Thüringer Oberverwaltungsgericht (Thüringen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-05-23, Aktenzeichen 7 F 27/09
ECLI: ECLI:DE:OVGTH:2012:0523.7F27.09.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen.
Zur Abgeltung der dem Gericht entstandenen baren Auslagen wird ein Pauschsatz von 50 Euro erhoben; ferner wird eine Verfahrensgebühr festgesetzt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen den Bodenordnungsplan im Bodenordnungsverfahren Großmölsen. Das durch Beschluss vom 24.02.1999 angeordnete Bodenordnungsverfahren umfasste zunächst nur die Flurstücke a... und b... der Flur 1 und die Flurstücke c... d..., e... und f... der Flur 2 der Gemarkung Großmölsen. Sämtliche Flurstücke liegen außerhalb des Geltungsbereichs der Klarstellungs- und Abrundungssatzung der Gemeinde Großmölsen aus dem Jahr 1997. Die Flurstücke b..., c..., d... und e... sind mit landwirtschaftlichen Lagerhallen bebaut, die von der Beigeladenen als Gebäudeeigentümerin genutzt werden. Der Kläger ist Eigentümer des Flurstücks e.
Im Bodenordnungsverfahren wurde im Jahre 2000 eine Wertermittlung durchgeführt, die für die in der Wertklasse "Gebäude- und Freiflächen Landwirtschaft" (GFLF I) eingestuften Flächen (darunter das Flurstück e) eine Wertzahl von 600 Werteinheiten/ha und einen Bodenwert von 6 DM/m2 ergab. Das damalige Flurneuordnungsamt Gotha stellte die Ergebnisse der Wertermittlung durch Bescheid vom 30.10.2000 fest. Der seitens des Klägers hiergegen erhobene Widerspruch wurde durch Vorbescheid vom 25.06.2001 zurückgewiesen; dieser Bescheid wurde bestandskräftig. Der Vater des Klägers im Parallelverfahren 7 F 34/09 erhob als damaliger Eigentümer der Flurstücke c... und d... nach erfolgloser Durchführung des Widerspruchsverfahrens Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung, die der erkennende Senat durch Urteil vom 17.12.2003 (Aktenzeichen 7 F 884/01) abwies.
Der Kläger wurde im Bodenordnungsverfahren zu seinen Planwünschen angehört und erklärte ausweislich des vom Verhandlungsleiter ausgefüllten Beiblatts Nr. 1 zum Planwunschbogen, er setze sich mit der (im vorliegenden Verfahren beigeladenen) Agrargesellschaft K... in Verbindung, um ein Angebot bezüglich des Flächenverkaufs abzugeben. Sofern auf diesem Wege keine Einigung zustande komme, biete sich aus seiner Sicht der Abschluss eines Erbbaupachtvertrags an. Der Kläger verweigerte die Unterschrift auf dem Planwunschbogen und dem Beiblatt.
In der Folgezeit bemühte sich das Amt für Landentwicklung und Flurneuordnung Gotha (im Folgenden: ALF Gotha), zur Abfindung der privaten Bodeneigentümer Eigentumsflächen im Innenbereich oder Randbereich von Großmölsen oder umliegender Gemarkungen zu finden (vgl. dazu das in den Sachvorgängen befindliche Protokoll einer am 04.08.2005 durchgeführten Besprechung).
Mit Beschluss vom 20.06.2006 wurden die Flurstücke g... der Flur 2 und h... der Flur 3 der Gemarkung Großmölsen im Flurbereinigungsverfahren Großmölsen aus dem Flurbereinigungsgebiet ausgeschlossen und im vorliegenden Verfahren zum Bodenordnungsgebiet zugezogen. Im Mai/Juni 2007 kam es zu einer ersten Ergänzung und Änderung der Ergebnisse der Wertermittlung, die auch Wertzahlen für die neu hinzugezogenen Flurstücke enthielt. Die Ergebnisse der Wertermittlung für die durch den Änderungsbeschluss vom 20.06.2006 nachträglich zum Verfahrensgebiet zugezogenen Flurstücke und die Änderung der Ergebnisse der am 30.10.2000 festgestellten Wertermittlung wurden mit dem durch das Amt für Landentwicklung und Flurneuordnung Gotha sodann erstellten Bodenordnungsplan bekannt gegeben und festgestellt.
Die Beteiligten wurden unter dem 12.07.2007 "zur Offenlegung und Anhörung der geänderten Wertermittlungsergebnisse sowie zur Bekanntgabe und Anhörung des Bodenordnungsplans" am 07.08.2008 geladen. Der Kläger nahm an dem Termin am 07.08.2008 teil.
Neben der geänderten Wertermittlung regelt der Bodenordnungsplan, dass die Beigeladene als Gebäudeeigentümerin auch Eigentümerin des in das Verfahren eingebrachten Grundstücks des Klägers wird und der Kläger das Abfindungsflurstück i (dies ist der östliche Teil des bisherigen Flurstücks h der Flur 3 der Gemarkung Großmölsen) erhält.
Der Kläger erhob noch im Anhörungstermin zur Niederschrift Widerspruch gegen den Bodenordnungsplan und wies zur Begründung darauf hin, dass keine tatsächliche Zuwegung des Ackerflurstücks vorhanden sei; die rechtliche Erschließung genüge ihm nicht. Mit einer Fläche unterhalb des bisherigen Flurstücks f wäre er einverstanden, sofern sie wertidentisch wäre. Außerdem widerspreche er vorsorglich, weil er nicht wisse, wie hoch die künftige Pacht sei.
In der auf den 25.10.2007 anberaumten Abhilfeverhandlung erläuterte der Kläger die Gründe für seinen Widerspruch und wies insbesondere auf die erhebliche Verringerung der künftig zu erwartenden im Vergleich zur jetzt gezahlten Pacht hin. Das ALF Gotha half dem Widerspruch nicht ab.
Am 21.08.2008 fand an Ort und Stelle die Verhandlung über den Widerspruch vor der Spruchstelle für Flurbereinigung statt, an der der Kläger teilnahm. Die Spruchstelle für Flurbereinigung änderte sodann durch Widerspruchsbescheid vom 08.12.2008 die mit Beschluss vom 30.10.2000 festgestellte und durch den Bodenordnungsplan vom 07.08.2007 geänderte Wertermittlung nochmals ab und fasste sie (mit dem Tag der Spruchstellensitzung als Wertermittlungsstichtag) neu; zugleich änderte sie auch den Bodenordnungsplan und setzte die darin geregelte Abfindung neu fest. Wegen der Einzelheiten wird auf den Widerspruchsbescheid verwiesen, der dem Kläger am 10.12.2008 zugestellt worden ist.
Am 08.01.2009 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung er im Wesentlichen ausführt:
Der im Widerspruchsbescheid genannte Bodenordnungsplan liege ihm nicht in beglaubigter Form vor; vielmehr sei ihm lediglich ein unbeglaubigter Auszug aus dem Bodenordnungsplan übersandt worden.
Die von der Beigeladenen angebotene Pacht für die Abfindungsfläche sei deutlich geringer als das für die Einlagefläche gezahlte Nutzungsentgelt. Soweit die Beigeladene bereit sei, den von ihm am 13.11.2008 an die Verwaltungsgemeinschaft entrichteten Straßenausbaubeitrag im Innenverhältnis zu gegebener Zeit zu übernehmen, fehle eine Regelung der üblichen Verzinsung des gezahlten Beitrags bis zur Zahlung durch die Beigeladene an ihn. Zudem folge allein aus der Bereitschaft der Gebäudeeigentümerin, den Beitrag zu gegebener Zeit zu übernehmen, nicht zwangsläufig, dass der Wert des Straßenausbaubeitrags bei der Einlage nicht werterhöhend zu berücksichtigen sei.
Zum 31.12.2008 sei die Bodenrichtwertsammlung aktualisiert worden; der darin festgestellte aktuelle Bodenwert sei zu berücksichtigen. Anzumerken sei in diesem Zusammenhang, dass das Flurstück historisch zum Ortsbereich gehöre und die Einlageflurstücke erst vor wenigen Jahren durch Gemeindebeschluss herausgelöst worden seien.
