Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1995-02-09, Aktenzeichen 7 U 153/94
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1995:0209.7U153.94.00

Tenor:

Tatbestand:
Der Kläger nimmt das beklagte Land auf Schadensersatz wegen Amtspflichtsverletzung in Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung in Anspruch.
Gegenstand der Versteigerung war ein aus zwei Parzellen (Flurstücke und ) bestehendes, mit einem Wohnhaus sowie einer Saunaanlage bebautes Grundstück. In dem vom Amtsgericht gemäß § 74 a Abs. 5 S. 1 ZVG eingeholten Wertgutachten schätzte der Sachverständige P. den Verkehrswert des Grundstücks auf 920.000,00 DM. Eine Einzelbewertung der beiden Parzellen lehnte er mit folgender Begründung ab:
"Die Einzelwerte der Flurstücke und können nur als theoretische Werte ermittelt werden, so daß hier auf eine Berechnung verzichtet wurde.
Eine getrennte Nutzung ist nur für das Flurstück mit der Nutzung des Einfamilienhausteiles möglich. Eine getrennte Nutzung des Flurstücks ist nicht möglich, da die gesamte Saunaanlage jeweils zur Hälfte auf dem Flurstück und Flurstück errichtet wurde.
Auch durch die aufwendigsten Umbaumaßnahmen ist eine getrennte Nutzung nicht möglich, da der Grenzverlauf der Flurstücke mitten durch die wichtigsten Räumlichkeiten führt."
Auf Antrag einer beteiligten Gläubigerin ergänzte der Sachverständige sein Gutachten später um eine Berechnung der "theoretischen Einzelwerte", die er nach Maßgabe des jeweiligen Anteils an der Gesamtfläche für das 1.441 qm große Flurstück auf 698.000,00 DM und für das 457 qm große Flurstück auf 222.000,00 DM bezifferte. Diese Zahlen übernahm die Rechtspflegerin in ihren Wertfestsetzungsbeschluß vom 16. Dezember 1988.
Es fanden mehrere Versteigerungstermine statt, in denen der Kläger als Bieter auftrat, wobei er Gebote für beide Flurstücke sowohl im Einzel- wie auch im Gesamtausgebot abgab. Im Termin vom 19. Juni 1990 blieb er im Einzelausgebot für das Flurstück Meistbietender mit einem Gebot von 230.000,00 DM, auf das ihm mit Beschluß vom 31. Juli 1990 der Zuschlag erteilt wurde. Das Flurstück wurde später einem Herrn H. zugeschlagen, der den Kläger hierüber mit Schreiben vom 13. April 1992 unterrichtete. Weiter führte er in dem Schreiben aus:
"Nach einer eingehenden rechtlichen Beratung weise ich Sie darauf hin, daß ein sogenannter Überbau im Sinne des § 912 BGB vorliegt. Der auf Ihrem Grundstück befindliche Gebäudeteil ist unselbständig und lediglich wesentlicher Bestandteil des Stammgebäudes, das auf meinem Grundstück errichtet wurde.
Die rechtliche Folge dieses Sachverhalts ist, daß ich den auf Ihrem Grundstück stehenden Gebäudeteil ausschließlich nutzen kann. Ihnen steht als Gegenleistung eine Überbaurente zu, über deren Höhe noch zu verhandeln ist.
Ich gehe jedoch davon aus, daß nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten Ihnen diese Lösung nicht zusagt und Sie an einem Verkauf ihres Grundstücks interessiert sind."
Der Kläger verkaufte H. die von ihm ersteigerte Parzelle mit Vertrag vom 9. September 1993 zum Kaufpreis von 75.000,00 DM.
Der Kläger hat geltend gemacht, ein höherer Preis habe sich für die Parzelle nicht erzielen lassen, da sie infolge des Überbaus nicht mehr wert gewesen sei als ein unbebautes Grundstück. Die Rechtspflegerin sei im Rahmen der Versteigerung verpflichtet gewesen, auf die nachteiligen Auswirkungen des Überbaus auf den Wert und die Nutzbarkeit der Parzelle hinzuweisen. Ihm sei zwar das Wertgutachten des Sachverständen P. bekannt gewesen, er habe aber nicht über die erforderlichen Rechtskenntnisse verfügt, um die Folgen des Überbaus für das Gebäudeeigentum richtig einzuschätzen.
