Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2011-09-30, Aktenzeichen 2 U 87/11
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2011:0930.2U87.11.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15.03.2011, Az. 2 O 63/10, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, den von ihr alleine genutzten Raum zum Betrieb eines Schilderdienstes mit etwa 47 qm im Haus … Str. …, O1, Untergeschoss (unterer Eingang) rechts abgehend vom Flur zur Zulassungsstelle, und die zwei Pkw-Stellplätze Nr. 18 und Nr. 19 auf dem Grundstück … Str. …, beide unmittelbar rechts neben dem Eingang zur Zulassungsstelle des A-Kreises, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Hinsichtlich der Kosten darf die Beklagte die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Im Übrigen darf die Beklagte die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 32.000,--EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 31.647,96 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt Räumung einer Gewerbeimmobilie.
Am 22.10.2002 schlossen die Parteien einen Gewerbemietvertrag bzgl. eines Objekts in O1 (Bl. 5 ff. d.A.), in dem die Beklagte sodann einen Kfz-Schilderdienst betrieb. In jenem Gebäude bezog ferner der A-Kreis zum Betrieb einer Kfz-Zulassungsstelle Räume von 347,7 qm, während die Beklagte sowie ein weiterer Schilderdienst solche von jeweils 47 qm nutzten, die sich im Eingangsbereich gegenüber liegen (vgl. die Skizze Bl. 84 d.A.).
In § 1 des Vertrags der Parteien heißt es, dass dort vermietet werden zum Betrieb einer Kfz-Zulassungsstelle mit Schilderdienst folgende Räume: 347,7 qm im Erdgeschoss zu ½ und 47 qm sowie 19 Parkplätze. In § 23 ist von 3 Mietparteien die Rede, ferner ist dort ein Sonderkündigungsrecht für den Kreis und die Mieter geregelt. Jener Vertrag hat ferner eine Vorbemerkung, in der es u.a. wie folgt heißt: „Der A-Kreis wird mit seiner Kfz-Zulassungsaußenstelle in O1 neue Räumlichkeiten beziehen. Er mietet im Objekt … im Erdgeschoss Räumlichkeiten von 347,7 qm. Der Vermieter richtet die Räumlichkeiten im Erdgeschoss für den Landkreis sowie für zwei Schilderdienste her und vermietet diese an die jeweiligen Mietparteien. Bzgl. der monatlichen Miete haben Vermieter, Landkreis sowie die zwei Schilderhersteller Einigkeit darüber erzielt, dass der Landkreis seine Flächen von 347,7 qm bzgl. der Grundmiete mietfrei erhält und die beiden Schilderhersteller diese Miete kalkulatorisch je zu 50 % zusätzlich zu ihrer eigenen monatlichen Miete übernehmen. Die Nebenkosten für das Objekt werden anteilig nach genutzten Quadratmetern auf die jeweiligen Mietparteien umgelegt.“ Ferner ist dem Vertrag eine Anlage beigefügt, in der die Höhe des auf die Beklagte entfallenden Mietzinses bestimmt wird, wobei hierfür eine Fläche von 220,85 qm zugrunde gelegt wird (1/2 von 347,7 qm sowie 47 qm). Auch der andere dort ansässige Schilderdienst übernahm im Folgenden den kalkulatorischen Mietanteil des Landkreises zur Hälfte.
Übereinstimmend verstanden die Parteien den Vertrag dahin, dass die Beklagte an den Räumen des Landkreises kein Nutzungsrecht erhalten sollte. Demgemäß bekam sie hierfür auch keine Schlüssel, so dass sie diesen Bereich nur dann betreten konnte, wenn die Zulassungsstelle geöffnet hatte.
Die Beklagte hatte zunächst vom Landkreis die Führung von dessen Gebührenkasse übertragen erhalten und diente für ihn als Zahlstelle. Zum 15.11.2007 endete diese Zahlstellenvereinbarung einvernehmlich. Im Folgenden übernahm der andere dort tätige Schilderhersteller diese Tätigkeit für den Landkreis. Auf Wunsch der Zulassungsstelle schuf die Klägerin im September 2009 einen Wanddurchbruch von den Räumen des Landkreises direkt in denjenigen des anderen Schilderherstellers, um den Kunden so das Aufsuchen dieser Zahlstelle ohne den Umweg über den gemeinsamen Flur zu ermöglichen. Die neu errichtete Tür wurde am ...10.2009 für den Publikumsverkehr eröffnet. In ihrer Klageerwiderung vom 17.05.2010 vertrat die Beklagte die Auffassung, dass bzgl. der vom Landkreis genutzten Räume eine Schuldübernahme durch sie vorliege, für die sie mit Blick auf jene neu geschaffene direkte Zugangsmöglichkeit zu ihrem Konkurrenten einen Anspruch auf Anpassung der Geschäftsgrundlage in Form einer Reduktion auf Null reklamierte, hilfsweise erklärte sie den Rücktritt bzw. die Kündigung der Schuldübernahmevereinbarung. Am 14.07.2010 wurde daraufhin jene Öffnung mittels einer Spanplatte fest verschlossen, so dass die Kunden danach wieder über den gemeinsamen Flur beider Schilderhersteller wie der Zulassungsstelle zu jener Zahlstelle gehen mussten. Am ...11.2010 wurde jener direkte Durchgang wieder durch den Landkreis geöffnet.
