Hessischer Verwaltungsgerichtshof (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-11-21, Aktenzeichen 4 C 1166/22.N
ECLI: ECLI:DE:VGHHE:2024:1121.4C1166.22.N.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Kosten des Verfahrens haben der Antragsteller zu 1. zu 2/18, die Antragsteller zu 2. und 3. gesamtschuldnerisch zu 9/18, die Antragsteller zu 4. und 5. gesamtschuldnerisch zu 1/18 und der Antragsteller zu 6. zu 6/18 zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn die Vollstreckungsgläubigerin nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit einer Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Ostfeld“ der Antragsgegnerin. Der Entwicklungsbereich umfasst insgesamt eine Fläche von 450 ha. Im nördlichen Bereich soll auf einer Fläche von 27 ha der neue Zentralstandort des Bundeskriminalamts (BKA) entstehen, im südlichen Bereich ein urbanes Stadtquartier auf einer Fläche von rund 68 ha. Beide Bereiche sind durch die Autobahn A 66 getrennt. Der Antragsteller zu 1. ist Eigentümer zweier Grundstücke, die Antragsteller zu 2. und 3. sind Miteigentümer von neun Grundstücken, die Antragsteller zu 4. und 5. sind Miteigentümer eines Grundstücks und der Antragsteller zu 6. ist Eigentümer von sechs Grundstücken, die allesamt im Entwicklungsbereich liegen.
Die Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Wiesbaden beschloss am 29. Juni 2017 die Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB. Sie nahm den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen im Dezember 2019 zur Kenntnis und beschloss am 17. September 2020 die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs gemäß § 165 Abs. 6 Satz 1 BauGB als Satzung. Am 20. April 2021 fertigte der Oberbürgermeister die Satzung aus. Die Antragsgegnerin beantragte daraufhin die Zulassung von Abweichungen vom Regionalplan Südhessen gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 ROG a. F.. Die Regionalversammlung Südhessen ließ mit Beschluss vom 7. Mai 2021 die beantragte Abweichung zu. Die amtliche Bekanntmachung der Entwicklungssatzung erfolgte sodann im Wiesbadener Kurier vom 6. Juli 2021. Sie wurde vom 6. Juli bis zum 21. August 2021 ausgelegt.
Mit am 4. Juli 2022 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz haben die Antragsteller Antrag auf Normenkontrolle gestellt. Zur Begründung haben sie sich auf die mit Schreiben vom gleichen Tage gegenüber der Antragsgegnerin erhobenen Rügen bezogen, die sie im weiteren Verfahren vertieft haben.
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme verstoße gegen § 165 Abs. 2, Abs. 5 Satz 1 BauGB, da sie zwei voneinander durch die Autobahn A 66 und durch die parallel laufende zweigleisige ICE-Strecke getrennte Flächen umfasse, die untereinander nicht in einer funktionalen Beziehung stünden. Es gäbe keinerlei Bezug der Flächen im Norden mit dem geplanten BKA-Standort zu dem im südlichen Bereich des Ostfelds geplanten Gebiet für Wohnen und Gewerbe. Das extensive Landschaftsschutzgebiet „Unteres Wäschbachtal“ scheide die Bereiche ebenso wie die Regionalbahnstrecke von Wiesbaden nach Niedernhausen. Der nördliche und der südliche Bereich des Entwicklungsgebiets seien durch Infrastruktureinrichtungen so voneinander getrennt, dass sie nicht miteinander kommunizierten. Es gebe lediglich eine Fahrrad- und Fußgängerbrücke zwischen den beiden Gebieten. Es fehle auch jeder innere Zusammenhang zwischen der Ansiedlung des BKA im Norden und einer davon völlig unabhängigen Wohnsiedlung mit untergeordnetem Gewerbe im Süden. Die räumliche Distanz zwischen den beiden Baugebieten betrage 1,1 km. Der Abschlussbericht der Antragsgegnerin gehe ebenfalls vom Vorliegen zweier bzw. dreier Teilräume aus. In dem Bericht werde sogar ausgeführt, dass es sinnvoll sei, für die Teilbereiche jeweils eigenständige Maßnahmen zu planen. Zwischen den beiden Gebieten bestehe weder ein Aufbau- noch ein Abhängigkeitsverhältnis. Zwei voneinander vollkommen unabhängige Einzelmaßnahmen sollten mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme durchgesetzt werden. Ein Bedürfnis für eine einheitliche Planung bestehe nicht. Auch sei ein im vorbereitenden Bericht noch beschriebenes drittes Baugebiet aus den Planungen herausgenommen worden, ohne dass dies Einfluss auf die Gesamtmaßnahme gehabt habe. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme entspreche nicht vollständig dem Untersuchungsgebiet. Auch in dem Auslobungstext für den Ideenwettbewerb sei eine funktionale Verbindung nicht dargelegt. Eine städtebauliche Vision allein genüge nicht, um einen qualifizierten Handlungsbedarf zu begründen. Zwar werde die Verknüpfung beider Siedlungsbereiche mit umgebender Landschaft dargelegt, eine funktionale Verknüpfung ergebe sich daraus nicht. Ein planerischer Zusammenhang etwa in Gestalt von arbeitsstättennahen Werkswohnungen werde nicht dargelegt. Für die funktionale Verbindung würden die verkehrliche Erschließung und die Biotopvernetzung angeführt. Beide Erwägungen hätten in der Satzung keinen Niederschlag gefunden. Was die verkehrliche Erschließung betreffe, seien beide Gebiete autark.
Durch die ursprünglich geplante CityBahn hätte unter Umständen zumindest ansatzweise eine funktionale Verbindung der beiden räumlich getrennten Siedlungsgebiete angenommen werden können, ein damit möglicherweise gegebener funktionaler Zusammenhang sei mit dem Scheitern der CityBahn jedoch weggefallen. Es sei auch nicht ersichtlich, weshalb eine städtebauliche Veranlassung zur einheitlichen Planung aus Gründen der Vernetzung bzw. Aufwertung von Biotopen bestehe. Beide Siedlungsgebiete lägen vollständig außerhalb der im Landschaftsplan datierten Vernetzungsachsen. Auch nähmen die Baugebiete lediglich Ackerflächen in Anspruch, die für den Naturschutz irrelevant seien. Sämtliche für den Biotopverbund vorgesehenen Maßnahmen seien außerhalb der beiden Siedlungsgebiete geplant. Die Biotopvernetzung führe nicht zu einer Verklammerung der beiden Siedlungsgebiete. Insbesondere werde damit keine Erholungsfläche für die Bevölkerung geschaffen, da die Erholungsnutzung gerade geringgehalten werden solle.
Die Maßnahme sei nicht gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten und Arbeitsstätten erforderlich. Das hierfür zugrunde gelegte Zahlenmaterial sei unzutreffend. Die Antragsgegnerin habe ihre Prognose hinsichtlich der Bevölkerungszahlen allein auf die Daten des eigenen Amtes für Statistik gestützt und einen Zuwachs von 9.000 Einwohnern im Zeitraum zwischen dem 31. Januar 2020 und dem 31. Januar 2050 angenommen. Darauf basierend habe sie das Erfordernis der Schaffung von 20.000 bis 32.000 neuen Wohneinheiten ermittelt. Zugleich habe sie angenommen, dass lediglich 10.400 Wohneinheiten in diesem Zeitraum geschaffen würden. Danach habe sie bei einem Zuwachs von 9.000 Einwohnern eine annähernd dreimal so hohe Nachfrage von ca. 32.000 Wohneinheiten angenommen.
Entgegen den Prognosen des eigenen Statistikamtes der Antragsgegnerin gehe das Statistische Landesamt Hessen von einer Bevölkerungsabnahme schon im Zeitraum von 2021-2025 von 4,1 % aus. Für den Zeitraum von 2021-2050 prognostiziere das Statistische Landesamt Hessen einen Bevölkerungsrückgang von ca. 279.000 Einwohnern auf ca. 267.500 Einwohner. Die von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten Untersuchung „Wohnungsbedarfsprognose für die hessischen Landkreise und kreisfreien Städte – Endbericht“ des Instituts für Wohnen und Umwelt vom 6. April 2017 (im Folgenden: IWU-Gutachten) und die Studie „Wohnungs-, Erwerbstätigen- und Flächenbedarfsprognose 2040 für die Stadt Wiesbaden“ der X... AG vom September 2018 (im Folgenden: X...-Gutachten) seien methodisch unzutreffend und mangelhaft. Das Amt für Statistik der Antragsgegnerin habe selbst Zweifel an der IWU-Studie geäußert, weil diese Studie den Wohnungsbedarf aus dem Mikrozensus entwickelt habe. Die Studie der X... AG lege die unzutreffende Annahme zugrunde, dass es im Stadtgebiet der Antragsgegnerin zu einem Bevölkerungszuwachs komme. Zudem gehe diese Studie davon aus, dass das Entwicklungsgebiet Ostfeld/Kalkofen auch als Katalysator für eine angesichts der Wachstumsschwäche notwendige Aufbruchstimmung fungieren solle. Eine Entwicklungsmaßnahme, die jedoch nicht auf eine tatsächliche Nachfrage reagiere, sondern eine solche erst erzeuge, sei unzulässig.
Auch erweise sich die Prognose hinsichtlich des zugrunde gelegten Wohnflächenangebots von 10.400 Wohneinheiten im Zeitraum 2025-2050 als unzutreffend. Zum Stichtag des 1. September 2020 habe im Stadtgebiet der Antragsgegnerin ohne die Planung des Ostfeld ein Wohnbauflächenpotenzial von 16.485 Wohneinheiten bei einem Lebensfaktor von 2,3 für 37.915 Menschen zur Verfügung gestanden. Dies beinhalte die bereits gebauten bzw. im Bau befindlichen und zusätzlichen Wohnbauflächenpotenziale. Nach einer Stellungnahme der Hessischen Gesellschaft für Ornithologie und Naturschutz (HGON) und des Bundes für Umwelt und Naturschutz, Kreisverband Wiesbaden (BUND) aus dem Februar 2022 bestehe sogar ein Wohnbaupotenzial von 21.808 Wohneinheiten.
Der Bedarf an Gewerbeflächen im Umfang von 85 ha bis zum Jahr 2050 sei zu hoch angesetzt worden. Es könne im südlichen Bereich neben der Wohnbebauung nur nicht störendes Gewerbe angesiedelt werden. Eine Verlagerung von emittierendem Gewerbe dorthin sei ausgeschlossen. Es sei aber nicht berücksichtigt worden, dass durch die Verlegung des BKA an den neuen Standort Flächen im Stadtgebiet von ca. 20 ha frei würden, welche für Büronutzungen zur Verfügung stünden. Auch sei nicht berücksichtigt worden, dass infolge der in der Corona-Pandemie entstandenen hybriden Arbeitswelt der Platzbedarf für Büros um bis zu 50 % gesunken sei. Auch würden durch die Verlagerung des BKA keine neuen Arbeitsplätze geschaffen.
Es sei nicht gewährleistet, dass die Maßnahme zügig i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB umgesetzt werde. Die Satzung enthalte keine Zeitangabe. Lediglich bei den Ausführungen zur Finanzierung werde ausgeführt, dass über 18 Jahre ein Betrag von jährlich über 4 Millionen Euro zu investieren sei.
Die Kosten- und Finanzermittlung sei jedoch unschlüssig. Sie beruhe auf fehlerhaften Annahmen zu den Verkaufserlösen. Die Antragsgegnerin gehe davon aus, dass insgesamt 67,5 ha im Ostfeld bebaut werden könnten. Tatsächlich sei im südlichen Teil des Plangebiets aber ein Lärmschutzbereich zwingend festzusetzen. Innerhalb dieses Bereichs bestehe für eine Fläche von ca. 23,45 ha ein Bauverbot. Die Folgen für die Finanzierbarkeit seien erheblich, da ca. 1/3 der erwarteten Erlöse, d. h. ca. 135 Millionen € für die Finanzierung fehlten.
Auch gehe die Antragsgegnerin von einem zu geringen Wert der betroffenen Grundstücke aus. Gemäß § 169 Abs. 4 BauGB sei für landwirtschaftliche Grundstücke Bauerwartungslandqualität zugrunde zu legen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 4. Juli 1985 – 8 S 1923/83 –). Soweit der Gutachterausschuss bei der Wertermittlung § 4 Abs. 1 WertVO 1988 zugrunde gelegt habe, sei diese Vorschrift nicht mehr in Kraft und sie dürfe als untergesetzliche Norm auch nicht zur Auslegung von § 169 Abs. 4 BauGB herangezogen werden. In Anwendung von § 3 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 2 ImmoWertV seien die Grundstücke in ihrer Qualität als Bauerwartungsland, wenn auch in niedrigster Stufe zu bewerten. Danach belaufe sich der Wert auf 26 € pro qm und nicht auf die von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten 12 € pro qm. Hieraus folge eine Verdoppelung der Erwerbskosten.
Die Antragsgegnerin habe zu Unrecht den 2. Juli 2014 als Wertermittlungsstichtag angenommen, weil sie einen Tag später im Wiesbadener Kurier angekündigt habe, das „G...-Gelände“ mit 270 ha Grund erworben zu haben und das Gebiet entwickeln zu wollen. Eine Entwicklungsperspektive für das streitgegenständliche Gebiet sei jedoch erst mit der Veröffentlichung des Artikels „Industriegebiet für 100 Jahre“ in der Wiesbadener Allgemeinen Zeitung vom 20. Juni 2015 entstanden. Auch die Veröffentlichung in der Immobilienzeitung vom 23. Februar 2017 habe nicht die Qualität, um die sichere Erwartung einer förmlichen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu erfüllen. Erst der Einleitungsbeschluss vom 29. Juni 2017 habe zu einem Einfrieren der Bodenqualität geführt. Aus sei schon in früherer Zeit aufgrund eines Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin vom 16. Dezember 1993 eine Entwicklung des an das Fort Bieler angrenzenden Gebietes beabsichtigt gewesen, weshalb diese Flächen eine höhere Wertigkeit als die von begünstigtem Ackerland hätten.
Auch sei die Antragsgegnerin nicht in der Lage, eine Änderung der Landschaftsschutzgebietsverordnung zu bewirken. Beide Siedlungsgebiete lägen in der Zone II des vom Regierungspräsidium Darmstadt festgelegten Landschaftsschutzgebiets „Stadt Wiesbaden“. Gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 1 LSG-VO bestehe dort ein Bauverbot mit Erlaubnisvorbehalt. Gemäß § 6 Abs. 1 LSG-VO sei die Genehmigung jedoch insbesondere zu versagen, wenn die Errichtung der Anlage den baulichen Charakter des Gebiets verändere. Die geplante Bebauung und Versiegelung des Landschaftsschutzgebiets sei nicht genehmigungsfähig. Der Änderung der Landschaftsschutzgebietsverordnung stünden unüberwindbare Hindernisse entgegen. Zuständig sei insoweit das Regierungspräsidium Darmstadt. Ausweislich der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen eingeholten natur- und artenschutzrechtlichen Raumbewertung lägen beide Siedlungsgebiete im Bereich des Brutvorkommens der Feldlerche, die gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 13.b) bb) BNatSchG zu den besonders geschützten Arten zähle.
Zudem habe die Antragsgegnerin nicht, wie in der Satzungsbegründung (S. 20, 21) ausgeführt werde, Landwirten adäquates Tauschland angeboten. Erst wenn ein angemessenes Angebot für Tauschland abgelehnt worden sei, könnten die Voraussetzungen von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB bejaht werden.
Weiterhin habe der Satzungsgeber die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer in fehlerhafter Weise verneint bzw. die Voraussetzungen von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB bejaht. Noch mit Schreiben vom 13. September 2020 habe der Antragsteller zu 6. ausdrücklich seine Kooperationsbereitschaft erklärt. Hätte die Antragsgegnerin die Grundstückswerte zutreffend ermittelt, so wären sämtliche Eigentümer bereit gewesen, für den zutreffenden Preis ihre Grundstücksflächen zu verkaufen. Auch habe die Antragsgegnerin den Eigentümern die Möglichkeit zur Eigenentwicklung verwehrt.
Die Stadtverordnetenversammlung habe in abwägungsfehlerhafter Weise die Notwendigkeit einer Schutzzone gegen Fluglärm und die Einholung eines Gutachtens zum Lärmschutz abgelehnt. Am Flughafen Erbenheim seien 40 Luftfahrzeuge stationiert und es seien jährlich 20.000 Flugbewegungen ebenso wie ein 24-Stunden-Betrieb zulässig. Gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 3 FlugLärmG sei ein Schutzbereich festzusetzen, was der Satzungsgeber jedoch als nicht notwendig erachtet habe.
Die Auswirkungen der Bebauung auf das Klima und insbesondere auf die Kaltluftschneise vom Taunus zur Innenstadt von Mainz seien fehlerhaft bewertet worden. Der Satzungsgeber komme fehlerhaft zu dem Ergebnis, dass die Bebauung zu keiner relevanten Abnahme des Kaltluftstroms führen werde. Das von der Antragsgegnerin herangezogene „Fachgutachten Klima zur baulichen Entwicklung im Gebiet Ostfeld/Kalkofen der Landeshauptstadt Wiesbaden“ der Y... GmbH vom 20. Mai 2019 (Y...-Gutachten) sei fehlerhaft, weil darin die geplante Bebauung und die vom Taunus abfließende Kaltluft nicht berücksichtigt werde. Die Erkenntnisse der „Modellbasierten Analyse des Stadtklimas als Grundlage für die Klimaanpassung am Beispiel von Wiesbaden und Mainz“ des Deutschen Wetterdienstes vom Mai 2017 (Klimprax-Untersuchung) seien nicht hinreichend berücksichtigt worden. Im Übrigen werde für die Beurteilung der Folgen der Bebauung für das Klima auf die vorgelegte Ausarbeitung der Frau AB... vom 2. Juli 2022 Bezug genommen.
Die Stadtverordnetenversammlung habe nicht berücksichtigt, dass der Anschluss des Entwicklungsgebiets an den ÖPNV zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht gesichert gewesen sei, da wegen des damals noch nicht entschiedenen Volksentscheids zur CityBahn unsicher war, ob sich ein Anschluss realisieren lassen würde. Eine schienengebundene Erschließung des Gebietes über den ÖPNV scheide aus und das Plankonzept könne nicht umgesetzt werden.
Auch habe der Satzungsgeber eine unzureichende Alternativenprüfung vorgenommen. Statt der Inanspruchnahme der Flächen nördlich der Autobahn A 66 für das BKA wäre auch eine Verlagerung in den südwestlichen Bereich möglich gewesen. Von dieser Alternativfläche stünden 31,5 ha im Eigentum der Stadt Wiesbaden und es hätte auf die Maßnahme im Norden der Fläche verzichtet werden können.
Die Annahmen im Satzungsbeschluss vom 17. September 2020 seien mit den Anforderungen an die Zielabweichung nicht vereinbar. Die Antragsgegnerin habe zwar zutreffend erkannt, dass für die Durchführung der Maßnahme eine Genehmigung der damit verbundenen Zielabweichung durch die Regionalversammlung erforderlich ist. Der Satzungsgeber sei davon ausgegangen, dass er die Forderungen der Regionalversammlung zur Zielabweichung so umsetzen könne, dass die Anforderung der Zügigkeit i.S.v. 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB erfüllt würden.
Dies sei nicht möglich, da nach Ziffer VI des Tenors der Entscheidung für beide Bereiche des Entwicklungsgebiets ein Schienenanschluss geplant, hergestellt und in Betrieb genommen werden müsse. Dem stehe jedoch der Bürgerentscheid zur CityBahn vom 11. November 2020 entgegen. Die Annahmen zur Erschließungssituation seien fehlerhaft, da es an einer Auseinandersetzung mit den damals bereits erwartbaren Ergebnissen des Bürgerentscheids zur CityBahn fehle.
Weiterhin sei nach Ziffer VII des Tenors für den 50 ha großen Bereich des Vorranggebiets für Landwirtschaft eine konkrete Betroffenheitsanalyse durchzuführen. Vor einer Änderung des Flächennutzungsplans habe die Antragsgegnerin den Nachweis zu führen, dass die Existenzsicherung der betroffenen Landwirte gewährleistet sei. Für die Existenzsicherung fehle gegenwärtig jeder Anhaltspunkt.
Die der Antragsgegnerin erteilte Zielabweichungsentscheidung der Regionalversammlung vom 7. Mai 2021 sei zudem wegen Verstoßes gegen § 6 Abs. 2 Satz 1 ROG a. F. rechtswidrig, denn die Abweichungen berührten die Grundzüge der planerischen Konzeption des Regionalplans. Eine Zielabweichung i.S.v. § 6 Abs. 2 ROG a.F. sei nur dann zulässig, wenn voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen ausgeschlossen seien (BVerwG, Urteil vom 28. September 2023 - 4 C 6.21 -, juris Rdnr. 30), was vorliegend nicht der Fall sei. Das städtebauliche Entwicklungsgebiet umfasse insbesondere das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Wiesbaden“ vom 24. September 2010. Die Errichtung einer Trabantenstadt in einem Landschaftsschutzgebiet habe auf dessen Schutzziele Auswirkungen, weshalb gem. § 8 Abs. 2 ROG i.V.m. Ziffer 2.6.4 der Anlage 2 von einer Umweltprüfung nicht habe abgesehen werden dürfen. Das Gleiche gälte gem. § 8 Abs. 2 ROG i.V.m. Ziffer 2.6.5 der Anlage 2 für die in verschiedenen Bereichen des Entwicklungsgebiets befindlichen Biotope, gem. Ziffer 2.6.6 der Anlage 2 für ein Heilquellenschutzgebiet sowie gem. Ziffer 2.6.9 der Anlage 2 für Baudenkmäler, Bodendenkmäler und archäologisch bedeutsame Landschaften wie etwa das Baudenkmal Fort Biehler und das Bodendenkmal Steinbruch Kalkofen.
