Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-04-04, Aktenzeichen 3 K 58/16

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Der Antragsteller begehrt, den Bebauungsplan Nr. 1 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin für ungültig zu erklären.
Er ist (Mit-)Eigentümer des im Plangebiet gelegenen Grundstücks H. und erhielt 1994 eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus. Beantragt war eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung, nach den Plänen waren u.a. im Erdgeschoss ein „Büro“ und im Dachgeschoss u.a. „Gäste“, „Hobbyraum“ vorgesehen. Er bewohnt mit seiner Frau eine Wohnung im Erdgeschoss und vermietet drei weitere Wohnungen des Gebäudes an Feriengäste. Der Landrat des Landkreises Vorpommern-Rügen untersagte ihm Mitte 2013 die Nutzung des Gebäudes zu Ferienwohnzwecken, im Klageverfahren beim VG Greifswald einigten sie sich mit Verweis auf das hiesige Verfahren und einen Umnutzungsantrag (5 A 1100/14). Hinsichtlich letzterem ruht das Widerspruchsverfahren gegen die Mitte 2014 ausgesprochenen Versagung der vom ihm beantragten Umnutzung.
Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss 2013 die Aufstellung des streitgegenständlichen Bebauungsplanes. Das Plangebiet war bereits zuvor vollständig bebaut. Als Planungsziel ist angegeben, der Bereich der Eigenheimsiedlung am D. stelle sich als Wohngebiet mit vorwiegend Einfamilienhäusern dar, wobei derzeit die Entwicklung zum Feriengebiet zu verzeichnen sei, indem die Wohnnutzung zunehmend durch Ferienwohnungen ergänzt bzw. ersetzt werde. Der Bereich sei nach § 34 BauGB bebaubar. Es werde eine strikte Begrenzung der Festsetzungen auf die Art der baulichen Nutzung verbunden mit einer Begrenzung der Anzahl von zwei Wohneinheiten vorgeschlagen. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme könnten präzisiert werden. Nutzungen, die aufgrund einer gültigen Baugenehmigung ausgeübt würden, hätten Bestand.
Im Juli/ August 2014 wurde der Bebauungsplanentwurf mit der Nutzungsausweisung als Sondergebiet „Wohnen mit Beherbergung“ bekanntgemacht.
Der Antragsteller rügte zusammengefasst die Bestandsaufnahme, seit mehr als 20 Jahren gebe es die Ferienvermietung im Plangebiet. Nicht berücksichtigt sei, dass er dort seit Jahren einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes führe. Ihm sei eine Baugenehmigung für das Anbringen einer Werbeanlage an dem Gebäude erteilt und 2004 eine gaststättenrechtliche Erlaubnis zum Betreiben eines Beherbergungsbetriebes erteilt worden. Der Bebauungsplan sei abwägungsfehlerhaft, die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung gehe von falschen Tatsachen aus. Die Antragsgegnerin habe jahrelang die Entwicklung des Plangebiets zu einer Gemengelage zwischen Wohnen und Fremdenbeherbergung ausdrücklich gefördert, ihr Einvernehmen erteilt und seit Jahren Kurtaxe für die Vermietung erhoben. Er zahle seit Jahren Gewerbesteuer. Der Bebauungsplan habe enteignende Wirkung. Er verweise auf die beigefügte gutachterliche Stellungnahme vom 20. Juli 2014.
Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss am 8. Dezember 2014 den Bebauungsplan, der am 16. Februar 2015 bekanntgemacht wurde. Er setzt für das Plangebiet als Art der baulichen Nutzung ein Sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO mit der Bezeichnung „Wohnen mit Beherbergung“ fest. Zulässig sind danach Wohngebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden, die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zulässig sind sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen.
Der Antragsteller hat am 10. Februar 2016 den vorliegenden Normenkontrollantrag erhoben und macht ergänzend zu seinem Vorbringen im Planverfahren geltend, er habe Ende 1994 bei der Antragsgegnerin eine gewerbliche Zimmervermietung angemeldet und zahle an die Antragsgegnerin alle anfallenden Kommunalabgaben. Er habe nach positiver Stellungnahme des Landkreises einen Investitionszuschuss für die Errichtung von drei Fremdenbeherbergungszimmern erhalten, die Vermittlung der Zimmer sei über die Antragsgegnerin erfolgt. Der Bebauungsplan verstoße gegen das Gebot der Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und es bestehe kein Planerfordernis. Die Antragsgegnerin habe seinen ausgeübten Gewerbebetrieb als absoluten Ausnahmefall im Plangebiet im Rahmen ihrer Abwägung nicht angemessen berücksichtigt und ohne Begründung „offensichtliche bodenrechtliche Spannungen“ behauptet. Ferner habe sie nicht nachvollziehbar eine enteignende Wirkung bestritten und setze sich nicht damit auseinander, dass er seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage beraubt werde. Die Antragsgegnerin habe seine Nutzung mindestens aktiv geduldet. Sein seit vielen Jahren bestehender Beherbergungsbetrieb beeinträchtige nicht die bezweckte Verhinderung einer schleichenden Umnutzung. Aus den zivilrechtlichen Verpflichtungen folge weder, dass sein Rechtsschutzbedürfnis fehle noch der Antrag unbegründet sei.
