Landgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-10-27, Aktenzeichen 91 O 101/16
ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2017:1027.91O101.16.00

Tenor:
Verfahrensgang
Der Bescheid der [Stadt] vom 25.02.2016, Az. 80231011603 über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Vertrag des Notars U vom 21.12.2015, UR-Nr. 475/2015 wird aufgehoben.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Antragsgegnerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Beteiligten zu 1. und 2. wenden sich gegen Bescheide der Beteiligten zu 3. vom
25.02.2016, mit denen ein Vorkaufsrecht an einem 1/8 Miteigentumsanteil an dem Grundstück [Grundstücksbezeichnung] ausgeübt wurde.
Der Beteiligte zu 2. und Frau A sind zu je 1/2 Gesellschafter der Beteiligten zu 1. Diese war Eigentümerin eines 1/8 Miteigentumsanteils an dem Grundstück, eingetragen beim Amtsgericht …, Grundbuch von … unter [Grundbuch- und Grundstücksbezeichnung], Gebäude- und Freifläche, Wohnen, [Straße] mit einer Fläche von 3.223 qm.
Gemäß UR-Nr. 475/15 des Notars U vom 21.12.2015 (BI. 10 BA) hielten beide Gesellschafter eine Vollversammlung der Beteiligten zu 1. ab und beschlossen deren Auflösung mit Wirkung zum 31.12.2015 und die Bestellung des Beteiligten zu 2. zum Liquidator. Der 1/8 Miteigentumsanteil wurde auf zwei Miteigentumsanteile zu je 1/16 aufgeteilt und an den Beteiligten zu 2. und an die S GmbH, vertreten durch Frau A als deren einzige Gesellschafterin, verkauft zu einem Kaufpreis von je 31250,00 G. Hinsichtlich des weiteren Inhalts der Urkunde wird auf BI. 10 der Beiakte verwiesen.
Gemäß notarieller Urkunde vom 19.02.2016 zu UR-Nr. 64/2016 erklärten der Beteiligte zu 2. und die S GmbH den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Das zuvor benannte Grundstück liegt zum Teil im Bereich des Bebauungsplanentwurfs der Beteiligten zu 3. „[Straße], Bereich F, südlich der …straße" (künftig: Planentwurf F), Entwurf Stand 26.03.2007. Der Bebaungsplan-Entwurf „[Straße] Bereich F südlich der …straße", Stand 23.06.2009, wurde als Anlage B 3 vorgelegt. Die Lage des Grundstücks ergibt sich aus BI. 214 der Beiakte (Band 2). Der Bereich des Grundstücks [Straße und Haus-Nr.] ist im Planentwurf als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen (Anlagen BI, B2 und BI. 214 der Beiakte).
Zur Planungsgeschichte gilt folgendes:
In der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 28.09.1998 hatte die Beteiligte zu 3. den Aufstellungsbeschluss für den vorgesehenen Bebauungsplan gefasst, die BekanntmaChung erfolgte am 10.1 1.1998. Am 13.09.1990 beschloss die Stadtverordnetenversammlung das Entwicklungskonzept […] mit dem Ziel, städtebauliche Missstände im Planbereich zu überwinden. Dies wurde 1992 in einer städtebaulichen Rahmenplanung konkretisiert. Am 28.06.2007 stimmte die Stadtverordnetenversammlung der Fortschreibung der städtebaulichen Rahmenplanung zu und beschloss für die neu zu ordnenden Bereiche die Aufstellung von Bebauungsplänen. Hieraus entwickelten sich mehrere Bebauungspläne, u. a. die rechtskräftigen Bebauungspläne [Straße], Bereich A, [Straße], Bereich D und [Straße], Bereich E. Zur vollständigen Umsetzung der städtebaulichen Rahmenplanung fehlen die Bebauungspläne [Straße], Bereich F und [Straße], Bereich C.
Im Jahr 2007 wurde der Entwurf des Bebauungsplanes [Straße], Bereich F südlich der
…straße entwickelt (BI. 98 d. A.). Der Entwurfs- und Offenlagebeschlusswurde von
der Stadtverordnetenversammlung am 28.06.2007 gefasst, die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte am 03.08.2007. Die erste Offenlage erfolgte am 10.08.2007 bis zum 10.09.2007.
