Amtsgericht Neukölln (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-12-22, Aktenzeichen 8 C 157/20

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) Wie hoch war die Miete, die der vorherigen Mieter (“Vormieter“) der derzeit durch ..... („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, Berlin, VH 3. Etage links („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete)?
b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht ?
c) Welche Modernisierungsarbeiten im Sinne des § 555b BGB wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit den Mietern in der Wohnung oder im Gebäude durchgeführt und, falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 -3 BGB und § 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre, daraus ergeben ?
d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gem. § 556f BGB ?
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 317,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 756,49 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
4. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
5. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 5 % und der Beklagte 95 % zu tragen.
6. Das Urteil vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beitreibbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beitreibbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht der Mieter ...., (im Folgenden einheitlich: “Mieter”), VH 3. Etage lins, Berlin, Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse geltend.
Wegen der Abtretungserklärung wird verwiesen auf die Anlage K1, Blatt 14 der Akten.
Der Beklagte und die Mieter schlossen am 17.06.2019 einen schriftlichen Mietvertrag mit Wirkung zum 22.06.2019 über die Wohnung in der Straße, 3. Etage Vorderhaus links. Die 65,27 qm große, komplett möblierte Wohnung befindet sich in einem vor dem Jahre 1919 errichteten Gebäude und verfügt über ein Bad sowie eine Sammelheizung.
In § 2 des Mietvertrages heißt es:
„Das Mietverhältnis beginnt am 22.6.2019, .... Das Mietverhältnis endet am 31.7.2020, ohne dass es einer Kündigung bedarf. .... Die Parteien sind sich einig, dass das Mietverhältnis nur zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB begründet wird. ....“ Die Mietparteien vereinbarten eine Miete in Höhe von 1.200,00 €. Stromkosten sind mit einer monatlichen Vorauszahlung in Höhe von 50 € in der Miete enthalten. Weiterhin sind Betriebskosten, Möblierungszuschlag und Internetkosten in unbestimmter Höhe enthalten. Die Wohnung liegt nach der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, 101) in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 1, 2 BGB.
Das Gebäude gehört zur Baualtersklasse bis 1918 und verfügt über Bad und Sammelheizung.
Die Wohnlage ist einfach.
Die Kläger selbst bewerten die Gruppen 1-4 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung als positiv.
Mit Schreiben vom 26.08.2019 rügte die Klägerin als Vertreterin der Zedenten die Höhe der Miete und forderte diese zur Auskunftserteilung, zur Rückerstattung zukünftig gezahlter Miete, soweit sie die zulässige Höchstmiete übersteige, sowie zur Abgabe einer Erklärung, dass die Miete auf die zulässige Höchstmiete gem. § 556d BGB herabgesetzt ist und zur Herausgabe der anteiligen Mietkaution auf. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Anlage K4, B. 25 ff. d. A. Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 28.08.2019 erwiderte der Rechtsanwalt des Beklagten, dass die Mietpreisbremse wegen § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB vorliegend nicht anwendbar und die geforderten Auskünfte daher nicht geschuldet seien.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (“Vormieter”) der derzeit durch ... (“Mieter”) von der Beklagten angemieteten Wohnung in der ...., VH 3. Etage links, Berlin (“Wohnung”) zuletzt schuldete (Vormiete)?
b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, indem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs.1 bis 3 BGB und § 559a Abs.1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs.2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. 556e Abs.2 S. 2 BGB), daraus ergeben?
d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gem. § 556f BGB?
2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 537,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. den Beklagten zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1351,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB keine Anwendung finden, da es sich um Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und vollmöbliert handle. Das Rügeschreiben sei nicht ausreichend, weil nicht fallbezogen und ohne Bezug auf den vorliegenden Einzelfall gestaltet. Zudem seien dem Schreiben falsche Daten zugrunde gelegt worden. In der Miete seien sämtliche Nebenkosten enthalten, die Berechnung der Klägerin sei daher falsch. Daneben sei auch ein Entgelt für die Möblierung enthalten.
Weiterhin ist er der Ansicht, die vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten seien nicht ersatzfähig, denn die Klägerin habe sich mit dem individuellen Fall überhaupt nicht auseinandergesetzt, so dass jedenfalls keine 1,3 Gebühr angemessen sei. Er bestreitet die wirksame Bevollmächtigung der Klägerin. Der Beklagte habe sich auch nicht in Verzug befunden.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig.
