Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2020-11-06, Aktenzeichen 2 U 47/20
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2020:1106.2U47.20.00

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung des beklagten Landes wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. - 30. Zivilkammer - vom 9.3.2020 (Az.: 2-30 O 17/18) aufgehoben.
Die Sache wird an das Landgericht Frankfurt a.M. zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Berufungsverfahrens zu entscheiden haben wird.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 200.891,81 € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
I. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO:
Die Klägerin ist gemäß Grundbuchauszug (Anlage K 5, Anlagenband) Eigentümerin der Immobilie in Stadt1 Straße1. Der Grundbuchauszug weist als Voreigentümerin die A GmbH und davor die B GmbH & Co.. Die B GmbH & Co. schloss unter dem 14./27.3.2007 mit dem beklagten Land einen Mietvertrag über Flächen im 1. Untergeschoss, im Erdgeschoss sowie im 1. bis zum 3. Obergeschoss in dem Objekt zum Zwecke der Nutzung als Büro und Verwaltungsräume nebst 20 Stellplätzen in der Tiefgarage und zwei Stellplätzen im Außenbereich. Das Mietverhältnis wurde für die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Es begann mit der Übergabe am 16.7.2007 gemäß Übergabeprotokoll vom 24.7.2007. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Klauseln:
11.1 Reparaturen und Instandhaltungskosten an den konstruktiven Teilen („Dach und Fach“) der Mietsache gehen zu Lasten des Vermieters.
11.2 Der Mieter wird innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen. […]
11.3 Glasbruchschäden hat der Mieter auf eigene Kosten unverzüglich zu beseitigen.
[…]
14.1 Der Mieter hat dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache geräumt, gereinigt und in ordentlichem Zustand zurückzugeben. Diejenigen Teile der Mietsache, die bei Beginn des Mietverhältnisses neu gestrichen waren (z.B. Wände, Decken, Türen etc.) sind in fachgerecht neu gestrichenem Zustand zurückzugeben.
Führt der Mieter in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen / Renovierungen durch, entfällt die Renovierungsverpflichtung zum Ende der Mietzeit gem. der Ziffer 14.1 Der Mieter wird dem Vermieter auf Verlangen eine geordnete Dokumentation über durchgeführte Schönheitsreparaturen / Renovierungen vorlegen. Werden keine Schönheitsreparaturen / Renovierungen durchgeführt oder mit geeigneten Unterlagen nachgewiesen, gilt § 14 Ziff. 1.
Am 17.7.2019 gab das beklagte Land das Mietobjekt an die A GmbH zurück. Insoweit wird auf das Rücknahmeprotokoll (Anlage K 3, Anlagenband) Bezug genommen. Ausweislich eines erstinstanzlich auszugsweise vorgelegten notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017 (Anlage K 4, Anlagenband) veräußerte die A GmbH eine Immobilie an die Klägerin. Gemäß Ziffer 6.1 des Vertrages sei Stichtag der Tag der Zahlung des Kaufpreises. Am Stichtag sollten Besitz, Gefahr, Nutzungen und … Lasten sowie sämtliche den Kaufgegenstand betreffenden öffentlich-rechtlichen Pflichten … auf den Käufer übergehen. In Ziffer 6.5 trat der Verkäufer „bereits jetzt mit Wirkung zum und aufschiebend bedingt auf den Stichtag (a) alle den Kaufgegenstand betreffenden Ansprüche gegen die Mieter gemäß Anlage 1 einschließlich aller Ansprüche und Rechte aus den Mietverträgen gemäß Anlage 1, die am oder nach dem Stichtag entstehen und/oder fällig werden und/oder die Zeit ab dem Stichtag betreffen, soweit in diesem Vertrag nicht etwas anderes vereinbart ist, … an den dies annehmenden Käufer ab. Mit Schreiben vom 10.1.2018 (Anlage K 4 a, Anlagenband) bestätigte die A GmbH dem beklagten Land unwiderruflich, dass sie „mit Wirkung ab dem 1.9.2017 sämtliche Ansprüche aus und im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vom 14.3./27.3.2007 und den drei Nachträgen über das Mietobjekt Straße1 in Stadt1. und dessen Beendigung“ an die Klägerin abgetreten habe, welche die Abtretung angenommen habe. Diese Abtretung umfasse ausdrücklich auch sämtliche Ansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen, Rückbaumaßnahmen oder sonstiger im Rahmen einer vertragsgemäßen Rückgabe geschuldeter Mieterleistungen sowie die Ansprüche, die bei Nichterfüllung entstehen.
