Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1993-11-26, Aktenzeichen 16 Wx 191/93
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1993:1126.16WX191.93.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die in formeller Hinsicht nicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner hat in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Be-schluß beruht nicht auf einer Gesetzesverletzung im Sinne von § 27 FGG.
Das Landgericht hat die Beschlüsse der Wohnungs-eigentümergemeinschaft vom 17.06.1991 über die Jahresabrechnung 1990 und die Entlastung des Ver-walters für dieses Jahr in Bezug auf die Kosten der Treppensanierung im 2. Bauabschnitt in Höhe von 124.924,99 DM zu Recht für unwirksam erklärt. Die Entnahme dieser Kosten aus der Instandhaltungsrük-klage der Miteigentümer des 2. Bauabschnitts und die Erhebung einer Sonderumlage für diese in Höhe von insgesamt 72.000,-- DM ist rechtswidrig.
Dem Landgericht ist darin beizupflichten, daß die Teilungserklärung keine Grundlage für die Abrech-nung von Sanierungskosten für im Gemeinschaftsei-gentum stehende Anlagen nach Bauabschnitten bietet. Ein Ausnahme sieht lediglich § 11 Abs. 5 der Tei-lungserklärung insoweit vor, als hiernach die Ei-gentümer eines Bauabschnitts oder eines Blocks auch gesondert Schönheitsreparaturen beschließen können, wenn die Mittel entweder von der Gemeinschaft zur Verfügung gestellt oder aber von den betroffenen Eigentümern aufgebracht werden. Darüber hinaus ist jeder Wohnungseigentümer nach § 6 Abs. 1 Satz 4 der Teilungserklärung verpflichtet, für seinen aus-schließlichen Gebrauch bestimmte Teile des Gemein-schaftseigentums (wie Balkone und Terrassen) auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Ferner sind die Kosten für die Aufzüge und die Tiefgarage den Wohnungseigentümern des 4. Bauab-schnitts auferlegt, in deren Bereich sie sich be-finden. Die übrigen Kosten zur Pflege und Instand-haltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegen nach § 11 Abs. 1 der Teilungserklärung ausdrücklich allen Wohnungseigentümern nach einem näher bestimm-ten Verteilungsschlüssel.
Im vorliegenden Fall dürfen die Kosten für die Treppensanierung im 2. Bauabschnitt nicht insgesamt nur den Eigentümern dieses Bauabschnitts aufgebür-det werden, da die Sanierung zweifellos das gemein-schaftliche Eigentum betrifft, das insoweit auch nicht dem ausschließlichen Gebrauch der Eigentümer des 2. Bauabschnitts vorbehalten ist, mögen diese es auch überwiegend benutzen. Eine Ausnahme bilden nur die Kosten, die durchh den gesonderten Beschluß der Wohnungseigentümer des 2. Bauabschnitts vom 05.05.1987 von diesen übernommen worden sind. Der genannte Beschluß, der bezüglich der Kostenüber-nahme keine ausdrückliche Regelung enthält, kann nach den gesamten Umständen nur dahin verstanden werden, daß die beschließenden Eigentümer, die sich für die Treppensanierung zuständig fühlten, auch die durch die beschlossenen Maßnahmen anfallenden Kosten tragen wollten. Dies gilt umso mehr, als es in der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft einer jahrelangen Übung entsprach, eine Reihe von gemeinschaftlichen Kosten nach Bauabschnitten ab-zurechnen. Der Beschluß der Eigentümer des 2. Bau-abschnitts vom 05.05.1987 ist auch entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht unbeachtlich, weil er von einem unzuständigen Gremium gefaßt worden wäre. Es kann dahinstehen, ob die Eigentümer des 2. Bauabschnitts, die ihren Beschluß im Rahmen einer ordnungsgemäßen Eigentümerversammlung gefaßt haben, ihre Regelungskompetenz des § 11 Abs. 5 der Teilungserklärung überschritten haben. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, ist der von ihnen gefaßte Beschluß nicht nichtig, er wäre vielmehr nur anfechtbar gewesen und hat mangels Anfechtung volle Rechtswirksamkeit erlangt. Die Eigentümer des 2. Bauabschnitts waren nämlich kein nach dem WEG und der Teilungserklärung für eine Beschlußfassung über die Treppenreparatur schlechthin unzuständiges Gremium, weil § 11 Abs. 5 der Teilungserklärung eine Beschlußfassung durch bestimmte Gruppen von Wohnungseigentümern in bestimmtem Umfang ausdrück-lich vorsah und eine etwaige Überschreitung der Re-gelungskompetenz jedenfalls nicht so eklatant war, daß dies zur Nichtigkeit des Beschlusses führen mußte. Die Beteiligte zu 3) wird die von der Be-schlußfassung vom 05.05.1987 gedeckten Kosten, die damals auf 48.760,65 DM veranschlagt wurden, aus-zusondern und den Wohnungseigentümern des 2. Bauab-schnitts in der tatsächlich angefallenen Höhe und der vorgegebenen Größenordnung neu in Rechnung zu stellen haben.
Die darüber hinausgehenden Kosten, die durch die spätere Umgestaltung der anfangs nur instandgesetz-ten Treppenanlage entstanden sind, können nicht al-lein den Eigentümern des 2. Bauabschnitts auferlegt werden. Hierüber wird die Wohnungseigentümergemein-schaft neu zu beschließen haben. Eine Kostenüber-nahme durch die Eigentümer des 2. Bauabschnitts ist insoweit nicht erfolgt. Das durch einen Aushang am Schwarzen Brett bekanntgegebene Treffen, an dem ei-ne unbekannte Anzahl von Eigentümern dieses Bauab-schnitts teilgenommen hat, kann nicht als förmliche Wohnungseigentümerversammlung im Sinne des WEG ge-wertet werden, und den bei diesem informellen Bei-sammensein gefaßten Beschlüsse kommt nicht die Qua-lität von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemein-schaft zu, die mangels Anfechtung Bestandskraft er-langt haben könnten.
Die jahrelange Übung der Wohnungseigentümer, der Gemeinschaft erwachsene Kosten z.B. für Dachrepa-raturen und Fassadensanierung nach Bauabschnitten abzurechnen, ist nicht geeignet, die dem entgegen-stehende Regelung der Teilungserklärung für die Zukunft außer Kraft zu setzen. Dies gilt umso mehr, als dieser Kostenverteilung entsprechende Beschlüs-se der Wohnungseigentümerversammlung vorausgegangen waren, die nicht angefochten wurden.
Die Kostenentscheidung entspricht § 47 WEG.
Beschwerdewert: 124.924,99 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 27 FGG