Kammergericht (Berlin, )
Urteil vom 2024-02-01, Aktenzeichen 12 U 113/22
ECLI: ECLI:DE:KG:2024:0201.12U113.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses setzt voraus, dass die Nutzungsüberlassungspflicht des Vermieters sich (auch) auf Räumlichkeiten bezieht, welche die Anforderungen an "Wohnraum" erfüllen, mithin ein von Boden, Wänden und Dach umschlossenes Bauwerk oder ein entsprechender Teil davon.(Rn.6)
2. Insoweit handelt es sich bei einer Gartenlaube mit gepachtetem Grundstück nicht um ein im Schwerpunkt bestehendes Wohnraummietverhältnis, wenn sich die Nutzungsüberlassungspflicht des Verpächters nicht auf die auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage in Gestalt einer Wohnlaube, sondern nur auf das Grundstück bezieht.(Rn.7)
3. Ergibt sich aus dem als "Pachtvertrag" überschriebenen Vertrag eine geringe Pachthöhe, die die Annahme rechtfertigt, dass die bloße Überlassung des Pachtgrundstücks abgegolten werden soll, ist davon auszugehen, dass es den Vertragsparteien bei der Nutzungsüberlassung nicht um den Schutz des Pächters auf eine unbefristete bzw. zumindest langjährige Laufzeit ging. Nach dem objektivem Empfängerhorizont spricht dies gegen die Annahme, dass daneben bzw. statt dessen (konkludent) die Geltung abweichender Kündigungsschutzvorschriften beiderseits gewollt war. Dies gilt auch dann, wenn dem Pächter nach dem Pachtvertrag gestattet wird, eine (Wohn)Bebauung zu errichten und sich auf dem Grundstück zu Wohnzwecken aufzuhalten, was sich neben der Regelung in § 1 ("Ausnutzung zu Wohnzwecken") auch in den Regelungen § 6 (Ausschluss gewerblicher Nutzung), § 7 (polizeiliche Meldung des Pächters und Anbringung eines Namensschildes; Kostentragung des Pächters für Schornsteinreinigung, Müllabfuhr, Steuern für Gebäude) und § 11 (Ausschluss einer Überlassung an Dritte zum ständigen Wohnen) zeigt.(Rn.20)
4. Die Befristung eines Pachtverhältnisses verstößt nicht gegen die nur für Wohnraumietverhältnisse geltenden Vorschriften in § 575 Abs.1 und 4 BGB n.F., denn diese Vorschriften finden auf Miet- bzw. Pachtverhältnisse über Grundstücke gemäß §§ 578 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB keine Anwendung.(Rn.38)
Verfahrensgang
Auf die Berufung des Klägers wird das am 25.10.2022 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 37 O 195/22 – wie folgt abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Liegenschaft *** Berlin an den Kläger herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Beklagten. Hiervon ausgenommen sind die Mehrkosten infolge Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts Wedding; diese trägt der Kläger allein.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2024 gewährt.

Tatbestand:
Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 544 Abs. 2 Nr. 1; 540 Abs. 2; 313 a Abs.1, S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Klägers hat Erfolg.
1. Das Landgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass das Pachtverhältnis, in welches der Kläger mit dem Erwerb des Grundstücks gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB eingetreten ist, ungekündigt fortbesteht. Die Beklagten sind infolge fehlender Verlängerung des zeitlich befristeten Pachtvertrages gemäß §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB zur Rückgabe des Pachtgrundstücks verpflichtet.
a) Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil handelt es sich vorliegend nicht im Schwerpunkt um ein Wohnraummietverhältnis, auf welches dafür vorgesehene Mieterschutzvorschriften, insbesondere §§ 575 Abs. 4, 569 Abs. 5 BGB n.F. (zumindest entsprechende) Anwendung fänden.
aa) Die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses folgt nicht aus einer entsprechenden Anwendung der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach zur rechtlichen Einordnung eines einheitlichen Mietverhältnisses über Wohnräume und Geschäftsräume auf den Schwerpunkt der vertragsgemäßen Nutzungsart abzustellen sei (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13 –, BGHZ 202, 39-58; Urteil vom 13. Januar 2021 – VIII ZR 66/19; Urteil vom 13. Januar 2021 – VIII ZR 58/20; jeweils zitiert nach juris).
(1) Die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses setzt voraus, dass die Nutzungsüberlassungspflicht des Vermieters sich (auch) auf Räumlichkeiten bezieht, welche die Anforderungen an "Wohnraum" erfüllen, mithin ein von Boden, Wänden und Dach umschlossenes Bauwerk oder ein entsprechender Teil davon (vgl. MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 549 Rn. 3).
