Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-06-13, Aktenzeichen 6 S 209/23
ECLI: ECLI:DE:LGK:2024:0613.6S209.23.00

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des
weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des Amtsgerichts Köln vom
10.11.2023 wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte zu 11 wird verurteilt, das Einfamilienhaus H.- Weg N01,
NO2A. bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und
Obergeschoss nebst Grundstücksfläche und Garagen vollständig zu
räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten erster und zweiter Instanz trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 11 darf, soweit die
Klägerin die Herausgabe des streitgegenständlichen Einfamilienhauses
vollstreckt, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von
5.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Hinsichtlich der Kosten darf die
Beklagte zu 11 die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages
abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in
Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks H.- Weg N01 in NO2 A. und
des auf diesem Grundstück errichteten Einfamilienhauses. Mit Mietvertrag vom
21.12.0000 wurde das Einfamilienhaus einschließlich des Grundstücks und zweier
Garagen (Nr. 000 und 000) von der Klägerin an die Eheleute S. und F.
T. vermietet, die die Eltern der Beklagten zu 1) bis 10) sind. Die monatlich zu
zahlende Nettomiete belief sich auf 1.661,64 €. Die volljährigen Beklagten zu 1) bis
11) bewohnen dieses Einfamilienhaus ebenfalls und sind dort gemeldet, die Beklagte
zu 11 seit dem 01.01.2023. Sie ist die Lebensgefährtin einer der Söhne der Eheleute
S. und F. T., nämlich des Beklagten zu 8.
Mit mittlerweile rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 10.03.2022, Az.:
217 C 7/21, wurden die Eheleute S. und F. T. wegen
Zahlungsverzugs verurteilt, das Einfamilienhaus zu räumen und mit sämtlichen
Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben.
Die Stadt A. beschlagnahmte das streitgegenständliche Einfamilienhaus in der
Vergangenheit bereits zweimal, weil ein Ersatzwohnraum auf absehbare Zeit nicht
zur Verfügung stand. Seither erhält die Klägerin – auch für die Beklagten –
Zahlungen von der Stadt A. in Höhe des Mietzinses.
Nachdem die Klägerin die Herausgabe des Objekts auch nicht im Wege der
Zwangsvollstreckung mit Erfolg durchsetzen konnte, erhob sie im März 2023 Klage
gegen die nunmehrigen Beklagten und beantragte, die Beklagten kostenpflichtig und
vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, das Einfamilienhaus H.- Weg N01, NO2
A. bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss nebst
Grundstücksfläche und Garagen vollständig zu räumen und geräumt an die Klägerin
herauszugeben.
Die Beklagten beantragten die Klageabweisung, u.a. mit der Begründung, sie seien
als eigenständige Mieter zu qualifizieren.
Hilfsweise begehrten sie die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist gem. §
721 ZPO.
Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 10.11.2023, das den Beklagten am 14.11.2023
zugestellt wurde, diese zur Räumung verurteilt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf
Bl. 162 ff AG Bezug genommen.
Mit ihrer Berufung vom 14.12.2023 wenden sich die Beklagten gegen ihre
Verurteilung zur Räumung.
Mit Beschluss vom 20.03.2024 (Bl. 90 eA) hat die Kammer den Beklagten für die
Durchführung des Berufungsverfahrens Prozesskostenhilfe bewilligt und darauf
hingewiesen, dass die Berufung Erfolg haben dürfte. Die Klägerin hat hierzu Stellung
genommen und – bis zuletzt unbestritten – vorgetragen, dass es sich bei den
Beklagten um Mitglieder einer Schaustellerfamilie handele. Diese zeichne sich
dadurch aus, dass immer mal wieder einzelne Mitglieder der Familie über Wochen
oder Monate auf einer Veranstaltung als Schausteller tätig seien. Vor diesem
Hintergrund sei es weltfremd, anzunehmen, dass die Eltern mit 10 mittlerweile
volljährigen Kindern und - jedenfalls einer Lebensgefährtin eines der Söhne - über 30
Jahre hinweg unverändert ein Haus bewohnt hätten. Es dürfte dagegen naheliegend
sein, dass hier mehrfach Auszüge und Wiedereinzüge diverser Beklagten
stattgefunden haben, wobei die Klägerin hiervon keine nähere Kenntnis hätten.
