Verwaltungsgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-10-11, Aktenzeichen 8 K 3426/21
ECLI: ECLI:DE:VGKARLS:2022:1011.8K3426.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Bei der geplanten freistehenden Werbeanlage handelt es sich um ein in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichnetes Vorhaben. Erfasst sind danach unter anderem Vorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB. Werbetafeln haben bodenrechtliche Relevanz, ihre Errichtung ist ein Vorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB.(Rn.59)
2. Aufgrund der Regelung in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB ist die Gemeinde gezwungen, bei förmlicher Festlegung eines Sanierungsgebiets nicht nur die zügige Durchführbarkeit der Sanierung gewissenhaft zu prüfen, sondern dies auch zu dokumentieren und in einer Art Selbstverpflichtung einen bestimmten Zeitraum festzulegen. Der Beschluss ist aber nicht Bestandteil der Satzung und muss auch nicht als eigenständige Satzung beschlossen werden.(Rn.71)
3. Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt erfüllt im Sanierungsgebiet unter anderem die Aufgabe, die im allgemeinen Städtebaurecht der Veränderungssperre zukommt.(Rn.82)
4. Die erforderliche Konkretisierung des Sanierungsziele kann insbesondere in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen.(Rn.85)
5. Das Sanierungskonzept ist jedenfalls in seinen grundsätzlichen Aussagen von der Gemeindevertretung zu beschließen, zumal es sich um das Ergebnis einer gerechten Abwägung handeln muss. Dies gilt gerade auch für die Konkretisierungen von Zielen und Zwecken der Sanierung.(Rn.86)
1. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin auf ihren Antrag vom 19. März 2021 eine sanierungsrechtliche Genehmigung zur Errichtung einer statischen, doppelseitigen und beleuchteten Plakatanschlagtafel auf der Liegenschaft XXX gemäß näherer Darstellung in den Bauvorlagen zu erteilen.
Der Bescheid der Beklagten vom 6. Mai 2021 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 1. September 2021 werden aufgehoben.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für die Errichtung einer Werbetafel im Gemeindegebiet der Beigeladenen.
Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich der Sanierungssatzung der Beigeladenen vom 24. April 2012 „An der XXX“.
Dem Satzungsbeschluss lag ein Beschlussvorschlag der Gemeindeverwaltung vom 19. April 2012, erarbeitet von der XXX am 12. April 2012, zugrunde, in dem die in der vorbereitenden Untersuchung ermittelten städtebaulichen Missstände dargestellt werden: bausubstanzielle Mängel, funktionale Mängel und Mängel im Stadtbild, unter anderem an den Ortseingängen. Die Vorlage beschreibt auch die Sanierungsziele. Danach sollte unter anderem der Ortseingang ansprechender gestaltet werden. In der Sitzungsvorlage wurde empfohlen, die Sanierung bis 31. Dezember 2020 zu befristen, weil diese Frist auch im Zuwendungsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 14. März 2012 enthalten sei. Im Beschlussvorschlag, der in der von der XXX erarbeiteten Beschlussvorlage auf Seite 10 enthalten ist, findet sich unter anderem der Vorschlag: „Die Frist, in der die Sanierung ‚An der XXX‘ durchgeführt werden soll, wird vorläufig bis zum 31. Dezember 2020 festgelegt.“
Der Gemeinderat nahm in seiner Sitzung vom 24. April 2012 mit hier nicht weiter relevanten, in der Sitzungsniederschrift näher dokumentierten Änderungen am räumlichen Geltungsbereich die Beschlussvorlage an. Die Satzung und der Lageplan wurden vom Bürgermeister der Beigeladenen am 26. April 2012 jeweils ausgefertigt.
Die am 2. Mai 2012 bekannt gemachte Satzung enthält folgende Regelungen:
„§ 1
Festlegung des Sanierungsgebietes
In dem nachfolgend näher beschriebenen Gebiet liegen städtebauliche Missstände nach § 136 BauGB vor. Dieser Bereich soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert oder umgestaltet werden. Das insgesamt ca. 15,64 ha umfassende Gebiet wird hiermit förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt und erhält die Bezeichnung ‚An der XXX‘.
Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes ergibt sich aus dem Lageplan der XXX Stadtentwicklung GmbH mit Datum vom 26.04.2012 (Originalmaßstab M 1:1000). Das Sanierungsgebiet umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im vorgenannten Lageplan abgegrenzten Fläche. Der Lageplan ist Bestandteil der Satzung. Die Sanierungssatzung sowie der Lageplan können während der üblichen Öffnungszeiten im Rathaus XXX von jedermann eingesehen werden. …
§ 2 Verfahren
Die Sanierungsmaßnahme wird im vereinfachten Verfahren gem. § 142 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Die Anwendung der §§ 152 bis 156a BauGB wird ausgeschlossen.
§ 3 Genehmigungspflichten
Die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge finden Anwendung.
§ 4 Inkrafttreten
Die Satzung wird gemäß § 143 Abs. 1 BauGB mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung rechtsverbindlich.“
In der Bekanntmachung findet sich ein Abdruck eines verkleinerten Lageplanes. Der Geltungsbereich des abgedruckten Lageplans erfasste jedoch im - hier nicht relevanten - Bereich der Straße „XXX“ einige Grundstücke nicht und entsprach insoweit nicht dem vom Gemeinderat beschlossenen und ausgefertigten Lageplan, sondern beruhte offenbar auf einer Entwurfsfassung vom 13. April 2012.
Mit Beschluss des Gemeinderates der Beigeladenen vom 25. September 2012 wurde die Sanierungssatzung wie folgt ergänzt:
„§ 5
Die Frist, in der die Sanierung ‚An der XXX‘ in XXX durchgeführt werden soll, wird vorläufig bis zum 31. Dezember 2020 festgelegt.“
In der Beschlussvorlage hierzu wurde ausgeführt, das Regierungspräsidium habe darauf hingewiesen, dass nach § 142 Abs. 3 BauGB bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen sei, in der die Sanierung durchgeführt werden solle. Die Frist sei zwar in der Vorlage enthalten, sie sei jedoch förmlich festzulegen.
