Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-12-18, Aktenzeichen 10 D 104/06.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2008:1218.10D104.06NE.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Antragsteller wendet sich mit seinem Normenkontrollantrag gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Westerweiterung Chemiepark N. ". Er ist seit ca. 30 Jahren Mieter einer auf dem Grundstück Gemarkung N. , Flur 61, Flurstück 134 (N. , In der T. 7) befindlichen Doppelhaushälfte. Eigentümerin des im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks ist die E. Immobilien GmbH Co. KG.
Der festgelegte Entwicklungsbereich befindet sich im Stadtgebiet der Antragsgegnerin nördlich der B. und westlich des D. . . Er umfasst neben zwei vom übrigen Satzungsgebiet getrennt gelegenen ehemaligen Hofstellen im Norden (X. Straße 11 und Q.---straße 27) die östlich der C.-------straße gelegene sog. T. -Siedlung und das daran südlich angrenzende Pachtgelände eines I. sowie das Betriebsgrundstück einer T1. (C.-------straße 208).
Die T. -Siedlung wurde in den Jahren 1954 bis 1956 als Bereitschaftssiedlung für die ehemalige Zeche C1. Schachtanlage 3 errichtet. Sie umfasst auf einer Fläche von ca. 6 ha 48 zweigeschossige Wohngebäude mit insgesamt 146 Mietwohnungen an den Straßen In der T. und E1. Weg sowie 29 Reiheneigenheime an der Straße H. Die Zeche wurde 1972 aufgegeben. Inzwischen stehen sämtliche Mietwohnungsgebäude sowie der weitaus überwiegende Teil der Reihenhäuser im Eigentum der E. Immobilien GmbH Co. KG.
Östlich der Siedlung und von dieser durch einen ca. 85 m breiten Waldstreifen und den E2. getrennt liegt das insgesamt ca. 680 ha große Betriebsgelände des Chemieparks N. . Der Chemiepark wird von dem X1. -E3. -Kanal und der M. im Norden, dem Gelände der Zeche B1. W. im Osten, der A 52 im Süden sowie der bereits erwähnten T. -Siedlung und dem ehemaligen Gelände der Zeche C1. im Westen umgrenzt. Der Industriestandort ist seit Ende der 30er Jahre des vorigen Jahrhunderts zunächst von den X2. genutzt worden. In den 90er Jahren erfolgte eine Umwandlung des bis dahin bestehenden Ein- Unternehmen-Standorts der I1. , später E. , in einen Mehr-Unternehmen- Standort unter der Bezeichnung Chemiepark N. , an dem sich verschiedene Betriebe der chemischen Industrie angesiedelt haben. Der größte Teil der Fläche des Parks steht im Eigentum der E. Immobilien GmbH Co. KG.
Bereits seit Ende der 70er Jahre gibt es Überlegungen, das Betriebsgelände durch die Aufstellung von Bebauungsplänen nach Westen zu erweitern. Eine in den 80er Jahren angestrebte Ausweisung der an die T. -Siedlung angrenzenden Freiflächen als Industriegebiete konnte wegen der Schutzansprüche der Bereitschaftssiedlung nicht realisiert werden.
Am 17. März 2005 beschloss der Rat der Antragsgegnerin für einen 94,86 ha umfassenden Bereich, begrenzt durch den Chemiepark im Osten, die A 52 im Süden, die Abraumhalde der Zeche C1. im Westen und die Straße B2. im Norden die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 3 BauGB für einen geplanten städtebaulichen Sanierungsbereich "Westerweiterung Chemiepark N. ". Der Beschluss wurde am 26. April 2005 im Amtsblatt der Stadt N. öffentlich bekannt gemacht, dabei wurde auf die Auskunftspflicht gemäß § 138 BauGB hingewiesen. Mit der Durchführung der Voruntersuchungen wurden als externe Träger das Büro für Raumplanung, Städtebau und Architektur Planquadrat E4. , das Institut für Bodenmanagement IBoMa aus E4. (Wert- und Kostenermittlungen) sowie das Unternehmen S. aus I2. (Moderation) beauftragt.
Im Rahmen der Untersuchungen wurden von den Planungsträgern nach einer von der Antragsgegnerin erstellten Beteiligungsliste die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange über die beabsichtigte Sanierungsmaßnahme informiert und um Auskunft gebeten, ob und in welchem Maße die beabsichtigte Maßnahme die von den Trägern jeweils wahrzunehmenden Belange berührt. Am 23. Mai 2005 und 13. Juni 2005 wurden Bewohnerversammlungen für die Mieter bzw. Eigentümer durchgeführt. Vom 21. bis 27. Juni 2005 fand eine Befragung der Bewohner statt, bei der auch die subjektive Bewertung der Lebensqualität in der T. -Siedlung durch die Mieter und Eigentümer sowie die im Falle eines erforderlich werdenden Umzugs bestehenden Erwartungen an eine Ersatzwohnung erfragt wurden. Anschließend wurden Ermittlungen zur Situation auf dem Wohnungsmarkt in N. angestellt. Die Ergebnisse der Befragungen und Ermittlungen wurden den Bewohnern im Oktober 2005 vorgestellt. Die Grundstückseigentümer, Mieter, Pächter und sonstigen Nutzungsberechtigten der übrigen Flächen im Untersuchungsgebiet, die nicht bereits im Rahmen der Beteiligung der Bewohner der T. -Siedlung erfasst worden waren, wurden gesondert über die beabsichtigte Maßnahme informiert und um Stellungnahme zu einer eventuellen Berührung ihrer Belange gebeten.
Im Januar 2006 legte das Büro Q1. E4. der Antragsgegnerin den Abschlussbericht über die vorbereitenden Untersuchungen sowie eine Kurzfassung dieses Berichtes vor. Der Bericht enthielt Ausführungen zur Entwicklung der Investitionen, Umsätze und Beschäftigtenzahlen der Unternehmen in der Stadt N. sowie im Landes- und Kreisvergleich unter besonderer Berücksichtigung der chemischen Industrie, eine Beschreibung des Standorts Chemiepark N. und seiner Besonderheiten sowie eine Flächenbedarfsprognose für einen Zeitraum von 15 Jahren. Weiter wurden in dem Bericht die derzeitigen Nutzungen im Untersuchungsgebiet dargestellt sowie die Siedlungs- und Bewohnerstruktur in der T. -Siedlung und das Ergebnis der Befragung der Bewohner. Es folgten Ausführungen zur Situation auf dem Wohnungsmarkt und zum Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Weiter wurden Fragen der Rahmenplanung, mögliche Nutzungskonzepte sowie die Wirtschaftlichkeit und Finanzierung der Maßnahme untersucht. Der Bericht schloss mit einer Gegenüberstellung und Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange und der Empfehlung, statt einer Sanierung eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 BauGB durchzuführen.
Am 16. Februar 2006 nahm der Rat der Antragsgegnerin das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen zustimmend zur Kenntnis und beschloss, Teile des Untersuchungsgebietes förmlich als Entwicklungsbereich gemäß den §§ 165 ff. BauGB festzugelegen. In der Beschlussvorlage ist insoweit zur Begründung ausgeführt, dass anders als eine Sanierungsmaßnahme die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme das Gemeinwohl (Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten oder die Wiedernutzung von Brachflächen) in den Vordergrund stelle und Lösungsverfahren ermögliche für den Fall, dass sich Grundstückseigentümer nicht an der Umsetzung der Ziele beteiligen wollten.
Weiter beschloss der Rat in der Sitzung am 16. Februar 2006 die Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Westerweiterung Chemiepark N. " (Entwicklungssatzung). Der Entwicklungsbereich umfasst eine gegenüber dem Untersuchungsgebiet deutlich kleinere Fläche von insgesamt ca. 8 ha, die sich auf die bereits oben benannten ehemaligen Hofstellen sowie die T. -Siedlung, den Hundeübungsplatz und den Schreinereibetrieb beschränkt. Die Grenzen des Entwicklungsbereichs sind in § 2 der Entwicklungssatzung ebenso bezeichnet wie die Flurstücke, die von dem Entwicklungsbereich umfasst werden. Bestandteil der Satzung sind weiter zwei Lagepläne im Maßstab 1:2000 und 1:7500, in denen die Flurstücke und die Grenzen des Entwicklungsbereichs zeichnerisch dargestellt sind. § 1 Abs. 3 der Entwicklungssatzung verweist zur Notwendigkeit und zu den Zielen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf die der Satzung beigefügte Begründung (Erläuterungsbericht).
Der Beschluss über die Entwicklungssatzung wurde am 13. März 2006 im Amtsblatt der Stadt N. öffentlich bekannt gemacht. Der Bekanntmachung beigefügt waren der Wortlaut der Satzung und eine verkleinerte Darstellung des Lageplans mit den Grenzen des Entwicklungsbereichs. Gleichzeitig wurde auf Ort und Zeit der Auslegung der Entwicklungssatzung einschließlich der Begründung und der Lagepläne hingewiesen. Weiter wurde auf die Genehmigungspflicht nach den §§ 144, 145, 153 Abs. 2 BauGB sowie die §§ 214 und 215 Abs. 1 BauGB und die §§ 7 Abs. 6 und 54 Abs. 4 GO NRW hingewiesen und diese Vorschriften im Wortlaut wiedergegeben.
