Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-08-24, Aktenzeichen OVG 70 A 20.15

Tenor:
Der Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 26. November 2015 wird aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Bescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts an die obere Flurbereinigungsbehörde zurückverwiesen.
Der Beklagte und die Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens jeweils zur Hälfte. Für bare Auslagen wird ein Pauschsatz von 30 EUR erhoben; das Verfahren ist gebührenpflichtig nach einem Streitwert von 5.000 EUR.
Die Hinzuziehung des Prozessbevollmächtigten des Klägers zum Vorverfahren wird für notwendig erklärt.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte und die Beigeladene können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 vom Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen die Entscheidung des Beklagten zur Einstellung des Bodenordnungsverfahrens „Futterhaus J...“.
Das sog. Futterhaus J... wurde im Jahr 1962 von der LPG F... auf dem mit einer Länge von weniger als 10 m an die Dorfstraße angrenzenden Teil des insgesamt ca. 10.000 m² großen Grundstücks 2... der Flur 3... der Gemarkung J... errichtet und hatte im Jahr 2013 noch eine Restnutzungsdauer von 15 Jahren. Die zur zweckentsprechenden Nutzung erforderliche Funktionalfläche des selbst ca. 13 m langen und 8,5 m breiten Gebäudes beträgt ca. 960 m². Das an dem Futterhaus entstandene selbstständige Gebäudeeigentum ohne dingliches Nutzungsrecht (Art. 233 § 2b EGBGB) wurde aufgrund des Vermögenszuordnungsbescheids vom 6. September 1995 deren Rechtsnachfolgerin, der V... e.G. J... zugeordnet und am 16. April 1996 im Gebäudegrundbuch von J... Bl. 4... eingetragen. Der Kläger, der Eigentümer eines in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen landwirtschaftlichen Betriebs ist, wurde aufgrund Zuschlagsbeschlusses vom 12. März 2008 (nach einer Teilungsversteigerung) als Eigentümer im Gebäudegrundbuch eingetragen. Eigentümerin des Flurstücks 2... ist die Beigeladene. Das Flurstück liegt mit seinem an die Dorfstraße angrenzenden Teil in der Ortslage und ist bis zu einer Tiefe von 50 m bebaubar. Neben der der Gebäude- und Freifläche umfasst es Landwirtschaftsfläche, Verkehrsfläche und Wasserfläche.
Nachdem ein freiwilliger Landtausch nicht zustande gekommen war, ordnete der Beklagte mit Beschluss vom 6. Mai 2011 die Einleitung eines Bodenordnungsverfahrens zur Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum gem. § 64 i.V.m. § 56 Abs. 1 LwAnpG an. In das Verfahrensgebiet einbezogen wurde neben dem mit dem Gebäudeeigentum und dem mit dem Futterhaus bebauten Flurstück 2... eine im Eigentum des Klägers stehende, als Tauschfläche in Betracht gezogene Ackerfläche im Außenbereich. Der Anordnungsbeschluss ist bestandskräftig. Mit dem – ebenfalls bestandskräftig gewordenen - 1. Änderungsbeschluss zum Anordnungsbeschluss wurde eine im Innenbereich von J... gelegene, gem. § 34 BauGB bebaubare Fläche als Tauschfläche zum Verfahrensgebiet hinzugezogen.
Die Wertermittlung vom 10. Juni 2013, bei der der Wert der Funktionsfläche des Futterstalles unter Berücksichtigung von Abschlägen u.a. für die Baureifmachung der Fläche ermittelt wurde, wurde den Verfahrensbeteiligten unter dem 21. August 2013 bekannt gemacht. Im Anhörungstermin erhob die Beigeladene verschiedene Einwendungen gegen die Wertermittlung und beanstandete sowohl die bei der Wertermittlung vorgenommenen Abschläge als auch die Gleichwertigkeit der zum Tausch angebotenen, im Außenbereich gelegenen Ackerfläche gegenüber der im Innenbereich befindlichen bebauten Fläche. Nach der daraufhin erfolgten Beiziehung des Baugrundstücks zum Verfahrensgebiet wurde der Beigeladenen mitgeteilt, dass ihr Rechtsanspruch auf Bereitstellung einer Funktionsfläche aus diesem Flurstück sich angesichts des sich nach dem Gutachten ergebenden Wertes der abzugebenden Funktionsfläche in Höhe von 3.091,20 EUR und eines aktuellen Bodenrichtwerts für J... von 15 EUR/m² auf eine Fläche von 206 m² beziehe. Die Kosten eines ggf. gewünschten höheren Flächenanteils seien von der Beigeladenen zu tragen. Die Beigeladene lehnte dieses Angebot unter Aufrechterhaltung ihrer Einwände gegen die Wertermittlung der Funktionalfläche ab. Erneute Anfragen des Beklagten bzw. des von diesem beauftragten Büros nach als Tauschfläche im Verfahren geeignetem Bauland „in den OT der Gemeinde N...“ blieben erfolglos. Auch eine nachfolgende nochmalige Anhörung der Beteiligten am 7. Mai 2015 und eine weitere Besprechung am 19. Juni 2015 führten zu keiner einvernehmlichen Lösung.
Mit Einstellungsbeschluss vom 17. Juli 2015 stellte der Beklagte das Bodenordnungsverfahren „Futterhaus J...“ daraufhin ein. Da es nach jahrelangen Verhandlungen zu keiner Einigung der Beteiligten gekommen sei und trotz intensiver Bemühungen auch kein wertgleiches Land habe bereitgestellt werden können, sei die Einstellung erforderlich. Die Grundstücksangelegenheit könne nur noch privatrechtlich geklärt werden.
Den hiergegen am 18. August 2015 fristgemäß eingelegten und am 5. November 2015 begründeten Widerspruch hat der Beklagte mit Bescheid vom 26. November 2015, dem Kläger zugestellt am 27. Dezember 2015, zurückgewiesen. Der Auffassung des Klägers, dass eine Abfindung der Bodeneigentümerin mit einem Grundstück minderer Qualität zulässig sei, sei unzutreffend. Eine Abfindungsgestaltung, die ertragsarmes Ackerland anstelle von baureifem Land gewähre, sei nicht wertgleich, zumal das belastete Grundstück im konkreten Fall nicht erst durch die Bebauung mit dem Futterhaus zu baureifem Land geworden sei, sondern es sich schon vor der genossenschaftlichen Nutzung um bebaubares Land im Innenbereich des Ortes gehandelt habe. Zusätzlich widersprächen agrarstrukturelle Gründe der Zuweisung eines aus dem Ackerflurstück zu vermessenden Teilstücks im Wert des Abfindungsanspruchs, da dadurch eine schlecht zu bewirtschaftende Splitterfläche entstehe und das Flurstück nicht durch einen öffentlichen Weg erschlossen sei.
