Landgericht Bielefeld (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-01-13, Aktenzeichen 3 O 194/22
ECLI: ECLI:DE:LGBI:2023:0113.3O194.22.00

Tenor:
1) Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 2) der Klägerin den mittelbaren und der A. GmbH, den unmittelbaren Besitz an dem Grundstück, Gebäuden und Hallen B.straße xx, xxxxx D.wieder einzuräumen und das Grundstück, Gebäude und Hallen B.straße xx, xxxxx D.herauszugeben hatte.
2) Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 2) der Klägerin den mittelbaren und der A. GmbH, den unmittelbaren Besitz an dem Grundstück, Gebäuden und Hallen B.straße yy, xxxxx D.wieder einzuräumen und das Grundstück, Gebäude und Hallen B.straße yy, xxxxx D.herauszugeben hatte.
3) Die Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 2) werden verurteilt, es zu unterlassen, die Klägerin und die A. GmbH, im Besitz an den Grundstücken, Gebäuden und Hallen B.straße xx, xxxxx D.und B.straße yy, xxxxx D.zu stören, insbesondere durch Behinderung des Zutrittes zu den Grundstücken, Gebäuden und Hallen.
4) Der Beklagten zu 1) und dem Beklagten zu 2) werden für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Unterlassungsverpflichtung nach Ziffer 3 ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000 €, ersatzweise für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, die Anordnung von Ordnungshaft oder die Anordnung unmittelbarer Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten, bei mehreren oder wiederholten Zuwiderhandlungen von bis zu insgesamt 2 Jahren angedroht.
5) Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, die Löschung der Auflassungsvormerkung bezüglich des Grundstücks Gemarkung B., Flur xx, Flurstück xx, Gebäude und Freifläche, B.straße xx, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts D. von B., Bl. zzzz zu bewilligen und auf die Rechte aus der Eintragungsbewilligung für die genannte Auflassungsvormerkung zu verzichten.
Die Gerichtskosten werden der Klägerin zu 48%, den Beklagten als Gesamtschuldnern zu 5% und der Beklagten zu 1) allein zu weiteren 47% auferlegt. Von den außergerichtlichen Kosten tragen die des Klägers die Beklagten als Gesamtschuldner zu 5% und die Beklagte zu 1) zu weiteren 47% und die der Beklagten zu 1) die Klägerin zu 48%. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beklagte zu 1) ist ein metallverarbeitendes Unternehmen und tätigte unter der Adresse B.straße yy, xxxxx D.bis zum 25.11.2021 entsprechende Geschäfte. Der Beklagte zu 2) ist Alleingesellschafter der Beklagten zu 1).
Am 25.11.2021 schlossen die Klägerin sowie deren Geschäftsführerin persönlich, Frau C. D., einen notariell beurkundeten Kaufvertrag mit der Beklagten zu 1). Nach Ziffer I des Vertrages wird die Beklagte zu 1) an die Klägerin verkauft. Der Kaufvertrag umfasst den „in der Anlage 1 aufgeführten Anlagebestand sowie sämtliche weiteren Gegenstände der Gesellschaft wie Sachen, Forderungen, Schutzrechte, Verträge, Gebäude und Grundstücke soweit im Betriebsvermögen, hier insbesondere die im Grundbuch von B. Blatt zzzz verzeichneten Grundstücke“. Nach Ziffer I .6. steht der Kaufvertrag „unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Parteien zugleich die Verträge über den Kauf der E. GmbH & Co. KG sowie der Firma F. GmbH & Co. KG abschließen, und die Kaufpreise für alle 3 Unternehmen insgesamt gezahlt worden sind.“
