Hessischer Verwaltungsgerichtshof (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-09-30, Aktenzeichen 4 C 1718/09.N
ECLI: ECLI:DE:VGHHE:2010:0930.4C1718.09.N.0A

Tenor:
Die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Stanniolfabrik - Hintergasse" vom 19. Juni 2008 ist unwirksam.
Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar.
Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, sofern nicht die Antragstellerin vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen eine Sanierungssatzung der Antragsgegnerin gemäß § 142 BauGB.
Bei der Antragstellerin handelt es sich um ein bereits seit 1852 in Eppstein ansässiges Unternehmen, das ursprünglich Zinn- und Bleibleche zur Dachabdichtung und zur Herstellung von Flaschenkapseln fertigte und das seit den 60-iger Jahren des letzten Jahrhunderts auf die Produktion hochveredelter, besonders dünner Folien spezialisiert ist, die u.a. in der Medizintechnik, der Elektronik und bei Verpackungen gefragt sind. Die Antragstellerin ist Eigentümerin mehrerer am Rande der historischen Altstadt zwischen der Burgstraße im Norden und der B 455 im Süden gelegenen, zusammenhängenden Grundstücke, auf denen sich die Produktionsstätten und die Verwaltung des Betriebes der Antragstellerin befinden. Ein weiterhin auf dem Betriebsgelände befindliches Wohnhaus sowie einzelne Etagen in den Betriebsgebäuden hat die Antragstellerin vermietet.
Am 06.06.2002 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin zur Einleitung eines Sanierungsverfahrens für einen Bereich, in dem sich auch die Grundstücke der Antragstellerin befinden, die Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach § 141 Abs. 3 BauGB; dieser Beschluss wurde am 04.07.2002 öffentlich bekannt gemacht.
Mit der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen beauftragte die Antragsgegnerin die Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH Wiesbaden (DSK). Diese legte im Februar 2008 einen Bericht über die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen vor (Bl. 1 - 202 der BA).
In diesem Bericht wird als Aufgabe und Ziel der Untersuchung dargelegt, dass die Antragsgegnerin die Neuordnung des bisher gewerblich genutzten, an die historische Altstadt angrenzenden Geländes der Antragsgegnerin, die als "Stanniolfabrik" bezeichnet wird, plane. In diesem Zusammenhang werde die Verlagerung der Stanniolfabrik auf einen adäquaten Ersatzstandort bei gleichzeitiger Standort- und Arbeitsplatzsicherheit in der Stadt Eppstein angestrebt. Ziel sei die Sicherung und Weiterentwicklung der Altstadtfunktionen durch Umnutzung der Betriebsfläche der Stanniolfabrik zur Stabilisierung der örtlichen Versorgung, zur Stärkung und Aufwertung der Altstadt als Wohnstandort und zur Verbesserung des fließenden und ruhenden Verkehrs (Bl. 10 BA). Mit den vorbereitenden Untersuchungen sei die Prüfung vorzunehmen, ob die geplante Umstrukturierung im Rahmen einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme gemäß § 136 BauGB durchzuführen sei. Das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung habe die Notwendigkeit und die Potentiale dieses Umstrukturierungsbereichs erkannt und mit Bescheid vom 23.11.2001 dem Antrag der Antragsgegnerin zur Aufnahme der Maßnahme in das Städtebauförderungsprogramm entsprochen. Während der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen sei seitens des zu verlagernden Betriebs ein erster Ersatzstandort abgelehnt worden. Mit der Festlegung eines im Stadtgebiet liegenden weiteren Ersatzstandortes seien umfangreiche Untersuchungen erforderlich geworden, die den Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen erheblich verzögert hätten.
Das ca. 3,1 ha große Untersuchungsgebiet, auf das sich der Bericht bezieht, erfasst zum einen das Betriebsgelände der Antragstellerin ab dem Kreuzungspunkt B 455 / L 3011 / Einmündung Burgstraße, das im Norden von der Burgstraße und im Süden von der B 455 begrenzt wird. Ferner ist, um städtebaulich den Anschluss an die bestehende kleinteilige Bebauung der Altstadt lösen zu können, der sich anschließende, mit dem Betriebsgrundstück verzahnte Bereich der Altstadt bis zur Querverbindung Hintergasse mit einbezogen worden (Bl. 5 BA).
Die vorbereitenden Untersuchungen der DSK stützen sich zum einen auf eine von der DSK bei der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg (GMA) in Auftrag gegebene Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes und ergänzender Nutzungen in der Stadt Eppstein (Bl. 100 - 156 BA), zum anderen auf eine Studie, die die Umsetzbarkeit der Entwicklung eines Gewerbe- und Industriegebietes im Stadtteil Bremthal der Antragsgegnerin (ehemaliger Quarzitbruch) auf der Grundlage vorangegangener geotechnischer Standortuntersuchungen bewertet (sog. Pre-Masterplan, Bl. 178 - 202 BA). In dieses Gebiet kommt eine Verlagerung des Betriebs der Antragstellerin in Betracht. Zudem lagen den vorbereitenden Untersuchungen weitere umwelttechnische Untersuchungen dieses Standortes zugrunde.
Zur möglichst frühzeitigen Beteiligung der von einer Sanierung Betroffenen (§ 137 BauGB) wurde wegen der geringen Anzahl der Beteiligten (48 Eigentümer) auf eine Bürgerversammlung verzichtet; die privaten Eigentümer wurden von der DSK schriftlich über die vorbereitenden Untersuchungen und die Sanierungsziele informiert, zugleich wurde ihnen die Möglichkeit zu einem persönlichen Gespräch angeboten. Dem Bericht über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen ist zu entnehmen, dass über die Hälfte (56,5 %) der angeschriebenen Eigentümer geantwortet hatten. In den Schreiben und auch in persönlichen Gesprächen mit den Eigentümern sei zum Ausdruck gekommen, dass die geplante städtebauliche Sanierungsmaßnahme überwiegend unterstützt werde, von vielen sei sie als überfällig bezeichnet und die schlechte Versorgungslage sei bemängelt worden. Des Weiteren seien die Verkehrsverhältnisse in der Burgstraße und die fehlenden Parkplätze für die Anwohner kritisiert worden.
Auch mit der Antragstellerin sind Gespräche geführt worden. Erste Gespräche sind nach den Darstellungen des Berichts schon im Rahmen des Antrags auf Aufnahme des Projekts in das Städtebauförderungsprogramm erfolgt. Bereits zu diesem Zeitpunkt sei von der Antragstellerin Interesse an einer Betriebsverlagerung bekundet worden. Ein zunächst angebotener Ersatzstandort habe sich dann als ungeeignet erwiesen. In weiteren Gesprächen seien alternative Szenarien für (Teil-) Umnutzungen der Betriebsfläche überprüft worden; auch für Umstrukturierungsmaßnahmen auf dem Altstandort habe die Antragstellerin ihre grundsätzliche Mitwirkungsbereitschaft erklärt. Als bestmögliche Variante werde jedoch die komplette Betriebsverlagerung auf einen adäquaten Ersatzstandort im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, nämlich auf eine im städtischen Eigentum befindliche Fläche im Stadtteil Bremthal, angesehen, die in unmittelbarer Nähe zur Autobahnauffahrt (A 3) an der B 455 liege. Unter der Voraussetzung, dass eine den betrieblichen Erfordernissen gemäße Bebauung möglich und eine Umsiedlung finanztechnisch darstellbar sei, liege die Mitwirkungsbereitschaft der Antragstellerin vor. Sobald die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ersatzstandort vorlägen, werde ein Bebauungsplankonzept mit der Antragstellerin erstellt werden. Hierbei liege der Schwerpunkt in der Optimierung des Betriebsablaufs und der Ausrichtung auf zukünftige Betriebsentwicklungen. Dies sei sowohl für die Antragstellerin von Priorität, um sich auf dem Markt positionieren zu können, als auch für den mittel- und langfristigen Erhalt von Arbeitsplätzen in der Stadt Eppstein bedeutsam. Zusammenfassend seien weder von den betroffenen Eigentümern noch von der Antragstellerin Belange vorgetragen, die sich gegen die vorgesehenen Planungen richteten(Bl. 35 BA).
