Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-11-22, Aktenzeichen 8 K 251.19
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:1122.8K251.19.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Zulässigkeit von Mieterhöhungen für die im Eigentum der Klägerin stehenden öffentlich geförderten 15 Wohnungen auf dem Grundstück in der W ... in Berlin-Schöneberg. Die Wohnfläche beträgt 1.484,10 m2.
Die Erstförderung des Objektes erfolgte im Wohnungsbauprogramm 1977-1981. Mit Bewilligungsbescheid der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin vom 31. Dezember 1981 gewährte der Beklagte Aufwendungshilfen in Höhe von insgesamt 5.586.918,12 DM, davon als Aufwendungsdarlehen 1.862.306,07 DM und als Aufwendungszuschuss 3.724.612,05 DM. Fördernehmerin war die Klägerin unter vorheriger Firma ... Mit ihrem Antrag auf Bewilligung einer Anschlussförderung gab sie unter dem 1. September 1997 eine Verpflichtungserklärung ab, in der sie sich unter anderem verpflichtete, „die Miete nur unter Zugrundelegung der in Nr. 3.1 (4) der Anschlußförderung RL 1993 getroffenen Regelungen zu erheben (Verpflichtungsmiete)“. Mit Bescheid der Investitionsbank Berlin (IBB) vom 23. April 1998 wurden ihr namens und im Auftrag des Bewilligungsausschusses Aufwendungszuschüsse gemäß der „Richtlinien über die Anschlussförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1979-1981 – Anschlussförderung RL – vom 26. Oktober 1993 (Amtsblatt für Berlin, Seite 3122-3925)“ (im Folgenden AFördRL 1993) im Umfang von 4.114.165,92 DM bewilligt. Die Förderung wurde mehrfach aufgrund von allgemeinen Subventionskürzungen und Kapitalkostenersparnissen angepasst und belief sich nach dem Bescheid der IBB vom 11. Januar 2013 zuletzt auf 1.678.249,52 Euro.
Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 5. Mai 2011 nahm der Beklagte den Vorschlag der IBB vom 15. März 2011 zur Behandlung von Fällen auf, in denen das Aufwendungsdarlehen vor planmäßigem Bedienungsbeginn vollständig zurückgezahlt werde und die Fremdmittel ebenfalls ganz oder teilweise getilgt worden seien, und stimmte einer Praxis zu, wonach
„ jeweils auf den im Rahmen der Anschlussförderungsrichtlinien vorgesehenen Aufwandsverzicht für planmäßig getilgte Darlehensanteile anteilig zu verzichten [ist]. Der Aufwandsverzicht verbleibt somit jeweils in der Höhe in der der Wirtschaftlichkeitsberechnung, die erforderlich ist, um die planmäßige Erhöhung der Verpflichtungsmiete um 0,1278 €/m² Wohnfläche/monatlich berechnungsrechtlich zu gewährleisten.“
Die Klägerin zahlte das in Höhe von 931.669,28 Euro valutierende Aufwendungsdarlehen zum 31. August 2013 zurück. Der Beklagte stellte mit Bescheid desBezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 11. September 2013 daraufhin das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31. Dezember 2023 fest.
Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 2. März 2016 bat der Staatssekretär die IBB darum, hinsichtlich der vorzeitigen Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen das vor dem 5. Mai 2011 durchgeführte Verfahren wieder anzuwenden mit der Folge, dass die förderungsrechtlich zulässige Miete ab dem Zeitpunkt der Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens bestehen bleibe und nicht mehr erhöht werden dürfe. Nach aktueller Auslegung der Anschlussförderrichtlinien ergäben sich Mieterhöhungen mangels eines entsprechenden laufenden Aufwandes nach vorzeitiger Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens nicht mehr. Mit Schreiben der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen vom 13. Mai 2017 wies diese die IBB an, in Fällen der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der Anschlussförderung förderungsbedingte Mieterhöhungen ab dem 1. April 2018 zu untersagen.
Aufgrund einer durch einen Mieter veranlassten Prüfung der zulässigen Miete beanstandete die IBB die ab dem 1. Juli 2018 geforderte Miete und forderte die Klägerin zur Korrektur auf.
Die Klägerin legte eine vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung mit dem Stichtag 1. April 2019 vor, aus der sich eine Kostenmiete in Höhe von 7,4068 Euro/m² ergibt. Sie leitet daraus eine monatliche Verpflichtungsmiete zum 1. April 2017 in Höhe von 6,4516 Euro/m² Wohnfläche, zum 1. April 2018 in Höhe von 6,5794 Euro/m² und zum 1. April 2019 in Höhe von 6,7071 Euro/m² ab.
