Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2018-04-06, Aktenzeichen 9 L 471/18
ECLI: ECLI:DE:VGD:2018:0406.9L471.18.00

Tenor:
Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den sofort vollziehbaren Zurückstellungsbescheid der Antragsgegnerin vom 30. Januar 2018 wird wiederhergestellt.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragsgegnerin.
Der Streitwert wird auf 25.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Antrag der Antragstellerin,
die aufschiebende Wirkung der Klage 9 K 1516/18 gegen den Zurückstellungsbescheid der Antragsgegnerin vom 30. Januar 2018 wiederherzustellen,
hat Erfolg.
Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO die aufschiebende Wirkung in den Fällen des § 80 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 VwGO ganz oder teilweise anordnen, im Falle des § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO ganz oder teilweise wiederherstellen. Die Entscheidung über einen Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO ergeht aufgrund einer Interessenabwägung. In diese ist die Erfolgsaussicht des eingelegten Rechtsbehelfs dann maßgeblich einzustellen, wenn sie in der einen oder anderen Richtung offensichtlich ist. An der Vollziehung eines offensichtlich rechtswidrigen Bescheides kann kein besonderes Interesse bestehen.
Vorliegend überwiegt das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin gegenüber dem öffentlichen Vollzugsinteresse, da sich der Zurückstellungsbescheid vom 30. Januar 2018 nach summarischer Prüfung als offensichtlich rechtswidrig erweist.
Der Gesetzgeber hat das Institut der Zurückstellung für den Fall geschaffen, dass an sich das Vorhaben bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig ist. Andernfalls ist eine Zurückstellung nicht erforderlich und damit rechtswidrig.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 1985 – 4 C 21/80 -, juris Rn 38; OVG NRW, Beschluss vom 6. Mai 2011 – 10 B 465/11 -; Schleswig-Holsteinisches VG, Beschluss vom 29. Januar 2004 – 5 B 137/03 -, jeweils juris.
Ein solcher Fall liegt hier vor. Die Antragsgegnerin betreibt keine Bebauungsplanung, die mit dem Instrument der Zurückstellung (§ 15 Abs. 1 BauGB) des Gesuchs der Antragstellerin bezüglich der „Nutzungsänderung eines Bürogebäudes in eine Beherbergungsstätte mit 59 Betten“ der Sicherung bedürfte. Denn das Vorhaben gefährdet das im am 17. Januar 2018 bekannt gemachten Aufstellungsbeschluss zur 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. 51 BD vom 14. Dezember 2017 der Antragsgegnerin genannte Ziel der Sicherung des Gebiets als hochwertigen Büro- und Verwaltungsstandort durch den Ausschluss aller anderen Nutzungen als „Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude“ nicht. Das Vorhaben der Antragstellerin ist nämlich bereits gegenwärtig planungsrechtlich unzulässig, weil das fragliche Gebiet bereits mit dem bestehenden Bebauungsplan Nr. 51 BD aus dem Jahre 1987 als Gewerbegebiet (GE) festgesetzt wurde und das Vorhaben wegen der mit ihm einhergehenden jedenfalls wohnähnlichen Nutzung bereits gegen diese Festsetzung verstößt.
Insoweit kommt es nicht darauf an, dass die Antragstellerin ausdrücklich eine Nutzungsänderung für einen „Beherbergungsbetrieb“ beantragt hat und in der Betriebsbeschreibung geltend macht, „die Möglichkeit, einen eigenen häuslichen Wirkungskreis frei zu gestalten“, sei ausgeschlossen. Grundsätzlich ist es zwar Sache des Bauherrn, die Zweckbestimmung des Bauvorhabens festzulegen. Über den Inhalt des "Vorhabens" im Sinne von § 29 BauGB bestimmt grundsätzlich der jeweilige Antragsteller.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Juli 1980 - 4 C 99.77 – ,juris.
Das bedeutet aber nicht, dass auch eine Bindung an den angegebenen Nutzungszweck besteht. Die Baugenehmigungsbehörde darf, wenn sich die angegebene Zweckbestimmung nicht innerhalb der Grenzen des nach der jeweiligen Situation des Bauvorhabens objektiv Möglichen hält, auf den erkennbar beabsichtigten Nutzungszweck abstellen. Diese Interpretation respektiert die Zweckbestimmung des Vorhabens (im Sinne des § 29 BauGB) durch den Bauherrn, indem sie auf den wirklichen Nutzungszweck, wie er sich - objektiv - aus den vom Bauherrn vorgelegten Bauunterlagen ergibt, abstellt.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1992 – 4 C 43/89 - und Beschluss vom 21. August 1991 - 4 B 20.91 -, juris.
