Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-11-16, Aktenzeichen OVG 10 A 15.19
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2023:1116.OVG10A15.19.00

Tenor:
Orientierungssatz
Verfahrensgang
Die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans IV-23 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, vom 22. Januar 2019, verkündet im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 31. Januar 2019, S. 19, ist unwirksam.
Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit des Bebauungsplans IV-23 im Bezirk Berlin-Pankow.
Das Plangebiet mit einer Gesamtfläche von 3.691 m2 betrifft den Baublock F.../ U.../ X.../ I... und umfasst in diesem lediglich die Grundstücke F...16 (Flurstück , Flur , Gemarkung U...) und 17 (Flurstück ,) sowie X... 51 (Flurstück ) und 52 (Flurstück ). Die Grundstücke F... 16 und X... 51 sind größtenteils unbebaut, auf dem Grundstück F... 16 befindet sich lediglich an der östlichen Grundstücksgrenze zum Grundstück F... 17 ein Grenzüberbau des auf dem Nachbargrundstück belegenen Wohngebäudes. Die Grundstücke F... 17 und X... 52 sind bebaut. Die Antragstellerin ist Eigentümerin des 589 m2 großen Grundstücks F...16. Das benachbarte Grundstück F...17 steht im Eigentum der F...GmbH & Co. KG, die zuvor Zweifel... GmbH & Co. KG (im Folgenden: Zweite I... GmbH & Co. KG) hieß.
Der Bebauungsplan weist nach seiner Planzeichnung das Grundstück X... 51 vollständig und das Grundstück F... 16 zu großen Teilen (ca. 463 m2) als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Öffentlicher Spielplatz aus. Die weitere auf diesem Grundstück erfolgte Ausweisung einer Fläche von ca. 126 m2 als Allgemeines Wohngebiet umfasst den Überbau durch das Wohngebäude F... 17 sowie ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher des Grundstück F... 17 und ein Leitungsrecht zugunsten des Eigentümers eben dieses Grundstücks.
Die Aufstellung des Bebauungsplans wurde am 1. Februar 1994 durch das Bezirksamt Prenzlauer Berg beschlossen und bekannt gemacht (Abl. für Berlin vom 18. Februar 1994, Nr. 9, S. 492).
Am 27. Oktober 1994 schlossen die Zweite I... GmbH & Co. KG als Eigentümerin des Grundstücks F... 17 sowie die damalige Eigentümerin des Grundstücks F... 16, die Erste I... GmbH & Co. KG (im Folgenden: Erste I... GmbH & Co. KG), einen öffentlich-rechtlichen Vertrag mit dem Land Berlin. Gegenstand dessen war u.a. die unentgeltliche Bereitstellung des Grundstücks F... 16 auf unbestimmte Zeit für die Nutzung als öffentliche Grünfläche mit Kinderspielplatz und Durchweg sowie die Sicherung dieser Nutzung durch Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und Übernahme der Unterhaltungslast im Gegenzug zu der Erteilung der Baugenehmigung für das Vorhaben auf dem Grundstück F... 17, der Entlassung aus der Sanierung und dem Absehen von der Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge.
Auf Basis dessen wurde unter dem 11. Mai 1995 im Namen der Zweiten I... GmbH & Co. KG und der Ersten I... GmbH & Co. KG eine Erklärung folgenden Inhalts abgegeben:
„Hiermit erkenne ich und für meine Rechtsnachfolger die künftigen Festsetzungen des Vorentwurfs zum Bebauungsplan IV-23 / Stand April 1995 entsprechend Anlage 1, für die Grundstücke F... 16 und 17 im Bezirk U... von Berlin an.
Diese einseitige Willenserklärung hat grundstücksbezogene Wirkung, die kraft Gesetz auch gegen den Rechtsnachfolger gilt und im Sinne einer ruhenden öffentlichen Last wirkt.“
Ebenfalls wurden der Zweiten I... GmbH & Co. KG unter dem 11. Mai 1995 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Wohngebäudes auf dem Grundstück F... 17 sowie unter dem 12. Mai 1995 zwei Befreiungen hinsichtlich der abstandsflächenrechtlichen Vorschriften sowie der Anforderungen an die Errichtung eines Kinderspielplatzes mit Blick auf die Anlage einer öffentlichen Grünfläche auf dem Grundstück F... 16 erteilt. Am 29. Januar 1996 wurden sowohl eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Landes Berlin (Grünflächennutzungsrecht) sowie zwei Grunddienstbarkeiten (Überbaurecht und Geh-, Fahr-, und Leitungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstück F... 17 in das Grundbuch des Grundstück F... 16 eingetragen.
Nachdem Ende des Jahres 2012 die Zwangsversteigerung des L...16 angeordnet worden war, erließ der Antragsgegner am 28. August 2013 eine Widmung für eine Teilfläche von 512 m2 des betreffenden Grundstücks als Bestandteil einer wohnungsnahen Grünanlage mit Spielplatz. Diese Widmung hob das Verwaltungsgericht Berlin später mit Urteil vom 6. April 2016 (VG 24 K 302.14) auf. Im Rahmen der Zwangsversteigerung erwarb die Antragstellerin mit Zuschlagsbeschluss vom 24. September 2013 Eigentum an dem Grundstück und wurde am 13. Januar 2014 in das Grundbuch eingetragen, wobei zugleich die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie die Grunddienstbarkeiten gelöscht wurden. Anschließend stellte die Antragstellerin unter dem 22. Januar 2014 einen ersten Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids für die Errichtung eines Wohngebäudes. Weitere Anträge erfolgten unter dem 4. November 2015 und dem 9. November 2018, die allesamt durch den Antragsgegner abgelehnt wurden.
Nach der Zwangsversteigerung erklärte der Antragsgegner gegenüber der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt unter dem 13. März 2014, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans IV-23 als beschleunigtes Verfahren nach § 13a Abs. 1 des Baugesetzbuchs fortführen zu wollen, fasste hierzu unter dem 10. März 2015 einen entsprechenden Beschluss und machte diesen bekannt (Abl. für Berlin vom 17. April 2015, Nr. 15, S. 589). Der Fachbereich Vermessung des Bezirksamtes Pankow erstellte unter dem 17. Februar 2015 eine Verkehrswertermittlung für das Grundstück F... 16. Die Ermittlung erfolgte auftragsgemäß auf der Grundlage der ausgeübten Nutzung Grünanlage/Spielplatz zum Stichtag 17. Februar 2015, so dass unterstellt wurde, dass eine Bebaubarkeit ausgeschlossen sei, und gelangte zu einem Wert von ca. 60 EUR/m2.
Im Rahmen der ab April 2015 erfolgten ersten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, der die Verkehrswertermittlung vom17. Februar 2015 noch nicht zugrunde lag, wiesen die Serviceeinheiten Finanzen/Steuerungsdienst und Facility Management des Bezirksamtes Pankow sowie die Senatsverwaltung für Finanzen darauf hin, dass der Entwurf des Bebauungsplans keine Aussagen über die haushaltsmäßigen Auswirkungen enthalte, die mit einem Ankauf des Grundstücks F... 16 einhergehenden oder von den Planungen ausgelösten Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt zu prüfen seien, die finanziellen Voraussetzungen hierfür zu schaffen seien und eine entsprechende Vorsorge im Haushalt zu treffen sei. Im Rahmen der Auswertung (und Abwägung) der Stellungnahmen (Stand: 31. Mai 2017) nahm der Antragsgegner Bezug auf die Verkehrswertermittlung vom 17. Februar 2015. Er führte aus, aufgrund der als öffentliche Grünfläche ausgewiesenen Fläche von 463 m2 ergebe dies einen Wert von ca. 27.780,00 EUR. Für die Kosten des Erwerbs werde Vorsorge im Haushalt getroffen.
Nach Überarbeitung des Entwurfs wurde mit Beschluss des Bezirksamtes vom22. August 2017 eine Beteiligung der Öffentlichkeit und eine zweite Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Der Planentwurf lag in der Zeit vom 11. September 2017 bis einschließlich 11. Oktober 2017 öffentlich aus, was im Amtsblatt für Berlin bekannt gemacht wurde (Abl. vom 1. September 2017, Nr. 37, S. 4172). Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung nahm die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 27. September 2017 Stellung und führte im Wesentlichen aus, sie beabsichtige, auf ihrem Grundstück ein Wohngebäude zu errichten. Die Festsetzungen entwerteten ihr Eigentumsrecht. Es fehle bereits an einer städtebaulichen Erforderlichkeit, da der Bezirk Pankow die Grünfläche in Ermangelung entsprechender Haushaltsmittel nicht erwerben könne. Das Grundstück habe unter Zugrundelegung eines Bodenrichtwerts von 2.100 EUR/m2 einen Verkehrswert von 1.236.900,00 EUR. Hieraus folge auch, dass die Abwägung fehlerhaft sei. Der Antragsgegner lege einen falschen Wert für eine öffentliche Grünfläche zugrunde, da der Verkehrswert nach der Bebaubarkeit der Fläche nach § 34 BauGB bestimmt werden müsse. Auch sei eine Festsetzung als Grünfläche unter keinen denkbaren Erwägungen das Ergebnis einer rechtmäßigen Abwägung. Es fand eine Auswertung und Abwägung der im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange eingegangenen Stellungnahmen (Stand: 23. November 2018) statt. Am 4. Dezember 2018 beschloss das Bezirksamt, der Auswertung und Abwägung zur ersten und zweiten Beteiligung der Behörden und Träger der öffentlichen Belange sowie zur Öffentlichkeitsbeteiligung zuzustimmen und den Bebauungsplan einschließlich Begründung zu beschließen. Daraufhin beschloss am 16. Januar 2019 die Bezirksverordnetenversammlung den Entwurf des Bebauungsplans IV-23 sowie den Entwurf der Verordnung zur Festsetzung dieses Bebauungsplans. Das Bezirksamt beschloss anschließend am 22. Januar 2019, diesen als Rechtsverordnung festzusetzen und machte im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 31. Januar 2019 (Nr. 2, S. 19) die Festsetzung des Bebauungsplans nebst Hinweis auf die Einsichtmöglichkeit und die Fristen für die Geltendmachung von Einwendungen bekannt.
