Amtsgericht Mitte (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-09-24, Aktenzeichen 25 C 19/20

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt mit der vorliegenden Klage von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Wirkung ab dem 01.11.2019.
Der Beklagte ist seit 1999 Mieter der Wohnung im 4. OG der E.-W. Straße 130 in 10.... B..
Am 18.06.2019 betrug die vom Beklagten monatlich zu entrichtende Nettokaltmiete 224,07 €. Mit Schreiben vom 23.08.2019 der Hausverwaltung begehrte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf den B.er Mietspiegel 2019 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 33,53 € auf 257,60 € mit Wirkung zum 01.11.2019. Der Beklagte erteilte die begehrte Zustimmung nicht.
Mit der am 27.01.2020 mit Scheck über die Gerichtskosten bei Gericht eingegangenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.
Sie meint, Art. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln beabsichtigte keine Rückwirkung.
Im Termin zur Güte- und mündlichen Hauptverhandlung am 03.09.2020 ist der Beklagte trotz Ladung mit Zustellungsurkunde vom 27.05.2020 unentschuldigt nicht erschienen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in der E.-W. Straße130, 10.... B., 4. OG Mitte, von bisher monatlich 224,07 € um 33,53 € auf 257,60 € mit Wirkung ab dem 01.11.2019 zuzustimmen,
den Erlass eines Versäumnisurteils.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Klägervortrags wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klage war trotz Säumnis des Beklagten als sog. „unechtes Versäumnisurteil“ abzuweisen. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zu, da eine höhere als die am 18.6.2019 wirksam vereinbarte Nettokaltmiete gemäß Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln seit dem Inkrafttreten des Gesetzes am 23.02.2020 verboten ist. Die Klage ist damit unschlüssig und durch Sachurteil abzuweisen, § 331 Abs. 2 ZPO.
Die Klage ist innerhalb der Frist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB erhoben worden. Die rechtzeitig am 27.01.2020 mit Scheck über die Gerichtskosten eingereichte Klage wurde „demnächst“ i.S.v. § 167 ZPO zugestellt.
Die Klage kann in der Sache jedoch keinen Erfolg haben. Am 18.06.2019 betrug die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete 224,07 €. Die Vereinbarung einer von der Klägerin mit Wirkung zum 01.11.2019 begehrten neuen Miete von 257,60 € ist, soweit diese den Betrag von 224,07 € überschreitet, gemäß § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verboten.
§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln sieht vor, dass vorbehaltlich der weiteren Regelungen des Gesetzes eine Miete verboten ist, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.
Zunächst umfasst die Vorschrift in zeitlicher Hinsicht das hier streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 23.08.2019 (vgl. ausführlich: LG B., Beschluss vom 06. August 2020 – 67 S 109/20 –, juris; a. A. LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, juris).
Entgegen der Auffassung des Landgerichts (vgl. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 21, juris) ist dieses jetzt im Gesetz formulierte Verbot auch weiterreichend dahin zu verstehen, dass es bereits eine entsprechende Vereinbarung über die Erhöhung der Miete mit einem Verbot belegt und eine solche also ausgeschlossen werden soll (sog. „weites Verbot“, vgl. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 22). Es handelt sich bei der Regelung um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB (AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 – 123 C 5146/19 –, Rn. 15; AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18. August 2020 – 4 C 113/19 –, Rn. 46, juris). In dem Mieterhöhungsverlangen bzw. dem Festhalten der Klägerseite an diesem liegt in Anbetracht der genannten Verbotsvorschrift jedenfalls eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG B., Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19 –, juris Rn. 21), sodass an dieser Stelle offen bleiben kann, ob die Nichtigkeitsfolge auch bereits das Mieterhöhungsverlangen erfasst.
Die Annahme eines sog. „engen Verbots“, welches den zivilrechtlichen Anspruch der Vermieterseite gegen die Mietpartei auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht erfasst, ist indes nicht mit den geltenden Auslegungsgrundsätzen vereinbar (vgl. LG B., Beschluss vom 06. August 2020 – 67 S 109/20 –, Rn. 21, juris; a. A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 21, juris).
Es ist bereits fraglich, ob § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln überhaupt Raum für eine Auslegung bietet, denn der Wortlaut als Anknüpfungspunkt und Grenze einer jeden Auslegung (vgl. Metz: Die Auslegung von Gesetzes an einem Beispiel aus dem Waffenrecht, JA 2018, 47 m.w.Nw.) lässt lediglich die Annahme eines „weiten Verbots“ zu (a.A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 19, juris). Das Wort „Miete“ im herkömmlichen wie auch im juristischen Sprachgebrauch meint den für den Besitz an einer Wohnung an die Vermieterseite zu entrichtenden Preis (vgl. Duden, „die Miete“; AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18. August 2020 – 4 C 113/19 –, Rn. 42, juris). Im Vordergrund des Wortlauts steht nach diesem Verständnis die vertragliche Verpflichtung der Mietpartei. Eine von § 3 Abs. 1 MietenWoG erfasste Preisverpflichtung als verboten zu betrachten, entspricht damit dem herkömmlichen und juristischen Verständnis des Wortlauts. Nicht vom herkömmlichen oder juristischen Sprachgebrauch ist indes die Einschränkung umfasst, „die Miete“ i. S. d. § 3 Abs. 1 MietenWoG erfasse lediglich den tatsächlichen Akt des Forderns oder der Vereinnahmung durch die Vermieterseite.
Jedenfalls aber führt eine Auslegung eindeutig zur Annahme eines sog. „weiten Verbots“:
Dies wird zunächst gestützt durch die Genese der Norm. Der ursprüngliche Gesetzentwurf für das MietenWoG vom 28.11.2019 (AgH B., Drs. 18/2347) verbot mit Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 noch das „Fordern“ einer die Miete vom 18.06.2019 übersteigenden Miete. Im weiteren Gesetzgebungsverlauf wurde diese Fassung jedoch auf der Grundlage der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen vom 22.01.2020 (AgH, Drs. 18/2437 vom 23.01.2020) durch die nunmehr geltende Fassung ersetzt. Es muss davon ausgegangen werden, dass der Landesgesetzgeber den Verbotsgegenstand in Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG noch einmal ganz bewusst zur Klarstellung abgeändert hat, um einer zunehmend auf das Wort „Fordern“ konzentrierten Debatte und sich hieraus ergebenden Umgehungsstrategien die Grundlage zu entziehen. Während der ursprüngliche Wortlaut des Gesetzentwurfs vom 28.11.2019 nach dem Wortlaut auf den ersten Blick noch eine Auslegungsalternative ermöglicht hätte, nach der nur das Fordern des Zahlungsanspruchs auf die erhöhte Miete Verbotsgegenstand sein sollte, wäre ein solches Verständnis nach der bewussten Abänderung des Wortlauts des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln schlechterdings nicht mehr darstellbar (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, a.a.O.; LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 57, juris). Denn dann wäre die zuvor erfolgte Änderung völlig ohne Sinn erfolgt, ein Umstand der, auch wenn mancher Gesetzgebungsprozess sicherlich kritisch begleitet werden kann, nicht einfach unterstellt werden darf.