Der Beklagte legte „vereinfachte Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen“ zum Stichtag 1. September 2013 (Bl. 119) und 1. April 2017 (Bl. 120) vor. Aus dieser ergeben sich Ansatzverzichte Klägerin in Höhe von insgesamt 37.602,52 Euro. Im Einzelnen: in Höhe 7.832,78 Euro für Zinsen aus 337.619,71 Euro (Zinssatz 2,32 %) des planmäßig getilgten Darlehens bei der Hypo.bank Frankfurt, in Höhe von 2.994,12 Euro für Zinsen aus 34.218,55 Euro (Zinssatz 8,7 %) und in Höhe von 3.201,27 Euro für Zinsen aus 93.604,42 Euro (Zinssatz 3,42 %) des planmäßig zurückgezahlten Kredits bei der Hypoothekenbank Frankfurt AG (Endziffer 78), sowie in Höhe von 23.574,35 Euro für Zinsen aus 1.016.135,34 Euro (Zinssatz 2,32 %) des planmäßig getilgten Kredits der Hypothekenbank Frankfurt AG (Endziffer 79). Zum Stichtag 1. September 2013 wird ein Aufwandsverzicht (Ansatzverzicht) in Höhe von 25.593,00 Euro angesetzt und die Verpflichtungsmiete mit 5,6183 Euro/m² Wohnfläche/monatlich angegeben. Zum Stichtag 1. April 2017 wird ein Verzicht in Höhe von 16.671,00 Euro und die Verpflichtungsmiete mit 6,4516 Euro/m² Wohnfläche/monatlich angegeben.
Die Klägerin hat am 14. August 2019 Feststellungsklage erhoben, mit der sie zunächst die Feststellung begehrte, dass die Verpflichtungsmiete für die streitgegenständlichen Wohnungen 6,7072 Euro/m² Wohnfläche betrage.
Sie ist der Auffassung, dass der Beklagte nicht befugt sei, die Verpflichtungsmiete „einzufrieren“. Sie sei im Übrigen befugt die Kostenmiete zu erheben, da die Regelungen der Verpflichtungsmiete unklar und unwirksam seien. Sie ermöglichten es dem Fördernehmer nicht, die subventionsrechtlich zulässige Miete vorauszusehen. Die Verpflichtungserklärung sei unwirksam. Die Erklärung sei widersprüchlich. Sie sei in einer Zwangslage erfolgt, weil bei Nichtannahme der Anschlussförderung eine Insolvenz gedroht habe. Im Übrigen sei der Inhalt des Abschnitts 3.1 Abs. 4 derAFördRL 1993 unklar und widersprüchlich. Der Zinsverzicht sei nur bei der Umstellung auf das Restkapital geregelt. Das Recht der IBB, eine Umstellung auf das Restkapital zu verlangen, führe zu einer Verlängerung des Darlehensrückführungszeitraums um 20 bis 30 Jahre zu Lasten des Verfügungsberechtigten und bringe eine entsprechende Verlängerung der Sozialbindung mit sich. Abgesehen davon sei die Regelung des Buchst. f) der Verpflichtungserklärung nicht einschlägig, weil nicht sämtliche Fremdmittel getilgt seien. Der Beklagte wende den Verzicht auf den Ansatz von Zinsen für planmäßig getilgte Darlehensteile inkonsequent an, indem dies nur geschehe, soweit es für eine Verstetigung der Miete notwendig sei. Der AFördRL 1993 sei nicht zu entnehmen, dass in der Nachwirkungsphase die Miete nicht jährlich um 0,1278 Euro/m² pro Monat erhöht werden dürfe. Die vorzeitige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens habe nicht den Zweck, den Mieter hinsichtlich der Miete zu entlasten, sondern sowohl die Belegungsbeschränkung als auch die Mietpreisbindung mit Ablauf der Nachwirkungsfrist zu beenden.
Im Übrigen habe der Beklagte im Anschluss an das Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 5. Mai 2011 auf den ursprünglichen Ansatzverzicht bis zu der Höhe verzichtet, die erforderlich war, um die planmäßige Erhöhung der Verpflichtungsmiete um 0,1278 Euro/m² Wohnfläche zu gewährleisten. Diese jahrelang geübte Praxis habe Vertragsqualität und die ursprüngliche Verzichtsvereinbarung abgeändert. Davon könne der Beklagte nicht durch eine schlichte Änderung der Verwaltungspraxis nach politischer Opportunität abweichen.
