Amtsgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-18, Aktenzeichen 514 C 98/23
ECLI: ECLI:DE:AGDO:2024:0118.514C98.23.00

Tenor:
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft M.-straße N01 in V. vom 00.00.0000 zu den TOP 2 (Jahresabrechnungen 0000 Beschlussfassung über die Nachschösse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 0000), TOP 3 (Entlastung des Verwalters für 0000) sowie TOP 4 (Entlastung des Verwaltungsbeirats für 0000) werden für ungültig erklärt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf bis zu 15.500,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger ist Miteigentümer innerhalb der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 00.00.0000 wurde unter dem TOP 2 ein Beschluss über die Nachschüsse bzw. Anpassung der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen aus dem Jahr 0000 gefasst. Unter dem TOP 3 wurde die Entlastung des Verwalters für das Kalenderjahr 0000 beschlossen. Unter dem TOP 4 wurde die Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Kalenderjahr 0000 beschlossen. Wegen der weiteren Einzelheiten der Eigentümerversammlung wird auf das Protokoll (Blatt 5 f. dA) Bezug genommen. Wegen der der Beschlussfassung zugrundeliegenden Einzelabrechnungen wird exemplarisch Bezug genommen auf die Abrechnung für die WE 02 des Klägers (Blatt 46 ff. dA). Auf Seite 2 dieser Abrechnung (Blatt 47 dA) findet sich die Position 042100 Wasser H 183 mit 1.065,13 €. Auf Seite 3 der Abrechnung, in der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung (Blatt 48 dA) findet sich diese Position Wasser H 183 mit Gesamtkosten von 1.211,11 €.
Der Kläger ist u.a. der Ansicht, dass die Jahresabrechnung inhaltlich unrichtig sei. Hierzu ist der Kläger unter anderem der Auffassung, dass dies daraus folge, dass sich die Gesamtbeträge bei der Position Wasser H 183 auf Seite 2 der Einzelabrechnungen und Seite 3 der Einzelabrechnung unterschieden.
Der Kläger beantragt,
die gefassten Beschlüsse in der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der WEG M.-straße N01 in V. vom 00.00.0000 zu den Tagesordnungspunkten
1. TOP 2 „Jahresabrechnungen 0000 Beschlussfassung über die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 0000“,
2. TOP 3 „Entlastung des Verwalters für das Kalenderjahr 0000“ und
3. TOP 4 „Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Kalenderjahr 0000“
für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Zu der Abweichung bei den Wasserkosten behauptet die Beklagte zuletzt, dass lediglich in den Einzelabrechnungen ein nicht verteilungsrelevanter Abschlag Wasser für Januar 0000 in Höhe von 78,00 € in Abzug gebracht worden sei. Grund hierfür sei, dass der Abschlag für Januar 0000 von der DEW 21 nicht – wie üblich – am Monatsanfang, sondern bereits am Ende des Vormonats eingezogen worden sei, nämlich am 00.00.0000. Somit seien die Eigentümer in der Abrechnung 0000 mit den tatsächlich für das Jahr 0000 von der Klägerin geleisteten Wasserzahlung belastet, nicht aber mit dem Abschlag für 0000. Nicht verteilungsrelevante Einnahmen und Ausgaben seien nicht in die Abrechnung aufzunehmen. Der Wasserkostenabschlag für Januar 0000 sei nicht verteilungsrelevant. Auch stünde es im Ermessen der Wohnungseigentümer, marginale Abrechnungsfehler hinzunehmen. Auch bestehe kein Rechtsschutzbedürfnis.