Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-08-31, Aktenzeichen 13 A 78.07
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2010:0831.13A78.07.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung sind (auch) solche Anlagen auszusondern, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das ist dann anzunehmen, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind.(Rn.30)
2. Prostitutive Einrichtungen sind keine in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässige sonstige, nicht störende Gewerbebetriebe.(Rn.33)
3. Eine prostitutive Einrichtung unterfällt nicht dem Begriff der Wohnungsprostitution, wenn nur eine der Prostituierten in einer gesonderten Wohnung dieser Einrichtung wohnt und die anderen die Einrichtung nur zu den Betriebszeiten aufsuchen.(Rn.33)
4. Den Bewohnern eines allgemeinen Wohngebiets ist eine geringere Toleranz gegenüber prostitutiven Einrichtungen abzuverlangen, als den Bewohnern eines Mischgebiets.(Rn.34)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Erteilung einer Baugenehmigung für eine prostitutive Einrichtung.
Die Klägerin war Eigentümerin des Grundstücks Ei...straße 72 in Berlin-Lichtenberg. Das Grundstück liegt innerhalb des Straßengevierts Ei...straße, Ma...straße, We...straße und So...straße im ehemaligen Sanierungsgebiet We...straße. Für diesen Bereich besteht keine Bauleitplanung. Das Grundstück ist mit meinem viergeschossigen Wohnhaus bebaut. In dessen Erdgeschoss befindet sich seit dem Jahre 1997 in einer ehemaligen Dreizimmerwohnung der Club Ca..., für den der Polizeipräsident in Berlin auf Ersuchen des Bezirksamts Lichtenberg von Berlin - Bezirksamt - zuletzt im März 2005 den Prostitutionsnachweis führte. Der rund 68 m2 große Betrieb, der über Zeitungsannoncen und das Internet wirbt und in dem jeweils drei freiberuflich tätigte Prostituierte arbeiten, wird über den zentralen Treppenzugang des Wohnhauses erreicht. Eine der dort tätigen Prostituierten wohnt in einer anderen Wohnung des Gebäudes.
Im Juli 2005 beantragte die Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung für eine gewerbliche Zimmervermietung mit bordellähnlichem Betrieb und legte in dem auf Nutzungsuntersagung des Betriebes gerichteten Verwaltungsverfahren Erklärungen der Mieter des Hauses vor, wonach es bislang zu keinerlei Störungen der Wohnruhe gekommen sei und der Publikumsverkehr in unauffälliger Weise stattfinde.
Mit Bescheid vom 1. Dezember 2005 versagte das Bezirksamt die Baugenehmigung mit der Begründung, das Vorhaben füge sich nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die diffuse Umgebung sei überwiegend durch Wohnnutzung mit gewerblicher, wohngebietsversorgender Unterlagerung in den Erdgeschossbereichen geprägt. Ein bordellartiger Betrieb sei jedoch einer Vergnügungsstätte ähnlich und daher mit dem Begriff des Wohnens unvereinbar. Den hiergegen gerichteten Widerspruch der Klägerin wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 14. Dezember 2006 zurück.
Hiergegen hat die Klägerin am 19. Januar 2007 Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgt.
Mit für sofort vollziehbar erklärtem Bescheid vom 15. Februar 2007 ordnete das Bezirksamt die Nutzungsuntersagung des Betriebes an und untersagte für die Zukunft die Überlassung der Räumlichkeiten an Dritte zum Zwecke der bordellartigen Nutzung. Das hiergegen gerichtete vorläufige Rechtsschutzverfahren der Klägerin hatte Erfolg (VG Berlin, Beschluss vom 28. September 2007 - VG 13 A 115.07 -). In dem nachfolgenden Hauptsacheverfahren VG 13 A 52.08 hat der Beklagte die zur Erfüllung der aufgegebenen Handlungen gesetzten Fristen unter die Maßgabe eines Unterliegens der Klägerin im hiesigen Verfahren gestellt.
Die Klägerin, die das Verfahren nach Veräußerung des Grundstücks als durch die neue Eigentümerin bevollmächtigte Bauherrin fortführt, trägt im Wesentlichen vor: Das Vorhaben sei zulässig, da die maßstabgebende Umgebung durch mehrere, das Wohnen wesentlich störende Gewerbebetriebe geprägt werde, in die sich der bordellartige Betrieb einfüge. Das gelte in besonderer Weise für die unmittelbar neben dem Wohnhaus gelegene Kraftfahrzeugreparaturwerkstätte A. Mü..., aber auch für die westlich der Eitelstraße befindliche Motorrad-Reparaturwerkstätte sowie die dortige Bautischlerei. Aus diesem Grunde komme auch die Einordnung als faktisches allgemeines Wohngebiet nicht in Betracht. Insgesamt entstehe eher der Eindruck eines faktischen Mischgebietes.
