Verwaltungsgericht Freiburg (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-07-30, Aktenzeichen 1 K 4132/23
ECLI: ECLI:DE:VGFREIB:2025:0730.1K4132.23.00

Tenor:
Der Bescheid des Landratsamts Schwarzwald-Baar-Kreis vom 08.02.2022 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 02.11.2023 werden aufgehoben.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese auf sich behält.
Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen die Rücknahme einer baurechtlichen Befreiung sowie eine Rückbauverfügung.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Flurstück Nr. X auf der Gemarkung der Beigeladenen. Das Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplans „Wittum II“ der Beigeladenen.
Der Kläger beantragte beim Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis (Landratsamt) am 15.01.2016 die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und Schwimmbecken im Untergeschoss, die ihm unter dem 14.06.2016 erteilt wurde.
Im Rahmen einer Baukontrolle am 30.04.2019 wurde festgestellt, dass Abweichungen von den genehmigten Planvorlagen, darunter u.a. Unstimmigkeiten bei den Höhenmaßen des Gebäudes, bestanden.
Der Kläger legte daraufhin im Rahmen eines Nachtragbaugesuchs am 12.07.2019 geänderte Pläne vor. In einem Schnitt ist für das Wohngebäude eine Höhe von 6,60 m eingetragen (Akte des Landratsamts, S. 311). Er beantragte die Genehmigung für die Überschreitung der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe für Flachdächer von 5,50 m um 1,10 m auf insgesamt 6,60 m Gebäudehöhe, die Genehmigung für die Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl von 0,4 mit den mitzurechnenden Anlagen um 8 m2 bzw. 2 % sowie u.a. die Erteilung von Befreiungen von der örtlichen Bauvorschrift Ziff. 2.1.2, wonach für Flachdächer dauerhaft extensive Dacheingrünungen vorzusehen sind.
Mit Schreiben vom 21.11.2019 verweigerte die Beigeladene die Erteilung des Einvernehmens zu den beantragten bauplanungsrechtlichen Befreiungen.
Mit Bescheid vom 14.04.2020 ersetzte das Landratsamt das versagte Einvernehmen der Beigeladenen sowohl hinsichtlich der vom Kläger begehrten Befreiung hinsichtlich einer Überschreitung der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe für Flachdächer als auch hinsichtlich der Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl und der Dacheingrünung.
Ebenfalls mit Bescheid vom 14.04.2020 erteilte das Landratsamt dem Kläger eine Nachtragsbaugenehmigung u.a. für die Höhenänderung des Wohnhauses. Hierbei erfolgten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes „Wittum II“ u.a. hinsichtlich der Überschreitung der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe für Flachdächer von 5,50 m über der Bezugshöhe um 1,10 m.
Hiergegen erhob die Beigeladene mit Schreiben vom 19.05.2020 Widerspruch, den das Landratsamt dem Regierungspräsidium Freiburg vorlegte.
Mit Schreiben vom 08.10.2021 teilte das Regierungspräsidium mit, dass der Widerspruch der Beigeladenen gegen die erteilte Nachtragsbaugenehmigung einschließlich der Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens zulässig und teilweise auch begründet sei. Das Landratsamt wurde angewiesen, in eigener Zuständigkeit dem Widerspruch abzuhelfen und die Nachtragsbaugenehmigung im Hinblick auf die erteilte Befreiung betreffend die Überschreitung der festgesetzten maximal zulässigen Gebäudehöhe aufzuheben.
Hierzu wurde der Kläger mit Schreiben vom 04.11.2021 angehört.
Mit Schreiben vom 26.11.2021 teilte der Kläger mit, dass er mit dem Rückbau nicht einverstanden sei, da der Bebauungsplan der Beigeladenen Mängel aufweise. Der zuständige Bauleiter habe sich mit dem Planungsbüro in Verbindung gesetzt. Ihm sei mitgeteilt worden, dass es möglich sei, die angegebene Höhe um 1 m nach oben oder unten zu verschieben. Es werde davon ausgegangen, dass auch deshalb die Nachtragsbaugenehmigung erteilt worden sei.
