Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2012-05-31, Aktenzeichen I-5 U 41/12
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2012:0531.I5U41.12.00

Tenor:
Die Berufung des Verfügungsklägers gegen das am 23.02.2012 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Essen wird zurückgewiesen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Verfügungskläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Entgegen der Auffassung des Verfügungsklägers lassen sich die von ihm gestellten Verfügungsanträge (Haupt- wie Hilfsantrag) nicht aus Ziff. III. 2. des notariellen Kaufvertrages vom 30.11.2010 (vgl. Bl. 39 f.) begründen.
Die dort vom Verfügungsbeklagten abgegebene „Garantieerklärung“ hat nicht die Reichweite, die der Verfügungskläger ihr beimisst. Sie sollte ihn nicht in der absoluten Sicherheit wiegen, dass das Kaufobjekt nach den heute geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften „makellos“ ist. Insbesondere sollte nicht garantiert werden, dass der nach heutigem Maßstab zu gewährleistende Abstand zwischen zwei Gebäuden gem. § 6 BauO NRW eingehalten wird. Diese klägerische Interpretation von II. 2. des notariellen Kaufvertrages entspricht nicht den §§ 157, 133 BGB. Sie lässt sich mit dem Wortlaut der oben zitierten kaufrechtlichen Regelung nicht vereinbaren und die tatsächlichen Verhältnisse bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages unberücksichtigt. Der Verfügungskläger gibt der Vertragsklausel III. 2. a) einen Sinn und Zweck, den die Vertragsparteien bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 30.11.2010 mitnichten beabsichtigt hatten.
Gem. §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung einer Willenserklärung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Die Formulierung unter III. 2. a) des notariellen Kaufvertrages ist auslegungsbedürftig, da sie keinen eindeutigen Inhalt. Zum einen wird dort auf den „heutigen Zustand des vorhandenen Gebäudes“ und seine Übereinstimmung mit den „geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften“ sowie auf eine Genehmigung „ohne Abweichung“ oder entsprechende bereits beantragte Genehmigungen abgestellt. Zum anderen ist bereits unter III. 1. des notariellen Vertrages darauf hingewiesen worden, dass der Kaufgegenstand bereits im Jahre 1900 mit einem Einfamilienhaus bebaut worden sei. Da zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes - wohl im Jahre 1910 und nicht im Jahre 1900 - die heute geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften - insbesondere der aktuelle § 6 BauO NRW - noch nicht existierten, liegt die Annahme fern, der Verfügungsbeklagte habe eine Garantie dafür übernehmen wollen, dass das vor gut 100 Jahren erstellte Gebäude in jeder Hinsicht derzeit geltenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen und insbesondere dem heutigen Abstandsflächenrecht entsprechen werde. Diese Annahme ist auch deshalb nicht lebensnah, als der Verfügungsbeklagte das heutige Abstandsflächenrecht bei Abschluss des Kaufvertrages hätten kennen müssen. Es sei denn, er habe eine Garantieerklärung „ins Blaue“ hinein abgeben wollen. Gegen die Abgabe einer Garantie „ins Blaue“ sprechen jedoch die weiteren Erklärungen des Verfügungsbeklagten unter III. 2. b) f) g) und i) des notariellen Vertrages mit dem Inhalt, dass „nach seiner Kenntnis“ der Gebäudebestand nicht von Hausschwamm befallen sei, dass benachbarte Grundstücke nicht vom Kaufgegenstand überbaut worden seien und der Kaufgegenstand nicht von Dritten überbaut sei, Einfriedungen den tatsächlichen Grenzverlauf des Kaufgegenstandes entsprechen und kein Öltank im Erdreich des Kaufgegenstandes vorhanden sei. Diese vorsichtigen Formulierungen legen nahe, dass auch unter Ziff. III. 2. a) keine umfassende Garantie vom Verfügungsbeklagten dahingehend abgegeben werden sollte, dass das von ihm an den Verfügungskläger verkaufte Gebäude allen Anforderungen, die das öffentliche Baurecht zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses stellte, genüge.