Mit den nochmals reduzierten Öffnungszeiten von Montag bis Freitag von 10.00 Uhr bis 19.00 Uhr passe sich der Betrieb den Geschäftszeiten der umliegenden Gewerbe an.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts vom 1. Dezember 2005 in der Fassung des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 14. Dezember 2006 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung zur Umnutzung der Wohnung im Erdgeschoss, links, in der Ei...straße 72 in Berlin-Lichtenberg zu einer gewerblichen Zimmervermietung mit bordellähnlicher Nutzung mit der Maßgabe zu erteilen, dass die Betriebszeit von Montag bis Freitag von 10.00 Uhr bis 19.00 Uhr beträgt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt im Wesentlichen vor: In Anbetracht der zwischenzeitlichen, auch der Stärkung der vorhandenen Wohnnutzung dienenden Sanierungserfolge sei die nähere Umgebung nicht mehr als diffus, sondern als faktisches allgemeines Wohngebiet zu bewerten. Hierzu hat die Vertreterin des Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung Ermessenserwägungen zu Protokoll erklärt, wegen deren Inhalts auf Bl. 152 der Streitakte verwiesen wird.
Das Gericht hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Bl. 123 – 127 der Streitakte verwiesen.
Es sind die Streitakten VG 13 A 115.07, VG 13 A 49.08 und VG 13 A 52.08 sowie die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (3 Bände) zum Verfahren beigezogen worden. In das Verfahren ist ferner die durch die Diplom-Soziologin Beate Le... erstellte Studie zu den Berliner Wohnungsbordellen in Wohn- und Mischgebieten vom Juli 2007 eingeführt worden.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Einzelrichter zu entscheiden hat, bleibt ohne Erfolg.
Sie ist ungeachtet der nach Klageerhebung erfolgten Veräußerung des Grundstücks an die To...1 ... GmbH weiterhin zulässig. Bei der Baugenehmigung handelt es sich um einen grundstücksbezogenen, nicht an die Person des Antragstellers gebundenen Verwaltungsakt (vgl. Knuth, in: Wilke / Dageförde / Knuth / Meyer/ Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl. 2008, § 71, Rn. 43). Dass die Klägerin ein Rechtsschutzbedürfnis an der Fortführung des Verwaltungsstreitverfahrens hat, ergibt sich aus dem ihr durch die neue Grundstückseigentümerin erteilten Auftrag vom 23. Juli 2010, das Vorhaben der Umnutzung der Wohneinheit als Bauherrin fortzuführen.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung der begehren Baugenehmigung. Sie wird durch die Ablehnung daher nicht in ihren Rechten Verletzt (§ 113 Abs. 5 VwGO).
Dass die Klägerin für die (Um-)Nutzung der ehemaligen Wohnung im Erdgeschoss in einen bordellartigen Betrieb einer Baugenehmigung bedarf, weil für diese Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige (vgl. § 62 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln), steht nicht im Streit und bedarf keiner weiteren Erläuterung.
Gemäß § 71 Abs. 1 BauO Bln ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind. Nach § 64 Satz 1 BauO Bln werden im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, soweit es die zwischen den Beteiligten hier allein in Streit stehende bauplanungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens betrifft, die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit baulicher Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB geprüft (§ 64 Satz 1 Nr. 1 BauO Bln).
Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich u.a. nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht gemäß § 34 Abs. 2 BauGB die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der aufgrund des § 9a BauGB erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Nach § 34 Abs. 2 Hs. 2 Alt. 1 BauGB ist auf die nach der Baunutzungsverordnung - BauNVO - ausnahmsweise zulässigen Vorhaben § 31 Abs. 1 BauGB entsprechend anzuwenden.
Bei Anlegung dieser Maßstäbe hat der Beklagte das Begehren der Klägerin frei von Rechtsfehlern abgelehnt. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme entspricht die Eigenart der näheren Umgebung des Clubs Ca... im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung einem vorwiegend dem Wohnen dienenden allgemeinen Wohngebiet im Sinne von § 4 Abs. 1 BauNVO. Selbst wenn man zu Gunsten der Klägerin davon ausgeht, dass es sich bei dem bordellartigen Betrieb um einen sonstigen, das Wohnen nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO handelt, hat der Beklagte das ihm eingeräumte Ermessen in nicht zu beanstandender Weise nachgeholt:
Den Maßstab für die Beurteilung des Vorhabens der Klägerin bildet der Baublock innerhalb des Straßengevierts Ei...straße, Ma...straße, We...straße und So...straße in der Nähe des Bahnhofs L.... Der Baublock liegt im Zentrum des sog. We...-Kietzes, einem etwa 50 ha großen Quartier im Ortsteil Ru... in Berlin-Lichtenberg, der seit dem 19. Jahrhundert mit der beidseitigen Bebauung der We...straße mit Mietshäusern entstand. Das Straßengeviert ist mit viergeschossigen Wohnhäusern im Blockrand bebaut.
Nach den im Termin getroffenen Feststellungen sind in diesem Bereich ganz überwiegend der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe vorhanden, die nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO in einem Wohngebiet allgemein zulässig sind.
