Verwaltungsgericht Sigmaringen (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-05-11, Aktenzeichen 8 K 889/04

Tenor:
Die Beklagten werden verurteilt, den Gesellschaftsvertrag, städtebaulichen Vertrag und Vertrag zur Erschließung des Baugebiets „R.-W.“ in K.-I., Anlage 1 zur Urkunde des Notars W. E. in S. vom 28. August 1996, Urkundsrolle Nr. .../... ... abzuschließen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
1
Die Klägerin begehrt von den Beklagten Beitritt zu einer Erschließungsgemeinschaft in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgrund vorangegangener vertraglicher Verpflichtung.
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Mit notariellem Kaufvertrag vom ....1992 erwarben die Beklagten das Grundstück FlSt. ... der Gemarkung I., S. .../... mit einer Fläche von 955 m² zu einem Kaufpreis in Höhe von 210.000,00 DM (entspricht 107.371,29 EUR) zum Miteigentum je zur Hälfte. Gem. § 3 Abs. 3 des Notarvertrages wurde das Grundstück als Bauerwartungsland veräußert, der Verkäufer übernahm keinerlei Zusicherung in Bezug auf Art und Weise einer zukünftigen Bebauung bzw. den Zeitpunkt der Baureife des Vertragsgegenstandes. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lag das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches. Es existierte lediglich ein oberamtlicher Erlass vom 22.04.1936, welcher eine östlich des Grundstücks FlSt. ... verlaufende Baulinie auswies, wonach das von den Beklagten erworbene Grundstück grundsätzlich bebaubar war. Am 27.01.1993 beschloss der Gemeinderat der Klägerin, für das Baugebiet „R.-W.“ in I. einen Bebauungsplan aufzustellen und zu dessen Sicherung eine Veränderungssperre zu erlassen. Ausweislich der Sitzungsvorlagen war dem Gemeinderat bei Fassung des Aufstellungsbeschlusses bekannt, dass aufgrund der vorhandenen, aus dem Jahre 1936 stammenden Baulinien eine Bebauung des von den Beklagten erworbenen Grundstückes grundsätzlich möglich war. Die Veränderungssperre wurde vor allem deshalb erlassen, weil nach Meinung der Gemeinde in Bälde mit konkreten Bauabsichten entlang der G. zu rechnen gewesen sei. Am 25.05.1994 beschloss der Gemeinderat K., die Grundstücksverhältnisse im Gebiet des zukünftigen Bebauungsplanes R.-W. im Wege eines Umlegungsverfahrens neu zu ordnen, um eine Bebaubarkeit dieser Grundstücke herbeizuführen. Der gebildete Umlegungsausschuß beschloss am 12.10.1994 förmlich gem. § 47 BauGB die Durchführung einer Umlegung und legte das Umlegungsgebiet durch Aufzählung der einbezogenen Flurstücke wie folgt fest: FlSt. Nr. ..., ..., ..., ..., ..., ... (Teilfläche), ..., ..., ..., ... (Teilfläche), ... (Teilfläche), ..., ... (Teilfläche), ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... (Teilfläche), ..., ..., ..., ..., ..., ... (Teilfläche), ..., ..., ... und .... In dieser Form wurde der Beschluss des Umlegungsausschlusses in den amtlichen Bekanntmachungen der Gemeinde K. veröffentlicht. Die Grundstücke FlSt. ..., ... lagen damals noch nicht im Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplanes, vielmehr wurden sie erst mit Änderungsbeschluss vom 15.03.1995 in dessen Geltungsbereich mit der Erwägung einbezogen, die Zweckmäßigkeit hierzu habe sich im parallel laufenden Umlegungsverfahren gezeigt. Von diesen Grundstücken werde Fläche für die Verbreiterung des B. benötigt, außerdem entstünde hier eine Baulücke, für die keine planerischen Festsetzungen vorhanden wären.
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Am 08.12.1994 reichten die Beklagten ein Baugesuch zur Errichtung eines 1-Familien-Wohnhauses mit Doppelgarage auf dem erworbenen Grundstück FlSt. Nr. ... ein und wiesen auf die besondere Eilbedürftigkeit ihres Vorhabens hin, da der Mietvertrag über ihr bisher bewohntes Haus befristet abgeschlossen worden sei. Die Gemeinde K. teilte unter Hinweis auf die am 27.01.1993 beschlossene Veränderungssperre mit, dass eine positive Entscheidung über das Baugesuch derzeit nicht möglich sei. Nachdem die Gemeinde K. das Baugebiet R.-W. im Wege der Umlegung bebaubar machen wolle, werde den Beklagten vorgeschlagen, eine Umlegungs- und Erschließungsvereinbarung mit der Gemeinde abzuschließen. In diesem Fall könne mit der Bebauung des Grundstückes unmittelbar nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden. Am 27.02.1995 schlossen die Beklagten mit der Gemeinde K. eine notarielle Umlegungs- und Erschließungsvereinbarung, welche in Form einer „Vereinbarung“ im gesetzlichen Umlegungsverfahren behandelt werden sollte. Diese, bis zum Abschluss eines Bodenordnungsverfahrens unwiderrufliche Vereinbarung enthielt insbesondere Festsetzungen über die Zuteilung und den Abzug des Umlegungsvorteils bei einem gesetzlichen Baulandumlegungsverfahren nach den §§ 45 ff. BauGB, sie legte das Grundstück Nr. ... als Einwurfsgrundstück fest. Unter § 3 Neuordnungsvorteil/Umlegungsvorteil wurde folgende Regelung getroffen:
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„§ 3 Neuordnungsvorteil/Umlegungsvorteil
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a) Der Eigentümer wird der Gemeinde im Falle der Neuordnung/Umlegung des Vereinbarungsgegenstandes
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30 % der Fläche seines Einwurfflächenanspruchs
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unentgeltlich abgeben.
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Die Gemeinde hat aus diesem Flächenbeitrag unter anderem die öffentlichen Flächen nach § 55 Abs. 2 BauGB im Gebiet zur Verfügung zu stellen.
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b) Für den weiteren sich ergebenden Neuordnungs- bzw. Umlegungsvorteil (nachfolgend nur Umlegungsvorteil genannt) wird der Eigentümer weiterhin die anteiligen Neuordnungskosten übernehmen ...
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c) Außerdem verpflichtet sich der Eigentümer auf Grundlage des Rahmenvertrages der Gemeinde K. mit der Landsiedlung B.-W. GmbH in der Fassung vom 06.07.94/08.02.95 mit seinem Zuteilungsgrundstück anteilmäßig für den Erschließungsaufwand aufzukommen und sich zu diesem Zweck mit den übrigen Eigentümern zu einer Erschließungsgemeinschaft als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) gem. § 705 ff BGB zusammenzuschließen. Diese Gesellschaft wird seitens der Gemeinde im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages die Erfüllung der Aufgabe der Erschließung übertragen. Als Erschließungsaufwand wird nach einer Kostenschätzung mit einem Betrag von 150,00 DM/m² Zuteilungsfläche gerechnet. In diesem Betrag ist der Klärbeitrag allerdings nicht enthalten. Der Erschließungsaufwand wird nach dem tatsächlichen Aufwand abgerechnet. Die oben in b) aufgeführten Nebenkosten sind im vorstehend beschriebenen Erschließungsaufwand von ca. 150 DM/qm enthalten ...“
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Gem. § 4 des Notarvertrages sollten die Beklagten als Zuteilungsfläche ein im als Anlage (Anlage Nr. 1 nach Bezeichnung der Beteiligten) beigefügten Vertragslageplan mit der Nr. ... bezeichnetes Grundstück mit einer Fläche von 670 m² erhalten. Etwaige Mehr- oder Minderflächen sollten mit einem Betrag von 516,00 DM/m² abgegolten werden. Ferner lag dem Vertrag als Anlage 2 (Bezeichnung durch die Beteiligten) ein Mustervertrag zur Bildung einer Erschließungsgemeinschaft als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts des Erschließungsträgers, der Landsiedlung B.-W., bei.
