Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2017-08-02, Aktenzeichen 6 L 510.17
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2017:0802.6L510.17.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Für die Nutzung von Räumlichkeiten, die tatsächlich und rechtlich zu Wohnzwecken geeignet sind, in Berlin ist grundsätzlich das ZwVbG anwendbar, weshalb eine andere Nutzung als zu Wohnzwecken regelmäßig einer Genehmigung bedarf.(Rn.34) Als rechtlich ungeeignet sind Räume anzusehen, die z. B. wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften aus Rechtsgründen so nicht bewohnt werden dürfen.(Rn.35)
2. Sind Räumlichkeiten nach der Baugenehmigung zur Wohnnutzung genehmigt worden, so ändert sich hieran nichts dadurch, dass die bauausführenden Architekten bei der Baubehörde eine ergänzende Bauausführung eingereicht haben, die für die Räume im 1. OG „alternativ“ zur Wohnnutzung eine gewerbliche Nutzung vorsehen, wenn diese Änderung nicht genehmigt wurde.(Rn.36) Eine grüne Stempelung „Hat vorgelegen“ entfaltet diesbezüglich, anders als die grüne Stempelung „Gehört zur Baugenehmigung vom …“, keine rechtliche Wirkung.(Rn.37)
3. Auf die Zweckbestimmung der Räume seitens des Verfügungsberechtigten kommt es nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung „zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet“ nicht an, weder auf den Zweck, zu dem die Räumlichkeiten einmal errichtet worden sind, noch auf eine später geänderte Zweckbestimmung.(Rn.39) Wollte man auf die subjektive Zweckbestimmung abstellen, so kommt es darauf an, welche Bestimmung der Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten trifft. Bei der Neuerrichtung eines Hauses wird dies durch die erkennbar Wohnzwecken dienenden baulichen Anlagen und die entsprechende Ausstattung umgesetzt. Die ausdrückliche Zweckbestimmung durch den Bauherrn liegt dabei zumeist im Antrag auf Baugenehmigung. Durch einfachen Sinneswandel eines späteren bzw. des momentanen Verfügungsberechtigten, der nicht durch einen nach außen erkennbaren und auf Dauer angelegten Umwidmungsakt umgesetzt wird, ändert sich diese subjektive Zweckbestimmung nicht.(Rn.40)
4. Das Zweckentfremdungsverbot ist verfassungsgemäß, soweit es um den Schutz des Wohnraumbestandes geht.(Rn.41)
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin möchte Räumlichkeiten in der S... Berlin, 1. OG – Wohnung W1.10, WE 47 vorläufig zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere zur Ferienwohnungsvermietung nutzen.
Auf dem Grundstück S... Berlin wurde seit 2014 ein siebengeschossiges Wohn- und Geschäftshaus errichtet. Die entsprechende Baugenehmigung datiert vom 19. August 2013. Unter dem 17. Oktober 2014 reichten die bauausführenden Architekten bei der zuständigen Baubehörde eine ergänzende Baubeschreibung ein. Dort wird unter 2. aufgeführt: „Im 1. OG ist eine gewerbliche Nutzung als nicht störendes Gewerbe (Ferienwohnung, Kanzlei, Architekturbüro, Arztpraxis u.ä.) alternativ zur Wohnnutzung vorgesehen.“ Die Unterlagen tragen jeweils einen grünen Stempelabdruck „Hat vorgelegen“ vom 2. Januar 2015 mit Unterschrift.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Februar 2015 erwarb die Antragstellerin gemeinsam mit ihrem Ehemann das aufgrund der Teilungserklärung noch entstehende Wohnungseigentumsrecht Nr. 47, bestehend aus 70/10.000stel Miteigentumsanteilen, verbunden mit dem Sondereigentum an der ca. 43,20 m² großen Wohnung Nr. 47 laut Aufteilungsplan. Die Nutzung der Wohnung Nr. 47 wird in der Anlage 1 zur Teilungserklärung vom 2. Oktober 2104 (10.000stel-Liste) mit „Wohnen“ angegeben. In der Anlage 2 der Teilungserklärung vom 2. Oktober 2104 (Miteigentumsordnung) ist unter Ziffer 2.2 geregelt: „Die Eigentümer der Wohnungen im ersten Obergeschoss sind zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in den Wohnungen berechtigt. … Etwaige öffentlich-rechtliche Genehmigungen hat der Wohnungseigentümer selbst zu beschaffen.“ Ziffer 2.7 der Anlage 2 lautet: „Die Eigentümer der Sondereigentumseinheiten im ersten Obergeschoss sind jeweils ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer und des Verwalters berechtigt, durch jeweils einseitige Erklärung ihr Wohnungseigentum in Teileigentum und so gebildetes Teileigentum wieder in Wohnungseigentum umzuwandeln.“ Im Grundbuch ist zugunsten der Antragstellerin eine Eigentumsübertragungsvormerkung zu ½ eingetragen.
