Landgericht Bochum (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-08-17, Aktenzeichen I - 1 O 265/05
ECLI: ECLI:DE:LGBO:2006:0817.I1O265.05.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu Händen eines von den Klä-gern zu beauftragenden Notars € 53.648,33 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.05.2005 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung der Kläger vor dem beauftragten Notar:
„Wir sind eingetragene Eigentümer eines 33,92/10.000stel Miteigentums-anteils an dem Grundstück G, Flur X, Flurstück 5/49, 5/56, 5/70, 5/71, 2/5, 5/54, 5/67, 2/4 und 5/55, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im H-Straße, im 4. Obergeschoß hinten rechts, Nr. 173 des Aufteilungsplanes, eingetragen im Wohungsgrundbuch von D, Band 82, Blatt 2525.
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentums-recht auf die L, vertreten durch ihren Geschäftsführer zu übertragen, frei von in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Belastun-gen, insbesondere der Grundschuld der C3 AG in Höhe von DM 105.000,00.
Wir erteilen hierzu der L die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Na-men unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Auf-lassung zu erklären.
Wir erteilen unser Einverständnis mit einer Weisung der L an den unter-zeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der C3 AG zu verwenden.
Wir bewilligen die Eintragung der L als Eigentümerin im Grundbuch. Der Notar wird angewiesen, von der Bewilligung gegenüber dem Grundbuchamt erst dann Gebrauch zu machen, wenn Zahlungsein-gang in Höhe von 53.648,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.05.2005 auf dem Konto des unterzeichnenden Notars erfolgt ist. Ein etwaig überschießender Betrag ist an uns auszukehren.“
Es wird festgestellt, dass die Beklagte den Klägern auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit die im Klageantrag zu 1. näher bezeichnete Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb dieser Wohnung, ihren laufenden Unterhaltskosten und einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Der Kläger zu 1.) trägt die Kosten, die durch die Anrufung des unzustän-digen Landgerichts Aurich entstanden sind; die übrigen Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages über eine Eigentumswohnung in F, H-Straße, und Feststellung der Schadensersatzpflicht in Anspruch.
Die Beklagte beschäftigt sich gewerbsmäßig mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage. Sie kauft Altwohnbestände auf und verkauft diese nach Durchführung von Renovierungsmaßnahmen und Aufteilung in Wohnungseigentum. Der Vertrieb erfolgt über selbständige Handelsvertreter.
Verkäuferin der streitgegenständlichen Eigentumswohnung war im vorliegenden Fall nicht die Beklagte selbst, sondern Frau Q, die die Wohnung ihrerseits im Jahr 1993 von der Beklagten erworben hatte und diese Ende 1998 gebeten hatte, die Immobilie für sie zu veräußern.
Im Januar 1999 erhielten die Kläger einen Anruf des für die Beklagte tätigen Anlagenberaters L4, der sie anschließend mehrfach (im Beisein ihres Sohnes) in ihrer Wohnung über die Möglichkeit der Steuerersparnis durch den Erwerb einer Eigentumswohnung informierte.
Am 28.01.1999 unterzeichneten die Kläger - vermittelt durch den für die Beklagte tätigen Anlagevermittler L4 – zwei Bausparanträge der C AG, über 53.000,- DM und 52.000,- DM (Anlage A15) und einen Darlehensantrag der C3 AG (Anlage A16). In den Anträgen zu den Bausparverträgen, die zur Rückführung des zur Kaufpreisfinanzierung erforderlichen Vorausdarlehens dienen sollten, war keine monatliche Sparrate angegeben, so dass sich der monatliche Regelsparbeitrag nach § 5 der ABB auf 221,01 DM bzw. 216,84 DM belaufen hätte. Im Darlehensantrag war hingegen nur eine monatliche Mindestsparrate von 79,50 DM angegeben.
Am 02.02.1999 unterzeichneten die Kläger den notariellen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung "Wilhelm-Leuschner-Str. 35", gelegen im 4. Obergeschoß hinten rechts Nr. 173 des Aufteilungsplans in F für 115.510,- DM (Anlage A 1), die von der Voreigentümerin, Frau Q veräußert wurde.
Am 12.02.1999 unterschrieben sie den Darlehensvertrag der C AG (Anlage A 20). Die von der Beklagten vermittelte Finanzierung sah zunächst vor, dass die Kläger Eigenkapital i.H.v. 6.510,- DM einbrachten und des Restkaufpreis durch ein Vorausdarlehen finanzierten, welches später durch zwei hintereinander geschaltete Bausparverträge abgelöst werden sollte. Am 29.03.1999 übergaben die Kläger dem Anlageberater L4 2.427,- DM (Quittung Anlage A 21 zur Klageschrift vom 21.12.2004), die dieser als Eigenkapital der Kläger an die Beklagte weiterleitete. Hinsichtlich des Restbetrages i.H.v. 4.083,- DM (= 2.087,60 €) erklärte der Anlageberater L4, dass die Beklagte den Klägern, die noch mehrere andere Kredite abzubezahlen hatten, erlassen würde.
