Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-03-02, Aktenzeichen OVG 5 S 37/22
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2023:0302.OVG5S37.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
Verfahrensgang
Das Beschwerdeverfahren wird eingestellt, soweit die Antragstellerin die Beschwerde zurückgenommen hat.
Im Übrigen wird die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 29. Juni 2022 zurückgewiesen.
Die Kosten der Beschwerde trägt die Antragstellerin.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird vor der teilweisen Rücknahme der Beschwerde auf 17.500,00 EUR, für die Zeit danach auf 12.500,- EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Beschwerde richtet sich gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 29. Juni 2022, mit dem der Antrag der Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die sofort vollziehbaren zweckentfremdungsrechtlichen Rückführungsaufforderungen und Zwangsgeldfestsetzungen vom 8. September 2021 für sieben Wohneinheiten im - unter Denkmalschutz stehenden - Haus L..., 6... Berlin, anzuordnen, abgelehnt worden ist.
Das Verwaltungsgericht hat zur Begründung ausgeführt, der Antrag sei hinsichtlich der Wohneinheiten im Vorderhaus drittes Obergeschoss rechts (Wohneinheit 13) sowie im Dachgeschoss (Wohneinheit 15) unzulässig, da das Bezirksamt insoweit die Vollziehung der Bescheide vom 8. September 2021 mit Bescheiden vom 1. März 2022 bereits im behördlichen Verfahren nach § 80 Abs. 4 Satz 1 VwGO ausgesetzt habe. Im Übrigen sei der Antrag unbegründet. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen gehe zulasten der Antragstellerin aus. Die Rechtmäßigkeit der Bescheide vom 8. September 2021 begegne bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gebotenen summarischen Prüfung keinen ernstlichen Zweifeln. Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderungen sei § 4 Abs. 1 Sätze 1 und 2 ZwVbG. Werde Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, solle das zuständige Bezirksamt nach dieser Bestimmung anordnen, dass Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen hätten (Wohnzuführungsgebot). Das zuständige Bezirksamt setze hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat betrage. Diese Voraussetzungen seien erfüllt.
Die Rückführungsgebote seien wirksam, insbesondere nicht nach § 44 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln nichtig, da etwaige rechtliche Hindernisse, wie von der Antragstellerin angeführte denkmalschutz- und erhaltungsrechtliche Belange, die einer Wiederherstellung zu Wohnraum möglicherweise entgegenstünden, von der Vorschrift nicht umfasst seien und auch die Einhaltung der von dem Bezirksamt im Bescheid vom 8. September 2021 gesetzten Frist für die Wiederzuführung der Wohnungen zu Wohnzwecken bis zum 1. November 2021 nicht schlechterdings unmöglich gewesen sei. Die Räumlichkeiten stellten zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG dar, da sie, wie das Verwaltungsgericht im Einzelnen ausgeführt hat, zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet seien. Die tatbestandlich vorausgesetzte Zweckentfremdung von Wohnraum liege nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG vor, weil die Wohnungen unstreitig ohne die erforderliche Genehmigung länger als drei Monate leerstünden. Auf die Ausnahme des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG könne sich die Antragstellerin nicht berufen, weil sie vergebliche Vermietungsbemühungen nicht dargelegt habe und auf fruchtlose Verkaufsbemühungen beziehungsweise eine ernsthafte Verkaufsabsicht § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG weder unmittelbar noch analog anwendbar sei. Der Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG sei ebenfalls nicht erfüllt, da die Leerstandsfrist von bis zu zwölf Monaten (§ 2 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 1 ZwVbG) deutlich überschritten gewesen sei und die Antragstellerin auch nicht vorgetragen habe, dass eine Klage auf Duldung von Modernisierungs- beziehungsweise Sanierungsmaßnahmen im Sinne der §§ 555a und 555b BGB erhoben worden sei (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 2 ZwVbG). Eine analoge Anwendung des § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG im Hinblick auf die fehlende denkmalschutzrechtliche Genehmigung komme nicht in Betracht. Die Antragstellerin sei als Eigentümerin auch Verfügungsberechtigte der Wohnungen. Ermessen bezüglich der Wohnungszuführungsaufforderung sei nicht eröffnet. Ob der Leerstand ausnahmsweise genehmigt werden könne, sei grundsätzlich nicht im Verfahren betreffend die Rückführungsaufforderung, sondern in dem Genehmigungsverfahren zu klären. Ermessensfehlerhaft sei die Rückführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum bestehe oder falls die Rückführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre. Beides sei hier nicht der Fall. Die Frist zur Rückführung habe das Bezirksamt unter Berücksichtigung der Regelwertung des § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG beanstandungsfrei gesetzt.