Die Antragsteller beantragen jeweils,
festzustellen, dass die Entwicklungssatzung der Antragsgegnerin vom 17. September 2020 über die förmliche Festlegung des städtischen Entwicklungsbereichs „Ostfeld“ nichtig ist.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung trägt sie wie folgt vor:
Im Einklang mit § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 und 2 BauGB strebe die Antragsgegnerin die einheitliche Entwicklung eines Ortsteiles an. Es sei grundsätzlich anerkannt, dass auch räumlich voneinander getrennte Bereiche in einem Entwicklungsbereich zusammengefasst werden könnten, wenn die Teilflächen untereinander in einer funktionalen Beziehung stehen, die die gemeinsame Überplanung und einheitliche Durchführung zur Erreichung des Entwicklungsziels nahelegen (BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1997 - 4 CN 2.97 -, juris Rdnr. 14). Von einer Gesamtplanung sei auszugehen, wenn viele Einzelmaßnahmen planerisch ineinandergriffen. Die Beurteilung, wann eine solche funktionale Beziehung bestehe, falle ebenso wie die Frage der planerischen Abgrenzung des Entwicklungsbereichs in den Bereich der planerischen Gestaltungsfreiheit des Satzungsgebers (vgl. BGH, Urteil vom 2. Oktober 1986 – III ZR 99/85 –, juris Rdnr. 23 f. zu § 53 Abs. 2 Satz 1 StBauFG = § 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB „Bonn-Beuel“). Auch sei in der Rechtsprechung ein funktionaler Zusammenhang von Entwicklungsflächen, die durch eine Bahntrasse und einen Kanal getrennt seien, bejaht worden (OVG Niedersachsen, Urteil vom 28. November 2000 - 1 K 3479/99 -, juris; BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, BVerwGE 117, 248 f.). Lediglich in einem Fall, bei dem der Entwicklungsbereich sechs nicht zusammenhängende Flächen in vier Stadtteilen ohne funktionalen Bezug zueinander umfasst habe, sei ein funktionaler Zusammenhang verneint worden (BVerwG, Urteil vom 3. März 1998 - 4 CN 2.97 -, juris Rdnrn. 12 f.). Im vorliegenden Fall sei die einheitliche Entwicklung eines Ortsteils geplant, der den „Charakter des Besonderen“ habe. Der Entwicklungsbereich werde im Stadtgefüge wegen seiner Größe und der Anzahl der zu schaffenden Wohnungen ein spürbar eigenes Gewicht haben. Auch handele es sich nicht um getrennte „Entwicklungsinseln“ ohne inneren Bezug zueinander. Die Antragsgegnerin habe die Überbrückung des Autobahn A 66 und der ICE-Trasse in ihre Erwägungen einbezogen. Die landwirtschaftlichen Flächen im Norden und Süden seien über einen befestigten Verkehrsweg, der die Bahntrasse und die Autobahn überquere, wechselseitig erschlossen. Auch werde die einheitliche Erschließung beider Teile mit einer Schienenanbindung angestrebt. Die räumlich beieinanderliegende Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten, aber auch von Versorgungs- und Bildungseinrichtungen folge dem Leitbild der Stadt der kurzen Wege. Zudem sei eine Biotopvernetzung von Nord nach Süd zur Überwindung der Barrierewirkung vorgesehen. Die Ausgleichsmaßnahmen seien integraler Bestandteil und nicht bloß Beiwerk der Gesamtmaßnahme. Beide Quartiere sollten in den sie umgebenden Landschaftsraum eingebettet werden und mit diesem in eine wechselbezügliche Beziehung treten.
Die Antragsgegnerin habe hierzu einen Ideenwettbewerb ausgeschrieben. In dem Ausschreibungstext sei das städtebauliche Verständnis und die Zielsetzung deutlich beschrieben. Ausgehend von der besonderen städtebaulichen Entwicklung Wiesbadens solle der bestehenden Kulisse ein neuer Siedlungsbereich hinzugefügt werden. Wie für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen typisch, seien für die Quartiere unterschiedliche Funktionen vorgesehen, die den neuen Stadtteil jeweils für sich, aber auch in ihrem Zusammenwirken prägen. Der Abschlussbericht enthalte weitgehende Überlegungen dazu, wie der BKA-Standort und das Stadtquartier, die maximal zwei Kilometer voneinander entfernt seien, aber auch die weiteren Stadtteile Mainz-Kastel, Wiesbaden-Erbenheim, Wiesbaden-Süd-Ost und die Kernstadt verkehrlich miteinander verbunden werden können. Zwar wäre eine Schienenanbindung durch die CityBahn zwischen dem BKA-Standort und dem Stadtquartier wünschenswert gewesen, in Ansehung der kurzen Distanz jedoch nicht erforderlich.
Es kämen auch andere als schienengebundene Lösungen in Betracht, wofür der Antragsgegnerin ein weiter Gestaltungsspielraum zustehe. Die Antragsgegnerin habe in ihrer Abwägung für die Anbindung der Gebiete keinesfalls allein die Umsetzung der CityBahn vorgesehen, sondern ausgeführt, dass die Nutzung der bestehenden und leistungsstarken Verkehrsanbindung und die Ergänzung mit einem leistungsstarken, schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrssystem angestrebt werde. Eine Anbindung an das S-Bahn-Netz des Rhein-Main-Gebiets über den Haltepunkt Wiesbaden-Ost werde angestrebt. Die CityBahn sei nur als zusätzliche Anbindung und nicht die einzig denkbare Variante gewesen. Zwischenzeitlich habe die Antragsgegnerin nach dem Bürgerentscheid zwei Machbarkeitsstudien vom 6. März 2023 und vom 13. Juli 2023 eingeholt, nach denen eine Schienenanbindung des Ostfelds möglich sei.
Das Wohl der Allgemeinheit erfordere die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Es bestehe ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten. Die Antragsgegnerin stütze sich auf die Studien der X... AG sowie auf das IWU-Gutachten. Darüber hinaus seien eigene Daten des Amtes für Stadtentwicklung der Antragsgegnerin herangezogen worden.
Das X...-Gutachten gelange auf der Grundlage der bisherigen Bevölkerungsentwicklung, der Fertilität, der Lebenserwartung sowie von Zu- und Fortzügen zu einem Bevölkerungsanstieg im Zeitraum von 2015 bis 2040 von 15.200 Personen bzw. 5,5 %. Unter Berücksichtigung der Entwicklung der Haushaltsgrößen werde die Zahl der Haushalte bis 2050 um 7,1 % zunehmen. Auch diene ein Teil des Wohnungsbaus lediglich dem Ersatz wegfallender Wohnungen. Im Ergebnis gelange das Gutachten zu einem Neubaubedarf zwischen 2020 und 2035 von 12.000 Wohnungen bzw. zwischen 2020 und 2050 von ca. 22.500 Wohnungen. Das IWU-Gutachten gehe von einem sehr viel höheren Wohnungsbedarf von ca. 32.500 Wohneinheiten bis 2040 aus (Ordner 16, Bl. 14).
Subtrahiere man von dem jeweils ermittelten Bedarf das ermittelte Wohnraumpotenzial von 10.400 Wohneinheiten bis zum Jahr 2050, ergebe sich auf der Grundlage des X...-Gutachtens ein Wohnraumdefizit von 11.100 Wohneinheiten, auf der Grundlage des IWU-Gutachten ein Bedarf von 20.900 Wohneinheiten, womit ein dringender Handlungsbedarf nachgewiesen sei.
Auch werde die Bedarfsprognose durch die vom Präsidenten des Hessischen Rechnungshofs in Auftrag gegebene Studie „Vergleichende Prüfung „Kommunaler Wohnungsbau“ nach dem Gesetz zur Regelung der überörtlichen Prüfung kommunaler Körperschaften in Hessen (ÜPKKG)“ vom 27. April 2018 bestätigt.
Die Antragsteller beließen es bei der Vorlage des Papiers von HGON/BUND, ohne sich inhaltlich damit auseinanderzusetzen. Dieses sei keine sachverständige Analyse des Wohnungsbedarfs, sondern eine Verbandsstellungnahme, die sich in der unrichtigen Behauptung erschöpfe, die Antragsgegnerin habe die Daten des X...-Gutachtens fehlerhaft übernommen.
Auch sei entgegen den Ausführungen von HGON/BUND die Bevölkerungsentwicklung korrekt wiedergegeben worden und das IWU-Gutachten methodisch einwandfrei. Es sei nicht fälschlicherweise für den Zeitraum von 2014 bis 2020 eine zu dynamische Bevölkerungsentwicklung angenommen worden. Zwar sei in dem Gutachten für 2014 eine um 7.200 Einwohner zu geringe Bewohnerzahl angenommen worden, jedoch sei für 2020 eine geringere Bevölkerungszahl (290.700 Einwohner) als die tatsächliche (291.160 Einwohner) angenommen worden. Der Einwand, es sei auch unter Berücksichtigung des starken Zuzugs aus Syrien in den Jahren 2015 und 2016 von einer zu hohen Dynamik ausgegangen worden, verfange nicht, da in dem Gutachten dieser Umstand ausdrücklich als außergewöhnliches und einmaliges Ereignis gewürdigt worden sei und der Bevölkerungsanstieg ab dem Jahre 2020 als erheblich verlangsamt prognostiziert werde.
HGON und BUND setzten sich auch nicht mit der Potenzialanalyse im Abschlussbericht auseinander, sondern lediglich die Potenzialanalyse des Zielabweichungsverfahrens, die erst nach dem Satzungsbeschluss erstellt worden sei und nicht Grundlage der Abwägungsentscheidung der Stadtverordnetenversammlung.
Soweit die Verfasser des IWU-Gutachtens bei der Ermittlung des Wohnungsbedarfs bestehende Potenziale außer Acht gelassen hätten, habe die Antragsgegnerin etwa das Nachverdichtungspotenzial und weitere Potenziale ermittelt und vom Ausgangsbedarf abgezogen. Erst daraus ergebe sich der strukturell erhöhte Bedarf, der die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme rechtfertige.
Auch sei die Prognose des Arbeitsstättenbedarfs nicht zu beanstanden. Das Büroflächenpotenzial sei zutreffend ermittelt worden und werde auch nicht durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie in Frage gestellt. Etwaige Auswirkungen seien auch zum Zeitpunkt des Beschlusses der Satzung, der ein halbes Jahr nach dem Ausbruch der Pandemie lag, noch nicht absehbar gewesen. Die von den Antragstellern vorgelegte Studie „Homeoffice im Verlauf der Corona-Pandemie datiere auf den Juli 2021 und habe daher nicht berücksichtigt werden können. Auch treffe die Annahme einer sinkenden Nachfrage nach Büroraum nicht zu, vielmehr bestätigten verschiedene Veröffentlichungen, dass die Nachfrage ungebrochen sei.
Es bestehe auch keine Möglichkeit, die Entwicklungsziele auf anderem Wege zu erreichen, § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Der Umstand, dass einige Eigentümer sich vordergründig mitwirkungsbereit gezeigt hätten, sei nicht von Belang. Die Antragsgegnerin habe die Verkaufsbereitschaft aller Grundeigentümer mehrfach abgefragt und dabei darauf hingewiesen, dass ein Ankauf nur zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert erfolgen könne. Zahlreiche Eigentümer seien dazu nicht bereit gewesen. Die fehlende Verkaufsbereitschaft zu den gesetzlich vorgegebenen Bedingungen werde eingehend in der Anlage C zur Sitzungsvorlage Nr. 20-V-04-0006 behandelt. Soweit die Antragsteller zu 1. und zu 6. kurz vor der Beschlussfassung über die Satzung Erklärungen abgegeben hätten, wonach sie kooperationsbereit und veräußerungsbereit seien, begründe der Umstand, dass diese Erklärungen in den Abwägungsvorgängen nicht ausdrücklich erwähnt worden seien, keinen Abwägungsfehler. Die Erklärungen seien nicht rechtzeitig vor Satzungsbeschluss an die zuständigen Stellen, nämlich der Städtischen Entwicklungsgesellschaft und dem Dezernat IV der Antragsgegnerin, mitgeteilt worden, sondern an eine ehrenamtliche Stadträtin übergeben worden, die die Erklärungen ihrerseits dem Oberbürgermeister am Rande der Sitzung der Stadtverordneten am 17. September 2020 übergeben habe. Auch der Inhalt der Erklärungen begründe keinen neuen, abwägungsrelevanten Belang. Die betreffenden Eigentümer hätten schon zuvor in ihrem Rügeschreiben vom 4. Juli 2020 ihre Verkaufsbereitschaft bekundet, allerdings zu dem Kaufpreis für Bauerwartungsland. Aus der in ihren Erklärungen enthaltenen Bezugnahme auf § 169 Abs. 4 BauGB habe die Antragsgegnerin davon ausgehen müssen, dass die Grundstückseigentümer auch weiterhin daran festhielten. Im Übrigen hätten die Antragsteller zu 2. bis 5. derlei Erklärungen nicht abgegeben.
Entgegen den Ausführungen der Antragsteller sei die Antragsgegnerin auch von einem zutreffenden Qualitätsstichtag ausgegangen und hierfür auf den Bericht im Wiesbadener Kurier vom 3. Juli 2014 abgestellt. Darin werde ausgeführt, dass die Antragsgegnerin strategisch wichtige Entwicklungsflächen gekauft habe und dass die Grundstücke ein langfristiges Entwicklungspotential hätten und ihr Kauf eine sehr gute Investition in die Zukunft der Landeshauptstadt sei. Der Wille, die Flächen im Wege einer Gesamtmaßnahme zu entwickeln, sei danach hinreichend zum Ausdruck gekommen, auch wenn das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht ausdrücklich genannt worden sei.
Selbst wenn der Qualitätsstichtag unzutreffend ermittelt worden wäre, könne der Antragsgegnerin nicht vorgeworfen werden, sie habe die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer fehlerhaft ermittelt. Selbst ein fehlerhaft ermittelter Qualitätsstichtag lasse den korrekt ermittelten Wertermittlungsstichtag unberührt mit der Folge, dass der entwicklungsunbeeinflusste Bodenwert korrekt ermittelt worden sei. Dass sich die Qualität der Grundstücke zwischen dem zugrunde gelegten Qualitätsstichtag im Jahr 2014 und dem Jahr 2017, in dem die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen beschlossen worden sei, geändert habe, sei im Übrigen von den Antragstellern nicht vorgetragen worden und hierfür bestünden auch keine Anhaltspunkte. Die Antragsgegnerin sei somit von zutreffenden Grundstückspreisen ausgegangen, sodass der behauptete Fehler auch nicht auf die Abwägung durchschlage.
Das von den Antragstellern problematisierte Kaufangebot an Herrn Dr. EF... sei fünfeinhalb Jahre vor dem streitgegenständlichen Satzungsbeschluss erfolgt und stehe in keinem Zusammenhang mit der Entwicklung des Ostfelds. Es sei im Zusammenhang mit einer Erweiterung des nahegelegenen „Südfriedhofs Wiesbaden“ erfolgt.
Aus einer der Firma G... im Jahre 2014 angebotenen Kaufpreisanpassung könne nicht geschlossen werden, dass ein Einfrieren der Grundstücksqualität nicht beabsichtigt gewesen sei und die Antragsgegnerin damals eine Entwicklungsmaßnahme ausgeschlossen habe. Die Entwicklungsperspektive sei erst mit dem Erwerb der Flächen eröffnet worden. Vorher habe diese Perspektive nicht bestanden, weshalb die Flächen auch nicht als Bauerwartungsland gehandelt worden seien.
Auch ergäbe sich die Qualität als Bauerwartungsland zum Qualitätsstichtag nicht aus angeblichen früheren Entwicklungsplänen der Antragsgegnerin oder Dritter. Soweit die Antragsteller vortrügen, die Antragsgegnerin habe in dem Gebiet schon seit Jahrzehnten eine bauliche Entwicklung geplant, sei zwar die Fläche südwestlich des Fort Biehler zunächst als „Zuwachsfläche für Industrie und Gewerbe“ im Regionalplan Südhessen 1995 verzeichnet gewesen, die Flächen seien aber im Rahmen der Fortschreibung des Regionalplans Südhessen 1999/2000 als „Bereich für die Landwirtschaft“ dargestellt.
Den Antragstellern hätten auch nicht Kaufpreise für Bauerwartungsland angeboten werden müssen. Der Gutachterausschuss habe den entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke rechtskonform ermittelt. Der Gutachterausschuss sei zutreffend vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 169 Abs. 4 BauGB ausgegangen. Im Geltungsbereich der Satzung lägen landwirtschaftliche Flächen, für die sich kein von dem innerlandwirtschaftlichen Verkehr abweichender Verkehrswert gebildet habe. Zwar gäbe es keine Legaldefinition des Begriffs „innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert“, damit sei jedoch der Wert zu verstehen, der sich aus der Veräußerung nur unter Landwirten ergebe.
Nach der Rechtsfolgenanordnung von § 169 Abs. 4 i.V.m. § 153 Abs. 1 BauGB sei der Wert maßgebend, der in vergleichbaren Fällen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf dem allgemeinen Grundstücksmarkt dort zu erzielen wäre, wo keine Entwicklungsmaßnahmen vorgesehen sind. Diese Rechtsfolgenanordnung sei bei einer am Wortlaut orientierten Auslegung problematisch, weil es keine Fälle gibt, in denen rein landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, die keinen vom innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert abweichenden Verkehrswert haben, zu einem anderen Wert verkauft werden. Die herrschende Auffassung knüpfe an § 4 Abs. 1 WertV 1988 an und nehme zutreffend eine Einordnung und Entschädigung als „begünstigtes“ Agrarland an.
Auch nach der geltenden Immobilienwertverordnung sei eine Differenzierung zwischen „reinem“ und „begünstigtem“ Agrarland zulässig, obwohl sich diese Kategorien ausdrücklich nur in § 4 Abs. 1 WertV 1988 fänden. Allerdings werde in der Begründung zur aktuell geltenden Immobilienwertverordnung darauf hingewiesen, dass an diese Kategorien weiterhin angeknüpft werden könne. Die Immobilienwertverordnung sei über § 4 Abs. 3 ImmoWertV für eine Ausdifferenzierung der in § 5 ImmoWertV aufgeführten Entwicklungszustände offen.
Entgegen der von den Antragstellern unter Bezug auf ein Rechtsgutachten von Prof. Wolff vertretenen Auffassung ergebe sich aus der Gesetzeshistorie eindeutig, dass der Gesetzgeber die Praxis, Landwirte zum Preis für „begünstigtes Agrarland“ zu entschädigen, goutiert habe. Auch in Ansehung dieser Rechtsprechung habe der Gesetzgeber bei der im Jahre 1993 erfolgten Änderung der Vorschrift diese Praxis nicht unterbunden. In der Gesetzesbegründung habe der Gesetzgeber vielmehr darauf verwiesen, dass sich der Anfangswert für die Grundstücke im Entwicklungsbereich „nach den in § 4 Abs. 1 bis 4 der Wertermittlungsverordnung genannten Entwicklungsstufen zu richten habe“ (BT-Drs. 12/4340, S. 21 f.). Hätte der Gesetzgeber eine Entschädigung mindestens zum Preis von Bauerwartungsland gewollt, hätte er lediglich auf § 4 Abs. 2 bis 5 WertV 1988 verwiesen, denn eine Entschädigung zum Preis für reines Agrarland sei nach der von Prof. Wolff vertretenen These ausgeschlossen.
Zutreffender Weise sei derjenige (fiktive) Entwicklungszustand maßgeblich, der noch am ehesten mit dem tatsächlich gegebenen Entwicklungszustand vergleichbar sei. Die Privilegierung bewirke nur, dass ein um eine Entwicklungsstufe höherer Entwicklungszustand fingiert werde. Letztlich sei eine Entschädigung zum Preise von Bauerwartungsland verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigen. Mit § 169 Abs. 4 BauGB gehe insoweit eine Ungleichbehandlung von wesentlich Gleichem einher, als Land- und Forstwirte, anders als sonstige Grundeigentümer, nicht entsprechend des tatsächlich gegebenen Entwicklungszustands ihrer Grundstücke entschädigt würden (sondern besser). Dies könne nicht mit der Erwägung gerechtfertigt werden, dass eine auf einer Fiktion beruhende Privilegierung deshalb nicht vorliege, weil die Grundstücke schon aufgrund der Entwicklungsmaßnahme mehr wert seien. Es ergebe sich aus § 169 Abs. 4 BauGB unmittelbar, dass die durch die Entwicklungsmaßnahme bedingte Werterhöhung gerade keine Rolle spielen solle.
Auch könne eine Höherstufung um zwei Entwicklungsstufen nicht mit der pauschalen Begründung gerechtfertigt werden, Landwirten werde mit dem Entzug der Grundstücke die Betriebsgrundlage entzogen. Die Intensität der betriebswirtschaftlichen Betroffenheit sei im Rahmen der spezifisch eigentumsrechtlichen Abwägung, aber auch bei der planerischen Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB zu berücksichtigen.
Die zügige Durchführung der Maßnahme i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB sei gewährleistet. Entgegen dem Vorbringen der Antragsteller habe die Antragsgegnerin einen Umsetzungszeitraum von 18 Jahren prognostiziert. Der Abschlussbericht prognostiziere den Abschluss der Maßnahme für das Jahr 2037.
Auch stünden die Auflagen, die die Regionalversammlung in der Abweichungsentscheidung festgesetzt habe, der zügigen Umsetzung nicht entgegen. Ein Abwägungsfehler könne schon deshalb nicht angenommen werden, weil die Auflagen zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch nicht bekannt und auch nicht absehbar gewesen seien. Auch ließen sich die Auflagen erfüllen, ohne dass die zügige Durchführung der Maßnahme gefährdet wäre. Der Schienenanschluss könne auch ohne die Realisierung der CityBahn geschaffen werden. Auch könne der Bürgerentscheid nach dem Ablauf von drei Jahren gem. § 8b Abs. 7 Satz 2 HGO abgeändert werden.
Ebenso könne die geforderte Analyse der Betroffenheit der Landwirte ohne Weiteres durchgeführt werden. Dass eine Existenzsicherung durch das Anbieten von Tauschland ausgeschlossen werden könne, sei von der Antragsgegnerin schon prognostiziert worden (Ordner 19, Bl. 13), eines tatsächlichen Angebots bedürfe es aber erst, wenn die konkrete Betroffenheit ersichtlich sei.
Auch stehe der Umstand, dass Teilflächen des Entwicklungsgebietes in den Geltungsbereich der Landschaftsschutzgebietsverordnung fallen, der zügigen Durchführung der Maßnahme nicht entgegen. Die Antragsgegnerin habe in der Satzungsbegründung prognostisch dargelegt, dass die teilweise Löschung der Festsetzungen möglich sei, womit sich die Antragsteller aber nicht auseinandergesetzt haben. Die Antragsgegnerin habe mit dem Regierungspräsidium Darmstadt die Erfolgsaussichten eines Teillöschungsverfahrens sondiert. Im Zielabweichungsbescheid des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 12. Mai 2021 (S. 36) werde die Teillöschung in Aussicht gestellt.
Es sei nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin auf die Einholung eines Lärmschutzgutachtens verzichtet habe. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme sei auf Konkretisierung angelegt und kein Planungsinstrument. Die vorbereitenden Untersuchungen hätten den Charakter einer Machbarkeitsstudie und seien gerade kein im Detail ausgearbeitetes Entwicklungskonzept für alle mit der Maßnahme zusammenhängenden Herausforderungen. Im Hinblick auf die Lärmsituation am Flughafen Erbenheim habe die Antragsgegnerin die Durchführbarkeit der Maßnahme auf der Grundlage einer durch das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen erstellten summarischen Prüfung des gegenwärtigen Umfangs des Flugbetriebs (Anlage G zu Nr. 20-V-04-0006, Ordner 19 Bl. 373) in rechtlich nicht zu beanstandender Weise bejaht. Danach werde ein etwaiger Lärmschutzbereich die Maßnahme nicht beeinträchtigen, da ein etwaiger Lärmschutzbereich voraussichtlich innerhalb des Flughafengeländes liegen werde.
Der öffentliche Belang des Klimaschutzes sei zutreffend abgewogen worden. In der Satzungsbegründung werde der Umstand, dass das Ostfeld als Überströmungsbereich für die aus dem Taunus abfließende Kaltluft eine wichtige Klimafunktion habe, hinreichend berücksichtigt. Im Y... Gutachten werde auf die geplante Bebauung ebenso wie den Transport von Luft aus den Freiflächen in die Mainzer Innenstadt eingegangen. Auch sei das KlimPrax-Gutachten in dem Fachgutachten von Y... ausgewertet worden. Aus einem Schreiben des HNLUG vom 28. September 2020 zu dieser Thematik könne kein Abwägungsfehler abgeleitet werden, da es zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung am 17. September 2020 nicht vorgelegen habe.
Der Einwand, die Stadtverordnetenversammlung habe den Bürgerentscheid zur CityBahn berücksichtigen müssen, gehe fehl, weil dieser zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses am 17. September 2020 noch nicht vorgelegen habe. Im Übrigen sei ein Anschluss an den ÖPNV auch ohne die Realisierung der CityBahn möglich und geplant.
Entgegen dem Vorbringen der Antragsteller habe die Antragsgegnerin geprüft, ob der Standort des BKA nicht alternativ im Bereich des nicht in die Planung einbezogenen Gewerbegebietes B2 möglich sei. Dies sei aber aus nachvollziehbaren Gründen abgelehnt worden. Die Frage, auf welchen der langfristig zu entwickelnden Flächen welche Nutzungen realisiert werden sollten, betreffe den Kernbereich des planerischen Ermessens der Gemeinde und sei keine Frage der Alternativenprüfung. Der Verzicht auf die Einbeziehung dieses Gebiets und damit auf die Möglichkeit, emittierende Betriebe anzusiedeln, sei eine planerische Entscheidung, die gerichtlich nicht überprüfbar sei.
Bei der Abwägung seien naturschutzrechtliche Aspekte hinreichend berücksichtigt worden. Die Auswirkungen der Umsetzung der Maßnahme auf die Feldlerche seien im Fachgutachten „Sichtung und Aufarbeitung vorhandener Unterlagen zu Fauna und Flora mit vorläufiger Raumbewertung im Hinblick auf naturschutzrechtliche Restriktionen des Dr. CD... vom 14. Februar 2019 bewertet worden.
Ein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung, der der zügigen Durchführung der Maßnahme gem. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB entgegenstehen könnte, liege nicht vor. Entgegen der Auffassung der Antragsteller sei die Zielabweichungsentscheidung der Regionalversammlung Südhessen nicht deshalb rechtswidrig, weil die Voraussetzungen der Zulassung einer Abweichungsentscheidung nach den Maßgaben des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 28. September 2023 (- 4 C 6.21 -, juris) nicht vorgelegen hätten. Es habe insbesondere nicht einer Änderung des Regionalplanes bedurft. Selbst wenn eine Umweltprüfung erforderlich gewesen wäre, würde dies nicht zur Rechtswidrigkeit der Entwicklungssatzung führen, weil dieser Mangel nicht auf die Satzung durchschlage. Im Übrigen sei die Zulassung der Zielabweichung gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 ROG rechtmäßig, denn es habe keiner Umweltprüfung und damit einer Änderung des Regionalplans bedurft. Nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts folge aus der Regelungssystematik der §§ 7, 8 ROG, dass eine Pflicht zur Ermittlung nur in Bezug auf Umweltauswirkungen bestehe, die auf der jeweiligen Planungsebene erkennbar seien. So wie die Entwicklungssatzung als bloßes Planungssicherungsinstrument per se keine Umweltauswirkungen habe, habe auch die auf sie bezogene Zielabweichungsentscheidung keine Umweltauswirkungen.
Mit Schriftsatz vom 12. März 2024 haben die Antragsteller beantragt, die Satzung der Antragsgegnerin vom 17. September 2020 gem. § 47 Abs. 6 VwGO vorläufig außer Vollzug zu setzen. Der Senat hat den Antrag mit Beschluss vom 21. August 2024 (- 4 B 492/24.N -) abgelehnt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Gerichtsakte des Eilverfahren 4 B 492/24.N sowie der Behördenakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag ist zulässig, aber unbegründet.
Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
Der Normenkontrollantrag ist fristgerecht gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO binnen Jahresfrist nach Bekanntmachung der Satzung im Wiesbadener Kurier vom 6. Juli 2021 mit am 4. Juli 2022 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz des Bevollmächtigten der Antragsteller gestellt worden.
Die Antragsteller sind auch antragsbefugt i.S.v. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Grundsätzlich sind an die Geltendmachung einer Rechtsverletzung im Normenkontrollverfahren keine höheren Anforderungen zu stellen als an die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO. Es genügt, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch den zur Prüfung gestellten Rechtssatz in einem subjektiven Recht verletzt wird. An dieser Möglichkeit fehlt es, wenn die Rechte des Antragstellers in einem Normenkontrollverfahren unter Zugrundelegung seines Vorbringens offensichtlich und eindeutig nach keiner Betrachtungsweise verletzt sein können (BVerwG, Urteil vom 16. Juni 2011 - 4 CN 1.10 -, NVwZ 2012, 185 [186]).
Die Antragsteller können als Eigentümer von Grundstücken, die im Bereich der angefochtenen Entwicklungssatzung liegen, geltend machen, in ihren Rechten verletzt zu sein. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass die Antragsgegnerin bei der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme grundsätzlich die Möglichkeit einer Enteignung von im Plangebiet liegenden Grundstücke hat, wenn dies erforderlich wird, um die notwendigen Ordnungsmaßnahmen durchzuführen, § 169 Abs. 3 BauGB. Auch hat das Inkrafttreten der Entwicklungssatzung zur Folge, dass gem. § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 144 BauGB bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge, die die im Plangebiet liegenden Grundstücke betreffen, der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bedürfen.
Der Normenkontrollantrag ist jedoch unbegründet. Die streitgegenständliche Entwicklungssatzung ist rechtmäßig.
Die Entwicklungssatzung ist formell nicht zu beanstanden.
Die Entwicklungssatzung ist hinreichend bestimmt, insbesondere enthält sie die gem. § 165 Abs. 6 Satz 2 BauGB erforderliche genaue Bezeichnung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs. Die vom Entwicklungsbereich erfassten Grundstücken sind parzellenscharf in § 2 der Satzung (S. 2 bis 11) aufgelistet.
Die Satzung enthält auch die gem. § 165 Abs. 7 Satz 1 BauGB erforderliche Begründung, in der die Gründe für die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs dargelegt sind, § 165 Abs. 7 Satz 2 BauGB (ab S. 14 der Satzung). Ziel und Zweck der Entwicklungsmaßnahme werden im Begründungstext der Satzung dargelegt.
Die Entwicklungssatzung wurde von der Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Wiesbaden am 17. September 2020 beschlossen, am 20. April 2021 vom Oberbürgermeister ausgefertigt und anschließend am 6. Juli 2021 ortsüblich im Wiesbadener Kurier öffentlich bekanntgemacht, § 165 Abs. 8 Satz 1 BauGB.
Die städtebauliche Entwicklungssatzung weist auch keine materiellen Fehler auf.
Die Entwicklungsmaßnahme weist das erforderliche städtebauliche Eigengewicht auf und dient den für Entwicklungsmaßnahmen vorausgesetzten Zielen und Zwecken, § 165 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB. Ein städtebaulicher Entwicklungsbereich kann gem. § 165 Abs. 2 BauGB festgelegt werden, um Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde erstmalig zu entwickeln oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zuzuführen. Nicht jedes neue Baugebiet kommt für eine Entwicklungsmaßnahme in Frage. Vielmehr muss der zu entwickelnde Teil des Gemeindegebiets über ein beträchtliches Eigengewicht verfügen, was sowohl in quantitativer Hinsicht, also der Größe des Gebiets, aber auch in qualitativer Hinsicht zum Ausdruck kommen muss (BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, juris Rdnr. 12). Beide Komponenten sind hier gegeben, da die Maßnahme sowohl hinsichtlich der Größe des erfassten Gebietes, aber auch hinsichtlich ihrer Qualität den Charakter einer Gesamtmaßnahme aufweist, die durch die schlichte Ausweisung eines Baugebiets nicht zu verwirklichen wäre. Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme will die Antragsgegnerin einen eigenständigen neuen Stadtteil schaffen. Sie beabsichtigt, einen Gemeindeteil der bislang nicht bebaut war, erstmalig zu entwickeln. Der Entwicklungsbereich umfasst insgesamt eine Fläche von 450 ha, wovon auf einer Fläche von 67,5 ha ein neues Stadtquartier mit Wohnraum für 8.000 bis 12.000 Menschen geschaffen werden soll. Weiterhin ist auf einer Fläche von 26,5 ha einer Gewerbefläche vorgesehen, auf der die Ansiedlung eines zentralen Standorts für das Bundeskriminalamt (BKA), welches bisher in mehreren Liegenschaften im Stadtgebiet verteilt untergebracht ist, ermöglicht werden soll.
Der Charakter einer Gesamtmaßnahme i.S.v. § 165 Abs. 1 BauGB wird entgegen dem Vorbringen der Antragsteller nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Gebiet durch verschiedene Verkehrsverbindungen, insbesondere die Autobahn A 66 sowie die ICE-Strecke Frankfurt-Wiesbaden durchschnitten ist, wobei auf der nördlichen Seite dieser Verkehrswege das Gewerbegebiet und auf der südlichen Seite das moderne Stadtquartier geplant ist. Um den Charakter einer Gesamtmaßnahme annehmen zu können, ist ein Geflecht von Einzelmaßnahmen erforderlich, die über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen sind. Es bedarf eines koordinierten Maßnahmenbündels, dass durch eine flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes Gebiet verwirklicht werden soll (BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, juris Rdnr. 11 unter Bezugnahme auf BVerwG, Urteil vom 21. August 1981 - 4 C 16.78 -, juris Rdnr. 33 zu § 53 StBauFG a.F.; BGH, Urteil vom 2. Oktober 1986 - III ZR 99/85 -, juris Rdnr. 23 zu § 53 StBauFG a.F.). Auch soweit gem. § 165 Abs. 2 BauGB nicht bloß Ortsteile, sondern auch andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde entwickelt werden können, muss ein solches Gebiet ein beträchtliches Eigengewicht haben, das im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist. Es ist dabei nicht von vornherein ausgeschlossen, dass eine einheitliche Entwicklungsmaßnahme auf voneinander getrennten Flächen möglich ist, allerdings müssen diese dann in einer funktionalen Beziehung stehen (BVerwG Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, juris Rdnr. 14).
Im vorliegenden Verfahren begründet entgegen dem Vorbringen der Antragsteller der Umstand, dass innerhalb des Entwicklungsgebiets zwischen den geplanten Bereichen für das Gewerbegebiet bzw. den BKA-Standort einerseits und dem Stadtquartier andererseits die Autobahn A 66 sowie die ICE-Verbindung von Wiesbaden nach Frankfurt verlaufen, keine Zweifel daran, dass es sich bei der Entwicklungsmaßnahme um eine Gesamtmaßnahme handelt, die auf die Entwicklung eines einheitlichen Gebietsteils abzielt. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass die beiden Gebiete nach der Begründung der Entwicklungssatzung nicht isoliert voneinander geplant und überbaut werden sollen, sondern dass diese aufeinander bezogen entwickelt werden sollen. Die Satzungsbegründung lässt erkennen, dass die Antragsgegnerin die trennende Wirkung der Autobahn und des Schienenwegs erkannt hat und diese überwinden will. Insbesondere sollen beide Gebiete im Wege einer Grünvernetzung miteinander verbunden werden und in den umgebenden Landschaftsraum eingebettet werden. In der Satzung wird dazu ausgeführt, dass eine durchgehende Grün- und Wegeverbindung in Nord-Süd-Richtung vorgesehen ist. Ergänzend hat die Antragsgegnerin auf ihren Auslobungstext zum „Ideenwettbewerb Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Ostfeld“ verwiesen, aus dem sich die wechselseitige Beziehung der beiden Gebiete ergibt. Diese Ausführungen ersetzen zwar nicht etwaige Ausführungen in der Satzung, aber sie zeigen sich als eine detaillierte Ausarbeitung der Entwicklungsziele. Entscheidend ist dabei, dass die Antragsgegnerin die Entwicklung eines neuen Stadtteils mit aufeinander bezogenen Gebieten anstrebt und dabei auch die Überwindung der bestehenden räumlichen Trennungen in ihre planerische Konzeption einbezogen hat. Der bloße Umstand, dass zwischen den für die Bebauung vorgesehenen Bereichen ein Abstand von 1,1 Kilometern besteht, hat angesichts der Größe des Entwicklungsgebiets, in dem ein eigenständiger neuer Stadtteil entwickelt werden soll, keine entscheidende Bedeutung.
Entgegen dem Vorbringen der Antragsteller hat der Aspekt der Biotopvernetzung in der Satzung Niederschlag gefunden. Die Antragsgegnerin strebt damit die Schaffung von Naherholungsflächen im Zusammenhang mit der Bebauung an. Unter dem Punkt „Grünvernetzung“ (S. 16 der Satzungsbegründung) wird dazu ausgeführt, die Grünvernetzung solle gemäß dem Landschaftsplan erhalten und weiterentwickelt werden. Zur Schaffung eines Naherholungswertes sei eine durchgehende Nord-Südverbindung vorgesehen. Für „heutige und zukünftige Wiesbadener sowie für Touristen“ werde ein Grünkorridor vom Taunus bis zum Rhein gesichert. Dass die geplanten Siedlungsgebiete außerhalb der im Landschaftsplan vorgesehenen Vernetzungsachsen liegen bzw. umgekehrt sämtliche für den Biotopverbund vorgesehenen Maßnahmen außerhalb der beiden Siedlungsgebiete geplant sind, stellt die Konzeption der Grünvernetzung entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht in Frage. Maßgeblich ist insoweit, dass die Antragsgegnerin mit der Entwicklungsmaßnahme die Herstellung einer Verbindung der beiden Siedlungsgebiete miteinander durch die diese umgebende Natur anstrebt und die Nutzung der Flächen in einer Beziehung zueinanderstehen sollen. Nach der Satzungsbegründung ist Ziel der Planung, „einen ausgewogenen Mix von Wohnen, Arbeiten, Freiflächen und Biotopflächen herzustellen“. Damit sind die Freiflächen, die die Siedlungsflächen umgeben, ausdrücklich in die Planung einbezogen und es findet nicht lediglich die Entwicklung zweier Siedlungsgebiete ohne eine Beziehung zu der Umgebung, in die diese eingebettet sind, statt.
Die Antragsteller tragen auch ohne Erfolg vor, es bestehe weder ein Aufbau- noch ein Abhängigkeitsverhältnis zwischen den beiden Baugebieten, ein Bedürfnis für eine einheitliche Planung bestehe nicht und es sollten mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zwei völlig unabhängige Einzelmaßnahmen realisiert werden. Entscheidend ist, dass als einheitliches Planungsziel die Entwicklung des gesamten Bereichs mit unterschiedlichen Funktionen der verschiedenen Teilflächen vorgesehen ist. Die einzelnen Bereiche wie etwa das Gewerbegebiet im Norden und das Stadtquartier im Süden untereinander müssen dabei jedoch nicht in einem Abhängigkeitsverhältnis in dem Sinne stehen, dass etwa die Errichtung des einen Gebietes nicht ohne den gleichzeitigen Aufbau des anderen Gebietes möglich ist. Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist gekennzeichnet durch eine funktionale Gesamtplanung im Sinne eines Ineinandergreifens einer Vielzahl von Einzelmaßnahmen (vgl. BVerwG, Beschl. vom 5. August 2002 - 4 BN 32.02 -, juris Rdnr. 5). Es steht dem Charakter einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme nicht entgegen, wenn sie abschnittweise verwirklicht werden soll. Je nach Komplexität der Entwicklungsmaßnahme kann ein Vorgehen in Teilabschnitten gerechtfertigt sein, wenn verschiedene Einzelmaßnahmen aus städtebaulichen Gründen ein planmäßiges und auch zeitlich aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordern (BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2004 - 4 BN 7.04 -, juris Rdnr. 20; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 6. Juli 2021 - 3 S 2103/19 -, juris Rdnr. 202). In den Kontext der von der Antragsgegnerin geplanten Entwicklung eines eigenständigen neuen Stadtteils mit Bereichen für Wohnen, für Gewerbe, für Freiflächen und Biotopflächen gestellt bedeutet dies, dass eine getrennte Planung und Durchführung der einzelnen Abschnitte, nämlich des Wohngebiets, des Gebietes für Gewerbe bzw. den neuen BKA-Standort und der beide Flächen verbindenden Biotopvernetzung in getrennten Abschnitten möglich ist, ohne dass damit das Vorliegen einer Gesamtmaßnahme in Frage gestellt wird. In der Satzungsbegründung wie auch in dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen vom 26. Juni 2019 wird in diesem Sinne hinreichend dargelegt, dass zur Verwirklichung des Planungsziels der Schaffung des neuen Stadtteils mit seinem besonderen Gepräge die Planung und Errichtung jedes der unterschiedlichen Gebiete gleichermaßen erforderlich ist, wenngleich deren Schaffung bzw. Errichtung nicht voneinander abhängt.
Entgegen dem Vorbringen der Antragsteller ist auch nicht ein etwaiger funktionaler Zusammenhang deshalb entfallen, weil der Bürgerentscheid zur CityBahn gescheitert ist. In der Entwicklungssatzung wird zwar mehrfach im Zusammenhang mit der Erschließung des Entwicklungsgebiets durch den ÖPNV auf die Realisierung der CityBahn abgestellt. Im Kapitel „Erschließung“ (Bl. 16) wird ausgeführt, es sei ein Zweig dieser Bahn geplant, mit dem beide Gebiete durch eine schienengebundene Trasse erschließe. Auch bei der Erläuterung der Standortalternativen (Bl. 35) wird auf die mögliche Erschließung durch die CityBahn verwiesen.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass eine Realisierung der CityBahn auch entgegen dem negativen Bürgerentscheid gemäß § 8b Abs. 7 Satz 2 HGO durch einen abändernden Beschluss der Gemeindevertretung grundsätzlich möglich wäre. Darüber hinaus sieht jedoch die Satzungsbegründung gerade nicht vor, dass die Verbindung der beiden Baugebiete untereinander sowie mit dem übrigen Stadtgebiet allein durch die CityBahn erfolgen soll. So wird in der Satzungsbegründung im Kapitel „Erschließung“ ebenfalls eine Anbindung des Stadtquartiers an das übergeordnete Straßennetz und an die Bundesstraße B455 erläutert. Die Erschließung der Gewerbefläche für den KFZ-Verkehr solle mittels neuer Anschlüsse an die Bundesstraße B455 erfolgen. Danach besteht mit den geplanten Anschlüssen an die Bundesstraße B455 eine straßenmäßige Verbindung zwischen beiden Gebieten. Es ist dadurch auch gewährleistet, dass das Gewerbegebiet an den ÖPNV angeschlossen werden kann. Damit kann zugleich die räumliche Trennung, die durch die Autobahn A66 und die ICE-Trasse besteht, überwunden werden.
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme unterliegt auch im Hinblick auf ihre Vereinbarkeit mit dem Regionalplan keinen rechtlichen Bedenken, § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB.
Gemäß § 165 Abs. 2 BauGB sollen mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Die Vorschrift benennt somit zwei unterschiedliche Zwecke, deren Verwirklichung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dienen kann, nämlich die Entwicklung des Gemeindegebiets oder die Entwicklung des Landesgebiets oder der Region (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, juris Rdnr. 14 f.).
Die Antragsgegnerin strebt die erstmalige Entwicklung eines Gemeindeteils an, das bislang städtebaulich nicht entwickelt war. § 1 Nr. 1 der Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Ostfeld“ benennt dieses Ziel ausdrücklich. Die Entwicklungsmaßnahme dient somit nicht primär der Verwirklichung von übergeordneten raumordnerischen Vorgaben der Regional- und Landesplanung.
Dennoch bestand auch für die Antragsgegnerin die Pflicht zur Anpassung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme an die Vorgaben der Regionalplanung. Diese folgt letztlich aus § 4 Abs. 1 ROG (vgl. Bielenberg/Runkel/Spannowsky, Raumordnungs- und Landesplanungsrecht des Bundes und der Länder, § 4 Rdnr. 393). Die Planung einer Gemeinde in Gestalt einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme muss mit den verbindlichen Zielen der Raumordnung im Einklang stehen. Dies ergibt sich letztlich auch aus § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, wonach eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme u. a. dann durchgeführt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der Maßnahme, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten erfordert. Es ist Sache der Regionalplanung, darüber zu befinden, an welchen Stellen des Regionalplans eine diesem Bedarf entsprechende Planung in Betracht kommt (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, juris Rdnr. 27).
In diesem Sinne hat die Antragsgegnerin die raumordnerischen Vorgaben als Bezugsrahmen erkannt und sie hat die Notwendigkeit der Beachtung der Vorgaben und ggfs. einer Anpassung im Hinblick auf verschiedene Festsetzungen gesehen. So wird in der der Satzungsbegründung (S. 18) auf die verschiedenen regionalplanerischen Vorgaben hingewiesen. Ausdrücklich wird die Festsetzung von Vorbehaltsgebieten für die Landwirtschaft und für besondere Klimafunktionen benannt. Im Hinblick auf die Anpassung der Entwicklungsmaßnahme an die Maßgaben der Raumordnung wird ausgeführt, dass zwar die Fortschreibung des Regionalplans Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplans begonnen habe, aber noch Zeit in Anspruch nehmen werde, sodass ein Zielabweichungsverfahren erforderlich sei. Auf den dann erfolgten Antrag der Antragsgegnerin hin hat die Regionalversammlung Südhessen mit Beschluss vom 7. Mai 2021 gem. § 6 Abs. 2 ROG Abweichung von verschiedenen Zielen des Regionalplans Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 zugelassen.
Danach stellt sich für das vorliegende Verfahren die Frage, inwieweit die zugunsten der Antragsgegnerin ergangene Abweichungsentscheidung im Rahmen der Prüfung der Rechtmäßigkeit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme inzident auf ihre Rechtmäßigkeit zu prüfen ist. Für die Anfechtung eines Planfeststellungsbeschlusses ist anerkannt, dass eine dazu ergangene Zielabweichungsentscheidung inzident auf ihre Rechtmäßigkeit und auf die Auswirkungen etwaiger Rechtsmängel zu prüfen ist, weil sie von der Beachtung eines ursprünglich anders bestimmten Raumordnungsziels befreit (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Juli 2005 - 9 VR 43.04 -, juris Rdnr. 8). Nichts Anderes kann für die Anfechtung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gelten.
Die mit Bescheid des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 12. Mai 2021 bekanntgegebene Zielabweichungsentscheidung der Regionalversammlung Südhessen vom 7. Mai 2021 unterliegt jedoch keinen Zweifeln im Hinblick auf ihre Rechtmäßigkeit.
Die Abweichungsentscheidung erweist sich auch in Ansehung des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 28. September 2023 (- 4 C 6.21 -, juris) nicht deshalb als rechtwidrig, weil wegen der erheblichen Auswirkungen der Entwicklungsmaßnahme auf geschützte Gebiete eine Abweichungsentscheidung nach § 6 Abs. 2 ROG nicht hätte ergehen dürfen, sondern allein eine Änderung des Regionalplans mit vorheriger Umweltprüfung gem. § 8 Abs. 2 ROG rechtlich möglich gewesen wäre. Der Senat sieht unter diesem Aspekt keinen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Zielabweichungsentscheidung als begründet an und nimmt hierzu auf die den Beteiligten bekannten Gründe seines im Normenkontrollverfahren 4 C 597/24.N zu der Zielabweichungsentscheidung der Regionalversammlung Südhessen vom 7. Mai 2021 ergangenen Urteils vom 14. November 2024 Bezug.
Danach hat auch unter Beachtung der Gründe der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 28. September 2023 (a.a.O.) die nach § 6 Abs. 2 Satz 1 ROG a.F. ergangene Zielabweichungsentscheidung die Grundzüge der Planung nicht berührt, da ausgeschlossen werden kann, dass sie erhebliche Umweltauswirkungen hat.
Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die Zielabweichungsentscheidung zugunsten der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ergangen ist. Diese wiederum hat den Charakter einer Sicherungsmaßnahme, die in ihren Wirkungen mit einer Veränderungssperre gem. § 14 Abs. 1 BauGB vergleichbar ist. Sie dient in erster Linie dazu, der Gemeinde eine geordnete Bauleitplanung zu ermöglichen, ohne dass etwa durch die Veräußerung von Grundstücken oder deren Bebauung diese Planung erschwert oder unmöglich gemacht wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60.09 -, juris Rdnr. 10). Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme schafft in baurechtlicher Hinsicht keinerlei Rechtspositionen, sondern sie hat im Gegenteil gem. § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 144 Abs. 1 Nr. 1, § 14 Abs. 1 BauGB die Wirkung einer Veränderungssperre für die Genehmigung von Vorhaben (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 6. Juli 2021 - 3 S 2103/19 -, juris Rdnr. 66 f.; nachfolgend BVerwG, Beschluss vom 24. Mai 2022 - 4 BN 3.22 -, juris Rdnr. 5). Sie ist auf Konkretisierung durch nachfolgende Planungsschritte hin angelegt. Eine Entwicklungssatzung hat eine andere Aufgabe als ein Bebauungsplan, indem sie bestimmte Genehmigungsvorbehalte auslöst, ohne dabei materiell auf die bestehende Bauplanungslage Einfluss zu nehmen (BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60.09 -, juris Rdnr. 10). Die erforderlichen Bebauungspläne sind mangels entsprechender verbindlicher Festlegungen auch nicht aus der Entwicklungssatzung zu entwickeln. Dieser fehlt es an einem Inhalt in Gestalt von planerischen Festsetzungen, anhand dessen eine Überprüfung unter Berücksichtigung der in der Anlage 2 zu § 8 Abs. 2 ROG genannten Kriterien möglich wäre. Die Auswirkungen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme beschränken sich, wie vorstehend ausgeführt, auf die Sicherung des Entwicklungsbereichs gegen Veränderungen, insbesondere baulicher Art, § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 144 Abs. 1 BauGB.
Eine Pflicht zur Durchführung einer strategischen Umweltprüfung wird daher für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme selbst verneint (vgl. zur Sanierungssatzung BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60.09 -, juris Rdnr. 10; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 6. Juli 2021 - 3 S 2103/19 -, juris Rdnr. 66; nachfolgend BVerwG, Beschluss vom 24. Mai 2022 - 4 BN 3.22 -, juris Rdnr. 4 f.). Im Hinblick auf die Ordnungs- und Baumaßnahmen i.S.v. § 169 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. §§ 146 bis 148 BauGB ist allerdings zu prüfen, ob diese im Einzelfall Umweltverträglichkeitsprüfungen erfordern (BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60.09 -, juris Rdnr. 11).
Danach kann auch nicht die Betroffenheit des Landschaftsschutzgebiets „Stadt Wiesbaden“ für die Annahme angeführt werden, dass voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen durch die Zielabweichung nicht ausgeschlossen werden können, denn die Zielabweichung bezieht sich auf die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, die für sich genommen keine planerische Grundlage für Eingriffe in dieses Gebiet beinhaltet.
Der Senat war entgegen dem in der mündlichen Verhandlung gestellten Antrag auch nicht gehalten, das Verfahren gem. § 94 VwGO bis zum rechtskräftigen Abschluss des gegen die Zielabweichungsentscheidung geführten vorgenannten Verfahrens (4 C 597/24.N) auszusetzen. Dies ergibt sich zum einen aus der Befugnis, inzident die Rechtmäßigkeit der Zielabweichungsentscheidung zu prüfen, was vorstehend erfolgt ist. Zum anderen betraf das Verfahren die Klage eines Naturschutzverbands, der im Wesentlichen die Verletzung umweltbezogener Rechtsvorschriften gerügt hat. Tauglicher Klagegegenstand des dortigen Verfahrens war gem. § 1 Abs. 1 Satz 2 UmwRG lediglich das Unterlassen einer Planänderung i.S.v. § 8 Abs. 2 ROG, nicht jedoch die Zielabweichungsentscheidung selbst (Urteil des Senats vom 14. November 2024 - 4 C 597/24.N -, bislang nicht veröffentlicht; vgl. BVerwG, Urteil vom 28. September 2023 - 4 C 6.21 -, juris Rdnr. 11, 29). Auch war im Rahmen dieses Verfahrens nicht die Rechtmäßigkeit der Zielabweichungsentscheidung unter raumordnerischen Gesichtspunkten zu prüfen, da der Umweltverband gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 UmwRG auf die Geltendmachung der Verletzung umweltbezogener Rechtsvorschriften beschränkt ist.
Das Wohl der Allgemeinheit erfordert die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Entwicklungsmaßnahme dient sowohl der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten wie auch Arbeitsstätten.
Bei der Prüfung der Voraussetzungen von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB sind die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme einhergehenden Rechtsfolgen zu beachten. So ist die Gemeinde gem. § 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB grundsätzlich verpflichtet, alle im Entwicklungsgebiet liegenden Grundstücke zu erwerben. Darüber hinaus gibt § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Gemeinde die Möglichkeit, notfalls im Wege eines vereinfachten Enteignungsverfahrens das Eigentum an den Grundstücken zu erwerben. Die Grunderwerbspflicht der Gemeinde und das vereinfachte Enteignungsverfahren führen dazu, dass die Entwicklungssatzung eine enteignende Vorwirkung ausübt. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen wird damit auf den Zeitpunkt der förmlichen Festlegung der Entwicklungssatzung vorverlegt, auch wenn diese zu dem besagten Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück abschließend beurteilt werden können (BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1982 - 4 C 94.79 -, juris Rdnr. 31; BVerfG, Beschluss vom 2. Juni 2008 - 1 BvR 349/04 u. A. -, juris Rdnr. 21). Die Entwicklungssatzung legt somit für ein nachfolgendes Enteignungsverfahren mit Bindungswirkung fest, dass das Wohl der Allgemeinheit den Entzug des Eigentums der im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke rechtfertigt. Somit ist auf der Grundlage einer spezifisch eigentumsrechtlichen Gesamtabwägung aller Gemeinwohlgesichtspunkte zu prüfen, ob das Wohl der Allgemeinheit die Enteignung erfordert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, juris Rdnr. 7).
Die Antragsgegnerin hat die hiernach erforderliche Abwägung auf der Grundlage ihrer vorbereitenden Untersuchungen vorgenommen. Die Satzung beinhaltet eine Abwägung der in rechtlich nicht zu beanstandender Weise ermittelten und gewichteten öffentlichen und privaten Belange mit den der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Gemeinwohlbelangen. Dabei hat die Antragsgegnerin zutreffend einen erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten als Rechtfertigung für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme angenommen, § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB.
Ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten liegt dann vor, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig übersteigt (BVerwG, Urteil vom 3. Juli 2009 - 4 CN 5.97 -, juris Rdnr. 25; Beschluss vom 5. August 2002 - 4 BN 32.02 -, juris Rdnr. 11). Ein erhöhter Bedarf i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt danach neben der Feststellung, dass der Bedarf das Angebot deutlich übersteigt, das Vorliegen von Umständen voraus, wonach sich an dieser Situation in überschaubarer Zeit nichts ändern wird (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 6. Juli 2021 - 3 S 2103/19 -, juris Rdnr. 83). Die Entwicklung des Bedarfs ist anhand einer Prognose zu bestimmen (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 13. Oktober 2011 - 2 D 86/09 –, juris Rdnr. 62). Diese Prognose ist nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar. Der Planungsträger muss allerdings mit zumutbarem Aufwand alle berücksichtigungsfähigen Erkenntnismittel genutzt haben und ausgewertet haben. Maßgeblich für die gerichtliche Überprüfung ist der Satzungsbeschluss (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 5. Dezember 1989 - 8 S 2821/87 -, juris Rdnr. 63; Urteil vom 6. Juli 2021 - 3 S 2103/19 -, juris Rdnr. 84).
Die Antragsgegnerin hat das Bestehen eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten in rechtlich nicht zu beanstandender Weise begründet. Sie konnte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses von einer erheblichen Nachfrage an Wohnraum ausgehen, die ohne die Entwicklungsmaßnahme nicht gedeckt werden würde. Sie hat hierzu auf der Grundlage verschiedener Erkenntnisquellen eine Prognose der Bevölkerungsentwicklung vorgenommen. Darauf aufbauend hat die Antragsgegnerin unter Heranziehung verschiedener Gutachten sowohl den quantitativen wie auch den qualitativen Wohnraumbedarf ermittelt. Ihre diesbezüglichen Darlegungen in der Satzung wie auch das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen rechtfertigen die Annahme eines erhöhten Wohnraumbedarfs, der mit den Mitteln der Bauleitplanung nicht zu befriedigen ist.
Zunächst ist die Antragsgegnerin zu Recht von einem nachhaltigen Anstieg der Bevölkerungszahlen in ihrem Stadtgebiet ausgegangen. In der Satzungsbegründung wird hierzu auf die Prognosen IWU-Gutachtens und das von der Stadtentwickungsgesellschaft Wiesbaden in Auftrag gegebene X...-Gutachten Bezug genommen und weiterhin auf die statistischen Erhebungen ihres eigenen Amtes für Statistik und Stadtforschung verwiesen. Die Antragsgegnerin hat hierzu in der Satzung ausgeführt, dass die vorgenannten Untersuchungen hinsichtlich des prognostizierten Bevölkerungsanstiegs divergieren, jedoch allen gemeinsam ist, dass ein Bevölkerungsanstieg auf 300.000 Einwohner vorhergesagt wird, wobei das Amt für Statistik und Stadtforschung davon ausgehe, dass dieser Wert schon im Jahre 2025 erreicht werde, wohingegen die beiden anderen Gutachten vom Erreichen dieses Wertes im Jahre 2050 ausgingen. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass bereits zum Zeitpunkt 31. Januar 2020 die Bevölkerung Wiesbadens knapp 291.000 Einwohner umfasst hat.
Die Bevölkerungsprognose ist anhand der vorgenannten Erkenntnisquellen sowie der im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen vom 26. Juni 2019 ausgewerteten Quellen nachvollziehbar dargelegt. So bezieht sich das IWU-Gutachten für die Bevölkerungsentwicklung auf die im Mai 2016 im Auftrag des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung von der Hessen Agentur herausgegebene „Bevölkerungsvorausschätzung für Hessen und seine Regionen als Grundlage der Landesentwicklungsplanung“ (nachfolgend: Bevölkerungsschätzung Hessen Agentur). Diese zeigt die Bevölkerungsentwicklung ausgehend vom Jahre 2014 in einem Prognosezeitraum bis zu den Jahren 2030 bzw. 2050 landesweit und auf die einzelnen Landkreise und kreisfreien Städte heruntergebrochen auf. Sie beruht auf der im Jahre 2011 durchgeführten Zensuserhebung unter Berücksichtigung der im Jahre 2015 stattgefundenen Flüchtlingsbewegungen. Für die Stadt Wiesbaden war danach zum 31. Dezember 2014 von einem Bevölkerungsbestand von 275.100 Einwohnern auszugehen. Für das Jahr 2030 wird ein Bestand von 292.800, für das Jahr 2050 von 299.900 Einwohnern prognostiziert (vgl. S. 10 Bevölkerungsschätzung Hessen Agentur).
Das X...-Gutachten basiert wiederum auf eigenen Berechnungen zur Bevölkerungsprognose, die wiederum auf der Zensuserhebung 2011, Statistiken des Statistischen Bundesamts, des Hessischen Statistische Landesamts, der Hessen Agentur sowie Erhebungen des Wiesbadener Amtes für Strategische Steuerung, Stadtforschung und Statistik beruhen (vgl. S. 6, 27 des X...-Gutachtens). In diesem Gutachten wird zunächst die Bevölkerungsentwicklung der zurückliegenden zwei Jahrzehnte ausgewertet. Ebenso wird die Bevölkerungsentwicklung vergleichbarer Städte analysiert. Ebenfalls werden Zuzüge und Fortzüge untersucht. In der zusammenfassenden Prognose wird ausgeführt, dass der Bevölkerungszuwachs, bezogen auf eine Prognose bis 2050, im Vergleich zu den anderen Prognosen zunächst etwas niedriger, im weiten Prognosehorizont etwas höher ausfällt, was mit dem bereits eingetretenen Rückgang der Auslandszuwanderung begründet wird. Im Ergebnis gelangt aber auch diese Studie zur Prognose einer Bevölkerungszahl, die knapp unter 300.000 Einwohnern liegt (vgl. Abbildungen 16 und 20, S. 26 und 30 des X...-Gutachtens).
Soweit die Antragsteller kritisieren, dass der Studie der X... AG die unzutreffende Annahme zugrunde liege, dass es im Stadtgebiet zu einem Bevölkerungswachstum komme und dass das Entwicklungsgebiet als Katalysator für eine Wachstumsschwäche eine Nachfrage erst erzeugen solle, werden damit jedoch keine durchgreifenden Zweifel an der Richtigkeit dieser Studie bzw. der in ihr enthaltenen Prognose begründet. Zwar darf eine Gemeinde eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nicht dafür nutzbar machen, eine Nachfrage, die eigentlich nicht besteht, erst zu erzeugen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 6. Juli 2021 - 3 S 2103/19 -, juris Rdnr. 89 m.w.N.). Entgegen dem Vorbringen der Antragsteller ergibt sich aus der X...-Studie, dass diese solche Effekte gerade nicht berücksichtigt hat. In der Studie wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Prognose auf der Annahme beruht, dass die Stadt Wiesbaden ihre Wohnungspolitik gerade nicht ändern werde. Die Ausweisung großer Flächen sei gerade nicht „eingepreist“ und die Prognose sei daher so zu verstehen, dass ein möglicher Sog, den das Projektgebiet entfalten könnte, gerade nicht berücksichtigt ist (vgl. X...-Studie, S. 6).
Weiterhin hat die Antragsgegnerin im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen vom 26. Juni 2019 den damals noch aktuellen vom Hessischen Statistischen Landesamt im Februar 2016 erstellten Statistischen Bericht zur Erstellung ihrer Bevölkerungsprognose herangezogen (vgl. Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen, S. 142). Nach diesem Bericht wurde eine Bevölkerungszunahme von 6,2 % bzw. eine Einwohnerzahl von 292.200 für das Jahr 2030 prognostiziert. (vgl. Statistische Berichte, Bevölkerung in Hessen 2060, Februar 2016, S. 11, 31), einen weiteren Zeithorizont enthielt dieser Bericht noch nicht. Soweit die Antragsteller vortragen, dass entgegen den Prognosen der Antragsgegnerin das Hessische Statistische Landesamt von einer Bevölkerungsabnahme im Zeitraum von 2021 bis 2050 von 4,1 % ausgehe, beziehen sie sich allerdings auf die Statistischen Berichte dieses Amts vom März 2023 (Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Hessen bis 2070), die zeitlich lange nach dem Satzungsbeschluss der Antragsgegnerin veröffentlicht worden sind. Damit wird die Richtigkeit der Prognose jedoch nicht in Frage gestellt. Maßgeblich ist allein, ob die Antragsgegnerin im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses alle ihr zugänglichen statistischen Daten ermittelt und in nachvollziehbarer und fehlerfreien Weise ausgewertet hat, nicht jedoch, ob die Prognose durch spätere Prognosen bestätigt wird. Danach kommt es auch nicht mehr auf aktuelle Untersuchungen der Bevölkerungsentwicklung an, welche Gegenstand des von den Antragstellern angeführten Antrags des Ortsbeirats Schierstein sein sollen.
Dass die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorliegenden Prognosen auch in Ansehung der anderweitigen Prognosen des aktuellsten Berichts des Hessischen Statistischen Landesamts belastbar waren, wird letztlich durch den Umstand bestätigt, dass die Stadt Wiesbaden, wie in der Satzungsbegründung ausgeführt wird, schon zum 31. Januar 2020 knapp 291.000 Einwohner hatte.
Ein kontinuierlicher Bevölkerungsanstieg wird weiterhin auch durch die eigenen Statistiken der Antragsgegnerin belegt. In den „Wiesbadener Stadtanalysen - Vorausberechnung der Wiesbadener Bevölkerung und Haushalte bis 2035“ des Amtes für Strategische Steuerung, Stadtforschung und Statistik der Antragsgegnerin aus dem Juni 2017 wird ein Bevölkerungsanstieg auf 303.700 Einwohner bis zum Jahre 2035 dargelegt. Diese Vorausberechnung wurde auf der Grundlage des Einwohnermelderegisters erstellt, wobei ausgeführt wird, dass die Bevölkerungszahl des Registers um 8.000 Einwohner höher liegt als die amtliche Fortschreibung (vgl. S. 7 f. der Wiesbadener Stadtanalysen). Dabei wurde die Prognose auf der Grundlage einer Fortschreibung der Bevölkerungsentwicklung in der Vergangenheit abgeleitet.
Die auf der Grundlage der Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung erstellte Prognose der Haushaltszahlen ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Antragsgegnerin hat sich in der Satzungsbegründung auf die beiden Gutachten der X... AG und des IWU bezogen und zusammenfassend ausgeführt, beide Prognosen gingen davon aus, dass bis zum Jahr 2050 zwischen 20.000 und 32.000 Wohneinheiten benötigt würden. Nach den Angaben zum Wohnraumpotenzial im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen (Kapitel 6.3.2.9., Tabelle 44) würden in diesem Zeitraum aber nur 10.400 Wohneinheiten geschaffen. Das IWU leite daraus ein Wohnraumdefizit bis 2050 von 20.900 Wohneinheiten ab, die X... AG von 11.100 Wohneinheiten. Selbst bei Realisierung des Ostfelds mit ca. 4.000 bis 6.000 Wohneinheiten verbliebe weiterhin ein ungedeckter Bedarf an Wohnraum. Auch bestehe ein besonderer qualitativer Wohnraumbedarf, der in einem deutlichen Mehrbedarf im bezahlbaren Segment der Mehrfamilienhäuser sowohl zur Miete als auch im Eigentum liege. Die Datenlage der Sozialverwaltung bestätige den zusätzlichen Bedarf an preiswerten, bezahlbaren Wohnungen auch für größere Familien. Rund 40-50 % der Wiesbadener Haushalte lägen innerhalb der Einkommensgrenzen für den geförderten Wohnungsbau.
Die für diese Prognose herangezogenen Gutachten begründen in nachvollziehbarer Weise den von der Antragsgegnerin angenommenen Anstieg der Haushaltszahlen in ihrem Stadtgebiet. Im IWU-Gutachten wird zunächst die Bedeutung der Wirtschaftshaushalte dargestellt und erläutert, dass eine Zunahme der Haushalte selbst dann noch zu verzeichnen gewesen sei, als die Bevölkerung bereits abgenommen habe. Dies habe vielfältige Gründe wie das höhere Alter bei der Familiengründung und der Geburt des ersten Kindes, der Anstieg der Scheidungsfälle sowie die zunehmende Alterung der Bevölkerung, die mit einer Aufteilung der Familienhaushalte einhergehe. Auch in der Zukunft werde die Zahl der Haushalte schneller wachsen als die Bevölkerung. Für Hessen wird für den Zeitraum von 2014 bis 2040 eine Zunahme der Haushalte von 3,009 Millionen auf 3,373 Millionen Haushalte prognostiziert, für Wiesbaden ein Anstieg von 140.060 auf 161.608 Haushalte. Es wird erläutert, dass sich die Haushaltsstruktur im Prognosezeitraum verändern wird, wobei der Anteil der jüngeren und der größeren Haushalte abnehmen wird und die älteren Haushalte zunehmen werden. Abschließend wird die Anzahl der Wirtschaftshaushalte um die nicht bedarfsrelevanten Wirtschaftshaushalte bereinigt. Dabei handelt es sich um solche Wirtschaftshaushalte, die, wie etwa studentische Wohngemeinschaften gemeinsam freiwillig in einem Haushalt wohnen, ohne dass für sie ein tatsächlicher Bedarf für einen eigenen Haushalt bestünde. Danach bestanden in Wiesbaden im Jahre 2014 insgesamt 138.505 bedarfsrelevante Haushalte, für das Jahr 2030 werden 152.738 und für das Jahr 2040 werden 159.502 bedarfsrelevante Haushalte prognostiziert.
Das X...-Gutachten geht ebenfalls von einem kontinuierlichen Anstieg der Anzahl der Haushalte in Wiesbaden bis zum Jahre 2050 aus. Auch dieses Gutachten führt aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße seit Jahrzehnten gesunken ist. Im Jahre 2015 hätten im Durchschnitt in der Bundesrepublik nur noch 1,86 Personen in einem Haushalt gelebt. Für die Stadt Wiesbaden seien die Quoten aus dem Mikrozensus für den Regionaltyp Großstadt-West zugrunde gelegt worden. Durch die Multiplikation der Haushaltsvorstandsquoten mit der Bevölkerungsprognose wurde sodann die Entwicklung der Haushalte ermittelt. Danach steigt die Zahl der Haushalte um 5,5 % bis zum Jahr 2030, danach um 7,1 %. Die Studie geht von einem stärkeren Anstieg der Anzahl der Haushalte gegenüber der Einwohneranzahl aus und nimmt einen Anstieg der Anzahl der wohnungsnachfragenden Haushalte von 145.424 im Jahre 2015 auf 154.747 im Jahre 2035 an.
Die auf der Basis der Haushaltszahlen ermittelte Nachfrage an Wohnungen ist ebenfalls schlüssig dargelegt. Das IWU-Gutachten ermittelt den Wohnungsbedarf anhand einer Gegenüberstellung des Nachholbedarfs, also der Anzahl der im Ausgangsjahr der Prognose fehlenden Wohnungen, des Ersatzbedarfs, also des jährlich fortfallenden Bestands an Wohnungen etwa wegen Abrissen und des Neubedarfs. Es gelangt zu einem Bedarf von 32.589 Wohnungen im Zeitraum von 2014 bis 2040. Das X...-Gutachten gelangt unter Auswertung der Anzahl der Haushalte und einer sowohl qualitativen wie quantitativen Auswertung zwar im Ergebnis im Vergleich zu dem IWU-Gutachten zu einer geringeren Anzahl von 22.500 Wohnungen, die im Zeitraum zwischen 2020 und 2050 zu errichten wären. Allerdings berücksichtigt dieses Gutachten nicht den sog. Nachholbedarf, also die Anzahl der im Zeitpunkt der Prognoseerstellung schon fehlenden Wohnungen. Die Antragsgegnerin hat in dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen auf die große Differenz zwischen beiden Studien hingewiesen, aber nachvollziehbar ausgeführt, dass sowohl die Aussagen der konservativen wie auch der progressiven Studie deshalb zu berücksichtigen seien, um die Bandbreite der möglichen Entwicklung abzudecken. Dies erscheint plausibel, da jedenfalls beiden Studien gemeinsam die Prognose eines erheblichen Wohnungsdefizits ist.
Die Antragsgegnerin hat dem prognostizierten Wohnungsbedarf das bestehende bzw. im Prognosezeitraum zu erwartende Wohnbaupotenzial in rechtlich nicht zu beanstandender Weise gegenübergestellt.
Im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen (Kapitel 6.3.2, S. 149 f.) werden verschiedene Flächenpotenziale untersucht und beziffert. Der Bericht differenziert zwischen kurz-, mittel- und langfristigen Wohnbauflächenpotenzialen, Nachverdichtungspotenzialen, Impulsräumen aus dem Stadtentwicklungskonzept Wiesbaden 2030+, Flächenpotenzialen aus dem Flächennutzungsplan 2003, Zuwachsflächen aus dem Regionalplan Südhessen und US-Militärflächen. Die Antragsgegnerin stützt sich dabei auf die Untersuchungen einer verwaltungsinternen Arbeitsgruppe, die die avisierten, die aktivierten und die bereits in Umsetzung befindlichen Potenziale regelmäßig ermittelt.
Die Antragsgegnerin hat bei der Ermittlung der Potenziale zwischen zwei Prognosehorizonten, nämlich bis 2025 und bis 2050 unterschieden. Bei den kurzfristig bis zum Jahre 2025 verfügbaren Potenzialen hat sie Neuausweisungen im Umfang von 3.000 Wohneinheiten in Ansatz gebracht. Diese beträfen Standorte von städtischen Planungen, für die ein Bauleitplanverfahren eingeleitet, aber noch nicht abgeschlossen sei. Sie hat daneben langfristige Wohnbauflächenpotenziale im Umfang von 5.700 Wohneinheiten identifiziert, für die ein Bauleitplanverfahren noch einzuleiten ist und deren Verfügbarkeit ab dem Jahre 2025 prognostiziert wird.
Weiterhin hat die Antragsgegnerin Nachverdichtungspotenziale im Gesamtumfang von 1.600 Wohneinheiten zugrunde gelegt, wovon 500 Wohneinheiten bis 2025 und weitere 1.100 Wohneinheiten bis 2050 verfügbar seien. Im Stadtgebiet vorhandene Baulücken könnten grundsätzlich nutzbar sein, jedoch sei man auf die Mitwirkung der Eigentümer angewiesen, da sich diese Flächen überwiegend in privater Hand befänden. Eine Baulandmobilisierung sei von Seiten der Verwaltung nicht steuerbar. Die meisten Potenziale zur Nachverdichtung seien in Siedlungen der Nachkriegszeit anzunehmen, die aufgrund ihrer Eigentümerstruktur und im Hinblick auf weitere Restriktionen keine hohe Umsetzungswahrscheinlichkeit auswiesen. Auch diese Potenziale seien in ihrer Realisierung von einer umfassenden Kommunikation mit der Bewohnerschaft abhängig und der zeitliche Horizont sei schwer fassbar.
Durch Nachverdichtungen in den sog. Impulsräumen des Stadtentwicklungskonzepts Wiesbaden 2030+ sind nach den Ausführungen der Antragsgegnerin im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen insgesamt 900 Wohneinheiten zu schaffen, wovon bis zu 300 Wohneinheiten bis zum Jahre 2025, die übrigen 600 bis zum Jahre 2050 umgesetzt werden könnten.
Hinsichtlich der im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Wohnbauflächen wird im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen ausgeführt, dass der überwiegende Teil dieser Flächen bereits realisiert ist oder sich in der Umsetzung befindet und die damit verbundenen Potenziale nahezu vollständig ausgeschöpft sind. Der verbleibende Rest sei nicht aktivierbar, da es sich um militärisch genutzte Flächen handele, die ohne entsprechende Zustimmung nicht zivil genutzt werden könnten.
Ein Zugriff auf US-Militärflächen sei zwar im Flächennutzungsplan für die Stadtentwicklung vorgesehen, jedoch sei aufgrund einer unerwarteten Entwicklung das US-Headquarter von Heidelberg nach Wiesbaden in die „Clay-Kaserne“ umgezogen und eine Freigabe der militärisch genutzten Flächen im Stadtgebiet im Umfang von mindestens 150 ha sei nicht zu erwarten.
Die Antragsgegnerin hat auf der Grundlage der ihr vorliegenden Erkenntnisse den Bedarf an Wohnstätten den vorhandenen bzw. zu erwartenden Potenzialen nachvollziehbar gegenübergestellt und auf dieser Grundlage das Bestehen eines erheblichen Wohnraumdefizits ermittelt. In der Satzungsbegründung wird unter Verweis auf die Prognosen ausgeführt, dass bis zum Jahr 2050 ein Bedarf zwischen 20.000 und 32.000 Wohneinheiten besteht, dem jedoch nur ein Potenzial von 10.400 Wohneinheiten gegenübersteht. Die im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen enthaltene Zusammenfassung (S. 154) beinhaltet eine rechnerische Zusammenfassung der vorstehend erläuterten Potenziale, die dem genau entspricht.
Die gegen die Berechnung der Potenziale vorgetragenen von den Antragstellern unter Verweis auf eine Stellungnahme von HGON und BUND aus dem Februar 2022 vorgetragenen Einwände stellen die Richtigkeit der Prognose der Antragsgegnerin nicht in Frage. Ungeachtet des Umstands, dass diese Stellungnahme erst lange Zeit nach dem Satzungsbeschluss erstellt wurde und deshalb von der Antragsgegnerin auch nicht berücksichtigt werden konnte, ist auch nicht erkennbar, inwieweit die von Umweltorganisationen erstellte als Hintergrundinformation bezeichnete Stellungnahme von einer Sachkunde im Hinblick auf die anzustellende Prognose getragen ist. Im Übrigen sind die in der Stellungnahme vorgetragenen Einwände auch nicht durchgreifend. Insbesondere hat die Antragsgegnerin den Umstand, dass die von ihr herangezogenen Gutachten hinsichtlich der Prognoseergebnisse eine große Differenz aufweisen, hinreichend gewürdigt und ist dabei zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass sich aus beiden Gutachten hinreichend deutlich ergibt, dass ein erheblicher Wohnungsbedarf besteht, der das Angebot längerfristig bei weitem übersteigt.
Die Antragsgegnerin hat weiterhin auch dargelegt, dass ein besonderer qualitativer Wohnraumbedarf die Schaffung von preiswertem Wohnraum erfordert. In der Satzungsbegründung wird hierzu dargelegt, dass ein deutlicher Bedarf im Bereich von Mehrfamilienhäusern besteht. Die Kostenmiete für frei finanzierte Wohnungen bewege sich im Bereich zwischen 12,-- und 14,-- Euro, wobei die Preise aufgrund der stetig steigenden Bodenpreise anstiegen. Die Datenlage der Sozialverwaltung der Landeshauptstadt Wiesbaden bestätige den zusätzlichen Bedarf an preiswerten und bezahlbaren Wohnungen, da 40-50 % der Wiesbadener Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen für den geförderten Wohnungsbau lägen und damit dem unteren Einkommensbereich zuzuordnen seien. Die Zahl der als wohnungssuchend registrierten Haushalte liege im Mittel der letzten 10 Jahre konstant auf einem Niveau von 3.000 Haushalten, zusätzlich müssten auch die noch in Gemeinschaftsunterkünften untergebrachten rund 400 Haushalte für Geflüchtete mit SGB II-Bezug als potenziell wohnungssuchend angenommen werden. Einwände hiergegen haben die Antragsteller nicht vorgetragen und solche sind auch sonst nicht ersichtlich.
Die Antragsgegnerin hat auch die Erforderlichkeit der Schaffung von Gewerbeflächen zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten hinreichend dargelegt.
Sie hat in der Satzungsbegründung hierzu ausgeführt, ein erhöhter qualitativer Bedarf an gewerblichen Grundstücken bestehe deshalb, weil kaum eine Auswahl an Gewerbegrundstücken vorhanden sei, der Unternehmen angeboten werden könnte, weil Grundstücke mit Planungsrecht oftmals nicht über flexible Zuschnitte und Größen verfügten und weil bestehende, noch freie Bauflächen oftmals über keine leistungsfähige Anbindung an ein Verkehrswegesystem verfügten.
Im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen (S. 147) wird auf den Hessen-Report 2016 der Hessen Agentur verwiesen, in dem als wachsende Branchen im Regierungsbezirk Darmstadt insbesondere die Dienstleistungsbranche mit entsprechenden Zuwachsraten dargestellt wird. Ausführlich wird im X...-Gutachten zunächst die Beschäftigtenentwicklung in Wiesbaden auf der Grundlage der Entwicklung in den Jahren 2002 bis 2016 untersucht, wobei nach Wirtschaftszweigen differenziert die Veränderung der Wachstumsraten sowie die Beschäftigungsentwicklung untersucht wird. Diese Studie bewertet den Zuwachs der Nachfrage nach Gewerbeflächen zwar als gering, beziffert diesen bis zum Jahre 2050 aber auf immerhin 85 ha. Die Antragsgegnerin hat in der Satzungsbegründung zusätzlich auf die Besonderheit der Landeshauptstadt Wiesbaden als Dienstsitz des Bundeskriminalamts verwiesen. Diese Behörde suche einen Standort zur Konsolidierung aller Behördenteile, die an verschiedenen Orten in der Stadt verteilt sind und habe im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange einen Flächenbedarf von 14-20 ha geltend gemacht. Mit der Entwicklungsmaßnahme würden die Voraussetzungen geschaffen, diese Behörde innerhalb der Stadt zu halten. Damit hat die Antragsgegnerin das Bestehen eines qualifizierten Bedarfs an Flächen für Arbeitsstätten und Gewerbe hinreichend dargelegt. Danach kommt es auch nicht mehr darauf an, ob Arbeitssuchende über entsprechende Qualifikationen verfügen, um von dem anzusiedelnden Gewerbe nachgefragt zu werden.
Soweit die Antragsteller dem unter Bezugnahme auf die Studie „Homeoffice im Verlauf der Corona-Pandemie“ des ifo-Instituts aus dem Juli 2021 entgegenhalten, dass sich der Bedarf an Arbeitsstätten aufgrund der infolge der Corona-Pandemie entstandenen hybriden Arbeitswelt verändert habe und der Bedarf an Büroflächen um 50 % gesunken sei, ist darauf zu verweisen, dass etwaige Auswirkungen der Pandemie, die im Frühjahr 2020 in der Bundesrepublik Deutschland ausgebrochen war, zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht absehbar waren und demgemäß von der Antragsgegnerin nicht im Rahmen ihrer Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Auch ist die Antragsgegnerin dem in der Sache entgegengetreten, indem sie auf verschiedene Veröffentlichungen verwiesen hat, die ihre Prognose einer bestehenden Nachfrage nach Büroraum bestätigen (Büromarktbericht 2021 - Immobilienentwicklung in Wiesbaden“ der Fa. Steinhauer; Bericht des Wiesbadener Kuriers vom 10. März 2022 „Moderne Büros sind Mangelware“; Bericht der Frankfurter Rundschau vom 17. März 2022 „Gefragter Bürostandort-Behörden mieten große Flächen/Neue Konzepte entstehen“).
Soweit die Antragsteller weiter einwenden, durch einen Umzug des Bundeskriminalamts in den projektierten neuen Standort würden jedoch die bisher genutzten Flächen frei werden, hat die Antragsgegnerin zutreffend darauf verwiesen, dass freiwerdende Flächen bei der Berechnung der Potenziale unter Berücksichtigung sektorspezifischer Wiederverwertungsquoten Berücksichtigung gefunden hätten und hierzu auf den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen bzw. auf das Gutachten von X... verwiesen. Ergänzend hat sie ausgeführt, dass für die vom BKA bislang genutzten Grundstücke teilweise Folgenutzungen für weitere Bedarfe des Bundes vorgesehen seien und der Bund nicht erklärt habe, die bisherigen Flächen aufgeben zu wollen. Vor diesem Hintergrund kann der Einwand nicht durchgreifen, die durch einen Umzug des BKA freiwerdenden Flächen kompensierten anderweitige Bedarfe.
Die Antragsgegnerin hat auch hinreichend geprüft, ob die von ihr angestrebten städtebaulichen Ziele durch anderweitige Planungsalternativen mit geringerer Eingriffsintensität verwirklicht werden können. Die enteignungsrechtliche Vorwirkung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bedingt es, dass die Gemeinde prüft, ob die ihre städtebauliche Zielsetzung mit milderen Mitteln erreichen kann, die eine geringere Eingriffsintensität für die betroffenen Grundstückseigentümer aufweist (BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 - 4 BN 4.98 -, juris Rdnr. 11).
Ob eine Planungsalternative besteht, die vorrangig in Betracht zu ziehen ist, bestimmt sich nach dem Grad der Eignung der Alternativfläche zur Verwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung der Gemeinde und nach der Bedeutung der Belange der betroffenen Grundstückseigentümer. Dabei ist etwa die Anbindung des Planungsraums an das Verkehrsnetz und das Vorhandensein standortrelevanter Einrichtung von Bedeutung. Die Gemeinde muss dabei nicht mit anderen Standorten vorliebnehmen, wenn diese im Hinblick auf ihre planerischen Zielsetzungen weniger oder nur unzureichend genügen (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, juris Rdnr. 51).
Die Antragsgegnerin hat in rechtlich nicht zu beanstandender Weise Planungsalternativen für die Entwicklung von Wohnbauflächen auf anderen Standorten im Stadtgebiet in Erwägung gezogen. Sie hat hierzu in der Satzungsbegründung ausgeführt, die Entwicklung von Wohnbauflächen auf alternativen Standorten sei auf der Grundlage des Stadtentwicklungskonzepts WISEK2030+ geprüft worden. Als Alternative habe sich danach allein die sog. Perspektivfläche West angeboten. Diese Fläche habe nur ein Drittel der Größe des Entwicklungsgebiets. Die Perspektivfläche West und das Ostfeld wiesen ähnliche Planungswiderstände auf, der Vergleich der beiden Flächen zeige jedoch, dass das Ostfeld aufgrund seiner verkehrlichen Erschließung und der naturräumlichen Lage deutlich vorzugswürdig sei. Es liege verkehrsgünstig an den vierspurigen Straßen B455 und der A671. Auch sei die Anbindungsmöglichkeit an die CityBahn für eine nachhaltige und zukunftsfähige Mobilität gegeben. Im Bereich Ostfeld befänden sich bereits ca. 85% der zukünftigen Bauflächen in öffentlicher Hand und es sei nur ein verhältnismäßig geringer Teil privater Grundstücksbesitzer von einer Entwicklungsmaßnahme betroffen. Diese Konstellation sei im Stadtgebiet einmalig. Weitere alternative Standorte mit ackerbaulichen Flächen im Süden der Stadt seien entweder zu klein, nicht ausreichend erschlossen oder die Grundstücke befänden sich überwiegend in privater Hand, was eine hohe Anzahl von Betroffenen zur Folge habe. Da die im Ostfeld geplanten 4.000 bis 6.000 Wohneinheiten allein nicht ausreichten, um den Wohnungsbedarf zu decken, seien die Alternativflächen für die weitere Gebietsentwicklung erforderlich. Deren Entwicklung werde aber wegen der zeitlichen Umsetzungsperspektive zurückgestellt, da die Aktivierung dieser Flächen vergleichsweise schwer möglich und zeitintensiv sei.
Mit diesen Erwägungen hat die Antragsgegnerin in rechtlich nicht zu beanstandender Weise die maßgeblichen Aspekte einer Alternativplanung, nämlich die Eignung von Alternativflächen im Hinblick auf die Verwirklichung ihrer städtebaulichen Zielsetzung, die Erschließung des Plangebiets und die Betroffenheit von Eigentümern in Erwägung gezogen und abgewogen.
Soweit die Antragsteller einwenden, die Alternativenprüfung erweise sich deshalb als unzureichend, weil die Antragsgegnerin statt der Inanspruchnahme der Flächen nördlich der Autobahn A66 eine Verlagerung des geplanten Standorts des BKA in den Bereich B2 geprüft habe, setzen sich mit den vorstehenden Erwägungen der Antragsgegnerin nicht auseinander, wonach sich die ausgewählten Flächen im Hinblick auf die Eigentümerstruktur, die verkehrliche Anbindung und die zu überwindenden Planungshindernisse am Besten eignet, um das Planungsziel zeitnah erreichen zu können.