Seitens der Klägerin kam es im Zeitraum vom 02.11.2009 bis zum 12.10.2010 (zur Kündigung unter dem letztgenannten Datum vgl. Bl. 203 f. d.A.) zum Ausspruch diverser außerordentlicher Kündigungen, die zunächst mit dem Verhalten des Ehemannes der Beklagten, dann mit unpünktlichen und unvollständigen Zahlungen begründet wurden. Unstreitig sah der Vertrag monatliche Zahlungen der Beklagten von 2.705,56 EUR vor. Ab Dezember 2009 zahlte sie lediglich 575,75 EUR im Monat, allein im Juli 2010 erfolgte eine zusätzliche Zahlung von 777,03 EUR.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass sie habe fristlos kündigen können. Insbesondere sei die Vertragskonstruktion so zu verstehen, dass die Beklagte die vom Landkreis genutzte Fläche selbst zur Hälfte angemietet habe und sie diesem dann kostenfrei zur Verfügung gestellt habe.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, den von ihr alleine genutzten Raum zum Betrieb eines Schilderdienstes mit etwa 47 qm im Haus … Str. …, O1, Untergeschoss (unterer Eingang) rechts abgehend vom Flur zur Zulassungsstelle und die zwei Pkw-Stellplätze Nr. 18 und Nr. 19 auf dem Grundstück … Str. …, beide unmittelbar rechts neben dem Eingang zur Zulassungsstelle des A-Kreises, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, sowie den Mitbesitz an den Räumlichkeiten der Kfz-Zulassungsstelle, die dem A-Kreis zur alleinigen Nutzung überlassen wurden, nebst den Stellplätzen Nr. 1 – 15 aufzugeben.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat die Auffassung vertreten, dass sie nicht Mieterin der vom Landkreis genutzten Flächen sei, sie vielmehr nur eine hälftige Schuldübernahme bzgl. der auf die Zulassungsstelle entfallenden Miete erklärt habe. Diese Übernahme habe sie bereits konkludent gekündigt, indem sie ab Dezember 2009 nur noch Miete für ihre 47 qm gezahlt habe. Infolge des Wanddurchbruches, der eine erhebliche Bevorzugung ihres Konkurrenten bedeute, könne sie an dieser Schuldübernahme nicht weiter festgehalten werden, zumal sie seither deshalb hohe Umsatzrückgänge zu verkraften habe. Sollte sie hingegen doch bzgl. der Flächen des Landkreises in einer mietvertraglichen Pflicht stehen, habe sie aus demselben Grund ein entsprechendes Minderungs- bzw. Zurückbehaltungsrecht gehabt. Insbesondere sei ein Mangel nicht durch das zwischenzeitliche Verschließen der Tür beseitigt worden, weil dieser in der Schaffung des Durchgangs bestehe und durch das bloße Verschließen nicht aufgehoben werden könne.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im 1. Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, soweit ihnen die Feststellungen in dem Berufungsurteil nicht entgegenstehen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 14.09.2009 (Bl. 173 ff. d.A.) durch Vernehmung des Zeugen B. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 18.01.2011 (Bl. 212 ff. d.A.) verwiesen.
Das Landgericht hat die Beklagte mit Urteil vom 15.03.2011 antragsgemäß verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB vorgelegen habe. Insoweit könne offen bleiben, ob auch bzgl. der vom Landkreis genutzten Flächen ein Mietvertrag der Parteien vorliege oder eine Schuldübernahme der Beklagten. Selbst wenn Letzteres vorliege, bestehe doch ein so enger vertraglicher Zusammenhang, dass eine gesonderte Kündigung nur der Schuldübernahme nicht möglich sei, und rechtfertige ein Zahlungsverzug gleich aus welchem Vertragsteil eine Anwendung von § 543 BGB. Auch könne offen bleiben, ob die Beklagte wegen der eröffneten direkten Durchgangsmöglichkeit zu ihrem Konkurrenten ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht gehabt habe. Denn zumindest für die Zeit, als jene Tür wieder verschlossen worden war, habe dies nicht mehr bestanden, wobei die Beklagte gleichwohl in einem solchen Umfang die Miete schuldig geblieben sei, dass die nachfolgende Kündigung gerechtfertigt gewesen sei. Insbesondere habe ein etwaiger Mangel allein in der direkten Zugangsmöglichkeit zum Konkurrenten bestanden, der deshalb durch das Verschließen beseitigt worden sei.
