Amtsgericht Unna (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2017-04-19, Aktenzeichen 19 Lw 90/15
ECLI: ECLI:DE:AGUN1:2017:0419.19LW90.15.00

Tenor:
Den Antragsgegnern wird aufgegeben, in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO ihre Zustimmung zu erteilen, dass eine von der Antragstellerin bestellte Grundschuld über 900.000 Euro nebst 15 % Jahreszinsen und 5 % Nebenleistung einmalig im Range zu Lasten der im Grundbuch von D im Bestandsverzeichnis unter der lfd. Nr. # geführten Grundstücke im Range vor den zu ihren Gunsten im Grundbuch von D in Abteilung II unter laufenden Nr. # und # eingetragenen Rechten in dem vorgenannten Grundbuch eingetragen werden kann.
Die Gerichtskosten tragen beide Parteien zu je ½; ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Parteien jeweils selbst.
Der Geschäftswert wird auf 104.918,00 Euro festgesetzt.
Der Beschluss wird erst mit Eintritt der Rechtskraft wirksam (§ 30 Abs. 1 LwVG).

Tatbestand:
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des im Grundbuch von D eingetragenen Hofes im Sinne der Höfeordnung mit einer Gesamtgröße von 32,5 ha. Sie hat den Hof mit Übertragungsvertrag vom 23.06.2005 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge von dem Antragsgegner zu 1. übertragen bekommen.
Den beiden Antragsgegnern wurde im Rahmen des Altenteils ein unentgeltliches Wohnrecht an bestimmten Räumen des Wohnhauses auf der Hofstelle eingeräumt, das dinglich auf dem Flurstück # (nachfolgend aufgrund Grundstücksteilung auf den Grundstücken G1 in Abteilung II unter der laufenden Nr.# (nachfolgend laufende Nummern # und #) des Grundbuchs gesichert wurde.
In § 5 des Übertragungsvertrages wurde weiter ein Rückauflassungsanspruch des Übertragsgebers für den Fall, dass der Übertragsnehmer ohne Zustimmung des Übertragsgebers den Übertragsgegenstand im Ganzen veräußert, der Übertragsnehmer die von ihm übernommenen Verpflichtungen nachhaltig, grob und vorsätzlich verletzt oder über das Vermögen des Übertragsnehmer das Insolvenzverfahren eröffnet wird, vereinbart. Der Übertragsnehmer ist bei Geltendmachung dieses Anspruchs verpflichtet, den Vertragsgegenstand an den Übertragsgeber oder dessen Ehefrau unentgeltlich zurück zu übertragen. Der Rückauflassungsanspruch wird in Abteilung II unter der laufenden Nummer # und # z. G. der Antragsgegner durch Vormerkung, die alle Grundstücke des Grundbesitzes erfasst, gesichert.
Weiter wurde z. G. der Antragsgegner ein monatliches Taschengeld von 550,00 Euro vereinbart, das bei Veränderungen des Verbraucherpreisindex um mehr als 10 % anzupassen ist. Diese monatliche Barrente beträgt derzeit 612,28 Euro im Monat, das entspricht 7.347,36 Euro im Jahr. Die Antragstellerin verpflichtete sich weiter, den Antragsgegnern Hege und Pflege im Falle der Krankheit oder körperlichen Bedürftigkeit zu gewähren.
Wegen des weiteren Inhalts des Übertragungsvertrages wird auf die mit der Antragschrift überreichte Kopie verwiesen.
Der Ehemann der Antragstellerin, der Zeuge G, hat den Hof inklusive aller Flächen und Wirtschaftsgebäude seit 1993, zunächst von dem Antragsgegner zu 1., seit Übergabe des Hofes an die Antragstellerin von dieser gepachtet. Der derzeit zu zahlende Pachtzins beträgt 1.081,00 Euro im Monat.
Der Zeuge G bewirtschaftet den landwirtschaftlichen Betrieb auf den Hofesflächen und betreibt dort neben der Flächenbewirtschaftung (Ackerbau) schwerpunktmäßig einen Pferdebetrieb mit insgesamt 75 Einstellplätzen. Weiter hält er ca. 850 Hühner in drei sog. Hühnermobilen. Die Antragstellerin betreibt auf der Hofstelle noch einen Hofladen, in dem vorwiegend Gänse und die im landwirtschaftlichen Betrieb erzeugten Eier vermarktet werden.
Die früher durch den Antragsgegner betriebene Kuhhaltung wurde nach der Übergabe des Hofes abgeschafft. Der Kuhstall wurde in Pferdepensionsboxen umgewandelt.
Der Reitbetrieb wird durch den Ehemann der Antragstellerin in Zusammenarbeit mit dem Reit- und Fahrverein X e.V. (nachfolgend Reitverein) geführt. Für den Reitverein ist betreffend die unter der laufenden Nummer # und # im Grundbuch eingetragenen Grundstücke mit einer Größe von 5914 und 1142 qm in Abteilung II. unter #. und #. im Jahre 1977 ein Erbbaurecht auf die Dauer von 60 Jahren eingetragen. Der Reitverein stellt eine Reithalle und den Außenplatz und hat ein Stallgebäude mit 25 Einstellplätzen an den Ehemann der Antragstellerin verpachtet. Der Ehemann der Antragstellerin unterhält auf dem Hof weitere insgesamt 50 Plätze, unter anderem in dem umgebauten ehemaligen Kuhstall. Damit stehen derzeit insgesamt 75 Stellplätze zur Verfügung. Die Antragstellerin hat ihrem Ehemann ein Nießrauchrecht an diesen beiden mit der Erbpacht belasteten Grundstücken des Hofes eingeräumt, das in Abteilung II unter der laufenden Nummer # eingetragen wurde.
Der Reitverein zahlt derzeit einen jährlichen Erbbauzins von 9.551,18 Euro.
Die Antragstellerin und ihr Ehemann planen erhebliche Änderungen, die mit Investitionen in Höhe von rund 900.000,00 Euro verbunden sind, weil sich die Leitlinien für die Größe von Boxen geändert haben, die Boxen müssen größer als bisher sein. Die Antragstellerin hat sich von der Planungsfirma I4 und der Firma F beraten lassen.
