Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2005-12-02, Aktenzeichen I-3 Wx 229/05
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2005:1202.I3WX229.05.00

Tenor:
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde sowie die den Antragsgegnern in dritter Instanz notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten.
Wert: 1.240,75 €.

Tatbestand:
Die Antragstellerin und die Antragsgegner bilden die eingangs näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Der weitere Beteiligte ist der Verwalter.
In der Wohnung der Antragstellerin war im Jahre 2003 ein Feuchtigkeitsschaden aufgetreten. Die Antragstellerin zeigte dies dem Verwalter an. Ein von dem Verwalter beauftragter Sachverständiger begutachtete den Schaden und stellte dafür 742,40 € in Rechnung. 498,35 € kostete die Instandsetzung. Der Gesamtbetrag von 1.240,75 € wurde aus der Gemeinschaftskasse beglichen.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.07.2004 genehmigten die Eigentümer die Jahresabrechnung 2003. Wie aus dem Protokoll der Versammlung ersichtlich, wurde ausdrücklich erörtert, dass die Kosten bezüglich der Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Antragstellerin dieser direkt belastet worden waren.
Die Antragstellerin versäumte es, den Wohnungseigentümerbeschluss innerhalb der gesetzlichen Frist anzufechten (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Sie meint, der Beschluss sei nichtig, weil es an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung fehle. In erster Instanz hat sie zusätzlich vorgetragen, der Beschluss sei mangels Verkündung seines Zustandekommens nicht wirksam geworden.
Die Antragstellerin hat beantragt,
festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG L. 10 bis 12 a in E. vom 26.07.04 insoweit nichtig ist, als dass unter TOP 2 betreffend die Genehmigung der Jahreseinzelabrechnung für den Wirtschaftszeitraum 2003 betreffend die Sondereigentumseinheit der Antragstellerin zu deren Lasten in der oben genannten Abrechnung unter der Position 2 "direkt zugeordnete Posten" auf Seite 2 mit der Bezeichnung direkte Belastungen ein Betrag in Höhe von 1.240,75 Euro ins Soll gestellt wurde.
Die Antragsgegner haben um Zurückweisung des Antrags gebeten.
Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme den Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen. Zu der formellen Rüge hat es ausgeführt, dass die Verkündung des Beschlussergebnisses bereits in der Bekanntgabe des einstimmigen Abstimmungsergebnisses gesehen werden könne. Dass das Abstimmungsergebnis tatsächlich in der Versammlung bekannt gegeben und nicht nur im Protokoll festgehalten worden sei, habe die Vernehmung des Zeugen K., der als Versammlungsleiter für den Verwalter an der Eigentümerversammlung teilgenommen habe, ergeben. Im übrigen sei der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung 2003 nicht mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. Ob er ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe, könne offen bleiben, da die Anfechtungsfrist nicht eingehalten worden sei. Jedenfalls sei die Direktbelastung einer Kostenposition im Rahmen der Jahresabrechnung nicht wegen absoluter Unzuständigkeit nichtig. Unstreitig seien diese Kosten vom Verwalter im Wirtschaftsjahr 2003 aus Gemeinschaftsmitteln bestritten worden und hätten daher in der Jahresabrechnung verteilt werden müssen. Die Wohnungseigentümer hätten zu entscheiden gehabt, ob diese Kosten nach dem vereinbarten Schlüssel auf alle Wohnungseigentümer umgelegt oder einem einzelnen Wohnungseigentümer gesondert auferlegt werden. Die richtige oder falsche Verteilung der in dem Wirtschaftsjahr entstandenen Kosten sei kein Fall der absoluten Unzuständigkeit, welche die Nichtigkeit des Abrechnungsbeschlusses begründen könnte.
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist vom Landgericht zurückgewiesen worden. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragstellerin, mit der sie ihre Auffassung von der Nichtigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses mangels Beschlusskompetenz wiederholt.

Entscheidungsgründe:
Das zulässige Rechtsmittel ist in der Sache ohne Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 27 FGG).
Das Landgericht hat ausgeführt, das Feststellungsbegehren der Antragstellerin sei aus den zutreffenden Gründen des Amtsgerichtsbeschlusses unbegründet. Auch das Beschwerdevorbringen führe zu keinem anderen Ergebnis. Die Kammer sei ebenso wie das Amtsgericht der Auffassung, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.07.2004, mit dem zu Lasten der Antragstellerin ein Betrag in Höhe von 1.240,75 € ins Soll gestellt wurde, nicht mangels Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig sei. Mit dem streitgegenständlichen Beschluss habe die Eigentümerversammlung nicht lediglich Schadensersatzansprüche geltend gemacht, sondern der Gemeinschaft im laufenden Wirtschaftsjahr tatsächlich entstandene Kosten verteilt.
Die Vorinstanzen haben richtig entschieden. Der Beschluss über die Jahresabrechnung 2003 ist nicht nichtig. Die Jahresabrechnung hat die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aufzuführen, selbst dann, wenn sie zu Unrecht getätigt worden sind. Auch Ausgaben des Verwalters aus der Gemeinschaftskasse gehören als tatsächlich getätigte Ausgaben in die Jahresabrechnung und sind ggf. in der Einzelabrechnung nur auf den betroffenen Wohnungseigentümer umzulegen, beispielsweise dann, wenn es sich um Instandhaltungskosten handelt, die ein einzelner Wohnungseigentümer hätte tragen müssen, weil der Vorgang sein Sondereigentum betraf (vgl. Weitnauer/Gottschalg WEG, 9. Aufl. § 28 Rn. 25).
Entgegen der Auffassung der Antragstellerin liegt darin nicht die Schaffung einer "nicht existenten Anspruchsgrundlage". Auch die Bezugnahme auf die Entscheidung des Senats vom 16.07.2003 (NZM 2003, 805) ist verfehlt. Denn im Gegensatz zu dem dortigen Sachverhalt geht es vorliegend nicht um eine Änderung der Teilungserklärung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Die Auferlegung der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner auf die Antragstellerin entspricht der Billigkeit, weil die Antragstellerin nach den überzeugend begründeten Entscheidungen der Vorinstanzen die Aussichtslosigkeit ihres Rechtsmittels hätte erkennen können.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 27 FGG
§ 47 WEG
§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2003, 805