Amtsgericht Mitte (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-11-13, Aktenzeichen 21 C 341/23

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.552,16 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 26.10.2023 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass die seit 01.10.2023 geschuldete Nettokaltmiete 444,00 €/mtl. Beträgt.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 20.367,64 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger:innen sind Mieter:innen einer Wohnung in der …, die Beklagte ist Vermieterin dieser Wohnung.
Gemäß § 4 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrags vom 27.12.2005 betrug die Nettokaltmiete bei Vertragsschluss 389,00 €. § 5 des Mietvertrags lautet wie folgt:
„§ 5 Indexmiete (nur für preisfreien Wohnraum)
[x] entfällt
1. Die Parteien vereinbaren eine Mietanpassung an die Entwicklung es Lebenshaltungskostenindexes ab ....
2. Die Nettomiete ändert sich jeweils nach Ablauf eines Jahres im gleichen prozentualen Verhältnis, wie sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Basis 1995 = 100) gegenüber der für den Monat des Beginns des Mietverhältnisses maßgeblichen bzw. der der jeweils letzten Mieterhöhung zugrunde gelegten Indexzahl verändert hat. [...]
3. Bei Vereinbarung der Indexmiete sind Erhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen. Eine Erhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, wenn der Vermieter baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.“
Unter § 6 des Mietvertrags vereinbarten die Parteien zudem eine Staffelmiete, infolge derer die Miete seit dem 01.02.2011 444,00 € betrug. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 27.12.2005 (Anlage zur Klageschrift vom 27.12.2023, Bl. 9 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Beklagte ließ den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bauschäden Dipl.-Ing. … am 13.12.2018 die Fassade des streitgegenständlichen Wohnhauses besichtigen. Dieser stellte fest, dass es sich bei dem vorhandenen Putz um einen mehrfach überarbeiteten und ausgebesserten Kalkzementputz mit Beschichtung handelte, der in der Vergangenheit mehrfach ausgebessert und wohl im Jahre 2007/2008 neu beschichtet worden war. Die besichtigten Putzflächen waren zum Teil stark geschädigt und hatten in weiten Flächen infolge Rissbildungen, Hinterläufigkeiten und Auswaschungen nicht mehr den nötigen Haftverbund mit dem wandbildenden Untergrund. Der Putz konnte somit seine Witterungsschutzfunktion für die tragenden Stahlträger der Stürze und Balkonträger nicht mehr oder nur eingeschränkt erfüllen und es bestand die Gefahr von Korrosionsschäden an den überdeckten Stahlbauteilen. Der Gutachter errechnete, dass ca 180 m² von 1.016,54 m², mithin 18 % der Gesamtputzfläche geschädigt war.
Die Beklagte ließ in der Folge die beschädigte Fassade instandsetzen und eine äußere Wärmedämmung anbringen.
Die Parteien führten einen Rechtsstreit, der ein auf § 558 BGB gestütztes Mieterhöhungsverlangen der hiesigen Beklagten vom 14.06.2019 zum Gegenstand hatte. Auf die Berufung der hiesigen Klagepartei wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Wegen der Begründung und weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil des Landgerichts Berlin vom 08.08.2023 (Anlage zur Klageschrift vom 27.12.2023, Bl. 32 ff. d.A.) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 25.07.2019 erhöhte die Beklagte die Miete unter Berufung auf die oben geschilderten Fassadenarbeiten nach § 559 BGB zum 01.10.2019 um 145,44 € auf 589,44 €. Die Kläger:innen widersprachen der Mieterhöhung wiederholt und leisteten zunächst keine Zahlung. Nachdem die Beklagte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21.07.2020 wegen Zahlungsrückständen kündigte, überwiesen die Kläger:innen die rückständigen Beträge und leisteten die weiteren Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der Unwirksamkeit der Mieterhöhung.