Die Verwaltung des Objektes erfolgt durch die H2 GmbH, einer Unternehmenstochter der Beklagten. Mit dem Kauf traten die Kläger einem Mietpool bei, aus dem die Verwaltungskosten und Instandsetzungsarbeiten gezahlt werden. Der Mietpool wies bereits im Jahr 1995 eine Unterdeckung von 71.299,62 DM. Die Unterdeckung des Mietpools stieg in den Folgejahren immer weiter an und betrug im Jahr 1997 238.036,70 DM und im Jahr 1998 340.494,45 DM (Abrechnungen 1993 -1999 Anlage A7 – A13 zur Klageschrift vom 21.12.2004).
Nachdem sich herausgestellt hatte, dass aufgrund der Beschlüsse der Mietpool-/Eigentümerversammlung vom 26.03.1999 die monatliche Mietausschüttung des Mietpools geringer und die Instandhaltungsrücklage höher ausfielen, als den Klägern vor dem Kauf vom Anlageberater L4 versprochen, bot die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 27.05.1999 (Bl. 478 d.A.) eine Ausgleichszahlung i.H.v. 2.500,- DM (=1.278,23 €) an, die diese durch Einlösung des beigefügten Verrechnungsschecks auch annahmen.
Die Kläger sind der Ansicht, dem Kauf lägen eine arglistige Täuschung und eine Falschberatung durch den Anlageberater der Beklagten zugrunde. Dazu behaupten sie, ihnen sei vom Anlageberater L4, der ihnen gesagt habe, die Voreigentümerin der Wohnung sei verstorben, anhand einer "Musterrentabilitätsberechnung" vorgerechnet worden, sie könnten die streitgegenständliche Wohnung mit einer monatlichen Zuzahlung von nur 2,- DM finanzieren. Die Mieteinnahmen, die durch einen Mietpool garantiert seien und die für sie entstehenden Steuervorteile würden die Kosten der Finanzierung bis auf diese geringe monatliche Eigenleistung decken. Durch den Kauf der Wohnung könnten die Kläger Steuern sparen und würden gleichzeitig eine sichere Altersvorsorge erwerben, die ihr Geld wert sei.
Tatsächlich habe der Anlageberater der Beklagten sie aber nur unzureichend über die Dauer der Tilgung informiert. Insbesondere habe er ihnen zugesichert, dass das Darlehen nach 20 Jahren – mithin vor Erreichen des Rentenalters – vollständig abbezahlt sei. Die Kläger seien vom Anlageberater Kabus auch zu keinem Zeitpunkt darüber aufgeklärt worden, dass sich die in der "Musterrentabilitätsberechnung" angegebene Sparrate zur Besparung der beiden Bausparverträge, mit denen das aufzunehmende Darlehen zurückgeführt werden sollte, ab dem vierten Jahr nach dem Erwerb erhöhen würde.
Die Kläger sind der Ansicht, dass sie deshalb von einer gleich bleibend hohen Sparrate ausgehen mussten und durften.
Die Kläger behaupten ferner, der Kaufpreis sei sittenwidrig überhöht gewesen. Das Objekt habe sich zum Zeitpunkt ihres Erwerbs in einem maroden Zustand befunden. Es seien zahlreiche Reparaturen notwendig gewesen. Die Instandhaltungsrücklage sei ebenfalls unterdeckt gewesen. Der der vom Anlageberater L4 vorgelegten Berechnung zugrunde gelegte und den Klägern versprochene Mietzins von 6,50 DM/qm sei von vorneherein nicht zu erzielen gewesen, weil infolge des seit langem bestehenden und der Beklagten auch bekannten Leerstandes in dem Objekt von der Mietpoolgemeinschaft deutlich niedrigere Ausschüttungen beschlossen worden seien.
Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte müsse sich die arglistige Täuschung und die Verletzung der Beratungspflichten des für sie tätigen Anlageberaters zurechnen lassen. Die Voreigentümerin habe der Beklagten die gesamte Vertragsanbahnung überlassen. Der Anlageberater L4 habe in Erfüllung der der Beklagten obliegenden vorvertraglichen Pflichten als deren Erfüllungsgehilfe gehandelt, denn er sei als Vertriebsmitarbeiter der Beklagten in deren Pflichtenkreis eingesetzt und habe mit Wissen und Wollen der Beklagten deren Produkte vertrieben. Dass die Beklagte nicht Eigentümerin der Wohnung gewesen sei, sei unbeachtlich, da der im Namen der Beklagte aufgetretene Anlageberater L4 alleiniger Ansprechpartner der Kläger für alle Fragen rund um den Erwerb des Objekts nebst der Finanzierung gewesen sei. Zwischen den Parteien sei ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Dazu tragen die Kläger unbestritten vor, dass der Anlageberater L4 ihnen den Prospekt der Beklagten "Vorsorge durch Eigentum" überreicht und ihnen darauf seine Telefonnummer notiert habe.