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Mit Beschluss des Umlegungsausschusses vom 22.07.1997 bzw. des Gemeinderates vom 23.07.1997 änderte die Klägerin erneut den Umfang des Umlegungsgebietes. Die Grundstücke FlSt. ... (nunmehr ...) und ... wurden zwar im Plangebiet des Bebauungsplanes „R.-W.“ belassen und dort als Fläche für die Landwirtschaft gem. § 9 Abs. 1 Nr. 18a BauGB ausgewiesen, jedoch aus dem Umlegungsgebiet herausgenommen. Nach Meinung des Gemeinderates sollten die dadurch ausfallenden Erschließungskosten nicht auf die übrigen Beteiligten abgewälzt, sondern durch die Gemeinde vorgehalten werden. In der Folgezeit wurde ferner das Grundstück FlSt. ... auf Wunsch dessen Eigentümers aus dem Umlegungsgebiet herausgenommen; es wurde im Geltungsbereich des Bebauungsplanes - freilich ohne Ausweisung eines Baufensters - belassen. Im April 2003 erhielten die Beklagten Kenntnis von einem Schreiben eines Mitarbeiters des Ortsbauamtes der Gemeinde K. vom 03.04.2000, das in einem Streit über vom Gutachterausschuss der Klägerin vorgenommene Wertermittlungen für die Grundstücke FlSt. Nr. ..., ... und ... abgegeben wurde. Der Mitarbeiter F. des Ortsbauamtes teilte einem Rechtsanwalt mit, das von diesem bezeichneten Grundstück (FlSt. ... der Beklagten) liege an der G. und weise bereits eine Baulinie aus. Eine Bebauung dieses Grundstückes hätte baurechtlich ohne den Bebauungsplan „R.-W.“ erfolgen können. Das Grundstück werde nur aus abrechnungsrelevanten Gründen dem oben angegebenen Baugebiet zugeordnet. Inzwischen sei dieses Grundstück im Rahmen der Vorwegnahme der Entscheidung schon im Jahre 1997 bebaut worden. Die Beklagten schlossen hieraus, dass ihr Grundstück - entgegen der Aussage der Gemeinde ihnen gegenüber - im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs am 08.12.1994 hätte bebaut werden dürfen; der notariellen Vereinbarungen vom 27.02.1995 hätte es nicht bedurft, um positiv über das Baugesuch entscheiden zu können. In der Folgezeit wurden umfangreiche Verhandlungen zwischen der Klägerin und den Beklagten geführt, ob diese weiterhin in Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtung aus dem Notarvertrag vom 27.02.1995 zum Beitritt in die Erschließungsgemeinschaft verpflichtet sind. Zur außergerichtlichen Beilegung dieser Frage schlossen die Gemeinde K. und die Beklagten am 26.08.2003 einen Schiedsgutachtenvertrag. Der Schiedsgutachter sollte dabei insbesondere folgende Fragen beantworten:
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War das Grundstück FlSt. Nr. ... aufgrund des Aufstellungsbeschlusses für das Gebiet „R.-W.“ und unter Berücksichtigung der beschlossenen Veränderungssperre zum Zeitpunkt der Entscheidung über das Ende 1994 eingereichte Baugesuch bebaubar?
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Ist der notarielle Vertrag vom 27.02.1995 rechtmäßig zustande gekommen, insbesondere unter Berücksichtigung der Stellungnahme des Gutachterausschusses und der seit 1936 bestehenden Baulinie?
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Können sich die Eheleute S. darauf berufen, dass die Bestimmungen des notariellen Vertrages bezüglich der Verpflichtung zur Teilnahme am Umlegungsverfahren bzw. zum Beitritt zu einer Erschließungsgemeinschaft nichtig / unwirksam / anfechtbar sind, bzw. kann eine Vertragsanpassung verlangt werden?
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Können die Eheleute S. die Zahlung des vereinbarten Anteils an den Erschließungskosten ablehnen und/oder eine Befreiung vom Flächenabzug fordern?
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Sind die Eheleute S. an den notariellen Vertrag vom 27.02.1995 gebunden unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der aktuelle Entwurf des Bebauungsplans in wesentlichen Teilen nicht dem Bebauungsplan entspricht, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestand?
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Die Beteiligten vereinbaren hiermit, die vorstehenden Fragestellungen schiedsgutachterlich endgültig und bindend entscheiden zu lassen. Die inhaltliche Kontrolle des Schiedsgutachtens durch die Staatsgerichte gem. § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB soll hierdurch nicht ausgeschlossen werden.
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Die Beteiligten einigten sich auf Frau Rechtsanwältin S. P., R., als Schiedsgutachterin, welche unter dem 25.08.2003 eine schiedsgutachterliche Stellungnahme abgab. Die Schiedsgutachterin beantwortete die erbetenen einzelnen Fragestellungen und gelangte insbesondere zu dem Ergebnis, dass das Grundstück der Beklagten im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs am 08.12.1994 aufgrund der unter der Prämisse der ordnungsgemäßen öffentlichen Bekanntmachung stehenden, als Satzung beschlossenen, wirksamen Veränderungssperre nicht bebaubar gewesen sei. Dem Baugesuch sei damals zurecht nicht stattgegeben worden, die Voraussetzungen für eine Ausnahme von der Veränderungssperre gem. § 14 Abs. 2 BauGB hätten nicht vorgelegen. Es sei davon auszugehen, dass durch die vorzeitige Zulassung des Vorhabens der Eheleute S. die Planungsabsichten der Gemeinde K. berührt worden wären. Die notarielle Vereinbarung vom 27.02.1995 sei als öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne von § 54 ff VwVfG zu beurteilen, sie sei formell und materiell rechtmäßig zustande gekommen. Die Voraussetzungen für den Abschluss eines Austauschvertrages gem. § 56 VwVfG lägen vor, die von den Eheleuten S. geforderte Gegenleistung diene der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben, nämlich der Erschließung des künftigen Baugebietes „R.-W.“ und der zu diesem Zweck erforderlichen Umlegung. Die Beklagten seien im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nach wie vor an die notarielle Vereinbarung vom 27.02.1995 gebunden, es stünde ihnen weder ein vereinbartes Recht zum Widerruf noch ein Rücktrittsrecht vom Vertrag gem. § 62 Satz 2 VwVfG i.V.m. den einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Seite. Die Anfechtung des Vertrages wegen Irrtum scheitere bereits am Fehlen eines Anfechtungsgrundes gem. § 119 Abs. 2 BGB, im Übrigen sei eine etwaige Anfechtung nicht unverzüglich im Sinne von § 121 Abs. 1 BGB, mithin nicht ohne schuldhaftes Zögern erklärt worden. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass keine räumliche Identität des im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bezeichneten Plangebietes mit dem aktuellen Plangebiet bestehe, scheide eine Anpassung oder Kündigung des Vertrages wegen nachträglicher Veränderung wesentlicher Vertragsgrundlagen gem. § 60 VwVfG aus. Die Schiedsgutachterin geht davon aus, dass vor Abschluss der notariellen Vereinbarung vom 27.02.1995 ein Bebauungsplanentwurf vom 20.08.1993 bzw. 03.03.1994 vorgelegen habe, welcher nicht mehr dem aktuellen Planentwurf mit Stand 07.01.2003 entspreche. So seien in das Baugebiet gemäß Änderungsbeschluss vom 15.03.1995 die Grundstücke FlSt. Nr. ... und ... aufgenommen, entgegen dem älteren Planentwurf die darin noch einbezogenen Grundstücke FlSt. Nr. ... und ... herausgenommen worden. Es sei jedoch schon fraglich, ob den Beklagten bei Vertragsabschluss bekannt gewesen sei, welche Grundstücke an der Umlegung teilnehmen und dem künftigen Baugebiet „R.-W.“ zugeordnet werden sollten. Dem Vertrag sei nicht zu entnehmen gewesen, wie viele und welche Grundstücke an der Umlegung teilnehmen und dem Baugebiet zugeordnet werden sollten, dieser Punkt sei mithin nicht für die Festsetzung des Vertragsinhaltes maßgebend im Sinne von § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG gewesen. Hilfsweise führt die Schiedsgutachterin aus, dass jedenfalls keine so erhebliche Änderung der Geschäftsgrundlage eingetreten sei, dass den Beklagten das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht zugemutet werden könne. Hierbei sei vor allem zu berücksichtigen, dass sich die gesamte Fläche des Umlegungs- und künftigen Baugebietes keinesfalls wesentlich geändert habe. Es seien zwar mit den Grundstücken FlSt. Nr. ... und ... zwei Grundstücke später aus dem Plangebiet herausgenommen worden, gleichzeitig jedoch zwei andere, welche ursprünglich nicht einbezogen gewesen seien, in das Umlegungs- und Bauplanungsgebiet integriert worden. Entscheidend sei hier die Auswirkung auf das Umlegungsverfahren, insbesondere auf die Wertverhältnisse im Umlegungsgebiet und damit auf die Änderung der Zuteilungsansprüche der Eigentümer. Jedenfalls sei durch die Änderung des Plangebietes ein Festhalten der Beklagten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht unzumutbar geworden.
