Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2008-05-27, Aktenzeichen 15 U 229/07
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2008:0527.15U229.07.00

Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 27.11.2007 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 12 O 238/07 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde vom 03. Juni 1997 des Notars Dr. L. A. (Urkundennummer XXX für 1997) mit der Vollstreckungsklausel vom 23.04.2007 wird für unzulässig erklärt, soweit der sogenannte „Verbilligungsabschlag“ in Höhe von 25.521,17 € inklusive Zinsen betroffen ist.
Es wird festgestellt, dass der Beklagten aus der vorbezeichneten notariellen Urkunde kein Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe gegen die Kläger zusteht.
Die Kosten des Rechtstreits in beiden Instanzen hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in dieser Höhe erbringen.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Rechtsvorgängerin der Beklagten verkaufte den Klägern mit notariellem Kaufvertrag vom 03.06.1997 (Urkundennummer XXX für 1997 des Notars Dr. A. in E.) ein in damaligem Bundeseigentum stehendes Einfamilienhaus. Grundlage dieses Verkaufs war der Erlass des Bundesministeriums der G. vom 14.03.1995 (WJ B X WW ###-##/##), nach welchem zur Förderung von Familien mit Kindern bei der Schaffung selbstgenutzten Wohnungseigentums bundeseigene Grundstücke veräußert oder Erbbaurechte an bundeseigenen Grundstücken bestellt werden sollten.
Unter den §§ 3 und 4 des vorbezeichneten Kaufvertrages, hinsichtlich dessen Inhalts im einzelnen auf Bl. 5 bis 26 d.A. Bezug genommen wird, waren u.a. folgende Regelungen getroffen:
§ 3
Eigennutzung durch den Käufer
das vom Bund erworbene Wohnobjekt für mindestens 8 Jahre selbst zu nutzen und es während dieses Zeitraums nicht weiterzuveräußern.
Im Falle der Errichtung oder des Umbaus eines Wohnhauses sind die Bauarbeiten so durchzuführen, dass das Wohnobjekt spätestens nach Ablauf von 24 Monaten nach Vertragsschluss bezogen wird.
Verkäuferin berechtigt, von dem Käufer eine Vertragsstrafe
in Höhe von 18.100,-- DM (in Worten:...)
zu verlangen.
...
Die Aufgabe der Eigennutzung wegen eines arbeitsbedingten Ortswechsels, infolge unverschuldeten Arbeitsplatzverlustes sowie wegen Änderung der familiären Verhältnisse (z.B. Ehescheidung, Tod eines Familienangehörigen) gelten nicht als schuldhafte Vertragsverletzung. Der Erwerber ist verpflichtet, einen Verkauf innerhalb der vertraglichen Bindungsfristen dem Bund unverzüglich anzuzeigen.
Zahlungsverpflichtungen aus dieser Urkunde der Verkäuferin gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen und ermächtigt den beurkundenden Notar, der Verkäuferin eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde gemäß § 794 Abs. 1 (5) ZPO zum Zwecke der Zwangsvollstreckung bereits jetzt zu erteilen. Zum Zwecke der Zwangsvollstreckung wird der Beginn der Zinsen festgelegt auf den heutigen Tag, unabhängig vom tatsächlichen Eintritt der Fälligkeit. Mehrere Käufer haften als Gesamtschuldner. Jeder Ehegatte bewilligt die Zwangsvollstreckung in das seinen Rechten unterliegende Vermögen des anderen Ehegatten. Erhebt der Schuldner Vollstreckungsgegenklage, hat die Verkäuferin das Vorliegen der Fälligkeit nachzuweisen.
§ 4
Kaufpreis, Verbilligung
Kaufobjekt beträgt 180.355,15 DM (in Worten: ...) – 168.355,15 DM zuzüglich 12.000,-- DM für die Garage.
nach Maßgabe der Grundsätze des Bundesministeriums der G. zum verbilligten Verkauf bundeseigener bebauter und unbebauter Grundstücke zur Förderung des Wohnungsbaus für die vom Käufer beabsichtigte Nutzung als "Selbstgenutztes Wohneigentum" einen Verbilligungsabschlag in Höhe von 50 % des vollen Kaufpreises – ausgenommen des Garagenanteils -, vorbehaltlich einer Änderung gemäß Absatz 5 dieses Paragraphen.
Maßgebend für den v.H. Satz des Verbilligungsabschlags ist der dem Amt für das Wohnungswesen der Stadt E. nach § 17a II. WoBauG nachgewiesene Modernisierungsaufwand.
Der Verbilligungsabschlag beträgt vorbehaltlich einer Änderung gemäß Abs. 5
84.177,57 DM
(in Worten: ....)(scil.: 43.039,31 €)
Der vom Käufer zu entrichtende Kaufpreis beträgt somit 96.177,58 DM (in Worten ...).
(5)
Der Verbilligungsabschlag wird von der Verkäuferin mit folgenden
Maßgaben gewährt:
50 v.H. bei einem Modernisierungsaufwand von mehr als 800 DM/qm Wohnfläche, 35 v.H. bei einem Modernisierungsaufwand von mehr als 400 bis 800 DM/qm Wohnfläche, 20 v.H. bei einem Modernisierungsaufwand von mindestens 200 bis 400 DM/qm Wohnfläche.
Verpflichtungen gemäß Nr. 1 nicht erfüllt, die Nachzahlung –
ganz oder anteilig – des Verbilligungsabschlags (§ 4 Abs. 2)
zuzüglich einer Verzinsung in Höhe von 2 v.H. über dem
Diskontsatz der deutschen Bundesbank zu verlangen...; der
Anteil der Nachzahlung ist abhängig von der im Zeitpunkt der
Vertragsverletzung noch verbleibenden Belegungsbindung.
