Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-12-03, Aktenzeichen 3 K 14165/24
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2025:1203.3K14165.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt (Az. des BFH: II B 3/26).
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern auferlegt.

Tatbestand:
Zwischen den Beteiligten ist im Rahmen der Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Schenkungsteuer die Zulässigkeit eines in einem Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) vorgenommenen Marktanpassungsabschlags streitig.
Die Klägerin zu 1. übertrug mit notarieller Urkunde vom 5. Oktober 2021 (Bewertungszeitpunkt) schenkweise dem Kläger zu 2. einen Anteil in Höhe von 2.133/10.000 und dem Kläger zu 3. einen Anteil in Höhe von 7.867/10.000 an dem Grundstück D…-straße … in Berlin (Altbezirk und Gemarkung F… Flur …, Flurstück …, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts F…, Blatt … mit einer Grundstücksfläche von 1.009 m² (Bewertungsobjekt). Das Bewertungsobjekt war im Bewertungszeitpunkt mit einem Wohn- und Geschäftshaus bestehend aus 13 Wohneinheiten sowie einem Büro und einem Gebäude, das für eine Kfz-Werkstatt gewerblich genutzt wurde, bebaut. Die überbaute Fläche des Wohn- und Geschäftshauses betrug 395 m² und die des Werkstattgebäudes 310 m². Von der Wohn-/Nutzfläche entfielen auf das Wohn- und Geschäftshaus 1.019,89 m², davon ca. 100 m² auf das Büro, sowie auf das Werkstattgebäude 511,40 m². Die Geschossflächenzahl (GFZ) lag für das Gesamtgebäude bei 2,0 und gewichtet nach der überbauten Fläche für das Wohn- und Geschäftsgebäude bei 2,5 und für das Werkstattgebäude bei 1,4 mit einer gesamten Geschossfläche (GF) von 2.055 m². Die Klägerin zu 1. hielt sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht zurück und räumte sich ein mit einer Rückauflassungsvormerkung gesichertes Widerrufsrecht unter anderem für den Fall ein, dass die Erwerber zu Lebzeiten der Klägerin zu 1. ohne ihre vorherige Zustimmung über den Bewertungsgegenstand verfügen, d.h. ihn veräußern oder belasten.
Das Bewertungsobjekt befand sich nach der Wohnlageneinstufung zum Berliner Mietspiegel 2021 in mittlerer Wohnlage. Die D…-straße … stand zum Bewertungszeitpunkt in der Denkmalliste Berlin mit der Nummer … als Teil eines Ensembles (Mietshäuser, Ledigenheim, Gasleuchten im Straßenraum). Das Bewertungsobjekt lag im Geltungsbereich des Bebauungsplans … vom …. In dem Bebauungsplan war ein Mischgebiet mit fünf Vollgeschossen und einer GFZ von 2,4 festgesetzt.
Zum Bewertungszeitpunkt waren seitens des Gutachterausschusses Berlin (GAA Berlin) ein Bodenrichtwert (BRW) für die Bodenrichtwertzone …, in dem das Bewertungsobjekt lag, mit der Nutzungsart Wohngebiet auf den 1. Januar 2020 sowie auf den 1. Januar 2021 jeweils in Höhe von 5.500 €/m² sowie auf den 1. Januar 2022 in Höhe von 6.000 €/m² jeweils bei einer GFZ von 2,5 veröffentlicht. Darüber hinaus lagen zum Bewertungsstichtag zuletzt Umrechnungskoeffizienten des GAA Berlin für die Berücksichtigung einer von der zulässigen GFZ abweichenden realisierbaren GFZ für Wohnbauland 2004 sowie für Bauland für Dienstleistungs- und Büronutzung in Citylagen 2004 vor (jeweils Amtsblatt für Berlin 2004, 1101 ff.). Der GAA empfahl bei Grundstücksbewertungen in Mischgebieten das nach Nutzflächenanteilen gewichtete arithmetische Mittel der Umrechnungsfaktoren aus den beiden veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten zu verwenden. Für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser in Berlin mit einem gewerblichen Mietanteil bis 80% und mindestens vier Mieteinheiten wurden am 25. September 2020 Liegenschaftszinssätze 2020 und am 10. Dezember 2021 Liegenschaftszinssätze 2021 des GAA veröffentlicht. Nach den Vorgaben des GAA Berlin ersetzte die Verwendung der Liegenschaftszinssätze nicht automatisch die nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erforderliche Marktanpassung ermittelter Ertragswerte. Eine Marktanpassung könne vor allem dann erforderlich werden, wenn nach dem jeweiligen 1. Halbjahr eine deutliche Entwicklung der Kaufpreise von Ertragsgrundstücken stattgefunden habe. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Absatz 2 ImmoWertV) waren gesondert zu berücksichtigen, insbesondere bei Abweichungen des Wertermittlungsobjekts von den Modellansätzen für die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze.