Mit der am 28. Dezember 2015 erhobenen Klage verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. Gestützt auf Entscheidungen des OVG Mecklenburg-Vorpommern (Urteil v. 30. März 1999 – 9 K 8/96 -, juris) und des OVG Thüringen (Urteil v. 23. Mai 2012 – 7 F 34/09 -, juris) führt er aus, dass die Voraussetzungen für die Einstellung eines Bodenordnungsverfahrens nicht vorlägen, da eine Abfindung der Grundstückseigentümerin mit Land minderer Qualität in einem Fall wie dem hier in Rede stehenden nicht ausgeschlossen sei. Zwar müsse der Teilnehmer grundsätzlich auch im Bodenordnungsverfahren mit Grundstücken abgefunden werden, die die gleiche Art der Nutzung für die Einlagegrundstücke gestatteten. Bei gleichzeitiger Anwendung des so genannten Halbteilungsgrundsatzes (§§ 68 ff.) des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ergäben sich allerdings immer dann Probleme, wenn die vom Grundstückseigentümer eingebrachte Fläche als Bauland zu qualifizieren, aber nicht sehr groß sei, weil die sich dann ergebende Abfindungsfläche wegen ihrer geringen Größe faktisch nicht bebaubar sein würde. Dies bedeute jedoch nicht, dass ein derartiges Verfahren einzustellen sei. Denn § 58 Abs. 1 S. 2 LwAnpG sehe ausdrücklich (nur) vor, dass die Abfindung mit Land der gleichen Nutzungsart erfolgen „soll“. Hierdurch würden Abweichungen im Einzelfall ermöglicht, die im Hinblick auf die aufgezeigten Besonderheiten des Bodenordnungsverfahrens und das öffentliche Interesse an einer erfolgreichen Bereinigung der Eigentumsverhältnisse gerechtfertigt seien. Der Grundstückseigentümer müsse sich ausnahmsweise mit einem Grundstück minderer Qualität zufrieden geben.
Einer Übertragung dieser Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall stehe auch nicht entgegen, dass das streitgegenständliche Grundstück seine Qualität als Bauland nicht erst durch die Bebauung mit dem Futterhaus erlangt habe. Denn eine Bebauung durch die Grundeigentümer sei nach den insoweit maßgeblichen Rechtsverhältnissen der DDR auch in solchen Fällen wegen des über diesen Flächen liegenden Nutzungsrechts (u.a.) der LPG nicht in Betracht gekommen. Hinzu komme, dass die Grundstückseigentümer erst durch die Wiedervereinigung in die Lage versetzt worden seien, Ansprüche in Bezug auf die ihnen gehörenden Grundstücke durchzusetzen. Mit einer Abfindung mit einem Grundstück minderer Qualität gehe deshalb weder ein Verstoß gegen Art. 14 GG noch eine unbillige Benachteiligung der Grundstückseigentümerin einher.
Im konkreten Fall fehle es wegen der insoweit als gegeben hinzunehmenden tatsächlichen Bebauung durch das Futterhaus des Klägers und „die rückwärtig liegende Verkehrsfläche – die hier gegenständliche Funktionsfläche –‟ jedenfalls an der konkret-tatsächlichen baulichen Nutzbarkeit des eingebrachten Grundstücks. Bebaubare Flächen seien weitgehend mit Beton versiegelt und im Grundbuch seien Flächen mit der Nutzungsart Straßenverkehrsfläche eingeordnet. Die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks sei danach – wenn überhaupt – erheblich eingeschränkt.
Die vom Beklagten nachträglich angeführte Interessenabwägung führe gerade dazu, dass ein Ausgleich mit vollständig baureifem Land nicht zwingend sei. Dass die Erschließung des Restflurstücks nach Durchführung der Bodenneuordnung nicht mehr von der Dorfstraße her bestehen würde, sei unbeachtlich, da die hinteren Grundstücksteile von dort aus auch derzeit nur unter seitlicher Umgehung des Futterhauses auf dem östlich angrenzenden Flurstück erreichbar seien. Bei der Interessenabwägung sei vielmehr den gewichtigen Interessen des Klägers bei der Bewirtschaftung seiner Hofstelle Rechnung zu tragen, denn durch die bauliche Umgestaltung seiner Scheune während der Bewirtschaftung durch die LPG sei die Benutzung der verfahrensgegenständlichen Funktionsfläche zwingend erforderlich; diese stelle den einzigen Zugang zu der auf seinem Grundstück befindlichen Hofstelle dar.
Nach allem stehe nicht fest, dass keine geeignete Fläche zur Landabfindung gefunden werden könne, weil der Beklagte in der irrigen Annahme, dass dies nicht erforderlich sei, nicht ermittelt habe, ob eine andere als eine bebaubare Fläche für die Abfindung gefunden werden könne.
Der Kläger beantragt,
den Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 26. November 2015 aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Bescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts an die obere Flurbereinigungsbehörde zurückzuverweisen
sowie
die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er führt aus, dass die vom Kläger für seine Rechtsauffassung angeführten grundsätzlichen Ausführungen der Entscheidungen der OVG Greifswald und Weimar auf den hier zu entscheidenden Fall nicht anwendbar seien, da beide Gerichte von einer Fallkonstellation ausgegangen seien, bei der die mit fremdem Gebäudeeigentum belasteten Flächen vor ihrer Bebauung mit dem fremden Gebäudeeigentum für den jeweiligen Eigentümer kein bebaubares Land gewesen seien. Damit sei der hier zu beurteilende Fall nicht vergleichbar, denn das im Ortskern von J... gelegene Flurstück 2... sei von Anfang an uneingeschränkt bebaubar gewesen und habe nicht erst durch die Fremdbebauung Baulandqualität erlangt.
Zudem habe die Flurbereinigungsbehörde gem. § 53 Abs. 1 LwAnpG eine Interessenabwägung vorzunehmen, bei der das Interesse des Klägers an einer möglichst effektiven und ungestörten Fortführung seines Landwirtschaftsbetriebs unter Nutzung des Stallanbaus gegenüber dem Interesse des Grundstückseigentümers am Behalt der – nur bedingt bebaubaren – Innenbereichsfläche und der von der Dorfstraße erfolgenden Erschließung des Restgrundstücks zu berücksichtigen seien und in deren Ergebnis die zwangsweise Übereignung der Funktionsfläche auch deshalb als unverhältnismäßig erscheine, weil die weitere Nutzung des Gebäudes aufgrund des diesbezüglichen Angebots der Beigeladenen zum Abschluss eines Mietvertrages auch ohne die begehrte Neuordnung der Eigentumsverhältnisse ermöglicht werde.
Die Beigeladene beantragt,
Sie meint, dass der Beklagte das Verfahren zu Recht eingestellt habe, da es dem Kläger nicht gelungen sei, gleichwertiges Land für die Abfindung zur Verfügung zu stellen. Aufgrund der Lage des streitbefangenen Grundstücks im Ortskern sei sie nicht bereit, sich mit Land minderer Qualität abfinden zu lassen. An ihrem auf die Beilegung des Rechtsstreits zielenden Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages über die streitbefangene Fläche für die Dauer der Tätigkeit des Klägers als Landwirt halte sie fest.
Für die weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte (1 Band) sowie die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (1 Ordner) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage hat Erfolg. Die mit Bescheid vom 17. Juli 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 26. November 2015 angeordnete Einstellung des Bodenordnungsverfahrens „Futterhaus J...“ ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 60 Landwirtschaftsanpassungsgesetz - LwAnpG - i.V.m. § 138 Abs. 1 Satz 2 Flurbereinigungsgesetz - FlurbG - und § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).
1. Nach der gem. § 63 Abs. 2 LwAnpG auch für ein Verfahren zur Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum gem. § 64 LwAnpG maßgeblichen Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Satz 1 FlurbG kann die Einstellung eines Bodenordnungsverfahrens angeordnet werden, wenn die Bodenordnung in Folge nachträglich eingetretener Umstände nicht zweckmäßig erscheint (zu § 9 FlurbG grundlegend BVerwG, Urteil v. 11. August 1983 – 5 C 30.82 -, zit. nach juris Rn 18, zu dessen Anwendung konkret mit Blick auf ein Bodenordnungsverfahren gem. § 64 LwAnpG: BVerwG, Beschluss v. 19. März 2010 – 9 B 76.09 -, zit. nach juris Rn 3 ff., in Bestätigung von OVG Sachsen-Anhalt, Urteil v. 7. April 2009 – 8 K 8/07 -, zit. nach juris Rn 18).
