Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2001-10-29, Aktenzeichen 16 Wx 181/01
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:1029.16WX181.01.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, jedoch im Ergebnis nicht begründet.
1.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist in dem vorliegenden Verfahren ordnungsgemäß durch die Verwalterin, vertreten.
Das Landgericht hat sich, obwohl der Antragsteller mit Schriftsatz vom 20.12.2000 die Einwendungen aus dem abgeschlossenen Parallelverfahren 3 II 5/99 WEG AG Euskirchen = 8 T 172/99 LG Bonn = 16 Wx 37/00 OLG Köln gegen die Wirksamkeit des Verwaltervertrags wiederholt und vertieft hat, keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Verwalterin die Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam vertritt.
Diese unterbliebene Feststellung kann indes vom Senat nachgeholt werden, da der Sachverhalt keiner weiteren Aufklärung bedarf.
Die Befugnis der Verwalterin zur gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt aus § 1 Ziff. 15 des Verwaltervertrags vom 02.06.1998 (Bl. 23 ff. d. A.). Dieser ist, obwohl er nicht von allen Miteigentümern unterzeichnet ist, wirksam zustande gekommen.
Die Wirksamkeit kann entgegen der von dem Landgericht in dem Parallelverfahren mit Beschluss vom 30.12.1999 - 8 T 172/99 - vertretenen Auffassung indes nicht daraus hergeleitet werden, dass der Vertrag in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.06.1998 bestätigt und damit genehmigt worden ist. Die Rechtsauffassung des Landgerichts war zwar nach dem damaligen Erkenntnisstand richtig; insbesondere hatte und hat das mit der Rechtsbeschwerde wiederholte Vorbringen des Antragstellers, ein entsprechender Beschluss sei nicht gefasst worden, keinerlei tatsächliche Substanz. Es wäre im übrigen dann, wenn der Beschluss bestandskräftig geworden wäre, auch in rechtlicher Hinsicht unerheblich, da der Feststellung eines bestimmten Beschlussergebnisses nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konstitutive Bedeutung zukommt (vgl. BGH, Beschluss vom 23.08.2001 - V ZB 10/01 - = ZMR 2001, 809). Indes sind nach einem von dem Antragsgegner mit dem bereits genannten Schriftsatz vom 20.12.2000 auszugsweise mit Rubrum und Tenor zu den Akten gereichten Beschluss des Amtsgerichts Euskirchen vom 24.06.1999 auf einen Anfechtungsantrag der Miteigentümerin S. u. a. die in der Eigentümerversammlung vom 24.06.1998 zu TOP 3 "Vertrauensfrage" gefassten Beschlüsse und damit auch der Beschluss über die Bestätigung des Verwaltervertrags für unwirksam erklärt worden.
Der Verwaltervertrag ist jedoch dadurch wirksam geworden, dass dieser auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft u. a. von der Miteigentümerin W. unterzeichnet worden ist.
Nach der Rechtsprechung des Senats kann die Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich zusammen mit dem Beschluss über die Bestellung eines Verwalters zugleich einen Miteigentümer beauftragen, mit dem Verwalter den noch im einzelnen auszuhandelnden Verwaltervertrag abzuschließen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in dem Beschluss die "Eckdaten" über die Dauer des abzuschließenden Vertrags, etwaige Verlängerungsmöglichkeiten und die Höhe der Vergütung des Verwalters vorgegeben werden (vgl. näher Senatsbeschluss vom 13.07.2001 - 16 Wx 115/01 - mit Nachweisen). Vorliegend hat eine entsprechende Situation vorgelegen. Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 13.05.1998 sollte die Bestellung für 2 Jahre erfolgen, der Verwaltervertrag mit dem 01.06.1998 beginnen, das monatliche Entgelt je Wohnungseinheit 30,00 DM zzgl. MwSt betragen und nähere Einzelheiten in Absprache mit der "Sprecherin der WEG Frau U. W. und dem ehemaligen Verwalter Herr R. W. ... getroffen werden". Damit enthält das Protokoll die wesentlichen Angaben für den noch abzuschließenden Vertrag, und Frau W. sollte bei den mit der neuen Verwalterin und auch mit dem Antragsgegner als ehemaligem Verwalter zu treffenden Absprachen Vertreterin der Wohnungseigentümer sein, so dass mit ihrer Unterschriftsleistung der Vertrag wirksam wurde.
2.
