Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2011-02-09, Aktenzeichen 2 U 230/10
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2011:0209.2U230.10.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil des Landgerichts Gießen vom 24.09.2010 (Az. 5 O 60/10) wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten 83% als Gesamtschuldner zu tragen; die Beklagte zu 2) hat allein weitere 17% der Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 8.939,96 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger haben von den ursprünglichen Beklagten die Räumung eines Anwesens in der 1-Straße in Stadt1 begehrt sowie Auskunft über das Bestehen von weiteren Mietverträgen und Schadensersatz. Das Landgericht Gießen hat mit Beschluss vom 03.09.2010 das Verfahren hinsichtlich der Beklagten zu 3) abgetrennt und insoweit an das Amtsgericht Nidda verwiesen.
Aufgrund von wirtschaftlichen Schwierigkeiten der früheren Eigentümer des Anwesens1-Straße, Stadt1, den Eheleuten A und B C, wurde auf Antrag einer Gläubigerin mit Beschluss vom 02.10.2007 durch das Amtsgericht Nidda, Aktenzeichen 7 K 63/07 hinsichtlich des bebauten Grundstückes 1-Straße in Stadt1 die Zwangsversteigerung angeordnet. Auf diesem Grundstück befindet sich ein Haus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss, einem Werkstattgebäude, Nebengebäuden sowie Garage und einem Unterstand. Ferner verfügt das Grundstück über einen Garten, der zur Nutzung für die Bewohner des Hauses zur Verfügung steht und der eine Quadratmeterfläche von 350 qm hat. Nachdem in dem ersten Zwangsversteigerungstermin vor dem Amtsgericht Nidda kein Gebot abgegeben wurde, wurde ein zweiter Zwangsversteigerungstermin auf den 27.04.2009 anberaumt. In diesem Termin wurde das Verfahren zunächst einstweilen eingestellt, weil die Gläubigerin der Einstellung zustimmte. Nachdem der Antrag gestellt worden war, das Verfahren fortzusetzen, bestimmte das Amtsgericht Nidda Termin zur Zwangsversteigerung auf den 28.09.2009. Der Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudebewertung D hat in dem Zwangsversteigerungsverfahren am 15.04.2008 ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstückes erstellt und hat einen solchen in Höhe von 164.300,-- EUR ermittelt.
Hinsichtlich der Ertragsermittlung ist der Sachverständige D zu einer erzielbaren Nettokaltmiete im Monat von 770,-- EUR gekommen, wobei er für das Einfamilienhaus eine Wohnfläche von 132 qm zu 5,-- EUR zugrunde legte, für die Garage 25,-- EUR, für die Werkstätte 50,-- EUR und für den Unterstand eine Miete von 35,-- EUR. Als Jahresmiete wurde ein erzielbarer Betrag in Höhe von 9.240,-- EUR angegeben.
In dem auf den 28.09.2009 anberaumten Versteigerungstermin erhielten die Kläger als Höchstbietende zu einem Betrag von 90.000,-- EUR den Zuschlag.
Unter dem Datum 10.09.2009, dessen Richtigkeit von den Klägern bestritten wird, schlossen die ursprünglichen Eigentümer des Grundstückes und die Beklagte zu 1) einen Mietvertrag über das Grundstück. In § 1 wurde das Mietobjekt bezeichnet und angegeben, dass insgesamt vermietet werde eine Wohnnutzfläche von ca. 180 qm. In § 2 wurde geregelt, dass die Vermietung des Anwesens zur gewerblichen Weitervermietung erfolgen würde. Die Mietdauer wurde in § 3 des Vertrages bis zum 30.09.2024 festgelegt, wobei das ursprünglich vorgesehene Datum des Beginns des Mietverhältnisses nachträglich handschriftlich vom 01.10.2009 auf den 15.09.2009 korrigiert wurde. Ferner wurde der Beklagten zu 1) eine zweimalige Verlängerungsoption um jeweils fünf Jahre eingeräumt. Der Mietzins wurde in § 4 des Mietvertrages auf 400,-- EUR festgesetzt. Eine Erhöhung dieses Mietbetrages für die Dauer des Laufes des Mietvertrages ist in diesem ausdrücklich nicht vorgesehen. Ferner wurde in § 8 aufgeführt, dass das Mietobjekt Mängel aufweisen würde, insbesondere Schäden an der 27 Jahre alten Heizungsanlage vorliegen würden. Die ursprünglichen Eigentümer verpflichteten sich in diesem Vertrag die genannten Schäden auf Aufforderung der Beklagten zu 1) unverzüglich instand zu setzen. Auch für den Fall der Instandsetzung dieser Mängel war eine Erhöhung der vertraglich vereinbarten Miete nicht vorgesehen. In § 10 des Mietvertrages wurde der Beklagten zu 1) die Untervermietung gestattet.
Mit gleichlautetem Mietvertrag vom 12.09.2009 vermietete die Beklagte zu 1) dann das Mietobjekt an die Beklagte zu 2) zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung weiter. Der Mietzins sollte nach § 4 des Vertrages monatlich
480,-- EUR betragen, über die Nebenkosten sollte eine separate Vereinbarung getroffen werden.
