Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-17, Aktenzeichen 770 C 44/23
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2024:0117.770C44.23.71

Tenor:
Verfahrensgang
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger sind Mitglieder der aus dem Rubrum ersichtlichen beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wobei die Klägerin zu 1) Sondereigentümerin der in der Teilungserklärung mit Nr. 33 bezeichneten Eigentumseinheit und des in der Teilungserklärung mit 105-G 20 bezeichneten Teileigentums (Garagen) ist und der Kläger zu 2) u.a. Sondereigentümer der in der Teilungserklärung mit Nr. 121 und 122 (Dachräume) sowie 104-G 19 und 106-G 21 (Garagen) bezeichneten Teileigentumseinheiten ist und der Kläger zu 3) Sondereigentümer des Teileigentums Nr. 112-G 27 (Garagen) ist. Die Einheiten des Klägers zu 2) Nr. 121 und 122 sind zu Wohnzwecken ausgebaut.
Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom 17.08.1980 zur UR Nr. B ... / ... des Notars C. B. in B. zu Grunde, vgl. Anlage K4, Bl. 20-86 d.A..
Ausweislich dieser Teilungserklärung, § 4 Abs. 3 erfolgte eine Aufteilung in Wohneigentum (a), Teileigentum (Ladenräume) (b), Teileigentum (Garagen) (c) und Teileigentum Dachräume (d), vgl. Bl. 24-41 d.A..
Weiter heißt es in § 4 Abs. 3 u.a., vgl. Bl. 41 d.A.:
„Jedes Teileigentum kann in Wohnungseigentum umgewandelt werden; in diesem Fall ist die Lastenverteilung neu vorzunehmen, und zwar entsprechend der neu geschaffenen Wohnfläche, welche ins Verhältnis gesetzt wird zur übrigen Wohnfläche. Durch Umwandlung werden die Miteigentumsanteile nicht geändert.“
Weiter heißt es in der als Anlage zur Teilungserklärung genommenen Gemeinschaftsordnung, § 20, vgl. Bl. 67-70 d.A.:
„(1) Die Kosten der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der öffentlichen Abgaben werden nach Maßgabe der folgenden Verteilungsschlüssel von den Miteigentümern getragen:
I. gemäß den Miteigentumsanteilen (10.000 Anteilen) von allen Eigentümern
a) ...
e) die Kosten der Reparaturen bzw. Ersatzbeschaffungen für das gemeinschaftliche Eigentum
II. Gemäß den m²-Wohnflächen von dem Eigentümer der Wohnungen und der beiden Läden, der Teileigentumsrechte im Dachgeschoss und der Garagen, soweit diese an die Sammelheizung angeschlossen sind, die Kosten der Heizungsanlage des Wohnblocks und die Kosten der Warmwasseraufbereitung, insbesondere
a)...
III. Entsprechend den 10.000 Anteilen sind von sämtlichen Miteigentümern die Kosten für die Instandhaltung und der Reparatur der Fahrstühle einschließlich etwaiger Prüfungsgebühren zu tragen, unabhängig davon, ob die einzelnen Eigentümer den Fahrstuhl nutzen oder nicht.
IV. Gemäß den Miteigentumsanteilen (10.000/Anteile) von den Eigentümern der Garagen (Teileigentumseinheiten) mit den Ziffern G1 bis G 30,
a)die Kosten der Instandhaltung und Reparatur der Auf- und Abfahrten der Garage einschließlich der Garagen Haupttore
b)die Kosten der Instandhaltung und Reparatur der Wagenwaschplätze und der Ölabscheider
c)die Kosten des Betriebs der Garagenheizung, ...
d)...“.
Aufgrund des zwischenzeitlich erfolgten Ausbaus von 8 der 11 Dachräume zu Wohnraum wurde in der Eigentümerversammlung vom 27.07.2020 unter TOP 3 über die Änderung des Verteilerschlüssels für Betriebskosten ab dem 01.01.2021 beschlossen. Diese werden nach gewichteten Wohn- bzw. Nutzflächen verteilt, wobei für Wohnungen und ausgebaute Dachgeschosse der Faktor 1,00, für unausgebaute Dachgeschosse der Faktor 0,10, für Garagen der Faktor 0,25, für die Einheiten 83, 84 und 85 hinsichtlich der im Erdgeschoss gelegenen Räume der Faktor 1,00 und der im Kellergeschoss gelegenen Räume der Faktor 0,25 zur Gewichtung anzuwenden ist, vgl. Anlage K6, Bl. 129-134 d.A., insbesondere Bl. 130.
Mit Schreiben vom 20.05.2023 lud die Verwalterin der Beklagten unter Mitteilung der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung am 20.06.2023 ein, vgl. Anlage K2, Bl. 15-18 d.A., und fügte für die Beschlussfassung zu TOP 8 eine „Aufstellung der Einzelflächen gemäß Aufmaß R. & W. mit Stand 01.11.2022“ bei. Wegen der Einzelheiten dieser Aufstellung wird auf die Anlage K3, Bl. 19 d.A., Bezug genommen. Jedem Wohnungseigentümer wurden darüber hinaus die Testate seiner Einheiten übersandt.