Hinzu kommt, dass unter III. 2. a) des notariellen Kaufvertrages die Einhaltung von bestimmten Abstandsflächen überhaupt nicht angesprochen wird.
Tatsächlicher Hintergrund und Anlass für die unter III. 2. a) abgegebene Erklärung waren vielmehr die vom Verfügungsbeklagten vor Eintritt in die Kaufvertragsverhandlung begonnenen und danach weiter geführten Umbauarbeiten in und an dem veräußerten Objekt. Auf diese Arbeiten wird unter III. 1. des notariellen Kaufvertrages ausdrücklich hingewiesen. Die Formulierung unter III. 2. a) betreffend
„… die entsprechenden Genehmigungen bereits beantragt wurden, dies namentlich in Bezug auf die vom Verkäufer durchgeführte Sanierung …“
passt ausschließlich zu den damals laufenden Umbauarbeiten und nicht zu der ursprünglichen Errichtung des Objektes im Jahre 1910.
Der Verfügungsbeklagte sollte und wollte dem Verfügungskläger lediglich garantieren, dass die durch ihn vorgenommenen und/oder veranlassten Um- und Ausbauten des Hauses mit den geltenden baurechtlichen Vorschriften in Einklang standen und stehen und bauordnungsrechtlich genehmigt worden sind oder die erforderlichen Genehmigungen durch ihn - den Verfügungsbeklagten - bereits beantragt worden waren. Mit der Formulierung unter III. 2. a) des notariellen Kaufvertrages sollte also der Gefahr begegnet werden, dass der Verfügungskläger aufgrund eines vom Verfügungsbeklagten herbeigeführten, den bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entsprechenden Zustandes des Kaufobjektes mit baupolizeilichen Maßnahmen überzogen werden würde. Einen bestimmten Abstand des im Jahre 1910 errichteten Baukörpers zu den Grenzen der Nachbargrundstücke sollte und wollte der Verfügungsbeklagte nicht garantieren. Dafür gab es auch keinen aktuellen Anlass. Unstreitig war die Errichtung des auf dem klägerischen Grundstück befindlichen Gebäudes im März des Jahres 1910 genehmigt worden. Diese Genehmigung war seinerzeit nicht angefochten und daher bestandskräftig geworden. Auch der Verfügungskläger selbst geht davon aus, dass sie noch heute eine entsprechende Feststellungs- und Legalisierungswirkung entfaltet und ihm als Käufer Sicherheit durch Bestandsschutz gewährt.
Selbst wenn die vom Verfügungskläger in III. 2. a) des notariellen Kaufvertrages gesehene Garantie durch den Verfügungsbeklagten abgegeben und - insoweit unstreitig - nicht eingehalten worden wäre, hat er keinen Anspruch auf die von ihm mit seinem Verfügungsantrag konkret begehrte Rechtsfolge.
Zutreffend hat der Verfügungskläger in seiner Antragsschrift darauf hingewiesen, dass im notariellen Kaufvertrag selbst eine ausdrückliche Regelung zu den Rechtsfolgen einer Garantieverletzung fehlt und diese Regelungslücke über die Anwendung der Gewährleistungsvorschriften des Kaufrechts nach §§ 437 ff. BGB - hier der Nacherfüllung nach §§ 437 Nr. 1, 439 Abs. 1 BGB - zu füllen sei. Der Anspruch auf Nacherfüllung im Sinne der vorbezeichneten Vorschriften ist wegen § 275 Abs. 1 BGB jedoch gänzlich ausgeschlossen, wenn beide Arten der Nacherfüllung - Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache - unmöglich sind. Genau dies ist hier der Fall.