Unter dem 14.09.2009 wurde zwischen der Beklagten zu 2) und der früheren Beklagten zu 3) ein weiterer Mietvertrag über das vorbezeichnete Objekt geschlossen. Die vermietete Fläche wurde identisch mit der in den anderen Verträgen angegeben, jedoch wurde in § 1 Abs. 3 des Mietvertrages geregelt, dass das Dachgeschoss nicht mit vermietet werde, sondern das Dachgeschoss ausschließlich der Beklagten zu 2) zur Nutzung zur Verfügung stehe. Als Mietzweck wurde nunmehr in diesem Vertrag angegeben, dass die Vermietung zur privaten Nutzung erfolge. Der Mietzins wurde in diesem Vertrag auf 576,-- EUR festgelegt. Ferner übernahm die frühere Beklagte zu 3) ausdrücklich die Beseitigung der in § 8 aufgeführten Mängel auf eigene Rechnung. Die Gesellschafter der früheren Beklagten zu 3) waren unter anderem die Tochter der früheren Eigentümer und deren Sohn.
Die Kläger erklärten mit Schreiben vom 01.10.2009 gegenüber der Beklagten zu 1) die Kündigung des Mietvertrages über das Wohnhaus 1-Straße in Stadt1 nebst Garten, Carport und Garage. In dem Kündigungsschreiben wurde zum Ausdruck gebracht, dass der bestehende Mietvertrag gekündigt werde, soweit dieser gegenüber den Klägern wirksam sein sollte. Die Kündigung wurde zum 31.03.2010 erklärt.
Mit Schreiben vom 06.10.2009 bestätigte die Beklagte zu 1) die ausgesprochene Kündigung zum 31.03.2010 und wies darauf hin, dass gemäß der gewerblichen Weitervermietung die Kläger in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Dritten eintreten würden. Mit Schreiben vom 22.10.2009 teilte die Beklagte zu 2) den früheren Eigentümern des Grundstückes mit, dass sie dem Anliegen der Beklagten zu 1) nachkomme und bestätige, dass die früheren Eigentümer berechtigt seien, das Objekt 1-Straße in Stadt1 zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Kläger ließen durch Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 13.11.2009 mitteilen, dass sie weder zu der Beklagten zu 1) noch der Beklagten zu 2) irgendwelche vertraglichen Beziehungen hätten. Mit Anwaltsschreiben des Klägervertreters vom 07.12.2009 wurde darauf hingewiesen, dass hinsichtlich der Überweisung von Mietzahlungen weiterhin davon ausgegangen werde, dass mietvertragliche Bindungen zwischen den Klägern und den Beklagten nicht bestehen würden, die Zahlungen vielmehr als Nutzungsentschädigung entgegengenommen würden.
In der Folgezeit betrieben die Kläger sowohl gegen die ehemaligen Eigentümer als auch gegen die Beklagte zu 2) die Zwangsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Nidda. Die früheren Eigentümer des Grundstückes versuchten eine Einstellung der Zwangsvollstreckung zu erreichen. Aus Anlass des Räumungstermins am 08.03.2010 erklärte der Geschäftsführer der Beklagten zu 3) gegenüber den Klägern, dass keine weiteren Untermietverträge geschlossen worden seien. Mit Schreiben vom 29.03.2010 ließ die Bevollmächtigte der Beklagten dann mitteilen, dass bestritten werde, dass im Gespräch zwischen den Klägern und Herrn C nicht erklärt worden sei, dass seitens der früheren Beklagten zu 3) als Untermieterin keine weiteren Mietverträge vorlägen.
Durch Beschluss des Amtsgerichts Nidda vom 08.03.2010 wurde die Zwangsvollstreckung gegen die Beklagte zu 2) bis zur Entscheidung in der Hauptsache eingestellt.
Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die mit den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge seien unwirksam, weil diese nach der Beschlagnahme des Anwesens geschlossen worden seien und nicht einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes gedient hätten. Sie haben behauptet, der Mietzins entspreche nicht der ortsüblich erzielbaren Miete von 900,-- EUR und haben für den Zeitraum Oktober 2009 bis April 2010 die Zahlung eines Schadensersatzes bzw. einer Nutzungsentschädigung verlangt. Sie haben Auskunft darüber begehrt, ob weitere Mietverträge bzw. Untermietverträge über das Wohnhaus 1-Straße in Stadt1 geschlossen worden seien und haben die Ansicht vertreten, die Mietverträge seien ausschließlich mit der Absicht geschlossen worden, die Rechte der Kläger aus der Zuschlagserteilung zu vereiteln.
