Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-05-31, Aktenzeichen 6 K 251/22
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2024:0531.6K251.22.00

Tenor:
Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen zweckentfremdungsrechtliche Wohnzuführungsaufforderungen.
Sie ist Projektentwicklerin und seit 2017 Eigentümerin des Grundstücks Q... Berlin, auf dem sie im Jahr 2019 ein Wohngebäude mit sechs Wohneinheiten (WE 19, 20, 21, 22, 23 und 24) errichten ließ. Zum 1. Oktober 2021 zeigte sie gegenüber dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin – Bezirksamt – die Nutzungsaufnahme des Neubaus an. Mit Schreiben vom 25. Januar 2022 hörte das Bezirksamt sie zu einer zweckfremden Nutzung von Wohnraum wegen Leerstands an. Daraufhin teilte die Klägerin mit E-Mail vom 21. Februar 2022 mit, zunächst einen Globalverkauf aller Wohnungen geplant zu haben. Ab Anfang März 2022 wolle man nun die Einheiten als Eigentumswohnungen vertreiben.
Mit Bescheid vom 21. Februar 2022 forderte das Bezirksamt die Klägerin auf, die Wohnräume bis zum 1. April 2022 Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass sie der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkomme sollte, drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro je Wohnung an. Zur Begründung führte es aus, die Wohnungen stünden seit Bezugsfertigkeit und damit mehr als drei Monate leer. Geeignete Bemühungen, die Wohnungen zu vermieten, seien weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Der Plan, die Einheiten stattdessen zu veräußern, könne hingegen keinen Leerstand rechtfertigen.
Ihren hiergegen mit Schreiben vom 18. März 2022 erhobenen Widerspruch begründete die Klägerin damit, der Vertrieb sei nach der Entscheidung zum Verkauf als Eigentumswohnungen umgestellt und ein Verkaufsexposé erstellt worden. Die Einheiten würden seit März 2022 angeboten. Während der ersten Besichtigungstermine habe sich herausgestellt, dass die Grundrisse insbesondere für Familien ungünstig seien, weshalb sich die Klägerin dazu entschieden habe, Grundrissänderungen anzubieten. Die Wohnungen seien kein zweckentfremdungsrechtlich schützenswerter Wohnraum, da es sich um Neubau handle, der noch nie vermietet bzw. zu Wohnzwecken genutzt worden und dem allgemeinen Wohnungsmarkt noch nicht zur Verfügung gestellt worden sei. Im Übrigen sei bei ernsthaften und geeigneten Verkaufsbemühungen nicht von einem verbotenen Leerstand auszugehen. Auf die Genehmigung solchen Leerstands habe sie einen grundrechtlich geschützten Anspruch. Der Verkauf einer Wohnung innerhalb von drei Monaten sei nur in den seltensten Fällen möglich, durchschnittlich dauere er sechs bis zwölf Monate. Eine Zwischenvermietung sei ihr nicht zuzumuten, da Selbstnutzer keine vermietete Wohnung erwerben würden.Auch befänden sich die Wohnungen nach Auszug der Mieter nicht mehr in renoviertem Zustand. Eine vermietete Wohnung könne von potentiellen Käufern nicht besichtigt werden. Diese benötigten die Rechtssicherheit, die Räume nach Erwerb selbst zu Wohnzwecken nutzen zu können. Bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch bestehe die tatsächliche Schwierigkeit, dass diese in der Regel möbliert erfolgen müsse. Ferner bestehe die Gefahr, dass Mieter trotz Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nach Zeitablauf nicht auszögen oder dass Zivilgerichte trotz der ausdrücklichen Befristung von einem unbefristeten Mietvertrag ausgingen. Die Vermietung und der Verkauf von Wohnungen seien als Möglichkeiten einer Rückführung zu Wohnzwecken gleichrangig zu bewerten. Der Schutzzweck des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes, der Bestandsschutz von Wohnraum, rechtfertige die Privilegierung der Vermietung bzw. die Erschwerung oder Verhinderung des Verkaufes einer Wohnung nicht. Dem Gesamtwohnraumangebot sei durch eine Zwischenvermietung zudem nicht geholfen. Vielmehr liege der ungestörte und zügige Verkauf der Wohnung zu Wohnzwecken im Interesse des Gesamtwohnraumangebotes.
