Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2000-06-05, Aktenzeichen 1 L 1434/00
ECLI: ECLI:DE:VGD:2000:0605.1L1434.00.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst tragen.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 4.000,00 DM festgesetzt.
Die Entscheidungsformel soll den Beteiligten vorab fernmündlich bekannt gegeben werden.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Antrag,
der Antragsgegnerin im Wege der einstweiligen Anordnung gemäß § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO aufzugeben, es zu unterlassen, das Grundstück Nr. xx im Baugebiet „xxxxxxxxxxxxxxxxx" in xxxxxxxxxxxx an einen anderen Bewerber als die Antragsteller zu übertragen, bis über die Rechtmäßigkeit der Aufhebung des Beschlusses vom 15. Februar 2000 rechtskräftig entschieden ist,
hat keinen Erfolg. Es fehlt an der Glaubhaftmachung des gemäß §§ 123 Abs. 3 VwGO, 920, 294 ZPO erforderlichen Anordnungsanspruches.
Es ist nicht ersichtlich, dass den Antragstellern gegenüber der Antragsgegnerin ein den Verkauf an Dritte hindernder Anspruch auf Übertragung des vorbezeichneten Grundstücks oder zumindest auf eine neu zu treffende Vergabeentscheidung zusteht.
Ein Anspruch auf Übertragung des Grundstücks Nr. xx ergibt sich nicht aus dem Beschluss des Ausschusses für Liegenschaften und Wirtschaftsförderung der Antragsgegnerin vom 15. Februar 2000, mit dem dieser (zunächst) entschieden hatte, den Antragstellern das fragliche Grundstück zu übertragen. Der Beschluss ist nicht geeignet gewesen, einen Übertragungsanspruch der Antragsteller zu begründen. Dies hätte vorausgesetzt, dass die Antragsgegnerin sich bereits mit der Entscheidung des Ausschusses für Liegenschaften und Wirtschaftsförderung hätte rechtlich verpflichten wollen, den Antragstellern das Grundstück Nr. xx zu übertragen. Eine solche Rechtswirkung ist der Ausschussentscheidung indes nicht beizumessen. Die Vergabeentscheidung des Ausschusses für Liegenschaften und Wirtschaftsförderung stellt weder einen sie zur Grundstücksübertragung verpflichtenden Verwaltungsakt im Sinne von § 35 VwVfG NRW dar, noch ist dem Beschluss vom 15. Februar 2000 der Rechtscharakter einer (öffentlich- rechtlichen) Willenserklärung beizumessen, mit dem die Antragsgegnerin sich - sei es im Wege eines öffentlich- rechtlichen Vertrages, sei es einseitig - verpflichtet hätte, das Grundstück Nr. xx im Baugebiet „xxxxxxxx xxxxxxxx" an die Antragsteller zu übertragen. Weder Inhalt noch äußere Form des Beschlusses vom 15. Februar 2000, den Antragstellern bekannt gegeben mit Schreiben vom 16. Februar 2000, lassen darauf schließen, dass mit diesem der Erlass eines Verwaltungsaktes bzw. die Abgabe einer öffentlich-rechtlichen Willenserklärung beabsichtigt war, durch den Rechte und Pflichten begründet werden sollten. Vielmehr spricht das Mitteilungsschreiben der Antragsgegnerin vom 16. Februar 2000 dafür, dass diese mit dem Beschluss des Ausschusses (lediglich) die internen Voraussetzungen für den späteren Abschluss eines Grundstückskaufvertrages schaffen wollte. So wird in dem Schreiben ausdrücklich darauf verwiesen, dass der Ausschuss sich damit einverstanden erklärt habe, das Grundstück Nr. xx an die Antragsteller zu übertragen, und dass damit die formellen Voraussetzungen zum Abschluss eines entsprechenden notariellen Kaufvertrages vorlägen. Gegen eine Auslegung des Beschlusses vom 15. Februar 2000 im Sinne eines Verwaltungsaktes bzw. der Abgabe einer rechtsgeschäftlichen Willenserklärung spricht darüber hinaus der Umstand, dass der Beschluss des Ausschusses keine konkreten Angaben zur Ausgestaltung des noch zu schließenden Grundstückskaufvertrages enthält und damit weder für die Antragsteller noch die Antragsgegnerin die jeweiligen Rechte und Pflichten konkret umrissen gewesen sind. Es ist aber nicht nachvollziehbar, weshalb die Antragsgegnerin den Antragstellern ohne Fixierung des genauen Vertragswortlautes im Vorfeld bereits einen Erfüllungsanspruch auf Übertragung des Grundstücks hätte einräumen wollen. Schließlich spricht gegen die Auslegung des Ausschussbeschlusses im Sinne eines die Antragsgegnerin bindenden Rechtsaktes der Umstand, dass gemäß § 313 BGB ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Dieses Formerfordernis gilt dabei auch für nur einseitige Verpflichtungen sowie bindende Erklärungen im Vorfeld des eigentlichen Hauptvertrages wie z.B. Vorverträge oder die Einräumung von Optionsrechten.
