Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2019-12-12, Aktenzeichen 100 U 3/17 (Baul.)
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2019:1212.100U3.17BAUL.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Berufung der Antragsgegnerin gegen das am 27.10.2017 verkündete Urteil der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Darmstadt wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das vorliegende Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des jeweiligen Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Berechtigung der Beteiligten zu 3) zur Ausübung eines Vorkaufsrechts.
Der Beteiligte zu 2) ist zusammen mit Frau A zu je 1/2 Gesellschafter der Beteiligten zu 1). Mit notariellem Vertrag vom 21.12.2015, UR-Nr. …/15 des Notars B teilte die Beteiligte zu 1) einen ihr gehörenden 1/8 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz in Stadt1, Flur …, Flurstück …/5, Straße1 in 2 Miteigentumsanteile zu je 1/16 und veräußerte diese an den Beteiligten zu 2) und die A1 GmbH, deren alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführern seinerzeit Frau A war. Die Veräußerung erfolgte unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3). In derselben Urkunde beschlossen die Gesellschafter der Beteiligten zu 1) deren Auflösung zum 31.12.2015. Gemäß notarieller Urkunde vom 19.02.2016 zu UR-Nr. …/2016 erklärten der Beteiligte zu 2) und die A1 GmbH den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Das vorbezeichnete Grundstück hat eine Größe von ca. 3223 qm und liegt teilweise im Bereich des Bebauungsplanentwurfs "Straße1, Bereich F, südlich der Straße2" der Beteiligten zu 3). Der im Planbereich liegende Grundstücksteil ist im Planentwurf als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen.
Mit Bescheid vom 25.02.2016, Az. …, übte die Beteiligte zu 3) das Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i.V.m. S. 2 BauGB an dem 1/8-Miteigentumsanteil gegenüber der Beteiligten zu 1) aus und setzte den Entschädigungswert nach § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB über den betroffenen Miteigentumsanteil auf insgesamt 62.500,00 € fest. Mit ihrem Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 217 Abs. 1 BauGB begehren die Antragsteller die Aufhebung dieses Bescheides. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.
Mit Urteil vom 27.10.2017 hat das Landgericht - Baulandkammer - den Bescheid der Antragsgegnerin vom 25.02.2016 aufgehoben. Das Landgericht hat ausgeführt, dass der Bebauungsplanentwurf der Antragsgegnerin zwar eine Festsetzung für einen der in § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genannten Zwecke, nämlich als öffentliche Verkehrsfläche für die Herstellung des vorgesehenen Verkehrsknotens enthalte. Es hat zudem angenommen, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB grundsätzlich auch an katastermäßig nicht bezeichneten unbegrenzten Grundstücksteilen bestehen kann und der Entstehung des Vorkaufsrechts deshalb nicht entgegenstehe, dass es sich nur auf eine Teilfläche des in Rede stehenden Grundstücks erstrecke. Es hat außerdem auch das Vorliegen eines Vorkaufsfalles bejaht, weil die Übernahme eines Grundstücks durch einen Gesellschafter dem Vorkaufsrecht unterliege, ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen worden sei und das Vorkaufsrecht grundsätzlich auch bezüglich eines ideellen Miteigentumsanteils anwendbar sei. Die Ausübung des Vorkaufrechts sei aber rechtswidrig, weil es nur an einer realen Teilfläche bestehe, jedoch an einem ideellen Anteil bezogen auf das gesamte Grundstück ausgeübt werde. Mit den Vorschriften des BauGB sei es nicht vereinbar, das Vorkaufsrecht an einer Fläche auszuüben, die nicht im Plangebiet liege. Bei einem ideellen Miteigentum wäre dies aber der Fall, weil sich dieses auf das gesamte Grundstück beziehe. Im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der rechtlichen Konsequenzen sei zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin ohne das Vorkaufsrecht nicht rechtlos gestellt sei, weil sie den mit der Ausübung verbundenen Zweck auch auf andere Weise, z.B. durch ein Umlegungsverfahren, erreichen könne.