Wie das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt hat, handelt es sich bei § 9 Abs. 1 Satz 1 FlurbG um eine Vorschrift, die der oberen Flurbereinigungsbehörde auf der Tatbestandsseite einen Beurteilungsspielraum einräumt. Die Frage, ob die zur Verfahrenseinstellung Anlass gebenden Umstände nachträglich eingetreten sind, ist danach gerichtlich voll überprüfbar, während die gerichtliche Kontrolle der rechtlichen Voraussetzungen für die Verfahrenseinstellung im Übrigen Einschränkungen unterliegt. Die der Behörde aufgegebene Zweckmäßigkeitsprüfung und die damit verknüpfte Einschätzung des Erfolgs der angeordneten Flurbereinigung verlangen ein Einschätzen und Bewerten komplexer Zusammenhänge einschließlich künftiger Entwicklungen. Diese Beurteilungen sind in erster Linie Aufgabe der Verwaltung und unterliegen gerichtlicher Nachprüfung nur dahin, ob die entscheidungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend erkannt und angemessen berücksichtigt sind (BVerwG, Urteil vom 11. August 1983, a.a.O.). Diese Erwägungen treffen in gleicher Weise zu, wenn es um die sinngemäße Anwendung dieser Vorschrift gemäß § 63 Abs. 2 LwAnpG im Rahmen eines Bodenordnungsverfahrens geht, da die Beurteilung der Zweckmäßigkeit einer Verfahrensfortführung für das Flurbereinigungsverfahren und das Bodenordnungsverfahren vergleichbare Einschätzungen und Bewertungen erfordere (BVerwG, Beschluss v. 19. März 2010 – 9 B 76.09 -, zit. nach juris Rn 4).
2. Auch in Ansehung der sich daraus ergebenden Grenzen der gerichtlichen Nachprüfung genügt der Einstellungsbeschluss des Beklagten in der Gestalt des Widerspruchsbescheides den sich daraus ergebenden Anforderungen nicht.
Die Begründung der Einstellung wird in der durch den Widerspruchsbescheid ergänzten und insoweit maßgeblichen Fassung darauf gestützt, dass die „Flurbereinigung“ – richtig hier: Bodenordnung – wegen des Nichtzustandekommens einer Geldabfindung und der Unmöglichkeit einer Landabfindung als nachträglich eingetretener Umstände gem. § 9 FlurbG nicht zweckmäßig sei, und trägt damit der auch in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil v. 10. Dezember 2003 – 9 C 5.03 -, juris Rn 10) geäußerten Auffassung Rechnung, dass ein Verfahren gem. § 64 LwAnpG einzustellen sei, wenn es der Flurneuordnungsbehörde nicht gelinge, geeignetes Tauschland zu ermitteln und bereit zu stellen. Dass das tatsächliche Vorliegen einer solchen Konstellation die Zweckmäßigkeit der weiteren Durchführung des Verfahrens entfallen lässt, wird auch vom Kläger nicht in Frage gestellt.
Die den Einstellungsbeschluss tragende Annahme des Beklagten, dass hier eine solche, der Zweckmäßigkeit und dem Erfolg des eingeleiteten Verfahrens unstreitig entgegenstehende Situation eingetreten sei, beruht indes auf einer nicht in jeder Hinsicht rechtlich und tatsächlich zutreffenden Beurteilung der insoweit entscheidungserheblichen Umstände. Zwar ist der rechtliche Ausgangspunkt des Beklagten, dass eine wertgleiche Abfindung mit Bauland erforderlich würde, wenn und soweit es sich bei einer eingebrachten Innenbereichsfläche um Bauland handelt, jedenfalls für eine Fallkonstellation nicht zu beanstanden, in der der Eigentümer – wie hier - den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz verweigern dürfte (a.). Dass es sich bei der von der Beigeladenen eingebrachten Fläche tatsächlich um eine solche handelt, die ohne Zutun Dritter baulich nutzbar und deshalb notwendig mit Bauland abzufinden ist, ist indes ohne erneute, an den insoweit maßgeblichen Kriterien ausgerichtete Prüfung nicht sicher feststellbar (b.). Die Annahme des Beklagten, dass eine ggf. erforderliche Abfindung der Beigeladenen mit (Bau-) Land gleicher Qualität nicht möglich sein würde, beruht zudem auf einer in verschiedener Hinsicht zu beanstandenden Wertermittlung (c.). Angesichts der aus den Verfahrensakten nur ersichtlichen, den diesbezüglichen Anforderungen nicht erkennbar genügenden Bemühungen des Beklagten kann im Übrigen auch nicht festgestellt werden, dass tatsächlich keine geeignete Abfindungsfläche gefunden werden kann (d.)
a. Auch in einem Verfahren auf Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum gem. § 64 LwAnpG setzt eine gem. § 58 Abs. 1 LwAnpG erforderliche Abfindung mit „Land von gleichem Wert“ jedenfalls dann eine Abfindung mit ohne Zutun Dritter bebaubarem Land voraus, wenn es sich bei der abzufindenden Funktionalfläche auch vor ihrer Bebauung mit selbständigem Gebäudeeigentum bereits um eine derartige, voll erschlossene und ohne weiteres bebaubare Innenbereichsfläche handelte – wovon der Beklagte hier ausgegangen ist - und der Grundstückseigentümer den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages gem. § 31 Abs. 1 SachenRBerG verweigern dürfte.
Die für die Wertgleichheit der Abfindung im Verfahren gem. § 64 LwAnpG maßgebliche Regelung in § 58 LwAnpG sieht in Absatz 1 vor, dass jeder Teilnehmer für die von ihm abzutretenden Grundstücke durch Land vom gleichen Wert abgefunden werden muss und die Landabfindung in der Nutzungsart, Beschaffenheit, Bodengüte und Lage seinen alten Grundstücken entsprechen „soll“.
