Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-10-28, Aktenzeichen 13 K 156/20
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:1028.13K156.20.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung eines besonderen Vorkaufsrechts in der Wohn- und Erholungsanlage „F...“ an der B... in 1... Berlin, die insgesamt 9... umfasst.
Die Wohn- und Erholungsanlage „F...“ hat die Form einer von der B... aus Richtung Osten gerichteten Pfeilspitze. Im Nordosten wird sie begrenzt durch den S.... Südöstlich liegt eine vormals gewerblich genutzte Freifläche, im Süden liegt Wohnbebauung. Nördlich, allerdings an der anderen, westlichen Seite der B... Straße liegt die K..., eine weitere Wohn- und Erholungsanlage. Der beschriebene Bereich, einschließlich der Wohn- und Erholungsanlage „F...“, liegt im Geltungsbereich der insgesamt 430 ha umfassenden Verordnung über ein Vorkaufsrecht des Landes Berlin an Grundstücken innerhalb des Gebietes der vorbereitenden Untersuchungen für den Bereich B... sowie daran anschließender Flächen der Ortsteile B... im Bezirk Pankow vom 2... (G..., im Folgenden: Vorkaufsrechtsverordnung).
Für den von der Vorkaufsrechtsverordnung umfassten Bereich von wie erwähnt 430 ha hatte der Senat mit Beschluss vom 30. August 2016 die Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB beschlossen und im Dezember 2016 hierfür ein Planungsbüro beauftragt. In der Begründung des Beschlusses über die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen wurde das Gebiet in 7 Teilgebiete eingeteilt. Das Teilgebiet 1 um den S-B... diente der Schaffung eines städtebaulichen Umfeldes, welches insbesondere die verkehrliche Anbindung (mit Straßenbahn) sicherstellen sollte. Das Teilgebiet 2, die E..., sollte der verkehrlichen Anbindung an den S-Bahnhof für Straßenbahn, Fahrrad (qualifizierte Radverkehrsanbindung) und Kfz dienen, auch die Entwicklung zum Wohngebiet sollte geprüft werden. Weiter sollte die Sicherung der Verkehrslösung Heinersdorf durch Straßenaus- und neubau entlang des S...gewährleistet werden. Hinsichtlich des Teilgebiets 3, südlicher Ortskern B... des Teilgebiets 4, TVN-Trasse, des Teilgebiets 5 südlich der TVN-Trasse bis Gewerbegebiet H..., des Teilgebiets 6, Gewerbegebiet H... bis K..., und des Teilgebiets 7, Kleingartenanlagen in H... wird auf die Begründung der Vorkaufsrechtsverordnung Bezug genommen. In dieser heißt es weiter:
„Im Zentrum des Bereichs für die vorbereitenden Untersuchungen liegen ca. 70 ha landeseigene, derzeit landwirtschaftlich genutzte Flächen, welche vor dem Hintergrund des angestiegenen Bedarfs an (bezahlbaren) Wohnungen als neues Wohnquartier entwickelt werden sollen. Daran anschließend erstrecken sich sehr unterschiedliche Teilräume innerhalb des Untersuchungsgebietes mit unterschiedlichen Nutzungs- und Eigentümerstrukturen. Der Nordwesten und Westen sowie Osten ist insbesondere durch zum Teil landeseigene Erholungs- und Kleingartengrundstücke mit untergeordneter vereinzelter privater Dauerwohnnutzung geprägt. Im Norden befindet sich ein aufgegebener Standort der FHTW sowie ein zum Teil auf landeseigenen Flächen liegender Golfplatz. Im Süden schließt sich unmittelbar an den Kernbereich ein brachliegendes, teilweise aber auch bereits gewerblich genutztes, im Privateigentum stehendes Gebiet an. Neben der Überprüfung einzelner Strukturen im Umfeld der Kernflächen als weitere Potenziale für den Wohnungsbau stehen insbesondere umfängliche Infrastrukturbaumaßnahmen (u. a. Um- und Ausbau des ÖPNV-Netzes, der überörtlichen Verkehrsanbindung) im Fokus einer möglichen Entwicklungsmaßnahme.“
Mit notariellem Kaufvertrag vom 1... (U...) des Notars F... kauften die Kläger von der B... i. L. 18 Flurstücke der F... und damit 172 der insgesamt aus 201 Parzellen bestehenden Anlage „F...“ zum Kaufpreis von 5.... Bei den verbleibenden 29 Parzellen der Wohn- und Erholungsanlage „F...“ handelt es sich um aufgrund zuvor erfolgter Sachenrechtsbereinigung real abgeteilte Parzellen, die bereits von der Bodenaktiengesellschaft verkauft worden sind. Diese Grundstücke sind nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Uno actu mit dem Kaufvertrag teilten die Kläger die ideellen Miteigentumsanteile entsprechend der Größe der bisherigen Parzellen auf. Bei den Klägern handelt es sich ganz überwiegend um b..., einige der Käufer sind jedoch keine B.... 39 der Kläger „kauften“ Anteile, die mehreren Parzellen entsprechen.
