Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-08-15, Aktenzeichen 13 K 306.12
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2013:0815.13K306.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.(Rn.28)
2. Die Änderung eines Bebauungsplans ist dem Bezirk vorbehalten.(Rn.29)
3. Eine Funktionslosigkeit einer Festsetzung liegt nur vor, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und wenn diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Die tatsächlichen Verhältnisse müssen vom Planungsinhalt so massiv und offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan seine städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht mehr erfüllen kann.(Rn.32)
Verfahrensgang
Der Bescheid des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 29. August 2011 und der Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 10. September 2012 werden insoweit aufgehoben als die Befreiung von der festgesetzten Vollgeschosszahl und der Baumassenzahl in Aussicht gestellt worden ist.
Der Beklagte und die Beigeladene tragen die außergerichtlichen Kosten des Klägers und die Gerichtskosten je zur Hälfte und ihre eigenen außergerichtlichen Kosten jeweils selbst.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte und die Beigeladene dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v.110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v.110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen einen der Beigeladenen erteilten Vorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung einer sechsgeschossigen Mehrfamilienhaus -Villa am Großen Wannsee in unmittelbarer Nähe der Wannseebrücke.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Königstraße 3a in Berlin-Wannsee. Das Grundstück ist mit einer großen, 1909 errichteten, zweigeschossigen Villa mit hohem Walmdach bebaut und wird für die segelsportlerischen Zwecke des Vereins genutzt. Das Gebäude enthält gastronomische Angebote für die Segler des Vereins und Aufenthaltsräume. Die Beigeladene ist Eigentümerin des 6.511 m² großen (Bemessungsfläche für Nutzungsmaßberechnung laut ÖbVl) Nachbargrundstücks Königstraße 3b/4. Dieses Grundstück ist mit einem in den siebziger Jahren zu Wohnzwecken errichteten viergeschossigen Terrassenhaus bebaut, welches seit 2009 leer steht. Zuletzt wurde das Gebäude als Hotel genutzt. Straßenseitig befinden sich auf dem Grundstück ein Parkdeck und eine Tiefgarage. Die Grundstücke Königstraße 4a und Am Großen Wannsee 2-6a, die sich an das Grundstück der Beigeladenen in westlicher Richtung anschließen, sind durch wassersportbezogene Nutzung und Wohnnutzungen geprägt.
Sämtliche Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans X-4 vom 9. November 1959 (GVBl. S.1200). Der Bebauungsplan setzt ein Sondergebiet für Wassersport und Wohnen fest. Weiter setzt der Plan offene Bauweise sowie zwei Vollgeschosse und Baugrenzen sowie eine Baumassenzahl (BMZ) von 1,0 fest. In der Begründung des Bebauungsplans heißt es unter I – Veranlassung des Plans –, dass das Gelände nach der Bauordnung 58 im Wohngebiet der Bauklasse II gelegen habe und nach dem Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werde. Nachdem der im Zuge der Bundesstraße 1 verlaufende Teil der Königstraße beiderseits der Wannseebrücke und das Brückenbauwerk selbst verbreitert worden seien und die Kurvenführung der Königstraße und die Einmündung des Kronprinzessinnenwegs in die Königstraße verbessert worden seien, hätten die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Ordnung und landschaftliche Gestaltung dieses für die Berliner Bevölkerung bedeutenden Gebietes neu geschaffenen werden müssen und hierbei die bauliche und sonstige Nutzung der privaten Grundstücke, besonders für den Wassersport, geregelt werden müssen . Unter II – Inhalt des Planes – heißt es:
"Das vom Bebauungsplan erfasste Gebiet ist für den Ausflugsverkehr der Berliner Bevölkerung von übergeordneter städtebaulicher Bedeutung. Es ist deshalb durch den Bebauungsplan und seine Planergänzungsbestimmungen im Interesse der Allgemeinheit eine Entwicklung festgelegt worden, die die Erhaltung und die Verbesserung dieses landschaftlich reizvollen Gesamtbildes zum Ziel hat.
