Landgericht Duisburg (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-07-24, Aktenzeichen 26 O 10/13
ECLI: ECLI:DE:LGDU:2013:0724.26O10.13.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 1.286,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5%punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 22.3.2013 zu zahlen.
Wegen der Zinsmehrforderung wird die Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beklagte ist Eigentümerin des Objekts „D2 E“ in einer Fußgängerzone in der Innenstadt von E. Das D2 ist ein Einkaufszentrum mit zahlreichen Einzelhandelsgeschäften und mehreren Gastronomiebetrieben nebst einem multifunktionalen Veranstaltungs- und Kongresszentrum, bestehend aus einer Spielbank, der N (Konzerthalle) und einem kleinen Saal sowie einem Tagungs- und Konferenzzentrum.
Die Klägerin ist Mieterin der im Erdgeschoss des Objektes gelegenen Räumlichkeiten G 2 bis G 4 mit einer Gesamtmietfläche von rund 725 qm nebst einem Lagerraum in der Größe von rund 68 qm und einer rund 300 qm großen Außenbestuhlungsfläche T 2 bis T 4. Sie betreibt in dem von der Beklagten gemieteten Objekt das Restaurant „Q“.
In der Präambel des schriftlichen Mietvertrages (Anlage K 1) heißt es:
„In der zentralen Lage zwischen dem Stadttheater, dem Land- und Amtsgericht sowie der L-straße als Einkaufsstraße ist ein multifunktionales Veranstaltungs- und Kongresszentrum mit einer Spielbank, einer Konzerthalle, Gastronomie und Einzelhandel entstanden. Außerdem wurden die Außenanlagen neu gestaltet.
In diesem Projekt, welches den Namen „D2 E“ trägt und im Folgenden auch „Gesamtobjekt“ genannt wird, wird der Mieter Flächen zum Betrieb seines Gewerbes anmieten.
Dies vorausgeschickt, vereinbaren die Vertragspartner was folgt:
(…)“.
Gemäß § 3 des schriftlichen Mietvertrages begann das Mietverhältnis der Beklagten am 15.9.2010 und wurde „für die Dauer bis zum 30.09.2020 fest abgeschlossen“.
Die von der Klägerin gemäß der Regelung in § 6 Ziffer 6.7 des schriftlichen Mietvertrages geschuldete Grundmiete belief sich seit dem 1.4.2012 auf 8.611,86 € netto bzw. 10.248,11 € brutto. Gemäß der Regelung in § 6 Ziffer 6.8 des Mietvertrages erhöhte sich die Grundmiete ab dem 1.4.2013 auf 10.536,36 € netto bzw. 12.538,27 € brutto und wird sich gemäß der Regelung in § 6 Ziffer 6.9 des Mietvertrages ab 1.4.2014 weiter auf 11.651,42 € netto bzw. 13.865,19 € brutto erhöhen. Die von der Klägerin gemäß der Regelung in § 6 Ziffer 6.1 des Mietvertrages geschuldete Betriebskosten- Vorauszahlung beläuft sich auf 5.110,69 € netto bzw. 6.081,72 € brutto monatlich. Die von der Klägerin bis einschließlich März 2013 geschuldete Gesamtmiete einschließlich Nebenkosten belief sich damit auf monatlich 16.329,83 € und erhöhte sich ab 1.4.2013 auf insgesamt 16.618,08 €.
§ 6.4 des Mietvertrages enthält folgende Regelung:
„Unterbrechungen des Betriebes einzelner Unternehmen und kurzfristige, vom Vermieter nicht verschuldete Unterbrechungen im gesamten D2 E - gleich aus welchem Grund - beeinträchtigen die Mietzahlungspflicht nicht.“
§ 8 des schriftlichen Mietvertrages „Aufrechnungs-, Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht bei Gegenforderungen des Mieters“ lautet:
„ Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins oder auch gegenüber Nebenkostennachforderungen nicht mit einer Gegenforderung aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht ausüben, es sei denn, seine Forderung ist zwischen den Parteien unstreitig oder rechtskräftig festgestellt. Gegenforderungen sind gesondert geltend zu machen.“
In § 30 des schriftlichen Mietvertrages „Sonstiges“ heißt es zu den Punkten 30.1 und 30.4:
„30.1 Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass nicht alle Verträge der im Gesamtobjekt vertretenen Betreiber die gleiche Laufzeit haben. Aus der Beendigung anderer Mietverhältnisse kann der Mieter keine Rechte herleiten.
