Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-18, Aktenzeichen 5 K 3584/08
ECLI: ECLI:DE:VGGE:2010:0218.5K3584.08.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um den Erlass von Grundsteuern für das Jahr 2007.
Die Klägerin war Eigentümerin des von ihr im Jahr 2006 erworbenen Grundstücks T.------ring °° in C. , Gemarkung H. , °°°°°°°°°°°. Das Grundstück war im streitgegenständlichen Erlasszeitraum mit einem Gebäude bebaut, das ursprünglich als J. -G. konzipiert wurde und aufgrund seiner Bauweise auch ausschließlich als solches G. genutzt werden konnte.
Bereits in einem am 20. September 1996 geschlossenen Kaufvertrag zwischen der Stadt C. und dem Voreigentümer des Grundstücks war eine schuldrechtliche Verpflichtung enthalten, nach der der jeweilige Eigentümer auf dem Grundstück ausschließlich ein J. -G. betreiben durfte. Am 29. Juli 1997 wurde eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit/Gewerbebetriebsbeschränkung in das Grundbuch eingetragen, die den gleichen Inhalt hatte.
Der Lizenzgeber für J. -Kinos hatte zwischenzeitlich entschieden, für C. keine Lizenz mehr zu vergeben. Die Nutzung wurde daher am 28. Februar 2003 eingestellt und das G. geschlossen. Am 17. März 2006 wurde eine Beschlussvorlage der Verwaltung in den Rat eingebracht, nach der wegen der nunmehr fehlenden Wirtschaftlichkeit die eingetragene Dienstbarkeit gelöscht und der jeweilige Grundstückseigentümer von der schuldrechtlichen Verpflichtung entbunden werden sollte. Es sollten auch andere Nutzungen, beispielsweise Gastronomie, Entertainment sowie kulturelle Veranstaltungen, erlaubt werden.
Am 05. April 2006 erfolgte die Auflassung des Grundstücks zugunsten der Klägerin.
Mit Bescheid vom 19. April 2006 wurde ein am 08. August 2005 beantragter Bauvorbescheid für die Nutzungsänderung des Gebäudes in eine multifunktionale Veranstaltungshalle (Tanzlokal) mit Gastronomie erteilt. Gegen diesen Bauvorbescheid wurde am 07. Mai 2006 Nachbarwiderspruch erhoben.
Am 08. November 2006 wurde die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.
Ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die im Bauvorbescheid genannte Nutzungsänderung wurde von der Klägerin bei der Beklagten am 28. Dezember 2006 gestellt. Die aufgrund erst im Lauf des Genehmigungsverfahrens vorgelegter Unterlagen erst am 07. Juli 2008 erteilte Baugenehmigung ist Klagegegenstand des vor der erkennenden Kammer anhängigen baunachbarrechtlichen Verfahrens 5 K 3940/08.
Am 30. Januar 2007 wurde die Änderung der im Grundbuch eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit bewilligt sowie eine Entbindung von der schuldrechtlichen Verpflichtung aus dem ursprünglichen Kaufvertrag ausgesprochen. Die Grundbuchänderung wurde am 08. Februar 2007 vollzogen.
Bereits am 01. Februar 2007 erging ein Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes, auf dessen Grundlage mit Bescheid vom 16. Februar 2007, zugegangen am 20. Februar 2007, die Grundsteuer für das Jahr 2007 gegenüber der Klägerin auf 12.971,87 EUR festgesetzt wurde. Die Bescheide sind bestandskräftig. Das streitgegenständliche Grundstück wird im Sachwertverfahren bewertet.
Unter dem 15. Oktober 2007 beantragte die Klägerin, ihr die Grundsteuer für das Jahr 2007 vollständig zu erlassen, hilfsweise die Grundsteuer auf 20 %, nämlich 2.594,37 EUR, zu reduzieren.
Dieser Antrag wurde nach vorheriger Anhörung mit Bescheid vom 24. Juni 2008 von der Beklagten abgelehnt.
Gegen die Ablehnung hat die Klägerin am 01. Juli 2008 Klage erhoben.
Sie meint, dass ein Erlass nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unabhängig davon zu gewähren sei, ob eine Ertraglosigkeit typisch oder untypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend sei. Bei strukturell bedingtem Leerstand, der sich hier aus der notwendigen behördlichen Genehmigung zur Nutzungsänderung und zum Umbau ergebe, müsse die Grundsteuer gerade nicht aus dem Ertrag, sondern aus der Substanz des Grundstücks bestritten werden, was einen nicht gerechtfertigten Eingriff in das Eigentumsrecht der Klägerin darstelle. Die Klägerin habe die Ertraglosigkeit nicht zu vertreten, da sie keinen Einfluss auf das ordnungsbehördliche Genehmigungsverfahren der Beklagten habe. Die Klägerin habe bereits im Jahr 2006 alles Erforderliche getan, um das fragliche Grundstück einer wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen.
