Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-07-16, Aktenzeichen 29 A 149.07
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2010:0716.29A149.07.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Im Fall der Zwangsversteigerung muss der verfolgungsbedingte Verlust des Eigentums im Einzelfall nachgewiesen werden.(Rn.29)
2. Eine Zwangsversteigerung kann verfolgungsbedingt sein, wenn sie aufgrund einer Vermögenslage erfolgt, die durch die Verfolgungssituation verursacht ist.(Rn.31)
3. Ein Zwangsversteigerungsverfahren kann verfolgungsbedingt sein, wenn dem Eigentümer die Wahrnehmung seiner Rechte durch die Verfolgung verwehrt werden.(Rn.39)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger begehren Erlösauskehr hinsichtlich des ehemaligen Grundstücks G.straße 103/T.straße in Berlin. Auf dem 279 m² großen Grundstück in Berlin-Mitte wurde 1859 ein Eckgebäude errichtet, in dem sich Souterrain-Geschäfte und Wohnungen befanden. Das Grundstück wurde im November 1922 von Dr. M.M. erworben, der seit Juli 1923 als Eigentümer im Grundbuch verzeichnet war. Dr. M. der jüdischen Glaubens war, gehörten in Berlin drei weitere Mietshäuser (T.Straße 12 im Wedding, K.straße 59 in Friedrichshain und A.straße 4 im Wedding). Nach seinem Tod im Jahr 1928 ging das Eigentum an den vier Grundstücken im Erbwege auf seine drei Kinder S. (S.M.), H. S. (H.S.) und E. M. (E.M.) über. E.M. lebte zu diesem Zeitpunkt bereits dauerhaft in Palästina. S.M. übernahm im Jahre 1932 die Stelle des Bezirksrabbiners in B. (…). H.S. war mit einem gleichfalls jüdischen Arzt verheiratet, der eine Praxis führte und Mitinhaber einer Privatklinik in Berlin war. Nach der Entziehung der kassenärztlichen Zulassung im Sommer 1933 und boykottbedingtem Rückgang der Privatbehandlungen sah sich die Familie im September 1933 gezwungen, nach Palästina auszuwandern. Dr. S. gab im Entschädigungsverfahren seine jährlichen Einkünfte für die Jahre 1930 bis 1933 mit 29.000 bis 35.000 RM an, die Einkünfte in den Jahren 1934 bis 1938 mit 200 bis 500 Palästinapfund.
Mit notarieller Urkunde vom 30. November 1936 setzten sich die drei Geschwister hinsichtlich ihres Erbes teilweise dergestalt auseinander, dass die drei hier nicht streitgegenständlichen Grundstücke in das Eigentum von S.M. allein übergingen. Das Streitgrundstück blieb ausdrücklich in ungeteilter Erbengemeinschaft.
Das Grundstück T. Straße 12 wurde mit Kaufvertrag vom 14. Februar 1938 an M. H., die Ehefrau des Erwerbers des Streitgrundstücks, veräußert.
Der Einheitswert 1935 des Grundstücks G.str. 103 betrug 67.400 RM. Am 26. November 1936 wurde die Zwangsversteigerung dieses Grundstücks angeordnet. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück wie folgt belastet: Die Hypotheken laufende Nummern 1, 2 und 4 beliefen sich - nach Aufwertung – auf nominal 7.500 GM (Nr. 1), 7.500 GM (Nr. 2) und 13.250 GM (Nr. 4). Die ursprünglich aus dem Jahr 1928 datierende Hypothek Nr. 7 war in Höhe von 16.750 GM eingetragen. Hiervon wurden 3.150 RM während des laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens getilgt, was noch am 24. März 1938 zur Löschung dieses Teilbetrages führte (= 13.600). Weiter war unter Nr. 8 seit 1929 eine Hypothek in Höhe von 13.000 GM und unter Nr. 9 aufgrund eines Vertrages vom 1. Juni 1934 eine Belastung in Höhe von 20.000 GM eingetragen. Beide Gläubiger waren Privatpersonen.
Im Versteigerungstermin am 5. April 1938 blieb B. H. Meistbietender mit einem Gebot von 66.750 RM. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 29. April 1938 wurde H. das Grundstück zu einem Barzahlungsbetrag von 38.500 RM und Übernahme der Hypotheken Nr. 1, 2 und 4 zugeschlagen. In der notariellen Urkunde vom 27. Mai 1938 erklärte der Erwerber H., der Zuschlagsbeschluss sei ihm mit der Maßgabe erteilt worden, dass die Hypotheken Nrn. 1, 2 und 4 mit 7.500 GM, 7.500 GM und 13.250 GM bestehen bleiben. Mit der Gläubigerin der Hypothek laufende Nr. 7 habe er das Bestehenbleiben in Höhe von 8.600 GM vereinbart, in Höhe des restlichen Kapitals von 5.000 GM habe sich diese Gläubigerin für befriedigt erklärt. Dementsprechend erklärte der Erwerber die Übernahme der persönlichen Schuld in der bezeichneten Höhe gegenüber diesen Gläubigern, der Gesellschaft für Hypothekenverwahrung GmbH für die Nrn. 1, 2 und 4, sowie der Berliner Hypotheken-Treuhand GmbH für Nr. 7. Mit Schreiben vom 17. Juni 1938 beantragte das Vollstreckungsgericht beim Grundbuchamt „aufgrund des anliegenden Zuschlagsbeschlusses“ neben der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer die Löschung der Hypothek Nr. 7 mit einem Teilbetrag von 5.000 GM und die Löschung der Hypotheken Nrn. 8 und 9.
