Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-12-08, Aktenzeichen 2 A 277/13
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2015:1208.2A277.13.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 2. sind erstattungsfähig.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1., 3., 4. und 5. sind nicht erstattungsfähig.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung iHv 110 % der festzusetzenden Kosten abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung eines positiven Bauvorbescheides für die Errichtung eines Einkaufszentrums mit bis zu 15.000 qm Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten auf ihrem im sog. Ostseepark in der Stadt Schwentinental gelegenen Grundstück.
Im Gebiet der früheren Gemeinde Raisdorf, seit 2008 Teil der Stadt Schwentinental, der Beigeladenen zu 3) (nachfolgend: Schwentinental), hat sich in den letzten 40 Jahren der sog. Ostseepark entwickelt, in dem sich neben normalen Gewerbebetrieben vorrangig großflächiger Einzelhandel mit einer Verkaufsfläche von ca. 90000 qm befindet. Es handelt sich hierbei um eine der größten nicht überplanten Einzelhandelsagglomerationen der Bundesrepublik Deutschland. Seit vielen Jahren bemängeln die Landesplanung und insbesondere die Beigeladene zu 2), die Landeshauptstadt Kiel (nachfolgend: Kiel), dass dieser Einkaufspark in keinem rechten Verhältnis zur Größe und Bedeutung von Schwentinental stehe und dringend einer eingrenzenden Überplanung bedürfe. Schwentinental betreibt seit vielen Jahren (Aufstellungsbeschluss vom 22.09.2008) ein Bauleitplanverfahren, wonach die Aufstellung der Bebauungspläne 57 A-D, "Mergenthaler Straße/Gutenbergstraße" geplant ist. Der Bebauungsplan 57 A „Neue Mitte/Carl-Zeiss- Straße" sieht für ein bislang unbebautes Grundstück auf dem sog. Erdbeerberg zusätzlich die Errichtung eines eigenständigen Einkaufszentrums mit zunächst 15.000 qm, jetzt 14.0 qm Verkaufsfläche vor. Eigentümerin dieses Grundstücks ist die Klägerin. Am 15.11.2012 beschloss Schwentinental, die Entwürfe der Teilbebauungspläne Nr. 57 A bis D öffentlich auszulegen. Von einer zur Sicherung dieser Planung erlassenen Veränderungssperre erteilte Schwentinental der Klägerin eine Ausnahme; mittlerweile wurde diese Veränderungssperre von ihr nach Abschluss des Verwaltungsverfahrens bezüglich der hier streitigen Bauvoranfrage aufgehoben. Die Landesplanungsbehörde hat Schwentinental mittlerweile aufgegeben, Bebauungspläne für dieses Gebiet aufzustellen, wonach auch das hier streitbefangene Grundstück auf dem Erdbeerberg unbebaut bleiben soll. Einem Antrag von Schwentinental auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gegen dieses mit Sofortvollzug versehene Anpassungsverlangen hat die Kammer mit Beschluss vom 22.09.2015 stattgegeben; ein Beschwerdeverfahren ist beim OVG Schleswig anhängig.
Am 08.07.2011 stellte die Klägerin direkt beim Beklagten für dieses Grundstück eine Bauvoranfrage mit folgenden Fragestellungen:
1.
Ist ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente von 10.000 qm bauplanungsrechtlich zulässig?
2.
Ist ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente von 15.000 qm bauplanungsrechtlich zulässig?
3.
Ist ein Veranstaltungssaal als Anlage für kulturelle Zwecke für ca. 500 Personen (bei 1.000 qm schlage ich 500 Personen vor), z.B. ein Bürgersaal, bauplanungsrechtlich zulässig?
4.
Ist eine bauliche Anbindung an das benachbarte „Baltic Center" gemäß Anlage 6 bauplanungsrechtlich zulässig?
Der Beklagte forderte die Klägerin auf, konkrete Angaben zu den prozentualen Sortimentsanteilen für die jeweilige Vorhabengröße zu machen und auf dieser Grundlage ein Einzelhandelsgutachten einzureichen, das insbesondere auf die Frage möglicher schädlicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in anderen Gemeinden i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB eingehen sollte.
Mit Schreiben vom 31.08.2011 spezifizierte die Klägerin die angestrebte Nutzung wie folgt:
a)
10.000 qm Verkaufsfläche
a.
Periodischer Bedarf bis 4.500 qm
b.
Modischer Bedarf bis 6.000 qm
c.
Elektro/Technik bis 1.500 qm
d.
Persönlicher Bedarf bis 1.500 qm
e.
bis 20% der Gesamtverkaufsfläche können nicht-zentrenrelevante Sortimente umfassen
b)
15000 qm Verkaufsfläche
Periodischer Bedarf bis 5000 qm
Modischer Bedarf bis 7000 qm
Elektro/Technik bis 3000 qm
Persönlicher Bedarf bis 2500 qm
bis 20% der Gesamtverkaufsfläche können nicht-zentrenrelevante Sortimente umfassen.
Zugleich teilte die Klägerin mit, dass sie keine Notwendigkeit sehe, ein Einzelhandelsgutachten einzureichen, weil Schwentinental im Rahmen des Bauleitverfahrens im Jahre 2010 bereits ein Gutachten in Auftrag gegeben habe. Die in ihrer Bauvoranfrage angegebenen Sortimentsgrößen bewegten sich deutlich unterhalb der in dem Gutachten ausgewiesenen Entwicklungsspielräume.
Mit Schreiben vom 17.10.2011 erläuterte die Klägerin entsprechend einer Aufforderung des Beklagten die einzelnen, oben aufgeführten Sortimentsgruppen.
Die Landesplanung machte mit Schreiben vom 31.10.2011 Bedenken geltend. Die geplanten Verkaufsflächen lägen deutlich über der für einen Stadtrandkern II. Ordnung gemäß Ziff. 2.8 Abs.5 LEP zulässigen Verkaufsfläche von 2.000 qm. Es sei davon auszugehen, dass das Planvorhaben zu einer weiteren Attraktivitätssteigerung des Ostseeparks beitragen werde, die wiederum mit weiteren negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche, insbesondere in benachbarten zentralen Orten, verbunden sein würde, wobei bereits jetzt deutliche Hinweise auf nicht unerhebliche Kaufkraftabflüsse in die Einzelhandelsbetriebe des Ostseeparks bestünden.
Nachdem Kiel ihre Beteiligung am Genehmigungsverfahren beim Beklagten beantragt hatte, beteiligte dieser die Beigeladenen am Verwaltungsverfahren. Die Beigeladenen wurden aufgefordert mitzuteilen, ob und welche konkreten schädlichen Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche sie erwarteten.
Mit Schreiben vom 09.02.2012 erhob die Beigeladene zu 4), die Stadt Plön (nachfolgend: Plön), Einwände gegen das Bauvorhaben. Die Analysen des im Entwurf vorliegenden Einzelhandelskonzepts der Stadt zeigten bereits heute erhebliche Beeinträchtigungen der städtebaulichen und raumordnerisch zugewiesenen zentralörtlichen Funktionen der Stadt durch das bestehende großflächige Angebot in Raisdorf. Bereits heute betrügen die Kaufkraftabflüsse aus Plön nach Schwentinental 34% der gesamten Kaufkraftabflüsse. Durch weitere großflächige und zentrenrelevante Erweiterungen der Verkaufsfläche in Schwentinental würden diese bereits signifikant bestehenden Vorschädigungen weiter verschärft und massive städtebauliche Auswirkungen insbesondere im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt der Stadt Plön seien zu erwarten. Das Einzelhandelskonzept der B... G… AG (nachfolgend: B...) sei als Planungsgrundlage von Schwentinental nicht geeignet, sondern mit Mängeln behaftet.
Mit Schreiben vom 16.03.2012 nahm die Beigeladene zu 5), die Stadt Lütjenburg (nachfolgend: Lütjenburg) dahingehend Stellung, dass das geplante Vorhaben weitere Kaufkraft aus Lütjenburg abziehen werde. Eine derartige Entwicklung stehe dem Ziel der Stadt entgegen, die Innenstadt weiter zu stärken und zu beleben. Derartige Projekte führten zur Zerstörung der gewachsenen Innenstädte.
Mit Schreiben vom 30.03.2012 erhob Kiel Einwendungen gegen das Vorhaben. Aus einer eingeholten Stellungnahme des Büros J... und K... (nachfolgend: J&K) ergebe sich, dass in mehreren Warengruppen relevante Umsatzverteilungsquoten im teils hohen zweistelligen Prozentbereich in einem oder mehreren zentralen Versorgungsbereichen im untersuchten Stadtgebiet zu erwarten seien. Die Klägerin müsse ein Sachverständigengutachten zu den städtebaulichen Auswirkungen beibringen. Aus einem beigefügten Rechtsgutachten ergebe sich zudem, dass sich das Vorhaben schon nach der überbaubaren Grundstücksfläche nicht einfüge.
Mit Schreiben vom 30.03.2012 erklärte sich die Klägerin bereit, nunmehr ein Gutachten in Auftrag zu geben. Am 27.09.2012 wurde beim Beklagten die von B... unter dem 05.09.2012 erstellte „Wirkungsanalyse, EKZ-Projekt im Ostseepark, Schwentinental" eingereicht. Dem Gutachten liegen die spezifizierten Sortimentsangaben der Klägerin aus dem Schreiben vom 31.08.2011 zugrunde. Dieser Branchenmix wurde von der Klägerin für das Gutachten wie folgt spezifiziert:
Periodischer Bedarf
4.300 qm
24,0 Mio. Umsatz, 5.581 Euro je qm p.a.
Modischer Bedarf
8.100qm
26,0 Mio. Umsatz, 3.210 Euro je qm p.a.
Hartwaren/Persönlicher Bedarf
2.600 qm
11,5 Mio. Umsatz, 4.423 Euro je qm p.a.
Die Wirkungsanalyse beschäftigt sich auftragsgemäß nur mit der größeren Projektvariante mit 15.000 qm Verkaufsfläche (VKF). Wo zentrale Versorgungsbereiche nicht im Rahmen kommunaler Einzelhandelskonzepte bestimmt waren, erfolgte eine eigenständige Identifikation und kleinräumige Abgrenzung. Ansonsten erfolgte ein Rückgriff auf die jeweiligen Einzelhandelskonzepte, etwa auf das „Gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept Kiel (GEKK)" erstellt von J&K, beschlossen am 20.01.2011. Es wurden die möglichen Wirkungseffekte (Umverteilungsquoten) für alle betroffenen zentralen Versorgungsbereiche und für alle projektrelevanten Warengruppen und Sortimente ermittelt, dargestellt und bewertet. Als betroffen wurden über 20 zentrale Versorgungsbereiche identifiziert. Dabei geht das Gutachten davon aus, dass das Angebot im Ostseepark etwa 12% der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Einzugsgebiet bindet. Das Einzugsgebiet zähle ca. 407.000 Einwohner. Der Ostseepark übernehme faktisch eine regional sehr bedeutsame Versorgungsfunktion für den Landkreis Plön und auch für Teile der unmittelbar anliegenden Stadt Kiel. Der Ostseepark stehe in einer besonderen Wettbewerbssituation zum Cluster CITTI-Park/Plaza/Ikea, weil beide Einzelhandelsagglomerationen in nichtzentrenintegrierter Lage agierten und sich primär an Pkw-Kundschaft wendeten.
Zum zentralen Versorgungsbereich Preetz wird u.a. ausgeführt: „Einerseits verfügt der zentrale Versorgungsbereich über ein vielfältiges Einzelhandelsangebot, andererseits signalisieren Leerstände sowie die tlw. sehr kleinteilige Strukturierung eine nur bedingte Stabilität des Einzelhandels. Das Subzentrum Hufenweg ist solide und trägt zur Stabilität der zentralörtlichen Versorgung bei, steht jedoch zumindest partiell auch im Wettbewerb zum innerstädtischen Angebot. Insgesamt ist für die Preetzer Innenstadt eine reduzierte Wettbewerbsbelastbarkeit anzunehmen.“ Für diesen Versorgungsbereich wurde für den periodischen Bedarf eine Umverteilungsquote von 4,7% und für den modischen Bedarf von 8% prognostiziert.
Speziell zur Bedarfsgruppe modischer Bedarf wurde u.a. Folgendes ausgeführt: „Auch wenn die zentralen Versorgungsbereiche im LK Plön primär grund- bzw. unterzentrale Versorgungsfunktionen haben, trägt das dort vertretene, überwiegend kleinteilig strukturierte, modische Angebot zur Attraktivität der jeweiligen Ortskerne bei. Es sollte vor hohen Wettbewerbsintensitäten geschützt werden, zumal u. a. im nahegelegenen Preetz die vorhandene Angebotsstruktur als durchaus anfällig einzuschätzen ist. Insofern sollten die zu erwartenden Umverteilungsquoten für dieses Angebotssegment möglichst deutlich erkennbar unterhalb der generell als kritisch eingestuften 10%-Schwelle liegen. Aus diesem Grund wird empfohlen, die für Sortimente des modischen Bedarfs angestrebte Verkaufsfläche deutlich um rund 20% zu reduzieren (Reduzierung von 8.100 qm auf ca. 6.500 qm VKF). Die auf Basis dieser Verkleinerung ermittelten Umverteilungsquoten erreichen noch vertretbare max. 6 % (ZVB Preetz) und fallen bei allen anderen in der Stadt Kiel und im LK Plön untersuchten ZVBs geringer aus.“
Zum zentralen Versorgungsbereich Lütjenburg wird ausgeführt: „Von einer in der Tendenz unterdurchschnittlichen Auslastung des Einzelhandels im zentralen Versorgungsbereich ist auszugehen. Auch die Lütjenburger Innenstadt kann insoweit zumindest im Nonfood- Segment als eingeschränkt belastbar gelten.“ Im modischen Bereich wurde für diesen Versorgungsbereich eine Umverteilungsquote von 5,9% prognostiziert.
Abschließend gelangt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass im Falle der vorgeschlagenen Reduzierung der Verkaufsfläche im modischen Bereich vom Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten seien.
Der Beklagte forderte die Klägerin daraufhin auf, die Bauvoranfrage u.a. wegen der vorgeschlagenen Reduzierung des modischen Bedarfs bezüglich der Sortimente neu aufzuschlüsseln und mitzuteilen, ob an der Variante I und der Anbindung an das Baltic-Center festgehalten werde.
Mit Stellungnahme vom 06.11.2012 machte Preetz geltend, dass schon eine Umverteilungsquote von 5 bis 6% für die Preetzer Innenstadt bedenklich sei; eine Beeinträchtigung sei nicht auszuschließen. Für die Sortimente Bücher und Uhren/Schmuck/Optik/Akustik und Mode werde die 5%-Marke bereits überschritten.
Mit Schreiben vom 14.11.2012 „präzisierte" die Klägerin die Bauvoranfrage in Beantwortung der Anfrage des Beklagten wie folgt:
Für die Varianten I und II würden dieselben Sortimentsangaben gelten, wobei diese als Maximalangaben verstanden werden sollten, sodass es insgesamt immer bei den maximalen Verkaufsflächen von 10.000 qm bzw. 15.000 qm bleibe. Folgende Verkaufsflächen würden für die einzelnen Sortimente beantragt:
6.500 qm,
5.900 qm,
Elektro/Technik
400 qm,
Hartwaren/persönlicher Bedarf
2.500 qm,
davon Haushaltswaren(GPK)
800 qm,
Bücher
500 qm,
Spielwaren
700 qm,
Uhren/Schmuck/Optik/Akustik
500 qm.
Für den Fall, dass eine Nachnutzung für den Modemarkt Adler nicht stattfinde, werde eine Obergrenze für den modischen Bedarf von 8.000 qm beantragt. Hierfür werde anliegend eine ergänzende Stellungnahme von B... vom 12.12.2012 eingereicht. Der Antrag auf bauliche Anbindung an das Baltic-Center werde zurückgenommen.
In der ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme von B... vom 12.12.2012 wird u.a. ausgeführt:
In der Wirkungsanalyse aus September 2012 sei die Verkaufsfläche des ehemaligen Modemarkts Adler noch berücksichtigt und deshalb nur eine Verkaufsfläche von 6.500 qm für das Sortiment modischer Bedarf als verträglich eingeschätzt worden. Es könne nunmehr aber aufgrund eines entsprechenden Nutzungsänderungsantrages davon ausgegangen werden, dass die Adler-Altfläche (bislang mit 4,7 Mio. Euro Umsatz bei ca.3.100 qm VKF für modischen Bedarf in die Wirkungsanalyse einbezogen) zukünftig als Möbelmarkt fortgeführt werde, sodass sich ein neuer verträglicher Ansiedlungsspielraum von weiteren
1.500
qm für das Einkaufszentrum ergebe. Der Projektumsatz modischer Bedarf belaufe sich auf insgesamt 25,5 Mio. Euro bei einer angenommenen Flächenproduktivität von 3.188 Euro/qm p.a.. Das frei gewordene Umsatzpotential werde überwiegend mit 64,5% und 3 Mio. Euro auf den Ostseepark entfallen. Die Umverteilungsquote für den zentralen Versorgungsbereich Preetz belaufe sich im Falle der Erhöhung der Verkaufsfläche auf nunmehr insgesamt 8.000 qm auf nur 6% und überschreite damit nicht die für vorbelastete Zentren für vertretbar erachtete Quote von eben 6%. Im Weiteren ergäben sich für diesen Versorgungsbereich Umverteilungsquoten von 6% für den periodischen Bedarf und das Sortiment Spielwaren.