Ferner fand auch eine Beteiligung der Behörden und sonstiger öffentlicher Aufgabenträger statt.
Im Rahmen einer Bestandsanalyse (Gl.Nr. 2.6) gelangt die DSK in ihrem Bericht zu der Einschätzung, dass die im Untersuchungsgebiet ansässige Stanniolfabrik einen gravierenden städtebaulichen Missstand für die Altstadt darstelle. Ein Nebeneinander von historischer Altstadt und Industriebetrieb sei in keiner Weise zeitgemäß. Die Altstadt verfüge über eine Größe, die aufgrund der besonderen topografischen Situation nicht wesentlich erweitert werden könne. Mit der Verlagerung der Stanniolfabrik stehe der Altstadt dann eine Fläche zur Verfügung, die für ihre Entwicklungsziele umgenutzt werden könne. Die Bestandsaufnahme habe ergeben, dass in zunehmendem Maße die Altstadt ihrer Funktion als Nahversorgungszentrum nicht mehr gerecht werden könne. Die zeitgemäßen Anforderungen an den Einzelhandel könnten im Bestand der Altstadt nicht erfüllt werden. Damit einher gehe, dass die Altstadt auch ihre Qualität als Wohnstandort verliere. Momentan sei die Altstadt als Wohnstandort nicht nachgefragt. Hinsichtlich der Qualität des Wohnbestandes in der Altstadt zeige die Bestandsaufnahme, dass noch ein erheblicher Sanierungsbedarf bestehe. Was für die Altstadt gelte, sei auch für das gesamte Stadtgebiet der Antragsgegnerin gültig. Sofern die Nahversorgungsfunktion nicht mehr zufriedenstellend erfüllt werden könne, verlören auch die anderen Stadtteile als Wohnstandorte an Attraktivität (Bl. 21 BA).
In einer „Maßnahmen-, Kosten- und Finanzierungsübersicht“ (Bl. 30 - 34 BA) findet sich in dem Bericht der DSK eine Kostenzusammenstellung für den Gesamtzeitraum der Sanierungsdurchführung von 2008 bis 2012, die sich auf weitere Vorbereitungsmaßnahmen (Gutachten, Planung), Ordnungsmaßnahmen sowie Baumaßnahmen bezieht. Diesen Kosten werden die möglichen Finanzierungsmittel und Einnahmen aus dem Verfahren gegenübergestellt. Danach liegen die Gesamtkosten der Sanierung bei 14 Millionen Euro; diese können nach der genannten Übersicht durch Eigenmittel der Antragsgegnerin, durch Finanzhilfen des Bundes und der Länder sowie durch Einnahmen aus dem Verfahren vollständig finanziert werden.
Auf der Grundlage der in den vorbereitenden Untersuchungen erlangten Erkenntnisse empfiehlt die DSK in ihrem Bericht der Antragsgegnerin, zur Umsetzung der Sanierungsziele in den Bereichen des Untersuchungsgebietes einen Bebauungsplan aufzustellen (Bl. 37 BA). Nach den Ergebnissen der Auswirkungsanalyse der GMA sei zur Etablierung eines langfristig attraktiven Nahversorgungsstandortes in der Eppsteiner Kernstadt die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters mit ca. 2000 qm Verkaufsfläche, eines Drogeriemarktes mit ca. 400 - 450 qm Verkaufsfläche sowie ergänzende, kleinflächige Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungsbetriebe mit insgesamt 300 - 350 qm Verkaufsfläche sinnvoll. Für die geplanten Einzelhandelsbetriebe sei ein Sondergebiet auszuweisen.
Der Bericht kommt zu dem Ergebnis, dass das untersuchte Gebiet sowohl Substanz- als auch Funktionsschwächen aufweise. Der gegenwärtige Zustand des Gebietes weiche erheblich von dem ihm zugewiesenen Zustand ab, und es sei nicht zu erwarten, dass sich in dem Gebiet eine adäquate Nutzung im Hinblick auf die ihm zugedachte Funktion von selbst einstelle. Ein städtebaulicher Missstand liege demnach darin begründet, dass die vorhandene Bausubstanz weder nach ihrer Art, ihrem Maß, ihrer Beschaffenheit und ihrer Stellung innerhalb des Gebietes den städtebaulichen Anforderungen entspreche, noch durch einzelne Umbau- und Ergänzungsmaßnahmen in einen den Zielsetzungen der Antragsgegnerin entsprechenden Zustand versetzt werden könne. Daraus ergebe sich das Erfordernis, die zahlreichen, miteinander im Zusammenhang stehenden notwendigen baulichen und sonstigen Einzelmaßnahmen als Teile einer einheitlichen Planungskonzeption für das Sanierungsgebiet zu entwickeln und mit Nachdruck in einem überschaubaren Zeitraum die Sanierungsmaßnahmen bis zu ihrem Abschluss zu betreiben. Dies begründe das von § 136 Abs. 1 BauGB geforderte öffentliche Interesse an der Durchführung der Sanierung (Bl. 39 BA). Im gesamten Bereich des Untersuchungsgebietes seien städtebauliche Missstände und Mängel festgestellt worden, zu deren Beseitigung umfangreiche, Bodenwertsteigerungen auslösende Maßnahmen erforderlich seien. Während das Gelände der Stanniolfabrik nach der Betriebsverlagerung neu geordnet werde, sollten im westlich angrenzenden Bereich neben notwendigen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen insbesondere Maßnahmen zum Schall- und Hochwasserschutz ergriffen werden, die ebenfalls eine Bodenwertsteigerung der davon betroffenen Grundstücke erwarten ließen. Deshalb sei die Sanierung im umfassenden Verfahren nach § 142 Abs. 1 BauGB, also unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 - 156a BauGB) durchzuführen.
Weiterhin werden Grundsätze für einen Sozialplan vorgeschlagen. Schließlich empfiehlt der Bericht in Bezug auf die förmliche Festlegung und Abgrenzung des Sanierungsgebietes, die Sanierung zweckmäßigerweise in den Grenzen des Gebietes der vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen.
