Oberlandesgericht Rostock (Mecklenburg-Vorpommern, )
Urteil vom 2009-09-10, Aktenzeichen 3 U 287/08

Tenor:
1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Rostock vom 05.12.2008 abgeändert und
festgestellt, dass die Beklagte nach dem Pachtvertrag vom 09.08.1996 (beurkundet vor dem Notar B. in O., UR-Nr. xxx/1996) verpflichtet ist, die Erhaltungslast des vertragsgegenständlichen Grundstücks an Dach und Fach zu tragen, insbesondere im Bedarfsfalle Reparaturen an Dach, Außenmauerwerk, Rohrleitungen im Außenmauerwerk, Außenfassade, tragenden Wänden, Fundament, Rohrleitungen im oder unter dem Fundament im Keller und Geschossdeckenbereich sowie an sämtlichen Fenstern durchzuführen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens beträgt € 10.000,-.

Tatbestand:
Die Kläger begehren die Feststellung, dass die Beklagte als Pächterin von Räumlichkeiten verpflichtet ist, Kosten für die Erhaltung des Gebäudes zu tragen, in dem sich die gepachteten Räume befinden.
Die Kläger sind Eigentümer des bebauten Grundstücks in der Straße "Am L." in R.-W. Das Grundstück ist mit einem mehrstöckigen Gebäude bebaut. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Ladenräume. In den oberen drei Etagen sind Appartements vorhanden, die als Ferienwohnungen genutzt werden. Die Beklagte betreibt ein Hotel in Warnemünde und vermietet die Ferienwohnungen.
Die Parteien schlossen am 09.08.1996 vor dem Notar B. in O. einen Pachtvertrag über die von der Beklagten genutzten Räume. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 11 Jahren mit einer zweimaligen Verlängerungsoption um jeweils 10 Jahre. Die Beklagte verpflichtete sich, das Gebäude auf ihre Kosten umzubauen. Die Parteien vereinbarten einen monatlichen Pachtzins von 10,-- DM/m² für die Geschäftsfläche und von 5,-- DM/m² für Nebenflächen. Für die Zeit bis zum 31.08.2007 verzichteten die Kläger allerdings auf die Zahlung von Pachtzins.
Die Parteien streiten darüber, ob die Formulierung in § 8 des Vertrages die Beklagte zur Instandhaltung an Dach und Fach verpflichtet.
In einem von der Beklagten erstellten Entwurf heißt es an entsprechender Stelle:
"Die Dach- und Fachfeste Instandhaltung des Pachtobjekts, sowie aller Installationen und Leitungen, die unter Putz verlegt sind obliegt dem Verpächter. Dagegen gehen die anfallenden Schönheitsreparaturen sowie alle Reparaturen an den Einrichtungen des Objekts wie z.B. Lichtanlagen, Toiletten, Fenster, Türen, Schlösser, Wasch- und Abflussbecken, Innen- und Außenscheiben pp. sowie die Schäden durch nicht fachgemäßen Gebrauch der Pächterin sowie Ihrer Kunden und Lieferanten zu Lasten der Pächterin. [...]"
Die Kläger waren mit dieser Regelung nicht einverstanden und überarbeiteten den Entwurf. Sie wünschten die Vereinbarung einer Bestimmung aus einem gängigen Formularhandbuch.
Im Vertrag bestimmten die Parteien sodann:
"§ 8
Instandhaltung und bauliche Änderungen
Die Pächterin verpflichtet sich, die Pachtsache bei Beendigung der Pacht in ordnungsgemäßem Zustande zurück zugeben, jedoch unter Berücksichtigung normaler Abnutzung. [...]
Die während der Pachtdauer erforderliche Instandhaltung, Erneuerung sowie Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt die Pächterin auf ihre Kosten. Im Verzugsfalle kann der Verpächter vorbehaltlich weiterer Rechte die Arbeiten auf Kosten der Pächterin ausführen lassen. Scheiben, einschließlich Schaufenster, Ladentür-, Schaukastenscheiben, Glaswandbekleidungen und Firmenschilder müssen in gleicher Beschaffenheit von der Pächterin erneuert werden, wenn sie durch äußere Einflüsse oder Gewalttaten zerbrochen werden.