Die Kläger beantragen,
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu Händen eines von den Klägern zu beauftragenden Notars € 57.014,16 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.05.2005 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung der Kläger vor dem beauftragten Notar:
"Wir sind eingetragene Eigentümer eines 33,92/10.000stel Miteigentumsanteils an dem Grundstück G, Flur X, Flurstück 5/49, 5/56, 5/70, 5/71, 2/5, 5/54, 5/67, 2/4 und 5/55, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im H-Straße, im 4. Obergeschoß hinten rechts, Nr. 173 des Aufteilungsplanes, eingetragen im Wohungsgrundbuch von D, Band 82, Blatt 2525.
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die L, vertreten durch ihren Geschäftsführer zu übertragen, frei von in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Belastungen, insbesondere der Grundschuld der C3 AG in Höhe von DM 105.000,00.
Wir erteilen hierzu der L die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Auflassung zu erklären.
Wir erteilen unser Einverständnis mit einer Weisung der L an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der C3 AG zu verwenden.
Wir bewilligen die Eintragung der L als Eigentümerin im Grundbuch. Der Notar wird angewiesen, von der Bewilligung gegenüber dem Grundbuchamt erst dann Gebrauch zu machen, wenn Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.05.2005 auf dem Konto des unterzeichnenden Notars erfolgt ist. Ein etwaig überschießender Betrag ist an uns auszukehren."
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit die im Klageantrag zu 1. näher bezeichnete Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb dieser Wohnung, ihren laufenden Unterhaltskosten und einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt.
3. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug befindet.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, zwischen den Parteien sei weder ein konkludenter Beratungsvertrag noch ein eigenständiger Beratungsvertrag zustande gekommen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass zu dem Kaufvertrag ein konkludenter Beratungsvertrag hinzutrete, wenn der Verkäufer über die Rentierlichkeit eines Anlagemodells informiere, sei auf den vorliegenden Fall schon deshalb nicht anwendbar, weil nicht die Beklagte, sondern Frau W der streitgegenständlichen Wohnung sei.
Das Zustandekommen eines eigenständigen Beratungsvertrages hätten die Kläger nicht substantiiert vorgetragen. Die Beklagte trägt dazu unwidersprochen vor, dass sie für ihre Tätigkeit, die sich darauf beschränkt habe, Frau W bei der Veräußerung behilflich zu sein, nichts verdient habe. Die Beklagte habe auch weder über weitergehende Kenntnisse als die Verkäuferin W verfügt noch eine besondere Vertrauensstellung gegenüber den Klägern in Anspruch genommen.
Die Beklagte behauptet, sowohl der Anlageberater L4 als auch die mit den Recherchen beauftragten Mitarbeiter C5 und C4 hätten alle Finanzierungseinzelheiten mit den Klägern sorgfältig durchgesprochen und erörtert. Der Anlageberater L4 habe den Klägern auch nur gesagt, dass es sich bei der Wohnung um einen "Rückläufer" handele, nicht aber dass die Voreigentümerin verstorben sei.
Die Beklagte habe die Wohnung auch nicht "im Paket" mit einer Finanzierung angeboten. Es habe den Klägern freigestanden, den Kauf durch ein beliebiges Institut zu finanzieren.
Unrichtig sei zudem, dass es für die Kläger eine Verpflichtung gegeben habe, dem Mietpool beizutreten. Die Vor- und Nachteile des Mietpools seien den Klägern vom Anlageberater L4 zutreffend erläutert worden.
In den Recherchegesprächen vom 29.01.1999 und 02.02.1999, die durch die Besuchsaufträge (Bl. 224 + 226 d.A.) dokumentiert worden seien, hätten die Zeugen C5 und C4 die Finanzierung erneut mit den Klägern durchgesprochen und auch den Mietpool mit seinen Vor- und Nachteilen nochmals erläutert. Die Kläger seien der deutschen Sprache auch hinreichend mächtig gewesen, um diesen Gesprächen folgen zu können.
