Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-28, Aktenzeichen 3 K 2015/04 B
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2010:0428.3K2015.04B.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Verfügt ein ausschließlich eigengenutztes Grundstück über vier abgeschlossene Wohneinheiten sowie ein Gästeappartement und können die Jahresrohmiete oder die übliche Miete nicht geschätzt werden, weil keine geeigneten Vergleichsgrundstücke existieren, ist das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten (hier: mangelnde Vergleichbarkeit aufgrund Größe, Zuschnitt, Anzahl der besonderen Räume: Bibliothek, Ankleidezimmer, Besucherraum mit WC, Anrichte, Wohnraum, Hobbyraum, Gäste-Appartement, Ausstattung: Schwimmbad, Sauna, Aufzug, Pkw-Aufzug, Pkw-Waschhaus, zahlreiche offene Kamine und Grillkamine, Tiefgarage, mehrere Terrassen, Außenanlagen etc.) (Rn.53) (Rn.57) (Rn.61)
2. Es erscheint nicht sachgerecht, aus einer im Jahr 2003 gezahlten Miete für ein Nachbargrundstück durch Rückrechnung für ein Mietwohngrundstück eine Miete nach den Verhältnissen des Jahres 1964 zu ermitteln(Rn.58) .
3. Der Raummeterpreis für eine Tiefgarage, welche bautechnisch ein Teil des ersten Untergeschosses des aufstehenden Gebäudes ist und auch funktionell in Zusammenhang mit dem Wohngebäude steht, bemisst sich nicht nach Anlage 15 zu Abschn. 38 BewRGr, sondern nach Anlage 14 Teil A zu Abschn. 38 BewRGr(Rn.66) (Rn.67) .
4. Revision eingelegt (Az. des BFH: II R 35/10).
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die zutreffende Höhe des Einheitswerts für ein dem Kläger gehörendes Grundstück in ….
Der Kläger wurde im Wege der Grundbuchberichtigung mit Wirkung zum 23. Oktober 1992 als Eigentümer unter anderem eines Grundstücks mit der postalischen Anschrift: G.1., ursprünglich verzeichnet im Grundbuch von …, Blatt …, Flur …, Flurstücke …, … und … mit einer Gesamtgröße von -.-- m², eingetragen. Die Grundbuchberichtigung wurde erforderlich, nachdem die frühere Eigentümerin des Grundstücks, die A - KG aufgelöst und die Wirtschaftsgüter der KG auf den Gesellschafter …, den Kläger, übergegangen waren (vgl. Bl. … Einheitswert- und Grundsteuerakte -EW-Akte-). Die KG hatte das Grundstück im Jahre 1987 mit einem im Rohbau errichteten Gebäude zu einem Kaufpreis von -.--.-- DM erworben (Bl. … EW-Akte).
Im Jahre 1992 ließ der Kläger den auf dem Grundstück stehenden Rohbau abreißen; am 7. Dezember 1991 hatte das … dem Kläger eine Baugenehmigung zur Bebauung des Grundstücks mit einem 4-Familienhaus mit Tiefgarage mit einer kalkulierten Bausumme von -.--.-- DM erteilt (Bl. … der EW-Akte). Im Wege einer Flurstücksverschmelzung wurden die bisherigen Flurstücke … und … mit einer Gesamtgröße von -.-- m² im Jahre 1997 zu dem neuen Flurstück … vereinigt. (Bl. … der EW-Akte). Bei dem Flurstück … handelt es sich um die dem Kläger gehörende Wasserfläche des … mit einer Größe von -.-- m², welche dem Streitgrundstück (= Flurstück …) vorgelagert ist.
Am 4. Juni 1996 fand die behördliche Schlussabnahme des vom Kläger auf dem Grundstück errichteten Gebäudes statt (Bl. … EW-Akte). Nach dem Bericht des Bausachverständigen des Finanzamts … vom 18. September 1997 und nach der Baubeschreibung des Architekten handelt es sich um ein zweigeschossiges unterkellertes 4-Familienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einem zusätzlichen Gästeappartement mit kreuzförmigem Grundriss. Der Zugang zur Hauptwohnung erfolgt über einen zentral angeordneten Eingang auf der Nordseite des Hauses, welche der Straßenseite zugewandt ist. Vor dem Eingang befindet sich ein acht Meter hohes Vordach, welches zugleich die Vorfahrt des Hauses überdacht.
Die Hauptwohnung ist im Erdgeschoss und im Dachgeschoss belegen und ist zirka -- m² groß; die beiden Wohnbereiche im Erd- und Dachgeschoss werden durch einen im Hause angeordneten Fahrstuhl miteinander verbunden, über den auch das erste Untergeschoss sowie das erste Obergeschoss zu erreichen sind. Die Hauptwohnung verfügt in der Dachgeschossebene über einen Wintergarten mit vorgelagerter Terrasse, die auf dem Vordach des Eingangs/der Vorfahrt liegt. Im ersten Obergeschoss befinden sich zwei spiegelbildlich angeordnete Wohnungen mit jeweils -- m² Wohnfläche, jeweils mit eigenen Zugängen zu einer Loggia, ausgerichtet zur Seeseite; die aneinander grenzenden Wohnzimmer der beiden Wohnungen im ersten Obergeschoss sind durch eine Leichtbauwand, in welche nach den vorliegenden Plänen eine Doppelschiebetür eingebaut ist, voneinander getrennt. Diese beiden Wohnräume haben Grundflächen von jeweils rund - m². Außerdem ist im ersten Obergeschoss – im straßenseitigen nördlichen Gebäudevorsprung - das Gästeappartement mit - m² Fläche angesiedelt. Eine Einliegerwohnung (- m²) liegt im Erdgeschoss und ist - so wie die beiden Wohnungen und das Gästeappartement im ersten Obergeschoss - durch ein separates Treppenhaus, dessen Zugang sich an der linken Seite des straßenseitigen Gebäudevorsprungs befindet, erschlossen. Die Eingangshalle der Hauptwohnung im Erdgeschoss hat eine direkte Verbindung zum Treppenhaus und zur Einliegerwohnung. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beträgt -.-- m².
