Verwaltungsgericht Wiesbaden (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-02-13, Aktenzeichen 1 K 493/11.WI
ECLI: ECLI:DE:VGWIESB:2012:0213.1K493.11.WI.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Kläger begehren den Erlass der Grundsteuer, die durch die Beklagte für das Grundstück Frankfurter Straße in B-Stadt ab dem 01.01.2002 erhoben wird.
Unter dem Datum des 14.05.2003 stellten die Kläger einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 Abs. 1 GrStG (Bl. 1 VV). Zur Begründung trugen sie vor, dass mit Schreiben des Kreisausschusses des Landkreises B-Stadt, Untere Denkmalschutzbehörde, vom 25.09.2002 mitgeteilt worden sei, dass das Hauptgebäude des Anwesens Frankfurter Straße XXX in B-Stadt nach den Feststellungen des Landesamtes für Denkmalpflege als Denkmalfachbehörde ein Kulturdenkmal im Sinne der Bestimmungen des § 2 Abs. 1 HDSchG aus geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Gründen sei. Ergänzend dazu sei das gesamte Anwesen Teil der ausgewiesenen Gesamtanlage "Frankfurter Straße".
Das Finanzamt B-Stadt setzte mit Bescheid vom 02.10.2003 den Betrag für die Grundsteuer B ab dem Jahr 2002 auf 100,21 € fest (Bl. 9 VV). Mit Bescheid der Beklagten vom 01.12.2003 wurde die Grundsteuer für das oben genannte Grundstück rückwirkend für die Zeit ab 01.01.2002 auf jährlich 250,52 € bis zur Bekanntgabe eines neuen Bescheides festgesetzt (Bl. 13 VV).
Gleichzeitig teilte die Beklagte mit Schreiben vom 01.12.2003 mit, dass es sich bei dem Gebäude zwar um ein Stadtbild prägendes Objekt handele, ein öffentliches Interesse gemäß § 32 Abs. 1 GrStG jedoch nicht vorliege. Es wurde angeraten, den Antrag zurückzuziehen.
Hiergegen erhoben die Kläger mit Schreiben vom 03.12.2003 Widerspruch (Bl. 13a VV). Die Voraussetzungen des § 32 Abs. 1 und Abs. 2 GrStG seien erfüllt. Der Antrag auf Grundsteuererlass werde nicht zurückgenommen.
Der Vorsitzende des Anhörungsausschusses beim Landrat des Landkreises Limburg B-Stadt reichte unter dem Datum des 04.02.2004 den Vorgang mit der Bitte um weitere Sachverhaltsklärung zurück. Die Begründung der Beklagten dafür, dass ein öffentliches Interesse i.S.d. § 32 Abs. 1 GrStG nicht gegeben sei, sei zu knapp. Im Übrigen müsse weiterhin geprüft werden, ob die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile in der Regel unter den jährlichen Kosten lägen (Bl. 19 VV).
Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 17.02.2004 beantragten die Kläger die Aussetzung der Vollziehung des Bescheides vom 01.12.2003. Dieser Antrag wurde mit Verfügung vom 19.02.2004 abgelehnt, da ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheides nicht bestünden. Über den Antrag auf Grundsteuererlass sei noch nicht entschieden (Bl. 23 VV).
Mit Beschluss des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 09.06.2004 (1 G 949/04) wurde ein am 05.04.2004 gestellter Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs vom 03.12.2003 gegen den Grundsteuerbescheid vom 01.12.2003 zurückgewiesen. Der zwischen den Beteiligten geführte Streit um den Erlass der Grundsteuer berühre die Rechtmäßigkeit des Grundsteuerfestsetzungsbescheides nicht (Bl. 34 ff. VV).
Mit Schreiben vom 30.07.2004 wurde den Klägern mitgeteilt, dass eine weitere Bearbeitung durch den Anhörungsausschuss erst dann erfolgen könne, wenn Nachweise für die Unwirtschaftlichkeit des denkmalgeschützten Objektes vorgelegt würden (Bl. 43 VV).
Mit Bescheid des Finanzamtes B-Stadt vom 13.04.2005 wurde der Grundsteuerbetrag B ab dem Jahr 2004 auf 336,45 € festgesetzt (Bl. 49c VV). Mit Bescheid der Beklagten vom 17.05.2005 wurde die Grundsteuer rückwirkend für die Zeit ab dem 01.01.2004 auf jährlich 841,12 € festgesetzt.