Der Antragsteller beantragt,
den Bebauungsplan Nr. 1 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie meint, dem Antragsteller fehle bereits das Rechtsschutzbedürfnis sowohl aufgrund seiner zivilrechtlich übernommenen Verpflichtungen als auch aufgrund der fehlenden Genehmigungsfähigkeit seines Vorhabens. Die vom Antragsteller betriebene Vermietung sei illegal und nicht genehmigungsfähig, so dass kein Rechtsschutzbedürfnis bestehe. Der Antrag sei auch unbegründet. Anhaltspunkte für die behauptete Verhinderungsplanung bestünden nicht. Dem Entwicklungsgebot werde Rechnung getragen. Im Übrigen sei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt. Anderenfalls wäre diese Rechtsverletzung zudem unbeachtlich. Zweifel an der Erforderlichkeit der Bauleitplanung bestünden ebenfalls nicht. Die Planungsziele hätten über bestandsschützende Festsetzungen nicht erreicht werden können. Die Ausweisung als Sondergebiet sei zulässig und gewährleiste auch eine entsprechende Verträglichkeit. Soweit der Antragsteller das Vorliegen eines Abwägungsfehlers damit begründe, dass sie seinen Gewerbebetrieb im Rahmen ihrer Abwägung nicht angemessen berücksichtigt habe, stehe dem bereits die vermutliche Illegalität des Betriebes entgegen.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den von der Antragsgegnerin übersandten Verwaltungsvorgang (BA A) sowie auf die beigezogene Baugenehmigungsakte (BG 932388, BA B), die Widerspruchsakten zur beantragten Nutzungsänderung (14.43.Wi.14-480, BA D) bzw. zur Nutzungsuntersagung (14.43.Wi.13-414, BA F) und die Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts Greifswald 5 A 1100/14 (BA E) verwiesen. Sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung, ebenso die Akten und Verwaltungsvorgänge des mit dem vorliegenden Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung verbundenen Verfahren 3 K 253/15.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg. Der Bebauungsplan Nr. 1 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin ist wirksam.
Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
Der Antragsteller hat diesen insbesondere fristgerecht nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erhoben und verfügt als (Mit-)Eigentümer seines im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegenen und damit dessen Festsetzungen unterworfenen Grundstücks über die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis (vgl. BVerwG, Urteile vom 16. Juni 2011 – 4 CN 1/10 – Juris Rn. 13 und vom 23. April 2002 – 4 CN 3/01 – Juris Rn. 8). Auch ist ihm das – bei bestehender Antragsbefugnis ohnehin nur ausnahmsweise fehlende (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2002 – 4 CN 3.01 – Juris Rn. 10) – Rechtsschutzinteresse nicht abzusprechen. Der Antragsteller könnte seine Rechtsstellung im Falle des Erfolgs des Normenkontrollantrags verbessern, weil im Sinne einer tatsächlichen Prognose zu erwarten wäre, dass – bei Unwirksamerklärung des Bebauungsplanes – die Antragsgegnerin einen neuen Bebauungsplan mit möglichweise für den Antragsteller günstigeren Festsetzungen, etwa mit Blick auf die kommende BauNVO-Novelle (Gesetzentwurf BR DrS. 18/10942) oder aber als Fremdkörperfestsetzung beschließen wird. Zudem besteht das Rechtsschutzinteresse auch deshalb, weil gegen den Antragsteller aufgrund der illegalen Nutzung u.a. eine bestandskräftige Nutzungsuntersagung besteht, deren Vollstreckung u.a. von der Entscheidung über die Wirksamkeit des Bebauungsplanes abhängen könnte (vergleichsweise Einigung im Klageverfahren 5 A 1100/14). Schließlich kommt es unter dem Blickwinkel des Rechtsschutzinteresses auf die von der Antragsgegnerin angeführte, im Grundstückskaufvertrag zwischen den Beteiligten enthaltene Regelung, nach der sich der Antragsteller verpflichtete, ein Wohngebäude mit einem Vollgeschoss und nicht mehr als zwei Wohnungen auf dem gekauften Grundstück zu errichten, nicht an. Ist bei einem Erfolg des Normenkontrollantrags mit einer für den Antragsteller günstigeren Festsetzung zu rechnen (vgl.o.) dürfte es auf diese Vereinbarung schon nicht mehr ankommen. Zudem handelt es sich – abgesehen davon, dass dem Wortlaut der Vereinbarung eine Beschränkung der Nutzung nicht zu entnehmen ist – um änderbare zivilrechtliche Regelungen.
Der Antrag ist unbegründet. Der Bebauungsplan Nr. 1 „Wohnen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin ist nicht für unwirksam zu erklären (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Weder ist der Bebauungsplan verfahrensfehlerhaft zustande gekommen noch leidet er unter einem materiellen Mangel.
Der einfache, kein Maß der baulichen Nutzung festsetzende und den Bestand überplanende Bebauungsplan ist rechtmäßig nach § 13a BauGB beschlossen worden, insbesondere ist der Schwellenwert des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB aufgrund einer zulässigen Grundfläche nach § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung von insgesamt 19.696 Quadratmetern nicht erreicht (vgl. Begründung des Bebauungsplans Seite 2).
Der Bebauungsplan der Antragsgegnerin ist auch gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Zwar stellt letzterer für das hier in Rede stehende Gebiet ein allgemeines Wohngebiet dar (Begründung des Bebauungsplans Seite 3). Allerdings gestattet das Entwicklungsgebot auch Abweichungen. Festsetzungen, die mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes nicht vollständig übereinstimmen, indizieren nicht ohne weiteres einen Verstoß gegen das Entwicklungsgebot (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2004 – 4 BN 1/04 – Juris). Vorliegend bewegt sich die Planung der Antragsgegnerin – obwohl sie einen anderen Baugebietstyp festsetzt – noch im Rahmen einer Entwicklung aus dem im Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet dargestellten Bereich. Denn die Festsetzung weicht lediglich insoweit von der Darstellung als allgemeines Wohngebiet ab, als in dem – eher am Rande der Gemeinde Binz liegenden – Planbereich neben der Sicherung der Wohnnutzung zugleich auch die (untergeordnete) Ferienvermietung einer Wohnung in jedem Wohngebäude als spezielle Nutzungsform in einem Sondergebiet zulässig sein soll (vgl. auch Schiller in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Auflage, Rn 203 a.E., 207). Die Konzeption eines dem Wohnen dienenden Bereichs bleibt im Übrigen hierdurch in ihrem Kern unangetastet.