Das Normenkontrollbegehren der Antragstellerin ist am 25. Juni 2019 bei dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingegangen und dem Antragsgegner am 9. Juli 2019 zugestellt worden.
Zur Begründung ihres Antrags macht sie geltend, die Festsetzung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ auf ihrem Grundstück sei bereits nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB. Aufgrund von unüberwindbaren finanziellen Schranken und unrealistischen Annahmen hinsichtlich des zugrunde zu legenden Verkehrswerts ihres Grundstücks bestehe bereits keine Möglichkeit, diese Planung zu verwirklichen. Der Antragsgegner behaupte lediglich, finanziell zu einem Ankauf des Grundstücks in der Lage zu sein, es fehle aber eine tragfähige Beurteilung der Finanzierbarkeit. Eine konkrete Bezifferung fehle. Ferner wendet sie ein, es liege eine unzulässige Verhinderungsplanung vor. Ein relevantes Spielplatzdefizit oder ein maßgeblicher Beitrag zu einem Abbau des Grünflächendefizits sei nicht anzunehmen. Die Versorgung mit öffentlichen Spielplätzen im relevanten Planungsraum sowie mit Grünflächen sei unter Berücksichtigung des verfügbaren Datenmaterials angemessen und ausreichend. Zudem zweifelt sie an der Maßgeblichkeit und Realitätsnähe der Vorgaben des Kinderspielplatzgesetzes, der Berechnung des Spielplatzdefizits und Versorgungswertes, weist auf alternative und vorrangig zu ihrem Grundstück in Anspruch zu nehmende Flächen hin und wendet ein, dass derzeit keine Spielplatznutzung auf ihrem Grundstück stattfinde und dieses weder für einen Spielplatz noch als Grünfläche geeignet sei. Die Erhaltung einer Fußwegverbindung zwischen der X... und der F... sei ebenfalls nicht erforderlich, da diese durch ihre beabsichtigen Baumaßnahmen nicht tangiert würden. Auch streite der Ablauf des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans für das Vorliegen einer Verhinderungsplanung.
Darüber hinaus liege ein Abwägungsfehler vor, da der Antragsgegner ihre Interessen objektiv falsch gewichtet habe. Dies folge aus der fehlerhaften Gewichtung der Interessen der Allgemeinheit im Sinne einer Abwägungsdisproportionalität, wobei sie auf ihre Ausführungen zum Vorliegen einer Verhinderungsplanung Bezug nimmt. Ferner folge ein Abwägungsdefizit daraus, dass der Antragsgegner das verfassungsrechtlich in der Berliner Landesverfassung verankerte öffentliche Interesse zur Beschaffung von Wohnraum nicht eingestellt habe. Auch liege ein Abwägungsmangel darin, dass der Antragsgegner die uneingeschränkte bauliche Nutzbarkeit ihres Grundstücks gemäß § 34 BauGB nicht ausreichend berücksichtigt habe. Mit der Ersteigerung des Grundstücks sei der öffentlich-rechtliche Vertrag aus dem Jahr 1994 wirkungslos geworden, so dass keine öffentliche Grünfläche mehr vorliege. Ferner sei der Antragsgegner von einem falschen Grundstückswert ausgegangen. Das Grundstück weise ausweislich eines Gutachtens des Büros einen Wert von 2,44 Mio. EUR auf. Auch sei die 7-Jahres-Frist zur Geltendmachung der Ausgleichsansprüche nicht abgelaufen, da die vorherige Nutzung als Grünfläche durch die Ersteigerung am 24. September 2013 weggefallen und die Baulandqualität damit wieder entstanden sei. Darüber hinaus habe der Antragsgegner niemals im Verfahren den korrekt ermittelten oder auch nur umrisshaft bezifferten Grundstückswert in seine Erwägungen eingestellt. Das Gutachten vom 17. Februar 2015 habe auftragsgemäß und ausschließlich den Wert auf Grundlage der Nutzung als „Grünfläche/Spielplatz“ berechnet. Es fehle an einer Auseinandersetzung mit den Modalitäten des Erwerbs als Bauland. Der beschränkte gutachterliche Auftrag sowie die Vorgehensweise im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange hätten den Sinn gehabt, Konflikte zu vermeiden, und würden den Maßstäben einer Abwägung nicht gerecht. Zwar sei eine Bezifferung nicht notwendig, allerdings fehle bereits eine Einordnung in eine ungefähre Größenordnung. Darüber hinaus stehe ein Wertverlust von 2,3 Mio. EUR außer Verhältnis zu den verfolgten Zielen. Ferner verkenne der Antragsgegner, dass die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets mit einer Fläche von 126 m2 auf ihrem Grundstück nicht ihren Interessen entspreche, sondern nur den Überbau durch das Gebäude auf dem Nachbargrundstück erfasse.
Darüber hinaus habe sie nicht wirksam durch die Erklärung der Voreigentümerin vom 11. Mai 1995 auf die Berücksichtigung ihrer Interessen verzichtet. Diese sei bereits kein Anerkenntnis im Sinne des § 33 BauGB. Auch lägen die Voraussetzungen der Norm nicht vor. Ferner habe der Entwurf des Bebauungsplans im Jahr 1995 das notwendige Stadium der (materiellen) Planreife noch nicht erreicht. Zudem sei das Anerkenntnis nicht vor Erteilung der Baugenehmigung abgegeben worden. Jedenfalls sei aber die Bindungswirkung mit der Bekanntmachung der Festsetzungen des Bebauungsplans entfallen oder das Anerkenntnis sei bereits bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan aufgrund Zeitablaufs wirkungslos gewesen. Eine funktionale Betrachtung des § 33 BauGB bedinge, dass das Anerkenntnis in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem In-Kraft-Treten des Bebauungsplans stehen müsse, um die fehlende Rechtsverbindlichkeit des Planes vorübergehend zu überbrücken. Dieser zeitliche Rahmen sei hinsichtlich des auf den 11. Mai 1995 datierenden Anerkenntnisses und der Beschlussfassung über den Bebauungsplan am 16. Januar 2019 nicht gewahrt. Entgegen der Auffassung des Antragsgegners liege auch kein widersprüchliches Verhalten der Antragstellerin vor. Vielmehr falle ein solches ihm selbst zur Last, wenn er sich nach 25jähriger Untätigkeit auf ein Anerkenntnis berufe.
Die Antragstellerin beantragt,
die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans IV-23 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, vom 22. Januar 2019, verkündet im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 31. Januar 2019, S. 19, für unwirksam zu erklären.
Der Antragsgegner beantragt,
den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.
Er wendet ein, entgegen der Auffassung der Antragstellerin liege die Erforderlichkeit der Bauleitplanung vor, insbesondere sei er sich bewusst gewesen, dass die Umsetzung des Bebauungsplans einen Grunderwerb erfordern würde. Zudem sei in der Begründung dargelegt, dass er bereit und in der Lage sei, das Grundstück zum Verkehrswert zu erwerben. Die im Haushaltsplan 2018/2019 bereitgestellten Mittel würden nicht eine fehlende Erwerbsfähigkeit belegen. Es liege keine Verkehrswertermittlung einer unabhängigen Stelle vor, so dass konkrete Mittel noch nicht vorgehalten werden könnten. Zudem sei der Zeitpunkt offen, zu dem eine Entschädigung zu zahlen sei. Die finanziellen Möglichkeiten würden zu gegebener Zeit geschaffen. Detaillierte Angaben zur Finanzplanung seien nicht erforderlich, eine haushalterische Bereitstellung sei auch durch eine Umschichtung oder Rückstellung möglich. Ferner verweist er auf das in der Begründung des Bebauungsplans dargelegte Defizit an Spielplätzen und öffentlichen Grünflächen unter Bezugnahme auf die entsprechenden Bedarfsermittlungen, tritt der Annahme einer bloßen Verhinderungsplanung sowie einer Ungeeignetheit der Fläche für die Ausweisung als Kinderspielplatz entgegen und begründet die Ablehnung alternativer Standorte.
Ferner führt er aus, dass ein Abwägungsfehler nicht vorliege. Insbesondere sei der (fast) vollständige Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten mit herausgehobenem Gewicht eingestellt worden. Den privaten Belangen seien gewichtige öffentliche Belange gegenübergestellt worden. Auf die Eigenschaft als öffentliche Grünfläche und auf den öffentlich-rechtlichen Vertrag aus dem Jahr 1994 komme es nicht an. Es sei zum Ausdruck gebracht worden, dass entsprechende Mittel zum Erwerb zum Verkehrswert im Haushalt bereitgestellt werden würden. Auch hätten die Träger öffentlicher Belange keine Bedenken gegen eine Finanzierbarkeit erhoben und nur auf eine entsprechende Vorsorge im Haushalt verwiesen. Es seien sowohl verschiedene Erwerbsmöglichkeiten als auch der mögliche Umfang der zu leistenden Entschädigung aufgezeigt worden. Dabei sei berücksichtigt worden, dass zum Zeitpunkt der künftigen Wertermittlung ein höherer Wert festgestellt werden könnte. Qualitätsmerkmale und Größenordnung habe er sich somit bewusst gemacht. Die Bezifferung eines Verkehrswertes für ein Baurecht sei nicht erforderlich, da ansonsten bereits im Planaufstellungsverfahren eine vorgezogene Prüfung und Ermittlung einer konkreten Entschädigung durchzuführen wäre. Zudem habe er sich einen Eindruck verschafft, in welcher ungefähren Größenordnung eine Entschädigung zu leisten wäre. Dies folge aus dem Gutachten vom 17. Februar 2015 und aus der im Verfahren vorgetragenen Einwendung der Antragstellerin vom 29. September 2017.