Mit Schreiben vom 16.12.2005 legten die Kläger eine Aufstellung der Kosten betreffend Zinsbelastung, Nebenkosten, Kaufpreis und Investitionen sowie eine Berechnung der Grundstücksfläche vor (Bl. 51 VV). Ebenso legten sie einen Auszug aus dem Denkmalbuch betreffend das Anwesen Frankfurter Straße XXX vor.
Die Beklagte teilte am 22.12.2005 mit, dass die im Schreiben vom 16.12.2005 aufgeführten Kosten keine Entscheidungsgrundlage für den Erlassantrag bilden könnten. Welche Nachweise benötigt würden, ergebe sich aus dem zitierten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 - (Bl. 65 VV).
Mit Schreiben vom 31.07.2006 legten die Kläger Bescheinigungen des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen aus den Jahren 2001-2006 über Aufwendungen an dem Objekt Frankfurter Straße XXX vor (Bl. 71 VV). Des Weiteren machten sie Angaben über die Kosten von Gas, Strom, Wasser und Abwasser im Jahr 2005.
Unter dem Datum des 08.09.2006 suchte die Beklagte um Auskunft beim Hessischen Städte- und Gemeindebund nach, die am 28.09.2006 erteilt wurde (Bl. 19 VV). Darin wurde ausgeführt, dass vorliegend eindeutig belegt sei, dass die Erhaltung des Grundbesitzes Frankfurter Straße XXX in seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liege. Als weitere Voraussetzung für einen Grundsteuererlass müsse die Unwirtschaftlichkeit des Grundbesitzes ein Dauerzustand sein. Hierbei seien nicht berücksichtigungsfähig Zins- und Tilgungsbelastungen, der Kaufpreis, Maklerkosten und Grunderwerbssteuer. Die Unrentabilität des Grundbesitzes müsse kausal auf dessen Denkmaleigenschaft zurückgehen, da nur in diesem Fall das Bedürfnis bestehe, einen Ausgleich für die durch den Denkmalschutz begründete Last zu schaffen. An einem solchen Zusammenhang fehle es im Fall der Nebenkosten (Gas, Strom und Wasser). Die Kläger seien auf diese Gegebenheiten hinzuweisen.
Mit Schreiben vom 07.02.2007 bat die Beklagte um Auskunft darüber, welche Arbeiten den vorgelegten Bescheinigungen des Landesamtes für Denkmalpflege zugrunde lägen, da dort jeweils nur die Gesamthöhe der Aufwendungen für das Objekt verzeichnet seien (Bl. 92 VV).
Mit Bescheid der Beklagten vom 02.10.2007 wurde die Grundsteuer rückwirkend ab dem 01.01.2007 aufgrund der Anhebung des Hebesatzes auf jährlich 925,20 € festgesetzt. Mit Bescheid der Beklagten vom 19.06.2008 wurde die Grundsteuer rückwirkend ab dem 01.01.2008 wegen Senkung des Hebesatzes auf jährlich 841,12 € festgesetzt (Bl. 92a, b VV).
Mit Schreiben der Beklagten vom 11.10.2010 (Bl. 95 VV) wurden die Kläger darauf aufmerksam gemacht, dass die Aufwendungen, die an dem Objekt getätigt wurden, nicht konkretisiert worden seien. Anzuerkennen seien lediglich Aufwendungen, die einen Denkmalschutz bedingten Aufpreis enthielten. Die Kläger wurden aufgefordert, die erforderlichen Belege bis zum 31.10.2010 vorzulegen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.10.2010 wurden erneut Bescheinigungen des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen über getätigte Aufwendungen für die Jahre 2001-2010 vorgelegt (Bl. 97 VV). Die den Feststellungen zugrunde liegenden Rechnungen seien vom Landesamt für Denkmalpflege geprüft und als ordnungsgemäß befunden worden. Die Rechnungen selbst seien zum Teil nicht mehr vorhanden. Aufgrund der Höhe der dem Landesamt für Denkmalpflege vorgelegten Rechnungen ergebe sich jedoch die zugrunde zu legende Unwirtschaftlichkeit.
Mit Schreiben vom 26.10.2010 wurden sowohl die Kläger als auch ihr Bevollmächtigter erneut aufgefordert, prüffähige Unterlagen vorzulegen. Die Übersendung der Bescheinigungen des Landesamtes für Denkmalpflege seien hierzu nicht ausreichend (Bl. 108 VV).
