Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Sachsen-Anhalt, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2020-08-28, Aktenzeichen 2 M 57/20

Tenor:

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich gegen eine ordnungsbehördliche Verfügung zur Durchsetzung einer Baulast.
Der Antragsteller ist Eigentümer der im Bereich H-Straße/W-Straße in A-Stadt gelegenen Grundstücke Gemarkung A-Stadt, Flur …, Flurstücke … und …. Das Flurstück … ist mit einem Wohngebäude bebaut, auf dem Flurstück … befindet sich ein Weg. Die Flurstücke waren ursprünglich Bestandteile des Grundstücks Gemarkung A-Stadt, Flur …, Flurstück …, dessen Eigentümerin die Beigeladene war. Im Jahr 1992 wurde das Flurstück … in die Flurstücke … (Wohnbaufläche), … (Weg) und … (Gartenfläche) zerlegt. Die Flurstücke … und … wurden mit notariellem Vertrag vom 2. Dezember 1992 an den Antragsteller verkauft. Die Beigeladene blieb Eigentümerin des Flurstücks … auf dem sich drei Pachtgärten befinden. Der Zugang zu den Pachtgärten erfolgt von der H-Straße aus über das Wegeflurstück … und weiter über das im Eigentum des Antragstellers stehende Wegeflurstück … (BA A Bl. 86; GA Bl. 60).
Vor der Veräußerung der Flurstücke … und … an den Antragsteller gab die Beigeladene am 27. Mai 1992 vor dem damaligen Landkreis C-Stadt, dessen Rechtsnachfolge der Antragsgegner ist, eine Baulasterklärung ab (GA Bl. 65 ff.). Belastet wurde das Grundstück Gemarkung A-Stadt, …, Flurstück …. Als begünstigte Flurstücke wurden die Grundstücke Gemarkung A-Stadt, Flur …, Flurstücke …, alle Gärten aus Restgrundstück … und … genannt. Als begünstigte Eigentümer wurden "verschiedene Eigentümer (Gartenpächter)" angegeben. Als Art der Baulast wurde angegeben "Geh- und Fahrrecht § 4 Abs. 1 BauO" sowie "Der jeweilige Eigentümer hat zu dulden, dass die im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche als Zugang zugunsten der anliegenden Gärten dauernd genutzt werden darf". Der Baulasterklärung war ein Lageplan im Maßstab 1:200 beigefügt, auf dem eine an das Wegeflurstück … anschließende, dem Zuschnitt des Flurstücks ... entsprechende Fläche grün schraffiert dargestellt war (GA Bl. 67). Nachfolgend wurde die Baulast in das Baulastenverzeichnis des Landkreises A-Stadt auf Baulastenblatt 34, Seite 1, eingetragen, wobei sich die Eintragung auf die Angaben zur Art der Baulast ("Geh- und Fahrrecht § 4 Abs. 1 BauO" sowie "Der jeweilige Eigentümer hat zu dulden, dass die im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche als Zugang zugunsten der anliegenden Gärten dauernd genutzt werden darf") beschränkte.
Am 27. März 2012 wurde das Baulastenverzeichnisses des Landkreises C-Stadt durch den Antragsgegner dahingehend fortgeführt, dass unter Baulastenblatt 34, Seite 1, im Hinblick auf das Grundstück Gemarkung A-Stadt, Flur …, Flurstück …, folgende Baulast eingetragen wurde: "Der jeweilige Eigentümer hat zu dulden, dass die im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche als Zugang zugunsten der anliegenden Gärten Gemarkung A-Stadt Flur … Flurstücke … dauernd genutzt werden darf". Am 17. April 2018 wurde das Baulastenverzeichnis durch den Antragsgegner erneut korrigiert und unter Ersetzung der Eintragung vom 27. März 2012 folgende Eintragung vorgenommen: "Der jeweilige Eigentümer hat zu dulden, dass die im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche als Zugang zugunsten der anliegenden Gärten Gemarkung A-Stadt Flur … Flurstücke … und … dauernd genutzt werden darf". Diese Änderung wurde dem Antragsteller mit Schreiben vom 19. April 2018 mitgeteilt. Hiergegen erhob der Antragsteller nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage zum Verwaltungsgericht im Verfahren 4 A 11/19 MD, über die noch nicht entschieden ist.
Bereits im Jahr 2016 versperrte der Antragsteller den Zugang zu seinem Flurstück … durch ein eisernes Tor, womit er auch den Zugang zu den dahinterliegenden Pachtgärten verhinderte.
