Amtsgericht Kerpen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-10-12, Aktenzeichen 106 C 56/17
ECLI: ECLI:DE:AGBM3:2018:1012.106C56.17.00

Tenor:
u
106 C 56/17
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.648,62 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 21.05.2017 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 345,98 € zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 14 % und die Beklagte zu 86 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Mit Mietvertrag vom 24.11.2007 vermietete die Klägerin an die Beklagte ab dem 01.12.2007 eine im Hochparterre Mitte gelegene Wohnung im Haus A-Straße 0 in L. § 8 des Mietvertrages enthält eine Regelung zu „Schönheitsreparturen/Bagatell-Schäden“. Wegen der Details wird auf den Mietvertrag (Bl. 9 ff. GA) Bezug genommen. Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013, 2014 und 2015 wiesen jeweils Nachzahlungsbeträge in Höhe von 511,41 €, 176,85 € und 140,26 € zu Lasten der Beklagten aus. In den Monaten Dezember 2016 und Januar 2017 zahlte die Beklagte einen um jeweils 150,00 € verminderten Mietzins. Während des Mietverhältnisses hatte die Beklagte die Wände der Wohnung in verschiedenen Farben gestrichen. Wegen der Einzelheiten wird auf die in der mündlichen Verhandlung vom 20.10.2017 vorgelegten Lichtbilder (im Umschlag Bl. 73 GA) Bezug genommen. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung zum 31.01.2017. Nach vorangegangenem Schriftverkehr forderte die Klägerin die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 01.02.2017 zur Zahlung des rückständigen Mietzinses und der offenen Beträge aus den Betriebskostenabrechnungen auf. Zugleich setzte die Klägerin der Beklagten eine 14tägige Frist zur Durchführung von Maler- und weiterer, näher beschriebener Arbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 01.02.2017 (Bl. 19 ff. GA) Bezug genommen. Die Beklagte wies das Begehren zurück. Mit Anwaltsschreiben vom 08.05.2018 (Bl. 28 GA) forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung eines Gesamtbetrages in Höhe von 5.374,14 € bis zum 20.05.2017 auf. Zahlungen erfolgten nicht.
Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei bei Einzug der Beklagten frisch renoviert, insbesondere seien die Wände tapeziert und in weiß gestrichen gewesen. Um diesen Zustand wieder herzustellen, sei ausweislich des Angebotes der Maler- und Lackiererwerkstätten E vom 17.03.2017 (Bl. 23 GA) ein Betrag in Höhe von 3.696,95 € erforderlich. Der Fliesenspiegel im Bad und in der Küche sei von der Beklagten durch Bohrlöcher beschädigt worden. Die Ecke einer Fensterbank sei durch Verschulden der Beklagten abgebrochen. Die Silikonfugen im Bereich der Badewanne hätten sich nicht mehr reinigen lassen und daher erneuert werden müssen. Für die Schadensbehebung sei ausweislich der Rechnung der Firma O vom 15.02.2017 (Bl. 24 GA) ein Kostenaufwand in Höhe von 584,89 € insgesamt erforderlich gewesen. Ein Schlüssel habe gefehlt, so dass ein Zylinderschloss für 4,79 € habe ausgetauscht werden müssen. Die Beklagte habe das ursprünglich runde Duschset gegen ein eckiges ausgetauscht, so dass sich die Dusche nicht habe bewegen lassen. Für die Anschaffung eines neuen Duschsets seien Kosten in Höhe von 19,99 € erforderlich gewesen. Insgesamt seien ausweislich des Kassenbons der Firma P vom 10.02.2017 (Bl. 25 GA) Kosten in Höhe von 131,34 € entstanden. Das Türschloss des Schlafzimmers habe zudem für 9,29 € erneuert werden müssen, da dieses Schloss verklebt gewesen sei und sich der Schlüssel nicht mehr habe hineinstecken lassen. Die Klägerin behauptet weiter, alle streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen seien der Beklagten fristgerecht durch Einwurf in den Briefkasten zugegangen.
