Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-06-30, Aktenzeichen 8 C 228/10
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2011:0630.8C228.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Dem Mieter steht nach der vom Vermieter durchgeführten Sanierung der Wohnung wegen Schimmelpilzbefalls ein Anspruch auf Aushändigung einer schriftlichen Bestätigung zu, dass die sanierte Wohnung inklusive der Möbel des Mieters schimmelpilzfrei sei, d.h. keinerlei Schimmelpilzsporen mehr in der Wohnung vorhanden seien, wenn der Mieter durch ärztliches Attest nachweist, dass der Schimmelpilzbefall seiner Wohnung bei ihm zu Gesundheitsbeeinträchtigungen geführt hat.(Rn.25)
1. Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 1.981,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6. Februar 2010 zu zahlen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für den Beklagten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Hause der Klägerin in der E Straße ... Berlin.
Am 21. Juli 2009 ereignete sich in dieser Wohnung ein erheblicher Wasserschaden, wobei insbesondere Bad und Küche von dem Wassereintritt betroffen waren. Die Wände wurden großflächig durchfeuchtet. An der Wand zwischen Bad und Küche bildete sich auf jeder Seite auf einer Fläche von ca. jeweils 4 m² Schimmel. Ende September 2009 begutachtete ein von der Klägerin beauftragter Gutachter der Versicherung den Schaden. In der Folgezeit wurde die Decke im Bad und der Küche aufgerissen und der darüber befindliche Schimmel freigelegt.
Am 17. September 2009 fand eine Begehung durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Gesundheitsamt, statt. Lt. Schreiben des Bezirksamtes vom 17.09.2009 wurde bestätigt, dass in der Küche und im Bad Schimmelpilzbefall aufgetreten war. Obwohl in der Küche an den Wänden zwischenzeitlich Arbeiten seitens der Klägerin durchgeführt worden waren, sei an diesen Stellen jedoch erneut Schimmelpilz sichtbar geworden.
Mit Schreiben vom 23.09.2009 kündigte der Beklagte wegen des vorhandenen Wasserschadens nebst Schimmelpilzbefall eine Mietminderung von mindestens 60 % an.
Ab Anfang November 2009 stellte die Klägerin den Beklagten eine Umsetzwohnung zur Verfügung. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten bezog der Beklagte ab Anfang Dezember 2009 wieder die angemietete Wohnung.
Mit der Klage begehrt die Klägerin Zahlung von Restmietzins in Höhe von 275,46 EUR für den Monat Dezember 2009, für den Monat Januar 2010 in Höhe von 337,38 EUR und für den Zeitraum von März 2010 bis Oktober 2010 in Höhe von jeweils 4,00 EUR, insgesamt 32,00 EUR.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 644,84 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen
sowie im Wege der Widerklage,
die Klägerin zu verurteilen, an ihn 1.981,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6. Februar 2010 zu zahlen.
Der Beklagte behauptet: Er habe aufgrund der bestehenden Feuchtigkeit und Schimmelbildung seit Ende Juli 2009 zunehmend unter Atembeschwerden und einer Verschlechterung der Atemfunktion gelitten. Dies sei nach Auffassung seines Arztes auf den Wasserschaden und Schimmelbefall in der Wohnung zurückzuführen gewesen. Wegen dieser starken gesundheitlichen Probleme und des Umstandes, dass das Gesundheitsamt ebenfalls festgestellt habe, dass ein weiteres Verbleiben seinerseits in der Wohnung nicht zumutbar sei und außerdem die Klägerin sich weiterhin mit der Schadensbeseitigung Zeit gelassen habe, sei er gezwungen gewesen, für die Zeit vom 1. bis 27. Oktober 2009 in ein Hotel zu ziehen. Für die 26 Übernachtungen in einem Einzelzimmerzimmer ohne Frühstück habe er insgesamt 910,00 EUR bezahlt. Da der Teil der Einrichtungsgegenstände, welchen er in die Umsetzwohnung habe verbringen lassen, nicht von Schimmelsporen gereinigt worden sei, habe die Befürchtung bestanden, dass die sanierte Wohnung ebenfalls nicht schimmelfrei sei und die dort verbliebenen Einrichtungsgegenstände nicht gereinigt worden seien. Diese seien während der Sanierungsarbeiten weder geschützt noch danach gereinigt worden und auch die in die Umsetzwohnung