30.4 Der Vermieter behält sich bauliche Änderungen außerhalb des Mietgegenstandes, sowie Änderung in der Belegung der Mietflächen vor. Er haftet nicht dafür, dass im Objekt bestimmte Mieter oder Branchen vertreten sind.“
In § 5 des Mietvertrages finden sich Regelungen zur „Wahrung des Gesamtinteresses der Mieter des D2. Unter anderem wird der Mieter darin verpflichtet, das für seine Geschäftsart „übliche Warensortiment“ vorrätig zu halten und die üblichen Ladenöffnungszeiten, mindestens aber Kernöffnungszeiten, einzuhalten, die im Vertrag im Einzelnen genannt werden. In § 9 des Mietvertrages finden sich Regelungen zur „Gemeinschaftswerbung“ und in § 29 Regelungen zu Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der Regelungen zur Wahrung des Gesamtinteresses.
Wegen der weiteren Regelungen wird auf den Mietvertrag (Anlage K 1) Bezug genommen.
Im August 2012 untersagte die Stadt E, nachdem ihr gravierende Brandschutzmängel in den Veranstaltungs- und Konferenzbereichen des Objektes D2 E bekannt geworden waren, die Nutzung der N (Konzerthalle) und des kleinen Saals sowie des Tagungs- und Konferenzzentrums.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 15.10.2012 ließ die Klägerin der Beklagten u. a. mitteilen, dass sie mit Rücksicht auf die Regelung in § 8 des Mietvertrages seit August 2012 die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung hinsichtlich des wegen Mietminderung rechtsgrundlos gezahlten Teils zahle.
In einem Informationsschreiben vom 20.12.2012 (Blatt 48 d. A.) teilte die Beklagte den Mietern des D2 mit, dass „der Tagungs- und Konferenzbereich mit dem angrenzenden Foyer, der VIP-Bereich sowie die Catering-Einrichtungen (…) am 21.11.2012 wieder zur Nutzung freigegeben“ worden seien. Weiter heißt es in dem Schreiben, dass „unter Berücksichtigung des derzeitigen Sachstandes“ davon auszugehen sei, dass der Kleine Saal mit Beginn der Spielzeit 2013/2014 (1.9.2013) wieder uneingeschränkt in Betrieb genommen werden könne. Eine Wiedereröffnung des Großen Saals sei allerdings erst mit Beginn der Spielzeit 2014/2015 zu erreichen.
Die Klägerin behauptet, bei der Anwerbung von Mietern für das Objekt D2 E, insbesondere bei der Anwerbung von Mietern für die dortigen Gastronomiebetriebe, habe die Beklagte durchgehend und mit Nachdruck den dortigen Veranstaltungsbereich werbend hervorgehoben, d. h. zum einen die als Philharmonie und als Kongresssaal genutzte N und den dortigen kleinen Saal und zum anderen das dortige große Tagungs- und Konferenzzentrum. Die Beklagte habe hieraus das sachlich zutreffende und für jeden Mietinteressenten ohne Weiteres nachvollziehbare Argument hergeleitet, dass sich aus der großen Zahl der Besucher der Veranstaltungen in der N und dem kleinen Saal und aus der großen Anzahl von Teilnehmern an Tagungen, Seminaren und Konferenzen im Tagungs- und Konferenzzentrum ein riesiges zusätzliche Potential an Gästen für die Gastronomiebetriebe ergäbe. Ausdrücklich nur aus diesem Grunde habe sie sich entschlossen, dass mit 725 qm für die Stadt E übergroße und innerhalb einer reinen Einkaufszone und damit in einem außerhalb der Ladenöffnungskernzeiten grundsätzlich „toten“ Stadtbereich liegende Mietobjekt anzumieten, um dort das Restaurant Q zu betreiben. Dies alles sei ausdrücklich Gegenstand der Mietvertragsverhandlungen gewesen und hierüber seien sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages einig gewesen. In der N und dem kleinen Saal hätten auch zunächst - was zwischen den Parteien unstreitig ist - in den vergangenen Jahren pro Jahr zwischen 130 und 150 Veranstaltungen stattgefunden, die von 6.000 bis 16.000 Besuchern pro Monat, d. h. durchschnittlich von monatlich 10.000 Besuchern, frequentiert worden seien; hinzu seien die zahlreichen Seminar- und Konferenzteilnehmer gekommen. Die Anzahl der Veranstaltungen habe sich im Lauf der Zeit sogar erhöht. Die Klägerin macht geltend, sie habe in dem Restaurant Q zunächst stabile und kontinuierlich wachsende Umsätze erzielt. Die Situation habe sich jedoch aufgrund der Schließung von Teilen des D2 grundlegend verändert. Sie behauptet, der Beklagten seien die gravierenden Brandschutzmängel, die Ursache der Schließung waren, mindestens seit dem Jahr 2011 bekannt gewesen, ohne dass die Beklagte deshalb die gebotenen Vorkehrungen getroffen habe. Im Hinblick auf die groben Brandschutzmängel, die auf „Pfusch am Bau“ zurückzuführen seien, und den konkreten Verdacht von strafbaren Handlungen durch Baubeteiligte und Mitarbeiter der Beklagten sei davon auszugehen, dass auch weitere Teile des Objektes D2 - einschließlich des von ihr genutzten Mietobjekts - betroffen seien und bereits jetzt eine konkrete und akute Gefahr bestehe. Es müsse aus diesem Grund auch über kurz oder lang mit einer Nutzungsuntersagungsverfügung der übrigen Bereiche des D2 durch die Stadt E gerechnet werden.