Insbesondere ist die Klägerin prozessführungsbefugt, da sie sich die geltend gemachten Ansprüche, inklusive der Auskunftsansprüche, wirksam von den Mieter abtreten lassen hat (Vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2020 - VIII ZR 130/19). Die Mieter haben am 12.8.2019 ihre Ansprüche an die Klägerin wirksam abgetreten (Anl. K 1, Bl. 14 d. A.). In dieser Erklärung ist auch die Vollmacht zur Erteilung einer Prozessvollmacht für das vorliegende Verfahren enthalten.
Die Klage ist auch teilweise begründet. Die Klägerin ist aktivlegitimiert, die mit der Klage verfolgten Ansprüche geltend zu machen (Vgl. BGH, Urteil vom 27.11.2019 - VIII ZR 285/18; BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 49/19).
Antrag 1:
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Auskunft entsprechend dem Antrag zu 1 a-d gem. §§ 556e Abs. 1 - Vormiete, § 556e Abs. 1 S. 2. über Mieterhöhungen im letzten Vertragsjahr des Vormietvertrages, gem. § 556e Abs. 2 - Modernisierungen und daraus folgender Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 559 ff. BGB sowie gem. § 556f S. 2 BGB in Bezug auf eine mögliche umfassende Modernisierung, jeweils iVm. § 556g Abs. 3 BGB.
Die Anwendung des § 556g BGB wird nicht durch § 549 Abs. 2 Nr.1 BGB ausgeschlossen, denn das Gericht ist davon überzeugt, dass trotz der entgegenstehenden Formulierung des § 2 aus dem Mietvertrag kein Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch abgeschlossen worden ist. Die bloße Floskel, die Vermietung „erfolgt zum vorübergehenden Gebrauch“ allein reicht für die Begründung eines solchen Mietverhältnisses nicht aus (vgl. Börstinghaus, Miethöhe Handbuch, 2. Aufl. 2016, Kap 2, Rn. 14 mwN).
Das Mietverhältnis muss aufgrund von besonderen Umständen nach dem Willen beider Partien nur von einer relativ kurzen Dauer sein, um einen Sonderbedarf zu decken (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 549 Rn. 4 mwN.; dort beispielhaft für Sonderbedarf Rn. 5). Es liegen aber keine besonderen Umstände in diesem Sinne vor. Es soll kein kurzfristiger Sonderbedarf des Mieters gedeckt werden, sondern vielmehr der allgemeine Wohnbedarf. Soweit der Beklagte vorträgt, die besonderen Umstände ergäben sich aus der beruflicher Situation bzw. der ausländischen Verwurzelung der Mieter, wird nicht deutlich, inwiefern dies konkret den Willen der Parteien hinsichtlich des nur vorübergehenden Gebrauchs begründet. Weiterhin ist dieser Umstand nicht Inhalt des schriftlichen Vertrags geworden. Ein weiteres Indiz dafür, dass das Mietverhältnis nicht unter den § 549 Abs. 2 Nr.1 BGB fällt, ist, dass das Mietverhältnis laut Mietvertrag länger als ein Jahr - vom 22.06.19 bis 31.07.20 - dauern sollte (vgl. Börstinghaus aaO; Schmidt-Futterer aaO Rn. 5 a.E.).
Das Gericht sieht ein weiteres Indiz für die die Bewertung, dass mit dem § 2 des Mietvertrages lediglich die Anwendung mieterschützender Vorschriften ausgeschlossen werden sollte, darin, dass dort auch eine Befristung wegen Eigenbedarfs nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB in ebenso pauschaler Weise aufgeführt ist, ohne dass der Bedarf so weitkonkretisiert wurde, dass ein realer Hintergrund erkennbar geworden wäre.
Im Termin erklärte der Beklagtenvertreter auf Nachfrage, hier sei der Einzug einer Nichte geplant gewesen. Mit Schriftsatz vom 9.12.2020 wird nunmehr vorgetragen, es solle der Neffe einziehen. Der Sachvortrag zu den Gründen der Befristung ist damit widersprüchlich.
Die Regelung aus § 2 des Mietvertrages vermittelt daher insgesamt den Eindruck, dass hier verschiedene Möglichkeiten pauschal aufgeführt wurden, die geeignet sind, Mietschutzregelungen auszuschließen, ohne dass die nach dem Gesetz erforderlichen Tatsachen, die den gesetzlichen Tatbestand ausfüllen können, tatsächlich vorgelegen haben. Wegen der möblierten Vermietung ist ein Ausschluss der §§ 556d ff. BGB nicht gegeben, denn die Vorschrift aus § 549 Abs. 1 Nr. 2 BGB erfasst nur die Vermietung möblierter Zimmer innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Diese Konstellation ist vorliegend nicht gegeben.
Die Auskünfte waren daher in vollem Umfange geschuldet.
