Landgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-12-14, Aktenzeichen 16 O 38/17
ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2017:1214.16O38.17.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
4. Der Gegenstandswert des Rechtsstreits wird auf 338.292,71 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Maklerprovision und Schadensersatz aus abgetretenem Recht. Gemäß Abtretungsvertrag vom 19.01.2017, auf den Bezug genommen wird, trat die Fa. […] (nachfolgend A) ihre Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab.
Die Beklagte, die vormals unter C GmbH und davor unter der Firma D GmbH firmierte, war Verwalterin für die B für deren Objekt […]straße … in [Ort]. Die A war eine auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Maklerfirma in [Ort].
Bereits im Jahr 2007 versuchte die A vergeblich für die Beklagte eine kleinere Teilfläche von 500 bis 1.800 qm zu vermitteln. Seinerzeit hatte die A mit Schreiben vom 30.03.2007 ausdrücklich um das Einverständnis der Eigentümerin für etwaige provisionspflichtige Maklertätigkeiten ersucht, worauf ihr mit Schreiben der Beklagten vom 02.05.2007 bestätigt wurde, dass die Eigentümerin, der B, bereit sei, die Provisionsregelungen zu akzeptieren.
Mit Schreiben vom 19.05.2009 (Anlage K 2), auf das Bezug genommen wird, trat die Beklagte als „bevollmächtigte Verwalterin“ des Objekts an die A heran, um Unterstützung bei der Vermietung von Büroflächen zu erhalten. Es handelte sich zunächst um eine kleinere Fläche von max. 1.600 qm, die in diesem Objekt zur Weitervermietung anstand. Zwischen dem damaligen Mitarbeiter der Beklagten X und S von der Fa. B gab es im Anschluss einen E-Mail-Verkehr über die Einschaltung von Maklern und mögliche Provisionskonditionen (Anlage K 17 und K 18), auf den wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird.
Die A entfaltete diverse Tätigkeiten. Insoweit wird auf Seite 8 bis 17 des Schriftsatzes vom 15.08.2017 sowie die Anlagen K 19 und K 20 verwiesen.
Zum damaligen Zeitpunkt war für eine Teilfläche des Objekts die M Mieterin. Bei der M handelt es sich um eine Verwaltungseinheit, die nicht selbst, sondern vor allem für ihre unselbständigen Institute Flächenbedarf hat.
Mitte 2010 stellte sich heraus, dass im größeren Umfang weitere Flächen im Haus […]straße frei werden würden, so dass schließlich nahezu beide leerstehenden Häuser in der […]straße zur Vermietung anstanden. Insgesamt handelte es sich nunmehr um eine leerstehende Fläche von fast 11.000 qm. Es gab Gespräche mit der E, die Interesse hatte, die kompletten Gebäude für ein Amt anzumieten, was dann auch eine Kündigung der Bestandsmieterin der M bedeutet hätte. In diesem Zusammenhang nahm die Beklagte Kontakt zu der M auf, um diese über eine mögliche Kündigung zu informieren. Dadurch erhielt die M Kenntnis, dass in den Gebäuden auch größere Flächen zur Anmietung freistanden.
Die A führte Besichtigungstermine durch. Der Erstbesichtigungstermin mit der Vertreterin der M fand ohne Beteiligung der Beklagten statt.
Anfang Juni 2011 wurde der bisherige Mietvertrag der M dahingehend erweitert, dass zusätzliche Flächen angemietet wurden. Die A hat gegenüber der Eigentümerin, der Fa. B, hierfür eine Maklerprovision in Höhe von 266.688,38 € geltend gemacht.
Nachdem die Eigentümerin nicht zahlte, hat die A diesen Betrag vor dem LG Düsseldorf, Az. 40 O 31/11, eingeklagt und der hiesigen Beklagten den Streit verkündet. Mit Teilurteil vom 11.05.2012 wurde die Eigentümerin zunächst auf Auskunft über die neu vermieteten Flächen verurteilt. Mit Urteil vom 23.08.2013 hat das LG Düsseldorf die Eigentümerin zur Zahlung der Provision in Höhe von 266.688,84 € verurteilt. Das OLG Düsseldorf hob mit Urteil vom 26.05.2015 (Az. I-7 U 138/13) das landgerichtliche Urteil auf, weil es nicht von einer ordnungsgemäßen Vertretung der Eigentümerin durch die hiesige Beklagte ausging. Gemäß Beschluss des BGH vom 15.09.2016 (I ZR 138/15) wurde die Nichtzulassungsbeschwerde der A zurückgewiesen. Auf die entsprechenden Gerichtsentscheidungen wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen.
Mit der hiesigen Klage verlangt die Klägerin aus abgetretenem Recht die Provisionszahlung in Höhe von 266.688,38 € sowie als Schadensersatz die in den Verfahren vor dem LG Düsseldorf, OLG Düsseldorf und BGH angefallenen Gerichts- und Verfahrenskosten in Höhe von insgesamt 71.604,33 €. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Seiten 7 bis 9 der Klageschrift vom 06.02.2017 verwiesen.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte hafte für die Provisionsforderung, weil sie gegenüber der A als Vertreterin ohne Vertretungsmacht aufgetreten sei. Sie behauptet, die Beklagte habe mit der A einen Maklervertrag geschlossen, der zu einem Vermittlungserfolg geführt habe, weil die Bestandsmieterin M ihre Flächen erweitert habe.
