Amtsgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-06-30, Aktenzeichen 800 C 4322/15
ECLI: ECLI:DE:AGKASSE:2016:0630.800C4322.15.0A

Tenor:
Es wird festgestellt, dass in der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 zu TOP 4 auch nicht im Übrigen über die Jahresabrechnung wirksam befunden worden ist.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 zu TOP 6 wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 66 % und die Beklagten 34 %.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der klagende Wohnungseigentümer verfolgt die Unwirksamkeit von Beschlüssen über die Jahresabrechnung 2014 sowie der Entlastung von Verwaltung und Beirat.
Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung mit den Nummern 074, 083 und 084 in der Wohnungseigentümergemeinschaft X in Y. Die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Das Verhältnis der Eigentümer untereinander wird unter anderem von der Gemeinschaftsordnung (GO) vom 30.06.1992 geregelt. Dort heißt es in § 3 Nr. 4 Abs. 2 S. 1, dass die Jahresabrechnung als anerkannt gelte, wenn nicht innerhalb von 14 Tagen nach ihrer Absendung ein schriftlich begründeter Widerspruch eingelegt werde (Bl. 55 d.A.). Aufgrund einer vom Kläger eingereichten Beschlussanfechtungsklage erklärte das erkennende Gericht mit rechtskräftigem Urteil vom 12.05.2015 den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.07.2014 über die Jahresabrechnung 2013 für ungültig (auf den Inhalt der beigezogenen Akte 800 C 3840/14 wird Bezug genommen). Im genannten Urteil führte das erkennende Gerichtsoper u.a. aus, die Jahresrechnung 2013 stelle keine konsequente Abrechnung nach dem Prinzip der Einnahme-/Überschussrechnung dar und führe hinsichtlich der Darstellung der Liquiditätslage der Eigentümergemeinschaft möglicherweise zu Unklarheiten. Mit der Einladung vom 31.07.2015 zur Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 übersandte die Hausverwaltung den Eigentümern die von ihr erstellte Jahresabrechnung 2014. Zugleich übermittelte sie die Tagesordnung mit dem TOP 4 "Beratung und Beschlussfassung über die Einzel-Abrechnungen für das Jahr 2014" (Bl. 72 d.A.). ein schriftlicher Widerspruch ging bei der Verwaltung nicht ein. Im Protokoll der Versammlung ist zum TOP 4 u.a. folgendes festgehalten: "Herr B erläutert auf Anfrage einige Position der Abrechnung 2014 und stellt fest das die Gesamt- und die jeweiligen Einzelabrechnungen nunmehr rechtskräftig sind" (Bl. 88 d.A.). Die Wiedergabe eines Abstimmungsergebnisses oder die Verkündung eines Beschlusses enthält das Protokoll nicht.
Der Kläger ist der Auffassung, es liege eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2014 vor. Diese leide an demselben Mangel wie die Abrechnung für das Jahr 2013, die dem Urteil vom 12.05.2015 zu Grunde gelegen habe. Der Beschluss sei deswegen ebenfalls unwirksam bzw. nichtig. Soweit sich die beklagte Partei darauf berufe, eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2014 sei nicht notwendig gewesen, bedürfe es einer Entscheidung darüber, dass ein Beschluss nicht gefasst worden ist und weiter darüber, dass im Übrigen über die Jahresabrechnung nicht wirksam befunden worden sei. Die Regelung der Gemeinschaftsordnung, auf die sich die Beklagten beriefen, halte einer Inhaltskontrolle nicht stand und sei deswegen nicht anwendbar. Eine Beschlussfassung sei erforderlich gewesen, weil in der Einladung zur Eigentümerversammlung eine solche vorgesehen gewesen sei. Vor dem Hintergrund des fehlerhaften Vorgehens seien auch die Beschlüsse über die Entlastung des Beirates (TOP 5) und die Entlastung der Verwaltung (TOP 6) ungültig.
Der Kläger beantragt,
die in der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 zu TOP 4 (Genehmigung Einzel-Abrechnung 2014), TOP 5 (Entlastungsbeirat) und TOP 6 (Entlastungsverwaltung) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären,
hilfsweise,
festzustellen, dass der in der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 zu TOP 4 (Genehmigung Einzel-Abrechnung 2014) gefassten Beschluss nichtig ist,
weiter hilfsweise,
festzustellen, dass der in der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 zu TOP 4 (Genehmigung Einzel-Abrechnung 2014) kein Beschluss gefasst worden ist und auch im Übrigen die Jahresabrechnung 2014 nicht wirksam beschlossen worden ist,
festzustellen, dass der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2014 nichtig ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage in Haupt- und Hilfsanträgen abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, es habe keine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2014 stattgefunden. Nach der Gemeinschaftsordnung habe es eine Beschlussfassung auch nicht mehr bedurft. Da innerhalb der in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen 2-Wochen-Frist keine schriftlich begründeten Einwendungen gegen die Jahresabrechnung 2014 vorgebracht worden seien, gelte diese als beschlossen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Das Gericht hat die Verfahrensakten 800 C 3840/14 beigezogen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nur hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses über die Verwalterentlastung sowie im Hilfsbegehren, gerichtet auf Feststellung erfolgreich, dass über die Jahresabrechnung 2014 auch nicht in sonstiger Weise gefunden worden sei, im Übrigen unzulässig bzw. unbegründet.
