Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2024-08-02, Aktenzeichen 6 L 145/24
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2024:0802.6L145.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben. (Rn.18)
2. Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht. (Rn.23)
3. An den Nachweis vergeblicher Vermietungsbemühungen, für die die Antragstellerin die materielle Beweislast trägt, sind strenge Anforderungen zu stellen. (Rn.26)
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Wohnzuführungsaufforderung und ein zu ihrer Durchsetzung festgesetztes Zwangsgeld.
Sie stellte im Jahr 2022 als Projektentwicklerin das insgesamt 14 Wohneinheiten umfassende Wohngebäude in der X... Berlin fertig mit dem Ziel, die Wohnungen zu verkaufen. Die noch nicht veräußerte Wohneinheit 11, eine Vierzimmerwohnung im 5. Obergeschoss des Vorderhauses mit einer Fläche von 182,29 Quadratmetern, stand seit der Nutzungsaufnahme nach Fertigstellung des Neubaus am 12. Oktober 2021 leer.
Nachdem das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin – Bezirksamt – die Antragstellerin um Stellungnahme zu dem Leerstand der Wohnung aufgefordert hatte, erklärte diese, die Wohnung werde derzeit zum Verkauf vermarktet und es gäbe regelmäßig Gespräche mit Kaufinteressent/innen. Eine zwischenzeitliche Vermietung mache keinen Sinn, weil die Wohnung in diesem Fall nicht mehr oder nur schwer verkäuflich sei.
Im Juni 2023 hörte das Bezirksamt die Antragstellerin zu einer zweckfremden Nutzung an und führte aus, sie sei schon mit der Abrissgenehmigung von November 2017 aufgefordert worden, den Ersatzwohnraum nach Fertigstellung unverzüglich Wohnzwecken zuzuführen. Die Antragstellerin erklärte daraufhin mit Schreiben vom 25. Juli 2023, der Verkauf stelle sich wegen der Marktlage als schwierig dar und könne noch etwas Zeit in Anspruch nehmen. Sie bereite daher notgedrungen unter Zwang des Bezirksamts eine Vermarktung der Wohnung am Mietmarkt vor.
Mit Bescheid vom 21. August 2023 forderte das Bezirksamt die Antragstellerin auf, den Wohnraum bis zum 29. September 2023 Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass sie der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte, drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 Euro an, das solange nicht festgesetzt werde, wie die Antragstellerin zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte für eine Zuführung zu Wohnzwecken unternehme.
Zur Begründung ihres hiergegen erhobenen und bislang nicht beschiedenen Widerspruchs führte die Antragstellerin aus, eine Wohnzuführung sei trotz intensiver Vermietungs- und Verkaufsbemühungen bislang nicht möglich gewesen. Sie habe zu diesem Zweck die Firma K... eingeschaltet, die die Wohnung mit dem beigefügten Exposé für eine Kaltmiete von 8.190,00 Euro vermarkte. Auch werde die Wohnung zu demselben Preis über gängige Portale wie ImmoScout24 zur Vermietung angeboten. Es hätten sich jedoch noch keine Mietinteressent/innen gemeldet, die die Wohnung zu marktüblichen Konditionen anmieten wollten.
Mit Bescheid vom 8. Dezember 2023 setzte das Bezirksamt ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 Euro fest und drohte zugleich ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro für den Fall an, dass die Antragstellerin der Wohnzuführungsaufforderung nicht bis zum 8. Januar 2024 nachkommen sollte. Zur Begründung führte es aus, ernsthafte Vermietungsbemühungen seien nicht erkennbar. Zwar sei der Mietspiegel, nach dem sich bei einem Oberwert von 14,59 Euro pro Quadratmeter eine Kaltmiete von 2.659,61 Euro ergeben würde, bei Neubauten nicht einschlägig. Allerdings soll hier eine Kaltmiete verlangt werden, die mehr als dreifach so hoch angesetzt sei. Es sei der Antragstellerin zumutbar, die Wohnung mit einer niedrigeren Kaltmiete anzubieten, um den Leerstand zu beenden. Der hiergegen erhobene Widerspruch der Antragstellerin ist noch nicht beschieden.