Nachdem die Klägerin neben der Hauptforderung ursprünglich Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 € geltend gemacht hat, hat sie die Klage diesbezüglich in der mündlichen Verhandlung vom 04.05.2018 (Bl. 118 ff. GA) teilweise zurückgenommen. Sie beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 5.374,14 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.05.2018 zu zahlen;
an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 345,98 € zu erstatten.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, ihr sei die streitgegenständliche Wohnung unrenoviert übergeben worden, insbesondere seien bei ihrem Einzug die Wände der Küche in hellblau und des Wohnzimmers in rot gestrichen gewesen. Auch die Wände des Kinderzimmers seien bunt gewesen. Die Ecke der Fensterbank sei schon bei Vertragsbeginn beschädigt gewesen. Die Dübellöcher in den Fliesen im Badezimmer und in der Küche seien ebenfalls bereits bei Einzug vorhanden gewesen. Die Mietminderung für die Monate Dezember 2016 und Januar 2017 beruhe darauf, dass die Außenwände der Wohnung Schimmel aufwiesen und im Badezimmer noch weitere Mängel vorhanden gewesen seien. Diese Mängel seien mit Schreiben vom 08.11.2016 (Bl. 60 GA) angezeigt worden. Die Beklagte behauptet weiter, ihr seien die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 nicht bzw. nicht fristgerecht zugegangen. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 bestehe lediglich ein Anspruch in Höhe von 132,13 €, der aber durch Aufrechnung mit einem Rückerstattungsanspruch in Höhe von 176,85 € erloschen sei. Letzteren Betrag habe die Beklagte auf die Betriebskostenabrechnung 2014 gezahlt, ohne zu wissen, dass sie hierzu mangels fristgerechten Zugangs der Abrechnung nicht verpflichtet gewesen sei.
Wegen des weiteren Parteivorbringens im Einzelnen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Das Gericht hat die Parteien angehört und Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 01.12.2017 (Bl. 92 GA), vom 04.05.2018 (Bl. 118 R GA) und vom 01.06.2018 (Bl. 126 GA) durch Vernehmung der Zeugen D, S und N. Wegen des Inhalts der Parteianhörung und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 20.10.2017 (Bl. 73 ff. GA), vom 04.05.2018 (Bl. 118 ff. GA) und vom 14.09.2018 (Bl. 164 ff. GA) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des ausstehenden Mietzinses für die Monate Dezember 2016 und 2017 in Höhe von insgesamt 300,00 €, einen Anspruch auf die sich aus den Nebenkostenabrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge in Höhe von 511,41 € (2013) und 140,26 € (2015) sowie einen Anspruch auf Zahlung erforderlicher Wiederherstellungskosten in Höhe von 3.696,95 €. Ein weitergehender Anspruch steht der Klägerin nicht zu. Im Einzelnen:
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem streitgegenständlichen Mietvertrag einen Anspruch auf den noch ausstehenden Mietzins für die Monate Dezember 2016 und Januar 2017 in Höhe von insgesamt 300,00 €. Die Beklagte war nicht berechtigt, die Miete gemäß § 536 BGB zu mindern. Ihr Vortrag zu den behaupteten Mängeln ist nicht hinreichend substantiiert.
Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Es ist nach den allgemeinen Regeln der Beweislast Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis hierfür anzutreten. Der Mieter muss jedenfalls die Mangelerscheinungen hinsichtlich ihres qualitativen und quantitativen Ausmaßes hinreichend genau beschreiben, so dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung wenigstens plausibel ist (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536 Rn. 489). Beruft sich der Mieter auf Feuchtigkeit in den Mieträumen, obliegt es ihm unabhängig von den Beweisproblemen im Zusammenhang mit der Ursächlichkeit für die Feuchtigkeit darzulegen und zu beweisen, dass Feuchtigkeit in den Mieträumen aufgetreten ist und die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Hierfür ist es unter anderem von Bedeutung, wo und in welchem Umfang die Feuchtigkeit vorhanden ist, denn davon hängt die Beurteilung der Frage einer Beeinträchtigung ebenso ab wie deren Einstufung als erheblich. Zudem ist der Mieter gehalten, die während der Mietzeit auftretende Mängel anzuzeigen, damit der Vermieter die Möglichkeit erhält, Abhilfe zu schaffen, vgl. § 536c BGB. Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang Bezug nimmt auf ihre Mängelanzeige vom 08.11.2016, so hat die Klägerin bereits in der Replik vom 27.09.2017 (Bl. 69 ff. GA) bestritten, dass diese zugegangen ist, ohne dass die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte daraufhin zum Zugang näher vorgetragen und hierfür Beweis angeboten hätte. Nach dem unbestrittenen Klägervortrag kam es zwar im November 2016 anlässlich des bevorstehenden Auszuges der Beklagten zu einem gemeinsamen Termin in der Wohnung, bei dem allerdings keine Schimmelschäden hätten festgestellt werden können. Nach Erhalt des Schreiben vom 03.01.2017 sei es zu einem weiteren Termin gekommen, bei dem ein kleiner Feuchtigkeitsfleck an der Außenwand der Küche und an der Wand neben der Balkontür des Wohnzimmers festgestellt worden sei. Die Fugen im Bad sei schon eher mit Schimmel versehen gewesen.
