Verwaltungsgericht des Saarlandes Saarlouis (Saarland, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-11-19, Aktenzeichen 5 K 451/13

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 5.400,-- Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen eine Verfügung des Beklagten, mit der er aufgefordert wurde, gegenüber einer der drei Mietvertragspartner seines Wohngebäudes eine nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches rechtlich zulässige ordentliche Kündigung des Mietvertrages auszusprechen, und ihm außerdem die erneute Vermietung einer dritten Wohnung in dem betreffenden Gebäude für die Zukunft untersagt wurde.
Am 14.04.2008 zeigte der Kläger dem Beklagten im Wege des Genehmigungsfreistellungsverfahrens nach § 63 LBO den Neubau eines Wohnhauses mit unterkellerter Pkw - Doppelgarage auf dem Baugrundstück Gemeinde A-Stadt, Gemarkung ..., an. Aus den Planunterlagen ergab sich, dass in Keller- und Erdgeschoss zwei separate Wohnungen geplant waren. Das Dachgeschoss war als Speicher ausgewiesen.
Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplans für das Gebiet ... Der 3. Änderungsbebauungsplan beschränkt sich darauf, die südlich der sie erschließenden Straße... gelegenen Flurstücke 1/36 und 1/59, auf denen nach der bisherigen Planfassung ein öffentlicher Parkplatz festgesetzt war, als reines Wohngebiet auszuweisen. Zum Anlass der Planung ist in der Planbegründung ausgeführt, die betreffende Fläche sei bisher nicht als Parkplatz ausgebaut oder benutzt worden. Es bestünden auch keine zwingende städtebauliche oder sonstige Gründe für eine Parkplatznutzung, da in der Umgebung ausschließlich Einzelhausbebauung mit ausreichender Parkplatzmöglichkeit auf den Privatgrundstücken vorherrsche. Im Gemeindeteil ….. bestehe eine große Nachfrage nach Baugrundstücken. Daher sei beabsichtigt, die Fläche als Baugrundstück auszuweisen. Um den Gebietscharakter nicht zu verändern wurde die Zahl der Wohnungen ursprünglich auf „diesem Baugrundstück“ auf maximal zwei Wohnungen begrenzt. Mit Urteil vom 06.07.2004 (1 N 2/04) stellte das OVG des Saarlandes in einem Normenkontrollverfahren u.a. fest, dass für die Begrenzung der Wohnungszahl je Baugrundstück im Rahmen der Ermächtigung des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB kein Raum sei. „Das Baugrundstück“ sei kein tauglicher Bezugspunkt für die Festlegung der zulässigen Wohnungszahl in Wohngebäuden. Im ergänzenden Verfahren beschloss der Gemeinderat der Gemeinde A-Stadt sodann am 04.11.2004 aufgrund der Entscheidung des OVG des Saarlandes u.a. „die Wohnungszahl in Wohngebäuden wird begrenzt (maximal zwei Wohnungen)“.
Am 25.01.2010 zeigte der Kläger die veränderte Ausführung des im Freistellungsverfahren angezeigten Neubaus des Wohnhauses an. Nach der Tektur dient das Dachgeschoss zum Wohnen und Aufenthalt auf einer Fläche von 119,99 m².
Anlässlich der Eingabe einer Anliegerin teilte der Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 31.08.2011 mit, dass die Wohnungszahl für Wohngebäude nach dem Bebauungsplan auf zwei begrenzt sei. Die auf einen Hinweis erfolgte Überprüfung habe ergeben, dass in dem Wohngebäude des Klägers drei Parteien in drei jeweils abgeschlossenen Wohnungen wohnten, die auch beim Meldeamt A-Stadt entsprechend registriert seien. Diese Abweichung von der planungsrechtlichen Vorgabe könne nur mittels Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes legalisiert werden. Hierzu sei ein entsprechender Antrag an die Gemeinde A-Stadt (Bauamt) zu stellen. Andernfalls sei nachweislich dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnungszahl reduziert werde. Entsprechend wären die Mieter zum Auszug anzuhalten.
Am 02.04.2012 teilte der Beklagte der Anliegerin schriftlich mit, dass beabsichtigt sei, dem Kläger ein entsprechendes Kündigungsgebot bzw. Vermietungsverbot aufzugeben.
