Oberlandesgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, )
Beschluss vom 2010-07-26, Aktenzeichen 101 W 2/09

Tenor:
1. Es wird festgestellt, dass der Vergleich zwischen dem e.V. und R. vom 15.7.2010 nicht nach § 19 LwVG genehmigungspflichtig ist.
2. Von der Erhebung der Gerichtskosten in beiden Instanzen wird abgesehen.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Beschwerdewert: 150.000,00 EUR

Tatbestand:
1
Der Antragsteller 2 verkaufte mit notariellem Vertrag vom 08.09.2008 an den Antragsteller 1, einen e.V., mit den Flurstücken der Gemarkung H. 156/15 und 158/5 X einen grundwassergespeisten und abgeschlossenen Baggersee mit einer Wasserfläche von ca.1,83 ha und einer Gesamtfläche von ca. 2,85 ha. Nach dem Ende der Kiesgewinnung hatte das Landratsamt mit Bescheid vom 07.12.1983 die Auflage erteilt, dass das Gewässer nur extensiv als Angelgewässer genutzt werden darf. Zeitweise erfolgte auch eine Nutzung als Badegewässer.
2
Am 04.12.2008 wurde dem Antragsteller 2 die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte 3 zugestellt. Die Beteiligte 3 handelte dabei für den erwerbswilligen Landwirt R., der mit dem Baggersee sein Angebot „Ferien auf dem Bauernhof“ ergänzen und verbessern wollte. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat schlossen der Antragsteller 1 und R. einen Vergleich, wonach der Antragsteller 1 sich verpflichtete, an die Bewohner und Feriengäste des Bauernhofes R. Angelkarten gemäß der gesetzlichen Bestimmungen auszugeben und eine entsprechende Grunddienstbarkeit zu Lasten der Grundstücke des Baggersees und zugunsten des Hofgrundstücks des Landwirts R. eintragen zu lassen. Der Landwirt R. erklärte im Gegenzug, nicht mehr erwerbswillig zu sein. Daraufhin hat der Antragsteller 1 das Beschwerdeverfahren für erledigt erklärt. Die Genehmigungsbehörde hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen. II.
Am 04.12.2008 wurde dem Antragsteller 2 die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte 3 zugestellt. Die Beteiligte 3 handelte dabei für den erwerbswilligen Landwirt R., der mit dem Baggersee sein Angebot „Ferien auf dem Bauernhof“ ergänzen und verbessern wollte. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat schlossen der Antragsteller 1 und R. einen Vergleich, wonach der Antragsteller 1 sich verpflichtete, an die Bewohner und Feriengäste des Bauernhofes R. Angelkarten gemäß der gesetzlichen Bestimmungen auszugeben und eine entsprechende Grunddienstbarkeit zu Lasten der Grundstücke des Baggersees und zugunsten des Hofgrundstücks des Landwirts R. eintragen zu lassen. Der Landwirt R. erklärte im Gegenzug, nicht mehr erwerbswillig zu sein. Daraufhin hat der Antragsteller 1 das Beschwerdeverfahren für erledigt erklärt. Die Genehmigungsbehörde hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.

Entscheidungsgründe:
3
Nachdem der Antrag auf Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts dem Antragsteller 2 als Veräußerer am 4.12.2008 zugestellt wurde, gilt gemäß Art. 111 des FGG-Reformgesetzes für das Verfahren das Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen in der Fassung bis 31.08.2009 (im Folgenden: „LwVG“). 1.
Nachdem der Antrag auf Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts dem Antragsteller 2 als Veräußerer am 4.12.2008 zugestellt wurde, gilt gemäß Art. 111 des FGG-Reformgesetzes für das Verfahren das Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen in der Fassung bis 31.08.2009 (im Folgenden: „LwVG“).
1.
4
Klarstellend war nach der Erledigungserklärung des Antragstellers 1 aufgrund des Wegfalls des Erwerbsinteresses des Landwirts R. festzustellen, dass keine Genehmigungspflicht nach § 19 LwVG hinsichtlich des zwischen dem Antragsteller 1 und dem ursprünglich erwerbswilligen Landwirt R. geschlossenen Vergleichs vorliegt, weil es sich bei den Flurstücken der Gemarkung H 156/15 und 158/5 X, auf denen sich der Baggersee befindet, nicht um landwirtschaftliche Grundstücke gemäß § 1 Abs. 2 GrundstVG handelt.