Mit der Klage beansprucht die Klägerin im Hinblick auf die durch Schließung von Teilen des D2 weggefallenen Restaurantgäste Schadenersatz. Sie behauptet, sie erleide seit Mitte August 2012 einen Umsatzeinbruch in der Größenordnung zwischen 40.000,-- und 50.000,-- € monatlich und einen Schaden (entgangener Umsatz abzüglich Wareneinsatz und anteiliger Personalkosten) in der Größenordnung von mindestens 25.000,-- bis 30.000,-- € monatlich.Sie ist außerdem der Auffassung, dass ihr für den Zeitraum ab August 2012 ein Anspruch auf Minderung der Gesamtmiete in Höhe von mindestens 50% zustehe. Dieser Anspruch ergebe sich rechtlich zumindest unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. In diesem Zusammenhang verweist die Klägerin auf verschiedene Regelungen im schriftlichen Mietvertrag (§ 1 Ziffer 1.1, § 5 Ziffer 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, § 6 Ziffer 6.6, § 9 und § 29 Ziffer 29.1 und 29.3 und insbesondere den Umkehrschluss aus § 6 Ziffer 6.4).
Mit dem ersten Klageantrag beansprucht die Klägerin auf den ihrer Behauptung nach entstandenen Schaden für den Zeitraum von Mitte August 2012 bis Februar 2013 Ersatz eines Teilschadens von 7.500,-- € aus August 2012 und von je 15.000,-- € aus den Monaten September 2012 bis einschließlich Februar 2013. Die Klägerin beansprucht außerdem die Feststellung, dass die Beklagte auch zum Ersatz des ihr bereits entstandenen, darüber hinausgehenden Schadens verpflichtet ist. Außerdem beansprucht sie Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten für die Zukunft und hilfsweise Minderung des monatlichen Mietzinses sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Die Klägerin beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, an sie 97.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von 7.500,00 € seit dem 02.09.2012 und von je 15.000,00 € seit dem 02.10.2012, 02.11.2012 und 02.12.2012 und seit dem 02.01.2013 und 02.02.2013 zu zahlen
und
festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr auch den den Klagebetrag von 97.500,00 € übersteigenden Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch bereits entstanden ist und der ihr dadurch noch entstehen wird, dass in dem Objekt D2 E die Nutzung der N und des kleinen Saals nebst dem Tagungs- und Konferenzzentrum durch behördliche Anordnung wegen vorhandener Brandschutzmängel untersagt worden ist;
2.
hilfsweise festzustellen, dass der Beklagten seit dem 15.08.2012 ihr gegenüber nur noch ein Anspruch auf Zahlung einer um 50 Prozent geminderten monatlichen Gesamtmiete (= Brutto-Grundmiete zzgl. der laufenden Brutto-Betriebskosten) aus dem „Mietvertrag für Gewerberäume“ vom 12./13.08.2010 zusteht;
3.
die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.380,80 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz und (weitere) 460,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Im Wege der Widerklage beantragt die Beklagte,
die Klägerin zu verurteilen, an sie 1.286,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 11.12.2012 zu zahlen.