Gegen dieses ihr am 25.03.2011 zugestellte Urteil des Landgerichts hat die Beklagte am 12.04.2011 Berufung bei dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main eingelegt und diese am 23.05.2011 begründet.
Unstreitig hat die Beklagte die von ihr genutzten Räume Anfang April 2011 an die Klägerin zurückgegeben, nachdem diese zuvor andernfalls mit einer Zwangsvollstreckung aus dem erwirkten Räumungsurteil gedroht hatte.
Die Beklagte hält daran fest, dass bzgl. der vom Landkreis genutzten Räume nur eine Schuldübernahme und kein Mietvertrag vorliege, was schon aus der fehlenden Einräumung einer eigenen Mitbenutzungsmöglichkeit folge. Von dieser Übernahme habe sie sich auch isoliert vom restlichen Mietvertrag lossagen können. Da sie deshalb mit ihren Zahlungen von monatlich lediglich 575,75 EUR ihren mietvertraglichen Pflichten voll entsprochen habe, scheide ein Recht zur fristlosen Kündigung aus. Zumindest habe sie ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangels bzw. der fehlenden Vertragserfüllung gehabt, da die Klägerin die vertragsgemäß hergerichteten Räume nicht habe verändern dürfen, was durch den Türdurchbruch aber unabhängig von dem zwischenzeitlichen Türverschluss geschehen sei. Eine Erledigung sei durch die lediglich erzwungene Räumung nicht eingetreten, einer Erledigterklärung hat sich die Beklagte daher nicht angeschlossen.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Wiesbaden, verkündet am 15.03.2011, zugestellt am 25.03.2011, die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen, wobei sie den 2. Teil ihres Klageantrags dahin umformulierte, dass sie bzgl. der Räumlichkeiten des Landkreises statt der Aufgabe des Mitbesitzes denjenigen des mittelbaren Besitzes begehrt. Hilfsweise für den Fall, dass das Gericht von einer Erledigung der Hauptsache ausgehen sollte, beantragt sie die Feststellung der Erledigung.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Insbesondere sei die Beklagte auch Mieterin der vom Landkreis genutzten Räume, die sie nur an diesen untervermietet habe. Auch wenn die Beklagte kein eigenes Nutzungsrecht an diesen Räumen erhalten habe, weshalb es an ihrem Mitbesitz fehlen möge, sei doch zumindest der gerichtliche Ausspruch hinsichtlich der Aufgabe ihres mittelbaren Besitzes nötig, um so für die Zukunft klarzustellen, dass sie mit Blick auf den bestehenden Mietvertrag auch an diesen Räumen keine Rechte mehr herleiten könne.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Vortrags im 2. Rechtszug wird auf die Berufungsbegründung vom 23.05.2011 (Bl. 334 ff. d.A.) sowie den weiteren Schriftsatz der Beklagten vom 29.08.2011 (Bl. 368 f. d.A.) verwiesen, ferner auf die Schriftsätze der Klägerin vom 11.07.2011 (Bl. 361 ff. d.A.) und vom 01.09.2011 (Bl. 373 f. d.A.)

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie jedoch nur insoweit Erfolg, wie auch eine Aufgabe eines mittelbaren Besitzes an den Räumen des Landkreises begehrt wird.
Die Klägerin kann gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung der von der Beklagten genutzten Räume verlangen. Dass diese zwischenzeitlich selbst ausgezogen ist, steht dem nicht entgegen. Insbesondere stellt dies kein Erledigungsereignis dar. Denn eine Erfüllung des Klageanspruchs fällt dann nicht hierunter, wenn dies nur unter dem Druck und zum Zweck der Abwendung einer drohenden Zwangsvollstreckung geschah, weil dann der Streit der Parteien über das Bestehen dieses Anspruchs durch diese Leistung nicht gegenstandslos geworden ist (BGH, Urteil vom 08.05.1985, Az. IV a ZR 138/83, BGHZ 94, 274, zitiert nach juris, Rdnr. 26; Zöller-Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., § 91 a Rdnr. 5). Vorliegend hat die Beklagte dargelegt, dass sie nur ausgezogen ist, weil ihr die Klägerin andernfalls mit einer Zwangsvollstreckung aus dem vorläufig vollstreckbaren Urteil der 1. Instanz gedroht hatte. Die Klägerin räumt dieses Geschehen ein. Anhand dieser Umstände geschah der Auszug deshalb ersichtlich nur zum Zwecke der Abwendung einer zwangsweisen Räumung, wie sich auch daran zeigt, dass die Beklagte an ihrem Klageabweisungsantrag festhält, womit sie deutlich macht, dass für sie der Streit um den Fortbestand ihres Mietrechtes nicht gegenstandslos geworden ist. Von einer Erledigung ist daher nicht auszugehen, so dass es auf den von der Klägerin hilfsweise gestellten Antrag nicht ankommt.
