Amtsgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-04-30, Aktenzeichen 312 C 135/20
ECLI: ECLI:DE:AGDARMS:2021:0430.312C135.20.00

Tenor:
Orientierungssatz
Eine Mieterhöhung kann erst nach Modernisierung geltend gemacht werden.
Anmerkung
nicht anfechtbar
Verfahrensgang
1. Es wird festgestellt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 kein Anspruch auf Zahlung einer um 137,69 EUR erhöhten Miete für die Wohnung im dritten Obergeschoss links der R. Str. in Darmstadt seit dem 01.12.2019 gegen die Klägerin zusteht.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.06.2020 zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 42,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2021 zu zahlen.
4. Die Beklagten hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
6. Der Streitwert wird auf 2.694,64 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin der Wohnung im dritten Obergeschoss links der R. Str. in Darmstadt. Die Grundmiete betrug unter Abzug von 10,00 EUR für die Teilkündigung des Dachbodens bis zum 30.11.2019 monatlich 501,14 EUR. Die Bruttomiete betrug bis Januar 2019 monatlich 643,12 EUR, von Februar bis Juli 2019 monatlich 633,12 EUR (10,00 EUR Reduzierung wegen Teilkündigung des Dachbodens) und ab August 2019 monatlich 643,14 EUR (Erhöhung um 10,02 EUR gemäß § 558 BGB).
Die Vonovia kündigte namens und für Rechnung der Beklagten mit Schreiben vom 18.04.2018 umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen einschließlich einer Aufstockung des Gebäudes sowie Instandsetzungsmaßnahmen an. Auf den Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen.
Mit Schreiben der Vonovia vom 27.09.2019 forderte die Beklagte die Klägerin auf, ab dem 01.12.2019 eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 137,69 EUR monatlich zu zahlen. Zu diesem Zeitpunkt war die angekündigte Aufstockung noch nicht durchgeführt.
Die Arbeiten wurden vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019 durchgeführt. Am 31.07.2018 stellte die Klägerin fest, dass in ihren Kellerverschlag eingebrochen worden ist, um ein Stromkabel durch den Raum zu verlegen, wobei ein Loch in das Drahtgitterfenster geschnitten worden ist. Das Vorhängeschloss der Klägerin war verschwunden.
Der Aufbau des Gerüsts erfolgte vom 25.09.2018 bis zum 11.10.2018. Die Längspfeiler des Gerüsts wurden auf dem Balkon der Klägerin positioniert, so dass der Balkon bis zum Abbau des Gerüsts auf der Straßenseite am 27.07.2019 über 10 Monate nicht nutzbar war. Auf der Hofseite stand das Gerüst bis zum 05.08.2019.
Die Bauarbeiten waren in der Zeit vom 25.09.2018 bis 15.12.2018 und 29.01.2019 bis zum 12.09.2019 mit Lärm- und Staubbeeinträchtigungen verbunden. Die Arbeiten waren mit dem zeitweisen Abstellen von Heizung und Wasser verbunden. Der Fahrradkeller wurde verkleinert und durch Baumüll so blockiert, dass er von außen nicht mehr zugänglich war.
Die Klägerin musste mehrfach Urlaub nehmen, um Vermessungsarbeiten, den Austausch der Fenster, die Erneuerung der Wohnungstür, den Austausch der Thermostatventile und Elektroarbeiten zu ermöglichen.
Nachdem der Sicherungskasten Ende August 2019 in die Wohnung der Klägerin verlegt worden war, kam es zu einem Schmorbrand als die Klägerin gleichzeitig Dusche und Herd benutzte. Das Duschwasser wurde nicht warm und aus der noch nicht verputzten Wandöffnung im Flur drang Rauch. Es kam zu einem Feuerwehreinsatz und die Bewohner mussten das Haus verlassen.
Die Klägerin zahlte die Miete im Hinblick auf die Mietminderung wegen der Bauarbeiten unter Vorbehalt. Die Beklagte bewilligte eine Mietminderung für die Beeinträchtigung während der Arbeiten vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019 in Höhe von 250,00 EUR und lehnte mit Schreiben der Vonovia vom 19.11.2019 die von der Klägerin geforderte weitere Mietminderung von 1.250,00 EUR (1.500,00 EUR-250,00 EUR) ab.
Die Betriebskostenabrechnung für 2018 vom 11.12.2019 endet mit einer Nachforderung in Höhe von 29,55 EUR. Die Beklagte erteilte am 13.02.2020 Gutschriften in Höhe von 47,89 EUR und am 30.03.2020 in Höhe weiterer 32,21 EUR. Die Betriebskostenabrechnung enthält Kosten für den Winterdienst in Höhe von 42,36 EUR, deren Rückforderung Gegenstand der Klage ist.