Der Kaufpreis der Eigentumswohnung sei nicht sittenwidrig überhöht gewesen (Bl. 155). Der qm-Kaufpreis liege mit 1.890,- DM nur geringfügig über dem, was der Sachverständige I2 im Auftrag des Oberlandesgerichts Hamm im September 2002 in einem Verkehrswertgutachten als Verkehrswert ermittelt habe (1.875,40 DM/qm). Auch die vom Anlageberater L4 bei der Beratung zugrunde gelegte und in den Besuchsaufträgen vom 29.01.1999 und 02.02.1999 (Bl. 224 + 226 d.A.) eingetragene zu erwartende Mieteinnahme sei mit 6,50 DM/qm nicht unrealistisch gewesen. Sie sei im Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung, die ausweislich der Mietbescheinigung (Bl. 225 d.A.) für 7,00 DM/qm vermietet gewesen sei, in der Vergangenheit sogar immer überschritten worden. Der Mietertrag i.H.v. 6,50 DM beruhe insbesondere nicht auf einer fehlerhaften Kalkulation der Beklagten. Diese habe – da sie im vorliegenden Fall gar nicht selbst Verkäuferin, sondern nur Vermittlerin gewesen sei – gar keine eigene Kalkulation erstellt. Die Beklagte habe das streitgegenständliche Objekt nur einmal, nämlich als es im Jahr 1993 in den Vertrieb gegangen sei, kalkuliert. Der vom Anlagerberater L4 zugrunde gelegte Mietertrag von 6,50 DM/qm beruhe auf den Schlüssen, die aus den zum Vertragsschluss vorliegenden Mietpoolabrechnungen zu ziehen gewesen seien. Die Unterdeckung des Mietpools, die erst durch die Mietpoolabrechnung für das Abrechnungsjahr 1998, die nach dem Kauf erstellt sei, deutlich geworden seien, sei der Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Februar 1999 nicht bekannt gewesen. Mit dem Rückgang der Mieteinnahmen im Gesamtpool durch Leerstände sei bei Vertragsschluss auch nicht zu rechnen gewesen.
Der Kläger zu 1.) hat zunächst vor dem Landgericht Aurich einen Antrag auf Prozesskostenhilfe für die beabsichtigte Klage vom 21.12.2004 (Bl. 3 ff.) gestellt. Durch Beschluss vom 27.04.2005 (Bl. 140 d.A.) hat sich das Landgericht Aurich für örtlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit im Prozesskostenhilfeverfahren auf den Hilfsantrag des Antragstellers vom 31.01.2005 (Bl. 89 d.A.) an das erkennende Gericht verwiesen, welches dem Kläger zu 1.) durch Beschluss vom 09.05.2005 Prozesskostenhilfe bewilligt hat.
Im Rahmen der Klageerwiderung vom 12.08.2005 hat die Beklagte Drittwiderklage gegen die jetzige Klägerin zu 2.) erhoben. Im Termin vom 01.06.2006 ist die jetzige Klägerin zu 2.) dem Prozess auf Seiten des Klägers zu 1.) beigetreten, woraufhin die Parteien die Drittwiderklage übereinstimmend für erledigt erklärt haben.
Nachdem die Kammer im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 01.06.2006 darauf hingewiesen hat, dass sie davon ausgeht, dass zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist und dass insbesondere Bedenken bestehen, ob die Beklagte die sich daraus ergebenden Aufklärungs- und Hinweispflichten erfüllt hat, weil die bei der Beratung zugrunde gelegte Mieteinnahme von 6,50 DM/qm nach Auffassung der Kammer bereits bei Vertragsabschluss erkennbar nicht mehr zu erzielen gewesen sei, hat die Beklagte im Rahmen der ihr nachgelassenen Frist zur Stellungnahme nochmals betont, dass nach ihrer Auffassung kein Beratungsvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen sein könne, da vorliegend für die Annahme einer besonderen Vertrauensstellung der Beklagten als Vertreter der Verkäuferin nichts ersichtlich sei. Die Beklagte ist ferner der Auffassung, etwaige mit der Klage geltend gemachte Schadensersatzansprüche seien nach den Grundsätzen der Verwirkung ausgeschlossen, weil die Kläger aufgrund eines Schreibens der Beklagten vom 27.05.1999 (Bl. 478 d.A.) die Ausgleichszahlung i.H.v. 2.500,- DM (= 1.278,23 €) angenommen hätten. Dies stelle einen außergerichtlichen Vergleich dar, mit dem seinerzeit alle etwaigen Ansprüche der Kläger abgegolten worden seien.
Die Kläger vertreten demgegenüber die Auffassung, es habe sich nicht um einen Vergleich, sondern um eine Kulanzzahlung der Beklagten gehandelt, die der nun erhobenen Klage nicht entgegenstehe. Das Schreiben der Beklagten vom 27.05.1999 zeige allein, dass die Kläger zuvor über die Anhebung der Instandhaltungsrücklage nicht aufgeklärt worden seien.
Zur weiteren Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist im Wesentlichen begründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 53.648,33 € Zug um Zug gegen Abgabe der im Tenor näher bezeichneten Erklärung. Der Anspruch ergibt sich im Hinblick darauf, dass auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 5 EGBGB noch das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31.12.2001 gültigen Fassung anzuwenden ist, aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung eines zwischen den Klägern auf der einen Seite und der Beklagten auf der anderen Seite geschlossenen selbständigen Beratungsvertrags hinsichtlich des Erwerbs der streitgegenständlichen Eigentumswohnung in Verbindung mit §§ 278 S. 1, 398 BGB, denn die maßgeblichen Verkaufs- und Beratungsgespräche fanden vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags am 30.06.1999 statt. Die Beklagte haftet im Rahmen dieses Beratungsvertrages auch für das Verschulden ihrer Anlageberater, derer sie sich zur Erfüllung ihrer Beratungspflichten bedient hat (§ 278 S. 1 BGB).
