Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2020-10-06, Aktenzeichen 3 O 162/20
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2020:1006.3O162.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei einer in einem Grundstückkaufvertrag enthaltenen Regelung, nach der bei einer Änderung der landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks binnen eines Zeitraums von 10 Jahren eine Nachbewertung des Grundstücks stattfindet, die mit einer Nachzahlungspflicht des Käufers verbunden ist, handelt es sich um eine Preisnebenabrede, die der Inhaltskontrolle unterliegt.(Rn.57)
2. Eine derartige Preisnebenabrede in Form einer Mehrerlösklausel stellt eine unangemessene Benachteiligung des Käufers i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB dar, da sie den kaufrechtlichen Grundsatz der bindenden und festen Preisbestimmung einschränkt.(Rn.68)
I. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 294.367,- Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 17. März 2020 zu zahlen.
II. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
III. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt aus abgetretenem Recht Rückzahlung einer geleisteten Entschädigungszahlung aus einem Grundstückskaufvertrag.
Mit notariellem Vertrag vom 28. September 2007, UR-Nr. 431/2007 des Notars ... zu Berlin, kaufte der Vater des Klägers (im Folgenden: der Zedent) von der Beklagten verschiedene Grundstücke zum Verkehrswert. Nach § 2 Abs. 3 des Kaufvertrages betrug der Kaufpreis vorbehaltlich des Ergebnisses der in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrages geregelten Vermessung 1.505.666,- Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Kaufvertrag (Anlage K1) Bezug genommen.
Nach § 8 Abs. 1 des Vertrages gingen die Parteien von einer landwirtschaftlichen Nutzung des Kaufgegenstandes aus. Für den Fall, dass sich dies im Zeitraum von zehn Jahren nach Beurkundung des Vertrages ändern sollte, wurde der Verkäuferin ein Rücktrittsrecht eingeräumt, alternativ das Recht, eine Nachzahlung auf den Kaufpreis vom Käufer zu verlangen, die sich nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert des in seiner Nutzungsart geänderten Kaufgegenstandes und dem sich aus § 2 des Vertrages ergebenden Kaufpreis ergibt.
Im Hinblick auf die denkbare Errichtung von Windenergieanlagen im räumlichen Bereich der Grundstücke wurde ferner vereinbart, dass als Nutzungsänderung auch die Nutzung oder Zurverfügungstellung als Standort- und/oder Abstandsflächen für die Errichtung von Windenergieanlagen gelte. Insofern sollte jedoch kein Rücktrittsrecht bestehen. Vielmehr war der Käufer verpflichtet, an die Verkäuferin einen Betrag von 75 % des auf die gesamte Nutzungsdauer der Anlage kapitalisierten Entschädigungsbetrages zu zahlen, mindestens aber 75 % des marktüblichen Entschädigungsbetrages.
Die hierfür maßgeblichen §§ 8 und 9 des Kaufvertrages lauten auszugsweise wie folgt:
„§ 8
Nachbewertung infolge Nutzungsänderung
1. Die Parteien schließen diesen Vertrag in der gemeinsamen Annahme, dass der Kaufgegenstand binnen eines Zeitraums von 10 Jahren beginnend mit der Beurkundung dieses Vertrages zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird.
2. Wird der Kaufgegenstand innerhalb des in Abs. 1 genannten Zeitraumes ganz oder teilweise einer anderen Nutzung zugeführt, so ist die Verkäuferin berechtigt, insoweit von diesem Vertrag zurückzutreten. Die Verkäuferin ist jedoch berechtigt, anstelle des Rücktritts vom Vertrag eine Nachzahlung auf den Kaufpreis vom Käufer zu verlangen.
Nachzuzahlender Betrag ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert des in seiner Nutzungsart geänderten Kaufgegenstandes bzw. des hiervon betroffenen Teiles des Kaufgegenstandes und dem sich aus § 2 ergebenden – ggf. anteiligen – Kaufpreis unter Berücksichtigung der nach den nachfolgenden Regelungen abzusetzenden Beträge.
Nachbewertungsstichtag ist der Tag, an dem der Kaufgegenstand bzw. der hiervon betroffene Teil des Kaufgegenstandes einer anderen Nutzung zugeführt wird.
(…)
4. Von dem sich aus vorstehendem Abs. 2 ergebenden Differenzbetrag ist abzuziehen:
a) 5 % des ggf. anteiligen Kaufpreises pro vollendetem Jahr ab dem Stichtag nach § 5 des Vertrages,
b) vom Verkäufer nachgewiesene Wertsteigerungen des Kaufgegenstandes bzw. des von der Nachbewertung betroffenen Teiles des Kaufgegenstandes, die auf grundstücksbezogenen Aufwendungen beruhen, die durch den Käufer auf seine Kosten erbracht worden sind.
cc) Wertsteigerungen, die der Kaufgegenstand durch eine Veränderung der bauplanungsrechtlichen Situation erfahren hat, sind nicht abzusetzen.
5. Der hiernach verbleibende Betrag stellt die Nachbewertungsforderung dar. Der Betrag ist vom Käufer an die Verkäuferin nachzuzahlen.
