Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-08-24, Aktenzeichen 2-09 S 55/19, 21 C 717/18 (13)
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2020:0824.2.09S55.19.00

Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Königstein im Taunus vom 15.08.2019 (Az.: 21 C 717/18 (13)) aufgehoben, soweit die Klage abgewiesen wurde, und es werden auch die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.06.2018 unter TOP 8, TOP 9, TOP 12 sowie insgesamt auch zu TOP 4 und TOP 5 jeweils für ungültig erklärt.
Die Kosten des Verfahrens I. und II. Instanz haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird für die I. Instanz auf die Streitwertbeschwerde vom 14.09.2019 (Az.: 2-09 T 447/19) und unter Aufhebung des Beschlusses des Amtsgericht Frankfurt am Main vom 15.08.2018 mit 132.670,80 Euro sowie für die II. Instanz mit 83.610,95 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... .
Die Kläger sind zu je 50% Miteigentümer des Terrassenhauses Nr. 10 nebst Garage, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 81/1000 am Gemeinschaftseigentum.
Die Teilungserklärung vom 14.02.1973 mit Gemeinschaftsordnung, auf deren Inhalt (Bl. 51 ff / Bl. 53 ff.) jeweils Bezug genommen wird, wurde durch die jeweils ebenfalls inhaltlich in Bezug genommenen Teilungserklärungen vom 15.03.1973 (Bl. 70 f.) und 02.04.1973 (Bl. 72 f.) in wenigen und vorliegend nicht streitgegenständlichen Punkten ergänzt bzw. modifiziert.
Die Teilungserklärung regelt unter „§ 18 Gemeinschaftsversammlung“ u.a.:
„Versammlungen können nur durch den Verwalter einberufen werden. Der Verwalter ist zur Einberufung verpflichtet, wenn 1/3 der Wohnungseigentümer dies unter Angabe des Verhandlungsgegenstandes verlangt. Eine nicht vom Verwalter einberufene Versammlung ist beschlußunfähig, soweit es sich nicht um eine Universalversammlung handelt.
Den Vorsitz der Versammlung führt der Verwalter. Erscheint er nicht, so wird sie von einem zu wählenden Vertrauensmann geleitet.“
Die Firma ... war durch Beschluss vom 02.12.2015, auf dessen protokollierten Inhalt (Bl. 81) ergänzend Bezug genommen wird, ab dem 01.01.2016 für die Dauer von 2 Jahren bis 31.12.2017 zum Verwalter bestellt worden. Eine Wiederbestellung vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgte nicht, sondern erst durch den u.a. streitgegenständlichen Beschluss zu TOP 12.
Mit Schreiben vom 30.05.2018, auf dessen Inhalt (Bl. 74 ff.) verwiesen wird, lud die Firma ... „in unserer Eigenschaft als Verwalter“ zur 45. ordentlichen Eigentümerversammlung am 29.06.2018 ein. Der Einladung mit Tagesordnung waren als Anlage die Jahreseinzel- und Gesamtabrechnung für das Jahr 2017 (Anlage K7), ein Einzel- und Gesamt-Wirtschaftsplan für das Jahr 2018 (Anlage K8) und eine Angebotsauswertung betreffend die Fassadensanierung (Anlage K9) beigefügt, auf die inhaltlich jeweils verwiesen wird.
Am 29.06.2018 fand die streitgegenständliche Eigentümerversammlung statt, an der die Kläger nicht teilnahmen. Die Niederschrift (Bl. 99) enthält zu Beginn unter dem „TOP 1 Regularien“ u.a. die Feststellung, dass „die Eigentümerversammlung (…) ordnungsgemäß und fristgerecht mit Einladung vom 30. Mai 2018 einberufen (wurde).“ Ferner ist festgehalten, dass die Versammlung gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähig ist, 838/1000 Miteigentumsanteile anwesend sind und dem Verwalter vier Vollmachten vorliegen.
Ausweislich der Niederschrift (Bl. 100) wurden hierbei auch mehrere „Anträge zur Geschäftsordnung“ behandelt. Hierbei wurde u.a. mit 838 Ja-Stimmen folgender Beschlussantrag angenommen:
„Trotz des Einberufungsmangels (Herr ... war zum Zeitpunkt der Einladung nicht mehr bestellter Verwalter) betrachten sich die erschienenen Wohnungseigentümer (persönlich anwesend oder mit Vollmacht vertreten) als Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beschlussfähigkeit“.
Im Übrigen wird hinsichtlich des Ablauf der Versammlung und des Inhalts der gefassten Beschlüsse auf die Niederschrift (Bl. 99 ff.) vollumfänglich verwiesen. Ferner wird auch auf den Inhalt des im Termin vor dem Amtsgericht zu den Akten gereichten Verwaltervertrages (Bl. 287 ff.) Bezug genommen.
Die Kläger sind insbesondere der Auffassung, dass die streitgegenständliche Versammlung schon nicht beschlussfähig gewesen sei, was sämtliche dort gefassten Beschlüsse fehlerhaft mache. Die Versammlung sei durch einen Unbefugten einberufen worden, da Herr ... zum Zeitpunkt der Einberufung unstreitig nicht mehr bestellter Verwalter der WEG war. Sie sei auch durch einen Unbefugten geleitet worden, da entgegen der Teilungserklärung keine Wahl eines Versammlungsleiters bzw. Vertrauensmannes erfolgt sei. Zudem seien wegen unwirksamer Bevollmächtigungen tatsächlich allenfalls 422/1000 und damit auch nicht mindestens die Hälfte der Miteigentümer wirksam vertreten worden. Entgegen der Bezeichnung in der Niederschrift handele es sich bei dem angefochtenen Beschluss zur Beschlussfähigkeit unter TOP 1 nicht um einen bloßen deklaratorischen Beschluss zur Feststellung der Beschlussfähigkeit, sondern dieser sei ersichtlich auf die Heilung des von den Eigentümern positiv erkannten Einberufungsmangels und die konstitutive Herbeiführung der Beschlussfähigkeit zuwider der Regelung in § 18 der Teilungserklärung gerichtet gewesen. Im Übrigen wird auf die Ausführungen im Klagebegründungsschriftsatz vom 25.08.2018 (Bl. 6 ff.) verwiesen.
Die Kläger haben vor dem Amtsgericht beantragt,
den in der Versammlung vom 29.06.2018
1) unter TOP 1 gefassten (angeblichen Geschäftsordnungs)Beschluss (über die Selbstbetrachtung der erschienenen bzw. persönlich anwesenden oder mit Vollmacht versehenen Wohnungseigentümer als Wohnungseigentümerversammlung mit Beschlussfähigkeit)
2) unter TOP 3 gefassten Beschluss (über die Hausgeldabrechnungen 2017 und die im Beschlusstenor näher bezeichneten und mit den Hausgeldabrechnungen im Zusammenhang stehenden Gegenstände)
3) unter TOP 4 gefassten Beschluss
a) (über die Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Wirtschaftsjahr 2017)
b) (über die Entlastung des Verwalters für das Wirtschaftsjahr 2017)
4) unter TOP 5 gefassten Beschluss (über den Wirtschaftsplan 2018 und die im Beschlusstenor näher bezeichneten und mit dem Wirtschaftsplan 2018 in Zusammenhang stehenden Gegenstände)
5) unter TOP 7 gefassten Beschluss (über mit der Erneuerung und Reparatur der Außentreppe im Zusammenhang stehende Gegenstände, die im Beschlusstenor näher bezeichnet sind)
6) unter TOP 8 gefassten Beschluss (über mit der Sanierung des Abwassersystems im Zusammenhang stehende Gegenstände, die im Beschlusstenor näher bezeichnet sind)
7) unter TOP 9 gefassten Beschluss (über die Sanierung der Außenfassade, im Beschlusstenor näher bezeichnete und mit der Sanierung der Außenfassade im Zusammenhang stehende Gegenstände sowie die Gestattung einer Wärmedämmung am Haus des Eigentümers Gei und anderer Eigentümer)
8) unter TOP 12 gefassten Beschluss (über die Verwalterbestellung für den Zeitraum 01.01.2018 bis 31.12.2020 und die Verwaltervergütung)
für ungültig zu erklären.
