Verwaltungsgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-06, Aktenzeichen 2 K 686/10

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Tatbestand:
1
Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid der Beklagten, mit dem diese ihr Vorkaufsrecht nach dem LWaldG ausübte.
2
Am 04.08.2009 schloss der Kläger mit dem Beigeladenen einen notariellen Kaufvertrag über die Waldparzellen Flurstücknummern ... (6193 m²), ... (4970 m²), ... (3443 m²) und ... (1367 m²), Gemarkung ..., zu einem Kaufpreis von 24.000,00 EUR.
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§ 7 des Vertrages enthält folgenden Passus:
4
„Zur Wirksamkeit dieses Vertrages ist folgende Genehmigung erforderlich: nach § 2 Grundstücksverkehrsgesetz durch das zuständige Landwirtschaftsamt Die Vertragschließenden beantragen die Erteilung dieser Genehmigung. Der Notar soll der Genehmigungsbehörde eine Vertragsabschrift übersenden.“
„Zur Wirksamkeit dieses Vertrages ist folgende Genehmigung erforderlich:
nach § 2 Grundstücksverkehrsgesetz durch das zuständige Landwirtschaftsamt
Die Vertragschließenden beantragen die Erteilung dieser Genehmigung. Der Notar soll der Genehmigungsbehörde eine Vertragsabschrift übersenden.“
5
Die Kaufvertragsurkunde wurde der Beklagten am 10.08.2009 zur Erklärung über das gesetzliche Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 und 2 LWaldG vorgelegt.
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Mit Bescheid vom 22.09.2009 der Stadtverwaltung, unterzeichnet durch den Oberbürgermeister der Beklagten und dem Kläger am 25.09.2009 zugestellt, übte diese ihr Vorkaufsrecht aus.
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Zur Begründung führte die Beklagte in dem Bescheid aus, dass die Flurstücke ..., ... und ... in südöstlicher Richtung an die städtischen Parzellen ..., ... und ... in ihrer gesamten Länge angrenzen würden. Das Flurstück ... sei eine separate Waldparzelle, die direkt an einem Weg liege. Diese Parzelle grenze zwar nicht unmittelbar an ein städtisches Waldgrundstück an, jedoch liege weiterer zusammenhängender Waldbesitz der Stadt ... in unmittelbarer Nähe (Entfernung ca. 20 m), so dass auch der Erwerb dieses Grundstücks zu einer Verbesserung der Waldstruktur führe.
8
Sie habe das nach dem LWaldG zustehende Vorkaufsrecht nach pflichtgemäßen Ermessen auszuüben. Dazu gehöre insbesondere die nach § 12 LWaldG vorgeschriebene pflegliche, nachhaltige und planmäßige Bewirtschaftung des Waldes. Dieser Verpflichtung könne insgesamt besser nachgekommen werden, wenn Waldstrukturen verbessert würden. Genau dies sei durch einen Erwerb der Flurstücke ..., ..., ... und ... der Fall. Die Ausübung sei geeignet, den Erfordernissen einer ordnungsgemäßen Waldbewirtschaftung i. S. d. § 12 LWaldG Rechnung zu tragen. Sie sei auch erforderlich. Als milderes Mittel im Gegensatz zum vollen Erwerb dieses Grundstückes sei es nach dem LWaldG möglich, dass die Fläche der Grundstücke nicht mit erworben werde, die nicht mit Bäumen bestockt sei. Solche Flächen stünden jedoch bei den genannten Grundstücken nicht zur Disposition, so dass diese Möglichkeit ausscheide. Auch lägen die Voraussetzungen des § 25 Abs. 2 Nr. 1 - 4 LWaldG nicht vor, namentlich deshalb, da der Erwerber bislang nur eine kleine Waldfläche bewirtschafte und diese nicht ausreiche, um ihn als Forstbetrieb im Sinne des Vorkaufsrechts zu klassifizieren.
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Mit Schreiben vom 12.10.2009, bei der Beklagten am 15.10.2009 eingegangen, erhob der Kläger gegen den Bescheid der Beklagten Widerspruch, der mit Schriftsatz vom 14.12.2009 durch den jetzigen Prozessbevollmächtigten des Klägers begründet und mit am 23.02.2010 zugestellten Widerspruchsbescheid vom 22.02.2010 durch die Beklagte zurückgewiesen wurde.
