Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-07-18, Aktenzeichen 316 S 56/22
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2023:0718.316S56.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 3. Juli 2018 ist wirksam (Anschluss AG Hamburg, Urteil vom 2. Juni 2023 - 49 C 361/22).(Rn.24)
2. Von einem wesentlichen Bauaufwand ist auszugehen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwands erreicht. Bei heute durchschnittlichen Neubaukosten von ca. 2.000 €/qm bedeutet dies, dass Modernisierungskosten von ca. 700 €/qm aufgewendet werden müssen, damit eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB vorliegt.(Rn.30)
3. In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf die in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen beruhen. Kosten, die der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, sind nicht zu berücksichtigen. Die (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind, sind abzuziehen (Anschluss BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18).(Rn.31) (Rn.32)
Verfahrensgang
1. Auf die Berufung der Klägerin und der Drittwiderbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 116,98 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.07.2021 zu zahlen.
Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.07.2021 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Auf die Drittwiderklage wird festgestellt, dass die zwischen der Beklagten und der Drittwiderbeklagten für die in der […] Hamburg, Erdgeschoss Mitte belegene Wohnung vereinbarte zulässige monatliche Nettokaltmiete für den Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.08.2020 413,02 €, für den Zeitraum vom 01.09.2020 bis 31.08.2022: 415,24 € und für den Zeitraum vom 01.09.2022 bis 31.08.2024 465,53 € beträgt.
Im Übrigen wird die Drittwiderklage abgewiesen.
2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
3. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten tragen die Klägerin zu 14 %, die Beklagte zu 60 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Von den erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Beklagte 30 %. Im Übrigen trägt die Klägerin diese selbst. Die außergerichtlichen erstinstanzlichen Kosten der Beklagten tragen die Klägerin zu 14 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Im Übrigen trägt die Beklagte diese selbst. Die erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten trägt die Beklagte zu 67 %. Im Übrigen trägt die Drittwiderbeklagte diese selbst.
Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten tragen die Klägerin zu 18 %, die Beklagte zu 56 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Von den zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Beklagte 7 %. Im Übrigen trägt die Klägerin diese selbst. Die außergerichtlichen zweitinstanzlichen Kosten der Beklagten tragen die Klägerin zu 18 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Im Übrigen trägt die Beklagte diese selbst. Die zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten trägt die Beklagte zu 67 %. Im Übrigen trägt die Drittwiderbeklagte diese selbst.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 8.767,88 € bis zum 06.04.2023, danach auf 8.384,20 € festgesetzt.
Der Streitwert für das Verfahren der ersten Instanz wird unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, auf 8.767,88 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht Ansprüche auf Auskunft und Rückzahlung von nach § 556d Abs. 1 BGB nicht geschuldeter Miete geltend. Mit der Drittwiderklage begehrt die Beklagte Feststellung der zulässigen Miethöhe.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).
Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hat die Klage mit Urteil vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, abgewiesen und gegenüber der Drittwiderbeklagten festgestellt, dass die zwischen der Beklagten und der Drittwiderbeklagten für die in der […]Hamburg, Erdgeschoss Mitte belegene Wohnung vereinbarte zulässige monatliche Nettokaltmiete für den Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.08.2020: € 530,00, für den Zeitraum vom 01.09.2020 bis 31.08.2022: € 560,00 und für den Zeitraum vom 01.09.2022 bis 31.08.2024: € 590,00 beträgt.
Hiergegen wenden sich die Klägerin und die Drittwiderbeklagte unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.
Die Beklagte hat erstinstanzlich schriftsätzlich die Auskunft erteilt, ob es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB handele. Zweitinstanzlich haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich des ursprünglichen Antrags zu 1. d) übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Klägerin und die Drittwiderbeklagte beantragen mit der Berufung nunmehr:
Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.7.2022 zum Aktenzeichen 912 C 130/21 wird abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgenden Fragen zu erteilen:
a. Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch […] („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, […]Hamburg, EG Mitte („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 11.7.2018 abgeschlossen?
b. Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
c. Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter […] („Mieter“) Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der derzeit von der Beklagten angemieteten Wohnung, […]Hamburg, EG Mitte („Wohnung“), oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 163,27 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 729,23 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
4. Die Drittwiderklage wird abgewiesen.
Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.
1. Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.
a) Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete i. H. v. 116,98 € für den Monat April 2020 gem. §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 818, 398 BGB. Ein darüber hinausgehender Rückzahlungsanspruch für den Monat April 2020 besteht nicht.
Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann hiernach nach §§ 556d ff. BGB nicht geschuldete Miete zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist, § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. Gem. § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d, 556e BGB jedoch nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Die Miete für den Monat April 2020 war gem. § 556d Abs. 1 nicht geschuldet, soweit sie einen Betrag von 413,02 € übersteigt, mithin i. H. v. 116,98 €. Insoweit ist der vertraglich vereinbarte Mietzins teilunwirksam vereinbart. Gem. § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 der Regelung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB.
aa) § 556d BGB findet auf das streitgegenständliche Mietverhältnis Anwendung.
aaa) Es ist vorliegend ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen worden, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, § 556d Abs. 1 BGB. § 1 der Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 03.07.2018 (Mietpreisbegrenzungsverordnung, HmbGVBl. 2018 Nr. 27, S. 225 ff) bestimmt, dass die Freie und Hansestadt Hamburg ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt i. S. d. § 556d Abs. 1 BGB ist.
Die Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 03.07.2018 (HmbGVBl. 2018 Nr. 27, S. 225 ff.) ist entgegen der nunmehr mit der Berufungserwiderung vertretenen Auffassung der Beklagten wirksam (AG Hamburg, Urteil vom 02.06.2023 - 49 C 361/22). Die Verordnung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen nach § 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in der Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann nach § 556 d Abs. 2 Satz 3 BGB insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Hinsichtlich der Annahme eines angespannten Wohnungsmarktes steht dem Verordnungsgeber ein weiter Beurteilungsspielraum zu, der von den Fachgerichten nur eingeschränkt überprüfbar ist, wozu auch zählt, welche Kriterien der Verordnungsgeber zur Beurteilung des angespannten Wohnungsmarktes heranzieht (BGH, Urteil vom 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, NZM 2016, 82; BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, BGB § 556d Rn. 46; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556d Rn. 92 ff.; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204).
Die Auswahl eines Betrachtungszeitraums von zehn Jahren (2007 bis 2017) ist mit den Vorgaben des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 und 2 BGB vereinbar; der Verordnungsgeber hält sich insoweit innerhalb seines Beurteilungsspielraums. Die Verordnungsermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB enthält bereits keine Vorgaben zur Länge des maßgeblichen Zeitraums und verweist auch nicht auf § 558 Abs. 2 BGB. Unzutreffend ist der Einwand, der festzustellende prozentuale Anstieg der Mietpreise sei umso größer, je länger der Beobachtungszeitraum gewählt werde. Denn dem von § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB vorgegebenen Vergleich mit dem Anstieg im bundesweiten Durchschnitt ist ein entsprechend langer Zeitraum zugrunde zu legen, was tendenziell die Zuverlässigkeit des Vergleichs eher verbessert. Zudem verliert ein etwaiger, weiter in der Vergangenheit liegender stärkerer Mietpreisanstieg nicht in der Zwischenzeit an Relevanz, da er auf die aktuellen Mieten durchschlägt. Nach § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 BGB – der vom Verordnungsgeber im Abschnitt „1.1 Mietniveau und Mietentwicklung in Hamburg“ der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 225 ff.) neben dem Kriterium des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB in zulässiger Weise herangezogen wurde – kann zudem auch die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt berücksichtigt werden.
Nicht zu beanstanden ist auch die Betonung der Mietentwicklung insbesondere bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen unter Ausschluss der Neuvertragsmieten der SAGA und der Wohnungsbaugenossenschaften, da diese, worauf Ziff. 1.1 Fn. 1 der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 226) hinweist, ihre Wohnungen in den meisten Fällen nicht über die einschlägigen Portale vermarkten. Des Weiteren ist die Höhe der Genossenschaftswohnungsmieten nicht von der allgemeinen Nachfrage abhängig, sondern in erster Linie von den Kosten der Genossenschaft, was gegen eine Berücksichtigung spricht. Soweit die Beklagte sich für ihre Auffassung, Mieten von Wohnungen der SAGA und Genossenschaftswohnungen hätten mit in die Berechnung einfließen müssen, auf Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 38, beruft, geht dies fehl. Dort geht es lediglich darum, dass die Auswertung sich auf alle Mietverhältnisse und nicht nur Wohnungen mittlerer Art oder Neuvermietungen beziehen müsse. Im Übrigen werden diese Anbieter in Ziff. 1.1.3 der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 233) im Rahmen der Entwicklung der Mietenspiegelmieten berücksichtigt.