Amts- und Landgericht haben mit Recht und mit zutreffender Begründung die Klage abgewiesen. Die mit dem Antrag geltend gemachten Ansprüche sind an sich teilweise gerechtfertigt, indes infolge der von den Antragsgegnern erklärten Aufrechung erloschen (§ 389 BGB).
Aus den Gründen des Senatsbeschlusses vom 05.04.2000 - 16 Wx 37/00 - ist wegen der beiderseitigen Ansprüche, die Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, in dem abgetrennten vorangegangenen Verfahren keine der Rechtskraft fähige Entscheidung ergangen, so dass zu jeder einzelnen Forderung bzw. Gegenforderung mit Ausnahme des in dem abgetrennten Verfahren rechtskräftig zuerkannten Betrags von 565,27 DM deren Begründetheit festzustellen ist.
a)
Von diesem Ausgangspunkt her, dem zwar alle Beteiligte bei ihren Darlegungen ursprünglich Rechnung getragen haben, den aber der Antragsteller verlassen hat, indem er seine Forderung mit Schriftsatz vom 02.04.2001 um den aus dem Titel in dem Parallelverfahren zur Abwehr der Zwangsvollstreckung gezahlten Betrag erhöht hat, stehen dem Antragsteller Ansprüche lediglich in dem von den Antragsgegnern anerkannten Umfang, also in Höhe von 1.952,73 DM zu.
(1)
Für die weiter geltend gemachten 40,20 DM, die an sich nicht in die Zuständigkeit der WEG-Gerichte fallen und mit denen der Senat sich nur wegen § 17a Abs. 5 GVG zu befassen hat, ist keine Anspruchsgrundlage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft ersichtlich.
Wenn die Verwalterin in einer Wohnungseigentümerversammlung darüber informiert, dass aus einem bestimmten tatsächlichen Vorgang, für den eine Mieterin als Zeugin zur Verfügung stehe, das Arbeitsverhältnis mit einer Miteigentümerin fristlos gekündigt worden sei, und ein Dritter, hier der Antragsteller, der zwar Lebensgefährte der betroffenen Miteigentümerin ist, aber in keiner rechtlichen Beziehung zur Gemeinschaft steht, insbesondere zu diesem Zeitpunkt (24.10.1998) nicht mehr Verwalter und kein Wohnungseigentümer mehr war, sich gegen die Mieterin in einem Verfahren vor dem Schiedsmann zur Wehr setzt, so kämen mangels einer schuldrechtlichen Sonderverbindung wegen der Kosten für das Verfahren ohnehin nur deliktische Ansprüche nach den §§ 823 ff. BGB in Betracht, die aber alle ersichtlich schon deshalb ausscheiden, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nichts beschlossen hat, sondern nur informiert worden ist.
Etwaige Ansprüche gegen die Verwalterin, deren der Antragsteller sich ebenfalls berühmt, sind in diesem Verfahren nicht rechtshängig gemacht worden und würden im übrigen nicht in die Zuständigkeit der WEG-Gerichte fallen.
(2)
Den Anspruch auf Zahlung weiterer 1.030,00 DM wegen in der Zeit vom 01.03. bis 30.05.1998 erbrachter Verwaltertätigkeiten hat das Landgericht nach dem Sach- und Streitstand im Zeitpunkt seiner Entscheidung zutreffend abgelehnt. Auf die entsprechenden Ausführungen in dem angefochtenen Beschluss, die zu beiden rechtlichen Gesichtspunkten (Auftrag und GoA) keiner Ergänzung bedürfen und denen der Senat in vollem Umfang beitritt, nimmt der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug.
Soweit der Antragsteller die Feststellung des Landgerichts, er habe auch auf Befragen in der mündlichen Verhandlung sein Vorbringen dazu, wann und durch wen er mit der Wahrnehmung von Verwaltergeschäften betraut worden sei, nicht präzisieren können, zum Anlass für ergänzenden Vortrag nimmt, kann er damit ebenfalls nicht durchdringen. Zum einen ist dieser Vortrag von den Antragsgegnern bestritten worden und deshalb im Rechtsbeschwerdeverfahren unbeachtlich (§ 27 Abs. 1 FGG i. V. m. §§ 550, 561 ZPO). Zum anderen ist er auch in rechtlicher Hinsicht unbeachtlich. Die Miteigentümer S., W. und Dr. S. konnten auch dann, wenn sie die Mehrheit der Stimmen haben, die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht wirksam im Rahmen einer ad hoc Zusammenkunft dieser drei Personen in der Wohnung der Mutter von Frau W. verpflichten. Hierfür hätte es entweder eines Mehrheitsbeschlusses in einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung oder aber eines Beschlusses bedurft, dem alle Miteigentümer schriftlich zugestimmt hätten (§ 21 Abs. 1, 3 WEG).