5
Ein Grundstück ist ein landwirtschaftliches Grundstück, wenn es sich aufgrund seiner Qualität zur landwirtschaftlichen Nutzung eignet. Es kommt nicht auf die tatsächliche Nutzung, sondern auf die Eignung zu der besonderen Art der Nutzung (objektive Eignung) an (BGH AgrarR 1981, S. 286; Netz, Grundstückverkehrsgesetz, Praxiskommentar, 3. Aufl., 4.1.6 [i.f. „Netz“]). Entscheidend für diese Eignung ist, ob das im Zeitpunkt der Veräußerung landwirtschaftlich nicht nutzbare Grundstück durch normale landwirtschaftliche Bearbeitungsmaßnahmen wie Pflügen, Eggen, Düngen, Be- und Entwässerung in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann (BGH NJW 1989, 1223; Thüringer Oberlandesgericht, AgrarR 1998, 219). Nach Auffassung des OLG Köln (AgrarR 1993, 396) sei ein ehemalig landwirtschaftlich genutztes Grundstück, das vor ca. 80 Jahren ausgebaggert und hinsichtlich der ca. 2,55 ha großen Wasserfläche als Badeanlage und für Sportfischereizwecke genutzt worden ist, nicht mehr von § 2 GrdstVG erfasst, weil die Sportfischerei der Fischerei i. S. d. § 1 Abs. 2 GrdstVG nicht gleich zu behandeln sei. a)
Ein Grundstück ist ein landwirtschaftliches Grundstück, wenn es sich aufgrund seiner Qualität zur landwirtschaftlichen Nutzung eignet. Es kommt nicht auf die tatsächliche Nutzung, sondern auf die Eignung zu der besonderen Art der Nutzung (objektive Eignung) an (BGH AgrarR 1981, S. 286; Netz, Grundstückverkehrsgesetz, Praxiskommentar, 3. Aufl., 4.1.6 [i.f. „Netz“]). Entscheidend für diese Eignung ist, ob das im Zeitpunkt der Veräußerung landwirtschaftlich nicht nutzbare Grundstück durch normale landwirtschaftliche Bearbeitungsmaßnahmen wie Pflügen, Eggen, Düngen, Be- und Entwässerung in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann (BGH NJW 1989, 1223; Thüringer Oberlandesgericht, AgrarR 1998, 219). Nach Auffassung des OLG Köln (AgrarR 1993, 396) sei ein ehemalig landwirtschaftlich genutztes Grundstück, das vor ca. 80 Jahren ausgebaggert und hinsichtlich der ca. 2,55 ha großen Wasserfläche als Badeanlage und für Sportfischereizwecke genutzt worden ist, nicht mehr von § 2 GrdstVG erfasst, weil die Sportfischerei der Fischerei i. S. d. § 1 Abs. 2 GrdstVG nicht gleich zu behandeln sei.
a)
6
Das streitgegenständliche Grundstück dient nicht der Landwirtschaft in der Ausprägung der Fischerei in Binnengewässern gemäß § 1 Abs. 2 GrdstVG, weil eine nachhaltige berufsmäßige Fischerei in dem streitgegenständlichen Baggersee nicht durchgeführt werden kann.
7
Nach der Stellungnahme der Fischereibehörde ist eine nachhaltige fischereiliche Bewirtschaftung des Baggersees mit Teichwirtschaft oder Fischzucht nicht möglich, weil wegen des fehlenden Ablasses keine gezielte Entnahme der Fische erfolgen kann. Die Ausgabe von Erlaubnisscheinen ist nicht als berufsmäßige Fischerei anzusehen, da der Erlaubnisscheininhaber zum Fang von Fischen nur für den eigenen Bedarf berechtigt ist. Folglich hatte das Landratsamt zutreffend mit Bescheid vom 07.12.1983 die Auflage erteilt, dass das Gewässer nur extensiv als Angelgewässer genutzt werden darf.