Das Wertermittlungsverfahren sei zu beanstanden. Um eine hinreichende Vergleichbarkeit der Bodenwerte zu erreichen, sei dem Bodenordnungsverfahren eine Sammlung an Kauffällen zugrunde gelegt worden, die seiner Auffassung nach bezüglich betrachtetem Zeitraum, Aktualität und eingebundener Gemarkungen nicht ausreiche.
Der Kläger beantragt,
den Widerspruchsbescheid des damaligen Thüringer Ministeriums für Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt vom 08.12.2008 aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Bescheidung an das Thüringer Ministerium für Landwirtschaft, Forsten, Umwelt und Naturschutz zurückzuverweisen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat sich im Verfahren (anders als im Parallelverfahren 7 F 34/09) nicht schriftsätzlich zur Sache geäußert.
Die Beigeladene stellt keinen Antrag; sie hat ebenfalls nicht zur Klage Stellung genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 23. Mai 2012 sowie die darin aufgeführten Unterlagen verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage hat keinen Erfolg. Der Bodenordnungsplan vom 07.08.2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des damaligen Thüringer Ministeriums für Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt vom 08.12.2008 verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Zunächst ist der angefochtene Bodenordnungsplan nicht deshalb unwirksam oder mit formellen Mängeln behaftet, weil er dem Kläger nicht in beglaubigter Form vorliegt. Nach der einschlägigen Bestimmung des § 59 Abs. 3 Satz 1 LwAnpG ist der Bodenordnungsplan den Beteiligten bekanntzugeben; dies ist hier im Termin vom 07.08.2007, an dem der Kläger auch teilgenommen hat, geschehen. Soweit der Beklagte den Bodenordnungsplan im Widerspruchsbescheid (im Wesentlichen zugunsten) des Klägers geändert hat, sind ihm diese Änderungen mit Zustellung des Widerspruchsbescheides ebenfalls bekanntgegeben worden.
Der Bodenordnungsplan vom 07.08.2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 08.12.2008 ist auch in der Sache nicht zu beanstanden. Dies gilt sowohl für die im Widerspruchsbescheid geänderte Wertermittlung (dazu unter 1.) als auch für die Abfindung des Klägers (dazu unter 2.).
1. Nach § 58 Abs. 1 Satz 1 Landwirtschaftsanpassungsgesetz (LwAnpG) muss jeder Teilnehmer im Bodenordnungsverfahren für die von ihm abzutretenden Grundstücke durch Land von gleichem Wert abgefunden werden; nach § 58 Abs. 1 Satz 2 LwAnpG soll die Landabfindung in der Nutzungsart, Beschaffenheit, Bodengüte und Lage den alten Grundstücken entsprechen (s. auch die vergleichbare Regelung in § 44 Abs. 4 FlurbG). Weitere Bestimmungen über die wertgleiche Abfindung und die zu diesem Zwecke vorzunehmende Wertermittlung der jeweiligen Grundstücke enthält das Landwirtschaftsanpassungsgesetz selbst nicht, so dass gem. § 63 Abs. 2 LwAnpG die Vorschriften des Flurbereinigungsgesetzes sinngemäß anzuwenden sind.
Für die Wertermittlung folgt hieraus gemäß § 44 Abs. 1 FlurbG, dass die Werte der Grundstücke nach den §§ 27 bis 33 FlurbG zu ermitteln sind (vgl. etwa OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 16.04.1998 - 9 K 28/97 -, AgrarR 1999, 257 = VIZ 1999, 553; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 13.08.1996 - 8 K 2/95 -, AgrarR 1997, 297 = RdL 1997, 296 = RzF - 1 - zu § 58 Abs. 1 LwAnpG; OVG Brandenburg, Urteil vom 25.01.2001 - 8 D 12/98.G -; Senatsurteile vom 17.12.2003 - 7 F 884/01 -, RzF - 9 - zu § 63 Abs. 2 LwAnpG - und vom 18.10.2006 - 7 F 465/04 -).
In seinem rechtskräftigen Urteil vom 17.12.2003 - 7 F 884/01 -, das die Überprüfung der Wertermittlung der vom Vater des Klägers des Parallelverfahrens 7 F 34/09 in das Bodenordnungsverfahren eingebrachten Flurstücke c... und d... zum Gegenstand hatte, hat der Senat hierzu weiter ausgeführt:
"Das Flurneuordnungsamt ist bei der Wertermittlung zutreffend vom Verkehrswert ausgegangen. Bei den Grundstücken des Klägers handelt es sich um Bauland im Sinne des § 29 Abs. 1 FlurbG mit der Folge, dass ihr Verkehrswert für die Wertermittlung maßgebend ist (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 25. Juli 1991 - 5 B 46/91 - Buchholz 424.01 § 134 FlurbG Nr. 16). Dass das Thüringer Ministerium für Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt demgegenüber in seinem Widerspruchsbescheid die Ansicht vertreten hat, die Grundstücke des Klägers seien kein Bauland im Sinne des § 29 Abs. 1 FlurbG, ist unschädlich, denn es ging ebenso wie das Flurneuordnungsamt vom Verkehrswert der Grundstücke aus.
Das Flurneuordnungsamt hat des weiteren zutreffend das Vergleichswertverfahren (vgl. § 13 der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrwerte von Grundstücken - WertV - ) angewandt.
Dabei ging es - ebenso wie die Widerspruchsbehörde - zu Recht von einer Lage der Grundstücke im Außenbereich aus. Dies hat die Augenscheinseinnahme durch den Senat bestätigt. Deshalb kann offen bleiben, ob die Klarstellungs- und Abrundungssatzung der Gemeinde Großmölsen vom 11. März 1997 wirksam ist und inwiefern sie Bindungswirkung entfaltet. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang darauf verweist, jedenfalls das Flurneuordnungsamt als öffentliche Stelle sei an eine derartige Satzung gebunden, sei darauf hingewiesen, dass dieser Umstand nicht das Gericht davon befreit, die Satzung zu überprüfen, sofern Anlass dazu besteht. Ein solcher Anlass besteht hier indes nicht.
Die Grundstücke des Klägers liegen im Außenbereich, denn sie gehören weder zum Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB noch zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB. Dass die Gemeinde Großmölsen im Jahre 1993 den Entwurf eines Flächennutzungsplans beschlossen hat, der u.a. die Grundstücke des Klägers als Gewerbegebiet ausweist, ist insofern unerheblich.
Die Grundstücke des Klägers liegen nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils i.S.d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Die Anwendung des § 34 Abs. Satz 1 BauGB setzt einen Bebauungszusammenhang voraus. Unter den Begriff der Bebauung i.S.d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB fällt indes nicht jede beliebige bauliche Anlage. Gemeint sind vielmehr Bauwerke, die für die angemessene Fortentwicklung der vorhandenen Bebauung maßstabsbildend sind. Dies trifft nur auf Anlagen zu, die nach Art und Gewicht geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten städtebaulichen Charakter zu prägen. Baulichkeiten, die nicht dem Aufenthalt von Menschen, sondern landwirtschaftlichen Zwecken dienen, sind in aller Regel keine Bauten, die für sich genommen als ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element zu Buche schlagen. Dies steht allerdings der Annahme, dass auch solche Bauten an einem Bebauungszusammenhang teilnehmen können, nicht von vornherein entgegen, denn selbst unbebaute Flächen können einem Bebauungszusammenhang zuzurechnen sein. Maßgebend ist, wie weit eine aufeinander folgende Bebauung trotz etwaiger Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 2. März 2000 - 4 B 15.00 - BRS 63 Nr. 99 = BauR 2000, 1310).
Nach diesen Maßstäben sind die Grundstücke des Klägers nicht dem Bebauungszusammenhang Großmölsens zuzurechnen. Nach den in der mündlichen Verhandlung vom 17. Dezember 2003 an Ort und Stelle getroffenen Feststellungen liegen sie inmitten eines mit landwirtschaftlichen Hallen bebauten Geländes, an das - getrennt durch einen Wirtschaftsweg - in westlicher Richtung die Ortslage angrenzt. Östlich und nördlich des beschriebenen Geländes befinden sich Ackerflächen; südlich davon verläuft die Hauptstraße, jenseits der sich Wohnbebauung und ein Agrarhandelsbetrieb befindet.