Mit Verfügung vom 18.04.2012 forderte der Beklagte den Kläger auf, gegenüber einer der drei Mietvertragspartner des streitgegenständlichen Anwesens innerhalb eines Monats ab Zugang der Verfügung eine nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches rechtlich zulässige ordentliche Kündigung des Mietvertrages auszusprechen. Die erneute Vermietung einer dritten Wohnung in dem betreffenden Gebäude wurde für die Zukunft untersagt. Gleichzeitig wurde die Festsetzung von Zwangsgeldern bei Verstoß gegen die einzelnen Anordnungen angedroht (jeweils 1.000,-- Euro). In der Begründung heißt es im Wesentlichen, das vom Kläger erstellte Wohngebäude sei zwar nach § 63 LBO von dem Erfordernis der Erteilung einer Genehmigung freigestellt. Dennoch habe das Vorhaben den Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans zu entsprechen. Dieser sehe für das betreffende Gebiet Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen vor. Der Kläger werde daher angehalten, eines der drei Mietverhältnisse zu kündigen und die Wohnungszahl nachweislich auf zwei zu reduzieren. Die Verfügung wurde am 20.04.2012 zur Post gegeben.
Am 16.05.2012 erhob der Kläger Widerspruch. Er machte geltend, in seinem Anwesen befänden sich nur zwei Wohnungen; eine abgeschlossene Wohnung im Untergeschoss sowie die Hauptwohnung im Erd- und Dachgeschoss. Beide Wohnungen seien baulich voneinander getrennt. Mieter des Untergeschosses sei Familie…; Mieter der Hauptwohnung im Erd- und Dachgeschoss seien ... und ... A.. Nur mit diesen Beiden habe er einen Mietvertrag abgeschlossen, deshalb könne er der Aufforderung nach Kündigung eines Mietverhältnisses nicht nachkommen. Dem Bebauungsplan zufolge sei der Ausbau des Dachgeschosses erlaubt. Eine bauliche Trennung zwischen Erd- und Dachgeschoss bestehe nicht. Alle Räume der Wohnung seien frei untereinander zugänglich. Deshalb könne er keinen Antrag an die Gemeinde auf Befreiung für eine dritte Wohnung richten, weil diese nicht existiere. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz müsse eine Wohnung in sich abgeschlossen sein, um als solche Bestand zu haben. Außerdem sei die Anzahl der Geschosse, über die sich eine Wohnung erstrecke, in keiner gesetzlichen Bestimmung festgelegt. Demnach hätte er auch beide Wohnungen über jeweils drei Geschosse ausführen können, ohne sich danach vorwerfen lassen zu müssen, es handele sich dabei um sechs Wohnungen. Ebenso wenig gebe es eine gesetzliche Vorschrift, die vorschreibe, wie viele Personen in einer Wohnung oder in einem Mietverhältnis zusammen leben dürften.
Dem Kontrollbericht des Beklagten hinsichtlich der streitgegenständlichen Örtlichkeit vom 05.12.2012 zufolge befänden sich im Untergeschoss des Anwesens eine Wohnung. An der Haupteingangsseite (Straßenansicht) im Erdgeschoss seien zwei Haustüren, wie in der Bauzeichnung dargestellt, eingebaut. An jeder Haustür sei eine Klingel angebracht, ebenso ein Hinweisschild „A.“ bzw. „B.“. Im Treppenraum des Eingangsbereiches sei entgegen der genehmigten Bauzeichnung zwischen den beiden Hauseingangstüren eine Zwischenwand mit einer Verbindungstür eingebaut. Das Dachgeschoss könne vom Treppenraum nur über eine weitere „Verbindungstür“ betreten werden.
Mit dem aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 11.12.2012 ergangenen Widerspruchsbescheid wies der Kreisrechtsausschuss des Beklagten den Widerspruch des Klägers zurück. In der Begründung heißt es im Wesentlichen, die Nutzung des Wohngebäudes des Klägers erfordere in formell-rechtlicher Hinsicht die Erteilung eines Befreiungsbescheides der Gemeinde nach den §§ 68 Abs. 3 Satz 1, 68 Abs. 2 Nr. 2 LBO i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB. Nach dem einschlägigen Bebauungsplan sei die Wohnungszahl in Wohngebäuden auf maximal zwei Wohnungen begrenzt. Das Wohngebäude des Klägers sei mit drei Wohnungen ausgestattet. Ein Befreiungsbescheid der Gemeinde A-Stadt sei nicht erteilt worden, so dass formelle Illegalität gegeben sei. Unstreitig befinde sich im Untergeschoss eine von außen zugängliche separate Einliegerwohnung. Darüber hinaus befänden sich zur Überzeugung des Kreisrechtsausschusses zwei weitere separate Wohnungen im Erd- und Obergeschoss des Gebäudes. Sowohl im Erd- als auch im Obergeschoss befänden sich Räumlichkeiten, welche vom Treppenhaus jeweils separat zugänglich und abschließbar seien, jeweils eigene Küchen vorhielten und auch de facto zwei voneinander getrennte Wohngemeinschaften beheimateten. Darauf deuteten die beiden Haustüren im Erdgeschoss, welche zwei Klingeln auswiesen, die mit verschiedenen Namen beschriftet seien, hin. Im Treppenhaus des Eingangsbereiches sei entgegen der genehmigten Bauzeichnung zwischen beiden Hauseingangstüren eine Zwischenwand mit einer Verbindungstür eingebaut. Das Dachgeschoss könne vom Treppenraum nur über eine weitere „Verbindungstür“ betreten werden. Weder Bestandsschutz noch offensichtliche Genehmigungsfähigkeit sei anzunehmen. Die Entscheidung, dem Eigentümer des Gebäudes die ordentliche Kündigung gegenüber einem der drei Wohnungsinhaber aufzugeben, sei auch ermessensfehlerfrei. Zwar habe das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen mit Beschluss vom 13.01.1993 -AZ: 7 B 4794/92- entschieden, dass es rechtsfehlerhaft sein könne, dem Eigentümer die Kündigung des Mietvertrages mit dem Mieter aufzugeben, da es sich bei diesem Verlangen um eine untaugliche und außerdem auch überflüssige Maßnahme handele. Der dieser Entscheidung zugrundeliegende Sachverhalt sei allerdings insofern anders gelagert, als die Bauaufsichtsbehörde gleichzeitig eine Untersagungsanordnung gegen den Mieter gerichtet hätte. Da vorliegend eine Verfügung dieses Inhalts gegenüber einem der Mieter nicht erfolgt sei, könne von einer rechtsfehlerhaften Verfügung gegenüber dem Vermieter nicht ausgegangen werden. Die Entscheidung, dem Kläger eine Wahlmöglichkeit im Hinblick auf die zu kündigende Mietvertragspartei zu belassen, verstoße auch nicht gegen das Bestimmtheitsgebot, sondern gewähre dem Vermieter lediglich im Rahmen des rechtlich Möglichen einen Entscheidungsspielraum. Das öffentliche Interesse gebiete grundsätzlich das Einschreiten gegen baurechtswidrige Zustände. Dem der Behörde eingeräumten Ermessen sei die Tendenz eigen, die im öffentlichen Interesse grundsätzlich gebotene Pflicht zum Einschreiten auch zu verwirklichen. Die Ermessensausübung bedürfe in derartigen Fällen trotz § 39 VwVfG keiner eingehenden Begründung. Auch die Forderung, die erneute Vermietung einer dritten Wohnung für die Zukunft zu untersagen, sei in rechtmäßiger Weise zustande gekommen und trage dem Umstand Rechnung, den rechtmäßigen Zustand auch für die Zeit nach dem Wirksamwerden der Kündigung aufrechtzuerhalten. Der Widerspruchsbescheid wurde dem Kläger am 06.02.2013 zugestellt.
