 kündigte die Beklagte gegenüber der Klägerin schriftlich an, dass sie beabsichtige, ab Februar 2014 an der Liegenschaft für die Dauer von insgesamt etwa 10 Monaten und in der Wohnung selbst für die Dauer von vier Wochen energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Dabei kündigte die Beklagte auch an, dass die Loggien der Liegenschaft erneuert werden sollten.
Im Laufe der Sanierungsarbeiten wurde die bei Mietbeginn vorhandene Loggia von Seiten der Beklagten vollständig im Mai 2014 abgebrochen und es wurde eine neue Loggia aufgebaut und an die Wohnung im Rahmen eines Gesamtkonzepts angestellt. Die neue Loggia wurde im Juni 2015 für die Klägerin nutzbar aufgebaut. Die alte Loggia war bei Vertragsbeginn direkt bezüglich der Bodenplatte mit der Hauswand und den Seitenwänden verbunden gewesen. An der linken Frontseite der Loggia, von derLoggientür aus gesehen, hatte sich ein ca. 50 cm breiter und ca. 2 m hoher vorgemauerter Windschutz befunden.
Die im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen neu errichtete Loggia ist bezüglich der Bodenplatte nicht mehr mit der Hauswand und den Seitenwänden direkt verbunden. Hier befindet sich nunmehr jeweils ein bis zu 4 cm breiter Spalt. Im Gegensatz zu der vorherigen Loggia ist nunmehr kein Windschutz an der linken Frontseite vorhanden.
Vom 8.6.2015 bis zum 7.3.2017 wurde auf dem nahgelegenen Grundstück XXXStraße XX von der Beklagten ein Neubau errichtet. Mit Schreiben vom 20.06. und vom 26.06.2015 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass die Miete ihrer Ansicht nach aufgrund von Baulärm von der genannten Baustelle gemindert sei. Die Klägerin zahlte die vertragliche Miete seit Juni 2015 unter Berufung auf diese Minderung unter Vorbehalt. Sie legte das aus Bl. 21 ff. d. A. ersichtliche Lärmprotokoll vor.
Die Klägerin behauptet,
der Spalt zwischen Hauswand und Loggia beeinflusse die Nutzung der Loggia stark, da nunmehr von den unterliegenden Loggien eine deutliche Geruchs- und Geräuschbelästigung auf die Loggia der Wohnung der Klägerin einwirke. Auch sei die neue Loggia wesentlich weniger windgeschützt. Durch die Errichtung des Neubaus auf dem Grundstück XXXStraße XX zwischen Juni 2016 und März 2017 sei es zu einer erheblichen Lärmbelästigung gekommen.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Miete sei wegen des Balkons ab Juni 2015 um 5%, mithin um 32,06 € für die Zeit von Juni 2015 bis Januar 2017 und ab Februar 2017 in Höhe von 30,37 € gemindert gewesen. Die Klägerin ist weiterhin der Ansicht, die Miete sei wegen des Baulärms auf dem Nachbargrundstück von Juni 2015 bis Dezember 2016 um 10 %, mithin um 64,12 € monatlich und von Januar 2017 bis März 2017 wiederum um 10 %, mithin um 60, 75€ monatlich gemindert gewesen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1339,71 nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen, sowie
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1336,51 nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen, sowie
die Beklagte zu verurteilen, den Boden des Balkons der Wohnung der Klägerin über die gesamte Fläche stufenlos herzustellen und an dem Balkon der Wohnung der Klägerin von der Balkontür aus gesehen links im Bereich des Geländers einen ca. 50 cm breiten und 240 cm hohen Windschutz herzustellen.
Die Beklagte beantragt
die Klage abzuweisen.
Die Akte 33 C 3088/17 (29) des Amtsgerichts Frankfurt am Main ist beigezogen worden und das Urteil war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zwar zulässig, sie ist jedoch in der Sache unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung eines Teils der seit Juni 2015 gezahlten Miete gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB. Die Leistung der Miete erfolgte nicht ohne Rechtsgrund.
Ein rechtfertigender Grund für die Mietzahlungen wäre nur dann entfallen, wenn die Miete gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB aufgrund eines Mangels gemindert gewesen wäre. Das ist nicht der Fall.
Die Flächenabweichung der neuen gegenüber der alten Loggia rechtfertigt keine Mietminderung, weil sie unerheblich i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ist. Eine zu geringe Fläche begründet nämlich nach ständiger Rechtsprechung des BGH nur dann einen Sachmangel, wenn sie mehr als 10 % beträgt (BGH NJW 2004, 1947; NJW 2004, 2230; NJW 2004, 3115; NZM 2004, 456; NZM 2005, 861; NZM 2006, 375; NJW 2010, 292; NJW 2011, 1282 Rn. 9; NJW 2016, 239 Rn. 9). Dabei sind Balkone und Loggien gem. § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung (WoFlV), welcher in Ermangelung der Vereinbarung einer Berechnungsgrundlage im Mietvertrag als Berechnungsregel herangezogen werden kann (BGH NJW 2004, 2230, 2231; NZM 2005, 861), in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Da die Flächenabweichung an der Gesamtfläche der Wohnung gemessen werden muss (LG Berlin, Beschl. v. 12.04.2019 – 66 S 14/19, Rn. 8 –, juris AG Wedding, Urt. v. 17. 10.2007 – 20 C 313/07, Rn. 17 – juris; AG Wetzlar, Urt. v. 15.12.2008 – 38 C 1467/08, Rn. 3 f. – juris), liegt hier eine nur unerhebliche Abweichung des tatsächlichen vom geschuldeten Zustand und somit schon aus diesem Grund kein Sachmangel vor. Aber auch der Balkon als solcher ist durch die Verkleinerung von nur knapp über 10 % der Fläche wenn überhaupt nur geringfügig in seiner Nutzbarkeit beeinträchtigt. Nicht außer Acht zu lassen ist zudem, dass der Neuaufbau der Loggia der energetischen Sanierung des Gebäudes und damit der Verringerung von Heizkosten diente. Veränderungen die sich im Zuge solcher Maßnahmen ergeben sind vom Mieter, welcher letztlich durch niedrigere Energiekosten auch von der Wärmedämmung profitiert, auch aus Klimaschutzgründen, eher hinzunehmen (AG Wedding, Urt. v. 17. 10.2007 – 20 C 313/07, Rn. 17 – juris).
