Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2011-03-01, Aktenzeichen 1 W 58 - 61/11, 1 W 58/11, 1 W 59/11, 1 W 60/11, 1 W 61/11
ECLI: ECLI:DE:KG:2011:0301.1W58.61.11.0A

Tenor:
Die Beschwerde wird nach einem Wert von bis 230.000,00 € zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligte zu 1) ist – unter ihrer früheren Firma ... – in Abt. I des im Beschlusseingang genannten Grundbuchs Blatt 8604N und 8617N eingetragen. Die Beteiligte zu 2) ist seit dem 15. August 2003 als Eigentümer in Blatt 11044N und 11045N gebucht, in der jetzigen Fassung seit dem 10. Februar 2011.
In notariellen Verhandlungen vom 23. Dezember 2009 und 30. Juni 2010 (UR-Nrn ... und ... des Notars ... ) wurde namens der Beteiligten ein Tausch der Wohnungseigentumsrechte Blatt 8604N und 8617N gegen die Teileigentumsrechte Blatt 11044 N und 11045N vereinbart und die entsprechende Auflassung erklärt.
Mit Schreiben vom 7. Dezember 2010 hat der Urkundsnotar die Eigentumsumschreibung beantragt. Das Grundbuchamt hat die Anträge mit Beschluss vom 4. Februar 2011 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 9. Februar 2011.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Akten Bezug genommen, insbesondere auf Bl. 77 bis 133 d.A. Blatt 8604N und Bl. 175 bis 219 d.A. Blatt 11044N.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO), jedoch nicht begründet. Das Grundbuchamt hat die Anträge auf Eigentumsumschreibung im Ergebnis zu Recht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO zurückgewiesen. Den Eintragungen steht ein nicht behebbares Hindernis entgegen.
Für die Eintragung der Beteiligten zu 2) in Abt. I des Grundbuchs Blatt 8604N und 8617N fehlt es an dem gemäß § 20 GBO erforderlichen Nachweis der Auflassung nach §§ 873, 925 BGB. Denn es ist nicht gemäß § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen, dass die Personen, die für die Beteiligte zu 2) gehandelt haben, gemäß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB zur Vertretung der spätestens im Jahr 2003 gegründeten Gesellschaft berechtigt waren. Dass die Personen, die im Beschlusseingang als Gesellschafter der Beteiligten zu 2) genannt sind, nunmehr gemäß § 47 Abs. 2 S. 1 GBO im Grundbuch Blatt 11044N und 11045N eingetragen sind, genügt dafür nicht. § 899a BGB erlaubt die Vermutung (nur) in Ansehung des eingetragenen Rechts, d.h. für Rechtshandlungen mit unmittelbarem Bezug auf den Eintragungsgegenstand, also das jeweils verzeichnete Recht (OLG München, NZG 2010, 1065 m.w.N.). Das folgt daraus, dass der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen hat, dem Grundbuch die Funktion eines allgemeinen Gesellschaftsregisters zukommen zu lassen (vgl. BT-Drucks. 16/13437 S. 26).
Aus den Bewilligungserklärungen der alten und neuen Gesellschafter, die der Berichtigung des Grundbuchs Blatt 11044N und 11045N zu Grunde liegen, folgt ebenfalls nicht, dass die dort seit dem 10. Februar 2011 gebuchten Gesellschafter berechtigt sind, die Gesellschaft bei der Auflassung der Wohnungseigentumsrechte Blatt 8604N und 8617N zu vertreten. Gleiches gilt für die Erklärungen in der UR-Nr. ... zum Gesellschafterbestand. Die Vertretungsmacht ist durch eine Eigenerklärung des Vertreters nicht nachzuweisen. Geständniserklärungen sind nur erheblich, wenn der Erklärende (noch) die Rechtsmacht hat, die bestätigte Rechtshandlung selbst vorzunehmen (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 29 Rn. 10 m.w.N.). Es ist aber nicht festzustellen, ob die für die Beteiligte zu 2) Handelnden ihre (alleinigen) Gesellschafter waren. Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts Brandenburg (NJW-RR 2011, 166) ist es unerheblich, dass sie am 30. Juni 2010 in der Lage waren, „eine solche Gesellschaft mit diesem Gesellschafterbestand“ zu gründen. Es kommt auf die Vertretungsbefugnis für die konkrete Gesellschaft und nicht für andere Gesellschaften an, die jederzeit gegründet werden könnten. Geben z.B. 2 Gesellschafter einer Rechtsanwaltssozietät, die tatsächlich aus 3 (nur gemeinschaftlich vertretungsbefugten) Gesellschaftern besteht, Erklärungen im Namen der Sozietät ab, ist es für das Fehlen ihrer Vertretungsberechtigung irrelevant, dass die 2 Handelnden die Rechtsmacht haben, eine nur aus ihnen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu gründen.
Die Vertretungsberechtigung ist durch eine (auch eidesstattliche) Versicherung der als Gesellschafter Auftretenden nicht nachzuweisen (vgl. OLG München, a.a.O.; NZG 2010, 1263; OLG Brandenburg, a.a.O.; OLG Hamm, ZIP 2010, 2245; OLG Köln, Beschluss vom 13. Dez. 2010 - 2 Wx 137/10 - juris), weil das der Form des § 29 Abs. 1 GBO nicht genügt. Ausnahmen von dieser Form kommen – abgesehen von § 35 Abs. 3 GBO – nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, überwiegend zum Nachweis negativer Tatsachen in Betracht. Vorliegend geht es jedoch um den Nachweis der Vertretungsmacht als eintragungsbegründenden Tatbestand.
Das genannte Hindernis steht auch den Eigentumsumschreibungen im Grundbuch Blatt 11044N und 11045N entgegen. Die Anträge vom 7. Dezember 2010 sind gemäß § 16 Abs. 2 GBO verbunden; zwischen ihnen besteht ein innerer Zusammenhang rechtlicher und wirtschaftlicher Natur, der die Einheitlichkeit der Erledigung als gewollt vermuten lässt (vgl. Demharter, a.a.O., § 16 Rn. 11).
Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen gemäß § 78 Abs. 2 S. 1 GBO vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 71 ff. GBO
§§ 873, 925 BGB
§ 20 GBO
§ 899a BGB
§ 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO
§ 29 Abs. 1 GBO
§ 709 Abs. 1, 714 BGB
§ 47 Abs. 2 S. 1 GBO
§ 35 Abs. 3 GBO
§ 16 Abs. 2 GBO
§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO
§ 78 Abs. 2 S. 1 GBO

Zitierte Entscheidungen: NZG 2010, 1065
NJW-RR 2011, 166
NZG 2010, 1263
ZIP 2010, 2245
2 Wx 137/10