Eine systematische Auslegung ergibt nichts Anderes. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass die ursprüngliche Fassung des Bußgeldtatbestands gemäß Art. 1 § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln, die auf das „Fordern“ abstellte, nur noch um das „Entgegennehmen“ ergänzt wurde und im Übrigen unverändert blieb. Mit der Erweiterung des Bußgeldtatbestandes in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG um das Verbot des „Entgegennehmens“ wird hier vor allem dessen Effektivität erhöht, denn eine etwaige Passivität – die Annahme der vom Mieter angebotenen Zahlung – würde den Vermieter nicht schützen (LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 29). Fehlerhaft ist es jedoch, hieraus Rückschlüsse auf die Reichweite des Verbotes in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln zu ziehen: Es ist schon nicht ersichtlich, weshalb es einen Gleichlauf zwischen einem Verbotsgesetz und dem Bußgeldtatbestand geben soll. Der Bestimmtheitsgrundsatz gemäß Art. 103 Abs. 2 GG macht es erforderlich, ein verbotenes Handeln, welches staatlich sanktioniert wird, auch eindeutig und vor allem handlungsbezogen zu formulieren, wie es in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln versucht wurde. Es ist zudem nicht so, dass etwas anderes oder ein „Weniger“ bußgeldbewehrt sein soll, als das, was in §§ 3 bis 7 geregelt ist (vgl. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 30, juris), denn das Wort „Fordern“ in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln umfasst bereits die Mieterhöhungserklärung und nicht nur das tatsächliche Zahlungsverlangen (zur Begründung: AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 – 123 C 5146/19 –, Rn. 15, juris). Das Tatbestandsmerkmal „fordert‟ findet auch in § 5 Abs. 1 WiStG Erwähnung und liegt dort vor, wenn im Zusammenhang mit der Vermietung von Räumen zum Wohnen ein unangemessenes Entgelt verlangt wird. Es ist nicht erforderlich, dass das Verlangen ein rechtlich bindendes Angebot zum Abschluss eines Mietvertrags darstellt (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, Anhang 1 zu § 535, Rn. 12). Erst Recht heißt dies allerdings, dass ein Fordern insbesondere dann vorliegt, wenn – wie bei einer Mieterhöhung – ein rechtsgeschäftliches Angebot auf Änderung des Mietvertrages unterbreitet wird (AG Mitte, a.a.O.). Dementsprechend ist jede Miete an der Vorschrift des § 5 WiStG zu messen, gleichgültig, ob sie bei Abschluss des Mietvertrages so vereinbart oder als spätere Erhöhung gem. §§ 557a - 560 BGB, verlangt worden ist (vgl. Gramlich/Gramlich, 15. Aufl. 2019, WiStG § 5 Rn. 6). Diese Auslegung ist auf das hiesige Gesetz ohne weiteres übertragbar (AG B.-Mitte, a.a.O.).
Die oben genannte Änderung des Wortlauts des Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln wurde zudem ausdrücklich im Sinne eines sog. „weiten Verbots“ begründet. Laut der ausdrücklichen Begründung des Änderungsantrags vom 21.01.2020 (abrufbar unter: https://www.parlament-B..de/ados/18/StadtWohn/vorgang/sw18-0244-v-%C3%84A-SPD-LINKE-GR%C3%9CNE.pdf) dient die Umformulierung des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG („ist eine Miete verboten“) der Klarstellung des Charakters der Vorschrift als Verbotsgesetz i. S. v. § 134 BGB.
Die Annahme eines „engen Verbots“ widerspricht auch der sonstigen Begründung der neuen und abschließenden Fassung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln, in der ausdrücklich bekräftigt wird: „Die im MietenWoG Bln festgelegten Verbote (§§ 3-5) stellen insofern gesetzliche Verbote i.S.v. § 134 BGB dar, die nach wohl allgemeiner Auffassung auch das Landesrecht statuieren kann (…). Rechtsfolge eines solchen Verstoßes ist bei der Verletzung von preisrechtlichen Vorgaben nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages, sondern nur der gesetzeswidrig überhöhten Preisabrede.“(AG Tempelhof-Kreuzberg, a.a.O.).
Auch die Einordnung der Norm als öffentlich-rechtliches Preisrecht durch den Gesetzgeber kann nicht die Annahme eines sog. „engen Verbots“ begründen (a.A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 33, juris), das Gegenteil ist der Fall. Der Vergleich des hiesigen Gesetzes mit den Preisvorschriften nach § 2 Abs. 2 PreisG und die ausdrückliche Bezugnahme des Landesgesetzgebers hierauf (vgl. Änderungsantrag v. 21.01.2020, a.a.O., S. 4f) führt zur Annahme eines sog. „weiten Verbots“.
