Hessischer Verwaltungsgerichtshof (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-10-21, Aktenzeichen 5 A 2395/21.Z
ECLI: ECLI:DE:VGHHE:2025:1021.5A2395.21.Z.00

Tenor:
Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 20. Oktober 2021 - 1 K 3976/19.GI - wird abgelehnt.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 2. sind erstattungsfähig.
Der Streitwert wird auch für das Berufungszulassungsverfahren auf 20.000 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich im Berufungszulassungsverfahren gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 20. Oktober 2021.
Mit diesem Urteil hat das Verwaltungsgericht die Verpflichtungsklage der Klägerin mit dem Ziel, den Beklagten zu verpflichten, ihr die am 21. September 2017 beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses und Rekultivierung des Parks auf dem Grundstück Gemarkung I., Flur …, Flurstück …/… zu erteilen, abgelehnt. Die Klägerin ist zugleich Eigentümerin dieses Grundstücks.
Das Grundstück der Klägerin ist Teil des ehemaligen Parkgeländes des M. K.. Das bauliche Vorhaben soll im südwestlichen Teil des Grundstücks verwirklicht werden. Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als „Grünanlage/Parkanlage“ vermerkt. In der Umgebung des Grundstücks befinden sich im Westen, im Süden und im Osten Gebäude in Ortsrandlage. Im Westen grenzt in einer Entfernung von etwa zehn Metern das Grundstück eines Hofguts an, auf dem Gebäude errichtet sind, die zum Teil als Wohngebäude genutzt werden. Für die zum Grundstück des Hofguts gehörenden Flurstücke (Gemarkung I., Flur …, Flurstücke …/…, … und …/…) hat die Beigeladene zu 1. einen Bebauungsplan beschlossen, nach dem das Gelände des Hofguts als Dorfgebiet ausgewiesen ist (Bebauungsplan „W.“, bekannt gemacht am 30. Oktober 2016). In südlicher Richtung sind die nächsten Wohnhäuser in einer Entfernung von mindestens 30 Metern errichtet. Im Osten befinden sich die zu Wohnzwecken hergerichteten Häuser des ehemaligen M. K. in einer Entfernung von etwa 100 Metern. Das Gelände auf dem Grundstück des Klägers und bis zu den Gebäuden des ehemaligen M. ist mit Bäumen bepflanzt. Die Gärten der Grundstücke in südlicher Richtung sind ebenfalls - teilweise mit Bäumen - bepflanzt. Die Gebäude des Hofguts sind in „Randbebauung“ errichtet.
Ursprünglich stand das gesamte Areal des ehemaligen M. K. im Eigentum der Klägerin. Die Fläche der ehemaligen M.-gebäude mit einem (Groß-) Teil des ehemaligen M.-gartens (Flurstück …/…) veräußerte die Klägerin an die Beigeladene zu 2.
Die Klägerin beantragte am 27. Oktober 2009 einen Bauvorbescheid bei der Beklagten für die Bebauung ihres Grundstücks mit einem Einfamilienhaus. Diesen Antrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 17. März 2010 ab. Den hiergegen geführten Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsentscheidung vom 13. November 2013 zurück. Sie begründete dies mit der Lage der Baufläche im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB, die eine Errichtung eines Einfamilienhauses planungsrechtlich nicht erlaube.
Gegen diese Entscheidung erhob die Klägerin Klage beim Verwaltungsgericht Gießen, das die Klage ebenfalls mit der Begründung der planungsrechtlichen Unzulässigkeit abwies (VG Gießen, Urteil vom 7. Juni 2016 - 1 K 3129/13.GI - n.v.). Gegen dieses Urteil stellte die Klägerin einen Antrag auf Zulassung der Berufung beim Hessischen Verwaltungsgerichtshof (Az.: 3 A 2121/16.Z). Im Zuge des Verfahrens stimmten die Klägerin, die Beklagte und die Beigeladene zu 1. einem Güteverfahren zu, in dessen Rahmen sie am 15. Mai 2017 eine Vereinbarung schlossen. In der Vereinbarung heißt es in Ziffer 1:
„Die Stadt K. sichert das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 34 BauGB für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Flurstück …/…, begrenzt durch die Zuwegung westliche Allee zu. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage „OVG Kassel Vorschlag 18.05.2017“ Bezug genommen.“
Gemäß Spiegelstrich 3 der Anlage zu der Vereinbarung bestimmten die Beteiligten:
„Die Stadt K. und der Landkreis Wetterau stimmen zu, dass im südwestlichen Teil des Parkes (siehe Plan) der Bau eines Gartenhauses mit Wohnnutzung (für eine Familie) zugelassen wird, dessen Gestaltung im Einzelnen mit der Denkmalpflege abzustimmen ist. Das Gebäude kann als energieeffizientes Passivhaus geplant werden.“
Im Nachgang zum Abschluss der Vereinbarung stellte der Hessische Verwaltungsgerichtshof das Berufungszulassungsverfahren durch Beschluss vom 19. Mai 2017 ein und erklärte das Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 7. Juni 2016 - 1 K 3129/13.GI - für kraftlos.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten beider Instanzen Bezug genommen. Der Senat hat zudem die Akte aus dem Verfahren 3 A 2121/16.Z beigezogen.

