Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-08-31, Aktenzeichen 10 C 79/10
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2011:0831.10C79.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Der ehemalige Vermieter ist passivlegitimiert, wenn es sich bei den Klageforderungen um Positionen aus vor der Grundstücksveräußerung abgeschlossenen Abrechnungszeiträumen handelt. Nach Aufhebung einer Zwangsverwaltung hat der Mieter auch keinerlei direkten mietrechtlichen Ansprüche mehr gegenüber dem Zwangverwalter.(Rn.2)
2. Der Vermieter kann gegen einen Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Heizkostenguthabens mangels Fälligkeit nicht mit der Forderung auf Nachzahlung von Betriebskosten aufrechnen, wenn die seitens des Mieters geleisteten Vorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung unzutreffend berücksichtigt worden sind.(Rn.3)
1. Das Versäumnisurteil vom 30. März 2011 wird aufrechterhalten.
2. Die Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Einspruch gegen das Versäumnisurteil ist gemäß § 338 ff. ZPO statthaft. Er ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.
Das Versäumnisurteil war aufrechtzuerhalten, denn die Klage ist zulässig und begründet. Insbesondere ist die Beklagte als Vermieterin passiv legitimiert, da es sich um abgeschlossene Abrechnungszeiträume vor der Veräußerung des Grundstückes handelt (vgl. Plalandt-Weidenkaff BGB § 535 Rdnr. 96). Der Anspruch ist seitens der Klägerin auch nicht gegenüber dem Zwangsverwalter geltend zu machen, da die Zwangsverwaltung vor Veräußerung des Grundstückes aufgehoben worden ist. Dabei kann es auch keine Rolle spielen, dass der Zwangsverwalter während der Zwangsverwaltung zur Vornahme der Abrechnung verpflichtet war. Jedenfalls nach Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehen seitens der Mieter keinerlei direkten mietrechtlichen Ansprüche mehr gegenüber dem Zwangsverwalter.
Der Klägerin steht aus den Heizkostenabrechnungen vom 25.4.2007 und 14.3.2008 ein Guthaben in Höhe von 440,99 Euro zu. Der Umstand, dass für das Jahr 2006 eine Betriebskostennachzahlung in Höhe von 144,22 Euro angefallen sein soll und im Jahr 2007 in Höhe von 264,93 Euro steht dem Anspruch der Klägerin nicht entgegen. In den Betriebsabrechnungen für das Jahr 2006 und 2007 sind die seitens der Klägerin geleisteten Vorauszahlungen unzutreffend berücksichtigt worden. Auf diesen Umstand hatte die Klägerin auch mit Schreiben vom 24.7.2007 und 13.1.2009 hingewiesen. Darüber hinaus hat sie Einsicht in die Belege gefordert, welche ihr nicht gewährt worden ist. Allein aus diesen Umständen kann die Beklagte sich nicht auf eine Aufrechnungslage hinsichtlich der Nachforderungsansprüche aus etwaigen Betriebskostenabrechnungen berufen, da diese Beträge nicht zur Zahlung fällig geworden sind.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 ZPO
§ 338 ff. ZPO
§ 708 Nr. 11, 713 ZPO