Die Hauptwohnung (im Erd- und Dachgeschoss belegen) verfügt im Erdgeschoss u.a. über einen Windfang, eine - m² große Eingangshalle, einen Wohnraum mit -- m², ein Herren-/Bibliothekszimmer und ein Esszimmer mit jeweils - m², eine - m² großen Küche, eine Anrichte mit - m² sowie einen vom Windfang abgehenden Besucherraum mit eigenem WC; vor dem Wohnraum, nach Süden, liegt die ca. -- m² große Terrasse. Im Dachgeschoss verteilt sich die Wohnfläche u.a. auf einen - m² großen Vorraum, einen Wohn-/Hobbyraum mit -- m², ein Umkleidezimmer mit - m², ein Schlafzimmer (- m²), ein Bad mit WC (- m²), ein weiteres WC, einen Abstellraum und den Wintergarten mit - m²; außerdem sind zwei Terrassen mit - m² und - m² Fläche vom Dachgeschoss aus erschlossen.
Das Haus verfügt über vier Schornsteine, in denen die Rauchrohre von sieben Kaminen und drei Grillanlagen sowie die lüftungstechnischen Außen- und Fortluftkanäle geführt werden.
Des Weiteren verfügt das Gebäude über zwei Untergeschosse. Das erste Untergeschoss unterkellert sowohl das Gebäude als auch den Vorplatz, welcher sich straßenseitig vor dem Gebäude befindet; die Entfernung von der straßenseitigen Grundstückseinfriedung bis zum Gebäude beträgt etwa - Meter. Die Nutzfläche des ersten Untergeschosses beträgt -- m². Hier befindet sich ein Schwimmbad (Wasserfläche = - m²) mit Whirlpool, Trocken- und Dampfsauna, Tauchbecken, Ruhe- und Fitnessraum, WCs und Duschen. Außerdem liegen hier eine Personalküche mit Garderobe und Bad, ein Wirtschaftsraum mit Waschküche, Vorratsräume mit Rot- und Weißweinkeller und der Aufzugsmaschinenraum; außerdem gibt es noch ein weiteres WC sowie ein Solarium.
Unterhalb des Vorplatzes beherbergt das erste Untergeschoss eine Tiefgarage mit - Pkw-Stellplätzen; die Tiefgarage ist mit der Hausunterkellerung durch eine Schleuse verbunden und liegt vier Stufen tiefer als der Hauskeller im ersten Untergeschoss. Außerdem sind im Bereich der Tiefgarage ein Schrankraum und eine Werkstatt angesiedelt. Die Tiefgarage umfasst nach den Angaben des Architekten einschließlich der dazugehörigen Räumlichkeiten eine Grundfläche von rund -- m² und ist stützenlos ausgeführt. Die Belichtung der Tiefgarage erfolgt über eine mittig in der Decke angeordnete Glaspyramide (rund - m² Grundfläche), durch welche Tageslicht hereinfällt; zudem sind auf der West- und Ostseite seitliche, bodentiefe Fensterbänder mit davor liegenden Kellerfensterschächten vorhanden.
Die Fahrzeuge gelangen durch einen Lastenaufzug, welcher oberirdisch in einem gläsernen Aufzugsgebäude untergebracht ist, in die Tiefgarage im ersten Untergeschoss. Das gläserne Aufzugsgebäude steht auf dem Vorplatz des Gebäudes, von der Straße aus gesehen auf der linken Seite. Als Pendant zu dem gläsernen Aufzugsgebäude gibt es auf der rechten Seite ein der Form und Größe nach identisches Gebäude, in dem eine Autowaschanlage untergebracht ist.
Die Fläche oberhalb der Tiefgaragendecke, welche vollständig erdüberdeckt und mit Granitplatten belegt ist, wird als Skulpturengarten (ca. -- m²) genutzt.
Schließlich befinden sich auf der Südseite des Gebäudes im ersten Untergeschoss ein Gartengeräteraum sowie ein Fitnessraum. Das Grundstück fällt zum Seeufer - nach Süden hin – ab; daher konnte das erste Untergeschoss (Schwimmbad) auf der Seeseite im Mittelteil mit seitlich verschiebbaren Türen verglast ausgeführt werden und ist hierdurch tagesbelichtet. Vor den gläsernen Schiebetüren des Schwimmbadbereichs im ersten Untergeschoss erstreckt sich eine Terrasse, welche über zwei symmetrisch angeordnete Freitreppen mit der Terrasse auf der Erdgeschossebene, welche sich über die gesamte seeseitige Gebäudefront erstreckt (ca. -- m²), verbunden ist. Die Entfernung zwischen der Südseite des Gebäudes und der Wasserlinie des … beträgt ca. - Meter; am Wasser befindet sich ein Bootsanlegesteg mit einer Fläche von - m².
Im zweiten Untergeschoss, welches das erste Untergeschoss nur teilweise unterkellert, befinden sich im Wesentlichen technische Gebäudeanlagen, wie die Heizung, die Lüftungszentrale der Küchen und Bäder, der Gasanschlussraum, die Schwimmbadtechnik, eine Hebeanlage und die Regeltechnik; außerdem nimmt das im ersten Untergeschoss belegene Schwimmbecken einen Teil des Raumes des zweiten Untergeschosses ein.
Schließlich liegt oberhalb der Wohnebene im Dachgeschoss ein über eine Scherentreppe erreichbarer weiterer Dachbodenraum, in dem sich ein Kälteaggregat (für die Klimaanlage des Gebäudes) und der Dachausstieg befinden.
Die Dacheindeckung des Gebäudes besteht aus Schiefer, die Dachgauben sind seitlich in Aluminiumblech ausgeführt. Die Fassade ist mit gelbem Klinkerstein, der Sockel des ersten Untergeschosses zur Seeseite hin mit Granitplatten verkleidet. Sämtliche Fenster verfügen über Aluminiumrahmen und Isolierverglasung; sie werden zum Teil elektromechanisch bedient.
Nach der Baubeschreibung des Architekten verfügt das Gebäude über folgende Wohn- und Nutzflächen:
- Wohnflächen
-.--,- m²
- Nutzflächen
--,- m²
- Funktionsflächen
- Verkehrsflächen
-- ,- m²
- Gesamtfläche
-.--,- m²;
der umbaute Raum beträgt danach
-.-- m³.
Nach den Feststellungen des Bausachverständigen besteht der Außenbereich des Grundstücks überwiegend aus Rasenflächen (ca. 90%). Als Außenanlagen hat der Bausachverständige den bereits erwähnten Granitplattenbelag des Skulpturengartens, einen Stahlgitterzaun sowie entsprechende Tore und Türen, einen Maschendrahtzaun, die Freitreppen, Wasseranschluss und Entwässerungsleitungen, Kleinsteinpflaster (-- m²), eine Uferbefestigung aus Beton, den Bootssteg sowie - Gehwegleuchten erfasst.
