Amtsgericht Oberhausen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-04-25, Aktenzeichen 33 C 4157/02
ECLI: ECLI:DE:AGOB:2003:0425.33C4157.02.00

Tenor:
In dem Rechtsstreit
hat das Amtsgericht Oberhausen
auf die mündliche Verhandlung vom 28. März 2003
für R e c h t erkannt:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 709,11 EUR (siebenhundertneun 11/100) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.11.02 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten gesamtschuldnerisch.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird gestattet, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
=====================
Die Parteien sind, wie das Gericht aus mehreren Verfahren weiß, Parteien eines Wohnraummietverhältnisses bezüglich einer Wohnung im Hause Oberhausen des Klägers.
In vorliegendem Rechtsstreit macht der Kläger den korrigierten Saldo der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2001 geltend.
Nachdem die umlagefähigen Betriebskostenarten seit Beginn des Mietverhältnisses 1994 auf Wahl des Klägers als des Vermieters hin zum Teil nach Wohneinheiten, zu einem weiteren Teil nach Personenanzahl abgerechnet worden sind, hat der Kläger in der nunmehr vorgelegten Abrechnung unter Hinweis auf die geänderte Rechtslage ab 01.09.2001 sämtliche umlagefähigen Betriebskostenarten anteilig auf die Beklagten nach einem Wohnflächenschlüssel umgelegt. Allein hierum dreht sich der Streit der Parteien.
Der Kläger ist der Ansicht, durch seine im Jahre 1994 getroffene Wahl bezüglich des Umlageschlüssels sei keine Vereinbarung zwischen den Parteien zustande gekommen mit der Folge, dass nach der neuen Vorschrift des § 556 a BGB nunmehr ein Umlageschlüssel nach Wohnfläche anzulegen sei.
Er beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, der Kläger könne nicht ohne entsprechende Vereinbarung zwischen den Parteien den einmal von ihm - dem Kläger - gewählten Umlageschlüssel verändern. Jedenfalls sei aber eine entsprechende Erklärung des Klägers vor Beginn der Abrechnungsperiode erforderlich gewesen.

Entscheidungsgründe:
=======================================
Die Klage ist begründet und daher zuzusprechen.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die in die Abrechnung eingestellten Betriebskostenarten sämtlich umlagefähig sind, auch die jeweiligen Kosten dieser Betriebskostenarten sind unbestritten.
Der Streit der Parteien dreht sich allein um die Frage des für das Kalenderjahr 2001 anzuwendenden Umlageschlüssels. Dies ist, wovon der Kläger zu Recht ausgeht, im Hinblick auf § 556 a BGB in der seit dem 01.09.01 gültigen Fassung der Wohnflächenschlüssel.
Dass diese ab 01.09.01 geltende neue Vorschrift auch für die hier in Rede stehende Abrechnungsperiode vom 01.01. bis 31.12.01 Anwendung findet, ergibt sich aus den Überleitungsvorschriften, nämlich Artikel 229 § 3 Abs. 9 EGBGB. Nach dieser Überleitungsvorschrift gilt § 556 a Abs. 1 BGB in der neuen Fassung nur für solche Abrechnungszeiträume nicht, die vor dem 01.09.2001 beendet waren. Für die hier in Rede stehende Abrechnungsperiode hat nach dieser Übergangsvorschrift der neue § 556 a Abs. 1 BGB daher Anwendung zu finden.
§ 556 a BGB unterscheidet in seinen Absätzen 1 und 2 danach, ob die Parteien des Mietverhältnisses einen Umlageschlüssel "vereinbart" haben oder nicht. Für den Fall einer solchen Vereinbarung ist § 556 a Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 3 BGB einschlägig, für den Fall, dass eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden ist, § 556 a Abs. 1 BGB.
In vorliegendem Wohnraummietverhältnis ist davon auszugehen, dass die Parteien keine "Vereinbarung" hinsichtlich des Umlageschlüssels getroffen haben. Ausweislich des vorgelegten Mietvertrages (Bl. 37 d. A.) war die Verteilung der abzurechnenden Kosten nämlich "nach Wahl des Vermieters" vorzunehmen. Dies bedeutet, dass bei Abschluss des Mietverhältnisses gerade keine Vereinbarung getroffen worden ist, die Wahl des Umlageschlüssels vielmehr im Rahmen des billigen Ermessens dem Kläger als dem Vermieter vorbehalten war. Dieser hat seine Wahl getroffen, nach welcher zum Teil nach Wohneinheiten, zum Teil nach Personenanteilen abzurechnen war.
Allein dadurch, dass die Beklagten als Mieter diese Wahl des Vermieters in den Abrechnungen seit Beginn des Mietverhältnisses hingenommen und nicht beanstandet haben, führt nicht dazu, dass die einmal getroffene Wahl des Vermieters nunmehr plötzlich zu einer "Vereinbarung" zwischen den Parteien geworden ist. Bei dieser Sachlage bleibt es daher dabei, dass § 556 a Abs. 1 BGB in der neuen Fassung einschlägig ist. Da mithin keine besondere Vereinbarung zwischen den Parteien bezüglich des Umlageschlüssels getroffen worden ist, sind die umlagefähigen Betriebskostenarten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Dies ist von Seiten des Klägers geschehen mit der Folge, dass der geltend gemachte Saldo ihm zuzusprechen war.
Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 Abs. 4 ZPO, die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
(Hier Freitext: Tatbestand, Gründe etc.)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 286, 288 Abs. 1 BGB
§§ 91, 100 Abs. 4 ZPO, die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 556 a BGB
§ 3 Abs. 9 EGBGB
§ 556 a Abs. 1 BGB