Daran fehlt es vorliegend, da sich die Nutzungsüberlassungspflicht des Verpächters nicht auf die auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage in Gestalt einer Wohnlaube, sondern nur auf das Grundstück selbst bezieht. Die Wohnlaube, welche jedenfalls zum Zeitpunkt der Vertragsübernahme durch den Beklagten zu 1) am 16.11.1966 bereits errichtet war, steht – als Scheinbestandteil des Grundstücks i.S.v. § 95 Abs. 1 S.1 BGB – hingegen unstreitig im Eigentum der sie aus originärem Recht (§ 903 S.1 BGB) nutzenden Pächter.
An der Eigenschaft der Wohnlaube als nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbundene Sache i.S.v. § 95 Abs.1 S. 1 BGB hat sich vorliegend – entgegen der Ansicht der Beklagten - auch durch den Abschluss des Nachtrags zum Pachtvertrag vom 08.10.2020 nichts geändert. Die Vertragsparteien haben dort nicht etwa vereinbart, dass die Wohnlaube nunmehr dauerhaft auf dem Grundstück zu verbleiben habe und sie insofern bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in jedem Fall in das Eigentum des Verpächters übergehen solle, was für eine Übereignung entsprechend § 929 Satz 2 BGB allerdings erforderlich gewesen wäre (vgl. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2005 – V ZR 35/05 –, BGHZ 165, 184-192, Rn. 16). Vielmehr hat die vormalige Verpächterin im Nachtrag vom 08.10.2020 lediglich auf das im ursprünglichen Pachtvertrag unter § 6 begründete Recht verzichtet, mit Ablauf des Vertrages vom Pächter eine unentgeltliche und vollständige Entfernung aller Baulichkeiten und Anpflanzungen verlangen zu können. Ausweislich des Nachtrags soll ein Rückbau insofern nunmehr lediglich "nicht mehr erforderlich" sein. Dass der Pächter demgegenüber verpflichtet sein soll, die Anlagen und Anpflanzungen dauerhaft auf dem Grundstück zu belassen, ist nicht ersichtlich. Dagegen spricht insbesondere auch die im Nachtrag – wie auch bereits im ursprünglichen Pachtvertrag (§ 13) - aufgenommene Erklärung, wonach der Pächter versichert, dass die während der Pachtzeit auf dem Grundstück errichteten Baulichkeiten und Gegenstände sein uneingeschränktes Eigentum seien.
(2) Eine direkte Anwendbarkeit von lediglich für Wohnraummietverhältnisse geltenden Vorschriften scheidet mithin aus. Aber auch eine entsprechende Anwendung von Mieterschutzvorschriften ist hier insoweit abzulehnen.
(a) Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall, in welchem ebenfalls die Herausgabe eines mit einem im Eigentum des Nutzers stehenden Haus bebauten Grundstücks verlangt wurde, mit Urteil vom 4. Juli 1984 – VIII ZR 270/83 –, BGHZ 92, 70-76, Rn. 17 Folgendes ausgeführt:
"War somit der dem Beklagten selbst gehörende Wohnraum nicht Gegenstand des mit den Eheleuten V. geschlossenen Mietvertrages, so können die Kündigungsschutzvorschriften der §§ 564 a, 564 b BGB [a.F.] unmittelbar keine Anwendung finden. Entgegen der Auffassung der Revision scheidet auch eine entsprechende Anwendung dieser Bestimmungen - sei es auf den Grundstücksmietvertrag, sei es auf die rein tatsächliche Abrede, der Beklagte dürfe auf dem Grundstück ein Haus errichten - aus. Der besondere Kündigungsschutz der §§ 564 a, 564 b BGB [a.F.] gilt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum, nicht für die Grundstücksmiete. Die dem zugrunde liegende Entscheidung des Gesetzgebers ist zu beachten und kann nicht ohne weiteres im Wege einer Analogie korrigiert werden. Nichts anderes kann gelten, wenn der Mieter auf dem Grundstück ein ihm gehörendes Haus bewohnt. Nach in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum ganz überwiegend vertretener Ansicht kann derjenige, der auf einem von ihm gemieteten Grundstück Wohnraum errichtet, Mieterschutz nicht beanspruchen […]. Das soll jedenfalls dann gelten, wenn das zu errichtende Gebäude Eigentum des Mieters des Grundstücks wird […]. Für den hier zu entscheidenden Fall ist dem zuzustimmen: Es fehlt nicht nur an der - für das Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses wesentlichen - Überlassung von Wohnraum an den Beklagten, weil das von ihm bewohnte Haus in seinem Eigentum steht. Darüber hinaus nutzte er den Wohnraum auch nicht gegen ein von ihm an die Grundstückseigentümer zu zahlendes Entgelt; denn das Berufungsgericht hat - von der Revision unbeanstandet - festgestellt, daß mit dem monatlich gezahlten Betrag die Nutzung des Grundstücks abgegolten wurde, und auch der Beklagte hat nicht etwa behauptet, daß dieser Betrag nach der Bebauung des Grundstücks erhöht worden sei. Damit aber fehlen wesentliche Voraussetzungen für den vom Gesetzgeber angeordneten Kündigungsschutz. Die Vergleichbarkeit der Interessenlage des Eigentümers eines auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäudes mit derjenigen eines Wohnraummieters reicht für sich allein nicht aus, die vom Gesetzgeber für ganz bestimmte Fälle geschaffenen Kündigungsschutzvorschriften auf andere Sachverhalte zu übertragen."
