Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2024-10-30, Aktenzeichen 2 M 82/24
ECLI: ECLI:DE:OVGST:2024:1030.2M82.24.00

Tenor:
Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Halle vom 4. Juli 2024 wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 162.000 € und unter Abänderung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung für das erstinstanzliche Verfahren auf 172.000 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin ist seit 2017 Eigentümerin des ca. 74.000 m2 großen Geländes, auf dem sich bauliche Anlagen eines ehemaligen Schlachthofs befinden. Sie wendet sich im Rahmen einstweiligen Rechtsschutz gegen eine Verfügung der Antragsgegnerin vom 7. Dezember 2023, mit der ihr unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung von Zwangsgeldern insgesamt 13 Maßnahmen an fünf Gebäuden auf dem ehemaligen Schlachthofgelände sowie an dessen Einfriedung aufgegeben wurden. Unter anderem wurde ihr auferlegt:
5. Vollständiges Verschließen sämtlicher Löcher in der Dachhaut einschließlich Fehlstellen im Ortgangbereich bei Gebäude 3 („Restaurationsgebäude“, vgl. Anlage) unverzüglich, jedoch spätestens bis zum 12.02.2024.
6. Unverzügliche Gewährleistung des Regenwasserablaufs durch Anbringen von Dachrinnen und/oder Reparatur bzw. Ergänzung vorhandener Rinnen und Fallrohre gegebenenfalls provisorische Fallrohre oder Schläuche am Gebäude 3 („Restaurationsgebäude“, vgl. Anlage), jedoch spätestens bis zum 12.02.2024.
8. Vollständiges Verschließen sämtlicher Löcher in der Dachhaut, einschließlich notwendiger Unterkonstruktionen bei Gebäude 4 („Verwaltungsgebäude“, vgl. Anlage), unverzüglich, jedoch bis spätestens 12.02.2024.
9. Unverzügliche Gewährleistung des Regenwasserablaufs durch Anbringen von Dachrinnen und/oder Reparatur bzw. Ergänzung vorhandener Rinnen und Fallrohre gegebenenfalls provisorische Fallrohre oder Schläuche am Gebäude 4 („Verwaltungsgebäude“, vgl. Anlage), jedoch spätestens bis zum 12.02.2024.
10. Sicherung des vollständig geschädigten Dachbereichs bei Gebäude 5 („Reinigungsstation“, vgl. Anlage) dergestalt, dass die Gewährleistung der Gesamtaussteifung und der Standsicherheit des Gebäudes gegeben ist. Diese Maßnahmen sind nach Vorgabe eines qualifizierten Tragwerksplaners bzw. Nachweiserbringung für Standsicherheit durchzuführen. Der Tragwerksplaner hat die Arbeiten zu überwachen (und) nach Fertigstellung der Arbeiten die Standsicherheit des Gebäudes zu bescheinigen. Die Arbeiten und die Vorlage der Bescheinigung haben unverzüglich, jedoch spätestens bis zum 02.02.2024, zu erfolgen.
11. Abbruch des defekten Schornsteins bis zur Unterkante der Dachhaut und witterungsbeständiger Verschluss der Dachhaut in dem betreffenden Bereich bei Gebäude 5 („Reinigungsstation“, vgl. Anlage) zur Vermeidung weiterer Einregnungsschäden unverzüglich, spätestens jedoch bis zum 02.02.2024.
Gegen die Verfügung hat die Antragstellerin am 21. Dezember 2023 Widerspruch erhoben, über den noch nicht entschieden ist.
Auf den Antrag der Antragstellerin hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Beschluss die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs hinsichtlich der Nr. 13 der Verfügung wiederhergestellt und hinsichtlich der Nr. 26 angeordnet. Hinsichtlich der Nr. 1, 2, 4 und 12 sowie 14, 15, 17 und 25 des Bescheides hat es nach Rücknahme des Antrages insoweit das Verfahren eingestellt und den Antrag im Übrigen abgelehnt. Zur Begründung der Entscheidung im Übrigen hat es u.a. ausgeführt: Nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage erwiesen sich die Nr. 3, 5 bis 11, 16 und 18 bis 24 des angefochtenen Bescheides als rechtmäßig. Diese Anordnungen könne die Antragsgegnerin auf § 9 Abs. 6 DenkmSchG LSA stützen. Die Voraussetzungen für die Anordnung gefahrabwendender Maßnahmen hätten vorgelegen, weil die Antragstellerin ihrer Erhaltungspflicht nach § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA nicht im erforderlichen Umfang nachgekommen sei. Nach summarischer Prüfung handele es sich bei dem Areal des ehemaligen Schlachthofs um ein Baudenkmal im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA, das die Anforderungen des § 2 Abs. 1 DenkmSchG LSA erfülle. Nach der Denkmalbegründung werde insbesondere die Gesamtkonzeption des Schlachthofs mit seinen prägenden großen Hallen, mit der das gesamte Gelände umgebenden Einfriedung, den Verwaltungsgebäuden und den weiteren Nebengebäuden hervorgehoben, die allesamt ursprünglich in hoher Gestaltungsqualität ausgeführt gewesen seien. Sämtliche Bauten seien in gelben und roten Ziegeln ausgeführt worden. Durch die monumentale Bauweise der großen Hallen sei das Bewusstsein der damaligen Zeit ausgedrückt worden. Zum Ende des 19. Jahrhunderts seien in diesem Stil auch andere Anlagen wie etwa Bahnhöfe oder Geschäftshäuser errichtet worden, um Wohlstand und Fortschrittlichkeit auszudrücken. Das Ensemble habe danach baukünstlerischen Wert und städtebauliche Bedeutung mit einem Zeugniswert für die Stadt und Kulturgeschichte. Zum Baudenkmal gehörten die Verbindungshalle mit Schlachthalle für Kleinvieh, die Markthallen, das Verwaltungsgebäude und das Restaurationsgebäude. Insbesondere aufgrund der das gesamte Gelände umgebenden Einfriedung und der einheitlichen Gestaltung sowohl der Verwaltungsgebäude als auch der Hallen handele es sich bei summarischer Prüfung um einen einheitlich zu betrachtenden Denkmalbereich. Soweit die Antragstellerin auf die schlechten Erhaltungszustände der Dächer der durch die Anordnungen betroffenen Gebäude insbesondere der Verbindungshalle und der Markthallen verweise, folge hieraus jedenfalls nicht, dass die Denkmaleigenschaft des ehemaligen Schlachthofs dadurch insgesamt verloren gegangen wäre.