Die Klägerin beantragt,
es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt ist, den Mietzins für die 15 Wohneinheiten des Mietwohngrundstücks W ... ab dem 1. April 2018 jeweils zum 1. April eines jeden Jahres um 0,1278 Euro/m² bis zum Ende des Nachwirkungszeitraums (31. Dezember 2023) zu erhöhen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er meint, die Verpflichtungsmiete betrage weiterhin 6,4516 Euro/m² Wohnfläche/monatlich. Für eine Erhöhung der Miete nach Nr. 3.1. Abs. 4 Buchst. f AFördRL 1993 sei nach der vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens kein Raum. Die Klägerin sei nicht mehr mit dem Kapitaldienst für das Aufwendungsdarlehen – für dessen Bedienung die regelmäßige Mieterhöhung gedacht sei – belastet. Bei der im Zeitraum 2012 bis 2016 geübten Verwaltungspraxis habe es sich um einen anteiligen Abbau des von den Fördernehmern erklärten Aufwandsverzichts gehandelt, der eine Mieterhöhung im Umfang der förderungsbedingten Mieterhöhungen erlaubt habe.
Für das Förderobjekt hätten sich nach Umfinanzierung von Fremdmitteln und gleichzeitiger Ablösung des Aufwendungsdarlehens zum Stichtag 1. September 2013 Zinsen für planmäßig getilgte Darlehensteile in Höhe von 37.602,52 Euro pro Jahr ergeben. Zu diesem Zeitpunkt hätten Mietsenkungen vermieden werden und gemäß des Schreibens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 5. Mai 2011 jährliche Mietsteigerungen in Höhe von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich zugelassen werden sollen. Daher sei der Aufwandsverzicht der Klägerin auf 25.593,00 Euro begrenzt worden, um eine unveränderte Verpflichtungsmiete in Höhe von 5,6183 Euro/m² Wohnfläche/monatlich zu gewährleisten. Zur Umsetzung regelmäßiger jährlicher Mietsteigerungen von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich sei ein weiterer Abbau des Aufwandsverzichtes in Höhe von 2.230,50 Euro pro Jahr möglich gewesen.
Die Änderung der Verwaltungspraxis ab 2016 sei unter Berücksichtigung der Änderung auf dem Wohnungsmarkt erfolgt.
Für die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts, insbesondere für den Wortlaut der Verpflichtungserklärung vom 1. September 1997 sowie der Verlautbarungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 5. Mai 2011, 2. März 2016 und 23. Mai 2017, wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie auf den Inhalt der bei der IBB geführten Förderakte und des Ausdrucks der elektronischen Akte verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg.
Die zulässige Feststellungsklage ist unbegründet.
Die Klage ist mit dem zuletzt formulierten Feststellungsantrag als Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 Verwaltungsgerichtordnung (VwGO) statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Klägerin begehrt die Feststellung der Zulässigkeit von Erhöhungen der Verpflichtungsmiete um 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich pro Jahr.
Die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann gemäß § 43 Abs. 1 VwGO begehrt werden, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung hat. Der Begriff des Rechtsverhältnisses umschreibt die rechtlichen Beziehungen, die sich aus einem konkreten Sachverhalt aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Norm für das Verhältnis von (natürlichen oder juristischen) Personen untereinander oder einer Person zu einer Sache ergeben, kraft deren eine der beteiligten Personen etwas Bestimmtes tun muss, kann oder darfoder nicht zu tun braucht (BVerwG, Urteil vom 20. November 2003 – 3 C 44/02 –, juris Rn. 18 m. w. N.). Feststellungsfähig ist nach ständiger Rechtsprechung nur ein hinreichend konkretes und streitiges Rechtsverhältnis. Dabei kann es sich grundsätzlich sowohl um ein gegenwärtiges als auch um ein in der Vergangenheit oder in der
Zukunft liegendes Rechtsverhältnis handeln (vgl. NK-VwGO/Helge Sodan, 5. Aufl. 2018, VwGO § 43 Rn. 102).