Sie beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 24. Juni 2008 zu verpflichten, der Klägerin die für das Grundstück T.------ring 28 in C. (Gemarkung H. , °°°°°°) mit Bescheid der Beklagten vom 16. Februar 2007 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 12.971,87 Euro um 80 %, nämlich um 10.377,50 Euro, zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Ertraglosigkeit des bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs seit Jahren leer stehenden Objekts der Klägerin bekannt gewesen und im Rahmen einer freien unternehmerischen Entscheidung in Kauf genommen worden sei. Die Ertraglosigkeit allein begründe keinen Erlass der Grundsteuer. Mit der Aufnahme einer wirtschaftlichen Nutzung des Objekts im Erlasszeitraum habe die Klägerin nicht rechnen dürfen.
Darüberhinaus seien die in diesem Fall auftretenden Einschränkungen bzw. Erschwernisse geradezu typisch für Grundstücke, die aufgrund ihrer baulichen Gestaltung auf eine bestimmte wirtschaftliche Nutzung ausgerichtet seien und deren wirtschaftliche Nutzung nach einem längeren Zeitraum mit einer anderen als der ursprünglichen Ausrichtung wieder aufgenommen werden solle. Damit fehle es an einer für den Erlass notwendigen Atypizität. Das Erfordernis der Atypizität sei trotz der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007 nicht entfallen, wie das Oberverwaltungsgericht Münster in ständiger Rechtsprechung judiziere.
Am 18. Dezember 2008 ist eine Bebauungsgenehmigung für die Umnutzung des streitgegenständlichen Gebäudes in ein Entertainment-Center erteilt worden. Eine entsprechende Baugenehmigung ist am 26. August 2009 erteilt worden und Gegenstand des vor der erkennenden Kammer anhängigen Verfahrens 5 K 2893/09.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der ablehnende Bescheid des Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5. der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -. Ihr steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2007 in Höhe von 80 % der festgesetzten Steuer nicht zu.
Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG - in der für das Jahr 2007 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.
Die Kammer geht dabei mit den Parteien davon aus, dass der Rohertrag im Jahr 2007 tatsächlich um mehr als 20 %, nämlich um 100 %, gemindert war.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW - in ebenfalls ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat, können aber die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages lediglich dann erfüllt sein, wenn der Minderertrag eines Grundstückes auf nur vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind, oder ein strukturell bedingter Leerstand vorliegt.
Das OVG NRW hat zum Erfordernis der Atypizität ausgeführt:
"Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,
der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,
vgl. u. a. Urteil vom 26. August 2008 - 14 A 2509/07 -,
können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das Bundesverwaltungsgericht,
vgl. Beschluss vom 24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,
auf die Kritik des Bundesfinanzhofes,
vgl. Beschluss vom 13. September 2006 - II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,
dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.
Es ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den Gesichtspunkt der "Atypizität" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht kommen könnte,
vgl. Urteile des Senats vom 16. Januar 2008 - 14 A 461/07 -, u.a. in: DWW 2008, 108 und WuM 2008, 241, vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, vom 26. August 2008 - 14 A 2509/07 - und vom 31. Oktober 2008 - 14 A 1420/07 -, a.A. BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, in: juris.
Hiergegen spricht bereits die Formulierung im Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische Ertragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in Betracht kommen.
Im Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, soweit es den "strukturell bedingten Leerstand" betrifft, auf der Annahme, dass ein derartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem ist der Bundesfinanzhof im Beschluss vom 13. September 2006 mit dem Argument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt habe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung, die im Beschluss vom 24. April 2007 allerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des Bundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des "strukturell bedingten Leerstandes" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung seiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe vornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.
In dieser Auffassung sieht sich der Senat durch die jüngere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
vgl. Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -, in: juris,
bestätigt. Im Rahmen der Entscheidungsgründe hat das Bundesverwaltungsgericht nochmals darauf hingewiesen, dass es sich der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes angeschlossen habe, wonach ein Grundsteuererlass "nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne." Dem entspricht auch der vom Bundesverwaltungsgericht zu dieser Entscheidung verfasste erste Leitsatz: "Ein Grundsteuererlass kommt nach den in § 33 Abs. 1 GrStG bestimmten Voraussetzungen auch in Fällen strukturellen Leerstandes in Betracht, in denen die Ertragsminderung des Grundstücks weder atypisch noch vorübergehend ist." Dem steht auch nicht entgegen, dass das Bundesverwaltungsgericht bei der Frage, ob der normale Rohertrag des klägerischen Grundstücks um mehr als 20 vom Hundert gemindert sei, ausgeführt hat: "Gefordert ist ein Vergleich mit "anderen". Ob der erzielte - geringe - Ertrag auf eine atypische Situation zurückzuführen ist und/oder länger anhält, ist unerheblich." Diese Ausführungen stehen ersichtlich ausschließlich im Zusammenhang mit der Frage der Ermittlung einer Minderung des normalen Rohertrages bei Grundstücken, deren Bewertung im Sachwertverfahren erfolgt. Ihnen ist nicht zu entnehmen, dass das Bundesverwaltungsgericht nunmehr grundsätzlich jede Ertragsminderung unabhängig von ihren Ursachen als Erlassgrund anerkennen würde, sofern diese Ertragsminderung nicht zu vertreten ist."