Vor allem die Wohnhäuser entlang der westlichen Seite der We...straße nehmen, für ein großstädtisches allgemeines Wohngebiet nicht untypisch, in den Erdgeschossbereichen entsprechende Nutzungen auf. Bei einem Laden im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BauNVO handelt es sich um Räume, die nach dem herkömmlichen Sprachverständnis eine Beschränkung der Grundfläche aufweisen und in denen im Allgemeinen ein auf bestimmte Warengattungen beschränktes Warensortiment oder Dienstleistungen angeboten werden (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 2, Rn. 10). Dies trifft zunächst zu auf die im Hause We...straße 58 untergebrachte Apotheke, das Kosmetikstudio und den „63 Spätverkauf“, der Lebensmittel, Süßigkeiten, Tabakwaren, Bier und Spirituosen anbietet. Entgegen der Auffassung der Klägerin verliert letztgenannte Verkaufsstelle ihre gebietsversorgende Funktion nicht allein durch die längeren Öffnungszeiten. Allein aufgrund seines äußerst beschränkten Warensortiments erscheint es ausgeschlossen, dass der „63 Spätverkauf“ einen Kundenkreis hat, der in nennenswertem Umfang über das umliegende Gebiet hinaus geht. Ein Laden im vorgenannten Sinne sind ferner das Elektrogeschäft Re... (Waschmaschinen, Kühlschränke, HiFi und ähnliches, Weitlingstraße Nr. 54), das Nagel- bzw. Tattoo-Studio (We...straße Nr. 52 bzw. 54), der Fotoladen und das Freizeitbekleidungsgeschäft Ir... (We...straße Nr. 48), der Schreibwarenladen und das weitere Bekleidungsgeschäft (We...straße Nr. 44) sowie der im Hause We...straße Nr. 40 befindliche „We... Spätshop“, zu dem das zum „63 Spätkauf“ ausgeführte entsprechend gilt. Bei dem indischen Restaurant (Weitlings... Nr. 58), der Speisegaststätte „Ossi-Tempel (We...straße Nr. 50), der Cocktailbar im Hause We...straße Nr. 50 sowie der Bar N... (We...straße Nr. 52) handelt es sich um der Versorgung des Gebiets dienende Schank- und Speisewirtschaften im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BauNVO. Dass in den beiden letztgenannten Bars jeweils drei Glücksspielautomaten festgestellt wurden, macht diese nicht zu einer Vergnügungsstätte. Denn prägend bleibt der Charakter einer Schankwirtschaft, in der nach § 3 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über Spielgeräte und andere Spiele mit Gewinnmöglichkeit vom 27. Januar 2006 (BGBl. I 2006 S. 280) Spielverordnung die entsprechende Anzahl von Geldspielgeräte aufgestellt werden dürfen. Ein der Versorgung des Gebiets dienender Handwerksbetrieb im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 3 BauNVO ist der Friseursalon im Hause We...straße Nr. 36. Demgegenüber hat die Inaugenscheinnahme ergeben, dass der vormals in der We...straße Nr. 56 angesiedelte Autoveredelungs- und Designbetrieb „Joke Tuning“ seinen Betrieb zwischenzeitlich verlagert hat. Im Hinterhof des Grundstücks war das Remisengebäude durch ein Rolltor verschlossen und es waren auch sonst keine Anzeichen für eine gewerbliche Tätigkeit auszumachen.
In den Bereichen der So...straße und Ma...straße, die den Baublock nach Norden und Süden abgrenzen und von der We...straße auf die Ei...straße zuführen, ist die Wohnnutzung noch dominierender: Im Hause So...straße Nr. 27 befindet sich im Erdgeschossbereich lediglich ein weiteres Friseurgeschäft (T... - H... Kunst), während die im Eckhaus So...straße / We...straße befindlichen Räumlichkeiten einer Schank- und Speisewirtschaft gegenwärtig leer stehen. Die im Hause Ma...straße Nr. 2 im Erdgeschoss vorhandenen Ladenlokale waren augenscheinlich gleichfalls ungenutzt. Nach den unwidersprochenen Erläuterungen des Mitarbeiters des Stadtplanungsamtes im Beweistermin ist das vormals im linken Ladenlokal untergebrachte soziokulturelle Zentrum AHB Lichtenberg gGmbH, auf das noch ein Werbeschild am Gebäude hinweist, an einen anderen Ort verlagert worden. Soweit die Beschriftung eines Klingelschildes auf die „Ag... Büromaschinen“ verwies, waren für einen solchen Betrieb im rechten Ladenlokal keine Anzeichen auszumachen. Im Übrigen war lediglich Wohnnutzung festzustellen.
Das gilt, mit Ausnahme der KFZ-Reparaturwerkstätte A. Mü... (dazu sogleich) und des Clubs Ca..., auch für die Blockrandbebauung entlang der Ei...straße zwischen So...- und Ma...straße. Die Beweisaufnahme hat insoweit ergeben, dass die ehemalige Bautischlerei auf dem Grundstück Ei...straße Nr. 76 nicht mehr am Ort ist und sich dort nunmehr eine Brache befindet. Am Hause Ei...straße Nr. 72 deutete ein Klingelschild zwar auf einen weiteren Maler- und Fachbetrieb. Da die Fenster zur Straße jedoch durch Rollläden verschlossen waren und auch auf Klingeln keine Reaktion erfolgte, ist davon auszugehen, dass dort ein solcher Betrieb nicht mehr vorhanden ist.