Die Beklagten haben die Zuständigkeit des Landgerichts Gießen gerügt und die Auffassung vertreten, die Beklagte zu 2) sei gemäß § 565 BGB aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) Vertragspartnerin der Kläger geworden, eine Kündigung dieses Mietverhältnisses sei indes nicht erfolgt. Auch könne sie die Räume nicht herausgeben, da eine gewerbliche Zwischenvermietung vorliege und nunmehr die Räume als Wohnraum vermietet worden seien. Die vereinbarte Miete von 3,75 EUR pro Quadratmeter sei aufgrund des Mietspiegels auch angemessen, da nur eine Wohnfläche von 130 qm vermietet worden sei und die restlichen 50 qm Nutzfläche bei der Berechnung des Mietzinses unberücksichtigt bleiben müssten. Ferner habe das Mietobjekt Mängel aufgewiesen, die eine Minderung des Mietpreises um 20% gerechtfertigt hätten. Der Mietspiegel für den …kreis weist – unstreitig – für eine Wohnfläche ab 120 qm einen Durchschnittswert von 6,61 EUR pro Quadratmeter aus, währenddessen der Mindestwert 3,75 EUR pro Quadratmeter beträgt und der Maximalwert 11,17 EUR pro Quadratmeter. Die Beklagten haben ferner die Auffassung vertreten, ein Anspruch auf Auskunftserteilung stünde den Klägern zwar grundsätzlich zu, jedoch sei dieser aber nicht fällig, da das Ende des Mietverhältnisses zeitlich noch nicht bevorstehe.
Ferner hat die Beklagte zu 2) Widerklage erhoben und die Auffassung vertreten, dass die gegen sie betriebene Vollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss rechtswidrig gewesen sei, weshalb die Kläger verpflichtet seien, die der Beklagten durch die Teilnahme an dem Räumungstermin entstandenen Kosten zu begleichen. Diese würden sich aber nach der Korrektur der Rechnung im Schriftsatz vom 22.07.2010 auf 1.527,96 EUR belaufen.
Das Landgericht hat nach Abtrennung des Rechtsstreites gegen die frühere Beklagte zu 3), die Firma E GbR 1-Straße durch Teilurteil vom 24.09.2010 die Beklagten zu 1) und 2) zur Räumung des Anwesens verurteilt sowie zur Auskunftserteilung, ob weitere Mietverträge bestehen. Das Landgericht hat seine sachliche Zuständigkeit angenommen, da hinsichtlich der Beklagten zu 1) und 2) kein Wohnraummietverhältnis bestehe, sondern die Vermietung zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung erfolgt sei. Ein Rechtschutzbedürfnis für die Klage sei auch deshalb gegeben, weil die Zwangsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss eingestellt worden sei.
Die Klageanträge seien auch begründet, weil die Kläger Eigentümer des Grundstückes geworden seien und in dieser Position von den Beklagten die Herausgabe des Grundstückes verlangen könnten, da diese nicht zum Besitz an dem Grundstück berechtigt seien. Die zwischen den ursprünglichen Eigentümern und den Beklagten geschlossenen Mietverträge seien gemäß §§ 135 BGB, 23, 24 ZVG unwirksam. Nach diesen Regelungen sei ein Mietvertrag, der von dem Eigentümer des beschlagnahmten Grundstückes nach Beschlagnahme abgeschlossen worden sei, den späteren Erstehern des Grundstückes gegenüber unwirksam, wenn der Abschluss nicht einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen würde. Dies sei aber hier gerade der Fall, weil der zwischen den ursprünglichen Eigentümern und der Beklagten zu 1) vereinbarte Mietzins wenig mehr als die Hälfte des Mietzinses betragen habe, der nach den Feststellungen des Sachverständigen D zu erzielen gewesen sei. Außerdem weise der Mietspiegel für den …kreis einen Maximalwert von 11,17 EUR und einen Durchschnittswert von 6,61 EUR aus. Warum der Minimalwert von 3,75 EUR in den Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) vereinbart worden sei, sei nicht durch eine nachvollziehbare Darlegung der Beklagten belegt. Zudem sei selbst bei der Annahme des Mindestmietzinses noch ein Mietzins von deutlich über 400,-- EUR zu erzielen gewesen bei einer Wohnfläche von 130 qm. Wenn zudem berücksichtigt werde, dass sich die ursprünglichen Eigentümer verpflichtet hätten, die in § 8 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Mängel zu beseitigen, so ergebe sich ein Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, das nicht ausgewogen sondern wirtschaftlich grob und unvernünftig erscheine. Außerdem sei die Vermietung über einen Zeitraum von 15 Jahren unter den vereinbarten Bedingungen nicht üblich. Zudem würden auch die Gesamtumstände dafür sprechen, dass die Vermietung nur erfolgt sei, um durch einen Missbrauch zivilrechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten den früheren Eigentümern die Rechtstellung von Mietern gemäß §§ 57, 57 a ZVG zu verschaffen, um so den Erstehern die Durchsetzung ihrer Rechte nach § 93 ZVG zu erschweren. Dies folge aus dem zeitlichen Zusammenhang des Abschlusses der Mietverträge. Entgegen anderer Auffassungen würden die Vorschriften der §§ 23 und 24 ZVG auch den Schutz des Erstehers bezwecken, wie dies das Landgericht Kassel zutreffend ausgeführt habe, da ansonsten die Begrenzung des Verwaltungsrechtes auf eine ordnungsgemäße Wirtschaft leer laufen würde.