Ziffern 3 und 4 zur Zahlung eines Betrages
Der Käufer unterwirft sich wegen dieses Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Mehrere Käufer haften als Gesamtschuldner. Der beurkundende Notar wird bereits jetzt beauftragt, der Verkäuferin eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages gemäß § 794 Abs. 1 (5) ZPO zum Zwecke der Zwangsvollstreckung zu erteilen ....
Die Kläger, die das Haus am 01.08.1997 bezogen hatten, veräußerten dieses mit notariellem Kaufvertrag vom 24.08.2005 (UrkundenNummer XXX2 des Notars Dr. L. A. in E.) gegen einen Kaufpreis vom 140.000,00 € weiter. Zu diesem Zeitpunkt war in Abteilung II unter der laufenden Nummer 4 des das Hausgrundstück verzeichnenden Grundbuchs für die Stadt E. eine Belegungsbindung eingetragen. Unter Abschnitt I Ziffer 3. ("Lasten und Belastungen") des notariellen Kaufvertrages vom 24.08.2005, bezüglich dessen Einzelheiten auf Bl. 54 bis 74 d.A. verwiesen wird, heißt es hierzu wie folgt: "Das Recht zu der lfd. Nr. 4 ist löschungsreif bzw. von dem Veräußerer hinsichtlich des hier veräußerten Grundbesitzes zur Löschung zu bringen;...". Unter Abschnitt IV. Ziffern 3 und 4 des Kaufvertrages vom 24.08.2005 finden sich weiter die folgenden Regelungen: "In Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Lasten und Beschränkungen werden nebst den zugrundliegenden Verpflichtungen übernommen, soweit nichts anderes vereinbart ist. ..." (Ziffer 3) sowie – in Ziffer 4 – unter der Überschrift "Wohnungsbindung": "Der Veräußerer garantiert dem Erwerber, dass eine Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz bei wirtschaftlichem Übergang nicht besteht." (vgl. Bl. 66,68 d.A.).
Nachdem die Beklagte von der Weiterveräußerung der Immobilie Kenntnis erlangte, wandte sie sich mit einem auf den 06.09.2005 datierten Schreiben (Bl. 27 bis 29 d.A.) an die Kläger und machte geltend, diese seien nach Maßgabe von § 4 Abs. 5 Nr. 3 des notariellen Kaufvertrages vom 03.06.1997 zur Nachzahlung eines mit 18.650,37 € ermittelten anteiligen Verbilligungsabschlags zzgl. Zinsen in Höhe von 6.870,80 € (insgesamt: 25.521,17 €), überdies gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 4 des erwähnten Kaufvertrages zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 50 Prozent der vollen Kaufsumme – also 43.039,31 € - verpflichtet.
Die Kläger, denen jeweils eine mit Vollstreckungsklausel versehene vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde vom 03.06.1997 zugestellt wurde, haben sich gegen die Zulässigkeit der aus der erwähnten Urkunde beabsichtigten Vollstreckung sowohl des von der Beklagten geltend gemachten Verbilligungsabschlags als auch der Vertragsstrafe gewandt.
Sie haben den Standpunkt verfochten, die vorerwähnten Forderungen seien dem Grunde nach nicht entstanden, weil sie – die Kläger - die Immobilie mit Blick auf ihre damals unmittelbar bevorstehende Trennung und ins Auge gefasste alsbaldige Ehescheidung vorgenommen hätten. Überdies stellten sich die Rückzahlung des Verbilligungsabschlages und zusätzlich dazu der Vertragsstrafe als unangemessen dar.
Die Kläger haben beantragt,
die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde Dr. A. vom 03.06.1997 zu Urkundennummer XXX für 1997 mit der Vollstreckungsklausel vom 23.04.2007 für unzulässig zu erklären;
hilfsweise,
festzustellen, dass der Beklagten aus dem notariellen Vertrag vom 03.06.1997 weder eine Vertragsstrafe noch ein Anspruch auf Zahlung der Verbilligung nach § 4 des Vertrages zusteht.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, unabhängig von der angeblichen Trennung und den behaupteten Scheidungsplänen der Kläger zur Nachforderung des anteiligen Verbilligungsabschlags gemäß § 4 Abs. 5 des notariellen Kaufvertrages berechtigt zu sein; maßgeblich sei allein die von den Klägern im Rahmen der Weiterveräußerung des Objekts verletzte Verpflichtung, dieses für die Dauer von mindestens 15 Jahren einer Belegungsbindung zu unterstellen. Da die Kläger vorsätzlich gehandelt hätten, sei ebenfalls die im Falle der dargestellten Pflichtverletzung darüber hinaus vorgesehene Vertragsstrafe von 50 Prozent des vollen Kaufpreises verwirkt. Auf fehlendes Verschulden wegen der angeblichen Trennung und der beabsichtigten Ehescheidung könnten die Kläger sich nicht berufen.