Dem zunächst von den Klägern eingereichten Gutachten auf den 25. Januar 2019, in dem ein Verkehrswert in Höhe von 3.810.000,00 € für das Bewertungsobjekt ermittelt wurde, folgte der Beklagte aufgrund des ausgehend vom Bewertungsstichtag über zwei Jahre zurückliegenden Wertermittlungsstichtages nicht. Er setzte zunächst mit Bescheiden über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts jeweils vom 2. März 2022 gegenüber dem Kläger zu 2. den anteiligen Grundbesitzwert auf 1.183.708 € und gegenüber dem Kläger zu 3. den anteiligen Grundbesitzwert auf 4.365.791 € fest.
Hiergegen legten die Kläger jeweils Einspruch ein und reichten ein neues Gutachten desselben Gutachters auf den 5. Oktober 2021 vom 6. Mai 2022 ein, in dem ein Verkehrswert von 2.370.000,00 € ermittelt wurde. Der Gutachter ermittelte den Wert im Ertragswertverfahren. Zur Ermittlung des Bodenwerts passte der Gutachter den BRW auf den 1. Januar 2020 mit dem Faktor von 0,83 an, den er aus den Umrechnungskoeffizienten des GAA für Wohnbauland ermittelte. Danach ergab sich ein angepasster Bodenrichtwert von 4.565 €/m² und ein Bodenwert in Höhe von 4.606.085 €. Eine Marktanpassung des BRW auf den Wertermittlungsstichtag wurde nicht vorgenommen. Den Ertragswert der baulichen Anlage ermittelte der Gutachter mit 511.444,54 €. Danach ergab sich ein vorläufiger Ertragswert in Höhe von 5.117.529,54 €, von dem ein Marktanpassungsabschlag in Höhe von 20 % auf 4.094.023,63 € vorgenommen wurde. Den Marktanpassungsabschlag hielt der Sachverständige für sachgerecht, da eine Kaufpreisabfrage sieben Vergleichskauffälle mit einem mittleren Gebäudefaktor von 2.012 €/m²-Geschossfläche (GF) und einem durchschnittlichen Rohertragsvervielfältiger von dem 28-fachen des Rohertrags ergeben habe, während sich aus dem vorläufigen Ertragswert des Bewertungsobjekts ein Gebäudefaktor von 2.490 €/m² und ein Rohertragsvervielfältiger von dem 40,5-fachen des Rohertrags errechnete. Als Abfragezeitraum für die Kauffälle wurde der Zeitraum vom 16. Juni 2020 bis 5. Oktober 2021 sowie die Abfragekriterien angegeben (stadträumliche Lage mittel, typische GFZ mit 1,5 bis 3,5, bauliche Zustand normal, Grundstücksart Wohn- und Geschäftshaus (zusätzlich) mit (einzelnem) Kleingewerbe/Werkstätten in Hintergebäuden, Baujahr bis 1919). Der Gutachter nahm aufgrund des Abfrageergebnisses an, dass Wohngebäude mit Werkstätten in Hintergebäuden deutlich schlechter gehandelt würden als klassische Wohn- und Geschäftshäuser. Das durchschnittliche Bodenwertniveau der Verkaufsfälle liege zwar auch unter dem Bodenwertniveau des Bewertungsobjekts. Das Bodenwertniveau spiegele allerdings nicht das Ertragsniveau des Bewertungsobjekts wider, das mit 6,88 €/m² unter dem durchschnittlichen Ertragsniveau der Bodenrichtwertzone liege, das sich an Neubauten und Eigentumswohnungen orientiere. Für den Nießbrauch zog der Gutachter einen Wert in Höhe von 1.646.181,35 € sowie für die Rückauflassungsvormerkung einen Betrag in Höhe von 2 % des vorläufigen Ertragswerts (81.880,47 €) ab.
