Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2023-04-26, Aktenzeichen 64 S 189/22
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:0426.64S189.22.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick - 7 C 17/22 - vom 24. Mai 2022 teilweise geändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 242,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 659,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten abgewiesen.
Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 1/8 und die Beklagte 7/8 zu tragen. Von den Kosten der Berufung haben die Klägerin 4/11 und die Beklagte 7/11 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung von 120% des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision beider Parteien wird zugelassen.
Der Streitwert wird für beide Rechtszüge auf bis zu 1.500,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin macht als registrierte Inkassodienstleisterin aus abgetretenem Recht zweier Wohnungsmieter gegen die Beklagte als deren Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB geltend.
Im Mietvertrag vom 22. Februar 2021 wurde eine Nettokaltmiete von 780,10 € (entsprechend 11,39 €/m²) vereinbart. Es findet sich der Hinweis, dass „die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ ebenfalls 11,39 €/m² betragen habe. In dem mit Anlagenkonvolut K6 bloß auszugsweise eingeführten Vor-Mietvertrag vom 16. September 2019 zum 27. Februar 2020 (vgl. Bl. 83 f. d.A.) findet sich kein Hinweis nach § 556g Abs. 1a BGB auf einen Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f BGB; das Vor-Mietverhältnis soll ausweislich vorgerichtlicher Auskunft der Beklagten vom 14. Juni 2021 vom 1. Dezember 2019 bis 21. Februar 2021 angedauert haben (vgl. Bl. 76 f.), die Vor-Vor-Miete habe 437,00 € betragen. Die Beklagte hat mit der Klageerwiderung Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen erteilt und geltend gemacht, dass die Vor-Miete unter Berücksichtigung der Modernisierungen der Höhe nach gerechtfertigt gewesen sei. Ohnehin sei aber die Höhe der Vor-Miete durch die damaligen Mieter niemals gerügt worden und gelte deswegen als wirksam vereinbart. Damit sei auch die vorliegende Mietvereinbarung gemäß § 556e BGB wirksam.
Wegen der weiteren Einzelheiten sowie des Sach- und Streitstandes einschließlich der zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils verwiesen, welches der Klägerin am 2. Juni 2022 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auch insoweit auferlegt, als die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Auskunftsbegehrens übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf anteilige Rückzahlung der Miete für Mai 2021 nicht zu, weil die vereinbarte Miete der Vor-Miete entspreche und deswegen gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB der Höhe nach zulässig sei. Der Mietvertrag enthalte die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebene Auskunft über die Vor-Miete, sodass sich die Beklagte auf diese berufen könne. Darauf, dass im Mietvertrag oder im Vor-Mietvertrag nicht auch auf Modernisierungsmaßnahmen hingewiesen worden sei, komme es nicht an, da die Beklagte sich ja unmittelbar nur auf die wirksam in Bezug genommene Vor-Miete berufe; auf die schon erstinstanzlich erhobene Rüge der Klägerin, dass die Vor-Miete ihrerseits gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB verstoßen habe, geht das Amtsgericht nicht ein. Die Kosten der in der Hauptsache erledigten Auskunftsklage habe die Klägerin zu tragen; ihr habe für das Auskunftsbegehren ein Rechtsschutzbedürfnis gefehlt, weil die Beklagte aus den Auskunftstatsachen keine Rechte hergeleitet habe und dies gemäß § 556g Abs. 1a BGB auch gar nicht gekonnt hätte. Da die Klage in der Hauptsache unbegründet sei, stünde der Klägerin auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten zu.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der am Montag, dem 4. Juli 2022 eingegangenen und am 20. Juli 2022 begründeten Berufung.
