Verwaltungsgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2026-03-26, Aktenzeichen 2 K 3992/24
ECLI: ECLI:DE:VGMS:2026:0326.2K3992.24.00

Tenor:
I. Die Beklagte wird verurteilt,
1. auf eigene Kosten ein in Abstimmung mit dem Fachbereich Straßen- und Landschaftsbau der Klägerin durch ein qualifiziertes Büro für Landschaftsplanung erarbeitetes Entwicklungskonzept für die in dem Bebauungsplan Nr. 228 „G., Teil III“ der Stadt Y. mit „O“ gekennzeichnete Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft am nordwestlichen Plangebietsrand – soweit die Grundstücke Gemarkung Y. Stadt, Flur 12, Flurstücke 214, 345 und 375 mit der Maßnahmenfläche „O“ und soweit die Maßnahmenfläche „O“ mit den genannten Grundstücken deckungsgleich ist – vorzulegen sowie
2. die auf der in dem Bebauungsplan Nr. 228 „G., Teil III“ der Stadt Y. mit „O“ gekennzeichneten in Nr. 1 näher bezeichneten Fläche aufstehenden baulichen Anlagen zurück zu bauen und diese Fläche zu entsiegeln sowie
3. die in dem Bebauungsplan Nr. 228 „G., Teil III“ der Stadt Y. mit „O“ gekennzeichnete in Nr. 1 näher bezeichnete Fläche entsprechend des Entwicklungskonzepts gemäß vorstehender Nr. 1 vollflächig als extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen zu entwickeln.
II. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
III. Das Urteil ist in Bezug auf die Verurteilung zur Nr. I 1. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 30.000,00 Euro, in Bezug auf die Verurteilung zur Nr. I 2. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 330.000,00 Euro, in Bezug auf die Verurteilung zu Nr. I 3. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 70.000,00 Euro und in Bezug auf die Kostengrundentscheidung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Herrichtung einer Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft auf den Grundstücken Gemarkung Y.-Stadt, Flur 12, Flurstücke 214, 345 und 375 aufgrund eines städtebaulichen Vertrages.
Bereits im Jahr 2002 leitete die Klägerin das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes „G.“ für den ca. 48 ha umfassenden, ehemaligen Kasernenstandort ein, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Folgenutzung des Kasernengeländes zu schaffen. Nachdem der damalige Investor sich zurückgezogen hatte, wurde im Rat (im Folgenden aufgrund der durch die Klägerin gewählten Bezeichnung: Stadtverordnetenversammlung) vom 14. Juli 2011 eine Modifizierung des Strukturkonzeptes beschlossen. Gegenstand dieses modifizierten Konzeptes bildeten drei räumlich differenzierte Nutzungsbereiche: Ein Reitsportzentrum im Nord-Osten (Bebauungsplan - Teil I), ein Wohngebiet im Norden nebst dem sich anschließende Wohngebiet mit Pferdewiese für das „Wohnen mit Pferd“ (Bebauungsplan - Teil II) sowie ein Gewerbegebiet im Süden (Bebauungsplan - Teil III).
Mit notariellem Kaufvertrag vom 20. Dezember 2012 erwarb die Beklagte von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) eine etwa 28 ha umfassende Teilfläche auf dem Gelände der ehemaligen A. Kaserne der Bundeswehr, von welcher sie zwischenzeitlich einzelne Teilflächen weiterveräußerte.
Am 14. März 2013 fasste die Stadtverordnetenversammlung der Klägerin den Einleitungsbeschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 228 „G., Teil III“, welcher am 29. Mai 2013 öffentlich bekannt gemacht worden ist. Die Beteiligung der Öffentlichkeit fand am 17. Oktober 2013 statt. Am 12. Dezember 2013 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Klägerin den Entwurf des Bebauungsplans Nr. 13/5 „G., Teil III“ und legte diesen in der Zeit vom 7. Januar 2014 bis einschließlich 6. Februar 2014 aus.
Das 28,2 ha große Plangebiet im südöstlichen Stadtgebiet der Klägerin umfasst einen Bereich zwischen dem S., dem C.-straße, der K.-straße und dem T.-straße. Das Plangebiet wird nordöstlich durch das Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 227 „G., Teil II“, begrenzt, in welchem im Südosten eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Pferdewiese“ sowie südwestlich ein Versickerungsbecken festgesetzt sind. Im Anschluss an die, an die Pferdewiese angrenzende, Verkehrsfläche ist in dem Bebauungsplan „G., Teil II“ ein Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ und daran anschließend ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Nordwestlich wird das Plangebiet des Bebauungsplanes „G., Teil III“, durch das Gebiet des am 15. Mai 2012 in Kraft getretenen Bebauungsplanes Nr. 219 „U.Kaserne, Teil I“, begrenzt, in dem Sondergebiete „Reitsport“ und „Reitsport mit Pferdehaltung“ festgesetzt sind.
Unter dem 27. März 2014 schlossen die Beteiligten einen städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan „G., Teil III“, welcher insbesondere die Pflichten der Beklagten im Zusammenhang mit dem Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes sowie allgemeine Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Umsetzung des Bebauungsplanes regelte. Die Beklagte verpflichtete sich u.a., einen Bebauungsplanentwurf zu erstellen, welcher den gesetzlichen Vorschriften eines qualifizierten Bebauungsplanes entsprechen sollte (vgl. § 2). Zudem verpflichtete sie sich zur Durchführung sämtlicher Maßnahmen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes nach den Regelungen des städtebaulichen Vertrages vom 27. März 2014 sowie eines noch abzuschließenden durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages (§ 4). Der städtebauliche Vertrag wurde für die Klägerin in Vertretung durch den Stadtbaurat, Herrn Z., unterzeichnet. Bei diesem handelte es sich seit dem Jahr 1994 um einen Beigeordneten der Klägerin, welcher regelmäßig wiedergewählt und zudem mit Wirkung vom 7. Juli 2017 zum Ersten Beigeordneten und allgemeinen Vertreter der Bürgermeisterin bestellt worden war.
Unter dem 2. April 2014 schlossen die Beteiligten einen durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan „G., Teil III“, in dem vornehmlich die Durchführung der vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen für zu erwartende Eingriffe in Natur und Landschaft präzisiert, die Beteiligung der Beklagten an den Folgekosten für die Herstellung von Erschließungsanlagen sowie die Löschwasserversorgung geregelt wurden. Der Vertrag wurde für die Klägerin ebenfalls durch den Stadtbaurat, Herrn Z., als Vertreter unterzeichnet.
Gemäß § M 1 Abs. 1 des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages verpflichtete sich die Beklagte gegenüber der Klägerin, die Maßnahmen, die dem Ausgleich des durch die bauliche und sonstige Nutzung des Vertragsgebietes entstehenden Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 14 BNatSchG dienen (Ausgleichsmaßnahmen), durchzuführen und dauerhaft zu erhalten. Als Ausgleichsmaßnahmen galten nach § M 1 Abs. 2 lit. a bis c des Vertrages die dort aufgezählten Maßnahmen und damit unter anderem die innerhalb des Bebauungsplanes „G., Teil III“ getroffenen Festsetzungen über Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (lit. a) sowie die ebenfalls im Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (lit. b). In § M 1 Abs. 3 wurden die Ausgleichsmaßnahmen den zu erwartenden Eingriffen in Natur und Landschaft räumlich und zeitlich zugeordnet. Die Maßnahme „O“ war dem Gewerbegebiet unmittelbar südlich der mit „O“ bezeichneten Maßnahmenfläche sowie dem Gewebegebiet unmittelbar nordwestlich der Q.-straße 5 zugeordnet und sollte zeitlich in der Vegetationsperiode, die dem Beginn eines Bauvorhabens in den zugeordneten Eingriffsflächen unmittelbar folgt, jedoch spätestens bis zum 31. Dezember 2017 durchgeführt werden. Zu einer den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechenden Entwicklung der mit „O“ bezeichneten Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft zu einer extensiven Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen war unter § M 1 Abs. 7 des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages vereinbart, dass der Investor frühzeitig, spätestens jedoch bis zum 31. Dezember 2016 der Stadt ein in Abstimmung mit dem Fachbereich Straßen- und Landschaftsbau durch ein qualifiziertes Büro für Landschaftsplanung erarbeitetes Entwicklungskonzept für die Gesamtfläche vorlegt.
Am 3. April 2014 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Klägerin den Bebauungsplan „G., Teil III“ als Satzung, der am 30. Juni 2014 öffentlich bekannt gemacht wurde. Im Plangebiet wurden überwiegend Gewerbegebiete sowie ein Sondergebiet „Biogasanlage“ festgesetzt. Am nordwestlichen Plangebietsrand, angrenzend an das Sondergebiet Reitsport (mit Pferdehaltung) sowie angrenzend an die Pferdewiese, setzte der Bebauungsplan u.a. eine Fläche „O“ fest. Zur Veranschaulichung der zeichnerischen Festsetzung wird auf die folgenden Ausschnitte aus dem Bebauungsplan verwiesen:
Nr. 5.2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans „G., Teil III“ („Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“) ist wie folgt gefasst: Die mit „O“ gekennzeichnete „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ festgesetzte Fläche am nordwestlichen Plangebietsrand ist nach dem Rückbau und der Entsiegelung vollflächig als „Extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen“ zu entwickeln.
Hinsichtlich der Fläche „K“ ist unter Nr. 4.1 der textlichen Festsetzungen geregelt: Innerhalb der mit „A“ und „K“ gekennzeichneten Flächen sind die vorhandenen Bäume zu erhalten. Die verbleibende Fläche ist unter Einbeziehung vorhandener, einheimischer standortgerechter Gehölze mit Gehölzen der u.a. Pflanzliste im Pflanzabstand von 1,5 x 1,5 m zu bepflanzen.
Der Bebauungsplan beinhaltet zudem eine Pflanzliste, in der wahlweise zu verwendende Gehölze und Mindestqualitäten aufgelistet werden, wobei zwischen Bäumen I. Ordnung, Bäumen II. Ordnung und Sträuchern unterschieden wird.
Am 16. Oktober 2017 schlossen die Beteiligten auf Bitten der Beklagten einen Änderungsvertrag zum durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrag vom 2. April 2014, welcher für die Klägerin in Vertretung durch den Ersten Beigeordneten und Stadtbaurat, Herrn Z., unterzeichnet wurde. Anlass für das Änderungsbegehren der Beklagten bezüglich einer Verlängerung der Frist zur Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen um einen Zeitraum von fünf Jahren war der Umstand, dass die sich auf der mit „O“ bezeichneten Fläche befindenden Bestandsgebäude nach Aussage der Beklagten seit April 2015 von der Kreispolizeibehörde P. als Übungsobjekte im Rahmen der Ausbildung genutzt würden. Die Vertragsparteien modifizierten den § M 1 Abs. 3 ihres Vertrages vom 2. April 2014 dahingehend, dass die auf der mit „O“ festgesetzten Fläche vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen zeitlich in der Vegetationsperiode, die dem Beginn des Bauvorhabens in den zugeordneten Eingriffsflächen unmittelbar folgt, spätestens bis zum 31. Dezember 2022, umzusetzen seien. § M 1 Abs. 7 des Vertrages vom 2. April 2014 wurde dahingehend modifiziert, dass die darin enthaltene Frist von dem 31. Dezember 2016 auf den 31. Dezember 2021 verlängert wurde. Im Weiteren vereinbarten die Vertragsparteien in dem Änderungsvertrag, dass sie sich darüber einig sind, dass die Umsetzung der Maßnahmen auf der mit „O“ festgesetzten Fläche zwingend innerhalb der vorstehenden Fristen zu erfolgen habe, damit die Ziele des rechtskräftigen Bebauungsplanes „G., Teil III“ verwirklicht werden könnten.
Mit Schreiben vom 10. Januar 2022 forderte die Klägerin die Beklagte auf, bis zum 23. Januar 2022 mit ihrer Abteilung Straßen- und Landschaftsbau die Abstimmung über die Entwicklung der Gesamtfläche „O“ vorzunehmen und daran anschließend das abgestimmte Büro zu beauftragen.
In der Folgezeit suchte die Beklagte das Gespräch hinsichtlich eines möglichen Erhalts der auf der Fläche „O“ aufstehenden Gebäude und regte unter anderem eine Änderung des Bebauungsplanes „G., Teil III“, an. In diesem Zusammenhang legte die Beklagte der Klägerin im Jahr 2023 ein geändertes Plankonzept vor, in dem die Erhaltung und Umnutzung der auf der Fläche „O“ aufstehenden Gebäude zur Ansiedlung von Wohnnutzung, Einzelhandel und Büroräume vorgesehen war. Eine solche Änderung lehnte die Klägerin jedoch ab.
