Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-07-03, Aktenzeichen 33 C 377/23 (93)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2024:0703.33C377.23.93.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beklagten werden verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Ergebnisse der Untersuchungen der Legionellenbelastung in der Wohnung des Klägers in der …straße 13, 1. OG, … Frankfurt, im Februar 2021, Oktober 2022, Juli 2023 sowie etwaiger weiterer Untersuchungen durch Vorlage der Untersuchungsergebnisse sowie über die ergriffenen Maßnahmen zur Reduzierung der Legionellenbelastung zu erteilen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten 14 % und der Kläger 86 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 29.9.2009 mietete der Kläger von dem Rechtsvorgänger der Beklagten eine Vierzimmerwohnung in Frankfurt am Main. Mietbeginn war der 1.12.2009. Nach dem Tod des Voreigentümers sind die Beklagten als dessen Erben in das Mietverhältnis eingetreten.
Im Zeitraum Februar 2021 bis August 2022 zahlte der Kläger eine monatliche Nettomiete von 1200 € zzgl. 300 € Betriebskostenvorauszahlung. Seit September 2022 zahlte er eine Nettomiete von 1380 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 300 €.
Mit Schreiben vom 25.11.2020 teilte die Hausverwaltung den Bewohnern mit, dass am 9.11.2020 eine Trinkwasseruntersuchungen durchgeführt worden sei. Der technische Maßnahmewert der Trinkwasserverordnung für Legionellen sei überschritten und eine mittlere Kontamination festgestellt worden. Mit E-Mail vom 30.11.2020 teilte die Hausverwaltung dem Kläger mit, der höchste Wert habe bei 800 KBE/100 ml gelegen.
Mit Schreiben des Mieterschutzvereins vom 25.1.2021 wurde der Hausverwaltung mitgeteilt, dass der Kläger weitere Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der teilweisen Rückforderung leiste.
Eine Gefährdungsanalyse lehnte die Hausverwaltung zunächst mit E-Mail vom 30.11.2020 ab anschließend führte sie eine solche Gefährdungsanalyse doch durch und erhielt die Ergebnis am 23.2.2021.
Mit E-Mail vom 13.4.2021 teilte die Hausverwaltung mit, die Gefährdungsanalyse habe ergeben, dass Maßnahmen an der Trinkwassereinspeisung, der Warmwasserbereitung sowie der Trinkwasserverordnung durchgeführt werden müssten. Zudem müssten die Armaturen in den Wohnungen teilweise ausgetauscht werden.
Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 9.7.2021 erhielten die Mieter die Information, die untersuchten Proben hielten den technischen Maßnahmewert der Trinkwasserverordnung für Legionellen ein. Mit Schreiben vom 15.11.2021 teilte die Hausverwaltung den Mietern mit, der technische Maßnahmewert der Trinkwasserverordnung für Legionellen sei überschritten. Mit Rundschreiben vom 24.11.2021 teilte die Hausverwaltung den Mietern mit, an den untersuchten Entnahmestellen seien Legionellen im Bereich von einmal 200 KBE und einmal von 600 KBE nachgewiesen worden.
Mit Schreiben des Gesundheitsamtes der Stadt Frankfurt am Main vom 26.11.2021 wurde der Hausverwaltung mitgeteilt, dass bei der Nachuntersuchung vom 26.10.2021 der technische Maßnahmewert für Legionellen erneut überschritten worden sei. Bei einer Entnahmestelle war ein Wert von 600 KB ermittelt worden. Es seien mittelfristig weitere Sanierungsmaßnahmen/Untersuchungen erforderlich, eine Woche nach Beendigung der Sanierungsmaßnahmen sei eine weitergehende Untersuchung durchzuführen. Die Nachuntersuchung müsse bis zum 26.10.2022 durchgeführt werden.
Mit Schreiben des Mieterschutzvereins Frankfurt vom 24.11.2022 machte der Kläger einen Minderungsbetrag i.H.v. 4131 € gelten. Dies entspricht einer Minderungsquote von 15 % für den Zeitraum Februar 2021 bis November 2022. Der Hausverwaltung wurde für die Zahlung eine Frist bis zum 15.12.2022 gesetzt. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf das Schreiben des Mieterschutzvereins vom 24.11.2022.
Mit Schreiben vom 22.11.2022 teilte die Hausverwaltung den Mietern mit, dass in den untersuchten Proben der technische Maßnahmewert weiterhin überschritten sei. Mit Schreiben des Mieterschutzvereins vom 22.12.2022 wurde die Hausverwaltung aufgefordert, auch für den Monat Dezember 2022 eine Mietminderung i.H.v. 252 € bis zum 9.1.2023 an den Kläger zu überweisen.
Nachdem die Beklagte in dem Termin zur mündlichen Verhandlung vom 2.8.2023 mitgeteilt hatte, dass im Juli 2023 eine Beprobung stattgefunden habe, derzufolge keine Legionellenbelastung mehr vorliege, wurde sie aufgefordert, dem Kläger das Ergebnis der Beprobung vom Juli 2023 bis spätestens 20.9.2023 vorzulegen.