Mit Schreiben vom 10.08.2023 erhöhte die Beklagte die Miete unter Berufung auf die in § 5 des Mietvertrags vereinbarte Indexmiete zum 01.10.2023 um 183,50 € auf 772,94 €.
Die Kläger:innen, vertreten durch den Berliner Mieterverein, forderten die Beklagte mit Schreiben vom 04.10.2023 zur Rückzahlung in Höhe von 6.552,16 € auf bis zum 25.10.2023. Diesen Betrag errechnet die Klagepartei aus monatlich überzahlter Miete in Höhe von 145,44 € im Zeitraum 01.10.2020 bis 30.09.2023 (145,44 € x 45 Monate = 6.544,80 €) sowie überzahlter Miete im Oktober 2023 in Höhe von 7,36 €.
Die Kläger:innen sind der Ansicht, die Mieterhöhung vom 25.07.2019 sei wegen § 557b Abs. 2 S. 2 BGB unwirksam. Bei § 5 des Mietvertrags handele es sich um eine unklare allgemeine Geschäftsbedingung, sodass gemäß § 305c Abs. 2 BGB die kundenfreundlichste Auslegung maßgeblich sei. Dies sei in diesem Kontext die Annahme einer die Möglichkeit einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen auf die Grenzen des § 557b Abs. 2 BGB beschränkende Indexmietvereinbarung. § 9 Abs. 1 EnEV 2014 stelle keine gesetzliche Nachrüstpflicht dar, sodass die Durchführung der Fassadenarbeiten durch die Beklagte auf deren freien Entschluss beruht habe und § 557b Abs. 2 S. 2 BGB nicht zur Anwendung komme. Die Kläger:innen meinen weiter, im Kontext der Mieterhöhung vom 10.08.2023 ergebe die kundenfreundlichste Auslegung hingegen, dass eine Indexmietvereinbarung nicht vorliege und die Beklagte ihre Mieterhöhung mithin nicht auf eine solche stützen könne.
Die Kläger:innen beantragen,
5. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 6.552,16 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 26.10.2023 zu zahlen,
6. festzustellen, dass die seit 01.10.2023 geschuldete Nettokaltmiete 444,00 €/mtl. Beträgt,
lediglich hilfsweise festzustellen, dass die seit 01.10.2023 geschuldete Nettokaltmiete 582,03 €/mtl. beträgt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, bei den von ihr durchgeführten baulichen Maßnahmen handele es sich um solche i.S.d. § 557 Abs. 2 S. 2 BGB, da sie diese auf Grund von Umständen durchgeführt habe, die sie nicht zu vertreten habe. Sie sei aufgrund der festgestellten Putzschäden nach § 9 Abs. 1 EnEV 2014 zur energetischen Sanierung der Fassade verpflichtet gewesen. Der Indexmieterhöhung vom 10.08.2023 sei daher die infolge der Modernisierungsmaßnahmen wirksam erhöhte Nettokaltmiete von 589,44 € zugrunde zu legen gewesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Die Kläger:innen haben aus § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung in der geltend gemachten Höhe für den Zeitraum 01.10.2020 bis 31.10.2023. Die Beklagte hat durch Leistung der Kläger für die genannten Monate ohne Rechtsgrund eine überhöhte Miete erlangt.
1.
Die Mieterhöhung vom 25.07.2019 war unwirksam. Die Beklagte konnte gemäß § 557b Abs. 2 S. 2 BGB eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht verlangen, da sie die baulichen Maßnahmen an der Fassade des streitgegenständlichen Wohnhauses nicht auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die sie nicht zu vertreten hatte, und es sich dabei auch um keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB handelte.
a.