Der Kaufpreis beträgt nach Ziffer III des Vertrages „für den Kauf aller 3 Unternehmen […]1.500.000,00 € (in Worten: einmillionfünfhunderttausend Euro) und ist von der Käuferin in 3 gleichen Teilbeträgen zu zahlen. Von dem Gesamtkaufpreis i.H.v. 1.500.000,00 € entfällt ein Teilbetrag i.H.v. 1.000.000 € auf die Maschinen der 3. Unternehmen. Der Restbetrag, 500.000 €, entfällt auf Grundstücke nebst aufstehenden Gebäuden der Verkäuferin. Der 1. Teilbetrag von 500.000,00 € wird 10 Tage nach Mitteilung des beurkundenden Notars über die Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig. Der 2. Teilbetrag von 500.000 wird am 28.02.2022 fällig, unabhängig vom 1. Teilbetrag. Die Käuferin ist berechtigt, von der 2. Zahlung, einen Betrag i.H.v. 160.000,00 € (in Worten: einhundertsechzigtausend Euro) […] in Abzug zu bringen. Der 3. Teilbetrag von 500.000,00 € wird am 15.04.2022, und zwar unabhängig von den ersten und zweiten Teilbeträgen, fällig.“
Unter Ziffer X ist zudem ein „Grundstückskaufvertrag“ geregelt. Danach wird das Grundstück B.straße xx verkauft. Gemäß Ziffer X § 2 beträgt der Kaufpreis hierfür 500.000,00 €.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die mit Klageschrift vom 04.07.2022 als Anlage K1 zur Akte gereichte notarielle Urkunde (Urk. Nr. 19/2021 des Notars G. aus H.) Bezug genommen (Bl. 10 ff. der Akte).
Nach Abschluss der vorgenannten Kaufverträge räumte die Beklagte zu 1) der Klägerin zum Zwecke der Durchführung der genannten Kaufverträge den Besitz an dem Grundstück B.straße xx und Gebäuden ein und übergab zum 19.11.2021 Kaufgegenstände an diese. Insbesondere wurde der Klägerin der Generalschlüssel zu den Gebäuden auf dem Grundstück B.straße xx übergeben, der zugleich Generalschlüssel für die Gebäude auf dem Grundstück B.straße yy war.
In den streitgegenständlichen Räumlichkeiten, den Geschäfts- und Hallenräumen B.straße xx und yy, betreibt derzeit die A. GmbH in Absprache mit der Klägerin ihr Unternehmen.
Der vereinbarte Kaufpreis wurde von der Klägerin nicht vollständig gezahlt, wobei zwischen den Parteien im Einzelnen sowohl die Höhe des geschuldeten als auch des gezahlten Kaufpreises streitig sind. Mit Schreiben vom 12.04.2022 erklärten die Beklagten daher den Rücktritt von sämtlichen Kaufverträgen.
Der Beklagte zu 2) verschaffte sich sodann am 01.05.2022 Zutritt zu den Gebäuden und Grundstücken und tauschte die Schlösser zu den Gebäuden und Hallen aus bzw. ließ sie austauschen, ohne der Klägerin oder der Mieterin die neuen Schlüssel auszuhändigen. Zudem beauftragte der Beklagte zu 2) einen Sicherheitsdienst, der im Auftrag der Beklagten zu 1) verhinderte, dass Vertreter und Mitarbeiter der Klägerseite die streitgegenständlichen Grundstücke, Gebäude und Hallen betreten konnten.
Auf Antrag der Klägerin hat das Landgericht mit Urteil vom 09.05.2022 (Az. 3 O 128/22) die Beklagten im einstweiligen Verfügungsverfahren dazu verurteilt, der Klägerin den Besitz an den streitgegenständlichen Grundstücken wieder einzuräumen und es bei Meidung eines Ordnungsgeldes zu unterlassen, die Klägerin und deren Mieterin im Besitz an diesen Grundstücken zu stören. Die einstweilige Verfügung wurde am 13.05.2022 durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt und die Klägerin in den mittelbaren und die Mieterin in den unmittelbaren Besitz der Grundstücke eingesetzt.
Auf Antrag der Beklagten hat das Landgericht Bielefeld mit Beschluss vom 01.06.2022 der Klägerin aufgegeben, innerhalb einer Frist von drei Wochen wegen des der einstweiligen Verfügung zugrunde liegenden Anspruchs Klage zu erheben.