Mit Schreiben vom 30.03.2020 wurden „Tätigkeitsnachweise über die Erbringung des Winterdiensts“ für die R. Str. und den Puppinweg vorgelegt, auf deren Inhalt Bezug genommen wird.
Die Klägerin meint, die Mieterhöhung sei nicht wirksam und könne erst nach Abschluss der Arbeiten erfolgen.
Die Klägerin behauptet, die Mieterhöhung hinsichtlich der Positionen 1, 10, 15, 17, 18 und 22 auf Seite 3 des Mieterhöhungsverlangens sei auch deshalb nicht geschuldet, weil diese Positionen nicht gemäß § 559b Abs. 1 BGB „erläutert“ seien. Die Kostenzusammenstellung auf Seite 3 stelle schon aufgrund ihrer unleserlichen Schriftgröße keine ordnungsgemäße Erläuterung dar. Nicht verständlich sei, worum es sich bei T30-Türen handele und wo diese eingebaut seien.
Die Kellerdecken seien bereits vor der Modernisierung gedämmt gewesen.
Unter den Positionen 15, 18 und 22 seien dreimal Baunebenkosten aufgeführt, ohne dass erkennbar sei, welche konkreten Leistungen aus welchen Gründen erbracht worden seien.
Die Mieterhöhung hinsichtlich der Kosten für die Kunststofffenster (Positionen 16, 17, 19 und 22) sei unwirksam. Die Gesamtkosten und die Verteilerschlüssel seien nicht angegeben.
Bei dem hydraulischen Abgleich, der dem wirtschaftlichen Betrieb der Heizungsanlage diene, und der Erneuerung der alten, verschlissenen Haustür handele es sich nicht um Modernisierungskosten.
Bei den Kosten der Wärmedämmung der Fassade habe die Beklagte zu hohe Modernisierungskosten angesetzt. Kosten für ungenutzte Standzeiten des Gerüsts könnten nicht auf die Klägerin abgewälzt werden. Die Berechnung der Modernisierungskosten für die anteilige Wohnfläche der Klägerin sei falsch. Die neue Gesamtfläche nach der Aufstockung hätte zugrunde gelegt werden müssen. Die zugrunde gelegte Gesamtwohnfläche von 1.349,18 m² sei geringer als die in den Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre angegebene Gesamtwohnfläche von 1.352,11 m². Außerdem sei die Wohnfläche der Klägerin durch die Verkleinerung der Balkonfläche aufgrund der Wärmedämmung um rund 0,2 m² reduziert.
Die Mieterhöhung wäre auch nicht fällig, da die mit Schreiben des Mieterbunds vom 14.10.2019 und 17.01.2020 erbetenen Belege nicht vorgelegt worden seien.
Die Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten seien für die Klägerin insgesamt so äußerst zermürbend gewesen. Eine Mietminderung um mindestens 1.500,00 EUR sei angemessen.
Winterdienstleistungen seien nicht erbracht worden. Bei den Tätigkeitsnachweisen handele es sich um reine Erfindungen. Sämtlich der zahlreichen Winterdiensteinsätze sollen an denselben Tagen zu den exakt selben Uhrzeiten auch im Puppinweg erbracht worden sein, obwohl es sich zum Teil um sehr ungewöhnliche Uhrzeiten mitten in der Nacht handele. Die angegebenen Leistungen wären zum ganz überwiegenden Teil aufgrund der Witterung auch gar nicht erforderlich gewesen.
Die Klägerin beantragt,
1. festzustellen, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 kein Anspruch auf Zahlung einer um 137,69 EUR erhöhten Miete für die Wohnung im dritten Obergeschoss links der R. Str. in Darmstadt seit dem 01.12.2019 gegen die Klägerin zusteht,
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu zahlen,
3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 42,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über demBasiszinssatz ab Zustellung des Schriftsatzes vom 04.01.2021 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Dachaufstockung sei im Hinblick auf die Mietanpassung nicht von Einfluss. Eine Umlage der Dachaufstockung sei nicht erfolgt.
Die Modernisierungsmieterhöhung vom 27.06.2019 sei formell und materiell wirksam.
Eine Entschädigung für die Unannehmlichkeiten durch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen von 250,00 EUR aus Kulanz sei für sämtliche Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub und Schmutz unter Berücksichtigung der Geringfügigkeit der Nutzungsbeeinträchtigungen gerechtfertigt.
Die Klägerin habe einen Mahnbescheid beantragt, in dem eine Forderung in der hier benannten Gutschrift verrechnet und eine Forderung in Höhe von 489,36 EUR geltend gemacht werde.
