Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-10-20, Aktenzeichen 25 K 5056/21
ECLI: ECLI:DE:VGD:2023:1020.25K5056.21.00

Tenor:
Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Versagungsbescheides vom 14. Juni 2021 verpflichtet, der Klägerin einen Vorbescheid im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit betreffend die Art der baulichen Nutzung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, oberirdischen Stellplätzen und Garage gemäß dem Antrag vom 5. Februar 2021 auf dem Grundstück D.-straße 00 in L. (Gemarkung L., Flur G01, Flurstücke G02, G03, G04, G05 und G06) zu erteilen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks mit der postalischen Bezeichnung D.-straße in L. (Gemarkung L., Flur G01, Flurstücke G02, G03, G04, G05 und G06, im Folgenden: Vorhabengrundstück). Das Baugrundstück ist derzeit noch mit insgesamt drei Gebäuden bebaut. Die Flurstücke G02 und G05 sind mit einem eingeschossigen Geschäftshaus bebaut, das vormals als Ladenlokal für ein Haushaltswarengeschäft genutzt wurde. Das Flurstück G05 ist mit einem Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Ladenlokal im Erdgeschoss sowie einem zweigeschossigen Anbau bebaut. Auf dem Flurstück G06 befindet sich ein Werkstattgebäude, das ehemals als Schmiede bzw. Landmaschinenschlosserei genutzt wurde. Die Gebäude stehen seit längerem leer.
Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des seit dem 2. März 2018 rechtskräftigen Bebauungsplans X 00 II. Dieser Bebauungsplan umfasst den Innenbereich des Straßengevierts zwischen T.-straße, U.-straße, J.-straße und A.-straße. Ferner gehören zum Plangebiet das zur Erschließung des Plangebiets erforderliche Grundstück der Klägerin sowie eine Wegeparzelle im südlichen Bereich. Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück der Klägerin ein Mischgebiet und für den Innenbereich ein allgemeines Wohngebiet fest.
Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich des Vorhabengrundstücks als M (gemischte Bauflächen) dar.
Der Durchführungsplan Nr. 0 X X X, der gemäß § 11 Abs. 2 des Aufbaugesetzes durch Beschluss der Gemeindevertretung der Beklagten vom 28. Mai 1962 förmlich festgestellt worden ist, setzt entlang der T.-straße auf der südlichen Seite zwischen A.-straße und J.-straße unter anderem auch für das Baugrundstück ein Kleingewerbegebiet fest.
Die nördliche Seite der T.-straße befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans 00 II X. Dieser setzt für diesen Bereich ein Mischgebiet fest.
Entlang der T.-straße befinden sich auf der südlichen Seite zwischen A.-straße und J.-straße im Wesentlichen Wohnnutzungen. Auch auf der nördlichen Seite der T.-straße zwischen N.-straße und Z.-straße befinden sich mit Ausnahme eines Restaurants im Wesentlichen Wohnnutzungen. Dies gilt auch für die östliche Seite der A.-straße und die nördliche Seite der U.-straße.
Unter dem 5. Februar 2021 beantragte die Klägerin die Erteilung eines planungsrechtlichen Bauvorbescheids für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, oberirdischen Stellplätzen und Garage (Beiakte Heft 1, Blatt 2 ff.). Als Fragestellung wurde angegeben: „Wird eine Baugenehmigung ohne Gewerbeflächen erteilt?“ In dem beigefügten Schreiben wurde erläutert, der Gegenstand der eingereichten Bauvoranfrage sei ein reines Wohngebäude ohne Gewerbeflächen. Von den Festsetzungen des Bebauungsplans 00 X II werde in diesem Punkt um Befreiung gebeten. Zur Begründung wurde ausgeführt: In den vergangenen Jahrzehnten habe die Beklagte im Plangebiet D.-straße/U.-straße/A.-straße auf allen Grundstücken reine Wohnhäuser als Ein- bzw. Mehrfamilienhäuser genehmigt. Ehemalige Gewerbeflächen seien aufgegeben und reine Wohnnutzungen realisiert worden. Lediglich auf der T.-straße 00 befinde sich ein kleines Maklerbüro sowie in der Nummer 00 ein Fahrradgeschäft. In der Begründung zum Bebauungsplan werde auf das Ziel der Schaffung innenstadtnahen Wohnraums hingewiesen. Eine Grundstücksausnutzung wie bei einem Mischgebiet mit einer GRZ I von 0,6 sei aufgrund der festgelegten Baufenster des Bebauungsplans 00 X II nicht möglich. Die GRZ I der Planung betrage 0,44, wenn die Konstruktionsflächen für das Tor abgezogen würden 0,43. Die GRZ II betrage 0,8. Die GRZ I betrage unter 0,4, wenn in die Berechnung ihr Nachbargrundstück einschließlich der dort möglichen Bebauung einbezogen werde.
Unter dem 10. Mai 2021 wurde die Klägerin zu einer beabsichtigten Ablehnung des Antrags angehört.
