Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-10-27, Aktenzeichen 30 O 105/10
ECLI: ECLI:DE:LGK:2011:1027.30O105.10.00

Tenor:
Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an den Kläger 137.642,64 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.04.2010 zu zahlen Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A KG mit einem Beteiligungsbetrag von 200.000,- DM.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte zu 1) mit der Annahme der Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A KG mit einem Beteiligungsbetrag von 200.000,- DM in Verzug befindet.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen der der Kläger zu 74/100 und die Beklagten zu 1) zu 26/100. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) tragen der Kläger zu 21/100 und die Beklagte zu 1) zu 79/100. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und 3) trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Am 16.12.1993 unterzeichnete der Kläger eine Beitrittserklärung zu dem geschlossenen Immobilienfonds „A KG“ (A KG) mit einem Beteiligungsbetrag von 200.000,- DM, der zuzüglich Agio in Höhe von 10.000,- DM zu leisten sein sollte. Die Beitrittserklärung (Anlage K2) enthielt den Vermerk „Eingereicht durch C3 AG in Essen“ und darunter die handschriftliche Eintragung „O“. Die Beklagte zu 1) ist die Rechtsnachfolgerin der C3 AG.
Mit der Beitrittserklärung beauftragte der Kläger die Beklagte zu 2), seinen Beitritt zu der Fondsgesellschaft zu bewirken und bot der Beklagten zu 2) und der C3 AG in Essen den Abschluss eines im Emissionsprospekt abgedruckten Treuhandvertrages bzw. -auftrages zum Abschluss an.
Bei dem A handelte es sich um eine im Jahr 1992 gegründete KG, die die Immobilie „Y-Allee“ in P mit Hotel-, Büro-, Laden- und Wohnflächen errichtete und vermietete. Sie basierte auf einer Fremdkapitalquote von rund 25%. Komplementäre waren die Herren T und T1. Gründungskommanditisten waren neben den Beklagten zu 2) und 3) eine A Baubetreuung GmbH sowie die J GmbH. Als Generalübernehmerin des Fonds-Objekts wurde die Firma E GmbH beauftragt. Die Komplementäre T und T1 der Fondsgesellschaft waren leitende Mitarbeiter der Beklagten zu 3) bzw. der Generalübernehmerin. Gesellschafter der Beklagten zu 3) war Herr K, der zugleich Inhaber des Stammkapitals der C mbH war, die wiederum Gesellschafterin der Beklagten zu 2) war. Außerdem hielt Herr K 25 % der Gesellschaftsanteile an der Generalübernehmerin. Die übrigen 75 % gehörten nahen Angehörigen des Herrn K. Auch die Anteile an der A Baubetreuung GmbH wurden von der Beklagten zu 3) gehalten. Schließlich war Herr K Geschäftsführer der Beklagten zu 3), der Generalübernehmerin und der A Baubetreuung GmbH.
Der Emissionsprospekt der A KG, deren Herausgeberin die Beklagte zu 3) war, enthielt zahlreiche Informationen, wegen derer auf die Anlage K1 verwiesen wird. Die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in dem Prospekt wurden von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und bestätigt. Auf Wunsch erhielt jeder Anlageinteressent den Prospektprüfungsbericht zugesandt.
Der Kläger finanzierte die Beteiligung zum Teil aus eigenen Mitteln und im Übrigen über einen bei der C3 AG gemäß Schreiben vom 20./30.12.1993 aufgenommenen Kredit zu einem Nominalbetrag von 100.000,00 DM (Anlage K3), in diesem Schreiben der C3 war als Absender ein Herr E3 angegeben.
In der Folgezeit entwickelte sich die A KG nicht wie erwartet. Die Barausschüttungen blieben ab dem Jahr 1996 hinter den prognostizierten Werten zurück. Insgesamt schüttete der Fonds bis 2004 insgesamt etwa 6 % auf den Kapitalanteil der Anleger aus, während im Prospekt bis 1999 eine jährliche Ausschüttung von 5 % und ab 2000 von 5,25 % angenommen worden war.
Der Kläger erhielt zwischen 1993 und 2009 Ausschüttungen in Höhe von zumindest 6.112,92 €. Vorgerichtlich bot er den Beklagten ergebnislos die Übertragung der von ihm erworbenen Fondsanteile an.
Der Kläger behauptet, er habe am 16.12.1993 mit einem Mitarbeiter der C3, Herrn E3, seinem langjährigen Berater, ein Beratungsgespräch geführt. Vorangegangen sei ein Anruf des Herrn E3, bei dem dieser erklärt habe, er habe ein interessantes Angebot. In dem etwa halbstündigen Beratungsgespräch habe Herr E3 die Anlage wärmstens empfohlen und erklärt, es handele sich um eine totsichere Sache, er selbst habe dort auch investiert. Das Ganze müsse schnell gehen, es seien nur noch zwei Tage Zeit. Es sei mit jährlichen Ausschüttungen von fünf bis sieben Prozent zurechnen. Renditeberechnungen, Mittelverwendungen und Provisionen seien nicht zur Sprache gekommen. Herr E3 habe erklärt, das Objekt sei noch nicht vollständig vermietet, es handele sich jedoch um eine hervorragende Lage und es sei auf Grund des Umzugs der Bundesregierung mit hervorragenden Vermietungsmöglichkeiten zu rechnen. Herr E3 habe auf die Frage, ob er – der Kläger – die Beteiligung jederzeit verkaufen könne, weil sie zur Alterssicherung gedacht sei, erklärt, dies sei kein Problem. Bei dem Gespräch habe Herr E3 auch den Prospekt gezeigt, in erster Linie die Auflistung weiterer Beteiligungen. Eine Aushändigung des Prospektes sei nicht erfolgt, Herr E3 habe nur über ein einziges Exemplar verfügt. Es könne sein, dass angekreuzt worden sei, er – der Kläger – habe von dem Prospekt vollinhaltlich Kenntnis genommen und dass er dies unterschrieben habe, gesprochen worden sei darüber aber nicht. Ohne das Gespräch mit Herrn E3, auf den er sich verlassen habe, wäre es nicht zu der Anlage gekommen, mit seinem Steuerberater habe er hierüber nie gesprochen. Herr E3 sei einige Zeit später in den Ruhestand getreten und inzwischen verstorben.
Der Kläger ist der Ansicht, der Emissionsprospekt sei fehlerhaft. Die Angaben zur Fungibilität reichten nicht aus, um einen Interessenten vollständig und richtig zu informieren. Es werde nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit dargestellt, dass eine jederzeitige Veräußerbarkeit der Beteiligung nicht sichergestellt sei. Die Handelbarkeit der Fondsanteile sei nicht nur „nicht institutionalisiert“, sondern es gebe kaum einen Zweitmarkt, und es sei nahezu unmöglich, eine Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen zu verkaufen. Dies werde im Prospekt nicht eindeutig und unmissverständlich wiedergegeben; der Hinweis auf einen möglichen Notverkauf sei irreführend. Auf das Risiko des Verlustes mindestens eines Teils des eingesetzten Kapitals werde im Prospekt ebenfalls nicht hinreichend deutlich hingewiesen. Die Aufschlüsselung der Mittelverwendung im Prospekt sei unzureichend, da an keiner Stelle konkret dargelegt werde, wem der Aufschlag von 5% für welche Leistung gezahlt werde. Soweit in diesem Zusammenhang die Eigenkapitalbeschaffung genannt werde, genüge dies nicht den Anforderungen. Insgesamt hätten die an den Vertrieb gezahlten Innenprovisionen über 15 % betragen. Der Kläger behauptet hierzu auch, das Agio sei der Beklagten zu 1) als Rückvergütung zugeflossen. Er ist der Ansicht, durch die im Prospekt enthaltene Darstellung der Rendite werde der Anleger nicht klar und verständlich aufgeklärt. Die Verwendung der internen Zinsfuß- bzw. IRR-Methode spiegele eine tatsächlich nicht vorhandene Vergleichbarkeit der Rendite mit derjenigen aus anderen Anlageformen vor. Schließlich lasse sich dem Prospekt nicht hinreichend entnehmen, dass für den Anleger die Kommandi­tisten­haftung nach §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 4 HGB wieder auflebe, wenn trotz der steuerlich bedingten Anlaufverluste Ausschüttungen gewährt würden. Ausgehend von der im Prospekt enthaltenen Prognoserechnung wären die Anlaufverluste erst im Jahr 2011 wieder ausgeglichen, so dass bis zu diesem Zeitpunkt alle Ausschüttungen als Einlagenrückzahlungen anzusehen seien. Zur Bekräftigung seiner Rechtsauffassung verweist der Kläger auf ein Gutachten des Sachverständigen für private Baufinanzierung Dipl.-Volkswirt B vom 03.12.2009, in dem weitere Prospektangaben bemängelt werden. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens wird auf die Anlage K4 verwiesen.