Danach ist die Bewertung der Antragsgegnerin, dass im Stadtgebiet der Landeshauptstadt Wiesbaden keine alternativen Flächen zur Verfügung stehen, mit denen die Erreichung der mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme in weniger konfliktträchtiger Weise verwirklicht werden können, in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden.
Die Antragsgegnerin hat auch hinreichend dargelegt, dass sie die Verwirklichung ihrer städtebaulichen Ziele nicht auch ohne die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme hat erreichen können. Die Antragsgegnerin hat in der Satzungsbegründung darauf verwiesen, dass ohne eine städtebauliche Entwicklung des Ostfelds der Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten ungedeckt bliebe, was zu einer weiteren Verteuerung der unbebauten Grundstücke und zu einer weiteren Verteuerung der Mieten führe. Der Einwand, die Antragsgegnerin könne den neuen BKA-Standort auch ohne die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme mit den Mitteln des Bauplanungsrechts verwirklichen, steht dem nicht entgegen, denn die Schaffung eines entsprechenden Gebiets ist lediglich ein Teil der von der Antragsgegnerin verfolgten städtebaulichen Ziele ist, die ein neues Stadtquartier, bestehend aus Wohnbebauung, Gewerbeflächen und Biotopflächen schaffen will. Der Umstand, dass die Bundesimmobilienagentur im Entwicklungsbereich über größere Flächen verfügt, rechtfertigt ebenfalls nicht die Annahme, es habe die Möglichkeit bestanden, von der Maßnahme abzusehen. Die Antragsgegnerin hat diesbezüglich ausgeführt, das BKA habe einen Flächenbedarf von 14 bis 20 ha angemeldet, wohingegen die Bundesimmobilienagentur lediglich über eine Fläche von 13,5 ha in Gestalt eines flächenhaften Naturdenkmals mit altem Baumbestand verfüge.
Der Erforderlichkeit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme steht auch nicht entgegen, dass sie wegen den nachfolgenden Planungen etwa entgegenstehenden Schutzgütern nicht realisierbar wäre. Die Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme könnte dann in Frage stehen, wenn ihrer Verwirklichung in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht unüberwindbare Hindernisse entgegenstünden, die schon im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses sicher absehbar sind und nach denen die Durchführung der Maßnahme unter keiner denkbaren Planungsvariante in Betracht kommt (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 6. Juli 2021 - 3 S 2103/19 -, juris Rdnr. 158.; BVerwG, Beschluss vom 24. Mai 2022 - 4 BN 3.22 -, juris Rdnr. 17).
Es ergeben sich keine, der Umsetzung der Maßnahme entgegenstehenden unüberwindlichen Hindernisse unter dem Aspekt, dass die Erschließung des Entwicklungsgebiets nicht gesichert ist. Soweit die Antragsteller vortragen, eine schienengebundene Erschließung des Gebietes scheide nach dem Scheitern des Volksentscheids zur CityBahn aus und die Umsetzung des Plankonzepts könne deshalb nicht verwirklicht werden, ist darauf hinzuweisen, dass die Antragsgegnerin die Erschließung der beiden vorgesehenen Planflächen ausweislich der Satzungsbegründung mittels neuer Anschlüsse zur B455 und einer Anbindung an das S-Bahn-Netz verwirklichen will. Es wird in der Satzungsbegründung zwar auch ausgeführt, es werde von Anfang an ein Zweig der CityBahn zur Erschließung des Gewerbegebiets wie auch des neuen Wohnquartiers mitgeplant. Dass mit dem Wegfall dieser weiteren Erschließungsmöglichkeit die Erschließung überhaupt in Frage gestellt wird, ist jedoch nicht ersichtlich.
Auch steht der Durchführung der Maßnahme nicht entgegen, dass die Siedlungsgebiete in der Zone II des vom Regierungspräsidium Darmstadt festgelegten Landschaftsschutzgebiets „Stadt Wiesbaden“ liegen. Die Antragsteller tragen hierzu vor, die Antragsgegnerin sei nicht in der Lage, eine Änderung der Landschaftsschutzgebietsverordnung zu bewirken, zuständig sei insoweit das Regierungspräsidium. Gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 1 LSG-VO bestehe in dem Gebiet ein Bauverbot mit Erlaubnisvorbehalt. Gemäß § 6 Abs. 1 LSG-VO sei die Genehmigung jedoch insbesondere zu versagen, wenn die Errichtung der Anlage den baulichen Charakter des Gebiets verändere. Danach stünden der Änderung der Landschaftsschutzgebietsverordnung unüberwindbare Hindernisse entgegen.
Die Antragsgegnerin hat die Notwendigkeit der Durchführung eines Teillöschungsverfahrens gesehen. Hierauf wird mehrfach schon im Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen hingewiesen (S.170, 222, 258). Die Antragsgegnerin hat jedoch für den Senat nachvollziehbar begründet, dass die damit verbundenen Hindernisse überwunden werden können. In der Satzungsbegründung wird ausgeführt, dass die Voraussetzungen für eine Teillöschung aber vorlägen. Zweck der Unterschutzstellung der Zone II der Landschaftsschutzgebietsverordnung sei der Schutz des Landschaftsbildes sowie der Natur- und Artenschutz. Durch die in Anspruch genommen Bauflächen würden jedoch ausschließlich ausgeräumte Ackerflächen in Anspruch genommen, die für den Natur- und Artenschutz nur eine geringe Wertigkeit besäßen. Das Landschaftsbild werde durch die geplante Bebauung zumindest nicht wesentlich beeinträchtigt. Die im Satzungsgebiet verbliebenen Freiflächen sollten als Biotopverbundraum aufgewertet werden. Auch stünden gem. § 6 Abs. 2 LSG-VO Maßnahmen und Handlungen, die dem Gemeinwohl dienten, der Schutzgebietsverordnung nicht entgegen. Es könne davon ausgegangen werden, dass eine Entlassung aus dem Landschaftsschutzgebiet erfolgen werde. Diese prognostische Betrachtung ist für den Senat nachvollziehbar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Juli 2016 - OVG 2 A 13.14 -, juris Rdnr. 69). Sie wird zudem durch die Ausführungen des Regierungspräsidiums in der Entscheidung über den Antrag der Antragsgegnerin auf Zulassung einer Abweichung von Zielen des Regionalplans vom 12. Mai 2021 bestätigt. Darin wird ausführlich dargelegt, welche Schutzzwecke der Landschaftsschutzgebietsverordnung der Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme entgegenstehe (S. 34 f.). Es wird weiterhin dargelegt, dass eine Teillöschung in Aussicht gestellt werden kann. Hierzu wird auf eine hierzu erfolgte Stellungnahme der Oberen Naturschutzbehörde verwiesen, wonach auf der Grundlage einer Abwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme und den mit der Unterschutzstellung verfolgten Interessen dann eine Teillöschung in Aussicht gestellt werden kann, wenn ein begründeter Bedarf der Maßnahme für die weitere Siedlungs- und Gewerbeentwicklung der Landeshauptstadt Wiesbaden besteht. Dass dieser Bedarf besteht, hat die Antragsgegnerin, wie schon ausgeführt, hinreichend dargelegt.
Die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke können auch nicht durch mildere Mittel des Städtebaurechts i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB erreicht werden. Als mildere Mittel gegenüber einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist stets zu prüfen, ob die Gemeinde ihre Ziele etwa durch den Abschluss städtebaulicher Verträge oder eine freiwillige Umlegung erreichen kann. Grundsätzlich muss die Gemeinde ernsthafte Verkaufsangebote prüfen, sie braucht sich allerdings nicht auf Vertragsangebote einlassen, die ihrer Planung nicht entsprechen. Sie kann insbesondere Verkaufsangebote ablehnen, die einen höheren als den entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert i.S.v. § 169 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 153 Abs. 3 BauGB beinhalten (BVerwG, Urteil vom 16. Februar 2001 - 4 BN 56.00 -, juris Rdnr. 17; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 13. Oktober 2011 - 2 D 86/09.NE -, juris Rdnr. 131).
Die Antragsgegnerin hat in der Satzungsbegründung ausgeführt, dass sie die von ihr angestrebten Ziele aufgrund des erheblichen Neuordnungs- und Erschließungsbedarfs sowie der erforderlichen umfänglichen Bodenordnungsmaßnahmen nicht im Wege von Bebauungsplänen bzw. vorhabenbezogenen Bebauungsplänen verwirklichen könne, weil damit die Umsetzung der städtebaulichen Ziele in die Disposition der Eigentümer gestellt werde. Auch durch eine Kombination der Bauleitplanung mit dem Instrument der Baulandumlegung könnten die Entwicklungsziele nicht erreicht werden, da sie auf die Mitwirkung der Eigentümer angewiesen sei, da diese allein darüber entschieden, ob und wie schnell die Grundstücke entsprechend der städtebaulichen Ziele bebaut würden. Die Erteilung von Baugeboten gem. § 176 BauGB sei an hohe Hürden gebunden. Der freihändige Erwerb der betroffenen Grundstücke oder der Abschluss städtebaulicher Verträge habe einen langwierigen Verhandlungsprozess mit den Eigentümern zur Folge, der ausweislich der Ergebnisse der Betroffenenbeteiligung nicht im erforderlichen Umfang gelingen könne. Danach sei die Mehrheit der privaten Eigentümer nicht oder nur zu einem höheren Wert verkaufsbereit. Bezogen auf die geplanten Gebiete der Gewerbefläche und des Stadtquartiers seien von 47 in privater Hand befindlichen Grundstücken nur 8 Grundstücke verfügbar. Die Mehrheit der Eigentümer sei zu einem Grundstückstausch nicht bereit gewesen, ebenso habe die Mehrheit der Eigentümer nicht selbst investieren wollen. Auch habe eine Mehrheit der Eigentümer angegeben, selbst nicht existenzgefährdet zu sein. 85 % der vom Entwicklungsgebiet umfassten Grundstücke stehe in öffentlichem Eigentum von sieben öffentlichen Eigentümern, von denen keiner zu einem Verkauf zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert bereit sei.
Damit hat die Antragsgegnerin hinreichend dargelegt, dass ein gegenüber der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme milderes Mittel für die Umsetzung ihrer städtebaulichen Ziele und Zwecke nicht besteht. Insbesondere aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke und dem Fehlen der Mitwirkungsbereitschaft eines Großteils der Grundstückseigentümer besteht danach für die Antragsgegnerin nicht die Möglichkeit, durch den Abschluss städtebaulicher Verträge oder eine freiwillige Baulandumlegung das vorrangige Planungsziel der Schaffung von Wohnraum und von Gewerbeflächen zu verwirklichen. Auch mit dem Instrument der Bauleitplanung wäre die Antragsgegnerin für die Verwirklichung ihrer städtebaulichen Konzeption letztlich davon abhängig, dass die Grundstückseigentümer die Grundstücke entsprechend den Planungen bebauen, ohne darauf einen Einfluss zu haben.
Dem halten die Antragsteller entgegen, die Antragsgegnerin habe unzutreffend angenommen, dass eine Veräußerungsbereitschaft der betroffenen Eigentümer nicht bestehe. Diese bestehe sehr wohl und sei auch noch aktuell bekundet worden, die Antragsgegnerin habe jedoch nicht den zutreffenden Grundstückswert in Ansatz gebracht. Der diesbezügliche Vortrag der Antragsteller beschränkt sich jedoch auf deren eigene Bereitschaft zu einer Veräußerung von Grundstücken im Planbereich. Da das Plangebiet eine Vielzahl von Grundstücken erfasst, die wiederum im Eigentum einer Vielzahl von Eigentümern stehen - allein auf das geplante Stadtquartier bezogen sind 47 Eigentümer betroffen - kann es schon nicht auf die Bereitschaft der Antragsteller allein ankommen. Auch bestätigen die Darlegungen der Antragsgegnerin in dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen, dass eine Vielzahl von Eigentümern nicht bereit war, ihre jeweiligen Grundstücke zu dem von der Antragsgegnerin ermittelten entwicklungsunbeeinflussten Wert i.S.v. § 169 Abs. 4 BauGB zu veräußern.
Der eigentliche Einwand der Antragsteller besteht danach aber darin, die Antragsgegnerin habe bei ihren Kaufangeboten einen zu geringen Verkehrswert in Ansatz gebracht. In diesem Sinne sind auch die Verkaufsangebote der Antragsteller zu verstehen, die sich allerdings auf einen höheren Kaufpreis, nämlich den von Bauerwartungsland beziehen.
Hierzu tragen die Antragsteller vor, die Antragsgegnerin habe den maßgeblichen Qualitätsstichtag unzutreffend ermittelt. Die Antragsgegnerin habe maßgeblich auf eine Veröffentlichung im Wiesbadener Kurier vom 3. Juli 2014 abgestellt, in dem sie angekündigt habe, das „G...-Gelände“ mit 270 ha Grund erworben zu haben und das Gebiet entwickeln zu wollen. Die Bestimmung des Qualitätsstichtags setze allerdings voraus, dass Aussicht auf Erlass einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bestehe. In den von der Rechtsprechung entschiedenen Fällen sei ausdrücklich das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme genannt worden (OLG Frankfurt, Urteil vom 16. Juni 2016 - 100 U 1/14 -, juris Rdnr. 43 sowie Urteil vom 26. März 2007 - 100 U 5/96 -, juris Rdnr. 21 f.).
Für die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen bzw. für die Kaufpreise für Grundstücke im Entwicklungsbereich ist zu beachten, dass die Grundstückseigentümer nicht an dem durch die Maßnahme bewirkten Planungswertzuwachs teilhaben sollen. Die Gemeinde, die gem. § 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Grundstücke im Entwicklungsgebiet grundsätzlich erwerben soll, darf gem. § 169 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 153 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 1 BauGB beim Erwerb nur einen solchen Preis zahlen, der Werterhöhungen unberücksichtigt lässt, die durch die Entwicklungsmaßnahme selbst bewirkt worden sind.
Die Antragsgegnerin hat danach zutreffend auf den Tag vor der ersten Veröffentlichung über den Erwerb eines großen Teils der Entwicklungsflächen im Wiesbadener Kurier vom 3. Juli 2014, also den 2. Juli 2014 abgestellt. In diesem Presseartikel wird ausgeführt, dass die Landeshauptstadt Wiesbaden Flächen im Umfang von circa 270 ha und damit strategisch wichtige Entwicklungsflächen erworben habe. In diesem Bericht wird der frühere Oberbürgermeister mit den Worten zitiert, „die erworbenen Grundstücke hätten langfristiges Entwicklungspotenzial“ und ihr Kauf sei deshalb „eine sehr gute Investition in die Zukunft der Landeshauptstadt“. Ausdrücklich werden die Teilflächen „Kalkofen“ und „Ostfeld“ benannt, welche „langfristig entwickelt werden sollen“. Weiter wird ausgeführt, dass wirtschaftlich tragfähige Nutzungskonzepte und Machbarkeitsstudien Basis der weiteren Entscheidungen werden, die stadtintern und extern abgestimmt werden müssen. Mit diesen Ausführungen wird für die gem. § 169 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 153 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 BauGB vorzunehmende Bemessung des Bodenwerts ein zutreffender Stichtag bestimmt. Einer ausdrücklichen und genauen Benennung des Instruments der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bedarf es dabei nicht. Maßgeblich für die Bestimmung des Qualitätsstichtags ist gem. § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB vielmehr die durch die Aussicht auf die Entwicklungsmaßnahme, ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung beginnende Auswirkung auf den Grundstücksmarkt (OLG Frankfurt, Urteil vom 16. Juni 2016 - 100 U 1/14 -, juris Rdnr. 42 f. m. w. N.). Ob und wann derlei Auswirkungen eingetreten sind, ist eine Tatsachenfrage, die unter Berücksichtigung aller bekannten Umstände zu beantworten ist. Unter Berücksichtigung der in dem Pressebericht gewählten Formulierungen, insbesondere dem mehrfachen Hinweis auf eine beabsichtigte langfristige Entwicklung ist jedenfalls die Aussicht auf eine Entwicklungsmaßnahme hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen. Die vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte in seinem Gutachten vom 18. Juli 2017 auf der Grundlage dieses Qualitätsstichtags ermittelten Werte, die die Antragsgegnerin wiederum zur Grundlage ihrer Entscheidung gemacht hat, unterliegt danach keinen durchgreifenden Zweifeln.
Soweit die Antragsteller in diesem Zusammenhang weiter vortragen, erst mit der Veröffentlichung des Artikels „Industriegebiet für 100 Jahre“ in der Allgemeinen Zeitung vom 20. Juni 2015 habe sich eine Entwicklungsperspektive für das Gebiet nördlich des Fort Biehler ergeben, ist darauf hinzuweisen, dass dieser Artikel schon am 20. September 2014 und nicht erst an dem von den Antragstellern behaupteten Datum veröffentlicht worden ist. Zudem haben die Antragsteller nicht dargelegt, dass zwischen dem von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten Zeitpunkt und dieser Veröffentlichung eine Entwicklung der Bodenpreise von dem Verkehrswert von für Agrarland hin zu dem Verkehrswert von Bauerwartungsland stattgefunden hat.
Auf der Grundlage dieses Vorbringens ist der weitere Vortrag der Antragsteller, die Veröffentlichung in der Immobilienzeitung vom 23. Februar 2017 habe nicht die Qualität, um nach der Rechtsprechung des OLG Frankfurt die sichere Erwartung einer förmlichen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu erfüllen, nicht mehr von Relevanz.
Auch das weitere Vorbringen der Antragsteller, die Antragsgegnerin habe mehrfach bei Grundstückskäufen sog. Preisanpassungsklauseln verwendet, bei denen eine preisliche Nachbesserung des Kaufpreises für den Fall einer Bebauung bzw. Änderung der Bauleitplanung vereinbart worden sei, begründet keine rechtlichen Zweifel an dem vom Gutachterausschuss bzw. von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten Qualitätsstichtag. Soweit die Antragsteller auf ein an Herrn Dr. EF... abgegebenes Kaufpreisangebot vom 24. April 2015 verweisen, ist die Antragsgegnerin dem zutreffend mit dem Hinweis entgegengetreten, dass das betroffene Grundstück schon nicht im Entwicklungsgebiet gelegen ist und das Angebot fünf Jahre vor dem streitgegenständlichen Satzungsbeschluss erfolgt ist. Im Übrigen kann entgegen der Auffassung der Antragsteller aus dem Umstand, dass die Antragsgegnerin eine solche Preisanpassungsklausel auch im Rahmen des Grundstückserwerbs von großen Flächen des späteren Entwicklungsgebiets von der Firma G... angeboten hat, nicht darauf geschlossen werden, dass sie damit selbst von einem Einfrieren der Bodenqualität zum entwicklungsunbeeinflussten Bodenwert habe absehen wollen. Die Antragsgegnerin hat hierzu ausgeführt, dass eine Entwicklungsperspektive mit dem Erwerb dieser Flächen überhaupt erst entstanden ist.
Entgegen der Auffassung der Antragsteller ist es für die Bestimmung des Qualitätsstichtags auch nicht von Bedeutung, dass schon in früherer Zeit aufgrund eines Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin vom 16. Dezember 1993 eine Entwicklung des an das Fort Bieler angrenzenden Gebietes beabsichtigt gewesen war. Wie die Antragsteller selber ausführen, sind diese Planungen nicht weitergeführt worden. Soweit sie in diesem Zusammenhang auf verschiedene Presseberichte in der Wiesbadener Allgemeinen Zeitung vom 21. März 1996, vom 12. April 1996 und vom Wiesbadener Tagblatt vom 4. Januar 1996 sowie in der Frankfurter Rundschau vom 17. März 2009 verweisen, wird nicht näher dargelegt, weshalb sich daraus in Ansehung des Scheiterns dieser Planungen und des Zeitablaufs die Qualität der betroffenen Flächen als Bauerwartungsland herausgebildet haben sollte. Auch steht dieser Annahme entgegen, dass die betroffenen Flächen in der Fortschreibung des Regionalplans 1999/2000 nicht mehr als Zuwachsflächen für Industrie und Gewerbe wie zuvor, sondern als Bereich für die Landwirtschaft ausgewiesen war. Auch im Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 war diese Festlegung beibehalten worden, was letztlich auch der Grund für das von der Antragsgegnerin betriebene Zielabweichungsverfahren für das Entwicklungsgebiet war.
Auch hat die Antragsgegnerin entgegen dem Vorbringen der Antragsteller einen zutreffen Verkehrswert in Ansatz gebracht, sodass ihr deshalb nicht entgegengehalten werden kann, sie habe Verkaufsangebote zu deutlich höheren Verkaufspreisen zu Unrecht abgelehnt. Unter diesem Aspekt ergibt sich auch nicht etwa eine Unterfinanzierung der Entwicklungsmaßnahme, die ihre Durchführung verzögern oder verunmöglichen würde.
Die Antragsteller beziehen sich hierzu auf ein Rechtsgutachten von Prof. Dr. Wolff aus dem Mai 2017 und eine Entscheidung des VGH Baden-Württemberg (Urteil vom 4. Juli 1985 - 8 S 1923/83 -) und tragen vor, es sei mindestens der Wert von Bauerwartungsland, wenn auch in niedrigster Stufe zugrunde zu legen gewesen. Sie beziehen sich hierzu im Wesentlichen auf die Gesetzgebungshistorie. In Anwendung von § 3 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 2 ImmoWertV seien die Grundstücke in ihrer Qualität als Bauerwartungsland, wenn auch in niedrigster Stufe zu bewerten. Danach belaufe sich der Wert auf 26 € pro Quadratmeter und nicht auf die von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten 12 € pro Quadratmeter. Hieraus folge jedenfalls eine Verdoppelung der Erwerbskosten.
