Landgericht Mönchengladbach (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-12-29, Aktenzeichen 6 O 5/04
ECLI: ECLI:DE:LGMG:2004:1229.6O5.04.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 20.000,- Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.11.2003 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten aus abgetretenem Recht die Zahlung rückständiger Mietzinsen, hilfsweise Schadensersatz.
Die Klägerin befindet sich seit dem 1.1.2002 in Liquidation. Zum alleinigen und alleinvertretungsberechtigten Liquidator wurde Herr , der vormalige Geschäftsführer der Klägerin bestellt. Durch Gesellschafterbeschluss vom 30.11.2001 (Bl.136 d.A.) wurde er als Liquidator von der Beschränkung des §181 BGB befreit.
Mit Mietvertrag vom 11./.13.7.1989 mietete die Beklagte von Frau Gewerberäume im Erdgeschoss und Kellergeschoss des Hauses mit einer Größe von ca. 400 qm zum Betrieb einer Elektrofiliale. Hinsichtlich der Einzelheiten der vertraglichen Regelung wird auf die Kopie des Mietvertrages, Bl.17ff d.A., verwiesen. Beim Abschluss des Mietvertrages und auch in der Folgezeit wurde Frau von der Liegenschaftsverwaltung Dr. vertreten.
Der Mietzins betrug zuletzt 4.550,50 Euro einschließlich einer Nebenkostenvorauszahlung.
Eigentümer des Grundstückes ist und war bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages Herr , der Enkel der Vermieterin und Liquidator der Klägerin. Zugunsten der Vermieterin Frau war für dieses Grundstück im Grundbuch von , Blatt , in der zweiten Abteilung ein Nießbrauch eingetragen (vgl. Grundbuchauszug, Bl.108ff d.A.).
Mit Schreiben vom 4.7.1990 (Bl.70 d.A.) wurde die Dr. Liegenschaftsverwaltung informiert, dass die fünf Elektrofilialen der Beklagten in zum 1.7.1990 zur GmbH & Co mit Sitz in , umfirmierten. Die GmbH & Co würde in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Vertrages eintreten.
In der Folgezeit führte die Dr. Liegenschaftsverwaltung bzw. später Herr die Korrespondenz hinsichtlich des streitgegenständlichen Mietvertrages mit der GmbH & Co.
Durch Verschmelzung ging die GmbH & Co. KG in die Firma GmbH über.
Frau verstarb im Jahre 1993.
Mit Schreiben vom 20.2.2002 kündigte die Firma GmbH gegenüber der Klägerin den streitgegenständlichen Mietvertrag zum 31.3.2003. Die Übergabe der Räumlichkeiten fand am 31.3.2003 statt, die Schlüssel wurden Mitte April übergeben.
Mit Abtretungsvereinbarung vom 26.9.2003 (Bl.67 d.A.) trat Herr seine Forderungen gegen die Beklagte an die Klägerin ab.
Die Klägerin begehrt nun die Zahlung rückständiger Mietzinsen für die Monate April bis Juli 2003 in Höhe von monatlich 4.550,50 Euro sowie für den Monat August in Höhe von 1.798,- Euro. Hilfsweise begehrt sie Schadensersatz für den nicht vertragsgemäßen Zustand der Mieträumlichkeiten bei Rückgabe.
Die Klägerin behauptet,
das Mietverhältnis zwischen Herrn und der Beklagten sei nicht durch die durch die GmbH ausgesprochene Kündigung beendet worden.
Die hilfsweise geltend gemachten Schadensersatzansprüche resultierten daraus, dass das Mietobjekt nicht im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben worden sei. Hinsichtlich der im Einzelnen festgestellten Beschädigungen sowie der für die Mängelbeseitigung aufzuwendenden Kosten wird auf die Auflistung auf Bl.123ff d.A. verwiesen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 20.000,- Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.11.2003 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet,
ihr fehle die Passivlegitimation. Das Mietverhältnis sei mit Wirkung zum 1.7.1990 auf die GmbH & Co. übergegangen. Entsprechendes sei mit der Dr. Liegenschaftsverwaltung vereinbart worden.