Im März 1997 reichte der Kläger beim Beklagten die Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts nebst einer Baubeschreibung und den Bauplänen ein; das Jahr der Bezugsfertigkeit gab er mit 1996 an. Im September 1997 fand eine Ortsbesichtigung durch einen Bausachverständigen des Finanzamts …, welcher im Auftrag des beklagten Finanzamts … tätig wurde, im Beisein des Klägers statt. Insoweit wird auf den Bericht des Bausachverständigen sowie diverse Ergänzungen zu seinem Bericht Bezug genommen (vgl. Bl. … der EW-Akte).
Mit Bescheid vom 30. Juni 1998 stellte der Beklagte den Einheitswert des Grundvermögens für das streitbefangene Grundstück im Wege der Art- und Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1996 auf -.--.-- DM fest. Unter demselben Datum erging ein Grundsteuermessbescheid auf den 1. Januar 1996, durch welchen ein Steuermessbetrag von -.--,- DM festgesetzt wurde.
Mit dem hiergegen gerichteten Einspruch vom 13. Juli 1998 machte der Kläger geltend, dass das Gebäude erst im Laufe des Jahres 1996 bezugsfertig gewesen sei, und daher die Art- und Wertfortschreibung erst auf den nächstfolgenden Stichtag, also den 1. Januar 1997, hätte durchgeführt werden dürfen. Der Beklagte schloss sich insoweit der Ansicht des Klägers an, hob die Bescheide vom 13. Juni 1998 auf und erließ am 29. Dezember 1998 einen Bescheid über den Einheitswert des Grundvermögens auf den 1. Januar 1997, mit welchem er den Einheitswert in der Grundstücksart Mietwohngrundstück wiederum auf -.--.-- DM feststellte; der bisherige Einheitswert per 1. Januar 1993 - in der Grundstücksart „unbebautes Grundstück“ betrug - --.-- DM (vgl. Bl. … EW-Akte). Am selben Tag (29. Dezember 1998) erließ der Beklagte einen Grundsteuermessbescheid auf den 1. Januar 1997 (Neuveranlagung), durch welchen er den Steuermessbetrag erneut auf -.--,- DM festsetzte (Bl. … EW-Akte).
Den Einheitswert des Grundstücks ermittelte der Beklagte im Sachwertverfahren. Den Wert des Grund und Bodens bezifferte er auf --.-- DM (Flurstück … mit -.-- m² x 45 DM); für die Wasserfläche (Flurstück …) in einer Größe von -.-- m² setzte der Beklagte keinen Wert an. Den Gebäudewert errechnete der Beklagte mit -.--.-- DM und den Wert der Außenanlagen mit -.-- DM, so dass sich ein Gesamtwert (Ausgangswert) von -.--.-- DM ergab, auf welchen der Beklagte die Wertzahl 80 anwandte, was zu einem Grundstückswert von -.--.-- DM, gerundete -.--.-- DM, führte. In den Erläuterungen des Einheitswertbescheides heißt es: "Das Grundstück ist nach dem Sachwertverfahren bewertet worden, weil weder die Jahresrohmiete noch die übliche Miete geschätzt werden konnten. Das Grundstück ist wegen seiner besonderen Gestaltung oder Ausstattung nach dem Sachwertverfahren bewertet worden. Wertfortschreibung, weil das Grundstück bebaut wurde. Artfortschreibung, weil sich die Grundstücksart geändert hat".
Den vorliegenden Steuerakten ist zu entnehmen, dass der Beklagte bei seiner Bewertung den Feststellungen des Bausachverständigen in dessen Bericht vom 23. Januar 1998, modifiziert durch den Ergänzungsbericht vom 8. April 1998, folgte (Hinweis auf Bl. … und Bl. … EW-Akte).
Das aufstehende Wohngebäude einschließlich der beiden Untergeschosse (Lageplan-Nr. 1) – mit Ausnahme der Tiefgarage – ist danach ausgehend von einem umbauten Raum von -.-- m³ mit einem Raummeterpreis von 184 DM bewertet worden (-.-- m³ x 184 DM = -.--.-- DM). Diesen Raummeterpreis ermittelte der Bausachverständige unter Heranziehung des Vordrucks EW106/74/2 der OFD Berlin „Merkmale der baulichen Ausstattung bei dem Gebäude….“; dieser Vordruck kommt in Fällen der Bewertung von Gebäuden im Sachwertverfahren zur Anwendung und dient der zutreffenden Klassifizierung der Bereiche Fassadenausführung, Dachausführung, Deckenbehandlung, Wandbehandlung, Fußböden, Treppen, Fenster, Türen, Elektroinstallation, sanitäre Installation, Boden- und Wandfliesen, Heizung sowie Anteil der besonderen Räume in den fünf Ausstattungskategorien „einfach“, „mittel“, „gut“, „sehr gut“ und „aufwendig“. Der Vordruck entspricht der Anlage 13 zu Abschnitt 38 der Richtlinien zur Bewertung des Grundvermögens – BewRGr -. Der Bausachverständige gruppierte zwei Merkmale in die Kategorie „mittel“ (= 100 DM/m³), ein Merkmal in die Kategorie „gut“ (= 140 DM/m³), acht Merkmale in die Kategorie „sehr gut“ (= 180 DM/m³) und sieben Merkmale in die Kategorie „aufwendig“ (= 220 DM/m³) ein; dies ergab einen Gesamtwert von 3.320 DM, der nach Division durch die Anzahl der Merkmale (= 18) einen Raummeterpreis von 184,44 DM, gerundet 184 DM, ergab . Auf Blatt … bis … und … der EW-Akte wird insoweit Bezug genommen.
Für besondere Ausstattungen des Gebäudes nahm der Bausachverständige darüber hinaus Zuschläge in Höhe von insgesamt --.-- DM vor, und zwar für die „wasserdruckhaltende“ Kellerabdichtung (sog. weiße Wanne), das Schwimmbecken, sieben Kamine und den Personenaufzug (Hinweis auf Bl. … der EW-Akte).
Beim Gebäudeteil mit der Lageplan-Nr. 2 handelt es sich um die Überdachung des Haupteingangs des Gebäudes, welche der Bausachverständige mit einem Preis von 105 DM/m² bewertete (- m² x 105 DM = -.-- DM, vgl. Bl. …, … u. … EW-Akte).
