Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2021-06-01, Aktenzeichen 2 O 85/21
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2021:0601.2O85.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei einem Betriebsverbot, mit dem niemand rechnete (hier: im Frühjahr 2020 wegen Corona-Pandemie) sind auf Ansprüche aus Mietzahlungen die Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Die finanziellen Auswirkungen dieses Risikos sind hälftig zu teilen. Dabei kommt es grundsätzlich nicht auf tatsächliche Nachteile, eventuelle staatliche Zuschüsse oder Ausgleichszahlungen oder eine konkrete wirtschaftliche Betroffenheit an. (Rn.11)
2. Zu rechnen ist dabei grundsätzlich pauschal nach Tagen des Kaufmannsjahrs mit 12 Monaten von je 30 Tagen, es ist nicht nach Werk- und Feiertagen, Saisonereignissen oder Witterungsbedingungen zu differenzieren. Dies gebieten die Praktikabilität und Rechtssicherheit.(Rn.13)
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 678,47 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7. März 2021 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits fallen der Klägerin zu 1/3 und der Beklagten zu 2/3 zur Last.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin vermietete an die Beklagte mit Mietvertrag vom 10. Juli 2008 Geschäftsräume zum Zwecke einer Nutzung als Geschäfts- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes. Die Miete beträgt monatlich 4.900,- € zuzüglich Umsatzsteuer. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (unspezifiziert im Anlagenkonvolut zur Anspruchsbegründungsschrift) Bezug genommen.
Das Land Berlin erließ am 17. März 2020 eine Rechtsverordnung, nach der u.a. Einzelhandelsverlaufsstellen nicht geöffnet werden dürfen, soweit sich nicht die in § 3 der Verordnung genannten Ausnahmevorschriften erfüllt sind. Für den Monat April 2020 leistete die Beklagte keine Zahlung. Für den Monat März 2021 zahlte sie 583,10 €.
Die Klägerin behauptet, die Filiale sei ab dem 20. April 2020 wieder geöffnet gewesen. Sie bestreitet die behauptete Umsatzentwicklung mit Nichtwissen.
Die Klägerin beantragt nach vorangegangenem Mahnverfahren und Klageerweiterung,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 5.831,- € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7. April 2020 und weitere 5.247,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7. März 2020 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, sie habe im März und April 2020 und auch ab Dezember 2020 ganz erhebliche Umsatzrückgänge hinnehmen müssen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Seiten 3 bis 9 der Klageerwiderung (Bl. 21 – 27 d.A.) und 3 bis 7 des Schriftsatzes vom 17. Mai 2021 (Bl. 71 – 75 d.A.) Bezug genommen. Sie habe die streitbefangene Filiale vom 18. März bis zum 20.April 2020 schließen müssen. Sie beansprucht für den Monat März 2020 einen Rückzahlungsanspruch aus Überzahlung mit dem sie hilfsweise gegen die Miete für April aufrechnet. Die Filiale sei vom 16. Dezember 2020 bis zum 7. März 2021 geschlossen gewesen. Insoweit beansprucht die Beklagte eine Rückzahlung von 90 %, mit der sie hilfsweise aufrechnet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Klage hat nur teilweise Erfolg. Die Klägerin kann gemäß § 535 BGB Zahlung von offenen Mieten in Höhe von 678,47 € nebst Zinsen verlangen, wobei der Zinsanspruch aus den §§ 280, 281, 286, 288 BGB folgt.
Der erkennende Richter vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass es grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt, wie sich sein Geschäftserfolg und die äußeren Umstände für die Erzielung des Geschäftserfolges entwickeln und gestalten. Dies dürfte der ganz h.M. und der obergerichtlichen Rechtsprechung entsprechen (z.B. BGH, Urteil vom 21. September 2005, XII ZR 66/03, Rdnrn. 21 ff., zitiert nach juris). Als Ausnahme sind aber insoweit behördliche Betriebsverbote anzusehen, mit denen bei Vertragsschluss niemand rechnete. Dies gilt insbesondere für durch die Corona-Pandemie erforderlich gewordenen Verbote. Insoweit sind die Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Mittlerweile hat sogar der Gesetzgeber in Art. 340 § 7 EGBGB ausdrücklich angeordnet, dass derartiges zu vermuten sei.
