Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-01-03, Aktenzeichen 20 C 287/10
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2011:0103.20C287.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 und 2 BGB findet auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern bebaut ist, entsprechende Anwendung (Anschluss BGH, 23. Juni 2010, VIII ZR 325/09, Grundeigentum 2010, 1055).
2. Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin vom 20. Juli 2004, die zum 31. August 2011 außer Kraft tritt, ist rechtmäßig und verfassungsgemäß.
3. Die nach § 577a Abs. 2 und Abs. 1 BGB verlängerte Kündigungssperre der Kündigungschutzklausel-Verordnung beträgt 7 Jahre. Einmal begonnene Fristen bleiben vom Außerkrafttreten der Verordnung unberührt.
4. Ein Mieterhöhungsverlangen, das hilfsweise für den Fall geltend gemacht wird, dass in einem Räumungsprozess die Räumungsklage abgewiesen wird, ist unzulässig, da nicht lediglich eine unschädliche Rechtsbedingung vorliegt (so auch LG Hamburg, 27. Januar 2005, 307 S 161/04, ZMR 2005, 367).
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger sind seit 01.07.2009 als Eigentümer des Hauses G Straße im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich bei diesem Anwesen um ein Reihenhaus, welches die Beklagte mit Mietvertrag vom 30.12.1974 gemietet hatte. Zum damaligen Zeitpunkt war Vermieter des Hauses die Terrassen-Bau Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Das Haus gehört zu einem Würfel, welcher aus 4 Häusern besteht, die jeweils separate Eingänge haben. Bis 1999 wurden diese vier Häuser als 4 Wohnungen behandelt. Im Jahr 1999 erfolgte die Realteilung dieser Mieteinheiten durch die damalige Eigentümerin die. Im Jahre 2006 wurde das Haus der Beklagten erstmalig verkauft an die D Vermögensverwaltungs GmbH, welche am 13.09.2007 ins Grundbuch eingetragen wurde. Von ihr haben die Kläger das Haus erworben.
Mit Schreiben vom 29.07.2009 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten zum 30.04.2010 und beriefen sich auf Eigenbedarf.
Mit Schreiben vom 22.3.2010 begehrten die Kläger von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bisher 343,84 € um 52,67 € auf 396,51 €.
Die Kläger tragen vor, dass sie das Haus selbst bewohnen wollen und zwar gemeinsam mit ihren Söhnen. Die Klägerin zu 1 habe aufgrund eines Bandscheibenvorfalls Probleme mit dem Treppensteigen und ihre alte Wohnung läge im 4.OG. Die alte Wohnung sei auch mit erheblichen Mängeln belastet. Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.07.2004 sei vorliegend nicht anwendbar und im Übrigen rechtswidrig und verfassungswidrig. Am 31.08.2011 trete sie außer Kraft. Eine besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg gäbe es nicht. Die Verordnung sei auf Einfamilienhäuser nicht anwendbar.
Die Kläger stellen den Antrag:
Die Beklagte wird verurteilt, das Einfamilienhaus G Straße in bestehend aus 2 2/2 Zimmern (EG + 1.OG), Küche, Korridor, Bad, Hobby- und Kellerraum (Nr.231) nebst Hausgarten (Flur 1, Flurstück 1292 mit einer Fläche von ca. 209 qm) zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Hilfsweise stellen die Kläger den Antrag:
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung des Nettokaltmietanteils für die Wohnung G Straße in bestehend aus 2 2/2 Zimmern (EG + 1.OG), Küche, Korridor, Bad, Hobby- und Kellerraum (Nr.231) nebst Hausgarten von bisher monatlich 343,84 € um 52,67 € auf 396,51 € mit Wirkung ab 01.Juni 2010 zuzustimmen.
Die Beklagte stellt den Antrag:
Die Klage wird abgewiesen.
Sie beruft sich hierfür unter anderem darauf, dass aufgrund der Schutzvorschrift des § 577a Abs.1 BGB in Verbindung mit der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg die Sperrfrist 7 Jahre betrage und eine Kündigung daher erst ab dem 01.01.2014 erfolgen könne.
Der Beklagten sei im Übrigen auch nicht zuzumuten die Wohnung aufzugeben, da sie bereits 65 Jahre alt sei und seit über 35 Jahren in der Wohnung lebe.