Eine Ersatzlieferung scheidet ohnehin aus. Aber auch eine Beseitigung des Mangels ist unmöglich. Die Herstellung der nach § 6 BauO NRW gebotenen Abstandsflächen auf dem Grundstück des Verfügungsklägers (vgl. § 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW) erfordert eine Verkleinerung - also Änderung - des dort aufstehenden Baukörpers. Ausweislich III. 2. a) des Kaufvertrags hat sich der Verfügungsbeklagte jedoch verpflichtet, keine weiteren baulichen Änderungen am Kaufgegenstand mehr vorzunehmen. Zudem würde der Verfügungskläger ein anderes Objekt erhalten, als er nach dem notariellen Kaufvertrag erworben hat und erwerben wollte. Ein Mangel würde durch einen anderen Mangel ersetzt. Dies will der Verfügungskläger nicht. Sein Antrag zielt vielmehr auf eine Übernahme der Abstandsfläche durch das südlich angrenzende Grundstück des Verfügungsbeklagten im Sinne von § 6 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW. Aber auch diese Maßnahme stellt keine Mangelbeseitigung im Sinne von § 439 Abs. 1 BGB dar. Zum einen bleibt es dabei, dass die nach aktueller Rechtslage für den klägerischen Baukörper gebotenen Abstandsflächen auf dem Grundstück des Verfügungsklägers nicht mehr ohne Zerstörung bzw. Veränderung des dort aufstehenden Baukörpers herzustellen sind. Zum anderen hält der Baukörper auf dem klägerischen Grundstück ausweislich der vom Verfügungskläger überreichten Anlage TW 6 (Bl. 58) nicht nur den Grenzabstand zum südlich gelegenen Grundstück des Verfügungsbeklagten, sondern auch den Grenzabstand zum nördlich benachbarten Flurstück 126 nicht ein. An der nördlich gelegenen Grenze ist eine Erstreckung der Abstandsfläche im Sinne von § 6 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW auf das benachbarte Grundstück/Flurstück 126 jedoch nicht möglich, weil dieses bereits bebaut worden ist und das dort aufstehende Wohnhaus lediglich den Mindestabstand von 3 m (vgl. § 6 Abs. 5 BauO NRW) zur Grenze des klägerischen Grundstückes einhält. Mithin ist die vom Verfügungskläger begehrte Mangelbeseitigung schlichtweg unmöglich.
Der Verfügungskläger vermag daher aus der vermeintlichen Garantieerklärung die von ihm begehrte Nacherfüllung nicht abzuleiten. Ihm stünden aus der vermeintlichen Garantie lediglich die Rechte aus § 437 Nr. 2 und 3 BGB, also Rücktritt, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz zu.

Entscheidungsgründe:
Die mit dem Verfügungsantrag verfolgten Unterlassungsansprüche (Haupt- und Hilfsantrag) ergeben sich auch nicht § 1004 Abs. 1 BGB.
Voraussetzung wäre eine Störung des klägerischen Eigentums durch den Verfügungsbeklagten. Dies ist hier nicht der Fall.
Zwar kann grundsätzlich in der Verletzung der nachbarschützenden Vorschriften betreffend den Grenzabstand von Gebäuden eine Beeinträchtigung des Eigentums im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB liegen (vgl. OLG Brandenburg, Baurecht 2005, 1822 m.w.N. und Palandt-Bassenge, 71. Aufl., § 1004 BGB, Rdn. 11).
Ein Verstoß gegen § 6 BauO NRW, der die Abstandsflächen regelt, durch den Verfügungsbeklagten auf dessen Flurstück 140, liegt jedoch nicht vor. Die durch ihn geplante und genehmigte Errichtung eines Einfamilienhauses hält die auf dem Grundstück „J-Straße 20“ originär liegenden und gem. § 6 BauO NRW einzuhaltenden Abstandsflächen ein. Ausschließlich auf dem klägerischen Flurstück 48 werden die gem. § 6 BauO NRW gebotenen Abstandsflächen durch das dort aufstehende Gebäude nicht eingehalten.
Daher kommt eine Eigentumsbeeinträchtigung durch den Verfügungsbeklagten nur in Betracht, wenn er verpflichtet wäre, die nach dem geltenden Bauordnungsrecht insgesamt zwischen den Gebäuden freizuhaltenden Abstandsflächen mit einer Tiefe von 6 m sicherzustellen.
