Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-03-29, Aktenzeichen 224 C 489/21
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2022:0329.224C489.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
Eine bevorzugte Citylage in Berlin setzt voraus, dass die Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Stadt liegt, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie andere Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft haben (Anschluss LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15 und LG Berlin, Urteil vom 9. November 2010 - 65 S 477/09).(Rn.16)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung .... straße ..., .... Berlin, .... OG.
Die Wohnung wurde im Jahr 2000 errichtet. Sie hat eine Wohnfläche von 75,77 m², liegt in mittlerer Wohnlage und ist mit Sammelheizung, Bad und WC ausgestattet. In den Merkmalgruppen 1 (Bad), 2 (Küche), 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale. Die Wohnung befindet sich gemäß dem Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels in einer besonders lärmbelasteten Lage. Der Kurfürstendamm ist 2 km entfernt.
Die Miete betrug seit dem 01.10.2018 600,30 € nettokalt. Mit Schreiben vom 12.07.2021 verlangte die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 90,05 € auf 690,35 € mit Wirkung zum 01.10.2021. Zur Begründung bezog sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2021, und zwar das Mietspiegelfeld H8. Mit Schreiben vom 22.09.2021 korrigierte die Klägerin das Erhöhungsverlangen, teilte mit, dass das Mietspiegelfeld H7 einschlägig sei und verlangte eine Zustimmung nur noch auf einen Betrag von 674,35 €. Mit Schreiben vom 04.10.2021 stimmte die Beklagte der Erhöhung der Miete teilweise zu, und zwar auf 656,93 €.
Die Klägerin ist der Ansicht, die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung betrage 8,90 €/m². Die Wohnung befinde sich in bevorzugter Citylage. Hierzu trägt sie vor, die Wohnung liege in unmittelbarer Nähe der U-Bahn-Station Bismarckstraße. Die Deutsche Oper und der Lietzensee mit den angeschlossenen Parkflächen seien fußläufig zu erreichen. In unmittelbarer Nähe befänden sich diverse Geschäfte, Gaststätten, Restaurants und Bars. Auch die Kantstraße mit einer Vielzahl von gastronomischen Betrieben und Geschäften sei fußläufig erreichbar. Der Kurfürstendamm befinde sich unweit der Wohnung.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, über die von ihr erteilte Teilzustimmung hinaus einer Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre von der Klägerin gemietete Wohnung ... straße ..., ... Berlin, .... OG von 656,93 € um weitere 17,42 € auf 674,35 € seit dem 01.10.2021 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen des Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Mit Zustimmung der Parteien konnte im schriftlichen Verfahren entschieden werden (§ 128 Abs. 2 ZPO).
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche Wohnung. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung übersteigt den Betrag von 656,93 € (8,67 €/m²), der aufgrund der Teilzustimmung der Beklagten vereinbart ist, nicht.
Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H7 des Berliner Mietspiegels 2021 einzuordnen, das eine Spanne von 6,80 €/m² bis 9,13 €/m² und einen Mittelwert von 7,99 €/m² ausweist.
Die Wohnung ist bei 60 % der Differenz zwischen Oberwert und Mittelwert oberhalb des Mittelwertes des einschlägigen Mietspiegelfeldes einzuordnen. Denn es sind vier Merkmalgruppen, die Merkmalgruppen 1 bis 4, positiv zu bewerten und eine, die Merkmalgruppe 5, negativ.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist negativ zu bewerten. Die Wohnung liegt unstreitig in besonders lärmbelasteter Lage, so dass ein wohnwertminderndes Merkmal vorliegt. Wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Entgegen der Ansicht der Klägerseite liegt die Wohnung nicht in bevorzugter Citylage.
Nach dem Wortlaut des Mietspiegels ist eine bevorzugte Citylage eine Lage nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten. Eine bevorzugte Citylage setzt voraus, dass die Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Stadt liegt, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie andere Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 – 67 S 120/15, juris; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 477/09, juris). Dies ist bei der ... straße nicht der Fall. Das Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten und gastronomischen Einrichtungen in der Nähe genügt nicht. Eine besondere Dichte von Kultureinrichtungen von überregionaler Bedeutung ist in der Umgebung nicht vorhanden. Auch die Infrastruktur der nahen Kantstraße ist nicht von überregionaler Bedeutung und Anziehungskraft. Der Kurfürstendamm ist nicht so nah, dass sich daraus eine bevorzugte Lage der streitgegenständlichen Wohnung ergeben würde. Bei einer Entfernung von 2 km ist die räumliche Nähe, die das Merkmal verlangt, nicht mehr gegeben.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung beträgt 8,67 €/m² (Mittelwert zuzüglich 60 % der Differenz zum Oberwert).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558 BGB
§ 128 Abs. 2 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 67 S 120/15
65 S 477/09