Amtsgericht Mannheim (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-05-09, Aktenzeichen 10 C 404/07

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:
1
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum.
2
Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten Mieter des Einfamilienhauses in der …straße 18 in gemäß Mietvertrag vom 21.05.2007. Das Mietverhältnis begann zum 04.08.2007 und soll zum 31.07.2009 enden. Zwischen den Parteien ist eine monatliche Netto-Kaltmiete von 1.380,00 Euro, ein monatlicher Betriebskostenvorschuss in Höhe von 50,00 Euro und ein weiterer monatlicher Betrag von 270,00 Euro vereinbart. Hierzu ist im Mietvertrag unter § 3 - Miete und Nebenkosten unter Ziffer 2 unterhalb der Vereinbarung über den Betriebskostenvorschuss folgende Regelung getroffen, deren Wirksamkeit zwischen den Parteien umstritten ist:
3
„Erbpacht (erhöht sich voraussichtlich nach Ablauf dieses Vertrages bzw. nach Ablauf der Befristung) zzt. 270,00 Euro“.
4
Unter § 16 Ziffer 3 des Mietverhältnisses ist eine Kaution in Höhe von 4.950,00 Euro vereinbart. Für Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (AS 16 ff.) verwiesen.
5
Mit Schreiben vom 15.08.2007 erhöhte die Stadt … gegenüber den Klägern den jährlichen Erbpachtzins ab 01.09.2007. Diese Erhöhung wurde von den Klägern nicht an die Beklagten weitergegeben. Die Beklagten zahlten in den Monaten August 2007 bis Dezember 2007 auf Miete und Kaution einen Betrag in Höhe von 11.151,61 Euro. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 09.10.2007 forderten die Kläger die Beklagten zur Zahlung von 810,00 Euro auf. Mit ihrer Klage begehren die Kläger Zahlung weiterer 2.298,39 Euro auf Miete und Kaution nebst Zinsen sowie Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 147,50 Euro nebst Zinsen.
6
Die Kläger vertraten zunächst die Ansicht, die Erbpacht stelle als Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück entstehen, einen Betriebskostenpunkt im Sinne der § 1 Abs. 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung dar. Sie trugen daher zunächst vor, die Umlage der Erbpacht sei ein Bestandteil der monatlichen Bruttomiete gewesen, die Position Erbpacht stelle lediglich eine kalkulatorische Offenlegung der Mietberechnung dar. Diesen Vortrag haben die Kläger im weiteren Verfahrensgang aufgegeben und behaupten nunmehr, die Parteien hätten sich darauf geeinigt, dass die Erbpacht in Höhe von 270,00 Euro monatlich Bestandteil der Netto-Kaltmiete sein sollte. Mit der handschriftlichen Hinzufügung hinsichtlich der Erbpacht in den Mietvertrag habe zum Ausdruck gebracht werden sollen, dass sich die Erbpacht unter anderen Eigentumsverhältnissen nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit anders darstellen könnte. Sie hätten gegenüber den Beklagten ganz eindeutig dargestellt, dass es während der vereinbarten Mietzeit bis zum 31.07.2009 von ihnen, den Klägern, unter keinen Umständen zu einer Erhöhung des Betrages von monatlich 270,00 Euro kommen werde. Die Kläger sind deshalb der Ansicht, die Vereinbarung hinsichtlich der Erbpacht sei wirksam. Die Berufung der Beklagten auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung hinsichtlich des Erbpachtzinses sei im übrigen treuwidrig, da aufgrund der mündlichen Verhandlungen vor Vertragsschluss keinerlei Zweifel daran bestanden habe, dass die Erbpacht von den Beklagten zu zahlen sei.
7
Die Kläger beantragen,
8
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 2.298,39 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. hierauf seit dem 05.12.2007 zu zahlen,
1.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 2.298,39 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. hierauf seit dem 05.12.2007 zu zahlen,
9
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 147,56 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. hierauf seit dem 05.12.2007 zu zahlen.
2.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 147,56 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. hierauf seit dem 05.12.2007 zu zahlen.
10
Die Beklagten beantragen,
11
die Klage abzuweisen.
12
Die Beklagten sind der Ansicht, die Erbpacht sei nicht dem Betriebskostenkatalog des § 2 der Betriebskostenverordnung zuzuordnen und somit nicht als Teil der Betriebskosten umlagefähig. Die Erbpacht sei allenfalls als Fixbetrag umlagefähig, diese Konstruktion sei zwischen den Parteien jedoch gerade nicht gewählt worden, was bereits in dem Kürzel „zzt.“ zum Ausdruck komme.