In diesem Regelungskontext war zunächst gemäß § 305c Abs. 2 BGB von dem Bestehen einer Indexmietvereinbarung auszugehen, da dies der kundenfreundlichsten Auslegung von § 5 des Mietvertrags entspricht. Nach § 305c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Die Anwendbarkeit der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB setzt voraus, dass die fragliche Klausel nach Ausschöpfung der Auslegung zwei oder mehr mögliche Bedeutungen hat (BGH Urt. v. 23.07.2020 – I ZR 119/19, BeckRS 2020, 21836; BeckOK BGB/H. Schmidt BGB § 305c Rn. 60). Ist das der Fall, kommt nach Maßgabe der Norm die kundenfreundlichste Auslegung zur Geltung. Das ist diejenige, die dem Kunden die beste Rechtsposition einräumt, mithin für ihn im Ergebnis am günstigsten wirkt (BeckOK BGB/H. Schmidt BGB § 305c Rn. 61).
Das ist vorliegend der Fall. Bei der in § 5 des Mietvertrags geregelten Indexmietvereinbarung handelt es sich um eine objektiv mehrdeutige Klausel im Sinne des § 305c Abs. 2 BGB. Sie kann bei objektiver Auslegung sowohl dahingehend verstanden werden, dass das einleitend in § 5 des Mietvertrags vermerkte Entfallen der Indexmiete auf die gesamte Dauer des Mietverhältnisses bezogen ist, als auch dahingehend, dass das Entfallen der Indexmiete lediglich auf den Zeitraum der Laufzeit der in § 6 des Mietvertrags vereinbarten Staffelmiete bezogen ist. Beide Auslegungsvarianten halten für sich genommen offenkundig einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307 bis 309 BGB Stand.
Nach Maßgabe des § 305c Abs. 2 BGB ist im hiesigen Regelungskontext die den Kläger:innen günstigere und zum Erfolg der Rechtsverteidigung führende Alternative der die rechtliche Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 559 BGB auf die Fälle des § 557b Abs. 2 S. 2 BGB beschränkende Indexmietvereinbarung zugrunde zu legen.
b.
Weiterhin handelt es sich bei den von der Beklagten unternommenen baulichen Maßnahmen an der Fassade des streitgegenständlichen Wohnhauses auch nicht um solche im Sinne des § 557b Abs. 2 S. 2 BGB, da sie diese nicht auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die sie nicht zu vertreten hatte.
Entgegen der Auffassung der Beklagten war diese nicht von vornherein nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) zum Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade des streitbefangenen Mietshauses verpflichtet. Nach § 9 Abs. 1 EnEV a.F. sind, soweit bei beheizten oder gekühlten Räumen von Gebäuden Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nrn. 1 bis 6 ausgeführt werden, diese so auszuführen, dass die Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Flächen die für solche Außenbauteile in Anlage 3 festgelegten Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschreiten. Gemäß Anlage 3 Nr. 1 lit. b sind die Anforderungen nach Tabelle 1 Zeile 1 einzuhalten, wenn Außenwände in der Weise erneuert werden, dass bei einer bestehenden Wand der Außenputz erneuert wird; Tabelle 1 Zeile 1 sieht für Wohngebäude einen Höchstwert der Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/(m²K) vor.
Nach dieser Maßgabe führt die in § 9 Abs. 1 EnEV a.F. i.V.m. Anlage 3 Nr. 1 lit. b verankerte Pflicht zur Einhaltung bestimmter Wärmedurchgangskoeffizienten im Falle einer Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen nicht etwa gleichfalls zu einer Pflicht zur Erneuerung des Außenputzes selbst. Der Wortlaut der Vorschrift (“soweit [...] Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nrn. 1 bis 6 ausgeführt werden“) ist eindeutig dahingehend zu verstehen, dass die Pflicht erst dann entsteht, wenn der/die Vermieter:in sich zur Durchführung einer Maßnahme i.S.d. Anlage 3 Nrn. 1 bis 6 zur EnEV entschließt, wobei er/sie in dieser vorgelagerten Entscheidung grundsätzlich frei ist. § 9 Abs. 1 EnEV a.F. regelt mithin lediglich das „Wie“ der Durchführung solcher Maßnahmen, nicht hingegen das „Ob“. § 9 Abs. 1 EnEV trifft keine Aussage darüber, wann die Beklage zur Erneuerung des Außenputzes verpflichtet ist.