Der Durchführung dieses Ziels liegen die folgenden Forderungen zu Grunde:
…
2. Der öffentliche und private Grünflächenanteil ist besonders groß zu halten.
3. Dem Wassersport sind die notwendigen Flächen zur Verfügung zu stellen. Dabei ist jedoch das Maß der Nutzung zu beschränken.
Zu 3… (es) lag im öffentlichen Interesse, durch einen Bebauungsplan die notwendigen Flächen an den öffentlichen Gewässern in günstiger Verkehrslage für den Wassersport festzusetzen. Die Grundstücke Königstraße 3-4 a, Straße Am Großen Wannsee 2-6 a und Königstraße 69 wurden dementsprechend als Sonderzweckflächen für den Wassersport festgesetzt. In der Planergänzungsbestimmung Nr. 1 wurde jedoch die Nutzung insofern beschränkt, als grundsätzlich nur die Lagerung von Wasserfahrzeugen zulässig ist. Nur ausnahmsweise können nicht störende kleine Werkstätten für die Instandsetzung von Sportbooten zugelassen werden. Die Wohnnutzung wird innerhalb dieser Fläche nicht ausgeschlossen. Das Maß der Nutzung ist auf diesen Grundstücken gegenüber dem früher zulässigen Maß von 1,6 m³/m² (Bauzonenplan von 1925) ebenfalls beschränkt, gegenüber dem Baunutzungsplan erhöht worden. Da es sich bei den Grundstücken für den Wassersport um größere Grundstücksflächen handelt, würde die volle Ausnutzung im Sinne des Bauzonenplans von 1925 den Charakter des Gebietes erheblich beeinträchtigen."
Überdies befinden sich die Grundstücke im Geltungsbereich des Textbebauungsplans X-A vom 9. Juli 1971 (GVBl. S. 1233).
Das Baugrundstück wurde 2006 durch die S... erworben. Diese firmierte zunächst in die W... um, 2011 erfolgte die Umfirmierung in die Beigeladene. Auf der Grundlage des Siegerentwurfs eines 2010/ 2011 durchgeführten städtebaulichen Wettbewerbs beantragte die Beigeladene im Juni 2011 die Erteilung eines Bauvorbescheides zur Errichtung eines sechsgeschossigen Neubaus mit einem „repräsentativen Habitus“ für Wohnzwecke und Gewerbe. Die Wassersportnutzung sollte erhalten bleiben. Die zwei obersten Geschosse sind als Staffelgeschosse ausgebildet. Vorgesehen sind 28.031,88 Kubikmeter umbauten Raums. Dies ergibt nach den Antragsunterlagen eine BMZ von 4,30 (28.031,88: 6.511).
Mit Vorbescheid vom 29. August 2011 stellte das Bezirksamt die Befreiung von der Geschosszahl und der Baumassenzahl in Aussicht. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, die Abweichung sei städtebaulich vertretbar. Das beantragte Vorhaben habe zur Seeseite die Erscheinung von sieben Geschossen. Dabei sei das unterste Geschoss wegen der Lage im Hang kein Vollgeschoss. Die obersten beiden Geschosse seien jeweils vom darunterliegenden zurückgestaffelt und mit dem Bauvolumen eines großen Dachraums vergleichbar. Fassadenbündig seien lediglich vier Vollgeschosse ausgebildet. Wegen der starken Hanglage zwischen See und Straße habe die abzubrechende, bereits vorhandene Bebauung auf dem Grundstück die Erscheinung von fünf Vollgeschossen. Ohne die untere Kellergeschossebene seien (im Bestand) zur Wasserseite vier Vollgeschosse vorhanden. Wegen der starken Hanglage zum Großen und Kleinen Wannsee seien die Ufergrundstücke davon geprägt, dass die untersten ein bis zwei Geschosse aus dem Gelände herausragten und das Erscheinungsbild der Bebauung zur Wasserseite prägten. Das Vorhaben setze im Bereich der Wannseebrücke bewusst eine "Landmarke". Trotz der starken Überschreitung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse sei das Erscheinungsbild des Vorhabens durch die Zurückstaffelung der obersten beiden Geschosse nicht so massiv. Die qualitativ anspruchsvolle Erscheinung des Vorhabens werde dem besonderen Ort gerecht. Das städtebaulich nicht überzeugende Bestandsgebäude werde abgebrochen und der Neubau stelle einen hochwertigen Ersatz dar. In der unmittelbaren Nachbarschaft befände sich keine Wohnbebauung, die durch die Überschreitung der Zahl der Vollgeschosse beeinträchtigt werde. Die Überschreitung der zulässigen BMZ von 1,0 auf 4,30 sei gerechtfertigt. Das Vorhaben füge sich noch in den Bebauungszusammenhang ein. Die Bruttogeschossfläche sei auf dem großen Wassergrundstück und unter Berücksichtigung des bebauten Umfelds noch städtebaulich vertretbar. Betrachte man ungeachtet des Umstandes, dass insoweit keine Festsetzungen bestünden, die tatsächliche GRZ von 0,44 um die GFZ von 1,08, erscheine das Vorhaben vertretbar. Die BMZ von 1,0 sei zur Begrenzung der vom Plangeber erwarteten großen Bootshallen und Werkstätten für den Wassersport erfolgt. Dieses Leitbild habe sich jedoch nicht durchgesetzt.
Der hiergegen eingelegte Widerspruch des Klägers war hinsichtlich der mit dem Ausgangsbescheid für eine anteilige gewerbliche Nutzung auch in Aussicht gestellten Befreiung von der Art der Nutzung erfolgreich, im Übrigen wurde der Widerspruch mit Bescheid des Bezirksamts vom 10. September 2012 zurückgewiesen. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, die Befreiung von der Zahl der Vollgeschosse und der Baumassenzahl verletze den Kläger nicht in seinen Rechten. Nachbarschutz könne dem Kläger hier nur im Rahmen des Rücksichtnahmegebots gewährt werden. Aufgrund der abschüssigen Bebauung zum See stelle sich das Vorhaben optisch als repräsentatives, um ein Vollgeschoss erhöhtes Anwesen mit zwei Staffelgeschossen dar, für welche ebenso ein hohes Dach errichtet werden könnte. Das Vorhaben halte die als drittschützend geltenden Abstandsflächen ein und führe nicht zu einer unzumutbaren Verschattung des Grundstücks des Klägers. Es habe auch keine erdrückende oder einmauernde Wirkung. Die Befreiungen hinsichtlich des Maßes der Nutzung verletzten auch nicht den Anspruch auf Erhaltung des Gebietscharakters. Die Einschränkungen des Maßes der Nutzung im Bebauungsplan seien lediglich im Zusammenhang mit Anlagen des Wassersports vorgenommen werden, weil der Plangeber eine Überausnutzung durch Bootshäuser habe verhindern wollen. Wohnbauten seien von der Begrenzung nicht betroffen.