Den vor dem Gebäude liegenden Kellerbereich, in dem sich u.a. die Tiefgarage befindet (Lageplan-Nr. 3), bewertete der Bausachverständige – so wie das Wohngebäude – mit einem Raummeterpreis von 184 DM (-.-- m³ x 184 DM = --.-- DM) und nahm auch insoweit Zuschläge für die „weiße Wanne“ und die 16 m² große Lichtkuppel („Glaspyramide“) in Höhe von insgesamt -.-- DM vor (vgl. Bl. … u. … EW-Akte).
Das gläserne Pkw-Aufzugsgebäude einschließlich der Technikräume im ersten Untergeschoss (Tiefgarage) mit der Lageplan-Nr. 4 sowie das gläserne Autowaschhaus mit der Lageplan-Nr. 5 bewertete der Bausachverständige jeweils mit Raummeterpreisen von 60 DM (-- m³ x 60 DM = -.-- DM und -- m³ x 60 DM = -.-- DM). Beim unterkellerten Aufzugsgebäude (Lageplan-Nr. 4) nahm der Bausachverständige noch Zuschläge für die weiße Wanne und den Lastenaufzug in Höhe von insgesamt -.-- DM vor (vgl. Bl. … u. … EW-Akte).
Nach einer entsprechenden Weisung der Oberfinanzdirektion – OFD - Berlin (Schreiben vom 31. März 1998, Bl. … der EW-Akte) führte der Bausachverständige in seinem Ergänzungsbericht vom 8. April 1998 aus, der Raummeterpreis für das Wohnhaus sei in Anlehnung an die Anlage 14 Teil A (zu Abschnitt 38 BewRGr) zu ermitteln. Das Vordach sei in der Gebäudeklasse 2.72 der Anlage 14 Teil B (zu Abschnitt 38 BewRGr -) zu bewerten. Für die Tiefgarage, auch ohne aufstehendes Gebäude, würden die Vorbemerkungen sowohl zu Anlage 14 Teil A als auch zu Anlage 15 (zu Abschnitt 38 BewRGr -) gelten; daher erhalte die Tiefgarage denselben Raummeterpreis wie das Wohnhaus. Die gläsernen Gebäude (PKW-Aufzug und –Waschhaus) würden mit dem Mittelwert der Gebäudeklasse 1.121 (der Anlage 14 Teil A zu Abschnitt 38 BewRGr -) bewertet.
Mit Schreiben vom 25. Januar 1999 legte der Kläger Einspruch gegen den Einheitswertbescheid ein, den er in der Folge wie folgt begründete: Zutreffend sei das Grundstück als Mietwohngrundstück qualifiziert worden, dementsprechend sei die vom Beklagten angewandte Bewertungsmethode des Sachwertverfahrens nicht anzuwenden. Vielmehr müsse das Grundstück im Ertragswertverfahren bewertet werden, weil nach der gesetzlichen Vorgabe (§ 76 Abs. 3 Nr. 1 Bewertungsgesetz – BewG -) nur bei Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach § 76 Abs. 1 BewG zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterschieden, das Sachwertverfahren anzuwenden sei. Für eine darüber hinausgehende Anwendung dieser Vorschrift auch auf Mietwohngrundstücke fehle es somit an einer gesetzlichen Grundlage.
Der vom Beklagten herangezogene § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG sei vorliegend nicht einschlägig, da es nicht zutreffe, dass die Jahresrohmiete weder ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden könne. In Berlin existiere eine Verwaltungsanweisung vom 18. Januar 1991 (Rundverfügung Nr. 3/91 - EW-Nr. 240, Amtsblatt von Berlin II 1991, S. 292), wonach für Mietwohngebäude die dort aufgeführten Mietspiegelwerte nach den Wertverhältnissen auf den 1. Januar 1964 anzusetzen seien. Vorliegend sei die Höchstmiete von 4,50 DM/m² bei sehr guter baulicher Ausstattung zu berücksichtigen.
Im weiteren Verlauf des außergerichtlichen Rechtsbehelfsverfahrens hat der Kläger ergänzend vorgetragen, dass selbst für den Fall, dass das Sachwertverfahren anzuwenden sei, der Bescheid keinen Bestand haben könne, da Teile des Gebäudes vom Beklagten falsch bewertet worden seien. So habe der Beklagte den gesamten umbauten Raum des Gebäudes einheitlich mit einem Raummeterpreis von 184 DM bewertet. Hierbei sei jedoch zu beachten, dass allein der umbaute Raum der Untergeschosse -.-- m³ betrage und somit um ca. 14 % größer sei als der umbaute Raum des Wohnbereichs mit -.-- m³. Nach den Bewertungsrichtlinien sei für Gebäudeteile, die sich in Größe, Zweckbestimmung und Ausstattung wesentlich von den anderen Gebäudeteilen unterscheiden, eine besondere Bewertung vorzunehmen. Insoweit schlug der Kläger vor, für das Untergeschoss einem Raummeterpreis von 60 DM anzusetzen, so wie der Beklagte es für die zwei gläsernen Gebäude (Pkw-Aufzug und -Waschhalle) sowie die dazugehörigen Technikbereiche getan habe.
Außerdem meinte der Kläger, dass die im ersten Obergeschoss befindliche Terrasse mit - m² nicht mit einem umbauten Raum von -- m³ und 184 DM/m³ zu bewerten sei, sondern dass hier der Wert für Überdachungen von 94,50 DM/m² anzusetzen sei. Schließlich verwies der Kläger darauf, dass die Raumhöhen im Erd- und Obergeschoss mit 4,17 m bzw. 4 m weit über den für Wohngebäude üblichen Raumhöhen von 2,95 m lägen; nach den Bewertungsrichtlinien müssten in einem solchen Fall für die besonders hohen Räume niedrigere Raummeterpreise angesetzt werden.
Mit seiner Einspruchsentscheidung vom 10. Dezember 2003 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück. Das Gebäude sei zutreffend im Sachwertverfahren bewertet worden. Rechtsgrundlage hierfür sei § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG, wonach das Sachwertverfahren bei solchen Gebäuden anzuwenden sei, bei denen eine Schätzung der üblichen Miete bzw. die Ermittlung der Jahresrohmiete für die im Ertragswertverfahren zu bewertenden Gruppen von Mietwohngrundstücken anhand einer hinreichenden Anzahl vermieteter Objekte gleicher Art oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung nicht möglich sei. Diese Voraussetzungen seien vorliegend gegebenen. Zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 habe es keine Vergleichsgrundstücke mit einem Gebäude in der aufwendigen baulichen Ausführung (Herstellungskosten über - Millionen DM) mit insgesamt nur vier Wohnungen, von denen eine, über drei Stockwerke reichend, allein eine Wohnfläche von -- m² (Anmerkung: einschließlich des Gästeappartements) aufweise, gegeben. Keine der vorhandenen weiteren Wohnungen im zu bewertenden Gebäude des Klägers sei fremdvermietet, was nach Auskunft des Steuerberaters bei einem derart hochwertigen Objekt auch nicht angezeigt sei.
