Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-06-08, Aktenzeichen 11 S 26/06
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2006:0608.11S26.06.00

Tenor:
Das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 07.12.2005 (104 C 7084/05) wird auf die Berufung der Beklagten abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in der V-Straße in E. Die unter dem 01.12.2004 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 wies ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 208,37 EUR aus (Bl. 4 d.A.). Mit Schreiben vom 23.02.2005 korrigierte die Klägerin die Abrechnung in etlichen Einzelpositionen und kam nunmehr zu einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 115,06 EUR zu Lasten der Beklagten (Bl. 5 d.A.). Diesen Nachforderungsbetrag macht die Klägerin im Hinblick auf § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zwar nicht geltend; sie zahlte den ursprünglich ausgewiesenen Guthabenbetrag allerdings auch nicht mehr an die Beklagten aus.
Die Beklagten erklärten gegenüber dem Mietzinsanspruch für den Monat Mai 2005 die Aufrechnung mit dem ursprünglich ausgewiesenen Guthaben in Höhe von 208,37 EUR und behielten die Miete in dementsprechender Höhe ein.
Die Klägerin begehrt mit vorliegender Klage den einbehaltenen Differenzbetrag sowie Rücklastschriftgebühren in Höhe von 8,66 EUR. Sie ist der Auffassung, dass die Beklagten aus der fehlerhaften Abrechnung vom 01.12.2004 keine Rechte herleiten könnten. Durch § 556 Abs. 3 S.3 BGB würden sie lediglich davor geschützt, nach Fristablauf mit zusätzlichen, über die Summe der Vorauszahlungen hinausgehenden Forderungen überzogen zu werden.
Die Beklagten meinen demgegenüber, die ursprüngliche Abrechnung bleibe wegen des Nachforderungsausschlusses des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB maßgeblich, so dass ihnen das dort ausgewiesene Guthaben zugestanden habe.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Aus einer materiell nicht richtigen Nebenkostenabrechnung könne der Mieter keine Ansprüche herleiten. Soweit der Bundesgerichtshof ausgeführt habe, dass eine nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierte Abrechnung das Ergebnis der fristgerecht vorgelegten Rechnung nicht überschreiten dürfe, beziehe sich das nicht auf Fälle, in denen ursprünglich ein Guthaben ausgewiesen war. Ansonsten stünde der Vermieter besser, wenn er gar keine Abrechnung erstellt. Dann könne er seinen Anspruch nämlich auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch bis zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen durchsetzen.
Gegen diese Rechtsauffassung wenden sich die Beklagten mit der Berufung und beantragen,
das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 07.12.2005 (104 C 7084/05) abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Beide Parteien beantragen zudem hilfsweise, die Revision zuzulassen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 08.06.2006 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung ist begründet. Die Klägerin kann die restliche, in Höhe von 208,37 EUR nicht begliche Miete für den Monat Mai 2005 nicht beanspruchen. Der ursprünglich aus § 535 Abs. 2 BGB begründete Mietzinsanspruch ist durch Aufrechnung gem. §§ 387, 389 BGB erloschen.
Den Beklagten stand zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung eine vollwirksame und fällige Gegenforderung in Höhe von 208,37 EUR zu. Mit der Abrechnung vom 01.12.2004 ist ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung des ausgewiesenen Guthabens entstanden, der unmittelbar aus dem Mietvertrag folgt (OLG Koblenz NJW-RR 2002, 800 – ergänzende Vertragsauslegung; Palandt/Weidenkaff, § 535, Rdnr. 95; a.A. OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1101 – Anspruch aus § 812 BGB). Dieser Anspruch ist mit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung sogleich fällig und zahlbar (allg. M.; vgl. BGH NJW 2004, 851; Schmitt-Futterer/Langenberg, § 556, Rdnr. 428; Palandt/Weidenkaff, a.a.O.;). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts konnte sich die unter dem 23.02.2005 erfolgte Korrektur der Abrechnung nicht mehr zum Nachteil der Beklagten auswirken und den zuvor begründeten und durchsetzbaren Anspruch auf Auszahlung des Guthabens zum Erlöschen bringen, weil Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ausgeschlossen sind (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB schließt jegliche dem Mieter nachteilige inhaltliche Korrektur der fristgemäß vorgelegten Rechnung aus (BGH NJW 2005, 219, 221). Dies gilt auch für den Fall, dass in der fristgemäßen Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ausgewiesen war.
Besonders deutlich wird dies, wenn der Guthabenbetrag dem Mieter nach fristgerechter Abrechnung bereits zurückgewährt worden ist. Dann kann kein Zweifel daran bestehen, dass jede über den innerhalb der dafür vorgesehenen Frist abgewickelten Status hinaus gehende Forderung als "Nachforderung" aufzufassen ist. Nichts anderes kann gelten, wenn der Vermieter den Guthabenbetrag nicht umgehend zurück gezahlt hat, obwohl der Mieter dies sogleich mit Erteilung der Abrechnung beanspruchen konnte (s.o.).
Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass der Vermieter die bislang versäumte Abrechnung anerkanntermaßen im Prozess nachholen kann (vgl. BGH NJW 2005, 1499, 1502). Soweit eine Abrechnung noch gar nicht erfolgt ist, hat der Mieter bei Fristablauf nämlich auch noch keinen Anspruch auf Rückgewähr eines Guthabens erlangt, so dass eine grundsätzlich andere Situation besteht (s. dazu u.).
Der Mieter kann unmittelbar mit Ablauf der Abrechnungsfrist auf Erteilung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung klagen (allg. M.; vgl. Palandt/Weidenkaff, § 535, Rdnr. 94). Bereits die dadurch verursachten und letztlich vom Vermieter zu tragenden Kosten werden vielfach den vermeintlichen Vorteil, noch kein Guthaben ausgewiesen zu haben, übersteigen. Zudem steht dem Mieter nach Fristablauf sogleich ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu (OLG Hamm NJW-RR 2000, 9). Darüber hinaus kann er – jedenfalls wenn das Mietverhältnis beendet ist – unmittelbar auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen für den abzurechnenden Zeitraum klagen (BGH NJW 2005, 1499; ob dies auch für das nicht beendete Mietverhältnis gilt, hat der BGH nicht ausdrücklich entschieden). Angesichts dieser weit reichenden Nachteile ist ein Anreiz, keine fristgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen, nicht ersichtlich.
Zudem begibt sich der Vermieter, der nicht fristgemäß abrechnet, ohne Not der Möglichkeit, über die Summe der Vorauszahlungen hinaus gehende Nachforderungen geltend zu machen. Um diesen Ausschluss zu vermeiden, wird ein auf Wahrung seiner Interessen bedachter Vermieter, wenn er (zunächst) ein Guthaben zugunsten des Mieters errechnet hat, nicht zuwarten, sondern die Abrechnung noch während des Fristlaufs sorgfältig überprüfen. Soweit Fehler erkennbar sind, bleiben dem Vermieter nach einer – fristgemäßen – Neuberechnung alle auch über die Vorauszahlungen hinaus gehenden Ansprüche erhalten. Er steht dann also wesentlich besser als bei einem Verzicht auf jede fristgerechte Abrechnung. Falls der Fehler für den Vermieter demgegenüber noch nicht erkennbar war, etwa weil ein Versorgungsunternehmen dem Vermieter gegenüber falsch abgerechnet hat, greift § 556 Abs. 3 S.3 BGB mangels Vertretenmüssens nicht ein. Dazu ist vorliegend indes nichts vorgetragen.
Die Auffassung der Klägerin würde im Übrigen dazu führen, dass die Rechtslage – mit entgegen gesetzten Rechtsfolgen letztlich davon abhinge, ob die tatsächlich verbrauchten Betriebskosten – zufällig (?) – unter- oder oberhalb der auf einer bloßen Schätzung beruhenden Vorauszahlungen liegen. Dies würde den Vermieter, der die Vorauszahlungen möglichst hoch ansetzt, ungerechtfertigt besser stellen als denjenigen, der maßvoller vorgeht, und böte so einen Anreiz, beim Mietvertragsabschluss stets hohe Vorauszahlungspflichten bis zur Grenze des § 556 Abs. 2 S. 2 BGB durchzusetzen.
Die Kammer lässt die Revision gleichwohl wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zu (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die vorliegende Konstellation, die auch in Zukunft in einer Vielzahl von Fällen vorkommen wird, lag dem Bundesgerichtshof noch nicht zur Entscheidung vor. Trotz der vorgenannten klaren Stellungnahmen des Bundesgerichtshofs zu § 556 Abs. 3 BGB liegen unterschiedliche Entscheidungen der Instanzgerichte vor, so dass die streitgegenständliche Rechtsfrage klärungsbedürftig ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 387, 389 BGB
§ 242 BGB
§ 259 BGB
§ 316 BGB
§ 273 BGB
§ 91 ZPO
§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB
§ 556 Abs. 3 S.3 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB
§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB
§ 556 Abs. 3 S.3 BGB
§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB
§ 556 Abs. 3 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2002, 800
NJW-RR 1994, 1101
NJW 2004, 851
NJW 2005, 219, 221
NZM 2006, 222, 223
NZM 2005, 13
NJW 2005, 1499, 1501
ZMR 1995, 32
NZM 2000, 437
NJW 2005, 1499, 1502
NJW 2005, 1499, 1503
NJW-RR 2000, 9
NJW 2005, 1499
NJW 2005, 219, 220
04 C 7084/05