Mit ordnungsbehördlicher Verfügung vom 23. Januar 2020 gab der Antragsgegner dem Antragsteller auf, zwei Wochen nach Erhalt dieser Verfügung drei Schlüssel für das Tor auf dem Grundstück in A-Stadt, Flur …, Flurstück … an die Beigeladene auszuhändigen. Für den Fall, dass aus technischen Gründen ein Schlosswechsel erfolgen müsse, seien umgehend drei neue Schlüssel an die Beigeladene auszuhändigen. Die sofortige Vollziehung wurde angeordnet. Für den Fall, dass der Antragsteller der Anordnung nicht oder nur teilweise innerhalb der gesetzten Frist Folge leiste, drohte der Antragsgegner ihm ein Zwangsgeld in Höhe von 300 € an. Zur Begründung führte er aus, durch die Errichtung des verschlossenen Tores seien in einem Brandfall die Hinterliegergrundstücke (hier das Grundstück der Beigeladenen mit den darauf befindlichen Pachtgärten - Grundstück in der Flur ... mit der Flurstücksbezeichnung …) ohne die Aushändigung des zugehörigen Schlüssels für das Tor nicht erreichbar. Hiermit bestehe eine konkrete Gefahr für Gesundheit und Leben der Nutzer der hinterliegenden Grundstücke. Ohne die Eintragung der Baulast wären infolge der Grundstücksteilung rechtswidrige Zustände geschaffen worden. Es hätte sogenannte gefangene Grundstücke gegeben, ohne die Möglichkeit einer Zuwegung, weder im Brandfall noch im Falle einer Bebauung. Das Entschließungsermessen werde dahin ausgeübt, dass aufgrund der fehlenden Kooperation des Antragstellers ein Einschreiten erfolge. Die Errichtung des verschlossenen Tores und die Tatsache, dass die Begünstigte der in Rede stehenden Baulast - hier: die Beigeladene als Eigentümerin des Grundstücks mit der Flurstücksbezeichnung … - nicht über Schlüssel zum Öffnen dieses Tores verfüge, widerspreche öffentlich-rechtlichen Vorschriften (§§ 4, 5, 7 BauO LSA). Zur Herstellung rechtmäßiger Zustände sei die Aushändigung der erforderlichen Schlüssel anzuordnen.
Mit Schreiben vom 5. Februar 2020 legte der Antragsteller Widerspruch gegen die Verfügung vom 23. Januar 2020 ein, über den noch nicht entschieden ist. Zugleich stellte er einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs, der vom Antragsgegner mit Bescheid vom 10. Februar 2020 abgelehnt wurde.
Mit Beschluss vom 3. Juni 2020 - 4 B 177/20 MD - hat das Verwaltungsgericht den Antrag des Antragstellers, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen die Verfügung des Antragsgegners vom 23. Januar 2020 wiederherzustellen, abgelehnt und zur Begründung ausgeführt, der angefochtene Bescheid sei voraussichtlich rechtmäßig. Eine Zuwegungsbaulast könne gemäß § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA durchgesetzt werden. Die Voraussetzungen lägen vor. Bei dem errichteten Tor handele es sich um eine bauliche Anlage. Die am 27. Mai 1992 in das Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast sei wirksam. Die Eintragung einer Baulast sei wegen des rechtsbegründenden Charakters der Baulasteintragung als Verwaltungsakt anzusehen. Erhebe der Eigentümer des belasteten Grundstücks gegen die Eintragung einer Baulast nicht rechtzeitig Widerspruch, habe er wegen der konstitutiven Wirkungen der Eintragung nur unter den Voraussetzungen des § 82 Abs. 3 BauO LSA oder im Falle ihrer Nichtigkeit einen Anspruch auf ihre Löschung. Die vorliegende Baulast sei weder nichtig, noch fehle es an einem öffentlichen Interesse. Die eingetragene Baulast sei hinreichend bestimmt im Sinne des § 37 Abs. 1 VwVfG. Der Umfang der Baulasterklärung ergebe sich hinreichend deutlich aus der Verpflichtungserklärung. Als begünstigte Grundstücke würden dort die Flurstücke …, alle Gärten aus Restgrundstück … und … aufgeführt. Was die Gärten aus Restgrundstück ... anbelange, werde jedenfalls unter Zuhilfenahme des beigefügten Lageplans deutlich, wer durch diese Formulierung begünstigt werden solle. Die einzutragende Baulast beziehe sich nur auf einen Teil des Flurstücks …, nämlich die grün schraffiert dargestellte Fläche, also