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist nach Auffassung der Kammer im vorliegenden Fall zwischen den Parteien ein selbständiger Beratungsvertrag hinsichtlich des Erwerbs der streitgegenständlichen Eigentumswohnung zumindest konkludent zustande gekommen.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein Beratungsvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer einer Immobilie dann anzunehmen, wenn der Verkäufer oder sein Erfüllungsgehilfe im Rahmen eingehender Verkaufsgespräche dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt oder wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über die Kosten und finanziellen Vorteile des Erwerbs vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (vgl. BGH NJW 2004, 64ff.; WuM 2005, 205ff.).
Nichts anderes kann im vorliegenden Fall, der sich von anderen Fällen, die die Kammer bereits zu entscheiden hatte und aufgrund derer inzwischen gerichtsbekannt ist, dass die Beklagte im Rahmen eines Strukturvertriebs unter dem Gesichtspunkt der Altersvorsorge und der Steuerersparnis für die einzelnen Interessenten – und vorliegend auch für die Kläger – jeweils eine individuelle Berechnung über den monatlichen Eigenaufwand beim Erwerb der von ihr offerierten Eigentumswohnung erstellt hat, nur dadurch unterscheidet, dass die Beklagte in diesem Fall nicht selbst als Verkäuferin, sondern "nur" als Vertreterin der Verkäuferin aufgetreten ist. Diese sog. "Ankaufsberechnung", die vom für die Beklagte als Handelsvertreter tätigen Anlageberater L4 erstellt wurde und deren Zahlenwerk sich in den sog. "Besuchsaufträgen" vom 29.01.1999 und 02.02.1999 (Bl. 224 + 226 d.A.) wiederfindet, diente ersichtlich der Entscheidungshilfe für den Kauf der streitgegenständlichen Eigentumswohnung. Sie war damit Gegenstand der von der Beklagten als Vermittlerin des Verkaufs zusätzlich übernommenen Finanzierungsberatung und sollte die Kläger davon überzeugen, dass sie mit den ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln, den in der "Ankaufsberechnung" bzw. den "Besuchsaufträgen" angegebenen zu erwartenden Mieteinnahmen und Steuereinnahmen sowie einkalkulierten vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers einen solchen Kauf finanzieren könnten. Dass der selbständige Beratungsvertrag hinsichtlich der Finanzierung des streitgegenständlichen Immobilienkaufs mit Vollmacht für die Beklagte durch die jeweiligen Repräsentanten – hier dem Anlageberater L4 sowie die Zeugen C5 und C4, die sämtlich als Erfüllungsgehilfen der Beklagten tätig wurden – zustande gekommen ist, ergibt sich aus der unstreitigen Vertriebsstruktur, der sich die Beklagte in diesem Fall – wie auch in zahlreichen vergleichbaren gerichtsbekannten Fällen – bediente.
Die Beklagte hat bei dem streitgegenständlichen Immobiliengeschäft entgegen der von ihr vertretenen Rechtsauffassung zudem sehr wohl eine besondere Vertrauensstellung in Anspruch genommen. Dies ergibt sich nach Ansicht der Kammer aus dem von ihr entwickelten Strukturvertrieb, der auch bei den Kaufvertragsverhandlungen mit den Klägern in der gleichen Weise – wie in allen anderen bisher von der Kammer entschiedenen Fällen – zur Anwendung kam, sowie nicht zuletzt auch aus dem von der Beklagten selbst vorgelegten Wohraummietvertrag (Anlage B4, Bl. 136 d.A.) und der "Mietbescheinigung" (Bl. 225 d.A.). Mit den beiden letztgenannten Dokumenten, die beide von der H mbH stammen, hat die Beklagte, die ausweislich des als Anlage A5 zur Klageschrift vom 21.12.2004 gegenüber ihren Interessenten (und damit auch gegenüber den Klägern) als einheitliche Unternehmensgruppe auftritt, die sich in ihrer Gesamtheit für ihre Kunden umfassend um alle Belange der Immobilienvermittlung, -finanzierung, -verwaltung kümmert bzw. selbst als Verkäufer auftritt, in besonderer Weise den Eindruck erweckt, dass die von ihr hier nur vermittelte Immobilie werthaltig ist. Der hier zu entscheidende Fall ist somit nicht mit dem der von der Beklagten im Schriftsatz vom 03.07.2006 in Bezug genommenen Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 16.01.2006 (Az. 22 W 63/05) vergleichbar, weil vorliegend gerade von einem selbständigen Beratungsvertrag, der auf die Finanzierungsberatung und -vermittlung gerichtet war, auszugehen ist, so dass es nach Überzeugung der Kammer unerheblich ist, dass die Beklagte ausnahmsweise nicht selbst Verkäuferin der streitgegenständlichen Immobilie war.
