Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-03-13, Aktenzeichen 29 K 254.12
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2014:0313.29K254.12.0A

Tenor:
Die Beklagte wird unter teilweiser Aufhebung des Bescheides des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen 8. Oktober 2012 verpflichtet, den auf Grund des Bescheides des Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirektion Cottbus vom 20. Dezember 2000 an die Klägerin zu zahlenden Geldbetrag für die Flurstücke 73/9 und 73/10 der Flur 2 in T... auf insgesamt 19.189,64 € festzusetzen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin zu 70 % und die Beklagte zu 30 %. Die Beigeladenen trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt Wertausgleich für drei Grundstücke, die durch Tochterunternehmen der Treuhandanstalt (die unter ihrer jetzigen Bezeichnung Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben – BvS – Beigeladene) veräußert wurden.
I. Das früher im Grundbuch von T... eingetragene Flurstück 73 der Flur 2 stand bis 1954 im Eigentum der Gemeinde T...; 1954 wurde Eigentum des Volkes in Rechtsträgerschaft des Rates der Gemeinde eingetragen. Das Grundstück wurde mehrfach trennvermessen, u.a. entstanden 1957 die Flurstücke 73/9 mit 962 m² und 73/10 mit 983 m². 1994 beantragte die 2001 in der Klägerin aufgegangene Gemeinde die Zuordnung dieser Grundstücke. In der Folgezeit wurden diese Grundstücke durch die BVVG veräußert:
1. In einer Vereinbarung vom 7. August 1996 stimmte die Gemeinde dem Verkauf des Flurstücks 73/10 zum Verkehrswert zu, und die BVVG verpflichtete sich, den vereinbarten Kaufpreis abzüglich einer Aufwandspauschale von 6 % zzgl. MwSt. an die Gemeinde auszukehren. Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. August 1996 veräußerte die BVVG das Grundstück an die Eheleute R... und C...B... für 11.500,- DM, wovon auf die Teilfläche Gartenland 5.500,- DM und die Teilfläche Gebäudefläche 6.000,- DM entfielen. Dem lag eine interne „vereinfachte Wertermittlung“ der BVVG zu Grunde, in der eine Teilfläche von ca. 300 m² mit einem Bodenrichtwert von 20,- DM/m² und eine Teilfläche von ca. 683 m² mit diesem Bodenrichtwert abzüglich 60 %, also 8,- DM/m² bewertet wurden. Nach der Präambel des Vertrages erfolgte der Erwerb zum Zwecke der Arrondierung zum im Eigentum der Käufer befindlichen Nachbargrundstück. § 9 Abs. 1 des Vertrages lautet:
„Der Käufer verpflichtet sich, den Teil des Kaufgegenstandes, der in der anliegenden Kopie des Lageplans gekennzeichnet und mit den Buchstaben A-B-E-F-A markiert ist, im Zeitraum bis 31.12.2006 ausschließlich als Gartenland zu nutzen. Die Vertragsparteien sind sich auch darüber einig, daß der in Satz 1 beschriebene Teil des Kaufgegenstandes neu zu bewerten ist, wenn er ganz oder teilweise im Zeitraum bis 31.12.2006 anderweitig genutzt wird (Umnutzung). Der in Satz 1 beschriebene Teil des Kaufgegenstandes ist ferner neu zu bewerten, wenn seine Nutzbarkeit im Zeitraum bis 31.12.2006 ganz oder teilweise durch einen bestandskräftigen Bebauungsplan zur Wohnungsbau-, Industrie- oder Gewerbefläche aufgewertet wird, wobei die Parteien davon ausgehen, daß eine entsprechende Nutzung zum gegenwärtigen Zeitpunkt rechtlich nicht zulässig wäre. Das Gleiche gilt, wenn eine Baugenehmigung gemäß §§ 34, 35 BauGB erteilt wird. Die Neubewertung findet auf den Tag statt, an dem die Umnutzung erstmals erfolgt oder eine Baugenehmigung gemäß §§ 34, 35 BauGB erteilt wurde.“
2. Zu dem Kaufantrag der Eheleute G... und M...B... erklärte die Gemeinde am 1. April 1996, die Flurstücke 73/8 und 73/9 befänden sich nach dem Entwurf des Flächennutzungsplanes im Dorfgebiet, eine Abrundungssatzung/Klarstellungssatzung sei in Aufstellung, B-Pläne gebe es nicht. Der Veräußerung stimme sie unwiderruflich zu. Mit notariellem Kaufvertrag vom 23. Juni 1997 veräußerte die BVVG das Flurstück 73/9 für 6.800,- DM, also ca. 7,- DM/m². Nach der Präambel des Vertrages sind die Käufer Eigentümer des Flurstücks 73/7 (richtig wohl: 73/6) und Gebäudeeigentümer der auf dem Flurstück 73/8 aufstehenden Gebäude. Der Erwerb des vertragsgegenständlichen Grundstückes erfolge zum Zwecke der Arrondierung; es werde vom Käufer als hausnahes Gartenland genutzt. § 9 Abs. 1 (Nachbewertung) entspricht mit der Maßgabe, dass das gesamte Grundstück bis zum 31. Dezember 2007 ausschließlich als Garten zu nutzen sei, dem o.g. Vertrag vom 28. August 1996.