Entscheidungsgründe:
Der am 30. November 2021 beim Verwaltungsgericht Gießen per Fax eingegangene Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das ihr am 1. November 2021 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 20. Oktober 2021 - 1 K 3976/19.GI - ist form- und fristgerecht gestellt und mit Schriftsatz vom 29. Dezember 2021 fristgerecht begründet worden (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO).
Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat indessen keinen Erfolg. Die Berufung ist gemäß § 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO nur zuzulassen, wenn einer der in § 124 Abs. 2 VwGO genannten Zulassungsgründe den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO entsprechend dargelegt wird und vorliegt. Die Klägerin stützt ihren Antrag auf die Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 5 VwGO. Keiner dieser Gründe liegt vor.
1. Ernstliche Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind gegeben, wenn gegen die Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung gewichtige Gesichtspunkte sprechen. Dies ist der Fall, wenn der die Zulassung des Rechtsmittels begehrende Beteiligte einen die angegriffene Entscheidung tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit schlüssigen Argumenten in Frage stellt und sich dem Verwaltungsgerichtshof die Ergebnisrichtigkeit der angegriffenen Entscheidung - unabhängig von der vom Verwaltungsgericht für sie gegebenen Begründung - nicht aufdrängt (ständige Rechtsprechung des beschließenden Senats, vgl. Senatsbeschlüsse vom 29. Januar 2025 - 5 A 1017/21.Z -, juris Rdnr. 4 und vom 24. Juni 2025 - 5 A 1564/21.Z -, juris Rdnr. 4, ferner Hess. VGH, Beschluss vom 27. März 2017 - 7 A 1526/16.Z -, juris Rdnr. 5).
Die gemäß § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO erforderliche Darlegung des Zulassungsgrundes der ernstlichen Zweifel verlangt dabei, dass die Antragsbegründung in konkreter und substantiierter Auseinandersetzung mit der Normauslegung oder -anwendung bzw. der Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts Gesichtspunkte für deren jeweilige Fehlerhaftigkeit und damit für die Unrichtigkeit der angegriffenen Entscheidung aufzeigt. Bei der Prüfung ernstlicher Zweifel ist das Gericht auf die in dem Zulassungsantrag dargelegten Gründe beschränkt (Senatsbeschlüsse vom 29. Januar 2025 - 5 A 1017/21.Z -, juris Rdnr. 4 und vom 24. Juni 2025 - 5 A 1564/21.Z -, juris Rdnr. 5; Hess. VGH, Beschluss vom 11. Juli 2019 - 3 A 1621/17.Z - juris Rdnr. 3; Hess. VGH, Beschluss vom 20. März 2003 - 4 TZ 822/01 -, juris Rdnr. 5).
Den Darlegungen der Klägerin im Zulassungsverfahren können unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils im vorstehenden Sinne nicht entnommen werden.
Das Verwaltungsgericht hat im Ergebnis zu Recht davon abgesehen, den Beklagten zu verpflichten, der Klägerin die mit Bauantrag vom 21. September 2017 beantragte Genehmigung zu erteilen.
Ein solcher Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung ist vorliegend nicht aus dem gesetzlichen Anspruch nach § 64 Abs. 1 der Hessischen Bauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Januar 2011 (Hess. GVBl. I 2011, S. 46 (180) - HBO a.F. -) herzuleiten. Die bisherige Vorschrift findet gemäß § 87 Abs. 1 Satz 1 HBO Anwendung, denn die Klägerin hat den streitgegenständlichen Bauantrag am 21. September 2017, mithin vor Inkrafttreten der Hessischen Bauordnung in der Fassung vor 2018, gestellt.
Nach § 64 Abs. 1 HBO a.F. ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stehen. Im Rahmen der Baugenehmigung ist das vereinfachte Prüfverfahren nach § 57 Abs. 1 HBO a.F. zugrunde zu legen. Dabei gehört zum Prüfumfang die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach dem (Bundes-) Baugesetzbuch.
Dem Vorhaben stehen - wie das Verwaltungsgericht zu Recht festgestellt hat - bauplanungsrechtliche Vorschriften, hier § 35 BauGB entgegen.
In diesem Zusammenhang weist die Klägerin zwar zutreffend darauf hin, dass sich das Verwaltungsgericht auf eine Entscheidung (Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 7. Juni 2016 - 1 K 3129/13.GI -) bezogen hat, die nach erfolgter Klagerücknahme im Berufungszulassungsverfahren und dem Einstellungsbeschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 19. Mai 2017 - 3 A 2121/16.Z - nicht rechtskräftig geworden und durch den Hessischen Verwaltungsgerichtshof für kraftlos erklärt worden sei. Gleichwohl bedarf es insoweit keiner Entscheidung, ob das Verwaltungsgericht durch eine Bezugnahme auf ein für kraftlos erklärtes Urteil sich die Erwägungen aus jener Entscheidung zu Eigen machen konnte.
Die in der angegriffenen verwaltungsgerichtlichen Entscheidung erfolgten Feststellungen zur Lage der Baufläche des streitgegenständlichen Vorhabens und der sich hieraus ergebenden rechtlichen Konsequenzen erweisen sich auch im Lichte des Vortrags der Klägerin in ihrer Berufungsbegründung jedenfalls im Ergebnis als richtig.
Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung anschließt, ist für die Frage der Abgrenzung des (unbeplanten) Innenbereichs im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB vom Außenbereich (§ 35 BauGB) das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs ausschlaggebend (BVerwG, Beschluss vom 8. Oktober 2015 - 4 B 28/15 -, Rdnr. 5 m.w.N.). Dabei endet der Bebauungszusammenhang regelmäßig am letzten Baukörper, während die sich ihm anschließenden selbständigen Flächen unabhängig von den Grundstücksgrenzen und ihrer äußeren Gestalt, etwa einer vorhandenen Bodenversiegelung, zum Außenbereich gehören (vgl. Söfker/Hellriegel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 157. EL November 2024, § 34 BauGB Rdnr. 25 m.w.N. aus der Rspr.). Zur für die Abgrenzung maßgeblichen Bebauung zählen dabei grundsätzlich nur Gebäude und keine sonstigen Anlagen wie zum Beispiel befestigte Flächen oder Einfriedungen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C 17/91 - juris Rdnr. 11; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 10. Juni 2025 - 2 L 7/25.Z -, juris Rdnr. 8).
Dabei liegt eine am Bebauungszusammenhang teilnehmende Baulücke - und damit ein Innenbereich im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB - nur dann vor, wenn das Baugrundstück noch durch die den Rahmen für die Umgebungsbebauung bildende Bebauung (vor-) geprägt wird. Wesentliche Kriterien sind der Grundstückszuschnitt und die Struktur der Umgebungsbebauung. Die Umgebungsbebauung muss das Grundstück in einer Weise prägen, dass eine Bauleitplanung nicht erforderlich ist, weil die bereits vorhandene Bebauung die unerlässlichen Grenzen selbst setzt. Daran fehlt es, wenn eine Fläche wegen ihrer Größe einer von der Umgebung gerade unabhängigen geordneten städtebaulichen Entwicklung und Beplanung fähig ist. Für die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich und damit für die Einordnung eines Grundstücks in Ortsrandlage als Baulücke ist maßgeblich, ob das unbebaute Grundstück, das sich an einen Bebauungszusammenhang anschließt, diesen Zusammenhang fortsetzt oder ihn unterbricht. Das wiederum hängt davon ab, inwieweit nach der maßgeblichen Verkehrsauffassung die aufeinanderfolgende Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. September 2005 - 4 BN 37/05 -, juris Rdnr. 3; BVerwG, Urteile vom 17. Februar 1984 - 4 C 55.81 -, juris Rdnr. 13 und vom 1. Dezember 1972 - 4 C 6.71 - juris Rdnrn. 18 ff.).
Die Frage, ob ein Grundstück im Bebauungszusammenhang liegt, ist daher nicht ausschließlich danach zu beurteilen, ob es von Bebauung umgeben ist. Erforderlich ist vielmehr weiter, dass das Grundstück selbst einen Bestandteil des Zusammenhangs bildet, also selbst an dem Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit teilnimmt. Mit den Merkmalen der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass das unbebaute Grundstück gedanklich übersprungen werden kann, weil es ein verbindendes Element gibt, nämlich die Verkehrsanschauung, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende „Lücke“ erscheinen lässt (BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 - 4 C 15/84 -, juris Rdnr. 13 m.w.N.). Dabei ist - wie am Ortsrand insgesamt - der Aspekt, ob ein Bebauungszusammenhang besteht, nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Wertung und Bewertung des im Einzelfall gegebenen konkreten Sachverhalts zu entscheiden (BVerwG, Urteile vom 19. April 2012 - 4 C 10.11 -, juris Rdnr. 11, und vom 14. November 1991 - 4 C 1.91 -, juris Rdnr. 21, und vom 12. Dezember 1990 - 4 C 40.87 -, juris Rdnr. 22; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 5. August 2014 - 3 S 1673/12 -, juris Rdnr. 33; Bay. VGH, Beschluss vom 8. Februar 2022 - 15 ZB 21.2602 -, juris Rdnr. 10 m.w.N.).
Besondere topografische Gegebenheiten wie etwa Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme, Böschungen, Gräben, Flüsse usw.) oder eine Straße können als äußerlich erkennbare Umstände dazu führen, dass der Bebauungszusammenhang im Einzelfall nicht - wie dies allerdings der Regel entspricht - am letzten Baukörper endet, sondern dass ihm noch ein oder auch mehrere unbebaute Grundstücke bis zu einer sich aus der örtlichen Situation ergebenden natürlichen Grenze zuzuordnen sind (BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 1990 - 4 C 40.87 -, juris Rdnr. 22, und vom 16. September 2010 - 4 C 7.10 -, juris Rdnr. 11). Maßgeblich ist dabei, ob diese besonderen topografischen oder geografischen Umstände den Eindruck der Geschlossenheit bzw. Zugehörigkeit einer Fläche zum Bebauungszusammenhang vermitteln (BVerwG, Beschluss vom 8. Oktober 2015 - 4 B 28/15 -, Rdnr. 6 m.w.N.).
In Anwendung der vorstehenden Maßstäbe liegt die Baufläche für das streitgegenständliche bauliche Vorhaben der Klägerin nicht innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils.