Die A habe im Rahmen einer Mailingaktion sämtliche Institute der M angeschrieben und dadurch erreicht, dass diese ihren späteren Bedarf an der Anmietung der Flächen in dem Objekt kundgetan hätten.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen,
1. an die Klägerin ein Maklerhonorar in Höhe von 266.688,38 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 09.07.2011 zu zahlen;
2. der Klägerin Schadensersatz in Höhe von 71.604,33 € zu zahlen zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB aus- 3.347,50 € seit 01.08.2011;- 4.182,02 € seit 13.03.2013;- 6.813,40 € seit 04.09.2015;- 5.718,00 € seit 16.09.2013;- 22.393,58 € seit 28.10.2016;- 12.760,36 € seit 11.11.2016;- 4.566,00 € seit 08.10.2016;- 5.477,90 € seit 10.09.2015;- 5.477,90 € seit 30.12.2016;- 867,67 € seit 27.10.2016.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die A habe in Bezug auf die Vermietung viel Eigeninitiative entwickelt, ohne durch einen konkreten Maklerauftrag beauftragt worden zu sein. Es sei üblich, dass für Bestandskunden, die Erweiterungen ihrer Mietflächen vornähmen, keine Maklerprovision gezahlt werde.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen, den gerichtlichen Hinweis vom 03.07.2017 sowie die Sitzungsniederschrift vom 14.12.2017 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Klägerin stehen aus abgetretenem Recht gegen die Beklagte kein Provisionsanspruch in Höhe von 266.688,38 € und keine Schadensersatzansprüche in Höhe von 71.604,33 € aufgrund der Mieterweiterung der M im Sommer 2011 zu. Die Beklagte haftet nicht als Vertreter ohne Vertretungsmacht gemäß § 179 BGB für mögliche Maklergebühren der A.
Das Urteil des OLG Düsseldorf vom 26.06.2015 entfaltet gegenüber der Beklagten als damaliger Streitverkündeter keine Rechtskraft dahingehend, dass dort festgestellt worden wäre, dass die damalige Klägerin, die A, die Erweiterung der Mietverträge im Sommer 2011 aufgrund eines Maklervertrages veranlasst habe. Ob zum Zeitpunkt der Mietvertragserweiterung überhaupt von einem bestehenden Maklervertrag mit der A ausgegangen werden kann, lässt das OLG Urteil offen. Es verneint einen Zahlungsanspruch gegen die damalige beklagte Eigentümerin damit, dass die A gegenüber der hiesigen Beklagten und damaligen Streitverkündete keine Vollmacht für den Abschluss möglicher Makleraufträge erteilt habe.
Ein Makleranspruch der A ist nicht gegeben, weil diese für das im Sommer mit der M abgeschlossene Geschäft keinen Maklerauftrag gehabt hat. Zwar hat sich die Beklagte mit Schreiben vom 19.05.2009 gegenüber der A als „bevollmächtigte Verwalterin“ vorgestellt, obwohl ihr gemäß dem Urteil des OLG Düsseldorf mit Schreiben vom 02.04.2009 von der Eigentümerin die Vollmacht widerrufen worden war und die am 08.04.2009 erteilte neue Vollmacht für Verträge mit Dritten das Erfordernis einer schriftlichen Zustimmung vorgesehen hat. Soweit man aus diesem Schreiben einen Maklerauftrag herleiten will, kann sich ein solcher allenfalls auf die damals zu vermittelnde Fläche von max. 1.600 qm bezogen haben. Bei der letztendlich an die M vermieteten Fläche handelt es sich um eine Fläche, die mit fast 11.000 qm mehr als zehn Mal so groß ist. Soweit die A für mögliche Vermittlungstätigkeiten mit der M Provisionsansprüche hätte verdienen wollen, wäre sie vorab verpflichtet gewesen, konkret mit der Eigentümerin bzw. auch mit der Beklagten zu klären, ob auch für diese wesentlichen Änderungen, die sich auch auf die Höhe des Provisionsanspruchs auswirken, ein Auftrag angenommen werden kann.
Außerdem handelte es sich bei der M um einen Bestandsmieter, für den es aufgrund der Kenntnis zwischen den Mietvertragsparteien nicht unüblich ist, dass für solche Mietverträge überhaupt keine Maklerprovisionsansprüche begründet werden können. Auch diesbezüglich wäre die A verpflichtet gewesen, sich vor Fortführung ihrer Tätigkeiten zu erkundigen, ob für diesen Mieter auch Provisionsansprüche gewährt werden. Soweit die A es unterlässt, durch Nachfragen klare Regelungen zu schaffen, sondern einfach tätig wird, teilweise sogar, ohne die Beklagte oder die Eigentümerin zu beteiligen (wie bei dem ersten Besichtigungstermin am 14.04.2011), hat sie auch das Risiko zu tragen, dass sie für ihre aufgedrängten Leistungen keine Vergütung erhält.
Mangels Maklerauftrag kann die Klägerin auch keine Schadensersatzansprüche für die im Zusammenhang mit dem Verfahren gegen die Eigentümerin angefallenen Gerichts- und Verfahrenskosten in Höhe von 71.604,33 € verlangen.
Dem Klägervertreter war kein weiterer Schriftsatznachlass zu gewähren, weil der Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 01.12.2017 kein tatsächlich neues Vorbringen enthielt, das für die Entscheidung erheblich gewesen wäre.
Zinsen stehen der Klägerin mangels Anspruchs in der Hauptsache nicht zu.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die vorläufige Vollsteckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 179 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 40 O 31/11
7 U 138/13
I ZR 138/15