Die Antragstellerin sei ihrer nach § 9 Abs. 2 DenkmSchG LSA bestehenden Pflicht zur Erhaltung des Denkmalbereichs bzw. dessen Schutz vor Gefahren nicht hinreichend nachgekommen. Dies gelte auch für die das Verwaltungsgebäude (Gebäude Nr. 4) betreffenden Anordnungen Nr. 8 und 9. Das vollständige Verschließen sämtlicher Löcher in der Dachhaut dieses Gebäudes einschließlich notwendiger Unterkonstruktionen sei nicht nur geeignet, den Substanzverlust an den noch vorhandenen Teilen der Zwischendecken abzuwenden bzw. zu verlangsamen, sondern auch den Substanzverlust am Mauerwerk, da dessen Durchnässen von innen verhindert werde. Auch die von der Antragstellerin mit Schriftsatz vom 16. April 2024 vorgelegte statisch-konstruktive Stellungnahme weise als eine der feststellbaren Ursachen für den eingetretenen Substanzverlust an den im ehemaligen Schlachthof vorhandenen Gebäuden die Feuchteeinwirkung aus. Die Aussage in der Stellungnahme, dass ein weiterer Eintrag von Niederschlagswasser in die Gebäudestruktur mittelfristig zu keiner erheblichen Verschlechterung des Zustands des erhaltungsfähigen Mauerwerks führe, stehe dazu in Widerspruch. Insbesondere wegen des verfolgten Zwecks, auch das Mauerwerk zu erhalten, sei die Anordnung weder ungeeignet noch unangemessen, auch wenn die Zwischendecken, soweit sie noch vorhanden seien, möglicherweise nicht erhalten werden könnten. Die Antragsgegnerin habe auch für das Verwaltungsgebäude zur Gewährleistung des Regenwasserablaufs das Anbringen bzw. die Reparatur nicht mehr vorhandener Dachrinnen und Fallrohre anordnen dürfen, weil auch hierdurch insbesondere der Eintrag von Wasser in die Fassade vermindert werde. Dachentwässerungen sorgten auch bei einem Dachüberstand dafür, dass das auf das Dach fallende Wasser abgeführt werde, ohne über die Dachkante nach unten zu fallen und ggf. durch Wind an die Fassade gedrückt zu werden. Nach den vorliegenden Fotos stehe das Dach in Ablaufrichtung nicht derart weit über, dass dieser Wassereintrag weitgehend verhindert würde. Die Fassade erscheine dabei vergleichsweise anfällig für eindringende Feuchtigkeit, weil sie nicht verputzt sei. Soweit die Antragsgegnerin vorgetragen habe, an den Außenwänden sei Wassereintrag erkennbar, sei dem die Antragstellerin nicht konkret entgegengetreten.
Für die das Restaurationsgebäude (Gebäude Nr. 3) betreffenden Anordnungen unter Nr. 5 und 6 der angefochtenen Verfügung gelte im Wesentlichen dasselbe. Soweit die Antragstellerin gegen die Sicherungsmaßnahmen an diesem Gebäude einwende, das Dach sei wegen der erheblichen Schädigungen, unter anderem nach Brandereignissen, ohnehin gar nicht mehr zu erhalten und der Aufwand daher unverhältnismäßig, dringe sie damit nicht durch. Die angeordneten Maßnahmen dienten allgemein der Sicherung der Gebäudesubstanz vor Witterungseinflüssen und nicht unbedingt dem Erhalt der Dachsubstanz, um dieses später ggf. sanieren zu können.
Für die Reinigungsstation (Gebäude Nr. 5) habe die Antragsgegnerin die Sicherung des Dachbereichs zur Gewährleistung der Standsicherheit des Gebäudes (Nr. 10) sowie den Abbruch des defekten Schornsteins und den witterungsbeständigen Verschluss der Dachhaut zur Vermeidung von Einregnungsschäden (Nr. 11) anordnen dürfen. Auch wenn es sich bei diesem Gebäude nach der Eintragung in das Denkmalverzeichnis nicht um ein denkmalkonstituierendes Gebäude handele, nehme es als Bestandteil des Denkmalbereichs an dessen Schutz teil und sei zu behandeln wie ein Einzeldenkmal. Auch diese Maßnahmen dienten der Verhinderung des Eindringens von Witterungseinflüssen und damit dem Schutz der Substanz des Gebäudes insgesamt. Nach vorläufiger Prüfung sei davon auszugehen, dass dieses Gebäude mit seiner Bauweise und aufgrund der vorhandenen erheblichen Schäden insbesondere an der Dachkonstruktion, die anhand der Fotos deutlich zu erkennen seien, latent einsturzgefährdet sei. Diesen tatsächlichen Umstand könne die Antragstellerin mit ihrem Verweis auf die statisch-konstruktive Stellungnahme vom 2. April 2024 nicht entkräften, in welcher der Nachweisberechtigte für Standsicherheit Herr Dipl.-Ing. G. zu dem Schluss komme, dass aufgrund der Konstruktion der Gebäude mit solidem Mauerwerk die Wände nicht von einem akuten und unkontrollierten Einsturz betroffen seien. Zum einen bleibe nach dieser Stellungnahme offen, ob eine latente Einsturzgefahr gesehen werde. Die weiteren Ausführungen zur Standsicherheit des Mauerwerks träfen auch keine Aussage zur zeitlichen Dimension. Zum anderen setze sich die Stellungnahme nicht damit auseinander, dass es nach den Angaben des bei der Antragsgegnerin im Fachbereich Städtebau und Bauordnung tätigen Statikers, Herrn Dipl.-Ing. R., eine anerkannte Definition gebe, wonach für ausgesteifte Gebäude neben mindestens drei Wandscheiben auch Horizontalscheiben, wie Dach- oder Deckenscheiben, notwendig seien und die Standsicherheit des Gebäudes nur unter Berücksichtigung dieser Aussteifung betrachtet werden könne. Daher gehe das Gericht nach vorläufiger Prüfung davon aus, dass das Gebäude latent einsturzgefährdet sei, weil die Dach- und Deckenkonstruktionen aufgrund ihrer offensichtlich erheblichen Schäden nicht mehr hinreichend als notwendige aussteifende Elemente fungierten. Es dürfte also an der Standsicherheit „im Ganzen“ fehlen. Eine weitergehende Sachverhaltsermittlung, ggf. durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, bleibe einem Hauptsacheverfahren vorbehalten.