Nachdem das beklagte Land die Durchführung weiterer Arbeiten oder Zahlungen abgelehnt hatte, beauftragte die Klägerin die C GmbH E, Stadt2, mit der Erstellung eines vorsorglichen Beweissicherungsgutachtens. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf das Gutachten vom 6.12.2017 (Anlage K 7, Anlagenband) einschließlich des Raumbuchs (Anlage K 8, Anlagenband) Bezug genommen. Die Kosten für das Gutachten stellte die C GmbH E der Klägerin unter dem 21.12.2017 mit insgesamt 8.700,22 € netto bzw. 10.353,26 € brutto in Rechnung (Anlage K 10, Anlagenband). Auf der Grundlage dieser Feststellungen verlangt die Klägerin von der Beklagten mit ihrer Klage die Kosten für die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes in Höhe von insgesamt 240.239,49 € netto nebst Erstattung der Gutachterkosten. Wegen der Einzelheiten der Kostenpositionen wird auf den Schriftsatz vom 11.1.2018, Seiten 109 ff., (Blatt 111 ff. der Akte) Bezug genommen. Jedenfalls verlangt die Klägerin Schadenersatz in Höhe von insgesamt 180.692,42 € netto. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 29.11.2018, Seiten 18 ff., (Blatt 223 ff. der Akte) verwiesen.
Das beklagte Land stellt die Aktivlegitimation der Klägerin in Abrede und hält die Vertragsklauseln in § 11 und § 14 des Mietvertrages, auf welche die Klägerin ihre Forderungen stützt, für unwirksam. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen D durch Zwischenurteil über den Grund und Teilurteil vom 9.3.2020 (Blatt 325 ff. der Akte), dem beklagten Land zugestellt am 13.3.2020, die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. über eine Verurteilung zur Zahlung von 240.239,49 € nebst Zinsen dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und das beklagte Land verurteilt, an die Klägerin 8.700,22 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3.2.2018 zu zahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das beklagte Land sei dem Grunde nach zu einer vollen Haftung für unterlassene Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Klägerin stehe aus abgetretenem Recht ein entsprechender Schadenersatzanspruch zu. Die Eigentumslage an dem Mietobjekt ergebe sich aus dem Inhalt des vorgelegten Grundbuchauszugs, den das beklagte Land nicht hinreichend in Abrede gestellt habe. Gleiches gelte im Hinblick auf das Schreiben vom 10.1.2018 für den Umstand der Abtretung. Die Klauseln in den §§ 11 und 14 des Mietvertrages, nach denen das beklagte Land Instandhaltungsarbeiten und bei Beendigung des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, seien wirksam. Die Klausel des § 14 unterliege nicht der gesetzlichen Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, da sie zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt worden sei. Die Vermieterseite habe die Endrenovierungsklausel ernsthaft zur Disposition gestellt. Dies habe sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen D ergeben. Bedenken bestünden lediglich an der Wirksamkeit von § 11 Ziffer 3 des Mietvertrages über die Ersatzpflicht bei Glasbruch. Die Klägerin berufe sich aber auf solche Schäden nicht. Das beklagte Land sei zur Zahlung der entstandenen Gutachterkosten verpflichtet, da die Klägerin wegen dessen Pflichtverletzung zur Einholung eines Gutachtens über den Schaden grundsätzlich berechtigt gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen. Den Tatbestand des Urteils vom 9.3.2020 hat das Landgericht auf Antrag des beklagten Landes durch Beschluss vom 18.5.2020 (Blatt 376 ff. der Akte) unter Abweisung des Antrags im Übrigen teilweise berichtigt.