Erzielen die Parteien binnen einer Frist von 3 Monaten nach Ablauf des Nachbewertungsstichtages keine Einigung über den Verkehrswert des in seiner Nutzungsart geänderten Kaufgegenstandes und/oder über die nach vorstehendem Absatz abzusetzenden Beträge, werden diese durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen festgestellt, der auf Antrag der Verkäuferin durch den Präsidenten der Industrie- und Handelskammer des Belegenheitsortes des Kaufgegenstandes bestimmt wird.
Der Sachverständige wird als Schiedsgutachter tätig. Der von ihm ermittelte Betrag ist für beide Parteien verbindlich. Rechte der Parteien nach § 319 Abs. 1 BGB bleiben unberührt.
7. Dem Käufer ist bekannt, dass vertragsgegenständliche Flächen als im Eignungsgebiet Wind ausgewiesen sind. Um dem Käufer den Abschluss dieses Kaufvertrages bereits zum jetzigen Zeitpunkt zu ermöglichen, bevor eine endgültige Entscheidung darüber getroffen wurde, ob vertragsgegenständliche Flächen tatsächlich im Zusammenhang mit der Errichtung von Windenergieanlagen als Standort- und/oder Abstandsflächen benötigt werden, vereinbaren die Parteien das Nachfolgende:
Als Nutzungsänderung im Sinne des Abs. 2 gilt auch die Nutzung oder die Zurverfügungstellung kaufgegenständlicher Flächen oder Teilen davon als Standort- und/oder Abstandsflächen für die Errichtung von Windenergieanlagen.
Abweichend von den vorstehenden Absätzen steht den Parteien in diesen Fällen jedoch kein Rücktrittsrecht zu.
In diesen Fällen verpflichtet sich der Käufer, an die Verkäuferin einen Betrag i. H. v. 75 % des auf die Gesamtnutzungsdauer der Anlage kapitalisierten Entschädigungsbetrages (ohne Bewirtschafter-/Pächterentschädigungsanteil) zu zahlen, der auf die kaufgegenständlichen Flächen entfällt, mindestens aber 75 % des marktüblichen Entschädigungsbetrages, also des Betrages, der üblicherweise für das Recht zur Errichtung einer vergleichbaren Anlage an vergleichbaren Standorten entrichtet wird.
Gleiches gilt, sofern während des in Abs. 1 genannten Zeitraumes weitere oder leistungsstärkere Windenergieanlagen errichtet werden oder die ursprünglich vorgesehene Nutzungsdauer verlängert wird und daraus eine Erhöhung des ursprünglich ermittelten Entschädigungsbetrages resultiert.
Der Verkäufer verpflichtet sich des Weiteren, die Verkäuferin bereits im Vorfeld von derartigen Vorhaben zu unterrichten und ihr unverzüglich die Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die für die Feststellung des ihr zustehenden Betrages erforderlich und zweckdienlich sind. Legt der Käufer die Unterlagen nicht vor oder einigen sich die Parteien nicht auf den der Verkäuferin zustehenden Betrag, so ist dieser durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu bestimmen. Der Sachverständige, der als Schiedsgutachter tätig wird, wird auf Antrag der Verkäuferin durch den Präsidenten der Industrie- und Handelskammer des Belegenheitsortes des Kaufgegenstandes bestimmt. Die Kosten eines solchen Gutachtens tragen die Parteien je zur Hälfte.
Der an die Verkäuferin zu entrichtende Betrag wird einen Monat nach Abschluss des entsprechenden (Nutzungs-/Überlassungs-/Einbringungs-) Vertrages fällig, spätestens jedoch zum Ende des Monats, in dem mit der Errichtung der Anlage begonnen wird.
9. Der in § 2 vereinbarte Kaufpreis ist ein Mindestkaufpreis, so dass dem Käufer keine Zahlungsansprüche gegen die Verkäuferin zustehen, wenn der im Wege der Nachbewertung ermittelte Verkehrswert den vereinbarten Kaufpreis unterschreitet.
§ 9
Errichtung sonstiger Anlagen
Werden innerhalb von 10 Jahren nach Abschluss dieses Kaufvertrages (Verpflichtungszeitraum) kaufgegenständliche Flächen ganz oder teilweise als
- Standort- und/oder Abstandsflächen für die Errichtung von sonstigen Anlagen für erneuerbare Energien i. S. d. § 11 Abs. 2 Baunutzungsverordnung, ausgenommen Windenergieanlagen (Regelungen hierzu vgl. § 8 Abs. 8), oder
- für die Errichtung von Funk-, Sende- oder vergleichbaren Anlagen
genutzt oder zur Verfügung gestellt, hiervon erfasst sind insbesondere auch die Nutzung oder das zur Verfügung stellen von Baulichkeiten für derartige Anlagen, gelten die Regelungen des § 8 Abs. 8 dieses Vertrages mit folgenden Maßgaben entsprechend:
- der an die Verkäuferin zu entrichtende Betrag beträgt 50 % des entsprechend ermittelten Entschädigungsbetrages;
- sofern bei der Ermittlung des der Verkäuferin zustehenden Betrages eine Nutzungsdauer der Anlage zugrundegelegt wird, die über den oben genannten Verpflichtungszeitraum hinausgeht, so ist der ermittelte Betrag für die jeweilige Anlage anteilig für die Zeit zu kürzen, um die die zugrundegelegte Nutzungsdauer den Verpflichtungszeitraum überschreitet.“
Der Zedent wurde Anfang 2008 ins Grundbuch eingetragen. Im Jahre 2010 wurde auf den erworbenen Flächen eine Windenergieanlage errichtet, und Teile der erworbenen Flächen wurden als Abstandsfläche für eine auf einem anderen Grundstück errichtete Windenergieanlage genutzt. Die Beklagte forderte daraufhin mit Schreiben vom 1. März 2010 (Anlage K2) den Zedenten zur Zahlung von 294.367,- Euro auf. Mit Schreiben vom 6. April 2010 (Anlage K3) bestätigte die Beklagte, einen entsprechenden Betrag am 30. März 2010 erhalten zu haben.
