Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-05-08, Aktenzeichen 19 L 93/23
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:0508.19L93.23.00

Tenor:
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens, einschließlich der Kosten der Beigeladenen.
Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 3.750,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragsteller wenden sich gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung.
Die Antragsteller sind Mieter der Wohnung im Dachgeschoss, außerdem der Antragsteller zu 2. einer Wohnung im 4. Obergeschoss, des auf dem Grundstück M..., 6... Berlin belegenen denkmalgeschützten Gebäudes. Im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss des Gebäudes befindet sich das Renaissance-Theater. Eigentümerin des Grundstücks ist die Beigeladene.
Am 6. Dezember 2021 erteilte das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf – Stadtentwicklungsamt – des Antragsgegners (i.F. Bezirksamt) der Beigeladenen die Baugenehmigung Nr. 2020/2893 für umfangreiche Sanierungs- und Umbauarbeiten in dem Gebäude. In der zur Baugenehmigung gehörenden Baubeschreibung heißt es u.a.:
„2.1.2 Neugliederung der Räume im 4. OG
Die Räume im 4. OG waren bisher in zwei Wohnungen und in den großen Bereich der Arbeitsräume für die Theaterwerkstatt unterteilt. Die kleine Wohnung im nordöstlichen Gebäudebereich an der M... bleibt erhalten. […] Die restlichen Räume werden einheitlich zusammengefasst und zur Büronutzung umgebaut. […].
2.3. Neubau des Dachgeschosses
Das Dachgeschoss ist derzeit nur in Teilflächen – zum einen als Wohnung, zum anderen als Technikzentrale – ausgebaut. […] Planungsziel der Maßnahme ist die innere Neugliederung des Dachgeschosses und die Umnutzung als zukünftige Bürofläche.“
Am 3. März 2022 erteilte das Bezirksamt – Abt. Bürgerdienste und Soziales, Fachbereich Wohnen – des Antragsgegners der Beigeladenen ein Negativattest nach § 5 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, wonach es sich bei den an die Antragsteller vermieteten Wohnungen nicht um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbots handelt.
Gegen die Baugenehmigung legten die Antragsteller am 25. April 2022 jeweils Widerspruch ein. Diese wies das Bezirksamt mit den Widerspruchsbescheiden vom 1. Dezember 2022 zurück. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, die Antragsteller seien nicht widerspruchsbefugt, da die Baugenehmigung sie als Mieter nicht in eigenen Rechten verletzen könne. Die dagegen am 14. Dezember 2022 erhobene Klage der Antragsteller ist beim Verwaltungsgericht Berlin anhängig (VG 19 K 399/22).
Am 11. April 2023 haben die Antragsteller um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Die Beigeladene habe mittlerweile mit den Bauarbeiten begonnen. Dadurch verletze sie das Recht der Antragsteller, ihre gemieteten Wohnungen zu nutzen. Die Baugenehmigung sei u.a. deswegen rechtswidrig, weil sie unter Umgehung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes zu Stande gekommen sei. Der Antragsgegner dulde den Vollzug der rechtswidrigen Baugenehmigung und unterstütze so die Beigeladene bei der „Entmietung“ der Wohnungen.
Die Antragsteller beantragen sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung ihrer gegen die Baugenehmigung Nr. 2020/2893 vom 6. Dezember 2021 erhobenen Drittwidersprüche vom 25. April 2022 anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Er hält den Antrag für unzulässig, da die Antragsteller als obligatorisch Berechtigte nicht antragsbefugt seien.
Die Beigeladene beantragt,
Sie ist wie der Antragsgegner der Ansicht, dass die Antragsteller als Mieter nicht befugt seien, gegen die ihr als Eigentümerin erteilte Baugenehmigung vorzugehen. Soweit es den Antragstellern um das Recht auf Nutzung ihrer Wohnungen gehe, sei dafür der Zivilrechtsweg gegeben, den die Antragsteller im Übrigen auch bereits beschritten hätten. Insbesondere verschaffe ihnen das Zweckentfremdungsrecht keine subjektive Rechtsposition, auf die sie sich im baurechtlichen Genehmigungsverfahren als Mieter berufen könnten. Denn dieses diene allein dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung von Wohnraum.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und die Streitakte VG 19 K 399/22 verwiesen sowie auf den Verwaltungsvorgang des Antragsgegners, der vorgelegen hat und Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen ist.