Nachdem die Beklagte dieser Aufforderung zur Vorlage des Ergebnisses der Legionellenbelastung nicht nachkam und ein Vergleichsabschluss nicht zustande kam, forderte der Mieterschutzverein Frankfurt die Hausverwaltung … mit Schreiben vom 20.11.2023 auf, bis spätestens 8.12.2023 Auskunft über die Ergebnisse der Beprobungen vom Februar 2021, Oktober 2022 und Juli 2023 zu erteilen.
In dem Schreiben vom 20.11.2023 forderte der Mieterschutzverein Frankfurt die Beklagten weiterhin auf, ebenfalls bis spätestens 8.12.2023 Auskunft darüber zu erteilen, welche Maßnahmen ergriffen wurden, damit das Trinkwasser nicht mehr mit Legionellen belastet ist.
In der Annahme, dass auch nach November 2022 noch eine Legionellenbelastung vorgelegen hat, machte der Mieterschutzverein in dem Schreiben vom 20.11.2023 für die Monate Dezember 2022 bis November 2023 eine weitere Minderung der Miete um 15 % geltend. Dies entspricht einem Gesamtbetrag in Höhe von 3.024,00 € (1.680,00 € x 15 % x 12 Monate). Die Beklagten wurden aufgefordert, diesen Betrag bis spätestens 8.12.2023 an den Kläger zu bezahlen.
Die Hausverwaltung … informierte mit Schreiben vom 12.12.2023 die fünf Mietparteien darüber, dass diese nach § 7.2 der neuen Trinkwasserverordnung gehalten sind, alle 72 Stunden einen kontinuierlichen Durchfluss der Trinkwasserleitungen zu gewährleisten, da die Nichtnutzung eine Betriebsunterbrechung darstellen würde. Der Kläger sieht dies als Hinweis auf eine hohe Legionellenbelastung.
Am 10.1.2024 wurden die Armaturen in der Wohnung des Klägers und anderer Wohnungen in dem Anwesen durch Mitarbeiter der Firma … ausgetauscht. Der Mitarbeiter der Firma … teilte dem Kläger mit, es solle aufgrund des Austauschs der Armaturen kurzfristig eine thermische Desinfektion stattfinden. Mit Schreiben vom 19.3.2024 hat die Hausverwaltung … auf den Termin der thermischen Desinfektion am 15.4.2024 hingewiesen. In diesem Schreiben wird ein „minimaler Legionellenbefund“ erwähnt.
In der im 2. OG gelegenen Wohnung des Mieters, Herrn A, wurde am 20.7.2023 eine Belastung von 1.500 KbE gemessen.
Der Kläger behauptet, bei ihm und auch bei anderen Bewohnern seien Schlafstörungen, Unwohlsein und Sorgen über die Legionellenkontamination eingetreten.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 4131 € Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2022 sowie weitere 252 € und Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.1.2023 zu zahlen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere 3.024,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 9.12.2023 zu zahlen,
die Beklagten zu verurteilen, dem Kläger Auskunft über die Ergebnisse der Untersuchungen der Legionellenbelastung in der Wohnung des Klägers in der …straße 13, 1. OG, 60487 Frankfurt, im Februar 2021, Oktober 2022, Juli 2023 sowie etwaiger weiterer Untersuchungen durch Vorlage der Untersuchungsergebnisse sowie über die ergriffenen Maßnahmen zur Reduzierung der Legionellenbelastung zu erteilen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Im Wege der Widerklage beantragen die Beklagten,
den Kläger zu verurteilen, den Beklagten Zutritt zu gewähren zu der Wohnung im ersten Obergeschoss links …straße 13, … Frankfurt am Main zwecks Beprobung.
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten verweisen darauf, eine Gebrauchsbeeinträchtigung habe nicht vorgelegen.
Die Beklagten behaupten, die Hausverwaltung habe im Rahmen der getroffenen Maßnahmen die Wassertemperatur auf 60° erhöht.
Die Beklagten behaupten, der Kläger habe ihnen keinen Zutritt zur Wohnung gewährt.
Die Klage ist hinsichtlich des Auskunftsanspruchs begründet.

Entscheidungsgründe:
Der Kläger hat aus § 45 der Trinkwasserverordnung sowie aus dem Mietverhältnis selbst einen Anspruch auf Auskunft über das Ergebnis von Legionellenuntersuchungen sowie auf Auskunft, welche Maßnahmen bei Überschreitung des technischen Maßnahmewertes ergriffen werden.
Im Übrigen ist die Klage nicht begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner keinen Anspruch gemäß § 812 BGB auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses i.H.v. 7407 €.
Im Zeitraum Februar 2021 bis November 2023 war der Mietzins nicht gemäß § 536 BGB wegen einer Belastung des Trinkwassers mit Legionellen gemindert.
In der Rechtsprechung ist umstritten, ab welchen Werten ein Mietmangel und eine Mietminderung anzunehmen sind.