Mit Bescheid vom 14. Juni 2021 wurde die Bauvoranfrage abgelehnt. Zur Begründung wurde ausgeführt, Gegenstand der Bauvoranfrage sei ein reines Wohngebäude ohne Gewerbefläche in einem Mischgebiet. Es werde mithin eine Befreiung von der Festsetzung eines Mischgebiets beantragt. Die Festsetzung eines Mischgebietes sei rechtmäßig erfolgt. Sie sei von dem planerischen Ermessens- und Entscheidungsspielraum gedeckt. Die Festsetzung eines Mischgebietes stelle eine planerische Konzeption dar, die sich in der gegebenen Situation im Rahmen des Vertretbaren halte. Durch die Festsetzung eines Mischgebiets werde zwischen dem Ziel der Schaffung von innenstadtnahem Wohnraum und dem angrenzenden Kleingewerbegebiet des Bebauungsplans 0 X-X-X ein Ausgleich geschaffen. Der Umstand, dass die nähere Umgebung nur noch wenige gewerbliche Nutzungen aufweise, führe nicht zur Unzulässigkeit der Festsetzung eines Mischgebiets. Es seien keine Anhaltspunkte dafür gegeben, dass sich die Festsetzungen des Bebauungsplans aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht realisieren ließen. Das mit dem Bebauungsplan verfolgte Ziel einer Schaffung zusätzlichen innenstadtnahen Wohnraums stehe nicht im Widerspruch zu der Festsetzung eines Mischgebiets. Durch diese Festsetzung solle vielmehr ein Ausgleich zur intensiven Wohnnutzung im Innenblock geschaffen werden. Der Bebauungsplan sei auch nicht funktionslos. Der Umstand, dass sich die Nutzung von Gewerbeflächen in der jüngeren Vergangenheit nicht positiv entwickelt habe, bedeute nicht, dass eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen sei. Die Situation betreffend die gewerbliche Nutzung der umliegenden Bebauung führe insbesondere nicht zur Unzulässigkeit der Festsetzung eines Mischgebiets. Die vorliegend begehrte Errichtung eines reinen Wohngebäudes widerspreche dem festgesetzten Mischgebiet. Eine Befreiung von der Gebietsfestsetzung komme nicht in Betracht. Durch die Festsetzung eines Mischgebiets werde den unterschiedlichen Nutzungsbedürfnissen in zentrumsnahen Bereichen Rechnung getragen. Es werde ein Ausgleich zum allgemeinen Wohngebiet im Innenblock geschaffen. Der planerische Wille komme ferner in dem Umstand zur Geltung, dass im Mischgebiet eine GRZ von 0,6 festgesetzt worden sei und dadurch mehr überbaubare Fläche zur Verfügung stehe. Durch die begehrte Befreiung seien die Grundzüge der Planung betroffen. Es handele sich um einen Eingriff in die planerische Grundkonzeption, dem nur im Wege einer Planänderung nachgekommen werden dürfe und könne.
Der Ablehnungsbescheid wurde am 22. Juni 2021 zugestellt.
Die Klägerin hat am 21. Juli 2021 Klage erhoben. Sie ist der Ansicht, das Bauvorhaben sei nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig. Die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 00 II X stünden dem Vorhaben ebenso wenig entgegen wie der übergeleitete Bebauungsplan 0 X X-X.
Der Bebauungsplan 00 II X sei unwirksam. Die Festsetzung des Mischgebiets verstoße gegen den Grundsatz der städtebaulichen Erforderlichkeit des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, weil auf den Flächen keine mischgebietstypische Nutzungsdurchmischung erreicht werden könne. Eine Bauleitplanung sei im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich, wenn sie auf eine „geordnete städtebauliche Entwicklung“ ausgerichtet sei, diese „gewährleistet“ und in diesem Sinne „vernünftigerweise geboten“ sei. Nach dem Maßstab verstoße die Festsetzung des Mischgebiets gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Der Plangeber habe verkannt, dass das (erneut) als Mischgebiet überplante Grundstück D.-straße Bestandteil eines faktischen allgemeinen Wohngebiets im Sinne von § 4 BauNVO sei. Die isolierte Baugebietsfestsetzung für ein einzelnes Grundstück innerhalb der vorhandenen Nutzungsstruktur sei „vernünftigerweise“ nicht geboten und entbehre jedenfalls einer städtebaulichen Rechtfertigung. In einem Mischgebiet stünden Wohnen und gewerbliche Nutzung gleichrangig und gleichwertig nebeneinander. Darin liege die normativ bestimmte besondere Funktion des Mischgebiets, mit der dieses sich von den anderen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung unterscheide. Die Gebäude der geschlossenen Blockrandbebauung dienten demgegenüber nahezu ausschließlich Wohnzwecken. Lediglich zwei Bestandsgebäude würden gemischt sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzt. Dies betreffe zum Einen das Gebäude T.-straße 00, in dem sich ein Fahrradgeschäft mit einer gewerblich genutzten Fläche von ca. 55 qm befinde, und zum anderen das Gebäude T.-straße 00, das teilweise als Büro einer Hausverwaltung genutzt werde. Im Übrigen würden sich innerhalb des Straßengeviertes T.-straße, A.-straße, U.-straße und J.-straße ausschließlich Wohnnutzungen (insgesamt 68 Wohneinheiten) befinden. Auch nördlich der T.-straße würden sich nahezu ausschließlich Wohngebäude befinden, die durch vereinzelte wohngebietstypische Nutzungen ergänzt würden. Die ehemals gewerbliche Nutzung des Grundstücks D.-straße besitze demgegenüber keine Aussagekraft für die aktuellen städtebaulichen Gegebenheiten. Der ehemalige Metallbetrieb (Schmiede) sowie das zugehörige Haushaltswarengeschäft seien seit Jahrzehnten eingestellt. Zudem handele es sich bei dem Standort der Schmiede erkennbar um ein Relikt der durch den aktuellen Strukturwandel überholten Funktion von Alt-L. als Zentrum einer landwirtschaftlich geprägten Gemeinde. Es stehe außer Frage, dass das Grundstück selbst oder das Grundstück im Verhältnis zu den Nachbargrundstücken heute städtebaulich nicht als gemischt genutzte Baufläche, sondern als wohngebietstypische Baulücke in Erscheinung trete. Welche städtebauliche Ordnung und Entwicklung die Ausweisung eines solitären Mischgebiets für das Grundstück D.