Mit Schreiben vom 7. Oktober 2024 forderte die Klägerin die Beklagte erneut zur Leistungserbringung auf. Sie forderte sie insbesondere auf, spätestens bis zum 15. Oktober 2024 ein qualifiziertes Büro für Landschaftsplanung zur Abstimmung zu benennen und spätestens bis zum 31. Oktober 2024 ein qualifiziertes erfahrenes und fachlich geeignetes Fachunternehmen zu beauftragen, die aufstehenden baulichen Anlagen zurückzubauen und die Flächen zu entsiegeln, und eine entsprechende Auftragsbestätigung vorzulegen. Die baulichen Anlagen seien spätestens bis zum 31. Januar 2025 vollständig zurückzubauen.
Daraufhin reagierte die Beklagte mit Schreiben vom 31. Oktober 2024 und führte im Wesentlichen aus: Das Forderungsverlangen sei rechtlich unbegründet. Die städtebaulichen Verträge seien formell nicht wirksam geschlossen, da sie nicht den Formerfordernissen des § 64 GO NRW genügten. Da der Vertrag auch die Klägerin verpflichtet habe, habe es einer Unterzeichnung durch den Bürgermeister oder dessen allgemeinen Vertreter bedurft. Bei dem Unterzeichner, dem ehemaligen Stadtbaurat H. habe es sich nicht um einen solchen gehandelt. Auch sei mit Abschluss des Änderungsvertrags vom 16. Oktober 2017 keine Heilung eingetreten, da dieser einerseits noch immer nicht durch den Bürgermeister unterzeichnet worden sei und sich der Änderungsvertrag darüber hinaus nur auf einen Teil des Vertrages vom 2. April 2014 erstreckt habe. Im Übrigen sei die Frist zur Umsetzung der Maßnahme „O“ bereits abgelaufen und eine Umsetzung sei nach Fristablauf nicht mehr möglich. Es habe bei der Änderung von § M 1 Abs. 7 des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages das gemeinsame Verständnis der Beteiligten bestanden, dass nach Ablauf der Frist eine Umsetzung der Maßnahmen nicht mehr möglich sei. Jedenfalls sei aber der Bebauungsplan „G., Teil III“, hinsichtlich der vorliegend einschlägigen Regelungen unwirksam und zudem sei unklar, was Leistungsgegenstand sei. Die Abgrenzung der Maßnahmenflächen „K“ und „O“ könne den zeichnerischen Festsetzungen nicht eindeutig entnommen werden, da weder die sie trennende Linie, noch die zeichnerische Festsetzung bezüglich der Maßnahmenfläche „K“ mit den kombinierten schwarzen bzw. weißen Punkten in der Planzeichenerläuterung beschrieben sei. Darüber hinaus widersprächen sich die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen bezüglich der Maßnahmenfläche „O“. Da die textliche Festsetzung Nr. 5.2 sowohl von der „gekennzeichneten Fläche“ als auch von der „festgesetzten Fläche“ spreche, sei unklar, ob für die Maßnahmenfläche „O“ eine spezifische textliche, verbindliche Festsetzung erfolgen sollte. Die zeichnerische Festsetzung über den Erhalt von Einzelbäumen stehe im Widerspruch zu der textlich geforderten vollflächigen Entwicklung zu einer Magerwiese. Es sei völlig unklar, was der Plangeber letztlich gewollt habe. Darüber hinaus sei die geforderte „vollflächige“ Entwicklung als extensive „Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen“ zu unbestimmt. Vor diesem Hintergrund sei auch der Leistungsinhalt nicht klar und eindeutig bestimmbar. Im Übrigen überzeuge die Forderung auch in sachlicher Hinsicht nicht. Durch den geforderten Rückbau und die Entsiegelung werde wertvolle Bausubstanz, die mit einem überschaubaren Aufwand für Wohnzwecke reaktiviert werden könne, endgültig vernichtet, was angesichts des aktuellen Wohnbedarfs keinen Sinn mache.
Am 27. Dezember 2024 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus: Die städtebaulichen Verträge seien wirksam, da der ehemalige Stadtbaurat R. die Verträge gemäß § 68 Abs. 2 GO NRW habe wirksam unterzeichnen können. Dieser sei am 1. Juli 2010 mit Wirkung ab 1. Dezember 2010 für weitere 8 Jahre als Beigeordneter der Stadt wiedergewählt worden war. Mit Wirkung zum 7. Juli 2017 sei er zum Ersten Beigeordneten und allgemeinen Vertreter der Bürgermeisterin gewählt worden. Es bestünden insoweit keine Zweifel an dessen Vertretungsbefugnissen. Gemäß § 68 Abs. 2 GO NRW würden die Beigeordneten den Bürgermeister in ihren Arbeitsgebieten mit der gleichen Vertretungsmacht wie ein allgemeiner Vertreter vertreten. Dabei verträten die Beigeordneten den Bürgermeister in ihrem Arbeitsgebiet ständig, d.h. nicht nur im Fall seiner Verhinderung oder in Verhinderung eines allgemeinen Vertreters. Sie könnten daher jederzeit Dritten gegenüber auf ihren Arbeitsgebieten rechtsverbindlich handeln.
Die Umsetzung der Maßnahme sei auch nicht infolge des Fristablaufs unmöglich geworden. Es handle sich insbesondere nicht um ein absolutes Fixgeschäft, bei dem die Erfüllung nach Fristablauf nicht mehr möglich und nachholbar sei. Ein solcher Entfall der Leistungspflicht nach Fristablauf müsse vertraglich ausdrücklich vereinbart werden, was hier nicht geschehen sei. Die in § M 1 Abs. 7 des Vertrages vom 2. April 2014 vereinbarte und mit Vertrag vom 16. Oktober 2017 verlängerte Frist sei keine Ausschlussfrist. Vielmehr habe sich das Wort „zwingend“ lediglich darauf bezogen, dass die Fristen zur Verwirklichung der bauleitplanerischen Zielsetzung zu wahren seien. Eine Umsetzung nach Fristablauf sei davon umfasst und erst recht angezeigt.
Anders als die Beklagte meine, sei den vertraglichen Regelungen auch eine Pflicht zum Rückbau und zur Entsiegelung zu entnehmen. Aus der vertraglich in § M 1 Ziff. 7 vereinbarten Pflicht, die Maßnahmenfläche „O“ bebauungsplangemäß zu entwickeln, folge denknotwendig die Pflicht zum Rückbau baulicher Anlagen und zur Entsiegelung der Fläche und auch die Festsetzung unter Nr. 5.2 der textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan sei auf den Rückbau und die Entsiegelung bezogen. Der Bebauungsplan sei wirksam, insbesondere hinreichend bestimmt. Die Maßnahmenflächen „K“ und „O“ seien durch die Planzeichen sowie die textlichen Festsetzungen Nr. 4.1 und 5.2 hinreichend bestimmt, abgegrenzt und identifizierbar. Zeichnerisch umfasse die Maßnahmenfläche „O“ auch die Fläche „K“. Bei der „Fläche für Anpflanzungen und Bindungen für Bepflanzungen“ handle es sich um eine auf § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB beruhende Festsetzung, die die auf § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB beruhende Festsetzung betreffend die Fläche „O“ überlagere. Diese Kombination sei zulässig, da die Festsetzungen keinen Widerspruch auslösten. Auch soweit die Fläche „K" die Fläche „O“ überlagere, könne diese vollflächig als extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen entwickelt werden. Dem stehe der Erhalt und das Anpflanzen von Bäumen nicht entgegen. Ausweislich der Bebauungsplanbegründung sollen im Wesentlichen zwei Baumgruppen existieren, sodass der überwiegende Flächenanteil der Magerwiese entsprechend frei von Bäumen sei. Soweit die textliche Festsetzung 5.2 eine Dopplung enthalte, sei diese dahingehend aufzulösen, dass im Wege der sachgerechten Auslegung vor der Formulierung „festgesetzte Fläche“ ein „und“ ergänzt werde oder alternativ die Formulierung „festgesetzte Fläche“ vollständig gestrichen werde. Dementsprechend sei der Bebauungsplan auch insoweit nicht unbestimmt.
Das Verhalten der Beklagten sei rechtsmissbräuchlich als sie nunmehr die Wirksamkeit des Bebauungsplans in Frage stelle, obwohl die Beklagte nicht nur selbst an der Aufstellung und den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mitgewirkt habe, sondern aufgrund von § 3 Nr. 1 des städtebaulichen Vertrages vom 27. März 2014 auch zur verantwortlichen Ausarbeitung des Bebauungsplanes verpflichtet gewesen sei. Ebenso sei es rechtsmissbräuchlich, wenn die Beklagte sich auf die - von ihr behauptete - Unwirksamkeit des Bebauungsplans berufe, nachdem sie zuvor als Nutznießerin die für sie vorteilhaften Festsetzungen des Bebauungsplans ausgenutzt habe. Die nunmehr vorgebrachten Einwände gegen einen Abriss und für eine Reaktivierung der Bausubstanz für Wohnzwecke könnten vor dem Hintergrund, dass die Beteiligten mit dem Bebauungsplan gemeinsam ein insgesamt stimmiges Planungskonzept erarbeitet hätten, nicht durchdringen. Der Bebauungsplan sehe für die geschaffene gewerbliche Nutzung Ausgleichsmaßnahmen vor, welche nun hergestellt werden müssten. Jenes von der Beklagten im Jahr 2023 eingereichte Konzept widerspreche sowohl den Festsetzungen des Bebauungsplans als auch den vertraglichen Vereinbarungen. Auch der Regionalplan Münsterland stehe dem Konzept entgegen, da er die in Rede stehenden Fläche als allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich festlege.
Entgegen der Auffassung der Beklagten sei der Klageantrag ferner hinreichend bestimmt und vollstreckungsfähig. Die eingeklagte Leistung sei auch teilbar, weshalb es unschädlich sei, dass der Eigentümer des Grundstücks Gemarkung Y.-Stadt, Flur 12, Flurstück 358 nicht ebenfalls verklagt worden sei. Des Weiteren habe die Beklagte den Zustand des Auseinanderfallens der Eigentümer durch Veräußerung des entsprechenden Grundstücks selbst herbeigeführt, weshalb es nunmehr rechtsmissbräuchlich sei, sich auf eine fehlende Teilbarkeit der Leistung zu berufen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen,
1. auf eigene Kosten ein in Abstimmung mit dem Fachbereich Straßen- und Landschaftsbau der Klägerin durch ein qualifiziertes Büro für Landschaftsplanung erarbeitetes Entwicklungskonzept für die in dem Bebauungsplan Nr. 228 „G., Teil III“ der Stadt Y. mit „O“ gekennzeichnete Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft am nordwestlichen Plangebietsrand - soweit die Grundstücke Gemarkung Y. Stadt, Flur 12, Flurstücke 214, 345 und 375 mit der Maßnahmenfläche „O“ und soweit die Maßnahmenfläche „O“ mit den genannten Grundstücken deckungsgleich sind - vorzulegen sowie
2. die auf der in dem Bebauungsplan Nr. 228 „G., Teil III“ der Stadt Y. mit „O“ gekennzeichnete Gesamtfläche aufstehenden baulichen Anlagen zurückzubauen und die Fläche zu entsiegeln sowie
3. die in den Bebauungsplan Nr. 228 „G., Teil III“ der Stadt Y. mit „O“ gekennzeichnete Gesamtfläche entsprechend des Entwicklungskonzepts gemäß vorstehender Nr. 1 vollflächig als extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen zu entwickeln.
hilfsweise,
1. durch ein qualifiziertes Büro für Landschaftsplanung ein zu erarbeitendes Entwicklungskonzept für die in dem Bebauungsplan Nr. 228 „G., Teil III“ der Stadt Y. mit „O“ gekennzeichneten Fläche für Maß-nahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft am nordwestlichen Plangebietsrand - soweit die Grundstücke Gemarkung Düren-Stadt, Flur 12, Flurstücke 214, 345 und 375 mit der Maßnahmenfläche „O“ und soweit die Maßnahmenfläche „O“ mit den genannten Grundstücken deckungsgleich sind - vorzulegen sowie
2. die auf der in Nr. 1 bezeichneten Fläche aufstehenden baulichen Anlagen zurückzubauen und die Fläche zu entsiegeln sowie
3. die unter Nr. 1 bezeichnete Fläche entsprechend des Entwicklungskonzepts gemäß vorstehender Nr. 1 vollflächig als extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen zu entwickeln.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht sie sich auf ihre Ausführungen in dem Schreiben vom 31. Oktober 2024 und führt ergänzend aus: Die Klage sei bereits unzulässig, da der Klageantrag unzulässig sei. Der Klageantrag sei zu unbestimmt. Er sei zudem auf eine unmögliche Leistung gerichtet, da ein Teil der in dem Bebauungsplan mit „K“ bezeichneten Fläche sich auf dem Grundstück Gemarkung Y.-Stadt, Flur 12, Flurstück 358 befinde, welches nicht im Eigentum der Beklagten, sondern im Alleineigentum von einem ihrer Gesellschafter, Herrn O. stehe. Dieser sei jedoch nicht (mit) verklagt worden. Der Vertrag sowie der Bebauungsplan verlangten aber die Entwicklung eines einheitlichen Gesamtkonzeptes sowie einer einheitlichen Fläche und damit eine Gesamtleistung, sodass mit einer Verurteilung betreffend einer Teilfläche eine unmögliche Leistung gefordert werde. Mit der geforderten vollständigen Entsiegelung seien zudem auch Wegflächen auf dem Grundstück Gemarkung Y.-Stadt, Flur 12, Flurstück 358 betroffen, welche ebenfalls nicht im Eigentum der Beklagten stünden. Auch fehle es dem Antrag an einem vollstreckungsfähigen Inhalt, den die Beklagte eigenständig zu erfüllen vermöge, da der Erfolg der geforderten Abstimmung mit dem Fachdienst der Klägerin in deren Belieben gestellt sei.
