Verwaltungsgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-11-24, Aktenzeichen 6 K 11858/25
ECLI: ECLI:DE:VGSTUTT:2025:1124.6K11858.25.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Streitwert wird auf 100.000 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin begehrt die Feststellung bestehenden Bestandsschutzes für die Nutzung ihres Gebäudes als Prostitutionsstätte im Wege vorläufigen Rechtsschutzes.
Sie ist Eigentümerin des Grundstücks A.-straße 7 im gleichnamigen Innenstadtviertel der Antragsgegnerin. Es ist mit einem Gebäude bebaut, das zunächst in den meisten Etagen zu Wohnzwecken genehmigt war, und in dem eine Prostitutionsstätte eingerichtet ist. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Baulinienplans, genehmigt im Jahr 1896, und des Baustaffelplans 1935/500 der Beklagten vom 01.08.1935, der für das Grundstück als Art der baulichen Nutzung eine Baustaffel 1 „gemischtes Gebiet“ nach der Ortsbausatzung der Beklagten vom 25.06.1935 festsetzt. Zudem liegt es heute im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Vergnügungsstätten und andere Einrichtungen im B.“ vom 19.12.2024, der u.a. Bordelle und bordellartige Betriebe ausschließt.
Nach Angaben der Antragstellerin besteht der Prostitutionsbetrieb seit „den frühen 1970er-Jahren“. Sie ist in Besitz mehrerer Schreiben der Antragsgegnerin aus der Vergangenheit, in welcher ihr bestätigt wird, dass der „Betrieb“ Bestandsschutz genieße.
Nach dem Inkrafttreten der Novelle zur Landesbauordnung vom 13.03.2025 schrieb die Antragstellerin mehrfach die Antragsgegnerin an und erbat eine schriftliche Bestätigung bestehenden Bestandsschutzes für „ihren Betrieb“, um ihr Grundstück veräußern zu können. Nur mit dieser Bestätigung könne sie als Kaufpreis den Ertragswert ansetzen. Bleibe es dagegen beim bloßen Verkehrswert des Grundstücks, erleide sie einen Verlust im siebenstelligen Eurobereich. Zudem können sie ohne diese eingeforderte Bestätigung das schon lange eingeleitete gewerberechtliche Erlaubnisverfahren nach § 12 Abs. 1 ProstSchG nicht zu Ende führen. Eine Reaktion der Antragsgegnerin erfolgte nicht.
Am 09.10.2025 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht beantragt, im Wege einer einstweiligen Anordnung festzustellen, dass die im Gebäude L.-straße x ausgeübte Nutzung als bordellartiger Betrieb Bestandsschutz nach § 76 Abs. 1 LBO genießt, hilfsweise, die Antragsgegnerin vorläufig zu verpflichten, ihr eine schriftliche Bestätigung über das Bestehen von Bestandschutz zu erteilen. Zur Begründung macht sie unter anderem geltend, zwar liefe eine Stattgabe ihres Antrags auf eine Vorwegnahme der Hauptsache hinaus. Diese sei jedoch aus den Besonderheiten des Einzelfalles hier geboten, um effektiven Rechtsschutz gewähren zu können. Es bestehe eine strukturelle Asymmetrie, da die Antragsgegnerin selbst als Kaufinteressentin auftrete und durch Hinauszögerung des Verfahrens mittelbar Einfluss auf den Kaufpreis nehmen könne. Ein Zuwarten bis zur Hauptsache würde daher den Kernbereich ihrer Eigentumsgarantie beeinträchtigen.