Der Einordnung als faktisches allgemeines Wohngebiet stehen auch die in den Häusern We...straße Nr. 36, 44, 46 und 48 vorgefundenen Nutzungsarten nicht entgegen. Zwar handelt es sich bei dem Musikhaus Li... (Nr. 44) nicht um einen der Versorgung des Gebiets dienenden Laden im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BauNVO. Denn als größeres Fachgeschäft für Musikinstrumente dürfte es einen Kundenkreis ansprechen, der deutlich über das umliegende Gebiet hinausgeht. Der Betrieb kann jedoch in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb zugelassen werden. Das trifft auch auf den im Haus We...straße Nr. 46 untergebrachten Sitz eines Bestattungsinstituts zu. Da sich der Betrieb vor Ort auf ein Büro beschränkt und ersichtlich über keine angegliederten Teile verfügt, die - wie eine Trauerhalle oder eine Werkstatt - dem Bestattungsbetrieb selbst dienen, kommt es auf die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein solches Unternehmen in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sein kann (vgl. dazu OVG Thüringen, Urteil vom 20. November 2002 – 1 KO 817/01 – BRS 65 Nr. 86; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 4, Nr. 9.46), nicht an. Die gemeinsame Filiale der Deutschen Post, DHL und Postbank im Hause We...straße Nr. 36 ist, ebenso wie der Hermes Versandshop im Hause We...straße Nr. 48, eine Anlage für Verwaltungen im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 14. März 2006 - 10 A 4924.05 -, BRS 70 Nr. 139, S. 697; Fickert / Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 4, Rn. 12). Die bezeichneten, in einem allgemeinen Wohngebiet nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen beschränken sich im Verhältnis zur Größe des maßstabgegebenen Bereichs auf Einzelfälle. Sie führen daher bei einer Gesamtschau nicht zu einer mit einem allgemeinen Wohngebiet unvereinbaren Nutzungsstruktur (vgl. dazu OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 14. November 2006 - 2 L 504.02 -, juris, Rn. 25).
Der Einordnung als faktisches allgemeines Wohngebiet widerspricht schließlich auch nicht der unmittelbar neben dem Club Carat befindliche Reifenservice- und Autoreparaturbetrieb A. Mü... in der Ei...straße Nr. 73. Allerdings dürfte es sich bei dieser Werkstätte nicht mehr um einen sonstigen, nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO handeln. Nach den vor Ort getroffenen Feststellungen zählen zu den Serviceleistungen des Betriebes der Reifenservice einschließlich der Einlagerung und Spezialauswuchtung, die Kfz-Instandsetzung einschließlich der Inspektion, Reparatur, Achsvermessung sowie Karosserie- und Lackarbeiten, der Autogaseinbau- und die Wartung sowie der Umbau und Aufbau von Transportern und Wohnmobilen sowie Spezialfahrzeugen, ferner Tuning, Zubehör und Montage sowie der Einbau von Signalanlagen, GPS-Ortungssystemen und Sonder- und Spezialumbauten. Während nach den Angaben der vor Ort angetroffenen Büroangestellten Karosserie- und Lackarbeiten sowie die Auflastungs- und Umbauarbeiten an Spezialfahrzeugen und Wohnmobilen an einer anderen Betriebsstätte in Ka... Dorf vorgenommen werden und der Standort in der Eitelstraße insoweit eher den Charakter einer „Annahmestelle“ hat, werden alle sonstigen Kfz-Reparaturen sowie die Reifendienste vor Ort durchgeführt. Der Betrieb ist zugleich ein DEKRA-Prüfstützpunkt. Er verfügt einschließlich des Betriebsinhabers über drei Kfz-Schlosser, die in zwei Werkstatthallen mit jeweils einer Hebebühne arbeiten. Im rückwärtigen Grundstücksbereich werden Reifen gelagert. Nach den Angaben der Angestellten wurden am Tage des Ortstermins in einem Rhythmus von ca. einer halben Stunde an Fahrzeugen Rad- bzw. Reifenwechsel durchgeführt. Durchschnittlich führt der Betrieb pro Tag zwei bis drei Reparaturen an Fahrzeugen aus. Damit erreicht er einen Umfang, der ungeachtet des eingeschränkten Serviceangebots vor Ort mit einem allgemeinen Wohngebiet unverträglich ist. Immissionsträchtig ist dabei nicht nur der Servicebetrieb selbst, der im Bereich des Reifendienstes den regelmäßigen Einsatz von elektrischen Schlagschraubern voraussetzt und im Übrigen den normalen Reparaturbetrieb umfasst, mögen auch einzelne besonders lärm- oder geruchsintensive Arbeiten nicht anfallen. Hinzu kommt der Kunden- und Lieferverkehr, der in Anbetracht des Reparatur- und Serviceaufkommens nicht unbeträchtlich ist. Bei dieser Sachlage handelt es sich nicht um den atypischen Fall eines Kleinbetriebes (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 7. Februar 1986 - BverwG 4 C 49.82 -, NVwZ 1986, S. 642; OVG Berlin, Urteil vom 20. September 1985 - 2 B 128.93 -, NVwZ 1986, S. 678), sondern um das branchentypische Erscheinungsbild einer Kfz-Reparaturwerkstätte mit einem größeren Einzugsbereich, die im allgemeinen Wohngebiet regelmäßig unzulässig ist (vgl. OVG Berlin vom 15.8.2003 - 2 B 18.01 -, NVwZ-RR 2004, S. 556 [557 f.]; OVG des Saarlandes vom 19.10.2008 - 2 B 347.08 -, BauR 2009, S. 854).
