Landgericht Wiesbaden (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-07-09, Aktenzeichen 10 O 53/10
ECLI: ECLI:DE:LGWIESB:2010:0709.10O53.10.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 100.562,30 € nebst Zinsen in Höhe von 2 Prozentpunkte über dem Diskontsatz hieraus für den Zeitraum vom 24.04.1990 bis zum 31.12.1998 sowie Zinsen in Höhe von 2 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 01.01.1999 bis zum 21.03.2010 zu zahlen, sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 100.562,30 € seit dem 22.03.2010 zuzüglich vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.015,70 € zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 44 % und die Beklagte 56 % zu tragen.
Das Urteil ist für beide Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Nachzahlungen aus einem Grundstückskaufvertrag.
Hintergrund ist eine umfassende städtebauliche Entwicklungsmaßnahme der Stadt A, die diese seit 1971 angekündigt hat und die 1973 durch das Land verordnet wurde.
In den folgenden Jahrzehnten kam es bezüglich zahlreicher Grundstücke aufgrund der Erwerbspflicht der Stadt A gemäß § 54 Abs. 3 Städtebauförderungsgesetz zu Gerichtsverfahren wegen der Höhe des maßgeblichen Wertes der Grundstücke.
Die Beklagte des hiesigen Rechtsstreits war mit der Ausübung der Erwerbspflicht beauftragt worden.
Teilweise wurde über die Entschädigungshöhe im Rahmen eines Enteigungsverfahrens gestritten, teilweise, wie hier, verkauften die Eigentümer ihre Grundstücke an die Beklagte durch notarielle Verträge, die in der Anlage eine Preisangleichungsklausel enthielten.
Die Klägerin verkaufte mit notariellem Vertrag vom xx.xx.xxxx des Notars B mit Amtssitz in A der Beklagten 3.697 qm Ackerland, welches als Bauerwartungsland mit geringer Bauerwartung einzuordnen war, zu einem Preis von 50 DM/qm, insgesamt also 184.850,00 DM.
In der Preisangleichungsklausel heißt es:
„… führt die Überprüfung der Entschädigungshöhe bei vergleichbaren Grundstücken im Enteignungsverfahren bzw. einem Verfahren über einen Antrag auf Entziehung des Eigentums oder in den sich möglicherweise daran anschließenden gerichtlichen Verfahren zu einer Erhöhung des Quadratmeterverkehrswertes (Entschädigungshöhe), so verpflichtet sich die Käuferin, einen nach Maßgabe der Bodenwertermittlungsvorschriften und der nachfolgenden Abreden festzulegenden Erhöhungsbetrag zu zahlen. … Als Erhöhungsbetrag je qm verkaufte Grundstücksfläche ist zu zahlen: … bei Veränderungen der Entschädigungshöhe in einem Enteignungsverfahren bzw. Eigentumsentziehungsverfahren die Differenz zwischen - dem in diesem Vertrag festgelegten Quadratmeterkaufpreis und dem - neu zu ermittelnden Quadratmeterverkehrswert, der wie folgt festgestellt wird: Im Falle eines Erhöhungsverlangens gilt, sofern die Enteignungsbehörde oder ein Gericht bei der Überprüfung der Entschädigungshöhe den Anfangswert für ein vergleichbares Grundstück in ihrer/seiner rechtskräftigen Entscheidung festgestellt hat, dieser festgestellte Anfangswert des Vergleichsgrundstückes auch als Anfangswert desjenigen Grundstückes für das das Erhöhungsverlangen gestellt wird. … Eventuelle Nachzahlungen nehmen nicht an der Änderung der allgemeinen Preisverhältnisse teil (Wertsteigerungsrechtsprechung) …“
Eine gleich lautende Preisangleichungsklausel wurde auch in mindestens 10 weiteren notariellen Grundstückskaufverträgen zwischen der Beklagten und anderen Grundeigentümern in A in der Zeit vom 03.04.1985 bis zum 09.10.1990 bei unterschiedlichen Notaren vereinbart.