Mit bestandskräftigem Bescheid vom 20. Dezember 2000 stellte der Oberfinanzpräsident der Oberfinanzdirektion Cottbus (OFP) fest, dass die Rückübertragung der Grundstücke ausgeschlossen und die BVVG auf Grund der Veräußerung nach Maßgabe des § 13 Abs. 2 VZOG zur Zahlung eines Geldbetrages an die Gemeinde verpflichtet sei.
Der Landkreis teilte auf Anfrage der Gemeinde am 24. Januar 2003 mit, die genannten Flurstücke befänden sich in einer am 21. Januar 1998 vom Landesamt für Bauen, Bautechnik und Wohnen genehmigten Klarstellungs- und Abrundungssatzung und hätten mit Einbeziehung in den Satzungsbereich Innenbereichs- und Baulandqualität gemäß § 34 BauGB erlangt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises teilte am 25. November 2003 mit, der Bodenrichtwert habe zum 31. Dezember 1995 und 1996 jeweils 20,- DM/m² für gemischte Bauflächen in dieser Zone sowie 2,- bis 8,- DM/m², im Mittel 5,- DM/m², für Gartenland im ländlichen Raum des Kreises betragen. Mit Schreiben vom 31. Dezember 2003 beantragte die Gemeinde beim OFP festzustellen, dass die BVVG zur Auskehr weiterer 9.607,84 € verpflichtet sei. Die BVVG habe am 21. Mai 2001 Verkaufserlöse i.H.v. 3.476,78 € und 5.470,62 € sowie auf Grund einer Nachverhandlung mit den Erwerbern am 21. November 2003 weitere 1.334,- € für das Flurstück 73/9 ausgezahlt. Damit sei der tatsächliche Wert von Bauland offensichtlich und ohne sachlichen Grund unterschritten worden und die BVVG zur Zahlung der Differenz zwischen tatsächlichem Wert (1.945 m² x 20,- DM/m² = 38.900,- DM =) 19.889,25 € und geleisteter Zahlung verpflichtet, worüber die Zuordnungsbehörde zu entscheiden habe.
Das inzwischen zuständige Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen lehnte den Antrag zunächst mit Bescheid vom 18. November 2004 als unzulässig ab, hob diesen Bescheid aber auf die dagegen vor dem Verwaltungsgericht Frankfurt (Oder) erhobene Klage am 17. Januar 2008 wieder auf und sagte Neubescheidung zu.
Mit Bescheid vom 8. Oktober 2012 stellte das nunmehrige Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen fest, dass die Verkaufserlöse für das Flurstück 73/9 i.H.v. insgesamt 4.810,78 € und für das Flurstück 73/10 i.H.v. 5.470,62 € dem Verkehrswert entsprächen, und wies den Antrag auf weitere Zahlung zurück. Zur Begründung heißt es, die Grundstücke seien zum Zeitpunkt der Veräußerung noch kein Bauland gewesen. Aber selbst wenn dies doch der Fall gewesen sein sollte, wäre die Verkehrswertunterschreitung sachlich begründet, da die Gartenflächen auf Grund von Nutzungsverträgen von den Eigentümern der benachbarten Eigenheimgrundstücke als Gartenland genutzt worden seien, so dass sie am Markt nicht zum vollen Wert hätten veräußert werden können. Der Bescheid wurde der Klägerin am 11. Oktober 2012 zugestellt.