Auf Antrag der Antragsgegnerin vom 31. März 2006 trug das Grundbuchamt des Amtsgerichts N. am 25. Juli 2006 in die Grundbücher der von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen Grundstücke den Entwicklungsvermerk ein.
Der Antragsteller hat am 23. August 2006 den Normenkontrollantrag gestellt. Er macht geltend, die Entwicklungssatzung verstoße gegen formelles und materielles Recht. Bei der Beschlussfassung am 16. Februar 2006 hätten Ratsmitglieder mit abgestimmt, die wegen ihrer Beschäftigung bei der Grundstückseigentümerin befangen gewesen seien. Die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme entspreche nicht den Zielen und Zwecken des § 165 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Die T. -Siedlung stelle aufgrund ihrer geringen Größe und Bedeutung keinen Ortsteil im Sinne des § 165 Abs. 2 BauGB dar und habe auch kein beachtliches Eigengewicht, das im Gesamtgefüge der Gemeinde wahrnehmbar sei. Die Entwicklungsmaßnahme erfülle nicht die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, wonach das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten, erfordern müsse. Ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten sei nur gegeben, wenn die Nachfrage nach Flächen zur Errichtung von Arbeitsstätten das verfügbare Angebot aus strukturellen Gründen auf längere Sicht deutlich übersteige. Hierfür müsse der gegenwärtige und künftige Bedarf an Arbeitsstätten ermittelt werden. Weiter müsse ermittelt werden, welche Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten Arbeitsstättenbedarfs ohne die Entwicklungsmaßnahme bestünden. Solche Ermittlungen habe die Antragsgegnerin nicht angestellt. Die Prognose über die Nachfrage nach Flächen genüge nicht den Anforderungen der Rechtsprechung. Eine Feststellung, dass das Angebot an Arbeitsstätten deutlich hinter der Nachfrage zurückbleibe, sei nicht getroffen worden. Die Antragsgegnerin habe auch nicht hinreichend die bereits vorhandenen Flächen zur Ansiedlung neuer Unternehmen berücksichtigt. Im Chemiepark seien mindestens 30 ha kurz- bzw. mittelfristig verfügbar. Außerhalb des Chemieparks stehe aufgrund der rechtsverbindlichen Bebauungspläne 94c, 94i und 94f eine nutzbaren Fläche von mindestens 50 ha zur Verfügung. Dabei handele es sich um eine unzulässige Angebotsplanung. Die Antragsgegnerin habe sich nicht ansatzweise mit der Frage räumlicher Standortalternativen auseinandergesetzt. Neben den bereits benannten nutzbaren Flächen innerhalb und außerhalb des Chemieparks stünden in dem Industriepark Dorsten/N. und auf der Industriefläche T2. ausreichende Flächen zur Verfügung. Auch sei die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums nicht gewährleistet. Angaben über diesen Zeitraum fehlten. Die nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB erforderliche Abwägung sei nicht hinreichend erfolgt. Die Belange des Umwelt- und Naturschutzes seien nicht gesehen worden. Die Führung des E1. Bach als offenes Gewässer durch den Chemiepark sei wasserrechtlich unzulässig. Die Entwicklungsmaßnahme diene nicht dem öffentlichen Interesse, sondern überwiegend dem Interesse der Grundstückseigentümerin des Chemieparks an niedrigen Produktionskosten.
Der Antragsteller beantragt,
die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Enwicklungsbreichs "Westerweiterung Chemiepark N. " vom 16. Februar 2006 für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie erwidert, die Entwicklungssatzung sei formell und materiell rechtmäßig. Für das Ratsmitglied Dr. I3. habe kein Ausschließungsgrund vorgelegen, da er seit 1999 nicht mehr bei der damaligen E. -I4. AG beschäftigt sei. Das Bestehen von Pensionsansprüchen reiche für ein Mitwirkungsverbot nicht aus. In materiell- rechtlicher Hinsicht lägen die Voraussetzungen des § 165 BauGB vor. Die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme liege im öffentlichen Interesse. Die Maßnahme diene vordringlich dem Erhalt bestehender und der Schaffung neuer Arbeitsplätze, auch wenn die Entwicklungsmaßnahme auch der Eigentümerin der Flächen im Chemiepark und der Flächen im Erweiterungsgebiet zugute komme. Der Chemiepark sei schon heute für jedes in der chemischen Produktion tätige Unternehmen zugänglich. Bei dem förmlich festgelegten Entwicklungsbereich handele es sich zwar nicht um einen Ortsteil sondern um einen anderen Teil des Gemeindegebietes, der entsprechend seiner besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde einer neuen Entwicklung zugeführt werden solle. Die besondere Bedeutung ergebe sich aus seiner räumlichen Lage zum Chemiepark. Dieser stelle aufgrund seiner flächenmäßigen Ausdehnung einen Ortsteil dar. Durch die beabsichtigte Maßnahme werde eine weitere Entwicklung des gesamten Chemieparks ermöglicht. Die T. -Siedlung stelle sich für den Chemiepark in zweifacher Hinsicht als Entwicklungshindernis dar. Zum einen würden durch die Siedlung Flächen in Anspruch genommen, die als einzige für eine notwendige Erweiterung des Chemieparks in Betracht kämen. Zum anderen wirke sich die Siedlung durch ihren geringen Abstand zum Chemiepark bereits heute negativ auf den Betrieb emittierender Anlagen und die Ansiedlung neuer Unternehmen im westlichen Teils des Parks aus. Derzeit stehe mehr als ein Drittel der Parkfläche für eine Ansiedlung störfallrelevanter Anlagen nicht uneingeschränkt zur Verfügung. Die besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs folge nicht allein aus der Umnutzung des Satzungsgebietes. Vielmehr ermögliche sie erst das Gesamtprojekt der Westerweiterung. Die besondere Qualität des förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs ergebe sich somit aus der Zusammenschau mit dem Chemiepark und aus der Bedeutung des Chemieparks für die angestrebte Entwicklung des Landesgebietes und der Region gemäß § 165 Abs. 2 BauGB. In dem Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk N1. - Teilabschnitt F. -M. - aus dem Jahr 2004 sei die vorrangige Ansiedlung von Betrieben der chemischen Industrie als Ziel der Raumordnung definiert. Das Gelände des Chemieparks sowie weite Flächen westlich davon seien als Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche (GIB), die T. -Siedlung als allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich dargestellt. Das Ziel der Entwicklungsmaßnahme, die Umnutzung eines bereits bebauten Gebietes vorzubereiten und durchzuführen, entspreche dem § 165 Abs. 2 BauGB. Die Entwicklungsmaßnahme sei auch gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit erforderlich. Die Maßnahme diene der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten. Dieser liege vor, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen langfristig deutlich übersteige. Die Bedarfsentwicklung lasse sich nur im Wege einer Prognose erfassen. Da eine unmittelbare Bedarfsprognose nicht möglich gewesen sei, sei diese rechnerisch nach dem GIFPRO-(Gewerbe- und Industrieflächen-Prognose)- Modell erfolgt. Danach sei für einen Zeitraum von 15 Jahren ein Flächenbedarf von 65 bis 100 ha ermittelt worden. Die Prognose werde durch die bisherigen Erfahrungen des Chemiepark-Managements bestätigt, wonach in dem genannten Zeitraum ein Flächenbedarf von mehr als 60 ha entstehen werde. Neben dieser Ermittlung des Bedarfs an Arbeitsstätten sei es ein dringendes Interesse des Parkbetreibers durch die Größe und hohe Auslastung des Standortes die Kostenstruktur wettbewerbsfähig zu gestalten. Dies gelte unabhängig davon, ob die ansässigen Betriebe Erweiterungsabsichten hätten oder Neuansiedlungswünsche vorlägen. Ohne die vorgesehene Entwicklungsmaßnahme bestünden nur unzureichende Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten Bedarfs an Arbeitsstätten. Innerhalb des Chemieparks N. seien lediglich Flächenreserven von insgesamt 30 ha vorhanden, die fast ausschließlich am westlichen Rand lägen und aufgrund der räumlichen Nähe zur angrenzenden T. -Siedlung für emittierende Anlagen nur eingeschränkt nutzbar seien. Außerhalb des Chemieparks kämen als Erweiterungsflächen 38 ha in Betracht, von denen nur Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 94i mit einer Größe von 8 ha als Industriegebiet festgesetzt seien. Die anderen Flächen seien nur als Gewerbegebiet festgesetzt bzw. könnten aufgrund ihrer Nähe zur Siedlung nur als solches ausgewiesen werden. Die prognostizierte Nachfrage nach Flächen für die chemische Industrie gehe somit längerfristig deutlich über das Angebot hinaus. Für die Ansiedlung von Betrieben der chemischen Industrie gebe es keine Standortalternativen. Eine Erweiterung des Chemieparks sei nur in westlicher Richtung möglich. Der interkommunale Industriepark E5. -N. sei bereits durch einen städteübergreifenden Bebauungsplan realisiert und in Betrieb. Der für den Chemiepark prognostizierte Bedarf an Arbeitsstätten bestehe unabhängig von der Existenz des Industrieparks. Der Industriepark sei zudem für Unternehmen verschiedener Branchen offen und weise nicht die besondere Ausstattung des Chemieparks auf. Der Standort T2. liege auf dem Gebiet der Stadt H1. und sei daher einer alternativen Planung seitens der Antragsgegnerin entzogen.