Die Klägerin trägt vor, die Beklagte könne sich schon deswegen nicht auf die nunmehr behaupteten und zur Rechtfertigung der Vor-Miete herangezogenen Modernisierungsmaßnahmen stützen, weil sie die Mieter entgegen § 556g Abs. 1a BGB nicht darauf hingewiesen habe, dass die Miete der Höhe nach nur wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen zu rechtfertigen sei. Überdies habe es das Amtsgericht jedenfalls unterlassen, die Vor-Miete an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen; es treffe nicht zu, dass die Klägerin die Wirksamkeit der Vor-Mietvereinbarung nicht in Frage gestellt habe. Die Berechnung der Beklagten, wonach die ortsübliche Miete vor Modernisierung auf Grundlage des Mietspiegels 2019 bei 8,53 €/m² gelegen habe, sei nicht nachvollziehbar. An Hand der vorgetragenen Modernisierungsmaßnahmen müsse die Wohnung zuvor bei -40% der unteren Spanne gelegen haben, sodass sich eine Nettokaltmiete von 5,79 €/m² ergebe. Auch die Kostenentscheidung sei zu korrigieren; die Klägerin habe selbstverständlich ein schützenswertes Interesse an der Erteilung der Auskünfte gehabt, nachdem die Beklagte sich zur Rechtfertigung der Miethöhe tatsächlich auf angebliche Modernisierungsmaßnahmen berufe.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 24. Mai 2022 zum Aktenzeichen 7 C 17/22 abzuändern und wie folgt neu zu fassen:
1. die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 242,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen.2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.291,86 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie trägt vor, die Höhe der Vor-Miete sei seitens der Vormieter nie gerügt worden; sie gelte damit als wirksam vereinbart, sodass die vorliegend streitige Mietvereinbarung gemäß § 556e Abs. 1 BGB gerechtfertigt sei.

Entscheidungsgründe:
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.
2. Die Berufung ist auch überwiegend begründet.
a) Die Klägerin hat aus abgetretenem Recht gemäß §§ 398, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 556g Abs. 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung von 242,03 € der Miete für Mai 2021. Die gemäß § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete ist, wie von der Klägerin in der Klageschrift schlüssig dargetan und von der Beklagten nachfolgend nicht schlüssig in Abrede gestellt, auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 im Wege der Schätzung mit 538,07 € anzusetzen. Der Berliner Mietspiegel 2021 stellt nach ständiger Rechtsprechung der Kammer eine geeignete Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar, deren konkrete Höhe das Gericht gemäß § 287 ZPO an Hand der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung schätzen kann (vgl. LG Berlin - 64 S 99/21 -, Urt. v. 07.09.2022, GE 2022, 1263 f. m.w.N.). Die Beklagte ist dem klägerischen Vortrag zu positiven und negativen Wohnwertmerkmalen nachfolgend nicht entgegen getreten, sodass dieser als unstreitig zu Grunde zu legen ist. Es ergibt sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Februar 2021 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,14 €/m² und gemäß § 556d Abs. 1 BGB eine höchstzulässige Miete von 7,85 €/m² (7,14 €/m² x 110%); der von der Klägerin zugestandene Betrag von 538,07 € bleibt nicht hinter der höchstzulässigen Miete (7,85 €/m² x 68,49 m²) zurück, sodass die Zahlungsklage in voller Höhe von 242,03 € (780,10 € - 538,07 €) begründet ist.
aa) Soweit die Beklagte sich zur Rechtfertigung höherer Mietforderungen darauf zu berufen sucht, dass sie im Sinne des § 556e Abs. 2 BGB in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt habe, hatte sie den Mietern zu diesem Ausnahmetatbestand vor Abschluss des Mietvertrages entgegen § 556g Abs. 1a BGB keine Auskunft erteilt und kann ihn deswegen in Bezug auf die streitige Mietforderung nicht geltend machen.
bb) Die Beklagte kann sich auch nicht erfolgreich darauf berufen, dass die vereinbarte Nettokaltmiete derjenigen im Rahmen des vorherigen Mietverhältnisses entspreche und deswegen gemäß § 556e Abs. 1 BGB zulässig sei. Dabei kann zu Gunsten der Beklagten unterstellt werden, dass der Hinweis auf eine in €/m² bezifferte „Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ auch ohne Herstellung einer Verbindung zu den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB den gesetzlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a BGB an eine vor Vertragsschluss zu erteilende Auskunft genügt. Denn selbst unter weiterer Berücksichtigung des zwischen den Parteien unstreitigen Umstandes, dass im Rahmen des vorherigen Mietverhältnisses vom 1. Dezember 2019 bis 21. Februar 2021 ebenfalls eine Nettokaltmiete von 780,10 € vereinbart war, ist die vorliegende Mietvereinbarung nicht durch § 556e Abs. 1 BGB gedeckt.
