Landgericht Magdeburg (Sachsen-Anhalt, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-12-09, Aktenzeichen 11 O 1370/14
ECLI: ECLI:DE:LGMAGDE:2014:1209.11O1370.14.0A

Tenor:
Die Klage wird auf Kosten der Kläger abgewiesen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der zu vollstreckenden Forderung vorläufig vollstreckbar.
Zugleich wird beschlossen: Der Streitwert wird auf 7.500 € festgesetzt.
Den Beklagten wird zum 5.11.2014 Prozesskostenhilfe unter Beiordnung von Rechtsanwalt W bewilligt. Insoweit ist die Entscheidung gerichtsgebührenfrei.

Tatbestand:
Die Kläger verlangen von den Beklagten die Zahlung von 7.500 € für eine Kücheneinrichtung.
Am 21.2.2013 schlossen die Parteien einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit (Ziff 2.2) über eine Doppelhaushälfte in der Saße 4 in S. Eine Mieterhöhung war nicht vor Ablauf von 5 Jahren vorgesehen ( Ziff 7).
Vor Vertragsschluss statteten die Kläger, die ihre Doppelhaushälfte zunächst unmöbliert vermieten wollten, schließlich mit einer Kücheneinrichtung aus. An der Planung der Küche waren die Beklagten beteiligt, erklärten aber den Klägern bereits vor Vertragsschluss, dass sie sich diese Küche nicht leisten können.
Unter 1.4. des Vertrages (Anlage K 1, Blatt 7 d.A.) vereinbarten die Parteien schließlich folgendes:
„Vom Vermieter wird dem Mieter eine Küche zur Verfügung gestellt, die erst mit der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises in dessen Besitz übergeht. Für die Nutzung der Küche berechnet der Vermieter dem Mieter ein Nutzungsentgelt von monatlich 30 €.
Dieses Nutzungsentgelt wird nicht auf die Kaufsumme angerechnet.
Der Mieter verpflichtet sich zum pfleglichen Umgang mit dieser Küche und haftet für Schäden durch unsachgemäße Nutzung bis zum Übergang in sein Eigentum durch Kauf.
In Ziff 5.1.: heißt es:
Die Gesamtmiete in Höhe von 620 € zuzüglich 30 € bis zur endgültigen Kaufpreisrückerstattung in Höhe von 7.500 € ist monatlich im Voraus bis spätestens am zwanzigsten Werktag eines Monats fällig.
In einer Zusatzvereinbarung vom 25.5.1010 (Anlage K 2, Blatt 12 d.A.) vereinbarten die Parteien folgendes:
Die vom Vermieter zur Nutzung vorfinanzierte Küche wird zum 05/2014 (handschriftlich eingefügt) vom jetzigen Mieter erstattet. Bis zu diesem Zeitpunkt verpflichten sich die Mieter zum sorgfältigen Umgang der gestellten Küche...
Nach Beendigung des Mietverhältnisses im März 2014 räumten die Beklagten das Haus und gaben die Kücheneinrichtung mit den Räumlichkeiten an die Kläger zurück. Diese verlangten sodann, dass die Beklagten sie gegen Zahlung eines Kaufpreises von 7.500 € abholen sollen.
Die Kläger meinen, im Prozess vertreten, der Vertrag sei von einem rechtlichen Laien formuliert worden, weshalb er so auszulegen sei, dass in ihm auch ein Kaufvertrag über eine Küche enthalten sei. Die Küche sei unter Eigentumsvorbehalt veräußert worden.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, an sie als Gesamtschuldner 7.500 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1.6.2014 sowie weitere Mahnkosten in Höhe von 500,75 € zzgl. Prozesszinsen zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten die Küche gekauft zu haben. Außerdem handele es sich um eine Einbauküche, die schon kraft Gesetzes im Eigentum der Kläger stehe, weil sie in ihr Gebäude eingebracht worden sei. Gerade weil sie sich eine Küche gar nicht haben leisten können, sei eine Nutzungsentschädigung verabredet worden. Hilfsweise erklären sie eine Aufrechnung mit 1000 €.
