Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-08-16, Aktenzeichen 234 C 257/16
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2017:0816.234C257.16.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei Arbeiten am Fahrstuhl handelt es sich um keine Modernisierungs-, sondern vielmehr um eine Instandhaltungsmaßnahme, wenn durch eine Wiederinbetriebnahme des stillgelegten Aufzugs keine Wohnwertverbesserung erfolgte, sondern lediglich der vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt wurde. In einem solchen Fall ist ein Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam.(Rn.18)
2. Bei Arbeiten an einem Balkon kann es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handeln, da die Vergrößerung des Balkons eine Wohnwertverbesserung darstellt.(Rn.20)
3. Unter Berücksichtigung des Interesses des Vermieters an einer Anbringung der zu Energieeinsparung führenden Wärmedämmung kann sich ein überwiegendes Interesse des Vermieter an einer Mieterhöhung für die Wärmedämmungsarbeiten ergeben. (Rn.30)
4. Zwar kann ein Erhöhungsbetrag für die Dämmung in Höhe von 70,00 Euro grundsätzlich eine unzumutbare Härte darstellen. Maßgebend sind hierbei die Umstände des Einzelfalls. Bestimmte Richtwerte dergestalt, dass einem Mieter nur zumutbar ist, einen bestimmten Prozentsatz seines Einkommens für die Miete auszugeben, gibt es nicht. Im Rahmen der wirtschaftlichen Belange des Mieters ist allerdings nicht nur sein Einkommen zu berücksichtigen, sondern auch das Verhältnis zwischen Wohnbedarf und Wohnungsgröße, mit anderen Worten die Frage, ob der Mieter über seine finanziellen Verhältnisse hinausgehend lebt.(Rn.27)
Verfahrensgang
1. Es wird festgestellt, dass der Kläger nicht verpflichtet ist, die von der Beklagten mit Schreiben vom 30.03.2016 geltend gemachte Mieterhöhung der Bruttokaltmiete in Höhe von 70,00 € ab dem 01.01.2017 wegen der im Wohnhaus … Berlin am Aufzug durchgeführten Arbeiten zu bezahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 71 % und die Beklagte 29 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115% des zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert wird auf 2.880,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung nach der Durchführung von Modernisierungsarbeiten.
Der Kläger ist aufgrund eines Mietvertrages aus 1963 Mieter, die Beklagte Vermieterin der 85,65 m² großen Wohnung im Haus … Berlin, 2. Obergeschoss. Das Haus war 1929 bezugsfertig. Zu Beginn des Mietverhältnisses war zunächst ein Fahrstuhl im Wohnhaus vorhanden. Aufgrund dessen Alters und der geringen Altbaumieten wurde der Fahrstuhl dann etwa 1975 – 1978 stillgelegt. Seitdem zahlten die Mieter keine Miete für den Fahrstuhl.
Ab dem 01.06.2016 betrug die Bruttokaltmiete des Klägers 574,34 € zuzüglich eines monatlichen Heizkostenvorschusses i.H.v. 90,00 €, mithin 664,34 € bruttowarm. Der Kläger bezieht Arbeitslosengeld II und erhält für die Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von 463,10 €.
Die Beklagte ließ im Haus diverse Baumaßnahmen durchführen. Die Maßnahmen wurden zuvor mit einem Aushang im Haus angekündigt, ohne die Ankündigung jedoch den Mietern persönlich zuzustellen. Unter anderem ließ die Beklagte die Außenfassade dämmen, den stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen und größere Balkone (2,25 x 2,25) anbauen. Zudem wurde der Hof neu angelegt und dafür der Baum neu gefällt. Es wurde ein Müllplatz erstellt, eine Rasenfläche angelegt und Fahrradständer aufgestellt.
Mit Schreiben vom 30.03.2016 erklärte die Beklagte gegenüber dem Kläger die Erhöhung der Bruttokaltmiete ab dem 01.01.2017 um 240,00 € (Bl. 11 ff. d.A.). Hiervon entfallen laut Erläuterung der Beklagten 70,00 € auf die Dämmung der Fassade, 70,00 € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls und 100,00 € auf den Anbau der neuen Balkone.
Der Kläger teilte der Beklagten mit Schreiben vom 07.04.2016 mit, dass er den Einwand der finanziellen Härte erhebe.