Die Antragsgegnerin beantragt, Haupt- und Hilfsantrag abzulehnen und erwidert unter Vorlage von rund 15 „Faszikeln“ alter Akten zum Gebäude, beide Anträge seien bereits unzulässig. Die Antragstellerin begehre jeweils eine Regelungsanordnung, nicht eine bloße Sicherungsanordnung. Regelungsanordnungen könnten regelmäßig nur vorläufiger Natur sein. Hier sei die begehrte Anordnung jedoch auf eine endgültige Feststellung, das Bestehen von Bestandsschutz für eine bestimmte Nutzung, gerichtet, somit eine Regelungsanordnung schon nicht statthaft. Jedenfalls fehle es aber an einem Anordnungsgrund, schon weil es zur Vorwegnahme der Hauptsache komme. Die Antragstellerin habe nicht glaubhaft gemacht, dass das Abwarten des Hauptsacheverfahrens zu für sie unzumutbaren Nachteilen führe. Das gelte auch vor dem Hintergrund, dass diese ein erstes Verkaufsangebot gegenüber der Stadtverwaltung schon Ende des Jahres 2021 abgegeben habe. Das Thema „Bestandsschutz“ werden zwischen den Beteiligten sogar schon seit rund 15 Jahren thematisiert. Selbst wenn man dem allem nicht folgen wolle, habe die Antragstellerin keinen Anordnungsanspruch glaubhaft gemacht. Bestandsschutz gewähre den Grundstückseigentümern ein Abwehrrecht. Sein Umfang werde durch das einfache Recht ausgestaltet. Einen solchen Ausgestaltungsversuch habe der Landesgesetzgeber mit § 76 Abs. 1 LBO neuer Fassung unternommen. Die einzige bislang verfügbare Kommentierung von Sauter betone aber, dass Satz 2 des § 76 Abs. 1 LBO, auf den sich die Antragstellerin stütze, mit seiner Formulierung „hätte genehmigt werden können“ bei - wie hier - genehmigungspflichtigen Vorhaben die Stellung eines Bauantrags voraussetze. Daran mangele es hier. Für diese Auslegung spreche auch, dass sie als Kommune anderenfalls künftig in ihrer Planungshoheit unzumutbar beschränkt werde, weil Grundstückseigentümer schon in den Tagen vor Inkrafttreten einer Veränderungssperre ein Vorhaben ohne vorherigen Bauantrag ins Werk setzen und dieses dann beibehalten könnten. Schließlich habe die Antragstellerin auch keinerlei Beleg für die Identität des heute vorhandenen und genutzten Bauwerks im konkreten Umfang mit dem „in den frühen 1970er-Jahren“ vorhandenen und betriebenen Umfang vorgelegt.

Entscheidungsgründe:
Die Antragstellerin dringt weder mit ihrem Haupt- noch ihrem Hilfsantrag durch. Dabei geht die Kammer davon aus, dass ihre Anträge in umgekehrter Reihenfolge zu stufen sind (Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Ausstellung der Bescheinigung wegen weitergehenden Inhalts als Hauptantrag, gerichtliche Feststellung als Hilfsantrag). Weder ist die Kammer verpflichtet, die Antragsgegnerin im Wege der einstweiligen Anordnung zu verpflichten, der Antragstellerin eine Bescheinigung über das Bestehen einer bestandsgeschützten Nutzung zu erteilen (dazu 1.), noch selbst eine Feststellung zum Bestandsschutz einer ausgeübten Nutzung zu treffen (dazu 2.; vgl. § 123 Abs. 1 VwGO).
Nach § 123 Abs. 1 VwGO kann das Gericht eine einstweilige Anordnung nur treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Ferner sind einstweilige Anordnungen auch zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, wenn diese Regelung notwendig erscheint, um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu verhindern. Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Anordnung sind in beiden Fällen neben der Zulässigkeit des Antrags, dass einerseits ein Anspruch glaubhaft gemacht wird, dessen vorläufiger Sicherung die begehrte Anordnung dienen soll (Anordnungsanspruch) und dass andererseits die Gründe glaubhaft gemacht werden, die eine gerichtliche Eilentscheidung erforderlich machen (Anordnungsgrund; vgl. § 123 Abs. 3 VwGO i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO).
Diese Voraussetzungen sind hier nicht alle erfüllt. Dem Hauptantrag der Antragstellerin mangelt es - ungeachtet weiterer Erfordernisse - jedenfalls an der Glaubhaftmachung eines Anordnungsanspruchs auf Grund der Ausgestaltung der Rechtsmaterie durch den Gesetzgeber (dazu 1.). Der Hilfsantrag scheitert u.a. auch deswegen (dazu 2.).