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In der Folgezeit forderte die Gemeinde K. die Beklagten mehrfach auf, den errichteten Gesellschaftsvertrag, städtebaulichen Vertrag und Vertrag zur Erschließung des Baugebiets R.-W. vom 28.08.1996 zu unterzeichnen. Die Beklagten teilten hierauf mit, sie fühlten sich an das Ergebnis des Schiedsgutachtens nicht mehr gebunden. Sie gingen davon aus, dass von der Gemeinde K. falsche Unterlagen zur Erstellung des Gutachtens durch Frau Rechtsanwältin P. vorgelegt worden seien. Die Gemeinde K. habe zur gleichen Zeit mit drei Grundstückseigentümern eine notarielle Vereinbarung zur Erschließung des Baugebiets „R.-W.“ geschlossen, wobei diese Verträge unterschiedlich ausgestaltet worden seien. Einer der Grundstücksbesitzer nehme an der Umlegung trotz unterzeichneten Vertrags nicht mehr teil, was eine Ungleichbehandlung der betroffenen Grundstückseigentümer darstelle. Auch werde durch Schreiben des Ortsbauamtes K. vom 03.04.2000 bestätigt, dass durch die bestehende Baulinie das Grundstück der Beklagten ohne den Bebauungsplan bebaubar gewesen sei. Es sei unverständlich, warum eine Teilfläche des Grundstückseigentümers M., bezeichnet mit Nr. ..., in das Umlegungsgebiet mit einbezogen worden sei, obwohl dieser Eigentümer nicht an der Erschließungsgemeinschaft teilnehme.
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Mit Anwaltsschriftsatz vom 21.04.2004 hat die Gemeinde K. gegen die Beklagten Klage auf Abschluss des Gesellschaftsvertrags bzw. städtebaulichen Vertrages erhoben. Zur Begründung führt die Gemeinde K. im Wesentlichen aus, dass beide Beteiligten an das Ergebnis des Schiedsgutachtens der Rechtsanwältin P. gebunden seien. Die Behauptung der Beklagten, die Gemeinde K. habe der Schiedsgutachterin unvollständige Unterlagen für die Erstattung des Gutachtens zur Verfügung gestellt und deshalb bestünde keine Bindung an deren Schlussfolgerungen mehr, sei nicht zutreffend. Die Schiedsgutachterin sei zutreffend davon ausgegangen, dass der Umfang des Umlegungsgebietes im Laufe der Planungen verändert worden sei, insbesondere mehrere Grundstücke hinzugenommen bzw. aus den Planungen herausgenommen worden seien. Über die zutreffenden Ausführungen der Schiedsgutachterin auf Seite 5 des Schiedsgutachtens hinaus habe sich lediglich noch eine Änderung hinsichtlich des FlSt. Nr. ... ergeben, welches zwar noch im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liege, jedoch nicht mehr im Umlegungsgebiet enthalten sei. Die Schiedsgutachterin habe zutreffend ausgeführt, dass durch eine Veränderung des Grundstücksbestandes im Plan- bzw. Umlegungsgebiet der Zuteilungsanspruch des jeweiligen Eigentümers nicht beeinflusst werde. Ferner werde die in der notariellen Vereinbarung vom 27.02.1995 bezeichnete Orientierungsgröße für den Erschließungsaufwand in Höhe von 150,00 DM/m² nicht überschritten werden.
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Die Klägerin beantragt,
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die Beklagten zu verurteilen, den Gesellschaftsvertrag, Städtebaulichen Vertrag und Vertrag zur Erschließung des Baugebiets „R.-W.“ in K.-I., Anlage 1 zur Urkunde des Notars W. E. in S. vom 28.08.1996 Urkundsrolle Nr. .../... abzuschließen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Zur Begründung lassen sie im Wesentlichen vortragen, es bestünde keine Bindung an das Ergebnis des erstellten Schiedsgutachtens der Frau Rechtsanwältin P. Grundlage der Schiedsgutachtenvereinbarung sei gewesen, dass der Schiedsgutachterin sämtliche maßgeblichen Unterlagen für die Begutachtung durch die Gemeinde zur Verfügung gestellt würden. Diese Grundvoraussetzung für eine Unterwerfung unter das Ergebnis des vorliegenden Schiedsgutachtens werde nicht erfüllt, da der Schiedsgutachterin nicht sämtliche maßgeblichen Pläne, insbesondere nicht der vollständige „Vertragslageplan“ zum Notarvertrag vom 27.02.1995, von der Gemeinde K. zur Verfügung gestellt worden seien. Entscheidend sei in diesem Zusammenhang, dass der als Anlage zum Notarvertrag aufgenommene Vertragslageplan nur einen Ausschnitt aus dem Erschließungsgebiet darstelle. Den vorangegangenen Gesprächen zwischen den Beteiligten habe ein vollständiger Lageplan unter Einschluss der Grundstücke FlSt. Nr. ... und ... zugrunde gelegen. Die Prämisse der Schiedsgutachterin, wonach anstelle der nach Vertragsunterzeichnung ausgeschiedenen Grundstücke des Herrn G. K. (FlSt. Nr. ... bzw. ...) annähernd flächengleichen Grundstücke „J.“ ins Umlegungsgebiet aufgenommen worden seien, müsse als unzutreffend bewertet werden. Vielmehr sei eine wesentliche Änderung des Erschließungsgebiets/Baugebietes dadurch eingetreten, dass die Grundstücke des Herrn K. nach Vertragsschluss herausgenommen, die Grundstücke J. jedoch bereits vor Vertragsschluss in das Gebiet aufgenommen worden seien. Hierfür streite auch der Beschluss des Ortschaftsrates I. vom 11.10.1994, mit welchem einer Erweiterung des Bebauungsplanes R.-W. durch Aufnahme der Grundstücke J. zugestimmt worden sei. Auf der Grundlage dieses Beschlusses sei der entsprechende Vertragslageplan gefertigt worden, welcher wiederum für die Beklagten - für die Klägerin erkennbar - Geschäftsgrundlage für den Abschluss des Notarvertrages vom 27.02.1995 gewesen sei. Insbesondere habe die Veränderung des Baugebiets zu einer Reduzierung der kostenrelevanten Fläche von 13.060 auf 11.730 qm, mithin um 1.330 qm, was einer prozentualen Reduzierung um 10,1 % entspreche, geführt. Dies stelle eine so erhebliche Abweichung dar, dass die Beklagten weder bereit noch verpflichtet seien, auf dieser Grundlage einen Gesellschaftsvertrag abzuschließen. Die Beklagten müssten davon ausgehen, dass sich nach dem Wegfall der Grundstücke K. aus dem Erschließungsgebiet und der damit verbundenen Reduzierung der Flächen zwangsläufig ein höherer Erschließungsaufwand ergebe, welcher für die Beklagten schon aufgrund des seinerzeit von ihnen geleisteten Kaufpreises für ein Baugrundstück nicht akzeptabel sei.
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Dem Gericht liegen ein Leitzordner Akten zur Aufstellung des Bebauungsplanes R.-W. sowie vier Leitzordner zum dem Erschließungs- bzw. Umlegungsverfahren vor, auf die hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Sachverhalts verwiesen wird. Bezüglich des Sachvortrags der Beteiligten wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
28
Die Klage ist zulässig, sie hat ferner in der Sache Erfolg. I.
Die Klage ist zulässig, sie hat ferner in der Sache Erfolg.
I.
29
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist der Verwaltungsrechtsweg gemäß § 40 VwGO eröffnet und die Klage als allgemeine Leistungsklage statthaft.
30
Der zwischen den Beteiligten am 27. Februar 1995 abgeschlossene Notarvertrag über die freiwillige Baulandumlegung ist als öffentlich-rechtlicher Vertrag anzusehen. Gegenstand des Vertrages ist ein Sachverhalt, den die gesetzliche Ordnung öffentlich-rechtlich regelt; sein Zweck ist auf die Begründung eines Rechtsverhältnisses auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts gerichtet (vgl. BVerwG, Urteil vom 06.07.1984 - 4 C 24/80 -). Der Vertrag ist auf die Vorbereitung bzw. Vermeidung einer Umlegung im gesetzlichen Verfahren gemäß § 45 ff. BauGB gerichtet, es handelt sich um einen Vertrag über die „freiwillige Umlegung“ eines Baugebietes. Die in einer freiwilligen Umlegung von der Gemeinde zu erbringende Leistung, nämlich die umfassende, auf Erschließung und Bebauung eines Gebiets gerichtete Grundstücksneuordnung, setzt nicht nur eine die Bebauung ordnende verbindliche Planung und damit schon die Erfüllung eine der Gemeinde obliegenden öffentlichen Aufgabe voraus, sondern ist selbst öffentlich-rechtlich geregelt. Die Gemeinde hat nämlich darauf hinzuwirken, dass Bebauungspläne, soweit dies zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung erforderlich ist, vollzogen werden; dafür stehen ihr bestimmte hoheitliche - einvernehmliche Regelungen allerdings nicht ausschließende - Instrumente zu Gebote, darunter auch die Umlegung im Sinne von § 45 ff. BauGB (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 10.06.1994 - 8 S 2370/93 -).