Die Stallgebäude, die im Eigentum der Antragstellerin stehen, sollen angepasst und aus 28 Boxen durch Zusammenlegung 17 neue Boxen erstellt werden. Es soll ein neues zusätzliches Stallgebäude errichtet werden, um die Gesamtzahl der unterzubringenden Pferde auf rund 90 zu erhöhen.
Im Rahmen der Umbau- und Erweiterungsarbeiten soll das Konzept des Pferdebetriebes auf Gruppenhaltung von Pferden umgestellt werden. Dies beinhaltet, dass die Pferde freien Umgang in einem größeren Areal haben, das sowohl Freiflächen als auch Ställe umfasst und die Fütterung und das Trinken über Automaten erfolgt. Diese neue Gruppenhaltung soll auf 40 Pferde angelegt sein, die weiteren 50 Pferde sollen in Boxen untergebracht werden. Außerdem soll eine Reithalle gebaut werden, um vom Reitverein unabhängig zu sein.
Wegen des von der Firma F erstellten Planungskonzeptes, das die Kosten der Errichtung einer Bewegungshalle, (20 m x 60m), einer Aktivstall-Anlage für 40 Pferde, einer Bergehalle mit integriertem Ruhe- und Liegebereich, des Neubaus diverser Überdachungen für Fütterungstechnik und einer Mistlagerstätte mit 834.000,00 Euro schätzt, und des Lageplans der Firma I3 wird auf die der Antragsschrift beiliegenden Kopien (Bl. 36 ff d. A.) verwiesen.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung der LWK NW durch die dort für Pferdehaltung zuständige Unternehmensberaterin Zeugin K vom 16.07.2015 geht hinsichtlich der 40 Plätze im Aktivstall von einem Ertrag von 450,00 Euro brutto je Platz und Monat und einer 85 %igen Auslastung aus und ermittelt einen jährlichen Gewinn von 15.644,00 Euro. Wegen des Inhalts der Berechnung wird auf die mit der Antragsschrift eingereichte Kopie (Bl. 42 ff d.A.) verwiesen.
Die zur Finanzierung bereite Volksbank E verlangt eine dingliche Absicherung auf den Flächen des Hofes im Rang vor den zu Gunsten der Antragsgegner eingetragenen Vormerkungen.
Im Jahre 2007 bestellte die Antragstellerin zu Gunsten der Volksbank E eine Grundschuld in Höhe von 50.000,00 Euro zur Absicherung der Finanzierung betrieblicher Investitionen. Die Antragsgegner räumten bei deren Eintragung einen Vorrang vor den Eintragungen in Abteilung II Nr.#,# und # ein.
Das persönliche Verhältnis zwischen der Antragstellerin und ihrem Ehemann und den Antragsgegnern ist derzeit außerordentlich belastet und die Antragsgegner sind nicht zur Mitwirkung an einer weiteren Finanzierung bereit.
Die derzeit bestehenden Grundschulden valutieren zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bei ca. 135.000,00 Euro.
Mit Vorbescheid vom 13.10.2016 erklärte die Stadt E das Vorhaben über die Errichtung eines Aktivstalls für Pferde sowie einer Bewegungshalle für planungsrechtlich zulässig. Wegen des Inhalts wird auf die mit Schriftsatz vom 25.10.2016 eingereichten Kopie (Bl. 141 d. A.) verwiesen.
Während des Verfahrens hat die Antragstellerin weiterhin ein Gutachten des Zeugen T vom 21.01.2016 über die Wirtschaftlichkeitsberechnung der geplanten Umstrukturierung des landwirtschaftlichen Betriebs des Zeugen G eingeholt. Wegen des Inhalts wird auf die mit dem Schriftsatz vom 27.01.2017 eingereichte Kopie verwiesen.
Die Antragstellerin behauptet, die derzeitigen Einstellplätze seien zur Zeit nahezu vollständig besetzt. Durch die Umstrukturierung werde die Rentabilität und Ertragskraft des Betriebes erhöht. Es gebe aufgrund der guten Auslastung der derzeit 75 Einstellplätze eine gute Ertragslage. Die Auslastung im Pferdebetrieb habe in den letzten Jahren bei 95 % gelegen, zur Zeit liege sie bei 92 %. Es sei aber betriebswirtschaftlich vernünftig, in die Zukunft zu investieren. Der Jahresabschluss 2012/2013 weise Gewinne von 40.526,00 Euro aus, der für das Wirtschaftsjahr 2013/2014 von rund 68.000,00 Euro und für das Wirtschaftsjahr 2014/2015 von 79.775,00 Euro. Die vorgelegten von dem Steuerberater erstellten und geprüften Jahresabschlüsse belegten die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens. Hinzu kämen den Beurteilungen der Zeugen K und T.
Der frühere Kuhstall beherberge nun Pensionspferde. Der darüber liegende ehemalige Heuboden – von den Antragsgegnern als Hühnerstall genutzt – stünde leer.
Sie ist der Ansicht, die Antragsgegner seien zur Mitwirkung verpflichtet. Dies folge aus der Entscheidung des BGH vom 06.07.2012. Wenn der Übergabevertrag Vereinbarungen enthalte, die dem Übernehmer Verfügungen über den übergebenen Betrieb unmöglich machten, sei zur Vermeidung einer Unwirksamkeit dieser Klausel im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu prüfen, ob der Übertragsgeber zu einer Zustimmung der beabsichtigten Verfügung verpflichtet sei. Diese Pflicht bestehe, wenn die Verfügung mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu vereinbaren sei und den Zweck des Verfügungsverbotes nicht wesentlich gefährde. Dies gelte nicht nur für vertragliche Verfügungsverbote, sondern für alle dinglichen Verfügungen, auch für die hier streitgegenständliche Belastung. Dabei sei nicht eine ausdrückliche Vereinbarung eines Belastungsverbots erforderlich. Es genüge jede Vertragskonstellation, die eine Verfügung des Übertragnehmers über das Grundvermögen unmöglich mache, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich sei die die Interessen des Übertragsgebers nicht wesentlich gefährde. Dazu reiche auch eine Vormerkung zur Absicherung eines Rückübertragungsanspruchs im Grundbuch, die dieses praktisch für alle nachstehenden dinglichen Absicherungen sperre. Der Hofübernehmer bestimme die Grundsätze der weiteren Bewirtschaftung des ihm übertragenen Betriebes und nicht der Altenteiler. Die Interessen der Antragsgegner würden durch die beabsichtigte Grundschuldbestellung und –eintragung nicht wesentlich gefährdet. Die Hofstellenparzelle sei nicht berührt. Die vorgesehenen Rückauflassungstatbestände würden durch die vorgesehene Belastung nicht berührt. Deshalb könnten die Antragsgegner ihre Position nicht ausnutzen, um Maßnahmen und Verfügungen der Antragstellerin zu blockieren, die weit unterhalb der Grenze liegen würden. Dies hätten die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss nicht bedacht. Hätten sie eine solche Folge in Erwägung gezogen, hätten sie eine entsprechende Regelung getroffen. Dabei sei es auch unerheblich, dass die Antragstellerin den Betrieb an ihren Ehemann verpachtet habe. Bereits bei Abschluss des Übergabevertrages sei der Zeuge G Pächter des landwirtschaftlichen Betriebes gewesen. Selbst ein Verpachtungsbetrieb müsse mit der Zeit gehen und bedürfte Investitionen, um deren Absicherung es hier gehe. Die Antragstellerin bewirtschaftet den Hof gemeinsam mit ihrem Ehemann.