Im Jahr 2011 übertrug der Zedent den ihm gehörenden landwirtschaftlichen Betrieb inklusive der Grundstücke auf den Kläger.
Unter Berufung auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. September 2018 – V ZR 12/17 ließ der Kläger wegen etwaiger Unwirksamkeit der betreffenden Regelungen nach § 307 BGB den Grundstückskaufvertrag prüfen. Mit Schreiben vom 2. März 2020 ließ er die Beklagte auffordern, den erhaltenen Betrag von 293.250,- Euro bis 16. März 2020 an den Kläger zurückzuzahlen. Die Beklagte, die sich auf Entscheidungen des Landgerichts Berlin zu den Aktenzeichen 86 O 273/16, 84 O 147/18 und 3 O 113/19 beruft, verweigerte die Zahlung.
Der Kläger behauptet, der Zedent habe ihm etwa noch zustehende Ansprüche gegen die Beklagte aus dem Grundstückskaufvertrag mit Abtretungsvereinbarung vom 30. Januar 2020 (Anlage K4) übertragen. Er meint, die Regelung in § 8 Abs. 8 des Grundstückskaufvertrages sei unwirksam. Es sei unzutreffend, dass es sich bei den Regelungen um Preishauptabreden handle, die nicht der AGB-rechtlichen Überprüfung unterlägen. Bei abweichender Entscheidung würden die Grundsätze des Bundesgerichtshofs in einer Entscheidung vom 16. März 2018 – V ZR 306/16 zur Abgrenzung von Preishauptabreden und Preisnebenabreden verkannt. Im Jahr 2007 habe es einen funktionierenden Grundstücksmarkt gegeben. Die Genehmigungsfähigkeit von Windenergieanlagen nach § 35 BauGB habe keine Auswirkungen auf die Preisbildung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke gehabt. Die Beklagte wolle bei objektiver Betrachtung nicht den Mehrwert des Grundstücks durch die Regelung abschöpfen, sondern dessen Nutzungsvorteile. Die Regelung in § 8 Nr. 8 des Vertrages stelle auf die konkrete Nutzung, nicht auf die abstrakte Nutzbarkeit ab. Es handle sich daher um eine Nebenpreisabrede. Diese sei nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Klägers unwirksam. Für eine Teilhabe der Beklagten an künftigen Nutzungen gebe es keine gesetzliche Grundlage. In § 2 Abs. 2 des Kaufvertrages sei kein vorläufiger Kaufpreis, sondern ein solcher unter dem Vorbehalt des Ergebnisses der Vermessung der Grundstücke vereinbart worden. Die Umrechnung des gezahlten Betrages auf den Hektar landwirtschaftliche Fläche zeige, dass es nicht um die Abschöpfung des Grundstückswerts, sondern eines einmaligen Nutzungsentgelts gehe. Der Vorbehalt eines Rücktrittsrechts für bei Vertragsschluss erkennbare Gründe sei nach § 308 Nr. 3 BGB unwirksam. Im Verkehr zwischen Unternehmen sei insofern davon auszugehen, dass es sich um keinen sachlich gerechtfertigten Grund handle, da die Nutzung einer Sache dem Eigentümer obliege. Es liege daher ein Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die Beklagte sei deshalb nach § 812 Abs. 1 BGB zur Rückzahlung an den Kläger als Zessionar verpflichtet.
Der Kläger beantragt nach teilweiser Rücknahme der Klage hinsichtlich der geltend gemachten Zinshöhe von neun auf fünf Prozentpunkte zuletzt,
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 294.367,- Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17. März 2020 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet die Abtretung an den Kläger und deshalb dessen Aktivlegitimation. Sie hält die Bestimmung in § 8 Abs. 8 des Kaufvertrages für wirksam und beruft sich hilfsweise auf Verjährung. Vorliegend handle es sich um eine Preishauptabrede, die nicht zu kontrollieren sei. Das im Fall der von den Parteien selbst definierten Nutzungsänderung entstehende Wertsteigerungspotenzial sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von den Parteien übereinstimmend erkannt worden. Wie sich aus einem Schreiben des Zedenten vom 16. März 2003 ergebe, habe die Vertragsgestaltung auch seinem Interesse entsprochen und sei daher nicht unangemessen. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. September 2018 – V ZR 12/17 sei nicht einschlägig, da es dort um Fälle des sogenannten privilegierten Flächenerwerbs und um Rechtsverhältnisse im Rahmen des Ausgleichsleistungsgesetzes (AusglLeistG) gehe. Die geltend gemachten Bereicherungsansprüche seien nach drei Jahren verjährt. Im Übrigen beruft sich die Beklagte auf ein Zurückbehaltungsrecht, weil bei etwaiger Unwirksamkeit der Regelung der gesamte Vertrag unwirksam und rückabzuwickeln sei, sodass der Zahlungsanspruch allenfalls Zug um Zug bestehen könne.