Der Gemeinderat beschloss am 11. November 2014 Gestaltungsrichtlinien zur Ortsbildpflege und deren Anwendung. Diese sind in einer Broschüre „Gestaltungsgrundsätze zur Ortsbildpflege“ zusammengefasst, die „als allgemeine Orientierung für bauliche Maßnahmen im Sanierungsgebiet“ dienen sollen. Es handle sich um eine Konkretisierung der Sanierungsziele. Sie seien Grundlage für die sanierungsrechtliche Genehmigung gemäß § 145 BauGB. Die Gestaltungsgrundsätze sollten im Zusammenhang mit der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen dazu beitragen, dass Baumaßnahmen aller Art bezüglich Werkstoffauswahl, Farbgebung, Konstruktion und Gestaltung einzelner Bauteile zur Erhaltung und Gestaltung des Ortsbildes von XXX beitrügen. Ziel sei es, das typische Erscheinungsbild sowie die ortsbildprägenden baulichen Anlagen zu sichern. Bei Veränderungen an Gebäuden oder bei Neubauten müsse gewährleistet sein, dass diese sich in das bestehende Ortsbild einfügten. Dabei sollten traditionelle und ortstypische Elemente als Grundlagen der Gestaltung übernommen und mit einer zeitgemäßen Architektursprache in Bezug auf Formen und Materialien übersetzt werden. In der Folge finden sich Vorgaben oder Empfehlungen für die Gestaltung der Baukörper, Fassaden, Dachlandschaft, Oberflächen und Materialien sowie unbebaute Flächen, Mauern und Einfriedungen. Für Werbeanlagen finden sich folgende Grundsätze:
„Werbeanlagen und Automaten
- Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Die Werbezone ist beschränkt auf das Erdgeschoss und den Brüstungsbereich des ersten Obergeschosses.
- Werbeanlagen sollen die Fassadengestaltung nicht überlagern. Die Höhe von Schriftzügen soll 50 cm nicht überschreiten.
- Zulässig sind hinterleuchtete Werbeanlagen sowie Werbeanlagen aus direkt leuchtenden Einzelbuchstaben bzw. Einzelzeichen, Stechschilder und aufgemalte Werbungen.
- Leuchtbänder mit Wechselbeleuchtung und Großflächenwerbung sind nicht zulässig.
- Werbeanlagen bedürfen einer gesonderten Abstimmung mit der Gemeinde.“
Im Weiteren wird in der Broschüre auf Fördermöglichkeiten für private Sanierungen hingewiesen.
Am 12. April 2016 wurde die Sanierungssatzung zusammen mit dem Lageplan im Rahmen eines ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB vom Bürgermeister neu ausgefertigt. Dabei wurde in § 1 der Satzung und im Lageplan die Datumsangabe „26.04.2012“ in die Angabe „24.04.2012“ geändert. Die am 25. September 2012 beschlossene Ergänzung um eine Regelung zur Durchführungsfrist ist in der neu ausgefertigten Satzung enthalten. Allerdings findet sich diese Regelung nun in § 4. In § 5 der neu ausgefertigten Satzung wurde das rückwirkende Inkrafttreten der Satzung zum 2. Mai 2012 angeordnet. Am 27. Juli 2016 wurde die neu ausgefertigte Satzung in der Fassung vom 24. April und 25. September 2012 erneut bekannt gemacht. Der in der Bekanntmachung enthaltene verkleinerte Lageplan entsprach nun im Bereich „XXX“ der bereits am 26. April 2012 ausgefertigten Fassung.
Am 18. Juli 2017 beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen eine Satzung zur Änderung der Sanierungssatzung. Darin wurde das festgelegte Sanierungsgebiet im südlichen Bereich erweitert. Die Änderung wurde am 26. Juli 2017 bekannt gemacht. Mit Beschluss des Gemeinderates vom 28. Juli 2020 - bekannt gemacht am 12. August 2020 - wurde eine zweite Satzung zur Änderung der Sanierungssatzung beschlossen und das Sanierungsgebiet erneut erweitert. Auf den Grundstücken mit der Flurstück-Nummer 382, 383 und 384 sollte ein Spielplatz errichtet werden.
Des Weiteren hat der Gemeinderat der Beigeladenen am 28. Juli 2020 beschlossen, die Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll, bis 31. Dezember 2026 auf insgesamt 15 Jahre zu verlängern.
Mit Schreiben vom 19. März 2021 beantragte die Klägerin - eine Kommanditgesellschaft, die auf dem Gebiet der Außenwerbung tätig ist - die Erteilung einer Baugenehmigung sowie einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für die Errichtung einer freistehenden, doppelseitigen und beleuchteten Werbeanlage, bei der der Plakatanschlag alle zehn Tage gewechselt werden soll. Die Anlage soll auf einem Grundstück in XXX, errichtet werden. Die Tafel soll 3,8 m breit und 2,67 m hoch sein (Fläche von 10,146 qm) und im Abstand von 1 m zum Boden von zwei Rohren getragen werden (s. u.a. Fotomontage in den Bauvorlagen).
Mit Schreiben vom 30. März 2021 forderte die Beklagte die Beigeladene auf, mitzuteilen, ob sie ihr Einvernehmen zum Bauvorhaben erteile.
Mit Schreiben vom 4. Mai 2021 teilte die Beigeladene der Beklagten mit, dass mit Beschluss des Technischen- und Umweltausschusses vom 27. April 2021 das gemeindliche Einvernehmen zur sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht erteilt werde. Zur Baugenehmigung wurde das Einvernehmen erteilt. Das Bauvorhaben widerspreche den Sanierungszielen im ausgewiesenen Sanierungsgebiet „An der XXX“. Ziel des Sanierungsgebiets sei die Aufwertung der Ortseingänge. Die Werbeanlage diene wirtschaftlichen Interessen und befinde sich nicht am Ort der Leistung.
Daraufhin lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 6. Mai 2021 - zugestellt am 8. Mai 2021 - die sanierungsrechtliche Genehmigung des beantragten Vorhabens ab. Nach § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB werde die sanierungsrechtliche Genehmigung nur im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt, wenn für die baurechtliche Maßnahme, wie hier, zusätzlich eine baurechtliche Genehmigung erforderlich sei. Die Gemeinde habe im Zusammenhang mit der Sanierungssatzung Gestaltungsgrundsätze zur Ortsbildpflege entwickelt. Danach seien Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig, Großflächenwerbung sei nicht zulässig und Werbeanlagen bedürften einer gesonderten Abstimmung mit der Gemeinde. Die geplante Anlage befinde sich nicht an der Stätte der Leistung und sei mit einer Ansichtsfläche von etwa 10 qm großflächig. Eine Abstimmung mit der Beigeladenen sei nicht erfolgt. Somit widerspreche sie den Sanierungszielen. Die Baugenehmigungsbehörde sei an das versagte Einvernehmen gebunden. Sie dürfe die sanierungsrechtliche Genehmigung nicht erteilen.
