Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-05-16, Aktenzeichen 16 K 3966/99
ECLI: ECLI:DE:VGGE:2002:0516.16K3966.99.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte in gleicher Höhe vor der Vollstreckung Sicherheit leistet.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt den teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 1998.
Er ist Eigentümer der Gebäude M. T. . 371 bis 373 in I. mit insgesamt 80 Wohneinheiten, 34 Garagen und 23 Stellplätzen, die 1974 erbaut wurden.
Die Gebäude wurden beide gemeinsam einheitlich zur Grundsteuer veranlagt und der Einheitswert der Gebäude wurde bis 1999 einschließlich nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.
Durch Messbescheid vom 07.10.1999 wurde im Wege der Fortschreibung der Einheitswertbescheid aus dem Jahr 1993 aufgehoben, da die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden.
Der Kläger stellte am 15.01.1999 einen Antrag auf Grundsteuererlass für das Kalenderjahr 1998, da der tatsächliche Ertrag gegenüber dem Rohertrag zu Beginn des Jahres 1998 um 32,8% gemindert gewesen sei. Im Einzelnen stelle sich die Ertragslage wie folgt dar:
Rohertrag zu Beginn 1998 1.113.136,- DM
Tatsächlich erzielter Rohertrag 747.758,- DM
Ertragsminderung 365.378,- DM
Ertragsminderung 32,8%
festgesetzte Jahresgrundsteuer 23.702,18 DM
geltend gem. Minderungsbetrag 6.219,40 DM
Mit Bescheid vom 26.03.1999 lehnte der Beklagte den Antrag ab, da der Kläger den Leerstand der Wohnungen aufgrund der Miethöhe selbst zu vertreten habe.
Die Kaltmiete in dem Objekt des Klägers liege in den Wohnungen 1, 2, 4 -10, 12 - 14, 16 - 24, 26 - 32, 34 - 40, 42 - 66, 68 - 80 zwischen 10,31 DM/m² und 12,93 DM/m². Die ortsübliche Kaltmiete nach dem Mietspiegel habe 1998 lediglich zwischen 9,15 DM/m² und 10,15 DM/m² betragen.
Lasse man die Wohnungen, deren Miete oberhalb des ortsüblichen Mietniveaus liege außer Ansatz, führe die Berechnung der Einnahmeverluste für die Wohnungen 3, 11, 15, 22, 25, 33, 41, 67 und 75 unter Berücksichtigung der Überzahlungen des Mietkontos für die Wohnungen Nr. 22 und 75 zu einer Ertragsminderung von nur 4%, da sich die Summe der nicht zu vertretenden Ausfälle auf 29.923,21 DM gegenüber der anzurechnenden Gesamtjahresrohmiete von 748.563,60 DM belaufe.
Der Kläger legte am 22.04.1999 Widerspruch gegen den ablehnenden Bescheid ein.
Diesen begründete er damit, dass die angegebenen Mieten den Mietstand zu Beginn des Jahres 1998 wiederspiegelten. Diese Altmieten entsprächen dem Mietspiegel von 1994, der in der Baujahrsgruppe 1970 - 1980 eine Miete zwischen 9,70 - 12,10 DM zulasse. Alle Wohnungen seien hochwertig u.a. mit Einbauküchen (außer den 4 Zimmer - Wohnungen), Teppichboden, Einbauschrank, Kabelanschluss, Zentralheizung mit Warmwasser ausgestattet und bei Übergabe frisch renoviert.
Von diesen Mieten zu unterscheiden seien die für die 1998 freigewordenen Wohnungen verlangten Mieten. Diese entsprächen dem aktuellen Mietspiegel, da Preise zwischen 8,84 DM und 10,00 DM gefordert würden.
Er habe umfangreiche überörtliche Bemühungen unternommen um die Wohnungen zu vermieten und habe den Leerstand und somit die Mindereinnahmen deshalb nicht zu vertreten.
Die Mietausfälle bei den vermieteten Wohnungen seien nicht zu vertreten, da ein Großteil der Mieter Sozialhilfeempfänger und zahlungsunfähig seien. Die angegebenen Mietrückstände seien nachweislich aufgrund Zahlungsunfähigkeit der Mieter nicht zu erhalten.