Das Landgericht hat die mit dem Hauptpetitum erhobene Vollstreckungsabwehrklage in dem angefochtenen Urteil teilweise als unzulässig angesehen und sie im übrigen als unbegründet abgewiesen; soweit es die Vollstreckungsabwehrklage als unzulässig eingeordnet hat, hat es der Klage – hinsichtlich der Vertragsstrafe - in der Fassung des Hilfsbegehrens (negative Feststellungsklage) stattgegeben. Zur Begründung dieser Entscheidung, auf welche wegen der zugrundeliegenden Tatsachen sowie der rechtlichen Wertung Bezug genommen wird, hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass - soweit die Kläger sich im Wege der Vollstreckungsabwehrklage gegen die Zwangsvollstreckung der unter § 4 Absatz 5 Ziffer 4 der notariellen Urkunde vorgesehenen Vertragsstrafe wenden - dies mangels Rechtschutzbedürfnisses unzulässig sei. Die notarielle Urkunde bezeichne diesen Vertragsstrafeanspruch nicht hinreichend bestimmt, so dass insoweit eine Zwangsvollstreckung nicht ernstlich drohe. Letzteres sei nur hinsichtlich der unter § 4 Absatz 5 Ziffer 3 der notariellen Urkunde vorgesehenen Nachforderung des anteiligen Verbilligungsabschlags der Fall. Die daher nur insoweit zulässige Vollstreckungsabwehrklage sei indessen unbegründet, weil die gegen die Vollstreckung dieses Anspruchs vorgebrachten materiellen Einwendungen nicht durchgriffen. Der Anspruch auf Nachzahlung des ursprünglich gewährten Verbilligungsabschlags sei entstanden, weil die Kläger die unter § 4 Absatz 5 Ziffer 1 des notariellen Vertrages formulierte Verpflichtung verletzt hätten, das Objekt "...einer Nutzung als ‚selbstgenutztes Wohneigentum’ und deren Beibehaltung während einer Dauer von 15 Jahren..." zuzuführen. Auf ein Verschulden der Kläger komme es hierfür nicht an, so dass auch ihr Vortrag betreffend die Trennung des ehelichen Zusammenlebens und ihre Scheidungsabsichten unerheblich sei. Das nur für den Fall der Unzulässigkeit der Vollstreckungsabwehrklage geltend gemachte und daher nur hinsichtlich der Vertragsstrafe gemäß § 4 Absatz 5 Ziffer 4 der notariellen Urkunde zu beurteilende Hilfsfeststellungsbegehren sei demgegenüber allerdings erfolgreich. Der Beklagten stehe ein solcher Vertragsstrafeanspruch nicht zu, weil die zugrundeliegende, in § 4 Absatz 5 Ziffer 4 des notariellen Vertrages formulierte Regelung nach Maßgabe von § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen Verletzung des Transparenzgebots unwirksam sei.
Mit ihrer gegen dieses Urteil gerichteten Berufung – die Beklagte führt hinsichtlich der Vertragsstrafe kein Rechtsmittel - suchen die Kläger die Abweisung der gegen die Zwangsvollstreckung des "Verbilligungsabschlags" gerichteten Vollstreckungsabwehrklage zu beseitigen. Soweit das Landgericht die gegenüber dem Anspruch auf Nachzahlung des Verbilligungsabschlags vorgebrachten Einwendungen für nicht durchgreifend gehalten habe, beruhe das auf einer rechtsfehlerhaften Würdigung. Die den Klägern auferlegte Verpflichtung, das Kaufobjekt für die Dauer von 15 Jahren selbst nutzen zu müssen, stelle eine erhebliche Benachteiligung ihrer Selbstbestimmung insbesondere in bezug auf Art. 2 GG dar. Eine unangemessene Benachteiligung sei außerdem darin zu erblicken, dass die Vereinbarung über den Nachzahlungsanspruch hinsichtlich des Verbilligungsabschlags nicht klar und verständlich, außerdem zusätzlich schon eine Vertragsstrafe vereinbart worden sei. Nach dem Kaufvertrag sei die Höhe des Verbilligungsabschlags an den der Stadt E. nach § 17a II. WoBauG nachgewiesenen Modernisierungsaufwand geknüpft. Indessen habe die Beklagte den Modernisierungsaufwand weder dargelegt noch nachgewiesen mit der Konsequenz, dass die Kläger rein vorsorglich auch die Höhe des Verbilligungsabschlags hätten bestreiten müssen; der geltend gemachte Verbilligungsabschlag sei daher "unschlüssig" (Bl. 215 unten, 216 oben d.A.). Die Regelungen unter § 4 des notariellen Vertrages seien im übrigen widersprüchlich, soweit zum einen die Änderung der Familienverhältnisse - für die Vertragsstrafe - rechtserheblich sei, es zum anderen – für den Verbilligungsabschlag – nicht darauf ankommen solle. Durch die widersprüchlichen Auflagen seien die Kläger in ihren Persönlichkeitsrechten verletzt; auch die Modalität in bezug auf den Verbilligungsabschlag verstoße daher gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (Bl. 216 d.A.). Schließlich stehe auch der Wert des Kaufobjekts in objektiver Hinsicht nicht fest, anhand dessen sich aber sowohl die "Verbilligungssumme" als auch die Vertragsstrafe bestimmten (Bl. 216 f d.A.).
Die Kläger beantragen,
1.
in teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Aachen vom 27.11.2007 – 12 O 238/07 – die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde Dr. A. vom 03.06.1997 zu Urkundennummer XXX für 1997 mit der Vollstreckungsklausel vom 23.04.2007 für unzulässig zu erklären, soweit auch der sogenannte Verbilligungsabschlag in Höhe von 25.521,17 € inklusive Zinsen betroffen ist;
2.
