Landgericht Heidelberg (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-07-18, Aktenzeichen 5 S 14/08

Tenor:
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesloch vom 01.02.2008 - 2 C 39/07 - wird zurückgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
4. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
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Der Kläger macht gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen für eine Mietwohnung geltend. Streit besteht im Berufungsverfahren noch über die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2004/2005 (Anlage K 1; I, 79) und 2005/2006 (Anlage K 4; I, 89; Anlage B 3; I, 177). Als Abrechnungsperiode wurde in allen Nebenkostenabrechnungen jeweils der Zeitraum vom 01.06. eines Jahres bis zum 31.05. des Folgejahres festgelegt.
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Die von der Firma t. erstellte Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 weist ein Guthaben des Klägers in Höhe von 148,22 Euro aus. In die Kostenaufstellung der sogenannten weiteren Heizungsbetriebskosten wurde eine Position „Wartung“ in Höhe von 606,68 Euro eingestellt, der eine Rechnung der Firma K. GmbH vom 28.02.2005 (Anlage K 2; I, 83) über den entsprechenden Betrag zugrunde liegt. Die Firma K. GmbH berechnet darin die Reinigung eines Öltanks und die Entsorgung von Restsumpf. Aus der Rechnung ergibt sich weiter, dass für den Austausch einer defekten Saugleitung im Zusammenhang mit der Öltankreinigung keine Kosten berechnet wurden.
3
Die ebenfalls von der Firma t. erstellte Nebenkostenabrechnung vom 07.08.2006 für den Abrechnungszeitraum 2005/2006 (Anlage K 4; I, 89) weist ein Guthaben des Klägers in Höhe von 66,79 Euro aus. Die Abrechnung beinhaltet bei der Aufstellung der Brennstoffkosten einen Betrag von 2.599,07 Euro für eine Anlieferung von 4.188 l Heizöl vom 08.06.2006. Nachdem der Kläger beanstandet hatte, dass die Heizöllieferung vom 08.06.2006 außerhalb der Abrechnungsperiode liege, erteilten die Beklagten dem Kläger im Laufe des erstinstanzlichen Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 23.08.2007 (I, 169 ff.) eine neue, wiederum von der Firma t. erstellte, Nebenkostenabrechnung (Anlage B 3; I, 177), die ein Guthaben des Klägers in Höhe von 77,23 Euro ausweist. In dieser Abrechnung ist die Heizölanlieferung vom 08.06.2006 in der Aufstellung der Brennstoffkosten zwar nicht mehr aufgeführt. Der angegebene Brennstoffverbrauch von 4.837 l Heizöl ist aber mit dem in der ursprünglichen Abrechnung vom 07.08.2006 angegebenen Wert identisch.
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Der Kläger beansprucht von den Beklagten über die in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen Guthaben hinaus die Rückzahlung weiterer Nebenkostenvorauszahlungen, und zwar für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 in Höhe von 103,50 Euro und für den Abrechnungszeitraum 2005/2006 in Höhe von 540,13 Euro.
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Der Kläger ist der Ansicht, dass die Rechnung der Firma K. GmbH nicht in die Nebenkostenabrechnung 2004/2005 hätte eingestellt werden dürfen, da es sich bei den durch den Einsatz der Firma K. GmbH verursachten Kosten nicht um Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrkV, sondern um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkV handle. Zumindest dürften die Kosten für die Öltankreinigung nicht in voller Höhe in die Jahresabrechnung eingestellt werden; vielmehr seien diese als aperiodische Kosten über mehrere Abrechnungsperioden zu verteilen.
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In die ursprüngliche Nebenkostenabrechnung 2005/2006 vom 07.08.2006 (Anlage K 4; I, 89) sei zu Unrecht eine Anlieferung Heizöl vom 08.06.2006 eingestellt worden. Bei zutreffender Berechnung des Heizölverbrauchs ergebe sich unter Berücksichtigung der von dem Kläger geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen ein Guthaben des Klägers in Höhe von 540,13 Euro (im Einzelnen: I, 67 f.). Die Korrektur des Fehlers in der Nebenkostenabrechnung vom 25.06.2007 (Anlage B 3; I, 177) sei verspätet.