Daneben sei die Abtretung von Herrn an die Klägerin nicht wirksam, da dieser als Liquidator nicht von den Beschränkungen des §181 BGB befreit gewesen sei.
Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 31.8.2004 Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen . Hinsichtlich des weiteren Vortrages der Parteien und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.11.2004 (Bl.194ff d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Mietzinsen aus abgetretenem Recht, §§535 Abs.2, 398 BGB.
Ein entsprechender Mietervertrag im Sinne der §§535 ff BGB wurde ursprünglich im Juli 1989 zwischen der Beklagten und Frau als Nießbrauchsberechtigte der streitgegenständlichen Räumlichkeiten geschlossen.
Das streitgegenständliche Mietverhältnis bestand im streitgegenständlichen Zeitraum mit der Beklagten fort und ist nicht mit Wirkung zum 1.7.1990 auf die GmbH & Co als Mieterin übergegangen.
Die Voraussetzungen der §§414ff BGB für eine Vertragsübernahme durch die GmbH & Co sind nicht durch die Beklagte dargelegt bzw. bewiesen worden. Die Beklagte ist jedoch im Hinblick auf eine für sie schuldbefreiende Vertragsübernahme darlegungs- und beweisbelastet.
Gemäß §§414ff BGB kann eine Vertragsübernahme entweder dadurch vollzogen werden, dass Gläubiger und Übernehmer gemäß §414 BGB einen Vertrag schließen oder dass der alte Schuldner und der Übernehmer gemäß §415 Abs.1 BGB vertragliche Regelungen treffen, welche der Gläubiger genehmigt. Unabdingbare Voraussetzung für eine Vertragsübernahme ist also stets die zustimmende Mitwirkung des Gläubigers.
Ein Vertrag zwischen Frau als Gläubigerin und der GmbH & Co als Übernehmerin im Sinne des §414 BGB ist zum einen nicht dargelegt durch das von der Beklagten vorgelegte Schreiben der Beklagten an den Vertreter des Vermieters, die Dr. Liegenschaftsverwaltung, vom 4.7.1990. Aus diesem Schreiben geht lediglich hervor, dass die GmbH & Co wünscht, anstelle der Beklagten in das hier streitige Mietverhältnis mit Frau einzutreten.
Eine zustimmende Willenserklärung der Frau oder ihres Vertreters belegt dieses Schreiben hingegen gerade nicht.
Auch im Übrigen hat die Beklagte nicht darlegen können, dass Frau der avisierten Vertragsübernahme zugestimmt hat. Die Beklagte hat lediglich vorgetragen, dass sich die Vermieterin bzw. ihre Vertreter auf das Schreiben der Beklagten vom 4.7.1990 nicht gerührt haben. Schweigen im Rechtsverkehr ist jedoch keine zustimmende Willenserklärung. Dies ist ein genereller Grundsatz des Privatrechtes und gilt vorliegend umso mehr angesichts der Vorschrift des §415 Abs.2 S.2, 2.HS BGB. Dieser bestimmt, dass bei einer Vertragsübernahme nach §415 BGB das Schweigen des Gläubigers innerhalb einer ihm gesetzten Frist als Verweigerung der Zustimmung gilt.
Dass eine entsprechende Vereinbarung mit Frau oder ihrem Vertreter getroffen worden ist, hat die Beklagte schließlich auch nicht durch die Vernehmung des Zeugen beweisen können.
Die Aussage des Zeugen war nicht ergiebig. Denn auch der Zeuge hat nicht bekunden können, dass Frau oder ihr Vertreter zu irgendeinem Zeitpunkt der Vertragsübernahme durch die GmbH & Co zugestimmt hätte. Er hat lediglich ausgesagt, dass die Vermieterseite auf das Schreiben der Beklagten nicht reagiert hatte. Schweigen ist jedoch wie oben dargelegt keine Zustimmung.
