Amtsgericht Siegburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-07-29, Aktenzeichen 152 C 16/23
ECLI: ECLI:DE:AGSU1:2024:0729.152C16.23.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die jeweils gegen ihn gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist Wohnungseigentümer und Mitglied der Beklagten. Mit seiner Klage macht er gegenüber der Beklagten Beseitigungskosten für den an seinem Sondereigentum aufgrund eines Wasserschadens eingetretenen Substanzschaden sowie den Ersatz von Mangelfolgeschäden geltend.
Im Hause der Beklagten ereignete sich am 25.07.2021 ein Wasserschaden, von dem auch die im Eigentum des Beklagten stehende Wohnung im ersten Obergeschoss betroffen war. Der Wasserschaden machte sich dergestalt bemerkbar, dass es sporadisch (1 Tropfen pro Minute) aus der abgehängten Gipskartondecke im Badezimmer des Klägers auf den Fliesenboden tropfte. Als Ursache hierfür wurde aufgrund einer am 28.07.2021 durchgeführten Leckortung eine Undichtigkeit im Bereich der Toilette in der über der Wohnung des Beklagten befindlichen, im zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung des Eigentümers L. festgestellt.
In dem Einsatzbericht der Firma O. (Anlagenkonvolut B1, Bl. 51 ff. d.A.) wird der Schaden wie folgt beschrieben:
„In der Wohnung T. 1.OG tropft es sporadisch aus der abgehangenen Decke aus GK. Die Wand- und Deckenkonstruktionen weisen erhöhte Messwerte auf. In der darüberliegenden Wohnung L. wurde eine Druckprobe mittels digitalem Druckmanometer durchgeführt, kein Druckverlust messbar. Des weiteren wurden alle Abflüsse mit Farbmittel gespült, dabei zeigte sich ein erhebliche Wasseraustritt unter dem WC. Bei jeder Spülung des WC tritt Abwasser ungehindert aus. Das WC sollte von einem Installateur abgehangen und neu abgedichtet werden. Rückbau- und Trocknungsmaßnahmen sollten eingeleitet werden.“
Mit der Behebung der Undichtigkeit im Bereich der Toilette des Eigentümers L. wurde die Sanitärfirma J. beauftragt. Diese rechnete unter dem 06.08.2021 über die von ihr erbrachten Leistungen ab. Zu dem Einsatz vom 05.08.2021 ist in dem Leistungsnachweis vom 05.08.2021
„WC Stutzen erneuert Jetzt Ok“
sowie in der Rechnung vom 06.08.2021
„Anschlussset für WC in Whg.: L., 2. OG. erneuert, jetzt ok.“
dokumentiert (s. im Einzelnen Anlagenkonvolut B1, Bl. 56 ff. d.A.).
Der Kläger entfernte von Wasser aufgequollenes Laminat in Schlafzimmer, Flur und Wohnzimmer seiner Wohnung und lies dieses sodann neu verlegen. Hierfür sowie für die Erneuerung von beschädigten Türen entstanden ihm Kosten in Höhe von 1.883,26 EUR.
Mit Schreiben vom 20.07.2022 (Anlage K3, Bl. 11 ff. d.A.) forderte der Kläger die Hausverwaltung durch seine Prozessbevollmächtigten zum Ausgleich seines in dem Schreiben näher bezeichneten Schadens unter Fristsetzung bis zum 09.08.2022 auf. Eine Zahlung erfolgte hierauf nicht.