Mit ihrem in der mündlichen Verhandlung gestellten Klageantrag begehrt die Klägerin die Feststellung eines öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisses. Der Antrag ist darauf gerichtet festzustellen, ob bzw. in welchem Umfang Ansatzverzichte, die im Rahmen der Annahme der Anschlussförderung gegenüber dem Beklagten ausgesprochen wurden, als mietpreisbildende Faktoren bestehen und ob diese sich zukünftig jährlich im Umfang von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche reduzieren. Dies betrifft die nähere Ausprägung des zwischen der Klägerin und dem Beklagten bestehenden, durch die Erstförderung begründeten und durch die Bewilligung der Anschlussförderung mit Bescheid vom 23. April 1998 modifizierten Förderverhältnisses, nach dem sich insbesondere die (förderungsbedingt) zulässige Miethöhe bestimmt. Demgegenüber zielte der zunächst angekündigte Antrag auf das privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin und ihren Mietern und konnte daher nicht Gegenstand einer verwaltungsgerichtlichen Feststellungsklage sein (vgl. BVerwG Urteil vom 25. Juni 1982 – 8 C 74.80, BeckRS 1982, 31287486, Beck-online).
Der Grundsatz der Subsidiarität der Feststellungsklage (§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO) steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Die Klägerin kann die fragliche Klärung nicht in zumutbarer Weise durch Gestaltungs- oder Leistungsklage erreichen. Die zulässige Miethöhe wird nicht durch den Beklagten festgesetzt oder genehmigt. Sie ergibt sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung etwaiger bestehender Ansatzverzichte.
Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der angestrebten Klärung. Als Feststellungsinteresse ist jedes schutzwürdige Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art anerkannt (vgl. Schoch/Schneider/Bier/Pietzcker VwGO § 43 Rn. 33). Abgesehen davon, dass die Klägerin jedenfalls ein wirtschaftliches Interesse an der Feststellung hat, dass sie berechtigt ist, die Miete ab dem 1. April 2018 jeweils zum 1. April eines Jahres um 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich pro Jahr bis zum Ende des Nachwirkungszeitraums am 31. Dezember 2023 zu erhöhen, hat sie auch ein rechtliches Interesse an der Feststellung. Sie hat bereits Mieterhöhungen in dem genannten Umfang ab dem 1. Juli 2018 ausgesprochen.
Die Feststellungsklage ist jedoch unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die von ihr begehrte Feststellung.
Richtiger Beklagter ist das Land Berlin vertreten durch den Bewilligungsausschuss, dieser vertreten durch die IBB. Die Klägerin hat den Beklagten mit der Benennung der für ihn handelnden Förderbank hinreichend bezeichnet.
Nach den Regelungen zur Verpflichtungsmiete kann die Klägerin zu den im Antrag genannten Stichtagen keine Mieterhöhungen in Höhe von 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche/monatlich für die öffentlich geförderten Wohnungen in der W ... / M ... vornehmen. Die Klägerin ist an diese Regelungen bis zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ am 31. Dezember 2023 gebunden.
Die Verpflichtung der Klägerin zur Erhebung der Verpflichtungsmiete ist wirksam begründet worden und auch nicht in Folge der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens oder einer Verwaltungspraxis des Beklagten entfallen.
Die Bestimmungen über die Anschlussförderung und die danach zu erhebende Verpflichtungsmiete modifizieren das gesetzliche System der Kostenmiete für öffentlich geförderte Wohnungen. Eine gesetzliche Regelung hierüber besteht nicht. Allerdings lässt § 10 Abs. 4 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), Vereinbarungen zu, die das Recht des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung ausschließen oder beschränken. Um eine solche Vereinbarung handelt es sich hier. Der Beklagte hat bei der Gewährung einer Anschlussförderung für öffentlich geförderten Wohnraum eine Verwaltungspraxis unter Zugrundelegung von sogenannten Anschlussförderungsrichtlinien (hier der AFördRL 1993) etabliert. Danach mussten Fördernehmer im Zusammenhang mit der Gewährung weiterer Aufwendungshilfen in Form degressiver Aufwendungszuschüsse u.a. darauf verzichten, bereits getilgte Fremdmittel in der Wirtschaftlichkeitsberechnung mietenwirksam anzusetzen. Im Umfang dieser sog. Ansatzverzichte reduzieren sich die mietpreisbildenden Kapitalkosten im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung und bewirken eine unterhalb der Kostenmiete liegende Miethöhe (sog. Verpflichtungsmiete). Aufgrund der Degression der Aufwendungszuschüsse erhöht sich diese während der Laufzeit der Anschlussförderung jährlich um 0,25 DM (= 0,1278 Euro) je m² Wohnfläche/monatlich. Für die Zeit nach der Förderung durch Aufwendungszuschüsse sehen die Richtlinien jährliche förderungsbedingte Mieterhöhungen in demselben Umfang vor (hier Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. f AFördRL 1993). Diese Mieterhöhungen sollen dazu dienen, einen Überschuss zur Tilgung des Aufwendungsdarlehens zu erwirtschaften und führen das Mietniveau schrittweise an die Kostenmiete heran.