Die Antragsgegnerin habe für die Befolgung der Anordnungen Nr. 5 bis 11 auch keine zu kurzen Fristen gesetzt. Insbesondere wegen des drohenden fortschreitenden Substanzverlusts an den Gebäuden habe sie die Frist kurz bemessen dürfen. Dass der Antragstellerin die Durchführung einer konkreten Sicherungsmaßnahme innerhalb dieser Fristen nicht möglich gewesen sein sollte, habe sie nicht konkret geltend gemacht. Anhaltspunkte hierfür seien auch nicht ersichtlich. Es sei nicht ermessensfehlerhaft, dass die Antragsgegnerin hierbei berücksichtigt habe, dass es im Vorfeld bereits eine Abstimmung der Beteiligten über die Durchführung von Kontroll- und Sicherungsmaßnahmen gegeben habe, sodass sich die Antragstellerin bereits im Vorfeld der Anordnung mit der Durchführung von Sicherungsmaßnahmen auseinandergesetzt habe. Auch die Frist der Anordnung Nr. 10 bis zum 2. Februar 2024 erscheine weder für sich genommen zu kurz noch erweise sie sich deshalb als unlogisch, weil sie kürzer bemessen sei als bei den Anordnungen der übrigen Sicherungsmaßnahmen. Die Antragsgegnerin habe für die Durchführung der Maßnahmen zur Gewährleistung der Standsicherheit eine kürzere Frist vorsehen dürfen als bei Maßnahmen zur Gewährleistung des Schutzes vor Witterungseinflüssen. Dass die Maßnahme der Aussteifung einer Dachkonstruktion aufwändiger sei, als etwa das provisorische Schließen von größeren Öffnungen in der Dachhaut samt Unterkonstruktionen, sei weder allgemein ersichtlich noch konkret dargelegt.
Soweit die Antragstellerin grundsätzlich gegen ihre Heranziehung einwende, dass sie aufgrund unzureichender Unterstützung seitens der Antragsgegnerin bei der Sanierung und geplanten Umnutzung des Areals des Schlachthofs von ihrer Erhaltungspflicht entbunden sei oder sich diese reduzieren würde, finde sich hierfür im Gesetz keine Stütze. Anhand der vorgelegten Unterlagen und des Verwaltungsvorgangs sei weder ersichtlich, dass sich die Antragsgegnerin einer Mitwirkung an der Sanierung und Umnutzung des Areals verweigere, noch würde aus einer solchen Verweigerung eine Entbindung der Antragstellerin von Erhaltungspflichten im Sinne des § 9 Abs. 2 DenkmSchG LSA folgen.
Die Durchführung der Sicherungsanordnungen seien für die Antragstellerin auch nicht im Sinne des § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA wirtschaftlich unzumutbar. Hierbei komme es grundsätzlich nicht darauf an, ob eine Sanierung des Denkmals zum Zwecke der Erhaltung zu unzumutbaren Belastungen führen würde, sondern ob die konkret angeordnete Maßnahme zur vorübergehenden Sicherung des Denkmals vor Gefährdungen als solche zumutbar sei, wobei eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf das Schutzobjekt vorzunehmen sei. Der Eigentümer könne sich dabei weder auf eigens unterlassene Erhaltungsmaßnahmen berufen noch seien notwendige Erhaltungsmaßnahmen unzumutbar, wenn er - wie hier - „sehenden Auges“ ein sanierungsbedürftiges Denkmal erworben habe, die Denkmaleigenschaft gekannt habe und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich sei. Zu dem Zeitpunkt, in dem die Antragstellerin das Grundstück erworben habe, seien jedenfalls die Dächer der großen Hallen des Schlachthofs schon in einem offensichtlich schlechten Zustand gewesen, was die Antragstellerin auch selbst geltend gemacht habe. Soweit sie den Eintritt des zu diesem Zeitpunkt bereits bestehenden Substanzverlustes der Antragsgegnerin vorgeworfen habe, habe diese mit Schriftsatz vom 13. März 2024 nachvollziehbar erläutert, dass sie versucht habe, den vorherigen Eigentümer in Anspruch zu nehmen, dieser aber nach Insolvenz „juristisch“ nicht greifbar gewesen sei. Letztlich sei es zur Zwangsversteigerung des Grundstücks gekommen, in deren Folge die Antragstellerin das Eigentum erworben habe. Den Eintritt von weiteren Substanzverlusten hätte die Antragstellerin nach ihrem Eigentumserwerb ohnehin verhindern müssen.

