Amtsgericht Herne (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-08-17, Aktenzeichen 28 C 52/16
ECLI: ECLI:DE:AGHER1:2017:0817.28C52.16.00

Tenor:
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft … in … Herne von der Eigentümerversammlung vom 09.11.2016 zu den Tagesordnungspunkten 7, 8, 9 und 10 werden für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft … in I, deren Verwalterin die …Hausverwaltung … ist.
Auf der Eigentümerversammlung vom 09.11.2016 wurden zu TOP 7 bis 10 folgende Mehrheitsbeschlüsse gefasst:
„Zu Tagesordnungspunkt 7: Umgestaltung/Verlegung des Mülltonnenstandortes …
Der Verwalter stellte den Antrag, den Mülltonnenstandort … und … auf das gemeinschaftliche Grundstück zu versetzen. Die Kosten belaufen sich gem. der vorliegenden Angebote auf ca. 9.000 Euro und sollen vollumfänglich der Instandhaltungsrücklage entnommen werden.
In Absprache mit dem Verwaltungsbeirat wird der Auftrag an die geeignetste Fachfirma vergeben.
Zu Tagesordnungspunkt 8: Beschlussfassung über den Abschluss einer langfristigen Vereinbarung über die Durchführung des Abrechnungsservice, sowie die Ausstattung/Umrüstung von funkbasierenden Heizkostenverteiler, Kalt- und Warmwasserzähler und Wärmemengenzähler
Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen und beauftragen den Verwalter hiermit eine langfristige Vereinbarung (10 Jahre) über die Durchführung des Abrechnungsservice sowie die Ausstattung/Umrüstung mit funkbasierenden Erfassungsgeräten (Heizkostenverteiler, Kalt- und Warmwasserzähler und Wärmemengenzähler) auf Mietbasis mit der Firma … abzuschließen.
Die Kostenverteilung erfolgt mit der Wärme- und Wasserabrechnung nach dem derzeit gültigen Verteilerschlüssel. Die Erfassung, Übermittlung, Verarbeitung und Speicherung der Daten darf nur zur Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung erfolgen.
Zu Tagesordnungspunkt 9: Beschlussfassung über den Abschluss einer langfristigen Vereinbarung über die Ausstattung mit funkbasierenden Rauchmeldern auf Mietbasis sowie die Durchführung des Rauchmelderservices
Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen und beauftragen den Verwalter hiermit eine langfristige Vereinbarung (10 Jahre) über die Ausstattung mit funkbasierenden Rauchwarnmeldern auf Mietbasis sowie die Durchführung des Rauchmelderservices (Fernprüfung/Ferninspektion) mit der Firma … abzuschließen.
Die jährlichen Gesamtkosten für ca. 384 funkbasierenden Rauchwarnmeldern werden unter den Wohnungseigentümern entsprechend der Anzahl der im jeweiligen Sondereigentum installierten Rauchwarnmeldern verteilt und über die laufenden Hausgeldzahlungen finanziert.
Der Einbau erfolgt entsprechend den gesetzlichen Vorgaben bzw. nach DIN 14676 (Mindestausstattung) in Verbindung mit den Empfehlungen des Geräteherstellers in allen Sondereigentumseinheiten.
Der Einbau der Rauchwarnmelder erfolgt hausweise und wird noch in 2016 durchgeführt.
Die Wohnungseigentümer werden gebeten, ihre Sondereigentumseinheiten zum betreffenden Zeitpunkt zugänglich zu halten. Die Wohnungseigentümer die ihr Sondereigentum vermieten, werden gebeten ihre Mieter auf die gesetzliche Verpflichtung hinzuweisen, dass diese die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen haben.
Hinweis des Verwalters:
Sollten Wohnungseigentümer eine von diesem Beschluss abweichende Ausstattung ihres Sondereigentums mit Rauchwarnmeldern (nach DIN 14676 Komplettausstattung) wünschen, werden diese gebeten dies dem Monteur der Firma … mitzuteilen. Die Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern bleibt hiervon unberührt.
