Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1997-06-04, Aktenzeichen 16 Wx 87/97
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1997:0604.16WX87.97.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG) hat in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß läßt Rechtsfehler im Sinne der §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO nicht erkennen.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist der Beschluß in der Eigentümerversammlung vom 15.05.1995 über die Wohngeldabrechnung der gesamten Gemeinschaft nicht bestandskräftig geworden. Der Antrag des Antragstellers, nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Unwirksamkeit der unter Tagesordnungspunkt 3 (Wohn-geldabrechnung 1993) der Eigentümerversammlung vom 15.5.1995 gefaßten Beschlüsse zu erklären, erfaßt nicht nur die ihm gegenüber erfolgte Einzelabrechnung sondern auch die Gesamtabrechnung. Dies ergibt sich bei verständiger Auslegung des Anfechtungsantrags vom 30.05.1995 in Verbindung mit seiner Begründung vom 03.07.1995. Der Wortlaut des Antrags zielt auf die Aufhebung aller unter Tagesordnungspunkt 3 - nämlich die Wohngeldabrechnung für 1993 - gefaßten Beschlüsse ab. Auch in der Anfechtungsbegründung wird darauf hingewiesen, daß "die gesamte Abrechnung, wie sie jetzt beschlossen worden ist" unrichtig sei (Bl. 7 d. A. = Bl. 2 des Schriftsatzes des Antragstellers vom 03.07.1995).
Das Landgericht hat auch mit zutreffenden Erwägungen die Beschlußfassung über die Gesamtabrechnung in der Eigentümerversammlung vom 15.05.1995 als fehlerhaft angesehen. Der Beschluß ist nämlich unter Verstoß gegen § 28 Abs. 3, 28 Abs. 1 WEG i.V. mit § 259, 269 BGB zustande gekommen.
Der Beschluß der Eigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG bezieht sich nach allgemeiner Meinung (vgl. u.a. Senatsbeschluß vom 29.03.1995 - 16 Wx 36/95 - = ZMR 1995, 324 f; BayObLG Z 1987, 86 (96)) nicht nur auf die Jahresgesamtabrechnung der Wohnungseigentumsanlage, sondern auch auf die Einzelabrechnungen der betroffenen Eigentümer. Die Wohnungseigentümer müssen deshalb nach einhelliger Rechtsprechung hinreichend Gelegenheit haben, sämtliche Abrechnungsunterlagen und inbesondere die Einzelabrechnungen einzusehen (Senatsbeschluß a. a. O.; BayOLGZ 1978, 231 (233); KG NJW-RR 1987, 462 (463); OLG Frankfurt NJW 1972, 1376; OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968 f). Eine Beschlußfassung ohne Möglichkeit der sachgerechten Vorprüfung aller Gegenstände des Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG ist keinem Eigentümer zumutbar. Jeder stimmberechtigte Eigentümer muß die Chance haben, zu kontrollieren, ob in den Einzelabrechnungen der anderen zu hohe Guthaben oder zu niedrige Nachzahlungen zu Lasten der Gemeinschaft und damit mittelbar zum eigenen Nachteil eingesetzt sind. Da derartige Fehler nach Eintritt der Bestandskraft der Beschlüsse nicht mehr zu beheben sind, ist den Eigentümern zeitlich vor der Beschlußfassung in zumutbarer Weise die Möglichkeit zu geben, den Beschlußgegenstand zu prüfen. Da es in der Praxis nicht selten vorkommt, daß Fehler bei Einzelabrechnungen und Versäumnisse bei der Forderungsbeiziehung zu Lasten der Gemeinschaft umgelegt werden, ist für das Recht jedes Eigentümers auf Einsicht in die Abrechnungen der anderen ein effektiver und sinnvoller Weg sicherzustellen.
Mit dem Auskunftsrecht der Wohnungseigentümer korrespondiert die Auskunftspflicht des Verwalters entsprechend § 259 BGB. Er kommt seiner Abrechnungspflicht nur dann hinreichend nach, wenn er die Voraussetzungen für eine effektive und zumutbare Wahrnehmung der Überprüfungsrechte der einzelnen Eigentümer schafft. Bei der Ausgestaltung der für die Beschlußfassung nötigen Information der Eigentümer steht dem Verwalter ein gewisser Gestaltungsspielraum zu. Bei kleineren Wohnungseigentumsgemeinschaften kann es sich anbieten (so der Fall Senatsbeschluß vom 29.03.1995 - 16 Wx 36/95 - = ZMR 1995, 324), die Gesamtjahresabrechnung inklusive der Einzelabrechnungen den einzelnen Wohnungseigentümern vorab zukommen zu lassen. Mindestanforderung für eine ordnungsgemäße Information der Eigentümer ist jedoch, daß vor (und auch während) der Eigentümerversammlung den Eigentümern uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit gegeben wird, in die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen (Senatsbeschluß vom 24.09.1996 - 16 Wx 86/96 -). Die Offenlegung der Unterlagen hat dabei zeitlich so zu erfolgen, daß vor der Versammlung für den einzelnen Eigentümer ausreichend Zeit bleibt, die Einzelabrechnungen aller zu prüfen.
Der Verwalter kann seiner Auskunftspflicht nicht durch Bereithalten der Unterlagen in seinem Büro genügen. Entsprechend § 269 Abs. 1 BGB fordert vielmehr die Natur des Schuldverhältnisses, die Auskünfte dort zu geben, wo sie benötigt werden (so schon OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968 (1969)), also am Ort der Eigentümerversammlung. Die in der Literatur (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 28 Rd. 84) und vor allem von Seiten der Verwalter vertretene Ansicht, es genüge, daß jedem Wohnungseigentümer das Recht zugebilligt wird, im Verwalterbüro die Unterlagen einzusehen, ist mit der gesetzlichen Regelung des Leistungsorts (§ 269 Abs. 1 BGB) nicht vereinbar. Sie führt darüber hinaus zu einer unbilligen Benachteiligung der interessierten Wohnungseigentümer, die zur Verwirklichung des Auskunftsanspruchs je nach Lage des Verwalterbüros erhebliche Wege auf sich zu nehmen hätten. Berechtigte Belange der Verwalter und Kostengesichtspunkte stehen demgegenüber einem Bereithalten der Unterlagen am Ort der Eigentümerversammlung auch bei großen Wohnungseigentumsanlagen nicht entgegen.
Im vorliegenden Fall ist die Verwalterin ihrer Verpflichtung, effektiv und zumutbar Auskunft zu erteilen, nicht hinreichend nachgekommen, wie das Landgericht zutreffend entschieden hat. Es genügt nämlich nicht, daß die Verwalterin die entsprechenden Unterlagen bei der Eigentümerversammlung mitgeführt hat, ohne auf deren Vorhandensein und die Einsichtsmöglichkeit auch schon vorab hinzuweisen. Für die Eigentümer bestand damit keine erkennbare Möglichkeit, vor der Beschlußfassung die ihr zugrundeliegenden Abrechnungen zu überprüfen. Es ist darüber hinaus nichts dafür ersichtlich, daß vor der Versammlung am Versammlungsort die Chance zur durchgreifenden und sinnvollen Wahrnehmung des Auskunftsrechts eingeräumt wurde.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Abs. 1 WEG. Es entspricht der Billigkeit, daß die unterlegenen Antragsteller die Gerichtskosten tragen. Gründe, von der gesetzlichen Regel abzuweichen, wonach in Wohnungseigentumsverfahren jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt, sind nicht ersichtlich.
Wert des Beschwerdegegenstandes
gem. § 48 Abs. 3 WEG: 75.000,00 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG
§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO
§ 259 BGB
§ 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG
§ 28 Abs. 3, 28 Abs. 1 WEG
§ 28 Abs. 5 WEG
§
269 Abs. 1 BGB
§ 269 Abs. 1 BGB
§ 47 Abs. 1 WEG
§ 48 Abs. 3 WEG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 1995, 324
NJW-RR 1987, 462
NJW 1972, 1376
NJW 1969, 1968
16 Wx 36/95
16 Wx 86/96