Die angesetzte Boxenmiete von 378,00 Euro netto monatlich sei realistisch. Sie liege im Bereich des Üblichen und Erzielbaren. Die erforderliche Nutzfläche von 30,5 ha sei vorhanden.
Die Antragstellerin beantragt,
den Antragsgegnern aufzugeben, in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO ihre Zustimmung zu erteilen, dass eine von der Antragstellerin bestellte Grundschuld über 900.000 Euro nebst 15 % Jahreszinsen und 5 % Nebenleistung einmalig im Range zu Lasten der im Grundbuch von D im Bestandsverzeichnis unter der lfd. Nr. # geführten Grundstücke im Range vor den zu ihren Gunsten im Grundbuch von D in Abteilung II unter laufenden Nr. # und # eingetragenen Rechten in dem vorgenannten Grundbuch eingetragen werden kann.
Die Antragsgegner beantragen,
den Antrag zurückzuweisen.
Die Antragsgegner behaupten, das Verhältnis sei zerrüttet, weil die Antragstellerin die nach dem Übergabevertrag geschuldeten Leistungen, insbesondere die Barleistungen, oftmals verspätet erbringe. Dies liege offenbar an der wirtschaftlichen Situation. Die Antragstellerin habe entgegen der bei Abschluss des Übertragungsvertrages geäußerten Absicht den Hof nicht selbst betrieben, sondern an ihren Mann verpachtet. Sie sei nur Investorin, die Pachtzinsen erziele. Für die wirtschaftliche Lage des Betriebes lägen keine belastbaren und überprüfbaren Zahlen vor. Die Angaben in der Wirtschaftlichkeitsberechnung der LWK entsprächen nicht der Realität. Wesentliche Wirtschaftsgebäude des Hofes ständen seit Jahren leer, insbesondere eine große Stallanlage, die in der Vergangenheit zur Eierproduktion genutzt worden sei. Der Geschäftsbereich Eierproduktion auf der Basis Hühnermobile sei nicht ertragreich. In der Pferdeboxenvermietung werde eine Auslastung von 85 % nicht erreicht bei durchschnittlichen Boxenpreisen von 280,00 Euro pro Monat. Boxenpreise von 378,00 Euro pro Monat könnten nicht erzielt werden. Es bestände auch nicht genug Nachfrage am Markt für weitere Boxen. Der geplante und gewünschte Ausbau werde nicht zu einer gesteigerten Wirtschaftlichkeit des Betriebs führen. Es wird bestritten, dass die baurechtlich notwendigen Futterflächen von 0,35 ha pro Pferd vorgehalten werden. Die Grundlagen der Finanzierung von 834.000,00 Euro werden im Hinblick darauf, dass darin nur von 40 und nicht 90 Pferden die Rede ist, bestritten. Das Planungskonzept der Firma F sei ersichtlich unvollständig.
Die Antragsgegner seien auch nicht verpflichtet, die gewünschten Rangrücktritte zu erklären. Die Antragsgegnerin sei nicht Partei des Übertragungsvertrages.
Die Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung lägen nicht vor. Die Belastung bewege sich nicht im Rahmen der sinnvollen wirtschaftlichen Tätigkeit, sondern zeuge von einer wirtschaftlich nicht tragfähigen finanziellen Mehrbelastung.
Aus dem Übergabevertrag lasse sich keine Verpflichtung zur Zustimmung herleiten.
Auch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ließe sich eine entsprechende Verpflichtung nicht herleiten. Die finanziellen Ansprüche der Antragsgegner seien nicht dinglich gesichert, deshalb hätten sie ein gesteigertes Interesse daran, die Sicherung ihrer Ansprüche durch die Rückübertragungsvormerkung zu sichern.
Die Entscheidung des BGH beziehe sich nur auf § 138 BGB. Inhalt des Unternehmens der Antragsstellerin sei die Verpachtung. Die Antragstellerin verfüge auch nicht über ihr Vermögen im Ganzen.
Es bestünden erheblich Zweifel an der Zulässigkeit der Verpfändung nur des Hofes ohne Hofstelle. Fielen die Hofflächen weg, würde die Hofeigenschaft entfallen.
Die Antragstellerin habe auch nicht dargelegt, dass der Betrieb wegen der nicht unerheblichen Kapitalleistungen in der wirtschaftlichen Tragfähigkeit verbessert würde oder auch nur wirtschaftlich tragfähig bleibe. Der geplante Ausbau sei unwirtschaftlich. Der vorhandene Gebäudebestand und insbesondere das Wohnhaus wiesen einen erheblichen Investitions- und Unterhaltungsaufwand mit jährlich 15.000,00 bis 20.000,00 Euro auf. Der Wirtschaftsplan enthalte keinen Tilgungsansatz für ein Gesamtinvest von 900.000,00 Euro. Die reduzierte Zinsbelastung von 23.375,00 Euro sei nicht nachvollziehbar. Wenn man Zinsen von 46.750,00 Euro zu Grunde lege, ergebe sich bereits ein negatives Betriebsergebnis von 7.731,00 Euro. Es bestehe von Anfang an ein negativer cash flow. Eine Tilgung der Finanzierungskosten könne gar nicht vorgenommen werden. Es würden weitere Verbindlichkeiten auflaufen, die zum Scheitern der Investition führen würden. Die gesamte Kostenschätzung sei intransparent, weil sie keine Auskunft darüber gebe, welche konkrete Bauleistung angeboten werde. Sie enthalte keine Angaben zu Gründungs- und Fundamentierungskosten und die Herstellung von Außenanlagen. Es müsste eine Futtergrundlage für 90 Pferde, damit eine Fläche von 31,5 ha vorgehalten werden. In der bisher vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung blieben Pachtaufwendungen unberücksichtigt. Außerdem der Kapitaldienst aus bestehenden Kreditverhältnissen und bestehenden Leasingverbindlichkeiten.