Die für eine Anwendung von § 546 Abs. 1 BGB erforderliche Beendigung des Mietverhältnisses ist gegeben, da zumindest die außerordentliche Kündigung der Klägerin vom 12.10.2010 wirksam ist, weil ein Zahlungsverzug in der für § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB notwendigen Höhe vorgelegen hat. Denn die Beklagte schuldete den im Mietvertrag vereinbarten Betrag allein als Miete für die von ihr selbst genutzte Räumlichkeit und nicht teilweise im Zuge einer Schuldübernahme, so dass sich der geschuldete Betrag auch nicht durch den Wegfall einer Verpflichtung aus einer Schuldübernahme vermindert habe kann.
Um festzustellen, für was die Beklagte jenen im Vertrag vorgesehenen Betrag schuldete, ist der Mietvertrag der Parteien auszulegen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass seine Vorbemerkung vorsieht, dass Vermieter, Landkreis und beide Schilderhersteller einig waren, dass der Landkreis seine Flächen mietfrei erhält, während sich die Beklagte verpflichtet, 50 % der auf diese qm fallenden Miete zu übernehmen. Insbesondere auch zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits bestand damit Einvernehmen, dass der Landkreis für die Überlassung der für ihn vorgesehenen Räume nichts zahlen sollte. Wie der Zeuge B in detaillierter Weise glaubhaft bekundet hat, wurde diese Einigkeit sodann auch in dem Vertrag der Klägerin mit dem Landkreis umgesetzt, weil dort als Mietpreis 0,--EUR ausgewiesen seien und nur für Nebenkosten gezahlt werden sollte, wie dies auch der Vorbemerkung des Vertrages der Parteien dieses Rechtsstreits zu entnehmen ist. Damit scheidet aber eine Schuldübernahme gemäß § 414 BGB aus. Denn nach dieser Bestimmung kann eine Schuld von einem Dritten durch Vertrag mit dem Gläubiger in der Weise übernommen werden, dass der Dritte an die Stelle des bisherigen Schuldners tritt. Erforderlich ist mithin, dass es einen bisherigen Schuldner geben muss, dieser also etwas schulden muss, was dann von dem Dritten übernommen wird. Ist es aber so, dass der Landkreis niemals Miete schuldete, dann konnte die Beklagte eine solche Schuld auch nicht übernehmen, womit auch keine Schuldübernahme vorliegen kann. Ebenso scheidet dann eine Erfüllungsübernahme gemäß § 329 BGB aus, weil es keine übernahmefähige Schuld des Landkreises gibt.
Auch auf konkrete Befragung im letzten Termin vermochte die Beklagte nicht vorzutragen, dass es stattdessen doch einen Vertrag des Landkreises mit der Klägerin gebe, in dem der Landkreis auch eine Mietzahlungspflicht übernommen habe. Soweit sie darauf verwies, dass sowohl ihr Vertrag mit der Klägerin wie auch deren Vertrag mit dem Landkreis diesen als Mieter bezeichnen, kann hieraus nicht gefolgert werden, dass es tatsächlich doch eine entsprechende Zahlungspflicht geben müsse, weil es sonst eine Leihe sein müsste. Insoweit ist vielmehr genauso denkbar, dass die Parteien als juristische Laien nur einen unzutreffenden Begriff gewählt haben. Dies kann auch der Aussage des Zeugen B entnommen werden, der zunächst bekundete, dass es dem Landkreis recht gewesen sei, selbst nicht Mieter zu werden, um so Kosten sparen zu können, er aber dann doch von einem Mietvertrag zu 0,--EUR berichtete. Auch das von ihm vorgelegte Antwortschreiben des Landkreises an die Beklagte vom 21.03.2002 (Bl. 219 d.A.) belegt dies, da darin der Dank für das Angebot der mietfreien Nutzung erklärt wird. Da auch die Vorbemerkung des Vertrags der Parteien davon spricht, dass der Landkreis seine Flächen mietfrei erhalten soll, sprechen mithin alle erkennbaren Indizien dafür, dass sein Vertrag tatsächlich keine Mietzahlungspflicht enthält, wie es auch der Zeuge bekundet hat. Letztlich wäre es auch eine denkbar umständliche und komplizierte Regelung gewesen, erst eine Pflicht des Landkreises zu begründen, um diese sodann in einem weiteren Vertrag auf die Beklagte überzuleiten, anstatt eine entsprechende Verpflichtung gleich originär in der Person der Beklagten entstehen zu lassen, wie es auch dem erklärten Willen aller Beteiligten entsprach, die jene Flächen dem Landkreis ausdrücklich mietfrei zukommen lassen wollten.
