Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2014-09-03, Aktenzeichen OVG 6 N 28.13
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2014:0903.OVG6N28.13.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Um die mit der Klage begehrte Feststellung der Nichtigkeit des zwischen dem Beklagten und dem Beigeladenen geschlossenen Mietvertrages im Hinblick auf den vereinbarten verbilligten Mietzins treffen zu können, müssten sich die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen als solche als nichtig erweisen, weil sie gegen ein Verbotsgesetz im Sinne des § 59 Abs. 3 VwVfG in Verbindung mit § 134 BGB verstoßen. Nicht ausreichend für die Annahme der Nichtigkeit ist es demgegenüber grundsätzlich, wenn der Mietvertrag unter Außerachtlassung des Vereinbarten umgesetzt wird. In diesem Fall sind nicht die Regelungen des Mietvertrages als solche nichtig, sondern lediglich die Umsetzung fehlerhaft.(Rn.6)
2. Regelt ein Mietvertrag, dass den Vertragsparteien bekannt sei, dass in diesem Verfahren streitgegenständlich sei, ob die Voraussetzungen für eine Überlassung des landeseigenen Grundstücks zu den vergünstigten Konditionen gegeben seien, und sie sich vor diesem Hintergrund schon im Vertrag verpflichteten, einen neuen Mietvertrag unter Vereinbarung einer ortsüblichen Miete abzuschließen, wenn das Gericht rechtskräftig feststelle, dass die Förderung ganz oder teilweise unzulässig sei oder sonstige Voraussetzungen für eine Berücksichtigung des Grundstücks nicht vorlägen bzw. der Mietvertrag unwirksam oder wegen Verstoßes gegen das Durchführungsverbot nichtig sei, führt dies nicht zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages.(Rn.13)
Verfahrensgang
Auf den Antrag des Beigeladenen wird die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 19. März 2013 insoweit zugelassen, als das Urteil feststellt, dass der zwischen dem Beklagten und dem Beigeladenen geschlossene Mietvertrag vom 26. Oktober 2011 hinsichtlich der Regelungen in § 4 Ziffer 1. bis § 4 Ziffer 3. mit Wirkung bis zum 5. Dezember 2012 nichtig ist.
Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 19. März 2013 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten ihres Berufungszulassungsverfahrens, einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Mit der Klage wendet sich die Klägerin, die eine Kletterhalle zu gewerblichen Zwecken betreibt, gegen einen Mietvertrag, mit dem der Beklagte dem Beigeladenen ein Grundstück zur Errichtung und zum Betrieb einer Kletterhalle zu einem erheblich unter dem Marktüblichen liegenden Mietzins überlassen hat. Die Klägerin beantragt die Feststellung der Nichtigkeit des Mietvertrages insgesamt. Das Verwaltungsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben und festgestellt, dass der zwischen dem Beklagten und dem Beigeladenen am 26. Oktober 2011 geschlossene Mietvertrag hinsichtlich der Regelungen über den vereinbarten Mietzins bis zum 5. Dezember 2012 nichtig ist und die Klage im Übrigen abgewiesen. Dabei ist es davon ausgegangen, dass der Mietvertrag mit dem ursprünglich vereinbarten Mietzins ab dem 6. Dezember 2012 (wieder) wirksam ist.
I. Auf den Antrag des Beigeladenen war die Berufung gegen dieses Urteil wegen ernstlicher Richtigkeitszweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, soweit das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben hat. Ernstliche Richtigkeitszweifel bestehen jedenfalls hinsichtlich der die Entscheidung insoweit im Ergebnis tragenden Erwägung des Verwaltungsgerichts, dass die Europäische Kommission mit der Vereinbarkeitserklärung vom 5. Dezember 2012 einen Anwendungsfall des Artikels 2 der Verordnung (EG) Nr. 1998/2006 vom 15. Dezember 2006 über sog. De-minimis-Beihilfen ausgeschlossen habe.
II. Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen den klageabweisenden Teil des erstinstanzlichen Urteils konnte dagegen keinen Erfolg haben. Die von ihr angeführten Zulassungsgründe ernstlicher Richtigkeitszweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, besonderer rechtlicher und tatsächlicher Schwierigkeiten im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO sowie grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zeigt das Vorbringen der Klägerin nicht auf.