Aber auch für den Fall einer Abweichung von der Darstellung des Flächennutzungsplanes wäre der Bebauungsplan nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zulässig bzw. ein diesbezüglicher Fehler nach § 214 Abs. 2a und Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, weil Anhaltspunkte dafür, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets der Antragsgegnerin beeinträchtigt wäre, nicht bestehen. Insbesondere sind mit der Änderung der Art der baulichen Nutzung ersichtlich keine übergreifenden Probleme, die nur im Rahmen einer „regulären“ Änderung des Flächennutzungsplanes lösbar sind, verbunden (vgl. auch OVG für das Land Schleswig-Holstein, Urteil vom 17. September 2015 – 1 KN 1/15 – Juris Rn. 55). Im Gegenteil sollen mit dem Bebauungsplan Probleme, die sich aus einem Kippen des Gebietscharakters hinzu einem Ferienwohngebiet ergeben können, verhindert werden.
Zwar ist vorliegend der Flächennutzungsplan bislang nicht nach § 8 Abs. 3 bzw. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst worden. Jedoch ist – abgesehen davon, dass nach der Auskunft der stellvertretenden Bürgermeisterin der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung inzwischen beschlossen worden sein soll, diesen zu ändern – in diesem Zusammenhang entscheidend, dass die Frage, ob der Flächennutzungsplan gegebenenfalls später anzupassen ist, keine Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die vorherige Aufstellung des Bebauungsplanes ist (so auch OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 16. September 2016 – 2 D 46/14.NE – Juris Rn. 50). Der Flächennutzungsplan ist nach dem Wortlaut der Vorschrift vielmehr „später“ im Wege der Berichtigung anzupassen.
Zweifel an der städtebaulichen Erforderlichkeit der Planung i.S.v. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bestehen ebenfalls nicht. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden dazu, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen entspricht (BVerwG, Urteil vom 10. September 2015 – 4 CN 8/14 – Juris Rn. 10). Es liegt im planerischen Ermessen der Antragsgegnerin, welche städtebaulichen Ziele sie sich setzt; sie kann durch die Bauleitplanung einer städtebaulich gewünschten Entwicklung einen ortsplanerischen Rahmen geben. Das gilt auch für das vorliegend von der Antragsgegnerin verfolgte Ziel einer Sicherung des Charakters des Plangebiets als Wohngebiet gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebietes, wobei gleichwohl für alle eine allgemeine Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch (untergeordnete) Fremdenvermietung eröffnet werden soll (vgl. Bebauungsplanbegründung Seite 2). Dem dient der vorliegende Bebauungsplan. Angesichts des positiven planerischen Konzepts der Antragsgegnerin handelt es sich auch nicht um eine Verhinderungsplanung. Sofern durch das planerische Konzept der Antragsgegnerin andere oder extensivere Nutzungen ausgeschlossen werden, liegt dies in der Natur der Sache. Auch kann eine verbindliche Bauleitplanung eine bereits vorhandene Bebauung überplanen, selbst wenn sich die Bebauung weitgehend nach § 34 BauGB bestimmt (BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 NB 1/96 – Juris). Auch soweit der Antragsteller des gemeinsam verhandelten Verfahrens 3 K 253/15 geltend macht, ohne Bebauungsplan seien im Einzelfall Ordnungsverfügungen möglich, wird die Erforderlichkeit der Planung der Antragsgegnerin nicht in Frage gestellt, weil es gerade Ziel der Planung ist, rechtmäßige Zustände zu schaffen. Ob schließlich der Planung (ggf.) private Belange entgegenstehen, ist keine Frage ihrer Erforderlichkeit, sondern der Abwägung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 19/99 – Juris).
Die im Bebauungsplan Nr. 1 „Wohnungen am Eichenweg“ der Antragsgegnerin – textliche Festsetzungen Teil B Punkt I.1. – getroffenen Festsetzungen, wonach zulässig sind: Wohngebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden (sowie die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke und ausnahmsweise für zulässig erklärte sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen), sind rechtmäßig.
Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes „Wohnen mit Beherbergung“ für das hier betroffene Gebiet ist von § 11 BauNVO gedeckt. Allerdings ist bei sachgerechter Interpretation der Festsetzung erkennbar, dass die Antragsgegnerin gerade keine Beherbergungsbetriebe im bauplanungsrechtlichen Sinne, sondern die im Plangebiet bereits vorhandene Vermietung von Ferienwohnungen legalisieren und festsetzen wollte. Denn zulässig sind nach den Festsetzungen – soweit hier von Interesse – „Wohngebäude“ und „bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung / Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden“. Der Charakter des Gebietes wird damit von der Dauerwohnnutzung durch ortsansässige Personen und von einer der Erzielung von Einkünften dienenden Ferienwohnungsnutzung im selben Gebäude geprägt, wobei der untergeordnete Charakter des Ferienwohnens daraus folgt, dass das Ferienwohnen in einem „Wohngebäude“ als zulässig festgesetzt wird. Mit diesem Ansatz wird der Gebietscharakter hinreichend deutlich bestimmt; zugleich unterscheidet sich das Sondergebiet wesentlich von den Gebieten der §§ 2 bis 9 BauNVO.
