Landgericht GieBen (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-15, Aktenzeichen 1 S 210/10
ECLI: ECLI:DE:LGGIESS:2010:1215.1S210.10.0A

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Gießen vom 22.07.2010 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.790,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 396,36 € seit dem 07.10.2008, aus 404,18 € seit dem 06.11.2008, aus 271,11 € seit dem 04.12.2008, aus 315,95 € seit dem 06.01.2009, aus 52,15 € seit dem 05.02.2009, aus 208,60 € seit dem 05.03.2009, aus 404,18 € seit dem 04.04.2009, aus 312,91 € seit dem 07.05.2009, aus 208,09 € seit dem 05.06.2009 und aus 217,30 € seit dem 04.07.2009 sowie 120,67 € vorgerichtliche Kosten zu zahlen.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Revision wird zugelassen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des für die Klägerin vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zahlung rückständiger Miete.
Die Parteien schlossen am 21.10.1998 einen Mietvertrag über die im zweiten Obergeschoss des Hauses -- in -- gelegene Wohnung. Die vereinbarte Kaltmiete betrug für den Zeitraum September 2008 bis Juni 2009 monatlich 869,20 €. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags befand sich das unmittelbar an das Grundstück -- angrenzende Grundstück -- in einem verwahrlosten Zustand. Die vorhandene Bebauung, die lediglich von Obdachlosen genutzt wurde, war abrissreif. Wegen des optischen Eindrucks, welchen das Grundstück vermittelte, wird auf die bei der Akte befindlichen Fotografien (Bl. 79 - 82 d. A.) verwiesen.
Nachdem die auf dem Grundstück -- befindlichen Gebäude in den Jahren 2003 und 2004 abgerissen und eine Baugrube ausgehoben worden war, begannen im Jahr 2008 erneut Bauarbeiten zur Errichtung eines großen Wohn- und Gewerbekomplexes. Wegen der Größe des Bauvorhabens und der Lage im Verhältnis zur Mietwohnung der Beklagten wird auf die bei der Akte befindlichen Fotografien (Bl. 91, 93, 165 u. 169 d. A.) und Lagepläne (Bl. 192 f. d. A.) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 17.08.2008 kündigten die Beklagten wegen einer baubedingten Lärm- und Schmutzbelastung die Minderung der Miete an. In der Folgezeit behielten die Beklagten wegen dieser Beeinträchtigungen sowie wegen fehlender Kacheln und wegen Feuchtigkeitsschäden Teilbeträge der Kaltmiete ein. Wegen der Einzelheiten wird auf die Darstellung im Tatbestand des angefochtenen Urteils (Bl. 230 f. d. A.) verwiesen.
Hinsichtlich der fehlenden Kacheln und der Feuchtigkeitsschäden haben sich die Parteien vor dem Amtsgericht auf eine Minderung der Kaltmiete für Dezember 2008 um 120,- € geeinigt. Die weitergehende Klage hat das Amtsgericht überwiegend abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Miete sei für die Zeit der Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück aufgrund der Lärm- und Staubbelastung gemindert gewesen. Gegen dieses der Klägerin am 06.08.2010 zugestellte Urteil hat diese mit einem am 31.08.2010 beim Landgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit einem am 05.10.2010 eingegangenen Schriftsatz begründet.
Die Klägerin rügt, die Ansicht des Amtsgerichts zur eingetretenen Mietminderung sei rechtsfehlerhaft. Sie ist der Auffassung, eine Minderung komme nicht in Betracht, weil die Beklagten vor der Anmietung der Wohnung den Zustand des Nachbargrundstücks erkennen konnten und unter Berücksichtigung der Lage des Grundstücks in der Innenstadt davon ausgehen mussten, dass dieses nicht unbebaut bleiben würde. Zudem habe das Amtsgericht den Minderungsbetrag für den Zeitraum September 2008 bis März 2009 mit 35% zu hoch angesetzt. Bei Baulärm sei allenfalls die Hälfte gerechtfertigt.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Gießen vom 22.07.2010, soweit die Klage abgewiesen wurde, aufzuheben und die Beklagten insgesamt als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 2790,83 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz aus 396,36 € seit dem 07.10.2008, aus 404,18 € seit dem 06.11.2008, aus 271,11 € seit dem 04.12.2008, aus 315,95 € seit dem 06.01.2009, aus 52,15 € seit dem 05.02.2009, aus 208,60 € seit dem 05.03.2009, aus 404,18 € seit dem 04.04.2009, aus 312,91 € seit dem 07.05.2009, aus 208,09 € seit dem 05.06.2009 und aus 217,30 € seit dem 04.07.2009 sowie 120,67 € vorgerichtliche Kosten zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie bringen vor, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht abzusehen gewesen sei, dass das Grundstück -- bebaut werden würde. Insbesondere sei nicht vorauszusehen gewesen, dass ein derart voluminöser Baukörper nebst Tiefgarage entstehen würde, dessen Bau den Einsatz von motorbetriebenen Wasserpumpen rund um die Uhr erforderlich machte.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, sie ist insbesondere statthaft und in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet worden.
Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die Klägerin besitzt einen Anspruch auf Zahlung von Miete gegen die Beklagten in der geltend gemachten Höhe gem. § 535 Abs. 2 BGB. Eine Minderung der Miete gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht eingetreten. Die von den Beklagten vorgetragene Lärm- und Staubbelastung der Mietwohnung durch die Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Unter einem Mangel i. S. v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen (BGH v. 21.09.2005, Az. XII ZR 66/03, Juris Rdnr. 19). Eine solche Abweichung lag während der Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück nicht vor. Vielmehr entsprach auch zu dieser Zeit die Mietsache der vertraglich bestimmten Sollbeschaffenheit. Bei der Bestimmung der Sollbeschaffenheit der Mietsache ist in erster Linie auf den vereinbarten Mietzweck, daneben aber auch auf alle für den Vertragsinhalt bedeutsamen Umstände, über die sich die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend geeinigt haben, abzustellen. Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet. Dabei ist auch die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen (BGH v. 07.06.2006, Az. XII ZR 34/04, Juris Rdnr. 13). Hier haben die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags stillschweigend eine Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen, die die Möglichkeit der Bebauung des Nachbargrundstücks in einer ortsüblichen Art und Weise und die damit verbunden Belastungen für den Mieter einschließt. Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung ist regelmäßig davon auszugehen, dass die Mietvertragsparteien das mit einer Bebauung eines Nachbargrundstücks einhergehende Risiko des Auftretens von baubedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen des Mietobjekts bei Vertragsabschluss stillschweigend vorausgesetzt haben, wenn für beide Vertragsparteien aufgrund des Zustands des Nachbargrundstücks erkennbar war, dass es auf diesem Grundstück in Zukunft zu Bautätigkeiten kommen wird. In einem solchen Fall schuldet der Vermieter dem Mieter nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung (OLG München v. 26.03.1993, Az. 21 U 6002/92, Juris Rdnr. 4; KG v. 03.06.2002, Az. 8 U 74/01, Juris Rdnr. 4; LG Berlin v. 28.08.2006, Az. 62 S 73/06, Juris Rdnr. 14; LG Berlin v. 17.03.2009, Az. 63 S 397/08, Juris Rdnr. 17; LG Bonn v. 25.03.1985, Az. 6 S 2/85, Juris Rdnr. 4; LG Leipzig v. 08.06.2005, Az. 3 O 4016/04, Juris Rdnr. 14 ff.; AG Pankow-Weißensee v. 21.04.2009, Az. 102 C 11/09, Juris Rdnr. 1; Emmerich in: Staudinger, BGB, Stand: 2006, § 536 Rdnr. 29; Börstinghaus, juris-PR-MietR 22/2009, Anm. 2; Klose, IBR 2004, 51 ; a. A.: Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536 Rdnr. 14; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rdnr. 122; Deppen/Heilmann, Prozesse in Mietsachen, § 3 Rdnr. 46; zweifelnd: Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.B Rdnr. 1344; differenzierend: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., VIII Rdnr. 391, 393). Die Kammer schließt sich dieser Ansicht an. Soweit von der Gegenauffassung teilweise das Argument ins Feld geführt wird, auf die