-straße in dieser vorhandenen homogenen Siedlungsstruktur bezwecke, sei nicht dargetan und auch nicht ersichtlich. Soweit der Plangeber gleichwohl eine tatsächliche Umwandlung des Grundstücks in ein Mischgebiet für theoretisch denkbar halte, handele es sich hierbei um eine spekulative Vermutung, die die Mischgebietsfestsetzung nicht rechtfertige. Es fehle an jeglichen Anhaltspunkten, wonach der Plangeber habe davon ausgehen oder zumindest sicher voraussehen können, dass der Standort die für das festgesetzte Mischgebiet erforderliche Durchmischung mit gewerblichen Nutzungen, die sich nicht auch in einem allgemeinen Wohngebiet verwirklichen lassen würden, in absehbarer Zeit erwarten lasse. Wie auch der Bauwunsch der Klägerin zeige, stelle die Errichtung eines reinen Wohngebäudes die einzig nachvollziehbare Grundstücksnutzung dar. Dies werde durch die bauliche Entwicklung des Bereichs bestätigt. Obwohl dort bereits seit den sechziger Jahren aufgrund der Ausweisung des Bereichs als „Kleingewerbegebiet“ auch gewerbliche Nutzungen zulässig seien, habe sich in dem Gebiet gleichwohl ausschließlich Wohnnutzung angesiedelt. So habe die Beklagte für das Grundstück T.-straße 00 und das Grundstück J.-straße 0 Baugenehmigungen zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit ausschließlich Wohneinheiten erteilt. Auch im weiteren Umfeld der T.-straße habe die Beklagte Baugenehmigungen für die Errichtung von Mehrfamilienhäusern erteilt. Weder die Planbegründung noch die sonstigen Aufstellungsvorgänge würden auf eine planerische Konzeption hinweisen, die sich mit den städtebaulichen Gegebenheiten auseinandersetze. Der Fokus der Planung sei auf die Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Innenbereich des Straßengeviertes gerichtet gewesen. Insoweit habe der Entscheidung des Rats auch nicht die Erwartung zugrunde gelegen, das überplante Grundstück D.-straße solle zukünftig – entgegen der vorhandenen Nutzungsstruktur und der städtebaulichen Entwicklungstendenzen – zu einem Mischgebiet entwickelt werden. Dies bestätige die Gesprächsnotiz der Beklagten zum Besprechungstermin mit der Klägerin am 1. Juni 2017, in dem auf die Anmerkung der Klägerin, „das MI [sei] möglicherweise in WA umzuwandeln“, von Seiten der Beklagten ausgeführt worden sei, „dass dieser Bereich auf jeden Fall MI bleiben muss, da zum einen das umgebende Baurecht ebenfalls MI aufweise und an dieser Stelle die Gegebenheiten nicht verändert werden sollen. Zum anderen ist mit der Bezirksregierung schon abgesprochen, dass aufgrund der Ungenauigkeit im FNP an anderer Stelle des Bebauungsplans keine FNP-Änderung stattfinden muss. Durch die Änderung im nördlichen Bereich in WA müsste eine FNP-Änderung durchgeführt werden, was die Zeitplanung wiederum verlängern würde“.
Die Festsetzung des Mischgebiets verstoße zudem gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, weil sie auf unabsehbare Zeit aus tatsächlichen Gründen keine Aussicht auf Verwirklichung biete und der Bebauungsplan damit den erforderlichen Gestaltungsauftrag der Bauleitplanung verfehle. Dies könne auch dann der Fall sein, wenn schon im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses feststehe, dass die für das festgesetzte Baugebiet vorgegebene Entwicklung von Nutzungsarten faktisch nicht erreicht werden könne. Es komme maßgeblich auf die Möglichkeit an, das Gebiet zukünftig in dem ausgewiesenen Sinne zu entwickeln. Insbesondere mit Rücksicht auf die verhältnismäßig geringe Größe eines Plangebiets seien neben den örtlichen Verhältnissen des Plangebiets selbst auch die örtlichen Verhältnisse in der angrenzenden Umgebung heranzuziehen. Es sei nach diesem Maßstab nicht ersichtlich, dass die Festsetzung des Mischgebiets allein für das Grundstück D.-straße Aussicht auf Verwirklichung eines solchen Baugebiets biete und sich auf absehbare Zeit eine gebietstypische gemischte Nutzungsstruktur entwickele. Auch eine „großflächige“ gewerbliche Nutzung innerhalb des festgesetzten Mischgebiets werde als Fremdkörper in einer ansonsten homogenen Wohngebietsstruktur in Erscheinung treten. Hinzu komme, dass die Umsetzung einer mischgebietstypisch durchmischten Nutzungsstruktur auch nach den sonstigen Festsetzungen innerhalb des Baugebiets durch die planerisch vorgegebene Kubatur erheblich eingeschränkt sei und letztlich nur gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten verblieben, die entweder bereits nach Maßgabe von § 13 BauNVO in allen Baugebieten zulässig seien oder ihrem Umfang nach auch in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO zulässig wären.
Die Ausweisung des Mischgebiets verstoße auch deswegen gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, da nicht auszuschließen sei, dass sich der Plangeber bei der Gebietsfestsetzung von sachfremden Erwägungen habe leiten lassen und die Festsetzung des Mischgebiets lediglich dazu diene, die Problematik der Verkehrslärmimmissionen „auf dem Papier“ zu lösen. Eine Gebietsfestsetzung stelle einen zur Unwirksamkeit der Planung führenden „Etikettenschwindel“ dar, wenn die Festsetzung der Nutzungsarten in Wahrheit nicht verwirklicht werden solle, sondern alleiniges oder zumindest ganz wesentliches Ziel sei, durch Festsetzung einer weniger schutzwürdigen Nutzungsart die Vereinbarkeit der im Baugebiet beabsichtigten Nutzungen mit den auf sie einwirkenden Immissionen vorzutäuschen und die durch die Planung entstandene Konfliktlage tatsächlich aber ungelöst zu lassen. Dies liege jedenfalls deshalb nahe, weil sich der Plangeber nicht nur einer Auseinandersetzung mit den zukünftigen Nutzungsarten im straßennahen Bereich des Plangebiets, sondern auch einer Untersuchung der durch den Verkehr auf der T.-straße verursachten Immissionen verschlossen habe.