Die in seiner Umgebung in Ortsrandlage befindlichen Wohngebäude definieren - unter Zugrundelegung der Pläne und der aktuellen öffentlich zugänglichen Luftbilder (vgl. Google Earth, Stand 22. September 2025, Abruf vom 25. September 2025) - den Ortsrand und damit die Grenze des Innenbereichs. Das Vorhabengrundstück vermittelt dabei nicht den Eindruck einer Fortsetzung der zwischen dem benachbarten Hofgut (Gemarkung I., Flur …, Flurstücke …/…, … und …/…) und dem (ehemaligen) M. (Gemarkung I., Flur …, Flurstück …/…) belegenen Wohnbebauung (Bebauung auf der östlichen Seite der G.-straße in K. im bezeichneten Bereich). Bei wertender Betrachtung des Plan-, Karten- und Bildmaterials ist festzustellen, dass die Grenze des Bebauungszusammenhang in dem vorgenannten Bereich hinter der dort vorhandenen Wohnbebauung endet. Nicht erfasst wird die von der Klägerin beabsichtigte Fläche zur Verwirklichung ihres baulichen Vorhabens auf ihrem Grundstück (Gemarkung I., Flur …, Flurstück …/…). Die Fläche liegt insoweit außerhalb des Bebauungszusammenhangs.
Eine andere Beurteilung rechtfertigt auch nicht der Hinweis der Klägerin, dass auf dem benachbarten Hofgut (Flurstücke …/…, … und …/…) eine Scheune zum Mehrfamilienhaus ausgebaut wurde und ein ehemaliges Herrenhaus wieder als Wohnhaus hergerichtet wurde. Dazu ist zunächst festzustellen, dass das benachbarte Hofgut insoweit einer anderen Beurteilung unterliegt, weil für dieses Areal ein Bebauungsplan durch die Gemeinderatsvertretung der Beigeladenen zu 1. beschlossen wurde (Bebauungsplan „W.“, bekannt gemacht am 30. Oktober 2016). Nach diesem Bebauungsplan werden die Flurstücke …/…, … und …/… als Dorfgebiet ausgewiesen und Wohnbebauung im bestimmten Maße bauplanungsrechtlich zulässig. Insofern ist durch das Entstehen der auf dem Hofgut von der Klägerin beschriebenen Wohnbebauung eine „Wohninsel“ entstanden, die in den Außenbereich hineinragt. Dieser Umstand verändert allerdings nicht die grundsätzliche Betrachtung, dass der Bebauungszusammenhang entlang der Wohnhäuser beziehungsweise ihrer zum Außenbereich zeigenden Außenwände endet.
Auch durch die Entstehung der in den Außenbereich hineinragenden Wohninsel „W.“ auf den Flurstücken …/…, … und …/… kann nicht angenommen werden, dass es sich bei dem Grundstücksteil, auf dem das bauliche Vorhaben der Klägerin geplant ist, um eine Baulücke handelt. Über das Vorliegen einer Baulücke ist aufgrund einer wertenden Betrachtung zu entscheiden, die auch die Umgebung in den Blick nimmt. Bei dieser vorzunehmenden Bewertung ist zudem zu berücksichtigen, dass die Annahme einer Baulücke mit zunehmender Größe weniger wahrscheinlich wird (Bay. VGH, Beschluss vom 4. September 2009 - 1 ZB 08.967 -, juris Rdnr. 11 m.w.N.).
Der Grundstücksteil im südwestlichen Bereich des Flurstücks …/…, auf dem die Baufläche für das bauliche Vorhaben der Klägerin liegen soll, ist nicht als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Wohnbebauung zwischen dem Hofgut (Flurstücke …/…, … und …/…) und dem ehemaligen M. (Flurstück …/…) wahrzunehmen. Vielmehr stellt sich dieser als Teil des (ehemaligen) M.-gartens dar, in den sich der Grundstücksteil einfügt. Dieser Eindruck wird auch durch die Bepflanzung beziehungsweise Bewaldung dieser Fläche vermittelt. Dieser nicht zuletzt aufgrund von Fotografien (vgl. u.a. Bl. 229 ff., 236 ff. der Akte), öffentlich zugänglicher Luftbilder und anhand des Kartenmaterials vermittelte Eindruck stimmt auch mit der (historischen) Entwicklung überein, denn das Grundstück der Klägerin (Flurstück …/…) war Teil der Grünanlage des ehemaligen M.. Diese Parkfläche ist schon aufgrund ihrer schieren Größe, auch nicht in Teilen hiervon, als Baulücke anzusehen. Dieser Eindruck verstärkt sich auch dadurch, dass der Abstand zur nächsten Bebauung in östlicher und südlicher Richtung sehr erheblich ist, teilweise ca. 100 m. Insgesamt handelt es sich bei dem ehemaligen M.-garten um ein Areal, das insgesamt betrachtet mehrere 1.000 m2 Größe aufweist. Aus wertender Sicht kann der Grundstücksteil der Klägerin, auf dem das bauliche Vorhaben entstehen soll, nicht isoliert vom restlichen Grundstück betrachtet und somit als Baulücke angesehen werden.
Liegt das Vorhaben - wie hier der Fall - im Außenbereich, hat das Verwaltungsgericht auch zu Recht entschieden, dass eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB nicht vorliegt. Es sind hierfür keine Anhaltspunkte ersichtlich. Das bauliche Vorhaben der Klägerin ist nach § 35 Abs. 2 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig, da es öffentliche Belange beeinträchtigt. Es widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Im regionalen Flächennutzungsplan Südhessen ist das Vorhabengrundstück als Parkanlage bzw. Grünanlage ausgewiesen. Die Klägerin kann sich insoweit auch nicht auf eine Privilegierung nach § 35 Abs. 4 BauGB berufen. Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Tatbestands nach § 35 Abs. 4 BauGB sind nicht ersichtlich.