Der auf die Ungültigerklärung eines Beschlusses zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 zielende Hauptantrag ist unbegründet.
Ein Beschlussanfechtungsantrag im Sinne des § 46 WEG setzt denklogisch eine Beschlussfassung voraus. Daran fehlt es hier. Von einem Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung kann dann ausgegangen werden, wenn sich aus dem Protokoll oder sonstigen Umständen hinreichend eindeutig entnehmen lässt, dass in der Wohnungseigentümerversammlung eine Willensbildung mit einem auf einer Abstimmung beruhenden Ergebnis stattgefunden hat. Ein solcher Vorgang hat jedoch in der Versammlung vom 11.09.2015 gerade nicht stattgefunden. Insbesondere spricht das Protokoll der Versammlung die eine Beschlussfassung. Das Protokoll enthält lediglich Ausführungen dazu, dass die Jahresabrechnung in diesem TOP erläutert wurde. Es fehlt sowohl an einem Beschlusstext als auch an einem Abstimmungsergebnis. Weiter fehlt es an der Verkündung eines gefassten Beschlusses. Dafür enthält das Protokoll die Feststellung des Verwalters, Gesamt- und Einzelabrechnungen seien rechtskräftig. Auch diese Protokollaussage spricht gegen eine Beschlussfassung, da die Bestandskraft eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung - umgangssprachlich mitunter auch als Rechtskraft bezeichnet - nicht vor Ablauf der Anfechtungsfrist des § 46 WEG eintreten kann, die jedoch erst mit der Beschlussfassung zu laufen beginnt. Gemeint konnte folglich nur der Hinweis auf eine etwaige Gültigkeit der Abrechnung 2014 gem. § 3 Nr. 4 Abs. 2 S. 1 GO sein.
Fehlt es jedoch am Gegenstand einer Beschlussanfechtung, so muss die Anfechtungsklage zwingend ins Leere laufen und unbegründet sein. Gleiches gilt für die insoweit hilfsweise begehrte Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses. Nur ein gefasster Beschluss kann auch der Nichtigkeitsverdikt unterfallen, nicht jedoch ein Zustand ohne Beschlussfassung.
Damit sind jedoch die Rechtsschutzmöglichkeiten für einen Wohnungseigentümer, der sich von einem Zustand in rechtswidriger Weise benachteiligt sieht, nicht in unzumutbarer Weise verkürzt. Offen bleiben immer noch beispielsweise andere Gestaltungs- oder Feststellungsanträge, wie sie der Kläger hier teilweise auch mit seinen Hilfsanträgen verfolgt hat.
Der Hilfsantrag, mit dem der Kläger die Feststellung begehrt, in der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 sei kein Beschluss über die Genehmigung der Einzel-Abrechnungen 2014 gefasst worden, ist jedoch mangels Feststellungsinteresses unzulässig.
Ein Feststellungsinteresse ist nur dann gegeben, wenn mithilfe des Feststellungsurteils der Zustand der Rechtsunsicherheit zwischen den Parteien beseitigt werden kann. Ein solcher Zustand der Rechtsunsicherheit besteht zwischen den Parteien hinsichtlich der Frage, ob ein Beschluss im Rahmen des TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 betreffend der genannten Abrechnungen gefasst worden ist, jedoch gar nicht. Im Gegenteil, jedenfalls auf der Ebene dieses Hilfsantrages ist zwischen den Parteien unstreitig, dass es gar nicht zu einer Beschlussfassung gekommen ist. Darüber hinaus ergibt sich bereits aus den Ausführungen oben zum Beschlussanfechtungsantrag, dass es an einer formalen Beschlussfassung schlechterdings fehlt.
Begründet ist jedoch das Klagebegehren, soweit es darauf zielt festzustellen, dass auch nicht in sonstiger Weise ("im Übrigen") über die Jahresabrechnung 2014 befunden worden ist. Dieses Feststellungsbegehren versteht das Gericht dabei als Hilfsbegehren zudem eben als unzulässig erkannten Feststellungsantrag.