Gegen diese Verurteilung wendet sich das beklagte Land mit seiner am 1.4.2020 eingelegten und am 7.5.2020 begründeten Berufung. Es hält das Teilurteil für unzulässig, da die Gefahr widersprechender Entscheidungen bestehe. Das beklagte Land wiederholt sein Bestreiten des angeblichen notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017, der Behauptung, er betreffe das Mietobjekt, und die vorgetragene Abtretung. Das erstinstanzliche Bestreiten sei zulässig gewesen. Es ist der Ansicht, das Schreiben vom 10.1.2018, welches eine angeblich erfolgte Abtretung bestätigen solle, betreffe nur Ansprüche, die nach dem 1.9.2017 entstanden seien. Auch die Vertretungsbefugnis des Verfassers dieses Schreibens stellt sie in Abrede. Ein Rechtsübergang nach Maßgabe des § 566 BGB komme nicht in Betracht, da das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des angeblichen Abschlusses des Grundstückskaufvertrages beendet gewesen sei. Das Land ist der Ansicht, bei den Vertragsklauseln in den §§ 11 und 14 handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die ursprüngliche Vermieterin sei zu keinem Zeitpunkt bereit gewesen, von der Verpflichtung zur Endrenovierung abzusehen und diese damit zur Disposition zu stellen. Etwas Anderes habe die Klägerin nicht bewiesen. Der geltend gemachte Anspruch umfasse auch Glasschäden, so dass die Regelung des § 11.3 des Mietvertrages einschlägig wäre, die aber unwirksam sei, zumal im Rahmen der Betriebskosten auch die Glasversicherung umlagefähig gewesen sei. Das beklagte Land stellt weiterhin sämtliche Umstände die Gutachtenerstattung betreffend in Abrede. Insoweit wäre jedenfalls Beweis zu erheben gewesen. Die erstinstanzlich in voller Höhe zuerkannten Gutachterkosten seien gegebenenfalls zu quoteln. Tatsächlich schulde das Land keinerlei Kosten. Ergänzend bezieht das beklagte Land sich auf seinen erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 7.5. und 18.9.2020 (Blatt 401 ff., 509 der Akte) verwiesen.
Das beklagte Land beantragt,
das Urteil des Landgerichts aufzuheben und den Rechtsstreit an das Landgericht Frankfurt a.M. zurückzuverweisen,
hilfsweise,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts die Klage insgesamt abzuweisen,
die Revision zuzulassen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie beruft sich auf die Begründung des Landgerichts, insbesondere auf dessen Beweiswürdigung anhand sämtlicher tatsächlicher Umstände, sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Ansicht, das beklagte Land habe in seiner Berufungsbegründung die Beweiswürdigung nicht hinreichend konkret angegriffen. Entsprechendes gelte für das Bestreiten ihrer Aktivlegitimation durch das beklagte Land, das insgesamt unzulässig ins Blaue hinein erfolgt sei. Hierzu legt sie ergänzend die vollständige Fassung des notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017 (Blatt 438 ff. der Akte), den Grundbuchauszug, welcher die Eigentumsumschreibung dokumentiert (Blatt 490 ff. der Akte), einen Katasterauszug vom 22.5.2017 (Blatt 494) sowie ein Schreiben der A GmbH vom 28.5.2020 (Blatt 495 f. der Akte) vor, in welchem die Geschäftsführer erklären, dass die Unterzeichner des Schreibens vom 10.1.2018 zur Abgabe der darin gegebenen Erklärungen berechtigt gewesen seien. Auch das Bestreiten der Tätigkeiten des Sachverständigen, seines Aufwands und der Ortsüblichkeit und Angemessenheit der Abrechnung sei im Hinblick auf die Vorlage des gesiegelten Gutachtens eines von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und ohne konkrete Angaben zu den angeblich richtigen Abrechnungssätzen unbeachtlich. Die Kosten des zulässigerweise beauftragten Sachverständigen seien jedenfalls in voller Höhe zu erstatten. Der Erlass eines Teilurteils sei zulässig gewesen; die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen bestehe nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 29.6.2020 (Blatt 431 ff. der Akte) Bezug genommen.
II. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie vorläufigen Erfolg.
