Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-03-16, Aktenzeichen 2 S 1002/05

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 26. Januar 2005 - 5 K 1407/03 - wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
1
Die Klägerin begehrt die Verpflichtung der Beklagten zum teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2002.
2
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Flst.Nr. ..., ... auf Gemarkung der Beklagten. Dieses Grundstück wurde im Jahr 1992 nach den Bedürfnissen des damaligen Mieters, des Buchversandhandels ... Verlag GmbH, mit einem Hallengebäude bebaut, welches mit einem Hochregallager sowie einer Konfektionierungsanlage für Buchversandhandel ausgestattet wurde und als sog. „Logistikcenter“ betrieben werden sollte. Der zuletzt vereinbarte monatliche Mietzins betrug nach Angaben der Klägerin netto 56.012,-- DM. Nachdem der Mieter im August 1994 in Konkurs geraten war, gelang es der Klägerin, die Halle einschließlich Einrichtungen ab dem 1.10.1995 an einen gleichartigen Betrieb, die Fa. ... Verlagsgesellschaft mbH ... , zu einem monatlichen Mietzins von zuletzt 37.000,-- DM weiterzuvermieten. Die Mietdauer war bis zum 30.9.2005 vereinbart. Mit Beschluss vom 1.10.2001 eröffnete das Amtsgericht Freiburg über das Vermögen der Firma ... GmbH das Insolvenzverfahren und ernannte Rechtsanwalt Dr. ... zum Insolvenzverwalter. Dieser benutzte die Halle bis zum 31.12.2001 gegen Entrichtung des geschuldeten Mietzinses weiter. Ab dem 1.1.2002 lehnte der Konkursverwalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ab. Seit dem 1.1.2002 erzielt die Klägerin keine Einkünfte aus der Vermietung der Halle.
3
Mit Grundsteuerbescheid vom 10.1.2002 veranlagte die Beklagte die Klägerin zu einer Grundsteuer für das Jahr 2002 in Höhe von 4.065,66 EUR. Mit Schreiben vom 10.2.2003 beantragte die Klägerin bei der Beklagten Grundsteuererlass für das Jahr 2002 und machte auf Aufforderung der Beklagten, detaillierte Nachweise über ihre Vermietungsbemühungen vorzulegen, mit weiterem Schreiben vom 11.3.2003 geltend, es seien alle erforderlichen Maßnahmen zur Vermietung oder zum Verkauf des Objekts ergriffen worden. Mit der Verwertung seien neben anderen Maklern die Immobilienbüros ..., ..., ... sowie die Volksbank ... betraut. Auch würden Verhandlungen mit ... ... ... und weiteren großen Konzernen geführt. Die zur Verhandlungsbasis angesetzte Miete von 20.000,-- EUR sei insofern gemindert worden, als ein Teil der Einrichtung im Mietpreis enthalten sei.
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Mit Bescheid vom 9.4.2003 lehnte die Beklagte den Antrag auf Grundsteuererlass ab. Die Klägerin habe nicht nachgewiesen, dass sie sich ausreichend um eine Vermietung oder Veräußerung bemüht habe und diese nicht möglich gewesen sei. Eine Vermietung oder Veräußerung des Objekts müsste ohne die hochwertige Logistikausstattung möglich sein; bei einer entsprechenden Umgestaltung dürften im Hinblick auf die Nachfrage am Markt Interessenten für das Objekt zu finden sein.
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Den gegen diesen Bescheid erhobenen - in der Folgezeit nicht näher begründeten - Widerspruch der Klägerin wies das Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald mit Widerspruchsbescheid vom 1.7.2003 zurück. Zur Begründung führte die Widerspruchsbehörde u.a. aus, es mangle nach wie vor an einem überzeugenden Nachweis fehlender wirtschaftlicher Verwertbarkeit des Anwesens. Auch beruhe die Ertragsminderung nicht auf außergewöhnlichen atypischen Umständen im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.