Ferner führt sie zur Begründung an: Es fehlten weiterhin Nachweise, dass Herr N. im Zeitpunkt der Vertragsschlüsse zum Allgemeinen Vertreter des Bürgermeisters ernannt oder besonders betraut oder dass der Allgemeine Vertreter verhindert gewesen sei. Zudem ergebe sich aus den weiteren Erläuterungen des Änderungsvertrages vom 26. Oktober 2017 eindeutig, dass die dort genannten Fristen keine, etwaig den Verzug auslösenden, Fälligkeitsregeln seien, sondern deren Ablauf die Leistungspflicht habe entfallen lassen. Des Weiteren sei eine etwaige Rückbau- und Entsiegelungspflicht nicht vertraglich vereinbart worden. Auch weiterhin seien die maßgeblichen Regelungen des Bebauungsplans unwirksam. Die Flächen „K“ und „O“ - für deren Abgrenzung es weiterhin an einem Planzeichen mangle - könnten jedenfalls nicht miteinander kombiniert werden, da die jeweils geforderten Ausgleichsmaßnahmen sich gegenseitig ausschließen würden. Auch im Hinblick auf die textliche Festsetzung Nr. 4.9 ergebe sich ein Widerspruch. Das darin enthaltene Erhaltungsgebot erfasse die Fläche „O“, jedoch lasse sich weder dem Bebauungsplan noch dessen Begründung das Verhältnis zu der Festsetzung Nr. 5.2 entnehmen. Dem unter Nr. 4.1 in Verbindung mit den zeichnerischen Festsetzungen über zu erhaltende und anzupflanzende Einzelbäume festgesetzten Erhaltungsgebot fehle es zudem an einer gesetzlichen Grundlage, da es sich hierbei nicht - wie jedoch von § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB gefordert - um eine flächenbezogene Festsetzung handle. Es sei ihr - der Beklagten - auch nicht versagt, sich auf die Unwirksamkeit der Festsetzungen zu berufen, da der Klägerin weiterhin die alleine Planungshoheit oblegen hätte und sie auf etwaige Bedenken hätte hinweisen müssen. Sie sei durchaus bereit, der Klägerin entgegen zu kommen. So habe sie im Jahre 2023 für die streitgegenständliche Fläche ein Konzept vorgelegt, welches die Klägerin jedoch nicht akzeptiert habe. Der Abriss der Gebäude gefährde zudem mutmaßlich den Erhalt der Einzelbäume, da die teilweise in unmittelbarerer räumlicher Nähe zu den baulichen Anlagen stünden. Die Beseitigung sei zudem nicht sachgerecht, da wertvolle Bausubstanz verloren gehe und sich unter den Kasernengebäuden umfangreiche und jederzeit nutzbare Bunkeranlagen befänden, deren Erhalt und Reaktivierung heute geboten und von überragendem öffentlichem Interesse für die Sicherheit der Bevölkerung sei. In der Präambel des Durchführungsvertrages hätten die Beteiligten gerade die Absicht bekundet, sobald und soweit eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich werden sollte, den Vertrag in zweckentsprechender Weise anzupassen. Ein solcher Fall sei aus den vorstehenden Gründen sowie im Hinblick auf die Möglichkeit der Schaffung von Wohnraum gegeben und eine Anpassung sogar städtebaulich erforderlich.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf den der beigezogenen Verwaltungsakte der Stadt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat im Hauptantrag Erfolg, sie ist zulässig und begründet.
A. Die von der Klägerin erhobene Klage ist als Leistungsklage statthaft. Sie ist auch im Übrigen zulässig.
Insbesondere ist der in der mündlichen Verhandlung gestellte, maßgebliche Klageantrag hinreichend bestimmt und auf eine mögliche und vollstreckbare Leistung gerichtet.
I. Der Klageantrag enthält erkennbar ein Haupt- sowie ein Hilfsbegehren, wobei innerhalb des Haupt- bzw. Hilfsbegehrens die einzelnen Ansprüche jeweils kumulativ geltend gemacht werden.
Nach § 88 VwGO darf das Gericht über das Klagebegehren nicht hinausgehen, ist aber an die Fassung der Anträge nicht gebunden; es hat vielmehr das tatsächliche Rechtsschutzbegehren zu ermitteln. Maßgebend für den Umfang des Klagebegehrens ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts das aus dem gesamten Parteivorbringen, insbesondere der Klagebegründung, zu entnehmende wirkliche Rechtsschutzziel. Insoweit sind die für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Grundsätze (§§ 133, 157 BGB) heranzuziehen. Maßgebend ist der geäußerte Parteiwille, wie er sich aus der prozessualen Erklärung und den sonstigen Umständen ergibt; der Wortlaut der Erklärung tritt hinter deren Sinn und Zweck zurück.
Vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 12. Mai 2020 - 6 B 53/19 -, juris Rn. 3.
Durch die nähere Umschreibung der Fläche in Nr. 1 des Hauptantrages ist eindeutig entnehmbar, auf welchen Teil der im Bebauungsplan Nr. 228 „G. Teil III“ mit „O“ gekennzeichneten Fläche sowie auf welche Flurstücke sich das Klagebegehren bezieht. Zudem folgt aus einer Auslegung der Hauptanträge zu 2. und 3., dass diese sich ebenfalls nur auf die in Nr. 1 des Hauptantrages näher bezeichnete Fläche bzw. Grundstücke beziehen und eine erneute Wiedergabe der in Nr. 1 enthaltenen Flächenumschreibung lediglich zur Vermeidung von Wiederholungen unterblieben ist. So gab die Klägerin etwa in ihrem mit Klageerhebung angekündigten Klageantrag, aber auch in der mündlichen Verhandlung mehrmals ausdrücklich zu erkennen, dass sich ihr gesamtes, kumulativ geltend gemachtes Begehren - Konzeptentwicklung, Rückbau und Entsiegelung sowie Errichtung der Ausgleichsfläche - nur auf die Grundstücke der Fläche „O“ bezieht, die im Eigentum der Beklagten stehen. Entsprechend bezieht sich auch Nr. 3 des Hauptantrages auf das gemäß Nr. 1 des Hauptantrages zu entwickelnde Konzept, das sich ebenfalls nur auf im Eigentum der Beklagten stehenden Flächen bezieht. Insoweit folgt aus der Formulierung „Gesamtfläche“ in Nr. 2 und 3 des Hauptantrages nicht, dass damit auch der Teil der Fläche „O“ gemeint ist, welcher nicht im Eigentum der Beklagten steht. Das im Eigentum des Geschäftsführers der Beklagten stehende Grundstück Gemarkung Y.-Stadt, Flur 12, Flurstück 358 wird deshalb vom Klageantrag der Klägerin gerade nicht erfasst.
II. Entgegen der Auffassung der Beklagten sind die Klageanträge auch nicht auf eine unmögliche Leistung gerichtet. Da das Begehren der Klägerin sich lediglich auf die im Eigentum der Beklagten stehenden Teilflächen sowie die darauf aufstehenden baulichen Anlagen bezieht, wird gerade nicht das Einwirken auf fremdes Eigentum und damit eine etwaig unmögliche Leistung verlangt.
Auch aus dem Umstand, dass die Klägerin ihr Begehren mit der vorliegenden Klage lediglich gegenüber der Beklagten für die in deren Eigentum stehenden Flächen, nicht aber zugleich auch gegenüber dem Eigentümer des weiteren sich auf der Fläche „O“ befindenden Grundstücks Gemarkung Y.-Stadt, Flur 12, Flurstück 358 und damit nur für eine Teilfläche geltend macht, folgt keine Unmöglichkeit. Anders als die Beklagte meint, handelt es sich bei der Errichtung der festgesetzten Ausgleichsfläche „O“ nebst den zugehörigen Maßnahmen nicht um eine unteilbare Leistung, die nur einheitlich gefordert werden könnte, sondern um eine teilbare Leistung, die auch in Teilleistungen erbracht werden kann. Die geschuldete Durchführung der Ausgleichsmaßnahme auf der Fläche „O“ ist weder technisch unteilbar, noch soll sie nach dem übereinstimmenden Willen der Beteiligten als unteilbar behandelt werden. Dies gilt sowohl für die Konzeptentwicklung als auch für den Rückbau und die Entsiegelung als auch für die abschließende Errichtung einer extensiven Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen.
Die Ausgleichsmaßnahme auf der mit „O“ festgesetzten Fläche im Bebauungsplan ist, insbesondere im Hinblick auf die hier in Rede stehende Eigentumsverteilung und konkret geforderte Errichtung des Großteils der Fläche - die streitgegenständlichen Flächen haben eine Größe von ca. 18.400 m², wohingegen der auf dem Grundstück Gemarkung Y.-Stadt, Flur 12, Flurstück 358 liegende Teil der Fläche „O“ lediglich eine Größe von ca. 1.200 m² hat -, technisch teilbar. Insbesondere befinden sich die zurückzubauenden Gebäude allesamt auf den im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücken, sodass es nicht etwa zu einem nur teilweisen Rückbau dieser baulichen Anlagen käme. Auch dürfte nach der Entsiegelung der mit der Klage geltend gemachten Fläche die im Eigentum eines Dritten stehende Waldfläche auf dem Grundstück Gemarkung Y.-Stadt, Flur 12, Flurstück 358 weiterhin planungsrechtlich bestehen bleiben. Auch im Hinblick auf das mit der Maßnahme verfolgte Ziel, Eingriffe in Natur und Landschaft auszugleichen, ist nicht erkennbar, dass eine Errichtung des hier geforderten Großteils der Ausgleichsfläche ohne die weitere Teil-Waldfläche keine verwertbare Leistung darstellen und etwa kein Interesse der Klägerin an einer solchen Teilleistung bestehen würde. Insoweit dürfte die Errichtung eines Großteils der Ausgleichsfläche diesem Ziel deutlich näherkommen als das vollständige Unterlassen der Durchführung der Ausgleichsmaßnahme. Auch im Hinblick auf den Umstand, dass im Ergebnis auf der gesamten festgesetzten Grünfläche „O“ eine einheitliche, extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen errichtet werden soll, ist nicht ersichtlich, dass diese nicht zunächst anteilig errichtet und insoweit erfüllt werden kann. Der etwaig noch ausstehende Teil unterliegt den gleichen Anforderungen und könnte sich an das bis dahin erschaffene Flächenkonzept anpassen. Demnach könnte sowohl bei einer zunächst nur teilweisen Errichtung eine in sich stimmige Ausgleichsfläche geschaffen werden als auch diese durch eine etwa nachfolgende Errichtung der weiteren Fläche stimmig erweitert werden.
Die Durchführung der Ausgleichsmaßnahme auf der im Klageantrag bestimmten Fläche „O“ soll nach dem übereinstimmenden Willen der Beteiligten auch nicht als unteilbar behandelt werden. Zwar spricht § M 1 Abs. 7 des städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 in Bezug auf die festgesetzte Grünfläche „O“ von der Erarbeitung eines Entwicklungskonzeptes für die „Gesamtfläche“. Allein hieraus folgt jedoch nicht, dass - insbesondere bei einem Auseinanderfallen der Eigentümer der verschiedenen Flurstücke - die Entwicklung eines Konzepts für einen oder mehrere Teilbereiche der Fläche ohne die restlichen Flächen nicht gewünscht oder möglich ist. Dass bei einem Auseinanderfallen der Eigentümer der innerhalb einer Ausgleichsmaßnahme liegenden Flächen die Eigentümer nur gemeinsam in Anspruch genommen werden können und nicht von jedem einzelnen Eigentümer die Errichtung eines Teils der Ausgleichsfläche verlangt werden kann, ist weder dem § M 1, noch sonst dem städtebaulichen Vertrag vom 2. April 2014 zu entnehmen. Vielmehr wurde dem Umstand, dass die Beklagte einzelne Teilflächen, auf denen Ausgleichsmaßnahmen zu errichten sind - und gerade auch das in Rede stehende Grundstück Gemarkung Y.-Stadt, Flur 12, Flurstück 358 (vgl. § S 4 Abs. 2 i.V.m. Anlage 4 Nr. 24 des Vertrages) -, veräußert hatte, in § S 4 Abs. 2 Rechnung getragen. Hiernach sollte durch entsprechende Verpflichtungserklärungen sichergestellt werden, dass sich auch die Erwerber vertraglich zur Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen verpflichten. Dass die Erfüllung bezüglich einer einheitlichen Ausgleichsfläche, deren Flächen im Eigentum mehrerer Personen steht, nur gemeinsam durch alle Eigentümer - quasi als Gesamtschuldner - möglich sein sollte, ist - trotz dieses bereits bei Vertragsschluss bekannten Umstandes - weder ausdrücklich noch konkludent vereinbart worden. Nach dem Willen der Beteiligten ist es ohne weiteres möglich, einzelne Ausgleichsflächen und damit auch die im Klageantrag näher bezeichnete Fläche „O“ als Teilleistung durch den jeweiligen Eigentümer herzurichten.