Am 5. Juni 2019, eingegangen beim Bezirksamt am 6. Juni 2019, beantragte der Notar die Erteilung eines Negativattests. Gleichzeitig beantragte der Notar die Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigungsgenehmigung wegen möglicherweise bestehender Restitutionsanträge. Am 25. Juni 2019 erklärte der Notar gegenüber dem Bezirksamt, er habe den Antrag nach der Grundstücksverkehrsverordnung zurückgenommen. Die Rechtswirksamkeit des beurkundeten Vertrages sei mit Beurkundung am 1... eingetreten.
Mit Bescheid vom 21. August 2019 übte das Bezirksamt Pankow von Berlin das Vorkaufsrecht zu Gunsten des Landes Berlin aus und setzte den als Entgelt zu zahlenden Betrag in der Höhe des Kaufpreises fest. Zur Begründung führte es aus, die Ausübung des Vorkaufsrechts diene der Durchführung von beabsichtigten städtebaulichen Neustrukturierungsmaßnahmen und damit dem Wohl der Allgemeinheit. Die gebietsbezogene Planung müsse nur objektiv in groben Umrissen sichtbar und grundsätzlich auch realisierbar sein. Hier handele sich um eine sehr umfassende Entwicklungsmaßnahme mit einem großen Suchraum. Zwar sollten derzeit nach der Planung lediglich die noch landwirtschaftlich genutzten Flächen der ehemaligen R...zur Errichtung eines Stadtquartiers von 5000 bis 6000 Wohnungen genutzt werden, dieses sei aber nicht ausreichend erschlossen. Zur Erschließung des Stadtquartiers und zur Behebung verkehrsüblicher Problemlagen sei ein umfangreicher Ausbau der Verkehrsinfrastruktur erforderlich. Hierfür sollten auch die Grundstücke des Kaufgegenstandes teilweise genutzt werden, denn die B... müsse verbreitert werden. Darüber hinaus müssten im Hinblick auf die Trassenverlegung durch die Kolonie B... Ersatzgrundstücke bereitgestellt werden, für die im Sinne einer sozialverträglichen Neuorganisation auch die Kaufgrundstücke in Betracht kämen. Der Erwerb stelle auch einen Flächengewinn für die Realisierung fehlender sozialer Infrastruktur, z.B. einer Kita und zur technischen Infrastruktur (z.B. Abwasser) dar. Die Grundstücke grenzten an den S..., welcher in dem Bereich eine Funktion als Vorflut erfülle. In diesem Zusammenhang könne eine Regenwasserrückhaltung auf den in Anspruch genommenen Flächen realisiert werden. Es käme auch in Betracht, dass sich die für das Kerngebiet geplanten Nutzungen auf die in Anspruch genommene Fläche ausdehnen könnten. Es sei nicht schädlich, dass die festgestellten Bedarfe nicht trennscharf konkretisiert sein. Die im Ermessen der Behörde stehende Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch verhältnismäßig im engeren Sinne, denn der Käufer habe nur eine Erwerbchance, die nicht unter den Schutzbereich des Eigentums falle. Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 16. Oktober 2020 zurück, nachdem die Kläger bereits am 18. Mai 2020 Untätigkeitsklage erhoben hatten. Es handele sich nicht um eine bloße Bodenbevorratung, vielmehr würden die Grundstücke als Tauschgrundstücke benötigt. Die Grundstücke kämen als Grundstückstauschobjekte für sämtliche Betroffenheiten im Maßnahmengebiet in Betracht. Dabei werde lediglich bauplanungsrechtswahrend getauscht. Es müssten lediglich irgendwelche Planungsvorstellungen der Gemeinde vorliegen, dazu gehöre auch die Bereitstellung einer verkehrlichen Infrastruktur. Das Ermessen werde zu Lasten der Kaufparteien ausgeübt, denn das öffentliche Interesse überwiege. Mit dem gesamtstädtischen Bedürfnis Berlins, neue Wohnungen zu erschaffen und hierfür entsprechende Planungen vorzunehmen, bestehe ein gewichtiges Interesse im Sinne des Wohls der Allgemeinheit.