[...]"
Durch das den Klägern am 09.12.2008 zugestellte Urteil vom 05.12.2008, auf welches zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Landgericht Rostock die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt es unter anderem aus: Der Antrag der Kläger zur Instandhaltung des gesamten Gebäudes umfasse auch die von der Beklagten gepachteten Räume. Hierfür fehle ein Feststellungsinteresse, denn diese Pflicht räume die Beklagte ein. Im Übrigen sei die Klage unbegründet, denn § 8 betreffe nur die Pachtsache. In den Absätzen 1 und 4 werde nur von der "Pachtsache" gesprochen, den Begriff Gebäude verwende § 8 nicht.
Hiergegen richtet sich die am 29.12.2008 eingelegte und mittels eines per Fax am 23.02.2009 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatzes begründete Berufung der Kläger. Mit der Berufung greifen die Kläger das Urteil, soweit das Landgericht die Klage teilweise als unzulässig abgewiesen hat, dahin an, dass die Instandhaltung der Pachträume von ihrem Antrag nicht umfasst gewesen sei, sondern sich der Feststellungsantrag auf die Instandhaltung an Dach und Fach bezogen habe. Dass sich die Klage hierauf beschränke, ergebe sich auch aus dem klägerischen Vortrag. Soweit die Klage als unbegründet abgewiesen worden sei, habe das Landgericht den Vertrag fehlerhaft ausgelegt. Der Wortlaut sei nicht so eindeutig wie das Landgericht meine. In § 8 Abs. 2 werde beispielsweise nicht zwischen "Pachtsache" und "Gebäude" unterschieden. Dort heiße es lediglich, dass die Beklagte die während der Pachtdauer erforderlichen Instandhaltungen und Erneuerungen sowie Ausführung von Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten übernehme. Dem Wortlaut nach sei offen, wie weit die Verpflichtungen der Beklagten reichten. Hätten die Kläger die Verpflichtungen der Beklagten auf die Pachtsache beschränken wollen, hätten sie dies im Vertrag durch Bezugnahme auf die Pachtsache festgehalten. Es müsse daher durch Auslegung ermittelt werden, auf welche Verpflichtung sich die in § 8 Abs. 2 enthaltene Individualvereinbarung beziehe. Die Beklagte habe das Objekt nach ihren Vorstellungen umbauen und sanieren sollen, was mit der pachtfreien Zeit bis 31.08.2007 abgegolten sein sollte. Die seit 01.09.2007 zu zahlende Pacht sei sehr gering. Die ortsübliche Pacht liege deutlich darüber. Die Kläger seien lediglich bereit gewesen, eine so geringe Pacht zu akzeptieren, wenn von der Beklagten die Instandhaltung des gesamten Grundstücks übernommen werde, anderenfalls hätten sie eine deutlich höhere Pacht verlangt. Dies sei bei den Vertragsverhandlungen in Anwesenheit des Zeugen F. zum Ausdruck gekommen. Da die Kläger für Instandhaltung keine Kosten übernehmen sollten, seien diese in die Pacht auch nicht mit einkalkuliert worden. Sie verweisen insoweit auf den Vortrag der Klagschrift: Der Zeuge F. habe den Geschäftsführer der Komplementärin der Beklagten am 18.06.1996 gegen 9.00 Uhr angerufen und diesem mitgeteilt, dass die dach- und fachfeste Renovierung aus dem zuvor übermittelten Pachtvertragsentwurf gestrichen werden müsse. Die Kläger seien mit einem Pachtvertragsabschluss nur einverstanden, wenn die Beklagte die gesamte Instandhaltung und Instandsetzung des Objekts einschließlich der Arbeiten an Dach und Fach übernehmen würde. Da sowohl die Kläger als auch der Zeuge F. beruflich sehr eingebunden gewesen seien, haben sie sich nicht um die mit der Verwaltung des Objekts zusammenhängenden Aufgaben kümmern wollen, zumal der Beklagten eine so geringe Pacht zugestanden worden sei. Vor diesem Hintergrund sei die Regelung aus dem Vertragsentwurf durch die Kläger gestrichen