Der Betrieb hat jedoch außer Betracht zu bleiben, weil er als Fremdkörper erscheint und den Charakter der näheren Umgebung daher nicht zu prägen vermag. Bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung sind (auch) solche Anlagen auszusondern, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das ist dann anzunehmen, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines "Unikats" um so eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres Gewichts in der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dastehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – BVerwG 4 C 23.86 – BVerwGE 84, 322 [326]. Das ist hier mit Blick auf den Reifenservice- und Autoreparaturbetrieb der Fall. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stellt er zwischenzeitlich den einzigen immissionsträchtigen Handwerksbetrieb im maßgeblichen Bereich dar. Während das Straßengeviert - wie dargelegt - überwiegend durch eine Bebauung im Blockrand mit mehrgeschossigen Wohnhäusern geprägt ist, hebt sich das im vorderen wie hinteren Grundstücksbereich mit lediglich eingeschossigen Werkstatt- und Lagegebäuden bebaute Grundstück Ei...straße Nr. 73 hiervon deutlich ab. Zwischen den Wohnhäusern in der Ei...straße Nr. 72 einerseits und Nr. 74 und 75 andererseits wirkt der Betrieb als Fremdkörper. Der Kontrast wird zusätzlich durch die Gestaltung des straßenseitigen Werkstatt- und Bürogebäudes verstärkt, das mit einer Vielzahl von bereiften und in unterschiedlicher Farbe lackierten Felgen versehen ist. Mit diesem plakativen Hinweis auf den angebotenen Reifenservice tritt der Autoreparaturbetrieb ausgesprochen dominant in Erscheinung. Dieses Erscheinungsbild unterstreicht - spätestens seit der zwischenzeitlichen Verlagerung der ehemaligen Bautischlerei von dem Grundstück Ei...straße Nr. 76 - die Einmaligkeit der Grundstücksnutzung.
Soweit demgegenüber im Ortstermin jenseits der Ei...straße in Gestalt des PS-Autoservice-meisterbetriebes und einer Bautischlerei weitere Betriebe in Augenschein genommen worden sind, haben diese immissionsträchtigen Betrieb außer Betracht zu bleiben, weil sie sich außerhalb der näheren maßstabbildenden Umgebung befinden. Dabei kann dahin stehen, ob der Ei...straße nicht ohnehin trennende Wirkung beizumessen ist. Sollte auch die Bebauung entlang der gegenüberliegenden Seite der Eitelstraße in den Blick zu nehmen sein, würde dies zu keinem anderen Ergebnis führen, weil diese Bebauung – mit Ausnahme der Kirche und des Gemeindezentrums „Zur Barmherzigkeit“ in der Ei...straße Nr. 20 – aus Wohnhäusern im Blockrand besteht. Die beiden Handwerksbetriebe werden demgegenüber durch eine Tordurchfahrt des Grundstücks Ei...straße Nr. 77 erreicht und liegen in einiger Entfernung vom Club Ca... auf einem Grundstück, das nach seiner Lage bereits der Bahntrasse der östlichen Ringbahn und den der Trasse vorgelagerten Kleingärten zugeordnet ist. Optisch und akustisch sind die darauf befindlichen Betriebe durch den Baublock westlich der Ei...straße von der Bebauung innerhalb des Straßengevierts Ei...straße, Ma...straße, We...straße, So...straße abgeschirmt. Sie beeinflussen das hier in Rede stehende Gebiet daher nicht.
Liegt der Club Ca... nach alledem im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO, so hat der Beklagte den Antrag der Klägerin auf Erteilung einer Baugenehmigung für eine prostitutive Einrichtung rechtsfehlerfrei abgelehnt.