Mit Schreiben vom 31.01.2011 legten die Kläger Gewinn- und Verlustrechnungen für die Jahre 2001 bis einschließlich 2009 vor. Die Unrentabilität sei aufgrund dieser Unterlagen nachgewiesen (Bl. 135 VV).
Mit Bescheid der Beklagten vom 07.02.2011 wurde der Antrag auf Grundsteuererlass vom 14.05.2003 abgelehnt (Bl. 141 VV). Die eingereichten Unterlagen seien nicht ausreichend, um den nach § 32 GrStG erforderlichen Kausalzusammenhang zwischen der Denkmaleigenschaft und der Unrentabilität nachzuweisen. Insbesondere sei auf den denkmalschutzbedingten Mehraufwand nicht eingegangen worden.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.02.2011, das am 22.02.2011 bei der Beklagten einging, legten die Kläger Widerspruch gegen den Bescheid vom 07.02.2011 ein (Bl. 162 VV).
Mit Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 30.03.2011 wurde der Widerspruch gegen die Ablehnung des Erlassantrages vom 07.02.2011 als unbegründet zurückgewiesen (Bl. 90 GA).
Mit anwaltlichem Schriftsatz haben die Kläger am 02.05.2011 Klage gegen die Ablehnung des Grundsteuererlasses bei dem Verwaltungsgericht Wiesbaden erhoben.
Bereits mit anwaltlichem Schriftsatz vom 24.02.2011 hatten die Kläger um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht; in diesem Verfahren erklärten die Beteiligten im Erörterungstermin vom 15.09.2011 das Verfahren übereinstimmend für erledigt. Das Eilverfahren wurde durch Beschluss des VG Wiesbaden vom 23.09.2011 eingestellt (Az.: 1 L 195/11.WI). Die gegen die Grundsteuerbescheide der Beklagten vom 01.12.2003 und 05.01.2011 erhobene Klage nahmen die Kläger im Erörterungstermin vom 15.09.2011 zurück. Das Verfahren wurde durch Beschluss des VG Wiesbaden vom 23.09.2011 eingestellt (Az.: 1 K 409/11.WI).
Die Kläger tragen zur Begründung der Klage auf Erlass der Grundsteuer vor, sie seien jeweils zur Hälfte Eigentümer dieses Grundstücks. Mit Eintragung in das Denkmalbuch gemäß § 10 HDSchG sei das Grundstück/Haus amtlich Kulturdenkmal (Bl. 12 GA) geworden. Auch das Landesamt für Denkmalpflege Hessen habe bestätigt (Schreiben ohne Datum, Bl. 16 GA), dass das Gebäude Frankfurter Straße XXX in B-Stadt ein Kulturdenkmal i.S.v. § 2 Abs. 1 HDSchG sei.
Weitere Voraussetzung des Grundsteuererlasses sei, dass die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen müssten. Vorliegend seien sämtliche Rechnungen, die das Gebäude betreffen und im Rahmen des Denkmalschutzes geltend zu machen seien, der Unteren Denkmalschutzbehörde zur Prüfung vorgelegt worden. Daher befänden sich die Rechnungen nicht mehr im Besitz der Kläger. Die Beklagte sei gebeten worden, diese Akten bei der Denkmalschutzbehörde anzufordern, was aber bislang nicht geschehen sei. Der erforderliche Kausalzusammenhang sei bereits dadurch nachgewiesen, dass die Untere Denkmalschutzbehörde auf die eingereichten Rechnungen Zahlungen vorgenommen habe. Diese prüfe nämlich im Einzelnen, ob und inwieweit es sich um Ausgaben handele, die in einem unmittelbaren Kausalzusammenhang zu dem Erhaltungsinteresse des Kulturdenkmals stünden. Es würden nur solche Rechnungen akzeptiert, die der Erhaltung des Kulturdenkmals dienten.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid der Beklagten vom 07.02.2011 und deren Widerspruchsbescheid vom 30.03.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück Frankfurter Straße XXX in B-Stadt zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt die Beklagte vor, es bestehe kein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 GrStG. Die Eigenschaft des Grundstücks als Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 HDSchG reiche nicht aus für einen Grundsteuererlass. Es müsse ein Kausalzusammenhang zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität des Grundbesitzes bestehen und nachgewiesen werden, was durch die Kläger nicht erfolgt sei. Diejenigen Ausgaben, die bei einem nicht denkmalgeschützten Grundbesitz anfallen würden, müssten hinsichtlich der Unrentabilität außer Betracht bleiben. Die Bescheinigungen des jährlichen Gesamtaufwandes seien daher nicht in ihrer Gänze zu berücksichtigen.