Die Klageschrift ist der Beklagten am 16.06.2020 zugestellt worden. Die Klageerweiterung vom 04.01.2021 ist dem Beklagtenvertreter am 12.01.2021 zugestellt worden.
Hinsichtlich des Parteivorbringens im Übrigen und der unerledigten Beweisangebote wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Feststellungsantrag ist zulässig und begründet.
Die Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 137,69 EUR monatlich ab dem 01.12.2019 gemäß § 559 Abs. 1 BGB ist nicht geschuldet, da die geplanten Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind.
Die angekündigte Dachaufstockung wurde noch nicht durchgeführt. Es handelt sich nicht um eine separate, von den übrigen Arbeiten zu trennende Maßnahme. Die Dachaufstockung ist vielmehr Teil der von der Beklagten geplanten und angekündigten Modernisierung insgesamt, da die Dachaufstockung und das damit verbundene neue Dach auch Auswirkungen auf die Wärmedämmung des Hauses haben, insbesondere für die Wohnung der Klägerin, die bisher im obersten Stock liegt.
Die Leistungsklage ist zulässig und begründet.
Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Mietminderung für den Zeitraum der Bauarbeiten vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019 in Höhe von 1.000,00 EUR aus §§ 536, 536c BGB.
Die Klägerin zahlte die Miete im streitgegenständlichen Zeitraum unter Vorbehalt. In dem Zeitraum wurden umfangreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten im Haus, an der Fassade und auch in der Wohnung der Klägerin durchgeführt, die die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt haben.
Der Gerüstaufbau und –abbau sowie die Bauarbeiten selbst waren mit erheblichem Lärm und letzter auch mit Staub und Schmutz verbunden. Die Klägerin konnte aufgrund des Gerüsts über 10 Monate ihren Balkon nicht nutzen. Die Klägerin musste mehrfach Urlaub nehmen, um die Arbeiten in ihrer Wohnung zu ermöglichen. In ihren Keller wurde eingebrochen, um ein Stromkabel für die Arbeiten zu legen. Wasser und Heizung waren zeitweise abgestellt. Darüber hinaus kam es nach der Verlegung des Sicherungskastens in die Wohnung der Klägerin zu einem Schmorbrand.
Im Hinblick auf die erheblichen Beeinträchtigungen der Klägerin erscheint eine Mietminderung von 1.500,00 EUR für 14 Monate eher maßvoll. Abzüglich der von der Beklagten zugestandenen 250,00 EUR verbleibt ein Mietminderungsbetrag von 1.250,00 EUR. Die Klägerin macht mit dem Klageantrag zu 2) lediglich 1.000,00 EUR geltend, die aufgrund der Bindung des Gerichts an den Klageantrag gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO zuzusprechen waren.
Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten außerdem einen Anspruch auf Rückzahlung der in der Betriebskostenabrechnung 2018 angesetzten Winterdienstkosten in Höhe von 42,36 EUR aus § 556 Abs. 3 BGB i.V.m. der Betriebskostenabrechnung 2018.
Die Klägerin bestreitet die Erbringung von Winterdienstleistungen. Die von der Beklagten der Klägerin übersandten Tätigkeitsnachweise sind zum Nachweis der Durchführung des Winterdiensts nicht geeignet. Nach den Aufstellungen sollen zeitgleich dieselben Arbeiten sowohl in der R. Straße als auch im Puppinweg erbracht worden sein, teilweise auch zu eher ungewöhnlichen Zeiten mitten in der Nacht um 3.00 Uhr, 3.20 Uhr, 3.45 Uhr, 4.00 Uhr. Wer die Arbeiten ausgeführt haben soll, ist aus den Nachweisen nicht ersichtlich. Die Beklagte hat keinen weiteren Beweis angeboten und ist damit beweisfällig geblieben.
Der Einwand der Beklagten, die Klägerin habe gegenüber der Beklagten mit Mahnbescheid eine Forderung von 489,36 EUR geltend gemacht und dabei die streitgegenständliche Forderung verrechnet, ist unsubstantiiert. Die Beklagte trägt weder vor, wann und von welchem Gericht der Mahnbescheid erlassen worden sein soll, noch das Aktenzeichen und legt auch den angeblichen Mahnbescheid nicht vor.
Die Zinsansprüche ergeben sich aus § 291 i.V.m. § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Der Streitwert war nach § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG auf 2.694,64 EUR festzusetzen (Feststellungsantrag 1.652,28 EUR (12 x 137,69 EUR) und Zahlungsanträge 1.042,36 EUR).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 536, 536c BGB
§ 558 BGB
§ 709 ZPO
§ 559b Abs. 1 BGB
§ 559 Abs. 1 BGB
§ 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 556 Abs. 3 BGB
§ 288 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 8 S 7/23
1 GKG auf 2.69