Mit Bescheid vom 08.02.2022 hob das Landratsamt die in Ziffer 2 der Nachtragsbaugenehmigung vom 14.04.2020 erteilte Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Gebäudehöhe für Flachdächer auf 6,00 m [sic!] auf und nahm diese zurück (Ziff. 1). Gleichzeitig verfügte das Landratsamt den Rückbau des Wohnhauses auf eine maximale Gebäudehöhe von 5,50 m, also um 1,10 m (Ziff. 2). Für den Rückbau wurde eine Frist bis 30.06.2022 gesetzt (Ziff. 3). Zur Begründung führte das Landratsamt im Wesentlichen aus, dass die Erteilung der Befreiung unter Ersetzung des Einvernehmens der Gemeinde rechtswidrig gewesen sei. Durch die Befreiung seien die Grundzüge der Planung berührt. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplanes verfolge die Beigeladene mit den Festsetzungen zur zulässigen Höhe das Ziel, eine höhenmäßig homogene Einbindung der baulichen Anlagen sowohl in die umgebenden vorhandenen Bebauungsstrukturen als auch in die topographischen Randbedingungen zu gewährleisten. Aus diesem Grund habe die Gemeinde innerhalb des Planungsgebiets maximale Höhenangaben in Form von Trauf-, First- und Gebäudehöhen festgesetzt. Dabei habe sie aufgrund des im Plangebiet zulässigen breiten Spektrums an verschiedenen Dachformen die Höhenfestsetzungen bewusst so gewählt, dass eine homogene Integration dieser „Sonderformen" in die Umgebungsstrukturen und das Landschaftsbild gewährleistet sei. Hierdurch habe die Gemeinde ihren planerischen Willen einer bewusst differenzierten Beurteilung der jeweiligen Höhenfestsetzungen deutlich zum Ausdruck gebracht. Auch die Auswirkungen des Vorhabens im Hinblick auf mögliche Vorbild- und Folgewirkungen für die Planungsbetroffenen seien für die Beurteilung, ob die Zulassung eines Vorhabens im Wege der Befreiung die Grundzüge der Planung berühre, maßgeblich. Dies sei hier der Fall. Schließlich führe die für das Bauvorhaben erteilte Befreiung von der festgesetzten Gebäudehöhe um 1,10 m dazu, dass die im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachte städtebauliche Ordnung in beachtlicher, also relevanter Weise beeinträchtigt werde.
Mit Schreiben vom 15.02.2022 teilte die Beigeladene mit, dass sie an ihrem Widerspruch hinsichtlich der Ziff. 1, 3 und 4 der Nachtragsbaugenehmigung vom 14.04.2020 nicht festhalte. Das entsprechende Widerspruchsverfahren wurde daraufhin eingestellt.
Gegen den Bescheid vom 08.02.2022 legte der Kläger mit Schreiben vom 18.02.2022 Widerspruch ein.
Den Widerspruch wies das Regierungspräsidium Freiburg mit Widerspruchsbescheid vom 02.11.2023 zurück. Der Bescheid wurde dem Kläger am 09.11.2023 zugestellt.
