Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2012-12-04, Aktenzeichen 1 W 150/12
ECLI: ECLI:DE:KG:2012:1204.1W150.12.0A

Tenor:
Die Zwischenverfügung wird im angefochtenen Umfang aufgehoben.

Tatbestand:
Die Beteiligten sind Personenhandelsgesellschaften in der Form einer GmbH & Co. KG. Einzig persönlich haftende Gesellschafterin beider Beteiligten ist ein und dieselbe GmbH, die einen Geschäftsführer hat.
Zur UR-Nr. 3... /2... des Notars Dr. M... L... in D... schlossen die Beteiligten einen Kaufvertrag über das im Beschlusseingang näher bezeichnete Grundstück und ließen es an die Beteiligte zu 2 auf. Die hierzu erforderlichen Erklärungen gab der Geschäftsführer ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin für beide Beteiligten ab.
Am 1. März 2012 hat der Notar die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 2 beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 16. April 2012 zu Punkt 6 die fehlende Befreiung des Geschäftsführers der persönlich haftenden Gesellschafterin der Beteiligten von den Beschränkungen des § 181 BGB durch die Beteiligten beanstandet und die Einreichung formgerechter Genehmigungen erfordert. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Notars vom 26. April 2012, der seine Vertretungsbescheinigung vom selben Tag beigefügt war. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 10. Mai 2012 nicht abgeholfen.

Entscheidungsgründe:
1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Beschwerdeführerin ist allein die Beteiligte zu 2. Zwar hat der Notar entgegen den Gepflogenheiten die Person desjenigen, in dessen Namen er die Beschwerde erhoben hat, nicht bezeichnet. In diesem Fall gelten als Beschwerdeführer diejenigen, die befugt sind, den Antrag zu stellen, wenn sich aus den konkreten Umständen nichts anderes ergibt (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15, Rdn. 20). Letzteres ist der Fall, weil der Antrag auf Eintragung der Beteiligten zu 2 als Eigentümerin ausdrücklich nur in deren Namen und nicht im Namen der eingetragenen Eigentümerin gestellt worden ist. Antragsberechtigt ist aber auch die Beteiligte zu 2, § 13 Abs. 1 S. 2 GBO.
2. Die Beschwerde ist auch begründet. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht mehr, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.
a) Gemäß § 20 GBO darf im Falle der Auflassung eines Grundstücks die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils wirksam erklärt und dem Grundbuchamt gegenüber in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Die Einigung muss von den Vertragsparteien nicht persönlich abgegeben werden. Sie kann auch von Vertretern erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt die Vertretungsmacht des Vertreters in der Form des § 29 GBO nachzuweisen (BayObLG, DNotZ 1989, 373). Insbesondere hat das Grundbuchamt auch zu prüfen, ob die Erklärungen des Vertreters im Hinblick auf die Beschränkungen nach § 181 BGB wirksam sind (Senat, Beschluss vom 16. Dezember 1997 – 1 W 5694/97 – NJW-RR 1999, 168; Beschluss vom 26. Oktober 2010 – 1 W 9-11/10 – FGPrax 2011, 55; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 3557).
b) § 181 BGB findet vorliegend Anwendung, weil dort nicht allein der Fall des Selbstkontrahierens – Abschluss des Rechtsgeschäfts durch einen Vertreter auf der einen Seite mit sich selbst auf der anderen Seite – erfasst wird, sondern auch die Doppel- oder Mehrvertretung – für beide Seiten eines Rechtsgeschäfts handelt derselbe Vertreter – (BayObLG, Beschluss vom 31. Mai 1979 – BReg 2 Z 67/78 – juris; Fröhler, BWNotZ 2005, 129). § 181 BGB gilt auch für die Vertretungsorgane juristischer Personen (BGH, Urteil vom 19. April 1971 – II ZR 98/68 – juris; Palandt/Ellenberger, BGB, 71. Aufl., § 181, Rdn. 3; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3558).
Gesetzlich vertreten werden die Beteiligten durch ein und dieselbe GmbH, ihre jeweils einzige persönlich haftende Gesellschafterin, §§ 170, 161 Abs. 2, 125 Abs. 1 HGB, die, vertreten durch ihren einzigen Geschäftsführer, § 35 Abs. 1 S. 1 GmbHG, auch auf beiden Seiten des Rechtsgeschäfts für die Beteiligten tätig geworden ist.
aa) Danach war die Zwischenverfügung zunächst geboten, denn der Notar hatte im Rahmen seiner Verhandlung zur UR-Nr. 3... /2... lediglich die Befreiung des Geschäftsführers der persönlich handelnden Gesellschafterin von den Beschränkungen des § 181 BGB durch diese bestätigt. Das konnte nicht ausreichend sein, weil es der Befreiung durch die Beteiligten bedurfte.
Nur der jeweils Vertretene kann den Vertreter von den Beschränkungen des § 181 BGB befreien. Da die Auflassung im Namen der Beteiligten erklärt worden war, waren diese die Vertretenen im Sinne der Vorschrift (vgl. BGH, Beschluss vom 7. Februar 1972 – II ZR 169/69 – juris; OLG Hamm, OLGZ 1969, 65, 67; BayObLG, a.a.O.).
bb) Das Eintragungshindernis ist aber durch die weitere Notarbescheinigung vom 26. April 2012 beseitigt worden. Damit ist nachgewiesen, vgl. §§ 21 Abs. 1 BNotO, 32 Abs. 1 GBO, dass die Beteiligten ihre persönlich haftende Gesellschafterin von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit haben. Das ist der entscheidende Unterschied etwa zu dem von dem BayObLG (a.a.O.) entschiedenen Fall, in dem eine solche Befreiung fehlte.
Vorliegend war die persönlich haftende Gesellschafterin berechtigt, die Beteiligte zu 1 und zugleich die Beteiligte zu 2 im Rahmen der Auflassung zu vertreten. Einer gesonderten Befreiung des Geschäftsführers der persönlich haftenden Gesellschafterin bedurfte es daneben nicht.
Die Beteiligten haben durch die Befreiung ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin auf den Schutz des § 181 BGB verzichtet. Dessen Zweck besteht darin, der Gefahr von Interessenkonflikten und infolgedessen einer Schädigung des Vertretenen bei Mitwirkung derselben Person auf beiden Seiten eines Rechtsgeschäfts vorzubeugen.
Da juristische Personen allein nicht handlungsfähig und deshalb ihrerseits auf die Vertretung durch die satzungsmäßigen Organe angewiesen sind, muss die Befreiung der juristischen Person von den Beschränkungen des § 181 BGB auch für deren Vertreter gelten (OLG Hamm, a.a.O.; vgl. auch Fröhler, a.a.O., 133). Die persönlich haftende Gesellschafterin der Beteiligten ist als GmbH juristische Person, § 13 Abs. 1 GmbHG, kann somit nicht selbst handeln und wird durch ihren Geschäftsführer vertreten, § 35 Abs. 1 S. 1 GmbHG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 181 BGB
§ 20 GBO
§ 29 GBO
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO
§ 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO
§ 35 Abs. 1 S. 1 GmbHG
§ 21 Abs. 1 BNotO
§ 13 Abs. 1 GmbHG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1999, 168
1 W 5694/97
2 Z 67/78
II ZR 98/68
II ZR 169/69