Die Beklagte hat ihre Pflichten aus diesem selbständigen Beratungsvertrag verletzt. Anlageberater und –vermittler müssen den Interessenten richtig und vollständig über diejenigen tatsächlichen Umstände informieren, die für seinen Anlageentschluss von besonderer Bedeutung sind (BGH NJW 1993, 1114ff.; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl. (2005), § 280 Rdnr. 48, 53 m.w.Nw.). Auch für die Beklagte als Vermittlerin einer Immobilie, die Anlagezwecken dient, gilt nichts anderes, weil sie sich vertraglich verpflichtet hatte, die Kläger hinsichtlich der Finanzierung des geplanten Immobilienkaufs zu beraten. Die Beklagte musste die Kläger daher hier über alle absehbaren Belastungen zutreffend unterrichten, da von diesen abhing, ob diese das Objekt nicht nur erwerben und auf Dauer auch halten konnten (BGH NJW 2004, 64ff.). Zur vollständigen und zutreffenden Beratung über die absehbaren Belastungen gehörte insbesondere eine seriöse Kalkulation der zu erwartenden Mieteinnahmen. Zumindest in diesem Punkt kam es zu einer Falschberatung durch die Beklagte bzw. durch ihren Erfüllungsgehilfen Kabus.
Bereits aus der von den Klägern als Anlage A12 zur Klageschrift vom 21.12.2004 vorgelegten Eigentümerabrechnung für das Abrechnungsjahr 1998 ergibt sich, dass die vom Anlageberater L4 unstreitig als Mieteinnahme zugrunde gelegten 6,50 DM/qm überhöht waren, so dass die Durchführung einer Beweisaufnahme nach Auffassung der Kammer nicht erforderlich war.
Nach Abzug der "Erlösminderung Mieten und Nebenkosten" i.H.v. 113.903,95 DM von den Sollmieteinnahmen 1998 i.H.v. 1.191.897,63 DM verbleibt nämlich bezogen auf die Gesamtfläche von 14.813 qm nur noch ein monatlicher Mietertrag i.H.v. 6,06 DM/qm. Die Beklagte kann sich nach Auffassung der Kammer weder darauf berufen, dass ihr bzw. dem für sie tätigen Anlageberater L4 diese Zahlen aus der Eigentümerabrechnung, die erst unter dem 11.03.1999 von ihrer H mbH erstellt worden ist, zum Zeitpunkt der Kaufvertragsverhandlungen mit den Kläger noch nicht bekannt gewesen seien, noch dass sie bzw. der für sie tätige Anlageberater L4 keine Kalkulation für die Kläger erstellt hätten.
Darauf, dass ihr die erforderliche Kenntnis und das Zahlenwerk der Jahresabrechnung für 1998 zum Zeitpunkt der Kaufvertragsverhandlungen mit den Klägern noch nicht vorgelegen habe, kann sich die Beklagte schon deshalb nicht berufen, weil gerichtsbekannt ist, dass mehrere Mitarbeiter der Beklagten personenidentisch mit Mitarbeitern ihrer H mbH sind und waren. So ergibt sich beispielsweise aus dem von den Klägern als Anlage A32 zum Schriftsatz vom 15.02.2006 vorgelegten Protokoll der Mietpoolversammlung vom 02.07.1996, dass als Versammlungsleiter Herr N tätig wurde, der für die Beklagte u.a. die Schriftsätze vom 15.02.2005 (Bl. 131 d.A.) und vom 09.03.2005 (Bl. 132ff. d.A.) verfasste und der Kammer aus zahlreichen anderen bereits entschiedenen Verfahren als Parteivertreter der Beklagten bekannt ist. Die Kammer geht daher davon aus, dass zwischen der Beklagten und ihrer H mbH ein reger Informationsaustausch, wie er angesichts dem in der Broschüre über ihre Unternehmensgruppe (Anlage A5 zur Klageschrift vom 21.12.2004) von der Beklagten gezeichneten Bild von der Unternehmensstrategie auch zu erwarten wäre, auch tatsächlich stattgefunden hat.
Hinzu kommt, dass sich aus den als Anlagen A32 – A35 zum Schriftsatz vom 15.02.2006 (Bl. 315 – 320 d.A.) vorgelegten Protokollen der Mietpool- und WEG-Versammlungen erhebliche Hinweise darauf ergeben, dass der H mbH als Mietpool- und WEG-Verwalterin sowohl die ansteigende Unterdeckung des Mietpools und der Instandhaltungsrücklage als auch die Leerstandsproblematik in dem Objekt in F schon aufgrund der Abrechnungen der Jahre 1996/1997 bekannt waren.