Das Grund- und Teilurteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 9.3.2020 war auf Antrag des beklagten Landes insgesamt aufzuheben, und die Sache war zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt a.M. zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO).
Allerdings war der Erlass eines Teilurteils durch das Landgericht nicht wegen der Gefahr widersprechender Entscheidungen unzulässig (§ 301 Abs. 1 S. 2 ZPO). Denn es hat die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen nicht begründet. Bei Entscheidung durch Teilurteil kann es zu einer abweichenden Entscheidung nicht nur bei einer anderen Auffassung des Rechtsmittelgerichts, sondern auch im Falle eines Richterwechsels im Dezernat oder einer Änderung der Auffassung des Richters kommen. Mit der Entscheidung über die Verurteilung der Beklagten zur Erstattung der Gutachterkosten in der beantragten Höhe von 8.700,22 € und mit der Entscheidung der Haftung des beklagten Landes dem Grunde nach hat das Gericht nicht zugleich über eine für die Klage im Übrigen vorgreifliche Vorfrage entschieden, die bei der weiteren Entscheidung über den Streitgegenstand anders entschieden werden könnte. Vielmehr hat das Gericht gerade zugleich mit der Teilverurteilung zur Erstattung der Gutachterkosten ein Grundurteil zur Klage im Übrigen erlassen, mit dem es die volle Haftung des beklagten Landes dem Grunde nach für unterlassene Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen ausgesprochen hat (vgl. hierzu Zöller/Feskorn, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 301 Rdnrn. 12 ff., 15, m.w.N.). Auch wenn die Entscheidung zu der Erstattungsfähigkeit der Gutachterkosten anders zu treffen sein wird, da nicht alle durch das Gutachten festgestellten Mängel des Mietobjekts zu einer Schadenersatzpflicht des beklagten Landes führen, ist in diesem Fall zugleich die Entscheidung über die Schadenersatzpflicht dem Grunde nach entsprechend zu ändern. Eine Entscheidung im Betragsverfahren allein hätte einen Widerspruch zu der Teilverurteilung nicht begründen können.
Das Grund- und Teilurteil war aber aus dem Grunde aufzuheben, weil das Landgericht über die nach Grund und Höhe streitigen Ansprüche der Klägerin durch das angefochtene Grundurteil vorab über den Grund des Anspruchs entschieden hat, diese Entscheidung teilweise unrichtig ist und der Streit über den Betrag der Ansprüche ist nicht zur Entscheidung reif.
Der Klägerin steht gegen das beklagte Land aus abgetretenem Recht der vormaligen Eigentümerin des Anwesens, der A GmbH, - insoweit im Einklang mit dem Grundurteil des Landgerichts - ein Anspruch auf Schadenersatz wegen des Unterlassens geschuldeter Schönheitsreparaturen zu (§ 280 Abs. 1, § 398 BGB i.V.m. § 14.1 des Mietvertrages). Ihr steht aber kein Anspruch auf Schadenersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungsarbeiten zu (§ 280 Abs. 1, § 398 BGB i.V.m. § 11.2 des Mietvertrages), da diese Vertragsklausel unwirksam ist und ein entsprechender Anspruch nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand auch nicht aus sonstigen Rechtsgründen besteht.