S.M. wurde am 9. November 1938 verhaftet und ins KZ Dachau verbracht. Von dort wurde er im Dezember 1938 mit der Maßgabe entlassen, seine zwei noch verbliebenen Häuser in Berlin abzugeben und umgehend auszuwandern. Er emigrierte tatsächlich im Februar 1939 mit seiner Familie nach Palästina.
Das Grundstück K.straße 59 wurde mit Vertrag vom 22. Mai 1939 zu einem Kaufpreis von 56.000 RM bei einem Einheitswert 1935 von 57.700 RM unter Übernahme von Hypotheken von rund 43.000 RM veräußert.
Das letzte verbliebene Grundstück A.straße 4 wurde 1940 zwangsversteigert.
Die Gebäude auf dem Streitgrundstück wurden im Krieg total zerstört. Es wurde 1959 nach Aufbaurecht in Volkseigentum überführt und ging in einem größeren Grundstück auf, auf dem eine Kaufhalle errichtet wurde. Mit bestandskräftigem Vermögenszuordnungsbescheid vom 29. August 1998 wurde als Eigentümerin die Bundesrepublik Deutschland festgestellt. Mit Vertrag vom 23. März 2007 stimmten die beiden Teil-Erbengemeinschaften und die JCC dem Verkauf des Grundstücks als Teil eines größeren Areals durch die Beigeladene zu.
Am 8. Oktober 1990 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Erben nach S.M. die Restitution des Grundstück. Einen entsprechenden Antrag stellte die Klägerin zu 7. am 12. März 1991 für die Erben nach E.M., die selbst keine Ansprüche angemeldet haben. Am 7. August 1992 wurde schließlich ein entsprechender Antrag von den Verfahrensbevollmächtigten der Erben nach H.S. eingereicht. Die Antragsteller beriefen sich vor allem auf die Tatsache, dass die drei anderen Grundstücke zurück übertragen worden sind, sowie auf die verfolgungsbedingte Auswanderung von H. S., durch die deren Einkunftsbasis für die Bedienung der Schulden entfallen sei.
Im Rückerstattungsverfahren hinsichtlich des Grundstücks A.straße hatte das LG Berlin mit Beschluss vom 24. Juni 1952 die Rückübertragung an S.M. im Wesentlichen mit folgender Begründung angeordnet: Es könne angenommen werden, dass der Antragsteller, wäre er nicht verfolgt worden, die Zwangsversteigerung des Grundstücks hätte abwenden können. Die Vollstreckungsmaßnahmen seien unter Ausnutzung des Umstandes, dass der Eigentümer als ins Ausland geflüchteter Jude zur Wahrung seiner Rechte nicht im Stande war, erwirkt worden.
Im Rückerstattungsverfahren vor dem Landgericht Berlin hinsichtlich des Grundstücks T. Straße war nach den vorliegenden Auszügen von Seiten der Käuferin unter anderem geltend gemacht worden: Der Ankauf der Turiner Straße sei von dem Immobilienmakler und dem für S.M. auftretenden Bevollmächtigten davon abhängig gemacht worden, dass auch das Streitgrundstück - aus der Zwangsversteigerung - erworben wird. Das Haus in der G.straße sei völlig verwahrlost gewesen. Für die T. Straße sei bei einem Einheitswert von 91.000 RM ein Kaufpreis von 116.000 RM vereinbart gewesen, wovon rund 33.800 RM in bar gezahlt worden seien. Zusätzlich seien für die G.straße etwa 35.200 RM in bar entrichtet worden. Der Verkäufer habe auch gerade großes Interesse daran gehabt Bargeld zu erhalten, um seine Hypothekengläubiger zu befriedigen. Nach dem Erwerb der G.straße habe man dort umfängliche Instandsetzungsarbeiten vornehmen lassen. Der Prozessbevollmächtigte von S.M. war dem entgegen getreten. Jedenfalls sei der Kaufpreis für die T. Straße nicht in die freie Verfügung des Verfolgten gelangt. Im Verhandlungstermin am 4. März 1954 wurde ein Vergleich mit dem wesentlichen Inhalt abgeschlossen, dass das Grundstück rückübertragen wird und der Antragsteller an die Antragsgegnerin „zur Abgeltung aller Rückgewähransprüche“ 15.000 RM zahlt. Der Vergleich enthielt noch die Regelung, dass damit auch alle gegenseitigen Ansprüche hinsichtlich des Grundstücks G.straße 103 ausgeglichen seien.