(1) Davon ausgehend und im Anschluss an die zur Wertgleichheit einer Abfindung für baureifes Land in der Flurbereinigung ergangene grundlegende Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (v. 10. Mai 1990 – 5 C 1.87 -, juris Rn 10 ff.) ist auch für das Bodenordnungsverfahren grundsätzlich anerkannt, (OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 30. März 1999 – 9 K 8/96 -, juris Rn 45 ff.; OVG Thüringen, Urteil v. 23. Mai 2012 – 7 F 27/09 -, juris Rn 52 ff.), dass Teilnehmer, die in ortsüblicher Weise erschlossene und ohne weiteres Zutun Dritter baulich nutzbare Flächen in das Verfahren eingebracht haben, mit Grundstücken abzufinden sind, die die gleiche Art der Nutzung wie die Einlagegrundstücke gestatten. Wie das Bundesverwaltungsgericht (a.a.O., insbes. Rn 13 f.) ausgeführt hat, stehen solche Flächen nicht unbeschränkt zur Verfügung. Sie haben für denjenigen, dem sie gehören, einen besonderen Wert, und zwar nicht nur unter dem Gesichtspunkt der Verwertung im Wege der Grundstücksveräußerung, sondern auch und zuvörderst unter dem Gesichtspunkt, die Bebaubarkeit als Nutzungsmöglichkeit für sich selbst in Anspruch zu nehmen. Diesem Selbstnutzungsinteresse werde eine Landabfindung, die, was den erreichten Stand baulicher Entwicklung angeht, hinter dem Zustand erschlossenen, sofort bebaubaren Landes zurückbleibe, auch dann nicht gerecht, wenn für das Weniger an Qualität ein entsprechendes Mehr an Fläche gegeben werde. Denn dieses Mehr gleiche den Verlust der Möglichkeit, die Abfindung wie die Einlage ohne weiteres der baulichen Nutzung zuzuführen, nicht aus. Der Teilnehmer könne Bauland einer niedrigeren Entwicklungsstufe nicht ohne Mitwirkung anderer derart verändern, dass es aktuell bebaut werden könne. Auch die Möglichkeit, die zugewiesene, im Umfang größere Abfindungsfläche zu veräußern, sichere schon deshalb keinen adäquaten Ersatz, weil nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Teilnehmer mit dem Veräußerungserlös stets ein Grundstück erwerben könne, das hinsichtlich seiner Bebaubarkeit dem in das Verfahren eingebrachten Altbesitz entspreche. Auch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG spreche für dieses Ergebnis, denn der Gedanke des eigentumsrechtlichen Bestandsschutzes müsse in modifizierter Form auch in Umlegungsverfahren berücksichtigt werden. Bei der Abfindung für erschlossene und mit Rücksicht darauf baureife Flächen sei deren Knappheit und besonderem Wert dadurch Rechnung zu tragen, dass als Abfindung Grundstücke auszuweisen seien, die hinsichtlich ihrer Qualität nicht hinter dem Altbesitz zurückblieben. Dem Teilnehmer bleibe bei einer solchen Abfindungsregelung zwar nicht der konkrete Bestand des in die Flurbereinigung eingebrachten Eigentums, wohl aber mit der Möglichkeit der jederzeitigen, nur vom eigenen Willensentschluss abhängigen baulichen Nutzung der Bestand an konkret eingelegter Eigentumsqualität erhalten.
(2) Das OVG Mecklenburg-Vorpommern (Urteil v. 30. März 1999 – 9 K 8/96 -, juris Rn 50 ff.) und das dem folgende OVG Thüringen (Urteile v. 23. Mai 2012 – 7 F 27.09 - und - 7 F 34.09 -, beide zit. nach juris; offen gelassen, aber in der Tendenz ähnlich auch bereits OVG Sachsen-Anhalt, Urteil v. 8. April 1997 – C 8 S 2/96 -, zit. nach juris Rn 22) haben allerdings – worauf der Kläger zu Recht hinweist - angenommen, dass die Besonderheiten eines auf Zusammenführung von Boden und Gebäudeeigentum gerichteten Verfahrens gem. § 64 LwAnpG auch in Ansehung der zitierten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts Ausnahmen von diesem Grundsatz gebieten können.
So bestünden gegenüber dem regulären Flurbereinigungsverfahren im Bodenordnungsverfahren zwei „Besonderheiten“. Zum einen könne eine eingebrachte Fläche zwar als Bauland zu qualifizieren, aber selbst relativ klein sein, weshalb sich unter Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes und der gleichen Qualität des Grundstücks Abfindungsgrundstücke ergäben, die nur halb so groß und wegen dieser Größe nicht mehr bebaubar wären. Zum anderen könne die in Anspruch genommene Fläche ohnehin sehr klein sein. Hier gewinne der Umstand Bedeutung, dass § 58 Abs. 1 S. 2 LwAnpG eine Sollvorschrift darstelle, was bedeute, dass zwar im Regelfall so zu verfahren sei, in begründeten Ausnahmefällen aber Abweichendes entschieden werden könne. Mithin müsse zunächst versucht werden, unter Beachtung aller Vorgaben ein wertgleiches Grundstück als Abfindungsgrundstück zu finden. Sei dies nicht möglich, könne auch ein solches bereitgestellt werden, dass zwar der Qualität – Bauland – entspreche, nicht aber sämtliche anderen Parameter in gleicher Weise wie das abzufindende Grundstück erfülle, z.B. ein im Quadratmeterpreis billigeres Grundstück mit größerer Fläche. Dem Vorrang des sich aus Art. 14 GG ergebenden Gebots, qualitativ gleichwertiges Land zur Verfügung zu stellen, habe auch der Umfang der Ermittlungen hiernach Rechnung zu tragen. Die Behörde sei zu „im Rahmen des Zumutbaren erheblichen Anstrengungen“ zur Ermittlung einer geeigneten Abfindungsfläche verpflichtet. Stehe dennoch eine in der Qualität entsprechende – wo erforderlich baureife - Ausgleichsfläche nicht zur Verfügung, sei auch die Zuweisung eines Grundstücks mit minderer Qualität möglich.
Dies sei mit Art. 14 GG vereinbar, da die Situation des betroffenen Grundstücks anders sei und einer vom Flurbereinigungsgesetz insoweit abweichenden Inhalts- und Schrankenbestimmung durch den Gesetzgeber unterliege. Zum einen sehe der Gesetzgeber für Grundstücke, die die Voraussetzungen der Durchführung eines Verfahrens gem. § 64 LwAnpG erfüllten, aus den das öffentliche Interesse an der Durchführung dieses Verfahrens tragenden Gründen eine Komplettierung von Amts wegen vor und dieser Auftrag würde nicht zu erfüllen sein, wenn nicht ausnahmsweise auch eine Abfindung in Land minderer Qualität möglich wäre. Hinsichtlich der Situationsgebundenheit des betroffenen Grundeigentums sei weiter zu beachten, dass es seit seiner Bebauung mit fremden Gebäudeeigentum belastet und der Grund und Boden im Anwendungsbereich des § 3 LwAnpG, der dergestalt bebaut worden sei, dass getrenntes Eigentum an den Gebäuden entstanden sei, nach den Verhältnissen der DDR für die Eigentümer selbst kein bebaubares Land gewesen sei, da es dem Nutzungsrecht der LPG (oder einem anderen Träger) unterlegen habe. Die Grundstückseigentümer seien erst durch die Wiedervereinigung in die Lage versetzt worden, Ansprüche in Bezug auf ihnen gehörende Grundstücke durchzusetzen. Schließlich sei zu beachten, dass der Gesetzgeber für den Fall, dass ein Verfahren gem. § 64 LwAnpG nicht zustande komme, das Verfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz eröffnet habe, in dem es ohnehin für den weichenden Grundeigentümer nur eine Abfindung in Geld geben könne. Da dies verfassungsrechtlich unbedenklich sei, könne nichts anderes gelten, wenn dem Landeigentümer eine Abfindung in Land gegeben werde, das nicht der Qualität, aber dem Wert des betroffenen Grundstücks entspreche.
(3) Im konkreten Fall bedarf es keiner Entscheidung, ob dem in jeder Hinsicht zu folgen ist, insbesondere ob diese Gesichtspunkte eine Abfindung mit Land niedrigerer Qualitätsstufe tatsächlich in jedem Fall (d.h. auch bei eingebrachten Flächen, deren Baulandqualität bereits vor der Bebauung mit „fremden“ Gebäuden gegeben war) oder, wie der Beklagte meint, nur bei solchen Flächen rechtfertigen können, die ihre aktuelle Baulandqualität erst durch die Bebauung mit fremdem Gebäudeeigentum erlangt haben. Denn im konkreten Fall kommt eine Abfindung mit qualitativ nicht gleichwertigen Flächen jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil die Beigeladene als Grundstückseigentümerin in einem Verfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages gem. § 31 Abs. 1 SachenRBerG verweigern könnte. Dessen Voraussetzungen wären hier erfüllt, denn das im Eigentum des Klägers stehende Futterhaus wurde 1962 von der LPG im Rahmen ihres gesetzlichen Nutzungsrechts (vgl. §§ 10, 13 LPGG 1959) – und damit ohne Bestellung eines dinglichen Nutzungsrechts – errichtet und wird landwirtschaftlich genutzt. Nach dem im Verfahren eingeholten Wertgutachten vom 10. Juni 2013 betrug seine Restnutzungsdauer auch in Ansehung der im Jahr 2012 durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen zum damaligen Zeitpunkt nur noch ca. 15 Jahre und lag damit erheblich unter der in § 31 Abs. 1 SachenRBerG gesetzten Grenze von 25 Jahren.