In ihrer Sitzung am 19.06.2008 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin die streitgegenständliche Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Stanniolfabrik - Hintergasse". Gemäß dem Beschluss werden für das Sanierungsgebiet insbesondere folgende Ziele angestrebt:
1. Entwicklung und Erschließung eines Ersatzstandortes für die Stanniolfabrik auf dem Gelände des ehemaligen Quarzitbruchs in Eppstein-Bremthal
2. Verlagerung der Stanniolfabrik aus der Altstadt heraus auf den dafür herzurichtenden Ersatzstandort
3. Neuordnung des Bereichs Stanniolfabrik sowie Nutzung durch ein Nahversorgungszentrum "Altstadtzentrum Hessenmühle“ verbunden mit der Neuordnung der Verkehrssituation im Knoten B 455/L 3011/Burgstraße
4. Sicherung der erhaltenswerten Bausubstanz, Verbesserung der Wohnverhältnisse durch Modernisierung und Instandsetzung
5. Schaffung einer nachhaltigen, lebendigen Symbiose von Altstadt und Einzelhandel
6. Städtebauliche Vereinbarkeit von neuen Baukörpern mit der historischen Altstadt
7. Verbesserung des Hochwasserschutzes
Zugleich beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin den Zeitraum, in dem die Sanierung durchgeführt werden soll, auf sieben Jahre festzulegen sowie die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Sanierungsgebiet.
Bereits am 08.11.2007 hatte die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens für ein Gewerbe-/Industriegebiet im Stadtteil Bremthal zur Entwicklung und Erschließung eines Ersatzstandortes für den Betrieb der Antragsgegnerin beschlossen.
Mit Schriftsatz vom 28. 05.2009, eingegangen bei Gericht am 29.05.2009, hat die Antragstellerin einen Normenkontrollantrag gestellt. Zu dessen Begründung trägt sie vor, ihre Antragsbefugnis ergebe sich daraus, dass durch die Aufnahme ihrer Grundstücke in den Geltungsbereich der Sanierungssatzung diese nunmehr den Beschränkungen des § 144 Abs. 1 BauGB (Genehmigungspflichtigkeit für bestimmte Vorhaben und Vereinbarungen schuldrechtlicher Art) unterlägen. Der Normenkontrollantrag sei auch begründet, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 142 Abs. 1 BauGB (i.V.m. §§ 136, 141 BauGB) für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets nicht vorlägen. Zunächst sei die Sanierung nicht erforderlich im Sinne des § 136 BauGB. Es erscheine schon zweifelhaft, ob die geplanten städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen überhaupt der Behebung städtebaulicher Missstände im Sanierungsgebiet dienen sollen. Es gehe der Antragsgegnerin offensichtlich vielmehr darum, ein neues Gewerbegebiet auf dem Gelände des ehemaligen Quarzitbruchs in Eppstein-Bremthal städtebaulich darstellen zu können. Dies zeige sich insbesondere daran, dass an keiner Stelle alternative Sanierungsmöglichkeiten der Bebauung im Sanierungsgebiet außerhalb der Fabrik unter Beibehaltung des Standortes ernsthaft geprüft und abgewogen worden seien. Des Weiteren bestehe auch kein öffentliches Interesse an der Sanierung. Es werde nämlich allein auf die Feststellungen verwiesen, die die städtebaulichen Missstände begründen sollten. Die Erforderlichkeit der Unternehmensverlagerung hätte aber im Einzelnen nachgewiesen werden müssen und zwar inhaltlich über die Darlegung von städtebaulichen Missständen hinausgehend. Dies sei nicht hinreichend erfolgt. Diesbezüglich werde lediglich das öffentliche Interesse an der Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme aus der Notwendigkeit abgeleitet, gegen die Substanz- und Funktionsschwächen des Gebiets mit einer einheitlichen Planungskonzeption für bauliche und sonstige Einzelmaßnahmen nachdrücklich vorzugehen. Auch das Erfordernis der einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der Sanierungssatzung sei nicht erfüllt. Von der Stadtverordnetenversammlung seien sieben Jahre für die Durchführung der Sanierung beschlossen worden. Erklärtes Ziel der Sanierungssatzung sei es, die Stanniolfabrik aus der Altstadt heraus, unter Verbleib im Gebiet der Stadt Eppstein, zu verlagern. Die Umsetzung dieses Ziels, das schon im Hinblick auf den flächenmäßigen Anteil der Stanniolfabrik am Gesamtsanierungsgebiet absolut herausragende Stellung habe, sei bisher in technischer und finanzieller Hinsicht vollkommen ungeklärt. Des Weiteren erfüllten die vorbereitenden Untersuchungen nicht die an sie zu stellenden rechtlichen Anforderungen. Sie schafften es nämlich nicht, der Gemeinde die Beurteilungsgrundlage für die weitere Vorbereitung, die Rechtfertigung der förmlichen Festlegung durch die Sanierungssatzung und für die Durchführung der Sanierung im allgemeinen zu liefern. Die Gemeinde könne auf der Basis der vorbereitenden Untersuchungen nicht einschätzen, welche finanziellen Belastungen sich bei der Antragstellerin insgesamt ergeben würden. Bei den vorbereitenden Untersuchungen hätten die gesamten wirtschaftlichen Auswirkungen einer Verlegung des Betriebs ins Auge gefasst werden müssen, also nicht nur solche Belastungen, die eventuelle Entschädigungszahlungen nach sich zögen, sondern die gesamten finanziellen und betriebswirtschaftlichen Auswirkungen. Dazu gehörten insbesondere auch die durch die Errichtung einer neuen Betriebsstätte verursachten Kosten im Verhältnis zu den erzielbaren Optimierungen im Betriebsablauf. Die finanziellen Überlegungen im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen schlössen indes nur Zahlungen an die Antragstellerin im Rahmen des Grundstückserwerbs mit ein. Für den Umzug von Bewohnern und Betrieben sei ein Betrag von lediglich 500.000 Euro vorgesehen. Dieser Betrag sei nicht nur knapp kalkuliert, sondern schlicht nicht einzuhalten. Aus den zeitlich nach dem Satzungsbeschluss erstellten Gutachten lasse sich entnehmen, dass allein schon für die Umzugsphase des Unternehmens mit etwa 800.000 Euro Kosten zu rechnen sei. Die nachträglichen Gutachten stützten mithin die vorbereitenden Untersuchungen nicht, sondern belegten vielmehr deren Unzulänglichkeit. Auch die Finanzierungsübersicht werfe Fragen auf. Aus den Grundstücksverkäufen am Ersatzstandort solle ein Betrag von 4,6 Millionen Euro erlöst werden, der von der Antragstellerin aufzubringen sei. Offensichtlich werde damit ein großer Teil des Budgets von den Zuwendungen der Antragstellerin abhängig gemacht, die ihrerseits aber immer wieder betont habe, zur Mitwirkung am Projekt nur unter Vorbehalt bereit zu sein. Des Weiteren stünden von den fest eingeplanten Finanzierungsmitteln insgesamt noch etwa 2,1 Millionen Euro zum Zeitpunkt Februar 2008 zur Bewilligung aus. Schließlich leide die Sanierungssatzung an einem Abwägungsfehler im Sinne von § 136 Abs. 4 S. 3 BauGB. In der Begründung zum Beschluss der Sanierungssatzung werde lediglich festgestellt, dass zur Vorbereitung des Sanierungsverfahrens ein Verlagerungsgutachten zur Ermittlung der technischen Aspekte und des Aufwands in Auftrag gegeben worden sei. Dessen Ergebnisse sollten zwar dann Bestandteil des Sanierungsverfahrens werden, sie