Vorstehende Ausführungen gelten uneingeschränkt auch im vorliegenden Fall.
Entgegen der Ansicht des Landgerichts fehlt es nicht etwa deshalb an einer Vergleichbarkeit der Sachverhalte, weil der Bundesgerichtshof in der oben genannten Entscheidung verlangt habe, dass die Bereitstellung von Wohnraum zwingend schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses erfolgen müsse, das Grundstück dort bei Überlassung indes noch unbebaut gewesen sei.
Es ist nicht ersichtlich, dass das streitgegenständliche Grundstück zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages vom 01.10.1965 bereits bebaut gewesen ist. Insofern unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt, in welchem ausweislich § 1 nur die Überlassung des Grundstücks zur "Ausnutzung zu Wohnzwecken" erfolgt ist, nicht von dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt, in welchem dem Nutzer ein lebenslanges Nutzungsrecht am Grundstücksteil eingeräumt und ihm zudem gestattet worden sein soll, darauf ein Häuschen zu errichten. In beiden Fällen durfte der Nutzer das vertraglich überlassene Grundstück jeweils zu Wohnzwecken nutzen und dafür Baulichkeiten errichten.
Ebenso wenig sind vorliegend irgendwelche Anhaltspunkte ersichtlich, dass mit dem im Pachtvertrag vom 01.10.1965 vereinbarten Pachtpreis von 10,- DM pro Monat (§ 3) mehr als die bloße Überlassung des Pachtgrundstücks abgegolten werden sollte. Die Beklagten berufen sich dagegen in zweiter Instanz zwar auf eine "ins Blaue aufgestellte Behauptung" des Klägers. Angesichts des Inhalts von § 1 Pachtvertrages vom 01.10.1965 ("Der Verpächter verpachtet an den Pächter von seinem … Grundstück ein Trennstück einschließlich Weg zur Ausnutzung zu Wohnzwecken") sowie der niedrigen Höhe des dafür vereinbarten Pachtpreises spricht hier aber schon der erste Anschein dafür, dass es sich nur um das Entgelt für die Überlassung des Grundstücks handelte.
Auch der Umstand, dass die Wohnlaube zumindest zum Zeitpunkt der Übernahme des Pachtvertrags durch den Beklagten zu 1) am 16.11.1966 zuvor bereits errichtet worden war und der Beklagte zu 1) die Laube – nach eigenen Angaben – vom Vorpächter erworben hat, führt nicht zu einer anderen Bewertung. Dies ändert nichts daran, dass der Verpächter die im Eigentum des Pächters stehende bauliche Anlage diesem nicht zur Nutzung überlassen hat, sondern nach wie vor lediglich das Pachtgrundstück. Eine Nutzungsüberlassung von "Wohnraum" ist demnach seitens des Verpächters auch zum Zeitpunkt der Übernahme des Pachtvertrags durch den Beklagten zu 1) nicht erfolgt.
(b) Es ist auch nicht anzunehmen, dass die Vertragsparteien seinerzeit übereinstimmend eine entsprechende Anwendbarkeit von Kündigungsschutzvorschriften (konkludent) vereinbart haben.