Für die von § 31 Abs. 1 SachenRBerG erfassten Fallkonstellationen hat der Gesetzgeber das Interesse des Eigentümers am Behalt seiner mit fremdem Gebäudeeigentum belasteten Flächen über das öffentliche Interesse an der Herstellung BGB-konformer Zustände und dem damit verbundenen Abbau von Investitionshemmnissen gestellt und dem Nutzungsinteresse für die verbleibende Restnutzungsdauer durch Einräumung eines Anspruchs auf Abschluss eines nach deren Dauer zu bemessenden Mietvertrages Rechnung getragen (§ 31 Abs. 2 SachenRBerG). Diese sachenrechtliche Regelung ist in einem Bodenordnungsverfahren zwar weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Die sich daraus ergebenden Rechtsgedanken sind aber auch in einem Verfahren gem. § 64 LwAnpG zu berücksichtigen (so zuletzt BVerwG, Urteil v. 25. Januar 2017 – 9 C 29.15 -, juris Rn 15 f.) und schließen es nach Auffassung des Senats aus, den Eigentümer einer gem. § 31 Abs. 1 SachenRBerG zur Verweigerung eines Verkaufs berechtigten Fläche, die bereits vor der Bebauung mit dem fremden Gebäudeeigentum erschlossen und ohne Zutun Dritter baulich nutzbar war, ohne seine Zustimmung mit Land einer anderen, geringeren Qualitätsstufe abzufinden.
Denn wie das Bundesverwaltungsgericht (Urteil v. 17. Dezember 1998 – 11 C 5.97 -, juris Rn 40 ff., insbes. 43) ausgeführt hat, ändert die für eine Übergangszeit hinzunehmende Duldung bestehenden fremden Gebäudeeigentums nichts daran, dass das bereits mit Aufhebung des § 18 LPGG und Inkrafttreten des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes zum 1. Juli 1990 auch für derartige Flächen wiederhergestellte Privateigentum den Schutz des Art. 14 GG genießt. Die vom OVG Mecklenburg-Vorpommern (a.a.O. Rn 59 am Ende) angeführte Überlegung, dass es für den weichenden Grundeigentümer in einem Verfahren nach dem – insoweit verfassungsrechtlich unbedenklichen – Sachenrechtsbereinigungsgesetz sogar nur eine Abfindung in Geld gebe, und dass deshalb die Abfindung mit Land von geringerer Qualität, aber gleichem Wert in einem Bodenordnungsverfahren nach § 64 LwAnpG erst recht verfassungsrechtlich unbedenklich sei, vermag eine Abfindung mit Land niedrigerer Qualitätsstufe im Anwendungsbereich des § 31 Abs. 1 SachenRBerG nicht zu rechtfertigen, da der Grundstückseigentümer danach einen Verlust seines Grundstücks verhindern kann. Diese Entscheidung des Gesetzgebers des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, dem Nutzer bei kurzer Restlaufzeit seines Nutzungsrechts das Ankaufsrecht zu versagen, steht zwar weder der Anordnung eines Verfahrens gem. § 64 LwAnpG noch einer nach den Umständen des Einzelfalls zur Erreichung des Normzwecks des § 3 LwAnpG gebotenen Zuteilung des Grundstücks an den Gebäudeeigentümer entgegen (BVerwG, Urteile v. 10. Dezember 2003 – 9 C 5.03 -, juris Rn 18 ff., 24, und v. 25. Januar 2017 – 9 C 29.15 -, juris Rn 21). Maßgeblich hierfür ist jedoch, dass der Grundeigentümer im Bodenordnungsverfahren nicht gegen seinen Willen auf einen Geldzahlungsanspruch verwiesen werden kann, sondern einen Anspruch auf wertgleiche Landabfindung hat und so eine Enteignung vermieden wird. Damit hat die Abfindung eines weichenden Bodeneigentümers in einem solchen Fall aber auch dessen im Umlegungsverfahren in modifizierter Form zu berücksichtigendem Bestandsschutzinteresse Rechnung zu tragen. Dieses umfasst auch das Interesse des Grundstückseigentümers am Behalt einer Fläche, die es ihm wegen des noch für eine gewisse Zeit bestehenden Nutzungsrechts zwar nicht sofort, aber jedenfalls nach dem absehbaren Ablauf der Restnutzungsdauer ermöglicht, die dann auch nicht von weiterem „Zutun Dritter“ abhängige Bebaubarkeit als Nutzungsmöglichkeit für sich selbst in Anspruch zu nehmen. Denn wegen der Knappheit erschlossener und bebaubarer Flächen hat auch ein Innenbereichsgrundstück, dessen selbständige bauliche Nutzbarkeit durch den Eigentümer (nur) zeitlich aufgeschoben ist, für diesen Eigentümer einen besonderen Wert, dem eine Abfindung mit Flächen, die - wie Acker- oder Grünlandflächen – hinter der Qualität der eingebrachten, in absehbarer Zeit bebaubaren Fläche zurückbleiben, auch dann nicht gerecht würde, wenn für das Weniger an Qualität ein entsprechendes Mehr an Fläche gegeben würde. Trägt der Anspruch auf Abfindung mit einer in gleicher Weise nutzbaren Abfindungsfläche in einem solchen Fall aber dem Postulat des sich aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ergebenden Bestandsschutzes Rechnung, vermögen weder die Formulierung des § 58 Abs. 1 Satz 2 LwAnpG als Sollvorschrift noch das öffentliche Interesse an der Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum gerade nach Maßgabe der Ziele des Verfahrens gem. § 64 LwAnpG eine Verschlechterung der Position des Grundstückseigentümers zu rechtfertigen.
b. Im konkreten Fall ist allerdings bisher nicht hinreichend sicher festgestellt, dass es sich bei der von der Beigeladenen eingebrachten und ggf. abzutretenden Grundstücksteilfläche tatsächlich um eine solche handelt, die notwendig mit einer baureifen Fläche höchster Entwicklungsstufe abzufinden ist.
Der Beklagte hat seine Annahme, dass die Beigeladene für die von ihr ggf. abzugebende Funktionsfläche zwingend mit baureifem Land der höchsten Entwicklungsstufe abzufinden ist, allein auf die Lage dieser Fläche an einer zur Erschließung geeigneten Straße und in einem bis zu einer Grundstückstiefe von 50 m reichenden, gem. § 34 BauGB bebaubaren und eine gemischte Nutzung aufweisenden Innenbereich gestützt. Dies vermag die Annahme einer insoweit maßgeblichen konkret-aktuellen baulichen Nutzbarkeit der Fläche indes noch nicht zu begründen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil v. 10. Mai 1990 – 5 C 1.87 -, juris Rn 16; dem folgend auch OVG Mecklenburg-Vorpommern, a.a.O. Rn 49) hängt die für die Beurteilung der Abfindungsgleichheit maßgebliche tatsächliche Bebaubarkeit eines Grundstücks vielmehr von weiteren Voraussetzungen ab. Dazu gehört auch, ob es nach Lage, Form und Größe der Fläche so gestaltet ist, dass es für bauliche Zwecke verwendet werden kann. Ein Grundstück, das für sich genommen wegen ungünstiger Form oder unzureichender Größe noch keinen geeigneten Bauplatz abgibt, kann deshalb bei der Bestimmung der konkret-aktuellen Nutzungsmöglichkeit einer Fläche nicht als bebaubar angesehen werden.