Folgt man der überkommenen planungsrechtlichen Beurteilung von prostitutiven Einrichtungen in der ganz überwiegenden Rechtsprechung und Literatur, so folgt dies bereits daraus, dass es sich bei diesen nicht um einen in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen sonstigen, nicht störenden Gewerbebetrieb (sui generis) im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO handelt. Dies ergibt sich nach der ganz herrschenden Meinung aus der prinzipiellen Unvereinbarkeit derartiger Gewerbebetriebe mit den dem planungsrechtlichen Begriff des Wohnens und des Wohngebietes zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen. Dieser Bewertung liegt eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde, nach der von einer prostitutiven Einrichtung unabhängig von der konkreten Einordnung als Bordell, bordellartiger Betrieb oder als Wohnungsprostitution regelmäßig negative „milieubedingte“ Auswirkungen auf das das Wohnumfeld in dem betreffenden Gebiet prägende soziale Klima ausgehen, die mit der bloßen Annahme einer Störanfälligkeit durch verstärkten Kraftfahrzeugverkehr, die Belästigung von Anwohnern oder das Ansprechen Unbeteiligter nicht in ausreichender Weise beschrieben sind (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 25. März 2004 - 4 B 15.04 -, BRS 67 Nr. 70; OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 15. Mai 2007 - OVG 2 S 26.07 - und vom 9. April 2003 - OVG 2 S 5.03 -, juris, Rn. 8; VG Berlin, Beschluss vom 7. Januar 2010 - VG 13 L 254.09 -). Ob im Falle der sog. Wohnungsprostitution, also einer Prostitutionsform, die sich bei aller möglichen Unschärfe der Begrifflichkeit nach der bisherigen Rechtsprechung jedenfalls dadurch auszeichnet, dass die Prostituierten in dem betreffenden Gebäude auch wohnen, etwas anderes gelten kann (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 24. Juli 2002 - 5 S 149.01 -, GewArch 2003, S. 496 [498]; VGH München, Beschluss vom 19. Mai 1999 - 26 ZB 99.770 -, BRS 62 Nr. 73, jeweils im Zusammenhang mit einem Mischgebiet), kann hier dahin stehen. Denn von den drei in dem Club Carat arbeitenden Prostituierten wohnt lediglich Frau Bettina S. in einer - gesonderten - Wohnung des Gebäudes, während die beiden anderen Damen den Club nur zu den Betriebszeiten aufsuchen. Der Club Ca... tritt damit zwar „wohnungsähnlich“ in Erscheinung und gibt dem Haus nach den im Ortstermin getroffenen Feststellungen auch nicht das Gepräge. Er hat jedoch nicht die dem Begriff des Wohnens immanente Eigenschaft eines auf Dauer angelegten Haushalts und unterfällt daher nicht dem Begriff der Wohnungsprostitution im herkömmlichen Sinne (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 25. März 2004 - 4 B 15.04 - a.a.O.). Es ist daher unerheblich, dass es ausweislich der vorgelegten Erklärungen der Mieter des Hauses Ei...straße 72 bislang zu keiner konkreten Störung der dortigen Wohnruhe durch den Club Ca...gekommen ist. Auch würde nicht ins Gewicht fallen, dass die Studie Berliner Wohnungsbordelle in Wohn- und Mischgebieten 2007 dem Betrieb, der selbst Gegenstand der Untersuchung war, einen ruhigen Betriebsablauf und den darin tätigen Prostituierten ein „nachbarschaftliches“ Verhältnis zu den übrigen Wohnungsmietern bescheinigt (vgl. insbes. S. 34 der Studie, Bl. 171 R der Streitakte).
Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin hat in einer jüngeren Entscheidung (Urteil vom 5. Mai 2009 - VG 19 A 91.07 -, GewArch 2009, S. 322) mit beachtlichen Argumenten Kritik sowohl an der typisierenden Betrachtungsweise als auch an der in diesem Zusammenhang vorgenommenen schematischen Differenzierung nach den drei Betriebsformen Bordell, bordellartiger Betrieb und Wohnungsprostitution geübt (vgl. zum Letzteren auch VG Sigmaringen, Urteil vom 23. April 2009 - 6 K 2729.09 -, juris, Rn. 25; den Versuch einer Widerlegung unternimmt Stühler, Prostitution und Baurecht, in: BauR 2010, 1013 [1030 f.]). Die Kammer bei der Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit einer prostitutiven Einrichtung eine Gesamtschau aller bauplanungsrechtlich relevanten, konkreten Auswirkungen in dem jeweiligen Baugebiet für erforderlich gehalten und ist auf dieser Grundlage von dem fehlenden oder allenfalls geringen Störpotenzial einer prostitutiven Einrichtung ausgegangen, die nach den Festsetzungen eines übergeleiteten Bebauungsplans im Wohnumfeld eines gemischten Gebietes liegt, eine Größe von 230 m2 hat und über sieben Arbeitsräume verfügt (VG Berlin, a.a.O., S. 325). Ob der Ansicht, dass angesichts der Vielschichtigkeit prostitutiver Einrichtungen und des mit den jeweiligen Betriebsformen und Betriebsabläufen verbundenen Störpotenzials die typisierende Betrachtungsweise für die planungsrechtliche Bewertung insoweit ungeeignet sei, kann hier dahin stehen. Zweifelhaft erscheint dies schon deshalb, weil die Baunutzungsverordnung gewerbliche Betriebe nicht ausschließlich nach dem Grad der Störintensität unterscheidet, sondern bestimmte Betriebsarten ohne Rücksicht auf den Grad der Störung in bestimmte Baugebiete verwiesen werden sollen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Januar 1982 - 4 B 204.81 -, BRS 39 Nr. 45). Hinzu kommt, dass auch in der bisherigen obergerichtlichen Rechtsprechung atypischen Betriebsformen prostitutiver Einrichtungen im Einzelfall Rechnung zu tragen ist (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. November 2005 - OVG 10 S 3.05 -, juris, Rn. 13). Gegen die Zulässigkeit von prostitutiven Einrichtungen in einem überwiegend dem Wohnen dienenden (faktischen) Baugebiet spricht jedenfalls, dass auch nach Auffassung der 19. Kammer den Bewohnern eines allgemeinen Wohngebietes eine geringere Toleranz gegenüber derartiger Betriebe abzuverlangen ist als den Bewohnern eines Mischgebiets (vgl. VG Berlin, a.a.O., S. 326).
