Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2001-04-27, Aktenzeichen 2 Wx 62/00
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:0427.2WX62.00.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
1.
Die Antragstellerin hat durch Teilungserklärung vom 26.5.1999, auf die Bezug genommen wird, das im Rubrum bezeichnete Grundstück in insgesamt sieben Miteigentumsanteile aufgeteilt. Sie ist noch Eigentümerin sämtlicher Miteigentumsanteile, die aber bis auf einen (Wohnung Nr. 5) verkauft sind. Zugunsten der Käufer ist jeweils eine Eigentumsvormerkung eingetragen mit Ausnahme des hier gegenständlichen Miteigentumsanteils (Wohnung Nr. 4), für den die Eintragung der Eigentumsvormerkung beantragt ist. An sämtlichen Wohnungseigentumsanteilen bestehen Grundpfandrechte.
Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sind fünf Kfz-Stellplätze. Bei zweien dieser Stellplätze (St2 und St3) besteht gemäß § 4 Ziffer Ziffer 2.b) der Teilungserklärung vom 26.5.1999 ein Sondernutzungsrecht für jeweils einen Sondereigentümer (Sondereigentümer 6 und 7). Hinsichtlich der Nutzung der übrigen drei Stellplätze ist in § 4 Ziffer 3. der Teilungserklärung bestimmt:
"Von Nutzen und Gebrauch der im anliegenden Lageplan mit den Nrn. ST 1, 4 und 5 gekennzeichneten Kfz-Stellplätze bzw. Carports sind alle Wohnungs-/Teileigentümer ausgeschlossen, mit Ausnahme der Firma P.C., solange sie auch nur Eigentümer eines Wohnungs- bzw. Teileigentums ist. Die Firma P.C. Immobiliengesellschaft mbH ist berechtigt, an diesen Stellplätzen bzw. Carports, positive Sondernutzungsrechte durch Vereinbarung zu Gunsten einzelner Wohnungs-/Teileigentumsrechte zu begründen bzw. auf diese zu übertragen. Die Begründung und Übertragung bedarf der notariellen Beurkundung."
Von der ihr danach zustehenden Berechtigung zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten hat die Antragstellerin im Kaufvertrag vom 5.10.2000 mit der Erwerberin des hier gegenständlichen Wohnungseigentums (Wohnungsgrundbuch von Siegburg Bl. 7751) Gebrauch gemacht, indem sie dem jeweiligen Eigentümer dieses Wohnungseigentums unter Ausschluss aller übriger Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 4 eingeräumt und die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch bewilligt und beantragt hat.
Auf den Eintragungsantrag vom 11.10.2000 hin hat das Amtsgericht Siegburg - Grundbuchamt - mit Zwischenverfügung vom 16.10.2000 die Zustimmung der dinglich Berechtigten an den übrigen Teileigentumseinheiten (Grundbücher von S. Bl. 7748, 7749, 7750, 7753, 7754) zur Eintragung des Sondernutzungsrechts verlangt. Dem ist die vom beurkundenen Notar vertretene Antragstellerin mit Schriftsatz vom 23.10.2000 entgegengetreten. Sie hat die Auffassung vertreten, die Zwischenverfügung sei zu Unrecht ergangen, da auf Grund des Vorbehaltes in der Teilungserklärung vom 8.11.1999 bei der Zuweisung der Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen weder die Zustimmung der weiteren Vormerkungsberechtigten oder Eigentümer noch die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich sei.
Das Amtsgericht - Rechtspfleger - hat das Schreiben der Antragstellerin vom 23.10.2000 als Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 16.10.2000 aufgefasst und der Beschwerde nicht abgeholfen.
Das Landgericht hat die Beschwerde der Antragstellerin durch Beschluss vom 14. November 2000 zurückgewiesen. Es hat dazu ausgeführt, das Grundbuchamt habe zu Recht die Vorlage der Zustimmungserklärungen der dinglich Berechtigten an den Wohnungen, die der Antragstellerin noch gehören, verlangt, da deren Rechte an diesen Wohnungen durch die beantragte Eintragung des Sondernutzungsrechts beeinträchtigt würden. Nach dem derzeitigen Inhalt des Grundbuchs gehöre zu diesen, noch der Antragstellerin gehörenden Wohnungen das Recht, alle anderen Miteigentümer von der Nutzung des Stellplatzes Nr. 4 auszuschließen. Damit stehe der Antragstellerin als Eigentümerin dieser Wohnungen gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG das Nutzungsrecht an diesem Stellplatz gesetzlich zu. Durch die beantragte Eintragung ginge dieses Recht in Bezug auf die dem Eigentümer der Wohnung Nr. 4 eingeräumte Sondernutzung des Stellplatzes Nr. 4 verloren. Dies bedeute eine nachträgliche Änderung des Inhalts der übrigen Sondereigentumseinheiten, so dass nach § 19 GBO die Zustimmung der an dem jeweiligen Sondereigentum dinglich Berechtigten erforderlich sei.