Gegenstand des Bauantrags ist hier die Nutzung von 45 Räumen, davon 31 Einzelzimmer und 14 Doppelzimmer, mit zentralen Sanitäranlagen auf den Etagen. Als Nutzung ist "Beherbergungsstätte" angegeben. Die Antragstellerin gibt an, Zielgruppe des Pensionsbetriebes seien Messebesucher oder auch Touristen, sowie Mitarbeiter von Firmen, die sich kurzzeitig in E. aufhielten, um dort als Messebauer oder z.B. im Rahmen von Inventurarbeiten tätig zu werden. In diesem Zusammenhang würden auch die Besprechungsräume in dem Objekt zu Geschäftszwecken zusätzlich vermietet und genutzt. Die Zimmer mit einer Größe von ca. 12 bis 18,5 m² seien vollständig möbliert.
Nach den objektiven Gegebenheiten dürfte die Vermietung der Räumlichkeiten an Touristen oder auch Messebesucher eher in den Hintergrund treten. Das Gebäude liegt inmitten eines Gewerbegebietes und dürfte aufgrund seiner Ausstattung (zentrale Sanitärbereiche auf dem Flur) schon wenig Anreiz für Touristen oder Messebesucher bieten. Naheliegender ist dagegen die Unterbringung von Firmen- und Montagearbeitern, die sich regelmäßig längerfristig in den Räumlichkeiten aufhalten. Der Antragstellerin ist einzuräumen, dass auch die Unterbringung von Montagearbeitern zumindest nicht den Regelfall des Wohnens im bauplanungsrechtlichen Sinne darstellt. Umgekehrt deutet das Fehlen von frei verfügbaren Gemeinschaftsräumen und die Absicht der Antragstellerin, den Gästen über die (jedenfalls behauptete) tägliche Reinigung der Zimmer keine nennenswerten Dienstleistungen zu erbringen, darauf hin, dass auch kein Pensionsbetrieb, der dem typischen Bild eines Beherbergungsbetriebes entspricht, geplant ist. Ob es sich bei dem Vorhaben der Antragstellerin um einen Beherbergungsbetrieb handelt oder nicht, kann aber letztlich offenbleiben, weil das Vorhaben auch dann, wenn es als solcher einzuordnen wäre, in einem Gewerbegebiet nicht zugelassen werden kann.
Die Unzulässigkeit des Vorhabens der Antragstellerin in einem Gewerbegebiet ergibt sich hier nicht daraus, dass "Betriebe des Beherbergungsgewerbes" in den §§ 3 bis 7 BauNVO ausdrücklich genannt werden, nach diesen Vorschriften also dort allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind, während sie § 8 BauNVO nicht erwähnt. Zu den zulässigen Gewerbebetrieben können auch Beherbergungsbetriebe gehören, da von ihnen regelmäßig keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen ausgehen werden, dass sie bereits aus diesem Grunde in einem Gewerbegebiet nicht zugelassen werden könnten (vgl. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Die Einordnung eines Betriebes unter den Begriff der "Gewerbebetriebe aller Art", dessen Nachteile und Belästigungen unterhalb der Schwelle der Erheblichkeit bleiben, macht ihn aber noch nicht ohne weiteres im Gewerbegebiet zulässig.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 21.83 –, juris.
Welche Gewerbebetriebe im Gewerbegebiet zulässig sind, richtet sich nicht nur nach dem Wortlaut des § 8 BauNVO, sondern auch nach der Zweckbestimmung des Gebiets. Die Zweckbestimmung eines Baugebiets wird auch davon beeinflusst, welche Funktion dem einzelnen Baugebiet im Verhältnis zu den anderen Baugebieten zukommt. Im Gegensatz zu den Baugebieten der §§ 2 bis 7 BauNVO, die vornehmlich oder zumindest auch zum Wohnen bestimmt sind, dienen Gewerbe- und Industriegebiete in erster Linie der Unterbringung von gewerblichen Betrieben. In ihnen soll nicht gewohnt werden. Dies ergibt sich bestätigend auch aus § 8 Abs. 3 Nr. 1 und § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, nach denen nur ausnahmsweise, gleichsam als notwendige Ergänzung der gewerblichen Nutzung, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und -leiter zugelassen werden können.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 – 4 C 43/89 m.w.N., juris.
