Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1998-08-10, Aktenzeichen 16 Wx 105/98
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1998:0810.16WX105.98.00

Tenor:

Tatbestand:
Die beteiligte WEG sowie drei weitere Großwohnanlagen sind Teil des Ende der 60er/Anfang der 70er Jahre errichteten R.parks in K.. Zu der verfahrensgegenständlichen Wohnanlage gehört ein Heizkraftwerk, an dem ebenfalls Sondereigentum begründet worden ist. In der Teilungserklärung werden die Wohnungs-und Teileigentümer der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die der Parallelverfahren verpflichtet, die Beheizung der Wohnungs-und Raumeinheiten "durch den jeweiligen Betreiber des Heizwerkes des Objekts R.-R.park gegen angemessenes Entgelt zu dulden ". Derzeit hat die Eigentümerin des Heizwerkes das Werk einschließlich der technischen Einrichtungen an die Bet. zu 3) verpachtet. Wegen Auslaufens des ursprünglichen Wärmelieferungsvertrages hat die Eigentümerversammlung am 21.6.1991 unter TOP 7 mit einfacher Mehrheit beschlossen, den Wärmelieferungsvertrag ab 1.7.1991 zu im wesentlichen unveränderten Bedingungen, jedoch mit geänderten Preisen, und zwar Grundpreis zu DM 4,95, Arbeitspreis zu DM 59,05/MW und einer Preisgleitklausel fortzusetzen.
Gegen diese Beschlußfassung wenden sich die Antragsteller. Sie sind der Ansicht, die Bet. zu 3) biete ihre Leistungen zu überhöhten, nicht mehr angemessenen Preisen an; die Preisgleitklausel sei im übrigen in dieser Fassung nicht wirksam.
Das Amtsgericht hat dem Antrag nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben. Nach neuerlicher gutachtlicher Stellungnahme durch zwei weitere Sachverständige, wobei einer ergänzend mündlich angehört worden ist, hat das Landgericht den Antrag zurückgewiesen. Es ist zu dem Ergebnis gekommen, die Preisgestaltung sei noch angemessen und die Gleitklausel nicht zu beanstanden. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller. Sie halten das letzte Gutachten (Dr. E. ) für lückenhaft; ferner habe die Beschwerdekammer dieses nicht zutreffend gewürdigt.Insbesondere die Preisgleitklausel sei nicht haltbar.

Entscheidungsgründe:
Das gem. §§ 45 Abs.1 WEG, 27 Abs.1 , 29 FGG zulässige Rechtsmittel führt zur Aufhebung und Zurückverweisung. Die landgerichtliche Entscheidung ist nicht rechtsfehlerfrei, da das der Entscheidung zugrunde gelegte Gutachten des Sachverständigen Dr.E. unvollständig ist, §§ 29 FGG, 550 ZPO. Die von ihm ermittelten Preise betreffen nämlich lediglich die hier verfahrensgegenständliche Anlage, nicht jedoch die Wohnanlagen T. und C. der Parallelverfahren, bei denen sich möglicherweise abweichende Vergleichspreise pro m ² errechnen. Das Landgericht hat versäumt, hierzu noch gutachtliche Feststellungen zu veranlassen, §§ 12, 15 FGG. Da sich die Zulässigkeit der Wärmelieferungsverträge für die drei Wohnanlagen nur in ihrer Gesamtheit beurteilen läßt - die Preisbildung der Bet. zu 3) hängt wesentlich vom Lieferumfang ab, und bei Ausfall zweier Wohnanlagen muß möglicherweise anders kalkuliert werden -, kann der im übrigen nicht zu beanstandende Eigentümerbeschluß zum neuen Wärmelieferungsvertrag für die hier in Frage stehende Wohnanlage derzeit keinen Bestand haben, solange ungeklärt ist, ob die entsprechenden Beschlüsse in den anderen Wohnanlagen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und damit die beschlossenen Fernwärmeverträge wirksam werden.
