Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-06-30, Aktenzeichen 19 K 487.17
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:0630.19K487.17.00

Tenor:
Der Festsetzungsbescheid des Bezirksamtes Neukölln vom 17. Mai 2013 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 10. Mai 2017 wird aufgehoben, soweit der darin festgesetzte Sanierungsausgleichsbetrag einen Betrag i.H.v. 3.500,00 Euro übersteigt.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages.
Der Kläger ist seit dem 11. Januar 2005 Eigentümer des Grundstücks D... 60 in 12051 Berlin-Neukölln (Gemarkung Neukölln, Flur 1..., Flurstück 1...). Dieses 418 m2 große Grundstück ist mit einem viergeschossigen Wohngebäude mit einer Geschossflächenzahl von 1,65 bebaut. Es liegt im Geltungsbereich des Baunutzungsplans von Berlin vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961 S. 742) mit der Ausweisung beschränktes Arbeitsgebiet (§ 7 Nr. 10 BauO Bln 1958) der Baustufe IV/3.
Der Bereich, in dem das Grundstück liegt, wurde mit der Elften Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 25. Oktober 1995, verkündet am 9. November 1995 (GVBl. 1995, S. 711), zum Sanierungsgebiet („Wederstraße“) erklärt. Durch die Elfte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 8. Juni 2010, verkündet am 10. Juli 2010 (GVBl. 2010, S. 347) wurde die Ausweisung als Sanierungsgebiet wieder aufgehoben. Das 23,9 ha große ehemalige Sanierungsgebiet liegt an der Grenze der Neuköllner Ortsteile Neukölln und Britz. Durch das Gebiet verläuft inzwischen, zum Teil in einem Tunnel, ein von 1995 bis 2000 errichteter Abschnitt der Bundesautobahn 100. Das Ziel der Sanierung bestand im Wesentlichen darin, die durch die dezentrale Lage und durch die seit langem geplante Trassenführung der Autobahn bedingten Entwicklungsdefizite und Funktionsschwächen sowie den durch den Autobahnbau verursachten städtebaulichen Einschnitt im Rahmen einer umfassenden Umstrukturierung zu beheben. Im westlichen Teil des Sanierungsgebiets entstand auf dem geschlossenen Autobahntunnel eine etwa 1,7 ha große Grün- und Freifläche („Carl-Weder-Park“). Im östlichen Gebietsteil wurde nördlich des neu entstandenen Tunnelmundes ein neues Gewerbegebiet entwickelt.
Mit Schreiben vom 21. Januar 2013 teilte das Bezirksamt Neukölln von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) dem Kläger mit, dass beabsichtigt sei, für sein Grundstück einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 7.800,- EUR zu erheben. Als Anlagen fügte es das Gutachten über die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Fachbereichs Vermessung und Geoinformation vom 16. Januar 2013, eine planungsrechtliche Zustandsbewertung vom 23. November 2012, eine städtebauliche Begründung, ein Zielbaumschema für Wohnnutzung, Erläuterungen zur Anwendung der Zielbaummethode, eine Information zum Ausgleichsbetrag und zur steuerlichen Absetzbarkeit und eine Abschlussbroschüre für das Sanierungsgebiet an. Aus dem Bewertungsgutachten ergibt sich, dass zunächst der Anfangswert (A) bezogen auf den 17. September 1990, einen Tag vor förmlicher Bekanntmachung der Sanierungsabsicht, als Qualitätsstichtag bestimmt wurde, nämlich - ausgehend vom interpolierten Bodenrichtwert zum 1. Januar 2010 benachbarter Bodenrichtwertzonen - mit 241,52 EUR/m². Dabei wurde der für die benachbarten Zonen festgelegte Bodenrichtwert für Gewerbe mit einem Faktor für Wohnnutzung multipliziert und sodann für das Mischgebiet um 5 % erhöht. Unter Anwendung des sog. Zielbaumschemas und Zugrundelegung der Annahme, dass durch die Sanierung höchstens 25 % des Lagewertanteils eines Grundstücks beeinflusst werden könnten (im Folgenden: LVmax), wurde der Endwert (E) des Grundstücks zum 11. Juli 2010 in einem zweiten Schritt bei 263,26 EUR/m² ermittelt, was einer Bodenwertsteigerung von 21,74 EUR/m2 bzw. 9 % entspricht. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für das fiktiv unbebaute Grundstück wurde daher mit 21,74 EUR/m² x 418 m² = 9.087,- EUR berechnet. Aufgrund der hinter der zulässigen baulichen Nutzung zurückbleibenden Bestandsbebauung wurde die tatsächliche Bodenwerterhöhung unter Berücksichtigung eines Umrechnungskoeffizienten für die GFZ auf 7.800,- EUR festgesetzt. Das Bezirksamt gab dem Kläger hierauf Gelegenheit zur Stellungnahme.
Mit Schreiben vom 19. März 2013 übersandte der Kläger die „Stellungnahme im Anhörungsverfahren zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen in dem Sanierungsgebiet Wederstraße - Neukölln“ einer öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin. In dieser wird im Wesentlichen ausgeführt, die vom Eigentümer erbrachten Eigenleistungen seien nicht berücksichtigt worden und es sei nicht plausibel, dass der Bodenwert auf dem Bewertungsgrundstück höher liegen solle als der der umgebenden gewerblichen Bebauung. Eine Wertminderung für die in Mischgebieten zulässige Wohnnutzung durch die umgebende gewerbliche Nutzung sei nicht erfolgt. Der für das Gebiet zugrunde gelegte Bodenrichtwert zum 1. Januar 2011 sei weder für eine Ableitung des Endwertes noch für dessen Plausibilisierung herangezogen worden. Die Lagekriterien des Zielbaumes seien nicht auf ihre Wertrelevanz hin überprüft worden. Nicht-sanierungsbedingte Maßnahmen - wie etwa Maßnahmen des Autobahnbaus oder sonstige Fördermittel - hätten außer Betracht bleiben müssen. Stattdessen seien aber sämtliche während der Laufzeit der Sanierung durchgeführten Maßnahmen als sanierungsbedingt angerechnet worden.
Mit Bescheid vom 17. Mai 2013, zugestellt am 25. Mai 2013, setzte das Bezirksamt den Ausgleichsbetrag unter Verweis auf ein überarbeitetes Gutachten über die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Fachbereichs Vermessung und Geoinformation vom 17. Mai 2013 (im Folgenden: Bewertungsgutachten) mit 7.800,- EUR fest und forderte ihn zur Zahlung auf.
Gegen den Bescheid erhob der Kläger am 20. Juni 2013 Widerspruch. Zur Begründung verwies er auf die Stellungnahme der Vermessungsingenieurin und führte ergänzend zum nach seiner Ansicht niedrigeren Bodenwert bei Mischnutzung sowie den nicht sanierungsbedingten Effekten des Autobahnausbaus aus. Zudem bemängelte er, dass Ausführungen zur Ermittlung im Vergleichswertverfahren fehlen würden.