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Antragsgegnerin. Sie macht geltend, das Landgericht sei zu Unrecht zu der Auffassung gelangt, trotz Zulässigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts an einer Teilfläche und trotz Anwendbarkeit des Vorkaufsrechts bezüglich eines ideellen Miteigentumsanteils sei die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig. Bei einer Konstellation wie der hier vorliegenden, wonach nur eine Teilfläche des Grundstücks vom Vorkaufsrecht betroffen sei und wonach keine Teilfläche, sondern ein ideeller Miteigentumsanteil verkauft werde, könne das Vorkaufsrecht dahingehend ausgeübt werden, dass der verkaufte Miteigentumsanteil zur Gänze vom Vorkaufsberechtigten erworben werde, weil andernfalls in einem solchen Fall überhaupt keine Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts möglich wäre und dieses gänzlich ins Leere liefe. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof habe in der bereits erstinstanzlich zitierten Entscheidung vom 08.12.2011 (DVBL 2012, 582) festgestellt, dass die Vorkaufsrechtsausübung an einem realen Grundstücksteil rechtlich nicht möglich sei und in einem solchen Fall das Vorkaufsrecht daher nur dahingehend ausgeübt werden könne, dass der Miteigentumsanteil zur Gänze vom Vorkaufsberechtigten erworben werde. Auch das Landgericht habe zutreffend festgestellt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des Miteigentumsanteils an einer Teilfläche nicht in Betracht komme, da dies die Teilung des Grundstücks zur Folge hätte und hierdurch faktisch zwei Miteigentümergemeinschaften entstünden, eine an einem vorkaufsbelasteten Teil und eine an dem nicht belasteten Teil des Grundstücks. Die einzig tatsächlich verbleibende Möglichkeit einer Geltendmachung des Vorkaufsrechts bestehe bei einer solchen Fallkonstellation darin, das Vorkaufsrecht an dem gesamten verkauften Miteigentumsanteil geltend zu machen. Wäre dies nicht zulässig, würde dies bedeuten, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht der §§ 24 ff. BauGB gar nicht ausgeübt werden könnte, nur weil beide Fallkonstellationen, bei denen das Vorkaufsrecht unzweifelhaft ausgeübt werden könne, nämlich dessen Erstreckung nur auf eine reale Teilfläche sowie der Verkauf eines ideellen Miteigentumsanteils zusammentreffen. Dass es mit den Vorschriften des BauGB nicht vereinbar sei, das Vorkaufsrecht an einer Fläche auszuüben, die nicht im Plangebiet liege, sei zwar grundsätzlich richtig, jedoch zeige die Regelung des § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB mit dem Verweis auf § 467 S. 2 BGB, dass die Erstreckung des Vorkaufsrechts auf den nicht vom Vorkaufsrecht erfassten Teil des Grundstücks durchaus im Gesetz vorgesehen sei, gem. § 467 S. 2 BGB für den Fall, dass der Verpflichtete dies verlange. Bei einem sukzessiven Verkauf ideeller Miteigentumsanteile werde das Vorkaufsrecht an einem Teilgrundstück unterlaufen, da nach der Auffassung des Landgerichts in einem solchen Fall keinerlei Möglichkeiten für den Vorkaufsberechtigten bestünden, das Vorkaufsrecht auszuüben. Rechtsmissbräuchlichen Gestaltungsmöglichkeiten zum Unterlaufen des Vorkaufsrechts an einem Teilgrundstück wäre damit Tür und Tor geöffnet. Im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der rechtlichen Konsequenzen in der vorliegenden Konstellation sei entgegen der Auffassung des Landgerichts den Rechten des Vorkaufsberechtigten der Vorzug zu geben, um das sich auf ein Teilgrundstück erstreckende gemeindliche Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ideellen Miteigentumsanteils nicht ins Leere laufen zu lassen. Ansonsten wäre der Vorkaufsberechtigte rechtlos gestellt. Die Interessen des Vorkaufsverpflichteten seien hingegen weniger schwer betroffen. Selbst wenn der Vorkaufsberechtigte bei einem Verkauf weiterer Miteigentumsanteile auch an diesen das Vorkaufsrecht ausüben würde, würde im Ergebnis mit dem Erwerb auch nicht vom Vorkaufsrecht betroffener Grundstücksteile eine vom Gesetz in § 467 S. 2 BGB durchaus vorgesehene Konsequenz eintreten.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag auf Aufhebung des Bescheides vom 25.02.2016 unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Darmstadt, Kammer für Baulandsachen vom 27.10.2017, Az. 91 O 101/16, zurückzuweisen.