Die Beklagten haben vor dem Amtsgericht beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind unter Verweis auf ein Urteil des Landgerichts Köln (Az.: 29 S 121/11) insbesondere der Ansicht, dass es sich beim Einberufungsmangel nur um einen formellen Beschlussfehler handle, der nur dann beachtlich sei, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruhe. Dies sei vorliegend nicht der Fall, da die Eigentümer bereits vor der Beschlussfassung auf den Einberufungsmangel hingewiesen worden seien. Unter TOP 1 sei kein willentlicher Beschluss über die Beschlussfähigkeit gefasst worden, sondern eine Feststellung über die Beschlussfähigkeit. Im Übrigen wird auf das Vorbringen in der Klageerwiderungsschrift vom 29.10.2018 (Bl. 164 ff.) verwiesen.
Das Amtsgericht Königstein im Taunus hat durch Urteil vom 15.08.2019 (Az.: 21 C 717/18 (13)) die in der Eigentümerversammlung vom 29.08.2018 unter TOP 1, TOP 3, TOP 4 (Entlastung des Verwalters), TOP 5 (Guthaben werden bei der kommenden Hausgeldabrechnung berücksichtigt) und TOP 7 gefassten Beschlüsse – die Beschlüsse zu TOP 4 und TOP 5 jeweils nur in dem in Klammern genannten Umfang – für ungültig erklärt und die Klage, was nunmehr Gegenstand des hiesigen Berufungsverfahrens ist, im Übrigen bei Kostenaufhebung abgewiesen. Das Amtsgericht hat zur Begründung der vorliegend noch gegenständlichen Klageabweisung insbesondere ausgeführt, dass die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 8, 9 und 12 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widersprächen. Zwar werde die Versammlung gemäß § 24 WEG, § 18 der Teilungserklärung vom Verwalter einberufen und der durch Beschluss zu TOP 12 bestellte Verwalter sei zum Zeitpunkt der Einberufung nicht bestellt gewesen. Dieser Mangel der Einberufung wirke sich aber mangels Kausalität nicht auf die Wirksamkeit der Beschlüsse aus. Der Vortrag der Kläger, wonach sie bei der Einberufung durch einen Befugten auf der Versammlung vertreten und den Meinungsbildungsprozess im Sonne einer unterbliebenen Beschlussfassung beeinflusst hätten, sei widersprüchlich. Die Kläger hätten nämlich ausweislich des nicht angegriffenen Protokolltextes den Verwalter vor der Versammlung dreimal angeschrieben und ihm erklärt, dass sie den Reparaturstau nicht mehr hinnehmen würden und sie – sofern jetzt nicht passiere – gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen würden. Zugleich hätten sie die Anfechtung etwaig gefasster Beschlüsse angekündigt. Sie hätten mit anderen Worten also damit gerechnet und seien gleichwohl der Versammlung ferngeblieben. Die anwesenden Eigentümer seien auf den Einberufungsmangel hingewiesen worden, hätten aber trotzdem abgestimmt. Der Mangel der Leitung teile das Schicksal des Mangels der Einberufung. Es sei auch hier nicht ersichtlich, dass sich der Mangel ausgewirkt hätte.
Hinsichtlich des vom Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses zu TOP 1, wonach sich die Anwesenden trotz Einberufungsmangels als beschlussfähig ansehen, hat das Amtsgericht eine Nichtigkeit angenommen. Es handle sich nicht um einen Antrag zur Geschäftsordnung i.S.d. § 24 Abs. 5 WEG, sondern um einen vermeintlich die Unwirksamkeit der Einberufung ausschließenden Beschluss, der ausschließlich eine Rechtsfrage betreffe und deshalb der Beschlusskompetenz der Miteigentümer entzogen sei.
Im Übrigen wird auf das angefochtene Urteil vollumfänglich Bezug genommen.
Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten sowie begründeten Berufung verfolgen die Kläger ihre Anfechtungsklage, soweit sie das Amtsgericht abgewiesen hat, weiter.
Die Kläger rügen insbesondere, dass das Amtsgericht hinsichtlich des zutreffend erkannten Einberufungsmangels zu Unrecht und unter alleiniger Berufung auf die gesetzliche Regelung des § 24 WEG eine Kausalität für die Beschlussfassung gefordert habe. Das Amtsgericht habe damit unzutreffend übergangen, dass die Eigentümer vorliegend in § 18 der Teilungserklärung eine dem § 24 WEG vorgehende und verbindliche Regelung über die Rechtsfolgen der Einberufung durch unzuständige Personen getroffen habe. Dies dahingehend, dass zwingend Beschlussunfähigkeit eintrete, und zwar völlig unabhängig davon, ob der Mangel der Einberufung der Versammlung durch die unzuständige Person für die Beschlussergebnisse kausal sei. Auch soweit das Amtsgericht den Vortrag, die Kläger seien im Fall einer ordnungsgemäßen Einberufung zur Versammlung erschienen, wegen einer vermeintlich bestehenden Beschlusserwartung für widersprüchlich erachtet habe, gehe dies fehl. Aufgrund der Regelung des § 18 der Teilungserklärung hätten die Kläger selbst dann, wenn sie mit der Beschlussfassung gerechnet hätten, keine präventiven Maßnahmen treffen müssen, zumal das Amtsgericht zur Begründung der angeblichen Widersprüchlichkeit auch den Inhalt des Protokolls unzutreffend und sinnentstellend widergebe. Selbst nach der vom Amtsgericht bemühten Protokollbehauptung hätten die Kläger stets nur auf eine ordnungsgemäße Verwaltung gedrängt, wozu gerade nicht die Einberufung durch einen Unbefugten gehöre. Selbst wenn man den Beschluss zu TOP 1 trotz der zugleich erfolgten Mitteilung „Die Eigentümerversammlung wurde ordnungsgemäß und fristgerecht mit Einladung vom 30. Mai 2018 einberufen“ als Hinweis auf den Einberufungsmangel ansehen wolle, sei dieser jedenfalls zu spät erfolgt, denn er habe all diejenigen nicht mehr erreichen können, die der Versammlung ferngeblieben seien. Im Übrigen wird hinsichtlich des Vortrages in der Berufungsinstanz auf die Berufungsbegründungsschrift vom 02.12.2019 (Bl. 370 ff.) und den Schriftsatz vom 20.07.2020 Bezug genommen.