1. Die Antragstellerin hat keinen Anspruch auf Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Ausstellung einer Bescheinigung über bestehenden Bestandsschutz einer Nutzung ihres Gebäudes als Prostitutionsstätte in bestimmten Umfang glaubhaft gemacht.
Hierzu stützt sie sich auf die vom Landesgesetzgeber neu geschaffene Bestimmung des § 76 Abs. 1 LBO, insbesondere auf dessen Satz 2. Nach Satz 1 dieser Bestimmung genießt eine bauliche Anlage Bestandsschutz, soweit sie genehmigt und genehmigungskonform errichtet worden ist und den Umfang der genehmigten Nutzung nicht verlassen hat. Satz 2 ergänzt, eine bauliche Anlage genießt auch Bestandsschutz, wenn sie zum Zeitpunkt ihrer Errichtung dem geltenden Recht entsprochen hat oder wenn die bauliche Anlage zu einem späteren Zeitpunkt hätte genehmigt werden können und die Anlage nicht zwischenzeitlich zu anderen Zwecken genutzt wird. Zur Begründung der Neueinfügung dieser Vorschrift wird ausgeführt, sie diene „der erstmals expliziten Regelung des formellen und materiellen Bestandsschutzes, wie er durch Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes und höchstrichterliche Rechtsprechung geprägt wird“ (LT-Drs.17/8022, S. 70).
a) Bereits der Gesetzestext und seine Begründung lassen einen Anspruch auf schriftliche Bestätigung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baurechtsbehörde, mithin auf Ausstellung einer Bescheinigung, nicht erkennen.
Spätestens seit der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.03.1998 (- 4 C 10.97 - BVerwGE 106, 228) steht hinlänglich fest, dass die Fragen, ob Bestandsschutz besteht und wie weit er reicht, nicht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG unmittelbar abgeleitet werden können. Vielmehr unterliegen sie der Ausgestaltungsbefugnis des Gesetzgebers (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Von dieser hat das Land Baden-Württemberg in § 76 Abs. 1 LBO n.F. erkennbar Gebrauch gemacht. Eine Bestimmung, wonach Eigentümer sich bestehenden Bestandsschutz bescheinigen lassen können (und nach Vorlage welcher Unterlagen hierfür, vgl. dazu auch c), welche sich unschwer als Satz 3 in § 76 Abs. 1 LBO n.F. hätte einfügen lassen, hat das Land jedoch nicht geschaffen. Dies erscheint auch folgerichtig, da Bestandsschutz, genauer passiver Bestandsschutz, bislang stets dahingehend verstanden worden ist, eine Abwehrposition gegenüber behördlichen Eingriffen zu vermitteln und diese dann abwehren zu können (vgl. nur Uechtritz, Regelung des Bestandsschutzes in der LBO, VBlBW 2025, 441; Lindner, Der passive Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht, DÖV 2014, S. 313). Die Antragstellerin möchte dieses Institut durch Postulierung eines Bescheinigungsanspruchs dagegen zu einer baugenehmigungsähnlichen Rechtsposition ausbauen, wofür weder der Gesetzestext noch seine Begründung etwas hergeben.
b) Weitergehend ist nicht hinreichend glaubhaft gemacht, dass der auf dem Grundstück der Antragstellerin ausgeübten Nutzung überhaupt Bestandsschutz zukommt.