Hiergegen wendet die Antragstellerin sich mit der weiteren Beschwerde vom 24. November 2000. Sie macht u.a. geltend, da im vorliegenden Fall in der Gemeinschaftsordnung sämtliche Wohnungseigentümer vom Gebrauch des Kfz-Stellplatzes Nr. 4 ausgeschlossen seien und die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an dem Stellplatz dem aufteilenden Bauträger vorbehalten sei, bedürfe die Zuweisung des Sondernutzungsrechtes keiner Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Da der schuldrechtliche Vorbehalt der Zuweisung von Sonderrechten dinglicher Inhalt des Wohnungseigentumsrechtes geworden sei, komme somit auch keine rechtliche Verschlechterung der Stellung der Grundpfandrechtsgläubiger gemäß §§ 876, 877 BGB in Betracht, deren Grundpfandrechte nach Vollzug der Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen worden seien.
2.
Die weitere Beschwerde hat keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 78 GBO).
Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts vom 16.10.2000 ist gerechtfertigt. Auch das Vorbringen der weiteren Beschwerde vermag eine abweichende Beurteilung nicht zu rechtfertigen.
a)
Zwar weist die Antragstellerin mit Recht darauf hin, dass das eingetragene Sondernutzungsrecht weder ein dingliches noch gar ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht ist (vgl. BGH NJW 2000, 3643 [3645]). Es bewirkt aber mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte, so dass hierzu gemäß § 877 BGB in entsprechender Anwendung des § 873 BGB grundsätzlich die Einigung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist (BGH, a.a.O.; NJW 1984, 343 [346]), soweit sie durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts nicht ausschließlich begünstigt sind (BayObLG DNotZ 1986, 87, [88]; MittBayNotK 1980, 210). In gleicher Weise erforderlich ist wegen §§ 876, 877 BGB die Bewilligung aller an einem Miteigentumsanteil dinglich Berechtigten und derjenigen, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Denn die inhaltliche Änderung des Sondereigentums - auf die die §§ 876, 877 BGB anwendbar sind - führt zu einer rechtlichen Beeinträchtigung des dinglich Berechtigten (BayObLG DNotZ 1986, 87, [88]; Schöner/Stöber (Haegele), Grundbuchrecht, 12. Aufl. 2001, Rn. 2913; Schneider, Rpfleger 1998, 53 [61]).
Die Zustimmung der Eigentümer und Drittberechtigten wäre daher hier nur dann entbehrlich, wenn bis auf den - ausschließlich begünstigten - Eigentümer der Wohnung Nr. 4 der/die Eigentümer aller übrigen Wohnungen des Objektes bereits in der Teilungserklärung vom 26.5.1999 vom Mitgebrauch des Kfz-Stellplatzes Nr. 4 ausgeschlossen worden wäre(n). In diesem Fall würde der Inhalt des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer durch die Zuordnung des Sondernutzungsrechts an den Eigentümer der Wohnung Nr. 4 nicht berührt, da diese Wohnungseigentümer dann schon durch die Teilungserklärung vom Mitgebrauch des Stellplatzes ausgeschlossen worden wären und diese Regelung durch Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch gem. §§ 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 2 WEG bereits Inhalt ihres Sondereigentums geworden wäre (vgl. BayObLG, a.a.O., S. 89; Rpfleger 1990, 63).