Mit Schreiben vom 29. März 2022 beantragte die Klägerin zudem vorsorglich eine Genehmigung zum Leerstand von Wohnraum. Den Antrag lehnte das Bezirksamt mit Bescheid vom 14. Oktober 2022 ab. Der hiergegen mit Schreiben vom 24. Oktober 2022 erhobene Widerspruch ist bislang unbeschieden.
Ihren Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres gegen die Wohnzufügungsaufforderung erhobenen Widerspruchs lehnte das Gericht mit Beschluss vom 11. Juli 2022 (VG 6 L 110/22) ab; auch die hiergegen eingelegte Beschwerde blieb ohne Erfolg (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. November 2022 – OVG 5 S 38/22 –).
Mit Widerspruchsbescheid vom 15. August 2022 wies das Bezirksamt den Widerspruch der Klägerin zurück. Die neu errichteten Wohnungen seien tatsächlich und rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet und damit zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum. Geeignete Vermietungsbemühungen seien weiterhin nicht vorgetragen, Verkaufsbemühungen nicht ausreichend. Eine analoge Anwendung der Vorschrift, wonach ausnahmsweise keine Zweckentfremdung vorliege, wenn Wohnraum leer stehe, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte, scheide aus; eine planwidrige Regelungslücke bestehe nicht. Auch sei der Eingriff in die Eigentumsfreiheit der Klägerin gerechtfertigt, da eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung vorliege.
Mit ihrer Klage vom 6. September 2022 führt die Klägerin ihre Begehr weiter. Zur Begründung gibt sie insbesondere an, ihr gehe es nicht um Gewinnmaximierung um jeden Preis, sondern lediglich um Umsetzung ihres ursprünglichen Betriebskonzeptes, das einen Verkauf der neu geschaffenen Wohnungen vorsehe. Dieser sei fester Bestandteil des zur Finanzierung des Neubaus geschlossenen Darlehensvertrages, der auch vereinbarte Mindestverkaufspreise vorsehe. Eine Verpflichtung zur Zwischenvermietung wäre unverhältnismäßig, da hierdurch der Charakter als Neubau zerstört würde, womit ein immenser Wertverlust einhergehe. Zudem führte sie zu Planungsunsicherheit bei privaten Investoren der Baubranche, was wiederum den Wohnungsneubau gefährde. Die Schaffung von Neubau stehe aber im öffentlichen Interesse, da sich nur dadurch der bestehenden Wohnraummangellage wirksam begegnen lasse. Deshalb entspreche es Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes, Neubau von seinem Anwendungsbereich auszunehmen. Unabhängig hiervon stünden die Wohnungen erst ab dem Zeitpunkt einer Erstvermietung bzw. dem Beginn der tatsächlichen Wohnnutzung dem Wohnungsmarkt zur Verfügung, sodass auch erst ab dann der Schutzzweck des Gesetzes greife. Im Übrigen würden die Wohnungen WE 19, 20 und 24 seit März 2024 wieder auf allen gängigen online-Portalen zur Miete angeboten, Verkaufsbemühungen parallel hierzu weiterverfolgt.
Nach Veräußerung der Wohneinheiten 21, 22 und 23 und eine im Anschluss daran aufgenommene bzw. unmittelbar bevorstehende Wohnnutzung dieser Wohnungen haben die Beteiligten den Rechtsstreit mit Schriftsätzen vom 29. bzw. 30. Mai 2024 insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt nunmehr noch,
den Bescheid des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 21. Februar 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 15. August 2022 betreffend die Wohneinheiten 19, 20 und 24 in dem Gebäude Q... Berlin aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er im Wesentlichen auf die Gründe der angefochtenen Entscheidungen.