Mit hiergegen gerichteter fristgerecht eingelegter und begründeter Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Begehren weiter. Bezogen auf die Wohneinheiten WE 1 - VH EG links - und WE 9 - VH 2. OG rechts - hat sie die Beschwerde zurückgenommen.

Entscheidungsgründe:
1. Soweit die Beschwerde zurückgenommen worden ist (betr. Wohneinheiten WE 1 - VH EG links - und WE 9 - VH 2. OG rechts -), ist das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen.
2. Im Übrigen hat die Beschwerde keinen Erfolg. Das nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu prüfende Beschwerdevorbringen rechtfertigt keine Änderung oder Aufhebung des angegriffenen Beschlusses.
a. Hinsichtlich der Wohneinheiten WE 13 (VH 3. OG rechts) und WE 15 (DG) entspricht die Beschwerde bereits nicht den Darlegungserfordernissen des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO, da sie sich nicht ansatzweise mit den entsprechenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur Unzulässigkeit des Antrages, soweit er sich auf diese Wohneinheiten bezieht, befasst.
b. Hinsichtlich der verbleibenden Wohneinheiten WE 5 (linker Seitenflügel 1. OG rechts), WE 7 (linker Seitenflügel 2. OG links) und WE 11 (linker Seitenflügel 3. OG links) ist die Beschwerde unbegründet.
(1) Die Beschwerde meint, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts seien die Räumlichkeiten derzeit tatsächlich wegen des baulichen Zustandes nicht zum Wohnen geeignet. Das Verwaltungsgericht habe insoweit die Anforderungen an die erforderliche Glaubhaftmachung im verwaltungsgerichtlichen Eilverfahren überspannt. Die Antragstellerin habe den Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung mit Fotos zum aktuellen Zustand der Räume vorgelegt und die erforderlichen Maßnahmen präzise benannt. Daraus ergebe sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass hier umfangreiche Maßnahmen erforderlich seien, um eine Bewohnbarkeit herzustellen. Im Übrigen bedürften selbst „oberflächliche Instandsetzungsarbeiten“ einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Es sei üblich und im hiesigen Fall auch unschädlich, dass die Antragstellerin neben den Instandsetzungsmaßnahmen noch weitere Maßnahmen beantragt habe. Erfahrungsgemäß seien die denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren langwierig und äußerst streitanfällig. Deshalb sei es sowohl für die Antragstellerin als auch für die Behörden nur zweckmäßig und effizient, einen einzigen umfassenden Antrag zu stellen statt mehrerer kleiner. In diesem Zusammenhang sei zu berücksichtigen, dass sich die Denkmalbehörde zum gesamten Antrag noch mit keinem Wort positioniert habe, was nicht zulasten des Beschwerdeführers gehen könne.