Es sei nicht hinreichend zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit der gewünschten Ausbaumaßnahme vorgetragen. Die aktuelle wirtschaftliche Situation des Bestandbetriebes sei nicht dargelegt. Außerdem betreibe die Antragstellerin lediglich einen Verpachtungsbetrieb und keinen eigenen landwirtschaftlichen Betrieb. Zur Wirtschaftlichkeit der Investitionen in Bezug auf den Verpachtungsbetrieb der Antragstellerin sei bisher nichts vorgetragen.
Die Antragsgegner bestreiten, dass die im Vorbescheid der Stadt E bezeichneten Maßnahmen der streitgegenständlichen Maßnahme entsprächen.
Die Antragsgegner monieren, dass die Antragstellerin lediglich steuerlichen Abschlüsse vorlegt, nicht aber die betriebswirtschaftliche Berechnung. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung könne lediglich anhand der betriebswirtschaftlichen Berechnung erfolgen, weil die diesbezüglichen Bewertungsvorschriften erheblich abweichen würden. Die Umsatzrentabilität des Hofladens sei mit weniger als 1,3 % sehr schwach. Dies sei ein Zeichen für fehlende wirtschaftliche Gesundheit. Die Antragstellerin untergrabe durch die Verpachtung des Hofes samt Hofladen das Recht der Antragsgegner auf Privatentnahmen aus selbsterzeugten Produkten aus dem Hofladen. Wenn diese vertraglich vereinbarten Entnahmen zugelassen würden, würde sich die Bilanz des Hofladens schnell verändern und in einigen Jahren in die Verlustzone weichen.
Es bestehe für die geplante Aktivstallhaltung im Bereich des Hofes kein Bedarf. Boxenmieten von über 400,00 Euro seien nicht zu erzielen. Selbst bei besonders hochwertiger Ausführung seien Mieten lediglich im Bereich von 310,00 bis 390,00 Euro darstellbar. Der Hof habe im letzten Geschäftsjahr massiv auf Kosten der Substanz gelebt und einen Eigenkapitalverlust von 20.000,0 Euro zu verzeichnen.
Das Parteigutachten des Herrn T gehe von falschen Voraussetzungen aus. Soweit es davon ausgehe, dass aus der Pacht des Reitvereins in Zukunft nur noch eine Anzahl von 16 Boxen zu Verfügung stehe, werde verkannt, dass vom Reitverein 25 Boxen gepachtet seien und die Pacht nicht jederzeit beendet werden könne. Die Erweiterung der Boxen durch den Reit- und Fahrverein um Paddocks sei am 03.03.2016 genehmigt worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung von Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 19.04.2017 Bezug genommen.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere auf die mit Schriftsatz vom 27.10.2017 eingereichten Jahresabschlüsse des Betriebs des Zeugen G 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015 und die Gewinnermittlungen für den Hofladen für die Jahre 2013, 2014 und 32015 sowie die mit Schriftsatz vom 29.03.2017 überreichten betriebswirtschaftlichen Abschlüsse für die Wirtschaftsjahre 2012/2013, 2013/2014 und 2014/2015 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
1.
Der Antrag ist zulässig.
Gemäß § 18 Abs. 1 HöfeO ist das Landwirtschaftsgericht für alle Anträge und Streitigkeiten, die sich bei Anwendung der Höfeordnung sowie aus Abmachungen der Beteiligten hierüber ergeben und damit auch für den vorliegenden Streit zuständig.
Bei dem streitgegeständlichen im Grundbuch von D eingetragenen Grundbesitz handelt es sich um einen Hof im Sinne der Höfeordnung. Die Verfahrensbeteiligten streiten sich vorliegend darüber, ob die Antragsgegner aus dem Hofübergabevertrag vom 23.06.2005 verpflichtet sind, ihre Zustimmung zu einem Rangrücktritt zu erteilen.
2.
Der Antrag ist auch begründet.
Der Antragstellerin steht gegenüber den Antragsgegnern ein Anspruch auf Erteilung der begehrten Zustimmung zum Rücktritt zu. Die Antragsgegner sind zur Mitwirkung verpflichtet.
a.
Der Übergabevertrag vom 23.06.2005, an dem sowohl die Antragstellerin als auch beide Antragsgegner beteiligt waren, enthält in § 5 des Vertrages Vereinbarungen, die der Antragstellerin Verfügungen in Form einer Belastung des übergebenen Grundbesitzes mit Grundpfandrechten in nennenswertem Umfang unmöglich machen.
Die Verfahrensbeteiligten haben in § 5 einen Rückauflassungsanspruch für beide Antragsgegner für den Fall, dass die Antragstellerin den Übertragsgegenstand ohne Zustimmung der Antragsgegner im Ganzen veräußert, sie die von ihr übernommenen Verpflichtungen nachhaltig, grob und vorsätzlich verletzt oder über ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird, vereinbart. Dieser Anspruch der Antragsgegner ist entsprechend der Vereinbarung in § 7 des Vertrages im Hofgrundbuch in Abteilung II lfd. Nummer # und # an allen Parzellen des Hofes durch Eintragung einer Vormerkung für beide Antragsgegner im Range nach dem Wohnungsrecht dinglich gesichert.
Durch den dinglich gesicherten Rückauflassungsanspruch der Antragsgegner wird die Aufnahme von Krediten in nennenswerter Höhe ohne eine Beteiligung der Antragsgegner unmöglich gemacht.
Bereits in der Vergangenheit im Jahre 2007 war für die Bestellung einer Grundschuld i.H.v. 50.000 € zur Absicherung der Finanzierung betrieblicher Investitionen die Einräumung eines Rangrücktritts der Antragsgegner erforderlich. Aufgrund der Aussage des Zeugen N, dem zuständigen Sachbearbeiter bei der Volksbank E, steht auch fest, dass auch heute die Aufnahme eines Kredites in dem hier angestrebten Umfang nur möglich ist, wenn eine Belastung des Grundbesitzes mit Grundpfandrechten zur Sicherung vor den eingetragenen Vormerkungen erfolgen kann.