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte wendet gegenüber den Klageforderungen ein, die Klägerin versuche, Zusicherungen aus dem „Akquisitionsengagement“ der früheren Eigentümerin des D2, der M GmbH, vor Eröffnung des D2 in 2007 herzuleiten. Sie ist der Ansicht, für das Mietverhältnis der Parteien sei dieses Akquisitionsverhalten der Voreigentümerin allerdings völlig unerheblich, da die Klägerin das Mietverhältnis erst im Jahr 2010 zum 15.9.2010 begründet habe. „Selbst wenn“ sie „das Mietverhältnis von der M GmbH übernommen hätte“, bedeute dies nicht, dass sie auch die Umstände des Vertragsschlusses gegen sich gelten lassen müsse. Im Verhältnis der Parteien kämen auch die Grundsätze des Fehlens oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht zum Tragen. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trage grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehöre bei gewerblicher Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Wenn sich diese Erwartung des Mieters nicht erfülle, verwirkliche sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das er nicht auf den Vermieter verlagern könne. Für eine Veränderung der Geschäftsgrundlage reiche es nicht aus, dass der eine Vertragsteil durch eine nachträgliche Veränderung der Verhältnisse wirtschaftlich ungünstiger gestellt werde. Es möge sein, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages davon ausgegangen seien, dass das D2 mit allen vorhandenen Mietern durchgehend betrieben werde. Der Mietvertrag enthalte aber keine Vereinbarung dahingehend, dass der Vermieter ein Umsatzrisiko übernehmen wolle. Die Auslegung des Mietvertrages ergebe ebenfalls nicht, dass sich die Höhe des vereinbarten Mietzinses nach dem generellen laufenden Geschäftsbetrieb des D2 mit allen vorhandenen Mietern richten solle. Im Gegenteil: Sie habe extra auf die verschiedenen Laufzeiten der Mietverträge hingewiesen und vereinbart, dass aus der Beendigung anderer Mietverhältnisse für die Klägerin keine Rechte hergeleitet werden könnten (§ 30 des Mietvertrages). Das Verwendungs- und das damit verbundene Vertragsrisiko trage also grundsätzlich die Klägerin als Mieterin. Und selbst dann, wenn das D2 seinen Charakter als multifunktionale Immobilie verliere, liege darin kein Mangel, sondern nur eine gewährleistungsrechtlich nicht erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs. Im Übrigen scheitere eine Mietminderung bereits an formalen Voraussetzungen, da die Klägerin die Miete vorbehaltlos an sie gezahlt habe.
Zur Widerklage weist die Beklagte darauf hin, dass die Klägerin gemäß Ziffer 6.3 des Mietvertrages verpflichtet gewesen sei, die Gesamtmiete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus kostenfrei an sie zu überweisen. Sie macht geltend, seit dem 30.11.2012 habe sich die Klägerin mit einer Mietzinsforderung in Höhe von insgesamt 42.709,05 € in Verzug befunden. Durch anwaltliches Schreiben vom 30.11.2012 sei die Klägerin deshalb - unstreitig - aufgefordert worden, diese Mietzinsrückstände bis zum 10.12.2012 zu begleichen. Weil die Klägerin den Mietrückstand - ebenfalls unstreitig - erst im Februar 2013 beglichen habe, habe - meint die Beklagte - die Klägerin ihr die vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.286,20 € als Verzugsschaden zu ersetzen.
Die Klägerin verweist gegenüber der Widerklage darauf, dass ihr Schadensersatz- und Mietminderungsansprüche zustünden. Der bei den Anwaltskosten zugrunde gelegte Gegenstandswert sei unzutreffend, weil sie am 30.11.2012 weitere 4.000 € und am 03.12.2012 weitere 6.000 € gezahlt habe.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zum Teil bereits unzulässig und insgesamt unbegründet.Die Widerklage ist dagegen bis auf einen Teil der Zinsforderung begründet.
In der ersten Hälfte ihres Klageantrags zu 1. hat die Klägerin lediglich einen Teil des ihr nach ihrer Behauptung im Zeitraum von August 2012 bis einschließlich Februar 2013 entstandenen Schadens beziffert. Nach ihren eigenen Darlegungen soll ihr Schaden im genannten Zeitraum doppelt so hoch gewesen sein. Sie beantragt deshalb mit der zweiten Hälfte ihres Klageantrags zu 1. die Feststellung, dass die Beklagte auch zum Ersatz des weitergehenden Schadens aus dem genannten Zeitraum und des ihr noch entstehenden Schadens verpflichtet sein soll. Soweit der Schaden für den Zeitraum von August 2012 bis zur Klageerhebung im Februar 2013 bereits beziffert werden konnte, fehlt dem Feststellungsbegehren (in der zweiten Hälfte des ersten Klageantrags) das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse. Denn den Schaden für den Zeitraum von August 2012 bis Februar 2013 hätte die Klägerin ohne Weiteres insgesamt beziffern können. Der anspruchsbegründende Sachverhalt (Schadensentstehung im Zeitraum von August 2012 bis Februar 2013) befand sich zur Zeit der Klageerhebung gerade nicht mehr in der Fortentwicklung. Soweit das Feststellungsinteresse fehlt, ist die Klage bereits unzulässig.