Wegen der Übrigen Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Kaufpreiszahlung nach § 433 Abs. 2 BGB, weil sie mit den Beklagten keinen unbedingten Kaufvertrag über die streitgegenständliche Küche abgeschlossen haben.
a) Ein Kaufvertrag ist ein wechselseitiger Vertrag, dessen Hauptleistungspflichten in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen. Darin verpflichtet sich der eine Teil (Käufer) einen Kaufpreis zu zahlen. Der andere Teil (Verkäufer) verpflichtet sich im Gegenzug, die Sache an den Käufer nicht nur zu übergeben (Besitzverschaffung), sondern ihm auch das Eigentum an der gekauften Sache zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 und 2 BGB). Das geschieht bei beweglichen Sachen durch die Übereignung, die wiederum ein rechtlich selbstständiges Rechtsgeschäft darstellt (§ 929 ff BGB). Soll der Käufer eine Sachgesamtheit erwerben, muss sich das Rechtsgeschäft deshalb auch auf die Sachgesamtheit erstrecken, was regelmäßig verlangt, dass auch die Gegenstände die übereignet werden sollen, so genau bezeichnet werden, dass jeder Kenner des Vertrages zu dem Zeitpunkt, zu dem das Eigentum übergehen soll, sie unschwer von sonstigen Sachen unterscheiden kann (Palandt-Bassenge, BGB 71. Aufl. § 929 Rn 2). Dabei kann die Abrede nach § 449 BGB allerdings auch so getroffen werden, dass das Eigentum unter der aufschiebenden Bedingung vollständiger Zahlung des Kaufpreises übertragen wird (Eigentumsvorbehalt). Auch kann es für die inhaltliche Bestimmtheit u.U. auch bereits ausreichen, dass nur der Raum in dem sich die Sachen befinden, bezeichnet wird.
b) Einen Kaufvertrag haben die Parteien nicht vereinbart.
aa) Der Mietvertrag enthält keine Kaufpreisabrede, weil die Kläger in Ziff 1.4 für die Überlassung der Küche ein ausdrücklich so bezeichnetes Nutzungsentgelt und keinen Kaufpreis verlangt haben. Es ist auch ausdrücklich verabredet, dass damit nur der Gebrauch der Küche vergütet wird, weil die Parteien nämlich vereinbart haben, dass das Nutzungsentgelt nicht auf die „Kaufsumme“ angerechnet wird.
Das entspricht inhaltlich einer entgeltlichen Gebrauchsüberlassungsabrede nach § 535 BGB, mithin ebenfalls einer mietvertraglichen Abrede und hat rechtlich die selbstverständliche Folge, dass die Küche nach Beendigung des Mietverhältnisses, ebenso wie die Doppelhaushälfte, dem Herausgabeanspruch des Vermieters unterliegt ( § 546 Abs. 1 BGB, Ziff 16.1. Mietvertrag).
bb) Aus diesem Grunde ist es auch ausgeschlossen, die weitere Abrede als Vereinbarung eines Eigentumsvorbehalts auszulegen. Die Abrede eines Eigentumsvorbehalts beinhaltet nach § 449 Abs. 1 BGB stets, dass der Käufer das Eigentum an einer gekauften Sache oder einer Sachgesamtheit mit der vollständigen Zahlung eines Kaufpreises auch unbedingt, d.h. ohne weiteres Zutun des Verkäufers, zu Eigentum erwerben soll.
Auch hiervon sind die Parteien ersichtlich nicht ausgegangen. Vielmehr ist ausdrücklich davon die Rede gewesen, dass die Beklagten bis zum Übergang des „Eigentums durch Kauf“ sich zum pfleglichen Umgang mit der Küche und zum Schadensersatz bei unsachgemäßem Umgang verpflichten. Auch das entspricht inhaltlich dem Leitbild der Miete, weil der Mieter, anders als der Eigentümer oder ein Anwartschaftsberechtigter, nur auf eine vertragsgemäßen Mietgebrauch beschränkt ist (§ 535 Satz 2 BGB) der nicht mehr als nur eine gewöhnliche Abnutzung der Mietsache erlaubt. Der Eigentümer hingegen kann nach seinem Belieben über die Sache verfügen (§ 903 BGB); selbst der Anwartschaftsberechtigte erwirbt ein grundsätzlich übertragbares und vererbliches Recht (vgl. bei Palandt-Ellenberger, BGB 73. Aufl. v § 158 Rn 9).
cc) Auch sonst lässt sich nicht erkennen, woraus die Kläger entnehmen, dass sie mit den Beklagten mit dem Mietvertrag zugleich auch bereits einen Kaufvertrag unter Eigentumsvorbehalt abgeschlossen haben. Insbesondere lässt sich nichts daraus herleiten, dass die Kläger das Ziel verfolgt haben, die Küche nur vorzufinanzieren. Das mussten sie ohnehin, weil sie die Küche - was unstreitig ist – zunächst selbst erworben haben.