Später, in der Zeit vom 19.01.1993 bis 07.07.1994 enthielten die Preisangleichungsklauseln jedenfalls in fünf weiteren Grundstückskaufverträgen sodann explizit eine Zinsregelung, wonach der auszugleichende Betrag zu verzinsen war. Dort heißt es im Anschluss an (Wertsteigerungsrechtsprechung):
„Ein eventueller Nachzahlungsbetrag ist ab Fälligkeit des in dieser Urkunde vereinbarten Kaufpreises bis zu seiner Auszahlung mit 2 % über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu verzinsen.“
Mit Urteilen vom 26.03.2007 (Aktenzeichen: 100 U 3/96; 100 U 4/96; 100 U 5/96; 100 U 6/96 und 100 U 7/96) hat der Baulandsenat des OLG Frankfurt am Main rechtskräftig in den Entschädigungsverfahren entschieden.
Auf Grundlage der Begutachtungen des Sachverständigen C ergaben sich die Grundstückswerte in DM/qm gemäß der Urteile des OLG Frankfurt am Main auf Basis der folgenden Tabelle:
Stichtag
Baureif
Bauerwartung hoch
Bauerwartung
hoch
Bauerwartung mittel
mittel
Bauerwartung gering
gering
100 %
31,74 %
24,87 %
19,49 %
1971
89,77
28,49
22,33
17,50
31.12.1973
97,88
31,07
24,34
19,08
31.12.1975
121,11
38,44
30,12
23,60
31.12.1977
31.12.1979
155,99
49,51
38,79
30,40
31.12.1981
192,21
61,01
47,80
37,46
31.12.1983
230,87
73,28
57,42
45,00
20.05.1984
231,66
73,53
57,61
45,73
31.12.1985
234,66
74,48
58,36
45,74
31.12.1987
244,66
77,66
60,85
47,68
31.12.1989
469,77
149,10
116,83
91,56
31.12.1991
742,21
235,58
184,59
144,66
31.12.1993
762,21
241,93
189,56
148,55
31.12.1995
799,77
253,85
198,90
155,88
31.12.1997
755,99
239,95
188,01
147,34
31.12.1999
31.12.2001
768,75
244,00
191,19
149,83
31.12.2002
733,53
232,82
182,43
142,96
31.12.2005
724,83
230,06
180,27
141,27
31.12.2007
670,84
212,92
166,84
130,75
Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.06.2007 forderte die Klägerin die Beklagte auf, nach abschließender Entscheidung des OLG den sich aus der Preisausgleichungsklausel sich ergebenden Betrag auszuzahlen.
Hierauf machte die Beklagte schließlich mit Schreiben vom 15.08.2008 einen Nachzahlungsvorschlag von 78.558,63 € ausgehend von Bauerwartungsland mit niedriger Bauerwartung zum Stichtag 31.12.1989 ohne Zinsen. Die Auszahlung war dabei an die Bedingung geknüpft, dass alle Ansprüche aus dem Vertrag damit abgegolten sein sollten.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass sich aus den Urteilen des OLG ergebe, dass die im jeweiligen Zweijahreszeitraum in der Tabelle angegebenen Preise so zu verstehen seien, dass der zum Stichtag angegebene Preis sich ab dem 01.01. des Folgejahres erhöhe, mithin vom Stichtag 31.12.1991 auszugehen sei.
Für den streitigen Kaufvertrag sei daher von einem Wert von 144,66 DM/qm auszugehen (C als Zeuge, Sachverständigengutachten).
Der sich so ergebende Betrag sei außerdem entsprechend den Vorschriften über den Entschädigungsanspruch bei Enteignungen zu verzinsen. Dies ergebe sich aus der Verwendung der entsprechenden Formulierungen auch mittelbar aus der Preisangleichungsklausel.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 178.930,69 € nebst Zinsen in Höhe von 2 % über dem Diskontsatz hieraus für den Zeitraum vom 24.04.1990 bis zum 31.12.1998 sowie Zinsen in Höhe von 2 % über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 01.01.1999, Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus 178.930,69 seit Rechtshängigkeit zuzüglich vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.928,43 € zu zahlen.