Diese Ausführungen gelten entsprechend, soweit die Klägerin mit dem zu Ziffer 2. hilfsweise formulierten Klageantrag Minderung der monatlichen Gesamtmiete um 50 % bereits für den Zeitraum vom 15.8.2012 bis zur Klageerhebung geltend macht. Auch für diesen bei Klageerhebung bereits abgelaufenen Zeitraum hätte die Klägerin den geltend gemachten Minderungsbetrag ohne Weiteres beziffern und per Leistungsklage zurückfordern können. Für den Zeitraum vor Klageerhebung fehlt ihrem Hilfsantrag zu Ziffer 2. deshalb ebenfalls das nach § 256 Abs. 1 ZPO notwendige Feststellungsinteresse. Die Klage ist insoweit ebenfalls unzulässig.
Sämtliche Klageanträge zu 1. bis 3. sind allerdings auch unbegründet.
Soweit die Klägerin behauptet, aufgrund der gravierenden Brandschutzmängel, die die Schließung der N bedingt hätten, sei davon auszugehen, dass auch weitere Teile des Objektes D2 einschließlich des von ihr genutzten Mietobjekts betroffen seien und deshalb bereits jetzt eine konkrete und akute Gefahr bestehe, vermag dieses Vorbringen keine Ansprüche der Klägerin zu begründen. Die Kammer hat die Klägerin im Termin am 5.6.2013 darauf hingewiesen, dass ihr bisheriges Vorbringen zu dieser Behauptung nicht ausreicht. Die Klägerin selbst hat Zeitungsberichte als Anlagen zur Klageschrift zur Akte gereicht, in denen ausdrücklich ausgeführt wird, dass das Einkaufszentrum D2 und das Casino nach dem Stand der Berichterstattung von den Sicherheitsproblemen nicht betroffen seien bzw. dass Überprüfungen der weiteren Gebäudeteile des D2 keine weiteren Brandschutzmängel ergeben hätten (Anlagen K 3 und K 4). Angesichts dessen hätte die Klägerin konkret vortragen und gegebenenfalls unter Beweis stellen müssen, worauf sie ihre Behauptung, es seien auch Brandschutzmängel in ihrem Mietobjekt vorhanden, stützt. Trotz des Hinweises hat die Klägerin ihr diesbezügliches Vorbringen im nachgelassenen Schriftsatz vom 18.6.2013 indes nicht ergänzt.
Die Klägerin stützt die mit dem Hauptantrag zu 1. bzw. Hilfsantrag zu 2. geltend gemachten Ansprüche auch erfolglos darauf, dass in dem Objekt D2 die Nutzung der N und des kleinen Saals nebst Tagungs- und Konferenzzentrum durch behördliche Anordnung wegen vorhandener Brandschutzmängel untersagt worden ist. Die geltend gemachten Ansprüche stehen der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
Dahinstehen kann im Rahmen der vorliegenden Entscheidung, inwieweit die Beklagte selbst an den vertraglichen Verhandlungen vor Abschluss des Mietvertrages beteiligt war. Ansprüche des Mieters wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten werden nach Überlassung der Mietsache ggf. durch Ansprüche nach §§ 536, 536 a BGB verdrängt, soweit es - wie im gegebenen Fall - Angaben über die Beschaffenheit der Mietsache betrifft. Die Klägerin legt auch nicht substantiiert dar, dass die Beklagte vor Abschluss des Mietvertrages der Parteien positiv Kenntnis vom Vorliegen der Brandschutzmängel hatte bzw. woraus sich diese Kenntnis ergeben soll.
Letzteres gilt entsprechend, sofern Ansprüche der Klägerin auf eine Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt werden sollen. Dem Anwendungsbereich der Vorschrift unterfallen nach Überlassung der Mietsache ohnehin nur Pflichtverletzungen, die nicht die Beschaffenheit der Mietsache betreffen, wie etwa die Verletzung von Reinigungs- und Streupflichten des Vermieters. Im Übrigen verbleibt es für Pflichtverletzungen des Vermieters beim Anwendungsbereich des § 536 a BGB (vgl. Ehlert in BeckOK BGB, § 536 Rn. 18 a).