in teilweiser Abänderung des vorbezeichneten landgerichtlichen Urteils festzustellen, dass der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der Verbilligung in Höhe von 25.521,17 € inklusive Zinsen aus dem notariell beurkundeten Kaufvertrag Dr. A. vom 03.06.1997 zu Urkundennummer XXX für 1997 gegenüber den Klägern zusteht.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung, soweit die Vollstreckungsabwehrklage darin als unbegründet abgewiesen worden ist. Die gegenüber der Wirksamkeit der Verpflichtung, das Kaufobjekt für die Dauer von 15 Jahren einer Belegungsbindung zu unterwerfen, vorgebrachten Einwände seien nicht stichhaltig. Die Kläger wurden weder durch die Belegungsbindung als solche noch durch die Dauer dieser Bindung in ihrem Selbstbestimmungsrecht nach Artikel 2 GG eingeschränkt. Auch im übrigen begegne die Verpflichtung zur Nachzahlung des – anteiligen – Verbilligungsabschlags bzw. die zugrundeliegende Bestimmung des notariellen Vertrags keinen Wirksamkeitsbedenken. Solche ließen sich weder aus dem AGB-rechtlichen Gesichtspunkt des Transparenzgebots herleiten noch lasse sich aus anderen Aspekten eine unangemessene Benachteiligung der Kläger begründen. Unter Würdigung namentlich des mit der seinerzeitigen Verbilligung des Kaufpreises verfolgten Subventionszwecks, einem insoweit begünstigten Adressatenkreis die für ihn anderweitig nicht oder nur schwer zu finanzierende Bildung privaten Wohneigentums zu ermöglichen, stelle sich die Verpflichtung, den Verbilligungsabschlag unter den in dem notariellen Vertrag festgelegten Bedingungen nachzuzahlen, nicht als unangemessen dar. Daran könne auch der Umstand nichts ändern, dass für den Fall des schuldhaften Verstoßes zusätzlich eine Vertragsstrafe zu zahlen sei.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten im Vorbringen der Parteien wird auf ihre in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die – zulässige – Berufung hat in der Sache Erfolg.
Soweit das Landgericht die Vollstreckungsabwehrklage (§§ 767 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) als unbegründet abgewiesen hat, hält das der Berufung nicht stand. Die Kläger wenden sich vielmehr zu Recht gegen die aus der streitbefangenen notariellen Urkunde betriebene Zwangsvollstreckung des sog. "Verbilligungsabschlages" gemäß § 4 Absatz 5 Ziffer 3 der erwähnten Urkunde. Die erwähnte Bestimmung der vorbezeichneten notariellen Urkunde ist mit den Maßstäben des gemäß Artikel 229 § 5 EGBGB im Streitfall noch anwendbaren § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz (§ 307 Abs. 1 BGB in der ab 01.01.2002 geltenden Fassung) unvereinbar, mithin unwirksam und vermag daher der Beklagten einen Zahlungsanspruch nicht zu verschaffen.
Dass die hier betroffenen Bestimmungen der §§ 3 und 4 des notariellen Kaufvertrags vom 03.06.1997, welche unstreitig dem Notar zur Protokollierung durch die Beklagte bzw. ihrer Rechtsvorgängerin zugeführt wurden, als Allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. des § 1 Abs. 1 AGB-Gesetz (§ 305 Abs. 1 BGB) einzuordnen sind und als solche der Inhaltskontrolle nach Maßgabe (u.a.) der Generalklausel des § 9 AGB-Gesetz unterfallen, lässt sich ohne weiteres feststellen. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen vor, wenn für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Vertragsbestimmungen zur Anwendung kommen, die von einer Vertragspartei gestellt worden sind (§ 1 Abs. 1 Satz 1 AGBG; § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Vorformuliert sind die Bedingungen schon dann, wenn sie für eine mehrfache Verwendung aufgezeichnet oder in sonstiger Weise fixiert sind. Für eine Vielzahl von Verträgen aufgestellt sind sie, wenn sie entweder für eine unbestimmte Zahl künftiger Verwendungen oder für eine nicht ganz unbedeutende Zahl bestimmter Fälle vorgesehen sind. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Ausweislich der Erklärungen der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung bei dem Landgericht handelt es sich bei dem streitbefangenen Vertrag um ein "übliches Vertragswerk", so sei "das in einer Vielzahl von Fällen gemacht worden" (Bl. 154 d.A.). Dies lässt sich ohne weiteres dahin verstehen, dass die aus bundeseigenem Vermögen stammenden Immobilien unter Verwendung eines dem hier protokollierten Vertrag inhaltsgleichen – standardisierten - Vertragsmusters veräußert wurden. Ob es dabei im Einzelfall auch zu teilweise abweichenden Regelungen gekommen ist, es sich mithin bei dem gesamten Vertragsmuster als Ganzes um AGB handelt, ist unerheblich. Entscheidend ist, dass gerade die hier betroffenen L.eln, wie sie unter den §§ 3 und 4 des Notarvertrages enthalten sind, von der Beklagten bzw. ihrer Rechtsvorgängerin für die mehrfache Verwendung bestimmt waren. Daran kann mit Blick auf die oben erwähnte Erklärung der Beklagten kein Zweifel bestehen.
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Die somit einer Prüfung anhand der Maßstäbe des AGB-Gesetzes unterworfene Bestimmung gemäß § 4 Absatz 5 Ziffer 3 des notariellen Kaufvertrags begründet zu Lasten der Kläger eine mit den Geboten von Treu und Glauben nicht zu vereinbarende unangemessene Benachteiligung i. S. der Generalklausel des § 9 Absatz 1 AGB-Gesetz (§ 307 Abs. 1 BGB)
I.