Nachdem ein Erörterungstermin am 15.09.2011 vor dem VG Wiesbaden stattgefunden hatte, legten die Kläger mit Schriftsatz vom 27.10.2011 einen Leitz-Ordner mit Rechnungskopien für die Jahre 2001 bis 2010 vor. Des Weiteren legten sie für diese Jahre Bescheinigungen des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen gemäß § 7 i, 10 f, 10 g und 11 b EStG für das Finanzamt vor. In diesen Bescheinigungen werde festgestellt, dass es sich bei dem Gebäude der Kläger um ein Kulturdenkmal i.S.d. § 2 Abs. 1 HDSchG handele und dass die mit der jeweiligen Summe genannten Arbeiten i.S.d. § 7 i, 10 f, 10 g und 11 b EStG nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Kulturdenkmal und zu seinem sinnvollen Nutzen erforderlich gewesen seien. Zugleich werde bestätigt, dass die vom Landesamt für Denkmalpflege Hessen anerkannten Aufwendungen in dem jeweiligen anliegenden Verzeichnis der einzelnen Rechnungen gekennzeichnet seien. Die Arbeiten seien vor Beginn und bei Planungsänderung vor Beginn der geänderten Vorhaben mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt worden seien. Es sei damit in ausreichendem Maße dargetan, dass die jeweils als Zuschuss des Landesamtes für Denkmalpflege in den jährlichen Schreiben benannten Zahlen in einem kausalen Zusammenhang mit der Erhaltung des den Klägern gehörenden Kulturdenkmals stünden.
Im Erdgeschoß und im 1. Obergeschoss sei das Gebäude museal eingerichtet und hergestellt. Eine tatsächliche Nutzung dieser Geschosse sei den Klägern auch aufgrund der Notwendigkeit zum pfleglichen Behandeln des Mobiliars grundsätzlich nicht möglich. Da sowohl das Erdgeschoss als auch das 1. Obergeschoss nicht baulich in moderne Wohn- bzw. Büroflächen verändert werden könne, sei das Gebäude in seiner Gesamtheit unvermietbar. Lediglich das von den Klägern selbst genutzte Obergeschoss wäre prinzipiell vermietbar, wobei man berücksichtigen müsse, dass in dem Haus kein Aufzug existiere und auch nicht eingebaut werden könne. Die Kläger legten des Weiteren eine Aufstellung vor, aus der sich eine durchschnittliche jährliche Kostenbelastung in Höhe von 13.000,- Euro ergibt. Selbst bei Berücksichtigung eines unterstellten Nutzungswertes deckten die Einnahmen die jährlichen Ausgaben nicht. Mit Schriftsatz vom 20.12.2011 reichten die Kläger eine Vielzahl von Fotografien ein, die die von den Klägern auf eigene Kosten durchgeführte Sanierung dokumentieren sollen. Es treffe zwar zu, dass die Kläger eine Vielzahl von Rechnungen, bei denen sich auch Kleinteile befänden, vorgelegt hätten, jedoch befänden sich in dem Ordner auch Nachweise höherer Zahlungen. Vorsorglich werde die Einholung eines Sachverständigengutachtens beantragt.
Die Beklagte erwidert darauf, in der Übersendung der Rechnungskopien liege kein Nachweis der durch die Kulturdenkmaleigenschaft bedingten Unrentabilität. Die Kausalität sei mithin nicht nachgewiesen worden. So sei den Unterlagen zum Beispiel zu entnehmen, dass in einem OBI-Markt Pin-Nägel, Abfallbehälter, Fertigbild im Kunstrahmen, Universalsäcke, Schraubhaken, Schlitzschrauben, Malermaterial, Abfallsäcke, Tapeten etc., gekauft worden seien. Auch in den wenigen Handwerkerrechnungen seien einfach pauschal Gesellenstunden, Reparaturmaterial etc., angegeben. Den beigefügten Rechnungen sei in keinster Weise zu entnehmen, welche Aufwendungen kausal durch die Kulturdenkmaleigenschaft bedingt seien. Rechnungen für Abfallsäcke, Tapeten, Dachdeckerarbeiten etc., fielen auch im Rahmen der Nutzung und Renovierung eines nicht kulturdenkmalgeschützten Objektes an. Die Kläger hätten sich nicht einmal die Mühe gegeben, ansatzweise zu begründen, weshalb einzelne Rechnungen zumindest anteilsmäßig kausal durch die Kulturdenkmaleigenschaft begründet sein könnten. Die vorgelegten Unterlagen entsprächen nicht den für die Gewährung eines Grundsteuererlasses erforderlichen Anforderungen.