Auch dem in Bezug genommenen Bebauungsplan „G., Teil III“ ist eine Unteilbarkeit der festgesetzten Fläche „O“ nicht zu entnehmen. So setzt die textliche Festsetzung Nr. 5.2 zwar fest, dass die Fläche „O“ „vollflächig“ als extensive Magerwiese zu entwickeln ist. Dass eine solche Entwicklung aber nur einheitlich erfolgen sollte und nicht etwa von einzelnen Eigentümern eine entsprechende, vollständige Entwicklung der in seinem Eigentum stehenden, auf der Ausgleichsfläche liegenden Grundstücke verlangt werden kann, lässt sich weder den Festsetzungen des Bebauungsplans noch seiner Begründung entnehmen.
III. Dem Antrag mangelt es auch nicht an einem vollstreckungsfähigen Inhalt im Hinblick darauf, dass die unter Nr. 1 des Klageantrages verfolgte Erarbeitung des vertraglich geforderten Entwicklungskonzeptes in Abstimmung mit einem Fachamt der Klägerin zu erfolgen hat und damit ihre Mitwirkung erforderlich ist.
Wenn die Vornahme einer - wie vorliegend geltend gemachten - vertretbaren Handlung die Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten, gegen den sich der Leistungstitel nicht richtet, erfordert, ist eine Zwangsvollstreckung gleichwohl grundsätzlich möglich, jedoch nur dann, wenn der Dritte sein Einverständnis mit der durchzuführenden Maßnahme erklärt oder der Vollstreckungsgläubiger einen eigenen Duldungstitel gegen den Dritten erwirkt. In einem solchen Fall scheidet eine Vollstreckung nach § 887 ZPO aus und die Zwangsvollstreckung ist nach § 888 Abs. 1 ZPO durchzuführen. Die Vollstreckung ist nur dann nicht möglich, wenn eindeutig feststeht, dass der Schuldner erfolglos alle zumutbaren Maßnahmen einschließlich eines gerichtlichen Vorgehens unternommen hat, um den Dritten zur Duldung der vorzunehmenden Handlung zu veranlassen. Die Voraussetzungen für diesen Ausnahmetatbestand hat der Schuldner im Einzelnen darzulegen.
Vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. November 2008 - I ZB 46/08 -, Rn. 11 und vom 9. Oktober 2013 - I ZB 51/11 -, juris Rn. 10; Bayerischer VGH, Beschluss vom 27. Oktober 2022 - 8 C 22.334 -, juris Rn. 30.
Danach findet der angeführte Umstand einer etwaigen Weigerung der Klägerin erst auf der Ebene der Vollstreckung Berücksichtigung und die Beklagte müsste zunächst (erfolglos) auf die Klägerin eingewirkt haben. Abgesehen davon, dass die Klägerin einerseits ein eigenes Interesse an einer reibungslosen und zeitnahen Entwicklung eines Flächenkonzeptes für die im Bebauungsplan festgesetzte Fläche „O“ hat und andererseits im Hinblick auf ihre eigene Vertragstreue gehalten sein dürfte, sich fördernd und nicht blockierend in die Abstimmung einzubringen, bedarf es weiterer Voraussetzungen auf der Vollstreckungsebene, die mit der vorliegenden Klage noch nicht verfolgt wird.
B. Die Klage ist auch begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus dem durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrag vom 2. April 2014 i.d.F. seiner Änderung durch Vertrag vom 16. Oktober 2017 die aus dem Tenor ersichtlichen Ansprüche. Der Vertrag, der die Anspruchsgrundlagen enthält, ist sowohl formell als auch materiell wirksam, die Ansprüche sind auch fällig und durchsetzbar.
I. Die von der Klägerin unter den Nr. 1 bis 3 begehrten Ansprüche ergeben sich aus § M 1 Abs. 1, Abs. 2 lit. a, b, 7 des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 in der Fassung des Änderungsvertrags vom 16. Oktober 2017 i.V.m. dem Bebauungsplan Nr. 228 „G., Teil III“.
II. Der städtebauliche Vertrag vom 2. April 2014 i.d.F. des Änderungsvertrags vom 16. Oktober 2017 ist formell wirksam. Es wurden die Formvorschriften gewahrt und es liegen auch keine durchgreifenden Mängel bei der Vertretungsbefugnis der Klägerin vor.
1. Der Vertrag, der von den Unterzeichnern eigenhändig handschriftlich unterschrieben wurde, wahrte die gemäß § 11 Abs. 3 BauGB sowie § 57 VwVfG NRW vorgesehene Schriftform.
2. Der den Vertrag für die Klägerin unterzeichnende Stadtbaurat N. war auch befugt, auf Seiten der Klägerin für die Bürgermeisterin zu handeln und den Vertrag zu unterschreiben. Dieser war - insoweit nunmehr zwischen den Beteiligten unstreitig - zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Beigeordneter. Als solcher vertritt er gemäß § 68 Abs. 2 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) den Bürgermeister in seinem Arbeitsgebiet.
Der am 2. April 2014 geschlossene Vertrag, der sich auf Regelungen des Städtebaurechts bezieht, gehörte grundsätzlich zu dem Arbeitsgebiet des, unter anderem für die Bauverwaltung bestellten, Stadtbaurats, in welchem er den Bürgermeister vertritt.
a. Anders als die Beklagte meint, bedurfte es für die Wirksamkeit des städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 nicht der Unterzeichnung durch den Bürgermeister oder dessen allgemeinen Vertreter. Zwar bedurften Erklärungen, durch welche die Gemeinde verpflichtet werden soll, gemäß § 64 Abs. 1 der Gemeindeordnung NRW (GO NRW) in der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 2. April 2014 geltenden Fassung vom 29. September 2012 (GO NRW a.F.) der Schriftform. Sie waren vom Bürgermeister oder dem allgemeinen Vertreter zu unterzeichnen, soweit nicht die Gemeindeordnung NRW etwas anderes bestimmte. Die Vorschrift des § 64 Abs. 1 GO NRW a.F. war vorliegend jedoch nicht einschlägig, da es sich bei dem durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrag nicht um einen Vertrag handelte, durch welchen die Gemeinde verpflichtet werden sollte.
Unter Verpflichtungserklärungen im vorgenannten Sinn sind all jene Erklärungen zu verstehen, die eine rechtliche Verpflichtung der Gemeinde zum Ziel haben, die also darauf abzielen, eine Verbindlichkeit der Gemeinde zu begründen, die der Erfüllung durch ein bestimmtes zukünftiges Verhalten bedarf.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. September 1988 - 2 A 2433/86 -, juris Rn. 19; BeckOK Kommunalrecht NRW/Heinisch, 34. Edition, Stand: 15. Januar 2026, GO NRW § 64 Rn. 6.
Die Verpflichtung der Gemeinde muss Ziel der Erklärung, darf also nicht nur eine bloße Nebenfolge sein.
Vgl. BeckOK KommunalR NRW/Heinisch, 34. Edition, Stand: 15. Januar 2026, GO NRW § 64 Rn. 6 m.w.N.; Rehn/Cronauge/von Lennep/Knirsch, Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Kommentar, Siegburg, 61. Erg.Lfg., 2025 § 64 Rn. 6.
Der vorliegende städtebauliche Vertrag vom 2. April 2014 hatte keine rechtliche Verpflichtung der Klägerin, sondern lediglich Verpflichtungen des Investors, also der Beklagten, zum Ziel.
Der durchführungsbezogene städtebauliche Vertrag hatte die Herstellung der Ausgleichsmaßnahmen für allgemeine gewerbliche Nutzung und die Errichtung einer Biogasanlage, die Löschwasserversorgung sowie die Übernahme von Folgekosten für die Herstellung von Erschließungsanlagen jeweils durch den Investor zum Gegenstand. Entsprechend regeln § M 1 sowie § M 2 des Vertrages die erstgenannten Verpflichtungen, ohne dabei die Klägerin zu verpflichten. Bei der unter § M 1 Abs. 8 Satz 2 getroffenen Regelung, wonach die Klägerin einen näher bezeichneten Termin für die Abnahme der Ausgleichsmaßnahmen festsetzt, handelt es sich ebenso wenig wie bei der unter § S 3 Satz 2 getroffenen Regelung, dass die Klägerin die von der Beklagten zu leistende Bürgschaft entsprechend der Zahlung des betreffenden Vertrages freigeben wird, um eine Erklärung, welche eine unmittelbare rechtliche Verpflichtung der Gemeinde zum Ziel hat. Es handelt es sich hierbei nicht um eine Hauptleistungspflicht der Klägerin, sondern lediglich um eine Nebenfolge der vertraglich vereinbarten Verpflichtungen der Beklagten, die an der Einordnung als lediglich einseitig verpflichtend,
vgl. für die Bürgschaft: BGH, Urteil vom 5. Dezember 1973 - VIII ZR 141/72 -, juris Rn. 40; Münchener Kommentar BGB/Habersack, 9. Aufl. 2024, BGB § 765 Rn. 2,
nichts ändert. Für solche bloßen Nebenpflichten greift der Schutzzweck des § 64 GO NRW, die Gemeinde vor unbedachten Erklärungen ihrer Vertreter und damit vor finanziellen oder rechtlichen Nachteilen zu schützen,
vgl. BeckOK KommunalR NRW/Heinisch, 34. Edition, Stand: 15. Januar 2026, GO NRW § 64 Rn. 3 m.w.N.,
nicht ein. Nicht als Verpflichtungserklärungen gelten auch solche, die eine Gemeinde zwar belasten, aber keine neue Verpflichtung zur Folge haben oder durch die eine bereits bestehende Verpflichtung ohne Änderung ihres Inhalts bestätigt oder erfüllt wird.
Vgl. Rehn/Cronauge/von Lennep/Knirsch, GO NRW, Kommentar, Siegburg, 61. Erg.Lfg 2025, § 64 Rn. 7; Kleerbaum/Palmen, GO NRW, Kommentar für die kommunale Praxis, 2. Auflage, Köln 2013 § 64 II 1.
Dementsprechend fallen die unter § S 6 Abs. 2, 3 getroffenen „Verpflichtungen“ zur etwaigen Vertragsanpassung sowie Ersetzung von unwirksamen Vorschriften auch nicht unter den Tatbestand des § 64 GO NRW. Vielmehr bestimmen diese Vertragsregelungen lediglich Vertragsmodalitäten, nicht jedoch rechtliche Verbindlichkeiten der Vertragsparteien.
Auch im Hinblick auf die beabsichtigte Herstellung einer Verbindungsstraße zwischen dem T.-straße und der F.-straße (vgl. § S 2 des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages) wurde keine Verbindlichkeit der Klägerin, etwa zur Errichtung der Straße, vertraglich begründet. Die unter § S 2 getroffenen Regelungen bezüglich der Folgekosten und der verkehrlichen Erschließung enthalten lediglich Pflichten der Beklagten. Selbst wenn hierin im Hinblick auf die vereinbarte Kostenquote - ein Teil der Kosten sollte demnach von der Klägerin selbst getragen werden - eine Verpflichtungserklärung der Gemeinde gesehen werden sollte, dürfte eine etwaig fehlende Unterschrift des Bürgermeisters bzw. dessen Allgemeinen Vertreters jedenfalls geheilt worden sein. Denn die Stadtverordnetenversammlung sowie der Bauausschuss der Klägerin haben die Verwaltung mit Beschlüssen vom 3. April 2013 bzw. 20. März 2014 jeweils einstimmig damit beauftragt, eine § S 2 entsprechende vertragliche Folgenkostenvereinbarung zu treffen. Jedenfalls durch diese nachträgliche Zustimmung des Rates der Klägerin wäre die Erklärung betreffend die Folgekostenvereinbarung, auch bei einer - hier nicht gegebenen - Verpflichtungserklärung der Stadt, verbindlich geworden.