Mit diesen Einwendungen vermag die Beschwerde die verwaltungsgerichtliche Entscheidung nicht erfolgreich zu erschüttern. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die Antragstellerin zum Nachweis ihrer Behauptung, es seien umfangreiche Arbeiten zur Ermöglichung einer Wohnnutzung erforderlich, ausschließlich Bezug auf den Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung genommen habe, der weitreichende Umbaumaßnahmen mit umfangreichen Grundrissänderungen vorsehe, die ersichtlich über das erforderliche Maß an Arbeiten zur vorübergehenden Wiederherstellung der Bewohnbarkeit hinausgingen. Nichts anderes trägt die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren vor. Das Verwaltungsgericht hat ferner zu Recht ausgeführt, dass es für den Vortrag der Antragstellerin, auch bei einer Zwischenvermietung müssten die Elektroinstallation, die Heizung- und Warmwasserversorgung sowie die Sanitärinstallationen zwingend erneuert und die Wohnungen renoviert werden, in Gänze an Nachweisen zur Glaubhaftmachung dieser Behauptung fehle. Auch den im Rahmen des denkmalrechtlichen Genehmigungsverfahrens vorgelegten Fotos könne nicht entnommen werden, dass die Wohneinheiten nur bei Durchführung der - über eine oberflächliche Instandsetzung hinausgehenden - geschilderten Maßnahmen in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden könnten. Schließlich fehle es in Gänze an einem Ablaufplan für die Durchführung der vermeintlich erforderlichen Arbeiten zur jedenfalls vorübergehenden Bewohnbarkeit der Wohnungen. Im Übrigen könne die Antragstellerin dem Bezirksamt die tatsächliche Undurchführbarkeit der Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten, deren Erforderlichkeit vorausgesetzt, innerhalb der hierfür bestimmten Frist unter Nachweis der konkreten Gründe für die jeweilige Verzögerung im Rahmen eines sich möglicherweise anschließenden Verwaltungszwangsverfahrens entgegenhalten. Demgegenüber führt die Beschwerde nichts durchgreifend Neues an. Vielmehr verkennt sie die entsprechende Beweislastverteilung. Hierzu hat das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt, dass zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten auch dann dem Zweckentfremdungsverbot unterfielen, wenn sie sich noch „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ in einen bewohnbaren Zustand versetzen ließen. Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit sei für den Eigentümer dann unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht „längerfristig“, regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden könnten. Wer sich auf diese Ausnahme berufe, trage für ihr Vorliegen die materielle Beweislast, wenn ein Gebäude ursprünglich zu Wohnzwecken errichtet und genutzt worden sei. Hierzu sei substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfielen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entstehe. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit seien nur die Aufwendungen zugrunde zu legen, die erforderlich seien, um die Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards wiederherzustellen. Die objektive Eignung zu Wohnzwecken könne insbesondere auch dann vorliegen bzw. zumutbar wiederherstellbar sein, wenn Küche und Bad fehlten. Bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes sei der Wert derjenigen Investitionen abzusetzen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären. Ob der Verfügungsberechtigte selbst oder lediglich sein Rechtsvorgänger notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen hätten, sei dabei ohne Bedeutung; auch auf Verschulden im rechtstechnischen Sinn komme es nicht an. Die Pflicht zur Erhaltung von Wohnraum in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustand folge dabei bereits aus § 2 Satz 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes - WoAufG Bln. Ohne Erfolg berufe sich die Antragstellerin insoweit auf den desolaten Zustand der Wohneinheiten. Sie habe insoweit nicht nur nicht hinreichend glaubhaft gemacht, welche Arbeiten erforderlich seien, um eine zumindest vorübergehende Wohnnutzung der Wohneinheiten zu ermöglichen, sondern es mangele auch an einer Aufstellung, welche die Kosten für die angeblich erforderlichen Arbeiten der zu erwartenden Rendite entgegenstelle, wobei die in der Vergangenheit unterbliebenen, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotenen, Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen außer Betracht zu bleiben hätten. Keiner Aussagekraft komme insoweit der im erhaltungsrechtlichen Verfahren vorgelegten Renditeberechnung zu, da dieser gänzlich andere, zweckentfremdungsrechtlich irrelevante Parameter zugrunde gelegt worden seien, indem die gesamten Aufwendungen des Grundstückerwerbs dem Nutzwert gegenübergestellt worden seien. Schließlich verfange auch der Einwand der Antragstellerin nicht, dass die bloß vorübergehende Ermöglichung der Wohnnutzung aufgrund der beabsichtigten umfangreichen Umbaumaßnahmen eine unzumutbare Doppelbelastung darstelle. Denn auch insoweit gehe es zu ihren Lasten, dass sie nicht glaubhaft gemacht habe, welche Arbeiten zur Ermöglichung der zumindest vorübergehenden Bewohnbarkeit erforderlich seien, und keine aussagekräftigen Berechnungen zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit vorgelegt habe. Im Übrigen obliege es der Risikosphäre der Antragstellerin, wenn sie weitergehende Umbaumaßnahmen beabsichtige, die über das zur Ermöglichung der Wohnnutzung erforderliche Maß hinausgingen.