31
Die auf Abgabe einer Willenserklärung der Beklagten gerichtete Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft, gemäß §§ 173 VwGO, 894 Abs. 1 ZPO gilt die begehrte Willenserklärung mit Rechtskraft des stattgebenden Urteils als abgegeben, ohne dass es weitergehender Vollstreckungshandlungen bedürfte. II.
Die auf Abgabe einer Willenserklärung der Beklagten gerichtete Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft, gemäß §§ 173 VwGO, 894 Abs. 1 ZPO gilt die begehrte Willenserklärung mit Rechtskraft des stattgebenden Urteils als abgegeben, ohne dass es weitergehender Vollstreckungshandlungen bedürfte.
II.
32
Die Klage ist begründet.
33
Die Beklagten sind in Erfüllung ihrer in § 3 c des Notarvertrags vom 27. Februar 1995 gegenüber der klagenden Gemeinde eingegangenen Verpflichtung gehalten, den Gesellschaftsvertrag, städtebaulichen Vertrag und Vertrag zur Erschließung des Baugebiets „R.-W.“ abzuschließen.
34
Auf Grund des zwischen den Beteiligten abgeschlossenen wirksamen „Schiedsgutachtenvertrags“ vom 26.08.2003 ist das Verwaltungsgericht an einer eigenständigen Beurteilung der Frage, ob der Notarvertrag vom 27.02.1995 wirksam zustande kam bzw. die darin eingegangenen Verpflichtungen fortbestehen, gehindert. Diese Frage wurde von der von den Beteiligten einvernehmlich ausgewählten Schiedsgutachterin, Frau Rechtsanwältin S. P. aus R., mit Schiedsgutachten vom 25.08.2003 in im gerichtlichen Verfahren nicht zu beanstandender Weise bejaht. Die Vereinbarung der Beteiligten vom 26.08.2003 ist dabei als Schiedsgutachtenvertrag im engeren Sinne (s. hierzu Palandt / Heinrichs, Rdnr. 6, 7 zu § 317 BGB) einzustufen, nicht als prozessualer Schiedsvertrag im Sinne von § 1025 ff. ZPO. Für die Einstufung der Vereinbarung vom 26.08.2003 als materiell-rechtlichen Schiedsgutachtenvertrag spricht dabei bereits die von den Beteiligten selbst verwendete Formulierung, ferner die Auslegungsregel, wonach im Zweifel ein Schiedsgutachtenvertrag als weniger einschneidende Gestaltung gegenüber dem prozessrechtlichen echten Schiedsvertrag gewünscht ist (vgl. hierzu BGH NJW 1975, S. 1556) sowie - durchschlagend - der Verweis auf die Kontrollmöglichkeiten der staatlichen Gerichte bei offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB. Unschädlich ist in diesem Zusammenhang, dass durch den Schiedsgutachter keine echte Rechtsgestaltung erfolgen soll bzw. der Schwerpunkt der gutachterlichen Tätigkeit nicht in der verbindlichen Feststellung einzelner Tatsachen oder Tatbestandsvoraussetzungen, sondern in der rechtlichen Subsumtion liegt. Auf diese Fallgestaltung sind die Bestimmungen der §§ 315 ff. BGB entsprechend mit den gebotenen Modifikationen anwendbar (vgl. Palandt / Heinrichs, a.a.O. Rdnr. 8 zu § 317 BGB).
35
Die Feststellungen und Wertungen eines Schiedsgutachters können im Prozess erfolgreich nur mit der Behauptung angegriffen werden, diese seien „offenbar unrichtig“. Ist das der Fall, so ist das Schiedsgutachten gemäß § 319 BGB unverbindlich. Offenbare Unrichtigkeit liegt dann vor, wenn sich der Fehler einem sachkundigen unbefangenen Beobachter - nicht notwendigerweise dem Gericht -, wenn auch möglicherweise erst nach eingehender Prüfung, aufdrängt (vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2001 - 8 ZR 235/00 -; grundlegend BGH, Urteil vom 25.01.1979 - 10 ZR 40/77 -). Nicht entscheidend ist mithin, ob es demjenigen, der sich auf die Unwirksamkeit der Schiedsvereinbarung beruft, gelingt, dieses dem Richter so klar darzulegen, dass dieser selbst in der Lage ist, entsprechend eine Beurteilung anzustellen. Entscheidender Maßstab ist vielmehr, ob sich die offenbare Unrichtigkeit einem sachkundigen Beobachter aufdrängt. Liegt bei der gebotenen sachkundigen Prüfung die offenbare Unrichtigkeit des schiedsgutachterlichen Ergebnisses auf der Hand, so spielt es keine Rolle mehr, ob das Schiedsgutachten auch zu einem unbilligen Ergebnis gekommen ist (vgl. hierzu OLG Köln, Urteil vom 16.03.2005 - 17 U 170/03 -). Entscheidend ist lediglich, ob das Resultat offenbar unrichtig ist. Auch wenn bei der Prüfung der Frage der Verbindlichkeit des Schiedsgutachtens primär auf das vom Gutachter gefundene Ergebnis abzustellen ist, können nach der neueren zivilgerichtlichen Rechtsprechung wesentliche Verfahrensfehler, etwa die Verletzung des rechtlichen Gehörs, eine mögliche Befangenheit des Schiedsgutachters oder schwerwiegende Begründungsmängel zur Unverbindlichkeit führen (vgl. hierzu OLG Köln, Urteil vom 16.03.2005, a.a.O.). Allerdings sind bei der Beantwortung der Frage, ob eine offenbare Unrichtigkeit vorliegt, strenge Anforderungen zu stellen, da ansonsten der mit der Beauftragung eines Schiedsgutachters verfolgte Zweck, nämlich ein langwieriges und kostenintensives Gerichtsverfahren zu vermeiden, unter Umständen in sein Gegenteil verkehrt würde.
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Bei Anwendung dieser Maßstäbe leidet das Schiedsgutachten der Rechtsanwältin S. P. vom 25.08.2003 weder an wesentlichen, zur Unverbindlichkeit führenden Verfahrensmängeln (1.) noch ist es im Ergebnis als unrichtig im Sinne von § 319 BGB anzusehen (2.).
37
1. Bei der nach dem oben Gesagten allein gebotenen restriktiven Überprüfung vermag die Kammer nicht davon auszugehen, dass die Schiedsgutachterin P. zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens zum Nachteil der Beklagten befangen oder als Schiedsgutachterin schlechterdings ungeeignet gewesen wäre.
38
Zwar hat die Gutachterin im Nachhinein in schwerwiegender Weise gegen die einem Schiedsgutachter obliegende Pflicht zur Neutralität verstoßen, indem sie sich in der gleichen Angelegenheit für die Beklagten zur einseitigen Interessenwahrnehmung bereit erklärte. So teilte die Schiedsgutachterin gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit Schreiben vom 09.03.2004 mit, sie vertrete die rechtlichen Interessen der Beklagten und sei beauftragt zu prüfen, ob infolge der geänderten Umstände die gemäß § 3 der notariellen Vereinbarung aus dem Jahr 1995 grundsätzlich bestehende Verpflichtung zur Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrages noch Gültigkeit habe. Dieser Formulierung sowie dem Gesamtzusammenhang des Schreibens vom 09.03.2004, insbesondere auch der verwendeten Überschrift („S. / Beratung“) lässt sich entnehmen, dass die Schiedsgutachterin nicht - wie von ihr nachträglich mitgeteilt - im Interesse beider Auftraggeber der Schiedsgutachtens lediglich einzelne Detailfragen klären wollte, sondern sich tatsächlich zur einseitigen anwaltlichen Interessenwahrnehmung von den Beklagten mandatieren ließ. Auch wenn dieses Verhalten einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Neutralitätspflichten des Schiedsgutachters darstellt, lässt sich hieraus nicht der Schluss ziehen, dass die Schiedsgutachterin bereits zum Zeitpunkt ihrer Gutachtenerstellung zu einer sachgerechten, unparteiischen Beurteilung der ihr vorgelegten Rechtsfragen nicht in der Lage oder hierzu nicht bereit gewesen wäre. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte geht das Gericht davon aus, dass die Schiedsgutachterin bis zur Erstellung des oben erwähnten Schreibens vom 09.03.2004 ihren Pflichten in der gebotenen unparteiischen Weise nachgekommen ist, zumal sich weder aus den Formulierungen noch dem Ergebnis ihres Schiedsgutachtens vom 25.08.2003 Anhaltspunkte für eine zum damaligen Zeitpunkt bereits bestehende Befangenheit oder Ungeeignetheit zur Gutachtenerstellung ergeben.