Die Antragsteller beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und machen unter Wiederholung erstinstanzlichen Vorbringens geltend, die Richtigkeit der Entscheidung ergebe sich auch daraus, dass das Bebauungsplanverfahren vor mehr als 10 Jahren begonnen habe, so dass sich erhebliche Zweifel daran ergeben müssten, dass ein Bebauungsplan zur Rechtskraft geführt werden könne. Die Notwendigkeit der Grundstücksinanspruchnahme sei nicht belegt.

Entscheidungsgründe:
I. Die Berufung der Antragsgegnerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg.
1. Die Kammer für Baulandsachen hat zu Recht entschieden, dass der Antrag auf gerichtliche Entscheidung zulässig ist. Gemäß § 217 Abs. 1 Satz 1 und Satz 4 BauGB können Verwaltungsakte u. a. nach § 28 Abs. 4 BauGB nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden, über den das Landgericht, Kammer für Baulandsachen, entscheidet. Wird das sog. Bebauungsplanvorkaufs-recht ausgeübt, so ist auch der Käufer (als "Dritter") anfechtungsberechtigt, den das Gesetz schon im Verwaltungsverfahren als Beteiligten behandelt und dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts die Möglichkeit genommen wird, das Grundstück nach Maßgabe des Kaufvertrages zu erwerben (vgl. BGH, Urteil vom 05. Juli 1990 - III ZR 229/89 -, Rn. 11 - 12, juris;). Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist auch dann zulässig, wenn lediglich Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach geltend gemacht werden (vgl. OLG Koblenz, Beschluss vom 16. Januar 2017 - 1 W 582/16 -, Rn. 14, juris). Die Beteiligten zu 1 und 2 haben auch innerhalb eines Monats nach Zustellung der Ausübungserklärung bei der Beteiligten zu 3 den Antrag auf gerichtliche Entscheidung durch die Baulandkammer gestellt, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat.
2. Die Kammer für Baulandsachen hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung auch zu Recht als begründet erachtet.
Für das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden sind drei Stufen zu unterscheiden, nämlich die Entstehung des Vorkaufsrechts bei Vorliegen der öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen, die Begründung des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Abschluss eines Kaufvertrages (Vorkaufsfall) und schließlich die Ausübung dieses Rechts durch die Gemeinde (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Februar 1984 - V ZB 24/83 -, BGHZ 90, 174-180, Rn. 9).
a) Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass eine Teilfläche des streitgegenständlichen Grundstücks mit einem Vorkaufsrecht belastet ist.
Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zu, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. Unstreitig liegt ein im Jahr 2007 öffentlich ausgelegter Bebauungsplanentwurf vor, ein Teil des Grundstücks liegt im Plangebiet und ist als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB erlaubt die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts im Fall von § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bereits in der Aufstellungsphase des Bebauungsplans. Es bedarf also keiner Planreife i.S.v. § 33 BauGB (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 24 Rn. 4).
Dass die öffentliche Zwecksetzung nur eine Teilfläche des Grundstücks betrifft, hindert nicht das Entstehen des Vorkaufsrechts. Nach § 200 Abs. 1 BauGB sind die für Grundstücke geltenden Vorschriften des BauGB auch auf Grundstücksteile anzuwenden. In den Fällen des § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB erfasst die öffentliche Zweckbestimmung im Bebauungsplan zumeist nur Teilflächen der Buchgrundstücke. Denn in der Praxis der städtebaulichen Planung werden häufig nur katastermäßig nicht bezeichnete und begrenzte Teile von Grundstücken für öffentliche Zwecke (z.B. Straßen, öffentliche Parkplätze) festgesetzt. Dies ist rechtlich grundsätzlich zulässig, denn bei der Bauleitplanung muss auf bestehende privatrechtliche Grenzen nicht stets Rücksicht genommen werden. In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass der Gemeinde ein Vorkaufsrecht auch in solchen Fällen zusteht. Es ist aber räumlich auf die Teilfläche beschränkt; es geht nicht weiter als die öffentliche Zweckbestimmung selbst. Das Vorkaufsrecht erstreckt sich in diesen Fällen also nicht auf das gesamte verkaufte Grundstück (vgl. BGH, Urteil vom 05. Juli 1990 - III ZR 229/89 -, Rn. 24 f., juris).