Ein Bebauungszusammenhang zwischen den landwirtschaftlichen Gebäuden auf dem Gelände, in dem die Grundstücke des Klägers liegen, und der Bebauung südlich der Hauptstraße besteht nicht, denn der Straße kommt wegen ihrer Breite eine trennende Wirkung zu. Es besteht auch kein Bebauungszusammenhang zwischen den beschriebenen landwirtschaftlichen Gebäuden und der in westlicher Richtung angrenzenden Ortslage Großmölsens. Die Ortslage wird dem Augenschein nach in östliche Richtung begrenzt durch den Wirtschaftsweg. Dieser Weg scheidet die westlich davon gelegene kleinteilige Bebauung, die aus Wohn- und Nebengebäuden besteht, von den östlich anzutreffenden großen Hallenkomplexen. Ein Bebauungszusammenhang zwischen den landwirtschaftlichen Gebäuden und der Ortslage besteht aber auch unabhängig von dem Wirtschaftsweg nicht. Die Ortslage und das östlich gelegene Gelände vermitteln nicht einen Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit. Vielmehr stellen sich die kleinteilige Bebauung der Ortslage und die landwirtschaftlichen Hallen wegen ihrer völlig unterschiedlichen Bau- und Nutzungsstruktur als voneinander unabhängige Bebauungskomplexe dar (vgl. in diesem Zusammenhang BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - 4 B 74/03 - zitiert nach JURIS).
Das Gelände, in dem die Grundstücke des Klägers liegen, ist auch nicht deswegen einem Innenbereich zuzuordnen, weil es einen eigenen Ortsteil i.S.d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bilden würde. Ein Ortsteil in diesem Sinne ist ein Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 17. Februar 1984 - 4 C 55.81 - DÖV 1984, 855 = BRS 42 Nr. 94). Die landwirtschaftlichen Hallen auf dem Grundstück des Klägers und den umliegenden Grundstücken sind im Hinblick auf das Element der Siedlungsstruktur als solche nicht geeignet, einen Ortsteil darzustellen. Die Grundstücke des Klägers und die unmittelbar angrenzenden Grundstücke stellen sich daher, wie das Flurneuordnungsamt zutreffend zugrunde gelegt hat, als nach heutigen Maßstäben privilegiert bebaute Außenbereichsflächen dar.
Das Flurneuordnungsamt ist zu Recht davon ausgegangen, dass diesen Flächen ein höherer Wert zukommt als nur als Acker- oder Grünland genutzten Grundstücken. Auch seine Wertermittlung im Einzelnen begegnet keinen Bedenken.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Grundstücke des Klägers vor der Wende mit landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäuden bebaut wurden, an denen nach dem Recht der DDR selbständiges Gebäudeeigentum begründet worden ist. In derartigen Fällen ist für die Wertermittlung auf die Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes - SachenRBerG - vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2457) zurückzugreifen, das in § 19 eine Regelung zur Bodenwertbestimmung bereit hält, die gerade die Interessenlage mit Gebäudeeigentum belasteter Grundstücke zum Gegenstand hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - 9 C 5.02 - VIZ 2003, 438 = NJ 2003, 491). Sie betrifft auch Sachverhalte wie den vorliegenden, in denen Grundstücke im Außenbereich durch eine ehemalige LPG mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebaut worden sind (vgl. BGH, Urteil vom 26. Oktober 1999 - LWZR 9/99 - AgrarR 200, 230 = VIZ 2000, 112). Gemäß § 19 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG bestimmt sich der Bodenwert nach dem um die Abzüge nach Satz 3 verminderten Wert eines baureifen Grundstücks. Dies ist gemäß § 19 Abs. 2 Satz 2 der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Die Übernahme dieser Bewertungsregel auf das Bodenordnungsverfahren bedingt, dass die kraft der Entscheidung des Gesetzgebers in § 19 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG durch die fiktive Nichtberücksichtigung des Gebäudeeigentums erfolgte Erhöhung des Grundstückswerts durch die entsprechende Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes nach § 68 Abs. 1 SachenRBerG berücksichtigt wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - 9 C 5.02 - a. a. O.). Überdies ist es im Grundsatz unzulässig, den Verkehrswert der im Verfahrensgebiet gelegenen Grundstücke ausschließlich durch einen Vergleich mit Grundstücken zu ermitteln, die selbst mit Gebäudeeigentum belastet sind. Allerdings dürfen „Bereinigungsfälle“ dann ersatzweise herangezogen werden, wenn der Versuch einer an § 19 Abs. 2 Satz 1 und 2 SachenRBerG orientierten Wertermittlung gescheitert ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - 9 C 5.02 - a. a. O.).
Nach diesen Maßstäben bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass das Flurneuordnungsamt den Bodenwert der Grundstücke des Klägers zu niedrig bewertet hätte. Es ist zunächst nicht zu beanstanden, dass das Flurneuordnungsamt die Kaufpreissammlung des Katasteramtes Erfurt ausgewertet und nicht gemäß § 19 Abs. 5 SachenRBerG auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen hat (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 2003 - 9 B 58.03 - zitiert nach JURIS). Für die Gemarkung Großmölsen existieren keine Bodenrichtwerte für Grundstücke, die mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebaubar sind (vgl. die Bodenrichtwertübersichten des Thüringer Landesvermessungsamtes vom 21. Dezember 2000 und 31. Dezember 2002). Das Flurneuordnungsamt hat bei Auswertung der Kaufpreissammlung auch zu Recht nur Kauffälle für Gebäude- und Freiflächen im Außenbereich berücksichtigt, da eine Vergleichbarkeit der Grundstücke des Klägers mit Innenbereichsflächen nicht gegeben ist. Dass es dabei nur solche Verkaufsfälle in Rechnung gestellt hat, bei denen Grundstücke mit Gebäudeeigentum belastet waren, ist im vorliegenden Fall gleichfalls nicht zu beanstanden. Es ist zunächst nicht erkennbar, dass es neben den vom Flurneuordnungsamt ermittelten Sachverhalten Verkaufsfälle gab, in denen Grundstücke im Außenbereich, die mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebaut waren, ohne dass an diesen Gebäuden gesondertes Eigentum bestanden hätte, verkauft worden wären. Darüber hinaus besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass eine Berücksichtigung von Fällen, in denen unbebaute Grundstücke im Außenbereich verkauft worden sind, einen höheren als den vom Flurneuordnungsamt ermittelten Wert erbracht hätte. Der sich aus einer Berücksichtigung derartiger Verkaufsfälle ergebende Vergleichswert wäre nach § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG zu vermindern um einen Abzug für Aufwendungen zur Erschließung, zur Vermessung und sonstigen Baureifmachung des Grundstücks, es sei denn, dass der Grundstückseigentümer diese Kosten getragen hat oder das Grundstück bereits während der Dauer seines Besitzes erschlossen und vermessen war (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - 9 C 5.02 - a. a. O.). Überdies wäre - wie dargelegt - der Halbteilungsgrundsatz des § 68 Abs. 1 SachenRBerG anzuwenden. Dies bedeutet, dass - legte man bei der Ermittlung des Wertes eines mit Gebäudeeigentum belasteten Grundstücks den Bodenwert unbebauter Grundstücke zugrunde - der um die genannten Abzüge verminderte Vergleichswert zu halbieren wäre, um der Belastung des zu bewertenden Grundstücks durch das Gebäudeeigentum Rechnung zu tragen.