verbrachten Gegenstände seien weder vor dem Hin- noch vor oder nach dem Rücktransport in die streitgegenständliche Wohnung gereinigt worden. Er habe davon ausgehen müssen, dass entsprechende Reinigungsarbeiten nicht durchgeführt worden seien und deshalb die Klägerin mit Schreiben vom 04.12.2009 und 04.01.2010 aufgefordert, eine Bestätigung darüber herzureichen, dass die sanierte Wohnung schimmelfrei sei und keinerlei Schimmelpilzsporen sich mehr in der Wohnung befänden. Da die Klägerin diese Bestätigung nicht erteilt habe, habe er ein Gutachten in Auftrag geben müssen, um die Oberflächen auf vorhandene Schimmelpilzsporen zu untersuchen. Der Prüfbericht habe ergeben, dass die Einrichtungsgegenstände eine auffällig erhöhte Oberflächenbelastung durch Schimmelpilze aufgewiesen hätten und dass bereits rein optisch aufgrund der deutlichen Staubablagerungen auf den untersuchten Einrichtungsgegenständen erkennbar gewesen sei, dass eine hinreichende und hygienische Reinigung nicht durchgeführt worden sei. Mit der Widerklage begehre er daher die Kosten für die Erstellung des Gutachtens in Höhe von 1.071,00 EUR sowie die Hotelkosten in Höhe von 910,00 EUR.
die Widerklage abzuweisen.
Die Klägerin bestreitet die behaupteten Atembeschwerden und die Verschlechterung der Atemfunktion und außerdem, dass diese ursächlich auf den Wasserschaden in der Wohnung zurückzuführen gewesen seien, da aufgrund der Abwesenheit des Beklagten und nach Durchführung von Sanierungsmaßnahmen kein Schimmelbefall festzustellen gewesen sei, der zu diesen angeblichen Beeinträchtigungen der Gesundheit geführt haben könnte. Sie bestreitet außerdem, dass die Möbel des Beklagten mit Schimmelsporen behaftet gewesen seien. Eine Beseitigung sei weder notwendig gewesen, noch habe ein Anspruch hierauf bestanden. Die Wohnung sei seit Dezember 2009 vollständig fertiggestellt gewesen und ohne jeglichen Schimmel bezugsfertig gewesen. Die Möbel seien in die Wohnung des Beklagten zurückgebracht worden und vom Beklagten sei die Wohnung wieder bezogen worden. Die behaupteten “Staubablagerungen” seien nicht durch sie, die Klägerin, verursacht worden, sondern allenfalls durch mangelndes Reinigungsverhalten des Beklagten. Sie bestreite im Übrigen, dass auf den Möbeln des Beklagten Schimmelsporen vorhanden gewesen sein sollen und dies auf den Wasserschaden zurückgeführt werden könne. Es habe kein Anlass bestanden, einen Sachverständigen einzuschalten. Bei dem Prüfbericht handele es sich um den einer Partei und nicht um ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten, so dass sie dessen Verwertung widerspreche. Außerdem sei der Prüfbericht nicht verwertbar, da lediglich (bestrittene) Staubablagerungen und Sporen festgestellt worden seien, aber nicht untersucht und dargelegt worden sei, von wann diese stammen und welche Ursache diese hätten. Sie bestreite auch, dass die behaupteten Ablagerungen auf den vier überprüften Gegenständen nach dem Transport und der Reinigung noch vorhanden gewesen sein sollen. Bestritten bleibe auch, dass der Wasserschaden ursächlich für die Ablagerungen auf den Gegenständen gewesen sein solle. Im Übrigen ergebe sich aus dem Prüfbericht, dass die genannten Gegenstände lediglich abgesaugt und anschließend mit Einwegtüchern gereinigt werden müssten. Es sei dem Beklagten auch zumutbar, die vier genannten Gegenstände abzusaugen bzw. mit feuchten Reinigungstüchern zu wischen und - wenn er möchte, mit Sagrotan-Tüchern nachzuwischen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Widerklage ist begründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von Restmietzins in Höhe von insgesamt 644,84 EUR gemäß § 535 Abs. 1 BGB, da dem Beklagten ein aufrechenbarer Gegenanspruch in Höhe von 696,00 EUR zustand, so dass die Klageforderung erloschen ist. In Höhe des Betrages von 696,00 EUR (60 % der Bruttowarmmiete monatlich von 580,00 EUR = 348,00 EUR monatlich) stand dem Beklagten ein Minderungsanspruch für September 2009 und Oktober 2009 zu, mit der er wirksam die Aufrechnung gegenüber der jetzt geltend gemachte Klageforderung erklärt hat.
Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung des Betrages von 1.981,00 EUR gemäß § 536 a BGB, der sich zusammensetzt aus dem Betrag der Hotelkosten für den Zeitraum vom 01. bis 27.10.2009 in Höhe von 910,00 EUR und den Gutachterkosten in Höhe von 1.071,00 EUR.
Der Beklagte war zur Minderung des Mietzinses in Höhe von 60 % der Bruttomiete berechtigt. Der Wasserschaden hatte die Wände derart großflächig durchfeuchtet, dass an der Wand zwischen Bad und Küche auf jeder Seite eine Fläche von jeweils 4 m² Schimmel sich gebildet hatte. Auch als die Decke im Bad und der Küche aufgerissen war, zeigte sich der darüber befindliche Schimmel. Diese äußerst starken Einwirkungen auf Küche und Bad sind auch aufgrund der bei der Akte befindlichen Fotos ersichtlich. Im Ergebnis war nach Ansicht des Gerichts aufgrund dieser massiven Mangelhaftigkeit der Küche und des Bades die Wohnung gar nicht mehr bewohnbar, d. h. die Minderungsquote hätte auch 100 % sein können. Da sich der Beklagte auf 60 % der Bruttowarmmiete als Kürzungsbetrag beschränkt hat, erscheint dies in jedem Fall angemessen und hat die Klageforderung im Wege der Aufrechnung zum Erlöschen gebracht. Die Minderung in dieser Höhe für die Monate September und Oktober 2009 hatte der Beklagte ordnungsgemäß durch den Berliner Mieterverein der Klägerin angekündigt.
Dem Beklagten steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Klägerin gemäß § 536 a BGB auf Ersatz seiner Hotelkosten und Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von insgesamt 1.981,00 EUR (910,00 EUR und 1.071,00 EUR) zu.
Die Klägerin hat dem Beklagten unstreitig ab November 2009 eine Umsetzwohnung zur Verfügung gestellt. Sie wäre jedoch verpflichtet gewesen, eine derartige andere Unterkunft dem Beklagten bereits früher zur Verfügung zu stellen, da der Schaden in seiner massiven Auswirkung bereits im September 2009 vorhanden war. In dieser nicht bewohnbaren Wohnung aufgrund des Ausfalls von Küche und Bad musste der Beklagte sich nicht mehr aufhalten und er war berechtigt, da die Klägerin bis 1. Oktober 2009 keine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt hatte, vom 1. bis 27. Oktober 2009 ein Hotel zu beziehen. Die Kosten für das Einzelzimmer nebst Frühstück sind von der Klägerin zu ersetzen.