Ebenfalls vom Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers gedeckt ist die Begründung zu Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit (Ziff. 1.3 der Verordnungsbegründung, HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 233 f.). Die Verordnungsbegründung setzt sich mit den Faktoren des Bevölkerungswachstums im Verhältnis zur Neubautätigkeit auseinander (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 02.06.2023 - 49 C 361/22). Zwar wird unter Ziff. 1.3 nicht unmittelbar auf die Neubautätigkeit eingegangen. Aus der Gegenüberstellung der Anzahl der Haushalte, welche die potentielle Wohnungsnachfrage abbilden, und der Gesamtzahl der Wohnungen ergibt sich jedoch die von § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Mangellage; zudem gibt eine Gesamtschau der Verordnungsbegründung unter Einbeziehung der unter Ziff. 3 (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 236 ff.) aufgeführten Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes auch Auskunft über die Neubautätigkeit.
bbb) Die Anwendung des § 556d BGB ist nicht nach § 556f Satz 2 BGB ausgeschlossen, da es sich nicht um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.
Nach der Gesetzesbegründung zu § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NZM 2021, 22; BT-Drs. 18/3121, 32). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.; BT-Drs. 18/3121, 32). Zur Beantwortung der Frage, ob im Hinblick auf die Kosten der durchgeführten Arbeiten ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, kann nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121, 32) auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG bzw. dessen Vorgängervorschriften (§§ 16, 17 des II. WoBauG) sowie auf die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Danach ist ein Bauaufwand im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.). Ein wesentlicher Bauaufwand ist anzunehmen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwands erreicht. Bei heute durchschnittlichen Neubaukosten von ca. 2.000 €/qm bedeutet dies, dass Modernisierungskosten von ca. 700 €/qm aufgewendet werden müssen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 19 m. w. N.).
In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf – im Katalog des § 555b BGB genannten – Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N). Dieses Verständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender „Modernisierung“ (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Dementsprechend ist in der Gesetzesbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT-Drs. 18/3121, 32). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen iSd § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.). Entsprechendes gilt auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden, und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie – ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre – bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N).
Für den Fall der Mieterhöhung nach § 559 BGB hat der BGH entschieden, dass bei einer modernisierenden Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit modernisiert werden (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795; vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 19). Für die im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB vorzunehmende Beurteilung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, gilt nichts anderes (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Im Gegenteil spricht der Umstand, dass es sich bei § 556f Satz 2 BGB um eine – eng auszulegende – Ausnahmevorschrift handelt, für einen Abzug der (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Den Vermieter trifft nach allgemeinen Regeln die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen dafür, dass es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, vorliegen. Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen um Modernisierungs- (§ 555b BGB) und nicht um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) handelt (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, a. a. O.). Er muss auch darlegen und beweisen, dass die zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind.
Modernisierungskosten in Höhe von ca. 700 €/qm hat die Beklagte vorliegend nicht dargelegt und bewiesen. Die Kosten für die Ausstattung des Bades mit einem E-Lüfter, für die Ausstattung der Wohnung mit einem Kabelnetz für Internet, Telefon und digitales Kabel-TV, für den Einbau eines wandhängenden WCs statt eines Stand-WCs und für den Einbau eines Handtuchheizkörpers erreichen diesen Betrag nicht. Dies gilt auch, falls man den Tausch einer kleinen Badewanne gegen eine Dusche ebenfalls als Modernisierungsmaßnahme erachtete. Bei der Ausstattung des Bades mit einer herabgesetzten Decke mit Spots und mit einem Spiegel handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen.
Im Übrigen hat die Beklagte dazu, dass es sich überhaupt um Modernisierungsmaßnahmen – und nicht um reine Erhaltungsmaßnahmen, die nicht zur Modernisierung zählen, handelt, bzw. dazu, wie hoch der Anteil der fälligen und zukünftigen Instandhaltungskosten ist, auch auf den Hinweis der Kammer nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. So fehlt es vorliegend an hinreichend substantiiertem Vortrag zum Zustand vor Ausführung der Maßnahmen. Es fehlt an konkretem Vortrag zu Alter, Erhaltungszustand und Gesamtlebensdauer der erneuerten Bauteile.