Zunächst fehlt es an jeder Glaubhaftmachung dazu, dass die Aufnahme einer Nutzung des damals weitgehend zum Wohnen genehmigten Gebäudes der Antragstellerin für Zwecke der Prostitution „in den frühen 1970er-Jahren“ baugenehmigungsfrei möglich war, wogegen fast alles spricht (vgl. nur § 87 u. insbes. § 89 Abs. 2 Satz 2 LBO 1972). § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO bestimmt in solchen Fällen, dass eine genehmigungsbedürftige bauliche Anlage oder Nutzung, für welche wie hier keine Baugenehmigung vorliegt, der also unstreitig kein formeller (d.h. durch eine Baugenehmigung vermittelter) Bestandsschutz zukommt, dennoch Bestandsschutz genießt, wenn sie zum Zeitpunkt ihrer Errichtung (oder der Aufnahme einer Nutzung in ihr, vgl. 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO am Ende) dem geltenden Recht entsprochen hat oder wenn die bauliche Anlage zu einem späteren Zeitpunkt hätte genehmigt werden können und die Anlage nicht zwischenzeitlich zu anderen Zwecken genutzt wird (sog. materieller Bestandsschutz). Den Beteiligten ist einzuräumen, dass dieser Wortlaut viele Fragen aufwirft (so auch Harms/Fischer, Das Gesetz für das schnellere Bauen, VBlBW 2025, 353, 357), insbesondere welche Passagen des Satzes sich aufeinander beziehen und welche nicht und ob Nutzungen der Errichtung gleichzustellen sind oder nicht.
Mit einem Blick auf die Gesetzesbegründung - „dient der erstmals expliziten Regelung des formellen und materiellen Bestandsschutzes, wie er durch Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes und höchstrichterliche Rechtsprechung geprägt wird“ - hält es die Kammer allerdings für unwahrscheinlich, die Ministerialverwaltung Baden-Württembergs habe die aktuelle Rechtsprechung des baden-württembergischen Verwaltungsgerichtshofs (und der übrigen Verwaltungsgerichtshöfe/Oberverwaltungsgerichte) nicht gekannt (zweifelnd hieran allerdings Uechtritz, Regelung des Bestandschutzes in der LBO, VBlBW 2025, 441,449). Diese hatte sich für Baden-Württemberg jedenfalls hinsichtlich Nutzungsuntersagungen (wenn nicht weitergehend) durch das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 09.11.2020 gewandelt: Der Verwaltungsgerichtshof führte aus, dass Bestandsschutz nicht bejaht werden könne, wenn eine genehmigungsbedürftige Nutzung zwar über einen namhaften Zeitpunkt dem materiellen Recht entsprochen hat, sie aber nicht von einer Baugenehmigung gedeckt war (so Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 - juris Rn. 86). Der Wortlaut der Gesetzesbegründung legt somit nahe, dass der Gesetzgeber mit § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO nur die aktuelle Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg zum Bestandsschutz abbilden wollte (so auch Sauter, LBO, Stand Juli 2025, § 76 Rn. 1; für möglich haltend VG Karlsruhe, Urt. v. 15.08.2025 - 2 K 6252/24 - juris Rn. 50), mithin eine genehmigungsbedürftige Anlage oder Nutzung, welche nicht genehmigt ist und für die die auch kein Bauantrag gestellt wurde, keinen Bestandsschutz genießen soll (so auch Sauter, a.a.O.; letztlich offengelassen in VG Karlsruhe, a.a.O.).
Dieses Auslegungsergebnis des insoweit unklaren Wortlauts wird noch bestärkt durch die Aufnahme des § 76 Abs. 1 LBO gerade in ein „Gesetz zum schnelleren Bauen“. Die Kammer hält es ebenfalls für unwahrscheinlich, dass der Landesgesetzgeber - was ihm inhaltlich freistünde - die dargelegte Rechtsprechungswende des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg aus dem Jahr 2020 „zurückdrehen“ wollte. Dies würde bedeuten, dass er in ein Gesetz zum schnelleren Bauen eine Regelung aufgenommen hätte, welche Baurechtsbehörden und Verwaltungsgerichte wieder - wie vor dem Jahr 2020 - verpflichten würde, auch in Verfahren um Nutzungsuntersagungen „Vergangenheitsbewältigung“, gegebenenfalls über Jahrzehnte hinweg, zu betreiben. Dieser Mehraufwand würde Baurechtsbehörden und Verwaltungsgerichte bei der Bearbeitung von Anträgen/Klagen für Neubauvorhaben zurückwerfen, wäre also geradezu ein „Gesetz zum langsameren Bauen“. Diese Zielverfolgung erscheint der Kammer daher ausgeschlossen. Ebenso für ausgeschlossen hält die Kammer, dass der Landesgesetzgeber mit seiner Formulierung des § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO tiefgreifend in die Planungshoheit der Kommunen eingreifen und etwa deren Veränderungssperren leerlaufen lassen wollte.