Unter dem 6. Juni 2016 reichten die bauausführenden Architekten bei der zuständigen Baubehörde eine Tektur ein, die am 25. November 2016 mit dem Aufdruck „Gehört zur Baugenehmigung vom 16.08.2013“ grün gestempelt wurde.
Unter dem 26. August 2016 beantragte die Antragstellerin bei dem Antragsgegner die Erteilung einer Genehmigung zur zweckfremden Nutzung. Sie sei am 1. März 2016 unerwartet arbeitslos geworden. Der Erwerb sei zu 100% kreditfinanziert. Durch die geplante Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung solle die Rückzahlung des Bankkredits gesichert werden. Mit Schreiben vom 14. September 2016 beantragte sie zusätzlich die Erteilung eines Negativattestes. Die Wohnung sei als Gewerbeeinheit klassifiziert.
Mit Schreiben vom 6. Dezember 2016 wies der Antragsgegner darauf hin, dass er den Antrag auf Erteilung eines Negativattestes ablehnen werde und hörte die Antragstellerin zu einer Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – an. Mit Schreiben vom 10. Dezember 2016 hielt die Antragstellerin den Antrag auf Erteilung eines Negativattestes aufrecht und wies daraufhin, dass im Rahmen der 1. Tektur (Änderung/Konkretisierung der Baugenehmigung) vom 17. Oktober 2014 ihrer Ansicht nach eine optionale gewerbliche Nutzung des 1. OG beantragt und genehmigt worden sei. Aus Ziffer 2.7 der Anlage 1 zur Teilungserklärung ergebe sich ihr Recht, das Wohnungseigentum jederzeit in Teileigentum zu verwandeln.
Mit Bescheid vom 24. Januar 2017 lehnte der Antragsgegner die Ausstellung eines Negativattestes ab. Es handele sich bei den Räumlichkeiten unstrittig um Wohnraum, der dem Zweckentfremdungsrecht unterliege. Bei dem zugehörigen Grundbuch handele es sich um ein Wohnungsgrundbuch. Ebenso folge aus der Teilungserklärung, dass die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken errichtet worden seien. Die Antragstellerin sei erst 2015 durch den Erwerb der Wohnung Verfügungsberechtigte geworden. Auf den Bestandsschutz nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG könne sie sich mangels rechtzeitiger Anzeige und entsprechender Nutzung vor dem 1. Mai 2014 nicht berufen. Die geplante Ferienwohnungsnutzung sei genehmigungspflichtig.
Hiergegen erhob die Antragstellerin am 1. Februar 2017 Widerspruch. Die Räumlichkeiten stellten keinen Wohnraum im Sinne des ZwVbG dar. Auf Grund der Nachtragsgenehmigung vom 2. Januar 2015 sei eine gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten im 1. OG eine zulässige Nutzung. Diese seien nicht im Sinne des Gesetzes zu Wohnzwecken errichtet worden.
Im Mai 2017 fand nach Fertigstellung des Gebäudes die Schlussabnahme statt.
Mit Bescheid vom 1. Juni 2017 wies der Antragsgegner den Widerspruch zurück. Es handele sich um Wohnraum, der dem ZwVbG unterliege. Die Flächenberechnung der Bauaufsicht Mitte vom 13. Dezember 2016 weise die Einheit W1.10 – wie alle übrigen im 1. OG – eindeutig als Wohnung aus. Dies ergebe sich auch aus der ergänzenden Baubeschreibung des Architekten. Soweit es dort heiße, im 1. OG sei eine gewerbliche Nutzung als nicht störendes Gewerbe alternativ zur Wohnnutzung vorgesehen, entspreche dies nicht einer Widmung zu gewerblichen Zwecken. Die Widmung von Räumlichkeiten könne grundsätzlich entweder zu Wohn- oder zu gewerblichen Zwecken erfolgen, nicht jedoch gleichzeitig zu beidem. Auch das Grundbuch weise die Räumlichkeiten als Wohnung aus.