Das Grundstück K.straße wurde durch Bescheid des LAROV Berlin/Lastenausgleichsamt vom 21. Januar 2003 an die Alteigentümer zurück übertragen. In der Begründung wurde ausgeführt: Schon die Erbauseinandersetzung im Jahre 1936 sei hinsichtlich H. S. und E.M. eine Schädigung gewesen, hinsichtlich derer die Verfolgungsvermutung nicht widerlegt sei. Gegenüber S.M. sei der Verkauf vom 22. Mai 1939 eine Schädigung. Denn der Kaufpreis habe um 1700 RM unter dem Einheitswert gelegen und sei auch nicht in die freie Verfügung des Verkäufers gelangt.
Die vermögensrechtlichen Anträge im vorliegenden Verfahren wurden mit Bescheid des Bundesamts für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 19. April 2007 abgelehnt. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Bei Verlusten durch Zwangsversteigerungen sei der Zusammenhang mit der Verfolgung im Einzelfall nachzuweisen. Dies sei hier nicht gelungen. Im Zeitpunkt der Zwangsversteigerung sei das Grundstück zu 111 % über dem Einheitswert belastet gewesen. Die eingetragenen Hypotheken würden keinen diskriminierenden Charakter erkennen lassen. Die Zwangsversteigerung sei nicht wegen des jüdischen Glaubens der Eigentümer durchgeführt worden. Vielmehr spreche viel dafür, dass das Grundstück, wie die Hausverwaltung im Wiedergutmachungsverfahren T. Straße mitgeteilt habe, in einem absolut baufälligen Zustand gewesen sei und habe mitverkauft werden müssen, um den Voreigentümer von den Hypothekenverpflichtungen zu befreien. Bei einer derart hohen Hypothekenbelastung hätte auch ein nicht Verfolgter das Grundstück nicht erhalten können. Zu diesem Zeitpunkt habe S.M. auch noch in Deutschland gelebt und als Bezirksrabbiner erhebliche Einkünfte erzielt. Während des Zwangsversteigerungsverfahrens hätte S.M. kaum Anstrengungen unternommen um das Grundstück zu sanieren bzw. Schulden abzutragen. Von einer beschleunigten Durchführung des Verfahrens könne nicht gesprochen werden. Es sei auch nicht zu erkennen, dass S.M. aufgrund seiner Glaubenszugehörigkeit in der Wahrnehmung seiner Rechte beeinträchtigt gewesen sei. Dies könne nach der Rechtsprechung erst zu einem späteren Zeitpunkt angenommen werden. Auch der Zuschlag etwas unterhalb des Einheitswertes begründe keinen Verfolgungszusammenhang. Denn derartiges sei für Zwangsversteigerungen durchaus typisch. S.M. sei auch erst nach Abschluss der Zwangsversteigerung, nämlich ab 9. November 1938, direkt verfolgt worden. Inwieweit H.S. wirklich in ihrer Handlungsfähigkeit eingeschränkt bzw. mittellos gewesen sei, sei nicht nachgewiesen. Aus den Rückerstattungen der anderen drei Grundstücke könne nicht auf die Verfolgungsbedingtheit im Falle des Streitgrundstücks geschlossenen werden. Eine solche Nachweisführung genüge nicht den Anforderungen an einen vollen Beweis. Dies gelte umso mehr als diese Rückerstattungen zum Teil anderen Rechtsgrundlagen gefolgt seien.
Der Bescheid ist den drei Verfahrensbevollmächtigten jeweils am 23. April 2007 zugestellt worden. Die Prozessbevollmächtigten der Kläger zu 1. bis 6. - der Erben nach H.S. - haben am 9. Mai 2007, die Prozessbevollmächtigte der Klägerin zu 7. am 23. Mai 2007 Klage erhoben. Die Klage der Prozessbevollmächtigten der Kläger zu 8. bis 16. - der Erben nach S.M. - ist erst am 6. Juni 2007 beim Verwaltungsgericht eingegangen. Diese Kläger haben Wiedereinsetzung in die Klagefrist beantragt. Hinsichtlich der Begründung wird auf den Akteninhalt, insbesondere den Schriftsatz vom 6. Juni 2007 Bezug genommen.
Die Kläger machen weiterhin geltend, dass die Aufgabe der vier Grundstücke letztlich ohne die Verfolgung nicht stattgefunden hätte und die Veräußerungen bzw. Zwangsversteigerungen zulasten der jüdischen Erbengemeinschaft aufeinander aufgebaut hätten. Die Behörde und die Erwerber hätten selbst einen engen Zusammenhang zwischen dem entsprechenden Verkauf der T.Straße und dem Erwerb des Streitgrundstücks hergestellt. Das Streitgrundstück sei nicht überschuldet gewesen. Die Hypotheken Nummern acht und neun seien nämlich noch von S.M. selbst abgelöst worden. Die Belastungen hätten sich daher insgesamt nur auf 41.850 RM belaufen. Die vollstreckende Gläubigerin habe nicht berücksichtigt, dass sich S.M. noch Anfang 1938 durch Rückzahlung eines Teilbetrages von 3.150 RM um Reduzierung der Belastungen bemüht habe.