Ein zur Miete angebotenes Objekt in derselben Straße könne entgegen der Auffassung des Klägers nicht als Vergleichsobjekt herangezogen werden. Denn insoweit handele es sich um ein Gebäude, welches zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 ebenfalls noch nicht mit einer vergleichbaren Ausstattung vorhanden gewesen sei, denn es sei erst im Jahre 1989 fertig gestellt worden. Damit fehle es aber an einem vergleichbaren vermieteten Objekt im Hauptfeststellungszeitpunkt.
Dementsprechend sei das streitige Gebäude zutreffend im Sachwertverfahren bewertet worden, zumal auch der einschlägigen Kommentierung zum BewG und den Drucksachen des Bundestages entnommen werden könne, dass das Sachwertverfahren "nur in den Fällen angewandt werden solle, in denen es keine vergleichbaren Grundstücke mit Mieteinnahmen gibt, z.B. bei Fabrikgrundstücken, Luxusbauten etc.". Ein solcher Ausnahmefall sei vorliegend gegeben, weil es sich um einen Luxusbau handele, für den keine Vergleichsmiete zum Hauptfeststellungszeitpunkt bekannt sei.
Auch der vom Kläger hilfsweise geltend gemachten Reduzierung des im Sachwertverfahren ermittelten Einheitswerts könne nicht gefolgt werden. Zutreffend seien das erste und das zweite Untergeschoss einschließlich der Tiefgarage mit demselben Raummeterpreis wie das aufstehende Gebäude bewertet worden. Tiefgaragen seien nur dann als eigenständig anzusehen und mit dem Raummeterpreis der Gebäudeklasse 8.6 (der Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr) zu bewerten, wenn sie keine Keller seien. Das sei in der Regel nur bei Grundstücken der Fall, die ausschließlich als Garagengrundstücke benutzt würden. Bei dem streitbefangenen Grundstück sei die Garage indes als Keller im Sinne der Vorbemerkungen zu Anlagen 14 Teil A und 15 der BewRGr anzusehen. Für die Frage, welcher Raummeterpreis hierfür anzusetzen sei, seien lediglich die Nutzungsarten von Vollgeschossen zu beurteilen (Abschnitt 37 Abs. 2 Nr. 3 BewRGr).
Das vom Kläger als Terrasse bezeichnete Bauteil sei tatsächlich eine Loggia; Loggien seien bei der Ermittlung des umbauten Raumes voll anzurechnen. Dementsprechend verbleibe es beim Ansatz des umbauten Raumes für die Loggia von -- m³ und einem Raummeterpreis von 184 DM.
Auch könne kein Abschlag wegen übermäßiger Raumhöhen gewährt werden. Wenn - wie hier - aus repräsentativen Gründen eine größere Geschosshöhe als 3,50 m gewählt worden und angemessen sei, käme ein niedrigerer Raummeterpreis – anders als bei Gebäuden in veralteter Bauweise - nicht in Betracht.
Hiergegen richtet sich die vorliegende, rechtzeitig erhobene Klage, mit welcher der Kläger im Wesentlichen seinen Vortrag aus dem außergerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren wiederholt. Er stellt klar, dass er in erster Linie eine Bewertung im Ertragswertverfahren anstrebe und nur hilfsweise eine Reduzierung des Sachwertes.
Bei der Bewertung im Ertragswertverfahren schlägt der Kläger vor, als Mietwert den höchsten Tabellenwert der Mietwerttabellen aus der Rundverfügung der OFD Berlin vom 18. Januar 1991 (Rundverfügung Nr. 3/91 - EW-Nr. 240, Amtsblatt von Berlin II 1991, S. 292) von 4,50 DM/m²/Monat zugrunde zu legen und hierauf einen Zuschlag von 30 vom Hundert wegen der aufwendigen Ausstattung des Hauses mit Schwimmbad, Tiefgarage usw. vorzunehmen. Hierbei käme man in etwa zu demselben Wert, den die Rückrechnung der für ein Vergleichsgrundstück im Jahre 2003 gezahlten Miete (von 13,43 €/m²) auf die Wertverhältnisse von 1964 ergebe (130,4 % der Höchstmiete von 4,50 DM = 5,87 DM/m²). Es sei somit ein Mietwert von 5,87 DM/m² Wohnfläche und Monat anzusetzen. Dies ergäbe eine Jahresmiete von 71.300,78 DM. Für die 14 Pkw-Stellplätze seien jeweils 60 DM je Stellplatz und Monat anzusetzen, also 10.080 DM/Jahr. Die Gesamtmiete von 81.380,78 DM sei mit dem Vervielfältiger für Mietwohngrundstücke von 9,1 zu multiplizieren und ergäbe einen abgerundeten Einheitswert von 740.500 DM.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung haben die Prozessvertreter des Klägers klargestellt, dass der Wertansatz für die Loggia mit dem Flächenwert für Überdachungen und die wertmindernde Berücksichtigung der überhohen Decken bei der – lediglich hilfsweise begehrten – niedrigeren Bewertung im Sachwertverfahren nicht mehr geltend gemacht würden.
Der Kläger beantragt,
1. den Bescheid über den Einheitswert für das Grundstück G.1. auf den 1. Januar 1997 vom 29. Dezember 1998 in der Fassung der Einspruchsentscheidung vom 10. Dezember 2003 dahin zu ändern, dass bei der Wertermittlung statt des Sachwertverfahrens das Ertragswertverfahren zu Grunde gelegt wird und der Einheitswert auf DM --.-- herabgesetzt wird,
2. hilfsweise, den Bescheid über den Einheitswert vom 29. Dezember 1998 in der Fassung der Einspruchsentscheidung vom 10. Dezember 2003 dahin zu ändern, dass der im Sachwertverfahren ermittelte Einheitswert für das Grundstück G.1. auf DM -.--.-- ermäßigt wird,
3. die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bleibt bei seiner bereits im außergerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren vertretenen Rechtsansicht.
Das Verfahren hat zeitweise im Hinblick auf das beim Bundesfinanzhof - BFH - anhängige Revisionsverfahren zum Aktenzeichen III R 36/05 geruht; nachdem der BFH durch Urteil vom 16. Mai 2007 in dem Revisionsverfahren entschieden hatte (Zurückverweisung an das FG Berlin-Brandenburg), wurde das vorliegende Verfahren fortgesetzt.