II. Nach den Feststellungen der Beklagten stand das im Grundbuch von T..., Blatt 100 mit einer Größe von 4.138 m² eingetragene Flurstück 115/2 der Flur 1 vor Überführung in Volkseigentum – Rechtsträger war schließlich ein volkseigenes Gut – im Eigentum der Gemeinde T...; 1991 beantragte die 2001 in der Klägerin aufgegangene Gemeinde die Restitution. Am 24. November 1994 ließ die TLG ein Wertgutachten für das mit einem Mehrfamilienwohnhaus und einem Stall bebaute Grundstück erstellen, in dem der Gutachter von einer zunächst zur Veräußerung vorgesehenen Teilfläche von 3.700 m² ausging, von der er 1.000 m² als Garten und 1.500 m² als Acker mit 3,- DM/m² bewertete, insgesamt 7.500,- DM. Der Bebauung mit einer Grundfläche von 180 m² ordnete er eine Fläche von 1.200 m² zu, für die er einen Bodenwert lt. GAA von 15,- DM/m² ansetzte. Lagebedingte Zu- und Abschläge nahm er nicht vor. Danach betrug der Bodenwert aufgerundet 26.000,- DM. Nebengebäude und besondere Anlage schätzte er auf 4.000,- DM, für das Wohngebäude ermittelte er einen Sachwert nach dem Geschossflächenverfahren von 68.000,- DM und einen Ertragswert von 78.000,- DM. Den endgültigen Objektwert errechnete er wie folgt: Gebäudesachwert und Bodenwert ergaben mit einen Marktanpassungsfaktor von 0,8 einen Objektwert von 78.000,- DM. Ertragswert zzgl. Wert der Nebenflächen ergab 90.000,- DM. Daraus ergab sich ein vorläufiger Objektwert von 86.000,- DM, nach Anpassung an die Wertverhältnisse des Bewertungsstichtags 95.891,- DM, nach Abzug wirtschaftlicher Minderwerte (Mietmindereinnahmen) von 16.017,- DM gerundet 80.000,- DM.
Mit notariellem Vertrag vom 7. Februar 1995 verkauften die aus dem VEG hervorgegangene GmbH sowie die TLG zunächst eine noch zu vermessende Teilfläche des Grundstücks von 3.700 m² für 80.000,- DM – 26.000,- DM für Grund und Boden, 54.000,- DM für Gebäude – an die Eheleute Z.... Im Falle einer Flächenabweichung von mehr +/- 5 % war die Abweichung insgesamt mit 3,- DM/m² auszugleichen. Der mit der Vermessung beauftragte öffentlich bestellte Vermessungsingenieur stellte, wie er der TLG mit Schreiben vom 5. Mai 2004 mitteilte, bei der örtlichen Vermessung und Berechnung im Jahre 1996 eine Gesamtfläche des Flurstücks von rd. 3.856 m² fest. Mit notariellem Vertrag vom 7. November 2000 wurde der vorgenannten Vertrag bei ansonsten unveränderten Bestimmungen dahin geändert, dass nunmehr das gesamte Flurstück veräußert wurde, weil sich bei den Vermessungsarbeiten ergeben habe, dass es nur eine Gesamtgröße von 3.800 m² habe. (3.700 m² zzgl. 5 % ergeben 3.885 m²)
Mit bestandskräftigem Bescheid vom 18. Juli 2001 stellte der Oberfinanzpräsident der Oberfinanzdirektion Berlin fest, dass das Grundstück am 8. Mai 1945 im Eigentum der Gemeinde gestanden habe und unentgeltlich in Volkseigentum überführt worden sei; der Gemeinde stehe ein Anspruch auf Erlösauskehr gemäß § 13 Abs. 2 VZOG zu.