Auf der Eigentümerversammlung vom 20.06.2023 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 8b mehrheitlich folgenden Beschluss, vgl. Anlage K1, Bl. 7-14 d.A., insbesondere Bl. 12:
„Nach erfolgter Diskussion wird beantragt, die Anwendung des Ergebnisses des Aufmaßes aller Wohn-, Teileigentums- und Sondernutzungseinheiten gemäß TOP 8a) als Verteilungsmaßstab für Erhaltungskosten und für die Erhaltungsrücklagenbildung ab dem 01.01.2024 zu beschließen.
Grundlage für die Anwendung des Verteilungsmaßstabes für alle Wohn-, Teileigentums- und Sondernutzungseinheiten sind die Testate mit den ermittelten Flächenangaben je Einheit vom 01.11.2022 vom Büro R & W..“
Die Kläger sind der Ansicht, dass dieser Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.
Sie rügen, dass mit der Einladung nur die Aufstellung der Einzelflächen gemäß Anlage K3 übersandt worden sei, nicht jedoch sämtliche Testate mit den ermittelten Flächenangaben je Einheit, sodass eine Kontrolle der Richtigkeit der Testate nicht möglich gewesen sei.
Der Beschluss sei zudem unbestimmt. Die Testate seien nicht als Anlage zum Protokoll genommen worden. Auch eine Bezugnahme auf die Anlage K3 enthalte der Beschluss nicht. Mit Schriftsatz vom 25.10.2023 monieren die Kläger, dass die Anlage K3 die Fläche mit 2 Stellen nach dem Komma ausweise, während in den Testaten einerseits die „Summe in m²“ mit 2 Stellen nach dem Komma angegeben werde und andererseits eine „Wohnfläche“ ausgewiesen werde, die jeweils auf volle m² auf- bzw. abgerundet sei. Es bleibe unklar, welche dieser beiden in den Testaten angegebenen Flächen maßgeblich sei.
Die Kläger rügen mit Schriftsatz vom 25.10.2023 weiter, dass die Testate bezüglich der Stellplätze nicht auf konkrete Sondereigentumseinheiten, sondern auf Mieteinheiten verweisen würden. Für einen möglichen Erwerber sei nicht ersichtlich, dass zum Beispiel mit der Mieteinheit Nr. 20 die Sondereigentumseinheit Nr. 105 der Klägerin zu 1) gemeint sei.
Der Beschluss sei auch deshalb unbestimmt, weil unklar bleibe, ob mit Kosten der Erhaltung auch die Kosten für die Erhaltung der Teile des Gemeinschaftseigentums erfasst seien, die sich im Bereich des jeweiligen Sondereigentums befänden und an denen gemäß § 8 Abs. 1 der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung, vgl. Anlage K4, Bl. 55 d.A., der jeweilige Sondereigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet sei. Unklar bleibe auch, ob die in § 20 (1) II. und IV. der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen zur Kostentragung für Reparaturen der Heizungsanlage für das Wohngebäude einerseits und für die Instandhaltung und Reparatur der Auf- und Abfahrten der Garagen, der Wagenwaschplätze und der Ölabscheider sowie der Garagenheizung andererseits mit der streitgegenständlichen Beschlussfassung geändert werden sollten. Sollte dies der Fall sein, wofür der Wortlaut des Beschlusses spreche, fehlte es insoweit an der Beschlusskompetenz, sodass der Beschluss nichtig sei. Denn nach der Rechtsprechung des BGH zu § 16 Abs. 3 WEG a.F. habe die Gemeinschaft nicht die Kompetenz, den Eigentümern Kosten aufzuerlegen, die sie nach der Gemeinschaftsordnung nicht zu tragen hätten. Dies gelte auch für § 16 Abs. 2 WEG n.F..