Nach Anhörung der Beteiligten zu 1. und 2. und der S GmbH übte die Beteiligte zu 3. ein Vorkaufsrecht gemäß Bescheid vom 25.02.2016 gem. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V.
m. Satz 2 BauGB gegenüber der Beteiligten zu 1, an dem 1/8 Miteigentumsanteil aus und setzte den Entschädigungswert nach § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB über den betroffenen Miteigentumsanteil auf insgesamt 62500,00 € fest. Hinsichtlich des weiteren Inhalts des Bescheides wird auf BI. 468 ff. der Beiakte verwiesen. Der Bescheid wurde der Beteiligten zu 1. am 26.02.2016 zugestellt. Mit Schreiben vom 25.02.2016 wurde der Ausübungsbescheid der Beteiligten zu 2 bekanntgegeben und zugestellt am 26.02.2016.
Am 01.03.2016 haben die Beteiligten zu 1. und 2. den Ausübungsbescheid angefochten und gerichtliche Entscheidung gem. S 217 BauGB beantragt.
Die Antragsteller sind der Auffassung, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtsmissbräuchlich, da ein Satzungsbeschluss nicht absehbar sei. Die Verkehrsplanungen für den hier maßgeblichen Knotenpunkt [Straße]/2. Ring seien nicht abgeschlossen. Insbesondere weil das Schicksal des gegenüberliegenden Schwimmbades ungewiss sei, sei die Weiterführung des Bebauungsplanentwurfs offen. Eine erneute Offenlage werde auch tatsächlich nicht vorbereitet.
Die Antragsteller bestreiten den Vortrag der Beteiligten zu 3. in den angefochtenen Beschlüs- sen auf Seite 3 (letzte drei Absätze) und Seite 4 (erste zwei Absätze). Sie bestreiten, dass eine zweite Offenlegung unmittelbar bevorstehe und dass die betroffene Grundstücksfläche von vornherein mit der Ausweisung als öffentliche Verkehrsfläche eingetragen gewesen sei.
Der Bescheid sei auch deshalb rechtswidrig, weil die Herausnahme eines Grundstücks, das einer Gesellschaft durch Vertrag mit der Gesellschaft bzw. die Übertragung von Eigentumsanteilen an einen Dritten nicht dem Vorkaufsrecht unterliege.
Zudem könnten die Bescheide keinen Bestand haben, weil die Beteiligte zu 3. nur auf den Grundstücksteil zugreifen dürfe, der im Planungsgebiet liege. Der der Vorkaufsrechtsausübung zugrunde liegende ideelle Miteigentumsanteil von 1/8 beziehe sich aber auf das gesamte Grundstück, was unzulässig sei.
Die Antragsteller bestreiten außerdem, dass es tatsächlich erforderlich sei, den Einmündungsbereich [Straße] in Richtung 2. Ring derart auszuweiten, dass das fragliche Grundstück in Anspruch genommen werden müsste. Denn die Zahl in dieser Richtung abbiegender Kraftfahrzeuge sei äußerst gering. Für die vorliegende Verkehrsplanung gebe es kei nen Bedarf.
Die Antragsteller beantragen, den Bescheid vom 25.02.2016 aufzuheben.
Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag zurückzuweisen.
Die Antragsgegnerin trägt vor, der Satzungsbeschluss des im Jahr 2007 offengelegten Bebauungsplanentwurfs [Straße], Bereich F, sei konkret absehbar. Der Entwurf für die erneute Offenlage werde derzeit überarbeitet, die Offenlage sei für das 4. Quartal 2017 vorgesehen. Der Entwurf habe nach der Offenlage 2007 zunächst nicht weiter bearbeitet werden können, weil über die Zukunft des Hallenbades noch keine abschließende Entscheidung getroffen werden konnte. Im Jahr 2006 sei im Bebauungsplan die Festsetzung des Bereichs Hallenbad als Gemeinbedarfseinrichtung erfolgt, so dass nunmehr aufgrund der aktualisierten Verkehrsplanung der Bebauungsplanentwurf überarbeitet werden konnte.
Der Bereich des Grundstücks [Straße und Haus-Nr.] sei zur Realisierung des im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen Verkehrsknotens unabdingbar, Die Aufstellung des Bebauungsplans sei dringend geboten.
Zur Ergänzung des und Streitstandes wird im Übrigen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen. Die Behördenakte war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag ist zulässig.
Die Baulandkammer ist gem. S 217 1 BauGB für das Verfahren zuständig.
Das Vorkaufsrecht wird zwar durch Verwaltungsakt ausgeübt, so dass grundsätzlich der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten eröffnet ist. Allerdings hat die Beteiligte zu 3. in dem angefochtenen Bescheid auch den zu zahlenden Betrag gem. S 28 IV BauGB zum Entschädigungswert festgelegt. Der Verwaltungsakt kann daher im vorliegenden Fall nach § 217 1 BauGB nur vor den Baulandgerichten angefochten werden.