Das Verwaltungsgericht hat auch im Ergebnis richtig festgestellt, dass die Klägerin zudem keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung aus der Vereinbarung vom 15. Mai 2017 herleiten kann.
Der Senat hat dabei jedoch erhebliche Bedenken, ob die Erwägungen des Verwaltungsgerichts zur Wirksamkeit der Vereinbarung zutreffen. Entgegen der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts ist der Vergleichsvertrag gemäß § 59 Abs. 1 HVwVfG in Verbindung mit § 134 BGB jedenfalls insoweit nichtig, als er die planungsrechtliche Zulässigkeit des baulichen Vorhabens der Klägerin unterstellt. Zumindest diesbezüglich verstößt er gegen ein gesetzliches Verbot.
Bei der Vereinbarung handelt es sich um einen öffentlich-rechtlichen Vergleichsvertrag im Sinne des § 55 HVwVfG.
Es ist vorab festzustellen, dass sich das bauliche Vorhaben der Klägerin - wie zuvor dargelegt - bauplanungsrechtlich nach § 35 BauGB beurteilt und hiernach unzulässig ist. Soweit sich die Beteiligten in ihrer Vereinbarung vom 15. Mai 2017 dahingehend verständigt haben, dass der Beklagte dem baulichen Vorhaben der Klägerin „zustimmt“ und die Beigeladene zu 1. das Einvernehmen nach § 34 BauGB bzw. die Zustimmung zum baulichen Vorhaben erklärt (vgl. Ziffer 1. des Vergleichsvertrags sowie 3. Spiegelstrich der Anlage, Bl. 34 f. der Akte), steht dem § 35 BauGB entgegen. Hierin liegt bereits ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, die die Erteilung einer Baugenehmigung vorliegend verbieten. Denn nach § 64 Abs. 1 HBO a.F. darf eine Baugenehmigung nur erteilt werden, soweit dem baulichen Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen stehen.
Durch den Vergleichsvertrag konnte diesbezüglich auch keine abweichende Regelung vereinbart werden. Die vertraglichen Vereinbarungen zielen zwar darauf ab, dass die Beteiligten nunmehr übereinstimmend von einer Lage der Baufläche im Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB ausgehen. Gleichwohl konnten die Beteiligten eine (konstitutive) Zuordnungsentscheidung der Lage einer Baufläche im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrags im vorliegenden Fall nicht treffen.
Die Rechtmäßigkeit einer solchen vertraglich getroffenen Zuordnungsentscheidung zwischen Innen- und Außenbereich bemisst sich danach, ob die Grenzen des tatsächlich vorhandenen Innenbereichs in der vertraglichen Regelung zutreffend beschrieben sind. Weder der Beklagte noch die Beigeladene zu 1. sind außerhalb der gemeindlichen Bauleitplanung gemäß §§ 1 ff. BauGB in Verbindung mit § 8 BauGB ermächtigt, planerisch über die Zugehörigkeit von Flächen zum Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB beziehungsweise zum Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB zu entscheiden (für den Fall der rechtswidrigen Zuweisung eines im Außenbereich belegenen Grundstücks zum Innenbereich durch eine Klarstellungssatzung im Sinne des § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 21. Dezember 2011 - 8 C 10945/11 -, juris Rdnr. 19; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil 27. Oktober 2011 - OVG 10 A 11.08 -, juris Rdnr. 40; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 6. Februar 2019 - 2 K 40/16 -, juris Rdnr. 24). Diese Entscheidung ist insoweit der vertraglichen Dispositionsbefugnis des Beklagten und der Beigeladenen zu 1. entzogen. Im Rahmen des Abschlusses des Vergleichsvertrags sind im Übrigen weder eine Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung noch eine Abwägung der berührten Belange vorgesehen. Ist die Grenze des im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Ergebnis fehlerhaft festgelegt, indem etwa Grundstücksflächen zu Unrecht durch Vertrag dem Innenbereich zugewiesen werden, ist hierin ein beachtlicher Rechtsverstoß gegen die bauplanungsrechtlichen Vorschriften zu sehen der - mangels Anwendbarkeit besonderer Verfahrensvorschriften - auch nicht geheilt werden kann.
Vorliegend wird durch die Vereinbarung vom 15. Mai 2017 die im Außenbereich belegene Baufläche auf dem Grundstück der Klägerin, auf der das bauliche Vorhaben vorgesehen ist, rechtsfehlerhaft zumindest als Innenbereichsfläche behandelt und damit das bauliche Vorhaben der Klägerin als grundsätzlich genehmigungsfähig angesehen. Eine solche Umgehung des zuvor beschriebenen zwingenden Bauplanungsrechts (vgl. §§ 1 ff., 8 BauGB bzw. § 35 BauGB) ist nicht vorgesehen und stellt einen Rechtsfehler dar, der als Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot anzusehen ist (vgl. auch Armbrüster in Münchener Kommentar zum BGB, 10. Aufl. 2025, § 134 Rdnrn. 18, 26 ff.). Im Übrigen streitet für diese Konsequenz auch der Rechtsgedanke aus § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB, wonach ein Anspruch auf die Aufstellung von Bauleitplänen nicht besteht und auch nicht vertraglich vereinbart werden kann.