Der Gutachterausschuss und die Antragsgegnerin sind demgegenüber davon ausgegangen, dass der Verkehrswert der betroffenen landwirtschaftlichen Grundstücke nicht derjenige von Bauerwartungsland, sondern derjenige von begünstigtem Agrarland ist. Dies unterliegt keinen durchgreifenden rechtlichen Zweifeln.
§ 169 Abs. 4 BauGB verweist für die Wertbemessung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken auf § 153 Abs. 1 BauGB mit der Maßgabe, dass in Gebieten, in denen kein von dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert abweichender Verkehrswert gebildet hat, der Wert maßgebend ist, der in vergleichbaren Fällen im gewöhnlicher Geschäftsverkehr auf dem allgemeinen Grundstücksmarkt dort zu erzielen wäre, wo keine Entwicklungsmaßnahmen vorgesehen sind. Unter innerlandwirtschaftlichem Verkehrswert ist der Wert zu verstehen, der bei einer Veräußerung unter Landwirten im Hinblick auf eine landwirtschaftliche Nutzung in Ansatz zu bringen ist. Die in § 169 Abs. 4 BauGB enthaltene Privilegierung kann dadurch berücksichtigt werden, dass in Anwendung von § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV 1988 eine Entschädigung für sog. begünstigtes Agrarland in Ansatz gebracht wird (vgl. Runkel/Richter in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Stand 1. September 2024, § 169 BauGB, Rdnr. 69 f.).
Soweit die Antragsteller demgegenüber vortragen, der Gutachterausschuss habe bei der Wertermittlung § 4 Abs. 1 WertVO 1988 zugrunde gelegt, obwohl diese Vorschrift nicht mehr in Kraft ist, hat die Antragsgegnerin zutreffend darauf verwiesen, dass die Differenzierung zwischen reinem und begünstigtem Agrarland zwar ausdrücklich nur in dieser Vorschrift enthalten war. Allerdings wird in der Begründung zu der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses in Kraft war, ausdrücklich ausgeführt, dass diese Kategorien auch weiterhin bei der Bestimmung der in § 5 ImmoWertV 2010 aufgeführten Entwicklungszustände berücksichtigt werden können. Eine differenzierte Behandlung des Agrarlands entsprechend seiner Wertigkeit wie nach geltendem Recht bleibe zulässig, was durch den (neuen) § 4 Abs. 3 ImmoWertV verdeutlicht werde (BR Drucks. 171/10, S. 40).
Letztlich würde die von den Antragstellern vertretene Auslegung im Ergebnis dazu führen, dass eine Entschädigung stets zum Verkehrswert von Bauerwartungsland zu erfolgen hätte, was mit der gesetzgeberischen Grundentscheidung, die Eigentümer nicht an der durch die Entwicklungsmaßnahme bedingten Wertsteigerung teilhaben zu lassen, nicht vereinbar wäre.
Soweit sich die Antragsteller im Übrigen auf eine ältere Entscheidung des VGH Baden-Württemberg (Urteil vom 4. Juli 1985 - 8 S 1923/83 -) berufen, ist diese zu einer anderen Fallkonstellation ergangen, die die Anwendung von § 57 Abs. 4 StBauFG a.F. betraf (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 6. Juli 2021 - 3 S 2103/19 -, juris Rdnr. 198).
Zusammenfassend hat die Antragsgegnerin zutreffend festgestellt, dass die betroffenen Eigentümer nicht bereit waren, ihre Grundstücke zu einem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 4 BauGB ergibt. Danach standen der Antragsgegnerin keine milderen Mittel i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB zur Verfügung, um die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verfolgten Ziele zu erreichen. Soweit die Antragssteller im Übrigen vortragen, die Voraussetzungen von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB könnten erst bejaht werden, wenn ein angemessenes Tauschangebot von Landwirten abgelehnt worden sei bzw. dass unsicher sei, ob solche Flächen angeboten würden, ist darauf zu verweisen, dass derlei Tauschangebote sinnvoller Weise erst dann erfolgen können, wenn eine tatsächliche Betroffenheit bzw. eine Inanspruchnahme bestimmter Grundstücke feststehen. Dies ist allerdings nur auf der Grundlage der nachfolgenden Bauleitplanung genau zu bestimmen. Es ist kein Planungshindernis, wenn im Zeitpunkt der Planungsentscheidung noch nicht absehbar ist, ob der Eigentumsentzug durch die Gestellung von Ersatzland ausgeglichen werden kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Januar 2013 - 4 BN 4.12 -, juris Rdnr. 14; Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 –, juris Rdnr. 18). In diesem Sinne hat die Antragsgegnerin in der Satzungsbegründung im Rahmen der Ausführungen zum Ergebnis der Betroffenenbeteiligung (S. 21) ausgeführt, die Landeshauptstadt Wiesbaden habe in Gesprächen den Landwirten mitgeteilt, dass sie das Ziel verfolge, für Flächen, sollten diese in Anspruch genommen werden, angemessenes Ersatzland anzubieten. Es ist daher der Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses solche Angebote noch nicht erfolgt sind.
Der Rechtmäßigkeit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme steht auch nicht entgegen, dass sie nicht gem. § 165 Abs. 3 Nr. 4 BauGB innerhalb eines absehbaren Zeitraums zügig durchgeführt werden könnte. Die zügige Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme setzt voraus, dass sowohl die zeitlichen wie auch die finanziellen Voraussetzungen für die Durchführung der Maßnahmen innerhalb eines absehbaren Zeitraums sichergestellt sind. Dabei hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, welcher Zeitraum als angemessen angesehen werden kann (BVerwG, Beschluss vom 7. Mai 2004 - 4 BN 7.04 -, juris Rdnr. 19 sowie Urteil vom 3. Juli 1997 - 4 CN 5.97 -, juris Rdnr. 57). Bei der Prognose sind der Umfang und die Komplexität des Vorhabens zu berücksichtigen. Eine zeitliche Obergrenze hat sich in der Rechtsprechung nicht herausgebildet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Dezember 2016 - OVG 2 S 21.16 -, juris Rdnr. 16). Zwar ist für Sanierungssatzungen in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB eine Regelfrist von 15 Jahren vorgesehen. Für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme hat der Gesetzgeber jedoch auf die Bestimmung einer Regelfrist verzichtet, was aufgrund der höheren Komplexität und den regelmäßig größeren Umfang dieser Maßnahmen gerechtfertigt erscheint (vgl. Runkel/Richter in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 1. September 2024 § 165 BauGB Rdnr. 87).
Soweit die Antragsteller in diesem Zusammenhang vortragen, die zügige Umsetzung der Maßnahme sei deshalb nicht gewährleistet, weil die Satzung insoweit keine Zeitangabe enthalte, weisen sie allerdings selbst darauf hin, dass bei den Ausführungen zur Finanzierung der Maßnahme ausgeführt wird, dass über 18 Jahre ein Betrag von jährlich über 4 Millionen Euro zu investieren sei (S. 30 der Satzung). Zudem wird in sehr detaillierter Form in dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen (S. 142 f.) unter Darstellung der Realisierungsschritte und des Umsetzungskonzepts die Umsetzung bis zu dem prognostizierten Abschlusszeitpunkt im Jahre 2037 dargestellt. Substantiierte Einwände, weshalb die Prognose unrealistisch erscheinen sollte, haben die Antragsteller nicht dargelegt.
Entgegen dem Vorbringen der Antragsteller wird die zügige Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme auch nicht unter dem Aspekt in Frage gestellt, dass die Finanzierung der Maßnahme nicht hinreichend gesichert ist. Soweit sie hierzu vortragen, die Kosten und Finanzermittlung sei unschlüssig, begründen sie dies damit, die Antragsgegnerin könne die prognostizierten Verkaufserlöse aus insgesamt 67,5 ha im Ostfeld deshalb nicht erzielen, weil dort ein Lärmschutzbereich für eine Fläche von ca. 23,45 ha mit der Folge eines Bauverbots festzusetzen sei. Wie nachstehend noch ausgeführt wird, sind derlei gravierende Einschränkungen der Bebaubarkeit aufgrund einer Festsetzung von Lärmschutzbereichen gem. § 4 FlugLärmG nicht zu erwarten. Die Antragsgegnerin konnte sich insoweit auf die entsprechende Mitteilung des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie und Verkehr vom 16. Januar 2020 stützen, in der unter Hinweis auf eine vorläufige, aktuelle Abschätzung auf der Grundlage des gegenwärtigen Flugbetriebs ausgeführt wird, dass ein etwaiger Lärmschutzbereich sich nicht über die Grenzen des Flughafengeländes hinaus erstrecken würde.
Die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Antragsgegnerin von einem zu geringen Wert der betroffenen Grundstücke ausgeht. Die Antragsteller tragen in diesem Zusammenhang vor, in Anwendung von § 3 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 2 ImmoWertV seien die Grundstücke in ihrer Qualität als Bauerwartungsland, wenn auch in niedrigster Stufe zu bewerten. Danach belaufe sich der Wert auf 26 € pro Quadratmeter und nicht auf die von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten 12 € pro Quadratmeter, woraus eine Verdoppelung der Erwerbskosten folge. Wie vorstehend dargelegt, folgt der Senat dem Ansatz der Antragsteller nicht, den diese unter Bezugnahme auf ein Rechtsgutachten des Prof. Dr. Wolff vertreten. Ein Scheitern der Finanzierung der Maßnahme kann unter diesem Aspekt nicht angenommen werden.
Eine mangelhafte Finanzierung, die eine zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme in Frage stellt, wird auch nicht dadurch begründet, dass im Hinblick auf den gesamten Finanzierungsaufwand der Maßnahme ein Finanzierungsdefizit besteht. Die Antragsgegnerin führt hierzu in der Satzungsbegründung aus, dass nach einer aktualisierten Kosten- und Finanzierungsübersicht durch die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Gesamtkosten in Höhe von ca. 632 Mio. Euro entstehen. Dem stünden Einnahmen in Höhe von 560 Mio. Euro gegenüber, sodass ein wirtschaftliches Ergebnis in Gestalt eines Defizits von 72 Mio. Euro entstünden. Hieraus folge, dass über die Laufzeit der Maßnahme von 18 Jahren Haushaltsmittel von ca. 4 Mio. Euro jährlich aus dem Haushalt der Landeshauptstadt Wiesbaden einzustellen seien. Zugleich wird darauf hingewiesen, dass dieser Betrag etwa 0,3% des derzeitigen Haushalts der Antragsgegnerin entspricht. Dass durch das dargestellte Defizit die Finanzierung der Maßnahme und zugleich deren zügige Durchführung in Frage gestellt würde, ist danach nicht ersichtlich.
Die Finanzierung der Maßnahme wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Antragsgegnerin bei der Berechnung ihrer Finanzierung eine jährliche Inflationsrate von 2% in Ansatz gebracht hat. Auch insoweit ist entscheidend, dass die von der Antragsgegnerin zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zugrunde gelegten Tatsachen die Prognose der Finanzierbarkeit rechtfertigen. Die Antragsgegnerin hat darauf verwiesen, dass die Europäische Zentralbank im Rahmen einer 5-Jahresprognose vom 17. Juli 2020 eine Inflationsrate von 1,6% jährlich angenommen hat und sie hat auf weitere Prognosen von „Census Economicus“ (1,8%) und des Euro Zone Barometer (1,7%) Bezug genommen. Dass die Inflationsrate zwischenzeitlich angestiegen ist, stellt Richtigkeit der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses erstellte Prognose nicht in Frage, zumal nicht näher dargelegt ist, weshalb unter Zugrundelegung der aktuellen Inflationsrate die Finanzierung in Frage stehen könnte.
Die Antragsgegnerin hat die gem. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB vorzunehmende enteignungsrechtliche Abwägung in rechtlich nicht zu beanstandender Weise vorgenommen. Ob das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten erfordert, hängt von dem Ergebnis einer spezifisch enteignungsrechtlichen Gesamtabwägung ab, die uneingeschränkter richterlicher Kontrolle unterliegt und die nicht mit der planerischen Abwägung gleichzusetzen ist (BVerwG, Beschluss vom 5. August 2002 - 4 BN 32.02 -, juris Rdnr. 5; Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, juris Rdnr. 7).
Die Antragsgegnerin hat ihrer enteignungsrechtlichen Abwägung zugrunde gelegt, dass die betroffenen Eigentümer und Pächter erheblich von der Entwicklungsmaßnahme betroffen sind. In der Satzungsbegründung wird hierzu ausgeführt, ihnen sei es verwehrt, vollumfänglich an der durch die Entwicklungsmaßnahme bewirkten Bodenwerterhöhung teilzunehmen. Bei fehlender Möglichkeit oder Bereitschaft zur Entwicklung ihres Grundstücks im Sinne der Zwecke und Ziele der Entwicklungsmaßnahme seien sie verpflichtet, ihre Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert abzugeben. Besonders hervorzuheben sei die Betroffenheit derjenigen Landwirte, die ihre Haupterwerbsflächen innerhalb des späteren Entwicklungsbereichs haben oder deren Flächen aufgrund der Nähe zum Betriebshof besondere Bedeutung hätten. Im Rahmen ihrer Abwägung hat die Antragsgegnerin den privaten Interessen das öffentliche Interesse an der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme gegenübergestellt. Es liege im besonderen öffentlichen Interesse, den erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu decken. Es gäbe keine Standort- oder Verfahrensalternativen zur Umsetzung der Maßnahme, hierzu werde auf den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen verwiesen. Trotz der zum Teil erheblichen Betroffenheit einzelner weniger Landwirte überwiege das Allgemeinwohlinteresse an der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme, insbesondere das öffentliche Interesse an der Deckung des strukturell erhöhten Bedarfs an Wohnungs- und Arbeitsstätten das Interesse an der Beibehaltung der gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Landeshauptstadt Wiesbaden eine Reihe von verpachteten landwirtschaftlichen Nutzflächen besitzt. Aufgrund des Alters der Pächter oder der betrieblichen Entwicklung würden regelmäßig Flächen an die Stadt zurückgegeben. Mit großer Sicherheit könne davon ausgegangen werden, dass über den Zeitraum von ca. sechs Jahren, bis die landwirtschaftlichen Flächen für eine Siedlungsentwicklung benötigt würden, ausreichend Ersatzpachtflächen bereitgestellt werden könnten. Diese sollen in Abstimmung mit den Pächtern so gewählt werden, dass ein wirtschaftlicher Betrieb vom jeweiligen Betriebshof aus möglich sei. Die Eigentümer im Anpassungsgebiet Am Fort Biehler würden weniger intensiv von der Maßnahme betroffen. Ihnen drohe gem. § 170 Satz 4 BauGB keine Enteignung, es würden lediglich gem. § 170 Satz 4 i.V.m. §§ 154, 155 Ausgleichsbeträge anfallen, die der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes entsprächen. Dafür würden gem. § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB keine separaten Erschließungsbeiträge erhoben.
Diese Abwägung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie lässt deutlich erkennen, dass die Antragsgegnerin die Betroffenheit der Eigentümer zutreffend erkannt und mit dem entsprechenden Gewicht in ihre Abwägung eingestellt hat. Sie hat zudem erkennen lassen, dass die gewillt ist und über die Möglichkeiten verfügt, etwaigen existenzbedrohenden Enteignungen von Grundstücken durch Gestellung von Ersatzland zu begegnen. Die Antragsgegnerin hat im Übrigen, was die Darlegung der Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme zur Überwindung eines strukturell erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten betrifft, auf den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen Bezug genommen. Sie war danach auch nicht gehalten, im Rahmen der eigentumsrechtlichen Abwägung die jeweilige Betroffenheit der Eigentümer im Einzelnen zu bewerten und gewichten (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 6. Juli 2021 - 3 S 2103/19 -, juris Rdnr. 207).
Rechtlichen Zweifeln unterliegt die von der Antragsgegnerin vorgenommene Abwägung auch nicht in Ansehung der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. März 2009 (- 9 A 40.07 -, juris Rdnr. 34). Soweit in der Entscheidung ausgeführt wird, dass bei der Beurteilung der Zumutbarkeit einer Flächeninanspruchnahme für Ausgleichsmaßnahmen nicht das Interesse an der Verwirklichung des Vorhabens, sondern nur das Interesse an einem Ausgleich der zu kompensierenden Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft ins Verhältnis zu den Auswirkungen der Flächeninanspruchnahme zu setzen ist, ist darauf hinzuweisen, dass die Entscheidung einen Planfeststellungsbeschluss nach dem Bundesfernstraßengesetz betraf. Bei der hier streitgegenständlichen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme steht jedoch nicht die Inanspruchnahme von Flächen für die Entwicklungsmaßnahme der Inanspruchnahme von Flächen für durch die Maßnahme notwendige Ausgleichsmaßnahmen gegenüber. Vielmehr nimmt die Antragsgegnerin sämtliche Flächen für die Verwirklichung ihres städtebaulichen Ziels der Schaffung eines vollständig neuen Stadtteils in Anspruch.
Auch die von der Antragsgegnerin vorgenommene entwicklungsrechtliche Abwägung ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Gemäß § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Im Rahmen des entwicklungsrechtlichen Abwägungsgebots finden dabei dieselben Grundsätze Anwendung wie bei dem allgemeinen Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB oder dem sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 13. Oktober 2011 - 2 D 86/09.NE -, juris Rdnr. 139). Die gerichtliche Kontrolle beschränkt sich somit darauf, ob in die Abwägung alles eingestellt worden ist, was im konkreten Einzelfall zu berücksichtigen war. Die Bedeutung aller öffentlichen und privaten Belange muss zutreffend gewichtet und bewertet werden und entsprechend ihrer objektiven Bedeutung bei der Abwägung berücksichtigt werden. Das Abwägungsgebot wird nicht dadurch verletzt, dass die Gemeinde in Ausübung ihrer planerischen Gestaltungsfreiheit bestimmten Belangen den Vorrang einräumt und andere Belange zurückstellt (BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 - 4 C 105.66 -, juris Rdnr. 29 und Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, juris Rdnr. 45; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 12. November 2018 - 2 D 10/17 -, juris Rdnrn. 53 f.).
Die Antragsgegnerin hat in ihre planungsrechtliche Abwägung die Belange der betroffenen Eigentümer, die Auswirkungen der Maßnahme auf die Umwelt, die Auswirkungen der Maßnahme auf die Gesundheit der Anwohner im Hinblick auf Lärmschutzaspekte und die Operationsfähigkeit des angrenzenden Flughafens Erbenheim eingestellt, anhand ihrer Bedeutung zutreffend gewichtet und diesen das Interesse an der Schaffung von Wohn- und Arbeitsstätten gegenübergestellt. Dass sie das öffentliche Interesse an der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme höher bewertet hat, ist rechtlich nicht zu beanstanden.
Die Antragsgegnerin hat bei ihrer Abwägung zunächst die Aspekte des Lärmschutzes hinreichend berücksichtigt. Sie hat in der Begründung der Entwicklungssatzung im Rahmen der planungsrechtlichen Abwägung gem. § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB ausgeführt, ein Lärmschutzgutachten sei nicht einzuholen gewesen, weil diese nur für Großflughäfen zu erstellen seien, wozu der Flughafen Erbenheim mit seinen maximal 20.000 Flugbewegungen jährlich nicht zähle. Auch sei kein Lärmschutzbereich gem. § 4 des Gesetzes zum Schutzgegen Fluglärm festzusetzen, da dies nur für militärische Flughäfen mit über 25.000 Flugbewegungen erforderlich sei. Zudem sei die Anzahl der vereinbarten Starts und Landungen so gering, dass ein Lärmschutzbereich nur unwesentlich über die Begrenzung des Flughafens hinausreichen würde. Das Land Hessen habe im Jahre 2019 eine überschlägige Berechnung durchgeführt, die die Einschätzung bestätigt habe, dass der Lärmschutzbereich innerhalb des Flughafengeländes liege. Bei Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen habe damit keine Veranlassung zur Erstellung eines Lärmgutachtens bestanden, die Lärmschutzbelange seien jedoch bei den weiteren Planungen zu beachten.
Dem halten die Antragsgegner entgegen, im Rahmen von § 165 Abs. 3 S. 2 BauGB seien bei der Abwägung alle relevanten Umstände einzustellen, wozu auch die Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse i.S.v. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB gehöre. Am Flughafen Erbenheim seien 40 Luftfahrzeuge stationiert und es seien jährlich 20.000 Flugbewegungen ebenso wie ein 24-Stunden-Betrieb zulässig, weshalb gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 3 und Nr. 4 FlugLärmG ein Lärmschutzbereich festzusetzen sei. Die Auffassung, die der Senat im Eilverfahren vertreten habe, wonach es genüge, im nachfolgenden Planungsverfahren diese Aspekte zu berücksichtigen, sei mit dem Abwägungsverbot nicht vereinbar. Die städtebauliche Entwicklungssatzung habe Vorbereitungscharakter, weshalb förmliche Festlegungen vorher abzuwägen seien.
Mit diesem Vorbringen wird die Rechtmäßigkeit der von der Antragsgegnerin vorgenommenen planerischen Abwägung nicht in Frage gestellt. Zum einen ergibt sich aus den Ausführungen in der Satzungsbegründung deutlich, dass die Antragsgegnerin die Fluglärmproblematik erkannt hat und dass sie die damit verbundenen Auswirkungen auf ihre Planungen in die Abwägung mit einbezogen hat. Sie hat hierzu auch weitere Sachaufklärung betrieben, wie sich aus dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen ergibt. Aus einer zu der Frage des Erfordernisses der Ausweisung eines Lärmschutzbereichs für den Flughafen Erbenheim eingeholten Stellungnahme des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie Verkehr und Wohnen vom 16. Januar 2020 ergibt sich, dass dort diese Frage erneut überprüft wird. In dem Schreiben wird ausgeführt, dass eine erste Abschätzung in Anwendung der Anleitung zur Berechnung von Fluglärm (AzB 08) unter Zugrundelegung von Informationen über den aktuellen Flugbetrieb des Betreibers, der US-Army, ergeben habe, dass der Lärmschutzbereich innerhalb des Flughafengeländes liege. Da ein Lärmschutzbereich auf der Basis einer Prognose für einen Zeithorizont von 10 Jahren zu erstellen sei, sei mit der US-Army vereinbart worden, dass diese die zukünftigen Planungen für die Nutzung des Flughafens ermittele und auf dieser Grundlage eine Entscheidung über die Notwendigkeit eines förmlichen Verfahrens zur Festsetzung einer Lärmschutzbereichsverordnung getroffen werde.