b) Mit Recht hat das Landgericht auch angenommen, dass grundsätzlich auch der Verkauf nur eines Miteigentumsanteils den Vorkaufsfall auslösen kann, und dass ein wirksamer Kaufvertrag mit einem Dritten vorliegt.
aa) Der Bundesgerichtshof hat bereits in dem oben zitierten Beschluss vom 16. Februar 1984 - V ZB 24/83 - ausgeführt, dass für den Fall eines rechtsgeschäftlich bestellten Vorkaufsrechts am Grundstück auch der Verkauf nur eines ideellen Eigentumsbruchteils den Vorkaufsfall auslöse, dass in diesem Fall das Vorkaufsrecht an dem veräußerten Bruchteil ausgeübt werden könne und dass es nicht geboten sei, ein rechtsgeschäftlich bestelltes und gemeindliches Vorkaufsrecht insoweit unterschiedlich zu behandeln. Soweit der Bundesgesetzgeber in § 24 Abs. 2 BauGB vom 08.12.1986 den Gemeinden das Vorkaufsrecht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich nicht mehr zugestanden hat, handelt es sich um eine Reaktion des Gesetzgebers auf die oben zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.02.1984, wonach mangels entgegenstehender öffentlich-rechtlicher Bestimmungen das Vorkaufsrecht im Bundesbaurecht - ebenso wie im BGB - auch dann ausgeübt werden kann, wenn statt des gesamten Grundstücks ein ideeller Miteigentumsanteil veräußert wird. Ihr Sinn besteht darin, das Vorkaufsrecht auf die Fälle wirklichen städtebaulichen Bedürfnisses zu beschränken und damit zugleich die Gemeinden von der verwaltungsaufwendigen Überprüfung der Verträge über den Verkauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, die in größeren Städten nahezu die Hälfte der möglichen Vorkaufsfälle bildeten, zu entbinden (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 18. Mai 1995 - 20 W 134/95 -, Rn. 7 ff., juris m.w.N.). Daraus kann aber nicht geschlossen werden, das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem BauGB sei nunmehr in allen Fällen des Verkaufs von ideellen Miteigentumsanteilen an Grundstücken ausgeschlossen. Das Gesetz macht Ausnahmen vom Vorkaufsrecht ausdrücklich nur im Fall der Bestellung eines Erbbaurechts oder des Verkaufs von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dann aber unterliegt der Verkauf von Bruchteilseigentum im Übrigen nach wie vor dem Vorkaufsrecht der Gemeinden. Zum einen stellt § 200 Abs. 2 BauGB im Ergebnis das Bruchteilseigentum an Grundstücken dem Eigentum am Grundstück im Sinne des Baugesetzbuchs gleich (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr/Battis a.a.O., § 200 Rn. 6). Zum anderen folgt dies auch im Umkehrschluss aus § 24 Abs. 2 BauGB, der zwar den Erwerb von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz sowie Erbbaurechte, nicht aber den Erwerb von Bruchteilseigentum vom Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts ausnimmt (so auch OLG Frankfurt a.a.O.; EZBK/Stock, 133. EL Mai 2019, BauGB § 24 Rn. 47-49).
bb) Bei den Erwerbern handelt es sich auch um nicht zur Eigentümergemeinschaft gehörende Dritte, wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat; die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einen anderen Miteigentümer löst kein gemeindliches Vorkaufsrecht aus (vgl. BeckOK BauGB/Grziwotz, 45. Ed. 1.5.2019, BauGB, § 24 Rn. 6).
