Landgericht Heidelberg (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-05-20, Aktenzeichen 2 O 115/06

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreites als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
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Die Parteien streiten um Rückabwicklung bzw. Schadenersatz bezüglich eines Darlehensvertrages zur Finanzierung einer Eigentumswohnung.
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Im September 1993 hatten die Kläger Kontakt zu dem Vermittler L.. Diesem erteilten die Kläger am 24.09.1993 eine notarielle Vollmacht zum Erwerb der Eigentumswohnung, laufende Nr. 812, Hausnummer 8, T. Straße 3 in ... K.-B. zu einem Kaufpreis von 215.120,00 DM (Anlage K 2).
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Am 27.09.1993 unterzeichneten die Kläger einen Darlehensvertrag zur Finanzierung des Erwerbs dieser Eigentumswohnung mit der deutschen Zentralbodenkreditaktiengesellschaft, der Rechtsvorgängerin der Beklagten (Beklagte), wobei hinsichtlich des Orts der Unterzeichnung Leimen handschriftlich angegeben wurde (Anlage K 3). Der Vertrag wurde durch die Beklagte am 02.12.1993 gegengezeichnet.
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Am 30.09.1993 schloss L. auf der Grundlage der notariellen Vollmacht im Namen der Kläger einen notariellen Kaufvertrag über die in der Vollmacht bereits genannte Wohnung zu einem Kaufpreis in Höhe von 215.120,00 DM, bestehend aus einem Betrag von 197.120,00 DM für die Wohnung und 18.000,00 DM für einen PKW-Stellplatz.
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Nach dem Darlehensvertrag war das Darlehen durch eine erstrangige Grundschuld an dem erworbenen Teileigentum zu sichern.
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Das Darlehen wurde ab dem 07.11.2003 mit neuen Konditionen unter bestehender Konto-Nr. fortgeführt.
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Mit Anwaltsschriftsatz vom 13.01.2005 ließen die Kläger gegenüber der Beklagten den Abschluss des Darlehensvertrags auf Grund der Bestimmungen des Haustürgeschäfte-Widerrufsgesetzes widerrufen, da eine Widerrufsbelehrung nach dem Haustürgeschäfte-Widerrufsgesetz dem Vertrag nicht beigefügt gewesen sei.
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Die Rechtsvorgängerin der Beklagten finanzierte auch zwei weitere Eigentumswohnungen anderer Erwerber in demselben Komplex in der T. Straße in K.-B. (Anlagen K 12/K 13 und K 18/ K19).
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Die Kläger behaupten,
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der Vermittler L. sei im September 1993 an sie herangetreten mit der Frage, ob sie interessiert seien, Steuern zu sparen und zugleich für das Alter vorzusorgen. Der Vermittler habe die Kläger zuvor bereits in Versicherungsfragen betreut. Er habe die Klägerin in der Folge zu einem Termin in der Wohnung der Kläger überredet. Bei diesem habe er gegenüber den Klägern erklärt, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Lösung der steuerlichen Probleme der Kläger bestens geeignet sei und durch die zu erwartenden Erträge eine gute Altersvorsorge gewährleistet werde. Man würde wenig Eigenkapital benötigen. Das Risiko sei durch eine Mietgarantie begrenzt. Das Objekt sei zudem bei den Banken schon bekannt. Aufgrund des herannahenden Jahresendes müsse man jedoch schnell handeln. Die monatliche Belastung würde nach einem Berechnungsbeispiel 227,00 DM betragen. Aufgrund der positiven und glaubhaften Schilderungen des Vermittlers haben die Kläger sich zur Zustimmung zu diesem Anlagegeschäft überreden lassen. Nachträglich habe der Vermittler ein schriftliches Berechnungsbeispiel (Anlage K 1) hinsichtlich der Anlagen vorgelegt.
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Bei einem weiteren Termin in der Wohnung der Kläger habe der Vermittler sodann den Darlehensantrag mitgebracht. Dieser sei auch unterschrieben an die Beklagte durch den Vermittler übersandt worden.
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Der Kaufpreis sei damals sittenwidrig überhöht gewesen. Der Verkehrswert der Wohnung habe maximal 107.560,00 DM betragen. Der Wert der Wohnung sei aktuell ca. nur 28.000,00 EUR. Die Mieteinnahmen aus der Wohnung seien ab dem Jahre 1998 erheblich niedriger gewesen, als vom Vermittler vorausgesagt.
