Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-01-20, Aktenzeichen 13 A 114.07
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2010:0120.13A114.07.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Eine Instandsetzung im Sinne des § 177 Abs. 1 BauGB ist auf die Behebung von Mängeln zur Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes des Gebäudes gerichtet, die nur die weitere Nutzung des bisherigen Bestandes in der bisherigen Weise ermöglichen soll. Eine Modernisierung im Sinne des § 177 BauGB schließt nur solche Maßnahmen zur Beseitigung von Missständen ein, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes beeinträchtigen. Erhebliche bauliche Änderungen des Gebäudes wie dessen Ausbau, Umbau oder Erweiterung stellen weder eine Instandsetzung noch eine Modernisierung dar, weil Maßnahmen dieser Art nicht der Wiederherstellung eines vormals gegebenen, sondern der erstmaligen Herstellung eines neuen Zustandes dienen. Auch die erstmalige Anbringung eines (Außen-)Fahrstuhls stellt eine Maßnahme dar, welche allenfalls der Verbesserung der funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes dient, mit der jedoch keine baulichen Mängel oder Missstände im Sinne von § 177 BauGB beseitigt werden.(Rn.43)
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Anerkennung weiterer Kosten im Rahmen einer Bescheinigung für steuerrechtlich erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten.
Er ist Miteigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Ko.straße7... in Berlin-P., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. 11. Das Grundstück befand sich gemäß Verordnung vom 21. September 1993 (GVBl. S. 403) im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet P. – K. (aufgehoben durch § 1 Abs. 1 Nr. 3 der 10. Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009, GVBl. 2009, S. 13). Das Gebäude selbst ist als Bestandteil eines Denkmalbereiches (Ensemble) in der Denkmalliste Berlin eingetragen.
Das Bezirksamt P. von Berlin - im Folgenden: Bezirksamt - erteilte der Voreigentümerin, dem zwischenzeitlich insolventen Bauträger S.M. GmbH, als Vertreterin der GbR Ko.. 78 mit Datum vom 11. April 2001 die sanierungsrechtliche Genehmigung und mit Datum vom 16. Juli 2001 die Baugenehmigung Nr. 313/01 zur Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes, zum Anbau von Balkonen, der Anbringung von Fahrstühlen sowie zum Dachgeschossausbau.
Nachdem der Kläger und der Bauträger einen Kaufvertrag über die Wohneinheit Nr. 11 geschlossen hatten, unterzeichnete der damalige Gruppenleiter der Sanierungsverwaltungsstelle am 29. September 2000 ein „Gesprächsergebnis: Sanierungsverwaltungsstelle und Fa. S. GmbH“ folgenden Inhalts:
„Hiermit wird bestätigt, dass die gesamten Sanierungsaufwendungen für die Wohnung Nr. 11 in der Kollwitzstraße 78, Berlin – Prenzlauer Berg für den Fall eines Modernisierungsgebots gemäß § 177 Baugesetzbuch Gegenstand eines solchen sind, diese Eingang finden werden in die vor Beginn der Baumaßnahme abzuschließende öffentlich-rechtliche Vereinbarung zwischen dem Bauträger und der Sanierungsverwaltungsstelle Berlin-Prenzlauer Berg und die Aufwendungen bescheinigungsfähig gemäß § 7 h EStG sind. Die Bestätigung bezieht sich auf die als Anlage beigefügte Baubeschreibung sowie die beigelegten Grundriss-Skizzen für die vorgesehene Sanierungsmaßnahme“.
