Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1995-01-09, Aktenzeichen 16 Wx 167/94
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1995:0109.16WX167.94.01

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22, 27, 29 FGG zu-lässige sofortige weitere Beschwerde der Antrags-gegnerin hat in der Sache Erfolg.
Die Antragsgegnerin ist nicht verpflichtet, an die Antragsteller Fehlbeträge aus den früher beschlos-senen Jahresabrechnungen 1987 bis 1989 in Höhe von 7.016,99 DM zu zahlen.
Als Grundlage für den Zahlungsantrag kommt nur § 16 Abs. 2 WEG i.V.m. mit einem Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung über die Zahlungs-pflicht der Antragsgegnerin in Betracht.
Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet für Rück-stände des Voreigentümers auf Kosten und Lasten, die anteilig auf sein Sondereigentum entfallen, wenn der die Nachforderungen begründende Eigentü-merbeschluß nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden ist (vgl. BGH NJW 1988, 1910). Dies gilt auch für den Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung.
Amts- und Landgericht gehen davon aus, daß die Wohnungseigentümer in ihrer Versammlung vom 20.07.1991 einen entsprechenden Beschluß zu Lasten der Antragsgegnerin gefaßt haben. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Fest-stellungen des Landgerichts umfaßt der Beschluß vom 20.07.1991 nicht nur die Jahresgesamtabrech-nung 1990, sondern auch die Einzelabrechnungen und damit auch die Einzelabrechnung zu Lasten der An-tragsgegnerin.
Das Landgericht weist auch zutreffend darauf hin, daß das Abrechnungsergebnis eines Vorjahres nicht Gegenstand der Jahresabrechnung eines nachfolgen-den Jahres sein darf, weil es sich hierbei weder um Einnahmen noch um Ausgaben im abzurechnenden Wirtschaftsjahr handelt, die allein in die Jah-resabrechnung einzustellen sind (vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 1107, 1108), daß jedoch, falls ein Fehl-betrag aus einem Vorjahr zum Gegenstand der Be-schlußfassung gemacht wird, dieser Beschluß Grund-lage für eine Zahlungsverpflichtung sein kann, wenn er nicht für ungültig erklärt wird.
Entgegen der Auffassung von Amts- und Landgericht endet die für die Antragsgegnerin geltende Einzel-abrechnung (Bl. 32 d.A.) mit der Angabe des Saldos in Höhe von 2.183,36 DM - der von der Antragsgeg-nerin beglichen worden ist - und ist die nachfol-gende Kontostandsmitteilung nicht Gegenstand der Jahresabrechnung und der Beschlußfassung hierüber geworden.
Bei der sich an die Saldoangabe anschließenden "Kontoabrechnung", die als "Abrechnungsergebnis" einen Saldo von 7.144,00 DM und als "Ergebnis Abrechnung" eine Nachzahlung von 9.327,36 DM mit-teilt, handelt es sich um eine Kontostandsmit-teilung, die grundsätzlich nicht Gegenstand der Jahresabrechnung und der Beschlußfassung hierüber sein kann und es auch vorliegend nicht geworden ist.
Der Wortlaut des Eigentümerbeschlusses vom 20.07.1991 verhält sich nach dem Protokoll über die "Jahresabrechnung für 1990" und "Gutha-ben/Fehlbeträge aus diesen Einzelabrechnungen". Mit der Beschlußfassung sind folglich nur die Jah-resgesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen ge-billigt worden. Da sich die Jahresabrechnung nicht auf die Kontostandsmitteilung unter der Über-schrift "Ihre Kontoabrechnung" erstreckt, wäre das Abrechnungsergebnis nur dann in die Beschlußfas-sung einbezogen worden, wenn dies ausdrücklich ge-schehen wäre oder wenn sich zumindest aus dem Pro-tokoll über die Wohnungseigentümerversammlung vom 20.07.1991 eindeutige Anhaltspunkte dafür ergäben, daß die Wohnungseigentümer auch hierüber beschlie-ßen wollten. Beides ist indes nicht der Fall.
Die Auslegung von Wohnungseigentümerbeschlüssen ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt, d.h. auf Rechtsfehler, nachgeprüft werden. Ein solcher liegt hier allerdings vor, weil die Aus-führungen des Landgerichts nicht berücksichtigen, daß für die Auslegung von Beschlüssen der Woh-nungseigentümer - ebenso wie von im Grundbuch ein-getragenen Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 WEG - wegen ihrer Drittwirkung gemäß § 10 Abs. 3, 4 WEG maßgeblich allein der protokollierte Wortlaut und der Sinn ist, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. BGH NJW 1993, 1329, 1330 für die Gemeinschaftsord-nung).
Aus dem Protokoll über die Beschlußfassung ergibt sich aber keinerlei Anhalt dafür, daß die Woh-nungseigentümer über die Billigung der Jahresab-rechnung 1990 und die Begründung entsprechender Zahlungsverpflichtungen für die Wohnungseigentümer hinaus eine weitere Zahlungspflicht der Antrags-gegnerin für Fehlbeträge aus bereits in früheren Jahren beschlossenen Jahresabrechnungen begründen wollten.
Im vorliegenden Fall unterscheidet sich die Jahresabrechnung in einem wesentlichen Punkt von derjenigen, die Gegenstand der Entscheidung des BayObLG vom 23.05.1990 (NJW-RR 1990, 1107) war: Dort war der Vorjahressaldo in die notwendigen Bestandteile der Jahresabrechnung einbezogen, da die Wohngeldvorauszahlungen erst in der "Kontoab-rechnung" den auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Ausgaben gegenüber gestellt wurden. Hingegen endet vorliegend - wie ausgeführt - die Einzelabrechnung für die Antragsgegnerin mit dem sich aus den gegenübergestellten Ausgaben und Ein-nahmen ergebenden Saldo von 2.183,36 DM.
Daher war unter Abänderung des amts- und landge-richtlichen Beschlusses der Zahlungsantrag der An-tragsteller zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG.
Es erscheint angemessen, den unterliegenden An-tragstellern die gesamten Gerichtskosten der 2. und 3. Instanz aufzuerlegen. Im Hinblick auf die divergierenden Entscheidungen in den Instanzen sieht der Senat hingegen keinen Anlaß, von dem Grundsatz abzuweichen, daß die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 7.016,99 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 45 Abs. 1 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 10 Abs. 2 WEG
§ 10 Abs. 3, 4 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1988, 1910
NJW-RR 1990,
1107, 1108
NJW 1993, 1329, 1330
NJW-RR
1990, 1107