Mit Beschluss vom 17.11.2022 hat das Amtsgericht Bielefeld die Zwangsverwaltung hinsichtlich des Grundstücks B.straße xx angeordnet und Rechtsanwalt I. J. aus D. zum Verwalter bestellt (Az. 006 L 003/22, vgl. Bl. 220 d.A.). Dieser schloss am 22.12.2022 mit der Klägerin einen Mietvertrag über das Gebäude und Grundstück B.straße xx. Wegen der weiteren Einzelheiten dieses Vertrags wird auf die als Anl. K5 zum Schriftsatz vom 23.12.2022 eingereichte Kopie (Bl. 292 der Akte) Bezug genommen.
Die Klägerin meint, die einstweilige Verfügung sei zu Recht ergangen. Sie ist der Ansicht, der Rücktritt der Beklagten vom notariellen Vertrag sei unwirksam, da kein Rücktrittsgrund bestanden habe. Insbesondere ergebe sich ein solcher nicht daraus, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt worden sei, da dieser nicht fällig sei. Dazu behauptet sie zum einen, dass die Anforderung der Zahlung des Kaufpreises auf ein Privatkonto des Beklagten zu 2) zu einem Zeitpunkt erfolgt sei, als dieser nicht Geschäftsführer der Beklagten zu 1) war. Zudem stehe ihr im Hinblick auf die Kaufpreiszahlung auch ein Zurückbehaltungsrecht zu, da die Beklagte zu 1), eine lastenfreie Übertragung der Immobilie B.straße xx geschuldet habe. Im Hinblick auf das Grundstück B.straße yy behauptet die Klägerin, es habe zwischen den Beklagten zu 1) und 2) ein Mietverhältnis bestanden, welches mit dem notariellen Vertrag auf die Klägerin übergeleitet worden sei. Die Klägerin behauptet, sie habe auf die Kaufpreisforderung insgesamt Zahlungen i.H.v. 250.000 € an die Beklagten geleistet.
Die Klägerin hat zunächst beantragt,
1. festzustellen, dass die Beklagte zu 1 und der Beklagte zu 2 der Klägerin den mittelbaren und der A. GmbH, den unmittelbaren Besitz an dem Grundstück, Gebäuden und Hallen B.straße xx, xxxxx D. wieder einzuräumen und das Grundstück, Gebäude und Hallen B.straße xx, xxxxx D. herauszugeben hatte,
2. festzustellen, dass die Beklagte zu 1 und der Beklagte zu 2 der Klägerin den mittelbaren und der A. GmbH, den unmittelbaren Besitz an dem Grundstück, Gebäuden und Hallen B.straße yy, xxxxx D. wieder einzuräumen und das Grundstück, Gebäude und Hallen B.straße yy, xxxxx D. herauszugeben hatte,
3. die Beklagte zu 1 und den Beklagten zu 2 zu verurteilen, es zu unterlassen, die Klägerin und die A. GmbH, im Besitz an den Grundstücken, Gebäuden und Hallen B.straße xx, xxxxx D. und B.straße yy, xxxxx D. zu stören, insbesondere durch Behinderung des Zutrittes zu den Grundstücken, Gebäuden und Hallen und
4. der Beklagten zu 1 und dem Beklagten zu 2 für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Unterlassungsverpflichtung nach dem Antrag zur Ziffer 3 ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000 €, ersatzweise für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, die Anordnung von Ordnungshaft oder die Anordnung unmittelbarer Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten, bei mehreren oder wiederholten Zuwiderhandlungen bis zu insgesamt 2 Jahren anzudrohen.