Soweit die Beklagte beantragt hat, dass das Gericht gemäß § 142 ZPO zur Sachaufklärung die Vorlage des Mietvertrages des Landkreises mit der Klägerin anordnen solle, war dem nicht nachzukommen. Angesichts der klaren Aussage des Zeugen und der weiteren gerade aufgeführten Umstände waren hiervon keine weiteren Erkenntnisse zu erwarten, so dass dies nicht mehr geboten erscheinen konnte. Insbesondere weil die Parteien selbst in ihrem Vertrag festgehalten haben, dass es ihrem Willen entspricht, dass der Landkreis jene Räume mietfrei erhalten sollte, spricht nichts dafür, dass es im Widerspruch hierzu doch einen Vertrag gibt, der eine Mietzahlungspflicht vorsieht. Einen Beweisantrag auf Vorlage einer Urkunde durch den Gegner hat die Beklagte aber ausdrücklich nicht gestellt, zumal dies reine Ausforschung gewesen wäre, da sie selbst bekundet, den Inhalt dieses Vertrages nicht zu kennen.
Anhand dieser Umstände ist deshalb vielmehr davon auszugehen, dass eine Zahlungsverpflichtung mit Blick auf die vom Landkreis genutzten Räume allein in den beiden Mietverträgen mit den Schilderherstellern festgesetzt worden ist. Der Beklagten wird hierbei vom Wortlaut her ½ dieser Fläche vermietet, wobei aber Einigkeit bestand, dass sie tatsächlich kein Nutzungsrecht daran erwerben sollte, dies vielmehr allein dem Landkreis zur Verfügung gestellt wird. In der Vorbemerkung heißt es hierzu ferner, dass die Schilderhersteller die Miete für diese Fläche kalkulatorisch zu ihrer eigenen Miete übernehmen. Anfängliche und mit Blick auf eine etwaige Verpflichtung des Landkreises alleinige Schuldnerin von Mietzins war mithin die Beklagte, ohne jedoch ein Nutzungsrecht an jenen Flächen zu erhalten. Insoweit sind aber zwei Auslegungsvarianten denkbar, was damit gemeint gewesen sein könnte, in Bezug auf eine Mietfläche zwar eine Zahlpflicht, jedoch kein Nutzungsrecht festzulegen.
Zum einen kommt in Betracht, dass der Mietvertrag der Parteien nur bezogen auf die selbstgenutzte Teilfläche ein normaler Mietvertrag sein sollte und bezogen auf jene vom Landkreis zu nutzende Fläche ein Vertrag zugunsten Dritter. Die Beklagte wäre dann zwar insgesamt Mieterin, doch würde das Recht auf die Gegenleistung, also auf den Mietgebrauch an jenen 247,7 qm, allein dem Landkreis zustehen. Hiergegen spricht jedoch, dass der Landkreis unstreitig selbst einen eigenen Vertrag mit der Klägerin hat, er also sein Nutzungsrecht auf eine eigene Rechtsposition stützen kann, so dass es der Zuweisung dieser Berechtigung zudem noch über einen Vertrag zugunsten Dritter nicht bedurfte.
Zum anderen kommt in Betracht, dass die Gegenleistung für die Nutzungsmöglichkeit an der selbstgenutzten Fläche von 47 qm nicht nur in einem entsprechenden qm-Preis hierfür bestehen sollte, sondern zusätzlich ein hälftiger solcher Preis bzgl. der vom Landkreis genutzten Räume geschuldet sein sollte und erst beides zusammen den Gesamtmietzins der Beklagten für ihre Fläche ergibt. Die dem Landkreis zur Verfügung gestellte Fläche wäre dann nur ein Bezugspunkt für die Festlegung des Mietzinses für jene 47 qm, die die Beklagte selbst nutzen sollte, es wäre aber nicht der Mietgegenstand des Vertrages der Parteien. Hier hinter könnte die Überlegung stehen, dass für einen Schilderhersteller ein solcher Raum in unmittelbarer Nähe zur Zulassungsstelle besonders werthaft ist, was eine entsprechend erhöhte Miete hierfür rechtfertigen könnte. Jener auf die Flächen des Landkreises fallende Mietanteil wäre dann tatsächlich keine Miete hierfür, sondern allein für den selbstgenutzten Raum, wobei die Klägerin gemäß der Vorbemerkung zum Vertrag aber zusätzlich die Pflicht treffen sollte, jene anderen Flächen dem Landkreis mietfrei zur Verfügung zu stellen und so das ihr Mögliche zu tun, um das Umfeld für die Beklagte als Schilderherstellerin zu schaffen, das jenen hohen Mietzins für deren Räume erst zu rechtfertigen vermag.