Das Amtsgericht Berlin- Mitte hat mit Urteil vom 30.6.2021-123 C 165/20 entschieden, es komme nicht darauf an, ob eine Legionellenkontamination in gesundheitsgefährdender Höhe vorgelegen habe. Ein Mietobjekt sei auch dann mangelhaft, wenn es nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung genutzt werden könne.
Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 15.5.2019-201 C 177/17 entschieden, schon bei einer Überschreitung des technischen Maßnahmewertes für Legionellen sei eine Gefährdung der Gesundheit der angeschlossenen Verbraucher zu besorgen. Der Verordnungsgeber habe bereits an die Überschreitung des Maßnahmewertes von 100 KB neben der Information des Gesundheitsamts zum Schutz der Verbraucher auch umfangreiche Prüfpflichten sowie Gefährdungsanalysen geknüpft und sei davon ausgegangen, dass die Warmwasserversorgung hygienisch nicht mehr einwandfrei sei.
Das Amtsgericht München hat wiederum mit Endurteil vom 25.6.2014-452 C 2212/14 entschieden, es sei nicht schon bei einer Überschreitung des technischen Maßnahmewertes von einer Gesundheitsgefahr auszugehen. Erst bei einer Überschreitung der Legionellenkonzentration von 10.000 KBE liege eine Gesundheitsgefahr und damit ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB vor.
Das erkennende Gericht vermag sich keiner der dargestellten Meinungen anzuschließen.
Das Gericht ist der Auffassung, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn der Wert der Legionellenbelastung über dem technischen Maßnahmewert von 100 KBE/100 ml liegt, denn dann entspricht das Trinkwasser nicht mehr den Anforderungen der Trinkwasserverordnung. In diesem Fall hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Mangelbeseitigung. Eine konkrete Gesundheitsgefährdung ist hierfür nicht erforderlich. Ein Mieter darf erwarten, dass das Trinkwasser den Anforderungen der Trinkwasserverordnung entspricht.
Eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB setzt jedoch nicht nur einen Mangel der Mietsache voraus, sondern auch, dass der Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Dies vermag das Gericht bei den angegebenen Werten nicht zu sehen.
Nach der Auffassung des Gerichts beeinträchtigt nicht bereits die Sorge des Mieters, er könne die Mietsache nur mit Gefahr für seine Gesundheit nutzen, eine Mietminderung. Der Mieter ist vielmehr gehalten, sich über Art und Ausmaß einer Gesundheitsgefährdung zu informieren und insbesondere auch die Reaktionen des Gesundheitsamtes zu berücksichtigen.
Im vorliegenden Fall hat das Gesundheitsamt keinerlei sofortige Maßnahmen zum Schutz der Bewohner wie eine Desinfektion der Leitungen, eine Anweisung an die Mieter, das Wasser vor Gebrauch längere Zeit laufen zu lassen oder gar ein Duschverbot angeordnet. Im Schreiben vom 26.11.2021 spricht das Gesundheitsamt davon, aufgrund des aktuellen Untersuchungsergebnisses seien mittelfristig weitere Sanierungsmaßnahmen/Untersuchungen erforderlich. Eine Nachuntersuchung sei bis zum 26.10.2022 durchzuführen. Wenn das Gesundheitsamt der Hausverwaltung für die Nachuntersuchung einen Zeitraum von elf Monaten einräumt und nur mittelfristig Sanierungsmaßnahmen und Untersuchung für erforderlich hält, so durften und mussten die Mieter davon ausgehen, dass keine konkrete und unmittelbare Gefahr für ihre Gesundheit bestand. Die Mieter konnten das Leitungswasser wie gewohnt nutzen und waren keinerlei Einschränkungen ausgesetzt. Damit war der Gebrauch der Mietsache nicht beeinträchtigt.
Aus den dargelegten Gründen hält das Gericht eine Mietminderung bei einem Wert bis zu 1.500 KBE jedenfalls nicht für gegeben.
Da die Hauptforderung entfällt, entfällt auch der Anspruch auf Zinsen.
Die Widerklage ist unzulässig.
Die Beklagten haben kein Rechtsschutzinteresse für die Widerklage dargelegt. Der Vortrag der Beklagten, der Kläger habe keinen Zutritt zu seiner Wohnung gewährt, ist unsubstantiiert. Die Beklagten haben nicht vorgetragen, wann und wie sie Zutritt zur streitgegenständlichen Wohnung gefordert haben. Der Kläger hat hierzu eine E-Mail der Hausverwaltung vom 27.5.2024 vorgelegt. Der dort mitgeteilte Termin vom 7.6.2024 war bei Erhebung der Widerklage vom 15.5.2024 noch nicht abgelaufen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 812 BGB
§ 536 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 92 Abs. 2 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 7.2 der neuen Trinkwasserverordnung
§ 45 der Trinkwasserverordnung

Zitierte Entscheidungen: 11 S 107/24
23 C 165/20
01 C 177/17
52 C 2212/14