Der Kläger hat am 11.12.2023 – einem Montag – Klage erhoben. Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, dass die Ersetzung des Einvernehmens der Beigeladenen durch das Landratsamt nicht rechtswidrig gewesen sei. Der Kläger habe nach pflichtgemäßer Ermessensausübung durch die Baurechtsbehörde einen Anspruch auf Erteilung der Nachtragsbaugenehmigung unter Befreiung von den hier in Rede stehenden Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der maximalen Gebäudehöhe gemäß § 31 Abs. 2 BauGB gehabt. Grundzüge der Planung seien durch die in Rede stehende Befreiung nicht berührt. Der hier gegenständliche Bebauungsplan „Wittum II“ lasse verschiedene Dachformen (Pultdach, Satteldach, Flachdach) zu. Die möglichen maximalen Gebäudehöhe für die unterschiedlichen Dachformen variierten. So sehe der Bebauungsplan bei einem Pultdach eine Firsthöhe von maximal 7,50 m vor. Dies liege deutlich über der hier gegenständlichen Oberkante Dach mit 6,60 m beim Gebäude des Klägers. Der Bebauungsplan lasse eine große Gestaltungsmöglichkeit hinsichtlich der Dachformen und Höhen zu. Von den Festsetzungen des Bebauungsplans werde danach städtebaulich nicht in so gravierendem Maße abgewichen, dass durch eine Befreiung in die Planungshoheit der Beigeladenen eingegriffen werde. Auch sei die hier in Rede stehende Abweichung vom Bebauungsplan unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Soweit weiter der Rückbau des Wohnhauses auf die nach dem Bebauungsplan „Wittum II“ festgesetzten maximale Gebäudehöhe von 5,50 m verfügt werde, sei dies, nachdem die Rücknahme der erteilten Befreiung bereits rechtswidrig sei, ebenfalls rechtswidrig. In jedem Fall sei der angeordnete Rückbau unverhältnismäßig. Im Ergebnis führe die Rückbauverfügung dazu, dass das Gebäude insgesamt abgerissen werden müsste, da das Gebäude als Einfamilienhaus mit einem Obergeschoss geplant worden sei. Der Rückbau des Obergeschosses stünde in keinem Verhältnis zu Überschreitung der zulässigen Höhe. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass mit einem Pultdach die Firsthöhe mit 7,50 m zulässig wäre und noch massiver das städtebauliche Bild prägen würde. Auch ein Rückbau des Attikageschosses könne konstruktionstechnisch bedingt nicht umgesetzt werden. Bezüglich der Abweichung vom Bebauungsplan könne unter Abwägung und Würdigung der nachbarlichen Interessen und der in die Überlegungen einzubeziehenden öffentlichen Belange eine Befreiung erteilt werden. Dies sei das mildeste Mittel, das geeignet und erforderlich sei, einen rechtmäßigen Zustand herzustellen.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 08.02.2022 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 02.11.2023 aufzuheben und
die Hinzuziehung eines Prozessbevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, die Rechtsgrundlage für die Rücknahmeentscheidung seien die §§ 48, 50 LVwVfG. Tatbestandliche Voraussetzung für die teilweise Rücknahme eines Verwaltungsakts sei dessen Rechtswidrigkeit. Die Nachtragsbaugenehmigung sei rechtswidrig, soweit Sie die in Ziffer 2 erteilte Befreiung von der im Bebauungsplan „Wittum II" festgesetzten maximalen Gebäudehöhe für Flachdächer von 5,50 m über der Bezugshöhe betreffe. Das Vorhaben widerspreche der festgesetzten Gebäudehöhe des Bebauungsplans. Der Bebauungsplan sehe insoweit keine ausdrücklichen Ausnahmen im Sinne des § 31 Abs. 1 BauGB vor. Ferner seien die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht gegeben. Bei den im Bebauungsplan festgesetzten Höhenangaben handele es sich um einen Grundzug der Planung, der durch die zugelassene Befreiung berührt werde. Das dem Landratsamt eingeräumte Ermessen sei ordnungsgemäß ausgeübt worden. Der Kläger habe aufgrund der Ziffer 2 der Nachtragsbaugenehmigung keine Vermögensdispositionen getroffen, wie sich aus der Bauakte und den Luftbildern ergebe; vielmehr sei das Gebäude deutlich höher als 5,50 m ungenehmigt gebaut worden. Es bestehe eine erhebliche Beeinträchtigung