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Der Beklagten habe als finanzierender Bank die sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises bekannt sein müssen. Darüber hinaus habe die Bank schuldhaft eine Widerrufsbelehrung nach dem Haustürgeschäfte-Widerrufsgesetz bei Abschluss des Darlehensvertrages unterlassen. Die Beklagte sei daher auch insoweit schadensersatzpflichtig, da die Kläger in Kenntnis der tatsächlichen Umstände den Kaufvertrag nicht geschlossen und den Darlehensvertrag widerrufen hätten.
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Die Kläger beantragen:
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1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger EUR 66.100,79 nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. hieraus über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
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2. Es wird festgestellt, dass der Beklagten gegen die Kläger keine Ansprüche aus dem zwischen den Parteien vereinbarten Darlehensvertrag mit der Darlehensnummer: ..., fortgeführt unter der Darlehensnummer: ..., über ursprünglich DM 260.000,00 zustehen.
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3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, künftige Schäden der Kläger seit Klagezustellung aus der fortbestehenden Eigentumslage sowie die Rückabwicklungskosten, die sich aus der Übertragung der Eigentumseinheit ergeben werden, zu tragen.
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4. Die Verurteilung der Beklagten gemäß den Klaganträgen Ziffer 1 - 3 erfolgt Zug um Zug gegen lastenfreie Eigentumsübertragung und Herausgabe des im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts Kerpen von T. Blatt 6712 eingetragenen Wohnungseigentums, Gemarkung T. Flur 13 Flurstück 2005, bestehend aus 209/100.000 Miteigentumsanteil an dem vorbezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung in Block B, Haus 8, im Aufteilungsplan mit Nr. 812 bezeichnet, nebst Kellerraum gleicher Nummer.
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Die Beklagte beantragt,
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Klagabweisung.
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Sie ist der Auffassung,
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dass eine Haustürsituation nach dem Gesetz nicht vorgelegen habe. Darüber hinaus habe die notarielle Beurkundung der Erwerbsvollmacht bezüglich der Eigentumswohnung am 24.09.1993 die Kausalität einer eventuell zuvor vorhandenen Haustürsituation bezüglich des Abschlusses des Darlehensvertrages unterbrochen. Darüber hinaus sei nach der Rechtsprechung des BGH ein Schadenersatzanspruch wegen einer unterlassenen Widerrufsbelehrung nach dem HaustürWG nicht gegeben, da der notarielle Kaufvertrag über die Eigentumswohnung bereits am 30.09.1993 geschlossen worden sei, während der Darlehensvertrag erst am 02.12.1993 durch Unterschrift bei der Beklagten zustande gekommen sei. Im Übrigen treffe die Beklagte kein Verschulden an dem Unterlassen der Widerrufsbelehrung, da bis zur Entscheidung des EuGH am 13.12.2001 in der Sache Heininger nicht bekannt gewesen sei, dass eine solche Widerrufsbelehrung neben der Widerrufsbelehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz gemacht werden müsse.
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Ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit dem Vermittler sei im vorliegenden Fall nicht gegeben. Zwar habe die Beklagte zwei weitere Eigentumswohnungen finanziert, doch sei bereits eine dieser Wohnungen von einem anderen Vermittler betreut worden. Die Kriterien des BGH für das institutionalisierte Zusammenwirken seien dadurch noch nicht erfüllt.
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Eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises habe im September 1993 nicht vorgelegen. Die Beklagte habe damals eine Kurz-Wertermittlung für das Darlehen vorgenommen, welches zu einem Beleihungswert von 190.000,00 DM gekommen sei (Anlage B 2, AS. 135). Die subjektive Komponente bezüglich des Vorwurfs der Sittenwidrigkeit sei daher jedenfalls nicht gegeben.
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Die Kammer hat gemäß Beweisbeschluss vom 05.12.2006 (AS. 169) zum Verkehrswert der Eigentumswohnung am 30.09.1993 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens Beweis erhoben. Der Sachverständige Dipl.Ing. B. hat das beantragte Gutachten mit Datum vom 22.06.2007 vorgelegt. Mit weiterem Beschluss vom 10.09.2007 (AS. 279) hat die Kammer die Ergänzung des Gutachtens hinsichtlich der Verkehrswertermittlungsweise angeordnet. Der Sachverständige hat das ergänzende Gutachten mit Datum vom 13.12.2007 vorgelegt.