auf den Weg, den südlichen Teil des Flurstücks. Es leuchte unmittelbar ein, dass der vormalige Eigentümer des Flurstücks … den Zugang über diesen Weg nicht nur zugunsten der Eigentümer der aufgeführten Flurstücke … und …, sondern auch zugunsten der Gartenpächter habe ermöglichen wollen, deren Gärten sich auf dem Rest des Flurstücks … befänden. Aber auch dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks … komme diese Baulast zugute. Durch die Baulast habe die Erreichbarkeit der bezeichneten Grundstücke bzw. Pachtgärten dauerhaft gewährleistet werden sollen. Es bestehe auch ein öffentliches Interesse an der Baulast im Sinne des § 82 Abs. 3 BauO LSA. Weil die Baulast eine je nach ihrem Zweck unterschiedliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers auf Dauer sichern solle, die in der Regel eine sonst nicht zulässige Bebauung dieses oder des Nachbargrundstücks ermögliche, könne das öffentliche Interesse an der Baulast nur verneint werden, wenn die Baulastverpflichtung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen bedeutungslos geworden sei und damit die durch die Baulast gesicherten bauaufsichtlichen Belange keiner Sicherung mehr bedürften. Nur in diesen Fällen könne die Baulast gelöscht werden, ohne dass baurechtswidrige Zustände entstünden, und nur in diesen Fällen sei eine Durchsetzung der Baulastverpflichtung mit hoheitlichen Mitteln ausgeschlossen. Hier bestehe ein öffentliches Interesse an der Baulast, da ohne sie jedenfalls das Flurstück … in einem Brandfall nicht mehr erreichbar sei. Auf dem Flurstück ... befänden sich mehrere Gartenlauben. Bei diesen handele es sich um rückwärtige Gebäude im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA. Die Sicherung eines Zugangs für die Feuerwehr für das Flurstück ... sei erforderlich, weil dieses andernfalls über keinen ungehinderten Zugang von einer öffentlichen Verkehrsfläche verfüge. Im Falle eines Brandes bestünde eine konkrete Gefahr für Gesundheit und Leben der Nutzer dieses Grundstücks. Einen Rechtssatz des Inhalts, dass eine Zufahrtsbaulast generell die Erschließung jedweder Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück ermögliche, gebe es zwar nicht. Hierauf (allein) berufe sich der Antragsgegner aber auch nicht. Dieser habe von dem ihm zustehenden Ermessen auch in rechtlich nicht zu beanstandender Weise Gebrauch gemacht. Die Ermessensbetätigung sei unter Beachtung der widerstreitenden Interessen erfolgt, wobei in rechtlich zulässiger Weise auf das Interesse der Begünstigten der eingetragenen Baulast an einer störungsfreien Zuwegung abgestellt worden sei. Die ausgewählte Maßnahme sei auch verhältnismäßig. Soweit der Antragsgegner die sich aus der Baulast ergebende Verpflichtung durch das Gebot zur Aushändigung von drei Schlüsseln näher konkretisiert habe, entspreche dies dem durch die Baulasterklärung vorgegebenen Rahmen. Es habe seit längerer Zeit Auseinandersetzungen zwischen den begünstigten Gartennutzern und dem Antragsteller gegeben und Bemühungen der Beigeladenen, Schlüssel für das Tor zu erhalten, seien fehlgeschlagen. Vor diesem Hintergrund habe sich der Antragsgegner auf weitere Auseinandersetzungen mit dem Antragsteller nicht einlassen müssen. Schließlich bestehe auch ein besonderes öffentliches Vollzugsinteresse, denn der Schutz von Gesundheit und Leben der Pächter von Gärten auf dem Flurstück ... stelle ein gewichtiges öffentliches Interesse dar, das mit besonderer Dringlichkeit zu verfolgen sei.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde des Antragstellers hat keinen Erfolg. Die dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen keine Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung.
1. Der Antragsteller trägt vor, er habe keinen Anlass für die ordnungsrechtliche Verfügung gegeben, da sämtliche Nutzer der von der Baulast begünstigten Grundstücke im Besitz eines Schlüssels für das Tor seien. Hiermit kann er nicht durchdringen.