10
In der Widerspruchsentscheidung führte die Beklagte ergänzend zum Ausgangsbescheid aus, dass eine Verbesserung der Waldstrukturen die Beseitigung zersplitterter Besitzverhältnisse, insbesondere in kleinparzellierten Gebieten mit dem Zweck bedeute, größere, räumlich zusammenhängende Waldkomplexe in einer Hand zusammenzubringen, um die Grundpflichten gemäß § 12 LWaldG überhaupt oder besser erfüllen zu können. Das Vorkaufsrecht könne also ausgeübt werden, wenn die betreffende Waldfläche in einem räumlichen Zusammenhang mit Staats- oder Gemeindewald liege und zersplitterte Besitzverhältnisse, um deren Beseitigung es ginge, vorlägen. Diese seien dann anzunehmen, wenn die Grundstücke kleiner als 3,5 ha seien, also keine rentabel zu bewirtschaftenden Betriebseinheit bilden würden. Die vom Vorkaufsrecht betroffenen Grundstücke seien mit einer Fläche von zusammen ca. 1,6 ha deutlich kleiner als die Bezugsgröße von 3,5 ha. Dies gelte auch dann, wenn der Waldbesitz des Beigeladenen hinzugerechnet würde; so ergäbe sich lediglich eine Fläche von 3,4 ha. Ferner liege auch ein unmittelbarer Strukturverbesserungseffekt vor. Gegen die Abtrennung des Flurstücks ... habe sie keine Einwendungen, jedoch könne das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, indem sie in den gesamten Vertrag eintrete. Weitere rechtliche Voraussetzung für das Bestehen eines Vorkaufsrechts und dessen rechtmäßige Ausübung werde in der Schutz- und Erholungsfunktion nach § 25 LWaldG gesehen. Die betroffenen Grundstücke seien in mehrfacher Hinsicht von solchen Schutzgebieten betroffen (Naturpark Nordschwarzwald, Wasserschutzgebiet, Erholungswald). Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei der Sicherung dieser Funktionen in diesen Gebieten deshalb dienlich, weil die entsprechenden Schutzmaßnahmen, etwa Bewirtschaftungsvorschriften, in zumutbarer und geeigneter Weise eher im öffentlich Wald durchführbar seien, als im Privatwald und teilweise auch der öffentliche Wald zur Sicherung der Funktionen ansonsten nicht ausreiche.
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Mit Schriftsatz vom 19.03.2010, beim Verwaltungsgericht am 22.03.2010 eingegangen, erhob der jetzige Prozessbevollmächtigte des Klägers gegen die Bescheide Klage.
12
Darin führt er aus, die Beklagte habe im Ausgangsbescheid lediglich formelhaft begründet, dass sie durch die Ausübung des Vorkaufsrechts die Waldstrukturen verbessern und dadurch ihre Pflichten gemäß § 12 LWaldG besser nachkommen könne. Inwieweit dies der Fall sein solle, werde indessen im einzelnen nicht näher dargelegt. Insbesondere sei nicht klar, worin die Strukturverbesserungen liegen würden, durch die eine verbesserte Erfüllung der Grundpflichten aus § 12 LWaldG möglich werden sollten. Soweit die Beklagte in ihrer Widerspruchsentscheidung ergänzende Erwägungen anstelle, stünden diese im Gegensatz zu den internen Überlegungen zwischen dem Landkreis ... und der Beklagten. Ihr sei es allein um die Mehrung des Stadtwaldes gegangen, dies sei der einzige und ausschließliche Zweck der Ausübung des Vorkaufsrechts gewesen. Von Überlegungen hinsichtlich der Verbesserung der Waldstrukturen oder der Sicherung der Schutz- und Erholungsfunktion des Waldes könne keine Rede sein. Gleiches ergebe sich bei einer zeitlichen Rückschau. Ende des Jahres 1999 sei ein großes Waldgebiet in ein Gewerbegebiet umgewandelt worden, nachdem zuvor Ende des Jahres 1998 ein neuer Flächennutzungsplan erlassen worden sei. Die Beklagte sei seinerzeit durch die damals noch nicht beim Landratsamt angesiedelte Forstverwaltung aufgefordert worden, zur Kompensation der verlorenen Waldfläche jegliches Waldgebiet aufzukaufen, das an den westlichen Stadtwald angrenze.
13
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte diene weder der Verbesserung der Waldstrukturen noch der Sicherung der Schutz- und Erholungsfunktion des Waldes. Der hier von der Beklagten angestrebte bloße Flächenzugewinn werde durch das Vorkaufsrecht des § 25 LWaldG nicht geschützt.
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Selbst wenn die Überlegungen der Beklagten, wie sie im Widerspruchsbescheid zum Ausdruck kämen, die wahren Beweggründe gewesen seien, sei § 25 LWaldG vor dem Hintergrund der Einschränkung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit (Art. 2 GG) und der Eigentumsgarantie (Art. 14 GG) eng auszulegen. So werde eine Verbesserung der Waldstrukturen dadurch erzielt, dass zersplitterte Besitzverhältnisse beseitigt würden. Dieses Ziel müsse durch Ausübung des Vorkaufsrechts unmittelbar erreicht werden. Diese Voraussetzungen seien aber hinsichtlich des Flurstücks Nr. ... von vornherein nicht erfüllt. Das betreffende Flurstück stehe in keinem räumlichen Zusammenhang mit dem bereits vorhandenen Stadtwald. In Bezug auf die übrigen Grundstücke werde ein Arrondierungseffekt, der der Beseitigung zersplitterter Besitzverhältnisse diene, nicht erfüllt. An die streitgegenständlichen Flurstücke würden sich weitere Flurstücke anschließen, die zu einem großen Teil noch deutlich kleiner seien als seine Grundstücke. Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Beklagte eine Absicht zur Neuordnung habe. Soweit sie auf die Sicherung der Schutz- und Erholungsfunktion abstelle, würde sie nicht darlegen, inwiefern diese Funktionen momentan nicht gesichert seien und inwiefern zu befürchten sein solle, dass die Sicherung dieser Funktionen künftig, d.h. unter neuen Eigentumsverhältnissen, nicht mehr möglich sein sollte.