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Die Klägerin hat am 1.8.2003 beim Verwaltungsgericht Freiburg Klage erhoben. Zur Begründung hat sie vorgetragen, sie habe sofort nach Bekanntwerden des Insolvenzantrags versucht, Ersatzmieter für die Halle zu finden. Dies sei jedoch äußerst schwierig gewesen. Sie habe noch ca. 3,2 Mio EUR Restverbindlichkeiten aus dem Bau der Halle. Die finanzierende Bank - die Volksbank ... - habe ihr bis zum 30.9.2002 eine Frist für die Neuvermietung eingeräumt. In dieser Zeit und danach habe sie (Klägerin) laufend Inserate in hiesigen und überregionalen Zeitungen zum Verkauf oder zur Vermietung der Halle aufgegeben. In Frage kommenden Unternehmen wie Speditionsunternehmen, Versandhandelsunternehmen oder speziellen Buchversandhandelsunternehmen sei die Halle als Logistikzentrum angeboten worden. Dann sei die Halle Drogeriemärkten wie beispielsweise der Firma ... und Lebensmittelunternehmen wie etwa der Firma ... angeboten worden. Größere Unternehmen mit möglichem Lagerbedarf wie die Firmen ..., ... und ... seien angeschrieben worden. Auch sei die Halle Buchhandlungen wie den Firmen ..., ... und ... angeboten worden. Verschiedene Makler in Freiburg sowie überregionale und internationale Makler seien mit der Vermarktung beauftragt worden. Auch habe es Kontakte zu Exportfirmen im Ausland gegeben. Alle diese Bemühungen seien erfolglos geblieben. Zwischenzeitlich habe die Volksbank ... die Geschäftsbeziehung gekündigt und die gewährten Kredite fällig gestellt. Zur Abwendung der Zwangsversteigerung habe sie (Klägerin) der Bank eine unwiderrufliche Veräußerungsvollmacht erteilt. Deren Vermietungs- bzw. Verkaufsbemühungen seien ebenfalls erfolglos geblieben. Zwar sei der Einwand der Beklagten im Prinzip richtig, wonach die Halle auch zu einem geringeren Mietzins als reine Lagerhalle hätte vermietet werden können. Allerdings wäre die Volksbank damit nicht einverstanden gewesen, da die Vermietung in diesem Fall nur einen Bruchteil der Zinsen bzw. Tilgungsraten erbracht hätte; außerdem hätte ein befristeter Mietvertrag zumindest über einige Jahre geschlossen werden müssen, was einen Verkauf der Halle aber unmöglich gemacht hätte.
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Die Klägerin hat beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 9.4.2003 und den Widerspruchsbescheid des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald vom 1.7.2003 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihr gem. § 33 GrStG die Grundsteuer für das Grundstück Flst.Nr. ... der Gemarkung ... für den Veranlagungszeitraum 2002 zu vier Fünfteln zu erlassen.
8
Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung hat sie vorgetragen, ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG sei vorübergehenden Mietausfällen auf Grund außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls vorbehalten. Derartige Umstände lägen hier nicht vor. Die Lage, in der sich die Klägerin befinde, sei in jeder Hinsicht mit derjenigen anderer Grundstückseigentümer vergleichbar, die nach Aufgabe einer früheren Nutzung erfolglos eine andere Nutzung des Grundstücks oder dessen Verkauf anstrebten. Es fehle daher an einer Minderung des normalen Rohertrags im Sinne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG.
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Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 26.1.2005 abgewiesen. Ein Grundsteuererlass komme nur in außergewöhnlichen Fällen in Betracht, in denen es vorübergehend auf Grund atypischer Umstände zu einer Ertragsminderung komme und der Eigentümer dies nicht zu vertreten habe, beispielsweise wenn der rückgabepflichtige Mieter das Objekt vorübergehend weiter nutze, ohne die Miete zu bezahlen.
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Derartige Umstände lägen im Hinblick auf den seit 1.1.2002 bestehenden und nach wie vor andauernden Leerstand des Objekts der Klägerin nicht vor. Vielmehr sei die Lage, in der sich diese befinde, mit derjenigen anderer Grundstückseigentümer identisch, die nach Aufgabe einer früheren Nutzung erfolglos eine andere Nutzung des Grundstücks bzw. Objekts oder auch dessen Verkauf anstrebten. Der nachhaltige und dauerhafte Leerstand der Immobilie könne danach nicht als Erlassgrund geltend gemacht werden, da es an der erforderlichen (kurzfristigen und atypischen) Minderung des normalen Rohertrags im Sinne des § 33 Abs.1 S. 1 GrStG fehle. Diese müsse die Klägerin gegenüber der Finanzverwaltung im Rahmen der Einheitsbewertung geltend machen. Aus diesem Grund komme es auf die Frage nicht an, ob die Klägerin die Mietausfälle zu vertreten habe oder nicht.