Soweit die Kaufvertragsparteien in § 1 des Kaufvertrages (BA Band 1) vereinbart haben, dass der Abschluss des Kaufvertrages unter der auflösenden Bedingung stehen sollte, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, ist eine solche Vereinbarung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 465 BGB unwirksam.
c) Im vorliegenden Fall besteht aber die Besonderheit, dass mit Abschluss des notariellen Vertrages vom 21.12.2015 der Vorkaufsfall bezüglich eines 1/8 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Straße1 entstanden ist, jedoch nur eine Teilfläche des Grundstücks mit dem Vorkaufsrecht belastet ist, d.h., die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts liegen lediglich bezogen auf einen fest verorteten Grundstücksteil und nicht bezogen auf das gesamte Grundstück vor.
aa) Dass in Fällen, in denen im Bebauungsplan Teile eines Grundstücks als öffentliche Flächen festgesetzt sind, die Gemeinde nicht gehindert ist, ihr Vorkaufsrecht nach §§ 24ff BBauG lediglich in Bezug auf die betroffenen Teilflächen auszuüben, ist anerkannt (so BGH, Urteil vom 05. Juli 1990 - III ZR 229/89 -, Rn. 25, juris).
In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zudem anerkannt, dass das Gesetz auf der anderen Seite aber nicht die Auslegung erlaubt, das Vorkaufsrecht beziehe sich regelmäßig auf das gesamte Grundstück, das Gegenstand des Kaufvertrages zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ist. Dem stehen die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und des geringstmöglichen Eingriffs sowie der Zweck der gesetzlichen Regelung entgegen, wonach das Vorkaufsrecht den Grunderwerb für die im Gesetz bezeichneten Nutzungszwecke erleichtern soll, um spätere Enteignungen entbehrlich zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 05. Juli 1990 - III ZR 229/89 -, Rn. 26, juris; BGH, Urteil vom 15. Januar 1971 - V ZR 164/68 -, Rn. 13 ff., juris). Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht gegen den Willen des Eigentümers selbst dann nicht von sich aus auf derartige Grundstücksteile erstrecken, wenn die Beschränkung des Vorkaufsrechts auf die benötigte Teilfläche zu einer Zerschneidung der auf dem Grundstück stehenden Gebäude führen würde oder wenn nach der Abtrennung der benötigten Teilfläche der verbleibende Grundstücksteil nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich nutzbar wäre. Eine Erstreckung des Vorkaufsrechts auf das Restgrundstück kommt nur in Betracht, wenn die Teilfläche, um deren Erwerb es der Gemeinde geht, und das Restgrundstück nicht ohne Nachteil für den Vorkaufsverpflichteten/Verkäufer getrennt werden können und dieser deshalb die Erstreckung verlangt (BGH, Urteil vom 05. Juli 1990 - III ZR 229/89-, Rn. 27, juris).
bb) Nach diesen Grundsätzen kann ein rechtlich auf eine Teilfläche beschränktes Vorkaufsrecht nur im Rahmen seiner Beschränkung ausgeübt werden, und es spricht vieles dafür, die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beim Verkauf von ideellen Miteigentumsanteilen grundsätzlich nur dann als zulässig anzusehen, wenn das Grundstück im Ganzen mit einem Vorkaufsrecht belastet ist. Letztlich kann der Senat diese Frage aber offenlassen. Denn jedenfalls ist im vorliegenden Fall die Ausübung nicht gem. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB durch das Wohl der Allgemeinheit (vgl. BeckOK BauGB/Grziwotz, 45. Ed. 1.5.2019, BauGB § 24 Rn. 21) gerechtfertigt. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt im Ermessen der Gemeinde (BayVGH, Beschluss vom 22. Januar 2016 - 9 ZB 15.2027 -, Rn. 10, juris). Die Antragsgegnerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Erwerb des Miteigentumsanteils für den Umbau des Verkehrsknotens Straße1/2. Stadtring unentbehrlich sei. Durch die Innehabung eines 1/8 Miteigentumsanteils könnte die Antragsgegnerin keinen entscheidenden Einfluss auf die Nutzung des Grundstücks nehmen, weil ihre eigenen Interessen immer durch die entsprechenden Interessen der übrigen Miteigentümer überlagert würden und die Antragsgegnerin stets überstimmt werden könnte. Für die Annahme, der Erwerb eines entsprechenden 1/8 Miteigentumsanteils sei geeignet, die Durchführung der geplanten städtebaulichen Maßnahme zu erleichtern und zu forcieren, fehlen jegliche Anhaltspunkte (vgl. auch BayVGH, Urteil vom 08. Dezember 2011 - 14 BV 10.559 -, Rn. 30, juris); Ermessenserwägungen dazu, wieso gleichwohl die Planungsziele durch den Erwerb eines 1/8 Miteigentumsanteils gefördert und unterstützt werden könnten, finden sich in dem angefochtenen Ausübungsbescheid auch nicht.