Die Beteiligten haben jeweils ihr Einverständnis mit einer schriftlichen Entscheidung durch den Berichterstatter erklärt.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen, welche vorgelegen haben und Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Das Gericht konnte ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter entscheiden, da die Beteiligten hiermit jeweils ihr Einverständnis erklärt hatten (vgl. § 87a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –).
Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 92 Abs. 3 VwGO (deklaratorisch) eingestellt. Im Übrigen bleibt die Klage ohne Erfolg.
Sie ist als Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Als. 1 VwGO zulässig, aber unbegründet. Die in dem Bescheid des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 21. Februar 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 15. August 2022 ausgesprochene Wohnzuführungsaufforderung ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die Wohnzuführungsaufforderung ist § 4 Abs. 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131). Danach soll das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben, wenn Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird (Wohnzuführungsgebot). Das Bezirksamt setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt (vgl. Satz 2 der Vorschrift).
1. Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG. Wohnraum sind danach alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Ausgenommen sind nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG allein Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. S. 73; zuletzt geändert durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 30. August 2022 [GVBl. S. 534]) auch entsprechend genutzt wurden. Auf die subjektive Zweckbestimmung der Räumlichkeiten seitens der Verfügungsberechtigten kommt es nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung „zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet“ – mit Ausnahme der Regelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG – nicht an (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 – juris Rn. 39). Dies entspricht auch dem in seinen Materialien zum Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verkörperten ausdrücklichen Willen des (Landes-)Gesetzgebers, wonach es – in Abgrenzung zum abgelösten Zweckentfremdungsrecht des Bundes – allein auf das objektive Kriterium der Eignung ankommen soll (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abghs-Drs. 17/1057, S. 11 f.).
a) Daran, dass die im Jahre 2019 neu geschaffenen Wohnungen rechtlich zur Wohnnutzung geeignet sind, bestehen keine Zweifel. Da sie zu Wohnzwecken errichtet wurden, sind auch die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG nicht gegeben.
b) Die Räumlichkeiten sind darüber hinaus auch tatsächlich zur Wohnnutzung geeignet. Insbesondere steht einer tatsächlichen Eignung zu Wohnzwecken nicht entgegen, dass die Wohnungen erst nach Erlass des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes errichtet und nach dem Vortrag der Klägerin bislang nicht bewohnt wurden. Entgegen ihrer Auffassung kommt es insoweit nicht auf den Zustand der streitbefangenen Räumlichkeiten im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 an (so bereits Beschluss der Kammer vom 11. Juli 2022 – VG 6 L 110/22 –, Entscheidungsabdruck S. 5; ebenso OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. November 2022 – OVG 5 S 38/22 –, EA S. 3 f.).
(1) Gegen eine solche Auslegung spricht bereits der Wortlaut des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG. Ihm kann nicht entnommen werden, dass tatbestandlich auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung abzustellen wäre. Nichts anderes ergibt sich aus einer systematischen Betrachtung mit Satz 2 der Vorschrift, der im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung die Maßgeblichkeit dieses Zeitpunkts ausdrücklich anordnet. Sofern entsprechendes für die Tatbestandsvoraussetzungen von Satz 1 gelten sollte, hätte es sich aufgedrängt, auch insoweit eine explizite Regelung zu treffen. Da der Gesetzgeber hiervon abgesehen hat, liegt die Schlussfolgerung nahe, dass es für die Regelung in § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG gerade nicht auf die Nutzung bei Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots ankommt.