Antrag 2:
Der Klägerin steht gegen den Beklagten für den Monat September 2019 nach §§ 556g Abs. 1 und 2, 812 Abs. 1 S. 1, 398 BGB ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 317,64 € zu.
Die Klägerin hat mit Schreiben vom 26.08.2019 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gerügt, § 556g Abs. 2 S. 1 BGB. Die Miete des Monats September 2019 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 S. 1 BGB.
Das Rügeschreiben vom 26.8.2019 genügt den gesetzlichen Anforderungen aus § 556g Abs. 2 BGB, denn es lässt auch für den Beklagten hinreichend genau erkennen, auf welche Tatsachen die Mieter ihre Auffassung stützen wollen, dass die vereinbarte Miete unzulässig ist, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt.
In dem Schreiben werden hinreichende Angaben dazu gemacht, wie die Mieter die Wohnung in den geltenden Mietspiegel einordnen; erkennbar wird das zugrunde gelegte Mietspiegelfeld und darüber hinaus auch, wo die Mieter innerhalb der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung positive oder negative Merkmale sehen, um daraus den konkreten ortsüblichen Mietwert zu ermitteln. Dass dabei innerhalb der Merkmalsgruppen nicht sämtliche Merkmale im einzelnen aufgeführt werden, ist unerheblich. Denn dem Beklagten muss die Ausstattung der Wohnung als Vermieter selbst bekannt sein; ggf. hätte sie auch die Möglichkeit, eine z.B. negative Bewertung der Mieter für einzelne Gruppen durch Besichtigung der Wohnung nachzuvollziehen, wenn eine ausreichende Kenntnis über vorhandene Ausstattungen nicht besteht. Jedenfalls zeigt das Rügeschreiben ausreichend, dass die Mieter sich mit der konkreten Bewertung der Wohnung im Rahmen ihrer Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete auseinandergesetzt haben. Die Wohnung ist in den Mietspiegel eingeordnet worden und es wurde die von den Mietern für zulässig gehaltene maximale Miete berechnet.
Dies reicht nach Auffassung des Gerichts aus für die Annahme eines qualifizierten Rügeschreibens (vgl. ‚Schmidt-Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 556g Rn. 17 ff.)
Es ergibt sich vorliegend eine monatliche Überzahlung der höchstzulässigen Miete gem. § 556d ff. BGB in Höhe von 317,64 €.
Dies folgt aus den nachfolgenden Überlegungen:
Die vereinbarte Miete lt. Mietvertrag weist keine Nettokaltmiete aus, die direkt mit dem Mietspiegel 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB) verglichen werden kann. Vielmehr war es erforderlich, die im Vertrag angegebene Inklusivmiete zunächst rechnerisch auf eine Nettokaltmiete herunterzurechnen.
Dies hat das Gericht wie folgt vorgenommen:
Vereinb. Miete
1.200,00 €
Abzgl.Stromanteil
-50,00 €
Abzgl. Enthaltene Nebenkosten lt. Mietsp. 2019
Kalte BK: 1,66 €/m2, durchschn. BK lt. Anhang zum Berliner Mietspiegel 2019, S. 24
- 108,35 €
Warme BK: 0,90 € /m2 lt. Anhang zum Berliner Mietspiegel 2019, S. 24
- 58,74 €
Nettokaltmiete:
- 982,20 €
Das Gericht geht nicht von den vom Beklagten mitgeteilten Zahlen aus, weil diese in keiner Form belegt worden sind und im Vergleich zu den durchschnittlichen Betriebskosten lt. Mietspiegel sehr hoch erscheinen.
Ein weiterer Abzug in Höhe des Nutzungswertes der mitvermieteten Möbel war nicht vorzunehmen, da ein solcher Möblierungszuschlag durch den Beklagten rechnerisch nicht nachvollziehbar dargelegt worden ist. Es ist zwar möglich, den erhöhten Gebrauchswert der Mietsache durch die mitvermieteten Möbel als Bestandteil der Miete auszugliedern; allerdings ist es dazu erforderlich, dass der Zeitwert der überlassenen Möbel dazu dargelegt werden muss.
Kriterium für die Bemessung eines solchen Zuschlags ist zum einen, welche Möbelstücke seit wann und mit welchen Zeitwert in der Wohnung überhaupt vorhanden sind. Maßgeblich für die Berechnung eines Möblierungszuschlags ist eine an der Restnutzungsdauer orientierte lineare Abschreibung der Werte (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558 a, Rn. 65 - Börstinghaus). Sachvortrag, die eine solche Berechnung ermöglichen würden, ist aber nicht gegeben. Die pauschale Berechnung eines Zuschlags von 2,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche ist abzulehnen.