Durch die Vereinbarung im Übergabevertrag ist es daher der Antragstellerin unmöglich, eigenständig nennenswerte Kredite für erforderliche Investitionen aufzunehmen und den Hof ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Dies widerspricht dem Grundprinzip der Höfeordnung, wonach der Hofeigentümer in der Lage sein muss, den Hof eigenständig führen zu können.
Zur Vermeidung einer Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Klausel, was dazu führen würde, dass die Antragsgegener. Insoweit sämtlicher Rangansprüche verlustig wären, ist der Übertragungsvertrag daher ergänzend auszulegen. Wenn die Parteien bei Abschluss des Übertragungsvertrages bedacht hätten, dass der Antragstellerin ein eigenständiges Wirtschaften durch den Umstand, dass eine Aufnahme von Krediten in nennenswertem Umfang ohne Mitwirkung der Antragsgegner nicht möglich ist, verwehrt wird, hätten sie eine Mitwirkungspflicht der Antragsgegner zumindest dann, wenn die beabsichtigte Verfügung mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu vereinbaren ist und den Zweck des Verfügungsverbotes nicht wesentlich gefährdet, vorgesehen. Dies gilt nicht nur für vertragliche Verfügungsverbote, wie vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 06.07.2012 (V ZR 122/11 entschieden, sondern nach Ansicht des erkennenden Gerichts für alle dinglichen Verfügungen, daher auch für die hier streitgegenständliche Belastung des Hofes.
b.
Die beabsichtigte Verfügung ist mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar.
Es ist dabei vorliegend unerheblich, dass die Antragstellerin den Betrieb, der durch ihren Ehemann, den Zeugen G geführt wird, aus steuerlichen Gründen an ihn verpachtet hat. Bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Übergabevertrages im Jahre 2005 war der Hof an den Ehemann der Antragstellerin verpachtet. Der Pachtvertrag besteht seit dem 01.07.1993. In § 10 des Hofübergabevertrages haben auch alle am Vertrag Beteiligten erklärt, dass der Pachtvertrag mit dem Zeugen G fortgesetzt wird.
Die Antragstellerin und ihr Ehemann, der Zeuge G arbeiten gemeinsam auf dem Hof. Der Hof soll, das ist das erstrebte Ziel der Antragstellerin und des Zeugen G, wirtschaftlich gestärkt gestärkt und an die nächste Generation übergeben werden. Einer der beiden Söhne der Antragstellerin und des Zeugen G hat bereits mit einer landwirtschaftlichen Ausbildung begonnen. Auch der jüngere Sohn beabsichtigt derzeit eine entsprechende Ausbildung.
Die geplanten Investitionen, wie sie im Planungskonzept der Firma F vom 05.05.2015 beschrieben sind, werden auch in den Hof investiert und kommen daher direkt dem Hof und nicht etwa nur dem Pächter zu Gute. Dies gilt für die Bewegungshalle und die Anschleppung ebenso wie für die Aktivstallanlage, die Bergehalle, die Überdachungen und die Mistlagerstätte.
Die geplanten Investitionen in einer Größenordnung von 835.000 € sind auch wirtschaftlich sinnvoll.
Die auf dem Hof betriebenen Pferdeboxen sind, ebenso wie die vom Reitverein hinzu gepachteten Pferdeboxen, letztlich zu klein. Durch den erforderlichen Umbau der Boxen wird die Zahl der Boxen verringert werden. Es ist daher, um den Betrieb auch in Zukunft wirtschaftlich zu führen, eine Erweiterung des Bestandes an Boxen erforderlich. Hierbei ist es - -aufgrund der Entwicklung auf dem Markt - -ein wichtiger zukunftsorientierter Schritt, auf die geplante Gruppenhaltung von Pferden umzustellen.
Das Gericht folgt den Angaben der sachverständigen Zeugin K und des sachverständigen Zeugen T, dass eine Umstrukturierung des durch den Zeugen G geführten Betriebes erforderlich ist.
Aufgrund der seit 2009 geänderten Leitlinien für die Pferdehaltung sind die bisher vorhandenen Boxen des Betriebes zu klein. Boxen mit einer Größe von 3 × 3, mithin 9 m², entsprechen nicht der Größe, die üblicherweise für die Haltung von Pferden erforderlich ist. Die nach den Leitlinien erforderliche Größe einer Pferdebox bestimmt sich nach der Formel: (Widerristhöhe des einzustellenden Pferdes x 2)². Die Zeugin K, Unternehmensberaterin bei der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen, hat anschaulich dargestellt, dass grundsätzlich eine Boxengröße von ca. 11,25 m² erforderlich ist, da die durchschnittliche Widerristhöhe 1,68 m beträgt. In den derzeit vorhandenen Boxen des Betriebes können daher mittel- und langfristig nur Pferde mit einer deutlich kleineren Widerristhöhe eingestellt werden. Dies wird in absehbarer Zeit zu einer deutlich geringeren Auslastung führen.
Dabei ist es auch unerheblich, ob die jeweilige Pferdebox mit Fenstern versehen ist oder ein Paddock vor die Box gebaut wurde. In beiden Fällen wird dies bei der Berechnung der Größe der Box, wie die fachkundige Zeugin K erklärt hat, nicht berücksichtigt.
Zwar handelt es sich bei den Leitlinien nicht um eine Rechtsgrundlage, sondern um eine Empfehlung. Diese findet, dies haben die Zeugen K und T nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, bei den Kreisveterinären zunehmend Beachtung. Beiden Zeugen sind etliche Fälle bekannt, in denen Veterinäre die Haltung eines Pferdes in einer nach den Leitlinien zu kleinen Box verboten haben. Im Übrigen entwickelt sich auch bei den Eigentümern der Pferde, welche einstellen, eine entsprechende Erwartungshaltung, dass die Boxen den Leitlinien entsprechen und den Pferden ausreichenden Platz zum Niederlegen bieten. Es ist für jeden Pferdepensionsbetrieb, der sich nach den Erwartungen des Marktes ausrichten und seinen Bestand erhalten und ausbauen will, daher erforderlich, die Boxengröße anzupassen.
