Amtsgericht Erfurt (Thüringen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-12-16, Aktenzeichen 5 C (WEG) 61/12
ECLI: ECLI:DE:AGERFUR:2015:1216.5C.WEG61.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Klage eines Wohnungseigentümers auf Schadensersatzansprüche gemäß § 280, 281 BGB, § 21 Abs. 4 WEG bzw. § 14 Nr. 4 WEG wegen Schäden, die auf Verzögerungen von Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen sein sollen, ist nicht gegen den Verband der Wohnungseigentümer als Gemeinschaft, sondern vielmehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, vergleiche BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14 -.(Rn.19)
2. Den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist zur Realisierung einer Sanierungsmaßnahme im Einzelfall ein zeitlicher Vorlauf von mindestens sechs Monaten zuzubilligen, um die für eine Sanierung bei ordnungsgemäßer Verwaltung erforderlichen drei Vergleichsangebote einzuholen, diese eingehend zu prüfen, gegeneinander abzuwägen und mit dem nötigen organisatorischen Vorlauf darüber zu beschließen.(Rn.24)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin beansprucht als Miteigentümerin von der Beklagten – der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft – Schadenersatz (Mietausfall) wegen ihrer Ansicht nach verzögerter Beschlussfassung und Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum.
Im Einzelnen: Mit Umlauf-Beschluss vom 24.08.2007 beschloss die Beklagte die Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Kelleraußenwand der im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnungseinheit (= Nr. ... gemäß Teilungserklärung). Dem war ein am 24.04.2007 in Auftrag gegebenes und am 29.05.2007 erstattetes Gutachten des Bausachverständigen Sch. voraus gegangen. Auf Anlg. K2 (Bl. 30 ff. d. A.) wird ergänzend Bezug genommen.
Bei Fassung des Umlaufbeschlusses gingen sowohl der damalige Verwalter (P. Immobilien GmbH …) als auch die Wohnungseigentümer davon aus, eine Sanierung könne von den Innenräumen der Wohnungseinheit Nr. ... her erfolgen. Dementsprechend beauftragte die Hausverwaltung die Firma A. mit den entsprechenden Arbeiten. Infolge aufgetretener Unstimmigkeiten erklärte die P. Immobilien GmbH … im Dezember 2007, die Verwaltung für das Objekt nicht weiterzuführen. Anfang des Jahres 2008 bestellte die Beklagte die S. GmbH ….zur neuen Verwalterin. Der bauausführende Unternehmer A. meldete mit Schreiben vom 12.02.2008 gegenüber dem Sachverständigen Sch. bezüglich einer weitergehenden Innensanierung Bedenken an. Letzterer übermittelte diese Bedenken mit Schreiben vom 29.02.2008 an die S. GmbH.
Unter Leitung der damals tätigen Hausverwaltung wurde am 04.07.2008 ein Beschluss nunmehr zur Sanierung der Außenwand gefasst. Mit Schreiben vom 21.08.2008 legte auch die Firma S. GmbH die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nieder. In der Folge wurde der nunmehrige Verwalter Dr. G. bestellt. Am 16.04.2009 fasste die Beklagte unter dessen Leitung den Beschluss, dass eine Trockenlegung der Außenwand vor den Kellerräumen der Einheit Nr. ... erfolgen sollte. Die Sanierung der Außenwand wurde sodann durchgeführt und im August 2009 abgeschlossen.
Die Klägerin beansprucht mit ihrer Klage Ersatz des Mietausfalls für die Zeit vom 01.04.2008 bis 31.12.2009 (= 16 Monate) von der Beklagten.
Die Klägerin hat das Wohneigentum verbunden mit dem Anteil am Gemeinschaftseigentum im Laufe dieses Verfahrens, nämlich mit notariellem Kaufvertrag vom 13.11.2012 veräußert; der Erwerber ist seit dem 21.01.2013 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Gemäß Ziffer IV. des Notarvertrages ist die Klägerin (dort als Verkäufer bezeichnet) verpflichtet, dem Käufer Zahlungen auf die geltend gemachten Schadensersatzansprüche in Höhe ihres vormaligen Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum zu erstatten.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft sei passiv legitimiert.