Mit der Klage machen die Kläger unter Einbeziehung des Widerspruchbescheides geltend, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Wohnungsbau solle nur noch in dem Kerngebiet das Untersuchungsgebiets auf den ehemaligen R...verwirklicht werden, die Anlage F...sei von dem geplanten neuen Stadtquartier nicht betroffen. Zudem werde die Anlage durch den S...landschaftlich von dem für den Wohnungsbau vorgesehenen Kerngebiet der Maßnahme landschaftlich abgegrenzt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Zwecke der Bodenbevorratung sei nicht zulässig. Um eine solche handelt es sich aber, wenn die Grundstücke als Tauschgrundstücke genutzt werden sollten. Im Übrigen sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zulässig, weil die Parzellen der F... von den Klägern bereits im Sinne der in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahme als Erholungsgrundstücke genutzt würden.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid des Bezirksamt Pankow von Berlin vom 21. August 2019 über die Ausübung des Vorkaufsrechts in Bezug auf den notariellen Kaufvertrag vom 1..., in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 16. Oktober 2020 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht er sich im Wesentlichen auf die ablehnenden Bescheide.
Mit Beschluss vom 30. Juli 2021 hat die Kammer die Sache dem Vorsitzenden als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte sowie den Verwaltungs- und den Widerspruchsvorgang des Beklagten (zwei Leitzordner), die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Gemäß § 6 Abs. 1 VwGO konnte der Vorsitzende als Einzelrichter entscheiden. Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 21. August 2019 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 16. Oktober 2020 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1, § 114 Satz 1 VwGO).
Ermächtigungsgrundlage für die angefochtene Ausübung des Vorkaufsrechts sind § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB und die Verordnung über ein Vorkaufsrecht des Landes Berlin an Grundstücken innerhalb des Gebietes der vorbereitenden Untersuchungen für den Bereich B...Straße sowie daran anschließender Flächen der Ortsteile B... im Bezirk Pankow vom 2...). Danach steht der Gemeinde im Geltungsbereich einer Vorkaufssatzung ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.
Diese Voraussetzungen liegen vor.
a) Der Beklagte hat das Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. gegenüber den Klägern und der Verkäuferin innerhalb der nach Eingang des Kaufvertrages laufenden Zweimonatsfrist ausgeübt. Maßgeblich ist nicht die am 5. Juni 2019, eingegangen beim Bezirksamt am 6. Juni 2019, erfolgte Beantragung eines Negativattests durch den Notar, denn zu diesem Zeitpunkt war der Kaufvertrag noch nicht für das Bezirksamt erkennbar rechtswirksam. Denn der Notar beantragte gleichzeitig die Erteilung. einer Grundstücksverkehrsgenehmigungsgenehmigung wegen möglicherweise bestehender Restitutionsanträge. Erst am 25. Juni 2019 erklärte der Notar gegenüber dem Bezirksamt, dass die Rechtswirksamkeit des beurkundeten Vertrages mit Beurkundung am 1... eingetreten sei. Die Zweimonatsfrist lief daher erst ab dem 26. Juni 2019 und wurde mit dem Bescheid vom 21. August 2019 gewahrt. Nach dem Zweck des Gesetzes läuft die relativ kurze Frist erst, wenn der Notar alle erforderlichen Mitteilungen gegenüber dem Bezirksamt gemacht hat. Dazu gehört die Rechtswirksamkeitsmitteilung.