Im Hinblick auf das genannte BFH-Urteil meint der Beklagte, dass nunmehr geklärt sei, dass für die Tiefgarage im Streitfall der niedrigste Raummeterpreis des aufstehenden Gebäudes - hier also 184 DM/m³ - anzusetzen sei, weil es sich bei der Tiefgarage nicht um ein selbständiges Gebäude, sondern um einen Gebäudekeller handele. Der Kläger meint demgegenüber, die Grundsätze des BFH-Urteils seien nur bedingt auf den Streitfall übertragbar. Im Unterschied zu dem vom BFH entschiedenen Fall handele es sich vorliegend nicht um einen "üblichen" Keller, der normalerweise nur einen Bruchteil des Bauvolumens des aufstehenden Gebäudes ausmache. So habe im vom BFH entschiedenen Fall der Keller lediglich einen Anteil am Gesamtvolumen des Gebäudes von einem Fünftel gehabt, während vorliegend der gesamte Kellerbereich circa 50 % der gesamten Gebäudemasse ausmache. Damit überschritten die Räumlichkeiten im Keller des Gebäudes ganz erheblich den Größenrahmen von herkömmlichen Kellerräumen, der im Jahre 1958 üblich gewesen sei. Infolgedessen läge ein Ausnahmefall zu der Regel vor, die sich aus den Vorbemerkungen zu Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr ergebe, wonach das Grundstück grundsätzlich mit dem niedrigsten Raummeterpreis des aufstehenden Gebäudes zu bewerten seien; vielmehr müsse vorliegend eine eigenständige Bewertung des Bauteils Keller einschließlich Tiefgarage mit einem wesentlich niedrigeren Raummeterpreis vorgenommen werden.
Ergänzend weist der Kläger des Weiteren darauf hin, dass er grundsätzlich an seiner Auffassung festhalte, dass das Grundstück im Ertragswertverfahren zu bewerten sei; dies werde in einer weiteren Entscheidung des BFH vom 7. November 2000 (II R 45/99, Sammlung der amtlich nicht veröffentlichten Entscheidungen des BFH – BFH/NV – 2001, 583) bestätigt. Dort sei festgestellt worden, dass ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 191 m², einem Schwimmbecken mit 28 m² Wasserfläche und einem offenen Kamin nicht im Sachwert- sondern im Ertragswertverfahren zu bewerten sei.
Einen bei Gericht gestellten Antrag auf teilweise Aussetzung der Vollziehung – AdV - des angegriffenen Einheitswertbescheides hat der seinerzeit zuständige 2. Senat des Finanzgerichts – FG - Berlin durch Beschluss vom 1. Oktober 2004 als unbegründet zurückgewiesen (Az. 2 B 2220/04). Im Hinblick auf das Urteil des FG Berlin vom 1. Juni 2005 zum Az. 2 K 2483/02 (= Ausgangsverfahren für das Revisionsverfahren III R 36/05), hat der zwischenzeitlich zuständig gewordene 3. Senat des FG Berlin durch Beschluss vom 27. März 2006 zum Az. 3 B 3068/06 den AdV-Beschluss vom 1. Oktober 2004 gemäß § 69 Abs. 6 Finanzgerichtsordnung – FGO– geändert und von Amts wegen eine AdV des Einheitswertbescheides in Höhe von 291.500 DM gewährt. Das Gericht hielt es für rechtlich zweifelhaft, den für das aufstehende Gebäude ermittelten Raummeterpreis von 184 DM/m³ auch für die Tiefgaragen- und Technikbereiche sowie das Schwimmbad im Keller des Gebäudes anzusetzen.
Dem erkennenden Senat hat bei seiner Entscheidung neben der Streitakte die vom Beklagten für das Grundstück zur Steuernummer … geführte Einheitswert- und Grundsteuerakte vorgelegen, auf deren Inhalt ergänzend Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Kläger wird durch den angegriffenen Einheitswertbescheid nicht in seinen Rechten verletzt, da dieser Bescheid nicht rechtswidrig ist (vgl. § 100 Abs. 1 Satz 1 FGO).
Zutreffend hat der Beklagte das Grundstück im Sachwertverfahren bewertet; diese Bewertung weist auch nicht die vom Kläger – hilfsweise – gerügten Mängel auf.
Gemäß § 76 Abs. 1 Nr. 1 BewG sind Mietwohngrundstücke - als solches ist das Streitgrundstück vorliegend zutreffend der Art nach festgestellt worden - grundsätzlich im Wege des Ertragswertverfahrens gemäß den §§ 78 bis 82 BewG für steuerliche Zwecke zu bewerten.
Ausnahmsweise kommt jedoch gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG auch in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BewG bezeichneten Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann, das Sachwertverfahren zur Anwendung. Das vorliegende Grundstück fällt dem Grunde nach in den Anwendungsbereich dieser Norm, denn in § 75 Abs. 1 Nr. 1 BewG sind Mietwohngrundstücke ausdrücklich genannt.
Auch die weitere Voraussetzung des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG ist nach Überzeugung des erkennenden Senats im Streitfall erfüllt, da für das vorliegend zu bewertende Grundstück weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann. Dies kann insbesondere der Fall sein bei eigengenutzten Grundstücken, bei denen nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare, in derselben Region liegende vermietete Objekte nicht existieren (vgl. Haas in Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht, § 76 BewG, Anm. 56).
Dies ist hier der Fall. Das streitbefangene Grundstück wird, obwohl das Haus über vier abgeschlossene Wohneinheiten und ein Gästeappartement verfügt, unstreitig allein zu eigenen Wohnzwecken des Klägers bzw. seiner Familie genutzt und nicht gegen Entgelt an Dritte überlassen. Der Beklagte hat des Weiteren schlüssig und nachvollziehbar vorgetragen, dass es zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 kein bebautes Grundstück in vergleichbarer Lage in … gab, welches von der Bauausführung, der Wohnungsgröße und der technischen Ausstattung her mit dem Gebäude des Klägers vergleichbar wäre. Auch dem Gericht sind keine entsprechenden Vergleichsgrundstücke bekannt. Und selbst der Kläger war bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht in der Lage, ein Vergleichsgrundstück zu benennen, welches auch nur annähernd sämtliche Kriterien erfüllt, die das Streitgrundstück aufweist.