Mit Schreiben vom 10.01.2013 teilte die Klägerin mit, dass nunmehr für den modischen Bedarf eine Verkaufsfläche von 8.000 qm beantragt werde. Die aufschiebende Bedingung, unter der die Bauvoranfrage mit 8.000 qm gestellt worden sei, sei mittlerweile eingetreten. Die Nutzung auf dem benachbarten Grundstück durch einen Textilfachmarkt der Kette Adler sei zum Ende des Jahres 2012 aufgegeben worden. Mittlerweile sei die Umnutzung dieser Altflächen zum Möbelmarkt genehmigt worden. Sowohl rechtlich als auch tatsächlich sei nunmehr die Nutzung der Fläche mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gesichert.
Mit Schreiben vom 15.01.2013 nahm Kiel u.a. wie folgt Stellung: Die Würdigung der vorgelegten Unterlagen müsse über eine rein absatzwirtschaftliche Betrachtung der Umverteilung hinausgehen. Im Rahmen der Betrachtung der relevanten Beeinträchtigungen müsse auch die bereits vorliegende Vorschädigung aller betroffenen Versorgungsbereiche berücksichtigt werden. Da bereits seit Jahren massive Einflüsse auf die zentralen Versorgungsbereiche des Kieler Ostufers vorherrschten, sei nicht auszuschließen, dass auch in Versorgungsbereichen anderer Nachbargemeinden zum Ostseepark negative städtebauliche Auswirkungen vorherrschten, die in der Wirkungsanalyse aber keine ausreichende Berücksichtigung fänden. Zudem bestünden Zweifel hinsichtlich der Richtigkeit der vorgelegten Gutachten. Insofern werde zunächst verwiesen auf ein von ihr eingeholtes Gutachten von J&K. In der als Anlage eingereichten städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse von J&K aus November 2012 wird u.a. folgendes ausgeführt:
Bereits in ihrem Gutachten aus dem Jahre 2010 - Einzelhandelskonzept Stadt Schwentinental - habe B... unzutreffend einen zusätzlichen Entwicklungsspielraum von bis zu 27.500 qm (Periodischer Bedarf 7.200; Modischer Bedarf 10.400; Elektro/Technik 3.400; Persönlicher Bedarf 6.500) angenommen. Die angenommenen Entwicklungsspielräume lägen deutlich über denen, die im Jahre 2007 durch die G… Geomarketing für zentren-relevante Sortimente ermittelt worden seien (modischer Bedarf nur 2.500 qm). Im Rahmen einer Worst-Case-Betrachtung sei bei der Umsatzherkunft der Umsatzanteil des untersuchten Raumes möglichst hoch anzusetzen, um das maximale Ausmaß der Auswirkungen abzubilden. Vorliegend sei von einem Anteil von rund 40% aller Kunden des potenziellen Vorhabens auszugehen, die ihren Wohnsitz in den untersuchten Kieler Stadtteilen hätten. Das Gutachten gelange bei mehreren Sortimentsgruppen insbesondere für die Nahversorgungszentren Elmschenhagen-Nord, Elmschenhagen-Süd, den Stadtteilzentren Wellingdorf und Gaarden-Ost zu Umverteilungsquoten von bis zu 17%. Schädliche Auswirkungen iSd § 34 Abs. 3 BauGB seien zu erwarten, wobei hinsichtlich des Stadtteilzentrums Gaarden-Ost von einer gewissen Vorschädigung durch den Ostseepark auszugehen sei, weil das Zentrum bereits jetzt die ihm zugewiesene Versorgungsfunktion als Entlastungszentrum der Innenstadt am Kieler Ostufer nur sehr unzureichend erfüllen könne. Es liege eine gewisse Vorschädigung vor, die auf die ausgeprägte Wettbewerbssituation zum nahegelegenen Ostseepark zurückzuführen sei. Im Bereich des modischen Bedarfs und auch der Drogeriewaren würden bereits einzelne Betriebsaufgaben den Verlust eines wichtigen Angebotsbausteins bedeuten. Mit mehr als 60 Einzelhandelsbetrieben und rund 7.900 qm Verkaufsfläche habe das Stadtteilzentrum ursprünglich eine Versorgungsfunktion für das gesamte Kieler Ostufer und insoweit auch eine Entlastungsfunktion für die Kieler Innenstadt übernehmen sollen. Gleichwohl liege der Angebotsschwerpunkt mit rund 5.350 qm (68%) vor allem in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfsbereiches, während Angebote des mittelfristigen (1.670 qm, 21%) und langfristigen (875 qm, 11%) eher einen ergänzenden Charakter hätten. Zudem sei das Einzelhandelsangebot entsprechend der ausgeprägten sozialen Probleme im Stadtteil spürbar discountlastig und preisorientiert, sodass das Stadtteilzentrum Gaarden-Ost heute kaum Ausstrahlungskraft über den Stadtteil hinaus aufweise. Zu berücksichtigen sei, dass Wellingdorf und Gaarden nur ca. 5 bis 6 km vom Vorhabenstandort entfernt seien. Schädliche Auswirkungen iSd § 34 Abs. 3 BauGB seien sehr wahrscheinlich.
Die Wirkungsanalyse von B... aus September 2012 sei mit Mängeln behaftet und ermögliche keine sachgerechte Abwägung im Rahmen der Beurteilung der städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens. So seien die Verkaufsflächen und Umsätze in stark kumulierter Form ausgewiesen worden. Dieses Vorgehen determiniere die anschließende Umsatzumverteilungsberechnung und berge die Gefahr einer Nivellierung der Auswirkungen, denn eine über diese kumulierten Sammelgruppen verträgliche Umsatzumverteilung könne durchaus in den einzelnen Branchen unverträglich sein. Die Flächenproduktivitäten für den CITTI-Park seien zu hoch angesetzt. Es fehlten Angaben zum Erhebungszeitpunkt der Daten. Die Berücksichtigung der Adler-Altfläche führe zu einer nicht gerechtfertigten Minderung der Auswirkungen des Vorhabens, da durch die fiktive Erhöhung des Bestandsvolumens die prozentualen Umsatzumverteilungen reduziert würden. Der Einzugsbereich sei fehlerhaft festgelegt worden. Insbesondere aus der Zone 3 seien die erzielbaren Zuflüsse, besonders im periodischen Bedarfsbereich deutlich geringer einzustufen. Die Annahmen über die erzielbare Kaufkraftabschöpfung bezüglich des modischen Bedarfs seien mit der von B... im Jahre 2010 durchgeführten Kundenherkunftserhebung nicht vereinbar. Gerade im periodischen Bedarf müssten aufgrund der hohen Distanzempfindlichkeit die Annahmen von B... korrigiert werden. Zu Unrecht gehe B... von einer hohen Eigenschädigung des Ostseeparks aus, obwohl das Ziel der Vorhabenrealisierung gerade darin bestehe, eine Neuordnung des Gesamtstandortes im Sinne der Verdichtung und Vernetzung auch mit den umliegenden Bereichen zu erzielen. Demnach sei davon auszugehen, dass der Gesamtstandort von der Planung profitieren werde. Auch stelle B... zu stark die Konkurrenz zum CITTI-Park in den Vordergrund. Insgesamt führe dies dazu, dass die Auswirkungen in den kleineren zentralen Versorgungsbereichen in Kiel und Umland systematisch unterschätzt würden. So gehe B... für das kleinere Nebenzentrum Elmschenhagen, welches in unmittelbarer Nähe des Ostseeparks liege (6 Pkw-Minuten Fahrtzeit), mit 2,3% Umsatzverteilung sogar von einer geringeren relativen Betroffenheit aus als für den mehr als zehnmal so umsatzstarken und doppelt so weit entfernt gelegenen Angebotsort CITTI-Park. In Anbetracht der Distanz- und Größenverhältnisse stellten sich die Ergebnisse als nicht plausibel dar.
In einer ergänzenden Stellungnahme vom 13.03.2013 führten J&K noch zu der ergänzenden Stellungnahme von B... Folgendes aus:
Die Einschätzung von B... sei fachlich nicht belastbar, weil von ihr nicht die tatsächlich zu erwartenden Auswirkungen abgebildet würden. Zu Unrecht gehe B... davon aus, dass die Nachnutzung der ehemals vom Modemarkt Adler genutzten Immobilie durch einen Möbelmarkt zur Entstehung zusätzlicher raumverträglicher Ansiedlungsspielräume im Umfang von 4,7 Mio. Euro führe. Zu Unrecht habe B... bereits in der Ursprungsanalyse die „Altflächen" von Adler mit entsprechendem Umsatzvolumen in die Berechnung eingestellt, wodurch es zu einer fiktiven Erhöhung des Bestandsumsatzvolumens gekommen sei, die sich wiederum auf die prozentualen Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum mindernd ausgewirkt habe. Diese fiktiven Umsätze der Altfläche würden nunmehr wiederum von dem prognostizierten Umsatz von 25,5 Mio. Euro bei einer Verkaufsfläche von 8.000 qm mit 4,7 Mio. Euro abgezogen. Es handele sich damit um den Abzug von fiktiven Umsätzen, die aber nicht mit der Realisierung des Vorhabens tatsächlich wegfielen. Zudem werde deutlich, dass die Ergebnisse des Ergänzungsgutachtens in keiner einheitlichen Relation zu den ursprünglichen Ergebnissen stünden. So falle etwa mit Blick auf die Zentren im Nahbereich auf, dass nur geringfügig höhere Umsatzumverteilungen gegenüber der ursprünglichen Berechnung zu erwarten seien. So falle der monetäre Entzug des ursprünglich am stärksten betroffenen Zentrums Preetz nur 2% höher aus als gemäß der ursprünglichen Wirkungsanalyse. An anderen Standorten gehe der Gutachter hingegen davon aus, dass der Umsatzentzug deutlich stärker steigen werde, etwa im SO CITTI-Park um 20%. Die bereits in der Bewertung der ursprünglichen Wirkungsanalyse vorgebrachte Kritik, dass B... für die zentralen Versorgungsbereiche im Vergleich zu den Sonderstandorten von einer deutlich unterproportionalen Betroffenheit der Vorhabenauswirkungen ausgehe, müsse vor dem Hintergrund der aktuellen Ergebnisse noch einmal erneuert und verschärft werden.
Auch hinsichtlich des periodischen Bedarfs gelte, dass infolge der kumulierenden Betrachtung sowie verschiedener nicht belastbarer Annahmen die Auswirkungen des Vorhabens in den kleineren zentralen Versorgungsbereichen im Nahbereich des Vorhabens systematisch unterschätzt würden. Eine zusätzliche Erhöhung der Verkaufsflächen auf dieser Basis sei demnach nicht als belastbar einzustufen.
Es bestünden auch weitere Unplausibilitäten. So sei von B... etwa in der Branche Spielwaren aktuell eine um 75% höhere Verkaufsfläche und ein analog gesteigerter Umsatz angesetzt worden. Die Erhöhung der Umsatzverteilungen liege aber je nach Standort ganz erheblich über oder unter diesem Wert. So falle ganz besonders ins Auge, dass im Hauptgeschäftszentrum der am stärksten betroffenen Stadt Preetz der Anstieg mit knapp 40% so schwach ausfalle, dass nur gerade eben der von B... selbst gesetzte verträgliche Maximalwert von 6 % Umsatzumverteilung erreicht werde. Bei einem proportionalen Anstieg von 75% läge Preetz, ausgehend von einem Wert von 4,3%, stattdessen bereits bei 7,5% Umsatzumverteilung.
Im Bereich periodischer Bedarf fielen vergleichbare Unplausibilitäten in den Ergebnissen auf. Bei einem Umsatzanstieg von 37% wachse die prozentuale Umsatzumverteilung für das am stärksten betroffene Zentrum Preetz nur um 28% auf genau 6%. Die Umsatzumverteilung des am stärksten betroffenen Sonderstandortes SO Plaza betrage hingegen um 50%.
Mit Schreiben vom 26.03.2013 teilte Plön mit, dass nach wie vor schädliche Auswirkungen auf ihren zentralen Versorgungsbereich zu erwarten seien. Die bisher vorgelegten Gutachten gingen überhaupt nicht auf die bereits bestehende Vorschädigung ein. Statt- dessen finde immer nur eine Bewertung der einzelnen Verkaufsflächen statt, die die Auswirkungen der Agglomeration völlig außer Acht ließen.
Mit Bescheid vom 27.05.2013 lehnte der Beklagte die Bauvoranfrage mit folgender Begründung ab:
Das Vorhaben füge sich zwar nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB, nicht jedoch nach § 34 Abs. 3 BauGB ein. Es seien schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche benachbarter Gemeinden zu erwarten. Zu diesem Ergebnis gelangte der Beklagte vorrangig dadurch, dass er auf einen auf die einzelnen Sortimente bezogenen Verkaufsflächenvergleich abstellte. Mit der geplanten Verkaufsfläche modischer Bedarf von 8.000 qm steige dieses Sortiment im Ostseepark um 28% auf etwa 36.500 qm insgesamt, welches das 14-fache des Preetzer Gesamtbereiches ausmache. Allein der Zuwachs durch das Vorhaben belaufe sich auf das 6-fache der Verkaufsfläche in Preetz. Der Preetzer Einzugsbereich werde durch den Wirkungsrahmen des Ostseeparks voll erfasst. Das autoorientierte Kundenpotential werde wegen der sehr günstigen Anbindung über die Bundesstraße 76 und B 202 ohne jeglichen Stadtverkehr und durch das vergleichsweise übergroße Warenangebot des Ostseeparks stark angezogen. Die weitere signifikante Zunahme um das 6-fache des Preetzer Innenstadtbereiches erscheine geeignet, um die Magnetwirkung des Ostseeparks zu steigern und sehr wahrscheinlich weitere deutlich spürbare Umsatzumverteilungseffekte auszulösen. Gleiches gelte im Ergebnis auch für Lütjenburg, Plön, Wellingdorf und Gaarden-Ost. Die geplante Verkaufsfläche des Vorhabens von 8.000 qm für den modischen Bedarf sei um ein Vielfaches größer als die Verkaufsflächen für diese Bedarfsgruppe in den benachbarten Versorgungsbereichen, so etwa bezogen auf Wellingdorf 1.194%, Stadteilzentrum Gaarden-Ost 552%, ZVB Preetz 571%, ZVB Plön 266% und ZVB Lütjenburg 296%. Auch für den periodischen Bedarf, für Hartwaren/persönlicher Bedarf und das Sortiment Elektro/Technik gelangte der Beklagte aufgrund eines Verkaufsflächenvergleichs zu der Annahme schädlicher Auswirkungen auf die Versorgungszentren in der näheren Umgebung.
Ergänzend stellte der Bescheid darauf ab, dass bereits eine Vorschädigung der Umlandgemeinden durch den Ostseepark festzustellen sei. So gebe es in Lütjenburg 10 leer stehende Geschäfte in guter Lage zur Vermietung, deren Ursache nicht einer normalen Fluktuation zuzuordnen, sondern als Vorschädigung zu bewerten sei. Weitere Kaufkraftabflüsse seien daher als nicht verträglich bzw. sehr kritisch zu beurteilen. Auch B... sei zu dem Ergebnis gelangt, dass Lütjenburg nur eingeschränkt belastbar sei.
Auch in der Innenstadt von Preetz seien einige Leerstände festzustellen, etwa die Betriebsaufgabe des Haushaltswarengeschäfts Rickert, wobei es sich um eine relativ große und sehr zentral gelegene Ladeneinheit gehandelt habe. Schleichende Betriebsaufgaben im mittel- und langfristigen Bedarf seien daher in Preetz zu befürchten. In Plön seien einige Leerstände von kleineren Ladeneinheiten zu beobachten, welche aber eher im Rahmen einer allgemeinen Fluktuation zu sehen seien. Auffallend erscheine aber die Situation im Kleinkaufhaus am Lübschen Tor. Diesen Umstand müsse man auf den enormen Wettbewerbsdruck zurückführen, in dem sich diese weniger frequentierte Randlage befinde. Das Verkaufsflächenvolumen in den Bereichen Elektro/Technik, Bücher und Spielwaren scheine hier bereits unterdurchschnittlich vertreten zu sein. In den Zentren Wellingdorf und Gaarden bestünden zwar keine auffälligen Leerstände, jedoch sei ein nur geringes Angebot in den Bereichen modischer Bedarf, Elektro/Technik und Hartwaren/persönlicher Bedarf festzustellen.