1. Der Zulassungsgrund ernstlicher Richtigkeitszweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO liegt nicht vor. Ernstliche Richtigkeitszweifel bestehen dann, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung der angegriffenen Entscheidung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23. Juni 2000 - 1 BvR 830/00 -, NVwZ 2000, S. 1163, 1164) und nicht nur die Begründung, sondern auch die Richtigkeit des Ergebnisses der Entscheidung Zweifeln unterliegt. Ernstliche Richtigkeitszweifel in diesem Sinne legt das insoweit allein maßgebliche Berufungszulassungsvorbringen der Klägerin (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) nicht dar.
a) Soweit das Verwaltungsgericht die auf Feststellung der Nichtigkeit des zwischen dem Beklagten und dem Beigeladenen geschlossenen Mietvertrages im Hinblick auf den vereinbarten, gegenüber dem Ortsüblichen deutlich verbilligten Mietzins abgewiesen hat, hat es einen Verstoß von Bestimmungen des Mietvertrages gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 59 Abs. 3 VwVfG in Verbindung mit § 134 BGB im Hinblick auf die beihilferechtlichen Bestimmungen im Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union - AEUV -, insbesondere das Durchführungsverbot des Artikels 108 Abs. 3 Satz 3 AEUV, verneint. Hiergegen wendet sich die Berufungszulassung nicht. Die Berufungszulassung wendet sich gegen die weitere Begründung des erstinstanzlichen Urteils, wonach der fragliche Mietvertrag mit den Vorgaben des Berliner Sportförderungsgesetzes - SportFG - nicht im Einklang stehe. Die Klägerin macht insoweit einen Verstoß gegen § 3 Abs. 3 und Abs. 4 sowie § 13 SportFG geltend. Nach § 3 Abs. 3 SportFG können der Deutsche Sportbund, die ihm angeschlossenen Spitzenverbände und das Nationale Olympische Komitee für Deutschland gefördert werden, soweit sie Maßnahmen und Aktivitäten in Berlin durchführen. Nach § 3 Abs. 4 Satz 1 SportFG wird gewerbsmäßig betriebener Sport grundsätzlich nicht gefördert. Nach § 13 Satz 1 SportFG können landeseigene Grundstücke und Gebäude den als förderungswürdig anerkannten Sportorganisationen zur Verfügung gestellt werden. Nach Satz 2 kann die Höhe des Miet- und Pachtzinses abweichend vom Grundsatz des ortsüblichen Entgelts durch Verwaltungsvorschriften geregelt werden. Das Verwaltungsgericht hat die Klage insoweit bereits für unzulässig gehalten, weil die Klägerin eine Verletzung von Vorschriften des SportFG nicht rügen könne. Diese seien nicht dazu bestimmt, die Klägerin als Dritten zu schützen. Es kann dahinstehen, ob diese Auffassung zutrifft, da sich die Entscheidung des Verwaltungsgerichts aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig erweist.
Um die mit der Klage begehrte Feststellung der Nichtigkeit des zwischen dem Beklagten und dem Beigeladenen geschlossenen Mietvertrages im Hinblick auf den vereinbarten verbilligten Mietzins treffen zu können, müssten sich die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen als solche als nichtig erweisen, weil sie gegen ein Verbotsgesetz im Sinne des § 59 Abs. 3 VwVfG in Verbindung mit § 134 BGB verstoßen. Nicht ausreichend für die Annahme der Nichtigkeit ist es demgegenüber grundsätzlich, wenn der Mietvertrag unter Außerachtlassung des Vereinbarten umgesetzt wird. In diesem Fall sind nicht die Regelungen des Mietvertrages als solche nichtig, sondern lediglich die Umsetzung fehlerhaft. Das Vorbringen im Berufungszulassungsverfahren legt nicht dar, dass die Regelungen im Mietvertrag als solche rechtswidrig sind.