Die Behauptung, sämtliche Nutzer der Grundstücke bzw. Gartenparzellen, die von der Baulast begünstigt seien, seien im Besitz eines Schlüssels für das Tor, ist nicht hinreichend substantiiert. Der Antragsteller gibt nicht an, welche Personen konkret einen Schlüssel zu dem Tor besitzen sollen, so dass eine Überprüfung, ob tatsächlich der Zugang sämtlicher Nutzer der begünstigten Grundstücke gesichert ist, nicht möglich ist. Die Einlassung des Antragstellers ist auch nicht schlüssig, weil er zugleich gegen die Baulast einwendet, es sei nicht ersichtlich, welche Grundstücke oder Grundstücksteile begünstigt sein sollen (dazu sogleich). Wenn der Antragsteller selbst davon ausgeht, dass nicht ersichtlich sei, welche Grundstücke von der Baulast begünstigt sein sollen, kann er nicht zugleich behaupten, sämtliche Nutzer der durch die Baulast begünstigten Grundstücke hätten einen Schlüssel. Schließlich ist die Behauptung des Antragstellers aktenwidrig, denn nach Aktenlage sind zumindest die Beigeladene als Eigentümerin des Flurstücks ... sowie Frau K. als - nach eigenen Angaben - Pächterin eines Pachtgartens auf dem städtischen Grundstück nicht im Besitz eines Schlüssels zu dem Tor. Vor diesem Hintergrund hätte es konkreter Angaben zu den Personen, die einen Schlüssel besitzen sollen, sowie einer entsprechenden eidesstattlichen Versicherung als Mittel der Glaubhaftmachung (§ 173 VwGO i.V.m. § 294 ZPO) bedurft, um den Anlass für die ordnungsbehördliche Verfügung vom 23. Januar 2020 in Zweifel zu ziehen.
2. Der Antragsteller wendet zudem ein, das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass es sich bei dem Tor um eine bauliche Anlage i.S.d. § 1 Abs. 1 Satz 1 und § 2 Abs. 1 BauO LSA handele. Er macht damit der Sache nach geltend, die Voraussetzungen eines Einschreitens des Antragsgegners auf der Grundlage des § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA lägen nicht vor, weil hier nicht die Errichtung, Änderung, Nutzung, Nutzungsänderung, Instandhaltung oder Beseitigung einer Anlage i.S.d. § 57 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA in Rede stehe. Auch dieser Einwand greift nicht durch.
Die (untere) Bauaufsichtsbehörde ist grundsätzlich befugt, eine im Wege der Baulast übernommene Verpflichtung mittels einer Bauordnungsverfügung durchzusetzen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. September 1990 - 4 B 34.90, 4 B 35.90 - juris Rn. 15; NdsOVG, Beschluss vom 8. Dezember 1995 - 1 M 7201/95 - juris Rn. 5; OVG NRW, Beschluss vom 10. Oktober 1997 - 7 B 1974/97 - juris Rn. 3). Rechtsgrundlage ist insoweit § 57 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 82 BauO LSA. Im Falle der Sicherung der Zugänglichkeit eines Grundstücks darf die Behörde dem Eigentümer des belasteten Grundstücks insbesondere auferlegen, in dem durch die Baulast bestimmten Umfang den Zugang zu dem begünstigten Grundstück zu dulden und bestehende Hindernisse zu beseitigen. Die bauaufsichtsbehördliche Durchsetzung einer Zuwegungsbaulast richtet sich darauf, dass die Eigentümer des von der Baulast begünstigten Grundstücks und ihre Besucher auf Grund öffentlichen Rechts über das belastete Grundstück hinweg Zugang zu diesem Grundstück nehmen dürfen, auch wenn sie dazu privatrechtlich nicht befugt sind (vgl. NdsOVG, Beschluss vom 8. Dezember 1995 - 1 M 7201/95 - a.a.O. Rn. 6 f.). Ein entsprechender Verwaltungsakt kann auch gegenüber dem Rechtsnachfolger ergehen und im Wege des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden (vgl. OVG RP, Beschluss vom 6. November 2009 - 8 A 10851/09 - juris Rn. 5). Voraussetzung ist zunächst allein, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks die von ihm bzw. seinem Rechtsvorgänger übernommene Verpflichtung noch nicht erfüllt bzw. ihr zuwiderhandelt und so hinreichenden Anlass zum Erlass eines die Baulastverpflichtung aktualisierenden Verwaltungsakts gegeben hat (vgl. OVG Brem, Beschluss vom 16. Januar 2017 - 1 B 275/16 - juris Rn. 10).