In dem Erörterungstermin vom 15.09.2011 wurden die Beteiligten zu der Übertragung des Rechtsstreits gemäß § 6 Abs. 1 VwGO angehört. Dort erklärten sie sich auch mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden.
Das Verwaltungsgericht Wiesbaden hat durch Beschluss vom 06.10.2011 den Rechtsstreit gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der beigezogenen Akte der Verfahren 1 L 195/11.WI und 1 K 409/11.WI, der vorgelegten Behördenakte sowie auf den Inhalt des von den Klägern vorgelegten Leitz-Ordners mit Rechnungen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Das Gericht kann über die vorliegende Klage ohne mündliche Verhandlung gemäß § 101 Abs. 2 VwGO entscheiden, weil die Beteiligten sich mit dieser Verfahrensweise einverstanden erklärt haben.
Die zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Klage ist nicht begründet. Der Bescheid der Stadt B-Stadt vom 07.02.2011 und deren Widerspruchsbescheid vom 30.03.2011 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 Abs. 1 Satz 1 GrStG (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO) für das Grundstück Frankfurter Straße XXX in B-Stadt ab dem 01.01.2002.
Die Erhaltung des Anwesens Frankfurter Straße XXX in B-Stadt liegt wegen seiner Bedeutung für Kunst und Geschichte im öffentlichen Interesse (§ 32 Abs. 1 GrStG). Im Hinblick auf den Ausnahmecharakter des Grundsteuererlasses wegen Unwirtschaftlichkeit sind (relativ) hohe Anforderungen an das Vorliegen eines öffentlichen Erhaltungsinteresses zu stellen. Denn die Grundsteuerpflicht ist grundsätzlich nicht von der Ertragskraft des Grundbesitzes abhängig. Deshalb reicht für den Grundsteuererlass nicht jedes allgemeine öffentliche Interesse aus; vielmehr muss es sich um ein besonderes öffentliches Interesse handeln, das in rechtlichen Bindungen zugunsten der in § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG bezeichneten Zwecke zum Ausdruck kommt, die über die allgemeinen Eigentumsbindungen hinausgehen. Diese im öffentlichen Interesse stehenden Bindungen müssen dem Eigentümer - zur Unrentierlichkeit führende - zusätzliche Benutzungsbeschränkungen auferlegen. Ein öffentliches Interesse i.S.d. § 32 Abs. 1 GrStG setzt rechtliche Bindungen des Denkmalschutzes oder einer ihm eigentumsrechtlich gleichstehenden Qualität zu Lasten des Grundbesitzes voraus, die in ihrer nutzungsbeschränkenden Wirkung über insbesondere baurechtlich geforderte Rücksichtnahmen hinausgehen (BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiert nach Juris).
Bedeutung für die Geschichte oder die Kunst i.S.d. § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG ist dann anzunehmen, wenn ein Grundbesitz wegen der darauf stehenden Gebäude von historischem oder kunsthistorischem Interesse ist oder die darauf befindlichen Anlagen nicht alltäglich sind bzw. das ästhetische Empfinden in besonderem Maße ansprechen (BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiert nach Juris). Ausweislich einer Bescheinigung des Landesamtes für Denkmalpflege aus dem Jahr 2004 (Bl. 46 VV) handelt es sich bei dem Gebäude Frankfurter Straße XXX in B-Stadt um ein Kulturdenkmal i.S.v. § 2 Abs. 1 HDSchG. Darin heißt es: „Bei dem Gebäude handelt es sich um die ehemalige Villa der Gräfin von XXX, einer Schwiegertochter des Freiherrn von XXX. Es wurde errichtet 1881/1883 anstelle eines Typenhauses von 1817 durch einen Frankfurter Architekten. Es handelt sich um einen kubischen Bau mit flachem Walmdach. Die Fassaden zeigen zierliche Eleganz im Stil gründerzeitlicher Neurenaissance. Reicher Schmuck, vor allem am Risalit aus Festons, Rankenwerk, Fabeltieren und Frauenköpfen. Aufwendige Einfriedung. Das gesamte Gebäude ist ein Kulturdenkmal aus geschichtlichen kulturellen und städtebaulichen Gründen“. Damit ist die Bedeutung des Grundbesitzes für Kunst und Geschichte der Region erwiesen.
Die weitere Voraussetzung für den Grundsteuererlass, dass die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen müssen, haben die Kläger vorliegend nicht dargetan.
Das Tatbestandsmerkmal der Unwirtschaftlichkeit setzt voraus, dass in der Regel, d. h. auf Dauer prognostizierbar, die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag), also die grundstücksbezogenen geldwerten Zuflüsse, die jährlichen Kosten, also die ebenfalls grundstücksbezogenen Ausgaben zur Erhaltung des Grundbesitzes und seiner wirtschaftlichen Ertragskraft, unterschreiten. Das Erfordernis, dass die Unwirtschaftlichkeit in der Regel gegeben sein muss, lässt es nicht bei einem rechnerischen Minus im jeweiligen Erlasszeitraum bewenden, sondern stellt auf einen zeitlich andauernden Zustand, d. h. auf die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit, ab. Dem entspricht es, dass gemäß § 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG dem Erlassantrag insoweit eine gewisse Dauerwirkung zukommt, als er jährlich nicht wiederholt zu werden braucht. Aus dieser gesetzlichen Vorgabe folgt, dass eine prognostizierende Beurteilung auf der Grundlage unter anderem der sich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten geboten ist und ferner, dass auf der Einnahmen- wie auf der Kostenseite nur dauerhafte Rechnungsposten berücksichtigungsfähig sind (BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiert nach Juris).
Als Einnahmen sind alle Güter anzusehen, die in Geld oder Geldeswert bestehen (§ 8 Abs. 1 EStG) und im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundbesitz zufließen, also insbesondere Miet- und Pachteinkünfte. Mit den sonstigen Vorteilen wird insbesondere der Nutzungswert erfasst, den die unentgeltliche Nutzbarkeit des Grundstücks durch den Eigentümer selbst vermittelt. Da es insoweit an einem betragsmäßigem Geldzufluss mangelt, ist in diesen Fällen als Nutzungswert die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielende (ortsübliche) Miete oder Pacht anzusetzen (BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiert nach Juris; VG Oldenburg, Urteil vom 12.03.2009 - 2 A 2964/05 -, zitiert nach Juris). Vorliegend ist ausweislich der Aufstellung der Kläger im Schriftsatz vom 27.10.2011 von einem Gesamtnutzungswert von 15.845,06 Euro auszugehen (Bl. 58 GA). Dieser besteht aus Mieteinnahmen für eine Wohnung sowie aus dem Nutzungswert der eigenen Nutzung des Grundbesitzes.
Diesen Einnahmen sind die jährlichen Kosten gegenüber zu stellen. Zu den dem Rohertrag gegenüber zu stellenden Kosten gehören alle im Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehenden Verwaltungs- und Betriebsausgaben. Hierunter fallen insbesondere die notwendigen Aufwendungen zur Pflege, Erhaltung und Bedienung des bereits vorhandenen Grundbesitzes. Außerdem gehören zu den Kosten Rückstellungen für realistisch zu erwartende größere Reparaturen. Darüber hinaus fallen auch Absetzungen für Abnutzung und Substanzverringerung (AfA, § 7 EStG), grundstücksbezogene Versicherungsbeträge und die Grundsteuer selbst hierunter. Nicht abzuziehen sind hingegen einkommenssteuerrechtlich zugelassene Sonderabschreibungen und Schuld- oder Eigenkapitalzinsen. Ebenfalls nicht abzuziehen sind Gebühren für Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Strom, etc., weil es sich insoweit um Betriebskosten handelt, die von der Gewohnheit der Nutzer abhängig sind und nicht zu den Grundstückskosten im engeren Sinn gehören (VG Aachen, Urteil vom 19.03.2009 - 4 K 2572/05; VG Oldenburg, Urteil vom 12.03.2009 - 2 A 2964/05 -, jeweils mit weiteren Nachweisen, zitiert nach Juris). Daher sind die in der Aufstellung der Kläger (Bl. 57, 58 GA) aufgeführten Kosten für Heizung, Müllabfuhr und Wasser nicht von den Einnahmen abzugsfähig. Dem Nutzungswert von 15.845,06 Euro stehen daher nur Kosten in Höhe von 10.546,- Euro gegenüber. An diesen Vorgaben gemessen, haben die Kläger nicht hinreichend dargelegt, dass die Nutzung des Grundbesitzes unwirtschaftlich ist.