Mit ihrem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes vom 12. April 2024 verfolgt die Antragstellerin ihr Begehren weiter. Zur Begründung führt sie ergänzend aus, sie bemühe sich weiterhin vergeblich, die luxuriös ausgestattete Wohnung in einer der begehrtesten City-West-Lagen zu vermieten. Nachdem die Wohnung ab dem 8. November 2023 auf dem Immobilienportal ImmoScout24 zu einem Mietpreis nettokalt von 8.190,00 Euro angeboten worden sei, sei der Mietzins ab dem 7. Februar 2024 auf 6.927,00 Euro reduziert worden. Auf die Vermietungsanzeige hin hätten sich bislang indes nur Interessen/innen gemeldet, die sich nach einer Forderung eines Einkommensnachweises nicht weiter bei der Antragstellerin gemeldet bzw. in einem Fall einen organisierten Besichtigungstermin ohne Begründung wieder abgesagt hätten. Bei dem angebotenen Mietzins handele es sich um einen marktüblichen Mietpreis, wie sich aus einem Vergleich mit ähnlichen Vermietungsangeboten in Charlottenburg und im „Tacheles“ in Berlin-Mitte ergebe, bei denen der Mietzins über 40,00 Euro pro Quadratmeter betrage. Weder der Mietspiegel von ImmoScout24 noch der Wohnungsmarktreport Berlin 2024 der Berlin Hyp & CBRE könnten die Marktüblichkeit der dort aufgeführten Mieten belegen, zumal dort auch Altbauten einbezogen seien. Der Mietspiegel von ImmoScout24 beziehe sich außerdem auf den ganzen Berliner Ortsteil Charlottenburg und der Wohnungsmarktreport bilde die Mietpreise des vergangenen Jahres ab, die zwischenzeitlich weiter gestiegen seien. Eine dauerhafte Vermietung zu einem unterdurchschnittlichen Mietpreis sei der Antragstellerin nicht zumutbar. Im Übrigen sei der Bescheid zu unbestimmt, weil das Bezirksamt darin nicht ausdrücklich regele, welchen niedrigeren Mietpreis es für zumutbar hält und ab welchem Mietpreis es die Vermietungsbemühungen als ernsthaft ansieht.
Die Antragstellerin beantragt,
die aufschiebende Wirkung ihrer Widersprüche gegen die Bescheide des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 21. August 2023 und vom 8. Dezember 2023 anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Zur Begründung führt er ergänzend aus, weder dem eigenen Mietspiegel von ImmoScout24 noch dem Wohnungsmarktreport Berlin 2024 der Berlin Hyp & CBRE lasse sich der von der Antragstellerin begehrte Vermietungspreis entnehmen. Die von der Antragstellerin übermittelten Angebote ähnlicher Wohnungen seien wegen der Lage bzw. der Ausstattung nicht mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar. Es seien damit zwar Vermietungsbemühungen erkennbar, allerdings keine ernsthaften. Eine Unvermietbarkeit erscheine angesichts der angespannten Wohnungsmarktsituation in Berlin außerdem nur in Ausnahmefällen wahrscheinlich, ohne dass hier solch ein Ausnahmefall erkennbar sei. Der Zwangsgeldfestsetzungsbescheid sei auch bestimmt genug, indem er der Antragstellerin aufgebe, den Wohnraum bis zum 8. Januar 2024 Wohnzwecken zuzuführen. Der Bescheid enthalte ebenfalls die Information, dass die angebotene Miethöhe zu hoch erscheine und zu reduzieren sei, wenn eine Vermietung anderenfalls nicht möglich sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des Verwaltungsvorgangs verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes bleibt ohne Erfolg.
1. Der Antrag ist zwar zulässig, insbesondere nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – statthaft. Dem Widerspruch der Antragstellerin gegen die Wohnzuführungsaufforderung des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 21. August 2023 kommt gemäß § 6 Abs. 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131) keine aufschiebende Wirkung zu. Auch die Festsetzung von Zwangsgeld in dem Bescheid vom 8. Dezember 2023 ist gemäß § 63 Abs. 1 Satz 1 des Justizgesetzes Berlin sofort vollziehbar, weil es sich um eine Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung handelt.