Die Mischung von Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits steht nicht im Widerspruch zu den Wertungen der §§ 3, 4, 10 BauNVO. Eine Kombination verschiedener Nutzungen ist zwar nur dann zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Mai 2009 – 4 CN 2.08 – Juris Rn. 15; Urteil vom 11. Juli 2013 – 4 CN 7.12 – Juris Rn. 12). Das ist hier jedoch der Fall, und zwar auch in Bezug auf die von der Antragsgegnerin im Plangebiet gem. § 11 BauNVO festgesetzte Kombination einer zulässigen Ferienwohnung in einem Gebäude mit (mindestens) einer Dauerwohnung.
Insoweit hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 11. Juli 2013 (- 4 CN 7/12 - Juris Rn. 11) ausgeführt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung (gemäß § 10 BauNVO) nicht vereinbar sei. Prägendes Merkmal der in solchen Sondergebieten zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten sei das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Demgegenüber seien Wohngebäude, die dem dauernden Wohnen dienen, in den Baugebieten nach den §§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten, diese seien „grundverschieden“. § 11 BauNVO sei keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften ließen sich nicht beliebig kombinieren. Auch § 11 BauNVO lasse die Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art nicht zu. Ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten ließe. Das sei bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteile, widerspreche eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisierten und sich darin nicht deckten oder überschnitten. So sei es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen oder allgemeinen Wohngebiets sei das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet sei; es diene nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür seien Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe (BVerwG, a.a.O. Rdn. 12).
Aus diesen Erwägungen, denen der Senat folgt, ist indes nicht zwingend die Unverträglichkeit jeglicher Formen zeitweiligen Erholungswohnens mit dem Dauerwohnen zu schließen. § 10 BauNVO steht dem „Nutzungsmix“ von Dauerwohnen und der Vermietung einer Ferienwohnung im selben Wohngebäude – wie vorliegend festgesetzt – nicht entgegen, auch wenn dieser Vorschrift die Wertung des Verordnungsgebers zu entnehmen ist, dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung im Sinne des § 10 BauNVO städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten sind, die angesichts ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmung und damit verbundenen Emissionen nicht in einem Sondergebiet verbunden werden können. Die Gesichtspunkte, die für die Unverträglichkeit der allgemeinen Wohnnutzung mit einem Ferienhausgebiet gelten, rechtfertigen jedoch nicht den Schluss, dass auch andere Formen des Erholungswohnens generell mit einer Dauerwohnnutzung nicht vereinbar sind (so auch OVG Lüneburg, Urteile 25. Januar 2017 – 1 KN 151/15 – Juris Rn. 100 und vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 – Juris Rn. 24; VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 35). Die hier in Rede stehende Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnen durch Zulassung einer Ferienwohnung in einem im Übrigen dauerbewohnten Wohngebäude in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO liegt noch im Rahmen des durch die genannten Regelungen der Baunutzungsverordnung gezogenen Rahmens. Beide Nutzungsarten sind zumindest in der vorliegenden Konstellation eines „eigentümerbegleiteten Ferienwohnens“ sowohl hinsichtlich der infrastrukturellen Voraussetzungen als auch hinsichtlich des Störpotentials miteinander verträglich.
Der 1977 eingeführte § 10 BauNVO hatte die seinerzeitigen klassischen Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete vor Augen, die typischerweise durch ihre Lage in touristisch interessanten Gebieten und durch einen Erschließungs- und Ausstattungsstandard gekennzeichnet waren, der hinter dem der Gebiete für Dauerwohnen zurückblieb. Außerdem wurden sie häufig nur saisonal genutzt, typisch war auch, dass die Nutzung der Außenwohnbereiche im Vordergrund stand. Die anderen Formen des „Erholungswohnens“ unterscheiden sich davon sowohl in der Infrastruktur als auch in den Nutzungsanforderungen und in der praktizierten Nutzung. In den touristisch interessanten Gebieten befindet sich - vor allem auch in den Ortskernen - traditionell eine Mischung aus Wohnungen, Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen sowie Fremdenzimmern, die mit dem Aufkommen des Fremdenverkehrs in den jeweiligen Gebieten in ihrer Zusammensetzung gewachsen sind. Die Infrastruktur derartiger Gebiete entspricht derjenigen von (Dauer-)Wohngebieten (OVG Lüneburg, Urteil vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 – Juris Rn. 24 ff.; VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 36).
Das Störpotential von Ferienwohnungen in im Übrigen dauerbewohnten Gebäuden hält sich in solchen gewachsenen - touristisch geprägten - Bereichen in den für Wohngebiete sozialadäquaten Grenzen, führt jedenfalls dann nicht zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, wenn auf ein einigermaßen ausgeglichenes Mischungsverhältnis geachtet wird und durch die Unterbringung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen/Fremdenzimmern in demselben Gebäude Störungen der Dauerbewohner durch die Touristen begrenzt werden (vgl. Nicolai, NordÖR 2015, S. 361, 365: „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“). Die in diesem Zusammenhang angeführten Störungen durch „Sauftouristen“ treten eher in solchen Bereichen auf, in denen Gebäude mit mehreren Wohnungen vorhanden sind, die ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet werden oder in denen aus anderen Gründen die soziale Kontrolle fehlt. Solche Störungen ergeben sich zum Teil aus der intensiveren Nutzung der Außenbereiche. Diese Urlaubs-outdoor-Aktivitäten liegen für die in § 10 BauNVO genannten Wochenend- und Ferienhausgebiete (und erst Recht für Campingplatzgebiete) deswegen auf der Hand, weil die dort errichteten Anlagen in der Regel über großzügige Außenbereiche verfügen und darauf angelegt sind, dass diese für ein Erholungswohnen genutzt werden, das weitgehend im Freien stattfindet. Das gilt für Ferienwohnungen nicht (in gleichem Maße). In tatsächlicher Hinsicht ist zugrundezulegen, dass es sowohl in Mehrfamilienhäusern eingerichtete Ferienwohnungen gibt, die über keinen Außenbereich verfügen als auch Gebäude mit mehreren Ferienwohnungen, deren Mietern jeweils ein Bereich der Außenanlagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (entweder zur gemeinsamen oder zur separaten Nutzung). Insoweit ist das Störpotenzial von Ferienwohnungen mit dem von Beherbergungsbetrieben vergleichbar. Auch diese verfügen zum großen Teil über keine, allenfalls über relativ kleine Außenbereiche, so dass es sachgerecht ist, insoweit - hinsichtlich des Störpotentials - (bodenrechtlich) zwischen einem Ferienhausgebiet und einem Gebiet mit Ferienwohnungen zu unterscheiden (vgl. zum Vorstehenden: VG Schleswig, Urteil vom 6. Juli 2016 – 8 A 155/15 – Juris Rn. 36).