39
Nicht zu folgen vermag das Gericht der Erwägung der Beklagten, das Schiedsgutachten sei bereits deshalb auf Grund eines wesentlichen Verfahrensfehlers unverbindlich, weil der Schiedsgutachterin für ihre Aufgabe nicht sämtliche erforderlichen Unterlagen von der Klägerin zur Verfügung gestellt worden seien.
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Zwar lässt sich den vorliegenden Unterlagen und insbesondere dem zwischen der Schiedsgutachterin und der klagenden Gemeinde gewechselten Schriftverkehr nicht eindeutig entnehmen, über welche Unterlagen die Schiedsgutachterin bei Gutachtenerstellung verfügte, was jedoch keiner weiteren Aufklärung bedarf. Insbesondere kann dahingestellt bleiben, ob der Schiedsgutachterin der von den Beklagten erwähnte sogenannte vollständige „Vertragslageplan“, d. h. ein angeblich von der Klägerin vor Abschluss des Notarvertrages vom 27.02.1995 den Klägern und weiteren Grundstücksinteressen vorgelegter Lageplan, welcher das beabsichtigte Umlegungsgebiet darstellte, zur Verfügung gestellt wurde. Wie sich nämlich den Ausführungen der Schiedsgutachterin unzweifelhaft entnehmen lässt, standen ihr die zur Bestimmung des Grundstücksbestandes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erforderlichen Unterlagen zur Verfügung. Die Mutmaßung der Beklagten, der Schiedsgutachterin habe zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung ein Lageplan ohne die Grundstücke Flst. Nr. ... und ... der Eigentümergemeinschaft J. vorgelegen, ist nicht nachvollziehbar. Der Schiedsgutachterin lag jedenfalls die vollständige Abschrift des Notarvertrages vom 27.02.1995 vor, die als Anlage (von den Beteiligten als Anlage 1 bezeichnet) einen ausschnittsweisen „Vertragslageplan“ unter Einschluss der Grundstücke Flst. Nr. ... und ... (J.) enthielt. Der Schiedsgutachterin war daher positiv bekannt, dass diese Flurstücke nach Willen des Gemeinderats der Klägerin in das Umlegungsgebiet einbezogen werden sollten; sie gelangt - wie sich dem Schiedsgutachten unzweifelhaft entnehmen lässt - lediglich auf Grund einer rechtlichen Erwägung zu dem Ergebnis, diese Grundstücke seien erst durch Beschluss des Gemeinderats vom 15.03.1995 in den Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplanes und folglich damit auch in das Umlegungsgebiet einbezogen worden. Eine etwa fehlende Vorlage des gesamten Vertragslageplans kann für die Schlussfolgerung der Gutachterin mithin nicht ursächlich gewesen sein. Ferner hat die Schiedsgutachterin nicht gegen die einem Schiedsgutachter immanente Pflicht, seine Erwägungen nachvollziehbar darzustellen, verstoßen. Die Schiedsgutachterin geht zwar in ihren Ausführungen nicht darauf ein, dass das Flurstück Nr. ... im Verlaufe der Planungen aus dem Umlegungsgebiet herausgenommen wurde, wodurch eine weitere Flächenverkleinerung eingetreten ist. Eine derartige punktuelle Auslassung kann zwar zur materiellen Unrichtigkeit des Gutachtens führen, jedoch nicht als Verstoß gegen die Begründungspflicht angesehen werden. Trotz dieses etwaigen Fehlers bleibt das Gutachten in sich schlüssig und lässt die Gedankengänge der Schiedsgutachterin nachvollziehbar erscheinen, was den formellen Begründungserfordernissen genügt.
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2. Das angegriffene Schiedsgutachten leidet auch in materieller Hinsicht nicht an einer im Sinne von § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB erheblichen offenbaren Unrichtigkeit.
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a) Im Ergebnis zu Recht ging die Schiedsgutachterin davon aus, dass die Umlegungsvereinbarung vom 27. Februar 1995 den Formerfordernissen der §§ 57, 62 Satz 2 LVwVfG i.V.m. § 311 b BGB genügte. Da sich die Beklagten in diesem Vertrag zumindest mittelbar zu einer Grundstücksübertragung verpflichteten, war die streitbefangene Vereinbarung insgesamt gemäß § 62 Satz 2 LVwVfG i.V.m. § 311 b BGB beurkundungsbedürftig; diese Formvorschriften verdrängen das Schriftformerfordernis des § 57 LVwVfG.
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Nicht zu folgen vermochte das Verwaltungsgericht dem erstmalig in der mündlichen Verhandlung erhobenen Einwand der Beklagten, die materielle Vereinbarung vom 27. Februar 1995 sei unvollständig beurkundet und deshalb insgesamt formnichtig. Entgegen der Meinung der Beklagten ist insbesondere unschädlich, dass in § 3 c der notariellen Vereinbarung vom 27. Februar 1995 auf den von der Klägerin mit der Landsiedlung B.-W. GmbH geschlossenen Rahmenvertrag über die Erschließung vom 06.07.1994 bzw. 08.02.1995 Bezug genommen wird. Bereits der in § 3 c des vorgenannten Vertrages verwendeten Formulierung „... verpflichtet sich der Eigentümer auf Grundlage des Rahmenvertrages der Gemeinde K. mit der Landsiedlung B.-W. GmbH ... mit seinem Zuteilungsgrundstück anteilsmäßig für den Erschließungsaufwand aufzukommen ...“ lässt sich bei der gebotenen objektiv verständigen Auslegung entnehmen, dass durch diese Bezugnahme auf den Rahmenvertrag nicht der Inhalt des Notarvertrages vom 27. Februar 1995 modifiziert oder gar zu Lasten der Beklagten erweitert werden sollte. Die verwendete Formulierung ist lediglich als Hinweis darauf zu verstehen, dass der Beitritt zu der Erschließungsgemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Erfüllung der gemeindlichen Verpflichtung aus dem Rahmenvertrag mit der Landsiedlung B.-W. vom 06.07.1994 / 08.02.1995 erfolgt. Diese Auslegung wird im Übrigen auch durch den Inhalt des Rahmenvertrages bestätigt, der keinerlei Bestimmungen enthält, die im Rahmen des gegenständlichen Gesellschaftsvertrages von Bedeutung sein könnten. Vielmehr regelt der Rahmenvertrag - bei dem es sich im Übrigen wohl um einen von der Landsiedlung B.-W. GmbH formularmäßig verwendeten Vertragsentwurf handelt - lediglich die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, d. h. der Landsiedlung B.-W. und der zur Erschließung nach dem Baugesetzbuch verpflichteten Gemeinde. Bei dieser Auslegung ist es im Übrigen bereits beurkundungsrechtlich unschädlich, dass der erwähnte Rahmenvertrag vom Notar nicht verlesen bzw. der Niederschrift nicht beigefügt wurde, vgl. § 9, 13 Beurkundungsgesetz. Die oben erwähnte Bezugnahme stellt lediglich einen Hinweis auf Erläuterungen, Rechtsverhältnisse oder tatsächliche Umstände dar, die nicht zum beurkundungsbedürftigen Inhalt des Rechtsgeschäfts gehören, es liegt somit keine echte Verweisung im Sinne von § 13 a Beurkundungsgesetz vor (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.1988 - 3 ZR 84/87 -). Aus ähnlichen Erwägungen ist ohne Belang, dass dem als Anlage zum Vertrag (von den Beteiligten Anlage 2 genannt) ordnungsgemäß durch Vorlesen des Notars und Aufnahme zur Niederschrift (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 Beurkundungsgesetz) mit beurkundetem Vertragsentwurf zur Bildung einer Erschließungsgemeinschaft als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die dort als Anlage 1 und 2 erwähnte Liste über die an der Erschließungsgemeinschaft beteiligten Grundstückseigentümer bzw. der Lageplan zur vorläufigen Abgrenzung des Erschließungsgebietes beilagen. Diese Anlagen sollten lediglich Bestandteil des noch abzuschließenden und eigenständig zu beurkundenden Vertrages über die Bildung der Erschließungsgemeinschaft sein, nicht bereits des gegenständlichen Umlegungsvertrages.
