Amtsgericht Hagen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-04-14, Aktenzeichen 9 C 500/07
ECLI: ECLI:DE:AGHA:2008:0414.9C500.07.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Rückforderung von Miete und Nebenkosten aus einem Wohnungsmietverhältnis.
Im Jahr 1998 schaltete der Beklagte eine Anzeige, um die X-Straße, 2. Obergeschoss zu vermieten. Der Kläger besichtigte die Wohnung.
Am 01.09.1998 schlossen die Parteien einen schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 8 bis 21 d. A., verwiesen.
Seit dem 01.01.2007 ist der Beklagte nicht mehr Eigentümer des I-Straße in I.
Der Kläger behauptet, wesentlich für die Kosten in Bezug auf den Mietvertrag und die überlassenen Räume sowie Nebenkosten sei für ihn stets die Annahme gewesen, die Wohnung weise 100 qm Wohnfläche auf. Dies habe der Beklagte bei der Wohnungsbesichtigung bei Vertragsunterzeichnung zugesichert bzw. als sicher und tatsächlich gegeben geäußert. Wesentlich sei die Größe für den Kläger deshalb gewesen, weil er mit seiner kinderreichen Familie in die Wohnung habe einziehen wollen. Der Kläger habe die Wohnung mit 100 qm inseriert. Der Kläger behauptet insofern, der Beklagte habe bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung ein
Zeitungsinserat vom 26.08.1998 aufgegeben. Darin heißt es auszugsweise: "100 qm – Whg., HA-City ...".
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 1a zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., verwiesen.
Der Kläger habe nur auf diese Anzeige hin die Wohnung überhaupt besichtigt.
Der Kläger ist deshalb der Auffassung, dass Vertragsinhalt die Überlassung der streitgegenständlichen Wohnung mit einer Fläche von 100 qm geworden sei. Dies ergebe sich nach Ansicht des Klägers auch aus der vom Beklagten unterzeichneten Mietbescheinigung vom 20.12.2006, worin der Beklagte bestätigt habe, dass die Wohnung 100 qm aufweise.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 23 d. A., verwiesen.
Nach dem Eigentümerwechsel zum 01.01.2007 und einer Renovierung des Gebäudes durch den neuen Eigentümer sei dem Kläger durch Handwerker nahe gelegt worden, die Quadratmeterzahl der Wohnung überprüfen zu lassen, da die Wohnung dem betreffenden Handwerker eher kleiner erschienen sei.
Aus dem Vermessungsprotokoll des Mietervereins I e. V. vom 15.05.2007 ergebe sich, dass die tatsächliche Wohnfläche exakt 89,71 qm aufweise.
Der Kläger ist der Ansicht, dass im gesamten Verlauf des Mietverhältnisses die Nettomiete um ca. 10 % zu hoch gewesen sei.
Ausgehend von einer Nettomiete von 489,00 Euro und einer Mietzeit von insgesamt 101 Monaten, in denen der Beklagte Eigentümer und Empfänger der Miete war, ergebe sich folgende Rechnung:
Der Quadratmeter-Mietpreis habe vereinbarungsgemäß netto bei 4,89 Euro gelegen.
Bei einem Minus von 10,29 qm ergebe sich eine monatliche Überzahlung von 50,32 Euro. Für 101 Monate ergebe sich somit eine Überzahlung in Höhe von 5.082,32 Euro.
Gleiches gelte für die gezahlten Nebenkosten. Diese seien anteilig berechnet auf die vereinbarten Quadratmeter der Wohnfläche. Bei einer Nebenkostenvorauszahlung von 150,00 Euro monatlich ergebe sich ein Quadratmeter-Betrag von 1,50 Euro. Multipliziert mit 10,29 qm geringere Wohnfläche ergebe sich eine monatliche Überzahlung in Höhe von 15,44 Euro. Bei 101 Monaten ergebe sich eine Überzahlung von 1.559,44 Euro.
Ferner ist der Kläger der Auffassung, ihm ständen für die überzahlten Beträge Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu. Es ergebe sich somit ein Zinsanspruch in Höhe von 2.125,89 Euro. Wegen der Einzelheiten der Berechnung des Klägers wird auf die Anlage K 5 zur Klageschrift, Bl. 28 bis 33 d. A., verwiesen.
Schließlich begehrt der Kläger den Ersatz der Kosten für die Messung der Wohnung in Höhe von 53,55 Euro.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 5.082,32 Euro an überzahlter Miete und
1.559,44 Euro an überzahlten Nebenkosten und 2.025,89 Euro an Zinsen
und 53,55 Euro Schadensersatz für die Kosten der Flächenmessung der
Wohnung zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, bei der Wohnungsbesichtigung sei nicht einmal ansatzweise über die Größe der Wohnung gesprochen worden. Der Beklagte habe auch nicht für eine bestimmte Fläche und Größe bei der Vermietung einstehen wollen. Die von Klägerseite vorgelegte Zeitungsannonce betreffe nicht die hier streitgegenständliche Wohnung. Der Beklagte könne sich nicht mehr daran erinnern, ob Bestandteil der Zeitungsanzeige eine Flächenangabe gewesen sei. Der Vertragsschluss sei wegen des gesamten Erscheinungsbildes der Wohnung und nicht wegen der Wohnungsgröße erfolgt.
Der Beklagte bestreitet, dass die Wohnung lediglich eine Größe von 89,71 qm
aufweise. Die konkrete Größe der Wohnung sei dem Kläger nicht bekannt. Er sei immer davon ausgegangen, dass die Fläche einschließlich Keller ca. 100 qm ausmachen würde.