Der Bebauungsplan Nr. 00 II X leide zudem an zu seiner Unwirksamkeit führenden Abwägungsfehlern. Der Plangeber sei hinsichtlich der Festsetzung des Mischgebiets von unrichtigen beziehungsweise unvollständig ermittelten Voraussetzungen ausgegangen. Er habe fälschlicherweise angenommen, die Festsetzung als Mischgebiet entspreche der derzeitigen Nutzung. Die Festsetzungen aus dem ursprünglichen Bebauungsplan seien ohne hinreichende Untersuchung und Berücksichtigung der aktuellen tatsächlichen Verhältnisse ungeprüft übernommen worden. Ergänzend werde darauf hingewiesen, dass die planerische Abwägung auch unter Berücksichtigung des „Integrierten Handlungskonzept Alt-L. – Teil II: Projekte und Maßnahmen“, welches durch den Rat der Beklagten am 3. Juli 2012 beschlossen worden sei, zulasten einer Mischgebietsfestsetzung und zugunsten der Ausweisung eines allgemeinen Wohngebiets ausgehen müsse. Der Mangel sei auch nicht gemäß § 215 Abs. 1 BauGB unbeachtlich geworden. Die fehlerhafte Abwägung der Gebietsfestsetzung führe dazu, dass das Abwägungsergebnis mit einem Mangel behaftet sei. Angesichts der tatsächlichen städtebaulichen Verhältnisse und der mangelnden Umsetzbarkeit könne eine fehlerfreie Nachholung der erforderlichen Abwägung nicht zum selben Ergebnis führen. Ein weiterer Abwägungsmangel liege hinsichtlich der Ermittlung der Lärmsituation vor. Entgegen der Stellungnahme des Gesundheitsamtes im Rahmen der Trägerbeteiligung sei die gutachterliche Ermittlung und Bewertung der Betroffenheit des Plangebiets durch den Verkehrslärm der T.-straße abwägungsfehlerhaft unterblieben.
Dem Vorhaben stehe auch das in dem übergeleiteten Bebauungsplan 3 X-X-X der Beklagten vom 11. August 1962 festgesetzte Kleingewerbegebiet nicht entgegen. Der Bebauungsplan sei insoweit funktionslos.
Das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 14. Juni 2021 zu verpflichten, der Klägerin einen Vorbescheid im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit betreffend die Art der baulichen Nutzung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, oberirdischen Stellplätzen und Garage gemäß dem Antrag vom 5. Februar 2021 auf dem Grundstück D.-straße in L. (Gemarkung L., Flur G01, Flurstück G02, G03, G04, G05 und G06) zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bezieht sich zunächst auf die Begründung des angefochtenen Bescheides. Ergänzend trägt sie vor, die Klägerin sei detailliert in den Planungsprozess eingebunden gewesen und habe ihre Vorstellungen eingebracht. Insbesondere der Gesellschafter der Klägerin, Herr E., habe mehrfach Gelegenheit gehabt, seine planerischen Vorstellungen darzulegen und in den Planungsprozess zu integrieren. Die Klägerin habe mehrfach aufgrund der höheren baulichen Ausnutzbarkeit ausdrücklich die Festsetzung eines Mischgebietes gefordert. Außerdem habe in dem Bereich, in dem sich jetzt die MI-Festsetzung befinde, der Flächennutzungsplan nicht geändert werden müssen, weil er dort – wenn auch ungenau – Gemischte Bauflächen (M) darstelle. Mit der Bezirksregierung sei eigens abgestimmt gewesen, dass es wegen der ungenauen Darstellung dieser gemischten Bauflächen im Flächennutzungsplan bei einer MI-Festsetzung keiner Änderung des FNP bedürfe. Herr E. sei wiederholt darauf aufmerksam gemacht worden, dass es in einem MI auf eine Mischung von Wohnnutzungen und gewerblichen Nutzungen ankomme. Die Klägerin verhalte sich widersprüchlich und treuwidrig, indem sie zunächst im Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans eine MI-Festsetzung mit dem Gedanken einer höheren Ausnutzbarkeit ihres Grundstücks fordere und dann eine vollständige Wohnnutzung plane, obwohl ihr die erforderliche Nutzungsmischung von vornherein bekannt gewesen sei.
Der beantragten Bauvoranfrage stehe die Festsetzung eines Mischgebiets entgegen, da eine reine Wohnnutzung beantragt sei. Eine Befreiung scheide wegen der Berührung der Grundzüge der Planung aus.
Der Bebauungsplan Nr. 00 II X sei wirksam. Es liege im Ermessen des Plangebers, planerische Festsetzungen zu treffen. Auch wenn in der Umgebung des Mischgebiets derzeit nur noch wenige gewerbliche Nutzungen vorhanden seien, ändere das nichts daran, dass es der Beklagten unbenommen bleibe, gleichwohl ein Mischgebiet festzusetzen. Es widerspreche nicht der bestehenden Planungskonzeption in der Nachbarschaft, für das fragliche Grundstück MI festzusetzen, zumal das umgebende Gebiet südlich der T.-straße als Kleingewerbegebiet und nördlich der T.-straße ebenfalls als MI festsetzt sei, so dass sich die MI-Festsetzung des Bebauungsplans in die vorhandene Struktur einfüge. Auch wenn die Entwicklung zu mehr Wohnbebauung entlang der T.-straße in letzter Zeit zugenommen habe, sei keineswegs ausgeschlossen, dass es zukünftig auch dem Willen des Plangebers entsprechend wieder mehr gewerbliche Nutzungen geben könne. Zumindest könne es dem Plangeber nicht verwehrt sein, eine solche Nutzungsdurchmischung weiterhin anzustreben. Die Beklagte habe sich auch nicht von sachfremden Erwägungen leiten lassen, denn es sei ihr nicht um die Festsetzung einer weniger schutzwürdigen Nutzungsart gegangen. Der Verkehrslärm sei zutreffend erfasst worden und die Grenzwerte der 16. BImSchV eingehalten, so dass es keiner weitergehenden Untersuchung bedurft habe.