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Mit Beschluss vom 9.5.2005 hat der erkennende Senat auf den Antrag der Klägerin die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen.
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In ihrer Berufungsbegründung vertieft die Klägerin ihr bisheriges Vorbringen. Auf Grund ihrer Ausrüstung mit einem Hochregallager und einer Konfektionierungsanlage sei die Halle für Betriebe geeignet, die kleinere Sortimente (wie beispielsweise Bücher oder Pharma-Artikel) konfektionierten. Dementsprechend habe sie bei ihrer Suche nach potentiellen Nachmietern zunächst mit Versandbuchhandlungen Verbindung aufgenommen. Sie verweise insoweit auf ihren bisherigen Vortrag im erstinstanzlichen Verfahren. Ergänzend sei noch auszuführen, dass sie (Klägerin) und die Volksbank ... die Halle zu einem marktüblichen Mietzins angeboten hätten. Ohne die Insolvenz des Mieters hätte sie den früheren Ertrag weiterhin erzielen können. Irgendwelche strukturellen Veränderungen in dem Gewerbegebiet der Beklagten, die dem entgegenstünden, gebe es nicht. Nach ihrem Kenntnisstand gebe es so gut wie keinen Leerstand. Sie habe ab dem 1.1.2002 keinerlei Mieten mehr erhalten. Die entgangenen Mieten seien zwar zur Insolvenztabelle angemeldet worden, eine Auszahlung durch den Insolvenzverwalter habe es jedoch bis heute nicht gegeben. Nach dem gegenwärtigen Stand sei davon auszugehen, dass auf die nicht gesicherten Gläubiger (wie die Klägerin) keine Quote entfalle. Die Ursache der Ertragsminderung auf null habe sie nicht zu vertreten. Weshalb der Mieter nach etwa sechs Jahren Geschäftstätigkeit insolvent geworden sei, entziehe sich ihrer Kenntnis. Jedenfalls sei sie (Klägerin) nicht mitursächlich für den geschäftlichen Misserfolg. Aus ihrer Sicht sei es ein außergewöhnliches und atypisches Ereignis, dass der Mieter insolvent geworden sei und der Insolvenzverwalter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens von seinem Recht Gebrauch gemacht habe, die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31.12.2001 hinaus abzulehnen. Sie könne sich auch nicht auf eine Fortschreibung des Einheitswerts verweisen lassen. Eine Verringerung des Einheitswerts liege bei einem vorübergehenden Leerstand nicht vor. Die hierzu ergangenen obergerichtlichen Entscheidungen, die im Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg zitiert würden, beträfen Fallgestaltungen, in denen durch besondere strukturelle Veränderungen die Nutzungsmöglichkeiten der betroffenen Immobilien auf Dauer stark eingeschränkt worden seien.
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Die Klägerin beantragt,
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das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 26.1.2005 -5 K 1407/03 - zu ändern, den Bescheid der Beklagten vom 9.4.2003 und den Widerspruchsbescheid des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald vom 1.7.2003 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihr gem. § 33 GrStG die Grundsteuer für das Grundstück Flst.Nr. ... der Gemarkung ... für den Veranlagungszeitraum 2002 zu vier Fünfteln zu erlassen.
15
Die Beklagte beantragt,
16
die Berufung zurückzuweisen.
17
Sie hält an ihrem bisherigen Vorbringen fest. Es sei kein atypischer Sonderfall, dass sich das Grundstück der Klägerin seit dem Jahr 2002 nicht mehr vermieten lasse und diese seither keine Erträge habe erzielen können. Ihr obliege als Eigentümerin das Vermietungsrisiko und damit auch das Risiko der Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes. Dies gelte umso mehr, als sie das Grundstück mit einer Sonderimmobilie bebaut habe in Kenntnis dessen, dass nur ein kleiner Kreis von potentiellen Mietern in Betracht komme. Dass sich dieses Risiko nunmehr über einen längeren Zeitraum realisiere, sei zwar in jeder Hinsicht zu bedauern, könne aber nicht dazu führen, dass die Klägerin gegenüber den übrigen Grundstückseigentümern privilegiert werde, indem ihr die Grundsteuer erlassen werde.