und die streitige Regelung vorgeschlagen worden. In Telefongesprächen sei durch den Kläger zu 2) und den Zeugen F. stets darauf hingewiesen worden, dass es vor dem Hintergrund der geringen Pacht notwendig sei, dass die Beklagte die gesamten Instandhaltungen und Instandsetzungen an Dach und Fach übernähme. In einem weiteren Telefonat vom 17.07.1996 habe der Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft der Beklagten gegenüber dem Zeugen F. erklärt, dass die von den Klägern vorgeschlagene Regelung so belassen werden könne und die Beklagte die Instandhaltung an Dach und Fach übernehme. Herr F. habe nochmals betont, dass die Kläger keine Kosten übernehmen und sämtliche Reparaturen von der Beklagten auszuführen seien. Gleiches sei im Beurkundungstermin am 09.08.1996 nochmals bekräftigt worden. Die Vertragsauslegung der Kläger werde auch dadurch gestützt, dass § 8 des Vertragsentwurfes abgeändert worden sei, der die Verpflichtung zur Instandhaltung an Dach und Fach noch den Klägern übertragen hatte. Die dortige Regelung sei weder widersprüchlich noch unklar gewesen. Auch habe das Gericht übersehen, dass mit § 9 des Vertrages die Beklagte die Versicherung des gesamten Gebäudes übernommen habe. Dies sei üblich, wenn der Pächter sich verpflichte, die Instandhaltung vollständig zu übernehmen. Auch verschweige die Beklagte, warum sie zunächst sämtliche Instandhaltungen des Hauses getragen habe und erst seitdem sie Pacht zahlen müsse die Kläger in der Pflicht sehe. So habe die Beklagte von Anfang an die Instandhaltung der Heizung übernommen, die sich in einem verschlossenen Keller der Beklagten befinde.
Die Kläger beantragen,
das Urteil des Landgerichts Rostock vom 5. Dezember 2008 abzuändern und festzustellen, dass die Beklagte nach dem Pachtvertrag verpflichtet ist, die Erhaltungslast des Grundstücks an Dach und Fach zu tragen, insbesondere verpflichtet ist, im Bedarfsfalle Reparaturen an Dach, Außenmauerwerk, Rohrleitungen im Außenmauerwerk, Außenfassade, tragenden Wänden, Fundament, Rohrleitungen im oder unter dem Fundament im Keller und Geschossdeckenbereich sowie an sämtlichen Fenstern durchzuführen,
hilfsweise,
festzustellen, dass die Beklagte nach dem Pachtvertrag verpflichtet ist, neben der Erhaltungslast an der gepachteten Sache ebenfalls die Erhaltungslast des Grundstücks an Dach und Fach zu tragen, insbesondere verpflichtet ist, im Bedarfsfalle Reparaturen an Dach, Außenmauerwerk, Rohrleitungen im Außenmauerwerk, Außenfassade, tragenden Wänden, Fundament, Rohrleitungen im oder unter dem Fundament im Keller und Geschossdeckenbereich sowie an sämtlichen Fenstern durchzuführen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie ist der Auffassung, dass der Antrag der Kläger auch die Instandhaltung an der Pachtsache umfasse. Die Schlussfolgerung der Kläger, die Formulierung "an Dach und Fach" erfasse nicht die Räume im Inneren, sei nicht zwingend. Da es den Klägern konkret um die Beseitigung von Durchfeuchtungen im Bereich der Dachterrasse und die Reparatur einer Scheibe im Erdgeschoss gehe, sei die Klage insgesamt unzulässig. Die Kläger hätten vielmehr Leistung verlangen müssen.
Im Weiteren verteidigt sie das Urteil. Sie weist darauf hin, dass die Kläger haben vortragen lassen, sie seien für die Zeit nach dem 01.09.2007 nur bereit gewesen, eine so geringe Pacht zu akzeptieren, wenn die Beklagte die gesamte Instandhaltung übernehme. Die Pacht nach Abschluss der Renovierung sei aber zu keiner Zeit Gegenstand der Verhandlungen bei Vertragsschluss gewesen. Sie sei davon ausgegangen, dass sich die verlangte Pacht an der üblichen Höhe orientiere.