Nach der Rechtsprechung des BVerwG - und nachfolgend der des BVerfG - handelte es sich bei den Preisvorschriften aufgrund der Ermächtigung nach § 2 Abs. 2 PreisG um Regelungen, die es möglich machten, aus gesamtwirtschaftlichen und sozialen Gründen zum Nutzen des allgemeinen Wohls gebotene preisrechtliche Maßnahmen zu treffen; sie entsprachen dem Sozialstaatsprinzip, das auch die Vertragsfreiheit inhaltlich bestimmt und begrenzt, wobei das auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts liegende Verbot die auf der Vertragsfreiheit bezüglichen Normen des bürgerlichen Rechts, insbesondere nach § 433 Abs. 2 BGB oder nach § 535 Abs. 2 BGB in ihrem Bestand unberührt ließ. Das Preiserhöhungsrecht hemmte im allgemeinen Interesse lediglich die Ausübung der sich nach diesen Normen ergebenden subjektiven Rechte, änderte aber nicht das in §§ 433 oder 535 BGB enthaltene objektive Recht. Erlaubte Preise wurden nach § 2 PreisG durch Rechtsverordnungen festgesetzt, womit das Verbot einherging, einen höheren als den festgesetzten Preis zu fordern oder anzunehmen, anzubieten oder zu zahlen (BVerwG, Urteil vom 23. April 1954 – II C 50.53 –, BVerwGE 1, 104-123, Rn. 40). Der sogenannte Höchstpreischarakter der preisrechtlichen Bestimmungen wirkte und wirkt im Preisrecht noch immer unmittelbar gestaltend auf die Preise, eine Überschreitung des zulässigen Preises führt gemäß § 134 BGB zu der teilweisen Unwirksamkeit des zivilrechtlichen Vertrags (nämlich hinsichtlich der Preisabrede) und ggfs. sogar zu der Rückforderung einer danach bereits ausbezahlten Überzahlung (Berstermann/Petersen: Das Preisrecht - Bedeutungsloses Relikt aus dem letzten Jahrtausend oder praxisrelevante Ergänzung des Vergaberechts? ZfBR 2007, 767, 770; Vergaberecht und Preisrecht - Zivilrechtliche Unwirksamkeit des öffentlichen Auftrages bei Überschreitung des preisrechtlich zulässigen Höchstpreises, ZfBR 2008, 22, 23, beides beck-online). Nicht anders ist es auch nach § 3 Abs. 1 MietenWoG bei Annahme eines sog. „weiten Verbots“: Überschreitungen der Stichtagsmiete führen zur Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung gemäß § 134 BGB, nicht aber des gesamten Vertrages, ohne dass in den objektiven Gehalt der §§ 558 ff. BGB eingegriffen wird. Das von den §§ 558 BGB ff. geregelte subjektive Recht ist nämlich das Recht der Vermieterpartei von der Mietpartei im Einzelfall die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. In das dort geregelte subjektive Recht wird also in bestimmten Einzelfällen eingegriffen, nicht aber in das objektive Recht. Die Regelungen des bürgerlichen Rechts, insbesondere auch die Rechte aus § 535 Abs. 2 BGB und den §§ 558 ff. BGB, bleiben in ihrem Bestand unberührt. In zahlreichen Fällen, etwa bei Neubauten, bleibt eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 ff. BGB ja möglich.
Auch hat das Bundesverfassungsgericht die Vereinbarung einer höheren als nach den §§ 3 ff. MietenWoG ausdrücklich nur unter der Bedingung der Verfassungswidrigkeit der Normen als zulässig erachtet (a. A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 34, juris).
Die Annahme eines „engen Verbotes“ ist auch mit dem durch das Gesetz verfolgten Zweck nicht vereinbar (ausführlich: AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18. August 2020 – 4 C 113/19 –, Rn. 55 - 64, juris; LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 60, juris).
Das Ziel des Gesetzes besteht ausweislich der Gesetzesbegründung darin, die „rasante Preisentwicklung auf dem freien Mietmarkt nicht nur zu bremsen, [sondern auch] auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen, um angemessenen Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietpreisen zu erhalten“ (AgH B., Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 2).
Dazu sollen die „Mietpreise in B. für 5 Jahre entspannt“ werden, indem der preisliche Status Quo zum Stichtag für diese Zeit „eingefroren“ wird und „Mieterhöhungen im Bestand für die Dauer von 5 Jahren“ mit Ausnahme der im MietenWoG geregelten Ausnahmetatbestände grundsätzlich ausgeschlossen werden (AgH, Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 24).
Würde man der Auslegung hin zu einem „engen Verbot“ des Landgerichts B. (ZK 65) folgen, dass zivilrechtliche Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558 BGB weiterhin zulässig sind, und nur deren Durchsetzung dem Verbot unterfallen würde, wäre das Ziel des MietenWoG Bln nicht erreicht.
Im Ergebnis wären dann Ansprüche der Vermieterpartei auf Erhöhung der Miete nach § 558 Abs. 1 BGB weiterhin begründet. In Ansehung des zeitlichen Wirkens der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB von 3 Jahren wären im Geltungszeitraum des MietenWoG Bln von derzeit 5 Jahren möglicherweise zwei Mieterhöhungen für die Vermieterseite zulässig und erreichbar. Diese könnten und müssten vor den Zivilgerichten dann auch entsprechend tituliert werden (so geschehen: LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, juris). In der Folge wären die zivilrechtlichen Mieterhöhungsabreden hinsichtlich des jeweils höheren Mietzinses jeweils zum vereinbarten Zeitpunkt wirksam. Ein Anspruch auf entsprechend höhere Mietzinszahlung wäre mit dem Außerkrafttreten des MietenWoG Bln auch rückwirkend für den gesamten vergangenen Zeitraum durchsetzbar (so, wenn auch nicht ganz eindeutig, wohl auch: LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 64, juris). Schließlich entspricht es der allgemeinen Rechtslage, dass nach Wegfall einer Durchsetzungshemmung ein Anspruch vollständig durchsetzbar ist. Die Mieter und Mieterinnen müssten für den Geltungszeitraum nachzahlen und hätten dadurch in der Summe trotz des MietenWoG Bln keinerlei Entlastung erfahren, denn sie müssten im gesamten Zeitraum sparen, was gerade für ärmere Bevölkerungsschichten schlechterdings unzumutbar ist. Der Rechtsschutz der Mieter und Mieterinnen hätte sich massiv verschlechtert. Denn angesichts der Tatsache, dass sich eine etwaige Zustimmung zur Mieterhöhung zunächst nicht tatsächlich auswirkt, weil die Vermieterseite die neue Miete zunächst nicht vereinnahmen darf, schwindet gerade bei noch jungen oder etwa mangels Bildung weniger vorausschauenden Menschen der Druck, sich selbst effektiv gegen unbegründete Zustimmungsforderungen der Vermieterseite zu wehren. Leichtfertige Zustimmungen gerade besonders schutzbedürftiger Mieter und Mieterinnen zu Mieterhöhungen werden also wahrscheinlicher, Mieterhöhungen für die Vermieterseite umso attraktiver. Der Mietmarkt würde sich somit der Höhe nach mindestens uneingeschränkt weiterentwickeln. Die vom Landesgesetzgeber intendierte Verlangsamung des ansteigenden Preisniveaus auf dem Mietmarkt wäre nicht erreicht, der Gesetzeszweck also vollumfänglich verfehlt.
Methodisch kann der Gesetzeszweck nur durch das Verständnis von Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln im Sinne eines sog. „weiten Verbots“ erreicht werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, a.a.O.). Denn nur ein solches würde den Gesetzeszweck erfüllen, Mieterhöhungen für die Geltungsdauer des MietenWoG Bln auszuschließen. Dies setzt nämlich zwingend die Nichtigkeit der Preiserhöhungsabrede an sich gemäß § 134 BGB voraus. Das hat auch der Landesgesetzgeber erkannt:
„Rechtsfolge eines solchen Verstoßes ist bei der Verletzung von preisrechtlichen Vorgaben nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages, sondern nur der gesetzeswidrig überhöhten Preisabrede.“ (Begründung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen des AgH vom 21.01.2020, a.a.O., S. 5). Anders lässt sich auch nicht erklären, dass der Gesetzgeber von einem Wegfall des Rechtsgrunds im Rahmen von § 812 BGB und damit einer Rückforderbarkeit überzahlter Miete ausging. Auch dies setzt nämlich voraus, dass schon die vertragliche Vereinbarung der Mieterhöhung selbst nichtig ist. Wäre sie wirksam, wäre eine Rückforderung nach § 812 BGB ausgeschlossen.