Die Abwägung sei nicht zu beanstanden.
Der bisherige Bebauungsplan sei auch nicht funktionslos geworden. Insoweit werde auf die Ausführungen in dem ablehnenden Bescheid Bezug genommen. Die Beklagte schließe die Ansiedlung von das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben keineswegs auf Dauer aus. Die Ansiedlung solcher Gewerbebetriebe solle mit der MI-Festsetzung nach dem planerischen Willen der Beklagten gerade weiterhin ermöglicht werden.
Das Vorhaben füge sich bei einer Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht nach dem Maß der baulichen Nutzung ein. Die GRZ sei mit 0,43 durchaus größer als in einem Allgemeinen Wohngebiet üblich und in der näheren Umgebung entlang der T.-straße vorhanden.
Die Berichterstatterin hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 13. Februar 2023 am 10. Mai 2023 einen Ortstermin durchgeführt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Niederschrift vom 10. Mai 2023 sowie die angefertigten Lichtbilder Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg.
Sie ist zulässig und begründet. Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 14. Juni 2021 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Die Klägerin hat einen Anspruch auf den begehrten Vorbescheid (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Der Vorbescheid ist nach §§ 77 Abs. 1, 74 Abs. 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben im Hinblick auf die zur Überprüfung gestellten Fragen des Bauvorhabens – hier der planungsrechtlichen Zulässigkeit einer reinen Wohnnutzung im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung – öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Dies ist der Fall, denn die Errichtung eines reinen Wohnhauses auf dem Vorhabengrundstück ist im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig. Weder der Bebauungsplan 00 II X (hierzu unter I.) noch der Durchführungsplan Nr. 0 X X X (hierzu unter II.) stehen der Zulässigkeit einer reinen Wohnnutzung entgegen. Das Vorhaben fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB ein (hierzu unter III.).
I. Der Bebauungsplan 00 II X steht dem Vorhaben nicht entgegen.
Zwar würde die Festsetzung des Vorhabengrundstücks als Mischgebiet einer reinen Wohnnutzung entgegenstehen, da eine solche nicht der für ein Mischgebiet charakteristischen Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben entspricht.
Der Bebauungsplan 00 II X ist jedoch jedenfalls im Hinblick auf das Vorhabengrundstück unwirksam (hierzu unter 1.). Es ist der Klägerin nicht nach Treu und Glauben verwehrt, sich hierauf zu berufen (hierzu unter 2.).
1. Der Bebauungsplan 00 II X ist jedenfalls im Hinblick auf die Festsetzung des Vorhabengrundstücks als Mischgebiet unwirksam.
Während die nach § 1 Abs. 3 BauGB erforderliche städtebauliche Rechtfertigung für die Aufstellung des Bebauungsplans als solche nicht in Frage steht, ist sie im Hinblick auf die Festsetzung der Mischgebietsflächen zu verneinen. Auch die einzelnen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung müssen für sich betrachtet dem Gebot der städtebaulichen Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB genügen.
Was im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB städtebaulich erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Februar 2013 – 2 D 108/11.NE – juris, Rn. 46; Urteil vom 25. September 2017 – 2 D 18/16.NE – juris, Rn. 46.
Ein Bebauungsplan – oder auch eine einzelne Festsetzung – verstößt dann gegen das Gebot der Erforderlichkeit der Planung, wenn er aus tatsächlichen oder aus Rechtsgründen auf Dauer vollzugsunfähig ist oder auf unabsehbare Zeit keine Aussicht auf Verwirklichung bietet und damit den gestaltenden Auftrag der Bauleitplanung verfehlt.
Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom G01. März 2002 – 4 CN 14.00 – juris, Rn. 10; OVG NRW, Urteil vom 4. Februar 2013 – 2 D 108/11.NE – juris, Rn. 56.
Durch die Festsetzung eines Baugebiets legt der Plangeber fest, welche Arten von baulichen Nutzungen in dem von der Festsetzung erfassten Gebiet zulässig sein sollen. Durch die Festsetzung einer der im Katalog der §§ 2 bis 11 BauNVO enthaltenen Gebietsarten – an die der Plangeber bei der Auswahl gebunden ist – werden in dem Baugebiet nicht nur die in der Baunutzungsverordnung der jeweiligen Gebietsart zugeordneten Nutzungen zugelassen. Vielmehr ergibt sich aus der im jeweiligen Absatz 1 der §§ 2 bis 11 BauNVO festgeschriebenen allgemeinen Zweckbestimmung der einzelnen Gebietsart die der Baugebietsfestsetzung zu Grunde liegende planerische Zielsetzung. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Setzt der Plangeber ein Mischgebiet fest, muss er das gesetzlich vorgesehene gleichberechtigte Miteinander von Wohnen und Gewerbe auch wollen oder zumindest als sicher voraussehen, dass sich in dem fraglichen Gebiet eine solche Durchmischung einstellt. Wenn er hingegen ein Miteinander von Wohnen und Gewerbe in Wahrheit gar nicht anstrebt oder wenn eine solche Entwicklung wegen der vorhandenen Bebauung oder aufgrund sonstiger Festsetzungen im Bebauungsplan faktisch nicht zu erreichen ist, ist die Festsetzung städtebaulich nicht gerechtfertigt.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 9. Oktober 2003 – 10a D 71/01.NE – juris, Rn. 36; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17. Mai 2013 – 8 S 313/11 – juris, Rn. 34.