Gemessen daran liegen die Voraussetzungen für die Durchsetzung der Baulast durch Erlass einer bauordnungsbehördlichen Verfügung gegen den Antragsteller vor. Der Antragsteller ist Eigentümer des mit der Baulast belasteten Grundstücks Gemarkung A-Stadt, Flur ..., Flurstück …. Gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO LSA ist er als Rechtsnachfolger der Beigeladenen auch an die am 27. Mai 1992 abgegebene und in das Baulastenverzeichnis des Landkreises C-Stadtt als Baulast eingetragene Baulasterklärung gebunden. Hiernach hat er zu dulden, dass die im beigefügten Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche als Zugang zugunsten der anliegenden Gärten dauernd genutzt werden darf. Bei der grün schraffierten Fläche handelt es sich um das Flurstück …, was auch der Antragsteller nicht in Zweifel zieht. Der Verpflichtung zur Duldung der Nutzung des Flurstücks … als Zugang zugunsten der anliegenden Gärten handelt der Antragsteller zuwider, indem er seit 2016 den Zugang zu dem Flurstück ... durch ein eisernes Tor versperrt, womit er auch den Zugang zu den dahinterliegenden Pachtgärten verhindert. Ob das Tor eine bauliche Anlage darstellt, ist insoweit unerheblich. Im Übrigen besteht kein Zweifel daran, dass es sich hierbei um eine mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlage und damit gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA um eine bauliche Anlage handelt.
3. Der Antragsteller macht weiter geltend, die Baulast sei zu unbestimmt und daher nichtig, weil aus der in das Baulastenverzeichnis eingetragenen Formulierung, die im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche dürfe als Zugang zugunsten "der anliegenden Gärten" dauernd genutzt werden, auch in Verbindung mit dem anliegenden Lageplan nicht erkennen lasse, welche Grundstücke oder Grundstücksteile begünstigt sein sollten. Dem ist nicht zu folgen.
Die in Rede stehende Baulast genügt dem Bestimmtheitserfordernis des § 1 Abs. 1 VwVfG LSA i.V.m. § 37 Abs. 1 VwVfG. Eine Baulast ist hinreichend bestimmt, wenn sie Inhalt und Umfang der auf das Grundstück zu übernehmenden Verpflichtung eindeutig erkennen lässt. Es ist ausreichend, aber auch erforderlich, dass durch Auslegung entsprechend den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB die Belastung des Grundstücks ermittelt werden kann. Entscheidend ist, wie der Inhalt der jeweiligen konkreten Baulast bei verständiger Würdigung zu verstehen ist. Wenn auf einen Lageplan Bezug genommen wird, muss dieser die beachtlichen örtlichen Verhältnisse richtig und genau, jedenfalls bestimmbar, wiedergeben (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. Oktober 2013 - 2 A 2554/12 - juris Rn. 14 ff.). Gemessen daran bestehen an der inhaltlichen Bestimmtheit der Baulast keine Zweifel. Belastet ist das Grundstück Gemarkung A-Stadt, Flur ..., Flurstück .... Die Baulast bezieht sich auf die "im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche". Bei dieser Fläche handelt es sich um das aus der Zerlegung des Flurstücks ... hervorgegangene Flurstück .... Inhalt der Baulast ist u.a. ein Geh- und Fahrrecht in Form der dauerhaften Nutzung des Flurstücks ... als Zugang zugunsten "der anliegenden Gärten".
Entgegen der Ansicht des Antragstellers fehlt es insoweit nicht deshalb an der erforderlichen Bestimmtheit, weil sich die Eintragung in das Baulastenverzeichnis aus dem Jahr 1992 auf die Angabe beschränkt hat, dass der jeweilige Eigentümer zu dulden habe, dass die im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche als Zugang zugunsten "der anliegenden Gärten" dauernd genutzt werden dürfe, und diese Eintragung zudem am 27. März 2012 und 17. April 2018 im Hinblick auf die begünstigen Flurstücke geändert wurde. Welchen Inhalt eine Baulast hat, ist im jeweiligen Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln. Hierbei ist nicht nur die Eintragung in das Baulastenverzeichnis, sondern auch die Baulasterklärung heranzuziehen (vgl. VGH BW, Urteil vom 4. Februar 2016 - 5 S 1140/14 - juris Rn. 39; OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 - 2 A 1393/16 - juris Rn. 65). Hiernach bestehen auch im Hinblick auf die begünstigten Flurstücke keine Zweifel an der Bestimmtheit. Die begünstigten Flurstücke, also "die anliegenden Gärten", sind in der Baulasterklärung bei der Bezeichnung der begünstigten Flurstücke hinreichend genau angegeben. Als begünstigt sind hierin die Grundstücke Gemarkung A-Stadt, Flur ..., Flurstücke …, alle Gärten aus Restgrundstück ... und … genannt. Im Hinblick auf die Flurstücke ... und … sind keine Bestimmtheitsmängel ersichtlich. Auch mit der Formulierung „alle Gärten aus Restgrundstück ...“ wird hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass insoweit das nach der Zerlegung des Flurstücks ... als Gartenfläche verbleibende Flurstück ... gemeint ist, welches von der Hasenpflugstraße aus über das Wegeflurstück … und weiter über das durch die Grundstücksteilung entstandene, im Lageplan grün schraffiert dargestellte Wegeflurstück ... zugänglich ist.