13
Für das weitere Parteivorbringen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erklärungen in der mündlichen Verhandlung verwiesen.
14
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Parteivernehmung beider Beklagten aufgrund Beweisbeschlusses vom 14.03.2008. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 28.04.2008 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
15
I. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der geltend gemachte Zahlungsanspruch steht den Klägern nicht aus § 535 Abs. 2 BGB zu. Der nach dem Mietvertrag auf die Erbpacht entfallende Betrag von monatlich 270,00 Euro ist von den Beklagten nicht geschuldet, da die Vereinbarung im Mietvertrag insoweit unwirksam ist.
16
1. Soweit die Kläger ursprünglich vorgetragen haben, die Umlage der Erbpacht sei als Betriebskostenpunkt zulässig, kann dem nicht gefolgt werden. Bei der Umlage der Erbpacht handelt es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV. Erbbauzinsen sind im Katalog der umlagefähigen Betriebskosten des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht erwähnt. Es handelt sich auch nicht gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV um sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummer 1 bis 16 nicht erfasst sind. Denn es handelt sich zwar um Kosten, die dem Erbbauberechtigten durch das Erbbaurecht an dem Grundstück laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV). Die Erbpacht ist jedoch nicht mit den originären Betriebskosten im Sinne der Nr. 1 bis 16 vergleichbar (vgl. Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB Rn 203). Denn es handelt sich ganz offensichtlich nicht um solche Kosten, die regelmäßig anfallen, um dem Mieter die ordnungsgemäße Benutzung seiner Wohnung zu ermöglichen (OLG Karlsruhe RE vom 06.05.1988 - 9 ReMIet1/88 - Rn 13; bei juris). Andere als die in § 2 BetrKV bezeichneten Betriebskosten können gemäß § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB auf den Mieter nicht umgelegt werden. Die Umlage der Erbpacht als Betriebskosten würde somit eine gemäß § 556 Abs. 4 BGB von der Regelung des § 556 Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters darstellen und wäre somit unwirksam.
17
2. Aber auch soweit die Kläger später vorgetragen haben, die Erbpacht habe nicht Teil der Betriebskosten als Bestandteil der Bruttomiete, sondern Bestandteil der Netto-Kaltmiete sein sollen, führt ihr Vorbringen nicht zum Erfolg.
18
a) Zwar ist es grundsätzlich möglich, neben der Grundmiete und den Betriebskosten auch eine weitere Kostenart auf den Mieter umzulegen, wenn es sich dabei um einen Fixbetrag handelt, der gegenüber den gleitenden Umlagen für Betriebskosten deutlich abgegrenzt und einer Erhöhung außerhalb der §§ 557 ff. BGB nicht zugänglich ist. (LG Mannheim NZM 2000, 490, 491 zur früheren Rechtslage). Da der Vermieter den Mietzins unter Einbeziehung sonstiger Kosten, zu denen zweifelsohne auch die Erbpacht gehören kann, kalkulieren kann, kann es ihm auch nicht verwehrt sein, diese Kosten gesondert auszuweisen (LG Mannheim aaO). Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Parteien die auf diese Weise einbezogenen Kosten als Festbetrag vereinbart haben. Eine gleitende Umlage, die dem Vermieter die Möglichkeit lässt, eine Erhöhung der von ihm einbezogenen sonstigen Kosten ohne weiteres an den Mieter weiterzugeben, ist dagegen unzulässig, da es sich in diesem Fall um eine gesetzlich nicht vorgesehene Möglichkeit der Erhöhung des Mietzinses handeln würde. Die Möglichkeiten des Vermieters, während des Mietverhältnisses vom Mieter eine Erhöhung der vertraglich vereinbarten Miete zu verlangen, sind in den §§ 557 ff. BGB abschließend geregelt. Danach kommt - von den hier nicht einschlägigen Fällen der Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete oder der Geltendmachung eines Modernisierungszuschlags abgesehen - eine Erhöhung der Grundmiete gemäß §§ 558 bis 558e BGB nur im Rahmen des dort geregelten Verfahrens bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht. Hätte der Vermieter dagegen die Möglichkeit, im Falle einer Erhöhung der von ihm in die Grundmiete kalkulatorisch einbezogenen sonstigen Kosten diese Erhöhung außerhalb des Verfahrens gemäß §§ 558 bis 558e BGB an den Mieter weiterzugeben, würde es sich um eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung handeln, die gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam wäre (siehe hierzu zur alten Rechtslage OLG Koblenz RE vom 07.01.1986 - 4 W RE 720/85 - Rn 29; LG Osnabrück Urteil vom 19.05.1987 - 12 S 46/87 - Rn 4; OLG Karlsruhe RE vom 06.05.1988 - 9 ReMIet1/88 - Rn 13; alle bei juris, jeweils mit weiteren Nachweisen).