b) Die Wohn- und Erholungsanlage „F...“ an der B... Straße liegt im Geltungsbereich der Vorkaufsrechtsverordnung vom 27. Juni 2017. Diese ist auch wirksam, denn sie wurde vom zuständigen (§ 16 Satz 1 AGBauGB) Senat erlassen und ist, abgesehen davon, dass eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften sowie Mängel des Abwägungsvorganges nicht binnen der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 BauGB und § 2 Abs. 1 Satz 1 Vorkaufsrechtsverordnung geltend gemacht wurden, materiell rechtmäßig:
Eine Verordnung in einem städtebaulichen Maßnahmegebiet ist zulässig, wenn sie im insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Verordnungsbeschlusses (VGH München, Urteil vom 30. September 2019 - 1 N 16.1269 - juris Rn. 27) eine städtebauliche Maßnahme sichern soll (1), die der Beklagte in Betracht zieht (2), und die Verordnung geeignet ist, zur Sicherung des Planungsziels beizutragen (3: VGH München, a.a.O. Rn. 16; Urteil der Kammer vom 7. Dezember 2020 -13 K 18/20 – S. 5f des amtl. Abdr.).
(1) Der Begriff der städtebaulichen Maßnahme ist weit zu verstehen und umfasst alle Maßnahmen, die einen städtebaulichen Bezug aufweisen und der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen. Zu diesen Maßnahmen gehört auch ein städtebaulichen Entwicklungsgebiet gemäß § 165 BauGB. Die Gemeinde erhält durch diese Regelung die Möglichkeit, bereits im Frühstadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen Grundstücke zu erwerben; förmlich konkretisierter Planungsabsichten bedarf es dabei nicht (BVerwG, Beschluss vom 30.September 2020 - 4 B 45.19 - juris Rn. 4, 10, 12).
Bei dem betroffene Gebiet handelt es sich ausweislich der Verordnungsbegründung (h...um ein (künftiges) städtebauliches Maßnahmegebiet nach § 165 BauGB mit dem nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB zulässigen Ziel der Schaffung von für alle Teile der Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum. Dafür sollen vorsorglich Flächen erworben werden können, um „die Umsetzung der für die Errichtung des Stadtquartiers erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen (zu) erleichtern“ und zur „Erleichterung von städtebaulichen Neuordnungsmaßnahmen in Teilbereichen des späteren Entwicklungsgebietes“. Die zu erwerbenden Flächen sollen den absehbaren „Bedarf an Austausch- und Ersatzflächen, um beispielsweise Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, öffentlichen Erschließungsmaßnahmen oder Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen leichter umsetzen zu können“, decken können.
(2) Ein „in Betracht ziehen“ ist zu bejahen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte für die Absicht der Gemeinde vorhanden sind, dass sie bestimmte städtebauliche Maßnahmen ergreifen wird (Urteil der Kammer vom 7. Dezember 2020 -13 K 18/20 – S. 6f des amtl. Abdr m.w.N.).An den Erlass der Satzung sind insoweit nur geringe tatbestandliche Anforderungen zu stellen (Stock in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2021, § 25 Rn. 8).
Diese Voraussetzungen liegen vor, denn der Beklagte hat die Art der beabsichtigten Verwendung der Flächen als Ersatz- und Ausgleichflächen konkret festgelegt und für das mit 430 ha sehr große Gebiet im Zeitpunkt der Vorkaufsverordnung schon recht konkrete städtebauliche Vorstellungen entwickelt denn er hat das Gebiet in sieben unterschiedliche Teilgebiete untergliedert, denen er verschiedene städtebauliche Funktionen zugewiesen hat (Verkehrsflächen, Erholungs- und Kleingartenanlagen, Schulen, Wohn- und Gewerbe- sowie Grünflächen) und damit klargemacht, in welchem (räumlichen) Umfang er voraussichtlich Flächen für die gewünschte städtebauliche Maßnahme benötigen wird (Urteil der Kammer vom 7. Dezember 2020 -13 K 18/20 – S. 5f des amtl. Abdr.).