Soweit der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, dass etwa in Fällen, in denen nicht der Eigentümer, sondern ein Dauermieter die Wohnung bewohne, die soziale Kontrolle der Feriengäste im gleichen Haus fehle, sind maßgeblich für die hier anzustellende Betrachtung die typisierenden und pauschalierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, die Vorgaben für die Bauleitplanung enthält, so dass (untypische) Einzelfälle außer Betracht bleiben müssen. Darüber hinaus dürfte zudem aus Sicht des Senats zweifelhaft sein, ob in dem beschriebenen Fall tatsächlich die soziale Kontrolle fehlen würde oder ob nicht vielmehr Mieter bei Störungen durch Feriengäste sich unverzüglich an ihren Vermieter wenden, ggfs. etwa auch die Miete mindern.
Klarstellend weist der Senat darauf hin, dass die Senatsentscheidungen (Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – und Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – beide zitiert nach Juris) dem Vorstehenden nicht entgegenstehen. Den genannten Entscheidungen lagen andersgelagerte Sachverhalte zugrunde, in den es um die Zulässigkeit eines Appartementhauses mit vier Ferienwohnungen in einem WR-Bebauungsplangebiet ging bzw. um eine Ferienwohnung in einem WA-Bebauungsplangebiet, in dem die in § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsarten ausgeschlossen waren.
Gegen die Festsetzung der Zahl der Wohnungen bestehen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB keine Bedenken.
Der Bebauungsplan leidet auch nicht unter einem Abwägungsmangel.
Nach §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 – Juris Rn. 29; Urteil vom 14. Februar 1975 – IV C 21.74 – Juris Rn. 37). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Hiervon ausgehend ist die Abwägung nicht zu beanstanden.
Als Planungsziele werden in der Begründung des Bebauungsplanes die Sicherung der Wohnfunktion in dem bereits vollständig bebauten Bereich gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebietes bei gleichzeitiger Eröffnung allgemeiner Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch Fremdenvermietung angegeben, Planungsziele seien die Ausweisung zur Art der baulichen Nutzung und die Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohnungen je Wohngebäude (Begründung Seite 2).
Ein solches Plankonzept begegnet keinen grundsätzlichen Bedenken, denn die Überplanung der bereits bebauten Grundstücke in der Weise, dass Baugrenzen festgesetzt und nur Einzelhäuser (ausnahmsweise Doppelhäuser) mit maximal zwei Wohnungen – hiervon eine zur ergänzenden touristischen Vermietung – zulässig sind, hält sich im Rahmen der Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB und der Baunutzungsverordnung. Allerdings ist im Hinblick auf die damit verbundene stärkere Beschränkung der Gestaltungsfreiheit des Bauherrn eine besondere Rechtfertigung erforderlich (vgl. Urteil des Senats vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – Juris Rn. 45). Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss. Beim Erlass eines Bebauungsplanes müssen daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betreffenden wie eine Teilenteignung auswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt (BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 – 1 BvR 565/91 – NVwZ 1999, S. 979; Beschluss vom 19. Dezember 2002 – 1 BvR 1402/01 – BRS 65 Nr. 6).
Daraus folgt, dass eine ordnungsgemäße Umsetzung dieses Konzepts zuallererst einer sorgfältigen Ermittlung des vorhandenen Bestandes an baulichen Anlagen und der aktuellen baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Plangebiet bedarf (vgl. Urteil des Senats vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – Juris Rn. 46).
Eine solche hat die Antragsgegnerin vorliegend auch vorgenommen (Anlage 1 zur Begründung des Bebauungsplans, Bl. 489 BA A) und hinsichtlich bislang genehmigungsfähiger Nutzungen ausdrücklich herausgestellt, dass der Eingriff in diese bereits dem Planungsziel entspringe.
Soweit der Antragsteller die Vollständigkeit der Bestandsaufnahme rügt und auf eine eigene Aufstellung verweist (Bl. 423 ff BA A), folgt hieraus keine Fehlerhaftigkeit der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin. Denn soweit in der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin Grundstücke fehlen, die in der antragstellerseitigen Aufstellung erwähnt werden (dortige laufende Nrn. 21, 22, 27, 28 und 29), sind dies solche, die außerhalb des hiesigen Plangebietes liegen. In der – in Zusammenarbeit mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erstellten – Bestandsaufnahme hat die Antragsgegnerin nicht nur die jeweilige tatsächliche Nutzung aufgeführt, sondern zudem auch die Baugenehmigungslage dargestellt. Danach gibt es im Plangebiet zwei Baugenehmigungen, die eine Ferienwohnungsnutzung umfassen (und zwar für die Grundstücke F. und G.), wobei hinsichtlich des Grundstücks F. nach der Bestandsaufnahme lediglich eine – genehmigte – touristisch genutzte Einheit gegeben ist (mithin die Festsetzungen des Bebauungsplanes ohnehin erfüllt werden) und das Grundstück G. über zwei – genehmigte – touristisch genutzte Einheiten verfügt. Hinsichtlich der (bau-)genehmigten Nutzungen hat die Antragsgegnerin in der Begründung zum Bebauungsplan auf Bestandsschutz hingewiesen (Begründung Seite 11, Bl. 486 BA A), mithin ordnungsgemäß in die Abwägung eingestellt.