Der Versuch des Klägers, insoweit ein Nachbargrundstück, welches im Jahre 1989 mit einem Gebäude bebaut wurde, u.a. eine sog. Maisonettewohnung enthält und vermietet ist, zum Vergleich heranzuziehen, kann im Ergebnis nicht zum Erfolg führen. Abgesehen davon, dass das genannte Vergleichsgrundstück zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 noch nicht mit dem entsprechenden Gebäude bebaut war, ist es auch nicht sachgerecht, aus einer heute bzw. im Jahre 2003 gezahlten Miete für dieses andere Gebäude durch Rückrechnung eine Miete für das Streitgrundstück nach den Verhältnissen des Jahres 1964 zu "ermitteln" (so auch: Rössler/Troll, BewG, § 76 Rz. 44 sowie Urteil des Finanzgerichts - FG - München vom 10. November 1999, 4 K 4790/96, Steuereildienst – StED - 2000, 285). Im Übrigen erscheint es dem Senat auch nicht sachgerecht, das vorliegende Mietwohngebäude mit der beschriebenen Ausstattung mit einer Maisonettewohnung zu vergleichen, wenn diese auch in ähnlicher Lage belegen ist und über einen Wasserzugang, Möglichkeit der Sauna-, Fitnessbereich- und Schwimmbadbenutzung sowie einen Pkw-Stellplatz in einer Tiefgarage verfügt.
Auch aus dem weiteren vom Kläger zitierten BFH-Urteil (vom 7. November 2000, II R 45/99, BFH/NV 2001, 583) lässt sich nicht folgern, dass im Streitfall eine Bewertung im Ertragswertverfahren zu erfolgen hätte. Abgesehen davon, dass es in der zitierten BFH-Entscheidung um ein Einfamilienhaus und nicht um einen Mehrfamilienhaus ging, ist den dortigen Entscheidungsgründen zu entnehmen, dass der BFH das zu beurteilende Einfamilienhaus unter Berücksichtigung der Wohnfläche und des Schwimmbades als nicht so wesentlich unterschiedlich zu den üblicherweise im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern ansah, als dass eine Bewertung abweichend von der Regel des § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG im Sachwertverfahren hätte erfolgen müssen.
Im Streitfall ist die Entscheidung, das Grundstück gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG im Sachwertverfahren zu bewerten, indes darauf zurückzuführen, dass nach den Feststellungen des erkennenden Senats weder eine Jahresrohmiete gemäß § 79 Abs. 1 BewG ermittelt noch die übliche Miete gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG geschätzt werden kann. Während Einfamilienhäuser mit Schwimmbad und Kamin in der Größe und der Ausführungsart, wie sie der BFH-Entscheidung vom 7. November 2000 (a.a.O.) zugrunde lagen, auch zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 bereits in größerer Anzahl auch in … vorhanden waren, ist das vorliegend zu bewertende Grundstück – zumal als Mietwohngrundstück – nach den Erkenntnissen des Gerichts in dieser Form einmalig und daher mit keinem anderen Grundstück im Land … vergleichbar.
Denn das Grundstück des Klägers unterscheidet sich, was die Größe und den Zuschnitt der Räume der Hauptwohnung im Erd- und Dachgeschoss mit -- m² Wohnfläche, die Anzahl der besonderen Räume, wie Bibliothek, Ankleidezimmer, Besucherraum mit WC, Anrichte, Wohn-/Hobbyraum, Gäste-Appartement etc., die Ausgestaltung des ersten Untergeschosses mit einem Schwimmbad sowie weiteren Sport- und Erholungsmöglichkeiten nebst einer Tiefgarage mit - Stellplätzen, die Größe, Anzahl und Anordnung der Terrassen, der Loggia und des Wintergartens, die Gestaltung des Außenbereichs vor dem Gebäude mit einem Skulpturengarten und einem repräsentativen Eingangs-/Vorfahrtsbereich mit einer von vier Säulen getragenen acht Meter hohen Überdachung, die Verglasung des ersten Untergeschosses sowie die symmetrisch angeordneten Freitreppen auf der rückwärtigen Seeseite des Hauses und nicht zuletzt die technischen Besonderheiten, wie gläserner Pkw-Aufzug und gläsernes Pkw-Waschhaus, Klima- und Lüftungsanlage, mehrere offene Kamine und Grillkamine, teilweise elektromechanisch betätigte (Schiebe-)Fenster sowie die hochwertige Materialauswahl, wie Schieferdeckung des Dachs, Klinker- und Granitwandverkleidung, Aluminiumfenster und Natursteinwand- und -bodenbeläge in vielen Wohnbereichen etc., in einem derartigen Ausmaß von den üblicherweise als Mietwohngrundstücke bewerteten Objekten, dass es mangels Vergleichbarkeit mit anderen Grundstücken weder möglich ist, eine Jahresrohmiete zu ermitteln, noch die übliche Miete zu schätzen.
Die Ermittlung des Sachwertes des Grundstücks ist nach Auffassung des erkennenden Senats auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. Insbesondere ist es sachgerecht – so wie der Bausachverständige des Finanzamts und ihm folgend der Beklagte es getan haben – zur Schätzung der zutreffenden Raummeterpreise der zu bewertenden Gebäude auf die Hilfsmittel zurückzugreifen, die insbesondere der Richtliniengeber für die Bewertung anderer Arten von Grundstücken im Sachwertverfahren, also vornehmlich der Ein- und Zweifamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke und sonstiger bebauter Grundstücke, zur Verfügung gestellt hat. Dass es keine den Anlagen 13, 14, 15 und 16 zu Abschnitt 38 der BewRGr entsprechenden speziellen Zusammenstellungen für die Bewertung von Mietwohngrundstücken im Sachwertverfahren gibt, liegt schlichtweg daran, dass diese Grundstücksart nur in seltenen Ausnahmefällen nicht im Ertragswert- sondern im Sachwertverfahren bewertet wird, und deshalb kaum Bedarf in der Steueranwendungspraxis für entsprechende Hilfsmittel besteht und aus diesem Grunde auch keine entsprechenden empirisch erhobenen Daten für diese Gebäudearten von der Finanzverwaltung gesammelt wurden. Da aber § 76 Abs. 3 BewG u.a. für Mietwohngrundstücke unter den dort genannten Voraussetzungen die Bewertung im Sachwertverfahren ausdrücklich vorsieht, erscheint es dem erkennenden Senat sachgerecht und naheliegend bei der Ermittlung des zutreffenden Raummeterpreises in diesen Ausnahmefällen die für andere Arten von Grundstücken festgehaltenen Bewertungsansätze entsprechend anzuwenden, zumal die Baupreisverhältnisse und damit die Gebäudenormalherstellungskosten im Sinne des § 85 BewG sich kaum danach unterscheiden dürften, ob ein Gebäude nach seiner Herstellung z. B. als Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus genutzt wird. Entscheidend ist die Güte der Bauausführung und die Qualität der für die einzelnen Bauteile und Gewerke verwendeten Materialien; insoweit bestehen nach Ansicht des Gerichts keine Bedenken, die für andere Gebäudearten existierenden Zusammenstellungen, also insbesondere die Anlagen zu Abschnitt 38 BewRGr, auch bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken anzuwenden.