Die Kläger beantragen schriftsätzlich sinngemäß,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides des Bundesamts für zentrale Dienste und offener Vermögensfragen vom 19. April 2007 zu verpflichten, die Berechtigung der Kläger nach dem Vermögensgesetz hinsichtlich des ehemaligen Grundstücks G.straße 103/T.str. festzustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie macht weiterhin geltend: bei Zwangsversteigerungen könne die Verfolgungsmaßnahme in einer verfolgungsbedingten Insolvenz bestehen oder in einem Missbrauch staatlicher Machtbefugnisse. Eine verfolgungsbedingte Insolvenz sei hier nicht bewiesen. Auch ein Fall des Missbrauchs des Zwangsversteigerungsverfahrens liege nicht vor.
Die Beigeladene hat sich nicht geäußert.
Den in der mündlichen Verhandlung am 11. März 2010 geschlossenen Vergleich haben die Kläger zu 1. bis 6. rechtzeitig widerrufen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakte sowie die Verwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen, die vorgelegen haben.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die aufgrund des im Termin am 11. März 2010 erklärten Einverständnisses aller Beteiligten der Berichterstatter schriftlich entscheiden konnte (§ 87a Abs. 2, 3, § 101 Abs. 2 VwGO), ist unbegründet. Die Klage ist als Verpflichtungsklage, gerichtet auf die Feststellung der vermögensrechtlichen Berechtigung, zulässig. Ein gesonderter Ausspruch über die Erlösauskehrverpflichtung ist nicht erforderlich. Denn dieser Anspruch ergibt sich unmittelbar aus der zivilrechtlichen Zustimmungs- und Erlösauskehrvereinbarung zwischen den Klägern und der Beigeladenen vom 23. März 2007.
Die Zulässigkeit der Klage der Kläger zu 8. bis 16., die materiell-rechtlich von einem Klageerfolg in jedem Fall profitieren würden, weil es sich um eine ungeteilte Erbengemeinschaft handelt, kann dahinstehen. Die Begründetheit des Wiedereinsetzungsantrags erscheint allerdings fraglich. Es dürfte ein Verschulden des hiesigen Prozessbevollmächtigten im Sinne von § 60 Abs. 1 VwGO vorliegen. Denn das Schreiben vom 15. Mai 2007 ist nicht von der Rechtsanwaltsgehilfin, sondern von einem Anwaltsvertreter unterzeichnet worden. Dessen Verschulden müssen sich die Kläger zurechnen lassen. Dieser hätte aber selbst prüfen müssen, ob die Anlage zu diesem Schreiben hinreichend deutlich als Entwurf gekennzeichnet ist. Es kommt hinzu, dass es auch nicht den anwaltlichen Sorgfaltspflichten entsprach in diesem Schreiben und auch sonst in keiner Weise auf die vom israelischen Anwalt in seiner e-mail vom 14. Mai 2007 gestellten Fragen einzugehen.
Der Bescheid des Bundesamts für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 19. April 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie haben keinen Anspruch auf Feststellung ihrer Berechtigung (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO).
Anspruchsgrundlage kann nur § 3 Abs. 1 Satz 1, § 2 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 1 Abs. 6 Satz 1 VermG sein.