Soweit der Antragsteller auf die Nutzung seines Hauses (zum eigenen Wohnen und zur Vermietung von drei Wohnungen an Feriengäste) abstellt, die unzureichend berücksichtigt worden sei, dringt er nicht durch.
Es ist feststehende Rechtsprechung, dass die Planungsbehörde bei der Abwägung diejenigen privaten Belange außer Acht lassen darf, die nicht schutzwürdig sind. Hierzu sind alle Positionen zu zählen, denen der Schutz durch die Rechtsordnung versagt ist. Eine Grundstücksnutzung, die nicht genehmigt ist und auch nicht genehmigt werden kann, da sie dem materiellen Baurecht widerspricht, braucht die Planungsbehörde - von Ausnahmen abgesehen (z.B. Duldung) - nicht in ihre planerischen Erwägungen miteinzubeziehen, auch wenn offensichtlich ist, das sich das Planvorhaben nachteilig auf sie auswirkt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Oktober 1993 – 4 B 170/93 – Juris Rn. 6).
Der Antragsteller verfügt über keine Baugenehmigung für die Nutzung seines Hauses für die Vermietung von drei Wohnungen an Feriengäste. Ihm wurde unter dem 6. Januar 1994 eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus erteilt; beantragt war eine Genehmigung für ein Einfamilienhaus mit zwei Wohnungen, nach der Baubeschreibung ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung, nach den Plänen ist im Dachgeschoss das Zimmer Nr. 5 mit „Gäste“ bezeichnet – insoweit könnte man zwar mit Blick auf die Zimmer 6 und 7 durchaus ein „Gästezimmer“ mit Vorraum und Bad/WC annehmen (Bl. 29 BA B). Aber selbst wenn die Bezugnahme auf die Bauantragsunterlagen eine baurechtliche Genehmigung eines „Gästezimmers“ oder gar einer Ferienzimmervermietung enthalten würde, ginge die tatsächliche Nutzung in Gestalt einer Ferienwohnungsvermietung von drei Wohnungen in dem Gebäude erheblich über die Nutzung des Wohnhauses mit (einem) „Gästezimmer“ hinaus. Anders als der Antragsteller meint, betreibt er – bauplanungsrechtlich – auch keinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, sondern die mietweise Überlassung von komplett eingerichteten Wohnungen zu Ferienzwecken ohne dass die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78/89 – Juris Rn. 3; Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – Juris Rn. 45 f.). Irrelevant ist insoweit eine gaststättenrechtliche Genehmigung, wobei aus den vom Antragsteller insoweit vorgelegten Antragsunterlagen folgt, dass er diese ohne Ausschank, ohne Schank- und Speiseräume, ohne Beschäftigte (Bl. 20 ff GA) beantragt hatte. Aus seiner Internetpräsenz (…) folgt dagegen, dass er ganzjährig vollständig eingerichtete Wohnungen zu Preisen zuzüglich der ortsüblichen Kurabgabe, zuzüglich einer eventuellen Aufbettung und zuzüglich einer Nebenkostenpauschale für Bettwäsche, Energie und Endreinigung anbietet. Danach ist von einer Vermietung von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar. Nichts anderes gilt für die Endreinigung der Wohnungen (vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – a.a.O.).
Eine aktive Duldung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde liegt ebenfalls nicht vor. Ein bloßes Nichteinschreiten der Bauaufsichtsbehörde (sog. passive Duldung) begründet von vornherein keinen Vertrauenstatbestand, und eine Erklärung der (zuständigen unteren Bauaufsichts-)Behörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten (sog. aktive Duldung), die im Übrigen aber auch keine Legalisierungswirkung bzw. keinen Bestandsschutz vermitteln würde, sondern bei der Ermessensausübung lediglich zu berücksichtigen sein wäre (vgl. OVG M-V, Beschluss vom 14. April 2015 – 3 M 86/14 – Juris Rn. 15; Urteile vom 4. September 2013 – 3 L 108/11 – Juris Rn. 70 ff und vom 25. Januar 2010 – 3 L 89/06 – Juris Rn. 21), liegt schon mit Blick auf das bauaufsichtliche Einschreiten des Landkreises nicht vor. Mit Blick auf die Anlage 1 zur Begründung des Bebauungsplans spricht zudem auch alles dafür, dass der Landkreis Vorpommern Rügen als zuständige Bauaufsichtsbehörde augenscheinlich bauaufsichtlich nur gegen die (vier) Eigentümer – zu denen auch der Antragsteller gehört – vorgeht, die nach dieser Anlage (ungenehmigt) mehr als eine „touristisch genutzte Einheit“ betreiben. Diese Vorgehensweise entspricht dem in dem Verwaltungsvorgang zur Nutzungsuntersagung enthaltenen „Aktenvermerk zum Baugebiet in Binz ´Eigenheimsiedlung Eichenweg`“ (Bl. 19 BA F), nach dem zunächst gegen 30 Einwohner des Plangebiets ordnungsbehördliche Verfahren eröffnet wurden, dann mit Blick auf die hier zu beurteilende Planung der Gemeinde nur „alle betroffenen Bauherren mit mehr als 2 Wohneinheiten ohne Baugenehmigung und alle Bauherren mit reiner Ferienhausnutzung ohne Baugenehmigung“ Nutzungsuntersagungen erhalten sollen. So ist dann auch verfahren worden. Denn neben dem hiesigen Antragsteller – E. – und dem Antragsteller des Verfahrens 3 K 253/15 – H. – wird gegen die Eigentümer der Grundstücke I. und J. vorgegangen (was sich aus von der Bauaufsichtsbehörde versehentlich zunächst mitübersandten Verwaltungsvorgängen ergibt; vgl. Bl. 100 GA). Den Eigentümern des Grundstücks G. ist nach der Bestandsaufnahme eine Baugenehmigung für die Ferienwohnungen erteilt worden. Das Nichteinschreiten i.Ü. bezieht sich auf die von der Antragsgegnerin akzeptierte und befürwortete Nutzung der Gebäude mit einer Wohneinheit und einer Ferienwohnungsvermietungseinheit.