Wegen des weiteren Sachvortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Beweis ist nicht erhoben worden.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Kläger kann aus abgetretenem Recht Rückerstattung des vom Zedenten an die Beklagte gezahlten Betrages von 294.367,- Euro nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen verlangen.
Die Aktivlegitimation des Klägers ist durch Vorlage der Abtretungsvereinbarung vom 30. Januar 2020 belegt worden, welcher die Beklagte auch nicht mehr entgegengetreten ist.
1. Dem Kläger steht der mit der Klage geltend gemachte Bereicherungsanspruch zu, denn die Beklagte hat die Zahlung des Betrages ohne Rechtsgrund erlangt. § 8 Abs. 8 des Kaufvertrages kann als vertragliche Grundlage für die Zahlung nicht herangezogen werden, denn die Klausel hält einer Kontrolle nach § 307 BGB nicht stand und ist deshalb unwirksam.
a) Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich nicht um eine sogenannte Preishauptabrede, sondern um eine der AGB-rechtlichen Kontrolle unterliegende Preisnebenabrede.
aa) Aus § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB folgt, dass formularmäßige Abreden, die Art und Umfang der vertraglichen Hauptleistung und der hierfür zu zahlenden Vergütung unmittelbar bestimmen (sog. Preishauptabreden), von der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgenommen sind. Hiervon zu unterscheiden sind die kontrollfähigen Preisnebenabreden, also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann. Anders als die unmittelbaren Preisabreden bestimmen sie nicht das Ob und den Umfang von Entgelten, sondern treten als ergänzende Regelung, die lediglich die Art und Weise der zu erbringenden Vergütung und/oder etwaige Preismodifikationen zum Inhalt haben, „neben“ eine bereits bestehende Preishauptabrede. Sie weichen von dem das dispositive Recht beherrschenden Grundsatz ab, nach dem die Preisvereinbarung der Parteien bei Vertragsschluss für die gesamte Vertragsdauer bindend ist, und sind daher einer Inhaltskontrolle unterworfen (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2018 – V ZR 306/16, NVwZ 2018, 1414, Rn. 21).
Der 5. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit dieser Abgrenzungsfrage insbesondere im Zusammenhang mit so genannten Nachbewertungsklauseln in Privatisierungsverträgen der Treuhandanstalt befasst. Die in solchen Verträgen vorgesehene Erhöhung des zunächst vereinbarten Kaufpreises aufgrund einer Nachbewertung der verkauften Grundstücke unterliegt als Preishauptabrede nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Dies beruht darauf, dass aufgrund eines fehlenden funktionsfähigen Grundstücksmarkts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses lediglich ein bezifferter Kaufpreis als „vorläufiger Wertansatz“ festgelegt werden konnte und damit noch keine feste Entgeltabsprache getroffen war. Die endgültige Höhe des Kaufpreises sollte später festgelegt werden (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 22). Solche Nachbewertungsklauseln, die die zukünftige, bei Vertragsschluss noch nicht ausreichend bezifferbare Geldforderung nach allgemeinen Kriterien deutlich bestimmbar umschreiben, sind kontrollfrei, da die Festlegung der Höhe des von einer Seite zu zahlenden Preises grundsätzlich Sache der Vertragsparteien ist, denn es gibt vielfach keine gesetzliche Preisregelung, die bei Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung an deren Stelle treten könnte (vgl. BGH, Urteil vom 26. Januar 2001 – V ZR 452/99, NJW 2001, 2399).
Anders liegt es, wenn der Kaufpreis fest vereinbart sein, also weder einer Nachfestsetzung unterliegen noch unter einer von dem Verhalten der Parteien unabhängigen Bedingung stehen soll, außerdem aber eine Zahlungsverpflichtung des Käufers vorgesehen ist, die an ein bestimmtes zukünftiges Verhalten des Käufers anknüpft. Eine solche Verpflichtung wird regelmäßig nicht als Teil der Preisabsprache anzusehen sein, sondern als Mittel, das künftige Verhalten des Käufers zu beeinflussen. Dann aber scheidet eine Qualifizierung als Preishauptabrede aus (BGH, Urteil vom 16. März 2018, a. a. O., Rn. 23).
bb) Nach diesen Grundsätzen ist die Klausel im vorliegenden Fall als Preisnebenabrede anzusehen.
(1) Bereits nach dem Wortlaut des Vertrages enthält die Klausel nicht etwa eine ergänzende und abschließende Bestimmung eines in § 2 des Vertrages nur als vorläufig eingeschätzten und bezeichneten Kaufpreises. Vielmehr ist der Kaufpreis nach § 2 des Vertrages lediglich unter den Vorbehalt der Vermessung des Kaufgegenstandes gestellt und damit ersichtlich ansonsten abschließend bestimmt worden. Dass § 8 Abs. 2 des Vertrages die Zahlung nach Nutzungsänderung auch als „Nachzahlung auf den Kaufpreis“ bezeichnet, zwingt nach §§ 133, 157 BGB zu keiner anderen Beurteilung. Auch § 8 Abs. 9 des Kaufvertrages veranlasst keine abweichende Bewertung.