18
Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die ehemalige Mieterin den Mietvertrag nicht bis zum Ablauf der Mietdauer erfüllt habe. Es könne keinen im Rahmen des § 33 GrStG relevanten Unterschied machen, weshalb ein Mietverhältnis beendet worden sei, wenn ein Vermieter auf Grund der konjunkturellen Situation nicht in der Lage sei, einen Nachfolgemieter zu finden.
19
Dem Senat liegen die Grundsteuerakten der Beklagten, die Widerspruchsakten des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald sowie die Akten des Verwaltungsgerichts Freiburg vor. Auf den Inhalt dieser Akten sowie auf die gewechselten Schriftsätze wird verwiesen.

Entscheidungsgründe:
20
Die nach Zulassung durch den Senat statthafte und auch sonst zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat ihre Klage zu Recht abgewiesen, denn sie hat keinen Anspruch auf (teilweisen) Erlass der Grundsteuer für das hier streitige Veranlagungsjahr 2002 (§ 113 Abs. 4 VwGO).
21
Nach § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn u.a. bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstands um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.
22
1. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass der nach dieser Vorschrift erforderliche Grad der Ertragsminderung wegen völliger Ertragslosigkeit des Grundstücks im Veranlagungsjahr 2002 (Nullertrag) erreicht ist. Maßgebend ist hierbei gem. § 33 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 GrStG bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist (hier: § 76 Abs. 1 Nr. 2 BewG), die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre.
23
Nicht jede Ertragslosigkeit rechtfertigt jedoch den Erlass der Grundsteuer. Vielmehr können nach der gesetzlichen Ausgestaltung der Grundsteuer als einer ertragsunabhängigen Real- oder Objektsteuer, die nach dem Grundstückswert (Einheitswert) erhoben wird (§ 9 BewG) und deshalb auch bei ertraglosen Grundstücken anfällt, Ertragsminderungen oder -ausfälle schon wegen des Gebots der Abgabengleichheit nur in bestimmten Sonderfällen zu einem Erlass führen, wenn diese auf für die Ertragslage außergewöhnlichen, atypischen Umständen beruhen und erkennbar vorübergehender Natur sind (BVerwG, Urteil vom 4.4.2001, BVerwGE 114, 132; Urteil vom 3.5.1991, KStZ 1991, 170; Senatsurteil vom 13.12.2001, KStZ 2002, 194; VG Frankfurt/Oder, Urteil vom 5.12.2002, LKV 2003, 531; OVG Lüneburg, Beschluss vom 3.12.2003, NVwZ 2004, 370; Hess. VGH, Urteil vom 7.3.2005, DÖV 2005, 785; Bay.VGH, Urteil vom 31.3.2005 - 4 B 01.1818 - und Urteil vom 15.12.2005 - 4 B 04.1948 - jew. Juris). Nach dieser auf einer systematischen und teleologischen Auslegung des § 33 GrStG beruhenden Rechtsprechung kann ein nachhaltiger und dauerhafter Leerstand nicht als Erlassgrund geltend gemacht werden (Senatsurteil vom 13.12.2001, aaO). Dasselbe gilt für einen Leerstand, soweit er auf tatsächlichen Umständen beruht, die durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden können (§ 33 Abs. 5 GrStG in Verb. mit § 22 BewG). Auch Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse („Wertverhältnisse“ im Sinne des § 27 BewG) können einen Grundsteuererlass nach § 33 GrStG nicht begründen. Solche Umstände wirken sich auf die Erhebung der Grundsteuer nur über die Festsetzung der Steuermessbeträge im Hauptfeststellungszeitpunkt aus (Hauptveranlagung gem. § 16 GrStG) und werden erst bei der nächsten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst, bleiben somit in der Zwischenzeit als im System berücksichtigter Regelfall auch im Rahmen des Grundsteuererlasses nach § 33 GrStG unberücksichtigt (Bay.VGH, Urteil vom 15.12.2005, aaO). Umständen, die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den Einheitswert erheblich sind, soll nach den Vorstellungen des Gesetzgebers im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im Wege des Steuererlasses Rechnung getragen werden (Hess. VGH, Urteil vom 7.3.2005, aaO). Diese Auslegung wird auch von der weiteren Erwägung getragen, der Gesetzgeber habe mit der Regelung des § 33 GrStG in den dort bestimmten Fällen die gesetzliche Konzeption der Grundsteuer als einer ertragsunabhängigen Objektsteuer durchbrochen und somit zum Ausdruck gebracht, (nur) in bestimmten Ausnahmefällen sei eine wesentliche Ertragsminderung als wirtschaftlich derart belastend anzusehen, dass die Einziehung der ungekürzten Grundsteuer dem Steuerschuldner nicht zuzumuten sei (BVerwG, Urteil vom 15.4.1983, BVerwGE 67, 123).
