Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2018-10-02, Aktenzeichen 6 L 258.18, VG 6 K 224.18

Tenor:
Orientierungssatz
1. Das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung ist durch den Verweis auf eine negative Vorbildwirkung und wirtschaftliche Fehlanreize in formeller Sicht hinreichend dargelegt.(Rn.14)
2. Das zuständige Bezirksamt kann verlangen, dass der Verfügungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt.(Rn.16)
3. Eine Fremdenbeherbergung liegt vor, wenn Wohnraum an Personen zur vorübergehenden Unterkunft bzw. ohne eine auf Dauer angelegte Wohnnutzung entgeltlich überlassen wird.(Rn.18)
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Verfahrensgegenstands wird auf 2.500,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich gegen die Anordnung des Sofortvollzugs einer Rückführungsaufforderung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG –.
Sie mietete im November 2016 den Wohnraum in der W... in 1... Berlin (3 Zimmer, 73,38 m²,... zum Zwecke der Untervermietung für eine monatliche Gesamtmiete von 660,42 Euro an. Ihrerseits überließ sie als Hauptmieterin den Wohnraum an eine Untermieterin, die Show-Veranstaltungen betreibt und wie die Antragstellerin eine juristische Person ist. Hierfür vereinbarten die Vertragsparteien im Mai 2017 ab Ende Juli 2017 für ein Jahr einen „Mietvertrag über möblierte Wohnräume“ bezüglich vier Apartments, darunter der streitgegenständliche Wohnraum. Nach diesem Untermietvertrag wurde die Wohnung möbliert und mit der bei Nutzungsbeginn vorhandenen Ausstattung übergeben. Die Antragstellerin erhielt das Recht, der Untermieterin eine Ersatzwohnung zuzuweisen. Als Nutzungszweck wurde vereinbart, dass die Räume „ausschließlich zur vorübergehenden Nutzung als Apartments vermietet“ werden. Eine Untervermietung wurde untersagt. Als Miete einschließlich aller Nebenkosten wurden 7.600,00 Euro vereinbart, von denen 2.200,00 Euro auf den streitgegenständlichen Wohnraum entfielen. Zudem war eine Klausel zur Berliner Übernachtungssteuer vereinbart.
Der Antragsgegner hörte zunächst die Eigentümerin und sodann die Antragstellerin zu einer zweckfremden Nutzung von Wohnraum an. Hierauf überreichte die Antragstellerin eine Wohnungsgeberbestätigung für zwei Personen, die Ende Juli 2017 in die Wohnung einzogen. Auf Anfrage erklärte die Untermieterin, sie habe im „Apartmentkomplex W...“ möblierte Wohnungen für die Künstlerinnen angemietet, die sie projektbezogen für zwei Jahre engagiert habe. Hierzu überreichte sie weitere Wohnungsgeberbestätigungen und die befristeten Arbeitsverträge mit den beiden Nutzerinnen der Wohnung. Nach den jeweiligen Arbeitsverträgen stellt die Untermieterin „Arbeitnehmerin eine möblierte 2 Zimmer Wohnung für die Vertragslaufzeit zur Verfügung. Arbeitnehmer bezieht die Wohnung mit einer weiteren Arbeitnehmerin […]. Die Auswahl der Wohnung und Übernahme der Wohnkosten erfolgt durch [den Arbeitgeber bzw. die Untermieterin]“.
Mit Bescheid vom 14. Februar 2018 forderte der Antragsgegner die Antragstellerin auf, den Wohnraum bis zum 1. Juli 2018 wieder Wohnzwecken zuzuführen und entsprechende Nachweise vorzulegen. Zudem ordnete er die sofortige Vollziehung der Verfügung an. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro an. Zur Begründung der Rückführungsaufforderung führte er im Wesentlichen an, die Überlassung der Wohnung an die Untermieterin sei eine Zweckentfremdung von Wohnraum. Der Wohnraum werde zum Zwecke einer Fremdenbeherbergung verwendet, da die Antragstellerin als Wohnungsgeberin auftrete, der Untermietvertrag keine weitere Untervermietung erlaube und die Untermieterin den Wohnraum ihren Arbeitnehmern überlasse, ohne dass deren Nutzungsverhältnisse dauerhaft rechtlich stabilisiert seien. Zudem ließen insbesondere die Miethöhe und die Vereinbarung über die Übernachtungssteuer auf eine gewerbliche Vermietung schließen.