Der Klägerin steht allerdings auch weder ein Schadensersatzanspruch aus §§ 536 a Abs. 1 i. V. m. 536 BGB zu, noch war oder ist der von ihr zu entrichtende Mietzins gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert. Die von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten weisen keinen Mangel auf. Weder ist ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben, noch fehlt dem Mietobjekt eine zugesicherte Eigenschaft.
Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. Erforderlich ist allerdings, um eine Ausuferung des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (BGH, Urteil vom 16.2.2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714, 1715 zum damaligen § 537 Abs. 1 BGB).
Die gemieteten Räumlichkeiten als solche können von der Klägerin ohne Einschränkung zum vertragsgemäßen Gebrauch genutzt werden. Die Schließung der N und weiterer Teile des D2 berühren ihren vertragsgemäßen Gebrauch allenfalls mittelbar und sind daher nicht als Mängel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB zu qualifizieren.
Soweit sich die Klägerin auf die Aussagen zur Werbewirksamkeit des D2 und die Präambel des schriftlichen Mietvertrages beruft, betreffen die jeweiligen Aussagen schon keine zusicherungsfähigen Eigenschaften des streitigen Mietobjekts im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB. Im Übrigen hat die Klägerin eine „zugesicherte“ Eigenschaft im Sinne der Vorschrift nicht schlüssig dargelegt:
Als Eigenschaften im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB kommen neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstandes zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen (BGH, a. a. O. zum damaligen § 537 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Nach diesem Maßstab scheiden die Angaben zur Lage und Funktion des D2 in der Präambel des Mietvertrages und im Zusammenhang mit der Anmietung des Ladenlokals als zusicherungsfähige Eigenschaft der Mietsache selbst aus. Die Angaben haben mit der Beschaffenheit des gemieteten Ladenlokals nichts zu tun. Auch die Nutzung der N und des kleinen Saals nebst Tagungs- und Konferenzzentrum stellen keine Eigenschaft des einzelnen im D2 gemieteten Ladenlokals dar. Zwar wird die Vollvermietung bzw. die volle Nutzung eines multifunktionalen Einkaufs- und Veranstaltungszentrums für den Mieter eines einzelnen Ladenlokals regelmäßig von erheblicher Bedeutung sein. Gleichwohl stellt sie keinen Umstand dar, der dem Mietobjekt - auf Dauer - als „Eigenschaft“ anhaftet. Denn auch insoweit fehlt es an dem notwendigen Bezug zu der Beschaffenheit des Mietobjekts, weil Umstände betroffen sind, die außerhalb des Mietobjekts als solchem liegen und ihre Ursache nicht in seiner Beschaffenheit haben.
Abgesehen davon, dass die von der Klägerin geltend gemachten Umstände danach die Voraussetzungen einer zusicherungsfähigen Eigenschaft im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB schon nicht erfüllen, fehlt es auch nach dem Vortrag der Klägerin an dem Merkmal der Zusicherung im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB. Dazu wäre es erforderlich, dass die Beklagte durch ihre mit den Vertragsverhandlungen betrauten Mitarbeiter - über die allgemeinen Anpreisungen und die Beschreibungen der Mietsache in der Präambel des Mietvertrages hinaus - vertragsmäßig bindend erklärt hätte, die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen. Eine derartige Zusicherung lässt sich dem Vortrag der Klägerin nicht entnehmen.
Aus den vertraglichen Vereinbarungen ergeben sich auch im Übrigen keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die Risikoverteilung hinsichtlich des Verwendungsrisikos der Mietsache durch die Klägerin geändert haben und die Beklagte das Geschäftsrisiko der Klägerin zumindest teilweise übernommen hat. Eine solche Änderung der vertraglichen Risikoverteilung wäre im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich möglich gewesen. Die von der Klägerin im Einzelnen genannten Regelungen im schriftlichen Mietvertrag der Parteien rechtfertigen aber nicht die Annahme, die Parteien hätten das unternehmerische Geschäftsrisiko der Klägerin (teilweise) auf die Beklagte verlagert. Für eine solche Annahme reicht es nicht aus, dass der Mieter in einem projektierten Einkaufszentrum (hier Einkaufs- und Veranstaltungszentrum) einzelne zusätzliche Vertragspflichten im Gesamtinteresse aller Mieter des Zentrums übernommen hat. Eine Risikoübernahme durch den Vermieter wäre nur dann anzunehmen, wenn in einem solchen Fall der Mieter in seinen unternehmerischen Entscheidungen über das übliche Maß hinaus eingeschränkt würde oder etwa der Vermieter das Risiko einer Betriebsunterbrechung auch dann übernommen hätte, wenn nicht das vermietete Geschäft, sondern nur ein anderer Teil der Anlage dem Publikumsverkehr nicht mehr zugänglich gewesen ist (BGH, a. a. O., 1717).
