Landgericht Mannheim (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-07-23, Aktenzeichen 23 O 22/20

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 27.777,94 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
1
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Rückzahlung eines Teils geleisteter Gewerberaummiete hilfsweise auf Zustimmung zu einer Reduzierung des Mietzinses in Zusammenhang mit Auswirkungen der Corona-Krise in Anspruch.
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Die Klägerin hat von der Beklagten (diese als Rechtsnachfolgerin der …) mit Mietvertrag vom 28.11/2.12.2016 die Gewerbeimmobilie im 4. Obergeschoss Büro- und Nebenflächen mit einer Größe von 1200,48 m² und im 5. Obergeschoss Büro- und Nebenfläche mit einer Größe von ca. 1052,57 m², … angemietet. Der monatliche Mietzins beläuft sich nach Vertrag auf 24.561,52 EUR netto zzgl. MWSt. Der Mietvertrag ist fest bis zum 28.02.2022 geschlossen. Die Klägerin betreibt eine Kette von Werkstätten, die Dienstleistungen aller Art im Zusammenhang mit der Wartung und Pflege von Kraftfahrzeugen, insbesondere die Veräußerung, Montage und Lagerung von Reifen zum Gegenstand haben. Ihre Firmenzentrale, die zentrale Verwaltung und der Unternehmenssitz ist in der von der Beklagten angemieteten Immobilie angesiedelt. Laut Mietvertrag (Anlage K 1, § 2) sind die Räumlichkeiten als Büroräume im Rahmen des Unternehmensgegenstands der Klägerin vermietet. Die Räume sind als Großraumbüros ausgestaltet.
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Die Klägerin trägt vor, dass sie in der Zeit vom 17.03.2020 - 03.05.2020 gezwungen gewesen sei, ihre Büroräume „nahezu vollständig“ zu schließen, da sich eine Mitarbeiterin mit dem Covid-19-Erreger angesteckt hatte und sie befürchtete, dass sich weitere Mitarbeiter anstecken würden. Sie habe daher angeordnet, dass mit Ausnahme einer Notbesetzung die Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten sollten. Diese Anordnung habe bis zum 03.05.2020 gegolten. Aus der am Tag der Schließung ergangenen CoronaVO des Landes Baden-Württemberg habe sich die Erforderlichkeit der Schließung der Büroräume ebenfalls ergeben. Gemäß § 3 Abs. 2 CoronaVO (in der ab 27. April 2020 gültigen Fassung) seien sonstige Ansammlungen von jeweils mehr als 5 Personen bis zum 3.5.2020 verboten gewesen.
4
Die Beklagte habe auf ihr Schreiben mit dem sie unter Hinweis auf § 313 BGB, der ihrer Meinung nach hier Anwendung finde, eine Vertragsanpassung in Form einer hälftigen Mietreduzierung gefordert habe, nicht reagiert.
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Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Auswirkungen der Corona-Pandemie und der hierzu erlassenen behördlichen Schutzmaßnahmen eine schwerwiegende Änderung der Vertragsumstände darstellen, die die Geschäftsgrundlage - freie Nutzung der Mieträume ohne Einschränkungen, die weder der Risikosphäre des Mieters noch des Vermieters zuzuordnen seien - erheblich gestört habe. Es sei nicht erforderlich, dass die Schließung der Büroräume behördlich angeordnet worden sei (wie nicht), sondern es sei ausreichend, dass die Störung aus einer abstrakt gesetzlichen Regelung resultiere, zumal für beide Vertragsparteien die Verpflichtung bestehe, solche gesetzlichen Regelungen bzw. öffentlich - rechtliche Vorschriften einzuhalten.
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Die Klägerin beantragt:
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Die Beklagte wird verurteilt an die Klägerin EUR 27.777,94 nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen
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-hilfsweise-
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Die Beklagte wird verurteilt einer Reduzierung der Miete für den Zeitraum vom 17.03.2020 bis 30.04.2020 für das Mietobjekt im 4. Obergeschoss Büro- und Nebenflächen mit einer Größe von 1200,48 m² und im 5. Obergeschoss Büro- und Nebenfläche mit einer Größe von ca. 1052,57 m², … gemäß Mietvertrag vom 28.11/2.12.2016 um EUR 23.337,06 zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von EUR 4.440,88, also brutto EUR 27.777,94 zuzustimmen.
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Die Beklagte beantragt.