Die Verpflichtung der Klägerin, u.a. lediglich die Verpflichtungsmiete zu erheben, beruht auf der Verpflichtungserklärung der K ... vom 1. September 1997, die sie im Zusammenhang mit der Beantragung und Annahme der Anschlussförderung abgegeben hat. Der Inhalt der Verpflichtungserklärung und die Inbezugnahme der AFördRL 1993 beschreibt die Verpflichtungen der Fördernehmerin zwar abstrakt, aber eindeutig. Unter Buchst. f) der Verpflichtungserklärung verpflichtete sich die Klägerin „in Höhe der durch die vollständige Tilgung sämtlicher Fremdmittel reduzierten Kosten Aufwendungen gegenüber dem Mieter nicht geltend zu machen“ und unter Buchst. i) „im Falle der Umfinanzierung oder Umstellung auf das Restkapital auf Kapitalkostenansätze für die zu diesem Zeitpunkt planmäßig getilgten Beträge zu verzichten.“ Sie erklärte außerdem ihr Einverständnis, „dass eine durch die Umstellung auf das Restkapital, Umfinanzierung bzw. Konditionsanpassung erwirkte Senkung der Kapitalkosten zur Kürzung der bewilligten Aufwendungszuschüsse führt“. Der Umfang der Ansatzverzichte war damit zum Zeitpunkt der Verpflichtung zwar nicht im Einzelnen beziffert, aber im Rahmen der fortgesetzten Finanzierung und Fortschreibung der Wirtschaftlichkeitsberechnungen vorhersehbar und planbar. Wirksam wurden dieabstrakt erklärten Ansatzverzichte jeweils dann, wenn eine vollständige oder teilweise Tilgung der Fremdmittel erfolgte, etwa bei Umfinanzierungen nach dem Ablauf von Zinsbindungen oder bei finanztechnischen Änderungen. Dabei wirkte die IBB auf die Vereinbarung marktüblicher Konditionen hin. Die Ansatzverzichte entsprechen den jeweils eingetretenen Kaptialkostenersparnissen.
Dass der Fördergeber bei der Bewilligung der Anschlussförderung eine Zwangslage der Fördernehmerin ausgenutzt habe, ist nicht ersichtlich. Weder ist auch nur annähernd dargelegt, dass der Klägerin bei Nichtannahme der Anschlussförderung die Insolvenz gedroht hätte, noch hätte im Rahmen einer dem Gleichheitssatz genügenden Subventionspraxis Raum dafür bestanden, von der anhand der Anschlussförderrichtlinien vorgezeichneten Verwaltungspraxis im Einzelfall abzuweichen. Abgesehen davon, dass die Anschlussförderung mit nicht zurückzuzahlenden Aufwendungszuschüssen im Umfang von 1.678.249,52 Euro erfolgte, war die Fördernehmerin auch nicht von einem vollständigen Ansatzverzicht getilgter Darlehensteile (Totalverzicht) betroffen.
Die Klägerin ist auch nach der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens an die Verpflichtungsmiete, insbesondere an die Berücksichtigung der erklärten Ansatzverzichte gebunden, soweit diese nach der Verwaltungspraxis des Beklagten (noch) zu beachten sind.
Bei dem streitgegenständlichen Förderobjekt handelt es sich um ein Förderobjekt in der Nachwirkungsfrist. Aufgrund der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des im Rahmen der Erstförderung gewährten Aufwendungsdarlehens tritt zwar gemäß § 16 Abs. 1 des WoBindG ein vorzeitiges Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ein, deren Wirkungen noch bis zum Ende des Jahres 2023 andauern. Werden die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so gilt die Wohnung danach bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Während die Förderung durch Aufwendungsdarlehen mit deren einseitigen vollständigen Rückzahlung abgeschlossen ist, gelten die mit der Förderung begründeten Wohnungsbindungen fort. Das gilt auch für die mit der Anschlussförderung verbundene Verpflichtung, lediglich die Verpflichtungsmiete zu erheben.
Zwar bestehen die Wohnungsbindungen innerhalb der Nachwirkungsfrist fort, nach der einseitigen vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens sind aber keine förderungsbedingten Mieterhöhungen mehr möglich. Die Klägerin kann sich dafür weder auf die Bestimmungen der AFördRL 1993 berufen noch darauf, dass sie sich mit Schreiben vom 1. September 1997 im Rahmen der Annahme der zusätzlichen Aufwendungshilfen gemäß den AFördRL 1993 verpflichtet hat, die Miete unter Zugrundelegung der Regelungen dieser Richtlinien zu erheben. Eine Erhöhung der Verpflichtungsmiete durch die Klägerin scheidet nach den Vorschriften der AFördRL 1993 nämlich aus.