Zwar könnte ein schrittweiser Erwerb aller Miteigentumsanteile des Grundstücks, das mehreren Eigentümern zu ideellen Bruchteilen zusteht, dazu führen, dass die Antragsgegnerin nach und nach das gesamte Grundstück erwirbt. Ein solches Vorgehen lässt sich aber - anders als in den Fällen, in denen sich das Vorkaufrecht auf das gesamte Grundstück erstreckt - mit der oben dargestellten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 5. Juli1990 - III ZR 229/89 - und Urteil vom 15. Januar 1971 - V ZR 164/68 -), wonach die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht grundsätzlich nur an den Teilflächen, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist, ausüben und nur bei Vorliegen eines ausdrücklichen Übernahmeverlangens des vorkaufsverpflichteten Veräußerers auf Grundstücksteile erstrecken darf, für die eine entsprechende Festsetzung fehlt, nicht vereinbaren, worauf bereits das Landgericht zu Recht abgestellt hat.
Bei der vorzunehmenden Gewichtung und Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange kann nicht festgestellt werden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist.
Die Antragsgegnerin kann sich nicht auf § 467 Satz 2 BGB berufen, wonach der Verpflichtete verlangen kann, das Vorkaufsrecht auf alle Sachen zu erstrecken, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können. Diese Vorschrift passt nicht auf den vorliegenden Sachverhalt, sondern ist auf die oben beschriebene Konstellation anwendbar, dass das Grundstück nur teilweise im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und das Vorkaufsrecht sich nur auf diese Teilfläche erstreckt; in einem solchen Fall kann der Verpflichtete von der Gemeinde verlangen, das gesamte Grundstück zu kaufen. Die Vorschrift gibt dem Vorkaufsberechtigten aber keinen Anspruch.
Soweit die Antragsgegnerin vorbringt, ihren Rechten sei der Vorzug zu geben, um das Vorkaufsrecht nicht ins Leere laufen zu lassen, ansonsten sei sie rechtlos gestellt, ist dieses pauschale Vorbringen nicht geeignet, eine abweichende Beurteilung zu rechtfertigen. Dass die Antragsgegnerin in diesem Fall nicht rechtlos gestellt ist, hat das Landgericht ausgeführt und im Rahmen der Abwägung berücksichtigt. Zwar mag hier anstatt eines - vom Landgericht als Beispiel genannten - Umlegungsverfahrens eher ein Enteignungsverfahren in Betracht zu ziehen sein. Dass die diesbezüglichen Erwägungen des Landgerichts aber grundsätzlich fehlerhaft sind, wird mit der Berufung noch nicht einmal behauptet.
3. Das Vorbringen der Antragsgegnerin in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 17.10.2019 hat der Senat zur Kenntnis genommen und berücksichtigt. Es bietet keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Revisionszulassungsgründe im Sinne des § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 24 ff. BauGB
§§ 24ff BBauG
§ 24 BauGB
§ 33 BauGB
§ 465 BGB
§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i.V.m. S. 2 BauGB
§ 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 217 Abs. 1 BauGB
§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 28 Abs. 2 S. 2 BauGB
§ 467 S. 2 BGB
§ 217 Abs. 1 Satz 1 und Satz 4 BauGB
§ 28 Abs. 4 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 200 Abs. 1 BauGB
§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB
§ 24 Abs. 2 BauGB
§ 200 Abs. 2 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 467 Satz 2 BGB
§ 221 Abs. 1 BauGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 90, 174
91 O 101/16
III ZR 6/20
III ZR 229/89
1 W 582/16
V ZB 24/83
2 BauGB vom 08.12
20 W 134/95
V ZR 164/68
9 ZB 15.20
14 BV 10.55