Zu der Frage, wann eine Modernisierungsmaßnahme in diesem Sinne auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und ob darunter Maßnahmen nach § 9 Abs. 1 EnEV fallen, hat der BGH in einer Entscheidung (Urt. v. 09.10.2019 - VIII ZR 21/19, NZM 2019, 928) - dort in Bezug auf § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB - wie folgt ausgeführt:
„aa) Dem Tatbestand des § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB unterfallen Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter rechtlich verpflichtet ist [...]. Eine solche rechtliche Verpflichtung besteht etwa bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Erfüllung sog. Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung [EnEV], insbesondere nach § 10 EnEV, dienen [...]. Hierbei handelt es sich um durch öffentlich-rechtliche Vorschriften zwingend vorgeschriebene Maßnahmen, denen sich der Vermieter nicht entziehen kann [...].
bb) In einer solchen Zwangslage befindet sich ein Vermieter, der die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nrn. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt, jedoch in aller Regel nicht. Denn er hat es regelmäßig in der Hand, ob er die Arbeiten in Angriff nimmt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sog. bedingte Anforderungen). Diese Unterschiede zu den Nachrüstungspflichten rechtfertigen es, den Ausnahmetatbestand des § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB nicht ohne Weiteres auf Arbeiten an den Außenwänden eines Gebäudes anzuwenden, zu deren Durchführung kein rechtlicher Zwang besteht, die aber im Fall ihrer Vornahme die Verpflichtung zu Dämmungsmaßnahmen nach sich ziehen [...]. Denn wenn die Durchführung solcher Arbeiten letztlich im freien Ermessen des Vermieters steht, bestimmt allein er, ob und wann er die in § 9 Abs. 1 EnEV vorgesehenen Pflichten zur Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten auslöst. Dies erklärt auch, warum in den Gesetzesmaterialien die Verpflichtung nach § 9 Abs. 1 EnEV – anders als die Nachrüstpflichten – nicht als Beispielsfall für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB angeführt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass eine aus Anlass der Durchführung von Arbeiten an Gebäuden iSd § 9 Abs. 1 EnEV erfolgte Wärmedämmung regelmäßig nicht aufgrund von Umständen erfolgt ist, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
cc) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist [...]. Dies ist bei einer Erneuerung des Außenputzes dann anzunehmen, wenn die Putzfassade aufgrund altersbedingten Verschleißes oder aufgrund von auf sie einwirkenden schädigenden Ereignissen ersetzt werden muss und zudem der Mieter oder andere Mieter des Anwesens den Vermieter berechtigterweise auf Instandsetzung des Putzes oder auf Mietminderung in Anspruch nehmen bzw. sich der Vermieter einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung zur Behebung der Schäden ausgesetzt sieht. Entsprechendes hat auch ohne Aufforderung des Mieters oder einer Behörde dann zu gelten, wenn die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Denn in all diesen Fällen kann sich der Vermieter nicht der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme entziehen, die dann die Vornahme der Wärmeschutzmaßnahme verpflichtend nach sich zieht. Es liegt damit beim Vermieter eine den Nachrüstungspflichten der Energieeinsparverordnung vergleichbare Zwangslage vor.“
Diese zutreffenden Ausführungen, die sich das Gericht vollumfänglich zu eigen macht, sind auf den hier in Frage stehenden Tatbestand des § 557b Abs. 2 S. 2 BGB ohne Weiteres übertragbar, denn die Vorschriften der § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB und § 557b Abs. 2 S. 2 BGB gleichen sich in ihrem Wortlaut und auch eine abweichende Interessenlage ist nicht erkennbar. Danach wäre durch die Beklagte darzutun gewesen, dass die Durchführung der Fassadenarbeiten für sie „unausweichlich“ war. Zu den eine solche Unausweichlichkeit der durchgeführten Arbeiten begründenden Umstände hat sie jedoch, auch nachdem das Gericht sie in der Verhandlung vom 04.09.2024 auf ihre insoweit bestehende Darlegungs- und Beweislast hingewiesen hat (Bl. 85 d.A.), nicht vorgetragen.