Die Möglichkeit einer förderungsbedingten Mieterhöhung ergibt sich insbesondere nicht aus Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. f) AFördRL 1993 in Verbindung mit Buchst. k) der Verpflichtungserklärung vom 1. September 1997. Die Klägerin hat sich danach verpflichtet, nach Ablauf des Anschlussförderungszeitraumes mit Aufwendungszuschüssen die bis dahin verlangte Verpflichtungsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich nach Ablauf eines jeden Jahres um 0,25 DM (= 0,1278 Euro) zu erhöhen. Zwar ist der Anschlussförderungszeitraum mit Aufwendungszuschüssen vorliegend bereits beendet. Die Vorschrift berechtigt und verpflichtet den Fördernehmer aber nicht ohne Weiteres zur Mieterhöhung. Vielmehr steht die Verpflichtung und Berechtigung zu Mieterhöhungen im Regelungszusammenhang mit der Bedienung des erhaltenen Aufwendungsdarlehens. Gemäß Nr. 3 Abs. 1 Buchst. e) AFördRL 1993 ist nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel bzw. – soweit keine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden ist – nach spätestens 15 Jahren Anschlussförderung das Aufwendungsdarlehen der Erst- und Anschlussförderung aus dem Überschuss, der sich aus den um die Eigenkapitalverzinsung sowie die Bewirtschaftungskosten geminderten Mieteinnahmen ergibt, in vollem Umfang nach Maßgabe der Nr. 4 Abs. 1 zu bedienen. Nr. 4 Abs. 1 AFördRL 1993 lautet:
„Der Überschuß nach Nummer 3.1 Abs. 4 Buchstabe e ist nach folgender Maßgabe zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen zu verwenden:
a) Der Verwaltungskostenbeitrag der Investitionsbank Berlin für das Aufwendungsdarlehen beträgt 0,5 v.H. jährlich vom jeweiligen Restkapital des Aufwendungsdarlehens, mindestens aber 0,5 v.H. jährlich von 20 v. H. des Ursprungskapitals und ist vorrangig zu zahlen.
b) Der verbleibende Betrag ist für die Tilgung des Aufwendungsdarlehens von bis zu 2 v.H. jährlich, danach für die Verzinsung von bis zu 7 v. H. jährlich zu verwenden.
c) Ein eventuell verbleibender Restbetrag wird zur verstärkten Tilgung des Aufwendungsdarlehens herangezogen.“
Die förderungsbedingte Mieterhöhung dient danach dazu, einen Überschuss zu generieren oder einen bereits vorhandenen Überschuss zu erhöhen, damit die Aufwendungsdarlehen bedient bzw. eine höhere Summe hierfür eingesetzt werden kann. Wurde das Aufwendungsdarlehen bereits vollständig zurückgezahlt, kann und muss dieser Zweck nicht mehr realisiert werden. Eine regelmäßige Erhöhung der Miete zu Gunsten des Fördernehmers ist nicht Zweck der Regelung (vgl. Urteile der Kammer vom 29. September 2021 – VG 8 K 159.19 u.a. – zur Veröffentlichung in juris/Beck online vorgesehen).
Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf die schrittweise Auflösung der mit der Annahme der Anschlussförderung ausgesprochenen Verzichte auf den Ansatz von Kapitalkosten für planmäßig getilgte Fremdmittel, um die begehrte jährliche Mieterhöhung von 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche/monatlich zu realisieren (sog. „Abschmelzen“ der Ansatzverzichte).
Die AFördRL 1993 enthalten dazu keine Regelungen. Ein Anspruch auf ein weiteres Abschmelzen der Ansatzverzichte um 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich besteht auch nicht aufgrund einer Verwaltungspraxis des Beklagten.