19
b) Die zwischen den Parteien vereinbarte Umlage der Erbpacht wäre im vorliegenden Fall folglich nur dann wirksam, wenn es sich um einen Festbetrag und nicht um eine variable Größe handeln würde. Den ihnen insoweit obliegenden Beweis haben die Kläger jedoch nicht zur Überzeugung des Gerichts geführt. Die Vereinbarung hinsichtlich der Erbpacht ist daher gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam.
20
aa) Entgegen der Ansicht der Kläger kommt es nicht entscheidend darauf an, welche mündlichen Erörterungen und Verhandlungen vor Abschluss des Mietvertrages stattgefunden haben und welche Verpflichtungen die Beklagten möglicherweise mündlich eingegangen sind. Denn der übereinstimmende Parteiwille hat sich jedenfalls durch den Abschluss des schriftlichen Mietevertrages konkretisiert mit der Folge, dass beide Seiten an den Inhalt der Vertragsurkunde gebunden sind. Der Inhalt der Verhandlungen vor Vertragsschluss kann jedoch bei der Auslegung des Vertrages Berücksichtigung finden. Bei der Auslegung der zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) ergeben sich indes keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die Umlage der Erbpacht als Fixbetrag vereinbart haben. Zum einen spricht die Positionierung der Vereinbarung in § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages unterhalb der Regelung über die Betriebskosten eher dafür, dass die Umlage der Erbpacht als variable Position neben den Betriebskosten gewollt war. Zum anderen haben die Parteien den formularmäßig an dieser Stelle vorgesehenen Zusatz „zzt.“ nicht gestrichen, sondern stehenlassen und damit zum Ausdruck gebracht, dass eine Veränderung des Betrages möglich sein sollte. Schließlich haben die Parteien in dem Zusatz in Klammern hinter der Position Erbpacht bereits eine voraussichtliche Erhöhung nach Ablauf des Vertrages bzw. der Befristung in Aussicht gestellt. Diese Formulierung wäre nicht nachvollziehbar, wenn es sich bei der Erbpacht um einen Bestandteil der Grundmiete handeln sollte. Denn in diesem Fall wäre - bei Fortbestand des Mietverhältnisses über die Befristung von zwei Jahren hinaus - eine Erhöhung ohnehin nur nach den §§ 558 ff. BGB möglich gewesen, einer vertraglichen Inaussichtstellung hätte es dann nicht bedurft. Aus der Formulierung ergibt sich vielmehr, dass die Kläger - wie sie selbst auch vorgetragen haben - ihrerseits mit einer Erhöhung der Erbpacht durch die Stadt … nach Ablauf der Befristung rechneten und diese Erhöhung dann im Falle eines fortbestehenden Mietverhältnisses ohne weiteres an die Beklagten weitergeben wollten. All dies spricht eher dafür, dass beide Parteien bei Abschluss des Mietvertrages davon ausgingen, dass es sich bei der Erbpacht letztlich um einen variablen und nicht um einen fixen Bestandteil der Gesamtmiete handeln sollte. Diese Auslegung entspricht auch dem ursprünglichen Vortrag der Kläger, dass die Erbpacht Bestandteil der Bruttomiete sein sollte. Andererseits ist zu sehen, dass bei der Vereinbarung der Kaution, die drei Monatsmieten betragen sollte, ein Betrag von 4.940,00 Euro gewählt wurde. Dieser Betrag entspricht genau dem dreifachen Betrag Grundmiete zuzüglich der Erbpacht (3 x 1.650,00 Euro). Der Wortlaut des Mietvertrages ist demnach insgesamt nicht eindeutig, wenn auch die Tendenz eher in Richtung einer variablen Position zu sehen sein dürfte.
