Verwaltungsgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-12-14, Aktenzeichen 18 K 6644/19
ECLI: ECLI:DE:VGD:2022:1214.18K6644.19.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der auf Grund des Urteils vollstreckbaren Kosten abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % der vollstreckbaren Kosten leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Trägerin der „Q. “ (im Folgenden: Schule) in S. . Am 19. August 2014 erteilte der Beklagte mit Wirkung zum 1. August 2014 die Genehmigung, diese Schule als private Ersatzschule mit dem Bildungsgang Grundschule zu errichten und zu betreiben. Der am 1. August 2014 aufgenommene Schulbetrieb findet in den Gebäuden der L.------straße 00 in S. statt. Bei den Räumlichkeiten handelt es sich um eine im Jahr 1955 durch einen Textilfabrikanten errichtete, unter Denkmalschutz stehende Villa auf einem ca. 40.000 m² großen Grundstück. Das Wohngebäude ist umgeben von einer hügeligen Wald- und Parklandschaft. Neben einem ca. 200 m² großen Schwimmbecken gibt es weitere Nebenanlagen und Nebengebäude wie ein Gästehaus, einen Tennisplatz und ein Gartenhaus. Für das Grundstück existiert ein am 14. Januar 2014 geschlossener Mietvertrag zwischen Herrn B. T. (Vermieter) und der Klägerin (Mieterin), deren Geschäftsführerin die Ehefrau des Herrn T. ist. Anlage 1 des Mietvertrages wies zum Mietbeginn des 1. August 2014 eine gemietete Fläche von 386,30 m² aus. Erst mit einer am 25. November 2022 erfolgten Änderung wurde die Mietfläche nachträglich ab 1. August 2014 auf 478,02 m² festgesetzt. Zwischen den Mietparteien wurde (bereits im Ursprungsvertrag) ein Netto-Kaltmietzins in Höhe von 11,- Euro/m² vereinbart.
Bezüglich dieser Miethöhe begehrt die Klägerin von dem Beklagten die Refinanzierung. Auf der Grundlage des hierzu durch die Klägerin für das Jahr 2014 vorgelegten „Haushaltsplan-Planschule“ bewilligte der Beklagte mit Schreiben vom 28. August 2014 für das Haushaltsjahr 2014 ab dem Monat August zunächst Abschläge in Höhe von 12.000,- Euro monatlich. Nach Einreichung der Jahresrechnung 2014 durch die Klägerin am 9. Mai 2015 teilte der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 11. Mai 2015 mit, dass der Landeszuschuss 84.868,47 Euro betrage und sich daher abzüglich der Abschlagszahlungen eine Nachzahlung von 24.868,47 Euro ergebe. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2015 reichte die Klägerin betreffend die Höhe des zu refinanzierenden Mietzinses ein Gewerbe-Mietwertgutachten der Sachverständigen-Sozietät Immobilienbewertung S1. T1. und Partner vom 20. Dezember 2013 ein. Darin schätzt der Sachverständige S1. T1. zum Stichtag 11. November 2013 das angemessene Mietniveau auf der Grundlage des angemessenen Nutzungswerts der Schule auf einen monatlichen Mietwert (netto, kalt) in Höhe von 11,- Euro/m². Vor dieser Gutachtenerstellung hatte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Wesel auf eine entsprechende Anfrage der Klägerin mit Schreiben vom 10. September 2013 mitgeteilt, aufgrund vorrangigerer Aufgaben habe er bisher keine Mietwertgutachten erstattet und werde dies auch zukünftig nicht leisten können.
In einem hausinternen Vermerk vom 10. August 2017 setzte sich der Beklagte mit dem eingereichten Mietwertgutachten auseinander und stellte mit Blick auf ein aus einem anderen Verfahren stammendes Gutachten des Oberen Gutachterausschusses fest, dass es Anlass zu Zweifeln an der im Gutachten von 20. Dezember 2013 zugrunde gelegten Methodik gebe. Insofern habe der Sachverständige S1. T1. für die Ermittlung des angemessenen Mietzinses nicht das Vergleichswertverfahren, sondern das Nutzwertverfahren angewandt.
Mit Bescheid vom 27. September 2017 erkannte der Beklagte nach dem Vergleich von Raumprogrammfläche und tatsächlich schulisch genutzter Fläche der Schule 478,02 m² Nettogrundfläche als sogenannte „Bewirtschaftungsfläche“ an und kündigte an, diese Fläche künftig im Rahmen der Refinanzierung zu berücksichtigen.