Bei Abschluss des Vor-Mietvertrages galten nämlich auch schon die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB und die auf § 556d Abs. 2 BGB gestützte Berliner Rechtsverordnung, sodass die Klägerin zu Recht rügt, dass das Amtsgericht an Hand dieser Vorschriften hätte prüfen müssen, ob die Mietvereinbarung in dem Vor-Mietverhältnis rechtswirksam war oder nicht. Denn Bestandsschutz nach § 556e Abs. 1 BGB genießt eine Vormiete schon ausweislich des Wortlauts der Norm nur insoweit, als der vorherige Mieter sie tatsächlich „schuldete“. Vorliegend ist aber nicht festzustellen, dass die vorherigen Mieter tatsächlich eine über die durch § 556d Abs. 1 BGB gezogene Grenze hinausgehende Miete geschuldet hätten, denn die Beklagte hat nicht schlüssig dargetan, dass sie den Vor-Mietern nach Maßgabe des auch damals schon anwendbaren § 556g Abs. 1a BGB vor Abschluss des Vor-Mietvertrages Auskunft über die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen erteilt hätte. Ob diese Maßnahmen tatsächlich stattfanden und inwieweit sie die Vor-Mietvereinbarung zu rechtfertigen vermochten, kann deswegen dahinstehen.
(i) Beruft sich der Vermieter gemäß § 556e Abs. 1 BGB auf Bestandsschutz in Form einer die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete übersteigenden Vormiete, soll es nach Ansicht Börstinghaus‘ allerdings nicht darauf ankommen, ob der Vermieter gegenüber dem Vormieter die ihn nach § 556g Abs. 1a BGB treffende Verpflichtung erfüllt hat, Auskunft über die Ausnahmetatbestände zu erteilen, die die Überschreitung der regulären Mietobergrenze rechtfertigen sollen. Entscheidend sei allein, inwieweit die Überschreitung der durch § 556d Abs. 1 BGB gezogenen Grenze, etwa weil der Vermieter gemäß § 556e Abs. 2 BGB im Zeitraum von drei Jahren vor Beginn des Vormieterverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hatte, materiell gerechtfertigt war. Insoweit liege schließlich, anders als im Falle des § 556g Abs. 1 BGB, keine teilnichtige Mietvereinbarung vor, sondern sei die wirksam begründete Mietforderung lediglich so lange nicht durchsetzbar, bis die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebenen Auskünfte erteilt seien. Der Verstoß gegen die Obliegenheit des § 556g Abs. 1a BGB führe zu einer Sanktionierung des Vermieters nur im Verhältnis zu demjenigen Mieter, dem er die Auskunft hätte erteilen müssen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 556e Rn. 5 und § 556g Rn. 27n, 27s; ihm folgend BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, § 556g Rn. 72.1).
Für diese Sichtweise spricht, dass der aktuelle Mieter nach § 556g Abs. 1a BGB jedenfalls lediglich Auskunft über die Höhe der Vormiete erwarten kann, nicht aber auch über die Ausnahmetatbestände, die im Verhältnis zum Vormieter die Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Miete rechtfertigen konnten. Diese Informationen werden ihm erst im Rahmen einer Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB oder - wie hier - im Rahmen eines Rechtsstreits über die Höhe der zulässigen Miete offenbart, selbst wenn sie gemäß § 556g Abs. 1a BGB schon gegenüber dem Vormieter offen zu legen waren. Ein Mieter muss also schon allein wegen des nach § 556g Abs. 1a BGB erteilten Hinweises auf eine die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigende Vormiete damit rechnen, sich in einem nachfolgenden Streit um die zulässige Miethöhe entsprechend § 556e Abs. 2 BGB mit vor dem Einzug des Vormieters stattgehabten Modernisierungsmaßnahmen auseinandersetzen zu müssen, ganz unabhängig davon, ob der Vermieter im Verhältnis zum Vormieter seinen Obliegenheiten nach § 556g Abs. 1a BGB nachgekommen war oder nicht.
(ii) Andererseits steht auf Grund Wortlauts und Zielrichtung des § 556e Abs. 1 BGB fest, dass nur die tatsächlich „geschuldete“, also notfalls im Rechtswege durchsetzbare Vormiete Bestandsschutz genießt. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten kommt es also insbesondere nicht darauf an, ob der Vormieter mehr oder weniger als die tatsächlich geschuldete Miete zahlte und ob er eine § 556d Abs. 1 BGB überschreitende Miete jemals nach § 556g Abs. 2 BGB rügte oder nicht; denn „eine § 556d Abs. 1 BGB überschreitende Miete ist ... auch ohne Rüge nicht wirksam vereinbart (vgl. Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556e Rn. 16). Der Vormieter muss die Miete rechtlich geschuldet haben; die Miethöhe muss rechtlich zulässig gewesen sein (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 556g Rn. 27e; BeckOK BGB/Schüller, 65. Ed. 1.2.2023, BGB § 556e Rn. 5).
Übersteigt die vereinbarte die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete und unterlässt es der Vermieter, dem Mieter vorvertraglich die Informationen nach § 556g Abs. 1a BGB zu erteilen, so ist aber auch die über § 556d Abs. 1 BGB hinausgehende Miete nicht geschuldet, nämlich gegenüber dem Mieter nicht durchsetzbar (vgl. MüKoBGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 556g Rn. 14; Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556g Rn. 28). Zutreffend ist daher die Ansicht Abramenkos, wonach ein Verstoß gegen die Obliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB für den Vermieter zum endgültigen Verlust der Privilegierung nach § 556e Abs. 1 BGB führen kann: Endete das Vormietverhältnis, bevor der Vermieter sich gegenüber dem Vormieter auf die entgegen § 556g Abs. 1a BGB nicht oder nicht rechtzeitig mitgeteilten Ausnahmetatbestände berufen konnte, war die tatsächlich geschuldete „Vormiete eben diejenige nach § 556d Abs. 1 BGB“ (vgl. Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556g Rn. 29).
(iii) Nur auf den ersten Blick mag dies als ungerechtfertigte Privilegierung des Mieters erscheinen, den es schließlich „eigentlich“ nichts angehen müsste, ob der Vermieter im Verhältnis zum Vormieter die ihn treffenden Obliegenheiten eingehalten hatte oder nicht. Bei §§ 556e, 556f BGB handelt es sich um den Vermieter begünstigende Ausnahmetatbestände, die - wie alle Ausnahmetatbestände - eher eng auszulegen und tendenziell restriktiv anzuwenden sind. Der Fall liegt nicht entscheidend anders, als wenn der Vermieter im Vormietverhältnis etwa eine unwirksame Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559b BGB geltend gemacht hatte. Verstieß diese entweder gegen die Formvorschrift des § 559b Abs. 1 BGB oder war sie materiell nicht berechtigt, war die verlangte Miete auch dann nicht im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB geschuldet, wenn der Vormieter sie - ggf. sogar über einen längeren Zeitraum - tatsächlich bezahlte (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, § 556e Rn. 7 und Rn. 13). Auch in einem solchen Fall kommen dem Mieter also mittelbar Vorschriften des Mieterschutzes zu Gute, die in zeitlicher Hinsicht „eigentlich“ nur die Interessen des Vor-Mieters betrafen.
b) Dem Grunde nach steht der Klägerin gemäß §§ 398, 280 Abs. 1, 251 BGB daneben aus abgetretenem Recht der Mieter auch Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten zu, denn die Vereinbarung und Einforderung einer gegen die „Mietpreisbremse“ verstoßenden Miete stellt eine Verletzung des Mietvertrages dar, die die Heranziehung eines Rechtsanwalts oder eines entsprechend zugelassenen Inkassounternehmens rechtfertigen kann. Eine Vergütung der Klägerin fiel nach ihren AGB auch an, denn sie sandte der Beklagten vorgerichtlich nach dem Rügeschreiben unstreitig auch noch eine Mahnung.