Erkennbarkeit zukünftiger Mängel könne es nicht ankommen, da nach § 536b BGB dem Mieter lediglich die Kenntnis bereits vorhandener Mängel schade (Deppen/Heilmann, Prozesse in Mietsachen, § 3 Rdnr. 46), überzeugt dies nicht. Gegenstand von Beschaffenheitsvereinbarungen können auch zukünftige Entwicklungen sein. Insoweit greifen Beschaffenheitsvereinbarungen weiter als der Gewährleistungsausschluss nach § 536a BGB (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., VIII Rdnr. 390). Freilich genügt die bloße Erkennbarkeit einer künftigen Entwicklung nicht, sofern eine Vertragspartei entweder die auf eine zu erwartende Bautätigkeit hinweisenden Umstände nicht wahrgenommen oder hieraus nicht die richtigen Schlüsse gezogen hat (insoweit zutreffend Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rdnr. 122). Allerdings stellt der Umstand, dass die Bautätigkeit aufgrund bekannter Umstände objektiv zu erwarten war, ein starkes Beweisanzeichen dafür dar, dass diese Entwicklung von den Vertragsparteien auch tatsächlich in Betracht gezogen worden ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn bei zutreffender Bewertung der bekannten Tatsachen zwingend auf ein hohes Baurisiko zu schließen ist. Insofern besteht eine rechtliche Parallele zur Feststellung der inneren Tatbestandsvoraussetzungen der Vorsatzanfechtung nach § 133 Abs. 1 InsO. Diesbezüglich ist höchstrichterlich anerkannt, dass die Kenntnis von Umständen, die zwingend auf eine drohende Zahlungsunfähigkeit hinweisen, der Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit gleichsteht, sodass es für eine Vorsatzanfechtung in subjektiver Hinsicht genügt, dass der Anfechtungsgegner die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen bei zutreffender rechtlicher Bewertung die drohende Zahlungsunfähigkeit zweifelsfrei folgt (vgl. BGH v. 01.07.2010, Az. IX ZR 70/08, Juris Rdnr. 9). Übertragen auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass den Beklagten die drohende Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück aufgrund der ihnen bekannten objektiven Tatsachen bekannt gewesen sein muss. Die -- in -- gehört zum unmittelbaren Stadtkern. Der Bereich zwischen der -- und der -- ist geprägt durch drei- bis vierstöckige, teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutzte Gebäude. Teilweise sind niedrigere Nebengebäude (Garagen etc.) vorhanden. Die Bebauung ist dicht. Größere Freiflächen zwischen den Gebäuden sind nicht vorhanden. Lediglich das Grundstück -- war im hinteren Teil mit niedrigeren Gebäuden, die offensichtlich abrissreif waren, bebaut. Der vordere Teil zur -- hin war frei von Bebauung. Eine solche Baulücke bleibt im Stadtkern einer mittelgroßen Universitätsstadt nach der Lebenserfahrung nicht über viele Jahrzehnte, die ein unbefristetes Mietverhältnis andauern kann, bestehen. Vielmehr war aufgrund der Gegebenheiten in der Tat „für jeden klar“, dass das Grundstück in absehbarer Zeit bebaut werden würde, wie dies die Klägerin vorträgt. Dass sich diese Erkenntnis den Beklagten als hochgebildete Akademiker verschlossen haben soll, erscheint unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände des Falles fernliegend (§ 286 ZPO).