Die Klage ging am 05.03.2013 bei Gericht ein. Der Kläger weist zunächst daraufhin, dass im Widerspruchsbescheid das Datum der Verfügung des Beklagten fehlerhaft angegeben sei. Ferner gehe der Beklagte fehlerhaft davon aus, dass in dem streitgegenständlichen Wohnhaus im Widerspruch zu dem einschlägigen Bebauungsplan drei Wohnungen vorhanden seien und die derzeitige Nutzung in formell-rechtlicher Hinsicht der Erteilung eines Befreiungsbescheides bedurft hätte. Allein aus dem Umstand, dass der Kläger antragsgemäß das Dachgeschoss des Hauses ausgebaut habe und seine Mietvertragspartei des Erd- und Dachgeschosses aus Kostengründen die Räumlichkeiten des Dachgeschosses habe untervermieten müssen, ziehe der Beklagte die falsche Schlussfolgerung, dass sich im Erdgeschoss und im Dachgeschoss jeweils getrennte Wohnungen befänden. Der Ausbau des Dachgeschosses mit „Flur, Schlafen, Bad, Wohnen, Essen, Kochen, Kind, Hauswirtschaftsraum“ sei nach § 63 LBO baugenehmigungsfrei gestellt worden. Die Gemeinde habe nicht innerhalb der Frist nach § 63 Abs. 3 Satz 2 LBO eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragt. Nach alledem liege bereits keine formelle Illegalität vor. Trotz Ausbau des Dachgeschosses verfüge das Hausanwesen weiterhin über zwei Wohnungen. Unstreitig sei, dass sich im Untergeschoss des Hauses eine abgeschlossene von außen zugängliche separate Einliegerwohnung befinde. Dagegen befinde sich im Erdgeschoss und im Dachgeschoss weiterhin nur eine Wohneinheit, die sich über diese beiden Etagen erstrecke. Entsprechend habe der Kläger das Erdgeschoss und das Dachgeschoss auch nur als eine Wohneinheit an die nichteheliche Lebensgemeinschaft … A. und … vermietet. Diese seien nach der Geburt ihres gemeinsamen Kindes und wegen des Wegfalls des Gehalts von Frau … A. auf die Einnahmen aus einer Untervermietung angewiesen, um die Mietwohnung halten zu können. Trotz Untervermietung der Räumlichkeiten des Dachgeschosses bilde das Erdgeschoss mit der Dachgeschosswohnung weiterhin nur eine Wohneinheit. Die Räumlichkeiten seien baulich nicht voneinander getrennt. Es liege kein Wohnen in zwei Wohneinheiten vor, sondern ein Nebeneinanderwohnen von Hauptmieter und Untermieter in einer Wohneinheit, die sich über zwei Etagen erstrecke. Bei vermieteten, vom Mieter genutzten Gebäuden sei das Nutzungsverbot gegenüber dem Mieter auszusprechen. Eine Verfügung, die dem Vermieter aufgebe, den Mieter aus dem Mietobjekt zu setzen, sei rechtswidrig. Der Kläger nutze das Hausanwesen nicht selbst zu Wohnzwecken. Da die Wohnungen im Besitz von Mietern seien, seien nur diese in der Lage, die Wohnungsnutzung aufzugeben. Der Kläger habe überhaupt keine rechtliche Möglichkeit, die Mieter seiner Wohnungen aus dem Besitz der Wohnungen zu setzen, bevor er nicht im Besitz eines rechtskräftigen Räumungstitels sei. Zwischen Kläger und Untermieter bestehe kein Vertragsverhältnis, folglich habe der Kläger ihnen gegenüber auch kein Kündigungsrecht. Bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses ende nicht automatisch auch das Untermietverhältnis. Auch bestünden nach den Bestimmungen des BGB keine Kündigungsmöglichkeiten des Klägers gegen die Hauptmieter des Erd- und Dachgeschosses und auch keine Kündigungsmöglichkeiten gegen die Mieter des Untergeschosses. Außerdem sei die von dem Beklagten gegenüber dem Kläger angeordnete Kündigung eines Mietvertrages durch den Kläger nicht geeignet, eine Wohnungsräumung herbeizuführen. Falls der Mieter der Kündigung nicht freiwillig Folge leiste, sei der Herausgabeanspruch des Klägers nur im Wege der zivilrechtlichen Räumungsklage durchsetzbar. Deren Erfolgsaussicht sei sehr zweifelhaft, wenn wie hier der Vermieter selbst durch die Erlaubnis der Untervermietung die Ursache für den späteren Kündigungsgrund gesetzt habe. Darüber hinaus seien auch die Zwangsgeldandrohungen rechtswidrig. Hier liege ein Vollstreckungshindernis vor, da der Kläger der Ordnungsverfügung nicht nachkommen könne, ohne in die zivilrechtlichen Rechte der Mieter und Untermieter seines Hausanwesens einzugreifen, und eine Duldungsverfügung ihnen gegenüber fehle. Der Kläger habe seine Bauanträge vom 25.03.2008 und vom 25.01.2010 nach § 63 LBO mit allen für die Beurteilung seines Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung bei der Gemeinde eingereicht. Die Gemeinde A-Stadt habe die Antragsunterlagen jeweils an den Beklagten weitergeleitet. Die Behauptung des Beklagten, der Kläger habe nie einen Bauantrag eingereicht, treffe daher nicht zu. Der Beklagte habe auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren immer wieder die Planunterlagen eingesehen und sei sogar vor Ort gewesen. Wie er seinerzeit selbst erklärt habe, habe er weder planungs- noch ordnungsrechtliche Fehler festgestellt.