Der Kläger behauptet, es sei seitens A immer wieder versprochen worden, dass die Vermietungen höhere Erträge bringen würden und die Ausschüttungen dann anstiegen, was jedoch nie eingetroffen sei. Als er sich wegen einer Veräußerung seiner Anteile an A gewandt habe, sei ihm erklärt worden, ein Verkauf sei derzeit nicht möglich, es gebe derzeit keinen Markt, er sei auf einen späteren Zeitpunkt vertröstet worden. Er habe einmal an einer Generalversammlung teilgenommen, dort jedoch den Eindruck gehabt, dass man Einzelner nichts machen könne und nicht beachtet werde. Im Jahre 2007 oder 2008 sei er von seinen jetzigen Prozessbevollmächtigten angeschrieben worden, dadurch sei es zur Mandatserteilung gekommen.
Von seiner Beteiligung in Höhe von einschließlich Agio 210.000,00 DM habe er 120.000,00 DM (61.355,03 €) aus eigenen Mitteln aufgebracht, hierbei sei das Agio bereits berücksichtigt. Von dem Darlehensbetrag von 100.000,00 DM seien 90.000,00 DM ausgezahlt worden, von 1993 bis 2006 seien insgesamt 78.870,50 € an Tilgungs- und Zinsleistungen erbracht worden, wegen der Einzelheiten wird auf die Aufstellung auf Seite 30 und 31 der Klageschrift verwiesen. Es habe Ausschüttungen in Höhe von insgesamt 6.112,92 € gegeben. Er habe beabsichtigt, den investierten Betrag sicher anzulegen.
Der Kläger ist der Ansicht, für die Berechnung des entgangenen Gewinns könne die untere Streubreite der Umlaufrenditen langfristiger öffentlicher Anlagen mit einem Zinsgewinn von jährlich 4 % zugrundegelegt werden, woraus sich ein entgangener Gewinn von 39.267,22 € ergebe. Steuervorteile müsse er sich nicht anrechnen lassen, da der geforderte Schadensersatzbetrag seinerseits zu versteuern sei und die Vorteile auch nicht außergewöhnlich hoch seien.
Die Kläger beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 134.112,61 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A KG mit einem Beteiligungsbetrag von 200.000,- DM,
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 39.267,22 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A KG mit einem Beteiligungsbetrag von 200.000,- DM und
3. festzustellen, dass sich die Beklagten als Gesamtschuldner mit der Annahme der Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A KG mit einem Beteiligungsbetrag von 200.000,- DM in Verzug befinden.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten zu 2) und 3) sind der Ansicht, dass der Emissionsprospekt fehlerfrei sei und auf alle Risiken der Kapitalanlage ausreichend hinweise. Sie behaupten, die Vermietungseinschätzung und die der Prognose zugrunde liegenden Zielmieten der Fondsimmobilie seien realistisch gewesen. Sie meinen, eine Verpflichtung, auf ein Totalverlustrisiko hinzuweisen habe angesichts der konkreten Fremdkapitalquote nicht bestanden. Gleiches gelte für das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung. Die im Prospekt und dem Treuhandvertrag enthaltenen Hinweise auf die gesetzliche Regelung seien ausreichend. Eine Inanspruchnahme der Kommanditisten sei bei prognosegemäßem Verlauf nicht zu befürchten gewesen, weil das finanzierende Kreditinstitut als wesentlicher Hauptgläubiger aus den Mieteinnahmen befriedigt worden sei. Die Prospektinformationen zur Fungibilität der Anteile seien ebenfalls nicht zu beanstanden. Zu den Eigenkapitalbeschaffungskosten werde im Prospekt hinreichend deutlich gemacht, dass das Agio zur Vergütung der Beratungs- und Vermittlungsleistungen von Banken und Sparkassen bei der Vermittlung von Fondszeichnern verwendet werden sollte.
Sie behaupten, eine solche Vorgehensweise sei üblich und für die Anleger auch der Höhe nach aus dem Prospekt ersichtlich. Das Agio sei als Kapitalrücklage dem Konto der Kläger gutgeschrieben worden. An Innenprovisionen seien, wie im Prospekt ausgewiesen, weniger als 15 % gezahlt worden. Die Mittel seien nicht prospektwidrig verwendet worden was auch durch die Prüfung und Testierung der Jahresabschlüsse der Fondsgesellschaft durch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG belegt werde.
Die Beklagten zu 2) und 3) sind weiter der Auffassung, die Renditeberechnung im Prospekt sei nicht zu beanstanden. Sie sei transparent und verständlich, denn sie vermittle dem Anleger die prognostizierten Ausschüttungen einschließlich ihrer steuerlichen Belastung sowie die steuerlichen Auswirkungen der Verlustzuweisung auf den tatsächlichen Eigenkapitaleinsatz. Die Anwendung der internen Zinsfußmethode sei richtig und im Übrigen durch Rechtsvorschriften in verschiedenen Bereichen seit langem verbindlich vorgegeben.
Die Beklagten zu 2) und 3) erheben die Einrede der Verjährung und vertreten hierzu die Ansicht, alle Ansprüche des Klägers seien verjährt. Aufgrund der zu Beginn der Beteiligung erhaltenen Unterlagen sowie der regelmäßig übersandten Geschäftsberichte, Protokolle der Gesellschafterversammlungen, Jahresabschlüsse und ihrer Prüfberichte hätte der Kläger erkennen können, dass sich die Beteiligung nicht entsprechend der Prognose entwickelte. Sofern sie die Informationen nicht zur Kenntnis genommen hätten, wäre dies jedenfalls grob fahrlässig gewesen. Die für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Kenntnis hätten sie spätestens bis zum 31.12. 2004 erlangen müssen.
Der Kläger müsse sich jedenfalls die gezogenen Steuervorteile schadensmindernd anrechnen lassen. Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Klägers aus der hier vorliegenden Beteiligung im privaten Bereich an der vermögensverwaltenden Fondsgesellschaft unterlägen keiner Versteuerung. Sie müsse daher über die erhaltenen Ausschüttungen hinausgehend 37% des Beteiligungsbetrages abziehen. Entgangenen Gewinn habe der Kläger nicht schlüssig dargelegt. Sie behaupten hierzu, dass der Kläger einen den Steuervorteilen entsprechenden Betrag als Einkommensteuerschuld hätte zahlen müssen, so dass ihm in dieser Höhe kein Geldbetrag für eine Anlage zur Verfügung gestanden hätte. Eine Anlage für 4% Zinsen wäre bereits der Höhe nach nicht möglich gewesen. Sie meinen, insoweit müsse auch die Kapitalertragssteuer berücksichtigt werden.