Die Frist gem. § 217 Il BauGB wurde eingehalten. Der gegen die Beteiligte zu 1. ergangene Bescheid vom 25.02.2016 wurde dieser am 26.02.2016 zugestellt. Der gegen den Beteiligten zu 2. ergangene Bescheid wurde am 26.02.16 zugestellt. Die Anträge auf gerichtliche Entscheidung sind bei der Beteiligten zu 3. am 01.03.2016 eingegangen.
Auch der Beteiligte zu 2. als Käufer ist gem. § 222 BauGB Beteiligter, da seine Rechte aus dem Kaufvertrag von der Ausübung des Vorkaufsrechts betroffen sein können. Außerdem war er Beteiligter im Verwaltungsverfahren (vgl. BGH NJW 91, 293). Er kann außerdem als Käufer generell den Bescheid anfechten.
Der Antrag ist auch begründet.
Zwar ist das in Rede stehende Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet (§ 24 Abs. 1 Nr.l, S. 2 BauGB).
Unstreitig liegt ein Bebauungsplanentwurf vor, der im Jahr 2007 öffentlich ausgelegt wurde. Das Grundstück liegt mit einem Teil seiner Fläche im Plangebiet. Der Entwurf enthält auch eine Festsetzung für einen der in § 24 Abs. 1 Nr. 1 genannten Zwecke. Die für die Neugestaltung des Verkehrsknotens vorgesehene Fläche wurde zur Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt. Wie sich aus den vorgelegten Entwürfen (BI und B3) sowie der Verkehrsplanung (B 2) zusammen mit dem Lageplan (BI. 214 BA) ergibt, wird ein Teil des in Rede stehenden Grundstücks als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt.
Der Entstehung des Vorkaufsrechts steht nicht entgegen, dass es sich nur auf eine Teilfläche des in Rede stehenden Grundstücks erstreckt. Die Gemeinde muss nicht ganze Buchgrund stücke erwerben. Das Vorkaufsrecht kann sich auch auf katastermäßig nicht bezeichnete und begrenzte Teile von Grundstücken beschränken. Das ist rechtlich grundsätzlich zulässig. Auch in solchen Fällen steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu. (vgl. Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger, BauGB 124. EL 2017, S 24 Rn 47).
Auch ist ein Vorkaufsfall, d.h. ein rechtswirksamer, gültiger Kaufvertrag mit einem Dritten, geben.
Die Tatsache, dass der Eigentumsanteil durch Kaufvertrag von einer Gesellschaft verkauft wurde, steht dem Vorkaufsrecht nicht entgegen. Bei der Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft und der Herausnahme aus der Gesellschaft durch Vertrag mit der Gesellschaft soll zwar grundsätzlich kein Kaufvertrag und damit kein Vorkaufsrecht vorliegen. Aller dings liegt es anders bei der Übernahme eines Grundstücks durch einen Gesellschafter, diese soll dem Vorkaufsrecht unterliegen (vgl. Ernst/Zinkahn/Stock, a.a.O. S 24 BauGB Rn 52). Vorliegend wurde das Grundstück von einem der beiden einzigen Gesellschafter (Beteiligter zu 2.) und von einer von der zweiten Gesellschafterin T GmbH übernommen. Damit liegt ein Vorkaufsfall vor.
Der Kaufvertrag wurde auch mit einem Dritten abgeschlossen i.S.v. § 463 BGB. Steht das Grundstück im Eigentum von mehreren Personen, kann Dritter nur sein, wer an der Gemeinschaft der Berechtigten nicht beteiligt ist. Der Verkauf von Bruchteilseigentum unter Miteigentümern löst ein Vorkaufsrecht nicht aus, weil der Erwerber des Anteils innerhalb der Eigentümergemeinschaft bleibt. Allerdings hielten die Käufer bei Abschluss des Kaufvertrags keine weiteren Eigentumsanteile an dem Grundstück.
Es ist auch unproblematisch, dass nicht das gesamte Grundstück und auch keine reale Teilfläche davon, sondern ein ideeller Miteigentumsanteil an dem gesamten Grundstück verkauft wurde. Das Vorkaufsrecht ist grundsätzlich auch bezüglich eines ideellen Miteigentumsanteils anwendbar (vgl. OVG Frankfurt (Oder) v. 22.012004 - 3 A 1234/00; OLG Ffm., DN0tZ 96,41). Aus § 200 Abs. 1 BauGB ergibt sich, dass § 24 auch auf ideelle Miteigentumsanteile anwendbar ist. § 24 Il BauGB schließt ausdrücklich nur Wohnungseigentum aus. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass andere Miteigentumsanteile nicht ausgeschlossen sind.