Die Geltung von Mieterschutzvorschriften kann zwar grundsätzlich ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten der Parteien vereinbart werden, so dass gesetzlicher Kündigungsschutz für den Vertrag maßgebend sein soll. Ob Letzteres bereits dann der Fall ist, wenn der Vertrag inhaltliche Schutzvorschriften enthält, die (nur) das Wohnraummietrecht betreffen (dafür: KG, Urteil vom 27. August 2015 – 8 U 192/14 –, Rn. 30; dagegen: BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 – VIII ZR 66/19, Rz. 33; jeweils zitiert nach juris), kann dahinstehen. Die Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall jedenfalls nicht erfüllt. Der Pachtvertrag ist auch ansonsten nicht dahingehend auszulegen, dass die Parteien seinerzeit die Geltung gesetzlicher Kündigungsschutzvorschriften vereinbart haben.
Auch wenn es dem Pächter nach dem Pachtvertrag vom 01.10.1965 gestattet war, eine (Wohn)Bebauung zu errichten und sich auf dem Grundstück zu Wohnzwecken aufzuhalten, was sich neben der Regelung in § 1 ("Ausnutzung zu Wohnzwecken") auch in den Regelungen § 6 (Ausschluss gewerblicher Nutzung), § 7 (polizeiliche Meldung des Pächters und Anbringung eines Namensschildes; Kostentragung des Pächters für Schornsteinreinigung, Müllabfuhr, Steuern für Gebäude) und § 11 (Ausschluss einer Überlassung an Dritte zum ständigen Wohnen) zeigt, führt dies unter Berücksichtigung der weiteren Regelungen im Vertragswerk hier nicht zur Annahme einer konkludenten Vereinbarung von Kündigungsschutzvorschriften.
Der als "Pachtvertrag" überschriebene Vertrag regelte vielmehr explizit sowohl eine zeitliche Befristung der Gebrauchsüberlassung (§ 2) als auch Gründe, welche den Verpächter darüber hinaus zur vorzeitigen Vertragsbeendigung berechtigen sollten (§ 5). Nach dem im schriftlichen Regelwerk niedergelegten übereinstimmenden Willen der (ursprünglichen) Vertragsparteien war die Nutzungsüberlassung mithin deutlich erkennbar nicht etwa zum Schutz des Pächters auf eine unbefristete bzw. zumindest langjährige Laufzeit angelegt. Zudem war auch das dem Pächter eingeräumte Recht zur Errichtung von Baulichkeiten von vornherein mit der Verpflichtung verbunden, diese mit Ablauf des Vertrages unentgeltlich und vollständig zu entfernen (§ 6). Dies spricht nach objektivem Empfängerhorizont maßgeblich gegen die Annahme, dass daneben bzw. statt dessen (konkludent) die Geltung abweichender Kündigungsschutzvorschriften beiderseits gewollt war.
(c) Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass nach dem übereinstimmenden Willen beider Vertragsteile von vorstehendem Regelwerk anlässlich der Vertragsübernahme des Beklagten zu 1) sodann konkludent Abstand genommen bzw. dieses zu Gunsten des Pächters angepasst werden sollte, sind nicht dargelegt worden und sind auch sonst nicht ersichtlich.
Der Übernahmevertrag vom 16.11.1966 enthält außer der Erklärung der Vertragsparteien, dass nunmehr der Beklagte zu 1) alle Rechte und Pflichten aus vorstehendem Vertrag übernehme, keine weitergehenden Regelungen.
Insbesondere ist mit der Vertragsübernahme nicht etwa eine Anpassung des für die Überlassung der Pachtsache im Pachtvertrag vom 01.10.1965 vereinbarten Pachtpreises von 10,- DM pro Monat vorgenommen worden. Dies hätte ggf. Rückschlüsse darauf zulassen können, dass mit dem Entgelt nunmehr nicht mehr nur die Überlassung des Grundstücks, sondern auch die Überlassung einer darauf befindlichen Bebauung oder aber eine weitergehende Absicherung einer nach dem ursprünglichen Pachtvertrag zunächst nur zeitlich (jeweils) auf ein Jahr befristet eingeräumten Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks hätte abgegolten werden sollen.
Zwar mag eine (einseitige) Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Verpächters seinerzeit unzweifelhaft im Interesse des Pächters gelegen haben, nachdem dieser finanzielle Mittel zum Erwerb der Wohnlaube vom Vorpächter hat aufbringen müssen. Dies allein reicht für die Annahme einer einvernehmlichen (konkludenten) Vereinbarung von Kündigungsschutzvorschriften durch die Vertragsparteien jedoch ebenso wenig aus wie für die Annahme einer analogen Anwendbarkeit der entsprechenden Vorschriften.