Der Senat hat gemäß Beschluss vom 06.08.2009 Beweis erhoben über den Gegenstand der Vertragsverhandlungen am 18.06.1996 und 17.07.1996 durch Vernehmung des Zeugen F. sowie im Notartermin vom 09.08.1996 durch Vernehmung des Zeugen Notar B.Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06.08.2009 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist begründet. Die Klage ist zulässig und begründet.
1.
Zur Zulässigkeit der Klage:
Die Feststellungsklage gemäß § 256 ZPO ist zulässig.
Der Senat hat den Antrag des Klägers wie tenoriert ausgelegt, da dieser hinsichtlich des Pachtvertrages konkreter zu fassen war.
Die Kläger haben ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung der streitgegenständlichen Verpflichtung. Die Frage, ob die Kläger die grundsätzlich ihnen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegende Instandhaltungspflicht wirksam auf die Beklagten übertragen haben, ist für das weiter bestehende Pachtverhältnis und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten der Parteien von Bedeutung. Ist sie wirksam übertragen, kann die Beklagte den Pachtzins wegen etwaiger Mängel nicht mindern. Die Kläger müssen, bevor sie selbst Maßnahmen ergreifen, die Beklagte in Verzug setzen, um die Kosten ersetzt zu bekommen. Auch sind bei Nichterfüllung einer etwaigen Pflicht Schadensersatzansprüche denkbar. Die Verweigerung der Durchführung übernommener Arbeiten könnte auch eine Vertragsverletzung darstellen und gegebenenfalls zur Kündigung berechtigen. Ist die Abwälzung hingegen unwirksam, sind die Kläger zur Beseitigung auftretender Mängel verpflichtet, die Beklagte könnte mindern und bei Einschränkungen ihres Gebrauches durch den Mangel gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Vertrag fristlos kündigen.
Der Hauptantrag erfasst auch nicht teilweise die Instandhaltungspflicht im Inneren der Räume, welche die Beklagte unstreitig gestellt hat. Die Instandhaltung an "Dach und Fach" betrifft nach allgemeinem Sprachgebrauch die Dachsubstanz und tragende Gebäudeteile (Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rn. 1080) einschließlich tragender Wände mit Außenfassade (OLG Brandenburg, Urt. v. 18.03.2009, 3 U 71/08, BauR 2009, 1016). Damit werden gerade nicht die Innenräume erfasst, die ausschließlich oder überwiegend dem alleinigen Zugriff eines Mieters unterliegen.
Im Hinblick auf das von den Klägern erstrebte Rechtsschutzziel ist eine Leistungsklage nicht vorrangig. Eine Entscheidung über einen Kostenvorschuss- oder Erstattungsanspruch der Kläger ließe die Beantwortung der Frage, ob die Beklagte zur Instandhaltung verpflichtet ist, nicht in Rechtskraft gemäß § 322 Abs. 1 ZPO erwachsen.
2.
Zur Begründetheit der Klage:
Die Beklagte ist infolge vertraglicher Vereinbarung verpflichtet, die Instandhaltung an "Dach und Fach" sicher zu stellen und hierfür die Kosten zu tragen.
a.
Die Abwälzung der grundsätzlich dem Vermieter obliegenden Hauptvertragspflicht zur Instandhaltung an Dach und Fach (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist nicht gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz (nunmehr § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam.
aa.
Die Rechtsprechung erachtet es für zulässig, in Gewerberaummietverhältnissen die Instandhaltungspflicht formularmäßig auf den Mieter zu übertragen, soweit sich diese auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, NZM 2005, 863; Urt. v. 25.02.1987, VIII ZR 88/86, NJW-RR 1987, 906). Die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Dadurch würden dem Mieter auch Kosten auferlegt, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und nicht in seinen Risikobereich fallen. Gleiches gelte für die Kosten der Behebung anfänglicher Mängel. Unter Beachtung dieser Grundsätze verstößt eine Formularklausel gegen § 307 BGB, die dem Mieter die Instandhaltung an Dach und Fach aufbürdet (Dose, NZM 2009, 381; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete 2. Aufl., Kap 13, Rn. 185; OLG Dresden, Urt. v. 17.06.1996, 2 U 655/95, NJW-RR 1997, 395).
