Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-03-11, Aktenzeichen 8 A 10021/21
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2025:0311.8A10021.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Von den Festsetzungen eines Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. (Rn.29)
2. Ob eine Befreiung die Grundzüge der Planung berührt oder von minderem Gewicht ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, nämlich dem im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen. (Rn.33)
3. Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden kann aus städtebaulichen Gründen im Bebauungsplan festgesetzt werden. (Rn.46)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert wird auf 280.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Beherbergungsbetriebes in 14 Eigentumswohnungen.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks A.. Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude mit zwölf Wohneinheiten und zwei weiteren Einheiten für den Beherbergungsbetrieb bebaut. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung über die Neuaufstellung des Bebauungsplans vom 31. August 2016 (Bebauungsplan Nummer). In dem Bebauungsplan ist das Grundstück als Sondergebiet SO 1 „Wohnen und Touristenbeherbergung“ festgesetzt.
Ziffer 6 der textlichen Festsetzungen (Teil B) lautet:
6. Anzahl der zulässigen Wohnungen
6.1 In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 sind je Wohngebäude maximal 2 Wohnungen bzw. Ferienwohnungen zulässig.
6.2 Änderungen, Erweiterungen und Nutzungsänderungen an zum Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit zulässigerweise errichteten Gebäuden, die mehr als die gem. Ziffer 6.1 zulässigen Wohnungen bzw. Ferienwohnungen aufweisen, sind ausnahmsweise zulässig, sofern sich die Anzahl vorhandener Wohnungen bzw. Ferienwohnungen nicht erhöht.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB)
In dem Gebäude wurde zunächst ein Hotel betrieben. Mit Antrag aus dem Jahr 2004 beantragte die damalige Eigentümerin den Umbau des Hotels zu einem Beherbergungsbetrieb mit zwölf Ferienappartements. Eine der 14 Einheiten sollte als Allgemeinraum für sämtliche Gäste insbesondere als Frühstücksraum und eine weitere Einheit als Vertriebs- und Vermietungsbüro genutzt werden. Mit Baugenehmigung vom 1. Dezember 2004 wurde der damaligen Eigentümerin die Baugenehmigung antragsgemäß erteilt und der Betrieb des Beherbergungsbetriebes aufgenommen.
Mit Antrag vom 15. April 2021 beantragte die Klägerin dann die Nutzungsänderung eines Beherbergungsbetriebes in 14 Eigentumswohnungen. Mit dem Bauantrag stellte die Klägerin einen Befreiungsantrag von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nummer bezüglich der Anzahl der zulässigen Wohnungen. Das Vorhaben habe vor dem Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des neu aufgestellten Bebauungsplans Nummer die maximale Anzahl der Ferienwohnungen als Beherbergungsbetrieb bereits überschritten. Im Bebauungsplan Nummer werde unter Ziffer 6.2 eine Möglichkeit der Ausnahme beschrieben. Das Haus liege im Sondergebiet 1 des Bebauungsplans Nummer in dem die Unterbringung von Touristen sowie die Versorgung des Gebietes mit Dienstleistungen ebenso wie Dauerwohnungen, Ferienwohnungen sowie sonstige Wohnungen zulässig seien, so dass die Grundzüge des Bebauungsplans gewahrt blieben. Eine nachbarliche Störung durch die Abweichung bestehe nicht, ebenso sei die Abweichung auch städtebaulich zu vertreten.
Der Beklagte beteiligte die Beigeladene, die mit Schreiben vom 15. Mai 2021 ihr Einvernehmen zu der beantragten Befreiung versagte.
Mit Ablehnungsbescheid vom 7. Juni 2021 lehnte der Beklagte die Erteilung der Baugenehmigung ab. Das Vorhaben widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans Nummer. Danach seien je Wohngebäude maximal zwei Wohnungen beziehungsweise Ferienwohnungen zulässig. Beantragt seien hingegen 14 Ferienwohnungen. Im Bebauungsplan Nummer seien zwar Nutzungsänderungen für Wohnungen in Bestandsgebäuden vorgesehen, jedoch nur, sofern sich die Anzahl der vorhandenen Wohnungen nicht erhöhe. Damit lägen die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 1 BauGB nicht vor. Auch die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB seien nicht erfüllt. Insbesondere eine Befreiung aus städtebaulichen Gründen komme nicht in Betracht, weil diese einen atypischen Sonderfall erfordere, bei dem die Anwendung der Festsetzung des Bebauungsplanes zu unangemessenen Ergebnissen führe. Das sei hier nicht der Fall. Vielmehr würde die planerische Konzeption der Beigeladenen durch eine Befreiung ausgehebelt. Es sei nicht ersichtlich, dass im Falle der Erteilung der Befreiung nicht auch bei anderen Grundstücken derartige Planabweichungen zugelassen werden müssten.