(d) Gegenteiliges lässt sich entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil auch dem nachträglichen Verhalten der Vertragsparteien vorliegend nicht entnehmen.
(aa) Der Umstand, dass der Beklagte zu 1) das Grundstück seit nunmehr über 50 Jahren bewohnt und dass dieses sich – nach den Ausführungen des Landgerichts - in einer mit Einfamilienhäusern bebauten Wohnsiedlung befindet, lassen jedenfalls keinen Rückschluss darauf zu, dass nach damals übereinstimmendem Willen der Parteien die Frage der Beendigungsmöglichkeiten der Gebrauchsüberlassung anderen als den im schriftlichen Pachtvertrag niedergelegten Regelungen unterliegen sollte.
(bb) Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass den Beklagten anlässlich eines Verwalterwechsels mit einem allgemein formulierten Schreiben vom 01.07.2015 u.a. mitgeteilt worden ist, dass künftig die D*** GmbH die Bewirtschaftung des "Wohnungsbestandes" für die G*** AG übernehmen werde, die bisherigen "mietvertraglichen" Regelungen weiterhin Gültigkeit haben würden und die "Mietzahlungen" künftig auf das angegebene Konto zu leisten seien.
Es kann dahinstehen, dass die Bezeichnung "Mietvertrag" durch die Deutsche Wohnen Management GmbH den Beklagten gegenüber, soweit ersichtlich, auch nicht einheitlich verwendet worden ist, was sich z.B. auch in dem Anschreiben vom 29.10.2020 zeigt, welches als Betreff "Nachtrag zum Pachtvertrag" ausweist, im darauffolgenden Text hingegen die Rede von einem gegengezeichneten "Mietvertrag" die Rede ist. Jedenfalls ist nicht erkennbar, dass diesen Anschreiben irgendein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert in Bezug auf die rechtliche Einordnung des Vertragsverhältnisses bezüglich der maßgeblichen Frage des Vorliegens eines "Wohnraummietverhältnisses" beizumessen wäre. Die davon zu unterscheidende Abgrenzung "Pachtverhältnis/ Mietverhältnis" betrifft hingegen (lediglich) die Frage, ob mit der Gebrauchsüberlassung des Grundstücks auch ein darüber hinausgehendes Fruchtziehungsrecht (vgl. § 581 Abs.1 S. 1 BGB) verbunden ist.
(cc) Aus diesem Grund können die Beklagten sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Kläger im Kaufvertrag vom 07.10.2020 unter § 2 versichert habe, dass er Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sei, er den Kaufgegenstand in vollem Umfang für sein Unternehmen erwerbe, er die im Zeitpunkt des Lastenwechsels bestehenden Mietverträge übernehmen und er den Kaufgegenstand auch zukünftig zur Vermietung nutzen wolle.
Zum einen ist im Kaufvertrag vom 07.10.2020 auf Seite 12, auf welche die Beklagten sich mit Schriftsatz vom 25.01.2024 selbst explizit berufen, unter § 13 (Pachtverhältnis) noch einmal ausdrücklich festgehalten worden, dass der Kaufgegenstand verpachtet sei und dass die Verkäuferin berechtigt sei, mit dem Pächter den aus der Anlage ersichtlichen Nachtrag zum Pachtvertrag zu vereinbaren. Der entsprechende Nachtrag zum Pachtvertrag vom 08.10.2020 modifiziert insofern lediglich die in § 6 des Pachtvertrages geregelte Verpflichtung des Pächters zur Entfernung von Baulichkeiten und Anpflanzungen mit Ablauf des Vertrages und wiederholt die in § 13 des Pachtvertrages enthaltene Versicherung, dass die während der Pachtzeit auf dem Grundstück errichteten Baulichkeiten und Gegenstände uneingeschränktes Eigentum des Pächters seien.
Unabhängig davon lässt sich aus der Regelung in § 2 Ziffer 2 des Kaufvertrages, welche erkennbar einen steuerrechtlichen Hintergrund hat, aber auch nichts dafür herleiten, dass es sich vorliegend um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Dass der Kläger gemäß § 566 BGB in das Vertragsverhältnis mit den Beklagten eingetreten ist, stellt dieser nicht in Abrede. Diese Rechtsfolge ist jedoch vollkommen unabhängig von der rechtlichen Einordnung des hiesigen Vertragsverhältnisses als (Wohnraum)Mietvertrag oder Pachtvertrag (vgl. Verweisungen in §§ 581 Abs. 2, 578 Abs.1 BGB). Der Einwand der Beklagten, dass keinerlei Veranlassung bestanden hätte, eine Vereinbarung zu treffen, dass die im Zeitpunkt des Lastenwechsels bestehenden Mietverträge vom Erwerber übernommen werden, wenn es sich hier ausschließlich um einen Pachtvertrag handeln würde, verfängt für die rechtliche Einordnung des Vertragsverhältnisses demnach nicht.
