Amtsgericht Lichtenberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-01, Aktenzeichen 16 C 144/08
ECLI: ECLI:DE:AGBELB:2010:0401.16C144.08.0A

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Beklagte, ein gemeinnütziger Verein, nutzt aufgrund eines Vertrages mit der Klägerin vom 31.05./12.06.1996 ( Bl. 12 ff. d.A. ) gemäß § 1 Land- und Wasserflächen in Zeuthen in einem Umfang von 1847 m² in Form einer Hafenanlage mit zwei Bootsstegen, einer Slipanlage und diversen Bootsständen (§ 2 des Vertrages). Gemäß § 5 Abs. 1 war für den Zeitraum ab 01.01.1997 ein Entgelt in Höhe von 1.685,00 DM jährlich vereinbart. In Abs. 4 heißt es weiter:” Die WSV prüft nach Ablauf von jeweils 5 Jahren, erstmals zum 1. Januar 2000, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit”.
Mit Schreiben vom 13.10.1999( Bl. 23 d. A.), verlangte die Klägerin ab 01.01.2000 ein Nutzungsentgelt von 2.528,00 DM jährlich, was der Beklagte auch zahlte.
Einer weiteren im Schreiben der Klägerin vom 22.10.2004 (Bl. 24 d. A.) verlangten Entgeltanpassung auf 3.156,56 € pro Jahr ab 01.01.2005 hat der Beklagte mit Schreiben vom 08.11.2004 (Bl. 25 d. A.) widersprochen. Wegen des weiteren Schriftwechsels zur Erläuterung der zunächst geltend gemachten Forderungshöhe und der im weiteren Verlauf wieder reduzierten Forderung auf 1.614,66 € pro Jahr entsprechend dem Schreiben vom 22.11.2007 wird auf den Akteninhalt (Bl. 26 - 40 d. A.) Bezug genommen.
Die Klägerin begehrt ausgehend von einem jährlichen Pachtzins von 1.614,66 € für eine wegen des Abzuges für Verkehrs- und Rangierflächen verringerte Fläche von 1.583 m² und unter Berücksichtigung tatsächlich von dem Beklagten geleisteter Zahlungen im Zeitraum von 2005 bis 2008 einschließlich noch restliche 1.288,44 €.
Die Klägerin trägt vor: Die Erhöhung des Nutzungsentgeltes zum 01.01.2005 entspreche billigem Ermessen, weil das bisherige Entgelt nicht mehr angemessen gewesen sei.
Im Hinblick auf Feststellungen des Bundesrechnungshofes, dass die Pachtentgelte seit über 10 Jahren nicht an die allgemeinen Preis und Kostenentwicklungen angepasst worden seien, habe sie die Verwaltungsvorschrift - WSV 2604 mit Erlass vom 24.05.2004 - eingeführt (Blatt 131 ff. d. A.) und schließlich auch im Bereich der Wasser- und Schifffahrtsdirektion Ost in Kraft gesetzt. Die auf der Grundlage der Verwaltungsvorschrift WSV 2604 (Version 2006.1) errechneten Entgelte würden eine Gleichbehandlung aller Nutzer ermöglichen und seien im übrigen ortsüblich (Beweis Sachverständigengutachten).
Das entspreche dem was regelmäßig als Preis für die Nutzung einer Wasserfläche für Sport und Freizeitschifffahrt im Bereich des Zeuthener Sees, der Wernsdorfer Seenkette sowie anderer vergleichbarer Lagen verlangt werde (Beweis: Sachverständigengutachten).
Die von ihr durchgeführte Verpachtung von Teilen der Bundeswasserstraßen sei gemeinwohlorientiert und diene nicht der Gewinnerzielung.
Zur Bestimmung der Ortsüblichkeit sei eine Anbieterkonkurrenz nicht erforderlich. So könne im vergleichbaren Mietrecht, der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen allein auf Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand begründen.