Am 16. Juni 2017 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht Berlin Eilrechtsschutz beantragt. Es handele sich bei den Räumlichkeiten nicht um Wohnraum. Die Nachtragsgenehmigung des Antragsgegners sehe eine gewerbliche Nutzung ihrer Wohnung vor. Damit seien die Räumlichkeiten nicht im Sinne des Gesetzes zu Wohnzwecken errichtet worden. Durch die Beantragung eines Negativattestes noch vor Schlussabnahme habe sie ihren Willen eindeutig nach außen manifestiert, die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken zu nutzen. Zudem würden die Räumlichkeiten bereits seit dem 1. Januar 2017 durch ihren Ehemann als Rechtsanwaltskanzlei genutzt. Im Übrigen wiederholt und vertieft sie ihr Vorbringen aus der Widerspruchsbegründung.
Mit Bescheid vom 26. Juni 2017 hat der Antragsgegner den Antrag auf Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung abgelehnt.
Am 30. Juni 2017 hat die Antragstellerin bei dem Verwaltungsgericht Berlin Klage auf Ausstellung eines Negativattestes erhoben (VG 6 K 525.17).
Die Antragstellerin beantragt,
im Wege einstweiliger Anordnung vorläufig – bis zur Entscheidung über die Hauptsache – festzustellen, dass sie für die Nutzung der Räumlichkeiten in der S... Berlin, 1. OG – W1.10, WE 47 zu anderen als Wohnzwecken keiner Genehmigung bedarf,
hilfsweise den Antragsgegner im Wege einstweiliger Anordnung zu verpflichten, bis zur Entscheidung über die Hauptsache erneut über ihren Antrag auf Ausstellung eines Negativattestes unter der Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden
und bis zu einer Entscheidung die gewerbliche Nutzung der Wohnung zu dulden.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Er bezieht sich zur Begründung auf die Ausführungen in den angegriffenen Bescheiden sowie den Verwaltungsvorgang und führt ergänzend aus, die von der Antragstellerin eingereichte Tektur vom Oktober 2014 sei vom Bauamt nicht genehmigt worden. Auch ein Anspruch auf die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung bestehe nicht.
Wegen des weiteren Sachverhalts und Vortrags wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorganges Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Anträge der Antragstellerin haben keinen Erfolg.
1. Der Antrag auf vorläufige Feststellung, dass die Antragstellerin für die Nutzung der Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken keiner Genehmigung bedarf, ist zulässig. Es entspricht der überwiegenden Rechtsauffassung in Rechtsprechung und Schrifttum, dass mit einer einstweiligen Anordnung grundsätzlich auch die vorläufige Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses im Sinne von § 43 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - begehrt werden kann. Insbesondere kann die durch § 123 Abs. 1 VwGO gebotene Vorläufigkeit der vom Gericht angeordneten Maßnahme auch bei einem Feststellungsbegehren gewahrt werden.
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO ist jedoch unbegründet.
Nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO kann das Gericht eine einstweilige Anordnung zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis erlassen, wenn dies zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Die Antragstellerin muss glaubhaft machen, dass ihr ein Anspruch auf die geltend gemachte Leistung zusteht (Anordnungsanspruch) und dass das Abwarten einer gerichtlichen Entscheidung in einem Hauptsacheverfahren für sie mit schlechthin unzumutbaren Nachteilen verbunden wäre (Anordnungsgrund, vgl. § 123 Abs. 1 und 3 VwGO i.V.m. §§ 920 Abs. 2, 294 der Zivilprozessordnung). Dem Wesen und Zweck des Verfahrens entsprechend kann das Gericht mit einer einstweiligen Anordnung grundsätzlich nur vorläufige Regelungen treffen und dem jeweiligen Antragsteller nicht schon in vollem Umfang das gewähren, was Klageziel des Hauptsacheverfahrens wäre. Begehrt ein Antragsteller die Vorwegnahme der Hauptsacheentscheidung, so kommt die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes – mit Rücksicht auf die verfassungsrechtliche Garantie effektiven Rechtsschutzes (vgl. Art. 19 Abs. 4 des Grundgesetzes) – ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ein Obsiegen im Hauptsacheverfahren mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist und ein Abwarten in der Hauptsache für den Antragsteller schwere und unzumutbare, nachträglich nicht mehr zu beseitigende Nachteile zur Folge hätte (st. Rspr., vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. November 2013 – BVerwG 6 VR 3.13 –, juris Rn. 5 m.w.N.).