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Klageabweisung
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Die Mietdaten und der Firmengegenstand der Klägerin sowie der Nutzungszweck der angemieteten Räumlichkeit als Firmenzentrale und Büroräume sind unstreitig. Bei der Corona-Vo auf die sich die Klägerin beziehen, sei zunächst zu beachten, dass diese in der ersten Fassung tatsächlich am 17.03.2020 in Kraft getreten sei und dass es verschiedene Neufassungen gegeben habe, sodass die Frage, ob die Klägerin aufgrund der Verordnung verpflichtet gewesen sei, ihre Büroräume zu schließen an der jeweils gültigen Fassung überprüft werden müsse.
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In der Fassung vom 17.03.2020 seien keine Regelungen zu möglichen Ansammlungsverboten enthalten gewesen; in der Fassung ab 20.03.2020 (§3 Abs. 2 Corona-VO) seien Regelungen enthalten, die Versammlungen, Veranstaltungen und Ansammlungen, die der Freizeitgestaltung und des Freizeitvertreibes dienen, betrafen. Gleichzeitig sei in § 3 Abs. 4 Corona-VO eine Ausnahmeregelung für Ansammlungen und Zusammenkünfte von Personen enthalten, die aus geschäftlichen oder dienstlichen Gründen unmittelbar zusammenarbeiten müssen. Eine vergleichbare Ausnahmeregel sei auch in der vom 22.03.2020- 23.04.2020 gültigen Fassung enthalten. Zudem habe 3 4 Abs. 4 CoronaVO in der ab 20.03.2020 gültigen Fassung folgende Regelung enthalten: „Dienstleister, Handwerker und Werkstätten können in vollem Umfang ihrer Tätigkeit nachgehen, soweit sie nicht in Absatz 1 genannt sind“. Auch die mit Nichtwissen bestrittene Erkrankung einer Mitarbeiterin an Covid-19 habe nicht die Schließung der Büroräume erfordert, sondern nur die Verhängung von Quarantänemaßnahmen gegen die Mitarbeiterin und mögliche Kontaktpersonen bedingt.
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Soweit die Klägerin auf eine Anpassung des Vertrages nach § 313 BGB abstelle, sei zum einen festzustellen, dass hier ein der Mietersphäre zuzurechnendes Risiko vorliege. Zu beachten sei zudem, dass die Geschäftstätigkeit der Klägerin nicht eingeschränkt gewesen sei, wie sich aus ihrer eigenen Webseite ergeben habe, da die Servicecenter weiter geöffnet gewesen seien und auch der Betrieb des Onlineshops sei ohne Einschränkung möglich gewesen.
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Das im Zusammenhang mit der Coronakrise erlassene „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" (Corona-Gesetz) belege zudem, dass der Gesetzgeber nicht wollte, dass die im Gesetz verankerte Risikozuweisung (§ 537 BGB) geändert werden sollte. Die Verpflichtung des Mieters zur vollen Mietzinszahlung sei gerade nicht geändert worden. Außerdem lägen die Voraussetzungen für eine Anpassung des Vertrags nach den Gesichtspunkten der gestörten Vertragsgrundlage wegen des Fehlens der Voraussetzungen nicht vor. So habe die Klägerin weiterhin ihren Geschäftsbetrieb aufrechterhalten können. Soweit der Geschäftsführer der Klägerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung behauptet habe, Umsatzeinbußen von 10-15 % zu verzeichnen, werde dies bestritten. Dies genüge auch nicht, um eine Vertragsanpassung zu rechtfertigen.
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Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
17
Die zulässige Klage ist unbegründet. 1.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
1.
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Ein Mangel der Mietsache gemäß § 536 BGB selbst liegt nicht vor. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH stellen außerhalb der Mietsache liegende Umstände wie z.B. öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen nur dann einen Mangel dar, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen und ihre Ursache nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. 2.
Ein Mangel der Mietsache gemäß § 536 BGB selbst liegt nicht vor. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH stellen außerhalb der Mietsache liegende Umstände wie z.B. öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen nur dann einen Mangel dar, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen und ihre Ursache nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben.
2.
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Art. 240 § 2 EGBGB betrifft lediglich eine Beschränkung des Kündigungsrechts. Eine Regelung, die die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung einschränkt oder gar aufhebt, ist nicht enthalten. Allerdings ist auch keine Regelung enthalten, die eine uneingeschränkte Zahlungsverpflichtung auch angesichts der Umstände beinhaltet.
