Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-07-15, Aktenzeichen 33 C 3287/21 (52)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2022:0715.33C3287.21.52.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.09.2021 zu den TOP 3 und TOP 4 (Beschlussfassung über die Jahres- und Einzelabrechnung 2019 und Beschlussfassung über die Jahres- und Einzelabrechnung 2020) werden für ungültig erklärt.
Der Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.09.2021 zu TOP 14.1 (Beschlussfassung über die Sanierung des Balkons der Wohneinheit 4.2.1) wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 20 % und die Beklagte zu 80 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung.
Die Kläger sind Eigentümer der Wohneinheit 4.2.1 der Liegenschaft XXX Str. XXX, Frankfurt. Am 30.09.2021 fand eine Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten statt. Unter TOP 3 und 4 genehmigte die Beklagte mit Mehrheitsbeschluss die Jahres- und Einzelabrechnungen für die Jahre 2019 und 2020. Hinsichtlich der Abrechnungen wird auf Bl. 5ff. d.A. Bezug genommen. In den Abrechnungen ist die Gesamtwohnfläche aller Wohnungen der Häuser entsprechend des Teilungsverzeichnisses und § 11 der Gemeinschaftsordnung (Bl. 33R-35 d.A.) mit 1.377 qm angegeben, wobei die Wohnfläche des Hauses A mit 163qm berücksichtigt ist. In den Jahren 2010/2011 haben die Wohnungseigentümer XXX das zur Beklagten gehörende Haus A aufgestockt. Sie haben ein Satteldach auf der Oberkante des 2. Obergeschosses errichtet und dort neuen Wohnraum geschaffen. Die Gesamtwohnfläche wurde jedoch in der Folgezeit nicht angepasst.
Zu TOP 14.1 war durch die Hausverwaltung unter Bezugnahme auf das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main v. 17.09.2020, Az. 33 C 222/18 (28) (Bl. 9ff. d.A.) ein Sanierungsbeschluss bezüglich des stark sanierungsbedürftigen Balkons der Wohneinheit 4.2.1 der Kläger (betrifft Haus B) vorbereitet worden. Es wird auf die Einladung zur Versammlung Bezug genommen (Bl. 3ff. d.A.). Die Hausverwaltung hatte entsprechende Angebote der Firmen A, B, C und D eingeholt, hinsichtlich derer auf Bl. 42ff. d.A. Bezug genommen wird. Die Hausverwaltung stellte in der Eigentümerversammlung fest, dass durch Mehrheitsbeschluss die Sanierung des Balkons abgelehnt worden sei, obwohl es in dem betroffenen Haus B eine Stimmenmehrheit für eine positive Beschlussfassung gab. Nach § 14 Ziffer 5 der Gemeinschaftsordnung gilt folgendes: Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung bestimmt sich nach den Miteigentumsanteilen. Soweit über Maßnahmen abgestimmt wird, deren Kosten nur von Miteigentümern eines Hauses zu tragen sind (vgl. § 11 Ziffer 6 – z.B. Abstimmung über die Ausführung von Reparaturarbeiten an einem der Häuser) sind nur die betroffenen, kostentragungspflichtigen Miteigentümer stimmberechtigt. Hinsichtlich der Gemeinschaftsordnung insgesamt wird auf Bl. 30ff. d.A. Bezug genommen.
Die Kläger sind der Auffassung, die im Klageantrag präzisierten Beschlüsse entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Für die Beschlüsse TOP 3 und 4 gebe es schon keine Beschlusskompetenz angesichts der Neufassung des § 28 Abs. 2 WEG. Außerdem sei die Gesamtwohnfläche beim Umlagemaßstab fehlerhaft angegeben und zu niedrig. Anstatt der angesetzten 1.377 qm betrage die Gesamtwohnfläche mindestens 1.437 qm. Denn die Fläche des Hauses A belaufe sich statt der in der Teilungserklärung angegebenen 163qm auf tatsächlich mindestens 223 qm.
Die Kläger beantragen,
1. Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.09.2021 zu den TOP 3 und TOP 4 (Beschlussfassung über die Jahres- und Einzelabrechnung 2019 und Beschlussfassung über die Jahres- und Einzelabrechnung 2020) werden für unwirksam erklärt.