Der Antrag der Antragstellerin ist an den erhöhten Anforderungen zu messen, die für eine Vorwegnahme der Hauptsache gelten. Sie begehrt mit der vorläufigen Feststellung, dass sie keiner zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung bedarf, genau die Rechtsposition auf Zeit, die sie in der Hauptsache erreichen kann.
Der Antrag der Antragstellerin erfüllt die erhöhten Anforderungen an den Anordnungsanspruch und an den Anordnungsgrund nicht.
a) Es fehlt an einem Anordnungsanspruch. Es ist nicht mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten, das Gericht werde in der Hauptsache feststellen, die Nutzung der Wohnungen zu anderen als Wohnzwecken bedürfe keiner Genehmigung.
Die Antragstellerin kann weder die Ausstellung eines Negativattestes nach § 5 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO) vom 4. März 2014 (GVBl. S. 73), in Kraft getreten am 1. Mai 2014, noch eine anderweitige vorläufige Feststellung der Genehmigungsfreiheit beanspruchen. Nach § 5 ZwVbVO ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen, wenn für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist.
Die Antragstellerin ist als Auflassungsberechtigte zu ½ zwar über die fraglichen Räume verfügungsberechtigt und damit antragsbefugt, und das Bezirksamt Mitte von Berlin ist die für die Entscheidung über den Antrag sachlich und örtlich zuständige Behörde. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ist nach den Zweckentfremdungsvorschriften jedoch genehmigungsbedürftig.
aa) Der Anwendungsbereich des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, 115) ist eröffnet. Nach § 1 Abs. 1 ZwVbG darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Senat von Berlin – im Folgenden: Senat – wird durch § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG ermächtigt, durch Rechtsverordnung festzustellen, ob im Land Berlin die Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot vorliegen. Diese Feststellung hat der Senat in § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO getroffen. Die parlamentsgesetzliche Ermächtigung des Senats und dessen auf dieser Grundlage getroffene Feststellung sind nicht zu beanstanden (vgl. ausführlich Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 u.a. –, juris Rn. 27-76; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris).
bb) § 1 Abs. 1 ZwVbVO unterstellt „Wohnraum“ im gesamten Stadtgebiet Berlins unter den Vorbehalt der Genehmigung. Den Begriff des Wohnraums definiert die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung selbst nicht, setzt ihn vielmehr voraus. Was Wohnraum im Sinne der ZwVbVO ist, bestimmt § 1 Abs. 3 ZwVbG. Danach sind Wohnraum im Sinne dieses Gesetzes alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind (Satz 1 der Vorschrift). Hiervon ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung auch entsprechend genutzt werden (Satz 2 der Vorschrift).
Die Räumlichkeiten der Antragstellerin in der S... Berlin, 1. OG – Wohnung W1.10, WE 47 sind danach zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum.
(1) Die tatsächliche Eignung zur Wohnnutzung der Räumlichkeiten, die zukünftig als Ferienwohnung vermietet werden sollen und aktuell nach eigenen Angaben der Antragstellerin als Rechtsanwaltskanzlei ihres Ehemannes und Miteigentümers dienen sollen, steht zwischen den Beteiligten nicht im Streit. Nach der Grundrissübersicht und Flächenberechnung mit Stand 25. August 2016 (Bl. 57 f. der GA) handelt es sich um ein Wohnzimmer mit offener Küche, ein Doppelschlafzimmer und die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume. Dass für die nun vorgetragene Nutzung der Wohnung als Rechtsanwaltskanzlei bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich.
(2) Die Räumlichkeiten sind auch rechtlich zur Wohnnutzung geeignet. Rechtlich ungeeignet sind Räume, die – etwa wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen so nicht bewohnt werden dürfen. Das ist hier unstreitig nicht der Fall.
Die Räumlichkeiten sind nach der Baugenehmigung vom 19. August 2013 einschließlich der unter dem 25. November 2016 genehmigten Änderungen der Tektur vom 6. Juni 2016 zur Wohnnutzung genehmigt worden. Demgemäß handelt es sich bei dem notariellen Kaufvertrag vom 5. Februar 215 auch um einen „Wohnungseigentumsvertrag“, der als Kaufgegenstand in Ziffer II. 1.1 das „Wohnungseigentumsrecht Nr. 47,… Sondereigentum an der Wohnung Nr. 47 laut Aufteilungsplan“ bezeichnet. In dem genannten Aufteilungsplan wird die Nutzung der Räume mit „Wohnen“ umschrieben.