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b) Zu Recht stuft die Schiedsgutachterin den zwischen der Gemeinde K. und den Beklagten am 25.02.1995 geschlossenen Vertrag als subordinativen öffentlich-rechtlichen Austauschvertrag im Sinne von §§ 54, 56 LVwVfG ein und verneint Nichtigkeitsgründe gemäß § 59 LVwVfG. Ein derartiger Vertrag über eine freiwillige Baulandumlegung ist auch nicht per se rechtlich zu beanstanden. Das Bundesverwaltungsgericht hat wiederholt vertragliche Regelungen als rechtens gebilligt, die unter dem Ausdruck des „freiwilligen Umlegungsverfahrens“ zusammengefasst werden (vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 06.07.1984 - 4 C 24.80 -; BVerwG, Beschluss vom 17.07.2001 - 4 B 24/01 -). Das gesetzlich geregelte Umlegungsrecht der §§ 45 ff. BauGB steht dem nicht entgegen. Dieses ist elastisch genug, um für besondere Vereinbarungen Raum zu lassen. Das gilt auch für einvernehmliche Regelungen solcher Art, die einseitig durch die Gemeinde im Umlegungsplan nicht getroffen werden könnten bzw. die über das gesetzliche Instrumentarium der §§ 45 ff. BauGB zu Lasten der betroffenen Grundstückseigentümer hinaus gehen. Hinter der weitgehenden Offenheit des Umlegungsrechts für einvernehmliche Regelungen mit den betreffenden Eigentümern steht das gesetzgeberische Ziel, mit dem Abschluss einer freiwilligen Baulandumlegung möglichst eine abschließende Bereinigung der Grundstücksverhältnisse mit dem Ziel zu erreichen, die Voraussetzungen für die Realisierung eines Bebauungsplans ohne förmliches Umlegungsverfahren zu schaffen. Grenzen für die Vereinbarungen in der freiwilligen Umlegung ergeben sich lediglich aus den in § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG normierten Rechtsgrundsätzen, dass die Gemeinde sich nicht Gegenleistungen einräumen lassen darf, die den gesamten Umständen nach unangemessen sind oder mit der vertraglichen Leistung der Gemeinde in keinem sachlichen Zusammenhang stehen, was hier jedoch im Ergebnis nicht der Fall ist (s. hierzu unten).
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c) Im Ergebnis zu Recht geht das Schiedsgutachten davon aus, dass durch die nach Abschluss der Umlegungsvereinbarung am 27.02.1995 erfolgte Verkleinerung des Umlegungsgebiets die Bindung der Eheleute S. an die Vereinbarung nicht entfallen ist.
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Keinen Bedenken begegnet dabei die Annahme der Schiedsgutachterin, durch Abschluss des Notarvertrages sei ein bestimmter Bestand des Umlegungsgebiets bzw. dessen Größe nicht Vertragsinhalt geworden. Dies folgt bereits daraus, dass in dem Vertrag vom 27. Februar 1995 ein bestimmter Grundstücksbestand nicht ausdrücklich aufgenommen wurde, bei der gebotenen Auslegung lässt sich hierfür nichts entnehmen. Gegenteiliges folgt insbesondere - entgegen den Erwägungen der Beklagten - nicht daraus, dass als sogenannte Anlage 1 zum Vertrag der „Vertragslageplan“ beigefügt worden ist. Bereits die systematische Stellung der Verweisung auf diesen „Vertragslageplan“ in § 4 (Zuteilung) des Notarvertrages zeigt, dass der Lageplan allein deshalb aufgenommen wurde, um Umfang und räumliche Lage des Zuteilungsgrundstückes der Beklagten darzustellen. Dies lässt sich auch der verwendeten Formulierung „... gibt den bezeichneten Vereinbarungsgegenstand sowie seinen Flächenanspruch ab und bekommt das in der Anlage mit der Nr. ... näher bezeichnete Flächengrundstück ... zugeteilt“ entnehmen. Mit dieser eingeschränkten Funktion des vorgenannten „Vertragslageplans“, nämlich der genauen Bezeichnung des Auswurfsgrundstückes, erklärt sich auch, warum dieser lediglich als Ausschnitt und nicht als verkleinerter vollständiger Lageplan des Umlegungsgebietes beigefügt wurde. Die lediglich ausschnittsweise Beifügung bei den einzelnen Notarverträgen, die systematische Stellung unter Auswurfsanspruch sowie die verwendete Formulierung wären nicht erklärbar, wenn die Gemeinde mit dem Vertragslageplan tatsächlich die Zusicherung eines bestimmten Grundstücksstandes beabsichtigt hätte.
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Das Gericht vermag auch die weitere Annahme der Beklagten, ein bestimmter Grundstücksbestand bzw. eine bestimmte Größe des Umlegungsgebietes sei jedenfalls Geschäftsgrundlage bei Abschluss des Notarvertrages vom 27.02.1995 gewesen, nicht zu teilen.
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Unter der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 60 LVwVfG sind die grundlegenden Umstände bei Abschluss der entsprechenden öffentlich-rechtlichen Vereinbarung zu verstehen, die zwar nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt geworden sind, aber auch nicht bloßer Beweggrund geblieben sind, sondern von den Vertragsparteien zur gemeinsamen Grundlage des Vertrages gemacht worden sind. Dies sind neben den bei Vertragsabschluss offen zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien ggf. auch die einem der Vertragspartner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen Partei von dem Vorhandensein bestimmter Umstände, die so erheblich sind, dass es ohne sie nicht zum Vertragsabschluss oder jedenfalls nicht zu einem Vertrag mit diesem Inhalt gekommen wäre (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 16.10.2003 - 9 A 3137/00 -). Vertragsgrundlage sind mithin nur die Umstände, von denen redlicherweise beide Beteiligten bei Vertragsabschluss ausgegangen sind, nicht die Motive bzw. Erwartungen einer Vertragspartei.
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In Anwendung dieses Maßstabes stellen die von den Beklagten angeblich bei Abschluss des Notarvertrages angestellten Erwägungen zum Bestand des Umlegungsgebietes allenfalls ein einseitiges Motiv, nicht gemeinsame Vertragsgrundlage dar. Dahingestellt kann dabei bleiben, ob die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses überhaupt eine konkrete Vorstellung von den Planungen der Klägerin hinsichtlich des Umfangs des Umlegungsgebiets hatten, bzw. ob die Klägerin die damals gültigen Entwurfsplanungen hinsichtlich des Umlegungsgebietes vorgelegt hat. Es kann jedenfalls nicht davon ausgegangen werden, dass sich die Klägerin etwaige Erwägungen der Beklagten zum Umfang des Umlegungsgebietes tatsächlich zu eigen gemacht und ihren Vertragswillen hierauf aufgebaut hat, oder dass sie dies hätte billigerweise tun müssen. Wie der Klägerbevollmächtigte zu Recht hinwies, stand zum damaligen Zeitpunkt für die Gemeinde K. noch nicht fest, welche Grundstücke letztendlich in das Umlegungsgebiet tatsächlich aufgenommen werden können. Die Annahme einer gemeinsamen Vertragsgrundlage hätte zur Folge, dass sämtliche mit den Grundstückseigentümern im Rahmen der Erschließung abgeschlossenen Notarverträge hinfällig würden, wenn sich der Grundstücksbestand im Umlegungsgebiet nachträglich ändert, was weder im Interesse der klagenden Gemeinde noch der übrigen Grundstückseigentümer gelegen sein kann. Im Übrigen konnten die Beklagten bei Abschluss des Vertrages redlicherweise lediglich darauf vertrauen, dass sämtliche Kosten für die Umlegung einschließlich Nebenkosten den in Ziff. 3 c des Vertrages genannten Betrag von 150,00 DM / qm nicht überschreiten werden. Dagegen konnte kein schützenswertes Vertrauen auf eine bestimmte Verteilungsmasse auf Grund der vorläufigen Festlegung des Umlegungsgebietes entwickelt werden. Auch erscheint dem Gericht durchaus zweifelhaft, ob etwaige Erwägungen der Beklagten zum Umfang des Umlegungsgebiets tatsächlich ursächlich für den Abschluss der notariellen Vereinbarung vom 27.02.1995 gewesen sind. Da zum damaligen Zeitpunkt der tatsächlich im Rahmen der Erschließung anfallende Aufwand sowie die Kosten des Umlegungsverfahrens noch weitgehend offen waren, hätte auch bei Kenntnis der Verteilungsfläche kein weitergehender Rückschluss auf die von den Beklagten tatsächlich zu tragenden Kosten getätigt werden können. Es spricht deshalb vieles dafür, dass die Beklagten die Umlegungsvereinbarung lediglich aus dem Grund abgeschlossen haben, um alsbald, wie von ihnen beabsichtigt und benötigt, mit dem Bau des Einfamilienhauses beginnen zu können.
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Das Gericht hat erhebliche Zweifel, dass die Beklagten - wie von ihnen behauptet - bei Kenntnis von der späteren Herausnahme der Grundstücke Nr. ... bzw. ... die Umlegungsvereinbarung auch mit der Konsequenz, dann auf Jahre ihr Grundstück nicht bebauen zu können, nicht unterzeichnet hätten, zumal vor dem Hintergrund, dass sie für dieses Grundstück nach ihren eigenen Angaben Baulandpreise bezahlt haben. Da es sich insoweit nach dem oben Gesagten jedoch lediglich um einseitige, nicht Geschäftsgrundlage gewordene Motive der Beklagten handelt, bedarf dies keiner weitergehenden Klärung. Unschädlich ist deshalb auch, dass die Hilfsannahme der Gutachterin (S. 19 des Gutachtens) die Grundstücksfläche habe sich durch Saldierung von im Wesentlichen gleich großen herausgenommen und neu ausgenommenen Grundstücken nicht wesentlich geändert, fehlerhaft im Sinne von § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB sein dürfte. Die Gutachterin geht zwar zutreffend davon aus, dass die Grundstücke Flst. ... (nunmehr ...) und ... (Grundstückseigentümer G. K.) nach Abschluss des Vertrages vom 27.02.1995 aus dem Umlegungsgebiet herausgenommen worden sind; sie übersieht jedoch, dass gleiches für das - freilich mit einer Fläche von 243 qm relativ kleine - Grundstück Flst. Nr. ... gilt. Erheblichen Bedenken begegnet jedoch die weitere Annahme der Gutachterin, die Grundstücke Flst. Nr. ... und ... (Eigentümer Erbengemeinschaft J.) seien erst mit Änderungsbeschluss vom 15.03.1995 in den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „R.-W.“ aufgenommen und damit aus Rechtsgründen erst ab diesem Zeitpunkt Bestandteil des Umlegungsgebietes geworden. Das Gericht teilt dabei zwar die von der Gutachterin wohl angestellte Erwägung, dass das Umlegungsgebiet aus Rechtsgründen nicht über den bereits festgesetzten bzw. in Aussicht genommenen Umfang des Baugebietes hinausgehen kann (vgl. hierzu Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Rdnr. 4 zu § 52 BauGB). Die Gutachterin übersieht jedoch, dass der Umlegungsausschuss der Gemeinde K. in seinem Beschluss vom 12.10.1994 - der nachfolgend am 17.10.1994 auch in diesem Umfange in den amtlichen Mitteilungen der Gemeinde K. veröffentlicht wurde - davon ausgeht, dass die Grundstücke Flst. Nr. ..., ... Bestandteil des Umlegungsgebietes sein sollen. Auf Grund dieser Beschlussfassung und nachfolgender Veröffentlichung hätten die Beklagten aber ein entsprechendes Vertrauen wohl gewinnen dürfen, dass diese Grundstücke zum Zeitpunkt der Beschlussfassung tatsächlich in das Umlegungsgebiet einbezogen werden sollten, was nicht mit den von der Gutachterin angestellten rechtlichen Erwägungen ausgeschlossen werden kann. Es spricht deshalb einiges für die von den Beklagten angestellte Berechnung, wonach sich die Umlegungsfläche nachträglich durch die Herausnahme der Grundstücke Flst. Nr. ..., ... und ... um ca. 10 % gegenüber der ursprünglichen Planung verringert hat. Lediglich zur Ergänzung sei darauf hingewiesen, dass die weitere Annahme der Beklagten, durch diese Verringerung der Umlegungsfläche entstünden im Rahmen der bisherigen Kalkulation Mehrkosten in Höhe von 11,2 %, so nicht zutreffend sein dürfte, was freilich keiner Klärung bedarf. Die Klägerin ging im Verlauf ihrer Planungen zu Recht davon aus, dass sich durch die Herausnahme der Grundstücke Flst. Nr. ... und ... auch die Erschließungskosten nicht unwesentlich vermindert haben dürften, da der weitere Ausbau des zur Erschließung dieser Grundstücke bezweckten B. reduziert werden kann. Wie die Klägerin selbst in ihren vorläufigen Berechnungen darlegt, dürfte diese Kostenreduzierung jedoch nicht ausreichen, um die durch die Flächenreduzierung eintretende Mehrbelastung der übrigen Grundstückseigentümer summenmäßig vollständig zu kompensieren.
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Die Ausführungen der Schiedsgutachterin zu der Bebaubarkeit des Grundstücks der Beklagten im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs am 08.12.1994 begegnen Bedenken, was freilich nicht zu einer Lösungsmöglichkeit der Beklagten vom Notarvortrag vom 27.02.1995 führen kann.
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Ausweislich der Ziff. 2.1 des Schiedsgutachtenvertrages vom 26.08.2003 sollte die Schiedsgutachterin zu der Frage Stellung nehmen, ob das Grundstück Flst. Nr. ... auf Grund des Aufstellungsbeschlusses für das Gebiet „R.-W.“ unter Berücksichtigung der beschlossenen Verhinderungssperre zum Zeitpunkt der Entscheidung über das Ende 1994 eingereichte Baugesuch bebaubar gewesen ist. Diese Fragestellung ist zumindest missverständlich, da es zu keiner förmlichen Bescheidung des Bauantrages vom 08.12.1994 durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde gekommen ist, sondern bereits die Gemeinde K. auf eine zu erwartende Ablehnung des Baugesuchs auf Grund der von ihr erlassenen Veränderungssperre hingewiesen hat, worauf eine vorläufige Zurückstellung des Baugesuchs erfolgt ist. Ohne diese unklare Fragestellung weiter zu problematisieren, prüft die Schiedsgutachterin in ihrem Gutachten lediglich, ob den Beklagten zum Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs am 08.12.1994 ein Anspruch auf Genehmigungserteilung zustand und verneint dies unter Hinweis auf die damals wirksam bestehende Veränderungssperre. Nach Meinung der Kammer hätte es näher gelegen, auf den Zeitpunkt der Entscheidungsreife des am 08.12.1994 eingereichten Baugesuchs abzustellen, mithin die üblicherweise bis zur Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde verstreichende Bearbeitungszeit in die Erwägungen einzubeziehen. Die Gutachterin hätte dann auch problematisieren müssen, dass die am 27.01.1993 beschlossene und am 03.02.1993 durch öffentliche Bekanntmachung wirksam gewordene Veränderungssperre gemäß § 17 Abs. 1 BauGB durch Ablauf der zweijährigen Geltungsfrist am 03.02.1995 außer Kraft getreten ist. Da nach Aktenlage bzw. nach übereinstimmendem Sachvortrag der Beteiligten eine Verlängerung der Veränderungssperre nicht erfolgt ist, wäre diese möglicherweise zum Zeitpunkt der Entscheidungsreife des Baugesuchs bereits abgelaufen bzw. der Geltungsablauf stand unmittelbar bevor. Hieraus folgt auch, dass die Schlussfolgerung der Gutachterin, das Baugesuch vom 08.12.1994 hätte allein auf Grund der wirksamen Veränderungssperre abgelehnt werden müssen, zu kurz greift, was freilich keiner abschließenden Erörterung bedarf.