Schließlich gebietet auch eine verfassungskonforme Leseart des Gesetzes nicht die Annahme eines sog. „engen Verbots“. Eine solche wäre hier angesichts der vorstehenden Auslegungsergebnisse auch unzulässig, denn Gesetze sind einer - verfassungskonformen - Auslegung nicht zugänglich, wenn der Wortlaut und der klar gegensätzliche Wille des Gesetzgebers entgegen stehen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 29. März 2017 – 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009, juris Tz. 152 m.w.N.). Eine Auslegung gegen den Willen des Gesetzgebers stellt einen Verstoß gegen die funktionelle Gewaltenteilung dar, denn dem Gesetzgeber würde ein Normtext untergeschoben, den er weder gewollt noch geschaffen hat (Dr. Dr. Ralph Christensen und Stephan Pötters, JA 2010, 566, beck-online). Es besteht aber auch gar kein Anlass zu einer derartigen Auslegung, denn auch bei Annahme eines weiten Verbots bestehen gegen Verfassungsmäßigkeit des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln keine Bedenken (so auch: LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, juris).
Art. 1 § 3 MietenWoG Bln ist formell verfassungsgemäß. Die Zuständigkeit zur Gesetzgebung für die Einführung einer allgemeinen Mietpreisdeckelung ergibt sich aus dem Kompetenztitel für das Wohnungswesen (ausführlich: LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 15, juris; Weber, JZ 2018, 1022; NZM 2019, 878; Putzer, NVwZ 2019, 283 Tietzsch, WuM 2020, 121, 123; im Ergebnis auch: Prof. Dr. Franz C. Mayer, LL.M., Prof. Dr. Markus Artz: Rechtsgutachten für die Fraktion der SPD im Abgeordnetenhaus von B. vom 16.03.2019).
Die Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten zwischen Bund und Ländern bemisst sich nach der „Grundregel unserer bundesstaatlichen Verfassung für jede Art von Gesetzgebung“, Art. 70 Abs. 1 GG: „Die Länder haben das Recht der Gesetzgebung, soweit dieses Grundgesetz nicht dem Bunde Gesetzgebungsbefugnisse verleiht.“ Es ist also nicht das Land B., das eine Kompetenzzuweisung darlegen muss, sondern die Landeskompetenz besteht immer dann, wenn nicht das Grundgesetz selbst die Zuständigkeit des Bundes in Art. 73 (ausschließliche) oder Art. 74 (konkurrierende Zuständigkeit) anordnet. In Art. 73 GG gibt es – nach allseitiger Ansicht – eine solche Kompetenzzuweisung an den Bund nicht. Aber auch der Zuständigkeitskatalog des Art. 74 GG nennt seit der Föderalismusreform I – also seit 2006 – keine Zuständigkeit des Bundes mehr für das Wohnungswesen.
Die Zuständigkeit für „das Wohnungswesen“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a. F. umfasste u. a. alle Aspekte der Bewirtschaftung von Wohnraum. In der Nachkriegszeit fasste der Bundesgesetzgeber die im Bereich des Wohnungswesens zur Bekämpfung der Wohnungsnot verabschiedeten Regelungen unter dem Begriff der Wohnungszwangswirtschaft zusammen. Hierzu zählte neben anderer Mieterschutzmaßnahmen auch das „öffentliche Mietpreisrecht“ (vgl. Putzer, a.a.O.). Zu diesem ist jedoch auch der sog. Mietendeckel zu rechnen: Während das Privatrecht die gegenseitigen Beziehungen der Bürger untereinander regelt, tritt der Staat im Bereich des öffentlichen Rechts dem Bürger mit Geboten und Verboten gegenüber, wie etwa gemäß § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln. Entsprechend ordnete auch das Bundesverwaltungsgericht eine Rechtsverordnung über die Festlegung von Höchstmieten dem öffentlichen Recht zu (BVerwG, NJW 1954, 1781 (1783)). Das Land B. hat von seiner Kompetenz bereits bei der Verabschiedung eines Zweckentfremdungsverbot-Gesetztes Gebrauch gemacht.
Es besteht auch keine Sperre für die Verabschiedung einer Mietendeckel-Gesetzgebung durch das Land B. unter dem Gesichtspunkt der konkurrierenden Gesetzgebung. Gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG besteht eine konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für „das Recht der Wirtschaft“. Hiervon ist der Bereich des Mietpreisrechts nach der bisherigen Bundesgesetzgebung jedoch nicht umfasst. Die sog. Mietpreisbremse von 2015 ist auf den Kompetenztitel für „Bürgerliches Recht“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 gestützt worden. Diese Zuständigkeit erstreckt sich jedoch nur auf den Bestand des Bürgerlichen Rechts nach dem BGB und sachnaher Nebengesetze („Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden“) sowie mit den im BGB geregelten Materien inhaltlich eng verbundenes neues Recht, wenn die Erforderlichkeit einer bundesweiten und einheitlichen Regelung besteht. Öffentliches Mietrecht auf Länderebene ist durch diese Bundeszuständigkeitsbeschreibung nicht gesperrt (vgl. ausführlich: Mayer/Artz a.a.O.). Die Bestimmung von Preisen gehört traditionell nicht zum Bürgerlichen Recht. Wenn auf konkreten Märkten Missstände auftreten, die offensichtlich eine einigermaßen gleichberechtigte Aushandlung bürgerlich-rechtlicher Verträge nicht (mehr) zulassen und im Ergebnis zu gravierender Störung der Austauschverhältnisse führen, dann ist dies seit der Weimarer Republik fast durchweg außerhalb des bürgerlichen Rechts durch öffentlich-rechtliche Vorschriften unter Einschaltung von Behörden geregelt worden (Tietzsch, a.a.O.). Bis 1988 gab es in B. (West) eine öffentlich-rechtliche Preisbindung für Wohnraum und es gibt sie auch heute noch für ansonsten privatrechtlich geschlossene Mietverträge über geförderten Wohnraum (Tietzsch, a. a. O; Putzer, a. a. O.). Es ist also nicht richtig, dass Mietpreisrecht denknotwendig zum Bürgerlichen Recht gehört als sog. Annexkompetenz.