Im Hinblick auf die weiteren Einzelheiten der Ermittlung des Verkehrswerts durch den Gutachter wird ergänzend auf das Gutachten sowie auf die in den Akten befindlichen Stellungnahmen des Gutachters Bezug genommen.
Der Beklagte hielt das Gutachten für nicht plausibel und wies es zurück. Neben weiteren Beanstandungen sei insbesondere die durchgeführte Marktanpassung nicht ausreichend dargestellt und nachvollziehbar begründet worden. Die erwähnten sieben Verkaufsfälle könnten aufgrund der nur vagen Beschreibung der Verkaufsfälle nicht auf ihre Vergleichbarkeit mit dem Bewertungsobjekt geprüft werden.
Der Gutachter nahm hierzu während des Einspruchsverfahrens mehrfach Stellung, die sich die Kläger zu eigen machten. Er teilte im Wesentlichen mit, dass die Überprüfung, ob Kaufpreisentwicklungen stattgefunden haben, in aller Regel über Daten aus der Kaufpreissammlung und den Grundstücksmarktberichten des GAA erfolge. Sollten diese Daten deutlich andere Ergebnisse liefern als das Modellergebnis des Ertragswertverfahrens, sei das Modellergebnis mit Hilfe eines Marktanpassungsfaktors entsprechend zu korrigieren. Entscheidend für die Notwendigkeit einer Marktanpassung könnten ausschließlich Unterschiede zwischen Marktdaten für vergleichbare Objekte sein. Die Notwendigkeit der Marktanpassung ergebe sich auch aus den Daten des Immobilienmarktberichts 2020/2021, in dem das Preisniveau für Wohn- und Geschäftshäuser der Baujahre bis 2019 für das Jahr 2020 bei normalem Bauzustand mit 1.234 €/m² GF bis 2.904 €/m² GF und im Mittel mit 1.999 €/m² GF und einem Rohertragsvervielfältiger von dem 28,8-fachen angegeben sei. Der sich nach der Marktanpassung des vorläufigen Ertragswerts ergebende Gebäudefaktor von 2.055 €/m² GF liege immer noch oberhalb der im Immobilienmarktbericht angegebenen Werte.
Mit Einspruchsentscheidungen jeweils vom 10. Oktober 2024 erkannte der Beklagte nur noch mit Ausnahme des Marktanpassungsabschlags in Höhe von 20 % das Gutachten im Wesentlichen an und stellte den anteiligen Grundbesitzwert für den Kläger zu 2. in Höhe von 722.973 € und für den Kläger zu 3. in Höhe von 2.666.493 € fest. Einer Anerkennung des Abschlags stehe der gewählte Abfragezeitraum entgegen, der lediglich einen Zeitraum von 13 Monaten vor dem Bewertungsstichtag umfasse. Ziehe man zudem den Immobilienmarktbericht 2021/2022 heran, würden sich Gebäudefaktoren im Durchschnitt von 2.322 €/m² GF bei einer Spanne von 1.432 €/m² GF bis 3.333 €/m² GF und einem Rohertragsvervielfältiger von dem 32,9-fachen ergeben, die nicht erheblich von den Werten des vom Gutachter ermittelten Ertragswerts abwichen.