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Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf die vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen in den Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I.
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1. Die Kläger haben einen wirksamen Widerruf gemäß § 2 HausTWG nicht hinreichend dargetan.
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Zwar könnte davon ausgegangen werden, dass nach der Sachverhaltsschilderung der Kläger diese durch den ersten Besuch des Vermittlers L. zum Abschluss des Darlehensvertrages in ihrer Wohnung im Sinne von § 1 HausTWG bestimmt wurden, doch ist die Kausalität dieser Haustürsituation für den Abschluss des Darlehensvertrages am 27.09.1993, mithin die Abgabe der Angebotserklärung bezüglich des Abschlusses dieses Vertrages durch die Kläger, nicht mehr gegeben, da sie bereits am 24.09.1993 dem Vermittler eine notarielle Vollmacht zum Abschluss des Kaufvertrages erteilt hatten. Dadurch entfällt nach Sinn und Zweck die Schutzfunktion des HausTWG vor Übereilung, da die Kläger notariell aufgeklärt wurden (OLG Jena, OLGR 2005, 238 = AS. 75). Die Kläger hatten daher bei Abschluss des Darlehensvertrages nicht nur zwei oder drei Wochen Zeit zur Überlegung, sondern waren auch über die Folgen des Immobilienerwerbs durch den Notar belehrt worden, sodass von einer Überraschung und Überrumpelung im Rahmen einer Haustürsituation bei Unterzeichnung des Darlehensantrags nicht mehr ausgegangen werden kann. Das Entfallen des Überraschungsmoments muss sich hier zwangsläufig auch auf die später abgegebene Willenserklärung hinsichtlich des Darlehensvertrages beziehen, da die Vertragsanbahnung für den Kauf und die Finanzierung vorliegend zusammen erfolgte und die Unterschriftsleistung unter dem Darlehensvertrag erst nach dem Notartermin erfolgt war.
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Das Urteil des OLG Jena wurde durch den 11. Zivilsenat des BGH in seiner Ent-scheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde vom 23.11.2004 (BGHR, VerbrKG, § 10 Abs. 2 Anwendungsbereich 1) ausdrücklich bestätigt. Demnach lassen die tatrichterlichen Feststellungen des Oberlandesgerichts, das Überraschungsmoment einer etwaigen Haustürsituation sei für den Abschluss des Darlehensvertrages nicht mit ursächlich geworden, keine Rechtsfehler erkennen.
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2. Die Kläger können hinsichtlich des Darlehensvertrages auch keine Einwendungen aus dem finanzierten Geschäft gegenüber der Beklagten erheben, da die Vorschriften über verbundene Geschäfte nach § 9 VerbrKG gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG auf den vorliegenden Realkreditvertrag nicht anwendbar sind.
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Ausweislich des vorgelegten Darlehensvertrages war die Finanzierung von der Bewilligung einer Grundschuld auf dem erworbenen Eigentumsanteil abhängig gemacht. Nach der Rechtsprechung des 11. Zivilsenats des BGH kommt es hier auch nicht darauf an, wann und durch wen diese Grundschuld bestellt wurde.
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Selbst wenn von einem wirksamen Widerruf des Darlehensvertrages nach dem HausTWG ausgegangen würde, so hätten die Kläger doch die Darlehensvaluta inklusive einer marktüblichen Verzinsung an die Beklagte zurückzuzahlen. Der BGH, 11. Zivilsenat, hat an dieser Rechtsprechung, die bereits vor der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom 25.10.2005 gefestigt war, auch nach dieser Entscheidung ausdrücklich festgehalten (NJW 2006, 2099).
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Die Kläger verlangen jedoch eine vollständige Rückabwicklung des Darlehens, ohne die Rückzahlung der Darlehensvaluta, jedoch gegen Rückübertragung des Miteigentumsanteils an der Wohnung. Dies wäre jedoch nur möglich, wenn es sich um ein verbundenes Geschäft im Sinne von § 9 VerbrKG handeln würde, was, wie oben ausgeführt, jedoch nicht der Fall ist.
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Zweifel daran, dass die Kläger die Darlehensvaluta erhalten haben könnten, bestehen im vorliegenden Fall nicht, da kein Treuhänder bei der Auszahlung der Darlehensvaluta eingeschaltet war.