Diese Ausführungen teilt der Senat. Soweit die Beschwerde auf die erforderliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung auch für die (Wieder-)Herstellung der Bewohnbarkeit verweist, also (erneut) die rechtliche Geeignetheit der Räumlichkeiten zur Nutzung zu Wohnzwecken bestreitet, sei auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen, wonach es an der Glaubhaftmachung unter Vorlage geeigneter Nachweise fehlt, dass über eine bloß oberflächliche Instandsetzung hinausgehende Baumaßnahmen zur Ermöglichung der Wohnnutzung erforderlich sind und um welche Arbeiten es sich hierbei handelt. Abgesehen davon hat das Verwaltungsgericht beanstandungsfrei darauf hingewiesen, dass die Einstufung des Gebäudes als Baudenkmal im Sinne von § 2 Abs. 2 des Denkmalschutzgesetzes Berlin - DSchG Bln - und die Eintragung in der Denkmalliste nach § 4 Abs. 1 DSchG Bln als Mietshaus nach § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 DSchG Bln lediglich dazu führe, dass Arbeiten zur Instandsetzung und Wiederherstellung eine Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde voraussetzten, die zu erteilen sei, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstünden oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlange (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 3 DSchG Bln). Hiernach bestehe für die angeordnete Rückführung, sofern diese entsprechende Instandsetzungs- und Wiederherstellungsarbeiten erfordere, allenfalls ein Genehmigungsvorbehalt. Weder aus dem Gesetz selbst noch sonst sei ersichtlich, dass denkmalschutzrechtliche Belange einer Wiederzuführung zu Wohnzwecken entgegenstünden. Für die Rückführung zu Wohnzwecken unerheblich sei, dass die Antragstellerin die von ihr beantragte denkmalschutzrechtliche Genehmigung bisher nicht erhalten habe, da die beantragten Maßnahmen ohnehin über die bloße Herstellung der Bewohnbarkeit hinausgingen und umfangreiche Grundrissänderungen vorsähen. In anderem Zusammenhang weist das Verwaltungsgericht zutreffend darauf hin, dass die genehmigungssichere Nutzung des Wohnraums zu Wohnzwecken in der Risikosphäre der Antragstellerin liege. Während des schwebenden Genehmigungsverfahrens sei ihr eine Zwischenvermietung zur Abwendung der Zweckentfremdung durch Leerstand zumutbar. Insoweit könne sie sich auch nicht darauf berufen, dass die Räume aufgrund ihres schlechten baulichen Zustandes zur Wohnnutzung nicht geeignet wären, da sie einen solchen Zustand nicht hinreichend glaubhaft gemacht habe und zweckentfremdungsrechtlich gehalten gewesen sei, einen zum Wohnen geeigneten Zustand wiederherzustellen.
Die Tatsache, dass zwischenzeitlich die o.g. zwei Wohneinheiten vermietet worden sind, bestätigt im Übrigen die vorstehenden Ausführungen.
Soweit die Beschwerde auf die beim Verwaltungsgericht erhobene Untätigkeitsklage (vgl. Anlage BF1 zum Schriftsatz vom 1. August 2022) verweist, sei angeführt, dass diese Klage (lediglich) die milieuschutzrechtliche Versagung einer Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum betrifft, hingegen nicht denkmalschutzrechtliche Belange.