2. Der Antrag ist aber unbegründet. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zulasten der Antragstellerin aus. Die Wohnzuführungsaufforderung wie auch die zu ihrer Durchsetzung ergangene Zwangsgeldfestsetzung erweisen sich nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein gebotenen aber auch hinreichenden summarischen Prüfung als rechtmäßig.
a) Rechtsgrundlage der Wohnzuführungsaufforderung ist § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt danach anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Wohnzuführungsgebot). Hierfür setzt es eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG).
aa) Diese Tatbestandsvoraussetzungen sind erfüllt.
(1) Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG. Wohnraum sind danach alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Hiervon ausgenommen sind nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG allein Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 4. März 2014, GVBl. S. 73; zuletzt geändert durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 30. August 2022 [GVBl. S. 534]) auch entsprechend genutzt werden. An der tatsächlichen und rechtlichen Eignung der streitgegenständlichen Wohneinheit zur Wohnnutzung bestehen hier keine Zweifel.
Insbesondere sind Neubauten nicht generell dem Anwendungsbereich des Gesetzes entzogen. Für die Einordnung als geschützter Wohnraum kommt es nicht darauf an, ob Wohnraum im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bereits bewohnt bzw. auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Entscheidend ist allein die tatsächliche und rechtliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung (vgl. Abghs-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 11 ff.; Beschluss der Kammer vom 11. Juli 2022 – VG 6 L 110/22 – EA S. 5; Urteil der Kammer vom 31. Mai 2024 – VG 6 K 251/22 – juris Rn. 21 ff.), die hier unzweifelhaft vorliegt.
(2) Die Antragstellerin ist als Verfügungsberechtigte richtige Adressatin der streitgegenständlichen Aufforderung.
(3) Auch nutzt sie die Räumlichkeiten ohne die hierfür erforderliche Genehmigung zweckfremd. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht. Dies ist hier der Fall.
Die Wohnung stand seit der Nutzungsaufnahme im Oktober 2021 durchgehend bis zum Zeitpunkt der Wohnzuführungsaufforderung im August 2023 und damit deutlich länger als drei Monate leer. Sollte man die Wohnzuführungsaufforderung als Dauerverwaltungsakt einstufen (so etwa Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 – juris Rn. 39), sodass abweichend von dem für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage bei Anfechtungsbegehren grundsätzlich maßgeblicher Zeitpunkt der letzten Verwaltungsentscheidung (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1989 – 7 C 39.87 – juris Rn. 8) insoweit auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen wäre, ergibt sich auch daraus im Ergebnis nichts Abweichendes. Die Wohnung ist weiterhin nicht vermietet und steht leer.
(4) Die Antragstellerin kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Ausnahme in § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG berufen. Danach liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht vermietet werden konnte. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.
Vergebliche Vermietungsbemühungen, für die die Antragstellerin die materielle Beweislast trägt, hat sie nicht hinreichend dargelegt. An deren Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 1986 – OVG 2 B 122.84 – juris Rn. 4 ff. und OVG Münster, Beschluss vom 28. Februar 1996 – 14 B 3227/95 –, juris Rn. 13 ff.; Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021 – VG 6 L 211/21 – juris Rn. 32). Hierfür bedarf es insbesondere der konkreten Darlegung, welche Aufträge die Antragstellerin welchen Maklern erteilt hat und welche Bemühungen diese zur Vermietung der Wohnung im Einzelnen unternommen haben (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 28. Februar 1996, a.a.O., Rn. 15). Auch die Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Fassung vom 25. Februar 2019 (ABl. Nr. 12 vom 22. März 2019, 1739) – Ausführungsvorschriften – sehen beispielsweise in Ziffer 8.3 vor, dass nach Ablauf von drei Monaten ernsthafte Vermietungsbemühungen nur anerkannt werden können, wenn sie über die Aufgabe von allgemein gehaltenen Vermietungsanzeigen hinausgehen und dabei erfolglos sind, obwohl der angebotene Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem jeweils gültigen Berliner Mietspiegel nicht überschreitet bzw. bei einem Neubau, auf den der Mietspiegel – wie hier – keine Anwendung findet, der marktübliche Mietpreis nicht erzielt werden kann. In Anbetracht der angespannten Wohnungsmarktsituation ist eine solche Unvermietbarkeit nur in Ausnahmefällen wahrscheinlich.