Dennoch ist die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig, weil es nur an einer realen Teilfläche besteht, jedoch an einem ideellen Anteil bezogen auf das gesamte Grundstück ausgeübt wird.
Da das Vorkaufsrecht unstreitig nur an einem Teil des Grundstücks besteht, darf es demzu folge auch nur beschränkt auf die betroffene reale Teilfläche ausgeübt werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn das Grundstück nicht ohne Nachteil für den Verkäufer geteilt werden kann (z.B. wenn das verbleibende Teilstück nicht mehr nutzbar und unverkäuflich ist) und der Verkäufer deshalb die Übernahme des gesamten Grundstücks verlangt (vgl. BGH NJW
91,293; Ernst/Zinkahn/BieIenberg, a.a.O. § 24 Rn 48; Battis, BauGB, 1 1. Aufl., S 24 Rn 18), was hier nicht der Fall ist.
Die Beschränkung des Vorkaufsrechts auf einen ideellen Miteigentumsanteil an der betroffe- nen Teilfläche ist nach hier vertretener Auffassung rechtlich nicht möglich. Insoweit trifft die Argumentation der Antragsgegnerin zu, dass die Folge der Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich eines Miteigentumsanteils an einer Teilfläche die Teilung des Grundstücks wäre. Diese zu erzwingen ist den nicht betroffenen Miteigentümern nicht zuzumuten und bedeutet einen unzulässigen Eingriff in ihr Eigentumsrecht. Die Miteigentümer müssen eine Teilung ihres Eigentums nicht hinnehmen, hierfür fehlt es an einer Rechtsgrundlage. Auch würde es faktisch zwei Miteigentümergemeinschaften geben: Eine an einem vorkaufsbelasteten Teil und eine an dem nichtbelasteten Teil des Grundstücks. Der Vorkaufsberechtigte könnte als Miteigentümer auch keinen Einfluss auf die Nutzung des Grundstücks nehmen (vgl. VGH München NJOZ 12, 1849).
Die einzige in dieser Situation noch verbleibende Möglichkeit einer Geltendmachung des Vorkaufsrechts an dem gesamten Miteigentumsanteil hält die Kammer nicht für zulässig.
Wie oben ausgeführt, ist es mit den Vorschriften des BauGB nicht vereinbar, das Vorkaufsrecht an einer Fläche auszuüben, die nicht im Plangebiet liegt. Da das ideelle Miteigentum sich auf das gesamte Grundstück bezieht, wäre dies aber der Fall. Außerdem würde die Ausübung des Vorkaufsrechts in einem derartigen Fall dazu führen, dass der Vorkaufsberechtigte bei weiterem Verkauf von Miteigentumsanteilen nach und nach das gesamte Grundstück einschließlich solcher Grundstücksteile, für die ein Vorkaufsrecht ersichtlich nicht besteht, erwer ben könnte; die Einbeziehung dieser Teile wäre aber unzulässig.
Die Kammer verkennt nicht, dass der Erwerb eines geringen ideellen Miteigentumsanteils durchaus sinnvoll sein kann, auch wenn der Vorkaufsberechtigte zunächst aufgrund der Stimmrechtsverteilung keinen Einfluss auf die Nutzung nehmen kann. Denn es ist denkbar, dass weitere Miteigentumsanteile veräußert werden, so dass er nach und nach die Stimmenmehrheit erwerben kann. Kann das Vorkaufsrecht in einem derartigen Fall nicht ausgeübt werden, kann es dazu kommen, dass im Fall von Miteigentum durch stückweisen Verkauf das gesamte Vorkaufsrecht unterlaufen werden könnte.
Im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der rechtlichen Konsequenzen ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin ohne das Vorkaufsrecht nicht rechtlos gestellt ist. Sie könnte den mit der Ausübung verbundenen Zweck auch auf andere Weise,
z.B. durch ein Umlegungsverfahren, erreichen. Das Eigentumsrecht der Antragstellerin zu 1. fällt daher unter Berücksichtigung aller Umstände des vorliegenden Sachverhalts deutlich schwerer ins Gewicht als das Interesse der Antragsgegnerin an der Ausübung des Vorkaufsrechts an dem Miteigentumsanteil.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den 221 BauGB, 91, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 222 BauGB
§ 463 BGB
§ 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 217 1 BauGB
§ 24 Abs. 1 Nr.l, S. 2 BauGB
§ 200 Abs. 1 BauGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 91, 293
3 A 1234/00