Hinsichtlich der Erneuerung der Elektrik ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht, dass sich der Wohnstandard durch diese wesentlich verbessert hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NJW-RR 2021, 524). Der Gebrauchswert der Wohnung wird nur bei erstmaliger Einrichtung erhöht (Schmidt-Futterer/Eisenschmied, 15. Aufl., § 555b Rn. 117 m. w. N.). Soweit die Beklagte behauptet, die Wohnung sei mit einer E-Installation ausgestattet, die 20 % oberhalb der DIN 18015 Teil 2 und damit 20 % oberhalb Neubaustandard liege, fehlt es auch an Angaben der entsprechenden Werte. Der Boden in der Wohnung verfügte bereits über Bodenbeläge und die Wände in Bad und Küche über Fliesen, was der Einordnung der Verlegung von Eichenparkett in der Wohnung und der Verlegung von Fliesen in Küche und Bad als Modernisierungsmaßnahmen entgegensteht (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551; BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NJW-RR 2021, 524). Dass sich die Verlegung einer Trittschallunterlage hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung selbst geräuschmindernd ausgewirkt hat (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 555b Rn. 135 n. w. N.), ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht. Dass der Einbau einer Einbauküche eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, kann mangels Angaben der Beklagten zu zuvor vorhandener Ausstattung der Küche nicht angenommen werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmied, 15. Aufl., § 555b Rn. 123 m. w. N.). Mangels hinreichender Angaben der Beklagten, auch zur vorherigen Ausstattung, kann eine Wohnwertverbesserung oder Endenergieeinsparung durch den Einbau von Flachheizkörpern nicht festgestellt werden.
Es wurden seitens der Beklagten lediglich pauschal (fiktive) Instandsetzungskosten in Abzug gebracht, ohne dass hierzu konkreter Vortrag erfolgt wäre. So hat die Beklagte lediglich vorgetragen, bei den Rohbau-/Fliesenarbeiten sei der ersparte Instandhaltungsanteil pauschal mit 20 % anzusetzen, da es sich überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen für Bad, Küche, Fußböden und Elektro handele. Für die Elektroarbeiten bemesse sich der Instandhaltungsanteil auf 9,97 %, die ursprüngliche Elektroinstallation sei zwar alt, aber intakt gewesen. Für die Sanitärarbeiten sei wiederum ein Instandhaltungsanteil von 20 % zugrunde zu legen, da die ursprüngliche Badinstallation und Ausstattung zwar alt, aber intakt gewesen sei. Da die ursprüngliche Heizung zwar alt, aber intakt gewesen sei, sei der Instandhaltungsanteil pauschal mit 20 % anzusetzen. Hinsichtlich der Malerarbeiten sei wiederum ein Instandhaltungsanteil von 20 % anzusetzen, da die Wohnung weiß gestrichen und in gutem Zustand gewesen sei. Für die Tischlerarbeiten sei ein Instandhaltungsanteil von 20 % anzusetzen, da die Beschläge zwar alt, aber intakt gewesen seien. Der gleiche Instandhaltungsanteil sei auch bei den Küchenarbeiten anzusetzen, da die ursprünglichen Kücheneinbauten alt, aber intakt gewesen seien.
Nicht ausreichend ist auch, dass sich die Beklagte darauf beruft, unter Zugrundelegung der in den als Anlage B 1 eingereichten Rechnungen dokumentierten Arbeiten sei der hinzugezogene Architekt Stefan P. zu der Einschätzung gelangt, dass sich bei Gesamtkosten von 1.143,89 € pro qm Wohnfläche der Modernisierungsanteil auf 953,14 € pro qm Wohnfläche und der Instandhaltungsanteil auf 190,75 € pro qm Wohnfläche belaufe. Wie sich der als Anlage BK 2 überreichten Aufstellung entnehmen lasse, bemesse sich der Instandhaltungsanteil auf maximal 20 %. Diese bloßen pauschalen Angaben, ein bestimmter Prozentsatz bzw. Anteil der Gesamtkosten entfalle auf Instandhaltungskosten, sind gerade nicht ausreichend. Hiermit erfolgen keinerlei Angaben zum Zustand der Bauteile, vielmehr wird lediglich das Ergebnis einer nicht nachvollziehbaren Prüfung durch einen Architekten der Beklagten genannt.