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2. Bei Anwendung dieser Maßstäbe scheidet ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG aus.
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a) Der Senat vermag schon keine für die Ertragslage außergewöhnlichen, atypischen Umstände des Einzelfalls zu erkennen. Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Urteil zutreffend unter Bezugnahme auf das Senatsurteil vom 13.12.2001 (aaO) darauf hingewiesen, dass sich die Lage der Klägerin nicht von der Lage anderer Grundstückseigentümer unterscheidet, die nach Aufgabe einer früheren Nutzung erfolglos eine andere Nutzung des Grundstücks bzw. des Objekts oder auch dessen Verkauf anstreben. Dies gilt umso mehr, als es sich im vorliegenden Sachverhalt um ein gewerbliches Objekt handelt, für dessen Anmietung auf Grund seiner besonderen Ausstattung als Halle mit Hochregallager und Konfektionierungsanlage für Buchversandhandel von vornherein nur ein begrenzter Interessentenkreis in Frage kommt (s. auch Bay. VGH, Urteil vom 15.12.2005, aaO, für einen vergleichbaren Sachverhalt). Ist die systematisch und teleologisch begründete Erlassvoraussetzung der Atypik in § 33 GrStG qualitativ zu verstehen, dann liegen für die Ertragslage außergewöhnliche Umstände nicht bereits dann vor, wenn der Vermieter im Erlasszeitraum mit seinem Grundstück wegen fehlender Mieternachfrage nicht die Mieteinnahmen zu erzielen vermag, die der üblichen Jahresrohmiete entsprechen. Andernfalls liefe das Erfordernis der Atypik leer, wenn es in jedem Fall einer Ertragsminderung von mehr als 20 v.H. gleichsam automatisch erfüllt wäre (so auch Bay. VGH, Urteil vom 15.12.2005, aaO). Solche für die Ertragslage außergewöhnlichen Umstände sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Die Klägerin konnte nach ihren Erfahrungen in der Vergangenheit (Leerstand der Halle im Zeitraum zwischen dem Konkurs des Buchversandhandels W. GmbH im August 1994 und der Weitervermietung an eine Verlagsgesellschaft ab dem 1.10.1995) nicht davon ausgehen, dass die Halle mit den eingebauten Einrichtungen als ein Gewerbeobjekt mit einem besonderen Verwendungsprofil von heute auf morgen weitervermietet werden konnte. Ein längerer Leerstand zwischen zwei Mietverträgen erweist sich somit jedenfalls bei einem gewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und einer besonderen Verwendungsmöglichkeit, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter Interessenkreis in Frage kommt, schon nicht als ein atypischer Umstand, der einen Grundsteuererlass zu rechtfertigen vermag (so auch Bay. VGH, Urteil vom 15.12.2005, aaO).
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b) Gegen einen Grundsteuererlass spricht auch die Dauerhaftigkeit des Ertragsausfalls. Wie bereits oben ausgeführt wurde, kann ein nachhaltiger und dauerhafter Leerstand nicht als Erlassgrund geltend gemacht werden (Senatsurteil vom 13.12.2001, aaO). Da im vorliegenden Fall nichts dafür ersichtlich ist, dass der hier in Frage stehende Mietausfall auf einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne von § 22 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BewG beruht, welcher durch eine Fortschreibung des Einheitswerts gem. § 22 Abs. 1 BewG Rechnung getragen werden könnte (zu den typischen Beispielsfällen vgl. Troll, GrStG, Kommentar. 8. Auflage, § 13 Rdnr. 9), spricht vieles dafür, dass der Leerstand Folge einer nachhaltigen, strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage nach Geschäftsgrundstücken mit der hier in Frage stehenden Sonderausstattung als „Logistikcenter“ im Gebiet der Beklagten und somit Folge einer Veränderung der Wertverhältnisse im Sinne des § 27 BewG ist. Als Wertverhältnisse im Sinne dieser Vorschrift sind die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie Verkehrsverhältnisse im gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben (BVerwG, Urteil vom 4.4.2001, aaO, m.w.N.).