Eine zu niedrige Bewertung der Grundstücke des Klägers folgt auch nicht aus dem Wertgutachten der Sachverständigen H..., die den Bodenwert des benachbarten Flurstücks e mit 14,- DM/m² ermittelt hat. Die Sachverständige hat bei Ermittlung des Bodenwerts den Halbteilungsgrundsatz des SachenRBerG nicht berücksichtigt. Sie brauchte dies auch nicht, denn ihr Gutachten diente der Feststellung des nach dem SachenRBerG zu entrichtenden Erbbauzinses. In diesen Fällen schlägt sich das Halbteilungsprinzip im Zinssatz und nicht im Bodenwert nieder (vgl. BGH, Urteil vom 26. Oktober 1999 - LWZR 9/99 - a. a. O.). Legt man den Halbteilungsgrundsatz bei der Ermittlung des Bodenwerts zugrunde, ergäbe sich - ausgehend von dem Gutachten der Sachverständige H... - ein Wert von 7 DM/m². Daraus kann indes nicht geschlossen werden, das Flurneuordnungsamt habe die Grundstücke des Klägers jedenfalls um 1 DM/m² zu niedrig bewertet. Die Sachverständige H... hat bei der Ermittlung des Bodenwerts als Ausgangswert den Betrag von 50 DM/m² für die Dorflage zugrunde gelegt und nicht etwa den Wert für landwirtschaftliche Nutzflächen unter Berücksichtigung des Wertes für Bauland erhöht (vgl. hierzu OVG Magdeburg, Urteil vom 13. August 1996 - 8 K 2/95 - AgrarR 1997, 57; Thöne/Knauber, Boden- und Gebäudeeigentum in den neuen Ländern, 2. Auflage, Rdnr. 293 f.). Insofern scheint bereits ihr Ansatz überhöht."
Diese Überlegungen gelten entsprechend für die Wertermittlung des vom Kläger des vorliegenden Verfahrens in das Bodenordnungsverfahren eingebrachten Flurstücks e..., das ebenso dem Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB zuzuordnen ist wie die westlich davon (und damit näher zur Ortslage) gelegenen Flurstücke c... und d..., deren Wertermittlung Gegenstand des zitierten Senatsurteils war. Auf die Wirksamkeit der vom Kläger (mit seinem Hinweis auf die "Herauslösung" der Einlageflurstücke aus dem Ortsbereich durch Gemeinderatsbeschluss) der Sache nach angesprochenen Klarstellungs- und Abrundungssatzung der Gemeinde Großmölsen kommt es demnach auch hier nicht an.
Soweit der Kläger nunmehr geltend macht, die der Wertermittlung zugrunde gelegte Sammlung an Kauffällen sei nach betrachtetem Zeitraum, Aktualität und eingebundenen Gemarkungen nicht ausreichend, muss er sich entgegenhalten lassen, dass die Wertermittlung nach Zurückweisung seines Widerspruchs durch Vorbescheid vom 25.06.2001 in Bestandskraft erwachsen war. Dafür, dass sich an dem seinerzeit mit 6,- DM/m² (umgerechnet 3,07 €/m²) ermittelten Wert des größten Teils des Einlageflurstücks zwischenzeitlich etwas zugunsten des Klägers geändert hätte, liegen keine greifbaren Anhaltspunkte vor. Vielmehr hat eine Abfrage der Kaufpreissammlung durch das ALF Gotha diesen Wert bestätigt (vgl. dazu die "1. Ergänzung und Änderung der Ergebnisse der Wertermittlung", S. 5 - in den Sachvorgängen im Teil B 4, Bl. 7). Dementsprechend ist der Beklagte auch in der (in den Bodenordnungsplan eingeflossenen) "1. Ergänzung und Änderung der Ergebnisse der Wertermittlung" und in der im Widerspruchsbescheid vom 08.12.2008 vorgenommenen Änderung der Wertermittlung (mit dem Tag der Spruchstellensitzung als Wertermittlungsstichtag) insoweit zu Recht von einem unveränderten Bodenwert ausgegangen. Soweit der Kläger demgegenüber die Berücksichtigung der zum 31.12.2008 aktualisierten Bodenrichtwertsammlung fordert, übersieht er, dass für die Gemarkung Großmölsen bisher überhaupt keine entsprechenden Bodenrichtwerte existieren und der Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 08.12.2008 zudem den Tag der Spruchstellensitzung (21.08.2008) als Wertermittlungsstichtag bestimmt. Der gewählte Stichtag ist nicht zu beanstanden. Für eine dem Bodenordnungsplan vorausgehende Wertermittlung hat der Senat bereits entschieden, dass maßgeblicher Zeitpunkt nicht der (erst in der Zukunft liegende) Zeitpunkt der wertgleichen Abfindung ist, sondern der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (vgl. nur Senatsurteil vom 28.11.2007 - 7 F 784/06 -, RzF - 63 - zu § 64 LwAnpG m. w. N.); entsprechendes muss auch dann gelten, wenn die im Bodenordnungsplan vorgenommene Wertermittlung im nachfolgenden Widerspruchsbescheid nochmals geändert wird.
Nicht zu beanstanden ist, dass das Amt infolge der zwischenzeitlich erfolgten Vermessung und der Nutzungsartenaufnahme der zum Verfahren hinzugezogenen Grundstücke in der "1. Ergänzung und Änderung der Ergebnisse der Wertermittlung" im Vergleich zu der am 22.05.2000 offen gelegten Wertermittlung eine Erweiterung der zu Grunde gelegten Nutzungsarten vorgenommen und u. a. Teile des Einlageflurstücks des Klägers anderen Nutzungsarten zugeordnet hat.
Auch die vom Kläger erhobenen Einwände gegen die fehlende werterhöhende Berücksichtigung der durch Bescheid vom 11.04.2008 (und damit vor dem maßgeblichen Wertermittlungsstichtag) festgesetzten Straßenausbaubeiträge greifen nicht durch. Zunächst erscheint bereits zweifelhaft, ob die Festsetzung und die (wohl noch nicht erfolgte) Zahlung der Straßenausbaubeiträge überhaupt eine entsprechende Erhöhung des Grundstückswerts zur Folge haben. Auch wenn man aber zugunsten des Klägers von einer entsprechenden (geringfügigen) Erhöhung des Grundstückswerts um die geforderten Straßenausbaubeiträge in Höhe von 924,46 € ausgeht, hat der Beklagte diese dadurch hinreichend berücksichtigt, dass er die Beigeladene veranlasst hat, sich zur Zahlung der Ausbaubeiträge nach Eigentumsumschreibung zu verpflichten. Damit ist in jedem Fall sichergestellt, dass die gebotene Wertgleichheit zwischen Einlage und Abfindung sich nicht zu Lasten des Klägers "verschiebt". Allerdings ist der Beklagte hierbei in seinem Widerspruchsbescheid zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Bodeneigentümerin im Innenverhältnis gegen die Gebäudeeigentümerin ohnehin ein Ausgleichsanspruch zustehe, weil diese ebenfalls beitragspflichtig sei und das ausschließliche Besitz- und Nutzungsrecht habe. Beitragspflichtig sind nach § 9 Abs. 1 der Straßenausbaubeitragssatzung der Gemeinde Großmölsen (entsprechend den Vorgaben in § 7 Abs. 1 und Abs. 10 ThürKAG) neben dem Eigentümer und dem Erbbauberechtigten nur die Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts nach Art. 233 § 4 EGBGB; das zur Zeit der DDR nach § 27 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 02.07.1982 (GBl. DDR I Nr. 25 S. 443 - im Folgenden: LPG-Gesetz 1982) oder der entsprechenden Vorläuferregelung im LPG-Gesetz aus dem Jahre 1959 entstandene Gebäudeeigentum der damaligen Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften unterfällt aber nicht dieser Bestimmung, sondern ist Gegenstand der Regelungen in Art. 233 §§ 2a, 2b EGBGB (vgl. auch die Erwähnung des § 27 LPG-Gesetz 1982 in Art. 233 § 2b Abs. 2 EGBGB; vgl. zu diesem Gebäudeeigentum ohne dingliches Nutzungsrecht auch BVerwG, Urteil vom 19.01.2011 - 9 C 3.10 - juris). Dieser fehlerhafte rechtliche Ausgangspunkt des Beklagten ist im Hinblick auf die verbindlich erklärte Bereitschaft der Beigeladenen zur Übernahme der Straßenausbaubeiträge aber im Ergebnis unschädlich.
Die vom Kläger gerügte fehlende Verzinsung des Erstattungsbetrags ist nicht zu beanstanden, denn auch im Falle einer Berücksichtigung bei der Errechnung des Werts der Einlage käme es allenfalls zu einer Werterhöhung um den zu zahlenden (oder bereits gezahlten) Betrag und nicht etwa zur werterhöhenden Berücksichtigung aufgelaufener Zinsen. Angesichts des geringen Betrags führt der vom Beklagten gewählte Weg auch nicht zu einer zu beanstandenden "Aushöhlung" des Anspruchs des Klägers auf Abfindung in Land statt in Geld.