Die Klägerin erhob am 2. Juni 2021 Widerspruch und forderte die Beklagte auf, über die Baugenehmigung zu entscheiden. Die Baugenehmigung sei im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu erteilen. Bei der näheren Umgebung handele es sich um ein Mischgebiet. Hierin füge sich die Anlage nach der Art der baulichen Nutzung ein. Die sanierungsrechtliche Genehmigung sei zu Unrecht versagt worden. Die Sanierungsziele für Werbeanlagen seien unbillig und widersprächen dem Sanierungsrecht. Für das Sanierungsziel gebe es offenkundig keine konkrete Sanierungsmaßnahme, etwa in Form eines Bebauungsplans. Es sei nach § 136 BauGB unzulässig, ohne rechtliche Grundlage Gestaltungsgrundsätze aufzustellen und baurechtlich zulässige Anlagen zu verhindern. Bei dem genannten Gestaltungskonzept handele es sich um keine Satzung. Die nähere Umgebung sei ein Mischgebiet, hier befinde sich eine Kfz-Werkstatt und ein Fliesenfachhandel. Im Mischgebiet seien Werbeanlagen nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO regelhaft zulässig. Da es zumindest derzeit keine konkreten Sanierungsmaßnahmen für das Grundstück gebe, hätte die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 145 Abs. 4 BauGB zumindest befristet oder auflösend bedingt erteilt werden müssen.
Am 24. Juni 2021 erteilte die Beklagte im vereinfachten Verfahren die Baugenehmigung für das Vorhaben.
Der Widerspruch gegen die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung wurde vom Regierungspräsidium mit Widerspruchsbescheid vom 1. September 2021 - zugestellt am 8. September 2021 - zurückgewiesen. Die sanierungsrechtliche Genehmigung sei zu Recht nicht erteilt worden, weil das nach § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB erforderliche Einvernehmen von der Beigeladenen versagt worden sei und sich die Baugenehmigungsbehörde nicht über die Versagung hinwegsetzen könne. Die Versagung sei nach § 145 Abs. 1 Satz 3 BauGB fristgerecht erfolgt. Die für die Baugenehmigung nach § 54 Abs. 4 Satz 1 LBO gegebene Ersetzungsmöglichkeit im Falle der rechtswidrigen Versagung des Einvernehmens erfasse nicht das Einvernehmen zur sanierungsrechtlichen Genehmigung. Daher sei auch die Widerspruchsbehörde an die Versagung des Einvernehmens gebunden.
Die Klägerin hat am 29. September 2021 Klage erhoben. Sie habe einen Anspruch auf Erteilung der beantragten sanierungsrechtlichen Genehmigung. Wie bereits im Widerspruch ausgeführt, seien die von der Beigeladenen zur Versagung des Einvernehmens herangezogenen Gestaltungsgrundsätze rechtlich unverbindlich. Abgesehen davon ließen sich im Rahmen einer Sanierung baurechtlich im Übrigen zulässige Vorhaben nicht ausschließen, ohne hierfür eine konkrete verbindliche Maßnahme getroffen zu haben. Selbst wenn die in den unverbindlichen Sanierungsgrundsätzen enthaltenen Vorgaben für Werbeanlagen in einer Gestaltungssatzung nach § 74 LBO verankert wären, wären sie rechtlich bedenklich.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheids vom 6. Mai 2021 und des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 1. September 2021 zu verpflichten, ihr auf ihren Antrag vom 19. März 2021 eine sanierungsrechtliche Genehmigung zur Errichtung einer statischen, doppelseitigen und beleuchteten Plakatanschlagtafel auf der Liegenschaft XXX, gemäß näherer Darstellung in den Bauvorlagen zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Klage sei unbegründet. Die Beigeladene habe ihr Einvernehmen versagt. Daran sei die Baurechtsbehörde gebunden. Im Übrigen widerspreche das Bauvorhaben den Zielen der Sanierungssatzung, insbesondere dem Ziel der Aufwertung der Ortseingänge und -durchfahrten und der hierzu von der Beigeladenen aufgestellten Grundsätze für Werbeanlagen.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Sie bringt vor, mit dem Sanierungsgebiet sei eine wichtige Maßnahme der städtebaulichen Erneuerung begonnen und in Kraft gesetzt worden. Das Bauvorhaben widerspreche der Zielsetzung der Sanierungsmaßnahme deutlich. Sie habe entsprechende Anträge an verschiedenen Standorten in der Vergangenheit immer abgelehnt, weil sie das städtebauliche Bild erheblich negativ beeinträchtigten. Mit der Erteilung des Einvernehmens zu einer solchen Werbeanlage könnte die Gemeinde bei Privatgebäuden gestalterische Aspekte zu Farbe, Form und Material aus Gleichheitsgründen nicht mehr durchsetzen. Auch dadurch würden die Zielsetzungen im Sanierungsgebiet massiv eingeschränkt. Auch außerhalb des Sanierungsgebietes lasse sie keine großflächigen Werbeplakate für Leistungen Dritter zu. Beispielhaft sei auf den Bebauungsplan zum Gewerbegebiet „XXX verwiesen, wo solche Anlagen ausgeschlossen sein. Es bestehe im Gemeinderat Einigkeit, nach Ablauf des Sanierungsgebietes einen Bebauungsplan oder eine Gestaltungssatzung zu erlassen, um solche Verunstaltungen zu verhindern.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Akte der Beklagten (zwei Hefte), des Regierungspräsidiums Karlsruhe (1 Heft) sowie der Beigeladenen (ein Ordner und ein Heft), die Schriftsätze der Beteiligten und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg.
I. Sie ist zulässig.
Die Klage ist als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Var. 2 VwGO auf Erteilung eines Verwaltungsakts - einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 und § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB - statthaft.
Die Klägerin ist nach § 42 Abs. 2 Var. 2 VwGO klagebefugt. Sie hat möglicherweise gegen die Beklagte einen Anspruch aus § 145 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BauGB auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung.
Das Vorverfahren nach § 68 Abs. 2 VwGO wurde durchgeführt. Die Klage wurde innerhalb der Frist des § 74 Abs. 2 VwGO von einem Monat nach der am 8. September 2021 erfolgten Zustellung des Widerspruchsbescheids am 29. September 2021 erhoben.
Die Klägerin ist nach § 161 Abs. 2 und § 124 Abs. 1 HGB teilrechtsfähig und damit im Ergebnis beteiligtenfähig (vgl. § 61 Nr. 1 und 2 VwGO sowie Bier/Steinbeiß-Winkelmann in Schoch/Schneider, VwGO, § 61 Rn. 2; Czybulka/Siegel in Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl., § 61 Rn. 24; Buchheister in Wysk, VwGO, 3. Aufl., § 61 Rn. 4).
II. Die Klage ist auch begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Erteilung der begehrten sanierungsrechtlichen Genehmigung durch die Beklagte aus § 145 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BauGB (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Ablehnung des Antrags der Klägerin ist rechtswidrig und verletzt sie in ihren Rechten.