4. Der Antragsteller ist weiter der Auffassung, er könne die Löschung der Baulast verlangen, denn deren Bestellung sei bereits im Jahr 1992 unzulässig gewesen, da kein öffentliches Interesse an der Eintragung einer Baulast bestanden habe. Weder die streitgegenständlichen Flächen noch die Zufahrtsflächen zu diesen Flächen oder die dahinter liegenden Flächen des Gartenlandes könnten als Rettungsweg oder Feuerwehrzufahrt genutzt bzw. von Feuerwehrfahrzeugen erreicht werden, da ihnen die nötigen Breite fehle. Die Baulast diene allein der Durchsetzung von Geh- und Wegerechten zu privaten Zwecken der Anlieger. Bei einem Wegfall der Baulast entstehe kein baurechtswidriger Zustand. Auch diese Einwände greifen nicht durch.
Es ist anerkannt, dass eine Baulast nicht mehr durch eine Bauordnungsverfügung durchgesetzt werden darf, wenn sie zu löschen ist (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 10. Oktober 1997 - 7 B 1974/97 - a.a.O. Rn. 20; Mann, in: Große-Suchsdorf, Niedersächsische Bauordnung, 10. Auflage 2020, § 81 NBauO Rn. 63). Eine Pflicht zur Löschung einer Baulast - und damit ein Anspruch des Betroffenen auf Löschung - kommt unter zwei Gesichtspunkten in Betracht. Zunächst kann derjenige, der durch eine unrichtige Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis in seinen Rechten verletzt ist, einen Anspruch auf Löschung der Eintragung geltend machen. Unrichtig ist das Baulastenverzeichnis, wenn die eingetragene Baulast von vornherein nicht entstanden, also nach den maßgeblichen verwaltungsverfahrensrechtlichen Vorschriften nichtig ist (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. Oktober 2013 - 2 A 2554/12 - a.a.O. Rn. 9 ff.). Darüber hinaus kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks einen Anspruch auf Abgabe einer Verzichtserklärung und in der Folge auf Löschung der Baulast geltend machen, wenn das öffentliche Interesse an der Baulast entfallen ist (vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 - 2 A 1393/16 - a.a.O. Rn. 50). Nach § 82 Abs. 3 BauO LSA geht die Baulast durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen der oder die Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten angehört werden. Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam. § 82 Abs. 3 BauO LSA setzt für einen Anspruch auf Abgabe einer Verzichtserklärung in materieller Hinsicht voraus, dass ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Eine Verpflichtung zum Verzicht auf die Baulast entsteht bei einer Änderung des öffentlichen Interesses gegenüber der Situation, in der die Baulast übernommen wurde. Das öffentliche Interesse kann demgemäß etwa in den Fällen verneint werden, in denen eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, etwa der Wegfall der Sicherungsfähigkeit oder der Sicherungsbedürftigkeit, stattgefunden hat oder eine Änderung des im fraglichen Bereich geltenden Baurechts die Annahme des Wegfalls dieses Interesses rechtfertigt. Baurechtswidrige Zustände dürfen durch den Verzicht nicht geschaffen werden (vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 - 2 A 1393/16 - a.a.O. Rn. 52 ff.; VG Berlin, Urteil vom 23. April 2019 - 19 K 304.16 - juris Rn. 45).