Hiergegen richtet sich die Klage, mit der die Kläger weiterhin den jeweils anteiligen Ansatz des im Gutachten ermittelten Verkehrswerts begehren. Hinsichtlich des vorgenommenen Marktanpassungsabschlags sei festgestellt worden, dass die Ertragskraft der Immobilie mit einer monatlichen Kaltmiete von 6,88 €/m² weit unterdurchschnittlich sei. Dagegen stünde auch nicht der vermeintlich überdurchschnittliche Bodenrichtwert des Bewertungsobjektes zu den Vergleichswerten, da zu vermuten sei, dass der wesentliche Teil des zu bewertenden Objekts (Garagen, Werkstatt) noch nicht hinreichend wertmindernd im vorläufigen Ertragswert berücksichtigt wurde. Der Hinterhof samt Bebauung habe somit maßgebenden Einfluss auch auf die Ertragskraft des Vordergebäudes/Seitenflügels der Immobilie. Das Wohngebäude selbst weise allenfalls einen mittleren Standard (mit vergleichsweise niedrigen Decken sowie teils verwinkelter Wohnfläche) auf.
Die Kläger beantragen,die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung vom 2. März 2022 jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10. Oktober 2024 dahingehend zu ändern, dass ein anteiliger Wert für den Kläger zu 3. in Höhe von 1.864.479 € und für den Kläger zu 2. in Höhe von 505.521 € festgestellt wird.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist der Beklagte im Wesentlichen auf seine Einspruchsentscheidung.
Dem Gericht hat ein Band Einheitswert- und Grundsteuerakte, Bedarfswertakte vorgelegen.

Entscheidungsgründe:
1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die subjektive Klagehäufung gemäß § 59 der Finanzgerichtsordnung (FGO), § 60 der Zivilprozessordnung zulässig. Die gesondert und einheitlichen Feststellungsbescheide beruhen auf einem im Wesentlichen gleichartigen tatsächlichen und rechtlichen Grund. Die Schenkungen erfolgten jeweils auf Grundlage des notariellen Vertrags vom 5. Oktober 2021.
2. Die Feststellungsbescheide vom 2. März 2022 jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10. Oktober 2024 verletzen die Kläger jedenfalls nicht in ihren Rechten (§ 100 Absatz 1 Satz 1 FGO).
a) Nach § 179 Absatz 1 der Abgabenordnung (AO) werden die Besteuerungsgrund-lagen durch Feststellungsbescheid gesondert festgestellt, soweit dies in der AO oder sonst in den Steuergesetzen bestimmt ist. Nach § 12 Absatz 3 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) i. V. m. § 151 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BewG sind Grundbesitzwerte gesondert festzustellen, wenn die Werte für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer von Bedeutung sind. Gegenstand der Bewertung sind die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens (§ 157 Absatz 3 Satz 1 BewG), zu denen der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör gehören (§ 176 Absatz 1 Nummer 1 BewG). Deren Wert ist unter Anwendung der §§ 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln (BFH, Urteil vom 24. August 2022 – II R 14/20, BFHE 277, 451, BStBl II 2023, 693, Rz. 11).
aa) Der im typisierten Verfahren nach den §§ 179, 182 bis 188 BewG ermittelte Wert ist durch einen nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 Absatz 1 BewG zu ersetzen. Ein Sachverständigengutachten ist zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde. Zur Ordnungsmäßigkeit des Gutachtens gehören sowohl dessen methodische Qualität als auch eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen. Die Anforderungen an die methodische Qualität des Wertgutachtens ergeben sich im Wesentlichen aus den §§ 194 ff. BauGB sowie der ImmoWertV 2010 oder 2021 (ständige Rechtsprechung, BFH, Urteil vom 16. September 2020 – II R 1/18, BFHE 269, 406, BStBl II 2021, 594, Rz. 12).
bb) Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzamts und gegebenenfalls der Gerichte. Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung oder Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Einem Gutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der ImmoWertV entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein. Nimmt der Sachverständige Abschläge vor, müssen sie objektivierbar und grundstücksbezogen begründet sein, und zwar nicht nur dem Grunde nach, sondern auch hinsichtlich der Höhe. Entspricht das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den zu stellenden Anforderungen, berechtigt dies nicht ohne weiteres dazu, das Gutachten insgesamt unberücksichtigt zu lassen. Ist etwa ein vorgenommener Abschlag nicht hinreichend begründet, ist lediglich dieser Abschlag zu streichen. Etwaige Lücken im Gutachten können vom FA und vom FG selbst geschlossen werden, wenn und soweit dies ohne Sachverständige im üblichen Rahmen einer Beweiswürdigung möglich ist (ständige Rechtsprechung, vgl. etwa BFH, Urteil vom 5. Mai 2010 – II R 25/09, BFHE 230, 72, BStBl II 2011, 203, Rz. 18, m. w. N.).
b) Nach diesen Grundsätzen kann mit dem vorgelegten Gutachten kein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG als der mit den Bescheiden vom 2. März 2022 jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10. Oktober 2024 bereits anerkannte und festgestellte Wert nachgewiesen werden. Der im Gutachten vorgenommene Marktanpassungsabschlag ist zu streichen, denn jedenfalls insoweit entspricht das Gutachten nicht den Anforderungen, die an ein Verkehrswertgutachten nach der ImmoWertV 2021 zu stellen sind.
aa) Es kann wegen des im finanzgerichtlichen Verfahrens geltenden Verböserungsverbots dahingestellt bleiben (vgl. BFH, Urteil vom 25. September 2024 – II R 15/21, BFHE nn, BStBl II 2025, 543, Rz. 32, m.w.N.), ob das Gutachten insgesamt zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geeignet ist, insbesondere ob der BRW des GAA für Wohnbauland auf das gemischt genutzte Grundstück, das sich nach dem Bebauungsplan … auch planungsrechtlich in einem Mischgebiet befindet, überhaupt Anwendung finden kann, ob die Anpassung des BRW an die tatsächliche GFZ insbesondere wegen des Denkmalschutzes zutreffend erfolgt ist (vgl. ausführlich Senatsurteil vom 8. Oktober 2025 – 3 K 3093/24, juris, Rz. 35 ff.), ob in diesem Zusammenhang ausschließlich die Umrechnungskoeffizienten des GAA für Wohnbauland Anwendung finden können, ob die fehlende konjunkturelle Anpassung des BRW zutreffend ist und ob der vorgenommene Abschlag für die Rückauflassungsvormerkung zulässig ist (vgl. BFH, Urteil vom 5. Mai 2010 – II R 25/09, BFHE 230, 72, BStBl II 2011, 203, Rz. 20 f., m. w. N.). Wegen des im finanzgerichtlichen Verfahrens geltenden Verbots einen höheren Wert festzustellen, verbietet sich ein Zurückfallen auf das typisierte Bewertungsverfahren in dem Fall, in dem wie hier das Finanzamt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts möglicherweise unzutreffend anerkannt hat, im Rahmen des Gutachtens allerdings ein Abzug für eine Nießbrauchbelastung vorgenommen wurde, der im typisierten Verfahren nicht in Betracht kommt. Andernfalls könnte es zu einer Doppelberücksichtigung der Nießbrauchbelastung kommen, wenn der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts im gerichtlichen Verfahren insgesamt verneint würde, eine höhere nach dem typisierten Verfahren gebotene Feststellung ohne Berücksichtigung der Nießbrauchbelastung wegen des Verböserungsverbots aber ausscheidet.
bb) Zutreffend hat der Sachverständige bei der Erstellung seines Gutachtens am 6. Mai 2022 die ImmoWertV 2021 und nicht die ImmoWertV 2010 angewendet. Zwar war zum Bewertungsstichtag am 5. Oktober 2021 die ImmoWertV 2021 noch nicht in Kraft, die nach § 54 ImmoWertV 2021 erst am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist. Nach § 53 Absatz 1 ImmoWertV 2021 findet diese jedoch bei Verkehrswertgutachten unabhängig vom Wertermittlungsstichtag Anwendung, die ab dem 1. Januar 2022 erstellt werden. Dass ein zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG erstelltes Gutachten grundsätzlich den Regelungen der ImmoWertV entsprechen muss, gilt auch für die Anwendungsregelung der Verordnung. Da die Anwendung der ImmoWertV 2010 im vorliegenden Fall zu keinem anderen Ergebnis führt, kann auch dahinstehen, ob zur Wahrung der Gleichmäßigkeit der Besteuerung ausnahmsweise dann etwas anderes gilt, wenn die Anwendung der alten Fassung der ImmoWertV, beispielsweise wegen unterschiedlicher zugrunde gelegter Gesamtnutzungsdauern (vgl. Anlage 1 ImmoWertV 2021 und Anlage 3 der Sachwert-Richtlinie) zu einem anderen Wert führen würde (Senatsurteil vom 8. Oktober 2025 – 3 K 3093/24, juris, Rz. 34, m. w. N.; vgl. BFH, Urteil vom 7. Oktober 2025 – IX R 26/24, BFHE nn, juris, Rz. 19, in Abgrenzung zum BFH, Urteil vom 16. September 2020 – II R 1/18, BStBl. II 2021, 594, Rz. 12).