Auch der aufgrund der Bauweise der neuen Loggia entstandene Spalt stellt allenfalls eine unerhebliche Minderung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung dar. Es ist nicht schlüssig, wie ein Spalt von maximal 4 cm Breite die Nutzung der Loggia im Verhältnis zu der ursprünglich möglichen Nutzung wesentlich beeinträchtigen soll. Gerüche und Geräusche konnten auch vor dem Umbau vom daruntergelegenen Balkon zu dem der Klägerin dringen, weder hat die Klägerin die Steigerung der Intensität, noch die Häufigkeit der behaupteten Beeinträchtigung substantiiert dargelegt. Gleiches gilt für den klägerseits behaupteten schlechteren Windschutz, auch hier ergibt sich aus dem Vortrag der Klägerin und aus der Augenscheinseinnahme anlässlich des Ortsterminskeine erhebliche Beeinträchtigung, die zu einer Minderung der Miete nach § 536 BGB führt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit eines Mangels im Rahmen von § 536 BGB ist maßgeblich, inwieweit die Tauglichkeit der Nutzung der gesamten Wohnung durch den Mangel eingeschränkt ist. Durch einen umbaubedingt schlechter vor Wind, Geräuschen und Gerüchen geschützten Balkon ist die Gesamtnutzung der Wohnung nur derart geringfügig beeinträchtigt, dass sich die Miete nicht reduziert.
Die Klägerin kann eine Mietminderung auch nicht auf die behauptete Emission von Baulärm von einer Baustelle auf dem nahgelegenen Grundstück XXXStr. XX stützen. Eine die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB überschreitende Lärmbelästigung hat die Klägerin nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Zwar hat die Klägerin ein Lärmprotokoll vorgelegt. Dieses ist jedoch, wie sie selbst einräumt, lückenhaft. So trägt die Klägerin beispielsweise für die Zeiträume zwischen 26.01.2016 und 04.08.2016 und zwischen 07.11.2016 und 04.02.2017 überhaupt keine Lärmereignisse vor. An den aufgeführten Tagen, die überwiegend im Juni und im Oktober 2015 liegen, wird die Dauer des Lärms selten mit mehr als 1,5 Stunden angegeben. Auch ist nicht immer nachvollziehbar, welchen Lärm die bezeichneten Ereignisse (z.B. die Ladung und der Abtransport „kontaminierter Erde“, Bl. 21 d. A.) ausgelöst haben sollen. Aus der von der Klägerseite zitierten Entscheidung des AG Frankfurt am Main vom 02.11.2011 – Az. 33 C 2424/11, NZM 2012, 307 = BeckRS 2012, 1460, ergibt sich insoweit nichts anderes. In dieser Sache ging es um Lärmeinwirkungen durch eine Großbaustelle, auf der unstreitig „werktäglich einschließlich Samstag von 7:00 Uhr bis 19:00 Uhr bzw. 20:00 Uhr“ gearbeitet wurde und „Presslufthammer und Bohrhammer zum Einsatz“ kamen. Das Gericht erachtete eine Minderung in Höhe von 10% der Bruttomiete als angemessen. Der Unterschied des zeitlichen Ausmaßes der Lärmeinwirkung zum hier vorliegenden Fall ist offenkundig.
Auch ein Anspruch aus § 535 I BGB auf stufenlose Herstellung des Balkons und Herstellung eines Windschutzes besteht nicht. Im vorliegenden Fall hat die Beklagte im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht aus § 535 I S. 2 BGB die Balkone modernisiert. Im Rahmen der Erhaltungspflicht kann es geboten und vom Mieter hinzunehmen sein, dass die Mietsache unwesentlich und ohne Wertverlust verändert wird (Eisenschmid, Schmidt-Futterer, § 535, Rz. 63). Hiervon ist im vorliegenden Fall auszugehen. Wie oben dargestellt, ergibt sich aus dem Vortrag der Klägerseite keine wesentliche Veränderung. Die erfolgte Umgestaltung hält sich im Rahmen des vertraglich Vereinbarten.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 536 BGB
§ 91 ZPO
§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB
§ 535 I BGB
§ 535 I S. 2 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2004, 1947
NJW 2004, 2230
NJW 2004, 3115
NZM 2004, 456
NZM 2005, 861
NZM 2006, 375
NJW 2010, 292
NJW 2011, 1282
NJW 2016, 239
NJW 2004, 2230, 2231
NZM 2012, 307
11 S 123/20
33 C 3088/17
66 S 14/19
20 C 313/07
38 C 1467/08
33 C 2424/11