Nachdem die Beklagte zunächst beantragt hat, die Klage abzuweisen, soweit der geltend gemachte Zahlungsanspruch über den Betrag von 80.874,80 € hinausgeht, beantragt sie nunmehr,
die Klage insgesamt abzuweisen.
Wie auch sonst üblich, sei der Stichtagswert jeweils bis zum nächsten Stichtag gültig, so dass vom Wert des Stichtages 31.12.1989 auszugehen sei.
Ein Zinsanspruch ergebe sich weder direkt noch mittelbar. Soweit die Regelung unklar sei, müsse ihre Gesamtwirksamkeit in Zweifel gezogen werden, weswegen nunmehr auch insgesamt die Klageabweisung begehrt werde.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist teilweise begründet.
Zweifel an der Wirksamkeit der Vereinbarung bestehen nicht. Auch wenn die Preisangleichungsklausel unwidersprochen durch die Beklagte als Verwender für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurde, sind keine Rechtsgründe erkennbar, wieso die Anpassungsklausel insgesamt unwirksam sein soll. Gemäß § 305 c BGB führen Unklarheiten einzelner Teile allenfalls zu einer Auslegung zu Lasten des Verwenders, nicht aber zu ihrer Unwirksamkeit insgesamt.
Jedenfalls unstreitig ist aber, dass auf Grundlage der im Tatbestand wiedergegebenen Tabelle der sich daraus ergebende Betrag zu bezahlen ist.
Dies hat die Beklagte jedenfalls in ihrer vorgerichtlichen Korrespondenz und auch in der Klageerwiderung noch so gesehen.
Die Frage der Höhe des Grundstückswertes zum Verkaufszeitpunkt ist auch entscheidungsreif.
Beide Parteien streiten letztlich nur um die Frage, ob der obere oder der untere Stichtag für den Grundstückswert maßgeblich ist. Die Feststellungen in der Tabelle als solche werden in keiner Weise in Zweifel gezogen. Beide Seiten meinen auch, dass andere Werte gar nicht in Betracht kommen.
Nach der Preisanpassungsklausel kommt es bindend für den zugrunde zu legenden Quadratmeterverkehrswert ausschließlich darauf an, wie sich der Verkehrswert vergleichbarer Grundstücke im Rahmen gerichtlicher Überprüfung öffentlichrechtlicher Enteignungsentscheidungen darstellt. Darauf, ob die gutachterlichen Feststellungen des C eigentlich anders interpretiert werden müssten, kommt es demnach nicht an.
Diesen Wert erneut einer gutachterlichen Überprüfung zu unterziehen, um damit die an sich bindenden einheitlichen gerichtlichen Entscheidungen wieder in Frage zu stellen, würde gerade der Vereinbarung und deren offensichtlichen Nebenzweck, nämlich dass die von der städtebaulichen Maßnahme betroffenen früheren Grundstückseigentümer nicht ungleich gehandelt werden, zuwider laufen.
Ersichtlich sollte schließlich der privatrechtliche Kaufvertrag zwischen den Parteien insbesondere auch deswegen abgeschlossen werden, weil so das Risiko von weiteren aufwändigen Verfahren reduziert werden sollte. Dass dieses Ziel offensichtlich nicht erreicht werden konnte, führt ex post nicht dazu, dass die gerichtlichen Entscheidungen durch die Parteien nicht als bindend vereinbart angesehen werden müssten.
Das OLG hat in den im Tatbestand aufgeführten Verfahren sich intensiv mit den Feststellungen des Sachverständigen auseinandergesetzt und dabei selbst die Tabelle erarbeitet, die die Parteien beide als Grundlage für ihre Wertberechnung heranziehen.