seien aber nicht in den Beschluss der Sanierungssatzung eingeflossen. Auch das Gutachten der DSK gebe kein klares Bild zur finanziellen und technischen Umsetzung der Verlagerung. Daraus lasse sich erkennen, dass das Interesse der Antragstellerin an einem betriebswirtschaftlich sinnvollen Umzug des Betriebes bisher nicht berücksichtigt worden sei. Daher fehle es im Übrigen zum jetzigen Zeitpunkt auch an der Bereitschaft der Antragstellerin, an der Sanierung mitzuwirken. Die Antragsgegnerin sei sich nicht darüber bewusst, in welchem erheblichen Maße sie die Antragstellerin belaste. Sie biete ihr kein Konzept an, mit dem sich diese Eingriffe und Belastungen in einen gerechten Ausgleich zu den Interessen der Allgemeinheit bringen ließen, die im Übrigen ebenfalls nicht klar umrissen seien. Aus dem Umstand, dass die Verlagerung der Stanniolfabrik das Hauptanliegen der Sanierung sei und explizit als Sanierungsziel festgelegt worden sei, hätte sich der Antragsgegnerin aufdrängen müssen, dass jegliche finanziellen Auswirkungen auf das Unternehmen zentral für die Sanierungsplanungen seien. Wären die finanziellen Auswirkungen der Verlagerung angemessen betrachtet worden, hätte sich schließlich auch ergeben, dass mit der Standortverlegung der Antragstellerin Lasten auferlegt werden, die die Betriebsweiterführung massiv in Frage stellten, jedenfalls aber ganz konkret zu einer Gefährdung von Arbeitsplätzen führten. Die Antragstellerin sei daher nicht bereit, ihren Betrieb umzusiedeln, da betriebswirtschaftlich erkennbare Vorteile auch langfristig nicht erzielbar seien, die Finanzierbarkeit selbst mit den derzeit erkennbaren Fördermitteln nicht gegeben sei und allein die Verlagerung beziehungsweise Betriebsunterbrechung zu nicht kalkulierbaren Existenzrisiken für das Unternehmen führten, weil die Antragstellerin bis heute im Verhältnis zu allen Kunden weltweit Alleinlieferant sei. Es werde nirgendwo ersichtlich gemacht, wie die Antragsgegnerin die Sanierung ohne Mitwirkung der Antragstellerin durchführen wolle. Es bestehe also nicht einmal die Möglichkeit, dass die Sanierung durchgeführt werden könne. Somit sei offensichtlich auch das Merkmal der Durchführbarkeit der Satzung nicht gegeben. Dieser Mangel beziehungsweise die vorgenannten Risiken hätten schon bei Erlass der Satzung bestanden und seien bekannt gewesen. Dieser Fehler sei auch erheblich. Es sei nicht erkennbar, wie diese Nachteile von der Antragsgegnerin kompensiert werden könnten. Von daher sei anzunehmen, dass die Satzung ohne den Abwägungsfehler nicht beschlossen worden wäre.
Die Antragstellerin beantragt,
die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Stanniolfabrik - Hintergasse" vom 19.06.2008 für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung trägt sie vor, der zulässige Normenkontrollantrag sei unbegründet, da die angegriffene Sanierungssatzung sowohl verfahrensrechtlich als auch materiell-rechtlich rechtmäßig sei. Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass der angegriffenen Satzung lägen vor. Dem Erlass der Sanierungssatzung sei eine vorbereitende Untersuchung vorausgegangen, die den Anforderungen des § 141 BauGB entsprochen habe. Die von der Antragsgegnerin durchgeführte Voruntersuchung habe das Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sinne des § 136 Abs. 2 S. 2 BauGB bestätigt. Diese seien in Ziffer 2.6.2 der vorbereitenden Untersuchungen dargelegt. Dass das Unternehmen der Antragstellerin mittlerweile seit über 150 Jahren an diesem Standort angesiedelt sei und seitdem sehr erfolgreich arbeite, vermöge die ermittelten städtebaulichen Mängel und Missstände nicht zu widerlegen. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin sei auch das bestehende öffentliche Interesse an der Sanierung ausreichend dargetan; dies gelte auch insgesamt für die Notwendigkeit zur Anwendung des Besonderen Städtebaurechts. Die angegriffene Satzung sei auch nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil die vorbereitenden Untersuchungen inhaltlich nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen würden. Insbesondere hinsichtlich der notwendigen Kosten- und Finanzierungsübersicht sei für die voraussichtlichen Gesamtkosten der Sanierung eine überschlägige Ermittlung der Kosten erforderlich, aber auch ausreichend. Diesen Anforderungen entspreche die im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erstellte Kosten- und Finanzierungsübersicht auf Blatt 30 bis 33 der Behördenakte. Mit dem Versuch der Antragstellerin, einzelne Kostenansätze durch Bezugnahme auf später eingeholte Gutachten in Zweifel zu ziehen, könne die Rechtswidrigkeit der angegriffenen Satzung wegen fehlender beziehungsweise unzutreffender Beurteilungsgrundlage nicht mit Erfolg geltend gemacht werden.
Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten Bezug genommen auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens sowie die Unterlagen der Antragsgegnerin betreffend die Aufstellung der angegriffenen Sanierungssatzung (1 Ordner).

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag ist zulässig und begründet. Er ist gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthaft, denn die Antragstellerin wendet sich gegen eine Satzung, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs, nämlich nach § 142 Abs. 1 BauGB, erlassen worden ist.
Die Antragstellerin ist auch antragsbefugt. Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, einen Normenkontrollantrag stellen. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Danach genügt ein Antragsteller seiner Darlegungspflicht, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in einem Recht verletzt wird.
Danach ist vorliegend von einer Antragsbefugnis der Antragstellerin auszugehen. Denn diese ist Eigentümerin von mehreren im Geltungsbereich der Sanierungssatzung liegenden Grundstücken und sie macht auch eine Rechtsverletzung geltend, denn durch die Aufnahme ihrer Grundstücke in den Geltungsbereich der Sanierungssatzung unterliegen nunmehr gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position der Antragstellerin dar.
Der Antrag ist auch begründet.
Die angegriffene Sanierungssatzung ist unwirksam, weil ihr hinsichtlich des so genannten qualifizierten öffentlichen Interesses im Sinne des § 136 Abs. 1 BauGB eine fehlerhafte Abwägung zugrunde liegt.
Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Die Gemeinde muss allerdings beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen und erforderlich sein müssen. Ob ein bestimmtes Gebiet sanierungsbedürftig ist und ob seine Sanierung aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich ist, lässt sich abschließend nur unter Berücksichtigung des - seinerseits auf einer Abwägung beruhenden - Sanierungskonzepts und aller übrigen öffentlichen und privaten Belange, also im Wege einer Abwägung, entscheiden (s. BVerwG, Beschluss vom 24.03.2010 - BVerwG 4 BN 60.09 - DVBl 2010, 777 m.w.N. aus seiner Rechtsprechung).
Gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Zwar muss die Abwägung noch nicht alle mit der Realisierung der Sanierungsziele verbundenen Konflikte erfassen. Grundlegende Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Abwägung ist aber die ausreichende Ermittlung und Klärung der von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Rechtspositionen. Erst danach ist überhaupt absehbar, ob die Sanierungsziele erreicht werden können. Wenn die Gemeinde diese Klärung unterlässt, basiert die Abwägung auf einer unzureichenden Grundlage, weil die Frage der zügigen Umsetzbarkeit der mit der Satzung verfolgten Sanierungsziele offen bleibt (s. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 16.10.2006 - 7 D 69/05.NE - BRS 70 Nr. 214, m.w.N.).
Zu den in § 142 Abs. 1 BauGB genannten Erfordernissen für den Erlass einer Sanierungssatzung zählen die ausreichend abgesicherte Feststellung, dass städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs. 2 BauGB vorliegen, deren Behebung städtebauliche Sanierungsmaßnahmen unter den Voraussetzungen des § 136 Abs. 1 BauGB erfordern, die Benennung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung, ohne die die gesetzlichen Voraussetzungen für die Festlegung des Sanierungsgebiets nicht beurteilt werden können, und schließlich die gleichfalls ausreichend abgesicherte Feststellung, dass die Sanierungsmaßnahme (als Gesamtmaßnahme) im Allgemeinen durchführbar erscheint (Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Stand: 01.04.2010, § 142 Rn 38).
Ob die genannten Voraussetzungen für die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes vorliegen, ist aufgrund des Ergebnisses der von der Gemeinde vorab durchzuführenden oder zu veranlassenden vorbereitenden Untersuchungen (vgl. § 141 Abs. 1 BauGB) oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB) zu beantworten. Die vorbereitenden Untersuchungen haben mithin zur Aufgabe, die vorhandenen städtebaulichen Verhältnisse und die allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme festzustellen. Die Gemeinde soll hierdurch Beurteilungsgrundlagen für die weitere Vorbereitung, die Rechtfertigung der förmlichen Festlegung durch die Sanierungssatzung und für die Durchführung der Sanierung gewinnen, insbesondere über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge. Hierbei sollen die allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme festgestellt werden. Die vorbereitenden Untersuchungen sind so weit zu konkretisieren, dass die Erforderlichkeit der Durchführung der Sanierungsmaßnahme, die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen und die zweckmäßige Abgrenzung des Sanierungsgebiets im Hinblick auf die spätere förmliche Festlegung beurteilt werden können (vgl. dazu etwa Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Kommentar, 11. Auflage, § 141 Rn 2). Das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen dient bei der Entscheidung der Gemeinde über die Sanierungssatzung als Abwägungsmaterial (siehe Köhler, in: Schrödter, Kommentar zum BauGB, 7. Auflage, § 141 Rn 2).
Hinsichtlich der streitgegenständlichen förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „Stanniolfabrik - Hintergasse“ dürfte es zwar nicht bereits an ausreichend abgesicherten Feststellungen der Antragsgegnerin in Bezug auf das Vorhandensein städtebaulicher Missstände im Sinne des § 136 Abs. 2 BauGB fehlen. Hinsichtlich dieser Feststellung steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist (vgl. dazu auch: OVG NRW, Urteil vom 24.07.2009 - 7 D 130/08.NE - BauR 2009, 1876; vgl. zum Ganzen auch: Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rn 19).
In dem von der DSK im Februar 2008 vorgelegten Bericht über die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen wird im Rahmen der Bestandsanalyse (Bl. 20 ff BA) festgestellt, dass ca. 90 % der Fläche des unmittelbar an die historische Altstadt angrenzenden Untersuchungsgebietes von der Stanniolfabrik genutzt wird, dieses Gelände etwa 1/3 der Gesamtfläche der Altstadt ausmacht und damit ein Maßstabsproblem darstellt. Daran knüpft sich die Schlussfolgerung der DSK, die im Untersuchungsgebiet ansässige Stanniolfabrik stelle einen gravierenden städtebaulichen Missstand für die Altstadt dar; ein Nebeneinander von historischer Altstadt und Industriebetrieb sei in keiner Weise zeitgemäß. Die Altstadt verfüge über eine Größe, die aufgrund der besonderen topografischen Situation nicht wesentlich erweitert werden könne. Mit der Verlagerung der Stanniolfabrik stehe der Altstadt dann eine Fläche zur Verfügung, die für ihre Entwicklungsziele umgenutzt werden könne. Die Bestandsaufnahme habe ergeben, dass in zunehmendem Maße die Altstadt ihrer Funktion als Nahversorgungszentrum nicht mehr gerecht werden könne. Die zeitgemäßen Anforderungen an den Einzelhandel könnten im Bestand der Altstadt nicht erfüllt werden. Die Altstadt verliere aber nicht nur ihre Funktion als Nahversorgungszentrum, sondern büße auch an Qualität als Wohnstandort ein. Hinsichtlich der Qualität des Wohnbestandes in der Altstadt zeige die Bestandsaufnahme, dass noch ein erheblicher Sanierungsbedarf bestehe. Das untersuchte Gebiet weise daher sowohl Substanz- als auch Funktionsschwächen auf (siehe Blatt 38 BA). Der städtebauliche Missstand liege darin begründet, dass die vorhandene Bausubstanz weder nach ihrer Art, ihrem Maß, ihrer Beschaffenheit und ihrer Stellung innerhalb des Gebietes den städtebaulichen Anforderungen entspreche, noch durch einzelne Umbau- und Ergänzungsmaßnahmen in einen den Zielsetzungen der Stadt Eppstein entsprechenden Zustand versetzt werden könne. Hinsichtlich der Funktionsschwächen sei festzustellen, dass eine erhebliche Abweichung des gegenwärtigen Zustandes des Gebiets von dem ihm zugewiesenen Zustand (Soll-Zustand) vorliege, und es sei auch nicht zu erwarten, dass sich in dem Gebiet eine adäquate Nutzung im Hinblick auf die zugedachte Funktion von selbst einstellen werde.
Diese Feststellungen, die - wie die Beschlussvorlage des Magistrats der Antragsgegnerin vom 13.03.2010 zeigt - ersichtlich auch der Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin über die Sanierungssatzung zugrundelagen, erscheinen dem Senat nach den Ergebnissen des ihm vorliegenden Berichts über die vorbereitenden Untersuchungen sowie der darin einbezogenen Auswirkungsanalyse der GMA zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes und ergänzender Nutzungen in der Stadt Eppstein nachvollziehbar.
In Bezug auf die angegriffene Sanierungssatzung ließen sich indes auf der Grundlage der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen von der Antragsgegnerin zum Zeitpunkt ihres Satzungsbeschlusses keine ausreichend abgesicherten Feststellungen dazu treffen, ob das von § 136 Abs. 1 BauGB hervorgehobene öffentliche Interesse an einer zügigen Durchführung der städtebaulichen Sanierung angenommen werden kann bzw. ob die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen (vgl. § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB) gewährleistet ist.
Als Sanierungsmaßnahmen kommen nach § 136 Abs. 1 BauGB nur solche städtebaulichen Maßnahmen in Betracht, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Zwar dürfte hier vom Erfordernis einer einheitlichen Vorbereitung der im Rahmen der von der Antragsgegnerin geplanten Sanierung beabsichtigten Maßnahmen auszugehen sein; dies wird unter Gl.Nr. 6.2 des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen (Bl. 39 BA) unter Hinweis auf die in der Untersuchung dargestellten zahlreichen, miteinander in Zusammenhang stehenden, notwendigen baulichen und sonstigen Einzelmaßnahmen als Teile einer einheitlichen Planungskonzeption für das Sanierungsgebiet nachvollziehbar begründet.
Indes fehlt es an ausreichend abgesicherten Feststellungen zu dem für eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme von §136 Abs. 1 BauGB vorausgesetzten Merkmal, dass die Maßnahme zügig durchgeführt werden soll und voraussichtlich auch kann (vgl. dazu Köhler, in: Schrödter, a.a.O., § 136 Rn 13).
Mit dem Zügigkeitserfordernis will der Gesetzgeber zum einen vermeidbaren Verzögerungen zuvorkommen, die dadurch eintreten können, dass die Gemeinden die Sanierung ohne schlüssiges Konzept oder sonst unsachgemäß betreiben. Zum anderen muss eine Aussicht darauf bestehen, dass sich die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchführen lassen; ist dies nicht zu erwarten, ist die Anwendung des städtebaulichen Sanierungsrechts, insbesondere die Festlegung eines Sanierungsgebietes nach § 142 BauGB, rechtswidrig (vgl. dazu: BVerwG, Urteil 10.07.2003 - BVerwG 4 CN 2.02 - BRS 66 Nr. 226 - sowie Köhler, a.a.O., § 136 Rn 13).
Das Sanierungsrecht des BauGB setzt, obwohl die (städtebauliche) Förderung in § 136 Abs. 1 BauGB nicht erwähnt wird, die Bereitstellung entsprechender Finanzmittel für die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen voraus und erfordert in bodenrechtlicher Hinsicht die Finanzierbarkeit der Maßnahmen. Die zügige Durchführung nach § 136 Abs. 1 BauGB als allgemeine Anwendungsvoraussetzung für das Sanierungsrecht wird also entscheidend mit durch die Bereitstellung entsprechender Finanzmittel bestimmt (Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O.,§ 136 Rn 61). Zu der Frage der Durchführbarkeit der Sanierung gehört deshalb untrennbar auch die Finanzierbarkeit des Sanierungskonzeptes. Die Gemeinde muss daher prüfen, welche Kosten für die für erforderlich gehaltene Sanierung entstehen werden, und ob nach den verfügbaren Mitteln in absehbarer Zeit diese Sanierung durchgeführt werden kann (s. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 24.04.1991 - 10 C 11555/90 - Juris-Dokument, Rn 27 unter Hinweis auf BGHZ 77, 338/343). Wie oben bereits dargelegt, sind die vorbereitenden Untersuchungen so weit zu konkretisieren, dass die zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahme bzw. die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen von der Gemeinde beurteilt werden kann.
Die Antragsgegnerin hat hier basierend auf den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen bereits ein recht konkretes Sanierungskonzept entwickelt, dessen einzelne Ziele, wie im Tatbestand wiedergegeben, zusammen mit der Sanierungssatzung von der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin am 19.06.2008 beschlossen worden sind. Oberste Priorität hat dabei die Verlegung des Industriebetriebes der Antragstellerin an einen noch zu entwickelnden und zu erschließenden Ersatzstandort im Gemeindegebiet. Mit dieser Standortverlegung soll dann die erwünschte Neuordnung des ehemaligen Betriebsgeländes erfolgen; auf diesem soll zukünftig ein Nahversorgungszentrum entstehen. Die Auslagerung des Betriebes der Antragstellerin aus dem Bereich der historischen Altstadt stellt mithin ein ganz wesentliches Ziel für das Gesamtsanierungskonzept dar. In dem Bericht über die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen wird die Standortverlegung deshalb auch als Grundvoraussetzung für die von der Antragsgegnerin beabsichtigte Sanierung bezeichnet (s. Bl. 23 BA, Gl. Nr. 3.1 - Planungskonzept -). Das Sanierungskonzept baut mithin auf der Verlegung des Betriebes der Antragstellerin auf.
Für die vorzunehmende sanierungsrechtliche Abwägung im Rahmen der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung war daher von der Antragsgegnerin vor allem zu klären, welche Kosten mit der Verlegung des Standortes der Stanniolfabrik zu erwarten sind, um auf der Grundlage ausreichend abgesicherter Feststellungen die grundlegende Frage der Durchführbarkeit der Sanierung beurteilen zu können. In diesem sachlichen Zusammenhang ist von der Antragsgegnerin - worauf auch in der Beschlussvorlage des Magistrats betreffend die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes hingewiesen wird - ein Verlagerungsgutachten in Auftrag gegeben worden. Allerdings lag dieses der Stadtverordnetenversammlung bei der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung noch nicht vor.
Zur Beurteilung der durch die beabsichtigte Sanierung bedingten Kosten und deren Finanzierbarkeit durch Eigenmittel der Antragsgegnerin sowie Finanzhilfen des Bundes und des Landes Hessen gibt der von der Antragsgegnerin in Auftrag gegebene Bericht über die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen unter der Gl.Nr. 4 (Bl. 30 - 33 BA) eine „Maßnahmen-, Kosten- und Finanzierungsübersicht“, in der die Gesamtkosten der Sanierung mit 14 Millionen Euro veranschlagt werden, die durch Eigenmittel der Antragsgegnerin (ca. 40 % der nicht durch Einnahmen gedeckten förderfähigen Kosten), Finanzhilfen des Bundes (ca. 33 % dieser Kosten) und des Landes Hessen (ca. 26,7 % dieser Kosten) sowie aus Einnahmen aus dem Verfahren (bspw. Grundstücksverkäufe und Ausgleichsbeträge) finanziert werden sollen. Die speziell mit der Verlegung der Stanniolfabrik an einen neuen Standort zu erwartenden Kosten sind in der Kostenübersicht (Bl. 30 der BA) der Rubrik „A III. Ordnungsmaßnahmen“ und hier der Position „Umzug von Bewohnern und Betrieben“ zuzurechnen; diese Kosten werden mit 500.000 Euro veranschlagt. Im weiteren sachlichen Zusammenhang damit stehen die Kosten für Gutachten und für die Planung des Ersatzstandortes sowie für dessen Herstellung / Gründung und Erschließung.
Zu Recht weist die Antragstellerin diesbezüglich darauf hin, dass der von der Antragsgegnerin für den Umzug von Bewohnern und Betrieben vorgesehene Betrag von 500.000 Euro „nicht nur knapp kalkuliert, sondern schlicht nicht einzuhalten ist“. Auch der Senat ist der Auffassung, dass bei realistischer Betrachtung die Verlegung eines Industriebetriebes, der als weltmarktführender Hersteller von Blei- und Zinnfolien gilt und dessen Jahresumsatzerlöse von der Antragstellerin mit ca. 17 - 23 Millionen Euro beziffert werden (s. Bl. 42 Gerichtsakte; SS vom 29.10.2009), wesentlich höhere Kosten mit sich bringen wird, die konkrete Kostenschätzung mithin als deutliche Fehleinschätzung zu werten ist.