Der Kläger behauptet, die Wohnung habe bereits vor den streitgegenständlichen Maßnahmen über einen Balkon von 1,85 m² verfügt. Er ist der Auffassung, dass der neue Balkon auch deshalb keine Wohnwertverbesserung darstelle, weil dafür ein ca. 15 m hoher, gesunder Nadelbaum, der das Bild des Hofes geprägt habe, habe gefällt werden müssen und weil durch den über seiner Wohnung befindlichen Balkon das Zimmer unterhalb des Balkons verschattet werde. Zudem sei eine Wohnwerterhöhung auch aufgrund der schlechten Lage des Balkons zum … nicht gegeben.
Der Kläger beantragt (sinngemäß),
festzustellen, dass der Kläger nicht verpflichtet ist, die von der Beklagten mit Schreiben vom 30.03.2016 geltend gemachte Mieterhöhung der Bruttokaltmiete um 240,00 € ab dem 01.01.2017 wegen im Wohnhaus … Berlin durchgeführter Arbeiten zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der vor Ausbau des Balkons vorhanden gewesene Austritt sei 0,98 m² groß gewesen. Hierzu reicht sie Fotos der alten und neuen Balkone bzw. Austritte ein (Bl. 59 - 60 d.A.), auf die Bezug genommen wird. Bei dem Fahrstuhl übersehe der Kläger, dass die Beklagte nur den ursprünglichen Zustand des Hauses wiederhergestellt habe. Ferner behauptet die Beklagte unter Einreichung mehrerer Fotos (Bl. 30, 61 - 70 d.A.), dass die Fassade einen Instandsetzungsbedarf von mehr als 10% gehabt habe. Um einen Anstrich anzubringen, habe die Beklagte Mängel am Putz beseitigen lassen müssen. Am kleinen Innenhof 2 sei teilweise noch die Brandmauer der Nordfassade unverputzt und der Putz auf der angrenzenden Fassade teilweise abgeplatzt gewesen. In einigen Bereichen des Objekts seien im Traufenbereich die oberen Meter des Putzes lose und teilweise herausgebrochen gewesen. Allein für diese Gebäudeteile ergebe sich ein Instandsetzungsbedarf von etwa 12% bis 22%. Im Zusammenhang mit dem Anbringen der Balkone habe der Putz in diesem Bereich zudem abgeschlagen und sodann erneuert werden müssen. Für die Dachdämmung habe die Beklage 9.018,20 € aufwenden müssen.
Die Beklagte ist zudem der Auffassung, dass eine unverschuldete Härte des Klägers nicht vorliege, da die Fläche der streitgegenständlichen Wohnung nicht bedarfsgerecht sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist hinsichtlich der Mieterhöhung für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls begründet, im Übrigen jedoch unbegründet.
I.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere besteht seitens des Klägers ein Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO. Der Kläger hat ein berechtigtes Interesse an der Klärung der streitigen Frage, ob er zur Zahlung der Mieterhöhung ab dem 01.01.2017 verpflichtet ist.
II.
Allerdings ist die Klage nur teilweise begründet. Das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 30.03.2016 ist bezüglich des Balkons und der Dämmungsarbeiten wirksam, nicht jedoch hinsichtlich der Arbeiten am Aufzug, § 559 Abs. 1 BGB.
1.
Bei den Arbeiten am Fahrstuhl handelt es sich um keine Modernisierungs-, sondern vielmehr um eine Instandhaltungsmaßnahme. Der Betrieb des Fahrstuhls gehört zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung durch den Kläger im Jahr 1963 funktionierte der Fahrstuhl noch. Erst mehrere Jahre später, zwischen 1975 – 1978, wurde der Fahrstuhl stillgelegt. Aus diesem Grund wurde durch die Wiederinbetriebnahme des Aufzugs keine Wohnwertverbesserung i.S.d. § 555b Nr. 5 BGB, sondern lediglich der vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt.
Der vertragsgemäße Zustand wurde insbesondere nicht konkludent durch die Parteien dahingehend abgeändert, dass der Aufzug nicht mehr zur Mietsache gehören würde. Zwar haben die Mieter seit der Stilllegung des Fahrstuhls keine Miete mehr für den (nicht funktionstüchtigen) Fahrstuhl bezahlen müssen. Dies führt jedoch nicht zwangsläufig dazu, dass dadurch die Zugehörigkeit des Aufzugs zum Mietgebrauch aufgehoben wird. Schließlich wird der Mietzins nur insoweit für die Mietsache geschuldet, als dass diese vom Mieter auch genutzt werden kann und funktionstüchtig ist. Dies war beim Fahrstuhl während der Zeit seiner Stilllegung nicht der Fall, sodass die Mieter für diese Zeit auch keine Mietzinsen für den Fahrstuhl zahlen mussten. Der lange Zeitraum seit der Stilllegung führt ebenfalls zur keiner abändernden Abrede hinsichtlich des Fahrstuhls als vertragsgemäßen Zustand, sondern nur dazu, dass der Mieter mit (weiteren) Minderungsansprüchen oder einem Zurückbehaltungsrecht aufgrund des funktionsuntüchtigen Fahrstuhls aufgrund von Verwirkung ausgeschlossen gewesen wären.