(2) Auch der weitere Einwand der Antragstellerin, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts liege ein Ausnahmetatbestand nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG vor, da sie die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sowie den Verkauf der Wohnungen plane und § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG auf „geeignete und ernsthafte Verkaufsbemühungen“ analog anwendbar sei, verhilft der Beschwerde nicht zum Erfolg. Der Senat hat hierzu in einem vergleichbaren Verfahren - OVG 5 S 55/21 - mit Beschluss vom 28. November 2022 (vgl. auch OVG 5 S 38/22 sowie OVG 5 S 26/22, jeweils Beschlüsse vom 28. November 2022) ausgeführt:
„Die Beschwerde meint, dass die Antragstellerin entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG ein Recht darauf habe, ihre Wohnungen an einen Selbstnutzer in unbewohntem Zustand zu veräußern. Damit geht sie fehl. Die Antragstellerin wird durch die Regelungen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetz nicht gehindert, ihre Wohnungen zu veräußern. Das Verwaltungsgericht hat indes zu Recht darauf hingewiesen, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ein grundrechtlich geschützter Anspruch auf eine Veräußerung einer leerstehenden Wohnung an Selbstnutzer nicht besteht und die mit einer Vermietung einhergehenden Nachteile bei der Veräußerung weder einen andauernden Leerstand der Wohnung noch die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung rechtfertigen können. Die Ansicht der Beschwerde, die Verkaufsabsicht der Antragstellerin stelle ein schützenswertes Interesse dar und das öffentliche Interesse an einer Rückführung der Wohnungen zu Wohnzwecken sei als äußerst gering zu bewerten, verkennt die Sozialbindung des Eigentums an Wohnraum. Eine allgemein ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen dient unmittelbar der Bereitstellung des für den Einzelnen und für die Familie unentbehrlichen Wohnraums. Wenn diese Versorgung, wie in § 1 Abs. 1 Satz 1 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in der Fassung vom 2. Juli 2019 (GVBl. S. 475) - ZwVbVO a.F. - festgestellt, besonders gefährdet ist, bedeutet das für eine Vielzahl von Menschen, dass sie keinen ausreichenden Wohnraum haben. Der soziale Bezug, der dem Wohnraum ohnehin innewohnt, verstärkt sich dadurch noch erheblich. In einer solchen Situation ist es eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums dadurch zu erhalten, dass seine Zweckentfremdung grundsätzlich verboten wird. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben. Der Eigentümer behält eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete und er hat die Möglichkeit, in besonders gelagerten Fällen eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten. Aufgehoben wird im Grunde nur die Möglichkeit des Verfügungsberechtigten, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen. Diese Möglichkeit aber ist, bei gegebener unzureichender Versorgungslage, verfassungsrechtlich nicht geschützt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 68, zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG). Auch der Einwand der Beschwerde, dass eine langfristige Rückführung zu Wohnzwecken gerade durch den Verkauf der Wohnungen als Eigentumswohnungen an Selbstnutzer erfolge, verfängt nicht. Mit Blick darauf, dass nach § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO a.F. die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen im gesamten Stadtgebiet Berlins gegenwärtig besonders gefährdet ist, duldet das zur Abwehr dieser Gefahr geschaffene Zweckentfremdungsverbot-Gesetz grundsätzlich keinen zwischenzeitlichen Leerstand von Wohnraum. Der Hinweis der Beschwerde auf Art. 28 Abs. 1 Satz 2 VvB, wonach u.a. die Bildung von Wohneigentum besonders geschützt sei, vermittelt der Antragstellerin keine über ihr Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG hinausgehende Rechtsposition. Das Recht auf Wohnraum in Art. 28 Abs. 1 VvB kann subjektivrechtlich - also über seine Qualität als Programmsatz hinaus - allenfalls vor Obdachlosigkeit schützen. Art. 28 Abs. 1 VvB wirkt mithin grundsätzlich nicht unmittelbar anspruchsbegründend, sondern verpflichtet das Abgeordnetenhaus und den Senat von Berlin, das im Rahmen staatlicher Einflussnahme und unter Berücksichtigung anderer staatlicher Aufgaben und Pflichten Mögliche zu tun, für Schaffung und Erhaltung von Wohnraum zu sorgen (vgl. VerfGH Berlin, Beschluss vom 14. Februar 2005 - 186/04 -, juris Rn. 14).
