Finanzgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-03-12, Aktenzeichen 3 K 6068/99 F
ECLI: ECLI:DE:FGMS:2003:0312.3K6068.99F.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Streitig ist die Feststellung eines Grundstückswertes.
Mit notariellem Vertrag vom 30.09.1997 bekam der Kläger (Kl.) das Grundstück X********************in B******von Herrn B. unentgeltlich übertragen. B. behielt sich ein Nießbrauchsrecht an dem Grundstück vor. Die Mutter des B. hatte das Gebäude bis zu ihrem Tode im September 1996 bewohnt. Danach ließ B. das Wohnhaus für 103.083 DM renovieren. Ab Januar 1997 vermietete B. das 120 qm große Wohnhaus für 11 DM je qm.
Bei der gesonderten Feststellung des Grundstückswertes zum Schenkungstag legte das Finanzamt (FA) seiner Berechnung der Durchschnittsmiete die seit Anfang Januar 1997 erzielte Miete zu Grunde und stellte durch Bescheid vom 19.03.1999 den Grundstückswert zum 30.09.1997 auf 187.000 DM fest.
Mit seinem Einspruch begehrte der Kl. die Durchschnittsmiete auf der Grundlage der Mietwerte einschließlich der Jahre 1995 und 1996 zu ermitteln. Die Verkürzung auf die Zeit nach der Modernisierung sei durch die Vorschrift des § 146 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) nicht gedeckt. Nur außergewöhnliche Veränderungen rechtfertigten eine Verkürzung des Zeitraums. Die hier Ende 1996 durchgeführten Arbeiten wie die Heizungserneuerung, Erneuerung des Bades, der Elektroinstallation und die Ausbesserung des Daches seien nicht so gewichtig, um den typisierenden 3-jährigen Ermittlungszeitraum zu verkürzen. Der Ausnahmefall dürfe nicht zum Regelfall gemacht werden.
Der Einspruch blieb erfolglos. In der Einspruchsentscheidung (EE) vom 30.08.1999 vertrat das FA die Auffassung, dass die Vorschrift des R 170 Abs. 2 Erbschaftsteuerrichtlinien (ErbStR) nicht über den gesetzlichen Ausnahmetatbestand des § 146 Abs. 2 S. 4 BewG hinausgehe.
Mit der Klage verfolgt der Kl. sein Begehren weiter. Zur Begründung wiederholt er im Wesentlichen sein bisheriges Vorbringen. Die vom FA vorgenommene extensive Auslegung des § 146 Abs. 2 S. 4 BewG entspreche nicht der Absicht des Gesetzgebers. Bei Einschluss der Jahresrohmiete von 9.780 DM für die Zeit vor der Renovierung des Objekts ergebe sich ein Grundstückswert von 139.000 DM.
Der Kl. beantragt,
den Grundstückswert für das Grundstück X in B zum 30.09.1997 auf 139.000 DM festzustellen,
hilfsweise die Revision zuzulassen.
Das FA beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist es auf seine Ausführungen in der EE.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der vorliegenden Akten und der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Die Parteien haben zur Entscheidung des Rechtsstreits auf mündliche Verhandlung verzichtet.
Die Klage ist nicht begründet.
Das beklagte FA hat die der Bedarfsbewertung zu Grunde zulegende Jahresmiete zu Recht nur auf der Grundlage der seit Anfang 1997 erzielten Miete ermittelt. Nach der Vorschrift des § 146 Abs. 2 S. 1 BewG ist die durchschnittliche Jahresmiete aus den Jahresmieten der letzten 3 Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt abzuleiten. Einen kürzeren Zeitraum für die Berechnung der Durchschnittsmiete sieht § 146 Abs. 2 S. 4 BewG für die Fälle vor, in denen das Grundstück vor dem Besteuerungszeitpunkt weniger als 3 Jahre vermietet worden ist. In diesen Fällen ist die Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln.