Dieser so zu verstehende Mietvertrag wurde jedoch zumindest durch die Kündigung der Klägerin vom 12.10.2010 beendet, da ein hierfür zureichender Zahlungsverzug der Beklagten bestand. Zwar kommt in Betracht, dass jene neu geschaffene Öffnung einen Mietmangel darstellt, der die Beklagte zu einer Minderung berechtigt. Denn der Mieter, der Gewerberäume unter der vertragsgemäßen Voraussetzung eines bestimmten intakten Umfeldes mietet, kann die Miete mindern, wenn dieses fehlt und die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache dadurch nicht nur unerheblich beeinflusst wird (BGH, Urteil vom 17.10.2003, Az. V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79, zitiert nach juris, Rdnr. 15). An eine solche Konstellation kann vorliegend aber gedacht werden, weil die Beklagte nur deshalb den hohen Mietzins für die ihr selbst zur Nutzung überlassene Fläche akzeptierte, weil die Klägerin im Gegenzug jene weiteren Räume dem Landkreis mietfrei für eine Zulassungsstelle zur Verfügung stellte und sie das Gebäude zudem absprachegemäß so umbaute, dass der Beklagten und ihrem Konkurrenten, auf dessen Vorhandensein der Landkreis bestanden hatte, auch schon baulich durch einen gleichen Zugang ein fairer Wettbewerb um die Kunden ermöglicht wurde. Indem die Klägerin dann aber, wenn auch auf Wunsch des Landkreises, jene direkte Zugangstür für den Konkurrenten schuf, verschlechterte sich schon allein baulich die Ausgangslage der Beklagten, weil die Kunden hierdurch in den Raum des anderen Schilderverkäufers geleitet wurden, ohne dass sie über den gemeinsamen Flur gehen mussten, auf dem sie schon räumlich vor die Wahl zwischen zwei in gleicher Weise erreichbaren Anbietern gestellt werden. In Betracht kommt damit eine für die Beklagte nachteilige Veränderung des Umfeldes, das die Klägerin nach dem Vertrag schaffen und aufrechterhalten sollte. Zumindest im Zeitraum vom 14.07.2010 bis zum ...11.2010 entsprach das Umfeld baulich aber wieder dem Geschuldeten, so dass in dieser Zeit keine Minderungsmöglichkeit bestanden haben kann. Insoweit schuldete die Beklagte daher die volle Miete, weshalb für die Klägerin ein Grund für eine fristlose Kündigung bestand, weil diese nicht gezahlt wurde.
In jener Zeit zwischen dem 14.07.2010 und dem ...11.2010, in der tatsächlich keine direkte Durchgangsmöglichkeit von der Zulassungsstelle zum Geschäft des Konkurrenten bestand, scheidet ein Umfeldmangel aus. Denn eine Abweichung von der geschuldeten Beschaffenheit kann aus jener Öffnung nur unter dem Gesichtspunkt folgen, dass die Klägerin beide Schilderhersteller im Sinne eines fairen Wettbewerbs schon rein baulich gleich behandeln sollte, wogegen nur verstoßen sein könnte, wenn einem Wettbewerber ein besserer Kundenzugang von der Zulassungsstelle ermöglicht wird. Soweit jene Tür jedoch durch eine Spanplatte verschlossen war, stellte sie keinen Nachteil mehr für die Beklagte dar, weil nunmehr die Kunden erst wieder in den Eingangsflur hinaus treten mussten, von wo der Zugang zu beiden Schilderherstellern gleich war. Soweit gleichwohl mehr Kunden den Weg zu ihrem Konkurrenten gefunden haben sollten, geschah dies mithin nicht aufgrund eines von der Klägerin beherrschbaren baulichen Zustands der Mietsache, sondern aus anderen Gründen wie z.B. dem Umstand, dass man zum Wettbewerber schon allein wegen seiner Zahlstellenfunktion gehen musste. Für diesen Unterschied im Konkurrenzverhältnis ist die Klägerin aber nicht verantwortlich, vielmehr war es die Beklagte selbst, die diese Position, die sie zuvor bereits innehatte, freiwillig wieder aufgegeben hatte.