Zumindest das Leerstandsproblem ist aber auch der Beklagten selbst bereits Anfang 1998 nachweislich bekannt gewesen. So ergibt sich nämlich aus dem Protokoll der Mietpoolversammlung vom 16.06.1998 (Anlage A34 zum Schriftsatz vom 15.02.2006, Bl. 319 d.A.), dass die Beklagte – und nicht etwa ihre die Verwaltung durchführende H mbH – auf ihre Kosten einen Mitarbeiter freigestellt hatte, der sich "zur Zeit um nichts anderes kümmerte, als um die Vermietung der Wohnungen in F und dieses schon seit ca. Februar 1998".
Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie oder der für sie tätige Anlageberater L4 keine Kalkulation für die Kläger erstellt hätten, sondern dass die bei der Finanzierungsberatung eingesetzte Mieteinnahme von 6,50 DM/qm auf der ursprünglichen Kalkulation aus dem Jahr 1993, als die Beklagte mit der Vermarktung des Objekt begonnen habe, beruht habe. Aufgrund der Kenntnisse und Erfahrungen aus den Jahren zwischen 1993 und dem Zeitpunkt der Kaufvertragsverhandlungen mit den Klägern (Anfang 1999) war die Beklagte nach Auffassung der Kammer – nachdem sie neben der Immobilienvermittlung im vorliegenden Fall, wie oben dargestellt, auch die Finanzierungsberatung übernommen hatte – verpflichtet, eine seriöse und zutreffende Kalkulation auf aktueller Grundlage für die Kläger zu erstellen. Wenn die Beklagte dies – wie sie vorträgt – nicht getan hat, liegt genau darin die ihr vorwerfbare Verletzung der Aufklärungspflichten aus dem Beratungsvertrag.
Entgegen der Auffassung der Beklagten sind Schadensersatzansprüche der Kläger wegen Verletzung von Aufklärungspflichten aus dem Beratungsvertrag auch nicht nach den Grundsätzen der Verwirkung aufgrund des Umstandes, dass die Kläger die von der Beklagten mit Schreiben vom 27.05.1999 angebotene Ausgleichzahlung durch Einlösung des beigefügten Verrechnungsschecks angenommen haben. Schon nach dem Wortlaut des damaligen Angebots der Beklagten sollten damit keine weitergehenden Ansprüche ausgeschlossen werden, so dass darin nach Auffassung der Kammer kein Vergleich gesehen werden kann, der die mit der Klage geltendgemachten Ansprüche von vorneherein ausschließen würde. Das Schreiben vom 27.05.1999 war nach seinem Wortlaut lediglich als Kulanzzahlung der Beklagten zu verstehen.
Die Kläger können daher gemäß § 249 BGB Schadensersatz im Wege der Naturalrestitution von der Beklagten verlangen. Da sich bereits der Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 02.02.1999 als Folge der fehlerhaften Beratung darstellt, können die Kläger die Rückabwicklung des Vertrages verlangen und sind auch nicht darauf beschränkt , etwaig Freistellung von Verbindlichkeiten zu verlangen, die sie zur Finanzierung des Kaufpreises eingegangen ist (vgl. hierzu Heinrichs in Palandt, 61. Auflage, § 276 BGB Rn. 78 zur culpa in contrahendo). Dabei sind die Kläger nicht darauf beschränkt, die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung der streitgegenständlichen Eigentumswohnung zu verlangen, denn bei der Übertragung von Immobilien ist wegen des Erfordernisses der Eintragung in das jeweilige Grundbuch eine Zug um Zug-Leistung nicht möglich. Dieses Problem kann mit der Einschaltung eines Notars behoben werden, der die Abwicklung der Grundstücksübertragung als Treuhänder – wie im Klageantrag vorgesehen – übernimmt. Da es sich um eine typische Gestaltung für die Übertragung einer Eigentumswohnung handelt, ist das Vorgehen nach Auffassung des Gerichts von § 249 BGB gedeckt. Die Kläger können jedoch die Zahlung von 53.648,33 € nur Zug um Zug gegen die Erklärung der Verpflichtung zur lastenfreie Übertragung verlangen, und konnten diese Erklärung nicht – wie im Klageantrag geschehen – auf die bereits eingetragene Grundschuld der C3 beschränken. Es ist nicht ausgeschlossen, dass bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung über die Grundschuld der C3 AG hinausgehende Belastungen eingetragen werden, sei es auf vertraglicher oder etwa auf vollstreckungsrechtlicher Grundlage. Soweit die Kläger die Erklärung zur Verpflichtung der lastenfreien Rückübertragung auf die vorgenannte Grundschuld beschränkt haben, war die Klage insoweit abzuweisen.