15
Der Kläger beantragt,
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den Bescheid der Beklagten vom 22.09.2009 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 22.02.2010 aufzuheben.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte macht geltend, der Erwerb der streitgegenständlichen Waldgrundstücke führe zur Beseitigung des Zersplitterungseffektes. Derartige zersplitterte Besitzverhältnisse lägen vor, da die Grundstücke lediglich eine Größe von ca. 1,6 ha bilden, demnach keine rentabel zu bewirtschaftenden Betriebseinheit darstellen würden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts würde auch der Schutz- und Erholungsfunktion dienen. Diese Funktion würde dadurch dokumentiert, wenn das verkaufte Grundstück innerhalb eines Schutzwaldes, Erholungswaldes, Naturpark oder Waldschutzgebiet liege. Die Rechtsprechung lasse genügen, wenn der Kauf einem der drei Ziele des § 25 Abs. 2 LWaldG diene. Im vorliegenden Fall diene der Kauf sämtlicher der drei Ziele.
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Der Ausschluss des § 25 Abs. 2 LWaldG liege nicht vor. Insbesondere sei der Beigeladene keine Inhaber eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs im Sinne des § 1 des Gesetzes über die Altershilfe für Landwirte. Auch werde der Arrondierungseffekt durch den Erwerb der Grundstücke erfüllt. Denn die drei der zu erwerbenden Grundstücke würden auf voller Länge an ihren Stadtwald angrenzen, dass vierte zwar nicht, doch ein Behalten dieses Grundstücks sei dem Kläger nicht zuzumuten. Entgegen der klägerischen Auffassung habe sie in den letzten Jahren nur ein einziges Mal das ihr nach dem LWaldG zustehende Vorkaufsrecht ausgeübt.
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Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
22
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze, Anlagen und das Terminsprotokoll sowie auf die beigezogenen Behördenakten verwiesen, soweit sich aus ihnen der Sach- und Streitstand ergibt.

Entscheidungsgründe:
23
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. I.)
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
I.)
24
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist nach § 42 Abs. 1 Var. 1 VwGO die Anfechtungsklage statthaft. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem LWaldG handelt es sich um einen Verwaltungsakt i. S. d. § 35 S. 1 LVwVfG (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 07.07.1982 - 5 S 2606/81 -). II.)
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist nach § 42 Abs. 1 Var. 1 VwGO die Anfechtungsklage statthaft. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem LWaldG handelt es sich um einen Verwaltungsakt i. S. d. § 35 S. 1 LVwVfG (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 07.07.1982 - 5 S 2606/81 -).
II.)
25
Die Klage ist aber unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt den Kläger deshalb nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.
26
Nach § 25 Abs. 1 LWaldG steht der Gemeinde und dem Land ein Vorkaufsrecht an Waldgrundstücken zu. Ist nur ein Teil des Grundstücks Wald im Sinne dieses Gesetzes, so erstreckt sich das Vorkaufsrecht nur auf diesen Teil des Grundstücks. Der Eigentümer kann die Übernahme des Restgrundstücks verlangen, wenn es ihm wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, es zu behalten.
27
Nach § 25 Abs. 2 LWaldG darf das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn der Kauf der Verbesserung der Waldstruktur oder der Sicherung der Schutz- oder Erholungsfunktionen des Waldes dient. Das Vorkaufsrecht darf nicht ausgeübt werden, wenn das Waldgrundstück (Nr. 1) an den Inhaber eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs im Sinne von § 1 des Gesetzes über eine Altershilfe für Landwirte, (Nr. 2) an Familienangehörige im Sinne von § 8 Nr. 2 des Grundstückverkehrsgesetzes oder (Nr. 3) zusammen mit einem landwirtschaftlichen Betrieb, mit dem es eine wirtschaftliche Einheit bildet oder (Nr. 4) zum Zweck der Agrarstrukturverbesserung an den Besitzer eines angrenzenden Waldgrundstücks verkauft wird.
28
Nach § 25 Abs. 3 LWaldG geht das Vorkaufsrecht nach § 56 des Naturschutzgesetzes geht vor. Im Übrigen geht das Vorkaufsrecht der Gemeinde dem Vorkaufsrecht des Landes, das Vorkaufsrecht nach Absatz 1 unbeschadet bundesrechtlicher Vorkaufsrechte anderen Vorkaufsrechten vor. Das Vorkaufsrecht bedarf nicht der Eintragung in das Grundbuch.
29
Nach § 25 Abs. 4 LWaldG ist das Vorkaufsrecht nicht übertragbar. Das Vorkaufsrecht kann nur innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrages ausgeübt werden. Die §§ 504 bis 509, § 510 Abs. 1, § 512, § 1098 Abs. 2 und die §§ 1099 bis 1102 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind anzuwenden. Die Mitteilung gemäß § 510 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist gegenüber der Forstbehörde abzugeben; sie unterrichtet die Gemeinde.