Mit Widerspruchsbescheid vom 05.07.1999, zugestellt am 07.07.1999 wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Die ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel habe sich wie folgt entwickelt:
Mietspiegel 92/94 8,80 - 9,90 DM
Mietspiegel 95/96 9,00 - 9,90 DM
Mietspiegel 97/98 9,15 - 10,15 DM
Die von dem Kläger angegebenen Mietspannen ergäben sich somit auch aus den Mietspiegeln der Vergangenheit nicht.
Die über dem Marktpreis liegenden Mieten könnten durch die Vermietungsbemühungen nicht kompensiert werden.
Der Kläger hat am Montag, dem 09.08.1999, Klage erhoben.
Ergänzend zu seiner Widerspruchsbegründung führt er aus, dass bei der Frage ob eine ortsübliche Miete verlangt werde, nicht auf die vermieteten, sondern auf die leerstehenden Wohnungen abzustellen sei.
Als Anlage fügte der Kläger eine Auflistung der Leerstände der einzelnen Wohnungen im Jahr 1998 bei, aus der sich ergibt, dass die Mietausfälle für diese Wohnungen sich für 1998 auf 191.123,17 DM belaufen. Hinzu kämen Ausfälle wegen Nichtzahlung der Miete.
Des weiteren überreichte er eine Aufstellung der 1998 geschalteten Wohnungsanzeigen sowie mehrere hundert Rechnungen für diese Inserate.
Zu berücksichtigen sei auch, dass das streitgegenständliche Objekt eine Sonderentwicklung genommen habe. Er habe es im Jahre 1992 von einer Erbengemeinschaft erworben, die es habe verkommen lassen. Die Mieter seien im Wesentlichen Sozialmieter und Großfamilien gewesen. Insgesamt habe das Objekt einen schlechten Ruf gehabt. Bereits 1992 habe er mit der Renovierung des Objektes begonnen und auch begonnen, Mieter, die zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig gewesen seien, zu kündigen bzw. Räumungsklagen zu erheben. Bis 1998 seien jedoch noch 50 Prozent der Mieter Sozialmieter gewesen. Die Besonderheit 1998 sei gewesen, dass von den ausländischen Mietern ein Großteil ohne nähere Angaben einfach fortgezogen sei.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 26. März 1999 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Juli 1999 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr 1998 in Höhe von 6219,40 DM zu erlassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen
Zur Begründung führt er aus, dass sich Ertragsminderungen durch Leerstände aus der vom Kläger eingereichten Anlage 5a nur in 34 von 80 Wohnungen ergäben. Dabei sei nur in fünf Wohnungen (3, 11, 15, 25 und 41) ein Mietzins im Rahmen des gültigen Mietspiegels gefordert worden. Für die übrigen 29 Wohnungen sei ein Mietzins verlangt worden, der erheblich über dem geltenden Mietspiegelniveau liege. Somit habe der Kläger den Mietausfall in diesen 29 Wohnungen selbst zu vertreten, weil er eine höhere als die marktgerechte Miete verlangt habe.
Auch die Ausfälle bei den vermieteten Wohnungen habe der Kläger zu vertreten, weil er einen höheren als den marktüblichen Mietzins gefordert habe. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn der Vermieter eine marktgerechte Miete vereinbart habe und den Mietzins aus Gründen nicht habe erhalten können, auf die er keinen Einfluss habe. Bei den 46 vermieteten Wohnungen sei nur in vier Wohnungen ein Mietzins vereinbart worden, welcher der marktüblichen Miete entspreche.
Insgesamt ergebe sich daher ein nicht zu vertretender Ausfall von lediglich 42.869,39 DM, der im Verhältnis zu der Jahres - Rohmiete von 1.113.366,00 DM lediglich 3,85% ausmache.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die Gerichtsakten einschließlich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (Beiakte Heft 2).

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet, denn der Kläger hat keinen Anspruch auf den begehrten teilweisen Grundsteuererlass für das Jahr 1998.
Gesetzliche Grundlage für den Erlass der Grundsteuer ist primär § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG).
Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass in §§ 32, 33 GrStG die Fälle der sachlichen Unbilligkeit der Grundsteuererhebung wegen Ertragslosigkeit abschließend geregelt sind und daneben lediglich noch der allgemeine persönliche Billigkeitserlaß nach §§ 163, 227 der Abgabenordnung (AO) in Betracht kommt. Das Bundesverwaltungsgericht hat mehrfach unter Hinweis auf die gesetzliche Konzeption hervorgehoben, dass die Grundsteuer eine ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer ist, die nicht nach Ertragsmerkmalen, sondern auf der Grundlage des Grundstückswerts - genauer: des Einheitswerts - erhoben wird und deshalb auch bei ertragslosen Grundstücken anfällt. Aus der mangelhaften Ertragslage eines Grundstücks lässt sich deshalb - abgesehen von den gesetzlich geregelten Ausnahmefällen in §§ 32, 33 GrStG - eine zum Billigkeitserlaß berechtigende sachliche Härte nicht herleiten
Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urt. v. 10.02.1994, - 8 B 229/93 -, m.w.N., ZKF 1994, 203 = Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr 25.
Danach ist bei bebauten Grundstücken ein Grundsteuererlass zu gewähren, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20% gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.
Der Kläger hat die seinem Antrag zu Grunde gelegten Januarmieten sowie die von ihm geltend gemachten Ausfälle bislang nicht durch die Vorlage z.B. von Mietverträgen oder die in der Klagebegründung erwähnten Urteile belegt. Die Leerstände sind durch die vorgelegten Mieterablauflisten schlüssig vorgetragen und die Januarmieten zwischen den Beteiligten unstreitig. Auch hinsichtlich der sonstigen Ausfälle geht die Kammer zu Gunsten des Klägers von dessen Zahlen aus, denn auch unter Zugrundelegung dieser Daten hat die Klage keinen Erfolg, da die relevante Minderung des Rohertrages die Grenze des § 33 Abs. 1 GrStG von 20% nicht übersteigt. Die Kammer konnte deshalb darauf verzichten, weitere Ermittlungen zur Höhe der sonstigen Ausfälle durchzuführen.
Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert wie hier nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist - das Gericht ist insoweit ebenso wie der Beklagte an die Bewertung des Finanzamtes gebunden (§§ 184, 182 AO) -, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre; § 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes (BewG) findet keine Anwendung (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG).
Die Rohmiete ist mithin nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes zu ermitteln, die im Falle einer Hauptfeststellung anzuwenden wären.
Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt (einschließlich der Nebenkosten), das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Statt des Betrags nach § 79 Abs. 1 BewG gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 vom Hundert von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat (Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG).
Die normale Bruttomiete entspricht daher stets dem zwölffachen der für den Monat Januar vereinbarten Miete. Dies gilt ungeachtet der weiteren Entwicklung der tatsächlichen Mieteinnahmen während des Kalenderjahrs.
Vgl. Troll 7. Aufl., GrStG § 33 Rdnr. 12 (S. 450f)
Von einer für den Monat Januar vereinbarten Miete kann dann nicht ausgegangen werden, wenn es an einer entsprechenden Mietvereinbarung fehlt, wobei unerheblich ist, woran dies liegt. Dies gilt auch, wenn die tatsächlich vereinbarte Miete mehr als 20% über oder unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesen Fällen ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen.
Vgl. Troll 7. Aufl., GrStG § 33 Rdnr. 12 (S. 452)
Der von dem Kläger ermittelte Wert der Jahresrohmiete von 1.113.136,- DM ist in Anwendung dieser Grundsätze zu reduzieren.
Nach dem der Kammer vorliegenden Mietspiegel für I. 1997 - 1998 beträgt der Mietrichtwert für Wohnungen der Baujahre 1971 - 1980 ohne Nebenkosten und Zu- oder Abschläge 9,15 DM bis 10,15 DM je m², im Mittel somit 9,65 DM/m². Schlägt man diesem Mittelwert 20% zu, so ergibt sich ein Höchstwert im Sinne des § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG von 11,58 DM/m².