Darüber hinaus sei die Erklärung vom 11. Mai 1995 als Anerkenntnis im Sinne des § 33 BauGB zu berücksichtigen. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin sei die Bindungswirkung des Anerkenntnisses zwar mit Bekanntgabe des Bebauungsplans entfallen, habe aber bis zu dessen Inkrafttreten fortbestanden, so dass sich der Wegfall nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB mit Blick auf die materielle Wirksamkeit nicht auswirken könne. Die Bindungswirkung sei ferner nicht durch Zeitablauf entfallen. Die Antragstellerin differenziere nicht zwischen Inhalt und Rechtsfolgen einer abgegebenen Erklärung und der Anwendung des § 33 BauGB als Zulässigkeitstatbestand. Allein letzterer bedinge eine zeitliche Einschränkung. Sinn und Zweck seien mit Erteilung der Baugenehmigung für die F... 17 erfüllt worden, so dass es nicht darauf ankomme, ob der Zulässigkeitstatbestand des § 33 BauGB im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch anwendbar gewesen wäre. Die Rechtsfolgen des abgegebenen und umgesetzten Anerkenntnisses seien hiervon zu unterscheiden. Zudem verstoße die Antragstellerin gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens. Durch ihre Rechtsvorgängerin sei mit dem Vertrag von 1994 und der Anerkenntniserklärung ein Vertrauenstatbestand gesetzt worden, der bis heute fortbestehe und dazu führe, dass sich die Antragstellerin nicht auf den Einwand der fehlerhaften Abwägung ihrer privaten Belange berufen könne. Dies gelte auch hinsichtlich des grundstücksübergreifenden Vorhabens, das Gegenstand der Anerkenntniserklärung sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte (3 Bände) und die beigezogenen Planaufstellungsunterlagen (3 Ordner) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
A. Der Normenkontrollantrag hat Erfolg, weil er zulässig (I.) und begründet (II.) ist.
I. Gegen die Zulässigkeit des Normenkontrollantrags bestehen keine Bedenken.
Als Alleineigentümerin des im Plangebiet belegenen L...16 ist die Antragstellerin antragsbefugt im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO, da sie durch den angefochtenen Plan potentiell in ihren Rechten betroffen ist. Ferner wahrt der Normenkontrollantrag die in der genannten Norm vorgesehene Jahresfrist. Der angefochtene Plan wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 31. Januar 2019 (Nr. 2, S. 19) bekanntgemacht. Das Normenkontrollbegehren der Antragstellerin ist am 25. Juni 2019 bei dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingegangen. Darüber hinaus fehlt der Antragstellerin auch weder aufgrund der Erklärung vom 11. Mai 1995 das Rechtsschutzinteresse an der Durchführung eines Normenkontrollverfahrens, noch ist ihr die Rechtsverfolgung aufgrund unzulässiger Rechtsausübung gemäß § 242 BGB verwehrt. Unabhängig davon, ob beide Aspekte bereits auf Ebene der Zulässigkeit eines Normenkontrollantrags zu berücksichtigen wären, liegen deren Voraussetzungen nicht vor (hierzu unter A. II. 2. c. cc. und dd.).
II. Der Antrag ist auch begründet. Der Bebauungsplan leidet an einem beachtlichen materiellen Mangel in Gestalt eines durchgreifenden Abwägungsfehlers, der insgesamt zu seiner Unwirksamkeit führt.
1. Die Anforderungen an den Abwägungsvorgang ergeben sich aus § 2 Abs. 3 BauGB, wonach die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten sind, und im Übrigen aus § 1 Abs. 7 BauGB. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet oder wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten privaten und öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet (vgl. grundlegend BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -, juris Rn. 29 und vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, juris Rn. 45; zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. April 2016 - OVG 10 A 9.13 -, juris Rn. 44). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Zu den wichtigsten privaten Belangen zählen das Grundeigentum und seine Nutzung, die bei der planerischen Abwägung in hervorgehobener Weise zu berücksichtigen sind (BVerwG, Urteil vom 1. November 1974 - IV C 38.71 -, juris Rn. 35; Beschluss vom 6. Oktober 1992 - 4 NB 36.92 -, juris Rn. 4). Mit der Aufstellung von Bebauungsplänen entzieht der Plangeber aber keine konkrete Eigentumsposition, sondern bestimmt die mit dem Grundeigentum generell verbundenen bauplanungsrechtlichen Nutzungsbefugnisse im Wege der Inhalts- und Schrankenbestimmung. Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss. Beim Erlass eines Bebauungsplans müssen daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffenen wie eine (Teil-)Enteignung auswirken kann (BVerfG, Stattgebender Kammerbeschluss vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/01 -, juris Rn. 17 f.).
Im Rahmen des Abwägungsvorgangs ist es erforderlich, dass der Plangeber die zu berücksichtigenden Belange ermittelt, bewertet und gewichtet. Dabei soll sich der Plangeber bewusst machen, welche nachteiligen Folgen der Plan zeitigt (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. April 2016, a.a.O. Rn. 44; Külpmann, in: Bischopink/Külpmann/Wahlhäuser, Der sachgerechte Bebauungsplan, 5. A. 2021, Rn. 754). Das Gebot der Ermittlung und Bewertung des betroffenen Belangs gebietet es, vorrangig das quantitative Maß des tatsächlichen Betroffenseins festzustellen, um deutlich zu machen, welche Konsequenzen die Planung konkret bewirkt. Sinn und Zweck ist es, zu ermitteln, ob und in welchem Umfang gravierende Folgen drohen (vgl. Külpmann, a.a.O. Rn. 770). Insbesondere relevant ist, ob und inwieweit dem betroffenen Eigentümer ein Recht zur Bebauung zusteht (vgl. BVerfG, Stattgebender Kammerbeschluss vom 19. Dezember 2002, a.a.O. Rn. 18). Korrespondierend folgt hieraus die Pflicht des Plangebers, diesen Umstand zu ermitteln, um sich bewusst machen zu können, in welche bestehenden durch das Eigentumsrecht vermittelten Nutzungsrechte er eingreift.
Im Zuge dessen ist eine exakte Bezifferung des Verkehrswertes im Fall eines freihändigen Erwerbs eines Grundstücks oder der Entschädigung in einem Enteignungsverfahren nicht geboten, da dem Bebauungsplan selbst keine enteignungsrechtliche Vorwirkung zuzumessen ist und der Verkehrswert bis zum tatsächlichen Erwerb noch (teils erheblichen) Schwankungen unterliegen kann. Allerdings ist eine Minderung des Verkehrswertes dann als Vermögensnachteil abwägungsrelevant, soweit – wie hier – die den Verkehrswert beeinträchtigenden Festsetzungen das überplante Grundstück selbst betreffen (Gierke/Schmidt-Eichstaedt, Die Abwägung in der Bauleitplanung, 2019, Rn. 2640 unter Bezugnahme auf BVerwG, Beschluss vom 9. Februar 1995 - 4 NB 17.94 -, juris Rn. 12). Schränkt eine Gemeinde mit der Bauleitplanung bestehende Baurechte ein, muss sie diese Tatsache, Art und Ausmaß solcher durch die planerischen Festsetzungen eintretenden Nachteile und den möglichen Umfang hierfür zu leistender Entschädigungen in die Abwägung einstellen (BVerwG, Beschluss vom 21. Februar 1991 - 4 NB 16.90 -, juris Rn. 5;Urteil vom 23. November 2016 - 4 CN 2.16 -, juris Rn. 12). Führen bauplanungsrechtliche Festsetzungen absehbar zu einer planakzessorischen Enteignung (§ 85 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), weil die alsbaldige Vollziehung der Planung aus zwingenden städtebaulichen Gründen erforderlich und auch beabsichtigt ist, so handelt es sich nicht mehr nur um eine Angebotsplanung und die enteignungsrechtlichen Folgen sind – wenn auch ohne Bindung für das nachfolgende Enteignungsverfahren – zumindest überschlägig im Rahmen der Abwägung in den Blick zu nehmen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. August 2010 - OVG 10 A 14.07 -, juris Rn. 64).
2. Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist festzustellen, dass der Antragsgegner zwar ausweislich der Planbegründung (einschließlich der dort mitaufgenommenen Auswertung und Abwägung des Vorbringens im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange) eine Abwägung durchgeführt hat. Allerdings hat der Antragsgegner die abwägungsrelevanten privaten Belange der Antragstellerin, nämlich die Bedeutung der Bebaubarkeit ihres Grundstücks, unzureichend ermittelt und ihnen mithin im Abwägungsvorgang möglicherweise nicht ihrem objektiven Gewicht entsprechend Rechnung getragen (hierzu unter a.). Dieser Mangel ist beachtlich (hierzu unter b.) und er ist ferner nicht aus anderen Gründen im vorliegenden Verfahren außer Acht zu lassen (hierzu unter c.).
a. Ein Abwägungsdefizit liegt nach den aufgezeigten Maßstäben deswegen vor, weil der Antragsgegner weder überschlägig den zutreffenden Verkehrswert des Grundstücks und den möglichen Umfang zu leistender Entschädigungen ermittelt und in die Abwägung eingestellt noch hinreichend nachgehalten hat, ob und inwieweit der Antragstellerin ein Recht zur Bebauung zusteht.
aa. Weder aus der Begründung des Bebauungsplans noch aus den sonstigen im Satzungsvorgang befindlichen Unterlagen geht hervor, dass der Antragsgegner zumindest die Größenordnung, die den Wert des Grundstücks F... 16 als Bauland abbilden würde, hinreichend umrissen hat.
Zwar hat der Antragsgegner erkannt, dass mit der Festsetzung einer Grünfläche auf großen Teilen des Grundstücks F... 16 ein Erwerb dieses Grundstücks – sei es im Wege freihändigen Erwerbs oder einer Enteignung – notwendig werden könnte. Zur Frage, wie hoch die finanzielle Entschädigung ausfallen wird, bzw. wie hoch der ungefähre Verkehrswert des Grundstücks ist und mithin, wie gewichtig die planerische Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Eigentumsrechts der Antragstellerin ist, hat er im Rahmen der Begründung zum Bebauungsplan IV-23 (Bl. 999 ff. des Satzungsvorgangs) unter „I. 1. Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung“ folgendes ausgeführt:
„Für den Erwerb der als öffentliche Grünflächen festzusetzenden Teilflächen mit einer Größe von 463 m2 des Grundstücks F... 16 mit einer Größe von 589 m2 werden dem Land Berlin Kosten entstehen.