Für eine diesbezügliche genauere Prüfung ist weder dem Einstellungsbeschluss noch der Akte irgendetwas zu entnehmen, obwohl sich dies hier aufgedrängt hätte. Zweifel an der selbständigen baulichen Nutzbarkeit der Funktionalfläche ergeben sich aus dem aus der Liegenschaftskarte ersichtlichen, sehr ungünstigen Zuschnitt des maßgeblichen Grundstücksteils, das bei einer Tiefe von – nach dem Wertgutachten - ca. 60 m an der straßenseitigen Grenze (nach grober Nachmessung auf der Liegenschaftskarte) nur ca. 5 - 6 m breit ist und sich mit zunehmender Tiefe zwar verbreitert, aber dennoch eine sich von den angrenzenden Flächen erheblich unterscheidende Form aufweist, die eine selbständige Bebauung, die im unbeplanten Innenbereich nur nach Maßgabe des § 34 BauGB und unter Einhaltung voraussichtlich erforderlicher Abstandsflächen zum überwiegend nicht grenzständig bebauten Nachbargrundstück möglich ist, vielleicht nicht vollständig ausschließt, aber mindestens erheblich erschwert und möglicherweise sogar auf andere als Wohnnutzungen beschränkt. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass sich im hinteren, breiteren Bereich der ggf. dem Kläger zuzuordnenden Funktionalfläche ein ca. 1 m in das Grundstück hineinreichender Überbau von dessen daneben liegendem Grundstück befindet, den die Grundstückseigentümerin unabhängig vom Ausgang des hiesigen Verfahrens voraussichtlich gem. § 912 BGB zu dulden hat. Würde eine genauere Prüfung der tatsächlichen Bebaubarkeit ergeben, dass das Grundstück aufgrund des ungünstigen Zuschnitts und der sich aus der umliegenden Bebauung gem. § 34 BauGB ergebenden Anforderungen an Art und Maß seiner baulichen Nutzung, an Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche allein überhaupt nicht oder jedenfalls nicht für eine den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse genügende Wohnbebauung nutzbar wäre, käme es auch für die Gleichwertigkeit der Abfindungsfläche nicht darauf an, dass diese für sich genommen ohne weiteres zur Bebauung mit einem Wohnhaus geeignet ist.
Der vom Kläger angeführte Umstand, dass die Funktionsfläche des Flurstücks 2... wegen des Futterhauses aktuell nicht bebaubar sei, vermag eine etwaige konkret-aktuelle Bebaubarkeit des Grundstücks demgegenüber nicht auszuschließen. Denn das Bundesverwaltungsgericht (Urteil v. 17. Dezember 1998 – 11 C 5.97 -, juris Rn 35) hat bereits klargestellt, dass sich der Grundsatz wertgleicher Abfindung nur auf die eingebrachte Fläche bezieht, wie sich schon daran zeigt, dass der Bodeneigentümer auch in einem Verfahren gem. § 64 Abs. 1, § 58 Abs. 1 LwAnpG nicht etwa wieder mit entsprechend bebautem Ersatzland abzufinden ist. Für eine rein grundstücksbezogene Betrachtung der konkret-aktuellen Nutzbarkeit spricht auch, dass der selbständigen baulichen Nutzung einer erschlossenen, gem. §§ 30 ff. BauGB zulässigerweise bebaubaren und nach Lage, Form und Größe für eine Bebauung geeigneten Fläche durch den Grundstückseigentümer nach der im Verfahren erstrebten Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum in einer Hand nichts (mehr) entgegenstünde. Denn der Eigentümer einer baulich nutzbaren, mit dem Gebäudeeigentum vereinigten Fläche wäre insbesondere nicht gehindert, die vorhandene Bebauung abzureißen und durch eine neue, seinen eigenen Wünschen (besser) entsprechende Bebauung zu ersetzen. Die Belastung mit dem Gebäudeeigentum Dritter beseitigt nicht die aktuelle bauliche Nutzbarkeit der Fläche als solcher, sondern mindert nur den Wert der Fläche für den bis zu einer abschließenden Bereinigung der Eigentumsverhältnisse zur Duldung des Gebäudeeigentums verpflichteten Bodeneigentümer.
c. Die Annahme des Beklagten, dass eine ggf. erforderliche Abfindung der Beigeladenen mit (Bau-)Land gleicher Qualitätsstufe nicht möglich sein würde, beruht zudem auf einer in verschiedener Hinsicht zu beanstandenden, von der Beigeladenen form- und fristgerecht angefochtenen und bisher nicht bestandskräftig gewordenen Wertermittlung vom 10. Juni 2013.
(1) Dies gilt zunächst für die Annahme des Wertgutachtens, dass von einem Bodenwert für Bauland von 15 EUR ausgegangen werde, für die ggf. abzutretende Funktionsfläche des Grundstück, bei dem es sich um „die Wirtschaftsstelle eines landwirtschaftlichen Betriebsinhabers“ handele, „aufgrund der landwirtschaftlichen Nutzung, seiner Größe, der Lage und Erschließung“ aber ein Abschlag von 60 % zum Bodenrichtwert gerechtfertigt sei. Im Anhörungstermin bezeichneten die Vertreter des Beklagten diesen von der Beigeladenen beanstandeten Abschlag unter Hinweis auf „die Wertigkeit zwischen baureifen Wohnbauland und landwirtschaftlich genutzter Fläche mit Fremdbebauung“ als nachvollziehbar (Protokoll v. 11. Oktober 2013, Bl. 110 f. der Verwaltungsakte). Dem vermag der Senat nicht zu folgen.
Denn für die Bewertung eines mit Gebäudeeigentum belasteten Grundstücks in einem Bodenordnungsverfahren gem. § 64 LwAnpG ist „die mit der Bebauung realisierte Grundstücksnutzung ebenso wenig zu berücksichtigen“ wie die Bebauung als solche (vgl. BVerwG, Beschluss v. 6. November 2006 – 10 B 11.06 -, RzF 3 zu § 58 Abs. 1 LwAnpG). Weder die landwirtschaftliche Nutzung des auf dem Grundstück vorhandenen – zum Zeitpunkt der Wertermittlung wohl als Anbindestall für Rinder genutzten – Futterhauses noch die Zugehörigkeit des Gebäudes und seiner Nutzfläche zu einem landwirtschaftlichen Betrieb vermögen danach einen Abschlag wegen landwirtschaftlicher Nutzung zu begründen. Ein solcher nutzungsbezogener Abschlag mag zu berücksichtigen sein, wenn eine Nutzung der Fläche zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken auch dann rechtlich oder tatsächlich unmöglich wäre, wenn sie nicht mit dem zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden Futterhaus bebaut wäre. Auf einen solchen Umstand stellt die vorliegende Wertermittlung jedoch nicht ab, was dadurch bestätigt wird, dass der 60%ige Abzug im Anhörungstermin nicht mit einer derart eingeschränkten Bebaubarkeit der Fläche, sondern „nur“ mit der gegenüber Wohnbauland geringeren Wertigkeit „landwirtschaftlich genutzter Fläche mit Fremdbebauung“ begründet wurde.