Die Kläger beantragen,
unter Abänderung des angegriffenen Urteils vollumfänglich nach den erstinstanzlichen Anträgen der Kläger zu erkennen, also auch die in der Eigentümerversammlung vom 29.06.2018 unter TOP 8, TOP 9 und TOP 12 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären sowie die unter TOP 4 und 5 gefassten Beschlüsse (nicht nur teilweise, sondern) insgesamt für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen die mit der Berufung angegriffene teilweise Klageabweisung unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Die Feststellung des Landgerichts Köln im Urteil vom 08.12.2011, wonach Ladungsmängel formelle Beschlussmängel und als solche nur dann beachtlich sind, wenn die Beschlussfassung auf ihnen beruht, gelte auch für den Fall, dass die Teilungserklärung eine nicht vom Verwalter einberufene Versammlung als beschlussunfähig ansieht. Denn Mängel in der Beschlussfähigkeit führten nicht zur Nichtigkeit, sondern sie machten die gefassten Beschlüsse lediglich anfechtbar. Der Ladungsmangel und auch das Problem der Beschlussfähigkeit seien den Eigentümer vor Beschlussfassung bekannt gewesen, weswegen sie auch explizit einen Beschluss über die Beschlussfähigkeit zu Beginn der Versammlung gefasst hätten. Das Amtsgericht habe diesen zu Recht als nicht nichtig angesehen, aus dem Beschluss folge, dass sowohl der Ladungsmangel als auch die fehlende Beschlussfähigkeit für die danach einstimmig gefassten Beschlüsse nicht kausal gewesen seien. Wegen des weiteren Vortrages in der Berufungsinstanz wird auf die Berufungserwiderungsschrift vom 27.01.2020 (Bl. 417 ff.) verwiesen.
Der Schriftsatz der Beklagtenseite vom 17.08.2020 lag der Kammer vor.
Im Übrigen wird ergänzend hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz auf die dort gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen vollumfänglich Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.
Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts, soweit verfahrensgegenständlich, ist auch begründet. Die mit der Berufung angegriffene (Teil-)Klageabweisung vermag keinen Bestand zu haben. Vielmehr widersprechen auch die noch streitgegenständlichen Beschlüsse zu TOP 8, TOP 9 und TOP 12 sowie die vom Amtsgericht nur teilweise für ungültig erklärten Beschlüsse zu TOP 4 und TOP 5 in ihrer Gesamtheit ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die streitgegenständliche Versammlung vom 29.06.2018 wurde unstreitig durch eine zur Einberufung nicht berechtigte Person einberufen, da die Bestellungszeit des Einberufenden als Verwalter zum Zeitpunkt der Einberufung bereits ein knappes halbes Jahr abgelaufen war. Die Versammlung war daher aufgrund der ausdrücklichen Anordnung des § 18 der Teilungserklärung beschlussunfähig, da es sich – was ebenso unstreitig ist – nicht um eine Universalversammlung handelte. Diese in der Teilungserklärung angeordnete Beschlussunfähigkeit macht die vorliegend streitgegenständlichen Beschlüsse anfechtbar, ohne dass es – wie bei einem Verstoß gegen § 24 Abs. 1, 3 WEG – auf die Frage ankäme, ob sich der Beschlussmangel auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Denn anders als § 24 Abs. 1, 3 WEG, die keine spezielle Rechtsfolge für Verstöße vorsehen, wurde vorliegend in der Teilungserklärung gerade eine dezidierte Regelung getroffen, die kein Kausalitätserfordernis vorsieht und in die auch kein Kausalitätserfordernis hineingelesen werden kann. Im Einzelnen:
Nach § 24 Abs. 1 WEG ist die Versammlung der Wohnungseigentümer von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Verstöße gegen diese gesetzlichen Vorgaben werden allgemein der Gruppe der sog. formellen Beschlussmängel zugeordnet (siehe nur: Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ/dies., WEG, 12. Aufl. 2017, § 24 Rn. 5 f., § 23 Rn. 93; Kümmel, ZMR 2014, 763, 765 f.). Wird die Versammlung – wie vorliegend – durch den faktischen Verwalter bzw. Scheinverwalter einberufen, dessen Bestellungszeit abgelaufen ist, liegt eine wirksame Eigentümerversammlung vor, die allerdings an einem Einberufungsmangel leidet (Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ/dies., WEG, 12. Aufl. 2017, § 24 Rn. 6). Solch ein formeller Beschlussmangel führt – worauf das Amtsgericht und auch die Beklagtenseite unter Rekurs auf ein Urteil des Landgerichts Köln abstellt – im Regelfall nur dann zur Ungültigkeit des Beschlusses, wenn das Beschlussergebnis auf dem Fehler beruht. Die Kausalität zwischen dem formellen Beschlussfehler und dem Beschlussergebnis wird dabei widerlegbar vermutet. Diese Vermutung ist – worauf noch zurückgekommen wird – nur dann widerlegt, wenn zweifelsfrei feststeht, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte (zum Vorstehenden: Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ/dies., WEG, 12. Aufl. 2017, § 24 Rn. 6, § 23 Rn. 93 ff.; Kümmel, ZMR 2014, 763ff.).
Auf diese Grundsätze und die vom Amtsgericht angewandte Fehlerfolgenlehre bei formellen Beschlussmängeln kann vorliegend indes nicht zurückgegriffen werden. Die Regelungen des § 24 WEG sind nämlich durch Vereinbarung abdingbar (Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ/dies., WEG, 12. Aufl. 2017, § 24 Rn. 1) und wurden vorliegend auch wirksam durch die Teilungserklärung einer speziellen Regelung in § 18 der Teilungserklärung zugeführt, die gerade eine dezidierte Rechtsfolge vorsieht.
So ist in § 18 der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen, dass Versammlungen erstens „nur durch den Verwalter“ einberufen werden können und dass zweitens eine nicht vom Verwalter einberufene Versammlung „beschlußunfähig (ist), soweit es sich nicht um eine Universalversammlung handelt“.
Bei der Auslegung einer Teilungserklärung bzw. der darin enthaltenen Gemeinschaftsordnung, die die Kammer uneingeschränkt selbst vornehmen und überprüfen kann, ist vorrangig auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Die Auslegung ist an objektiven Kriterien zu orientieren, da die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung insbesondere auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet und diese sich über den Rechtsinhalt gerade anhand der Teilungserklärung informieren können müssen. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (siehe nur: BGH, Urteil vom 10.11.2017, Az.: V ZR 184/16 = NJW 2018, 1309; Urteil vom 16.11.2012, Az.: V ZR 9/12 = ZWE 2013, 29). Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten müssen dabei klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (BGH, Urteil vom 10.11.2017, Az.: V ZR 184/16 = NJW 2018, 1309).
Auf dieser Grundlage ist mit Blick auf die hier maßgeblichen Regelungen der Teilungserklärung zunächst festzuhalten, dass sie unter „Verwalter“ jeweils nur den wirksam bestellten und damit amtierenden Verwalter meinen. Dies gilt nicht nur gleichermaßen bei § 24 WEG – bei Ablauf der Bestellungszeit des Verwalters ist er nicht mehr zur Einberufung befugt (Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ/dies., WEG, 12. Aufl. 2017, § 24 Rn. 2). Vielmehr ist vorliegend auch kein für die abweichende Auslegung der Teilungserklärung erforderlicher objektiver Anhaltspunkt erkennbar, der eine anderweitige Auslegung – insbesondere die Ausdehnung auf einen bloß faktischen (Schein-)Verwalter – rechtfertigen würde. Selbst wenn die – was mit Schriftsatz vom 17.08.2020 erstmals vorgetragen wurde und damit präkludiert ist – die Verfasser der Klausel den Fall des Scheinverwalters übersehen hätten, besteht kein Anlass, diese „Lücke“ durch ergänzende Vertragsauslegung (siehe hierzu: BGH, Beschluss vom 07.10. 2004, Az.: V ZB 22/04) bzw. teleologische Reduktion zu schließen. Denn die notwendige objektive Auslegung der Gemeinschaftsordnung „aus sich selbst heraus“ führt vorliegend dazu, dass sich kein – zudem erstmals mit Schriftsatz vom 17.08.2020 behaupteter – bestimmter hypothetischer Parteiwille dahin feststellen lässt, dass unter Verwalter auch ein bloßer „Scheinverwalter“ gemeint ist oder auf den „Scheinverwalter“ nicht die Rechtsfolge der Beschlussunfähigkeit folgen soll (vgl. BGH, a.a.O). Darüber hinaus ist im Übrigen auch der Verweis im Schriftsatz vom 17.08.2020 auf eine Vertragsverlängerungsklausel nicht durchgreifend. Der Verwaltervertrag sieht zwar unter § 2 (1) („Bestellung des Verwalters“) vor, dass sich der Vertrag um jeweils ein Jahr verlängert, falls er nicht mit einer Frist von drei Monaten zum Jahresende gekündigt wird. In § 4 „Laufzeit des Vertrages“ ist indes vorgesehen, dass der Verwaltervertrag für die Dauer der Bestellung gilt und mit dem Ablauf der Bestellung endet. Die Verlängerungsklausel gilt also – wie sich aus der Zusammenschau beider Vertragsklauseln zwanglos ergibt – nur für den Fall der Weiterbestellung, in welchem demzufolge kein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden muss. Ungeachtet dessen kommt vorliegend hinzu, dass überhaupt keine Lücke besteht, da die Teilungserklärung bei Fehlen eines (bestellten) Verwalters gerade die Möglichkeit der Universalversammlung vorsieht und infolge der Abbedingung des § 24 Abs. 3 WEG ggf. auch ein Wohnungseigentümer gerichtlich zur Einberufung ermächtigt werden könnte (siehe OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.09.1987, AZ.: 20 W 147/87). Ebenso wäre an die gerichtliche Bestellung eines Notverwalters zu denken (hierzu: Becker, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 21 Rn. 279 ff.).
