Amtsgericht Solingen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-01-21, Aktenzeichen 13 C 177/98
ECLI: ECLI:DE:AGSG:2005:0121.13C177.98.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens haben die Kläger als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicher-heitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages ab-zuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicher-heit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Beklagten haben von den Klägern eine Wohnung gemietet. Mit der Klage machen die Kläger die Abrechnung von Nebenkosten aus dem Jahre geltend.
Die Parteien schlossen mit Datum vom den Mietvertrag und vereinbarten in § 4 Nr. 4 des Mietvertrages folgende Nebenkosten:
a) Heizung und Warmwasserkosten s. § 8
b1) Kosten des Wasserverbrauchs einschließlich Zählermiete
b2) Wassergrundpreis
c) Beleuchtungskosten (Treppenhaus, Speicher, Keller, Hofraum, Waschküche sowie Ersatzbeschaffung von Glühbirnen)
d) Kosten der Hausreinigung
e) Schmutzwassergebühren, Kleineinleiterabgabe
f) Ungezieferbekämpfung
g) Abfallbeseitigungsgebühren
h) Straßenreinigungsgebühren
i) Schornsteinreinigungsgebühren
k) Betriebskosten der Sammelantenne/Kabelanschluß
l) Fahrstuhlkosten s. § 9,2
m) Hauswartskosten
n) Kosten der Gartenpflege
o) Grundsteuer
p) Versicherungsprämien
q) Sonstige (z. B. Feuerlöscher)
r) Niederschlagswassergebühr
Der Umfang der durch den Mietvertrag vermieteten Mieträume ergbit sich aus § 1, wonach zwei Zimmer, eine Küche, ein Bad, ein Balkon und eine Galerie sowie ein Kellerraum und eine Garage mitvermietet sind. Die Position Garten ist hier nicht angekreuzt worden.
Mit Schreiben vom machen die Kläger die Nebenkostenabrechnung für geltend und verlangen die Nachzahlung von . Dieser Abrechnung haben sie die Abrechnung der Wohnungseigentümergesellschaft, der das gesamte Gebäude als gesamthänderischer Eigentümer gehört, beigefügt. In der Abrechnung werden folgende Betriebskosten als umlagefähig aufgeführt und von den Klägern als umlagefähig auf die Beklagten übertragen:
1 Regenwasser
2 Straßenreinigung
3 Müllabfuhr
4 Stromk. Tiefgarage
5 Hausmeister
6 Hausreinigung
7 Reinigung oberirdische Fläche
9 Gartenpflege/Außenanlagen
10 Rauchabzugsanlagen
11 Brandmeldeanlage
12 Wartung Rollgitter
13 Aufzüge
15 Kabel TV
16 Versicherungsprämie
17 Heizk./Wasser/Abw. gem. Ista
18 Umlagefähige Kosten TG
Die Kläger sind der Meinung, daß ihre Nebenkostenabrechnung zutreffend sei und daß sämtliche von ihr umgelegten Betriebskosten auch umlagefähig wären.
Sie beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger nebst 4 % Zinsen seit dem zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreiten, daß die Kosten für den Hausmeister und die Hausreinigung umlagefähig wären. Sie behaupten, daß Gartenpflegekosten vertraglich nicht vereinbart worden seien und daß die Kosten für die Tiefgarage bereits in der Stellplatzmiete mit enthalten sind.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere der Nebenkostenabrechnung und des Mietvertrages, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die KLäger haben zur Zeit keinen Anspruch auf die Begleichung der Nebenkostenabrechnung. Zum Teil werden Kosten geltend gemacht, die vertraglich nicht vereinbart werden, so daß die Nebenkostenabrechnung im gesamten zur Zeit nicht fällig ist.
1.
Die Kläger können keine Kosten für die Gartenpflege verlangen. Der Umfang des Mietvertrages und der vermieteten Räumlichkeiten ergibt sich aus § 1 des Mietvertrages. Danach ist kein Garten vermietet. Deshalb können die Kläger auch für die Pflege des Gartens keine Kosten berechnen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß in § 4 Abs. 4 Kosten für Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung mit aufgeführt worden sind. Insoweit ist der Vertrag in sich widersprüchlich, da nicht erklärt wird, weshalb, obwohl kein Garten vermietet worden ist, Kosten für Gartenpflege entstehen soll. Soweit zur Wohnanlage auch weitere Geländeteile gehörten, die gartenmäßig angelegt sind und den Wohnwert erhöhen, so können die Kosten hierfür nur dann umgelegt werden, wenn sie vertraglich extra vereinbart sind. Dies ist nicht der Fall. Allein aus dem Kreuz bei der Gartenpflege in § 4 Nr. 4 des Mietvertrages ergibt sich nicht, da hier jedweder Sinnzusammenhang fehlt. Denn eine tatsächliche Nutzung des Gartens findet nicht statt. Auch aus dem tatsächlichen Vorhandensein von diversen Grünflächen ergibt sich nichts anderes. Soweit durch eine ansprechende Gestaltung der Außenanlage sich der Wohnwert allgemein hebt, findet dies bereits in dem Grundmietpreis seinen Niederschlag und auch in der Einordnung des Mietobjektes als gute Wohnlage. Für die Überwälzung von zusätzlichen Kosten, die durch die Pflege der Außenanlage entstehen, auf den Mieter, hätte es einer ausdrücklichen Vereinbarung bedurft. So war davon auszugehen, daß diese Kosten im Grundmietpreis enthalten sind.