27
Ob Veränderungen dieser Verhältnisse gem. § 33 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 GrStG zu berücksichtigen sind, also nicht mehr nur als zufällige und vorübergehende Erscheinung eingestuft werden können, hängt von ihrer Nachhaltigkeit ab. Für diese bietet der Zeitabstand von sechs Jahren, in dem grundsätzlich die Einheitswerte jeweils festgestellt werden (§ 21 Abs. 1 BewG), einen wesentlichen Anhalt. Nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes sind Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse innerhalb eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise nicht von solchem Gewicht, dass sie bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes berücksichtigt werden müssten; der Gesetzgeber hat demgemäß zur Sicherung der Gleichmäßigkeit der Besteuerung in § 27 BewG angeordnet, dass sie sich auf die Einheitsbewertung auch nicht auswirken dürfen. Dieser Wertung entsprechend sind Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse gem. § 33 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 GrStG bei der Ermittlung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen, sobald hinreichend verlässlich - im Streitfall durch die Gerichte - zu prognostizieren ist, dass sie über einen Zeitraum von etwa sechs Jahren Bestand haben (BVerwG, Urteil vom 4.4.2001, aaO). Für die Richtigkeit der Beurteilung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil spricht der hier zu verzeichnende Leerstand des Gebäudes der Klägerin im Zeitraum von Januar 2002 bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, das sind inzwischen mehr als vier Jahre. Bei dieser Zeitspanne handelt es sich um ein Indiz für eine nicht nur vorübergehende Ertragsminderung, auch wenn der vom Bundesverwaltungsgericht als Anhaltspunkt angenommene Sechs-Jahres-Abstand für die Feststellung des Einheitswerts gem. § 21 Abs. 1 BewG hier noch nicht erreicht ist. In der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung wird - bei rückschauender Betrachtung - ein Leerstand in einem Zeitraum zwischen vier und sechs Jahren (Hess. VGH, Urteil vom 7.3.2005, aaO [vier Jahre Leerstand] und OVG Lüneburg, Beschluss vom 3.12.2003, aaO [sechs Jahre Leerstand]; VG Frankfurt/Oder, Urteil vom 5.12.2002, aaO [fünf Jahre Leerstand]) als nachhaltige und nicht nur vorübergehende Ertragsminderung angesehen. Allerdings fehlt es bisher an Feststellungen zur Frage, ob im vorliegenden Fall ein nachhaltiger und dauerhafter, strukturell bedingter Leerstand auf Grund der Marktverhältnisse im Gemeindegebiet der Beklagten zu verzeichnen ist, der alle Vermieter von Geschäftsgrundstücken vergleichbar trifft. Hierzu bedürfte es entsprechender Feststellungen zu den Marktbedingungen für Objekte der von der Klägerin angebotenen Art im Gebiet der Beklagten (Hess. VGH, Urteil vom 7.3.2005, aaO).
28
c) Derartige Feststellungen sind jedoch hier entbehrlich, da die Klägerin die Minderung des Rohertrags ihres Grundstücks jedenfalls i.S.d. § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG zu vertreten hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 15.4.1983, aaO) hat der Eigentümer die Mietminderung nicht zu vertreten, wenn er sie weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat, noch ihren Eintritt durch geeignete und zumutbare Maßnahmen verhindern konnte. Er hat somit die Umstände zu vertreten, die er selbst auf Grund eigener Entscheidung herbeigeführt hat oder deren Eintritt er nicht verhindert hat, obwohl er in einer ihm zumutbaren Weise dazu in der Lage gewesen wäre, und dies von ihm normalerweise auch hätte erwartet werden können. So hat der Steuerpflichtige etwa die mit dem Leerstand des Gebäudes verbundene Ertragsminderung zu vertreten, wenn die Mietforderung überhöht ist und nicht der üblichen erzielbaren Miete entspricht (Troll, aaO, § 33 Rdnr. 12). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist ausschließlich und allein das Verhalten des Eigentümers während des Erlasszeitraums entscheidend (BVerwG, Urteil vom 15.4.1983, aaO). Dies folgt aus der gesetzlichen Regelung in § 34 Abs. 1 S. 2 GrStG, wonach für die Erlassentscheidung die Verhältnisse des Erlasszeitraums maßgebend sind. Alle Ereignisse, die in früheren Kalenderjahren eingetreten sind und ebenfalls Ursache für die Mietminderung in dem Erlasszeitraum gewesen sein können, bleiben unbeachtlich. Es ist deshalb auch gleichgültig, ob diese früheren Ereignisse vom Eigentümer zu vertreten sind oder nicht (Troll, aaO).