Mit Widerspruchsbescheid vom 10. Mai 2017, zugestellt am 12. Mai 2017, änderte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Festsetzungsbescheid unter Verweis auf eine dem Bescheid anliegende Städtebauliche Beurteilung vom 28. Februar 2017 und ein geändertes Zielbaumschema dahingehend ab, dass nunmehr 7.011,- EUR als Ausgleichsbetrag festgesetzt wurden. Die Reduzierung ergebe sich aus einer Änderung der Lagekriterien Nr. 8 („Private Freiflächen“), Nr. 9 („Luft- und Lärmbelästigung“) und Nr. 11 („Verkehrssituation“). Im Übrigen sei der Bescheid nicht zu beanstanden. Insbesondere seien die Eigentümerleistungen wie Heizungsumstellung zu gering, um bodenwerterhöhend zu wirken. Das Vergleichswertverfahren habe nicht durchgeführt werden können, weil keine ausreichende Anzahl an Vergleichswerten unbebauter Grundstücke vorgelegen habe. Es habe lediglich einen Verkauf im Mischgebiet und zwei Verkäufe im Gewerbegebiet gegeben. Diese kleine Anzahl von Kauffällen sei zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ungeeignet, zumal ohnehin nur auf unbebaute Grundstücke abgestellt werden dürfe.
Am 12. Juni 2017 hat der Kläger gegen den Bescheid vom 17. Mai 2013 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 10. Mai 2017 Klage erhoben. Er macht im Wesentlichen geltend, der Beklagte habe vorrangig das Vergleichswertverfahren anwenden müssen und habe nicht belegt, dass keine ausreichende Anzahl an Verkäufen von Grundstücken mit gleicher Nutzungsintensität in vergleichbarer Lage vorgelegen hätten. Dies wäre beispielsweise durch Darstellung der Ergebnisse der Kaufpreisabfrage möglich gewesen. Habe es nur einen Verkauf gegeben, so hätte dieser wenigstens zur Plausibilisierung des Ergebnisses herangezogen werden müssen. Auch sei die Berechnung unplausibel. Die Ableitung des Bodenrichtwerts aus dem Anfangswert für Gewerbebauland sei fehlerhaft, weil es sich bei den zum Vergleich herangezogenen Bodenrichtwertzonen um baumissstandsfreie Gebiete gehandelt habe, was auf das Sanierungsgebiet nicht zutreffe. Die vorgenommene Erhöhung des Anfangswerts um 5 % aufgrund des angenommenen Mischgebietes sei fehlerhaft. Es handle sich schon nicht um ein Mischgebiet, und die Erhöhung sei aufgrund der Belastungen rechtswidrig. Zudem seien die in die Wertermittlung eingestellten Maßnahmen für die Bodenwertsteigerung nicht kausal gewesen. Allein der Umstand der in das Gebiet investierten Summe belege die Kausalität nicht. Angesichts der Nähe des Grundstücks zum sowjetischen Sektor hätten wendebedingte Effekte und der Umzug der Regierung nach Berlin berücksichtigt werden müssen. Auch ohne Festsetzung des Sanierungsgebietes wären Maßnahmen zur Verbesserung des Gebietes ergriffen worden. Dies gelte auch für den Autobahnausbau und weitere Förderprogramme. Noch ausstehende Maßnahmen hätten nicht berücksichtigt werden dürfen. Sodann hätten eigene Aufwendungen des Klägers berücksichtigt werden müssen. Ein Vergleich mit anderen Sanierungsgebieten zeige, dass eine Bodenwertsteigerung von 9 % über dem Durchschnitt liege und für das Gebiet nicht zu rechtfertigen sei. Der Verweis auf die Ausstrahlungswirkung des Sanierungsgebietes auf die Nachbargebiete gehe fehl, da diese höchstens Randgebiete betroffen habe. Es sei von einer Bodenwertsteigerung von allenfalls 5 % des Anfangswertes auszugehen, wovon noch Eigenleistungen abzuziehen seien. Im Lichte der aktuellen Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg sei schließlich zu bemängeln, dass nicht der zum 1. Januar 2011 ermittelte Bodenrichtwert für die neu gebildete, das Klägergrundstück umfassende Zone 1703 von 230,- EUR/m² für Wohnbauland mit der GFZ 2,0 für die Bestimmung des Endwertes oder jedenfalls zur Plausibilitätsprüfung herangezogen worden sei. Außerdem sei der LVmax im Hinblick auf das Sanierungsgebiet nicht plausibilisiert worden. An einer Begründung, dass dieser im Sanierungsgebiet 25 % betrage, fehle es. Dabei sei schon nicht überzeugend, dass der Wert stadtweit auf sämtliche Sanierungsgebiete über Jahre hinweg unverändert angewendet werde. Soweit der Beklagte nunmehr auf die Vergleichswertmethode zur Wertermittlung zurückgreife, sei dies unzulässig. Es handle sich nicht um ein Nachschieben von Gründen, sondern um eine vollständige Auswechslung der Begründung. Die Methodik widerspreche dem bisherigen Vortrag des Klägers. Die Angaben zu den Vergleichsfällen seien weder belegt noch irgendwie nachvollziehbar. Es werde nicht im Ansatz erklärt, welcher Stichtag als Referenz herangezogen worden sei und um welche Verkaufsfälle es sich handle. Eine konjunkturelle Anpassung der Kaufpreise habe nicht stattgefunden.
Der Kläger beantragt,
den Feststellungsbescheid des Bezirksamtes Neukölln vom 17. Mai 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 10. Mai 2017 aufzuheben, soweit der darin festgesetzte Sanierungsausgleichsbetrag einen Betrag i.H.v. 3.500,00 Euro übersteigt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er auf die angefochtenen Bescheide. Ergänzend hat er zunächst ausgeführt, mehr als ein Verkaufsfall für ein vergleichbares Grundstück sei der Kaufpreissammlung in zeitlicher Nähe nicht zu entnehmen, weswegen die Anwendung der Zielbaummethode grundsätzlich gerechtfertigt sei. Es dürfte keines Beweises bedürfen, dass die Durchführung eines Sanierungsverfahrens mit dem Einsatz von 37 Mio. EUR öffentlicher Mittel zu einer Bodenwertsteigerung führe. Die vom Kläger zitierten Entscheidungen seien auf das vorliegende Sanierungsgebiet nicht zu übertragen. Die vergleichbare Wertentwicklung in dem Sanierungsgebiet und den anliegenden Nachbarzonen sei auf eine gegenseitige Ausstrahlungswirkung zurückzuführen. Die Erhöhung des Anfangswerts um 5 % für Mischgebiet trage dem im Vergleich zum Wohngebiet erhöhten gewerblichen Nutzflächenanteil Rechnung. Ob Verbesserungen irgendwann auch ohne die Sanierung durchgeführt worden wären, sei ohne Belang, weil vorliegend die Sanierung Anlass der Maßnahmen gewesen sei. Zunächst nicht fertiggestellte Maßnahmen seien mittlerweile durchgeführt worden. Die Eigenleistungen des Klägers beträfen alleine den Hof und seien ohne Auswirkung auf das Sanierungsgebiet.