Der Beklagte hatte auch das Recht, ein Gutachten darüber einzuholen, ob die in der Wohnung verbliebenen Einrichtungsgegenstände derart gereinigt worden waren, dass die sanierte Wohnung schimmelfrei sei. Die Klägerin ist der Aufforderung des Beklagten vom 01.04.12.2009 und 04.01.2010 durch den Berliner Mieterverein nicht nachgekommen, dem Beklagten eine schriftliche Bestätigung darüber auszuhändigen, dass die sanierte Wohnung schimmelfrei sei, d. h. keinerlei Schimmelpilzsporen mehr in der Wohnung vorhanden seien. Der Beklagte hat substanziiert durch Einreichung eines ärztlichen Attestes dargelegt, dass sein behandelnder Arzt die seit Ende Juli 2009 zunehmenden Atembeschwerden und eine Verschlechterung der Atemfunktion auf den Wasserschaden und Schimmelbefall in der Wohnung zurückführte und diese Gesundheitsprobleme als unzumutbar bezeichnete, von denen der Arzt nicht mit Sicherheit sagen könne, ob sie dauerhaft repariert werden könnten. Aufgrund des Umstandes, dass der Beklagte die ärztliche Diagnose erhalten hatte, dass seine gesundheitlichen Probleme mit dem Zustand der Wohnung zusammenhingen, durfte er eine Sicherheit dahin verlangen, dass ein weiteres Bewohnen in dieser Wohnung - nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - für ihn gesundheitlich keine Beeinträchtigung darstellen würde. Die Klägerin hätte auf die Schreiben vom 04.12.2009 und 04.01.2010 zumindest derart reagieren müssen, dass sie substanziiert dem Beklagten gegenüber geschildert hätte, welche fachlichen Maßnahmen sie hat durchführen lassen, um jegliche Schimmelsporten zu beseitigen, d. h. welche Reinigung der Möbel sie durchgeführt hat, die über die übliche Reinigung von Möbeln hinausgehen. Da der Beklagte keine Reaktion erhalten hatte, war er berechtigt, durch einen Fachmann eine Untersuchung dahin durchführen zu lassen, ob sich noch Schimmelsporen in der Wohnung befänden. Durch Einreichung des Prüfberichtes einer Firma, die baubiologische Messtechnik durchführt, hat der Beklagte substanziiert dargelegt, dass sich auf den Möbeln Konzentrationen von Sporen vom Typ Aspergillus/Penicillium sowie Penicillium spp. befanden und viele Sporen von Sedimentationssporen, außerdem Cladosporium spp. und Hefen, außerdem wurde nachgewiesen Chaetomium sp. und Stachybotrys Chartarum. Aufgrund des substanziierten Vortrages kann die Klägerin sich nicht darauf berufen, sie bestreite die Behauptung, die Möbel seien mit Schimmelsporen behaftet gewesen. Die Klägerin ist beweispflichtig für den Umstand, dass der Beklagte eine Wohnung bezogen hat, die nach der Sanierung vollkommen schimmelsporenfrei gewesen ist. Sie hätte substanziiert unter Beweisantritt darlegen müssen, welche konkreten Reinigungsmaßnahmen welche Firma an welchem Tag in welcher Weise durchgeführt hat, die sich insbesondere auf die Beseitigung von - grundsätzlich gar nicht sichtbaren - Schimmelsporen bezog. Daran fehlt es. Aufgrund des Umstandes, dass - unstreitig - ein erheblicher Wasserschaden nebst Schimmelbefall die Wohnung betroffen hat, ist nicht der Beklagte darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass ein Ursachenzusammenhang zwischen seinem Gesundheitszustand und dem Zustand der Wohnung bestand und er ist auch nicht darlegungs- und beweispflichtig für den Umstand, dass die im Prüfbericht aufgefundenen Sporen nicht dem ehemaligen Zustand und der mangelhaften Reinigung durch die Klägerin zuzuordnen sind, sondern einer mangelhaften Reinigung seinerseits. Der unstreitige Zustand der Wohnung aufgrund des Wasserschadens und die daraufhin erfolgte Umsetzung des Beklagten in eine andere Wohnung sind eine Grundlage des Beweis des ersten Anscheins dafür, dass Schimmelpilzsporen ihre Ursache in dem ursprünglichen Schimmelpilzbefall der Wohnung haben. Diesen ursächlichen Zusammenhang aufgrund des Beweis des ersten Anscheins hätte die Klägerin substanziiert widerlegen müssen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens stellte einen Ausforschungsbeweis dar.
Die Zinsentscheidung rechtfertigt sich aus § 288 Abs. 1 BGB.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 709, 708 Ziffer 11, 711 ZPO
§ 536 a BGB
§ 535 Abs. 1 BGB
§ 288 Abs. 1 BGB