Der Hilfsantrag sei unzulässig, da innerhalb der Klagefrist unbedingte Klage erhoben werden müsse. Die Beklagte habe gemeinsam mit ihrem Ehemann auch erhebliche Modernisierungen in dem Haus vorgenommen.
Hinsichtlich des Sachvortrags im übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie den Inhalt der Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung gemäß § 546 Abs.1 BGB nicht zu.
Die mit Schreiben vom 29.07.2009 erklärte Kündigung gemäß § 573 Abs.1, und 2 Nr.2 BGB führte nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses, da eine Kündigung aufgrund der Sperrfrist des § 577a Abs.1, Abs.2 BGB in Verbindung mit der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.07.2004 bis zum 01.01.2014 ausgeschlossen ist.
Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB finden auch auf die Realteilung eines Wohnblocks der aus Reihenhäusern besteht Anwendung.
Vor der Realteilung im Jahre 1999 bestand der streitgegenständliche Wohnblock aus jeweils 4 Wohnungen, die je zwei Wände miteinander teilen. Die Wohnungen verfügten über getrennte Eingänge. Nunmehr werden die einzelnen Wohnungen wie Reihenhäuser behandelt, die nur nicht in einer Reihe stehen, sondern jeweils eine Ecke eines Vierecks darstellen.
Durch die Umwandlung der Wohnungen infolge der Realteilung in Reihenhäuser konnten diese nun separat verkauft werden und waren für Käufer interessant, die diese Häuser zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollten. Die Kündigungssperre des § 577a Abs.1 und 2 BGB findet daher auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern bebaut ist, entsprechende Anwendung ( vgl. BGH vom 23.06.2010 Az.: VIII ZR 325/09).
Das bereits seit 1975 an die Beklagte vermietete Haus wurde erstmals nach der Realteilung im Jahre 2007 verkauft.
§ 577a Abs.2 BGB verweist auf die Möglichkeit die Frist des Abs.1 zu verlängern. Von dieser Möglichkeit hat das Land Berlin durch der Kündigungsschutzklausel-VO vom 20.07.2004 Gebrauch gemacht.
Nach der geltenden Kündigungsschutzklausel-Verordnung besteht eine Kündigungssperre von 7 Jahren. Diese würde im vorliegenden Fall erst zum 01.01.2014 enden. Dieses Ende gilt auch dann, wenn die Verordnung vor Ablauf dieser Frist außer Kraft tritt, da einmal begonnene Fristen davon unberührt bleiben.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 11.März 2009 (Az: VIII ZR 127/08 in GE 2009 s. 651) auch die Gültigkeit einer solchen Verordnung bestätigt. Das Gericht hält die Verordnung weder für rechtswidrig noch für verfassungswidrig. Der Gesetzgeber hat bewusst die Mieter schützen wollen.
Bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs an die Kläger war diese Verordnung in Kraft und musste den Klägern bekannt sein.
Mit ihrem hilfsweise gestellten Begehren auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung können die Kläger ebenfalls nicht durchdringen.
Ein Mieterhöhungsverlangen, das hilfsweise für den Fall geltend gemacht wird, dass in einem Räumungsprozess die Räumungsklage abgewiesen wird, ist unzulässig, da nicht lediglich eine unschädliche Rechtsbedingung vorliegt (vgl Schmidt-Futterer Mietrecht 10.Aufl. Rdnr. 71a zu § 558b BGB; LG Hamburg vom 27.1.2005 Az: 307 S 164/04 und BGH 12.Mai 2004, Az: VIII ZR 234/03).
Es bestehen auch Bedenken dagegen, ob durch den Hilfsantrag die Klagefrist des § 558b Abs.2 BGB gewahrt ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 577, 577a BGB
§ 558b BGB
§ 709 ZPO
§ 577a Abs. 1 und 2 BGB
§ 577a Abs. 2 und Abs. 1 BGB
§ 577a Abs.1 BGB
§ 546 Abs.1 BGB
§ 573 Abs.1, und 2 Nr.2 BGB
§ 577a Abs.1, Abs.2 BGB
§ 577a Abs.1 und 2 BGB
§ 577a Abs.2 BGB
§ 558b Abs.2 BGB
§ 91 Abs.1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2005, 367
VIII ZR 325/09
07 S 161/04
VIII ZR 127/08
07 S 164/04
VIII ZR 234/03