Die Klägerin behauptet, ihr Sondereigentum sei einzig durch die Durchfeuchtung des Gemeinschaftseigentums infolge des erheblichen hangseitigen Wasserdrucks beeinträchtigt worden. Insbesondere seien Feuchtigkeitsschäden am Sondereigentum in diesem Umfang zuvor nicht vorhanden bzw. bei Erwerb nicht bekannt gewesen. Die gesamte Einheit sei während des Zeitraums, für den Mietausfall geltend gemacht werde, nicht nutzbar gewesen. Sämtliche Bauteile, die die Klägerin vor einer Sanierung der Außenwand hätte einbauen lassen, wären infolge der erheblichen Durchfeuchtung von außen der Beeinträchtigung preisgegeben worden.
Die Klägerin behauptet weiterhin, die Vermietung ihrer Einheit wäre in diesem Zeitraum ohne weiteres zu einem Mietzins von 800,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer und Nebenkosten möglich gewesen. Mindestens ein Mietinteressent sei bereit gewesen, zu entsprechenden Konditionen abzuschließen.
Die Klägerin beantragt:
Die Beklagte wird verurteilt, 22.421,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit 01.01.2011 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt:
Sie behauptet, die Klägerin habe bereits bei Erwerb im Jahre 1999 von den Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich Kenntnis gehabt, was aus dem Kaufvertrag folge; hinreichende Maßnahmen habe sie allerdings nicht zeitnah ergriffen bzw. über die Gremien der Beklagten eingeleitet. Dies begründe ein haftungsausschließendes Mitverschulden.
Die ursprünglich erhobene Einrede der Verjährung hält die Beklagte nicht mehr aufrecht.
Wegen der weiter gehenden Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg.
Der Klägerin stehen Schadenersatz-/Entschädigungsansprüche bereits deswegen nicht gemäß §§ 280 f. BGB, 21 Abs. 4 WEG bzw. § 14 Nr. 4 WEG gegenüber der Beklagten zu, weil deren Passivlegitimation nicht gegeben ist.
Das Gericht folgt insoweit ausdrücklich nicht der Rechtsauffassung der Klägerin, wonach solche Ansprüche gegen den Verband der Wohnungseigentümer als Gemeinschaft geltend gemacht werden können, sondern legt seiner Entscheidung die auch in den mündlichen Verhandlungen erörterte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und h. M. zugrunde (vgl. BGH in NJW 2015, S. 613 m.w.N.), wonach die Klage nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer in Person gerichtet werden kann. Dies entspricht der systematischen und teleologischen Einordnung des eingangs aufgeführten Schadenersatzanspruchs, denn eine etwaige Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer ist individuell und nicht gemeinschaftlich zu erfüllen; den Pflichten des Verbands ist sie vorgelagert.Dementsprechend kann sich nur derjenige Miteigentümer, dem ein schuldhafte Pflichtverletzung (i. S. eines „Fehlverhaltens“) bezüglich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vorwerfbar ist, im Sinne der eingangs genannten Normen schadenersatzpflichtig machen. Warum beispielsweise ein Miteigentümer haften sollte, wenn er ausdrücklich im Sinne des Anspruchstellers votiert, aber überstimmt worden ist, lässt sich nach Auffassung des erkennenden Gerichts nicht darstellen. Eine Haftung des Verbandes der Eigentümergemeinschaft würde nach allem zur Aushebelung der Haftungsvoraussetzungen führen.
Deswegen nur vorsorglich und in der gebotenen Kürze wie folgt:
§ 14 Nr. 4 WEG ist tatbestandlich nicht einschlägig, da hier nicht eine Entschädigung wegen Instandsetzungsarbeiten, sondern als Folge der nach klägerischer Behauptung verzögerten Mangelbeseitigung in Streit steht (vgl. auch OLG Frankfurt ZMR 2009, S. 382). Im Übrigen kann auf den zutreffenden Vortrag der Beklagten unter Bezugnahme auf das zur Akte gereichte Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem LG Gera (AZ: 5 S 38/13) Bezug genommen werden.