Eine Befreiung komme auch schon deshalb nicht in Betracht, weil dadurch die Grundzüge der Planung berührt würden. Dies sei immer dann der Fall, wenn die Befreiung aus Gründen begehrt werde, die in gleicher Weise eine Vielzahl anderer von der Festsetzung betroffener Eigentümer anführen könnten. Im Übrigen habe die Beigeladene zu Recht das Einvernehmen versagt.
Gegen die Ablehnung erhob die Klägerin mit Schreiben vom 29. Juni 2021 Widerspruch und trug zur Begründung vor, durch die Befreiung würden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Ob die Grundzüge der Planung berührt seien, hänge von der jeweiligen Plansituation ab. Entscheidend sei, ob die Befreiung dem planerischen Grundkonzept zuwiderlaufe. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans solle zum einen verhindert werden, dass eine Nachverdichtung stattfinde. Zum anderen solle der Charakter der Gemeinde Kampen als vom Fremdenverkehr geprägte Gemeinde erhalten bleiben. Beidem widerspräche die Nutzungsänderung nicht. Durch die Nutzungsänderung komme es nicht zu einer Nachverdichtung, weil die bereits vorhandenen Wohnungen lediglich von einer Gewerbeeinheit beziehungsweise Büroraum aufgrund geänderter Bedürfnisse ebenfalls in Wohneinheiten geändert würden. Ein Büroraum für die Verwaltung sei nicht mehr erforderlich. Die Fläche könne keiner anderen sinnvollen Verwendung zugeführt werden. Ähnliches gelte für die Gewerbeeinheit. Die Lage des Gebäudes lasse keine sinnvolle gewerbliche Nutzung zu. Die Nutzungsänderung sei auch städtebaulich vertretbar. Darunter zu verstehen sei die Vereinbarkeit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Durch die Nutzungsänderung werde vermieden, dass in Kampen begehrte Fläche in Form des Büros ungenutzt bleibe und im Gegenzug als Wohnfläche zur Verfügung stehe. Gleiches gelte für die Gewerbefläche. Es sei im Plangebiet auch keine Vielzahl anderer Gebäude vorhanden, für die eine entsprechende Befreiung Anwendung finden könne.
Mit Widerspruchsbescheid vom 1. November 2021 wies der Beklagte den Widerspruch als unbegründet zurück und trug ergänzend vor, die Beigeladene habe in dem Bebauungsplan Nummer ausdrücklich eine Regelung für bestandsgeschützte Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten geschaffen. Es sei ausdrücklich im Plan geregelt worden, dass nur dieser Bestandsschutz greife und Befreiungen nur erteilt werden könnten, wenn sich die Anzahl der Wohnungen nicht erhöhe. Dieser Planungswille sei bei Befreiungen zu berücksichtigen. Die Bauaufsichtsbehörde sei nicht befugt, bewusste planerische Entscheidungen über die Gewährung von Befreiungen aufzuweichen. Hinzu komme, dass die Befreiung in einem Fall, der gegenüber benachbarten Grundstücken keine grundstücksbezogenen Besonderheiten aufweise, die Ablehnung von anderen Befreiungsanträgen in ähnlich gelagerten Fällen erschweren würde mit der Folge, dass über mehrfache Befreiungen das städtebauliche Konzept aufgeweicht und letztendlich obsolet würde. Es sei unbeachtlich, ob die derzeitige Nutzung der zur Änderung vorgesehen Räumlichkeiten in dem Gebäude der Klägerin nicht mehr den heutigen Bedürfnissen entspreche. Es sei ohne weiteres möglich, diese Räume einer den Festsetzungen des Bebauungsplans Nummer entsprechenden Nutzung zuzuführen, etwa in Form einer Abstellnutzung oder durch Nutzung als Teil der bereits vorhandenen Wohnungen.