Nach diesen Maßstäben hat die Antragstellerin nicht belegt, dass sie alle ihr tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte unternommen hat, um den Wohnraum einer Wohnnutzung zuzuführen. Es ist bereits unklar, seit wann ernsthafte und zielgerichtete Vermietungsversuche stattgefunden haben. Bis zum Zeitpunkt der Wohnzuführungsaufforderung im August 2023 sind etwaige Vermietungsbemühungen weder geltend gemacht noch sonst erkennbar. Zwar übersendete die Antragstellerin mit ihrem Widerspruchsschreiben vom 19. September 2023 eine Vermietungsanzeige auf ImmoScout24 sowie ein Vermietungsexposé der Maklerfirma R...., die bereits auf den 18. bzw. 20. Juli 2023 datieren. Mit Schreiben an das Bezirksamt vom 25. Juli 2023 erklärte sie indes noch, eine Vermarktung als Mietwohnung derzeit erst vorzubereiten, während in erster Linie ein Verkauf der Wohnung angestrebt werde. Ob Vermietungsbemühungen tatsächlich seit Juli bzw. September 2023 stattgefunden haben, kann auch deshalb nicht mit hinreichender Sicherheit angenommen werden, weil die Antragstellerin mit Begründung ihres Antrags auf vorläufigen Rechtsschutz sowie der dieser beigefügten eidesstattlichen Versicherung ihrer Geschäftsführer vom 10. April 2024 dargelegt hat, (erst) seit dem 8. November 2023 zu versuchen, die Wohnung zu vermieten.
Auch wenn Vermietungsbemühungen jedenfalls seit November 2023 anzunehmen sein dürften, so fehlt es an einer hinreichenden Glaubhaftmachung der Ernsthaftigkeit bzw. Zielgerichtetheit der getätigten Anstrengungen.
Dem Vortrag der Antragstellerin ist nicht zu entnehmen, welchen Auftrag sie der Maklerfirma erteilt hat und welche konkreten Bemühungen diese zur Vermietung der Wohnung im Einzelnen unternommen hat. Aus der im Verwaltungsverfahren vorgelegten E-Mail der Maklerin vom 1. Dezember 2023 geht insoweit lediglich hervor, dass diese das Mietobjekt entsprechend dem erstellten Exposé seit dem 20. Juli 2023 in ihrem Portfolio aktiviert hat. Ob und wie vielen potentiellen Mieter/innen sie das Exposé zur Verfügung gestellt hat und ob und wie viele Besichtigungstermine sie angeboten und ggf. durchgeführt hat, bleibt hingegen unklar. Angesichts der Ausführungen der Maklerin mit der genannten E-Mail, sie sei zuversichtlich, in den nächsten Wochen eine/n Mieter/in zu finden, weil es gerade zum Jahreswechsel einen erhöhten Bedarf an Mietwohnungen gebe, was sich auch bei den eingehenden Anfragen bemerkbar mache, ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, weshalb die Wohnung über ein halbes Jahr später nicht vermietet werden konnte, sofern intensive Anstrengungen dahingehend unternommen worden wären. Zweifel an einer weiterhin bestehenden Beauftragung der Maklerin zur Vermietung der Wohnung bestehen überdies deshalb, weil die Antragstellerin im gerichtlichen Verfahren – so auch in der eidesstattlichen Versicherung – lediglich eine Vermarktung der Wohnung durch das Vertriebsteam ihrer eigenen Gesellschaft geltend macht („Ferner hat die Antragstellerin auch alles unternommen, um die Wohnung zu diesem Mietpreis zu vermieten. Sie bietet die Wohnung über das beliebteste deutsche Immobilienportal, ImmoScout, an.“). Im Übrigen bietet die Maklerfirma nach einer Überprüfung durch das Gericht die Wohnung weder über ihr Profil auf ImmoScout24, noch über ihre Webseite als Mietwohnung an. Vielmehr vermarktet sie die Wohnung auf ihrer Webseite lediglich als Verkaufsobjekt.