Mit Schreiben vom 31. Dezember 2003 beantragte die Gemeinde beim OFP festzustellen, dass die BvS, vertreten durch die TLG, über den bereits ausgekehrten Betrag von 40.903,35 € hinaus zur Auskehr weiterer 43.831,- € verpflichtet sei. Der im Gutachten ermittelte Bodenwert sei schon deshalb zu niedrig, weil nur eine Teilfläche von 3.700 m² angesetzt, tatsächlich aber das gesamte, ausweislich des Grundbuchs 4.138 m² große Grundstück veräußert worden sei. Darüber hinaus sei von dem im Innenbereich liegenden, im Liegenschaftkataster insgesamt als Hof- und Gebäudefläche ausgewiesenen Grundstück zu Unrecht nur eine Teilfläche von 1.200 m² als Bauland angesetzt worden. Es müsse mindestens die Hälfte als Bauland angesetzt werden. Danach ergäben sich (2.069 m² x 20,- DM/m² =) 41.380,- DM für Bauland, (2.069,- DM x 7,- DM/m² =) 14.483,- DM für Gartenland, zusammen 55.863,- DM. Außerdem habe das Gutachten grob fahrlässig die Wasserlage nicht berücksichtigt, die einen Zuschlag von 100 % rechtfertige. Somit ergebe sich ein Bodenwert von 111.726,- DM, zzgl. des nicht in Frage gestellten Gebäudewertes von 54.000,- DM insgesamt 165.726,- DM = 84.734,36 €.
Auch hier lehnte das Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen den Antrag zunächst mit Bescheid vom 23. November 2004 als unzulässig ab, hob diesen Bescheid aber auf die dagegen vor dem Verwaltungsgericht Frankfurt (Oder) erhobene Klage am 17. Januar 2008 wieder auf und sagte Neubescheidung zu.
Mit Bescheid vom 8. Oktober 2012 stellte das nunmehrige Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen fest, dass der Verkaufserlös für das Flurstück 115/2 i.H.v. 40.903,35 € dem Verkehrswert entsprächen, und wies den Antrag auf weitere Zahlung zurück. Zur Begründung heißt es, eine offensichtliche Verkehrswertunterschreitung liege nur dann vor, wenn der Verfügungsberechtigte die etwaige Fehlerhaftigkeit eines vorliegenden Verkehrswertgutachtens in subjektiv vorwerfbarer Weise verkannt habe. Es läge auf der Hand, dass ein von fachlich kompetenten Personen erstelltes und gegengeprüftes Gutachten nicht in diesem Sinne offensichtlich fehlerhaft sein könne. Der Bescheid wurde der Klägerin am 11. Oktober 2012 zugestellt.
III. Mit der am 12. November 2012 erhobenen Klage vertieft die Klägerin ihr Vorbringen. Zu den Flurstücken 73/9 und 73/10 behauptet sie unter Beweisantritt, dass sie damals wie heute offensichtlich im Innenbereich lägen. Zum Flurstück 115/2 trägt sie weiter vor, ein Gutachter habe bei einem vergleichbaren Grundstück wegen der Wasserlage 1999 einen Zuschlag von 7,- DM/m² vorgenommen. Für Gartenland seien nach der Auskunft eines ortskundigen Bauunternehmers vom 4. September 1998 nicht 3,- DM/m², sondern die Hälfte des Wertes von Bauland zu entrichten gewesen, der 25,- DM/m² betragen habe. Für weitere Grundstücke in der gleichen Lage seien 1999 und 2000 Bodenrichtwerte von 30,- und 31,- DM/m² ermittelt worden. Für die Wegegrundstücke 115/5 und 115/6 habe die BVVG 1997 Erlöse von 10,- DM/m² erzielt, die an die Klägerin ausgekehrt worden seien. Die Klägerin habe 1998 bei Verkäufen von Teilflächen des Flurstückes 226 Preise von 40,- und 50,- DM/m² erzielt, 1999 für ein mit außer Betrieb befindlichen landwirtschaftlichen Anlagen bebautes Grundstück 26,67 DM/m². Sie beantragt,
1. die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 8. Oktober 2012 zu verpflichten, den auf Grund des Bescheides des Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirektion Cottbus vom 20. Dezember 2000 an die Klägerin zu zahlenden Geldbetrag für die Flurstücke 73/9 und 73/10 der Flur 2 in T... auf insgesamt 19.889,25 € festzusetzen,
2. die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 8. Oktober 2012 zu verpflichten, den auf Grund des Bescheides des Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirektion Berlin vom 18. Juli 2001 an die Klägerin zu zahlenden Geldbetrag für das Flurstück 115/2 der Flur 1 in T... auf 84.734,35 € festzusetzen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
und verweist auf die angegriffenen Bescheide sowie die von der Beigeladenen abgegebenen Stellungnahmen.
