Amtsgericht Eisenach (Thüringen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-11-22, Aktenzeichen 54 C 661/11
ECLI: ECLI:DE:AGEA:2012:1122.54C661.11.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Der Vermieter ist grundsätzlich zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung über einen längeren Zeitraum (hier: 196 Tage) die Miete unpünktlich zahlt. Dabei ist es unerheblich, dass der Vermieter vor der Abmahnung den Zahlungsverzug längerfristig geduldet hat.(Rn.16) (Rn.19)
Die Beklagte wird verurteilt, die im 1. Obergeschoss links des Hauses … in …, gelegene, aus 3 Zimmern, 1 Küche und 1 Bad bestehende Wohnung an den Kläger geräumt herauszugeben.
Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 1.776,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Falle der nicht fristgerechten Räumung erhöht sich die Sicherheitsleistung für die Zeit ab Dezember 2012 für jeden angefangenen Monat um 296,00 €.

Tatbestand:
Der Kläger vermietete an die Beklagte die Wohnung … in ... Die Nettomiete war in Höhe von 296,00 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 122,00 € monatlich vereinbart. Im schriftlichen Formular-Mietvertrag ist unter § 6 (Bl. 8 d.A.) vereinbart, dass die monatliche Gesamtmiete bis spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats an den Vermieter zu zahlen ist.
Die Beklagte mindert die Miete seit Januar 2010 um monatlich 49,20 €. Mit Schriftsatz vom 30.06.2011 kündigte der Kläger wegen Mietrückständen aus wichtigem Grund, hilfsweise ordentlich zum Ablauf des 30.09.2011.
Vor dem Amtsgericht Mühlhausen wurde unter dem Aktenzeichen 2 H 5/10 ein Beweissicherungsverfahren über die von der Beklagten behaupteten Mängel geführt, das zwischenzeitlich abgeschlossen ist.
Mit Schriftsatz vom 07.08.2012 kündigte der Kläger der Beklagten erneut außerordentlich, hilfsweise ordentlich, mit der Begründung, dass die Beklagte über mehrere Jahre die Miete unpünktlich gezahlt hätte.
Der Kläger forderte die Beklagte am 19.12.2011 und 26.03.2012 zur pünktlichen Mietzahlung auf. Mit der Aufforderung vom 26.03.2012 drohte er außerdem die Kündigung an.
Der Kläger beantragt daher,
die Beklagte zu verurteilen, die im 1. Obergeschoss links des Hauses … in …, gelegene, aus 3 Zimmern, 1 Küche und 1 Bad bestehende Wohnung an den Kläger geräumt herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, eine außerordentliche bzw. hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses käme nicht in Betracht, weil die Beklagte jahrelang erst Mitte des Monats den Mietzins entrichtet hätte. Dies habe der Kläger so geduldet. Die Beendigung des Mietverhältnisses würde für die Klägerin eine besondere Härte bedeuten. Die Beklagte befände sich zur Zeit in Insolvenz und dadurch würde sich die Wohnungssuche schwierig gestalten.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Rückgabe der Mietwohnung gemäß § 546 BGB.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist seit spätestens 24.08.2012 beendet. Zu diesem Zeitpunkt ging das Kündigungsschreiben des Klägers vom 07.08.2012 an die Beklagte zu (vgl. Bl. 76 d.A.).
Der Kläger war berechtigt, der Beklagten außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB zu kündigen. Die unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten sind unbestritten.
Mit Urteil des BGH vom 26.03.1969 (WuM 1970, 77) ist anerkannt, dass der Vermieter auch dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter die Miete unpünktlich bezahlt.
Es handelt sich dabei um eine Vertragsverletzung, wenn der Zahlungstermin ohne rechtzeitigen Grund überschritten wird. Hat ein Vermieter die Zahlungsüberschreitung in der Vergangenheit geduldet, so folgt hieraus nur, dass er die Vertragsverletzung hingenommen hat. Eine Billigung des vertragswidrigen Zahlungsverhaltens kann aus der Duldung allein nicht hergeleitet werden. Ebenso wenig liegt hierin eine stillschweigende Vertragsänderung (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, das gesamte BGB-Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, zu § 543 BGB, Rn. 10 ff). Selbst wenn die Mietsache mangelhaft ist und eine unpünktliche Mietzahlung erfolgt, ist dies ebenfalls als Vertragswidrigkeit zu bewerten.
Die unpünktliche Mietzahlung muss nachhaltig sein. Gelegentliche Zahlungsunpünktlichkeiten führen nicht zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Nach unbestrittenem Vortrag befand sich die Beklagte bereits mit 196 Tagen im Verzug. Dieser andauernde Verzug ist als nachhaltig im oben genannten Sinne zu bewerten.
Spätestens mit Schreiben vom 19.12.2011 machte der Kläger deutlich, dass er die in der Vergangenheit liegenden unpünktlichen Mietzahlungen nicht mehr duldet. Die Einwendungen der Beklagten, sie könne ein Recht auf unpünktliche Mietzahlung aus dem vorhergehenden Dulden des Vermieters herleiten, gehen daher fehl, zumal der Kläger sich zu diesem Thema mit Schreiben vom 19.12.2011 eindeutig positioniert hat. Die Beklagte sah es offensichtlich bis August 2012, d.h. über 9 Monate hinweg, für nicht notwendig, ihr Zahlungsverhalten zu ändern, obwohl es dem kundgetanen Willen des Klägers und der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag entsprach.
Die Beklagte kann weiterhin auch nicht erfolgreich einwenden, dass die Abmahnung „erst“ am 19.12.2011 erfolgte, schließlich hatte der Kläger ihr Gelegenheit gegeben, bis zum August 2012 ihr Zahlungsverhalten zu ändern.
Anders wäre die Situation gewesen, wenn der Kläger der Beklagten ohne Abmahnung bereits im Dezember 2011 wegen unpünktlicher Mietzahlung plötzlich gekündigt hätte. Hier hätte die Beklagte dahin argumentieren können, dass sie von der Kündigung überrascht gewesen wäre, weil ihre unpünktliche Zahlung zuvor nicht moniert worden wäre. Da dies aber nicht der Fall ist, war der Kläger zur fristlosen außerordentlichen Kündigung berechtigt.
Damit ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Beklagte hat die Wohnung herauszugeben.
Der Einwand der Beklagten, es läge eine besondere Härte vor, ist nicht ausreichend begründet. Die Beklagte hätte dazu konkrete Bemühungen nach Wohnraumsuche darlegen müssen.
Die Beklagte wusste bereits aus der zuvor erfolgten Kündigung vom 01.07.2011, dass ihr der Wohnraumverlust drohte. Außerdem ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Beklagte sich nicht intensiv um Alternativwohnraum kümmert, obwohl mit Sachverständigengutachten aus dem Verfahren des Amtsgerichts Mühlhausen feststeht, dass die Wohnung zumindest im Schlafzimmer mit gesundheitsgefährdendem Schimmel befallen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708, 711 ZPO
§ 546 BGB
§ 543 BGB
§ 91 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 2 H 5/10