Landgericht Berlin (Berlin, )
Beschluss vom 2019-02-27, Aktenzeichen 64 S 150/18
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2019:0227.64S150.18.00

Tenor:
Orientierungssatz
Eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache hat bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberücksichtigt zu bleiben. Das gilt jedoch nur für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung einbringt. Der Mieter ist bei Beendung seines Mietverhältnisses darauf beschränkt, die von ihm eingebrachte Einrichtung wieder zurückzubauen und wegzunehmen oder sie mit Einverständnis des Vermieters zurückzulassen. Lässt er die Einrichtung zurück, so gehen die an ihr bestehenden Rechte auf den Vermieter über; das gilt jedenfalls für solche Ausstattungen, die ohne sie zu zerstören nicht von der Wohnung getrennt werden können und die deswegen als wesentlicher Bestandteil der Mietsache schon mit dem Einbau ins Eigentum des Vermieters übergingen. Rechte daran kann der Vormieter somit nicht auf den Nachmieter übertragen; daran ändert sich auch nichts, wenn dieser eine Abstandszahlung dafür an den Vormieter zahlt. Einbauten bzw. Verbesserungen durch den Vormieter sind deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Nachmieters zu berücksichtigen. (Rn.4)
Verfahrensgang
Die Berufung der Beklagten gegen das am 17. Mai 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 235 C 235/17 – wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten der Berufung als Gesamtschuldner zu tragen.
Der Berufungsstreitwert wird auf 1.123,92 € (12 x 93,66 €, Jahresbetrag der Mieterhöhung) festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist.
Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 23. Januar 2019 Bezug genommen; die Kammer hält an ihrer dort mitgeteilten Würdigung fest.
Abweichendes ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Vortrag der Berufungskläger mit Schriftsatz vom 6. Februar 2019. Es ist zwar richtig, dass eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt bleibt (vgl. BGH - VIII ZR 315/09 -, Urt. v. 07.07.2010, WuM 2010, 569 f., Rn. 12, zitiert nach juris). „Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht“ (vgl. BGH - VIII ZR 52/18 -, Urt. v. 24.10.2018, WuM 2018, 771 ff., Rn. 17, zitiert nach juris).
Das gilt jedoch nur für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung einbringt. Wie im Beschluss vom 23. Januar 2019 aufgezeigt, ist ein Mieter bei Beendung seines Mietverhältnisses darauf beschränkt, die von ihm eingebrachte Einrichtung wieder zurückzubauen und wegzunehmen oder sie mit Einverständnis des Vermieters zurückzulassen. Lässt er die Einrichtung zurück, so gehen die an ihr bestehenden Rechte auf den Vermieter über; das gilt jedenfalls für solche Ausstattungen, die - wie hier der hochwertige Stuck und die verkofferten Be- und Entwässerungsleitungen - ohne sie zu zerstören nicht von der Wohnung getrennt werden können und die deswegen als wesentlicher Bestandteil der Mietsache gemäß §§ 93, 94 BGB schon mit dem Einbau ins Eigentum des Vermieters übergingen. Der Mieter kann an dieser sachenrechtlichen, aus dem Eigentum an der Mietsache fließenden Zuordnung ohne Mitwirkung des Vermieters nichts ändern; er kann sich insbesondere gemäß §§ 539, 548 BGB über das Ende seines Mietverhältnisses hinaus gegenüber dem Vermieter keine Rechte an den von ihm eingebrachten und zurückgelassenen Einrichtungen vorbehalten und solche folglich auch nicht wirksam auf seinen Nachmieter übertragen.
Soweit daher vorliegend eine Abstandszahlung der Beklagten an ihren Vormieter gerade für die Freilegung des Stucks und die Verkofferung der Rohre geleistet worden sein sollte, könnte dies ohne Rechtsgrund geschehen sein, da der Vormieter den Beklagten gegenüber der Klägerin durchsetzbare Rechte an den Einbauten nicht wirksam verschaffen konnte; die Klägerin muss sich eine solche Vereinbarung mit dem Vormieter jedenfalls nicht entgegen halten lassen. Wie bereits im Beschluss vom 23. Januar 2019 ausgeführt, kann die Klägerin sich für den Fall eines Mangels auch nicht umgekehrt darauf berufen, dass die Einrichtung vom Vormieter der Beklagten eingebracht worden und sie deswegen zur Gewährleistung nicht verpflichtet sei.
Die Zulassung der Revision wegen einer vermeintlichen Abweichung der Kammer von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist nach alledem nicht veranlasst.
Die Kostenentscheidung folgt § 97 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 5, 47 Abs. 1 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 93, 94 BGB
§§ 539, 548 BGB
§ 97 ZPO
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB
§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 5, 47 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 64 S 150/18
35 C 235/17
VIII ZR 315/09
VIII ZR 52/18