Die Beklagte zu 1) behauptet, ein Mitarbeiter namens E3 sei in der Filiale Essen unbekannt. Es habe dort einmal eine Frau O gegeben, deren Adresse aber nicht zu ermitteln gewesen sei. Aufgrund des langen Zeitablaufs sei der Sachverhalt nicht mehr zu klären gewesen, der Vortrag des Klägers zu dem Beratungsgespräch werde daher mit Nichtwissen bestritten. Sie vertritt die Ansicht, der Kläger habe den ihm obliegenden Nachweis hinsichtlich des Bestehens eines Beratungsvertrags und einer Verletzung von Beratungspflichten nicht erbracht. Die Beklagte zu 1) behauptet weiter, Grund für die Beteiligung des Klägers sei allein die Erzielung von hohen Verlustzuweisungen gewesen.
Sie ist der Ansicht, relevante Prospektfehler lägen nicht vor. Hinsichtlich der Kommanditistenhaftung hätten die Ausschüttungen allenfalls dann teilweise zurückgezahlt werden müssen, wenn sie mehr als 50 % der Einlage ausgemacht hätten. Die sogenannte „Kick-Back“-Rechtsprechung sei nicht anwendbar, und gar keine aufklärungspflichtige Rückvergütungen gezahlt worden seien. Jedenfalls handele es sich um einen unvermeidbaren rechtlichen Irrtum, weil niemand im Jahr 1993 habe wissen können, dass es zu dieser Rechtsprechung kommen würde. Ungeachtet dessen seien die vom Kläger gezahlten Provisionsbeträge jedenfalls nicht als kausal für seinen Anlageentschluss anzusehen. Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens finde keine Anwendung, weil es mehrere Möglichkeiten des Verhaltens gegeben habe und der Kläger auch dann gezeichnet hätte, wenn ihm die Provision noch deutlicher aufgeschlüsselt worden wäre. Im Übrigen sei sie für den Prospekt ohnehin nicht verantwortlich.
Die Beklagte zu 1) teilt die Ansicht der Beklagten zu 2) und 3) hinsichtlich der Anrechenbarkeit der Steuervorteile und eines mangelndes Vortrags zu einer alternativen Anlage für 4% Zinsen und deren Versteuerung. Sie beruft sich zudem auf Verwirkung und Verjährung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist gegen hinsichtlich der Beklagten zu 1) in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.
I.
Der Kläger kann von der Beklagten zu 1) aufgrund positiver Vertragsverletzung eines Anlageberatungsvertrags Schadensersatz in Höhe von 137.672,64 € verlangen.
Zwischen dem Kläger und der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) ist ein Anlageberatungsvertrag zustande gekommen.
Es ist von der Beklagten zu 1) nicht konkret bestritten worden und wird zudem auch durch die Beitrittserklärung vom 16.12.1993 mit der darin enthaltenen Bezugnahme auf ein bei der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu1) geführtes Depot des Klägers belegt, dass der Kläger schon vor der Zeichnung der Beteiligung an A KG Kunde der Rechtsvorgängerin der Beklagten war. Die Beteiligung des Klägers an der A KG ist über die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) jedenfalls in der Weise abgewickelt worden, dass die Beitrittserklärung des Klägers von der Rechtsvorgängerin der Beklagten bei der A KG A KG eingereicht worden ist – dies wird durch die Beitrittserklärung vom 16.12.1933 belegt – und, wie sich aus dem Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) vom 20.12.1993 ergibt, die Beteiligung des Klägers an der A KG durch einen Kredit der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) teilweise finanziert worden ist.
Für die Kammer besteht vor diesem Hintergrund kein Zweifel daran, dass über diese Vorgänge hinaus auch eine Beratung des Klägers hinsichtlich der Anlageentscheidung seitens der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) stattgefunden hat und damit konkludent ein Vertrag über die Erbringung von Beratungsleistungen über eine Kapitalanlage geschlossen worden ist. Der Kläger hat das Zustandekommen und den Ablauf des mit ihm geführten Beratungsgesprächs bei seiner persönlichen Anhörung sehr anschaulich und detailliert geschildert. Seine Angaben werden nicht nur durch die vorgenannten Schriftstücke über die Einbindung der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) gestützt sondern darüber hinaus auch durch den Umstand, dass der von ihm erwähnte Anlageberater E3, dessen Existenz und Mitwirkung die Beklagte zu1) bestritten hat, in dem Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) vom 20.12.1993 ausdrücklich genannt wird und zudem in diesem Schreiben auch auf ein mit dem Kläger geführtes Gespräch Bezug genommen wird. Da es außerdem nach den Erfahrungen der schwerpunktmäßig mit Kapitalanlagesachen befassten Kammer äußerst selten vorkommt, dass ein Privatkunde eines Bankinstituts eine Kapitalanlage wie die hier vorliegende über dieses Bankinstitut abwickelt, ohne dass es zuvor zu einem Beratungsgespräch mit Mitarbeitern dieses Instituts bezüglich dieser Anlageentscheidung gekommen ist, wäre es auch unter Berücksichtigung des erheblichen Zeitablaufs Sache der Beklagten zu 1) gewesen, konkrete Umstände darzutun, aufgrund derer trotz all der vorgenannten Umstände kein einen Beratungsvertrag begründendes Beratungsgespräch stattgefunden haben soll. Dies ist aber nicht geschehen.
Die ihr aus diesem Beratungsvertrag erwachsende Pflicht zu einer umfassenden Beratung des Kunden über die für die Anlageentscheidung maßgeblichen Umstände hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) verletzt. Im Zuge eines Beratungsvertrages über die Anlage von Vermögenswerten schuldet der Berater eine anleger- und anlagegerechte Beratung, die dem Wissensstand, der Risikobereitschaft und dem Anlageziel des Kunden Rechnung trägt und die Aufklärung über alle für die Anlageentscheidung relevanten Umstände, insbesondere die mit der Anlage verbundenen Risiken, umfasst. Hierzu gehört auch eine Aufklärung über Art und Umfang der dem Bankinstitut aus der Beteiligung des Kunden zufließenden Vorteile, ohne dass es darauf ankommt, ob diese aus dem Anlagebetrag oder sonstigen Quellen fließen. Maßgeblich ist vielmehr der sich aus diesen Vorteilen ergebende Interessenkonflikt zwischen der objektiven Beratung des Kunden einerseits und dem Gewinninteresse des Bankinstituts andererseits (vgl. BGH, Beschl. v. 09.03.2011 u. v. 19.07.2011- XI ZR 191/19). Dem steht nicht entgegen, dass im Geschäftsverkehr grundsätzlich davon ausgegangen werden muss, dass derjenige, der im Rahmen seines Geschäftsbetriebs Dienstleistungen wie Beratungen erbringt, nicht unentgeltlich tätig wird sondern mit Gewinnerzielungsabsicht handelt. Gerade dann nämlich, wenn der Bankkunde schon vor dem Beratungsgespräch in Geschäftsbeziehungen mit dem Bankinstitut stand und er wie im vorliegenden Fall der Kläger bei der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) ein Wertpapierdepot unterhält, für das er Gebühren an das Bankinstitut zu entrichten hat, darf der Kunde davon ausgehen, dass die von dem Bankinstitut erbrachte Beratungsleistung durch die Depotgebühren mit abgegolten ist und dem Bankinstitut keine anderweitigen Vorteile zufließen, so dass sich die Beratungsleistung allein an seinen Interessen und nicht an mit der Anlageentscheidung für das Bankinstitut verbundenen Vorteilen orientiert.