Auch der Umstand, dass der Verwalter auf der streitgegenständlichen Versammlung durch den angegriffenen Beschluss zu TOP 12 erneut (rückwirkend) vom 01.01.2018 bis 31.12.2020 bestellt wurde, ändert hieran nichts. Durch diesen angegriffenen Beschluss kann die Organstellung, an die § 24 Abs. 1 WEG und § 18 der Teilungserklärung gleichermaßen anknüpfen, nicht rückwirkend eintreten (Greiner, in: BeckOK Großkommentar, Stand: 01.04.2020, § 26 WEG Rn. 77). Handlungen, die der Verwalter nur in dieser Eigenschaft vornehmen durfte, bleiben unwirksam und können durch eine rückwirkende Bestellung daher nicht geheilt werden, wozu insbesondere auch die Einberufung der Versammlung zählt (Greiner, a.a.O.).
Die inhaltliche Auslegung der maßgeblichen Formulierungen des § 18 der Teilungserklärung ergibt zwei hier relevante Regelungen:
So wurde einerseits – wie bereits angemerkt – in ohne Weiteres zulässiger Weise (Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 24 Rn. 20, wonach § 24 Abs. 3 WEG vollständig abdingbar ist) die Regelung des § 24 Abs. 3 WEG abbedungen, da durch die gebrauchte Wendung „nur“ die in § 24 Abs. 3 WEG vorgesehene Ersatzzuständigkeit eines vorhandenen Beirates ausgeschlossen ist.
Für das vorliegende Verfahren kommt entscheidend hinzu, dass in der Teilungserklärung zudem gesondert eine dezidierte Rechtsfolge für den Fall vorgesehen wurde, dass es sich um eine nicht vom (bestellten/amtierenden) Verwalter einberufene Versammlung handelt. Die Versammlung ist nach dem insoweit unmissverständlichen Wortlaut der Teilungserklärung in diesem Fall „beschlußunfähig, soweit es sich nicht um eine Universalversammlung handelt“.
Hiermit unterscheidet sich die gegenständliche Regelung der Teilungserklärung vom Gesetz oder anderen Teilungserklärungen, die für einen Verstoß gegen § 24 Abs. 1, 3 WEG keine spezielle Rechtsfolge vorsehen. Vielmehr greift beim Verstoß gegen die gesetzliche Vorgabe in § 24 Abs. 1, 3 WEG die allgemeine Regel des § 23 Abs. 3 WEG, wonach Beschlüsse, die nicht zur Nichtigkeit führen, lediglich anfechtbar, aber bis zur rechtskräftigen Ungültigkeitserklärung gültig ist. Gleiches gilt bei Teilungserklärungen, die vielfach solche dem Gesetz entsprechende Ordnungsvorschriften enthalten, aber hierfür oftmals keine spezielle Rechtsfolge vorsehen. Hierdurch lässt das Gesetz ebenso wie an dieser Stelle undifferenzierte Teilungserklärungen zugleich Raum für die Frage, welche Konsequenzen ein Verstoß gegen § 24 Abs. 1 WEG (oder andere Normen, die das Zustandekommen und nicht den Regelungsinhalt eines Beschlusses betreffen) hat und unter welchen Voraussetzungen der Verstoß zur Ungültigkeitserklärung der gleichwohl gefassten Beschlüsse führt. Im Fall des § 24 Abs. 1 WEG ist auch die Frage der Einberufungsbefugnis gerade nicht – wie vorliegend in der Teilungserklärung – mit der Beschlussunfähigkeit verknüpft, sondern die Beschlussfähigkeit findet ihre gesonderte Regelung in § 25 Abs. 3 WEG.
Hiervon unterscheidet sich der vorliegende Fall in mehrfacher Hinsicht. Die hier gegenständliche Teilungserklärung beschränkt sich nicht nur auf die engere Fassung der Ordnungsvorschriften des § 24 Abs. 1, Abs. 3 WEG. Vielmehr sieht die Teilungserklärung auch für den Fall einer nicht durch den Verwalter einberufenen Versammlung gerade eine spezielle Rechtsfolge mit Rückausnahme vor. All diese vom Gesetz abweichenden Regelungen sind wirksam, da sie klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgehen und die in Rede stehenden gesetzlichen Regelungen des § 24 WEG allesamt abdingbar sind (Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ/dies., WEG, 12. Aufl. 2017, § 24 Rn. 1; Emmerich, in: Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl. 2020, § 24 Rn. 2). Die gebotene objektive Auslegung der Teilungserklärung ergibt zugleich, dass die vorgesehene Rechtsfolge der Beschlussunfähigkeit nicht mit einem Kausalitätserfordernis verbunden wurde, sondern unmittelbare und endgültige Folge ist. Ein Kausalitätserfordernis, also dass der Einberufungsmangel sich gerade auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben muss, ist schon sprachlich nicht vorgesehen. Für das Kausalitätserfordernis ist auch im Rahmen der Auslegung der Teilungserklärung kein Platz, da die Teilungserklärung sogleich ausdrücklich nur eine spezielle Ausnahme von der angeordneten Beschlussunfähigkeit vorsieht, nämlich „soweit es sich nicht um eine Universalversammlung handelt“. Damit wird aus der Teilungserklärung selbst eindeutig klar, dass der Einberufungsmangel grundsätzlich mit der Beschlussunfähigkeit sanktioniert werden und nur dann keine Folge haben soll, wenn sämtliche Miteigentümer anwesend bzw. vertreten sind und es sich damit um eine Universalversammlung handelt. Die von der hier gegenständlichen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dergestalt klar formulierte Rechtsfolge, die nur eine spezielle Ausnahme vorsieht, würde durch die Heranziehung eines Kausalitätserfordernisses ihres klar erkennbaren Sinnes beraubt und in unzulässiger Weise umgeschrieben. Eine solche Umformulierung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung steht der Kammer nicht zu, vielmehr besteht insoweit eine Bindung an die eindeutige und wirksame Regelung. Die Gemeinschaftsordnung ist die Gesamtheit der Vereinbarungen (§ 10 Abs. 2 und Abs. 3 WEG), mit denen die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander regeln, wobei den Eigentümern hierbei ein weiter Spielraum hinsichtlich der Ausgestaltung und Übernahme disponibler Vorschriften des WEG zusteht. So steht es den Eigentümern insbesondere frei, in der Teilungserklärung weitere Rechtswirkungen an formelle Aspekte wie bspw. die Protokollierung eines Beschlusses in der sodann zu unterzeichneten Niederschrift zu vereinbaren, z.B. hieran eine Gültigkeitsvoraussetzung für die gefassten Beschlüsse zu knüpfen (vgl. Reichel-Scherer, in: jurisPK-BGB, Bd. 3, 9. Aufl. 2020, § 24 WEG Rn. 204; OLG München, OLG München, Beschluss vom 07. August 2007, Az.: 34 Wx 3/05). Die vorliegende Teilungserklärung enthält mit der Anordnung der Beschlussunfähigkeit im Grunde eine Klausel, die zwar nicht in ihrer Fassung und von ihrer Thematik, aber in ihrer Wirkung einer sog. qualifizierten Protokollierungsklausel entspricht (zu Letzterem: BGH, Urteil vom 30. März 2012, Az.: V ZR 178/11).