Mit ihrem Widerspruch machte die Antragstellerin geltend, es handele sich nicht um einen Beherbergungsbetrieb, sondern um eine Wohnnutzung. Entscheidend sei die tatsächliche Nutzung des Endnutzers. Danach sei der Begriff des Wohnens erfüllt. Insbesondere sei das Merkmal der „Dauerhaftigkeit“ erfüllt, da die beiden Künstlerinnen seit über einem Jahr in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt hätten. Unerheblich sei für die Frage der Wohnnutzung, dass die Antragstellerin die Wohnung zu einem dreimal höheren Mietzins untervermiete. Auch auf ihr Nutzungskonzept komme es nicht an. Ohnehin spreche dieses gegen einen Beherbergungsbetrieb, da der Untermietvertrag auf ein Jahr abgeschlossen sei und sie keine Zusatzdienstleistungen erbringe.
Mit Widerspruchsbescheid vom 16. April 2018, zugestellt am 20. April 2018, wies der Antragsgegner den Widerspruch zurück. Es sei von einer Fremdenbeherbergung auszugehen, da die Antragstellerin den Wohnraum an ein Unternehmen untervermietet habe, das seinerseits den Wohnraum den Beschäftigten zur Verfügung stelle, ohne dass diese Einfluss auf die Auswahl der Wohnung oder des Mitbewohners nehmen könnten. Das Nutzungskonzept der Antragstellerin sei darauf angelegt, einen vorübergehenden Unterkunftsbedarf zu befriedigen, wie aus dem Untermietvertrag hervorgehe.
Hiergegen hat die Antragstellerin am Pfingstdienstag, den 22. Mai 2018, Klage erhoben. Am 19. Juni 2018 hat sie einen Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz gestellt. Sie wiederholt und vertieft ihren Vortrag aus dem Verwaltungsverfahren. Ergänzend bezieht sie sich mit Schriftsatz vom 8. August 2018 auf einen neuen Untermietvertrag zwischen ihr und der Untermieterin vom 21./28. Juni 2018, wonach diese den Wohnraum für zwei neue – namentlich genannte – Bewohnerinnen befristet auf ein Jahr anmietet. Zudem wurde insbesondere festgehalten: „Ein Wechsel der Bewohner ist nicht gestattet und darf nur in dringenden Fällen auf Antrag der Bewohner und nach Zustimmung der Vermieterin erfolgen. […]“.
Die Antragstellerin beantragt,
die aufschiebende Wirkung ihrer Klage (VG 6 K 224.18) gegen den Bescheid vom 14. Februar 2018 in Gestalt des Widerspruchbescheids vom 16. April 2018 wiederherzustellen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Wegen des weiteren Sachverhalts und Vortrags wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der zulässige Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ist unbegründet.
1. Der Antragsgegner hat die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Rückführungsaufforderung in dem Bescheid vom 14. Februar 2018 in formell nicht zu beanstandender Weise begründet (vgl. § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO). Das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung ist durch den Verweis auf eine negative Vorbildwirkung und wirtschaftliche Fehlanreize in formeller Sicht hinreichend dargelegt (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. September 2017 – VG 6 L 292.17 –, juris Rn. 58 f.). Im Widerspruchsbescheid vom 16. April 2018 hat der Antragsgegner zudem auf die konkrete Größe und Lage der streitgegenständlichen Wohnung abgestellt.
2. In der Sache überwiegt das öffentliche Interesse, den Wohnraum unverzüglich wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, das private Interesse der Antragstellerin, den Wohnraum weiterhin zweckfremd zu überlassen (vgl. § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 2 VwGO). Der Bescheid vom 14. Februar 2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. April 2018 erweist sich nach summarischer Prüfung im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes als rechtmäßig.
Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderung ist § 4 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG a.F. – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, 115). Nach dieser Bestimmung kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder der Nutzungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. Wegen der Anfechtungssituation in der Hauptsache kommt es auf die Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung an (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Juli 2011 – BVerwG 8 C 12.10 –, juris Rn. 15). Maßgeblich bleibt damit das ZwVbG in der bis zum 19. April 2018 geltenden Fassung (vgl. nunmehr das am 20. April 2018 in Kraft getretene Gesetz vom 9. April 2018, GVBl. S. 211).
Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 4 ZwVbG a.F. sind erfüllt. Der Antragsgegner darf von der Antragstellerin, die als Hauptmieterin Nutzungsberechtigte ist, die Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken verlangen. Der Wohnraum wird zweckentfremdet. Der Gesetzgeber hat in § 2 Abs. 1 Nr. 1-5 ZwVbG a.F. bestimmt, wann eine Zweckentfremdung von Wohnraum im Sinne des Gesetzes vorliegt. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG a.F. ist dies der Fall, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet ist. So liegt der Fall hier. Die Antragstellerin überlässt den Wohnraum zum Zwecke der Fremdenbeherbergung.
