Landgericht Mönchengladbach (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-11-14, Aktenzeichen 6 O 252/17
ECLI: ECLI:DE:LGMG:2018:1114.6O252.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten Vorschusszahlung für die Beseitigung von Baumängeln i.H.v. 37.214,00 €, Feststellung einer Haftung für überschießende Kosten sowie Erstattung von Sachverständigenkosten i.H.v. 5.736,75 €.
Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft …... Die Wohnungseigentümer der Klägerin schlossen mit der Beklagten jeweils Bauträgerverträge, in denen sich die Beklagte zur schlüsselfertigen Herstellung der entsprechenden Wohnanlage einschließlich Tiefgarage und Außenanlagen verpflichtete. Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist die …...
Bei einer Eigentümerversammlung am 16.11.2010 beschlossen die Wohnungseigentümer der Klägerin, dass der Verwaltungsbeirat, bestehend aus Herrn ….., Herrn …… und Herrn ….., bevollmächtigt ist, das Gemeinschaftseigentum für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzunehmen (Bl. 101 f. GA). In dieser Eigentümerversammlung waren 763 von insgesamt 1.000 Miteigentumsanteile vertreten.
Ein Abnahmeprotokoll des Gemeinschaftseigentums vom 23.10.2012 (Bl. 8 ff. GA) unterzeichneten auf Seiten der Klägerin drei Parteien, hierunter jedenfalls die Herren…...
Mit Beschluss vom 25.02.2015 (Bl. 139 f. GA) ermächtigten die Wohnungseigentümer der Klägerin diese zur Beweissicherung hinsichtlich Mängeln am Dach- und Abwassersystem in einem gerichtlichen Beweisverfahren.
Im Januar 2018 stellte die Klägerin den Wohnungseigentümern im Umlaufverfahren folgenden Beschlussantrag: „Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Gewährleistungsrechte, insbesondere die Nacherfüllungsansprüche wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum gemeinschaftlich durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden sollen (…)“ (Bl. 193 ff. GA).
Die Klägerin gab vorgerichtlich Sachverständigengutachten zur Mängelbegutachtung an der Wohnanlage ….. in Auftrag, für welche sie insgesamt einen Betrag von 5.736,75 € zahlte. Hinsichtlich des Inhalts der Gutachten wird auf Bl. 15 ff., 29 ff., 50 ff. sowie 70 ff. GA Bezug genommen.
Die Klägerin behauptet, die Arbeiten der Beklagten seien mängelbehaftet. So seien unter anderem die Betondachsteine nicht gegen ein Abrutschen gesichert, im Bereich der Tiefgarage seien Feuchtigkeitsschäden und Rissbildungen aufgetreten und die Stromleitungen im Keller seien nicht fachgerecht befestigt und isoliert. Die Mängelbeseitigungskosten beliefen sich insgesamt auf 37.214,00 €.
Die Klägerin ist der Ansicht, eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei nicht erfolgt, da hierfür eine Abnahme durch alle Eigentumserwerber erforderlich sei. Zudem sei der Beschluss vom 16.11.2010 nicht wirksam, da es aufgrund der Anzahl vertretener Miteigentumsanteile an einer entsprechenden Beschlusskompetenz gefehlt habe. Sie ist weiterhin der Ansicht, ihre Aktivlegitimation ergebe sich bereits aus dem Beschluss vom 25.02.2015, jedenfalls jedoch aus dem stattgefundenen Umlaufverfahren im Januar 2018.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 37.214,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. Die Beklagte zu verurteilen, an sie 5.736,75 € nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
3. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr für die Beseitigung der Schäden am Dach, der Feuchtigkeitsschäden und Rissbildungen in der Tiefgarage, der Mängel an den Stromleitungen in den Kellerräumen sowie zur gärtnerischen Wiederherstellung des seitlichen rückwärtigen Grundstücksteils entstehenden Kosten zu ersetzen, die den Betrag von 37.214,00 € übersteigen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie erhebt die Einrede der Verjährung und ist der Ansicht, die Klägerin sei bereits nicht aktivlegitimiert.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Vorschusszahlung aus §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB.
Das Gericht konnte die Aktivlegitimation der Klägerin nicht feststellen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als rechts- und parteifähiger Verband unter den von der Rechtsprechung unter Berücksichtigung der Interessen der Wohnungseigentümer und des Veräußerers bestimmten Voraussetzungen zwar grundsätzlich befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen. Allerdings folgt die insoweit gegebene Rechts- und Parteifähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schon daraus, dass sie Inhaberin dieser Rechte wäre. Die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums stehen den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zu. Eine Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ändert daran nichts, denn dadurch werden die Rechte der Erwerber nicht auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übergeleitet (BGH, Urteil vom 12.04.2007, VII ZR 236/05).
Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs ergibt sich aus § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG eine gesetzliche und ausschließliche Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, über bestimmte Mängelansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann demnach im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (BGH, Urteil vom 12.04.2007, VII ZR 236/05).
Eine derartige Übertragung der hier streitgegenständlichen Mängelansprüche der Wohnungseigentümer auf die Klägerin hat diese nicht schlüssig dargelegt.
Eine Befugnis der Klägerin für das streitgegenständliche Verfahren ergibt sich insbesondere nicht aus dem Beschluss vom 25.02.2015. In diesem wird die Klägerin lediglich zur Beweissicherung hinsichtlich Mängeln am Dach- und Abwassersystem im Rahmen eines gerichtlichen Beweisverfahrens ermächtigt. Die Vorschussklage, wie vorliegend von der Klägerin geltend gemacht, ist hiervon nicht erfasst. Der Beschluss sieht nach seinem insoweit eindeutigen Wortlaut ausdrücklich eine Beschränkung auf ein gerichtliches Beweisverfahren vor. Er lässt nicht erkennen, dass über ein gerichtliches Beweisverfahren hinaus auch andere, weitergehende Verfahrensschritte erfasst sein sollen, so dass der Beschluss insoweit nicht einer anderweitigen Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB offensteht.
Eine Befugnis der Klägerin zur Geltendmachung der Ansprüche ergibt sich auch nicht aus dem stattgefundenen Umlaufverfahren. Gemäß § 23 Abs. 3 WEG sind Beschlüsse zwar grundsätzlich auch ohne eine Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer dem Beschlussinhalt schriftlich zustimmen. Durch die Vorlage der unterschriebenen Beschlussanträge der Wohnungseigentümer (Bl. 193 ff. GA) hat die Klägerin die schriftlichen Zustimmungen grundsätzlich dargelegt. Jedoch bedürfen auch die schriftlichen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit eines Vorgangs, welcher der Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Versammlung entspricht. Das Zustandekommen des Beschlusses erfordert daher, dass der Verwalter das Zustandekommen des Beschlusses festgestellt hat und sodann alle Wohnungseigentümer über das Beschlussergebnis unterrichtet. Der Feststellung und der Bekanntgabe des Beschlussergebnisses kommt insoweit konstitutive Bedeutung zu, so dass es sich um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses handelt (vgl. BGH, Urteil vom 23.08.2001, V ZB 10/01). Die Klägerin hat weder die Feststellung noch die Bekanntgabe des Beschlussergebnisses vorgetragen, so dass nicht von der Wirksamkeit des Beschlusses ausgegangen werden kann.
Aus denselben Gründen hat die Klägerin gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Einholung von Sachverständigengutachten.
Auch der Antrag auf Feststellung einer Haftung für überschießende Kosten hat mangels Aktivlegitimation der Klägerin keinen Erfolg.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1, 2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 42.950,75 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1, 2 ZPO
§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG
§ 23 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: VII ZR 236/05
V ZB 10/01