Mit Datum vom 5. Juni / 2. Juli 2001 schlossen die Voreigentümerin und der Beklagte sodann die „Öffentlich-rechtliche Vereinbarung i.S. des § 177 Baugesetzbuches (BauGB) im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet zur Abwendung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots bzw. zur Durchführung von Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Objektes dienen, welches wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen der städtebaulichen Bedeutung erhalten werden soll“. In § 2 (Art und Umfang der geplanten Maßnahmen) heißt es unter Nr. 1:
„ § 2 Art und Umfang der geplanten Maßnahmen
1. Art und Umfang der Maßnahmen werden in der Anlage 1 beschrieben und bilden den Rahmen der bescheinigungsfähigen Maßnahmen … Nicht bescheinigungsfähig werden die Aufzüge und alle Maßnahmen, welche notwendig sind, um das Dachgeschoss auszubauen. Gewerbespezifische Ausbauten werden ebenfalls von der Bescheinigung nicht erfasst“.
2. …
…
§ 5 Bescheinigungsverfahren
...
5. Auf Grundlage des im Vorhaben integrierten DG-Ausbaus ist in den vorzulegenden Rechnungen die Leistungstrennung nachvollziehbar darzustellen, d.h. sämtliche Leistungen, welche den DG – WE zu Gute kommen, sind so konkret wie möglich getrennt auszuweisen. Dies gilt auch für Maßnahmen zu den Aufzügen. Ist dies nicht möglich, werden eindeutig erkennbare Leistungen in den Rechnungen gekürzt und es wird eine quotale Minderung bei den Leistungen vorgenommen, die sich evtl. auf das Dach beziehen könnten. Das erfolgt unter verwaltungsökonomischen Gesichtspunkten und kann zu Lasten der anerkennungsfähigen Kosten führen. Dies wird vom Eigentümer anerkannt und wird evtl. Erwerben zur Kenntnis gegeben.
Für die im 4. Obergeschoss gelegene Wohnung des Klägers erfolgte sodann der Ausbau als Maisonettewohnung mit der darüberliegenden Dachgeschossfläche, die bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt worden war, als Wohneinheit Nr. 11. An dem Wohnhaus wurden Aufzugsanlagen angebracht.
Auf Antrag des Klägers erteilte das Bezirksamt mit Bescheinigung vom 25. Februar 2004, welche als Zeitpunkt des Abschlusses der Baumaßnahmen des Jahr 2002 angibt, einen Grundlagenbescheid zur steuerlichen Abschreibung gemäß § 7h EStG für die Wohneinheit Nr. 11. Mit diesem Bescheid wurden der Einheit zugewiesene Bauaufwendungen im Sinne des § 7h bzw. § 10f EStG in Höhe von 147.968,29 Euro und anteilige Funktionsträgergebühren in Höhe von 32.100,34 Euro unter Hinweis darauf bescheinigt, dass die mit dem Ausbau des Dachgeschosses in Sondereigentum zusammenhängenden Kosten nicht bescheinigungsfähig seien.
Den hiergegen gerichteten Widerspruch des Klägers, mit dem er unter Berufung auf den Gesprächsvermerk vom 29. September 2000 im Wesentlichen die Nichtberücksichtigung der Ausbaukosten für das Dachgeschoss beanstandete und geltend machte, es sei von den im Kaufvertrag ausgewiesenen und mit 70 % des Gesamtkaufpreises bezifferten Sanierungskosten auszugehen, wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 19 Februar 2007, zugestellt am 22. Februar 2007, zurück.