Eine Fremdenbeherbergung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG a.F. liegt vor, wenn Wohnraum an Personen zur vorübergehenden Unterkunft bzw. ohne eine auf Dauer angelegte Wohnnutzung entgeltlich überlassen wird (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 30. Januar 2018 – VG 6 L 784.17 –, juris Rn. 26 ff. m.w.N.). Die Grenze zwischen einer verbotenen Fremdenbeherbergung und einer zweckentfremdungsrechtlich zulässigen Wohnnutzung ist im Hinblick auf das Ziel des Zweckentfremdungsverbots zu ziehen (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 –, juris Rn. 4). Wohnraum soll für Wohnzwecke erhalten bleiben, um die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu sichern (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG sowie die Gesetzesbegründung Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 9). Prägend für den Begriff des „Wohnraums“ bzw. des Wohnens ist eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – BVerwG 4 CN 6.17 –, juris Rn. 14 m.w.N.). Die Abgrenzung zu einer Nutzung zu Wohnzwecken erfolgt anhand einer Gesamtschau objektiver Kriterien und im Hinblick auf das Nutzungskonzept des Vermieters und seiner konkreten Verwirklichung, ohne dass es auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer ankommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 – BVerwG 4 B 302.95 –, juris Rn. 12; VG München, Urteil vom 15. November 2017 – M 9 K 17.557 –, juris; vgl. ferner BGH, Urteil vom 27. Oktober 2017 – V ZR 193/16 –, juris Rn. 17 ff.).
Gemessen an diesen Maßstäben ist die Einschätzung des Antragsgegners, die Antragstellerin überlasse den Wohnraum zur Fremdenbeherbergung, im Ergebnis nicht zu beanstanden. Dabei berücksichtigt die Kammer zugunsten der Antragstellerin, dass einige Umstände für sich betrachtet dafür sprechen, dass die Bewohnerinnen die Wohnung zu Wohnzwecken nutzen. Die Antragstellerin hat unwidersprochen vorgetragen, die 3-Zimmer-Wohnung biete zwei Bewohnerinnen hinreichend Rückzugsraum und erlaube räumlich eine Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises. Die Aufenthaltsdauer der früheren Bewohnerinnen bzw. die Laufzeit des neuen Untermietvertrags von einem Jahr lassen keinen Zweifel, dass das Merkmal der Dauerhaftigkeit in zeitlicher Hinsicht erfüllt ist. Zwischen den Beteiligten ist auch unstreitig geblieben, dass die Antragstellerin keine beherbergungstypischen Dienstleistungen erbringt.
Gleichwohl lassen das Nutzungskonzept der Antragstellerin und seine konkrete Umsetzung auf eine Fremdenbeherbergung schließen, die den Wohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzieht. Die Kammer verkennt nicht, dass nach dem Willen des Gesetzgebers die Überlassung von Wohnraum durch befristete Mietverträge an Personen, die ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten, in der Regel längeren Zeitraum nach Berlin verlagern, nicht unter das Zweckentfremdungsverbot fallen soll (vgl. Abgh.-Drs.17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 15). Hier liegt der Fall aber anders. Die Bewohnerinnen sind in dem Wohnraum nur aufgrund einer Vereinbarung zwischen der Antragstellerin und der Untermieterin vorübergehend untergebracht, ohne dass ihre Nutzungsverhältnisse dauerhaft rechtlich stabilisiert sind. Hierfür fehlt ein mit ihnen abgeschlossener Vertrag, der ihnen ein Nutzungsrecht an dem Wohnraum als Grundlage einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit einräumt (vgl. zu diesem Erfordernis VG Berlin, Beschluss vom 6. Februar 1996 – VG 10 A 246.95 –, Das Grundeigentum 1996, 481; VG München, Urteil vom 29. Juli 2015 – M 9 K 15.1154 –, juris Rn. 34).
Der zwischen der Untermieterin und den Bewohnerinnen jeweils geschlossene Arbeitsvertrag führt nicht zu einer dauerhaften rechtlichen Stabilisierung ihrer Nutzungsverhältnisse an der Wohnung. Dabei begründet die Kopplung der Nutzungsüberlassung an das Arbeitsverhältnis keine Fremdenbeherbergung und es kommt durchaus auch eine Wohnraumvereinbarung im Arbeitsvertragsdokument in Betracht. Die Kammer stellt nicht in Abrede, dass auch in Werkswohnungen zu Wohnzwecken gewohnt werden kann. Bei dem hier zu beurteilenden Geschäftsmodell wird der Wohnraum jedoch an Personen zur vorübergehenden Unterkunft im Sinne einer Fremdenbeherbergung überlassen. Dies geht aus den im Verwaltungsverfahren und im Eilverfahren vorgelegten Verträgen hervor. Nach der arbeitsvertraglichen Vereinbarung entscheidet nur die Untermieterin über die Auswahl der Wohnung und ihre Belegung. Hieraus erwächst den Bewohnerinnen kein Anspruch auf eine bestimmte Wohnung als Grundlage einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit. Arbeitsvertraglich kann die Untermieterin sowohl die Wohnung als auch ihre Belegung flexibel ändern.