Hinzu kommt, dass die Berufungskläger durch den vom Amtsgericht bereits rechtskräftig für ungültig erklärten Beschluss zu TOP 1 gerade für die streitgegenständliche Versammlung die von der Teilungserklärung vorgesehene Rechtsfolge des Einberufungsmangels in Gestalt der Beschlussunfähigkeit ausräumen wollten, indem sie sich per Beschluss „als Wohnungseigentümerversammlung mit Beschlussfähigkeit“ betrachten. Dieser Beschluss macht nicht nur das Gewicht deutlich, welches dem Einberufungsmangel auch von Beklagtenseite zugeschrieben wurde. Der Beschluss zu TOP 1 vermochte es auch nicht – zumal er durch das angegriffene Urteil des Amtsgerichts bereits rechtskräftig für ungültig erklärt wurde – die ausdrücklich von der Teilungserklärung vorgesehene Rechtsfolge der Beschlussunfähigkeit für die vorliegende Versammlung auszuhebeln, da dies in der Sache auf eine Änderung der Teilungserklärung hinausliefe, die nach § 27 der Teilungserklärung indes nur durch einstimmigen Beschluss aller Gemeinschafter möglich ist. Der Vortrag der Berufungsbeklagten ist an dieser Stelle im Übrigen auch widersprüchlich: So ist noch mit der Klageerwiderung vorgetragen worden, die Beklagten hätten zu TOP 1 keinen willentlichen Beschluss zur Beschlussfähigkeit gefasst. Demgegenüber heißt es nun in der Berufungserwiderung, dass den Eigentümern das Problem der Beschlussfähigkeit vor Fassung der Beschlüsse bewusst gewesen sei, weswegen sie auch explizit einen Beschluss über die Beschlussfähigkeit zu Beginn der Versammlung gefasst hätten. Ungeachtet des Umstandes, dass es sich hierbei hinsichtlich des auch nicht näher ausgeführten Bewusstseins vor Beschlussfassung um neuen und nach § 531 ZPO präkludierten Vortrag erst in der Berufungsinstanz handelt, macht der nunmehr erfolgte Vortrag gerade die durch TOP 1 beabsichtigte Umgehung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Rechtsfolge deutlich.
Selbst wenn man indes die Fehlerfolgenlehre vorliegend in Ansatz brächte und eine Kausalität des Einberufungsmangels einforderte, rechtfertigte dies keine andere Entscheidung. So wird die Kausalität bei Vorliegen eines formellen Fehlers widerlegbar vermutet und die Anfechtungsgegner haben darzulegen und zu beweisen, dass der Fehler gerade folgenlos war (vgl. Riecke in Riecke/Schmidt, § 24, Rn. 13; Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ/ders., WEG, 12. Aufl. 2017, § 23 Rn. 93 m.w.N.). Von dieser Kausalitätsvermutung ist der Bundesgerichtshof – insbesondere in der mit Schriftsatz vom 17.08.2020 zitierten Entscheidung (BGH; Urteil vom 22.01.2016, Az.: V ZR 116/15) – nicht abgerückt. Die vorgenannte Entscheidung ist schon nicht einschlägig, da sie kein Beschlussanfechtungsverfahren betraf. An die demzufolge weiterhin unvermindert infolge der Vermutung in Ansatz zu bringende Darlegungs- und Beweislast sind strenge Anforderungen zu stellen: Es muss Sicherheit herrschen, dass der Beschluss auch bei ordnungsgemäßem Vorgehen ebenso gefasst worden wäre, d.h. die Möglichkeit der Kausalität darf nicht nur unwahrscheinlich sein, sondern bei vernünftiger Betrachtung unter keinen Umständen in Betracht kommen (vgl. Riecke, in Riecke/Schmidt, § 24, Rn. 13; Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ/ders., WEG, 12. Aufl. 2017, § 23 Rn. 93 m.w.N). Unzureichend ist demzufolge der Vortrag, dass die Anfechtungskläger bei Teilnahme an der Versammlung ohnehin überstimmt worden wären, denn es kann regelmäßig gerade nicht ausgeschlossen werden, dass der Anfechtungskläger andere Wohnungseigentümer auf der Versammlung von seiner Sichtweise hätte überzeugen können. Die Rechtsprechung (vgl. BayOblG NJW-RR 1992, 910, 911; OLG Frankfurt NZM 2007, 906, 908; OLG München, Az.: 32 W 3/09) hat den entscheidenden Maßstab zu Recht derart streng gezogen, dass kein vernünftiger Zweifel dahin bestehen dürfe, das Beschlussergebnis habe möglicherweise beeinflusst werden oder das Ergebnis anders lauten können (vgl. LG Düsseldorf, ZMR 2005, 231, 232). Die Formalien einer Eigentümerversammlung und der Beschlussfassung stellen nämlich einen Ausgleich für das erleichterte Zustandekommen von Beschlüssen durch relative Stimmenmehrheit dar und sind vorliegend gerade Ausfluss der als Vereinbarung aller Eigentümer wirkenden Gemeinschaftsordnung, die dem Verhältnis der Wohnungseigentümer im konkreten Fall zugrunde liegt. Demnach ist vorliegend zunächst der bloße Verweis auf das Beschlussergebnis und die jeweils einstimmige Annahme des Beschlusses nicht ausreichend. Auch kann die Kausalität nicht deswegen verneint werden, weil die anwesenden Eigentümer zu Beginn auf den Einberufungsmangel hingewiesen worden seien und sich durch den – vom Amtsgericht bereits rechtskräftig für ungültig erklärten – Beschluss zu TOP 1 als „Wohnungseigentümerversammlung mit Beschlussfähigkeit“ betrachtet haben. Denn dieser Hinweis auf den „Einberufungsmangel“ i.R.d. TOP 1 erfolgte erst in der Versammlung und konnte weder die nicht anwesenden Anfechtungskläger noch die weiteren nicht erschienenen Eigentümer erreichen. Bereits vor diesem Hintergrund ist vorliegend gerade nicht sicher, ob die Kläger bei ordnungsgemäßer Einberufung nicht weitere Wohnungseigentümer von ihrer Sichtweise hätten überzeugen können und somit ein anderes Abstimmungsergebnis eingetreten wäre. Im Übrigen bleibt auch unklar und ohne nähere Darlegung, wann und wie die Eigentümer vorliegend Kenntnis über die Scheinverwalter-Problematik erhielten, zumal insbesondere die Einladung zur streitgegenständlichen Versammlung sich hierzu völlig ausschweigt und eine Einladung durch den bestellten Verwalter suggeriert. Auch war im Schriftsatz vom 23.10.2018 noch die Rede, dass der Ablauf der Bestellung zum 21.12.2017 „zunächst weder den Eigentümern noch der Hausverwaltung auf(fiel)“. Vor diesem Hintergrund ist auch der im Übrigen präkludierte Verweis im Schriftsatz vom 17.08.2020 darauf, dass „alle Kenntnis davon hatten“, nicht durchgreifend. Der Ausnahmefall der fehlenden Kausalität zwischen Einberufungsmangel und Beschlussergebnis kann damit nur dann vorliegen, wenn der Anfechtungskläger selbst im Prozess keine sachlichen Argumente gegen den Beschluss vorzubringen weiß (vgl. Bonifacio, NZM 2011, 10, 12). Denn wenn der Anfechtungskläger im Anfechtungsprozess, der normalerweise Monate