des Grundzugs der Planung nebst negativer Vorbildwirkung durch das Vorhaben. Vorliegend überwiege das öffentliche Interesse das Privatinteresse des Klägers. Die verfügte Rücknahme verstoße auch nicht gegen das Gebot der Verhältnismäßigkeit. Die Aufhebung der baurechtlichen Entscheidung sei geeignet und erforderlich. Ungeachtet des hier anwendbaren § 50 LVwVfG ergebe sich kein weiterer Vertrauenstatbestand aus dem Vorbringen des Klägers. Ermächtigungsgrundlage für den Rückbau sei § 65 Abs. 1 Satz 1 LBO. Nach der rechtmäßigen Rücknahme der Ziffer 2 zur Nachtragsbaugenehmigung vom 14.04.2020 sei das Vorhaben formell illegal. Es sei auch nicht genehmigungsfähig und verstoße seit seiner Errichtung fortdauernd gegen materielles Baurecht. Rechtmäßige Zustände seien nicht auf andere Weise als durch eine Rückbauverfügung herstellbar. Der Erlass einer bloßen Nutzungsuntersagung stehe hier ebenfalls nicht als Alternativmittel zur Verfügung, weil so der festgestellte Verstoß gegen die Festsetzung zur maximalen Gebäudehöhe nicht beseitigt werden könne. Das Ermessen sei ordnungsgemäß ausgeübt worden. Es entspreche regelmäßig ordnungsgemäßer Ermessensbetätigung unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung und zur Vermeidung von Präzedenzfällen die Beseitigung eines formell und materiell illegalen Bauvorhabens – wie hier – anzuordnen. Besondere Umstände für eine Ausnahme seien vorliegend nicht gegeben. Es sei nicht zu beanstanden, dem öffentlichen Interesse an der Beseitigung – besonders angesichts der erheblichen Abweichung von der ursprünglichen Baugenehmigung und der negativen Vorbildwirkung – größeres Gewicht auch gegenüber dem wirtschaftlichen Interesse des Klägers am Erhalt des gegenständlichen Vorhabens beizumessen.
Mit Beschluss vom 13.02.2025 wurde die Gemeinde Dauchingen zu dem Verfahren beigeladen.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und keine Stellungnahme abgegeben.
Dem Gericht liegen die Verwaltungsakten des Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis, die Widerspruchsakten des Regierungspräsidiums Freiburg und der Bebauungsplan „Wittum II“ der Beigeladenen samt Verfahrensakten vor.

Entscheidungsgründe:
I. Die Anfechtungsklage ist zulässig und begründet. Der angefochtene Bescheid des Landratsamtes Schwarzwald-Baar-Kreis vom 08.02.2022 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 02.11.2023 sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Dies gilt sowohl für die dort angeordnete Rückbauverfügung (dazu 1.) als auch für die Rücknahme der in der Nachtragsbaugenehmigung vom 14.04.2020 erteilten Befreiung (dazu 2.).
1. Als Rechtsgrundlage für die Rückbauverfügung hat der Beklagte § 65 Abs. 1 Satz 1 LBO herangezogen. Danach kann der teilweise oder vollständige Abbruch einer Anlage, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wurde, angeordnet werden, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.
Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, weil das Einfamilienhaus des Klägers zwar mangels entsprechender Baugenehmigung formell rechtswidrig ist, jedoch die zugleich erforderliche materielle Baurechtswidrigkeit fehlt, da das Bauvorhaben – in Bezug auf den hier maßgeblichen Parameter der Gebäudehöhe – nicht im Widerspruch zu materiellen öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wurde.
a) Die im Ausgangsbescheid zitierte planungsrechtliche Festsetzung Nr. 1.2.2 des Bebauungsplans „Wittum II“, wonach die im Plan eingetragene Gebäudehöhe (GHmax), gemessen zwischen festgelegter Bezugshöhe und Oberkante Attika, nicht überschritten werden darf, wobei für Flachdächer – wie beim Kläger – eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 5,50 m vorgeschrieben ist, ist unwirksam und steht dem Vorhaben deshalb nicht entgegen. Denn sie verstößt gegen § 18 Abs. 1 BauNVO sowie gegen das Verbot der Widersprüchlichkeit.
aa) Die Festsetzung 1.2.2. des Bebauungsplans „Wittum II“ ist wegen Verstoßes gegen § 18 Abs. 1 BauNVO unwirksam.