Hiergegen wendet sich der Kläger mit der vorliegenden Klage. Er trägt vor, dass die Voraussetzungen einer Befreiung nicht vorliegen, weil die in Aussicht gestellte Befreiung von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse und der festgesetzten Baumassenzahl mit den Grundzügen der Planung nicht vereinbar sei. Sie ermögliche eine massive Bebauung des Wassergrundstückes, die das Landschaftsbild, insbesondere von der hier bedeutenden Wasserseite aus gesehen, ganz erheblich beeinträchtigen würde. Bei vergleichbaren Befreiungen für die Nachbargrundstücke bliebe vom Landschaftsbild nichts übrig, der Charakter des Erholungs- und Ausflugsgebietes ginge verloren. Auch würde die Zweckbestimmung der Flächen für den Wassersport nicht gewahrt. Dem Ruhebedürfnis der Anwohner stünde der Lärm von Ausflüglern und Wassersportlern gegenüber. Durch die Befreiung würde auch der Anspruch des Klägers auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung des Baugebietes verletzt. Die Eigenart des Baugebietes ergebe sich hier aus der Festsetzung der Sonderzweckfläche für den Wassersport. Aus der Begründung des Bebauungsplans ergebe sich weiter, dass das landschaftlich reizvolle Gesamtbild erhalten werden sollte und das Gebiet als Ausflugs- und Erholungsgebiet für die Berliner Bevölkerung erhalten und entwickelt werden sollte. Aufgrund dieser spezifischen Zweckbestimmung des Baugebietes liege ausnahmsweise ein Fall vor, in dem die Überschreitung des Maßes der Nutzung geeignet sei, die Zweckbestimmung des Baugebiets und seine Eigenart zu beeinträchtigen. Außerdem liege eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots vor.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 29. August 2011 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 10. September 2012 aufzuheben, soweit darin Befreiungen von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse und der Baumassenzahl in Aussicht gestellt werden.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, dass die Voraussetzungen der Befreiung nicht zu überprüfen seien. Es sei daher nicht zu prüfen, ob die Befreiung die Grundzüge der Planung berühre. Es sei nur zu prüfen, ob der Kläger in eigenen Rechten verletzt sei. Durch die Überschreitung der Zahl der Vollgeschosse werde der Kläger aber nicht in eigenen Rechten verletzt. Die Vereinsmitglieder des Klägers könnten vom klägerischen Grundstück die Zahl der Vollgeschosse, die sich von der Wasserseite darstelle, nicht erkennen. Zu Seite des Grundstücks des Klägers seien die Geschosse gestaffelt, es seien nur vier Geschosse zu sehen, die nach oben hin schlanker würden. Jedes Geschoss springe hinter das darunter liegende zurück und nehme weniger Raum ein als das darunter liegende Geschoss. So ergebe sich ein gefälliges und aufgelockertes Bild, die Geschosse würden im Einzelnen nicht mehr so wahrgenommen. Die Verletzung des Landschaftsbildes, die der Kläger geltend mache, sei kein nachbarschützender Belang, auch nicht nach der Begründung des Bebauungsplans. Der Abstand zwischen den Gebäuden betrage 15 m, bei dieser Entfernung werde keine er-drückende Wirkung erzeugt. Das Vorhaben verstoße auch nicht gegen den Anspruch auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung des Baugebiets. Der Bebauungsplan regle unter II 3 lediglich eine Überausnutzung des Grundstücks durch Anlagen für den Wassersport. Die Überausnutzung des Gebietes durch Wohnbauten habe der Plangeber nicht verhindern wollen. Bei der Berechnung der Baumassenzahl seien die als private Grünfläche gekennzeichneten Flächen nicht einzuberechnen.
Die Beigeladene beantragt,
Die Beigeladene trägt vor, die Klage sei mangels Klagebefugnis unzulässig. Nach jeder denkbaren Betrachtungsweise seien subjektive Rechte des Klägers nicht verletzt. Der vom Kläger geltend gemachte Gebietserhaltungsanspruch gelte nicht für das Maß der baulichen Nutzung. Weiter mache der Kläger der Sache nach eine Verletzung des Rücksichtnahmegebotes gegenüber den Seglern auf den Wannsee geltend, dies könne eine Rechtsverletzung des Klägers nicht begründen. Schließlich verletze der Kläger selber das Abstandsflächenrecht durch das Mastlager an der westlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks des Klägers. Die Klage sei auch unbegründet, das Vorhaben sei städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung stünden der Befreiung nicht entgegen. Die in S. 2 der Nr. 3 der Planergänzungsvorschrift enthaltene Einschränkung hinsichtlich des Maßes der Nutzung beziehe sich nur auf den Wassersport. Die Befreiung greife auch nicht in die Plankonzeption und das Interessengefüge des Bebauungsplans ein, dies ergebe sich daraus, dass der Plangeber nicht das Ziel verfolgt habe, die Bebauung mit Wohnhäusern einzuschränken. Vielmehr sei es das tragende Planungskonzept gewesen Flächen für den Wassersport auszuweisen, da das Gebiet aufgrund seiner besonderen Lage auch der Erholung der Bevölkerung dienen sollte. Der Kläger verhalte sich rechtsmissbräuchlich weil er selbst vielfach gegen das Baurecht verstoße. Das Grundstück des Klägers werde auch zum Zwecke des Betriebs einer Gaststätte genutzt. Der Kläger habe auf seinem Grundstück den durch die Planergänzungsbestimmung Nr. 4 festgelegten 35 m breiten privaten Grünstreifen vollständig beseitigt und dort Pkw-Stellplätze und wassersportliche Flächen geschaffen. Der Kläger habe von der Beigeladenen verlangt den geplanten neuen Jugendklub des Klägers zu finanzieren.
