Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2019-03-13, Aktenzeichen 66 S 153/18
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2019:0313.66S153.18.00

Tenor:
Orientierungssatz
Das nach dem Berliner Mietspiegel 2017 wohnwerterhöhende Merkmal "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe" ist nicht erfüllt, wenn der Vermieter einem Mieter gegen Zahlung einer monatlichen Miete einen Stellplatz zur Verfügung stellt.
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 25.07.2018 (Az. 5 C 85/18) teilweise abgeändert; die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in der … 11, 12099 Berlin, Erdgeschoss links von bislang monatlich 647,19 € um 46,36 € auf nunmehr monatlich 693,55 € mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2017 zuzustimmen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen tragen die Klägerin zu 34 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 66 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Amtsgericht hat die Beklagten gemäß dem Antrag der Klägerin zur Erhöhung der Miete von bisher 647,19 € um 70,46 € auf nunmehr 717,65 € verurteilt. Mit der Berufung verfolgen die Beklagten das Ziel, die Mieterhöhung auf eine Miete von 650,89 € (netto/kalt) zu begrenzen und die weitergehende Klage abzuweisen.
Im Übrigen wird anstelle der Darstellung eines Tatbestandes auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts verwiesen (§§ 540 Abs. 2 Ziffer 2, 313a Abs. 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO).

Entscheidungsgründe:
Das zulässige Rechtsmittel der Beklagten hat in der Sache teilweise Erfolg. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist bis zur Höhe einer Miete (netto/kalt) von 693,55 € begründet, im übrigen unbegründet. Die auf eine Miethöhe von monatlich 717,65 € bezogene Verurteilung ist demgemäß auf die Berufung der Beklagten teilweise abzuändern.
Nach der zutreffenden Einschätzung beider Parteien ist die ortsübliche Vergleichsmiete für die 92,72 m² große Wohnung der Beklagten auf der Grundlage des Feldes K5 im Mietspiegel 2017 zu ermitteln. Die Spanneneinordnung ergibt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Mittelwert des Feldes K5 (7,48 €/qm) anzusetzen ist, also monatlich 693,55 € beträgt.
Die Wohnungsmerkmale sind unstreitig, soweit das Amtsgericht die Merkmalgruppe 1 als neutral und die Merkmalgruppe 3 als positiv bewertet hat. Zu den zwischen den Parteien streitigen Bewertungen ist das Berufungsgericht zu folgenden Ergebnissen gelangt:
1. Mit Recht hat das Amtsgericht die Merkmalgruppe 4 als neutral eingestuft und ist damit nicht der Ansicht der Beklagten gefolgt, es liege ein schlechter Erhaltungszustand des Gebäudes vor. Das Amtsgericht hat angesichts der zur Akte gereichten Fotos ausgeführt, dass zwar einzelne äußerliche Mängel am Erscheinungsbild des Gebäudes erkennbar seien, diese aber keinen generell schlechten Erhaltungszustand bedeuten würden. Das Berufungsgericht teilt diese Einschätzung und verweist insoweit auf die überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts.
Das Amtsgericht hat im Übrigen auch mit Recht kein wohnwerterhöhendes Merkmal aus dem konkret im Hof vorhandenen Fahrradständer hergeleitet. Es handelt sich um einfache Aufstellelemente aus Metall mit jeweils 10 eng beieinanderliegenden ca. 30 cm hohen Einstellbügeln; solche Einrichtungen stehen dem in der Merkmalgruppe 4 zunächst genannten „abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes“ nicht gleich; sie erfüllen deshalb nicht die Voraussetzungen für eine Erhöhung des Wohnwertes nach Maßgabe der Merkmalgruppe 4 (vgl. LG Berlin, GE 2018, 1059 f.).
2. Zu Unrecht hat das Amtsgericht dagegen auch die Merkmalgruppe 2 als neutral eingestuft und dabei die beklagten Mieter als beweisbelastet für die Behauptung angesehen, es sei bei ihrem Einzug keine Spüle in der Küche vorhanden gewesen. Richtigerweise ist stattdessen diese Darstellung der Beklagten als unstreitig zu behandeln, weil das Bestreiten der Klägerin in diesem Punkt unbeachtlich ist. Sie hat lediglich darauf verwiesen, es lägen ihr keine Unterlagen vor, „...aus denen sich das Fehlen einer Spüle ergibt...“. Dies stellt ein nach § 138 Abs. 4 ZPO unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen dar, denn die Wohnung und die in ihr vorhandene und an die Mieter überlassene Ausrüstung sind Gegenstände der eigenen Wahrnehmung der Klägerin. Gegenüber der von den Beklagten schlüssig dargestellten negativen Tatsache wäre daher substantiierter Vortrag (nebst Beweisantritt) von Seiten der Klägerin erforderlich gewesen, die dafür leicht durch entsprechende Protokolle oder Vermerke in ihren Unterlagen Vorsorge treffen kann. In Ermangelung solchen Vorbringens ist die Merkmalgruppe 2 wegen Fehlens einer Spüle als negativ zu bewerten.