Entscheidungsgründe:
A. Die Beschwerde der Antragstellerin, die sich nur noch gegen die Nr. 5, 6, 8 bis 11 sowie die darauf bezogenen Zwangsgeldandrohungen unter Nr. 18, 19 und 21 bis 24 des Bescheides vom 7. Dezember 2023 richtet, hat keinen Erfolg. Die dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen nicht die Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung.
1. Die Antragstellerin wendet ein, es treffe zwar zu, dass durch einen weiteren Eintrag von Niederschlagswasser die Gebäudesubstanz prinzipiell und bei einer langfristigen und dauerhaften Durchnässung weiter geschädigt würde. Die geforderten Maßnahmen seien gleichwohl zumindest zum jetzigen Zeitpunkt nicht erforderlich und daher unverhältnismäßig. Die Dächer sowie die Unterkonstruktionen und die Geschossdecken befänden sich schon jetzt aufgrund der jahrzehntelangen Untätigkeit des/der Voreigentümer(s) sowie der unterbliebenen Maßnahmen der Antragsgegnerin gegen diese(n) in einem schlechten und teilweise desolaten Erhaltungszustand. Außerdem komme eine Weiterverwendung dieser Bauteile bei einer künftigen Sanierung aus Gründen der Statik sowie des Wärme- und Schallschutzes ohnehin nicht in Betracht. Eine Erhaltungswürdigkeit dieser Bauteile bestehe somit nicht. Wenn die noch vorhandenen Zwischendecken weiter geschädigt würden, sei dies somit entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts auch denkmalrechtlich unerheblich. Für das Außenmauerwerk sei ein weiterer zeitlich beschränkter Feuchtigkeitseintrag ohne Belang, wenn es ihr von der Antragsgegnerin ermöglicht würde, die von ihr schon lange geplanten baulichen Maßnahmen an den denkmalgeschützten Gebäuden durchzuführen. Insofern befänden sich die Außenwände, die als einzige Bauteile bei einer Sanierung verwendet werden könnten, in einem Zustand, der selbst bei einem weiteren Wassereintritt in die Gebäude zumindest derzeit keine erheblichen Schäden bzw. keine zusätzlichen relevanten Schäden erwarten lasse. Nachdem bereits über Jahre vor dem Eigentumserwerb Wasser durch undichte Dächer eingedrungen sei, spiele ein weiterer Eintrag mittelfristig keine maßgebliche Rolle. Die Möglichkeit, die äußeren Wände einschließlich der Fassaden zu erhalten, werde dadurch nicht infrage gestellt. Aufgrund der großen Dachflächen, des Umfangs der schadhaften Stellen in den Dächern und der nicht mehr vorhandenen Regenrinnen komme nach Aussagen des von ihr beauftragten Statikers, Herrn Dipl.-Ing. G., insbesondere die Abdeckung der Dächer mit großen (bis zu 18 m langen) Trapezblechen in Betracht, die an der vorhandenen Dachkonstruktion bzw. an einer neuen Tragkonstruktion aus Holzträgern (Dachpfetten) unter dem Blech auf dem Bestandsgebäude verlegt und verankert werden müssten. An die Trapezbleche müssten Entwässerungsleitungen angebracht werden, um das Niederschlagswasser in die öffentliche Kanalisation abzuführen oder auf dem Grundstück zu versickern. Nach der Schätzung des Statikers und ihres Bauleiters sei für die nach Ansicht der Antragsgegnerin notwendigen Maßnahmen mit Kosten von ca. 425.000 € zu rechnen, die aus ihrer Sicht nicht notwendig und deshalb unverhältnismäßig seien. Aufgrund der vielfachen Brandstiftungen bestehe zudem das ständige Risiko, dass es zu weiteren Schäden an den Gebäuden komme. Auch diese Problematik könne nur durch eine zügige Sanierung beseitigt werden. In diesem Zusammenhang greife die Argumentation des Verwaltungsgerichts, dass sie das denkmalgeschützte Areal „sehenden Auges“ in einem schlechten Zustand erworben habe, zu kurz. Hier sei, wie bereits erstinstanzlich vorgetragen, die Besonderheit zu sehen, dass eine Sanierung und Wiedernutzbarmachung der Gebäude insbesondere aus bauplanungsrechtlichen Gründen nur in Kooperation mit bzw. durch die Antragsgegnerin auf der Grundlage eines Bebauungsplans möglich sei. Insoweit habe sich die Antragsgegnerin, wie sich aus den vorgelegten Unterlagen ergebe, bisher einer konstruktiven Zusammenarbeit entzogen. Es sei für die Antragstellerin unzumutbar, die Folgen der dadurch verursachten Verzögerungen tragen zu müssen, indem sie anstelle der von ihr angestrebten umfänglichen Sanierung und Nutzungsaufnahme der Gebäude Geld in Sicherungsmaßnahmen investieren müsse, die derzeit nicht notwendig seien und bei einer Sanierung zurückgebaut werden müssten. Entsprechendes gelte für einen eventuellen Wassereintrag in das äußere Mauerwerk infolge der fehlenden Dachrinnen. Auch dies führe zumindest mittelfristig nicht zu erheblichen zusätzlichen Schäden, die einer künftigen Verwendung der Außenmauern im Rahmen einer Sanierung entgegenstehen würden.
Mit diesen Einwänden vermag die Antragstellerin nicht durchzudringen. Sie stellt nicht in Abrede, dass ein weiterer Eintrag von Niederschlagswasser jedenfalls dann zu einer Schädigung der noch zu erhaltenden Außenmauern führt, wenn dies von längerer Dauer ist. Wann eine solche weitere Durchfeuchtung der Außenmauern zu Schäden führt, die eine Erhaltung der Außenmauern ausschließen, lässt sich allerdings kaum abschätzen. Auch der von der Antragstellerin beauftragte Nachweisberechtigte für Standsicherheit Dipl.-Ing. G. hat in seiner statisch-konstruktiven Stellungnahme vom 2. April 2024 (Anlage A 19, Bl. 172 ff. GA) lediglich die Feststellung getroffen, dass bei dem Mauerwerk keine akute Einsturzgefahr bestehe, da der Steinverbund und die räumliche Stabilisierung zwischen den Wandabschnitten noch immer ausreichend tragfähig seien. Die massive Bauweise mit einem hohen vertikalen Lastanteil aus Eigengewicht sorge für eine generelle Stabilisierung gegenüber horizontalen Lasteinwirkungen aus dem Lastfall Wind, und weitere horizontale Lasten, wie z.B. Erdbeben, seien nicht möglich. Im Fazit führt der Sachverständige aus, ein weiterer Eintrag von Niederschlagswasser in die Gebäudestruktur führe mittelfristig zu keiner erheblichen Verschlechterung des Zustandes des erhaltungsfähigen Mauerwerks. Welchen Zeitraum er als „mittelfristig“ ansieht, bleibt allerdings ebenso offen wie die Frage, was eine erhebliche Verschlechterung des Erhaltungszustands ausmacht.
Die Antragstellerin macht insoweit geltend, dass bei Vorliegen eines Bebauungsplans für das Gelände mit einer Sanierung begonnen werden könne. Es ist jedoch, insbesondere auch wegen der Komplexität der Planung, nicht absehbar, wann ein Bebauungsplan in Kraft treten wird und damit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine neue Nutzung des Geländes unter Erhalt der Außenmauern der denkmalgeschützten Gebäude vorliegen werden. Es wurde zwar bereits im Mai 2020 der Entwurf für die Begründung eines Aufstellungsbeschlusses erarbeitet (Anlage A 17, Bl. 78 ff. GA), nach dem ein Sondergebiet für Dienstleistungen, Büro, großflächigen Einzelhandel, soziale Nutzungen und Freizeitnutzungen entwickelt werden solle. Es ist aber weiterhin nicht abzusehen, wann ein Aufstellungsbeschluss tatsächlich gefasst werden wird. Der Entwurf benennt nicht nur Vorteile einer solchen Planung (Erhaltung denkmalgeschützter Bausubstanz, Entstehung eines attraktiven Stadtbausteins, Entstehen neuer Arbeitsplätze und Reaktivierung brachliegender Flächen an einem integrierten Standort) sondern auch potenzielle Nachteile (Risiko negativer Auswirkungen auf die Zentren und Nahversorgungszentren der Stadt, mögliche Verkehrszunahme im innerstädtischen Bereich). Im November 2023 wurden zwar Entwürfe zur vermischten urbanen Nutzung wie Produktion, Büro, Handel, Freizeit und Wohnen präsentiert (vgl. den Artikel in "Du bist Halle" vom 2. November 2023: "Markthalle, Gastronomie, Wohnen – Wie weiter mit dem Schlachthof? Studierende zeigen ihre Entwürfe in der Scheibe A, https://dubisthalle.de/wie-weiter-mit-dem-schlachthof-studierende-zeigen-ihre-entwuerfe-in-der-scheibe-a.). Nach einem Bericht des MDR vom 16. November 2023 https://www.mdr.de/nachrichten/sachsen-anhalt/halle/halle/schlachthof-ideen-stadtteilzentrum-100.html) stand jedoch auch zu diesem Zeitpunkt noch nicht fest, wann genau die Pläne zur Entwicklung des ehemaligen Schlachthofgeländes zu einem neuen Stadtteilzentrum umgesetzt werden können. Die Hochschule in Dessau habe sich erfolgreich an einem Ideenwettbewerb beteiligt. Es gebe viele Ideen, die noch auf ihre Machbarkeit hin überprüft werden sollen. Dass die Vorplanungen mittlerweile in maßgeblichem Umfang weiter fortgeschritten sind oder gar ein Aufstellungsbeschluss zeitnah zu erwarten ist, ist nicht ersichtlich. Davon geht auch die Antragstellerin nach ihren Ausführungen in der Antragsschrift vom 9. Februar 2024 (S. 10) aus. Zu berücksichtigen ist ferner, dass auch nach Inkrafttreten eines Bebauungsplans weitere Zeit bis zum Vorliegen von Baugenehmigungen und dem Beginn der Baumaßnahmen verstreichen wird. Vor diesem Hintergrund kann nicht unterstellt werden, dass bis zu einer Sanierung der in Rede stehenden Gebäude keine die Erhaltung der Außenmauern in Frage stellenden Substanzschäden durch weiteres Eindringen von Feuchtigkeit entstehen werden. Der Vorwurf, die Antragsgegnerin verzögere die Planung, bleibt unsubstantiiert. Eine Verzögerung der Planung könnte allenfalls dann bei der Verhältnismäßigkeit der Anordnungen relevant sein, wenn dies aus sachwidrigen Gründen erfolgt wäre (vgl. zur Verhältnismäßigkeit einer Veränderungssperre: HessVGH, Beschluss vom 11. Juni 1976 - IV N 9/75 - juris). Dafür liegen aber keine hinreichenden Anhaltspunkte vor. Vielmehr spricht Vieles dafür, dass die Komplexität der Planung der Grund dafür ist, dass kein wesentlicher Planungsfortschritt sichtbar ist.
Hinzu kommt, dass die Einschätzung des von der Antragstellerin beauftragten Sachverständigen G., weiterer Eintrag von Niederschlagswasser in die Außenmauern führe mittelfristig zu keiner erheblichen Verschlechterung des Zustandes dieser Gebäudeteile, nicht frei von Zweifeln ist. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, vertritt der von der Antragsgegnerin hinzugezogene Statiker ihres Fachbereichs Städtebau und Bauordnung, Herr Dipl.-Ing. R., die Auffassung, dass die Standsicherheit eines Gebäudes immer unter Berücksichtigung der Gebäudeaussteifung zu betrachten sei. Danach hängt die Standsicherheit der Außenmauern nicht alleine davon ab, ob deren Substanz durch weiteres Eindringen von Feuchtigkeit irreversibel geschädigt wird.