Zu Tagesordnungspunkt 10: Beschlussfassung über den Verkauf der nicht mehr benötigten Gartengeräte (z.B. Aufsitzrasenmäher) und diversen Elektrogeräten (z.B. Kreissäge)
Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen und beauftragen hiermit den Verwalter die nicht mehr benötigten Gartengeräte, insbesondere den … Aufsitzrasenmäher und diverse Elektrogeräte (z.B. Kreissäge) zu veräußern. Der Erlös wird der Instandhaltungsrücklage zugeführt.“
Unter TOP 6 heißt es ausweislich des Versammlungsprotokolls:
Umgestaltung der Zufahrt … und …:
„Der Beschlussantrag wurde durch den Verwalter zurückgezogen.“
Die Kläger sind der Auffassung, die Beschlüsse seien unwirksam, weil der Verwalter bei der Versammlung am 09.11.2016 nicht die konkreten Anwesenheits- und Stimmverhältnisse mitgeteilt habe. Zudem haben die Kläger Zweifel daran, dass der Verwalter ordnungsgemäß am 18.3.2016 gewählt worden sei, da eine nicht stimmberechtigte Person mitgestimmt habe, was zur Nichtigkeit des Beschlusses führe. Auch bei der Versammlung vom 9.11.2016 habe ein Nichtberechtigter mitgestimmt. Bezüglich des Beschlusses zu TOP 7 sind die Kläger der Auffassung, die Auftragsvergabe dürfe nicht auf den Verwalter delegiert werden. Zudem sei der Beschluss nicht hinreichend bestimmt, da aus dem Beschluss nicht ersichtlich sei, an welcher Stelle des Grundstücks der Mülltonnenstandort eingerichtet werden solle. Es hätten auch keine Vergleichsangebote vorgelegen. Bezüglich des Beschlusses zu TOP 8 sind die Kläger der Auffassung, der Beschluss sei mangels Angabe der Vertragskonditionen zu unbestimmt. Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 9 rügen die Kläger, dass dieser diejenigen Eigentümer unzulässig benachteilige, die bereits auf eigene Initiative ihre Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgerüstet hätten. Zudem sei der Beschluss unbestimmt, da die Angabe der anfallenden Kosten fehle. Auch der Beschluss zu TOP 10 sei nicht hinreichend bestimmt. Es erschließe sich nicht, was die nicht mehr benötigten Gartengeräte seien.
Mit der bei Gericht am 08.12.2016 eingegangen Klage habe die Kläger ursprünglich folgende Anträge angekündigt: die Kläger zu 1) und 2) die Ungültigerklärung des Beschlusses vom 09.11.2016 zu TOP 7; die Kläger zu 3) und 4) die Ungültigerklärung der Beschlüsse vom 09.11.2016 zu TOP 7, 8, 9 und 10; die Kläger zu 5) und 6) die Ungültigerklärung der Beschlüsse vom 09.11.2016 zu TOP 6 und 7.
Die Kläger zu 5) und 6) haben die Klage hinsichtlich der Anfechtung zu TOP 6 zurückgenommen.
Mit Schriftsatz vom 12.05.2017 haben die Kläger zu 1), 2), 5) und 6) die Klage erweitert und alle Kläger haben klargestellt, dass sich die Klage gegen die übrigen Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft richte.
Nunmehr beantragen alle Kläger,
die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft … in … I in der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.11.2016 zu den Tagesordnungspunkten 7, 8, 9 und 10 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten rügen die Passivlegitimation; die Klage sei gegen die Eigentümergemeinschaft gerichtet. Die eingereichte Liste enthalte nämlich auch die Namen der Kläger – was zwischen den Parteien unstreitig ist. Bezüglich der von den Klägern gerügten Mängel sind die Beklagten der Auffassung, es genüge die Feststellung der Beschlussfähigkeit sowie die Mitteilung, dass ein Beschluss mit Mehrheit gefasst worden sei. Die Versammlungsniederschrift weise – was unstreitig ist – die exakten Abstimmungsergebnisse aus. Der Bestellungsbeschluss sei bestandskräftig geworden; die Stimmabgabe einer nicht berechtigten Person führe nicht zur Nichtigkeit. Der Beschluss zu TOP 7 sei nicht zu unbestimmt; da der Mülltonnenstandort zum Teil auf dem Nachbargrundstück und teilweise auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichtet sei, werde er sachlogisch im Bereich des bereits auf dem gemeinschaftlichen Grundstück bestehenden Teils des Mülltonnenstandortes errichtet. Die Delegation der Entscheidung auf den Verwalter, welches das geeignetste Unternehmen sei, sei zulässig, da dieser bestens einschätzen könne, welches Fachunternehmen bei konkret vorgegebenem Preisrahmen das geeignetste sei. Die Wohnungseigentümer hingegen könnten dies nicht einschätzen. Zu TOP 8 sind die Beklagten der Auffassung dieser entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Es ergebe sich alles aus einem Angebot der Firma …. Auch der Beschluss zu TOP 9 entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, denn es bedürfe nur eines Grundsatzbeschlusses, dass der Einbau durch die Gemeinschaft erfolge und nicht durch die einzelnen Wohnungseigentümer. Schließlich entspreche auch der Beschluss zu TOP 10 ordnungsgemäßer Verwaltung. Nicht mehr benötigte Gartengeräte seien schlicht solche, die nicht mehr benötigt würden.