Sodann hat der Beklagte ausgeführt, im Hinblick auf die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zur zeitlichen Berücksichtigungsfähigkeit von Vergleichsfällen einerseits und zum nicht als plausibel angesehenen LVmax andererseits werde der Ausgleichsbetrag nicht mehr aus den Ausführungsvorschriften mit Anknüpfung an die Zielbaummethode abgeleitet. Vielmehr werde er nunmehr in Anwendung des Vergleichswertverfahrens nach § 16 Abs. 1 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (ImmoWertV) - wie sie auch der Kläger fordere - aus einem Vergleich mit anderen Verkaufsfällen aus den Jahren 2010 und 2011 im Sanierungsgebiet und den angrenzenden Bodenrichtwertzonen 1703 und 1949 hergeleitet. Dabei handle es sich um ein zulässiges Nachschieben von Gründen. Bei Einbeziehung des Jahres 2011 stünden immerhin 9 Verkaufsfälle für die Ermittlung des Bodenwerts zur Verfügung. Diese könnten als Vergleichsobjekte herangezogen werden, auch wenn sie nur zum Teil eine Verwandtschaft mit dem streitgegenständlichen Grundstück aufwiesen. Ein ordentlicher Vergleich finde nämlich auch statt, wo einzelne Objekte zur Sortierung und Herauskristallisierung eines am Ende passenden Vergleichsobjekts dienten. Dies sei hier, wo die Kaufpreise eine große Spannbreite von 98 bis 362 EUR pro Quadratmeter hätten, von besonderer Bedeutung. Es seien zunächst die als Ausreißer zu bezeichnenden Grundstücksverkäufe aussortiert worden. Dies seien mit den niedrigsten Kaufpreisen (98 bzw. 100 EUR pro Quadratmeter) zwei Grundstücke in der J...straße, die sich auch in der Nutzung durch Werkstätten von der Umgebung deutlich unterschieden hätten, sowie der Verkauf eines Grundstücks zum Quadratmeterpreis von 362 EUR in der S...straße, da hier offenbar besondere Umstände und Verhaltensweisen zur Preisbildung beigetragen hätten. Die verbleibenden 6 Grundstücke seien sodann nach ihrer konkreten Lage unterschiedlichen Vergleichsgruppen zugeordnet worden. Da sich das streitgegenständliche Grundstück in einer typischen Neuköllner Nebenstraße befinde, seien Grundstücke an der H...straße oder an der K...Straße keine geeigneten Vergleichsobjekte, was zum Wegfall eines weiteren Vergleichsgrundstücks führe. Die nun noch für den Vergleich nutzbaren Grundstücksverkäufe kämen prinzipiell alle für den Vergleich in Betracht. Sie lägen in einer Nebenstraße in einem allgemeinen Wohngebiet mit einer zulässigen GFZ-Bebauung von 1,2. Allerdings lasse ein Blick auf die erzielten Kaufpreise deutliche Abweichungen erkennen. Die drei Grundstücke in der W...straße mit Blick auf den C...-Park seien deutlich teurer als die beiden Grundstücke in anderen Nebenstraßen. Aus diesem Grund würden die Verkaufsfälle mit Blick auf den Park lediglich als Vergleichsfälle für in derselben Lage befindliche Grundstücke herangezogen, während die beiden Grundstücke in anderen Seitenstraßen Vergleichsobjekte für Grundstücke in den Seitenstraßen bildeten. Als taugliche Vergleichsobjekte für das fiktiv unbebaute Grundstück des Klägers würden demnach ein Verkauf in der E... Straße mit einem Kaufpreis von 162 EUR pro Quadratmeter und ein Verkaufsfall in der B...straße mit 171 EUR pro Quadratmeter herangezogen, sodass der gemittelte Wert von 166,50 EUR pro Quadratmeter den Endwert darstelle. Von diesem Endwert sei der Wert, den das fiktiv unbebaute Grundstück hätte, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, abzuziehen. Der insoweit maßgebende Zeitpunkt sei der 17. September 1992 gewesen, welcher ca. ein Jahr nach dem Hauptstadtbeschluss des Deutschen Bundestages und weniger als zwei Jahre nach der Wiedervereinigung liege. Dies habe in Berlin eine Explosion der Grundstückskaufpreise mit sich gebracht. Die Preisentwicklung habe sich zwar zum Stichtag für den Anfangswert etwas abgeflacht, im konkreten Einzelfall aber immer noch zu starken Schwankungen geführt. Daher könne für den maßgeblichen Zeitpunkt von 1992 nicht auf aus einzelnen Verkäufen abgeleitete Grundstückswerte zurückgegriffen werden, sondern es müsse sich des Bodenrichtwerts bedient werden. Dieser habe am 17. September 1992 im Sanierungsgebiet und in den angrenzenden Zonen 140 EUR pro Quadratmeter betragen. Eine konjunkturelle Entwicklung finde in einem durch Missstände geprägten Gebiet nicht statt. Aus der Differenz zwischen Endwert und Anfangswert ergebe sich eine auf den Quadratmeter bezogene Werterhöhung von 26,50 EUR. Bei einer Grundstücksgröße von 417 m² bedeutet dies einen Ausgleichsbetrag von 11.050,50 EUR. Aus Gründen der Gleichbehandlung und zur Vermeidung einer unbilligen Härte werde von der Erhebung des Ausgleichsbetrages allerdings insoweit abgesehen, als der nunmehr ermittelte Betrag den bisher festgesetzten Betrag übersteige.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und den Verwaltungsvorgang des Beklagten (ein Leitzordner) Bezug genommen, die vorgelegen haben und - soweit wesentlich - Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
I. Die auf die Aufhebung des Bescheides vom 17. Mai 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Mai 2017, soweit dieser einen Betrag von 3.500 EUR überschreiten, gerichtete Klage ist zulässig und begründet. Der Bescheid ist in der angefochtenen Höhe rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Ermächtigungsgrundlage für den Bescheid ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages ist dem Betragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse innerhalb angemessener Frist zu geben (§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB).