Auch im Übrigen hat die Wertermittlung keine Beeinträchtigung des Anspruchs des Klägers auf eine wertgleiche Abfindung zur Folge. Dies gilt insbesondere für die (im Widerspruchsbescheid aktualisierte) Wertermittlung des als Abfindungsgrundstück vorgesehenen (künftigen) Flurstücks i... Der Beklagte ist im Widerspruchsbescheid zugunsten des Klägers von gesunkenen Ackerpreisen ausgegangen und deshalb im Vergleich zum Bodenordnungsplan zu einer erheblich größeren Abfindungsfläche gelangt. Soweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung die Annahme gesunkener Ackerpreise in Zweifel gezogen hat, übersieht er, dass diese sich zu seinen Gunsten ausgewirkt und zu einer Vergrößerung des Abfindungsflurstücks von ursprünglich (im Bodenordnungsplan) 24.665 m² auf 33.833 m² (im Widerspruchsbescheid) geführt hat. Eine Rechtsverletzung des Klägers kann darin nicht erblickt werden. Soweit der Beklagte im Widerspruchsbescheid auch für einen kleinen Teil der Einlage (nämlich die als "GRÜ1" und als "WAG3" eingestuften Flächenanteile) von einer etwas niedrigeren Bewertung ausgegangen ist, fällt dies gegenüber der in erheblichem Umfang zugunsten des Klägers geänderten Bewertung des Abfindungsflurstücks i... ohnehin nicht ins Gewicht.
Die rechnerische Wertgleichheit der Einlage des Klägers mit der Abfindung wird schließlich auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der für die Abfindungsfläche zu erwartende Pachterlös wesentlich geringer sein wird als der zurzeit von der Beigeladenen für das Einlageflurstück gezahlte Betrag. Der Beklagte hat in seinem Widerspruchsbescheid zutreffend darauf verwiesen, dass das für die Einlagefläche gezahlte Nutzungsentgelt von vornherein nicht mit dem für die Abfindungsfläche zu vereinbarenden Pachtzins vergleichbar ist (vgl. hierzu die Begründung des angefochtenen Widerspruchsbescheids, S. 5 unten). Zudem geht die Höhe des gezahlten Nutzungsentgelts letztlich auf ein in einem zivilrechtlichen Verfahren vor dem Amtsgericht Erfurt (vgl. dessen in den Sachvorgängen befindliches Urteil vom 16.07.1999 - 213 C 1088/98 -) eingeholtes Wertgutachten der Sachverständigen H... zurück. Dieses Gutachten war seinerzeit von einem wesentlich höheren Wert der Einlage des Klägers ausgegangen, als sich bei einer Wertermittlung im Bodenordnungsverfahren - unter Berücksichtigung des sog. Halbteilungsgrundsatzes des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes - ergibt (vgl. dazu schon das Urteil des erkennenden Senats vom 17.12.2003 - 7 F 884/01 -).
2. Ist der Kläger somit nicht mit einer zu kleinen Fläche abgefunden worden, erweist sich seine Abfindung auch nicht aus anderen Gründen als fehlerhaft.
Zunächst wird die Wertgleichheit der Abfindung des Klägers nicht durch seinen im Widerspruchsverfahren vorgetragenen Einwand in Frage gestellt, dieses Ackerflurstück habe tatsächlich noch keine Zuwegung. Bei dem als Abfindungsfläche vorgesehenen Flurstück i handelt es sich um den östlichen Teil des östlich der Ortslage von Großmölsen (und ca. 200 m nördlich der L 1055) gelegenen Flurstücks h..., das sich zunächst im Gebiet des (wegen des geplanten Baus der ICE-Trasse Erfurt - Leipzig/Halle eingeleiteten) Flurbereinigungsverfahrens Großmölsen befand und im Jahre 2006 aus dem dortigen Flurbereinigungsgebiet ausgeschlossen wurde. Nach der vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Karte über die gemeinschaftlichen und öffentlichen Anlagen in jenem Flurbereinigungsverfahren befindet es sich in unmittelbarer Nähe der geplanten Trasse und grenzt südlich an ein Wegeflurstück an (vgl. dazu auch die Gebietskarte des vorliegenden Bodenordnungsverfahrens). Ausweislich der Karte über die gemeinschaftlichen und öffentlichen Anlagen im Flurbereinigungsverfahren Großmölsen ist darüber hinaus eine Anbindung an die Landesstraße durch den Ausbau bzw. Neubau eines (mit Asphalt) befestigten Wegs (gemeinschaftliche Anlagen Nr. 144 und 143) vorgesehen, die so auch realisiert werden soll (vgl. dazu die Erklärung einer Vertreterin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat). Damit ist in jedem Fall gewährleistet, dass der Kläger ein für die Nutzung als Ackerland ausreichend erschlossenes Abfindungsflurstück erhalten wird und dem Erschließungsgebot des (über § 63 Abs. 2 LwAnpG anwendbaren) § 44 Abs. 3 Satz 3 FlurbG hinreichend Rechnung getragen wird.
Der Wertgleichheit der Abfindung des Klägers steht ferner nicht entgegen, dass das Abfindungsflurstück nach dem Abschluss des vorliegenden Verfahrens voraussichtlich wieder zum Verfahrensgebiet des Flurbereinigungsverfahrens Großmölsen zugezogen werden wird. Es ist nicht ersichtlich, dass und weshalb allein dieser Umstand für das betreffende Grundstück mit einer im vorliegenden Verfahren beachtlichen Wertminderung verbunden sein sollte.
Schließlich wird die Wertgleichheit der Abfindung nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger voll erschlossenes Bauland (im Sinne einer Bebaubarkeit mit nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten Vorhaben) in das Verfahren eingebracht hat und als Abfindung lediglich Ackerflächen erhalten soll, die zwar durch landwirtschaftliche Wege erschlossen, aber mangels anderweitiger Erschließung nicht ohne Weiteres bebaubar sind. Allerdings ist die Zuweisung einer Fläche minderer Qualität im Flurbereinigungsverfahren auch dann grundsätzlich unzulässig, wenn sie wegen der dem Betreffenden zugewiesenen größeren Fläche rechnerisch wertgleich sein mag. Das Bundesverwaltungsgericht hat hierzu in seinem Grundsatzurteil vom 10.05.1990 - 5 C 1.87 - (BVerwGE 85, 129 = NVwZ-RR 1991, 161 und juris) ausgeführt:
„Die Gleichwertigkeit der Abfindung mit der Einlage drückt sich (…) nicht allein darin aus, dass die nach den §§ 27 bis 33 FlurbG ermittelten Werte für Alt- und Neubesitz übereinstimmen. Für den im Rahmen des § 44 Abs. 1 Satz 1 FlurbG maßgeblichen Gesamttauschwert kommen vielmehr neben diesen Werten noch weitere den Wert der konkreten Gesamtabfindung mitbestimmende Faktoren in Betracht, die bei der Zuteilung in Ansatz gebracht werden müssen. Der Abfindungsanspruch muss sich also nicht mit der Summe der bei der Wertermittlung ermittelten Werteinheiten decken. Trotz richtiger Bewertung der einzelnen Flächen kann durch die G e s t a l t u n g der Abfindung, das Zusammentreffen von Böden unterschiedlicher Qualität oder andere Umstände, die Wertgleichheit von Einlage und Abfindung in Frage gestellt sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. November 1961 - BVerwG 1 B 127.61 - ).