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Das von der Beklagten mit Bescheid vom 22.09.2009 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 22.02.2010 ausgeübte Vorkaufsrecht wahrt diese Vorgaben.
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1.) Der angefochtene Bescheid ist formell rechtmäßig. Er ist insbesondere von der zuständigen Behörde erlassen worden.
32
a.) Nach der Rechtsprechung des VGH Bad.-Württ. (Urt. v. 12.09.1997 - 5 S 2498/95 -) erfordert die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach § 25 LWaldG einen Beschluss des Gemeinderats. Indem aber der Gemeinderat der Beklagten die Entscheidungsbefugnis hierüber dem Oberbürgermeister nach § 11 Abs. 2 Nr. 11 ihrer Hauptsatzung übertragen hat, durfte dieser im vorliegenden Fall das Vorkaufsrecht ausüben.
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b.) Entgegen der Auffassung des Klägers war weder der Ausschuss für Verwaltung, Tourismus und Soziales zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem LWaldG berufen, noch der Gemeinderat.
34
Im Gegensatz zu dem im Urteil vom 12.09.1997 durch den VGH Bad.-Württ. entschiedenen Fall enthält die Hauptsatzung der Beklagten, soweit sie allgemein von Vorkaufsrechten spricht, keine Differenzierung zwischen vertraglichen und gesetzlichen Vorkaufsrechten. Sie nimmt vielmehr lediglich eine Staffelung nach der Höhe des zu zahlenden Kaufpreises vor. Der insoweit offen gefasste Wortlaut (vgl. zu den Auslegungsmethoden bei Satzungen BVerwG, B. v. 22.12.2004 - 10 B 21/04 -) ist damit klares Indiz dafür, dass die Entscheidungskompetenz nicht von der Rechtsnatur des Vorkaufsrechts, sondern nur von seiner wirtschaftlichen Bedeutung abhängt. Auch ein Vergleich mit § 7 Abs. 2 Nr. 10 der Hauptsatzung führt zu keinem anderen Ergebnis. Der Satzungsgeber hat in § 7 Abs. 2 Nr. 10 lediglich ein einzelnes, durch Bezugnahme auf die §§ 24 ff. BauGB genau bestimmtes gesetzliches Vorkaufsrecht dem Ausschuss für Verwaltung, Tourismus und Soziales zugewiesen. Hieraus den Schluss zu ziehen, dass die übrigen Vorschriften nur rechtsgeschäftlich begründete Vorkaufsrechte erfassen sollen, verkehrt das vom Satzungsgeber offensichtlich gewünschte Regel-Ausnahme-Verhältnis. Denn nach den §§ 7 Abs. 2 Nr. 4, 11 Abs. 2 Nr. 4 der Hauptsatzung wird die Ausübung von Vorkaufsrechten ohne weitere Differenzierung nur nach der wirtschaftlichen Bedeutung auf verschiedene Entscheidungsträger delegiert. Nur § 7 Abs. 2 Nr. 10 der Hauptsatzung macht hiervon eine Ausnahme und weist dem Ausschuss für Verwaltung, Tourismus und Soziales ein einzelnes, genau bestimmtes Vorkaufsrecht diesem Ausschuss zu. Der Satzungsgeber verdeutlicht damit, dass es hinsichtlich der Vorkaufsrechte, die nicht aus den §§ 24 ff. BauGB herrühren, bei der in den §§ 7 Abs. 2 Nr. 4, 11 Abs. 2 Nr. 4 getroffenen Regelung verbleibt und der genannte Ausschuss damit für das Vorkaufsrecht aus den §§ 24 ff. BauGB eine Sonderstellung einnimmt.
35
2.) Der Bescheid ist auch in materiell-rechtlicher Hinsicht rechtmäßig.
36
a.) Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist zunächst das Bestehen eines rechtswirksamen Kaufvertrags.
37
Diese Voraussetzungen liegen vor.
38
aa.) Nach § 2 Abs. 1 S. 1 Grundstücksverkehrsgesetz (- GrdstVG -) bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung. Nach § 1 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG können die Länder bestimmen, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf. Nach dem Ausführungsgesetz zum Grundstücksverkehrsgesetz (- AGGrdstVG -) in der (Neu-)Fassung vom 21.02.2006 (GBl. 85) bedarf keiner Genehmigung nach § 2 des Grundstückverkehrsgesetzes die Veräußerung eines Grundstücks, das selbst oder zusammen mit anderen Grundstücken des Veräußerers, mit denen es eine zusammenhängende Fläche bildet, folgende Größen unterschreitet: (Nr. 1) 0,5 Hektar, wenn das Grundstück dem Weinbau oder dem Erwerbsgartenbau dient, (Nr. 2) ein Hektar bei allen anderen Veräußerungen. Die veräußerte Waldfläche überschreitet die hier maßgebliche Grenze von einem Hektar.
