Landgericht Limburg a.d. Lahn (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-10-18, Aktenzeichen 2 O 299/17
ECLI: ECLI:DE:LGLIMBU:2019:1018.2O299.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin beansprucht von den Beklagten zu 2. – 7. und der von ihnen gebildeten Gesellschaft, der Beklagten zu 1., Schadensersatz wegen fehlerhafter Geltendmachung aus einem mit einem Herrn A (im Folgenden: Verkäufer) abgeschlossenen Immobilienkaufvertrag.
Die Klägerin hatte bereits in einem vor dem LG Koblenz zu dem Aktenzeichen 9 O 117/06 geführten langjährigen Verfahren wegen eines anderen Hauskaufs zunächst Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung geltend gemacht, um sich schließlich vergleichsweise auf eine Rückabwicklung einzulassen.
Am 18.04.2013 besichtigte die Klägerin zusammen mit dem Sachverständigen B das von dem Verkäufer angebotene Hausanwesen Straße in Ort und stellte feuchte Stellen insbesondere im Heizungsraum, Flur, Hobbyraum und Badezimmer fest. Mit notariellem Kaufvertrag vom 12.06.2013 (Anlage K1, Bl. 32 ff. GA) erwarb sie sodann von dem Verkäufer für 230.000,00 € das Hausanwesen. In dem Kaufvertrag heißt es unter anderem:
§ 6 Besitzübergabe
1. … werden alle Ansprüche abgetreten, die dem Verkäufer gegen Dritte … zustehen … Dies gilt insbesondere für den Wasserschaden im Keller, der derzeit behoben wird und noch nicht abgerechnet ist.
§ 9 Sachmängel
1. Alle Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens, Gebäudes und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen sind ausgeschlossen, allerdings mit Ausnahme
a) ggf. in dieser Urkunde enthaltener Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien,
b) vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegene Mängel. Der Verkäufer erklärt, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Objektes einen Hinweis erwarten durfte.
2. Dem Verkäufer ist nichts darüber bekannt, dass das verkaufte Anwesen nicht nach den baurechtlichen Vorschriften errichtet ist. …
Am 16.01.2014 beauftragte die Klägerin die Beklagte zu 1., für die die Beklagte zu 4. als Sachbearbeiterin auftrat, sie gegenüber dem Verkäufer zu vertreten. Mit Schreiben vom 01.07.2014 (Anlage K7, Bl. 49 ff. GA) rügte die Beklagte zu 4. im Namen der Klägerin gegenüber dem Verkäufer 17 Mängel und erklärte "Anfechtung und Rücktritt". In einem am 09.07.2015 bei den Beklagten eingegangenen Schreiben (Anlage B1, Bl. 185 ff. GA) erklärte die Klägerin, sie werde wegen eines anderen Energieausweises nichts unternehmen, denn wenn die arglistige Täuschung bei Gericht klar sei und der Kaufvertrag rückabgewickelt werden könne, brauche sie das nicht mehr. In einem Schreiben vom 28.02.2017 an die Klägerin (Anlage K14, Bl. 99 f. GA) ging die Beklagte zu 4 davon aus, für die Klägerin sei eine Rückabwicklung das vorrangigste Ziel, sie müsse dann jedoch eine Nutzungsentschädigung zahlen.
Die Klägerin leitete vor dem LG Koblenz zu dessen Aktenzeichen 10 OH 14/14 ein selbständiges Beweisverfahren ein, in welchem der Sachverständige C unter dem 30.11.2016 ein Gutachten erstattete (Bl. 65 ff. GA), welches er am 24.02.2017 mündlich erläuterte (Bl. 186 ff. der Beiakte 10 OH 14/14 LG Koblenz). Für Arbeiten zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden schätzte der Sachverständige den Aufwand für die Erneuerung der Ringdränage - ohne Garage - auf 22.600,00 € netto, für die Abdichtung der Bodenplatte auf 600,00 € netto sowie für die Sanierung der Klinker-Fensterbänke auf 1.500,00 € netto, in der Summe also auf 27.013,00 € brutto.
In Vergleichsverhandlungen auch mit den späteren Verfahrensbevollmächtigten der Klägerin zeigte sich der Verkäufer allein zu einer Rückabwicklung bereit, da ein "Zurück vom Rücktritt nicht mehr möglich" sei (vergl. Schreiben vom 14.03.2017, Anlage K 16, Bl. 103 f. GA, Schreiben vom 19.07.2017, Anlage K 20, Bl. 119 ff. GA). Für ihre Tätigkeit gegenüber dem Verkäufer stellten die jetzigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin 4.688,00 € in Rechnung (Bl. 128 GA). Deren Ausgleich verweigerte die Rechtsschutzversicherung der Klägerin mit Schreiben vom 10.11.2017 (Anlage K 23, Bl. 129 GA).
Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 25.08.2017 (Anlage K 21 ff. der Akten) und 05.09.2017 (Anlage K 25, Bl. 133 ff. GA) forderte die Klägerin die Beklagten auf, den Schaden dem Grunde nach anzuerkennen. Dieses Ansinnen wiesen die Beklagten mit Schreiben vom 28.08.2017 (Anlage K 24, Bl. 130 ff. GA) und vom 12.09.2017 (Anlage K 26, Bl. 137 GA) zurück.