Welche Merkmale in letzterer Hinsicht bedeutsam sein können, ist, wovon auch das Flurbereinigungsgericht ausgegangen ist, unter anderem § 44 Abs. 2 Halbs. 2 FlurbG zu entnehmen. Danach sind bei der Landabfindung alle Umstände zu berücksichtigen, die auf den Ertrag, die Benutzung und die Verwertung der Grundstücke wesentlichen Einfluss haben. Diese Vorschrift enthält eine an die Flurbereinigungsbehörde gerichtete Ermessensrichtlinie für die Gestaltung der Abfindung und steht in engem Zusammenhang mit § 44 Abs. 4 FlurbG (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Juni 1959 - BVerwG 1 C 78.58 - ). Danach soll die Landabfindung eines Teilnehmers wie hinsichtlich der Beschaffenheit, Bodenart und Entfernung von Wirtschaftshof oder Ortslage auch in der Nutzungsart seinen alten Grundstücken entsprechen, soweit es mit einer großzügigen Zusammenlegung des Grundbesitzes nach neuzeitlichen betriebswirtschaftlichen Erkenntnissen vereinbar ist. Die Flurbereinigungsbehörde ist nach dieser Regelung gehalten, einerseits das öffentliche Interesse an einer sachgerechten und zweckmäßigen, großräumigen Durchführung der Flurbereinigung und andererseits das Einzelinteresse des Beteiligten daran, dass keine Verschlechterung in der bisherigen Nutzungsart eintritt, in gerechter und billiger Weise gegeneinander abzuwägen (BVerwG, Urteil vom 5. Juni 1961 - BVerwG 1 C 231.58 - ). Das Ergebnis dieser Abwägung kann unterschiedlich ausfallen je nachdem, welche Art von Grundstücksnutzung auf Seiten des einlegenden Teilnehmers betroffen ist. Vor allem aber hängt das Abwägungsergebnis von den Folgewirkungen ab, die sich für den Teilnehmer ergeben, wenn die bisherige Nutzungsart seines Einlagebesitzes verändert wird.
Dementsprechend hat das Bundesverwaltungsgericht für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zwar immer wieder betont, dass der einzelne Teilnehmer Nutzungsartverschiebungen, etwa die Verschiebung von Ackerland zu Grünland und umgekehrt, grundsätzlich hinnehmen muß (Beschlüsse vom 3. Februar 1960 - BVerwG 1 CB 135.59 - und vom 21. Dezember 1970 - BVerwG 4 B 165.69 - ). Solche Veränderungen sind zulässig, wenn dem Teilnehmer eine Rückkehr zur bisherigen Nutzung möglich und zumutbar ist (Beschlüsse vom 3. Februar 1960 - BVerwG 1 CB 135.59 - , vom 11. Februar 1975 - BVerwG 5 B 33.72 - und vom 11. Januar 1989 - BVerwG 5 B 123.87 - ). Fehlt es jedoch an dieser Voraussetzung und führt die Änderung der Nutzungsart dazu, dass Produktionskraft und/oder Struktur des betroffenen landwirtschaftlichen Betriebes beeinträchtigt werden, ist die Abfindungsgestaltung mit § 44 Abs. 4 FlurbG nicht vereinbar (vgl. Urteil vom 5. Juni 1961 - BVerwG 1 C 231.58 - ; Beschluss vom 21. Dezember 1970 - BVerwG 4 B 165.69 - ; Beschluss vom 11. Januar 1989 - BVerwG 5 B 123.87 - ). Der Teilnehmer muss deshalb in diesem Fall - wie in den Regelfällen des § 44 Abs. 4 FlurbG - mit Grundstücken abgefunden werden, die die gleiche Art der Nutzung wie die Einlagegrundstücke gestatten.
Entsprechendes gilt, wenn (…) in das Flurbereinigungsverfahren Flächen eingelegt werden, die, weil ihre Erschließung in ortsüblicher Weise ausreichend gesichert oder gar schon fertig gestellt ist (…), ohne weiteres Zutun Dritter baulich genutzt werden können. Solche Flächen stehen nicht unbeschränkt zur Verfügung. Sie haben deshalb für den, dem sie gehören, einen besonderen Wert, und zwar nicht nur unter dem wirtschaftlichen Aspekt der Verwertung im Wege der Grundstücksveräußerung, sondern auch und zuvörderst unter dem Gesichtspunkt, die Bebaubarkeit als Nutzungsmöglichkeit für sich selbst in Anspruch zu nehmen. Diesem Selbstnutzungsinteresse wird eine Landabfindung, die, was den erreichten Stand baulicher Entwicklung angeht, hinter dem Zustand erschlossenen, sofort bebaubaren Landes zurückbleibt, auch dann nicht gerecht, wenn für das Weniger an Qualität ein entsprechendes Mehr an Fläche gegeben wird. Denn dieses Mehr gleicht den Verlust der Möglichkeit, die Abfindung wie die Einlage ohne weiteres der baulichen Nutzung zuzuführen, nicht aus. Der Teilnehmer kann Bauland einer niedrigeren Entwicklungsstufe nicht ohne Mitwirkung anderer derart verändern, dass es aktuell bebaut werden kann. Auch die Möglichkeit, die zugewiesene, im Umfang größere Abfindungsfläche zu veräußern, sichert schon deshalb keinen adäquaten Ersatz, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Teilnehmer mit dem Veräußerungserlös stets ein Grundstück erwerben kann, das hinsichtlich seiner Bebaubarkeit dem in das Verfahren eingebrachten Altbesitz entspricht. Der einzelne Teilnehmer hat deshalb einen Anspruch darauf, dass im Rahmen der ihm zu gewährenden Gesamtabfindung Einlagegrundstücke, deren Erschließung im Sinne der §§ 30 ff. früher des Bundesbaugesetzes - BBauG- in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256), heute des Baugesetzbuches - BauGB - in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253) gesichert ist und die mit Rücksicht darauf die Voraussetzungen für eine bauliche Nutzung erfüllen, mit Bauflächen gleicher Qualität abgefunden werden (…).“
An dieser Auffassung, der der Senat in seiner Rechtsprechung folgt (vgl. nur Senatsurteil vom 07.05.2007 - 7 F 1319/05 -, RzF - 4 - zu § 58 Abs. 1 LwAnpG), hat das Bundesverwaltungsgericht auch in seinem Urteil vom 23.08.2006 - 10 C 4.05 - (BVerwGE 126, 303 = NVwZ-RR 2007, 85 = RdL 2007, 14 und juris) festgehalten. Das Bundesverwaltungsgericht sieht zwar grundsätzlich keinen Raum mehr für eine gesonderte gerichtliche Kontrolle des Abwägungsvorgangs neben der Gleichwertigkeitsprüfung, weil eine wertgleiche Abfindung gerade das wesentliche Ziel der Abwägung ist. Davon unberührt bleibt aber die Überprüfung des Ergebnisses der auf eine wertgleiche Abfindung zielenden Abwägung der Flurneuordnungsbehörde. Berücksichtigt sie bestimmte wertbildende Faktoren nur unzureichend und verfehlt hierdurch das Ziel einer wertgleichen Abfindung, führt dies zur Rechtswidrigkeit des Flurbereinigungsplans. Zu diesen wertbildenden Faktoren, denen im Rahmen der Prüfung des Gebots wertgleicher Abfindung ein besonderes Gewicht zukommt, zählt die Baulandqualität eines Einlageflurstücks (vgl. BVerwG, a. a. O.; in juris Rdn. 26). Hier wird eine wertgleiche Abfindung grundsätzlich nur dann erreicht, wenn der Betroffene mit Bauland gleicher Qualität abgefunden wird.
Der insoweit bestehende Anspruch auf Abfindung in Land der gleichen Entwicklungsstufe ist im Grundsatz auch im vorliegenden Verfahren zu beachten. Auch in Bodenordnungsverfahren nach den §§ 56, 64 LwAnpG gilt, dass derjenige, der voll erschlossenes Bauland in das Verfahren einbringt, grundsätzlich einen Anspruch darauf hat, mit Bauflächen gleicher Qualität abgefunden zu werden (vgl. dazu etwa OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 30.03.1999 - 9 K 8/96 -, LKV 1999, 515 = AgrarR 2000, 102 = RdL 2001, 47 und juris).