Das OLG hat dabei die Verkehrswerte ausdrücklich auf Grundlage der Tabelle geschätzt. So ist es zum Beispiel in der Sache 100 U 5/96 auf Seite 46 für die Daten 08.10.1985 und 03.08.1985 von den Werten zum Stichtag vom 31.12.1985 und vom 31.12.1989 ausgegangen.
Entsprechendes gilt auch für das Verfahren 100 U 3/96 für die Zeitpunkte Mai 1984, Oktober 1985, August 1989 (dort Seite 35), wobei ebenfalls der jeweils folgende Stichtag herangezogen wurde, für den Mai 1984 aber gesondert ein Wert ermittelt wurde oder auch im Verfahren 100 U 4/96 (dort Seite 39) für die Daten 15.05.1984 und 08.10.1985 und im Verfahren 100 U 6/96 für den 03.08.1989, siehe dort Seite 39.
Eine Schätzung war, wie sich aus den zitierten Entscheidungen ergibt, allein auch deswegen geboten, weil für die Wertfestlegungen eine ausreichende statistische Grundlage vorhanden sein muss. Dies gilt umso mehr, als extreme Abweichungen aus methodischen Gründen herausgerechnet werden mussten.
Aus der zwingenden mathematisch-statistischen Natur der Sache kann daher jeweils ein Wert nur auf Grundlage von Einzelwerten aus einem Zeitabschnitt (hier offensichtlich 2 Jahre) ermittelt werden. Allein aus dem Grund, dass die Verkehrswertentwicklung nicht streng stetig linear steigend ist, folgt zwanglos, dass für Daten zwischen den Stichtagen ein exakter Wert nicht angegeben werden kann und letztlich mit statistischen Methoden nur fiktiv ermittelbar wäre.
Es ist daher nicht verwunderlich, wenn das OLG jeweils den späteren Wert im Rahmen der von ihm vorgenommenen Schätzung zu Grunde gelegt hat. Dies gilt umso mehr, als die jeweils zu beurteilenden Zeitpunkte jeweils weniger als ein halbes Jahr vor dem nächsten Stichtag lagen. Eine scheinexakte Interpolation hat sich dort nicht aufgedrängt.
Nichts anderes ergibt sich auch aus den Einwendungen der Beklagten. Der Sachverständige C hat eben gerade nicht die Bodenrichtwerte zugrunde gelegt. Wie diese sonst betrachtet werden müssten, ist daher völlig unerheblich. Im Übrigen ergibt sich aus den auszugsweise vorgelegten Textpassagen des Gutachtens des C ebenfalls nichts anderes. Vielmehr hat der Sachverständige die jeweiligen Werte selbst durch eigene Daten und durch Interpolationen gewonnen. Ausweislich dieser Erläuterungen geben die berechneten Werte den Wert zum Stichtag an. Monatswerte können nach den Angaben des Gutachters nicht angegeben werden.
Die Schätzung zugunsten der früheren Eigentümer auf Basis des nächstfolgenden Stichtages ist in dem hier zu entscheidenden Fall aber auch unter Berücksichtigung der Methodik des OLG nicht geboten. Der Kaufvertrag vom 10.05.1990 datiert nicht etwa weniger als ein halbes Jahr vor dem nächsten Stichtag, dem 31.12.1991, sondern weniger als ein halbes Jahr nach dem letzten Stichtag, dem 31.12.1989.
Anders auch als beim Großteil der zuvor vom OLG entschiedenen Fälle besteht zwischen dem 31.12.1987, dem 31.12.1989 und dem 31.12.1991 jeweils eine besonders hohe Wertsteigerung. Insgesamt stieg der Wert in den vier Jahren um mehr als das Dreifache. Zwischen dem 31.12.1989 und dem 31.12.1991 betrug die Steigerung immerhin noch 58 %. Davor und danach waren die Steigerungen nur unwesentlich.