Der Verkehrswert des erworbenen Hauses entspricht dem Kaufpreis abzüglich der von dem Sachverständigen C festgestellten Mängel. Die Klägerin wendete neben dem Kaufpreis für Grunderwerbssteuer, Notar-, Gerichts- und Behördenkosten, für Reparaturen und Wartungsarbeiten, Vorfälligkeitszinsen, Kosten der Löschung und Umzugskosten 25.867.51 € auf. Für den Ankauf eines anderen Hauses müsste sie 34.500,00 € mehr sowie Notarkosten und Grunderwerbssteuer von 14.000,00 € aufwenden. An Sollzinsen wandte sie bis September 2018 bereits ca. 72.525,00 € auf. An möglichem Nutzungsersatz an den Verkäufer stehen 64.000,00 € im Raum.
Die Klägerin bringt vor, vom Verkäufer arglistig getäuscht worden zu sein. Ihr seien die Mängel am Haus nicht bekannt gewesen, da der Verkäufer auf mehrfache Nachfrage mitgeteilt habe, das Gebäude sei mängelfrei. Er habe zudem zumindest ins Blaue hinein zugesichert habe, das Haus verfüge über eine sehr gute Abdichtung gegen Feuchtigkeit. Der Verkäufer habe Feuchtigkeitsschäden ausschließlich auf den Heizungsschaden und seine unzureichenden Malerarbeiten zurückgeführt, obwohl offensichtlich andere Ursachen vorhanden gewesen seien (Beweis: Zeugnis des Verkäufers). Die Feuchtigkeit im Keller beruhe auf einer fehlerhaften Dränage und/oder einer Undichtigkeit der Bodenplatte. Der Feuchtigkeitseintritt habe dem Verkäufer wegen des deutlichen Schadensbildes nicht verborgen bleiben können. Zu einer Begehung des Kellers sei der Verkäufer nur widerwillig bereit gewesen. Bereits vor den Verkaufsgesprächen sei dem Verkäufer aus Unterlagen bekannt gewesen, dass die für die Ringdränge verwendeten Dränröhren ungeeignet gewesen seien. Die Salpeterausblühungen der Fensterbänke beruhten auf deren zu geringem Gefälle und einer fehlerhaft angebrachten Sperrfolie. Die kaum bzw. gar nicht funktionierende Heizungsanlage sei mit einem Kostenaufwand von 11.219,92 € zu reparieren. Dem Verkäufer als Bewohner sei deren eingeschränkter Funktionsumfang bekannt gewesen (Beweis: dessen Zeugnis). Der Verkäufer habe auf ihre wiederholte Aufforderung zur Vorlage von Bauunterlagen erklärt, den Ordner dazu weggeworfen zu haben. Der Ordner habe dann aber nach Eintragung im Grundbuch am 12.11.2013 am 21.12.2013 vor ihrer Haustür gelegen. Der Verkäufer habe das Entwässerungssystem entgegen der ursprünglichen Planung abgeändert. Die geplante Zisterne sei nicht gebaut worden, die Ring-Dränage entspreche nicht den Regeln der Technik. Ein Wohnen zur Miete scheide für sie wegen der Versorgung ihres Sohnes und ihrer finanziellen Lage aus. Sie könne nicht darauf verwiesen werden, verbleibende deliktische Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen, weil das nicht ihren Interessen entspreche.
Von vornherein habe sie das Haus behalten wollen, jedenfalls sei sie über die ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten nicht richtig beraten worden. Es sei falsch und unnötig gewesen, sofort die Anfechtung zu erklären. Die Beklagte zu 4. habe nicht den sichersten und gefahrlosesten Weg gewählt. Obwohl, wie unstreitig ist, die Beklagte zu 4. ihr vorab jedes herausgehende Schreiben vorlegen sollte, sei ihr das Anfechtungsschreiben vom 01.07.2014 nicht bekannt gegeben worden. Am 24.07.2014 habe sie bei den Beklagten nur angerufen, weil sie im Urlaub nicht habe gestört werden wollen. Hätten die Beklagten sie ordnungsgemäß vertreten, hätte sie keine weitere Anwaltskanzlei mit ihrer Beratung und Vertretung beauftragen müssen. An Vorfälligkeitszinsen habe sie ca. 70.000,00 € aufgewendet.
Die Klägerin beantragt:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 27.013,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 13.09.2017 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, der Klägerin von der Versicherung nicht erstattete Rechtsverfolgungskosten aus dem Verfahren gegen Herrn A in Höhe von 4.688,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 13.09.2017 zu zahlen.
3. Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin sämtlichen Schaden zu ersetzen, der dadurch entsteht oder noch entstehen wird, dass die Beklagten die Anfechtung bzw. den Rücktritt vom Kaufvertrag mit Herrn A vom 12.06.2013, Urkundenrolle Nr. 474/2013, des Notariats D für das Objekt Straße in Ort erklärt haben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie entgegnen, die Beklagte zu 4. habe die Klägerin ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es nach Ausspruch der Anfechtung keine andere Möglichkeit gebe, als rückabzuwickeln. Die Klägerin habe sich darauf festgelegt, es solle wie bei dem vorhergehenden Hauskauf auf jeden Fall eine Rückabwicklung erfolgen (Beweis: Parteivernehmung der Klägerin). Die Klägerin hätte sich auch bei anderer Beratung dafür entschieden. Das Anfechtungsschreiben vom 01.07.2014 habe sie auf auf Verlangen der Klägerin gemäß einer Telefonnotiz vom 10.07.2014 (Anlage B8, Bl. 283 GA) nochmals per Einschreiben abgesendet. Ein Vermögensschaden sei nicht hinreichend dargelegt, insbesondere stünden einer etwa aufzubringenden Nutzungsentschädigung entsprechende ersparte Mietaufwendungen gegenüber.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere auf die vorstehend angeführten Dokumente verwiesen.
Die Akten 10 OH 14/14 und 9 O 117/06 LG Koblenz waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 23.11.2018 (Bl. 448 f. GA) durch Einholen eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen C vom 21.02.2019 (Bl. 483 ff. GA) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist als unbegründet abzuweisen. Auch wenn eine arglistige Täuschung des Verkäufers zu bejahen und ein schuldhaftes Fehlverhalten der Beklagten bei der Durchsetzung der sich daraus ergebenden Ansprüche anzunehmen wäre, so wäre doch der Klägerin dadurch jedenfalls kein zu erstattender Schaden entstanden.
Der den Beklagten vorgeworfene weisungswidrige bzw. verfrühte Ausspruch der Anfechtung des Kaufvertrages hat zwar den Verlust vertraglicher Gewährleistungsansprüche zur Folge. Diese Gewährleistungsansprüche hätten allerdings aufgrund des im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschlusses ein arglistiges Verschweigen der Mängel durch den Käufer vorausgesetzt, so dass gegebenenfalls auch deliktische Ansprüche aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB begründet sind. Deren Bestand bleibt von der ausgesprochenen Anfechtung unberührt.
Ein durch die von der Beklagten zu 4. ausgesprochene Anfechtung begründeter, nach § 249 BGB zu ersetzender Schaden ist nach der Differenzhypothese zu ermitteln. Ein Schaden liegt nur vor, wenn der tatsächliche Wert des Vermögens objektiv nach der Anfechtung unter dem Wert des Vermögens ohne die Anfechtung liegt. Eine solche Minderung ihrer Vermögenslage hat die darlegungspflichtige Klägerin indessen trotz gerichtlichen Hinweises nicht aufgezeigt.
Dem Verlust der vertraglichen Gewährleistungsansprüche steht entgegen, dass die Klägerin im Fall der Rückabwicklung gegen vollständige Zahlung des Kaufpreises lediglich eine Immobilie zurückgeben muss, deren Verkehrswert nach ihrem eigenem Vortrag in gleicher Höhe wegen der Mängel unter dem Kaufpreis liegt. Im Fall der Rückabwicklung mögen der Klägerin zwar Mehrkosten für den Erwerb eines anderen Hauses, die damit verbundenen Nebenkosten sowie die Umzugskosten in dieses Haus entstehen. Handelt es aber insoweit um einen erstattungsfähigen Schaden, so besteht auch ein gleich hoher Anspruch gegenüber dem betrügerischen Verkäufer. Es verbleibt danach allein die von ihr auszugleichende Nutzungsentschädigung, der jedoch ein mehr als doppelt so hoher Gegenanspruch für aufgewendete Vorfälligkeitsentschädigung und Sollzinsen gegenübersteht. Eine fehlende Werthaltigkeit der Ansprüche gegen den Verkäufer ist nicht dargetan und wäre im Übrigen auch deswegen unbeachtlich, weil die Klägerin als Sicherheit auf das Hausanwesen zurückgreifen könnte.
Bei dieser Konstellation ist auch nicht zu erkennen, dass möglicherweise höher anzusetzende Schäden bzw. Aufwendungen zu einem höheren Schadensersatzanspruch führen könnten, weil dies jeweils zu einer entsprechenden Minderung des Anfangsvermögens bzw. zu einer entsprechenden Erhöhung des Schadensersatzanspruches gegen den Verkäufer führen würde.
Schließlich ist auch ein Schadensersatzanspruch wegen der Kosten für die vorgerichtliche Tätigkeit der jetzigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin gegenüber dem Verkäufer nicht gegeben, weil es sich um keine notwendigen Kosten handelt. Nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin konnten ihre Rechtsschutzziele gegenüber dem Verkäufer nicht durchgesetzt werden. Die Interessenlage und dadurch ablehnende Haltung des Verkäufers war eindeutig. Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin hätten sich somit darauf beschränken müssen, die Beklagten zu belangen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 263 StGB
§ 249 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 823 Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: 9 O 117/06
10 OH 14/14