Die Sachbefugnis der Klägerin für die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche ergibt sich aus ihrer Vereinbarung der Abtretung der Ansprüche mit der Voreigentümerin, der A GmbH, in Ziffer 10.4 (e) des notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017, mit welchem die Klägerin das Mietobjekt von der vormaligen Eigentümerin erworben hat und den die Klägerin nunmehr vollständig vorgelegt hat. Während in Ziffer 6.5 (a) lediglich Ansprüche gegen aktuelle Mieter abgetreten sind, enthält Ziffer 10.4 des Kaufvertrages eine Regelung betreffend den bereits seit dem 15.7.2017 beendeten Mietvertrag mit dem beklagten Land. Hierin haben die Vertragsparteien die Abtretung aller Ansprüche, die der Verkäuferin aus dem beendeten Mietvertrag zustehen könnten, vom Stichtag an vereinbart. Stichtag war gemäß Ziffer 6.1 des Kaufvertrages grundsätzlich der Tag der Zahlung des Kaufpreises. Da aus dem beendeten Mietvertrag von diesem Stichtag an keine Ansprüche mehr entstehen konnten, wird deutlich, dass die Angabe des Stichtags allein die Bedeutung hatte, die vereinbarte Abtretung wirksam werden zu lassen, nicht, den Umfang der abgetretenen Ansprüche zu bestimmen. Dieses Verständnis entspricht der Regelung in Ziffer 6 des Kaufvertrages über die Bedeutung des Stichtages für den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Dem entspricht es weiterhin, dass die A mit Schreiben vom 10.1.2018 (Blatt 496 der Akte) der Klägerin gegenüber bestätigte, dass sie mit Wirkung vom 1.9.2017 an, bei dem es sich wohl um den Stichtag handelt, sämtliche Ansprüche aus und im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vom 14.3./27.3.2007 und den drei Nachträgen über das Mietobjekt Straße1 in ... und dessen Beendigung an die Klägerin abgetreten habe und dass diese Abtretung ausdrücklich auch sämtliche Ansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen, Rückbaumaßnahmen oder sonstiger im Rahmen einer vertragsgemäßen Rückgabe geschuldeter Mieterleistungen, sowie die Ansprüche, die bei Nichterfüllung entstehen, umfasse. Die Vertretungsbefugnis der Unterzeichner des Schreibens vom 10.1.2018 hat die A durch ihre Geschäftsführer mit Schreiben vom 28.5.2020 (Blatt 495 der Akte) bestätigt. Die Richtigkeit dieser Unterlagen hat das beklagte Land nicht mehr in Abrede gestellt. Auch im Übrigen bestehen gegen die Richtigkeit keine Bedenken.
Das beklagte Land ist nicht aufgrund der Regelung in § 11.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin verpflichtet, Schadenersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungsplichten aus dem Mietvertrag zu leisten, da es zu einer entsprechenden Instandhaltung nicht verpflichtet war. Die Regelung in § 11.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin ist unwirksam. Hiernach hat der Mieter innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen [also nicht die konstruktiven Teile („Dach und Fach“) betreffen] und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchzuführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen. Ferner sind die zu den Mietflächen gehörenden Teeküchen und die Notstromversorgung (Dieselmotor im Keller) ebenfalls vom Mieter zu warten und ggfs. instand setzen zu lassen.
Bei dieser Klausel handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 BGB). Sie ist für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert; die damalige Vermieterin hat sie dem beklagten Land bei Abschluss des Vertrages gestellt. Eine Individualvereinbarung wie bei der Regelung in § 14.1 des Mietvertrages hat das beklagte Land insoweit nicht behauptet.
Die Klausel ist hinsichtlich der Übertragung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 BGB) auf den Mieter unwirksam, da sie den Vertragspartner der Vermieterin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 BGB). Denn dem Mieter wird durch diese Vertragsklausel nicht nur Instandhaltungsaufwand auferlegt, der ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, und es fehlt an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach. Zwar nimmt die Klausel ausdrücklich darauf Bezug, dass die Instandhaltungspflicht nur den Bereich innerhalb der Mietsache sowie Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Mit dieser Begrenzung ist aber noch nicht hinreichend ein Instandhaltungsaufwand ausgenommen, der auf der Nutzung durch die Vormieter der gebrauchten Immobilie beruht, also etwa auf einem Instandhaltungsstau (vgl. hierzu BGH, NJW 2003, 41 ff.; NJW-RR 2006, 84 ff.; Guhling/Günter/Boerner, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, § 535, Rdnrn. 118 ff., m.w.N.). Das Mietobjekt war bei Beginn des Mietverhältnisses nicht neu. Davon, dass sämtliche Einrichtungen neuwertig gewesen wären, so dass jegliche Verschlechterung allein dem beklagten Land als Mieter zuzurechnen wäre, kann nicht ausgegangen werden.
