Amtsgericht Offenbach am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-08-17, Aktenzeichen 310 C 106/10
ECLI: ECLI:DE:AGOFFEN:2011:0817.310C106.10.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.

Tatbestand:
Der Beklagte war mit Beschluss vom 19.12.2006 ab 01.01.2007 zum Verwalter der klagenden Erbbauberechtigtengemeinschaft gewählt worden. Bereits vor Aufnahme der Verwaltertätigkeit führte der Verwalter mit den Gebäudeversicherern Gespräche über die Verlängerung bzw. Kündigung der laufenden Verträge. Ende 2006 war das Leitungswasser-/Sturm-/Hagel- und Blitzrisiko der Liegenschaft bei der A-Versicherung versichert. Für das Jahr 2007 hatte diese Versicherung monatliche Beiträge von € 10.889,32 veranschlagt. Diese belaufen sich also auf eine Jahresgesamtsumme für 2007 von € 130.671,84. Das Feuerrisiko war bei der B-Versicherung versichert mit einem Jahresbetrag in den Jahren 2004 bis 2006 von je etwas über 92.000,-- €.
Der Verwalter führte die vorgenannten Versicherungen zu einem einzigen Versicherungsvertrag bei der B-Versicherung zusammen, der ab 01.02.2007 galt. Die Versicherung bei der A-Versicherung wurde durch den Verwalter gekündigt. Die Gesamtsumme für die Versicherungsrisiken Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel belief sich im Zeitraum 01.02.2007 bis 01.02.2008 auf € 312.034,36,--. Auf die Feuerversicherung entfällt ein Betrag von € 234.314,32 -, auf die Leitungswasserversicherung € 51.029,47 und auf die Sturm/Hagel-Versicherung von € 26.690,57. Im Zeitraum 01.02.2008 bis 01.02.2009 war dann nur noch das Feuerrisiko mit € 249.189,74 und Sturm/Hagelrisiko mit € 27.687,75 bei der B-Versicherung versichert. Die Leitungswasserschäden wurden in Eigenregie ersetzt und waren nicht versichert.
Für den Fall, dass die Feuerversicherung allein bei der B-Versicherung weitergeführt würde, hatte die B-Versicherung für 2007 eine Prämie von 199.000,00 zuzüglich Versicherungssteuer in Aussicht gestellt. Als Anlage zum Versicherungsvertrag war vereinbart worden, dass bei einer Schadenssumme unter 60 % eine Reduzierung der Prämie vorgenommen werden wird. Dies ist dann auch aufgrund der durch die Verwalterin vorgenommenen Brandverhütungsmaßnahmen in den Folgejahren der Fall gewesen.
Die Klägerin vertritt nun die Auffassung, dass die Feuerversicherung zu den alten Konditionen bei der B-Versicherung hätte weitergeführt werden können und der Verwalter ohne Not durch die Vertragsumstellung bei der B-Versicherung eine überteuerte Feuerversicherung abgeschlossen hat. Der Versicherungsvertrag sei zum Zeitpunkt der Vertragsumstellung nicht gekündigt gewesen, die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Jahresende bereits abgelaufen. Die Versicherung hätte also zunächst einmal weiterlaufen können. Eine spätere Kündigung aus Anlass eines Schadens hätte abgewartet werden können. Außerdem hätten Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Daraus hätte sich mit Sicherheit die Möglichkeit ergeben, eine Feuerversicherung auch zu einem geringeren Preis abzuschließen. Die Klägerin sieht sich geschädigt in Höhe der Differenz zwischen der ursprünglichen Prämie für die Feuerversicherung, so wie sie auch im Jahr 2006 gezahlt wurde und der Prämien, die dann für 2007 und 2008 zu zahlen waren.
Sie beantragt deshalb
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von € 276.877,58 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszins aus einem Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.03.2007, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.04.2007, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.05.2007, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.06.2007, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.07.2007, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.08.2007, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.09.2007, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.10.2007, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.11.2007, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.12.2007, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.01.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 10.861,09 seit dem 10.02.2008 und aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.03.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.04.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.05.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.06.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.07.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.08.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.09.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.10.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.11.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.12.2008, aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.01.2009 und aus einem weiteren Betrag in Höhe von € 12.212,04 seit dem 10.02.2009 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche Schäden zu erstatten, die der Klägerin durch die Kündigung der ursprünglich mit der A-Versicherung bestehenden Versicherungsverträge vom 28.12.2006 zu ersetzen.