Eine Mietminderung kommt auch nicht deshalb in Betracht, weil die Beklagten mit dem konkreten Ausmaß der Bautätigkeit und der daraus resultierenden Gebrauchsbeeinträchtigung ihrer Wohnung nicht hätten rechnen müssen. Wie bereits ausgeführt, war eine Bebauung im ortsüblichen Umfang zu erwarten. Da auch die angrenzenden Grundstücke mit mehrgeschossigen Gebäuden bebaut sind, war vorauszusehen, dass das zu errichtende Gebäude ebenfalls aus mehreren Geschossen bestehen würde. Angesichts der exponierten Lage des Grundstücks und des dadurch bedingten Quadratmeterpreises war auch zu erwarten, dass der Bauherr das Grundstück für die Errichtung des neuen Gebäudes maximal ausnutzen würde. Mit einer Höhe von mindestens 4 Stockwerken, einer erheblichen Grundfläche und einer Tiefgarage war daher zu rechnen. Schließlich bestand angesichts der Nähe des Grundstücks zum Fluss -- die naheliegende Möglichkeit, dass bei Errichtung der Tiefgarage eindringendes Wasser permanent abgepumpt werden muss. Nach der Lebenserfahrung ist bei derartigen Bauprojekten mit der Erforderlichkeit einer Wasserhaltung zu rechnen. Aber selbst dann, wenn die Geräuschbelastung durch den Pumpenbetrieb nicht vorauszusehen gewesen wäre, wovon die Kammer jedoch nicht ausgeht, rechtfertigte dies keine Minderung der Miete. Nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB bleibt eine Minderung der Tauglichkeit dann außer Betracht, wenn sie unerheblich ist. Um eine solche unerhebliche Tauglichkeitsminderung handelt es sich hier. Nach den Feststellungen des in erster Instanz beauftragten Sachverständigen -- liegt das auf dem Balkon der Mietwohnung wahrnehmbare Pumpengeräusch von zwei betriebenen Pumpen im Vollbetrieb bei 46 dB(A) + 3 dB(A) = 49 dB(A) und damit selbst des Nachts nur um 4 dB(A) über dem Richtwert von 45 dB(A). Tagsüber wird der Richtwert nicht überschritten. Vielmehr überlagert der Straßenlärm das Pumpengeräusch deutlich. Eine höhere Lärmbelastung durch die Pumpen haben die Beklagten nicht nachweisen können. Zwar hat der in erster Instanz vernommene Zeuge -- angegeben, dass er bei Schallmessungen im dritten Obergeschoss des auch von den Beklagten bewohnten Hauses bei geöffnetem Fenster Werte von 60 dB(A) bis 80 dB(A) ermittelt habe. Der Sachverständige hat jedoch nachvollziehbar erläutert, dass diese Werte keine Aussagekraft besitzen, da die für eine Schallmessung erforderlichen technischen Voraussetzungen nicht erfüllt waren. Die Überschreitung des Richtwertes in der Nacht führt nicht zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung. Wie der Sachverständige überzeugend dargestellt hat, wird der Schallpegel um 29 dB(A) gemindert, wenn die Fenster in den unmittelbar zum Nachbargrundstück gelegenen Räumen geschlossen werden. Bei geschlossenen Fenstern wird der für Schlafräume des Nachts geltende Richtwert von 30 dB(A) nicht überschritten. Die durch das Pumpengeräusch verursachte Gebrauchsbeeinträchtigung besteht mithin lediglich darin, dass während der nächtlichen Betriebszeiten der Pumpen die zum Nachbargrundstück liegenden Fenster geschlossen gehalten werden müssen. Eine solche Minderung der Tauglichkeit der Mietwohnung ist in Anbetracht des Umstands, dass die Pumpen in den Herbst und Wintermonaten und nicht während des Hochsommers betrieben worden sind, unerheblich i. S. v. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB.
Der geltend gemachte Zinsanspruch ist gem. §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 BGB gerechtfertigt. Die vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten haben die Beklagten der Klägerin gem. §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 u. 2 BGB zu erstatten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO. Der nach § 91a ZPO (analog) grundsätzlich zu berücksichtigende mögliche Erfolg der Rechtsverteidigung der Beklagten wegen der fehlenden Kacheln und der Feuchtigkeitsschäden bleibt nach § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unberücksichtigt.
Die Revision ist gem. § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Frage, ob in der Regel aus Umständen, die zwingend auf eine zukünftig drohende Bautätigkeit in der Nachbarschaft eines Mietobjekts hinweisen und die bei Mietvertragsabschluss den Parteien bekannt sind, geschlossen werden kann, dass die Parteien das Risiko einer zukünftigen Bautätigkeit erkannt und dieses beim Abschluss des Vertrags zur Bestimmung des Soll-Zustands in ihren Willen aufgenommen haben, hat grundsätzliche Bedeutung.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157, 242 BGB
§ 536b BGB
§ 536a BGB
§ 286 ZPO
§ 91a ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 133 Abs. 1 InsO
§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB
§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 BGB
§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 u. 2 BGB
§ 92 Abs. 2 ZPO
§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: XII ZR 66/03
XII ZR 34/04
21 U 6002/92
8 U 74/01
62 S 73/06
63 S 397/08
6 S 2/85
3 O 4016/04
02 C 11/09
IX ZR 70/08