nach der Beschlussfassung stattfindet, weder sachliche Einwände gegen den Beschluss darlegt noch andeutet, warum und in welcher Weise er in der Eigentümerversammlung versucht hätte, andere Beschlüsse herbeizuführen, ist davon auszugehen, dass er solche Gründe auch zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht hatte und daher die anderen Wohnungseigentümer inhaltlich in ihrer Meinung nicht hätte beeinflussen können. Dies ist aber vorliegend gerade nicht der Fall. Vielmehr haben die Kläger im Rahmen ihrer Anfechtungsklage neben dem Einberufungsmangel auch umfangreich aus ihrer Sicht bestehende inhaltliche Mängel aufgezeigt. Ob dies zutreffend ist und hierin ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung liegt, ist mit Blick auf die Kausalität des Einberufungsmangels nicht zu prüfen. Vielmehr ist aufgrund der Vermutungswirkung der Kausalität und deren fehlender Widerlegung durch die Beklagten von einer Kausalität des formellen Mangels für den Beschluss auszugehen (vgl. ebenso BGH, Urteil vom 14.02.2020, V ZR 159/19, Rn. 18). Dass die Kläger ihre Argumente sämtlich bereits vor der Versammlung bekannt gegeben hätten, wurde erstmals konkret mit Schriftsatz vom 17.08.2020 behauptet und war daher nicht zu berücksichtigen (§ 531 ZPO).
Den Berufungsklägern kann in diesem Zusammenhang auch nicht der Einwand des widersprüchlichen oder gar rechtsmissbräuchlichen Handelns entgegengehalten und eine Berufung auf die in der Teilungserklärung vorgesehene Rechtsfolge der Beschlussunfähigkeit oder die – entsprechend der soeben erfolgten Ausführungen vorliegend jedenfalls hilfsweise zu ihren Gunsten greifende – Kausalitätsvermutung versagt werden. Die Kläger haben in hinreichender Weise behauptet, sie wären bei der Einberufung durch einen Befugten auf der Versammlung vertreten gewesen und hätten auf den Meinungsbildungsprozess Einfluss genommen. Soweit das Amtsgericht hieran anknüpfend und mit Blick auf die in der Versammlungsniederschrift genannten Schreiben eine Widersprüchlichkeit damit zu begründen versucht, dass die Kläger mit Beschlussfassungen gerechnet hätten, aber gleichwohl der Versammlung ferngeblieben bzw. keinen Vertreter beauftragt hätten, so fußt die entsprechende Argumentation schon nicht auf diesbezüglichem Vorbringen der Parteien, sondern auf dem vom Gericht offenbar eigeninitiativ herangezogenen Inhalt der Versammlungsniederschrift („…ausweislich des insoweit nicht angegriffenen Protokolltextes der Versammlung vom 29.06.2018“). Ungeachtet dessen vermag dieser vom Amtsgericht herangezogene Protokollinhalt aus Sicht der Kammer kein widersprüchliches oder gar rechtsmissbräuchliches Verhalten zu belegen, auf Grund dessen den Berufungsklägern die Geltendmachung des Einberufungsmangels und der hieraus folgenden Beschlussunfähigkeit verwehrt sein könnte. So liegt es zunächst nicht im Verantwortungsbereich der Berufungskläger, dass der Bestellungszeitraum des Verwalters abgelaufen war, ohne dass man für eine nahtlose Anschlussbestellung gesorgt hatte. Dieser Umstand ist vielmehr zuvörderst der Hausverwaltung zuzuschreiben, die – neben der Gesamtheit aller Eigentümer – für insoweit geordnete Verhältnisse hätte sorgen müssen. Zwar mögen sich die Berufungskläger mit den drei in der Niederschrift genannten Schreiben vom 14., 19. und 29.6.2018, deren genauer Inhalt indes unbekannt ist, an den nicht mehr bestellten Verwalter gewandt haben und insbesondere einen Instandhaltungsstau moniert haben. Dieser Umstand lässt die Anfechtung der Beschlüsse unter Berufung auf den Einberufungsmangel und die hiermit einhergehende Beschlussunfähigkeit indes nicht widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich erscheinen. Vielmehr hatte Herr ..., der als faktischer Verwalter agierte, mit der zuvor erfolgten Einladung zur streitgegenständlichen Versammlung einen äußeren Anlass für die Schreiben gegeben. Ob in den drei Schreiben der Einberufungsmangel thematisiert wurde, ist unbekannt. Hinzu kommt, dass die Berufungskläger mit ihren inhaltlich nicht genau bekannten Schreiben gemäß der Niederschrift auch auf eine „ordnungsgemäße Verwaltung“ gedrungen und ausweislich des weiteren Protokollinhalts bereits vorab angekündigt hatten, „sämtliche für den 29.6.2018 in Aussicht genommenen Beschlüsse, sollten sie gefasst werden, gegebenenfalls mit Ausnahme der Beschlussfassung zu Top 6 (Verwalterbestellung) im Wege einer Beschlussanfechtungsklage anzugreifen und gerichtlich für ungültig erklären zu lassen.“ Insoweit kann ihnen nun die Umsetzung dieser Klagedrohung nicht zum Vorwurf gemacht und in der Sache für sie eine Pflicht zur Anwesenheit/Vertretung auf der durch einen Unbefugten einberufenen Versammlung statuiert werden, zumal die Beschlussunfähigkeit gerade in der Teilungserklärung als Rechtsfolge vorgesehen ist und man dieser Rechtsfolge – ob vor dem Hintergrund der Schreiben der Kläger, sei dahingestellt – seitens der Beklagten durch die Beschlussfassung zu TOP 1 gerade in unzulässiger Weise begegnen wollte.
Soweit die Berufungserwiderung darauf abhebt, dass auch Mängel in der Beschlussfähigkeit gefasste Beschlüsse lediglich anfechtbar machten, geht dieser Einwand im vorliegenden Fall fehl. Zum einen wurden und werden hier die Beschlüsse gerade angefochten. In der Sache dürfte die Berufungserwiderung indes auf ein auch im Falle der Beschlussunfähigkeit zu beachtendes und nach ihrer Auffassung nicht erfülltes Kausalitätserfordernis abstellen, indem sie den formellen Beschlussfehler des Einberufungsmangels mit dem weiteren formellen Beschlussfehler der Beschlussfähigkeit verknüpft. Dies vermag aber in Ansehung der Teilungserklärung aus mehreren Gründen ebenfalls nicht zu überzeugen:
Zwar werden auch Verstöße gegen § 25 Abs. 3 WEG wiederum als formeller Beschlussmangel eingeordnet (Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ/dies., WEG, 12. Aufl. 2017, § 25 Rn. 21; Kümmel, ZMR 2014, 763, 768). Nach § 25 Abs. 3 WEG ist die Versammlung der Wohnungseigentümer beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Ist eine Versammlung nicht gemäß § 25 Abs. 4 WEG beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein, die – worauf bei der Einberufung hinzuweisen ist – ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist (§ 25 Abs. 4 WEG).