Daraufhin hat die Klägerin am 1. Dezember 2021 Klage erhoben und trägt ergänzend vor, schon die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit Ziffer 6.2 des Bebauungsplans lägen vor, weil sich die Anzahl der Wohneinheiten zwar erhöhe, nicht jedoch die Anzahl der bereits zulässigen 14 Einheiten. Es würde lediglich eine sogenannte Umwidmung erfolgen. Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB seien auch erfüllt. Die Grundzüge der Planung seien nicht berührt. Durch das streitgegenständliche Vorhaben werde die Anzahl der Wohnungen beziehungsweise Ferienwohnungen von zwölf auf 14 erhöht. Dies widerspreche nach dem reinen Wortlaut des Bebauungsplans seinen Festsetzungen. Sinn und Zweck der Regelung in Teil B Ziffer 6.1 des Bebauungsplans Nummer sei es jedoch, durch eine geringe Baudichte den parkähnlichen Charakter der Grundstücke in der Gemeinde Kampen zu wahren. Das sei auch mit der Nutzungsänderung zu vereinbaren, weil an dem Gebäude keine Änderungen vorgenommen werden müssten. Mit dem Vorhaben werde verhindert, dass es zu ungewolltem Leerstand komme, worunter die Attraktivität des Ortes auch in Bezug auf seine Fremdenverkehrsfunktion, die durch die Regelung gerade geschützt werden solle, leiden werde. Die ursprünglich als Frühstücksraum und Verwaltungsraum geplanten Einheiten könnten momentan nicht mehr wirtschaftlich in diesem Sinne genutzt werden. Seit dem letzten Umbau im Jahr 2004 habe sich herausgestellt, dass der Frühstücksraum durch die Feriengäste nicht mehr ausreichend genutzt werde, um eine Wirtschaftlichkeit des Betriebs zu gewährleisten. Es sei daher erforderlich gewesen, den Betrieb einzustellen. Durch die zunehmende Vermarktung der Appartements über das Internet sei es darüber hinaus nicht länger wirtschaftlich gewesen, die Verwaltung in den dafür vorgesehenen Räumlichkeiten anzusiedeln. Folge dessen sei ein längerfristiger Leerstand gewesen.
Weiterhin sei die Abweichung städtebaulich vertretbar. Es gebe insbesondere keine Vielzahl ähnlich gelagerter Fälle, so dass kein Planerfordernis vorliege. Zwar befänden sich in dem Gebiet des Bebauungsplans mehrere Beherbergungsbetriebe. Im Unterschied zum streitgegenständlichen Objekt handle es sich hierbei jedoch größtenteils um klassische Hotels. Mit dem streitgegenständlichen Objekt vergleichbare Appartementhäuser, die als Beherbergungsbetrieb geführt werden, gebe es im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht. Auch andere Wohngebäude, in denen lediglich durch Umfunktionierung abgeschlossener Einheiten und nicht durch Teilung bestehender Einheiten die Anzahl der Wohnungen erhöht würde, gebe es im Plangebiet nicht.