Der Höhe nach sind die vorgerichtlich verfolgten Interessen der Mieter allerdings nicht mit dem 47fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen, sondern nur mit dem 17fachen Monatsbetrag. Der Erstattungsanspruch ist folglich, ausgehend von einem Interesse von bis zu 5.000,00 € (17 x 242,03 €), nur in Höhe von 659,74 € ([1,6 x 334,00 € + 20,00 €] x 119%) begründet und im Übrigen abzuweisen. Ein höherer Erstattungsanspruch ergäbe sich auch dann nicht, wenn - wie die Klägerin in der mündlichen Verhandlung hat vortragen lassen - bei der Ermittlung des verfolgten Gesamtinteresses zusätzlich noch die vorgerichtlich gar nicht angesprochenen beiden Mietüberzahlungen für März und April 2021 zu berücksichtigen wären.
Die Kammer geht mit dem Kammergericht (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., zitiert nach juris) davon aus, dass ein Begehren auf Herabsetzung der Vertragsmiete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren - entsprechend der seit 1. Januar 2021 gültigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bewerten ist. Das Verlangen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete vereint Merkmale einer „negativen Mieterhöhung“ (im Sinne von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG, entsprechend § 560 BGB oder entsprechend einer Feststellung nach Vermietererklärung gemäß § 559 BGB) und solche einer Minderungsfeststellung im Sinne von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG auf sich, sodass es gerechtfertigt ist, die Regelung entsprechend anzuwenden.
aa) Soweit es um Änderungen der vereinbarten Miete in Form von Mieterhöhungen geht, bestimmt sich der Streitwert in unmittelbarer Anwendung von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. Das gilt nicht nur dann, wenn Gegenstand der Klage ein Zustimmungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB ist. Auch ein Feststellungsbegehren, dass eine streitige Mieterhöhung wirksam oder unwirksam sei und sich die Miete nicht nach Maßgabe einer einseitigen Mietänderungserklärung, etwa nach §§ 559 ff. BGB, erhöht habe, ist mit dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung zu bewerten (vgl. BGH - VIII ZR 89/13 -, Beschl. v. 17.12.2014, GE 2015, 249, zitiert nach juris).
Kommt es bei einer streitigen Mieterhöhung für die Streitwertbemessung nicht darauf an, ob der Streit in Form einer Zustimmungsklage oder in Form einer Feststellungsklage ausgetragen wird, so muss nämliches auch für das Gegenstück, also einen Streit um eine Mietsenkung gelten. Dabei hat die Kammer in einem ersten Schritt keinen Zweifel daran, dass eine Klage auf Absenkung der vertraglich vereinbarten Miete, etwa auf Grundlage von § 560 BGB nach Ermäßigung der Betriebskosten oder bei vereinbarter Indexmiete im Falle einer negativen Indexveränderung gemäß § 557b Abs. 3 BGB, nach § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der erstrebten Mietsenkung bewertet werden muss, sei es nun in unmittelbarer oder - da eine Mietsenkung sprachlich nun einmal nicht als „negative Erhöhung“ bezeichnet wird und damit vom Wortlaut des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG wohl nicht umfasst ist - in entsprechender Anwendung der Norm. Dann spricht in einem zweiten Schritt aber nichts dagegen, auch den vorliegenden Fall eines Streits um eine Mietsenkung auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie eine vergleichbare auf §§ 5 WiStrG, 134 BGB gestützte Klage - unter § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG zu subsumieren. Dafür spricht entscheidend, dass das vorgerichtlich verfolgte Anliegen der Klägerin nach dem „natürlichen Sprachverständnis“ der Mieter entsprechend der gerichtsbekannten Gestaltung der klägerischen Internetseite ja gerade darin bestand, die vertraglich vereinbarte Miete abzusenken. Im Hinblick auf die nach § 556g Abs. 2 BGB unter Umständen erforderliche Rüge und deren Gestaltungswirkung weisen Verfahren um eine Mietsenkung nach §§ 556d ff. BGB und solche um eine Mieterhöhung beispielsweise nach § 559 ff. BGB oder um eine Mietherabsetzung nach § 560 BGB auch formale Parallelen auf und können zu untereinander vergleichbarem Darlegungs- und Prüfungsaufwand führen, sodass es keine Sachgründe gibt, die von vorne herein für eine deutlich höhere Bewertung eines Mietsenkungsbegehrens sprächen.