Zudem hat das Landgericht die Auffassung vertreten, dass aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses die Beklagten zur Herausgabe verpflichtet seien, weil die Beklagte zu 1) das Mietobjekt nicht zu Wohnzwecken weitervermietet habe, so dass sich die Beklagte zu 2) auch nicht auf den Schutz des § 565 BGB berufen könne. Der Auskunftsanspruch sei begründet, weil die Beklagten es offen gelassen hätten, ob noch weitere Mietverträge bestünden.
Ein Anspruch der Beklagten zu 2) auf Ersatz der dieser im Zusammenhang mit dem Räumungstermin entstandenen Kosten sei nicht gegeben, weil zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis bestehen würde und die Geltendmachung eines unbegründeten Anspruches einen Anspruch auf Ersatz der zur Abwehr entstandenen Kosten nicht begründen würde.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, soweit ihnen die Feststellungen in dem Berufungsurteil nicht entgegenstehen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Gegen dieses ihnen am 05.10.2010 zugestellte Teilurteil wenden sich die Beklagten mit ihrer am 21. Oktober 2010 bei Gericht eingegangenen Berufung, die dann am Montag, den 06. Dezember 2010 begründet wurde.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Mietverträge gemäß den §§ 135 BGB, 23, 24 ZVG unwirksam seien. Die Begründung des Gerichtes zu dem vereinbarten Mietzins sei nicht stichhaltig, da die vereinbarte Miete nicht wesentlich von der abweiche, die der Sachverständige D festgestellt habe. Außerdem habe das Gericht außer acht gelassen, dass das Gutachten des Sachverständigen D bereits am 15.04.2008 erstellt worden sei und die erzielbare Nettokaltmiete Schwankungen unterliege. Zudem sei auch nicht berücksichtigt worden, dass wegen der gegenwärtigen Mängel am Objekt von dem Mietpreis ein Abzug von 20% angebracht sei.
Weiterhin legen die Beklagten dar, dass auch aus dem zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Abschluss des Mietvertrages und dem Versteigerungstermin sich kein Rückschluss auf die mögliche Unwirksamkeit des Mietvertrages ziehen lasse, auch sei die Mietzeit von 15 Jahren durchaus sinnvoll. Die Vermietung unterlaufe auch nicht den Schutzzweck der §§ 23 und 24 ZVG, weil diese Vorschriften nur den Schutz des Beschlagnahmegläubigers gegenüber Verfügungen des Schuldners erst bewirken sollten, nicht aber den Schutz des Ersteigerers, der hinreichend über die §§ 57 und 57 a ZVG gestützt sei. Zudem habe das Gericht einen wesentlichen Aspekt außer acht gelassen, nämlich dass es sich bei dem vorliegenden Mietvertrag vom 10.09.2009 nicht um einen Wohnraummietvertrag sondern um einen gewerblichen Zwischenmietvertrag über Wohnraum handelte, der aber weit verbreitet sei. Außerdem habe das Gericht auch nicht das Bestehen von zwei gewerblichen Zwischenmietverträgen berücksichtigt und die Geltung des § 565 BGB. Da sich die Beklagte zu 2) im Rahmen der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnungen eine beständige Erwerbsquelle verschafft habe, hätte das Gericht die mittelbare Drittwirkung der Grundrechte berücksichtigen müssen und insbesondere auf Art. 12 Abs. 1 GG im Rahmen einer Verhältnismäßigkeitsprüfung abstellen müssen. Auch wenn man der Auffassung des Gerichts folge, nach der eine relative Unwirksamkeit vorliegen würde, so hätten die Kläger doch das Mietverhältnis mit der Berufungsbeklagten genehmigt. Schließlich habe das Gericht auch völlig unberücksichtigt gelassen, dass die Beklagte zu 2) das Grundstück als Wohnraum vermietet habe und deshalb das Grundstück nicht von der Beklagten zu 3) zurückfordern könne, weil ihr im Hinblick auf die Regelung des § 565 BGB die rechtliche Möglichkeit zur Durchsetzung der Räumung verwehrt sei.
Schließlich sei auch die Abweisung der Widerklage unbegründet, da diese auf den rechtsirrigen Auffassungen des Gerichtes zum Klageantrag zu 1) beruhe. Auch habe das Gericht in die Abwägungen zu Unrecht eingestellt, dass die Gesellschafterin der Beklagten zu 3), Frau G, die Schwiegertochter der ehemaligen Eigentümer des Grundstückes sei.
Die Beklagten beantragen,
unter Abänderung des am 24.09.2010 verkündeten Urteils des Landgerichts Gießen, Az. 5 O 60/10, 1. die Klage abzuweisen; 2. auf die Widerklage der Berufungsbeklagten zu 2) die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, 1.527,96 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.05.2010 an de Beklagte zu 2) zu zahlen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil.
Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 27.01.2011, nachdem der Rechtsstreit auf den Einzelrichter übertragen worden war, beantragt, den Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Senat zu übertragen, da die Sache grundsätzliche Bedeutung habe.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 519, 520 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, weil das Landgericht völlig zu Recht die Beklagten zur Auskunft verurteilt hat, der Räumungsklage stattgegeben hat und die Widerklage abgewiesen hat. Da die Kläger aufgrund des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts Nidda vom 28.09.2009 gemäß § 90 ZVG Eigentümer des Anwesens in der 1-Straße in Stadt1 geworden sind, steht ihnen gemäß § 985 BGB gegen die Beklagten ein Herausgabeanspruch zu. Diese sind zumindest mittelbare Besitzer des Anwesens (§ 868 BGB), haben aber gegenüber den Klägern kein Recht zum Besitz.