Zu den behaupteten Schimmelschäden trägt die Beklagte daraufhin aber nicht weiter vor. Sie behauptet im Schriftsatz vom 02.11.2017 (Bl. 81 ff. GA) lediglich pauschal, ohne auf den Vortrag der Beklagten näher einzugehen, die Außenwände seien stark von Schimmel befallen. Diese Darlegungen enthalten aber keine nachprüfbaren Angaben zum räumlichen Umfang und der Intensität der behaupteten Feuchtigkeit. Allein die Behauptung, die Außenwände seien stark von Schimmel befallen gewesen, kann eine Mietminderung nicht rechtfertigen, weil sich – vorbehaltlich der Klärung der Ursächlichkeit – daraus nicht der entscheidungserhebliche Grad einer möglichen Beeinträchtigung ableiten lässt. Auf dieser Grundlage verbietet sich auch eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen, denn dies wäre keine Überprüfung einer Beklagtenbehauptung, sondern unzulässige Sachverhaltsausforschung durch das Gericht. Dass der Schimmel in den Badezimmerfugen nicht – wie üblicherweise – auf beim Baden bzw. Duschen zurückzuführende Luftfeuchtigkeit beruht, sondern baubedingt sein könnte, wird beklagtenseits nicht behauptet. Hinsichtlich der weiteren behaupteten Mängel (fehlende Fliesen, defekter Badewannenabfluss) fehlt es bereits an einer Mängelanzeige, nachdem der Zugang des Schreibens vom 08.11.2016 streitig ist. Dass diese Mängel Gegenstand der Ortstermine im November 2016 und Januar 2017 waren, ergibt sich nicht.
2. Die Klägerin hat des Weiteren einen Anspruch auf die Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2015 in Höhe von 511,41 € und 140,26 €. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die Abrechnungen der Beklagten noch im Dezember des auf den jeweiligen Abrechnungszeitraum folgenden Jahres und damit fristgerecht im Sinne des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB zugegangen ist. Bei der Überzeugungsbildung darf sich der Richter mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urteil v. 14.01.1993, Az. IX ZR 238/91, zitiert nach juris, dort Rn. 16). Dies ist vorliegend der Fall.
Der Zeuge D hat bekundet, die Betriebskostenabrechnungen für die Mieter würden, soweit sich Guthaben oder Nachzahlungsbeträge ergeben, alljährlich vor den Weihnachtsferien zugestellt, nachdem die Hausverwaltung die Unterlagen übermittelt habe und diese von ihm kopiert sowie mit einem Deckblatt versehen worden seien. Er, der Zeuge, habe die Abrechnungen, die an den jeweiligen Mieter adressiert gewesen seien, dann bei dem jeweiligen Mieter in den Briefkasten geworfen. Dies sei regelmäßig vor den Weihnachtsferien, meistens bevor der Skiurlaub angestanden habe, in den Jahren ohne Urlaub jedenfalls aber bis Jahresende erfolgt, da er, der Zeuge, wisse, dass er ansonsten keinen Anspruch mehr auf die Gelder habe.
Die Aussage des Zeugen ist glaubhaft. Der Zeuge hat nachvollziehbar bekundet, wann und wie die Zustellung der Abrechnungen jährlich erfolgte. Dabei war es für das Gericht nachvollziehbar, dass der Zeuge die Zustellungen aus Vereinfachungs- und Kostengründen persönlich durchführte und dies jeweils zum Jahresende nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Der Zeuge hat schlüssig erklärt, dass er um die Wichtigkeit des rechtzeitigen Zugangs weiß und die Zustellungen deshalb regelmäßig vor dem Jahresendurlaub bzw. vor dem Jahreswechsel vornahm. Er hat auch glaubhaft versichert, dass es in der Vergangenheit mit anderen Mietern keine Zustellungsprobleme gegeben habe. Auch wenn der Zeuge an den konkreten Tag der jeweiligen Zustellung keine Erinnerung mehr hatte – was angesichts des Zeitablaufs nur lebensnah ist – ist das Gericht deshalb davon überzeugt, dass der Zeuge auch hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Abrechnungen so verfahren ist und diese somit rechtzeitig zugegangen sind.