Vgl. Palandt-Heinrichs, Kommentar zum BGB, 58. Aufl., § 313 Anm. 11; Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 2. 3. Aufl., § 313 Anm. 32/33.
Ein der in § 313 BGB vorgeschriebenen Form nicht genügendes Rechtsgeschäft ist gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. Aus §§ 57, 59 Abs. 1 VwVfG NRW i.V.m. §§ 313, 125 Satz 1 BGB ergibt sich, dass auch ein zur Veräußerung bzw. zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtender öffentlich-rechtlicher Vertrag, der der in § 313 BGB vorgeschriebenen Form ermangelte, nichtig wäre.
Vgl. in diesem Zusammenhang Kopp, VwVfG, 6. Aufl. (1996), § 57 Anm. 11 m.w.N.
Dass die Entscheidung des Ausschusses für Liegenschaften und Wirtschaftsförderung vom 15. Februar 2000 notariell beurkundet worden wäre, ist nicht ersichtlich. Würde man den Beschluss des Ausschusses als rechtsverbindliche Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstückes qualifizieren, ergäbe sich daher auf Grund Formnichtigkeit kein Anspruch der Antragsteller auf Übertragung des fraglichen Grundstücks. Es ist indes nicht nachvollziehbar, dass der Wille des Ausschusses auf die Abgabe einer nichtigen Erklärung gerichtet gewesen sollte. Entsprechendes gilt im Hinblick auf eine Beurteilung des Ausschussbeschlusses als Verwaltungsakt. Dessen grundsätzliche Formfreiheit (§ 37 Abs. 2 bis 4 VwVfG) steht unter dem Vorbehalt einer durch besondere Rechtsvorschriften bestimmten Form,
vgl. Stelkens in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 5. Aufl. (1998), § 37 Anm. 32; Kopp, a.a.O., § 37 Anm. 15,
die hier durch § 313 BGB verlangt wird. Da jene Bestimmung für alle Geschäfte gilt, die auf den in ihr bezeichneten Rechtserfolg gerichtet sind, erfasst sie ebenso wie den öffentlich-rechtlichen Vertrag (§ 57, 2. Halbsatz VwVfG) auch den Verwaltungsakt. Auch insoweit ist - ungeachtet der Frage einer sich gegebenenfalls aus § 44 Abs. 1 VwVfG NRW ergebenden Nichtigkeit - schon nicht davon auszugehen, dass der Ausschuss unter Umgehung des Formerfordernisses des § 313 BGB einen Verwaltungsakt erlassen wollte.
Ist demnach dem Beschluss des Ausschusses für Liegenschaften und Wirtschaftsförderung vom 15. Februar 2000 keine anspruchsbegründende Wirkung zuzumessen, stellt sich die weiterführende Frage nicht mehr, ob der Aufhebungsbeschluss vom 11. April 2000 zum Untergang des Anspruches geführt oder wegen § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO vorerst nicht geführt hat.
