Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-08-29, Aktenzeichen 11 K 11139/08
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2012:0829.11K11139.08.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ob als Gegenstand des Erwerbsvorgangs nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG das zukünftig bebaute Grundstück anzusehen ist, kann sich aus dem tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäft, das heißt aus dem Inhalt der zivilrechtlichen Übereignungsverpflichtung des Veräußerers, oder aus mit diesem Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv engem sachlichem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen oder Umständen ergeben, die insgesamt zu dem Erfolg führen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Dies ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln (hier: verneint; vgl. BFH-Rechtsprechung) (Rn.23) .
2. Die Revision wurde vom BFH zugelassen. Das Beschwerdeverfahren wird unter dem Az. II R 20/13 als Revisionsverfahren fortgeführt (BFH-Beschluss vom 03.06.2013 II B 127/12, nicht dokumentiert).
Verfahrensgang
Unter Änderung des Bescheids über Grunderwerbsteuer vom 24. Juli 2007 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 6. Mai 2008 wird die Grunderwerbsteuer auf € 523,- festgesetzt.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist für die Klägerin wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die vorläufige Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Am 30. Mai 2006 unterbreitete die B… GmbH der Klägerin ein Angebot für die Errichtung eines Hauses vom Typ … mit den Außenmaßen 10m x 12m auf einem noch nachzuweisenden Baugrundstück für einen Pauschalfestpreis in Höhe von € 97 200,-. In dem Angebot wird unter anderem auf einen Freiflächenplan des Grundstücks C…-straße in D… verwiesen. Die Klägerin nahm dieses Angebot am 30. Mai 2006 an. Die B… GmbH bestätigte die Annahme des Auftrags am 10. Juli 2006.
Am 22. Juni 2006 erstellte die E… GmbH, F… einen Lageplan für den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück C…-straße in D…. In diesem Lageplan war unter der Parzelle 25 mit einer Größe von 417m2 der Name der Klägerin „A…“ verzeichnet.
Am 28. Juni 2006 erteilten die Klägerin und die Eheleute G… der H… GmbH einen Reservierungsauftrag für das Grundstück C…-straße (Parzelle 25) für einen Kaufpreis in Höhe von € 47 955,-.
Die Klägerin erwarb sodann mit notariellem Kaufvertrag vom 7. Juli 2006 von der H… GmbH einen Miteigentumsanteil von 312/1000 an dem unbebauten, 417 m2 großen Grundstück C…-straße. Weitere Erwerber dieses Grundstücks waren die Eheleute G…, die jeweils einen Miteigentumsanteil von 344/1000 erwarben. Von dem Gesamtkaufpreis in Höhe von € 47 955,- entfiel auf die Klägerin ein Teilbetrag in Höhe von € 14 965,40. Nach § 3 des Kaufvertrags vom 7. Juli 2006 war den Vertragsparteien „bekannt, dass die I… GmbH beim Amt für Bauaufsicht in D… unter dem 27.10.04 den Vorbescheid Nr. 170/04 erwirkt“ hatte. Nach dessen Inhalt sei die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem erworbenen Grundstück zulässig. § 7 des Kaufvertrags vom 7. Juli 2006 bestimmt weiter, dass sich die H… GmbH verpflichte, an einer etwaigen geänderten Vorbelastung mitzuwirken, wenn die von den Käufern beabsichtigte Errichtung eines Wohnhauses mit zwei Wohnungen und der anschließenden Aufteilung in Wohneigentum eine von der vertraglichen Regelung abweichende Belastung erfordere. Auf den Inhalt des Kaufvertrags vom 7. Juli 2006 wird im Übrigen Bezug genommen.
Am 9. August 2006 stellten die Klägerin und die Eheleute G… bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einen Antrag auf Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren für die Errichtung eines Zweifamilienhauses auf dem Grundstück C…-straße.