39
Nach § 1 Abs. 3 S. 1 AGGrdstVG wird die Landesregierung ermächtigt, zur Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Agrarstruktur für bestimmte Landesteile die Freigrenze nach Absatz 1 durch Rechtsverordnung auf 10 Ar festzusetzen. Nach § 1 der Verordnung über der Landesregierung über die Festsetzung der Freigrenze in bestimmten Landesteilen nach dem Ausführungsgesetz zum Grundstücksverkehrsgesetz vom 13.02.1995 (GBl. 276) in der Fassung der Änderungsverordnung vom 19.12.2005 (GBl. 803) wird für die im Anhang zu § 1c Abs. 1 AGGrdstVG verzeichneten Gemarkungen die Freigrenze nach § 1 Abs. 1 AGGrdstVG auf 10 Ar festgesetzt. Der Anhang zu § 1c AGGrdstVG (jetzt: Anhang zu § 4 Abs. 1 AGGrdstVG) führt das Gebiet der Beklagten nicht auf.
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Nach alledem verbleibt es bei der Regelung des § 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG, mithin also der Genehmigungsbedürftigkeit des Grundstücksgeschäfts.
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bb.) Nach § 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG ist die Entscheidung über die Genehmigung binnen eines Monat nach Eingang des Antrags und der Urkunde über das zu genehmigende Rechtsgeschäft bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde zu treffen. Nach § 6 Abs. 2 GrdstVG gilt die Genehmigung als erteilt, falls nicht binnen der in Absatz 1 genannten Frist die Genehmigungsbehörde eine Entscheidung nach § 9 oder im Falle des § 7 Satz 2 des Reichssiedlungsgesetzes eine Mitteilung über die Verlängerung der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts dem Veräußerer zustellt.
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Nach § 7 des notariellen Kaufvertrags haben die Vertragsparteien die nach § 2 GrdstVG erforderliche Genehmigung beantragt. In der mündlichen Verhandlung konnte geklärt werden, dass der Notar dem Beigeladenen Mitteilung darüber gemacht hat, dass sämtliche Genehmigungen vorliegen. Es ist daher davon auszugehen, dass das zuständige Landwirtschaftsamt seine Genehmigung erteilt hat.
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b.) Nach § 25 Abs. 2 S. 1 darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn der Kauf der Verbesserung der Waldstruktur oder der Sicherung der Schutz- oder Erholungsfunktionen des Waldes dient.
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aa.) Die Verbesserung der Waldstruktur bedeutet die Beseitigung zersplitterter Besitzverhältnisse, insbesondere in kleinparzellierten Gebieten mit dem Zweck, größere räumlich zusammenhängende Waldkomplexe in „eine Hand“ zusammenzubringen, um die Grundpflichten gemäß § 12 LWaldG überhaupt oder besser erfüllen zu können (Dipper/Ott/Schlessmann, Waldgesetz für Baden-Württemberg, § 25, 11. Lfg. Februar 2005, Rn. 13 m. w. N.). Das Vorkaufsrecht kann also ausgeübt werden, wenn die betreffende Waldfläche im räumlichen Zusammenhang mit Staats- oder Gemeindewald liegt, insbesondere wenn deren Erwerb einen Arrondisierungseffekt hat. Zersplitterte Besitzverhältnisse, um deren Beseitigung es geht, sind jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Grundstücke kleiner als 3,5 ha sind, also keine rentabel zu bewirtschaftende Betriebseinheit bilden (Dipper/Ott/Schlessmann, a. a. O.).
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(1) In Bezug auf die Flurstücke Nr. ..., ... und ... sind diese Vorgaben erfüllt. Unmittelbar an diese Grundstücke grenzt Waldbesitz der Beklagten an. Diese Flurstücke sind mit 6193 m², 4970 m² und 3443 m² im Vergleich zu den angrenzenden Flächen der Beklagten, aber auch bei abstrakter Betrachtung kleine Parzellen und stellen mit 1,4606 ha zersplitterten Besitz dar. Dass die Zersplitterung, worauf der Kläger hinweist, im Ergebnis davon herrührt, dass zwei Wege die an sich einheitliche Waldfläche trennen, ist unerheblich. Maßgeblich für die Annahme einer Zersplitterung, die beseitigt werden soll, ist das Buchgrundstück.
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Indem die Grundstücke durch das Ausüben des Vorkaufsrechts an die Flächen der Beklagten angefügt werden, wird das von § 25 Abs. 2 S. 1 LWaldG verfolgte Ziel der Vereinigung zusammenhängender Waldkomplexe in „einer Hand“ erreicht. Ohne Belang ist der Hinweis des Klägers, die an seine Grundstücke angrenzenden Parzellen seien noch erheblich kleiner. Ob die von § 25 Abs. 2 S. 1 LWaldG genannten Ziele durch das Ausüben des Vorkaufsrecht erreicht werden können, kann nur anhand der konkret betroffenen Grundstücke beantwortet werden, da nur durch den Abschluss des rechtswirksamen Kaufvertrags der Vorkaufsfall eintritt. Auf die vom Kläger benannten benachbarten Grundstücke hat die Beklagte – jedenfalls derzeit – keinen Zugriff.