Eine individualvertragliche Übertragung der Instandhaltung auf den Mieter ist dagegen in aller Regel wirksam. Grundsätzlich ist die Instandhaltungspflicht disponibel, so dass ihre Übertragung auch nicht dem gesetzlichen Leitbild widerspricht (Dose, a.a.O.). Sie ist nur nichtig, wenn sie gegen ein gesetzliches Verbot verstößt oder sittenwidrig ist.
bb.
Die Parteien haben eine Individualvereinbarung getroffen.
Allgemeine Geschäftsbedingungen (Formularklauseln) liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind (allgemeine Ansicht zu § 1 Abs. 1 Satz 1 AGB-Gesetz; nunmehr ausdrücklich in § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB niedergelegt).
Eine solche Individualvereinbarung ist anzunehmen, wenn es zu einem wirklichen Aushandeln der Vertragsbedingung gekommen ist. Der Verwender muss den (gesetzesfremden) Kerngehalt seines vorformulierten Vertragstextes inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen, d.h. der Vertragspartner muss die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGH, Urt. v. 10.10.1991, VII ZR 289/90, NJW 1992, 1107; Urt. v. 25.06.1992, VII ZR 128/91, NJW 1992, 2759; Urt. v. 03.11.1999, VIII ZR 269/98, NJW 2000, 1110). Hierbei muss es nicht unbedingt zu einer erkennbaren Änderung des vorformulierten Textes kommen, sofern der Verwender seine AGB zwar zur Disposition gestellt, der Verbraucher diese aber dennoch akzeptiert hat; eine Änderung des Textes wird jedoch der Regelfall sein (Maas, ZMR 2005, 177).
Zwar griffen die Kläger auf einen vorformulierten Text zurück, jedoch handelten die Parteien diese Klausel aus. Der Entwurf der Beklagten sah zunächst eine andere Bestimmung vor, mit der die Kläger nicht einverstanden waren und deshalb einen Änderungsvorschlag unterbreiteten. In der Folgezeit haben sie hierüber noch gesprochen. Der glaubhaften Bekundung des Zeugen B. zufolge, der den Vertrag als Notar beurkundet hatte, übersandte der Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft der Beklagten, Herr B., einen Vertragsentwurf. Hierin findet sich eine in roter Farbe vorgenommene Streichung der alten Klausel der Beklagten und eine in roter Handschrift von Herrn B. gefertigte Bemerkung in Höhe der neuen Klausel:
"Text von Verpächter??? Formular Pachtvertrag [...]"
Neben der gestrichenen Klausel setzte der Zeuge Notar B. in dem Entwurf einen Haken in grüner Farbe. Er gab an, die genaue Bedeutung nicht mehr zu wissen. Jedoch könne es sein, dass hierüber (am 04.07.1996) gesprochen worden sei.
b.
Die Parteien haben in § 8 Satz 3 des Mietvertrages die Instandhaltungspflicht an "Dach und Fach" auf die Beklagte übertragen. Dies ergibt eine Auslegung des Vertrages.