3. Auch die Merkmalgruppe 5, deren Beurteilung das Amtsgericht aus seiner Sicht konsequent offenlassen konnte, ist als neutral einzustufen.
Soweit die Vermieterseite sich auf die unter dem Gebäudekomplex vorhandene Tiefgarage als ein wohnwerterhöhendes „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ beruft, bleibt dies erfolglos, weil die Tiefgarage nur auf der Grundlage eines eigenständig abzuschließenden entgeltlichen Vertrages zugänglich ist.
Ohne eine solche neben den Mietvertrag tretende Vereinbarung sind die Parkplätze in der Tiefgarage für die Wohnungsmieter mit einer Schranke versperrt. Sie werden dementsprechend nicht vom Vermieter „zur Verfügung gestellt“.
Anderslautende Einschätzungen, wonach ein gesondert erhobenes Entgelt für einen Parkplatz dem Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals generell nicht entgegenstehen soll, weil eine „kostenlose“ Nutzung des Stellplatzes in der Formulierung des Merkmals gerade nicht vorausgesetzt sei (AG Schöneberg 17 C 188/17 vom 13.4.2018; zitiert nach juris), hält das Gericht nicht für überzeugend. Gleiches gilt für die Annahme, dass zwar nicht die abstrakte Entgeltpflichtigkeit für das Merkmal erheblich ist, die Wohnwerterhöhung aber eintritt, wenn der Mieter zur Zeit des Zugangs des Erhöhungsverlangens tatsächlich einen Parkplatz vom Vermieter (durch eigenständigen entgeltlichen Vertrag) angemietet hat, oder ihm jedenfalls erfolglos eine solche Anmietung konkret angeboten worden ist (vgl. LG Berlin 67 S 150/18 vom 16.10.2018; zitiert nach juris).
Das erkennende Gericht geht stattdessen davon aus, dass ein Stellplatz vom Vermieter generell nicht im Rechtssinne „zur Verfügung gestellt“ wird, wenn das entsprechende Angebot nicht kostenlos sondern abhängig vom Abschluss eines gesonderten entgeltlichen Vertrages ist (so auch schon AG Wedding 13 C 227/17 vom 30.11.2017 und 6a C 8/18 vom 21.3.2018; beide zitiert nach juris).
Der Mietspiegel und die in ihm kodifizierten Merkmale verfolgen den Zweck, den Wert derjenigen Leistung zu bemessen, die der Vermieter seinem Vertragspartner im Wohnraummietverhältnis laufend erbringt. Diese Leistung soll entsprechend vorliegender oder fehlender Qualitäten durch eine ortsübliche Vergleichsmiete vom Mieter angemessen vergütet werden. Eine nach diesen Maßstäben vom Vermieter „zur Verfügung gestellte“ Annehmlichkeit liegt dann aber nur vor, wenn das jeweilige Leistungsdetail auch Bezug zu eben dem Mietverhältnis hat, dessen Mietzins es über die Spanneneinordnung im Mietspiegel prägen soll. Im Sinne der Merkmale des Mietspiegels stellt also der Vermieter nur dasjenige „zur Verfügung“, was er gerade mit Blick auf das existierende Wohnraummietverhältnis erbringt. Nur in diesem Rahmen ist es spiegelbildlich gerechtfertigt, dass der jeweils in Rede stehende Vorzug die Höhe des Mietzinses prägt, also mit dem geschuldeten Mietzins als dessen kalkulatorischer Bestandteil „ortsüblich“ vergütet wird.
Wo demgegenüber nicht das Wohnraummietverhältnis den Grund für ein Leistungserbieten des Vermieters darstellt, sondern sein Angebot den Abschluss eines eigenständigen ganz anderen Vertrages mit gesondertem Entgelt erforderlich machen würde, steht dem Vertragspartner allein in seiner Eigenschaft als Wohnraummieter die weitere vertragliche Leistung nicht „zur Verfügung“. Solange „nur“ der Wohnraummietvertrag abgeschlossen ist, verbietet der Vermieter ja gerade die Benutzung des Stellplatzes bzw. macht sie (wie vorliegend) durch eine Schranke unmöglich.
4. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97, 92 Abs. 1, 708 Nr. 10 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 26 Nr. 8 EGZPO
§ 138 Abs. 4 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 5 C 85/18
17 C 188/17
67 S 150/18
13 C 227/17
6a C 8/18