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Dies bedeutet, dass die allgemeinen Regeln Anwendung finden und somit auch aufgrund der Vorschrift des § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage eine Vertragsanpassung von der Klägerin verlangt werden kann, wenn die Voraussetzungen vorliegen. 3.
Dies bedeutet, dass die allgemeinen Regeln Anwendung finden und somit auch aufgrund der Vorschrift des § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage eine Vertragsanpassung von der Klägerin verlangt werden kann, wenn die Voraussetzungen vorliegen.
3.
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Die Geschäftsgrundlage wird durch die Umstände gebildet, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind. Sie müssen tatsächlich oder wenigstens stillschweigend Inhalt des vertraglichen Konsenses geworden sein.
22
Zur Geschäftsgrundlage i.S.d § 313 BGB gehören dabei auch fehlende Vorstellungen über künftige Entwicklungen. Die Vertragsparteien werden sich bei Vertragsschluss keine Gedanken über die Möglichkeit einer globalen Pandemie mit Kontakt- und Zugangsbeschränkungen, Betriebsuntersagungen bzw. -einschränkungen sowie einer weitreichenden Stilllegung des öffentlichen Lebens gemacht haben. Bei Dauerschuldverhältnissen spielen diese Vorstellungen bzw. deren Fehlen noch eine größere Rolle als in anderen Schuldverhältnissen. Gerade hier können die Parteien sich nicht darauf verlassen, dass es während der Vertragslaufzeit zu keinen Schwankungen im Leistungsgleichgewicht kommt. Dabei ist nach der Rechtsprechung des BGH nur bei unvorhersehbaren, schwerwiegenden Ereignissen, die nicht in den einseitigen Risikobereich einer Partei fallen (BGH NJW 2006, 899; NJW 2010, 1874), der Vertrag an veränderte Umstände anzupassen (BGH NJW 1962, 30).
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Im Rahmen eines Mietvertrages trägt grundsätzlich der Mieter das Risiko aller betriebsbezogenen Umstände, also insbesondere das sogenannte Verwendungsrisiko, während den Vermieter die Gebrauchsgewährungspflicht trifft. Allerdings können die Parteien die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Verwendungsrisiko des Mieters – ganz oder zum Teil – übernimmt. Ob das der Fall ist, ist durch Auslegung der getroffenen Vertragsvereinbarungen zu ermitteln. Es kann wohl davon ausgegangen werden, dass sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages gerade keine Gedanken darübergemacht haben, dass ggf. das Ausbrechen einer Pandemie Auswirkungen auf die Nutzung der Mieträumlichkeiten einschränken könnte. Es ist auch keinerlei Anhaltspunkt erkennbar, dass die Beklagte für diesen Fall eine Risikoverlagerung zu ihren Lasten hingenommen hätte. Vergleichbar könnte ein Fall sein, dass sich die Belegschaft der Klägerin z.B. größtenteils mit einer ansteckenden Krankheit (nicht pandemischen Ausmaßes) auf einer Firmenfeier angesteckt hat oder z.B. wegen Verzehrs verdorbener Lebensmittel auf einer Betriebsfeier oder der firmeneigenen Kantine eine Lebensmittelvergiftung zugezogen hat und die Firmenräume aus diesem Grund nicht genutzt wurden/werden konnten. Auch in solchen Fällen liegt das Risiko der Verwendung der Mietsache ganz eindeutig auf Mieterseite. Etwas Anderes kann nach Auffassung des Gerichts nur dann gelten, wenn in diese Risikoverteilung z.B. durch Erlass entsprechender Verordnungen eingegriffen wird. Allerdings liegt auch ein solcher Fall nicht vor. In der Fassung der CoronaschutzVO des Landes Baden-Württemberg vom17.03.2020 ist in § 3 Abs. 3 geregelt, dass sonstige Versammlungen und sonstige Veranstaltungen untersagt sind, ohne dass es hierzu weitere Einschränkungen gibt. Allerdings schließt sich Abs. 3 dieser Regelung unmittelbar an die Absätze 1 und 2 an, die sich mit Freizeitveranstaltungen, Bildungsangeboten außerhalb der Schulen und Universitäten und Glaubensgemeinschaften befassen. Fraglich ist also, ob die Zusammenkunft der Menschen in einem Büro zur Ausübung der Erwerbstätigkeit als sonstige Veranstaltung oder Versammlung angesehen werden kann. Eine Veranstaltung ist in der Regel ein zeitlich begrenztes Ereignis, das sehr häufig von einer unbestimmten Personenzahl unbekannter Identität besucht wird. Dies stellt jedoch eine erhebliche Abweichung von der täglichen Arbeit eines genau umgrenzten Personenkreises ab. Eine Versammlung ist hingegen eine Personenmehrheit, die durch einen gemeinsamen Zweck oder Willen innerlich verbunden ist. Was auf eine Bürogemeinschaft wohl zutreffend wäre, so dass bei weiter Auslegung die Möglichkeit bestehen könnte, dass die Klägerin davon ausgeht, dass der Bürobetrieb nicht mehr zulässig ist. Allerdings erklären sich dann die weiteren Regelungen über die Schließung weiterer Einrichtungen nicht, da diese anderenfalls auch schon von § 3 Abs. 3 erfasst gewesen wären. Im Übrigen ist auch die Klägerin selbst nicht von diesem umfassenden Versammlungsverbot ausgegangen, denn sonst hätte sie ja auch ihre Servicecenter nicht weiter betreiben dürfen, die - was wohl unterstellt werden kann - alle kein Ein-Mann-Betrieb waren und die Arbeitskräfte dort also auch Versammlungen in der von der Klägerin dargestellt hätten.