Es sei insgesamt festzustellen, dass die Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen nur schwach vertreten seien. Die große Ausstrahlungskraft des Ostseeparks in Verbindung mit der schnellen Erreichbarkeit aus dem Umland und zunehmenden Bereitschaft des autoorientierten Kunden, für dieses Marktsegment größere Entfernungen zurückzulegen, entziehe dem Umfeld die Basis für ein angemessenes Angebot in den zentralen Versorgungsbereichen.
Der Verkaufsflächenvergleich sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein taugliches Mittel zur Quantifizierung eines erwarteten Kaufkraftabflusses.
Letztlich sei zu berücksichtigen, dass in den Fällen, in denen - wie hier - die Größenordnungen des § 11 Abs. 3 BauNVO deutlich überschritten würden, eine gewisse Wahrscheinlichkeit bestehe, dass von ihnen Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB ausgingen.
Mit Schreiben vom 25.06.2013 legte die Klägerin gegen diesen Bescheid Widerspruch ein. Die Voraussetzungen für die Erteilung des Bauvorbescheides lägen vor, weil schädliche Auswirkungen auf benachbarte Versorgungszentren i.S.d. § 34 Abs.3 BauGB nicht zu befürchten seien. Dies habe sie durch Vorlage von Marktgutachten von B... nachgewiesen. Die Kritik an der Methodik von B... sei nicht gerechtfertigt, vielmehr sei die angewandte Methodik erst jüngst obergerichtlich anerkannt worden. Statt sich mit diesem Marktgutachten auseinanderzusetzen, habe der Beklagte allein aufgrund eines Verkaufsflächenvergleichs mit pauschaler Begründung schädliche Auswirkungen angenommen. Aus dem bloßen Vergleich der Verkaufsfläche des Vorhabens mit derjenigen in benachbarten Nahversorgungszentren ließen sich schädliche Auswirkungen nicht ableiten - erst recht nicht, wenn solche wie hier durch ein Marktgutachten auf sorgfältig ermittelter Tatsachengrundlage und unter Annahme ungünstiger Umstände (Worst-Case-Szenario) widerlegt würden. Der Bauvorbescheid sei mit rechtlich nicht tragfähiger Begründung versagt worden.
Schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche seien zu erwarten, wenn das geplante Vorhaben die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche voraussichtlich so nachhaltig störe, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell wahrnehmen könnten. Dafür sei aber nicht ausreichend, wenn schädliche Auswirkungen lediglich möglich erschienen. Erforderlich sei vielmehr eine unter Berücksichtigung aller Umstände hinreichend gesicherte Tatsachenbasis, mit der sich die Erwartung schädlicher Auswirkungen begründen lasse. Die Baugenehmigungsbehörde müsse die Erwartung schädlicher Auswirkungen positiv feststellen. Ziele der Raumordnung blieben hierbei außer Betracht. Auch auf die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO könne -anders als der Bescheid anzunehmen scheine- im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB nicht zurückgegriffen werden, weil diese Vorschrift keine gesetzliche Vermutungsregel enthalte.
Die Prognose des Beklagten sei fehlerhaft. Der angegriffene Bescheid ermittele die ökonomischen Zusammenhänge nicht vollständig. Der Beklagte interpretiere die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 17.12.2009 (4 C 2/08) falsch. Die Ergebnisse eines Marktgutachtens könnten durch weitere Kriterien ergänzt werden. Die Behörde könne im Einzelfall sogar davon absehen, ein Marktgutachten einzuholen und die städtebaulich relevanten Faktoren auf andere Art und Weise ermitteln und bewerten. Sie dürfe aber nicht ein vorliegendes Sachverständigengutachten mit der Begründung zurückweisen, es sei von vornherein und generell ungeeignet aufzuklären, ob schädliche Auswirkungen zu erwarten seien, weil es mit prognostischen Unsicherheiten behaftet sei. Denn nach Ansicht des BVerwG seien Marktgutachten eine taugliche Methode, um den durch das Vorhaben bedingten voraussichtlichen Kaufkraftabfluss zu prognostizieren. Kaufkraftabflüsse seien wiederum geeignet, die städtebaulich relevanten schädlichen Auswirkungen zu konkretisieren. Dem Verkaufsflächenvergleich komme damit sicherlich kein Anwendungsvorrang vor einem Marktgutachten zu. Marktgutachten seien nach der Rechtsprechung des BVerwG als eines unter mehreren Kriterien zwingend zu berücksichtigen.
Der vom Beklagten angestellte Verkaufsflächenvergleich sei auch kein aussagekräftiger Faktor, weil der Einzugsbereich des Vorhabens mit 407.000 Einwohnern viel größer sei als der vom Beklagten herangezogene Versorgungsbereich. Schon wegen der Vielzahl der betroffenen Versorgungsbereiche und den vergleichsweise großen Entfernungen von teilweise über 20 km sei es dem Bescheid verwehrt, einen Verkaufsflächenvergleich in den Mittelpunkt seiner Prognose zu stellen. Der angestellte Verkaufsflächenvergleich suggeriere, das Vorhaben gehe allein zu Lasten der dort identifizierten fünf zentralen Versorgungsbereiche. Tatsächlich würde das Vorhaben seinen Umsatz aus einem Einzugsbereich generieren, der weit über die im Bescheid genannten Bereiche hinausgehe. Dieser Einzugsbereich sei im Gutachten von B... differenziert dargestellt. Das Vorhaben trete danach insbesondere in direkten Wettbewerb mit den Wettbewerbsstandorten „Innenstadt Kiel“ und dem Cluster „CITTI-Park/Plaza/Ikea“. Die insoweit voraussichtlich abgeschöpfte Kaufkraft belaste bereits nicht die im angegriffenen Bescheid genannten Versorgungsbereiche. Auch im Übrigen quantifiziere der Bescheid in keiner Weise, in welchem Umfang Kaufkraft in den identifizierten Versorgungsbereichen verloren gehen könnte.
B... habe eine maximale Umverteilungsquote von 6% ermittelt, in vielen Sortimenten weit weniger als die Hälfte. Schädliche Auswirkungen i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB würden demgegenüber in der Rechtsprechung tendenziell erst ab einer Quote von mindestens 10% angenommen. Schädliche Auswirkungen könnten im Einzelfall zwar auch bereits bei einer niedrigeren Schwelle anzunehmen sein, beispielsweise bei Vorschädigungen der Versorgungsbereiche. Insoweit sei bei erheblich vorgeschädigten Versorgungsbereichen bereits ein voraussichtlicher Kaufkraftabfluss von nur 7,9 bis 8,8% im betroffenen Warenbereich als nachhaltige Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit angesehen worden (etwa OVG Münster, Urteil vom 01.02.2010 -7 A 1635/07-). Vorliegend lägen aber hinsichtlich der Städte Lütjenburg, Preetz und Plön gar keine nachweisbaren Vorschädigungen vor. Die pauschale Behauptung einzelner Leerstände genüge nicht den Anforderungen an die erforderliche hinreichend gesicherte Tatsachenbasis für die Erwartung schädlicher Auswirkungen. Leerstände seien auch Folge marktüblicher Fluktuationen. Nach dem Gutachten seien für Lütjenburg und Preetz nur marginale Umverteilungsquoten zu erwarten.
Mit Schreiben vom 15.10.2013 ergänzte die Klägerin ihre Widerspruchsbegründung unter Einbeziehung einer weiteren Stellungnahme von B... vom 27.09.2013, die sich mit den gutachterlichen Stellungnahmen von J&K u.a. wie folgt auseinandersetzt:
Das Gutachten von J&K leide methodisch an einer unzulässigen Beschränkung ihrer Analyse auf einen Teilbereich des Kieler Stadtgebiets. Für diesen Teilraum werde im Vornhinein ein Umsatzanteil des Vorhabens festgelegt, der umverteilungswirksam werde. Die voraussichtliche Umverteilung könne aber nicht der Ausgangspunkt, sondern müsse das Ergebnis der Untersuchung sein. Die von J&K ermittelten Umsatzumverteilungen erschienen nicht plausibel. So werde im Sortiment Bekleidung/Textilien angenommen, 40% der Besucher entstammten dem untersuchten Teilgebiet, bei Gütern des täglichen Bedarfs hingegen werde lediglich ein Anteil von 20% angenommen. Eine tragfähige Begründung für diese Disproportionalität werde nicht gegeben. Zu Unrecht behaupteten J&K, B... gehe von einem zu hohen Kaufkraftabfluss vom Sonderstandort CITTI-Park aus. Tatsächlich basierten diese Ansätze von B... aber auf repräsentativen Gutachten. Zu Unrecht werde B... vorgeworfen, es prognostiziere für Autokunden mit weiter Anreise zu hohe Umsätze. Es werde verkannt, dass Kundenströme nicht gleichzusetzen seien mit Kaufkraftströmen. Typischerweise stiegen bei Kunden mit längeren Anfahrtswegen auch die durchschnittlichen Einkaufsbeträge. J&K argumentierten mit einer Vorschädigung einiger Stadtteilzentren in Kiel-Ost, obwohl sich hierzu im Einzelhandelskonzept für die Stadt Kiel keine bestätigenden Befunde befänden. Problemlagen im Stadtteilzentrum Gaarden seien gleichwohl offenkundig. Ebenso offenkundig sei jedoch auch, dass diese nicht primär auf eine Wettbewerbssituation zum Ostseepark zurückzuführen, sondern in einer schwierigen sozialdemografischen Schichtung im Stadtteil selbst begründet seien, welche bereits seit Jahren zu einer deutlichen Stigmatisierung führe. Selbst wenn man aber von einer Vorschädigung ausginge, wäre dies zweitrangig, weil die projektbedingten Umsatzumverteilungen dort prognostisch gering bis mäßig ausfielen und auch einem „vorgeschädigten" Zentrum zugemutet werden könnten.
Aus B...-Sicht seien plausible Wirkungsanalysen nur möglich, wenn im Rahmen einer umfassenden und konsistenten Modellrechnung Umverteilungseffekte für das gesamte Einzugsgebiet ermittelt würden. Dies sei auf der Grundlage der repräsentativen Herkunftserhebung aus dem Jahre 2007 geschehen. Danach kämen aus dem von J&K definierten Teilraum nur rund 20% als Kunden des Ostseeparks. J&K ignorierten diese festgestellten Kundenströme und gingen davon aus, dass für Sortimente des mittel- bis längerfristigen Bedarfs nunmehr 40% statt der gemessenen 20% aller Kunden aus dem definierten Kieler Teilraum stammten. Die Verdoppelung eines in einer repräsentativen Stichprobe gemessenen Anteilswertes von 20% auf 40% sei methodisch abwegig. Zudem gelangten J&K auch im Bereich des täglichen Bedarfs trotz der Annahme einer 20%igen Quote mit 8,4 Mio. Euro zu einer nicht nachvollziehbaren Umverteilung von de facto 40%.
Zu Unrecht bemängelten J&K, dass B... die Flächenproduktivitäten für den CITTI- Park zu hoch und damit die Umsatzverluste für die von ihnen untersuchten zentralen Versorgungsbereiche zu gering angesetzt habe. In dem von der e... GmbH auf Basis von Mieterbefragungen erstellten „Shopping-Center Performance Report 2011" erreiche der CITTI-Park bundesweit den Platz 1. Insoweit zähle der CITTI-Park zu den erfolgreichsten Einkaufszentren Deutschlands. Unverständlich sei, dass J&K für den CITTI-Park nur mit einem Umsatz von 35,8 Mio. Euro rechneten, obwohl im Cima-Gutachten von 2008 von einem Umsatz von 58,5 Mio. Euro ausgegangen werde. Faktisch handele es sich bei dem CITTI-Park auch um den Hauptwettbewerbsstandort zum Ostseepark. Aufgrund seiner Lage werde der Ostseepark ganz überwiegend von Pkw-Kunden aufgesucht. Fußläufige Kundschaft sowie auch Fahrrad- und ÖPNV-Kunden seien nur marginal vertreten. Laut GEKK werde der Lebensmitteleinkauf von 30% der Kieler Bevölkerung überwiegend zu Fuß und von 15% überwiegend mit dem Fahrrad getätigt. In dieses Einkaufsverhalten könnten der Ostseepark und das Vorhaben standortbedingt nicht eingreifen. Auch im Rahmen einer Worst-Case-Betrachtung sei es deshalb verfehlt, wenn J&K annähmen, Nahversorgungszentren seinen von vornherein und per se stärker von Verdrängungswirkungen betroffen als die leistungsstarken und Pkw-orientierten Fachmarktsonderlagen.
Synergieeffekte innerhalb des Ostseeparks bestünden zwar, jedoch sei ihre Entwicklung durch die weitläufige Anlage des Ostseeparks deutlich erkennbar behindert. Die bauliche Anbindung an das Baltic-Center werde nicht mehr verfolgt. Konzeptionell solle das Projekt dazu beitragen, dass sich Einzelhandelsstrukturen in den übrigen Teilräumen des Ostseeparks auf längere Sicht ausdünnten bzw. dass sich die Einzelhandelsbetriebe in peripheren Lagen des Ostseeparks in den Bereich der „Neuen Mitte" verlagerten.
Zu Unrecht würden J&K die Flächenproduktivität für die Warengruppe modischer Bedarf auf 3.400 Euro/qm festsetzen. Die Festsetzung von B... mit 3.200 Euro/qm übersteige bereits die vorhandene Flächenproduktivität für diese Warengruppe im Ostseepark von 2.300 Euro beträchtlich und auch die für Kiel ermittelte gesamtstädtische Auslastung von 2.940 Euro. Ein Vergleich mit dem CITTI-Park wäre hingegen völlig unrealistisch.
Hinsichtlich der anders gearteten Einschätzung zur Kaufkraftbindung im Fernbereich unterschätzen J&K die existierenden Kopplungseinkäufe.
Hinsichtlich des modischen Bedarfs falle die Chance zur Kaufkraftbindung in der Zone 2b relativ hoch aus. Im modischen Bedarfsbereich sei die spezifische Wettbewerbskonstellation im Kieler Marktgebiet sehr bedeutsam. Das Angebot an Bekleidung/Textilien sowie Schuhe/Lederwaren sei in einem sehr hohen Maße auf die drei regionalen Einkaufsschwerpunkte Innenstadt, CITTI-Park und Ostseepark konzentriert. Diese Wettbewerbskonstellation führe generell zu hohen Kaufkraftbindungsquoten für die drei Einkaufsschwerpunkte. Das Angebot im weiteren Kieler Stadtgebiet sei dagegen bereits relativ ausgedünnt und basiere vielerorts auf Discountern (wie z.B. Kik) sowie den Rand- und Aktionssortimenten von Verbrauchermärkten und Discountern. Insbesondere in der Zone 2b (geprägt durch Nahversorgungszentren für die Grundversorgung) werde modischer Bedarf nur in einem geringen Umfang angeboten. Entsprechend fließe in einem relativ hohen Umfang diesbezügliche Kaufkraft ab, die überwiegend auf die drei genannten regionalen Einkaufsschwerpunkte orientiert sei. Vor diesem Hintergrund falle die Chance zur Kaufkraftbindung in der Zone 2b durchaus relativ hoch aus.
Zu Unrecht gingen demgegenüber J&K von einer Umverteilungsquote von 14% für das Angebot an Bekleidung/Textilien im Bereich des SZ Gaarden-Ost aus. Die Umverteilungsquote werde auf der Basis einer undurchsichtigen Vorgehensweise festgelegt. Die stadtteilübergreifende Einzelhandelsfunktion des SZ Gaarden-Ost werde durch eine erhebliche soziale Problematik massiv behindert. Vor Gaarden werde in den Medien als „No-Go-Area“ gewarnt. Für die stadtteilbezogene Versorgung selbst bestehe insgesamt eine durchaus angemessene Einzelhandelsausstattung, die sich an Publikum und Milieu des Stadtviertels angepasst habe. Dafür, dass die stadtteilübergreifende Versorgungsfunktion durch massive soziale Probleme nachhaltig beeinträchtigt sei, könne der Ostseepark nicht verantwortlich gemacht werden. Auch die Lösung der sozialen Problematik im Stadtteil Gaarden-Ost werde durch Einzelhandelspolitik und Eingriffe in den Wettbewerb nicht gelingen - egal ob nun im Ostseepark ein Shopping-Center entstehe oder nicht.