Nach diesen Grundsätzen besteht kein Anspruch des Antragstellers auf Löschung der Baulast. Gründe, die zur Nichtigkeit der Baulast führen könnten, liegen nicht vor. Insbesondere ist die Baulast - wie bereits ausgeführt - nicht zu unbestimmt i.S.d. § 37 Abs. 1 VwVfG. Auch ein Anspruch auf Abgabe einer Verzichtserklärung und in der Folge auf Löschung der Baulast wegen Wegfalls des öffentlichen Interesses gemäß § 82 Abs. 3 BauO LSA besteht nicht. Eine Änderung des öffentlichen Interesses gegenüber der Situation, in der die Baulast übernommen wurde, liegt nicht vor. Dies wird vom Antragsteller auch nicht geltend gemacht; vielmehr verweist er darauf, dass von Anfang ein öffentliches Interesse an der Baulast gefehlt habe. Hieraus kann er jedoch einen Anspruch auf Löschung nicht herleiten.
§ 82 Abs. 1 Satz 2 BauO LSA ordnet an, dass Baulasten mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam werden und auch gegenüber Rechtsnachfolgern gelten. Aufgrund der hierin zum Ausdruck kommenden konstitutiven Wirkung ist die Baulasteintragung als Verwaltungsakt anzusehen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 - 2 A 1393/16 - a.a.O. Rn. 45). Der Zweck dieser Regelung besteht darin, nach Ablauf der Rechtsbehelfsmöglichkeiten gegen die (konstitutive Wirkung der) Eintragung den Inhalt der Erklärung grundsätzlich auch dann maßgeblich sein zu lassen, wenn er nicht der Rechtslage entspricht. Hiermit soll vermieden werden, dass sich auch noch nach Jahren Streitfragen um die Rechtmäßigkeit und Wirksamkeit von Baulasten stellen. Aus der konstitutiven, d.h. mit Ablauf der Rechtsbehelfsfrist Einwendungen ausschließenden Wirkung der Baulasteintragung ergibt sich, dass ein Anspruch auf Löschung einer Baulast nach Eintritt der Bestandskraft nur bei Nichtigkeit der Baulasteintragung oder bei nachträglichem Wegfall des öffentlichen Interesses gemäß § 82 Abs. 3 BauO LSA in Betracht kommt. Eine uneingeschränkte Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Baulasteintragung erfolgt hingegen nur im Falle ihrer rechtzeitigen Anfechtung (vgl. NdsOVG, Urteil vom 8. Juli 2004 - 1 LB 48/04 - juris Rn. 59 ff.; Mann, in: Große-Suchsdorf, a.a.O., § 81 NBauO Rn. 67 und 74).
Hiernach kann dahinstehen, ob - wie der Antragsteller meint - von Anfang an kein öffentliches Interesse an der Baulast bestanden hat, denn eine Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Baulasteintragung kommt im vorliegenden Fall nicht in Betracht. Die Baulast wurde bereits am 27. Mai 1992 in das Baulastenverzeichnis des Landkreises C-Stadt eingetragen. Die Eintragung ist damit seit langem bestandskräftig, so dass es auf ihre (ursprüngliche) Rechtmäßigkeit nicht mehr ankommt. Es bedarf insbesondere keiner Vertiefung, ob die Baulast der Erfüllung der Anforderungen des § 4 Abs. 1 BauO LSA oder - wie das Verwaltungsgericht angenommen hat - des § 5 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA im Hinblick auf die begünstigten Flurstücke dient.
Soweit der Antragsteller unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Sigmaringen (Urteil vom 10. Mai 2017 - 2 K 655/15 - juris) geltend macht, es gebe keinen Rechtssatz des Inhalts, dass eine Zufahrtsbaulast generell die Erschließung jedweder Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück ermögliche, ist dies vorliegend ohne Belang. Die Entscheidung betrifft die Frage, ob eine Baulast dahin auszulegen ist, dass sie nur der Sicherung eines bestimmten Bauvorhabens dient (sog. vorhabenbezogene Baulast) mit der Folge, dass bei endgültiger Aufgabe dieses Vorhabens ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Diese Frage stellt sich im vorliegenden Verfahren nicht, denn die endgültige Aufgabe eines Bauvorhabens, zu dessen Sicherung die Baulasterklärung vom 27. Mai 1992 durch die Beigeladene abgegeben worden ist, ist nicht ersichtlich.