Soweit der Kläger dem Verkäufer gegenüber anlässlich des Erwerbs darüber hinaus erklärt hat, dass er den Kaufgegenstand auch künftig zur Vermietung nutzen wolle, können die Beklagten daraus ebenfalls nichts herleiten. Anders als die Beklagten meinen, handelt es sich bei dieser Absichtserklärung nicht um einen Vertrag zugunsten Dritter. Hinreichende Anhaltspunkte, dass den betreffenden "Mietern" insofern unmittelbar ein eigenes Recht i.S.v. § 328 BGB verschafft werden sollte, sind nicht ersichtlich. Welchen konkreten Inhalt ein solches Recht haben sollte (dauerhafte Pflicht zur Gebrauchsüberlassung ohne Kündigungsmöglichkeit?), tragen die Beklagten auch nicht vor.
(dd) Schließlich verfängt auch der Hinweis der Beklagten auf den Privatisierungsvertrag der G***-Gruppe vom 27.05.2004 nicht. Es ist nicht ersichtlich, inwieweit Regelungen zwischen dortigem Verkäufer, Käufer und Investoren hinsichtlich der verfolgten "Wohnungspolitik" der G*** mbH den Kläger binden sollen. Dass der Kläger hingegen auch an den Nachtrag zum Pachtvertrag vom 08.10.2020 gebunden ist, in welchem zwischen der G*** AG und den Beklagten vereinbart worden ist, dass das streitgegenständliche Grundstück bei Beendigung des Vertrages übernommen wird, wie es steht und liegt, und dass ein Rückbau der Anlagen und Anpflanzungen nicht erforderlich ist, folgt aus § 566 BGB.
b) Das Pachtverhältnis der Parteien ist beendet.
aa) Das Vertragsverhältnis der Parteien ist infolge der "Kündigungserklärung" des Klägers vom 17.02.2021 (Anlage 4; Bl. 21 d.A.) wirksam zum 31.12.2021 beendet worden.
Der Kläger hat mit der Erklärung, wonach er den Pachtvertrag zum 31.12.2021, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündige, fristgerecht und hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er einer weiteren (einjährigen) Verlängerung des Pachtvertrages gemäß § 2 Satz 2 widerspreche.
Ein befristetes Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel verlängert sich automatisch auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, wenn es nicht zum vereinbarten Vertragsende gekündigt wird. Unterbleibt die Kündigung, wird das Mietverhältnis mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt. Umgekehrt endet das Mietverhältnis zu dem vertraglich oder gesetzlich bestimmten Zeitpunkt, wenn es von einer der Parteien gekündigt wird. Nichts anderes gilt, wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses - wie hier - nicht an den Ausspruch oder das Ausbleiben einer Kündigung, sondern an die Erklärung oder das Fehlen eines Widerspruchs gegen die Verlängerung geknüpft ist. Für die rechtliche Bedeutung, ob der Vertrag fortdauert oder nicht, kommt diesem lediglich terminologischen Unterschied keine Bedeutung zu (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. Dezember 2006 – I-10 U 80/06 –, Rn. 24 m.w.N., juris).
Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil verstößt die Regelung zur Befristung des Pachtverhältnisses in § 2 des Pachtvertrages nicht gegen die nur für Wohnraumietverhältnisse geltenden Vorschriften in § 575 Abs.1 und 4 BGB n.F., wonach eine Befristung eines Mietverhältnisses zwingend nur unter den dort vorgesehenen Voraussetzungen zulässig ist. Diese Vorschriften finden auf Miet- bzw. Pachtverhältnisse über Grundstücke gemäß §§ 578 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB keine Anwendung.
Es kommt daher nicht darauf an, dass die betreffenden Vorschriften in § 575 Abs.1 und 4 BGB n.F. auf das streitgegenständliche Vertragsverhältnis selbst im Falle der Annahme eines Wohnraummietverhältnisses nicht anwendbar wären.
Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB sind auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit § 564c in Verbindung mit § 564b sowie die §§ 556a bis 556c, 565a Abs. 1 und § 570 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden. Nach diesen Vorschriften konnte auch ein Wohnraummietverhältnis grundsätzlich befristet eingegangen werden; der Wohnraummieter konnte unter den Voraussetzungen des § 564c i.V.m. § 564b BGB a.F. bzw. § 556b i.V.m. § 556a BGB a.F. jedoch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn nicht der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat bzw. wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
bb) Aufgrund des wirksamen Widerspruchs gegen eine erneute Verlängerung des Pachtverhältnisses kann dahinstehen, ob darüber hinaus im Hinblick auf eine beabsichtigte Bebauung des Grundstücks auch ein außerordentlicher Kündigungsgrund i.S.v. § 5 des Pachtvertrages vorgelegen hat.
c) Die Beklagten können sich gegenüber dem Herausgabeverlangen des Klägers nicht mit Erfolg auf eine unzumutbare Härte der Beendigung des Vertragsverhältnisses berufen.
Mangels Vorliegens eines Wohnraummietverhältnisses bzw. mangels (konkludenter) Vereinbarung von Mieterschutzvorschriften auf das hiesige Vertragsverhältnis finden die Härtefallregelungen gemäß § 556b i.V.m. § 556a BGB a.F. vorliegend keine (entsprechende) Anwendung. Insoweit kann auf obige Ausführungen unter lit. a) verwiesen werden.
2. Eine Beräumung des streitgegenständlichen Grundstücks hinsichtlich der darauf befindlichen baulichen Anlagen und Anpflanzungen schulden die Beklagten aufgrund des Nachtrags zum Pachtvertrag vom 08.10.2020, in welchen der Kläger gemäß §§ 566, 578 Abs. 1, § 581 Abs. 2 BGB eingetreten ist, demgegenüber nicht.
Klägerseits ist in der mündlichen Verhandlung vom 01.02.2024 klargestellt worden, dass sich der Räumungs- und Herausgabeantrag nur auf ein Verlassen des Grundstücks richte und wegen des Nachtrags zum Pachtvertrag eine Beseitigung von Anlagen nicht verlangt werde.
Vor diesem Hintergrund bedurfte es insofern keiner teilweisen Klageabweisung hinsichtlich des Räumungsanspruchs, sondern war dem Ergebnis einer interessengerechten Auslegung des Klageantrags im Rahmen der vorzunehmenden Tenorierung Rechnung zu tragen.
3. Der Senat hat zudem von der ihm gemäß § 721 ZPO eingeräumten Befugnis Gebrauch gemacht, den Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.
Die Vorschrift findet grundsätzlich auch bei Verurteilungen zur Herausgabe eines gepachteten Grundstücks, auf dem sich eine Wohnlaube des Schuldners befindet, Anwendung (vgl. Musielak/Voit/Lackmann, 20. Aufl. 2023, ZPO § 721 Rn. 3; Seibel in: Zöller, Zivilprozessordnung, 35. Auflage 2024, § 721 ZPO, Rn. 2). Im Rahmen des für die Bewilligung einer angemessenen Räumungsfrist nach § 721 ZPO pflichtgemäß auszuübenden Ermessens hat das Gericht die Interessen der Parteien aufgrund des vorgetragenen Sachverhalts gegeneinander abzuwägen; maßgeblich sind dabei immer die Umstände des Einzelfalls (vgl. MüKoZPO/Götz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 721 Rn. 9).
Der Senat hält unter Abwägung der beiderseitigen Parteiinteressen im vorliegenden Fall eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2024 für angemessen.
Zwar fehlte es an jeglicher Darlegung konkreter Bemühungen der Beklagten um Ersatzwohnraum, was für die Frage der Bewilligung einer Räumungsfrist auf Seiten des Schuldners grundsätzlich von wesentlicher Bedeutung ist. Insbesondere, soweit der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 01.02.2024 erstmals vorgetragen hat, dass für die Beklagten allenfalls ein Umzug in eine Einrichtung zum "betreuten Wohnen" in Betracht käme, sie sich diesbezüglich auch schon umgeschaut, insofern jedoch nicht die nötigen finanziellen Mittel hätten, genügte dieses Vorbringen erkennbar nicht den Anforderungen an substantiierten Parteivortrag. Selbst wenn die Beklagten angesichts des erstinstanzlichen Urteils zunächst davon ausgegangen sind, künftig weiterhin auf dem streitgegenständlichen Grundstück wohnen zu können, hätte spätestens angesichts der Verfügung des Senats vom 28.08.2023, mit welcher Bedenken in Bezug auf die angefochtene Entscheidung geäußert worden sind, Veranlassung bestanden, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen und entsprechende Bemühungen dem Gericht im Einzelnen darzulegen.