Soweit die Beklagte hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2015 in der Klageerwiderung vom 14.08.2017 (Bl. 37 ff. GA) vorträgt, unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen ergebe sich kein über 132,13 € hinausgehender Betrag, ist dies unzutreffend, weil die Beklagte den Garagenanteil in Höhe von insgesamt 8,13 € außer Ansatz lässt. Dass dieser Anteil nicht ansatzfähig sei, wird nicht behauptet.
Die Forderung für das Jahr 2015 ist auch nicht durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Der Beklagten steht hinsichtlich ihrer unstreitigen Zahlung auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 kein Rückzahlungsanspruch gemäß
§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. zu, mit dem sie die Aufrechnung hätte erklären können. Die Klägerin hatte auch für das Abrechnungsjahr 2014 einen Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung, nachdem das Gericht auch diesbezüglich davon überzeugt ist, dass der Beklagten die Abrechnung rechtzeitig zuging und damit der Ausschlusstatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingreift. Weitere Einwendungen wurden gegen diese Abrechnung nicht erhoben.
3. Der Klägerin steht gegen die Beklagte des Weiteren gemäß §§ 280 Abs. 1 und Abs. 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Schadensersatzanspruch statt der Leistung auf Zahlung in Höhe von 3.696,95 € für das Tapezieren und Streichen der Wände und der damit verbundenen Arbeiten zu. Die Beklagte kam ihrer vertraglich vereinbarten und fälligen Renovierungspflicht innerhalb der ihr von der Klägerin gesetzten Frist nicht nach. Im Einzelnen:
a) Die Verpflichtung der Klägerin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergibt sich aus § 8 Ziff. 3 des streitgegenständlichen Mietvertrages, wonach der Vermieter spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen kann. Die Beklagte kann hiergegen nicht einwenden, die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf sie sei vorliegend gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil ihr die Wohnung unrenoviert übergeben worden und sie daher durch die Klausel in unzulässiger Weise verpflichtet sei, auch Gebrauchsspuren zu beseitigen, die nicht sie, sondern der Vormieter verursacht habe. Denn die Beklagte hat den von ihr zu führenden Beweis des Umstandes, dass die streitgegenständlichen Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig war, nicht zu führen vermocht (vgl. insgesamt dazu BGH, Urteil v.18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14, zitiert nach juris, dort Rn. 24 ff.).
Die Zeugin S hat zwar bekundet, sie sei bei der Wohnungsbesichtig und, an der neben der Beklagten und dem Zeugen D auch der Vormieter teilgenommen habe, dabei und zu dieser Zeit sei das Wohnzimmer rot gestrichen gewesen. Zweifel an der Aussage bestehen aber schon deshalb, weil nicht einmal die Beklagte selbst vorgetragen hat, dass auch ihre Tochter bei dem Übergabetermin zu Mietbeginn anwesend gewesen sei. Die Parteien streiten lediglich darüber, ob der Vormieter oder der Zeuge N dabei waren. Dass aber die Zeugin T.S. anwesend war, hat die Beklagte – auch im Rahmen ihrer informatorischen Anhörung – nicht angegeben. Womöglich geht es hier um zwei unterschiedliche Termine (einmal mit dem Zeugen N, einmal mit dem Vormieter). Das bleibt aber im Ergebnis aber unklar und offen. Es erscheint dem Gericht aber auch nicht nachvollziehbar, dass die Zeugin sich nur an die Farbe der Wohnzimmerwand, den Zustand der übrigen Wände hingegen nicht mehr erinnerte, obwohl die Wohnung nach dem Vortrag der Beklagten bei Mietbeginn ja „kunterbunt“ gestrichen gewesen sein soll (vgl. Seite 2 der Klageerwiderung vom 14.08.2017 (Bl. 52 GA).
Der Zeuge S hat eingeräumt, bei dem Besichtigungstermin anlässlich des Einzuges der Beklagten nicht dabei gewesen zu sein. Er sei erst ca. zwei bis drei Wochen später in die Wohnung gekommen, um das Wohnzimmer zu streichen, zu diesem Zeitpunkt seien die Wände des Wohnzimmers rot gewesen. Wie die übrigen Wände ausgesehen hätten, könne er nicht sagen. Sie seien jedenfalls nicht weiß, sondern „irgendwie bunt“ gewesen.