8
Eine Veränderung dieser Nutzung durch normale landwirtschaftliche Bearbeitungsmaßnahmen ist nicht möglich. Es ist nicht ersichtlich, wie der streitgegenständliche grundwassergespeiste Baggersee durch einen Zu- und Abfluss für eine berufsmäßige Binnenfischerei nutzbar gemacht werden könnte. b)
Eine Veränderung dieser Nutzung durch normale landwirtschaftliche Bearbeitungsmaßnahmen ist nicht möglich. Es ist nicht ersichtlich, wie der streitgegenständliche grundwassergespeiste Baggersee durch einen Zu- und Abfluss für eine berufsmäßige Binnenfischerei nutzbar gemacht werden könnte.
b)
9
Eine Umwandlung der Grundstücke in Acker- oder Grünland wäre zwar durch Verfüllung des Baggersees und der Aufbringung einer Humusschicht möglich. Jedoch handelt es sich dabei nicht um eine normale landwirtschaftliche Bearbeitungsmaßnahme, so dass durch die Möglichkeit der Verfüllung nicht die Eignung als landwirtschaftliches Grundstück begründet wird. Der sich um den Baggersee ziehende Uferstreifen mit einer Gesamtgröße von ca. einem Hektar ist bei einem Verbleib des Baggersees nicht landwirtschaftlich gemäß § 1 Abs. 2 GrdstVG nutzbar. c)
Eine Umwandlung der Grundstücke in Acker- oder Grünland wäre zwar durch Verfüllung des Baggersees und der Aufbringung einer Humusschicht möglich. Jedoch handelt es sich dabei nicht um eine normale landwirtschaftliche Bearbeitungsmaßnahme, so dass durch die Möglichkeit der Verfüllung nicht die Eignung als landwirtschaftliches Grundstück begründet wird. Der sich um den Baggersee ziehende Uferstreifen mit einer Gesamtgröße von ca. einem Hektar ist bei einem Verbleib des Baggersees nicht landwirtschaftlich gemäß § 1 Abs. 2 GrdstVG nutzbar.
c)
10
Die auf § 9 Abs. 2 GrdstVG gestützte Annahme, dass die Führung von Beherbergungsbetrieben als „Ferien auf dem Bauernhof“ der Verbesserung der Agrarstruktur dient und folglich Grundstücke wie der streitgegenständliche Baggersee, die für den Beherbergungsbetrieb attraktivitätssteigernd sind, zur Landwirtschaft nach § 1 Abs. 2 GrdstVG zählen, dehnt den Geltungsbereich des Grundstücksverkehrsgesetzes unzulässig aus.
11
Die Vermietung von Gästezimmern und Ferienwohnungen zur Beherbergung Betriebsfremder gehört nicht zur Landwirtschaft, sondern stellt eine selbstständige Tätigkeit des Landwirts dar, die er neben der landwirtschaftlichen Produktion ausübt (vgl. Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Ländlichen Raum, Ernährung und Verbraucherschutz Baden-Württemberg zur einzelbetrieblichen Förderung landwirtschaftlicher Unternehmen 2010 vom 20.05.2010, GABl. v. 30.06.2010, S. 186, 192; Dienstanweisung des Bayerischen Landesamts für Steuern vom 17.12.2009, Aktz.: S 7410.1.1-4/2 St 34, zitiert nach juris). Wäre es für die Eigenschaft als landwirtschaftliches Grundstück nach § 1 Abs. 1 GrdstVG ausreichend, dass es über den Beherbergungsbetrieb den landwirtschaftlichen Betrieb absichert und damit die Agrarstruktur verbessert, könnte dadurch praktisch jedes Grundstück zum landwirtschaftlichen Grundstück werden. Denn der erwerbswillige Landwirt könnte sich auf den Standpunkt stellen, dass z.B. ein in der Nähe seines Hofes gelegenes Haus mit Ferienwohnungen gut zu seinem Beherbergungsbetrieb passen würde. Dann hätte er die Möglichkeit des Zugriffs auf dieses Grundstück, ohne sich dem Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt stellen zu müssen. Dies würde im Übrigen auch für andere Gewerbebetriebe des Landwirts wie z.B. den Betrieb von Windenergieanlagen gelten. Eine derartige Privilegierung des Landwirts aufgrund des Umstandes, dass er – auch – einen landwirtschaftlichen Erwerbsbetrieb führt, ist im Grundstücksverkehrsgesetz nicht angelegt. 2.