Die Antragsgegnerin habe die aufgrund der enteignungsrechtlichen Vorwirkung (§ 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB) bei Erlass der Entwicklungssatzung erforderliche Bilanzierung der verschiedenen entgegenstehenden Interessen vorgenommen. Die privaten Interessen der Eigentümer und Mieter seien im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung durch Versammlungen und individuelle Bewohnerbefragungen ermittelt worden. Dabei sei eine hohe Zufriedenheit der Bewohner mit ihrer Wohnsituation, insbesondere der Nachbarschaft und der hohen Grünausstattung sowie Befürchtungen bezüglich der Zerstörung sozialer Bindungen festgestellt worden. Unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der Bewohner sei in der vorbereitenden Untersuchung auf die Situation auf dem Wohnungsmarkt in N. eingegangen worden. Durch eine Umsiedlung in die geplante Gartenstadtsiedlung "G. " in N. -E6. könnten gewachsene Nachbarschaftsbeziehungen aufrechterhalten und Möglichkeiten einer eigenen Gartennutzung geschaffen werden. Die vorbereitende Untersuchung sei auch auf entgegenstehende öffentliche Interessen eingegangen, wie die wasserwirtschaftlichen und naturschutzrechtlichen Belange im Zusammenhang mit dem das Untersuchungsgebiet durchfließenden E2. und die forst- und naturschutzrechtlichen Belange aufgrund eines Verlustes von Waldflächen. Der E2. werde in der Rahmenplanung als offenes Gewässer mit beidseitigem Schutzstreifen berücksichtigt. Eine Verlegung sei nicht vordringlich, könne aber bei Bedarf mit einem naturnahen Ausbau und damit einer ökologischen Aufwertung des Gewässers erfolgen. Diese Erwägungen reichten für eine Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB aus. Die Entwicklung eines konkreten planerischen Konzeptes könne den nachfolgenden Planungsverfahren überlassen werden. Die privaten und öffentlichen Interessen seien dem öffentlichen Interesse an der Entwicklung neuer Industrieflächen zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten gegenüber gestellt worden. Es sei davon ausgegangen worden, das ein Arbeitsplatz in der chemischen Industrie zwei weitere Arbeitsplätze im Umfeld nach sich ziehe und sich die weitere Entwicklung des Chemieparks in der von hoher Arbeitslosigkeit geprägten Region in erheblichen Maße auf das Allgemeinwohl auswirke. Die T. -Siedlung sei aus städtebaulicher Sicht ein Fremdkörper inmitten eines großflächigen Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereichs. Die ehemalige Bereitschaftssiedlung habe nach Schließung der nahe gelegenen Zeche ihre ursprüngliche Funktion verloren. Sie verfüge zudem nicht über Grundversorgungseinrichtungen oder über andere Infrastruktureinrichtungen. Der Leerstand habe bereits zum Zeitpunkt der vorbereitenden Untersuchung 20 % betragen. Die Untersuchung komme zu dem Ergebnis, dass den von den Trägern öffentlicher Belange genannten Gesichtspunkten Rechnung getragen werden könne. Die Wünsche der Bewohner könnten bei einer Westerweiterung zwar nicht erfüllt werden, doch könnten die umzugsbedingten Belastungen erheblich reduziert werden. Die für die Westerweiterung sprechenden öffentlichen Interessen verdienten im Rahmen der Abwägung angesichts der großen Bedeutung für die Region den Vorrang. Die Antragsgegnerin habe zwischenzeitlich zusammen mit dem Kreis S1. Mittel für den Ausgleich der den Mietern entstehenden Vermögensnachteile in Höhe von zwei Millionen Euro bereitgestellt und zur Abstimmung der Auswirkungen der Entwicklungsmaßnahme mit den Betroffenen eine Informations- und Beratungsstelle eingerichtet. Auch die zügige Durchführung der Maßnahme sei gewährleistet. Der Bericht über die vorbereitende Untersuchung, auf den sich der Satzungsbeschluss ausdrücklich beziehe, gehe von einem Zeitraum von bis zu 15 Jahren aus. Angesichts der notwendigen Umsiedlung der Bewohner der T. -Siedlung sei ein gewisser Zeitraum erforderlich. Da sich jedoch die Flächen im Erweiterungsgebiet überwiegend im Eigentum der E. Immobilien GmbH & Co. KG befänden und diese ihre Bereitschaft an der Entwicklungsmaßnahme mitzuwirken, schriftlich bekundet habe, sei eine zügige Durchführung der Maßnahme gewährleistet. Es bestünden auch keine Zweifel, dass die Finanzierung der Maßnahme gesichert sei.
Der Berichterstatter des Senats hat am 2. Dezember 2008 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf das Terminsprotokoll vom gleichen Tage verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der von der Antragsgegnerin eingereichten Unterlagen und Pläne Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
Der Antragsteller ist antragsbefugt. Dem steht nicht entgegen, dass er nur Mieter einer im Geltungsbereich der Entwicklungssatzung gelegenen Wohnung ist und dass die Eigentümerin des Grundstücks die angegriffene Maßnahme ausdrücklich befürwortet.
Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann einen Normenkontrollantrag stellen, wer geltend machen kann, durch die angegriffene Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Er muss Tatsachen vortragen, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass die geltend gemachte Rechtsverletzung eintritt. Eine Verletzung eigener Rechte kann sich auch aus einer Verletzung des in § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB enthaltenen Abwägungsgebots ergeben. Abwägungsrelevant kann nicht nur ein durch die Planung berührtes subjektives Recht, sondern auch jedes mehr als geringfügige Interesse sein, soweit es schutzwürdig ist. Die Tatsache, dass eine bestimmte Grundstücksnutzung nur aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages geschieht, führt nicht aus sich dazu, dass die damit zusammenhängenden Interessen bei der planerischen Abwägung unberücksichtigt zu bleiben hätten.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1999 - 4 CN 1.98 -, BRS 62 Nr. 51; Beschlüsse vom 9. November 1979 - 4 N 1.78 und 2-4.79 -, BRS 35 Nr. 24, vom 11. November 1988 - 4 NB 5.88 -, BRS 48 Nr. 23, vom 18. Mai 1994 - 4 NB 27.93 -, BRS 56 Nr. 31, vom 7. April 1995 - 4 NB 10.95 -, BRS 57 Nr. 44 und vom 25. Januar 2002 - 4 BN 2/02 -, BRS 65 Nr. 52; OVG NRW, Urteile vom 22. April 2005 - 7 D 7/05.NE - und vom 11. September 2008 - 7 D 64/07.NE -, juris; Beschluss vom 30. November 1999 - 10a D 14/97.NE -.
Nach diesen Grundsätzen ist die Antragsbefugnis des Antragstellers gegeben. Die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs nach § 165 Abs. 3 BauGB kann unter anderem die Grundlage dafür bilden, bestehende Mietverhältnisse - also auch dasjenige des Antragstellers - gemäß § 182 BauGB aufzuheben; die sich aus § 182 Abs. 2 BauGB ergebenden zusätzlichen Anforderungen an eine Aufhebung des Mietverhältnisses mildern die Folgen einer solchen Maßnahme lediglich ab. Deshalb muss das Interesse des Antragstellers an der Aufrechterhaltung seines Mietverhältnisses in die Abwägung der für bzw. gegen die Entwicklungsmaßnahme sprechenden Belange einbezogen werden. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass im vorliegenden Fall die Grundstückseigentümerin eine Durchführung der Entwicklungsmaßnahme ausdrücklich begrüßt, weil sie ein erhebliches Interesse an der Erweiterung des Chemieparks hat. Der zwischen dem Antragsteller und der Eigentümerin bestehende Interessenkonflikt muss vom Satzungsgeber in seiner Abwägungsentscheidung berücksichtigt werden; Abwägungsfehler können daher eine Rechtsverletzung im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sowohl zu Lasten des Grundstückseigentümers als auch zu Lasten des Antragstellers als Mieters begründen.
Der Antrag ist jedoch unbegründet.
Die Entwicklungssatzung leidet nicht an zu ihrer Unwirksamkeit führenden beachtlichen formellen Mängeln (1.). Sie ist auch materiell rechtmäßig (2.).
1. Durchgreifende formelle Mängel bestehen nicht. Der Antragsteller hat bereits nicht form- und fristgemäß geltend gemacht, dass ein Verstoß gegen das Mitwirkungsverbot der §§ 43 Abs. 2, 31 GO NRW vorliegt. Die Antragsgegnerin hat bei der öffentlichen Bekanntmachung der Entwicklungssatzung auf die Bestimmungen der § 7 Abs. 6 und § 54 Abs. 4 GO NRW hingewiesen. Nach § 7 Abs. 6 GO NRW kann die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes u.a. gegen Satzungen nach Ablauf eines Jahres seit ihrer Verkündung nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Formmangel ist gegenüber der Gemeinde vorher gerügt und dabei die verletzte Rechtsvorschrift und die Tatsache bezeichnet worden, die den Mangel ergibt. Entsprechendes gilt gemäß § 54 Abs. 4 GO NRW auch für die Geltendmachung einer Verletzung des Mitwirkungsverbotes nach § 43 Abs. 2 i.V.m. § 31 GO NRW. Die im vorliegenden Fall von dem Antragsteller erhobene Rüge genügt ohne die Nennung der Namen der Betreffenden den Anforderungen an die Substantiierung nicht. Der Gemeinde soll durch die Darstellung des maßgebenden Sachverhalts ermöglicht werden, die behaupteten Fehler zu prüfen und gegebenenfalls zu beheben. Dies schließt eine nur pauschale Rüge aus. Diese hat für die Gemeinde keinen Erkenntniswert.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1995 - 4 NB 16.95 -, juris.