Hiergegen hat der Kläger am 22. März 2007 Klage erhoben. Er trägt vor:
Auch die Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses seien als Bauaufwendungen im Sinne des § 7h EStG zu berücksichtigen, da sich die Sanierungsverwaltungsstelle durch den Gesprächsvermerk vom 29. September 2000 gebunden und hiervon weder im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Vertrages noch im angegriffenen Bescheid habe abweichen dürfen. Alle an der Abfassung des Gesprächsvermerk Beteiligten seien selbstverständlich davon ausgegangen, dass auch die Kosten des Ausbaus des Dachgeschosses als begünstigungsfähig hätten festgesetzt werden sollen, wobei zu berücksichtigen sei, dass im maßgeblichen Zeitpunkt eine unklare Rechtslage bestanden habe. Der Wohnraum im Dachgeschoss sei zudem nicht als Neubau, sondern als Nutzung einer Raumreserve in einem bestehenden Bestandsgebäude zu bewerten. Unabhängig hiervon seien auf das Dachgeschoss bezogene Abrisskosten in Höhe von 6.000,-- Euro fälschlich dem Sondereigentum und nicht dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet worden. Denn der Ausbau des Dachgeschosses habe, mit Ausnahme einiger zu entfernender Stützen und Aussteifungen des Dachstuhls, keinen Demontage- und Abrissaufwand verursacht. Diese Arbeiten seien zudem durch die geänderte Dachform bedingt und hätten keinen Bezug zum Sondereigentum. Die Kosten für die Herstellung des Fahrstuhls seien ebenfalls berücksichtigungsfähig, da ein Fahrstuhl in einem Wohngebäude mit vier Stockwerken dem heutigen Wohnstandard entspreche. Zu Unrecht seien ferner weitere, im Einzelnen bezeichnete Anschaffungsnebenkosten (Makler, Notar und Grunderwerbssteuer) nicht berücksichtigt worden.
Mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2009 hat der Kläger die Klage um mehrere hilfsweise Feststellungsbegehren erweitert: Soweit sich weder aus § 7h EStG noch aus dem Gesprächsvermerk ein Anspruch auf Berücksichtigung der Kosten ergebe, habe der Beklagte entweder bei Abschluss der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung oder bei Abgabe der Zusicherung in Form des Gesprächsvermerks rechtswidrig gehandelt. Die entsprechende Feststellung sei zur Vorbereitung eines Amtshaftungsprozesses geboten.
Die Beteiligten haben das Verfahren im Termin zur mündlichen Verhandlung insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt, als es sich auf die Bescheinigung weiterer Anschaffungsnebenkosten bezog.
Der Kläger hat zuletzt beantragt,
den Beklagten unter Abänderung des Bescheides des Bezirksamts vom 25. Februar 2004 in der Fassung des Widerspruchsbescheids derselben Behörde vom 18. Februar 2007 zu verpflichten,
- die im Dachgeschoss entstandenen Kosten von 6.000,-- DM für Demontage und Abriss dem begünstigten Gemeinschaftseigentum zuzuordnen,
- die nicht berücksichtigten Kosten des Fahrstuhls in Höhe von 258.820,38 DM dem begünstigten Gemeinschaftseigentum zuzuordnen,
- die dem Sondereigentum „Dachgeschoss“ zuzuordnenden Kosten von (123.300,-- DM – 6.000,00 DM =) 117.300,-- DM = 59.974,54 Euro als begünstigungsfähige Kosten des Sondereigentums anzusetzen,
hilfsweise Beweis über die Tatsache zu erheben, dass
- mit dem Begriff der gesamten Sanierungsaufwendungen auch solche Aufwendungen gemeint gewesen seien, die für den Dachgeschossausbau und den Einbau des Aufzugs angefallen sind, durch Vernehmung des Zeugen M.,
- Herr M. dieses Verständnis auch intern kommuniziert habe und dass der Zeuge H. geäußert habe, dabei sei man über den Tisch gezogen worden, durch Vernehmung des Zeugen H.,
hilfsweise festzustellen, dass
- der Beklagte durch Abschluss der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung vom 05.06.2001/02.07.2001 mit der dortigen Regelung in § 5.5 rechtswidrig gehandelt hat,
- der Beklagte mit der Zusicherung in Form des Gesprächsergebnisses vom 29. September 2000 rechtswidrig gehandelt hat,
- der Beklagte mit der Unterzeichnung des Gesprächsergebnisses rechtswidrig gehandelt hat,
Der Beklagte, welcher der Klageänderung widersprochen hat, beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Gesprächsvermerk vom 29. September 2000 habe nicht den ihm beigemessen Inhalt, da der Begriff der „Sanierung“ von vorneherein nicht den Neubau von Wohnraum umfasse. So sei es auch in der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung festgehalten worden. Die auf das Dachgeschoss bezogenen Abrisskosten in Höhe von 6.000,-- DM (= 3.067,75 Euro) seien vom Bauträger selbst als nicht berücksichtigungsfähig angegeben worden und vermutlich ohnehin zu gering angesetzt. Ein Fahrstuhl könne in den Sanierungsgebieten Berlins grundsätzlich nicht Gegenstand eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots sein.
Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das das Protokoll des Erörterungstermins vom 13. Oktober 2009 der Streitakte) und des Termins zur mündlichen Verhandlung vom 20. Januar 2010 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die im Einverständnis der Beteiligten gemäß § 87a Abs. 2 und 3 VwGO der Berichterstatter entscheiden kann, hat keinen Erfolg.
Die mit dem Hauptantrag noch verfolgte, zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf einen steuerrechtlichen Grundlagenbescheid mit dem von ihm begehrten Inhalt. Er wird durch die Ablehnung daher nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Als Anspruchsgrundlage für das Begehren des Klägers kommen § 7h Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 EStG in Betracht. Nach § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG kann der Steuerpflichtige bei einem im Inland gelegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren nach näherer Maßgabe Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen. Nach § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG ist Satz 1 entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. Da der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen nach § 7h Abs. 2 Satz 1 EStG nur in Anspruch nehmen kann, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist, folgt hieraus ein Anspruch auf Erteilung der entsprechenden Bescheinigung gegenüber der zuständigen Behörde, wenn die Voraussetzungen zu § 7h Abs. 1 Satz 1 oder Satz 2 EStG vorliegen.
Das ist bezüglich keiner der von dem Kläger noch geltend gemachten weiteren Kosten der Fall.
Die für die Schaffung der neuen Wohneinheit Nr. 11 sowie die Anbringung eines Außenfahrstuhls am Gebäude angefallenen anteiligen Kosten gehen nicht auf sanierungsbezogene Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 7h Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 177 BauGB zurück. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 177 Abs. 1 BauGB sind solche Maßnahmen, die der Beseitigung oder Behebung von Missständen oder Mängeln einer baulichen Anlage bezüglich ihrer inneren und äußeren Beschaffenheit dienen. Nach § 177 Abs. 2 BauGB liegen Missstände insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht, während nach Absatz 3 der Vorschrift Mängel insbesondere vorliegen, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkung Dritter, die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll. Demzufolge ist eine Instandsetzung im Sinne des § 177 Abs. 1 BauGB auf die Behebung von Mängeln zur Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes des Gebäudes gerichtet, die nur die weitere Nutzung des bisherigen Bestandes in der bisherigen Weise ermöglichen soll. Eine Modernisierung im Sinne des § 177 BauGB schließt nur solche Maßnahmen zur Beseitigung von Missständen ein, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes beeinträchtigen. Erhebliche bauliche Änderungen des Gebäudes wie dessen Ausbau, Umbau oder Erweiterung stellen weder eine Instandsetzung noch eine Modernisierung dar, weil Maßnahmen dieser Art nicht der Wiederherstellung eines vormals gegebenen, sondern der erstmaligen Herstellung eines neuen Zustandes dienen (BVerwG, Beschluss vom 27. August 1996 - 8 B 165/96 -, Buchholz 401.1 § 7 h EStG Nr. 1 m.w.N.). Das aber ist bei einem Ausbau des Dachgeschosses und dessen Anbindung an eine darunter belegene Wohnung der Fall. Denn hierdurch wird eine neue Wohneinheit mit zusätzlichem Wohnraum geschaffen, nicht ein vorhandener Bestand modernisiert oder instand gesetzt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2009 - VG 19 A 280.06 -, EA S. 6). Auch die erstmalige Anbringung eines (Außen-)Fahrstuhls stellt eine Maßnahme dar, welche allenfalls der Verbesserung der funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes dient, mit der jedoch keine baulichen Mängel oder Missstände im Sinne von § 177 BauGB beseitigt werden.