(2) Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Regelungen in §§ 8 f. des Vertrages verwendet wurden, weil etwa – wie bei der Verwendung von Nachbewertungsklauseln in Privatisierungsverträgen der Treuhandanstalt angesichts fehlenden funktionsfähigen Grundstücksmarkts (vgl. auch BGH, Urteil vom 22. Februar 2002 – V ZR 251/00, VIZ 2002, 437) – eine Festsetzung des Kaufpreises, auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit künftiger Nutzungsänderung, noch nicht möglich gewesen wäre. Angesichts des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unstreitig vorhandenen funktionsfähigen Grundstücksmarktes war eine Bewertung des Grundstückswerts, wie auch § 2 des Vertrages zeigt, durchaus möglich.
Zwar soll die Klausel ersichtlich den Käufer zur Zahlung eines weiteren Entgelts verpflichten, durch welches der in dem Grundstück bereits angelegte wirtschaftliche Wert mitabgegolten werden soll, der sich aus dessen Lage im Eignungsgebiet Wind ergibt. Die Kammer vermag jedoch nicht zu erkennen, dass die Berücksichtigung jenes wirtschaftlichen Zusatzpotentials der Flächen nicht bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hätte eingepreist werden können.
Die Kammer hat dabei auch in den Blick genommen, dass eine Ausweisung der Flächen im Eignungsgebiet Wind keine planungsrechtliche Aufwertung der Flächen darstellt, wie sie etwa bei einer Umwandlung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen in Bauland vorläge, da eine etwaige Nutzung der Flächen für das Aufstellen und den Betrieb von Windkrafträdern die planungsrechtliche Einordnung als land- und forstwirtschaftliche Fläche nicht berührt, deren Änderung nicht erfordert und – zumal bei Verwendung nur als Abstandsfläche – die weitere Nutzung als land- und forstwirtschaftliche Fläche nicht ausschließt (vgl. BGH, Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 12/17, a. a. O.). Mag dies auch die Annahme des Klägers stützen, dass die Ausweisung im Eignungsgebiet Wind nicht zu einer Erhöhung des Bodenrichtwerts eines solchen Grundstücks führt, ergibt sich auch daraus nicht etwa die Unmöglichkeit, dem – nach den eigenen Ausführungen der Beklagten von den Parteien erkannten, aufgrund der planungsrechtlichen Gegebenheiten den Flächen innewohnenden – erheblichen Wertsteigerungspotential im Rahmen der Kaufpreisbestimmung einen bezifferbaren Wert beizumessen.
Angesichts der den Parteien zukommenden Vertragsfreiheit, nach deren Grundsätzen sie allein bestimmen, welcher Kaufpreis ihnen zur Abgeltung des Werts der Kaufsache als sachgerecht erscheint, wäre es ihnen ohne weiteres möglich gewesen, für die bereits bei Vertragsschluss erkannte Möglichkeit, die Flächen nicht nur rein landwirtschaftlich zu nutzen, einen Aufschlag auf den Kaufpreis festzusetzen. Dem steht nicht entgegen, dass eine Bemessung des auf diese Nutzungsmöglichkeit entfallenden Kaufpreisanteils noch nicht in bezifferbarer Form möglich gewesen wäre, wenn sie – wie im Vertrag vorgesehen – auf Grundlage der künftigen, auf die gesamte Nutzungsdauer der Anlage kapitalisierten Entschädigungsbetrages hätte erfolgen sollen, denn die Parteien waren nicht gezwungen, eine solche Bemessungsmethode zu wählen. Dass sie nicht stattdessen der Bemessung etwa einen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses marktüblichen Entschädigungsbetrag – wie auch in § 8 Abs. 8 des Vertrages als Mindestbetrag genannt – hätten zugrunde legen und gegebenenfalls im Hinblick auf künftige Preisentwicklungen modifizieren können, ist weder ersichtlich noch dargelegt. Die Kammer verkennt nicht, dass die Einpreisung solcher künftiger, noch ungewisser Entwicklungen, wie generell die Einschätzung, ob und inwiefern sich Wertsteigerungs- und Wertschöpfungspotenziale einer Kaufsache künftig verwirklichen lassen werden, naturgemäß mit Prognoserisiken einhergeht. Diese liegen jedoch in der Natur der Sache und fallen üblicherweise in die Risikosphären der jeweiligen Kaufvertragsparteien. Dementsprechend trägt das Risiko eines sinkenden Werts der Käufer, dem andererseits eine Wertsteigerung zugute kommt (vgl. nur BGH, Urteil vom 26. Januar 2001 – V ZR 452/99, NJW 2001, 2399 ff., 2400). Der Möglichkeit einer Kaufpreisbewertung stehen diese Prognoserisiken nicht entgegen.
(3) Der Charakter der Klauseln als Preisnebenabrede kommt auch darin zum Ausdruck, dass die Abrede an die tatsächliche künftige Nutzung der Flächen und damit ein zukünftiges Verhalten des Flächeneigentümers abstellt. Soweit die Beklagte einwendet, die Klausel diene weder der Durchsetzung eines etwaigen Verhaltensverbots noch der Steuerung des Verhaltens, da dem Eigentümer nicht verwehrt werde, eine solche Nutzungsänderung vorzunehmen, ist dies unerheblich, da es nach den dargelegten Grundsätzen (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2018, a. a. O., Rn. 23) ausreicht, dass die Preisabsprache als Mittel erscheint, das künftige Verhalten des Käufers zu beeinflussen. Dies ist der Fall, denn die Abrede wird zur Folge haben, dass ein Käufer von einer an sich beabsichtigten Nutzungsänderung dann Abstand nehmen wird, wenn sich diese für ihn angesichts der sich danach ergebenden Pflicht zur Zusatzzahlung an die Beklagte wirtschaftlich nicht mehr lohnt (vgl. auch OLG Brandenburg, Urteil vom 8. Juni 2005 – 4 U 167/03, BeckRS 2005, 30357725).