Unstreitig war im übrigen, dass die Wohnung in das Mietspiegelfeld G 1 mit einem Mittelwert von 6,33 € einzuordnen ist. Die Klägerin anerkennt, dass die Gruppen 1-4 positiv zu bewerten sind, so dass ein Zuschlag von 80 % der oberen Spanne zu berücksichtigen ist. Die Gr. 5 ist nach Auffassung des Gerichts neutral zu bewerten, das Straßenverzeichnis weist für die ... keinen besonderen Lärm aus, eine geruchsbelastete Lage ist nicht weiter ausgeführt und nachvollziehbar gemacht worden.
Es ergibt sich danach eine ortsübliche Vergleichsmiete von6,33 EUR + 80 % der oberen Spanne: 2,94 EUR = 9,27 EUR x 65,27 m2 = 604,79 EUR + 10 % (60,48 EUR) = 665,27 EUR.
Die monatliche Mietdifferenz beträgt vorliegend also:
rechnerische Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag:
982,91 EUR
höchstzulässige Miete nach Mietspiegel 2019, Feld G1:
665,27 EUR
mtl. Differenz:
317,64 EUR.
Die Zinsforderung ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB.
Antrag 3:
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten dem Grunde nach zu, denn der beklagte Vermieter verletzt seine aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von seinem Mieter nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft und hat deshalb Anlass dazu gegeben hat, Ansprüche aus § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen” (Vgl. BGH, Urteil v. 27.05.2020 - VIII ZR 384/18).
Der Höhe nach ist zunächst nicht zu beanstanden, dass die Klägerin insoweit eine 1,3 Gebühr geltend macht. Denn sie hat mit der Entwicklung des online-Portals für die Nutzer ein an die gesetzlichen Voraussetzungen angepasstes System zur automatisierten Ermittlung möglicher Ansprüche und deren weitere Geltendmachung zur Verfügung gestellt und kann die damit erbrachte Leistung auch dann, wenn nachfolgend die Abläufe weithin automatisiert vonstatten gehen, mit jedenfalls einem durchschnittlichen Aufwand in Rechnung stellen.
Eine andere Handhabung würde die Entwicklungsleistung der Klägerin nicht ausreichend berücksichtigen, von der jeder einzelne Nutzer ihres Portals profitiert.
Der Höhe nach war der Anspruch der Klägerin jedoch zu kürzen, weil sie von einem unzutreffenden Streitwert ausgegangen ist.
Die von ihr berechnete monatliche Differenz von 537,43 € knüpfte erkennbar an unzutreffenden Voraussetzungen an, denn die vereinbarte Miete stellt keine Nettokaltmiete, sondern eine Inklusivmiete dar. Demzufolge hätte - für die Klägerin erkennbar - vorliegend zunächst die Nettokaltmiete berechnet werden müssen, um dann die monatliche Differenz zu prüfen.
Das Gericht ist mit diesem Vorgehen zu einer monatlichen Differenz von 317,64 EUR gelangt, daraus ergibt sich ein Streitwert von 47 x 317,64 EUR = 14.929,08 EUR.
Die vorgerichtliche Gebühr berechnet sich auf dieser Grundlage wie folgt:
1,3 Gebühr nach Nr. 2300 VV RVG
1.029,35 EUR
Streitwert Auskunftsansprüche: 20 % des Gesamtstreitwertes, 2.985,82 EUR + 317,64 EUR = 3.303,46 EUR
abzgl. Anrechnung aus dem vorstehend berechneten Streitwert Klageverfahren:
- 413,64 EUR
Auslagenpauschale
20,00 EUR
MwSt. 19 %
120,78 EUR
Gesamt:
756,49 EUR
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet seine Rechtsgrundlagen in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556d ff. BGB
§§ 559 ff. BGB
§§ 288, 291 BGB
§§ 91, 92 ZPO
§ 555b BGB
§ 556f BGB
§ 556d BGB
§ 556g BGB
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 556d Abs. 1, 2 BGB
§ 559 Abs.1 bis 3 BGB
§ 559a Abs.1 bis 4 BGB
§ 558 Abs.2 BGB
§ 556f S. 2 BGB
§ 556g Abs. 3 BGB
§ 549 Abs. 2 Nr.1 BGB
§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 549 Abs. 1 Nr. 2 BGB
§ 556g Abs. 1 und 2, 812 Abs. 1 S. 1, 398 BGB
§ 556g Abs. 2 S. 1 BGB
§ 556g Abs. 2 BGB
§ 556d ff. BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 65 S 36/21
VIII ZR 130/19
VIII ZR 285/18
VIII ZR 49/19
VIII ZR 384/18