Mit Schriftsatz vom 14.11.2022 hat die Klägerin ihren Antrag um einen Hilfsantrag erweitert und beantragt hilfsweise, für den Fall das in der Besitzeinräumung durch den Gerichtsvollzieher keine Erfüllungshandlung gesehen werden sollte,
die Beklagte zu 1 und den Beklagten zu 2 zu verurteilen, der Klägerin den mittelbaren und der A. GmbH, den unmittelbaren Besitz an dem Grundstück, Gebäude und Hallen B.straße xx, xxxxx D. wieder einzuräumen und das Grundstück, Gebäude und Hallen B.straße xx, xxxxx D. herauszugeben, sowie
die Beklagte zu 1 und den Beklagten zu 2 zu verurteilen, der Klägerin den mittelbaren und der A. GmbH, den unmittelbaren Besitz an dem Grundstück, Gebäude und Hallen B.straße yy, xxxxx D. wieder einzuräumen und das Grundstück, Gebäude und Hallen B.straße xx, xxxxx D. herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend hat die Beklagte zu 1) zunächst angekündigt zu beantragen, die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen,
1. das Grundstück Gemarkung B., Flur xx, Flurstück xx, Gebäude und Freifläche, B.straße xx eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bielefeld von B., BI. zzzz an die Beklagte zu 1) und Widerklägerin zu 1) herauszugeben;
2. die Löschung der Auflassungsvormerkung bezüglich des Grundstücks Gemarkung B., Flur xx, Flurstück xx, Gebäude und Freifläche, B.straße xx, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bielefeld von B., Bl. zzzz zu bewilligen und auf die Rechte aus der Eintragungsbewilligung für die genannte Auflassungsvormerkung zu verzichten.
Mit Schriftsatz vom 14.12.2022 haben die Beklagte zu 1) den Widerklageantrag zu 1) geändert, und angekündigt insoweit zu beantragen,
das Grundstück Gemarkung B., Flur xx, Flurstück xx, Gebäude und Freifläche, B.straße xx eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bielefeld von B., BI. zzzz an den Zwangsverwalter, Rechtsanwalt J., herauszugeben.
In der mündlichen Verhandlung vom 13.01.2023 hat die Beklagte zu 1) erklärt, den Antrag zu 1) aus der Widerklageschrift vom 19.09.2022 nicht zu stellen. Im Übrigen hat sie beantragt,
die Klägerin zu verurteilen, die Löschung der Auflassungsvormerkung bezüglich des Grundstücks Gemarkung B., Flur xx, Flurstück xx, Gebäude und Freifläche, B.straße xx, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bielefeld von B., Bl. zzzz zu bewilligen und auf die Rechte aus der Eintragungsbewilligung für die genannte Auflassungsvormerkung zu verzichten.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen und im Hinblick auf den Antrag zu 1) der Widerklage durch Versäumnisurteil zu entscheiden.
Die Beklagten meinen, die Klage sei bereits unzulässig, da es an einem Feststellungsinteresse fehle. Zudem seien die Feststellungsanträge auch deswegen unbegründet, weil ein Herausgabeanspruch der Klägerin nicht bestanden habe. Hierzu behaupten die Beklagten, der Klägerin sei seitens der Beklagten nicht willentlich der Besitz an dem Gebäude Grundstück B.straße yy durch Schlüsselübergabe verschafft worden. Dieses sei – was unstreitig ist – nicht Gegenstand der Kaufverträge gewesen. Die Übergabe des Generalsschlüssels für die Gebäude auf beiden Grundstücken sei – so meinen die Beklagten – nicht als Besitzeinräumung an dem Grundstück B.straße yy zu verstehen gewesen. Eigentümerin des Grundstücks B.straße yy sei zudem Frau K. L..
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf Anhörung der Parteien Protokoll zur mündlichen Verhandlung am 13.01.2023 (Bl. 301 der Akte) Bezug genommen.
Mit Schriftsatz vom 19.09.2022 hat der Beklagtenvertreter zudem im Namen von Frau K. L. beantragt, die Klägerin und Drittwiderbeklagte zu verurteilen, an sie als Widerklägerin zu 2) das Grundstück B.straße yy, Gemarkung Brackwede, Flur 39, Flurstück 721, Gebäude- und Freifläche B.straße yy in Größe von 3.454 qm, Gemarkung B., Flur 36, Flurstück 1528, Gebäude- und Freifläche B.straße yy in Größe von 1.655 qm herauszugeben. Mit Schriftsatz vom 14.12.2022 haben die Beklagten diese Klage erweitert. Das Gericht hat nach entsprechendem Hinweis auf die Unzulässigkeit der isolierten Widerklage eines am Rechtsstreit nicht beteiligten Dritten und darauf, dass es sich um eine eigenständige Klage handelt, diese auf Antrag als solche eingetragen. Den Antrag auf Verbindung der Verfahren hat das Gericht zurückgewiesen, da die Voraussetzungen des § 147 ZPO nicht vorlagen. Insbesondere hat die Klägerin hierzu ihre Zustimmung nicht erteilt.
