Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-01-06, Aktenzeichen 2-13 S 109/24
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2025:0106.2.13S109.24.00

Tenor:
Anmerkung
Das Berufungsverfahren ist durch Berufungsrücknahme erledigt.
Verfahrensgang
Es wird die Berufungsklägerin darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.
Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen. Die Berufungsklägerin mag binnen vorgenannter Frist auch mitteilen, ob die Berufung zurückgenommen wird.

Tatbestand:
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beklagte war bis 12.12.2022 ihre Verwalterin. Gegenstand des Berufungsverfahrens ist alleine die Frage, ob die Beklagte auch für das Jahr 2022 noch einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Das Amtsgericht hat dies unter Verweis auf den Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG, wonach der Verwalter erst nach Ablauf eines Kalenderjahres die Erstellung eines Vermögensberichts schuldet, verneint.
Hiergegen wendet sich die Berufung der Klägerin.

Entscheidungsgründe:
Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.
Insoweit kann zunächst auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden.
Bereits aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG ergibt sich, dass der Vermögensbericht erst nach Ablauf des Kalenderjahres geschuldet ist. Die Pflicht entsteht daher mit Ablauf des Kalenderjahres. Schuldnerin des Vermögensberichts gegenüber den Eigentümern ist die GdWE, lediglich im Innenverhältnis ist der Verwalter zuständig. Insoweit hat die GdWE einen Anspruch gegen den Verwalter, wie er vorliegend geltend gemacht wird. Dieser kann aber nicht zu einem früheren Zeitpunkt entstehen, als die Pflicht bei der Gemeinschaft entsteht.
Daher gilt für den Vermögensbericht nichts anderes als für die Jahresabrechnung (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 28 Rn. 234; BeckOK WEG/Bartholome, 58. Ed. 18.10.2024, WEG § 28 Rn. 141; Greiner ZWE 2024, 436). Insoweit entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist (BGH NJW 2018, 1969). Endet das Verwalteramt vor Ablauf des Kalenderjahres, besteht eine Verpflichtung, eine Rumpfabrechnung vorzulegen, nicht.
Die Interessenlage ist beim Vermögensbericht identisch. Hier hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Übersicht über das vorhandene Vermögen der Gemeinschaft zu erstellen. Bei der Jahresabrechnung sind die Ausgaben und Einnahmen der Gemeinschaft im Abrechnungszeitraum darzustellen. Häufig wird die Erstellung der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts auch eine zusammenhängende Tätigkeit sein, denn etwa die Rückstände der Eigentümer oder Forderungen Dritter gegen die GdWE werden sich häufig erst nach Erstellung der Jahresabrechnung ermitteln lassen. Gleiches gilt für die Darstellung der Rücklagen. In beiden Fällen besteht die Verpflichtung erst nach Ablauf des Kalenderjahres und trifft daher den Verwalter, der zu diesem Zeitpunkt im Amt ist (vgl. etwa Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 28 Rn. 234).
Soweit die Berufung anführt, dass der ehemalige Verwalter eine Rechnungslegung für den Zeitraum seiner Tätigkeit schulde (§§ 259, 666, 675 BGB), so trifft dies zu, ändert aber nichts daran, dass ein Anspruch auf Vorlage eines Vermögensberichts für ein nicht abgelaufenes Kalenderjahr nicht besteht. Der Anspruch ist auch entgegen der Auffassung der Berufung nicht weitgehend identisch. Die Rechnungslegung enthält zwar Elemente des Vermögensberichts, geht aber hierüber weit hinaus, da auch eine Einnahmen-Ausgabenrechnung und Einblick in die entsprechenden Belege geschuldet ist. Der Vermögensbericht soll die Eigentümer lediglich in die Lage versetzen, den Vermögensstand der Gemeinschaft anhand der Vermögenswerte und der Forderungen zu erkennen. Mindestinhalt des Berichts ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, wozu Forderungen der Gemeinschaft, die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft und die wesentlichen Vermögenswerte gehören (Kammer NZM 2024, 297 Rn. 7). Insoweit mag es zwar sein, dass die Rechnungslegung des Vorverwalters dem aktuellen Verwalter die Erstellung des Vermögensberichts erleichtert, ein Anspruch auf Vorlage eines Vermögensberichtes für ein nicht abgeschlossenes Kalenderjahr ergibt sich hieraus allerdings nicht. Die Klage kann auch nicht als Klage auf Vorlage einer Teilrechnungslegung umgedeutet werden. Insoweit handelt es sich um einen anderen Streitgegenstand.
Die Sache hat entgegen der Auffassung der Berufung auch keine Grundsatzbedeutung, denn die Auffassung, dass der Verwalter zur Erstellung eines Rumpfvermögensberichts verpflichtet ist, wird soweit ersichtlich nicht vertreten.
Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt, sie – zumindest aus Kostengründen – zurückzunehmen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 259, 666, 675 BGB
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 28 Abs. 4 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2018, 1969
NZM 2024, 297
15 C 491/23