Die Nichtigkeit der Vereinbarung folgt zudem aus § 59 Abs. 2 Nr. 3 HVwVfG. Nach dieser Vorschrift ist ein öffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag nichtig, wenn die Voraussetzungen zum Abschluss eines Vergleichsvertrags nicht vorlagen und ein Verwaltungsakt mit entsprechendem Inhalt nicht nur wegen eines Verfahrens- oder Formfehlers im Sinne des § 46 HVwVfG rechtswidrig wäre. § 55 HVwVfG sieht vor, dass ein öffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag geschlossen werden kann, durch den eine bei verständiger Würdigung des Sachverhalts oder der Rechtslage bestehende Unsicherheit durch gegenseitiges Nachgeben beseitigt wird, wenn die Behörde den Abschluss des Vergleichs zur Beseitigung der Ungewissheit nach pflichtgemäßem Ermessen für zweckmäßig hält.
Die Voraussetzungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrags lagen mit Blick auf die Zuordnungsentscheidung der Baufläche nicht vor, da diesbezüglich keine Ungewissheit hinsichtlich der Würdigung des Sachverhalts oder der Rechtslage im Sinne des § 55 HVwVfG vorlag. Die in der Vorschrift normierte Ungewissheit muss im Übrigen bei allen Vertragspartnern vorliegen (Tegethoff, in: Kopp/Ramsauer, VwVfG, 26. Aufl.2025, § 55 Rdnr. 15).
Ungewissheiten in tatsächlicher Hinsicht lagen schon deshalb nicht vor, da der Sachverhalt ausermittelt und umfänglich aufgeklärt ist (§ 24 HVwVfG), wo und unter welchen Voraussetzungen das bauliche Vorhaben verwirklicht werden soll. Zudem bestand zumindest auf der Seite des Beklagten auch keine Ungewissheit hinsichtlich der rechtlichen Würdigung des Sachverhalts, denn er hat sowohl im Ausgangsbescheid vom 17. März 2010 und auch im Widerspruchsbescheid vom 13. November 2013 (vgl. Bl. 2 f. der Akte) unter Nennung der zutreffenden Kriterien und Rechtsprechung dargelegt, dass die Baufläche im Außenbereich liege. Damit ist die rechtlich zutreffende Würdigung durch die Beklagte bereits dokumentiert. Das in der Folge entstehende Verfahrens- und Prozessrisiko genügt - anders als das Verwaltungsgericht ausführt - nicht für die Annahme einer rechtlichen Ungewissheit (Tegethoff, in: Kopp/Ramsauer, VwVfG, 26. Aufl.2025, § 55 Rdnr. 16a).
Zudem dürfte eine Baugenehmigung - und damit ein entsprechender Verwaltungsakt im Sinne des § 59 Abs. 2 Nr. 3 HVwVfG - nicht erteilt werden, da das bauliche Vorhaben - wie zuvor dargelegt - planungsrechtlich unzulässig ist. Es verstößt gegen § 35 BauGB und würde eine rechtswidrige Erteilung einer Baugenehmigung bedeuten. Bei diesem Verstoß würde es sich nicht nur um einen Verfahrensfehler im Sinne des § 46 HVwVfG handeln.
Fernerhin weist die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, nach der in Ausnahmefällen auch dann durch einen (Prozess-) Vergleich Leistungspflichten begründet werden können, wenn der Vergleichsinhalt der Gesetzeslage (teilweise) widerspricht, zur Frage der Rechtswirksamkeit des streitgegenständlichen Vergleichsvertrags im Sinne der §§ 54 ff. HVwVfG in keine andere Richtung. Eine solche Fallgestaltung hat das Bundesverwaltungsgericht nur anerkannt, wenn das Nachgeben und die Ungewissheit im Vergleich sich auf denselben Punkt beziehen und zudem verfahrensrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Dezember 1989 - 8 C 17/87 -, juris Rdnrn. 29 ff. m.w.N. für den Fall über die Vereinbarung der Anwendung einer neuen Rechtslage, deren Anwendung im Verfahren auch durch Rücknahme der Klage und erneute Leistungsantragstellung sicher hätte erreicht werden können). Vorliegend liegt der Fall insgesamt anders. Denn zum einen bestand zumindest für den Beklagten in Bezug auf die Grundstückslage - wie zuvor dargelegt - keine Ungewissheit, die im Wege des gegenseitigen Nachgebens beseitigt werden konnte, und zum anderen verfügten die Beteiligten - außerhalb der Bauleitplanung - (ohne die tatsächlich unklare Situation der Lage der Baufläche) nicht über die notwendige Dispositionsbefugnis darüber, die im Außenbereich belegene Baufläche als Innenbereichsfläche anzusehen.
Ob sich der Vergleichsvertrag aufgrund des aufgezeigten Verstoßes gegen das Bauplanungsrecht insgesamt gemäß § 62 Satz 2 HVwVfG in Verbindung mit § 139 BGB als nichtig erweist, bedarf keiner Entscheidung.