Hinsichtlich des Ratsmitglieds Dr. I3. hat die Antragsgegnerin zutreffend darauf hingewiesen, dass sich aus dem Umstand, dass er bis 1999 Angestellter der damaligen E. -I4. AG war und noch eine Pension des Unternehmens bezieht, kein Ausschließungsgrund ergibt. Nach § 43 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 2 Nr. 1 GO NRW gilt ein Mitwirkungsverbot, wenn der Betreffende bei einer juristischen Person, der die Entscheidung ein unmittelbaren Vorteil oder Nachteil bringen kann, gegen Entgelt beschäftigt ist und nach den tatsächlichen Umständen, insbesondere der Art seiner Beschäftigung, ein Interessenwiderstreit anzunehmen ist. Die Regelung erfasst nach ihrem Wortlaut nur bestehende Beschäftigungsverhältnisse und gilt nicht für ehemalige Betriebsangehörige.
Andere nur auf Rüge beachtliche Form- oder Verfahrensfehler sind nicht erhoben worden. Ohne Rüge beachtliche Fehler dieser Art liegen nicht vor.
Die am 16. Februar 2006 beschlossene Entwicklungssatzung ist nach Unterzeichnung der Bekanntmachung durch die Bürgermeisterin am 2. März 2006 im Amtsblatt der Stadt N. vom 13. März 2006 im Wege der Ersatzverkündung gemäß § 165 Abs. 8 Satz 2 i.V.m. § 10 Abs. 3 BauGB ortsüblich bekannt gemacht worden.
Zu den Anforderungen an die Ausfertigung und Ersatzverkündung vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, juris.
Der Entwicklungsbereich ist in der Satzung durch Angabe der Parzellennummern und durch die zeichnerische Abgrenzung in den Lageplänen, die Bestandteil der Satzung sind, mit hinreichender Bestimmtheit bezeichnet (§ 165 Abs. 6 Satz 2 BauGB). Der sich aus § 165 Abs. 7 BauGB ergebenden Verpflichtung, der Entwicklungssatzung eine Begründung beizufügen, ist die Antragsgegnerin dadurch nachgekommen, dass sie in der Satzung auf einen "Erläuterungsbericht" verwiesen hat. Der Umstand, dass es sich dabei um den Abschlussbericht über die vorbereitenden Untersuchungen handelt, genügt noch den an eine Begründung zu stellenden Anforderungen. Denn in Kapitel 12 des Abschlussberichts (S. 179 ff.) sind die Gründe dargelegt, die die förmlichen Festlegung des entwicklungsbedürftigen Bereichs rechtfertigen. Diese hat sich der Rat der Antragsgegnerin zu eigen gemacht.
Für die formelle Wirksamkeit der Entwicklungssatzung kommt es nicht darauf an, dass der Rat der Antragsgegnerin die vorbereitenden Untersuchungen im Hinblick auf eine zunächst beabsichtigte Sanierungsmaßnahme veranlasst und dann nach Abschluss der Untersuchung die Durchführung einer städtebaulicher Entwicklungsmaßnahme beschlossen hat. Der öffentlichen Bekanntmachung der Beschlussfassung über den Beginn vorbereitender Untersuchungen kommt trotz der anderen Zielsetzung eine ausreichende Anstoßfunktion zu. Entscheidend für die Wahrung der Anstoßfunktion ist, dass sie dazu dient, den interessierten Bürger darauf aufmerksam zu machen, welchen Teil des Gemeindegebietes die Untersuchung umfassen soll. Die in der Bekanntmachung hierzu enthaltenen Angaben müssen ihm eine vorläufige Entscheidung darüber ermöglichen, ob die städtebauliche Planungsabsicht der Gemeinde sein näheres Interesse findet. Hierfür muss ihm bereits die Bekanntmachung einen ersten informativen Hinweis geben.
Vgl. für die Aufstellung von Bauleitplänen: BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 22.80 -, BRS 42 Nr. 23; OVG NRW, Urteile vom 30. August 2007 - 7 D 102/05.NE -, juris, und vom 14. März 2008 - 7 D 100/06.NE -.
Soweit es um die räumliche Abgrenzung geht, reicht regelmäßig ein Anknüpfen an geläufige geografische Bezeichnungen aus. Dies ist mit der Angabe "Westerweiterung Chemiepark N. " geschehen. Weitere Informationen ergeben sich aus dem veröffentlichen Lageplan und der beigefügten Liste der betroffenen Grundstücke. Hinsichtlich der inhaltlichen Darstellung der Planungsabsicht ergibt sich die Anstoßfunktion aus der Bezeichnung der Maßnahme als Westerweiterung des Chemieparks. Hieraus kann der interessierte Bürger entnehmen, dass geplant ist, die in dem Bereich gelegenen Grundstücke einer Nutzung durch den Chemiepark zuzuführen. Ob die Planungsabsicht durch eine städtebauliche Sanierungs- oder eine Entwicklungsmaßnahme umgesetzt werden soll, ist vor dem Hintergrund, dass die Durchführung vorbereitender Untersuchungen sich für beide städtebaulichen Maßnahmen nach den §§ 137 bis 141 BauGB (vgl. § 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB) richtet, für die Anstoßfunktion nachrangig.
Die nach Abschluss der Untersuchungen getroffene Entscheidung des Rates, statt einer Sanierung eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchzuführen, stellt in Bezug auf die Entwicklungssatzung keinen Verfahrensmangel dar, da von vorbereitenden Untersuchungen ganz oder teilweise abgesehen werden kann, wenn bereits hinreichende Beurteilungsgrundlagen vorliegen (§ 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Ob die Voruntersuchungen der Sache nach ausreichen, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs zu belegen, ist keine Frage der formellen, sondern der materiellen Rechtmäßigkeit.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97 -, NVwZ-RR 2002, 626 und vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351.
2. Die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Westerweiterung Chemiepark N. " ist materiell rechtmäßig.
2.1. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme entspricht den Zielen und Zwecken des § 165 Abs. 2 BauGB (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Danach können mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde u.a. im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden.
Aus der Stellung des § 165 BauGB im Kapitel "Besonderes Städtebaurecht" ergibt sich, dass das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von besonderen städtebaulichen Problemen bestimmt ist und einen qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraussetzt. Das städtebauliche Vorhaben muss den Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen bestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen. Es muss sich um ein koordiniertes Maßnahmenbündel handeln, das durch eine "flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt umgrenztes Gebiet" verwirklicht werden soll.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229; Beschluss vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223; Urteil vom 12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, BRS 65 Nr. 230; OVG NRW, Urteil vom 8. April 2002 - 7a D 213/97.NE, juris; Urteil vom 27. No- vember 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.
Aus § 165 Abs. 2 BauGB folgt weiterhin, dass in diesem Zusammenhang auch der räumliche Bezug der Entwicklungsmaßnahme vom Charakter des Besonderen geprägt sein muss.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BRS 60 Nr. 225.
Es kann demnach nicht jedes städtebauliche Vorhaben Gegenstand einer Entwicklungsmaßnahme sein. Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sollen vielmehr nur Ortsteile und andere im vorgenannten Sinne besonders bedeutsame Teile des Gemeindegebietes entwickelt werden.
Unter Ortsteil ist dabei ein Teil des Gemeindegebiets zu verstehen, der wesentliche Teilfunktionen des vorhandenen Ortes in sich vereinigt. Der Ortsteil ist begrifflich mit einer gewissen flächenmäßigen Größe verbunden, welche seine besondere städtebauliche Bedeutung regelmäßig impliziert. Letzteres gilt auch für andere Teile des Gemeindegebiets, die ihrer Fläche nach einem Ortsteil vergleichbar sind. Abgesehen von diesen Gebietsteilen, denen allein auf Grund ihrer Ausdehnung eine besondere städtebauliche Bedeutung beizumessen ist, gehören zu den anderen Teilen des Gemeindegebiets im Verständnis von § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB etwa solche städtebaulichen Gebilde, die wegen ihrer Stellung im Gesamtgefüge des Gemeindegebiets, des Landesgebiets oder der Region städtebaulich bedeutsam sind, insbesondere für das Funktionieren dieses Gesamtgefüges auf der Grundlage aufeinander abgestimmter und tauglicher Teilfunktionen.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, a.a.O. und vom 27. Novem- ber 2003 - 10a D 124/01.NE -, jeweils a.a.O.
Das bedeutet, dass nicht jedes Baugebiet für eine Entwicklungsmaßnahme in Frage kommt. Vielmehr muss der betreffende Gebietsteil ein beträchtliches Eigengewicht haben, das auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist. Der in § 165 Abs. 2 BauGB verwandte Begriff der besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde beinhaltet neben dem quantitativen Aspekt in der Regel auch eine qualitative Komponente.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, a.a.O. und Beschluss vom 9. Novem- ber 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O.