Die Anordnungen sind zur Erhaltung der Außenmauern auch nicht deshalb ungeeignet oder unverhältnismäßig, weil es in der Vergangenheit auf dem Gelände mehrmals zu Brandstiftungen kam und die Gebäude dadurch zusätzlich geschädigt wurden. Dass ein Denkmal Gegenstand von Vandalismus geworden ist, entlässt den Denkmaleigentümer grundsätzlich nicht aus seiner denkmalrechtlichen Instandsetzungs- und Erhaltungsverantwortlichkeit (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 31. Mai 2012 - 2 A 931/11 - juris Rn. 51). Der Denkmaleigentümer ist nach § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA verpflichtet, das Denkmal im Rahmen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit vor Gefährdung zu schützen. Die Instandsetzungs- und Erhaltungspflichtpflicht des Denkmaleigentümers findet nach allgemeinen ordnungsrechtlichen Grundsätzen erst dort eine (Opfer-)Grenze, wo Schäden am Denkmal allein durch reine Fremdeinwirkung entstehen, die der Denkmaleigentümer bei wertender Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls dauerhaft nicht verhindern kann (OVG NRW, Beschluss vom 31. Mai 2012, a.a.O., Rn. 54 f.). Dem Denkmaleigentümer ist es grundsätzlich zuzumuten, das Denkmal etwa durch Umzäunung oder Absperrung vor einem schädigenden Zugriff Dritter zu schützen (OVG NRW, Beschluss vom 31. Mai 2012, a.a.O., Rn. 57). Im konkreten Fall ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, weshalb es der Antragstellerin nicht zuzumuten sein sollte, das Gelände durch Errichtung eines Zauns als Ergänzung zur vorhandenen Einfriedungsmauer zu sichern.
2. Die Antragstellerin rügt, das Gebäude 5 (Reinigungsstation) werde in der denkmalrechtlichen Ausweisung nicht erwähnt, vielmehr werde dort nur auf die Gebäudekomplexe 1 bis 4 Bezug genommen. Das Verwaltungsgericht stelle pauschal darauf ab, dass auch dieses Gebäude zum Gesamtensemble gehöre und der Ensembleschutz genauso weit wie der Schutz eines Einzeldenkmals gehe. Dabei bleibe aber unberücksichtigt, dass die Denkmalbehörde bei der Unterschutzstellung selbst offensichtlich von einer unterschiedlichen Schutzwürdigkeit der Gebäude auf dem Areal des Schlachthofs ausgegangen sei. Die Aufzählung der Gebäude in der von der Antragsgegnerin vorgelegten Unterschutzstellung sei abschließend, sodass den sonstigen Gebäuden auf dem Gelände des Schlachthofs keine oder zumindest keine erhebliche denkmalrechtliche Bedeutung beigemessen werde.
Dem vermag sich der Senat nicht anzuschließen.
Nach § 2 Abs. 1 DenkmSchG LSA sind Kulturdenkmale im Sinne dieses Gesetzes gegenständliche Zeugnisse menschlichen Lebens aus vergangener Zeit, die im öffentlichen Interesse zu erhalten sind. Öffentliches Interesse besteht, wenn diese von besonderer geschichtlicher, kulturell-künstlerischer, wissenschaftlicher, kultischer, technisch-wirtschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung sind. Gemäß § 2 Abs. 2 DenkmSchG LSA sind Kulturdenkmale im Sinne dieses Gesetzes sowohl Baudenkmale als auch Denkmalbereiche.
Nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA können Baudenkmale aus baulichen Anlagen oder Teilen baulicher Anlagen bestehen. Dazu gehören auch Garten-, Park- und Friedhofsanlagen, andere von Menschen gestaltete Landschaftsteile, produktions- und verkehrsbedingte Reliefformen sowie Pflanzen-, Frei- und Wasserflächen. Daraus folgt, dass ein Baudenkmal im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA auch aus mehreren bauliche Anlagen bestehen kann. Insoweit kommt es darauf an, ob sie sämtlich die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 DenkmSchG LSA erfüllen (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 25. Februar 2021 - 10 A 2021/20 - juris Rn. 13). Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG können Mehrheiten baulicher Anlagen auch Denkmalbereiche sein. Beispielhaft genannt werden historische Kulturlandschaften, die in der Liste des Erbes der Welt der UNESCO gemäß Artikel 11 Abs. 2 Satz 1 des Übereinkommens vom 23. November 1972 zum Schutz des Kultur- und Naturerbes der Welt (Bekanntmachung vom 2. Februar 1977, BGBl. II S. 213) aufgeführt sind, Stadtgrundrisse, Stadt- und Ortsbilder sowie -silhouetten, Stadtteile und -viertel, Siedlungen, Gehöftgruppen, Straßenzüge, bauliche Gesamtanlagen und Einzelbauten, einschließlich deren Umgebung. Voraussetzung ist aber, dass „das Bauwerk“ zu ihr in einer besonderen historischen, funktionalen oder ästhetischen Beziehung steht. Soweit mehrere bauliche Anlagen als ein Baudenkmal einzustufen sind, ist damit nicht ausgeschlossen, dass sie zugleich Teil eines (größeren) Denkmalsbereichs sind. Die Unterschutzstellungsformen verfolgen jeweils unterschiedliche Ziele (vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. Dezember 1999 - 10 A 606/99 - juris Rn. 29). Während bei einem Denkmalbereich nur das äußere Erscheinungsbild geschützt werden soll (vgl. Urteil des Senats vom 6. August 2012 - 2 L 6/10 - juris Rn. 69), soll bei einem Baudenkmal zusätzlich die historische Substanz der baulichen Anlage(n) geschützt werden (vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. Dezember 1999, a.a.O.).