21
bb) Die Behauptung der Kläger, die Erbpacht habe nach der vertraglichen Einigung Bestandteil der Netto-Kaltmiete sein sollen und sie hätten den Beklagten zugesichert, dass es bis zum Ablauf der Mietzeit nicht zu einer Erhöhung des Betrages von 270,00 Euro monatlich kommen werde, hat sich durch die Beweisaufnahme im Ergebnis nicht bestätigt. Weder die Beklagte zu 1) noch der Beklagte zu 2) bestätigten den dahingehenden Vortrag der Kläger. Beide gaben vielmehr übereinstimmend an, die Begriffe Netto- oder Bruttomiete seien bei den Verhandlungen nicht verwendet worden und über die Möglichkeit einer Erhöhung der Erbpacht während der befristeten Mietzeit sei nicht gesprochen worden. Sie selbst seien davon ausgegangen, dass die Erbpacht wie die anderen Nebenkosten auch angepasst werden könnte. Das Gericht hat keinen Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Angaben der Beklagten, die den eigenen schriftsätzlichen Vortrag umfassend bestätigten. Insbesondere die Angabe, dass über Begriffe wie Brutto- und Nettomiete und die Möglichkeit einer Erhöhung der Erbpacht nicht ausdrücklich gesprochen worden sei, wirkt lebensnah und nachvollziehbar vor dem Hintergrund, dass offenbar keiner der Parteien bei Vertragsschluss bewusst war, dass die Wirksamkeit der Vereinbarung hinsichtlich der Erbpacht einmal von der konkreten Frage abhängen würde, ob es sich um einen Festbetrag oder einen variablen Betrag handeln sollte. Die Angaben der Beklagten stimmen im übrigen auch teilweise mit den Angaben des Klägers zu 1) im Rahmen seiner informatorischen Anhörung im Termin vom 28.04.2008 überein. Der Kläger zu 1) gab zwar an, vor dem Hintergrund einer möglichen Erhöhung der Erbpacht durch die Stadt … um das Doppelte aufgrund der Fremdnutzung des Einfamilienhauses habe man den Beklagten zugesichert, dass die Erbpacht während ihrer Mietzeit nicht erhöht werde. Auf konkrete Nachfrage räumte er jedoch ein, sie - die Kläger - hätten sich darauf verlassen, dass die Stadt … die Erbpacht nicht erhöhen würde. Was passieren würde, wenn die Stadt … die Erbpacht dennoch erhöhen würde, sei so konkret nicht besprochen worden.
22
Da das Gericht aufgrund des Ergebnisses der unbeeidigten Aussage der Beklagten keinen Anlass hatte, an deren Richtigkeit zu zweifeln, war eine Beeidigung gemäß § 452 Abs. 1 ZPO nicht erforderlich und der dahingehende Antrag des Klägervertreters abzulehnen.
23
3. Entgegen der Ansicht der Kläger ist die Berufung der Beklagten auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung hinsichtlich der Erbpacht auch nicht rechtsmissbräuchlich. Denn die Beklagten haben zwar den Mietvertrag unterschrieben und auch bekundet, dass sie zunächst davon ausgegangen seien, sie müssten den auf die Erbpacht entfallenden Betrag auch bezahlen. Dies stand zu keinem Zeitpunkt im Streit. Es ist jedoch nicht zu beanstanden, wenn die Beklagten nach rechtlicher Beratung und Kenntnis von der Unwirksamkeit der Vereinbarung sich nunmehr weigern, einen unbegründeten Zahlungsanspruch der Kläger zu erfüllen.
24
4. Nach alledem steht den Klägern aus dem Mietvertrag für den Monat August ein Anspruch auf Zahlung von 1.291,61 Euro (28/31 von 1.430,00 Euro) zu, da das Mietverhältnis erst am 04.08.2007 begann. Für die Monate September bis Dezember 2007 besteht ein Anspruch auf Mietzahlung in Höhe von jeweils 1.430,00 Euro, insgesamt also 5.720,00 Euro. Hinzu kommt der vereinbarte Kautionsbetrag, der aufgrund der gesetzlichen Regelung in § 551 Abs. 1 BGB auf den Betrag von drei Grundmieten, mithin 4.140,00 Euro, begrenzt ist. Jedenfalls die darüber hinausgehende Vereinbarung war gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Insgesamt schuldeten die Beklagten den Klägern für den streitgegenständlichen Zeitraum also 11.151,61 Euro. Genau dieser Betrag wurde von den Beklagten auch entrichtet, weitergehende Ansprüche der Kläger sind nicht gegeben.
25
5. Mangels Hauptforderung sind auch die geltend gemachten Nebenforderungen nicht begründet.
26
II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 557 ff. BGB
§§ 558 bis 558e BGB
§§ 133, 157 BGB
§§ 558 ff. BGB
§§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO
§ 2 BetrKV
§ 556 BGB
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV
§ 2 Nr. 17 BetrKV
§ 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV
§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB
§ 556 Abs. 4 BGB
§ 556 Abs. 1 BGB
§ 557 Abs. 4 BGB
§ 452 Abs. 1 ZPO
§ 551 Abs. 1 BGB
§ 551 Abs. 4 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 1 Abs. 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung
§ 2 der Betriebskostenverordnung

Zitierte Entscheidungen: NZM 2000, 490, 491
4 W RE 720/85
12 S 46/87