Mit Schriftsatz vom 01.03.2023 hat die Beklagte zu 1) den Widerklageantrag zu 1) zurückgenommen. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 09.03.2023 hierzu ihre Einwilligung erteilt.

Entscheidungsgründe:
A.
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Die Klageanträge zu 1) und 2) sind zulässig. Entgegen der Auffassung der Beklagten fehlt es insbesondere nicht an dem erforderlichen Feststellungsinteresse. Nachdem der Klägerin im Verfahren 3 O 128/22 mit Beschluss vom 01.06.2022 eine Frist zur Klageerhebung gesetzt wurde, folgt das Feststellungsinteresse aus § 926 ZPO und der Gefahr, dass die Beklagten bei Nichterhebung der Hauptsacheklage die Aufhebung der einstweiligen Verfügung mit einer für die Klägerin nachteiligen Kostenfolge beantragen (vergleiche dazu LG Frankfurt a. M. Urt. v. 26.4.2016 – 2/09 S 26/14, BeckRS 2016, 102643, beck-online mit weiteren Nachweisen).
II.
Der Klageantrag zu 1) ist auch begründet, denn der Klägerin stand gegen die Beklagten aus den im Urteil in dem Rechtsstreit 3 O 128/22 (Landgericht Bielefeld) genannten Gründen ein Anspruch auf Herausgabe des Besitzes an dem Grundstück B.straße xx gegen die Beklagten zu, §§ 861, 869 BGB.
1. Die Klägerin war als Vermieterin mittelbare Besitzerin der Grundstücksfläche sowie der darauf sich befindenden Gebäude. Die A. GmbH war unmittelbare Besitzerin.
2. Der Beklagte zu 2) hat dadurch, dass er – auch in seiner Funktion als Geschäftsführer der Beklagten zu 1) – die Schlösser der Gebäude auf dem Grundstück austauschte oder austauschen ließ und einen Sicherheitsdienst mit der Verhinderung des Zugangs zu den Grundstücken durch die Klägerin bzw. die unmittelbare Besitzerin beauftragte, dieser den Besitz durch verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 2 BGB entzogen.
3. Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin fehlerhafte Besitzerin im Sinne von § 861 Abs. 2 BGB war, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Ein fehlerhafter Besitz in diesem Sinne setzt gemäß § 858 Abs. 2 BGB voraus, dass der Besitz durch verbotene Eigenmacht erlangt worden ist. Unstreitig ist der Klägerin indes nach Abschluss des notariellen Vertrags der Besitz an dem Grundstück durch die Beklagtenseite selbst eingeräumt worden und die Kaufgegenstände sind zum 19.11.2021 an sie übergeben worden. Die Erlangung des Besitzes an dem Grundstück B.straße xx durch die Klägerin erfolgte damit gerade nicht aufgrund verbotener Eigenmacht.
Der Einwand der Beklagten, das Eigentum an den Grundstücken sei nicht auf die Klägerin übergegangen, zumal die Beklagten wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten seien, greift insoweit nicht durch. Ein etwaig bestehender materiell-rechtlicher Herausgabeanspruch der Beklagten gegenüber den Klägern steht der Feststellung, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Erlasses der einstweiligen Verfügung verpflichtet waren, der Klägerin den Besitz an dem streitgegenständlichen Grundstück wieder einzuräumen nicht entgegen. Ein etwaiger Herausgabeanspruch wäre von den Beklagten gerichtlich durchzusetzen gewesen.
III.