Nach diesen Grundsätzen handelt es sich bei dem festgesetzten Entwicklungsbereich zwar nicht um einen Ortsteil, aber um einen anderen Teil des Gemeindegebietes der Antragsgegnerin. Der Entwicklungsbereich hat zwar nur eine geringe flächenmäßige Ausdehnung von ca. 8 ha. Ihm kommt jedoch aufgrund seiner exponierten Lage unmittelbar neben dem Chemiepark eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde zu.
Der Entwicklungsbereich, der im Wesentlichen aus der von Industrie- und Außenbereichsflächen umgebenen T. -Siedlung besteht, ist ohne Bauleitplanung betriebsbezogen neben einer Zeche entstanden und hat nach deren Schließung seine ursprüngliche Funktion als Bereitschaftssiedlung verloren. Seine Bedeutung gewinnt er durch den angrenzenden Chemiepark mit einer Fläche von ca. 680 ha. Die dort vorhandenen Anlagen der chemischen Industrie stellen wegen der von ihnen einzuhaltenden Abstände und Immissionsbestimmungen besondere Anforderungen an den Standort und seine Umgebung. Deshalb stellt sich die T. -Siedlung in zweifacher Hinsicht als ein Entwicklungshemmnis dar. Zum einen stehen schon jetzt Flächen auf dem westlichen Teil des Parkgeländes wegen der erforderlichen Schutzabstände zu den Wohngebäuden für die Ansiedlung und den Betrieb emittierender und störfallrelevanter Anlagen nicht uneingeschränkt zur Verfügung. Zum anderen befindet sich die Siedlung auf einer Fläche, die als einzige für eine Erweiterung des Chemieparks in Betracht kommt.
Regelmäßig setzt die Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme wegen ihres besonderen Charakters als integrierte Gesamtmaßnahme eine zusammenhängende Fläche des Entwicklungsbereiches voraus. Im Einzelfall kann eine einheitliche Entwicklungsmaßnahme auch auf voneinander getrennten Flächen rechtlich möglich sein. Dies setzt voraus, dass diese Flächen untereinander in einer funktionalen Beziehung zueinander stehen, die die gemeinsame Überplanung und die einheitliche Durchführung zur Erreichung des bestimmten Entwicklungsziels nahe legt.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, a.a.O.
Ob ein solcher Funktionszusammenhang auch bezüglich der beiden von dem übrigen Entwicklungsbereich getrennten ehemaligen Hofstellen X. Straße 11 und Q.---straße 27 besteht, bedarf letztendlich keiner Entscheidung. Sollte ihre Einbeziehung rechtswidrig sein, würde dies allenfalls zu einer Teilunwirksamkeit führen, die nicht die Gesamtunwirksamkeit der Entwicklungssatzung zur Folge hätte.
Die Antragsgegnerin war auch nicht daran gehindert, einen vorhandenen Baubestand durch die Entwicklungsmaßnahme zu überplanen. Die Gemeinde ist nämlich befugt, ein bereits baulich genutztes Gebiet nach den §§ 165 ff. BauGB zu entwickeln.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O.
2.2. Die Entwicklungssatzung erfüllt die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, nur dann förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen.
2.2.1. Die Regelung des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB steht in engem Zusammenhang mit § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach im städtebaulichen Entwicklungsbereich die Enteignung ohne Bebauungsplan zu Gunsten der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig ist. Bei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme erfordert, ist daher bereits in Rechnung zu stellen, dass im Grundsatz alle Grundstücke im Entwicklungsbereich in das Eigentum der Gemeinde überführt werden sollen (§ 166 Abs. 3 BauGB), erforderlichenfalls im Wege der Enteignung. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist aus diesem Grunde auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich allerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich regelmäßig große Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine bis ins Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die Enteignungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück abschließend geprüft werden. Das Wohl der Allgemeinheit muss aber generell die geplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang - einschließlich der Enteignung - rechtfertigen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1982 - 4 C 94.79 -, BRS 39 Nr. 244; Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.
Nur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse ist als besonderes und als dringend zu qualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu rechtfertigen.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Juni 2008 - 1 BvR 349/04 -, 1 BvR 378/04 - NVwZ 2008, 1229; BVerwG, Beschlüsse vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, BRS 64 Nr. 221 und vom 5. August 2002 - 4 BN 32.02 -, BRS 65 Nr. 232.
2.2.2. Die strittige Entwicklungsmaßnahme erfüllt auch die inhaltlichen Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen. Die in der Regelung enthaltene Aufzählung der Gründe, die die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern können, ist nicht abschließend. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ("insbesondere"). An der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme kann auch aus anderen Gründen ein überwiegendes öffentliches Interesse bestehen.
Dies ist hier der Fall. Nach dem Ergebnis der Voruntersuchungen können gegenwärtig in einem beachtlichen Umfang Flächen auf dem westlichen Teil des Geländes des Chemieparks für die Ansiedlung und den Betrieb emittierender oder störfallrelevanter Anlagen trotz einer grundsätzlichen bauplanungsrecht- lichen Zulässigkeit nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, weil die erforderlichen Schutzabstände zu den Wohngebäuden in der T. -Siedlung nicht eingehalten werden können. Unabhängig von einer flächenmäßigen Erweiterung des Chemieparks stellt die Siedlung bereits für die interne Weiterentwicklung ein beachtliches Hemmnis dar, an dessen Beseitigung nicht nur ein betriebliches, sondern auch ein erhebliches öffentliches Interesse besteht. Die Siedlung selbst hat ihre städtebauliche Rechtfertigung bereits vor Jahren durch die Schließung des Zechenstandorts verloren. Die Wohngebäude sind als Bereitschaftssiedlung betriebsbezogen errichtet worden, ohne dass eine städtebauliche Planung vorausgegangen war. Eine nachträgliche bauplanerische Absicherung und eine Fortentwicklung zu einem nicht betriebsbezogenen Wohnen sind nicht erfolgt. Die Siedlung stellt wegen ihrer Nachbarschaft zu dem Chemiepark einen städtebaulichen Missstand dar, an dessen Korrektur ein qualifiziertes öffentliches Interesse besteht.
2.2.3. Die strittige Entwicklungsmaßnahme dient weiter der Deckung eines in N. bestehenden erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten. Nach dem Ergebnis der Voruntersuchungen ging die Anzahl der Beschäftigten in N. von 33.644 Beschäftigten im Jahr 1980 auf 25.960 Beschäftigte im Jahr 2003 zurück. Auch unter Berücksichtigung einer geänderten Erfassung der Beschäftigten im Bergbau ist seit Beginn der 90er Jahre eine Abkopplung der Stadt und des Kreises von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und ein Rückstand gegenüber den Wachstumsregionen in Nordrhein-Westfalen festzustellen. In der chemischen Industrie hat sich die Zahl der Beschäftigen zwischen 1990 und 1997 um ein Drittel verringert.
Das Bestehen eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten begründet hier ein überwiegendes öffentliches Interesse. Dem steht nicht entgegen, dass die Maßnahme zugleich auch im privaten Interesse der E. Immobilien GmbH & Co. KG als Eigentümerin der weitaus meisten Grundstücke im Chemiepark und im Erweiterungsgebiet liegt. Im Bereich des Städtebaus liegen öffentliche und private Interessen häufig dicht nebeneinander und überlagern sich. Eine Entwicklungsmaßnahme zur Schaffung von Arbeitsplätzen begünstigt zugleich auch die davon berührten Unternehmen. Hierzu gehört hier nicht nur die E. als Grundstückseigentümerin sondern auch eine Vielzahl von chemischen Betrieben, die ihre bestehenden Anlagen auf dem Parkgelände erweitern oder die sich dort neu ansiedeln wollen. Werden durch die Zurverfügungstellung von Erweiterungsflächen gefährdete Arbeitsplätze gesichert oder neue geschaffen, kann darin zugleich ein qualifiziertes öffentliches Interesse liegen.
Vgl. Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Loseblattkommentar, Stand: 1. Juni 2008, § 165 Rn. 20.
Der in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB verwendete Begriff "erhöhter Bedarf" unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen Überprüfung.
Vgl. Bay VGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 - 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286; OVG NRW, Urteile vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE - und vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, jeweils a.a.O.
Ein erhöhter Bedarf geht über die allgemeinen Bedürfnisse hinaus, welche die Aufstellung eines Bebauungsplans im Verständnis von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich machen. Die Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument für besondere Bedarfssituationen, die durch das herkömmliche Instrumentarium des Baugesetzbuches nicht abgedeckt werden können. Die Ausweisung von Bauland zählt zu den typischen planerischen Aufgaben der Gemeinde. Um das einschneidende Instrument der Entwicklungssatzung anzuwenden, genügen demnach nicht die allgemeinen städtebaulichen Belange, die ein Planerfordernis im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB auslösen. Der Gesetzgeber erläutert nicht näher, was unter einem erhöhten Bedarf zu verstehen ist, macht aber deutlich, dass nicht jeder Nachfrageüberhang es rechtfertigt, an Stelle des Mittels der Bauleitplanung vom Instrumentarium des Entwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal. Ein erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB weist eine sachliche und eine zeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf kann erst dann gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss zudem so groß sein, dass es zu seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen und ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB bezeichneten Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 27. No- vember 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.
Entscheidend ist letztlich, ob nach Ausschöpfung der vorrangig einzusetzenden herkömmlichen Instrumente der Bauleitplanung ein unbefriedigter Nachfrageüberhang verbleibt. Enteignungsrechtlich erforderlich ist die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als letztes der zur Verfügung stehenden Instrumente.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE - und vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, jeweils a.a.O.