Darüber hinaus habe der zuständige Obergerichtsvollzieher unter dem 07.03.2023 –
insoweit wiederum unstreitig – mitgeteilt, dass die Beklagte zu 11 in dem Objekt
wohne und gemeldet sei und die für den 09.03.2023 angesetzte Räumung nicht
durchgeführt werden könne. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Bl. 113 ff und 121
ff eA verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässigen Berufungen der Beklagten zu 1 – 10, der erwachsenen Kinder der
ehemaligen Mieter, haben Erfolg. Denn nach der Rechtsauffassung der Kammer fehlt
der Räumungsklage insoweit das Rechtsschutzbedürfnis. Die Klägerin kann die
Räumung gegen diese Beklagten allein auf der Basis des Titels vollstrecken, den sie
gegen die Eltern im Verfahren vor dem Amtsgericht Köln, 217 C 7/21, erwirkt hat.
Eines gesonderten Titels gegen die Beklagten zu 1 - 10 bedarf die Klägerin nicht.
1.
Im Ausgangspunkt zu Recht hat das Amtsgericht für die Frage, ob für eine
Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe des Wohnhauses nach § 885
ZPO auch ein gegen die Beklagten gerichteter Vollstreckungstitel erforderlich ist, die
Rechtsprechung des BGH herangezogen. Hiernach haben minderjährige Kinder, die
mit ihren Eltern zusammenleben, grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam
genutzten Wohnung, sodass für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel
gegen die Eltern ausreicht. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die
Familie lebt, ändern sich im Regelfall aber auch dann nicht, wenn das Kind volljährig
wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach
Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im
Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der
Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt.
Etwas Anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse
volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar
geworden ist. Die Einräumung des Mitbesitzes muss durch eine von einem
entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters
nach außen erkennbar sein. Aus den Gesamtumständen muss sich klar und
eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist, weil das
Zwangsvollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Gläubiger vor einer
Verschleierung der Besitzverhältnisse durch den Schuldner zur Vereitelung der
Zwangsvollstreckung geschützt werden muss (BGH, Beschluss vom 19. März 2008 –
I ZB 56/07 –, Rn. 19 ff, juris).
2.
Dies ist vorliegend nicht der Fall.
a)
Bei Abschluss des Mietvertrages waren die Beklagten zu 1 – 10 noch nicht volljährig,
teils noch gar nicht geboren. Sie haben somit originär keinen Besitz an dem
Wohnhaus erworben, sondern waren Besitzdiener. Allein der Umstand, dass die
Beklagten zu 1 - 10 in der Folge volljährig geworden sind und nun seit längerem
nämlich - mit Ausnahme des jetzt erst dreiundzwanzigjährigen Beklagten zu 10 -
bereits deutlich über 10 Jahre, teils über 20 Jahre lang, als Volljährige mit ihren
Eltern zusammen leben, ändert an den Besitzverhältnissen nichts. Bloß
fortschreitendes Alter der besitzdienenden Kinder führt nicht dazu, dass sich die
Besitzverhältnisse an dem Wohnhaus der Familie ändern würden.
Erst Recht kann ohne weiteren Vortrag nicht davon ausgegangen werden, dass sich
die Besitzverhältnisse an der streitgegenständlichen Immobilie auch nach außen
erkennbar geändert haben. Vielmehr ist bei lebensnaher Betrachtung davon
auszugehen, dass die Eltern, die den Mietvertrag über das Objekt geschlossen und
Besitz hieran erlangt haben, auch nach Volljährigkeit der Kinder ihnen gegenüber
weiterhin weisungsbefugt geblieben sind, sodass die Kinder wiederum im Hinblick
auf das Mietobjekt den Weisungen der Eltern Folge zu leisten haben (vgl.
MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 3). Dass die volljährigen
Beklagten zu 1 -10 in ihrer Lebensführung mutmaßlich frei sind und in diesem
Rahmen etwa darüber selbst entscheiden dürfen, wann sie das Haus verlassen und
sicherlich einen eigenen Schlüssel haben, ändert hieran nichts.