Die Kläger rügen weiter, dass der beschlossene Verteilerschlüssel willkürlich sei. Auch wenn gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ein von der Teilungserklärung abweichender Umlagemaßstab für bestimmte Arten von Kosten beschlossen werden könne, müsse dieser abweichende Umlageschlüssel den unterschiedlichen Möglichkeiten des Gebrauchs und der Verursachung Rechnung tragen. Es sei zu berücksichtigen, dass die anteiligen Kosten der Instandhaltung für Garagen wesentlich geringer seien als die anteiligen Kosten der Instandsetzung für das übrige Gebäude. Die Kläger verweisen in diesem Zusammenhang auf § 28 II. BV, wonach bei der Berechnung der Kostenmiete ein Betrag von 68,00 € je Stellplatz jährlich als Ansatz für die Instandhaltungskosten für Garagen und Stellplätze als zulässig erachtet würden, während im Übrigen bis zu 11,50 €/m² jährlich in Ansatz gebracht werden dürften. Ein Ansatz der Instandsetzungskosten nach Fläche würde bei dem 44,19 m² großen Stellplatz der Klägerin zu 1) einen Ansatz von 508,19 € statt 68,00 € rechtfertigen. Die Eigentümer der Tiefgarage könnten die Heizungsanlage für die Wohnung nicht nutzen, während umgekehrt nur die Eigentümer der Tiefgaragenstellplätze die in § 20 (1) IV. der Gemeinschaftsordnung bezeichneten Einrichtungen nutzen könnten. Der Beschluss sei ermessensfehlerhaft, weil wesentliche – und nach dem Willen des Gesetzgebers zu berücksichtigende – Gesichtspunkte des Gebrauchs bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs bei der Entscheidung außer Acht gelassen worden seien. Demgegenüber sei unerheblich, ob die Teilungserklärung eine sachgerechte Regelung enthalte, weil die Eigentümer den Regelungen in der Teilungserklärung mit dem Erwerb des Eigentums zugestimmt und sich den dortigen Regelungen unterworfen hätten. Die in der Teilungserklärung unterschiedliche Gewichtung der Miteigentumsanteile für die Wohnungen einerseits und die Stellplätze andererseits habe ihre Ursache jedoch in den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten. Auch stelle § 20 (1) II. der Gemeinschaftsordnung auf die Gebrauchsmöglichkeit der Heizungsanlage ab. Dass eine an der Nutzungsmöglichkeit orientierte Verteilung der Kosten zu erfolgen habe, habe die Beklagte selbst bei der Beschlussfassung über die Umlage der Betriebskosten gemäß Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 27.07.2020 erkannt.
Der Beschluss benachteilige die Eigentümer der Stellplätze unangemessen. Es komme insoweit auch nicht darauf an, welche Instandhaltungskosten in der Vergangenheit angefallen seien; maßgeblich sei vielmehr, von welchen durchschnittlichen Instandhaltungskosten zukünftig auszugehen sei.
Der Beschluss sei auch deshalb ermessensfehlerhaft, weil einerseits die Wohnflächen der Wohnungen und der Ladeneinheiten II und III nach der Wohnflächenverordnung berechnet worden seien, während die Fläche der Garagen gemäß DIN 277-1 (2016) und des Ladens I gemäß DIN 277 (2021-08) ermittelt worden seien. Es würden unterschiedliche Methoden miteinander vermengt, zumal die Berechnung nach DIN 277 regelmäßig zu größeren Flächen führe als die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Die Richtigkeit der jeweiligen Flächenangaben sei vorsorglich zu bestreiten. Mit Schriftsatz vom 25.10.2023 tragen die Kläger vor, dass ein einheitlicher Flächenbegriff hätte angewandt werden müssen. Die Unterschiede zwischen DIN 277 einerseits und Wohnflächenverordnung andererseits ergäben sich im wesentlichen daraus, dass bei der DIN 277 die Flächen von Balkonen und Terrassen zu 100 % in die Berechnung einflößen, bei einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung jedoch nur zu ¼ bis ½. Da ausweislich der Teilungserklärung zahlreiche Balkone und Terrassen vorhanden seien, deren Grundflächen folglich nur zu maximal 50 % berücksichtigt würden, führe der gewählte unterschiedliche Flächenbegriff zu einer weiteren willkürlichen Benachteiligung der Eigentümer von Stellplätzen. Würde auch die Grundfläche der Wohnungen nach DIN 277 berechnet, wären die anteiligen Flächen der Wohnungen größer und der von den Stellplatzeigentümer zu tragen Anteil geringer.
Nicht nachvollziehbar sei zudem, warum die Einheiten Nr. 84 und 85 nach der Wohnflächenverordnung berechnet worden seien, die Einheit Nr. 83 jedoch nach DIN 277. Da die Gewerbeeinheiten Nr. 84 und 85 bei einer Berechnung nach der allein sachgerechten DIN 277 mit größeren Flächen zu berücksichtigen seien, führe dies dazu, dass der proportionale Anteil der Eigentümer der Stellplätze an der Gesamtfläche und damit auch ihr Kostenanteil an den Erhaltungskosten geringer werde.
In der mündlichen Verhandlung haben die Kläger zudem zur unterschiedlichen Berücksichtigung von Türnischen auf die Entscheidung des BGH, VIII ZR 117/22 verwiesen.