Nach § 1 Abs. 6 Satz 1 VermG ist das Vermögensgesetz entsprechend auf vermögensrechtliche Ansprüche von Bürgern und Vereinigungen anzuwenden, die in der Zeit vom 30. Januar 1933 bis zum 8. Mai 1945 aus rassischen, politischen, religiösen oder weltanschaulichen Gründen verfolgt wurden und deshalb ihr Vermögen infolge von Zwangsverkäufen, Enteignungen oder auf andere Weise verloren haben. Der Verlust des Eigentums durch Zwangsversteigerung ist im Sinne der genannten Vorschrift ein Verlust "auf andere Weise". Für den Ursachenzusammenhang zwischen der Verfolgung und dem Eigentumsverlust auf Grund der Zwangsversteigerung streitet allerdings nicht die Vermutung des § 1 Abs. 6 Satz 2 VermG. Sie gilt nur für die in Art. 3 der Anordnung BK/0 (49) 180 der Alliierten Kommandantur Berlin vom 26. Juli 1949 (VOBl für Groß-Berlin I S. 221) aufgeführten Rechtsgeschäfte; hierzu gehört der Eigentumsverlust durch Zwangsversteigerung nicht. Es bedarf deshalb besonderer Feststellungen im Einzelfall, ob der Eigentumsverlust auf die Verfolgung zurückzuführen war (BVerwG, Urteil vom 27. Juni 2002 - 7 C 28.01 – zitiert nach juris). Dies ist im Einzelfall nach den allgemeinen Beweisregeln nachzuweisen. Damit obliegt dem Alteigentümer oder dessen Rechtsnachfolger nach den allgemeinen Grundsätzen die Beweislast für die Verfolgungsbedingtheit eines im Wege der Zwangsversteigerung eingetretenen Vermögensverlustes. Dabei dürfen jedoch die Anforderungen an den Nachweis der Kausalität angesichts des inzwischen verstrichenen Zeitraums und des Verlusts vieler Beweismittel und Akten nicht überspannt werden (so VG Berlin, Urteil vom 14.1.05 – 31 A 178.04 – und Urteil vom 24.09.1998 - 29 A 25.94 – beide zitiert nach juris - m.w.N)
Bei der Anwendung und Auslegung des § 1 Abs. 6 Satz 1 VermG sind die alliierten Rückerstattungsregelungen und die hierzu ergangene Rechtsprechung der Rückerstattungsgerichte heranzuziehen (BVerwG, Urteil vom 27. Juni 2002 - 7 C 28.01 – a.a.O.). Da es in der jetzt anzuwendenden Rechtsgrundlage an Anhaltspunkten für die – engere – Missbrauchstheorie fehlt, ist die gesamte Rückerstattungsrechtsprechung in den Blick zu nehmen, auch soweit ihr die - weitere - so genannte Verursachungstheorie zu Grunde lag. Die Rückerstattungsrechtsprechung war allerdings von Einzelfalljudikatur geprägt (vgl. Schwarz, Rückerstattungsrecht nach den Gesetzen der Alliierten Mächte, Bd. 1, S.154 ff).
(1) Eine Zwangsversteigerung kann danach insbesondere dann als verfolgungsbedingter Vermögensverlust eingestuft und damit als Schädigungsmaßnahme im Sinne des § 1 Abs. 6 VermG angesehen werden, wenn die Zwangsversteigerung wegen Verbindlichkeiten betrieben wurde, die der Grundstückseigentümer gerade aufgrund seiner Verfolgungssituation eingehen musste oder die er deswegen nicht mehr erfüllen konnte (BVerwG, Beschluss vom 30. August 2007 – 8 B 1.07 – juris).
Dies lässt sich hier nicht feststellen.
Da die historischen Zwangsversteigerungsakten nicht auffindbar sind, lässt sich nicht mit letzter Sicherheit feststellen, welcher Gläubiger die Zwangsvollstreckung betrieb. Es spricht allerdings sehr viel dafür - und davon gehen auch die Parteien aus -, dass dies die Gläubigerin der Hypotheken lfd. Nrn. 1, 2 und 4 war, denn diese hatte Ende 1935 vollstreckbare Ausfertigungen der notariellen Urkunden beantragt (vgl. Verwaltungsvorgang 71789, Bl. 102 ff.). Hierfür spricht auch, dass diese Forderungen aufgrund der Neuvereinbarung vom 15. Mai 1933 bereits seit dem 1. Juli 1935 in voller Höhe fällig waren (vgl. den genannten Verwaltungsvorgang, Bl. 87 ff.). Diese Hypotheken aber waren lange vor 1933 begründet worden, so dass eine Verfolgungsbedingtheit der Belastungen ausscheidet. Aber auch für das einzige nach Beginn der NS-Herrschaft begründete Recht - die Hypothek lfd. Nr. 9 (Vertrag vom 1. Juni 1934) - ist nichts vorgetragen oder ersichtlich, was einen Zusammenhang mit der Verfolgungssituation darstellen könnte.