Eine ausreichende Aufklärung des Klägers über diesen Punkt ist nicht erfolgt. Soweit sich die Beklagte zu 1) in diesem Zusammenhang auf den Prospekt und die darin enthaltenen Angaben ist dies, ohne dass es darauf ankommt, ob der Prospekt dem Kläger schon so lange vor der Anlageentscheidung überlassen worden ist, dass er auch tatsächlich in der Lage war, von seinem Inhalt Kenntnis zu nehmen und ihn in seine Entscheidung mit einfließen zu lassen, schon deswegen unbehelflich, weil die Angaben im Prospekt keine ausreichende Aufklärung darstellen. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass in dem Prospekt an mehreren Stellen Provisionen erwähnt werden, die an die die Kapitalanlage vertreibenden Institute fließen. Dass und in welchem Umfang aber auch der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) solche Provisionen zukommen sollten, lässt sich dem Prospekt aber gerade nicht entnehmen, so dass das Bestehen und vor allem auch das Ausmaß des auf Seiten der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) vorliegenden Interessenkonflikts für den Kläger gerade nicht erkennbar war und er deshalb auch nicht in der Lage, das besondere Eigeninteresse der Rechtsvorgängerin der Beklagten an der Empfehlung gerade dieser Anlage zu erkennen und in seine Anlageentscheidung mit einzubeziehen..
Davon, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) ihrer Aufklärungspflicht hinsichtlich der ihr aus der Kapitalanlage des Klägers zufließenden Vorteile in anderer Weise als durch die – unzureichenden – Angaben im Prospekt nachgekommen ist, kann ebenfalls nicht ausgegangen werden, denn die Beklagte zu 1) ist ihrer diesbezüglichen sekundären Darlegungslast nicht gerecht geworden. Der hierauf bezogene Sachvortrag der Beklagten zu 1) beschränkt sich darauf, zu bestreiten, dass der betreffende Berater den Kläger nicht ausdrücklich über die ihrer Rechtsvorgängerin zustehende Provision und deren Inhalt informiert habe. Ein solches Bestreiten ist aber nicht ausreichend, denn das wegen einer behaupteten unzureichenden Kapitalanlage in Anspruch genommene Bankinstitut muss, auch wenn die Beweislast für die fehlerhafte Beratung beim Anleger liegt, doch zumindest substantiiert vortragen in welcher Form und mit welchem Inhalt die betreffende Beratung stattgefunden haben soll. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass es sich um schon längere Zeit zurück liegende Vorgänge handelt und der nach dem Vortrag des Klägers die Beratung durchführende Mitarbeiter inzwischen verstorben ist, denn dieser Zeitablauf und die damit verbundenen Schwierigkeiten der Beklagten zu 1) fallen in deren Risikosphäre und können nicht dazu führen, die Beklagte zu 1) zu Lasten des Klägers von ihrer sekundären Darlegungslast zu befreien.
Steht demnach die Pflichtverletzung in Gestalt einer unzureichenden Aufklärung über die der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) zufließenden Erträge fest, so kann dahinstehen, ob die Beratung des Klägers im Übrigen ordnungsgemäß war.
Umstände, aufgrund derer das entsprechend § 282 BGB a. F. zu vermutende Verschulden der Beklagten zu 1) entfallen könnte, sind nicht vorgetragen worden. Entgegen der Ansicht der Beklagten zu 1) ergeben sie sich auch nicht daraus, dass eine Pflicht zur Aufklärung über die der Rechtsvorgängerin aus der Kapitalanlage des Klägers zufließenden Vorteile zum damaligen Zeitpunkt weder bekannt noch vorhersehbar gewesen sei, denn der die Aufklärungspflicht begründende Interessenkonflikt bestand erkennbar auch schon, als die Anlageberatung des Klägers erfolgte (vgl. BGH, Beschl. v. 29.06.2010 – XI ZR 308/09 – und OLG Köln, Urt. v. 10.11.2010 – 13 U 218/09).
Durch die Pflichtverletzung bei der Anlageberatung ist dem Kläger ein Schaden in Höhe von137.672,64 € entstanden.
Die Pflichtverletzung war ursächlich für die Beitrittsentscheidung des Klägers und die sich daraus ergebenden Vermögensnachteile des Klägers. Für den Kläger streitet insoweit die Vermutung, dass seine Kapitalanlageentscheidung auf der unzureichenden Analageberatung beruht und er bei ordnungsgemäßer Beratung von der Beteiligung abgesehen hätte. Dem ist die Beklagte zu 1) nicht ausreichend entgegen getreten. Ihre Behauptung, ausschließlicher Grund und Anlass für die Beteiligung des Klägers sei die Erzielung hoher Verlustzuweisungen gewesen, ist durch nichts belegt. Vielmehr hat der Kläger bei seiner Anhörung ausdrücklich erklärt, ihm sei es um die Altersvorsorge gegangen. Auch die vom Kläger vorgelegten Unterlagen über seine erzielten Steuervorteile geben für die von der Beklagten zu 1) behauptete Motivation der Steuerersparnis nichts her.
Der Höhe nach kann der Kläger zunächst den aus eigenen Mitteln aufgebrachten Teil der Beteiligungssumme den Ersatz des umgerechneten Anlagebetrages von 56.242,11 € verlangen. Das vom Kläger zu zahlende Agio kann an dieser Stelle keine Berücksichtigung finden, da es nach dem eigenen Vortrag des Klägers und der von ihm vorgelegten Vereinbarung vom 20./30.12.1993 vom Nominalbetrag des ihm gewährten Kredits mit umfasst war. Hinsichtlich des aufgenommenen Kredits steht dem Kläger nur die Nettokreditsumme von 46.016,27 € zuzüglich des Agio zu, denn hinsichtlich der vom Kläger geltend gemachten Zinszahlungen fehlt es an einer nachvollziehbaren Berechnung und ausreichenden Belegen. Die Aufstellung in der Klageschrift ist nicht nur in sich widersprüchlich, da sie das bereits bei den Eigenmitteln berücksichtigte Agio noch einmal aufführt und die behaupteten Zinszahlungen mit den im Kreditvertrag enthalten Regelungen über befristete Tilgungsfreiheit und Festzinssatz nicht in Einklang zu bringen sind, sondern darüber hinaus auch ohne jeden Nachweis. Trotz der Im Termin vom 02.12.2010 erfolgten Hinweise hat der Kläger weder eine Erläuterung vorgenommen noch Belege eingereicht.
Anrechnen lassen muss sich der Kläger die Ausschüttungen in Höhe von 6.112,92 €, höhere Ausschüttungen sind seitens der Beklagten zu 1) nicht dargetan worden. .
Die Steuervorteile des Klägers sind nicht zu berücksichtigen. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass es sich um Vorteile der Anlage handelt, die sich der Kläger grundsätzlich auf den Schadensersatzanspruch anrechnen lassen müsste. Im vorliegenden Fall ist aber eine Anrechnung nicht geboten. Die der Kläger und ihrem Ehemann zugeflossenen Steuervorteile würden ihnen für den Fall, dass sie gegenüber der Beklagten zu 1) eine Schadensersatzleistung vollstrecken könnten, absehbar nicht dauerhaft verbleiben. Es käme dann zu einer Besteuerung der Schadensersatzleistung, da die Kläger und ihr Ehemann steuerrechtlich als Mitunternehmer an der Kommanditgesellschaft anzusehen sind und Betriebseinnahmen nach § 15 Abs.1 Satz 1 Nr.2 EStG zu versteuern hätten. In diesem Zusammenhang ist der Kläger angesichts der vielfältigen Besonderheiten dieser Besteuerung nicht zuzumuten, eine genaue Berechnung eventuell verbleibender Steuervorteile unter Darlegung einer hypothetischen Vermögenslage vorzunehmen oder auf die Durchsetzung zukünftiger Ansprüche auf Ersatz des aus der erneuten Versteuerung des Schadensersatzbetrages entstehender weiterer Schäden verwiesen zu werden. Anhaltspunkte dafür, dass ihr außergewöhnliche Steuervorteile verbleiben könnten, die auszugleichen wären, liegen nicht vor. Vor diesem Hintergrund erscheint es sachgerecht, die Steuervorteile bei ihr als Geschädigter zu belassen (vgl. BGH, Urt. v. 08.02.2010, - II ZR 42/08 – u. v. 15.07.2010 – III ZR 336/08).