Mit Beschluss vom 3. Juli 2013 hat die Kammer den Rechtsstreit auf den Vorsitzenden als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Das Gericht hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15. August 2013 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und den vom Beklagten übermittelten Verwaltungsvorgang Bezug genommen, der vorgelegen hat und Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig. Der Kläger stützt sich auf einen Gebietserhaltungsanspruch gemäß § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO, der im Rahmen der Befreiung zu berücksichtigen ist. Dieser Anspruch ist von der Rechtsprechung anerkannt und kann sich im Einzelfall auch aus Maßfestsetzungen ergeben, wie noch darzulegen sein wird. Ob der Gebietserhaltungsanspruch tatsächlich verletzt ist, ist eine Frage der Begründetheit.
Die Klage ist auch begründet. Die mit dem angefochtenen Bauvorbescheid des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 29. August 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. September 2012 in Aussicht gestellte Befreiung von der festgesetzten Vollgeschosszahl und der Baumassenzahl ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO).
Gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Befreiung berührt die Grundzüge der Planung.
Die Grundzüge der Planung ergeben sich aus der den Festsetzungen des Bebauungsplans zu Grunde liegenden und in ihnen zum Ausdruck kommenden planerischen Konzeption. Von den Festsetzungen, die der Plangeber zu einem maßgebenden Planungsziel erhoben hat, dürfen im Allgemeinen keine oder nur untergeordnete, eine bloße Randkorrektur des Bebauungsplans darstellende Abweichungen im Wege der Befreiung erfolgen, selbst wenn die Abweichung zulässiger Inhalt eines Bebauungsplans hätte sein können und mit den Anforderungen des § 1 Abs. 5, 6 und 7 BauGB vereinbar, mithin für sich genommen städtebaulich vertretbar ist. Mit dem Erfordernis der Wahrung der Grundzüge der Planung stellt der Gesetzgeber nämlich sicher, dass die Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht beliebig oder in einem allmählich fortschreitenden Prozess durch Verwaltungsakt außer Kraft gesetzt werden dürfen. Die Regelungen für die Änderung von Bebauungsplänen dürfen nicht durch eine großzügige Befreiungspraxis aus den Angeln gehoben werden. Denn die Änderung eines Bebauungsplans ist nach § 1 Abs. 8 BauGB nicht Sache der Bauaufsichtsbehörde, sondern dem Bezirk vorbehalten (Kammer, Urteil vom 8. Dezember 2011 – 13 K 204.11 – S. 9f des amtlichen Abdrucks m.w.N.). Der Gesetzgeber stellt mit § 31 Abs. 2 BauGB gleichwohl ein Instrument zur Verfügung, das trotz der Bindung an die Festsetzungen des Bebauungsplans im Interesse der Einzelfallgerechtigkeit und der Wahrung der Verhältnismäßigkeit für Vorhaben, die den Festsetzungen zwar widersprechen, sich mit den planerischen Vorstellungen aber gleichwohl in Einklang bringen lassen, ein Mindestmaß an Flexibilität bei gleichzeitiger Wahrung der Grundzüge der Planung schafft. Ob die Grundzüge der Planung berührt werden, hängt entscheidend davon ab, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist (Kammer, Urteil vom 8. Dezember 2011 – 13 K 204.11 – S. 10 des amtlichen Abdrucks m.w.N.).