Eine Ersatzpflicht des beklagten Landes kann nur insoweit in Betracht kommen, wie eine andere Rechtsgrundlage für die Erstattungsfähigkeit der Kosten besteht, insbesondere im Falle einer Beschädigung, welche über die vertragsgemäße Nutzung (§ 538 BGB) hinausgeht und welche das beklagte Land auch im Übrigen zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 BGB). Aufgrund des bisherigen Vorbringens der Parteien kann dies nicht abschließend beurteilt werden. Das Landgericht hat hierzu nach seiner Sicht konsequent keine Feststellungen getroffen.
Unwirksam ist auch die Regelung in § 11.3 des Mietvertrages, die eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt und nach welcher der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat. Auch insoweit fehlt eine Begrenzung auf eine Verursachung der Schäden durch den Mieter und auf sein Vertreten müssen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Insoweit macht die Klägerin allerdings - anders als vom Landgericht auf Seite 10 des Urteils angenommen - in der Klageschrift, Seiten 113 f., (Blatt 115 f. der Akte) Kosten für die Erneuerung der Fensterverglasung in Raum 04 im Erdgeschoss sowie im Raum 12 im 2. Obergeschoss in Höhe von insgesamt 3.000,- € brutto, mithin 2.521,01 € netto geltend. Ob diese behaupteten Schäden von dem beklagten Land gegebenenfalls aus einer anderen Rechtsgrundlage zu erstatten sind, hat das Landgericht aus seiner Sicht konsequent nicht erwogen.
Hingegen ist das beklagte Land zum Schadenersatz verpflichtet, soweit es zum Vertragsende die geschuldeten Schönheitsreparaturen unterlassen hat. Die entsprechende Vereinbarung der Vertragsparteien in § 14.1 des Mietvertrages ist wirksam. Sie ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des beklagten Landes unwirksam, da sie nicht der Wirksamkeitskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt (§ 307 Abs. 1 BGB). Es handelt sich nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 BGB), sie wurde vielmehr zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt. Der Senat schließt sich insoweit den insgesamt zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an. Die Tatsachenfeststellungen durch das Landgericht, welche der rechtlichen Würdigung zugrunde liegen, sind für das Berufungsgericht bindend; konkrete Anhaltspunkte, welche Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen würden, bestehen nicht, erneute Feststellungen hierzu sind daher nicht geboten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat die Aussage des Zeugen sowie die weiteren Umstände zutreffend gewürdigt. Das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen ergibt sich nicht daraus, dass die damalige Vermieterin nicht bereit gewesen wäre, von der Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung abzusehen und diese damit zur Disposition zu stellen. Denn mit der letztlich vereinbarten Klausel in § 14.1 des Mietvertrages hat die Vermieterin gerade von der unbedingten Pflicht des Mieters zur Endrenovierung in den Fällen abgesehen, in welchen der Mieter „in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen / Renovierungen durchführt und er dies mit geeigneten Unterlagen nachweist.“ Eine Individualvereinbarung setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt und dass sich insoweit einseitig die Position des Vertragspartners durchsetzt. Vielmehr kann es auch ausreichen, dass der Verwender einer Vertragsklausel von dieser abrückt und sich mit einer anderen, für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt. Dies hat die vormalige Vermieterin mit der genannten Vertragsklausel hinreichend getan. Das Landgericht hat bei seiner rechtlichen Würdigung auch das wirtschaftliche Interesse der vormaligen Vermieterin und die Verhandlungsposition des beklagten Landes zutreffend berücksichtigt.