Der Beklagte prüfte im Hinblick auf den Grundstückskaufvertrag vom 7. Juli 2006, ob ein sogenanntes einheitliches Vertragswerk vorliegt. Die Klägerin teilte daraufhin mit, sie sei durch ein Schild der E… GmbH/H… GmbH auf dem Grundstück auf dieses Grundstück aufmerksam geworden. Das Grundstück sei ihr von der E… GmbH/H… GmbH angeboten worden. Das Angebot sei persönlich mit Lageplan unterbreitet worden. Eine bestimmte Bebauung sei ihr nicht vorgeschlagen worden; auf das Bauunternehmen sei sie über das Internet aufmerksam geworden. Die Hausanschlusskosten seien aufgrund einer vertraglichen Bindung an die E… GmbH zu zahlen; die beteiligten Unternehmen seien durch die E… GmbH/H… GmbH ausgewählt und beauftragt worden. Auf den Inhalt des Fragebogens vom 9. Oktober 2010 wird Bezug genommen.
Der Beklagte erließ einen Grunderwerbsteuerbescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 Abs. 1 Abgabenordnung – AO –) in dem er eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % von € 14 961,- = € 523,- festsetzte.
Im April 2007 wandte sich der Beklagte an die B… GmbH. Die B… GmbH teilte auf die Anfrage mit, es bestehe zwischen ihr und der H… GmbH keine Vertriebs- oder Provisionsvereinbarung. Sie habe das Grundstück C…-straße zwischen März und Juni 2006 in der D… Zeitung angeboten. Die Erwerber hätten das Grundstück nicht ohne einen bei ihr abgeschlossenen Bauwerkvertrag erwerben können. Die B… GmbH habe vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags am 7. Juli 2006 über die E… GmbH Kenntnis von dem Verkaufsangebot für dieses Grundstück gehabt.
Auf der Grundlage dieser Auskunft der B… GmbH erließ der Beklagte einen nach § 164 Abs. 2 AO geänderten Grunderwerbsteuerbescheid. Nunmehr setzte er die Grunderwerbsteuer auf 3,5% von 312/1000 von € 145 155,- (€ 47 955,- [Grundstückskaufpreis] + € 97 200,- [Baukosten]) = € 1 585,- fest. Diesen Bescheid berichtigte der Beklagte nach § 129 AO, und er setzte die Grunderwerbsteuer auf 3,5% von € 112 161,- (€ 14 961,- [anteiliger Grundstückskaufpreis] + € 97 200,- [Baukosten]) = € 3 925,- fest.
Zur Begründung ihres Einspruchs trug die Klägerin vor, die Auskünfte der B… GmbH seien unwahr. Die H… GmbH habe mit Schreiben vom 18. September 2007 mitgeteilt, dass der Abschluss eines Bauwerksvertrags mit der B… GmbH nie Voraussetzung für den Abschluss des Grundstückskaufvertrags gewesen sei. Die B… GmbH habe auch nicht mit einem „Gesamtpaket“, als Grundstück inklusive Bebauung werben dürfen.
Der Beklagte war dagegen der Auffassung, die B… GmbH habe in der D… Zeitung das Grundstück mit noch zu errichtendem Gebäude zum Verkauf angeboten. Dieses Angebot habe die Klägerin durch den Abschluss des Bauwerkvertrags und des Grundstückskaufvertrags auch angenommen. Insoweit sei es daher unbeachtlich, ob die H… GmbH eine andere Vertragskonstellation beabsichtigt habe. Zudem sei zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin mit den Eheleuten G… vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags habe abstimmen müssen.
Auf eine weitere Nachfrage des Beklagten teilte die B… GmbH ergänzend mit, die E… GmbH habe ihr das Grundstück C…-straße zum Kauf angeboten und zur Beplanung an die Hand gegeben. Eine Zusammenarbeit mit der E… GmbH erfolge im Bereich Grundstücksvermarktung. Die Klägerin und die Eheleute G… hätten sich erst über das Verkaufsangebot kennen gelernt.
Auf dieser Grundlage vertrat der Beklagte die Ansicht, die B… GmbH und die E… GmbH hätten bei der Bauplanung zusammengewirkt. Daher seien auch die Hausanschlusskosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer mit ein zu beziehen.