Die Beigeladene meint, dass ausweislich des Schreibens des Landkreises vom 24. Januar 2003 die Flurstücke 73/9 und 73/10 erst nach Vertragsschluss zu Bauland geworden seien, so dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine offensichtliche Verkehrswertunterschreitung vorgelegen habe. Soweit sich aus den Nachbewertungsklauseln der Kaufverträge überhaupt im Verwaltungsrechtsweg zu verfolgende Ansprüche der Klägerin ergeben könnten, bestünden sie nur, wenn auch tatsächlich eine Nachbewertung stattgefunden hätte; entsprechend habe sie auch den im Wege der Nachverhandlung für das Flurstück 73/9 erzielten Mehrerlös an die Klägerin ausgekehrt. Es könne schließlich dafür nicht vom durchschnittlichen Bodenrichtwert ausgegangen werden, da diese Grundstücke wegen des unmittelbar gegenüberliegenden Viehzuchtbetriebes für eine sonstige Wohnbebauung ungeeignet, so dass die erzielten Kaufpreise durch angemessene Abschläge vom Bodenrichtwert zu Stande gekommen seien.
Hinsichtlich des Flurstückes 115/2 sei davon auszugehen, dass sich nach Auffassung des Gutachters zu- und abschlagsrelevante Aspekte die Waage gehalten hätten. Die Behauptung, die Wasserlage rechtfertige eine Verdoppelung des Bodenrichtwerts, sei unsubstanziiert. Die Vermutungswirkung sowie der öffentliche Glaube des Grundbuchs bezögen sich auf Rechte, nicht auf Tatsachen wie die Grundstücksgröße.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und die von der Beklagten eingereichten Verwaltungsvorgänge verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
I. Das Gericht kann nach Ablauf der den Beteiligten in der mündlichen Verhandlung gemäß § 173 VwGO i.V.m. § 283 ZPO eingeräumten Erklärungsfrist ohne erneute mündliche Verhandlung entscheiden. Einer Anhörung der jeweils anderen Beteiligten zu den nachgereichten Erklärungen bedarf es nicht, da diese weder neuen Tatsachenvortrag noch neue rechtliche Aspekte enthalten.
Die zulässige Verpflichtungsklage ist, soweit sie sich gegen den oben zu I. dargestellten Bescheid richtet, überwiegend begründet, da der angegriffene Bescheid, soweit er der Klägerin einen Anspruch auf weitere Zahlung versagt, rechtswidrig ist und die Klägerin in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 VwGO. Der oben zu II. dargestellte Bescheid ist hingegen rechtmäßig und verletzt die Klägerin demnach nicht in ihren Rechten, so dass die dagegen gerichtete Klage unbegründet ist.
II. Rechtsgrundlage für die Feststellung der Höhe des der Klägerin dem Grunde nach bestandskräftig zustehenden Geldausgleichsbetrages ist § 13 Abs. 2 VZOG. Danach besteht eine Verpflichtung zur Zahlung eines Geldbetrages in Höhe des Erlöses, der bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks erzielt wurde (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VZOG. Nur dann, wenn der Erlös den Verkehrswert offensichtlich und ohne sachlichen Grund unterschreitet, den der Vermögensgegenstand im Zeitpunkt des Beginns der Maßnahme hat, besteht nach § 13 Abs. Satz 2 VZOG eine Verpflichtung zur Zahlung eines Geldbetrages in Höhe dieses Verkehrswertes.