Das Bodenordnungsverfahren weist gegenüber dem Flurbereinigungsverfahren aber Besonderheiten auf, die es gerechtfertigt erscheinen lassen, von dem genannten Grundsatz Ausnahmen zuzulassen:
Das auf Antrag des Grundeigentümers oder des Gebäudeeigentümers nach § 64 LwAnpG eingeleitete Bodenordnungsverfahren dient der Zusammenführung von bisher getrenntem Boden- und Gebäudeeigentum. Bei den mit fremdem Gebäudeeigentum belasteten Flächen, die der Grundeigentümer in das Verfahren einbringt, handelt es sich regelmäßig um Flächen, deren Erschließung in ortsüblicher Weise ausreichend gesichert ist und die deshalb ohne weiteres Zutun Dritter baulich genutzt werden können. Zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Flächen durch die Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften aufgrund des ihnen nach dem Recht der DDR zustehenden umfassenden Bodennutzungsrechts (vgl. § 18 LPG-Gesetz 1982) handelte es sich dabei regelmäßig um Ackerflächen (oder anderweitig landwirtschaftlich genutzte Flächen), die außer einer Anbindung an das landwirtschaftliche Wegenetz oder an das Straßennetz nicht erschlossen waren. Die weitere Erschließung dieser Flächen wurde in aller Regel nicht durch den Grundeigentümer veranlasst oder finanziert, sondern im Zusammenhang mit der Errichtung der Gebäude durch den damaligen Gebäudeeigentümer (ggf. teilweise auch durch staatliche Stellen). Dementsprechend fiel dem jetzt in das Bodenordnungsverfahren eingebrachten Land die Qualitätsstufe des baureifen Landes erst durch seine bauliche Nutzung zu, die der jeweilige Gebäudeeigentümer finanziert hatte (vgl. dazu das bereits zitierte Grundsatzurteil des BVerwG zur Wertermittlung im Bodenordnungsverfahren vom 26.03.2003 - 9 C 5.02 -, BVerwGE 118, 91 = DÖV 2003, 860 = juris Rdn. 20). Dem trägt das Sachenrechtsbereinigungsgesetz bei der Ermittlung des Bodenwerts und des Kaufpreises durch den regelmäßig vorzunehmenden Erschließungskostenabzug nach § 19 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. Abs. 3 und die Anwendung des sog. Halbteilungsgrundsatzes nach § 68 Abs. 1 Rechnung (vgl. dazu und zur entsprechenden Anwendung dieser Bewertungsmaßstäbe im Bodenordnungsverfahren BVerwG, a. a. O., juris Rdn. 18 ff. und Rdn. 22 ff.).
Auf der anderen Seite stehen dem Gebäudeeigentümer oft keine geeigneten Flächen gleicher Qualitätsstufe zur Verfügung, die er als Abfindungsflächen in das Verfahren einbringen kann. Auch die Flurbereinigungsbehörde wird in vielen Fällen keine geeigneten baureifen Flächen als Tauschflächen ermitteln können. Würde in diesem Fall an dem Erfordernis festgehalten, den Bodeneigentümer mit Flächen gleicher Qualität abzufinden, hätte dies zur Folge, dass das Bodenordnungsverfahren - sofern der Grundeigentümer keiner Geldabfindung zustimmt - nicht erfolgreich zu Ende geführt und (ohne Ergebnis) eingestellt werden müsste. Grund- und Gebäudeeigentümer wären dann gehalten, eine von ihnen gewünschte Klärung der Eigentumsverhältnisse (im Sinne einer Zusammenführung von getrenntem Boden- und Gebäudeeigentum) in einem notariellen Vermittlungsverfahren nach den §§ 87 ff. SachenRBerG und - für den Fall, dass es dort nicht zu einer Einigung kommt - in einem anschließenden gerichtlichen Verfahren herbeizuführen, in dem ggf. ein Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrags durchgesetzt werden könnte (vgl. dazu § 61 SachenRBerG). Mit einer derartigen "Verlagerung" der Lösung des Konflikts zwischen Boden- und Gebäudeeigentümer in ein weiteres Verfahren (und ein sich ggf. anschließendes gerichtliches Verfahren) wäre keinem der Beteiligten gedient. Dies gilt gerade auch für den weichenden Grundeigentümer, für den es im Verfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ohnehin nur eine Abfindung in Geld geben kann (vgl. dazu schon OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 30.03.1999 - 9 K 8/96 -, LKV 1999, 515 = AgrarR 2000, 102 = RdL 2001, 47 = juris Rdn. 59).
Im Hinblick auf die aufgezeigten Besonderheiten des Bodenordnungsverfahrens und das öffentliche Interesse an einer erfolgreichen Bereinigung der Eigentumsverhältnisse hält es der Senat deshalb für angezeigt, von dem Grundsatz, dass der Eigentümer von in das Bodenordnungsverfahren eingebrachten baureifen Flächen wieder mit Flächen gleicher Qualität abgefunden werden muss, dann eine Ausnahme zuzulassen, wenn trotz hinreichender Bemühungen der zuständigen Flurbereinigungsbehörde keine entsprechende Abfindungsfläche zur Verfügung steht. Die Zuweisung eines Grundstücks minderer Qualität ermöglicht die lediglich als Sollvorschrift gefasste Bestimmung des § 58 Abs. 1 Satz 2 LwAnpG (so schon OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 30.03.1999 - 9 K 8/96 -, LKV 1999, 515 = AgrarR 2000, 102 = RdL 2001, 47 = juris Rdn. 58). Sie erweist sich insbesondere im Hinblick darauf, dass die vom Grundeigentümer in das Verfahren eingebrachten Flächen ihre Baulandqualität regelmäßig erst infolge ihrer Nutzung durch den Gebäudeeigentümer erlangt haben, als mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vereinbar.
Die Voraussetzungen, unter denen der Bodeneigentümer, der baureifes Land in das Verfahren eingebracht hat, mit einer Fläche einer anderen Qualitätsstufe abgefunden werden darf, liegen hier vor:
Zunächst ist nicht erkennbar, dass der Beigeladenen als Gebäudeeigentümerin baureife Flächen als Abfindungsflächen zur Verfügung stünden. Die Beigeladene hatte bereits vor Einleitung des Bodenordnungsverfahrens erklärt, dass sie kein wertgleiches Tauschland zur Verfügung stellen könne (vgl. dazu die Niederschriften des Verhandlungsleiters der mit den Vorerhebungen und der Durchführung des Bodenordnungsverfahrens beauftragten Thüringer Landgesellschaft vom 18.03.1997 und 02.04.1997 sowie die Schreiben der Beigeladenen vom 20.03.1997 an die Thüringer Landgesellschaft und an den Kläger). Auch den in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat eingesehenen Karten des Flurbereinigungsverfahrens Großmölsen sowie des Flurbereinigungsverfahrens Großmölsen-Dorf, auf denen die Eigentumsflächen der Beigeladenen zu erkennen sind, ist hierfür nichts zu entnehmen. Die Beigeladene verfügt zwar östlich der Ortslage von Großmölsen über einzelne Flächen, die direkt an die L 1055 grenzen und somit eine bessere wegemäßige Anbindung aufweisen als das als Abfindung vorgesehene Flurstück. Auch bei diesen Flächen handelt es sich aber offensichtlich nicht um baureife Flächen, sondern um Ackerflächen, die zudem wegen ihrer geringen Größe nicht als (zusammenhängende) Abfindungsflächen in Betracht kommen. Dafür, dass die Beigeladene in den umliegenden Gemarkungen über baureifes Land verfügen würde, das als Abfindungsfläche geeignet wäre, liegen keine Anhaltspunkte vor.