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Die Kläger hätten daher allenfalls bei wirksamem Widerruf des Darlehensvertrages nach dem HausTWG einen Anspruch auf Neuberechnung der Darlehenszinsen nach einer marktüblichen Verzinsung und müssten die gesamte Darlehensvaluta inklusive dieser Verzinsung umgehend zurückzahlen. Dies entspricht jedoch nicht dem Klagantrag und ist in diesen auch nicht als wesensgleiches Minus hinein zu interpretieren.
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3. Die Kläger haben auch keinen Schadenersatzanspruch gegen die Bank wegen unterlassener Aufklärung. Grundsätzlich ist die finanzierende Bank zur Aufklärung hinsichtlich der Risiken des finanzierenden Geschäfts nicht verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn bei der Bank ein konkreter Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer vorhanden ist und die Bank dies auch erkennen konnte (BGH vom 22.01.2008, XI ZR 6/06, nach Juris, Rnr. 16, m.w.N.).
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Ein solcher konkreter Wissensvorsprung der finanzierenden Bank kann nach der Rechtsprechung des BGH vermutet werden, wenn die Bank mit dem Vermittler institutionalisiert zusammenwirkt und eine arglistige Täuschung des Anlegers durch un-richtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt vorliegt oder eine sittenwidrige Überteuerung des Objekts gegeben war (BGH, a.a.O., Rnr. 24; NJW 2008, 644 <646 ff>).
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a) Eine arglistige Täuschung durch den Vermittler L. bzw. die Verkäuferin der Eigentumswohnung haben die Kläger nicht konkret behauptet und auch in der Sache nicht dargetan.
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Die Schilderung des Gesprächsinhaltes mit dem Vermittler L. bezüglich des September 1993 enthält lediglich allgemeine Angaben der Anpreisung des Anlageobjekts, jedoch keine Schilderung konkreter Angaben zu den Eigenschaften des Objekts. Soweit die Kläger behaupten, die erzielbare Miete sei nicht so hoch gewesen, wie vom Vermittler L. angegeben, ist damit nur gemeint, dass ab dem Jahre 1998 die Mieten nicht mehr so hoch gewesen sind, wie im Jahre 1993 angegeben und prognostiziert. Die Kläger haben diesbezüglich nicht vorgetragen, dass der Vermittler L. bei dieser Prognose, die naturgemäß immer mit einer erheblichen Unsicherheit behaftet ist, mutwillig falsche Voraussetzungen einbezogen habe, sodass von einer Täuschung der Kläger ausgegangen werden könnte.
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b) Auch eine Aufklärungspflichtverletzung aufgrund eines konkreten Wissensvorsprunges hinsichtlich der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises haben die Kläger nicht nachweisen können.
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Die Beweisaufnahme hat nicht ergeben, dass der von den Klägern damals gezahlte Kaufpreis knapp doppelt so hoch gewesen sei, wie der tatsächliche Verkehrswert. Eine solche Aufklärungspflicht der Bank liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH dann vor, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist, wie der Wert der Gegenleistung (BGH NJW 2008, 646, m.w.N.). In dem Gesamtaufwand der für den Erwerb enthaltenen Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Gebühren für Mietgarantie und Finanzierungsvermittlung, sind dabei nicht zu berücksichtigen.
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Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass zum Stichtag des 30.09.1993 nach der Vergleichswertmethode ein Verkehrswert von 64.000,00 EUR und nach der Ertragswertmethode von 57.000,00 EUR anzunehmen war. Dabei entspricht lediglich der niedrigere Ertragswert den Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht der Bank, da nur diesbezüglich der Kaufpreis 192,96% ausmachte, während beim Vergleichswert dies nur 171,86% waren. Von einer Überschreitung des Verkehrswerts um knapp das Doppelte, kann nach Überzeugung der Kammer jedoch noch nicht ausgegangen werden, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert lediglich um bis zu 80% überschreitet (OLG Dresden, MDR 2007, 1147).
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Zwar stehen nach der Rechtsprechung des BGH hinsichtlich der Verkehrsermittlung die beiden Methoden der Vergleichswert- und Ertragswertmethode grundsätzlich gleichberechtigt nebeneinander und es muss im jeweiligen Einzelfall entschieden werden, welche Methode für den Fall angemessen ist (NJW 2004, 2671 <2672>). Der BGH geht jedoch in dieser Entscheidung auch davon aus, dass, auch bei vermieteten Eigentumswohnungen, die nicht eigengenutzt werden, die Vergleichswertmethode grundsätzlich eine gut geeignete Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes ist.