Entgangenen Gewinn kann der Kläger nur in Höhe von 39.267,22 € beanspruchen, §§ 252 BGB, 287 ZPO. Die Kammer schätzt den vom Kläger erzielbaren Zinssatz auf durchschnittlich 4 %, denn ein solcher Zinssatz ist für festverzinsliche Anlagen mit längerer Laufzeit nach den Erfahrungen der Kammer realistisch. Bezogen die auf den Zeitraum bis zur Klageerhebung ergibt dies für zu berücksichtigenden Eigenmittel des Klägers von 56.242,11 € einen Betrag von 36.413,63 €.
Der Anspruch des Klägers ist auch im Hinblick auf die lange Zeitspanne zwischen der Anlageentscheidung des Klägers und der Geltendmachung von Ersatzansprüchen nicht verwirkt, § 242 BGB, denn die Beklagte zu 1) durfte trotz dieses Zeitablaufs nicht berechtigterweise darauf vertrauen, dass der Kläger aufgrund ihrer pflichtwidrigen unzureichenden Aufklärung des Klägers über die ihrer Rechtsvorgängerin zukommenden Erträge keine Ansprüche gegen sie geltend machen würde, jedenfalls fehlt es an dem erforderlichen Umstandsmoment.
Die Beklagte zu 1) kann dem Anspruch des Klägers auch nicht mit Erfolg die Einrede der Verjährung, § 214 Abs. 1 BGB entgegenhalten, denn eine Verjährung ist nicht eigetreten. Für den Schadensersatzanspruch des Klägers galt zunächst die dreißigjährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB a. F., die ohne Rücksicht auf den Kenntnisstand des Klägers gemäß § 198 S. 1 BGB a. F. mit dem Erwerb der Beteiligung zu laufen begann. Gem. Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 u. 4 EGBGB trat dann an die Stelle dieser Verjährungsfrist die neue Regelverjährung gem. § 195 BGB n. F. Der Beginn dieser Verjährungsfrist setzt allerdings die Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis vom Entstehen des Anspruchs voraus, wobei es auf die Kenntnis bzw. Unkenntnis bzgl. der konkreten Pflichtverletzung ankommt (vgl. BGH Urt. v. 22.07.2010 – III ZR 203/09). Dass der Kläger schon vor Klageerhebung die erforderliche Kenntnis von der seinen Anspruch begründenden Pflichtverletzung der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1), der unzulänglichen Aufklärung über die ihr zufließenden Vorteile aus der Kapitalanlage des Klägers, hatte, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Beklagten zu 1) nicht vorgetragen, (vgl. OLG Köln, Urt. v. 25.08.2009, - 24 U 154/08) . Aus § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB n. F. ergibt sich nichts anderes, denn da diese zehnjährige Frist kürzer wäre als die dreißigjährige Frist nach § 195 BGB a. F. berechnet sich die zehnjährige Frist nach § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB n. F. gem. Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB erst ab dem 01.01.2002.
Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
Gemäß §§ 293, 294 BGB ist die Beklagte zu 1) mit der vom Kläger vorprozessual angebotenen Rücknahme der Anteile in Annahmeverzug geraten.
II.
Gegen die Beklagten zu 2) und 3) stehen dem Kläger keine Schadensersatzansprüche zu
.
Es kann in diesem Zusammenhang offen bleiben, ob neben der Beklagten zu 2) als Herausgeberin auch der Beklagten zu 3) im Zusammenhang mit den in Betracht kommenden Ansprüchen nach den Grundsätzen der Prospekthaftung aus typisiertem Vertrauen oder der sogenannten uneigentlichen Prospekthaftung eine Verantwortlichkeit zukommt. Denn Voraussetzung für eine Haftung der Beklagten zu 2) und 3) wäre jedenfalls ein Fehler des hier maßgeblichen Prospektes dahingehend, dass für die Beurteilung der Kapitalanlage wesentliche Angaben unrichtig oder unvollständig sind. Ein solcher Fehler liegt indes nicht vor.
Die Kammer erachtet den hier maßgeblichen Prospekt als hinreichend. Dabei verkennt sie nicht, dass ein Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten in der Regel die wesentliche Informationsquelle darstellt, nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen ein zutreffendes und vollständiges Bild über sämtliche Umstände zu vermitteln hat, die für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urt. v. 14.06.2007, - III ZR 300/05). Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist dabei nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das er einem potentiellen Anleger von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt (BGH, a.a.O.).
Nach diesen Grundsätzen enthält der Prospekt bei sorgfältiger und eingehender Lektüre, von der die Prospektverantwortlichen bei Anlegern ausgehen dürfen (BGH, Urt. v. 31.03.1992, - XI ZR 70/901- u. v. 14.06.2007, - III ZR 300/05), alle für die Anlageentscheidung relevanten Informationen in zutreffender Weise.
Der Kläger stützt sich in erster Linie darauf, der Prospekt kläre nicht hinreichend über die Risiken der Anlage, insbesondere das Totalverlustrisiko, auf. Dies ist nach Auffassung der Kammer nicht der Fall. Im Prospekt wird ausgeführt, dass die Beteiligung an Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft sowie am Gesellschaftsvermögen sich nach der Höhe des treuhänderisch gezeichneten Kapitalanteils richtet. In dem Schaukasten „Chancen und Risikoteilung“ auf Seite 28 wird darauf hingewiesen, dass der Fonds als Vermieter das Risiko des Vermietungserfolges sowie der Bonität der Mieter trägt. Im zweiten Teil des Prospekts wird sodann unter der Rubrik „Ausschüttung“ auf das Vermietungsrisiko hingewiesen. Ferner ist auf Seite 47 erwähnt, dass die Haftung des Kommanditisten auf die in das Handelsregister eingetragene Hafteinlage beschränkt ist. Daraus wird hinreichend deutlich, dass das eingesetzte Kapital vollständig verloren gehen kann. Ein ausdrücklicher Hinweis auf das Totalverlustrisiko war demgegenüber nicht erforderlich. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH; Urt. v. 27.10.2009 - XI ZR 338/08), ist selbst für den Fall eines Immobilienfonds mit einer Fremdkapitalquote von etwa 50% kein Grundsatz aufgestellt, auf ein Totalverlustrisiko ausdrücklich hinweisen zu müssen. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen im Prospekt zutreffend dargestellt sind, besteht hinsichtlich der sich daraus ergebenden Risiken allgemeiner Natur keine Aufklärungsbedürftigkeit. Da im vorliegenden Fall nur etwa 25% Fremdkapital eingesetzt wurden, gilt hier nichts anderes.
Die Kammer besteht auch kein Grund zu der Annahme, dass Angaben im Prospekt falsch oder unvollständig mit der Folge sind, dass die Beurteilung des Totalausfallrisikos beeinflusst worden ist und insoweit eine Täuschung vorliegt, worauf sich die Kläger stützen möchte. Entsprechendes hat die Kläger bereits nicht substantiiert dargelegt. Die Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen für private Baufinanzierung Dipl.-Volkswirt B vom 03.12.2009 ist in diesem Zusammenhang nicht hinreichend, weil das Gutachten keine Prognosefehler bzw. eine falsche Darstellung der maßgeblichen Umstände aufzeigt, sondern sich stattdessen überwiegend auf pauschale Hypothesen und unbegründete Behauptungen beschränkt.