Unabhängig davon fehlt es an der weiteren Voraussetzung der Kausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität, die für den Grundsteuererlass aber notwendig ist.
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG durchbricht die das Grundsteuergesetz beherrschende, dem Charakter der Grundsteuer als einer ertragsunabhängigen Objektsteuer Rechnung tragende Regel, dass für jeden Grundbesitz, rentabel oder nicht, Grundsteuer zu entrichten ist und dass deshalb an das Vorliegen der Voraussetzungen für ein Abgehen von dieser Regel (relativ) hohe Anforderungen zu stellen sind. Die Forderung nach einer Kausalbeziehung zwischen öffentlichem Erhaltungsinteresse nebst den daraus resultierenden Bindungen und der Unrentabilität ist ferner deshalb gerechtfertigt, weil es nicht sachgerecht erscheint, Grundstückseigentümer auch dann von der Grundsteuer zu befreien, wenn sie an einem privilegierten Grundbesitz allein im eigenen Interesse liegende, also nicht durch die Denkmalschutz geforderte kostenaufwendige und deshalb verlustreiche Maßnahmen durchführen, während dieselben Maßnahmen mit denselben Kostenfolgen ohne Denkmalschutz die Grundsteuerpflicht nicht berühren würden. Eine am Zweck orientierte Auslegung spricht deshalb dafür, dass § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG dann keinen Anspruch auf Grundsteuererlass gewähren will, wenn die durch die Kulturguteigenschaft bewirkten Einschränkungen die Unwirtschaftlichkeit nicht verursacht haben. Damit können Kostenaufblähungen oder Einnahmeverminderungen aus steuerlichen oder sonstigen privaten Gründen, die nichts mit der Kulturguteigenschaft zu tun haben, den Anspruch auf Grundsteuererlass nicht begründen. Das Kausalitätserfordernis gestattet es vielmehr, derartige Manipulationen dem Zweck der Erlassvorschrift entsprechend auszuschalten (BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiert nach Juris).
Grundsätzlich ist daher maßgeblich, welche Bindungen und Beschränkungen im öffentlichen Interesse an der Nutzung des Grundbesitzes begründet worden sind, also welche Auflagen beispielsweise in der Baugenehmigung aus Gründen des Denkmalschutzes aufgestellt oder nachweislich und erkennbar infolge von Absprachen mit der Denkmalschutzbehörde schon im Bauantrag vorweggenommen sind und welche wirtschaftlichen Auswirkungen durch sie ausgelöst werden (BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiert nach Juris; VG Halle, Urteil vom 17.12.2003 - 5 A 475/02 -, zitiert nach Juris).
Hierzu haben die Kläger nichts Substantiiertes vorgetragen. Nicht ausreichend sind die ohne Beleg gebliebenen Angaben der Kläger, alle Sanierungs- und Renovierungsarbeiten seien in enger Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden erfolgt. Die über das Normalmaß hinausgehenden, durch die Kulturguteigenschaft des Grundbesitzes bedingten Bindungen und Beschränkungen im öffentlichen Interesse sind hierdurch nicht nachprüfbar dargetan. Ob die vorgenommenen Arbeiten aufgrund von Auflagen der Denkmalschutzbehörden in der Art und Weise wie geschehen ausgeführt wurden oder ob diese ausschließlich aus privaten Gründen der Kläger in Absprache mit der Denkmalschutzbehörde erfolgten, ist somit nicht nachgewiesen.
Darüber hinaus haben die Kläger nicht dargelegt und belegt, dass der Grundbesitz ausschließlich durch den Denkmalschutz unrentabel geworden ist (VG Oldenburg, Urteil vom 12.03.2009 - 2 A 2964/05 - zitiert nach Juris). Die Kläger haben nicht nachvollziehbar dargetan, dass die von ihnen vorgenommenen Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten aufgrund des Denkmalschutzes einen Mehraufwand verursachten, der dazu führte, dass eine ohne den Denkmalschutz rentable Nutzung des Objektes nicht mehr zu realisieren war. Die Kläger haben lediglich einen Leitz-Ordner mit Rechnungen aus den Jahren 2001 bis 2010 vorgelegt, aus denen sich sämtliche Aufwendungen für das denkmalgeschützte Anwesen ergeben sollen. Aus dem Kausalitätserfordernis folgt jedoch, dass nicht jede grundstücksbezogene Ausgabe in die Kostenrechnung einzustellen ist, sondern nur diejenigen Kosten, die speziell durch den Denkmalschutz bedingt sind. Für jede Aufwendung ist deshalb zu prüfen, inwieweit ein entsprechender Aufwand auch ohne Denkmalschutz erforderlich wäre. Nur für den Fall, dass aufgrund der besonderen Anforderungen an die Pflege eines Denkmals ein besonderer Aufwand mit besonderen Kosten erforderlich wird, sind die Mehrkosten in die Gegenüberstellung der jährlichen Einnahmen und Ausgaben einsetzbar (VG Gelsenkirchen, Urteil vom 08.03.2007 - 5 K 2864/05 -, zitiert nach Juris).
