Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1998-09-21, Aktenzeichen 16 Wx 126/98
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1998:0921.16WX126.98.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG). Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnanlage A. vom 22.05.1996 unter TOP 6 hält einer rechtlichen Überprüfung stand. Der Beschluss lautet: "Aufgrund der zahlreichen Entnahmen von Geldern aus den Konten der Eigentümergemeinschaft zur Begleichung von bis heute nicht im Einzelfall nicht nachgewiesenen Mietminderungen wird beschlossen, die Fa. N. GmbH erneut aus wichtigem Grund abzuwählen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen." Diesem Beschluss vorausgegangen war auf einer weiteren Eigentümerversammlung vom 15.11.1995 ein Beschluss, durch den die Antragstellerin ebenfalls "aus wichtigem Grund" abgewählt worden war. Dieser Beschluss wurde durch die Antragstellerin beim Amtsgericht Bergheim angefochten. Dieses Verfahren ruht zur Zeit.
Die Beschlussanfechtung im vorliegenden Verfahren durch die Antragstellerin ist zulässig. Insoweit verweist der Senat auf die zutreffenden Ausführungen in der Entscheidung des Amtsgerichts Bergheim vom 16.01.1998 sowie in der angefochtenen Entscheidung der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln. Da sich die Kündigungsgründe in den beiden Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vollinhaltlich decken, musste die Antragstellerin auch die zweite Kündigung anfechten, um sicherzustellen, daß dieser Kündigungsbeschluss nicht rechtskräftig wird, falls sie, die Antragstellerin, mit ihrer Anfechtung des ersten Beschlusses aus dem Jahre 1995 Erfolg haben sollte.
In der Sache ist der Beschluss unter TOP 6 in der Eigentümerversammlung vom 22.05.1996 nicht zu beanstanden, da die Antragstellerin zu Recht aus ihrem Amt als Verwalterin gem. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG abberufen werden konnte. Ein wichtiger Grund insoweit liegt vor. Nach allgemeiner Ansicht ist ein wichtiger Grund anzunehmen, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern derart schwer gestört ist, dass unter Beachtung aller Umstände einschließlich der Interessen des Verwaltes den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Amtszeit nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann (vgl. Henkes/Niedenführ/Schulze, § 26 WEG Rdn. 32; Weitnauer/Hauger, § 26 WEG Rdn. 33; Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 5. Aufl., S. 466; jeweils mit zahlreichen Nachweisen aus der Rechtsprechung). Nachdem der Antragstellerin spätestens aufgrund des Beschlusses vom 15.11.1995 klar geworden war, dass sie den Eigentümern eine detaillierte Abrechnung aller Entnahmen aus den Konten der Eigentümergemeinschaft zur Begleichung von Mietminderungsforderungen sowie eine detaillierte Begründung aller anerkannten Mietminderungsforderungen schuldete, musste das Vertrauensverhältnis zwischen ihr und der Eigentümergemeinschaft unheilbar zerrüttet sein, wenn bis zum Mai 1996 eine derartige, in vollem Umfange nachvollziehbare Rechnungslegung immer noch nicht vorlag. Das berechtigte Misstrauen der Eigentümergemeinschaft gegen die Antragstellerin resultiert also nicht aus der Tatsache der Entnahmen als solcher, die durch die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich genehmigt waren, sondern aus dem Umstand, dass für die Gemeinschaft nicht in vollem Umfang nachvollziehbar war, ob alle Mietminderungsforderungen in gleichem Umfang kritisch geprüft wurden und ob nicht etwa einzelnen Forderungen in einem in der Sache nicht vertretbaren Umfange nachgegeben worden war. Zudem konnte die Gemeinschaft nicht hinreichend überprüfen, ob etwa Entnahmen "auf Vorrat" getätigt worden waren, was durch die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gedeckt wäre, oder ob die Entnahmen ausschließlich dem konkreten Bedarf folgten. Wie die Vorinstanzen zutreffend dargelegt haben, ging es vorliegend um nicht unerhebliche Beträge. Ein Verwalter handelt unverantwortlich, wenn er die Gemeinschaft hinsichtlich derartiger Summen über Monate im Ungewissen läßt.
Die Antragstellerin kann sich im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr darauf berufen, der Beschluss vom 22.05.1996 sei angeblich formell nicht ordnungsgemäß zustande gekommen. Die Antragstellerin hatte selbst in erster Instanz die Niederschrift der Eigentümerversammlung vom 22.05.1996 zu den Akten gereicht, in der es heißt, dass die Einladung zu dieser Versammlung form- und fristgerecht erfolgt sei. Sie hat die Niederschrift in diesem Punkt nicht angezweifelt, sondern ist in zwei Instanzen als selbstverständlich von einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Beschlussfassung ausgegangen. Ihre Rüge diesbezüglich in der Rechtsbeschwerdeinstanz ist verspätet.
Die Kostenentscheidung für die Rechtsbeschwerdeinstanz beruht auf § 47 WEG. Bezüglich der Kostenerstattung besteht keine Veranlassung, von der Regel abzuweichen, dass alle Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Der Beschwerdewert beträgt 72.306,64 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG
§ 26 WEG
§ 47 WEG