Der Kläger beantragt,
die Verfügung des Beklagten vom 18.04.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 11.12.2012 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Unter Bezugnahme auf die Begründung der Verfügung vom 18.04.2012 und des Widerspruchsbescheides vom 11.12.2012 trägt er ergänzend vor: Der Kläger habe zu keiner Zeit einen Bauantrag im Hinblick auf das streitgegenständliche Bauvorhaben eingereicht. Vielmehr habe er Genehmigungsfreistellungsunterlagen nach § 63 LBO und § 1 Bauvorlagenverordnung bei der Gemeinde A-Stadt eingereicht. Damit habe der Entwurfsverfasser des Klägers rechtsverbindlich erklärt, dass das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspreche. In diesem Verfahren finde keine präventive Kontrolle – weder durch die Gemeinde noch den Beklagten- statt. Im Genehmigungsfreistellungsverfahren trage der Bauherr die volle Verantwortung für die Rechtmäßigkeit des baulichen Vorhabens. Die Tatsache, dass die Gemeinde keine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beim Beklagten beantragt habe, sei rechtlich irrelevant. § 15 BauGB betreffe den Fall der Sicherung der Bauleitplanung durch die Gemeinde in einem nach § 14 BauGB vorgeschriebenen Stadium mittels Beantragung der vorläufigen Untersagung. Entgegen der Darstellung des Klägers sei weder von der Gemeinde A-Stadt noch vom Beklagten jemals die Nutzung des Erd- und Dachgeschosses in der mit Genehmigungsfreistellungsunterlagen vom 25.01.2010 bei der Gemeinde A-Stadt eingereichten Form „erlaubt“ worden. Eine solche Erlaubnis sehe die Landesbauordnung auch nicht vor. Vielmehr wäre im Hinblick auf die Nutzung in der den Genehmigungsfreistellungsunterlagen vom 25.01.2010 zugrundeliegenden Form eine Befreiung durch die Gemeinde A-Stadt gemäß §§ 78 Abs. 3 Satz 1, 78 Abs. 2 Nr. 2 (muss heißen: §§ 68 Abs. 3 Satz 1, 68 Abs. 2 Nr. 2) LBO i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB erforderlich gewesen. Sollte allerdings das Gericht der Auffassung des Klägers folgen, wonach die streitgegenständliche Verfügung unter Ermessensgesichtspunkten fehlerhaft sei, werde um einen entsprechenden Hinweis gebeten. In diesem Fall werde der Beklagte die Verfügung zurücknehmen und eine Nutzungsuntersagungs- und Räumungsverfügung mit angemessener Räumungsfrist unter Anordnung der sofortigen Vollziehung gegen einen der Mieter erlassen.
