Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2001-12-17, Aktenzeichen 16 Wx 181/00
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:1217.16WX181.00.00

Tenor:

Tatbestand:
Die Beteiligten zu 1 und 2. sind die Mitglieder der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die aus mehreren Gebäudekomplexen besteht, nämlich dem denkmalgeschützten Einfamilienhaus K. Straße 5, dem Haupthaus K. Straße 7 mit Wohnungs- und Teileigentumseinheiten und dem Büropavillon K. Straße 9.
Die Antragsteller sind seit Ende 1996 Teileigentümer des Büropavillons und haben die Beschlüsse zu TOP 2 (Genehmigung der Jahresabrechnung 1997), TOP 3 (Genehmigung des Wirtschaftsplans 1999) und TOP 5 (Entlastung des Verwalters) der Eigentümerversammlung vom 21.12.1998 angefochten und sich gegen die Abrechnungsweise bzw. die anteilige Umlage folgender Positionen gewandt:
Mit ihrem Begehren haben die Antragsteller gerügt, dass ihnen zwei Abrechnungen erteilt worden seien, obwohl die ursprünglich zwei Einheiten des Pavillons zu einer Teileigentumseinheit zusammengelegt worden seien. Ihre Einwendungen gegen die Abrechnungsweise haben sie insbesondere auf die Teilungserklärung gestützt, in der es u. a. heißt:
§ 2
Teilung
...
(Abs. 6:)
Bei den zu bildenden Eigentumseinheiten bezüglich des Büro-Pavillons und des Hauses sollen die Eigentumseinheiten vom jeweiligen Eigentümer selbst unterhalten und verwaltet werden. Rechte und Pflichten aus einer Eigentümergemeinschaft, soweit nach dem Wohnungseigentumsgesetz vorgesehen, werden deshalb so weit wie möglich ausgeschlossen und auf unabdingbare gemeinschaftliche Angelegenheiten beschränkt,
Für diesen Büropavillon und das denkmalgeschützte Haus ist jeweils eine eigenständige Instandhaltungsrücklage zu bilden.
Soweit nachfolgend nichts anderes bestimmt ist, gelten für das Verhältnis der Eigentümer untereinander im übrigen die gesetzlichen Vorschriften.
Jeder Wohnungs-/Teileigentümer hat seine Eigentumseinheit eigenverantwortlich instandzuhalten...
Jeder Wohnungseigentümer trägt die Lasten und Kosten für den räumlichen Bereich seines Sondereigentums alleine, soweit eine separate Abrechnung technisch möglich ist....
§ 14
Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums
Sie setzen sich wie folgt zusammen:
Diese sind - mit Ausnahme der Verwaltungskosten - von den Wohnungs- und Teileigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.
Das Amtsgericht hat dem Antrag teilweise, nämlich zu TOP 5 (Entlastung des Verwalters) und zu TOP 2 wegen der Abrechnung der Heizkosten stattgegeben sowie weiter bestimmt, dass für die Einheit der Antragsteller eine zusammenfassende Jahresabrechnung zu erstellen ist. Hiergegen - nach Auffassung des Landgerichts - von allen Beteiligten eingelegte sofortigen Beschwerden hat das Landgericht teilweise als unzulässig (Rechtsmittel der Antragsgegner bzgl. der Unwirksamkeit der Verwalterentlastung mangels Beschwer) und im übrigen als nicht begründet zurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihre Einwendungen gegen die anteilige Umlage einzelner Kostenpositionen weiter.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist teilweise begründet.
Das Rechtsmittel der Antragsteller ist - ebenso wie bereits ihre Erstbeschwerde - dahin auszulegen - dass sie sich nur gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung für 1997, nicht aber gegen den Wirtschaftsplan für 1999 wenden wollen. Ihre Angriffe richten sich nämlich gezielt nur gegen einzelne Abrechnungspositionen, während sie die Meinung des Amtsgerichts hinnehmen, dass ihnen zuzumuten sei, die Vorauszahlungen für das Jahr 1999 hinzunehmen, und im übrigen wegen der Anfechtung des Wirtschaftsplans 1999 wegen des Zeitablaufs ohnehin eine Erledigung eingetreten sei.