Ein Besitzrecht ist insbesondere nicht durch die geschlossenen Mietverträge begründet worden. Nach § 20 ZVG tritt nämlich durch den Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung des Grundstückes angeordnet wird, die Beschlagnahme ein. Der Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung angeordnet wurde, datiert bereits vom 02.10.2007, so dass ab Zustellung dieses Beschlusses im Jahre 2007 die Wirkungen der Beschlagnahme greifen (§ 22 ZVG). Zwar sind nach § 21 Abs. 2 ZVG Miet- und Pachtverhältnisse von der Beschlagnahme grundsätzlich nicht umfasst, jedoch gilt dies nur für solche Miet- und Pachtverhältnisse, die bereits vor der Beschlagnahme geschlossen waren. Die hier streitgegenständlichen Mietverträge wurden aber insgesamt erst zu einem Zeitpunkt abgeschlossen, als die Beschlagnahme schon lange Bestand hatte und bereits zwei Zwangsversteigerungstermine erfolglos geblieben sind. Demzufolge konnten von den ehemaligen Eigentümern des Grundstückes Miet- und Pachtverhältnisse nur im Rahmen des § 24 ZVG wirksam geschlossen werden, da heißt wirksame Mietverträge konnten nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes geschlossen werden.
Mietverträge, die nicht mehr zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes gehören, sind aber nach den §§ 23, 24 ZVG relativ unwirksam und bewirken zu Gunsten des Berechtigten nach § 135 Abs. 1 BGB ihm gegenüber die Unwirksamkeit. Insoweit ist zwar streitig, ob als Berechtigter im Sinne des § 24 ZVG nur der Gläubiger angesehen werden kann, oder ob dies auch für den Erwerber des Grundstückes gilt. § 24 ZVG würde aber von seiner Zielrichtung her zu knapp greifen, wenn ausschließlich auf den Gläubigerschutz abgestellt werden würde, vielmehr ist ein Vertrag, der nicht mehr der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstückes entspricht, auch gegenüber dem Ersteher unwirksam (§§ 23 ZVG, 136, 135 BGB), und zwar unabhängig davon, ob dies in den besonderen Versteigerungsbedingungen vorbehalten ist (Löhning/Fischinger, Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, § 24, Rdnr. 8; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 24, Rdnr. 1).
Die den Schuldner beschränkenden Vorschriften der §§ 23 und 24 ZVG dienen nämlich insbesondere auch dazu, eine möglichst lastenfreie Veräußerung des Grundstückes zu ermöglichen, da ein möglichst hoher Erlös erzielt werden kann. Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn Mietverträge kurz vor der Zwangsversteigerung geschlossen werden, die einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht entsprechen. Entgegen der auch vertretenen Auffassung (Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 24, Anm. 2.4; Dassler/Hintzen, ZVG, § 24, Rdnr. 2), wonach der Ersteher ausreichend durch die §§ 57 und 57 a ZVG geschützt ist, nützen diese Regelungen zum Schutz des Erstehers gerade nicht. Im Rahmen des Sonderkündigungsrechts muss nämlich nach allgemeiner Auffassung auch § 573 BGB beachtet werden, so dass eine Kündigung eines wirksamen Mietvertrages nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Erstehers an der Nutzung des Objektes besteht. Auch die Möglichkeit der Mieterhöhung führt regelmäßig nicht weit, da dies nicht den Interessen des Ersteigerers gerecht wird, der gerade das Grundstück ersteigert hat, um es selbst zu nutzen, wie dies von den Klägern geplant ist. Zudem sind auch der Möglichkeit der Mieterhöhung Grenzen gesetzt, so dass bei Abschluss eines unwirtschaftlichen Mietvertrages diese Möglichkeit nicht zu sachgerechten Ergebnissen führen würde.