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Das Amtsgericht hat der Klage auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen im Hinblick auf weitere Nebenkostenpositionen, die in erster Instanz zwischen den Parteien streitig waren, in Höhe von 643,73 Euro stattgegeben. Hinsichtlich der geltend gemachten Rückzahlungen in Höhe von 103,50 Euro für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 und in Höhe von 540,13 Euro für den Abrechnungszeitraum 2005/2006 hat das Amtsgericht die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angegriffenen Urteil wird Bezug genommen.
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Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger die in erster Instanz abgewiesenen Ansprüche weiter. Er macht unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens geltend, dass das Amtsgericht das Recht fehlerhaft anwendet und die erhobenen Beweise unvollständig gewürdigt habe.
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Der Kläger beantragt,
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das Urteil des Amtsgerichts Wiesloch vom 01.02.2008 dahingehend abzuändern, dass die Beklagten verurteilt werden, an den Kläger über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinaus gesamtschuldnerisch einen weiteren Betrag in Höhe von EUR 643,63 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 103,50 seit dem 25.11.2006 und aus EUR 540,13 seit dem 21.10.2006 zu zahlen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
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Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Das Amtsgericht hat zutreffend entschieden, dass dem Kläger gegen die Beklagten über die zuerkannten Ansprüche hinaus keine weitergehenden vertraglichen Ansprüche auf Rückzahlung von in den Abrechnungszeiträumen 2004/2005 und 2005/2006 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zustehen. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO in zweiter Instanz zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.
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1. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass es sich bei den in die Abrechnung 2004/2005 eingestellten Kosten in Höhe von 606,68 Euro für die von der Firma K. GmbH durchgeführte Öltankreinigung um umlagefähige Wartungskosten und nicht um Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkV handelt. Dem Kläger steht somit für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 kein weitergehender Rückzahlungsanspruch in Höhe von 103,50 Euro zu.
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a) Nach § 2 Nr. 4a der am 01.01.2004 in Kraft getretenen BetrkV umfassen die als Betriebskosten umlagefähigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die Kosten für die Pflege und die Reinigung der Anlage. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Kosten für die Reinigung bestimmter Heizungssysteme oder Anlagenteile hiervon ausgenommen sind, findet sich in § 2 Nr. 4a BetrkV nicht. Nach dem Wortlaut von § 2 Nr. 4a BetrkV fallen somit auch die Kosten für die Reinigung eines Öltanks unter die umlagefähigen Kosten des Betriebs der Heizungsanlage.
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Soweit von Teilen der Rechtsprechung und des Schrifttums (LG Landau, WuM 2005, 720; AG Rendsburg, WuM 2002, 232; AG Karlsruhe, WuM 1992, 139; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdn. 401) die Auffassung vertreten wird, dass es sich bei den Kosten für die Reinigung eines Heizöltanks stets um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten handle, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Instandhaltungskosten sind nach § 28 Abs. 1 Satz 1 der II. BerechnungsVO diejenigen Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Wie der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit der Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung entschieden hat, fallen darunter nur solche Mängel, die an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile aufgetreten sind (BGH, WuM 2004, 290 und BGH, WuM 2004, 292). Um die Beseitigung solcher Mängel geht es bei einer Öltankreinigung im Normalfall nicht. Öltankreinigungen werden in regelmäßigen Abständen von mehreren Jahren durchgeführt, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen, die für sich genommen weder eine Beschädigung der Substanz des Heizöltanks darstellen noch zu einer solchen geführt haben müssen. Es handelt sich somit - im Gegensatz zu Maßnahmen zur Beseitigung von Substanzschäden wie z.B. die Erneuerung der Beschichtung oder des Anstrichs des Heizöltanks - um eine präventive Maßnahme, um den ordnungsgemäßen Betrieb der Heizungsanlage aufrecht zu erhalten.
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b.) Der Umlagefähigkeit der Kosten für die Öltankreinigung steht im konkreten Fall nicht entgegen, dass die Öltankreinigung nach der Aussage des von dem Amtsgericht vernommenen Zeugen M. im Zusammenhang mit einer nur wenige Tage zuvor aufgetretenen Störung der Heizungsanlage durchgeführt worden ist.