Schließlich sperrt auch die sogenannte „Mietpreisbremse“ gem. §§ 556 d ff. BGB als gesetzgeberische Maßnahme des Bundes nicht die Kompetenz der Länder in Sachen Mietpreisrecht. Eine solche Sperrwirkung der Mietpreisbremse besteht jedenfalls deswegen nicht, weil diese Regelungen nicht als abschließende gesetzliche Regelungen angesehen werden können. Eine Sperrwirkung für die Ländergesetzgebung tritt nach Art. 72 Abs. 2 Grundgesetz nicht bereits dadurch ein, dass der Bund auf einem Gebiet der konkurrierenden Gesetzgebung in irgendeiner Form gesetzgeberische tätig wird, sondern erst dann, wenn er eine abschließende gesetzliche Regelung vorgenommen hat. Die Gesetzgebung zur Mietpreisbremse kann indessen schon deswegen nicht als abschließend angesehen werden, weil sie eine Verordnungsermächtigung an die Länder enthält (Mayer/Artz, a. a. O.., Tietzsch, a. a. O.). Ohne Verordnungen der Landesregierungen ist die Norm unvollständig und deswegen keinesfalls in sich abgeschlossen. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass das Land B. eine entsprechende Verordnung erlassen hat (a. A. LG B., a.a.O.). Das Bundesgesetz für sich bleibt unvollständig, die Verordnung kann durch den Landesgesetzgeber schließlich aufgehoben oder abgeändert werden.§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist auch materiell verfassungsgemäß. Gleiches gilt für die §§ 558 ff. BGB und die dortige Verordnungsermächtigung gemäß § 558 Abs. 3 S. 3 BGB.
Es liegt keine Kollisionslage nach Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“) zwischen den bürgerlich-rechtlichen Normen zur Mieterhöhung gemäß §§ 557 BGB ff. und § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln vor (a.A. Amtsgericht Charlottenburg, a.a.O.).
Eine von Art. 31 GG tatbestandlich vorausgesetzte Kollision von Bundes- und Landesrecht liegt vor, wenn – die Kollisionsnorm hinweggedacht – die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts sich auf denselben Regelungsgegenstand beziehen und die Normadressaten mit einander widersprechenden Normbefehlen überziehen. Die von Art. 31 tatbestandlich vorausgesetzte Kollision von Bundes- und Landesrecht liegt vor, wenn – die Kollisionsnorm hinweggedacht – die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts auf denselben Sachverhalt anwendbar sind und bei ihrer Anwendung zu unterschiedlichen Rechtsfolgen führen (BVerfGE 36, 342, NJW 1974, 1181). Erforderlich ist stets, dass der/die Normadressat/in in ein unauflösbares Dilemma gerät, entweder also gegen die eine oder die andere verstößt, ohne eine dritte Möglichkeit (vgl. Maunz/Dürig/Korioth, 88. EL August 2019, GG Art. 31 Rn. 13; Weber, NZM 2019, 878). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Die Parteien eines Mietvertrages stehen nicht vor unvereinbaren Verhaltensanforderungen: Sie bleiben frei darin sich zu entscheiden, der öffentlichen Verbotsnorm zu gehorchen, ohne damit die bürgerlich-rechtliche Erlaubnisnorm zu verletzen. Es gibt damit in der vorliegenden Konstellation keinen unausweichlichen Konflikt, der geeignet wäre, die Rechtsfolge des Art. 31 GG auszulösen (Weber, a.a.O.).
§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verstößt auch nicht gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. Die maßgeblichen Wertungen des Bundesverfassungsgerichts aus seinem aktuellen Beschluss vom 18.07.2019 zur bundesgesetzlichen sog. Mietpreisbremse (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, juris) lassen sich im Wesentlichen übertragen (so auch: Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis, Rechtsgutachten Verfassungsrechtliche Prüfung des Referentenentwurfes eines Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in B. (B.er MietenWoG) im Auftrag der Senatskanzlei des Landes B.).
§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln stellt nach dieser Rechtsprechung eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gem. Art 14 Abs. 1 S. 2 GG dar, die durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt ist (LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 40, juris).
Das nach Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Eigentum ist von besonderer Bedeutung für den sozialen Rechtsstaat. Dabei genießt es einen besonders ausgeprägten Schutz, soweit es um die Sicherung der persönlichen Freiheit des Einzelnen geht (BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 23. Mai 2018 - 1 BvR 97/14, 1 BvR 2392/14 -, Rn. 70 m.w.N.). Zugleich soll der Gebrauch des Eigentums dem Wohl der Allgemeinheit dienen, Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG.
Bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums unterliegt der Gesetzgeber besonderen verfassungsrechtlichen Schranken. Der Eingriff im Rahmen der Inhalts- und Schrankenbestimmung in die durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Rechte muss durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt sein. Der Gesetzgeber muss die Freiheitssphäre der Einzelnen mit dem Wohl der Allgemeinheit in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Orientierungspunkt, sondern auch Grenze für die Beschränkung des Eigentums. Zugleich muss das zulässige Ausmaß einer Sozialbindung auch vom Eigentum selbst her bestimmt werden. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, der Regelungsauftrag des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG und die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG stehen in einem unlösbaren Zusammenhang. Dagegen ist die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung umso weiter, je stärker der soziale Bezug des Eigentumsobjekts ist; hierfür sind dessen Eigenart und Funktion von entscheidender Bedeutung (vgl. zuletzt: BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 –, Rn. 52 - 55, juris, mwNw).
Mit dem sog. Mietendeckel nach § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verfolgt der Gesetzgeber ein verfassungsrechtlich legitimes Ziel.
Der gesetzgeberische Zweck, die sich ständig verschärfende Preisentwicklung auf dem freien Mietenmarkt zu bremsen und die Mieten auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen, um angemessenen Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietreisen zu erhalten und zugänglich zu machen, liegt im öffentlichen Interesse.
Die Regelung ist auch geeignet, dieses Ziel zu erreichen.
Verfassungsrechtlich genügt für die Eignung, dass der erstrebte Erfolg gefördert werden kann, dass also die Möglichkeit der Zweckerreichung besteht.
Zwar kann eine reguliert niedrige Miete die Nachfrage von Wohnungssuchenden in B. weiter ansteigen lassen, weil neben einkommensstarken Wohnungssuchenden und Zuziehenden auch solche mit geringeren Einkommen als Mieter infrage kommen. Letztlich kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne Eigentümer aufgrund der durch die Miethöhenregulierung verringerten Ertragsaussichten von der Wiedervermietung von Wohnungen Abstand nehmen und dadurch das Angebot an Mietwohnungen weiter sinken könnte.
Trotzdem wird durch den sog. Mietenstopp in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ein weiterer Anstieg der Mieten effektiv verhindert und so jedenfalls weiteren Verdrängungsprozessen vorgebeugt.