(4) Ohne Erfolg wendet die Beklagte schließlich ein, die Klausel könne auch deshalb nicht als Preisnebenabrede angesehen werden, weil es an dispositivem Gesetzesrecht fehle, an dessen Stelle sie trete. Die Klausel ersetzte den § 433 Abs. 2 BGB immanenten Rechtsgrundsatz der festen Preisbestimmung, wonach sich die Höhe des vereinbarten Kaufpreises auch dann nicht ändert, wenn sich der Wert des Kaufgegenstands nach Abschluss des Kaufvertrags ändern sollte (vgl. BGH, Urteil vom 26. Januar 2001, a. a. O.). Zudem schränkte die Klausel die Regelung des § 446 Satz 2 BGB ein, wonach dem Käufer von der Übergabe an die Nutzungen der Sache gebühren.
cc) Die Klausel ist auch nicht etwa der AGB-rechtlichen Kontrolle entzogen, weil sie von den Parteien nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt worden wäre.
(1) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfordert Aushandeln gem. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB mehr als Verhandeln. Von einem Aushandeln in diesem Sinne kann nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen AGB enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären. In aller Regel schlägt sich eine solche Bereitschaft auch in erkennbaren Änderungen des vorformulierten Textes nieder. Allenfalls unter besonderen Umständen kann eine Vertragsklausel auch dann als Ergebnis eines Aushandelns gewertet werden, wenn es schließlich nach gründlicher Erörterung bei dem gestellten Entwurf verbleibt (BGH, Urteil vom 22. November 2012 – VII ZR 222/12, NJW 2013, 856, Rn. 10).Auch wenn der Text unverändert bleibt, kann aber ausnahmsweise eine Individualvereinbarung vorliegen, wenn der andere Teil nach gründlicher Erörterung von der Sachgerechtigkeit der Regelung überzeugt wird und ihr zustimmt (BGH, Urteil vom 28. Juli 2015 – XI ZR 434/14, NJW 2015, 3025 Rn. 23). Die entsprechenden Umstände hat der Verwender darzulegen (BGH, Urteil vom 26. März 2015 – VII ZR 92/14, NJW 2015, 1952 Rn. 33). Zu berücksichtigen sind alle Umstände des Einzelfalls, vor allem die intellektuellen Fähigkeiten und die berufliche Position der Verhandlungspartner sowie das Bestehen oder Fehlen eines wirtschaftlichen Machtgefälles (BGH, Urteil vom 28. Juli 2015 – XI ZR 434/14, NJW 2015, 3025 Rn. 23).
(2) Entsprechenden Vortrag hat die darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht geleistet. Auch das Schreiben des Zedenten vom 16. März 2003 (Anlage 2) ergibt solches nicht. Die darin enthaltene Passage, wonach der Zedent der Beklagten versichert habe, dass er bei einem Verkauf von Windkraftstandorten auf BVVG-Flächen bereit sei, den Erlös an die BVVG abzutreten, sodass die Beklagte dem Verkauf zugestimmt habe, lässt keinen Rückschluss auf solches Verhandeln zu, zumal das Schreiben von einem Zeitpunkt rührt, der bereits mehrere Jahre vor der Beurkundung des Vertrages liegt.
2. Die Klausel ist danach an § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB zu messen. Einer solchen Inhaltskontrolle hält die Klausel nicht stand, da sie eine unangemessene Benachteiligung des Käufers darstellt.
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Benachteiligung unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Zur Beurteilung bedarf es einer umfassenden Würdigung, in die die Art des konkreten Vertrags, die typischen Interessen beider Parteien, die Anschauungen der beteiligten Verkehrskreise und die sich aus der Gesamtheit der Rechtsordnung ergebenden Bewertungskriterien einzubeziehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2018, a. a. O., Rn. 26).
Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist zunächst zu berücksichtigen, dass dem Käufer grundsätzlich alle mit dem Eigentum an der Sache verbundenen Vorteile gebühren, so dass ihm auch etwaige Wertsteigerungen der Kaufsache in Folge einer Marktentwicklung zustehen sollen. Dieses Recht des Käufers schränkt die streitgegenständliche Klausel ein (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 27). Wird eine Mehrerlösklausel nur zu dem Zweck verwendet, das Vermögen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu mehren, würde die Verwenderin ihre eigenen Interessen in unangemessener Weise auf Kosten des Käufers durchsetzen. Dies wäre unzulässig; die Vertragsfreiheit der Verwenderin ist insoweit im Unterschied zu einer Individualvereinbarung eingeschränkt (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 28).