Mit Bescheid vom 25.11.2013 wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Zur Begründung wurde in Ergänzung des Ausgangsbescheides ausgeführt:
Von dem geplanten Vorhaben seien schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Preetz, Plön, Lütjenburg, Wellingdorf sowie Gaarden-Ost zu erwarten.
Der Ausgangsbescheid setze sich schwerpunktmäßig mit einem Verkaufsflächenvergleich zwischen dem Vorhaben und verschiedenen in der Umgebung vorhandenen zentralen Versorgungsbereichen auseinander. Ergänzend werde auf die Entfernungen und etwaige
Vorschädigungen der zentralen Versorgungsbereiche abgestellt. Hinsichtlich der voraussichtlichen Umsatzverteilung sei das von der Klägerin vorgelegte Gutachten herangezogen worden und zugleich ausgeführt worden, warum die Ergebnisse des Gutachtens als nicht überzeugend angesehen worden seien. Die im Ausgangsbescheid vorgenommene Prüfung werde den vom BVerwG in seinem Urteil vom 11.10.2007 gestellten Anforderungen gerecht. Selbstverständlich sei das vorgelegte Gutachten einschließlich dessen Ergänzung geprüft und im Verfahren berücksichtigt worden. Es habe jedoch nicht Grundlage für eine positive Entscheidung sein können, weil die Ergebnisse des Gutachtens schlichtweg nicht als plausibel beurteilt worden seien. Die Genehmigungsbehörde sei nicht stets starr an das Ergebnis eines vorgelegten Gutachtens gebunden. Die im Gutachten verwandte auf statistische und mathematische Ermittlung abstellende Methode zur Prognose lokaler und regionalwirtschaftlicher Abläufe sei die aus wirtschaftswissenschaftlicher Sicht adäquate Methode, sich dem Problem der Ansiedlungsauswirkungen anzunähern. Sie sei aber nur bedingt geeignet, das mittel- und langfristige Käuferverhalten in den Untersuchungsgebieten zu prognostizieren. Bei genauerer Sicht beruhe die gesamte Prognose auf einer eher dünnen Schicht von Kennziffern über Flächenproduktivitäten und mathematisch operationalisierten Grenz- und Orientierungswerten, die alle ganz abstrakt seien. Es bleibe aber offen, ob sich daraus ein umfassendes Bild des tatsächlichen Kaufverhaltens prognostizieren lasse. Auch wenn es - wie im Gutachten angenommen - zu einer besonderen Wettbewerbssituation mit der Kieler Innenstadt und dem Cluster CITTI-Park / Plaza/ Ikea komme, führe dies nach seiner, des Beklagten, Auffassung zwangsläufig auch zu Störungen von in diesem Spannungsfeld befindlichen kleineren zentralen Versorgungsbereichen mit teils überörtlicher Funktion.
Der entscheidende Grund, weshalb die Ergebnisse des Gutachtens nicht hätten übernommen werden können, sei der Umstand, dass bei der Berechnung der Kaufkraftabflüsse bzw. Umsatzumverteilungen lediglich das streitgegenständliche Vorhaben betrachtet worden sei. Bei dem Ostseepark handele es sich insgesamt um ein faktisches Einkaufszentrum, sodass das Vorhaben als Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums zu charakterisieren sei. Hieraus ergebe sich, dass die Ermittlung von Kaufkraftabflüssen nicht - wie vorliegend geschehen - auf Grundlage lediglich des streitgegenständlichen Vorhabens, sondern unter Berücksichtigung der im Ostseepark bereits vorhandenen vergleichbaren Einzelhandelsflächen erfolgen müsse. Da dies nicht geschehen sei, sei die Aussagekraft des vorgelegten Gutachtens, insbesondere was dessen Ergebnis angehe, äußerst begrenzt.
Ein Verkaufsflächenvergleich zwischen den Verkaufsflächen des Ostseeparks einerseits und den benachbarten Versorgungszentren andererseits zeige, dass die vorhandenen Verkaufsflächen bezogen auf einzelne Sortimente um bis zu 5.448% überschritten würden. Für den nächstgelegenen Versorgungsbereich Preetz liege für den modischen Bedarf eine Überschreitung von 2.600% und für den periodischen Bedarf von über 1.000% vor. Selbstverständlich seien die festgestellten Überschreitungen in allen untersuchten Versorgungsbereichen für sich genommen nur begrenzt aussagekräftig. Aufgrund ihrer Deutlichkeit stellten sie nach diesseitigem Dafürhalten jedoch bereits ein starkes Indiz dafür dar, dass von dem streitgegenständlichen Vorhaben bedeutende schädliche Auswirkungen auf die genannten zentralen Versorgungsbereiche ausgingen.
Die im Gutachten berücksichtigten Umverteilungseffekte innerhalb des Ostseeparks dürften keine Rolle spielen, da sie für die Wirkung nach außen unerheblich seien. Es sei nicht davon auszugehen, dass das Vorhaben zu einer Reduzierung von Einzelhandelsgeschäften an anderer Stelle im Ostseepark führen würde.
Im Rahmen der Würdigung der Gesamtumstände sei auch von einer Vorschädigung der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche auszugehen. Auch das Gutachten von B... gehe auf Seite 56 davon aus, dass die Innenstädte von Preetz und Lütjenburg im regionalen Vergleich als eingeschränkt belastbar gelten.
Letztlich leide das Gutachten deshalb an einem schweren Mangel, weil es die Verkaufsfläche des ehemaligen Adler-Modemarkts als zulässigen Erweiterungsrahmen in Ansatz bringe. Soweit dies darauf gestützt werde, dass für das betroffene Grundstück ein Bauvorbescheid für die Nutzungsänderung für einen Möbelmarkt erteilt worden sei, sei festzustellen, dass hierdurch nicht der Bestandsschutz für die zuvor ausgeübte Nutzung als Modemarkt entfallen sei. Der unterstellte dauerhafte Wegfall der an diesem Standort ehemals vorhandenen Verkaufsfläche für die Bedarfsgruppe modischer Bedarf wäre erst dann gesichert, wenn eine neue, andere Nutzung für einen nicht unerheblichen Zeitraum aufgenommen würde.
Die Klägerin hat hiergegen am 16.12.2013 Klage erhoben, mit der sie die Verpflichtung des Beklagten begehrt, den von ihr am 05.07.2011 beantragten und mit Schreiben vom
14.11.2012
und 10.01.2013 präzisierten Bauvorbescheid zu erlassen. In Ergänzung und zur Vertiefung ihrer Widerspruchsbegründung führt sie aus:
Entgegen der Auffassung des Beklagten gingen vom Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB aus. Der Beklagte habe keine hinreichend gesicherte
Tatsachengrundlage für seine Prognose herangezogen. Er habe ökonomische Zusammenhänge, die mit dem Vorhaben in Verbindung stünden, unzureichend ermittelt. Der Beklagte berufe sich für die von ihm behauptete Erwartung schädlicher Auswirkungen im Wesentlichen auf einen Verkaufsflächenvergleich und ergänze diesen um einige - wenige - Ausführungen zur Struktur der betroffenen zentralen Versorgungsbereiche und deren Entfernung zu ihrem Vorhaben. Diese Vorgehensweise sei bei dem Vorhaben wegen des großen Einzugsbereichs, der Vielzahl möglicherweise betroffener Versorgungsbereiche und der vergleichsweise großen Entfernungen rechtlich und tatsächlich ungeeignet. Im Rahmen dieses Vergleichs „picke“ sich der Beklagte die Verkaufsflächen von lediglich fünf zentralen Versorgungsbereichen heraus und vergleiche diese mit den Verkaufsflächen des gesamten Ostseeparks. Die weiteren Verkaufsflächen im Einzugsbereich des Vorhabens würden hingegen vollständig ausgeklammert. Die städtebauliche Bewertung des Beklagten beziehe damit wesentliche Tatsachen nicht ein. Denn bei der Vielzahl der betroffenen Versorgungsbereiche unterschiedlicher Größe, weiteren Sonderstandorten, dem großen Einzugsgebiet des Ostseeparks und den vergleichsweise großen Entfernungen greife der Verkaufsflächenvergleich des Beklagten schlicht zu kurz. Wollte man einen Verkaufsflächenvergleich zur Beurteilung heranziehen, müsste man die Verkaufsflächen aller Versorgungszentren und Sonderstandorte im Einzugsbereich des Ostseeparks berücksichtigen. Dabei ergebe sich dann folgendes Bild:
Ostseepark 36.500 qm
Einzugsbereich 99.190 qm
„ 15.750 qm
„ 153.000 qm
„ 8.140 qm
„ 36.925 qm.
Daraus ergebe sich, dass die Verkaufsflächen des Vorhabens addiert um die Verkaufsflächen des Ostseeparks um ein Vielfaches geringer seien als die Verkaufsflächen der Versorgungsbereiche, Sonderstandorte etc., auf die der Ostseepark einwirke. Die vom Beklagten behauptete Verkaufsflächenüberschreitung gebe es also gar nicht. Zudem sei zwar zuzugeben, dass Wechselwirkungen zwischen der Verkaufsfläche und ortsplanerischen Wirkungen bestünden, jedoch seien diese nicht monokausal. Von der Verkaufsfläche könne nicht nach einem simplen „wenn-dann-Schema“ auf das städtebauliche Erscheinungsbild in den betroffenen Versorgungsbereichen geschlossen werden.
Der Beklagte sei daher verpflichtet gewesen, insbesondere das von ihm auch angeforderte, methodisch einwandfreie Gutachten von B... seiner Bewertung zugrunde zu legen. Marktgutachten seien auch nach der Rechtsprechung des BVerwG eine taugliche Methode, um den durch das Vorhaben bedingten voraussichtlichen Kaufkraftabfluss zu prognostizieren. Nach der Rechtsprechung des BVerwG könne die Bauaufsichtsbehörde sogar zur Einholung eines Marktgutachtens verpflichtet sein, wenn eine Prognose auf andere Weise nicht möglich sei, etwa bei zunehmender Entfernung zwischen Vorhaben und betroffenem Versorgungsbereich oder bei nicht eindeutigen Relationen der Verkaufsflächen. Eine differenzierte Betrachtung sei auch geboten, wenn - wie hier - von dem zur Genehmigung stehenden Betrieb Auswirkungen von möglicherweise unterschiedlicher Intensität auf mehrere zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten seien. Der vorliegende Sachverhalt sei weitaus komplexer als die vergleichsweise einfach gelagerten Fälle, in denen das Bundesverwaltungsgericht von der Einholung eines Gutachtens habe absehen können. Dass die von B... verwandte Methodik keinen Bedenken unterliege, sei obergerichtlich anerkannt (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 17.05.2013 - 8 C 10859/12 -). Zudem verwundere an der Kritik des Beklagten, dass das ebenfalls von B... nach gleicher Methodik erstellte Marktgutachten für das ebenfalls im Ostseepark gelegene Baltic-Center vom Beklagten nicht beanstandet und zur Grundlage der Genehmigung gemacht worden sei. Das Gutachten sei sogar von einem „Worst-Case-Ansatz" ausgegangen, obwohl zweifelhaft sei, ob hierzu überhaupt aus Rechtsgründen Veranlassung bestehe. Letztlich basiere die Wirkungsanalyse durch eine Kaufkraftstrom-Modellrechnung auf einer gesicherten empirischen Grundlage (u.a. Kunden-Herkunftsbefragung). Es handele sich dabei um eine Weiterentwicklung des „klassischen Gravitationsmodells". Nach diesem Gutachten blieben die prognostizierten voraussichtlichen Kaufkraftabflüsse weit unterhalb der von der Rechtsprechung als Faustformel entwickelten Erheblichkeitsschwelle von 10%. Andere städtebauliche Anhaltspunkte, die die Erwartung schädlicher Auswirkungen begründen könnten, seien nicht ersichtlich.
Entgegen der Auffassung des Beklagten sei B... nicht gehalten gewesen, ihrer Wirkungsanalyse die gesamte „Kaufkraft des Ostseeparks" als faktischem Einkaufszentrum zugrunde zu legen. Der Beklagte vermenge zwei verschiedene Sachverhalte. Richtig sei, dass bei der Prognose schädlicher Auswirkungen eine Rolle spielen könne, ob ein Einzelhandelsbetrieb zu bereits bestehenden Betrieben hinzutrete. Wenn in einer solchen Konstellation die neu hinzutretende Verkaufsfläche zu einem Umkippen der Situation in Richtung Schädlichkeit führe, könne das zum Wegfall des Genehmigungsanspruchs für das neu beantragte Vorhaben führen. Dazu müssten aber zunächst in einem ersten Schritt die Auswirkungen des zur Genehmigung gestellten Vorhabens ermittelt werden. Ausgangspunkt für die Bewertung nach § 34 Abs. 3 BauGB sei allein das zur Genehmigung gestellte Vorhaben. Das führe dazu, dass bei Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes das Gesamtvorhaben in seiner veränderten Gestalt Gegenstand der Prognose von § 34 Abs. 3 BauGB sein könne. Vorliegend handele es sich aber nicht um die Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums. Bei dem Ostseepark handele es sich um ein faktisches Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO, jedoch ändere dies nichts daran, dass es nur darauf ankomme, welche Wirkungen von dem zur Genehmigung gestellten Vorhaben ausgingen. In einem zweiten Schritt sei dann zu klären, ob durch die Kombination von Alt- und Neubestand die Schwelle zur Schädlichkeit überschritten werde. Das sei dann im Wesentlichen eine Frage der wirtschaftlichen Belastbarkeit der betroffenen Versorgungsbereiche. Hier könnten dann auch die Auswirkungen anderer, bereits vorhandener Einzelhandelsbetriebe berücksichtigt werden. Auch diese Belastbarkeit sei Gegenstand des Marktgutachtens. Auf der Grundlage der Bewertung der Belastbarkeit als auch der zu erwartenden Umsatzumverteilungen komme das Marktgutachten zu dem Ergebnis, dass die nur marginalen Umsatzumverteilungen keine schädlichen Auswirkungen erwarten ließen.
Das Marktgutachten gehe dabei zu Recht von der Annahme aus, ein Großteil des zu erwartenden Umsatzes des Vorhabens ergebe sich aus Umsatzumverteilungen innerhalb des Ostseeparks. Dabei gehe das Gutachten zwar von der Worst-Case-Annahme aus, dass die Verkaufsflächen im beantragten Einkaufszentrum durch bislang am Markt nicht ansässige Mieter besetzt würden, also zusätzliche Verkaufsflächen geschaffen würden. Es liege aber auf der Hand, dass in einer solchen Konstellation auch Umsätze von Einzelhandelsbetrieben umgelenkt würden, die bereits am Ostseepark ansässig seien. Bei Sortimenten, die im Bestand des Ostseeparks angeboten würden, sei daher mit Umsatzeinbußen bis hin zu „trading-down"-Effekten in den Randbereichen des Ostseeparks zu rechnen.
Nach dem Gutachten seien schädliche Auswirkungen nicht zu erwarten. Die im Gutachten prognostizierten voraussichtlichen Kaufkraftabflüsse erreichten nicht die von der Rechtsprechung als Faustformel entwickelte Erheblichkeitsschwelle von 10%. Das Vorhaben führe danach nur zu voraussichtlich äußerst geringen Umsatzumverteilungen. Es sei eine maximale Umverteilungsquote von 6%, in vielen Sortimenten weit weniger als die Hälfte zu erwarten. Selbst in vorgeschädigten Versorgungsbereichen sei nach der Rechtsprechung des OVG Münster eine Quote von 7,9% noch vertretbar. Für die Versorgungsbereiche Lütjenburg und Preetz, die auch nach dem Gutachten von B... nur als eingeschränkt wettbewerbsfähig gelten, lägen die vom Beklagten angenommenen schädlichen Auswirkungen nicht vor. Allerdings sei insoweit auch nur eine eingeschränkte Belastbarkeit, nicht hingegen ein drohender Funktionsverlust festgestellt worden. Diese eingeschränkte Belastbarkeit gehe nicht auf den Ostseepark zurück, sondern habe andere Ursachen. Das Gutachten gehe davon aus, dass selbst diesen Versorgungsbereichen der prognostizierte Umsatzverlust von teils bis zu 6 % zugemutet werden könne. Die Umverteilungsquoten bewegten sich für Lütjenburg zwischen 4,7% und 1,3% je nach Sortiment und für Preetz zwischen 5,2% (modischer Bedarf) bzw. 6% (Spielzeug) und 1%. Sie blieben damit unter den vom OVG Münster angenommen Werten.
Für die Versorgungsbereiche Plön, Wellingdorf und Gaarden-Ost würden die vom Beklagten behaupteten Vorschädigungen durch das Gutachten bereits nicht bestätigt. Es sei nicht ersichtlich, dass der weitgehende Leerstand des Kleinkaufhauses am Lübschen Tor in Plön seine Ursachen in der Existenz des Ostseeparks habe. Das geringe Angebot in Gaarden-Ost sei allein durch das sozial schwache Milieu, nicht hingegen durch den Wettbewerbsdruck des Ostseeparks verursacht.