(2) Dieses Ergebnis entspricht dem gesetzlichen Regelungszweck. Es würde der mit dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verfolgte Ziel der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG) zuwiderlaufen, wenn sämtlicher nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots geschaffener Wohnraum – hierunter würde auch wiederhergestellter Wohnraum fallen (vgl. insoweit bereits Urteil der Kammer vom 8. Februar 2023 – VG 6 K 423/21 – juris Rn. 24 ff.) – zweckentfremdungsrechtlich nicht geschützt wäre. Entsprechend sieht Ziffer 5.2 der Zweiten Änderung der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25. Februar 2019 (ABl. Nr. 12, S. 1739) auch ausdrücklich vor, dass neu errichteter Wohnraum mit Bezugsfertigkeit zweckentfremdungsrechtlich maßgeblich ist. Die in § 1 Abs. 3 ZwVbG vorgesehenen einschränkenden Voraussetzungen sollen hingegen nur überwiegende berechtigte Anliegen der Eigentümer/innen auch im Hinblick auf die in Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes – GG – garantierte Eigentumsfreiheit schützen, wenn eine Wiederzuführung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken aufgrund ihres ruinösen Zustands unzumutbar ist (vgl. Satz 1) oder ein bestandsgeschützter anderweitiger Nutzungszweck besteht (vgl. Satz 2). Solche schutzwürdigen Belange sind nicht erkennbar, wenn Wohnraum nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots neu geschaffen wird, indem beispielsweise abbruchreife Räumlichkeiten wieder bewohnbar gemacht werden oder ein Neubau errichtet wird. Denn wer sich in Kenntnis der bestehenden zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen zur Schaffung von zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeigneten Räumlichkeiten entscheidet, nimmt hierbei die Bindung an die bestehenden Regelungen als Inhalts- und Schrankenbestimmungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bewusst in Kauf.
Entgegen der Auffassung der Klägerin bedingen Sinn und Zweck des im Land Berlin geltenden Zweckentfremdungsverbots auch keine sich vom „starren Wortlaut“ des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG lösende Auslegung des Gesetzes. Fiele Neubau in den Anwendungsbereich des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes, würde dessen Errichtung durch Privatinvestoren, so die Klägerin, erschwert bzw. in wirtschaftlicher Hinsicht unmöglich gemacht. Die Schaffung von Wohnraum liege aber im öffentlichen Interesse. Es ist bereits fraglich, ob ein – wie hier – hinreichend klarer und eindeutiger Wortlaut der Vorschrift mithilfe anderer Auslegungsmethoden überwunden werden kann (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 1.20 – juris Rn. 21). Jedenfalls aber bleibt die Prognose der Klägerin, der Neubau durch Private würde durch die von ihr beanstandete Auslegung des zweckentfremdungsrechtlichen Wohnraumbegriffs in den kommenden Jahren massiv einbrechen, rein spekulativ und damit ohne hinreichende Anhaltspunkte im Tatsächlichen. Soweit sie meint, nur durch Errichtung frei finanzierten Wohnraums durch private Unternehmen lasse sich der in Berlin herrschenden Mangellage wirksam entgegentreten, belegt sie auch dies nicht mit Nachweisen. Dass gerade der beabsichtigte Verkauf derartiger Wohnungen eine langfristige Zuführung zu Wohnzwecken gewährleisten könne, wie die Klägerin meint, ist ebenso zweifelhaft, wo diese auch mehr als zwei Jahre nach ihrer Fertigstellung weiterhin leer stehen. Im Übrigen hat sich der Berliner Landesgesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien von der Erkenntnis leiten lassen, dass die Schaffung teurerer, dafür aber besser ausgestatteter Wohnungen den angespannten Berliner Wohnungsmarkt nicht dadurch zu entlasten vermag, dass die Bezieher/innen der neuen Wohnungen ihrerseits im Regelfall wieder Wohnraum frei machen (vgl. Entwurf eines Zweiten Gesetzes zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes, Abghs-Drs. 18/0815, S. 15 ff.). Dass er mithin, anders als die Klägerin, nicht vom Bestehen eines solchen Sickereffekts ausgeht, ist nicht zu beanstanden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23. Mai 2023 – OVG 5 B 29.19 – juris Rn. 32 ff.). Etwaige, von der Klägerin behauptete, bei ihr und anderen Investor/innen bestehende Unsicherheiten hinsichtlich der Planung und Errichtung zum Verkauf bestimmter (leer stehender) hochpreisiger Neubauwohnungen können bereits deshalb für die Auslegung des zweckentfremdungsrechtlichen Wohnraumbegriffs nicht maßgeblich sein.