Diese gesetzlichen Regelungen wurden vorliegend an nachfolgender Stelle ebenfalls in § 18 der Teilungserklärung übernommen, da es hier im weiteren Verlauf heißt „Die Versammlung ist beschlußfähig, wenn mehr als die Hälfte der Tausendstelanteile vertreten ist. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so hat der Verwalter eine zweite Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen. Diese ist ohne Rücksicht auf die Zahl der vertretenen Anteile beschlußfähig. In der Einladung ist hierauf besonders hinzuweisen.“
Vorliegend kann indes entgegen des Ansinnens der Berufungserwiderung und der Auffassung im Schriftsatzes vom 17.08.2020 nicht der Schluss gezogen werden, dass damit aufgrund des Einberufungsmangels eben der formelle Beschlussmangel der Beschlussfähigkeit i.S.d. § 25 Abs. 3 WEG in Rede steht, für den im Allgemeinen ebenfalls eine Kausalität gefordert wird. Die Kammer stellt überhaupt nicht in Abrede, dass bei Fehlern der Beschlussfähigkeit i.S.d. § 25 Abs. 3 WEG die formelle Fehlerfolgenlehre und damit ein Kausalitätserfordernis Platz greift, worauf nunmehr auch der Schriftsatz vom 17.08.2020 durch entsprechende Zitate aus der Kommentarliteratur abhebt. Vorliegend geht es allerdings nicht um einen Fehler i.S.d. § 25 Abs. 3 WEG und die Frage der (positiven) Beschlussfähigkeit, die Gegenstand der angeführten Kommentarstellen sind. Vielmehr ergibt die Auslegung der Teilungserklärung – wie ausgeführt – gerade, dass mit der angeordneten Beschlussunfähigkeit gerade eine unmittelbare und endgültige Fehlerfolge für den Einberufungsmangel vorgesehen ist. Die Teilungserklärung sieht bei einer nicht durch den Verwalter erfolgenden Einberufung die Beschlussunfähigkeit vor, die nur im Fall einer Universalversammlung nicht gegeben sein soll. Hiermit unterscheidet sich die Rechtsfolge nicht nur durch ihre negative Formulierung (beschlussunfähig) von § 25 Abs. 3 WEG und der entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung zur (positiven) Beschlussfähigkeit, zumal diese Regelungen zur (positiven) Beschlussfähigkeit in der Teilungserklärung erst in einem nachfolgenden Absatz erfolgen. Maßgeblich kommt hinzu, dass die jeweilige Beschluss(-un-)fähigkeit nach Maßgabe der Teilungserklärung auch jeweils an ein völlig unterschiedliches Quorum anknüpft. Während die angeordnete Beschlussunfähigkeit im Falle einer nicht durch den Verwalter einberufenen Versammlung nur dann nicht gegeben ist, wenn es sich um eine Universalversammlung handelt, liegt Beschlussfähigkeit im Übrigen bereits ab Erscheinen der Hälfte der Anteile vor. Hieraus wird deutlich, dass beide Regelungen unterschiedliche Fragen/Situationen betreffen und sich auch entgegen der mit Schriftsatz vom 17.08.2020 geäußerten Auffassung der Beklagtenseite gerade nicht widersprechen. Auf die allgemeine Regelung zur (positiven) Beschlussfähigkeit kommt es nicht an, wenn die insoweit speziellere Regelung zur Beschlussunfähigkeit bei Einberufung durch andere Personen als den Verwalter greift. Die Kammer vermag vor diesem Hintergrund auch keine Widersprüchlichkeit der Teilungserklärung zu erkennen. Nur wenn die Beschlussfähigkeit i.S.d. § 25 Abs. 3 WEG bzw. der entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung in Rede steht, mag auf die Fehlerfolgenlehre bei formellen Beschlussmängeln und ein Kausalitätserfordernis abgestellt werden. Vorliegend geht es indes bei der Beschlussunfähigkeit gerade um die speziell vorgesehene Rechtsfolge des Einberufungsmangels und nicht um einen hiervon unabhängig zu betrachtenden neuen formellen Beschlussfehler mangelnder positiver Beschlussfähigkeit i.S.d. § 25 Abs. 3 WEG. Letztere ist vorliegend zwar auch gesondert im Zusammenhang mit der Wirksamkeit von Vollmachten gerügt, diese von der Beschlussunfähigkeit zu trennende Frage kann hier indes dahinstehen, da die Versammlung bereits beschlussunfähig war.
Insgesamt ist daher festzuhalten, dass sämtliche Beschlüsse – sofern noch verfahrensgegenständlich – daran leiden, dass die streitgegenständliche Versammlung nach ausdrücklicher Anordnung der Teilungserklärung beschlussunfähig war. Mangels Kausalitätserfordernis waren die noch streitgegenständlichen Beschlüsse auf die Berufung für ungültig zu erklären.
Den Parteivertretern war auf ihren jeweiligen Antrag hin kein Schriftsatznachlass zu gewähren, da die entscheidungserheblichen Fragen allesamt rechtlicher Natur (Auslegung des § 18 der Teilungserklärung) sind, mit den Parteien im Rahmen der Berufungsverhandlung ausführlich erörtert wurden und bereits von Anfang an Gegenstand des klägerischen Vorbringens sowie des Verfahrens waren. Die rechtlichen Argumente im Schriftsatz vom 17.08.2020, der der Kammer vorlag, wurden zur Kenntnis genommen. Der Schriftsatz vom 20.07.2020 der Berufungsklägerseite enthält insoweit keinen neuen Vortrag entscheidungserheblicher Art, so dass es auch vor diesem Hintergrund keiner Gewährung eines Schriftsatznachlasses für den Berufungsbeklagtenvertreter bedurfte.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 ZPO, da das Rechtsmittel erfolgt hatte. Für eine anderweitige Kostenentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG, die im pflichtgemäßen Ermessen der Kammer steht („kann“), war vorliegend schon deswegen kein Raum, weil kein grob fahrlässiges Handeln des Verwalters erkennbar ist. Vielmehr handelt es sich bei der Frage, ob auf § 18 der Teilungserklärung und den Einberufungsmangel die Fehlerfolgenlehre bei formellen Beschlussfehlern anwendbar ist, um eine Rechtsfrage, die hier bereits vom Vordergericht anderweitig beurteilt wurde als nunmehr von der Kammer. Mit dem Beschluss zu TOP 1 war offensichtlich eine Heilung des Einberufungsmangels und eine Ausräumung der vermuteten Fehlerkausalität bezweckt, was in anderen Fällen durchaus möglich ist und worauf das Amtsgericht seine anderweitige Ansicht u.a. gestützt hat. Vor diesem Hintergrund kann dem Verwalter mit Blick auf den Einberufungsmangel auch dann keine grob fahrlässiges Verhalten vorgeworfen werden, auch wenn dieser Mangel letztlich auf dem versäumten Bemühen um rechtzeitige Wiederbestellung beruht.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit fußt auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich, da es sich insbesondere um eine Frage der Auslegung der Gemeinschaftsordnung in einem speziellen Einzelfall handelt.