Ein Feststellungsinteresse insoweit ist gegeben. Die beklagte Partei beruft sich darauf, nach § 3 Nr. 4 Abs. 2 S. 1 GO sei die Anerkennung der Jahresabrechnung 2014 fingiert worden. Darauf zielt auch der Text des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 zum TOP 4. Denn darin findet sich die Feststellung, die Jahresabrechnung 2014 sei bestandskräftig. Diese lässt sich in Ansehung des Verhaltens der Beklagten nur so interpretieren, dass die Hausverwaltung die Fiktionswirkung des § 3 Nr. 4 Abs. 2 S. 1 GO protokollarisch festhalten wollte (s.o.). Da die Parteien inhaltlich darüber streiten, ob ein solches Vorgehen möglich und darüber hinaus ob die Jahresabrechnung 2014 ihrerseits korrekt erstellt worden ist, bedarf es auch einer Rechtsschutzmöglichkeit mit der Folge eines Vorhandenseins eines entsprechenden Feststellungsinteresses des Klägers.
Die Aussage im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015, die Jahresabrechnung sei "rechtskräftig", ist unrichtig. Denn jedenfalls in der vorliegenden Konstellation greift sind die Fiktionswirkung des § 3 Nr. 4 Abs. 2 S. 1 GO nicht. Dabei kann es das Gericht dahingestellt sein lassen, ob die entsprechende Regelung der Gemeinschaftsordnung überhaupt Bestand hat und einer Inhaltskontrolle standhält. Denn im vorliegenden Fall bedarf es einer solchen Inhaltskontrolle nicht, weil der Anwendungsbereich dieser Regelung bereits nicht eröffnet war.
Sinn und Zweck einer solchen Regelung kann allenfalls sein, im Interesse der Vereinfachung der Tätigkeit der Hausverwaltung die Bestandskraft einer Jahresabrechnung dann herbeiführen zu können, werden eine förmliche Beschlussfassung hierüber aus welchen Gründen auch immer nicht oder nicht hinreichend zeitnah stattfinden kann. Daran fehlt es, wenn die Jahresabrechnung mit der Einladung zu einer Eigentümerversammlung versendet wird und sich aus der Einladung im Übrigen ergibt, dass die Tagesordnung der Genehmigung der Abrechnung vorsieht; denn mit einem solchen Verhalten der Hausverwaltung im Zusammenhang mit der Einladung gibt sie zu erkennen, dass sie von der entsprechenden Vereinfachungsmöglichkeit der Gemeinschaftsordnung gerade keinen Gebrauch machen will. Davon kann sie nicht mehr abrücken, jedenfalls nicht in der entsprechenden Eigentümerversammlung (Niedenführ, § 28 WEG Rdnr. 145 m.w.N.). So liegen die Verhältnisse hier. Mit dem Einladungsschreiben vom 31.07.2015 hatte die Verwaltung auch eine Tagesordnung übersandt, aus der sich ausdrücklich ergibt, dass im Rahmen des TOP 4 über die Einzel-Abrechnung für das Jahr 2014 eine Beschlussfassung erfolgen sollte. Damit war für alle Wohnungseigentümer hinreichend klargestellt, dass es auch einer Beschlussfassung bedurfte und die Frage einer fingiert herbeigeführten Bestandskraft der Abrechnung 2014 sich nicht mehr stellt. Daran müssen sich die Beklagten und die Hausverwaltung festhalten lassen.
Vor diesem Hintergrund bedarf es einer Entscheidung über das weitere Hilfsbegehren, gerichtet auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung im Wege der Fiktion nicht mehr, weil Voraussetzungen hierfür die Abweisung der vorrangig gestellten Haupt- und Hilfsanträge ist. In der Konsequenz bedeutet dies, dass die Eigentümerversammlung erneut sich mit der Jahresabrechnung 2014 beschäftigen und einen Beschluss hierüber fassen muss.
Da über die Jahresabrechnung 2014 bislang in keiner Weise eine Entscheidung herbeigeführt worden ist, stellt sich auch die Beschlussfassung über die Entlastung der Verwaltung zum TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11.09.2015 als fehlerhaft dar. Sie entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Ein Beschluss über die Entlastung der Verwaltung führt dazu, dass die Eigentümerversammlung des Verwalterhandeln des entsprechenden Zeitraumes insgesamt genehmigt und für gutheißt und damit auch auf etwaige Schadensersatzansprüche wegen Schlechterfüllung des Verwaltervertrages verzichtet. Zu den wesentlichen Aufgaben der Hausverwaltung zählt jedoch die Erstellung der Jahresabrechnung mit den dazu gehörigen Vorgängen in der Buchhaltung und Durchführung der darin abgebildeten Zahlungsflüsse sowie die Herbeiführung einer ordnungsgemäßen Verabschiedung der Jahresrechnung durch die Eigentümerversammlung, insbesondere durch Beschlussfassung. Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt, ist jedoch diese Verwalteraufgabe gerade mangels Beschussfassung oder sonstiger Verabschiedung nicht abgeschlossen. Die Durchführung der Entlastung der Verwaltung vor Abschluss einer der zentralen Aufgaben kann jedoch nicht Bestandteil einer ordnungsgemäßen Verwaltung sein, weil noch gar nicht feststehen kann, ob die Verwaltung insoweit fehlerfrei bzw. genehmigungsfähig gehandelt hat. Erst dann, wenn die Jahresabrechnung 2014 von der Eigentümerversammlung abschließend behandelt worden ist, besteht hinreichend Raum für die Verwalterentlastung.