Das Land Berlin und der Bezirk Pankow haben die notwendigen Mittel in den Haushalt eingestellt und werden dies auch künftig tun.
Mittel für den Grunderwerb sind unter Kapitel / Titel im Haushalt 2018 des Bezirksamtes Pankow, Straßen- und Grünflächenamtes Pankow vorgesehen (Kapitel .).“
Unter „III. 4. Berücksichtigung der öffentlichen und privaten Belange, 4.6 Private Belange“ gibt er an:
„Das Grundstück F... 16 befindet sich im Eigentum eines Privaten, der das Grundstück baulich nutzen möchte. Zur Sicherung des planerischen Konzepts ist es notwendig, mittels dieses Bebauungsplans die Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme des Grundstücks und gegebenenfalls - im Falle des Scheiterns einer gütlichen Einigung - der Durchführung eines Enteignungsverfahrens zu schaffen. Die Entschädigung in einem Enteignungsverfahren bemisst sich nach dem Verkehrswert, der im Enteignungsverfahren aktuell neu ermittelt und entsprechend festgesetzt werden würde. Der Bezirk Pankow ist bereit und in der Lage, die von der Enteignungsbehörde festzusetzende Entschädigung zu tragen. […]
Auf der Grundlage des festgesetzten Bebauungsplans besteht für die Eigentümerin gemäß § 40 BauGB ein Anspruch auf Entschädigung durch Übernahme der Grundstücksfläche durch das Land Berlin. Von Seiten des Grundstückseigentümers kann ein Übernahmeverlangen / Entziehungsverfahren beantragt werden. Im Gegenzug ist es dem Land Berlin auf der Grundlage des Bebauungsplans möglich, in einem Verkaufsfall das Vorkaufsrecht auszuüben und - sofern ein anzustrebender freihändiger Erwerb scheitern sollte - ein Enteignungsverfahren zu beantragen und durchzuführen.“
Erstmals unter „IV. 6. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung“ finden sich weitergehende Ausführungen:
„Dem Land Berlin entstehen Kosten für den Grunderwerb für die Teilfläche von 463 m2 des 589 m2 großen Grundstücks F... 16.
Für das Grundstück F... 16 wurde am 17.02.2015 eine erste Verkehrswertermittlung auf der Grundlage der tatsächlich ausgeübten Nutzung als öffentliche Grünfläche/Spielplatz erstellt. Der ermittelte Verkehrswert gemäß § 194 BauGB würde danach rd. 60 €/m2 betragen. Unabhängig davon, ob eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung oder nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung hier zu leisten sein wird, werden für den Grunderwerb im Haushalt entsprechende Mittel wie oben genannt bereitgestellt. Mittel für den Grunderwerb sind und werden unter Kapitel / Titel im Haushalt des Straßen- und Grünflächenamtes Pankow vorgesehen.
Für den Fall, dass ein Versuch des freihändigen Erwerbs scheitert, ermöglicht der Bebauungsplan das Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB auszuüben. Sofern der freihändige Erwerb nicht möglich ist, bleibt als ultima ratio die Enteignung, sofern das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann. Hierfür wäre eine Entschädigung zu leisten. Die Entschädigung in einem Enteignungsverfahren bemisst sich nach dem Verkehrswert, der im Enteignungsverfahren aktuell neu ermittelt und entsprechend festgesetzt werden würde. Es könnte ein abweichender, höherer Wert in der Enteignungsentscheidung festgestellt werden.
Der Bezirk Pankow ist bereit und in der Lage, die von der Enteignungsbehörde festzusetzende Entschädigung zu tragen.“
Diese Ausführungen werden sinngemäß ohne inhaltliche Vertiefung an mehreren Stellen wiederholt (S. 41, 45, 48, 51, 54, 92, 94 der Begründung, Bl. 1039, 1043, 1046, 1049, 1052, 1090, 1092 des Satzungsvorgangs). Vertiefend setzte sich der Antragsgegner in der – in die Begründung des Bebauungsplans mitaufgenommenen – Auswertung und Abwägung der Einwände der Antragstellerin im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung auseinander und führte diesbezüglich aus (S. 56 ff., Bl. 1054 ff. des Satzungsvorgangs):
„Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, dass - entgegen der Angaben der Eigentümerin in ihrer Stellungnahme - die festzusetzenden öffentlichen Grünflächen - wie im Rahmen des Erforderlichkeitsgebots gezeigt - bereits seit 1999 tatsächlich als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz und als Fußwegeverbindung zwischen X... und F... in die X... bis zum M... zur Verfügung stehen und genutzt werden. Diese tatsächliche Nutzung hat ihren Rechtsgrund in dem mit dem Rechtsvorgänger der Eigentümerin geschlossenen Vertrag vom 26./27.10.1994 und in der Anerkenntniserklärung des Rechtsvorgängers vom 11.05.1995 zu den vorgesehenen Festsetzungen für die Grundstücke F... 16 und F... 17. In Übereinstimmung mit der Anerkenntniserklärung sind die für die öffentliche Grünfläche vorgesehene Flächen des Grundstücks F...16 gemäß dem Vertrag vom 26./27.10.1994 auf unbestimmte Zeit und unentgeltlich zur Verfügung gestellt worden und werden entsprechend vom Land Berlin bis heute genutzt.
Aus diesen Gründen wird die Abwägung in zwei Stufen durchgeführt: auf der ersten Stufe erfolgt die Abwägung unter Berücksichtigung der Anerkenntniserklärung der Rechtsvorgängerin vom 11.05.1995; auf der zweiten Stufe wird die Abwägung ohne Berücksichtigung der Anerkenntniserklärung vorgenommen.
Zur ersten Stufe:
Der Rechtsvorgänger der Eigentümerin und der Eigentümer des Grundstücks der F... 17 haben am 11.05.1995 das folgende ein Anerkenntnis erklärt: […]
Danach gilt:
Soweit es nach dem Entwurf des Bebauungsplans vom August 2017 bei der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche, Zweckbestimmung Spielplatz, bleibt, hat die Anerkenntniserklärung vollumfängliche Geltung mit grundstücksbezogener Wirkung. Insoweit gelten die Wechselwirkungen zwischen den für die Errichtung des Vorhabens auf dem Grundstück F... 17 abgegeben Anerkenntniserklärungen und den im Gegenzug abgegebenen Anerkenntniserklärungen für die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche auf dem Grundstück F... 16 fort. […]
In planungsrechtlicher Hinsicht ist der baurechtliche Status des Grundstücks F... 16 durch die Anerkenntniserklärung des Rechtsvorgängers festgelegt. Den planungsrechtlichen Status muss auch die Eigentümerin als Rechtsnachfolgerin gegen sich gelten lassen und alles unterlassen, was mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar ist. Die öffentlich-rechtliche Verpflichtung aus der Anerkenntniserklärung besteht fort. Mit der Anerkenntniserklärung geht ein Verzicht auf eine weitergehende Berücksichtigung der durch den Entwurf des Bebauungsplans vom August 2017 betroffenen Belange in der Abwägung nach§ 1 Abs. 7 BauGB einher.
Wenn die Eigentümerin in der Stellungnahme vom 27.09.2017 zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche insgesamt ablehnt und bekundet, ein Wohngebäude errichten zu wollen, verstößt sie gegen die öffentlich-rechtliche Verpflichtung alles zu unterlassen, was mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar ist. Der planungsrechtliche Status der festzusetzenden öffentlichen Grünflächen muss die Eigentümerin als Rechtsnachfolgerin gegen sich gelten lassen. Der vorgetragene Belang, ein Wohngebäude auf dem Grundstücks F... errichten zu wollen, ist folglich in der Abwägung nicht weiter zu berücksichtigen, weil die Interessen des Rechtsvorgängers bereits hinreichend berücksichtigt wurden. Entsprechendes gilt für eine vorgebrachte gerechte Lastenverteilung, für eine fehlende sachliche Rechtfertigung und für den Kompromissvorschlag, die Bebauung mit einem Wohngebäude nebst Anlage der Restflächen als öffentliche Grünfläche und einer öffentliche Durchwegung vorzusehen. […]
Entsprechend wäre die Eigentümerin auch für das Enteignungsverfahren an ihre Anerkenntniserklärung gebunden und kommt gemäß der nachfolgend darzustellenden überwiegenden öffentliche Belange eine Enteignung grundsätzlich in Betracht. Der Bezirk ist außerdem zur Leistung der maßgeblichen Entschädigung bereit und in der Lage (zur Entschädigungshöhe wird ebenfalls auf die Darlegungen zur zweiten Stufe verwiesen, die hier entsprechend gelten).