Der einzelne Arbeitsvertrag zwischen der Untermieterin und der jeweiligen Arbeitnehmerin ist dabei im Kontext der weiteren vertraglichen Zusammenarbeit zwischen der Antragstellerin und der Untermieterin zu sehen. Die Antragstellerin bietet der Untermieterin einen Komplex flexibel austauschbarer Apartments, weil sie ihr mehrere Wohnungen in unmittelbarer Nähe untervermietet und die Untermieterin allein nach betrieblichen Erfordernissen über die Belegung der Wohnungen entscheiden kann. In dem Untermietvertrag zwischen der Antragstellerin und der Untermieterin vom Mai 2017 über vier Apartments gegen eine Gesamtmiete wurde eine (weitere) Untervermietung ausdrücklich untersagt. Nach dem neuen Untermietvertrag vom 21./28. Juni 2018, der keine wesentliche Änderung des Nutzungskonzepts der Antragstellerin enthält, darf die Untermieterin den Wohnraum nur nach schriftlicher Einwilligung der Antragstellerin an Dritte untervermieten. Die namentliche Nennung der derzeitigen Bewohnerinnen in dem neuen Untermietvertrag ändert nichts daran, dass sie nicht Vertragspartnerinnen sind und von Mieterschutz auslösenden Vertragsverhältnissen keine Rede sein kann. Dies gilt auch bezüglich der Klausel zum erschwerten Wechsel der Bewohnerinnen. Die Antragstellerin und die Untermieterin können den neuen Untermietvertrag jederzeit einvernehmlich ändern oder aufheben, da auch kein echter Vertrag zugunsten Dritter vorliegt. Mangels Identität der Vertragsparteien ändert der neue Untermietvertrag zwischen der Antragstellerin und der Untermieterin nichts an den arbeitsvertraglichen Vereinbarungen der Untermieterin mit den Bewohnerinnen. Danach bleibt es dabei, dass sie nur Anspruch auf eine von der Untermieterin auszuwählende und zu belegende Unterkunft haben.
Keiner Entscheidung bedarf es danach im Verfahren des vorläufigen Rechtschutzes, ob auch weitere Umstände, wie die erhebliche Gewinnspanne und die Untervermietung als voll ausgestattetes Apartment mit Inventarliste, für eine Fremdenbeherbergung sprechen.
3. Die Rückführungsaufforderung ist ermessensfehlerfrei ergangen und auch die Adressatenauswahl der Rückführungsaufforderung ist nicht zu beanstanden. Es liegen keine durchgreifenden Anhaltspunkte vor, weshalb die Antragstellerin die zweckfremde Nutzung nicht im Einvernehmen mit der Untermieterin beenden könnte. Soweit die Antragstellerin auf eine verweigerte Mitwirkung Dritter angewiesen sein sollte, könnte der Antragsgegner dem mit einer Rückführungsaufforderung bzw. Duldungsverfügung begegnen (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. Oktober 2016 – VG 6 L 326.16 –, Entscheidungsabdruck S. 8).
4. An der sofortigen Vollziehbarkeit der Rückführungsaufforderung besteht in materieller Hinsicht ein besonderes öffentliches Interesse im Sinne des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO, das sich im Rahmen einer Abwägung gegen das private Suspensivinteresse durchsetzt. Der Antragsgegner durfte den Sofortvollzug damit begründen, es könne im Interesse der wohnungssuchenden Bevölkerung nicht hingenommen werden, dass Wohnraum zweckfremd genutzt wird, da die aktuelle Mangellage auf dem Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt ist (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 43 ff. sowie im Ergebnis auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 77 ff., 91). Im Hinblick auf die gegenwärtig unzureichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erscheint es geboten, den rechtswidrigen Zustand umgehend zu beenden, um wirtschaftlichen Fehlanreizen aufgrund einer sonst durch den Suspensiveffekt ermöglichten Fortdauer der zweckfremden Nutzung entgegenzuwirken.
5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. GKG i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Dabei legt die Kammer für die Rückführungsaufforderung den Auffangwert von 5.000,00 Euro zugrunde. Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte dieses Betrages ausgegangen (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39, 52 f. GKG
§ 4 ZwVbG
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 6 K 224.18
6 L 292.17
8 C 12.10
6 L 784.17
5 S 24.93
4 CN 6.17
4 B 302.95
9 K 17.55
V ZR 193/16
10 A 246.95
9 K 15.11
6 L 326.16
6 K 103.16
5 B 14.16