Im konkreten Fall ist auch sonst nicht hinreichend sicher feststellbar, dass bzw. wodurch der vorgenommene Abschlag gerechtfertigt ist. Für etwaige Lage- oder Erschließungsmängel der Funktionsfläche ist angesichts der Lage der Fläche an der zentralen Dorfstraße – unmittelbar gegenüber der Kirche –, der Bebauung aller Nachbargrundstücke (auch) mit Wohngebäuden und der von der Beigeladenen im Verwaltungsverfahren geltend gemachten Heranziehung zu Beiträgen, die auf nach 1990 durchgeführte Verbesserungen der Erschließung hindeuten, nichts ersichtlich. Dass die mit ca. 960 m² angesetzte Größe der Funktionsfläche einen Abschlag von den in Bezug genommenen Bodenrichtwerten begründen könnte, ist ebenfalls nicht feststellbar, da weder in der Wertermittlung näher ausführt wurde noch sonst ohne weiteres ersichtlich ist, dass die zugrunde gelegten Bodenrichtwerte unmittelbar nur für größere oder kleinere Flächen gelten sollten und wie etwaige Größenabweichungen zu berücksichtigen wären. Damit verbleibt als denkbarer Grund für einen Abschlag vom geltenden Bodenrichtwert allein der vorstehend bereits angesprochene ungünstige Zuschnitt des Grundstücks, zu dem sich allerdings weder die vorliegende Wertermittlung noch die zur Erläuterung des Abschlags gemachten Ausführungen im Anhörungstermin verhalten. Dass und ggf. welche Einschränkungen der Bebaubarkeit oder sonstigen Nachteile sich aus dieser ungünstigen Grundstücksform ergeben, wurde weder im Rahmen der Wertermittlung nachvollziehbar dargelegt noch ist es den Verwaltungsvorgängen sonst zu entnehmen. Ohne weitere, bisher nicht erfolgte Aufklärung etwaiger konkreter Nutzungseinschränkungen und/oder nachvollziehbare Darlegung des Umfangs einer sich aus der Form der in Rede stehenden Fläche evtl. auch ohne Einschränkung der baulichen Nutzbarkeit ergebenden Wertminderung kann jedenfalls nicht festgestellt werden, dass der angesetzte Abschlag von 60 % gegenüber dem als Ausgangswert angesetzten Bodenwert allein hierdurch gerechtfertigt ist.
(2) Hinzu kommt, dass der nach der Wertermittlung vorgenommene pauschalierte Abzug für die Kosten der Baureifmachung gem. § 19 Abs. 2 und 3 SachenRBerG im konkreten Fall nicht nachvollziehbar erscheint. Ein solcher Abzug ist gem. § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG dann nicht vorzunehmen, wenn der Grundstückseigentümer (bzw. sein Rechtsvorgänger) die Aufwendungen zur Erschließung, zur Vermessung und für andere Kosten zur Baureifmachung des Grundstücks getragen hat oder „das Grundstück bereits während der Dauer seines Besitzes erschlossen und vermessen war“. Von Letzterem ist hier nicht nur wegen der zentralen Lage des Grundstücks an der Dorfstraße, sondern auch deshalb auszugehen, weil die Beigeladene im Verfahren ausgeführt hat, dass die Vorfahren der Familie früher an dieser Stelle gewohnt hätten und der Umzug an die aktuelle Adresse nach einem Brand erforderlich geworden sei. Dass und ggf. welche Voraussetzungen der Baureifmachung des Grundstücks erstmalig von der LPG als Erbauerin des Futterhauses getragen worden sein sollen und damit einen Abzug gem. § 19 Abs. 2 und 3 SachenRBerG gerechtfertigt haben könnten, ist unter diesen Umständen nicht ersichtlich und auch der Wertermittlung nicht zu entnehmen.
d. Davon ausgehend vermögen die – nach Aktenlage erfolglosen - Bemühungen des Beklagten um Beiziehung von zur Abfindung der Beigeladenen geeigneten Flächen das zur Begründung des Einstellungsbeschlusses angeführte Fehlen derartiger Flächen schon deshalb nicht zu begründen, weil nicht feststellbar ist, dass die Anfragen auch auf Grundlage einer rechtlich und tatsächlich zutreffenden Ermittlung der für die Gleichwertigkeit der Abfindung maßgeblichen Qualitätsstufe und des Wertes der ggf. abzufindenden Funktionalfläche ohne Erfolg geblieben wäre. Hinzu kommt, dass die nach hiesiger Auffassung auf mindestens teilweise unzutreffender Grundlage erfolgten, aus den Verfahrensakten nur ersichtlichen Bemühungen den diesbezüglichen Anforderungen auch in anderer Hinsicht nicht genügt haben.
So hat das Bundesverwaltungsgericht (Urteil v. 17. Dezember 1998 – 11 C 5.97 -, juris Rn 35) ausgeführt, zur Erreichung des Neuordnungsauftrags des § 64 Abs. 1 LwAnpG ohne – unzulässige - teleologische Reduktion des Grundsatzes wertgleicher Abfindung in Land habe die Flurneuordnungsbehörde „gegebenenfalls auch anderweitig zu beschaffendes geeignetes Ersatzland bereitzustellen und entsprechend § 63 Abs. 2 LwAnpG, § 7 Abs. 1 Satz 2 FlurbG (…) in das Verfahren einzubeziehen. Hierfür kommen insbesondere Flächen der im Zuständigkeitsbereich der Flurneuordnungsbehörde gelegenen Gebietskörperschaften sowie der mit der Privatisierung von ehemals volkseigenem land- und forstwirtschaftlichen Grundvermögen befassten Stellen sowie Flächen anderer Grundeigentümer, die in anderweit durchgeführten Bodenordnungsverfahren auf eine Landabfindung verzichtet haben, in Betracht.“ Dem folgend hat auch das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Urteil v. 30. März 1999 – 9 K 8/96 -, juris Rn 52 ff.) angenommen, der verfassungsrechtliche Ausgangspunkt und der Auftrag des Bodenordnungsverfahrens des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes, der bei Fehlen geeigneten Austauschlandes scheitere, bedingten, dass die Flurneuordnungsbehörde im Rahmen des Zumutbaren erhebliche Anstrengungen unternehmen müsse, um solche Flächen zur Verfügung zu erhalten. Eine gegenüber den sich danach ergebenden Anforderungen eingeschränkte Suche nach Ersatzflächen hat das OVG Thüringen (Urteil v. 23. Mai 2012 - 7 F 27/09 -, juris Rn 66 f.) im dort entschiedenen Fall, in dem die vom Bodeneigentümer in das Verfahren eingebrachte Außenbereichsfläche die Baulandqualität erst durch die vom Gebäudeeigentümer finanzierte bauliche Nutzung erlangt hatte und wegen ihrer Lage im Außenbereich ohnehin nur für eine Bebauung mit nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten Vorhaben geeignet war, unter Hinweis darauf als ausreichend angesehen, dass in diesem Fall die Abfindung einer nur rechnerisch mit der Einlage wertgleichen Fläche minderer Qualität gerechtfertigt gewesen sei. In einem solchen Fall könnten sich die Bemühungen der Behörde um die Beschaffung qualitativ vergleichbarer Abfindungsflächen „im Interesse einer zügigen und erfolgreichen Durchführung des Bodenordnungsverfahrens“ auf die Umgebung der Einlageflurstücke beschränken.