Nach den §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei ist zunächst vom Wortlaut der Erklärung auszugehen (BGH, Urt. v. 18. 5. 1998, II ZR 19/97, WM 1998, 1535; Urt. v. 31. 1. 1995, XI ZR 56/94, MDR 1995, 563 = WM 1995, 743 = NJW 1995, 1212; Urt. v. 3. 11. 1993, VIII ZR 106/93, BGHZ 124, 39 [45] = MDR 1994, 136; Urt. v. 10. 12. 1992, I ZR 186/90, BGHZ 121, 13 [16] = MDR 1993, 635). In einem zweiten Auslegungsschritt sind sodann die außerhalb des Erklärungsaktes liegenden Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen. Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsempfänger bekannt oder erkennbar waren (vgl. BGH, Urt. v. 05.10.2006, III ZR 166/05, BGHR 2006, 1509). Allerdings hat der Tatrichter bei seiner Willenserforschung insbesondere den mit der Absprache verfolgten Zweck (BGH, Urt. v. 10.10.1989, VI ZR 78/89, BGHZ 109, 19, 22), die Interessenlage der Parteien (BGH, Urt. v. 13.03.2003, IX ZR 199/00, NJW 2003, 2235, 2236; Urt. v. 09.05.2003, V ZR 240/02, NJW-RR 2003, 1053, 1054) und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (BGH, Urt. v. 05.07.2002, V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165; Urt. v. 02.02.2007, V ZR 34/06, veröffentlicht in Juris). Ein von dem objektiven Erklärungsinhalt einer Formulierung übereinstimmend abweichendes Verständnis der Vertragsparteien nach §§ 133, 157 BGB geht dem objektiven Erklärungsinhalt vor. Dazu reicht es aus, wenn die eine Vertragspartei ihrer Erklärung einen von dem objektiven Erklärungsinhalt abweichenden Inhalt beimisst und die andere dies erkennt und hinnimmt (BGH, Urt. v. 19.05.2006, V ZR 264/05, BGHR 2006, 1141 m.w.N.). Das nachträgliche Verhalten der Parteien im Prozess kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, hat aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der an dem Rechtsgeschäft Beteiligten (vgl. BGH, Urt. v. 07.12.2006, VII ZR 166/05, NZBau 2007, 241; BGH, Urt. v. 24.06.1988, V ZR 49/87, NJW 1988, 2878; BGH, Beschl. v. 24.11.1993, BLw 57/93, WM 1994, 267; BGH, Urt. v. 16.10.1997, IX ZR 164/96, NJW-RR 1998, 259 = WM 1997, 2305).
Die Auslegungsalternativen sind herauszuarbeiten. Im Anschluss bedarf es einer Auseinandersetzung, für welche der denkbaren Alternativen die besseren Gründe sprechen (BGH, Urt. v. 04.11.1999, III ZR 223/98, MDR 2000, 203). Hierbei kommt der beiderseitigen Interessenlage eine überragende Bedeutung zu. Eine - der Interessenlage entsprechende - Erwartung der einen Seite, die für die andere Seite bei objektiver Betrachtung erkennbar gewesen ist, ist unbedingt zu beachten (vgl. BGH, Urt. v. 05.10.2006, III ZR 166/05, BGHR 2006, 1509).
Ausgehend von diesen Auslegungsgrundsätzen ergibt sich Folgendes:
a)
Die Bestimmung ist nicht eindeutig und lässt mehrere Auslegungsalternativen zu.
Es ist denkbar, dass die Parteien die Instandhaltung durch den Beklagten nur auf die Mietsache beschränken wollten. Möglich ist aber auch die Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf die Beklagte.
b)
Der Wortlaut des Vertrages ist nicht eindeutig. § 8 besteht aus mehreren Sätzen, die unterschiedliche Pflichten regeln. In Satz 1 wird zwar auf die "Pachtsache" Bezug genommen. Satz 3 enthält eine solche Beschränkung nicht. Verstünde man die Regelungen des § 8 als eine sprachliche Einheit, spräche dies dafür, dass nur die Instandhaltung der Mietsache, also die in den Mieträumen auf die Beklagte übertragen werden sollte. Der Wortlaut lässt sich aber auch dahin verstehen, dass die Beschränkung auf die Mieträume nur dort greifen sollte, wo dies ausdrücklich bestimmt ist. Der übrige Wortlaut des Vertrages gibt nur wenig Aufschluss. § 8 Satz 5 spricht für beide Auslegungsalternativen. Hierin verpflichtet sich die Beklagte zur Erneuerung von Gebäudeteilen, die überwiegend nicht zu ihren Mieträumen gehören. Die Übernahme der Instandhaltung dieser Teile könnte explizit und abweichend von der sonstigen Regelung gewollt sein. Es werden im Vertrag Regelungen sowohl über die "Pachtsache", das "Pachtobjekt" als auch über das "Gebäude" getroffen. Dabei übernimmt die Beklagte durchaus auch andere Verpflichtungen betreffend das gesamte Gebäude. Nach § 9 des Vertrages versichert sie das ganze Gebäude. Gemäß § 2 übernimmt sie den vollständigen Umbau des Gebäudes und lässt sich dies für 11 Jahre als Baukostenzuschuss anrechnen. Die so von ihr vorzunehmenden Investitionen und Arbeiten erfassen auch die Räume, die nicht von ihr gemietet sind. So ist auch die Fassadensanierung - eine klassische Arbeit an Dach und Fach - erwähnt.