Insoweit ist zu sehen, dass auch minderjährige Kinder ab einem gewissen Alter
Hausschlüssel erhalten, ohne dass dies an den Besitzverhältnissen etwas ändern
würde. Maßgeblich ist allein, wer das Bestimmungsrecht über die Sache innehat,
also über den Fortbestand des Besitz- bzw. Mietverhältnisses entscheidet oder etwa
darüber, wer Besitzer oder Besitzdiener ist. Die diesbezügliche
Entscheidungskompetenz bleibt insoweit bei den Eltern. Dass dies vorliegend anders
wäre, ist nicht ersichtlich. Dies gilt umso mehr nach dem erstinstanzlichen
Beklagtenvorbringen, das unbestritten geblieben ist, wonach die Beklagten
zumindest zum Teil nicht in der Lage sein sollen, für sich selbst zu sorgen.
Dass die Beklagten mutmaßlich einem Beruf nachgehen, ändert an den
Besitzverhältnissen ebenso wenig etwas. Auch durch eigenes Einkommen
wirtschaftlich von ihren Eltern unabhängige volljährige Kinder können im Einzelfall
Besitzdiener bleiben, weil die Weisungsabhängigkeit, die die Besitzdienerschaft
mitgegründet, normativ und nicht ökonomisch zu bestimmen ist (MüKoBGB/F.
Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 15).
Auch der Umstand, dass einer der Beklagten mit der Beklagten zu 11 eine
Lebensgemeinschaft im elterlichen Haushalt führt, ist ohne Bedeutung. Selbst wenn
eine volljährige Tochter der Schuldnerin verheiratet ist und mit ihrem Ehepartner in
der Wohnung der Schuldnerin lebt, besagt dies nichts über die tatsächlichen
Besitzverhältnisse (BGH, Beschluss vom 19. März 2008 – I ZB 56/07 –, Rn. 12, N01,
juris).
b)
Soweit die Klägerin auf den Hinweis der Kammer ergänzend vorgetragen hat, es
handele sich vorliegend um eine Schaustellerfamilie , bei der „immer mal wieder“
einzelne Mitglieder der Familie über Wochen oder Monate auf einer Veranstaltung
als Schausteller tätig seien, verfängt dies nicht.
Zwar werden volljährige Kinder, die nach Erreichen der Volljährigkeit aus und dann
wieder zu den Eltern zurückziehen, nicht wieder zu Besitzdienern (vgl. MüKoBGB/F.
Vorliegend sind die veranstaltungsbedingten Abwesenheiten als Schausteller jedoch
icht mit einem Auszug und die Rückkehr in die streitgegenständliche Wohnung nicht
mit einem Wiedereinzug verbunden, in deren Zusammenhang die Besitzverhältnisse
an dem Wohnhaus neu geordnet werden würden. Es ist nämlich fernliegend
anzunehmen, dass die jeweiligen Familienmitglieder zum Zwecke der Schaustellerei
auf Veranstaltungen jeweils aus dem streitgegenständlichen Objekt ausziehen, also
stets ihren gesamten Hausstand und sonstige persönliche Gegenstände mitnehmen
würden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass hierfür in erster Linie Bekleidung
benötigt und mitgenommen wird. Insoweit macht es für die Beurteilung der
Besitzverhältnisse keinen Unterschied, ob jemand beruflich als Unternehmensberaterin, Personal auf einem Kreuzfahrtschiff oder - wie hier - als Schausteller arbeitet.
c)
Auch aus dem seitens der Beklagten vorgetragenen, unstreitigen Umstand, dass die
Beklagten Leistungen nach dem SGB beziehen und diese direkt an die Klägerin
gezahlt werden, ergibt sich nichts Anderes.