Demgegenüber hat der Zeuge N bekundet, er habe Ende des Jahres 2007 die mittlere Wohnung im Hause der Klägerin renoviert. Er habe damals solche Arbeiten durchgeführt und sei zuvor von dem Zeugen D, den er aus dem Fußballverein kenne, angesprochen worden. Er habe in der Wohnung schließlich das getan, was zu tun gewesen sei. Das bedeute, er habe die losen Tapeten, dort, wo nötig, abgezogen und an diesen Stellen neu tapeziert. Dann habe er alle Räume mit Ausnahme der gefliesten Flächen und der Decke gestrichen. Die Decke habe er nicht gestrichen, weil dies von ihrer Beschaffenheit her nicht angezeigt gewesen sei. Der Zeuge D habe ihn nach Durchführung der Arbeiten gebeten, bei der Wohnungsübergabe anwesend zu sein, falls noch etwas hätte ausgebessert werden müssen. Dies sei aber nicht der Fall gewesen. An den Übergabegesprächen habe er sich nicht beteiligt.
Diese Aussage wird im Wesentlichen von derjenigen des Zeugen D gestützt. Der Zeuge D hat bekundet, die Wohnung sei „piccobello“ gewesen, als sie an die Beklagte übergeben worden sei. Zuvor sei die alte Raufasertapete in der Wohnung außer dort, wo die Räume gefliest gewesen seien, durch den Zeugen N entfernt, neu angebracht und sodann weiß gestrichen worden.
Nach alledem ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Wohnung unrenoviert an die Beklagte übergeben wurde bzw. renovierungsbedürftig war. Dem steht schon die Aussage des beklagtenseits benannten Zeugen N entgegen. Soweit die beklagtenseits benannten Zeugen S – jedenfalls in diesem Punkt übereinstimmend mit dem schriftsätzlichen Vortrag – bekundet haben, das Wohnzimmer sei rot gestrichen gewesen, so könnte sich das – die Richtigkeit der Aussagen unterstellt –dadurch erklären, dass die Beklagte das Wohnzimmer selbst nach Einzug zunächst rot gestrichen hatte, dies dann aber ändern wollte. Gleiches gilt hinsichtlich des blauen Farbtons in der Küche. Auch hier hält es das Gericht durchaus für möglich, dass der Anstrich in diesem Farbton durch die Beklagte selbst vorgenommen und dann später grün überstrichen wurde. Näheres, auch die Beteiligung des Vormieters an etwaigen Gespräche, hat nicht aufgeklärt werden können und kann letztlich auch dahingestellt bleiben. Die Bekundungen der Parteien und Zeugen können vorliegend jeweils für sich genommen der Wahrheit entsprechen bzw. nur Schutzbehauptungen sein. Das Gericht hat auch keinen Anhaltspunkt dafür, die Glaubwürdigkeit des Einen über diejenige des Anderen zu stellen. Alle Beteiligten – auch der Zeuge N, der zwar von der Beklagten benannt, unstreitig aber mit dem Zeugen D, dem Ehemann der Klägerin, bekannt ist – könnten grundsätzlich jeweils ein persönliches Interesse daran haben, der Wahrheit zuwider auszusagen. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass der Klägerin im Hinblick auf die beklagtenseits gewünschte Vernehmung des Vormieters eine schuldhafte Beweisvereitelung zur Last fiele, liegen nicht vor. Im Ergebnis ist die Beklagte nach alledem beweisfällig geblieben.
Andere Gründe, an der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel oder an der Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung der Renovierungsarbeiten zu zweifeln, werden von der Beklagten nicht vorgebracht und sind auch nicht ersichtlich. Nachdem die Klägerin von der Beklagten nach fruchtlosem Ablauf der Nachfrist zur Durchführung der Arbeiten Schadensersatz verlangte, wandelte sich der ursprünglich bestehende Erfüllungsanspruch somit in den hier geltend gemachten Geldanspruch (Schadensersatz statt der Leistung) um.