Die Antragsteller können auch nicht mit Erfolg geltend machen, die vom Ausschuss für Liegenschaften und Wirtschaftsförderung am 11. April 2000 zu ihren Lasten und zu Gunsten der Beigeladenen getroffene Vergabeentscheidung verletze den Anspruch auf Gleichbehandlung aus Art. 3 GG in Verbindung mit den von der Antragsgegnerin aufgestellten und praktizierten Vergabekriterien. Es ist nicht ersichtlich, dass die Entscheidung, die Antragsteller bei der Grundstücksvergabe nicht zu berücksichtigen, ermessensfehlerhaft ist, sodass sich auch unter diesem Gesichtspunkt kein Anspruch auf eine den Verkauf an die Beigeladenen hindernde erneute Vergabeentscheidung, geschweige denn auf Übertragung des fraglichen Grundstücks ergibt. Wie sich aus der Niederschrift über die Sitzung des Ausschusses vom 15. Februar 2000 ergibt, sind bei der Auswahl der Bewerber die Kriterien soziale Aspekte (Mieter/Eigentümer), persönliche Verhältnisse (z.B. Kinderzahl) sowie Aspekte der Wirtschaftsförderung in den Vordergrund gestellt worden. Ferner sollten die an die Erwerber verkauften Grundstücke kurzfristig bebaut werden. Aus der in der Sitzung vorliegenden Vorschlagsliste der „Bewerber für ein Grundstück am xxxxxxxx" ergibt sich hinsichtlich der Antragsteller u.a. die Anmerkung „Mieter in beengten Wohnverhältnissen, 14 qm/Person, sozialer Aspekt". Zu Grunde lagen dieser Anmerkung die Angaben der Antragsteller in dem von ihnen unter dem Datum 7. Januar 2000 ausgefüllten Fragebogen zur „Bewerbung um ein städtisches Baugrundstück am xxxxxxxx". In dem Fragebogen wurden von der Antragsgegnerin ausdrücklich Angaben zur „jetzigen Wohnung" erbeten. Die Antragsteller verwiesen insoweit auf eine ca. 70 qm große Mietwohnung in xxxxxx. Ausweislich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin holte diese am 11. Februar 2000 eine Kurzauskunft aus dem Melderegister ein, wonach die Antragsteller mit ihren drei Kindern unter der von ihnen im Fragebogen angegebenen Adresse gemeldet waren. Tatsächlich hielten sich die Antragsteller aus beruflichen Gründen zu diesem Zeitpunkt bereits in den USA auf, wobei der Aufenthalt nach eigenen Angaben bis Frühjahr 2002 andauern soll. Vor diesem Hintergrund lässt die Entscheidung des Ausschusses vom 11. April 2000, die Antragsteller - unter Aufhebung der Entscheidung vom 15. Februar 2000 - nicht zu berücksichtigen, keinen Ermessensfehler erkennen. Wie sich der Sitzungsniederschrift entnehmen lässt, wurde zur Begründung der Beschlussvorlage darauf verwiesen, erst nach der Ausschusssitzung vom 15. Februar 2000 sei bekannt geworden, dass sich die Antragsteller nicht nur vorübergehend, sondern für längere Zeit in den USA aufhielten. Auf Grund der unvollständigen Angaben im Fragebogen bezüglich Wohnort und Wohnverhältnissen sei es zu einer falschen Prioritätensetzung gekommen, sodass der zunächst abgegebene Vorschlag für eine Grundstücksvergabe zurückgezogen und statt dessen ein anderer Bewerber vorgeschlagen werde. Danach sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Nichtberücksichtigung der Antragsteller nicht im Einklang mit den Vergaberichtlinien der Antragsgegnerin erfolgt ist. Dies gilt insbesondere mit Blick darauf, dass die Antragsgegnerin, wie bereits angeführt, bei der Vergabeentscheidung u.a. den Gesichtspunkt der zeitnahen Bebauung der zu übertragenen Grundstücke berücksichtigt hat. Dieser Aspekt unterliegt jedoch bei den Antragstellern aus der Sicht der Antragsgegnerin im Hinblick auf den USA-Aufenthalt einigen Unsicherheiten, mögen die Antragsteller auch (gegenwärtig) beabsichtigen, im Frühjahr 2002 nach xxxxxx zurückzukehren.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, weil diese keinen Antrag gestellt und sich damit am Kostenrisiko nicht beteiligt haben (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 123 Abs. 3 VwGO, 920, 294 ZPO
§§ 313, 125 Satz 1 BGB
§ 35 VwVfG NRW
§ 313 BGB
§ 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 125 Satz 1 BGB
§ 37 Abs. 2 bis 4 VwVfG
§ 44 Abs. 1 VwVfG NRW
§ 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2,
162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 20 Abs. 3,
13 Abs. 1 GKG
Art. 3 GG