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(2) Gleiches gilt auch für das Grundstück Flurstücknummer ... Dass es nicht unmittelbar an den Waldbesitz der Beklagten anschließt, da eine gewisse räumliche Trennung durch einen Weg vorhanden ist, ist unerheblich. Ein unmittelbares Angrenzen fordert § 25 LWaldG nicht. Vielmehr genügt ein räumlicher Zusammenhang, der hier ohne Weiteres auch bei einem Abstand der Grundstücke voneinander von ca. 20-25 m gewahrt ist.
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Angesichts ihrer Größe von 1367 m², also 0,1367 ha, stellt das Grundstück auch eine kleine Parzelle und damit Splitterbesitz dar. Indem dieses Grundstück in eigentumsrechtlicher Hinsicht an den Waldbestand der Beklagten angegliedert wird, wird der vormals zersplitterte Waldbesitz in ihrer Hand vereinigt und so die Waldstruktur i. S. d. § 25 Abs. 2 S. 1 LWaldG verbessert. Unerheblich ist dabei, dass das Grundstück Flurstücknummer ... mit Ausüben des Vorkaufsrechts in dieser Grundstückszeile „alleinstehend“ im Eigentum der Beklagten stehen wird, während die angrenzenden Grundstücke dieser Zeile, also die Flurstücknummer ..., ... und ..., noch im Fremdbesitz sind. Denn für das Erreichen der Verbesserung der Waldstruktur genügt es, wenn der Ankauf als Ausgangsmaßnahme für eine erst beginnende Strukturverbesserung, also als erster Ansatz einer Neuordnung der Waldflur, bestimmt und geeignet ist. Der Ankauf stellt so den ersten Ansatz zu einer unmittelbaren Strukturverbesserung dar (Dipper/Ott/Schlessmann, a. a. O.). Es ist nicht zwingende Vorgabe des LWaldG, dass ein Arrondisierungseffekt erreicht wird. Die zitierte Kommentierung, die diesen Begriff verwendet, stellt auch nur dar, dass die Verbesserung der Waldstruktur dann erreicht wird, wenn insbesondere ein Arrondisierungseffekt erzielt wird.
49
(3) Nach der Rechtsprechung des VGH Bad.-Württ. (Urt. v. 11.08.1989 - 5 S 1259/88 -) setzt die Ausübung des Vorkaufsrechts ferner voraus, dass sie unmittelbar der Verbesserung der Waldstruktur oder der Sicherung der Schutzfunktionen oder Erholungsfunktionen des Waldes dient.
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Dieses Unmittelbarkeitserfordernis wird in Bezug auf alle streitgegenständlichen Waldgrundstücke gewahrt. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die betroffenen Grundstücke lediglich Tauschland sind und erst mit den eingetauschten Grundstücken der von § 25 Abs. 2 S. 1 LWaldG geforderte Verbesserungseffekt eintritt.
51
Soweit der Kläger einen Hilfsbeweisantrag dahingehend gestellt hat,
52
„Die Beklagte beabsichtigt, die Grundstücke Flurstücknummern ..., ... und ... an den Eigentümer des Grundstücks Flurstücknummern ..., ... und ... weiterzuveräußern. Dadurch ist der scheinbar angestrebte Arrondisierungseffekt nicht zu erreichen.“
53
kommt es auf die Beantwortung dieser Beweisfrage nicht in entscheidungserheblicher Weise an. Denn selbst wenn zugunsten des Klägers davon ausgegangen würde, dass die Beklagte nicht nur die Absicht hätte, die genannten Grundstücke an einen privaten Dritten zu veräußern, sondern sogar bereits eine vertragliche Bindung hierzu bestünde, würde jedenfalls für eine logische juristische Sekunde die Verbesserung der Waldstruktur unmittelbar erreicht.
54
bb.) Im Übrigen durfte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht auch deshalb ausüben, weil der Kauf der Sicherung der Schutzfunktion des Waldes diente.
55
Um diese Funktion zu erreichen, kann das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das verkaufte Grundstück bspw. innerhalb eines Schutzwaldes, Erholungswaldes, Waldschutzgebiets, Landschaftsschutzgebiets oder Naturparks liegt (Dipper/Ott/Schlessmann, a. a. O., Rn. 14).
56
Im vorliegenden Fall liegen sämtliche Grundstücke bereits im Bereich des Naturparks Nordschwarzwald, so dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ohne Weiteres auch der Sicherung der Schutzfunktion des Waldes dient. Die Beklagte ist daher nicht gehalten, im Einzelnen für jedes Grundstück darzulegen, inwiefern die Schutzfunktion bislang nicht erreicht wurde und nunmehr erzielt werden kann.
57
c.) Gesetzliche Ausschlussgründe nach § 25 Abs. 2 S. 2 LWaldG liegen nicht vor. Der Beigeladene ist kein Inhaber eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs i. S. d. § 1 des Gesetzes über eine Altershilfe für Landwirte. Nach § 1 Abs. 3 S. 1 dieses Gesetzes sind landwirtschaftliche Unternehmer im Sinne dieses Gesetzes alle Unternehmer der Land- und Forstwirtschaft einschließlich des Wein-, Obst-, Gemüse- und Gartenbaus sowie der Teichwirtschaft und der Fischzucht, deren Unternehmen, unabhängig vom jeweiligen Unternehmer, eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende Existenzgrundlage bildet. Anhaltspunkte dafür, dass der Beigeladene diese Voraussetzungen in seiner Person erfüllt, liegen nicht vor und sind den Akten auch nicht zu entnehmen.