Darüber, wann der Mietermittlungszeitraum nach § 146 Abs. 2 S. 4 BewG abzukürzen ist, bestehen seitens der Finanzverwaltung und des Schriftums unterschiedliche Auffassungen. Nach der in R 170 Abs. 2 der ErbStR geregelten Auffassung der Finanzverwaltung ist in Fällen, in denen sich innerhalb der zurückliegenden 3 Jahre die Miethöhe infolge Anbau, Umbau, Ausbau oder Modernisierungsmaßnahmen oder Nutzungsänderungen geändert hat, die durchschnittliche Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum ab Beendigung der letzten baulichen Veränderung oder ab Beginn der letzten Nutzungsänderung zu ermitteln. Gürsching/Stenger (Kommentar zum BewG § 146 Anm. 171) wollen dagegen nur bei außergewöhnlichen Änderungen der Miethöhe z.B. durch Vergrößerung oder Verkleinerung der Wohn- bzw. Nutzfläche sowie bei Modernisierungsmaßnahmen, die sich erheblich auf den Mietwert auswirken, einer Verkürzung des Mietermittlungszeitraums zustimmen. Knobel schließt sich in dem Kommentar Viskorf, Glier, Hübner, Knobel, Schuck Erbschaftsteuer und Schenkungsteuergesetz, Bewertungsgesetz Kommentar § 146 Anm. 17) der Auffassung von Gürsching/Stenger grundsätzlich an, wobei seiner Meinung nach die Abgrenzung zwischen solchen tatsächlichen die Miethöhe beeinflussenden Umständen, die eine Verkürzung des Mietermittlungszeitraums rechtfertigen oder nicht, nur nach den Verhältnissen des konkreten Einzelfalles erfolgen kann. Der Senat schließt sich der von Viskorf, Glier a.a.O. vertretenen Auffassung an, da es auf die im Besteuerungszeitpunkt vorhandenen tatsächlichen Umstände des zu bewertenden Grundstücks ankommt. Auch Möench weist in seinem Erbschaft- und Schenkungsteuerkommentar § 12 Anm. 47 daraufhin, dass darauf abzustellen ist, welche Miete zu erzielen gewesen wäre, wenn das Grundstück in den drei zurückliegenden Jahren, den Zustand gehabt hätte, der im Besteuerungszeitpunkt bestand. Maßgebend ist der Zeitraum zwischen dem Abschluss der baulichen Maßnahmen und dem Besteuerungszeitpunkt.
Hiervon ausgehend rechtfertigen nach Ansicht des Senats die tatsächlichen Umstände des vorliegenden Streitfalls die vom FA vorgenommene Verkürzung des Mietermittlungszeitraums. Dafür spricht allein schon der Kostenumfang der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Unstreitig hat B. das Grundstück knapp ein Jahr vor der Schenkung an den Kl. für 103.000 DM modernisieren bzw. renovieren lassen. Nach den Angaben des Kl. bezogen sich die Aufwendungen auf die Erneuerung der Heizung, des Bades sowie der Elektroinstallation und auf die Ausbesserung des Daches. Wie sich die Kosten auf die einzelnen Gewerke verteilt haben, lässt sich aus den vom FA Aachen-Kreis angeforderten Steuerunterlagen des B. nicht entnehmen. Kosten in der vorgenannten Größenordnung, die bei der Wohnflächengröße des Hauses von 120 qm einem Renovierungsaufwand von 858 DM je qm entsprechen, sind nach Auffassung des Senats außergewöhnlich und wirken sich auch erheblich auf den Mietwert aus. Die Außergewöhnlichkeit der Aufwandshöhe ergibt sich aus dem Umstand, dass bis 1998 der Werbungskostenpauschbetrag nach § 9 a EStG bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung 42 DM je qm Wohnfläche betrug. Hier liegen die tatsächlichen Kosten um mehr als das 20-fache über diesem Pauschbetrag. Die erhebliche Auswirkung der Modernisierungsaufwendungen auf den Mietwert ergibt sich aus der Tatsache, dass B. das Wohnhaus anschließend für 11 DM je qm vermietet hat, während die übliche Miete nach dem Vorbringen des Kl. in der Klageschrift nur rund 6,80 DM je qm beträgt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
Da die Streitfrage bislang höchstrichterlich nicht entschieden ist, lässt der Senat die Revision gemäß § 115 Abs. 1 Nr. 1 FGO zu.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 9 a EStG
§ 146 Abs. 2 Bewertungsgesetz
§ 146 Abs. 2 S. 4 BewG
§ 146 Abs. 2 S. 1 BewG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 115 Abs. 1 Nr. 1 FGO