Unter diesen Bedingungen einfach von dem höheren Wert auszugehen, würde zu einer unangemessenen Bevorzugung der Klägerin gegenüber den ehemaligen Grundstückseigentümern in den Entschädigungsverfahren führen.
Im Rahmen einer Schätzung auf Grundlage der Tabelle, wie vom OLG Frankfurt durch die Leitentscheidungen zwischen den Parteien bindend vorgeben, ist es daher geboten, in dem hier zu entscheidenden Fall den Wert unter Berücksichtigung beider Stichtage zu schätzen.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die noch stärkere relative Steigerung im vorherigen Zeitraum vom 31.12.87 bis zum 31.12.89 bereits in der Zeit bis zum 31.12.1991 abgeflacht ist. Es ist daher zu erwarten, dass die Wertsteigerung zu Beginn der Periode noch relativ höher war, als an deren Ende. Damit wird berücksichtigt, dass der Verlauf nicht als streng linear erwartet werden kann. Es erscheint daher angemessen, statt der linear anzusetzenden 15,6 % für 114 Tage (1.1.-10.05.) von 730 Tagen (2x365 Tage) stattdessen 22 % der Wertsteigerung zwischen dem 31.12.1989 und dem 31.12.91 hinzuzurechnen.
Auszugehen ist mithin von einem Quadratmeterwert von 103,24 DM/qm (144,66-91,56= 53,1x0,22=11.68+91,56=103,24)
Der Klägerin stehen daher für 3.697 qm unter Berücksichtigung der Zahlung von 50 DM/qm noch 196.828,28 DM bzw. 100.562,30 € zu.
Der Anspruch ist auch entsprechend der Entschädigungsvorschriften des § 99 BauGB
(§ 49 StBauFG a.F.) zu verzinsen.
Allerdings ist § 849 BGB nicht einschlägig, weil eine Nötigung im Rechtssinne nicht ernstlich behauptet wird. Der Umstand, dass die Klägerin den Kaufvertrag nur vor dem Hintergrund einer sonst drohenden Enteignung abgeschlossen hat, ändert daran nichts, weil eine drohende Enteignung im Rahmen der Stadtentwicklung weder rechtswidrig noch verwerflich ist.
Es handelt sich durch den privaten Verkauf auch um keinen unmittelbaren Entschädigungsanspruch im Sinne der genannten öffentlichrechtlichen Vorschriften.
Die Beklagte bestreitet aber nicht einmal, dass durch die Einigung zwischen den Parteien, die ihren Niederschlag in der Preisangleichungsklausel gefunden hat, die Klägerin nicht schlechter gestellt werden sollte, als wenn das Enteignungsverfahren durchgeführt worden wäre. In dem Parallelrechtsstreit 3 O 49/10 ist gerichtsbekannt, dass die Beklagte dort sogar bei einer ersten Nachzahlung im Jahre 1992 bereits Zinsen gezahlt hatte. Sie war daher auch bei der hier streitgegenständlichen endgültigen Nachzahlung auf den tatsächlichen Verkehrswert gehalten, dabei § 49 StbauFG zu beachten.
Die von der Klägerin angeführte Entscheidung des BGH vom 20.11.1967 Az.: III ZR 161/95 ist zwar nicht auf den hier zu entscheidenden Fall ohne weiteres anwendbar, weil sich dort die Klägerin über den gezahlten Kaufpreis hinaus weitere Entschädigungen entsprechend des Landesbeschaffungsgesetztes vorbehalten hatte.
Allerdings besteht insoweit Übereinstimmung, als auch dort die Verzinsung ebenfalls nicht ausdrücklich angesprochen war.
Letztlich kann hier im Hinblick auf den Begriff der Entschädigungshöhe einschließlich der Zinsen nach § 99 BauGB nichts anderes gelten.
Soweit nach wörtlicher Auslegung der Vereinbarung der Beklagten zuzugeben ist, dass sich aus der Formulierung, dass der Erhöhungsbetrag sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ermittelten Verkehrswert ergibt, wörtlich kein Zinsanspruch ergibt, so ist dies unschädlich.