Soweit der Antragsteller geltend macht, er habe bei der Antragsgegnerin eine gewerbliche Zimmervermietung angemeldet, zahle an die Antragsgegnerin – die die Entwicklung auch der Fremdenbeherbergung im Plangebiet gefördert habe und über die auch die Vermittlung der Zimmer erfolgt sei – alle anfallenden Kommunalabgaben, ist dies schon aus dem Grunde unbeachtlich, weil die Gemeinde nicht die zuständige Behörde für bauaufsichtliches Einschreiten und damit für die (aktive) Duldung ist. Aber auch soweit der Antragsteller auf eine gaststättenrechtliche Erlaubnis zum Betreiben eines Beherbergungsbetriebes und eine Baugenehmigung für das Anbringen einer Werbeanlage an seinem Gebäude verweist, sind diese Umstände nicht geeignet eine aktive Duldung der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde zu begründen. Allenfalls mag dies eine Kenntnis des Landkreises von seiner Ferienvermietung unter anderem in seinem Haus im Plangebiet begründen. Eine – für eine aktive Duldung im obigen Sinne erforderliche (vgl.o.) – Erklärung der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten, ist hiermit indes nicht verbunden.
Maßgeblich für die Frage der Genehmigungsfähigkeit der baulichen Nutzung durch den Antragsteller ist mithin § 34 BauGB. Hierbei geht das Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung nur dann zum Bebauungszusammenhang gehört und prägend wirken kann, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten abgefunden haben. Gleiches gilt für die Frage, ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen ist (BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 – 4 B 29/98 – Juris Rn. 6 unter Hinweis auf das Urteil vom 6. November 1968 - 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22 <26>).
Hiervon ausgehend ist das Vorhaben des Antragstellers nicht genehmigungsfähig, da die die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen oder gar – was indes offen bleiben kann – einem reinen Wohngebiet nach §§ 3 bzw. 4 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB entspricht.
Das Plangebiet wird im Osten von einem auf der anderen Straßenseite der Straße „D.“ beginnenden Wald, im Norden und Westen einem B-Plangebiet (B-Plan Nr. 5 „Wohnen am Sportplatz“) auf der anderen Straßenseite der Straße „K.“ begrenzt und im Süden von der L. Straße. Nach der Bestandsaufnahme der Bebauungsplanbegründung handelt es sich bei dem Plangebiet um einen sog. Eigenheimkomplex, dessen realisierte Bebauung „großteils aus Zweifamilienhäusern (sowie vereinzelt Einfamilienhäuser), wobei in der Mehrzahl der Fälle eine Einheit eigengenutzt und die zweite als Einliegerwohnung touristisch an wechselnde Gäste vermietet wird (Wohnung mit Fremdenbeherbergung)“ bestehe – gemeint sind indes erkennbar nicht Zweifamilienhäuser i.S.v. Mehrfamilienhäuser, sondern Häuser mit zwei Wohneinheiten. Mit Stand vom 01.06.2013 sei in allen 36 Wohngebäuden im Plangebiet mindestens ein Haushalt als Einwohner gemeldet, in 25 Wohngebäuden sei darüber hinaus nach Angabe der Kurverwaltung ergänzend eine Fremdenvermietung einschlägig. Nach Seite 9 der Begründung ist das Gebiet in offener Bauweise bebaut und mit einer Ausnahme (Doppelhaus M. 6/7) handelt es sich um Einzelhäuser. Nach der Bestandsaufnahme gibt es im gesamten Plangebiet lediglich für zwei Grundstücke eine Baugenehmigung für eine Ferienwohnungsvermietung.
Da – wie bereits oben ausgeführt – insbesondere mit Blick auf den in dem Verwaltungsvorgang zur Nutzungsuntersagung enthaltenen „Aktenvermerk zum Baugebiet in Binz ´Eigenheimsiedlung am Eichenweg`“, wonach zunächst 30 ordnungsbehördliche Verfahren eingeleitet worden waren, dann aber die Planung der Antragsgegnerin abgewartet werden solle, von einer aktiven Duldung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde nicht auszugehen ist, ist damit bei der Bestimmung der näheren Umgebung aufgrund der Wohnnutzung unter Ausblendung der ungenehmigten Ferienwohnungsvermietungen von einem allgemeinen bzw. gar reinen Wohngebiet auszugehen. Die beiden baugenehmigten Ferienwohnungsvermietungen sind insoweit als Ausreißer/ Fremdkörper anzusehen und nicht in der Lage, die nähere Umgebung zu prägen. Gleiches gilt, soweit der Antragsteller darauf verweist, er betreibe einen Gewerbebetrieb – auch insoweit würde es sich, ganz abgesehen davon, dass es sich bei der Vermietung von Ferienwohnungen nicht um einen Beherbergungsbetrieb handelt (vgl.o.) –, um einen Fremdkörper in der näheren Umgebung handeln, der diese nicht prägt, weshalb die Eigenart der näheren Umgebung auch nicht einem Mischgebiet i.S.v. § 6 BauNVO entspricht, wie der Antragsteller im Verfahren 3 K 253/15 geltend macht.