Anschließend hörte der Beklagte die Klägerin unter Zugrundelegung dieser anerkannten schulisch genutzten Fläche mit Schreiben vom 13. Oktober 2017 zu der beabsichtigten Zusage betreffend die Refinanzierung der Gebäudemiete für die Zeit vom 1. August 2014 bis zum 31. Dezember 2019 an. Hierbei stellte er einen refinanzierungsfähigen Mietzins in Höhe von 6,10 Euro/m² in Aussicht. Zu diesem Wert führte der Beklagte im Wesentlichen aus: Der Mietspiegel des Immobilienverbandes Deutschland (im Folgenden: IVD) für das Jahr 2014 weise für die Stadt S. keine Vergleichsmiete aus. Daher sei hilfsweise auf die Vergleichsmieten abzustellen, die der IVD-Mietspiegel 2014 für Büromieten von Gewerbeimmobilien mit „mittlerem Nutzungswert“ in den der Stadt S. umliegenden Städten und Gemeinden X. , W. , E. , N. und E1. ausweise. Für X. weise der IVD 4,- Euro, für W. 4,50 Euro, für E. 6,35 Euro, für N. 6,50 Euro und für E1. 8,80 Euro aus. Aus diesen Vergleichsmieten lasse sich ein einfacher rechnerischer Mittelwert errechnen, der bei 6,03 Euro/m² liege. Setze man die gebietstypischen Bodenrichtwerte der umliegenden Städte und Gemeinden in Relation zu ihren ausgewiesenen Nettokaltmieten und ermittele dadurch Quotienten, ergäben sich für die genannten Städte Rechenfaktoren in einer ähnlichen Größenordnung. Bei Übertragung auf die Stadt S. resultiere daraus im für den Schulträger günstigsten Fall eine Nettokaltmiete von rund 6,10 Euro/m². Es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Anmietung einer für Schulzwecke geeigneten Immobilie zu diesem Mietzins nach den örtlichen Verhältnissen nicht realisierbar sei. Einen Mietzins für Gewerbeimmobilien mit „gutem Nutzungswert“ im Sinne der einschlägigen Verwaltungsvorschriften könne er als nicht refinanzierungsfähig ansehen, da das von der Schule genutzte Schulgebäude nicht als Neubau oder neuwertiger Erweiterungs- oder Umbau im Sinne dieser Vorschriften gelten könne. Zu einer anderen Einschätzung bezüglich der Höhe des refinanzierbaren Mietzinses komme er auch nicht auf der Grundlage des von der Klägerin eingereichten Mietwertgutachtens vom 20. Dezember 2013. Dieses beruhe auf dem sogenannten modifizierten Nutzwertverfahren, während ausweislich vorliegender Rechtsprechung das Vergleichswertverfahren anzuwenden sei. Zudem sei die von dem Sachverständigen vorgenommene Marktuntersuchung nicht verständlich. Rechenparameter bzw. Ansätze seien teilweise nicht oder nicht ausreichend begründet worden (Aufschlag Außenanlagen, Marktanpassung, Höhe der Instandhaltungskosten). Mehr als einen „mittleren Nutzungswert“ könne dem Schulgebäude auch im Lichte der Kriterien, die der IVD für die Einordnung von Gewerbeimmobilien nenne, nicht zugesprochen werden.
Gegen das Anhörungsschreiben legte die Klägerin mit Mail vom 7. November 2017 „Einspruch“ ein, den sie mit Schriftsatz vom 13. November 2017 begründete. Sie machte im Wesentlichen geltend: Das denkmalgeschützte Anwesen zeichne sich durch seine Alleinstellung im Hinblick auf seine Lage, seine Qualität und seine schulische Nutzbarkeit aus. Das Gebäude habe eine komplette Innenrenovierung erfahren und sei für die Nutzung moderner Medien mit gesichertem Netzwerk ausgestattet. Die Einstufung in die Kategorie „guter Nutzungswert“ sei sehr wohl gerechtfertigt. Für das Schulanwesen auf einem einzigartigen Naturgrundstück gebe es keine vergleichbaren Gewerbeobjekte, weder in der Umgebung noch in der weiteren Umgebung; für den Raum S. biete der IVD überhaupt keine Vergleichsmieten für Gewerbeobjekte an. Die von ihr gefundenen Gewerberaum-Miethöhen bewegten sich zwischen 8,50 Euro/m² und 14,- Euro/m². Es sei nicht bewiesen, dass der örtliche Gutachterausschuss für ihr Schulgebäude zu einer niedriger anzusetzenden Mietwertermittlung gekommen wäre. Das von ihr vorgelegte Mietwertgutachten sei aktuell und richtig. Sie beziehe sich insoweit auch auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Köln vom 14. September 2011  10 K 1278/10 .