Die weiteren, von der Beklagten zu dieser Frage benannten Zeugen mussten zu dieser Frage nicht zu vernommen werden. Denn sie mussten zum Termin zur Beweisaufnahme nicht geladen werden, da die Beklagte den angeforderten Auslagenvorschuss für diese Zeugen nicht eingezahlt hatte.
Mit dem Tod der Frau im Jahre 1993 ist das Mietverhältnis mit der Beklagten gemäß §1056 Abs.1 BGB i.V.m. §571 Abs.1 BGB a.F. auf Herrn als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstückes übergegangen.
Für das Gericht steht es nach den von der Klägerin vorgelegten Grundbuchauszügen fest, dass Herr seit dem 13.8.1992 Alleineigentümer des streitgegenständlichen Objektes ist, während Frau ein Nießbrauchsrecht besaß. Mit dem Tode der Nießbrauchsberechtigten Frau erlosch gemäß §1061 BGB dieser Nießbrauch, so dass das Mietverhältnis zwischen der Nießbrauchsberechtigten und der Beklagten gemäß §1056 Abs.1 BGB i.V.m. §571 Abs.1 BGB a.F. auf den Eigentümer des Grundstückes überging.
Entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten kommt es daher für die Frage, ob Herr Eigentümer des Grundstückes und damit Vermieter war, nicht darauf an, ob er von seiner Großmutter beerbt worden war.
Das Mietverhältnis zwischen Herrn ist auch nicht durch die von der GmbH mit Schreiben vom 20.2.2002 ausgesprochene Kündigung zum 31.3.2003 beendet worden.
Die GmbH & Co bzw. ihre Rechtsnachfolgerin, die GmbH ist, wie oben dargelegt, zu keinem Zeitpunkt Vertragspartei geworden. Eine von ihrer Seite ausgesprochene Kündigung ist daher unbeachtlich. Auch eine Kündigung als Vertreterin namens und im Auftrag der Beklagten liegt nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des Kündigungsschreibens nicht vor.
Das Mietverhältnis bestand daher über den 31.3.2003 hinaus fort.
Mithin schuldet die Beklagte dem Eigentümer und Vermieter Herrn für die Monate April bis August 2003 den vereinbarten Mietzins in Höhe von monatlich Euro 4.550,50.
Die mietvertraglichen Ansprüche des Herrn gegen die Beklagte sind gemäß §398 BGB wirksam an die Klägerin abgetreten worden.
Dies hat die Klägerin dargelegt durch Vorlage der Abtretungserklärung vom 26.9.2003.
Die Abtretung an die Klägerin ist wirksam. Insbesondere ist die Klägerin durch ihren alleinvertretungsberechtigten Liquidator Herrn wirksam vertreten worden.
Der Wirksamkeit der Annahmeerklärung der Abtretung des Herrn für die Klägerin steht auch nicht die Vorschrift des §181 BGB entgegen. Denn ausweislich des Beschlusses der Gesellschafterversammlung der Klägerin vom 30.11.2001 war Herr in seiner Eigenschaft als Liquidator von den Beschränkungen des §181 BGB befreit.
Auf die von der Beklagten im Schriftsatz vom 8.9.2004 aufgeworfene Frage, ob eine dem Geschäftsführer erteilte Befreiung von §181 BGB auch für den späteren Liquidator der GmbH gilt, kommt es daher nicht an.
Der Klägerin sind daher die Mieten für die Monate April bis Juli 2003 in Höhe von monatlich 4.550,50 Euro zuzusprechen. Für die Miete im Monat August 2003 ist hingegen nur der beantragte Betrag in Höhe von 1.798,- Euro zuzusprechen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §91 Abs.1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §709 S.1, S.2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 20.000,- Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung: