Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-09-08, Aktenzeichen 7 B 1494/04
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2004:0908.7B1494.04.00

Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird geändert.
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 2.500,-- EUR festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Beschwerde ist begründet. Es lässt sich nicht feststellen, dass das den Beigeladenen genehmigte Vorhaben zu Lasten des Antragstellers gegen nachbarschützende Vorschriften des öffentlichen Baurechts verstößt.
Der vom Verwaltungsgericht angenommene Verstoß gegen die landesrechtlichen Abstandregelungen liegt nicht vor.
Allerdings wahrt das Vorhaben der Beigeladenen, namentlich der auf dem vorhandenen Flachdachgebäude genehmigte, dem Grundstück des Antragstellers zugewandte Giebel, den nach § 6 Abs. 5 Satz 5 BauO NRW erforderlichen Mindestabstand von 3 m zum Grundstück des Antragstellers nicht. Die Abstandunterschreitung um 74 cm ist jedoch unschädlich, da durch die auf dem Grundstück des Antragstellers lastende Baulast gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW gesichert ist, dass die erforderliche Abstandfläche (0,74 m Tiefe auf einer Länge von 10,24 m) nicht überbaut und auf die auf dem Grundstück des Antragstellers erforderlichen Abstandflächen nicht angerechnet werden kann.
Die Baulasterklärung hat folgenden Wortlaut:
"Wir... sind Eigentümer des Flurstücks 439.... Auf dem benachbarten Flurstück 438... beabsichtigt... die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses. Gem. § 7 Abs. 1 und 2 BauO NW... müsste das Gebäude in einem Abstand von mindestens 3,00 m von unserer Grenze errichtet werden. Nach den eingereichten Plänen beträgt der Abstand aber nur 2,26 m. Gem. § 9, 99 der BauO NW gestatten wir hiermit, dass der fehlende Abstand von 0,74 m auf einer Länge von 10,24 m auf unser o.a. Flurstück 439 übernommen wird und erkennen gegenüber dem Kreis T. als Bauaufsichtsbehörde an, dass die dadurch entstehende Linie (3,00 m von dem geplanten Gebäude) als bauaufsichtliche Grenze für unser Grundstück gilt. Erst von dieser neuen bauaufsichtlichen Linie an werden die für unser Grundstück vorgeschriebenen Bauwiche, hinteren Grenzabstände, Abstandflächen oder Abstände gerechnet. Auf einen Überbau des auf unser Grundstück übernommenen Bauwiches verzichten wir ausdrücklich."
Mit diesem Wortlaut ist im Sinne der Regelungen des seinerzeit maßgeblichen § 9 Abs. 1 BauO NRW 1970 (nunmehr: § 7 Abs. 1 BauO NRW 2000) festgelegt worden, dass der von der Baulast erfasste Teil des Grundstücks des Antragstellers für die Berechnung der jeweiligen Abstandflächen - und zwar auf beiden Grundstücken - als Teil des Grundstücks der Beigeladenen zu betrachten ist.
Ebenso zu § 7 LBO BW: VGH BW, Beschluss vom 30. Juli 2001 - 8 S 1485/01 - BRS 64 Nr. 131.
Dem Antragsteller verbleibt zwar das Eigentum an der mit der Baulast belasteten Fläche mit der Folge, dass er diese auch zu solchen baulichen Zwecken nutzen darf, die generell in den Abstandflächen eines Gebäudes zulässig sind, sie insbesondere - wie hier geschehen - etwa auch mit einer grenzständigen Garage bebauen darf.
Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 29. September 1981 - 11 A 2133/80 - BRS 38 Nr. 133.
Mit einer Baulast nach § 9 Abs. 1 BauO NRW 1970 (bzw. § 7 Abs. 1 BauO NRW 2000), wie sie hier bewilligt worden ist, wird jedoch der Bauwich (bzw. die Abstandfläche) ganz oder teilweise auf das Nachbargrundstück verlagert, um die bauliche Ausnutzbarkeit des "begünstigten" Grundstücks zu erweitern und zugleich zu sichern.
Für die abstandrechtliche Beurteilung des begünstigten Grundstücks ist damit nicht die tatsächliche Grundstücksgrenze maßgeblich, sondern die fiktive Größe des um die Baulastfläche vergrößerten Grundstücks.
Vgl. zu § 7 LBO BW: VGH BW, Beschluss vom 30. Juli 2001 - 8 S 1485/01 - BRS 64 Nr. 131.
Ob dieses "Zuwachsen" der Baulastfläche zu dem begünstigten Grundstück zwecks Ermittlung der erforderlichen Abstandflächen grundsätzlich nicht auf einen einmaligen Vorgang etwa in der Weise beschränkt ist, dass die Baulastfläche durch die Genehmigung des Vorhabens, aus dessen Anlass die Baulast bewilligt worden ist, gewissermaßen "verbraucht" wird, sondern gem. § 7 BauO NRW in der gleichen Weise auch bei späteren Bauvorhaben - etwa der Erweiterung des in der Folgezeit errichteten Gebäudes oder dessen Ersetzung durch einen Neubau - zu beachten ist,
- so zu § 7 LBO BW: VGH BW, Urteil vom 27. Oktober 2000 - 8 S 1445/00 - BRS 63 Nr. 184 -,
oder ob (genehmigungspflichtige) Veränderungen des Vorhabens, dessen Errichtung Anlass zur Bewilligung der Abstandsbaulast war, im Einzelfall nicht mehr von der Baulast gedeckt sind, so dass bei solchen Veränderungen die katastermäßigen Grundstücksgrenzen zu beachten sind, lässt sich nicht abschließend in dem einen oder anderen Sinne beantworten. Entscheidend ist vielmehr, wie der Inhalt der jeweiligen konkreten Baulast bei verständiger Würdigung zu verstehen ist.
Soweit das Verwaltungsgericht zur Begründung seiner Wertung, dass die hier strittige Aufstockung des vorhandenen Flachdachgebäudes der Beigeladenen von der Baulast nicht mehr gedeckt sei, ausgeführt hat, die Baulast sei "nach nordrhein-westfälischem Landesrecht vorhabenbezogen", ist zunächst klarzustellen, dass in der vom Verwaltungsgericht angesprochenen Rechtsprechung des beschließenden Gericht zwar verschiedentlich von einer "Vorhabenbezogenheit" der Baulast die Rede ist. Ein Rechtssatz des Inhalts, dass Baulasten aller Art, insbesondere auch Abstandsbaulasten nach § 7 BauO NRW, nach dem im Land Nordrhein-Westfalen maßgeblichen Landesrechts stets in dem Sinne vorhabenbezogen wären, dass sie jeweils nur das konkrete Vorhaben absichern, dessen sonst nicht genehmigungsfähige Errichtung Anlass für die Bestellung der Baulast war, lässt sich dieser Rechtsprechung jedoch nicht entnehmen.
Soweit in der Rechtsprechung des beschließenden Gerichts eine "Vorhabenbezogenheit" der Baulast betont wurde, handelte es sich regelmäßig um Fallgestaltungen, in denen der genaue Umfang der durch die Baulast begründeten Duldungspflichten einer Auslegung bedurfte, die Baulast mithin auslegungsbedürftig und auslegungsfähig war. Dies betraf insbesondere Fallgestaltungen, in denen die Baulast die Erschließung eines bestimmten Vorhabens auf dem begünstigten Grundstück durch Duldung des über das belastete Grundstück zu führenden Erschließungsverkehrs sichern sollte. Hierzu wurde ausgeführt, dass Baulasten, die zur Erschließung eines bestimmten Vorhabens übernommen werden, regelmäßig dahin auszulegen sind, dass sie nur für den Verkehr gelten, der durch die typische Nutzung dieses Vorhabens ausgelöst wird.
Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 30. November 1989 - 7 A 772/88 - BRS 49 Nr. 130 und Urteil vom 15. Mai 1992 - 11 A 890/91 - BRS 54 Nr. 158.
Dieser Grundsatz zur Auslegung des Inhalts einer Baulast zwecks Sicherung der wegemässigen Erschließung eines Grundstücks wurde auch auf Baulasten zur Sicherung von Leitungsrechten übertragen.
Vgl.: OVG NRW, Beschluss vom 10. Oktober 1997 - 7 B 1974/97 - BRS 59 Nr. 228.
Auch soweit in der Fachliteratur
- vgl.: Hoppenberg/de Witt, Handbuch des öffentlichen Baurechts (Stand: Januar 2004), A I Rd Nr. 222 -
ausgeführt wird, eine Abstandsbaulast rechtfertige nicht die spätere Aufstockung eines Gebäudes, auch wenn die Tiefe der baulastmäßig übernommenen Abstandfläche rechnerisch für die beabsichtigte Erhöhung des Gebäudes ausreicht, lässt sich der dort in Bezug genommenen Rechtsprechung
- OVG NRW, Beschluss vom 5. Mai 1999 - 7 A 5359/98 -
keine generelle Aussage zu den Wirkungen einer (Abstands-) Baulast entnehmen. In jenem Beschluss des Senats ist vielmehr konkret darauf abgestellt worden, die dort in Rede stehende Baulast sei "ausdrücklich nur zur Übernahme des Bauwichs für die 1964 zur genehmigte Aufstockung und damit vorhabenbezogen erteilt worden".
Eine Baulast, die aus Anlass der Errichtung eines bestimmten Bauvorhabens übernommen wurde, sichert mithin nicht stets nur die Errichtung eben dieses Vorhabens. Sie kann - selbstverständlich - auch mit dem Inhalt übernommen werden, dass sie über die Errichtung des ihren Anlass bildenden Vorhabens hinaus auch künftige Änderungen eben dieses Vorhabens deckt, wenn und soweit solche Änderungen mit dem Inhalt der übernommenen Verpflichtung vereinbar sind. Eine Einschränkung der Baulast auf die Sicherung eines konkreten Vorhabens setzt - nicht zuletzt auch mit Blick auf die weitreichenden Auswirkungen der Eintragung einer Baulast (vgl. § 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW) - voraus, dass das Vorhaben in der Baulasterklärung unmissverständlich und eindeutig so konkret bezeichnet wird, dass sich die Rechtswirkungen der Baulast hinreichend verlässlich eingrenzen lassen.
Vgl. auch: Niedersächsisches OVG, Urteil vom 27. September 2001 - 1 LB 1137/01 - BRS 64 Nr. 130.
Gemessen an diesen Maßstäben lässt sich im vorliegenden Fall nicht feststellen, dass die 1975 bewilligte Baulast die hier in Rede stehende Veränderung des bestehenden Flachdachgebäudes der Beigeladenen nicht mehr abdeckt.
Zwar ist in den Eingangssätzen der Baulasterklärung, die deren Anlass erläutern, die Rede von der beabsichtigten Errichtung eines Einfamilienwohnhaus sowie weiter davon, dass das Gebäude "nach den eingereichten Plänen" nicht den erforderlichen Grenzabstand aufweist, so dass "der fehlende Abstand" auf das belastete Grundstück des Antragstellers übernommen wurde. Die weiteren Ausführungen, die den Inhalt der Baulast festlegen, enthalten jedoch keine eindeutige Einschränkung, dass die als "bauaufsichtliche Grenze" bzw. "neue bauaufsichtliche Linie" bezeichnete Abgrenzung der Baulastfläche zu dem übrigen, unbelasteten Teil des Grundstücks des Antragstellers ausschließlich für die Errichtung und den Bestand des seinerzeit geplanten Vorhabens in seiner konkreten, durch bestimmte Pläne fixierten baulichen Ausgestaltung gelten soll. Ob die Bezugnahmen auf das den Anlass der Baulastbewilligung bildende Vorhaben in der Baulasterklärung ggf. dahin zu werten sind, dass jedenfalls Umnutzungen des Gebäudes - etwa die Umnutzung des Wohnhauses zu einem gewerblichen Objekt - nicht mehr von der Baulast gedeckt sind, bedarf aus Anlass des vorliegenden Verfahrens keiner weiteren Vertiefung. Der Baubestand des begünstigten Gebäudes ist jedenfalls nicht näher eingegrenzt, so dass die Baulast auch solche Änderungen eben dieses Gebäudes abdeckt, die abstandrechtlich unter Berücksichtigung der Baulastfläche zulässig sind.
Aus dem im Beschwerdeverfahren vorgetragenen Umstand, dass der zu seinem Grundstück vorgesehene, mit Öffnungen versehene Giebel auf dem Haus der Beigeladenen in einem Abstand von weniger als 2,50 m errichtet werde und daher jedenfalls gegen § 31 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW verstoße, kann der Antragsteller keine nachbarlichen Abwehrrechte herleiten. Durch die Baulast ist öffentlich-rechtlich gesichert, dass der - tatsächlich vorhandene - Abstand zwischen den Gebäuden auf den Grundstücken des Antragstellers und der Beigeladenen insgesamt das Maß von 6 m auch künftig nicht unterschreitet. Damit muss der Giebel nicht gemäß § 31 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW als Gebäudeabschlusswand ausgestaltet werden.
Schließlich kommt es nicht darauf an, ob die den Beigeladenen genehmigte Aufstockung Fenster im Wohnhaus des Antragstellers bezüglich Besonnung, Belichtung, Belüftung u.a.m. tatsächlich spürbar beeinträchtigt. Der - auch künftig durch die Baulast gesicherte - Abstand von insgesamt 6 m ist vom Antragsteller hinzunehmen. Er entspricht exakt dem Abstand, der dann einzuhalten wäre, wenn beide Häuser entsprechend den gesetzlich an sich maßgeblichen Abstandsregelungen, nämlich jeweils mit einem Grenzabstand von 3 m, errichtet würden, und liegt damit in jeder Hinsicht im Rahmen der "Normalität".
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf den §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG n.F..
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO
§§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG
§ 7 LBO
§ 7 BauO NRW
§ 6 Abs. 5 Satz 5 BauO NRW
§ 7 Abs. 1 Satz 1
BauO NRW
§ 7 Abs. 1 und 2 BauO NW
§ 9 Abs. 1
BauO NRW
§ 7 Abs. 1 BauO NRW
§ 9 Abs. 1 BauO NRW
§ 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW
§ 31 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW
§ 31 Abs.
1 Nr. 1 BauO NRW
§ 152 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 8 S 1485/01
11 A 2133/80
8 S 1445/00
7 A 772/88
11 A 890/91
7 B 1974/97
7 A 5359/98
1 LB 1137/01