Ferner müsse im Rahmen der Prognose berücksichtigt werden, dass die Stadt Schwentinental die Gesamtverkaufsflächen des Ostseeparks mit ihrer Bauleitplanung beschränken werde. Stehe der Wegfall bestimmter am Standort derzeit noch vorhandener Verkaufsflächen fest, könne und müsse das im Rahmen einer Gesamtwürdigung berücksichtigt werden. So sei auch der Wegfall der Altflächen des Modemarkts Adler mit 3.100 qm modischen Bedarf berücksichtigt worden. Die Klägerin „übernehme" lediglich 1.500 qm Verkaufsfläche des ehemaligen Adler-Modemarktes. Die überschießenden 1.600 qm entfielen ersatzlos und wirkten dementsprechend nicht auf die Versorgungsbereiche der Beigeladenen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verpflichten, unter Aufhebung des Bescheides vom 27.05.2013 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 25.11.2013 den von der Klägerin am 05.07.2011 beantragten und mit Schreiben vom 14.11.2012 und 10.01.2013 präzisierten Bauvorbescheid antragsgemäß zu erlassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Bauvoranfrage sei zu Recht wegen zu erwartender schädlicher Auswirkungen auf mehrere benachbarte zentrale Versorgungsbereiche abgelehnt worden.
Es herrsche Einigkeit darüber, dass die Erwartung schädlicher Auswirkungen positiv festgestellt werden müsse. Er habe nicht nur einen Verkaufsflächenvergleich durchgeführt, sondern auch zur Tatsachenermittlung die Umschreibung und Begrenzung sowie die Verkaufsflächen der betroffenen Versorgungsbereiche aus dem Marktgutachten von B... übernommen. Lediglich die hieraus von B... gezogenen Schlussfolgerungen habe er nicht geteilt. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Bauaufsichtsbehörde aber nicht verpflichtet, das Ergebnis eines vorgelegten Marktgutachtens kritiklos zu übernehmen. Das Gutachten von B... sei nicht überzeugend. Im Gutachten sei im Rahmen der durchgeführten Kaufkraftstrom-Modellrechnung die derzeitige Ist-Verteilung der Kundenströme und Umsätze für sämtliche zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte ermittelt worden. Es werde deutlich, dass B... die von dem Ostseepark bereits in seiner derzeitigen Form ausgehenden schädlichen Auswirkungen nicht hinreichend berücksichtigt habe. Die Existenz des Ostseeparks werde im Gutachten im Wesentlichen dergestalt berücksichtigt, dass ein Großteil der Umsatzerwartung des geplanten Vorhabens als Kaufkraftverteilung innerhalb des Ostseeparks verrechnet worden sei. Dies führe zu dem unlogischen Ergebnis, dass von dem streitgegenständlichen Vorhaben unter Berücksichtigung der übrigen Flächen des Ostseeparks eher weniger schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten seien als bei Ausblendung des Ostseeparks. B... hätte in diesem komplexen Fall zunächst in einem ersten Schritt bestehende Vorschädigungen durch den Ostseepark und erst in einem zweiten Schritt die durch das Vorhaben ausgelösten Kaufkraftströme ermitteln müssen. Dass bereits gegenwärtig von dem Ostseepark mit ca. 90.000 qm Verkaufsfläche schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgingen, sei nach seiner Auffassung offensichtlich. Letztlich werde dies auch durch das Marktgutachten von B... bestätigt, indem dieses den zentralen Versorgungsbereichen in Preetz und Lütjenburg Vorschädigungen attestiere. Nach Auffassung von B... sei diesen vorgeschädigten Bereichen gleichwohl noch eine Umsatzumverteilung von 6% zuzumuten. Diese Auffassung werde von ihm, dem Beklagten, nicht geteilt. Eine schleichende Verschlechterung der Situation für vorgeschädigte zentrale Versorgungsbereiche durch neu hinzukommende Einzelhandelsvorhaben könne nur verhindert werden, wenn bereits die Verstärkung der schädlichen Auswirkungen zur Unzulässigkeit des Vorhabens führe. Dies könne spätestens ab einer zusätzlichen Umverteilungsquote von 1% ohne Weiteres angenommen werden. Im Versorgungszentrum Preetz sei auch nach den Feststellungen von B... mit Kaufkraftabflüssen von 6% im modischen Bedarf und 6% im Sortiment Spielwaren zu rechnen. Da bereits die Schädigung eines einzelnen Versorgungszentrums den Genehmigungsanspruch ausschließe, komme es nicht darauf an, ob - wovon er jedoch ausgehe - auch die Versorgungsbereiche Plön, Wellingdorf und Gaarden-Ost bereits durch den Ostseepark vorgeschädigt und nur eingeschränkt belastbar seien.
Nicht schlüssig sei das Gutachten, wenn davon ausgegangen werde, dass aufgrund der Attraktivitätssteigerung des Ostseeparks durch das Vorhaben Kaufkraftströme von der Kieler Innenstadt und dem Cluster CITTI-Park/Plaza/Ikea weg in den Ostseepark umgelenkt würden, es aber nicht hinreichend berücksichtige, dass das neu geplante Einkaufszentrum aufgrund seiner Dimension zu einer deutlichen und beabsichtigten Aufwertung des Ostseeparks führe, wodurch dessen Magnetwirkung noch verstärkt werde.
Zu Unrecht meine die Klägerin, nach den Entwürfen der Bebauungspläne wegfallende Verkaufsflächen dürften bei der Prognose bereits jetzt berücksichtigt werden. Derartige Nutzungen seien bestandsgeschützt und würden noch Jahrzehnte fortbestehen. Zudem sei völlig ungewiss, ob die Bebauungspläne tatsächlich wie entworfen in Kraft träten.
Ergänzend verweist der Beklagte auf eine weitere gutachterliche Stellungnahme von J&K vom 05.09.2014, die weitere methodische Mängel des Marktgutachtens von B... belege.
In dieser Stellungnahme wiederholen J&K ihre Kritik an den Gutachten von B.... Sie räumen ein, dass sie in ihrer Einleitung auf Seite 28 tatsächlich die Zahlen für den periodischen und aperiodischen Bedarf vertauscht hätten. Tatsächlich sei aber in den Berechnungen für den periodischen Bedarf ein Anteil von 40% des potenziellen Umsatzes des Bauvorhabens angenommen worden, der auf Kunden aus den untersuchten Kieler Stadtteilen zurückzuführen sei. Dieser Ansatz sei auch gerechtfertigt. Zwar sei gerade bei autokundenorientierten Standorten wie dem Ostseepark eine erhöhte Mobilitätsbereitschaft der Kunden und somit ein weitläufigeres Einzugsgebiet anzunehmen, jedoch lasse mit zunehmender Entfernung die Kundenbindung immer weiter nach. Dies sei in besonderem Maße für die Güter des täglichen Lebens zutreffend: aufgrund der regelmäßigen Nachfrage nach periodischen Bedarfsgütern würden diese üblicherweise möglichst in der Nähe zum Wohnort getätigt. Insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel bestehe eine hohe Distanzempfindlichkeit beim räumlichen Einkaufsverhalten des Kunden. Vor allem die von B... zitierten Angebotsstandorte CITTI und Plaza trügen dazu bei, dass Kunden aus den westlichen und nördlichen Kieler Stadtteilen nur geringen Anlass haben dürften, die geplanten Standorte am Vorhabenstandort aufzusuchen. Ein sehr enger räumlicher Bezug zwischen Wohnstandorten und Angebotsstandort bestehe hingegen bezogen auf die östlichen Kieler Stadtteile. Aus dem für Waren der kurzfristigen Bedarfsstufe definierten Untersuchungsraum sei der Vorhabenstandort in 10 Minuten, aus Elmschenhagen beispielsweise in nur 5-6 Minuten Pkw-Fahrtzeit zu erreichen. Ein 7-Minuten-Pkw- Fahrtzeitradius umfasse neben Schwentinental selbst fast ausschließlich die Siedlungsgebiete des Kieler Ostens. Die Annahme einer 40%igen Umsatzverteilung sei daher noch als zurückhaltend einzustufen. Unzutreffend sei die Behauptung von B..., die Lebensmittelmärkte in den Kieler zentralen Versorgungsbereichen würden sich an fußläufige Kunden richten, sodass kein Wettbewerb zum Ostseepark bestehe. Auch die Bewohner dieser Stadtteile verfügten oft über Pkw und seien daher potentielle Kunden des Vorhabens. Der Annahme einer 40%igen Kaufkraftbindung stehe auch die von B... herangezogene Kundenherkunftsbefragung aus dem Jahre 2007 nicht entgegen. Diese sei mit einem Stichprobenumfang von lediglich 613 befragten Kunden und ohne jegliche Differenzierung nach Warengruppen aus fachlicher Sicht nicht belastbar und für die Prognose von Auswirkungsbereichen möglicher Umsatzumverteilungseffekte unbrauchbar. Sie, J&K, würden Marktgutachten auf der Basis von Umfragen mit 10.000 bis 15.000 Kunden durchführen.
Mit Replik vom 18.09.2015 weist die Klägerin die von J&K erhobenen Einwände als unzutreffend zurück. Sie beruft sich dabei auf eine weitere ergänzende Stellungnahme von B... vom 09.09.2015, worin u.a. Folgendes ausgeführt wird:
Die Stichprobe mit 613 Befragten sei durchaus ausreichend und verwertbar. Bei einem Stichprobenumfang von 600 werde der aus dem von J&K abgegrenzten Kieler Teilraum gemessene Anteilswert von etwa 20% mit einer 90%igen Wahrscheinlichkeit real innerhalb eines Bereiches von 17-23% liegen. Eine Teilsplittbildung nach Bedarfsgruppen und Herkunftsbereichen könnte hingegen zu so kleinen Fallzahlen führen, dass die für diese Untergruppen gemessenen Werte auf Grund erhöhter Varianzen nicht oder nur noch mit großer Vorsicht interpretierbar wären. Hinsichtlich der nachgefragten Sortimente hätten lediglich Gesamtaussagen vorgelegen, sodass daraus keine Rückschlüsse auf das Verhalten von Kunden unterschiedlicher Herkunftsbereiche hätten gezogen werden können. Hinsichtlich der Frage der ungleichen Reichweite von Sortimenten unterschiedlicher Bedarfsfristigkeiten habe man eine auf den Erfahrungswerten eigener Untersuchungen basierende Gewichtung vorgenommen.
Soweit J&K eine Umsatzumverteilung von 40% für den periodischen Bedarf und den untersuchten Einzugsbereich angenommen habe, lösten sie sich nicht nur von dem festgestellten Kundenanteil von 20%, sondern verdoppelten diesen sogar auf 40%. Diese Relation sei fern jeder Realität und könne von ihr aus langjähriger Tätigkeit in keinem vergleichbaren Standort auch nur ansatzweise bestätigt werden. Diese Verdoppelung funktioniere auch rechnerisch nicht. Würde man dieses Vorgehen auf alle Kunden aus dem Nahbereich des Ostseeparks übertragen, also auch mit denen aus Zone 1 (Schwentinental) sowie der Zone 2a (das ländliche Gegenstück zum Kieler Nahbereich
der Zone 2b), mithin das Umsatzgewicht aller Nahbereichskunden verdoppeln, würde nahezu der gesamte künftige Projektumsatz ausschließlich von Kunden des Nahbereichs mit etwa 100.000 Kunden getragen werden, ohne die weiteren 300.000 Kunden überhaupt in Ansatz zu bringen.
J&K ließen schlicht unberücksichtigt, dass diese Haushalte auch in der Ausgangslage bereits im Ostseepark, im CITTI-Park, bei Plaza (nunmehr Sky XXL) und in der Kieler Innenstadt und in vielen weiteren Märkten einkauften. Es werde nicht berücksichtigt, dass auch derartige Kaufkraftströme in die „Neue Mitte" verlagert würden, mithin nicht der gesamte mit Kunden aus dem Kieler Teilraum getätigte Umsatz des Planvorhabens deren wohnortnaher Versorgung entzogen würde.
Zudem bleibe die Kritik, dass J&K den Umsatzanteil des Planvorhabens, der mit Kunden aus dem abgegrenzten Kieler Teilraum getätigt werde, im Vorwege selbst festgelegt habe, obwohl dieser eigentlich das Untersuchungsergebnis hätte sein müssen.
Die Beigeladene zu 2) beantragt,
Sie ist der Auffassung, dass von dem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in den Kieler Ostbezirken, insbesondere Gaarden-Ost zu erwarten seien. Dies werde belegt durch die gutachterlichen Stellungnahmen von J&K. J&K hätten zwar nur die Betroffenheit der Versorgungsbereiche in den Kieler Ostbezirken untersucht, jedoch liege hierin kein methodischer Mangel, vielmehr sei es durchaus üblich, dass die Betrachtung - wie hier - auf die am stärksten betroffenen Versorgungsbereiche beschränkt werde. Gerade in Gaarden-Ost habe es in den siebziger Jahren eine blühende Einzelhandelsstruktur gegeben, die heute nicht mehr ansatzweise vorhanden sei. Das Stadtteilzentrum habe seine über den Stadtteil hinausgehende Ausstrahlungskraft verloren. Diese Entwicklung sei einhergegangen mit einer fortlaufenden Schädigung durch den Ostseepark. Die Annahme von J&K, das geplante Einkaufszentrum werde in hohem Umfange Kunden aus den Kieler Ostbezirken binden, sei auch begründet. Die Verbindung zwischen diesen Bezirken und dem Ostseepark mit öffentlichen Verkehrsmitteln sei sehr gut und werde von den Menschen auch tatsächlich genutzt.
Die Beigeladene zu 3) hat keinen eigenen Antrag gestellt.
Sie ist der Auffassung, dass aus den von der Klägerin dargestellten Gründen schädliche Auswirkungen auf benachbarte zentrale Versorgungsbereiche nicht zu befürchten seien. Bereits bestehende Vorschädigungen könnten nicht festgestellt werden. Leerstände einzelner Läden, die durchaus im Rahmen der üblichen Fluktuation vorkämen, reichten für die Annahme von Vorschädigungen nicht aus. Dass in den betroffenen Versorgungsbereichen etwa Magnetbetriebe gefährdet wären, sei nicht ersichtlich. Die Verhältnisse in Gaarden resultierten nicht aus der Wettbewerbssituation mit dem Ostseepark, sondern hätten ihre Ursache u.a. darin, dass die Bewohner früher einer Erwerbstätigkeit nachgegangen wären, heute hingegen eine hohe Arbeitslosigkeit bestehe. Die festgestellten Umsatzumverteilungsquoten seien gering und für alle betroffenen Versorgungsbereiche unterhalb der tolerierbaren Quote von 6 %. Selbst dann, wenn man von bestehenden Vorschädigungen ausginge, die eben nicht belegt seien, könne nicht bereits jede zusätzliche Umsatzumverteilung auch im geringen einstelligen Prozentbereich zur Begründung schädlicher Auswirkungen herangezogen werden.
Die Beigeladene zu 4) hat keinen eigenen Antrag gestellt.
Sie ist der Auffassung, dass von dem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf ihren zentralen Versorgungsbereich zu erwarten seien. Soweit die Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht hätten, die Situation habe sich in den benachbarten Versorgungszentren mittlerweile verbessert, könne sie dieser Einschätzung keinesfalls zustimmen. Das Gegenteil sei der Fall: Die Lage habe sich verschlechtert. So habe sie in der Innenstadt zwischenzeitlich ein weiteres Bekleidungsgeschäft durch Betriebsaufgabe verloren und ein Buchladen habe seine Verkaufsfläche reduzieren müssen.
Die Beigeladenen zu 1) und 5) haben sich am Verfahren nicht aktiv beteiligt.
Die Beigeladene zu 3) hat in der mündlichen Verhandlung beantragt, zu der Frage, ob Vorschädigungen in den zentralen Versorgungsbereichen Preetz, Lütjenburg und Gaarden-Ost vorliegen, Beweis zu erheben durch Einvernahme des präsenten Sachverständigen Gustafsson.
Die Kammer hat diesen Beweisantrag abgelehnt und die Ablehnung in der mündlichen Verhandlung mündlich begründet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Prozessakten, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie die Gutachten der Firmen B...Gesa AG und J... & K... Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der Klägerin steht der begehrte Bauvorbescheid für die Errichtung eines Einkaufszentrums mit Veranstaltungssaal nicht zu; die angefochtenen Bescheide vom 27.05.2013 und 25.11.2013 halten jedenfalls im Ergebnis einer verwaltungsgerichtlichen Überprüfung stand.