b)
Von der nach alledem dem Antragsteller nur zustehenden Forderung von 1.952,73 DM ist - entsprechend seiner ursprünglichen Berechnungsweise - die unstreitige Gegenforderung der Antragsgegner von 1.300,00 DM wegen überbezahlter Verwaltervergütung in Abzug zu bringen, und zwar aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses in voller Höhe und ohne Kürzung wegen des in dem Parallelverfahren titulierten Betrages.
Mit Recht hat das Landgericht unter Bezugnahme auf die Gründe des Beschlusses vom 30.12.1999 - 8 T 172/99 - der Wohnungseigentümergemeinschaft eine weitere Gegenforderung von 174,00 DM zuerkannt. Die entsprechenden Erwägungen in dem Beschluss vom 30.12.1999 werden vom Senat ebenfalls in vollem Umfang geteilt, ohne dass das Vorbringen in der Rechtsbeschwerde Anlass für ergänzende Bemerkungen gibt.
Der Restbetrag von 478,73 DM ist mit dem Teilbetrag in gleicher Höhe, der nach Abzug des in dem Parallelverfahren rechtskräftig titulierten Betrages von 565,27 DM aus einer weiteren Gegenforderung von 1.044,00 DM noch offen ist, erloschen.
Allerdings ist insoweit die Entscheidung des Landgerichts nicht frei von Rechtsfehlern. Eine Pflicht zur Rechnungslegung gem. § 28 Abs. 4 WEG i. V. m. § 666 BGB, die das Landgericht angenommen hat, bestand für den Antragsteller schon deshalb nicht, weil diese nach dem Gesetz einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss voraussetzt, und zwar auch dann, wenn es um die Rechnungslegung eines ausgeschiedenen Verwalters geht (vgl. BayObLG WuM 1994, 44 = WuM 1994, 280; Staudinger/Bub, WEG § 28 Rdn. 465; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, § 28 Rdn. 59, 123). Ein derartiger Beschluss ist indes - worauf der Antragsteller bereits vorprozessual in seinen Schreiben vom 23.07. und 26.08.1998 hingewiesen hat - nicht gefasst worden. Vielmehr sind in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.06.1998 zu TOP 4 lediglich Beschlüsse wegen der Unterlagen, der Prüfung einer etwaigen treuwidrigen Verwendung von Geldern und der Beauftragung der Verwalterin mit der buchmäßigen Erfassung der Einnahmen und Ausgaben für das Wirtschaftsjahr 1997/1998 ergangen. Demzufolge haben die Antragsgegner in ihrem Schreiben vom 07.08.1998 sowie in ihrem Schriftsatz vom 14.10.1999 in dem Beschwerdeverfahren 8 T 172/99 die Abrechnungspflicht aus § 3 des Verwaltervertrags zwischen den Beteiligten vom 22.04.1994 hergeleitet, der aber - wie nachstehend auszuführen sein wird - gerade keine Pflicht zur Rechnungslegung nach den § 28 Abs. 4 WEG, sondern eine solche zur zeitanteiligen Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG vorsieht. Auch stellt das Abrechnungswerk, dass die Verwalterin erstellt hat, eine typische Jahresabrechnung und keine bloße nach § 28 Abs. 4 WEG nur geschuldete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben dar, mit der Folge, dass der Kostenaufwand hierfür nicht als Ausgangspunkt für eine Schätzung einer bloßen Rechnungslegung herangezogen werden könnte.
Die Rechtsfehler führen indes nicht zu einer Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Vielmehr kann der Senat in einem derartigen Fall dann, wenn der Sachverhalt keiner weiteren Aufklärung bedarf, in der Sache selbst entscheiden und ist bei dieser Entscheidung auch zu einer freien tatsächlichen Würdigung des Verfahrensstoffes einschließlich der Auslegung von Urkunden berechtigt (vgl. Merle a.a.O. § 45 Rdn. 88).