Das Vorhaben des Antragstellers (Wohnnutzung einer Wohnung bei drei Ferienwohnungen im Gebäude) entspricht indes nicht der in § 3 Abs. 2 und § 3 Abs. 2 BauNVO beschriebenen, dort allgemein zulässigen Nutzung (vgl. Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – und Beschluss vom 28. Dezember 2007 – 3 M 190/07 – jeweils zitiert nach Juris).
Eine Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens des Antragstellers ergibt sich auch nicht – selbst wenn man anders als oben ausgeführt unterstellt, dass er einen Gewerbebetrieb (i.S.v. § 4 Abs. 3 bzw. § 3 Abs. 3 BauNVO) betreibt – als Ausnahme nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB, denn aufgrund der Vielzahl der dann gewerblichen Ferienvermietungsnutzungen würde erkennbar ein Umkippen des Gebietscharakters (vgl. hierzu Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage, § 31 Rn. 13) drohen.
Konnte mithin der private Belang des Antragstellers auf Berücksichtigung seiner tatsächlich ausgeübten Nutzung nach Vorstehenden bei der Abwägung mangels Schutzwürdigkeit außer Acht gelassen werden, gilt entsprechendes auch soweit der Antragsteller geltend macht, er betreibe einen Gewerbebetrieb und dieser hätte im Rahmen der Abwägung berücksichtigt werden müssen. Denn der Betrieb eines Gewerbes ist im vorliegenden Zusammenhang keine eigenständige Rechtsposition, sondern leitet sich von einer rechtlich geschützten Grundstücksnutzung im Plangebiet ab. Eine solche liegt indes für das Vorhaben des Antragstellers nach dem oben Gesagten nicht vor. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin „gewerbliche Nutzungen (Ferienvermietung)“ im Rahmen ihrer Abwägung durchaus eingestellt (Begründung Seite 10).
Nicht gesondert in der Abwägung zu berücksichtigen war der Umstand, dass ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan von den 36 Gebäuden in lediglich 25 nach Angaben der Kurverwaltung der Antragsgegnerin ergänzend eine Fremdenvermietung einschlägig ist (Begründung Seite 4), mithin Eigentümer nach dem Bebauungsplan damit rechnen müssen, dass von 11 Eigentümern zusätzlich Ferienwohnungsvermietungen in der Nachbarschaft aufgenommen werden können. Denn es handelt sich – wie bereits oben ausgeführt – bei der Festsetzung einer Ferienwohnungsnutzung im vorliegenden Bebauungsplan bereits nicht um eine zur Wohnnutzung unverträgliche Nutzung. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin die Belange der reinen Wohnnutzer, d.h. deren „Sicherung der Wohnruhe (Abwehr gegen Überhandnehmen gewerblicher Nutzungen)“ abgewogen (Begründung Seite 8 und Seite 11 oben).
Geprüft und abwägungsfehlerfrei verneint hat die Antragstellerin auch eine enteignende Wirkung ihrer Planung (Begründung Seite 11). Denn Grundvoraussetzung für alle von § 42 Abs. 2 bis 9 BauGB ausgestalteten Ansprüche ist eine „zulässige“ Nutzung (Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage, § 42 Rn. 4). Die vom Antragsteller geplante bzw. bereits verwirklichte Nutzung zum Zweck der Vermietung an Feriengäste ist indes nach dem oben Gesagten baurechtlich nicht zulässig; auch eine aktive Duldung würde im Übrigen keine zu einer Zulässigkeit führende Genehmigung begründen oder ersetzen.
Die Antragsgegnerin hat schließlich ebenfalls fehlerfrei abgewogen, ob anstelle der kapazitiven Begrenzung auf eine Ferienwohnungs-Einheit eine Ausnahmeregelung in der Festsetzung vorgenommen werden soll und dies unter Hinweis auf das ansonsten drohende „Windhundprinzip“ bei der ausnahmsweisen Genehmigung von mehr als einer Ferienwohnungs-Einheit bis zum Erreichen des für die Gebietscharakteristik zuträglichen Maßes an Ausnahmen, in nicht zu beanstandender Weise verneint.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Revision ist nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, weil das Verfahren grundsätzliche Fragen der Zulässigkeit einer Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnungsvermietung in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO aufwirft.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 bis 9 BauNVO
§§ 3, 4, 10 BauNVO. Eine Kombination verschiedener Nutzungen ist zwar nur dann zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung
§§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung
§§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung
§§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB
§§ 3 bzw. 4 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 34 BauGB
§ 11 BauNVO
§ 13a BauGB
§ 10 BauNVO
§ 9 BauGB
§ 6 BauNVO
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB
§ 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung
§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 214 Abs. 2a und Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 4 Abs. 3 BauNVO
§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 3 Abs. 2 BauNVO
§ 3 Abs. 3 BauNVO
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 42 Abs. 2 bis 9 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
Art. 14 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 31, 22
5 A 1100/14
3 K 253/15
4 CN 1/10
4 CN 3/01
4 CN 3.01
4 BN 1/04
1 KN 1/15
2 D 46/14
4 CN 8/14
4 NB 1/96
4 BN 19/99
4 CN 2.08
4 CN 7.12
4 CN 7/12
1 KN 151/15
1 KN 123/12
8 A 155/15
3 L 212/12
3 M 190/07
IV C 105.66
IV C 21.74
3 K 3/02
1 BvR 565/91
1 BvR 1402/01
4 B 170/93
4 B 78/89
3 M 86/14
3 L 108/11
3 L 89/06
4 B 29/98
4 C 31.66