Der Klageantrag zu 2) ist ebenfalls begründet. Der Klägerin stand gegen die Beklagten aus dem gleichen Rechtsgrund auch ein Anspruch auf Herausgabe des Besitzes an dem Grundstück B.straße yy zu, da auch dieser der Klägerin durch den Beklagten zu 2), handelnd auch für die Beklagte zu 1), durch verbotene Eigenmacht entzogen wurde.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Besitz an diesem Grundstück von der Klägerin nicht durch verbotene Eigenmacht erlangt worden, sodass ihr Besitz nicht fehlerhaft im Sinne von § 861 Abs. 2 BGB war.
Der Besitz an diesem Grundstück wurde der Klägerin im November 2021 übergeben.
Zwar trifft es zu, dass das Grundstück nicht Gegenstand des notariellen Kaufvertrages war. Nicht zutreffend ist indes, dass das Grundstück zum Zeitpunkt der Inbesitznahme durch die Klägerin Frau K. L. gehörte. Ausweislich des von Beklagtenseite selbst eingereichten Grundbuchauszugs ist diese erst am 28.06.2022 als Eigentümerin (nach Tom Schröder) eingetragen worden. Im November 2021 war der Beklagte zu 2) Eigentümer und die Beklagte zu 1) betrieb auf dessen Grundstück ihr Unternehmen.
Mit dem der Klägerin übergebenen Generalschlüssel für das Gebäude B.straße xx konnte diese – so trägt es die Beklagtenseite vor – auch die Gebäude B.straße yy öffnen. Diese Schlüsselübergabe stellte sich damit für die Klägerin nach dem insoweit maßgeblichen Empfängerhorizont als willentliche Übertragung auch des Besitzes an dem Grundstück B.straße yy dar. Die Klägerin konnte die Schlüsselübergabe nur so verstehen, denn nach Ziffer I 1 des Kaufvertrags, mit dem die F. GmbH & Co. KG an die Klägerin verkauft wurde, waren hiervon auch sämtliche Forderungen umfasst, die auf die Klägerin übergehen sollten. Dazu gehörte nach ihrem Verständnis auch ein Besitzrecht an dem Grundstück B.straße yy. Ob es sich dabei um ein Mietverhältnis handelte, oder, wie die Beklagten behaupten, für die Nutzung kein Mietzins vereinbart war, kann insoweit dahinstehen. Die Übergabe der Schlüssel konnte daher von der Klägerin als Erfüllung dieser Verbindlichkeit und damit als willentliche Besitzeinräumung verstanden werden.
IV.
Der Klägerin steht auch der mit dem Antrag zu 3) geltend gemachte Anspruch auf Unterlassung weiterer Besitzstörungen durch die Beklagten zu. Entgegen der Auffassung der Beklagten besteht aufgrund der Erstbegehung auch die erforderliche Wiederholungsgefahr.
V.
Da ein Unterlassungsanspruch der Klägerin gegeben ist, ist auch nach § 890 Abs. 2, Abs. 1 ZPO ihrem Antrag auf Androhung eines Ordnungsgeldes/ von Ordnungshaft zu entsprechen.
B.
Die Widerklage ist, soweit sie nicht zurückgenommen wurde, zulässig und begründet.
Nachdem die Beklagte zu 1) den Widerklageantrag zu 1) nach mündlicher Verhandlung mit Einwilligung der Klägerin zurückgenommen hat, war hierüber nicht mehr zu entscheiden, § 269 Abs. 3 ZPO. Der Widerklageantrag zu 1) konnte insoweit auch wirksam von der Beklagten zu 1) zurückgenommen werden, da – nach Auslegung des Klageantrags (§§ 133, 157 BGB) – der Widerklageantrag zu 1) auch nur von dieser gestellt wurde. Zwar ist die Formulierung im Schriftsatz vom 19.09.2022, wie die Klägerin zutreffend feststellt, nicht eindeutig. Klageanträge sind indes im Zweifel so auszulegen, wie es dem Inhalt des mit der Klage verfolgten materiellen Anspruchs entspricht, und mit der Maßgabe, dass die Partei mit ihnen das erreichen will, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer recht verstandenen Interessenlage entspricht (MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 253 Rn. 25). Vorliegend ergibt sich aus dem Antrag und den Ausführungen zur Widerklage, dass lediglich die Beklagte zu 1) die Herausgabe des Grundstücks an sich verlangen will. Dies hat der Beklagtenvertreter mit Schriftsatz vom 13.03.2023 auch klargestellt.