2.
Die Kläger können auch keine zusätzlichen Kosten für die Tiefgarage beanspruchen. In § 4 Nr. 4 des Mietvertrages sind die vereinbarten zusätzlichen Nebenkosten aufgeführt. In Nr. 10 c) der Aufschlüsselung befinden sich hier insbesondere Kosten für Beleuchtung, dort ist die Tiefgarage aber nicht miterwähnt. Auch im übrigen findet die Tiefgarage keinerlei Erwähnung in den Nebenkosten. Daraus ergibt sich, daß weitere Kosten für die Tiefgarage nicht berechnet sind. Da hier in § 1 des Mietvertrages die Garage bereits mitvermietet sind, ergibt sich daraus, daß alle dazugehörenden Kosten bereits damit abgegolten sind. Es ist allgemein üblich, daß durch die Stellplatzmiete die Kosten für den Stellplatz insgesamt abgegolten sind. Anderenfalls ist dies gesondert und ausdrücklich zu vereinbaren. Hinzu kommt, daß im Allgemeinen Leistungsverzeichnis der Firma unter Punkt 7 weitere Tätigkeiten für die Tiefgarage aufgeführt werden; das heißt, neben der Stellplatzgrundmiete und neben den zusätzlichen Kosten sollten hier noch weitere Kosten für die Tiefgarage über die Rechnung der Firma mit abgegolten werden. Dies ist nicht zulässig.
3.
Auch die Kosten für den Hausmeister und die Hausreinigung sind nur zum Teil umlagefähig. Es ist nicht zu beanstanden, daß die Kläger eine Firma damit beauftragt haben, die Tätigkeiten eines Hausmeisters auszuüben und die Hausreinigung vorzunehmen. Es ist allerdings dabei darauf zu achten, daß der Hausmeister nur solche Tätigkeiten wahrnimmt, die nicht mit der Verwaltung des Hauses im übrigen zu tun haben, da solche Kosten nicht auf die Miete abgewälzt werden können. Dies ist hier nicht der Fall. In dem Leistungsverzeichnis der Firma insgesamt sind unter anderem zur Rubrik Haustechnik auch die Terminswahrnehmung mit Verwalter, Architekten, Maklern und ähnliches aufgeführt. Selbst wenn es sich insoweit nur um Bereiche der Haustechnik handeln würde, wären dies doch typische Verwaltertätigkeiten. Denn Termine mit Architekten und Maklern betreffen nun einmal die Verwaltung eines Hauses. Weiterhin wird in dem Leistungsverzeichnis aufgeführt, daß die für die Hausreinigung benötigten Werkzeuge und Geräte wie Leitern, Besen und Schaufel usw., Maschinen wie Staubsauger etc. sowie deren Reparaturen und Wartung, Kleinteile wie Schrauben, Nägel und Dübel im vereinbarten Gesamtpreis enthalten sind und für die Vertragsdauer bereitgestellt werden. Damit werden Anschaffungskosten für Geräte auf die Mieter umgelegt, was ebenfalls nicht zulässig ist. Bereits aus diesen beiden Gründen sind in den Positionen Hausmeister und Hausreinigungen Teilpositionen mitenthalten, die nicht zulässigerweise auf die Mieter umgelegt werden können. Da es nicht möglich ist, diese Teilpositionen und gegebenenfalls weitere Teilpositionen aus dem Gesamtkostenbetrag zu Hausmeister und Hausreinigung zu entnehmen, sind die Beträge insgesamt als nicht fällig anzusehen. Da andererseits generell Kosten für Hausreinigung und den Hausmeister umgelegt werden können, ist insoweit ein Teilbetrag dieser Kosten umlagefähig, es aber nicht möglich, dies genau zu berechnen.
Insgesamt war daher die gesamte Nebenkostenabrechnung als zur Zeit nicht fällig zu betrachten.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Der Streitwert beträgt

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO