Landgericht Karlsruhe (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-07-01, Aktenzeichen 2 O 112/05

Tenor:
1. Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über das Grundstück in 76337 W.- E., Gemarkung E., Flurstück Nr. .../1, eingetragen im Grundbuch von W.- E., Blatt..., auf Grund wirksamen Mietvertrags vom 02.11.2000/17.11.2000 unverändert fortbesteht, insbesondere nicht durch die Kündigung und Anfechtung der Beklagten vom 21.05.2001 beendet wurde.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
1
Die Klägerin begehrt die Feststellung des (Fort)Bestehens eines zwischen ihr und der Beklagten abgeschlossenen Mietvertrages über eine Grundstücksfläche für den Betrieb einer Mobilfunk-Basisstation mit Antennenmast.
2
Die Parteien streiten im Wesentlichen über die Frage, ob die Beklagte zur Anfechtung oder Kündigung des Mietvertrages berechtigt war.
3
Die Klägerin, vormals firmierend unter X., ein Mobilfunkunternehmen, errichtet zum bundesweiten Betrieb eines eigenen Mobilfunknetzes Mobilfunkantennen auf angemieteten Flächen. Sie schloss mit der beklagten Gemeinde unter dem 02.11./17.11.2000 einen Freiflächen-Mietvertrag über die Nutzung des Wiesengrundstücks Jahnstraße in W.- E. zur Errichtung und Unterhaltung eines Mobilfunkantennenmastes sowie zum Betrieb von Funkstationen; wegen der Einzelheiten der Vertragsbestimmungen wird auf den Mietvertrag Bezug genommen (AH Klägerin Anlage K 1). Eine derartige Anlage darf erst dann betrieben werden, wenn die so genannte Standortbescheinigung der Regulierungsbehörde für Telekommunikation und Post vorliegt, die nur erteilt werden darf, wenn die Grenzwerte der 26. BImSchV eingehalten werden; diese Standortbescheinigung liegt im vorliegenden Fall vor.
4
Vor Vertragsabschluss hatte im Ausschuss für Umwelt und Technik des Gemeinderates der Beklagten am 19.07.2000 und 13.09.2000 jeweils eine Diskussion über das Vorhaben stattgefunden (AH Beklagte Anlage B 1); am 18.10.2000 hatte der Gemeinderat die Verwaltung mit dem Abschluss des Mietvertrages beauftragt (AH Beklagte Anlage B 2).
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Nachdem in der Bevölkerung Widerstand gegen eine derartige Mobilfunkstation erkennbar wurde, kam es am 31.01.2001 zu einer Veranstaltung, bei der etwa 300 Bürger Gelegenheit zur Diskussion mit Vertretern der Klägerin hatten. Am 25.04.2001 beauftragte der Gemeinderat der Beklagten die Gemeindeverwaltung damit, mit der Klägerin abzuklären, ob eine einvernehmliche Vertragsaufhebung möglich sei. Die Beklagte wandte sich mit am 02.05.2001 bei der Klägerin eingegangenem Schreiben an diese und bat um ein Gespräch (AH Klägerin Anlage K 3). In einem Telefonat vom 16.05.2001 wurde der Beklagten von einem Vertreter der Klägerin mitgeteilt, dass die Klägerin auf einer Vertragsfortführung bestehe. Die Beklagte erklärte daraufhin mit Schreiben vom 21.05.2001 (AH Klägerin Anlage K 4) die fristlose Kündigung, fürsorglich Anfechtung des Freiflächen-Mietvertrages.
6
Nachdem die Beklagte den Antrag der Klägerin auf Erteilung einer Baugenehmigung für ihr Vorhaben abgelehnt hatte, wurde sie mit Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 16.04.2003 verpflichtet, über den Antrag der Klägerin auf Erteilung einer Baugenehmigung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden (AH Klägerin Anlage K 2); der Antrag der Beklagten auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil wurde vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg abgelehnt (AH Klägerin Anlage K 6).
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Mit Schreiben vom 14.01.2005 (AH Klägerin Anlage K 8) ließ die Beklagte der Klägerin mitteilen, dass sie an ihrer Auffassung zur Wirksamkeit der Kündigung des Mietvertrages festhalte.
8
Die Klägerin ist der Auffassung, der zwischen ihr und der Beklagten geschlossene Mietvertrag bestehe nach wie vor und trägt hierzu vor, weder die Anfechtung noch die Kündigung der Beklagten seien berechtigt.
9
Die gesundheitlichen Bedenken der Beklagten seien völlig unbegründet. Bei Einhaltung der Grenzwerte des 26. BImSchV für hochfrequente elektromagnetische Strahlung könnten Gesundheitsbeeinträchtigungen nach dem aktuellen Stand der Wissenschaft ausgeschlossen werden (vgl. Empfehlung der Strahlenschutzkommission vom 13./14.09.2001 AH Klägerin Anlage K 9). Dabei hätten bei den Grenzwerten insbesondere auch die athermischen Wirkungen Berücksichtigung gefunden (AH Klägerin Anlage K 9 Seite 5). Mangels Gefährdungspotenziales habe sie daher auch nicht über nichtbestehende Risiken aufklären müssen und können. Soweit in der Bevölkerung allgemein eine Verunsicherung über mögliche Gesundheitsgefahren bestanden habe, sei der Beklagten dies selbst bekannt gewesen. Diese habe vor Abschluss des Mietvertrages selbst in ihren Gremien über die Gefährlichkeit bzw. Ungefährlichkeit einer Mobilfunkanlage diskutiert, dabei sei der Beklagten - unstreitig - positiv bekannt gewesen, dass sich Bürgerproteste zur Verhinderung einer derartigen Anlage in der Nachbargemeinde S. gebildet hätten. Damit liege weder ein wichtiger Grund für die von der Beklagten erklärte fristlose Kündigung noch ein Anfechtungsgrund vor. Ein Irrtum der Beklagten könne bereits deshalb nicht bejaht werden, weil die Beklagte über den beabsichtigten Betrieb einer Mobilfunksendeanlage ausführlich in ihren Gremien diskutiert habe. Das wissenschaftlich nicht belegbare Gefühl einer Gesundheitsbeeinträchtigung stelle keine verkehrswesentliche Eigenschaft im Sinne des § 119 Abs. 2 BGB dar. Im Übrigen wäre eine Anfechtung des Vertrages auch nicht unverzüglich im Sinne des § 121 BGB erfolgt, die Anfechtung sei damit jedenfalls verfristet.
10
Entgegen der Auffassung der Beklagten sei der Vertrag auch nicht wegen Sittenwidrigkeit nichtig. Die im Vertrag vorgesehenen Kündigungsmöglichkeiten seien in der Gesamtschau des Vertrages zu würdigen, wobei zu berücksichtigen sei, dass der Aufbau einer derartigen Funkstation unter Errichtung eines Sendemastes für sie, die Klägerin, eine erhebliche Investition darstelle. Die Kosten für die Errichtung (ohne Technikeinheit und ohne Kosten für die Stromleitungsverlegung) würden sich auf ca. EUR 120.000,00 belaufen, die geschätzten Rückbaukosten bei Beendigung des Vertrages auf etwa EUR 96.000,00. Dahingegen müsse die Beklagte keinerlei Investitionen tätigen. Nur durch die Mindestlaufzeit könne für sie die notwendige Planungssicherheit, die auf Grund der Investitionen zwingend erforderlich sei, hergestellt werden. Auch der vereinbarte Mietzins sei keineswegs unangemessen. Darüber hinaus habe sich die Beklagte selbst vor Vertragsabschluss intensiv mit den üblichen Mietpreisen auseinandergesetzt. Da die Fläche mit einem Wasserhochbehälter bebaut sei, komme auch jede anderweitige wirtschaftliche Verwertung für die Beklagte schlicht nicht in Betracht.
11
Die Klägerin beantragt:
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Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über das Grundstück in 76337 W.- E., Gemarkung E., Flurstück Nr. .../1, eingetragen im Grundbuch von W.- E., Blatt..., gemäß Mietvertrag vom 02.11.2000/17.11.2000 nicht durch die Kündigung und Anfechtung der Beklagten vom 21.05.2001 beendet wurde, sondern unverändert fortbesteht.
13
Die Beklagte beantragt:
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Die Klage wird abgewiesen.
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Die Beklagte ist der Auffassung, zwischen ihr und der Klägerin bestünde kein wirksamer Mietvertrag (mehr) und trägt hierzu vor,
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der Vertrag sei bereits wegen Sittenwidrigkeit nichtig, da er von einer massiven Benachteiligung zu ihren Lasten als Vermieterin geprägt sei. Dies drücke sich insbesondere in den Regelungen zur ordentlichen Kündigung des Vertrages in Zusammenhang mit der in § 4 normierten Vertragsdauer aus. Auf Grund des massiven Missverhältnisses zur Frage der Kündigungsmöglichkeiten zu ihren Lasten sei von einer Knebelung durch die Klägerin auszugehen. Auch der in § 3 vorgesehene Mietzins führe bereits für sich allein, jedenfalls im Zusammenspiel mit der eingeschränkten Kündigungsmöglichkeit zur Sittenwidrigkeit des Vertrages. Der angemessene Mietzins für eine derartige Mietfläche von 100 m² belaufe sich mindestens auf EUR 8.000,00 jährlich, auf Grund des groben Missverhältnisses zum vertraglich vereinbarten Mietzins von EUR 3.834,69 sei der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung der Klägerin gerechtfertigt.
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Der Vertrag sei von ihr darüber hinaus wirksam angefochten worden. Eine ausführliche Diskussion über im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Betrieb des Antennenmastes stehende Gefahren habe nicht stattgefunden, sie sei von der Klägerin auch nicht über derartige Gefahren informiert bzw. aufgeklärt worden. Lediglich peripher sei über Gesundheitsfragen diskutiert worden, die Diskussion sei jedoch unter Hinweis auf die bei dem Betrieb eingehaltenen Grenzschutzwerte nicht weiter vertieft worden. Die von dem Betrieb ausgehenden Gesundheitsbeeinträchtigungen stellten eine verkehrswesentliche Eigenschaft im Sinne von § 119 Abs. 2 BGB dar. In Kenntnis aller erforderlichen Informationen über denkbare thermische und athermische Effekte von Mobilfunksendeanlagen hätte sie angesichts ihrer Pflicht zum Schutz der körperlichen Unversehrtheit ihrer Bewohner den Mietvertrag nicht abgeschlossen. Darüber hinaus habe die Klägerin sie durch Unterlassen getäuscht, in dem sie den ihr obliegenden Informations- und Aufklärungspflichten arglistig nicht nachgekommen sei.
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Jedenfalls sei der Vertrag von ihr wirksam fristlos gekündigt worden, wobei mehrere wichtige Gründe vorlägen:
19
Unter Heranziehung der arbeitsrechtlichen Grundsätze von Druckkündigungen sei ihr aufgrund des erheblichen Drucks aus der Bevölkerung eine Vertragsfortsetzung nicht zumutbar. Der Friede innerhalb der Gemeinde sei gefährdet. Denn in E. habe sich - unstreitig - eine Bürgerbewegung gegen die Errichtung der Anlage gebildet, eine Unterschriftenliste mit Kinderzeichnungen (AH Beklagte Anlage B 5) gegen die Anlage sei erstellt worden. Während der erforderlichen Baumaßnahmen sei daher mit intensiven Demonstrationen und Sitzblockaden zu rechnen, dies obwohl sie, die Beklagte, Versuche unternommen habe, über die geplante Baumaßnahme aufzuklären. So seien beispielsweise Sprechstunden durch ihren Bürgermeister abgehalten worden, die zur Beruhigung der Lage hätten beitragen sollen.
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Auch unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der der Klägerin obliegenden Informations- und Aufklärungspflichten bestehe ein Anspruch auf Rückgängigmachung des nachteiligen Vertrages, da dieser bei pflichtgemäßer Aufklärung nicht zustande gekommen wäre. Soweit sich die Vertreter der Klägerin am 19.07.2000 nur sehr allgemein zum Thema Elektrosmog geäußert und geflissentlich die Gefahren von thermischen und athermischen Wirkungen des Mobilfunks verschwiegen hätten, sei sie dabei auch nicht darüber aufgeklärt worden, dass es andern Orts sowie überhaupt typischerweise regelmäßig im Zusammenhang mit derartigen Mietverträgen wegen einer möglichen Gesundheitsgefährdung zu Diskussionen und Widerständen aus der Bevölkerung gekommen sei bzw. komme. Hierauf hätte die Klägerin auf Grund ihres Wissensvorsprunges aber hinweisen müssen.
21
Schließlich halte sie nach wie vor daran fest, dass von dem Betrieb der Anlage Gesundheitsgefahren für die Bevölkerung ausgingen, zumal in den immissionsschutzrechtlichen Grenzwerten athermische Wirkungen entgegen der Auffassung der Klägerin gerade nicht berücksichtigt seien.
22
Die Unwirksamkeit des Mietvertrages ergebe sich schließlich unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Ihre Erwartung, der mit der Klägerin abgeschlossene Mietvertrag könne ohne Störung vollzogen werden, sei Gegenstand der Geschäftsgrundlage geworden. Das Risiko einer erheblichen Störung des Vertrages infolge fehlender Aufklärung über typischerweise auftretende Diskussionen hinsichtlich möglicher Gefahrenpotenziale, die sich zu einem massiven öffentlichen Druck, wie vorliegend, steigern könnten, sei dabei der Sphäre der Klägerin zuzuordnen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird Bezug genommen auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst allen Anlagen.

Entscheidungsgründe:
24
Die zulässige Klage ist begründet.
25
Der zwischen den Parteien am 02.11.2000/17.11.2000 zustande gekommene Mietvertrag über das Wiesengrundstück Jahnstraße in W.- E. ist wirksam und weder auf Grund der erklärten Anfechtung bzw. Kündigung der Beklagten noch aus sonstigen Gründen beendet worden. I.
Der zwischen den Parteien am 02.11.2000/17.11.2000 zustande gekommene Mietvertrag über das Wiesengrundstück Jahnstraße in W.- E. ist wirksam und weder auf Grund der erklärten Anfechtung bzw. Kündigung der Beklagten noch aus sonstigen Gründen beendet worden.
I.
26
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO zu bejahen.
27
Die Klägerin hat ein schutzwürdiges Interesse an der baldigen Feststellung der Wirksamkeit des Mietverhältnisses, da die Beklagte diese ernstlich bestreitet. II.
Die Klägerin hat ein schutzwürdiges Interesse an der baldigen Feststellung der Wirksamkeit des Mietverhältnisses, da die Beklagte diese ernstlich bestreitet.
II.
28
Die Klage ist auch begründet. Der zwischen den Parteien zustande gekommene Freiflächen-Mietvertrag ist wirksam und besteht fort.
29
1. Keine Sittenwidrigkeit
30
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Mietvertrag weder auf Grund der Regelungen zur Vertragsdauer und zu den Kündigungsmöglichkeiten noch auf Grund des vereinbarten Mietzinses wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Es kann vorliegend nicht festgestellt werden, dass der Inhalt des Mietvertrages mit grundlegenden Wertungen der Rechts- oder Sittenordnung unvereinbar ist oder dass auf Grund einer Gesamtwürdigung des Rechtsgeschäftes ein objektiver Sittenverstoß im Verhalten der Klägerin gegenüber der Beklagten liegt. a)
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Mietvertrag weder auf Grund der Regelungen zur Vertragsdauer und zu den Kündigungsmöglichkeiten noch auf Grund des vereinbarten Mietzinses wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Es kann vorliegend nicht festgestellt werden, dass der Inhalt des Mietvertrages mit grundlegenden Wertungen der Rechts- oder Sittenordnung unvereinbar ist oder dass auf Grund einer Gesamtwürdigung des Rechtsgeschäftes ein objektiver Sittenverstoß im Verhalten der Klägerin gegenüber der Beklagten liegt.
a)
31
Der das Schuldrecht bestimmende Grundsatz der allgemeinen Vertragsfreiheit ermöglicht es grundsätzlich, auch rechtsgeschäftliche Bindungen über einen langen Zeitraum einzugehen, weshalb die vertraglich vorgesehene und zwischen den Parteien vereinbarte Laufzeit von 30 Jahren für sich genommen auch unter Berücksichtigung der in § 544 BGB enthaltenen Wertung - nach dieser Bestimmung kann ein Mietvertrag der für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen ist, nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden - allein wegen der rechtsgeschäftlichen Bindung über einen langen Zeitraum rechtlich nicht zu beanstanden ist.
32
Die Grenzen der durch die langfristige Vertragsbindung und durch den Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung für die Beklagte für den gesamten Mietzeitraum von 30 Jahren bewirkten langfristigen Vertragsbindung, die durch die guten Sitten § 138 BGB und den Grundsatz von Treu und Glauben § 242 BGB gezogen werden, sind vorliegend unter Berücksichtigung und Abwägung der beiderseitigen Interessen eingehalten. Ein anerkennenswertes Interesse der Beklagten, nicht auf derart lange Dauer an einen Mietvertrag gebunden zu sein, wäre beispielsweise dann zu bejahen, wenn die Mietsache selbst einem schnellen technischen Wandel unterläge, was jedoch nicht der Fall ist. Die vorliegend für die Beklagte allein in Betracht kommende Vermietung des Grundstücks - neben dem Verkauf des Anwesens, der der Beklagten jedoch nach wie vor möglich ist - und ihre insoweit erfolgte Bindung an die Klägerin als Vertragspartnerin führt weder dazu, dass die Beklagte der Klägerin wirtschaftlich ausgeliefert wäre noch dass sie in ihrer wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit unzumutbar beschränkt wäre. Auf der anderen Seite sind im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen die für den Betrieb der Mobilfunkanlage erforderlichen Investitionen der Klägerin - dass derartige Investitionen in nicht unbeträchtlichem Umfang überhaupt erforderlich sind, wird von der Beklagten selbst nicht in Abrede gestellt -, um die Mobilfunkversorgung überhaupt gewährleisten zu können, und der technische Wandel gerade auf dem Gebiet des Mobilfunks zu Gunsten der Klägerin einzubeziehen, wobei dieser Gesichtspunkt darüber hinaus die der Klägerin eingeräumte Kündigungsmöglichkeit nach Ablauf des 20. Vertragsjahres mit einer Frist von 6 Monaten nachvollziehbar erscheinen lässt. Das durchaus legitime Interesse der Klägerin an einer langfristigen Bindung, eventuell vorzeitigen Beendigung des Vertrages nach (immerhin) 20 Jahren und die damit einhergehende vertragliche Bindung für die Beklagte führt damit insgesamt nicht zu einem für die Beklagte nicht mehr hinnehmbaren Übermaß (vgl. BGH Urteil vom 26.04.1995, Az: VIII ZR 124/94, zitiert nach Juris Nr. KORE321529500 ).
33
Die Frage, ob der Mietvertrag bei unterstellter übermäßig langer Laufzeit in entsprechender Anwendung von § 139 BGB mit einer dem tatsächlichen oder vermuteten Parteiwillen entsprechenden geringeren Laufzeit aufrecht zu erhalten wäre (vgl. hierzu BGH Urteil vom 21.03.1990, Az: VIII ZR 49/89, zitiert nach Juris Nr. KORE302479001 ), kann damit dahinstehen. b)
Die Frage, ob der Mietvertrag bei unterstellter übermäßig langer Laufzeit in entsprechender Anwendung von § 139 BGB mit einer dem tatsächlichen oder vermuteten Parteiwillen entsprechenden geringeren Laufzeit aufrecht zu erhalten wäre (vgl. hierzu BGH Urteil vom 21.03.1990, Az: VIII ZR 49/89, zitiert nach Juris Nr. KORE302479001 ), kann damit dahinstehen.
b)
34
Eine Sittenwidrigkeit lässt sich auch nicht aus den Vereinbarungen zur Mietzinshöhe - insbesondere auch nicht im Zusammenwirken mit den unter a) dargelegten Vertragsbedingungen - begründen.
35
Ein wucherähnliches Rechtsgeschäft im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, die zum Beispiel auf eine verwerfliche Gesinnung gegenüber dem Vertragspartner schließen lassen (Palandt, BGB, 64. Auflage, § 138 Rdnr. 34 m.w.N.).
36
Die Behauptung der Beklagten, der jährlich vereinbarte Mietzins von DM 7.5000,00/EUR 3.834,69, mit dem auch sämtliche Neben- und Betriebskosten für das Grundstück mit Ausnahme der Energiekosten abgedeckt sind, stünde in einem besonders auffälligen Missverhältnis zu dem mindestens sachgerechten Mietzins von EUR 8.000,00 jährlich, was für eine verwerfliche Gesinnung der Klägerin spreche, bedarf keiner Überprüfung zur Frage des angemessenen Mietzinses. Denn selbst wenn bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtvertrag ein krasses Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Miet- oder Pachtzins und dem marktüblichen Miet- oder Pachtzins besteht, so rechtfertigt dies allein - wenn keine weiteren für ein sittenwidriges Verhalten sprechende Umstände hinzukommen - den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des objektiv Begünstigten regelmäßig nur dann, wenn für ihn ohne weiteres erkennbar war, wie hoch der marktübliche Miet- oder Pachtzins in etwa sein dürfte (BGH Urteil vom 13.06.2001, Az: XII ZR 49/99; BGH Urteil vom 10.10.2001, Az: XII ZR 93/99, zitiert nach Juris Nr. KORE710452001 ; BGH Urteil vom 31.10.2001, Az: XII ZR 159/99, zitiert nach Juris Nr. KORE501842002 ). Dass der Klägerin ohne weiteres erkennbar gewesen wäre, wie hoch der marktübliche Mietzins für eine derartige Fläche in etwa sein dürfte, lässt sich dem Vorbringen der Beklagten nicht entnehmen. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Beklagte selbst, wie aus dem vorgelegten Protokoll der Sitzung des Gemeinderates vom 18.10.2000 ersichtlich, entsprechende Umfragen zur Mietzinshöhe durchgeführt hatte. Ausweislich des Protokolls hat sich der Verwaltungssprecher in dieser Sitzung dahingehend geäußert, dass nach aktuellen Umfragen mit Stand vom 31.08.2000 durchschnittlich ein Betrag von DM 6.000,00 bezahlt werde. Da das Angebot der Klägerin, das ursprünglich bei DM 4.000,00 lag, für zu niedrig erachtet wurde, sollte der Verwaltung der Beklagten aufgegeben werden, über einen Mietzins von DM 7.500,00 zzgl. DM 1.000,00 für jeden weiteren Untermieter - wie letztlich auch vertraglich vereinbart - zu verhandeln. Wie der Klägerin damit ein behauptetes Abweichen vom angemessenen Mietzins hätte erkennbar sein sollen, wenn selbst die Recherchen der Beklagten zu einem - gegenüber dem später vertraglich vereinbarten Mietzins - geringeren Mietzins geführt haben, ist nicht erkennbar.
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Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Beklagten um eine mit entsprechend sachkundigem Fachpersonal besetzte öffentlich-rechtliche Körperschaft handelt, was ebenso wie bei einem Vollkaufmann als Benachteiligtem zu der widerleglichen Vermutung führen dürfte, dass der Begünstigte, hier die Klägerin, nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit des Benachteiligten, hier der Beklagten, ausgenutzt hat, so dass eine verwerfliche Gesinnung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB nicht bereits auf Grund eines auffälligen Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung festgestellt werden könnte (vgl. hierzu BGH Urteil vom 06.05.2003, Az: XI ZR 226/02, zitiert nach Juris KORE313062003 ).
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Letztlich stünde einem derartigen Schluss vom Vorliegen einer besonders groben Äquivalenzstörung auf eine subjektiv unlautere Ausnutzung auch der relativ geringe Wert des vereinbarten bzw. behaupteten angemessenen Mietzinses (ca. EUR 4.000,00 zu EUR 8.000,00) entgegen. Denn die Unterschreitung bzw. Überschreitung des Mietzinses um die Hälfte bzw. das Doppelte - wie vorliegend von der Beklagten geltend gemacht - ist um so weniger aussagekräftig, je geringer der absolute Wert ist (vgl. hierzu BGH Urteil vom 27.09.2002, Az: V ZR 218/01, zitiert nach Juris Nr. KORE310812002 ).
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2. Keine wirksame Anfechtung
40
Die von der Beklagten mit Schreiben vom 21.05.2001 erklärte Anfechtung ihrer auf den Abschluss des Mietvertrages gerichteten Willenserklärung greift nicht durch. a)
Die von der Beklagten mit Schreiben vom 21.05.2001 erklärte Anfechtung ihrer auf den Abschluss des Mietvertrages gerichteten Willenserklärung greift nicht durch.
41
Ein Anfechtungsgrund gemäß § 119 Abs. 2 BGB scheidet aus.
42
Nach § 119 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 BGB kann eine Willenserklärung bei einem Irrtum über Eigenschaften der Sache, die im Verkehr als wesentlich angesehen werden, angefochten werden. Eine tatsächlich bestehende und von der Mobilfunksendeanlage ausgehende Gesundheitsgefahr kann vorliegend nicht als verkehrswesentliche Eigenschaft im Sinne von § 119 Abs. 2 BGB angenommen werden, denn nach dem derzeitigen Stand von Wissenschaft und Technik sind Gesundheitsgefahren bei Einhaltung der Werte nach der 26. BImSchV gerade nicht belegbar (vgl. Urteil des VG Karlsruhe AH Klägerin Anlage K 2 mit zahlreichen weiteren Nachweisen; BGH Urteil vom 13.02.2004, Az: V ZR 218/03 AH Klägerin Anlage K 10). Soweit die Beklagte gleichwohl tatsächliche Gesundheitsgefahren behauptet, ist ihrem Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht nachzugehen, da es an der erforderlichen Substanziierung fehlt, worauf die Beklagte hingewiesen wurde, ohne dass ergänzender Vortrag hierzu erfolgt wäre.
43
Darüber hinaus wäre die mit Schreiben vom 21.05.2001 erklärte Anfechtung auch nicht unverzüglich im Sinne des § 121 Abs. 1 BGB erfolgt. Die Beklagte hat selbst vorgetragen, dass ihr bereits unter dem 31.01.2001 auf Grund entsprechender Proteste aus der Bevölkerung Unterschriftenlisten und ähnliches vorgelegt wurden. Dass der Beklagten trotz der an sie herangetragenen Bedenken aus der Gemeinde, die sich gerade mit möglichen Gesundheitsgefahren befassten, erst nahezu vier Monate später der behauptete Anfechtungsgrund bekannt gewesen sein sollte, kann nicht angenommen werden. b)
Darüber hinaus wäre die mit Schreiben vom 21.05.2001 erklärte Anfechtung auch nicht unverzüglich im Sinne des § 121 Abs. 1 BGB erfolgt. Die Beklagte hat selbst vorgetragen, dass ihr bereits unter dem 31.01.2001 auf Grund entsprechender Proteste aus der Bevölkerung Unterschriftenlisten und ähnliches vorgelegt wurden. Dass der Beklagten trotz der an sie herangetragenen Bedenken aus der Gemeinde, die sich gerade mit möglichen Gesundheitsgefahren befassten, erst nahezu vier Monate später der behauptete Anfechtungsgrund bekannt gewesen sein sollte, kann nicht angenommen werden.
44
Auch eine arglistige Täuschung der Klägerin im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB durch Unterlassen kann nicht festgestellt werden.
45
Entgegen der Auffassung der Beklagten war die Klägerin nicht zu einer weitergehenden Aufklärung bzw. umfassenden Information über in der Öffentlichkeit diskutierte, wissenschaftlich jedoch nicht belegbare Gesundheitsgefahren verpflichtet.
46
Aus dem vorgelegten Auszug des Protokolls der Ausschusssitzung vom 19.07.2000 ergibt sich, dass in Anwesenheit eines Vertreters der Klägerin auf Diskussionen in der Öffentlichkeit über Gesundheitsfragen verwiesen wurde. Mangels begründeter wissenschaftlicher Erkenntnisse über bestehende Gesundheitsgefahren, sofern die Voraussetzung der Einhaltung der Grenzwerte 26. BImSchV erfüllt ist, war von der Klägerin keine Aufklärung über mögliche Gesundheitsgefahren, die gerade nicht belegt sind, geschuldet, zumal derartige Diskussionen auch bereits im Jahre 2000 (wie in den Jahren zuvor) in der Öffentlichkeit und in der Presse geführt wurden und der Beklagten kaum verborgen geblieben sein können.
47
3. Keine wirksame fristlose Kündigung
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Die Beklagte war nicht nach § 543 BGB berechtigt, den Mietvertrag aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen.
49
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach Satz 2 der Vorschrift vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein derartiger wichtiger Grund kann vorliegend nicht festgestellt werden. a)
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach Satz 2 der Vorschrift vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein derartiger wichtiger Grund kann vorliegend nicht festgestellt werden.
50
Die von der Beklagten behaupteten Gesundheitsgefährdungen der Bevölkerung können, da es für derartige Gefahren keine zureichenden tatsächlichen Anhaltspunkte gibt, nicht als wichtiger Grund angesehen werden. Wie bereits vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 13.02.2004 (Az. V ZR 218/03) festgestellt, berücksichtigen die in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte sowohl die thermischen als auch die athermischen Effekte elektromagnetischer Felder. Dass bei Einhaltung der durch die 26. BImSchV gesetzten Grenzwerte gleichwohl ein Gefährdungspotenzial vorhanden ist, ist von der Beklagten nicht substanziiert dargetan und auch nicht erkennbar; dass Schäden möglich sind, d.h. nicht ausgeschlossen werden können, mag zutreffen, reicht allerdings nicht aus, um eine Kündigung wegen tatsächlich bestehender Gesundheitsgefahren zu rechtfertigen. Dadurch wird die Beklagte auch nicht rechtlos gestellt. Denn sollten sich im Verlaufe des Mietverhältnisses auf Grund weitergehender Forschungserkenntnisse doch noch Gesundheitsgefahren trotz Einhaltung der Grenzwerte herausstellen, obliegt der Klägerin als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag die Pflicht zur Unterlassung bzw. Beseitigung der von der Anlage ausgehender Gefahren; käme die Klägerin dieser Pflicht nicht nach, wäre die Beklagte selbstverständlich zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. b)
Die von der Beklagten behaupteten Gesundheitsgefährdungen der Bevölkerung können, da es für derartige Gefahren keine zureichenden tatsächlichen Anhaltspunkte gibt, nicht als wichtiger Grund angesehen werden. Wie bereits vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 13.02.2004 (Az. V ZR 218/03) festgestellt, berücksichtigen die in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte sowohl die thermischen als auch die athermischen Effekte elektromagnetischer Felder. Dass bei Einhaltung der durch die 26. BImSchV gesetzten Grenzwerte gleichwohl ein Gefährdungspotenzial vorhanden ist, ist von der Beklagten nicht substanziiert dargetan und auch nicht erkennbar; dass Schäden möglich sind, d.h. nicht ausgeschlossen werden können, mag zutreffen, reicht allerdings nicht aus, um eine Kündigung wegen tatsächlich bestehender Gesundheitsgefahren zu rechtfertigen. Dadurch wird die Beklagte auch nicht rechtlos gestellt. Denn sollten sich im Verlaufe des Mietverhältnisses auf Grund weitergehender Forschungserkenntnisse doch noch Gesundheitsgefahren trotz Einhaltung der Grenzwerte herausstellen, obliegt der Klägerin als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag die Pflicht zur Unterlassung bzw. Beseitigung der von der Anlage ausgehender Gefahren; käme die Klägerin dieser Pflicht nicht nach, wäre die Beklagte selbstverständlich zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
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Die außerordentliche fristlose Kündigung ist auch weder unter Berücksichtigung des Protestes der Bevölkerung noch wegen Verletzung vorvertraglicher Informations- und Aufklärungspflichten berechtigt. Auch besteht kein Anspruch der Beklagten auf Rückgängigmachung des Vertrages wegen Verletzung vertraglicher Aufklärungspflichten.
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Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass Parteien, die bei Vertragsverhandlungen notwendigerweise entgegengesetzte Interessen verfolgen, sich grundsätzlich jeweils selbst über die sie betreffenden allgemeinen Verhältnisse und eventuellen Risiken informieren müssen. Eine Informationspflicht kann ausnahmsweise nur bzgl. solcher Umstände angenommen werden, die erkennbar für den Entschluss des anderen Teils von besonderer Bedeutung sind, was insbesondere dort bejaht wird, wo der andere Teil besonders schutzbedürftig erscheint, was sich z.B. aus einem bestehenden Informationsgefälle ergeben kann. Die Beklagte kann vorliegend nicht ernsthaft damit gehört werden, dass ihr im Jahr 2000 die Diskussionen in der Öffentlichkeit über mögliche Gesundheitsgefahren unbekannt gewesen wären. Dies erscheint bereits durch das zitierte Protokoll der Ausschusssitzung vom 19.07.2000 widerlegt. Da die Beklagte als Gemeinde über entsprechendes Fachpersonal verfügt, kann von einem Informationsgefälle nicht ausgegangen werden. Dies gilt auch im Hinblick auf die von der Beklagten angeführten allgemeinen Widerstände seitens der Bevölkerung gegen derartige Vorhaben der Klägerin. Denn der Beklagten war gerade aus der Nachbargemeinde S. bekannt, dass dort eine Bürgerinitiative einen Standort zur Aufstellung eines Funkantennenmastes verhindert hatte (vgl. Protokoll der Ausschusssitzung vom 19.07.2000). Das Entstehen einer Bürgerbewegung und die sich daraus für die politisch Handelnden ergebenden Schwierigkeiten bei Einhaltung des Mietvertrages mit der Klägerin rechtfertigen jedoch keine außerordentliche Kündigung, sondern beruhen auf einer offensichtlichen Fehleinschätzung der politischen Dimension der Frage und der sich daraus ergeben Folgen für die Gemeinde (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 16.03.1994, Az: 7 U 270/93). Das Risiko einer falschen Einschätzung der politischen Auswirkungen der von der Beklagten getroffenen Entscheidung gehört zu ihrem eigenen Verantwortungs- und Risikobereich, die sie nicht mit Hilfe von Aufklärungspflichten auf die Klägerin als Vertragspartnerin abwälzen kann. Dass der Beklagten auf Grund dieser Umstände ein Festhalten am Vertrag unmöglich gemacht wird, trifft nicht zu. Es ist der Beklagten zuzumuten, im Rahmen der Rechtsordnung und der ihr durch diese eingeräumten Möglichkeiten die Erfüllung des Vertrages zu ermöglichen und auf die Bürger der Gemeinde entsprechend einzuwirken. Es kann der Beklagten auch nicht zugestimmt werden, dass sie durch die Abhaltung von Bürgersprechstunden des Bürgermeisters alles getan habe, um „mäßigend“ auf ihre besorgten Gemeindebürger einzuwirken. Denn im Rahmen der mündlichen Verhandlung wurde von den Parteien übereinstimmend vorgetragen, dass der jetzige Bürgermeister E. bei der Veranstaltung am 31.01.2001, zu dem Zeitpunkt noch als Bürgermeister-Kandidat, mit dem Versprechen aufgetreten ist, dass es mit ihm keine Mobilfunkanlage in der Gemeinde geben werde. Nachdem die Beklagte - mit ihrem jetzigen Bürgermeister - bis heute die Auffassung vertritt, auf Grund bestehender Gesundheitsgefahren die Durchführung des Vertrages verweigern zu können, erscheint es sogar wahrscheinlicher, dass sich der Protest innerhalb der Bevölkerung, da von der Verwaltungsspitze mitgetragen, noch verstärkt hat. Jedenfalls ist die dadurch entstandene politische Situation dem Risikobereich der Beklagten zuzuordnen, so dass auch jegliche Ansprüche wegen Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB, ohne dass die Frage der Anwendbarkeit hier geklärt werden müsste, ausscheiden. III.
Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass Parteien, die bei Vertragsverhandlungen notwendigerweise entgegengesetzte Interessen verfolgen, sich grundsätzlich jeweils selbst über die sie betreffenden allgemeinen Verhältnisse und eventuellen Risiken informieren müssen. Eine Informationspflicht kann ausnahmsweise nur bzgl. solcher Umstände angenommen werden, die erkennbar für den Entschluss des anderen Teils von besonderer Bedeutung sind, was insbesondere dort bejaht wird, wo der andere Teil besonders schutzbedürftig erscheint, was sich z.B. aus einem bestehenden Informationsgefälle ergeben kann. Die Beklagte kann vorliegend nicht ernsthaft damit gehört werden, dass ihr im Jahr 2000 die Diskussionen in der Öffentlichkeit über mögliche Gesundheitsgefahren unbekannt gewesen wären. Dies erscheint bereits durch das zitierte Protokoll der Ausschusssitzung vom 19.07.2000 widerlegt. Da die Beklagte als Gemeinde über entsprechendes Fachpersonal verfügt, kann von einem Informationsgefälle nicht ausgegangen werden. Dies gilt auch im Hinblick auf die von der Beklagten angeführten allgemeinen Widerstände seitens der Bevölkerung gegen derartige Vorhaben der Klägerin. Denn der Beklagten war gerade aus der Nachbargemeinde S. bekannt, dass dort eine Bürgerinitiative einen Standort zur Aufstellung eines Funkantennenmastes verhindert hatte (vgl. Protokoll der Ausschusssitzung vom 19.07.2000). Das Entstehen einer Bürgerbewegung und die sich daraus für die politisch Handelnden ergebenden Schwierigkeiten bei Einhaltung des Mietvertrages mit der Klägerin rechtfertigen jedoch keine außerordentliche Kündigung, sondern beruhen auf einer offensichtlichen Fehleinschätzung der politischen Dimension der Frage und der sich daraus ergeben Folgen für die Gemeinde (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 16.03.1994, Az: 7 U 270/93). Das Risiko einer falschen Einschätzung der politischen Auswirkungen der von der Beklagten getroffenen Entscheidung gehört zu ihrem eigenen Verantwortungs- und Risikobereich, die sie nicht mit Hilfe von Aufklärungspflichten auf die Klägerin als Vertragspartnerin abwälzen kann. Dass der Beklagten auf Grund dieser Umstände ein Festhalten am Vertrag unmöglich gemacht wird, trifft nicht zu. Es ist der Beklagten zuzumuten, im Rahmen der Rechtsordnung und der ihr durch diese eingeräumten Möglichkeiten die Erfüllung des Vertrages zu ermöglichen und auf die Bürger der Gemeinde entsprechend einzuwirken. Es kann der Beklagten auch nicht zugestimmt werden, dass sie durch die Abhaltung von Bürgersprechstunden des Bürgermeisters alles getan habe, um „mäßigend“ auf ihre besorgten Gemeindebürger einzuwirken. Denn im Rahmen der mündlichen Verhandlung wurde von den Parteien übereinstimmend vorgetragen, dass der jetzige Bürgermeister E. bei der Veranstaltung am 31.01.2001, zu dem Zeitpunkt noch als Bürgermeister-Kandidat, mit dem Versprechen aufgetreten ist, dass es mit ihm keine Mobilfunkanlage in der Gemeinde geben werde. Nachdem die Beklagte - mit ihrem jetzigen Bürgermeister - bis heute die Auffassung vertritt, auf Grund bestehender Gesundheitsgefahren die Durchführung des Vertrages verweigern zu können, erscheint es sogar wahrscheinlicher, dass sich der Protest innerhalb der Bevölkerung, da von der Verwaltungsspitze mitgetragen, noch verstärkt hat. Jedenfalls ist die dadurch entstandene politische Situation dem Risikobereich der Beklagten zuzuordnen, so dass auch jegliche Ansprüche wegen Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB, ohne dass die Frage der Anwendbarkeit hier geklärt werden müsste, ausscheiden.
III.
53
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
54
Der Gebührenstreitwert wird gemäß § 41 Abs. 1 GKG auf EUR 3.834,69 festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 121 BGB
§ 544 BGB
§ 138 BGB
§ 242 BGB
§ 139 BGB
§ 543 BGB
§ 313 BGB
§ 91 ZPO
§ 119 Abs. 2 BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 138 Abs. 1 BGB
§ 119 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 BGB
§ 121 Abs. 1 BGB
§ 123 Abs. 1 BGB
§ 543 Abs. 1 BGB
§ 41 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 124/94
VIII ZR 49/89
XII ZR 49/99
XII ZR 93/99
XII ZR 159/99
XI ZR 226/02
V ZR 218/01
V ZR 218/03
7 U 270/93