Der Beklagte beantragt
Klageabweisung
Er erklärt, die gesamte Gebäudeversicherung sei aufgrund der dem Verwalter in der Teilungserklärung erteilten Vollmacht im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung umgeschichtet worden. Bei Verwaltungsübernahme habe die unmittelbare Gefahr bestanden, dass die Feuerversicherung in naher Zukunft aufgekündigt werde, da in den Jahren 2004 bis 2006 die gezahlte Schadenssumme die geleistete Versicherungsprämie bei weitem überstiegen habe. Mit dem Wechsel sei es gelungen das Risiko für Sturm/Hagel/Blitz und Wasser bei der B-Versicherung zu einem günstigeren Tarif zu versichern, als zuvor bei der A-Versicherung. Die Versicherungsprämie habe insoweit etwa 77.000 € jährlich betragen gegenüber zuvor 130.000 €. Es sei des Weiteren keine Versicherung bereit gewesen, die Feuerversicherung für die Liegenschaft zu übernehmen.Randnummer11Das Gericht hat Beweis erheben durch Vernehmung des Zeugen N, der bei der Vertragsumstellung 2006/2007 für die B-Versicherung tätig war. Dieser hat zwar bestätigt, dass zum Zeitpunkt der Verhandlungen Ende 2006 eine ordentliche Kündigung der Feuerversicherung nicht erfolgt war, hat aber gleichzeitig erklärt, dass eine Kündigung nach einem neuen Brandfall jederzeit hätte erfolgen können und dies vor dem Hintergrund der Schadenssumme der letzten drei Jahre, die die Prämienhöhe überstiegen hatte, auch sehr wahrscheinlich war. Insofern hatte er Auftrag von der B-Versicherung mit dem neuen Verwalter einen neuen Vertrag auszuhandeln. Im Zuge dieser Vertragsverhandlung sei dann eine Reduzierung der Prämien für die Leitungswasser und Sturm-/Hagel-Versicherung gegenüber der bisherigen Prämie beim Vorversicherer erreicht worden, die dann einen Teil der Prämiensteigerung im Bereich der Feuerversicherung aufgefangen hat.
Für die Einzelheiten der Zeugenaussage wird auf das Protokoll der Beweisaufnahme vom 17.08.2011 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Dem Verwalter kann bei der Vertragsumstellung der Gebäudeversicherung bei Beginn seiner Amtszeit nicht der Vorwurf gemacht werden, gegen die Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung gehandelt zu haben.
Der Versicherungsvertrag für die Feuerversicherung war zwar nicht ordnungsgemäß zum Jahresende 2006 gekündigt worden. Die Liegenschaft lief aber Gefahr, den Versicherungsschutz mit dem nächsten Schadensfall aufgrund einer außerordentlichen Kündigung zu verlieren. Angesichts des Umstandes, dass die Versicherung in den letzten drei Jahren "drauf gezahlt" hatte, erschien dies mehr als wahrscheinlich. Dann hätte die Gemeinschaft unter Zugzwang gestanden, möglichst umgehend eine neue Versicherung abschließen zu müssen, was die Verhandlungsposition sicher verschlechtert hätte. So konnte im Zuge der Verhandlung aber eine durchaus beträchtliche Reduzierung der Prämie für die übrigen Risiken der Gebäudeversicherung erreicht werden. Diese hat die Kostenexplosion in der Feuerversicherung zwar nicht auffangen können, sich aber doch erheblich zugunsten der finanziellen Situation der Liegenschaft ausgewirkt.
Von Seiten der Klägerin ist in keiner Weise schlüssig dargelegt, dass und zu welchen Konditionen eine andere Versicherung zu Beginn des Jahres 2007 bereit gewesen wäre, die Liegenschaft gegen Feuer zu einer geringeren Prämie zu versichern. Ihrer doch sehr pauschalen Behauptung, die A-Versicherung wäre bereit gewesen dies zu den ursprünglichen Bedingungen der B-Versicherung zu tun, war nicht weiter nachzugehen. Die Klägerin trägt nämlich selbst vor, dass die A-Versicherung dieses Angebot verknüpft hat mit der Bedingung, dass Brandschutzmaßnahmen zu ergreifen gewesen wären. Diese Brandschutzmaßnahmen hätten zum einen auch Geld gekostet und zum anderen wären sie nur mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung nach Beschlussfassung durch die Erbbauberechtigtengemeinschaft umzusetzen gewesen. Offen bleibt, was denn bis zum Zeitpunkt der Umsetzung versicherungstechnisch hätte passieren sollen. Die Verwaltung hat zu Beginn ihrer Tätigkeit die Chance genutzt, die anderweitig vergebenen Gebäudeversicherungen als Verhandlungsmasse bei der Vertragsumstellung der Feuerversicherung einzusetzen. Diese Chance wäre mit Sicherheit kleiner gewesen, wenn man bis zur tatsächlichen Kündigung der Feuerversicherung gewartet hätte. Dann hätte die B-Versicherung aller Wahrscheinlichkeit die Prämie für die Feuerversicherung auf mindestens € 199.000 angehoben (plus Versicherungssteuer) - so ergibt es sich aus der Anlage zum Antrag vom 29.01.2007. Ob dann die übrigen Gebäudeversicherungen noch so günstig hätten mitversichert werden können, ist ungewiss.
Die Klägerin hat nicht nachgewiesen, dass das Versicherungspaket bei der Umstellung 2006/2007 zu einem günstigeren Preis zu haben gewesen wäre. Ebenso wenig wurde unter Beweis gestellt, dass für das Jahr 2008 eine günstigere Prämie zu erzielen gewesen wäre.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 ZPO
§ 709 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 13 S 134/11