Wie sich der Begründung des nach § 173 Abs. 3 BBauG übergeleiteten Bebauungsplans X-4 entnehmen lässt, wollte der Plangeber nach der Verbreiterung der Wannseebrücke und Neugestaltung der Einmündung des Kronprinzessinnenwegs in die Bundesstraße 1 die bauliche und sonstige Nutzung, besonders für den Wassersport, dieses für die Berliner Bevölkerung bedeutenden Gebietes neu regeln. Ziel war die Erhaltung und Verbesserung des landschaftlich reizvollen Gesamtbildes, wobei dem Wassersport die notwendigen Flächen zur Verfügung zu stellen seien (II Nr. 3 der Begründung). Denn nach der geltenden Rechtslage könnten Wassersportbetriebe nur ausnahmsweise oder im Wege der Befreiung zugelassen werden. Daher sei der hier fragliche Bereich als Sonderzweckfläche für den Wassersport festzusetzen, wobei die Wohnnutzung innerhalb dieser Flächen aber nicht ausgeschlossen sei (II Zu 3 der Begründung). Der Plangeber wollte also einerseits bezogen auf die Art der Nutzung die Wassersportnutzung der Wohnnutzung gleichstellen, mit der Folge, dass hinsichtlich der hinzunehmenden Störungsintensität eine dem Dorf- oder Mischgebiet vergleichbare Kombination von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störender Wassersportnutzung entstehen sollte. Zum anderen wollte der Plangeber durch die Beschränkung der Vollgeschosszahl und der Baumassenzahl das landschaftlich reizvolle Gesamtbild erhalten, weil andererseits andernfalls "die volle Ausnutzung im Sinne des Bauzonenplans von 1925 den Charakter des Gebietes erheblich beeinträchtigen würde". Es liegt auf der Hand, dass die Maßbeschränkung, die ausweislich II der Begründung dem Ziel der Erhaltung und Verbesserung "dieses landschaftlich reizvollen Gesamtbildes" diente auch für die Wohnnutzung gilt. Tragende Grundkonzeption war also die Gleichstellung von Wohnen und Wassersportnutzung sowie die Erhaltung des landschaftlich reizvollen Gesamtbildes durch Maßbeschränkungen.
Die Befreiung von der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse von zwei auf sechs widerspricht mithin dem zentralen Planungsziel des Erhalts des reizvollen landschaftlichen Gesamtbildes. Aufgrund der vergleichbaren städtebaulichen Situation der Nachbargrundstücke im Plangebiet stellt die hier in Aussicht gestellte Befreiung eine Abkehr von dieser Konzeption mit weit reichenden Folgen dar. Die Grundstücke Königstraße 3a, 4a und Straße am Großen Wannsee 2-6a liegen ebenfalls in diesem für den Ausflugsverkehr der Berliner Bevölkerung bedeutsamen Gebiet. Aufgrund des Grundstückszuschnitts könnten ihre Eigentümer in gleicher Weise eine Befreiung von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse beanspruchen. Die Befreiung würde daher dem schleichenden Eindringen von massiver Wohnnutzung Vorschub leisten und die Gefahr bergen, dass die Vollgeschossregelung ihre steuernde Kraft verliert. Überdies würde die Gefahr bestehen, dass die qualitativ hochwertige Wohnnutzung, die an diesem Standort verwirklicht werden soll, die störenden Immissionen durch den Wassersport nicht mehr akzeptieren würde und damit letztlich den Wassersport verdrängen würde. Dies würde dann auch dem zweiten zentralen Ziel des Bebauungsplans widersprechen.
Entgegen der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung der Beigeladenen besteht kein Grund zu der Annahme, dass die Vollgeschossregelung obsolet geworden ist. Von der Funktionslosigkeit einer Festsetzung kann nur die Rede sein, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und wenn diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Die tatsächlichen Verhältnisse müssen vom Planungsinhalt so massiv und offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan seine städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht mehr erfüllen kann (OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Juni 2009 - 2 Bs 26/09 - juris, Rn. 5, m.w.N.). Wie die Ortsbesichtigung ergeben hat, herrscht in dem maßgeblichen Gebiet Königstraße 3a- 4a und Straße am Großen Wannsee 2-6a eine zweigeschossige Bebauung vor. Die Verhältnisse der auf der südlichen Seite der Königstraße sind insoweit nicht relevant, weil der Bebauungsplan jedenfalls an der hier maßgeblichen, landschaftlich reizvollen Situation nordwestlich der Wannseebrücke seine Gestaltungsfunktion offenkundig weiter ausübt.