Der Kläger hat beantragt,
das beklagte Land zu verurteilen, an ihn 232.424,51 DM nebst Zinsen (gestaffelt) zu zahlen.
Das beklagte Land hat Klageabweisung beantragt. Es hat geltend gemacht, aufklärende Hinweise der Rechtspflegerin seien entbehrlich gewesen, da der Kläger die örtlichen Verhältnisse bestens gekannt habe. Die Problematik des Überbaus sei aus dem ihm bekannten Wertgutachten ersichtlich gewesen. Die Rechtspflegerin habe auch ausdrücklich darauf hingewiesen, daß wegen des Überbaus nur ein Gesamtausgebot sinnvoll sei.
Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 3. Mai 1994 in Höhe von 217.227,17 DM nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Es hat gemeint, der Rechtspflegerin falle eine Amtspflichtverletzung zur Last, weil sie es unterlassen habe, den Kläger auf die besonderen Konsequenzen des Eigengrenzüberbaus, der sich für die Parzelle als Sachmangel ausgewirkt habe, hinzuweisen. Demgegenüber falle dem Kläger ein Mitverschulden nicht zur Last, da ihm die Fehleinschätzung der Rechtslage nicht vorzuwerfen sei. Nur der Höhe nach scheitere der Anspruch teilweise daran, daß dem Kläger wegen einer Schadensposition eine anderweitige Ersatzmöglichkeit zustehe.
Gegen das ihm am 25. Mai 1994 zugestellte Urteil hat das beklagte Land mit einem am 24. Juni 1994 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit einem am 24. August 1994 eingegangenen Schriftsatz begründet. Das Land verfolgt seinen Klageabweisungsantrag weiter. Der Kläger tritt der Berufung entgegen.
Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das angefochtene Urteil und auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der Senatssitzung vom 15. Dezember 1994 Bezug genommen. Die Akte 92 K 325/87 AG Köln ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache aber nur teilweise Erfolg.
I.
Eine Amtspflichtverletzung hat das Landgericht mit Recht bejaht. Der Rechtspflegerin fällt ein schuldhafter Verstoß gegen die ihr nach § 139 ZPO obliegende Hinweis- und Aufklärungspflicht zur Last.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Rechtspfleger zu Hinweisen auch dem Bieter und möglichen Ersteher des Grundstücks gegenüber verpflichtet, wenn dieser Gefahr läuft, das Grundstück mit einer Belastung zu erwerben, die nach seiner Vorstellung mit dem Zuschlag erlöschen sollte (BGH NJW 1991, 2759). Mit einem solchen Fall ist die hier vorliegende Überbausituation entgegen der Auffassung des beklagten Landes vergleichbar. Es handelt sich zwar nicht, wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, um eine "spezielle Konsequenz" aus bestimmten Vorschriften des Zwangsversteigerungsrechts, sondern um Wirkungen des materiellen Rechts. Auf diesen Unterschied kommt es aber für die Beurteilung der Hinweispflicht nicht an. Maßgebend sind die Bedeutung der Sache, die Interessenlage und der jeweilige Kenntnisstand der Beteiligten. Das Interesse des Bieters ist erkennbar darauf gerichtet, möglichst genau und zuverlässig abschätzen zu können, welchen Gegenwert er für sein Gebot im Falle des Zuschlags erhält. Dabei fällt die Bewertung des Grundstücks einschließlich der Beschaffung der dazu erforderlichen Kenntnisse, wozu auch die Einholung von Rechtsrat gehören kann, wenn die Bewertung von der Klärung bestimmter Rechtsfragen abhängig ist, zwar regelmäßig in den Aufgaben- und Risikobereich des Bieters. Bei rechtsunkundigen Personen besteht aber die Gefahr, daß sie einen bewertungsrelevanten rechtlichen Aspekt erst gar nicht erkennen und deshalb keinen Anlaß sehen, sich rechtlich beraten zu lassen. Solche Personen, aber auch Rechtskundige, die sich erkennbar in einem Irrtum befinden, sind auf Hinweise des Gerichts angewiesen.