Die Zeugin K hat auch nachvollziehbar darauf hingewiesen, dass die Nachfrage an Pferdeboxen aufgrund des demographischen Wandels in Zukunft nicht steigen wird. Der Pferdebestand wird ebenfalls nicht weiter steigen. Umso wichtiger ist es für den einzelnen Betrieb, sich zu positionieren und ein Alleinstellungsmerkmal anzunehmen. Ein solches Alleinstellungsmerkmal ist der geplante Aktivstall mit der geplanten Gruppenhaltung von Pferden.
Auch der Zeuge T , der von der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfale als Sachverständiger im Fachgebiet Pferde öffentlich bestellt und vereidigt ist und daher über erhebliche Fachkenntnisse verfügt, hat die Erforderlichkeit, sich als Betrieb auf dem Markt zu positionieren und gegenüber anderen Betrieben herauszugreifen, unterstrichen. Der Zeuge berät über 100 pferdehaltende Betriebe, darunter auch Betriebe, die auf Aktivstallhaltung umgestellt haben. Er hat festgestellt, dass die Auslastung bei den Betrieben, die umgestellt haben, höher und auch der ökonomische Erfolg gewachsen ist.
Beide Zeugen haben die Lage des hier streitgegenständlichen Betriebes, am Stadtrand von E, auch als sehr gut für die beabsichtigte Aktivstallhaltung bezeichnet.
Die geplanten Investitionen sind auch wirtschaftlich gut darstellbar.
Aus den vorgelegten steuerrechtlichen und BMEL – Jahresabschlüssen der Jahre 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015 des Betriebes des Zeugen G ergibt sich, dass der Betrieb bisher wirtschaftlich solide aufgestellt ist. Es kommt hierbei auf den Betrieb des Zeugen G und nicht auf die Jahresabschlüsse des Hofladens an.
Der steuerliche Jahresabschluss 2012/2013 weist bei Umsatzerlösen von 200.078,92 einen Gewinn von 40.526,00 Euro aus, der für das Wirtschaftsjahr 2013/2014 bei Umsatzerlösen von insgesamt 225,811,50 Euro einen Gewinn von 67.968,94 Euro und für das Wirtschaftsjahr 2014/2015 bei Umsatzerlösen von 240.718,45 einen Gewinn von 79.773,30 Euro aus.
Es ergeben sich daher sowohl wachsende Umsätze als auch wachsende Gewinne für die vorliegenden drei Jahre. Dabei entfällt ausweislich des steuerlichen und des BMEL-Jahresabschluss 2014/2015 allein auf die Pferdepensionshaltung ein Betrag von 163.698,18 Euro.
Dies belegt für dieses Wirtschaftsjahr rein rechnerisch zumindest eine Auslastung der Pferdeboxen in einer Größenordnung von 86 %. Diese Größe ergibt sich, wenn man zunächst den theoretisch erzielbaren monatlichen Erlös zu Grunde legt. Dieser beträgt ausgehend von den Angaben des Zeugen G bei 67 Boxen zu einem Preis 247,00 Euro brutto und 8 Paddockboxen zu 297,00 Euro brutto insgesamt 18.925,00 Euro monatlich. Demgegenüber stehen verbuchte Nettoerlöse von 163.698,18 Euro, mithin 13.641,52 Euro monatlich netto, das entspricht 16.233,40 Euro brutto und damit rund 86 % des nach den derzeitigen Boxenpreises theoretisch zu erzielenden Umsatzes.
Die Erlöse des Vorjahres liegen ebenfalls in diesem Bereich, was belegt, dass eine gleichbleibend hohe Auslastung vorliegt.
Die bestehenden Belastungen von aktuell ca. 135.000,00 Euro resultieren im Wesentlichen aus den Investitionen in die drei Hühnermobile. Entsprechend sind die Umsätze aus der Produktion von Hühnereiern, die man den BMEL –Abschlüssen entnehmen kann, von 3.680,74 Euro in den Jahren 2012/2013 auf 37.212,14 Euro in den Jahren 2014/2015 gestiegen.
Es kommt bei der Bewertung des Betriebes wesentlich auf das Ergebnis der Gewinn- und Verlustrechnung und weniger - wie der der Antragsgegner meint - auf die Höhe des ausgewiesenen Eigenkapitals bzw. des nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrages an, da sich hier Investitionen und aufgenommene Kredite negativ auswirken können.
Auch der sachverständige Zeuge T, der die Buchführung und die alten Abschlüsse des Betriebes kennt, bewertet ihn als gut geführten konventionellen Betrieb.
Den Antragsgegnern war auch keine weitere Stellungnahmefrist mehr zu den vorgelegten BWEL –Abschlüssen mehr zu gewähren. Die steuerlichen Abschlüsse sind bereits mit Schriftsatz vom 27.01.2017 eingereicht und dann die Antragsgegner weiter gesandt worden. Die BWEL-Abschlüsse wurden am 30.03.2017 von dem Antragstellervertreter direkt an den Antragsgegner-Vertreter gesandt und dürften dort spätestens am 03.04.2017 eingegangen sein. Die Zeit bis zum Termin am 19.04.201 erachtet das Gericht als ausreichend, um Stellung zu nehmen.
Die geplanten Investitionen sind wirtschaftlich vernünftig und darstellbar. Das Gericht geht nach allen zur Verfügung stehenden Informationen, insbesondere den Angaben der Zeugen N, K und T davon aus, dass die geplanten Investitionen wirtschaftlich tragbar sind und zu einer Stärkung des Betriebes führen werden.
Sowohl die Zeugin K als auch der Zeuge T gehen aufgrund ihrer mit anderen Betrieben gewonnenen Erfahrung davon aus, dass die von der Firma F angesetzten Kosten von 834.000,00 Euro für die geplanten Baumaßnahmen realistisch sind und sich in dem Rahmen bewegen, in dem auch in anderen Betrieben investiert wurde. Dies deckt sich mit der Einschätzung und den Erfahrungen des Gerichts.
Es handelt sich bei geplanten Kosten der Firma F um Nettobeträge. Diese sind auch maßgebend, weil der Zeuge G seinen Betrieb steuerlich optierend führt, also die Umsatzsteuer sofort wieder absetzen kann.