Vgl. zur Zustimmung und Genehmigung im Rahmen des § 64 GO NRW: OVG NRW, Urteil vom 19. April 2010 - 7 A 1041/08 -, juris Rn. 67 ff.
Auch der städtebauliche Vertrag vom 27. März 2014, der ausweislich der Präambel des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 die öffentlich-rechtliche Basis für den Vertrag bildete, bedurfte keiner Unterzeichnung durch den Bürgermeister oder durch seinen allgemeinen Vertreter. In diesem wurde ebenfalls lediglich die Beklagte verpflichtet. Durch ihn wurde insbesondere keine Verpflichtung der Klägerin zur Aufstellung des Bebauungsplanes begründet, was in § 2 Abs. 3 des Vertrages deklaratorisch niedergelegt wurde. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen besteht gemäß § 1 Abs. 3 BauGB gerade kein Anspruch und ein solcher kann auch nicht durch Vertrag begründet werden. Es handelt sich bei dem von der Gemeinde etwaig zu schaffendem Planungsrecht demnach gerade nicht um eine (Gegen-) Leistung. Auch soweit der Vertrag unter § 5 „Verpflichtungen“ der Stadt statuiert, wurden hiermit keine Verbindlichkeiten der Gemeinde begründet, die der Erfüllung durch ein bestimmtes zukünftiges Verhalten bedurfte. Hierbei handelt es sich vielmehr um rechtlich nicht verbindliche Absichtserklärungen betreffend die Modalitäten des gesetzlich vorgeschriebenen Bebauungsplanverfahrens. Gleichzeitig wurde in Abs. 3 erneut niedergelegt, dass aus dem Vertrag keine Verpflichtung zum Beschluss eines Bebauungsplanes als Satzung abgeleitet werden kann.
b. Da die Vorschrift des § 64 Abs. 1 Satz 1 GO NRW a.F. vorliegend nicht einschlägig war, kann dahinstehen, ob - wie die Klägerin vertritt - die Unterzeichnung durch einen „einfachen“ Beigeordneten genügt, um dieser Norm zu entsprechen. Hiergegen dürfte jedoch sprechen, dass § 64 Abs. 1 Satz 2 GO NRW a.F. insoweit spezieller als der allgemeinere § 68 GO NRW sein dürfte, als er die Unterzeichnung des Bürgermeisters oder des allgemeinen Vertreters verlangt und gerade nicht die Unterzeichnung durch den für den jeweiligen Geschäftsbereich bestellten Beigeordneten genügen lässt, und damit vorrangig sein dürfte.
c. Selbst, wenn der durchführungsbezogene städtebauliche Vertrag vom 2. April 2014 eine Verpflichtungserklärung enthalten und die Formvorschrift des § 64 Abs. 1 GO NRW a.F. einschlägig gewesen sein sollte, dürfte die etwaig fehlende Vertretungsmacht jedenfalls mit Abschluss des Änderungsvertrages vom 16. Oktober 2017 geheilt worden sein.
In diesem Zeitpunkt handelte es sich bei Herrn Stadtbaurat N. auch um den Ersten Beigeordneten und damit den allgemeinen Vertreter der Bürgermeisterin, welcher gemäß § 64 Abs. 1 Satz 2 GO NRW a.F. Verpflichtungserklärungen der Gemeinde unterzeichnen kann. Mit Abschluss des Änderungsvertrags hat die Klägerin, vertreten durch ihren Ersten Beigeordneten zu erkennen gegeben, dass sie den Vertrag vom 2. April 2014 als eigenen anerkennen und fortführen will. Zwar betraf die Änderung, worauf die Beklagte zu Recht verweist, mit den Fristen zur Durchführung bestimmter Ausgleichsmaßnahmen lediglich einen Teil des Vertrages. Gleichwohl wurde der Vertrag vom 2. April 2014 etwa in der Präambel in Bezug und in die Willensbildung der Klägerin aufgenommen und damit hinreichend deutlich gemacht, dass der Vertrag fortgelten soll und die Klägerin diesen (weiterhin) als bindend ansieht.
d. Im Übrigen kann sich die Beklagte nicht auf die Formunwirksamkeit des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages berufen, weil sich ihre diesbezüglichen Einwendungen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) als rechtsmissbräuchlich darstellen.
Der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB ist in der Ausprägung des Verbots unzulässiger Rechtsausübung auch im Verwaltungsrecht entsprechend heranzuziehen.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 23. November 1993 - 1 C 21.92 - BVerwGE 94, 294 = juris Rn. 18 und vom 11. September 2013 - 8 C 11.12 - BVerwGE 147, 348 = juris Rn. 44 m.w.N.
Eine unzulässige Ausübung von Rechten ist gegeben, wenn eine atypische Situation vorliegt, die die Geltendmachung eines an sich vorgesehenen Rechts als missbräuchlich erscheinen lässt.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 23. November 1993 - 1 C 21.92 - BVerwGE 94, 294 = juris Rn. 18 und vom 11. November 2012 - 5 C 22.11 - BVerwGE 144, 313 = juris Rn. 25.
Missbräuchlich ist auch widersprüchliches Verhalten, wenn das Verhalten des Berechtigten einen Vertrauenstatbestand begründet und der andere Teil im Hinblick hierauf Dispositionen getroffen hat. Die Frage, ob ein Verhalten als treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich zu bewerten ist, hängt von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung.
Vgl. BGH, Beschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10 - WuM 2010, 680 = juris Rn. 4; BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2019 - 4 B 28.18 - BBB 2019 Nr. 6, 60 = juris Rn. 8.
Nach diesem Maßstab sieht das erkennende Gericht die Einwendung der Beklagten im Hinblick auf die „Vertretungsunwirksamkeit“ des städtebaulichen Vertrages in der Sache auch als treuwidrig an. Der von der Beklagten monierte Formfehler bei Vertragsschluss liegt bereits über zehn Jahre zurück. Auf der Grundlage der zwischen den Beteiligten geschlossenen Verträge wurde der Bebauungsplan „G., Teil III“ aufgestellt und verschiedene Nutzungen auf dieser Grundlage baurechtlich genehmigt. Des Weiteren schloss die Beklagte am 16. Oktober 2017 den vorgenannten Änderungsvertrag, ohne etwa bereits zum damaligen Zeitpunkt einen Formfehler zu rügen. Im Rechtsstreit um die sie treffende, nicht ihrem Konzept für die streitgegenständlichen Flächen entsprechende Verpflichtung stellt sie nun erstmals die Wirksamkeit des Vertrages in Frage. Dies wertet die erkennende Kammer als widersprüchliches Verhalten. Die Klägerin durfte darauf vertrauen, dass sich die Beklagte ebenso wie sie vertragstreu verhalten wird, zumal die Klägerin der Beklagten im Hinblick auf die Fristen zur Herstellung der im Bebauungsplan mit „O“ festgesetzten Ausgleichsflächen für die ihr gewährte Vermarktung der gewerblichen Flächen deutlich entgegenkam. Es ist widersprüchlich, sich als Vertragspartei auf die ihr günstigen Vertragsregeln zu berufen, sich dann aber bezüglich der Umsetzung von ihr nicht günstigen Vertragsverpflichtungen auf die Unwirksamkeit des Vertrages zu berufen.
III. Der Vertrag ist auch materiell wirksam. Insbesondere sind die einzelnen vertraglichen Verpflichtungen der Beklagten in Bezug auf die Ausgleichsfläche „O“ inhaltlich hinreichend bestimmt.
1. Dies gilt zunächst für die Verpflichtung der Beklagten zur Entwicklung der sich auf den in ihrem Eigentum stehenden Grundstücken befindenden Teilfläche „O“ als extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen. Sie folgt aus § M 1 Abs. 1 des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 i.V.m. der textlichen Festsetzung Nr. 5.2 des Bebauungsplanes Nr. 228 „G., Teil III“.
Gemäß § M 1 Abs. 1 des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages ist die Beklagte basierend auf den Festsetzungen des Bebauungsplanes „G., Teil III“ sowie auf den Ausführungen in der zugehörigen städtebaulichen Begründung und dem in ihr enthaltenen Umweltbericht verpflichtet, die Ausgleichsmaßnahmen entsprechend den nachfolgenden Regelungen durchzuführen und dauerhaft zu erhalten. Zu diesen Ausgleichsmaßnahmen gehören gemäß § M 1 Abs. 2 lit. b auch die im Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft und damit auch die im Bebauungsplan Nr. 228 mit „O“ bezeichnete Fläche mit genau diesem Zweck, welche in der textlichen Festsetzung Nr. 5.2 des Bebauungsplans weiter konkretisiert wird.
Die Beklagte kann nicht mit Erfolg geltend machen, dass diese Verpflichtung, insbesondere die durch den Bebauungsplan vorgenommene Konkretisierung nicht hinreichend bestimmt ist.
a. Es ist der Beklagten bereits versagt, sich auf eine etwaige Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 228 „G., Teil III“ zu berufen, weil sie sich mit diesem Verhalten zu ihrem eigenen früheren Verhalten in einen mit dem Grundsatz von Treu und Glauben unvereinbaren Widerspruch setzen würde.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unterliegt auch die Ausübung prozessualer Rechte den Geboten von Treu und Glauben mit der Folge, dass die Befugnis zur Anrufung der Gerichte unter bestimmten Voraussetzungen unzulässig sein kann. Demnach ist dem Gericht die sachliche Prüfung etwa eines Normenkontrollantrags versagt, wenn der Antragsteller sich zur Durchsetzung eines geltend gemachten Rechts zu seinem eigenen früheren Verhalten in einen mit Treu und Glauben unvereinbaren Widerspruch setzt.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 18. Dezember 1989 - 4 NB 14.89 -, juris Rn. 2, vom 23. Januar 1992 - 4 NB 2/90 -, juris Rn. 14, vom 14. November 2000 - 4 BN 54/00 -, juris Rn. 4 und vom 19. Dezember 2018 - 4 B 6/18 -, juris Rn. 11 m.w.N.; OVG NRW, Urteil vom 11. Januar 2001 - 7a D 76/98.NE -, juris Rn. 19.
Das Vorliegen von rechtsmissbräuchlichem Verhalten ist im jeweiligen Einzelfall festzustellen und kann etwa darin liegen, dass der Eigentümer eines mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan überplanten Grundstücks sich in einem später angestrengten gerichtlichen Verfahren auf die Nichtigkeit des Plans beruft, wenn ihm auf der Grundlage des - auf seine Veranlassung und in Abstimmung mit ihm aufgestellten - Plans eine Baugenehmigung erteilt worden ist und er von der Genehmigung inzwischen Gebrauch gemacht hat.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 2018 - 4 B 6/18 -, juris; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Oktober 2017 - 3 S 153/17 -, juris Rn. 41 ff.
Dieser Gedanke lässt sich auch auf den vorliegenden Fall übertragen. Zwar hat hier nicht die Beklagte die Gerichte im Rahmen etwa eines Normenkontrollantrages oder mit dem Begehren der Erteilung einer Baugenehmigung unter inzidenter Prüfung der (Un-)Wirksamkeit des Bebauungsplanes angerufen. Sie beruft sich vielmehr lediglich in ihrer Beklagtenrolle auf die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes bzw. einzelner Teile hiervon, um sich gegen den klägerseitig geltend gemachten Anspruch aus einem städtebaulichen Vertrag gem. § 11 BauGB zu verteidigen. Gleichwohl lässt sie damit ein Verhalten erkennen, mit dem sie sich zu ihrem eigenen früheren Verhalten in einen mit dem Grundsatz von Treu und Glauben unvereinbaren Widerspruch setzt, weshalb es ihr auch im vorliegenden Verfahren verwehrt ist, sich auf die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit des Bebauungsplanes zu berufen.
Vorliegend verhält sich die Beklagte treuwidrig, indem sie sich auf die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes beruft. Dies ergibt sich zunächst daraus, dass die Beklagte vertraglich zur verantwortlichen Ausarbeitung des Bebauungsplanes Nr. 228 - dessen Wirksamkeit sie nun in Frage stellt - verpflichtet war und die Klägerin den Bebauungsplan auf der von der Beklagten erarbeiteten Planungsgrundlage erlassen hat. Die Beklagte hat damit maßgeblich auf den Inhalt und die Ausgestaltung des Bebauungsplans Einfluss genommen. Ziel des Bebauungsplanes war es unter anderem, eine gewerbliche Nutzung in dem Plangebiet zu ermöglichen. Dabei waren sich die Vertragsparteien einig, dass die auf den streitgegenständlichen Flächen aufstehenden Gebäude zurückgebaut und eine Ausgleichsfläche zwischen der nördlichen Wohnbebauung des angrenzenden Plangebiets und dem südlichen von der Beklagten geplanten und vermarkteten Gewerbegebiet errichtet werden sollte. Das widersprüchliche Verhalten folgt aber auch daraus, dass die Beklagte die Vorteile des Bebauungsplanes, etwa die Wertsteigerung der überplanten, von ihr vermarkteten Gewerbeflächen sowie die Ansiedelung von Gewerbebetrieben auf der Grundlage des von ihr selbst entworfenen Bebauungsplans Nr. 228 ausgenutzt hat, ohne die Geltung der bauplanungsrechtlichen Grundlage in Zweifel zu ziehen. Erst im vorliegenden Verfahren und damit Jahre später beruft sich die Beklagte nunmehr erstmals auf die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes, um sich einzelnen, gerichtlich geltend gemachten vertraglichen Verpflichtungen zu entziehen. An der vorstehenden Bewertung als widersprüchlich ändert auch der Einwand der Beklagten, dass die Bebauungspläne von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufgestellt werden, nichts.
Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Oktober 2017 - 3 S 153/17 -, juris Rn. 46.
b. Unabhängig von dem Vorstehenden ist der Bebauungsplan Nr. 228 „G., Teil III“, auf den der städtebauliche Vertrag Bezug nimmt, hinsichtlich der Ausgleichsfläche „O“ aber auch hinreichend bestimmt.
Bebauungspläne müssen wie jede andere Rechtsnorm hinreichend deutlich und bestimmt sein und die Rechtslage für die von der Regelung Betroffenen eindeutig erkennbar umschreiben. Dies gilt sowohl für die Planzeichnung des Bebauungsplans als auch für dessen textlichen Festsetzungen. Die gebotene Normenklarheit und -bestimmtheit fehlt allerdings nicht schon dann, wenn die planerische Festsetzung der Auslegung bedarf; es ist ausreichend, wenn der Inhalt des Bebauungsplans durch Auslegung ermittelt werden kann, wobei die Interpretation nicht durch den formalen Wortlaut beschränkt wird. Ausschlaggebend ist vielmehr der objektive Wille des Plangebers, soweit er wenigstens andeutungsweise im Satzungstext einen Niederschlag gefunden hat.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember 1995 - 4 N 2.95 -, juris Rn. 14; OVG NRW, Urteile vom 2. Dezember 2016 - 2 D 121/14.NE -, juris Rn. 62, vom 13. September 2012 - 2 D 38/11.NE -, juris Rn. 81 und vom 4. Dezember 2020 - 2 D 88/19.NE -, juris Rn. 41; Hamburgisches OVG, Urteil vom 31. März 2022 - 2 E 18/20.N -, juris Rn. 95.
Zur Ermittlung des Planungswillens und zur Auslegung der Festsetzungen ist auch die Begründung des Bebauungsplans heranzuziehen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - 4 C 17.82 -, BVerwGE 68, 369-378, = juris Rn. 19.
Nach diesen Maßgaben sind die maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplan Nr. 228 „A. Kaserne, Teil III“ hinreichend bestimmt. Es kann ihnen entnommen werden, welche Anforderungen an die Errichtung der Fläche „O“ als Ausgleichsfläche gestellt werden.
Die Anforderungen an die als private Grünfläche festsetzte Ausgleichsfläche „O“ werden sowohl durch zeichnerische als auch durch textliche Festsetzungen, insbesondere dort durch Nr. 5.2 definiert, wobei die Kombination von zeichnerischen und textlichen Festsetzungen grundsätzlich zulässig ist.
Vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 11. Februar 2025 - 15 N 23.400 -, juris Rn. 34 m.w.N.
Anders als die Beklagte meint, kann dem Bebauungsplan dabei auch entnommen werden, dass mit der Festsetzung Nr. 5.2 eine „spezifische textliche“, verbindliche Festsetzung erfolgen sollte. Aus der Planzeichenerläuterung folgt bereits ausdrücklich, dass die in der Planzeichnung mit den Buchstaben „A“ bis „O“ gekennzeichneten Flächen in den textlichen Festsetzungen Nr. 4, 5 näher bestimmt werden, diesbezüglich also konkrete und verbindliche textliche Festsetzungen getroffen werden sollten. Zudem befindet sich die Nr. 5.2 in dem Abschnitt zu den textlichen Festsetzungen. Die in Nr. 5.2 gewählte Bezeichnung der Fläche „O“ sowohl als im Planzeichen des Bebauungsplans hellgrün „gekennzeichnete Fläche“ als auch als „festgesetzte Fläche“ „O“ in dessen textlichen Festsetzungen lässt an dem Festsetzungscharakter keine durchgreifenden Zweifel aufkommen.
Diesen Festsetzungen lässt sich sowohl die räumliche Reichweite als auch die inhaltlichen Anforderungen der vertraglich geschuldeten Ausgleichsmaßnahme auf der Fläche „O“ entnehmen.
aa. Den Festsetzungen des Bebauungsplans lässt sich unzweifelhaft entnehmen, auf welches Areal sich die Ausgleichsfläche „O“ erstreckt. Auch das Verhältnis der Flächen „K“ und „O“ zu- und untereinander ist ohne weiteres zu erkennen.
Das Verhältnis der beiden Flächen folgt aus der zeichnerischen Festsetzung einer Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft am nordwestlichen Plangebietsrand unter Berücksichtigung der textlichen Festsetzung Nr. 5.2. Ausweislich der zeichnerischen Festsetzung umfasst die hellgrün eingefärbte Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sowohl die mit „O“ als auch die mit „K“ bezeichnete Fläche und damit die gesamte als „private Grünfläche“ festgesetzte Fläche. Unter Berücksichtigung der textlichen Festsetzung Nr. 5.2 kann dem Bebauungsplan entnommen werden, dass die Fläche „O“ nicht an dem Planzeichen für die Fläche „K“ endet, sondern diese beinhaltet. Denn die Festsetzung Nr. 5.2 spricht bezüglich der Fläche „O“ ausdrücklich von der als „für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzten Fläche“. Dass die zeichnerisch festgesetzte Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft auch die Fläche „K“ beinhaltet, lässt sich ohne weiteres aus der hellgrünen Einfärbung und damit als zugehörig zur privaten Grünfläche entnehmen, die mit dem Planzeichen „O“ bezeichnet wurde. Die Fläche „O“ beinhaltet demnach die Fläche „K“. Ein Teil der mit „O“ festgesetzten Fläche stellt damit in dem mit „K“ bezeichneten umgedrehten L-Stück zusätzlich eine Fläche mit Bindung für die Bepflanzung und Erhaltung sowie zur Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen dar. Hierbei handelt es sich um eine zulässige Kombination von Festsetzungen (dazu sogleich unter B. I. 1. b. bb (1)).
Anders als die Beklagte meint, ist auch die von der Fläche „O“ umfasste Fläche „K“ hinreichend bestimmt. Sie wird durch das Planzeichen einer sie umgebenden Linie von ausgefüllten und nicht ausgefüllten Punkten eingegrenzt. Hierbei handelt es sich um eine Kombination, der in der Planzeichenerläuterung erklärten Planzeichen für „Flächen mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ (Linie mit ausgefüllten Punkten) einerseits und „Flächen für die Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen unter Einbeziehung des vorhandenen Bestandes“ (Linie mit nicht ausgefüllten Punkten) andererseits. Durch die Verwendung sowohl der ausgefüllten als auch der nicht ausgefüllten Punkte werden für die eingefasste umgedrehte L-Fläche demnach beide Festsetzungen getroffen. Da sich diese Festsetzungen zur Erhaltung vorhandener Bepflanzung sowie zur Anpflanzung neuer Gewächse nicht widersprechen oder gegenseitig ausschließen, sondern lediglich ergänzen, ist ihre Kombination möglich und zudem unschädlich für die Bestimmtheit.
Vgl. zur Zulässigkeit der Kombination von Festsetzungen nach § 9 Abs. 2 Nr. 25a und b BauGB auch: Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang/Reidt, 16. Aufl. 2025, BauGB § 9 Rn. 155.
bb. Auch die inhaltlichen Anforderungen an die vertraglich geschuldete Ausgleichsmaßnahme auf der Fläche „O“ lassen sich dem Bebauungsplan hinreichend bestimmt entnehmen. Die erfolgte Kombination der Flächen „K“ und „O“ ist zulässig und ihre jeweiligen Anforderungen sind inhaltlich hinreichend bestimmt.
(1) Das Baugesetzbuch schließt die Überlagerung von Festsetzungen für einzelne Grundstücke nach mehreren der in § 9 Abs. 1 BauGB aufgeführten Festsetzungsbefugnisse nicht aus.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. April 2008 - 4 BN 6.08 -, juris Rn. 3.
Unterschiedliche Festsetzungen für ein und dieselbe Fläche scheiden dagegen als wirksamer Beitrag zur Ordnung der baulichen oder sonstigen Nutzung (nur) dann aus, wenn sie sich gegenseitig ausschließen, also in einem unauflösbaren Widerspruch zueinanderstehen. Verschiedene, aber unvereinbare Festsetzungen können nicht miteinander kombiniert werden. Ob Festsetzungen, die nicht von vornherein unverträglich sind, kumulativ gelten oder in einem bestimmten Rangverhältnis zueinanderstehen, ist ggf. im Wege der Auslegung zu ermitteln.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 20. Januar 1995 - 4 NB 43.93 -, juris Rn. 20 und vom 17. Juli 2001 - 4 B 55.01 -, juris Rn. 6.
Die vorliegend vorgenommene Kombination und Überlagerung der Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BGB ist jedoch grundsätzlich möglich,
vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Söfker/Wienhues, 160. EL August 2025, BauGB § 9 Rn. 155a; Hessischer VGH, Urteil vom 25. November 2004 - 4 N 1795/01 -, juris Rn. 31,
und auch im vorliegenden Einzelfall zulässig. Die getroffenen Festsetzungen sind miteinander vereinbar und schließen sich insbesondere nicht gegenseitig aus.
Für die Fläche „O“ setzt der Bebauungsplan in Nr. 5.2 fest: „Die mit O gekennzeichnete „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ festgesetzte Fläche am nordwestlichen Plangebietsrand ist nach dem Rückbau und der Entsiegelung vollflächig als „Extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen“ zu entwickeln.“ Für die Fläche „K“ setzt Nr. 4.1 des Bebauungsplanes fest: „Innerhalb der mit A und K gekennzeichneten Flächen sind die vorhandenen Bäume zu erhalten. Die verbleibende Fläche ist unter Einbeziehung vorhandener, einheimischer standortgerechter Gehölze mit Gehölzen der u.a. Pflanzliste im Pflanzabstand von 1,5 x 1,5 m zu bepflanzen.“ Diese Festsetzungen stehen, anders als die Beklagte meint, nicht in einem unauflösbaren Widerspruch zueinander.
Dies gilt zunächst soweit Nr. 5.2 eine „vollflächige“ Entwicklung verlangt. Aus dieser Formulierung folgt lediglich, dass im Ergebnis der gesamte Bereich, über den sich die Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft erstreckt, als extensive Magerwiese mit Dünen- und Heideflächen anzulegen ist und nicht einzelne Teile für andere Zwecke, etwa die von der Beklagten begehrte Wohnbebauung, genutzt werden sollen. Dieser Festsetzung widerspricht die Festsetzung für die Fläche „K“ nicht, vielmehr ergänzt sie für den mit „K“ bezeichneten Bereich der Magerwiese lediglich dergestalt, dass dort vorhandene Bäume nach der textlichen Festsetzung zu erhalten sind und die verbleibende Fläche mit Gehölzen entsprechend der angehängten Pflanzliste zu bepflanzen ist. Das demnach für die Fläche „K“ erforderliche Vorhandensein von Bäumen und Gehölzen ist auf der für die Fläche „O“ festgesetzten extensiven Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen nicht ausgeschlossen, doch verfolgt der Plangeber auf der Fläche „K“ eine spezifischere landschaftliche Gestaltung.
Die vorgesehene Errichtung einer Magerwiese sowie von Heide- und Dünenflächen hängt zunächst mit dem Charakter des Bodens zusammen. So bezieht sich die Bezeichnung Magerwiesen in Abgrenzung zur Fettwiese vor allem auf den Untergrund, wobei Magerwiesen auf eher trockenen und weniger gehaltvollen Böden entstehen.
Vgl. https://nationale-naturlandschaften.de/aktuelles/2020/fett-und-magerwiese - zuletzt abgerufen am 8. April 2026.