Hieran ändert auch nichts, dass die bauausführenden Architekten bei der Baubehörde unter dem 17. Oktober 2014 eine ergänzende Bauausführung einreichten, die für die Räume im 1. OG „alternativ“ zur Wohnnutzung eine gewerbliche Nutzung vorsehen. Diese Ergänzungen wurden nicht genehmigt. Die grüne Stempelung „Hat vorgelegen“ entfaltet diesbezüglich – anders als die grüne Stempelung „Gehört zur Baugenehmigung vom …“ – keine rechtliche Wirkung. Ob eine solche „alternative“ Nutzung nach Wahl des Bauherrn oder zukünftigen Eigentümers baurechtlich überhaupt genehmigungsfähig ist, bedarf daher keiner Entscheidung. Jedenfalls findet sich eine solche gewerbliche Nutzung der Wohnungen im 1. OG in der zeitlich nachfolgenden Tektur vom 6. Juni 2016, die am 25. November 2016 genehmigt wurde, nicht wieder. Nach dem dort enthaltenen Belegungsplan ist eine gewerbliche Nutzung lediglich im Erdgeschoss vorgesehen.
Die in Ziffer II.2.7 des Kaufvertrags vorgesehene Möglichkeit, Sondereigentum durch einseitige Erklärung – für die hier im Übrigen nichts ersichtlich ist – in Teileigentum zu verwandeln, setzt die entsprechende öffentlich-rechtliche Genehmigung zur Nutzungsänderung voraus (vgl. Ziffer II.2.2 des Kaufvertrages) – an der es jedoch gerade fehlt.
(3) Auf die Zweckbestimmung der Räume seitens des Verfügungsberechtigten kommt es nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung „zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet“ nicht an, weder auf den Zweck, zu dem die Räumlichkeiten einmal errichtet worden sind, noch auf eine später geänderte Zweckbestimmung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017, a.a.O. Rn. 39). Hiervon gilt nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG nur die Ausnahme, dass vom Wohnraumbegriff Räumlichkeiten ausgenommen sind, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung auch entsprechend genutzt werden. Neubauvorhaben, die erst nach dem Inkrafttreten der Verordnung vollendet werden, fallen nach dem Willen des Gesetzes mangels bereits vorhandener Nutzung von vorneherein nicht unter die Ausnahme.
Selbst wenn es auf die „Widmung“ bzw. subjektive Zweckbestimmung des Verfügungsberechtigten ankäme, ist vorliegend von einer Wohnnutzung auszugehen. Die subjektive (Zweck-)Bestimmung trifft der Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten. Bei der Neuerrichtung eines Hauses wird dies durch die erkennbar Wohnzwecken dienenden baulichen Anlagen und die entsprechende Ausstattung umgesetzt (vgl. BayVGH, Urteil vom 1. Dezember 1997 – 24 B 95.3612 –, juris). Die ausdrückliche Zweckbestimmung durch den Bauherrn liegt dabei zumeist, wie auch vorliegend, im Antrag auf Baugenehmigung. Letztere wurde hier antragsgemäß am 19. August 2013 – mit Nachtrag bzw. Tektur vom 25. November 2016 – erteilt und weist für das 1. OG durchgehend die Nutzung als Wohnung aus (vgl. oben). Durch einfachen Sinneswandel eines späteren bzw. des momentanen Verfügungsberechtigten, der nicht durch einen nach außen erkennbaren und auf Dauer angelegten Umwidmungsakt umgesetzt wird, ändert sich diese subjektive Zweckbestimmung nicht; als derartige Umsetzungs- bzw. Umwidmungsakte kommen beispielsweise die Einreichung eines baurechtlichen Änderungsantrags (Tektur) oder aber auch tiefgreifende Umbaumaßnahmen in Betracht, die eine Wohnnutzung nicht mehr zulassen (vgl. BayVGH, a.a.O.). Hieran fehlt es jedenfalls.
cc) Ein unverhältnismäßiger Eingriff in grundrechtlich geschützte Positionen der Antragstellerin liegt entgegen ihrer Auffassung nicht vor. Das Zweckentfremdungsverbot ist jedenfalls verfassungsgemäß, soweit es um den Schutz des Wohnraumbestandes geht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris; VG Berlin, Urteil vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 87 ff.). Die Antragstellerin will die gewerbliche Nutzung der Räume als Ferienwohnung erst noch begründen. Die nun erstmals vorgetragene Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei soll ebenfalls erst zum 1. Januar 2017 begonnen haben. Für ein schützenswertes Vertrauen der Antragstellerin ist nichts ersichtlich.
dd) Die Räumlichkeiten sollen mit der geplanten Nutzung als Ferienwohnung zweckentfremdet werden. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Hierunter fällt jede wiederholte, nach Tagen oder Wochen bemessene oder auf einen solchen Zeitraum angelegte entgeltliche Überlassung von Wohnraum. Die beabsichtigte Nutzungsart erfüllt diese Voraussetzungen. Der Wohnraum soll zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet werden (als „Shortstay“-Vermietung).