Mängel des Verfahrens, die darin liegen, dass die Antragsgegner in den Vorinstanzen mangels Vollmacht der Verwalterin nicht ordnungsgemäß vertreten waren und dass infolge einer unzutreffenden Eigentümerliste Personen im Rubrum der Entscheidungen des Amts- und Landgerichts aufgeführt sind, die am vorliegenden Verfahren überhaupt nicht beteiligt sind, konnten im Rechtsbeschwerdeverfahren dadurch korrigiert werden, dass die richtige Liste eingereicht wurde, dass eine erneute Zustellung der bestimmenden Schriftsätze und ergangenen Entscheidungen veranlasst wurde und dass die Antragsgegner in der Eigentümerversammlung vom 29.11.2001die bisherige Verfahrensführung durch die Verwalterin und die von ihnen namens der Antragsgegner mandatierten Rechtsanwälte genehmigt sowie mit der weiteren Vertretung im Rechtsbeschwerdeverfahren beauftragt haben. Mangels einer Anschlussbeschwerde hinzunehmen ist hingegen die Behandlung der von den Rechtsanwälten K. u. a. eingelegten Erstbeschwerde durch das Landgericht als eine solche auch der Verwalterin, für die sie - wie sie erst im Verlaufe des Rechtsbeschwerdeverfahrens zum Ausdruck gebracht haben - seinerzeit noch nicht tätig werden wollten und für die sie sich erst mit Schriftsatz vom 31.08.2001 bestellt haben.
Das Amtsgericht, dem sich das Landgericht angeschlossen hat, hat in seiner eingehend begründeten Entscheidung die Teilungserklärung unter Würdigung der allgemeinen Regelungen in § 2 Nr. 2 einerseits und des speziell für Kosten und Lasten geltenden § 14 andererseits sowie ihrer systematischen Stellung dahingehend ausgelegt, dass dem Pavillon keine Sonderstellung zukommt und Kosten und Lasten nur dann nicht entsprechend dem allgemeinen Schlüssel nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind, wenn die Voraussetzungen des § 14 Nr. 7 vorliegen, also "für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums oder nur für einen Teil der Wohnungs- und Teileigentümer objektiv feststellbar anfallen".
Diese Auslegung ist systematisch korrekt, weil sie bei dem objektiven Erklärungsinhalt ansetzt, nur die sich aus der Teilungserklärung selbst ergebenden Kriterien heranzieht und die einzelnen Regelungen nicht isoliert betrachtet, sondern sie in den Kontext des Regelungsgefüges setzt. Der Senat schließt sich ihr grundsätzlich sowohl im Ergebnis wie auch in der Begründung an, ohne dass ergänzende Bemerkungen angezeigt sind.
Bei der Umsetzung dieses Ansatzes auf einzelne Kostenpositionen ist der Senat indes zu den Aufzugskosten anderer Meinung.
Im einzelnen gilt wegen der verschiedenen Positionen:
Insoweit hat der Anfechtungsantrag bestandskräftig bereits in erster Instanz Erfolg gehabt.
Wegen der Entwässerungskosten ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Beschlusses eine getrennte Behandlung nicht möglich. Unbeschadet der Gründächer des Pavillons sind auch diesem Gebäude befestigte Flächen zugeordnet, für die Entwässerungskosten anfallen, nämlich neun PKW-Stellflächen und anteilige Flächen der Zufahrtswege. Ausscheidbar wären diese Kosten daher nur dann, wenn es speziell hierüber einen gesonderten Gebührenbescheid gäbe, was nach den Feststellungen des Amtsgerichts für das Jahr 1997 nicht der Fall war.
Auch zu dieser Position ist nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts nicht "objektiv feststellbar", dass die Hausmeisterkosten nur für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. für einen Teil der Wohnungs- oder Teileigentümer anfallen. Das im Rechtsbeschwerdeverfahren von den Antragsgegnern vorgelegte Leistungsverzeichnis für den Hausmeisterservice (GA 307 ff.), dessen Inhalt unstreitig ist und das der Senat deshalb berücksichtigen kann, gibt für die gegenteilige Rechtsauffassung der Antragsteller nichts her. Zum einen bezieht es sich nicht nur auf die Wohnungseigentümergemeinschaft K. Straße 7 mit den Häusern 5, 7, 9, sondern gilt für die Gesamtanlage K. Straße 7-2, also auch für die Häuser 11 bis 21. Zum anderen und vor allem aber erlaubt der bloße Leistungskatalog ohne weitere Kriterien, nämlich die Festlegung von Arbeitszeiten für die einzelnen Leistungen an einzelnen Teilen der Anlage und deren Zuordnung zum Hausmeisterlohn gerade nicht der Feststellung, welche Kosten wo anfallen. Es mag sein, dass eine entsprechende Schätzung und die Bildung einer Kostenquote möglich ist, wie die Antragsteller geltend machen. Eine derartige quotenmäßige Verteilung liefe aber dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen bzw. - bei den Verwaltungskosten - nach der Anzahl der Einheiten und einer Ausnahme für solche Kosten, die objektiv feststellbar nur für einen Teil anfallen, krass zuwider. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre demzufolge nichtig.
Hierbei handelt es sich entgegen der Meinung der Vorinstanzen um ausscheidbare Kosten.