Die Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Arbeitsstättenbedarfs erforderlich ist, macht eine Prognose in zwei Richtungen notwendig. Zum einen ist der gegenwärtige und künftige Bedarf an Arbeitsstätten zu ermitteln. Zum anderen ist zu ermitteln, welche Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten Arbeitsstättenbedarfs ohne die Entwicklungsmaßnahme bestehen. Ergibt sich zwischen dem prognostizierten längerfristigen Bedarf und den anderweitigen Möglichkeiten seiner Deckung eine Lücke, kann zu ihrer Schließung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme eingesetzt werden, soweit auch die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Der Arbeitsstättenbedarf und die Möglichkeiten seiner Deckung sind für den Zeitraum zu prognostizieren, innerhalb dessen die beabsichtigte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll.
Das bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über die sie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des Arbeitsstättenbedarfs zu fällen hat. Dass eine solche Prognosenentscheidung nicht frei von Unsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich. Vorauszusetzen ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie angemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird. Dagegen kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Annahmen, die ihr zugrunde liegen, durch die spätere Entwicklung mehr oder weniger bestätigt oder widerlegt werden.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.; Beschlüsse vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, a.a.O. und vom 5. August 2002 - 4 BN 32.02 -, a.a.O.; zur verfassungsrechtlichen Zulässigkeit eines gerichtlich nur beschränkt überprüfbaren Prognosespielraums der Gemeinde vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Juni 2008 - 1 BvR 349/04 -, 1 BvR 378/04 - a.a.O.
Ein wichtiger Indikator für den Arbeitsstättenbedarf ist die Nachfrage von Unternehmen nach Gewerbeflächen. Denn die Befriedigung dieser Nachfrage garantiert regelmäßig die Errichtung von Arbeitsstätten.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.
Hinzukommen muss unter dem Blickwinkel der Arbeitsplatzbeschaffung darüber hinaus, dass die Entwicklungsmaßnahme eine nachfragegerechte Planung zum Inhalt hat, d. h., dass sie darauf abzielt, investitionsbereite Betriebe anzusiedeln, die die Erwartung rechtfertigen, ihren Arbeitskräftebedarf aus dem Kreis der vorhandenen Arbeitskräfte zu befriedigen.
2.2.4. Eine Überprüfung anhand dieser Maßstäbe ergibt, dass die Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB erforderlich ist. Die Abschätzung, ob in der Zukunft ein erhöhter Bedarf besteht, hat die Antragsgegnerin im Wege einer Prognose ermitteln lassen, die nach den vorstehenden Maßstäben methodisch einwandfrei und nachvollziehbar erstellt wurde. Die von dem Büro Q1. E4. erstellte Prognose ist in Methode und Ergebnis nicht zu beanstanden. Dem steht nicht entgegen, dass der Bedarf nicht anhand der konkreten Nachfrage, sondern unter Rückgriff auf ein Rechenmodell ermittelt wurde. Entscheidend ist, ob die Fakten und Daten, die in die Rechnung eingegangen sind, genügend Aussagekraft besitzen.
Das Büro Q1. E4. hat im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen den aktuelle Flächenbestand im Chemiepark sowie den in den nächsten 15 Jahren bestehenden Flächenbedarf ermittelt. Danach stehen auf dem Gelände des Chemieparks kurzfristig (innerhalb eines Jahres) 10 ha und mittelfristig (innerhalb von vier Jahren) 20 ha zu Verfügung. Außerhalb des Geländes seien nördlich der T. -Siedlung kurzfristig 8 ha und mittelfristig nördlich und südlich insgesamt 30 ha verfügbar. Von der Gesamtfläche könne mit Rücksicht auf die bestehende Wohnsiedlung jedoch weniger als die Hälfte uneingeschränkt für Industrienutzungen herangezogen werden.
Die Ermittlung des Flächenbedarfs erfolgte rechnerisch nach dem GIFPRO- (Gewerbe- und Industrieflächenprognose)-Modell, da nach dem Ergebnis der Untersuchung eine unmittelbare Bedarfsprognose aus betrieblichen oder gesamtwirtschaftlichen Rahmendaten nicht möglich war. Dabei wurde für die chemische Industrie empirisch eine beschäftigtenbezogene Flächenkennziffer von minimal 500 m² und maximal 750 m² pro Beschäftigten bestimmt. Die Anzahl der Gewerbe- und Industrieflächen beanspruchenden Beschäftigten in der chemischen Industrie wurde für die Stadt N. und ihren Einzugsbereich mit 10.000 Personen angenommen. Unter Berücksichtigung der ebenfalls empirisch ermittelten Mobilitätsquote, die ein Maß für die Häufigkeit der Neugründung, Neuansiedlung oder innerstädtischen Verlagerung von Betrieben darstellt, wurde für einen Zeitraum von 15 Jahren bei einer Flächenkennziffer von 500 m²/Beschäftigten eine Nachfrage von 65 ha und bei einer Flächenkennziffer von 750 m²/Beschäftigten eine Nachfrage von 100 ha prognostiziert.
Die beschriebene Prognosemethode lässt rechtlich erhebliche Zweifel nicht erkennen. Bestätigt wird die Verlässlichkeit der Prognose nach Aussage des Gutachters durch einen Vergleich mit dem Ergebnis von in anderen Städten durchgeführten Betriebsbefragungen und Untersuchungen über die in den letzten Jahren tatsächlich erfolgten Ansiedlungen. Danach ist in einem Zeitraum von 15 Jahren mit einem großen Ansiedlungsfall mit einem Flächenbedarf von 15 bis 25 ha, etwa fünf größeren Ansiedlungsfällen mit jeweils 3 bis 5 ha und rund 30 bis 40 Ansiedlungen mit einem Bedarf von jeweils 1 ha zu rechnen. Hieraus ergebe sich eine Gesamtnachfrage von mehr als 60 ha. Die Ansiedlung größeren Betriebseinheiten mit Flächen von mehr als 5 ha habe bislang nicht realisiert werden können, da sich herausgestellt habe, dass diese nur auf der Basis einer Westerweiterung möglich sei.
Die Voruntersuchung kommt weiter zu dem Ergebnis, dass nach den Grundsätzen der Regionalökonomie die Schaffung eines Arbeitsplatzes in der chemischen Industrie bedingt durch die damit ausgelöste Nachfrage nach sekundären Leistungen das Entstehen von zwei bis drei weiteren Arbeitsplätzen im Einzugsgebiet erwarten lasse.
Diese Feststellungen rechtfertigen insgesamt die der Entwicklungsmaßnahme zugrunde liegende Annahme der Antragsgegnerin, durch eine Westerweiterung des Chemieparks und den Wegfall der Nutzungseinschränkungen für die Flächen im westlichen Teil des vorhandenen Geländes den bestehenden erhöhten Arbeitsstättenbedarf zumindest teilweise decken zu können.
Entgegen der Ansicht des Antragstellers kann die festgestellte Nachfrage nicht mit den bereits vorhandenen Industrieflächen befriedigt werden. Zwar kann die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten im Einzelfall unzulässig sein, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Maßnahme nicht erfordert, weil eine Planungsalternative vorhanden ist.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 - 4 BN 4.98 -, BRS 60 Nr. 227
Einer Entwicklungssatzung kann jedoch nicht entgegen gehalten werden, dass an anderen Standorten beliebige Gewerbeflächen verfügbar sind. Zur Deckung des erhöhten Bedarfs geeignet sind nur solche Flächen, die den mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verfolgten Zielen und den sich daraus ergebenden spezifischen Standortanforderungen genügen.
Eine Erweiterung des Chemieparks kommt nur in westlicher Richtung in Betracht, da ihr in den anderen Richtungen städtebaulich nicht überwindbare Hindernisse entgegenstehen. Als gleichwertige Alternativstandorte stehen für die Betriebe, die eine Ansiedlung im Bereich des Chemieparks in Betracht ziehen, auch weder der interkommunale Industriepark E5. -N. noch der Chemiestandort H1. - T2. zur Verfügung. Beide Standorte verfügen nicht über die spezielle Infrastruktur, die die Standortgesellschaft des Chemieparks N. interessierten Betrieben anbieten kann und die nach dem Ergebnis der Voruntersuchungen die besondere Attraktivität des Parks ausmacht. Das Industriegebiet T2. kann zudem aufgrund seiner Lage auf dem Gebiet der Stadt H1. der Antragsgegnerin nicht als Alternative für ihre Planungen vorgehalten werden.
Insgesamt ist daher die Annahme gerechtfertigt, dass die Entwicklungsmaßnahme geeignet und erforderlich ist, einen im Gemeindegebiet bestehenden erhöhten Arbeitsstättenbedarf zu befriedigen.
2.2.5. Die Antragsgegnerin hat die von der Entwicklungssatzung betroffenen Belange bilanziert. Der Gesetzgeber hat der Gemeinde mit der Entwicklungs- satzung zugleich das Enteignungsrecht zum Erwerb grundsätzlich aller Grund- stücke im Entwicklungsbereich vor Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne verliehen (§ 169 Abs. 3 BauGB). Eingriffe in das private Eigentum können aber nur zum Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein (Art. 14 Abs. 3 GG). Vom Wohl der Allgemeinheit erfordert wird die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme indes nur, wenn die Maßnahme durch ein dringendes, im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und/oder privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Erforderlich ist deshalb auf dieser Ebene eine Bilanzierung der verschiedenen entgegenstehenden Interessen, die allerdings nicht mit planerischer Abwägung gleichzusetzen ist.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 5. August 2002 - 4 BN 32.02 -, vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 - und vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, jeweils a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.