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Es bestehen auch keine Anhaltspunkte, dass der Beigeladene Familienangehöriger i. S. d. § 8 Nr. 2 GrdstVG ist, dass die Waldgrundstücke zusammen mit einem landwirtschaftlichen Betrieb verkauft werden, mit denen es eine wirtschaftliche Einheit bildet oder dass sie zum Zweck der Agrarstrukturverbesserung an den Besitzer eines angrenzenden Waldgrundstücks verkauft werden.
59
d.) Die Beklagte hat im Übrigen das ihr zustehende Vorkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt. Nach § 25 Abs. 4 LWaldG ist das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kauvertrags auszuüben. Laut Eingangsstempel erhielt die Beklagte am 10.08.2009 eine Abschrift des notariellen Kaufvertrags. Der Bescheid vom 22.09.2009 wahrt damit die Zweimonatsfrist.
60
4.) a.) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist eine Ermessensentscheidung (Dipper/Ott/ Schlessmann, a. a. O., Rn. 11). Sie unterliegt der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle dahin, ob der Verwaltungsakt oder die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist (§ 114 S. 1 VwGO).
61
b.) Die von der Beklagten ausgeführten Erwägungen zur Ausübung ihres Ermessens begründen keinen Ermessensfehler i. S. d. § 114 S. 1 VwGO. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung der Ermessensentscheidung haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles (so bereits BVerwG, Urt. v. 14.10.1965 - II C 3.63 -). Angesichts dessen, dass § 25 Abs. 2 LWaldG auf der Tatbestandsseite bereits strenge Kriterien aufstellt, um das Vorkaufsrecht – gerade im Hinblick auf den Eingriff in die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Vertragsfreiheit – ausüben zu können, ist es ausreichend, dass auf der Rechtsfolgenseite die Belange, die die Beklagte zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts geleitet haben, knapp dargestellt werden. Insoweit genügen bereits der im Ausgangsbescheid gegebene Hinweis auf das Pflichtenprogramm des § 12 LWaldG und die Ausführungen zur Verhältnismäßigkeit im weiteren Sinne. Im Übrigen hat die Beklagte in der Widerspruchsentscheidung (dort S. 3 unten) nochmals ausführlicher die sie leitenden Erwägungen dargestellt.
62
Ein Ermessensfehler i. S. d. § 114 S. 1 VwGO wegen Ermessensüberschreitung lässt sich auch aus der innerbehördlichen Korrespondenz nicht ableiten. Dabei kann dahinstehen, ob Prüfungsgegenstand für Ermessensfehler der angefochtene Bescheid oder aber ergänzend auch die innerbehördliche Korrespondenz bildet. Denn das Gericht teilt bereits die Auffassung des Klägers nicht, dass aus der E-Mail vom 18.08.2010 herauszulesen sei, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ausschließlich der Mehrung des im Eigentum der Beklagten stehenden Waldes diene. In der E-Mail ist nur niedergelegt, dass die Beklagte die tatbestandlich strengen Voraussetzungen gesehen und sich eine Argumentationslinie aufgebaut hat. Dass die in den Bescheiden aufgeführten Ermessenserwägungen nur vorgeschoben sind und es der Beklagten in Wirklichkeit darum ging, zusätzliches Eigentum an Stadtwald bspw. zwecks Umwandlung in Bauland oder Ausgleichsfläche zu erwerben, kann weder dieser E-Mail noch den Behördenakte insgesamt entnommen werden.
63
Ein derartiger Ermessensfehler liegt auch nicht vor, wenn die vom Kläger gestellte Beweisfrage als wahr unterstellt wird. Denn der Umstand, dass die Beklagte den Verkauf der Grundstücke Flurstücknummern ..., ... und ... an einen privaten Dritten beabsichtigt, genügt nicht, von einer willkürlichen oder aber nur dem gesetzlichen Zweck nicht mehr entsprechenden Ermessensausübung auszugehen.
64
Hiervon könnte allenfalls dann ausgegangen werden, wenn die Beklagte sich zum Zeitpunkt des Ausübens des Vorkaufsrechts bereits in rechtlich bindender Weise mit dem Eigentümer der Grundstücke Flurstücknummern ..., ... und ... geeinigt hätte. Denn in einem solchen Fall würde die Ausübung des Vorkaufsrechts nur dazu dienen, der vertraglich begründeten Verpflichtung aus § 433 Abs. 1 BGB nachkommen zu können. Dies würde aber wiederum voraussetzen, dass zumindest ein entsprechender Kaufvertrag in der dafür vorgesehenen Form (§ 311b Abs. 1 BGB) oder aber ein Vorvertrag, für den die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB gleichermaßen gilt (BGH, Urt. v. 18.12.1981 - V ZR 233/80 -, BGHZ 82, 398 ff.), besteht. Dies behauptet der Kläger aber nicht.