Die Klägerin beantragt,
unter Aufhebung des Bescheides des Beklagten vom 7. Juni 2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 1. November 2021 den Beklagten zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Nutzungsänderung eines Beherbergungsbetriebes in ein Wohnhaus mit 14 Wohnungen auf dem Grundstück zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt ergänzend vor, nach dem Wortlaut der Festsetzung gehe es der Beigeladenen ausdrücklich darum, dass sich auch bei (sonstigen) vorgenommenen Änderungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen an im Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit zulässigerweise Weise errichteten Gebäuden die Anzahl der vorhandenen Wohnungen beziehungsweise Ferienwohnungen nicht erhöhe – und zwar unabhängig davon, ob vorhandene (Ferien-)Wohnungen in mehrere (Ferien-)Wohnungen aufgeteilt oder bisher zu anderen Zwecken genutzte Teile der Gebäude zukünftig als (Ferien-)Wohnung genutzt werden sollten. Anders als die Klägerin meine, sei es nicht Sinn und Zweck der Begrenzung der höchstzulässigen Anzahl der Wohnungen in Ziffer 6.1 der textlichen Festsetzung, durch eine geringe Baudichte den parkähnlichen Charakter der Grundstücke in der Gemeinde Kampen zu wahren. Die Anzahl der Wohneinheiten in den Gebäuden habe vielmehr keinen Einfluss darauf, ob ein auf dem Grundstück vorhandener parkähnlicher Charakter erhalten bleibe. Diese Zielsetzung des Bebauungsplans werde vielmehr mit entsprechenden Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zu der überbaubaren Grundstücksfläche verfolgt. Es komme daher nicht darauf an, ob das Vorhaben zu einer Nachverdichtung beziehungsweise zu einer Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung führe. Grund für die Planung beziehungsweise Zweck der Festsetzung sei insoweit vielmehr, dass die Anzahl der Wohnungen auf die für Kampen typische Nutzungsstruktur mit freistehenden Einzelhäusern mit bis zu zwei Wohnungen habe begrenzt werden sollen. Ausdrücklich sei es Planungswille der Gemeinde, Änderungen, Erweiterungen und Nutzungsänderungen an Gebäuden, die mehr als die zulässigen Wohneinheiten aufweisen, nur insoweit zuzulassen, als sich dadurch die Anzahl der Wohneinheiten nicht erhöhe. Daraus sei ersichtlich, welchen gehobenen Stellenwert die Gemeinde bei der Aufstellung des Bebauungsplans der Begrenzung der Anzahl der zulässigen (Ferien-)Wohnungen beigemessen habe. Es sei außerdem nicht zwingend Leerstand der zwei Wohnungen zu erwarten. Denkbar wäre etwa, vorhandene Wohneinheiten durch Hinzunahme der bisher anderweitig genutzten Räumlichkeiten zu erweitern.
Die Beigeladene hat keinen Sachantrag gestellt.
Mit Beschluss vom 29. August 2024 ist der Rechtsstreit zur Entscheidung dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist allein auf die Erteilung der Baugenehmigung gerichtet. Die im Prozess ebenfalls thematisierte Genehmigung nach der Fremdenverkehrssatzung gemäß § 22 BauGB ist nicht vom Streitgegenstand dieses Verfahrens umfasst, weil die Genehmigung zur Teilung von Wohnungseigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes nicht Teil des hier streitgegenständlichen Baugenehmigungsverfahrens ist. Der erkennende Einzelrichter hat den Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass die Genehmigung nach der Fremdenverkehrsatzung nicht vom Antrag in der Klageschrift vom 1. Dezember 2021 erfasst ist. In der mündlichen Verhandlung hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin sodann den Antrag aus der Klageschrift vom 1. Dezember 2021 gestellt.
Die als Verpflichtungsklage zulässige Klage auf Erteilung der Baugenehmigung ist unbegründet. Der Ablehnungsbescheid vom 7. Juni 2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 1. November 2021 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Beherbergungsbetriebes in ein Wohnhaus mit 14 Wohnungen.
Gemäß § 72 Abs. 1 Satz 1 LBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind; die Bauaufsichtsbehörde darf den Bauantrag auch ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich unzulässig, weil es den Festsetzungen des Bebauungsplans Nummer 29 widerspricht. Beurteilungsmaßstab ist insoweit § 30 Abs. 1 BauGB. Ein Vorhaben ist danach im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Das Vorhaben widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Das Grundstück ist als Sondergebiet SO 1 (Wohnen und Touristenbeherbergung“ festgesetzt. Nach Ziffer 6.1 des Bebauungsplans sind je Wohngebäude maximal zwei Wohnungen beziehungsweise Ferienwohnungen zulässig. Das Vorhaben der Klägerin umfasst demgegenüber 14 Wohnungen.
Die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit Ziffer 6.2 des Bebauungsplans Nummer liegen nicht vor. Nach § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen des Bebauungsplans solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Nach Ziffer 6.2 des Bebauungsplans Nummer sind Änderungen, Erweiterungen und Nutzungsänderungen an zum Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit zulässigerweise errichteten Gebäuden, die mehr als die gemäß Ziffer 6.1 des Bebauungsplans zulässigen Wohnungen beziehungsweise Ferienwohnungen aufweisen, ausnahmsweise zulässig, sofern sich die Anzahl vorhandener Wohnungen beziehungsweise Ferienwohnungen nicht erhöht. Letzteres trifft auf das streitgegenständliche Vorhaben nicht zu, weil die Anzahl der Wohnungen von zwölf auf 14 erhöht werden soll.
Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erfüllt das Vorhaben ebenfalls nicht. Nach dieser Vorschrift kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die weiteren Voraussetzungen nach § 31 Abs. 2 Nummern 1 bis 3 BauGB erfüllt sind.
Sinn und Zweck der Befreiungsvorschrift ist es, eine Einhaltung des Bebauungsplans nicht auch dort zu erzwingen, wo dies wegen der besonderen Situation sinnlos wäre. Intendiert sind mithin die Verwirklichung von Einzelfallgerechtigkeit sowie die Gewährleistung eines Mindestmaßes an städtebaulicher Flexibilität (vgl. BVerwG, Beschl. v. 20. November 1989 – 4 B 163.89 – juris Rn. 12).
Durch die Erteilung der Befreiung für das streitgegenständliche Vorhaben würden die Grundzüge der Planung berührt.
Ob eine Befreiung die Grundzüge der Planung berührt oder von minderem Gewicht ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, nämlich dem im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen. Bezogen auf dieses Wollen darf der Befreiung vom Planinhalt keine derartige Bedeutung zukommen, dass die angestrebte und im Plan zum Ausdruck gebrachte städtebauliche Ordnung in beachtlicher Weise beeinträchtigt wird. Die Befreiung muss – soll sie mit den Grundzügen der Planung vereinbar sein – durch das planerische Wollen gedeckt sein; es muss mit anderen Worten angenommen werden können, die Befreiung liege noch im Bereich dessen, was der Planer gewollt hat oder gewollt hätte, wenn er die weitere Entwicklung einschließlich des Grundes für die Befreiung gekannt hätte. Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben. Sie darf – jedenfalls von Festsetzungen, die für die Planung tragend sind – nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (OVG Schleswig-Holstein, Urt. v. 26. Mai 2021 – 1 LB 9/17 – juris Rn. 51 m. w. N.).
Daran gemessen scheidet die Erteilung einer Befreiung aus, denn es liegen für eine Befreiung keine Gründe vor, die sich nicht auch für andere Grundstücke des Baugebiets anführen ließen. Die Festsetzungen hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen beziehungsweise Ferienwohnungen gelten bei lebensnaher Betrachtung im gleichen Maße für zahlreiche andere Gebäude im Plangebiet, in denen sich die vorhandene Nutzung in mehrere Wohneinheiten wie Ferienwohnungen aufteilen oder sich einzelne Räum in neue Wohnungen umnutzen ließen. In gleicher Weise könnte etwa ein ehemaliger Abstellraum, Sportraum, Speisesaal eines Hotels, Dachboden, Keller oder eine andere vergleichbare Räumlichkeit in eine Wohnung umgewandelt werden, ohne dass das Gebäude maßgeblich verändert werden müsste.
Indem in Ziffer 6.2 des Bebauungsplans Nummer selbst eine Regelung für bestandsgeschützte Gebäude mit mehr Wohneinheiten vorgesehen ist, ist erkennbar, dass die Beibehaltung der Anzahl der Wohnungen bei bestandsgeschützten Gebäuden mit mehr Wohneinheiten ein wichtiger Bestandteil des planerischen Grundkonzepts gewesen ist, das durch die Erteilung von Befreiungen für die Nutzungsänderung in mehr zusätzliche Wohnungen beziehungsweise Ferienwohnungen ausgehebelt würde. Genau für den Fall, dass bei bestandsgeschützten Gebäude mehr Wohneinheiten vorhanden sind als nach Ziffer 6.1 des Bebauungsplans Nummer zulässig, hat die Beigeladene im Bebauungsplan einen Befreiungstatbestand (Ziffer 6.2) geschaffen und ermöglicht so aktiven Bestandsschutz, indem Befreiungen zulässig sind, sofern sich die Anzahl der Wohnungen nicht erhöht.
