Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2020-07-08, Aktenzeichen 65 S 232/19

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine (wirksame) Vereinbarung über die zeitweise Aufgabe/Entziehung des Besitzes an der Mietsache bedarf der Mitwirkung aller Vertragspartner.(Rn.6)
2. Bei Unbewohnbarkeit einer Wohnung entfällt die Mietzahlungspflicht.(Rn.7)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Kläger wird das Teilanerkenntnis- und Teilurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 19. September 2019 - 8 C 42/19 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittelmittels teilweise abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen weiteren Betrag in Höhe von 2.551,22 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 26. Januar 2019 zu zahlen (Mietminderung 29.05.2018 bis 19.10.2018).
Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Kläger zu 20 % und die Beklagte zu 80 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
1. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der für den Zeitraum vom 29. Mai bis 19. Oktober 2018 in Höhe von insgesamt 2.551,22 €, §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Die Kläger waren in dem vorgenannten Zeitraum von der Zahlung der Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB befreit, denn die Mietsache stand ihnen in dieser Zeit nicht zur Nutzung zur Verfügung. Unstreitig führte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsarbeiten aus; die Kläger bewohnten in dem Zeitraum eine Umsetzwohnung.
a) Die Vereinbarung vom 25. Mai 2018 steht dem Anspruch der Kläger nicht entgegen.
Die Vereinbarung ist schon nicht zwischen allen Mietvertragsparteien geschlossen worden, sondern nur zwischen dem Kläger und der Beklagten. Ausweislich des „3. Nachtrages“ zum Mietvertrag vom 29. Februar 1972 ist die Klägerin nach der Eheschließung mit dem Kläger durch dreiseitige Vereinbarung als weitere Vertragspartnerin in das Mietverhältnis aufgenommen worden. Die Nutzungsvereinbarung über die Umsetzwohnung haben nur der Kläger und die Beklagte geschlossen. Weder das Rubrum der Vereinbarung noch die Unterschriften deuten auch nur darauf hin, dass die Klägerin in den Abschluss der Vereinbarung einbezogen war. Die Mitwirkung des Ehegatten an Änderungen des Mietvertrages im weitesten Sinne ist nicht nach § 1357 BGB entbehrlich, denn es handelt sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs (BGH, Urt. v. 16. März 2016 – VIII ZR 326/14, nach juris Rn. 25). Eine (wirksame) Vereinbarung über die zeitweise Aufgabe/Entziehung des Besitzes an der Mietsache bedarf danach der Mitwirkung aller Vertragspartner.
Der Wirksamkeit der Vereinbarung stehen darüber hinaus §§ 536 Abs. 4, 555d Abs. 7 BGB entgegen. Ist die Wohnung – wie hier - unbewohnbar, entfällt die Mietzahlungspflicht (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 555a Abs. 34, § 555d Rn. 95).
Die Mietzahlungspflicht für die an die Kläger vermietete Wohnung war wegen der Aufhebung ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen und mangels Gebrauchsüberlassung kraft Gesetzes, § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB entfallen. Die Beklagte konnte die Kläger bzw. - hier ohnehin nur - den Kläger wegen § 536 Abs. 4 BGB nicht zur Fortzahlung der Miete verpflichten. Soweit die Beklagte darauf verweist, dass sie im Gegenzug auf eine „Nutzungsgebühr“ für die Umsetzwohnung verzichtet hat, kann offen bleiben, ob der oder die Kläger eine solche mit Blick auf §§ 555d Abs. 7, 555a Abs. 3 BGB schuldeten. Die Beklagte hat weder vorgetragen noch ist sonst ersichtlich, dass die Umsetzwohnung mit der vermieteten Wohnung hinsichtlich der Größe, Ausstattung, Lage und anderen wohnwertbildenden Faktoren auch nur vergleichbar war. Im Gegenteil: aus der Vereinbarung ergibt sich, dass die Beklagte für die Beschaffenheit und Gebrauchsfähigkeit keine Gewähr übernahm, es demnach denkbar war, dass letztere gar nicht gegeben ist. Im Übrigen übersieht die Beklagte vollkommen, dass die Kläger nicht etwa vollständig in die Umsetzwohnung umgezogen sind. Sie waren in jedem Fall den Unzuträglichkeiten ausgesetzt, die sich daraus ergeben, dass die Ausstattungen, mit denen sie die ihnen überlassene, ihren privaten Rückzugsraum bildende Wohnung versehen haben, über mehrere Monate ebenso nicht oder nur äußerst eingeschränkt nutzbar waren, wie ihre persönlichen Gegenstände.
b) Der Höhe nach war die Berechnung der Kläger zu korrigieren. Die Mietminderung berechnet sich nach der bis einschließlich Oktober geltenden Miethöhe (541,70 €/Monat), denn die Mieterhöhung trat auch nach dem Vortrag der Kläger erst zum 1. November 2018 ein. Die taggenaue Berechnung ergibt den aus dem Tenor ersichtlichen Betrag.
2. Der Zinsanspruch folgt unter dem Gerichtspunkt des Verzuges aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.
3. Die weitergehende Berufung ist unbegründet.
a) Hinsichtlich des Schadenersatzanspruchs wegen – so die Behauptung der Kläger – gestohlener Gegenstände folgt die Kammer den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung. Die Kläger haben den Schaden zwar vorgetragen, aber nicht belegt.
b) Ohne Erfolg wenden die Kläger sich auch gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zum Wiedereinbau des Hängebodens. Nach dem klaren Wortlaut des Schreibens vom 7. Mai 2018 haben die Kläger die Entfernung - unter anderem des Hängebodens - zur Schaffung der von der Beklagten verlangten Baufreiheit (zutreffend) in ihre Verantwortung gestellt, aber zugleich mitgeteilt, dass die vorgenannten Einbauten – die den Hängeboden einschlossen – nach Abschluss der Baumaßnahmen „nicht“ wieder eingebaut werden müssen. Daran sind sie gebunden.
2. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 513, 529, 546 ZPO
§ 1357 BGB
§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO
§ 812 Abs. 1 Satz 1, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 536 Abs. 4, 555d Abs. 7 BGB
§ 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
§ 536 Abs. 4 BGB
§ 555d Abs. 7, 555a Abs. 3 BGB
§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 713 ZPO
§ 543 Abs. 1, 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 8 C 42/19
VIII ZR 326/14