Zur zweiten Stufe:
Eingangs war aufgezeigt worden, dass auf der zweiten Stufe die Abwägung ohne Berücksichtigung der Anerkenntniserklärung vorgenommen wird. Gemäß der gewählten Vorgehensweise werden in der Folge die sich in dieser Fallgestaltung ergebenden (Aus-) Wirkungen für die betroffenen öffentlichen und privaten Belange nunmehr abgewogen. […]
Auf Grund des vollumfänglichen Widerspruchs der Eigentümerin werden alle Interessen aus der Eigentümerstellung in die Abwägung eingestellt und diese wegen der grundrechtlich geschützten Baufreiheit grundsätzlich mit hervorgehobener Bedeutung für die Abwägung gewichtet. […]
Die vorstehend eingestellten und gewichteten Eigentümerinteressen sind im vorliegenden Planfall allerdings insoweit mit einem Makel behaftet, dass für Flächen des Grundstücks die sieben jährige Planungsschadensfrist gemäß § 42 Abs. 2 und 3 BauGB seit 31.12.1997, spätestens jedenfalls im Juni 2002 abgelaufen war. Gleichwohl gewährt § 42 Abs. 3 BauGB und in der Folge § 95 Abs. 2 Nr.7 BauGB nach Ablauf der sieben Jahre weiterhin eine zu berücksichtigende Entschädigung, die allerdings auf die tatsächlich ausgeübte Nutzung beschränkt ist, wenn die zulässige Nutzung nach Ablauf dieser Frist aufgehoben oder geändert wird (BGH, Urt. V. 07.07.2016- III ZR 28.15 -, Entscheidungsabdruck). Unabhängig davon, ob eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung oder nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung hier zu leisten sein wird, werden für den Grunderwerb im Haushalt entsprechende Mittel wie oben genannt bereitgestellt und bereitgestellt werden. Selbst wenn also eine Entschädigung nach dem Verkehrswert für ein Baurecht nach § 34 BauGB zu bestimmen wäre, würde dies die für die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche streitenden (siehe dazu im Einzelnen sogleich nachfolgend) städtebaulichen Ziele nicht überwiegen, zumal der Bezirk Pankow bereit wäre, eine entsprechende Entschädigung zu tragen.“
bb. Dies zugrunde gelegt ist festzustellen, dass dem Satzungsvorgang und insbesondere der Begründung des Bebauungsplans nicht einmal eine näherungsweise oder überschlägig erfolgte und belastbare Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks der Antragstellerin zu entnehmen ist.
Soweit der Antragsgegner einwendet, er habe sich aufgrund der Stellungnahme der Antragstellerin vom 29. September 2017 im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung hinreichend einen Eindruck von der ungefähren Größenordnung verschafft, belegt dies nicht, dass er sich tatsächlich zu dem nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung vom 16. Januar 2019 (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom29. Januar 2015 - OVG 2 B 1.14 -, juris Rn. 37 m.w.N.) die Größenordnung des in Ansatz zu bringenden Verkehrswertes bewusst gemacht hat. Der Stellungnahme der Antragstellerin lag ein zum Stichtag 1. Januar 2016 ermittelter Bodenrichtwert (Bodenrichtwertzone ) von 2.100,00 EUR/m2 zugrunde, was einem Wert von 972.300,00 EUR (463 m2) bzw. ca. 1,24 Mio. EUR (589 m2) entsprach. Hätte sich der Antragsgegner mit dem aufgrund einer Baulandqualität des Grundstücks in Ansatz zu bringenden Wert ernsthaft auseinandergesetzt, wäre ihm aufgefallen, dass dieser Wert bereits zum damaligen Zeitpunkt bereits überholt war. Unter Berücksichtigung des am 23. Februar 2017 veröffentlichten Bodenrichtwerts zum Stichtag 1. Januar 2017 betrug er bereits 3.500,00 EUR/m2, was einem grob umrissenen Verkehrswert von ca. 1,62 Mio. EUR (463 m2) bzw. 2,06 Mio. EUR (589 m2) entsprach. Dies gilt erst recht, wenn man den zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung zu berücksichtigenden Bodenrichtwert zugrunde legt. Dieser am 28. Februar 2018 veröffentlichte Wert zum Stichtag 1. Januar 2018 betrug 5.000 EUR/m2, was einem Grundstückswert von ca. 2,32 Mio. EUR (463 m2), bzw. 2,95 Mio. EUR (589 m2) entsprach – weit mehr als das Doppelte des seitens der Antragstellerin noch 2017 angegebenen Wertes.
Gegen eine hinreichende Ermittlung spricht ferner der Umstand, dass das – vom Antragsgegner ausdrücklich in Bezug genommene – Gutachten vom 17. Februar 2015 den Wert des Grundstücks allein und auftragsgemäß anhand der tatsächlichen Nutzung als Grünfläche berechnet hat (463 m2 x 60 EUR/m2 = 27.780 EUR bzw. bei 589 m2 35.340 EUR). Dies wird unterstützt durch die im Haushaltsplan bereitgestellten Mittel. Wie die Antragstellerin zutreffend ausführt, sind unter Kapitel () Titel () für den Erwerb des Grundstück F... 16 sowie zur Finanzierung rückständigen Grunderwerbs Mittel in Höhe von 46.000 EUR (2018) und 64.000 EUR (2019), insgesamt 110.000 EUR, eingestellt worden. Auch soweit in den folgenden Haushaltsjahren diese Position anwuchs (86.000 EUR [2020], 66.000 EUR [2021], 34.000 EUR [2022] und 28.000 EUR [2023]), lässt das Volumen (324.000 EUR) unter Berücksichtigung der erheblichen Diskrepanz zu dem für das Grundstück der Antragstellerin in Ansatz zu bringenden oben aufgezeigten Bodenrichtwert nicht den Schluss zu, dass der Antragsgegner sich die Größenordnung des tatsächlichen Bodenwerts hinreichend bewusst gemacht hat.
An diesem Ergebnis ändert auch der Hinweis des Antragsgegners auf seine wiederholte Erklärung, zur Übernahme aller Kosten – gleich welcher Höhe – bereit zu sein, nichts. Wenn – wie hier – ein nicht nur erheblicher, sondern massiver Unterschied zwischen den in Frage kommenden Grundstückswerten für eine Nutzbarkeit als Öffentliche Grünfläche oder als Bauland vorliegt, ist zu fordern, dass ein Plangeber hinreichend deutlich erkennen lässt, welche Maßgabe er seiner Wertermittlung und somit tatsächlich auch seiner Abwägung zugrunde gelegt hat. Dies gilt insbesondere im vorliegenden Fall, da nicht das Bezirksamt, sondern die Bezirksverordnetenversammlung die Aufstellung des Bebauungsplans beschließt, vgl. § 10 Abs. 1 BauGB, § 6 Abs. 1 Satz 3 AGBauGB, § 12 Abs. 2 Nr. 3 BezVG. Letztere muss in die Lage versetzt werden, anhand einer hinreichenden Einordnung der maßgeblichen Größenordnung des Grundstückswerts, der im Rahmen eines freihändigen Erwerbs oder einer Enteignung zu berücksichtigen wäre, eine Entscheidung über die Aufstellung des in Frage stehenden Bebauungsplan zu treffen. Daran fehlt es hier.
cc. Dieser Mangel wird dadurch verstärkt, dass sich dem Satzungsvorgang und insbesondere der Begründung des Bebauungsplanes auch sonst nicht entnehmen lässt, dass sich der Antragsgegner ein hinreichendes Bild von den bestehenden aus der Eigentumsposition der Antragstellerin fließenden Nutzungsrechten verschafft hat. Die Ermittlung eines privaten Belangs setzt es ebenfalls voraus, dass sich der Plangeber vergegenwärtigt, welche rechtlichen Möglichkeiten der Bebauung derzeit bestehen (Külpmann, a.a.O. Rn. 810).
Der Antragsgegner verweist an prominenter Stelle eingangs der Planbegründung (dort. S. 10, Bl. 1008 des Satzungsvorgangs) auf das Anerkenntnis vom 11. Mai 1995 und legt folgendes dar:
„Soweit es nach dem Entwurf des Bebauungsplans vom August 2017 bei der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche, Zweckbestimmung Spielplatz, bleibt, hat die Anerkenntniserklärung vollumfängliche Geltung mit grundstücksbezogener Wirkung. In planungsrechtlicher Hinsicht ist der baurechtliche Status des Grundstücks F... 16 durch die Anerkenntniserklärung des Rechtsvorgängers als öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung Spielplatz, festgelegt. Den planungsrechtlichen Status muss auch die heutige Eigentümerin als Rechtsnachfolgerin gegen sich gelten lassen. Die öffentlich-rechtliche Verpflichtung aus der Anerkenntniserklärung, alles zu unterlassen, was mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar ist, besteht fort.“
Auf dieses Anerkenntnis wird ferner auch in der folgenden Begründung Bezug genommen (vgl. etwa S. 23, 37, 45, Bl. 1021, 1035 und 1043 des Satzungsvorgangs). Auch im Rahmen der dargestellten „zweistufigen“ (tatsächlich: alternativen) Abwägung stellt der Antragsgegner die Relevanz und Wirkung des Anerkenntnisses deutlich in den Vordergrund. Ferner erfolgte eine nähere Befassung mit der Qualifizierung des Grundstücks der Antragstellerin als Bauland auch im Rahmen der zweiten „Stufe“ erst nachrangig. Die diesbezüglichen Ausführungen wurden dadurch relativiert, dass zunächst eine Beschränkung des Entschädigungsumfangs nach § 42 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB thematisiert worden ist und stellen somit die dritte Alternativüberlegung dar. Den Satzungsvorgängen lässt sich aber nicht entnehmen, dass der Antragsgegner überhaupt ermittelt hat, ob im vorliegenden Fall die Voraussetzungen der von ihm herausgestellten Gesichtspunkte des Anerkenntnisses oder der Beschränkung des Entschädigungsumfangs überhaupt vorliegen. Zwar finden sich Ausführungen zu den Rechtsfolgen der Erklärung vom 11. Mai 1995. Ob deren tatbestandliche Voraussetzungen aber vorliegen und die Wirkung noch andauert, wird nicht näher betrachtet. Gleiches gilt auch hinsichtlich der Voraussetzungen des § 42 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB, die der Antragsgegner ohne nähere Prüfung annimmt, sowie auch hinsichtlich der Wirksamkeit und Fortdauer des öffentlich-rechtlichen Vertrags von 1994. Vielmehr deutet auch der auf eine Verkehrswertermittlung unter Annahme der tatsächlichen Nutzung als „Grünanlage/Spielplatz“ beschränkte Auftrag an den Fachbereich Vermessung des Bezirksamtes Pankow darauf hin, dass der Antragsgegner vornehmlich – ohne nähere Prüfung – von einer irgendwie rechtlich begründeten Einschränkung des Entschädigungsumfanges ausgegangen ist. Dies zusammengenommen lässt nicht erkennen, dass der Antragsgegner mit der gebotenen Sorgfalt die der Antragstellerin drohenden Nachteile der konkreten Bauleitplanung in den Blick genommen hat. Insbesondere versetzt die insoweit widersprüchliche Begründung nicht die Bezirksverordnetenversammlung in die Lage, hinreichend zuverlässig zu erkennen, welche Bedeutung der Rechtsposition der Antragstellerin realistisch zukommt und zu welchen Konsequenzen dies führt.