Die Nettomiete für die in der Anlage 5a zur Klageschrift als Wohnungen Nr. 7, 8, 9, 10, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 24, 27, 28, 30, 32, 37, 38, 39, 40, 48, 49, 50, 57, 68, 69, 72, 77, 78, und 79 bezeichneten Mietwohnungen übersteigt diesen Betrag, so dass anstelle der vereinbarten Januarmiete bei der Berechnung der Jahresrohmiete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde zu legen ist. Die Kammer hält es für angemessen, hier den Mittelwert des Mietspiegels zu Grunde zu legen, da es sich trotz der Ausstattung der einzelnen Wohnungen bei dem Mietobjekt nach den Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung schon aufgrund der 1998 noch bestehenden Mieterstruktur nicht um eine der „besten Adressen" Hertens handelte.
Weiterhin ist für die Wohnungen Nr. 7, 17, 21, 27, 65 und 71 die ortsübliche Miete in Höhe von 9,65 DM/m² anzusetzen, da diese Wohnungen nach den Angaben des Klägers und den von ihm überreichten Mieterübersichten, im Januar leerstanden.
Der sich aus der Multiplikation dieses Mietbetrages mit der jeweiligen Quadratmeterzahl der Wohnung ergebenden Netto - Miete ist der aus der Differenz zwischen der vom Kläger angegebenen Brutto- und Nettomiete errechnete Betrag für die Nebenkosten hinzuzurechnen.
Nach dieser „Korrektur" der Jahresrohmiete ist deren Betrag mit 1.056.639,00 DM anzusetzen. Dem stehen nach den Angaben des Klägers tatsächliche Einnahmen in Höhe von 747.757,19 DM gegenüber, so dass sich eine Einnahmeminderung von 308.881,81 DM = 29,23 % ergibt.
Diese Einnahmeminderung führt jedoch nicht automatisch zu einem entsprechenden Grundsteuererlass. Das Bundesverwaltungsgericht,
Urteil v. 04.04.2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132 (134),
hat in diesem Zusammenhang ausgeführt: „§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG verweist nicht allein auf die Vorschrift des § 79 Abs. 1 und 2 BewG. Dies bedeutet namentlich, dass Veränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei einer Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund ausscheiden. Das gilt nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrStG ausdrücklich und allgemein anordnet. Vielmehr können nach der für Grundstücke, deren Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, im Besonderen geltenden Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG auch Ertragsminderungen, die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ("Wertverhältnisse" i.S.v. § 27 BewG) beruhen, nicht zu einem Grundsteuererlass führen, weil diese bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums - anders als bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen (vgl. § 27 BewG) - zu berücksichtigen wären.
Dieser Regelung liegt, worauf bereits die Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG an den normalen Rohertrag hindeutet, erkennbar die Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde, dass Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen ("atypischen") Umständen beruhen. Umständen, die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den Einheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im Wege des Steuererlasses Rechnung getragen werden."
Davon ausgehend lassen sich die Ursachen der Minderungen in drei Fallgruppen einteilen:
Änderungen der "tatsächlichen Verhältnisse" werden nach Maßgabe des § 22 BewG im Wege der Wertfortschreibung berücksichtigt und führen über eine neue Festsetzung des Steuermessbetrags auf den Fortschreibungszeitpunkt (Neuveranlagung) zu einer geringeren Grundsteuer (§ 13 Abs. 1, § 17 Abs. 1 GrStG). Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG betreffen das Bewertungsobjekt und seine nähere Umgebung (z.B. Zerstörung bzw. Wegfall von Gebäudeteilen) .
Die Minderung des Rohertrags ist auf atypische, außergewöhnliche Umstände zurückzuführen, die zufälliger Natur sind und nur vorübergehender Art sind, so dass bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein Grundsteuererlass in Betracht kommt (Beeinträchtigungen durch Naturkatastrophen, Großbaustellen etc.).