Ferner hat sich das ALF Gotha im Laufe des Bodenordnungsverfahrens ergebnislos um entsprechende Flächen bemüht, zu deren Erwerb sich die Beigeladene bereiterklärt hatte. Hierzu wurden sowohl die Gemeinde Großmölsen als auch die BVVG nach geeigneten Eigentumsflächen im Innenbereich oder Randbereich von Großmölsen oder umliegender Gemarkungen befragt (vgl. dazu etwa das Schreiben der Thüringer Landgesellschaft an die BVVG vom 07.04.2005). Während die Gemeinde Großmölsen nach ihren Angaben über keine geeigneten Flurstücke verfügte, stellte die BVVG dem Amt eine Auflistung von in Frage kommenden Flächen der Gemarkung Großmölsen und sechs umliegender Gemarkungen (Kleinmölsen, Ollendorf, Udestedt, Vieselbach, Wallichen und Kerspleben) zur Verfügung. Die weitere Prüfung ergab sodann, dass keines der genannten Flurstücke als Abfindungsfläche in Betracht kam. So erwiesen sich zwei hinsichtlich der benötigten Flächengröße und der erforderlichen Nachbarschaft zum bebauten Gemeindegebiet (Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB) mit den eingebrachten Flurstücken der Bodeneigentümer vergleichbare Flurstücke in der Gemarkung Vieselbach nach Auffassung des Beklagten u. a. wegen ihres großen Gefälles als ungeeignet (vgl. im Einzelnen das Protokoll zu einem am 04.08.2005 durchgeführten Besprechungstermin). Nach diesen ergebnislosen Bemühungen um die Beschaffung baureifer Flächen entschloss sich das Amt, für die wertgleiche Abfindung Eigentumsflächen der Beigeladenen in der Nähe des "Kerngebiets" des Verfahrens (also in der Nähe der von der Beigeladenen als Gebäudeeigentümerin genutzten Flurstücke c..., d... und e...) auszuwählen und zum vorliegenden Bodenordnungsverfahren hinzuzuziehen (vgl. dazu den letzten Absatz des erwähnten Protokolls). Dementsprechend kam es in der Folgezeit zur Zuziehung u. a. des Flurstücks h der Flur 3 der Gemarkung Großmölsen zum Bodenordnungsgebiet, dessen östlicher Teil dem Kläger als Abfindungsflurstück zugewiesen worden ist.
Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Insbesondere konnte sich das Amt bei der Suche nach geeigneten Abfindungsflächen der gleichen Qualitätsstufe wie das in das Verfahren eingebrachte Flurstück e auf das Gebiet der Gemarkung Großmölsen und der umliegenden Gemarkungen beschränken und war nicht gehalten, innerhalb seines gesamten Zuständigkeitsbereichs nach baureifen Flächen zu suchen und diese ggf. zum Bodenordnungsgebiet zuzuziehen. Zwar hat die Behörde im Hinblick auf die durch § 58 Abs. 1 Satz 1 LwAnpG zwingend vorgeschriebene Landabfindung des "weichenden" Bodeneigentümers umfassende Bemühungen zu unternehmen, um geeignetes Ersatzland zu ermitteln, das sodann in das Bodenordnungsverfahren einzubeziehen ist (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 17.12.1998 - 11 C 5.09 -, BVerwGE 108, 202 = juris Rdn. 35). Daraus lässt sich indes nicht die Forderung herleiten, dass die Flurneuordnungsbehörde jeweils in ihrem gesamten Zuständigkeitsbereich entsprechende Ermittlungen anzustellen hat, um dem Bodeneigentümer für das von ihm in das Verfahren eingebrachte baureife Land eine Abfindungsfläche derselben Qualitätsstufe zur Verfügung stellen und damit der Sollvorschrift des § 58 Abs. 1 Satz 2 LwAnpG Rechnung tragen zu können (so aber OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 30.03.1999 - 9 K 8/96 -, a. a. O., juris Rdn. 52).
Auch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zwingt nicht zur Annahme einer derart weitgehenden Ermittlungspflicht der Flurneuordnungsbehörde, die nicht nur mit einem erheblichen Verwaltungsaufwand verbunden wäre, sondern vor allem auch die erfolgreiche Durchführung des Bodenordnungsverfahrens gefährden oder zumindest erheblich verzögern würde. Hat das vom Bodeneigentümer in das Verfahren eingebrachte Land die Baulandqualität erst durch die vom Gebäudeeigentümer finanzierte bauliche Nutzung erlangt, rechtfertigt dies nicht nur die angeführten Abschläge bei der Ermittlung des Werts seiner Einlage, sondern - wie dargelegt - auch die Abfindung mit einer (rechnerisch mit der Einlage wertgleichen) Fläche minderer Qualität. Dies gilt gerade in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem sich die vom Grundeigentümer in das Bodenordnungsverfahren eingebrachte Fläche im Außenbereich befindet und daher ohnehin grundsätzlich nur für eine (weitere) Bebauung mit nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten Vorhaben zur Verfügung steht. Die Bemühungen der Behörde um die Beschaffung qualitativ mit der Einlage vergleichbarer Abfindungsflächen können sich deshalb - wie hier geschehen - im Interesse einer zügigen und erfolgreichen Durchführung des Bodenordnungsverfahrens auf die Umgebung der Einlageflurstücke beschränken.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 60 LwAnpG i. V. m. §§ 147 Abs. 1 und 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG und § 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, dem Kläger nach § 162 Abs. 3 VwGO auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, denn diese hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Grundsätzliche Bedeutung in diesem Sinne hat eine Sache dann, wenn sie eine klärungsbedürftige Frage des materiellen oder formellen Rechts aufwirft und zu erwarten ist, dass die Entscheidung im Revisionsverfahren dazu dienen kann, die Rechtseinheit in ihrem Bestand zu erhalten oder die Entwicklung des Rechts zu fördern. Die Entscheidung durch das Revisionsgericht muss aus Gründen der Rechtssicherheit, der Rechtseinheitlichkeit und/oder der Fortbildung des Rechts im allgemeinen Interesse liegen. Ausschlaggebend ist nicht das Interesse des Einzelnen an der Entscheidung, sondern das abstrakte Interesse der Gesamtheit an der Einheit der Entwicklung des Rechts (vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 02.10.1961 - VIII B 78.61 -, BVerwGE 13, 90, 91). In diesem Sinne klärungsbedürftig und klärungsfähig ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Grundeigentümer, der erschlossenes Bauland in ein Bodenordnungsverfahren eingebracht hat, ausnahmsweise auch mit Land anderer Qualität abgefunden werden kann.
Beschluss
Der Streitwert wird gemäß § 63 Abs. 2 i. V. m. § 52 Abs. 2 GKG auf 5.000 Euro festgesetzt.
Hinweis:
Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 27 bis 33 FlurbG
§§ 2a, 2b EGBGB
§§ 30 ff. früher des Bundesbaugesetzes
§§ 56, 64 LwAnpG
§§ 87 ff. SachenRBerG
§ 134 FlurbG
§ 34 BauGB
§ 194 BauGB
§ 35 BauGB
§ 64 LwAnpG
§ 4 EGBGB
§ 61 SachenRBerG
§ 60 LwAnpG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 59 Abs. 3 Satz 1 LwAnpG
§ 58 Abs. 1 Satz 2 LwAnpG
§ 44 Abs. 4 FlurbG
§ 63 Abs. 2 LwAnpG
§ 44 Abs. 1 FlurbG
§ 58 Abs. 1 LwAnpG
§ 29 Abs. 1 FlurbG
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 34 Abs. Satz 1 BauGB
§ 19 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG
§ 19 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG
§ 68 Abs. 1 SachenRBerG
§ 19 Abs. 2 Satz 1 und 2 SachenRBerG
§ 19 Abs. 5 SachenRBerG
§ 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG
§ 7 Abs. 1 und Abs. 10 ThürKAG
§ 2b Abs. 2 EGBGB
§ 44 Abs. 3 Satz 3 FlurbG
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 44 Abs. 1 Satz 1 FlurbG
§ 58 Abs. 1 Satz 1 LwAnpG
§ 147 Abs. 1 und 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 52 Abs. 2 GKG
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 13 der Verordnung
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: DÖV 1984, 855
BVerwGE 85, 129
NVwZ-RR 1991, 161
BVerwGE 126, 303
NVwZ-RR 2007, 85
BVerwGE 118, 91
DÖV 2003, 860
BVerwGE 108, 202
BVerwGE 13, 90, 91
7 F 34/09
7 F 884/01
9 K 28/97
8 K 2/95
8 D 12/98
7 F 465/04
5 B 46/91
4 B 15.00
4 B 74/03
4 C 55.81
9 C 5.02
9 B 58.03
7 F 784/06
9 C 3.10
13 C 1088/98
5 C 1.87
1 B 127.61
1 C 78.58
1 C 231.58
1 CB 135.59
4 B 165.69
5 B 33.72
5 B 123.87
7 F 1319/05
10 C 4.05
9 K 8/96
11 C 5.09
VIII B 78.61
2 GKG auf 5.00