OVG NRW, Urteil vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 - zit. nach juris.
Dem schließt sich die Kammer an. An dem Erfordernis der Atypizität ist daher weiterhin festzuhalten, und zwar unabhängig davon, ob das jeweilige Grundstück im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren bewertet wird.
Ein struktureller Leerstand liegt zunächst nicht vor. Die Ertragsminderung ist nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat, und damit nicht als strukturell bedingte Ertragsminderung anzusehen,
vgl. zum Begriff "strukturell bedingt": Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in: BayVBl 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung; Urteile des OVG NRW vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 - und vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 - zit. nach juris.
In Fällen wie dem vorliegenden, in denen aus lizenzrechtlichen Gründen eine weitere Nutzung des Objekts in der genehmigten und bautechnisch möglichen Weise unmöglich wird, realisieren sich keine Änderungen des allgemeinen, für eine Vielzahl von Objekten geltenden Markt- und Preisniveaus, sondern ein singuläres wirtschaftliches Risiko, das nicht auf strukturelle, also allgemeine, eine Vielzahl vergleichbarer Objekte betreffende Veränderungen, zurückzuführen ist.
Hinsichtlich der Atypizität gilt Folgendes: Bei einem gewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und einem besonderen Verwendungsprofil, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter Interessentenkreis in Frage kommt, begründet ein längerer Leerstand vor einer Neuvermietung oder einer Umnutzung grundsätzlich keinen atypischen, einen Grundsteuererlass rechtfertigenden Umstand,
vgl. OVG NRW, Urteil vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, Urteil vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 - zit. nach juris.
Um ein entsprechendes Objekt handelt es sich im vorliegenden Fall. Denn es war einzig und allein auf den Betrieb eines J. -Kinos hin ausgebaut. Daher wären grundsätzlich nur Betreiber eines solchen Kinos als Mieter in Frage gekommen, die aber nach dem Entzug der entsprechenden Lizenz für den Standort C. nicht vorhanden waren. Letztlich kann die Frage, ob angesichts der Singularität des streitgegenständlichen Objekts ein atypischer Umstand vorliegt, in diesem Verfahren aber offenbleiben, da die Klage jedenfalls aus einem anderen Grund unbegründet ist.
Denn die Klägerin hat die Minderung des Rohertrages zu vertreten. Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen.
vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. Mai 1981, - 3 A 2714/78 -, ZKF 82, S. 33f; Finanzgericht Berlin, Urteil vom 17. Januar 2001 - 2 K 2268/98 -, ZKF 2002, S. 132.
Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
Das ist hier nicht der Fall. Die Klägerin konnte das Objekt im Jahr 2007 aufgrund einer eigenen wirtschaftlichen Entscheidung nicht gewinnbringend nutzen. Sie musste zum Zeitpunkt des Erwerbs des Objektes damit rechnen, nicht bereits in diesem Jahr eine Nutzung aufnehmen zu können, weil ihr der schon zum Zeitpunkt des Grunderwerbs jahrelang andauernde Leerstand des Objekts bekannt war und sie mit einer über den Erlasszeitraum hinausgehenden Dauer der notwendigen Genehmigungsverfahren und Umbaumaßnahmen rechnen musste und tatsächlich gerechnet hat, wie der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer ausdrücklich bestätigt hat. Dann aber stellt sich die Ertragsminderung nicht als außerhalb des Einflussbereichs der Klägerin liegend dar, denn sie hat sie willentlich in Kauf genommen.
vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 28. November 1994, - 4 B 93.2525 - , zit. nach juris.
Auf die Frage, ob sie den Zeitpunkt der Genehmigungserteilung durch die Beklagte hätte beeinflussen können, kommt es damit entgegen der Auffassung der Klägerin nicht an.
Die Klage war daher mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung
§ 33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 5. der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes

Zitierte Entscheidungen: BayVBl 2006, 329
5 K 3940/08
5 K 2893/09
8 C 13.89
14 A 2509/07
II R 5/05
14 A 461/07
14 A 1185/07
14 A 1420/07
9 C 8.07
14 A 3168/07
3 A 2714/78
2 K 2268/98
4 B 93.25