Ebenso wenig dient das Gewerbegebiet der Erholung. Die Baunutzungsverordnung sieht für diesen Zweck die Festsetzung von Sondergebieten nach den §§ 10 und 11 Abs. 2 BauNVO vor.
Für Betriebe des Beherbergungsgewerbes bedeutet dies, dass sie im Gewerbegebiet nur zulässig sein können, wenn ihren Gästen die typischen Belästigungen eines solchen Gebietes zugemutet werden können. Das kann beispielsweise bei größeren Hotels mit regelmäßig kurzer Verweildauer der Gäste und bei anderen kerngebietstypischen Beherbergungsstätten - vorbehaltlich einer Beurteilung nach § 15 Abs. 1 BauNVO - angenommen werden. Dagegen ist etwa die Fremdenpension eines Urlaubsortes oder ein Kurhotel mit dem Charakter eines Gewerbegebietes nicht vereinbar. Auch ein als Betrieb des Beherbergungsgewerbes einzustufendes Wohnheim ist in einem Gewerbegebiet nicht zulässig.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1992 – 4 C 43/8 9- und vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 21.83 – juris.
Danach ist das Vorhaben der Antragstellerin nicht genehmigungsfähig. Es wäre im Gewerbegebiet unzulässig, wenn der Betrieb - entgegen dem Vortrag der Antragstellerin - in Wirklichkeit auf eine Wohnnutzung ausgerichtet wäre. Er ist aber auch dann unzulässig, wenn er mangels eines Mindestmaßes der Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigen zu gestalten, nicht mehr von dem Begriff der Wohnnutzung
vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 7. September 1984 - BVerwG 4 N 3.84 – juris,
erfasst wird. Denn auch in diesem Fall dient er einer zumindest wohnähnlichen Nutzung. Die einzelnen Räume sollen gerade nicht, wie dies etwa bei einem Hotel für Reisende der Fall ist, jeweils nur kurzfristig für Übernachtungen zur Verfügung stehen, sondern zur Überzeugung des Gerichts für Wochen, wenn nicht gar Monate Arbeitnehmern, die von ihrem Stammbetrieb an andere Arbeitsstellen abgeordnet sind, zum Aufenthalt dienen. Ein Beherbergungsbetrieb, der in dieser Weise einen auf Dauer angelegten Wohnungsersatz bietet, widerspricht der Eigenart eines Gewerbegebietes in gleicher Weise wie ein Arbeitnehmerwohnheim oder eine Fremdenpension für Erholungsuchende.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1992 – 4 C 43/89 -, juris.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 Gerichtskostengesetz. Dabei orientiert sich das Gericht am Streitwertkatalog der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen und legt als Streitwert den geschätzten Jahresnutzwert des Objekts zu Grunde. Im Hinblick auf den geplanten Betrieb mit 59 Betten geht das Gericht von einem Jahresnutzwert von 100.000,00 Euro aus. Dieser Betrag ist im Hinblick darauf, dass im Hauptsacheverfahren nur die Zurückstellung einer Bauvoranfrage angegriffen wird, zu halbieren (50.000,- Euro) und im Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes schließlich regelmäßig auf die Hälfte des Streitwertes des Verfahrens der Hauptsache zu reduzieren.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3 bis 7 BauNVO ausdrücklich genannt werden, nach diesen Vorschriften
§§ 2 bis 7 BauNVO
§ 29 BauGB
§ 8 BauNVO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 VwGO
§ 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO
§ 80 Abs. 5 VwGO
§ 15 Abs. 1 BauGB
§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 10 und 11 Abs. 2 BauNVO
§ 15 Abs. 1 BauNVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 Gerichtskostengesetz

Zitierte Entscheidungen: 9 K 1516/18
4 C 21/80
10 B 465/11
5 B 137/03
4 C 99.77
4 C 43/89
4 B 20.91
4 C 21.83
4 N 3.84