Den sich auf Grundlage dieser überzeugenden Rechtsprechung ergebenden, auch zur Vermeidung eines bei Fehlen geeigneter Austauschflächen unvermeidlichen Scheiterns des Neuordnungsverfahrens gem. § 64 LwAnpG gebotenen strengen Anforderungen genügten die aus dem vorgelegten Verwaltungsvorgang ersichtlichen Bemühungen des Beklagten um Beschaffung einer geeigneten Ersatzfläche nicht. Denn auch wenn der genaue Inhalt der erfolgten Anfragen aus den vorgelegten, nur die zitierten Antworten enthaltenden Verwaltungsvorgängen nicht ersichtlich ist, lassen die übersandten Antworten schon erkennen, dass mit den bisherigen Anfragen noch nicht alle zumutbar in Betracht kommenden Möglichkeiten zur Bereitstellung einer geeigneten Abfindungsfläche genutzt wurden. Ausweislich der vorgelegten Verwaltungsvorgänge hat das vom Beklagten beauftragte Büro zwar sogar zweimal Anfragen an die Gemeinde N... (Bl. 67 und 163 des Verwaltungsvorgangs) und die B... (Bl. 71 und 164 des Verwaltungsvorgangs) gerichtet sowie einmal bei der B... (Bl. 72 des Verwaltungsvorgangs): angefragt, ohne dass geeignete Flächen gemeldet wurden. Allerdings legen die bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Antworten nahe, dass die Anfragen sich von vornherein – nach den sich aus der einschlägigen Rechtsprechung ergebenden Maßgaben zu eng - auf Grundstücke im Bereich der Gemeinde N... beschränkten (z.B. B..., Bl. 164: „Grundstücke der Gemeinde N..., die im Eigentum des Landes Bbg sind und von der B... verwaltet werden, … geprüft“; B... Bl. 72: Flächen im Landkreis T... einbeziehende Antwort auf Frage nach „geeignete[n] Flächen in der Gemeinde N...“; i.d.S. auch die mit Schriftsatz vom 26. März 2015 erfolgte diesbezügliche Mitteilung an den Kläger, Bl. 162 des Verwaltungsvorgangs). Nicht zielführend erscheint auch, dass etwa die B... nach Flächen mit einer Größe von ca. 1000 m² gefragt wurde (Verwaltungsvorgang Bl. 164: „keine unbebauten Flächen im Innenbereich mit einer Größe von ca. 1.000 m² und der Nutzungsart Bauerwartungsland“), obwohl auf Grundlage der seinerzeitigen Vorgaben für eine wertgleiche Abfindung auch eine deutlich kleinere, eine selbständige Bebauung erlaubende Fläche (ca. 500 m²) als Abfindung geeignet erscheinen musste.
3. Die Einstellung des Zusammenführungsverfahrens kann auch nicht deshalb als rechtmäßig angesehen werden, weil der Beklagte mit seinem Schriftsatz vom 19. Juli 2017 nunmehr – erstmals - darauf abgestellt hat, dass eine Fortführung des Bodenordnungsverfahrens unabhängig vom Fehlen einer geeigneten Abfindungsfläche jedenfalls nicht zweckmäßig sei.
Denn die diesbezüglich angeführte Erwägung, dass bei der gem. § 53 Abs. 1 LwAnpG vorzunehmenden Interessenabwägung das Interesse des Klägers an einer möglichst effektiven und ungestörten Fortführung seines Landwirtschaftsbetriebs unter Nutzung des Stallanbaus hinter dem Interesse des Grundstückseigentümers am Behalt der – danach zugestandenermaßen nur „bedingt bebaubar[en]“ – Innenbereichsfläche und der von der Dorfstraße erfolgenden Erschließung des Restgrundstücks zurückzustehen habe, weil die weitere Nutzung des Gebäudes aufgrund des diesbezüglichen Angebots der Beigeladenen zum Abschluss eines Mietvertrages auch ohne die begehrte Neuordnung der Eigentumsverhältnisse ermöglicht werde und die zwangsweise Übereignung der Funktionsfläche deshalb als unverhältnismäßig erscheine, nimmt lediglich eine Neubewertung von schon bei Anordnung des Verfahrens bekannten Umständen – konkret der seit Anordnung unveränderten Lage, Erschließung und Nutzung des Grundstücks und des ebenfalls bereits vor der Anordnung des Verfahrens unterbreiteten Angebots des Grundstückseigentümers auf Abschluss eines Mietvertrages - vor. Es kann dahinstehen, ob diese Interessenabwägung – wie der Kläger meint – seine Belange nicht angemessen berücksichtigt. Denn sie genügt den gesetzlichen Anforderungen an eine Entscheidung zur Einstellung eines Verfahrens schon deshalb nicht, weil diese – wie eingangs dargelegt – gem. § 9 FlurbG an die gerichtlich voll überprüfbare Voraussetzung geknüpft ist, dass die Bodenordnung gerade „infolge nachträglich eingetretener Umstände“ nicht (mehr) zweckmäßig erscheine. Bei einem rein inneren (Erkenntnis-)Vorgang ohne veränderte äußere Umstände und bei ansonsten gleich bleibender Sach- und Rechtslage liegen keine nachträglich eingetretenen Umstände i.S.v. § 9 Abs. 1 Satz 1 FlurbG vor (vgl. BVerwG, Beschluss v. 27. Juli 2005 – 10 B 76.04 -, RzF 8 zu § 9 Abs. 1 FlurbG).
4. Der Senat macht von der ihm durch § 144 Satz 1 2. Alt. FlurbG eingeräumten Möglichkeit Gebrauch, die Sache unter Aufhebung des Widerspruchsbescheides zur erneuten Verhandlung und Bescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts an die obere Flurbereinigungsbehörde zurückzuverweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 60 LwAnpG, § 147 FlurbG, § 154 Abs. 1 und Abs. 3 sowie § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO. Die Zuziehung eines Prozessbevollmächtigten für das Vorverfahren wird antragsgemäß für notwendig erklärt, weil sie dem Kläger angesichts der rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeit des Verfahrens als zweckdienlich erscheinen musste.
Die Gebührenpflicht richtet sich nach Nr. 5112 der Anlage I zum GKG. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 60 LwAnpG, § 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG und § 167 Abs. 1 VwGO, § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da Revisionszulassungsgründe gem. § 132 Abs. 2 VwGO nicht ersichtlich sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 10, 13 LPGG
§§ 30 ff. BauGB
§ 2b EGBGB
§ 34 BauGB
§ 64 LwAnpG
§ 9 FlurbG
§ 58 LwAnpG
§ 3 LwAnpG
§ 18 LPGG
§ 912 BGB
§ 60 LwAnpG
§ 147 FlurbG
§ 711 ZPO
§ 56 Abs. 1 LwAnpG
§ 58 Abs. 1 S. 2 LwAnpG
§ 53 Abs. 1 LwAnpG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 63 Abs. 2 LwAnpG
§ 9 Abs. 1 Satz 1 FlurbG
§ 58 Abs. 1 LwAnpG
§ 31 Abs. 1 SachenRBerG
§ 31 Abs. 2 SachenRBerG
§ 58 Abs. 1 Satz 2 LwAnpG
§ 19 Abs. 2 und 3 SachenRBerG
§ 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG
§ 64 Abs. 1 LwAnpG
§ 7 Abs. 1 Satz 2 FlurbG
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 9 Abs. 1 FlurbG
§ 144 Satz 1 2. Alt. FlurbG
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG
§ 167 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 68 ff.) des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 9 K 8/96
7 F 34/09
5 C 30.82
9 B 76.09
8 K 8/07
9 C 5.03
5 C 1.87
7 F 27/09
7 F 27.09
7 F 34.09
8 S 2/96
9 C 29.15
11 C 5.97
10 B 11.06
10 B 76.04