Die Versagungsgründe des § 145 Abs. 2 BauGB liegen nicht vor. Damit hat die Klägerin einen Anspruch gegen die Beklagte auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.5.2006 - 4 C 9.04 - BVerwGE 126, 104, juris Rn. 19; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 7.12.2001 - 3 S 2657/00 - juris Rn. 19). Das Vorliegen der Versagungsgründe des § 145 Abs. 2 BauGB ist gerichtlich voll überprüfbar. Der Behörde steht jedenfalls beim Fehlen von Versagungsgründen kein Beurteilungsspielraum und kein Ermessen bezüglich einer Erteilung zu (vgl. OVG Saarl., Beschluss vom 16.11.2016 - 2 A 225/15 - juris Rn. 13; VG Ansbach, Urteil vom 30.11.2017 - AN 3 K 16.00078 - juris Rn. 37; Möller in Schrödter, BauGB, 9. Aufl., § 145 Rn. 8; Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl., § 145 Rn. 3).
1. Die Beklagte ist für den Anspruch passivlegitimiert. Sie ist Rechtsträger der zuständigen unteren Baurechtsbehörde im Sinne von § 48 Abs. 1 und § 46 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 4 LBO. Die untere Verwaltungsbehörde der Stadt XXX nimmt diese Funktion für die Verwaltungsgemeinschaft XXX wahr, die nicht nur das Gebiet der Großen Kreisstadt XXX, sondern auch das Gebiet der Stadt XXX und der Gemeinden XXX und XXX umfasst (vgl. § 59 Satz 1, § 60 Abs. 1 und § 61 Abs. 7 GemO i.V.m. den Vorschriften des GKZ und der vorliegend maßgeblichen öffentl.-rechtl. Vereinbarung).
Die sanierungsrechtliche Genehmigung ist hier nicht von der Gemeinde, welche die Sanierungssatzung erlassen hat - hier die Beigeladene -, sondern von der unteren Baurechtsbehörde - der Beklagten - zu erteilen. Denn für das Vorhaben der Klägerin ist daneben auch eine baurechtliche Genehmigung erforderlich (§ 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Die sanierungsrechtliche Genehmigung bedarf jedoch des Einvernehmens der beigeladenen Gemeinde.
2. Das Vorhaben der Klägerin - die Errichtung der fraglichen Werbeanlage - bedarf nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB einer sanierungsrechtlichen Genehmigung.
a) Denn bei der geplanten freistehenden Werbeanlage handelt es sich um ein in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichnetes Vorhaben. Erfasst sind danach unter anderem Vorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB. Werbetafeln haben bodenrechtliche Relevanz, ihre Errichtung ist ein Vorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 2.11.1989 - 3 S 2443/89 - juris Rn. 14; zu an Wänden angebrachten Werbetafeln: VGH Bad.-Württ., Urteil vom 28.10.1992 - 3 S 2490/91 - juris Rn. 18 ff.).
b) Das Vorhabengrundstück befindet sich auch in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet im Sinne von § 144 Abs. 1 und § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Nach §§ 214 und 215 BauGB beachtliche Mängel der Sanierungssatzung, die zu deren Unwirksamkeit führen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
aa) Nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Nach § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Satzung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten (§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB). Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden (§ 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB). Nach Ablauf der festgelegten Frist ist die Sanierungssatzung von der Gemeinde aufzuheben (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder nach § 144 Absatz 2 BauGB ausgeschlossen werden (vgl. § 142 Abs. 4 BauGB).
bb) Das Vorhabengrundstück auf der Gemarkung von XXX befindet sich im räumlichen Geltungsbereich der Sanierungssatzung der Beigeladenen. Maßgeblich für den räumlichen Geltungsbereich ist die Fassung der Sanierungssatzung, die sie durch die zweite Änderung mit Beschluss des Gemeinderates vom 28. Juli 2020 erfahren hat und am 12. August 2020 gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB bekannt gemacht wurde. Im Übrigen gelten die textlichen Regelungen der am 27. Juli 2016 im Rahmen des ergänzenden Verfahrens neu bekannt gemachten Fassung der Satzung, die auf den Gemeinderatsbeschlüssen vom 24. April und 25. September 2012 beruht.
cc) Die ursprüngliche Fassung der Sanierungssatzung vom 24. April 2012 enthält keinen Fehler, der zur Gesamtnichtigkeit der Satzung führt.
(1) Insbesondere fehlt es nicht an einem Beschluss des Gemeinderates am 24. April 2012 darüber, welchen Geltungsbereich das Sanierungsgebiet haben soll.
Dass am 24. April 2012 ein eindeutiger Beschluss über den räumlichen Geltungsbereich der Satzung getroffen wurde, ergibt sich aus der Ausfertigung der Satzung und des Lageplans vom 26. April 2012 sowie aufgrund der erneuten Ausfertigung der Sanierungssatzung im Rahmen des ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB am 12. April 2016.
Der Beschluss des Gemeinderates vom 24. April 2012 bezieht sich ausweislich des von der Beigeladenen vorgelegten - die Unterschrift des Bürgermeisters nicht enthaltenden - Auszuges aus der Niederschrift über die Gemeinderatssitzung hinsichtlich des räumlichen Geltungsbereichs allerdings nur „auf den dargestellten Umfang“ des Sanierungsgebietes. Gegenstand der Beschlussfassung war die Sitzungsvorlage Nr. 36/2012. Diese vom Bürgermeister der Beigeladenen unterschriebene Vorlage vom 19. April 2012 nennt ebenfalls keinen mit Datum bezeichneten Lageplan. Die Vorlage verwies auf einen Entwurf der XXX vom 12. April 2012, dem auch ein Satzungsentwurf beigefügt war, der in § 1 Abs. 2 auf einen noch mit Datum zu benennenden Lageplan der XXX Bezug nahm. Des Weiteren finden sich in der von der Beigeladenen zunächst vorgelegten, kopierten Akte beim Beschlussvorschlag zwei Lagepläne der XXX, einer mit Datum vom 13. April 2012 und einer mit Datum vom 17. April 2012, die sich im nordwestlichen Bereich um die Straße „XXX“ unterscheiden. In der auf gerichtliche Anforderung ergänzend vorgelegten Akte findet sich beim Beschlussvorschlag nur noch der Lageplan vom 17. April 2012 als Anlage. Am 2. Mai 2012 bekannt gemacht wurde der Lageplan der XXX vom 13. April 2012, der in der Satzung als „Lageplan vom 26.04.2012“ bezeichnet wurde. Darin waren offenbar ausgehend von der Fassung des Lageplans vom 13. April 2012 andere vom Gemeinderat ausdrücklich beschlossene Änderungen des Geltungsbereichs eingearbeitet worden. Das auf gerichtliche Anforderung vorgelegte Original der Ausfertigung der Satzung und des Lageplans vom 26. April 2012 basiert jedoch auf dem Entwurf des Lageplans vom 17. April 2012, in das die in der Sitzung beschlossenen Änderungen eingearbeitet wurden.