b) Die für die Durchführung der Arbeiten erforderlichen Kosten schätzt das Gericht auf der Basis des klägerseits vorgelegten, spezifierten Kostenvoranschlags gemäß § 287 ZPO auf den zuerkannten Betrag. Der Vermieter hat im Rahmen seines Schadensersatzanspruches die Wahl, ob er die Arbeiten erledigen lässt und den Mieter mit den konkret entstandenen Kosten belastet, oder ob er Ersatz der auf Grund einer abstrakten Berechnung ermittelten Kosten verlangt. Wählt er die abstrakte Berechnung, kann Grundlage seiner Berechnung auch – wie vorliegend – ein Kostenvoranschlag einer Fachfirma sein. Der Anspruch des für die Renovierung erforderlichen Betrages besteht auch dann, wenn der Vermieter die Renovierung tatsächlich nicht oder zu niedrigeren Kosten durchführen lässt (vgl. OLG Köln, Beschluss v. 09.03.1987, Az. 2 W 325/86, zitiert nach juris, dort Leitsatz). Anhaltspunkte dafür, dass in dem Kostenvoranschlag auch nicht erforderliche Arbeiten angesetzt wurden, bestehen nicht und werden auch nicht vorgebracht. Angesichts des Zustandes der Wände, von denen sich das Gericht durch die im Laufe des Prozesses von beiden Parteien vorgelegten Lichtbilder (der dort zu sehende Zustand bei Auszug der Beklagten ist unstreitig) einen Eindruck verschaffen konnte, kann die Klägerin auch nicht auf Kosten für bloße Ausbesserungsmaßnahmen verwiesen werden. Die in Ansatz gebrachten Mengen sind im Hinblick auf die Größe der Wohnung (70 qm) unter Berücksichtigung der gefliesten Flächen ebenso wenig zu beanstanden wie die in Ansatz gebrachten Einheitspreise für die Vor- und Nachbereitungs-, sowie die Tapezier- und Malerarbeiten. Gleiches gilt für die Höhe des in Ansatz gebrachten Stundenlohns in Höhe von 41,60 € netto (49,51 € brutto) und dessen Umfang (sechs Stunden). Es ist gerichtsbekannt, dass der Stundenverrechnungssatz eines Malers durchschnittlich zwischen 45,00 € und 65,00 € brutto liegt. Ein Aufwand von sechs Stunden für die Durchführung von Spachtel- und Abklebearbeiten ist für die streitgegenständlichen Wohnung ebenso angemessen wie eine Materialpauschale in Höhe von 65,00 € für die Malerarbeiten.
4. Die Anspruch auf Verzugszinsen aus dem zuerkannten Betrag ergibt sich aus den §§ 288, 286 BGB.
5. Der Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts war für die Durchsetzung der klägerischen Ansprüche notwendig und erforderlich. Auf der Basis eines Gegenstandswertes in Höhe von bis zu 5.000,00 € ergibt sich grundsätzlich ein Anspruch in Höhe von 492,54 €, den die Klägerin im Rahmen ihrer Teilklagerücknahme auf 345,98 € begrenzt hat.
6. Weitergehend Ansprüche stehen der Klägerin nicht zu.
a) Rechnung der Firma O vom 15.02.2017 (Bl. 24 GA):
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für Arbeiten und Material in Höhe von 584,89 €, die sie an die Firma O auf Basis der Rechnung vom 15.02.2017 zahlte.
aa) Ein Anspruch auf Erstattung der für die Schadensbeseitigung an der abgebrochenen Fensterbank im Kinderzimmer entstandenen Kosten („Kleben einer Fensterbank, da eine Ecke abgebrochen war“) besteht gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht. Das Gericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zu der Überzeugung gelangt, dass die Fensterbank bei Einzug der Beklagten unbeschädigt war und auf vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts zurückzuführen ist. Die Beweislast hierfür trägt die Klägerin als Vermieterin (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, 11. Auflage 2013, § 538 Rn. 408). Der Zeuge D hat in diesem Zusammenhang lediglich bekundet, ihm sei nicht bekannt, dass die Fensterbank ursprünglich geklebt gewesen sei. Im Detail habe er dort aber auch nicht nachgesehen. Demgegenüber hat die Zeugin S bekundet, in der Fensterbank sei ein Riss gewesen, so dass die Stelle später abgebrochen sei. Seit wann sich der Riss in der Fensterbank befunden habe, könne sie allerdings nicht sagen. Das Gericht hält es nach Würdigung der beiden Aussagen – neben der klägerseits vorgetragenen Variante (Verschulden der Beklagten) – genauso für möglich, dass der Riss durch den Vormieter verursacht wurde. Gleichermaßen erscheint es denkbar, dass der ursprüngliche Riss auf baubedingte Einflüsse zurückzuführen ist. Das Übergabeprotokoll (Anlage 1 zum Mietvertrag), das lediglich den pauschalen Vermerk „Beanstandungen: keine“ enthält und von den Parteien nicht unterschrieben wurde, entlastet die Klägerin vorliegend nicht. Eine Verursachung durch die Beklagte ist somit nicht bewiesen.