bb) Der Bundesgerichtshof hat zwar den Wert eines Verlangens auf Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Miete angesetzt (vgl. BGH - VIII ZR 45/19 -, Urt. v. 27.05.2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117; BGH - VIII ZR 123/21 -, Urt. v.19.01.2022, ZIP 2022, 378 ff., Rn. 38; beide zitiert nach juris), dies jedoch nicht näher begründet. Die Frage, ob ein solches Verlangen - auch nach Intention des Gesetzgebers - gemäß § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der Mietreduzierung zu bewerten sei, wurde vermutlich nicht streitig erörtert und hat der Senat sich womöglich gar nicht gestellt. Dazu gibt aber die Änderung des § 41 Abs. 5 GKG zum 1. Januar 2021 Anlass, mit welcher der Gesetzgeber einen Wertungswiderspruch beseitigen wollte. Die Begründung des Gesetzesentwurfs (vgl. BT-Drs. 19/23484, S. 51, zitiert nach juris) verweist Eingangs auf den Zweck des § 41 GKG, den Gebührenstreitwert in Wohnungsmietsachen aus sozialpolitischen Gründen zu begrenzen. Anlass zur Einführung von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG gebe eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2016 (vgl. BGH - VIII ZR 43/15 -, Beschl. v. 14.06.2016, GE 2016, 1025 ff., zitiert nach juris), wonach eine Minderungsfeststellung nicht von § 41 Abs. 5 GKG erfasst sei. Weiter heißt es dort: „Unterschiedliche Wertbemessungsgrundlagen bei Mieterhöhung und Mietminderung erscheinen, vor allem aus dem Blickwinkel betroffener Mieterinnen und Mieter, nicht nachvollziehbar, da sich deren Kostenrisiko mit der Anwendung des § 9 ZPO deutlich erhöht. § 41 Absatz 5 Satz GKG soll daher um den Fall der Minderung der Miete ergänzt werden.“
Die Gesetzesänderung entspricht damit dem vom BGH in der Entscheidung von 2016 beschriebenen gesetzgeberischen Vorgehen, den Katalog in § 41 Abs. 5 GKG „jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung zu erweitern“, statt schlicht anzuordnen, „den Wert von Streitigkeiten wegen Mietmängeln oder über die Höhe der Miete ... stets auf den streitigen Jahresbetrag“ zu beschränken (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 12). Nachdem der Gesetzgeber einen Streit um eine Mietminderung nach § 536 BGB zum Anlass der Gesetzesänderung nahm und der Begriff „Mietminderung“ im Rahmen der übrigen Alternativen des § 41 Abs. 5 GKG nur so zu verstehen ist, liegt es nahe, ihn auch in § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG eng als terminus technicus im Sinne des § 536 BGB auszulegen, sodass die hier relevante Fallgestaltung der Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß von der Gesetzesänderung nicht unmittelbar umfasst ist.