Die Regelung sieht zudem vor, dass verschlechterte Ertragserwartungen der Vermieter nicht dazu führen, dass zukünftig Pläne für den Neubau von Wohnraum nicht mehr oder nur in geringerem Umfang verfolgt werden. § 1 Nr. 3 MietenWoG Bln nimmt Wohnraum, der ab dem 01.01.2014 bezugsfertig wurde, von der Anwendung aus. Das verbleibende Risiko, dass ein infolge der Miethöhenregulierung langfristig geringeres Mietniveau über seinen Eingang mittelbar Einfluss auf die Neubautätigkeit haben kann führt nicht dazu, dass die Eignung der Regelung zur Erreichung legitimer Ziele entfällt (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.).
Die Regelung ist auch erforderlich, um die angestrebten Ziele zu erreichen. Die Erforderlichkeit ist erst dann zu verneinen, wenn ein sachlich gleichwertiges, zweifelsfrei gleich wirksames, die Grundrechte weniger beeinträchtigendes Mittel zur Verfügung steht, um den mit dem Gesetz verfolgten Zweck zu erreichen. Dies ist hier nicht der Fall. Die in den letzten Jahren erfolgten Gesetzesänderung auf Bundesebene (z. B. §§ 556 d ff. BGB) oder Landesebene (z. B. Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum) führten bislang nicht zu einer Stagnation der Preissteigerungen auf dem Mietmarkt. Im Gegenteil zeigt schon ein Vergleich der ortsüblichen Vergleichsmieten aus den Mietspiegeln 2017 und 2019 weitere Anstiege. Sofern angeführt wird, eine jährlich Mietsteigerung in den Bestandsmieten von nur 4,6 % zwischen 2015 und 2017 belege die Wirksamkeit der bundesrechtlichen Mietpreisbremse, die damit ein milderes Mittel darstelle (so Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier, Rechtsgutachterliche Stellungnahme im Auftrag des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. – GdW, Materielle Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zu Mietenbegrenzung, S.11), so ist das unzutreffend. Das Gegenteil wird durch die genannten Zahlen belegt. Eine Mietsteigerung im Bestand von nahezu 10 % in zwei Jahren ist (immer noch) ein hoher Anstieg auf bereits hohem Niveau, der durchaus geeignet ist, zu weiteren Verdrängungsprozessen zu führen. Dies insbesondere auch deshalb, weil der Anstieg in den begehrten Innenstadtlagen weitaus höher sein dürfte, in den Randlagen dafür geringer. Noch gravierender sind die Entwicklungen bei Neuvermietungen: In B. sind zwischen 2010 und 2019 die Mieten um über 100% gestiegen, in manchen Bezirken um über 140% (https://www.tagesspiegel.de/B./langzeitstudie-zum-B.er-mietenmarkt-mieten-in-neukoelln-in-zehn-jahren-um-146-prozent-gestiegen/24312280.html).
Angesichts der Tatsache, dass Vermietende vor dem Bundesverfassungsgericht im Rahmen des Eilantrags über den Ordnungswidrigkeitentatbestand (Art. 1 § 11 MietenWoG Bln) kürzlich offen zugaben (BVerfG, Ablehnung einstweilige Anordnung vom 10. März 2020 – 1 BvQ 15/20 –, Rn. 29, juris), sich im Falle einer Nichtigerklärung durch das Bundesverfassungsgericht an das Gesetz insgesamt nicht mehr halten zu wollen und seitens des Interessensverband offen dazu aufgerufen wird, sich nicht an den Mietendeckel zu halten (https://haus-und-grund-B..de/mietendeckel-beim-inhalt-des-mietvertrags-nicht-beachten/), drängt sich auch eine Ursache für die relative Wirkungslosigkeit der sog. Mietpreisbremse auf: Ihr fehlt eine entsprechende Sanktionierung auch nach den vorgenommenen Verschärfungen. Auch deswegen liegt es aber eher fern, dass diese Regelungen der Mietpreisbremse in naher Zukunft durchschlagende Wirkung haben werden.
Der Mietenstopp ist Vermieterinnen und Vermietern auch zumutbar. Dazu ist zwischen der Schwere des Eingriffs einerseits und dem Gewicht und der Dringlichkeit der ihn rechtfertigenden Gründe abzuwägen.
Die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung geht umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht. Das trifft auf die Miethöhenregulierung in besonderem Maße zu. Eine Wohnung hat für den Einzelnen und dessen Familie eine hohe Bedeutung (vgl. BVerfGE 37, 132; 38, 348; 95, 64). Zu berücksichtigen sind darüber hinaus die durch die Miethöhenregulierung mittelbar erfassten Interessen von Mietern und Mieterinnen in bestehenden Mietverhältnissen. Ihr Besitzrecht an der gemieteten Wohnung wird durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt (vgl. BVerfGE 89, 1). Zwar sind sie auf den Schutz durch die Miethöhenregulierung nur in geringerem Umfang angewiesen, weil ihren Interessen grundsätzlich durch die gesetzlichen Regelungen zur ordentlichen Kündigung und die Regulierung der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis Rechnung getragen wird. Der Gesetzgeber ist aber bei mietrechtlichen Regulierungen nicht darauf beschränkt, die Belange der jeweiligen Mieter und Mieterinnen zu schützen. Er kann sich vielmehr auch auf das darüber hinausgehende gesellschaftspolitische Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in innerstädtischen Stadtvierteln berufen. Als langfristige Folge der Verdrängung einkommensschwächerer Mieter und Mieterinnen aus stark nachgefragten Stadtvierteln droht eine Aufteilung der Wohnbevölkerung auf einzelne Stadtteile nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Mit Blick auf diese, durch spätere Maßnahmen nur schwer zu beseitigenden Folgen einer Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus einzelnen Stadtvierteln kommt der von der Gesetzentwurfsbegründung angestrebten Verhinderung der Verdrängung einkommensschwacher Mieter als Gemeinwohlbelang ebenfalls Gewicht zu (BVerfG, a.a.O.). Gleiches muss für die Gefährdung des sozialen Friedens durch die Verdrängungsprozesse gelten. Diese erregen zu Recht in großen Teilen der Bevölkerung massiven Unmut und sorgen für einen Verlust von Glaubwürdigkeit der Politik, des Staates und des seiner Zielsetzung nach doch „sozialen“ Mietrechts (Marcel Fratzscher (DIW), ZEIT-ONLINE 3.5.2019: „Es ist kaum vermittelbar, dass in Städten wie B., München oder Hamburg manche Wohnungseigentümer und Investoren den Wert ihrer Immobilien in weniger als zehn Jahren verdoppeln konnten, ohne aktiv zu dieser Wertsteigerung beizutragen, sondern lediglich davon zu profitieren, dass die Menschen in dieser Stadt fleißig und produktiv und erfolgreich waren.“ https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-05/soziale-marktwirtschaft-enteignung-kevin-kuehnert-wohnungsmarkt-ungleichheit; Frank-Walter Steinmeier wird auf SPIEGEL ONLINE 5.6.2019 zitiert: „das Vertrauen in die soziale Marktwirtschaft und in die Politik schwinde, wenn Normalbürger sich keine normale Wohnung mehr leisten könnten …“, https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/frank-walter-steinmeier-mahnt-mehr-bezahlbare-wohnungen-an-a-1270965.html).