Damit ist nachvollziehbar, dass die Antragsgegnerin in ihrer planerischen Abwägung den Gesichtspunkt der Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse erkannt und mit dem entsprechenden Gewicht in ihre Abwägung eingestellt hat. Sie hat dabei überzeugend dargelegt, dass unter dem Aspekt des Lärmschutzes jedenfalls keine unüberwindbaren Hindernisse bestehen, die der Umsetzung der Maßnahme entgegenstehen. Auch unter Berücksichtigung der Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung ist nicht erkennbar, dass schon zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses durch den Betrieb des angrenzenden Flughafens eine Lärmsituation vorgelegen hat oder absehbar zu erwarten war, die für die Plankonzeption der Entwicklungssatzung und die nachfolgenden Planungen gravierende Einschränkungen bedeutet hätte.
Zu weiteren Maßnahmen, insbesondere zu der vorgängigen Festlegung eines Lärmschutzbereichs war die Antragsgegnerin nicht verpflichtet, da die streitgegenständliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, wie vorstehend ausgeführt, noch keine konkreten Planungen enthält, die für nachfolgende Planungen bindend sind. Sie beinhaltet vielmehr eine Rahmenordnung, die auf eine Konkretisierung durch die nachfolgende Bebauungsplanung angelegt ist (BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60.09 -, juris Rdnr. 10). Die Antragsgegnerin hat im Übrigen in der Satzungsbegründung auch erkennen lassen, dass sie bei den nachfolgenden Planungen die durch den Flughafen bedingte Lärmsituation berücksichtigen wird.
Die Antragsgegnerin hat ebenfalls die klimatischen Auswirkungen der Maßnahme hinsichtlich ihrer Bedeutung zutreffend erkannt, bewertet und in ihre Abwägung eingestellt. Hierzu hat sie in der Begründung ihrer Satzung unter dem Abschnitt „Planungsrechtliche Abwägung“ ausgeführt, die Klimafunktion des Entwicklungsgebiets stehe der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme nicht entgegen. Der Entwicklungsbereich sei zwar klimaökologisch bedeutsam, da dieser Raum nicht lediglich ein Überströmungsbereich für die aus dem Taunus abfließende Kaltluft sei, sondern dort auch Kaltluft produziert werde. Diese Klimafunktion werde durch die Bebauung verändert, da der Abfluss von Kaltluft durch Gebäude verändert werde und die Produktion von Kaltluft auf etwa einem Viertel der Gesamtmaßnahme durch Bebauung ausfalle. Das Fachgutachten Klima zur baulichen Entwicklung im Ostfeld zeige jedoch auf, dass sich Temperaturveränderungen durch die geplante Bebauung auf den Entwicklungsbereich selbst beschränkten. Eine relevante Abnahme des Kaltluftvolumenstroms sei in derzeit vorhandenen Wohngebieten, auch in der Landeshauptstadt Mainz jedoch nicht zu erwarten. Eine relevante Änderung des Kaltluftvolumenstroms sei nur für die angrenzenden Gewerbegebiete prognostiziert, die jedoch nicht dem Wohnen und dem Aufenthalt in den Nachtstunden dienten.
Die Antragssteller wenden dagegen ein, die Antragsgegnerin habe die Klimprax-Untersuchung des Deutschen Wetterdienstes nicht hinreichend berücksichtigt. Diese habe sich damit befasst, wo die für das Klima erhebliche Kaltluft entstehe, wie stark diese sei, in welcher Höhe sie entstehe und zu welcher Uhrzeit. Eine zentrale Erkenntnis dieser Untersuchung sei, dass die Kaltluftmassen zwischen 0:00 und 2:00 Uhr morgens hangabwärts abfließen und eine entsprechende Abkühlung bewirken. Die Untersuchung habe auch nachgewiesen, dass die Luftströme in 20-50 m Höhe lägen und diese sich bis nach Mainz ausbreiteten. Die Untersuchung von Y... gehe demgegenüber davon aus, dass die Kaltluft morgens um 4:00 Uhr fließe. Außerdem nehme die Untersuchung von Y... an das die Luftströme ca. 2 m über dem Boden fließen. Das Untersuchungsfeld der Y...-Untersuchung sei zu klein und das benutzte Instrumente sei rechnerisch nicht in der Lage, die Höhen und die Temperatur der Luftströme adäquat abzubilden. Auf dieser Grundlage lasse sich nicht sagen, wie die Bebauung die Temperatur der Kaltluft verändern werde. Es seien massive gesundheitliche Beeinträchtigungen für Stadtteile mit 120.000 Einwohnern zu befürchten. Auch sei das von der Antragsgegnerin zugrunde gelegte Gutachten von Y... deshalb fehlerhaft, weil es sich nicht mit vom Taunus ausgehenden Winden befasse.
Mit diesem Vorbringen wird jedoch eine Fehlerhaftigkeit des von der Antragsgegnerin herangezogenen Y...-Gutachtens nicht dargelegt. Auch ergibt sich aus dem Vorbringen nicht, dass die von der Antragsgegnerin vorgenommene Abwägung in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht als fehlerhaft erweist.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sich die Aufgabenstellung des Klimprax-Gutachten deutlich von der des von der Antragsgegnerin in Auftrag gegebenen Y...-Gutachtens unterscheidet. Die Klimprax-Untersuchung sollte für das gesamte Stadtgebiet von Wiesbaden und Mainz eine Analyse des gegenwärtigen Stadtklimas, also des durch die Bebauung modifizierten Klimas erstellen. Die Untersuchung sollte dabei Daten für die Stadtentwicklung zur Verfügung zu stellen, wobei die Folgen des Klimawandels und insbesondere der Erwärmung berücksichtigt wurden. Die KlimPrax-Untersuchung beinhaltet Handlungsleitfäden für städtische Planungen und Abwägungsentscheidungen. Somit wird eine mögliche bauliche Entwicklung des Ostfelds in dieser Studie nicht betrachtet.
Demgegenüber ist das Y...-Gutachten konkret zur baulichen Entwicklung des städtebaulichen Entwicklungsgebiets erstellt worden. Aufgabenstellung dieses Gutachtens ist es, die möglichen Auswirkungen einer Bebauung des Ostfelds auf die Schutzgüter Klima und Luft zu untersuchen. In dem Gutachten wird untersucht, welche Luftaustauschprozesse bei einer Nutzungsintensivierung zu berücksichtigen sind und welche Siedlungsflächen von einer Kaltluftlieferung der untersuchten Fläche profitieren. Es wird untersucht, wie die humanbioklimatische Situation im Umfeld der Vorhabenfläche und in den geplanten Siedlungsräumen selbst zu beurteilen sind. Nach den Ausführungen in der Untersuchung liegt das Hauptaugenmerk auf der Beeinflussung des Kaltlufthaushalts durch das Vorhaben. Entgegen dem Vorbringen der Antragsteller wird in dem Y...-Gutachten auf die KlimPrax-Untersuchung eingegangen. So wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bei der Analyse der Ist-Situation neben anderen Untersuchungen auf diese Untersuchung zurückgegriffen wurde (vgl. Y...-Gutachten S. 4, 16 f.).
Soweit die Antragsteller kritisieren, die zentralen Erkenntnisse der Klimprax-Untersuchung über die Entstehung der für das Klima im Stadtgebiet von Wiesbaden und Mainz wichtigen Luftbewegungen vom Taunus bis in die Mainzer Innenstadt seien nicht zutreffend berücksichtigt worden, lassen sie die diesbezüglichen Ausführungen in der Y...-Untersuchung (S. 16 f.) unberücksichtigt. Darin wird unter Bezugnahme auf die Klimprax-Untersuchung ausgeführt, die Belüftung der am Rhein gelegenen Wiesbadener Ortsteile erfolge aus nördlichen Richtungen, die im Verlauf der Nacht die anfangs dominierenden rheintalparallelen Strömungen ablöse. Von Freiflächen zwischen Erbenheim, Igstadt und Bierstadt fließe die Luft direkt nach Kastel und teilweise weiter bis in die Mainzer Innenstadt (vgl. Klimprax-Gutachten S. 6, 68).
Soweit die Antragsteller beanstanden, das Y...-Gutachten untersuche die Luftströme lediglich in einer Höhe von ca. 2 Metern über dem Boden, wohingegen die Klimprax-Untersuchung nachgewiesen habe, dass die Luftströme in einer Höhe von 20 bis 50 Metern bis nach Mainz flössen, legen sie nicht weiter dar, weshalb der Ansatz in dem Gutachten von Y... sich als fehlerhaft erweisen sollte. Dieser erscheint allein deshalb plausibel, weil die Untersuchung die Veränderung der Luftzirkulation und der klimatischen Gegebenheiten durch eine noch zu planende Bebauung zum Gegenstand hat. Die Untersuchung soll die humanbioklimatischen Auswirkungen der Planungen auf deren Umfeld ermitteln. Dies lässt es plausibel erscheinen, dass die oberflächennahen Auswirkungen der Veränderung der Bodenstruktur untersucht werden. Dass das Y...-Gutachten auch die nach Mainz ziehenden Luftströme berücksichtigt hat, ist vorstehend schon dargelegt.
Soweit in einem Schreiben des HNLUG vom 28. September 2020 beanstandet wird, das Klimprax-Gutachten habe die geplante Bebauung nicht berücksichtigt, ist dies letztlich deshalb nicht relevant, weil dieses Gutachten, wie vorstehend dargelegt, nicht im Hinblick auf die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, sondern generell als Handlungsempfehlung für Planungs- und Abwägungsentscheidungen konzipiert ist. Auch ist entgegen der in diesem Schreiben geäußerten Kritik die Funktion des Ostfeld als Kaltluftleitbahn in dem Y...-Gutachten ausführlich gewürdigt worden (vgl. S. 15 f. des Gutachtens).
Soweit sich die Antragsteller im Übrigen für die Beurteilung der Folgen der Bebauung für das Klima auf eine Ausarbeitung von Frau AB... vom 2. Juli 2022 bezogen haben, fehlt es insoweit an jeder weiteren inhaltlichen Erläuterung.
Die Antragsgegnerin hat in ihrer Abwägung auch die Belange des Naturschutzes hinreichend berücksichtigt.
Die Antragsteller rügen in diesem Zusammenhang, die Antragsgegnerin habe die Auswirkungen der Maßnahme auf die Feldlerche nicht hinreichend in ihrer Abwägung berücksichtigt. Damit werden jedoch Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abwägung nicht dargelegt. Im Hinblick auf die durch die Beeinträchtigung von Flora und Fauna durch die Entwicklungsmaßnahme hat die Antragsgegnerin in der Satzungsbegründung ausgeführt, es würden mit der Entwicklungsmaßnahme durch das nördliche Gewerbegebiet und die Wohnbauflächen Ackerstandorte verlorengehen. Dieses bedeute insbesondere einen Verlust von Lebensstätten der Feldlerche. Der Gutachter gehe von einem Verlust von 25 Brutrevieren aus. Notwendig seien vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) zur Herstellung eines Lebensstättenpotenzials für die Feldlerche. Bis es zu einem Verlust der derzeitigen Lebensstätten der Feldlerche komme, würden jedoch mindestens sechs Jahre vergehen und in diesem Zeitraum könnten neue Lebensstätten im Umfeld des Entwicklungsbereichs geschaffen werden. Auch bestehe die Möglichkeit, die verbleibenden ca. 100 ha landwirtschaftliche Fläche durch die Anlage von Blühstreifen und die Änderung des Düngemitteleinsatzes ökologisch so aufzuwerten, dass sich neue, gefährdete Arten ansiedeln können. Hierzu wird in dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen auf das Artenschutzgutachten „Sichtung und Aufarbeitung vorhandener Unterlagen zu Fauna und Flora mit vorläufiger Raumbewertung im Hinblick auf naturschutzrechtliche Restriktionen“ vom 14. Februar 2019 verwiesen, welches weitergehende Ausführungen enthält. Danach ist das Abwägungsergebnis der Antragsgegnerin, wonach die Belange von Flora und Fauna der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme nicht entgegenstehen, nicht zu beanstanden. Zu weiteren detaillierteren Ausführungen war die Antragsgegnerin nicht gehalten, da die genauen Auswirkungen der Umsetzung der Maßnahme erst dann absehbar sind, wenn diese im Rahmen der nachfolgenden Bauplanung konkret absehbar sind.
Die Antragsgegnerin hat ebenfalls die privaten Belange der betroffenen Landwirte zutreffend ermittelt und mit dem gebotenen Gewicht in die Abwägung gestellt. Sie hat dazu ausgeführt, dass durch die Maßnahme landwirtschaftliche Flächen in dem Bereich zwischen Wiesbaden-Erbenheim und Mainz-Kastel in Anspruch genommen werden. Für den Verlust von Eigentum und landwirtschaftlichen Pachtflächen könnten aber ein Tausch mit Liegenschaften der Landeshauptstadt Wiesbaden angeboten werden. Die Reduzierung von Flächeninanspruchnahme durch Siedlungserweiterungen sei für die Antragsgegnerin ein hohes Ziel, weshalb Maßnahmen der Nachverdichtung in der Vergangenheit wie auch in Zukunft bevorzugt würden. Diese reichten jedoch nicht aus, um den erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu decken. Im Ergebnis überwiege das öffentlich Interesse an der Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten die Belange der betroffenen Landwirte.
Zusammenfassend hat die Antragsgegnerin die abwägungsrelevanten Belange in ihre Abwägung einbezogen, sie hat diese fehlerfrei mit dem ihnen zukommenden Gewicht bewertet und diesen das mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verfolgten Ziel, nämlich die Deckung eines strukturell erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten gegenübergestellt. Dass sie diesen Belang als schwerwiegender angesehen hat, ist von ihr mit hinreichenden sachlichen Erwägungen begründet worden.
Die Antragsgegnerin hat im Rahmen ihrer entwicklungsrechtlichen Abwägung auch die Interessen der Streitkräfte der US-Army am Betrieb des zum Entwicklungsgebiet benachbarten Flughafen Erbenheim hinreichend berücksichtigt. Sie hat die im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange von den Streitkräften geäußerte Anregung, keine Siedlungsflächen innerhalb der als „clear zone“ und der „accident zones“ vorzusehen, nach den Ausführungen in der Satzungsbegründung aufgenommen und berücksichtigt. Dass die Feststellung der Antragsgegnerin, wonach die Operationsfähigkeit des Flugplatzes in vollem Umfang gewahrt bleibt, nicht zutreffend sein sollte, ist danach nicht ersichtlich und es ist auch nichts Gegenteiliges vorgetragen.
Die entwicklungsrechtliche Abwägung unterliegt auch nicht deshalb rechtlichen Zweifeln, weil darin die Planungen eines archäologischen Zentralarchivs keine Berücksichtigung gefunden haben. Die Antragsgegnerin hat hierzu ausgeführt, dass im März 2021 eine Standortuntersuchung für ein archäologisches Zentralarchiv unter Betrachtung verschiedener Standortalternativen im Stadtgebiet abgeschlossen worden sei. Zuvor sei der Wunsch des Landes zur Ansiedlung dieses Depots vom Land Hessen an die Antragsgegnerin herangetragen worden. Da also die Standortuntersuchung sich auf das gesamte Stadtgebiet erstreckt hat und diese auch noch keine Entscheidung über einen bestimmten Standort beinhaltet, konnte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses eine Entscheidung für einen bestimmten Standort auch nicht in die Abwägung einbezogen werden, sodass sich unter diesem Gesichtspunkt auch nicht ergibt, dass die Abwägung unvollständig und damit fehlerhaft ist.
Im Übrigen bestehen auch keine rechtlichen Bedenken hinsichtlich der von der Antragsgegnerin vorgenommenen Gebietsabgrenzung. Gemäß § 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB ist der städtebauliche Entwicklungsbereich ist so zu begrenzen, dass sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen lässt. Dabei kommt dem Maßnahmenträger ein Abwägungsspielraum zu, der jedenfalls dann überschritten ist, wenn er die Entwicklungsmaßnahme als Mittel einer Bodenbevorratung einsetzt, um sich den Zugriff auf Flächen zu sichern, die nicht zur Überplanung innerhalb eines absehbaren Zeitraums anstehen, sondern als Baulandreserve für die ferne Zukunft dienen. Hierfür sind in vorliegendem Verfahren keine Anhaltspunkte ersichtlich. Das Entwicklungsgebiet umfasst zwar einen Bereich von insgesamt 447 ha, der damit deutlich größer ist als die für eine bauliche Nutzung vorgesehenen Flächen, die zum einen aus dem geplanten Stadtquartier mit einer Fläche von 67,5 ha, zum anderen aus der geplanten Gewerbefläche von 26,5 ha bestehen. Die Antragsgegnerin hat hierzu in der Satzungsbegründung nachvollziehbar ausgeführt, dass die weiteren Flächen für die innere und äußere Erschließung sowie die Einbindung in Grün- und Freilandstrukturen im Sinne der angestrebten Grünvernetzung vorgesehen sind. Daran wird deutlich, dass die nicht unmittelbar zur Bebauung vorgesehenen Flächen auch nicht für eine spätere, in ferner Zukunft beabsichtigte Bebauung in den Entwicklungsbereich einbezogen worden sind. Außerdem erklärt sich der große Flächenumfang dadurch, dass die Splittersiedlung Am Fort Biehler als Anpassungsgebiet i.S.v. § 170 BauGB, für den keine weitere Bebauung vorgesehen ist, in den Entwicklungsbereich einbezogen worden ist.
Es ist in Ansehung des vorstehend geschilderten Abwägungsspielraums auch nicht erforderlich, dass die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs im Hinblick auf einzelne Parzellen begründet wird, solange die Festlegung des Entwicklungsbereichs kongruent zu den mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Zielen geschieht. Dies hat die Antragsgegnerin in der Satzungsbegründung hinreichend dargelegt. Dabei hat sie auch ausgeführt, dass sie die Flächen des noch in die vorbereitenden Untersuchungen einbezogenen Flächen des Gewerbegebiets B2 deshalb nicht in das Entwicklungsgebiet einbezogen hat, weil durch die Weiterentwicklung dieses Gewerbegebiets erhebliche hochwertige natur- und artenschutzrechtliche Maßnahmenflächen betroffen seien. Mit diesen Erwägungen hat sie erkennen lassen, dass sie in Ansehung der Maßgaben, keine Bodenbevorratung vornehmen zu dürfen und zu einer zügigen Durchführung der Maßnahme verpflichtet zu sein, eine sachgerechte Begrenzung des Entwicklungsbereichs i.S.v. § 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB vorgenommen hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da keine Zulassungsgründe i.S.v. § 132 Abs. 2 VwGO vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 7, 8 ROG
§§ 146 bis 148 BauGB
§ 5 ImmoWertV
§ 144 BauGB
§ 53 StBauFG
§ 94 VwGO
§ 176 BauGB
§ 169 BauGB
§ 165 BauGB
§ 4 FlugLärmG
§ 170 BauGB
§ 100 ZPO
§ 165 Abs. 4 BauGB
§ 165 Abs. 6 Satz 1 BauGB
§ 6 Abs. 2 Satz 1 ROG
§ 165 Abs. 2, Abs. 5 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 169 Abs. 4 BauGB
§ 4 Abs. 1 WertVO
§ 5 Abs. 2 ImmoWertV
§ 4 Abs. 1 Nr. 1 LSG-VO
§ 6 Abs. 1 LSG-VO
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 4 Abs. 1 Nr. 3 FlugLärmG
§ 6 Abs. 2 ROG
§ 8 Abs. 2 ROG
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 und 2 BauGB
§ 53 Abs. 2 Satz 1 StBauFG
§ 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB
§ 153 Abs. 1 BauGB
§ 4 Abs. 1 WertV
§ 4 Abs. 3 ImmoWertV
§ 4 Abs. 1 bis 4 der Wertermittlungsverordnung
§ 4 Abs. 2 bis 5 WertV
§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 8b Abs. 7 Satz 2 HGO
§ 47 Abs. 6 VwGO
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 169 Abs. 3 BauGB
§ 165 Abs. 6 Satz 2 BauGB
§ 165 Abs. 7 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 7 Satz 2 BauGB
§ 165 Abs. 8 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB
§ 4 Abs. 1 ROG
§ 14 Abs. 1 BauGB
§ 144 Abs. 1 BauGB
§ 1 Abs. 1 Satz 2 UmwRG
§ 2 Abs. 1 Satz 2 UmwRG
§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 6 Abs. 2 LSG-VO
§ 153 Abs. 3 BauGB
§ 153 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 1 BauGB
§ 153 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV
§ 57 Abs. 4 StBauFG
§ 169 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 4 BauGB
§ 165 Abs. 3 Nr. 4 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 170 Satz 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 165 Abs. 3 S. 2 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB
§ 4 Abs. 1 Nr. 3 und Nr. 4 FlugLärmG
§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 117, 248
NVwZ 2012, 185
8 S 1923/83
4 C 6.21
4 CN 2.97
III ZR 99/85
1 K 3479/99
4 CN 7.01
4 B 492/24
4 CN 1.10
4 C 16.78
4 BN 32.02
4 BN 7.04
3 S 2103/19
9 VR 43.04
4 C 597/24
4 BN 60.09
4 BN 3.22
4 C 94.79
1 BvR 349/04
4 BN 55.00
4 CN 5.97
2 D 86/09
8 S 2821/87
4 BN 4.98
2 A 13.14
4 BN 56.00
00 U 1/14
00 U 5/96
4 BN 4.12
2 S 21.16
9 A 40.07
4 C 105.66
IV C 50.72
2 D 10/17