Der Kläger ist der Ansicht, die alleinige Ursache für den Wasserschaden an seinem Sondereigentum liege in einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, nämlich, wie er es zuletzt in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 15.07.2024 weiter substantiiert, in der Undichtigkeit eines „Rohrstücks“ zwischen der im Sondereigentum des Eigentümers L. stehenden Toilette und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Abwasserleitung. Das defekte „Rohrstück“ sei dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Der Kläger behauptet, die Hausverwaltung habe die Schadensbeseitigung verzögert. Er habe sein Badezimmer, in das aufgrund einer Anweisung der Hausverwaltung 1 ½ Jahre keine Tür eingebaut werden konnte, nicht ordnungsgemäß nutzen können, wodurch ihm aus dem Rechtsgedanken der Aufopferung ein Schadenersatz in Höhe von 100,00 EUR zustehe. Weiter behauptet der Kläger, dass aufgrund des Wassereintritts Fliesenfugen im Badezimmer auskristallisiert gewesen seien. Dies habe durch ein Herauskratzen der Fugen behoben werden sollen, wobei Fließen schuldhaft von den durch die Beklagte beauftragten Handwerker mechanisch beschädigt worden seien. Für den Einbau von zwei neuen Fliesen seien ihm Kosten in Höhe von 595,00 EUR entstanden. Weil die Trocknungs- und Sanierungsarbeiten in seiner Wohnung schuldhaft durch die Verwaltung verzögert worden seien, habe der Kläger im Zeitraum vom 11.10.2021 bis 11.04.2022, mithin für sechs Monate, das Schlafzimmer gar nicht und den Flur nur eingeschränkt nutzen können. Diese Räumlichkeiten hätten ihm entweder gar nicht oder nur sehr eingeschränkt zur Verfügung gestanden, sodass er pro Monat für die Nichtnutzbarkeit der Räumlichkeiten von der Beklagten einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 50,00 EUR pro Monat, mithin für insgesamt sechs Monate in Höhe von 300,00 EUR beanspruchen könne.
Der Kläger hat zunächst mit seinem Klageantrag zu Ziffer 3 noch beantragt, der Beklagten aufzugeben, ein vollständiges Eigentümerverzeichnis dem Gericht zu überlassen. Diesen Antrag hat er in der mündlichen Verhandlung nicht mehr verfolgt.
Der Kläger beantragt (zuletzt),
1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 2.878,26 EUR nebst fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegende Verzugszinsen seit dem 10.08.2022 zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger die außergerichtlichen Kosten in Höhe von 367,23 EUR nebst fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegende Verzugszinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass sie nicht passivlegitimiert sei, weil es keine Eigentümergemeinschaft gebe, die lediglich – wie zuletzt – mit drei Straßennamen bezeichnet sei. Im Übrigen komme eine Haftung der Beklagten nicht in Betracht, weil es nicht um das schuldhafte Unterlassen der Beseitigung eines bekannten oder erkennbaren Schadens im Gemeinschaftseigentum, das ursächlich für den Eintritt eines Schadens im Sondereigentum war, geht. Sie ist der Ansicht, dass die im Bereich der Toilette des Eigentümers L. festgestellte Ursache des Wasseraustritts seinem Sondereigentum zuzuordnen ist. Im Übrigen behauptet die Beklagte, dass der Wasserschaden am Sondereigentum des Klägers mit Ausnahme der Badezimmerdecke ausschließlich auf eine Undichtigkeit im Bereich der Silikonfuge an der Duschwanne und aufgrund dessen durch „Planschwasser“ des Klägers verursacht worden sei. Die Beklagte ist auch der Auffassung, dass eine Haftung der Beklagten auch deswegen nicht in Betracht komme, weil der Kläger, der einen Schadensersatz verlangt, (unstreitig) nicht versucht hatte, einen Beschluss für die gebotene Verwaltungsmaßnahme herbeizuführen oder zu einer inhaltlich anderen Beschlussfassung zu veranlassen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts Siegburg vom 24.06.2024 (Bl. 183 ff. d.A.) mit dem Inhalt der informatorischen Anhörung des Klägers Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
I.
Dem Kläger stehen die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagte unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt zu.
1.