Festsetzungen eines Bebauungsplans als Rechtsnorm im materiellen Sinn müssen den aus dem Rechtsstaatsgebot (Art. 20 Abs. 3 GG) abzuleitenden Geboten der Bestimmtheit und Normenklarheit entsprechen. Ein Verstoß gegen das Gebot der Normenklarheit begründet die Unwirksamkeit der Festsetzung, ohne dass es auf §§ 214, 215 BauGB ankommt. Speziell für Bebauungspläne folgt die Notwendigkeit hinreichender Bestimmtheit sowohl für zeichnerische als auch für textliche Festsetzungen daraus, dass die Festsetzungen gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Inhalt und Schranken des grundrechtlich geschützten Eigentums unmittelbar berühren und ausgestalten. Die von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Betroffenen müssen deshalb wissen, welche Nutzungen auf den Grundstücken zulässig sind. Das im Einzelfall zu fordernde Maß an Konkretisierung hängt wesentlich von der Art der jeweiligen Festsetzung, den Planungszielen und den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den örtlichen Verhältnissen, ab. Die zeichnerischen Darstellungen sowie die textlichen Festsetzungen müssen aus sich heraus bestimmt, eindeutig und verständlich sein (vgl. BayVGH, Urteil vom 23.07.2024 - 1 N 20.1299 -, juris Rn. 25, m.w.N.).
Nach § 18 Abs. 1 BauNVO sind bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen. Hierzu ist auf einen festen unteren Bezugspunkt außerhalb des Vorhabens Bezug zu nehmen. Es genügt, wenn der Bezugspunkt durch Auslegung bestimmbar ist. Das erforderliche Maß der Konkretisierung von Festsetzungen eines Bebauungsplans richtet sich danach, was nach den Verhältnissen des Einzelfalls (Planungsziele und örtliche Verhältnisse) für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Um als ausreichende Berechnungsgrundlage dienen zu können, müssen textliche Festsetzungen zur Höhe eindeutig sein, das heißt, die in die Höhenberechnung einzustellenden Parameter sind klar und unmissverständlich zu benennen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteile vom 09.05.2019 - 5 S 2015/17 -, juris Rn. 166, m.w.N., und vom 14.07.2022 - 8 S 1717/21 -, juris Rn. 67).
Ausgehend hiervon genügt die Festsetzung 1.2.2. des Bebauungsplans „Wittum II“ nicht den Bestimmtheitsanforderungen des § 18 Abs. 1 BauNVO. Nach dieser Festsetzung, die die Höhe baulicher Anlagen regelt, darf u.a. die im Plan eingetragene Gebäudehöhe (GHmax), gemessen zwischen festgelegter Bezugshöhe und Oberkante, nicht überschritten werden. In der Planzeichnung ist die festgesetzte Bezugshöhe auf allen Baugrundstücken mit einem „ca.“ davor angegeben, auf dem klägerischen Flurstück etwa mit „ca. 710,20“. Die Begründung des Bebauungsplans äußert sich zur Frage dieser „ca.“-Angaben nicht.
Zwar können als untere Bezugspunkte die Meter über NN festgesetzt werden, doch müssen sie konkret ermittelbar sein (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Söfker, 157. EL November 2024, BauNVO § 18 Rn. 3a, beck-online). Dies ist nicht der Fall, wenn nur die ungefähre Angabe „ca.“ verwendet wird. Die Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen ist damit nach den zeichnerischen Darstellungen der erforderlichen Bezugspunkte nicht aus sich heraus bestimmt, eindeutig und verständlich.
Das Landratsamt hat hierzu erklärt, dies sei üblich, da die Höhen immer in Bezug zur Straßenhöhe zu sehen seien. Gerade wenn eine im Bebauungsplan vorgesehene Straße noch nicht fertiggestellt sei, könne es dann zu unbeabsichtigten Differenzen kommen, was so verhindert werden solle. Mit der Höhenangabe im Zentimeterbereich sei sichergestellt, dass nicht zu weit von der Angabe abgewichen werde.