Im Rahmen eines im Jahr 2016 durchgeführten ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB wurde die Sanierungssatzung, die vom Gemeinderat am 24. April 2012 und - bezüglich der Sanierungsfrist ergänzend - am 25. September 2012 beschlossen worden war, erneut vom Bürgermeister der Beigeladenen ausgefertigt. Darin bestätigt er, dass der Gemeinderat in seiner Sitzung vom 24. April 2012 die Fassung des Plans der XXX vom 24. April 2012 beschlossen habe. Diese Fassung entspricht der zunächst ausfertigten Fassung „vom 26. April 2021“ und beruht ersichtlich auf dem Lageplan der XXX vom 17. April 2012 und enthält die weiteren in der Sitzung vom 24. April 2012 beschlossenen und im Sitzungsprotokoll enthaltenen Änderungen.
(2) Soweit bei der Bekanntmachung der Satzung vom 24. April 2012 am 2. Mai 2012 gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 4 DVO GemO im Wege der Ersatzbekanntmachung ein falscher Lageplan bekannt gemacht wurde, wurde dieser Fehler mit der erneuten Bekanntmachung des richtigen Lageplans am 27. Juli 2016 gemäß § 214 Abs. 4 BauGB geheilt.
(3) Es liegt auch kein Ausfertigungsmangel bezüglich der Satzung vom 24. April 2012 vor. Soweit zunächst am 26. April 2012 ein „Lageplan vom 26. April 2012“ ausgefertigt wurde, mithin für den Lageplan ein Datum angegeben wurde, das zeitlich nach dem Beschluss des Gemeinderates liegt, wurde dieser Fehler gemäß § 214 Abs. 4 BauGB am 12. April 2016 geheilt. Der Bürgermeister hat den Lageplan „vom 26. April 2012“ unter der Angabe des Datums „vom 24. April 2012“ neu ausgefertigt.
(4) Der nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB erforderliche Beschluss des Gemeinderats der Beigeladenen über die Frist für die Durchführung der Sanierung liegt vor.
Aufgrund dieser Regelung ist die Gemeinde gezwungen, bei förmlicher Festlegung eines Sanierungsgebiets nicht nur die zügige Durchführbarkeit der Sanierung gewissenhaft zu prüfen, sondern dies auch zu dokumentieren und in einer Art Selbstverpflichtung einen bestimmten Zeitraum festzulegen. Der Beschluss ist aber nicht Bestandteil der Satzung und muss auch nicht als eigenständige Satzung beschlossen werden (vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE - juris Rn. 128; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 142 Rn. 75a). Die Sanierungssatzung tritt auch nicht durch bloßen Zeitablauf (vgl. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 162 Rn. 18) oder auch nicht durch unzureichend zügige Förderung der Sanierung außer Kraft (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.4.2011 - 4 B 52.10 - juris Rn. 6).
Ob die - gegebenenfalls sogar zeitgleiche - Fassung eines formlosen Beschlusses über die Sanierungsfrist mit dem Beschluss über die Sanierungssatzung eine Gültigkeitsvoraussetzung der Sanierungssatzung ist, ist noch nicht hinreichend geklärt und in Literatur und Rechtsprechung streitig. So wird vertreten, der formlose Fristbeschluss könne nach dem Beschluss der Sanierungssatzung nicht nachgeholt werden und führe zu deren Ungültigkeit (vgl. Möller in Schrödter, BauGB, 9. Aufl., § 142 Rn. 31). Jedenfalls im Rahmen der Prüfung der Erforderlichkeit der Planung und der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB müsse sich der Plangeber vergewissern, ob das Planungsziel im geplanten zeitlichen Rahmen eingehalten werden könne (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 16.11.2016 - 3 S 572/15 - DVBl. 2017, 252, juris Rn. 75; OVG NRW, Urteil vom 12.11.2015 - 7 D 66/14.NE - DVBl. 2016, 512, juris Rn. 48; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 142 Rn. 75a). Nach anderer Auffassung ist das Vorhandensein eines Beschlusses keine Gültigkeitsvoraussetzung für die Sanierungssatzung (vgl. VG Ansbach, Urteil vom 11.5.2016 - AN 9 K 15.01199 - juris Rn. 39; VG Würzburg, Urteil vom 21.3.2019 - W 5 K 17.1391 - juris Rn. 29; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 142 Rn. 75d; Schmitz in Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, § 142 Rn. 46 f.).
Hier kann dahinstehen, ob der gesonderte, womöglich sogar zeitgleiche Beschluss einer Frist nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB für die Gültigkeit der Sanierungssatzung erforderlich ist. Denn der Gemeinderat der Beigeladenen hat ausweislich des Sitzungsprotokolls am 24. April 2012 einen solchen Fristbeschluss getroffen. Im Protokoll ist vermerkt: „Im Übrigen gilt der Beschlussvorschlag wie in der Anlage (Beschlussvorlage XXX) dargestellt.“ Der Beschlussvorschlag der XXX vom 12. April 2014 enthält am Ende auch den Punkt „Die Frist, in der die Sanierung ‚An der XXX‘ durchgeführt werden soll, wird vorläufig bis zum 31.12.2020 festgelegt.“ Auch in den Erwägungen der Sitzungsvorlage, die Grundlage für die Abwägungsentscheidung des Gemeinderates der Beigeladenen war, wird auf das Zeitmoment der geplanten Sanierung eingegangen, insbesondere im Rahmen der vom Regierungspräsidium bewilligten Förderung der Sanierung.
Soweit die Beigeladene am 25. September 2012 in einem § 5 eine gleichlautende Sanierungsfrist bis zum 31. Dezember 2020 festgelegt hat, weil sie dies aufgrund eines Hinweises des Regierungspräsidiums für rechtlich notwendig gehalten hat, wurde damit keine konstitutive Regelung getroffen. Denn aus § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB und der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschluss vom 12.4.2011 - 4 B 52.10 - juris Rn. 6) ergibt sich, dass eine Fristbestimmung nur eine Selbstverpflichtung der Gemeinde begründet und gegenüber Dritten rechtlich nicht verbindlich ist.
Im Übrigen hat der Gemeinderat der Beigeladenen die Frist für die Durchführung der Sanierung gemäß § 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB durch Beschluss vom 28. Juli 2020 bis zum 31. Dezember 2026 auf insgesamt 15 Jahre verlängert.