Im konkreten Fall wurden nach der vorliegenden Denkmalbegründung (Bl. 132 f. GA) nur die Verbindungshalle mit Schlachthallen für Großvieh und Kleinvieh mit Wasserturm (Gebäude Nr. 1 in der Anlage zum angefochtenen Bescheid), die Markthallen für Kleinvieh und Schweine (Gebäude Nr. 2 in der Anlage), das Verwaltungsgebäude (Gebäude Nr. 4 in der Anlage) und das Restaurationshaus (Gebäude Nr. 3 in der Anlage) als ein Baudenkmal eingestuft und ihre jeweilige denkmalrechtliche Bedeutung erläutert. Dies schließt es indessen nicht aus, dass diese Gebäude mit weiteren Gebäuden auf dem Gelände des früheren Schlachthofs, welche die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 DenkmSchG LSA möglicherweise nicht erfüllen, einen Denkmalbereich bilden, soweit sie mit ihnen gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA in einer besonderen historischen, funktionalen oder ästhetischen Beziehung stehen. Bei der Reinigungsstation (Gebäude Nr. 5 in der Anlage) liegt zumindest eine historische und/oder funktionale Beziehung nahe. Gebäudeensembles genießen indes den gleichen Schutz wie die Einzelbaudenkmäler, und ensembleprägende Bestandteile sollen, auch wenn sie keine Baudenkmäler sind, grundsätzlich erhalten werden; danach ist der Schutzanspruch des Ensembles nicht geringer als der für Einzeldenkmäler, auch wenn er stärker und vorrangig auf das Erscheinungsbild zielt, das die Bedeutung vermittelt und in seiner Anschaulichkeit zu bewahren ist (Beschluss des Senats vom 4. Januar 2021 - 2 M 74/20 - juris Rn. 19, m.w.N.). Dem Gebäude Nr. 5 dürfte eine ensemblemitprägende Wirkung nicht abzusprechen sein. Das zweigeschossige Gebäude ist - wie die vier als Baudenkmal eingestuften Gebäude und die Einfriedungsmauer - mit roten und gelben Ziegelsteinen errichtet und ist - direkt an der F-Straße liegend - ein markanter Bestandteil des äußeren Erscheinungsbildes des ehemaligen Schlachthofs von der F-Straße aus betrachtet.
3. Die Antragstellerin macht geltend, das Gebäude Nr. 5 sei - abgesehen von dem weitgehend eingestürzten Dach - nicht einsturzgefährdet, was sich sowohl aus der Stellungnahme des Statikers als auch aus den vorgelegten Lichtbildern ergebe. Lose Bauteile würden entsprechend der Nr. 12 der Verfügung durch sie entfernt. Sofern der Schornstein oder Teile davon weiter in das Gebäude hineinfallen sollten, betreffe dies einen Bereich, der ohnehin schon vollständig geschädigt sei.
Auch diese Einwände bleiben ohne Erfolg. Auch für dieses - aufgrund seiner Zugehörigkeit zu einem Denkmalbereich zu erhaltende - Gebäude gilt, dass ohne Verschließen der Dachhaut auf unabsehbare Zeit Wasser in die schützenswerten Außenmauern eindringen kann und damit den Erhalt des Gebäudes in Frage gestellt ist. Im Übrigen kann auch hier nicht unberücksichtigt bleiben, dass die teilweise massiv geschädigten Dach- und Deckenkonstruktionen bei weiterem Eindringen von Feuchtigkeit früher oder später versagen und damit ihre das Gebäude aussteifende Funktion verlieren. Nach den vom Verwaltungsgericht in Bezug genommenen Angaben des von der Antragsgegnerin hinzugezogenen Statikers für ausgesteifte Gebäude wie dem Restaurationsgebäude sind neben mindestens drei Wandscheiben auch Horizontalscheiben, wie Dach- oder Deckenscheiben notwendig, und die Standsicherheit des Gebäudes könne nur unter Berücksichtigung dieser Aussteifung betrachtet werden. Da insoweit zwei gegensätzliche sachverständige Bewertungen über die Einsturzgefahr vorliegen, hat das Verwaltungsgericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens im Hauptsacheverfahren für ggf. erforderlich erachtet. Im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzverfahrens ist deshalb hinsichtlich der Anordnungen Nr. 10 und 11 und der darauf bezogenen Zwangsgeldandrohungen Nr. 23 und 24 von einem offenen Ausgang des Hauptsacheverfahrens auszugehen mit der Folge, dass eine Interessenabwägung stattzufinden hat. Ist im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes aufgrund sich (teilweise) widersprechender sachverständiger Einschätzungen offen, ob ein Gebäude die erforderliche Standsicherheit noch besitzt, ist das für die Regelung der Vollziehung vorrangige bzw. nachrangige Interesse auf der Grundlage einer allgemeinen Interessen- bzw. Folgenabwägung zu bestimmen (vgl. Beschluss des Senats vom 6. November 2018 - 2 M 56/18 - juris, Rn. 23, m.w.N.). Diese fällt zulasten der Antragstellerin aus. Für den Fall, dass bei einem weiteren Zuwarten - wie vom Statiker der Antragsgegnerin angenommen - die Standsicherheit des Gebäudes nicht gewährleistet ist und das Gebäude einstürzt, würden nicht mehr rückgängig zu machende Tatsachen geschaffen. Sollte eine solche Gefahr nicht bestehen, hätte die Antragstellerin zwar möglicherweise unnötig Aufwendungen getätigt. Von den nach Schätzung der Antragstellerin zu erwartenden Kosten für die angeordneten Maßnahmen an den Gebäuden Nr. 3, 4 und 5 von insgesamt 425.000 € (vgl. S. 4 der Beschwerdebegründung) dürfte - ausgehend von den in der Kostenaufstellung angegebenen Einzelpositionen - auf das Gebäude Nr. 5 ein Betrag von 60.000 € bis 65.000 € entfallen. Nach der Einschätzung der Antragsgegnerin liegen die Kosten allerdings deutlich niedriger. Dies mag indes auf sich beruhen. Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des dem Denkmalbereich angehörenden Gebäudes wiegt jedenfalls schwerer als das finanzielle Interesse der Antragstellerin an der Vermeidung dieser Kosten.