Die Beklagte ist passivlegitimiert. Denn der Kläger hat zuletzt klargestellt, dass sich die Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (als solche) richte, er die Klage also gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband richte, was der geltenden Rechtslage nach den §§ 9a, 9b WEG entspricht. Soweit die Beklagte behauptet, sie sei richtigerweise mit vier Straßennamen zu bezeichnen und nicht lediglich mit drei Straßennamen, wie dies der Kläger in dem korrigierten Rubrum angegeben hat, ist dies aus Sicht für die Passivlegitimation ohne Bedeutung, weil die Beklagte auch mit der Angabe von drei Straßennamen hinreichend bestimmt bezeichnet ist.
2.
Ansprüche des Klägers gegen die Beklagte ergeben sich nicht als Schadensersatzanspruch unter deliktischen Gesichtspunkten, insbesondere aus §§ 823 Abs. 1, 906 Abs. 2 BGB und § 14 Abs. 3 WEG.
a)
Das Sondereigentum des Klägers wurde nicht durch eine aus dem Gemeinschaftseigentum herrührende Ursache verletzt, deren unverzügliche Beseitigung die Beklagte schuldhaft unterlassen hat. Dabei kann dahinstehen, ob der Wasserschaden am Sondereigentum des Klägers, wie die Beklagte meint, weitestgehend durch einen Umstand, den er selbst zu verantworten hat, nämlich das Eindringen von „Planschwasser“ in den Boden aufgrund einer undichten Silikonfuge an der Duschwanne, verursacht wurde. Die Klage ist nämlich bereits unschlüssig, weil auch nach dem Vortrag des Klägers die Schadensursache nicht in einer dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden Einrichtung zu finden ist. Zum gemeinschaftliches Eigentum zählt das, was nicht Sondereigentum ist oder im Eigentum eines Dritten steht. Ausweislich des § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG zählen zum Gemeinschaftseigentum zwingend solche Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Ebenso sind Anlagen und Einrichtungen, die dem Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Nach § 5 Abs. 2 WEG kommt es dabei nicht darauf an, ob sich die Teile des Gebäudes oder die Räume im Bereich des Sondereigentums befinden. Geht es um Abwasserleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, ist höchstrichterlich geklärt, dass diese, bis zur ersten, durch den Sondereigentümer bedienbaren Absperrmöglichkeit zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, selbst wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Entsorgung einer einzelnen Wohnung dient (s. hierzu BGH, Urteil vom 8. Juli 2011 – V ZR 176/10 –, Rn. 15 ff., juris; BeckOK WEG/Leidner, 56. Ed. 2.4.2024, WEG § 5 Rn. 44).
Ausweislich des zwischen den Parteien unstreitigen Berichts über die Leckortung und den nachgewiesenen Handwerksleistungen der zur Beseitigung der Leckage beauftragten Sanitärfirma lag die Ursache des Wasseraustritts in der Wohnung des Eigentümers L. in einer Undichtigkeit im Bereich der Toilette, konkret der Verbindung der Toilettenschüssel mit dem Abflussrohr. Hierfür wurde, wie es in der Rechnung vom 06.08.2021 aufgeführt wird, der Anschluss der Toilette mittels Anschlussset der Firma Geberit für ein Wand-WC bestehend aus Spülrohr mit Manschette, Anschlussstutzen mit Manschette und zwei Deckkappen erneuert. Eine Leckage an dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Abflussrohr kann damit nach dem zwischen den Parteien unstreitigen Sachverhalt ausgeschlossen werden. Der Anschlussstutzen selbst ist aber, anders als der Kläger meint, nicht dem Abflussrohr, sondern der im Sondereigentum stehenden Toilette zuzuordnen. Denn es handelt sich um ein Bauteil, wie sich schon aus seiner Bezeichnung ergibt, das der Montage einer bestimmten Toilette, hier eines „Wand-WC’s“ dient. Im Gemeinschaftseigentum steht lediglich das Abflussrohr bis zur letzten Absperrmöglichkeit, die dort zu verorten ist, wo das Abflussrohr aus der Wand tritt und dicht verschlossen werden kann. Das Anschlussset ist demgegenüber nicht Teil der Abwasserleitung, sondern ein Verbindungsstück, das der Installation einer konkreten Toilette an die Abwasserleitung dient. Hinzukommt, dass dieses Verbindungsstücks nicht von einer Funktion zur Ableitung von Abwasser, sondern der Funktion zur Herstellung einer dichten Verbindung zwischen Abflussrohr und Toilette geprägt wird, was aus Sicht des Gerichts deutlich für eine Zuordnung zum Sondereigentum spricht. Hierbei handelt es sich schließlich um eine rechtliche Bewertung, die das Gericht auf Grundlage des unstreitigen Sachverhalts treffen kann, weswegen es nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf.