Die Antragsgegnerin hat eine solche Bilanzierung vorgenommen. Sie lässt sich jedenfalls sinngemäß aus der Satzungsbegründung entnehmen. So hat die Antragsgegnerin die privaten Interessen der Eigentümer, Pächter und Mieter im Gebiet des Entwicklungsbereichs ermittelt. Sie hat dabei deren Interesse an einer weiteren Nutzung der betroffenen Flächen, Gebäude und Wohnungen ebenso erkannt wie die Notwendigkeit der Bereitstellung von Ersatzwohnungen und von Entschädigungszahlungen bei der Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen sowie von Kostenübernahmen für die Verlagerung eines Gewerbebetriebes. Sie hat auch die entgegenstehenden öffentlichen Interessen im Blick gehabt. Der mit der Realisierung der Entwicklungsmaßnahme verbundene Verlust von Wald- flächen wird ebenso in der Satzungsbegründung angeführt wie auf die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie der Wasserwirtschaft eingegangen wird.
Diesen privaten und öffentlichen Interessen hat die Antragsgegnerin das öffentliche Interesse an der internen Weiterentwicklung sowie der Erweiterung des Chemieparks gegenüber gestellt und als überwiegend bewertet. Sie konnte davon ausgehen, dass die Eigentümer der weitaus meisten Flächen im Entwicklungsbereich mit der Entwicklungsmaßnahme einverstanden sind, hat aber auch erkannt, dass zur Überwindung der im übrigen entgegenstehenden Eigentumsrechte ein qualifiziertes öffentliches Interesse erforderlich ist.
Die Antragsgegnerin hat ihre Entscheidung für die Entwicklungsmaßnahme maßgeblich auf die weitere Erwägung gestützt, dass aufgrund der alternativlosen Lagegunst des Entwicklungsbereichs die entgegenstehenden privaten und öffentlichen Interessen zurückstehen müssen. Die geltend gemachten öffentlichen Belange könnten in die Planung der Westerweiterung integriert werden. Den Anforderungen der Bewohner könne im Falle der Westerweiterung nicht unmittelbar nachgekommen werden, aber die geschaffenen Voraussetzungen reduzierten die wirtschaftlichen und organisatorischen Belastungen des erforderlichen Umzugs erheblich und würden in der Mehrzahl der Fälle auch zu besseren Wohn- und Lebensverhältnissen führen. Angesichts der hohen Qualität des Standorts Chemiepark und seiner besonderer Bedeutung für die Region sei in der Abwägung den Anforderungen des Chemieparks der Vorzug vor anderen Forderungen zu geben.
Das Ergebnis dieser Gesamtabwägung ist nicht zu beanstanden. Die Erwägungen tragen die Annahme eines für die Entwicklungsmaßnahme streitenden überwiegenden öffentlichen Interesses.
2.3. Die Antragsgegnerin ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Umsetzung der im Entwicklungsbereich geplanten Maßnahmen mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts keinen geeigneten Weg zur einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der angestrebten Entwicklungsziele darstellt. Sie konnte den städtebaulichen Entwicklungsbereich förmlich festlegen, weil nach dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen ein Teil der Grundstückseigentümer ihre von der Maßnahme betroffenen Grundstücke grundsätzlich nicht veräußern wollte und insbesondere viele Mieter der T. -Siedlung nicht bereit waren, ihre Wohnungen aufzugeben. Im Hinblick auf die mit der förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs verbundene "eigentumsrechtliche Vorwirkung" (vgl. § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB), die unter dem Vorbehalt des Artikels 14 Abs. 3 GG stehen, kommt es nicht nur darauf an, ob der festgestellte Entwicklungsbedarf allgemein durch eine Bauleitplanung im Gemeindegebiet bewältigt werden kann, sondern auch darauf, ob die geplante Entwicklungsmaßnahme als solche nicht gleichfalls durch Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts durchgeführt und verwirklicht werden kann. Könnte die Gemeinde die geplante Maßnahme ebenso im Wege der herkömmlichen Bauleitplanung realisieren, bedürfte es unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten der besonderen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht. Diese wäre dann nicht zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, weil ein weniger einschneidendes städtebauliches Instrument zur Verfügung stünde.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. September 2007 - 1 BvR 1698/04 -, juris; BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2004 - 4 BN 7.04 -, BRS 67 Nr. 229 und BVerwG, Urteile vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 - und - 4 CN 2.97 -, jeweils a.a.O.; Beschluss vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.
Die planerische Entwicklung ist - wie bereits oben dargelegt - im Sinne einer Gesamtmaßnahme auf die Realisierung verschiedener Einzelmaßnahmen angelegt, die ein koordiniertes Vorgehen in organisatorischer, zeitlicher, baulicher und finanzieller Hinsicht erfordert. Dieses Zusammenspiel der verschiedenen Maßnahmen lässt sich im Rahmen eines Bebauungsplans oder mehrerer Bebauungspläne nicht oder jedenfalls nicht zügig durchführen. Ein Bebauungsplan und eine Entwicklungssatzung verfolgen unterschiedliche Zielsetzungen: Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung der Gemeinde (§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Als Regelung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gestaltet er die Art und Weise der Bodennutzung, löst aber als Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet keine die negative Baufreiheit überwindende Realisierungsverpflichtung aus.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 - 4 BN 5.98 -, BRS 60 Nr. 11.
Weiter bietet ein Bebauungsplan auch keine Handhabe für eine Beendigung bestehender schuldrechtlicher Miet- und Pachtverhältnisse. Dem gegenüber ist die städtebauliche Entwicklungssatzung Ausdruck einer auf Durchführung angelegten Gesamtmaßnahme (vgl. § 165 Abs. 1 und § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB), deren Verwirklichung u.a. auch die Aufstellung von Bebauungsplänen dient (vgl. § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ohne die Entwicklungsmaßnahme könnte die Antragsgegnerin eine zügige, einheitliche und lückenlose Durchführung ihres Planungskonzepts nicht bewerkstelligen. Wenn nicht alle Grundstücke im Entwicklungsbereich erworben und nicht alle schuldrechtlichen Nutzungsrechte aufgehoben werden könnten, wäre eine Umsetzung der Maßnahme nicht durchführbar. Die mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten städtebaulichen Ziele können auch nicht mit weniger einschneidenden Mitteln verwirklicht werden. Die Gemeinde darf eine Entwicklungssatzung erst beschließen, wenn sie geprüft hat, ob sich die von ihr angestrebten Entwicklungsziele nicht mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts einschließlich des Abschlusses von städtebaulichen Verträgen erreichen lassen (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Solange Grund zu der Annahme besteht, dass insbesondere vertragliche Lösungen als geeignetes Mittel der einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der städtebaulichen Maßnahme in Betracht kommen, erfordert das Wohl der Allgemeinheit nicht den Einsatz des besonderen Instrumentariums des städtebaulichen Entwicklungsrechts.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2004 - 4 BN 7.04 -,a.a.o; OVG NRW, Urteil vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.
Nach diesem Maßstab hat die Antragsgegnerin sich zu Recht für den Einsatz des besonderen entwicklungsrechtlichen Instrumentariums entschieden. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen ist die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer und Nutzungsberechtigten in dem Gebiet geprüft worden. Dabei sind den Betroffenen in Gesprächen das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, der Ablauf eines solchen Verfahrens in den Grundzügen, die mit der Maßnahme verfolgten allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die Möglichkeit eines Ankaufs der Grundstücke und einer Hilfestellung bei einem Wohnungswechsel erläutert worden. Auch danach standen einige Eigentümer sowie die Mehrzahl der Mieter der Maßnahme ablehnend gegenüber. Die Antragsgegnerin konnte daher davon ausgehen, dass eine einvernehmliche Regelung als realistische Perspektive und damit zugleich Handlungsinstrument des allgemeinen Städtebaurechts ausschied. Gegenüber der zunächst geplanten Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme hat die Antragsgegnerin der Entwicklungsmaßnahme mit der überzeugenden Begründung den Vorzug gegeben, dass in diese nur die Flächen einbezogen werden müssen, die zur zweckmäßigen Durchführung der Maßnahme erforderlich sind, und dass die Entwicklungsmaßnahme im Vergleich zur Sanierung im zu erwartenden Konfliktfall eine Entscheidung zugunsten der städtebaulichen Zielsetzung erlaube.
2.4. Die Antragsgegnerin konnte bei Beschluss der Entwicklungssatzung davon ausgehen, dass die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Die Frage, ob eine zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gewährleistet ist, kann nicht allgemein und einheitlich nach einem bestimmten Zeitraum beurteilt werden.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN
5.97 - und Beschluss vom 27. Mai 2004 - 4 BN 7.04 -, jeweils a.a.O.