Der Widerklageantrag zu 2), der – aus den oben ausgeführten Gründen – ebenfalls so auszulegen war, dass er lediglich von der Beklagten zu 1) gestellt wurde, ist zulässig und in der Sache auch begründet. Der Beklagten zu 1) steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs zu, da der Inhalt des Grundbuchs mit der wirklichen Rechtslage nicht in Einklang steht, § 894 BGB.
Die zugunsten der Klägerin eingetragene Auflassungsvormerkung ist wegen des Erlöschens des Auflassungsanspruchs, infolge jedenfalls des wirksamen Rücktritts der Beklagten vom notariellen Kaufvertrag am 25.11.2021 erloschen. Ein wirksamer Rücktritt vom Kaufvertrag hat zur Folge, dass eine zugunsten des Käufers bewilligte Vormerkung erlischt, weil die durch sie gesicherte Forderung nicht mehr existiert. Mit dem Untergang des Auflassungsanspruchs wird das Grundbuch wegen der Akzessorietät der eingetragenen Vormerkung unrichtig im Sinne des § 894 BGB (BGH, Urteil vom 22. 1. 2009 - IX ZR 66/07).
1. Dahinstehen kann insoweit, ob die Vormerkung bereits deshalb unwirksam ist, weil der durch sie gesicherte Übertragungsanspruch gar nicht erst entstanden ist.
Gemäß Ziffer I.6. des notariell beurkundeten Kaufvertrages steht dieser „unter der aufschiebenden Bedingung […], dass die Parteien zugleich die Verträge über den Kauf der E. GmbH & Co. KG sowie der Firma F. GmbH & Co. KG abschließen, und die Kaufpreise für alle 3 Unternehmen insgesamt gezahlt worden sind“. Diese Bedingung ist nicht eingetreten.
Indes war eine aufschiebende Bedingung, mit der Folge, dass der Kaufvertrag und damit auch die sich daraus ergebende Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung erst nach Zahlung des Kaufpreises wirksam wird, von den Parteien nach dem Ergebnis ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung unstreitig nicht gewollt. Beide Parteien gingen vielmehr übereinstimmend davon aus, dass die Beklagte zur Zahlung des Kaufpreises aufgrund des Vertragsschlusses bereits verpflichtet war. Wie es sich auswirkt, dass der Parteiwille insoweit nicht zutreffend beurkundet ist, kann indes dahinstehen.
2. Der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch auf Übertragung ist jedenfalls dadurch erloschen, dass die Beklagte zu 1) mit Erklärung vom 12.04.2022 wirksam von diesem zurückgetreten ist. Das Rücktrittsrecht der Beklagten zu 1) folgt aus § 323 Abs. 1 BGB. Der Beklagten zu 1) stand – entgegen der Auffassung der Klägerin – ein Rücktrittsgrund zu.
a) Die Klägerin hat trotz Mahnung den nach dem Vertrag fälligen Kaufpreis nicht gezahlt. Dabei kann dahinstehen, ob sie, wie sie behauptet, 250.000 € oder lediglich 150.000 € an die Beklagte zu 1) gezahlt hat. Dahinstehen kann auch, ob – und ggf. inwieweit – die Beklagte zu 1) eine lastenfreie Übertragung des Grundstücks schuldete.
Der notarielle Kaufvertrag enthält insoweit zwar teils widersprüchliche, teils aus sich heraus nicht verständliche Regelungen. So bleibt nach dem Wortlaut des Vertrages unklar, inwieweit der unter Ziffer X des Vertrages vereinbarte Kaufpreis von 500.000 € für den an dieser Stelle (erneut) geregelten Grundstückskauf zusätzlich zu dem in Ziffer III genannten Kaufpreis geschuldet ist. Die Parteien gehen insoweit ausweislich ihrer Einlassung in der mündlichen Verhandlung vom 13.01.2023 übereinstimmend davon aus, dass es sich insoweit um einen Teil des Kaufpreises für das Unternehmen insgesamt handelt.