Die Klägerin trägt insoweit Umstände vor, aus denen sie ableitet, dass die tatsächliche Nutzung der von der Beigeladenen betriebenen Kletterhalle gewerblichen Charakter habe. Sie macht insoweit geltend, der Beigeladene biete Tageskarten für Nichtmitglieder in Höhe von 15 Euro mit der Anmerkung an, die Nutzung sei für Nichtmitglieder auf drei Eintritte beschränkt. Die Tageskarten für Mitglieder kosteten 10 Euro. Neben den Tageskarten würden Kletterkurse angeboten. Darunter sei ein zweistündiger Kurs „Schnupperklettern“, der jeden Samstag um 11 und 13 Uhr, also dauerhaft angeboten werde. Die Teilnahme koste 25 Euro (zuzüglich 4 Euro für Leihschuhe). Weiterhin würden Kurse angeboten, die inhaltlich über ein „Schnuppern“ hinausgingen, die mit den aufgrund der Förderung möglichen niedrigen Preisen im Vergleich zu wirtschaftlich notwendigen Preisen angeboten würden. An diesen weiteren Kursen dürften Nichtmitglieder teilnehmen. Bei keinem der Kletterkurse sei angegeben, dass eine Beschränkung auf drei Teilnahmen pro Nichtmitglied vorgesehen sei oder dass die Teilnahme auf die drei Eintritte pro Nichtmitglied angerechnet würde. Eine Begrenzung der Gesamtanzahl der Nichtmitglieder an Kletternden in der Halle der Beigeladenen sei nach wie vor nicht vorgesehen. Die auf der Internetseite des Beigeladenen angegebenen Preise für die Kurse lägen auch für Nichtmitglieder unter den zur Wirtschaftlichkeit notwendigen Preisen der Klägerin. Bereits in den ersten Wochen seit der Eröffnung der Halle des Beigeladenen seien die Eintritte in der Kletterhalle der Klägerin spürbar um ca. sieben Prozent zurückgegangen. Die Klägerin zieht hieraus den Schluss, der Betrieb der Kletterhalle der Beigeladenen habe gewerblichen Charakter und sei deshalb nicht förderungsfähig im Sinne des Sportförderungsgesetzes.
Dieses Vorbringen verkennt, dass - wie dargelegt - zwischen der Zulässigkeit der vertraglichen Regelungen und deren Einhaltung beim Betrieb der Kletterhalle zu unterscheiden ist. Die mietvertraglichen Regelungen als solche erlauben einen gewerblichen und damit in Konkurrenz zur Klägerin tretenden Betrieb der Kletterhalle nicht. Schon in § 1 Ziffer 2. des Mietvertrages heißt es, dass die Nutzung [des Grundstücks] entsprechend Zielstellung und Einhaltung der Voraussetzungen nach dem Sportförderungsgesetz erfolgen. In § 3 Ziffer 3. Buchstabe c) des Mietvertrages wird ausgeführt, der Vermieter, also der Beklagte, habe das Recht, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen und die sofortige Räumung der Mietsache zu verlangen, wenn der Mieter, also der Beigeladene, nicht mehr als förderungswürdige Sportorganisation im Sinne des § 3 Abs. 2 SportFG anerkannt sei. In § 3 Ziffer 4. des Mietvertrages heißt es: „Wenn der Mieter die anerkannte Förderungswürdigkeit verliert oder das D...-Kletterzentrum im Sinne des Sportförderungsgesetzes in der jeweils geltenden Fassung gewerbsmäßig betreibt[,] ist vom Mieter ab dem Zeitpunkt des Wegfalls der anerkannten Förderungswürdigkeit oder des gewerbsmäßigen Betreibens eine ortsübliche Miete zu entrichten, die vom Vermessungsamt des Bezirksamtes Mitte regelmäßig, jedoch spätestens alle 2 Jahre, neu festgestellt und gegebenenfalls entsprechend erhoben wird.“ Sollte sich aus den von der Klägerin dargelegten Umständen ein gewerbsmäßiger oder sonst im Sinne des SportFG nicht förderungswürdiger Betrieb ihrer Kletterhalle durch den Beigeladenen ergeben, wäre dies daher nicht durch den Mietvertrag gedeckt. Daraus folgt zugleich, dass die Regelungen im Mietvertrag als solche nicht gegen das SportFG verstoßen, sondern gegebenenfalls allein der Betrieb. Die Klägerin müsste in diesem Fall vom Beigeladenen entweder die ortsübliche Miete oder aber die Beachtung der Bestimmungen des Mietvertrages beim Betrieb der Halle verlangen. Ob das Vorbringen der Klägerin zum tatsächlichen Betrieb der Kletterhalle des Beigeladenen unzutreffend ist, wie dieser mit Schriftsatz vom 21. Juni 2013 anführt, bedarf vor diesem Hintergrund keiner Entscheidung.
Eine andere Einschätzung des Mietvertrages käme nur dann in Betracht, wenn die fehlerhafte Umsetzung bereits im Mietvertrag selbst angelegt wäre. Dafür ist indessen nichts ersichtlich. Soweit die Klägerin geltend macht, die Halle sei von ihren räumlichen Dimensionen und der gesamten Ausrichtung wirtschaftlich nur auf eine mindestens teilgewerbliche Weise zu betreiben, hat sich der Senat mit diesem Vortrag bereits in seinem Beschluss vom 5. Juli 2012 - OVG 6 S 16.12 - (Rn. 16 ff. bei juris) befasst, ohne sich der Auffassung der Klägerin anschließen zu können. An dieser Einschätzung hält er auch nach erneuter Prüfung fest.