2. Diese Voraussetzungen sind nur zum Teil erfüllt.
Der Kläger, in dessen Eigentum das Grundstück zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung stand, ist grundsätzlich ausgleichsbetragspflichtig (vgl. zum maßgeblichen Zeitpunkt Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 154 Rn. 22; Kleiber/Fiesler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, § 154 Rn. 165). Auch sind die formellen Anforderungen gewahrt. Insbesondere ist dem Kläger vor Festsetzung des Ausgleichsbetrages hinreichend Gelegenheit zur Äußerung nach Maßgabe des § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB gegeben worden.
Allerdings erweist sich der Bescheid in materieller Hinsicht als rechtswidrig. Der erhobene sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag ist fehlerhaft berechnet (a)). Der Berechnungsfehler führt zur vollständigen Aufhebung des Bescheides, soweit dieser angefochten ist (b)).
a) Der Beklagte hat den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag nicht fehlerfrei berechnet.
Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht unlängst erneut bestätigt, dass den Gemeinden bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum eingeräumt ist, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt (BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 11/19, juris Rn. 15; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31/13 -, juris Rn. 12). Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen. Sie müssen es, sofern die Beteiligten - wie hier- darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht (und nicht die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung betroffen sind), findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form der Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O.). Diese Plausibilitätskontrolle erstreckt sich auch auf die wertbildenden Faktoren als Bestandteil der Wertermittlung (sofern diese nicht ohnehin als rechtliche oder tatsächliche Grundlagen einer gerichtlichen Vollprüfung unterliegen, vgl. ebd.).
Unter Zugrundelegung dieses Prüfungsmaßstabs leidet die ursprüngliche Betragsfestsetzung unter erheblichen Plausibilitätsmängeln (dazu (1)). Auch die vorgelegte Alternativberechnung ist mangels Nachvollziehbarkeit fehlerhaft (dazu (2)).
(1) Die ursprüngliche Berechnung des Ausgleichsbetrages leidet sowohl hinsichtlich des Anfangswertes (dazu (a)) als auch im Hinblick auf die Ermittlung des für die Betragsbemessung maßgeblichen maximal veränderlichen Lagewertanteils LVmax (dazu (b)) an erheblichen Plausibilitätsmängeln.
(a) Schon die Ermittlung des Anfangswertes von 241,52 EUR hält einer Plausibilitätskontrolle nicht stand. Diesem hat der Beklagte einen Bodenrichtwert von 140 €/m² für dienstleistungsorientiertes Gewerbebauland bei einer GFZ von 2,0 und ohne Aussicht auf Sanierungsmaßnahmen zugrunde gelegt, welchen er sodann um 64,3 % für Wohnbauland und um einen weiteren Aufschlag von 5 % für Mischgebietsnutzung erhöht hat. Dabei verkennt der Beklagte jedoch, dass sich das Grundstück zum Zeitpunkt des Qualitätsstichtags - wie auch heute - in einem beschränkten Arbeitsgebiet gem. § 7 Nr. 10 BauO Bln 1958 befand. Der Beklagte hätte aber zur Bestimmung des Anfangswerts für die zulässige Art der Nutzung auf das vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht, d.h. am 17. September 1992 (Qualitätsstichtag), geltende Planungsrecht abstellen müssen, da sich der Anfangswert nach § 154 Abs. 2 BauGB auf die Qualität bezieht, die das Grundstück hätte, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sanierungsunbeeinflusster Grundstückszustand, vgl. bereits OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 -, juris Rn. 28). Nach den damals maßgeblichen Festsetzungen des Baunutzungsplans, der für das Gebiet ein beschränktes Arbeitsgebiet ausweist, waren somit gewerbliche Betriebe, die keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können, Gebäude für Verwaltungs-, Geschäfts- und Bürohäuser sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal zulässig.
Dass der Beklagte hier von dem Bodenwert für ein beschränktes Arbeitsgebiet abweichen durfte, ist nicht ersichtlich. Zur Begründung der abweichenden Beurteilung hat der Beklagte in seiner städtebaulichen Beurteilung lediglich ausgeführt, für die Art der Nutzung wäre im Rahmen der üblichen Genehmigungspraxis eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB erteilt worden, und genehmigungsfähig wäre demnach eine Mischgebietsnutzung gewesen. Weitere Ausführungen, etwa zur Zahl der erteilten Genehmigungen, den betroffenen Grundstücken und den maßgeblichen Erwägungen, fehlen. Das Vorliegen einer entsprechenden Genehmigungspraxis begegnet auch deswegen durchgreifenden Zweifeln, weil die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB für eine solche nicht vorliegen dürften. Denn die Zulassung von Wohnnutzung widerspricht den Grundzügen der Planung, weil sie dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft, welches für das beschränkte Arbeitsgebiet eine allgemeine Wohnnutzung gerade nicht vorsieht (vgl. zu den Grundzügen der Planung Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Stand: 2019, § 31 Rn. 21). Durch die flächendeckende Zulassung gebietsfremder Nutzungsarten greift sie tief in das Interessengeflecht der Planung ein und droht zu einer gänzlich anderen Prägung des Plangebiets zu führen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 7. Juli 2017 - VGH 3 S 381/17 -, Rn. 24 f.). Dass die Festsetzung des allgemeinen Arbeitsgebiets funktionslos geworden wäre, ist demgegenüber weder ersichtlich noch geltend gemacht.
Im Übrigen liegt auch kein Fall des § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV vor. Nach diesem ist, wenn vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen wird, die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. Hier hat der Beklagte jedoch eine vom Planungsrecht abweichende Art der Nutzung zugrunde gelegt.
Der Fehler wirkt sich auf die Wertermittlung aus, da ein höherer Anfangswert bei gleicher Wertsteigerung automatisch zu einem höheren Endwert führt.
(b) Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf Grundlage des Zielbaumschemas ist davon losgelöst auch insoweit fehlerhaft, als der Beklagte sich des maximal veränderbaren Lagewertanteils (LVmax) von 25 % bedient, ohne diesen näher zu plausibilisieren. Soweit die Kammer dies in früheren Entscheidungen anders gesehen hat (vgl. etwa Urteil vom 12. Oktober 2016 - VG 19 K 368.14), hält sie daran nicht mehr fest (vgl. bereits Urteil der Kammer vom 24. September 2020 - VG 19 K 69.16 -, juris).