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Ohne Erfolg verweist die Klägerin darauf, es sei aus ihrer Sicht als ein außergewöhnliches und atypisches Ereignis anzusehen, dass ihr Mieter im Jahre 2001 insolvent geworden sei und der Insolvenzverwalter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens von seinem Recht Gebrauch gemacht habe, die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31.12.2001 hinaus abzulehnen. Diese Beurteilung verkennt, dass es - wie ausgeführt - in rechtlicher Hinsicht ausschließlich auf die Verhältnisse im Erlasszeitraum (hier: Veranlagungsjahr 2002) ankommt. Unmaßgeblich ist demnach, dass die Klägerin die Insolvenz ihres Mieters nicht zu vertreten hat. Entscheidungserheblich ist allein die Frage, ob sie den Leerstand ihres Mietobjekts ab dem 1.1.2002 durch geeignete und zumutbare Maßnahmen verhindern konnte.
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„Vertretenmüssen“ im Sinne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG erfordert kein Verschulden im Sinne eines Vorsatzes oder Fahrlässigkeit (Troll, aaO, § 33 Rdnr. 13; Halaczinski , Grundsteuergesetz, Kommentar, 1995, § 33 Rdnr. 22 unter Hinweis auf das Urteil des BVerwG vom 15.4.1983, aaO; ebenso FG Berlin, Urteil vom 14.1.2001 - 2 K 2268/98 -, Juris). Maßgebend ist vielmehr, ob die Ertragsminderung auf einer eigenen Entscheidung des Eigentümers beruht oder auf dessen persönliche Umstände zurückzuführen ist. Zu vertreten ist etwa das Leerstehen nach Kündigung zur Vorbereitung eines Verkaufs ( Halaczinski , aaO, Rdnr. 26). Wie oben dargelegt, muss der Leerstand durch Anpassung an die übliche Marktmiete, gegebenenfalls an den unteren Rand der Mietpreisspanne, und gegebenenfalls auch durch Vermietung an andere Branchen vermieden werden (Hess. VGH, Urteil vom 7.3.2005, aaO sowie Bay. VGH, Urteil vom 15.12.2005, aaO). Nach der Rechtsprechung des FG Berlin (aaO) muss der Vermieter den Leerstand sogar durch einen verbilligten, auch unterhalb der üblichen Marktmiete liegenden Mietansatz zu beenden versuchen und gegebenenfalls von einer rentierlichen Vermietung Abstand nehmen, um in den Genuss eines - wenn auch nur teilweisen - Grundsteuererlasses zu gelangen. Diese Forderung beruht auf der Erwägung, bei der als Objektsteuer ausgestalteten Grundsteuer obliege dem Steuerpflichtigen die Pflicht, auch den geringstmöglichen Ertrag aus dem Objekt zu erzielen, um auf diese Weise den Grundsteuererlass so gering wie möglich ausfallen zu lassen, da er nur so den schutzwürdigen Interessen des Steuergläubigers nahe komme, dessen grundsätzliches Interesse auf vollständige Grundsteuererhebung gerichtet sei (FG Berlin, aaO). Auch nach der Rechtsprechung des erk. Senats hat der Eigentümer bei einem länger andauernden Leerstand anstelle der bisherigen Nutzung seines Anwesens eine anderweitige Nutzungsmöglichkeit ernsthaft in Betracht zu ziehen und eine konsequente unternehmerische Entscheidung im Hinblick auf eine anderweitige wirtschaftliche Verwertung des Objekts zu treffen, auch wenn diese vom Steuerschuldner nicht als optimal angesehen wird (Senatsurteil vom 14.3.1995 - 2 S 1669/93 - zur Verwertung des Grundbesitzes als Hotel).