Zu Sinn und Zweck dieser Bestimmung hat das Gericht im Urteil vom 18. April 2002 (VG 27 A 115.98, n.v., bestätigt durch BVerwG, Beschluss vom 21. November 2002 – 3 B 109.02 –, www.bverwg.de) ausgeführt:
Aufgabe des § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG ist es, den Restitutionsberechtigten davor zu schützen, dass rechtlich ihm zustehende Grundstücke vor Erfüllung des Restitutionsanspruchs durch Reprivatisierung verschleudert werden; der Verfügungsberechtigte hat zur Vermeidung von den Erlös übersteigenden Zahlungsverpflichtungen darauf zu achten, dass der von ihm beim Verkauf erzielte Erlös im Verhältnis zum Wert des Grundstücks nicht offensichtlich und ohne sachlichen Grund unangemessen ist. Dabei dient die Beschränkung auf derartige Inadäquanzen der insbesondere in Fällen des § 12 VZOG notwendigen Zügigkeit von Veräußerungsmaßnahmen, die nicht durch langwierige Wertermittlungsmaßnahmen behindert werden sollen:
Die Bestimmung des § 13 Abs. 2 VZOG soll ausweislich der Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 12/5553, S. 175) eine dem § 16 InVorG für den untergegangenen privatrechtlichen Restitutionsanspruch vergleichbare Regelung auch für die Restitution öffentlich-rechtlicher Körperschaften schaffen. Zwischen den beiden Regelungen besteht aber insoweit ein maßgeblicher Unterschied, als nach § 16 InVorG in jedem Falle einen Anspruch auf Zahlung des Verkehrswertes besteht, in dem der Erlös den Verkehrswert unterschreitet, § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG diesen Anspruch demgegenüber aber von einer „offensichtlichen“ Unterschreitung bzw. einer „ohne sachlichen Grund“ erfolgenden abhängig macht. Dieser Unterschied ist zum einen darauf zurückzuführen, dass bei der Restitution öffentlich-rechtlicher Körperschaften anders als bei der durch Private nicht Art. 14 Abs. 1 GG zu beachten ist. Es stand dem Gesetzgeber damit verfassungsrechtlich frei. Geldausgleich für einen Restitutionsausschluss nur in bestimmten Fällen (§ 13 Abs. 1 und 2 VZOG) vorzusehen und einen vollständigen Wertausgleich an bestimmte, engere Voraussetzungen (§ 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG) zu knüpfen. Da der Restitutionsanspruch öffentlich-rechtlicher Körperschaften – anders als in den Fällen der Restitution zugunsten Privater nach dem VermG – nicht in erster Linie erlittenes Unrecht wiedergutmachen, sondern vielmehr eine Ausstattung der öffentlich-rechtlichen Körperschaften mit solchem Vermögen sicherstellen soll, das sie für ihre Leistungsfähigkeit, d.h. zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben benötigen (BT-Drs. 12/5553, S. 168), ist in diesen Fällen auch kein Ausgleich für Verschlechterungen des Vermögensgegenstandes oder seinen Untergang geboten (BVerwG, Urteil vom 6. April 1995 – 7 C 11.94 –, BVerwGE 98, 154). Ein weiterer Grund dafür, dass bei der öffentlichen Restitution nicht jede Unterschreitung des Verkehrswertes zum Anspruch auf Zahlung des Verkehrswertes führt, ist darin zu sehen, dass die Veräußerung restitutionsbehafteter Grundstücke im Hinblick auf den kommunalen Gebietskörperschaften dann wiederum mittelbar zu Gute kommende investive Vorhaben etwa im Rahmen der erlaubten Maßnahmen nach § 12 Abs. 1 VZOG vordringlich erscheinen kann und solche Vorhaben nicht an einem unzureichenden Kaufpreis scheitern sollten: So könnte ein sachlicher Grund für eine Unterschreitung des Verkehrswertes beim Verkaufserlös in dem mit der Schaffung von Arbeitsplätzen, Unternehmenssanierung usw. notwendigen Aufwand des Erwerbers liegen, eine Veräußerung zum Verkehrswert könnte angesichts dieses Aufwandes nicht zu bewerkstelligen sein, soll aber dennoch zur Erreichung des mit der Verteilung öffentlichen Vermögens der ehemaligen DDR gleichwertigen Zieles der Reprivatisierung ermöglicht werden.
Vor diesem Hintergrund liegt die Fragestellung des vorliegenden Falles nicht darin, ob der Verkehrswert vom von der Verkäuferin des Grundstücks herangezogenen Sachverständigen falsch ermittelt wurde, sondern allein darin, ob es im Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks für den Verfügungsberechtigten „auf der Hand lag“, dass der Verkaufserlös zum wirklichen Wert des Grundstücks ohne sachlichen Grund inadäquat war. Dies ist bereits deshalb auszuschließen, weil vor dem Verkauf ein Verkehrswertgutachten eingeholt wurde, dessen Ergebnis dem Kaufpreis zugrundegelegt wurde. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn das eingeholte Gutachten – offensichtlich – den wirklichen Wert des Grundstücks nicht erfasst hat. Davon kann jedoch keine Rede sein, denn bei dem Gutachten des Sachverständigen handelt es sich jedenfalls nicht offensichtlich um ein Fehlgutachten.