Der Zeuge N, der zuständige Sachbearbeiter bei der Volksbank, hat erklärt, dass der Zeuge G aufgrund von der Volksbank vorliegenden betriebswirtschaftlichen Unterlagen und der Erfahrung mit der Person des Herrn G die Bonitätsstufe 1C - und damit das beste erzielbare Rating - im Rahmen der Kreditprüfung gewährt hat. Die Volksbank E hat am 26.04.2016 auch eine Kreditbereitschaftserklärung über einen Kreditbetrag von 835.00,00 Euro abgegeben. Da sich dieser Betrag auf die im Planungskonzept der Firma F errechnete Summe von 834.000,00 Euro bezieht, erfahrungsgemäß aber mit weiteren Nebenkosten und einer Steigerung der Kosten um 10 % zu rechnen ist, wäre auch eine Nachfinanzierung durch die Volksbank bis zu einer Größenordnung von 900.000,00 Euro nach Angaben des Zeugen N möglich.
Diese positive Bewertung der geplanten Investition wird auch durch die in sich schlüssigen, nachvollziehbaren und überzeugenden Angaben der Zeugen K und T, denen das Gericht sich anschließt, bestätigt.
Die Zeugin K hat – ausgehend von einem Boxenpreis von 450,00 Euro und einer Auslastung von 85 % - in ihrer unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 16.07.2015 einen Gewinn jährlich von 15.644,00 Euro ermittelt.
Der Zeuge T hat in seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 21.01.2016 einen Boxenpreis von 450,00 Euro brutto für 30 Boxen, von 420,00 Euro brutto für 10 Boxen und für 5 Jahre einen unterschiedlichen Auslastungsgrad, beginnend bei 60 % im 1. Jahr bis zu 90 % im 5. Jahr zu Grunde gelegt.
Er kalkuliert die variablen Kosten etwas geringer als die Zeugin K, stützt sich dabei aber auf die aus der Beratung von über 100 pferdehaltenden Betrieben gewonnenen Erfahrungen. Der Zeuge ermittelt bereits für das 1. Jahr, ausgehend von nur einer 60 %igen Auslastung unter Berücksichtigung der variablen und der Fixkosten einen positiven Deckungsbeitrag von 5.573,04 Euro. Bei einer 90 %igen Auslastung kommt er im 5. Jahr auf einen Deckungsbeitrag von 48.967,26 Euro.
Der Zeuge legt dabei von einem Zins von 1,5 % zu Grunde, der ungefähr in der derzeit zu erzielenden Größenordnung liegt.
Der Zeuge Schulte-B geht dabei aufgrund der der Erfahrungen, die er in der Betreuung der pferdehaltenden Betriebe, welche auf Aktivstallhaltung umgestellt haben, gewonnen hat, davon aus, dass eine höhere Auslastung viel schneller zu erzielen sein wird.
Sowohl die Zeugin K als auch der Zeuge T gehen aufgrund ihrer Erfahrungen davon aus, dass ein Boxenpreis von 450,00 Euro bei einer Haltung in einem Aktivstall ohne weiteres zu erzielen sein wird. Die Zeugin K hat dabei auf die Lage des Betriebes am Rande von E verwiesen, wo sich ein Preis in der Größenordnung von 450,00 Euro gegenüber dem ländlichen Bereich besser realisieren lässt. Der Zeuge T hat dabei nachvollziehbar und überzeugend darauf hingewiesen, dass gerade ein Aktivstall von solchen Eigentümern eines Pferdes gerne genutzt wird, der nicht die Zeit hat, sein Pferd jeden Tag zu reiten. Da die in einem Aktivstall untergebrachten Pferde hinreichenden Auslauf und Bewegung haben, müssen sie nicht jeden Tag geritten oder durch den Eigentümer oder beauftragte Dritte ausgeführt werden.
Die beabsichtigten Investitionen sind auch baurechtlich durchführbar. Die Stadt E hat am 13.10.2106 einen Bauvorbescheid dahingehend erteilt, dass die Errichtung eines Aktivstalls für Pferde sowie die Errichtung einer Bewegungshalle planungsrechtlich zulässig ist. Dabei kann es dahinstehen und bedarf keiner weiteren Klärung, ob der Bescheid auf der Grundlage des hier streitgegenständlichen Lageplanes der Firma I3 oder eines abgeänderten Lageplanes erteilt worden ist. Für die rechtliche Beurteilung kommt es auf die konkreten Einzelheiten der Planung, d. h. wie die Gebäude angeordnet sind, letztlich nicht an, solange die äußeren Rahmenbedingungen, wie das Grundkonzept und die Zahl der Tiere, wovon auszugehen ist, unverändert bleiben.
Es ist auch eine ausreichende Fläche für die Durchführung des Projekts vorhanden. Der Hof verfügt über eine Gesamtfläche von 32,5 ha, der Zeuge G hat weitere 4 ha hinzu gepachtet. Dies reicht aus, da pro Pferd eine Fläche von 0,35 ha erforderlich ist. Zudem besteht die Möglichkeit, ggf. weitere Flächen hinzupachten.
Im Hinblick auf die durchgeführte Beweisaufnahme und die eigene Sachkunde des Gerichts war auch die Einholung von Sachverständigengutachten zu den streitgegenständlichen Fragen nicht erforderlich.
c.
Die Interessen der Antragsgegner werden durch die beabsichtigte Grundschuldbestellung und –eintragung auch nicht wesentlich gefährdet.
Die Hofstellenparzellen und das dort eingetragene Wohnungsrecht der Antragsgegner (lfd. Nr. # und # im Bestandsverzeichnis) werden durch den Rangrücktritt nicht berührt. Diese sind von der abzugebenden Erklärung nicht umfasst.
Die vorgesehenen Rückauflassungstatbestände an sich werden durch die vorgesehene Belastung nicht berührt. Den Antragsgegnern steht bei Vorliegen der Voraussetzungen immer noch ein Anspruch auf Rückübertragung zu, allerdings in diesem Fall belastet mit einem Grundpfandrecht von 900.000,00 Euro. Hierbei ist aber auch zu berücksichtigen, dass der Wert des Hofes durch die geplanten Investitionen, wenn auch nicht in Höhe der gesamten Investitionssumme, gleichwohl aber erheblich steigen wird.