Grundlage der Begutachtung durch den Sachverständigen ist eine Prüfung des Prospektes nach Maßgabe der Stellungnahme des Wohnungswirtschaftlichen Fachausschusses des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland (WFA 1/1987) und des Entwurfs des IDW Standards "Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Prospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen (IDW ES 4)" in der Fassung vom 24. Februar 2000. In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob diese Kriterien vorliegend gegenüber allen Beklagten anzusetzen sind. Zum Zeitpunkt der Herausgabe des streitgegenständlichen Prospekts waren besondere gesetzliche Anforderungen für seinen Inhalt nicht gestellt. Aufgabe der Kammer bei der Prospektüberprüfung ist daher eine Beurteilung, ob er die aus der Sicht eines verständigen und durchschnittlich vorsichtigen Anlegers für eine Anlageentscheidung erheblichen Angaben mit hinreichender Sicherheit vollständig und richtig enthält und ob diese Angaben klar, eindeutig und verständlich gemacht werden (BGH, Urt. v. 14.06.2007 - III ZR 300/05 ). Diesen Anforderungen genügt der Prospekt auch in den Kritikpunkten des Sachverständigen B.
Insbesondere ist der besagte Prospekt nicht bereits deshalb fehlerhaft, weil die prognostizierten Mieterträge nicht erzielt werden. Zwar stellen die voraussichtlichen Mieterträge, von denen die künftige wirtschaftliche Entwicklung des Anlageobjekts abhängt, ein wesentliches Kriterium für die Entscheidung des Anlegers dar, sich an einem geschlossenen Immobilienfonds zu beteiligen. Die Interessen eines Anlegers sind aber bereits dann grundsätzlich gewahrt, wenn die Prognose durch ausreichende Tatsachen wie z.B. die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex, den Mietspiegel, standort- und objektbezogene Umstände gestützt ist und die künftigen Mieterträge nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken kalkuliert sind (BGH, Urt. v. 31.05.2010, - II ZR 30/09; u. v. 18.07.2008, - V ZR 71/07). Ein Prospektherausgeber übernimmt grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt; das Risiko einer anderen als der prognostizierten Entwicklung trägt der Anleger (BGH, Urt. v. 27.10.2009, - XI ZR 337/08).
Der Kläger hat nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die Mietflächen unzutreffend dargestellt worden sind. Für den Prospekt wurde eine vertretbare Berechnungsformel zugrunde gelegt, auf welche die IDW-Standards aus dem Jahr 2000 nicht nachträglich angewendet werden können. Eine vom Kläger begehrte „nähere Erläuterung“ der Flächenangaben war nicht erforderlich; für den Anleger relevant war das ermittelte Ergebnis, das auch nach den Behauptungen der Kläger nicht unzutreffend ist.
Dass der Ansatz der Inflationsrate von 3,7 % als durchschnittlicher Wert der letzten zwanzig Jahre nicht vertretbar war, hat der Kläger nicht substantiiert behauptet. Allein die Behauptung eines anderen Wertes als angemessen ist nicht hinreichend.
Die schlichte Angabe, die Höhe des kontinuierlich zwecks Anlage zur Verfügung stehenden „Bodensatzes“ und der prognostizierten Verzinsung seien unrealistisch, kann einen konkreten Vortrag nicht ersetzen.
Dies gilt in gleicher Weise für die angeblich zu niedrig kalkulierten Ausgaben: Hinsichtlich der Instandhaltungsaufwendungen mussten keine Kosten angeführt werden, nachdem diese in der Generalübernehmervergütung aufgehe sollten. Dem im Prospekt mit 1 % bzw. 2 % angegebenen Mietausfallrisiko setzt der Gutachter lediglich ohne Begründung höhere Werte gegenüber. Der Verweis auf eine Veröffentlichung aus dem Jahr 1996 kann in diesem Zusammenhang eine Begründung nicht ersetzen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte ihre Prognose auf falsche Entwicklungen gestützt hat, hat der Kläger nicht vorgetragen.
Soweit sich der Kläger darauf bezieht, im Prospekt werde für die Anfangsjahre der Anschein niedriger Finanzierungslasten und damit einer ertragreichen Fondsgesellschaft erweckt, kann dieser Vortrag einen Fehler nicht begründen. In dem Prospekt sind alle Angaben, auf die sich der Sachverständige bezieht, enthalten, insbesondere auch das Disagio, die zusätzliche Zinsvorauszahlung in der Investitionsphase und der Tilgungsbeginn.
Hinsichtlich der Mittelverwendung enthält der Prospekt entgegen der Ansicht des Klägers alle erforderlichen Informationen. Auf Seite 35 wird angeführt, dass die Anleger „für 12,22% und das Agio in Höhe von 5% […] drei umfangreiche Dienstleistungspakete“ erhalten, u.a. auch die Beratungs- und Vermittlungsleistungen von Banken, Sparkassen oder anderen qualifizierten Finanzdienstleistungsunternehmen. In einem daneben stehenden Bereich „Aufschlüsselung der Mittelverwendung“ sind u.a. die „Fondsbedingten Kosten“, die insgesamt 12,22% der Gesamtkosten ausmachen, dargestellt. Dort ist die Position „Eigenkapitalbeschaffung, Platzierungs­ver­pflichung“ mit 33.480.000,00 DM und 7,15% angegeben, wobei sich unter der Überschrift „Der Investitions- und Finanzierungsplan“ auf Seite 34 ergibt, dass von den 33.480.000,00 DM 29.480.000,00 DM auf die Eigenkapitalbeschaffung und 4.000.000,00 DM auf die Platzierungsverpflichtung entfallen. Es ist damit möglich, aufgrund der Angaben im Prospekt die Kosten der Eigenkapitalbeschaffung zu übersehen. Dies sieht die Kammer als ausreichend an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht es aus, dass Provisionen im Prospekt als „Kosten der Eigenkapitalbeschaffung“ bezeichnet werden (BGH, Urt. v. 25.09.2007, - XI ZR 320/06 - , m.w.N.). In der bereits zu dem Aspekt des Totalverlustrisikos zitierten Entscheidung vom 27.10.2009 (XI ZR 338/08) hat es der Bundesgerichtshof für hinreichend erachtet, dass die an die Rechtsvorgängerin der dortigen Beklagten zu 1. gezahlten Beträge für die Eigenkapitalbeschaffung, die Platzierungsgarantie und die Fremdkapitalbeschaffung im Fondsprospekt dem Inhalt und der Höhe nach korrekt ausgewiesen sind. Diesen Anforderungen genügt der vorliegende Prospekt. Dass das Agio die weiteren Eigenkapitalbeschaffungskosten darstellt, zeigt sich in der Übersicht „Der Investitions- und Finanzierungsplan“ auf Seite 34 des Prospekts.
Die sogenannte „Kick-Back“- Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs findet keine Anwendung. Sie gilt nur für Banken, wie noch mit dem Urteil vom 15.04.2010 (III ZR 196/09) entschieden wurde. Der Prospekt klärt auch hinreichend über eine Innenprovision auf. Sie ist unter dem Aspekt der Eigenkapitalbeschaffung in Höhe von 12,22 % (Seite 35 des Prospekts) ausreichend dargestellt. Aufklärungsbedürftig sind Innenprovisionen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (z.B. BGH, Urt. v. 12.02.2004 - III ZR 359/03) ohnehin erst ab Überschreitung eines Schwellenwertes von 15 %. Nichts anderes ergibt sich daraus, dass vorstehend im Zusammenhang mit den Ansprüchen des Klägers gegen die Beklagte zu 1) die Angaben im Prospekt hinsichtlich der an der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) zufließenden Provisionen als unzureichend angesehen worden sind, denn diese strengeren Anforderungen gelten zur insoweit, als die Angaben im Prospekt herangezogen werden, um die Aufklärungspflichten der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu1) aus dem zwischen ihr und dem Kläger geschlossenen Beratungsvertrag zu erfüllen. Insoweit bestehen weitergehende Aufklärungspflichten, die dem insoweit bestehenden Interessenkonflikt Rechnung zu tragen, diese Grundsätze sind auf die maßgebliche Frage der Vollständigkeit des Prospekts und die Haftung wegen Prospektfehler nicht übertragbar.