Daran hält die hier erkennende Kammer fest. Für den vorliegenden Fall ergeben sich daraus unterschiedliche Konsequenzen:
III. Die Klägerin hat hinsichtlich der Flurstücke 73/9 und 73/10 einen Anspruch auf den sich aus der Nachbewertung ergebenden Verkehrswert, und zwar unabhängig davon, ob diese Nachbewertung tatsächlich erfolgt ist. Soweit sich aus den dargelegten Unterscheiden zwischen Restitutionsansprüchen Privater und solchen öffentlich-rechtlicher Körperschaften, kann sich die Auslegung des § 13 Abs. 2 VZOG an § 16 InVorG orientieren. Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 richtet sich der Anspruch des Berechtigten auf Zahlung „aller auf den von ihm zu beanspruchenden Vermögenswert entfallenden Geldleistungen aus dem Vertrag“. Demnach bestimmt sich die Höhe des auszukehrenden Erlöses nach dem, was der Erwerber nach den Bestimmungen des Kaufpreises endgültig zu leisten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2001 – 7 C 19.00 –, Buchholz 428 § 6 VermG Nr. 43 = juris Rdnr. 29 ff.). Das hat die Beigeladene durch Zahlung des nachverhandelten Betrages von 1.334,- € für das Flurstück 73/9 letztlich auch anerkannt. Bei diesem Anspruch handelt es sich zudem um einen im Streitfall von der Beklagten und dem Verwaltungsgericht zu klärenden Anspruch (BVerwG, Beschluss vom 8. August 2007 – 3 B 19.07 –, juris).
Soweit die Voraussetzungen für eine zu einem höheren Erlös führende Nachbewertung offensichtlich vorliegen, diese aber nicht erfolgt, stellt dies eine Verkürzung des Anspruchs der Klägerin dar, der rechtfertigungsbedürftig ist. Auch hier ist mangels anderweitiger Regelung § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG heranzuziehen, also zu fragen, ob der erzielte Erlös den im Falle einer Nachbewertung erzielbaren Erlös offensichtlich und ohne sachlichen Grund unterschreitet.
Die Voraussetzungen der Nachbewertung liegen in beiden Fällen vor, indem innerhalb der in beiden Verträgen genannten Frist die Klarstellungs- und Abrundungssatzung erlassen wurde. Dabei handelt es sich dem Wortsinne zwar nicht um den – entgegen der Annahme der Beigeladenen im Schriftsatz vom 27. März 2014 in beiden Verträgen als Nachbewertungsgrund vorgesehenen – Erlass eines Bebauungsplanes. Sinn und Zweck der Regelung ist es aber, diejenigen Fälle zu erfassen, in denen durch einen bindenden Rechtsakt die Annahme der Vertragsparteien widerlegt wird, es handele sich nicht um Bauland. Diese Funktion erfüllt auch die hier erlassene, auf § 34 Abs. 4 BauGB gestützte Satzung.
Die Verkehrswertunterschreitung ist offensichtlich. Die BVVG kannte ausweislich des Vertrages vom 28. August 1996 den Wert von Bauland im Gemeindegebiet, und ausweislich eben dieses Vertrages war er auch tatsächlich erzielbar. Die bewusste Reduzierung des Preises für die vermeintlich nicht bebaubaren Flächen um mehr als die Hälfte war demnach sowohl im Sinne der Erkennbarkeit als auch der Erheblichkeit offensichtlich. Dabei mag es zwar zutreffen, dass die Käufer als Grundstücksnachbarn und –nutzer als Käufer prädestiniert waren; dass sie – insbesondere unterstellt, andere Interessenten hätte es wegen der unvorteilhaften Lage nicht gegeben – dafür eine überhöhte Kaufpreisforderung akzeptiert hätten, erscheint aber fernliegend. Schließlich ist kein sachlicher Grund dargelegt oder erkennbar, weshalb die Nachbewertung unterblieben bzw. deutlich hinter dem Bodenrichtwert zurückgeblieben ist.