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Zwar hat der Bundesgerichtshof in den bereits erwähnten Entscheidungen zur Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung (a.a.O.) danach unterschieden, ob es sich bei der Reinigung um eine turnusmäßig wiederkehrende Maßnahme oder um eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass (etwa zur Beseitigung einer bereits eingetretenen Verstopfung) handelt, und im zuletzt genannten Fall die Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung verneint. Um einen der zuletzt genannten Konstellation vergleichbaren Fall geht es hier aber nicht.
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Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, deren Unrichtigkeit der Kläger nicht aufgezeigt hat und an die das Berufungsgericht daher gemäß § 529 ZPO gebunden ist, wurde die Firma K. GmbH beauftragt, den Öltank zu reinigen, und nicht, um eine Störung der Heizungsanlage zu beseitigen.
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Der Zeuge K. hat in seiner Vernehmung ausgesagt, dass der Eigentümer Z. ihn bereits einige Zeit vor Auftragserteilung angerufen und sich nach einer Tankreinigung erkundigt habe. Bei diesem ersten Telefonat sei es um den Preis und um die Frage gegangen, welche Ölmenge zwischengelagert werden könne. Der Eigentümer Z. habe sich dann entschlossen, noch zwei bis drei Monate mit der Heiztankreinigung zuzuwarten, bis der Ölstand etwas niedriger geworden wäre. Der Auftrag für die Firma K. GmbH sei dann gewesen, die Heizöltanks zu reinigen.
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Die Aussage des Zeugen M., wonach die Heizung wenige Tage vor den Reinigungsarbeiten der Firma K. GmbH ausgefallen sei und nach Auskunft der anwesenden Monteure die Saugleitung verstopft gewesen sei, steht nicht im Widerspruch zur Aussage des Zeugen K., wonach diesem lediglich der Auftrag erteilt worden sei, die Öltanks zu reinigen. Auch der Zeuge K. hat ausgesagt, dass anlässlich der Reinigungsarbeiten eine verstopfte Saugleitung ausgetauscht worden sei. Das ergibt sich im Übrigen auch aus der Rechnung der Firma K. GmbH vom 28.02.2005. Dass anlässlich der Reinigungsarbeiten zugleich ein Defekt an einer Saugleitung behoben worden ist, zwingt indessen nicht zu der Annahme, dass die Verstopfung der Saugleitung und eine damit einhergehende Störung der Heizungsanlage der (alleinige) Grund für die Beauftragung der Firma K. GmbH gewesen sein muss. Es ist genauso gut denkbar, dass die aufgetretene Störung der Heizungsanlage nur zum Anlass genommen wurde, den bereits seit längerer Zeit beabsichtigten Auftrag zur turnusmäßigen Reinigung des Heizöltanks zu erteilen.
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Wie das Amtsgericht ist auch die Kammer der Auffassung, dass die Kosten für eine Öltankreinigung ihren Charakter als umlagefähige Betriebskosten nicht dadurch verlieren, dass mit der Öltankreinigung zugleich Schäden behoben werden, oder dass eine Störung der Heizungsanlage zum Anlass genommen wird, eine turnusmäßig vorgesehene Reinigung durchzuführen. Soweit die Kosten allein durch die turnusmäßige Reinigung angefallen sind, bleiben sie daher umlagefähig. Dass im vorliegenden Fall auch Kosten umgelegt worden wären, die nicht durch die turnusmäßige Reinigung, sondern durch die Beseitigung von Schäden bedingt wurden, ist nicht ersichtlich. Ausweislich der Rechnung der Firma K. GmbH vom 28.02.2005 wurde den Beklagten für den Austausch der defekten Saugleitung nichts berechnet. Dies hat der von dem Amtgericht vernommene Zeuge K. auch ausdrücklich bekräftigt.
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c) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Beklagten die Kosten für die Reinigung des Öltanks in vollem Umfang in die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 eingestellt haben. Nach Auffassung der Kammer ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, solche Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern nur in größeren zeitlichen Abständen anfallen, anteilig über mehrere Jahre zu verteilen (ebenso Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 556 Rdn. 320 f.).