Auch ein Anspruch aus §§ 280 f. BGB würde (Passivlegitimation unterstellt) daran scheitern, dass dem Vortrag der Klägerin und dem darüber hinausgehenden gesamten Akteninhalt ein schuldhaft kausales Verhalten der Beklagten nicht hinreichend zu entnehmen ist:
Nach dem eigenen Vortrag der Klägerin (vgl. zuletzt Schriftsatz vom 13.04.2015) hätte über eine Sanierung frühestens mit Beginn des 15.03.2008 beschlossen werden können.
Dabei wäre im weiteren jedoch zu berücksichtigen, dass der Beklagten zwingend ein organisatorischer Vorlauf von mindestens 6 Monaten zuzubilligen gewesen wäre (vgl. LG Köln, Urteil vom 17.03.2011, AZ: 29 S 133/10 sowie AG Hannover ZMR 2010, S. 324), um die für eine Sanierung bei ordnungsgemäßer Verwaltung erforderlichen drei Vergleichsangebote (vgl. LG Dortmund ZMR 2015, S. 777 sowie LG München I ZMR 2015, S. 147) einzuholen, eingehend zu prüfen, gegeneinander abzuwägen und mit dem nötigen organisatorischen Vorlauf darüber zu beschließen. Hinzu kommt, dass auch nach dem Vortrag der Klägerin und dem weiter gehenden Akteninhalt eine komplexere Sanierung mit Prüfung bzw. Abstimmung unterschiedlicher Gewerke vonnöten war. Angesichts der sodann nötigen Beauftragung und Terminsabsprache mit den zu beauftragenden Gewerken hält das Gericht hier sogar einen Zeitraum von 8-9 Monaten deutlich eher für angemessen.
Ein Fall der Notgeschäftsführung i. S. des § 21 Abs. 2 WEG ist überdies in keiner Weise darstellbar.
Weiterhin wäre der Zeitraum von März bis Juli 2008 (= 4 Monate) nicht einzuberechnen, der auch nach Vortrag der Klägerin auf Untätigkeit der vormaligen Verwaltung beruhte; die Verwaltung ist nach nahezu einhelliger Ansicht aber nicht Erfüllungsgehilfe der beklagten Eigentümergemeinschaft (vgl. OLG Hamm ZMR 2008. S. 401 sowie LG München I ZMR 2011, S. 62 m.w.N.).
Die Verwaltung wäre dementsprechend ihrerseits – unabhängig von in den Raum gestellten etwaigen Widersprüchen einzelner Eigentümer – zur Durchsetzung gefasster oder herbeizuführender Beschlüsse verpflichtet gewesen.
Schließlich wäre – worauf auch die Beklagte zutreffend hinweist – der Zeitraum der Bauausführung (= weitere 4 Monate) ohnehin zu Lasten der Klägerin angefallen. Diese Phase könnte die Klägerin zur Untermauerung eines (hypothetischen) Schadenersatzanspruchs nicht zusätzlich heranziehen, da diese Arbeiten zwangsläufig, d.h. sowieso einzubeziehen gewesen wären.
Nach allem ergäbe sich auch unter Beachtung der klägerseits vorgetragenen Umstände bereits ein der Beklagten zuzubilligender Zeitraum, der denjenigen übersteigt, für welchen die Klägerin Schadenersatz im Wege des Mietausfalls geltend macht.
Prozessuale Nebenentscheidungen:
- § 91 Abs. 1 ZPO (Kosten),- § 709 S. 1 ZPO (vorläufige Vollstreckbarkeit).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280 f. BGB
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 14 Nr. 4 WEG
§ 21 Abs. 2 WEG
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: V ZR 9/14
5 S 38/13
29 S 133/10