(5) Der Umstand, dass die Beigeladene in der im Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB durchgeführten erneuten Ausfertigung und Bekanntmachung der am 24. April und 25. September 2012 beschlossenen Sanierungssatzung die Reihenfolge der §§ 4 und 5 vertauscht hat, stellt keinen beachtlichen Fehler dar. Insbesondere fehlt es nicht an einem entsprechenden Beschluss des Gemeinderates (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Alt. 1 und § 215 BauGB). Denn beide Paragrafen betrafen keinen konstitutiven Inhalt der Sanierungssatzung.
Bei der Bestimmung der Frist handelt es sich - wie ausgeführt - um keinen rechtsverbindlichen Teil der Sanierungssatzung.
Gleiches gilt für die ursprünglich in § 4 enthaltene Regelung, wonach die Sanierungssatzung mit ihrer Bekanntmachung - am 2. Mai 2012 - rechtsverbindlich werde. Das Inkrafttreten einer Sanierungssatzung mit ihrer Bekanntmachung wird durch § 143 Abs. 1 Satz 4 BauGB angeordnet. Diese Rechtsfolge ergibt sich bereits aus dem Gesetz und kann von der Gemeinde nicht geändert werden (vgl. BGH, Beschluss vom 30.6.1994 - III ZR 109/93 - NVwZ 1995, 101; Möller in Schrödter, BauGB, 9. Aufl., § 143 Rn. 5). Soweit der Bürgermeister in § 5 der im ergänzenden Verfahren am 27. Juli 2016 neu bekannt gemachten Satzung deren rückwirkende Geltung zum 2. Mai 2012 angeordnet hat, beruht dies auf der Ermächtigung in § 214 Abs. 4 BauGB und erforderte ebenfalls keinen Beschluss des Gemeinderates. Die Anordnung der rückwirkenden Geltung ist kein Teil des Satzungsbeschlusses, sondern des Bekanntmachungsverfahrens (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.8.2000 - 4 CN 2.99 - NVwZ 2001, 203, juris Rn. 20 ff.).
(6) Weitere Mängel der Sanierungssatzung, die nach §§ 214 und 215 BauGB beachtlich wären, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Die Klägerin macht nicht geltend, dass die Voraussetzungen für den Erlass einer Sanierungssatzung nach §§ 142 und 136 BauGB nicht vorlägen, dass das Aufstellungsverfahren im Übrigen nicht beachtet oder die Abwägung rechtlich zu beanstanden sei.
c) In der Sanierungssatzung hat die Beigeladene zwar nach § 142 Abs. 4 BauGB das vereinfachte Verfahren für die Sanierung angeordnet, also die Geltung der Vorschriften des Dritten Abschnitts (§§ 152 bis 156a BauGB) ausgeschlossen. Sie hat jedoch ausdrücklich in der Sanierungssatzung (§ 3) bestimmt, dass der Genehmigungsvorbehalt nach § 144 BauGB Anwendung finden soll.
Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt erfüllt im Sanierungsgebiet unter anderem die Aufgabe, die im allgemeinen Städtebaurecht der Veränderungssperre zukommt (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.5.2006 - 4 C 9.04 - BVerwGE 126, 104 - juris Rn. 24; vgl. auch § 14 Abs. 4 und § 15 Abs. 2 BauGB). Er hat den Zweck, das Sanierungsverfahren gegen Störungen und Erschwerungen durch Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge abzusichern und der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Ziele und Zwecke der Sanierung einzuräumen. Die Bestimmungen haben aber auch den Zweck, die betroffenen Grundeigentümer vorbeugend vor Investitionen zu bewahren, die sich im weiteren Verlauf der Gesamtmaßnahme als verfehlt erweisen können (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 144 Rn. 2; Möller in Schrödter, BauGB, 9. Aufl., § 144 Rn. 2).
3. Die sanierungsrechtliche Genehmigung durfte von der Beklagten nicht versagt werden. Die Versagungsgründe des § 145 Abs. 2 BauGB liegen nicht vor.
a) Nach dieser Norm darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen.
Die Sanierungsziele müssen nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein. Sie können sich auch aus ihrer Begründung sowie aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben. An die Konkretisierung dieser Ziele dürfen bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Doch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher. Die erforderliche Konkretisierung kann insbesondere in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 30.9.2021 - 3 S 2595/20 - NVwZ-RR 2020, 128, juris Rn. 33 und vom 7.12.2001 - 3 S 2657/00 - juris Rn. 20). Die Sperrwirkung der Sanierungssatzung und die mit ihrem Erlass verbundene Genehmigungspflicht sollen dazu dienen, den Gemeinden einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Sanierungsziele einzuräumen. Aus der anfänglich umfassenderen Sperrwirkung - in diesem Stadium mit der Wirkung einer Veränderungssperre vergleichbar - wird mit zunehmender Verdichtung der Sanierungsziele ein Rechtsinstitut, mit dessen Hilfe nur noch diejenigen Rechtsvorgänge und Vorhaben abgewehrt werden können, die den nunmehr detaillierten Planungsvorstellungen widersprechen. In den Fällen, in denen eine Sanierungssatzung vor längerer Zeit erlassen wurde, ohne dass seither das Sanierungsverfahren vorangetrieben worden ist und ohne dass die Sanierungsziele - bis hin zur Aufstellung eines Sanierungsbebauungsplans - zunehmend konkreter geworden sind, kann sich dies dergestalt auswirken, dass dann gegebenenfalls eine Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB erteilt werden muss (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 7.12.2001 - 3 S 2657/00 - juris Rn. 20; als Faustregel wird mitunter ein Zeitraum von fünf bis sechs Jahren angegeben: Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 145 Rn. 34; Kammerurteil vom 24.10.2017 - 8 K 4110/16 - n.v., Urteilsumdruck S. 8).