Unabhängig hiervon stünde einer Berücksichtigung als Modernisierungs- und Instandsetzungskosten auch der Umstand entgegen, dass der Kläger bzw. deren Voreigentümerin dem Beklagten gegenüber nicht zur Durchführung dieser Maßnahmen verpflichtet waren. Die Bestimmung des § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG verweist nach ihrem Wortlaut auf die Vorschrift des § 177 BauGB im Ganzen und damit auch auf dessen Absatz 1, der die Gemeinden ermächtigt, die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in Sanierungsgebieten durch entsprechende Anordnungen durchzusetzen. An die Stelle eines solchen Gebotes kann auch ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB mit den Eigentümern treten, in denen diese sich zur Durchführung näher bestimmter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verpflichten. Diese Vorgehensweise trägt dem Kooperationsgedanken Rechnung, von dem das Sanierungsrecht geprägt ist (vgl. § 175 Abs. 1 BauGB), und erfüllt daher ebenfalls die Voraussetzungen für eine steuerliche Förderung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 5. April 2007 - 8 S 2090/06 -, juris, Rn. 23; OVG Niedersachsen, Urteil vom 24. April 1997 - 6 L 2067/9 -; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 8. Juni 2004 - 3 L 64/02 -, NVwZ 2005, S. 835). Der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung vom 5. Juni / 2. Juli 2001 kann eine Verpflichtung zum Ausbau des Dachgeschosses und Anbringung eines Fahrstuhls jedoch nicht entnommen werden. Zur Art und zum Umfang der übernommenen Verpflichtungen bestimmt § 2 Nr. 1 der Vereinbarung, dass die in der als Anlage 1 beigefügten Baubeschreibung aufgeführten Maßnahmen lediglich den „Rahmen“ der bescheinigungsfähigen Maßnahmen bilden. Bereits hieraus wird deutlich, dass nicht alle in der Baubeschreibung aufgeführten Einzelheiten des Vorhabens zugleich solche waren, zu denen sich die Voreigentümerin gegenüber dem Beklagten verpflichten sollte. Wenn es im Anschluss unter Nr. 1 Satz 4 heißt, dass die Aufzüge und alle mit dem Dachgeschossausbau verbundenen Maßnahmen nicht „bescheinigungsfähig“ sind, bedeutet dies im Umkehrschuss, dass auch eine entsprechende Verpflichtung der Voreigentümerin zur Durchführung dieser Maßnahmen nicht begründet werden sollte (so im Ergebnis auch VG Berlin, Urteil vom 14. Juli 2009 - VG 13 A 94.06 -, EA S. 7).
Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Berücksichtigung nach Maßgabe von § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG als Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen.
Die Umnutzung oder Umgestaltung eines Gebäudes erfüllt die letztgenannte Voraussetzung nur dann, wenn es sich um eine Maßnahme handelt, die erforderlich war, weil das Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sonst nicht mehr nutzbar gewesen wäre oder mit dieser eine Anpassung an den allgemeinen Wohnstandard bewirkt werden sollte. Das ist bei der hier in Rede stehenden Neuschaffung der Wohneinheit Nr. 11 nicht der Fall. Aufwendungen für einen Dachgeschossausbau und ähnliche Erweiterungen, durch die die Nutzfläche vergrößert wird, können nur dann ausnahmsweise als begünstigt bescheinigt werden, wenn ohne sie eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung es Gebäudes entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Sanierung ausgeschlossen ist (vgl. VG Berlin, Urteil 16. Juli 2009 - VG 19 A 280.06 -, EA S. 6). Dafür ist in Anbetracht des Umstandes, dass allein die ursprüngliche Wohnung im 4. Obergeschoss bereits eine Wohnfläche von 107,33 Quadratmetern hatte, nichts ersichtlich. Ebenso wenig stellt der Bau einer Maisonettewohnung eine notwendige Anpassung an den allgemeinen Wohnstandard dar.