b)
Ansprüche des Klägers scheiden aber auch deswegen aus, weil ein Verschulden der Beklagten nicht hinreichend dargetan ist.
An einem Verschulden fehlt es bereits deswegen, weil der Kläger die Beklagte nicht mit einem Beschlussantrag vorbefasst hat. Es ist zunächst Sache der Eigentümer innerhalb des Rahmens, den die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung stecken, darüber zu entscheiden, ob etwas und was konkret, hier zur Beseitigung des Wasserschadens, zu veranlassen ist. Denn über die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entscheiden grundsätzlich die Eigentümer in der Eigentümerversammlung. Ein Eigentümer muss daher zunächst hinreichend versuchen, die Wohnungseigentümer zu einer Beschlussfassung zu veranlassen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 4. September 2008 – 20 W 347/05 –, Rn. 15, juris; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 18 Rn. 83), was er vorliegend nicht getan hat. Dazu, dass es sich hierbei lediglich um eine bloße Frömmelei gehandelt und es einer Vorbefassung insoweit nicht bedurft hätte, hat der Kläger auch in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 15.07.2024 nicht schlüssig vorgetragen. Sein Vortrag bleibt pauschal. Es werden keine Umstände dargetan, die nahelegen würden, dass eine Beschlussfassung, etwa aufgrund bestimmter Interessen und Mehrheitsverhältnissen absehbar nicht zu seinen Gunsten ausgefallen wäre.
Soweit der Kläger seine Ansprüche mit Versäumnissen auf Seiten der Verwaltung zu stützen versucht, ist nichts dafür dargetan, dass, ein schuldhaftes Handeln der Verwaltung der Beklagten unterstellt, dieses der Beklagten organschaftlich zugerechnet werden müsste. Dies ist schon deswegen ausgeschlossen, weil die Verwaltung nicht für die Beklagte im Zusammenhang mit der Beseitigung eines aus dem Gemeinschaftseigentum herrührenden Schadens befasst war. Entsprechendes gilt daher auch für etwaiges schuldhaftes Handeln von Handwerksunternehmen, die von der Verwaltung der Beklagten beauftragt waren.
3.
Ansprüche des Klägers ergeben sich schließlich auch nicht als Aufwendungsersatzanspruch nach den Maßgaben einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus §§ 670, 677, 679, 683 BGB. Denn der Kläger hat keine Geschäftsbesorgung übernommen, die bei vorzunehmender objektiver Betrachtung ein für ihn fremdes Geschäft, nämlich ein solches aus der Rechtssphäre der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, darstellt, weil die Schadensursache, wie dargelegt, nicht aus dem Gemeinschaftseigentum herrührte.
II.
Die Nebenforderungen auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten sowie Zinsen teilen das Schicksal der unbegründeten Hauptforderungen.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO.
IV.
Der Streitwert wird auf 2.878,26 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Siegburg statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Siegburg, Neue Poststraße 16, 53721 Siegburg, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.
F.

Zitierte Normen: §§ 9a, 9b WEG
§§ 823 Abs. 1, 906 Abs. 2 BGB
§§ 670, 677, 679, 683 BGB
§§ 91 Abs. 1 Satz 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO
§§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO
§ 130a ZPO
§ 14 Abs. 3 WEG
§ 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG
§ 5 Abs. 2 WEG

Zitierte Entscheidungen: V ZR 176/10
20 W 347/05