Die Kammer hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Insoweit wird auf die Niederschrift über die Ortsbesichtigung vom 06.11.2013 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsunterlagen des Beklagten und des Kreisrechtsausschusses, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet. Die angefochtene Verfügung des Beklagten vom 18.04.2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 11.12.2012 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger deshalb nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage der angefochtenen Verfügung des Beklagten, mit der er dem Kläger unter Androhung von Zwangsgeldern in Höhe von jeweils 1.000,-- Euro aufgegeben hat, gegenüber einer der drei Mietvertragspartner eine rechtlich zulässige ordentliche Kündigung des Mietvertrages auszusprechen, und ihm die erneute Vermietung einer dritten Wohnung für die Zukunft untersagt hat, sind die §§ 57 Abs. 2, 82 Abs. 2 LBO. Nach § 57 Abs. 2 LBO haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, der Nutzungsänderung, der Beseitigung sowie der Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Nach § 82 Abs. 2 LBO kann die Nutzung von baulichen Anlagen, die im Widerspruch zur öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden, untersagt werden.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, denn die Nutzung des Wohnhauses des Klägers widerspricht den Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans.
Nach § 30 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflächen und der örtlichen Verkehrsflächen enthält, zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Eine Nutzung von Wohngebäuden im Plangebiet des Bebauungsplanes ... Änderung, mit mehr als zwei Wohnungen widerspricht der Festsetzung hinsichtlich des Maßes baulicher Nutzung, weil die Wohnungszahl in Wohngebäuden auf maximal zwei Wohnungen begrenzt ist.
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB kann in Bebauungsplänen „aus besonderen städtebaulichen Gründen“ die höchst zulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden.
Vgl. allgemein zur Wohnungszahlbegrenzung: OVG des Saarlandes, Urteil vom 25.09.2014 -2 C 42/13-, amtlicher Abdruck
Den in dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes vom 06.07.2004 (Az. 1 N 2/04) festgestellten Mängeln des Bebauungsplanes ... Änderung wurde durch ein ergänzendes Verfahren im Sinne des § 215 a BauGB Rechnung getragen, indem der Gemeinderat der Gemeinde A-Stadt am 04.11.2004 u.a. folgendes beschlossen hat: „Die Wohnungszahl in Wohngebäuden wird begrenzt (maximal 2 Wohnungen)“.
Durchgreifende Anhaltspunkte für die Ungültigkeit des Bebauungsplanes sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Das Verwaltungsgericht hat daher grundsätzlich von der Verbindlichkeit der Planung auszugehen, weil es nicht zu den Aufgaben des Verwaltungsgerichts im Rahmen der Amtsermittlung (§ 86 Abs. 1 VwGO) gehört, ungefragt in die Suche nach Fehlern beim Zustandekommen einer kommunalen Satzung und damit in die inzidente Normenkontrolle einzusteigen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11.01.2008 -9 B 54.07- juris; Urteil vom 17.04.2002 -9 CN 1.01- BVerwGE 116, 188
Die Behauptung des Klägers, sein Wohnhaus verfüge entgegen der Annahme des Beklagten nur über zwei Wohnungen, ist zur Überzeugung der Kammer widerlegt.
Bereits aus den eigenen Angaben des Klägers geht hervor, dass sich außer den Mietern der abgeschlossenen Wohnung im Untergeschoss und den Mietern des Erdgeschosses in dem vollständig zum Wohnen ausgebauten Dachgeschoss eine weitere Mietpartei zur Untermiete befindet, und die Nutzung des Dachgeschosses damit nicht im Rahmen der familiären Wohn- und Lebensgemeinschaft der Mieter des Erdgeschosses, sondern durch Dritte erfolgt. Tatsächlich wird das Wohnhaus von drei verschiedenen Mietvertragsparteien bewohnt, die jeweils in dem ihnen mietvertraglich zugeordneten Wohnraum leben.