Das Gericht verkennt bei alldem auch nicht, dass durch die behördliche Verpflichtung zur Vermietung von neu errichtetem und zum Verkauf vorgesehenem Wohnraum ein Wertverlust einhergeht. Allerdings hat die Klägerin keinen grundrechtlich geschützten Anspruch auf vollumfängliche Umsetzung ihres kreditfinanzierten Geschäftsmodells als Projektentwicklerin, das eine Veräußerung an Selbstnutzer/innen zu mit der jeweiligen darlehensgebenden Bank vereinbarten Mindestverkaufspreisen vorsieht (vgl. bereits VG Berlin, Beschluss vom 11. Juli 2022, a.a.O., S 6 f.). Die Klägerin verkennt insoweit die Sozialbindung des Eigentums an Wohnungen gemäß Art. 14 Abs. 2 GG (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. November 2022, a.a.O., S. 4).
(3) Ein anderes Ergebnis folgt schließlich nicht aus dem in den Gesetzgebungsmaterialien zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers. Zwar heißt es dort, der Wohnraum müsse zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung als solcher vorliegen; sei der Wohnraum bereits vorher beseitigt worden oder aus anderen Gründen nicht mehr für Wohnzwecke geeignet, unterliege er bereits von Vornherein nicht mehr dem Zweckentfremdungsrecht (vgl. Abghs-Drs. 17/1057, S. 12). Dem lässt sich aber nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, dass Räumlichkeiten auch dann zweckentfremdungsrechtlich nicht geschützt sein sollen, wenn sie nach Inkrafttreten des Verbots von Verfügungsberechtigten wieder zu Wohnzwecken hergestellt (vgl. insoweit Urteil der Kammer vom 8. Februar 2023, a.a.O.) oder in Gänze neu errichtet werden. Ein entsprechender gesetzgeberischer Wille hat jedenfalls in dem Gesetz keinen hinreichen deutlichen Niederschlag gefunden.
2. Auch im Übrigen liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen der angeordneten Wohnzuführungsaufforderung vor. Die Klägerin ist Verfügungsberechtigte der Wohneinheiten. Auch nutzte sie die Räumlichkeiten ohne die hierfür erforderliche Genehmigung zweckfremd. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht.
a) Dies ist hier der Fall. Die Wohnungen standen ab Anzeige der Aufnahme der Nutzung zum 1. Oktober 2021 durchgehend bis zum Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids und damit mehr als drei Monate leer. Sollte man die Wohnzuführungsaufforderung als Dauerverwaltungsakt einstufen (so etwa Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 – juris Rn. 39), sodass abweichend von dem für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage bei Anfechtungsbegehren grundsätzlich maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Verwaltungsentscheidung (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1989 – 7 C 39.87 – juris Rn. 8) insoweit auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen wäre, ergibt sich auch daraus im Ergebnis nichts Abweichendes. Die Wohnungen sind weiterhin unvermietet und stehen leer.