Die im Mietvertrag der Parteien enthaltenen Regelungen zur „Wahrung des Gesamtinteresses“ und der „Gemeinschaftswerbung“ und der damit zusammenhängenden Regelungen zu „Vertragsstrafen“ dienen dazu, das Gesamtinteresse sämtlicher Mieter zu berücksichtigen, damit auch die Interessen der Klägerin. Die Regelungen sind im Gewerberaummietrecht üblich und beschränken die Klägerin nicht unangemessen in ihrer unternehmerischen Freiheit (vgl. in diesem Zusammenhang auch die Ausführungen von Ehlert in BeckOK, a. a. O., § 536 Rn. 20 a).
Ebenso wenig lässt der Umkehrschluss aus der Regelung in § 6 Ziffer 6.4 des schriftlichen Mietvertrages den Schluss zu, dass die Beklagte mit dieser Regelung das unternehmerische Risiko der Mieter (mit) übernommen hat. Aus der Regelung ergibt sich im Gegenteil, dass Unterbrechungen des Betriebs einzelner Unternehmen die Mietzahlungspflicht gerade nicht beeinträchtigen sollen. Wenn es darin weiter heißt, dass kurzfristige, vom Vermieter nicht verschuldete Unterbrechungen im gesamten D2 E die Mietzahlungspflicht ebenso wenig beeinträchtigen, bedeutet dies im Umkehrschluss, dass allenfalls langfristige Unterbrechungen im gesamten D2 die Mietzahlungspflicht einschränken oder aufheben können. Eine solche Unterbrechung des kompletten Betriebs steht aber nicht in Rede. Mit den Regelungen in § 30 zu Ziffer 30.1 und 30.4 hat die Beklagte überdies deutlich gemacht, dass das „Schicksal“ anderer Mietverhältnisse die Verpflichtungen der Klägerin gerade nicht berühren soll. Wenn danach die Beendigung anderer Mietverhältnisse keine Rechte der Klägerin begründen konnte, gilt dies erst recht für eine zeitweise „Unterbrechung“ anderer Mietverhältnisse.
Die Klägerin beruft sich zur Begründung ihrer Ansprüche auch erfolglos auf die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage - im vorliegenden Fall die erkennbare und nicht beanstandete Vorstellung und Erwartung der Klägerin, in dem gemieteten Ladenlokal im Hinblick auf die Besucher der N, des kleinen Saals und des Tagungs- und Konferenzzentrums Gewinne zu erzielen - ist allerdings grundsätzlich kein Raum, soweit es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen.
Der BGH hat im wiederholt zitierten Urteil vom 16.2.2000 (XII ZR 279/97) frühere Entscheidungen bekräftigt, wonach im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich diese Erwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das er nicht auf den Vermieter verlagern kann. Wie der BGH weiter ausgeführt hat, ändert sich diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung auch nicht dadurch, dass das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum (bzw. hier in einem multifunktionalen Einkaufs- und Veranstaltungszentrum) liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, dass sich die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums verwirklichen kann. Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst bei einem Einkaufszentrum (bzw. hier bei einem Einkaufs- und Veranstaltungszentrum) neben der Chance, in einem florierenden Zentrum erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtobjekts mit entsprechend negativen Folgen für das gemietete Einzelgeschäft. Allein der Umstand, dass auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Zentrum nicht vom Mieter auf den Vermieter (BGH, a. a. O., 1716, 1717).
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter eines Einkaufszentrums dem Mieter vor der Vermietung erklärt, es werde ein überdachter Zugang vom Hauptbahnhof zu dem Zentrum erstellt und es würden mehr als 600 Parkplätze angelegt. Außerdem hatte der Vermieter erklärt, in dem Zentrum solle ein großer Lebensmittelmarkt betrieben werden. Obwohl weder die Überdachung errichtet und nur 200 Kundenparkplätze geschaffen worden waren und auch kein Lebensmittelmarkt mit Vollsortiment im Einkaufszentrum vorhanden war, hat der BGH jegliche Ansprüche des Mieters unter Hinweis auf eine fehlende Zusicherung bzw. das Verwendungsrisiko des Mieters abgelehnt.