Zulässig kann eine Mehrerlösklausel aber sein, wenn die Verwenderin hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. Ein solches Interesse ist gegeben, wenn etwa die Verwenderin mit der Klausel erreichen möchte, dass nur solche Personen das Grundstück erwerben, die es bebauen möchten, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu verhindern sucht. Muss der Erwerber einen Mehrerlös an die Verwenderin abführen, lohnt ein Erwerb lediglich zu Spekulationszwecken mit dem unbebauten Grundstück nicht (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2018, a. a. O., Rn. 29).
b) Nach diesen Vorgaben enthält die Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Käufers zugunsten der Beklagten. Sie schränkte den in § 433 Abs. 2 BGB zum Ausdruck kommenden kaufrechtlichen Grundsatz der bindenden und festen Preisbestimmung (vgl. nur BGH, Urteil vom 22. Februar 2002, a. a. O.) sowie die Regelung des § 446 Satz 2 BGB zum Nachteil des Zedenten ein.
Die Kammer vermag auch nicht zu erkennen, dass die Beklagte durch die Verwendung der Klausel etwa ein berechtigtes Interesse verfolgte, kurzfristige Spekulationen mit landwirtschaftlichen Grundstücken zu verhindern.
Zwar bezweckt die Klausel ersichtlich, den Großteil des wirtschaftlichen Vorteils beim Erwerber abzuschöpfen, der mit einem im Vertrag als Nutzungsänderung definierten Gebrauch der erworbenen landwirtschaftlichen Flächen einhergeht. Die Klausel erscheint daher auch geeignet, den Anreiz von Spekulationen auf solche künftigen Nutzungsmöglichkeiten zu reduzieren.
Die Beklagte hat jedoch schon weder behauptet, noch dargelegt, mit der Klausel einen solchen Zweck zu verfolgen, sondern sich allein darauf berufen, den Wert der Kaufsache abschöpfen zu wollen. Insbesondere beruft sich die Beklagte auch nicht etwa darauf, im Rahmen des streitgegenständlichen Vertrages in Erfüllung der durch § 3 AusglLeistG konkretisierten Ziele gehandelt zu haben, und durch die Klausel den Bestand landwirtschaftlicher Betriebe durch den verbilligten Erwerb landwirtschaftlicher Flächen dauerhaft sichern zu wollen, sondern stattdessen gerade losgelöst von diesen gesetzlichen Aufgaben die Kaufsache verwertet zu haben (vgl. dazu etwa BGH, Urteil vom 14. September 2018 − V ZR 12/17, EnWZ 2018, 406 Rn. 22).
Im Übrigen ist auch weder ersichtlich noch vorgetragen, dass die Möglichkeit einer vom Zedenten geänderten Nutzung land- oder forstwirtschaftlicher Flächen in einem Windeignungsgebiet einem von der Beklagten berechtigterweise verfolgten Zweck entgegenstünde. Wie bereits dargelegt, schlösse etwa eine Nutzung der Flächen als Abstandsfläche für eine Windenergieanlage schon deren Nutzung als landwirtschaftliche Fläche nicht aus. Gleichwohl führte die Klausel zu einer überwiegenden Abschöpfung des damit einhergehenden wirtschaftlichen Vorteils des Erwerbers. Ein dies stützendes berechtigtes Interesse der Beklagten hat sie nicht dargelegt. Ein Interesse des Veräußerers, allein sein Vermögen zu mehren und über den Veräußerungsgewinn hinausgehenden Mehrerlös des Erwerbers abzuschöpfen, ist indes nicht schutzwürdig (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2018, a. a. O., Rn. 27).
Die Kammer hat bei der umfassenden Würdigung der zu berücksichtigenden Interessen und Umstände auch in den Blick genommen, dass die Klausel zu einer Beschränkung der wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeit des Erwerbers mit nicht unerheblicher Dauer von zehn Jahren führte.
Unerheblich ist der Einwand der Beklagten, der Abschluss des Vertrages unter Verwendung der Klausel sei auch im Interesse des Zedenten an einem frühzeitigen Erwerb der Grundstücke geschehen. Es ist schon weder dargelegt noch ersichtlich, dass und inwiefern eine Veräußerung an den Zedenten ohne die streitgegenständliche Zusatzzahlungspflicht nicht möglich gewesen wäre. Im Übrigen stellte der Umstand, dass der Vertragspartner eines Verwenders von Allgemeinen Geschäftsbedingungen trotz der Einbeziehung der Klauseln nicht auf den Abschluss des Vertrages verzichtet, keinen Beleg dafür dar, dass die Klauseln seinem Interesse entsprechen.
3. Die Klageforderung ist nicht verjährt, denn der streitgegenständliche Rückforderungsanspruch unterliegt der zehnjährigen Verjährungsfrist nach § 196 BGB. Angesichts der Entstehung des Anspruchs im Zeitpunkt der Zahlung an die Beklagte am 30. März 2010 (§ 200 Satz 1 BGB) wurde die Verjährung durch die Erhebung der am 27. März 2020 eingegangenen, am 9. Juni 2020 zugestellten Klage gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 167 ZPO).