Zutreffend ist der Ergebnisbericht über die vorbereitenden Untersuchungen davon ausgegangen, dass (auch) die Verlegung des Betriebes der Antragstellerin als von der Gemeinde durchzuführende und von ihr zu finanzierende Ordnungsmaßnahme im Sinne des § 147 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Umzug von Bewohnern und Betrieben) einzustufen ist. Von einer „Verlagerung“ eines Betriebes gemäß § 148 Abs. 2 Nr. 13 BauGB als Baumaßnahme im Sinne dieser Vorschrift ist nur auszugehen, wenn der neue Standort innerhalb des Sanierungsgebietes liegt (s. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: August 2002, § 148 Rn 13; Köhler, a.a.O., § 148 Rn 10), was hier jedoch nicht vorgesehen ist.
In die Kostenermittlung für diese Ordnungsmaßnahme sind alle Vermögensnachteile einzubeziehen, die auch im Falle einer Enteignung entschädigungspflichtig wären (s. Köhler, a.a.O., § 149 Rn 14 und § 164a Rn 11). Da ein Eigentümer gemäß §§ 95, 96 BauGB für den Verlust seines Eigentums und die mit der Aufgabe seines Betriebes verbundenen Folgekosten zu entschädigen ist, waren neben den Kosten für den Grundstückserwerb durch die Antragsgegnerin die Folgekosten bzw. Folgeschäden im Zusammenhang mit einer Verlegung der Betriebsstätte des Industriebetriebes der Antragstellerin in die Kostenübersicht zumindest überschlägig einzustellen. Damit die bereits im Zeitpunkt der Entscheidung über die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes zu fordernde vorläufige Kosten- und Finanzierungsübersicht (s. dazu auch: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 24.04.1991 - 10 C 11555/90 - Juris-Dokument, Rn 24) von auch nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 10.07.2003 - BVerwG 4 CN 2.02 - BRS 66 Nr. 226) zu fordernden realistischen Annahmen ausgeht, hätte es vorliegend für die Antragsgegnerin nahegelegen, das von ihr bereits in Auftrag gegebene Sachverständigengutachten des Dr. Mayer-Klenk, das im November 2008 und damit nur wenige Monate nach der Beschlussfassung vorlag, abzuwarten, um dessen Ergebnis in die abwägende Entscheidung über die Durchführbarkeit der Sanierung unter Kosten- bzw. Finanzierungsaspekten einbeziehen zu können. Das genannte Gutachten von Dr. Mayer-Klenk gelangt zu dem Ergebnis, dass in Anlehnung an die enteignungsrechtlichen Rechtsgrundsätze des BauGB (§§ 95, 96 BauGB) die Folgekosten bzw. Folgeschäden der Betriebsstättenverlegung insgesamt mit ca. 4.799.430,- € zu veranschlagen sind. Ein von der Antragstellerin in Auftrag gegebenes Gutachten (so genannter Masterplan, Stand: 02.12.2008, Bl. 476 ff BA) gelangt sogar zu der Einschätzung eines mit der Betriebsstättenverlegung insgesamt zu erwartenden Vermögensverlustes bei der Antragstellerin in Höhe von 19.267.536,- € (davon entfallen auf Umzugskosten, Kosten für die Neuanschaffung verlorener Maschinen und Inbetriebnahme- kosten 4.435.472,- €).
Es bedarf in diesem Normenkontrollverfahren keiner Auseinandersetzung mit den einzelnen Positionen des von der Antragstellerin in Auftrag gegebenen Gutachtens und einem Abgleich mit denen des Gutachtens von Dr. Mayer-Klenk, denn jedenfalls zeigt letzteres Gutachten, dass der in der vorläufigen Kosten- und Finanzierungsübersicht angenommene Kostenfaktor von 500.000 € deutlich zu gering bemessen ist. Der Umstand, dass schon das von der Antragsgegnerin selbst in Auftrag gegebene Sachverständigengutachten zu dem nahezu zehnfachen Betrag der zu erwartenden Kosten der Betriebsstättenverlegung gelangt, verdeutlicht, dass dem Kostenansatz, wie er in dem Bericht über die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen dargestellt ist, eine deutliche Fehleinschätzung zugrunde liegt. Dem vorgenannten Bericht ist auch an keiner Stelle zu entnehmen, auf welcher Grundlage dieser Wert zustande gekommen ist, ob etwa auf allgemeine Erfahrungswerte abgestellt worden ist oder worauf sonst die Schätzung beruht; der Bericht lässt jegliche Begründung zu der Kostenaufstellung vermissen. Ausreichend abgesicherte Feststellungen zu der Frage der Durchführbarkeit der Sanierung unter dem Gesichtspunkt ihrer Finanzierbarkeit konnten daher bei dieser Sachlage von der Antragsgegnerin bei ihrer Beschlussfassung über die Sanierungssatzung nicht getroffen werden, denn - ausgehend von dem vorgenannten Gutachten des Dr. Mayer-Klenk - handelt es sich bei zu erwartenden Mehr kosten von ca. 4,3 Millionen um einen Betrag, der mehr als ein Drittel der gesamten Sanierungskosten (14 Millionen Euro) ausmacht und von seiner Größenordnung her somit die Durchführung der Sanierung grundsätzlich in Frage stellen kann.
Darüber hinaus konnten zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung ausreichend abgesicherte Feststellungen hinsichtlich der Durchführbarkeit der Sanierung auch unter dem Gesichtspunkt der Mitwirkungsbereitschaft der Antragstellerin als Sanierungsbetroffene nicht getroffen werden. Die fehlende Mitwirkungsbereitschaft eines von der Sanierung Betroffenen kann die Undurchführbarkeit einer Sanierungsmaßnahme begründen. Tritt dieser Umstand nach der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung ein, so kann dieser Umstand zur Verpflichtung der Gemeinde zur Aufhebung der Satzung nach § 162 Abs. 1 Nr. 2 BauGB führen (vgl. dazu etwa: Köhler, a.a.O., § 162 Rn 4). Vorliegend ist die Mitwirkung der Antragstellerin an der Ordnungsmaßnahme „Umzug der Stanniolfabrik“ für die Erreichung der Sanierungsziele unumgänglich. Denn die Antragsgegnerin wünscht die Verlegung des Betriebes zum einen aus städtebaulichen Gründen (unerwünschtes Nebeneinander von historischer Altstadt und einem produzierenden Industriebetrieb, das von der Antragsgegnerin als städtebaulicher Missstand betrachtet wird), aber zum anderen auch deshalb, weil sie auf das Betriebsgelände angewiesen ist, um im Wege der Neuordnung desselben zur Behebung der in Bezug auf die Altstadt festgestellten Funktionsschwäche dort ein Nahversorgungszentrum anzusiedeln. Die „Verfügbarkeit“ der Betriebsflächen zur Umsetzung der Sanierungsziele ist daher von grundlegender Bedeutung für die Durchführbarkeit der Sanierung; andere Flächen in der notwendigen Größenordnung standen und stehen der Antragsgegnerin für die Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums nach den dem Senat vorliegenden Unterlagen nicht zur Verfügung. Alternativen Lösungen wird in den vorbereitenden Untersuchungen daher auch nicht weiter nachgegangen. Die Frage der „Verfügbarkeit“ dieser Fläche und damit verbunden die uneingeschränkte Mitwirkungsbereitschaft der Antragstellerin im Hinblick auf das prioritäre Sanierungsziel „Betriebsstättenverlegung“ war deshalb von der Antragsgegnerin vor Erlass der Sanierungssatzung zu klären. Dies ist in einem nicht ausreichenden Maße erfolgt.