Auch in einer Mehrhausanlage sind zwar dann, wenn nicht eine andere Kostenverteilung vereinbart ist, die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen (vgl. BGH MDR 1984, 928 = Rpfleger 1984, 465; BayObLG NZM 2000, 850). Eine entsprechende anderweitige Vereinbarung ist indes in § 14 Abs. 7 der Teilungserklärung getroffen.
Seine gegenteilige Auffassung hat das Amtsgericht damit begründet, dass zwar eine negative Abgrenzung möglich sei, sich also feststellen lasse, wer als Nutzer des Aufzugs ausscheide. Nach der Teilungserklärung sei aber eine positive Abgrenzung erforderlich, weil "objektiv feststellbar" sein müsse, dass alle Wohnungseigentümer der entsprechenden "Untergruppe" - also des Haupthauses Nr. 7 - die gesondert zu verteilenden Kosten auch tatsächlich verursachen. Letzteres sei nicht der Fall, da offen sei, welche Wohnungseigentümer den Aufzug tatsächlich nutzten bzw. durch Besucher nutzen ließen. Die bloße Möglichkeit zur Nutzung reiche nicht.
Das Amtsgericht hat zwar darin recht, dass eine positive Abgrenzung erforderlich ist. Es lässt indes außer acht, dass § 14 Abs. 2 der Teilungserklärung zwei verschiedene Möglichkeiten für die Umlage von Kosten auf die jeweils betroffenen Teil- und Wohnungseigentümer vorsieht, nämlich zum einen die Feststellung, dass sie nur für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen oder zum anderen die Feststellung, dass sie für einen Teil der Wohnungs- bzw. Teileigentümer anfallen. Es stellt indes nur auf die 2. Alternative ab, indem es danach fragt, ob festzustellen ist, welche Wohnungs- oder Teileigentümer die Kosten verursacht haben. Vorliegend greift aber bereits die 1. Alternative ein. Der Aufzug befindet sich in einem genau abgegrenzten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums, nämlich in dem Haupthaus Nr. 7, das keine bauliche Verbindung zu dem Einfamilienhaus Nr. 5 und dem Pavillon Nr. 9 hat. Kosten, die für Einrichtungen nur dieses Hauses Nr. 7 entstehen, sind aber "objektiv feststellbar" nur solche dieses Teils des gemeinschaftlichen Eigentums und sind deshalb auf die jeweils betroffenen Wohnungs- und Teileigentümer umzulegen. Insofern ist die Sachlage vergleichbar mit den Kosten für die Treppenhausreinigung dieses Hauses, zu denen sich auch nicht feststellen lässt, welche Wohnungseigentümer tatsächlich die Treppe nutzen oder lieber den Aufzug nehmen. Fest steht jedenfalls, dass sie nur in und für einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen. Damit sind sie und auch die Aufzugskosten nach der 1. Alternative des § 14 Abs. 7 der Teilungserklärung auszuscheiden.
Auch insoweit hat die Anfechtung keinen Erfolg.
Den Antragstellern geht es letztlich darum, eine doppelte Belastung mit Versicherungskosten für den Pavillon zu vermeiden, die dadurch entstanden ist, dass sie nach dem Erwerb ihres Teileigentums zusätzlich zu der bereits bestehenden Versicherung einen neuen Versicherungsvertrag abgeschlossen haben. Hierfür ist eine Anfechtung der entsprechenden Position in der Jahresabrechnung oder ein sonstiger gegen die Antragsgegner gerichteter Antrag der falsche Weg. In Betracht käme - wie ebenfalls bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat- allenfalls ein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter, wenn entsprechend dem Sachvortrag der Antragsteller von ihm eine falsche Information zu der Frage gegeben worden ist, ob für das im Wege der Zwangsversteigerung erworbene Objekt Versicherungsschutz bestand.