Die Klägerin vertrat hingegen die Auffassung, es bestehe keine Kooperation zwischen der E… GmbH und der B… GmbH. Dies bestätige auch die E… GmbH. Die H… GmbH hätte das Grundstück auch ohne Bauvertrag an sie, die Klägerin, veräußert. Die Klägerin fügte ihrer Stellungnahme ein Schreiben der E… GmbH an das Maklerbüro J… vom 23. Juni 2006 betreffend die Reservierung des Grundstücks C…-straße bei. Auf den Inhalt dieses Schreibens wird Bezug genommen.
Der Beklagte erhöhte die Grunderwerbsteuer auf € 4 349,- und wies den Einspruch als unbegründet zurück. Die H… GmbH habe am 9. Februar 2006 mit der I… GmbH einen Vertrag abgeschlossen, nach dem die I… GmbH für die Verkäufe der Grundstücke der H… GmbH werben und der H… GmbH Erwerbsinteressenten nachweisen durfte. Die I… GmbH sei zudem berechtigt gewesen, den Grundstückskäufern Bauleistungen anzubieten. Die I… GmbH und die E… GmbH hätten zusammengewirkt: Sie verfügten über einen gemeinsamen Briefkopf und einen gemeinsamen Geschäftssitz.
Zur Begründung ihrer Klage trägt die Klägerin weiter vor, die H… GmbH habe mit den Bauunternehmen nicht zusammengewirkt. Die Erschließungskosten seien in die Bemessungsgrundlage nicht mit ein zu beziehen. Der Abschluss des Grundstückskaufvertrags habe nicht von der Beauftragung der E… GmbH abgehangen.
Die Klägerin beantragt, unter Änderung des Bescheids über Grunderwerbsteuer vom 24. Juli 2007 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 6. Mai 2008 die Grunderwerbsteuer auf € 523,- festzusetzen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, die H… GmbH habe mit der E… GmbH entsprechende Abreden über die Bebauung getroffen. Die E… GmbH habe wiederum mit der B… GmbH dahingehende Abreden getroffen. Daher liege auf der Veräußererseite ein abgestimmtes Verhalten vor.
Der Senat hat über die Frage, ob die H… GmbH, die E… GmbH und B… GmbH Abreden über die Veräußerung und Bebauung des Grundstücks getroffen haben, Beweis durch Vernehmung des Zeugen J… erhoben.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Steuerbescheid ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung – FGO –). Der Beklagte ist unzutreffend von einem einheitlichen Vertragswerk ausgegangen.
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz – GrEStG – unterliegt der Erwerb eines Anspruchs auf Übereignung eines inländischen Grundstücks der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung unter anderem der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) gehören danach alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Dabei ist für den Umfang der Bemessungsgrundlage entscheidend, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist (vergleiche: BFH, Urteil vom 20. Oktober 2004 – II R 49/02, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs – BFH/NV – 2005, 911 [912], m.w.N.).
Der für den Umfang der Gegenleistung maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (siehe auch: BFH, Beschluss vom 2. April 2009 – II B 157/08, BFH/NV 2009, 1146). Ob als Gegenstand eines Erwerbsvorgangs das zukünftig bebaute Grundstück anzusehen ist, kann sich aus dem tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäft, das heißt aus dem Inhalt der zivilrechtlichen Übereignungsverpflichtung des Veräußerers, oder aus mit diesem Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv engem sachlichem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen oder Umständen ergeben, die insgesamt zu dem Erfolg führen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Dies ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln (siehe auch: BFH, Urteil vom 31. März 2004 – II R 62/01, juris).
Ein solcher objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen ist unter anderem gegeben, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in bebautem Zustand erhalten würde. Eine derartige Bindung gegenüber der Veräußererseite liegt insbesondere dann vor, wenn der Bauvertrag vor dem Abschluss oder Wirksamwerden des Grundstückskaufvertrags geschlossen wird (so auch BFH, Beschluss vom 2. April 2009 – II B 157/08, BFH/NV 2009, 1146, m.w.N.).