Hier ist aber hinsichtlich des Stellplatzes Nr. 4 ein solcher allgemeiner Ausschluss des Mitgebrauchs aller übrigen Eigentümer nicht erfolgt. Vielmehr ist in § 4 Ziffer 3. der Teilungserklärung bestimmt, dass von Nutzen und Gebrauch u.a. des Kfz-Stellplatzes Nr. 4 alle Wohnungs-/Teileigentümer ausgeschlossen sind "mit Ausnahme der Firma P.C., solange sie auch nur Eigentümerin eines Wohnungs- bzw. Teileigentums ist". Demgemäss ist die Firma P.C., da sie nach wie vor Eigentümerin sämtlicher Wohnungseinheiten des Objektes ist, nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG weiterhin zum Mitgebrauch des Stellplatzes Nr. 4 berechtigt. Diese Berechtigung ginge durch die beantragte Eintragung der Sondernutzung an dem Stellplatz Nr. 4 zugunsten des Eigentümerin der Wohnung Nr. 4 in Bezug auf jede der anderen noch in ihrem Eigentum stehenden Eigentumswohnungen der Objektes verloren. Denn die Antragstellerin würde bezüglich dieser Wohnungen durch die Zuweisung des Sondernutzungsrechtes an die Eigentümerin der Eigentumswohnung Nr. 4 erstmalig von Nutzen und Gebrauch dieser Sondernutzungsfläche selbst ausgeschlossen. Damit würde sich der Inhalt ihres Sondereigentums an diesen in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen nachteilig ändern. Die Zuweisung des Sondernutzungsrechtes an dem Kfz-Stellplatz Nr. 4 hängt daher nach §§ 877, 876, 873 BGB von der Zustimmung aller an diesen Wohnungen dinglich Berechtigten ab. Nach § 19 GBO kann folglich die beantragte Eintragung des Sondernutzungsrechts für die Eigentümerin der Wohnung Nr. 4 erst erfolgen, wenn die Bewilligung auch der Drittberechtigten vorliegt, denn betroffen i.S.d. § 19 GBO ist jeder, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest nachteilig berührt werden kann (BGH NJW 2000, 3643 [3644]).
b)
Dass die Antragstellerin sich in § 4 Ziffer 3. der Teilungserklärung vom 26.5.1999 das Recht vorbehalten hat, an u.a. dem Stellplatz Nr. 4 "positive Sondernutzungsrechte durch Vereinbarung zu Gunsten einzelner Wohnungs-/Teileigentumsrechte zu begründen bzw. auf diese zu übertragen", ändert an diesem Ergebnis nichts. Diese Regelung verdeutlicht nur, dass die Antragstellerin bis zum Wirksamwerden einer solchen Vereinbarung alleinige Nutzungsberechtigte ist und dass sie folglich durch die Zuweisung der mit ihrem Wohnungseigentum verbundenen Sondernutzungsrechte an einen anderen Miteigentümer einen Rechtsverlust erleidet. Die in dem Kaufvertrag über die Wohnung Nr. 4 vereinbarte Regelung, dass die Sondernutzungsrechte an dem Kfz-Stellplatz Nr. 4 unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 4 zustehen soll, beinhaltet zwar die erstmalige Begründung oder Entstehung des Sondernutzungsrechts, sie nimmt aber der Antragstellerin zugleich das ihr als Eigentümerin der anderen Wohnungen bisher zustehende gesetzliche Nutzungsrecht aus § 13 Abs. 2 S. 1 WEG. Das aber kann nach den §§ 877, 876, 873 BGB wirksam nur mit Zustimmung der dinglich Berechtigten an den der Antragstellerin noch gehörenden Wohnungen geschehen.
c)
Soweit es als zulässig angesehen wird, im Rahmen der Vorratsteilung nach § 8 WEG unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an einen bestimmten Wohnungseigentümer alle anderen Miteigentümer vom Mitgebrauch gemeinschaftlichen Eigentums auszuschließen, und für diesen Fall angenommen wird, dass die spätere positive Einräumung des Sondernutzungsrechts an einen bestimmten Wohnungseigentümer die Einwilligung der übrigen Wohnungseigentümer und Drittberechtigten nicht erfordere, da der Ausschluss des Mitgebrauchs in diesem Fall von Anfang an - wenn auch aufschiebend bedingt - Inhalt der übrigen Sondereigentumseinheiten sei (vgl. dazu Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 2913b m.N.), ist darauf an dieser Stelle nicht näher einzugehen. § 4 Ziffer 3. der Teilungserklärung vom 26.5.1999 enthält keine vergleichbare Regelung. Es fehlt schon an einem Ausschluss "aller" anderen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch des Stellplatzes, da der Firma P.C. das Nutzungsrecht an dem Stellplatz zustehen soll, "solange sie auch nur Eigentümer eines Wohnungs- bzw. Teileigentums ist".
Die weitere Beschwerde war somit zurückzuweisen.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt, da der Beschwerdeführerin kein Gegner gegenüber steht.
Wert des Gegenstandes der Beschwerde: DM 14.000,-- (wie Vorinstanz)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 876, 877 BGB
§§ 876, 877
BGB
§§ 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 2 WEG
§§ 877, 876, 873 BGB
§ 19 GBO
§
78 GBO
§ 877 BGB
§ 873 BGB
§ 8 WEG
§ 13 Abs. 2
Satz 1 WEG
§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG
§ 13 Abs. 2 S. 1 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2000, 3643
NJW
1984, 343
NJW 2000,
3643