Mit dem Berechnungsverfahren der Zielbaummethode legt der Beklagte, wie den Erläuterungen im Anhang zu den Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung entnommen werden kann (ABl. 2003, S. 1771), zugrunde, dass der Bodenwert zu einem bestimmten prozentualen Anteil aus Lagewertmerkmalen, d.h. umgebungsbezogenen Wertkomponenten gebildet wird, die durch die Sanierung (durch eine Verbesserung der Gebietsstruktur) verändert werden können. Den Wert dieses durch eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme maximal veränderlichen Lagewertanteils hat der Beklagte hier entsprechend seiner generellen Praxis für Gebiete mit Wohnnutzung mit 25 % des durch eine Sanierung erreichbaren bestmöglichen Endwerts angesetzt. Erst die Annahme eines bestimmten Wertes für den LVmax, der als bekannte Ausgangsgröße in die Berechnung einfließen kann, erlaubt es, im Berechnungsverfahren der Zielbaummethode den Anfangswert aus dem Endwert abzuleiten (oder umgekehrt). Der LVmax kennzeichnet damit die mögliche Bodenwertspanne zwischen dem (gedachten) schlechtestmöglichen Gebietszustand (der mit „sehr schlecht“ zu bewerten ist) und dem (gedachten) bestmöglichen (mit „sehr gut“ zu bewertenden) Gebietszustand. Der Wert bestimmt damit zugleich, welche sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung höchstens eintreten kann. Sie beträgt bei einem LVmax von 25 % für die maximal denkbare Qualitätsverbesserung (vom schlechtestmöglichen bis zum bestmöglichen Gebietszustand) 1/3 bzw. ca. 33,33 % des Anfangswerts. Daraus ergibt sich zugleich, dass das mit der Zielbaummethode erzielte Berechnungsergebnis für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung unmittelbar von der Höhe des zugrunde gelegten LVmax abhängt (zum gesamten Vorstehenden OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O., juris Rn. 44 sowie Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 64 f.).
Angesichts dieser zentralen Bedeutung des LVmax ist entscheidend, wie der hierfür angesetzte Wert ermittelt wurde und welche Annahmen seiner Anwendung auf das im konkreten Sanierungsfall in Rede stehende Sanierungsgebiet zugrunde liegen (s. ebd., Rn. 45). Allerdings hat das hiesige Oberverwaltungsgericht inzwischen in mehreren Fällen - darunter auch in Bezug auf das hier streitgegenständliche Sanierungsgebiet Wederstraße - angenommen, dass der Beklagte eine nachvollziehbare Begründung für die Bestimmung dieses maßgeblichen Faktors bislang schuldig geblieben ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O. sowie Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 63 ff.).
Dem schließt sich die Kammer auch für dieses Verfahren an. Aus dem gemeindlichen Wertermittlungsspielraum (s.o., (1)) entnimmt die Kammer, dass die behördliche Bestimmung des LVmax als derjenigen Größe, die vorgibt, in welchem Umfang überhaupt eine Wertsteigerung stattfinden kann und die solchermaßen als der wertbildende Faktor schlechthin bezeichnet werden kann, gleichfalls (mindestens) der Plausibilitätskontrolle unterliegt. Wollte man, wofür auch gute Gründe sprechen, demgegenüber annehmen, dass das Begründungserfordernis konstitutiv ist für die Prüffähigkeit der rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung selbst, wäre sogar eine gerichtliche Vollkontrolle geboten. Das kann vorliegend aber auf sich beruhen. Denn schon eine Plausibilitätskontrolle ergibt hier relevante Beanstandungen, weil die Festlegung des LVmax zahlreiche Fragen aufwirft.
Das Oberverwaltungsgericht hat bereits im Beschluss vom 25. Januar 2018 im Hinblick auf das hiesige Sanierungsgebiet kritisiert, dass nicht nachvollziehbar sei, ob die Werte plausibel aus vorhandenen Erkenntnissen abgeleitet wurden (a.a.O., Rn. 47), was die tatsächlichen Bewertungsgrundlagen betrifft. Darüber hinaus stelle sich die Frage, ob sie räumlich auf das vorliegende Sanierungsgebiet übertragbar seien. Der Beklagte wende den von ihm für Gebiete mit Wohnnutzung bestimmten LVmax stadtweit auf alle durch diese Nutzungsart geprägten Sanierungsgebiete an, obwohl es nach dem Oberverwaltungsgericht denkbar sei, hinsichtlich des Einflusses von Sanierungsmaßnahmen auf den Bodenwert zwischen besseren, etwa zentralen, und weniger guten, etwa dezentralen Lagen, zu unterscheiden. Es dränge sich folglich die Frage auf, ob nicht in besseren Lagen mit höheren Bodenwerten generell von einem niedrigeren Einfluss der Sanierung auszugehen sei. Daher frage sich, so das Oberverwaltungsgericht, ob es nicht geboten gewesen wäre, für jedes Sanierungsgebiet individuell einzuschätzen, in welchem Umfang eine Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen erreichbar sei.
Erläuterungsbedürftig war nach dem Oberverwaltungsgericht auch der zeitliche Aspekt. Es sei begründungsbedürftig, die im Jahre 2001 gewonnenen Erkenntnisse auf die vorliegende, im Jahre 2010 abgeschlossene Sanierungsmaßnahme zu übertragen, da sich die für den Bodenwert maßgeblichen konjunkturellen Umstände sowie die Marktverhältnisse in der Zwischenzeit in Bezug auf den Einfluss sanierungsbedingter Qualitätsverbesserungen erheblich geändert haben könnten. Jedenfalls stelle sich die Frage, ob es nicht geboten gewesen sei, den angesetzten Wert des LVmax in gewissen zeitlichen Abständen zu überprüfen und ob der Beklagte dies getan habe (so OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O.).
Zu diesen drei Fragenkomplexen (plausible Ableitung, stadtweiter Geltungsbereich, zeitliche Geltung) liegen nach wie vor keine befriedigenden Antworten vor. Vielmehr hat der Beklagte erklärt, er halte an der Berechnung nach der Zielbaummethode nicht mehr fest. Die vorliegende Berechnung kann vor diesem Hintergrund keinen Bestand haben.
(2) Auch die nunmehr vom Beklagten auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens bemühte Wertermittlung ist fehlerhaft und vermag den geforderten Ausgleichsbetrag nicht zu begründen. Dabei kann offenbleiben, ob es sich bei dem Wechsel der Wertermittlungsmethode um einen - wie der Kläger meint - unzulässigen Austausch der Begründung des Verwaltungsakts handelt. Hiergegen spricht, dass es sich bei der Festsetzung des Ausgleichsbetrages um einen gebundenen Verwaltungsakt handelt, der durch die geänderte Begründung keine Wesensänderung erfahren hat (vgl. zur behördlichen Nachbesserungsbefugnis bei materiellen Begründungsfehlern Schneider, in: Schoch/Schneider/Bier, VwVfG, Stand: Juli 2020, § 45 Rn. 87 m.w.N.). Denn derselbe Sanierungsausgleichsbetrag soll für dieselbe Bodenwertsteigerung nunmehr lediglich rechnerisch anders hergeleitet werden.
Die nunmehr zugrunde gelegte Herleitung der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks des Klägers nach §§ 15 f. ImmoWertV ist fehlerhaft.
Der den Gemeinden eingeräumte Wertermittlungsspielraum ist durch die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind, begrenzt. Derartige allgemeine Grundsätze können der Immobilienwertermittlungsverordnung entnommen werden, obgleich diese in erster Linie der Immobilienbewertung durch die Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) in den vom Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen dient und ihr nach höchstrichterlicher Rechtsprechung keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder für die Gerichte zukommt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O., Rn. 25). Zu ihnen gehört der Grundsatz, dass der Anfangs- und Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6/01 -, juris Rn. 21). Zu den allgemeinen Grundsätzen der Wertermittlung gehört darüber hinaus das Gebot, das Wertermittlungsverfahren nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) und den Verkehrswert aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das Vergleichskaufpreis- und auch das Bodenrichtwertverfahren sind als von der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelte Bewertungsverfahren deshalb nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Im Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung zu ermitteln (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Februar 2017 - OVG 6 A 10137/14 -, juris Rn. 68; s.a. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O., Rn. 25)
Gem. § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Wert des Bodens vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Gemäß § 15 ImmoWertV wird im Vergleichswertverfahren der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.
Zur Wertermittlung unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist folglich zunächst eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise auszuwählen. Die Vergleichspreise sind sodann auf die Zustandsmerkmale des zu bewertenden Grundstücks nach Maßgabe des § 16 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV umzurechnen. Die so erzielten Vergleichspreise sind zudem mittels Indexreihen auf die allgemeinen Wertverhältnisse des Wertermittlungsstichtags umzurechnen, sofern dieser nicht eine hinreichende Nähe zum Verkaufsfall aufweist. Schließlich sind solche Preise nach Maßgabe des § 7 ImmoWertV anzupassen oder zu streichen, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Die verbleibenden auf den Wertermittlungstag bezogenen und auf die Zustandsmerkmale des zu bewertenden Grundstücks umgerechneten Vergleichspreise müssen sodann zum Vergleichswert aggregiert werden, wobei jeder einzelne Vergleichspreis hinsichtlich seiner Aussagefähigkeit sorgsam zu würdigen und ihm bei der Aggregation aller Vergleichspreise das angemessene Gewicht zu geben ist (vgl. zum Ganzen Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Auflage 2017, § 15 ImmoWertV Rn. 7f.).
Der Beklagte hat den Endwert fehlerhaft berechnet (dazu (a)). Gleiches gilt für die Bestimmung des Anfangswerts (dazu (b)).
(a) Die Berechnung des Endwertes ist fehlerhaft und hält nicht einmal im Wege einer Plausibilitätskontrolle gerichtlicher Überprüfung stand. Das Gericht kann nicht nachvollziehen, dass es sich bei den herangezogenen Vergleichsfällen um solche Grundstücke handelt, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen (dazu (aa)). Ebenso wenig ist nachvollziehbar, dass mit den zitierten Kauffällen eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen vorliegt (dazu (bb)).
(aa) Auf Grundlage der Angaben des Beklagten kann das Gericht nicht nachvollziehen, dass der Beklagte Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen hat, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Die zum Vergleich herangezogenen Grundstücke sollen eine möglichst weitgehende Übereinstimmung der wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale aufweisen und in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag veräußerst worden sein (Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, 3. Auflage 2018, § 15 ImmoWertV Ermittlung des Vergleichswerts, Rn. 3). In aller Regel ist die hinreichende Übereinstimmung der Vergleichspreise vor allem nach den in den §§ 5 und 6 ImmoWertV konkretisierten Grundstücksmerkmalen zu überprüfen (Kleiber, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, ImmoWertV § 15 Rn. 32 m.w.N.), wobei Unterschiede im Rahmen der Vergleichswertermittlung insbesondere durch geeignete Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten ausgeglichen werden können (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV). Voraussetzung ist, dass die für den Preisvergleich wesentlichen Grundstücksmerkmale sowohl für das Wertermittlungsobjekt als auch für mögliche Vergleichsobjekte hinreichend bekannt sind (vgl. Freise, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Januar 2021, ImmoWertV § 15 Rn. 7). Diesen Mindestanforderungen wird die Berechnung des Beklagten nicht gerecht.
Der Beklagte hat zu den beiden als Vergleichsfälle herangezogenen Grundstücken ausgeführt, es handle sich um einen Verkauf in der E... Straße mit einem Kaufpreis von 162 EUR pro Quadratmeter und einen in der B...straße mit einem Kaufpreis von 171 EUR pro Quadratmeter. Bei beiden Straßen handle es sich um Nebenstraßen in einem allgemeinen Wohngebiet. Die genauen Grundstücksnummern könne der Gutachterausschuss auf gerichtliche Anfrage mitteilen.
Die Heranziehung dieser Grundstücke als Vergleichsfälle scheitert bereits daran, dass sie ausweislich der Angaben des Beklagten in einem allgemeinen Wohngebiet liegen, während das klägerische Grundstück planungsrechtlich einem beschränkten Arbeitsgebiet zuzurechnen ist (s.o., (1)(a)). Dabei stellt die Art der baulichen Nutzbarkeit des Grundstücks einen zentralen wertbildenden Faktor dar (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Dass der Verkaufspreis für ein Grundstück, welches in einem (nach Auffassung des Wertgutachtens höherwertigen) allgemeinen Wohngebiet liegt, ohne weiteres als Vergleichspreis für ein in einem beschränkten Arbeitsgebiet gelegenes Grundstück herangezogen werden darf, erschließt sich dem Gericht nicht, worauf es in der mündlichen Verhandlung auch hingewiesen hat. Die Heranziehung von Verkaufsfällen in einem allgemeinen Wohngebiet wirkt sich insbesondere deswegen auf das Ergebnis der Wertermittlung aus, weil der Beklagte für den Anfangswert einen deutlich niedrigeren, im Wertgutachten für dienstleistungsorientiertes Gewerbebauland ermittelten Bodenrichtwert zugrunde gelegt hat (vgl. unten, b)).
Darüber hinaus können sich nicht nur Art und Maß der baulichen Nutzung, sondern auch Faktoren wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit auf den Wert eines Grundstücks auswirken (vgl. § 4 Abs. 2, § 6 ImmoWertV). Auch diese bedeutsamen individuellen (tatsächlichen und rechtlichen) Eigenschaften des Grundstücks sind bei der Wertermittlung zu berücksichtigen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017, a.a.O., Rn. 49). Hier ist jedoch nicht ersichtlich, welche Faktoren in den Vergleich mit dem klägerischen Grundstück eingeflossen sind und ob diese mit dem Grundstück hinreichend übereinstimmen, so dass sich das Gericht kein Urteil darüber zu bilden vermag, ob der Beklagte für das Vergleichswertverfahren geeignete Vergleichsfälle herangezogen hat.