Die Kläger beantragen mit ihrer am 19.07.2023 per beA bei Gericht eingegangen und mit am Montag, den 21.08.2023, ebenfalls per beA bei Gericht eingegangenen Schriftsatz weiter begründeten Klage, die der Beklagten nach Einzahlung des mit Rechnung vom 04.08.2023 angeforderten Gerichtskostenvorschusses zum 09.08.2023 am 26.08.2023 zugestellt worden ist,
den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.06.2023 zu Tagesordnungspunkt TOP 8b für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, dass eine Übersendung aller Testate nicht erforderlich gewesen sei. Die Übermittlung der Anlage K3 sei insoweit ausreichend. Den Klägern hätte es bei Zweifeln an der Richtigkeit der Berechnungen offen gestanden, die Verwaltungsunterlagen einzusehen.
Sie meint mit Verweis auf BGH, V ZR 104/15, weiter, dass die Bezugnahme auf die Testate vom 01.11.2022 vom Büro R & W. ausreichend sei. Denn es handele sich dabei um eine eindeutige Bezugnahme auf externe Unterlagen.
Sie ist zudem der Ansicht, dass die mit Schriftsatz vom 25.10.2023 erstmals erhobenen Rügen bezüglich Unklarheiten bei den Zahlenwerken und hinsichtlich der Bezeichnung der Garageneinheiten verspätet seien. In der Sache verweist sie darauf, dass in der Teilungserklärung die Garagen - wie alle anderen Einheiten - einerseits laufend durchnummeriert worden seien, zusätzlich aber auch noch eine laufende Garagennummer erhalten hätten.
Der Beschluss sei auch im Übrigen hinreichend bestimmt. Es werde klargestellt, dass die ermittelten Flächen als Verteilungsmaßstab für Erhaltungskosten und für die Erhaltungsrücklagenbildung gelten sollten. Dieser Beschluss gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG befasste sich insgesamt nur mit Kosten der Gemeinschaft. Eine Beschlussfassung über einen Kostenverteilungsschlüssel für das Sondereigentum lasse sich dem Beschlusstext nicht entnehmen. Da der Beschluss auch keine Unterscheidung zwischen der Heizungsanlage, der Auf- und Abfahrten der Garage und weiteren Bauteilen vornehme, sei klar, dass sämtliche Erhaltungskosten gemeint seien.
Der Beschluss sei auch nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig. Zwar habe der BGH die Ansicht vertreten, dass § 16 Abs. 3 und 4 WEG a.F. nicht die Befugnis begründeten, grundsätzlich von sämtlichen Kosten befreite Einheiten im Beschlusswege erstmalig an der Kostentragung zu beteiligen. Ein derartiger Fall sei vorliegend nicht gegeben, da für alle Eigentümer eine grundsätzliche Kostenbeteiligung bestehe. Unabhängig davon erlaube das Wohnungseigentumsgesetz in der seit dem 01.12.2020 gültigen Fassung auch eine Kostenverteilung abweichend von einer „Vereinbarung“. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F. umfasse die Befugnis, auch gerade bei einer vereinbarten Kostenbefreiung dieses Privileg abzuschaffen und unter Einschluss dieser Einheiten eine Kostenverteilung zu beschließen.
Der Beschluss sei auch nicht wegen Willkür für ungültig zu erklären. Da das Gesetz keine besonderen Voraussetzungen regele, müsse der Beschluss lediglich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Aufgrund des bestehenden Selbstorganisationsrechtes sei den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und somit auch über eine abweichende Kostenverteilung ein weiter Ermessensspielraum eröffnet. Bezogen auf die Änderung eines geltenden Umlageschlüssels bedürfe es insoweit hinsichtlich des „Ob“ und auch des „Wie“ zwar eines sachlichen Grundes. Aufgrund des weiten Ermessensspielraums bedeute dies aber lediglich, dass die geänderte Kostenverteilung nicht willkürlich erfolgen dürfe. Entsprechend sei an das Vorliegen eines sachlichen Grundes kein allzu strenger Maßstab anzulegen.
Der neue Schlüssel knüpfe mit der Fläche an einen tatsächlichen Umstand an, was keinesfalls willkürlich sei. Allein der Umstand, dass für Wohnungen und Garagen in unterschiedlichem Umfang Kosten anfallen könnten, begründe noch keine Willkür. Es habe insoweit eine ganzheitliche Betrachtung zu erfolgen. Es fehle eine Darlegung dahin, dass der zum Teil anzunehmenden Mehrbelastung keine Entlastung gegenüberstehe. Die Kläger hätten auch nicht dargelegt, dass der ursprüngliche Kostenverteilungsmaßstab nach Miteigentumsanteilen eine „gerechte“ oder auch nur am Gebrauch orientierte Kostenverteilung beinhalten würde. Der Verweis auf die II. BV sei irreführend, da es sich hier nicht um Stellplätze, sondern um Tiefgaragen handele. Es sei auch nicht ersichtlich, inwiefern Verordnungen verbindliche Vorgaben oder auch nur Anhaltspunkte für das Wohnungseigentumsrecht beinhalten würden.