Auch die Vertragsgenese lässt keinen hinreichenden Schluss auf den Vertragswillen zu. Nach dem ursprünglichen Entwurf der Beklagten sollten die Kläger ausdrücklich die "dach- und fachfeste Instandhaltung" übernehmen. Später strichen die Parteien diesen Passus sowie die - ebenfalls im 1. Entwurf enthaltene - Beschränkung der Instandhaltungspflicht der Beklagten auf das Innere der Pachträume. Dies spricht zwar dafür, dass die Pflicht der Beklagten nicht mehr beschränkt sein, die Pflicht der Kläger aber entfallen sollte. Da jedoch der neue § 8 weitere Regelungen enthält, ist es auch möglich, dass die Parteien die Klausel aus dem Formularbuch übernommen haben, ohne deren Inhalt im Einzelnen zu durchdenken oder dem Missverständnis unterlagen, die Verpflichtung der Beklagten beschränke sich auch bei dieser Formulierung auf die Mieträume.
Allerdings ergibt sich aus dem Verhandlungsverlauf, dass die Parteien die Übernahme der Instandhaltung an Dach und Fach durch die Beklagte wollten. Der Senat im Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass sich die Beklagte während der Vertragsverhandlungen ausdrücklich bereit erklärte, die streitgegenständlichen Instandhaltungsmaßnahmen zu übernehmen. Die Überzeugung beruht auf der Bekundung des Zeugen F.
Die Aussage des Zeugen Notar B. war unergiebig. Letztlich konnte er nur anhand seiner Akten bestätigen, dass ihm vom Beklagten der Entwurf des Vertrages mit dem Änderungswunsch der Kläger übersandt und hierüber vermutlich gesprochen worden war. Eine konkrete Erinnerung an den Beurkundungstermin hatte er nicht mehr.
Die Aussage des Zeugen F. ist positiv ergiebig. Er bestätigte in vollem Umfang den klägerischen Vortrag.
Der Senat hält den Zeugen aufgrund des in der Vernehmung gewonnenen persönlichen Eindrucks für glaubwürdig. Die Umstände, dass er mit der Klägerin zu 1) verheiratet und der Schwager des Klägers zu 2) ist sowie von den Klägern für die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten bevollmächtigt war, können für sich genommen keine Zweifel wecken. Es gibt keinen Erfahrungssatz, wonach solche Zeugen stets die Unwahrheit sagen. Weitere Aspekte, die nahe legen, der Zeuge könnte zugunsten der Kläger die Unwahrheit gesagt haben, sind nicht vorhanden. Der Senat konnte während seiner Vernehmung keine Lügen- oder Phantasiesignale feststellen. Der Zeuge äußerte sich kritisch über die Formulierung und zweifelte selbst, ob das "ausreichend im Vertrag definiert" worden sei. Auch während seiner Vernehmung war der Zeuge um Erinnerung bemüht und ließ deutlich erkennen, nur die Wahrheit sagen zu wollen. Er sagte ruhig und sachlich aus. Auf Nachfragen antwortete er prompt und sicher.