Nicht dargelegt hat der Beklagte zudem, wann genau die Verkäufe stattgefunden haben. Aus den Ausführungen des Beklagten ergibt sich lediglich, dass diese aus den Jahren 2010 und 2011 stammen, also bis zu 17 Monate nach dem Abschluss der Sanierung stattgefunden haben können, was die Frage der konjunkturellen Entwicklung der Kaufpreise aufwirft (vgl. unten, (bb), sowie Freise, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Januar 2021, ImmoWertV § 15 Rn. 8).
Vor diesem Hintergrund kann offen bleiben, wie sich der bauliche Zustand der Vergleichsgrundstücke im Übrigen darstellt. Zunächst spricht die Formulierung „mit einer zulässigen GFZ-Bebauung von 1,2“ dafür, dass der Beklagte den Bodenwert aus bebauten Grundstücken errechnet hat. Dieser Befund wird dadurch bestätigt, dass es auf S. 3 des Wertgutachtens heißt, eine Recherche in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses habe ergeben, dass aus dem Zeitraum um den Wertermittlungsstichtag nicht genügend Verkäufe von vergleichsgeeigneten unbebauten Grundstücken bekannt geworden seien. Es entspricht auch der Lebenserfahrung, dass in innerstädtischen Lagen Kaufpreise für unbebaute Grundstücke gleicher Nutzungsintensität in vergleichbarer Lage regelmäßig nicht vorliegen (vgl. Hamburgisches OVG, Urteil vom 16. April 2015 - OVG 4 Bf 66/13 -, juris Rn. 48). Hätte der Beklagte aber den Verkauf bebauter Grundstücke zur Grundlage von Vergleichsfällen gemacht, während Maßstab für die Bewertung der Bodenwert ist (vgl. § 154 Abs. 2 BauGB), hätte er zunächst aus dem Verkaufspreis den Wert des Bodens ohne Berücksichtigung der baulichen Anlagen auf dem Grundstück (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV) errechnen müssen. Aufgrund der damit im Zusammenhang stehenden Schwierigkeiten spielt die Ermittlung des Vergleichswerts bebauter Grundstücke auf der Grundlage von Vergleichspreisen in der Praxis keine Bedeutung (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, ImmoWertV § 15 Rn. 78). Sie scheitert häufig aufgrund der Unterschiede zwischen den einzelnen Grundstücken und der nicht bekannten Ausstattungs- und Zustandsmerkmale der Vergleichskauffälle (vgl. Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, 3. Auflage 2018, § 15 ImmoWertV Ermittlung des Vergleichswerts, Rn. 10). In welcher Weise vorliegend eine Ableitung des Bodenwerts aus dem Verkaufspreis bebauter Grundstücke erfolgt ist, ist nicht ersichtlich. Allerdings hat der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung nunmehr mitgeteilt, es handle sich bei allen zum Vergleich herangezogenen Verkaufsfällen um unbebaute Grundstücke, sodass deren Heranziehung - dies zugrunde gelegt - nicht auch noch an der fehlenden Plausibilisierung der Bodenwertableitung scheitert.
(bb) Darüber hinaus kann das Gericht nicht feststellen, dass es sich bei den Kauffällen um eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen handelt (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).
Für die ausreichende Zahl von Vergleichspreisen sind gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 ImmoWertV solche Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, ImmoWertV § 15 Rn. 17). Wie groß die Anzahl von Vergleichspreisen sein muss, ist nicht abschließend geklärt. In der Literatur wird von einem Stichprobenumfang von 10 bis 30 Fällen ausgegangen (vgl. Freise, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Januar 2021, ImmoWertV § 15 Rn. 5: 10 bis 30; Mannek in: Stenger/Loose, Bewertungsrecht, Stand: März 2021, § 183 BewG, Rn. 16; a.A. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, ImmoWertV § 15 Rn. 22). Auch wenn man die „ausreichende Zahl von Vergleichspreise“ niedriger ansetzen wollte, wird der Beklagte diesem mit seinen lediglich zwei (nicht näher benannten, s.o.) Vergleichsfällen nicht gerecht. Zwar geht der Beklagte zunächst von neun Verkaufsfällen in den Jahren 2010 und 2011 aus. Von diesen hält er jedoch drei wegen besonders hoher oder niedriger Kaufpreise für nicht berücksichtigungsfähig. Aufgrund ihrer mit dem klägerischen Grundstück nicht vergleichbaren Lage werden zudem mehrere mit Blick auf den Park gelegene Grundstücke und ein in der H...-straße gelegenes Grundstück aussortiert, weil diese nach Ansicht des Beklagten mit dem klägerischen Grundstück keine hinreichend übereinstimmenden Grundstücksmerkmale aufweisen. Berücksichtigungsfähig i.S.d. § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV bleiben mithin lediglich zwei Grundstücke. Davon, dass eine so geringe Anzahl an Verkaufsfällen nicht ausreichend aussagekräftig ist, sind auch das Stadtentwicklungsamt des Bezirks im Wertgutachten (S. 7: „nicht genügend Verkäufe“) sowie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im Widerspruchsbescheid vom 10. Mai 2017 (S. 7) ausgegangen. Letztere hat ausgeführt, in der Kaufpreissammlung seien ein Verkauf im Mischgebiet und zwei Verkäufe im Gewerbegebiet enthalten. Diese kleine Anzahl von Kauffällen sei zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ungeeignet.
Auch wenn man davon ausgehen wollte, dass aufgrund des „chronischen Mangel(s) an geeigneten Vergleichspreisen“ auch bereits „wenige“ Vergleichspreise für die Ermittlung des Vergleichswerts ausreichen können (Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, ImmoWertV § 15 Rn. 23), so ist dies allenfalls dann der Fall, wenn die wenigen Vergleichsfälle eine große Übereinstimmung mit dem zu bewertenden Grundstück aufweisen und damit unter Würdigung der den einzelnen Verkaufsfällen zugrunde liegenden Umstände besonders aussagkräftig sind (vgl. ebd. und Freise, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Januar 2021, ImmoWertV § 15 Rn. 5). Wie bereits ausgeführt (s.o., (aa)) weisen die Vergleichsgrundstücke aber keine hinreichende Übereinstimmung mit dem zu bewertenden Grundstück auf.
(b) Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob der Beklagte den aus dem Bodenrichtwert ermittelten Anfangswert fehlerfrei ermittelt hat. Hieran bestehen allerdings Zweifel.