Ob und unter welchen Voraussetzungen die Anbringung eines Fahrstuhls notwendig ist, um einen solchen Standard zu schaffen, kann demgegenüber offen bleiben. Einer Berücksichtigung der hierfür angefallenen Kosten stünde nach den vorstehenden Ausführungen jedenfalls entgegen, dass sich die Voreigentümerin dem Beklagten gegenüber nicht dazu verpflichtet hatte, den Aufzug anzubringen.
Der Kläger hat auch keinen Anspruch darauf, weitere im Dachgeschoss angefallene Kosten für Abriss und Demontage „dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen“. Denn diese Kosten sind im Zusammenhang mit der Schaffung des Sondereigentums des Klägers entstanden und damit – wie dargelegt – nicht nach § 7h Abs. 1 EStG bescheinigungsfähig. Die Richtigkeit der Aufstellung des Bauträgers (Bl. 12 a des Verwaltungsvorgangs), der die entsprechenden Kosten der Wohneinheit des Klägers und gerade nicht dem Gemeinschaftseigentum zuordnet, wird durch die von dem Kläger vorgelegten Fotos, die belegen sollen, dass das Dachgeschoss in seinem ursprünglichen Zustand weder eine Kammer noch abzubrechende Zwischenwände oder Bodentüren oder eine zu beseitigende Schüttung aufwies, nicht ernsthaft in Frage gestellt. Unstreitig erfolgte jedenfalls ein Abbruch der Stützen und Aussteifungen des Dachstuhls. Diese Arbeiten bezogen sich unmittelbar und in erster Linie auf die Wohneinheit des Klägers, da hierdurch der im Dach nutzbare Raum vergrößert wurde. Dass diese Arbeiten womöglich ohnehin infolge des geänderten Dachaufbaus erforderlich geworden wären, steht dieser Bewertung nicht entgegen.
Der Kläger kann den geltend gemachten Anspruch nach § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln auch nicht auf eine Zusicherung des Beklagten stützen. Bei einer Zusicherung handelt es sich um die verbindliche Selbstverpflichtung der Behörde, einen bestimmten Verwaltungsakt zu erlassen oder zu unterlassen. Ob die Behörde eine entsprechende Bindung eingehen wollte und welchen Inhalt diese hat, ist durch Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont zu ermitteln (§ 133 BGB in entsprechender Anwendung; vgl. OVG Münster, Urteil vom 17. November 1983 – 4 A 1791.82 -, NVwZ 1983, S. 1081). Im Zweifelsfall ist die Erklärung so auszulegen, dass sie nicht gegen zwingendes Recht verstößt (vgl. auch die Generalklausel des § 42 Abs. 1 Satz 1 AO, wonach durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts das Steuergesetz nicht umgangen werden kann). Nach diesen Maßstäben kann der Erklärung vom 29. September 2000 nicht entnommen werden, dass der Beklagte sich dazu verpflichten wollte, die anteiligen Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses der Wohneinheit Nr. 11 sowie die Anbringung des Fahrstuhls in einen steuerrechtlichen Grundlagenbescheid nach § 7h EStG auch dann aufzunehmen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt waren. Soweit es die Kosten für den Fahrstuhl betrifft, folgt dies schon daraus, dass eine solche Anlage in der Bescheinigung überhaupt keine Erwähnung findet. Die