Hiernach hat das Landgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend einen Schadensersatzanspruch von 1.044,00 DM gem. § 326 BGB angenommen. Dieser Anspruch folgt daraus, dass der Antragsteller seiner vertraglichen Pflicht zur Erstellung einer zeitanteiligen Jahresabrechnung trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung in dem Anwaltsschreiben vom 07.08.1998 nicht nachgekommen ist.
Wenn es in § 3 des Verwaltervertrags zwischen den Beteiligten vom 22.04.1994 heißt,
"Der Vertrag kann vorzeitig aus wichtigem Grund gekündigt werden.
Endet der Verwaltervertrag zum Ablauf eines Geschäftsjahres, ist der Verwalter zur Erstellung einer Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeendigung verpflichtet.
Endet der Verwaltervertrag während des Geschäftsjahrs, hat der Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Geschäftsjahr zu erstellen und die Rechnungslegung zum Ablauf der Vertragszeit vorzunehmen.
Mit Beendigung des Vertragsverhältnisses hat der Verwalter die Verwaltungsunterlagen an seinen Nachfolger oder an den von den Eigentümern Ermächtigten auszuhändigen. Die Abrechnungsunterlagen sind nach Erstellung der Jahresabrechnung auszuhändigen. ..."
so folgt hieraus die eindeutige Pflicht zu Erstellung einer auf den Zeitpunkt der Beendigung des Verwaltervertrags bezogenen Jahresabrechnung. Eine derartige Regelung ist nicht nur zulässig mit der Folge, dass der ansonsten geltende Grundsatz, wonach ein während eines Abrechnungsjahres ausgeschiedener Verwalter keine Jahresabrechnung mehr zu erstellen braucht, nicht gilt (vgl. z. B. Merle a.a.O. § 59), sondern hat auch einen guten Sinn. Sie ermöglicht es einem Nachfolger, auf der Arbeit des Vorgängers aufzubauen mit der weiteren Folge, dass sich eine Honorierung des Nachfolgers für eine Erfassung und Ordnung der Einnahmen und Ausgaben aus der Zeit vor Beginn seiner Tätigkeit erübrigt.
Alleine dadurch, dass der Antragsteller nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 27.02.1998 "in den nächsten Tagen, unter Hinzuziehung von Frau W., dem neuen Verwalter die wichtigsten Vertragsunterlagen übergeben sollte", ist entgegen seiner Meinung die Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung nicht abbedungen worden. Es sollten nur die "wichtigsten" Unterlagen übergeben werden. In § 3 Abs. 4 wird aber differenziert zwischen Verwaltungs- und Abrechnungsunterlagen. Auch hat ein ausgeschiedene Verwalter die Möglichkeit bei seinem Nachfolger Einsicht in die Belege zu nehmen, die er für seine Abrechung braucht (Merle a.a.O. § 28 Rdn. 59 mit Nachweisen). Auf die Möglichkeit der Erstellung von Kopien benötigter Unterlagen ist der Antragsteller in dem Anwaltsschreiben vom 07.08.1998 hingewiesen worden.
Dass die dreiseitige Aufstellung des Antragstellers nebst den von dem Landgericht genannten Nachträgen nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung i. S. d. § 28 Abs. 3 WEG, die neben einer Gesamtabrechnung alle Einzelabrechnungen zu enthalten hat, entspricht, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Begründung.
Zur Höhe des mithin dem Grunde nach gegebenen Schadensersatzanspruch gem. § 326 ZPO bietet es sich von dem oben dargestellten Zweck der anteiligen Jahresabrechnung her an, die Kosten, die für den gesamten Zeitraum angefallen sind, ebenfalls anteilig herauszurechnen. Hiernach erweisen sich die von dem Landgericht ermittelten 1.044,00 DM letztlich als zutreffend (§ 287 Abs. 1 ZPO).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dem unterlegenen Antragsteller die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand auch im Rechtsbeschwerdeverfahren keine Veranlassung
Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG und entspricht der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des Landgerichts.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 823 ff. BGB
§§
550, 561 ZPO
§ 389 BGB
§ 666 BGB
§ 326 BGB
§ 326 ZPO
§ 47 WEG
§ 48 WEG
§ 17a Abs. 5 GVG
§ 27 Abs. 1 FGG
§ 21 Abs. 1, 3
WEG
§ 28 Abs. 4 WEG
§ 28 Abs. 3
WEG
§
28 Abs. 4 WEG
§ 28 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2001, 809
3 II 5/99
8 T 172/99
16 Wx 37/00
V ZB 10/01
16 Wx 115/01
16 Wx
37/00
8 T
172/99