bb) Ein Anspruch auf Erstattung der für den Austausch der Fugen entstandenen Kosten („Neusilikonierung an der Badewanne wegen Verfärbung und Schimmel“), besteht gemäß § 280 Abs. 1 BGB ebenfalls nicht. Dass die Arbeiten wegen eines durch die Beklagte verursachten, unsachgemäßen Mietgebrauchs erforderlich waren, wird von Seiten der darlegungs- und beweisbelasteten Klägerin nicht hinreichend substantiiert dargetan. Die Durchführung der Fugenarbeiten unterliegt nicht der Klausel über Schönheitsreparaturen. Verfärbungen, Undichtigkeiten und Schimmelbildungen im – besonders anfälligen – Fugenbereich der Badewanne sind auch bei ordnungsgemäßem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters häufig und somit nicht – ohne Hinzutreten weiterer Umstände, die hier nicht dargetan worden sind – zurückzuführen auf einen unsachgemäßen Mietgebrauch, zumal die Wartung dieser Fugen dem Vermieter obliegen und die Lebensdauer der Fugen nach gut neunjähriger Mietzeit erreicht worden sein dürfte.
cc) Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten, die die Firma O für Arbeiten und Material hinsichtlich der – klägerseits neu beschafften – Fliesen berechnet („Herausstemmen von Fliesen in der Küche und Bad wegen Bohrlöchern und mechanischer Einwirkung von außen“) besteht gemäß § 280 Abs. 1 BGB ebenfalls nicht. Es ist schon nicht hinreichend konkret dargelegt, welche Fliesen konkret durch die Beklagte beschädigt wurden und welche Kosten mit der entsprechenden Reparatur verbunden waren. Die Klägerin trägt zwar auf Seite 6 der Klageschrift (Bl. 6 GA) vor, sowohl im Bad als auch in der Küche hätten 15 bis 20 Fliesen Löcher im Fliesenspiegel aufgewiesen. Den Lichtbildern sind Fliesenbohrungen allerdings nur im Bad zu entnehmen. Darüber hinaus ist auch eine abgeplatzte Fliese im Bereich der Toilette und eine Fliese in der Küche fotografiert worden. Allerdings wäre dies – ein schuldhaftes Verhalten der Beklagten unterstellt – allein nicht geeignet, um Kosten dafür zu verlangen, dass die Klägerin vier von ihr angeschaffte Packungen Fliesen verbauen ließ. Es bleibt offen, wie viele Fliesen und wo diese konkret beschädigt waren, wie viele Fliesen insgesamt angeschafft und eingebaut wurden und wo diese Arbeiten konkret durchgeführt wurden. Die Klägerin trägt lediglich vor, es seien beschädigte Fliesen herausgestemmt und vergleichbare Fliesen wieder neu eingesetzt worden. Dieser Vortrag ist indes zu pauschal, um die hier geltend gemachten Kosten insgesamt erstattet verlangen zu können.
Hinzu kommt, dass das Gericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zu der Überzeugung gelangt ist, dass insbesondere der Fliesenspiegel im Badezimmer bei Einzug der Beklagten unversehrt war und alle auf den Lichtbildern zu sehenden Bohrlöcher von der Beklagten stammen. Das Übergabeprotokoll entlastet die Klägerin – wie bereits ausgeführt – nicht.
Der Zeuge D hat in seiner Vernehmung zwar bekundet, die ihm auf den Lichtbildern 1 und 16 gezeigten Dübellöcher seien bei Einzug der Beklagten ebenso wenig vorhanden gewesen wie die auf Lichtbild 4 zu sehende, abgeplatzte Küchenfliese. Hinsichtlich der abgeplatzten Fliese im Bereich der Toilette (Bl. 88 GA) ist der Zeuge der Meinung gewesen, dass der Bereich geschlossen gewesen sei. Er hat gleichzeitig aber auch darauf verwiesen, dass das (= Anm.: der Einzug der Beklagten) schon sehr lange her sei.
Demgegenüber hat der Zeuge S bekundet, die Fliese unter der Toilette sei bereits während seines Besuches in der Wohnung gebrochen gewesen. Im Bereich des Waschbecken seien Dübellöcher vorhanden gewesen, die nach der Meinung des Zeugen darauf beruhten, dass das vermieterseitige Waschbecken bereits mehrfach ausgetauscht worden sei. Für die Beklagte selbst sei ein Waschbecken mit Schrank aufgestellt worden, das lediglich mit Silikon befestigt worden sei.