Im Übrigen lägen die Nutzungsentgelte in anderen Bundesländern über dem hier verlangten. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 219 - 221 d. A. Bezug genommen.
Auch im Land Brandenburg würden von gemeinnützigen Vereinen Nutzungsentgelte entsprechend ihrer Verwaltungsvorschrift erhoben (Beweis: Zeugnis des Mitarbeiters des Landesumweltamtes). Der Entgeltrahmen der Verwaltungsvorschrift - WSV 2604 sei ein jahrzehntelanger Prozess von Abstimmungen und Anpassungen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.288,44 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.12.2008 sowie Zinsen in Höhe von jeweils 3 Prozentpunkten aus 322,11 € vom 05.01. - 07.02.2005, aus 72,76 € vom 05.01.2006 - 04.01.2007, aus 966,33 € vom 05.01.2007 - 04.01.2008 und aus 1.288,44 € vom 05.01. - 09.12.2008 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er führt aus: Die geltend gemachte Erhöhung auch mit der Begrenzung auf 1.614,66 € lasse weder eine rechtlich nachprüfbare Ortsüblichkeit noch billiges Ermessen erkennen. Die entsprechende Klausel verstoße im Übrigen gegen § 307 BGB. Es handele sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, weil die Klägerin die hier verwendeten Klauseln in diversen Verträgen mit unterschiedlichen Nutzern verwendet.
Wenn überhaupt könne nur eine Steigerung aus Gründen der Angemessenheit wegen veränderter Lebenserhaltungskosten geltend gemacht werden.
Außerdem werde der Pachtvertrag wegen Täuschung bzw. Irrtum angefochten
Wegen des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze in den Akten nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin kann unter Berücksichtigung von § 5 Abs. 4 des zwischen den Parteien bestehenden Vertrages keine Erhöhung des Pachtzinses auf 1.614,33 € jährlich vom 01.01.2005 an geltend machen. Die Voraussetzungen liegen nicht vor.
Selbst wenn man zu Gunsten der Klägerin davon ausgehen wollte, dass faktisch zwei unterschiedliche Sachverhalte eine Erhöhung begründen könnten, nämlich einmal das Merkmal der Ortsüblichkeit, was eine Leistungsbestimmung durch die Klägerin als solche ausschließen würde und zum anderen eine Erhöhung durch Bestimmung nach billigem Ermessen möglich wäre, liegen die jeweiligen Voraussetzungen nicht vor.
Die Klägerin hat für das objektiv festzustellende Merkmal der Ortsüblichkeit keine ausreichend substantiieren Anhaltspunkte vorgetragen. Als ortsüblich können die vereinbarten Miet- bzw. Pachtzinsen angesehen werden, die am allgemeinen Markt für Flächen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Vertragsverhältnissen tatsächlich in üblicher Weise vereinbart worden sind oder vereinbart werden können. Die Klägerin kann sich in diesem Zusammenhang nicht auf ihre internen Berechnungen aufgrund der mitgeteilten Verwaltungsvorschriften beziehen, auch wenn sie diese gegenüber anderen Nutzern geltend gemacht hat. Ortsüblichkeit wird nicht aufgrund verwaltungsinterner Festlegungen eines Vermieters dargestellt, sondern durch Preisvergleiche unterschiedlicher Anbieter. Die Klägerin kann sich entgegen ihrer Auffassung auch nicht darauf berufen, dass ein Vermieter entsprechend den mietvertraglichen Regelungen zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558 R Abs. 2 BGB auf Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand benennen kann. Hiermit werden nur die gesetzlichen Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Form und Begründung eines Mieterhöhungsverlangens erfüllt. Es ist damit jedoch nicht die Ortsüblichkeit als solche schon festgestellt. Diese bezieht sich, wie bereits oben dargelegt auf Vergleiche von Verträgen unterschiedlicher Vermieter und die dabei sich herausbildende Preisfestlegung aufgrund von Angebot und Nachfrage. Die alleinige Behauptung der Klägerin, das verlangte Nutzungsentgelt sei ortsüblich ohne Nennung von konkreten Anhaltspunkten über die Nutzungspreise anderer vergleichbarer Gewässer reicht nicht aus, um ein Sachverständigengutachten einzuholen, weil es sich insoweit um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis handeln würde.