Der Streitwert war nach §§ 47, 49a Abs. 1 GKG festzusetzen, wobei zugleich über die noch offene Streitwertbeschwerde vom 14.09.2019 gegen die amtsgerichtliche Festsetzung durch Beschluss vom 15.08.2019 zu entscheiden war. Soweit das Amtsgericht insoweit bislang trotz Aufforderung der Kammer keine Abhilfe-/Nichtabhilfeentscheidung getroffen hat, hindert dies die Kammer nicht, nunmehr mit Abschluss des Berufungsverfahrens neben dem Streitwert für das Berufungsverfahren auch den Wert für die I. Instanz festzusetzen (vgl. § 63 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 GKG). Vielmehr ist eine Nichtabhilfeentscheidung keine Verfahrensvoraussetzung für die Entscheidung des Beschwerdegerichts (siehe OLG Hamm, Beschl. v. 23.2.2010 – 3 Ws 301/09.).
Nach § 49a Abs. 1 S. 1 GKG ist der Streitwert auf 50 Prozent des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen, wobei er nach § 49a Abs. 1 S. 2 GKG das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Wertes ihres Interesses nicht überschreiten darf. Vor diesem Hintergrund waren folgende Werte festzusetzen:
TOP 1 (Beschlussfähigkeit):
Bei TOP 1 handelte es sich zwar gerade nicht um einen bloßen Geschäftsordnungsbeschluss, sondern um den Versuch, die nach der Teilungserklärung angeordnete Beschlussunfähigkeit für die vorliegende Versammlung abzubedingen bzw. die Kausalität des Einberufungsmangels auszuräumen. Dies bedeutet indes nicht, dass das Interesse der Parteien damit durch die Streitwertsumme aller weiteren gefassten Beschlüsse gebildet wird. Vielmehr ist das Interesse an der Durchführung einer beschlussfähigen Versammlung als solches heranzuziehen, welches die Kammer in Übereinstimmung mit der Wertsetzung seitens des Amtsgerichts mit 10.000,- Euro bewertet.
TOP 3 (Hausgeldabrechnungen 2017):
Mit der Beschwerde wird zu Recht gerügt, dass neben den ausweislich der Abrechnung auf die Kläger entfallenden Summe der Ausgaben (4.520,29 €) auch ihre Zuführung zur Rücklage i.H.v. 2.025,- € und 166,68 € zu berücksichtigen ist (so auch: LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 09.08.2018, Az.: 2/13 T 73/18), so dass sich ein einfaches klägerisches Interesse von 6.711,97 € und damit ein auf 33.559,85 € (fünffaches Klägerinteresse) beschränkter Streitwert ergibt.
TOP 4 (Entlastungen):
Die vom Amtsgericht festgesetzten Werte – TOP 4a (Entlastung Beirat) i.H.v. 1.000,- € und TOP 4b (Entlastung Verwalter) i.H.v. 500,- € – wurden von der Beschwerde nicht angegriffen und sind auch nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden. Im Berufungsverfahren wertmäßig gegenständlich war nur noch die Entlastung des Beirates mit dem vorgenannten Wert von 1.000,- €.
TOP 5 (Wirtschaftsplan 2018):
Bei einer vorgesehenen monatlichen Vorauszahlung i.H.v. 559,- € ergibt sich für die Kläger eine jährliche Summe von 6.713,- € und damit ein auf 33.540,- € (fünffaches Klägerinteresse) beschränkter Streitwert, wobei das Amtsgericht bei Ausweisung des Streitwertes von 6.713,- € schlicht die von ihm ausgewiesene Multiplikation übersehen hat. Dieser Betrag liegt unter dem hälftigen Volumen des Wirtschaftsplans i.H.v. 38.025,- €. Ein höherer Wert ist auch angesichts der Fortgeltungsklausel nicht veranlasst (vgl. LG Hamburg, Urteil v. 20.12.2017, Az.: 318 S 15/17). Das Amtsgericht hat nur den als wertmäßig geringfügig einzustufenden Aspekt, dass Guthaben bei der kommenden Hausgeldabrechnung berücksichtigt werden rechtskräftig für ungültig erklärt, so dass für die Berufungsinstanz der volle Streitwert anzusetzen war.
TOP 7 (Erneuerung Außentreppen) und TOP 8 (Sanierung Abwassersystem):
Die vom Amtsgericht festgesetzten Werte – TOP 7 i.H.v. 5.000,- € und TOP 8 i.H.v. 3.750,- € – wurden von der Beschwerde nicht angegriffen und sind auch nach Auffassung der Kammer nicht von Amts wegen zu beanstanden.
TOP 9 (Sanierung Außenfassade):
Der Anteil der Kläger (81/1000) an den Kosten der Firma Bös (29.986,81 €) beträgt 2.428,93 €. Hinzu kommt noch das klägerische Interesse an der angefochtenen Berechtigung, dass Herr Gei und andere Eigentümer auf eigene Kosten eine fachmännische Wärmedämmung an ihrem Gebäude (Haus) anbringen dürfen. Dieses Interesse konzentriert sich vor allem auf eine optische Beeinträchtigung und ist nach Auffassung der Kammer pro Haus mit 500,- Euro (bei 11 übrigen Häusern damit mit 5.500,- Euro) zu bewerten, so dass ich ein einfaches Klägerinteresse von 7.928,93 Euro und hiermit ein Streitwert von 39.644,65 Euro ergibt.
TOP 12 (Verlängerung des Verwaltervertrages / Verwalterbestellung):
Bei einer Vertrags-/Bestellungszeit von 36 Monaten und 12 Einheiten sowie einem Preis von 26,50 € (zzgl. MwSt) pro Einheit ergibt sich zunächst ein Gesamtstreitwert von 13.623,12 €. Der Streitwert ist indes auf das Fünffache des Klägerinteresse i.H.v. 1.135,26 € (36 x 26,50 + MwSt x 5) und damit auf 5.676,30 € beschränkt (Niedenführ, in: ders./Vandenhouten, WEG, 12. Aufl. 2017, § 49a GKG Rn. 34). Obgleich der vom Amtsgericht festgesetzte Wert i.H.v. 6.812,64 € nicht angegriffen wurde, war der Streitwert von Amts wegen abzuändern. In die mitgeteilte beabsichtigte Streitwertfestsetzung ist versehentlich nur das einfache Klägerinteresse (1.135,26 €) statt des fünffachen Klägerinteresses (5.676,30 €) eingeflossen, so dass sich die nunmehr festgesetzten Werte insoweit um 4.541,04 € in Vergleich zu den mitgeteilten Werten erhöhen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 24 WEG
§ 26 WEG
§ 531 ZPO
§ 49a GKG
§ 25 Abs. 3 WEG
§ 24 Abs. 5 WEG
§ 24 Abs. 1, 3 WEG
§ 24 Abs. 1 WEG
§ 24 Abs. 3 WEG
§ 23 Abs. 3 WEG
§ 24 Abs. 1, Abs. 3 WEG
§ 10 Abs. 2 und Abs. 3 WEG
§ 25 Abs. 4 WEG
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 49 Abs. 2 WEG
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 63 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 GKG
§ 49a Abs. 1 S. 1 GKG
§ 49a Abs. 1 S. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2014, 763, 765
ZMR 2014, 763
NJW 2018, 1309
NJW-RR 1992, 910, 911
NZM 2007, 906, 908
ZMR 2005, 231, 232
NZM 2011, 10, 12
ZMR 2014, 763, 768
21 C 717/18
09 T 447/19
29 S 121/11
V ZR 184/16
V ZR 9/12
V ZB 22/04
20 W 147/87
34 Wx 3/05
V ZR 178/11
V ZR 116/15
32 W 3/09
V ZR 159/19
3 Ws 301/09
13 T 73/18
18 S 15/17