Sie sind nämlich auch in Ziff 5.1. des Vertrages nicht davon ausgegangen, dass ihnen die Beklagten einen Kaufpreis zahlen, sondern vielmehr solange Nutzungsentschädigung zahlen sollen, bis sie einen Kaufpreis in Höhe von 7.500 € „rückerstatten“. Diese Abrede lässt es offen, ob und wann die Beklagten einen Kaufpreis zahlen sollen. Allerdings räumt diese Abrede den Beklagten die Möglichkeit ein, es während der gesamten Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages, bei der Zahlung einer Nutzungsentschädigung zu belassen oder sich aber noch für die Zahlung eines bereits festgelegten Kaufpreises zu entscheiden. Eine Abrede, die es einem Teil ermöglicht einen Kaufvertrag mit einem bereits festgelegten Inhalt erst noch abzuschließen, beinhaltet indessen keine Verpflichtung einen Kaufpreis zu zahlen, sondern verschafft ein Gestaltungsrecht, dessen Ausübung von demjenigen abhängt, dem das Gestaltungsrecht eingeräumt ist. Rechtlich handelt es sich bei dieser Abrede deshalb um eine Option auf den Abschluss eines Kaufvertrages. Dieser kommt aber erst dann zustande, wenn die Option von dem Berechtigten ausgeübt wird (Palandt-Ellenberger, BGB 73. Aufl. Einf. Vor § 145 Rn 23).
Dieses Auslegungsergebnis stimmt nicht nur zwanglos mit der Formulierung in Ziff 1.4. „ bis zum Übergang des Eigentums durch Kauf“ überein, die es gleichfalls nahelegt, dass die Parteien noch keinen Kaufvertrag abgeschlossen haben. Für diese Vertragsauslegung sprechen entscheidend auch die Begleitumstände des Geschäfts. Denn es ist unstreitig gewesen, dass es zwar der Wunsch der Kläger gewesen ist, die Küche an die Beklagten weiterverkaufen zu wollen. Die Beklagten haben aber bereits in der Phase der Küchenplanung, also bereits vor Abschluss des Vertrages, den Klägern eröffnet, dass sie sich eine derartige Küche gar nicht leisten können (SS 19.11.2014, Seite 2). Es gibt deshalb weder einen vernünftigen Grund, dass die Beklagten davon ausgegangen sind, dass sie mit dem Mietvertrag zugleich auch einen Kaufvertrag über eine Küche abschließen, noch haben die Kläger bei einer derartigen Sachlage redlicher Weise ( §§ 133, 157 BGB) erwarten können, dass die Beklagten mit Abschluss des Mietvertrages zugleich auch eine Erklärung über einen Kaufvertrag verbinden wollen, wenn sie nicht übersehen können, ob sie eine derartige Verpflichtung überhaupt erfüllen können.
c) Zu einem anderen Ergebnis führt auch nicht die Abrede vom 25.5.2013.
aa) Denn vor dem Hintergrund der Ziff 5.1. des Vertrages lässt sich dieser Abrede nur entnehmen, dass die Parteien die bisher nicht befristete Ausübungsmöglichkeit der Option abgeändert und mit dem Monat Mai 2013 einen Zeitpunkt verabredet haben, bis zu dem sich die Beklagten entscheiden müssen, ob sie die Küche behalten oder den Klägern die Küche am Ende des Mietverhältnis zurückgeben wollen. Denn auch dieser Abrede lässt sich nicht entnehmen, dass die Beklagten sich verpflichtet haben, die Küche käuflich zu erwerben. Die Rede ist davon, die zur "Nutzung vorfinanzierte Küche zu erstatten". Das stellt zum einen klar, dass die Kläger auch zu diesem Zeitpunkt noch davon ausgegangen sind, dass den Beklagten die Küche nur zur Nutzung überlassen war, weshalb die Formulierung, die Küche zu erstatten, gerade deshalb auch die Möglichkeit der Rückgabe der gemieteten Küche bei Beendigung des Mietverhältnisses mit einschließt. Diese Vertragsauslegung wird auch allein der Vertragsgeschichte und den beidseitigen Interessen gerecht (§ 133,157 BGB).
bb) Nach dem Vertrag in der unveränderten Fassung sind die Kläger selbst bei Abschluss des Mietvertrages zunächst von einem langfristigen Verbleib der Küche in ihrer Doppelhaushälfte ausgegangen, weil sie den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen haben, die Nutzungsentschädigung ebenso unbefristet vereinbart haben und auch von vornherein gar nicht damit gerechnet haben, dass das Mietverhältnis innerhalb der nächsten 5 Jahre enden würde. Letzteres ergibt sich aus Ziff. 7 des Mietvertrages und auch aus dem Schreiben vom 4.2.2014, das erkennen lässt, dass die Kläger die Abrede über die Mieterhöhung so ausgelegt haben, als ob ein bis zum 1.5.2018 befristetes Mietverhältnis vorgelegen hätte (Blatt 13 d.A.). Die Kammer hält es deshalb auch für erwiesen, dass den Klägern bei Abschluss des Vertrages noch nicht bewusst gewesen ist, dass sie eine 5 Jahre alte Küche, für die sie nach der ursprünglichen Gestaltung ebenso lange Nutzungsentschädigung bezogen haben würden, nicht zum Neupreis verkaufen können. Dieser Zusammenhang kann ihnen erst später, nach Abschluss des Mietvertrages, bewusst geworden sein. Andernfalls ließe sich das Bedürfnis, in einer Zusatzvereinbarung die zunächst getroffene Vereinbarung in Ziff 5.1. abzuändern, nicht vernünftig erklären.
