Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-06-27, Aktenzeichen 33076 C 50/25
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2025:0627.33076C50.25.00

Tenor:
1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner die innegehaltene Wohnung …str. 2, 2. OG Mi, 60488 Frankfurt am Main, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Balkon, Keller, Bodenraum und Bad mit WC zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis einschließlich 30.09.2025 gewährt.
3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung hinsichtlich der Räumung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.500,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Im Übrigen können die Beklagten die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Der Streitwert wird auf 5.584,16 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die wirksame Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum.
Mit Vertrag vom 31.07.2020 (Bl. 5 ff. d.A.) mietete der Beklagte zu 1) von der Klägerin eine im 2. Obergeschoss des Hauses …str. 4, 60488 Frankfurt am Main, gelegene 2-Zimmer-Wohnung ab 07.08.2020. Die Wohnung ist öffentlich gefördert. Der Beklagte wurde im November 2022 zu einer mehrjährigen Haftstrafe verurteilt, Nach seiner vorzeitigen Entlassung wurde er unter dem 22.04.2024 innerhalb Frankfurts in der Wohnung seiner Ex-Frau gemeldet.
Nach Durchführung einer Anhörung erließ das Amt für Wohnungswesen unter dem 03.06.2024 (Bl. 19 f. d.A.), berichtigt durch Umdeutungsverfügung vom 08.07.2024 (Bl. 21 f. d.A.), gegenüber der Klägerin eine Kündigungsanordnung und forderte die Klägerin schriftlich unter Androhung eines Bußgeldes auf, die Räumung und Herausgabe der Wohnung gegenüber den Beklagten zu betreiben. Mit Schreiben vom 23.10.2024 (Bl. 68 d.A.) erklärte die Klägerin, aus vorangegangenen Kündigungen keine Rechte mehr herzuleiten. Mit weiterem Schreiben vom 23.10.2024 (Bl. 15 f. d.A.) erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Beklagten zu 1). Die Beklagten zogen nicht aus. Mit Schreiben vom 12.11.2024 (Bl. 23 d.A.) ließ der Beklagte zu 1) der Kündigung widersprechen.
Die Klägerin behauptet, dass ab dem Zeitpunkt des Auszugs des Beklagten zu 1) der Beklagte zu 2), der erwachsene Sohn des Beklagten zu 1), die Wohnung allein bewohnt habe und immer noch bewohne. Der Beklagte zu 2) verfüge jedoch nicht über einen zum alleinigen Bewohnen der Wohnung berechtigenden Wohnungsberechtigungsschein. Die Wohnungsberechtigung des Beklagten zu 1) sei durch dessen Auszug erloschen.
Die Klägerin ist der Auffassung, das Mietverhältnis sei wirksam gekündigt worden. Der Beklagte zu 1) habe seit seinem Auszug keinen Anspruch auf Nutzung einer öffentlich geförderten Wohnung.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner in vollstreckbarer Ausfertigung zu verurteilen, die innegehaltene Wohnung …str. 2, 2. OG Mi, 60488 Frankfurt am Main, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Balkon, Keller, Bodenraum und Bad mit WC zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen, hilfsweise Vollstreckungsschutz zu gewähren.
Sie meinen, dass die ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Wohnräume gemäß § 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB zu. Die Haftung als Gesamtschuldner folgt aus § 431 BGB.
Entgegen der Auffassung der Beklagten wurde das zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) mit Vertrag vom 07.08.2020 begründete Mietverhältnis mit Schreiben vom 23.10.2024 wirksam gekündigt.
Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieses Interesse besteht auch dann, wenn der Vermieter einer Sozialwohnung die Wohnung einem Mieter überlassen hat, der nicht oder nicht mehr zum Kreis der Wohnberechtigten (§§ 17, 23 Abs. 3 HWoFG) gehört und die zuständige Behörde die Kündigung des Mietverhältnisses verlangt hat.
Weder der Beklagte zu 1) noch der Beklagte zu 2) sind berechtigt, eine Sozialwohnung zu mieten. Mit dem Auszug im November 2022 und der Ummeldung am 22.04.2024 in der Wohnung seiner Ex-Frau hat der Beklagte zu 1) die Berechtigung zur Nutzung der sozial-geförderten Wohnung verloren. Diese Berechtigung ist nicht auf den Beklagten zu 2) übergangen. Die Voraussetzungen liegen in seiner Person nicht vor.
Das Amt für Wohnungswesen hat mit Schreiben vom 03.06.2024 (Bl. 19 f. d.A.), berichtigt durch Umdeutungsverfügung vom 08.07.2024 (Bl. 21 f. d.A.), die Klägerin zur Kündigung aufgefordert und auf den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwiesen, der zur Verhängung eines Bußgeldes führen kann.
Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.01.2025 beendet, § 573 d Abs. 2 BGB.
Der Beklagte kann nicht gemäß § 574 Abs. 1 BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dies ist u. a. dann möglich, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine solche Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Zwar liegt ein form- und fristgerechter Widerspruch gegen die Kündigung gemäß § 574b BGB mit Schreiben vom 12.11.2024 vor. Die Voraussetzungen eines solchen Härtefalls sind indes nicht gegeben.
Maßgeblich ist hierbei eine Interessenabwägung, in die das berechtigte Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung seiner konkreten persönlichen Umstände sowie die berechtigten Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses einzustellen sind. Den Interessen des Mieters ist dabei grundsätzlich dann der Vorzug zu gewähren, wenn Räumungsunfähigkeit anzunehmen ist. Dies ist der Fall, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert würde. In solcherlei Fällen überwiegen das Bestandsinteresse des Mieters sowie sein Recht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG) die ebenso grundrechtlich geschützte Eigentumsgarantie des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 GG).
Dem Interesse der Klägerin an der Überlassung einer Sozialwohnung an eine hierzu berechtigte Person, gerade auch vor dem Hintergrund eines behördlichen Verfahrens zur Durchsetzung der Belegung, das bereits eingeleitet und auch ernsthaft betrieben wird ist hierbei grundsätzlich der Vorrang zu geben. Das Gericht verkennt nicht die persönliche und emotionale Situation der Beklagten. Diese reicht aber nicht aus, die Interessen der Klägerin zurücktreten zu lassen. Umstände, die die überwiegende Wahrscheinlichkeit für den Eintritt von gesundheitlichen Nachteilen als wahrscheinlich erscheinen ließen, sind hier auf Mieterseite nicht erkennbar. Insbesondere kann nicht von einer Räumungsunfähigkeit des Beklagten ausgegangen werden.
Die Gewährung einer Räumungsfrist hat ihre Grundlage in § 721 Abs. 1 ZPO. Unabhängig von den vorangestellten Interessen der Parteien ist unter den gegeben Umständen den Beklagten Gelegenheit zu geben, sich nach einer anderen Wohnung umzusehen. Die Frist von drei Monaten erschient insoweit ausreichend, um entsprechende Maßnahmen einzuleiten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 7, 711 709 Satz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 431 BGB
§ 574b BGB
§ 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB
§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 573 d Abs. 2 BGB
§ 574 Abs. 1 BGB
§ 721 Abs. 1 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 GG