Dies ändert allerdings nichts an der fehlenden Bestimmtheit der Festsetzung. Das Argument, die Höhenangabe im Zentimeterbereich stelle sicher, dass nicht zu weit von der Angabe abgewichen werde, verfängt darüber hinaus nicht, da nicht erkennbar ist, woraus sich eine derartige „Sicherstellung“ ergeben sollte und inwieweit eine eventuelle Abweichung noch zulässig wäre, ob also etwa 5 cm oder auch 50 cm an Abweichung zulässig sein sollten.
bb) Zudem leidet die Festsetzung zur Gebäudehöhe an einem durchgreifenden Widerspruch (Perplexität von Festsetzungen).
Nach der Begründung des Bebauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung (9.2) wurden maximale Höhenangaben in Form von maximalen Trauf-, First- und Gebäudehöhen festgesetzt, um das Ziel einer höhenmäßigen homogenen Einbindung sowohl in die umgebenden vorhandenen Bebauungsstrukturen als auch in die topographischen Randbedingungen zu gewährleisten.
Zwar ist der planenden Gemeinde nach Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG zuzugestehen, im Rahmen ihres Planungsermessens im Bebauungsplan die Gebäudehöhen durch entsprechende Festsetzungen eigenverantwortlich zu gestalten. Allerdings kann – die Begründung der Beigeladenen zu dem Bebauungsplan im vorliegenden Fall zugrunde gelegt – schwerlich von einer höhenmäßigen Homogenität die Rede sein, wenn die maximal zulässige Gebäudehöhe bei Verwirklichung eines Flachdaches bei 5,50 m liegt, während die Firsthöhe im Fall des Pultdachs, das zudem nach dem Bebauungsplan mit seinem Hochpunkt zur Straße hin auszurichten ist, 7,50 m betragen darf. Denn das mit seinem Hochpunkt zur Straße hin ausgerichtete Pultdach tritt gerade nicht – wie etwa das Satteldach – in seiner Wirkung zurück, sondern erscheint, von der Straße aus betrachtet, wie ein um 2 m höheres Flachdach und etwa neben einem Flachdach mit 5,50 m Höhe keineswegs als homogen. Dieser erhebliche Unterschied in der Gebäudehöhe von knapp 40% setzt sich daher in Widerspruch zum Ziel der höhenmäßigen homogenen Einbindung.
b) Die Höhenentwicklung des Einfamilienhauses des Klägers widerspricht auch nicht den Vorgaben des § 34 BauGB, wonach das Vorhaben, das unstreitig im Innenbereich gelegen ist, hier zu beurteilen ist.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Entspricht gemäß § 34 Abs. 2 Satz 1 BauGB die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art angesichts der insoweit spezielleren Vorschrift allein danach, ob es in dem Baugebiet zulässig wäre.
Das Vorhaben des Klägers fügt sich nach dem – hier wegen des Bezugs der Rückbauverfügung nur auf die Gebäudehöhe – allein interessierenden Aspekt des Maßes der baulichen Nutzung, nämlich der Gebäudehöhe, noch in die nähere Umgebung ein.
Bedeutsam für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung sind solche Maße, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung zueinander setzen lassen. Ihre absolute Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur Freifläche, prägen das Bild der maßgeblichen Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung an (vgl. BVerwG, Urteil vom 08.12.2016 - 4 C 7.15 - juris; Urteil vom 23.3.1994 - 4 C 18.92 - juris; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 14.07.2000 - 5 S 418/00 - juris). Die relativen Maßstäbe – die Grundflächen- und die Geschoßflächenzahl – haben dagegen vielfach nur eine untergeordnete Bedeutung oder, je nach den Umständen des Einzelfalls, auch gar keine Bedeutung für die Frage des Einfügens, weil sie in der Örtlichkeit häufig nur schwer ablesbar sind, vielmehr erst errechnet werden müssen (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.03.1994 - 4 C 18.92 - juris).