Es ergebe sich aus der Natur der Sache, dass aus der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels Verschiebungen resultierten, die in bestimmten Bereichen einzelner Eigentümer entlasten und im Gegenzug andere Eigentümer mehr belasten würden. Eine 100-prozentige Gerechtigkeit sei bei der Frage von Kostenverteilungsregelungen nie zu erreichen. Im Rahmen von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG genüge es daher, wenn zumindest eine höhere Kostengerechtigkeit denkbar sei. Dies werde vorliegend schon allein dadurch gewährleistet, dass eine Änderung des Verteilungsschlüssels von vollkommen willkürlich festgesetzten Miteigentumsanteilen hin zur Verteilung nach aufgemessener Fläche erfolge. Dies sei jedenfalls nicht willkürlich bzw. nicht grob ermessensfehlerhaft.
Die unterschiedliche Behandlung bei den Betriebskosten zeige gerade, dass die Wohnungseigentümer ihr Ermessen ausgeübt und eine sachgerechte Unterscheidung getroffen hätten. Betriebskosten entstünden im Rahmen eines unmittelbaren Gebrauchs. Erhaltung sei hingegen etwas, das losgelöst von einem tatsächlichen Gebrauch erfolge und von dem alle Wohnungseigentümer gleichermaßen durch die Erhaltung der Bausubstanz profitieren würden. Der Umstand, dass ein Gewichtungsfaktor für die Erhaltungskosten nicht beschlossen worden sei, führe jedenfalls nicht zu einem willkürlichen Ergebnis.
Der Beschluss sei auch nicht deshalb ermessensfehlerhaft zustande gekommen, weil unterschiedliche Berechnungsmethoden zur Bestimmung der Fläche angewendet worden seien. Die Kläger hätten bereits nicht belegt, dass eine Berechnung nach Maßgabe der DIN 277 regelmäßig zu größeren Flächen führen würde. Zudem könne für Garagen zweifellos keine Wohnfläche ermittelt werden. Bezüglich des Ladens würde den Klägern im Übrigen das Rechtsschutzbedürfnis fehlen, eine „zu große“ Fläche zu rügen, da hieraus für sie keine Belastungen entstehen würden bzw. sich der auf sie entfallende Kostenanteil verringern würde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige und insbesondere vor dem gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F. und § 23 Nr. 2c) GVG örtlich und sachlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist unbegründet.
Die Klage wahrt zwar die Anfechtungs- und Anfechtungsbegründungsfristen gemäß § 45 S. 1 WEG i.V.m. § 167 ZPO, §§ 188 Abs. 2, 193 BGB.
Der Beschluss zu TOP 8b) der Eigentümerversammlung vom 20.06.2023 entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Der Beschluss ist nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil der Einladung nicht die Testate sämtlicher Sondereigentums- und Teileigentumseinheiten beigefügt waren. Dass es den Eigentümern deshalb an für eine ordnungsmäßige Entscheidung erforderlichen Informationen gefehlt habe, folgt daraus nicht.
Zwar benötigen die Wohnungseigentümer für die in der Eigentümerversammlung erfolgende Meinungsbildung und Beschlussfassung eine ausreichend fundierte Tatsachengrundlage, um im Rahmen der erforderlichen Gesamtbetrachtung innerhalb des ihnen zustehenden Beurteilungsspielraums sachgerechte Entscheidungen treffen zu können; vgl. Sommer/Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, § 18 Rn. 25. Durch die Übersendung der tabellarischen Übersicht der Flächen aller Einheiten, vgl. Anlage K3, Bl. 19 d.A., und die eigentümerbezogene Übersendung der einzelnen Testate war für alle Eigentümer erkennbar, auf welcher Grundlage die Beschlussfassung zu TOP 8 erfolgen solle. Zu Recht verweist die Beklagte darauf, dass bei Zweifeln an der Richtigkeit der Berechnungen Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen gewesen wäre. Die Kläger können als darlegungs- und beweisbelastete Partei die Richtigkeit der jeweiligen Flächenangaben auch nicht erfolgreich vorsorglich bestreiten.
Der Beschluss ist auch hinreichend bestimmt. Der Bestimmtheit steht insbesondere nicht entgegen, dass die Testate nicht als Anlage zum Protokoll genommen wurden. Insoweit ist es ausreichend, dass der Beschluss auf „die Testate mit den ermittelten Flächenangaben je Einheit vom 01.11.2022 vom Büro R & W.“ Bezug nimmt. Eigentümerbeschlüsse sind „aus sich heraus“ auszulegen und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15, Rn. 9, juris, wobei auf Dokumente Bezug genommen werden kann, vgl. BGH, a.a.O., Rn. 9. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist, vgl. BGH, a.a.O., Rn. 10. Dies ist mit der Formulierung „die Testate mit den ermittelten Flächenangaben je Einheit vom 01.11.2022 vom Büro R & W.“ erfolgt. Dass noch andere Unterlagen für die Bezugnahme in Frage kämen, haben die Kläger weder behauptet noch ist dies sonst ersichtlich.