Vermindert sich der normale Rohertrag hingegen wegen Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wird dies erst bei der nächsten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst und wirkt sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht aus (vgl. §§ 16 - 18 GrStG). Damit trägt der Gesetzgeber zum einen dem Umstand Rechnung, dass derartige Veränderungen im Grundsatz alle Vermieter in vergleichbarer Weise treffen und deshalb unter dem Aspekt einer korrekturbedürftigen Sonderbelastung des Einzelnen kein Anlass für einen Grundsteuererlass besteht. Zum andern kann von Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse i.S.d. Bewertungsrechts nur bei nachhaltigen, länger andauernden Veränderungen der Wertverhältnisse die Rede sein. Zumal bei typisierender Betrachtungsweise ist es daher systemgerecht, diese Veränderungen ausschließlich bei der Hauptfeststellung zu berücksichtigen, die nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes in Zeitabständen von je sechs Jahren stattfindet (§ 21 Abs. 1 BewG). Im Interesse der Stetigkeit und Gleichmäßigkeit der Grundsteuererhebung bleiben Veränderungen der Wertverhältnisse unberücksichtigt, die zwischen den Hauptfeststellungen eintreten.
BVerwG, a. a. O, Seite 135.
Unter Wertverhältnissen im Sinne von § 27 BewG sind die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie Verkehrsverhältnisse im gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben.
Ob die in den letzten beiden Fallgruppen angesprochenen Veränderungen der Verhältnisse nicht mehr nur als zufällige und vorübergehende Erscheinung eingestuft werden können, hängt von ihrer Nachhaltigkeit ab. Für diese bietet der Zeitabstand von sechs Jahren, in dem grundsätzlich die Einheitswerte jeweils festgestellt werden (§ 21 Abs. 1 BewG), einen wesentlichen Anhalt. Nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes sind Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse innerhalb eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise nicht von solchem Gewicht, dass sie bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes berücksichtigt werden müssten; der Gesetzgeber hat demgemäß zur Sicherung der Gleichmäßigkeit der Besteuerung in § 27 BewG angeordnet, dass sie sich auf die Einheitsbewertung auch nicht auswirken dürfen. Dieser Wertung entsprechend sind Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG bei der Ermittlung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen, sobald hinreichend verlässlich - im Streitfall durch die Gerichte - zu prognostizieren ist, dass sie über einen Zeitraum von etwa sechs Jahren Bestand haben.
BVerwG, a. a. O., Seite 139.
Im vorliegenden Fall ist deshalb vor einem Erlass nach § 33 GrStG zu prüfen, auf welche Ursache die Ertragsminderung zurückzuführen ist.
Bei den von dem Kläger geltend gemachten Mietausfällen handelt es sich zum einen um solche, die aufgrund des Leerstandes der Wohnungen entstanden sind (I.) und zum anderen um solche, die durch Nichtzahlungen der geschuldeten Miete verursacht wurden (II.).
I. Der Kläger macht in der Anlage K5a zur Klageschrift einen Mietausfall wegen Leerstands in Höhe von 191.123,17 DM geltend.
Diese Zahl ist, ausgehend von den Angaben des Klägers in der als Anlage zum Antrag auf Erlass der Grundsteuer per Telefax vom 15.03.1999 an den Beklagten übermittelten Aufstellung (Beiakte Heft 2, Bl. 41f), den Zahlenwerten für die Brutto- und Nettomiete sowie den tatsächlichen Zahlungen in Anlage K5a zur Klageschrift und der Aufstellung über die Mieterabfolge, die dem Antrag auf Grundsteuererlass vom 13.01.1999 beigefügt war (Beiakte Heft 2, Bl. 2ff), zunächst wie folgt zu korrigieren:
Die Nummerierung der Wohnungen folgt der Anlage K5a. Daneben sind die Nummern nach der Aufstellung über die Mieterabfolge angegeben.
Wohnung 15 = 30343415#: Der Kläger geht in der Anlage K5a von 8,5 Monaten Leerstand aus. Aus der Aufstellung über die Mieterabfolge ergeben sich aber 9,5 Monate Leerstand (15.03.1998 bis 31.12.1998), so dass sich der Anteil wegen des Leerstandes an dem angegebenen Gesamtausfallbetrag für diese Wohnung auf 12.065,00 DM erhöht.