Es lässt sich auch nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, dass die Eigentümer ihre Verbindlichkeiten gerade wegen der Verfolgungssituation nicht mehr erfüllen konnten. Dabei spricht schon viel dafür, dass es insoweit nur auf S.M. ankommt. Zwar blieben nach dem Vertrag vom 30. November 1936 formal alle drei Geschwister zu gleichen Anteilen Eigentümer des Streitgrundstücks. Denn bei dieser Erbauseinandersetzung waren die Einheitswerte der drei anderen Grundstücke bereits durch die mit diesem Vertrag von S. M. allein übernommenen, auf den anderen Grundstücken lastenden Verbindlichkeiten zuzüglich bereits vor dem Tod des Erblassers gewährter Zuwendungen ausgeglichen. Jedoch liegt es sehr nahe, dass tatsächlich der zu diesem Zeitpunkt allein noch in Deutschland lebende S. M. auch für das Streitgrundstück allein verantwortlich war. Über eine verfolgungsbedingte Verschlechterung seiner Einkommenssituation vor dem Abschluss der Zwangsversteigerung im April 1938 ist jedoch nichts bekannt. Jedenfalls hatte er noch bis zum 9. November 1938 seine Stelle als Bezirksrabbiner inne, so dass davon auszugehen ist, dass er hieraus Gehalt bezog. Zusätzlich standen ihm nach Übertragung der Anteile der Geschwister an den drei anderen Grundstücken auch eventuelle Überschüsse aus diesem übrigen Immobilienbesitz zur Verfügung. Schon deshalb können die Kläger aus der Anerkennung der Übertragung der Anteile an den drei anderen Grundstücken durch die Vereinbarung vom 30. November 1936 als Schädigung gemäß § 1 Abs. 6 VermG im Bescheid des LAROV Berlin vom 21. Januar 2003 für den vorliegenden Fall nichts herleiten. Denn auch wenn man unterstellt, dass eine „Querfinanzierung“ zwischen den vier Grundstücken stattgefunden hat, so hat sich an dieser wirtschaftlichen Situation durch die Erbauseinandersetzung nichts geändert. Es kommt hinzu, dass die Feststellung des Schädigungstatbestandes insoweit maßgeblich von der Verfolgungsvermutung gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 VermG i.V.m. Art. 3 BK/O vom 26. Juni 1949 beeinflusst ist. Denn insoweit handelte es sich - obwohl im Rahmen einer Erbauseinandersetzung - um eine Veräußerung in der Verfolgungszeit, bei der - da nach dem 15. September 1935 erfolgt - die „verschärfte“ Verfolgungsvermutung gemäß Art. 3 Abs. 1, Abs. 3 der BK/O eingriff. Hier waren zwar die Voraussetzungen zur Widerlegung der Verfolgungsvermutung gemäß Art. 3 Abs. 2 BK/O (angemessener Kaufpreis und freie Verfügung) erfüllt, fraglich war aber das Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nach Abs. 3 der Vorschrift (wäre das Rechtsgeschäft auch ohne die Herrschaft des Nationalsozialismus abgeschlossen worden?).
Aber auch wenn man davon ausgeht, dass die auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten entsprechend der Eigentumslage weiterhin von allen drei Geschwistern bedient wurden, lässt sich nicht mit ausreichender Sicherheit belegen, dass dies gerade verfolgungsbedingt nicht mehr möglich war und in die Zwangsversteigerung führte. Bei E.M. ist festzustellen, dass jedenfalls keine verfolgungsbedingte Veränderung seiner Einkommensverhältnisse gegeben war. Denn er war bereits in den 20er Jahren nach Palästina ausgewandert. Feststellbar ist eine solche Veränderung nur hinsichtlich des Ehemannes der H.S., denn er hat in früheren Entschädigungsverfahren seine jährlichen Einkünfte für die Jahre 1930 bis 1933 mit 29.000 bis 35.000 RM beziffert. Die entsprechenden Angaben für die Jahre 1934 bis 1938 - nach der verfolgungsbedingten Auswanderung im September 1933 - ergeben Einkünfte von nur noch 200 bis 500 P£ (Palästinapfund), ausgehend von einem Wechselkurs des Pfundes zur Reichsmark von 1:20 umgerechnet also 4.000 bis 10.000 RM. Für ein eigenes Erwerbseinkommen der H.S. ist allerdings nichts ersichtlich; dies erscheint auch unwahrscheinlich, da sie in dieser Zeit vier kleinere Kinder hatte. Es lässt sich jedoch schon nicht feststellen, dass das Einkommen des Ehemannes jemals zur Bedienung der auf dem Streitgrundstück lastenden Verbindlichkeiten herangezogen worden ist oder hätte herangezogen werden können.
Jedenfalls aber bleibt die Annahme, gerade dieser verfolgungsbedingte Einkommenseinbruch habe in die Zwangsversteigerung geführt, rein spekulativ. Dem steht nämlich gegenüber, dass das Grundstück überschuldet war. Denn die Summe der hypothekarisch gesicherten Forderungen belief sich auf 78.000 RM. Diese Nominalbeträge valutierten bei Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens noch in voller Höhe. Für die Hypotheken laufende Nrn. 1, 2, 4 und 7 ergibt sich dies aus der vom Erwerber H. erklärten Schuldübernahme vom 27. Mai 1938 (Verwaltungsvorgang 59702, Band III, Bl. 757), für Nr. 7 unter Berücksichtigung der Teilrückzahlung von 3.150 RM und der Teilablösung aus dem Barbetrag von 5.000 RM. Für die Rechte laufende Nrn. 8 und 9 folgt dies aus der Tatsache, dass ihre Ablösung - entgegen der Annahme der Klägerseite - erst aus dem Barbetrag der Zwangsversteigerung erfolgte. Dies ergibt sich nämlich aus dem Schreiben des Vollstreckungsgerichts an das Grundbuchamt vom 17. Juni 1938 (Verwaltungsvorgang 59702, Band II, Bl. 426), in dem „aufgrund des in Ausfertigung anliegenden Zuschlagsbeschlusses“ das Grundbuchamt ersucht wird, neben der Eigentumsumschreibung bei der Hypothek lfd. Nr. 7 einen Teilbetrag von 5.000 GM sowie die Hypotheken lfd. Nrn. 8 und 9 zu löschen. Dies korrespondiert im Übrigen mit dem Vorbringen der Erwerberseite im rückerstattungsrechtlichen Verfahren zum Grundstück T. Straße, die vorgetragen hatte, S.M. sei an einem hohen Barerlös interessiert gewesen, um seine Hypothekengläubiger zu befriedigen. Damit aber überstiegen die Belastungen deutlich den Einheitswert, der per 1. Januar 1935 auf 67.400 RM festgesetzt worden war. Daran änderte auch die Teilrückzahlung in Höhe von 3.150 RM auf die Hypothek lfd. Nr. 7 noch vor Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens nichts Entscheidendes. Diese Teilrückzahlung ist auch nicht geeignet, den Nachweis zu führen, das Grundstück wäre ohne die Verfolgung „wirtschaftlich gesund“ gewesen. Denn – wie erwähnt – war die Rückzahlung der gesamten, den Hypotheken Nrn. 1, 2 und 4 zugrunde liegenden Verbindlichkeiten in Höhe von 28.250 RM bereits seit 1. Juli 1935 fällig.