Die Feststellungen, die die Kammer anlässlich der Ortsbesichtigung am 06.11.2013 gemacht hat, haben diesen Sachverhalt bestätigt. Zur Überzeugung des Gerichts ist davon auszugehen, dass das Anwesen mit drei Wohnungen ausgestattet ist und daher die tatsächliche Nutzung aufgrund der planungsrechtlichen Vorgaben einer Befreiung der Gemeinde A-Stadt nach § 68 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 LBO bedurft hätte. Auf der straßenseitigen Traufseite des Gebäudes befinden sich zwei Hauseingangstüren, von denen die rechte zur Wohnung A. führt. Der Hauseingangsbereich ist so gestaltet, dass hinter beiden Haustüren ein gemeinsamer Flur vorhanden ist, der durch Längsteilung, die ca. ein Meter hinter der Vorderfront beginnt, rechts die Erschließung der Wohnung im Erdgeschoss, links den Zugang zur Treppe und somit die Erschließung des Dachgeschosses vermittelt. Hierzu führt eine einläufige Treppe in das Dachgeschoss, wo nach einem Treppenpodest eine voll ausgebaute Dachwohnung folgt. Zwischen Treppenpodest und Dachwohnung schließt eine Wohnungstür diese Wohnung zum Treppenhaus ab. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung fehlte das Türblatt, die Türzarge war allerdings vorhanden. Im Bereich der straßenseitigen Dachgaube ist die in das Wohnzimmer integrierte Küche untergebracht. Abgetrennt vom Treppenhaus durch einen Flur folgen sodann das Bad sowie drei weitere Zimmer. Auf der Rückseite des Wohnhauses ist von der Gartenseite aus die im Untergeschoss untergebrachte Garage, die sich unter der der Straßenseite zugewandten Hausgarage befindet, erschlossen. Links der Garage befindet sich in der rechten Giebelwand die Zugangstür zur ausgebauten Kellerwohnung.
Auch die Meldeauskunft vom 27.11.2012 (vgl. Bl. 52 der Widerspruchsakte), wonach im Anwesen des Klägers insgesamt neun Personen ... gemeldet sind, untermauern den Befund.
Bei diesen Gegebenheiten steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die tatsächliche Nutzung des Wohngebäudes gegen die im Bebauungsplan festgesetzte Wohnungszahlbegrenzung verstößt. Die zivilrechtliche vertragliche Ausgestaltung der Mietverhältnisse, insbesondere der Umstand, dass die Mieter des Erd- und Dachgeschosses das zum Wohnen ausgebaute Dachgeschoss untervermietet haben (vgl. § 540 BGB) und der Kläger selbst nicht Vertragspartner dieser Mieter ist, ist bei der vorliegend maßgeblichen grundstücksbezogenen Betrachtung rechtlich irrelevant.
Die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB kommt offensichtlich nicht in Betracht. Einen Antrag auf Befreiung nach § 68 Abs. 2 und Abs. 3 LBO bei der zuständigen Gemeinde hat der Kläger nicht gestellt. Der Eintritt der Befreiungsfiktion nach § 68 Abs. 3 S. 2 LBO setzt indessen den Eingang eines vollständigen Befreiungsantrages voraus.
OVG des Saarlandes, Beschluss vom 13.03.2006 – 2 W 37/05 -; juris
Der Kläger kann aus dem Umstand, dass der Ausbau des Daches von der Gemeinde nicht untersagt wurde, nichts zu seinen Gunsten herleiten. Die Vorlage der Planunterlagen im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 63 LBO zum Ausbau des Dachgeschosses zum Wohnen beinhaltet nicht (zugleich) den Antrag auf Erteilung einer Befreiung zur Erhöhung der Anzahl der Wohnungen, vielmehr trägt -wie bereits dargelegt- der Bauherr die Verantwortung dafür, dass das Vorhaben den einschlägigen Vorschriften entspricht. Allein aufgrund des Dachausbaus kann im Übrigen nicht automatisch auf die Absicht des Bauherrn geschlossen werden, die ausgebauten Räume an Dritte zu vermieten.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der Befreiung nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch. Danach kann von den Festsetzungen des Bebauungsplanes befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3) und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Voraussetzungen liegen aber offensichtlich nicht vor.
Die Inanspruchnahme des Klägers ist rechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden. Da in der LBO keine eigene Störerregelung existiert, kann insoweit auf die Vorschriften des Saarländischen Polizeigesetzes (§§ 4, 5 SPolG) zurückgegriffen werden. Sind mehrere ordnungsrechtlich verantwortliche Personen vorhanden, kann die Bauaufsichtsbehörde zur Herstellung und Aufrechterhaltung baurechtmäßiger Zustände nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden, welche von mehreren Störern sie in Anspruch nimmt. Werden Räume baurechtswidrig genutzt, kann die Bauaufsichtsbehörde ihre Verfügungen zur Herstellung baurechtmäßiger Zustände nach pflichtgemäßem Ermessen sowohl an den Eigentümer als auch unmittelbar an die Mieter richten, die neben dem Eigentümer verantwortlich sind.
Vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 26.09.1993 -4 TH 48/83- DÖV, 1984 S. 307 f.
Die Anordnungen in der Verfügung erweisen sich auch unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten als rechtsfehlerfrei.
Das Kündigungsgebot ist eine geeignete Maßnahme zur Zweckerreichung. Den mietrechtlichen Verpflichtungen des Klägers kommt im vorliegenden Kontext keine ausschlaggebende Bedeutung zu. Die Anordnung der Bauaufsichtsbehörde zur Kündigung baurechtswidriger genutzter Räume stellt im Übrigen möglicherweise ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 573 BGB) dar.
Vgl. VG Gelsenkirchen, Beschluss vom 22.11.2013 -6 L 1269/13-; OVG NRW, Beschluss vom 13.01.1993 -7 B 4794/92-
Die Verfügung ist auch hinreichend bestimmt und insbesondere genügend individualisiert, obwohl die Mietpartei, der zu kündigen ist, nicht namentlich benannt wird, denn sie überlässt dem Kläger, welcher der drei Mietparteien er kündigt.
Auch das in die Zukunft gerichtete Vermietungsverbot ist gegenüber dem Kläger als Vermieter ein geeignetes Mittel des bauaufsichtlichen Einschreitens. Diese Anordnung umfasst sowohl das Verbot der Selbstnutzung als auch ein Verbot für die frei gewordene „Wohnung“ Mietverhältnisse neu zu begründen.
Der unter Verweis auf die bestehenden Miet- bzw. Untermietverträge bzgl. der Räume in dem Gebäude erhobene Einwand des Klägers, ihm werde bei Befolgung der Anordnung des Beklagten etwas Unmögliches abverlangt und er sehe sich möglicherweise zivilrechtlichen Schadensersatzforderungen ausgesetzt, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung, denn von dem Kläger wird -so der Wortlaut der Verfügung- eine nach den mietrechtlichen Vorschriften zulässige Kündigung verlangt.
Die Frage, ob gegenüber den Mietern des Gebäudes aufgrund der bestehenden zivilrechtlichen Beziehungen Duldungsanordnungen zu erlassen sind, betrifft nicht die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung, sondern allein die Frage ihrer Durchsetzbarkeit gegebenenfalls im Wege des Verwaltungszwangs.
Vgl. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 10.05.1999 – 2 W 3/99 –
Die angefochtene Verfügung erweist sich auch insoweit als rechtmäßig, als darin dem Kläger für den Fall, dass er den in der Verfügung erfolgten Anordnungen nicht nachkommt, jeweils ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,- Euro angedroht wurde. Die Zwangsmittelandrohung entspricht den Vorgaben des Saarländischen Verwaltungsvollstreckungsgesetzes (vgl. §§ 13 Abs. 1 Nr. 1, 20 SVwVfG).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Für die Zulassung der Berufung besteht keine Veranlassung (§ 124 a Abs. 1 VwGO).
Die Festsetzung des Streitwertes ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 68 Abs. 3 Satz 1, 68 Abs. 2 Nr. 2 LBO i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB
§§ 57 Abs. 2, 82 Abs. 2 LBO. Nach § 57 Abs. 2 LBO
§§ 4, 5 SPolG
§§ 13 Abs. 1 Nr. 1, 20 SVwVfG
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG
§ 63 LBO
§ 39 VwVfG
§ 15 BauGB
§ 14 BauGB
§ 215 a BauGB
§ 540 BGB
§ 573 BGB
§ 167 VwGO
§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
§ 63 Abs. 3 Satz 2 LBO
§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 82 Abs. 2 LBO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 68 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 LBO
§ 68 Abs. 2 und Abs. 3 LBO
§ 68 Abs. 3 S. 2 LBO
§ 31 Abs. 2 Baugesetzbuch
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124 a Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 116, 188
1 N 2/04
7 B 4794/92
2 C 42/13
9 B 54.07
9 CN 1.01
2 W 37/05
4 TH 48/83
6 L 1269/13
2 W 3/99