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien in den Einzelheiten wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Passivlegitimiert sind im Rahmen von § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG sämtliche übrige Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. nur BGH, Urteil vom 11. November 2011 – V ZR 45/11 – zitiert nach juris). Die Kläger haben rechtzeitig mit Schriftsatz vom 12.05.2017 klargestellt, dass trotz der Aufführung aller Eigentümer in der mit der Klageschrift eingereichten Liste der Eigentümer nicht die Gemeinschaft, sondern die übrigen Miteigentümer Beklagte sind. Die in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist wird auch durch eine innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Klage gewahrt, sofern die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt sind und der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt, vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar 2011 – V ZR 140/10 – zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 17. September 2010 – V ZR 5/10 – zitiert nach juris.
Die Klage ist auch nicht deshalb unbegründet, weil sie teilweise nicht innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben wurde. Alle Kläger haben innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG die Anfechtungsklage bezüglich des Beschlusses zu TOP 7 erhoben. Die Kläger zu 3) und 4) haben die Anfechtungsklage auch bezüglich der Beschlüsse zu TOP 8, 9 und 10 innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben. Hinsichtlich der Anfechtung durch die Kläger zu 1), 2), 5) und 6) bezogen auf die Beschlüsse zu TOP 8, 9 und 10 wurde die Klageerhebungsfrist nicht gewahrt. Denn die Klageerweiterung erfolgte erst mit Schriftsatz vom 12.05.2017 und § 62 Abs. 1 ZPO findet weder auf die Wahrung der Klagefrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG noch auf die Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG Anwendung. Diese Fristen können nur gewahrt werden, wenn der Wohnungseigentümer, der einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung anfechten will, die Anfechtungsklage selbst rechtzeitig erhebt (so ausdrücklich BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 196/08 Randziffer 21 – zitiert nach juris). Allerdings verbleibt insoweit die Prüfung von Nichtigkeitsgründen, da diese nicht den materiellen Ausschlussfristen des § 46 WEG unterliegen.
Vorliegend sind die Beschlüsse nach Auffassung des erkennenden Gerichts mangels Beschlusskompetenz nichtig. Denn der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, wenn ein Beschluss auf eine unzulässige Kompetenzverlagerung hinausläuft (vgl. LG Dortmund, Urteil vom 21. April 2015 – 1 S 445/14 – zitiert nach juris). Dies ist nach Auffassung des Gerichts bei den streitgegenständlichen Beschlüssen der Fall.
Zu den Beschlüssen im Einzelnen:
TOP 7
Der Beschluss zu TOP 7 enthält nach Auffassung des Gerichts eine unzulässige Kompetenzverlagerung auf die Verwaltung, weil diese das „geeignetste“ Unternehmen beauftragen soll. Es ist grundsätzlich der Eigentümerversammlung vorbehalten die Entscheidung über Art und Umfang von Maßnahmen zur Instandsetzung und Instandhaltung sowie baulichen Maßnahmen zu treffen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30. Juli – 3 Wx 61/97 – zitiert nach juris). Selbst bei wirksamer Beschlussfassung über eine Instandhaltungsmaßnahme kann die Auswahl eines Fachunternehmens nicht einem aus dem Verwalter und drei Wohnungseigentümern bestehenden Personenkreis übertragen werden (vgl. AG Hannover, Beschluss vom 21. Oktober 2003 – 71 II 348/03 – zitiert nach juris). Die Kompetenzübertragung bedarf einer Vereinbarung. Hinzu kommt, dass die Eigentümer vorliegend nicht beschlossen haben, wo auf dem Gemeinschaftsgrundstück der Mülltonnenstandort errichtet werden soll. Dies hat die Gemeinschaft zu entscheiden. Insoweit ist der Beschluss unbestimmt und auch eine Delegation dieser Entscheidung auf den Verwalter kann nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen. Es ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, aus welchem Grunde sachlogisch nur der Standort auf dem gemeinschaftlichen Grundstück in Frage kommen sollte, wo derzeit bereits Teile des Mülltonnenstandortes sind. Dies ergibt sich auch nicht aus dem Beschluss und findet dort auch keinen auslegbaren Anklang, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt der Beschluss zu TOP 7 nach Auffassung des erkennenden Gerichts keinen Bestand haben kann.