Ein entsprechender Aufklärungsbedarf war hier gegeben. Es lag, wie auch von Seiten des beklagten Landes nicht in Zweifel gezogen wird, ein Fall des Eigengrenzüberbaus vor, bei dem nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 110, 299 m.w.N.) das Eigentum an dem gesamten Bauwerk dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle zustand. Die Kenntnis dieser Rechtsprechung konnte nicht bei allen Bietern vorausgesetzt werden. Das gilt unabhängig davon, ob sie zum ersten mal mitboten oder, wie der Kläger, schon mehrfach Gebote abgegeben hatten. Über die Eigentumsverhältnisse an dem Gebäude gab das Wertgutachten des Sachverständigen P. keinen Aufschluß. Auch der von der Rechtspflegerin erteilte Hinweis, daß nur ein Gesamtausgebot "sinnvoll" sei, gab für die Beurteilung der Eigentumslage nichts her. Sowohl das Gutachten wie auch die entsprechende Wertfestsetzung durch das Gericht beruhten, wie der Kläger mit Recht geltend macht, auf einer Fehleinschätzung der Rechtslage, denn im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hätte der Gebäudewert, anstatt auf die beiden Parzellen verteilt zu werden, insgesamt der Parzelle zugerechnet werden müssen. Hierdurch wurden entsprechende Fehlvorstellungen der Bieter geradezu herausgefordert.
Zwar ist richtig, daß die Wertfestsetzung grundsätzlich nur im Interesse des Vollstreckungsschuldners und der Gläubiger erfolgt und deshalb auch nur diesem Personenkreis, nicht aber dem Bieter und Ersteher Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt einer fehlerhaften Wertfestsetzung zustehen können (OLG Frankfurt NJW 1990, 1486, 1487). Auf diesen Gesichtspunkt kommt es hier aber nicht an. Die Haftung des Landes hat ihren Grund nicht in der fehlerhaften Wertfestsetzung, sondern in der Verletzung der Hinweispflicht, wobei sich allerdings die Notwendigkeit bestimmter Hinweise auch aus der Wertfestsetzung ergeben kann.
Die Haftung des Landes läuft auch nicht auf eine Umgehung des gesetzlichen Gewährleistungsauschlusses nach § 56 S. 3 ZVG hinaus. Der Gewährleistungsauschluß wirkt nur zwischen dem Ersteher und dem Vollstreckungsschulder sowie den Gläubigern. Schadensersatzansprüche gegen Dritte werden durch § 56 S. 3 ZVG ebenso wenig berüht wie durch eine vertragliche Abbedingung der Gewährleistung im Rahmen eines Grundstückskaufs.
Unerheblich ist auch, ob der Rechtspflegerin die Rechtslage hinsichtlich des Überbaus positiv bekannt war. Inhalt und Umfang der Hinweispflicht gemäß § 139 ZPO bestimmen sich nach objektiven Kreterien, nicht nach dem Kenntnisstand des jeweiligen Richters oder Rechtspflegers.
Der Rechtspflegerin fällt auch ein Verschulden zur Last. Mit den Überbauregeln mußte sie vertraut sein. Insoweit gilt der Grundsatz, daß jeder Amtsinhaber über diejenigen Rechts- und Verwaltungskenntnisse verfügen muß, die zur Führung seines Amtes erforderlich sind (BGH VersR 1984, 849, 850; NJW 1981, 2759, 2760). Notfalls hatte sie, wenn sie sich der rechtlichen Schwierigkeit nicht gewachsen fühlte, die Sache dem Richter vorzulegen (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 RPflG).
Die Schadenshöhe hat das Landgericht zutreffend ermittelt. Substantiierte Einwendungen werden dagegen mit der Berufung nicht vorgebracht.
II.