cc) Nicht gefolgt werden kann jedoch dem 20 %-igen Marktanpassungsabschlag. Das Gutachten leidet insofern jedenfalls an einem Begründungsmangel, der zur Streichung des vorgenommenen Abschlags führt. Dahinstehen kann daher, ob der Auswertungszeitraum zutreffend gebildet wurde.
(1) Nach § 7 Absatz 2 ImmoWertV 2021 ist zur Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts eine Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich, wenn sich die allgemeinen Wertverhältnisse bei Verwendung der Daten nach § 7 Absatz 1 ImmoWertV 2021 auch durch eine Anpassung nach § 9 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 nicht ausreichend berücksichtigen lassen. Bei der Marktanpassung handelt es sich folglich um ein Auffangverfahren für den Fall, dass sich die allgemeinen Marktverhältnisse nicht durch objektspezifische Anpassung insbesondere des BRW und der Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag berücksichtigen lassen (vgl. Kleiber, Wertermittlerportal, Teil IV, § 7 ImmoWertV, 1.2.3, Rz. 11). Wie alle vorgenommenen Abschläge hat der Gutachter die Anpassung an die allgemeinen Marktverhältnisse (Marktanpassung) nachvollziehbar zu begründen. Die Begründung eines Gutachtens ist ein ureigenes Element jeder Gutachtertätigkeit. Es kommt nicht allein darauf an, dass ein Gutachten im Ergebnis richtig ist, es muss auch richtig begründet, nachvollziehbar und nachprüfbar sein (Kleiber, Wertermittlerportal, Teil II, 2.2.1.7, Rz. 516). Nach § 2 Absatz 2 ImmoWertV 2021 richten sich die allgemeinen Wertverhältnisse nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets. Zweifel bestehen bereits, ob die allgemeinen Marktverhältnisse – wie vom Gutachter offensichtlich angenommen – durch sieben Kauffälle widergespiegelt werden. Die vergleichsweise herangezogenen Kauffälle könnten unabhängig davon allerdings nur dann für eine Anpassung herangezogen werden, wie der Gutachter selbst herausstellt, wenn die am Markt tatsächlich realisierten Kaufpreise für vergleichbare Objekte erhebliche Unterschiede zwischen dem Marktwertniveau und dem ermittelten vorläufigen Ertragswert offenbaren. Die Vergleichbarkeit der Kauffälle lässt sich jedoch nur überprüfen, wenn der Gutachter die markwertrelevanten Merkmale der gefundenen Vergleichskauffälle offenlegt. Anderenfalls ist der Marktanpassungsabschlag nicht nachvollziehbar begründet.