Maßgeblich ist zudem, dass die ausdrückliche Beschränkung des Schuldners auf eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstückes in § 24 ZVG leerlaufen würde, wenn Verwaltungsmaßnahmen, die einer ordnungsgemäßen Wirtschaft nicht entsprechen bzw. ihr zuwiderlaufen, auch dem Ersteher gegenüber uneingeschränkt wirksam wären. Deshalb ist mit dem Landgericht Kassel (NJW-RR 1990, 977) davon auszugehen, dass der Schuldner auch bei Abschluss von Mietverträgen nach den §§ 23, 24 ZVG in seiner Verwaltungsbefugnis dahingehend beschränkt ist, dass nur solche Mietverträge geschlossen werden können, die einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen. Parallel zu den Vorschriften über das Nießbrauchsrecht ist bei der Frage der Beurteilung einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zwar nicht auf einen Musterbetrieb noch auf die Notlage des Schuldners abzustellen, maßgeblich ist vielmehr die tatsächliche Beurteilung des Lebens, wobei objektive Gesichtspunkte maßgebend sind und eine subjektive Sicht des Vollstreckungsschuldners außer Betracht zu bleiben hat. Dabei scheidet einseitiges, willkürliches Handeln aus. Dies bedeutet, dass eine Vermietung nur zu angemessenen Preisen im Bereich einer ordnungsgemäßen Verwaltung liegen kann, wobei die Angemessenheit sich nicht nur an der Miethöhe orientiert, sondern bestimmt wird durch die Ausgewogenheit des Verhältnisses von Leistung und Gegenleitung (BVerfG WuM 1990, 138 ). Nach diesen Kriterien stellt sich aber die von den ursprünglichen Eigentümern vorgenommene Vermietung nicht mehr als ordnungsgemäße Verwaltung dar mit der Konsequenz, dass der mit der Beklagten zu 1) geschlossene Mietvertrag gegenüber den Erstehern gemäß § 135 Abs. 1 BGB relativ unwirksam ist und für die Beklagten kein Recht zum Besitz an dem Grundstück zu begründen vermag. Auf einen gutgläubigen Erwerb eines Mietrechtes können sich die Beklagten nicht berufen, da nach dem BGB der gutgläubige Erwerb von Forderungen, zu denen auch eine Mietberechtigung gehört, grundsätzlich nicht möglich ist und die gesetzlichen Ausnahmen hier gerade nicht eingreifen, zumal davon auszugehen ist, dass sich die Beklagten, die in die Vorgänge eingeweiht waren, auch nicht in gutem Glauben befunden haben.
Völlig zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass die Vermietung des Grundstückes an die Beklagte zu 1) und demzufolge auch die Weitervermietung als Kettenmietverträge nicht mehr im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes erfolgt sind. Dies folgt zum einen, wie das Landgericht völlig richtig dargestellt hat, aus der vereinbarten Höhe des Mietzinses, die weit unter dem Mietzins liegt, den der Sachverständige D im Rahmen der Wertermittlung nach § 74 a Abs. 5 ZVG ermittelt hat. Anhaltspunkte dafür, dass der Wert, den der Sachverständige Jung in seinem Gutachten vom 15.04.2008 zugrunde gelegt hat, nicht richtig ist, sind nicht ersichtlich. Allein die zeitliche Spanne zwischen der Erstellung des Gutachtens und dem Abschluss der Mietverträge führt nicht dazu, dass eine ganz erhebliche Diskrepanz zwischen dem von dem Sachverständigen angenommenen Mietwert von 770,-- EUR pro Monat und dem vereinbarten Mietwert von 400,-- EUR entstehen kann. Der Sachverständige hat vielmehr die maßgeblichen Gesichtspunkte in sein Gutachten hinreichend eingestellt und entsprechend berücksichtigt. Der Verweis der Beklagten darauf, dass die Mindestmiete in dem …kreis nur 3,75 EUR pro Quadratmeter entspricht, verfängt nicht, weil nicht ersichtlich ist, dass das Anwesen, das die ursprünglichen Eigentümer vermietet haben, tatsächlich nur zu dem Mindestmietzins vermietet werden konnte. Immerhin liegt nach dem Mietspiegel der Durchschnittswert pro Quadratmeter bereits bei 6,61 EUR und der Höchstwert bei 11,17 EUR. Dass hier nur aufgrund der Verkehrsverhältnisse ein Mindestmietwert zu erzielen gewesen wäre, erschließt sich für den Senat nicht hinreichend, zumal an die Beklagte nicht nur eine Wohnfläche von 130 qm vermietet wurde sondern darüber hinaus auch eine Nutzfläche von 50 qm, die natürlich bei der Bewertung des Abschlusses eines Mietvertrages mit ins Gewicht fällt und zu einer Erhöhung des Mietzinses führt. Da zudem auch weitere Nebengebäude und ein Garten mit vermietet wurden, erscheint die Annahme der Minimalmiete keinesfalls gerechtfertigt, eher erscheint das Gutachten des Sachverständigung D die Sachlage besser und entsprechend zu beurteilen. Zudem ist einzustellen, dass auch die Kettenmietverträge, die zwischen den Beklagten geschlossen worden sind, nicht von einem bestehenden Minimalwert ausgegangen sind, vielmehr wurde in dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 2) der Mietzins bereits auf 480,-- EUR erhöht und in dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 3) auf immerhin 576,-- EUR. Dies belegt, dass der ursprünglich von den Eigentümern geschlossene Mietvertrag bereits nicht den wirtschaftlichen Verhältnissen vor Ort entsprochen hat.