Der Gesetzgeber hat die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht.
Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion andererseits, verfügt der Gesetzgeber, angesichts des Umstands, dass sich grundrechtlich geschützte Positionen gegenüberstehen, über einen weiten Gestaltungsspielraum. Die Grenze ist aber immer dann überschritten, wenn ein Eingriff zu dauerhaften Verlusten für Vermieter und Vermieterinnen oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt.
Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums überschreitet § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht. Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, einmal ausgestaltete Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Die Gründe, die für einen solchen Eingriff sprechen, müssen so schwerwiegend sein, dass sie Vorrang vor dem Vertrauen des Eigentümers auf den Fortbestand seiner Rechtsposition haben, die durch den Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG innewohnenden Bestandsschutz gesichert wird (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.).
Zwar tragen Vermieterinnen und Vermieter für die vom sog. Mietendeckel betroffenen Wohnungen hohe, häufig kreditfinanzierte Investitionskosten, die sich über Mieteinnahmen nur über einen langen Zeitraum rentieren können und insoweit auf Langfristigkeit angelegt sind. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieterinnen und Vermieter aber mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.). Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O., mwN). Das Gesetz sieht zudem in § 8 MietenWoG Bln eine Härtefallregelung vor, insbesondere für den Fall, dass die Beibehaltung der nach den §§ 3 - 6 des Gesetzes zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde.
Vermieter und Vermieterinnen, die bereits jetzt günstig vermieten, werden durch § 3 Abs. 3 MietenWoG Bln ausdrücklich berücksichtigt: Sie können die Miete bei Wiedervermietung um 1 €/qm auf max. 5,02 €/qm erhöhen, sofern die Wohnung über eine moderne Ausstattung verfügt.
Schließlich sieht § 3 Abs. 4 MietenWoG Bln ab 2022 einen Inflationsausgleich vor, sodass Vermieter und Vermieterinnen auch davor geschützt sind, faktisch immer weniger Miete verlangen zu können. Zwar ist dieser Ausgleich bei 1,3 Prozent gedeckelt. Dies stellt jedoch jedenfalls aktuell keinen Nachteil für Vermieter und Vermieterinnen dar, lag doch in den vergangenen Jahren von 2015-2019 die Inflation durchschnittlich sogar bei nur 1,14 % (2015: 0,5 %; 2016: 0,5 %; 2017: 1,5 %; 2018: 1,8 %; 2019: 1,4 %; Quelle: https://www.finanz-tools.de/inflation/inflationsraten-deutschland). Der Prozentsatz von 1,3 ergibt sich nach der Gesetzesbegründung aus dem (gerundeten) Mittel der durchschnittlichen Veränderung der Verbraucherpreise zwischen 2009 und 2018.
Auch Vermieter und Vermieterinnen, die modernisieren, werden begünstigt: Für sie sieht § 7 nach Durchführung privilegierter Maßnahmen die Möglichkeit zur Erhöhung um 1,00 €/qm vor. Die Eingriffsintensität auch dadurch deutlich abgeschwächt, dass § 3 MietenWoG Bln nur für 5 Jahre gilt, Art. 4 Abs. 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung.
Folglich findet auch keine langfristige und vollständige Entkopplung vom freien Markt statt, auch nicht im Hinblick auf die Mietobergrenzen: Die für die Höchstmiete maßgeblichen Mietspiegelwerte von 2013 wurden auf Grundlage der Reallohnentwicklung auf 2019 hochgerechnet und damit der Marktentwicklung, begrenzt auf die finanzielle Leistungsfähigkeit der Mieter und Mieterinnen angepasst. Die stetige Anpassung an den Markt erfolgt durch die Fortschreibung der Mietobergrenzen anhand der Reallohnentwicklung gemäß § 6 Abs. 5 MietenWoG Bln.
Die Regelung verstößt auch nicht gegen die Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG, Art. 23 BLNVerf. Auch insoweit kann auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur sog. Mietpreisbremse Bezug genommen werden, insbesondere wird der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt.
Art. 1 § 3 MietenWoG Bln verstößt nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Art. 3 Abs. 1 GG gebietet, alle Menschen vor dem Gesetz gleich zu behandeln. Das hieraus folgende Gebot, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln, gilt für ungleiche Belastungen und ungleiche Begünstigungen (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.).
§ 3 Abs. 1 MietenWoG verstößt nicht deshalb gegen diese Grundsätze, weil er private Vermieter und gewerbliche Vermieter auch dann gleichbehandelt, wenn private Vermieter mit den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt bestreiten (so Papier, a.a.O.).
Zwar tritt bei einer Vermietung zur privaten Vorsorge im Gegensatz zur unternehmerischen Nutzung die Bedeutung des Eigentums für die Freiheit der Einzelnen stärker hervor (vgl. BVerfGE 143, 24). Die Gleichbehandlung ist aber gerechtfertigt, denn mit Blick auf die mit der Mietendeckelung verfolgten Ziele besteht ein sachlicher Grund. Um die Verdrängung einkommensschwächerer Bevölkerungsgruppen aus nachgefragten Stadtvierteln wirksam zu verhindern und Wohnungssuchenden aus diesen Bevölkerungsgruppen dort weiterhin die Anmietung einer Wohnung zu ermöglichen, ist die gewählte Maßnahme geeignet und erforderlich, die mit der Miethöhenregulierung verbundene Dämpfung der Mieten unterschiedslos und ungeachtet der wirtschaftlichen Bedeutung der Mieteinnahmen für den Vermieter anzuwenden. Die gleiche Behandlung führt auch nicht zu einer im Ergebnis nicht mehr angemessenen Belastung privater Vermieter und Vermieterinnen. Denn dass die Wohnungen aufgrund der Regelung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht mehr wirtschaftlich vermietet werden können, ist angesichts der durchschnittlichen hohen Steigerungen in den letzten Jahren nicht ersichtlich. Auch im Falle einer Absenkung der Mieten auf die dann zulässige Höchstmiete ist nicht davon auszugehen, dass eine Wirtschaftlichkeit der Wohnungen nicht mehr gegeben ist, auch wenn gegebenenfalls der Gewinnerwartung einzelner Vermieter und Vermieterinnen nicht mehr entsprochen werden kann. Eine unzumutbare Beeinträchtigung solcher privater Vermieter, die ihren Lebensunterhalt durch Vermietung erwirtschaften, ist deswegen und auch vor dem Hintergrund der nur befristeten Geltung des MietenWoG Bln nicht zu besorgen.