Die Inserierung der Wohnung als Mietobjekt durch die Antragstellerin über das Immobilienportal ImmoScout24 genügt zur Überzeugung der Kammer ebenfalls nicht, um ernsthafte Vermietungsbemühungen annehmen zu können. Gegen die Ernsthaftigkeit spricht bereits der Umstand, dass die Antragstellerin die Wohnung erst knapp zwei Jahre nach ihrer Fertigstellung auf dem Mietmarkt angeboten hat, obwohl sie schon mit der Abrissgenehmigung des Bestandsgebäudes im November 2017 aufgefordert worden war, den Ersatzwohnraum nach Fertigstellung unverzüglich Wohnzwecken zuzuführen. Das Vorbringen und Verhalten der Antragstellerin im Verwaltungs- und Gerichtsverfahren spricht vielmehr dafür, dass sie nahezu ausschließlich einen Verkauf der unvermieteten Wohnung anstrebt. Sowohl die von ihr beauftragte Maklerfirma als auch die Antragstellerin selbst auf ihrer Webseite für das Gebäude X... vermarkten die Wohnung lediglich als Verkaufsobjekt.
Deutlich wird dies auch daran, dass die Vermietungsbemühungen nicht über die Aufgabe einer allgemein gehaltenen Vermietungsanzeige hinausgehen und deshalb nicht als ernsthaft zu bewerten sind. Zwar ist der Antragstellerin zuzugeben, dass sie die Wohnung auf dem meistbesuchten deutschen Immobilienportal inseriert. Nicht nachvollziehbar ist jedoch, warum sie im Falle ausbleibender (zahlungsfähiger) Interessent/innen über Monate hinweg – wie von der Antragstellerin behauptet – keine weitergehenden Anstrengungen unternommen hat, die Wohnung an anderer Stelle zu vermarkten. Obwohl sie mit ihrem Widerspruchsschreiben von September 2023 den Eindruck erweckt hat, weitere Immobilienportale für die Vermarktung zu nutzen („über gängige Portale wie Immoscout“), hat sie entsprechende Anzeigen weder selbst in das Verfahren eingeführt, noch sind solche nach einer Überprüfung durch das Gericht etwa auf Immowelt und Immonet zu finden. Nicht ersichtlich ist außerdem, warum die Antragstellerin keine weitere Maklerfirma mit zusätzlichem bzw. größerem Kundestamm beauftragt hat, was im Falle ernsthafter Vermietungsbemühungen naheliegend gewesen wäre.
Es kommt nur hinzu, dass die Ausgestaltung des auf ImmoScout24 geschalteten Inserats auch für sich genommen nicht geeignet ist, etwa mittels einer besonders attraktiven und detailreichen Anzeige eine möglichst große Anzahl an Interessent/innen anzusprechen. So fehlen der aktuell aufrufbaren Anzeige – anders als noch in dem mit Antragseingang übersendeten Inserat – sämtliche Fotos von den Wohnräumen (Küche, Wohnbereich und Schlafzimmer). Die Fotos zeigen im Wesentlichen die Fassade und den Eingangsbereich des Gebäudes und sind zum Teil nur in sehr kleinem Format aufrufbar. Darüber hinaus finden sich in der Anzeige keine Angaben zu den Nebenkosten. Die Wohnung verfügt auch nicht – anders als nahezu sämtliche (vergleichbare) Mietwohnungen – über eine Einbauküche, was die Attraktivität für potentielle Mieter/innen ebenfalls schmälern dürfte.