Hinzu kommt, dass die ursprünglichen Eigentümer in dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) auch noch umfangreiche Renovierungspflichten übernommen haben, die mit erheblichen Kosten verbunden waren. So insbesondere, worauf das Landgericht bereits abgestellt hat, die Erneuerung einer 27 Jahre alten Heizungsanlage und die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden durch eine fehlende betonierte Grundplatte. Diese Kosten sind ganz erheblich und würden von einem vernünftigen Vermieter bei einer Verwaltung nicht freiwillig übernommen werden. Dies gilt umso mehr, als die Beseitigung der Mängel nach dem Inhalt des mit der Beklagten zu 1) und auch des mit der Beklagten zu 2) geschlossenen Vertrages von den Vermietern unverzüglich hätte ausgeführt werden müssen, mit der Folge, dass sich die stark verschuldeten Schuldner einer weiteren Inanspruchnahme mit erheblichen Kosten nicht hätten entziehen können. Da zudem in dem Mietvertrag auch nicht vereinbart war, dass nach der Beseitigung der Mängel eine Mieterhöhung Platzgreifen würde, stellt sich die Regelung als völlig unüblich und unangemessen dar. Der Verweis der Beklagten darauf, dass die Miete wegen der Mängel um 20% gemindert war, verfängt deshalb nicht, weil das Mangelbeseitigungsrecht völlig uneingeschränkt war und von den Beklagten jederzeit hätte ausgeübt werden können.
Zudem spricht gegen eine Vermietung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft auch die Mietvertragsdauer, die auf 15 Jahre mit einer Verlängerungsoption von weiteren zehn Jahren festgelegt wurde. Dies ist aber völlig unüblich im Rahmen einer normalen Vermietung, da gerade in dem Mietvertrag keine Anpassungsklausel vereinbart wurde, so dass während der Mietzeit eine Erhöhung durch die ursprünglichen Eigentümer nicht möglich gewesen wäre, was aber einer wirtschaftlichen objektiven Betrachtung der Dinge völlig zuwiderläuft.
Außerdem sind auch die Gesamtumstände zu berücksichtigen, da die Vermietung erst unmittelbar kurz vor dem dritten angesetzten Zwangsversteigerungstermin vorgenommen wurde. Die Argumentation der Beklagten, dass bei einer ersten Zwangsversteigerung nicht mit einem Gebot zu rechnen ist, verfängt nicht, da hier bereits zwei Zwangsversteigerungstermine erfolglos verlaufen waren, so dass damit zu rechnen war, dass im Rahmen eines dritten Termins auch zu einem günstigeren Gebot das Anwesen veräußert werde. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht sinnvoll, im Rahmen einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise unmittelbar vor einem Versteigerungstermin noch einen äußerst langfristigen Mietvertrag zu schließen, zumal insoweit auch zu berücksichtigen ist, dass der ursprüngliche Mietvertrag erst am 01.10.2009 beginnen sollte und erst in Anbetracht des Zwangsversteigerungstermins nachträglich der Beginn des Mietverhältnisses auf den 15.09.2009 angesetzt wurde. Danach liegt aber hier eine Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung keinesfalls vor, da ein wirtschaftlich denkender Vermieter bei den auf ihn zukommenden Verpflichtungen und dem geringen Mietzins sich nicht auf einen solchen Vertrag eingelassen hätte, sondern lieber angesichts des bevorstehenden Zwangsversteigerungstermins das Objekt leer stehen gelassen hätte (BVerfG, a.a.O.; LG Kiel WuM 1999, 570).
Rechtsfolge der unwirksamen Vermietung des Grundstückes an die Beklagte zu 1) ist damit, dass der ursprüngliche Vertrag gegenüber den Klägern unwirksam ist, mit der Kosenquenz, dass aus diesem Vertrag durch die weiteren Beklagten keine eigenen Rechte abgeleitet werden konnten. Soweit die Beklagten darauf verweisen, dass hier eine Genehmigung (§ 185 Abs. 2 BGB) des ursprünglichen Mietvertrages in Betracht kommt, verfängt auch diese Argumentation nicht. Zum einen haben die Kläger bereits hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie ein bestehendes Mietverhältnis nicht akzeptieren wollten. So wurde bereits in dem Kündigungsschreiben vom 01.10.2009 zum Ausdruck gebracht, dass der Mietvertrag nur gekündigt werde, soweit er gegenüber den Klägern wirksam sei. Insoweit wurde schon wirksam ein Vorbehalt gegen den Abschluss eines Mietvertrages gemacht. Auch in der weiteren Korrespondenz wurde von den Klägern immer wieder darauf hingewiesen, dass sie nicht davon ausgingen, dass tatsächlich ein wirksamer Mietvertrag bestand, aufgrund dessen die Beklagten verpflichtet waren, Mietzinszahlungen an die Kläger zu leisten. Dies ergibt sich eindeutig aus den Schreiben des Bevollmächtigten der Kläger vom 13.11.2009 und 07.12.2009, in denen gerade ausgeführt wird, dass zu den Beklagten zu 1) und 2) keine vertraglichen Beziehungen bestanden.
Schließlich ergibt sich auch aus den Gesamtumständen die Unwirksamkeit des Vertrages, da die zeitlichen Momente und der Abschluss der Mietverträge eindeutig für ein Umgehungsgeschäft sprechen. Dies wird insbesondere durch das Schreiben der Beklagten zu 2) vom 22.10.2009 belegt, mit welchem sie den ursprünglichen Eigentümern ein uneingeschränktes Wohnrecht eingeräumt haben, wobei sie nach ihrem eigenen Vortrag dazu nicht berechtigt war, weil bereits ein weiterer Mietvertrag mit der Beklagten zu 3) geschlossen worden war. Angesichts dieser Gesamtumstände geht der Senat deshalb von einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung durch den Abschluss der Mietverträge aus, mit der Folge, dass die Kläger als Eigentümer von den Beklagten die Herausgabe verlangen können, weil diesen kein Recht zum Besitz zusteht.