b) Soweit die Berufungszulassung bemängelt, das Verwaltungsgericht sei nach Unionsrecht verpflichtet gewesen, von sich aus entsprechend dem nationalen Recht sämtliche Folgerungen sowohl bezüglich der Gültigkeit des Rechtsakts zur Durchführung der Beihilfemaßnahme als auch bezüglich der Rückforderung der unter Verletzung des Durchführungsverbots des Artikels 108 Abs. 3 Satz 3 AEUV gewährten finanziellen Unterstützungen zu ziehen, kann dahinstehen, ob damit ernstliche Richtigkeitszweifel dargelegt sind. Dieser Vortrag betrifft den stattgebenden Teil des verwaltungsgerichtlichen Urteils, in welchem das Verwaltungsgericht für einen bestimmten Zeitraum die Nichtigkeit der Bestimmungen des streitigen Mietvertrages zum Mietzins festgestellt hat. Dieser Teil der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung ist Gegenstand des Berufungsverfahrens des Beigeladenen. Ob das Verwaltungsgericht die Anordnung der Rückzahlung hätte treffen müssen, wird erst im Rahmen dieses Berufungsverfahrens geklärt werden.
c) Ohne Erfolg macht die Berufungszulassung weiter geltend, das Verwaltungsgericht habe nicht lediglich von einer Teilnichtigkeit des Mietvertrages hinsichtlich des vereinbarten Mietzinses ausgehen dürfen, sondern den Mietvertrag insgesamt für nichtig erklären müssen. Das Verwaltungsgericht hat inwieweit ausgeführt, die Nichtigkeit der Vereinbarung eines Mietzinses unterhalb der ortsüblichen Miete bewirke nicht die Nichtigkeit des Vertrages im Ganzen. Sowohl die Präambel als auch § 4 Ziffer 5. und 6. des Mietvertrages ließen durch die Bezugnahme auf das hiesige Klageverfahren erkennen, dass den Mietvertragsparteien die mögliche (Teil-) Nichtigkeit bei Abschluss des Mietvertrages bewusst gewesen sei. Das Berufungszulassungsvorbringen der Klägerin rechtfertigt keine andere Einschätzung.
Sie meint, wenn die Preisabrede in einem Mietvertrag nichtig sei, fehle ein wesentlicher Bestandteil des Vertrages, was die Nichtigkeit des gesamten Vertrages zur Folge habe. In dem Mietvertrag sei auch keine Klausel aufgenommen worden, die einen Erhalt des Vertrages und den Ersatz der nichtigen Klausel vorsehe. Vielmehr sei ausdrücklich die Vereinbarung eines neuen Vertrages für den Fall der Nichtigkeit der Preisbestimmungen vorgesehen. Eine Anhebung auf die marktübliche Miete würde auch das gesamte Vertragsgefüge verändern, zumal dann kein Vertrag nach § 13 SportFG mehr vorläge. Zudem sei fraglich, ob etwa die Länge der Vertragslaufzeit bei einer marktüblichen Miete ebenfalls 30 Jahre betragen hätte. Ernstliche Richtigkeitszweifel sind damit nicht dargelegt.
§ 4 Ziffer 5. des Mietvertrages verweist auf den hiesigen Rechtsstreit und führt aus, dass den Vertragsparteien bekannt sei, dass in diesem Verfahren streitgegenständlich sei, ob die Voraussetzungen für eine Überlassung des landeseigenen Grundstücks zu den vergünstigten Konditionen gegeben seien. Vor diesem Hintergrund verpflichten sich die Vertragsparteien, einen neuen Mietvertrag unter Vereinbarung einer ortsüblichen Miete abzuschließen, wenn das Gericht rechtskräftig feststelle, dass die Förderung ganz oder teilweise unzulässig sei oder sonstige Voraussetzungen für eine Berücksichtigung des Grundstücks nicht vorlägen bzw. der Mietvertrag unwirksam oder wegen Verstoßes gegen das Durchführungsverbot nichtig sei. Hierfür werde der Text dieses Vertrages mit den erforderlichen Anpassungen/Änderungen versehen und übernommen. Zwar ist der Klägerin zuzugeben, dass für den Fall seiner (Teil-) Nichtigkeit nicht ein formaler Fortbestand des Mietvertrages, sondern ein Neuabschluss vorgesehen ist. Die Klägerin lässt jedoch außer Acht, dass für diesen neuen Mietvertrag sämtliche vom Verwaltungsgericht gegebenenfalls unbeanstandet gebliebenen Regelungen in den „neuen“ Mietvertrag übernommen werden sollen. Dies verdeutlicht, dass es den Parteien des Mietvertrages gerade darauf ankam, unabhängig von der Frage, ob und in welchem Umfang das Verwaltungsgericht oder nachfolgende Instanzen den Mietvertrag insgesamt oder Teile desselben und aus welchen Gründen für unwirksam hält, an diesem im Übrigen festzuhalten und seine für unwirksam erachteten Teile in einer Weise anzupassen, die die Unwirksamkeit beseitigt.
