Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2001-05-18, Aktenzeichen 21 T 23/01
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2001:0518.21T23.01.00

Tenor:
Die Beschwerde des Klägers vom 19.03.2001 gegen
den Beschluss des Amtsgerichts Dortmund vom
12.03.2001 wird zurückgewiesen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Streitwertbeschwerde ist gemäß §25 Abs. 3 GKG zu-
lässig, in der Sache jedoch unbegründet.
Zu Recht hat das Amtsgericht den Streitwert für den
Räumungsantrag auf der Basis der Nettomiete von
520,00 DM mit insgesamt 6.240,00 DM ermittelt, also
ohne Berücksichtigung der Nebenkosten.
1.
Inwieweit Mietzinsanteile in die Streitwertberechnung
nach § 16 GKG einzubeziehen sind, ist in der Rechtspre-
chung und Literatur umstritten (vgl. die Nachweise bei
Mutter, MDR 1995, 343 f).
Nach einer Auffassung ist der gesamte Bruttomietzins zu
berücksichtigen (so OLG Hamm, OLG Report 2001, 38 f;
ZMR 1995, 359; OLG Düsseldorf, JurBüro 1992, 114;
OLG München, ZMR 1999, 171; LG Kiel WuM 1998, 45). Zur
Begründung wird im Wesentlichen auf eine geänderte Ver-
teuJ~
kehrsauffassung verwiesen, wonach der Begriff der "Miete"
eben nicht nur den Nettomietzins sondern auch die Ne-
benkosten erfaßt ("Zweite Miete"), zumal die Nebenko-
sten mehr denn je in engem Zusammenhang mit der Ver-
pflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung
stehen. Des Weiteren wird argumentiert, dass auch beim
Kündigungsgrund des § 554 BGB der Mietzinsrückstand un-
ter Einbeziehung ausstehender Nebenkosten ermittelt
wird. Es gäbe keine überzeugenden Gründe für eine un-
terschiedliche Handhabung bei der Ermittlung des Kündi-
gungsgrundes und bei der Ermittlung des Wertes des
darauf gestützten Räumungsbegehrens.
Nach älterer höchstrichterlicher Auffassung sind nach
den Umständen des Einzelfalls neben der Kaltmiete die
nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu berücksichti-
gen, die verbrauchsabhängigen dagegen nicht (vgl.
BGHZ 18, 169, 173). In diese - nach der Art der Neben-
kosten differenzierende - Richtung geht auch eine Ent-
scheidung des LG Saarbrücken (MDR 1994, 316), wonach
bei der Streitwertberechnung nur solche Nebenkosten
einzubeziehen sind, die nicht direkt der Versorgung des
Mieters dienen und daher nicht als bloße Durchlaufpo-
sten anzusehen sind.
Schließlich wird die Ansicht vertreten, wonach ledig-
lich die Nettomiete zugrunde zu legen ist (OLG Köln,
JurBüro 1996, 474; OLG Rostock JurBüro 1994, 735;
LG Flensburg, Wum 1998, 44; LG Münster, Wum 1998, 43 f;
"
LG Bochum Wum 1995, 548; Fischer in: Bub/Treier, Hand-
buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VIII
Randziffer 225).
2.
Die Kammer ist bisher der letztgenannten Auffassung ge-
folgt und hält hieran auch weiterhin fest. Die im
Grundsatz von allen Meinungen anerkannte Erforderlich-
keit der Einfachheit und Klarheit der Streitwertfest-
setzung läßt sich nur erreichen, wenn sich die erfor-
derlichen Grundlagen bereits aus dem Mietvertrag selbst
ergeben, so dass weitergehende Ermittlungen und Beweis-
aufnahmen hierzu nicht erforderlich sind. Vor diesem
Hintergrund erscheint eine Differenzierung zwischen
verbrauchsabhängigen und nicht verbrauchsabhängigen Ne-
benkosten wenig praktikabel, weil die Mietverträge in
der Regel eine Nebenkosten (-vorauszahlungs) Pauschale
benennen, ohne zwischen verbrauchsabhängigen und - un-
abhängigen Kosten zu unterscheiden. Das Argument der
fehlenden Praktikabilität läßt sich dementsprechend
auch der Auffassung entgegenhalten, die eine Differenzie-
rung danach vornehmen will, ob die jeweiligen Leistun-
gen der Versorgung des Mieters dienen.
Praktikabel erscheint nur eine Bewertung auf der Grund-
lage der Netto- oder der Bruttomiete. Insoweit er-
scheint der Kammer weiterhin der Ansatz des Nettomiet-
zinses sachgerecht.
Schon die übliche Vertragspraxis spricht dafür, dass
der Verkehr unter" Mietzins" das Gebrauchsentgelt ohne
die besonders ausgewiesenen Nebenkosten versteht, was
Folgen für die Auslegung des Begriffs in §16 GKG haben
muss. Die Nebenkosten stehen in der Regel als Voraus-
zahlung unter dem Vorbehalt der Abrechnung und sind
beim Vermieter im Gegensatz zum eigentlichen Ge-
brauchsentgelt nur durchlaufende Posten. Die Mietver-
träge trennen deshalb auch regelmäßig zwischen Haupt-
und Nebenleistungen des Mieters und unterscheiden zwi-
schen ihnen deutlich, so auch im vorliegenden Fall
(vgl. § 3 Abs. 1 und Abs. 3, des Mietvertrages vom 30.09.2000
Bl. 5 d.A..
Auch der Hinweis darauf, dass in § 554 BGB der zur Kün-
digung berechtigende Mietrückstand unter Einschluss der
Nebenkosten zu berechnen ist, vermag letztlich nicht zu
überzeugen. Dass der Zahlungsrückstand im Falle des
§ 554 BGB auf der Grundlage der Bruttomiete zu errech-
nen ist, ergibt sich nicht aus dem Wortlaut, sondern
aus Sinn und Zweck der Vorschrift. Sie gibt dem Vermie-
ter die Möglichkeit, sich ohne Einhaltung einer Frist
aus dem Vertragsverhältnis mit einem säumigen Mieter zu
lösen, um weiteren finanziellen Schaden zu verhindern
oder doch zumindestens so gering wie möglich halten.
Ein solcher Schaden erwächst dem Vermieter aber auch
durch Nichtzahlung der Nebenkosten, denn sie stellen
für den Vermieter im Wesentlichen nur durchlaufene Gel-
der dar, die er zur Begleichung von Forderungen Dritter
aufwenden muss. Solche Überlegungen sind aber für die
Bestimmung des Streitwerts nach § 16 GKG gerade nicht
relevant. Es bestehen vielmehr durchaus triftige
Gründe, der Streitwertberechnung allein die Nettomiete
zugrunde zu legen. Nach § 535 Abs. 1 BGB stellt die
Zahlung des vereinbarten Mietzinses die Gegenleistung
für die Überlassung der vermieteten Sache dar. Die Ne-
benkosten schuldet der Mieter demnach als Gegenleistung
für die vom Vermieter zur erfüllenden Nebenpflichten.
Dementsprechend werden - wie oben ausgeführt - Miete
und Nebenkosten getrennt aufgeführt. Im Übrigen ist
darauf hinzuweisen, dass die Berechnung einer Mietkau-
tion nach § 550 b BGB ebenfalls allein auf der Grund-
lage der Nettomiete erfolgt (vgl. Palandt/Weidenkaff,
60. Auflage, § 550 b Rdn. 9). Auch die vielerorts üb-
lichen Mietspiegel gehen von der Nettomiete aus. Wenn
aber schon im materiellen Mietrecht der Begriff "Miete"
unterschiedlich verwendet wird, besteht auch einer von
der Rechtsprechung zu § 554 BGB abweichenden Auslegung
des Begriffs "Miete" im Rahmen des § 16 GKG nichts ent-
gegen.
Dass bei der Streitwertberechnung nach § 16 GKG von der
Nettomiete auszugehen ist, erscheint nicht zuletzt auf-
grund sozialer Erwägungen geboten. Insbesondere bei
Klagen auf Räumung von Wohnraum spielen soziale Gründe
eine wesentliche Rolle. Bei den heute vielfach üblichen
hohen Mieten ergeben sich im Allgemeinen ohnehin für
Räumungsverfahren erhebliche Streitwerte. Dass aber der
Streitwert in Mietsachen niedrig gehalten werden muss,
ist gesetzgeberischer Wille. Dies zeigt sich schon
darin, dass durch § 16 GKG i. V. m. §12 Abs. l GKG
eine von § 8 ZPO abweichende, zu einem niedrigeren
Streitwert führende Regelung getroffen worden ist.
Sicherlich führt die Nichtberücksichtigung von Nebenko-
sten zu Schwierigkeiten bei Inklusiv-Mieten. Denn eine
exakte Herausrechnung von Nebenkosten ist oft nicht
möglich oder führte jedenfalls zu einem Aufwand, der
bei der Streitwertfestsetzung gerade vermieden werden
soll. Es bleibt aber die Möglichkeit, in den Fällen, in
denen die Parteien selbst eine solche Inklusiv-Miete
vereinbart haben, diese dann auch der Streitwertberech-
nung zugrunde zu legen (vgl. OLG Düsseldorf JurBüro
1992, 114). Daraus ergeben sich zwar für den kosten-
pflichtigen Prozessbeteiligten, der eine Inklusiv-Miete
vereinbart hatte, gewisse Nachteile. Diese Nachteile
sind aber der Ausfluss der Vertragsfreiheit der Par-
teien.
Hinzu kommt folgendes: Bei einer Berechnung des Streit-
wertes auf der Grundlage der Bruttomiete wird in Kauf
genommen, dass der Streitwert gar nicht der tatsächlich
zu zahlenden Jahresmiete entspricht, weil nämlich Nach-
zahlungs- bzw. Rückzahlungsansprüche, die sich erst
aufgrund der Jahresabrechnung ergeben, nicht be-
rücksichtigt werden.
Nach alledem hat das Amtsgericht den Streitwert im Er-
gebnis zu Recht an der Nettomiete orientiert, weshalb
die Streitwertbeschwerde als unbegründet zurückzuweisen
war.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 16 GKG
§ 554 BGB
§ 550 b BGB
§ 8 ZPO
§ 535 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: MDR 1995, 343
ZMR 1995, 359
ZMR 1999, 171
BGHZ 18, 169, 173
MDR 1994, 316