Es kommt hinzu, dass sich aus den vorliegenden Akten auch deutliche Indizien dafür ergeben, dass das Streitgrundstück bereits längere Zeit einen nicht unerheblichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsrückstand aufwies. Im Rückerstattungsverfahren hinsichtlich des Grundstücks T. Straße hatten die Erwerber nämlich geltend gemacht, der Ankauf sei von der Verkäuferseite von dem Erwerb auch des Streitgrundstücks aus der Zwangsversteigerung abhängig gemacht worden. Nach dem Erwerb des Streitgrundstücks habe man dort umfängliche Instandsetzungsarbeiten vornehmen lassen müssen. Hierzu wurde ein Schreiben des beim Verkauf der T. Straße tätigen Maklers vom 12. September 1953 vorgelegt, in dem es u.a. heißt: „Unser Herr S., der damals den Verkauf vermittelte, kann sich an die Angelegenheit noch einigermaßen erinnern. Es ist ihm auch bekannt, dass bei dem Verkauf des Grundstücks T. Straße 12 das vollkommen devastierte und unter Zwangsverwaltung stehende Grundstück G.straße 103 mitübernommen werden musste“ (Verwaltungsvorgang 59702, Bd. II, Bl. 454).
Es ist auch nicht möglich, wie die Kläger dies geltend machen, aus dem Umstand, dass für die anderen Teile des Immobilienbesitzes der Erbengemeinschaft jeweils eine Wiedergutmachung erfolgt ist, auf das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen beim Streitgrundstück zu schließen. Diese Umstände entbinden nicht von der Feststellung des Schädigungstatbestandes im konkreten Einzelfall. Ein derartiger Schluss verbietet sich auch deshalb, weil die in Rede stehenden Grundstücke zu ganz verschiedenen Zeitpunkten auf verschiedene Art und Weise verloren gegangen sind, was rechtlich zu ganz unterschiedlichen Konsequenzen geführt hat. Hinsichtlich der Erbauseinandersetzung vom 30. November 1936 ist oben auf S. 10 schon ausgeführt worden. Auch für die beiden Verkaufsfälle T. Straße und K.straße griff die dort angesprochene Verfolgungsvermutung in Verbindung mit den verschärften Anforderungen an die Widerlegung dieser Vermutung ein, wobei die Rückübertragung des Grundstücks T. Straße auch lediglich aufgrund eines vor dem Landgericht Berlin geschlossenen Vergleichs erfolgte. Die Rückübertragung des ebenfalls zwangsversteigerten Grundstücks A.straße schließlich wurde maßgeblich damit begründet, die Vollstreckungsmaßnahmen seien unter Ausnutzung des Umstandes, dass der Eigentümer als ins Ausland geflüchteter Jude zur Wahrnehmung seiner Rechte nicht imstande war, erwirkt worden. Dies ist für den dort maßgeblichen Zeitpunkt der Zwangsversteigerung im Jahre 1940 schon deshalb allgemein anerkannt, weil die Schuldnerschutzvorschriften zu dieser Zeit unzweifelhaft zugunsten von jüdischen Eigentümern nicht mehr angewendet wurden (vgl. hierzu näher unten S. 13). Das Streitgrundstück wurde jedoch erheblich früher zwangsversteigert.