Das Unterlassen der dargestellten Anstrengungen wertet die Kammer dahingehend, dass die Antragstellerin eine Vermietung der Wohnung nur zu einem auf dem Mietmarkt kaum erzielbaren und letztlich nicht marktüblichen Preis vornehmen würde. So hat sie die Wohnung zunächst zu einem monatlichen Mietpreis nettokalt von 8.190,00 Euro – dies entspricht 45 Euro pro Quadratmeter – und seit dem 7. Februar 2024 zu einem Mietpreis nettokalt von 6.927,00 Euro – dies entspricht 38 Euro pro Quadratmeter – auf dem Mietmarkt angeboten. Derartige Miethöhen sind zur Überzeugung der Kammer selbst in dieser Wohnlage auch für das obere Marktsegment offensichtlich überdurchschnittlich und übersteigen den marktüblichen Mietpreis erheblich. Dies ergibt sich etwa aus der Berechnung der Preis- und Lageinformation auf dem von der Antragstellerin verwendeten Immobilienportal ImmoScout24, wonach der Preis der Wohnung im Vergleich zu 500 Immobilien im Umkreis von 900 Metern weit über dem durchschnittlichen Angebotspreis von 15,40 Euro bis 30,80 Euro pro Quadratmeter liegt. Nach den Informationen der Berechnung basiert der durchschnittliche Angebotspreis auf den Attributen des Objekts. Datengrundlage für die mit Hilfe eines mathematischen Modells dargestellte Berechnung bilden demnach Vergleichsobjekte aus dem aktuellen Datenbestand des Immobilienportals. Auch dem eigenen Mietspiegel von ImmoScout24 kann entnommen werden, dass der übliche durchschnittliche Mietpreis in Charlottenburg im zweiten Quartal 2024 bei 14,54 Euro pro Quadratmeter, maximal jedoch bei 27,36 Euro pro Quadratmeter liegt. Für das Wohngebiet zwischen der X... ,x... und z..., in dem auch die streitgegenständliche Wohnung liegt, wird der durchschnittliche Mietpreis etwas höher mit 15,80 Euro pro Quadratmeter angegeben. Dem Wohnungsmarktreport Berlin 2024 der Berlin Hyp & CBRE kann der von der Antragstellerin begehrte Vermietungspreis ebenfalls nicht entnommen werden. Gemäß den dort aufgeführten Mieten und Wohnkosten für die Postleitzahl 6... liegt die durchschnittliche Kaltmiete im oberen Segment bei 29,49 Euro pro Quadratmeter (vgl. Seite 38 des Reports).
Wenn die Antragstellerin gegen die Heranziehung dieser Berechnungsgrundlagen für die Ermittlung der Marktüblichkeit der verlangten Miete einwendet, diese beziehen auch Altbauten mit ein, außerdem umfasse der Mietspiegel von ImmoScout24 den ganzen Berliner Ortsteil Charlottenburg und der Wohnungsmarktreport bilde die Mietpreise des vergangenen Jahres ab, die zwischenzeitlich weiter gestiegen seien, dringt sie hiermit nicht durch. Wie bereits dargelegt, kann der von der Antragstellerin begehrte Mietpreis auch für die Postleitzahl der streitgegenständlichen Wohnung sowie den konkreten Straßenabschnitt keiner der genannten Grundlagen auch nur ansatzweise entnommen werden. Zudem ist nicht ersichtlich, dass die derzeitigen Mietpreise im Vergleich zum vergangenen Jahr derart angestiegen sind, dass der aus dem Wohnungsmarktreport ersichtliche Durchschnittswert von 29,49 Euro pro Quadratmeter keine taugliche Berechnungsgrundlage mehr darstellt. Vielmehr ist etwa dem Mietspiegel von ImmoScout24 zu entnehmen, dass nach einem drastischen Anstieg der Mietpreise von 2020 bis 2023 sich die Mietpreise von 2023 bis 2024 kaum verändert haben (in Charlottenburg etwa von 14,45 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2023 zu 14,54 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2024). Im Übrigen ist die Behauptung der Antragstellerin, eine Mietwohnung in einem Neubau mit sehr gehobenem Ausstattungsstandard in einer begehrten Innenstadtlage sei stets teurer als Mietangebote in Alt- und Bestandbauten, durch nichts belegt. Zumindest für einen Erstbezug nach hochwertiger Sanierung einer herrschaftlichen Altbauwohnung mit vergleichbarer Ausstattung und in ähnlicher Lage ist diese Annahme jedenfalls nicht zwingend.
Die Antragstellerin hat darüber hinaus keine alternative Grundlage für die Ermittlung des marktüblichen Mietpreises vorgelegt. Die zu diesem Zweck übermittelten Vermietungsangebote für „Luxus-Wohnungen“ in Charlottenburg und im „Tacheles“ in Berlin-Mitte, die sich bei über 40 Euro pro Quadratmeter bewegen, sind hierfür schon deshalb nicht geeignet, weil es sich dabei um (lediglich) drei besonders prestigeträchtige Immobilien handelt, die eine Marktüblichkeit für die streitgegenständliche Wohnung nach Ausstattung (z.B. keine [hochwertige, maßangefertigte] Einbauküche, keine Sauna, kleine Balkone anstatt einer 210 Quadratmeter großer Dachterrasse mit 360-Grad-Blick über Berlin) und Lage (z.B. Etagenwohnung anstatt Penthouse, keine dem überregional bekannten Kunsthaus Tacheles vergleichbare Wohngegend) nicht zu begründen vermögen.
Unabhängig hiervon wertet es die Kammer als Indiz gegen ernsthafte Vermietungsbemühungen, dass nach dem Vorbringen der Antragstellerin seit der Inserierung der Wohnung im November 2023 augenscheinlich nur ein einziger Besichtigungstermin vereinbart und keine Besichtigung tatsächlich durchgeführt worden sein soll. Dies erscheint angesichts der allgemeinen Wohnraummangellage in Berlin unplausibel. Zudem ergeben sich Zweifel an diesem Vorbringen, weil schon nicht zu erkennen ist, ob sich der organisierte Besichtigungstermin mit einer Interessentin auf die streitgegenständliche Wohnung oder die ebenso leerstehende Wohneinheit 12 in demselben Gebäude bezieht, die Gegenstand eines parallelen vorläufigen Rechtsschutzverfahrens (VG 6 L 146/24) ist. Dass dieselbe Interessentin beide Wohnungen besichtigen wollte, ist angesichts der unterschiedlichen Wohnfläche, Zimmeranzahl und Ausstattung nicht anzunehmen.
(5) Das Vorbringen der Antragstellerin, die Wohnung zum Verkauf anzubieten, belegt ebenfalls nicht, dass sie alle ihr tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte unternommen hat, um den Wohnraum einer Wohnnutzung zuzuführen. Ernsthafte und geeignete Verkaufsbemühungen können, anders als vergebliche Vermietungsversuche gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG, keinen weitergehenden Leerstand rechtfertigen. Denn die Ausnahmeregelung des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG ist auf fruchtlose Verkaufsbemühungen bzw. eine ernsthafte Verkaufsabsicht weder unmittelbar noch analog anwendbar (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, a.a.O., Rn. 33). Auch unter Berücksichtigung höherrangigen Rechts, insbesondere von Art. 14 Abs. 1 und Art. 12 Abs. 1 des Grundgesetzes, bedarf es keiner Gleichstellung einer ernsthaften Verkaufsabsicht mit vergeblichen Vermietungsbemühungen im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG (vgl. Urteil der Kammer vom 31. Mai 2024, a.a.O., Rn. 36). Insbesondere besteht weder ein grundrechtlicher Anspruch auf einen Verkauf der Wohnung an Selbstnutzer/innen, noch ist von dem grundrechtlich geschützten Eigentum das Interesse der Antragstellerin umfasst, durch den Verkauf der (unvermieteten) Wohnung höchstmögliche Einkünfte zu erzielen (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, a.a.O., Rn. 34 und Urteil der Kammer vom 31. Mai 2024, a.a.O., Rn. 36, jeweils m.w.N.).
Nach alledem kann offenbleiben, ob die Antragstellerin geeignete Verkaufsbemühungen dargelegt hat. Zweifel hieran bestehen jedenfalls deshalb, weil zu den zumutbaren Bemühungen auch zählt, den gewünschten Verkaufspreis – von derzeit 3.245.000,00 Euro – bei fehlenden Interessent/innen an die Nachfrage anzupassen, um den Leerstand zu beenden (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, a.a.O., Rn. 39 m.w.N.). Hierfür ist nichts ersichtlich.
bb) Ermessen bezüglich des Wohnzuführungsgebots ist nicht eröffnet.
Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn – wie hier – eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. Beschluss der Kammer vom 12. Oktober 2023 – VG 6 L 166/23 – juris Rn. 21 m.w.N.). Ermessensfehlerhaft ist die Wohnzuführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Wohnzuführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, a.a.O., Rn. 53). Beides ist hier nicht der Fall. Eine angemessene Frist zur Wohnzuführung im Sinne von § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG hat der Antragsgegner gesetzt.
b) Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Zwangsgelds in Höhe von 5.000,00 Euro ist §§ 2 Abs. 1 Nr. 4, 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG in Verbindung mit §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 lit. b), 11 Abs. 1 Satz 1, 13, 14 Satz 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes – VwVG – in Verbindung mit § 8 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Bln –.