Unbegründet ist die Klage weiterhin, soweit der Beschluss über die Entlastung des Beirates zum TOP 5 angegriffen worden ist. Denn die Tätigkeit des Verwaltungsbeirates ist von den hier im üblichen gegenständlichen Vorgängen nicht betroffen. Wie bereits im Urteil vom 12.05.2015 ausgeführt, zählt zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats nicht die Aufstellung der Abrechnung, sondern lediglich die Belegprüfung. Die Frage, inwieweit die Jahresabrechnung von der Eigentümerversammlung abschließend zu behandeln ist, zählt ebenfalls nicht zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats. Ein Regress gegen den Verwaltungsbeirat - möglicherweise anders als ein etwaiger Regress gegen die Hausverwaltung - ist deswegen nicht vorstellbar. Denn in den Bereichen, in denen der Verwaltungsbeirat gar nicht gehandelt hat bzw. nicht handeln musste, bleibt eine etwaige Entlastungsentscheidung insoweit ohnehin inhaltsleer.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Bei der Bildung der Kostenquote berücksichtigte das Gericht, dass der Hauptantrag und der erste Hilfsantrag des Klägers betreffend die Behandlung der Jahresabrechnung 2014 ohne Erfolg blieben, was insoweit zu einem Unterliegen des Klägers mit einer Teilquote von 2/3 führt. Unter Berücksichtigung, dass der Kläger darüber hinaus nur mit der Beschlussanfechtung betreffend die Verwalterentlastung Erfolg hatte, ergibt sich die aus dem Tenor ersichtliche Kostenquote.
Die vom Kläger begehrte Entscheidung, der Hausverwaltung gemäß § 49 Abs. 2 WEG die Kosten aufzuerlegen, war nicht zu treffen. Voraussetzung einer solchen Kostenentscheidung ist ein grobes Verschulden der Hausverwaltung. Ein solches ist jedoch in Ansehung der Regelung der Gemeinschaftsordnung nicht erkennbar und vom Kläger auch nicht dargetan. Ein grobes Verschulden kann nur dann angenommen werden, wenn das Verwalterhandeln sich als schlechterdings unvernünftig und/oder untragbar darstellt. Führen jedoch die Beteiligten einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine sachliche Auseinandersetzung - wie hier - über die Zulässigkeit von Maßnahmen, die in dem für die Gemeinschaft geltenden Regelwerk angelegt sind, so kann jedenfalls bei einer erstmaligen derartigen Streitigkeit (und dies ist hier der Fall) den Parteien nicht verwehrt werden, diese einer gerichtlichen Entscheidung zuzuführen. Grobes Verschulden wäre nur dann anzunehmen, wenn die Klarheit der Rechtslage nichts zu wünschen davon kann vorliegend jedoch keine Rede sein. Denn die Parteien benötigen erkennbar eine Klärung, ob das Vorgehen betreffend die Jahresabrechnung 2014 sowie geschehen materiell möglich ist oder nicht.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Streitwertbeschluss:
Der Streitwert wird auf 76.307,40 € festgesetzt.
Die Entscheidung beruht auf § 49a GKG i.V.m. § 45 Abs. 1 S. 2 GKG. Für die Bewertung der Haupt- und Hilfsanträge betreffend die Jahresabrechnung 2014 hat das Gericht entsprechend den Streitwertvorstellungen der des Klägers in der Klageschrift jeweils 24.935,80 € angesetzt. Da insoweit die Klage "erst" im zweiten Hilfsantrag erfolgreich war, erfolgte über Haupt- und ersten Hilfsantrag eine Entscheidung, so dass dieser Betrag zu verdreifachen ist 74.807,40 €). Für den Anfechtungsantrag betreffend die Entlastung des Beirates hat das Gericht weitere 500,00 € angesetzt und für den Anfechtungsantrag betreffend die Entlastung der Verwaltung einen Teilbetrag in Höhe von 1.000,00 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 49a GKG
§ 3 Nr. 4 Abs. 2 S. 1 GO
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 49 Abs. 2 WEG
§ 45 Abs. 1 S. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: 00 C 3840/14