Die Beweiswürdigung des Landgerichts in den beiden Parallelverfahren ist unzureichend, weil der Sachverständige Dr.E., auf dessen Erkenntnisse sich die Entscheidung der Beschwerdekammer im wesentlichen stützt, bei der Ermittlung des m²-Preises nicht auch die Verhältnisse in den Anlagen T. und C. berücksichtigt hat. Die von ihm errechneten Durchschnittspreise beziehen sich ausdrücklich auf die Wohnanlage A. (s.Gutachten S.6 ff ). Sowohl die Größenverhältnisse wie die Verbrauchswerte sind in den drei Anlagen unterschiedlich, wie das Gutachten B. ausweist (vgl. dort ins. Tabelle 1). Dieser Gutachter errechnet dementsprechend auch unterschiedliche spezifische Wärmepreise für die drei Wohnanlagen (S. 9 des Gutachtens ).
Eine Ergänzung des Gutachtens Dr.E. in Anbetracht der Verbrauchswerte der beiden weiteren Anlagen ist deshalb erforderlich. Es ist nach dem jetzigen Verfahrensstand nicht auszuschließen, daß der Durchschnittspreis pro m² in den anderen Wohnanlagen (geringfügig) anders ausfällt, evtl. etwas höher liegt, wofür das Sachverständigengutachten B. gewisse Anhaltspunkte bietet( vgl. dort S.9 ). Im Anschluß daran wird der Sachverständige zur Angemessenheit der für die weiteren Wohnanlagen errechneten Preise Stellung nehmen.
Bei einer isolierten Betrachtung der Verhältnisse der hier betroffenen Wohnanlage ist die Entscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden. Zu Recht hat es die Wärmepreise, die sich aufgrund des neuen Liefervertrages errechnen, noch als angemessen erachtet, so daß der Vertragsabschluß im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung liegt, § 21 Abs. 3 WEG.
Bei der Beurteilung der Angemessenheit der von dem Heizwerkbetreiber angebotenen Preise hat das Gericht der Tatsacheninstanz einen gewissen Spielraum zu beachten, innerhalb dessen der "angemessene Preis" liegt, auf den die Teilungserklärung Bezug nimmt. Die Anwendung dieses (unbestimmten) Rechtsbegriffes verlangt zweifelsohne nicht, daß die Verwaltung gehalten ist, Verträge über Wärmelieferung ausschließlich zu den niedrigst möglichen Preisen abzuschließen. Vielmehr kann sie im Rahmen des für sie bestehenden Spielraumes durchaus höhere, auch über dem Durchschnitt liegende Preise akzeptieren, wenn dem andere Vorteile gegenüberstehen. Ein solcher Vorteil liegt im vorliegenden Fall darin, daß die Fernwärme von einem ortsnahen Heizwerk geliefert wird und dadurch Serviceleistungen, insbesondere bei notwendigen Reparaturen oder in Notfällen schneller und u.U. effektiver erbracht werden können.
Demnach ist die landgerichtliche Entscheidung auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens nicht zu beanstanden.
Das gutachtliche Ergebnis beruht auf einem Vergleich der Preise von acht Versorgungsanlagen im Rheinland. Hierbei liegen die Preise zweier Anlagen ähnlich hoch wie die der verfahrensgegenständlichen Wohnanlage. Dieses Ergebnis ändert sich letztlich nicht, wenn statt des vom Sachverständigen angesetzten Anschlußwertes von 562 kW (vgl. S. 7) der für die Anlage A. zutreffende Wert von 593 kW (1991 ) eingesetzt wird. Danach errechnet sich für 1991 ein Durchschnittspreis von ca. 15,4o DM/m², der ebenfalls noch nicht die beiden in Bezug genommenen Vergleichspreise deutlich übersteigt und im übrigen noch unter dem Preis einer anderen K. Wohnanlage liegt ( S. 11/12 des Gutachtens). Entgegen der Meinung der Antragsteller ist aus den oben dargelegten Gründen ein geringfügig über sämtlichen weiteren zu Vergleichszwecken ermittelten Preise angesiedelter Preis noch angemessen, da die erwähnte Bandbreite damit nicht überschritten ist. Die von dem Sachverständigen für die Folgejahre berechneten Preise der Wohnanlage liegen in der Regel noch unter den Vergleichspreisen (S. 9 f ).