Wohnung 27 = 30333327#: In der Klagebegründung wird für diese Wohnung ein Leerstand vom 01.01.98 bis zum 08.09.98 = 8,27 Monate, vorgetragen. In der Anlage K5a ist der Leerstand mit 0 angegeben. Aus der Aufstellung über die Mieterabfolge ergibt sich der in der Klagebegründung vorgetragene Leerstand, so dass dieser zu Grunde gelegt wurde.
Wohnung 28 = 30333328#: Für diese Wohnung wird in der Klagebegründung eine durchgehende Vermietung vorgetragen, so dass sich der geltend gemachte Mietausfall allein aus sonstigen Gründen ergäbe. Aus der Tabelle über die Mieterabfolge folgt dies ebenfalls. Aus der Anlage K5a ergibt sich demgegenüber hier ein Leerstand von 8,27 Monaten, der sich mit dem Leerstand für Wohnung 27 deckt, so dass von einem Übertragungsfehler auszugehen ist.
Das Gericht geht daher davon aus, dass die Wohnung ganzjährig vermietet war, so dass sich der Verlust aus sonstigen Gründen ergibt.
Wohnung 74 = 30343474#: Hier ist in der Klagebegründung offensichtlich ein Tippfehler unterlaufen, da diese Wohnung - wie auch die vorherige - als Wohnung 73 bezeichnet wurde. Der in Anlage K5a angegebene Leerstand stimmt mit der Tabelle über die Mieterabfolge überein und wird deshalb der weiteren Berechnung zu Grunde gelegt.
Wohnung 79 = 30333379#: Der Kläger rechnet in Anlage K5a mit 1,266666 ausgefallenen Mieten. Das Gericht hat hier, wie der Kläger selbst auch zuvor bei Wohnung Nr. 28, auf zwei Dezimalstellen (1,27) aufgerundet. Die Rundungsdifferenz beträgt 2,67 DM.
Des weiteren hat die Kammer bei den Wohnungen, deren Januarmiete bei der Berechnung der Jahresrohmiete auf 9,65 DM/m² begrenzt wurde, für die Berechnung der Ausfälle wegen Leerstandes ebenfalls diese begrenzte Miete zuzüglich der Nebenkosten zu Grunde gelegt.
Danach ergibt sich ein Mietausfall wegen Leerstandes in Höhe von 183.044,46 DM.
Der zu diesem Mietausfall führende Leerstand stellt sich jedoch nicht als ein atypischer und zufälliger Umstand dar, sondern ist Folge der nachhaltigen Veränderung des Wohnungsmarktes in Nordrhein - Westfalen, dem Kreis Recklinghausen und insbesondere in I. . Aufgrund der sinkenden Bevölkerungszahlen in I. , die einem gleichzeitigen stetigen Anwachsen des Wohnungsbestandes gegenüberstehen, ist es seit Mitte der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts zu einer deutlichen Entspannung der Wohnungssituation gekommen, die bis heute andauert.
Die Zahlen der Wohnungen in Wohngebäuden in Nordrhein - Westfalen haben sich nach den Angaben des Landesamtes für Daten und Statistik des Landes Nordrhein-Westfalen wie folgt entwickelt:
Stand jeweils zum Jahresende (plus zum Vorjahr)
1997 7.773.496
1998 7.857.260 (+83.764)
1999 7.942.561 (+85.301)
2000 8.153.488 (+210.927)
Im Kreis Recklinghausen verlief die Entwicklung wie folgt:
1996 278.973
1997 281.463 (+2.490)
1998 283.698 (+2.235)
1999 286.449 (+2.751)
2000 288.723 (+2.274)
In I. entwickelte sich der Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohngebäuden [Vergleichszahlen Bestand im Kreis] so:
1996 29.564 [282.646]
1997 29.838 (+274) [285.194]
1998 29.932 (+94) [287.532]
1999 30.303 (+371) [290.342]
Demgegenüber hat die Bevölkerung I. und im Kreis Recklinghausen [Zahlen für Kreis] beständig abgenommen:
1996 69.033 [662.712]
1997 68.651 (-382) [662.309] [-403]
1998 68.037 (-614) [661.065] [-1.244]
1999 67.520 (-517) [660.459] [-606]
2000 66.930 (-590) [657.592] [-2.867]
Daraus folgt, dass der Bevölkerungsschwund in I. überproportional zum restlichen Kreisgebiet erfolgte, so dass die durch die ständig wachsenden Wohnungszahlen eintretende allgemeine Entspannung des Mietmarktes im Kreis Recklinghausen, trotz des im Verhältnis zur landesweiten Entwicklung nur verhaltenen Anstiegs des Wohnungsbestandes in I. , deutlich wirksam geworden ist.