2.
Dagegen handelt es sich bei den Arbeiten am Balkon um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555 b Nr. 1, 4 BGB. Die Vergrößerung des Balkons dürfte ohne weiteres eine Wohnwertverbesserung darstellen. Dem steht nicht entgegen, dass dafür der Nadelbaum im Hof gefällt werden musste. Unstreitig wurde der Baum nicht wegen des Anbaus der Balkone, sondern aufgrund der Arbeiten im Hof (Erstellen eines Müllplatzes, Anlegen einer Rasenfläche, Aufstellen von Fahrradständern) gefällt wurde. Ebenso wenig entfällt die Wohnwertverbesserung aufgrund einer etwaigen Verschattung des Zimmers durch den über der Wohnung des Beklagten befindlichen Balkon. Es ist nicht ersichtlich, in welchem Umfang das Zimmer zusätzlich verschattet ist und dass es sich hierbei nicht lediglich um eine unerhebliche Beeinträchtigung für den Kläger handelt.
Der neue Balkon ist zudem ortsüblich. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Balkon, wie vom Kläger vorgetragen, ursprünglich eine Fläche von 1,85 m² oder aber, wie von der Beklagten behauptet, eine Fläche von 0,98 m² hatte. Es ist allgemein anerkannt, dass die übliche Größe eines Balkons es dem Nutzer ermöglichen sollte, dort ohne Schwierigkeiten einen Tisch und zwei Stühle stellen und nutzen zu können. Ob dies bei einer Größe von 1,85 m² möglich ist, hängt von den genauen Maßen der Länge und Breite ab. Hierzu hat der Kläger jedoch nichts vorgetragen. Die Beklagte hat indessen zur Substantiierung ihres Vortrags jedoch Fotos von den alten Balkonen (Bl. 59 d.A.) und von den neuen, erweiterten Balkonen (Bl. 60 d.A.) eingereicht. Auf diesen Fotos ist erkennbar, dass auf den alten Balkonen nicht - zumindest nicht ohne Schwierigkeiten - zwei Stühle und ein Tisch hätten gesellt und genutzt werden können.
Das Vorhandensein eines Balkons ist eine ortsübliche Ausstattung i.S.d. § 559 Abs. 4 Nr. 1 BGB. Die Frage der Ortsüblichkeit bemisst sich danach, ob der fragliche Zustand in mindestens 2/3 aller vergleichbaren Gebäude desselben Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region üblich ist (BGH NJW 2011, 1220). Unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2017, der das Fehlen eines Balkons - unabhängig von der Frage, ob dieser zur Straße zeigt - als wohnwertmindernd bemisst, ist bei Gebäuden in Berlin davon auszugehen, dass ein nutzbarer Balkon Standard und damit ortsüblich ist.
Aus diesem Grund kommt es hier auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers im Rahmen seines Härteeinwands nicht an. Eine Abwägung der Belange von Mieter und Vermieter findet nicht statt, wenn die Mietsache wie vorliegend lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB.
3.
Die durchgeführte Dämmung der Außenwand und der obersten Geschossdecke ist gemäß § 555b Nr. 1 BGB ebenfalls als energetische Maßnahme zu werten. Es steht jedoch nicht fest, dass die Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die die Beklagte als Vermieterin nicht zu vertreten hatte.
Zwar besteht nach § 9 Abs. 1 EnEV grundsätzlich die Verpflichtung zu energetischen Maßnahmen, wenn der bislang vorhandene U-Wert - wie vorliegend bei den Außenwänden und der obersten Geschossdecke - völlig unzureichend war. Allerdings besteht diese Verpflichtung für den Vermieter ausnahmsweise dann nicht gemäß § 9 Abs. 3 EnEV, wenn die Fläche der geänderten Bauteile nicht mehr als 10 vom Hundert der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes betrifft. Hierzu hat die Beklagte, die diesbezüglich zumindest die sekundäre Darlegungslast trifft, nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.
Die Beklagte hat lediglich pauschal vorgetragen, dass die Fassade einen Instandsetzungsbedarf von mindestens 10 % hatte. Sie hat hierzu aber nicht nachvollziehbar dargelegt, auf welcher Grundlage sie zu dem Instandsetzungsbedarf von mehr als 10 % kommt. Soweit die Beklagte zu einzelnen schadhaften Stellen vorträgt, ist nicht ersichtlich oder vorgetragen, in welchem Verhältnis die schadhaften Stellen zur Gesamtfläche stehen bzw. wie groß die maßgebliche Gesamtfläche, die der Berechnung zugrunde gelegt wird, überhaupt ist. Die Einreichung der Fotos durch die Beklagte ersetzt nicht den erforderlichen Vortrag zur Fläche der schadhaften Stellen, da auf den Fotos nicht erkennbar ist, ob lediglich Farbe abgeplatzt ist oder ob es sich tatsächlich um schadhafte Stellen handelt. Damit ist mangels Offenlegung der Berechnung nicht nachprüfbar, ob die schadhaften Stellen mehr als 10 % im Verhältnis zur Gesamtfläche betrugen. Aufgrund des unzureichenden Vortrags war der angebotene Zeugenbeweis nicht durchzuführen, da es sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis gehandelt hätte.
Die Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien i.S.d. § 559 Abs. 1 S. 1 BGB geht jedoch zu Lasten des Klägers aus. Zwar könnte der Erhöhungsbetrag für die Dämmung i.H.v. 70,00 € grundsätzlich eine unzumutbare Härte darstellen. Maßgebend sind hierbei die Umstände des Einzelfalls. Bestimmte Richtwerte dergestalt, dass einem Mieter nur zumutbar ist, einen bestimmten Prozentsatz seines Einkommens für die Miete auszugeben, gibt es nicht. Im Rahmen der wirtschaftlichen Belange des Mieters ist allerdings nicht nur sein Einkommen zu berücksichtigen, sondern auch das Verhältnis zwischen Wohnbedarf und Wohnungsgröße, mit anderen Worten die Frage, ob der Mieter über seine finanziellen Verhältnisse hinausgehend lebt (MüKoBGB/Artz BGB § 559 Rn. 25).
Vorliegend ist zu beachten, dass die Wohnfläche von 85,65 m² unter Berücksichtigung der Einkommensverhältnisse des Klägers, der Arbeitslosengeld II bezieht, den Bereich des Angemessenen deutlich überschreitet. Mieterinteressen sind nur dann und insoweit schutzwürdig, als es um den Erhalt eines angemessenen Wohnraums zu einem für den Mieter tragbaren Mietzins geht. Als angemessene Wohnungsgröße für eine Person gilt demnach eine Fläche von etwa 45 m², keinesfalls aber 85 m².
Ausgehend von der bisherigen Bruttokaltmiete von 574,34 € zuzüglich des Erhöhungsbetrages von 70,00 € für die Dämmung und von 100,00 € für die Balkonarbeiten ergibt sich eine Bruttokaltmiete i.H.v. 744,34 € für die streitgegenständliche Wohnung. Bei einer angemessenen Wohnraumgröße von 45 m² würde sich eine (fiktive) Bruttokaltmiete i.H.v. 394,50 € ergeben (53 % von 744,34 €). Dies würde unterhalb des Betrages von 463,10 € liegen, den der Kläger monatlich für die Mietzahlungen erhält. Selbst wenn man noch die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen von 90,00 € berücksichtigt, würde sich ein Betrag von 484,50 € bruttowarm ergeben, wobei zu beachten ist, dass die Heizkostenvorauszahlungen bei einer geringeren Wohnungsgröße auch geringer ausfallen würden und damit die Bruttowarmmiete wahrscheinlich noch unterhalb des dem Kläger zur Verfügung stehenden Betrages von 463,10 € liegen würde.
Unter Berücksichtigung des Interesses der Beklagten an der Anbringung der zu Energieeinsparung führenden Wärmedämmung ergibt sich daher im vorliegenden Fall ein überwiegendes Interesse der Beklagten an der Mieterhöhung für die Wärmedämmungsarbeiten.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
IV.
Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 41 Abs. 5 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 256 ZPO
§ 559 Abs. 1 BGB
§ 555b Nr. 5 BGB
§ 555 b Nr. 1, 4 BGB
§ 559 Abs. 4 Nr. 1 BGB
§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB
§ 555b Nr. 1 BGB
§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB
§ 9 Abs. 1 EnEV
§ 9 Abs. 3 EnEV
§ 559 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 41 Abs. 5 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2011, 1220
64 S 197/17
VIII ZR 21/19