Mit ihrem Vorwurf, das Verwaltungsgericht gehe fehlerhaft davon aus, dass sich der Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG a.F. nicht auf den Fall einer ernsthaften Verkaufsabsicht bzw. vergeblicher Verkaufsbemühungen anwenden lasse, dringt die Beschwerde nicht durch. Nach dieser Vorschrift liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte. Das Verwaltungsgericht hat beanstandungsfrei angenommen, dass die in § 2 Abs. 2 ZwVbG a.F. normierten Ausnahmen von vornherein keiner erweiternden Analogie zugänglich sind, weil der Gesetzgeber das Zweckentfremdungsverbot als repressives Verbot mit Genehmigungsvorbehalt ausgestaltet hat und die Ausnahmen vom grundsätzlichen Zweckentfremdungsverbot des § 2 Abs. 1 ZwVbG a.F. daher eng auszulegen sind. Vor diesem Hintergrund ist die These der Beschwerde, die teilweise sehr spezifischen Ausnahmetatbestände ließen den zwingenden Rückschluss zu, dass der Gesetzgeber bei den Ausnahmeregelungen wichtige Ausnahmetatbestände (versehentlich) vergessen habe, wenig überzeugend.
Unbeschadet dessen fehlt es, anders als die Beschwerde meint, selbst bei einer unterstellten planwidrigen Regelungslücke an einer vergleichbaren Sachverhalts- und Interessenlage für eine Analogie. Der Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG a.F. trägt dem Umstand Rechnung, dass ein zur Überlassung seines Wohnraums zu Wohnzwecken bereiter Vermieter diesen aus objektiven Gründen nicht zu vermieten vermag. Hier würde der Erlass einer gegen den Vermieter gerichteten Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung ins Leere gehen, weil ihm etwas abverlangt würde, wozu er ohnehin bereit, aber aus objektiven Gründen nicht in der Lage ist. Konsequenz ist der notwendigerweise in Kauf zu nehmende Leerstand, der sich aus der Nichtvermietbarkeit von Wohnraum ergibt und den Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG a.F. rechtfertigt (vgl. Abgh.-Drucks. 17/1057 S. 16). Die beschriebene Situation ist mit der der Antragstellerin nicht im Ansatz vergleichbar. Diese hat ihre Vermietungsabsicht zu Gunsten einer Verkaufsabsicht aufgegeben und enthält Wohnraum dem Wohnungsmarkt vor, obwohl sie unverändert in der Lage ist, ihre Wohnungen im Wege einer Zwischenvermietung oder dauerhaft zu vermieten. Ein solches Verhalten läuft dem Zweckentfremdungsverbot des § 2 Abs. 1 ZwVbG a.F. zuwider und rechtfertigt zur Gefahrenabwehr die streitbefangenen zweckentfremdungsrechtlichen Maßnahmen. Nach alldem ist auch eine von der Beschwerde monierte „Ungleichbehandlung von Vermietung und Verkauf“ unter Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG nicht zu besorgen.“
An dieser auch auf den vorliegenden Fall übertragbaren Rechtsprechung hält der Senat nach erneuter, vertiefter Prüfung der Sach- und Rechtslage fest. Abgesehen davon hat die Antragstellerin - wie bereits vom Verwaltungsgericht ausgeführt - geeignete Verkaufsbemühungen nicht dargelegt.
Soweit die Beschwerde meint, eine Zwischenvermietung sei aufgrund der fehlenden denkmalschutzrechtlichen Genehmigung bzw. der notwendigen Instandsetzungsarbeiten unmöglich, aufgrund des aktuellen Zustands der Räumlichkeiten handele es sich nicht um schützenswerten Wohnraum bzw. sei insoweit § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG analog anzuwenden, verweist der Senat auf seine vorstehenden Ausführungen. Auch der von der Beschwerde dem Antragsgegner angelastete Verzug bei der Bildung von Wohnungseigentum und dem damit aus ihrer Sicht einhergehenden nicht realisierbaren Verkauf der Wohnungen ist nicht geeignet, die Rechtmäßigkeit der Rückführungsaufforderungen in Frage zu stellen. Wie ausgeführt ist die Möglichkeit des Verfügungsberechtigten, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen, bei der gegebenen Wohnraummangellage verfassungsrechtlich nicht geschützt. Es ist der Antragstellerin unbenommen, ihren Anspruch auf Bildung von Wohnungseigentum in dem dafür vorgesehenen Rechtsschutzverfahren zu verfolgen (vgl. auch Beschlüsse des Senats vom 28. November 2022 - OVG 5 S 55/21 und OVG 5 S 26/22 -).