Nach ersatzloser Aufhebung des § 10 des Städtebauförderungsgesetzes mit Gesetz vom 5. November 1984 (BGBl. I S. 1321), der die Aufstellung eines Bebauungsplans für die Neugestaltung eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes vorgeschrieben hatte, müssen die Sanierungsziele allerdings nicht zwingend im Bebauungsplanverfahren, sondern können auch auf andere Weise konkretisiert werden. Der Wegfall des Sanierungsbebauungsplans entbindet die Gemeinde aber nicht von der Verpflichtung zur Aufstellung eines Sanierungskonzepts, wobei sich die Ordnungs- und Entwicklungsvorstellungen auch aus einem städtebaulichen Rahmenplan ergeben können (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 7.12.2001 - 3 S 2657/00 - juris Rn. 20, und vom 8.7.2010 - 5 S 3092/08 - juris Rn. 62; VG Ansbach, Urteil vom 30.11.2017 - AN 3 K 16.00078 - juris Rn. 42). Das Sanierungskonzept kann sich aus mehreren, jedenfalls schriftlichen und zeichnerischen oder planerischen Unterlagen ergeben. Neben der Bauleitplanung können dies auch nicht rechtsverbindliche städtebauliche, sogenannte informelle Planungen sein, die unterschiedliche Bezeichnungen haben können (vgl. OVG Saarl., Beschluss vom 16.11.2016 - 2 A 225/15 - juris Rn. 12; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 8.7.2010 - 5 S 3092/08 - juris Rn. 62). Das Sanierungskonzept ist jedenfalls in seinen grundsätzlichen Aussagen von der Gemeindevertretung zu beschließen, zumal es sich um das Ergebnis einer gerechten Abwägung handeln muss. Dies gilt gerade auch für die Konkretisierungen von Zielen und Zwecken der Sanierung (vgl. BVerwG, Urteil vom 21.12.2011 - 4 C 13.10 - BVerwGE 141, 302, juris Rn. 17; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 4.8.2011 - 2 L 12/10 - NVwZ-RR 2012, 94, juris Rn. 19; Möller in Schrödter, BauGB, 9. Aufl., § 140 Rn. 10).
Dennoch wird häufig die Aufstellung eines Bebauungsplans nach § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich sein (§ 140 Nr. 4 BauGB), etwa wenn eine Bodenordnung durchzuführen, eine Erschließungsanlage herzustellen oder in dem Gebiet Art und Maß der baulichen Nutzung geändert werden sollen. Kann ein Sanierungsziel ohne Bebauungsplan nicht durchgesetzt und erreicht werden, gehört zu einer zunehmenden Konkretisierung der Sanierungsziele auch die Durch- und Fortführung des Bebauungsplanverfahrens (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 7.12.2001 - 3 S 2657/00 - juris Rn. 21 und vom 8.7.2010 - 5 S 3092/08 - juris Rn. 62; VG Ansbach, Urteil vom 30.11.2017 - AN 3 K 16.00078 - juris Rn. 43; VG Bremen, Urteil vom 25.1.2012 - 1 K 2003/09 - juris Rn. 34). Ein (Sanierungs-)Bebauungsplan ist bei einem dauerhaften Ausschluss baulicher Nutzungen wegen Art. 14 Abs. 1 Satz 2 und Art. 20 Abs. 3 GG erforderlich, um die Beschränkung der Baufreiheit durch eine hinreichend bestimmte und transparente Rechtsnorm zu legitimieren. Zwar mag auch in diesen Fällen für einen gewissen Zeitraum das zu Beginn des Sanierungsverfahrens nur informell bestimmte Ziel, Art und Maß der baulichen Nutzung zu beschränken, mit Blick auf den Sicherungszweck des sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalts noch keine weitere Konkretisierung des Sanierungsziels in einem Bebauungsplan erfordern. Ist jedoch eine Zeit vergangen, in der die Gemeinde einen solchen Bebauungsplan hätte erlassen können, fehlt es an einer hinreichend qualifizierten Festlegung der Sanierungsziele und diese können nicht mehr zur Versagung der Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB herangezogen werden (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 7.12.2001 - 3 S 2657/00 - juris Rn. 22; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 145 Rn. 34 ff.). Jedenfalls kann die Gemeinde zur Verhinderung einer unerwünschten Art der baulichen Nutzungen nicht für die gesamte Dauer der geplanten Sanierung auf den Erlass eines Bebauungsplans verzichten. Dies ergibt sich schon daraus, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung nur der Sicherung der geplanten Sanierung dient und nicht schon selbst die Sanierungsmaßnahme darstellt.
Durch Bebauungsplan können beispielsweise Werbeanlagen der Außenwerbung, die für Fremdwerbung bestimmt sind, als Unterart gewerblicher Nutzungen aufgrund von § 1 Abs. 9 und 5 BauNVO ausgeschlossen werden. Sie stellen einen eigenständigen Anlagentyp dar. Er unterscheidet sich gerade von Werbeanlagen an der Stätte der Leistung, die dem jeweiligen Nutzungszweck des im Baugebiet liegenden Grundstücks dienen und in der Regel als Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO anzusehen sind (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 16.4.2008 - 3 S 3005/06 - VBlBW 2008, 445, juris Rn. 65 und 76 sowie vom 24.1.2017 - 8 S 2081/16 - BauR 2017, 850, juris Rn. 8). Eine weitere Differenzierung dieses Anlagentyps etwa auf nur großflächige Werbeanlagen erscheint dagegen mit Blick auf § 1 Abs. 9 BauGB bedenklich (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 16.4.2008 - 3 S 3005/06 - VBlBW 2008, 445, juris Rn. 76; VG Stuttgart, Urteil vom 18.5.2021 - 2 K 3972/00 - juris Rn. 39). Besondere städtebauliche Gründe für den Ausschluss von Werbeanlagen für Fremdwerbung können sich aus dem Bestreben einer Gemeinde ergeben, das Plangebiet zu sanieren und seine Attraktivität zu erhöhen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 16.4.2008 - 3 S 3005/06 - VBlBW 2008, 445, juris Rn. 83). Die Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB und die Gestaltung des Ortsbildes nach § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB legitime städtebauliche Zwecke, die im Rahmen der Sanierung verfolgt werden dürfen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 16.4.2008 - 3 S 3005/06 - VBlBW 2008, 445, juris Rn. 45 und 73 f.; Beschluss vom 24.1.2017 - 8 S 2081/16 - BauR 2017, 850, juris Rn. 10 ff.; VG Stuttgart, Urteil vom 18.5.2021 - 2 K 3972/00 - juris Rn. 42).
Die den Ausschluss von Werbeanlagen in Mischgebieten durch örtliche Bauvorschriften betreffende Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 22.2.1980 - IV C 44.76 - BVerwGE 40, 94), wonach das generalisierende Verbot bestimmter Werbeanlagen in bestimmten Baugebieten seine Entsprechung in einem Mindestmaß an Einheitlichkeit des Baugebietscharakters finden muss, kann auf den Ausschluss von Werbeanlagen für Fremdwerbung durch eine auf § 1 Abs. 9 BauNVO gestützte Festsetzung des Bebauungsplans nicht übertragen werden (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 16.4.2008 - 3 S 3005/06 - VBlBW 2008, 445, juris Rn. 80 ff.; Beschluss vom 24.1.2017 - 8 S 2081/16 - BauR 2017, 850, juris Rn. 14).
b) Ausgehend von diesen Maßstäben kann die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung hier nicht versagt werden.