5. Der Antragsteller wendet sich darüber hinaus gegen die ihm mit Schreiben des Antragsgegners vom 19. April 2018 mitgeteilte Änderung der Eintragung in das Baulastenverzeichnis und meint, hierin liege die Änderung eines Verwaltungsakts zu seinen Lasten, die rechtswidrig sei, da die Voraussetzungen der §§ 48 ff. VwVfG, insbesondere des § 48 Abs. 4 VwVfG, nicht vorgelegen hätten. Dieser Einwand ist im Rahmen des vorliegenden Verfahrens unerheblich. Es ist bereits zweifelhaft, ob die am 17. April 2018 durch den Antragsgegner vorgenommene Korrektur der Eintragung in das Baulastenverzeichnis Rechte des Antragstellers verletzten kann, denn bei der durch Auslegung vorzunehmenden Bestimmung des Inhalts eine Baulast ist - wie bereits ausgeführt - nicht nur die Eintragung in das Baulastenverzeichnis, sondern auch die Baulasterklärung heranzuziehen, so dass eine Änderung der Eintragung keine Änderung der Baulast bewirken dürfte. Jedenfalls ist nichts dafür ersichtlich, wie sich eine etwaige Rechtswidrigkeit der mit Schreiben des Antragsgegners vom 19. April 2018 mitgeteilten Änderung der Eintragung in das Baulastenverzeichnis auf die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung vom 23. Januar 2020 ausgewirkt haben könnte.
6. Der Kläger meint schließlich, die Durchsetzung der Baulast komme nicht mehr in Betracht, da insoweit Verwirkung eingetreten sei. Er habe den Zugang bereits seit dem Jahr 2016 verschlossen. Erstmalig mit der Verfügung aus dem Jahr 2020 sei ihm gegenüber geltend gemacht worden, dass eine Verletzung der Baulast bestehe. In den vergangenen Jahren habe insbesondere die Beigeladene, auf deren Antrag der Antragsgegner tätig geworden sei, den Zustand hingenommen, ohne gegen ihn vorzugehen. Aus diesem Verhalten könne nur geschlossen werden, dass kein Durchsetzungsinteresse (mehr) bestehe.
Dem ist nicht zu folgen. Der Senat geht davon aus, dass polizeiliche bzw. ordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse nicht verwirkt werden können. Diesen Befugnissen kommt im öffentlichen Interesse ein überragendes Gewicht zu, das deren Verwirkung nicht zulässt. Polizeiliche bzw. ordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse, die die zuständigen Behörden unter den verschiedensten sachlichen Aspekten ermächtigten, bestimmte Maßnahmen zu ergreifen, sind keine subjektiven Rechte, deren Bestand oder Ausübung durch Nicht- oder Fehlgebrauch in Frage gestellt und daher verwirkt werden könnten. Sie knüpfen vielmehr an das Vorliegen polizei- oder ordnungsrechtlicher Voraussetzungen an und sind den zuständigen Behörden im öffentlichen Interesse an der Gewährleistung rechtmäßiger Zustände zur pflichtgemäßen Erledigung auferlegt. Dieses öffentliche Interesse und diese zur pflichtgemäßen Erledigung übertragene Aufgabe werden nicht dadurch geschmälert oder gar obsolet, dass zu deren Durchsetzung von der Behörde über längere Zeit hinweg nichts bzw. wenig unternommen worden ist (vgl. VGH BW, Urteil vom 1. April 2008 - 10 S 1388/06 - juris Rn. 50). Eine Verwirkung der Befugnis des Antragsgegners, eine durch Baulast übernommene Verpflichtung mittels einer Bauordnungsverfügung durchzusetzen, kommt vor diesem Hintergrund auch bei längerer Untätigkeit nicht in Betracht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 4, 5, 7 BauO LSA
§§ 133, 157 BGB
§§ 48 ff. VwVfG
§ 173 VwGO
§ 294 ZPO
§ 82 BauO LSA
§ 81 NBauO
§ 4 Abs. 1 BauO
§ 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA
§ 82 Abs. 3 BauO LSA
§ 37 Abs. 1 VwVfG
§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA
§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 2 Abs. 1 BauO LSA
§ 57 Abs. 2 Satz 1 BauO LSA
§ 82 Abs. 1 Satz 2 BauO LSA
§ 2 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA
§ 1 Abs. 1 VwVfG LSA
§ 4 Abs. 1 BauO LSA
§ 48 Abs. 4 VwVfG
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: 4 A 11/19
4 B 177/20
4 B 34.90
4 B 35.90
1 M 7201/95
7 B 1974/97
8 A 10851/09
1 B 275/16
2 A 2554/12
5 S 1140/14
2 A 1393/16
19 K 304.16
1 LB 48/04
2 K 655/15
10 S 1388/06