Anhaltspunkte dafür, dass es sich nicht um eine langfristige Entspannung handelt, sind nicht ersichtlich. Aufgrund der in der mündlichen Verhandlung von der Beklagtenvertreterin nachvollziehbar dargelegten Prognose der demographischen Entwicklung in I. ist nicht davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung innerhalb der nächsten Zeit wesentlich ändert oder gar umkehrt.
Folglich besteht bei Mietwohnungen ein nachhaltiger struktureller Markteinbruch, so dass der vom Kläger geltend gemachte Mietausfall wegen Leerstands nicht von § 33 GrStG erfasst wird. Es handelt sich vielmehr um eine Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, die erst bei der nächsten Hauptfeststellung erfasst wird und sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht auswirkt.
Die Mietausfälle des Klägers aufgrund von Wohnungsleerständen können auch nicht aufgrund der von ihm erstmals in der mündlichen Verhandlung vorgetragenen besonderen Mieterstruktur als grundstücksspezifische atypische und kurzfristige Umstände angesehen werden. In einem strukturell „mieterfreundlichen" Markt, auf dem ein großes Angebot an freien Wohnungen einer geringen Nachfrage gegenübersteht, werden typischerweise Wohnungen in weniger attraktiven Lagen und Gebäuden sowie Wohnungen mit höheren Mieten eher und schwerer von Leerständen betroffen. Dies ist Folge der unternehmerischen Entscheidung des Vermieters, welche Objekte er erwirbt, wie er seine Wohnungen ausstattet und an welche Mieter er diese Wohnungen vermietet. Die daraus resultierende größere Betroffenheit von Schwankungen des Wohnungsmarktes ist Bestandteil des mit der Vermietung von Wohnungen generell verbundenen unternehmerischen Risikos und stellt kein „Sonderopfer" der betroffenen Vermieter dar. Es liegt vielmehr in ihrer Hand durch Investitionen oder Veränderungen der Wohnungs- bzw. Mieterstruktur die Attraktivität der von Ihnen angebotenen Wohnungen zu erhöhen und sich so dem Konkurrenzdruck auf dem Markt anzupassen. Daneben wird dieser „Betroffenheit" bei einer - wie hier - nachhaltigen Veränderung der Wertverhältnisse durch die Neubewertung des Gebäudes zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt Rechnung getragen.
II. Neben den Ausfällen aufgrund des Leerstandes der Wohnungen macht der Kläger Mietausfälle aus sonstigen Gründen geltend, die in der Anlage K5a zur Klageschrift auf 174.485,64 DM beziffert werden.
Dieser Betrag wurde offenbar durch den Abzug des Betrages für den Ausfall durch Leerstand von der Gesamtdifferenz zwischen der Jahresrohmiete und den tatsächlichen Einnahmen ermittelt.
Da sich der Betrag für den Ausfall durch Leerstände durch die oben bereits dargelegten Fehler bei den Wohnungen Nr. 15, 27 und 79 verändert, hat dies auch Auswirkungen auf den so ermittelten Betrag für die sonstigen Ausfälle, der sich entsprechend reduziert.
Ausgehend von den (berichtigten) Angaben des Klägers ergibt sich bei Zugrundelegung der von ihm angesetzten Mieten ein Ausfall wegen Leerstandes in Höhe von 183.004,46 DM. Zieht man diesen Betrag von der Gesamtdifferenz in Höhe von 308.881,81 DM ab, ergibt sich ein Betrag für die sonstigen Ausfälle in Höhe von 172.011,31 DM, den die Kammer den weiteren Berechnungen zu Grunde legt.