Die Festsetzung des Zwangsgeldes war nach summarischer Prüfung rechtmäßig. Die Wohnzuführungsaufforderung mit Bescheid vom 21. August 2023 ist ein vollstreckbarer Grundverwaltungsakt im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG, da er den grundsätzlich vollstreckungsfähigen Inhalt hat, den Wohnraum innerhalb der gesetzten Frist Wohnzwecken zuzuführen. Sie ist überdies formell vollstreckbar, weil dem hiergegen eingelegten Widerspruch nach § 6 Abs. 1 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung zukommt.
Die Festsetzung von Zwangsgeld ist jeweils schriftlich (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG) und in bestimmter Höhe (vgl. § 13 Abs. 5 VwVG) angedroht worden. Das Bezirksamt hat der Antragstellerin darin eine zumutbare Frist gesetzt, um den Wohnraum Wohnzwecken zuzuführen (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG).
Das Bezirksamt hat das Zwangsgeld auch zu Recht festgesetzt. Gemäß § 14 Satz 1 VwVG setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Diese Voraussetzung war gegeben. Der Begründung für die Zwangsmittelandrohung konnte die Antragstellerin hinreichend bestimmt entnehmen, dass von ihr alle tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte verlangt wurden, den Wohnraum Wohnzwecken zuzuführen. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin begegnet es darüber hinaus keinen rechtlichen Bedenken, dass das Bezirksamt nicht ausdrücklich regelt, welchen niedrigeren Mietpreis es für zumutbar hält und ab welchem Mietpreis es die Vermietungsbemühungen als ernsthaft ansieht. Denn wie bereits dargelegt, hängen die ernsthaften Vermietungsbemühungen nicht ausschließlich mit dem angebotenen Mietpreis zusammen, sondern insbesondere auch damit, ob die Anstrengungen über die Aufgabe von allgemein gehaltenen Vermietungsanzeigen hinausgehen. Das Festlegen einer Mietobergrenze durch das Bezirksamt wäre daher weder zielführend, noch ist dies für die Bestimmtheit der Vollstreckungsandrohung notwendig. Die bis zum 29. September 2023 gesetzte Frist war fruchtlos abgelaufen, als das Bezirksamt das Zwangsgeld mit Bescheid vom 8. Dezember 2023 festgesetzt hat. Ernsthafte Bemühungen, die Wohnung zu vermieten und damit den seit der Fertigstellung des Gebäudes im Oktober 2021 bestehenden Leerstand zu beenden, hat die Antragstellerin nicht dargetan (siehe oben).
Auch Vollstreckungshindernisse liegen nicht vor. Schließlich sind hinsichtlich der Auswahl und Ausübung der Zwangsmittel keine Ermessensfehler. Der Betrag von 5.000,00 Euro hält sich im gesetzlichen Rahmen nach § 11 Abs. 3 VwVG in Verbindung mit § 8 Abs. 1 Satz 2 VwVfG Bln und der Ziffer 28.2.2 der Ausführungsvorschriften.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes. Dabei legt die Kammer in Bezug auf die Wohnzuführungsaufforderung den Auffangwert von 5.000,00 Euro, hinsichtlich der Festsetzung des Zwangsgelds dessen Höhe zugrunde, wovon sie für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes jeweils die Hälfte ansetzt (vgl. Ziffern 1.5 und 1.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 4, 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 6 Abs. 1 VwVG
§ 6 Abs. 1 ZwVbG
§ 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG
§ 13 Abs. 5 VwVG
§ 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG
§ 14 Satz 1 VwVG
§ 11 Abs. 3 VwVG
§ 8 Abs. 1 Satz 2 VwVfG
§ 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 63 Abs. 1 Satz 1 des Justizgesetzes
§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 lit. b), 11 Abs. 1 Satz 1, 13, 14 Satz 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes
§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 6 L 110/22
6 K 251/22
6 K 126.18
7 C 39.87
2 B 122.84
14 B 3227/95
6 L 211/21
6 L 146/24
6 L 166/23