Die Klägerin hat somit für das Flurstück 73/9 einen Anspruch auf Auskehr des Verkehrswertes i.H.v. (962 m² x 20,- DM/m² =) 19.240,- DM = 9.837,26 €. Hinsichtlich des Verkehrswertes des Flurstücks 73/10 i.H.v. (Wert 983 m² x 20,- DM/m² =) 19.660,- DM = 10.052,- € ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Beigeladene nach der Vereinbarung vom 7. August 1996 berechtigt ist, eine Aufwandspauschale von 6 % zzgl. MwSt. (damals 16 %) abzuziehen. Danach verbleiben 9.352,38 € als auszukehrender Betrag, zusammen 19.189,64 €.
IV. Hinsichtlich des Flurstücks 115/2 besteht kein Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Verkehrswertes, der höher läge als der erzielte Kaufpreis. In diesem Fall liegt keine offensichtliche Verkehrswertunterschreitung vor, denn die Verkäuferin hat vor dem Verkauf ein Verkehrswertgutachten eingeholt, bei dem es sich nicht offensichtlich um ein Fehlgutachten handelte.
Die von der Klägerin nachgewiesenen höheren Werte beziehen sich sämtlich auf einen Zeitraum, der später lag als der hier maßgebliche Zeitpunkt des Gutachtens vom 24. November 1994, dem der Bodenrichtwert zum 31. Dezember 1993 zu Grunde lag. Dass dieser tatsächlich mehr als 15,- DM/m² für Bauland betragen habe, hat die Klägerin nicht behauptet, geschweige denn belegt. Der Ansatz von 3,- DM/m² Acker- und Grünland liegt sogar noch im Rahmen der Bodenrichtwerte zum 31. Dezember 1995 und 1996. Der Behauptung, es hätte eine größere Fläche als Bauland angesetzt werden müssen, fehlt eine Substanziierung insbesondere dazu, durch welche Faktoren, die der Gutachter offensichtlich verkannt habe, das zulässige Maß der baulichen Nutzung bestimmt wird. Auch die Behauptung, bereits 1993/94 hätte sich für Grundstücke mit Wasserlage ein erheblicher Zuschlag zum Bodenrichtwert erzielen lassen, entbehrt der Substanziierung.
Der Kaufpreis liegt schließlich nicht deshalb zu niedrig, weil die Vertragsparteien zu Unrecht von einer zu geringen Grundstücksfläche ausgegangen wären. Der auf Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil errechnete sich nach der ursprünglich zur Veräußerung vorgesehenen Fläche von 3.700 m². Eine Flächenabweichung von mehr als +/-5 %, die zu einer Kaufpreisanpassung hätte führen müssen, ist nicht feststellbar, denn der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur hat eine Gesamtfläche des Flurstücks von rd. 3.856 m² festgestellt, mithin eine Flächenabweichung von lediglich + 4,21 %. Gründe an der Richtigkeit seiner Berechnung zu zweifeln sind nicht ersichtlich. Daran ändert auch nichts, dass eine Anpassung der Bestandsangaben im Grundbuch nicht an das Ergebnis der Vermessung angepasst wurde, denn die Flächenangabe im Grundbuch ist eine rein tatsächliche Angabe, auf die sich die Richtigkeitsvermutung und der öffentliche Glaube des Grundbuchs nicht erstrecken (Staudinger/Gursky, BGB Neubearbeitung 2002, § 891 Rdnr. 7 und § 892 Rdnr. 63). Daran ändert die von der Klägerin angeführte Entscheidung (Reichsgericht, Urteil vom 12. Februar 1910 – V 72/09 – RGZ 73, 125) nichts, denn dort lag die Besonderheit darin, dass die Flächenangabe zugleich zur Identitätsbestimmung des Grundstückes diente.
V. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 155 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO, der Vollstreckungsausspruch auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gründe, gemäß § 6 Abs. 1 VZOG, §§ 135, 132 VwGO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 34, 35 BauGB
§§ 135, 132 VwGO
§ 34 BauGB
§ 173 VwGO
§ 283 ZPO
§ 12 VZOG
§ 16 InVorG
§ 6 VermG
§ 167 VwGO
§ 13 Abs. 2 VZOG
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VZOG
§ 13 Abs. Satz 2 VZOG
§ 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG
§ 13 Abs. 1 und 2 VZOG
§ 12 Abs. 1 VZOG
§ 34 Abs. 4 BauGB
§ 155 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 6 Abs. 1 VZOG
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 98, 154
RGZ 73, 125
27 A 115.98
3 B 109.02
7 C 11.94
7 C 19.00
3 B 19.07