Eine Abgrenzung bei den einzelnen Schadenspositionen als Schönheitsreparatur oder Instandhaltungsmaßnahme oder Beseitigung einer vertragswidrigen Beschädigung ist auf der Grundlage des bisherigen Vortrags der Parteien nicht hinreichend möglich. Das von der Klägerin eingeholte vorsorgliche Beweissicherungsgutachten vom 6.12.2017 (Anlage K 7, Anlagenband) zeigt in dem als Anhang beigefügten Raumbuch (Anlage K 8, Anlagenband), wiedergegeben in der Klageschrift vom 11.1.2018, Seiten 9 ff., ergänzt durch den Schriftsatz vom 29.11.2018 (Blatt 11 ff., 213 ff. der Akte) lediglich tabellarisch die einzelnen Mängel auf. Das beklagte Land hat überdies sämtliche Umstände die Gutachtenerstattung betreffend in Abrede gestellt, so dass jedenfalls das Vorhandensein und der konkrete Umfang der Mängel und Schäden bisher streitig sind. Die Kosten für die Beseitigung der Mängel hat die Klägerin in ihrer Klageschrift vom 11.1.2018, Seiten 110 ff., sowie im Schriftsatz vom 29.11.2018, Seiten 54 ff. (Blatt 112 ff., 258 ff. der Akte) anhand des in Bezug genommenen, jedoch nicht bei der Akte befindlichen Kostengutachtens vom 19.12.2017 nach den einzelnen aufgelisteten Positionen jeweils pauschal angegeben, wobei es die Kosten einer Schadensposition mit der Anzahl der Fälle, der Größe der Fläche oder der Länge multipliziert hat. Eine Abgrenzung der einzelnen abstrakt angegebenen Positionen als Schönheitsreparatur oder als Instandhaltungsmaßnahme oder als vertragswidrige Beschädigung ist nach dem gegenwärtigen Vortrag der Parteien nicht ohne weiteres möglich. Dies betrifft insbesondere die im Schriftsatz vom 29.11.2018 genannten Punkte, also von der Klägerin als Beschädigungen bezeichneten Mängelerscheinungen, fehlende Gegenstände sowie die Positionen Fensterbeschläge, Fenstergriffe, Innenjalousien und die Haustechnik.
Die Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung an das Landgericht umfasst auch die Verurteilung des beklagten Landes im Wege des Teilurteils zum Tragen der erstinstanzlich in voller Höhe zuerkannten Gutachterkosten von 8.700,22 €, da dieser Teil der Forderung nicht entscheidungsreif ist. Die Gutachterkosten werden unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Verpflichtung, die Kosten für die Mängelbeseitigung zu tragen oder nicht zu tragen zu quoteln sein. Denn nur hinsichtlich der Mängel, für welche das beklagte Land dem Grunde nach Schadenersatz zu leisten hat, war die Beauftragung des Sachverständigen durch die Schadensverursachung berechtigt, so dass die Kosten der Begutachtung auf einem pflichtwidrigen handeln des beklagten Landes beruhen. Im Übrigen hatte das beklagte Land auch das Entstehen der Sachverständigenkosten nach Grund und Höhe bestritten. Dabei ist allerdings unerheblich, ob die Klägerin die Gutachterrechnung vom 21.12.2017 auch beglichen hat, da das beklagte Land eine Erstattungspflicht insgesamt in Abrede stellt (entsprechend § 250 S. 2 BGB). Wäre dieser Teil des Streitgegenstandes durch das Berufungsgericht abschließend zu entscheiden, müsste der Prozess in zwei Instanzen geführt werden (vgl. hierzu Zöller/Heßler, a.a.O., § 538, Rdnr. 47, m.w.N.).
Der Rechtstreit war demzufolge insgesamt unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils an das Landgericht zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO).
Die Entscheidung über die Kosten auch des Berufungsverfahrens war dem Landgericht vorzubehalten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO). Vielmehr beruht die Entscheidung hinsichtlich der Wirksamkeit von § 14.1 des Mietvertrages im Wesentlichen auf einer Tatsachenfeststellung.
Der Streitwert beträgt 80 % der Forderung von 240.239,49 € gemäß Klageantrag zu 1) und somit 192.191,59 € zuzüglich des zuerkannten Betrages von 8.700,22 € gemäß Klageantrag zu 2), mithin 200.891,81 € (§ 3 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 517, 519 f. ZPO
§ 566 BGB
§ 398 BGB
§ 305 BGB
§ 538 BGB
§ 711 ZPO
§ 3 ZPO
§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO
§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO
§ 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO
§ 301 Abs. 1 S. 2 ZPO
§ 535 Abs. 1 BGB
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 305 Abs. 1 BGB
§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 250 S. 2 BGB
§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2003, 41
NJW-RR 2006, 84
30 O 17/18