Auch in der Begründung des Bebauungsplanes (dort Seiten 15 und 36) wird ausdrücklich auf die Bodenverhältnisse Bezug genommen und angeführt, dass im streitgegenständlichen Bereich ein „magerer“ Standort gegeben ist und dort daher eine Kompensationsfläche entstehen soll, innerhalb der Magerbiotope inklusive Magerrasen, Heideflächen sowie Offenbodenbereiche entwickelt werden sollen. Entsprechend finden sich bei Heiden- und Dünenflächen eher magere Bodenverhältnisse. Dabei schließen alle drei Landschaftstypen nicht das Vorhandensein oder Errichten von Bäumen oder Gehölzen aus. Weder auf einer Wiese, welche nach dem allgemeinen Sprachgebrauch als eine (zur Heugewinnung genutzte) mit Gras bewachsene größere Fläche verstanden wird,
vgl. https://www.duden.de/rechtschreibung/Wiese - zuletzt abgerufen am 8. April 2026,
noch im Landschaftstyp Heide, welche als eine weite, meist sandige und überwiegend baumlose Ebene, die besonders mit Heidekrautgewächsen und Wacholder bewachsen ist, verstanden wird,
vgl. https://www.duden.de/rechtschreibung/Heide_Pflanze - zuletzt abgerufen am 8. April 2026,
ist der (vereinzelte) Bewuchs mit Bäumen oder Gehölzen ausgeschlossen. Gleiches gilt für die Dünenflächen. Diese, durch Wind aufgeschütteten Sandwälle oder -hügel beherbergen ebenfalls verschiedene Vegetationsformen. So werden Dünen durch den pflanzlichen Bewuchs bzw. deren Wurzeln gerade stabilisiert und das Festhalten und Ansammeln des Sandes erst ermöglicht.
Vgl. https://www.nationalpark-wattenmeer.de/wp-content/uploads/2025/03/fb_duene_nlpv_202502_web.pdf; https://www.nationalpark-wattenmeer.de/wissensbeitrag/duenen/ - jeweils zuletzt abgerufen am 8. April 2026.
Unter den in der Pflanzliste aufgeführten, gemäß Nr. 4.1 maßgeblichen Gehölzen finden sich zudem Gehölze, die sich unter anderem aufgrund ihrer Anspruchslosigkeit auch für raue Standorte mit näherstoffarmen Böden wie Dünen und Heiden eignen.
Vor diesem Hintergrund schließen sich die Festsetzungen Nr. 4.1 und Nr. 5.2 nicht gegenseitig aus. Insbesondere im Hinblick darauf, dass das gemäß § M 1 Abs. 7 des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 für die Fläche „O“ vorzulegende Entwicklungskonzept durch ein qualifiziertes Büro für Landschaftsplanung zu erarbeiten ist, soll eine beiden Festsetzungen entsprechende Anordnung der verschiedenen Landschaftsgebiete sowie Gehölze ermöglicht und kombiniert werden. Es werden keine unbestimmten oder unverhältnismäßigen Anforderungen an die Errichtung der Ausgleichsfläche gestellt.
(2) Die inhaltlichen Anforderungen an die Flächen „O“ und „K“ sind entgegen der Auffassung der Beklagten im Bebauungsplan auch im Übrigen hinreichend bestimmt.
Dies gilt zunächst für die zeichnerischen Festsetzungen von zu erhaltenden sowie anzupflanzenden Einzelbäumen. Diese Festsetzungen finden ihre gesetzliche Grundlage entgegen der Auffassung der Beklagten in § 9 Abs. 1 Nr. 25 lit. a, b BauGB. Danach können im Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (lit. a) sowie Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern (lit. b) festgesetzt werden. Die Festsetzungen können dabei auf bestimmte Objekte oder Bereiche bezogen werden, die in der Planzeichnung entsprechend zu kennzeichnen sind.
Vgl. Bischopink/Külpmann/Wahlhäuser, Der sachgerechte Bebauungsplan, 5. Auflage, 2021, Rn. 697; BeckOK BauGB/Spannowsky, 69. Edition, Stand: 1. Februar 2026, BauGB § 9 Rn. 118.
Entsprechend sehen die Nrn. 13.2, 13.2.1 und 13.2.2 der Anlage PlanZV, welche gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 PlanZV als Planzeichen in den Bauleitplänen verwendet werden sollen, auch Planzeichen zur Erhaltung bzw. zum Anpflanzen einzelner Bäume vor.
Die städtebauliche Funktion und Zweckbestimmung der Festsetzungen liegt vorliegend darin, dass die im nördlichen Teil des Plangebietes vorhandene Grünfläche inklusive der aufstehenden Gehölze erhalten und ergänzt werden soll und damit - neben weiteren Maßnahmen für die Entstehung eines Grünzuges im nordwestlichen Teil des Plangebietes, der den Übergang zu der Reitsportanlage und dem Wohngebiet bilden soll - eine durchgängige Linie mit den im Bereich der Pferdewiese vorhandenen Eichen entstehen soll (siehe Begründung S. 15, 16). Sie ist zudem als Pufferzone zwischen der gewerblichen Nutzung im südlichen Teil des Plangebietes und der Wohnnutzung im Norden gedacht (siehe etwa Begründung S. 34).
Die zeichnerischen Festsetzungen sind auch aus sich heraus verständlich. Sie werden zudem durch die textliche Festsetzung Nr. 4.9 ergänzt, die lautet: „Die Anpflanzungen gem. Festsetzung Nr. 4.1 - 4.8 sowie festgesetzte, zu erhaltende Einzelbaumstandorte und Flächen mit Erhaltungsbindung sind dauerhaft zu erhalten. Ausfall ist soweit nicht anders benannt durch Neuanpflanzung mit gleichwertigen, heimischen, standortgerechten Gehölzen zu ersetzen.“
deren Verhältnis, anders als die Beklagte meint, ebenfalls hinreichend bestimmt ist. Hiernach sind
Hinsichtlich der Fläche „O“, für die keine Erhaltungsbindung festgesetzt wurde, bedeutet dies zunächst, dass die festgesetzten, zu erhaltenden Einzelbaumstandorte dauerhaft zu erhalten sind und ein Ausfall entsprechend zu ersetzen ist. Lediglich für die, einen Teil der Fläche „O“ bildende, gesondert ausgewiesene Teilfläche „K“ ist eine Erhaltungsbindung zeichnerisch festgesetzt worden, die durch die Festsetzung Nr. 4.1 konkretisiert wird, sodass in diesem Bereich die von Nr. 4.1 erfassten Anpflanzungen sowie die innerhalb der Fläche zu erhaltenden Bäume dauerhaft zu erhalten sind und Ausfall entsprechend zu ersetzen ist.
Dabei ergeben sich auch im Hinblick auf die für die Fläche „K“ zusätzlich zeichnerisch festgesetzte Erhaltungsbindung keine Bestimmtheitsprobleme. Innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Fläche mit Bindung für Bepflanzung und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind aufgrund der, diese festgesetzte Fläche konkretisierenden textlichen Festsetzung Nr. 4.1 lediglich die in der Fläche vorhandenen Bäume, nicht jedoch sonstige Bepflanzungen zwingend zu erhalten.
2. Anders als die Beklagte meint, ist sie vertraglich auch zum Rückbau und zur Entsiegelung der baulichen Anlagen auf der im Bebauungsplan mit „O“ festgesetzten Fläche verpflichtet.
Zwar ist die Rückbau- und Entsiegelungsverpflichtung nicht ausdrücklich in dem durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrag vom 2. April 2014 genannt, jedoch ergibt sie sich eindeutig aus der Festsetzung Nr. 5.2 des Bebauungsplanes, wonach die Fläche „O“ „nach Rückbau und Entsiegelung“ vollflächig als extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen zu entwickeln ist. Der durchführungsbezogene städtebauliche Vertrag vom 2. April 2014 nimmt für die Durchführung der geschuldeten Ausgleichsmaßnahmen (etwa in § M 1 Abs. 1) mehrfach auf den Bebauungsplan Bezug und hat die sich aus der textlichen Festsetzung Nr. 5.2 ergebende Pflicht dadurch zum Vertragsgegenstand gemacht. Einer weiteren - ausdrücklichen - Niederlegung einer Rückbau- und Entsiegelungsverpflichtung für die vier aufstehenden ehemaligen Kasernengebäude im Vertragstext bedurfte es infolge dessen nicht.
Bereits aus dem Sinnzusammenhang ergibt sich, dass eine Entwicklung der mit „O“ gekennzeichneten Fläche als „extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen“ erst nach „Rückbau und Entsiegelung“ der auf dieser Fläche vorhandenen baulichen Alt-Anlagen möglich ist und ins Werk gesetzt werden sollte. Dies setzt aber denknotwendig voraus, dass die baulichen Alt-Anlagen in Gestalt der 4 ehemaligen Kasernengebäude und der Zuwegungen beseitigt werden müssen. Entsprechendes gilt im Grundsatz auch für die unter den Gebäuden befindlichen Bunkeranlagen. Dass die Klägerin insoweit auf eine Beseitigung derselben in der mündlichen Verhandlung verzichtet hat, ändert nichts an der vertraglichen Verpflichtung, sondern entspricht einem Entgegenkommen der Klägerin.
Auch bezüglich der Rückbau- und Entsiegelungspflicht ist der Bebauungsplan - abgesehen davon, dass die Beklagte sich, wie bereits dargelegt, auf eine etwaige Unwirksamkeit aufgrund von Treu und Glauben nicht berufen kann -, hinreichend bestimmt und im Übrigen wirksam.
Insbesondere stehen der geforderte Rückbau und die Entsiegelung nicht zu den im Bebauungsplan niedergelegten zeichnerischen Festsetzungen zum Erhalt von Einzelbäumen im Widerspruch. Denn der Rückbau sowie die Entsiegelung beziehen sich nicht auf die dort vorhandene Vegetation. Eine Entsiegelung meint das Aufnehmen der Befestigung des Bodens durch Asphalt, Pflaster, Beton etc., nicht aber von Vegetation.
Vgl. Wolfgang Hanne, Das Glossar zum öffentlichen Baurecht - 600 Stichwörter für den Rechtsanwender, 2018, Seite 114.
Auch der Begriff Rückbau, unter dem im Allgemeinen die Beseitigung von baulichen Anlagen verstanden wird, erfasst nicht die vorhandene Vegetation.
Vgl. zum Begriff des Rückbaus sowie der Beseitigung der Bodenversiegelung im Rahmen des § 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Söfker/Kment, 160. EL August 2025, BauGB § 35 Rn. 1041; vgl. auch § 179 BauGB zum Rückbau- und Entsiegelungsgebot.
3. Die Beklagte schuldet der Klägerin aus § M 1 Abs. 7 des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 i.d.F. des Änderungsvertrages vom 16. Oktober 2017 auch die Vorlage eines mit dem Fachbereich Straßen- und Landschaftsbau der Klägerin abgestimmtes durch ein qualifiziertes Büro für Landschaftsplanung erarbeitetes Entwicklungskonzept für die Gesamtfläche „O“. Hierzu hat sich die Beklagte in dem vorgenannten Vertrag verpflichtet. Es ist weder zu erwarten noch ersichtlich, dass das Fachamt der Klägerin seine Abstimmungspflicht verweigert oder hinauszögert, zumal die Klägerin ein eigenes fundamentales Interesse an der Durchführung der Vertragspflicht hat, wie das vorliegende Klageverfahren zeigt.
IV. Die geltend gemachten vertraglichen Ansprüche sind auch nicht erloschen. Weder hat die Beklagte einen der geltend gemachten Ansprüche bereits erfüllt, noch ist durch Zeitablauf eine nachträgliche Unmöglichkeit eingetreten.
1. Die Beklagte hat die ihr obliegenden Verpflichtungen noch nicht erfüllt. Insbesondere hat sie die Pflicht zur Vorlage eines Entwicklungskonzeptes für die Fläche „O“ nicht durch das im Jahr 2023 vorgelegte Konzept erfüllt. Denn dieses Konzept entsprach nicht einmal ansatzweise den Vorgaben des städtebaulichen Vertrages sowie des Bebauungsplanes für die Fläche „O“. Statt des Rückbaus und der Entsiegelung sowie der vollflächigen Entwicklung als extensive Magerwiese mit Heide- und Dünenflächen sah das Konzept die Erhaltung und Umnutzung der aufstehenden Gebäude zur Ansiedlung von Wohnnutzung, Einzelhandel und Büroräumen sowie daneben, auf den verbleibenden Freiflächen, eine Heide-Landschaft nebst Muschelsandwegen vor und wich damit deutlich von dem vertraglich geschuldeten Konzept ab. Die in der mündlichen Verhandlung wiederholte Frage, ob nicht eine von der Beklagten begehrte Änderung des Bebauungsplans, die eine solche Nutzung zulassen würde, angesichts der gesamtwirtschaftlichen und politischen Situation nicht eher in Betracht komme, ist keine Frage der Erfüllung des Anspruchs aus dem durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrag vom 2. April 2014. Es bleibt den Vertragsparteien unbenommen, im gegenseitigen Einvernehmen die Grundlagen ihres Vertragswerkes zu ändern, doch hat die Klägerin dem Ansinnen der Beklagten bereits mehrfach widersprochen.