Die Klage ist nicht etwa deshalb unzulässig, weil die Klägerin bereits im Besitz des von ihr erstrebten Bauvorbescheides wäre. Allerdings kann auch ein Bauvorbescheid fiktiv entstehen, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb der in § 69 LBO festgelegten Fristen die Bauvoranfrage bearbeitet. Gemäß § 66 Satz 3 LBO gilt § 69 Abs. 5 bis 9 LBO entsprechend. Diese Vorschrift stellt aber eine Rechtsgrundverweisung mit der Folge dar, dass auch im Vorbescheidsverfahren die Genehmigungsfiktion entsprechend § 69 Abs. 9 LBO nur eintritt, wenn es sich um ein Vorhaben handelt, dass in das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren fällt oder durch Entscheidung des Bauherrn fallen könnte. Eine Genehmigungsfiktion tritt mithin nicht ein, wenn ein Sonderbau im Sinne des § 51 LBO Gegenstand einer Bauvoranfrage ist (vgl. Domning / Möller / Bebensee, Bauordnungsrecht Schleswig-Holstein, Kommentar, § 66 Rnr. 89; OVG Schleswig, Urteil vom 19.02.2004 - 1 LB 63/03 -; BVerwG, Beschluss vom 27.05.2004 - 4 B 40.04 -). Vorliegend handelt es sich um einen Sonderbau nach § 51 Abs. 2 Nr. 3 und 6 LBO, der zwingend im Baugenehmigungsverfahren nach § 67 LBO zu bearbeiten wäre.
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheides, weil diesem gemäß §§ 73 Abs. 1, 66 LBO öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen. Gegenstand der Bauvoranfrage ist allein, aber auch umfassend die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens mit seinen beiden Varianten, jeweils kombiniert mit einem Veranstaltungssaal für 500 Personen.
Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich hier nach § 34 BauGB.
Ein Grundstück fällt zwar nicht bereits deshalb unter § 34 Abs. 1 BauGB, weil es von einer zusammenhängenden Bebauung umgeben ist. Erforderlich ist vielmehr, dass das Grundstück selbst einen Bestandteil des Zusammenhangs bildet, selbst also an dem Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit teilnimmt. Daher können Außenbereichsflächen auch in solchen Gebieten liegen, die in einem größeren Rahmen von Bebauung umgeben sind. Von einem solchen „Außenbereich im Innenbereich" bzw. einer „Außenbereichsinsel im Innenbereich" spricht man schlagwortartig - allerdings ohne dass damit etwa ein eigener unbestimmter Rechtsbegriff gemeint wäre -, wenn eine ringsum von Bebauung umgebende Freifläche so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht mehr als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt und deshalb nicht als - nach den Kriterien des § 34 BauGB bebaubare - Baulücke erscheint (BVerwG, Beschluss vom 15.09.2005 - 4 BN 37/05 -). Die eine solche Fläche umgebende Bebauung ist dann nämlich nicht mehr in der Lage, die Planersatzfunktion von § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zu erfüllen, so dass die Bebauung einer solchen Fläche ein Planungserfordernis auslöst. Dabei lässt sich nichts allgemein Gültiges darüber sagen, wie sich namentlich die Größe einer solchen unbebauten Fläche auf die Anwendbarkeit des § 34 BauGB auswirkt. Zwar findet die Möglichkeit, eine den Zusammenhang wahrende Baulücke anzunehmen, auch in dessen Größe eine obere Grenze, jedoch lässt sich eine absolute Zahl als Grenzwert insoweit nicht angeben. Bei der Beurteilung, ob in solchen Fällen noch eine Baulücke anzunehmen ist, ist insbesondere die Struktur der vorhandenen umgebenden Bebauung maßgeblich. Eine kleinteilige Bebauung im städtischen Bereich spricht eher dafür, größere Freiflächen dem Außenbereich zuzuordnen. Eine uneinheitliche, aufgelockerte Bebauung im ländlichen Raum mit großen Freiflächen um die Häuser herum legt es daher nahe, selbst bei größeren Entfernungen eine Baulücke im Innenbereich zu bejahen. So ist in der Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts u.a. im ländlichen Raum in einem von großvolumigen Baukörpern mit großzügigen Freiflächen geprägten Bereich bei einer Ausdehnung von 70 bis 80 m in der Luftlinie noch der Eindruck der Geschlossenheit bejaht worden (Urteil vom 30.05.2001 - 1 L 61/00 -). Von einer solchen Situation gehen die Beteiligten bezüglich des streitbefangenen Grundstücks zu Recht aus. Die ohne Frage sehr ausgedehnte Fläche (geschätzt 28.000 qm; nähere Angaben befinden sich im Verwaltungsvorgang nicht), auf der das Einkaufszentrum errichtet werden soll, ist nämlich durchgängig von ähnlich großen Grundstücken mit teils ebenso großvolumiger Bebauung bereits umgeben, so dass keine Zweifel daran bestehen können, dass sich die Vorhabenfläche noch als Teil des in Form des Ostseeparks bestehenden Bebauungszusammenhangs darstellt.
Das Vorhaben fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Dabei kann offenbleiben, ob die Eigenart der näheren Umgebung einem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete i.S.v. § 34 Abs. 2 BauGB entspricht. Im Urteil vom 19.10.2000 (- 5 A 1098/99 -) ist das Schleswig-Holsteinische Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei dem gesamten Ostseepark um ein faktisches Sondergebiet „Einkaufszentrum" i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO handelt. Aus Sicht des Kunden, worauf maßgebend abzustellen sei, stellten sich die Betriebe im Ostseepark als aufeinander bezogen, durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden dar. Schwentinental ist hingegen der Auffassung, bei dem Ostseepark handele es sich um eine Gemengelage. Hierfür spricht, dass das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 16.09.2010 (- 4 C 7/10 -) zwar offengelassen hat, ob es rechtlich zulässig wäre, faktische Sondergebiete für Einkaufszentren und den großflächigen Einzelhandel anzuerkennen, andererseits aber in dieser Entscheidung ausgeführt hat, dass im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB in der Baunutzungsverordnung „bezeichnet" nur solche Baugebiete seien, für die die Baunutzungsverordnung die Art der zulässigen Nutzung selbst regele. Sondergebiete i.S.d. § 11 BauNVO erfüllten diese Voraussetzungen nicht, weil nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO die Gemeinde die Art der zulässigen Nutzung festzusetzen habe. Auch wenn die Kammer mit der Schwentinental daher zu der Ansicht neigt, dass die nähere Umgebung als Gemengelage einzustufen ist, bedarf es einer abschließenden Entscheidung hierzu nicht, weil sich das streitgegenständliche Vorhaben seiner Art nach so oder so in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Das Vorhaben fügt sich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB auch nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Auch der Beklagte geht im Ablehnungsbescheid vom 27.05.2013 davon aus, dass sich das Vorhaben in Bezug auf die überbaubare Grundstücksfläche, die absolute Höhe und die Kubatur entweder in die nähere Umgebung einfüge oder aber als rahmenüberschreitendes Vorhaben nicht dazu geeignet wäre, bodenrechtlich beachtliche Spannungen auszulösen. Lediglich das von Kiel in Auftrag gegebene Rechtsgutachten der Kanzlei Baumeister durch Herrn Rechtsanwalt Dr. Bischopink geht davon aus, dass sich das Vorhaben bereits nicht nach dem Maß der baulichen Nutzung bzw. der überbaubaren Grundstücksfläche einfüge. Zu dieser Einschätzung gelangt er, indem er aus Sicht der Kammer den Rahmen der näheren Umgebung viel zu eng zieht, nämlich lediglich das Straßengeviert Carl-Zeiss-Straße, Dieselstraße, Gutenbergstraße und Mergenthaler Straße als maßgebende Umgebungsbebauung heranzieht. Angesichts der gleichartigen Nutzung und Bebauung im Ostseepark sowie der Größe der benachbarten Grundstücke und Baukörper kommt diesen Straßen aber keine trennende Wirkung zu.
Sowohl das Warenhaus Real, das Baltic-Center als auch der Komplex Parc‘s geben den Rahmen für die überbaute Grundfläche noch vor, so dass sich Vorbilder für das Vorhaben finden.
Das Vorhaben scheitert aber an der Vorschrift des § 34 Abs. 3 BauGB. Danach dürfen von Vorhaben nach Abs. 1 oder 2 keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Das ist hier nach Überzeugung der Kammer der Fall.
Zentrale Versorgungsbereiche i.S.d. Bestimmung sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbereich i.S.d. Vorschrift bildet, bedarf es einer wertenden Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 17.12.2009 (- 4 C 2/08 -) können auch Grund- und Nahversorgungszentren zentrale Versorgungsbereiche in diesem Sinne sein. Ziel des § 34 Abs. 3 BauGB ist die Erhaltung gewachsener städtebaulicher Strukturen und die Entwicklung integrierter Lagen auch im Interesse der verbrauchernahen Versorgung. Entscheidend ist, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Dabei kann Zentralität durchaus kleinteilig sein. Ein zentraler Versorgungsbereich kann schon angenommen werden, wenn der Versorgungsbereich einen gewissen, über seine eigenen Grenzen hinausgehenden räumlichen Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht hat und damit über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirkt.
Vorhaben i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB können alle Arten von Einzelhandelsbetrieben sein. Es kommt dabei nicht darauf an, ob sie bereits großflächig i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO sind. Zugrundezulegen ist das beantragte Vorhaben, d.h. das Vorhaben i.S.d. § 29 BauGB. Im Falle der Erweiterung eines vorhandenen Einzelhandelsbetriebes ist die Zulässigkeit des Gesamtvorhabens zu prüfen (OVG Münster, Urteil vom 06.11.2008 - 10 A 1417/07 -). Die städtebauliche Situation wird nämlich auch durch den Betrieb, dessen Erweiterung beantragt wird, in seinem bisherigen Bestand geprägt. Der vorhandene Betrieb kann - ggf. im Zusammenwirken mit weiteren Einzelhandelsbetrieben an einem nicht integrierten Standort - bereits gegenwärtig die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs gefährden. In einem solchen Fall können selbst Erweiterungen eines Betriebes, die lediglich das vorhandene Sortiment auf größerer Fläche präsentieren sollen, zu schädlichen Auswirkungen führen. Der Markt kann sich aber auch auf die vorhandene Situation in der Weise eingestellt haben, dass sich eine geringfügige Verkaufsflächenerweiterung nicht auf die bestehende Umsatzverteilung auswirkt.
Schädliche Auswirkungen sind zu erwarten, wenn die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Eine solche Funktionseinschränkung liegt vor, wenn der Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. Daraus ergibt sich weiter, dass Auswirkungen auf Versorgungsbereiche nicht erst dann schädlich sind, wenn sie die Schwelle der Unzumutbarkeit überschreiten, also der Verlust der städtebaulichen Funktion als zentraler Versorgungsbereich zu erwarten ist (BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 1/08 -). Schutzzweck des § 34 Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung städtebaulich nachteiliger Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche. Es soll eine bestimmte städtebauliche Struktur erhalten werden, die sich durch Zentralität auszeichnet und eine diffuse Verteilung von Einrichtungen in die Fläche vermeidet. Die Unzulässigkeit von Betrieben kann nach dem Schutzzweck des § 34 Abs. 3 BauGB auch dazu beitragen, dass sich durch den dadurch bewirkten Schutz ein ggf. auch schon beeinträchtigter Versorgungsbereich positiv entwickelt und aufgewertet wird (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Kommentar, § 34 Rnr. 85b und 86c). Eine Schädigung kann unter Umständen bereits im Falle einer Schwächung des Versorgungsbereiches vorliegen, wenn das Vorhaben auf eine „eher bereits eingeschränkte Versorgungssituation" trifft (BVerwG, Beschluss vom 11.06.2010 - 4 B 75/09 -). Nicht zu verlangen ist, dass die schädlichen Auswirkungen schon unmittelbar mit oder nach der Errichtung des zur Genehmigung anstehenden Vorhabens eintreten (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Kommentar, § 34 Rnr. 86k).
Schädliche Auswirkungen können sich auch daraus ergeben, dass das geplante Vorhaben zusammen mit bereits vorhandenen Betrieben eine Beeinträchtigung des geschützten Versorgungsbereichs bewirkt, denn ein gerade noch unbedenkliches Nebeneinander eines Einzelhandelsbetriebes an einem nicht integrierten Standort in räumlicher Nähe zum Versorgungsbereich kann durch das Hinzutreten eines weiteren Vorhabens in eine städtebaulich beachtliche Schädigung der Funktionsfähigkeit des Versorgungsbereiches umschlagen. Insofern geht auch eine Einwand fehl, das Versorgungszentrum habe sich doch auf die bestehenden Einzelhandelsbetriebe eingestellt, so dass durch das streitige Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten seien (BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 2/08 -). Eine etwaige Vorschädigung des zentralen Versorgungsbereiches ist bei der Beurteilung der Auswirkungen eines Vorhabens also zu berücksichtigen. Diese Grundsätze gelten nach Auffassung der Kammer erst recht, wenn vorhandene, außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen gelegene Einzelhandelsbetriebe diese schon schädigen (Urteil vom 06.12.2014 - 2 A 146/13 -, n.rk.). Eine solche Vorschädigung kann insbesondere auf bereits vorhandene großflächige Einzelhandelsbetriebe im Einzugsbereich des zentralen Versorgungsbereichs zurückzuführen sein (BVerwG, Beschluss vom 17.02.2009-4 B4/09 -).
Ob schädliche Auswirkungen zu erwarten sind, ist im Rahmen einer anzustellenden Prognose festzustellen. Die Bauaufsichtsbehörde und das Verwaltungsgericht müssen dies im Rahmen ihrer Amtsermittlungspflicht aufklären, so dass es im Regelfall auf Fragen der Darlegungs- und Beweislast bei dieser Prognoseentscheidung nicht ankommen wird (OVG Münster, Urteil vom 13.06.2007 - 10 A 2439/06 -). Eine nur unter bestimmten Voraussetzungen widerlegbare Regel, dass bei Überschreiten einer bestimmten Verkaufsund Geschossfläche schädliche Auswirkungen zu erwarten sind, stellt § 34 Abs. 3 BauGB - anders als § 11 Abs. 3 BauNVO - nicht auf. Allerdings bietet das Überschreiten der in § 11 Abs. 3 BauNVO festgelegten Großflächigkeit des Vorhabens zumindest Anlass zu kritischer Betrachtung. Ob die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO im Rahmen der Prognose als Indiz oder sonst wertend berücksichtigt werden kann, ist in der Rechtsprechung nicht geklärt. Im Rahmen der Prognose des § 34 Abs. 3 BauGB sind alle Umstände des jeweiligen Einzelfalles in den Blick zu nehmen. Zu berücksichtigen sind bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben insbesondere die Verkaufsfläche des Vorhabens im Verhältnis zu „den im Versorgungsbereich vorhandenen Verkaufsflächen derselben Branche", die voraussichtliche Umsatzverteilung, die Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich, eine etwaige „Vorschädigung" des Versorgungsbereichs oder die Gefährdung eines „Magnetbetriebs", der maßgebliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs hat, das Vorhandensein branchengleicher Einzelhandelsangebote an nicht integrierten Standorten im Einzugsbereich des Versorgungsbereichs und die Kundenattraktivität des geplanten Vorhabens durch standortbedingte Synergie-Effekte (BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 - 4 C 4/07 -; Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 2/08 -).