31
Berücksichtigt man den Charakter des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG als Billigkeitsregelung und legt den Begriff des „Vertretenmüssens“ vor dem Hintergrund der Frage aus, ob es auf Grund des vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen (Troll, aaO, m.w.N.), so hat die Klägerin die Ertragslosigkeit ihres Grundstücks im Veranlagungszeitraum jedenfalls zu vertreten. Denn sie hat nicht alle ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen, um den Leerstand zu verhindern. Wie sich den von der Klägerin mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 13.3.2006 vorgelegten Unterlagen entnehmen lässt, hat sie ihr Objekt ausschließlich als Sonderimmobilie „Logistikcenter“ auf dem Markt für Gewerbeimmobilien angeboten. Sowohl der mit dem Immobilienbüro ... geschlossene Alleinverkaufsauftrag vom 1.12.2001 als auch der der Firma ... erteilte Vermarktungsauftrag vom 14.12.2001 und die von der letztgenannten Firma am 15.11.2001 und 11.7.2002 versandten Angebote an eine Vielzahl von (im weitesten Sinne) Logistikunternehmen betrafen den Verkauf bzw. die Vermietung des Objekts als „Logistikcenter“ unter Einbeziehung des vollautomatischen Hochregallagers und der Kommissionierungsanlage. Bereits die von der Klägerin gemachten Erfahrungen aus Anlass der um ca. 13 Monate verzögerten Weitervermietung ihres Anwesens nach Konkurs ihres Erstmieters im August 1994 hätten diese dazu veranlassen müssen, das Objekt auch ohne die aufwendige Inneneinrichtung - mithin als reine Lagerhalle oder als Halle mit einer anderen, weniger aufwändigen Nutzung - weiter zu vermieten, um zumindest einen geringen Mietertrag zu erzielen, wie die Beklagte in ihrem Grundsteuererlass ablehnenden Bescheid vom 9.4.2003 bereits ausgeführt hat. Derartige Bemühungen hat die Klägerin jedoch im Erlasszeitraum nicht unternommen. Vielmehr räumt sie ein, dass sie die Halle zu einem geringeren Mietzins als reine Lagerhalle hätte vermieten können. Ihr Einwand, mit einer solchen Vermietung wäre ihr Finanzinstitut nicht einverstanden gewesen, da die Vermietung in diesem Fall nur einen Bruchteil der Zinsen bzw. Tilgungsraten erbracht hätte und ein zumindest über einige Jahre befristeter Mietvertrag außerdem dem Verkauf der Halle entgegengestanden hätte, ändert nichts daran, dass die Klägerin die Ertragslosigkeit ihres Grundstücks im Sinne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG zu vertreten hat. Denn solche wirtschaftlichen Überlegungen betreffen ausschließlich die Risikosphäre des Vermieters und beruhen auf dessen eigenem Verhalten bzw. auf dessen persönlichen Umständen, die eine Heranziehung des Steuerschuldners zur Grundsteuer nicht als „schlechthin unbillig“ im Sinne der obigen Ausführungen erscheinen lassen.
32
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
33
Die Revision ist nicht zuzulassen, das keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
Sonstige Literatur
34

Rechtsmittelbelehrung:
35
Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.
36
Die Beschwerde ist beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Schubertstraße 11, 68165 Mannheim oder Postfach 10 32 64, 68032 Mannheim, innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen.
37
Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
38
In der Begründung der Beschwerde muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung, von der das Urteil abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.
39
Für das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder Beteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen Spitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen.
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Beschluss vom 16. März 2006
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Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.252,53 EUR festgesetzt (§ 72 Nr. 1 2. Hs. in Verb. mit §§ 47Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG i.d.F. des Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts vom 5.5.2004, BGBl. I, S. 718).
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Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§§ 47Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG
§ 33 GrStG
§ 9 BewG
§ 22 BewG
§ 27 BewG
§ 16 GrStG
§ 21 BewG
§ 167 VwGO
§ 33 Abs. 1 S. 1 GrStG
§ 33 Abs.1 S. 1 GrStG
§ 113 Abs. 4 VwGO
§ 33 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 GrStG
§ 76 Abs. 1 Nr. 2 BewG
§ 33 Abs. 5 GrStG
§ 22 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BewG
§ 22 Abs. 1 BewG
§ 21 Abs. 1 BewG
§ 34 Abs. 1 S. 2 GrStG
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 114, 132
NVwZ 2004, 370
DÖV 2005, 785
BVerwGE 67, 123
5 K 1407/03
4 B 01.18
4 B 04.19
2 K 2268/98
2 S 1669/93