Die Nutzungsentgelte in anderen Bundesländern können für die Ortsüblichkeit der hier streitbefangenen Flächen ebenfalls nicht herangezogen werden. Es sind keinerlei Anhaltspunkte erkennbar, dass die Situation in den verschiedensten genannten Bundesländern mit der Situation der hier vorliegenden Lage an der Wasserstraße der Dahme vergleichbar wäre. Es können in den verschiedensten Bundesländern völlig unterschiedliche Voraussetzungen für die Preisgestaltung, wie Verfügbarkeit, potenzielle Nutzer, potenzielle Interessenten, Lage, Anzahl von Gewässern von Bedeutung sein.
Schließlich kann auch dahingestellt bleiben, ob gegebenenfalls bei Vermietung von Teilen von Landesgewässern im Land Brandenburg die von der Klägerin entwickelten Grundsätze entsprechend ihrer Verwaltungsvorschrift zugrunde gelegt werden. Denn auch hier fehlt es an einer konkreten Darlegung der vom Land Brandenburg tatsächlich verlangten Entgelte für eine bzw. mehrere genauer bezeichnete Flächen. Die Vernehmung des für den behaupteten Grundsatz benannten Zeugen würde wiederum einen unzulässigen Ausforschungsbeweis darstellen.
Es kommt bei der Frage der Ortsüblichkeit letztlich auch nicht darauf an, ob und gegebenenfalls welche objektiven Kriterien die Klägerin ihrer Berechnung zugrunde gelegt hat, weil Ortsüblichkeit nur bedeuten kann, welche Entgelte unabhängig von den wirtschaftlichen Berechnungsgrundlagen am Markt erzielt werden können.
Die Klägerin kann aber auch keine Erhöhung unter dem Aspekt der Angemessenheit unter Berücksichtigung eines ihr vertraglich eingeräumten Leistungsbestimmungsrechtes verlangen. Dieses Leistungsbestimmungsrecht kann im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, von deren Vorliegen hier ausgegangen werden muß, weil die Klägerin der entsprechenden Behauptung der Beklagten, es handele um in einer Vielzahl von Verträgen verwendete vorformulierte Bedingungen, nicht widersprochen hat, nur in den Grenzen von unter anderem § 307 BGB vereinbart werden (Palandt - Grüneberg, Kommentar zum BGB, 69. Auflage, § 315 Anm. 4). Dementsprechend müssen neben einem berechtigten Interesse vor allem der Umfang des Leistungsbestimmungsrechtes hinreichend tatbestandlich konkretisiert sein (Palandt - Grüneberg a. a. O., § 307 Anm. 125). Hieran fehlt es im zugrunde liegenden Vertrag völlig. Es sind keine Anhaltspunkte dargelegt, wonach die Angemessenheit beurteilt werden soll, wie z. B. eventuelle Veränderung von Lebenserhaltungskosten oder Kostensteigerungen auf Seiten des Vermieters oder ähnliche Grundsätze. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen jedenfalls kann die einer Partei zugestandene Leistungsbestimmung ohne jede Konkretisierung der der Bestimmung zugrunde liegenden Kriterien nicht wirksam vereinbart werden.
Die Frage der Anfechtung, kann unabhängig davon, welche Erklärung der Beklagte überhaupt anfechten wollte und inwieweit die Voraussetzungen für eine Wirksamkeit überhaupt vorliegen, dahingestellt bleiben, da es darauf für die hier .zu treffende Entscheidung nicht ankommt.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708 Ziffer 11, 711 ZPO
§ 315 BGB
§ 307 BGB