Bereits der Umstand, dass bereits vor und während des Wirtschaftsjahres 1997 im Rahmen einer Gesamtversicherung auch eine Versicherung für den Pavillon bestand, führt dazu, dass die Antragsteller die anteiligen Kosten zu tragen hat. Der Abschluss einer Versicherung, die neben den in § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG aufgeführten Sparten (Feuerversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht) auch noch die typischen weiteren Risiken der Hagel-, Sturm- und Leitungswasserversicherung erfasst, entsprach grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, da es sich bei den gesetzlich aufgeführten Sparten lediglich um nicht abschließende Mindestanforderungen handelt (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 21 Rdn. 142). Die Kompetenz der Gemeinschaft aus § 21 Abs. 5 Nr. 3 bezieht sich zwar nur auf das gemeinschaftliche Eigentum, also das Dach, die Außenmauern pp. des Pavillons. Wenn eine von der Gemeinschaft abgeschlossene Versicherung sich gleichwohl auch auf das Sondereigentum erstreckt, wie dies bei angebotenen Versicherungspaketen regelmäßig der Fall ist und beispielsweise auch bei den von dem Antragstellern mit der Provinzial abgeschlossenen Verträgen der Fall war, bei denen das gesamte "Schornsteinhaus" Versicherungsgegenstand war, so fällt sie insgesamt in die gemeinschaftliche Verwaltung (vgl. Merle a.a.O. Rdn. 143). Dem steht auch die Regelung in § 2 Ziff. 2 Abs. 6 der Teilungserklärung nicht entgegen, wonach der Pavillon und das Einfamilienhaus von den jeweiligen Eigentümern "selbst unterhalten und verwaltet werden" sowie die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft soweit wie möglich ausgeschlossen und auf die "unabdingbaren gemeinschaftlichen Aufgaben" beschränkt werden. Insoweit hält der Senat es zwar für zweifelhaft, ob - wie das Amtsgericht gemeint hat - ein bloßes "Ausdünnen" der Kompetenzen der Gemeinschaft und damit auch des Verwalters gegen § 20 Abs. 2 WEG verstößt, wonach die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann. Hierauf kommt es schon deshalb nicht an, weil jedenfalls so lange, wie der Eigentümer des Büropavillons von seinem "Selbstverwaltungsrecht" keinen Gebrauch machte, es bei der Kompetenz der Gemeinschaft aus § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG blieb. Die Antragsteller hätten daher, wenn sie, nachdem dies zuvor nicht geschehen war, den Pavillon nach ihrem Eigentumserwerb in dem durch die Teilungserklärung gezogenen Rahmen selbst verwalten wollten, für eine Kündigung des mit der N. Versicherung abgeschlossenen Vertrages Sorge tragen müssen. Solange dies nicht geschehen war, blieben die Kosten, die bei der N. Versicherung für den Pavillon angefallen waren, solche der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in der Jahresabrechnung anzusetzen und - da nach § 14 Abs. 7 1. Alt. eindeutig dem Teileigentum "Büropavillon" zuzuordnen - auf die Antragsteller umzulegen waren. Deshalb kommt es auch nicht darauf an, ob die Gewährleistung eines Versicherungsschutzes mit dem Mindeststandard des § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG (Feuerversicherung und Haftpflicht) nicht ohnehin zu den "unabdingbaren gemeinschaftlichen Aufgaben" i. S. d. § 2 Ziff. 2 Abs. 6 der Teilungserklärung gehört, für den die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig bleibt.
Der Umstand schließlich, dass die Antragsteller - so ihr Vortrag - wegen einer unrichtigen Auskunft des Verwalters keine Kenntnis von dem bei der N. Versicherung bestehenden Versicherungsschutz hatten und deshalb die typischen Risiken nochmals versichert haben, ist - wie eingangs ausgeführt - im Zusammenhang mit einer Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung ohne Belang.
Zu diesen Positionen hat die Anfechtung bereits in erster Instanz Erfolg gehabt, soweit in der Abrechnung unrichtig von zwei Teileigentumseinheiten ausgegangen und deshalb die Positionen "Verwaltergebühr Whg." und "Verwaltergebühr Wekö HZG" doppelt in Ansatz gebracht worden waren.
Das weitergehende Begehren hat keinen Erfolg. Mit dem "Selbstverwaltungsrecht in dem dargestellten Umfang wurde - ob zulässig oder nicht, mag auch hier offen bleiben - der Pavillon gerade nicht insgesamt der gemeinschaftlichen Verwaltung entzogen. Vielmehr erfolgte lediglich eine von dem Amtsgericht treffend als "Ausdünnen" bezeichnete Verlagerung eines Teils der Aufgaben, was beispielsweise auch dadurch deutlich wird, dass über einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung nur eine gemeinschaftliche Beschlussfassung möglich ist. Deshalb sind mit Recht die Verwaltergebühren nach dem vereinbarten Schlüssel (Zahl der Einheiten) und die übrigen Kosten der Verwaltung (Saalmiete, Vergütung Beirat pp.), für die eine getrennte Erfassung nach § 14 Nr. 7 der Teilungserklärung nicht möglich ist, nach Miteigentumsanteilen abgerechnet worden.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Wegen der teilweisen Abänderung war die von den Vorinstanzen vorgenommene Kostenverteilung leicht zu Gunsten der Antragsteller zu korrigieren, und zwar trotz der unterschiedlichen Streitgegenstände für alle Instanzen mit der gleichen Quote. Obwohl nach dem Tenor der Entscheidung des Landgerichts auch eine Beschwerde des Beteiligten zu 3. bestandskräftig zurückgewiesen worden ist, erscheint es aus den eingangs genannten Gründen nicht angezeigt, ihn mit einem Teil der Kosten zu belasten.
Eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht veranlasst.
Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 47 WEG
§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG
§ 20 Abs. 2
WEG
§ 48 Abs. 3
WEG

Zitierte Entscheidungen: MDR 1984, 928
NZM 2000, 850