a) Die Frist nach § 196 BGB gilt, vorbehaltlich besonderer Regelungen wie § 902 BGB, für jeden Anspruch auf eine Verfügung über ein Recht an einem Grundstück und für jeden Anspruch auf die Gegenleistung für diese Verfügung. Unerheblich ist, auf welchem Rechtsgrund der Anspruch beruht. Deshalb gilt § 196 BGB nicht nur für die wechselseitigen Primäransprüche aus einem Vertrag, der eine Verfügung über ein Grundstück zum Gegenstand hat, sondern auch für die Sekundäransprüche und für die wechselseitigen Bereicherungsansprüche bei Nichtigkeit eines solchen Vertrags. Es kommt nicht darauf an, ob ein nichtiger oder gescheiterter Vertrag vollständig rückabgewickelt wird. Gegenstand des Anspruchs muss nicht die gesamte Gegenleistung sein. Wenn die Gegenleistung für die Verfügung über das Grundstück mehrere Komponenten hat, genügt es, wenn der Zahlungsanspruch eine davon ist. Entsprechendes gilt für die Rückabwicklung der Gegenleistung, die sich auf Teile der insgesamt geschuldeten Leistung beschränken kann (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2014 – V ZR 109/14, NJW-RR 2015, 1008, Rn. 18, 21).
Die Anwendung des § 196 BGB auf einen Bereicherungsanspruch scheitert auch nicht daran, dass bei einem solchen Anspruch ein Gegenseitigkeitsverhältnis nicht besteht. Zur Beschreibung eines „Anspruchs auf die Gegenleistung” wird zwar teilweise auf den dem Vertragsrecht entlehnten Begriff des Synallagma Bezug genommen. Die Wechselbezüglichkeit der Ansprüche, die damit angesprochen wird, ist aber nicht auf vertragliche Ansprüche begrenzt. Sie kann auch bei gesetzlichen Ansprüchen vorliegen. Deshalb ist etwa anerkannt, dass § 196 BGB auch auf die Rückabwicklungsansprüche aus einem nichtigen Grundstückskaufvertrag anwendbar ist (BGH, Urteil vom 25. Januar 2008 – V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824, Rn. 21; vgl. auch Grothe, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2018, § 196 Rn. 7).
b) Die streitgegenständliche Nachzahlung des Zedenten an die Beklagte ist als Gegenleistung für einen Vertrag über ein Recht an einem Grundstück zu qualifizieren und unterfällt daher der Regelung in § 196 BGB. Die Vorschrift stellt allein auf den Inhalt, nicht aber auf den Grund des Anspruchs ab (BGH, Urteil vom 25. Januar 2008 – V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824 Rn. 20).
Vor diesem Hintergrund ändert auch die Einordnung der den vermeintlichen Nachzahlungsanspruch begründenden Vertragsklausel als Preisnebenabrede nichts am Gegenseitigkeitsverhältnis der vermeintlich geschuldeten Zahlung. Dies ergibt sich auch daraus, dass die vereinbarte Nachzahlung nicht ohne die nach dem Vertrag von der Beklagten geschuldete Übertragung der Grundstücksflächen denkbar wäre. Dass die Nachzahlung nicht der Abgeltung jener Gegenleistung, sondern einer anderen Leistung der Beklagten diente, hat die Beklagte nicht dargelegt.
4. Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte auf den Einwand, angesichts eines ihr zustehenden Zurückbehaltungsrechts komme nur eine Verurteilung Zug um Zug gegen Rückübertragung der Grundstücke in Betracht, §§ 273 f. BGB, denn die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Klausel führt nicht zur Unwirksamkeit der übrigen Regelungen des Kaufvertrages (vgl. § 20 des Kaufvertrages; § 306 Abs. 1 BGB).
5. Der Zinsanspruch folgt aus § 286 Abs. 1 und 2 Nr. 3, § 288 Abs. 1 BGB. Ungeachtet des Umstands, dass das Mahnschreiben vom 2. März 2020 abschließend auf die Geltendmachung eines Betrages von nur 293.250,- Euro gerichtet ist, hat die Beklagte mit Schreiben vom 6. März 2020 erkennen lassen, dass sie einem Anspruch des Klägers wegen der in dem Schreiben auch genannten Zahlung von 294.367,- Euro entgegentrete und damit die gesamte streitgegenständliche Leistung ernsthaft und endgültig verweigert.
6. Der nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 22. September 2020 veranlasst die Wiedereröffnung nach § 156 ZPO ebenso wenig wie der nicht nachgelassenen Schriftsatz des Klägers vom 23. September 2020.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1, § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Entscheidung die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
IV.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG, § 3 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§§ 273 f. BGB
§ 307 BGB
§ 35 BauGB
§ 3 AusglLeistG
§ 196 BGB
§ 167 ZPO
§ 902 BGB
§ 156 ZPO
§ 709 ZPO
§ 3 ZPO
§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB
§ 319 Abs. 1 BGB
§ 11 Abs. 2 Baunutzungsverordnung
§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 308 Nr. 3 BGB
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 433 Abs. 2 BGB
§ 446 Satz 2 BGB
§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB
§ 200 Satz 1 BGB
§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 306 Abs. 1 BGB
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO
§ 63 Abs. 2 Satz 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2018, 1414
NJW 2001, 2399
NJW 2013, 856
NJW 2015, 3025
NJW 2015, 1952
NJW-RR 2015, 1008
NJW-RR 2008, 824
V ZR 12/17
86 O 273/16
84 O 147/18
3 O 113/19
V ZR 306/16
V ZR 452/99
V ZR 251/00
4 U 167/03
VII ZR 222/12
XI ZR 434/14
VII ZR 92/14
V ZR 109/14
V ZR 118/07