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In der Corona-VO vom 20. März 2020 wird § 3 der Vorgänger-VO wie folgt neu gefasst:
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§ 3Verbot des Verweilens im öffentlichen Raum und von Versammlungen, sonstigen Veranstaltungen und Ansammlungen
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(1) Ein Verweilen auf öffentlichen Plätzen und im öffentlichen Straßenraum ist für Gruppen von mehr als drei Personen nicht gestattet, es sei denn, dies ist unvermeidbar.
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(2) Im Übrigen sind Versammlungen, öffentliche und nichtöffentliche Veranstaltungen, Ansammlungen und sonstige Zusammenkünfte von jeweils mehr als fünf Personen vorbehaltlich des Selbstorganisationsrechts des Landtages und der Gebietskörperschaften verboten. Die Untersagung nach Satz 1 gilt insbesondere für
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1. Zusammenkünfte in Vereinen und sonstigen Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie2. Zusammenkünfte zur Wahrnehmung von Angeboten in Volkshochschulen, Musikschulen und sonstigen öffentlichen und privaten Bildungseinrichtungen im außerschulischen Bereich sowie
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3. Reisebusreisen.
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(3) Ausgenommen von dem Verbot nach Absatz 2 sind Ansammlungen und Zusammenkünfte, deren teilnehmende Personen ....
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4. aus geschäftlichen oder dienstlichen Gründen unmittelbar zusammenarbeiten müssen...
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Absatz 4 wird wie folgt gefasst:
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„(4) Dienstleister, Handwerker und Werkstätten können in vollem Umfang ihrer Tätigkeit nachgehen, soweit sie nicht in Absatz 1 genannt sind."
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Damit steht aber fest, dass spätestens drei Tage nach der Corona-VO vom 17.03.2020, die noch sehr weit formuliert war, eine Regelung getroffen worden war, die eindeutig Arbeitstätigkeiten erlaubt hat und von der Klägerin nicht mehr in dem Sinne missverstanden werden konnte, wie sie es vorgetragen, aber im Hinblick auf ihre anderen Firmenbereiche selbst nicht gelebt hat.
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Eine behördliche Vorgabe, den Verwaltungssitz der Klägerin zu schließen gab es somit nicht und die Entscheidung der Klägerin, sämtliche (mit ihren Angaben zufolge nach wenigen Ausnahmen) Mitarbeiter ins Homeoffice zu schicken, war ihre eigene geschäftliche Entscheidung. Unter Wahrung der Abstandsregeln, wie es auch in der Zeit nach der Wiederaufnahme des geregelten Arbeitsbetriebs erfolgte, hätte die Klägerin die Mieträumlichkeiten auch in der Zeit ab 16.03.2020 nutzen können. So hätten an den Vierergruppen jeweils zwei Mitarbeiter diagonal mit Trennscheiben getrennt sitzen und arbeiten können. In den Gängen bei Begegnung hätten Masken geholfen. Eine Nutzung der Büroräumlichkeiten war daher weiterhin möglich.