Unter Ziffer III des Kaufvertrages ist indes eindeutig geregelt, das der Kaufpreis für den Kauf aller drei Unternehmen 1.500.000 € beträgt und in drei gleichen Teilbeträgen zu zahlen ist. Hiervon wird jedenfalls der erste Teilbetrag von 500.000 €, zehn Tage nach Mitteilung des beurkundenden Notars über die Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig. Der zweite Teilbetrag von 500.000 € wird, unabhängig vom ersten Teilbetrag, am 28.02.2022 fällig, wobei die Käuferin berechtigt ist in der zweiten Zahlung einen Betrag von 160.000 € in Abzug zu bringen. Der dritte Teilbetrag i.H.v. 500.000 € wird danach am 15.04.2022, und zwar unabhängig von den ersten und zweiten Teilbeträgen, fällig. Hieraus folgt, dass bereits zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Januar 2023 jedenfalls zumindest zwei Teilbeträge in Höhe von jeweils 500.000 € zur Zahlung fällig waren. Hiervon hat die Klägerin unstreitig nur einen Bruchteil entrichtet und damit eine fällige Leistung nicht vertragsgemäß erbracht, § 323 Abs.1 BGB.
b) Auch die Zahlung der von Klägerseite behaupteten 250.000 € unterstellt, ist angesichts der Geringfügigkeit des von der Klägerin gezahlten Teils des Kaufpreises und der damit einhergehenden Beeinträchtigung der Interessen der Beklagten zu 1) das Interesse an der Gesamtleistung der Klägerin auch über die Entbehrung des vorenthaltenen Teils hinaus beeinträchtigt, so dass die Beklagte zu 1) selbst dann nicht nur zu einem Teilrücktritt, sondern zu einem Totalrücktritt berechtigt war, wenn nicht ohnehin von einer Unteilbarkeit der Leistung der Beklagten auszugehen wäre.
c) Der Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs steht – entgegen der Auffassung der Klägerin – auch nicht entgegen, dass – wie sie behauptet – die Zahlung auf ein Konto des Beklagten zu 2) angefordert wurde, als dieser nicht Geschäftsführer der Beklagten zu eins gewesen sei.
C.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus §§ 92, 100 Abs. 2 und 4, 269 Abs. 3 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 ZPO, wobei sich die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit im Hinblick auf die Verurteilung zur Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung (Ziffer 5 des Tenors) wegen § 894 ZPO auf den Kostenausspruch beschränkt.
D.
Der Streitwert wird für die Zeit bis zum 19.09.2022 auf bis zu 50.000 € festgesetzt.
Für die Zeit vom 20.09.2022 bis zum 13.03.2023 wird der Streitwert für den Rechtsstreit aufgrund der Widerklage auf 1.050.000,00 € festgesetzt, wobei auf den Widerklageantrag zu 1), gerichtet auf Herausgabe des Grundstücks dessen Verkehrswert und für den Widerklageantrag zu 2) auf Bewilligung der Löschung der Vormerkung ein Viertel des Wertes des Grundstücks zugrunde gelegt wurde (BGH, Beschluss vom 11.07.2019 - V ZR 244/17). Der Wert der Widerklage war zu addieren § 45 Abs. 1 S. 1 GKG.
Für die Zeit ab dem 13.03.2023 wird der Streitwert auf 550.000 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 861, 869 BGB
§§ 133, 157 BGB
§ 147 ZPO
§ 926 ZPO
§ 894 BGB
§ 894 BGB
§ 709 ZPO
§ 894 ZPO
§ 858 Abs. 2 BGB
§ 861 Abs. 2 BGB
§ 861 Abs. 2 BGB
§ 890 Abs. 2, Abs. 1 ZPO
§ 269 Abs. 3 ZPO
§ 323 Abs. 1 BGB
§ 323 Abs.1 BGB
§ 45 Abs. 1 S. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 3 O 128/22
06 L 003/22
09 S 26/14
IX ZR 66/07
V ZR 244/17