bb) Es kann auch keine Rede davon sein, dass dem Vertrag ein "Laienverstand" zugrunde gelegen habe, weil sich nämlich ergibt, dass die Parteien ihre Interessen grundsätzlich interessengerecht vereinbart haben. Denn es hat den Interessen der Kläger entsprochen, den Beklagten zu ermöglichen die Küche kaufen zu können. Es hat auch den Interessen der Beklagten entsprochen, die Küche gegebenenfalls kaufen zu können. Ebenso hat es den objektiven Interessen der Kläger entsprochen, die Wohnung gegebenenfalls mit der Küche weiterzuvermieten, wie es den objektiven Interessen der Beklagten entsprochen hat, nicht ohne hinreichende Liquidität eine Zahlungsverpflichtung über einen Gegenstand einzugehen, den sie zudem in anders gestalteten Räumen möglicherweise gar nicht mehr werden nutzen können.
Das Vertragsproblem hat nach alledem nur darin gelegen, dass die Kläger es zunächst verabsäumt haben, zu verabreden, dass das Nutzungsentgelt für die Küche auf den Kaufpreis angerechnet wird und ihnen erst später offenbar geworden ist, dass niemand bereit ist für eine gebrauchte Küche, für die er bereits Nutzungsentschädigung gezahlt hat, abschließend noch einen Neupreis draufzulegen. Da sich bereits der Vertragsurkunde entnehmen lässt, dass diese Abrede in der Zusatzvereinbarung nicht geändert worden ist, gibt es allerdings keinen vernünftigen Grund davon auszugehen, dass die Beklagten von einem anderen Vertragsinhalt ausgegangen sein können, als dem, dass sie sich nunmehr bis zum Mai 2013 entscheiden müssen, wie sie verfahren wollen. Dem entspricht voll und ganz der äußere Hergang, wonach die Beklagten noch vor Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis beendet haben, ausgezogen sind und konsistent hierzu, mit der Rückgabe der Wohnung ohne weiteres auch die Küche an die Kläger zurückgegeben haben.
d) Die Frage, ob die Küche zugleich wesentlicher Bestandteil des Gebäudes gewesen ist und auch aus diesem rechtlichen Grunde im Eigentum der Kläger stand, kann dahingestellt bleiben. Zwar können im Norddeutschen Raum nach der Verkehrsanschauung insbesondere auch Einbauküchen nach § 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes sein (vgl. etwa FG Schleswig Holstein, EFG 1998, 1058; FG Hamburg vom 19.1.2006, III 163/05 bei juris;), nämlich dann, wenn der Zweck der Einrichtung darin besteht, dem Raum ein besonderes Gepräge zu geben (vgl. BGH NJW 84, 2227 bei juris Rn 10). Für die Vertragsauslegung lässt sich aus diesem Umstand jedoch nichts ableiten. Denn diese Annahme gilt auch in Norddeutschland nur dann, wenn die Küche nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Gebäude verbunden worden ist (§ 95 Abs.2 BGB). Maßgeblich kommt es insoweit darauf an, dass nach der Vorstellung der Beteiligten eine Trennung der Küche vom Gebäude ausgeschlossen gewesen wäre (BGHZ 26, 225, 232, bei juris Rn 10). Das wird man bei einem Mietvertrag, der einer Partei eine Option auf den Kauf der Küche einräumt, nicht behaupten können.
e) Unerheblich ist schließlich auch die von den Beklagten in den Raum gestellte Frage der Hilfsaufrechnung, weil die Klage schon aufgrund eines nicht geschlossenen Kaufvertrages abzuweisen gewesen ist.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§ 449 BGB
§ 535 BGB
§ 903 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 433 Abs. 2 BGB
§ 433 Abs. 1 und 2 BGB
§ 929 ff BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 449 Abs. 1 BGB
§ 535 Satz 2 BGB
§ 94 Abs. 2 BGB
§ 95 Abs.2 BGB

Zitierte Entscheidungen: EFG 1998, 1058
NJW 84, 2227
BGHZ 26, 225, 232