b. Der vorstehend aufgeführte Mangel ist beachtlich. Es handelt sich um einen Mangel des Abwägungsvorgangs, der nicht zu den Mängeln im Sinne des § 214 Abs. 1 BauGB gehört und deshalb allein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 Hs. 2 BauGB zu beurteilen ist. Danach sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich, auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen und nicht nachträglich unbeachtlich geworden sind. Das ist hier der Fall.
aa. Ein Mangel ist offensichtlich, wenn er zur äußeren Seite des Planungsvorgangs gehört, also auf objektiv feststellbaren Umständen wie Akten, Protokollen und Planbegründungen beruht und ohne Ausforschung der inneren Seite des Planungsvorgangs, also der subjektiven Planungsvorstellungen der beteiligten Mitglieder des Planungsträgers, für den Rechtsanwender erkennbar ist (BVerwG, Urteile vom 21. August 1981 - 4 C 57.80 -, juris Rn. 24 f. und vom 13. Dezember 2012 - 4 CN 1.11 -, juris Rn. 16). So liegt es hier: Die Frage, welchen Verkehrswert das als Bauland zu qualifizierende Grundstück der Antragstellerin hat – und somit in welchem Umfang eine Entschädigung oder ein freihändiger Erwerb finanzielle Belastungen zur Folge hat –, das Anerkenntnis vom 11. Mai 1995, der öffentlich-rechtliche Vertrag vom 27. Oktober 1994 und eine (mögliche) Einschränkung der Entschädigung nach § 42 Abs. 3 BauGB sind Gegenstand der Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange sowie der Antragstellerin gewesen oder seitens des Antragsgegners selbst in das Verfahren eingeführt worden und waren mithin Teil der jeweiligen tabellarischen Abwägung.
bb. Auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist der Fehler, wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Planung ohne den Mangel anders ausgefallen wäre (BVerwG, Beschluss vom9. Oktober 2003 - 4 BN 47.03 -, juris Rn. 4 m.w.N.). Dies ist der Fall, denn es kommt in Betracht, dass sich der Antragsgegner und insbesondere die zur Beschlussfassung berufene Bezirksverordnetenversammlung in Anbetracht der erheblichen Diskrepanz zwischen der Bewertung als Grünfläche und als Bauland sowie mit Blick auf die tatsächliche Größenordnung des Grundstückswerts die Ausweisung des betroffenen Teils des Grundstücks als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kinderspielplatz im Lichte der damit möglicherweise anders zu bewertenden Interessen der Antragstellerin unterblieben oder anders ausgefallen wäre. Dagegen lässt sich nicht mit dem Antragsgegner einwenden, dass auch bei einer Bewertung als Bauland die Kosten in jedem Fall zu tragen gewesen wären, weil es sich um eine singuläre Situation handele, da das Grundstück der Antragstellerin die einzig vorhandene Baulücke („letzten verbliebenen unbebauten Flächenreserven“) sei, die für eine Nutzung als Kinderspielplatz im Planungsraum in Frage komme. Denn auch insoweit ist es nicht ausgeschlossen, dass sich der Antragsgegner in dem Fall, dass der Verkehrswert des Grundstücks nach dessen Baulandqualität zu bemessen ist und mithin eine Größenordnung von 2 bis 3 Mio. EUR erreichen kann, für eine Aufgabe seiner diesbezüglichen Planungsabsichten entschieden hätte. Hierfür spricht auch, dass im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange ein Verkehrswert des Grundstücks allein in Höhe von ca. 27.000 bis 35.000 EUR in Rede stand und somit ungeklärt ist, ob die in die Abwägung einzustellenden Stellungnahmen im Licht des ansonsten fast 100fach höheren Verkehrswertes anders ausgefallen wären und mithin andere Überlegungen des Antragsgegners bedingt hätten.
cc. Der Mangel ist auch nicht nachträglich unbeachtlich geworden. Ein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 Hs. 2 BauGB beachtlicher Mangel im Abwägungsvorgang muss innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sein. Anderenfalls wird er, sofern bei Inkraftsetzung der Satzung auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hingewiesen worden ist, gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB unbeachtlich. Dies ist hier jedenfalls durch die Antragsbegründung der Antragstellerin vom 25. Juni 2019 fristgerecht erfolgt, die dem Antragsgegner am 9. Juli 2019 – und damit weniger als ein Jahr nach Bekanntmachung der Verordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin am31. Januar 2019 (Nr. 2, S. 19) – zugestellt worden ist. In dieser wird explizit auf die nach Meinung der Antragstellerin unzureichenden Erwägungen des Antragsgegners in Bezug auf die Ermittlung des Verkehrswerts, die Wirkung des Anerkenntnisses und die fehlenden Voraussetzungen des § 42 BauGB eingegangen.
c. Dieser Mangel ist auch nicht aus sonstigen Gründen unbeachtlich, etwa weil eine Bewertung des Grundstücks als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Öffentlicher Spielplatz geboten sei oder es der Antragstellerin aus sonstigen Gründen verwehrt wäre, sich auf diesen Mangel bzw. auf ihre dahinter stehenden privaten Belange zu berufen. Es handelt sich bei dem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück um bebaubares Land im Sinne des § 34 BauGB (aa.), eine Entschädigung ist nicht nach § 42 Abs. 3 BauGB und § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB auf die Höhe des Wertes der ausgeübten Nutzung beschränkt (bb.), das Anerkenntnis nach § 33 BauGB entfaltet keine Rechtwirkungen mehr (cc.) und die Antragstellerin ist auch nicht aufgrund einer unzulässigen Rechtsausübung nach dem allgemeinen Grundsatz des § 242 BGB daran gehindert, sich auf den Mangel bzw. ihre im Rahmen der Abwägung einzustellenden Belange zu berufen (dd.).
aa. Die Beteiligten gehen zutreffend davon aus, dass das Grundstück F... 16 als bebaubares Land im Sinne des § 34 BauGB zu qualifizieren ist. Die im Jahr 1996 eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Landes Berlin, welche eine Nutzung als öffentliche Grünfläche zum Gegenstand hatte, ist nach der Zwangsversteigerung des Grundstücks am 13. Januar 2014 gelöscht und die Widmung einer Teilfläche des Grundstücks als öffentliche Grünfläche vom 28. August 2013 durch das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom6. April 2016 (VG 24 K 302.14) aufgehoben worden.
Gegenteiliges folgt nicht aus dem zwischen der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin und dem Antragsgegner abgeschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 27. Oktober 1994. Dieser Vertrag, der im Kern u.a. ein Austauschverhältnis beinhaltet, ist nicht auf die Antragstellerin als Rechtsnachfolgerin der Ersten I... GmbH & Co. KG übergegangen. Ein entsprechender Rechtsnachfolgetatbestand, der ein Abweichen von der grundsätzlichen schuldrechtlichen Regelung rechtfertigt, dass Verträge nur zwischen den Vertragspartnern Geltung beanspruchen können, ist nicht ersichtlich. Ferner betrifft der Vertrag ein rein schuldrechtliches Verhältnis. Gegen eine dingliche (fortdauernde) Wirkung des Vertrags spricht vor allem, dass die Vertragspartner ausweislich Nr. II 4.) des Vertrags zur Sicherung des Nutzungsrechts die Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit vereinbart haben, d.h. einer dinglichen Sicherung, die nicht erforderlich wäre, wenn dem Vertrag selbst eine entsprechende Wirkung beizumessen sein sollte. Auch ein konkludenter Eintritt der Antragstellerin in den Vertrag scheidet aufgrund des für einen öffentlich-rechtlichen Vertrag geltende Schriftformerfordernis aus, vgl. § 57 VwVfG.
bb. Die Entschädigung nach § 42 Abs. 3 BauGB und § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB ist entgegen der Auffassung des Antragsgegners auf Basis der tatsächlich ausgeübten Nutzung zu bestimmen.
§ 42 Abs. 1 BauGB, auf den § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB Bezug nimmt, gewährt eine Entschädigung in Geld, wenn die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert wird und dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks eintritt. Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift sieht vor, dass dann, wenn die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Abs. 2 bezeichneten Frist, d.h. eine Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit der Nutzung, aufgehoben oder geändert wird, der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen kann. Zu der zulässigen Nutzung eines Grundstücks zählt insbesondere dessen Bebaubarkeit nach den Vorgaben des § 34 BauGB. Die Siebenjahresfrist beginnt mit Eintritt der Zulässigkeit der Nutzung.
Im vorliegenden Fall entstand die zulässige Nutzbarkeit des Grundstücks als bebaubare Fläche nach § 34 BauGB für die Antragstellerin mit dem Erwerb des Eigentums im Rahmen der Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss vom 24. September 2013. Denn diese führte gemäß § 91 Abs. 1 ZVG dazu, dass die beschränkte persönliche Dienstbarkeit für das Land Berlin entfiel und somit die Möglichkeit, dieses Grundstück einer anderweitigen baulichen Nutzung zuzuführen, wiederauflebte. Dies korrespondiert auch mit dem Sinn und Zweck des § 42 Abs. 3 BauGB, der eine Beschränkung der Entschädigung an die Voraussetzung knüpft, dass innerhalb der genannten Frist die Möglichkeit einer ungestörten Verwirklichung der zulässigen Nutzung bestanden hat, vgl. § 42 Abs. 5 BauGB. Darin liegt zugleich die innere Rechtfertigung der Begrenzung des vermögensrechtlichen Schutzes. Nur wenn die zulässige Nutzung unmittelbar verwirklicht werden kann, das betreffende Grundstück also Baulandqualität hat, und die Siebenjahresfrist ohne Unterbrechung ungestört dem Eigentümer für die Vorbereitung und Verwirklichung der Nutzungsmöglichkeiten zur Verfügung steht, geht der vermögensrechtliche Schutz nach Abs. 2 mit Ablauf der Siebenjahresfrist verloren (vgl. zu § 42 Abs. 5 bis Abs. 8 BauGB Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 150. EL Mai 2023, § 42 Rn. 106). Einer solchen ungestörten Verwirklichung stand vor der Wirksamkeit der Zwangsversteigerung aber zumindest die beschränkte persönliche Dienstbarkeit entgegen.
cc. Entgegen der Auffassung des Antragsgegners entfaltet das unter dem 11. Mai 1995 erklärte Anerkenntnis keine rechtliche Wirkung mehr.