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Eine anteilige Umlage der nicht jährlich anfallenden Betriebskosten über mehrere Jahre führt zu einem gesteigerten Verwaltungsaufwand und ist wenig praktikabel. Schwierigkeiten der Abrechnung ergeben sich insbesondere dann, wenn kein feststehender regelmäßiger Turnus vorgegeben ist; in diesen Fällen besteht eine erhebliche Unsicherheit, über welchen Zeitraum die Kosten anteilig verteilt werden müssen. Vor diesem Hintergrund entspricht es im Regelfall billigem Ermessen, wenn der Vermieter nicht alljährlich anfallende Betriebskosten in der Abrechnungsperiode ansetzt, in der die Kosten entstanden sind.
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Ob eine andere Beurteilung geboten ist, wenn die angefallenen Kosten besonders hoch sind und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten erheblich belastet wird, kann dahinstehen. Bei Kosten in Höhe von 103,50 Euro ist die Belastung für den Kläger im vorliegenden Fall nicht so erheblich, dass die Umlage unbillig wäre.
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2. Der Kläger hat auch keinen weitergehenden Rückzahlungsanspruch in Höhe von 540,13 Euro für den Abrechnungszeitraum 2005/2006.
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Zwar war die ursprüngliche Abrechnung der Firma t. vom 07.08.2006 (Anlage K 4; I, 89) inhaltlich unrichtig, weil sie die Kosten einer Heizöllieferung vom 08.06.2006 beinhaltet hat, obwohl der Abrechnungszeitraum am 31.05.2006 geendet hat. Mit der Abrechnung vom 01.07.2007 (Anlage B 4; I, 179) haben die Beklagten dem Kläger aber unter Bezugnahme auf die korrigierte Abrechnung der Firma t. vom 25.06.2007 (Anlage B 3; I, 177) eine neue Abrechnung erteilt. Die inhaltliche Richtigkeit dieser Abrechnung, in der der Heizölverbrauch wie in der ursprünglichen Abrechnung der Firma t. vom 07.08.2006 mit 4.837 l angegeben ist und aus der sich demzufolge kein Guthaben des Klägers in der von ihm beanspruchten Höhe ergibt, wird von dem Kläger mit seiner Berufung nicht mehr in Zweifel gezogen.
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Auf die Frage, ob eine Korrektur der fehlerhaften Abrechnung vom 07.08.2006 noch erfolgen konnte, kommt es im vorliegenden Fall nicht an. Wie sich aus § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ergibt, ist im Falle einer verspäteten Abrechnung nur die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Im vorliegenden Fall macht der Kläger aber einen vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen geltend. Einen solchen Anspruch hat der Kläger indessen bereits nicht schlüssig dargelegt, zumal er die inhaltliche Richtigkeit der korrigierten Abrechnung der Firma t. vom 25.06.2007 nicht in Frage gestellt hat.
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Aus der korrigierten Abrechnung der Firma t. vom 25.06.2007 ergibt sich ein Guthaben des Klägers in Höhe von 77,23 EUR. Dieses Guthaben haben die Beklagten gemäß Abrechnung vom 01.07.2007 (Anlage B 4; I, 179) mit weiteren Positionen verrechnet und mit dem aus dieser Verrechnung beanspruchten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 14,10 EUR in erster Instanz hilfsweise gegen die Klageforderung aufgerechnet. Die Feststellungen des Amtsgerichts, dass die zur Aufrechnung gestellte Forderung bestanden hat und dass die Aufrechnung zum anteiligen Erlöschen der Klageforderung geführt hat, wurden mit der Berufung nicht angegriffen.
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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Auf Antrag des Klägers war die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Die Frage, ob die Kosten einer Öltankreinigung umlagefähige Betriebskosten oder nicht umlagefähige Instandhaltungskosten sind, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet und ist bislang höchstrichterlich nicht entschieden worden. Dasselbe gilt für die Frage, ob nicht alljährlich anfallende Betriebskosten in vollem Umfang in die Abrechnungsperiode ihres Anfalls eingestellt werden können oder ob diese Kosten anteilig über mehrere Jahre verteilt werden müssen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 529 ZPO
§ 1 Abs. 1 BetrkV
§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkV
§ 2 Nr. 4a BetrkV
§ 28 Abs. 1 Satz 1 der II. BerechnungsVO
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB
§ 97 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 2 C 39/07