Wenn bereits im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses feststeht, dass die durch die Baunutzungsverordnung vorgegebene Mischung von Nutzungsarten faktisch nicht erreicht werden kann, fehlt es an der städtebaulichen Erforderlichkeit.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. April 2007 – 7 D 3/06.NE – juris, Rn. 35.
Nach diesen Maßstäben mangelt es der streitigen Mischgebietsfestsetzung vorliegend an der städtebaulichen Erforderlichkeit.
Ausgehend von den im Plangebiet und der näheren Umgebung anzutreffenden Verhältnissen bietet die Mischgebietsfestsetzung des Bebauungsplans auf unabsehbare Zeit keine Aussicht auf Verwirklichung und verfehlt somit den gestaltenden Auftrag der Bauleitplanung.
Es ist bereits schwer vorstellbar, wie sich in dem räumlich auf wenige Flurstücke begrenzten Bereich, in dem lediglich in offener Bauweise ein straßenseitiges Baufenster mit maximal drei Vollgeschossen, welches durch die geplante Zufahrt durchschnitten wird, sowie ein rückwärtiges Baufenster mit zweigeschossiger Bebauung vorgesehen ist, das mischgebietstypische ausgewogene Verhältnis von Wohnen und gewerblicher Nutzung realisieren ließe.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. Dezember 2016 – 2 D 121/14.NE – juris, Rn. 59.
Auch wenn man das festgesetzte Mischgebiet nicht isoliert betrachtet, sondern den planerischen und städtebaulichen Zusammenhang, in dem die streitige Planung steht, berücksichtigt,
vgl. hierzu bei einem Kerngebiet OVG NRW, Urteil vom 4. Februar 2013 – 2 D 108/11.NE – juris, Rn. 67,
ist ersichtlich, dass aufgrund der tatsächlichen Entwicklung in dem fraglichen Bereich eine mischgebietstypische Durchmischung faktisch nicht erreicht werden wird.
In dem Bereich südlich der T.-straße zwischen A.-straße und U.-straße/J.-straße befindet sich beinahe ausschließlich Wohnnutzung, obwohl entlang der T.-straße und der A.-straße bereits durch den Durchführungsplan 0 X X X aufgrund der Ausweisung als Kleingewerbegebiet planerisch eine Durchmischung von Wohnen und Gewerbe vorgesehen war. Dennoch hat sich in diesem Bereich kaum Gewerbe angesiedelt. Das auf dem Vorhabengrundstück vorhandene Haushaltswarengeschäft ist bereits seit Jahren aufgegeben. Die frühere Nutzung des hinteren Gebäudes als Schmiede ist in der Örtlichkeit nicht mehr feststellbar. Im Übrigen wäre selbst unter Berücksichtigung dieser Nutzungen nicht die erforderliche Durchmischung feststellbar. Auch dann wäre die Nutzungsart „Wohnen“ nach Anzahl und Umfang beherrschend. Das gesamte Gebiet einschließlich des neu überplanten Bereichs ist somit bereits in ein Wohngebiet „umgekippt“.
Auch auf der nördlichen Seite der T.-straße im Bereich zwischen N.-straße und Z.-straße befinden sich mit Ausnahme eines Restaurants weit überwiegend Wohnnutzungen, obwohl dieser Bereich durch den Bebauungsplan Nr. 00 II ebenfalls als Mischgebiet festgesetzt ist. Auch dies bestätigt, dass eine Bedarfslage für ein Mischgebiet in diesem Bereich nicht vorhanden ist.
Anhaltspunkte für eine geänderte Bedarfslage in absehbarer Zeit bestanden zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht und bestehen auch heute nicht. Weder die Planbegründung noch die sonstigen Bebauungsplanakten weisen auf Bestrebungen hin, in den Wohngebäuden zukünftig gewerbliche Nutzungen aufzunehmen, die sich nicht auch in einem allgemeinen Wohngebiet verwirklichen lassen, sondern zu der für ein Mischgebiet typischen Durchmischung von Wohnen und Gewerbe führen. Die Begründung (Beiakte Heft 3, Bl. 264) verweist zunächst allein auf das Ziel der Schaffung von zusätzlichem innenstadtnahem Wohnraum. Eine gesonderte Begründung für die Mischgebietsfestsetzung findet sich nicht. Auch die im Verfahren aufgeführte Begründung, es solle ein Ausgleich zu der Wohnnutzung im Innenbereich geschaffen werden, lässt nicht erkennen, wie in dem kleinräumig ausgewiesenen Mischgebiet die erforderliche Durchmischung erfolgen soll. Zur Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe wären im Übrigen auch im Rahmen eines allgemeinen Wohngebiets zulässig (vgl. § 4 BauNVO).
Auch in der Gesprächsnotiz über die Besprechung vom 1. Juni 2017 finden sich auf die Bitte des Gesellschafters der Klägerin, Herr E., das MI möglicherweise in ein WA umzuwandeln, lediglich die Ausführungen, das umgebende Baurecht stelle ebenfalls MI dar und die Gegebenheiten sollten nicht verändert werden. Zum anderen sei mit der Bezirksregierung schon abgesprochen, dass aufgrund der Ungenauigkeit im Flächennutzungsplan an anderer Stelle des Bebauungsplanes keine Änderung des Flächennutzungsplans stattfinden müsse. Durch die Änderung im nördlichen Bereich in WA müsse eine Flächennutzungsplanänderung durchgeführt werden, was die Zeitplanung wiederum verlängern würde.