Damit fehlt es auch an hinreichenden Anknüpfungstatsachen für die Einholung eines Sachverständigengutachtens bzw. an einer hinreichenden Grundlage für eine Schätzung durch das Gericht.
Durch die Modernisierung ist auch kein Zustand erreicht worden, der in wesentlichen Teilen demjenigen eines Neubaus entspricht. Dies setzt voraus, dass die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drs. 18/3121; BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w N.). Dabei gelten die obigen Ausführungen zu den Voraussetzungen des Vorliegens von Modernisierungsmaßnahmen entsprechend. In die diesbezügliche Beurteilung sind nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen. Entsprechend den obigen Ausführungen liegen Modernisierungsmaßnahmen, durch die die Wohnung in mehreren Bereichen so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist, nicht vor.
bb) Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete liegt bei 413,02 €. Dies entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) zuzüglich 10 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung übersteigt einen Betrag in Höhe von 9,28 € pro qm nicht. Dieser Betrag entspricht dem Mittelwert zuzüglich eines Aufschlags in Höhe von 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert des einschlägigen Rasterfelds H 1 des Mietenspiegels 2017 der Freien und Hansestadt Hamburg.
Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich in normaler Wohnlage und weist eine Größe von 40,46 qm auf. Sie ist entgegen der nunmehr mit der Berufungserwiderung vertretenen Auffassung der Beklagten dem Baujahr des Hauses entsprechend in die Baualtersklasse 21.06.1948 bis 31.12.1960 und nicht in die Baualtersklasse 2011 bis 2016 einzuordnen. Eine Modernisierung hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das zu berücksichtigende Baualter; auch ein hoher Aufwand für den Umbau oder die Herstellung einer Wohnung ist grundsätzlich kein die Miethöhe prägendes Kriterium, dies kann zwar ausnahmsweise anders zu bewerten sein, wenn auch in rechtlicher Hinsicht ein Neubau vorliegt, wobei die Bestimmungen des WoFG herangezogen werden können (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558 Rn. 84 m. w. N.; Dickersbach in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 558 BGB Rn. 115 f.). Insoweit fehlt es bereits, wie dargelegt, an hinreichendem Vortrag der Beklagten.
Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB für die konkrete Wohnung innerhalb der Spanne kann durch eine tatrichterliche Schätzung gem. § 287 ZPO erfolgen. In der Gesamtschau weist die konkret streitgegenständliche Wohnung nach Lage, Beschaffenheit und Ausstattung einen überdurchschnittlichen Charakter auf.
Im Rahmen der Einordnung nach § 287 ZPO ist wohnwerterhöhend der besonders gute Übergabezustand bei Mietbeginn zu berücksichtigen. Wohnwerterhöhend ist hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung das Vorhandensein einer Einbauküche zu werten. Ebenfalls wohnwerterhöhend wirkt sich des Weiteren die für die normale Wohnlage überdurchschnittlich gute Lage, in Alsternähe befindlich, gut angebunden im zentralen, aber ruhigen, und mit seinen Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomieangeboten beliebten Winterhude aus.
cc) Die Klägerin hat für die Mieterin mit Schreiben vom 18.03.2020 auch einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt.
b) Der Anspruch auf Zahlung von Zinsen folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
c) Der Klägerin steht auch ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i. H. v. 627,13 € gem. §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG zu. Ein darüber hinausgehender Anspruch besteht nicht.
Die Beklagte hat ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihrer Mieterin nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551). Der Anspruch besteht jedoch nur in Höhe von 627,13 €, nach einem Gebührenstreitwert von 5.598,06 €, da bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen ist, der der berechtigten Schadensersatzforderung entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, a. a. O.). Der Anspruch auf Zahlung von Zinsen folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
d) Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Erteilung der mit den Anträgen zu 1.a) - c) begehrten Auskünfte gem. § 556g Abs. 3 BGB zu.