Bei der Entscheidung, ob von einem Vorhaben schädliche Auswirkungen zu erwarten sind, sind diejenigen Auswirkungen zugrundezulegen, die typischer Weise von einem Betrieb der Art, wie er zur Genehmigung gestellt wird, an der betreffenden Stelle zu erwarten sind. Der Prognose muss eine hinreichend gesicherte Tatsachenbasis zugrunde liegen. Als geeignete Methode kommt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Verkaufsflächenvergleich zwischen der Verkaufsfläche des Vorhabens und der Verkaufsfläche des betroffenen Versorgungsbereichs in Betracht, jedenfalls in einer Gesamtschau mit den maßgebenden o.g. städtebaulichen Faktoren, wobei der bloße Verkaufsflächenvergleich allein nicht überbewertet werden soll. Einem derartigen Vergleich kann auch nicht entgegengehalten werden, ökonomische Effekte spielten sich nach dem Grundsatz der systemgleichen Konkurrenz nur zwischen den Betrieben an den nicht integrierten Standorten ab (BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 2/08 -). Nicht zwingend erforderlich ist daher, dass ein Verkaufsflächenvergleich zwischen dem Vorhaben einerseits und der Gesamtverkaufsfläche aller im Einzugsbereich des Vorhabens gelegenen Einzelhandelsbetriebe vorgenommen wird (OVG Münster, Urteil vom 01.02.2010 - 7 A 1635/07 - ). Die Aussagekraft eines Verkaufsflächenvergleichs lässt bei zunehmender Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem betroffenen Zentrum und bei weniger eindeutigen Relationen in Bezug auf die geplanten und die bereits vorhandenen Verkaufsflächen nach. In derartigen Konstellationen wird regelmäßig ein Rückgriff auf ein ergänzendes Marktgutachten zur Ermittlung von Kaufkraftabflüssen notwendig sein. Letztlich ist es Aufgabe des Tatsachengerichts, die Methode zu bestimmen, anhand derer mögliche schädliche Auswirkungen prognostiziert werden. So wie sich beim Verkaufsflächenvergleich keine festen Prozentsätze angeben lassen, bei deren Unterschreiten stets von unschädlichen Auswirkungen auszugehen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 - 4 C 7/07 -), erscheint auch für die Umsatzumverteilung fraglich, ob sich ein fester Prozentsatz nennen lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 1/08 -; ablehnend OVG Münster, Urteil vom 13.06.2007 - 10 A 2439/06 - und Urteil vom 11.12.2006 -7 A 964/05 -). Einige Obergerichte gehen allerdings bei nicht vorgeschädigten Versorgungsbereichen von einer Erheblichkeitsschwelle von 10% aus. Das OVG Münster hat im Falle einer Vorschädigung eine festgestellte Umsatzumverteilung von 7,9% bis 8,8% beim periodischen Bedarf und von 4,5% bezogen auf alle Einzelhandelsbranchen als ausreichend für die Feststellung schädlicher Auswirkungen angesehen (OVG Münster, Urteil vom 01.02.2010 - 7 A 1635/07 -).
Bei Anlegung dieser Maßstäbe lassen sich vorliegend nach Überzeugung der Kammer - auch ohne Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens oder Befragung der bereits beteiligten Gutachter - im Rahmen einer Gesamtschau aller bekannten städtebaulichen Faktoren auf der Basis eines Verkaufsflächenvergleichs und der Würdigung der bereits vorliegenden Gutachten schädliche Auswirkungen des streitgegenständlichen Vorhabens jedenfalls bezogen auf den zentralen Versorgungsbereich Preetz und das Stadtteilzentrum Gaarden-Ost feststellen. Dies gilt sowohl für die Variante 1 als auch für die Variante 2 der streitgegenständlichen Bauvoranfrage, für die nach der Erklärung der Klägerin vom 14.11.2012 dieselben Sortimentsangaben gelten, wobei diese für den modischen Bedarf durch Erklärung vom 10.01.2013 für beide Varianten auf 8.000 qm Verkaufsfläche erhöht worden ist.
Entgegen der vom Beklagten im Widerspruchsbescheid vertretenen Auffassung muss Ausgangspunkt der Überlegungen das hier streitbefangene Bauvorhaben mit seiner Verkaufsfläche von max. 15.000 qm, nicht hingegen die Verkaufsfläche des gesamten Ostseeparks sein. Der Beklagte verweist zwar zu Recht auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, wonach im Falle einer Erweiterung eines Einzelhandelsbetriebes der Betrieb in seiner Gesamtheit zu berücksichtigen ist. Legt man vorliegend den Ansatz der 5. Kammer des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts im Urteil vom 19.10.2000 sowie die übereinstimmende Einschätzung von Klägerin und Beklagten zugrunde, dass es sich beim Ostseepark um ein faktisches Sondergebiet Einkaufszentrum handelt, könnte das Vorhaben - obwohl selbst ein Einkaufszentrum - die „Erweiterung" des Einkaufszentrums Ostseepark darstellen mit der Folge, dass im Rahmen der Prüfung schädlicher Auswirkungen die Gesamtverkaufsfläche des Ostseeparks einschließlich der geplanten Verkaufsfläche des streitigen Vorhabens zum Ausgangspunkt der Überlegung gemacht werden könnte/müsste. Würde man diesen Ansatz vertreten, lägen die Umsatzumverteilungsquoten ersichtlich weit über der von der Klägerin immer wieder herangezogenen und in der Rechtsprechung als Faustformel entwickelten Erheblichkeitsschwelle von 10%. Allerdings lässt sich aus Sicht der Kammer nicht feststellen, dass das Vorhaben eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums Ostseepark darstellt. Bei der Wertung, beim Ostseepark handele es sich um ein Einkaufszentrum, hat die 5. Kammer zu Recht auch maßgeblich auf das geschlossene Auftreten nach außen abgestellt. Ob der Betreiber des streitbefangenen Vorhabens sich diesem Auftreten anschließen wird, ist zwar wahrscheinlich, aber nicht gewiss und gerade eben nicht Inhalt der Voranfrage. Das Vorhaben erfüllt auch selbst alle Anforderungen an ein solches i.S.d. § 29 BauGB. Es handelt sich selbst um ein Einkaufszentrum, das auf ein organisatorisches Zusammenwirken mit dem Ostseepark nicht zwingend angewiesen ist. Von daher verbietet es sich vorliegend, von vornherein den gesamten Ostseepark als einheitliches Vorhaben i.S.d. § 29 BauGB zu betrachten. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist aber Ausgangspunkt der Prognose nach § 34 Abs. 3 BauGB immer das Vorhaben i.S.d. § 29 BauGB. Aus Sicht der Kammer führt die unterschiedliche Beantwortung dieser Frage letztlich aber nicht zu anderen Ergebnissen. Auch im Falle einer Erweiterung eines Betriebes können nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Bestandsflächen unberücksichtigt bleiben, wenn sich der Einzelhandel in den betroffenen Versorgungsbereichen hierauf schadlos eingestellt hat. Andererseits sind nach dieser Rechtsprechung auch im Falle der Neuerrichtung eines Einzelhandelsbetriebes die bereits vorhandenen Einzelhandelsbetriebe mit in den Blick zu nehmen, nämlich hinsichtlich der Frage, ob die durch das Vorhaben betroffenen zentralen Versorgungsbereiche bereits vorgeschädigt sind. Die Frage, ob Schädigungen zu erwarten sind, lässt sich auch nicht schematisch an der von der Klägerin immer wieder herangezogenen Erheblichkeitsschwelle von 10% beantworten. Der Ostseepark ist daher mit seinen Verkaufsflächen so oder so im Rahmen der Prognose schädlicher Auswirkungen mit einzubeziehen.
Nach Überzeugung der Kammer stellt der vom Beklagten im Ausgangsbescheid vorgenommene Verkaufsflächenvergleich zwischen den Verkaufsflächen des streitbefangenen Vorhabens und einzelnen Versorgungsbereichen, insbesondere dem Versorgungsbereich Preetz und dem Stadtteilzentrum Gaarden-Ost, ein erhebliches und vorliegend letztlich durchschlagendes Indiz für zu befürchtende schädliche Auswirkungen i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB dar. Der Verkaufsflächenvergleich ist insbesondere vom OVG Münster und vom Bundesverwaltungsgericht wiederholt als geeignete Methode im Rahmen der Prognose schädlicher Auswirkungen anerkannt worden, ohne dass sich dabei für den Verkaufsflächenvergleich feste Prozentsätze angeben ließen, bei dessen Unterschreiten stets von unschädlichen und bei dessen Überschreiten immer von schädlichen Auswirkungen auszugehen ist (BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 - 4 C 7/07 -). Eine Pflicht zur Einholung eines Marktgutachtens hat das Bundesverwaltungsgericht nur ausnahmsweise für die Fälle angenommen, in denen die Aussagekraft eines Verkaufsflächenvergleichs bei zunehmender Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem betroffenen Zentrum und bei weniger eindeutigen Relationen in Bezug auf die geplanten und die bereits vorhandenen Verkaufsflächen nachlässt. Letztlich ist es Sache des Instanzgerichts, ob es den Verkaufsflächenvergleich in Verbindung mit allen städtebaulichen Umständen des konkreten Einzelfalls als ausreichende Tatsachengrundlage ansieht. Ein derartiger Ausnahmefall i.S.d. Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in dem eine Pflicht zur Einholung eines Marktgutachtens und dessen vorrangige Berücksichtigung gegenüber dem Verkaufsflächenvergleich besteht, wird hier von der Kammer nicht gesehen. Das OVG Münster sowie das Bundesverwaltungsgericht sind bereits in einem Fall, indem die Verkaufsfläche des Vorhabens bezogen auf ein Sortiment ca. 75% der Verkaufsfläche dieses Sortiments im zentralen Versorgungsbereich betrug, davon ausgegangen, dass sich hieraus wegen der Eindeutigkeit ohne weiteres die Schlussfolgerung schädlicher Auswirkungen ziehen lasse. Vorliegend bestehen aber eindeutige Relationen von mehreren 100% bezogen auf einzelne zentrenrelevante Sortimente; so etwa hinsichtlich des modischen Bedarfs von 571% bezogen auf den zentralen Versorgungsbereich Preetz und 552% auf das Stadtteilzentrum Gaarden-Ost. Auch die Entfernungen zwischen Preetz und Gaarden-Ost sind mit ca. 9 km (10 Minuten Pkw-Fahrtzeit) bzw. ca. 6 km (8 Minuten Pkw-Fahrtzeit) nicht derart groß, dass hier trotz der extremen Deutlichkeit der Relation zwischen den Verkaufsflächen ausnahmsweise nur ein Marktgutachten Grundlage für die anzustellende Prognose sein könnte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Kieler Ostbezirke, also auch Gaarden-Ost sowie Preetz neben Schwentinental selbst die dem Vorhaben nächstgelegenen Siedlungsgebiete darstellen. Der Verkaufsflächenvergleich ist entgegen der Auffassung der Klägerin vorliegend auch nicht deshalb ausnahmsweise ungeeignet, weil das Vorhaben über einen sehr großen Einzugsbereich mit ca. 407.000 Einwohnern und einer Vielzahl von betroffenen Versorgungsbereichen verfügt. Es liegt in der Natur der Sache, dass sich die mit der Errichtung eines Einkaufszentrums verbundenen Umsatzumverteilungen bezogen auf einzelne Versorgungsbereiche verringern, wenn eine Vielzahl von Versorgungsbereichen betroffen ist. Aus Sicht der Kammer bedeutet dies aber vorliegend nicht, dass der Verkaufsflächenvergleich keine Aussagekraft besitzt. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass aufgrund der besonderen örtlichen Verhältnisse und der Nähe zum Vorhaben gerade der zentrale Versorgungsbereich Preetz und das Stadtteilzentrum Gaarden-Ost in ganz besonderer Weise durch das Vorhaben betroffen werden. Bei Preetz ist die städtebauliche Besonderheit zu berücksichtigen, dass sich in einer Entfernung bis zu 30 km um diese Stadt herum kein großes Einkaufszentrum befindet. Die Einwohner von Preetz sind ohnehin auch zur Ausübung der Erwerbstätigkeit ausgerichtet auf die Landeshauptstadt Kiel. Die Verkehrsanbindung zwischen Preetz und Kiel ist u.a. durch die B 76 sehr gut. Gerade unmittelbar an dieser B 76 befindet sich der Ostseepark in Schwentinental. Die Einwohner von Preetz, die ohnehin tagsüber die Landeshauptstadt Kiel aufsuchen, können daher ohne jeglichen Zeitverlust und angesichts einer Vielzahl vorhandener Parkplätze ohne jeglichen Aufwand den Ostseepark in Kiel aufsuchen und dort ihre Einkäufe erledigen, und zwar hinsichtlich aller Bedarfsgruppen. Alternativ stehen für sie nur noch die weiter entfernte Kieler Innenstadt oder der Sonderstandort CITTI/Ikea/Plaza zur Auswahl. Angesichts der ohnehin schon bestehenden Konkurrenzsituation zum Ostseepark ist angesichts der Verkaufsflächenrelation von 571% bezogen auf die Bedarfsgruppe des modischen Bedarfs ohne weiteres der Schluss schädlicher Auswirkungen gerechtfertigt, ohne dass es überhaupt auf die Feststellungen von bereits bestehenden Vorschädigungen ankäme.
Diese Feststellung wird durch die vorliegenden Marktgutachten nicht entkräftet oder gar widerlegt. So gehen die vorliegenden gutachterlichen Stellungnahmen von J&K davon aus, dass es durch das Vorhaben zu erheblichen, deutlich über 10% liegenden Kaufkraftabflüssen in den Versorgungsbereichen der Kieler Ostbezirke und zu einer erheblichen Schädigung dieser Versorgungsbereiche kommen werde. Allerdings hat B... eine Reihe von erheblichen Einwendungen gegen die Berechnung der Kaufkraftabflüsse erhoben. So haben J&K ihrer Prognose tatsächlich Käuferströme zugrundegelegt, die von der im Jahre 2007 durchgeführten Kundenherkunftsbefragung deutlich bis hin zum Doppelten für den periodischen Bereich abweichen. Auch haben J&K lediglich einen Teilbereich des Einzugsbereichs des Vorhabens untersucht und damit die Aussagekraft ihrer Stellungnahme von vornherein eingeschränkt. Wohl zu Recht weist B... auch daraufhin, dass der Ansatz von J&K teilweise auch rechnerisch nicht zu überzeugen vermag, weil dann auch eine Verdoppelung der Kaufkraftabflüsse bzgl. des periodischen Bedarfs für den gesamten Nahbereich vorgenommen werden müsste mit der Folge, dass der gesamte diesbezügliche künftige Projektumsatz ausschließlich von Kunden des Nahbereichs mit etwa 100.000 Kunden getragen würde, ohne dass die übrigen 300.000 Kunden überhaupt Berücksichtigung fänden. Selbst aber dann, wenn man davon ausginge, dass die von J&K prognostizierten Umsatzumverteilungsquoten methodisch insoweit nicht belastbar sind, bleibt aus Sicht der Kammer doch der entscheidungserhebliche Umstand, dass J&K hinsichtlich des Stadtteilzentrums Gaarden-Ost von einer Vorschädigung ausgehen. J&K haben die städtebaulich relevanten Umstände dargestellt, die die Annahme einer Vorschädigung tragen. Nach den Feststellungen von J&K ist das Stadtteilzentrum Gaarden-Ost das bedeutendste Nebenzentrum im östlichen Kieler Stadtgebiet. Es soll hier in Ergänzung zur Kieler Innenstadt wichtige Versorgungsfunktionen in allen Bedarfsstufen für die Bevölkerung des Ostufers übernehmen. Gleichwohl liegt der Angebotsschwerpunkt mit rund 5.350 qm Verkaufsfläche (68%) vor allem in der Warengruppe des kurzfristigen Warenbereiches, während Angebote des mittelfristigen (1.670 qm, 21%) und langfristigen (875 qm, 11%) Bedarfsbereiches eher einen ergänzenden Charakter haben. Diese ihm eigentlich obliegende Versorgungsfunktion kann das Stadtteilzentrum nach diesen Feststellungen bereits heute nur teilweise bzw. in bestimmten Angebotssegmenten auch gar nicht erfüllen. Nach den Feststellungen von J&K ist diese Situation auch auf eine ausgeprägte Wettbewerbssituation zum nahegelegenen Standort Ostseepark (ca. 6 km) aufgrund gleichartiger Angebote zurückzuführen, so dass von einer gewissen „Vorschädigung" gesprochen werden könne. J&K gehen davon aus, dass schon einzelne Betriebsaufgaben das Angebot spürbar ausdünnen würden, was einen Funktionsverlust mit sich brächte. In seinen ergänzenden Stellungnahmen bestreitet B... zwar, dass das Stadtteilzentrum Gaarden-Ost eine Vorschädigung aufweist, die durch eine Wettbewerbssituation mit dem Ostseepark hervorgerufen worden ist. B... räumt aber in seiner Stellungnahme vom 27.09.2013 ein, dass Problemlagen im Stadtteilzentrum Gaarden-Ost gleichwohl offenkundig seien. Ebenso offenkundig sei jedoch auch, dass diese nicht oder nicht primär auf eine Wettbewerbssituation zum Ostseepark zurückzuführen, sondern in einer schwierigen sozialdemografischen Schichtung im Stadtteil selbst begründet seien. Die Lösung der sozialen Problematik im Stadtteil Gaarden-Ost werde durch Einzelhandelspolitik und Eingriffe in den Wettbewerb nicht gelingen - egal ob nun im Ostseepark ein Shopping-Center entstehe oder nicht. Soweit B... immer wieder betont, dass diese „Vorschädigung" des Stadtteilzentrums Gaarden-Ost nicht durch die Wettbewerbssituation mit dem Ostseepark bedingt sei, wird auf einen Gesichtspunkt abgestellt, dem rechtlich aus Sicht der Kammer keine Bedeutung zukommt. Abgesehen davon, dass es nicht vorstellbar ist, dass der Ostseepark mit ca. 90.000 qm Verkaufsfläche keinen Wettbewerbsdruck auf dieses nahegelegene Versorgungszentrum ausgeübt hat, kommt es auch überhaupt nicht darauf an, woraus die Vorschädigung resultiert. Möglich erscheint hier aus Sicht der Kammer aufgrund der Feststellungen von B... durchaus, dass auch die Ansiedlungspolitik von Kiel, nämlich die Zulassung großer Sonderstandorte, zusammen mit dem Ostseepark ursächlich für die Schädigung der eigenen zentralen Versorgungsbereiche ist. Nach Auffassung der Kammer ist aber im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB allein entscheidend, ob aufgrund einer - wodurch auch immer bedingten - Vorschädigung dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich weiterer Wettbewerb nicht mehr zugemutet werden kann, weil anderenfalls eine Funktionseinschränkung droht.