Diese Wertung ergibt sich allerdings nicht bei lediglich isolierter Betrachtung der vorstehenden Vertragsklausel, nach welcher die Verkäuferin berechtigt ist, von dem Käufer die ganze oder anteilige Nachzahlung des Verbilligungsabschlags nebst Zinsen zu fordern, falls der Käufer seine unter § 4 Absatz 5 Ziffer 1 des Vertrages formulierte Verpflichtung verletzt hat, das Kaufobjekt innerhalb von 24 Monaten ab Vertragsschluss vollständig und ausschließlich der Nutzung als selbstgenutztes Wohneigentum zuzuführen und außerdem für eine Dauer von mindestens 15 Jahren eine Belegungsbindung zu Gunsten der gemäß § 17a II. WoBauG zuständigen Stelle zu vereinbaren und entsprechend zu sichern:
Soweit die Kläger allein hieraus eine unangemessene Benachteiligung wegen einer ihnen angeblich für die Dauer von 15 Jahren auferlegten Selbstnutzungsverpflichtung bzw. der damit verbundenen Beeinträchtigung ihres Selbstbestimmungsrechts herleiten, vermag das nicht zu überzeugen.
Dieser von den Klägern verfochtene Standpunkt trennt im Ausgangspunkt nicht hinreichend die unter der hier betroffenen Vertragsklausel gemäß § 4 Abs. 5 Ziffer 1 des Kaufvertrages formulierte Verpflichtung von der unter § 3 Abs. 1 des erwähnten Vertrages enthaltenen Selbstnutzungsverpflichtung. Nach § 3 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrages waren die Kläger für 8 Jahre zur Selbstnutzung des vom Bund erworbenen Wohnobjekts verpflichtet und durften es während dieser Zeitspanne auch nicht weiterveräußern; § 4 Abs. 5 Ziffer 1 Satz 1, 1. Halbsatz des Kaufvertrages bestimmt weiter, dass das Kaufobjekt innerhalb von 24 Monaten ab Vertragsschluss einer vollständigen und ausschließlichen Nutzung als "selbstgenutztes Wohneigentum" zuzuführen ist. Soweit in § 4 Absatz 5 Ziffer 1 Satz 1, 2. Halbsatz sodann die Verpflichtung formuliert ist, hinsichtlich des der Nutzung als selbstgenutztes Wohneigentum zugeführten Objekts für die Dauer von 15 Jahren eine Belegungsbindung zu Gunsten der nach den Landesbestimmungen gemäß § 17 a II. WoBauG zuständigen Stelle – hier: der Stadt E. - zu vereinbaren und entsprechend zu sichern, begründet das eine von der übernommenen Verpflichtung zur Selbstnutzung getrennt zu sehende eigenständige Verpflichtung. Die erwähnte Belegungsbindung verpflichtet nicht zur Selbstnutzung des öffentlich geförderten Wohneigentums durch die berechtigten und verpflichteten Eigentümer, sondern stellt ein Instrument dar, mit denen die Zuführung der Nutzung des öffentlich geförderten Wohnraums an einen bestimmten begünstigten Personenkreis sichergestellt werden soll. Der "zuständigen Stelle" wird danach das Recht eingeräumt, von dem berechtigten und verpflichteten Eigentümer zu fordern, das öffentlich geförderte Wohneigentum einem bestimmten Personenkreis zu überlassen, was u.a. Gegenstand eines Kooperationsvertrages zwischen der Gemeinde und dem Eigentümer sein kann (vgl. §§ 14, 15, 26 Abs. 1 und Abs. 2, 27 Wohnraumförderungsgesetz; § 7 WoBindG, § 17a II. WoBauG). Vor diesem Hintergrund versteht sich offenkundig auch die aus dem Kaufvertrag vom 24.08.2005 betreffend die Weiterveräußerung des Objekts ersichtliche Belastung des Grundbesitzes mit der unter Abt. II lfd. Nr. 4 des Grundbuchs zu Gunsten der Stadt E. eingetragenen Belegungsbindung. Die Kläger waren danach also nicht verpflichtet, das Wohneigentum für die Dauer von 15 Jahren selbst zu nutzen, sondern sie mussten mit der gemäß § 17a II. WoBauG zuständigen Stelle – der Stadt E. - vereinbaren, dass das vom Bund erworbene Wohneigentum für die Dauer von insgesamt 15 Jahren der vorbezeichneten Belegungsbindung unterfällt und dieses Recht zu Gunsten der erwähnten Stelle sichern. Gegen diese, unter § 4 Abs. 5 Nr. 1 des Kaufvertrages festgelegte Verpflichtung haben sie indessen verstoßen, weil sie sich in dem weiterveräußernden Kaufvertrag vom 24.08.2005 gegenüber der Erwerberin verpflichtet haben, das dinglich gesicherte Belegungsrecht der Stadt E. zur Löschung zu bringen bzw. das Eigentum ohne diese Belastung zu übertragen. Für diesen Fall ist unter § 4 Abs. 5 Nr. 3 des Kaufvertrages die Nachzahlung des Verbilligungsabschlages - entweder in voller Höhe oder anteilig entsprechend der im Zeitpunkt der Vertragsverletzung noch verbleibenden Belegungsbindung – samt Zinsen vorgesehen.