Jene geschaffene, mit einer Spanplatte jedoch verschlossene Öffnung stellt auch nicht deshalb einen Mangel dar, weil jener Verschluss grds. jederzeit mit überschaubaren Arbeitseinsatz wieder beseitigt werden konnte, wie es im November 2010 dann auch geschah. Denn jene bloße Gefahr greift, bevor sie sich nicht realisiert hat, noch nicht nachteilig in die Ausgangslage eines räumlich gleichen Kundenzugangs ein. Kann durch jene Öffnung nicht gegangen werden, dann müssen die Kunden in den gemeinsamen Flur treten, womit das Gewollte eingetreten ist, dass sie sich dort entscheiden müssen, zu welchem der beiden gleich gut erreichbaren Schilderherstellern sie gehen wollen. Ein Mangel bzw. ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht vollständig korrekter Vertragserfüllung liegt auch nicht deshalb vor, weil die bei Vertragsschluss vorgesehene bauliche Planung an jener Stelle gar keine Öffnung, auch keine verschlossene vorsah. Denn die Ausgestaltung der Räume des Landkreises betrifft grds. allein ihn als „Mieter“ jenes Bereichs. Die Beklagte, die allein eine andere Fläche gemietet hat, wird hierdurch nur dann betroffen, wenn sich dies auf das auch ihr geschuldete Umfeld auswirkt, was jedoch nur bei einem geöffneten besseren Zugang für ihren Konkurrenten der Fall ist. Solange ihr baulich gleicher Zugang zu den Kunden nicht beeinträchtigt wird, steht es der Klägerin daher frei, auf Wunsch des Landkreises Veränderungen an dessen Räumen vorzunehmen, mag dies nun im Zumauern eines Fensters, in der Schaffung weiterer interner Trennwände oder aber in einem verschlossenen Durchbruch bestehen.
Fehlte im genannten Zeitraum aber ein Mangel und damit eine Minderungs- oder Zurückbehaltungsmöglichkeit, dann schuldete die Beklagte in dieser Zeit die volle Miete. Bezogen auf jene rund 3 ½ Monate von Mitte Juli bis Ende Oktober sind dies 9.469,46 EUR, wenn man für die zweite Julihälfte die Hälfte der geschuldeten Monatsmiete ansetzt. Gezahlt hat sie jedoch monatlich nur 575,75 EUR und eine Einmalzahlung von 777,03 EUR, was für den fraglichen Zeitraum 2.792,16 EUR ergibt, wenn man für die zweite Julihälfte ebenfalls die Hälfte der erbrachten Monatszahlung rechnet. Es fehlen mithin 6.677,30 EUR. Da die doppelte Monatsmiete lediglich 5.411,12 EUR beträgt, ist damit zumindest der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB erfüllt. Am 12.10.2010 konnte die Klägerin damit wirksam die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklären, so dass das Mietverhältnis dadurch beendet wurde und sie gemäß § 546 BGB Rückgabe der Mietsache verlangen kann.
Der Mietvertrag ist auch nicht bereits zuvor dahin durch eine sonstige Erklärung der Beklagten umgestaltet worden sein, dass nur noch eine geringere Zahlungspflicht von ihr bestand. Eine Anwendung der Regeln der Störung der Geschäftsgrundlage scheidet aus, da sich die Beklagte nur auf jene zusätzliche Öffnung beruft. Soweit dies aber Relevanz hat, stellt es wie dargelegt einen Mangel der Mietsache dar. Die §§ 536 ff. BGB gehen jedoch dem § 313 BGB vor (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 536 Rdnr. 13). Auch kommt keine Teilkündigung seitens der Beklagten in Betracht. Denn die Teilkündigung eines einheitlichen Mietvertrags ist grds. unzulässig, wenn sie nicht im Vertrag vorbehalten worden ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 542 Rdnr. 16). Dies ist jedoch nicht der Fall. Denn vorliegend ist der Vertrag dahin auszulegen, dass die Beklagte als Mietzins für die Vermietung jener Fläche von 47 qm eine Zahlung erbringt, die wegen der mietfreien Weitergabe der größeren Fläche an den Landkreis erhöht ist, womit beides aber untrennbar miteinander verbunden ist. Durch eine Teilkündigung kann daher nicht nur ein Teil dieser einheitlichen Mietzahlungspflicht erloschen sein. Den Vertrag insgesamt beenden wollte die Beklagte jedoch nicht. Selbst wenn ihre Erklärung aber gleichwohl als Gesamtkündigung aufzufassen wäre und sie ein Kündigungsrecht hätte, ergäbe auch dies die Rechtsfolge der Räumungspflicht, da aus einem Mietvertrag kein Besitzrecht mehr fließen könnte. Es bleibt daher in jedem Fall beim vorherigen Ergebnis.
Nicht verlangen kann die Klägerin jedoch, dass die Beklagte einen Mitbesitz oder einen mittelbaren Besitz an den Räumen des Landkreises aufgibt. Denn die Beklagte hat keinen solchen Besitz hieran. Dass sie Mitbesitz im Sinne von § 866 BGB habe, trägt die Klägerin selbst nicht mehr vor. Angesichts des Umstands, dass die Beklagte keine Schlüssel zu jenen Räumen hat und das Nutzungsrecht an ihnen unstreitig allein beim Landkreis liegen sollte, erscheint dies auch fernliegend. Auch ein mittelbarer Besitz gemäß § 868 BGB ist jedoch nicht gegeben. Hiernach gilt, dass dann, wenn jemand eine Sache besitzt als Nießbraucher, Pfandgläubiger, Pächter, Mieter, Verwahrer oder in einem ähnlichen Verhältnis, vermöge dessen er einem anderen gegenüber auf Zeit zum Besitz berechtigt oder verpflichtet ist, auch der andere Besitzer ist (mittelbarer Besitz). Dass ein solches Besitzmittlungsverhältnis zwischen der Beklagten und dem Landkreis besteht, ist jedoch nicht dargelegt. Vielmehr besteht ein Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und dem Landkreis, aufgrund dessen dieser zum Besitz berechtigt ist. Dass ein solches auch zwischen der Beklagten und dem Landkreis abgeschlossen wurde, ist nicht ersichtlich. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Klägerin jene Räume der Beklagten zur Verfügung gestellt hat, was Voraussetzung einer Weitergabe an den Landkreis wäre. Die fehlende Schlüsselübergabe an die Beklagte und der übereinstimmende Wille, dass allein der Landkreis und nicht sie das Nutzungsrecht erwerben sollte, sprechen sogar deutlich dagegen, ebenso das Vorliegen eines direkten Nutzungsvertrages der Klägerin mit dem Landkreis. Wie dargelegt, ist der Vertrag der Parteien vielmehr dahin auszulegen, dass die Beklagte an jenen Räumen keinerlei Rechte erwerben sollte. Als zusätzliche Verpflichtung im Rahmen ihres Mietvertrages mit der Beklagten schuldete die Klägerin allein die Schaffung eines bestimmten Umfeldes jener Fläche von 47 qm, indem sie die Pflicht übernahm, jene größere Fläche dem Landkreis mietfrei zur Verfügung zu stellen. Hieraus folgt jedoch keine wie auch immer geartete Besitzposition der Beklagten an jenen größeren Räumen, so dass von ihr auch nicht verlangt werden kann, eine solche aufzugeben. In diesem Umfang ist die Berufung daher erfolgreich, weil die Beklagte insoweit tatsächlich nichts schuldet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Ziel der Klage war es, die Lage herzustellen, die die rechtliche Folge einer wirksamen Kündigung darstellt. Dies besteht in entscheidender Weise aber in der Räumung der vermieteten Fläche, also an jenen 47 qm. Etwaige Rechtspositionen an den Flächen, die nach dem übereinstimmenden Willen beider Parteien ohnehin der alleinigen Nutzung durch den Landkreis überlassen sind, haben daneben keine nennenswerte Bedeutung und fallen auch streitwertmäßig nicht ins Gewicht, weshalb von einem verhältnismäßig geringfügigen Unterliegen auszugehen ist.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit rechtfertigt sich aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
Der Streitwert ergibt sich gemäß § 41 GKG aus dem jährlichen Nutzungsentgelt, jedoch abzgl. solcher Nebenkosten, die nicht als Pauschale vereinbart sind. In der Monatsmiete von 2.705,56 EUR sind 68,23 EUR Nebenkosten enthalten, weshalb die relevante Monatsmiete 2.637,33 EUR und die Jahresmiete 31.647,96 EUR beträgt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 511, 517, 519 f. ZPO
§§ 536 ff. BGB
§ 543 BGB
§ 414 BGB
§ 329 BGB
§ 142 ZPO
§ 546 BGB
§ 313 BGB
§ 866 BGB
§ 868 BGB
§ 41 GKG
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB
§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 94, 274
NJW-RR 2004, 79
2 O 63/10
XII ZR 111/11
V ZR 84/02