Dies haben die Kläger nicht getan. Sie haben den sogenannten denkmalpflegerischen Mehraufwand nicht gesondert ausgewiesen, obwohl dies zu ihren Darlegungspflichten gehört, und die sie trotz Aufforderung des Gerichts nicht erfüllt haben. Aus den vorgelegten Rechnungen lässt sich ein denkmalpflegerischer Mehraufwand nicht entnehmen. Beispielsweise sind hier zu nennen: Rechnung vom 20.06.2001 für Teppich- und Laminatbodenverlegung, Raufaser- und Glasfasertapete, Türblatt- und Dachfensterlackierung in Höhe von 9.567.18 DM; Rechnung vom 02.06.2001 für Nässeschaden-Sanierung der Decke im Obergeschoss in Höhe von 9.622,20 DM; Rechnung XXX Profi-Baumärkte vom 29.05.2001 für Bodenfliesen in Höhe von 816,54 DM; Rechnung XXX vom 19.05.2001 für eine Einbauküche in Höhe von 13.176,- DM; Rechnung XXX für Teppichböden vom 28.04.2001 in Höhe von 3.243,50 DM; Rechnung XXX vom 10.07.2001 für Leuchten und Briefkasten in Höhe von 7.319,16 DM; Rechnung XXX vom 31.07.2001 für die Sanierung eines Wasserschadens in Höhe von 15.660,- DM, Rechnung XXX für Parkettreparaturen vom 08.03.2002 in Höhe von 1.903,85 €; Rechnung XXX für einen Küchenblock vom 07.08.2002 in Höhe von 1.249,- €; Rechnung XXX gemäß Angebot vom 08.05.2003 für sämtliche Fenster in Höhe von 87.026,24 €; Rechnung XXX vom 11.11.2004 für Dacheindeckung Hauptgebäude in Höhe von 24.268,69 €; Rechnung XXX vom 02.04.2005 für Dachfenster in Höhe von 1.316,46 €; Rechnung XXX vom 30.06.2005 für Fassadenreinigung, Restaurierung und Anstrich in Höhe von 18.887,12 €; Rechnung XXX vom 25.08.2007 für 12 alte Fenster in Höhe von 8.400,- €; Rechnung XXX vom 30.09.2008 für 11 alte Fenster in Höhe von 4.750,- €; Rechnung XXX vom 14.12.2010 für die Restaurierung des Treppenhauses in Höhe von 11.305,- €.
Selbst wenn aus den Rechnungen möglicherweise erkennbar ist, dass die Aufwendungen zur Erhaltung des Kulturdenkmals erfolgten, ist wie oben bereits ausgeführt, nicht nachgewiesen, dass hierzu eine Verpflichtung bestand und wie hoch der denkmalpflegerische Mehraufwand im Vergleich zu einer Sanierung eines nicht denkmalgeschützten Gebäudes ist. Diesbezüglich war der vorsorglichen Beweisanregung der Kläger nicht nachzugehen, da der Nachweis des denkmalpflegerischen Mehraufwandes zur Darlegungspflicht des Klägers gehört.
Mithin ist die Klage mit der Kostenfolge nach § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Gründe für eine Zulassung der Berufung gemäß § 124a Abs. 1 VwGO liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 32 GrStG
§ 10 HDSchG
§ 7 EStG
§ 167 VwGO
§ 32 Abs. 1 GrStG
§ 2 Abs. 1 HDSchG
§ 32 Abs. 1 und Abs. 2 GrStG
§ 7 i, 10 f, 10 g und 11 b EStG
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 32 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG
§ 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG
§ 8 Abs. 1 EStG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124a Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 1 G 949/04
8 C 23/97
1 L 195/11
1 K 409/11
2 A 2964/05
4 K 2572/05
5 A 475/02
5 K 2864/05