2. Die Ansprüche der Klägerin sind auch nicht infolge nachträglicher Unmöglichkeit erloschen. Anders als die Beklagte meint, handelt es sich bei den für die geltend gemachten Ansprüchen vereinbarten vertraglichen Fristenregelungen nicht um absolute Fixtermine, bei denen die Leistung nach Zeitablauf für den Gläubiger sinnlos und damit unmöglich wird und der Anspruch auf Leistung ausgeschlossen ist (vgl. § 275 Abs. 1 BGB).
Bei einem absoluten Fixgeschäft begründet die Nichteinhaltung der Leistungszeit die Unmöglichkeit der Leistung. Die Qualifikation eines Rechtsgeschäfts als absolutes Fixgeschäft erfordert daher, dass der Leistungszeitpunkt nach Sinn und Zweck des Vertrags und nach der Interessenlage der Parteien so wesentlich ist, dass eine verspätete Leistung keine Erfüllung mehr darstellt.
Vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 2009 - Xa ZR 113/08 -, juris Rn. 12.
Ein Fixgeschäft erfordert deshalb nicht nur die Festlegung einer genauen Lieferzeit oder -frist, sondern ferner die Einigkeit der Parteien darüber, dass der Vertrag mit der Einhaltung oder Nichteinhaltung der Lieferzeit stehen oder fallen solle. Ist dies im Vertrag nicht ausdrücklich ausgesprochen, muss durch Auslegung unter Berücksichtigung aller Umstände ermittelt werden, ob die Parteien der vereinbarten Lieferfrist eine so weitgehende Bedeutung beimessen wollten. Dabei wirkt sich jeder Zweifel gegen die Annahme eines Fixgeschäfts aus.
Vgl. BGH, Urteil vom 18. April 1989 - X ZR 85/88 -, NJW-RR 1989, 1373.
Demnach ist bei der Annahme eines absoluten Fixgeschäftes auch mit Rücksicht auf die Interessen der Parteien große Zurückhaltung geboten, da ihnen häufig an einer, wenn auch verspäteten Durchführung des Vertrags mehr als an dessen Liquidierung wegen Unmöglichkeit der Erfüllung gelegen ist. Absolute Fixgeschäfte sind daher ausgesprochen selten.
Vgl. Münchener Kommentar zum BGB/Ernst, 10. Aufl. 2025, BGB, § 275 Rn. 52.
Soweit in § M 1 Abs. 3 und 7 des städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 i.V.m. dem Änderungsvertrag vom 16. Oktober 2017 vertraglich vereinbart war, dass die Ausgleichsmaßnahme auf der Fläche „O“ in der Vegetationsperiode, die dem Beginn eines Bauvorhabens in den zugeordneten Eingriffsflächen unmittelbar folgt, durchgeführt werden soll, die Vorlage des Entwicklungskonzeptes jedoch spätestens bis zum 31. Dezember 2021 sowie die Entwicklung der Fläche „O“ nebst Rückbau und Entsiegelung spätestens bis zum 31. Dezember 2022 erfolgen sollte, handelt es sich hierbei lediglich um die Regelung der Fälligkeit - welche bereits eingetreten ist -, nicht jedoch um die Vereinbarung eines absoluten Fixgeschäftes, nach dessen Ablauf die Parteien auf die Durchführung dieser Verpflichtungen des städtebaulichen Vertrages keinen Wert mehr legen wollten.
Weder dem ursprünglichen durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrag noch dem Änderungsvertrag kann entnommen werden, dass zwischen den Beteiligten Einigkeit darüber bestand, dass der Vertrag mit der fristgerechten Einhaltung oder Nichteinhaltung der Erstellung eines Entwicklungskonzeptes, eines Rückbaus der baulichen Anlagen sowie der Herstellung einer extensiven Magerwiese stehen oder fallen sollte und nach Fristablauf der Leistungszweck für die Klägerin verfehlt würde, weil er nicht mehr verwirklicht werden könnte.
Bereits in der ursprünglichen Fassung des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 war für die Durchführung der Ausgleichsmaßnahme eine Höchstfrist festgelegt worden, ohne dass danach eine Umsetzung der Maßnahme ausgeschlossen sein sollte. Dass die Beteiligten mit dem Änderungsvertrag über das Verlängern dieser Frist hinaus eine Ausschlussfrist dahingehend statuieren wollten, dass nach dem Ablauf der Frist die Ausgleichsmaßnahme nicht mehr durchzuführen ist, ist nicht ersichtlich. Insbesondere enthält der Änderungsvertrag keine ausdrückliche Vereinbarung, dass die Ansprüche mit der Einhaltung der Leistungsfrist stehen und fallen sollen.
Modifiziert mit dem Änderungsvertrag vom 16. Oktober 2017 wurden lediglich die in § M 1 Abs. 3 und 7 des Vertrages vom 2. April 2014 genannten Fristen. Ein anderes Verständnis ergibt sich auch nicht aus den sodann angeführten, in der Vertragsurkunde fett gedruckten Gründen für die Änderung. Insbesondere folgt aus dem dort enthaltenen Zusatz „Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Umsetzung der Maßnahme O zwingend innerhalb der vorstehenden Fristen zu erfolgen hat, damit die Ziele des rechtskräftigen Bebauungsplans „G., Teil III“ verwirklicht werden können“ kein „gemeinsames Verständnis“ der Beteiligten dahingehend, dass nach Ablauf der Frist eine Umsetzung der Maßnahmen nicht mehr möglich sein sollte. Mit dieser Formulierung sollte vielmehr in Gestalt einer Warnfunktion an die Schuldnerin noch einmal die zeitliche Verbindlichkeit hervorgehoben und ein - nunmehr gleichwohl Beklagtenseits erfolgtes - weiteres Hinauszögern der Maßnahme verhindert werden. Dass der mit der Maßnahme verfolgte Zweck, die planungsbedingten Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes auszugleichen, bei einer erst nach Fristablauf erfolgenden Errichtung verfehlt würde und deswegen gar von der Ausgleichsmaßnahme abzusehen sei, ist auch unter Berücksichtigung der für die Vertragsänderung angeführten Gründe nicht ersichtlich. Aus diesen ergibt sich nicht, dass das Interesse der Klägerin an einer möglichst schnellen Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen bei einer verspäteten Leistung durch die Beklagte entfällt. Vielmehr kann der Zweck auch durch eine verspätete Durchführung noch erreicht werden. Zudem entspricht es offensichtlich nicht der, auch bei den Vertragsschlüssen erkennbaren, Interessenlage der Klägerin als Gläubigerin, dass sie ihren Anspruch auf Durchführung der Ausgleichsmaßnahme „O“ bei einer auch nur geringfügigen Verspätung verlöre, was jedoch bei der Annahme eines absoluten Fixgeschäftes der Fall wäre. Dafür, dass die Beteiligten die vereinbarten Fristen nicht als absolutes Fixgeschäft angesehen haben, spricht zudem, dass die zunächst vereinbarte Frist für die Vorlage des Entwicklungskonzeptes (spätestens bis zum 31. Dezember 2016) bei Abschluss des Änderungsvertrages am 16. Oktober 2017 bereits abgelaufen war und die erfolgte Verlängerung der Frist für diese Leistung bei der Annahme eines absoluten Fixgeschäftes - aufgrund der dann zwingend bereits eingetretenen Folge der Unmöglichkeit der Leistung - keinen Sinn ergeben hätte.
V. Die Ansprüche sind auch durchsetzbar.
Die Beklagte kann den Ansprüchen nicht mit Erfolg entgegenhalten, der geforderte Rückbau überzeuge in sachlicher Hinsicht nicht, da hierdurch wertvolle Bausubstanz, die mit überschaubarem Aufwand etwa zur Deckung des aktuellen Wohnbedarfs reaktiviert werden könne, nebst umfangreichen und jederzeit nutzbaren Bunkeranlagen endgültig vernichtet würde. Die von der Beklagten insoweit gewünschte Nutzung entspricht gerade nicht den Festsetzungen des wirksamen Bebauungsplans und auch nicht den zugrundeliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Diesen Wünschen hat die Klägerin, welche die Planungshoheit innehat (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB), bereits mehrfach eine Absage erteilt. Die Beklagte hat gerade keinen Anspruch auf den Erlass eines Bebauungsplanes und erst recht nicht, mit einem bestimmten Inhalt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der - lediglich in der Präambel des städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 enthaltenen - Absichtserklärung der Beteiligten, den Vertrag in zweckentsprechender Weise anzupassen, sobald und soweit eine Änderung des Bebauungsplanes im Sinne von § 1 BauGB erforderlich werden sollte. Hierbei handelt es sich um eine bloße Absicht, die auf die vertraglichen Verpflichtungen keinen Einfluss hat.
Ergänzend ist anzuführen, dass die Beklagte sowohl im Verfahren zur Entwicklung des Bebauungsplanes als auch bei den Verhandlungen zu dem Ausgangs- als auch dem Änderungsvertrag die Möglichkeit hatte, ihre Interessen am Erhalt der baulichen Anlagen einzubringen, da diese noch bestanden und zum Zeitpunkt des Änderungsvertrages offenbar auch noch - wenn auch nicht zu Wohnzwecken - genutzt wurden. Nunmehr einzuwenden, das Konzept bzw. die wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes machten „keinen Rechten Sinn“, widerspricht - wie bereits ausgeführt - dem Grundsatz der Vertragstreue. Die Beklagte hat sich in Kenntnis des städtebaulichen Konzeptes vom 17. Dezember 2013 für den Bebauungsplan „G., Teil III“, welches bereits damals für den Großteil der streitgegenständlichen Fläche eine Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft vorsah und Grundlage für die Erstellung des Bebauungsplanentwurfs sein sollte, vertraglich gebunden. Auch der in § A 2 lit. b des durchführungsbezogenen städtebaulichen Vertrages vom 2. April 2014 als Bestandteil des Vertrages angeführte Entwurf des Bebauungsplanes „G., Teil III“, sah bereits für die gesamte streitgegenständliche Fläche eine Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft vor. Etwaige diesbezüglich Zweifel hätte die Beklagte bereits während der Vertragsverhandlungen anbringen können. Soweit sie anführt, das Konzept sei nunmehr über zehn Jahre alt und der vorgesehene Rückbau nicht mehr zeitgemäß, ist anzumerken, dass der vorgetragene Zeitablauf maßgeblich durch die Beklagte selbst zu verantworten ist, die ihre vertragliche Verpflichtung über mehrere Jahre nicht erfüllt hat.
Soweit die Beklagte ergänzend anführt, der vorgesehene Abriss würde „mutmaßlich“ den Erhalt der Einzelbäume gefährden, handelt es sich hierbei um eine bloße, nicht näher substantiierte Behauptung, die dem geltend gemachten Anspruch nicht mit Erfolg entgegengehalten werden kann.
C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1, 2 ZPO. Bei der allgemeinen Leistungsklage, die - wie vorliegend - nicht auf schlicht hoheitliches Handeln gerichtet ist, ist das stattgebende Urteil nicht nur wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 28. Auflage 2022, § 167 Rn. 11.
Da mehrere Leistungen vollstreckt werden können, war nach pflichtgemäßem Ermessen für jede Leistung eine eigenständige Sicherheitsleistung zu beziffern.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 14 BNatSchG
§ 64 GO NRW
§ 88 VwGO
§ 887 ZPO
§ 57 VwVfG NRW
§ 68 GO NRW
§ 242 BGB
§ 242 BGB
§ 11 BauGB
§ 179 BauGB
§ 1 BauGB
§ 68 Abs. 2 GO NRW
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB
§ 888 Abs. 1 ZPO
§ 11 Abs. 3 BauGB
§ 68 Abs. 2 der Gemeindeordnung
§ 64 Abs. 1 der Gemeindeordnung
§ 64 Abs. 1 GO NRW
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 64 Abs. 1 Satz 1 GO NRW
§ 64 Abs. 1 Satz 2 GO NRW
§ 9 Abs. 2 Nr. 25a und b BauGB
§ 9 Abs. 1 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 lit. a, b BauGB
§ 2 Abs. 1 Satz 1 PlanZV
§ 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB
§ 275 Abs. 1 BGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 709 Satz 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 94, 294
BVerwGE 147, 348
BVerwGE 144, 313
BVerwGE 68, 369
NJW-RR 1989, 1373
6 B 53/19
I ZB 46/08
I ZB 51/11
8 C 22.33
2 A 2433/86
VIII ZR 141/72
7 A 1041/08
1 C 21.92
8 C 11.12
5 C 22.11
VIII ZR 83/10
4 B 28.18
4 NB 14.89
4 NB 2/90
4 BN 54/00
4 B 6/18
7a D 76/98
3 S 153/17
4 N 2.95
2 D 121/14
2 D 38/11
2 D 88/19
2 E 18/20
4 C 17.82
15 N 23.40
4 BN 6.08
4 NB 43.93
4 B 55.01
4 N 1795/01
X ZR 85/88