(3) Die Vorkaufsverordnung ist schließlich geeignet, zur Sicherung des Planungsziels beizutragen, denn die Ausübung des Vorkaufsrechts soll ausweislich der Verordnungsbegründung „die beabsichtigte Entwicklung ... erleichtern sowie gegenläufige Entwicklungen durch spekulativen Erwerb ... vermeiden“.
b) Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird auch gemäß 24 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB im insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (Stock a.a.O. § 25 Rn. 35) und des Widerspruchbescheides durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
Es genügt, wenn der Erwerb zu städtebaulichen Zwecken erfolgt. Dies ist der Fall, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2021, § 24 Rn. 63.; Kammer, Urteil vom 7. Dezember 2020 -13 K 18/20 – S. 7f des amtl. Abdr. m.w.N.). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Vorkaufssatzung der Gemeinde bereits am Beginn ihrer planerischen Überlegungen ein Sicherungsmittel in die Hand geben soll (BVerwG, Beschluss vom 30. September 2020 – 4 B 45/19 – juris Rn.12). Zweck des hier in Rede stehenden besonderen Vorkaufsrechts ist es, der Gemeinde die Sicherung einer langfristig orientierten Planung und Entwicklung durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik zu ermöglichen (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2021, § 25 Rn. 12; BVerwG, Beschluss vom 30. September 2020 – 4 B 45/19 – juris Rn. 4), denn die Gemeinde erhält durch die Vorkaufsatzung die Möglichkeit, bereits im Frühstadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen Grundstücke zu erwerben (BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 2018 – 4 BN 42/18 – juris Rn.5). Dabei darf das Vorkaufsrecht von der Gemeinde aber nicht als Mittel einer allgemeinen Bodenbevorratung oder zum Erwerb von Grundstücken genutzt werden, die zur Umsetzung der von ihr betriebenen Planung ersichtlich nicht benötigt werden (BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 2018 – 4 BN 42/18 – juris Rn.8); entscheidend für die Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit ist der Bezug des Grunderwerbs zu der in Erwägung gezogenen Maßnahme (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2021, § 25 Rn. 32).
Vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist auch ein Vorkauf zum Zwecke der Gewinnung von Land für Tausch- oder Ersatzzwecke im Verordnungsgebiet, aber nur in einem vertretbaren Ausmaß, das durch die örtlichen Verhältnisse und die beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen bestimmt ist. Tausch- und Ersatzland können nämlich zur zügigen Verwirklichung der Maßnahme beitragen, da Grundeigentümer eher verständigungsbereit sind, wenn ihnen für ihr Grundstück ein Ersatzgrundstück in der näheren Umgebung angeboten wird. Verfügt die Gemeinde in dem Gebiet allerdings bereits über ausreichenden eigenen Grundbesitz, um die voraussichtlich zu Tauschzwecken erforderlichen Flächen bereitstellen und den Bedarf für öffentliche Zwecke befriedigen zu können, kann dies die Ausübung hindern (Stock a.a.O. § 25 Rn. 28; Kammer, Urteil vom 7. Dezember 2020 -13 K 18/20 – S. 7 des amtl. Abdr.).
Gemessen an diesem Maßstab ist der Vorkauf der Erholungsanlage F... durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Es soll ausweislich der Begründung der angefochtenen Bescheide als Tausch- oder Ersatzgrundstück verwendet werden. Zur Bejahung des Wohls der Allgemeinheit genügt die vertretbare Annahme, dass die spätere Verwirklichung der in Erwägung gezogenen Maßnahme durch vermehrten Grundbesitz der Gemeinde erleichtert wird (BVerwG, Beschluss vom 30. September 2020 – 4 B 45/19 – juris Rn. 8).