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Die Klägerin war auch nicht aufgrund von Vorsichts- bzw. behördlich angeordneten Quarantänemaßnahmen gehindert, den Bürobetrieb aufrecht zu erhalten. Ihrem eigenen Vortrag zufolge war die erkrankte Mitarbeiterin am 06.03.2020 letztmals im Büro (ob dabei die Rechtsabteilung wirklich im Großraumbüro untergebracht ist, musste nicht geklärt werden). Ihre Abreise nach Tirol erfolgte am 08.03.2020 also nach dem letzten Bürokontakt. Quarantänemaßnahmen wurden und werden nur angeordnet, wenn die Person aus einem Risikogebiet kam oder Symptome hatte. Beide Alternativen ergaben sich erst nach dem Verbleib der Mitarbeiterin im Büro. Hätte die Klägerin tatsächlich ihren Bürobetrieb zum Quarantäneschutz geschlossen, hätte sie dies Maßnahme nicht erst am 16.03.2020 treffen dürfen, sondern direkt nach dem Auftreten der Symptome der Mitarbeiterin (nach klägerischem Vortrag am 13.03.2020 mit Abbruch der Reise und Rückkehr) und dem Untersagen des Betretens (13.03.2020).
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Zuletzt muss - um überhaupt eine Vertragsanpassung nach dem Rechtsgedanken des § 313 BGB - in Erwägung ziehen zu können - ein Festhalten an der vereinbarten Regelung zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen.
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Nach BGH XI ZR 189/93 erfordert die Prüfung dieser Voraussetzung daher eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände, insbesondere auch der Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen aus den eingetretenen Veränderungen erwachsen (BGH, Urteil vom 11-10-1994 - XI ZR 189/93 in NJW 1995, 47, Rn. 4b).
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Die Klägerin hat vorgetragen, dass sie Umsatzeinbußen in Höhe von 10 -15 % in der fraglichen Zeit vorgelegen hätten. Dies kann als wahr unterstellt werden, da auch bei Bestätigung der Umsatzeinbußen durch Erhebung des Zeugenbeweises dies den Voraussetzungen eines Anspruchs auf Vertragsanpassung nicht genügt. Zunächst stellt sich nämlich die Frage, ob nicht die Umsatzeinbußen unabhängig von einer möglicherweise eingeschränkten Nutzbarkeit der Mietimmobilie auf einer Zurückhaltung der Kunden aufgrund der Gesamtsituation beruhen (vgl. Häublein/Müller, Wer trägt das Pandemierisiko in der Geschäftsraummiete, NZM 2020, 481, (4c)). Die Terminvereinbarung war ja nach wie vor möglich und wurde auch durchgeführt, allerdings ging das Kundenaufkommen zurück. Dies wäre aber aller Wahrscheinlichkeit auch so gewesen, wenn die Klägerin uneingeschränkt ihrer Verwaltungstätigkeit in den Geschäftsräumen nachgegangen wäre. Vortrag dahingehend, dass aufgrund dieser Situation eine Einschränkung der Geschäftstätigkeit der Klägerin (z.B. nicht ausreichende Kapazitäten von Telefon- oder Internetverbindungen im Homeoffice o.ä.) bestand, erfolgte nicht. Die Klägerin hat - wie die gesamte Wirtschaft auch - Umsatzeinbußen wegen der Gesamtsituation erlitten. Dies bedingt aber keinen Anpassungsanspruch gegenüber der Beklagten, denn auch Folgen einer Wirtschaftskrise aus anderem Grund würde nicht zu einer Vertragsanpassung führen. Zudem ist auch die Größenordnung - wobei sich das Gericht durchaus bewusst ist, dass Umsatzeinbußen von 10 -15 % von keinem Betrieb leicht verkraftet werden können - nicht so, dass von einer Unzumutbarkeit ausgegangen werden kann. Eine Vertragsanpassung ist nur dann zulässig, wenn dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses notwendig ist (vgl. BGHZ 127, 212). Das heißt im Ergebnis lag / liegt eine Ausnahme von der generellen Risikoverteilung zulasten der Klägerin, welche eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB rechtfertigen würde, nicht vor.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 313 BGB
§ 537 BGB
§ 536 BGB
§ 2 EGBGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 3 Abs. 2 CoronaVO
§ 3 Abs. 4 Corona-VO
§ 3 der Vorgänger-VO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2006, 899
NJW 2010, 1874
NJW 1962, 30
NJW 1995, 47
NZM 2020, 481
BGHZ 127, 212
XI ZR 189/93