Das Landgericht war auch nicht zu einer weiteren Aufklärung durch Einholung weiterer Sachverständigengutachten oder nochmaliger Befragung des SV Dr. E. verpflichtet. Vielmehr hat der Sachverständige sich ausreichend um die Ermittlung vergleichbarer Daten bemüht; die Zahl von acht Vergleichsanlagen in ähnlicher örtlicher Lage - ohne Berücksichtigung der Wärmepreise der Stadtwerke - ist ausreichend in Anbetracht der beschränkten Anzahl vergleichbarer Objekte in näherer Umgebung. Die weiteren Angriffe der Rechtsbeschwerdebegründung gegen das Gutachten greifen ebenfalls nicht durch. Die Antragsteller gehen fehl mit ihrer Meinung, sämtliche preisbildenden Faktoren müßten entweder von den Beteiligten oder dem Sachverständigen offen gelegt werden, um einen "angemessenen Preis " zu ermitteln. Vielmehr ist der letztlich vom Verbraucher zu zahlende Endpreis für die Feststellung der Angemessenheit entscheidend. Auch der Hinweis auf die Kontrolle der Preisgestaltung marktbeherrschender Unternehmen wie Fernwärmeversorger liegt neben der Sache. Für die Überprüfung, ob der angebotene Preis angemessen iSd. der Vorschrift der Teilungserklärung ist, ist entscheidend, zu welchen Preisen Fernwärme für vergleichbare Wohnanlagen angeboten wird. Bei der Ermittlung eines Marktpreises iSd. §§ 103 ff GWB spielen hingegen (auch) andere Kriterien eine Rolle, so daß der dort vorgesehen Maßstab nicht für die Bestimmung des Rechtsbegriffs "angemessenes Entgelt" (vgl. Kramm, BB 1990,436 zu §§ 103 ff GWB ) herangezogen werden kann.
Zu Recht hat das Landgericht auch die Preisgleitklausel der Bet. zu 3) als zulässig angesehen, so daß die Beschlußfassung der Eigentümerversammlung auch zu diesem Punkt nicht zu beanstanden ist. Die generelle Zulässigkeit einer Preisgleitklausel für Versorgungsverträge ergibt sich bereits aus § 24 Abs. 3 AVBFernwärmeV v. 20.6.1980 in der Fassung vom 19.01.1989 (BGBl. I, S. 109). Den dort aufgestellten Anforderungen genügt die vorliegende Klausel. Sie berücksichtigt sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme ( insbes. durch den Anteil der Fixkosten und des Lohnes ), als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt. Die maßgeblichen Berechnungsfaktoren (Fixkosten, Lohn, Material ) entsprechen, wie die Sachverständigen übereinstimmend angeben, der Üblichkeit und sind im übrigen in verständlicher Form ausgewiesen. Der prozentuale Anteil der Brennstoffkosten ist ferner gesondert angegeben (§ 24 Abs. 3, S. 3 AVBFernwärmeV). Die Antragsteller beanstanden zu Unrecht die gewählte prozentuale Aufteilung. Wie der Sachverständige Prof. B. aufgezeigt hat, bestehen durchaus verschiedene Möglichkeiten der Aufteilung. Daß ein relativ geringer Prozentsatz für anfallende Lohnkosten die Wohnungseigentümer benachteiligen könnte, wird im übrigen nicht deutlich.
Nach alledem entspricht die Billigung der Vertragsverlängerung zu den hier vorliegenden Bedingungen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern - nach ergänzender Stellungnahme des Sachverständigen Dr.E. -die angebotenen Bedingungen auch in den beiden anderen Wohnungseigentümergemeinschaften noch im Rahmen der Angemessenheit liegen und es dementsprechend bei diesem Angebot der Bet. zu 3) bleibt.
Das Landgericht wird auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben, so daß eine Kostenentscheidung derzeit nicht veranlaßt ist.
Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens, insoweit unter Abänderung der landgerichtlichen Festsetzung, und des Rechtsbeschwerdeverfahrens: 27.500,- DM. Gem. § 48 Abs.3 WEG ist der Gegenstandswert mit 1/4 des Gesamtvolumens der jährlichen Fernwärmekosten anzusetzen, da die gesamten Fernwärmekosten im Streit stehen( vgl. Bärmann/Merle, WEG, 7. Aufl., § 48 Rz. 22).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 Abs.1 WEG, 27 Abs.1 , 29
FGG
§§ 12, 15 FGG
§§ 103 ff GWB
§ 29 FGG
§ 21 Abs. 3 WEG
§
24 Abs. 3 AVBFernwärmeV
§ 48 Abs.3 WEG

Zitierte Entscheidungen: BB 1990,436