Soweit sich der Kläger hinsichtlich der Mittelverwendung auf die weiteren Ausführungen des Gutachters B stützen möchte, sind diese wiederum nicht geeignet, Fehler oder Unvollständigkeiten im Prospekt darzulegen.
Dass die Vergütungen für Dienstleistungen, die von Gesellschaftern selbst oder nahestehenden Unternehmen erbracht wurden, nicht angemessen sein sollen, wird lediglich als unsubstantiierte Vermutung in den Raum gestellt und durch nichts begründet.
Die Grundstücks- und Erwerbsnebenkosten und die Kosten der Generalübernehmerverträge sind entgegen der Ansicht des Sachverständigen B hinreichend dargestellt. Auf den Seiten 34/35 des Prospekts werden die Gesamtkosten der Immobilie aufgegliedert und die Kosten für den Generalunternehmer konkret genannt. Aus den Ausführungen auf Seite 45 ergeben sich die Grundstückssituation und die Identität des grundstückseinbringenden Unternehmens. Die in einem Betrag auf Seite 35 angeführten Grundstückskosten teilen sich auf in Erwerbskosten von 52 Millionen DM, 10,3 Millionen DM, welche die J GmbH für den Erwerb des Grundbesitzes aufgewendet hat, und die Erwerbsnebenkosten, was die Kläger nach der substantiierten Darlegung durch die Beklagten zu 2) und 3) nicht mehr bestritten hat. Es stellt keinen Prospektfehler dar, dass sich diese Untergliederung nicht aus dem Prospekt selbst, sondern erst aus dem Prospektprüfungsbericht ergibt. Die Angabe der Summe, die der J GmbH gezahlt worden ist, ist im Prospekt hinreichend. Damit konnte der Gesamtbetrag der Aufwendungen und eine Verflechtung erkannt werden. Der weitergehend interessierte Anleger hatte die Möglichkeit, sich anhand des auf Wunsch zugesandten Prospektprüfungsberichts näher zu informieren.
Die pauschale Behauptung, dass die Erwerbsaufwendungen der J GmbH in Höhe von 10,3 Millionen DM nochmals an die E GmbH gezahlt worden sein sollen, begründet der Sachverständige nicht. Diese Annahme scheint auf einem Fehlschluss zu beruhen, berührt aber nicht die Qualität des Prospekts.
Eine über die Angaben im Prospekt hinausgehende, weitere Aufschlüsselung der Generalunternehmerkosten war im Prospekt nicht erforderlich. Für die Anlageentscheidung relevant ist der tatsächlich anzusetzende Betrag.
Es ist in diesem Zusammenhang auch nicht als irreführend anzusehen, dass auf Seite 35 und 45 des Prospekts ausgeführt wird, dass der Generalübernehmer ohne besonderes Entgelt die Instandhaltungsverpflichtung bis zum Jahr 1999 übernimmt und gleichzeitig in der Fußnote auf Seite 35 angegeben wird, dass für diese Leistung ein Betrag von 5 Mio. DM anzusetzen wäre. Damit wird deutlich, dass für die Instandhaltung keine über die sonstige Generalübernehmervergütung hinausgehende Vergütung gezahlt wird. Der Sachverständige zieht einen unzulässigen Rückschluss auf eine Einbeziehung von Instandhaltungskosten in die Kalkulation der Generalunternehmervergütung.
Der Prospekt enthält alle erforderlichen Angaben, um die Berechnung des Gesamtbetrages der Investitionen und der Kosten pro Quadratmeter zu ermöglichen. Eine Angabe zur Baumasse ist darüber hinaus nicht erforderlich. Die von dem Sachverständigen geforderten Angaben zu den Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten, den reinen Baukosten, die hier der Generalunternehmervergütung entsprechen, sowie den übrigen Kosten sind dem Prospekt zu entnehmen (Seiten 34/35).
Ob die Generalunternehmervergütung angemessen ist, muss dem Prospekt nicht entnehmbar sein. Für die Anlageentscheidung ist dies nicht unmittelbar relevant. Für den Anleger steht lediglich die Entscheidung an, ob er sich an dem ihm vorgestellten Projekt beteiligen möchte, nicht aber, ob dieses in einzelnen Bereichen wirtschaftlich sinnvoll ausgestaltet ist. Da die Summe der Kosten ausgewiesen ist, liegen hinreichende Informationen vor.
Dass die Hoteleinrichtung zum Leistungsumfang des Generalunternehmers gehören soll und die darauf entfallenen Kosten deshalb doppelt in die Gesamtkosten eingestellt worden sein sollen, hat der Gutachter lediglich pauschal behauptet. Aus dem Prospekt ergibt sich dies nicht. Die Beklagten zu 2) und 3) haben dies bestritten. Es ist nicht davon auszugehen, dass diese unsubstantiierte Behauptung zutreffend ist.
Die Angaben zur Steuerberatung im Prospekt sind hinreichend. Der Gutachter B verweist selbst auf § 8 Ziffer 4. des Gesellschaftsvertrages (Seite 60 des Prospekts). Unter dieser Ziffer wird deutlich, dass die Treuhandgesellschaft, die auch hinsichtlich ihrer Aufgaben ab Seite 58 näher dargestellt wird, gemäß gesondertem Vertrag auch die steuerliche Beratung der Beteiligungsgesellschaft wahrnimmt. In diesem Zusammenhang sind die Steuerberatungsleistungen von denen der Treuhand hinreichend transparent voneinander abgegrenzt. Der Prospekt verweist auf den noch abzuschließenden Steuerberatungsvertrag, dessen Leistungsspektrum auf Seite 46 dargestellt wird. Soweit der Privatgutachter meint, dass die Treuhand- und Steuerberatungsvergütungen in der Investitionsphase bereits in der Bewirtschaftungsphase um ein Vielfaches abgegolten seien, stellte dies jedenfalls keinen Prospektfehler, sondern allenfalls ein wirtschaftliches Ungleichgewicht dar.
Die Vergütung und der Umfang der vergüteten Leistungen sind hinreichend klar dargestellt.
Selbst wenn die Eigenkapitalbeschaffungskosten tatsächlich weit überzogen sein sollten, weil sie angeblich 100 % über den von der Finanzverwaltung als sofort abzugsfähigen Werbungskosten liegen, stellte dies keinen Prospektfehler dar, sondern lediglich eine wirtschaftliche Besonderheit des Projekts. Gleiches gilt für die Ausführungen des Gutachters zu der Platzierungsverpflichtung und der Eigenkapital-Einzahlungsgarantie. Die wirtschaftlichen Bedenken des Gutachters sind für die Beurteilung, ob der Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, nicht relevant.
Angaben zur Kapitalausstattung der Beklagten zu 3) als Garantiegeberin für die Platzierung des Emissionskapitals sind im Prospekt nicht erforderlich. Soweit die Sicherheit der Anlage betroffen sein könnte, ist diese dadurch gewahrt, dass nach § 2 Ziffer 2 a des Treuhandauftrages an die C3 (Seite 61 des Prospekts) die Auszahlung von Beträgen erst erfolgen darf, wenn das Kapital vollständig platziert ist oder die Beklagte zu 2) eine Kreditzusage oder Bürgschaft eines Kreditinstituts nachweist.
Die Prospektangaben zur Eigenkapital-Einzahlungsgarantie hält die Kammer für hinreichend. Die Kosten lassen sich dem Prospekt entnehmen. Der Gutachter begründet seine Zweifel an der Werthaltigkeit der Platzierungsgarantie und der Eigenkapital-Einzahlungsgarantie nicht, so dass kein angeblicher Fehler des Prospekts substantiiert vorgetragen wird.