Dem stehen auch die Ausführungen in dem Schriftsatz des Klägers vom 15.05.2002 zur Höhe und den Gründen für die sonstigen Ausfälle nicht entgegen. Zwar ergeben sich hier bei einigen Wohnungen Differenzen zu den in der Anlage K5a zur Klageschrift vorgetragenen Beträgen.
Soweit diese darauf beruhen, dass die Zeiten des Leerstandes anders als in der Mieterablauftabelle dargestellt werden (so bei den Wohnungen Nr. 15 und 73 jeweils 0,5 Monate), sind diese nicht belegt, so dass die Kammer den Angaben in der Mieterablauftabelle folgt.
Die in dem Schriftsatz benannten Ausfälle durch Nichtzahlung der geschuldeten Miete, die über den ursprünglich angegebenen Betrag hinausgehen (bei den Wohnungen Nr. 66, 67 und 73) sind nicht belegt. Soweit sie sich nicht durch eine Verringerung der geltend gemachten Beträge bei anderen Wohnungen (z.B. Nr. 69 und 77) ausgleichen, würden sie zu einer Erhöhung der gesamten Mietausfälle führen, welche nicht mehr mit der vom Kläger ursprünglich berechneten und nachvollziehbaren Differenz zwischen der Jahresrohmiete und den tatsächlichen Einnahmen in Übereinstimmung zu bringen wäre. Aus diesem Grund berücksichtigt die Kammer diese abweichenden Zahlen nicht.
Unabhängig davon, sind die Abweichungen in diesem Schriftsatz nicht erheblich, da sie sich nicht wesentlich auf das prozentuale Verhältnis der Minderung zur Jahresrohmiete auswirken.
Die Ertragsminderung in Höhe von 172.011,31 DM beträgt im Verhältnis zu der von der Kammer zugrundegelegten Jahresrohmiete in Höhe von 1.056.639,00 DM lediglich 16,28% und liegt somit deutlich unter der für einen Erlass erforderlichen 20% - Grenze des § 33 Abs. 1 GrstG.
Auch wenn die von der Kammer ermittelte Jahresrohmiete um den durch den strukturellen Leerstand bedingten Mietausfall in Höhe von 183.004,46 DM reduziert würde, da diese strukturelle Änderung der Wertverhältnisse nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts im Rahmen der Bewertung des Grundstücks bei der Bemessung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen wäre, ergäbe sich eine Minderung dieses bereinigten Rohertrags durch die sonstigen Mietausfälle in Höhe von 172.011,31 DM von 19,69%, die ebenfalls nicht ausreichend ist, um einen Grundsteuererlass zu ermöglichen.
Auf die Frage, ob der Kläger die Mietausfälle zu vertreten hat, kommt es daher vorliegend nicht mehr an. Nur informatorisch sei jedoch darauf hingewiesen, dass für die Frage, ob der Leerstand der Wohnungen auf zu hohe Mieten zurückzuführen ist, nicht auf den bislang verlangten Mietzins abzustellen sein dürfte, sondern auf die bei dem Versuch der Neuvermietung geforderten Beträge.
Vgl. z.B.: Drosdzol, KStZ 01, 183ff m.w.N.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 32, 33 GrStG
§§ 163, 227 der Abgabenordnung
§§
184, 182 AO
§§ 16 - 18 GrStG
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 33 GrStG
§ 27 BewG
§ 21 BewG
§
33 GrStG
§ 167 VwGO
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG
§ 79 Abs. 1 BewG
§ 79 Abs. 2
Satz 1 BewG
§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG
§ 79 Abs.
2 Satz 1 Nr. 2 BewG
§ 79 Abs. 1 und 2 BewG
§ 9 Abs. 1 und 2 BewG
§ 33 Abs. 5 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 1
GrStG
§ 17 Abs. 1 GrStG
§ 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1
BewG
§ 21 Abs.
1 BewG
§ 21 Abs. 1 BewG
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrStG
§ 33 Abs. 1 GrstG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 des
Grundsteuergesetzes
§ 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 114, 132
8 B 229/93
11 C 12.00