cc) Daraus den Schluss zu ziehen, der Gesetzgeber habe wiederum nur eine punktuelle Ausnahmeregelung treffen und diesen Sachverhalt anlässlich der Gesetzesänderung nicht mitregeln wollen (vgl. BGH - VIII ZR 382/21 -, Urt. v. 18.05.2022, Rn. 54, zitiert nach juris; so auch LG Berlin - 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, GE 2023, 241, Rn. 12 und LG Berlin - 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 14 ff., beide zitiert nach juris), greift jedoch zu kurz. Wie das Kammergericht zutreffend ausführt (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris), gibt es jedenfalls keinen Anhaltspunkt dafür, der Gesetzgeber habe die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs billigen und bestätigen wollen, dass die Klage auf Feststellung einer Mietpreisüberhöhung nach § 556g Abs. 1 BGB oder nach §§ 5 WiStrG, 134 BGB höher zu bewerten sei als andere Klagen um die Erhöhung oder die Herabsetzung der Miete. Ebenso wenig lässt sich schließen, dass der Gesetzgeber etwa den Begriff „Erhöhung“ in § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG als terminus technicus verstanden wissen wolle, sodass sich Klagen um eine Senkung der Miete von vorne herein nicht unter die Norm fassen ließen. Vielmehr gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber Feststellungsklagen zur Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ überhaupt in den Blick genommen hatte (so aber LG Berlin - 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, a.a.O.) oder diese gar bewusst von der Streitwertbegrenzung hätte ausnehmen wollen. Abweichendes folgt namentlich nicht aus dem Umstand, dass der Bundesgerichtshof in der Entscheidung aus dem Jahre 2016, die dem Gesetzgeber Anlass zur Änderung des § 41 Abs. 5 GKG gab, seine ständige Rechtsprechung zur Bewertung von auf Zahlungsansprüche bezogenen negativen oder positiven Feststellungsklagen referierte (so aber LG Berlin - 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 20, zitiert nach juris). Denn einerseits drängt sich nicht auf, dass der Fall einer Feststellung der - gemäß §§ 556d Abs. 1, 557a Abs. 4 BGB mit Wirkung auf einen bestimmten Stichtag - überhöht vereinbarten Teilmiete danach ebenso wie eine in die Zukunft gerichtete Mietminderungsfeststellung nach demselben Maßstab wie eine auf schlichte Negation behaupteter Zahlungsansprüche gerichtete Feststellungsklage bewertet werden müsste. Andererseits hat der Gesetzgeber die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, jedenfalls soweit sie die Feststellung eines Minderungseinwands betraf, gerade nicht gebilligt, sondern wegen eines ausgemachten Wertungswiderspruchs korrigiert (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 11, zitiert nach juris). Er hat sich dabei nicht auf den umstrittenen Fall eines in die Zukunft gerichteten Feststellungsbegehrens beschränkt, sondern dem Wortlaut nach jegliche Minderungsfeststellung gebührenrechtlich privilegiert, obwohl dies offensichtlich zu divergierenden Bewertungen von Zahlungsklagen und exakt komplementären negatorischen Feststellungsklagen führen kann. Ob der Gesetzgeber dies beabsichtigt oder übersehen hat, mag dahinstehen; jedenfalls legt sein im Gesetzesentwurf insoweit nicht erläutertes Vorgehen es nicht nahe, dass er nicht nur alle Konsequenzen seiner Änderung vollständig, sondern darüber hinaus auch noch andere Fallgestaltungen als die Feststellung einer Mietminderung bedacht hätte.
Hätte sich der Gesetzgeber aber tatsächlich die Frage gestellt, ob ein Verlangen auf Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß nach §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietsenkung oder entsprechend § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag zu bewerten sei, so hätte er sie nach der Ratio der vorgenommenen Gesetzesänderung und deren Begründung wie oben aufgezeigt beantworten müssen (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris). Dies spricht entscheidend für die hier vertretene analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG auf das Begehren, die anfänglich unzulässig vereinbarte Teilmiete festzustellen.
3. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung ist gemäß § 92 Abs. 1 ZPO wegen der überwiegenden Klagestattgabe sowie auch insoweit zu korrigieren, als sie auf § 91a ZPO beruht und das Amtsgericht die Auskunftsklage für von Anfang an unzulässig gehalten hat. Nachdem die Beklagte sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete zumindest hilfsweise schon vorgerichtlich tatsächlich auf Modernisierungsmaßnahmen berief, ist der Klägerin ein berechtigtes Interesse auf entsprechende Auskünfte nicht abzusprechen gewesen. Für den ersten Rechtszug ergibt sich insgesamt eine Kostenquote von 1/8 zu 7/8 zu Gunsten der Klägerin, da die Klage nur hinsichtlich eines Teils der vorgerichtlichen Kosten von Anfang an unbegründet gewesen ist. Für den zweiten Rechtszug ergibt sich eine aus Sicht der Klägerin ungünstigere Quote von 4/11 zu 7/11, da hier die Zuvielforderung an vorgerichtlichen Kosten stärker ins Gewicht fällt.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Es ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision beider Parteien zuzulassen. Die Kammer weicht zu Lasten der Klägerin von der Rechtsprechung des BGH ab, soweit sie ihr vorgerichtliches Interesse nicht mit dem 47fachen, sondern nur mit dem 17fachen des streitigen Monatsbetrages bewertet; insoweit ist die Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache sowie zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die von der Kammer bejahte Frage, ob der Beklagten in der vorliegenden Konstellation die Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 2 BGB versagt ist, obwohl sie ihre aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten nicht gegenüber den Mietern, sondern nur gegenüber den Vor-Mietern verletzte, hat grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2, 41 Abs. 5 GKG. Der im ersten Rechtszug übereinstimmend für erledigt erklärte Auskunftsanspruch ist gemäß §§ 3 ZPO, 41 Abs. 5 GKG als Hilfsantrag mit einem geringen Bruchteil des verfolgten Gesamtinteresses zu bewerten; dieses ist, wie sich aus der Entscheidung über die Höhe der angefallenen vorgerichtlichen Kosten unter 2.b) ergibt, mit dem 17fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen. Die Zahlungsklage ist mit dem geltend gemachten Betrag zu bewerten. Die Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten bleibt bei der Streitwertfestsetzung gemäß § 4 Abs. 1 ZPO nur insoweit unberücksichtigt, als diese - nach einem von der Klägerin zu Grunde gelegten Interesse von bis zu 3.000,00 € (47 x 242,03€ x 20% + 242,03 €) - als Nebenforderung geltend gemacht worden sind. Insgesamt ergibt sich für den ersten Rechtszug ein Streitwert von bis zu 1.500,00 € (17 x 242,03 € x 10% Auskunft; 242,03 € Zahlung; 1.291,86 € - [1,6 x 222,00 € + 20,00 €] x 119% = 845,37 € weitere vorgerichtliche Kosten). Im Berufungsrechtzug ist zwar nicht mehr über den Auskunftsanspruch gestritten worden, dafür wirkt sich aber ein höherer Anteil der vorgerichtlichen Kosten streitwerterhöhend aus; insgesamt ergibt sich ebenfalls ein Streitwert von bis zu 1.500,00 € (242,03 € Zahlung; 1.291,86 € - [1,6 x 49,00 € x 120%] x 119% = 1.179,90 € weitere vorgerichtliche Kosten).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556d ff. BGB
§§ 556e, 556f BGB
§§ 511, 517, 519, 520 ZPO
§§ 559, 559b BGB
§§ 558 ff. BGB
§§ 559 ff. BGB
§§ 5 WiStrG, 134 BGB
§§ 3, 9 ZPO
§ 556e BGB
§ 287 ZPO
§ 560 BGB
§ 559 BGB
§ 41 GKG
§ 9 ZPO
§ 536 BGB
§ 91a ZPO
§ 3 ZPO
§ 556g Abs. 1a BGB
§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 556e Abs. 1 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 556e Abs. 2 BGB
§ 556d Abs. 2 BGB
§ 556g Abs. 1 BGB
§ 556g Abs. 3 BGB
§ 556g Abs. 2 BGB
§ 559b Abs. 1 BGB
§ 41 Abs. 5 GKG
§ 41 Abs. 5 1. Alt. GKG
§ 41 Abs. 5 2. Alt. GKG
§ 557b Abs. 3 BGB
§ 559 ff. BGB
§ 41 Absatz 5 Satz GKG
§ 556d Abs. 1, 557a Abs. 4 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 63 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2, 41 Abs. 5 GKG
§ 4 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 225, 352
ZIP 2022, 378
7 C 17/22
64 S 99/21
12 W 26/22
VIII ZR 89/13
VIII ZR 45/19
VIII ZR 123/21
VIII ZR 43/15
VIII ZR 382/21
67 T 77/22
65 T 15/23