Soweit B... zwar Vorschädigungen sieht, jedoch gleichwohl eine zusätzliche Umsatzumverteilung von max. 6% für vertretbar hält, bleibt B... hierfür jede Erklärung in den Gutachten schuldig. Ohnehin findet der von der Klägerin immer wieder betonte Ansatz, problematisch sei eine Umsatzumverteilung normalerweise erst ab einer Erheblichkeitsschwelle von 10%, im Falle einer Vorschädigung von mehr als 7,9% in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts keine Bestätigung. Nach der Rechtsprechung der Kammer ergibt sich aus den vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Grundsätzen unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck des § 34 Abs. 3 BauGB, nicht erst den Verlust der Funktionsfähigkeit zu verhindern, sondern bereits zu befürchtenden Störungen der Funktionsfähigkeit vorzubeugen, dass jede „nicht nur unwesentliche" Steigerung auch solcher Störungen das Tatbestandsmerkmal des § 34 Abs. 3 BauGB erfüllt, die schon durch andere Einzelhandelsbetriebe verursacht werden. Andernfalls müsste im Falle einer bestehenden Vorschädigung durch das Zulassen einer unbegrenzten Anzahl weiterer - jeweils bei isolierter Betrachtung unbedenklicher - Erweiterungen von Verkaufsflächen hingenommen werden, dass sich die Vorschädigung der Funktionsfähigkeit der betroffenen zentralen Versorgungsbereiche bis hin zur vollständigen Funktionsunfähigkeit entwickelt (VG Schleswig, Urteil vom 06.11.2014 - 2 A 146/13 -, n. rk.). Auch die fortlaufende Zulassung von neuen Einzelhandelsbetrieben oder die Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben mit für sich genommenen geringen Verkaufsflächen führt über die Jahre in der Summe doch zu einer erheblichen Ausweitung der Gesamtverkaufsflächen, die auf die benachbarten zentralen Versorgungsbereiche einwirken. Tatsächlich hat sich in den letzten Jahrzehnten die Entwicklung des Ostseeparks mangels einer Bauleitplanung auch in diesem Sinne verselbständigt. So wird in dem medialen Sprachrohr des Ostseeparks, dem Ostseepark-Journal, in seiner Ausgabe vom 28.11.2015 zutreffend ausgeführt: „Der Ostseepark steht für eine Erfolgsgeschichte, die bereits Ende der 1960er Jahre begann. Die damalige Gemeinde Raisdorf begann, Industrie und Handwerksbetriebe anzusiedeln, um Arbeitsplätze zu schaffen. Doch spätestens mit der Eröffnung des Diva-Verbrauchermarktes - dem heutigen Real - änderte sich 1973 das Ursprungskonzept hin zu einem großen Fachmarktzentrum, das durch Vielfalt und Qualität besticht. Mode, Handwerk, Möbel, Elektronik, Automobile: Das Angebot vergrößerte sich Jahr für Jahr. Die Fahrt zum Ostseepark wurde zu einem Familienevent... Aus den ersten bescheidenen Plänen für ein Gewerbegebiet hat sich eines der größten Einkaufszentren Norddeutschlands entwickelt, das weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt wie beliebt ist..."
Dass auch der zentrale Versorgungsbereich Preetz vorgeschädigt ist, ergibt sich schon aus dem Gutachten von B.... So wird im Gutachten vom 05.09.2012 ausgeführt, dass der zentrale Versorgungsbereich Preetz über ein vielfältiges Einzelhandelsangebot verfüge, andererseits aber Leerstände sowie die teilweise sehr kleinteilige Struktur eine nur bedingte Stabilität des Einzelhandels signalisierten. Das Subzentrum Hufenweg (ebenfalls Preetz) sei solide und trage zur Stabilität der zentral örtlichen Versorgung bei, stehe jedoch zumindest partiell auch im Wettbewerb zum innerstädtischen Angebot. Insgesamt sei für die Preetzer Innenstadt eine reduzierte Wettbewerbsfähigkeit anzunehmen. Da die Angebotsstruktur im Bereich modischer Bedarf in Preetz als durchaus anfällig einzustufen sei, sollte der zentrale Versorgungsbereich Preetz vor hohen Wettbewerbsintensitäten geschützt werden. Insofern sollten die zu erwartenden Umverteilungsquoten für dieses Angebotssegment deutlich erkennbar unterhalb der generell als kritisch eingestuften 10%- Schwelle liegen. Als maximal vertretbar werde eine Quote von 6% angesehen. Anders als die Klägerin vermag die Kammer diese Ausführungen von B... bezogen auf den zentralen Versorgungsbereich Preetz nur als Feststellung einer deutlichen Vorschädigung im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu werten. B... selbst hat auch in seiner ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme vom 12.11.2012 ausgeführt, dass das Sortiment modischer Bedarf als Ergebnis der Wirkungsanalyse von zunächst avisierten 8.100 qm auf 6.500 qm Verkaufsfläche eingeschränkt werden musste, um die Zentrenverträglichkeit gewährleisten zu können. Konsequenz der Feststellung dieser Vorschädigung kann aber entgegen der Auffassung von B... und der Klägerin nicht sein, dass man dem zentralen Versorgungsbereich Preetz - ohne dass dies auch nur ansatzweise begründet worden wäre - eine weitere Umsatzumverteilung von 6% zumutet.
Letztlich steht die von B... verfasste Wirkungsanalyse vom September 2012 mit den nachfolgenden Ergänzungen der Annahme schädlicher Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche auch aus anderen Gründen nicht entgegen. Das Gutachten leidet zunächst daran, dass die ganz maßgebende Kundenherkunftsbefragung nicht nur aus dem Jahre 2007 stammt, also die Daten zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens bereits fünf Jahre alt waren, sondern mit 613 Befragten ohne Differenzierung nach Sortimenten bei ca. 407.000 potentiellen Kunden und über 20 betroffenen zentralen Versorgungsbereichen nicht hinreichend verlässlich aussagekräftig ist, zumal auch nach B... das Konsumverhalten hinsichtlich des periodischen Bedarfs einerseits und des mittel- und längerfristigen Bedarfs andererseits grundverschieden ist. Auch die von B... in ihrer ergänzenden Stellungnahme vom 09.09.2015 hierzu gegebenen Erläuterungen vermögen nicht zu überzeugen. Die Erklärung, eine Teilsplittbildung nach Bedarfsgruppen und Herkunftsbereichen sei nicht durchgeführt worden, weil dies zu so kleinen Fallzahlen hätte führen können, dass die für diese Untergruppen gemessenen Werte aufgrund erhöhter Varianzen nicht oder nur noch mit großer Vorsicht interpretierbar gewesen wären, belegt eher die Kritik von J&K, dass der Stichprobenumfang mit 613 Befragten von vornherein zu klein gewählt war. B... bestätigt in dieser Stellungnahme vom 09.09.2015 auch, dass hinsichtlich der nachgefragten Sortimente lediglich Gesamtaussagen vorgelegen hätten, so dass daraus keine Rückschlüsse auf das Verhalten von Kunden unterschiedlicher Herkunftsbereiche hätte gezogen werden können. Hinsichtlich der Frage der ungleichen Reichweite von Sortimenten unterschiedlicher Bedarfsfristigkeiten habe man eine auf den Erfahrungswerten eigener Untersuchungen basierende Gewichtung vorgenommen. Es wird damit aber nicht deutlich, inwiefern B... eben die tatsächlich bestehenden städtebaulichen Besonderheiten hinsichtlich der zentralen Versorgungsbereiche Preetz und Gaarden-Ost erfasst hat. Auch dürfte das Ergebnis der Befragung von 613 Befragten bezogen auf die über 20 betroffenen Versorgungsbereiche doch eher zufällig seien. J&K haben demgegenüber darauf hingewiesen, dass sie bei der Erstellung derartiger Marktgutachten üblicherweise 10.000 bis 15.000 Kunden befragen würden. Eine einleuchtende Begründung dafür, aus welchem Grunde diese Befragung mit derartig wenig Befragten noch repräsentativ sein sollte, wird von B... nicht gegeben.
Nicht ausreichend berücksichtigt hat B... zudem, dass nicht nur eine Umsatzumverteilung zwischen den im Ostseepark vorhandenen Einzelhandelsgeschäften hin zum Vorhaben erfolgen wird (etwa beim modischen Bedarf 29,4%), sondern mit der Ansiedlung eines weiteren Einkaufzentrums mit bis zu 15.000 qm Verkaufsfläche eine Attraktivitätssteigerung des gesamten Ostseeparks und damit einhergehend ein zusätzlicher Kaufkraftabfluss aus dem Umland verbunden sein muss. Diese Attraktivitätssteigerung ist auch erklärtes Ziel der Errichtung des Vorhabens. B... führt hierzu in seiner Stellungnahme vom 27.09.2013 aus, das Projekt solle konzeptionell dazu beitragen, dass sich Einzelhandelsstrukturen in den übrigen Teilräumen des Ostseeparks auf längere Sicht ausdünnten bzw. das sich die Einzelhandelsbetriebe in den peripheren Lagen des Ostseeparks in den Bereich der „neuen Mitte" verlagerten. Aus diesem Grunde und wegen der weitläufigen Anlage des Ostseeparks bestünden zwar Synergieeffekte, seien aber erkennbar deutlich behindert. Hiermit bezieht sich B... auf die von Schwentinental mit der Überplanung des Ostseeparks verfolgten Ziele. Diese Gesichtspunkte haben aber im Rahmen der Prognose nach § 34 Abs. 3 BauGB keine Bedeutung, weil völlig ungewiss ist, ob die Bebauungspläne Nr. 57 A bis D Geltungskraft erlangen werden. Ohne diese Bebauungspläne ist jedoch im Rahmen der Prognose von einer Nachnutzung genehmigter Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten Sortimenten auszugehen. Dem Vorhaben kann dann aber auch eine Attraktivitätssteigerung des gesamten Ostseeparks nicht abgesprochen werden.
Nicht nachvollziehbar ist weiter, dass B... im Gutachten vom 05.09.2012 davon ausgeht, dass bezüglich des modischen Bedarfs 43,2% gegenüber dem Einzelhandelsbestand Ostseepark umverteilt werden, bezüglich der im Ergänzungsgutachten zugrundegelegten endgültigen Aufgabe der Adler-Altflächen in dieser Branche aber davon ausgeht, dass 3 Mio. Euro von den dort bislang erzielten 4,7 Mio. Euro (also ca. 64%) zum streitigen Vorhaben „wandern". Angesichts einer angenommenen Flächenproduktivität des Vorhabens für modischen Bedarf von 3.200 Euro/qm führt eine Erhöhung der für verträglich erachteten Fläche um 1.500 qm allein in dieser Bedarfsgruppe zu einer Umsatzsteigerung von 4,8 Mio. Euro, die schwerlich bedingt sein kann durch den Wegfall der Adler-Altflächen mit einem Gesamtumsatz von 4,7 Mio. Euro. Insofern ist die von J&K geübte Kritik an der Berücksichtigung der Adler-Altflächen im Gutachten von B... berechtigt.
Letztlich hat bei B... die besondere Lage von Preetz nicht hinreichend Berücksichtigung gefunden. Mangels nahe gelegener größerer Städte und wegen der besonders günstigen Verkehrsanbindung ist die Bevölkerung von Preetz stark in Richtung Landeshauptstadt Kiel ausgerichtet. Der Ostseepark liegt unmittelbar an der B 76 und ist für Pendler ohne jede Mühe und ohne Parkraumprobleme quasi im Vorbeifahren erreichbar. Von daher dürfte auch die für den periodischen Bedarf von den Gutachtern attestierte Distanzempfindlichkeit insoweit keine Geltung haben. Mangels einer nach Sortimenten unterteilten Kundenherkunftsbefragung konnten diese Besonderheiten auch nicht von B... hinreichend erfasst werden. Da der zentrale Versorgungsbereich Preetz sich aber schon nach dem Gutachten von B... exakt an der für kritisch befundenen Umverteilungsquote von 6% bewegt, rechtfertigen diese Gesichtspunkte bereits die Annahme schädlicher Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Preetz.
Für die Kammer bestand auch keine Veranlassung, entsprechend dem Antrag Schwentintntals zu der Frage, ob Vorschädigungen in den zentralen Versorgungsbereichen Preetz, Lütjenburg und Gaarden-Ost vorliegen, Beweis zu erheben durch Einvernahme des in der mündlichen Verhandlung präsenten Sachverständigen Gustafsson. Zum einen kommt es auf diese Frage bereits deshalb nicht an, weil die Kammer die Auffassung vertritt, dass sich auch ohne bestehende Vorschädigungen einzelner zentraler Versorgungsbereiche aus dem Verkaufsflächenvergleich der Schluss ziehen lässt, dass jedenfalls die zentralen Versorgungsbereiche Preetz und Gaarden-Ost durch das Vorhaben schädliche Auswirkungen zu erwarten haben.
Zum anderen steht die Durchführung einer Beweisaufnahme durch die ergänzende Vernehmung eines Sachverständigen zu einem bereits abgegebenen schriftlichen Sachverständigengutachten im Ermessen des Gerichts. Die Kammer hält die vorliegenden Gutachten mit Ergänzungen von B... und J&K für hinreichend aktuell, um auch auf der Basis dieser Gutachten schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Preetz und das Stadtteilzentrum Gaarden-Ost prognostizieren und Vorschädigungen in diesen Versorgungsbereichen feststellen zu können. Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung zur Unterstützung ihres Beweisantrages geltend gemacht hat, nach den Feststellungen von B... habe sich in letzter Zeit in diesen Versorgungsbereichen eine Verbesserung eingestellt, verkennt sie, dass die Prognose nach § 34 Abs. 3 BauGB gerade keine Momentaufnahme darstellt, sodass es auch aus Rechtsgründen nicht darauf ankäme, ob sich im Moment gerade z.B. aufgrund geringer Arbeitslosigkeit in der Bevölkerung eine Verbesserung eingestellt hat. Zudem hat die Klägerin dieses Vorbringen in keiner Weise substantiiert und glaubhaft gemacht.
Nach alledem ist die Klage mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Es entspricht hier der Billigkeit i.S.d. § 162 Abs. 3 VwGO, nur die außergerichtlichen Kosten der Landeshauptstadt Kiel für erstattungsfähig zu erklären, weil nur sie sich durch Stellung eines Sachantrages nach § 154 Abs. 3 VwGO am Kostenrisiko beteiligt hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus den §§ 167 Abs. 2 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung wird gemäß §§ 124 a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Von grundsätzlicher Bedeutung ist die Frage, ob ein Verkaufsflächenvergleich auch dann noch ein geeignetes Mittel zur Prognose schädlicher Auswirkungen i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB darstellt, wenn eine Anzahl von mehr als 20 verschiedenen Versorgungsbereichen durch das Bauvorhaben betroffen werden. Von grundsätzlicher Bedeutung ist weiter die Frage, ob im Falle der Feststellung von Vorschädigungen von zentralen Versorgungsbereichen gleichwohl diesem Versorgungsbereich noch weitere Kaufkraftabflüsse in nennenswertem Umfange zugemutet werden dürfen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 73 Abs. 1, 66 LBO öffentlich-rechtliche Vorschriften
§§ 167 Abs. 2 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO
§§ 124 a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 69 LBO
§ 51 LBO
§ 67 LBO
§ 34 BauGB
§ 11 BauNVO
§ 29 BauGB
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 11 Abs. 3 BauNVO
§ 34 Abs.3 BauGB
§ 66 Satz 3 LBO
§ 69 Abs. 5 bis 9 LBO
§ 69 Abs. 9 LBO
§ 51 Abs. 2 Nr. 3 und 6 LBO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO
§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 4 C 2/08
7 A 1635/07
8 C 10859/12
1 LB 63/03
4 B 40.04
4 BN 37/05
1 L 61/00
5 A 1098/99
4 C 7/10
10 A 1417/07
4 C 1/08
4 B 75/09
2 A 146/13
10 A 2439/06
4 C 4/07
4 C 7/07
7 A 964/05