Ernsthafte Bemühungen, die Einheiten zu vermieten, hat die Klägerin ebenso wenig dargetan. Hierfür genügt es jedenfalls nicht, dem Gericht Links auf Angebote zu übersenden, die auf vier Immobilienportalen (Immoscout, Wunderflats, Immowelt, Immonet) veröffentlicht wurden. Dies gilt selbst unter Heranziehung einer in dem Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes betreffend die Festsetzung weiterer Zwangsgelder zur Durchsetzung der Wohnzuführungsaufforderung (VG 6 L 125/24) eingereichten, tabellenförmig gestalteten Aufzählung entsprechender Bemühungen. Diese lässt bereits nicht erkennen, ob und wenn ja, wie die Klägerin auf die dort gelisteten Kontakt- bzw. Infoanfragen von Interessent/innen geantwortet und ob sie darüber hinaus auch Termine für eine Besichtigung der einzelnen Wohnungen vereinbart hat. Unterstellt, die Einträge in der Kategorie „Besichtigungstermin“ belegten Letzteres, fehlen Nachweise dafür, dass diese Termine tatsächlich stattgefunden haben. Und auch dies als gegeben unterstellt, bietet die Klägerin keine Erklärung dafür an, dass trotz dieser Besichtigungen bislang kein Mietvertrag abgeschlossen werden konnte. Unabhängig hiervon wertet es das Gericht als Indiz gegen ernsthafte Vermietungsbemühungen, dass seit November 2023 ausweislich der Angaben in der Tabelle nur sieben Besichtigungstermine vereinbart bzw. durchgeführt worden sein sollen. Dies erscheint angesichts der allgemeinen Wohnraummangellage in Berlin unplausibel (vgl. Beschluss der Kammer vom 28. Mai 2024 – VG 6 L 125/24 – juris).
b) Darüber hinaus greifen die von der Klägerin in Bezug genommenen, im Laufe des Verwaltungsverfahrens und im Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes vorgebrachten Einwände gegen die rechtliche Bewertung dieses Leerstands nicht durch. Ernsthafte und geeignete Verkaufsbemühungen können nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz keinen weitergehenden Leerstand rechtfertigen. Etwas anderes ergibt sich weder aus Bundes- noch Landesverfassungsrecht.
aa) Die Klägerin kann sich zunächst nicht auf die Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG berufen. Danach liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte. Auf die von ihr vorgetragene Absicht einer Veräußerung der Wohnungen an Selbstnutzer/innen ist § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG mithin nicht unmittelbar anwendbar (vgl. Beschlüsse der Kammer vom 20. Juli 2021 – VG 6 L 211/21 – juris Rn. 33 m.w.N, vom 14. Oktober 2021 – VG 6 L 258/21 – EA S. 6 ff. sowie vom 12. November 2021 – VG 6 L 298.21 – EA S. 5 ff.; zuletzt vom 11. Juli 2022 – VG 6 L 110/22 –, EA S. 5 ff.).
§ 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG lässt sich auch nicht entsprechend auf das Vorliegen einer ernsthaften Verkaufsabsicht bzw. vergeblicher Verkaufsbemühungen anwenden. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn die maßgebliche Norm eine planwidrige Regelungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Normgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Normgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Vorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Von einer planwidrigen Regelungslücke ist auszugehen, wenn festzustellen ist, dass die Vorschrift nicht alle Fälle erfasst, die nach dem Sinn und Zweck der Regelung erfasst sein sollten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. Juni 2022 – 3 B 29.21 – juris Rn. 16, stRspr.).
Dies ist hier nicht erkennbar. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass nach Sinn und Zweck der Ausnahmeregelungen des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG notwendig auch der Verkauf einer Wohnung umfasst sein sollte, dieser aber letztlich ungeregelt blieb. Vielmehr will der Gesetzgeber nach den vorliegenden Materialien möglichst umfassend jede Nutzung zu anderen als Wohnzwecken dem Zweckentfremdungsrecht unterwerfen (vgl. Abghs-Drs. 18/0815, S. 12). Die Regelung des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG soll davon nur „den notwendigerweise in Kauf zu nehmenden Leerstand, der sich aus der Nichtvermietbarkeit von Wohnraum ergibt“, ausnehmen (vgl. Abghs-Drs. 17/1057, S. 16). Eine solche Notwendigkeit besteht allerdings nicht bei Verkaufsabsichten, da diese einer (Zwischen-)Vermietung nicht zwingend entgegenstehen. Aus dem gleichen Grund fehlt es überdies bei ernsthaften Verkaufsabsichten an einem mit vergeblichen Vermietungsbemühungen vergleichbaren Sachverhalt (vgl. OVG, Beschluss vom 28. November 2022, a.a.O., S. 6 f.).