In dem Ergebnisbericht über die vorbereitenden Untersuchungen wird dargelegt (Bl. 35 BA), dass für das Hauptziel des geplanten Sanierungsverfahrens, die Verlegung der Stanniolfabrik, die Mitwirkungsbereitschaft dieses Betriebes erste Priorität habe. Bereits im Rahmen des Antrags auf Aufnahme des Projektes in das Städtebauförderungsprogramm hätten Gespräche mit der Geschäftsführung der Stanniolfabrik stattgefunden und bereits zum damaligen Zeitpunkt sei Interesse an einer Betriebsverlegung bekundet worden. Von einem im Jahr 2001 angebotenen Ersatzstandort habe der Betrieb aus organisatorischen und technischen Gründen Abstand genommen. In weiteren Gesprächen seien dann alternative Szenarien für (Teil-) Umnutzungen der Betriebsfläche überprüft worden; auch für Umstrukturierungen auf dem Altstandort habe die Firmenleitung ihre grundsätzliche Mitwirkungsbereitschaft erklärt. Als bestmögliche Variante werde jedoch die komplette Betriebsverlegung auf einen adäquaten Ersatzstandort im Stadtteil Bremthal gesehen. Unter der Voraussetzung, dass eine den betrieblichen Erfordernissen gemäße Bebauung möglich und eine Umsiedlung finanztechnisch darstellbar sei, liege die Mitwirkungsbereitschaft der Stanniolfabrik vor.
Diesen Feststellungen entspricht auch eine schriftliche Erklärung über die Mitwirkungsbereitschaft der Antragstellerin noch aus dem Jahr 2005 (Bl. 79 - 82 BA), in der vor allem die Umstrukturierung des Betriebes auf dem Altstandort als kurz- beziehungsweise mittelfristige Lösung und die Betriebsverlegung als langfristiges Ziel betrachtet werden. Da eine Umstrukturierung in der späteren Phase der vorbereitenden Untersuchungen nicht mehr als Sanierungsziel angestrebt wurde, hätten, um eine zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen zu gewährleisten, die von der Antragstellerin nachvollziehbar erklärten Vorbehalte in Bezug auf ihre Mitwirkungsbereitschaft, nämlich in erster Linie die finanzielle Absicherung der Verlegung der Betriebsstätte, ausgeräumt werden müssen. Dafür bietet das Sanierungsrecht ein geeignetes Instrumentarium. In Betracht gekommen wäre vorliegend vor allem der Abschluss eines Sanierungsvertrags nach § 146 Abs. 3 S. 1 BauGB, in dem die Antragsgegnerin die Durchführung der Ordnungsmaßnahme "Umzug des Betriebes“ durch Vertrag auf die Antragstellerin als Eigentümerin der Betriebsgrundstücke und Betriebsinhaberin hätte übertragen können. Einzelne Ordnungsmaßnahmen können nach § 140 Nr. 7 BauGB auch schon vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden. Auch ein solcher zeitlicher Vorgriff einer einzelnen Maßnahme hätte sich vorliegend angeboten, um die beabsichtigte Neuordnung der gesamten Betriebsfläche durch Bebauungsplan zügig angehen zu können. Das Vorbringen der Antragstellerin in der Begründung ihres Normenkontrollantrags, dass es ihr auch zum jetzigen Zeitpunkt an der Bereitschaft zur Mitwirkung an der Sanierung fehle, weil sich die Antragsgegnerin nicht bewusst darüber sei, in welchem erheblichen Maße sie - die Antragstellerin - belastet werde, und ihr von der Antragsgegnerin auch kein Konzept angeboten worden sei, mit dem sich diese Eingriffe und Belastungen in einen gerechten Ausgleich zu den Interessen der Allgemeinheit bringen ließen, macht deutlich, dass die für die Durchführbarkeit der Sanierung notwendige Mitwirkungsbereitschaft der Antragstellerin an einzelnen Sanierungsmaßnahmen bzw. die „Verfügbarkeit“ der Betriebsfläche der Antragstellerin für die geplante Sanierung bereits vor Erlass des Sanierungssatzung hätten abschließend geklärt werden müssen und können.
Die festgestellten beiden Abwägungsmängel sind auch beachtlich im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Sie sind offensichtlich, da sie sich ohne weiteres - wie dargestellt - aus den von der Antragsgegnerin vorgelegten behördlichen Unterlagen betreffend die Sanierungssatzung ergeben. Sie sind auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, da die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel im Planungsvorgang die Stadtverordnetenversammlung die Sanierungssatzung nicht beschlossen hätte. Das Gewicht des betroffenen Belangs in der Abwägung kann für die Entscheidungsrelevanz von Bedeutung sein (Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 214 Rn 22). Die deutliche Fehleinschätzung betreffend die zu erwartenden Kosten der Ordnungsmaßnahme „Betriebsstättenverlegung“, die nach dem von der Antragsgegnerin eingeholten „Verlagerungsgutachten“ den vorgesehenen Kostenrahmen für die Sanierung voraussichtlich „sprengen“ werden, sowie die nicht hinreichend abgeklärte Mitwirkungsbereitschaft der Antragstellerin an der Sanierung und damit die „Verfügbarkeit“ der Betriebsfläche der Stanniolfabrik für die gewünschte Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums sind für die Sanierungsabwägung von herausragender Bedeutung, weil mit der Finanzierbarkeit der Sanierung und der Durchführbarkeit der bedeutsamsten Sanierungsmaßnahme auf der dafür allein in Betracht kommenden Fläche die konkrete Sanierung „Stanniolfabrik“ -Hintergasse“ quasi „steht und fällt“. Ein Abstandnehmen von der Sanierung stellt sich unter diesen Umständen deshalb als konkrete Möglichkeit im Sinne der zuvor beschriebenen Entscheidungsrelevanz dar.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708, 710 und 711 ZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 152 - 156a BauGB
§§ 136, 141 BauGB
§§ 95, 96 BauGB
§§ 708, 710 und 711 ZPO
§ 142 BauGB
§ 136 BauGB
§ 137 BauGB
§ 141 BauGB
§ 167 VwGO
§ 141 Abs. 3 BauGB
§ 136 Abs. 1 BauGB
§ 142 Abs. 1 BauGB
§ 144 Abs. 1 BauGB
§ 136 Abs. 4 S. 3 BauGB
§ 136 Abs. 2 S. 2 BauGB
§ 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 14 Abs. 1 BauGB
§ 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 136 Abs. 2 BauGB
§ 141 Abs. 1 BauGB
§ 141 Abs. 2 BauGB
§ 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 147 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 148 Abs. 2 Nr. 13 BauGB
§ 162 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 146 Abs. 3 S. 1 BauGB
§ 140 Nr. 7 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: DVBl 2010, 777
BGHZ 77, 338
4 BN 60.09
7 D 69/05
7 D 130/08
4 CN 2.02
10 C 11555/90