Aufgrund der planungsrechtlichen Unzulässigkeit des streitgegenständlichen Vorhabens unter dem Aspekt eines nicht privilegierten Vorhabens im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB und der Unwirksamkeit des Vergleichsvertrags zumindest in Bezug auf die Zuordnung der Baufläche zum Innenbereich, ist der Vortrag der Klägerin zur Erschließung der Baufläche, einschließlich des Zufahrtswegs, nicht mehr relevant und bedarf keiner weiteren Entscheidung.
2. Fernerhin ist die Berufung nicht wegen besonderer tatsächlicher oder rechtlicher Schwierigkeiten der Rechtssache zuzulassen (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).
Tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO weist eine Rechtsstreitigkeit nur auf, wenn die Beantwortung der für die Entscheidung erheblichen Fragen in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht voraussichtlich das durchschnittliche Maß nicht unerheblich überschreitende Schwierigkeiten bereitet, wenn sie sich also wegen der Komplexität und abstrakten Fehleranfälligkeit aus der Mehrzahl der verwaltungsgerichtlichen Verfahren heraushebt (Hess. VGH, Beschluss vom 23. Januar 2020 - 9 A 1466/18.Z -, juris Rdnr. 26; Bay. VGH, Beschluss vom 10. April 2017 - 15 ZB 16.673 -, juris Rdnr. 42; Bay. VGH, Beschluss vom 20. April 2016 - 15 ZB 14.2686 u.a. -, juris Rdnr. 63 m.w.N.; Kopp/Schenke, VwGO, 31. Aufl. 2025, § 124 Rdnr. 9).
Diese Voraussetzungen sind nach dem Zulassungsvorbringen der Klägerin vorliegend nicht erfüllt. Denn die von der Klägerin vorgetragene Begründung für die Zulassung der Berufung gegen das angefochtene Urteil begründet keinen Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung, die sich nicht ohne weiteres im Zulassungsverfahren klären ließen, sondern die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden. Dass der Ausgang des Rechtsstreits in diesem Sinne offen ist, lässt sich auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens nicht feststellen, denn die Klägerin vermag - wie zuvor ausgeführt - die Richtigkeit des Urteils nicht ernsthaft in Zweifel zu ziehen.
3. Die Zulassung der Berufung wegen eines Verfahrensmangels im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO scheidet ebenfalls aus.
Nach § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO ist die Berufung zuzulassen, wenn ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird, auf dem die Entscheidung beruhen kann und dieser Verfahrensmangel in die Beurteilungskompetenz des Berufungsgerichts fällt. Ein solcher Verfahrensmangel ist jedoch nicht ersichtlich.
Die von der Klägerin erhobene Aufklärungsrüge kann nur Erfolg haben, wenn substantiiert dargetan wird, hinsichtlich welcher tatsächlichen Umstände Aufklärungsbedarf bestanden hat, welche für geeignet und erforderlich gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht gekommen wären, welche tatsächlichen Feststellungen bei der Durchführung der vermissten Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären und inwiefern das unterstellte Ergebnis zu einer für den Beteiligten günstigeren Entscheidung hätte führen können. Der gerichtlichen Sachaufklärungspflicht im verwaltungsgerichtlichen Streitverfahren ist in aller Regel genügt, wenn ein anwaltlich vertretener Beteiligter - wie hier die Klägerin durch ihren Prozessvertreter keinen förmlichen Beweisantrag zu einem bestimmten Thema gestellt hat. Die Rüge einer unzureichenden Sachaufklärung durch das Verwaltungsgericht im Berufungszulassungsverfahren ist kein geeignetes Mittel, um in erster Instanz nicht gestellte förmliche Beweisanträge zu ersetzen (OVG Saarland, Beschluss vom 31. Januar 2023 - 1 A 261/21 -, juris Rdnr. 18 m.w.N.). Deshalb muss entweder dargelegt werden, dass bereits im erstinstanzlichen Verfahren auf die Vornahme der als unterblieben gerügten Sachverhaltsaufklärung hingewirkt worden ist, oder aufgrund welcher Anhaltspunkte sich dem Gericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken hätten aufdrängen müssen (BVerwG, Beschlüsse vom 6. März 2002 - 2 B 3/02 -, juris Rdnr. 9, und vom 5. Dezember 2018 - 5 B 30/18 -, juris Rdnr. 7; OVG Saarland, Beschluss vom 31. Januar 2023, a.a.O., Rdnr. 18).
Soweit die Klägerin rügt, dass der erkennende Einzelrichter im erstinstanzlichen Verfahren das Grundstück für die Frage der Abgrenzung des Bebauungszusammenhangs hätte in Augenschein nehmen müssen, ist festzustellen, dass die - jedenfalls in der zweiten Phase des erstinstanzlichen Verfahrens anwaltlich vertretene - Klägerin im verwaltungsgerichtlichen Verfahren keinen Beweisantrag gestellt hat.