Bescheinigung bezieht sich allein auf die „gesamten Sanierungsaufwendungen für die Wohnung Nr. 11“. Wenn es dazu heißt, dass diese Gegenstand eines Modernisierungsgebots sein werden, folgt hieraus mit Blick auf die Kosten des Dachgeschossausbaus aber gleichfalls nichts zu Gunsten des Klägers. Denn abgesehen davon, dass allein konkrete Maßnahmen, nicht aber deren Kosten Gegenstand eines Gebots nach § 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB sein können, ist es zum Erlass eines derartigen Verwaltungsaktes nicht gekommen. Unerheblich ist auch die weitere Bestätigung, dass die genannten Aufwendungen zum Bestandteil der noch abzuschließenden öffentlich-rechtlichen Vereinbarung gemacht werden sollten. Denn durch die Vereinbarung vom 5. Juni / 2. Juli 2001 haben die Voreigentümerin und der Beklagte Inhalt und Umfang der vertraglichen Verpflichtungen als Voraussetzung einer steuerrechtlichen Bescheinigung nach § 7h EStG einvernehmlich und bindend festgelegt. Die sich auf den Abschluss eines Vertrages, nicht aber den Erlass eines Verwaltungsakts beziehende Absichtserklärung vom 29. September 2000 ist damit hinfällig geworden. Ob durch diesen Vertrag zugleich Rechte des Klägers berührt worden sind oder ob es zu dessen Wirksamkeit gar seiner Zustimmung bedurfte (vgl. § 58 Abs. 1 VwVfG), ist demgegenüber unerheblich. Schließlich stützt auch die Bestätigung, dass die (gesamten Sanierungs-)Aufwendungen „bescheinigungsfähig gemäß § 7h EStG“ sind, den Anspruch des Klägers nicht. Sie kann nicht isoliert betrachtet werden, sondern steht im Kontext des zuvor Erklärten und bringt bei objektiver Betrachtung nicht mehr und nicht weniger zum Ausdruck, als dass nach Maßgabe des Inhalts eines etwaigen Gebots nach § 177 Abs. 1 BauGB oder eines dieses ersetzenden öffentlich-rechtlichen Vertrages die entsprechenden Kosten nach Maßgabe von § 7h EStG zu berücksichtigen sind. Ein darüberhinausgehender Erklärungsinhalt, dass sich die Behörde auch unabhängig von den gesetzlichen Voraussetzungen des § 7h EStG zum Erlass eines steuerrechtlichen Grundlagenbescheides verpflichten wollte, kann dem bei objektiver Betrachtung nicht entnommen werden. Dies gilt umso mehr, als in der Erklärung von „Sanierungsaufwendungen“ und gerade nicht von sonstigen Kosten die Rede ist. Aus diesem Grunde war auch den Hilfsbeweisanträgen des Klägers nicht nachzugehen. Es kann unterstellt werden, dass der Zeuge M. dem „Gesprächsergebnis“ vom 7. September 2000 einen Inhalt beigemessen hat, wonach der Beklagte verpflichtet war, die rechtlichen Voraussetzungen für eine Einbeziehung auch der Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses und den Anbau der Aufzugsanlagen in die steuerrechtliche Bescheinigung nach § 7h EStG zu schaffen. Denn abgesehen davon, dass es bei der Auslegung einer Erklärung - wie dargelegt - nicht auf den inneren Willen des Erklärenden, sondern das objektiv Erklärte ankommt, sind diese Voraussetzungen gerade nicht geschaffen worden.
Die hilfsweisen Begehren des Klägers sind unzulässig.