Zwar pflegte der Beklagte zum Zeitpunkt der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens durch die Klägerin aufgrund des Schreibens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 5. Mai 2011 eine Verwaltungspraxis, die eine teilweise Nichtberücksichtigung sowie ein schrittweises „Abschmelzen“ der Ansatzverzichte beinhaltete. Soweit die erklärten Ansatzverzichte in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu einer Absenkung der bereits erreichten Verpflichtungsmiete geführt hätten, wurden diese nicht berücksichtigt. Nach den nachvollziehbaren und unwidersprochen gebliebenen Darstellungen des Beklagten ergäben sich rechnerisch Mietsenkungen, wenn nach Ablösung des Aufwendungsdarlehens weitere Kapitalkosteneinsparungen bei den Fremdmitteln einträten. Ein zusätzlicher Verzicht auf Zinsen planmäßig getilgter Darlehensteile führte in diesen Fällen zu einer Mietsenkung, weil eine Kompensation mit einem erhöhten Kapitaldienst für das Aufwendungsdarlehen ausscheide. Dementsprechend ließ der Beklagte im Fall der Klägerin, um das erreichte Mietniveau zu halten, mit der Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Stichtag 1. September 2013 erklärte Ansatzverzichte der Klägerin im Umfang von 12.009,52 Euro unberücksichtigt.
Mit dem Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 5. Mai 2011 beauftragte der Beklagte die IBB überdies, regelmäßige Kürzungen der Ansatzverzichte vorzunehmen, um eine gleichmäßige Mietsteigerung in Höhe von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich zu gewährleisten.
Die IBB hat dies nach ihren Angaben so umgesetzt, dass auch in anderen Fällen der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der sukzessive Abbau der Ansatzverzichte für zulässig erachtet wurde. Damit hat der Beklagte Fördernehmern der Anschlussförderung, die die gewährten Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurückgezahlt haben – insofern systemwidrig – die Möglichkeit eröffnet, Mieterhöhungen in derselben Höhe vorzunehmen, wie sie bei einer planmäßigen Bedienung des Aufwendungsdarlehens förderungsbedingt eingetreten wären. Erhöhte Zins- und Tilgungsleistungen für das Aufwendungsdarlehen – wie nach den Anschlussförderungsrichtlinien vorgesehen – standen dem nicht gegenüber.
Für die Klägerin hat sich diese Praxis derart ausgewirkt, dass von den nach der Kürzung zur Erhaltung des Mietniveaus verbliebenen Ansatzverzichten im Umfang von 25.593,00 Euro zum 1. April 2014, 1. April 2015, 1. April 2016 und letztmals zum 1. April 2017 jeweils weitere 2.230,50 Euro unberücksichtigt blieben („abgeschmolzen“ wurden), um Mieterhöhungen von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich pro Jahr darzustellen.
Ein Anspruch auf Fortsetzung dieser Praxis zur Ermöglichung weiterer Mieterhöhungen besteht indes nicht.
Die Klägerin und der Beklagte haben keine rechtsgeschäftliche Vereinbarung über die Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens und die zukünftige Mietpreisentwicklung geschlossen. Von der Möglichkeit des Abschlusses eines zukünftige Mieterhöhungen ermöglichenden Kooperationsvertrages hat die Klägerin keinen Gebrauch gemacht. Vielmehr hat sie sich ausweislich des Schreibens ihres Bevollmächtigen vom 21. November 2012 zu einer einseitigen vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zum Nennwert entschlossen, um in den Genuss eines vorzeitigen Endes der Wohnungsbindungen nach Ablauf der zehnjährigen Nachwirkungsfrist gemäß § 16 Abs. 1 WoBindG zu kommen.
Die seit 2011 geübte Praxis, erklärte Ansatzverzichte schrittweise in dem Umfang abzuschmelzen, der erforderlich ist, um eine jährliche Mieterhöhung von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich zu erreichen, hat auch keine Abänderung der Vereinbarungen über die Anschlussförderung zwischen der Klägerin und dem Beklagten bewirkt. Das Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 5. Mai 2011 und seine Umsetzung durch die IBB enthalten keine rechtsgestaltende Erklärung und lassen auch keinen solchen Willen des Beklagten erkennen. Vielmehr ging der Beklagte nach dem Wortlaut des Schreibens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 5. Mai 2011 davon aus, dass das Abschmelzen der Ansatzverzichte dazu diene, „die planmäßige Erhöhung der Verpflichtungsmiete um 0,1278 €/m² Wohnfläche/monatlich berechnungsrechtlich zu gewährleisten“. Die Praxis sollte insofern wohl einem vermeintlichen Inhalt der Anschlussförderungsrichtlinien Rechnung tragen. Eine solche planmäßige Erhöhung sehen die AFördRL 1993 nach Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens aber gerade nicht vor. Das Fehlen eines rechtsgestaltenden Willens wird durch die Verwaltungspraxis des Beklagten bestätigt, Änderungen der im Rahmen der Anschlussförderung getroffenen Verhältnisse, wie etwa die Barablösung unter Fortgeltung der Mietpreisbindungen einschließlich der Bindung an die Verpflichtungsmiete oder unter Neuvereinbarung von Mietgrenzen durch Kooperationsverträge (vgl. Verwaltungsvorschriften über die vorzeitige barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen im Sozialen Wohnungsbau – AD-Rückzahlungsvorschriften 2011 – vom 20. September 2011, Amtsblatt S. 2348) aufgrund zweiseitiger Verträge zu treffen.