(2) Der Schädigungstatbestand ergibt sich vorliegend auch nicht aus dem Zwangsvollstreckungsverfahren selbst. Die weit reichenden Möglichkeiten des Gläubigers in der Immobiliarzwangsvollstreckung sind grundsätzlich im vorliegenden Zusammenhang rechtlich nicht zu beanstanden, weil sie häufig nur Beugemittelcharakter dadurch haben, dass sie den Schuldner zur Erfüllung des titulierten Anspruchs anhalten. Ein Vermögensverlust im Rahmen einer Zwangsversteigerung hat seine Ursache aber in der staatlichen Verfolgungsmaßnahme und nicht in dem für sich betrachtet nicht zu beanstandenden Willen des privaten Gläubigers, sein Recht durchzusetzen, wenn die Zwangsversteigerung insgesamt unter Umständen stattfindet, die den Schluss nahe legen, dass in einem Normalfall die Gläubigerbefriedigung nicht zu einer Liquidierung des Grundvermögens geführt hätte. Auch in dem Fall, in dem ein Gläubiger durchaus korrekt lediglich zur Befriedigung seiner berechtigten Ansprüche und ohne Schädigungsabsicht gegenüber dem Grundstückseigentümer die Zwangsversteigerung betrieben hat, ist allerdings die Annahme möglich, dass der Vermögensverlust verfolgungsbedingt war. Dies ist der Fall, wenn der verfolgte Eigentümer nicht in der Lage war, die Zwangsversteigerung durch die freie und ungehinderte Ausübung von Rechten abzuwenden, die einem nicht verfolgten Eigentümer zur Verfügung gestanden hätten (BVerwG, Urteil vom 27. Juni 2002 - 7 C 28.01 – a.a.O.).
Es ist aber nicht feststellbar, dass die Eigentümer im hier zu beurteilenden Zwangsversteigerungsverfahren an der Ausübung ihrer Rechte gehindert worden wären. S.M. war bis zu seiner Verhaftung am 9. November 1938 handlungsfähig. Er verfügte auch über wirksame Vollmachten seiner Geschwister. Im Versteigerungszeitpunkt galten auch noch keine das Zwangsversteigerungsverfahren regelnde Vorschriften, die jüdische Schuldner als solche diskriminierten. Insbesondere ist das Recht eines Eigentümers selbst ein Gebot zur Ersteigerung des Grundstücks abzugeben für jüdische Betroffene erst durch § 7 Abs. 3 der Verordnung über den Einsatz des jüdischen Vermögens vom 3. Dezember 1938 (RGBl. I, S. 1709) ausgeschlossen worden. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Vermögensverlust deswegen eingetreten ist, weil den Eigentümern etwa Rechte nach der Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet der Zwangsvollstreckung vom 26. Mai 1933 (RGBl. I, S. 302) beschnitten worden wären. Zwar lässt sich ab Ende 1938 feststellen, dass zivil- und zwangsvollstreckungsrechtliche Schutznormen auf jüdische Bürger keine Anwendung mehr fanden, weil diese keine „Volksgenossen“ waren (Urteil der Kammer vom 5. Juni 2003 – 29 A 246.99 – juris). Eine noch weiter gehende „Vorverlagerung“ dieses Zeitpunktes ist jedoch nicht möglich. Denn es gibt keine Belege für eine generell diskriminierende Rechtsanwendung vor diesem Zeitpunkt. Schon gar nicht lässt sich dies festmachen für eine Zwangsversteigerung, die – wie hier – noch vor Inkrafttreten der Anmeldeverordnung vom 26. Mai 1938 abgeschlossen war. Auch die Kläger haben hierfür nichts vorgetragen.Auf die weitere, völlig offene Frage, ob die Schuldnerschutzvorschriften hier überhaupt anwendbar gewesen wären, kommt es damit nicht an.
Auch die Tatsache, dass das Meistgebot - geringfügig (Barzahlung plus Übernahme der Rechte 1,2, und 4 = 66.750) - unter dem Einheitswert des Grundstücks in Höhe von 67.400 RM blieb, ist kein ausreichendes Indiz für die Annahme, das Zwangsversteigerungsverfahren sei diskriminierend verlaufen. Die Zwangsversteigerung ist von einer privaten Veräußerung zu unterscheiden. Der Zuschlag in einer Zwangsversteigerung kann letztlich aufgrund eines vergleichsweise niedrigen Gebots erfolgen, wenn höhere Gebote nicht abgegeben werden. Gewährleistet werden muss lediglich die Einhaltung des geringsten Gebots nach § 44 Abs. 1 ZVG, das sich nicht am Einheitswert orientiert. Dies war hier unstreitig der Fall. Auch die Dauer des Zwangsversteigerungsverfahrens von etwa 17 Monaten ab Einleitung der Zwangsvollstreckung bis zum Zuschlagsbeschluss spricht jedenfalls nicht für einen diskriminierenden Verfahrensablauf.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 3 und 162 Abs. 3 VwGO. Die Berufung ist gem. § 37 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Die Revision war nicht zuzulassen, weil keiner der hierfür im Gesetz genannten Gründe vorliegt (vgl. §§ 132 Abs. 2 und 135 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 101 Abs. 2 VwGO
§ 60 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 1 Abs. 6 Satz 1 VermG
§ 1 Abs. 6 Satz 2 VermG
§ 1 Abs. 6 VermG
§ 44 Abs. 1 ZVG
§ 154 Abs. 1, 3 und 162 Abs. 3 VwGO
§ 37 Abs. 2 Satz 1 VermG
§ 132 Abs. 2 und 135 VwGO
§ 7 Abs. 3 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: 00 GM und 13.25
7 C 28.01
31 A 178.04
29 A 25.94
8 B 1.07
29 A 246.99