Entgegen der Auffassung des Verfügungsklägers ist der Verfügungsbeklagte jedoch nicht verpflichtet, unter Übernahme der auf dem klägerischen Grundstück fehlenden Abstandsfläche auf seinem Grundstück (Flurstück 140) einen größeren Abstand als die bauordnungsrechtlich genehmigte Abstandsfläche von 3 m Tiefe einzuhalten. Die vom Verfügungskläger angenommene Verpflichtung des Verfügungsbeklagten ergibt sich nicht aus dem notariellen Kaufvertrag der Parteien (s.o. I.). Sie ergibt sich auch nicht aus dem geltenden Bauordnungsrecht, insbesondere nicht aus § 6 BauO NRW. Zutreffend hat insoweit bereits das Landgericht ausgeführt, dass grundsätzlich die Abstandsflächen auf dem bebauten Grundstück selbst - hier also dem Grundstück des Verfügungsklägers - liegen, § 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW. Gem. § 6 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW dürfen sich die Abstandsflächen zwar auch ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch eine Baulast gesichert ist, dass sie nur mit in der Abstandsfläche zulässigen baulichen Anlagen überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. Eine öffentlich-rechtliche Baulast zugunsten des klägerischen Grundstücks besteht jedoch nicht.
In seiner Berufungsbegründung verweist der Verfügungskläger in diesem Zusammenhang auf § 6 Abs. 3 Satz 1 1. Halbs. BauO NRW, wonach sich die Abstandsfläche zweier benachbarter Gebäude nicht überdecken dürfen. Es sei notwendig, auf dem Grundstück des Verfügungsbeklagten „J-Straße 20“ zusätzlich zu der hier auf Basis des zu errichtenden Baukörpers ermittelten Abstandsfläche von 3 m, die vom Grundstück „J-Straße 18“ hinüberreichende (wegen des Grenzverlaufes konische) Fläche mit einer Tiefe von 0,91 m bis 1,45 m zu berücksichtigen.
Auch diese Argumentation überzeugt nicht. Ein Verstoß gegen § 6 Abs. 3 BauO NRW begründet kein Abwehrrecht zugunsten des Nachbarn, wenn sich die dem Bauvorhaben zuzuordnende Abstandsfläche und die vor dem Gebäude des Nachbarn einzuhaltenden Abstandsflächen nicht auf dem Grundstück des Nachbarn überschneiden. So liegt der Fall aber hier. Der Verfügungskläger vermag aus einer eigenen nachbarrechtlichen Abwehrposition heraus von dem Verfügungsbeklagten nur einen Grenzabstand von 3 m zu verlangen, denn nur in diesem Maß verpflichten die gesetzlichen Vorschriften seinen Nachbarn (den Verfügungsbeklagten), mit seinem Gebäude von der Grenze zurückzutreten. Die bloße Nichteinhaltung des zwischen zwei Baukörpern grundsätzlich erforderlichen Abstands von mind. 6 m ist für die Belange des Nachbarn, dessen Gebäude den Mindestgrenzabstand nicht einhält (hier: der Verfügungskläger), ohne Relevanz (vgl. den Beschluss des Oberverwaltungsgerichtes NRW vom 02.05.2012 mit dem Az.: 10 B 364/12 m.w.N.).
Der Verfügungskläger hat daher unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf die in seinem Verfügungsantrag vom Verfügungsbeklagten geforderten Unterlassungen. Seine Berufung ist daher zurückzuweisen.
III.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 u. 542 Abs. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 157, 133 BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 437 ff. BGB - hier der Nacherfüllung nach §§ 437 Nr. 1, 439 Abs. 1 BGB - zu füllen sei. Der Anspruch auf Nacherfüllung im Sinne der vorbezeichneten Vorschriften ist wegen § 275 Abs. 1 BGB
§§ 708 Nr. 10, 713 u. 542 Abs. 2 ZPO
§ 6 BauO NRW
§ 1004 BGB
§ 6 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW
§ 6 Abs. 3 BauO NRW
§ 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW
§ 6 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW
§ 439 Abs. 1 BGB
§ 6 Abs. 5 BauO NRW
§ 437 Nr. 2 und 3 BGB
§ 1004 Abs. 1 BGB
§ 6 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW
§ 97 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 5 K 105/12
5 L 112/12
10 B 364/12