Der Beschluss ist auch nicht etwa deshalb unbestimmt, weil, wie die Kläger mit Schriftsatz vom 25.10.2023 erstmals monieren, in den Testaten einerseits die „Summe in m²“ mit 2 Stellen nach dem Komma und andererseits eine jeweils auf volle m² auf- bzw. abgerundete „Wohnfläche“ angegeben werde, so dass unklar bleibe, welche dieser beiden in den Testaten angegebenen Flächen maßgeblich sei. Im Wege der gebotenen objektiv-normativen Auslegung, für die der objektive Inhalt und Sinn maßgebend ist, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Beschlusswortlauts ergibt, vgl. Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 23 WoEigG, Rn. 74, ergibt sich, dass die in den Testaten angegebenen auf ganze m² auf- bzw. abgerundeten Flächenangaben das Ergebnis der Testate darstellen. Dies folgt zum einen aus der optischen Darstellung. Die auf ganze m² auf- bzw. abgerundete Wohnfläche steht fett hervorgehoben und außerhalb der Berechnungstabelle, gleichsam als abschließendes Ergebnis, wohingegen die mit 2 Stellen nach dem Komma angegebene Fläche innerhalb der Berechnungstabelle ohne besondere Hervorhebung lediglich als Abschluss des Rechenvorgangs aufgeführt wird. Zum anderen folgt aus der ebenfalls fett hervorgehobenen Anmerkung: „Die Genauigkeit der aus der örtlichen Messung berechneten Wohnfläche liegt bei ±1 m².“, vgl. Anlagen K8, K9, Bl. 138f d.A., dass die hervorgehoben dargestellte und auf ganze m² auf- bzw. abgerundete Wohnfläche das Ergebnis des Testats sein soll. Dass die Verwalterin der Beklagten in der Anlage K3, Bl. 19 d.A., die Flächen mit 2 Stellen nach dem Komma angegeben hat, steht der objektiv-normativen Auslegung im obigen Sinne nicht entgegen.
Der Beschluss ist auch hinsichtlich der Bezeichnung der konkreten Sondereigentumseinheiten hinreichend bestimmt. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Bezeichnung der Garagen. Auch wenn im Testat gemäß Anlage K9 zur Beschreibung des Objekts nicht die Nummer der Einheit, die ihr in der insoweit durchnummerierenden Teilungserklärung zugewiesen wurde, angegeben wurde, lässt sich durch die Angaben „Objektbeschreibung: 2. Untergeschoss“ und „Mieteinheit: Nr. 20“ unter Zuhilfenahme der Teilungserklärung, § 4 Abs. 4, in objektiv-normativer Auslegung ermitteln, dass die Fläche der Teileigentumseinheit Nr. 105 mit dem Testat gemäß Anlage K9, Bl. 139 d.A., bestimmt wird. Denn in der Teilungserklärung sind die Garagen - wie alle anderen Einheiten - einerseits laufend durchnummeriert worden, tragen zusätzlich aber auch noch eine laufende Garagennummer, vorliegend die Nummer 20.
Ob die Rügen der Kläger bezüglich Unklarheiten bei den Zahlenwerken und hinsichtlich der Bezeichnung der Garageneinheiten verspätet vorgetragen oder bereits mit dem Vortrag in der Klageschrift bzw. Klagebegründung im Kern angelegt sind, bedarf angesichts der obigen Ausführungen keiner Entscheidung.
Der Beschluss ist auch bezüglich seiner Reichweite bestimmt. Es besteht angesichts des Beschlusswortlautes „Verteilungsmaßstab für Erhaltungskosten und für die Erhaltungsrücklagenbildung“ kein Zweifel, dass damit alle von der Gemeinschaft für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums aufzubringenden Kosten erfasst werden. Denn der Beschluss enthält keine Unterscheidung zwischen Kosten der Heizungsanlage, Kosten der Auf- und Abfahrten der Garagen und Kosten von weiteren Bauteilen. Der Beschluss verhält sich auch nicht zu von den Sondereigentümern gemäß § 8 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung, Anlage K4, Bl. 55 d.A., zu tragenden Kosten. Daraus folgt denklogisch, dass sämtliche der Gemeinschaft anfallende Erhaltungskosten gemeint sind.
Der Gemeinschaft fehlt es für einen derartigen Beschluss auch nicht an der Beschlusskompetenz. Zu Recht verweist die Beklagte zum einen darauf, dass der BGH zum alten Recht die Ansicht vertrat, dass die gesetzlich begründete Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 3 WEG a.F. allein zur Veränderung des Kostenverteilungsmaßstabs innerhalb des Kreises der bisher Kostentragungspflichtigen bestehe, jedoch nicht zur Begründung einer Kostentragungspflicht eines bislang dem Kreis nicht angehörenden Wohnungseigentümers, vgl. BGH, Urteil vom 01.06.20212, V ZR 225/11, juris Rn. 13. Mit dem Beschluss zu TOP 8b) erfolgt eine Veränderung des Kostenverteilungsmaßstabes für die Tragung von Erhaltungskosten, die auch bislang von allen Sonder- und Teileigentümern einschließlich der Garageneigentümer - wenn auch nach unterschiedlichem Maßstab - zu tragen waren, vgl. § 20 Abs. 1 I. e), II., III., IV..