Aus den dargestellten Gründen widerspricht auch die Befreiung von der Baumassenzahl dem zentralen Planungsziel des Erhalts des reizvollen landschaftlichen Gesamtbildes. In diesem Zusammenhang ist auf hinzuweisen, dass die in den Bauunterlagen errechnete Baumassenzahl von 4,30 weit übertroffen wird. Aufgrund des Textbebauungsplans X-A vom 9. Juli 1971 (GVBl. S. 1233) sind für das Maß der baulichen Nutzung die Vorschriften der Baunutzungsverordnung vom 26. November 1968 anzuwenden, § 7 Nr. 17 der Bauordnung 58 ist nicht anzuwenden (vgl. Schreiben des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 2. September 1971). Nach § 21 Abs. 1 BauNVO 1968 ist die Grundstücksfläche nach § 19 Abs. 3 BauNVO zu berechnen. Danach ist für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Aus § 19 Abs. 4 BauNVO lässt sich entnehmen, dass der auf eine festgesetzte private Grünfläche ohne besondere Zweckbestimmung entfallende Flächenanteil des Baugrundstücks bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche nicht mitzurechnen ist (BVerwG, Beschluss vom 24. April 1991 – 4 NB 24.90 – juris Rn. 6; Söfker in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauNVO, Stand Januar 2010, § 19 Rn. 15).
Die objektiv rechtswidrige Befreiung von Vollgeschosszahl und Baumassenzahl verletzt den Kläger auch in seinem subjektiven Recht auf Erhaltung des Baugebiets.
Die Eigenart des Baugebiets ergibt sich zum einen aus seiner allgemeinen Zweckbestimmung, zum anderen wird sie durch die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplans geprägt (Fickert-Fieseler, BauNVO, 11. Auflage, § 15 Rn. 8; Söfker in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauNVO, Stand Oktober 2008, § 15 Rn. 10). Die typisierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung sind allerdings nicht allein entscheidend. Vielmehr lässt sich die Eigenart eines Baugebiets nur auf die Weise abschließend bestimmen, dass zusätzlich auch die jeweilige örtliche Situation, in die ein Gebiet hinein geplant worden ist, sowie der jeweilige Planungswille, soweit dieser in den Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck gekommen ist, berücksichtigt werden (OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Juni 2009 - 2 Bs 26/09 - juris, Rn. 13 m.w.N.). Dabei kann sich die Eigenart des Gebietes auch aus Festsetzungen zum Maß der Nutzung, wie hier der Vollgeschossregelung und der Baumassenzahl ergeben. Dies ist dann der Fall, wenn ein Vorhaben wegen seines Umfangs der Eigenart eines bestimmten Baugebiets widerspricht, wenn also im Einzelfall Quantität in Qualität umschlagen kann und die Größe einer baulichen Anlage die Art der baulichen Nutzung erfassen kann, etwa, wenn ein nach Art und Maß der baulichen Nutzung grundsätzlich zulässiger Gewerbebetrieb wegen seiner Betriebsgröße der Eigenart eines bestimmten Baugebiets widerspricht, wenn eine besonders große Vergnügungsstätte den Charakter des Gebiets verändert oder wenn ein Warenhaus wegen seiner Größe die Verkehrsverhältnisse des Baugebiets nachhaltig beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 – 4 C 3/94 – juris Rn. 17; BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2002 – 4 B 86/01 – juris Rn. 7; VGH Mannheim, Beschluss vom 12. Juli 2011 – 3 S 698/11 - juris Rn. 23). Diese Rechtsprechung zu § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO ist für Fallgestaltungen entwickelt worden, bei denen die Maßfestsetzungen eingehalten worden sind. Sie ist auf den hier eigentlich einschlägigen § 7 Nr. 5, 1. Halbsatz Bauordnung 58 (GVBl. S. 1104) zu