Dabei können auf der Veräußererseite auch mehrere Vertragspartner auftreten. Es ist nicht ausschlaggebend, ob sich der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung eines Gebäudes zivilrechtlich gegen dieselbe Person richten. Entscheidend ist vielmehr, dass der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht einbezogen ist, das objektiv erkennbar darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Leistungsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen. Dazu ist erforderlich, dass die auf der Veräußererseite auftretenden Personen aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrages als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken. Eines schriftlichen Vertrages der auf der Veräußererseite verbundenen bzw. auftretenden Personen bedarf es dabei nicht (siehe: BFH, Urteil vom 31. März 2004 – II R 62/01, a.a.O., m.w.N.). Vielmehr genügt ein tatsächliches, einvernehmliches Zusammenwirken.
Allerdings liegt bei einer Personenmehrheit auf der Veräußererseite ein einheitlicher Erwerbsgegenstand nicht allein deshalb vor, weil der Grundstückserwerber bereits vor Abschluss des das Grundstück betreffenden Verpflichtungsgeschäfts einen Gebäudeerrichtungsvertrag abgeschlossen hat. Die Bindung an die Bebauung muss vielmehr gegenüber der aus mehreren Personen bestehenden, einheitlich agierenden Veräußererseite bestehen. Hierzu ist es erforderlich, dass Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer beim Abschluss der Verträge im oben dargestellten Sinne zusammenwirken (so BFH, Urteil vom 2. März 2006 – II R 39/04, BFH/NV 2006, 1880 [1881]).
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vermochte der Senat zu seiner Überzeugung nicht festzustellen, dass die B… GmbH, die E… GmbH und die H… GmbH zusammengewirkt haben. Nach der glaubhaften Aussage des Zeugen J…, des Geschäftsführers der B… GmbH, bestanden zwischen der B… GmbH und der E… GmbH weder allgemeine geschäftlichen Beziehungen noch im konkreten Streitfall Abreden hinsichtlich der Veräußerung und Bebauung des Grundstücks C…-straße. Der Beklagte kann sich in diesem Zusammenhang nicht mit Erfolg auf die schriftlichen Auskünfte der B… GmbH berufen. Denn der Zeuge J… hat in der mündlichen Verhandlung glaubhaft dargestellt, dass sich die entsprechenden Ausführungen auf den Umstand bezogen, dass bei der Planung eines Mehrfamilienhauses (Stadtvilla) erst weitere Käufer gefunden werden müssen, und diese Käufer dann auch nur das bereits beplante Grundstück erwerben können. Indessen hat der Senat keine Anhaltspunkte, dass die Klägerin in dieser Weise in ein bereits geplantes Bauvorhaben eingetreten ist. Vielmehr hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass sie sich zunächst für einen Haustyp entschieden und sodann nach einem für diesen Haustyp passendes Grundstück in Eigenregie gesucht habe.
Im Übrigen ist der Vortrag des Beklagten auch widersprüchlich. Denn er hat zunächst eine Verbindung zwischen der H… GmbH und der B… GmbH nur über die E… GmbH angenommen. In der Einspruchsentscheidung hat er sich dann auf eine Verbindung zwischen der H… GmbH und der I… GmbH berufen. In der mündlichen Verhandlung hat der Beklagte nunmehr erklärt, es bestehe eine Verbindung zwischen der H… GmbH, der E… GmbH und der B… GmbH, auf der Grundlage des Vertrags zwischen der H… GmbH und der I… GmbH. Dass aber tatsächlich ein Zusammenwirken zwischen der I… GmbH und der E… GmbH vorliegt, hat der Beklagte nicht nachgewiesen; er vermutet diesen Umstand nur aufgrund der übereinstimmenden Geschäftsadressen dieser beiden Unternehmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 129 AO
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 164 Abs. 1 Abgabenordnung
§ 164 Abs. 2 AO
§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung
§ 8 Abs. 1 GrEStG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung

Zitierte Entscheidungen: BFH/NV 2009, 1146
BFH/NV 2006, 1880
II R 20/13
13 II B 127/12
II R 49/02
II B 157/08
II R 62/01
II R 39/04