TOP 8
Auch TOP 8 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Aus dem Beschluss sind die wesentlichen Vertragsbestandteile nicht ersichtlich und es liegt auch keine Bezugnahme auf das Angebot B 3 vor. Dass dieses Gegenstand der Eigentümerversammlung gewesen wäre, behaupten auch die Beklagten nicht. Das Gericht verkennt nicht, dass dem praktischen Bedürfnis gerade bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften nach flexiblen Regelungen Rechnung zu tragen ist und in begrenztem Rahmen Kompetenzübertragungen zulässig sind. Vorliegend fehlt es jedoch an der Vorgabe für ein überschaubares finanzielles Risiko für die Eigentümer mangels Angabe zu den Preiskonditionen. Ausweislich des Beschlusses wird der Verwalter ermächtigt „eine langfristige Vereinbarung“ mit der Firma … abzuschließen. Das nunmehr als Anlage B 3 vorgelegte Angebot der Firma … ist nicht Gegenstand des Beschlusses. Eine Bindung des Verwalters gibt es insoweit nicht. Ein Kostenrahmen ist nicht angegeben, so dass nach Auffassung des Gerichts eine unzulässige Kompetenzübertragung vorliegt.
TOP 9
Das zuvor Gesagte gilt auch für den Beschluss zu TOP 9. Auch insoweit ist ein Kostenrahmen nicht ersichtlich. Es liegt eine unzulässige Kompetenzübertragung auf den Verwalter vor. Das Gericht meint auch nicht, dass sich aus dem von den Beklagten zur Akte gereichten Verwaltervertrag etwas anderes ergibt. Insoweit bezieht sich die eigenverantwortliche Auftragsvergabe durch den Verwalter unter Ziffer 3.4 ausdrücklich auf „kleinere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten“. Darunter fällt nach Ansicht des Gerichts nicht langfristige Vereinbarung (10 Jahre) über die Ausstattung mit funkbasierenden Rauchwarnmeldern und die Durchführung des Services.
TOP10
Schließlich liegt nach Auffassung des Gerichts auch in Bezug auf den Beschluss zu TOP 10 mangels Konkretisierung eine unzulässige Kompetenzübertragung vor. Nach Auffassung des Gerichts obliegt die Entscheidung über die Veräußerung von Gartengeräten der Eigentümerversammlung – zumindest aber müsste erkennbar sein, um welche Gartengeräte es sich überhaupt handelt. Nach dem Beschluss zu TOP 10 obliegt nunmehr allein dem Verwalter die Entscheidung, welche Gartengeräte noch gebraucht werden und welche veräußert werden.
Soweit die Kläger Bedenken an der wirksamen Verwalterbestellung haben, teilt das Gericht diese nicht, weil der entsprechende Beschluss nicht angefochten worden ist. Selbst wenn eine nichtberechtigte Person mit abgestimmt haben sollte, so führt dies nicht zur Nichtigkeit des entsprechenden Beschlusses. Soweit die Kläger innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist angeführt haben, auch bei den streitgegenständlichen Beschlüssen habe eine nichtberechtigte Person mit abgestimmt, so ist unstreitig geblieben, dass die betreffenden Mehrheitsbeschlüsse ebenso zustande gekommen wären.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 ZPO. Soweit die Beklagten die Klage teilweise zurückgenommen haben, hat dies keine höheren Kosten veranlasst.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 46 WEG
§ 92 ZPO
§ 46 Abs. 1 Satz 1 WEG
§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG
§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG
§ 62 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: V ZR 45/11
V ZR 140/10
V ZR 5/10
V ZR 196/08 R
1 S 445/14
3 Wx 61/97
71 II 348/03