bb) Auch unter Berücksichtigung höherrangigen Rechts, insbesondere von Art. 14 Abs. 1 und Art. 12 Abs. 1 GG sowie Art. 28 Abs. 1 Satz 2 der Verfassung von Berlin – VvB –, bedarf es keiner Gleichstellung einer ernsthaften Verkaufsabsicht mit vergeblichen Vermietungsbemühungen im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG. Der Gesetzgeber hat Eigentümer/innen die Möglichkeit belassen, Wohnraum begründungslos bis zu drei Monate ungenutzt zu lassen, etwa um Käufer/innen zu finden, und den länger andauernden Leerstand als Zweckentfremdung von Wohnraum definiert (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG). Ein grundrechtlicher Anspruch auf einen Verkauf der Wohnung an Selbstnutzer/innen besteht nicht. Die Klägerin kann auch vermieteten Wohnraum veräußern. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass hiermit wirtschaftliche Nachteile einhergehen, sei es, weil für vermieteten Wohnraum auf dem Markt nur geringere Kaufpreise erzielt werden können oder weil eine Zwischenvermietung nach § 4 Abs. 3 ZwVbG in der Praxis regelmäßig nur bei möblierten Wohnungen möglich ist. Diese Nachteile können den andauernden Leerstand und auch die Erteilung einer Genehmigung indes nicht rechtfertigen (vgl. VG Berlin, Beschluss der Kammer vom 11. Februar 2021 – VG 6 L 308.20 – EA S. 8, m.w.N.). Denn das Interesse der Klägerin, mit ihrer Wohnung höchstmögliche Einkünfte erzielen zu können, ist vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst (vgl. BVerfG, Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 u.a. – juris Rn. 76 m.w.N.). Die Anordnung zur Wiederherstellung bzw. Zuführung von Wohnraum nimmt ihr allein die Möglichkeit, eine sich bietende Chance zur günstigsten Verwertung ihres Eigentums auszunutzen. Diese Möglichkeit aber ist bei einer den zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften zu Grunde liegenden, vom Verordnungsgeber in nicht zu beanstandender Weise (vgl. hierzu Urteil der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 108.16 – juris Rn. 35 ff.) festgestellten unzureichenden Wohnraumversorgungslage verfassungsrechtlich nicht geschützt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 – juris Rn. 68).
Es ist der Klägerin auch zumutbar, den Leerstand durch eine zeitlich befristete Vermietung zu Wohnzwecken zu beenden (vgl. Urteil der Kammer vom 4. März 2020 – VG 6 K 420.19 – juris Rn. 47). Auch aus dem von ihr zitierten Urteil des Landgerichts Berlin vom 18. Dezember 2019 (– 65 S 101/19 – juris) geht nicht hervor, dass eine Zwischenvermietung stets nur unter den engen Voraussetzungen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB – möglich ist. Wann Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vermietet ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Dabei ist nicht allein auf ein – mit der Vermietung eines Hotelzimmers bzw. einer Ferienwohnung vergleichbares – zeitliches Moment abzustellen, sondern auch eine besondere (abweichende) Zwecksetzung des Gebrauchs zu berücksichtigen (vgl. LG Berlin, a.a.O., Rn. 7). Das Gericht verkennt nicht, dass damit für Eigentümer/innen eine Rechtsunsicherheit verbunden ist. Diese ist aufgrund der Wertentscheidung des Gesetzgebers in § 4 Abs. 3 ZwVbG, wonach eine Zwischenvermietung grundsätzlich zumutbar ist, jedoch hinzunehmen. Soweit damit ein Risiko verbunden ist, ggf. erst eine Räumungsklage gegen Zwischenmieter/innen anstrengen zu müssen, führt dies zu keinem anderen Ergebnis.