Eine weitere Sachaufklärung musste sich dem Verwaltungsgericht auch nicht aufdrängen. Denn es hat seiner Sachaufklärungspflicht genügt, indem es sich im Wege der Bezugnahme auf die Feststellungen im Urteil vom 7. Juni 2016 - 1 K 3129/13.GI - die (tatsächlichen) Erkenntnisse aus jenem Verfahren (Bilder, Luftbilder u.a.) zugrunde gelegt hat. Denn die örtliche Situation hatte sich - anders als die Klägerin meint - seither nicht entscheidend verändert. Das konnte das Verwaltungsgericht auch anhand eines aktuellen durch die Klägerin eingereichten Luftbildes (vgl. Bl. 238 der Akte) feststellen. Das Verwaltungsgericht durfte seine im Verfahren 1 K 3129/13.GI zur Frage des Bebauungszusammenhangs zugrunde gelegten Erkenntnisse auch deshalb noch als aktuell ansehen, weil bereits in jenem Verfahren auch die veränderte Situation im Hofgut durch den Erlass des Bebauungsplans „W.“ berücksichtigt wurde (vgl. u.a. S. 11 des Urteils vom 7. Juni 2016 - 1 K 3129/13.GI - n.v.).
Dass das Verwaltungsgericht seine Entscheidung auf Lichtbilder stützen kann, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Danach ist für eine Entscheidung über die Frage der Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Innen- oder Außenbereich eine Inaugenscheinnahme nicht notwendig, sofern die dem Gericht bereits vorliegenden Erkenntnisquellen - wie beispielsweise Kartenmaterial, Fotos oder Luftbilder - für die Bewertung der örtlichen Gegebenheiten im Einzelfall ausreichen (BVerwG, Urteil vom 14. November 1991 - 4 C 1/91 -, juris Rdnr. 22). Dass dies der Fall war, durfte das Verwaltungsgericht berechtigterweise annehmen.
Im Übrigen rügt die Klägerin hier im Kern die Unrichtigkeit der Schlussfolgerungen des Verwaltungsgerichts aus einem zutreffend erkannten Sachverhalt, was mit der Aufklärungsrüge iim Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO jedoch nicht geltend gemacht werden kann.
Der von der Klägerin gerügte Verfahrensmangel wegen der Feststellungen des Verwaltungsgerichts in Bezug auf den Zufahrtsweg ist vorliegend nicht relevant, da es - wie zuvor dargelegt - für die Entscheidung des Streitfalls hierauf nicht ankommt. Im Übrigen hat aber auch das Verwaltungsgericht seine Entscheidung nicht maßgeblich auf diesen Aspekt gestützt. Dennoch erlaubt sich der Senat den Hinweis, dass derjenige, der aus einer vertraglichen Vereinbarung eine für sich günstige Tatsache ableiten möchte, für das Vorliegen der Voraussetzungen grundsätzlich beweisbelastet ist.
Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung ist daher insgesamt mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 2 VwGO abzuweisen.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 2. sind nach § 162 Abs. 3 VwGO für erstattungsfähig zu erklären. Dies entspricht der Billigkeit, da sie Verfahrensanträge gestellt sowie umfangreich in der Sache durch mehrere Schriftsätze vorgetragen und Stellung genommen hat (Hess. VGH, Beschluss vom 20. März 2018 - 3 A 2514/16.Z -, juris Rdnr. 25; Beschluss vom 23. Januar 2018 - 4 A 2903/15.Z -, juris Rdnr. 18 f.; grundsätzlich kritisch: OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 4. September 2024 - 1 LA 51/22 -, juris Rdnr. 20; Bay. VGH, Beschluss vom 4. Juni 2025 - 8 ZB 25.423 -, juris Rdnr. 5 m.w.N.).
Die Beigeladene zu 1. hat demgegenüber weder einen Antrag gestellt noch in der Sache Stellung genommen. Ihre außergerichtlichen Kosten waren deshalb nicht für erstattungsfähig zu erklären.
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG und entspricht der Festsetzung im erstinstanzlichen Verfahren.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 66 Abs. 3 Satz 3, § 68 Abs. 1 Satz 5 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 1 ff. BauGB
§§ 1 ff., 8 BauGB
§§ 54 ff. HVwVfG
§ 35 BauGB
§ 34 BauGB
§ 134 BGB
§ 55 HVwVfG
§ 8 BauGB
§ 46 HVwVfG
§ 24 HVwVfG
§ 139 BGB
§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 5 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 87 Abs. 1 Satz 1 HBO
§ 64 Abs. 1 HBO
§ 57 Abs. 1 HBO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 1 BauGB
§ 35 Abs. 2 BauGB
§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 35 Abs. 4 BauGB
§ 59 Abs. 1 HVwVfG
§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 59 Abs. 2 Nr. 3 HVwVfG
§ 62 Satz 2 HVwVfG
§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 5 GKG

Zitierte Entscheidungen: 1 K 3976/19
1 K 3129/13
3 A 2121/16
5 A 1017/21
5 A 1564/21
7 A 1526/16
3 A 1621/17
4 TZ 822/01
4 B 28/15
4 C 17/91
2 L 7/25
4 BN 37/05
4 C 55.81
4 C 6.71
4 C 15/84
4 C 10.11
4 C 1.91
4 C 40.87
3 S 1673/12
15 ZB 21.26
4 C 7.10
1 ZB 08.96
8 C 10945/11
10 A 11.08
2 K 40/16
8 C 17/87
9 A 1466/18
15 ZB 16.67
15 ZB 14.26
1 A 261/21
2 B 3/02
5 B 30/18
4 C 1/91
3 A 2514/16
4 A 2903/15
1 LA 51/22
8 ZB 25.42