Eine die Kläger i. S. von § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz (§ 307 Abs. 1 BGB) unangemessen benachteiligende Regelung kann hierin nicht gesehen werden. Das gilt zum einen hinsichtlich der Belegungsbindung als solcher. Diese erklärt sich aus dem Zweck der öffentlichen Wohnraumförderung, mit der die Schaffung von Wohnungseigentum begünstigt werden soll, um Haushalten, die sich andernfalls nicht selbst auf dem Markt mit angemessenem Wohnraum oder den zu seiner Bildung bzw. seinem Erwerb erforderlichen Mitteln versorgen könnten, eben diesen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die Belegungsbindung stellt ein geeignetes Instrument dar, um eben dieses, mit der öffentlichen Förderung verfolgte Ziel zu gewährleisten und mit dem letztlich verhindert werden soll, dass öffentlich gefördertes Wohneigentum förderungsfremden Zwecken – beispielsweise im Rahmen von Spekulationsabsichten – zugeführt wird. Eine unangemessene Benachteiligung der die öffentliche Förderung in Anspruch nehmenden Eigentümer wird allein hierdurch nicht begründet. Eine solche ergibt sich zum anderen aber auch nicht aus der Dauer der Belegungsbindung. Die Dauer von 15 Jahren korrespondiert mit dem Zweck und den dafür eingesetzten Steuermitteln, das öffentlich geförderte Eigentum etwaigen Spekulationsinteressen zu entziehen und einem förderungswürdigen Personenkreis zur Nutzung als Wohnraum zu erhalten.
Eine unangemessene Benachteiligung lässt sich bei isolierter Betrachtung auch aus der vermeintlichen Verletzung des Transparenzgebots (§ 9 Abs. 1 AGB-Gesetz; § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht herleiten.
a)
Die Voraussetzungen, unter denen der Anspruch auf Nachzahlung des Verbilligungsabschlags gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 3 des Kaufvertrages entstehen soll, sind klar und verständlich geregelt. Entgegen des von den Klägern vertretenen Standpunkts ist dieser Nachzahlungsanspruch deutlich von den im übrigen unter § 3 Absatz 2 und § 4 Absatz 5 Ziffer 4 des Vertrags bestimmten (verschuldensabhängigen) Vertragstrafeansprüchen abgegrenzt. Es ist auch kein Widerspruch erkennbar, was die Voraussetzungen des Entstehens dieses Anspruchs angeht. Soweit die Kläger hier auf eine angebliche Unklarheit hinsichtlich der Berücksichtigungsfähigkeit der Änderungen in den Familienverhältnisse abstellen, geht das fehl. Die Änderungen in den Familienverhältnissen betreffen nur die Vertragsstrafe wegen der Verletzung der Verpflichtung zur Selbstnutzung gemäß § 3 des Kaufvertrages bzw. das dafür vorauszusetzende Verschulden. Hier geht es um die Folgen der Verletzung der Verpflichtung zur Einräumung und Sicherung der 15-jährigen Belegungsbindung, für welche die Familienverhältnisse der Eigentümer oder die in diesen Verhältnissen eintretenden Änderungen ohne Einfluss sind.
b)
Auch die Ermittlung der Höhe des – nachzuzahlenden - Verbilligungsabschlages ist klar und verständlich geregelt:
Der Verbilligungsabschlag ist unter der in § 4 Abs. 5 Ziffer 3 des notariellen Kaufvertrages ausdrücklich in Bezug genommenen Bestimmung des § 4 Abs. 2 des genannten Kaufvertrages zahlenmäßig konkret angegeben; die im Zeitpunkt der Vertragsverletzung noch verbleibende Belegungsbindung (§ 4 Abs. 5 Nr. 3 letzter Halbsatz des Vertrages) lässt sich ebenfalls für den Fall zwanglos ermitteln, dass die Verkäuferin die anteilige Nachzahlung des seinerzeit gewährten Verbilligungsabschlags fordert.
c)
Soweit die Kläger gegen die Ermittlung des in § 4 Abs. 2 des Kaufvertrages vom 03.06.1997 ziffernmäßig benannten Verbilligungsabschlages selbst und damit gegen die Höhe des insoweit vollstreckten Anspruchs Einwendungen vorbringen, vermögen sie sich damit ebenfalls nicht durchzusetzen.
Gemäß § 4 Abs. 2 des Kaufvertrages ist maßgebend für den Satz des Verbilligungsabschlages – hier: 50 % des vollen Kaufpreises mit Ausnahme des Garagenanteils – der dem Amt für Wohnungswesen der Stadt E. nach § 17 a II. WoBauG nachgewiesene Modernisierungsaufwand. Bei diesem Modernisierungsaufwand handelt es sich um die von den Klägern zu erbringenden Leistungen. Es unterliegt also ihrem eigenen Wahrnehmungsbereich, in welcher Höhe der Modernisierungsaufwand erforderlich und aufzubringen war. Schon vor diesem Hintergrund ist das Bestreiten der Höhe des Verbilligungsabschlags gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unbeachtlich. Hinzu kommt, dass der Verbilligungsabschlag seinerzeit zu Gunsten der Kläger mit 50 % in Ansatz gebracht wurde (vgl. § 4 Absatz 5 Ziffer 2 des Vertrages). Sie selbst haben auch in ihrem anwaltlichen Schreiben vom 19.12.2005 ausführen lassen, für die Modernisierung 70.000,00 DM aufgewandt zu haben, ohne in diesem Zusammenhang etwa geltend zu machen, dass der entsprechend dem Modernisierungsaufwand pro qm gestaffelte Verbilligungssatz (vgl. § 4 Absatz 5 Nr. 2 des Kaufvertrages) zu hoch angesetzt gewesen sei - mit der Folge, dass der tatsächlich gezahlte Kaufpreis zu niedrig gewesen wäre.
Auch soweit die Kläger unter dem Gesichtspunkt des nicht festgestellten Wertes des Kaufobjekts Einwendungen gegen die Höhe des Verbilligungsabschlages vorbringen, überzeugt auch das nicht.