Nichts anderes ergibt sich daraus, dass der Verkauf einer Wohnung nach Angaben der Klägerin im Schnitt sechs bis zwölf Monate dauere. Durch die gesetzgeberische Entscheidung, einen länger als drei Monate andauernden Leerstand als Zweckentfremdung von Wohnraum zu definieren, wird der Verkauf einer Wohnung nicht verhindert. Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbots entspricht es, auch Leerstand zu verhindern, der sich aus Verzögerungen beim Verkaufsprozess ergibt. Auch die befristete Zwischenvermietung von Wohnraum verhindert, dass dem Wohnungsmarkt Wohnraum entzogen wird und erhöht während der Dauer des Mietverhältnisses das Gesamtwohnraumangebot.
Schließlich führt Art. 28 Abs. 1 Satz 2 VvB zu keinem anderen Ergebnis. Zwar fördert das Land danach die Bildung von Wohnungseigentum, aber gleichrangig dazu die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen. Nicht zuletzt diesem Zweck dient auch das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Im Übrigen vermittelt die Vorschrift der Klägerin keine über ihr Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG hinausgehende Rechtsposition (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. November 2022, a.a.O., S. 5).
3. Ermessen bezüglich der Wohnzuführungsaufforderung ist nicht eröffnet. Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn – wie hier – eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage BVerwG, Urteil vom 10. September 1992 – 5 C 80.88 – juris Rn. 16).
Ob der Leerstand ausnahmsweise genehmigt werden kann, ist grundsätzlich nicht im Verfahren betreffend die Wohnzuführungsaufforderung, sondern in dem Genehmigungsverfahren zu klären. Ermessensfehlerhaft ist eine solche Anordnung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 28. September 1989 – VG 16 A 265.89 – GE 1990, S. 51 [53]) oder falls die Wohnzuführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. September 2017 – VG 6 L 292.17 – juris Rn. 63). Beides ist hier nicht der Fall. Der Leerstand der Wohnungen aufgrund des angestrebten Verkaufes an Selbstnutzer/innen begründet keinen offensichtlichen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung. Die wirtschaftlichen Nachteile, die mit dem Verkauf einer vermieteten Wohnung möglicherweise einhergehen, können – wie oben festgestellt – keinen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung begründen.
Die Frist zur Rückführung hat das Bezirksamt unter Berücksichtigung der Regelwertung des § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG beanstandungsfrei gesetzt.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, entsprach es billigem Ermessen (vgl. § 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO), die Kosten des Verfahrens der Klägerin aufzuerlegen. Denn auch in Bezug auf die veräußerten Wohneinheiten hat sie keine hinreichenden Vermietungsbemühungen nachgewiesen. Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes, wobei das Gericht den Auffangstreitwert je Wohnung zu Grunde gelegt hat.
Die Berufung ist zuzulassen. Der Rechtssache kommt grundsätzliche Bedeutung zu (vgl. § 124a Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die aufgeworfenen Rechtsfragen – die Anwendung des Zweckentfremdungsverbots auf nach Inkrafttreten des Gesetzes geschaffenen Neubau und die entsprechende Anwendung der Regelung, wonach Leerstand ausnahmsweise dann keine Zweckentfremdung darstellt, wenn Wohnraum trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte, auf ernsthafte Versuche einer Veräußerung dieses Wohnraums – sind bislang erstinstanzlich bzw. obergerichtlich nicht abschließend geklärt.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
30.000,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 87a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 92 Abs. 3 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG
§ 4 Abs. 3 ZwVbG
§ 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG
§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 14 Abs. 2 GG
Art. 12 Abs. 1 GG
Art. 28 Abs. 1 Satz 2 der Verfassung
Art. 28 Abs. 1 Satz 2 VvB
Art. 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 6 L 110/22
5 S 38/22
5 B 14.16
6 K 423/21
4 C 1.20
5 B 29.19
6 K 126.18
7 C 39.87
6 L 125/24
6 L 211/21
6 L 258/21
6 L 298.21
3 B 29.21
6 L 308.20
1 BvL 1/18
6 K 108.16
2 BvL 5/74
6 K 420.19
65 S 101/19
5 C 80.88
16 A 265.89
6 L 292.17