2.
Auch die Mieterhöhung vom 10.08.2023 war unwirksam. Die Beklagte konnte die Mieterhöhung nicht auf die Indexmietvereinbarung in § 5 des Mietvertrags stützen, denn diese Klausel war in diesem Regelungskontext gemäß § 305c Abs. 2 BGB nach der Unklarheitenregel dahingehend auszulegen, dass die Parteien das vollständige Entfallen dieser Klausel vereinbart hatten.
Dies steht auch nicht im Widerspruch zu den Ausführungen unter Ziff. I. 1. a. dieses Urteils. Die Günstigkeit verschiedener Auslegungsergebnisse ist im Rahmen des § 305c Abs. 2 BGB nicht abstrakt zu ermitteln, sondern konkret. Es kommt weder darauf an, welche Auslegung für die Vertragspartner des Verwenders typischerweise günstiger ist, noch darauf, welche Auslegung für den konkreten Vertragspartner regelmäßig günstiger ist. Maßgeblich ist vielmehr, welche Auslegung für den konkreten Vertragspartner des Verwenders in der konkreten Situation günstiger ist. Daher kann die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, je nachdem in welcher Situation der Auslegungsstreit entsteht (Clemenz/Kreft/Krause/Hoefs BGB § 305c Rn. 69; Wolf/Lindacher/Pfeiffer/Lindacher/Hau BGB § 305c Rn. 134; Däubler/Deinert/Walser/Däubler BGB § 305c Rn. 32-34b; Staudinger/Mäsch BGB § 305c, Rn. 117; vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 19.11.1999 - 65 S 227/99, NJW-RR 2000, 1177). Dies folgt aus dem § 305c Abs. 2 BGB zugrunde liegenden Prinzip ambiguitas conta stipulatorem est, welches die Kehrseite von und der Preis für den Umstand ist, dass der Verwender einseitig das Recht für sich in Anspruch nimmt, die für den Vertrag maßgeblichen Bedingungen vorzugeben. Daraus folgt seine Verantwortung für die Eindeutigkeit der Formulierung (BeckOK BGB/H. Schmidt BGB § 305c Rn. 42); kommt er dieser nicht hinreichend nach, muss er die Folgen der unklaren Formulierung selbst tragen.
3.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Der Antrag der Klagepartei (“5 % Zinsen über dem Basiszinssatz“) war dabei dahingehend auszulegen, dass Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz begehrt werden (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 05.04.2005 - 21 U 149/04, NJW 2005, 2238).
II.
Auch der Feststellungsantrag zu 2. ist zulässig und begründet. Der Anspruch auf Feststellung der zulässigen Nettokaltmiete ab 01.10.2023 besteht aus den vorstehenden Gründen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.
IV.
Der Streitwert war auf 20.367,64 € festzusetzen. Dieser setzt sich zusammen aus dem Antrag zu 1. in Höhe der Klageforderung von insgesamt 6.552,16 € sowie dem Antrag zu 2., den das Gericht mit den 42-fachen Wert des geltend gemachten Überschreitensbetrag ab Oktober 2023 (328,94 € x 42), d.h. 13.815,48 € bemisst.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 307 bis 309 BGB
§ 558 BGB
§ 559 BGB
§ 10 EnEV
§ 557b Abs. 2 S. 2 BGB
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 557b Abs. 2 BGB
§ 9 Abs. 1 EnEV
§ 557 Abs. 2 S. 2 BGB
§ 555b Nr. 1a BGB
§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 1 und 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2019, 928
NJW-RR 2000, 1177
NJW 2005, 2238
59 BGB zum 01.10
I ZR 119/19
VIII ZR 21/19
65 S 227/99
21 U 149/04