(3) Soweit die Beschwerde des Weiteren meint, die Anordnung des Antragsgegners sei unverhältnismäßig, weil sie nicht ausreichend Rücksicht auf die laufenden Genehmigungsverfahren nehme und verkenne, dass es derzeit unmöglich sei, innerhalb eines Monats mit der zügigen Ausführung von Instandsetzungsarbeiten zu beginnen, geht sie ebenfalls fehl. Sie negiert, dass die Ausgestaltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG als „Soll“-Vorschrift das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten verpflichtet, wenn - wie hier - eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. September 1992 - 5 C 80.88 -, juris Rn. 16). Einen atypischen Ausnahmefall vermochte das Verwaltungsgericht zu Recht nicht zu erkennen. Ob die Zweckentfremdung von Wohnraum ausnahmsweise genehmigt werden kann, ist grundsätzlich nicht im Verfahren betreffend die Rückführungsaufforderung, sondern in dem Genehmigungsverfahren zu klären. Ermessensfehlerhaft ist die Rückführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Wohnzuführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (hierzu vgl. Beschluss des Senats vom 28. November 2022 - OVG 5 S 38/22 -). Dies ist aus den o.g. Gründen nicht der Fall. Insbesondere ist - wie dargelegt - nicht davon auszugehen, dass es der Antragstellerin unmöglich oder unzumutbar wäre, die Wohnung jedenfalls vorübergehend bis zu einem Verkauf oder der Durchführung der denkmalschutzrechtlich beantragten umfangreichen Umbaumaßnahmen zu vermieten. Ein offensichtlich gegebener Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung des Leerstands des Wohnraums besteht demnach nicht. Auch die Frist zur Rückführung hat das Bezirksamt entgegen der Auffassung der Beschwerde unter Berücksichtigung der Regelwertung des § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG beanstandungsfrei gesetzt, nachdem es die Antragstellerin - wie ausgeführt - an den o.g. konkreten Nachweisen zum erforderlichen Maß an Arbeiten zur vorübergehenden Wiederherstellung der Bewohnbarkeit hat fehlen lassen. Abgesehen davon hat das Verwaltungsgericht, von der Beschwerde nicht substantiiert angegriffen, darauf hingewiesen, dass die Antragstellerin dem Bezirksamt die tatsächliche Undurchführbarkeit der Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten, deren Erforderlichkeit vorausgesetzt, innerhalb der hierfür bestimmten Frist unter Nachweis der konkreten Gründe für die jeweilige Verzögerung im Rahmen eines sich möglicherweise anschließenden Verwaltungszwangsverfahrens entgegenhalten könnte.
(4) Der weitere Einwand der Beschwerde, eine Interessenabwägung führe zu einem Vorrang ihres Aussetzungsinteresses, vermag ebenfalls keinen Erfolg zu haben. Die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide vom 8. September 2021 begegnet auch unter Berücksichtigung des Beschwerdevorbringens aus den genannten Gründen bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gebotenen summarischen Prüfung keinen ernstlichen Zweifeln.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 155 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 2 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 555a und 555b BGB
§ 2 Abs. 2 des Denkmalschutzgesetzes
§ 4 Abs. 1 DSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 DSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 3 DSchG
§ 80 Abs. 4 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 44 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 2 ZwVbG
§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO
§ 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG
§ 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO
§ 2 Abs. 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 ZwVbG
§ 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 154 Abs. 2, 155 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 2 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 2 Satz 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 28 Abs. 1 Satz 2 VvB
Art. 28 Abs. 1 VvB
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 6 L 73/22
5 S 55/21
5 S 38/22
5 S 26/22
2 BvL 5/74
5 C 80.88