Zudem ist auch zu berücksichtigen, dass die Kläger vorsorglich ein eventuell bestehendes Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1) mit ihrem Schreiben vom 01.10.2009 wirksam zum 31.03.2010 gekündigt haben, so dass auch deshalb die Beklagte zu 1) zur Herausgabe des Grundstückes verpflichtet ist, was sie auch selbst mit ihrem Schreiben vom 06.10.2009 eingeräumt hat. Ein eigenständiges Recht der Beklagten zu 2) zum Besitz konnte durch den Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten zu 1) nicht begründet werden, da dieser Mietvertrag nur ein Untermietverhältnis begründet hat. Der Untermieter ist aber gemäß § 546 Abs. 2 BGB bei Ende des Mietvertrages mit dem Hauptmieter gerade auch verpflichtet, die Sache an den Eigentümer herauszugeben. Auf § 565 BGB können sich die Beklagten nicht berufen, da sie zur Herausgabe des Grundstückes in der Lage sind, weil sie selbst dieses nicht zu Wohnzwecken an natürlich existierende Personen vermietet haben, sondern ihrerseits nur einen Mietvertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes geschlossen haben. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes kann aber keinen Wohnsitz begründen und nicht eigenständig Räume bewohnen, so dass auch insoweit kein Wohnraummietverhältnis besteht.
Auf das Recht auf freie Berufsausübung kann sich die Beklagte zu 2) nicht berufen, weil hier nach den vorrangigen Vorschriften des BGB gerade kein eigenständiges Besitzrecht durch den Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) begründet wurde.
Soweit das Landgericht die Beklagten zur Auskunft über bestehende weitere Mietverhältnisse verurteilt hat, ist das Urteil nicht zu beanstanden und wird von den Beklagten selbst in der Berufungsbegründung auch nicht weiter angegriffen. Ausführungen zu den Darstellungen des Landgerichts finden sich insoweit nicht. Soweit erstinstanzlich die Beklagten die Auffassung vertreten haben, dass sie zwar grundsätzlich eine Auskunft schulden würden, dieser Anspruch aber noch nicht fällig sei, ist dies verfehlt, da gerade zwischen den Parteien keine vertraglichen Beziehungen bestehen, so dass der allgemeine Auskunftsanspruch hier für die Kläger gegeben ist.
Hinsichtlich der Widerklage hat das Landgericht völlig zu Recht die Klage abgewiesen, da in der Verfolgung der Rechte der Kläger keine zum Schadensersatz begründende Handlung liegt. Insoweit kann auf die Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen werden, zumal sich auch in der Berufungsbegründung insoweit keine ausdrücklichen Angriffe finden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, da das Rechtsmittel der Beklagten ohne Erfolg geblieben ist, wobei eine Quotelung vorzunehmen war, da an der Widerklage nur die Kläger und die Beklagte zu 2) beteiligt waren (§ 100 Abs. 2 ZPO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO entnommen.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder zur Fortbildung des Rechtes noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), da hier individuell die wirtschaftliche Situation von Beteiligten zu beurteilen ist.
Eine Rückübertragung des Rechtsstreites auf den Senat, wie von den Beklagten beantragt, kam nicht in Betracht, da sich die Rechtslage nicht nach dem Übertragungsbeschluss des Senates geändert hat, vielmehr sich bereits zum Zeitpunkt der Übertragung auf den Einzelrichter so dargestellt hat, wie sie heute zu beurteilen ist. Da die Kläger auch nicht einer Rückübertragung zugestimmt haben, war der Einzelrichter nach wie vor zur Entscheidung berechtigt und befugt. Eine Rückübertragung gemäß § 526 Abs. 2 ZPO kam nicht in Betracht.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren war auf 8.939,96 EUR festzusetzen, nämlich 500,-- EUR für den Auskunftsanspruch, 6.912,-- EUR für den Räumungsantrag und 1.527,96 EUR für die Widerklage (§ 3 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 135 BGB, 23, 24 ZVG
§§ 57, 57 a ZVG
§§ 23 und 24 ZVG
§§ 23 und 24 ZVG, weil diese Vorschriften
§§ 57 und 57 a ZVG
§§ 511, 519, 520 ZPO
§§ 23, 24 ZVG
§§ 23 ZVG, 136, 135 BGB
§ 565 BGB
§ 93 ZVG
§ 90 ZVG
§ 985 BGB
§ 868 BGB
§ 20 ZVG
§ 22 ZVG
§ 24 ZVG
§ 573 BGB
§ 3 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 21 Abs. 2 ZVG
§ 135 Abs. 1 BGB
§ 74 a Abs. 5 ZVG
§ 185 Abs. 2 BGB
§ 546 Abs. 2 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 100 Abs. 2 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 526 Abs. 2 ZPO
Art. 12 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1990, 977
5 O 60/10
XII ZR 24/11
7 K 63/07