65
Schließlich liegt kein Ermessensfehler vor, weil nach Auffassung des Klägers die Beklagte kein Planungskonzept verfolge und so der Arrondisierungseffekt nicht erreicht werde. § 25 LWaldG ist eine Ermessens-, keine Planungsentscheidung. Es kann daher von der Beklagten nicht verlangt werden, dass sie ihr Vorkaufsrecht bspw. nur dann ausübt, wenn dies einem zuvor entwickelten schlüssigen Gesamtkonzept entspricht. Die Beklagte darf vielmehr immer dann das Vorkaufsrecht ausüben, wenn sich ihr die Gelegenheit dazu bietet, wenn also ein entsprechender rechtswirksamer Kaufvertrag geschlossen wurde und im Übrigen die gesetzlichen Vorgaben des § 25 LWaldG gewahrt wurden. Dass damit einem Mosaik gleichend Teile des Walds im Eigentum der Beklagten, die übrigen Flächen (zunächst) noch im Eigentum Privater verbleiben, ist unschädlich. Denn mit dem Kriterium der Verbesserung der Waldstruktur ist hinreichend gesichert, dass die Beklagte dabei nicht willkürlich vorgehen darf, sondern nur dann, wenn der Erwerb der Flächen der Beseitigung der Zersplitterung dient. III.)
Schließlich liegt kein Ermessensfehler vor, weil nach Auffassung des Klägers die Beklagte kein Planungskonzept verfolge und so der Arrondisierungseffekt nicht erreicht werde. § 25 LWaldG ist eine Ermessens-, keine Planungsentscheidung. Es kann daher von der Beklagten nicht verlangt werden, dass sie ihr Vorkaufsrecht bspw. nur dann ausübt, wenn dies einem zuvor entwickelten schlüssigen Gesamtkonzept entspricht. Die Beklagte darf vielmehr immer dann das Vorkaufsrecht ausüben, wenn sich ihr die Gelegenheit dazu bietet, wenn also ein entsprechender rechtswirksamer Kaufvertrag geschlossen wurde und im Übrigen die gesetzlichen Vorgaben des § 25 LWaldG gewahrt wurden. Dass damit einem Mosaik gleichend Teile des Walds im Eigentum der Beklagten, die übrigen Flächen (zunächst) noch im Eigentum Privater verbleiben, ist unschädlich. Denn mit dem Kriterium der Verbesserung der Waldstruktur ist hinreichend gesichert, dass die Beklagte dabei nicht willkürlich vorgehen darf, sondern nur dann, wenn der Erwerb der Flächen der Beseitigung der Zersplitterung dient.
III.)
66
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
67
Beschluss
68
Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 3 GKG, § 39 Abs. 1 GKG auf EUR 24.000 festgesetzt.
69
Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 504 bis 509, § 510 Abs. 1, § 512, § 1098 Abs. 2 und die §§ 1099 bis 1102 des Bürgerlichen Gesetzbuches
§§ 24 ff. BauGB genau bestimmtes gesetzliches Vorkaufsrecht dem Ausschuss für Verwaltung, Tourismus und Soziales zugewiesen. Hieraus den Schluss zu ziehen, dass die übrigen Vorschriften
§§ 24 ff. BauGB herrühren, bei der in den §§ 7 Abs. 2 Nr. 4, 11 Abs. 2 Nr. 4 getroffenen Regelung verbleibt und der genannte Ausschuss damit für das Vorkaufsrecht aus den §§ 24 ff. BauGB
§ 12 LWaldG
§ 25 LWaldG
§ 1c AGGrdstVG
§ 2 GrdstVG
§ 25 Abs. 1 und 2 LWaldG
§ 25 Abs. 2 LWaldG
§ 35 S. 1 LVwVfG
§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 25 Abs. 1 LWaldG
§ 25 Abs. 3 LWaldG
§ 25 Abs. 4 LWaldG
§ 510 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches
§ 1 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG
§ 1 Abs. 3 S. 1 AGGrdstVG
§ 1c Abs. 1 AGGrdstVG
§ 1 Abs. 1 AGGrdstVG
§ 4 Abs. 1 AGGrdstVG
§ 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG
§ 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG
§ 6 Abs. 2 GrdstVG
§ 25 Abs. 2 S. 1 LWaldG
§ 25 Abs. 2 S. 2 LWaldG
§ 8 Nr. 2 GrdstVG
§ 114 S. 1 VwGO
§ 433 Abs. 1 BGB
§ 311b Abs. 1 BGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 3 GKG
§ 39 Abs. 1 GKG
§ 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG
§ 8 Nr. 2 des Grundstückverkehrsgesetzes
§ 56 des Naturschutzgesetzes
§ 2 des Grundstückverkehrsgesetzes
§ 1 der Verordnung
§ 9 oder im Falle des § 7 Satz 2 des Reichssiedlungsgesetzes
Art. 2 GG
Art. 14 GG
Art. 2 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 82, 398
5 S 2606/81
5 S 2498/95
10 B 21/04
5 S 1259/88
II C 3.63
V ZR 233/80