4. Die Antragstellerin trägt vor, eine Umsetzung der Maßnahmen an den drei Gebäuden nähme mindestens ein Zeitraum von ca. drei Monaten in Anspruch. Dabei sei zu berücksichtigen, dass zunächst die notwendigen Materialien wie Trapezbleche etc. bestellt werden müssten, was nach derzeitigen Schätzungen mindestens vier Wochen in Anspruch nehme. Für die Planung, die Aufstellung von Gerüsten, die Montage einer Holzunterkonstruktion und schließlich der Trapezbleche und der Entwässerung seien weitere acht Wochen erforderlich. Auch dieser Vortrag führt nicht zum Erfolg der Beschwerde.
Die dem Adressaten eines Verwaltungsakts zur Erfüllung einer Handlungspflicht gewährte Frist ist angemessen, wenn sie das behördliche Interesse an der Schnelligkeit der Ausführung berücksichtigt und zugleich dem Betroffenen die nach der Lebenserfahrung erforderliche Zeit gibt, seiner Pflicht nachzukommen. Hierbei kann die Behörde die Frist unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit umso kürzer bemessen, je größer die Gefahrenlage ist. Maßgeblich ist, dass ein kooperationsbereiter Störer in der Situation des Betroffenen innerhalb der bestimmten Frist die ihm aufgegebene Maßnahme abschließen oder jedenfalls - etwa durch Auftragsvergabe - ins Werk setzen kann, zumal mit der Anwendung des Zwangsmittels zuzuwarten ist, wenn sich abzeichnet, dass der Pflichtige sich entschließt, die durchzusetzende Anordnung zu erfüllen (zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 24. Juli 2019 - 2 M 47/19 - juris Rn. 26, m.w.N.).
Hiernach sind die der Antragstellerin gesetzten Fristen nicht unangemessen kurz. Es ist nicht ersichtlich, weshalb es ihr unmöglich gewesen sein könnte, die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zumindest in die Wege zu leiten.
B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
C. Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 47, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG und Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013. Die sich aus dem Antrag der Antragstellerin für sie ergebende Bedeutung der Sache bestimmt der Senat nach den voraussichtlichen Kosten für die ihr an den Gebäuden Nr. 3, 4 und 5 aufgegebenen Maßnahmen. Diese belaufen sich nach der von der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren vorgelegten Kostenaufstellung auf insgesamt ca. 425.000 €. Nach der Einschätzung der Antragsgegnerin liegen die Kosten allerdings deutlich darunter. Legt man die nach ihrer Auffassung bei dem Gebäude Nr. 3 zu schließende Dachfläche von lediglich 420 m² und die von ihr für richtig gehaltenen Kosten für die Trapezprofilbleche von 30 €/m² einschließlich Befestigung für drei Gebäude zugrunde, ergeben sich für diese beiden Positionen Kosten in Höhe von 33.900 € (1.130 m² x 30 €/m²). Unter Berücksichtigung der übrigen Positionen von zusammen 289.883 € betragen die Gesamtkosten dann - aufgerundet - ca. 324.000 €. Dieser Betrag ist im vorläufigen Rechtsschutzverfahren zu halbieren.
Angesichts der von den Beteiligten nunmehr vorgenommenen Bezifferung der Kosten für die hinsichtlich der Gebäude 3, 4 und 5 angeordneten Maßnahmen hält es der Senat auch für geboten, die Streitwertfestsetzung für die erste Instanz gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG von Amts wegen zu ändern. Da im erstinstanzlichen Verfahren der Bescheid vom 7. Dezember 2023 insgesamt Streitgegenstand gewesen ist, müssen insoweit auch die Aufwendungen für die übrigen in der Verfügung angeordneten Maßnahmen berücksichtigt werden. Da die dafür voraussichtlich anfallenden Kosten nach wie vor nicht beziffert worden sind, ist für die Anordnungen zur Kontrolle und Dokumentation verschiedener baulicher Anlagen in Nr. 1, 2, 7 und 13 des angefochtenen Bescheides, für die Anordnung zur vollständigen Entfernung der auf dem Dach des Gebäudes Nr. 3 liegenden Ziegelsteine in Nr. 3 des Bescheides, für die Sicherung des Dachüberstandes am Gebäude Nr. 3 in Nr. 4 des Bescheides sowie für die Anordnung zur unverzüglichen Entfernung bzw. Sicherung loser Bauteile am Gebäude Nr. 5 in Nr. 12 des Bescheides jeweils der Auffangwert des § 52 Abs. 2 GKG von 5.000 € zugrunde zu legen. Der Gesamtbetrag in Höhe von 344.000 € ist im vorläufigen Rechtsschutzverfahren zu halbieren. Dadurch erhöht sich der Streitwert für die erste Instanz auf 172.000 €.
D. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 9 Abs. 6 DenkmSchG
§ 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG
§ 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG
§ 2 Abs. 1 DenkmSchG
§ 9 Abs. 2 DenkmSchG
§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 2 Abs. 2 DenkmSchG
§ 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG
§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 DenkmSchG
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG
§ 52 Abs. 2 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: IV N 9/75
2 A 931/11
10 A 2021/20
10 A 606/99
2 L 6/10
2 M 74/20
2 M 56/18
2 M 47/19
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