Schließlich erhebt der Beklagte die Einrede der Verjährung. Außerdem beruft sich auf Verwirkung.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Dem Kläger steht kein Anspruch gegen den Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Miete und Nebenkosten sowie Zahlung von Zinsen und Schadensersatz für die Flächenmessung der Wohnung zu.
Zwischen den Parteien ist unstreitig ein Mietvertrag über die streitgegenständliche Summe zustande gekommen. Das Gericht geht jedoch nicht davon aus, dass die Parteien die Fläche der vermieteten Wohnung mit 100 qm vereinbart haben. Vielmehr ist der Mietvertrag über die Wohnung mit der Größe, wie sie sich am Besichtigungstag dargestellt hat, zustande gekommen.
Ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete und Nebenkosten kann sich aus § 812 i.V.m. § 535 BGB ergeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, sofern dies einen Mangel der Wohnung darstellt. Das setzt jedoch voraus, dass zwischen den Vertragsparteien eine bestimmte Wohnfläche vereinbart war.
Schweigt der schriftliche Mietvertrag über Umstände, die eine der Parteien für bedeutsam hielt, ist das ein gewichtiges Indiz dafür, dass sich der Vermieter hinsichtlich des bekannt gegebenen Umstandes gerade nicht binden wollte, und dass die andere Partei auf die Aufnahme in den Mietvertrag letztlich keinen Wert legte, weshalb eine vertragliche Bindung ausscheidet. Die Angaben in Anzeigen oder mündliche Angaben vor Abschluss des schriftlichen Mietvertrages dienen in aller Regel dazu, die Mietsache zu beschreiben.
(vgl. Landgericht Mannheim, Urteil vom 08.11.2006 – 4 S 96/06 -, DWW 2007, 21 ff.)
Ferner kann in der Größenangabe auch eine zugesicherte Eigenschaft liegen.
Eine Zusicherung liegt hierbei nur vor, wenn der Vermieter für die angegebene Quadratmeter-Größe auch einstehen will. Dies kann nur bei Vorliegen besonderer Umstände angenommen werden, wie z. B. dann, wenn die Größe für den angestrebten Vertragszweck bedeutsam ist. Daher liegt nicht in jeder Größenangabe einer Wohnung eine Zusicherung. Keine Zusicherung ist dann anzunehmen, wenn der Wohnraummieter sich bei seiner Entscheidung über den Vertragsschluss nicht nach der angegebenen Wohnfläche, sondern nach dem Eindruck richtet, den er auf Grund der Besichtigung der Wohnung gewonnen hat.
(vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 536, Rn. 305 ff.)
Im vorliegenden Fall enthält der Mietvertrag keine Angabe der Wohnfläche. Auch ist dem Mietvertrag nicht zu entnehmen, dass die Miete und die Nebenkosten in Abhängigkeit zu einer bestimmten Quadratmeter-Zahl berechnet wurden. Diese Summen sind vielmehr pauschal in Ansehung der vorhandenen Wohnung vereinbart worden.
Selbst wenn der Beklagte im Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung eine Zeitungsannonce geschaltet hat, in der die Angabe von 100 qm enthalten ist, lässt sich daraus aus vorgenannten Gründen keine Vereinbarung herleiten. Gleiches gilt für die von dem Beklagten für Dritte ausgestellte Mietbescheinigung. Bei solchen Angaben handelt es sich vielmehr um eine Beschreibung des Objekts.
Ferner ist bereits auf Grund der verschiedenen und sehr weit ausdifferenzierten Berechnungsmethoden für Wohnflächen die Annahme lebensfremd, dass eine Wohnfläche exakt 100 qm betragen soll.
Auch eine von Beklagtenseite etwaig getätigte Äußerung, dass die 100 qm-Wohnfläche sicher und tatsächlich gegeben seien, führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zum einen spricht ein gewichtiges Indiz gegen einen Bindungswillen des Beklagten. Nämlich der Umstand, dass der Mietvertrag hierzu schweigt. Wenn die Quadratmeter-Angabe von solch herausragender Bedeutung gewesen wäre, wie der Kläger behauptet, wäre diese im Mietvertrag festgehalten worden.
Auch ist für eine zugesicherte Eigenschaft des Vermieters nichts ersichtlich.
Besondere Umstände, aus denen folgt, dass die exakte Einhaltung der 100 qm für den Kläger von besonderer Bedeutung war, liegen nicht vor.
Dies ergibt sich aus der konkreten Art des Vertragsschlusses. Der Kläger trägt selbst vor, dass die Größe der Wohnung wichtig war, damit er mit seiner kinderreichen Familie dort einziehen konnte. Nach Besichtigung der Wohnung kam der Kläger offensichtlich zu der Einschätzung, dass die Wohnung eine ausreichende Größe hat und ist eingezogen. Erst 8 Jahre später wurde er durch Dritte auf eine mögliche Flächenabweichung aufmerksam gemacht. Daraus ergibt sich, dass für den Entschluss des Klägers, die Wohnung anzumieten, von entscheidender Bedeutung die Besichtigung der Wohnung war, nicht eine bestimmte Quadratmeter-Angabe.
Mangels Vereinbarung über eine Wohnfläche über 100 qm stehen dem Kläger keinerlei Ansprüche auf Rückzahlung anteiliger Miete und Nebenkosten sowie darauf entfallende Zinsen zu. Mangels Vertragsverletzung des Beklagten kann der Kläger auch die Kosten für die Ausmessung der Wohnung nicht ersetzt verlangen.
Nach alledem war die Klage vollumfänglich abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708, 711 ZPO
§ 535 BGB

Zitierte Entscheidungen: 4 S 96/06