Der Anspruch der Antragsgegner auf Zahlung des monatlichen Baraltenteils bleibt unberührt. Es ist auch nicht ersichtlich, dass dieser Anspruch gefährdet werden könnte. Die Antragstellerin und ihr Ehemann, der Zeuge G, bemühen sich, den Bestand des Hofes zu halten und auszubauen. Sie haben bereits in der jüngeren Vergangenheit erfolgreich in die Umstellung der Haltung der Hühner von Bodenhaltung in Freilandhaltung durch den Erwerb von drei Hühnermobilen investiert, da dies der Nachfrage der Verbraucher entspricht und ökonomisch aufgrund der zu erzielenden höheren Verkaufspreise für Hühnereier aus Freilandhaltung gegenüber Eiern aus Bodenhaltung sinnvoll ist. Sie wollen weiter im Bereich der Pferdehaltung investieren, um im Wettbewerb mithalten zu können und die Ertragskraft des Hofes nachhaltig zu steigern. Bei all dem verbleibt, da es sich bei der Bewertung der geplanten Investitionen immer um Prognosen, allerdings auf der Grundlage belastbarer Zahlen, handelt, natürlich ein gewisses unternehmerisches Risiko. Dieses wirtschaftliche Risiko besteht aber bereits auch derzeit in dem laufenden Betrieb. Falls keine Veränderungen durchgeführt würden und der Status quo erhalten bliebe, steht zu erwarten, dass die Nachfrage an den – zu kleinen Boxen – des Betriebs mittel- bis langfristig drastisch sinken wird. Ein – nach den Leitlinien gebotener - Umbau der vorhandenen Boxen allein führt zu einer Verminderung des Angebots und einer entsprechenden Reduzierung des Umsatzes und des Einkommens. Auch wenn die von dem Reitverein gepachteten Boxen derzeit nicht umgebaut werden, steht zu erwarten, dass dieser Zustand auf lange Sicht nicht beibehalten werden kann. Zudem muss berücksichtigt werden, dass möglicherweise andere benachbarte Betriebe auf Aktivstallhaltung umrüsten und die Eigentümer der Pferde ihre Tiere lieber dort einstellen. All dies würde dazu führen, dass der zu erzielende Gewinn aus dem Betrieb nachhaltig sinkt und der Baraltenteil der Antragsgegner gefährdet sein könnte.
Auch die von den Antragsgegnern pauschal behaupteten erforderlichen Investitionen in den Gebäudebestand von 15.000,00 bis 20.000,00 Euro jährlich stehen der Verpflichtung zur Zustimmung nicht entgegen. Wie bereits vorstehend dargelegt, soll die Ertragskraft des Betriebs durch die geplanten Investitionen gesteigert werden und den Erhalt und auch die Unterhaltung der Gebäude nachhaltig sichern.
Der Verpflichtung zur Zustimmung steht auch nicht entgegen, dass die Antragsgegner behaupten, die Antragstellerin komme den ihr nach dem Übertragungsvertrag obliegenden Verpflichtungen nicht nach.
Der Vortrag der Antragsgegner ist pauschal und im Wesentlichen unsubstantiiert.
Ihre Behauptung, der Baraltenteil werde oftmals verspätet erbracht, wird trotz Bestreitens der Antragstellerin nicht konkretisiert. Die Antragstellerin hat in ihrem anwaltlichen außergerichtlichen Schreiben vom 05.11.2015 (Bl. 57 ff d. A.) die Zahlungstermine des Baraltenteils für das Jahr 2015 aufgelistet. Demnach wurde nur im Monat Oktober der monatlich bis zum 03. eines jeden Monats auf ein Konto der Antragsgegner einzuzahlende Betrag erst nach Ablauf des 3., nämlich am 09. Oktober eingezahlt. Ansonsten erfolgten die Zahlungen am 01., 02. oder 03. eines Monats. Aus einer einmaligen geringfügigen Fristüberschreitung können die Antragsgegner keine Rechte herleiten.
Soweit sie vorgetragen haben, ihnen werde die nach dem Hofübergabevertrag gestattete Naturalentnahme von Erzeugnissen des Hofes für den eigenen Bedarf nicht gestattet, wird auch dies nicht substantiiert. Die Antragstellerin ist dem entgegen getreten mit dem Vortrag, dass die Antragsgegner unentgeltlich zugekaufte Produkte des Hofladens, bei denen es sich nicht um Erzeugnisse des Hofes handelte, erhalten wollten. Die Antragsgegner haben demgegenüber nicht konkretisiert, wann sie welches Erzeugnis des Hofes verlangt haben.
Auch der Vortrag, dass neu eingesetzte Fenster auch nach Jahren noch nicht eingeputzt sein sollen bzw. sich ein Wespennest dort genbildet haben soll, begründet ersichtlich keine schwerwiegende Vertragsverletzung der Antragstellerin, die einem Anspruch auf Zustimmung entgegen stünde.
Die Antragsgegner sind daher verpflichtet, den Rangrücktritt wie beantragt zu bewilligen.
Diese Bewilligung hat sich auch auf einen Betrag von 900.000,00 Euro zu beziehen, da die Kostenschätzung der Firma F noch keine Nebenkosten wie z. B. Architektenleistungen beinhaltet, mit denen im Rahmen eines solchen Vorhabens immer zu rechnen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44,45 LwVG.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die beiden Parteien die gerichtlichen Kosten zu je ½ tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.
Das Gericht hat den Geschäftswert nach § 36 Abs. 1 GNotKG nach billigem Ermessen festgesetzt. Da es sich um einen Hof im Sinne der Höfeordnung handelt, orientiert sich das Gericht unter Berücksichtigung von § 48 GNotKG am Einheitswert des Hofes von 102.600,00 DM.
Bei einer Übertragung des Hofes würde der vierfache Einheitswert zu Grunde gelegt. Vorliegend geht es um den Rangrücktritt hinsichtlich einer Belastung von 900.000,00 Euro. Das Gericht geht dabei davon aus, dass es sich bei dieser Belatung ca. um die Hälfte des Wertes des Hofes im Hinblick auf die Flächen von 32,5 ha und die aufstehenden Gebäude handelt. Deshalb hält es auch den zweifachen Einheitswert für angemessen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 44,45 LwVG
§ 29 GBO
§ 138 BGB
§ 48 GNotKG
§ 30 Abs. 1 LwVG
§ 18 Abs. 1 HöfeO
§ 36 Abs. 1 GNotKG

Zitierte Entscheidungen: V ZR 122/11