Unabhängig davon, dass sich der Verbilligungsabschlag und damit die entsprechend nachzuzahlende Summe aus dem ziffernmäßig bestimmten Kaufpreis (§ 4 Abs. 1 und Absatz 2 des Kaufvertrages) und nicht nach dem "Wert des Objekts" ermitteln, ist – soweit in dem Kaufvertrag (z.B. bei der Vertragsstrafe) auf den "Wert des Kaufobjekts" Bezug genommen wird - durch Hinzufügen jeweils der in Klammern gesetzten Angabe der Vertragsbestimmung des § 4 Abs. 1 klargestellt, dass damit der volle Kaufpreis und nicht etwa der Verkehrswert des Kaufobjekts gemeint ist (vgl. § 4 Abs. 5 Nr. 4 und Nr. 6 a des Vertrages).
II.
Lässt sich nach alledem bei isolierter Betrachtung allein der streitbefangenen, die Nachzahlung des Verbilligungsabschlags betreffenden Klausel gemäß § 4 Absatz 5 Ziffer 3 der notariellen Urkunde eine unangemessene Benachteiligung der Käufer i. S. von § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz nicht feststellen, ergibt sich indessen bei einer das Gesamtgefüge der im Falle eines Verstoßes gegen die Verpflichtung der Käufer gemäß §§ 3 und 4 des Kaufvertrags eingreifenden Sanktionen einbeziehenden Beurteilung eine abweichende Würdigung. Die unter AGB-rechtlichen Aspekten vorzunehmende Prüfung, ob eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eingestellte Klausel den Geschäftsgegner des Verwenders in einer mit den Geboten von Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Weise unangemessen benachteiligt, darf sich nicht in der aus dem Kontext losgelösten Würdigung erschöpfen, sondern hat den gesamten Vertragsinhalt zu berücksichtigen, soweit dieser in einem sachlichen Zusammenhang mit der in Frage stehenden Regelung steht; denn die Benachteiligung einer für sich allein gesehen noch hinnehmbaren Klausel kann durch eine andere Klausel derart verstärkt werden, dass beide unwirksam sind (vgl. BGH, NJW 2004, 2087; BGH, NJW 2003, 2234; BGH, NJW 1995, 254; BGH, NJW 1993, 532; Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Auflage, § 307 Rdn. 9 – jeweils m. w. Nachw.). Eine diesem "Summierungseffekt" der für den Fall des vertragswidrigen Verhaltens der Käufer ausgelösten Sanktionen Rechnung tragende Würdigung führt indessen eine mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarende unangemessene Benachteiligung der Käufer i. S. von § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz vor Augen mit der Folge, dass die streitbefangene Klausel der Unwirksamkeit verfällt.
Bei auch im Individualprozess gebotener überindividuell generalisierender Betrachtung (vgl. Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 307 Rdn. 4 m. w. Nachw.) ergibt sich, dass bei einem Verkauf des Objekts beispielsweise innerhalb von 24 Monaten nach Vertragsschluss ohne Sicherung der Wohnungsbindung nicht nur die unter § 3 Abs. 2 des Notarvertrags versprochene Vertragsstrafe verwirkt ist, sondern dass vor allen Dingen daneben auch die unter § 4 Abs. 5 Ziffern 3 und 4 genannten Sanktionen eingreifen. Die im Streitfall vereinbarten Beträge zugrunde gelegt, hätten die Käufer dann nicht nur eine Vertragsstrafe in Höhe von 9.254,38 € (18.100,00 DM) verwirkt, sondern sie hätten ebenfalls den Verbilligungsabschlag in Höhe von 37.300,75 € (72.953,92 DM = 84.177,57 DM dividiert durch 15 multipliziert mit 13 verbleibenden Jahren der Belegungsbindung) nachzuzahlen sowie zusätzlich eine Vertragsstrafe von 43.039,31 € (84.177,57 DM) zu entrichten. In der Summe belasteten die vorstehenden Sanktionen die sich vertragswidrig verhaltenden Käufer daher mit einem Betrag von 89.594,44 € (175.231,49 DM). Auch unter Berücksichtigung des Zwecks, dem sie zu dienen bestimmt sind, stellen sich diese Sanktionen in der Gesamtwirkung aber als unverhältnismäßig und die Käufer unangemessen benachteiligend dar.
Eine den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessene benachteiligende Regelung i. S. von § 9 Abs. 1 AGB-Gesetzt liegt vor, wenn der Verwender der Klausel mißbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen sucht, ohne die des Vertragspartners von vornherein hinreichend zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 90, 280/284). Handelt es sich bei der in Frage stehenden Klausel um eine den Vertragspartner im Fall vertragswidrigen Verhaltens treffende Sanktion wie beispielsweise eine Vertragsstrafe, so muss diese in einem angemessenen Verhältnis zum Gewicht des Verstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner stehen. Dieses Verhältnis der Angemessenheit bleibt gewahrt, wenn die Sanktion der Höhe nach in angemessenem Verhältnis zu dem Umfang der geschuldeten Leistung steht, deren Erfüllung sie sicherstellen soll, und durch ihn nach oben begrenzt wird (vgl. BGH, ZIP 2000, 799; BGHZ, 391; BGH, NJW 1998, 2600 – jeweils m. w. Nachw.). Diesen Maßstäben hält die hier zu beurteilende Sanktionsregelung auch unter Berücksichtigung des mit den Regelungen, deren Verletzung sanktioniert wird, verfolgten Zwecks nicht stand.