Die Klägerin begehrt demgegenüber jedoch gerade die Erteilung einer Baugenehmigung für mehr Wohnungen. Der Fall, in dem nach dem Planungswillen eine Befreiung gerade nicht erteilt werden sollte, nämlich bei einer Erhöhung der Anzahl der Wohnungen, kann nicht über einen Rückgriff auf § 31 Abs. 2 BauGB ausgehebelt werden. Jedenfalls würden dadurch die Grundzüge der Planung berührt, weil es erkennbar der Planungswille der Beigeladenen bei der Planaufstellung war, dass sich die Anzahl der Wohnungen beziehungsweise Ferienwohnungen nicht erhöhen soll. Dieser Planungswille ist zu berücksichtigen, so dass ein aktiver Bestandsschutz in dem Gebäude nur insoweit verwirklicht werden kann, sofern sich die Anzahl der vorhandenen Wohnungen nicht erhöht. So heißt es auf Seite 7 der Begründung des Bebauungsplanes Nummer auch ausdrücklich, dass durch die Sonderregelung für bestandsgeschützte Gebäude diesen Grundstückseigentümern zur weiteren Ausübung ihrer genehmigten Nutzung ein aktiver Bestandsschutz zugestanden wird. Erweiterungen über diesen aktiven Bestandsschutz hinaus sollen jedoch schon nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Festsetzung nicht zugelassen werden.
Dem Prozessbevollmächtigen der Klägerin ist darin zuzustimmen, dass weder aus den Festsetzungen des Bebauungsplans Nummer noch aus der Begründung zum Bebauungsplan ganz eindeutig hervorgeht, welche städtebaulichen Ziele die Beigeladene mit der Regelung in Ziffer 6.2 des Bebauungsplans Nummer, dass sich bei bestandsgeschützten Gebäuden die Anzahl der Wohnungen nicht erhöhen darf, verfolgt wird.
Denn in der Begründung wird darauf abgestellt, dass das Plangebiet durch ein harmonisches Erscheinungsbild besteche und die Neuaufstellung des Bebauungsplans den vorhandenen Bestand sichert und Fehlentwicklungen vorbeuge (S. 2). Auf Seite drei ist unter dem Punkt „2. Städtebauliche Zielsetzungen“ ausgeführt, dass das Plangebiet von einer lockeren Bebauung geprägt werde. Die Häuser lägen überwiegend auf sehr großen Grundstücken, so dass zum Teil ein parkartiger Eindruck entstehe. Auf vielen Grundstücken befinde sich noch die ursprüngliche Heidefläche. Dieser Charakter Kampens, der von lockerer Bebauung, großzügigen Grundstücken und Heideflächen bestimmt sei, solle erhalten werden.
Zum Maß der baulichen Nutzung heißt es unter Ziffer 3.2 der Begründung, es solle einer weiteren Verdichtung im Plangebiet entgegengewirkt werden (S. 5).
Zur Bauweise und überbaubaren Grundstücksfläche führt die Begründung unter Ziffer 3.3 auf Seite 6 aus, das Plangebiet werde durch Einzelhäuser geprägt, so dass die Einzelbauweise auch weiterhin durchgehend festgesetzt sei. Die vereinzelt vorhandenen Doppelhäuser würden durch die Planung berücksichtigt und seien auch weiterhin zulässig, damit sie nicht in die formelle Illegalität gedrängt würden. Weiter ist auf Seite sieben ausgeführt, dass das Ortsbild insbesondere durch große freistehende Einzelhäuser geprägt sei. Die Umwandlung in zwei kleinere Gebäude auf demselben Grundstück führe zu einer optisch wahrnehmbaren Verdichtung uns steigere die Anzahl der vorhandenen Wohnungen im Plangebiet. Zudem bestünde das Problem der wahrgenommenen Grundstücksgröße. Dies stelle einen Einbruch in das traditionelle Ortsbild dar.