Die Vermietung von Gästezimmern und Ferienwohnungen zur Beherbergung Betriebsfremder gehört nicht zur Landwirtschaft, sondern stellt eine selbstständige Tätigkeit des Landwirts dar, die er neben der landwirtschaftlichen Produktion ausübt (vgl. Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Ländlichen Raum, Ernährung und Verbraucherschutz Baden-Württemberg zur einzelbetrieblichen Förderung landwirtschaftlicher Unternehmen 2010 vom 20.05.2010, GABl. v. 30.06.2010, S. 186, 192; Dienstanweisung des Bayerischen Landesamts für Steuern vom 17.12.2009, Aktz.: S 7410.1.1-4/2 St 34, zitiert nach juris). Wäre es für die Eigenschaft als landwirtschaftliches Grundstück nach § 1 Abs. 1 GrdstVG ausreichend, dass es über den Beherbergungsbetrieb den landwirtschaftlichen Betrieb absichert und damit die Agrarstruktur verbessert, könnte dadurch praktisch jedes Grundstück zum landwirtschaftlichen Grundstück werden. Denn der erwerbswillige Landwirt könnte sich auf den Standpunkt stellen, dass z.B. ein in der Nähe seines Hofes gelegenes Haus mit Ferienwohnungen gut zu seinem Beherbergungsbetrieb passen würde. Dann hätte er die Möglichkeit des Zugriffs auf dieses Grundstück, ohne sich dem Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt stellen zu müssen. Dies würde im Übrigen auch für andere Gewerbebetriebe des Landwirts wie z.B. den Betrieb von Windenergieanlagen gelten. Eine derartige Privilegierung des Landwirts aufgrund des Umstandes, dass er – auch – einen landwirtschaftlichen Erwerbsbetrieb führt, ist im Grundstücksverkehrsgesetz nicht angelegt.
2.
12
Nach Erledigung des Beschwerdeverfahrens war gemäß § 42 Abs. 1 LwVG anzuordnen, dass von der Erhebung der Gerichtskosten in beiden Instanzen abgesehen wird, weil hier entgegen der Auffassung der Genehmigungsbehörde und des Amtsgerichts in erster Instanz tatsächlich keine Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVG und auch kein Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nach § 4 Abs. 1 RSiedlG vorlag.
13
Es liegen keine Gründe vor, gemäß § 45 Abs. 1 LwVG in Abweichung von dem allgemeinen Grundsatz der freiwilligen Gerichtsbarkeit einem Beteiligten die Erstattung außergerichtlicher Kosten aufzugeben. Solche Gründe können etwa vorliegen, wenn ein Beteiligter eine offensichtlich begründete Verpflichtung nicht erfüllt und dadurch ein gerichtliches Verfahren erzwingt, offensichtlich unbegründete Anträge stellt oder nach Aufklärung durch das Gericht auf ihnen beharrt, im Verfahren bewusst wahrheitswidrige Angaben macht oder eine gütliche Vereinbarung ohne ersichtlichen Grund verhindert (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 7.Aufl., § 45, Rn. 4 und 17 f). Insbesondere im Hinblick auf den Antragssteller 2, der selbst keine sofortige Beschwerde eingelegt hatte und sich daher auch nicht im Beschwerdeverfahren durch einen Rechtsanwalt hätte vertreten lassen müssen, sind derartige Gründe oder entsprechende Umstände nicht ersichtlich, die es gebieten würden, seine außergerichtlichen Kosten der Beteiligten 3 als einzigem weiteren Beteiligten neben dem Antragsteller 1 aufzuerlegen. Der Genehmigungsbehörde können keine außergerichtlichen Kosten anderer Beteiligter auferlegt werden, da sie nicht Beteiligte des Verfahrens ist (Barnstedt/Steffen, § 45 Rn. 22 und § 32, Rn. 21).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 19 LwVG
§ 2 GrdstVG
§ 1 Abs. 2 GrundstVG
§ 1 Abs. 2 GrdstVG
§ 9 Abs. 2 GrdstVG
§ 1 Abs. 1 GrdstVG
§ 42 Abs. 1 LwVG
§ 4 Abs. 1 RSiedlG
§ 45 Abs. 1 LwVG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1989, 1223