Sie stellen eine nachträgliche eventuale Klageerweiterung dar, deren Zulässigkeit sich nach § 91 Abs. 1 VwGO richtet. Der Beklagte hat der Klageänderung im Termin zur mündlichen Verhandlung ausdrücklich widersprochen. Die Klageänderung ist auch nicht sachdienlich, da das Feststellungsbegehren des Klägers nach § 43 VwGO mangels Feststellungsinteresses unzulässig wäre. An einem solchen, mit der Absicht der Geltendmachung von Amtshaftungsansprüchen begründeten Feststellungsinteresse fehlt es nämlich, wenn es dem Kläger - wie hier - zuzumuten ist, die Rechtmäßigkeit des Verwaltungshandelns in einem Amtshaftungsprozess klären zu lassen (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Januar 1989 - 8 C 30.87 -, BVerwGE 81, 226; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30. Januar 1990 - 4 S 1270/88 - juris).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 161 As. 2 VwGO. Soweit es die geltend gemachten Funktionsträgergebühren betrifft, entspricht es billigem Ermessen, dass der Kläger auch die hierauf bezogenen Kosten des Verfahrens trägt. Bei den sogenannten Funktionsträgergebühren handelt es sich um Kosten, die nicht unmittelbar der Baumaßnahme zuzurechnen sind, sondern im Zusammenhang der Gesamtmaßnahme stehen. Dazu zählen konkret angefallene Kosten für den Vertrieb, die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung, für Gutachten und die Baukontrolle sowie für die Finanzierungskosten. Die Bescheinigung nach § 7h Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG bezieht sich mit Bindungswirkung allein auf die Herstellungskosten, während die Finanzbehörden zu prüfen haben, welche Kosten zu den nach § 7h Abs. 1 Satz 3 EStG begünstigten Anschaffungskosten, zu den sofort abziehbaren Betriebsausgaben oder Werbungskosten, insbesondere zum Erhaltungsaufwand, oder zu den nicht abziehbaren Ausgaben gehören (vgl. VG Berlin, Urteil vom 14. Juli 2009 - VG 13 A 94.06 -, EA S. 9 f.; Einkommenssteuerrichtlinie R 3a Abs. 4, jetzt: Einkommenssteuerrichtlinie 2005 – EstR zu § 7h EStG). Der Kläger wäre danach ohne das Nachgeben des Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht gehindert gewesen, die erstmals im gerichtlichen Verfahren geltend gemachten Anschaffungsnebenkosten neben den in der Bescheinigung vom 25. Februar 2004 nachrichtlich aufgeführten Kosten gegenüber den Finanzbehörden geltend zu machen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß § 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes auf 43.959,36 Euro festgesetzt.
Bei der Bemessung des Streitwertes für das mit dem Hauptantrag verfolgte Begehren auf eine Abänderung der steuerrechtlichen Bescheinigung hat sich das Gericht an den Angaben des Klägers orientiert und 30 % des in Betracht kommenden Steuersparvolumens in Höhe von 97.687,52 Euro, also 29.306,26 Euro, zugrunde gelegt. Der Streitwert des hilfsweisen Feststellungsbegehrens ist gem. § 45 Abs. 1 Satz 2 GKG dem Hauptanspruch hinzuzurechnen, da eine Entscheidung hierüber ergangen ist und sich das Begehren mit der Frage der Rechtmäßigkeit des Gesprächsergebnisses vom 29. September 2000 und des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 5. Juni / 2. Juli 2001 auf einen anderen Gegenstand bezieht. Das Gericht bemisst den Wert dieses Begehrens mit der Hälfte des mit dem Hauptantrag verfolgten Begehrens, also 14.653,13 Euro.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 177 BauGB
§ 177 Baugesetzbuch
§ 7 h EStG
§ 7h EStG
§ 10f EStG
§ 11 BauGB
§ 133 BGB
§ 43 VwGO
§ 167 VwGO
§ 177 Abs. 1 BauGB
§ 87a Abs. 2 und 3 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 7h Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 EStG
§ 7h Abs. 1 Satz 1 EStG
§ 7h Abs. 1 Satz 2 EStG
§ 7h Abs. 2 Satz 1 EStG
§ 7h Abs. 1 Satz 1 oder Satz 2 EStG
§ 177 Abs. 2 BauGB
§ 175 Abs. 1 BauGB
§ 7h Abs. 1 EStG
§ 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 42 Abs. 1 Satz 1 AO
§ 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 58 Abs. 1 VwVfG
§ 91 Abs. 1 VwGO
§ 7h Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG
§ 7h Abs. 1 Satz 3 EStG
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 45 Abs. 1 Satz 2 GKG
§ 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 81, 226
8 B 165/96
19 A 280.06
8 S 2090/06
3 L 64/02
13 A 94.06
4 A 1791.82
8 C 30.87
4 S 1270/88