Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1992-11-16, Aktenzeichen 16 Wx 144/92
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1992:1116.16WX144.92.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist zulässig (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat das Rechts-mittel keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht im Anschluß an die erstinstanzliche Entscheidung die vom Antragsteller allein noch verfolgte Anfech-tung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 5. Juni 1991 zu Tagesordnungspunkt 3 für unbegrün-det erachtet.
Der Antragsteller muß die zu Tagesordnungspunkt 3 genehmigte Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1991 gegen sich gelten lassen, obwohl die darin enthaltene Verteilung der Kosten und Lasten des Ge-meinschaftseigentums auf die einzelnen Wohnungsei-gentümer, abweichend von dem in § 11 der Teilungs-erklärung festgelegten Verteilungsschlüssel, nach dem von der Eigentümerversammlung am 27. November 1974 zu Tagesordnungspunkt 11 beschlossenen Ver-teilungsschlüssel erfolgt ist. Allerdings ist dem Antragsteller darin Recht zu geben, daß es sich bei dem zu § 11 der Teilungserklärung geregelten Verteilungsschlüssel um eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG handelt, deren Abänderung oder Aufhebung grundsätzlich ebenfalls nur durch eine Vereinbarung erfolgen kann, der alle Wohnungseigen-tümer zustimmen müssen (BayObLG WuM 1989, 344 f; OLG Frankfurt WE 1986, 141; Weitnauer WEG 7. Aufl., § 10 Rdnr. 17 a; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 16, Rdnr. 19).
Richtig ist auch, daß der am 27. November 1974 zu Tagesordnungspunkt 11 gefaßte Beschluß, wonach künftig ein von § 11 der Teilungserklärung abwei-chender Verteilungsschlüssel gelten sollte, keine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG darstellt und auch im Falle der einstimmigen Beschlußfassung grundsätzlich nicht in eine Vereinbarung umgedeutet werden kann (OLG Köln NJW-RR 1992, 598). Hinzu kommt im vorliegenden Falle, daß einer dahingehen-den Auslegung § 15 VI der Teilungserklärung entge-gensteht, wonach auch einstimmige Beschlüsse nicht als Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gelten.
Gleichwohl kann die Unwirksamkeit des am 27. Novem-ber 1974 beschlossenen Verteilungsschlüssels wegen seiner Unvereinbarkeit mit der Teilungserklärung nicht mehr geltend gemacht werden, weil er unange-fochten geblieben ist (§ 23 Abs. 4 WEG). Erfolgt keine Ungültigkeitserklärung im Anfechtungsverfah-ren, so ist ein solcher Beschluß rechtswirksam und bindet sämtliche Wohnungseigentümer (BGHZ 54, 65/69). Das Gesetz will mit dieser Vorschrift klare Verhältnisse schaffen und verhindern, daß noch nach längerer Zeit der Einwand erhoben werden kann, ein Mehrheitsbeschluß sei unwirksam.
Der Beschluß vom 27. November 1974 ist auch nicht nichtig. Dies ist nach dem Wortlaut des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG der Fall, wenn ein Beschluß gegen Rechtsvorschriften verstößt, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet werden kann. Dahin-gehende zwingende Vorschriften sieht das WEG für die Beteiligung an den Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) nicht vor. Vielmehr ist der im Gesetz genannte Verteilungsschlüssel, die Umlage nach Miteigentumsquoten abdingbar und kann im Wege der Vereinbarung an die besonderen Bedürfnisse der jeweiligen Gemeinschaft angepaßt werden (Weitnauer a.a.O., § 16 Rdnr. 13 c).
Allerdings wird die Nichtigkeit eines Beschlusses ausnahmsweise auch dann angenommen, wenn der Gegen-stand der Beschlußfassung grundsätzlich entzogen ist und die Eigentümertversammlung deshalb über etwas beschließt, für das sie absolut unzuständig ist (BayObLGZ 1985, 345, OLG Köln a.a.O., m.w.N.). Angenommen worden ist dies für Mehrheitsbeschlüsse, wonach auf rückständige Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ein der Höhe nach erheblicher pauschalierter Verzugsschaden erhoben werden konnte (BGH NJW 1991, 2637 f; Bay-ObLG a.a.O).
Das OLG Karlsruhe (WE 1991, 110) und der beschlie-ßende Senat (a.a.O.) haben eine Anerkennung der Bestandskraft eines unangefochten gebliebenen Be-schlusses, die die Einräumung eines ausschließli-chen Sondernutzungsrechts an Gemeinschaftseigentum betrafen, mit der Begründung abgelehnt, die nach-trägliche Zuweisung von alleinigen Sondernutzungen an Gemeinschaftseigentum in Abweichung von der Tei-lungserklärung berühre das Grundverhältnis der Woh-nungseigentümer untereinander und regele nicht nur die Ausübung der sich aus dem bereits festgelegten Grundverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten. Es kann in diesem Zusammenhang offen bleiben, ob diese Auffassung mit der höchstrichterlichen Recht-sprechung in Einklang steht (a.A. Röll, WE 1992, 244, 248), wonach einem Mehrheitsbeschluß über den Austausch eines im Sondereigentum stehenden Kel-lerraum gegen einen im Gemeinschaftseigentim ste-henden Trockenraum Bestandskraft zugebilligt wurde (BGHZ 54, 65 ff), wobei nicht übersehen werden darf, daß der vom Senat seinerzeit entschiedene Sachverhalt sich erheblich von dem unterscheidet, den der BGH zu entscheiden hatte. Ging es im vom BGH entschiedenen Fall nur um den "Austausch" von Gemeinschafts- und Sondereigentum, so war in dem vom Senat zu entscheidenden Falle eine erhebliche Fläche des Gemeinschaftseigentums ersatzlos einem Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Sondernut-zung zugewiesen worden.