Hiernach ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Die hier geltend gemachten Auskunftsansprüche betreffend die Vormiete bestehen nicht. Es fehlt vorliegend an der Identität der beiden aufeinanderfolgenden Mietverhältnisse – als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des § 556e Abs. 1 BGB –, da im zweiten Vertrag, der sog. Nachmiete, die Rechte des Mieters räumlich und gegenständlich beschränkt werden (vgl. Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556e Rn. 8, 10 m. w. N.). Unstreitig bildete die streitgegenständliche Wohnung ursprünglich mit der jetzt rechts belegenen Wohnung eine gemeinsame Wohnung mit einer Gesamtfläche von 119 qm, die unmittelbar vor Beginn des Mietverhältnisses getrennt wurden.
2. Die zulässige Drittwiderklage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.
Die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beträgt nach § 556d Abs. 1 BGB 413,02 € (vgl. oben). Die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB beträgt für die zweite Staffel ab 01.09.2020 415,24 € und für die dritte Staffel ab 01.09.2022 465,53 €.
Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist gem. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird.
Danach beträgt die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB für die zweite Staffel ab 01.09.2020 415,24 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB, entspricht für die zweite Staffel nach dem Mietenspiegel 2019 der Freien und Hansestadt Hamburg (Rasterfeld H 1, Mittelwert zuzüglich 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert) 9,33 €/qm. Die darüberhinausgehende Vereinbarung einer höheren Staffelmiete ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2. BGB.
Für die dritte Staffel ab 01.09.2022 beträgt die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB 465,53 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB, entspricht für die dritte Staffel nach dem Mietenspiegel 2021 der Freien und Hansestadt Hamburg (Rasterfeld H 1, Mittelwert zuzüglich 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert) 10,46 €/qm. Die darüberhinausgehende Vereinbarung einer höheren Staffelmiete ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2. BGB.
III. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils trägt die erstinstanzlichen Kosten die Beklagte, § 91a ZPO, da der Antrag auf Erteilung der Auskunft, dass es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB handele, ursprünglich zulässig und begründet (§ 556g Abs. 3 Satz 1 BGB) war, und durch Erfüllung unbegründet geworden ist.
Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils waren die zweitinstanzlichen Kosten insoweit der Billigkeit entsprechend der Klägerin aufzuerlegen, da das erledigende Ereignis bereits in erster Instanz eingetreten ist und die Klägerin die Erledigungserklärung erst im Berufungsverfahren abgegeben hat.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
IV. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Neben der von der Beklagten zitierten vereinzelten Auffassung in der Literatur zur Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist ein Streit in Rechtsprechung und Literatur, der eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, nicht gegeben.
V. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 ZPO i. V. m. § 47 Abs. 1, 2 GKG. Dementsprechend war auch der Streitwert für das erstinstanzliche Verfahren abzuändern.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556d ff. BGB
§§ 556d, 556e BGB
§§ 16, 17 des II. WoBauG
§§ 556d bis 556g BGB
§ 556d BGB
§ 555b BGB
§ 556f BGB
§ 559 BGB
§ 558 BGB
§ 287 ZPO
§ 91a ZPO
§ 556f Satz 2 BGB
§ 555a Abs. 1 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 559 Absatz 1 bis 3 BGB
§ 559a Absatz 1 bis 4 BGB
§ 558 Absatz 2 BGB
§ 556e Absatz 2 Satz 2 BGB
§ 556g Abs. 1 Satz 3, 818, 398 BGB
§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB
§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 558 Abs. 2 BGB
§ 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB
§ 556d Abs. 2 BGB
§ 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 556 d Abs. 2 Satz 3 BGB
§ 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 und 2 BGB
§ 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB
§ 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 BGB
§ 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 BGB
§ 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG
§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB
§ 4 Abs. 5 RDGEG
§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB
§ 556g Abs. 3 BGB
§ 556e Abs. 1 BGB
§ 557a Abs. 4 Satz 1 BGB
§ 557a Abs. 4 Satz 2 BGB
§ 556g Abs. 1 Satz 1, 2. BGB
§ 92 Abs. 1 Satz 1, 91a ZPO
§ 556g Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 91a ZPO
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 48 Abs. 1 GKG
§ 47 Abs. 1, 2 GKG
§ 1 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: NZM 2016, 82
NZM 2021, 22
NZM 2020, 795
NJW-RR 2021, 524
NZM 2020, 551
49 C 361/22
VIII ZR 369/18
12 C 130/21
56d BGB vom 03.07
VIII ZR 217/14
VIII ZR 81/19
VIII ZR 45/19