Das beklagte Land macht mit Recht geltend, daß sich der Kläger ein Mitverschulden anrechnen lassen muß.
Der Kläger wußte, daß er es mit einem problembehafteten Grundstück zu tun hatte. Er kannte nicht nur die dafür maßgebenden Tatsachen, sondern konnte dem Wertgutachten auch entnehmen, daß sich daraus nicht einfach zu beantwortende Bewertungsfragen ergaben. Die Tatsache, daß der Sachverständige von einer Einzelbewertung der beiden Parzellen zunächst abgesehen hatte und nur auf besonderen Antrag einer Gläubigerin bereit war, ausdrücklich als "theoretisch" bezeichnete Werte zu ermitteln, mußte auch einem Laien zu denken geben.
Abgesehen von den rechtlichen Aspekten stellte sich hinsichtlich der Parzelle auch die praktische Frage, für welche Zwecke das Teilgrundstück nutzbar war. Der Kläger beruft sich zwar darauf, daß er die Vorstellung gehabt habe, den auf der Parzelle stehenden Gebäudeteil durch Ziehen einer Wand abzutrennen und separat nutzen zu können. Insoweit kann aber weder seinem schriftlichen Vorbringen noch seinen mündlichen Erläuterungen in der Berufungsverhandlung gefolgt werden. Der Kläger wußte aus dem Gutachten des Sachverständigen P., daß eine getrennte Nutzung selbst durch "die aufwendigsten Umbaumaßnahmen" nicht erreichbar war, weil die Grenze "mitten durch die wichtigsten Räumlichkeiten" führte (Gutachten S. 39). Es spricht deshalb alles dafür, daß es sich um einen spekulativen Erwerb handelte, der darauf abzielte, die kleinere Parzelle später an den Erwerber der größeren Parzelle zu veräußern und dabei durch die Ausnutzung der für den Fall einer Realteilung zu erwartenden Zwangslage einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Ferner kommt in Betracht, daß er sich vorstellte, dem späteren Nachbarn die auf seinem Grundstück stehenden Gebäudeteile zur Nutzung überlassen und dafür eine möglichst hohe Miete bzw. Rente fordern zu können.
Unabhängig von seinen konkreten Vorstellungen und Absichten ging der Kläger mit dem Erwerb der Parzelle jedenfalls ein riskantes Geschäft ein, für dessen Folgen er, nachdem es fehlgeschlagen ist, nicht allein das beklagte Land verantwortlich machen kann. Der in § 254 BGB zum Ausdruck kommende Grundsatz von Treu und Glauben erfordert es auch, ein riskantes Verhalten des Geschädigten bzw. ein Handeln auf eigene Gefahr als Mitverschulden zu berücksichtigen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 54. Auflage, § 254 Rn. 76). Im übrigen ergibt sich ein Mitverschulden des Klägers jedenfalls daraus, daß er nichts unternommen hat, um das auch für ihn erkennbare rechtliche Risiko durch Inanspruchnahme fachkundiger rechtlicher Beratung herabzusetzen.
Im Ergebnis hält es der Senat für gerechtfertigt, daß der Kläger den Schaden wegen des ihn treffenden Mitverschuldens zu 1/3 selbst zu tragen hat. Die Verurteilung des beklagten Landes war daher nur in Höhe von 144.818,11 DM aufrecht zu erhalten. Dieser Betrag ist im Hinblick auf den vom Kläger aufgenommenen Kredit von 200.000,00 DM in vollem Umfang zu verzinsen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Sicherheitsleistung folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Berufungsstreitwert: 217.227,17 DM;
Wert der Beschwer: für beide Parteien über 60.000,00 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 912 BGB
§ 139 ZPO
§
254 BGB
§ 92 ZPO
§ 74
a Abs. 5 S. 1 ZVG
§ 56 S. 3 ZVG
§ 5 Abs.
1 Nr. 2 RPflG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1991, 2759
BGHZ 110, 299
NJW
1990, 1486, 1487
VersR 1984, 849, 850
NJW 1981, 2759, 2760
92 K 325/87