Auf den gegebenen Fall bezogen bedeutet dies, dass die Klägerin nicht einmal Ansprüche gegenüber der Beklagten als Vermieterin hätte geltend machen können, wenn die N, der kleine Saal und das Tagungs- und Konferenzzentrum von vornherein nicht vermietet worden wären und dementsprechend von vornherein keine Besucher bzw. Konferenzteilnehmer das von der Klägerin im Mietobjekt betriebene Restaurant besucht hätten. Erst recht kann die Klägerin keine Ansprüche daraus herleiten, dass die N und die anderen betroffenen Bereiche des D2 zeitweise nicht genutzt werden können bzw. konnten. Entgegen der Ansicht der Klägerin macht es dabei keinen Unterschied, ob bauliche Mängel oder mangelnde Kundenakzeptanz für das Ausbleiben von Besuchern/Kunden in anderen Mietobjekten im D2 verantwortlich sind.
Da der Klägerin nach allem weder die mit dem Hauptantrag zu 1. noch die mit dem Hilfsantrag zu 2. geltend gemachten Klageansprüche zustehen, kann sie auch nicht erfolgreich die Erstattung der mit dem Klageantrag zu 3. geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten beanspruchen (- die für die Durchsetzung der Ansprüche angefallen sind).
Die von der Beklagten mit der Widerklage geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.286,20 € kann sie als Verzugsschaden aus §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 249 ff BGB ersetzt verlangen.
Gemäß § 6 Ziffer 6.3 des Mietvertrages war die Gesamtmiete von der Klägerin jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen. Am 30.11.2012, also zum Zeitpunkt der Einschaltung der jetzigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten, befand sie sich unstreitig mit der Zahlung von Mietzinsforderungen in Höhe eines Gesamtbetrages von 42.709,05 € in Verzug.
Zum ersatzfähigen Verzugsschaden zählen auch die Kosten der Hinzuziehung eines Rechtsanwalts. Die geltend gemachten Rechtsanwaltskosten sind dabei der Höhe nach zutreffend berechnet worden. Auch der angesetzte Gegenstandswert von 42.709,05 € ist nicht zu beanstanden. Denn von den weiteren Zahlungen von 4.000,00 € am 30.11.2012 und in Höhe von 6.000,00 € am 3.12.2012 konnte und musste die Beklagte bei Einschaltung ihrer Rechtanwälte noch keine Kenntnis haben.
Die auf den Betrag von 1.286,20 € zuerkannten Zinsen stehen der Beklagten dem Grunde nach als Verzugszinsen aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB zu. Da die Prozessbevollmächtigten der Beklagten ihre vorgerichtlichen Kosten aber erstmals mit Schreiben vom 21.3.2013 zur Zahlung aufgegeben haben, kam die Beklagte frühestens mit Zugang dieses Schreibens hinsichtlich der Zahlung der Anwaltskosten in Verzug, d. h. erst am 22.3.2013.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO.
S Handelsrichter D U2
ist wegen Urlaubsabwesenheit an der Unterschriftsleistung gehindert.
S
Streitwert:
Klageantrag zu 1.: vgl. Beschluss vom 10.5.2013
Klageantrag zu 2.(Hilfsantrag): 92.138,85 €
[= geltend gemachte Minderungsbeträge von 8/12 – 9/13 (= bis ca. 6 Monate nach Klagezustellung), Abschlag 20% wegen Feststellungsantrag)
Klageantrag zu 3.: kein eigener Streitwert (Nebenforderung)
Widerklage: vgl. Beschluss vom 10.5.2013
Gesamtstreitwert: 372.925,05 € (§§ 3, 4 ZPO, 43 Abs. 1, 2, 45 Abs. 1 S. 1 und 2 GKG)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 536, 536 a BGB
§§ 536 a Abs. 1 i. V. m. 536 BGB
§§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 249 ff BGB
§§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB
§§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO
§§ 3, 4 ZPO, 43 Abs. 1, 2, 45 Abs. 1 S. 1 und 2 GKG
§ 536 a BGB
§ 313 BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 536 Abs. 1 BGB
§ 537 Abs. 1 BGB
§ 536 Abs. 2 BGB
§ 537 Abs. 2 Satz 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2000, 1714, 1715
XII ZR 279/97