Nach § 35 Abs 1 Satz 1 SGB XII werden Leistungen für die Unterkunft und Heizung
"in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen" erbracht. Dabei ist nicht Voraussetzung,
dass solchen Zahlungen eine (miet-)vertragliche oder andere Verpflichtung des
Leistungsberechtigten gegenüber einem Dritten zugrunde liegt. Ist der
Leistungsberechtigte verpflichtet und insbesondere einer wirksamen
Mietzinsforderung ausgesetzt, folgt zwar schon allein daraus ein entsprechender
Bedarf. Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten als tatsächliche Aufwendungen im
normativen Sinn gehören aber auch die Kosten, die dem Leistungsberechtigten
durch die Nutzung der Wohnung tatsächlich entstehen und von diesem faktisch (mit-)
getragen werden (vgl BSG SozR 4-4200 § 11 Nr 52 RdNr 13 zu Kosten bei Nutzung
einer von den Eltern angemieteten Wohnung). Insoweit genügt, dass sich die
betroffenen Bewohner der Unterkunft faktisch einig sind, ohne dass daraus eine
rechtliche Verpflichtung entstehen muss (BSG, Urteil vom 17. Dezember 2015 – B 8
SO 10/14 R –, SozR 4-3500 § 35 Nr 4, Rn. 16).
Vor diesem Hintergrund kann allein aus dem Umstand, dass für die Beklagten zu 1 –10 Leistungen für die Unterkunft und Heizung erbracht und direkt an die Klägerin
gezahlt werden, nicht gefolgert werden, dass die Eltern der Beklagten zu 1 -10 ihren
Kindern hierfür Besitz an dem Wohnhaus einräumen mussten.
d)
Die Kammer war auch nicht gehalten, den Beklagten zu 1- 10 aufzugeben nach den
Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zu ihren Lebensverhältnissen näher
vorzutragen.
Der Gerichtsvollzieher hat im Räumungsverfahren nur die tatsächlichen
Besitzverhältnisse zu beurteilen.
Allerdings hat der Gerichtsvollzieher - wie ausgeführt - nicht das behauptete Recht
zum Besitz, sondern allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen, gleich
wie der Besitz erlangt ist (BGH, Beschluss vom 14. August 2008 – I ZB 39/08 –, Rn.
13, juris; Saenger, Zivilprozessordnung, ZPO § 885 Rn. 11, beck-online). Insoweit ist
der Prüfungsumfang des Gerichtsvollziehers mit den Erkenntnismöglichkeiten der
Klägerin identisch, sodass für eine sekundäre Darlegungslast auch kein Bedürfnis
besteht.
3.
Das Rechtsschutzbedürfnis lässt sich auch nicht damit begründen, dass die Klägerin
dadurch eine „bessere Vollstreckungssituation“ erwirkt. Dem Umstand, dass der
Gerichtsvollzieher sich geweigert hat, eine Vollstreckungshandlung dem Auftrag
gemäß auszuführen, hier also die Räumung auch im Hinblick auf die volljährigen
Kinder durchzusetzen, ist mit der Vollstreckungserinnerung gem. § 766 Abs. 2 ZPO
zu begegnen.
III.
Im Hinblick auf die Beklagte zu 11 gilt dies jedoch nicht.
Ihr gegenüber ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin nach erneuter Prüfung und
entgegen der ursprünglichen Rechtsauffassung der Kammer gegeben.
Anders als die Beklagten zu 1 – 10 ist die Beklagte zu 11 kein Kind der Eheleute
S. und F. T., sondern die Lebensgefährtin des Beklagten zu 8.
Bei einem nichtehelichen Lebensgefährten kann allein aus der Aufnahme in die
Wohnung seines besitzenden Lebensgefährten nicht auf einen Mitbesitz geschlossen
werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls beurteilt
werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nur Besitzdiener ist.
Die Einräumung von Mitbesitz an den nichtehelichen Lebensgefährten muss
aufgrund einer von einem entsprechenden Willen getragenen Handlung des zuvor
alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein. Aus den Gesamtumständen
muss sich klar und eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist, weil das
Zwangsvollstreckung geschützt werden muss. Anhaltspunkte, durch die sich nach
außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters
an den Vermieter von der Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine
Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen
(BeckOGK/Götz, 1.4.2024, BGB § 866 Rn. N01; BGH, Beschluss vom 19. März 2008 –
I ZB 56/07 –, Rn. 16, juris).
Dies ist auf die Lebensgefährtin eines Kindes der Mieter zu übertragen.