Insoweit kommt es maßgeblich auf den Umfang der jeweiligen Entwicklungsmaßnahme an. Die Antragsgegnerin hat für die Durchführung der Entwicklungsmaß nahme eine Zeitrahmen von 15 Jahren angenommen. Dabei ist sie davon ausgegangen, dass vor einer Aufhebung der Miet- und Pachtverhältnisse angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung stehen muss (§ 182 Abs. 2 BauGB) und noch Verhandlungen über einen Erwerb der restlichen Flächen zu führen sind. Weiter hat sie berücksichtigt, dass für die Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme Bebauungspläne aufzustellen und städtebauliche Verträge mit der E. AG bzw. der E. Immobilien GmbH & Co. KG abzuschließen sind, bevor dann über den der Flächenbedarfsprognose zugrunde gelegten Zeitraum eine Ansiedlung der Betriebe erfolgen kann. Der angenommene Zeitraum ist aufgrund der vorgesehenen komplexen Gesamtmaßnahme nicht unangemessen. Im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bestanden keine Gründe, welche die Prognose der Antragstellerin als unrealistisch erscheinen ließen. Dieser Zeitpunkt ist maßgeblich.
Verzögerungen in der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme berühren die Wirksamkeit der Satzung nicht.
2.5. Die strittige Entwicklungssatzung erfüllt die an sie aus § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB zu stellenden Anforderungen. Danach sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Diese maßnahmenbezogene Abwägung ist zu unterscheiden von der enteignungsrechtlichen Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB (siehe dazu oben unter 2.2.4). Erst mit der dort getroffenen positiven Entscheidung über die an den Maßstäben des Art. 14 Abs. 3 GG zu messende Rechtfertigung der Entwicklungsmaßnahme ist der Weg frei für die nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB vorzunehmende Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange.
Vgl. Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, a.a.O., § 165 Rn. 91.
Im Rahmen dieser Abwägung hat sich der Satzungsgeber gegebenenfalls auch damit zu befassen, welche mit Umsiedlungen oder ähnlichen Eingriffen verbundene Belange betroffen und wie eingriffsbedingte Wirkungen auszugleichen oder zu mildern sind.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001, - 4 BN 55/00 -. a.a.O.
Entgegen der Ansicht des Antragstellers sind Fehler bei der Abwägung nicht zu erkennen. Sie hat das Abwägungsmaterial vollständig ermittelt und die betroffenen Belange mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die Abwägung eingestellt.
Nach dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen befinden sich die weitaus meisten Grundstücksflächen bereits in der Hand von Eigentümern, die bereit sind, an der Entwicklungsmaßnahme mitzuwirken. Mit den anderen Eigentümern waren zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die Verhandlungen noch nicht abgeschlossen. In den Verhandlungen mit den Mietern war eine einvernehmliche Regelung nicht erkennbar. Die Antragsgegnerin hat den Konflikt erkannt, der sich aus der Verdrängung der vorhandenen Wohnnutzung durch die geplante Entwicklungsmaßnahme ergibt. Sie hat dem Interesse an der Westerweiterung mittels der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme größeres Gewicht beigemessen als den entgegenstehenden privaten Interessen der Eigentümer und Bewohner des Entwicklungsbereichs. Sie ist sich der Tatsache bewusst gewesen, dass zum Teil erheblich in private Eigentums- und Nutzungsrechte eingreifen wird. Diese konkurrierenden Interessen will sie dadurch zu einem gerechten Ausgleich bringen, dass sie für die Eigentümer und Mieter Entschädigungszahlungen sowie die Kostentragung für Umzüge bzw. eine Betriebsverlagerung vorgesehen hat. Die hierfür voraussichtlich entstehenden Kosten sind im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen ermittelt und für ihre Deckung bereits Mittel in Höhe von zwei Millionen Euro eingeplant worden. Die Antragsgegnerin hat weiter in die Abwägung eingestellt, dass mit den eingeplanten Entschädigungen sowie Hilfestellungen, die eine geplante Informations- und Beratungsstelle leisten soll, die wirtschaftlichen und organisatorischen Belastungen des erforderlichen Umzugs erheblich reduziert werden. Diese Erwägungen lassen Abwägungsfehler nicht erkennen.
Der Antragsteller rügt, die Antragsgegnerin habe sich nicht ausreichend mit Planungsalternativen befasst. Ob eine Standortalternative besteht, die vorrangig in Betracht zu ziehen gewesen wäre, beurteilt sich nach dem Grad der Eignung der Alternativfläche zur Verwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung und nach der Bedeutung der Belange der betroffenen Grundstückseigentümer. Muss der Planungsraum, etwa in Bezug auf die Nähe standortrelevanter Einrichtungen oder die Anbindung an das Verkehrsnetz, bestimmten Anforderungen entspre- chen, denen andere Standorte nicht oder nur unzureichend genügen, braucht die Gemeinde nicht mit diesen weniger geeigneten Flächen Vorlieb zu nehmen.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 - 4 BN 4.98 - und Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 - , jeweils a.a.O.
Dass für die Antragsgegnerin ein anderer Standort für das geplante Entwicklungsvorhaben als der förmlich festgelegte Entwicklungsbereich von dem räumlichen Umfang und der Lage ernsthaft in Betracht gekommen wäre, ist nicht ersichtlich. Im Hinblick auf eine interne Weiterentwicklung ergibt sich dies bereits aus der Natur der Sache. Für eine Erweiterung des Chemieparks kommen aus den bereits dargelegten Gründen wegen der erforderlichen Anbindung an seine spezielle Infrastruktur nur Flächen in Betracht, die sich unmittelbar an das vorhandene Gelände anschließen. Dabei kann nur auf die westlich angrenzenden Flächen zurückgegriffen werden, weil einer Erweiterung in die anderen Richtungen städtebaulich nicht überwindbare Hindernisse entgegenstehen.
2.6. Der Entwicklungsbereich ist auch - soweit die T. -Siedlung betroffen ist - zweckmäßig abgegrenzt (§ 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB).
Vgl. dazu, dass die Frage der Zweckmäßigkeit der Abgrenzung Teil der Abwägung ist: BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 (zur Sanierungssatzung).
Die Antragsgegnerin hat den Entwicklungsbereich nach Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen, die sich auf eine deutlich größere Fläche (ca. 95 ha) bezogen haben, mit einer wesentlich kleineren Fläche (ca. 8 ha) festgesetzt. Sie hat damit die aus der Untersuchung gewonnene Erkenntnis umgesetzt, dass nur für diesen Bereich die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme im oben dargelegten Sinn erforderlich ist, während in den übrigen Teilen des Untersuchungsgebietes wegen der dort bestehenden Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer und Nutzer die geplanten Ziele mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts verwirklicht werden können. Dies ist unter Abwägungsgesichtspunkten nicht zu beanstanden.
Die Antragsgegnerin hat die Belange des Umwelt- und Naturschutzes, der Landschaftspflege und der Wasserwirtschaft gesehen und in ihrer Abwägung ausreichend berücksichtigt. Sie hat dargelegt, dass der Ausgleichspflicht für die Waldflächen, die der Westerweiterung weichen müssen, im Rahmen der Bauleitplanung Rechnung getragen werden kann und die wasser- und naturschutzrechtlichen Belange, die bei einer Verlegung des Dümmerbaches zu beachten sind, in einem wasserrechtlichen Planfeststellungsverfahren berücksichtigt werden können. Diese Erwägungen, die erkennen lassen, dass eine Lösung der Problematik grundsätzlich möglich ist, reichen hier aus. Die Entwicklung konkreter planerischer Konzepte zum naturschutz- bzw. wasserrechtlichen Ausgleich konnte den sich anschließenden Bebauungsplanverfahren bzw. der wasserrechtlichen Planfeststellung überlassen werden.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 165 ff.
BauGB
§§ 144, 145, 153 Abs. 2 BauGB sowie die §§ 214 und 215 Abs. 1 BauGB
§§ 7 Abs. 6 und 54 Abs. 4 GO NRW hingewiesen und diese Vorschriften
§§ 43 Abs. 2, 31 GO NRW
§§ 137 bis 141 BauGB
§§ 165 ff. BauGB
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 165 BauGB
§ 182 BauGB
§ 31 GO NRW
§ 167 VwGO
§ 141 Abs. 3 BauGB
§ 165 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 165 Abs. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1
Nr. 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 165 Abs. 3
Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 182 Abs. 2 BauGB
§ 54 Abs. 4 GO NRW
§ 54 Abs. 4
GO NRW
§ 31 Abs. 2 Nr. 1 GO
§ 10 Abs. 3 BauGB
§ 165 Abs. 6 Satz 2
BauGB
§ 165 Abs. 7 BauGB
§ 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 166 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 169 Abs. 3 BauGB
§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 165 Abs. 3 Satz 2
BauGB
§ 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2
VwGO
Art. 14 Abs. 3 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ-RR 2002, 626
NVwZ 2008, 1229
4 CN 1.98
4 N 1.78
4 NB 5.88
4
NB 27.93
4 NB 10.95
4 BN 2/02
7 D 7/05
7 D 64/07
10a D 14/97
4 NB 16.95
10a D 124/01
4 C
22.80
7 D 102/05
7 D 100/06
10a D 210/97
10a D 62/94
4 CN 5.97
4 BN 51.01
4 CN 7.01
7a D 213/97
4 CN 2.97
4 C 94.79
1 BvR 349/04
1 BvR 378/04
4 BN 55.00
4 BN 32.02
15 N 94.16
10a
D 62/94
4 BN 4.98
4
BN 51.01
1 BvR 1698/04
4 BN 7.04
4 BN 5.98
4 BN 55/00
4 C 8.98