Gem. § 16 Abs. 1 kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
Das Gericht kann mangels näherer Angaben nicht ohne weiteres nachvollziehen, ob der Beklagte mit 140 EUR/m² einen geeigneten Bodenrichtwert zugrunde gelegt hat, dass also die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Bei dem Wert von 140 EUR/m² soll es sich um den Bodenrichtwert vom 17. September 1992 handeln, wobei nähere Angaben zu Art und Maß der Nutzung fehlen. Ist dies der Fall, so hat der Beklagte nicht zwischen Qualitätsstichtag und Wertermittlungsstichtag differenziert. Bei dem Anfangswert handelt es sich wie dargestellt um den Wert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Dieser ist für denselben Zeitpunkt zu ermitteln wie der Endwert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018 - BVerwG 4 B 67/17 -, juris Rn. 11), also bei Abschluss der Sanierung. Nur für den (fiktiven) Zustand des Grundstücks zum Zeitpunkt der Wertermittlung ist auf den Zustand ohne Sanierung abzustellen (sog. Qualitätsstichtag, vgl. ebd.). Hier hat der Beklagte für den Anfangswert den Bodenrichtwert jedoch zum Zeitpunkt des Tages vor förmlicher Bekanntmachung der Sanierungsabsicht - den 17. September 1992 -, also den Wert zum Zeitpunkt des Qualitätsstichtages, zugrunde gelegt („Stichtag für den Anfangswert“, Bl. 4 des Schriftsatzes vom 2. Februar 2019). Dies hat zur Folge, dass die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung hier die Differenz aus dem Wert nach der Sanierung und vor der Sanierung betragen soll, anstelle der Differenz aus dem (fiktiven) Wert des Grundstücks ohne Sanierung (Anfangswert) und mit Sanierung (Endwert). Bei - wie hier - unterschiedlichen Wertermittlungsstichtagen können konjunkturbedingte Wertänderungen den Anfangs- und Endwert unterschiedlich beeinflussen und somit Eingang in den Ausgleichsbetrag finden. Dies wäre aber mit der bodenpolitischen Konzeption des Gesetzes unvereinbar, nach der nur die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen Gegenstand der „Abschöpfung“ durch Ausgleichsbeträge sind (vgl. Hessischer VGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VGH 3 A 1832/11 -, juris Rn. 60). Allgemeine Preissteigerungen und inflationäre Geldentwertung soll der Ausgleichsbetrag gerade nicht erfassen (vgl. Gaentzsch, in: Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: April 2021, § 154 Rn. 17; Freise, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Januar 2021, ImmoWertV § 15). In der Praxis ist daher grundsätzlich eine konjunkturelle Fortschreibung von auf einen in der Vergangenheit ermittelten Bodenwert im Rahmen der Wertermittlung üblich (vgl. etwa VG Leipzig, Urteil vom 22. Mai 2019 - VG 6 K 1469/18 -, juris Rn. 48; VG Minden, Urteil vom 14. März 2002 - VG 9 K 1440/98 -, juris Rn. 59). Der vom Beklagten verfolgte Ansatz wäre nur dann nicht zu beanstanden, wenn überhaupt keine konjunkturelle Entwicklung des Bodenwertes zwischen 1992 und 2010 stattgefunden hätte. Solches erscheint aber nicht ohne weiteres plausibel. Schließlich hat der Beklagte einerseits selbst ausgeführt, der Anfangswert betreffe einen Zeitpunkt „gut ein Jahr nach dem Hauptstadtbeschluss des Deutschen Bundestages vom 20. Juni 1991 und weniger als zwei Jahre nach der Wiedervereinigung, die als Nebenerscheinung in Berlin eine Explosion der Grundstückskaufpreise mit sich gebracht hatte“, während andererseits ausweislich der Stellungnahme im Widerspruchsverfahren (S. 3) eine negative Wertentwicklung sowohl im Sanierungsgebiet als auch im angrenzenden Gebiet stattgefunden hat. Nichts anderes ergibt sich aus der vom Beklagten zitierten Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zum Sonderfall des Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt. Für dieses ging das Gericht davon aus, dass aufgrund des dortigen Sonderfalls auch ohne die förmliche Sanierung eine qualitative Fortentwicklung des Sanierungsgebiets aufgrund privater Investitionen im Sanierungsgebiet zu erwarten gewesen wäre (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 34ff., 39). Soweit der Beklagte hieraus den Umkehrschluss ziehen will, dass in sonstigen Sanierungsgebieten eine konjunkturelle Entwicklung nicht stattfinde und daher nicht zu berücksichtigen sei, ist dies unzutreffend. Denn Gegenstand der Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts war lediglich die Frage der Kausalität der Festsetzung des Sanierungsgebiets für die im Gebiet vorgenommenen lagewerterhöhenden Maßnahmen (vgl. ebd., Rn. 32). Zur Frage der sonstigen konjunkturellen Entwicklung verhält sich die Entscheidung nicht.
b) Diese Fehler bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung müssen zur Aufhebung des Bescheides insgesamt führen. Das Gericht ist nicht berechtigt und verpflichtet, die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung selbst neu zu berechnen. Die ihm grundsätzlich obliegende Verpflichtung, die Sache spruchreif zu machen und dabei zu prüfen, ob und inwieweit der Festsetzungsbescheid zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags aufrecht erhalten bleiben kann (vgl. § 86 Abs. 1 und § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO „soweit“), findet hier aufgrund des der Gemeinde bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraums eine Grenze (vgl. zuletzt OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, a.a.O., juris Rn. 70 ff.). Dass der Spielraum des Beklagten hier entsprechend einer Ermessensreduzierung auf Null auf einen einzigen richtigen Berechnungsweg eingeschränkt wäre, ist nicht zu erkennen. Angesichts der erheblichen Unklarheiten in Bezug auf die vom Beklagten bemühten Verfahren ist ebensowenig ersichtlich, dass der Beklagte den ihm zustehenden Wertermittlungsspielraum durch eine vorgängige Entscheidung bereits beanstandungsfrei im Sinne der Festlegung auf ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren ausgeübt hätte und das Gericht die Neuberechnung aufgrund dieser Vorgaben selbst vornehmen oder dem Beklagten durch eine Tenorierung im Sinne des § 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO aufgeben könnte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O, Rn. 51).
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung.
Ein Grund, die Berufung zuzulassen, ist nicht gegeben, §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO. Gründe, für die Zulassung der Sprungrevision gemäß § 134 VwGO (i.V.m. § 132 Abs. 2 Nr. 1 oder 2 VwGO) sind nicht zu erkennen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 162 und 163 BauGB
§§ 15 f. ImmoWertV
§§ 5 und 6 ImmoWertV
§ 192 BauGB
§ 15 ImmoWertV
§ 7 ImmoWertV
§ 6 ImmoWertV
§ 183 BewG
§ 167 VwGO
§ 134 VwGO
§ 7 Nr. 10 BauO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 16 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV
§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 15 Abs. 1 Satz 1 und 2 ImmoWertV
§ 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung
§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 132 Abs. 2 Nr. 1 oder 2 VwGO
§ 16 Abs. 1 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: 4 B 11/19
4 C 31/13
2 B 18.16
3 S 381/17
19 K 368.14
19 K 69.16
2 B 2.16
4 C 6/01
6 A 10137/14
4 Bf 66/13
4 B 67/17
3 A 1832/11
6 K 1469/18
9 K 1440/98