2. Der zu TOP 14.1 (Beschlussfassung über die Sanierung des Balkons der Wohneinheit 4.2.1) wird für unwirksam erklärt.
Der Kläger haben zunächst weiterhin folgendes beantragt: Es wird beantragt, folgenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft XXX Str. XXX, XXX Frankfurt, zu fassen: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt die Firmen A, B, C und D den Balkon der Wohneinheit 4.2.1 der Eheleute XXX gem. den vorliegenden Angeboten zu beauftragen. Der Hausverwalter wird ermächtigt, die Angebote entsprechend im Namen und in Aufrechnung der WEG zu beauftragen.
Mit Schriftsatz v. 29.11.2021 haben die Kläger den zweiten Teil des Antrags Ziffer 2 wie folgt neugefasst und beantragen nunmehr,
festzustellen, dass ein Beschluss folgenden Inhalts zustande gekommen ist „Der Hausverwalter wird ermächtigt, die Angebote der Firmen A, B, C und D im Namen und auf Rechnung der WEG zu beauftragen.“
Hilfsweise beantragen die Kläger,
folgenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft XXX Str. XXX, XXX Frankfurt am Main zu fassen: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt die Firmen A, B, C und D den Balkon der Wohneinheit 4.2.1 der Eheleute XXX gem. den vorliegenden Angeboten zu beauftragen. Der Hausverwalter wird ermächtigt, die Angebote entsprechend im Namen und auf Rechnung der WEG zu beauftragen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist u.a. der Auffassung, der begehrte Beschluss zur Balkonsanierung habe schon deshalb nicht ordnungsgemäß beschlossen werden können, weil der Beklagten im Rahmen der streitigen Eigentümerversammlung keine ausreichenden Vergleichsangebote vorlagen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist zum Teil begründet.
Die unter TOP 3 und TOP 4 gefassten Beschlüsse über die Jahres- und Einzelabrechnungen 2019 und 2020 sind für unwirksam zu erklären, da die Beschlüsse jedenfalls aufgrund fehlender Beschlusskompetenz der WEG nichtig sind, ohne dass es auf die Frage nach dem Umlageschlüssel ankäme.
Fehlt den Wohnungseigentümern für die Regelung einer Angelegenheit durch Beschluss die Kompetenz, weil weder das Gesetz noch eine Vereinbarung die Beschlussfassung vorsehen, ist ein gleichwohl gefasster Beschluss nichtig.
Den Eigentümern fehlte die Kompetenz, über die Jahresabrechnungen 2019 und 2020 zu beschließen. Nach Maßgabe der seit dem 1.12.2020 geltenden Fassung des § 28 Abs. 2 S. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Entgegen früherer Rechtslage hat der Gesetzgeber mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz das für die Abrechnung erforderliche Zahlenwerk von der Beschlussfassung entkoppelt und zum Gegenstand einer Vorlagepflicht für die Verwaltung gemacht (vergleiche § 28 Abs. 2 S. 2 WEG n.F.). Gegenstand eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG n.F. sind also nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind. Für einen Beschluss, der aber allein die Genehmigung des vorgelegten Abrechnungswerks zum Gegenstand hat, fehlt daher die Beschlusskompetenz (vergleiche mit weiteren Nachweisen z.B. Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.2.2022, Aktenzeichen 980a C 29/21 WEG). So verhält es sich hier.
Der zu TOP 14.1 festgestellte ablehnende Beschluss zur Balkonsanierung war ebenfalls für ungültig zu erklären, weil das Beschlussergebnis falsch festgestellt worden ist. Ist ein Beschlussergebnis verkündet worden, entspricht dieses aber nicht dem bei Beachtung des Gesetzes und der Vereinbarung erforderlichen Vorgaben, hat die Verkündung gleichwohl konstitutive und den Beschlussinhalt fixierende Wirkung und kann daher durch eine Anfechtungsklage angegriffen werden. Nach § 14 Ziffer 5 der Gemeinschaftsordnung wären stimmberechtigt nur die Eigentümer des betroffenen Hauses B gewesen, da es sich bei der Balkonsanierung um eine Maßnahme handelt, deren Kosten nur von dem betroffenen Haus zu tragen gewesen wären, § 11 Ziffer 6 der Gemeinschaftsordnung. Diese stimmten aber mehrheitlich für die Sanierung und nicht dagegen.
Hinsichtlich des klägerischen Antrags auf Feststellung des Zustandekommens des begehrten Beschlusses ist die Klage hingegen abzuweisen.