Selbst wenn es sich jedoch beim dem Club Ca... nach dessen Betriebsform um einen sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO handeln sollte, so hätte der Beklagte das ihm in diesem Fall mit Blick auf eine Zulassung des Betriebes dann eingeräumte Ermessen frei von Rechtsfehlern zu Lasten der Klägerin ausgeübt, § 114 VwGO:
Gemäß §§ 34 Abs. 2 Hs. 2 Alt. 1, § 31 Abs. 1 BauGB können von den Regelungen der BauNVO zu den in den Baugebieten allgemein zulässigen Nutzungen solche Ausnahmen zugelassen werden, die in der Verordnung nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sieht vor, dass in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden können. Die in § 4 Abs. 2 BauNVO und § 4 Abs. 3 BauNVO vorgenommene Differenzierung zwischen den allgemein zulässigen und ausnahmsweise zulassungsfähigen Vorhaben stellt eine verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende sozialbindende Norm in Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar. Dementsprechend besteht kein genereller Anspruch des Bauherrn auf ausnahmsweise Zulassung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Januar 1982 - BVerwG 4 B 204.81 -, BRS 39, Nr. 45). Das der Behörde eingeräumte Ermessen ist entsprechend dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung allerdings auf städtebauliche Gründe beschränkt (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 6. Mai 2005 - 7 B 2752.04 -, ZfBR 2005, S. 474 [476]; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19. November 2003 - S 2726.02 -, ZfBR 2004, S. 284 [286]; Söfker, in: Ernst / Zinkhahn / Bielenberg, BauGB, Stand Dezember 2006, § 31, Rn. 26). Entsprechend dem oben dargestellten Zweck der Baunutzungsverordnung kann eine Ausnahme auch versagt werden, wenn durch sie eine Entwicklung eingeleitet würde, die zu einer Beeinträchtigung der Eigenart des Baugebiets führen könnte. Die Baurechtsbehörde kann so der Gefahr eines "Umkippens" des Baugebiets begegnen.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Vertreterin des Beklagten die Ablehnungsgründe dahingehend ergänzt, dass der Beklagte ein ihm eingeräumtes Ermessen deshalb zu Lasten der Klägerin betätigt, weil durch Zulassung des Clubs ein „trading-down-Effekt“ für das maßgebliche Gebiet befürchtet werde. Zudem befänden sich in der Nähe des Vorhabens auf der gegenüberliegenden Straßenseite die Kirche „Zur Barmherzigkeit“ sowie eine Kindertagesstätte. Jedenfalls der von dem Beklagten - alternativ - angeführte Gesichtspunkt des „trading-down-Effektes“, bei dem es sich um einen besonderen städtebaulichen Grund im Sinne von § 1 Abs. 9 BauNVO handeln und der den Ausschluss von Vergnügungsstätten und prostitutiven Einrichtungen in einem Bebauungsplan rechtfertigen kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. September 2008 - BVerwG 4 BN 9.08 -, BauR 2009, S. 76 [78]), trägt die Ablehnung. Es entspricht einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten und prostitutive Einrichtungen negativ auf ihre Umgebung auswirken können, indem sie den sog. „trading-down-Effekt“ auslösen, also zu einem Attraktivitätsverlust von Wohngebieten führen und die Entstehung und Erhaltung von „normalem“ - d. h. im vorliegenden Fall: wohngebietsverträglichem - Gewerbe erschweren können (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 - BVerwG 4 C 13.93 -, BRS 56 Nr. 61 und Beschluss vom 21. Dezember 1992 - BVerwG 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11. Mai 2005 - 8 C 10053.05 -, BRS 69 Nr. 35; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11. Oktober 2001 - 10 A 2288.00 -, juris, Rn. 15; VG Berlin, Urteil vom 19. Mai 2010 - VG 19 A 167.08 -. E.A. S. 13 f.). Ob hinreichende Anhaltspunkte für eine solche Befürchtung bestehen, ist weder eine Frage der Anzahl bereits vorhandener Bordellbetriebe noch - wie die Klägerin meint – eine Frage, bei deren Beantwortung es auf die Betriebsform ankäme, sondern beurteilt sich nach den städtebaulichen Gegebenheiten des Umfeldes unter Berücksichtigung der besonderen Umständen des Einzelfalles. Dabei durfte der Beklagte hier vor allem dem Umstand maßgebliche Bedeutung beimessen, dass sich das Vorhaben der Klägerin bis zum 28. Januar 2009 (vgl. Art. II Nr. 1 Buchst. a, Art. IV der Zehnten Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009, GVBl. S. 13) im ehemaligen Sanierungsgebiet We...straße befand. Zu den Sanierungszielen zählte die Verbesserung des Wohnumfeldes durch Erneuerung der sozialen Infrastruktur und öffentlicher Flächen, der Schaffung von Grünflächen, Spielplätzen, Straßen und Plätzen (vgl. hierzu http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/ stadterneuerung/ de/ we...str/ index.shtml). Wie die Beweisaufnahme für den hier maßgeblichen Bereich ergeben hat und oben im Einzelnen ausgeführt worden ist, haben die sozialen Sanierungsmaßnahmen – auch durch Verlagerung von wohngebietsunverträglichen Betrieben – zur Entstehung eines faktischen allgemeinen Wohngebietes geführt. Es ist vertretbar, dass der Beklagte unter diesen Umständen die ausnahmsweise Zulassung einer - unterstellt - das Wohnen nicht wesentlich störende prostitutiven Einrichtung mit der Erwägung verneint, dessen Zulassung könne die durch eine Vielzahl von städtebaulichen Maßnahmen gesteigerte Wohnqualität des Umfelds beeinträchtigen und den erzielten Sanierungserfolg durch den Anstoß eines „trading-down“ gefährden.