Zu Recht verweist die Beklagte des weiteren darauf, dass unter Geltung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. nunmehr Beschlusskompetenz auch für die erstmalige Einbeziehung bislang von der Kostentragungspflicht befreiter Wohnungseigentümer besteht, vgl. MüKoBGB/Scheller, 8. Aufl. 2021, WEG § 16 Rn. 52f; Lehmann-Richter/Wobst WEG-Reform 2020 Rn. 693; Dötsch/Schultzky/Zschieschack WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 66; Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 16 WoEigG, Rn. 85; BeckOGK/Falkner, 1.5.2023, WEG § 16 Rn. 182; a.A. Grünewald/Reincke, BGB, 82. Aufl., § 16 Rn. 5; Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 16 Rn. 120. Dass erstmalige Belastungen von der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 nicht erfasst werden, ist dem Wortlaut genauso wenig wie den Gesetzesmaterialien zu entnehmen, vgl. Jennißen, a.a.O.; Lehmann-Richter/Wobst, a.a.O.; MüKoBGB/Scheller, a.a.O., Rn. 53.
Der Beschluss ist auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil die damit getroffene Kostenverteilung nicht den unterschiedlichen Möglichkeiten des Gebrauchs und der Verursachung Rechnung tragen würde und willkürlich sei. Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass für die Verteilung der Erhaltungskosten nicht auch ein Gewichtungsfaktor entsprechend dem Beschluss zur Verteilung der Bewirtschaftungskosten, Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 27.07.2020, vgl. Anlage K6, Bl. 130f d.A., beschlossen wurde.
Den Wohnungseigentümern kommt bei Änderungen des Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der Beschluss über eine Kostenverteilung muss lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, vgl. Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 16 WoEigG, Rn. 74; MüKoBGB/Scheller WEG § 16 Rn. 44. Denn der Gesetzgeber hat bei der Neufassung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG aufgrund der Vielgestaltigkeit möglicher Beschlüsse über die Kostenverteilung bewusst auf besondere inhaltliche Vorgaben verzichtet, vgl. BT-Drs. 19/18791, 56, Anlage K5, Bl. 128 d.A..
Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt. Dies bedeutet daher, dass sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen, vgl. LG Frankfurt, Beschluss vom 31.05.2023 – 2-13 S 91/22 –, Rn. 5, juris, mit Verweis auf BGH NJW-RR 2021, 141 Rn. 13.
Eine Art „Vertrauensschutz“ auf einen geltenden Verteilungsschlüssel gibt es nicht, grundsätzlich kann aufgrund der bestehenden Beschlusskompetenz kein Wohnungseigentümer darauf vertrauen, dass ein Kostenvorteil beständig fortbesteht, vgl. BeckOGK/Falkner, 1.5.2023, WEG § 16 Rn. 205. Da eine Verschiebung der Kostenbelastung zwingende Folge einer jeden Neu-Regelung ist, sind die Grenzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung erst überschritten, wenn es sich um eine erhebliche Mehrbelastung handelt, die keine innere Rechtfertigung in sich trägt. Dies ist erst zu bejahen, wenn die Änderung der Kostenverteilung nur den Zweck verfolgt, die Mehrheit zum Nachteil der Minderheit von Kosten zu entlasten. Selbst eine erhebliche Mehrbelastung ist im Einzelfall gerechtfertigt und ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, wenn der bislang geltende Verteilungsschlüssel unbillig war und durch die Neuregelung nur eine bislang ungerechtfertigte Privilegierung wegfällt, vgl. BeckOGK/Falkner, 1.5.2023, WEG § 16 Rn. 209.
Mit der Änderung der Verteilung der Erhaltungskosten vom Verteilerschlüssel „Miteigentumsanteil“ zum Verteilerschlüssel „aufgemessene Fläche“ wird insbesondere dem Umstand Rechnung getragen, dass von den im Objekt vorhandenen 11 Dachgeschosseinheiten mittlerweile 8 Einheiten zu Wohnungen ausgebaut wurden, vgl. Teilungserklärung § 4 (3) (d), Anlage K4, Bl. 40f d.A. und Anlage K6, Bl. 133f d.A., und mit dieser geänderten Nutzung jedoch gemäß § 4 (3) vorvorletzter Absatz, Anlage K4, Bl. 41 d.A., keine Änderung der Miteigentumsanteile einherging. Es entspricht somit vielmehr der Verteilungsgerechtigkeit, dass z.B. die ausgebauten Dachgeschosseinheiten Nr. 121 und 122 des Klägers zu 2.) mit einer Fläche gem. TE von insgesamt 179 m² nicht mehr mit insgesamt 27/10.000 MEA und die Einheit Nr. 33 der Klägerin mit einer Größe gem. TE von 95 m² zu 1.) nicht mehr mit 141/10.000 MEA an den Erhaltungskosten beteiligt werden, sondern für alle als Wohneinheit genutzten Einheiten die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde gelegt wird. Es ist nicht ersichtlich, dass die Änderung des Verteilerschlüssels willkürlich allein zur Benachteiligung der Garageneigentümer erfolgt. Denn die Garageneigentümer werden durch die Änderung des Verteilerschlüssels jedenfalls hinsichtlich der Kosten gemäß § 20 (1) IV. auch entlastet.