Fehler des Beklagten bei der Eingruppierung der verschiedenen Ausstattungsmerkmale des Gebäudes und der Außenanlagen nach den Kriterien der Anlagen 13 und 16 zu Abschnitt 38 BewRGr und bei der Bemessung der verschiedenen Zuschläge wegen besonderer Ausstattungsmerkmale hat das Gericht nicht festgestellt und wurden vom Kläger – bis auf die Frage der Bewertung der Untergeschosse – auch nicht geltend gemacht.
Auch soweit sich der Kläger hilfsweise gegen die Höhe des angesetzten Preises für den umbauten Raum der Untergeschosse wendet, hat die Klage keinen Erfolg.
Nach dem Urteil des BFH vom 16. Mai 2007 (II R 36/05 a.a.O.) ist unter Bezugnahme auf die Regelung in Abs. 3 der Vorbemerkungen zu Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr bei mehrgeschossigen Gebäuden grundsätzlich keine eigenständige Bewertung des Kellerbereichs vorzunehmen; vielmehr sind, falls für das aufstehende Gebäude Raummeterpreise verschiedener Gebäudeklassen nach DIN 277 Abschnitt 1.36 anzusetzen sind, die Raummeterpreise der Gebäudeklasse mit den niedrigsten Raummeterpreisen maßgebend.
Das Wohngebäude, zu dem die beiden Untergeschosse gehören, ist vorliegend zutreffend einheitlich in der Gebäudeklasse 1.224 (Massivgebäude in sehr guter Ausstattung) in entsprechender Anwendung der Anlage 14 Teil A zu Abschnitt 38 BewRGr mit einem Raummeterpreis von 184 DM/m³ bewertet worden; dieser Wertansatz ist daher auch für die beiden Untergeschosse der zutreffende (so auch: Rössler/Troll, BewG § 85 Rz. 49). Dies gilt auch für die unter dem Vorplatz des Gebäudes liegende Tiefgarage, welche eine direkte Verbindung mit dem ersten Untergeschoss des Wohnhauses hat; denn es handelt sich um eine unselbständige Tiefgarage, die bewertungsrechtlich als Keller anzusehen ist und als solcher grundsätzlich das Schicksal des aufstehenden Gebäudes teilt, d.h., mit dem niedrigsten für das Gebäude anzusetzenden Raummeterpreis zu bewerten ist (vgl. BFH, Urteil vom 16. Mai 2007, II R 36/05, BFH/NV 2007, 1827 und Darstellung bei Rösler/Troll a.a.O.).
Die Tiefgarage wäre nur dann selbständig als Parkhaus/Tiefgarage in der Gebäudeklasse 8.6 der Anlage 15 zu Abschnitt 38 der BewRGr mit einem anderen Raummeterpreis zu bewerten, wenn sie nicht in einem funktionellen oder bautechnischen Zusammenhang mit einem anderen zu bewertenden Gebäude stünde. Vorliegend besteht ein ausschließlicher bautechnischer Zusammenhang mit dem zu bewertenden Wohngebäude. Denn die Tiefgarage ist bautechnisch ein Teil des ersten Untergeschosses des aufstehenden Gebäudes. Auch der funktionelle Zusammenhang mit dem Wohngebäude ist gegeben; für Personen ist die Tiefgarage über den im Wohngebäude liegenden Aufzug bzw. das dortige Treppenhaus erreichbar. Die Zufahrt für Pkw – über das gläserne Lastenaufzugsgebäude – liegt zwar räumlich getrennt vor dem Wohngebäude, aber noch innerhalb des umfriedeten Grundstücks, und ist nur den Bewohnern des Hauses und ggf. Gästen des Hausherrn nach entsprechender Gestattung möglich.
Dass die vorliegend zu bewertenden Kellerräume einschließlich der Tiefgarage den im Jahre 1958 für Keller üblichen Größenrahmen überschreiten und ggf. deshalb als selbständiger Bauteil mit einem eigenen Raummeterpreis zu bewerten wären, wie es der BFH in der zitierten Entscheidung II R 36/05 (a.a.O.) andeutet, lässt sich im Streitfall nicht feststellen. Der Begriff der „Üblichkeit“ impliziert den Vergleich mit gleichartigen oder zumindest ähnlichen Dingen, Zuständen, Verhältnissen etc.. Ein derartiger Vergleich ist im Streitfall nicht möglich, weil es zu dem zu bewertenden Grundstück – wie bereits weiter oben ausgeführt – kein vergleichbares Objekt gibt. Gäbe es vergleichbare Mietwohngrundstücke, wäre das Streitgrundstück im Ertragswertverfahren zu bewerten. Da das Grundstück des Klägers nach Auffassung des erkennenden Senats aber einmalig ist, verbietet sich auch ein Vergleich mit den (üblichen) Mietwohngrundstücken des Jahres 1958 zur Frage der Üblichkeit der Kellergröße.
Der Senat hat die Revision zur Fortbildung des Rechts gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO zugelassen, da es zur Bewertung von Mietwohngrundstücken im Sachwertverfahren gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG bisher kaum Rechtsprechung und Literatur gibt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 78 bis 82 BewG
§ 76 BewG
§ 85 BewG
§ 76 Abs. 3 Nr. 1 Bewertungsgesetz
§ 76 Abs. 1 BewG
§ 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG
§ 69 Abs. 6 Finanzgerichtsordnung
§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO
§ 76 Abs. 1 Nr. 1 BewG
§ 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BewG
§ 79 Abs. 2 BewG
§ 75 Abs. 1 Nr. 1 BewG
§ 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG
§ 79 Abs. 1 BewG
§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG
§ 76 Abs. 3 BewG
§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO
§ 135 Abs. 1 FGO

Zitierte Entscheidungen: BFH/NV 2001, 583
BFH/NV 2007, 1827
II R 35/10
III R 36/05
II R 45/99
2 B 2220/04
2 K 2483/02
3 B 3068/06
4 K 4790/96
II R 36/05