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, insbesondere hinsichtlich der weiteren Einwendungen des Klägers sowie der hierzu erfolgten Erwiderung der Beklagten wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die protokollierten Erklärungen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Zunächst entspricht die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 2 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die dem Beschluss zugrundeliegende Jahresabrechnung fehlerhaft ist und Auswirkungen auf die Zahlungsverpflichtungen der Eigentümer hat. Nach der ab dem 00.00.0000 geltenden Rechtslage beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 2 WEG nicht mehr über die Jahresabrechnung als Rechenwerk und ihre einzelnen Bestandteile, sondern auf der Grundlage der vom Verwalter erstellten Abrechnung nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Dementsprechend können Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung eine Anfechtung des Beschlusses gemäß § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also der von ihnen zu leistenden Nachschüssen oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirkt (LG München I, Urteil vom 13.07.2022 – 1 S 2338/22 WEG, ZWE 2022, 362). In der Jahresabrechnung sind alle Kosten aufzuführen, die für das Gemeinschaftseigentum und seine Verwaltung tatsächlich aufgewandt wurden; selbst Ausgaben, die der Verwalter im abzurechnenden Wirtschaftsjahr unberechtigt zulasten der Gemeinschaft getätigt hätte, sind in die Jahresabrechnung einzustellen. Die Abrechnung ist dann fehlerhaft, wenn Zahlungen als tatsächliche Ausgaben nicht abgerechnet werden (Becker in: Bärmann, WEG, 15. Auflage 2023, § 28 Randnummer 157 f.). Vorliegend hat die Beklagte zuletzt selbst vorgetragen, dass eine Abweichung zwischen den dargestellten Ausgaben in der Einzelabrechnung sowie den tatsächlich geflossenen Kosten besteht. Auch wenn es sich bei Zahlung über 78,00 € an die DEW 21 um einen Abschlag für das Jahr 0000 handelt, ist dieser auch dann aufzunehmen und zu verteilen, wenn er bereits im Jahr 0000, wenn auch am letzten Bankarbeitstag des Jahres, gebucht wurde. Denn in den Einzelabrechnungen sind grundsätzlich alle Kosten aus der Gesamtabrechnung zu verteilen.
Soweit die Beklagte der Ansicht ist, dass es vom Verwaltungsermessen der Eigentümer gedeckt sei, einen derartigen Kleinbetrag bei der Kostenverteilung desjenigen Jahres zu berücksichtigen, in welchen der Betrag „gehöre“, kann dem hier nicht gefolgt werden. Denn die Beklagte hat schon nicht dargelegt, dass die Eigentümer transparent über diese Vorgehensweise informiert waren und insoweit bei der Beschlussfassung ihr Ermessen auf ausreichender Tatsachengrundlage ausüben konnten.
Auch fehlt der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Zwar wird vertreten, dass es bei Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels hinzunehmen sein kann, wenn sich dies bei den einzelnen Wohnungseigentümern nur im Rahmen von Kleinbeträgen auswirkt. Etwas anderes gilt aber dann, wenn nicht alle Kosten verteilt wurden. Dann führt zwar die Anfechtung im Zweifel auch nur zu einer Schlechterstellung des anfechtenden Wohnungseigentümers. Die Anfechtung ist in diesem Fall aber nicht rechtsmissbräuchlich, da eine unvollständige Kostenverteilung die Abrechnung unstimmig macht, der Jahresetat nicht ausgeglichen und der Wohnungseigentümer dem Risiko einer Inanspruchnahme Dritter ausgesetzt wird (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 28 Randnummer 233).
Auf die weiteren Einwendungen kommt es nicht an, da der Beschluss schon aufgrund dieses Fehlers der Abrechnung für ungültig zu erklären ist.
Die Entlastung des Verwalters (TOP 3) und des Beirats (TOP 4) entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Abrechnung, die vom Verwalter erstellt und vom Beirat geprüft wurde, fehlerhaft ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert ist auf bis zu 15.500,00 € festzusetzen, wobei auf die Anfechtung des TOP 2 bis zu 13.500,00 € entfallen sowie auf die Anfechtung der Entlastungen jeweils bis zu 1.000,00 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 28 Abs. 2 WEG

Zitierte Entscheidungen: 1 S 2338/22