Der nunmehr gewählte Verteilerschlüssel, der mit der Fläche an einen tatsächlichen Umstand anknüpft, ist auch nicht deshalb als willkürlich anzusehen, weil die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 27.07.2020 mit der Einführung der Gewichtungsfaktoren stärker auf die tatsächliche Nutzung abgestellt haben. Zu Recht verweist die Beklagte auf die insoweit bestehenden Unterschiede, denn Betriebskosten entstehen im Rahmen eines unmittelbaren Gebrauchs, wohingegen alle Wohnungseigentümer unabhängig von einem tatsächlichen und unmittelbaren Gebrauch von der Erhaltung der Bausubstanz profitieren.
Der Beschluss ist auch nicht im Hinblick auf die angewandte Berechnungsmethode für ungültig zu erklären. Es ist nicht ermessensfehlerhaft, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Flächen für die Wohnungen nach der Wohnflächenverordnung und die übrigen Flächen nach der DIN 277 ermittelt. Es liegt im Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum der Gemeinschaft, für die Wohnungen die Wohnflächenverordnung anzuwenden und für die übrigen die DIN 277.
Ein Ermessensfehler kann auch nicht durch den Vortrag der Kläger, dass einerseits die DIN 277-1 (2016) und andererseits die DIN 277 (2021-08) angewandt wurde, belegt werden. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass dies zu unterschiedlichen Flächenermittlungen führt. Die darlegungs- und beweisbelasteten Kläger haben insoweit nichts vorgetragen.
Soweit die Kläger bemängeln, dass die Flächen der Ladeneinheiten II und III nach der Wohnflächenverordnung berechnet wurden, während die Fläche des Ladens I gemäß DIN 277 ermittelt wurde, ist ein Ermessensfehler damit ebenfalls nicht dargetan. Denn es ist bereits nicht ersichtlich, dass bei Anwendung der DIN 277 tatsächlich größere Flächen ermittelt würden. Denn weder verfügen die im Erdgeschoss und Kellergeschoss gelegenen Ladeneinheiten über Balkone oder Dachschrägen noch ist aus der Teilungserklärung ersichtlich, dass zu diesen Einheiten Terrassenflächen gehörten. Auch insoweit haben die Kläger nicht näher vorgetragen. Die Gemeinschaftsordnung legt zudem mit der Regelung in § 20 Abs. 1 II., die sich nur auf 2 Ladeneinheiten bezieht, vgl. Anlage K4, Bl. 68 d.A., nahe, dass insoweit Unterschiede zwischen den Ladeneinheiten bestehen. Auch der Verweis der Kläger auf eine unterschiedliche Berücksichtigung von Türnischen nach Wohnflächenverordnung und nach DIN 277 vermag ein Ermessensfehler nicht zu begründen, denn die Kläger haben nichts zum Vorhandensein von Türnischen in den Ladeneinheiten vorgetragen. Zu berücksichtigen ist zudem, dass ausweislich der Ergebnisse der Testate nur die auf volle m² auf- bzw. abgerundete Wohnfläche als Verteilungsmaßstab anzuwenden ist, sodass, selbst wenn eine im Sinne der Rechtsprechung des BGH, VIII ZR 117/22, zu berücksichtigende Türnische vorhanden wäre, ein Auswirken auf das Ergebnis der Testate zweifelhaft bliebe.
Die Nebenentscheidungen ergingen gem. § 91 ZPO und § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 ZPO
§ 23 WoEigG
§ 16 WoEigG
§ 91 ZPO
§ 16 Abs. 3 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
§ 28 II. BV
§ 16 Abs. 3 und 4 WEG
§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG
§ 45 S. 1 WEG
§ 188 Abs. 2, 193 BGB
§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG
§ 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 20 (1) II. und IV. der Gemeinschaftsordnung
§ 20 (1) IV. der Gemeinschaftsordnung
§ 20 (1) II. der Gemeinschaftsordnung
§ 8 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2021, 141
V ZR 54/25
VIII ZR 117/22
V ZR 104/15
V ZR 225/11
13 S 91/22