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Im vorliegenden Fall kommt es jedoch hierauf nicht entscheidend an. Hinsichtlich der Frage des Unwerturteils gemäß § 138 Abs. 1 BGB im Hinblick auf die Sittenwidrigkeit kann von einer sittenwidrigen Überteuerung nicht ausgegangen werden, wenn unter Heranziehung des Vergleichswerts der Kaufpreis nicht knapp doppelt so hoch wie der Verkehrswert gewesen ist. Der BGH lässt auf der objektiven Grundlage eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung zu Gegenleistung den Schluss auf das subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung zu. Hierfür ist aber keine Grundlage gegeben, wenn der direkte Vergleich mit dem maßgeblichen Markt, den die Auswertung der tatsächlich erzielten Preise bei Vorliegen hinreichenden Vergleichsmaterials leistet, zur Verneinung eines besonders groben Missverhältnisses führt. Der Verkäufer, dessen Preis in den Toleranzen vergleichbarer Verkaufsfälle verbleibt, muss sich nicht entgegenhalten lassen, ihm sei eine außergewöhnliche Gegenleistung zugestanden worden. Der Sittenwidrigkeitsvorwurf kann dann nur erhoben werden, wenn der Verkäufer die nach einer anderen Methode ermittelte Wertverzerrung kannte (BGH, a.a.O., Seite 2673).
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Da im vorliegenden Fall sowohl der Verkäufer der Wohnung als auch die Beklagte nach den Feststellungen des Sachverständigen bei einem Vergleich des Kaufpreises mit anderen erzielbaren Kaufpreisen aus dem selben Objekt nicht hätten feststellen müssen, dass der Kaufpreis knapp doppelt so hoch wie der Verkehrswert nach der Vergleichswertmethode war, kann von einem Schluss auf die Sittenwidrigkeit aufgrund des objektiven Werts nicht mehr ausgegangen werden. Dies wäre nur dann noch möglich, wenn die Kläger dargetan hätten, dass der Beklagten gerade auch der niedrigere Verkehrswert aufgrund einer Ertragswertermittlung bekannt gewesen ist. Dies ist jedoch nicht der Fall.
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Eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten aufgrund eines konkreten Wissensvorsprungs hinsichtlich der Sittenwidrigkeit des Kaufpreises ist damit nicht belegt.
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Die Frage, ob bei einer Finanzierung von drei Eigentumswohnungen in einem Objekt mit zahlreichen weiteren Wohnungen bereits von einem institutionalisiertem Zusammenwirken der Bank mit dem Vermittler bzw. dem Verkäufer im Sinne der Rechtsprechung des BGH ausgegangen werden kann, kann daher im Ergebnis dahinstehen.
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4. Auch ein Schadensersatzanspruch wegen einer nicht erteilten Widerrufsbelehrung nach dem HaustürWG kommt nicht in Betracht.
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Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahre 1993 war es einhellige Meinung in der juristischen Literatur, dass eine solche Belehrung bei Verbraucherkrediten nicht erforderlich wäre, da die Bestimmungen des VerbrKrG` s vorrangig waren (vgl. BGH ZIP 2006, 1187).
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Es kann daher ein Verschulden bei der Beklagten hinsichtlich des Unterlassens der Erteilung einer solchen Belehrung nicht angenommen werden, auch wenn teilweise die Erteilung einer solchen Belehrung in Bankenkreisen bereits damals befürwortet worden sein sollte.
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Bis zur sog. Heininger-Entscheidung musste damit eine Bank nicht davon ausgehen, dass die Widerrufsbelehrung zwingend vorgeschrieben werde und das Weglassen Haftungsfolgen auslösen könnte. II.
Bis zur sog. Heininger-Entscheidung musste damit eine Bank nicht davon ausgehen, dass die Widerrufsbelehrung zwingend vorgeschrieben werde und das Weglassen Haftungsfolgen auslösen könnte.
II.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 2 HausTWG
§ 1 HausTWG
§ 9 VerbrKG
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG
§ 138 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2006, 2099
NJW 2008, 644
NJW 2008, 646
MDR 2007, 1147
NJW 2004, 2671
ZIP 2006, 1187
XI ZR 6/06