Der erkennende Richter vertritt weiter in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass im Zweifelsfall davon auszugehen ist, dass die Vertragsparteien die finanziellen Auswirkungen eines solchen Risikos hälftig geteilt hätten, ohne dies – abgesehen von eventuellen besonderen Ausnahmefällen – irgendwie von Details tatsächlicher Nachteile und eventueller staatlicher Zuschüsse oder Ausgleichszahlungen und der effektiven persönlichen und/oder wirtschaftlichen Betroffenheit abhängig zu machen. Weder für abweichende Aspekte noch einen besonderen Ausnahmefall erscheint etwas vorgetragen oder sonst ersichtlich. Der erkennende Richter hat sich der Auffassung des Kammergerichtes zu § 7 Art. 240 EGBGB angeschlossen, dass in den Zeiträumen, in denen in Mieträumen betriebene Betriebe auf Grund coronabedingter Untersagungen nicht betrieben werden dürfen, der Mietzins um 50 % herabzusetzen ist (Urteil vom 1. April 2021, 8 U 1099/20, Rdnrn. 66 ff.; vgl.a. OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021, 5 U 1782/20, Rdnr. 44, jeweils zitiert nach juris). Umfangreiche Nachweisen für Literatur und Rechtsprechung, die die Auffassung des Kammergerichtes teilen, finden sich ferner in Rdnr. 53 (zitiert nach juris) des Urteils des OLG Frankfurt vom 19. März 2021, 2 U 143/20, das (aaO.) allerdings selber anderer Auffassung ist. Der erkennende Richter hält die hälftige Aufteilung des Risikos der wohl h.M. insbesondere völlig unabhängig davon für geboten, ob der Mieter und/oder der Vermieter Corona-Hilfen oder sonstige staatliche Unterstützungsleistungen erhalten hat, und er hält dafür, dass regelmäßig und im Zweifelsfall dem Mieter eine Vertragsfortsetzung zu unveränderten Bedingungen völlig unabhängig davon nicht zugemutet werden kann, in welchem Umfang er oder der Vermieter öffentliche Unterstützungsleistungen erhalten. Auch insoweit mag in besonderen Ausnahmefällen eine differenziertere Betrachtung erforderlich sein. Für einen solchen Ausnahmefall erscheint jedoch nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich.
Die Praktikabilität und Rechtssicherheit gebieten ferner einen einfachen Rechenweg, ohne großartig nach Werk- und Feiertagen, Saisonereignissen oder Witterungsbedingungen etc. zu differenzieren. Es ist grundsätzlich pauschal nach Tagen des Kaufmannsjahrs mit 12 Monaten mit je 30 Tagen zu rechnen. Die Klägerin kann für April 2020 19 Tage zur Hälfte und 11 Tage voll verlangen. Es resultieren 4.761,98 €. Für März 2021 kann die Klägerin 23 Tage voll und 7 Tage zur Hälfte verlangen. Es resultieren 5.150,72 €, auf die die Beklagte 583,10 € gezahlt hat.
Für März 2020 konnte die Klägerin für März 2020 17 Tage voll und 13 Tage zur Hälfte verlangen. Es resultieren 4.567,62 €. Die Beklagte hat 1.263,38 € überzahlt. Für Dezember 2020 konnte die Klägerin 15 Tage voll und 15 Tage zur Hälfte verlangen. Es resultieren 4.373,25 €. Die Beklagte hat 1.457,75 € überzahlt. Für Januar und Februar konnte die Klägerin jeweils 2.965,- € verlangen. Die Beklagte hat jeweils 2.965,- € überzahlt. Insgesamt resultiert die zuerkannte Forderung.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO unter Berücksichtigung auch des Misserfolges der Hilfsaufrechnung. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280, 281, 286, 288 BGB
§ 535 BGB
§ 7 EGBGB
§ 92 ZPO
§ 709 ZPO
§ 3 der Verordnung
Art. 240 EGBGB

Zitierte Entscheidungen: XII ZR 66/03
8 U 1099/20
5 U 1782/20
2 U 143/20