Auch soweit die Kläger mit dem auf 57.014,16 € lautenden Klageantrag einen Mehrbetrag in Höhe von insgesamt 3.365,83 € Zug um Zug gegen Abgabe der im Tenor näher bezeichneten Erklärung verlangt haben, war die Klage abzuweisen. Hinsichtlich eines Teilbetrages in Höhe von 4.083,- DM (= 2.087,60 €) steht aufgrund des soweit unstreitigen Sachvortrages fest, dass die Kläger diesen zunächst aus dem Eigenkapital aufzubringenden Teil des Kaufpreis nicht bezahlt haben, weil er ihnen nach ihrem eigenen Vortrag von der Beklagten erlassen worden ist. Unabhängig davon, dass die Beklagte nicht Verkäuferin der streitgegenständlichen Eigentumswohnung ist und zumindest nach dem Vorbringen der Parteien nicht klar ist, ob dieser Teil des Kaufpreises von der Beklagten an die Verkäuferin W gezahlt wurde oder wie es letztlich dazu gekommen ist, dass der Notar die Eigentumsumschreibung vorgenommen hat, obwohl die Kläger den Kaufpreis nicht vollständig gezahlt haben, steht damit fest, dass den Klägern in Höhe dieses Teilbetrages kein Schaden entstanden sein kann, den die Beklagte im Wege der Naturalrestitution auszugleichen hat. Das gleiche gilt hinsichtlich des weiteren Teilbetrages in Höhe von 2.500,- DM (= 1.278,23 €), den die Kläger unstreitig von der Beklagten als Ausgleichszahlung erhalten haben.
Der Anspruch des Klägers ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht im Wege der Vorteilsausgleichung wegen etwaiger Steuerersparnisse oder Mieteinnahmen zu kürzen, denn die Zahlung des verbleibenden Kaufpreises in Höhe von 53.648,33 € stellt sich vorliegend für den Kläger als Mindestschaden dar, da die eine weitere Schadensposition darstellenden jährlichen Zinszahlungen im Ergebnis nicht durch die Mieteinnahmen und die Steuervorteile, bei denen die Abschreibung auf die Immobilie (AfA) bereits berücksichtigt ist, ausgeglichen wurden. Dies ergibt sich bereits aus den Rentabilitätsberechnungen der Beklagten in den sog. "Besuchsaufträgen" vom 29.01.1999 und 02.02.1999 (Bl. 224 + 226 d.A.).
Da die Klage bereits aufgrund des vorgenannten Beratungsfehlers begründet war, bedurfte es auch hinsichtlich der weiteren von den Klägern behaupteten Beratungsfehler keiner Beweisaufnahme. Das Gericht hatte aus den gleichen Gründen auch nicht der Behauptung der Kläger nachzugehen, der Kaufpreis für die streitgegenständliche Wohnung sei sittenwidrig überhöht gewesen.
Der Feststellungsantrag der Kläger ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig und begründet. In Anbetracht der Finanzierungs- und Verwaltungskosten (Hausverwaltung/Mietpool) ist es wahrscheinlich, dass ein die Steuervorteile und Mieteinnahmen der Kläger übersteigender Betrag und somit ein weiterer Schaden nach der Rückabwicklung des Kaufvertrages verbleibt.
Hinsichtlich des Klageantrags zu 3. war die Klage hingegen bereits deshalb zurückzuweisen, weil die Kläger die Voraussetzungen des Annahmeverzuges gemäß §§ 293ff. BGB in keiner Weise dargelegt haben.
Der Zinsanspruch der Kläger rechtfertigt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. Soweit die Beklagte demgegenüber in anderen Verfahren ausdrücklich die Auffassung vertreten hat, durch die Zuerkennung der gesetzlichen Zinsen wüchse den Klägern ein Vorteil zu, auf den sie keinen Anspruch hätten, kann dem nicht gefolgt werden. § 291 BGB sieht ausdrücklich vor, dass eine Geldschuld – um eine solche handelt es sich hier – vom Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen ist, auch wenn kein Verzug gegeben ist. Die in § 291 BGB normierte Zinspflicht ist eine materiell-rechtliche Folge der Rechtshängigkeit. Vorliegend kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass der von den Klägern geltend gemachte Anspruch erst später fällig wird, so dass erst vom Beginn der Fälligkeit an eine Verzinsung eintreten würde. Dem Anspruch der Kläger steht auch keine Einrede der Beklagten, nämlich des nichterfüllten Vertrages oder ein Zurückbehaltungsrecht entgegen, so dass auch insoweit nicht die Verzinsung entfällt.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 281 Abs. 3 Satz 2, 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 278 S. 1, 398 BGB
§§ 293ff. BGB
§§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB
§§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 281 Abs. 3 Satz 2, 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO
§ 181 BGB
§ 5 EGBGB
§ 249 BGB
§ 276 BGB
§ 291 BGB
§ 5 der ABB
§ 278 S. 1 BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2004, 64
NJW 1993, 1114
22 W 63/05