Der Beklagte war nicht gehindert, diese Erwägungen im Termin zur mündlichen Verhandlung nachzuschieben. Die Bestimmung des § 114 Satz 2 VwGO, wonach die Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen hinsichtlich des Verwaltungsaktes im verwaltungsgerichtlichen Verfahren lediglich ergänzen, nicht aber erstmals eine Ermessensentscheidung treffen kann, steht dem nicht entgegen. Die durch die Bestimmung gezogenen prozessualen Grenzen der Ergänzung von Ermessenserwägungen sind auf die Fälle begrenzt, in denen die nachträglich angegebenen Gründe spätestens bei Erlass des Widerspruchsbescheides bereits vorgelegen haben (vgl. Redeker/v. Oertzen, VwGO, 15. Aufl. 2010, § 114, Rn. 20). Im vorliegenden Fall wäre jedoch erst durch die weitere städtebauliche Entwicklung nach Klageerhebung (vgl. den noch im Beschluss der Kammer vom 28. September 20078 - VG 13 A 115.07 -, S. 2, 5 E.A. angenommenen Bestand) eine Entwicklung eingetreten, in deren Folge das Vorhaben nicht mehr nach § 34 Abs. 1 BauGB, sondern allenfalls nach der erstmals ein baubehördliches Ermessen eröffnenden Bestimmung des § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu beurteilen ist. Unter diesen Umständen hat der Beklagte dadurch, dass er auf die - unterstellt - veränderte Sach- und Rechtslage reagiert und sein Abwägungsergebnis im Termin zur mündlichen Verhandlung in das Verfahren eingeführt hat, den Anspruch der Klägerin auf eine rechtsfehlerfreie behördliche Entscheidung über ihr Verpflichtungsbegehren erfüllt (vgl. Gerhardt, in: Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO, Stand Mai 1997, § 113, Rn. 74 und § 114, Rn. 12 d; a.A. Wolff, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 3. Aufl. 2010, § 114, Rn. 209).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Zulassung der Berufung erfolgt nach Maßgabe von § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zur Klärung der erst nach Übertragung der Streitsache auf den Einzelrichter entscheidungserheblich gewordene Frage, innerhalb welcher Grenzen die Behörde im Rahmen eines Verpflichtungsbegehrens auf Erteilung einer Baugenehmigung bei einer ursprünglich als gebundene Entscheidung getroffenen Ablehnung eine Ermessensabwägung in das Verfahren einführen kann.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß § 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes auf 15.000,-- Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 29 bis 38 BauGB
§ 9a BauGB
§ 4 BauNVO
§ 114 VwGO
§ 167 VwGO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 62 Abs. 2 Nr. 1 BauO
§ 71 Abs. 1 BauO
§ 64 Satz 1 BauO
§ 64 Satz 1 Nr. 1 BauO
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 4 Abs. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 3 BauNVO
§ 1 Abs. 9 BauNVO
§ 114 Satz 2 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 34 Abs. 2 Hs. 2 Alt. 1 BauGB ist auf die nach der Baunutzungsverordnung
§ 3 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung
§ 31, Rn. 26). Entsprechend dem oben dargestellten Zweck der Baunutzungsverordnung
§ 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 84, 322
13 A 115.07
13 A 52.08
00 Uhr bis 19.00
13 A 49.08
1 KO 817/01
10 A 4924.05
2 L 504.02
4 C 49.82
2 B 128.93
2 B 18.01
2 B 347.08
4 C 23.86
4 B 15.04
2 S 26.07
2 S 5.03
13 L 254.09
5 S 149.01
26 ZB 99.77
19 A 91.07
6 K 2729.09
4 B 204.81
10 S 3.05
7 B 2752.04
4 BN 9.08
4 C 13.93
4 B 182.92
8 C 10053.05
10 A 2288.00
19 A 167.08