Die Beklagte hat mithin offensichtlich ohne nähere Auseinandersetzung mit den tatsächlichen Gegebenheiten die bestehende Kleingewerbegebietsfestsetzung in eine Mischgebietsfestsetzung übernommen. Diese Festsetzung war jedoch bereits zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses des Bebauungsplans 00 II X angesichts der tatsächlichen Gegebenheiten funktionslos (vgl. hierzu näher unter II.).
2. Es ist der Klägerin entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit der Festsetzung zu berufen.
In der Rechtsprechung ist allgemein anerkannt, dass sich ein rechtfertigender Grund für eine Beschränkung des Bauherrn dahingehend, dass er sich auf eine etwaige Unwirksamkeit der Festsetzungen des Bebauungsplans nicht mehr berufen kann, im Einzelfall aus den auch im öffentlichen Recht heranzuziehenden Grundsätzen von Treu und Glauben ergeben kann, etwa in der Fallgruppe des Verbots widersprüchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium) oder der Verwirkung. Ob der Tatbestand der Treuwidrigkeit erfüllt ist, richtet sich dabei nach den besonderen Umständen des Einzelfalls und bestimmt sich nach dem materiellen Recht, auf dem der geltend gemachte Anspruch beruht.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 18. April 1996 – 4 C 22.94 – juris, Rn. 17 und vom 12. Dezember 2018 – 4 C 6.17 – juris, Rn. 29; Beschluss vom 11. Februar 2019 – 4 B 18.18 – juris, Rn. 6; OVG NRW, Urteil vom 10. Mai 2022 – 2 A 2108/20 – juris, Rn. 91; zusammenfassend Bischopink/Weil, BauR 2022, 579, 580 ff.
Eine unzulässige Rechtsausübung in Form eines Verstoßes gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens setzt dabei kein unredliches früheres Verhalten voraus. Widersprüchliches Verhalten ist vielmehr rechtsmissbräuchlich, wenn entweder der Berechtigte durch seine Erklärung oder durch sein Verhalten bewusst oder unbewusst eine Sach- oder Rechtslage geschaffen hat, auf die sich der andere Teil verlassen durfte und auch verlassen hat oder wenn besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen. Auch wenn kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten des anderen Beteiligten begründet worden ist, kann widersprüchliches Verhalten daher unzulässig sein, wenn der Berechtigte aus seinem früheren Verhalten erhebliche Vorteile gezogen hat oder wenn sein Verhalten sonst zu einem unlösbaren Selbstwiderspruch führt.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Mai 2022 – 2 A 2108/20 – juris, Rn. 95.
So ist der Eigentümer eines mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan überplanten Grundstücks grundsätzlich daran gehindert, sich in einem später angestrengten gerichtlichen Verfahren auf die Nichtigkeit des Plans zu berufen, wenn ihm auf der Grundlage des auf seine Veranlassung und in Abstimmung mit ihm aufgestellten Plans eine Baugenehmigung erteilt worden ist und er von der Genehmigung inzwischen Gebrauch gemacht hat.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Mai 2022 – 2 A 2108/20 – juris, Rn. 97; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Oktober 2017 – 3 S 153/17 – juris, Rn. 43 f.; nachgehend BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2019 – 4 B 28.18 – juris.
Dies beruht im Kern auf dem Gedanken, dass der Bebauungsplan erst das spezifische Baurecht zugunsten des Bauherrn geschaffen hat und es deshalb unredlich ist, nach dessen Ausnutzung und nach Bauausführung diese Grundlage zu beseitigen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Mai 2022 – 2 A 2108/20 – juris, Rn. 99.
Grundsätzlich ist jedoch eine restriktive Handhabung der Annahme eines Einwendungsausschlusses angezeigt. Selbst ein ausdrücklich erklärtes Anerkenntnis der Festsetzungen eines (künftigen) Bebauungsplans nach § 33 BauGB führt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht dazu, dass sich der Genehmigungsempfänger auf eine etwaige Unwirksamkeit der Festsetzungen nicht mehr berufen kann. Derartige Beschränkungen bedürften einer verfassungsrechtlichen Rechtfertigung. Denn sie beschränkten das in Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG enthaltene Grundrecht des Bauherrn auf effektiven und lückenlosen Rechtsschutz gegen Akte der öffentlichen Gewalt. Der Bauherr müsste bei einer solchen Annahme für künftige Bauvorhaben auch rechtswidrige Festsetzungen gegen sich gelten lassen, was im Lichte der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG der Rechtfertigung bedürfe. Ein solcher rechtfertigender Grund könne sich im Einzelfall und unter besonderen Umständen aus den auch im öffentlichen Recht heranzuziehenden Grundsätzen von Treu und Glauben ergeben.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2018 – 4 C 6.17 – juris, Rn. 28 f.; Beschluss vom 11. Februar 2019 – 4 B 28.18 – juris, Rn. 7.
Ausgehend von diesen Grundsätzen bestehen vorliegend keine Anhaltspunkte für ein treuwidriges Verhalten der Klägerin, wenn sie sich auf die Unwirksamkeit des Bebauungsplans beruft. Der Bebauungsplan diente vor allem der Erschließung des Innenbereichs und nicht in erster Linie dem Bauwunsch der Klägerin. Auch hat sie nicht etwa zunächst die höhere GRZ des Mischgebiets ausgenutzt und sich dann gegen die Wirksamkeit der Festsetzung gewendet. Allein eine etwaige Anregung der Klägerin, den Bereich als Mischgebiet festzusetzen, genügt nicht für die Annahme eines widersprüchlichen Verhaltens, zumal der Gesellschafter der Klägerin, Herr E., ausweislich einer Gesprächsnotiz vom 1. Juni 2017 bereits vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans bat, das Mischgebiet möglicherweise in ein allgemeines Wohngebiet umzuwandeln. Die Beklagte konnte daher auch nicht darauf vertrauen, dass die Klägerin diese Regelung später nicht mehr in Frage stellen würde.