Die Aufgabe der Verwaltungspraxis, Erhöhungen der Verpflichtungsmiete auch nach vorzeitiger vollständiger Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zuzulassen, aufgrund des Schreibens der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen vom 23. Mai 2017 ab dem 1. April 2018 beruht auf der – zutreffenden – Neubewertung, dass förderungsbedingte Mieterhöhungen nach der AFördRL 1993 nach Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens ausgeschlossen sind und trägt damit lediglich der Rechtslage Rechnung. Danach sind nach der einseitigen vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens keine förderungsbedingten Mieterhöhungen mehr möglich (s.o.). Soweit der Beklagte eine veränderte wohnungspolitisches Situation und Mietenstabilität als Gründe für die Änderung der Verwaltungspraxis anführt, kommt darin die politische Motivation für die Beendigung einer nicht mit der Anschlussförderrichtlinie übereinstimmenden Praxis zum Ausdruck. Zumindest missverständlich ist insofern allerdings die Formulierung, wonach „nunmehr jährliche förderungsbedingte Mietsteigerungen in der Nachwirkungsfrist auch in diesen Fällen untersagt werden“ könnten.
Eine „unechte“ Rückwirkung, wie die Klägerin meint, ist damit ebenso wenig verbunden wie ein Eingriff in eine Rechtsposition der Klägerin. Die vertragliche Situation hat sich nicht geändert. Eine Rechtsänderung ist nicht eingetreten. Die Klägerin wird nur in ihrer Erwartung auf einen zukünftigen Vorteil enttäuscht. Die Klägerin konnte aber nicht darauf vertrauen, dass eine Praxis fortgeführt wird, zu der keine Verpflichtung bestand. Bei dem Abschmelzen der Ansatzverzichte handelte es sich nämlich um einen Vorteil, der aufgrund der Anschlussförderung grundsätzlich nicht zu gewähren war. Die Änderung der Verwaltungspraxis aufgrund der Weisungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 2. März 2016 bzw. der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen vom 23. Mai 2017 lässt im Übrigen die bereits zu Gunsten der Klägerin erfolgte Nichtberücksichtigung sowie das Abschmelzen der Ansatzverzichte unangetastet.
Einen darüber hinausgehenden Vertrauensschutz genießt die Klägerin nicht. Das Entfallen der regelmäßigen Mieterhöhungsmöglichkeit beruht auf der Entscheidung der Klägerin, das Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurückzuzahlen. Dass sie diese Entscheidung aufgrund einer Zusage des Beklagten oder auch nur im Vertrauen auf die Praxis eines fortgesetzten Abschmelzen der Ansatzverzichte getroffen habe, hat sie nicht behauptet und ergibt sich auch nicht aus dem Verwaltungsvorgang. Ausweislich des Schreibens ihres Bevollmächtigten vom 22. November 2012 erfolgte die Rückzahlung, um in den Genuss der zehnjährigen Nachwirkungszeit gemäß § 16 WoBindG zu gelangen. Insofern genießt sie auch die Vorteile einer kürzeren Sozialbindung gegenüber denjenigen Fördernehmern, die Kooperationsverträge mit dem Beklagten abgeschlossen haben. Soweit die Klägerin bemängelt, dass die Aufgabe der Verwaltungspraxis des Abschmelzens der Ansatzverzichte eine Lastenverlagerung zulasten der Investoren/Vermieter bewirke, trifft dies nicht zu. Sie ist nur in ihrer Erwartung auf eine günstigere Rendite des Förderobjekts enttäuscht. Ihren Erwartungen an eine höhere Miete stehen jedoch keine im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigenden erhöhten Aufwendungen gegenüber.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Für die vorläufige Vollstreckbarkeit gilt § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 Zivilprozessordnung (ZPO).
Gründe die Berufung zuzulassen, liegen nicht vor (§ 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO).
BESCHLUSSDer Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf6.691,50 Eurofestgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 16 WoBindG
§ 43 Abs. 1 VwGO
§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 16 Abs. 1 des WoBindG
§ 16 Abs. 1 WoBindG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 Zivilprozessordnung
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 3 C 44/02
8 C 74.80
8 K 159.19