Unangemessen ist die Ausnahmeregelung schließlich auch nicht deswegen, weil sie solche Vermieter, die durch Vereinbarung hoher Vormieten für die Anspannung des Wohnungsmarktes mitverantwortlich sind, gegenüber denjenigen Vermietern bevorzugt, die durch Vereinbarung niedriger Mieten in der Vergangenheit dem Gesetzeszweck bereits entsprochen haben. Ein möglicherweise sozial missbilligenswertes, in der Vergangenheit gleichwohl erlaubtes Vermieterverhalten zu sanktionieren, ist kein Ziel der Miethöhenregulierung (so ausdrücklich: BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O., Rn. 104, juris, mwNw).
Ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG ist schließlich auch nicht darin zu sehen, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln unterschiedslos alle erfassten Mieten einfriert, unabhängig von der finanziellen Leistungsfähigkeit der Mieter und Mieterinnen. Eine entsprechende Differenzierung würde dem Gesetzeszweck, Wohnraum auf für finanziell schlechter gestellte Menschen zugänglich zu machen, massiv zuwiderlaufen, da eine Vermietung an diese Personengruppe aus Sicht der Vermietenden noch unattraktiver würde, als das jetzt schon der Fall ist. Denn ihr gegenüber könnte erheblich weniger Miete verlangt werden, als gegenüber wohlhabenden Interessenten und Interessentinnen. Auch eine Differenzierung nach Stadtteilen widerspräche dem Gesetzeszweck. Angestrebt werden mit dem Gesetz durchmischte Stadtteile und eben nicht die Aufteilung der Stadt in „Arm“ und „Reich“ oder „Ost“ und „West“ (vgl. aber: Papier, a.a.O., S. 31) oder die Zementierung einer jetzt sich schon abzeichnenden Aufteilung dieser Art.
Ein Verstoß gegen den rechtsstaatlichen Vertrauensgrundsatz aus Art. 20 GG liegt nicht vor. Da das Gesetz erst am 23.2.2020 in Kraft getreten ist, die Mieten aber auf dem Stand vom 18.6.2019 eingefroren werden, liegt eine unechte Rückwirkung, eine tatbestandliche Rückanknüpfung vor. Diese ist zur Erreichung des gesetzlichen Zieles zwingend notwendig. Nachdem die Idee einer Mietbegrenzung durch Landesrecht bereits intensiv in der Öffentlichkeit diskutiert wurde, hat der Senat am 18.6.2019 den gemeinsamen Willen der Regierungsparteien bekanntgegeben, ein entsprechendes Gesetz einzubringen; selbst bei sehr zügiger Bearbeitung mussten bis zur Verabschiedung aber zahlreiche Monate vergehen. Es gab die Befürchtung dass – nicht zuletzt dank entsprechender Mobilisierung – von vielen Vermietern und Vermieterinnen in der Zwischenzeit Mieterhöhungserklärungen abgegeben werden. Der Gesetzgeber hat die sog. Stichtagsregelung in der Annahme der Gefahr, dass Vermietende die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken, geschaffen (vgl. Begründung zum Änderungsantrag v. 21.01.2020, S. 6).
Diese Annahme hat sich als zutreffend herausgestellt. Nachdem im Mai 2019 in der Presse Details aus den Beratungen des Senats zu lesen waren, rief etwa der Verband Haus & Grund B. seine Mitglieder auf, möglichst rasch jegliche Mieterhöhungsmöglichkeit zu nutzen, um dem drohenden Mietenstopp zuvorzukommen (vgl. Haus und Grund, https://haus-und-grund-B..de/warum-sie-noch-vor-dem-18-juni-2019-die-miete-erhoehen-muessen/; Tietzsch, WuM 2020, 121/122). Die tatbestandliche Rückanknüpfung hat sich damit aufgrund der Anknüpfung an die wirksam vereinbarte Miete zum Stichtag als geeignet und erforderlich erwiesen, um den Gesetzeszweck, den Anstieg der Mieten in Bestandsmietverhältnissen zu bremsen, zu sichern. Sie ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne, denn durch den Senatsbeschluss und die vorhergehende öffentliche Diskussion war für Vermietende – und die hiesige Klägerin – absehbar, dass eine entsprechende Vorschrift mit hoher Wahrscheinlichkeit geschaffen werden würde, so dass sie ihr Verhalten daran ausrichten konnten bzw. hätten ausrichten können (AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 – 123 C 5146/19 –, Rn. 46 - 47, juris).
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 557a - 560 BGB
§§ 433 oder 535 BGB
§§ 558 ff. BGB
§§ 3 ff. MietenWoG
§§ 556 d ff. BGB
§ 167 ZPO
§ 134 BGB
§ 242 BGB
§ 5 WiStG
§ 2 PreisG
§ 558 BGB
§ 812 BGB
§ 3 MietenWoG
§ 557 BGB
§ 11 MietenWoG
§ 8 MietenWoG
§ 3 Abs. 1 MietenWoG
§ 331 Abs. 2 ZPO
§ 558 b Abs. 2 S. 2 BGB
§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG
§ 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG
§ 5 Abs. 1 WiStG
§ 2 Abs. 2 PreisG
§ 433 Abs. 2 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 3 BGB
§ 558 Abs. 3 S. 3 BGB
§ 1 Nr. 3 MietenWoG
§ 3 Abs. 3 MietenWoG
§ 3 Abs. 4 MietenWoG
§ 6 Abs. 5 MietenWoG
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
Art. 103 Abs. 2 GG
Art. 70 Abs. 1 GG
Art. 73 GG
Art. 74 GG
Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG
Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG
Art. 72 Abs. 2 Grundgesetz
Art. 31 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art 14 Abs. 1 S. 2 GG
Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 14 Abs. 2 GG
Art. 2 Abs. 1 GG
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 20 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 1, 104
ZIP 2017, 1009
JZ 2018, 1022
NZM 2019, 878
NVwZ 2019, 283
NJW 1954, 1781
BVerfGE 36, 342
NJW 1974, 1181
BVerfGE 37, 132
BVerfGE 89, 1
BVerfGE 143, 24
67 S 109/20
66 S 95/20
65 S 76/20
23 C 5146/19
4 C 113/19
67 S 274/19
II C 50.53
2 BvL 6/11
1 BvL 1/18
1 BvR 97/14
1 BvR 2392/14
1 BvQ 15/20