Diese Aussage hat die Zeugin S im Wesentlichen bestätigt und bekundet, dass im Badezimmer unter der Toilette eine Fliese gefehlt habe und ein Waschtisch mit Schrank eingebracht und mit Silikon befestigt worden sei. Zudem sei ein Spiegelschrank aufgehängt worden, der nach der Vermutung der Zeugin mit Dübeln angebracht worden sei. Die Zeugin S hat sodann vermutet, dass sich dahinter Dübellöcher befunden hätten, die man nicht habe sehen können. Allerdings seien zwei sichtbare Dübellöcher verblieben, in die die Beklagte Nägel gesteckt habe, um Engel daran aufzuhängen.
Die Aussagen der Zeugen sind für sich genommen jeweils glaubhaft. Während der Zeuge D von unversehrten Fliesen berichtet, haben die Zeugen S von jedenfalls einer beschädigten Fliese im Toilettenbereich und bereits vorhandenen Bohrungen im Fliesenbereich des Badezimmers berichtet. Das Gericht hat hier keine Veranlassung, der Aussage des klägerseits benannten Zeugen mehr Glauben zu schenken als den Bekundungen der beklagtenseits benannten Zeugen. Da Art und Umfang etwaiger Beschädigungen der Fliesen in Bad und Küche und deren Verursacher nach alledem im Detail unklar bleiben, ist es dem Gericht mangels hinreichender Anknüpfungstatsachen auch nicht möglich, einen der Beklagten zuzurechnenden Schaden der Höhe nach gemäß § 287 ZPO zu schätzen.
b) Kassenbons der Firma P vom 10.02.2017 und vom 20.02.2017
Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erstattung der ihr ausweislich der Quittungen der Firma P entstandenen Kosten in Höhe von insgesamt 131,34 € bzw. 9,29 €.
Hinsichtlich der Kosten für vier Packungen Fliesen wird auf die o.a. Ausführungen Bezug genommen. Es ist nicht hinreichend dargetan, dass die Anschaffung insgesamt erforderlich war, um beklagtenseits verursachte Schäden zu beseitigen.
Was mit der Position „Viertelkreis“ (Kosten: 8,49 €) gemeint ist, erschließt sich dem Gericht nicht und wird klägerseits auch nicht näher erläutert. Soweit es sich dabei um den Wandabschluss handeln sollte, der laut Klägervortrag im Zuge des Fliesentausches habe erneuert werden müssen, gelten die o.a. Ausführungen entsprechend.
Der Vortrag der Klägerin hinsichtlich des fehlenden Schlüssels (Austausch Zylinderschlosses – Kosten: 4,79 €) und hinsichtlich des verklebten Schlosses (Kosten: 9,29 €) ist beklagtenseits in der Klageerwiderung bestritten worden, ohne dass die Klägerin diesbezüglich Beweis angeboten hätte. Es ist auch nicht vorgetragen worden, dass die Klägerin die Beklagte vor Geltendmachung ihres Schadensersatzanspruches bezüglich des Zylinderschlosses zu der Herausgabe des fehlenden Schlüssels aufgefordert hätte.
Auch hinsichtlich der Kosten für das Duschset (19,99 €) bleibt es für das Gericht unklar, ob bei Einzug der Beklagten ein funktionierendes Set eingebaut war. Der Zeuge D hat zwar bekundet, bei Einzug der Beklagten habe sich eine andere Duschstange an der Wand befunden als bei Einzug, bei der alten Stange habe man den Duschkopf hoch und runter bewegen können. Demgegenüber hat die Zeugin S bekundet, sie könne sich nicht erinnern, dass ursprünglich eine andere Duschstange eingebaut gewesen sei. Vielmehr habe sie den Duschkopf schon immer etwas hängend einhängen müssen, damit der Strahl nicht zu weit nach oben gehe, womit sie sich arrangiert habe. Auch hier vermag das Gericht der Aussage des Zeugen D nicht mehr Glauben zu schenken als derjenigen der Zeugin S. Es bleibt unklar, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Einzug der Beklagten befand. Dies geht zu Lasten der beweisbelasteten Klägerin.
c) Laminat, Steckdosen
Der weitergehende Streit der Parteien hinsichtlich des Fußbodens und der Steckdosen ist für die Entscheidung unerheblich. Die Klägerin macht diesbezüglich keine Ansprüche geltend.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 Sätze 1 und 2 ZPO.
Streitwert: 5.374,14 €

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280 Abs. 1 und Abs. 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB
§§ 288, 286 BGB
§§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 Sätze 1 und 2 ZPO
§ 536 BGB
§ 536c BGB
§ 389 BGB
§ 287 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 06 C 56/17
IX ZR 238/91
VIII ZR 185/14
2 W 325/86