Denn dieser ergibt sich durch die Bezugnahme auf das Entschädigungsverfahren im Rahmen der Enteignung. Schon aus Nr. 1 Abs. 2 der Klausel ist durch das Wort „Entschädigungshöhe“, auch wenn dieses in Klammern gesetzt ist, klar, dass nicht nur der reine Quadratmeterverkehrswert ohne Zinsen erstattet werden soll. Sonst würde die Erläuterung: „Entschädigungshöhe“ keinen Sinn machen. Letztlich stellt die Vereinbarung nur klar, wie – unabhängig von der Verzinsungsfrage – der Verkehrswert in einem Enteignungsverfahren von Gesetzes wegen zu erfolgen hat. Damit sind Zinsen nicht ausdrücklich ausgeschlossen.
So ist denn auch in den Verträgen, in dem Zinsen ausdrücklich vereinbart sind, auch dort nur der Zinssatz angeführt, der nach den gesetzlichen Vorschriften im Falle einer Enteignung zu zahlen wäre, und nicht etwa der gesetzliche Zinssatz des bürgerlichen Rechts oder ein frei vereinbarter Zins.
Gemäß § 157 BGB kann nach Treu und Glauben daher keine andere Auslegung in Frage kommen, als dass der Zinsanspruch auch wie beantragt zu verzinsen ist. Dies gilt umso mehr, als es sich hier letztlich um einen Vertrag zwischen Bürger und Staat handelt und der Vertrag lediglich sonst unmittelbar drohende hoheitliche Maßnahmen ersetzen sollte.
Nicht nur die im oben genannten Parallelfall genannte frühere Zinszahlung, sondern gerade auch die späteren Verträge mit den ausdrücklich vereinbarten Zinsen sprechen dafür, dass entweder die Parteien tatsächlich von einer Verzinsung ausgegangen sind, oder insoweit eine durch die ergänzende Vertragsauslegung zu schließende Regelungslücke vorgelegen hat.
Im Hinblick auf die schon von Anfang an zu erwartende lange Dauer bis zur Wertfeststellung in Entschädigungsverfahren, speziell auch im hier zu entscheidenden Fall, wo bereits bei Vertragsabschluss ganz erhebliche Abweichungen hinsichtlich der Wertvorstellungen der Parteien lagen, drängt sich auf, dass auch die Frage einer Verzinsung mit geregelt werden sollte.
Ausreichend ist insoweit, dass die Klägerin an die Regelung dieses Punktes nicht gedacht hat und die Frage der Verzinsung für die interessengerechte Lösung von entscheidender Bedeutung ist.
Schließlich führt auch der Umstand, dass durch die Klausel ein Wertausgleich wegen geringerer Verkehrswerte ausgeschlossen wurde, zu keinem anderen Ergebnis, und zwar schon allein deswegen, weil auch die späteren Verträge mit der ausdrücklichen Zinsregelung eine Verschlechterung ebenfalls ausgeschlossen haben.
Da die Klage zum Teil erfolgreich war, waren auch anteilig die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren entsprechend zu ersetzen. Unter Berücksichtigung der hier den Gegenstandswert erhöhenden streitigen vertraglichen Zinsen im Sinne eines Entschädigungsbetrages ist von einem begründeten Gesamtgegenstandswert von 215.877 € auszugehen. Unter Berücksichtigung einer 1,3 Gebühr und Auslagen von 20 € ergibt sich ein Betrag einschließlich MWSt. von 3.015,70 €.
Der übrige Zinsspruch folgt aus den §§ 291, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 291, 288 BGB
§ 305 c BGB
§ 99 BauGB
§ 49 StBauFG
§ 849 BGB
§ 49 StbauFG
§ 157 BGB

Zitierte Entscheidungen: V ZR 102/13
18 U 1/11
00 U 3/96
00 U 4/96
00 U 5/96
00 U 6/96
00 U 7/96
3 O 49/10
III ZR 161/95