Die behauptete – vorübergehende (?) – Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei ist als Verwendung für gewerbliche und berufliche sonstige Zwecke nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG ebenfalls Zweckentfremdung.
ee) Die hiernach erforderliche Genehmigung zur Zweckentfremdung fehlt. Es besteht auch kein Anspruch auf Erteilung einer solchen Genehmigung. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG kann die Genehmigung auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Hierfür sprechende Umstände sind weder hinreichend vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auf die Ausführungen in dem Ablehnungsbescheid vom 26. Juni 2017 wird ergänzend Bezug genommen.
b) Auch ein Anordnungsgrund liegt nicht vor. Die Antragstellerin hat gegenwärtige existentielle wirtschaftliche Nachteile, die den Erlass einer einstweiligen Anordnung rechtfertigen könnten, weder glaubhaft gemacht, noch sind solche ersichtlich.
Etwas anderes folgt auch nicht im Hinblick auf den Umstand, dass seit dem 1. Mai 2016 nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG ordnungswidrig handelt, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum gemäß § 2 Abs. 1 ZwVbG zweckentfremdet. Die Rechtmäßigkeit eines Bußgeldbescheids, der gemäß § 89 OWiG erst nach Eintritt der Rechtskraft vollstreckbar wäre, ist durch die Strafgerichte im Rahmen des Ordnungswidrigkeitsverfahrens zu überprüfen. Nur im Ausnahmefall ist vorläufiger vorbeugender Rechtsschutz im Verwaltungsrechtsweg erforderlich, wenn die Ahndung im Ordnungswidrigkeitsverfahren von verwaltungsrechtlichen Zweifelsfragen abhängt und es dem Betroffenen nicht zuzumuten ist, diese Klärung „auf der Anklagebank“ abzuwarten. Diese Ausnahme setzt aber jedenfalls voraus, dass bereits ein Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet oder zumindest konkret angedroht wurde (vgl. die so genannte „Damokles“-Rspr. BVerwG, Urteil vom 7. Mai 1987 – BVerwG 3 C 53.85 –, juris, Rn. 27 ff.; OVG Lüneburg, Beschluss vom 4. April 2012 – 8 ME 49/12 – juris, Rn. 28 m.w.N.). Hieran fehlt es vorliegend. Der Antragsgegner hat gegen die Antragstellerin bisher keinen konkreten Vorwurf, ordnungswidrig zu handeln, erhoben. Die abstrakte Handlungsmöglichkeit des Antragsgegners, ein Ordnungswidrigkeitsverfahren einzuleiten, begründet keine konkrete Belastung, die einen Anordnungsgrund begründen könnte.
2. Der hilfsweise geltend gemachte Antrag auf Verpflichtung des Antragsgegners zur erneuten Entscheidung über die Ausstellung des begehrten Negativattestes unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts scheitert schon daran, dass die Antragstellerin keinen Anspruch auf die Ausstellung des Negativattestes hat (s.o.), überdies steht die Entscheidung nicht im Ermessen der Behörde.
Für den geltend gemachten Duldungsanspruch sind weder Anordnungsanspruch und Anordnungsgrund dargetan, noch ersichtlich (s.o.).
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung ist auf §§ 39, 52 ff. GKG gestützt. Eine Halbierung kam wegen der Vorwegnahme der Hauptsache nicht in Betracht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39, 52 ff. GKG
§ 5 ZwVbVO
§ 89 OWiG
§ 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG
§ 43 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 123 Abs. 1 VwGO
§ 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO
§ 123 Abs. 1 und 3 VwGO
§ 920 Abs. 2, 294 der Zivilprozessordnung
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO
§ 1 Abs. 1 ZwVbVO
§ 1 Abs. 3 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG
§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 ZwVbG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 5 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: 6 K 525.17
6 VR 3.13
6 K 103.16
5 B 14.16
24 B 95.36
3 C 53.85
8 ME 49/12