c) Selbst wenn dem allen nicht zu folgen sein sollte, müssten einem Antrag an die zuständige Behörde auf Ausstellung einer Bescheinigung über bestehenden Bestandsschutz jedenfalls hinreichend klare Bauvorlagen angefügt sein, um Bezugspunkt für die Bescheinigung zu bilden.
Anderenfalls wäre bei einer Baukontrolle Jahre später wieder unklar, was überhaupt vom Bestandsschutz umfasst ist, wie der vorliegende Fall überdeutlich belegt. Auch an solchen präzisen Unterlagen fehlt es bei der Antragstellerin.
2. Aus demselben Grund - fehlende Glaubhaftmachung eines Anordnungsanspruchs - dringt auch der Hilfsantrag ungeachtet sonstiger Hindernisse nicht durch.
Auch insoweit lässt sich bestehender Bestandsschutz für die von der Antragstellerin betriebene Nutzung ihrer Anlage nicht hinreichend erkennen. Hinzu tritt insoweit noch, dass eine identische Feststellungsklage in der Hauptsache wegen Subsidiarität zu einer Verpflichtungsklage (§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO) bereits unzulässig wäre. Die Antragstellerin selbst führt aus, dass sie seit Jahren das Begehren gegenüber der Antragsgegnerin verfolgt, eine Erlaubnis nach § 12 ProstSchG für die Nutzung in diesem Gebäude zu erhalten. Eine darauf gerichtete Verpflichtungsklage - gegebenenfalls als Untätigkeitsklage - wäre gegenüber dem von der Antragstellerin verfolgten Feststellungsbegehren vorrangig, da Gerichte bei der Prüfung des § 14 ProstSchG als Voraussetzung für die Erlaubniserteilung regelmäßig auch prüfen, ob die Prostitutionsstätte baurechtlich genehmigt oder genehmigungsfähig ist und sogar weitergehend, ob sie durch eine längere aktive Duldung Vertrauensschutz genießt (vgl. nur VG Stuttgart, 4. Kammer, Urt. v. 20.03.2023 - 4 K 1128/21 - juris Rn. 42).
III. Da die Antragstellerin unterliegt, hat sie nach § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 63 Abs. 2 Satz 1, § 53 Abs. 2 Nr. 1, 52 Abs. 1 GKG. Dabei folgt die Kammer den Angaben der Antragstellerin zu einem zu erwartenden siebenstelligen Verlust für den Fall, dass der Bestandsschutz nicht bestätigt werde, muss aber auch in Rechnung stellen, dass auch sonst in aller Regel nicht der gesamte Ertrag oder Ertragsverlust als Folge einer Baugenehmigung oder bauaufsichtlichen Anordnung in den Streitwertkatalogen abgebildet wird (etwa jener eines Bauträgers nach Verkauf eines Gebäudes, für welches er eine Baugenehmigung begehrt), sondern nur ein Bruchteil hiervon. Eine Minderung im vorliegenden Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes war nicht angezeigt, da auch die Antragstellerin von einer Vorwegnahme der Hauptsache ausgeht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 12 ProstSchG
§ 14 ProstSchG
§ 12 Abs. 1 ProstSchG
§ 76 Abs. 1 LBO
§ 123 Abs. 1 VwGO
§ 123 Abs. 3 VwGO
§ 920 Abs. 2 ZPO
§ 89 Abs. 2 Satz 2 LBO
§ 76 Abs. 1 Satz 2 LBO
§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 53 Abs. 2 Nr. 1, 52 Abs. 1 GKG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 106, 228
4 C 10.97
3 S 2590/18
2 K 6252/24
4 K 1128/21