Bei der den Klägern anlässlich des Erwerbs des Hausgrundstücks eingeräumten Verbilligung handelte es sich letztlich um eine Subvention im Rahmen der Wohnungsbauförderung, mit der einem Personenkreis Wohnungen zur Verfügung gestellt werden sollten, der die Voraussetzungen einer Förderung im sozialen Wohnungsbau erfüllt. Sowohl die unter § 3 Absatz 1 des notariellen Kaufvertrags in Verbindung mit den Voraussetzungen der Gewährung des Verbilligungsabschlags formulierte Verpflichtung zur Selbstnutzung des Wohnobjekts für mindestens acht Jahre als auch insbesondere die in § 4 Abs. 5 Ziffer 1 des Notarvertrags den Käufern weiter auferlegte Verpflichtung, das Wohnobjekt für eine Dauer von mindestens 15 Jahren einer Belegungsbindung gemäß § 17a II. WoBauG zuzuführen, bringen dies zum Ausdruck. Der Beklagten bzw. ihrer Rechtsvorgängerin oblag es, u.a. durch die Vertragsgestaltung dafür Sorge zu tragen, dass der mit dieser Subvention verfolgte Zweck erfüllt und dass namentlich jegliche nicht von dem Subventionszweck gedeckte Begünstigung vermieden wird. Diesem Zweck dienten die in den Vertrag aufgenommenen Klauseln betreffend die Rückforderung der Verbilligung bzw. die Nachzahlung des Verbilligungsabschlags sowie die Zahlung der Vertragsstrafen, mit denen im Ergebnis nicht nur die seinerzeit gewährte Subvention wegen des Fehlschlagens des Subventionszwecks zurückgefordert, sondern zugleich eine Spekulation der Erwerber mit der günstig erworbenen Immobilie verhindert werden soll.
Auch unter Berücksichtigung dieser, in offenkundigem Allgemeininteresse liegenden Aufgaben der Beklagten stellen sich die Sanktionen in ihrem Summierungseffekt indessen als nicht (mehr) sachgerecht und als unverhältnismäßig dar.
Die Nachteile, welche die Käufer im Fall des oben beschriebenen vertragswidrigen Verhaltens treffen, gehen in der Summierung weit über das hinaus, was sie bei gehöriger Erfüllung des Vertrags hätten aufwenden müssen. Denn es ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass ihnen zusätzlich zu den sie treffenden vorbezeichneten Sanktionen in einer Höhe von insgesamt 89.594,44 € neben dem von ihnen gezahlten – verbilligten – Kaufpreis in Höhe von 43.039,31 (ohne Garage) ein nicht unerheblicher, dem Amt für das Wohnungswesen nach § 17 a II. WoBauG nachzuweisender Modernisierungsaufwand entstanden ist. Sowohl dieser als auch der von ihnen entrichtete – verbilligte – Kaufpreis ist aber in die Beurteilung der Frage einzubeziehen, ob die Nachteile, welche die Kläger im Falle des Weiterverkaufs des Objekts unter Verletzung der ihnen auferlegten Verpflichtungen zur Selbstnutzung und Wohnungsbindung treffen, in angemessenem Verhältnis zu der bei vertraglicher Integrität gegebenen Situation stehen. In der Summe hätten die Käufer dann einen Betrag von insgesamt 168.424,17 € (329.409,06 DM) aufzuwenden. Dieser Betrag, der die für den Erwerb des Objekts seinerzeit aufzuwendende Summe verdoppelt und entsprechend über das Erfüllungsinteresse hinausgeht, lässt sich aber auch bei Abwägung der berechtigten Interessen der Beklagten und des danach angebrachten strengen Maßstabs nicht mehr als dem Umfang nach in einem angemessenen Verhältnis zu der geschuldeten Leistung, deren Erfüllung sie sicherstellen soll, stehende Sanktion einordnen.
Der im Rahmen der vorstehenden Gesamtwürdigung vorzunehmende Einbezug der unter § 4 Absatz 5 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrags getroffenen Regelung in die im Falle des vertragswidrigen Weiterverkaufs drohenden Sanktionen steht es dabei nicht entgegen, dass das Landgericht diese Bestimmung wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot als unwirksam eingeordnet hat und das Urteil in diesem, die Verpflichtung der Kläger zur Zahlung eben dieser Vertragsstrafe negierenden Teil nicht angefochtenen worden ist. Der Verwender einer aus mehreren Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (vgl. BGH, NJW 2003, 2234 f). So liegt der Fall hier. Die in § 4 Abs. 5 Ziffer 4 versprochene Vertragsstrafe steht in engem innerem sachlichen Zusammenhang mit der unter der vorangehenden Ziffer getroffenen Regelung betreffend die Nachzahlung des Verbilligungsabschlags, die sie im Falle des schuldhaften Verstoßes gegen die unter § 4 Absatz 5 Ziffer 1 vertraglich festgelegte Verpflichtung als zusätzliche Sanktion ergänzt.
C.
Die Kostenfolge ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Der Senat sah von der Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO) ab. Weder kommt der Rechtssache grundsätzliche Bedeutung zu noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.
Wert der Berufung und Beschwer für die Beklagte: 25.521,17 €
Dr. Jährig Grommes Schütze

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 767 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO
§§ 14, 15, 26 Abs. 1 und Abs. 2, 27 Wohnraumförderungsgesetz; § 7 WoBindG, § 17a II. WoBauG
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 5 EGBGB
§ 9 AGB-Gesetz
§ 17a II. WoBauG
§ 17 a II. WoBauG
§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 9 Abs. 1 AGB-Gesetz
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 1 Abs. 1 AGB-Gesetz
§ 305 Abs. 1 BGB
§ 1 Abs. 1 Satz 1 AGBG
§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 9 Absatz 1 AGB-Gesetz
§ 138 Abs. 4 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO
Art. 2 GG
Artikel 2 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2004, 2087
NJW 2003, 2234
NJW 1995, 254
NJW 1993, 532
BGHZ 90, 280
ZIP 2000, 799
NJW 1998, 2600
12 O 238/07