übertragen. Hier liegt allerdings eine Fallgestaltung vor, bei der die Maßfestsetzungen hinsichtlich der Vollgeschosszahl und der Baumassenzahl nicht eingehalten sind. Die vorgenannten Grundsätze gelten also erst recht. Wie ausgeführt wollte der Plangeber durch die Maßbeschränkungen gerade das landschaftlich reizvolle Gesamtbild erhalten, weil andernfalls "die volle Ausnutzung im Sinne des Bauzonenplans von 1925 den Charakter des Gebietes erheblich beeinträchtigen würde". Die Erhaltung des landschaftlich reizvollen Gesamtbildes durch Maßbeschränkungen war tragende Grundkonzeption der Planung; der Plangeber hat mit den Maßbeschränkungen ein besonders reizvolles landschaftliches Gepräge des Gebiets sichern wollen. Die in Aussicht gestellten Befreiungen verletzen damit den Anspruch des Klägers auf Beibehaltung der vom Plangeber aufgrund der herausragenden städtebaulichen Bedeutung des Gebietes für die Erholung der Berliner Bevölkerung konzipierten besonderen Gebietscharakters. Da der Anspruch auf Erhaltung des Gebietscharakters generell nachbarschützend ist, kommt es auch nicht darauf an, ob der Plangeber nur die öffentlichen Interessen an der Erhaltung dieses Gebietes für ausschlaggebend angesehen hat oder auch die privaten Interessen der beteiligten Grundstückseigentümer schützen wollte.
Die Berufung des Klägers auf den Gebietserhaltungsanspruch ist nicht rechtsmissbräuchlich. Es ist zwar anerkannt, dass der Nachbar vom Bauherrn nicht die Einhaltung einer nachbarschützenden Norm verlangen kann, die er selbst auf seinem Grundstück verletzt (Finkelnburg/Ortloff, Öffentliches Baurecht, Band II, 5. Aufl. S. 329). Der Kläger verletzt jedoch nicht das besondere Gepräge des hier maßgeblichen Gebiets. In Bezug auf die nach Auffassung der Beigeladenen auf dem klägerischen Grundstück betriebene Gaststätte konnte das Gericht einen öffentlichen Gaststättenbetrieb nicht feststellen. Soweit im Einzelfall die sportvereinstypische Vorhaltung von Restauration hier den Rahmen des Vereinszwecks überschreitet, müsste hiergegen bauordnungsrechtlich vorgegangen werden. Soweit das von der Beigeladenen gerügte Mastenlager auf der westlichen Gebäudeseite des Gebäudes des Klägers Abstandsflächen verletzt, besteht dieser Verstoß zum einen auf der bauordnungsrechtlichen Ebene und nicht auf der planungsrechtlichen Ebene und ist zum andern der geltend gemachte abstandsflächenrechtliche Verstoß gegenüber der hier geltend gemachten Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs von vergleichsweise geringfügigem Gewicht. Soweit die Beigeladene rügt, dass der Kläger auf seinem Grundstück die uferseitig festgesetzten Grünflächen beseitigt habe, trifft dies nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme zum einen nicht vollständig zu, zum anderen wird die Fläche überwiegend wassersportlich genutzt, sodass der Verstoß vom Wasser aus nicht erkennbar ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO benannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 VwGO
§ 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO
§ 113 Abs. 1 VwGO
§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 1 Abs. 5, 6 und 7 BauGB
§ 1 Abs. 8 BauGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 173 Abs. 3 BBauG
§ 21 Abs. 1 BauNVO
§ 19 Abs. 3 BauNVO
§ 19 Abs. 4 BauNVO
§ 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO
§ 7 Nr. 17 der Bauordnung
§ 15 Rn. 10). Die typisierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung

Zitierte Entscheidungen: 4 C 7/17
13 K 204.11
2 Bs 26/09
4 NB 24.90
4 C 3/94
4 B 86/01
3 S 698/11