Zwar kann der Beklagte zu 8 der Beklagten zu 11 rechtmäßig keinen Besitz
eingeräumt haben, da er selbst kein Mitbesitzer ist, sondern nur seine Eltern (s.o.
unter II).
Aufgrund des Umstands, dass die Beklagte zu 1 bei lebensnaher Betrachtung nur mit
Kenntnis der Eltern der Beklagten zu 1 – 10 in den Haushalt aufgenommen worden
sein kann, dass sie dort mit ihrem minderjährigen Kind lebt und dass sie dort ihren
Wohnsitz nach den entsprechenden Meldegesetzen angemeldet hat, kann und darf
der Gerichtsvollzieher bei Anwendung des oben näher beschrieben
Prüfungsumfangs davon ausgehen, dass der Beklagten zu 11 Mitbesitz eingeräumt
wurde und sie nicht nur Besitzdienerin / Besucherin ist.
Zwar ist es gleichermaßen denkbar, dass sie ähnlich einer Pflegetochter in den
Haushalt aufgenommen wurde und deswegen eine Weisungsabhängigkeit besteht.
Dies ist für den Gerichtsvollzieher im Rahmen des formalisierten
Zwangsvollstreckungsverfahrens aber nicht überprüfbar. Es sind keinerlei objektiv
nach außen zu Tage tretende Faktoren denkbar, anhand derer die internen
Familienverhältnisse für einen außenstehenden Dritten festzumachen wären.
Die Klägerin hat als Eigentümerin gegenüber der Beklagten zu 11 als Besitzerin
einen Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Einfamilienhauses gem. § 985 BGB.
Die Beklagte zu 11 hat kein entgegenstehendes Recht zum Besitz gem. § 986 BGB.
Der Beklagte zu 8 war und ist kein Besitzer, sondern lediglich Besitzdiener, sodass er
ihr keinen berechtigten Besitz einräumen konnte.
Durch die rechtskräftige Kündigung des Mietverhältnisses mit den Eltern der
Beklagten zu 1) bis 10) konnten auch diese der Beklagten zu 11, die erst ab dem
01.01.2023 in dem streitgegenständlichen Objekt gemeldet war, hierfür kein
Besitzrecht mehr einräumen.
Es ist auch kein eigenständiges Mietverhältnis zwischen der Beklagten zu 11 und der
Klägerin entstanden, aufgrund dessen ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB
bestehen würde. Die amtsgerichtlichen Ausführungen, dass die Klägerin weder
ausdrücklich noch konkludent durch schlüssiges Verhalten eine Willenserklärung
abgegeben habe, die auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtet war, sind
zutreffend und überzeugend. So hat die Klägerin durch Klageerhebung gegen die
Eltern der Beklagten zu 1) bis 10) deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie an
einem Fortbestand des Mietverhältnisses kein Interesse habe und die Herausgabe
der Mietsache begehrt. Es spricht daher nichts für einen Rechtsbindungswillen im
Hinblick auf einen gesonderten Mietvertrag mit der Beklagten zu 11.
Auch aus dem Umstand, dass für die Beklagten seitens der Stadt Köln Zahlungen an
die Klägerin erbracht werden, ergibt sich nichts Anderes. Insoweit wird zunächst auf
die Ausführungen unter II 2 c.) verwiesen. Erfolgt die Zahlung des jeweiligen
Leistungsträgers also, ohne dass das Bestehen eines Mietvertrags vorausgesetzt
wird, so kann in der Entgegennahme der Zahlungen durch die Eigentümerin keine
konkludente Erklärung liegen, die auf Annahme / Bestätigung eines Mietvertrages
gerichtet ist.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711
ZPO.
V.
Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO
liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung i.S.d. § 543
Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zulassung der Revision ist auch nicht i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 2
ZPO zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung erforderlich, da nicht über streitige oder zweifelhafte Rechtsfragen
zu entscheiden war.
Streitwert: 19.939,68 € (12 x 1661,64 €)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 985 BGB
§ 986 BGB
§ 35 Abs 1 Satz 1 SGB XII
§ 766 Abs. 2 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711

256

ZPO
§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 2

261

ZPO

Zitierte Entscheidungen: 17 C 7/21
I ZB 56/07
I ZB 39/08