Hierin liegt, anders als die Klägerin meint, keine Vertragsklausel, die dazu dient, die Voraussetzungen, die zu einer Nichtigkeit des Mietvertrages führen würden, zu umgehen. Im Gegenteil soll diese Regelung gerade gewährleisten, dass das Mietverhältnis rechtskonform bestehen bleibt bzw. fortgesetzt werden kann.
d) Anders als die Klägerin meint, musste das Verwaltungsgericht auch nicht von einer dauerhaften Nichtigkeit des Mietvertrages ausgehen. Unterstellt man, das Verwaltungsgericht habe zu Recht die Nichtigkeit des Mietvertrages bis zum 5. Dezember 2012 festgestellt, durfte es angesichts der Gesamtumstände davon ausgehen, dass die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen jedenfalls ab diesem Zeitpunkt, zu dem die Vereinbarkeit mit den Regelungen des EU-Beihilferechts feststand, gelten sollten. Das ergibt sich letztlich aus der bereits zitierten Regelung in § 4 Ziffer 5., die aus den dargelegten Gründen verdeutlicht, dass die Vertragsparteien ungeachtet der streitigen Fragen zur Wirksamkeit des Vertrages an den darin vereinbarten Regelungen im größtmöglichen Umfang festhalten wollten. Hierin liegt - anders als die Klägerin meint - auch keine rückwirkende Geltung eines Neuabschlusses des Mietvertrages. Der Mietvertrag sollte vielmehr ab dem Zeitpunkt und in dem Umfang gelten, ab und in dem er vom Verwaltungsgericht als rechtlich unbedenklich eingeschätzt wurde.
2. Besondere rechtliche oder tatsächliche Schwierigkeiten, die über das in Fällen vergleichbarer Art übliche Maß in einer Weise hinausgehen, die die Durchführung eines Berufungsverfahrens erforderlich machten, sind weder dargelegt noch ersichtlich. Insbesondere wirft vorliegend die Frage der rechtlich getrennten Erfassung der gemeinnützigen und der gewerblichen Tätigkeit des Beigeladenen oder seines Dachverbandes keine solchen Schwierigkeiten auf, weil es auf diese Frage aus den dargelegten Gründen nicht entscheidungserheblich ankommt.
3. Der Rechtsstreit wirft auch keine Fragen von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO auf, die zu ihrer Klärung der Durchführung eines Berufungsverfahrens bedürften. Die von der Klägerin formulierte Frage der „drittschützenden Wirkung von Normen des Sportförderungsgesetzes, insbesondere § 3 Abs. 4 SportFG, gegenüber Wettbewerbern“, ist aus den dargelegten Gründen nicht entscheidungserheblich. Die „Frage der Reichweite der Nichtigkeit des beihilfewidrigen Vertrages und der Rückabwicklung der Nichtigkeitsvorteile des Begünstigten nach Ergehen einer - durch Nichtigkeitsklage angegriffenen und damit nicht rechtskräftigen - Vereinbarkeitserklärung der EU-Kommission“, ist viel zu allgemein gehalten, um sie in einem Berufungsverfahren zu klären. Abzustellen wäre vielmehr auf den Mietvertrag im Einzelfall, für den dann aber keine über diesen Einzelfall hinausgehende Bedeutung erkennbar oder dargelegt ist.
III. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens der Klägerin folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen in diesem Verfahren hat dieser gemäß § 162 Abs. 3 VwGO selbst zu tragen, weil er keinen eigenen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die Kosten des Zulassungsverfahrens des Beigeladenen folgt der Kostenentscheidung im Berufungsverfahren.
Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungszulassungsverfahren der Klägerin bleibt bis zur Festsetzung des Streitwerts des Berufungsverfahrens des Beigeladenen vorbehalten.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 134 BGB
§ 13 SportFG
§ 59 Abs. 3 VwVfG
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 3 Abs. 3 SportFG
§ 3 Abs. 4 Satz 1 SportFG
§ 13 Satz 1 SportFG
§ 3 Abs. 2 SportFG
§ 3 Abs. 4 SportFG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 26 K 6.13
1 BvR 830/00
6 S 16.12