(1) Nach § 33 Abs. 1 BauGB in der Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I, Nr. 63, S. 2191, 2199 – BauGB a.F.) ist in Gebieten, für die ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, ein Vorhaben zulässig, wenn (1.) die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 und 3) durchgeführt und die Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1) beteiligt worden sind, (2.) anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht, (3.) der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und (4.) die Erschließung gesichert ist. Abs. 2 Satz 1 dieser Vorschrift sah vor, dass vor Durchführung der öffentlichen Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ein Vorhaben zugelassen werden kann, wenn die in Absatz 1 Nr. 2 bis 4 bezeichneten Voraussetzungen erfüllt sind. § 33 BauGB a.F. ist insoweit ein neben §§ 30, 34 und 35 BauGB tretender positiver Zulässigkeitstatbestand, der die noch fehlende Rechtsverbindlichkeit eines planreifen Bebauungsplanentwurfs für die Zwecke der Vorhabenzulassung überbrückt, sofern die Voraussetzungen für das Inkrafttreten des Bebauungsplans unverzüglich geschaffen werden. Wegen der noch fehlenden Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans und der deswegen noch bestehenden Unsicherheiten muss der Bauwillige diese künftigen Festsetzungen allerdings nach § 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB a.F. für sich und seine Rechtsnachfolger anerkennen. Mit dem Anerkenntnis unterwirft sich der Bauwillige umfassend den vorgezogenen Wirkungen des planreifen Bebauungsplanentwurfs. Das Anerkenntnis sichert die „Geschäftsgrundlage“ der Baugenehmigung durch Bindung des Bauwilligen an die künftigen Festsetzungen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 4 C 6.17 -, juris Rn. 15 ff. m.w.N.).
(2) Anders als der Antragsgegner meint, führt das Anerkenntnis vom 11. Mai 1995 (seine Wirksamkeit unterstellt) nicht dazu, dass es der Antragstellerin verwehrt wäre, sich auf eine Unwirksamkeit des Bebauungsplans mit Blick auf die geltend gemachten Abwägungsfehler zu berufen.
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts enden die Rechtswirkungen des Anerkenntnisses – einschließlich der dinglichen Wirkung – in jedem Fall mit der Bekanntmachung des Bebauungsplans, so dass es dieses für sich genommen auch nicht ausschließt, dass sich der Anerkennende oder sein Rechtsnachfolger nach der Bekanntmachung auf die Unwirksamkeit der Festsetzungen des Bebauungsplans berufen kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2018, a.a.O. Rn. 19, 21, 26 ff., 37 ff.; siehe auch Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 150. EL Mai 2023, BauGB § 33 Rn. 60a; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 33 Rn. 11). Denn die in Frage stehenden Rechtswirkungen können nicht weiter gehen, als dies zur Erfüllung der – nach der Bekanntmachung des Bebauungsplans beendeten – Funktion erforderlich ist (BVerwG, a.a.O. Rn. 30). Ansonsten wird ein Bauwilliger, der eine Genehmigung nach § 33 Abs. 1 BauGB a.F. erhalten hat, gegenüber demjenigen, der die regelmäßig recht kurzen Wartezeiten bis zur Bekanntmachung des Bebauungsplans abwartet, nicht besser, sondern in Wahrheit schlechter gestellt, wollte man es ihm allein wegen des Anerkenntnisses verwehren, sich auch nach dem durch die Bekanntmachung bewirkten Regimewechsels auf die Unwirksamkeit des Bebauungsplans zu berufen (BVerwG, a.a.O. Rn. 40). Die noch zuvor in Rechtsprechung und Literatur vertretende Auffassung, in der Abgabe der Anerkenntniserklärung sei ein (dauerhafter) Verzicht auf eine weitergehende Berücksichtigung der privaten Interessen des Anerkenntniserklärenden im Rahmen der Abwägung zu sehen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30. September 2015 - 3 S 160/15 -, juris Rn. 23, 29 f.; Urteil vom 10. Oktober 2017 - 8 S 1606/15 -, juris Rn. 28 ff. m.w.N.; Rieger, in: Schrödter, BauGB, 9. A. 2019, § 33 Rn. 17; Johlen, in: Berliner Kommentar BauGB, 57 Lfg. Oktober 2022, § 33 Rn. 10 f.; unklar Spieß, in: Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 10. A. 2022, § 33 Rn. 15), überzeugt vor dem Hintergrund der neueren Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts nicht.
Dementsprechend führt ein Anerkenntnis weder dazu, dass es der Antragstellerin verwehrt ist, die Unwirksamkeit der Festsetzungen des Bebauungsplans im Wege einer Normenkontrolle geltend zu machen, noch kann das Anerkenntnis selbst Abwägungsfehler ausschließen. Eine Differenzierung zwischen den vom Inhalt des Anerkenntnisses betroffenen Mängeln des Bebauungsplans und sonstigen Unwirksamkeitsgründen überzeugt ebenfalls nicht. Dagegen spricht der angeführte Aspekt, dass die Rechtswirkungen des Anerkenntnisses nicht weiter gehen können, als dies zur Erfüllung seiner – nach der Bekanntmachung des Bebauungsplans beendeten – Funktion erforderlich ist, da nur dies dem Gesetzeszweck entspricht. Weitergehende Beschränkungen bedürften einer verfassungsrechtlichen Rechtfertigung, die hier nicht vorliegt. Der Bauwillige hat nach Inkrafttreten des Bebauungsplans die gleiche Rechtsposition inne, als wollte er ohne Inanspruchnahme des § 33 BauGB die Rechtswirkungen des bekanntgemachten Bebauungsplans nach § 30 BauGB ausnutzen (vgl. BVerwG, a.a.O. Rn. 28 ff., 40; Külpmann, jurisPR-BVerwG 8/2019 Anm. 4; Tophoven, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand: 1. Juni 2023, § 33 Rn. 40). Diese Gleichstellung bzw. die Verhinderung einer Schlechterstellung bedingt es aber auch, der Antragstellerin die Möglichkeit zu eröffnen, Abwägungsfehler hinsichtlich ihrer privaten Belange geltend machen zu können.
Dem lässt sich auch nicht – wie der Antragsgegner meint – mit dem Gedanken begegnen, nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB sei für die Abwägung die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgeblich und zu diesem Zeitpunkt sei das Anerkenntnis auch nach der zuvor benannten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts noch wirksam gewesen. Denn wenn aufgrund seines Anerkenntnisses (private) Belange im Rahmen der Abwägung mit einem geringeren Gewicht einzustellen sein sollten, würde dies gerade zu der nicht gerechtfertigten Schlechterstellung des Anerkenntniserklärenden im Gegensatz zu anderen Bauwilligen führen und die Rechtsschutzmöglichkeiten des Anerkenntniserklärenden sowie die Berücksichtigung seines Eigentumsrechts in einer verfassungsrechtlich nicht gerechtfertigten Weise einschränken. Es stünde auch in einem Widerspruch zu der Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts, dass selbst die Durchführung eines ergänzenden Verfahrens nichts daran ändern würde, dass die Rechtswirkungen eines Anerkenntnisses mit der ersten (unwirksamen) Bekanntgabe des Bebauungsplans entfallen würden (vgl. BVerwG, a.a.O. Rn. 34 ff.) Träfe die Auffassung des Antragsgegners zu, hätte dies zur Folge, dass im Rahmen der ersten und der auf ein ergänzendes Verfahren folgenden Beschlussfassung die Belange eines Anerkenntniserklärenden mit unterschiedlichem Gewicht einzustellen wären. Dies überzeugt nicht.
(3) Unabhängig hiervon war die Wirksamkeit des Anerkenntnisses vom 11. Mai 1995 im Zeitpunkt der Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung auch aufgrund Zeitablaufs entfallen.
Ob die Wirksamkeit eines Anerkenntnis i.S.d. § 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB a.F. durch Zeitablauf entfallen kann, wurde vor der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts in Rechtsprechung und Literatur dahingehend beantwortet, dass dessen Verbindlichkeit zeitlich nicht begrenzt sei (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom8. November 2001 - 2 B 97.3636 -, juris Rn. 28; Rieger, in: Schrödter, BauGB, 9. A. 2019, § 33 Rn. 16; Johlen, in: Berliner Kommentar BauGB, 57. Lfg. Oktober 2022, § 33 Rn. 10). Dies ist jedenfalls nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht mehr haltbar. § 33 BauGB a.F. ist in seiner Funktionalität zu betrachten, die auf eine enge Auslegung und einen begrenzten zeitlichen Rahmen hindeutet, innerhalb dessen der Zulassungstatbestand des§ 33 BauGB a.F. angewendet werden darf. Dem Zulässigkeitstatbestand liegt die Erwartung zugrunde, dass das noch nicht abgeschlossene Satzungsverfahren unverzüglich zu Ende geführt wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. August 2002 - 4 C 5.01 -, juris Rn. 38; Urteil vom 12. Dezember 2018, a.a.O. Rn. 23) und dient der Überbrückung eines – eher kurzen – Zeitraums bis zur Bekanntmachung eines neuen Bebauungsplans (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Dezember 2022 - 4 C 7.21 -, juris Rn. 24). Dies zugrunde gelegt hat das Bundesverwaltungsgericht § 33 BauGB etwa in einem Fall für unanwendbar erklärt, in welchem – obwohl die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt waren – ein Planaufstellungsverfahren unmittelbar vor dem Abschluss schlicht ruhen gelassen worden ist (BVerwG, Urteil vom1. August 2002, a.a.O. Rn. 42).