Nichts desto trotz hält der Senat es angesichts der besonderen persönlichen Umstände der Beklagten, nämlich ihres weit fortgeschrittenen Alters, ihren durch Vorlage ärztlicher Atteste glaubhaft gemachten erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie der jahrzehntelangen Verwurzelung auf dem streitgegenständlichen Grundstück einerseits für geboten, andererseits dem Kläger, welcher das Grundstück nach eigenen Angaben nunmehr selbst bebauen will, aber auch für zumutbar, eine Räumungsfrist von acht Monaten zu gewähren, damit die Beklagten sich – mit Hilfe Dritter – nunmehr eine angemessene Ersatzunterkunft suchen können.
4. Es bestand keine Veranlassung, den Parteien jeweils noch Gelegenheit zur Stellungnahme zu den Schriftsätzen der Gegenseite vom 30.01.2024 bzw. vom 10.01.2024 und 25.01.2024 einzuräumen; die Schriftsätze enthielten kein neues Vorbringen, welches im Rahmen der Entscheidung des Senats zu Lasten der Gegenseite zugrunde gelegt worden ist.
5. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1; 91 Abs.1; 281 Abs. 3 ZPO.
6. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Den Beklagten war auf ihren Antrag kein Vollstreckungsschutz nach § 712 ZPO zu gewähren. Gemäß § 713 ZPO sollen die in den §§ 711, 712 ZPO zugunsten des Schuldners zugelassenen Anordnungen nicht ergehen, wenn die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel gegen das Urteil stattfindet, - wie hier - unzweifelhaft nicht vorliegen.
Die Rechtsmittelbeschwer liegt im vorliegenden Fall unterhalb der Wertgrenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; ebenso wenig liegen Gründe vor, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen.
Die Sache hat keine über den Einzelfall hinausgehende grundsätzliche Bedeutung. Insbesondere ist die Frage, ob die Vergleichbarkeit der Interessenlage des Eigentümers eines auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäudes mit derjenigen eines Wohnraummieters ausreicht, die vom Gesetzgeber für ganz bestimmte Fälle geschaffenen Kündigungsschutzvorschriften auf andere Sachverhalte zu übertragen, durch die Entscheidung des BGH vom 4. Juli 1984 – VIII ZR 270/83 –, BGHZ 92, 70 ff. bereits (ablehnend) geklärt. Von dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung weicht der Senat nicht ab, sondern folgt ihr vielmehr. Auch ansonsten ist eine Divergenz zu höchstrichterlicher oder obergerichtlicher Rechtsprechung nicht ersichtlich, insbesondere auch nicht zu der – im vorliegenden Fall nicht einschlägigen – Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur rechtlichen Einordnung von Mischmietverhältnissen entsprechend dem Schwerpunkt der vertragsgemäßen Nutzungsart des überlassenen Vertragsgegenstandes. Bei der im vorliegenden Fall im Übrigen vorzunehmenden Vertragsauslegung handelt es sich demgegenüber um eine dem Tatrichter obliegende auf den Einzelfall zugeschnittene Tatsachenfeststellung und –würdigung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 564 a, 564 b BGB
§§ 711, 712 ZPO
§ 566 BGB
§ 328 BGB
§ 564b BGB
§ 556a BGB
§ 721 ZPO
§ 712 ZPO
§ 713 ZPO
§ 575 Abs.1 und 4 BGB
§ 578 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB
§ 544 Abs. 2 Nr. 1; 540 Abs. 2; 313 a Abs.1, S. 1 ZPO
§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB
§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB
§ 575 Abs. 4, 569 Abs. 5 BGB
§ 95 Abs. 1 S.1 BGB
§ 903 S.1 BGB
§ 95 Abs.1 S. 1 BGB
§ 929 Satz 2 BGB
§ 581 Abs.1 S. 1 BGB
§ 581 Abs. 2, 578 Abs.1 BGB
§ 3 Abs. 3 EGBGB
§ 570 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§ 581 Abs. 2 BGB
§ 97 Abs. 1; 91 Abs.1; 281 Abs. 3 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 2 versichert habe, dass er Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 202, 39
BGHZ 165, 184
BGHZ 92, 70
37 O 195/22
VIII ZR 376/13
VIII ZR 66/19
VIII ZR 58/20
V ZR 35/05
VIII ZR 270/83
8 U 192/14
10 U 80/06