Zwar hat die Beigeladene durch ihren Gemeinderat am 11. November 2014 mit den Gestaltungsrichtlinien zur Ortsbildpflege und deren Anwendung („Gestaltungsgrundsätze zur Ortsbildpflege“) ein Sanierungskonzept erstellt, nach dem Werbeanlagen für Fremdwerbung ausschlossen sein sollen und für Werbeanlagen an der Stätte der Leistung bestimmte Vorgaben zu beachten sind. Jedoch durfte es die Beigeladene ausgehend von den obigen Ausführungen hierbei nicht belassen. Seit dem Erlass der Sanierungssatzung am 24. April 2012 und dem Beschluss über das Sanierungskonzept am 11. November 2014 bestand nunmehr ausreichend Zeit, um einen Bebauungsplan zu beschließen, mit dem Werbeanlagen der Fremdwerbung - wie die hier von der Klägerin geplante - als zulässige Art der baulichen Nutzung hätten ausgeschlossen werden können. Die Beigeladene hat vielmehr im Klageverfahren vorgetragen, diese erforderliche Konkretisierung des Sanierungsziels bis zum Ablauf der Sanierung Ende des Jahres 2026 gar nicht mehr vornehmen, sondern erst nach Ablauf dieser Frist einen Bebauungsplan oder eine Satzung nach § 74 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO erlassen zu wollen.
Ob die Beigeladene die erforderliche Konkretisierung des Sanierungsziels im laufenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren noch hätte erreichen können, indem sie einen Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans erlassen und in der Folge zügig ein Bebauungsplanverfahren betrieben hätte, muss hier nicht entschieden werden, weil ein solcher Beschluss nicht vorliegt.
4. Der Umstand, dass die Beigeladene ihr Einvernehmen nach § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB zur Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch die Beklagte nicht erteilt hat, steht dem Anspruch der Klägerin auf Erteilung der begehrten sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht entgegen.
Das Einvernehmen wurde von der Beigeladenen mit am 4. Mai 2021 eingegangenem Schreiben versagt. Seine Erteilung ist auch nicht nach § 22 Abs. 5 Satz 6 in Verbindung mit § 145 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BauGB als erteilt zu fingieren. Es gilt nur dann als erteilt, wenn es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird. Die Beklagte konnte das Einvernehmen nicht nach § 54 Abs. 4 Satz 1 LBO ersetzen. Denn das Einvernehmen der Gemeinde nach § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist in dieser Vorschrift nicht genannt (vgl. Schlotterbeck in Schotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, 8. Aufl., § 54 Rn. 30).
Das Verwaltungsgericht ist jedoch - anders als die Baurechtsbehörde - nicht an die Versagung des Einvernehmens durch die Gemeinde gebunden. Es darf das Einvernehmen ersetzen, wenn es der Auffassung ist, dass die Voraussetzungen für dessen Versagung nach § 145 Abs. 2 BauGB nicht vorliegen (vgl. zu § 36 BauGB: BVerwG, Beschluss vom 17.6.2003 - 4 B 14.03 - NVwZ-RR 2003, 230, juris Rn. 6).
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3 sowie § 162 Abs. 3 VwGO. Der Beigeladenen können keine Kosten auferlegt werden, weil sie keinen Antrag gestellt hat. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt.
Von einem Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit, der nach § 167 Abs. 2 VwGO nur im Hinblick auf die Kosten erfolgen könnte, sieht das Gericht in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens ab.
IV. Die Berufung ist nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen nach § 124a Abs. 1 Satz 1 und § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO liegen nicht vor.
B E S C H L U S S
Der Streitwert wird auf
5.000 Euro
festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung erfolgt aufgrund von § 63 Abs. 2 Satz 1 und § 52 Abs. 2 GKG. Bedarf es für ein Vorhaben neben einer Baugenehmigung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung, so ist deren wirtschaftlicher Wert deutlich geringer, wobei - im Fall getrennter Prozesse - mangels genauerer Bemessungsmöglichkeit der Auffangstreitwert von 5.000 Euro angemessen erscheint (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 1.10.2019 - 8 S 950/19 - juris Rn. 6). Der Streitwert einer auf Erteilung einer Baugenehmigung für eine doppelseitige beleuchtete großflächige Werbetafel gerichteten Verpflichtungsklage wäre dagegen deutlich höher und läge bei 10.000 Euro (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 12.112020 - 5 S 1707/20 - juris Rn. 4).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 152 bis 156a BauGB
§§ 214 und 215 BauGB
§§ 142 und 136 BauGB
§ 136 BauGB
§ 144 BauGB
§ 145 BauGB
§ 74 LBO
§ 215 BauGB
§ 14 BauNVO
§ 36 BauGB
§ 14 Abs. 1 BauGB
§ 29 Abs. 1 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 142 Abs. 4 BauGB
§ 143 Abs. 1 BauGB
§ 142 Abs. 3 BauGB
§ 214 Abs. 4 BauGB
§ 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
§ 145 Abs. 4 BauGB
§ 145 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 54 Abs. 4 Satz 1 LBO
§ 145 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BauGB
§ 68 Abs. 2 VwGO
§ 74 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 1 HGB
§ 61 Nr. 1 und 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 145 Abs. 2 BauGB
§ 46 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 4 LBO
§ 61 Abs. 7 GemO
§ 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB
§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 144 Absatz 2 BauGB
§ 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 4 DVO
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 143 Abs. 1 Satz 4 BauGB
§ 15 Abs. 2 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 140 Nr. 4 BauGB
§ 1 Abs. 9 und 5 BauNVO
§ 1 Abs. 9 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB
§ 1 Abs. 9 BauNVO
§ 74 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO
§ 145 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BauGB
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 52 Abs. 2 GKG
§ 10 des Städtebauförderungsgesetzes
Art. 20 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 126, 104
NVwZ 1995, 101
NVwZ 2001, 203
NVwZ-RR 2020, 128
BVerwGE 141, 302
NVwZ-RR 2012, 94
BVerwGE 40, 94
NVwZ-RR 2003, 230
4 C 9.04
3 S 2657/00
2 A 225/15
3 K 16.00
3 S 2443/89
3 S 2490/91
2 D 146/08
4 B 52.10
3 S 572/15
7 D 66/14
9 K 15.01
5 K 17.13
III ZR 109/93
4 CN 2.99
3 S 2595/20
8 K 4110/16
5 S 3092/08
4 C 13.10
2 L 12/10
1 K 2003/09
3 S 3005/06
8 S 2081/16
2 K 3972/00
IV C 44.76
4 B 14.03
8 S 950/19
5 S 1707/20