Diese auf die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 33 BauGB a.F. bezogenen Erwägungen lassen sich auch auf das Anerkenntnis nach § 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB a.F. übertragen. Es ist nicht erforderlich und mithin verfassungsrechtlich nicht gerechtfertigt, einen Bauwilligen an ein solches Anerkenntnis zu binden, wenn die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens nicht mehr über § 33 BauGB a.F. erreicht werden könnte. Dementsprechend legt das Bundesverwaltungsgericht – und der Senat folgt dem – zugrunde, dass die Wirkung des Anerkenntnisses auch bei einer Unwirksamkeit des Bebauungsplans entfällt, selbst dann, wenn dieser im Rahmen eines ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB geheilt werden könnte, weil in diesem Fall auch der zu fordernde enge zeitliche Zusammenhang zwischen einer Genehmigung nach § 33 BauGB a.F. und dem (rechtswirksamen) Inkrafttreten des ersetzenden Bebauungsplans zerrissen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2018, a.a.O. Rn. 34 f.; siehe auch Külpmann, a.a.O. Anm. 4, dort insb. unter D). Wenn dies aber bereits auf die Durchführung eines ergänzenden Verfahrens zutrifft, muss es erst recht dann gelten, wenn das Planaufstellungsverfahren über einen längeren Zeitraum ruht. So liegt es hier: Zwischen der Abgabe des Anerkenntnisses vom 11. Mai 1995, der ebenfalls auf den 11. Mai 1995 datierten Erteilung der Baugenehmigung für das Gebäude auf dem Grundstück F... 17 und der Bekanntmachung des Bebauungsplans am 31. Januar 2019 liegen fast 24 Jahre. Hierbei kann nach den oben aufgezeigten Maßstäben nach allen denkbaren Ansätzen nicht mehr ein enger zeitlicher Zusammenhang angenommen werden.
dd. Entgegen der Auffassung des Antragsgegners ist die Antragstellerin auch nicht aufgrund des Grundsatzes unzulässiger Rechtsausübung oder einer Verwirkung daran gehindert, sich auf das Vorliegen eines Abwägungsmangels zu berufen.
Ein rechtfertigender Grund für eine Beschränkung des Bauherrn dahingehend, dass er sich auf eine etwaige Unwirksamkeit der Festsetzung des Bebauungsplans nicht mehr berufen kann, kann sich im Einzelfall aus den auch im öffentlichen Recht heranzuziehenden Grundsätzen von Treu und Glauben ergeben, etwa in der Fallgruppe des Verbots widersprüchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium) oder der Verwirkung (BVerwG, Urteil vom 18. April 1996 - 4 C 22.94 -, juris Rn. 17; Urteil vom 12. Dezember 2018, a.a.O. Rn. 29; Beschluss vom11. Februar 2019 - 4 B 28.18 -, juris Rn. 6 ff.). Widersprüchliches Verhalten ist dann missbräuchlich, wenn entweder der Berechtigte durch seine Erklärung oder durch sein Verhalten bewusst oder unbewusst eine Sach- oder Rechtslage geschaffen hat, auf die sich der andere Teil verlassen durfte und auch verlassen hat oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen. Auch wenn kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten des anderen Beteiligten begründet worden ist, kann widersprüchliches Verhalten daher unzulässig sein, wenn der Berechtigte aus seinem früheren Verhalten erhebliche Vorteile gezogen hat oder wenn sein Verhalten sonst zu einem unlösbaren Selbstwiderspruch führt (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 10. Mai 2022- 2 A 2108/20 -, juris Rn. 95 m.w.N.). Ferner setzt eine Verwirkung neben dem bloßen Zeitablauf eine Vertrauensgrundlage sowie einen Vertrauenstatbestand auf Seiten des Antragsgegners voraus (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11.13 -, juris Rn. 30).
Diese Voraussetzungen beider Rechtssätze sind nicht gegeben. Im vorliegenden Fall hat nicht die Antragstellerin selbst, sondern allenfalls ihre Rechtsvorgängerin, zu der sie in keinem wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnis steht, einen Vertrauenstatbestand dahingehend gesetzt, dass sie die Wirksamkeit der Ausweisung als Grünfläche nicht in Frage gestellt und diese im Gegenzug für die Erteilung einer Baugenehmigung an eine andere (aber funktional als Einheit zu betrachtende) Gesellschaft in Kauf genommen hat. Die Antragstellerin, die das Grundstück im Wege einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist lediglich Eigentümerin des Grundstücks F... 16 und nicht auch des Grundstücks F... 17 geworden, so dass ihr die rechtlichen und wirtschaftlichen Vorteile, die aus der Bebauung des letztgenannten Grundstücks folgen, nicht zuteilwerden. Ferner hat die Antragstellerin selbst seit Erwerb des Grundstücks im Jahr 2013 zu erkennen gegeben, sich mit der Ausweisung und Nutzung als Grünfläche nicht abfinden zu wollen. Dies folgt aus dem unmittelbar im Anschluss an ihre Eintragung im Grundbuch gestellten Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids für die Errichtung eines Wohngebäudes vom 22. Januar 2014, aus den weiteren beantragten Bauvorbescheiden vom 4. November 2015 und 9. November 2018 sowie ihrer erfolgreichen Klage gegen die Widmung vom 28. August 2013. Es liegt somit weder ein seitens der Antragstellerin veranlasster noch ein ihr aus normativen Gesichtspunkten zurechenbarer Umstand vor, der eine Rechtsausübung ihrerseits als missbräuchlich erscheinen lässt. Auch ist – soweit überhaupt ein relevanter Vertrauenstatbestand auf Seiten des Antragsgegners geschaffen worden ist – dieser zwischenzeitlich entfallen. Die Abgabe des Anerkenntnisses und die Erteilung der Baugenehmigung im Jahr 1995 erfolgten allein unter der Maßgabe des § 33 BauGB a.F. und mithin mit Blick auf einen bereits im Planaufstellungsverfahren begriffenen Bebauungsplan. Der Antragsgegner hatte es jedoch jederzeit in der Hand, dieses Planverfahren weiter voranzutreiben und somit eine dauerhafte rechtliche Sicherung der von ihm angestrebten baurechtlichem Situation herbeizuführen. Indes ist festzustellen, dass nach Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrags (1994), der Erteilung des Anerkenntnisses (1995), der Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Landes Berlin (1996) und der Herstellung des Spielplatzes (1999) offenkundig aus Sicht des Antragsgegners ein Stadium erreicht worden ist, das trotz der damit einhergehenden rechtlichen Risiken die Aufstellung des Bebauungsplans als nicht prioritär erscheinen ließ. Die aufgrund dessen eingetretene Untätigkeit bis zur Wiederaufnahme der Planungen im Jahr 2013 hingenommene Situation fällt ihm zur Last. Aus denselben Erwägungen liegen auch die Voraussetzungen einer Verwirkung nicht vor.
3. Es kann offenbleiben, ob der Bebauungsplan auch unter weiteren Fehlern leidet. Sind im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens objektiv mehrere Rechtsfehler vorhanden, so ist das Normenkontrollgericht nicht verpflichtet, jeden dieser Rechtsfehler zu ermitteln und darauf seine Entscheidung zu stützen. Das Normenkontrollverfahren dient nicht – wie etwa ein behördliches Anzeige- oder Genehmigungsverfahren gemäß §§ 216, 246 Abs. 1a BauGB – einer umfassenden Prüfung der Rechtslage unter jedem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt (BVerwG, Beschluss vom 20. Juni 2001 - 4 BN 21.01 -, juris Rn. 12). Weder Antragsteller noch Antragsgegner können demgemäß das Normenkontrollgericht prozessual zwingen, bestimmte Fehler zu beurteilen und sie als durchgreifend oder umgekehrt als nicht gegeben anzusehen (BVerwG, Beschluss vom 20. Juni 2001, a.a.O. Rn. 13; Beschluss vom 14. Juli 2011 - 4 BN 8.11 -, juris Rn. 6; vgl. dazu Senatsurteil vom 2. März 2021 - OVG 10 A 17.17 -, juris Rn. 134).
B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 1 und Satz 2 der Zivilprozessordnung.
C. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 30, 34 und 35 BauGB
§ 34 BauGB
§ 33 BauGB
§ 242 BGB
§ 40 BauGB
§ 194 BauGB
§ 24 BauGB
§ 42 BauGB
§ 57 VwVfG
§ 30 BauGB
§ 42 Abs. 3 BauGB
§ 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 2 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 85 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 42 Abs. 2 und 3 BauGB
§ 95 Abs. 2 Nr.7 BauGB
§ 10 Abs. 1 BauGB
§ 6 Abs. 1 Satz 3 AGBauGB
§ 12 Abs. 2 Nr. 3 BezVG
§ 214 Abs. 1 BauGB
§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 42 Abs. 1 BauGB
§ 91 Abs. 1 ZVG
§ 42 Abs. 5 BauGB
§ 42 Abs. 5 bis Abs. 8 BauGB
§ 33 Abs. 1 BauGB
§ 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
§ 214 Abs. 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 VwGO
§ 709 Satz 1 und Satz 2 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 4 BN 3/24
4 CN 3.24
24 K 302.14
IV C 105.66
IV C 50.72
10 A 9.13
IV C 38.71
4 NB 36.92
1 BvR 1402/01
4 NB 17.94
4 NB 16.90
4 CN 2.16
10 A 14.07
3 BauGB seit 31.12
III ZR 28.15
2 B 1.14
4 C 57.80
4 CN 1.11
4 BN 47.03
4 C 6.17
3 S 160/15
8 S 1606/15
2 B 97.36
4 C 5.01
4 C 7.21
4 C 22.94
4 B 28.18
2 A 2108/20
4 C 11.13
4 BN 21.01
4 BN 8.11
10 A 17.17