Grundsätzlich kann mit der Anfechtungsklage eine positive rechtsgestaltende Feststellungsklage verbunden werden mit dem Ziel, verbindlich klären zu lassen, was in Wahrheit beschlossen worden ist. Allerdings setzt die begehrte Feststellung des positiven Beschlussergebnisses durch das Gericht in der Sache voraus, dass dieser Eigentümerbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dafür spricht insbesondere die Prozessökonomie, die eine gesonderte Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklage gegen den eben erst durch das Gericht festgestellten Eigentümerbeschluss als untunlich erscheinen lässt (MüKo BGB, 8. Auflage 2021, § 44 WEG Rz. 36). Der Kläger kann hiergegen auch nicht einwenden, es seien sich ja alle stimmberechtigten Eigentümer einig gewesen, und es sei nicht Aufgabe der Gerichte, in diesen autonomen Entscheidungsprozess der Eigentümergemeinschaft einzugreifen. Zwar stimmten die stimmberechtigten Eigentümer alle für die Sanierung; die (nicht stimmberechtigten) Eigentümer XXX stimmten jedoch dagegen. Auch diesen nicht stimmberechtigten Eigentümern steht jedoch grundsätzlich ein Rechtsschutzbedürfnis hinsichtlich einer Anfechtungsklage zu, da trotz der entsprechenden Kostenverteilung in der Gemeinschaft auch für diese jedenfalls die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme nach § 9a Abs. 4 WEG besteht (vgl. hierzu BeckOK WEG, 48. Edition, Stand 01.03.2022, § 10 WEG, Rz. 10ff., Rz. 24; LG Frankfurt, Urteil v. 17.05.2018, Az. 2-13 S 168/15, BeckRS 2018, 9675). Da gegen den durch das Gericht festgestellten Eigentümerbeschluss aber keine gesonderte Anfechtungsklage möglich ist, muss daher auch bei Einverständnis aller stimmberechtigter Eigentümer geprüft werden, ob der festzustellende Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche.
Diese Voraussetzung ist vorliegend aber nicht erfüllt. Der positive Beschluss über die begehrte Balkonsanierung auf der Grundlage der bisher eingeholten Angebote entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil keine drei Vergleichsangebote eingeholt worden sind. Ein Beschluss über die Vergabe von (größeren) Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere (mindestens drei) Vergleichsangebote eingeholt worden sind, wobei die Bagatellgrenze bei Gesamtkosten von 3.000 EUR überschritten ist, auch wenn es sich um diverse Einzelaufträge handelt, für die für sich betrachtet nicht zwingend Alternativangebote einzuholen sind (LG Karlsruhe, Beschluss vom 8.8.2013, Az. 11 T 355/12). Es entspricht auch der ständigen Rechtsprechung des Landgerichts Frankfurt, dass ein Beschluss über eine Sanierungsmaßnahme das Einholen mindestens dreier Alternativangebote erfordert (LG Frankfurt, a.a.O., Rz. 22 m.w.N.). Angesichts des Gesamtvolumens von über 60.000,- € für die angestrebte Balkonsanierung hätten Vergleichsangebote zwingend eingeholt werden müssen, dies gilt auch unter den erschwerenden Bedingungen der Corona-Pandemie. Zwischen den Parteien ist die Bewertung der bereits eingeholten Angebote, welche der Beschlussfassung zugrunde lagen, auch nicht unstreitig, wie sich aus dem Schriftsatz der Beklagtenseite v. 24.01.2022, S. 7f. (Bl. 60+60R d.A.), ergibt. Schließlich ist auch das Amtsgericht Frankfurt in seinem Urteil v. 17.09.2020, Az. 33 C 222/18 (28), Bl. 9 ff. d.A., trotz dort eingeholten Sachverständigengutachtens von der Notwendigkeit dreier Angebote ausgegangen.
Aus den gleichen Gründen kann auch dem Hilfsantrag (auf Fassung des begehrten Beschlusses) nicht stattgegeben werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 I 1 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 12.909,77 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 44 WEG
§ 10 WEG
§ 28 Abs. 2 WEG
§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG
§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG
§ 9a Abs. 4 WEG
§ 92 I 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO
§ 11 der Gemeinschaftsordnung
§ 14 Ziffer 5 der Gemeinschaftsordnung
§ 11 Ziffer 6 der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: 09 S 36/22
33 C 222/18
80a C 29/21
13 S 168/15
11 T 355/12