Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1987-04-06, Aktenzeichen 6 S 406/86
ECLI: ECLI:DE:LGBN:1987:0406.6S406.86.00

Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn - 8 C 196/86 - vom 14. 0ktober 1986 wird zurückgewiesen. •
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Ohne Tatbestand gemäß § 543 I ZPO
Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Der Kläger ist nicht berechtigt, wegen der von ihm beabsichtigten Umbaumaßnahmen an dem Hause L-Straße in C die Herausgabe der von dem Beklagten bewohnten Räume zu verlangen. Die unter dem 4.7.1985 ausgesprochene Kündigung (nicht zum 31.10.1985, sondern richtigerweise: zum 30.4.1986) ist unwirksam. Die Voraussetzungen des § 564 b II Nr. 3 BGB sieht die Kammer ebensowenig wie das Amtsgericht als gegeben an.
Zwar mag im Sinne der Voraussetzungen des § 564 b II Nr. 3 BGB der Kläger noch das erste tatbestandliche Merkmal erfüllen, nämlich an einer "angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert" sein. Allerdings ist auch insoweit schon Anlass zu Zweifeln gegeben, weil die vom Kläger vorgelegten vergleichenden Wirtschaftlichkeitsberechnungen immerhin ausweisen, daß der Kläger auch derzeit einen - wenn auch nicht allzu hohen - Gewinn aus dem von ihm mit ca. 285.000,-- DM erworbenen Objekt erwirtschaften kann. Zudem betreffen die in diesem Zusammenhang in Rechtsprechung und Literatur für die Fälle der Sanierung von Altbauten angeführten Beispiele (etwa: LG Freiburg MDR 79, 584; MK-Voelskow, BGB, § 564 b Rdnr. 68; Staudinger- Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., § 564 b Rdnr. 91) die Fälle des heruntergekommenen, baufälligen Altbaus. Vorliegend hingegen lässt sich der Klägervortrag mangels weiterer Darlegungen nur so verstehen, daß die Wohnungen in dem Hause L-Straße - da ohne abgeschlossenen Türen und ohne eigene, der jeweiligen Wohnung zugeordneten WC' s (was es in C in Altbauten noch oft gibt) - nicht mehr zeitgemäß sind. Für eine Sanierungsnotwendigkeit wegen Baufälligkeit reicht dieser Vortrag hingegen nicht aus.
Jedenfalls aber ist das weitere Tatbestandsmerkmal des § 564 b II Nr. 3 BGB "… und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde" zu verneinen.
Die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Klägers dargetanen Nachteile sind lediglich solche, die sich als nicht von ihm erwünschte ausreichende Vorteile darstellen; statt einer Rendite von 1 % erstrebt der Kläger eine solche (unter Berücksichtigung seiner für den Umbau vorgesehenen Aufwendungen) von 4 % (wobei zu der Berechnung des Architekten C2 noch offen bleiben kann, ob auch hinsichtlich der erwarteten künftigen höheren Einnahmen die Berechnung wegen des höheren Steueranfalls zutreffend ist). Zwar zählt zu erheblichen Nachteilen im Sinne der angeführten Kündigungsschutzbestimmung auch der Mangel jeglicher oder zumindest rentabler Nutzung (vgl. Staudinger aaO Rdnr. 94). Diese Nachteile müssen aber von solchem Gewicht sein, daß die mit dem Bestandschutz verbundene Einschränkung der Eigentümerbefugnisse auch im Hinblick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums unerträglich erscheint (Staudinger aaO Rndr. 96).
Unter Anlegung dieses gebotenen strengen Maßstabes (vgl. hierzu auch die Beispiele bei Schmitt-Futterer NJW 72, 6) ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 564 b II Nr. 3 BGB nicht anzunehmen.
Demnach kann auch offen bleiben, ob die Klage jedenfalls auch aus Gründen des § 568 BGB abzuweisen wäre. Für die Anwendbarkeit des § 568 BGB - stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses - spricht immerhin, daß der Beklagte den Zugang des Schreibens der Prozessbevollmächtigten des Klägers von 31.10.1985 (in dem die Kündigungsfrist zum 30.4.1986 angesetzt und einem Verbleiben in der Wohnung "schon heute" widersprochen wird) bestritten hat. Beweispflichtig für den rechtzeitigen Widerspruch nach erfolgter Kündigung wäre der Kläger (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 45., Aufl., § 568 Rdnr. 1 f). Im übrigen ist auch fraglich, ob der Inhalt des Schreibens vom 31.10.1985 ausreichend gewesen wäre, einen Widerspruch des Vermieters im Sinne des § 568 Satz 1 BGB zu begründen. Zwar kann ein solcher Widerspruch durchaus auch schon vor dem Ende der Mietzeit erfolgen (BayObLG NJW 81, 2759; OLG Hamburg NJW 81, 2285) aber für diesen Fall muss dann der Wille geäußert werden, das "Vertragsverhältnis" nicht fortsetzen zu wollen, d. h. von der Rechtsfolge her die Fiktion der Verlängerung des Mietverhältnisses zu vermeiden. Ob der letzte Satz des von dem Kläger zu den Akten gereichten Schreibens vom 31.10.1985 hierfür ausreicht, welcher lediglich das "Verbleiben" - also einen faktischen Zustand - anspricht, mag bezweifelt werden, bedarf aber aus den oben genannten Gründen letztlich nicht der Entscheidung.
Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf § 97 I ZPO.
Streitwert:
(zugleich in Abänderung der Wertfestsetzung für die erste Instanz in Anwendung des § 25 I 3 GKG; dies beruhend auf den Angaben des Klägers im Schriftsatz vom 14.5.1986): 4.200,-- DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 568 BGB
§ 543 I ZPO
§ 564 b II Nr. 3 BGB
§ 568 Satz 1 BGB
§ 97 I ZPO
§ 25 I 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: MDR 79, 584
NJW 72, 6
NJW 81, 2759
NJW 81, 2285
8 C 196/86