Die Aussage ist auch glaubhaft; sie ist plausibel und frei von Widersprüchen. Es erscheint besonders lebensnah, dass die Verhandelnden in dargestellter Weise verfahren sind. Die Begründung für die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf die Beklagte ist nachvollziehbar: Die Kläger (und auch der Zeuge F.) wohnen in B. und hatten - wegen ihrer Berufsausübung - keine Zeit, sich nachhaltig um das Objekt zu kümmern. Im Gegensatz dazu befindet sich die Beklagte vor Ort und Herr B. hat das nötige Know-how, um die anstehenden Aufgaben zu bewältigen. Im Übrigen übernahm die Beklagte auch schon die Instandsetzung. Die Absprache, die Leistungen komplett in einer Hand zu belassen, drängte sich förmlich auf. Dieses Ergebnis wird durch die Annahme des Zeugen gestützt, der Beklagten sei das gesamte Haus verpachtet worden und die Kläger hätten nur "im Rückgriff die Läden zur Nutzung bekommen". Als Gegenleistung - und auch dies schildert der Zeuge - setzten die Kläger einen Mietzins an, der um die Hälfte geringer als der übliche war. Der Senat - der mit einer Vielzahl von Mietsachen betraut ist - weiß, dass die übliche Miete für vergleichbare Objekte in R.-W. deutlich höher als die vereinbarte war und immer noch ist. Bei näherer Betrachtung enthält die Aussage maßgebliche Realitätskriterien: Es sind in die Schilderung einige Details eingeflossen, welche die Ereignisse farbig und einfühlbar machen. Die Angaben des Zeugen beziehen sich nicht nur auf das Kern-, sondern auch auf das Randgeschehen. Ferner enthält die Aussage berichtete Ausdrücke und Gesprächsteile, die geradezu einzigartig sind. Die Bekundung ist durch Homogenität in Inhalt, Sprache und Situation geprägt. Schließlich hat der Zeuge im Lauf der Vernehmung bereits Geäußertes auch aus anderer Perspektive sicher wiederholt und durch Aspekte des Randgeschehens ergänzt.
Der gemäß § 141 ZPO angehörte Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft der Beklagten konnte die Aussage nicht entkräften. Ob die Verhandelnden "explizit über die Instandhaltung gesprochen" hätten könne er nicht sagen. Er schließe viele Verträge.
Auch eine zweckorientierte und interessengerechte Auslegung führt zu dem Ergebnis, dass die Beklagte die Instandhaltung übernommen hat. Die Parteien haben bereits im Jahre 1996 für die Zeit ab 01.09.2007, wenn die Investition der Beklagten abgewohnt ist, eine aus damaliger Sicht sehr moderate Miete vereinbart haben. Hierbei hat der Senat auch den Inhalt der Wertsicherungsklausel (in § 5) berücksichtigt. Es ist folglich sehr nahe liegend, dass diese Miete sowie die Instandhaltungspflicht an Dach und Fach im Äquivalenzverhältnis zu der Gebrauchsüberlassung stehen sollten. Es hätte aus Sicht der Kläger sonst auch keinen vernünftigen Grund gegeben, eine so geringe Miete zu vereinbaren.
Schließlich deuten auch Umstände nach Vertragsschluss auf den Vertragswillen: Dabei kann offen bleiben, ob das Streichen der Fassade durch die Beklagte innerhalb der Vertragslaufzeit für sich genommen ausreichend und die Begründung der Beklagten für ihre Ansicht, sie habe sich in der Pflicht gesehen, tragend ist. Zumindest hat sie in dieser Zeit das Dach ausgebessert. Dies hat der Zeuge F. in seiner Vernehmung ausgeführt, was sich die Klägerin konkludent zu eigen gemacht hat. Auch insoweit schenkt der Senat dem Zeugen Glauben. Der Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft der Beklagten konnte dies nicht widerlegen. Somit hat auch die Beklagte den Vertrag zeitweilig auch so gelebt, als sei sie zur Instandhaltung an Dach und Fach verpflichtet.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Es liegen keine Gründe im Sinne des § 543 Abs. 2 ZPO vor, die Revision zuzulassen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO
§ 256 ZPO
§ 307 BGB
§ 141 ZPO
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 322 Abs. 1 ZPO
§ 9 Abs. 1 AGB-Gesetz
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 1 Abs. 1 Satz 1 AGB-Gesetz
§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2005, 863
NJW-RR 1987, 906
NZM 2009, 381
NJW-RR 1997, 395
NJW 1992, 1107
NJW 1992, 2759
NJW 2000, 1110
ZMR 2005, 177
WM 1998, 1535
MDR 1995, 563
WM 1995, 743
NJW 1995, 1212
BGHZ 124, 39
MDR 1994, 136
BGHZ 121, 13
MDR 1993, 635
BGHR 2006, 1509
BGHZ 109, 19, 22
NJW 2003, 2235, 2236
NJW-RR 2003, 1053, 1054
NJW 2002, 3164, 3165
BGHR 2006, 1141
NZBau 2007, 241
NJW 1988, 2878
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