II. Auch die Festsetzung des Durchführungsplans Nr. 0 X X X als Kleingewerbegebiet steht dem Vorhaben der Klägerin nicht entgegen.
Der Durchführungsplan Nr. 0 X X X stellt sich in dem hier maßgeblichen Bereich südlich der T.-straße zwischen A.-straße und J.-straße als funktionslos dar.
Eine bauplanerische Festsetzung ist nur ausnahmsweise dann funktionslos, wenn die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in ihrer tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der die Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und dies in einem Grad erkennbar ist, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzungen gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt. Bloße Zweifel an der Verwirklichungsfähigkeit einer Festsetzung reichen dafür nicht aus. Sie tritt wegen nachträglicher Funktionslosigkeit nur dann außer Kraft, wenn offenkundig ist, dass sie als Instrument für die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung nicht mehr tauglich ist.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1977 – IV C 39.75 – juris, Rn. 31 f.; Beschluss vom 29. Mai 2001 – 4 B 33.01 – juris, Rn. 5; OVG NRW, Beschluss vom 2. August 2023 – 10 A 2902/G01 – juris, Rn. 6 ff.; Beschluss vom 28. Juli 2023 – 10 B 88/23 – juris, Rn. 11 sowie Beschluss vom 16. Dezember 2021 – 10 A 1733/20 – juris, Rn. 9 ff.
Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Februar 1997 – 4 B 16.97 – juris, Rn. 4.
Es fehlt in diesem Bereich angesichts der fast ausschließlich vorhandenen Wohnnutzung offensichtlich an der für ein Kleingewerbegebiet erforderlichen Durchmischung von Wohnen und nicht störendem Gewerbe.
Vgl. zu diesem Erfordernis OVG NRW, Beschluss vom 19. März 2018 – 10 A 1979/16 – juris, Rn. 7.
Dies gilt gleichermaßen für den Bereich der A.-straße zwischen T.-straße und U.-straße. Auch in diesem Bereich finden sich ausschließlich Wohnnutzungen, obwohl der Durchführungsplan ein Kleingewerbegebiet festsetzt.
Diese tatsächliche, von den Festsetzungen des Durchführungsplans abweichende Entwicklung ist bereits auf Grund des äußeren Eindrucks bei der Inaugenscheinnahme anlässlich der Ortsbesichtigung vom 10. Mai 2023 deutlich erkennbar gewesen. Die Festsetzungen in dem betreffenden Bereich sind mithin nicht mehr geeignet, zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB einen sinnvollen Beitrag zu leisten, weil die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass die Festsetzungen die Fähigkeit verloren haben, die städtebauliche Entwicklung noch in einer bestimmten Richtung zu steuern. Anhaltspunkte, dass sich die fehlende Ansiedlung von Gewerbebetrieben trotz der seit Jahrzehnten bestehenden Ausweisung als Kleingewerbebetrieb umkehren ließe, sind weder von der Beklagten vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Vgl. zur Funktionslosigkeit einer Mischgebietsfestsetzung bei „Umkippen“ in einen anderen Gebietstyp OVG NRW, Urteil vom 27. November 2014 – 7 D 35/13.NE – juris, Rn. 45; zur Funktionslosigkeit einer Mischgebietsfestsetzung bei einem Anteil des Wohnens von 80 % BayVGH, Urteil vom 3. September 2001 – 1 N 98.48 – juris.
III. Die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses ist gemäß § 34 BauGB im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung zulässig. Dabei kann dahinstehen, ob letztendlich § 34 Abs. 1 BauGB oder § 34 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen ist, weil sich die begehrte Wohnnutzung ihrer Art nach sowohl in einem Allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO) wie in der nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblichen Umgebung, in der sich eine Vielzahl von Wohngebäuden befindet, einfügt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich die Zulassung der Berufung beantragt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Auf die seit dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist.
Die Berufung ist nur zuzulassen,
1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich einzureichen.
Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen.
Im Berufungs- und Berufungszulassungsverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelassen.
Die Antragsschrift und die Zulassungsbegründungsschrift sollen möglichst 2-fach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 150.000,00 Euro festgesetzt.
Gründe:
Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung von Ziffer 1 lit. d) und Ziffer 5 des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 (BauR 2019, 610 f.; 30 Wohneinheiten x 10.000 x 0,5) erfolgt.
Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird. § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt.
Die Beschwerdeschrift soll möglichst 2-fach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.
War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.

Zitierte Normen: §§ 77 Abs. 1, 74 Abs. 1 BauO NRW
§§ 2 bis 11 BauNVO
§§ 2 bis 11 BauNVO festgeschriebenen allgemeinen Zweckbestimmung der einzelnen Gebietsart die der Baugebietsfestsetzung zu Grunde liegende planerische Zielsetzung. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO
§§ 167 VwGO, 709 ZPO
§§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung
§ 4 BauNVO
§ 13 BauNVO
§ 4 BauNVO
§ 33 BauGB
§ 34 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 215 Abs. 1 BauGB
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 129a der Zivilprozessordnung
§ 11 Abs. 2 des Aufbaugesetzes
§ 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes
Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 D 108/11
2 D 18/16
4 CN 14.00
10a D 71/01
8 S 313/11
7 D 3/06
2 D 121/14
4 C 22.94
4 C 6.17
4 B 18.18
2 A 2108/20
3 S 153/17
4 B 28.18
IV C 39.75
4 B 33.01
10 B 88/23
10 A 1733/20
4 B 16.97
10 A 1979/16
7 D 35/13
1 N 98.48