Jedenfalls stellt die mehrheitlich beschlossene Än-derung des in der Teilungserklärung bestimmten Ver-teilungsschlüssels keinen Beschlußgegenstand dar, für den die Gemeinschaft absolut unzuständig ist. Die Änderung stellt auch keinen der Entziehung des Eigentumsrechts durch die Einräumung eines Sonder-nutzungsrechts vergleichbaren schweren Eingriff in die von der Teilungserklärung über die gesetzliche Regelung hinaus bestimmte Grundordnung dar. Es erscheint hier deshalb richtig, der Annahme, dem Beschluß vom 27. November 1974 komme Bestandskraft zu, im Interesse der Rechtssicherheit den Vorzug zu geben.
Eine zeitliche Begrenzung der Bestandskraft des Ei-gentümerbeschlusses vom 27. November 1974 ist auch durch die vom Antragsteller verfolgte Anfechtung des Beschlusses vom 5. Juni 1991 nicht eingetreten. Zwar ist regelmäßig ein gemessen an dem Inhalt der Teilungserklärung fehlerhafter Verteilungsschlüssel nur für die jeweilige Abrechnung verbindlich, der er zugrundegelegt worden ist. Die Wohnungseigentü-merversammlung ist mithin grundsätzlich nicht ge-hindert, bei einer späteren Folgeabrechnung wieder auf einen anderen - den "richtigen" - Abrechnungs-modus zurückzugreifen (BayObLG NJW 1986, 385). Es bedarf in diesem Zusammenhang allerdings keiner weiteren Untersuchung dazu, ob aus der Befugnis der Gemeinschaft, einen anderen Verteilungsschlüssel zu wählen, die Rechtspflicht hergeleitet werden könn-te, wieder zu dem "richtigen" Verteilungsschlüssel zurückzukehren, weil (nur) dies einer ordnungsgemä-ßen Verwaltung entspräche. Dem stünde im vorliegen-den Falle ebenfalls die Bestandskraft des Beschlus-ses vom 27. November 1974 entgegen, weil seinem insoweit zweifelsfreien Wortlaut nach das beschlos-sene Abrechnungsverfahren nicht nur für das Wirt-schaftsjahr 1974, sondern auch für die zukünftigen Wirtschaftsjahre maßgeblich sein sollte.
Der Antragsteller muß dehalb als Sonderrechtsnach-folger den danach bestandskräftigen Beschluß vom 27. November 1974 gemäß § 10 Abs. 3 WEG gegen sich gelten lassen, obwohl die mit ihm verbundene Änderung des in der Teilungserklärung aufgenommenen Verteilungsschlüssels dem Grundbuch nicht zu ent-nehmen ist.
In diesem Zusammenhang kann er auch nicht geltend machen, der in Rede stehende Beschluß sei nicht ordnungsgemäß in das Beschlußbuch aufgenommen wor-den. Selbst wenn dies nach der Beschlußfassung im Jahre 1974 zunächst noch nicht erfolgt sein sollte, berührt dies die Bestandskraft des Beschlusses nicht. Zum einen ist die tatrichterliche Auslegung des Landgericht, daß das Gebot der Abheftung und Nummerierung von Eigentümerbeschlüssen vor allem der Beweissicherung und Klarstellung diene, nicht zu beanstanden, so daß lediglich ein Anspruch auf Nachholung der Form besteht. Zum anderen war der Beschluß jedenfalls bei der Beschlußfassung vom 5. Juni 1991 dem Beschlußbuch beigeheftet. Dem steht die Behauptung des Antragstellers, bis zum Ausscheiden des Vorverwalters im Jahre 1990 sei ein derartiges Beschlußbuch nicht angelegt worden, nicht entgegen. Ob die Verletzung dieses Gebotes im Einzelfall zu einer Schadensersatzpflicht etwa des Verwalters führen kann, wenn die lückenhafte Führung des Beschlußbuches zu einer unvollständigen Kenntnis des Sonderrechtsnachfolgers zur Beschluß-lage führt und diesem hierdurch Nachteile entste-hen, bedarf hier keiner näheren Untersuchung.
Danach kann auch offenbleiben, ob die auf die Nichtigkeit des Beschlusses vom 27. November 1974 gestützte Anfechtung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1991 noch mit den Grundsätzen von Treu und Glauben in Einklang steht, nachdem der An-tragsteller, der der Gemeinschaft 1984 beigetreten ist, dies zuvor längere Zeit hingenommen hat, wäh-rend sein Bruder Verwalter der Wohnungseigentümer-gemeinschaft war.
Wegen der im übrigen vom Landgericht erörterten Gesichtspunkte wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es erscheint billig, daß der Antragsteller als der Un-terlegene die Gerichtskosten des weiteren Beschwer-deverfahrens zu tragen hat.
Im übrigen bestand schon im Hinblick auf die nicht zweifelsfreie Rechtslage kein Anlaß, vom Kosten-grundsatz des § 47 WEG abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstanden außerge-richtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Beschwerdewert: 40.000,-- DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG
§ 47 WEG
§ 10 Abs. 2 WEG
§ 23 Abs. 4
WEG
§ 23 Abs. 4 Satz
2 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 10 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1992, 598
BGHZ 54, 65
NJW 1991,
2637
NJW 1986, 385