Vorliegend finden sich in der maßgeblichen näheren Umgebung des Baugrundstücks einige Baukörper, die nach ihrer Gebäudehöhe kleiner ausfallen als das Vorhaben des Klägers (vgl. etwa Akte des Landratsamts, S. 237) und Sattel- bzw. Walmdächer tragen. In Blickbeziehung finden sich aber auch zwei Häuser mit Flachdächern, die jedenfalls mit einzelnen Elementen eine ähnliche Höhe wie das Bauvorhaben des Klägers aufweisen (vgl. etwa Akte des Landratsamts, S. 429). In diese unterschiedliche Prägung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich das klägerische Vorhaben ein. Diesen Eindruck konnte die Kammer aus dem in der Akte des Landratsamts umfangreich vorhandenen Bildmaterial gewinnen. Zudem wird dies auch von den Beteiligten so gesehen, insbesondere führt der Beklagte im Schriftsatz vom 30.04.2025 aus, dass das klägerische Vorhaben sich in den wesentlichen Merkmalen in die Umgebungsbebauung einfüge und die Überschreitungen nicht so massiv seien, dass durch die Anwendung der planersetzenden gesetzlichen Regelung eine Unzulässigkeit des klägerischen Vorhabens bejaht werden könnte. Zudem sei die Zumutbarkeitsschwelle des Rücksichtnahmegebots nicht überschritten. Auch die Beigeladene hat dieser Einschätzung nicht widersprochen und von der Abgabe einer Stellungnahme abgesehen.
2. Als Rechtsgrundlage für die verfügte Rücknahme der in der Nachtragsbaugenehmigung vom 14.04.2020 erteilten Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Wittum II“ hinsichtlich der Gebäudehöhe hat das Landratsamt § 48 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 50 LVwVfG herangezogen. Die Voraussetzungen dieser Rechtsgrundlage liegen jedoch nicht vor.
Nach § 48 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden.
Vorliegend dürfte es schon an der Rechtswidrigkeit des – vom Landratsamt zurückgenommenen – Bescheids vom 14.04.2020 in Bezug auf die dort gewährte Befreiung von der maximalen Gebäudehöhe für Flachdächer von 5,50 m fehlen, da der Bebauungsplan „Wittum II“ der Beigeladenen diesen Maßstab mangels Wirksamkeit von dessen Festsetzung 1.2.2 – wie zuvor gesehen – nicht vorgibt und aus dem gleichen Grund insoweit auch nicht die Grundzüge der Planung im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB berührt werden. Wollte man die Rechtswidrigkeit des Bescheids vom 14.04.2020 aber darin erblicken, dass eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB wegen der Unwirksamkeit der Festsetzung 1.2.2 des Bebauungsplans gar nicht erteilt werden konnte bzw. musste, erweist sich die Rücknahme der erteilten baurechtlichen Befreiung in dem angefochtenen Bescheid jedenfalls deshalb als rechtswidrig, weil die Ausgangsbehörde ihr Ermessen im Rahmen der Rücknahme nach § 48 LVwVfG fehlerhaft ausgeübt hat, da sie dabei die – unwirksame – Festsetzung 1.2.2 des Bebauungsplans „Wittum II“ in ihre Erwägungen eingestellt hat, indem sie auf die Gebäudehöhe und die Planungshoheit der Gemeinde verwies (S. 3 des Bescheids vom 08.02.2022).
II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Nach § 162 Abs. 3 VwGO trägt sie ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Dem Antrag auf Zuziehung war nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO stattzugeben, da die Zuziehung eines Bevollmächtigten vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte (vgl. etwa VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 07.03.2012 - 3 S 2452/10 -, juris Rn. 4).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 48, 50 LVwVfG
§§ 214, 215 BauGB
§ 50 LVwVfG
§ 34 BauGB
§ 48 LVwVfG
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 65 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 18 Abs. 1 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 48 Abs. 1 LVwVfG
§ 48 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
Art. 20 Abs. 3 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 1 N 20.12
5 S 2015/17
8 S 1717/21
4 C 7.15
4 C 18.92
5 S 418/00
3 S 2452/10