Entscheidungsgründe:
Der Antrag hat keinen Erfolg.
Dabei legt das Gericht den Antrag der Antragsteller gemäß § 88 VwGO dahin gehend aus, dass sie die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage (VG 19 K 399/22) – und nicht ihrer Widersprüche – begehren.
1. Der so verstandene Antrag ist zwar gemäß §§ 80a Abs. 3 Satz 2, 80 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO, § 212a Abs. 1 BauGB statthaft, er ist aber unzulässig. Denn die Antragsteller sind nicht antragsbefugt, § 42 Abs. 2 VwGO analog.
Von einer Antragsbefugnis kann dann ausgegangen werden, wenn die Möglichkeit besteht, dass der Antragsteller durch die angegriffene Maßnahme in eigenen subjektiven Rechten verletzt wird. Als subjektives Recht ist die einer Person durch eine Rechtsnorm, einen Vertrag, eine Zusicherung oder durch einen früheren Verwaltungsakt zuerkannte Rechtsmacht anzusehen, von der Verwaltung ein bestimmtes Tun, Dulden oder Unterlassen fordern zu können (Happ, in: Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 42 Rn. 85 m.w.N.). Solche subjektiven Rechte vermittelt das hier maßgebliche Baurecht in der Regel aber nur den dinglich Berechtigten, wie z.B. anderen Grundstückeigentümern, nicht aber den nur obligatorisch Berechtigten, wie z.B. Mietern und Pächtern (ständige Rechtsprechung, vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 1989 – BVerwG 4 B 33/89 –, juris). Denn das Bebauungsrecht ist grundstücks-, und gerade nicht personenbezogen. Derjenige, der nur ein obligatorisches Recht an einem Grundstück von dessen Eigentümer ableitet, hat aus dieser Rechtsposition heraus kein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht. Er kann seine Rechtsposition (nur) gegenüber dem jeweiligen Eigentümer geltend machen (vgl. OVG-Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. Juli 2012 – OVG 2 N 16.12 –, juris Rn. 4).
Nichts anderes ergibt sich hier daraus, dass die Antragsteller einen Verstoß gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz rügen. Die Einhaltung der Vorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum wird im Baugenehmigungsverfahren nach § 64 Satz 1 Nr. 4 BauO Bln geprüft. Auf eine etwaige Verletzung des Zweckentfremdungsrechts im Baugenehmigungsverfahren können sich die Antragsteller jedoch nicht berufen. Denn dieses dient ausschließlich dem öffentlichen Interesse an der Wohnraumversorgung der Bevölkerung (vgl. die Begründung des Entwurfs des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, AbgHs-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 9 ff.). Geschützt ist das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 21. Februar 2014 – VG 13 L 274.13 – , juris Rn. 25). Entsprechend vermittelt das Zweckentfremdungsrecht keinen verwaltungsrechtlichen Drittschutz. Ein Mieter wird zwar faktisch begünstigt, wenn die von ihm gemietete Wohnung unter das Zweckentfremdungsrecht fällt. Ein subjektives Recht auf Einhaltung des Zweckentfremdungsverbots besteht indes nicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. April 1994 – BVerwG 8 C 29/92 –, juris Rn. 33 ff. zum bundesrechtlichen Zweckentfremdungsverbot des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG [Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs]; vgl. auch VG München, Urteil vom 20. Januar 2016 – M 9 K 15.1459 – juris Rn. 16).
Die Versagung der Anspruchsbefugnis führt schließlich auch nicht zu einer mit Art. 19 Abs. 4 GG unvereinbaren Rechtsschutzlücke für die Antragsteller. Denn als Mietern steht es ihnen frei, zivilgerichtlichen Rechtsschutz gegen die Maßnahmen der Beigeladenen als Eigentümerin der an sie vermieteten Wohnungen zu suchen.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, Abs. 3 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren für erstattungsfähig zu erklären, da sie einen Antrag gestellt hat und somit selbst ein Kostenrisiko eingegangen ist.
3. Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 1 Gerichtskostengesetz. Das Gericht legt den für Nachbarrechtsstreitigkeiten im Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vorgeschlagenen Wert zugrunde, der im Eilverfahren zu halbieren ist (Ziff. 9.7.1. i.V.m. 1.5).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 88 VwGO
§ 80a Abs. 3 Satz 2, 80 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO
§ 212a Abs. 1 BauGB
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 64 Satz 1 Nr. 4 BauO
§ 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 1 Gerichtskostengesetz
Art. 19 Abs. 4 GG

Zitierte Entscheidungen: 19 K 399/22
4 B 33/89
2 N 16.12
13 L 274.13
8 C 29/92
9 K 15.14