53
Auch wenn das Grundstück der Beklagten zum Zeitpunkt der Entscheidungsreife ihres Baugesuchs auf Grund einer im Jahre 1936 festgesetzten altrechtlichen Baulinie grundsätzlich bebaubar gewesen wäre, ergibt sich hieraus keine Lösungsmöglichkeiten von dem Erschließungsvertrag vom 27.02.1995. Der Umstand, dass das Grundstück der Beklagten zum Zeitpunkt der Entscheidungsreife ihres Baugesuchs nicht bebaubar gewesen ist, stellt weder Vertragsgrundlage für den vorerwähnten Notarvertrag dar, noch ergibt sich hieraus eine Äquivalenzstörung im Sinne von § 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG. Auch diese Annahme der Beklagten stellt lediglich ein einseitiges Motiv bei Abschluss der Erschließungsvereinbarung, nicht eine Geschäftsgrundlage im oben dargestellten Sinne dar. Zu Recht weist der Klägerbevollmächtigte darauf hin, dass die klagende Gemeinde hierauf ihren Vertragsabschlusswillen weder tatsächlich begründet hat noch dies redlicherweise hätte tun müssen. Der klagenden Gemeinde kam es im Interesse einer umfassenden Bodenordnung im betreffenden Gebiet darauf an, möglichst viele Grundstückseigentümer in die Erschließungsgemeinschaft einzubeziehen, was rechtlich nicht zu beanstanden ist. Sie war deshalb nicht gehalten, vor Abschluss der Erschließungsvereinbarungen im Einzelfall zu prüfen, ob die betreffenden Grundstücke auf Grund altrechtlicher Baulinien bzw. § 34 BauGB dem Grunde nach bebaubar gewesen wären. Im Übrigen weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass sie - hätten die Beklagten ihr Baugesuch nicht zurückgestellt bzw. eine förmliche Entscheidung nicht mehr länger verfolgt - die Veränderungssperre unschwer um ein weiteres Jahr hätte verlängern und dadurch die Bebaubarkeit des Grundstücks der Beklagten auf Grund der altrechtlichen Baulinie verhindern können. Dahingestellt kann deshalb auch bleiben, ob und ggf. in welchem Umfang eine Bebauung auf Grund dieser Baulinie tatsächlich möglich gewesen wäre, insbesondere ob zum Zeitpunkt der Entscheidungsreife des Baugesuchs von einer gesicherten Erschließung hätte ausgegangen werden müssen.
54
Ferner führt auch die grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundstückes im Zeitpunkt der Entscheidungsreife des Baugesuchs nicht zu einer Nichtigkeit des Umlegungsvertrages gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 4, 56 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG mangels fehlendem sachlichen Zusammenhangs der Gegenleistung des Beklagten mit der vertraglichen Leistung der Klägerin oder wegen Unangemessenheit der Gegenleistung. Der sachliche Zusammenhang der Zahlungspflicht bzw. Grundabtretungspflicht der Beklagten mit der Verpflichtung der Klägerin, die freiwillige Umlegung auf ihre Kosten durchführen zu lassen, ist offenkundig und wird auch vom Beklagten letztlich nicht bestritten. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist auch die von ihnen zu erbringende Leistung den gesamten Umständen nach angemessen. Die Angemessenheit setzt nicht Gleichwertigkeit oder Gleichartigkeit von Leistung und Gegenleistung, sondern lediglich deren Ausgewogenheit voraus (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 07.10.2005 - 8 A 10974/05 -). Es ist daher im Rahmen von Vereinbarungen über eine freiwillige Baulandumlegung nicht erforderlich, dass sich der von den Privateigentümern zu leistende Ausgleich auf die Höhe der Kosten beschränkt, die der Gemeinde in Ausführung des Vertrages entsteht. Eine Unangemessenheit vereinbarter Ausgleichsleistungen kann vielmehr erst dann angenommen werden, wenn die Gemeinde sich Vorteile versprechen lässt, die ohne sachlichen Grund erheblich über das hinausgehen, was ihr der Gesetzgeber im Rahmen der Regelungen über das amtliche Umlegungsverfahren zugebilligt hat und zu einer übermäßigen Belastung des Eigentümers führen. Fehl geht in diesem Zusammenhang vor allem die von den Beklagten angestellte Erwägung, von der Gemeinde zu erbringende Leistung sei die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung auf der Grundlage des § 33 BauGB gewesen. Darauf hinzuweisen ist, dass ein derartiger Vertrag bereits gemäß § 56 Abs. 2, 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG nichtig gewesen wäre, da die Gemeinde die Entscheidung über die Erteilung bzw. Zustimmung zu einer Baugenehmigung nicht von einer finanziellen Gegenleistung abhängig machen darf. Bei Prüfung der Frage, ob dem Notarvertrag vom 27.02.1995 ein angemessenes Äquivalenzverhältnis zu Grunde lag, ist auf die hier gewählte spezifische Vertragskonstruktion unter Einschaltung der Landsiedlungsgesellschaft B.-W. GmbH als Erschließungsträger abzustellen. Zwar erhält die Gemeinde unmittelbar aus dem Vertrag vom 27.02.1995 weder einen direkten Vorteil, noch verpflichtet sie sich selbst zur Durchführung von Maßnahmen. Vielmehr delegiert sie ihre Aufgaben als Umlegungs- bzw. Erschließungsträger auf die privatrechtliche Erschließungsträgerin Landsiedlung B.-W. GmbH, der infolge dieser Konstruktion auch die von den Beklagten zu erbringende Gegenleistung zufließen soll. Diese Gegenleistung erscheint schon deshalb nicht als unangemessen im Sinne von § 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG, da der Landsiedlung lediglich die tatsächlich für Umlegung- und Erschließungsmaßnahmen anfallenden Kosten im Verhältnis der Grundstücksflächen zu erstatten sind. In dieser grundsätzlich nicht zu beanstandenden Konstruktion kann weder eine unangemessene Begünstigung der Gemeinde noch der eingeschalteten Landsiedlung B.-W. GmbH gesehen werden.
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An dieser Betrachtung ändert auch die Erwägung der Beklagten, sie habe bei Erwerb des Grundstücks am 30.10.1992 der veräußernden Erbengemeinschaft den Preis für Bauland gezahlt und werde deshalb durch die durchgeführte Erschließung doppelt belastet, nichts. Zum einen ist bereits darauf hinzuweisen, dass gemäß § 3 Abs. 3 des Notarvertrages vom 30.10.1992 das Grundstück ausdrücklich lediglich als Bauerwartungsland veräußert wurde, weil der Verkäufer keinerlei Zusicherung in Bezug auf Art und Weise einer zukünftigen Bebauung bzw. der Zeitpunkt der Baureife des Grundstücks übernahm und im Vertrag ausdrücklich aufgenommen wurde, die Beklagten hätten sich über die Bebaubarkeit des Grundstücks selbst bei der Gemeinde erkundigt. Zum anderen bestehen durchaus Zweifel, ob der gezahlte Kaufpreis von ca. 107,00 EUR / qm zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich dem für Bauland entsprach, nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass in § 4 des Erschließungsvertrages für etwaige Mehr- bzw. Minderzuteilungen ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 516,00 DM / qm vorgesehen war. Wie sich den Verwaltungsakten der Klägerin entnehmen lässt, ging der Gemeinderat damals davon aus, dieser Betrag entspreche dem Wert für Baugrundstücke in der entsprechenden Lage, was freilich schon zum damaligen Zeitpunkt im Gemeinderat nicht unumstritten war.
56
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
57
Das Urteil war gemäß §§ 167 Abs. 1 VwGO, 709 ZPO lediglich hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die von der Klägerin vorgeschlagene vorläufige Vollstreckbarkeitserklärung hinsichtlich der Hauptsache scheidet wegen § 894 Abs. 1 ZPO aus.
58
Die Berufung gegen dieses Urteil war durch das Verwaltungsgericht nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zuzulassen, da keiner der in § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO abschließend aufgezählten Zulassungsgründe vorliegt. Unbenommen bleibt der Antrag auf Zulassung (vgl. die Rechtsmittelbelehrung) über den gemäß § 124 a Abs. 4, 5 VwGO der VGH Baden-Württemberg zu entscheiden hat.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 ff. BauGB
§§ 173 VwGO, 894 Abs. 1 ZPO
§§ 315 ff. BGB
§§ 57, 62 Satz 2 LVwVfG i.V.m. § 311 b BGB
§§ 54, 56 LVwVfG
§§ 167 Abs. 1 VwGO, 709 ZPO
§ 47 BauGB
§ 56 VwVfG
§ 60 VwVfG
§ 40 VwGO
§ 317 BGB
§ 319 BGB
§ 311 b BGB
§ 57 LVwVfG
§ 59 LVwVfG
§ 60 LVwVfG
§ 52 BauGB
§ 34 BauGB
§ 33 BauGB
§ 55 Abs. 2 BauGB
§ 705 ff BGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 18a BauGB
§ 319 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 14 Abs. 2 BauGB
§ 54 ff VwVfG
§ 62 Satz 2 VwVfG
§ 119 Abs. 2 BGB
§ 121 Abs. 1 BGB
§ 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
§ 45 ff. BauGB
§ 1025 ff. ZPO
§ 62 Satz 2 LVwVfG
§ 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG
§ 17 Abs. 1 BauGB
§ 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG
§ 59 Abs. 2 Nr. 4, 56 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG
§ 56 Abs. 2, 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 894 Abs. 1 ZPO
§ 124 a Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO
§ 124 a Abs. 4, 5 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 4 C 24/80
8 S 2370/93
8 ZR 235/00
10 ZR 40/77
17 U 170/03
3 ZR 84/87
4 C 24.80
4 B 24/01
9 A 3137/00
8 A 10974/05