Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2005-03-18, Aktenzeichen 16  Wx 46/05
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2005:0318.16WX46.05.00

Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners vom 02.03.2005 gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 03.02.2005 - 29 T 262/04 - wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat der Antragsgegner zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 3.000,- EUR

Tatbestand:
Die Antragstellerin und der Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft O-Straße 50 in L. Seit dem Jahre 1999 war der Antragsgegner, der gleichzeitig Mehrheitseigentümer ist, Verwalter des Objekts. Durch Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 16.12.2003 - 202 II 373/03 - wurde der Antragsgegner als Verwalter aus wichtigem Grund abberufen und ein Notverwalter bestellt. Mit Schreiben vom 22.06.2004 lud der Antragsgegner zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auf den 08.07.2004 ein. In dieser Versammlung wurde mit den Mehrheitsstimmen des Antragsgegners, gegen die Stimmen der Antragstellerin, beschlossen, dass der Antragsgegner für die Zeit vom 01.04.2004 bis zum 31.03.2009 mit der Verwaltung der WEG beauftragt werde. Diesen Beschluss ficht die Antragstellerin mit dem vorliegenden Verfahren mit der Begründung an, die Beschlussfassung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Amtsgericht hat den Beschluss am 15.10.2004 für ungültig erklärt. Diese Entscheidung ist durch Beschluss des Landgerichts vom 03.02.2005 bestätigt worden. Zur Begründung haben Amtsgericht und das Beschwerdegericht im Wesentlichen ausgeführt, die Beschlussfassung vom 08.07.2004 sei bereits aus formellen Gründen unwirksam. Denn der Antragsgegner sei - da er nicht mehr WEG-Verwalter gewesen sei - zur Einberufung der Eigentümerversammlung nicht befugt gewesen. In der Sache entspreche die Beschlussfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Mit der sofortigen weiteren Beschwerde erstrebt der Antragsgegner die Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses. Er ist der Auffassung, seine Berufung als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er die Belange der Gemeinschaft in deren Interesse regele.

Entscheidungsgründe:
Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache selbst keinen Erfolg.
Nach dem von dem Landgericht fehlerfrei festgestellten Sachverhalt ist die angefochtene Entscheidung aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 546 ZPO), nicht zu beanstanden.
Zu Recht haben Amts- und Landgericht den in der Eigentümerversammlung vom 08.07.2004 gefassten Beschluss über die Berufung des Antragsgegners zum Verwalter für unwirksam erachtet. Denn dieser Beschluss entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 III WEG). Da die Bestellung eines Verwalters eine Angelegenheit der ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, kann gemäß § 21 IV WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass sich die Beschlussfassung über die Verwalterbestellung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung hält (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage 2003, § 26 Rdnr. 39). Verstößt die Eigentümergemeinschaft gegen diese Grundsätze, insbesondere weil ein wichtiger Grund in der Person des vorgesehenen Verwalters gegen seine Bestellung vorliegt, etwa weil er zuvor aus wichtigem Grund abberufen worden ist, so ist der Bestellungsbeschluss im Falle einer Anfechtung nach § 43 I Nr. 4 WEG für ungültig zu erklären (Bärmann/Pick/Merle a. a. O., OLG Stuttgart NJW-RR 1986, 315; BayObLG WE 1991, 167). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Dahinstehen kann, ob der gefasste Beschluss bereits deswegen unwirksam ist, weil die Wohnungseigentümerversammlung von einer unzuständigen Person einberufen worden ist. Denn der Beschluss ist jedenfalls materiell-rechtlich unwirksam, weil - wie Amts- und Landgericht zutreffend ausgeführt haben - die Bestellung des Antragsgegners nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Dies ergibt sich hier maßgeblich aus dem Umstand, dass der Antragsgegner erst im Dezember 2003 durch Beschluss des Amtsgerichts bestandskräftig aus wichtigem Grund als damaliger Verwalter abberufen worden war. Da bereits in dem damaligen Abberufungsverfahren die Interessengegensätze zwischen den Parteien sowie ein massiv gestörtes Vertrauensverhältnis zwischen dem Antragsgegner als Verwalter und der Antragstellerin als Miteigentümerin der Gemeinschaft zu Tage getreten war, widersprach es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaft den Antragsgegner nur rund ein halbes Jahr nach seiner gerichtlichen Abberufung wiederum zum Verwalter bestellen wollte. Durch diese Beschlussfassung war neuer Konfliktstoff zwischen den Beteiligten und ein erneut gestörtes Vertrauensverhältnis gleichsam vorprogrammiert. Unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Falles, insbesondere den Mehrheitsverhältnissen in der Gemeinschaft hätte es allein ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, wenn die Gemeinschaft einen neutralen Dritten, der sämtlichen Beteiligten unvoreingenommen gegenüber gestanden hätte, zum neuen Verwalter bestellt hätte. Dies gilt hier umso mehr, als es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, die nur aus zwei Personen besteht. In diesem Fall ist ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Wohnungseigentümers als Verwalter bereits dann gegeben, wenn schon zur Zeit der Bestellung des Verwalters Interessengegensätze offenbar sind, die nicht zu einem unbelasteten Vertrauensverhältnis führen können (BayObLG ZMR 2002, 525 = NJOZ 2002, 814). So liegen die Dinge auch hier. Angesichts des bereits in der Vergangenheit erheblich belasteten Verhältnisses zwischen den Beteiligten hat der Antragsgegner als Mehrheitseigentümer sein aus der Größe der Miteigentumsanteile folgendes Stimmenübergewicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt, um selbst als Verwalter erheblichen Einfluss in der Gemeinschaft auszuüben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dem unterlegenen Antragsgegner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Im übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG
§§ 27 FGG, 546 ZPO
§ 21 IV
§ 47 WEG
§ 21 III WEG
§ 43 I Nr. 4 WEG
§ 48 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 1986, 315
ZMR 2002, 525
29 T 262/04
02 II 373/03