Die durch die Zwischen- und Endfinanzierung möglicherweise entstehenden Kosten werden im Prospekt angeführt. Weitergehende Angaben sind entgegen der Ansicht des Gutachters nicht erforderlich. Die angezweifelte wirtschaftliche Angemessenheit ist wiederum kein Kriterium des Prospekts.
Gleiches gilt für die kritisierte Ausgestaltung der Bauzeitbürgschaft, die Zinsgarantie und die Bauzeitzinsen. Die Zinsen, die sich in der Bewirtschaftungsphase ab 1995 ergeben, sind aus der Prognoserechnung ersichtlich.
Auch hinsichtlich der Geschäftsbesorgung kann die Kammer keinen Prospektfehler erkennen. Im Prospekt wird auf Seite 45 angeführt, dass die Beklagte zu 3) die Durchführung und Abwicklung aller Geschäftsführungsmaßnahmen übernimmt. Es liegen keine substantiierten Anhaltspunkte dafür vor, dass der tatsächliche Leistungsumfang geringer war und tatsächlich nur eine Hausverwaltung übernommen wurde. Dies folgt auch nicht aus dem Angaben im Prospektprüfungsbericht, da dort auf die Durchführung und Abwicklung aller Geschäftsführungsmaßnahmen im Zusammenhang mit der Verwaltung und Vermietung des Fonds-Objekts Bezug genommen wird, was über eine reine Hausverwaltung hinaus gehen dürfte.
Die Höhe der Vergütung für die Fondsprojektierung ist im Prospekt ausgewiesen. Es handelt sich nach § 20 Ziffer 2. des Gesellschaftsvertrages (Seite 56 des Prospekts) um Leistungen im Zusammenhang mit der Umfinanzierung durch die nach § 3 des Gesellschaftsvertrages vorgesehene Kapitalerhöhung Ob der Betrag wirtschaftlich angemessen ist, unterliegt nicht der Prospektprüfung. Dass nicht alle übernommenen Leistungen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung stehen sollen, hat der Gutachter lediglich behauptet, aber nicht näher dargelegt. Tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass Leistungen in anderen Leistungsbeschreibungen enthalten sind oder zweifach vergütet werden, sind nicht vorgetragen worden.
Letzteres gilt auch für die Kritik an den Kosten für den Jahresabschluss. Diese umfassen nach dem nicht mehr bestrittenen Vortrag der Beklagten zu 2) und 3) nicht die Kosten für die Erstellung des Jahresabschlusses, sondern diejenigen für die Prüfung des Abschlusses, so dass sie nicht über die Steuerberatungsvergütung abgedeckt sind.
Hinsichtlich der Höchstkostengarantie ist ebenfalls kein Prospektmangel festzustellen. Der Gutachter meint, dass nach gewöhnlichem Verlauf der Dinge mit höchster Wahrscheinlichkeit kein Risiko einer Kostenüberschreitung bestand, so dass die Garantiegebühr wirtschaftlich nicht zu rechtfertigen gewesen sei. Dies ist eine rein wirtschaftliche Beurteilung ohne nähere Begründung, die im Zuge der Überprüfung des Prospekts nicht relevant ist. Für den Anleger war die Gebühr erkennbar und konnte zur Grundlage der Entscheidung gemacht werden.
Eine Irreführung oder Täuschung für den Anleger ist auch nicht dadurch verursacht worden, dass eine Aufteilung zwischen objekt- und fondsbedingten Kosten vorgenommen worden ist. Da es sich lediglich um einen ausdrücklich als relativ bezeichneten Vergleich handelt, hat die Kammer keine Bedenken gegen die Darstellung. Ein verständiger Anleger, von dem auszugehen ist, wird nicht dazu verleitet, eine Vergleichbarkeit mit einer Direktinvestition in Immobilien anzunehmen. Es ist hinreichend, dass die in den relativen Vergleich aufgenommenen Werte zutreffend sind. Soweit der Gutachter kritisiert, dass das Agio nicht in die Summe der fondsbedingten Kosten aufgenommen und stattdessen gesondert angeführt wird, stellt dies keinen Mangel dar. Der Anfall des Agios ergibt sich unzweifelhaft aus dem Investitions- und Finanzierungsplan.
Zur Fungibilität ist der Hinweis auf Seite 37 des Prospekts ausreichend. Es wird hinreichend deutlich gemacht, dass die Anteile nicht ohne Weiteres veräußert werden können. Als Gegenbeispiel für handelbare Papiere wird zudem der institutionalisierte Aktienmarkt genannt, wodurch die Unterscheidung in der Handelbarkeit deutlich wird. Die Angabe, dass ein (Not-)Verkauf grundsätzlich möglich ist, ist richtig. Die hinreichende Aufklärung wird auch nicht dadurch verschleiert, dass die Erwartung angeführt wird, wegen der Attraktivität des Produktes würden sich in den nächsten Jahren Käufer finden. Diese Prognose war aus der ex-ante-Sicht nicht unvertretbar. Es wird deutlich, dass es sich um eine Erwartung und nicht um eine feststehende Tatsache handelt.
Die Darstellung der Rendite nach dem internen Zinsfuß stellt keinen Prospektfehler dar. Sie mag zwar nicht gerade eingängig sein; es handelt sich aber unwidersprochen um eine anerkannte Methode zur Prognoseberechnung einer mittleren jährlichen Rendite bei einer Kapitalanlage mit unregelmäßigen oder schwankenden Erträgen, die hinreichend nachvollziehbar dargestellt wird. Es wird auch nicht der unzutreffende Eindruck erweckt, dass die Renditeangaben mit denjenigen von einfacher strukturierten Anlagen (z.B. Spareinlagen oder festverzinslichen Wertpapieren) verglichen werden können. Die Ausführungen auf den Seiten 42/43 des Prospektes stellen hinreichend deutlich dar, dass es sich um eine komplexere Überlegung zur Renditedarstellung handelt, die insbesondere von der steuerlichen Situation des jeweiligen Anlegers abhängig ist.
Im Prospekt erfolgt an zwei Stellen der Hinweis, dass die Haftung des Kommanditisten auf seine Einlage beschränkt ist. Unter den Überschriften „Die Rechtsstellung der Fondszeichner“ und „Die Haftung des treuhänderisch Beteiligten und des Direktkommanditisten“ (Seite 47) ist dann über §§ 171ff. HGB und insbesondere die Regelung des § 172 HGB aufgeklärt. Der Regelungsgehalt ist richtig erläutert, so dass die Anforderungen an eine Aufklärung eingehalten sind. Eine Irreführung ist nicht erkennbar.
Da demnach keine Prospektfehler vorliegen, scheiden sämtliche Ansprüche gegen die Beklagten zu 2) und 3) aus.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 100, 709 Satz 1 und 2 ZPO.
IV.
Der Streitwert wird auf: 173.379,83 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 4 HGB
§§ 252 BGB, 287 ZPO
§§ 291, 288 Abs. 1 BGB
§§ 293, 294 BGB
§§ 171ff. HGB und insbesondere die Regelung des § 172 HGB
§ 282 BGB
§ 242 BGB
§ 195 BGB
§ 15 Abs.1 Satz 1 Nr.2 EStG
§ 214 Abs. 1 BGB
§ 198 S. 1 BGB
§ 6 Abs. 1 S. 1 u. 4 EGBGB
§ 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB
§ 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB
§ 92 Abs. 1 Satz 1, 100, 709 Satz 1 und 2  ZPO

Zitierte Entscheidungen: XI ZR 191/19
XI ZR 308/09
13 U 218/09
II ZR 42/08
III ZR 336/08
III ZR 203/09
24 U 154/08
III ZR 300/05
XI ZR 70/90
XI ZR 338/08
II ZR 30/09
V ZR 71/07
XI ZR 337/08
XI ZR 320/06
III ZR 196/09
III ZR 359/03