Der Beklagte hat im Termin zur mündlichen Verhandlung ausführlich dargelegt, dass nach derzeitigem Planungsstand gemäß dem städtebaulichen Rahmenplan des Senats vom 19. April 2021 und dem Struktur- und Nutzungsbeschluss des Senats vom 20. Juli 2020, deren zeichnerische Darstellungen im Termin zu den Akten gereicht worden sind, die Parzellen der Anlage F...wie schon in den angefochtenen Bescheiden erwähnt als Austauschgrundstücke für von städtebauliche Maßnahmen betroffenen Parzellen und Grundstücke in der benachbarten Kolonie B...benötigt werden. Durch die Kolonie B... werden zwei Erschließungsstraßen für das neue Stadtviertel geführt. Hierfür werden etwa 100 Parzellen der Kolonie B... benötigt, 80 davon Pachtgrundstücke, der Rest Eigentümergrundstücke. Der Beklagte hat weiterhin vorgetragen und dies lässt sich auch schon dem Vermerk der Senatsverwaltung für die Senatorin L... vom 24. Juli 2019, der von den Klägern als Anlage K 21 eingereicht worden ist, entnehmen, dass nicht alle Parzellen in der Anlage F... für den Austausch benötigt werden, sondern dass die Beschaffung von Ersatzgrundstücken ihrerseits sozialverträglich erfolgen soll, d.h. die Ersatzgrundstücke sollen aus der natürlichen Fluktuation aufgrund von Versterbens der Pächter beziehungsweise Aufgabe der Parzellen durch die Pächter bereitgestellt werden. Diese Erwägungen sind ohne weiteres nachvollziehbar und weisen den notwendigen Bezug zu den Pachtgrundstücken der F... auf. Tausch- und Ersatzland kann wie erwähnt zur zügigen Verwirklichung der Maßnahme beitragen, da nicht nur Parzellenbesitzer, sondern auch Grundeigentümer eher verständigungsbereit sind, wenn ihnen für ihr Grundstück ein Ersatzgrundstück in der näheren Umgebung angeboten wird, und sei es nur als Pachtland. Da der Austausch im dargelegten Sinne sozialverträglich erfolgen soll, muss auch auf alle 1... Parzellen Zugriff genommen werden soll, ohne dass, wie die Kläger befürchten, eine flächendeckende „Vertreibung“ in der Anlage F...erfolgen soll bzw. muss. Im Hinblick auf die Funktion als Tausch- oder Ersatzgrundstück kommt es auch nicht darauf an, dass die Kläger die Parzellen in der Anlage Familiengärten bereits den Zielen der städtebaulichen Maßnahme entsprechend nutzen, vgl. § 26 Nr. 4 BauGB.
Es ist auch überdies möglich, dass Parzellen aus der Anlage F... für die Verbreiterung der Blankenburger Straße oder die Anlage eines für Starkregenereignisse erforderlichen Regenrückhaltebeckens herangezogen werden. Die Anlage eines solchen kommt auf dem Gebiet der Familiengärten in der Nähe des als Vorflut dienenden Schmöckpfuhlgrabens in Betracht, wie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im Termin erläutert hat.
Der Beklagte hat sein ihm durch § 25 Abs. 1 Satz 1 und § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eröffnetes Ermessen fehlerfrei betätigt, § 114 Satz 1 VwGO. Er hat die Abwägungsdirektiven vollständig und ihrem rechtlichen Gehalt nach richtig erkannt und keine sachfremden Kriterien einbezogen, insbesondere die mit § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB verfolgten Zwecke, nämlich einerseits das allgemeine öffentliche Interesse daran, das Gebiet mittels städtebaulicher Instrumente zügig als Wohnungsbaustandort zu entwickeln, und andererseits das private Interesse der Kläger und der Verkäuferin an dem Verkauf des Grundstücks erkannt und seiner Ermessensentscheidung zugrunde gelegt. Der Beklagte hat weiterhin die bei richtigem Verständnis der Abwägungsdirektiven heranzuziehenden Tatsachen zutreffend erfasst. Er hat schließlich die eingestellten öffentlichen und privaten Belange objektiv zutreffend gewichtet, denn das öffentliche Interesse an der Sicherung von Wohnraum ist ein gewichtiger Gemeinwohlbelang und den Klägern steht lediglich eine von vornherein mit dem Vorkaufsrecht belastete und damit mit einer Inhaltsbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG belasteten Erwerbschance zu (Kammer, Urteil vom 17. Mai 2018 – VG 13 K 724/17 – S. 5f des amtl. Abdr., bestätigt durch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. Oktober 2019 - OVG 10 B 9.18 - juris Rn. 46 f.).
Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Die Berufung war nicht gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4, § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 165 BauGB
§ 167 VwGO
§ 711 ZPO
§ 165 Abs. 4 BauGB
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 16 Satz 1 AGBauGB
§ 215 Abs. 1 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB
§ 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 26 Nr. 4 BauGB
§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 10 N 97/21
1 N 16.12
13 K 18/20
4 B 45.19
4 B 45/19
4 BN 42/18
13 K 724/17
10 B 9.18