Zur Anzahl der Wohnungen lautet die Begründung unter Ziffer 3.4 auf Seite sieben, die Festlegung der Zahl der Wohnungen erfolge auf der Grundalge der für Kampen typischen Nutzungsstruktur, bei der das freistehende Einzelhaus mit bis zu zwei Wohnungen im gesamten Ortsbild prägend sei. Änderungen, Erweiterungen und Nutzungsänderungen an zum Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit zulässigerweise errichteten Gebäuden, die mehr als die gemäß Ziffer 6.1 des Bebauungsplans zulässigen Wohnungen oder Ferienwohnungen aufwiesen, seien ausnahmsweise zulässig, sofern sich die Anzahl der Wohnungen nicht erhöhe. Durch die Sonderregelung werde den Grundstückseigentümern zur weiteren Ausübung ihrer genehmigten Nutzung ein aktiver Bestandsschutz zugestanden. Erweiterungen baulicher Anlagen seien aber lediglich im Rahmen eines noch nicht ausgenutzten festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung oder überbaubaren Grundstücksfläche möglich.
In Ziffer 3.7 der Begründung ist schließlich auf Seite acht zu Nebenanlagen beschrieben, dass der für das Kampener Ortsbild so typische parkartige Gartencharakter angemessen erhalten werden solle.
Eine eingehende Begründung für die Begrenzung der Anzahl der Wohnungen beziehungsweise Ferienwohnungen bei bestandsgeschützten Gebäuden findet sich in der Begründung zum Bebauungsplan nicht.
Lediglich auf Seite 2 unter dem Punkt „1.2 Vorhandene Nutzung heißt es, dass sich an der A.-straße und der A.-straße (L-24) einige Beherbergungs- und Dienstleistungsbetriebe (Immobilienbüros) sowie ein Textilladen, ein Antiquitätenhändler sowie ein Schmuckladen befinden. Der Beigeladenen war es mithin bei Erlass des Bebauungsplans bewusst, dass es im Plangebiet auch Beherbergungsbetriebe gibt.
Gleichwohl hat die Beigeladene mit Ziffer 6.1 des Bebauungsplans eine eindeutige Regelung zur Anzahl der Wohnungen bei Neubauten und mit Ziffer 6.2 eine eindeutige Regelung zur Anzahl der Wohnungen bei bestandsgeschützten Gebäuden geschaffen.
Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden kann gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB aus städtebaulichen Gründen im Bebauungsplan festgesetzt werden. Festsetzungen auf der Grundlage dieser Vorschrift bedürfen einer Rechtfertigung aus der besonderen städtebaulichen Situation (BVerwG, Beschl. v. 25. September 1997 – 4 B 165/97 – juris Rn. 9). Aus den Festsetzungen im Bebauungsplan und der Begründung ergibt sich noch hinreichend klar, dass es der Beigeladenen bei Erlass des Bebauungsplans auf die Erreichung einer einheitlichen Struktur des Gebiets in Bezug auf die Wohnformen sowie die Steuerung der Wohn- und Besiedlungsdichte ankam. Dabei war der Beigeladenen bewusst, dass es im Plangebiet größere Gebäude mit mehr Wohnungen und auch Beherbergungsbetriebe gibt. In dieser Kenntnis hat sie die Regelung zu Bestandsgebäuden in Ziffer 6.2 des Bebauungsplans erlassen.
Das städtebauliche Ziel der Erreichung einer einheitlichen Struktur des Gebiets in Bezug auf die Wohnformen sowie die Steuerung der Wohn- und Besiedlungsdichte würde durch Befreiungen nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB beeinträchtigt. Angesichts der sehr hohen Grundstückspreise ist es sehr naheliegend, dass auch andere Grundstückeigentümer ein hohes Interesse daran haben, bei Bestandsgebäuden weitere Wohnungen, insbesondere Ferienwohnungen durch Umnutzungen zu verwirklichen.
Nach alledem besteht kein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung für die Nutzungsänderung in 14 Wohneinheiten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG. Nach den regelmäßigen Annahmen des Beschwerdegerichts liegt der Genehmigungswert bei 10.000,00 € je Wohneinheit eines Mehrfamilienhauses. Aufgrund der gewerblichen Ferienwohnungsvermietung erfolgt unter Berücksichtigung der regelmäßigen Annahmen des Beschwerdegerichts und der hohen Mietpreise für Ferienwohnungen in Kampen ein Aufschlag von 100 % gegenüber entsprechenden Wohngebäuden.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 22 BauGB
§ 167 VwGO
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 72 Abs. 1 Satz 1 LBO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG
§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 4 B 163.89
1 LB 9/17
4 B 165/97