(2) So liegt der Fall hier. Der Gutachter hat lediglich die Abfragekriterien mitgeteilt. Die sich aus der Abfrage ergebenen sieben Kauffälle wurden hingegen nicht mit ihren marktwertrelevanten Merkmalen dargestellt. Weder wurden die Verkaufspreise, noch das Bodenwertniveau sowie das Ertragsniveau der Vergleichsfälle mitgeteilt. Die Angabe des mittleren Gebäudefaktors reicht hingegen für eine nachvollziehbare Begründung des Marktanpassungsabschlags ersichtlich nicht aus. Bereits die Grundannahme des Gutachters, dass Wohn- und Geschäftsgebäude mit Werkstätten im Hintergebäude schlechter gehandelt würden als klassische Wohn- und Geschäftshäuser, ist anhand der Angaben ohne Nennung von Vergleichskauffällen von klassischen Wohn- und Geschäftshäusern nicht überprüfbar. Zudem kann das Bodenwertniveau als maßgebliches marktrelevantes Lagekriterium nicht unberücksichtigt bleiben. Dass die Vergleichskauffälle ein erheblich höheres Ertragsniveau hatten, ist ebenfalls nicht dargelegt. Die Aussage, dass dem vom GAA ermittelten BRW ein höheres Ertragsniveau zugrunde lag und dieser mit dem Bewertungsobjekt nicht realisiert werden kann, ist ohne Angabe des Bodenwertniveaus und des Ertragsniveaus der Vergleichskauffälle ebenfalls nicht nachvollziehbar begründet. Hinzu tritt: Wenn die Vergleichskauffälle in Bezug auf das Ertragsniveau mit dem Bewertungsobjekt nicht vergleichbar sein sollten, können sie auch nicht ohne weiteres für einen Marktanpassungsabschlag schlüssig herangezogen werden. Der Marktanpassungsabschlag ist auch insoweit unschlüssig, als das allgemeine Marktwertniveau im Jahr 2021 weiter gestiegen ist (vgl. Immobilienmarktbericht 2021/2022, S. 8 für Wohn- und Geschäftshäuser: +23 %), was sich auch an der Steigerung des BRW vom Jahr 2021 zum Jahr 2022 (in dem erst die Verkaufsfälle des Jahres 2021 berücksichtigt werden) ergibt. Dass die Vergleichskauffälle diese allgemeine Marktwertsteigerung bereits berücksichtigen, lässt sich ohne Angabe der Verkaufsdaten ebenfalls nicht prüfen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem vom Gutachter zur weiteren Begründung herangezogenen Immobilienmarktbericht 2020/2021. Zum einen befindet sich der ermittelte Ertragswert innerhalb der angegebenen Wertspanne, sodass nicht ausgeschlossen werden kann, dass der vorläufige Ertragswert am Markt tatsächlich realisiert werden könnte und damit innerhalb des Marktniveaus liegt, also den Verkehrswert widerspiegelt. Zudem ist die Differenzierung nach dem Bauzustand und dem Baujahr im Immobilienmarktbericht 2020/2021 zu unspezifisch, als dass daraus eine Marktanpassung des Bewertungsobjekts begründet werden könnte. Ohne weitere Differenzierungen insbesondere in Bezug auf das Bodenwertniveau kann nicht beurteilt werden, ob mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Objekte tatsächlich im mittleren Bereich der Preisspanne angesiedelt sind oder etwa im oberen. Hinzu kommt, dass der Immobilienmarktbericht 2021/2022 für das Jahr 2021, also das Jahr in dem der Bewertungsstichtag liegt, eine Wertspanne von 1.482 €/m² GF bis 3.333 €/m² GF und im Mittel von 2.322 €/m² GF bei einem Rohertragsvervielfältiger von dem 32,9-fachen aufführt. Diese Werte liegen wesentlich näher bei den vom Gutachter ermittelten Werten, wobei die zuvor ausgeführten Bedenken auch hier gelten.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Absatz 1 FGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 159 und 176 bis 198 BewG
§§ 179, 182 bis 188 BewG
§§ 194 ff. BauGB sowie der ImmoWertV
§ 198 BewG
§ 54 ImmoWertV
§ 7 ImmoWertV
§ 8 Absatz 2 ImmoWertV
§ 59 der Finanzgerichtsordnung
§ 60 der Zivilprozessordnung
§ 100 Absatz 1 Satz 1 FGO
§ 179 Absatz 1 der Abgabenordnung
§ 157 Absatz 3 Satz 1 BewG
§ 198 Absatz 1 BewG
§ 53 Absatz 1 ImmoWertV
§ 7 Absatz 2 ImmoWertV
§ 7 Absatz 1 ImmoWertV
§ 9 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 2 Absatz 2 ImmoWertV
§ 135 Absatz 1 FGO
§ 198 des Bewertungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: BFHE 277, 451
BStBl II 2023, 693
BFHE 269, 406
BStBl II 2021, 594
BFHE 230, 72
BStBl II 2011, 203
BStBl II 2025, 543
II B 3/26
II R 14/20
II R 1/18
II R 25/09
II R 15/21
3 K 3093/24
IX R 26/24