Im Anschluss an eine interne Auseinandersetzung mit diesen Einwendungen und eine Prüfung der Möglichkeit, den oberen Gutachterausschuss zu befassen, hörte der Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 21. Mai 2019 zum Festsetzungsbescheid für das Haushaltsjahr 2014 an. Sodann setzte er nach weiteren schriftlichen Einwendungen der Klägerin mit Bescheid vom 9. August 2019 den Zuschuss für das „Haushaltsjahr 2015“ (gemeint: 2014) auf 61.188,08 Euro fest. Aufgrund der bereits erhaltenen Abschlagszahlungen in Höhe von 84.000,- Euro für den Zeitraum August bis Dezember 2014 errechnete er einen Rückforderungsbetrag von 22.811,92 Euro. Dieser Betrag ergebe sich unter anderem aufgrund der Festsetzung des refinanzierbaren Mietzinses in Höhe von 6,10 Euro/m². Diesbezüglich führte der Beklagte aus, die von der Klägerin herangezogenen Objekte mit Kaltmieten, die über dem Quadratmeterpreis von 6,10 Euro lägen, befänden sich überwiegend in E1. in guten bis sehr guten Lagen, beispielsweise im Innenhafen. Zudem seien die Mietpreise der Stadt E1. ausweislich des IVD-Mietspiegels im Vergleich zu anderen Nachbarstädten von S. , wie X. , W. , E. oder N. vergleichsweise hoch. Allein aufgrund der Größe und Einwohnerzahl seien die genannten Städte für einen Vergleich mit S. geeigneter. Im Übrigen bezögen sich die im Schreiben der Klägerin vom 13. November 2017 aufgezeigten Mieten nicht auf Mietpreise im Jahr 2014. Der IVD-Mietpreisspiegel weise als „mittleren und guten Nutzungswert“ für X. 4,- und 5,- Euro, für W. 4,50 und 5,- Euro und für E. 6,35 und 7,50 Euro aus. Für die Stadt E1. werde ein „mittlerer Nutzungswert“ von 8,80 Euro und ein „guter Nutzungswert“ von 12,50 Euro ausgewiesen. Insofern stelle die von der Klägerin vorgelegte Auswahl an Mietobjekten keine ausgewogene und repräsentative Auswahl dar. Bei einer Suche im Internetportal „j. “ ließen sich durchaus zum Vergleich geeignete Mietobjekte in der näheren Umgebung in der Größe der Schule finden, die zu Mietpreisen von 6,10 Euro/m² und darunter angeboten würden. Er gehe daher davon aus, dass zu einem Mietzins von 6,10 Euro/m² in der Umgebung von S. eine für schulische Zwecke geeignete Immobilie gemietet werden könne. Bei der Festsetzung der refinanzierbaren Miete sei daher ein Betrag von 14.579,61 Euro (6,10 Euro x 478,02 m² x 5 Monate) angesetzt worden.
Gegen diesen, ihr am 13. August 2019 zugestellten Bescheid hat die Klägerin am 9. September 2019 Klage erhoben.
Zur Begründung macht sie im Wesentlichen geltend: Der von ihr eingeschaltete Sachverständige habe in seinem Mietwertgutachten einen angemessenen Mietzins von 11,- Euro/m² ermittelt. Mit der Begründung seines Bescheides ignoriere der Beklagte das Mietwertgutachten des Sachverständigen vollständig, obwohl er daran gebunden sei.
Nachdem der Beklagte im gerichtlichen Verfahren Einwendungen gegen das im Gutachten der Mietzinsermittlung zugrunde gelegte Nutzwertverfahren vorgebracht hatte, hat die Klägerin ein überarbeitetes Mietwertgutachten desselben Sachverständigen vom 19. November 2020 vorgelegt, in dem dieser den angemessenen Refinanzierungs-Mietwert auf monatlich 10,59 Euro/m² schätzt. Hierzu trägt sie vor, dieses Gutachten sei unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens erstellt worden. Dabei sei der Gutachter frei darin, welche Vergleichsobjekte er für die Bewertung als stichhaltig heranziehe. Insoweit habe der Gutachter aus Überzeugung auf den Vergleich mit Büromieten verzichtet. Dies gelte bereits deshalb, weil der Markt für Schulen ein vollständig anderer als der Markt für Bürogebäude sei. Nach der Rechtslage bestehe für den Gutachter auch keine Verpflichtung, Büromieten zur Erstellung des Mietwertgutachtens mit heranzuziehen. Dies ergebe sich aus der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Köln vom 14. September 2011  10 K 1278/10 , in der das Gericht festgestellt habe, dass es sich bei der Nettokaltmiete für Büronutzung nicht um eine unabänderliche, in jedem Fall der Festsetzung des Mietzuschusses zugrunde zu legende Größe handele, sondern um einen pauschalierenden Orientierungsmaßstab.
Soweit die Lage betroffen sei, sei für die „gute Lage“ einer Schule im Gegensatz zu Büroimmobilien entscheidend, ob die Schule für ihren Zweck sinnvoll liege. In dem genannten Urteil des Verwaltungsgerichts Köln habe sich das Gericht insoweit den Ausführungen des dortigen Gutachters angeschlossen, wonach sich dann, wenn sich „das Grundstück in einer  auf den Schulzweck bezogen  guten Lage, ruhig, verkehrsmäßig gut erschlossen und nicht von Immissionen beeinträchtigt befinde (…), es wertmäßig wie eine Zentrumslage einzuschätzen“ sei. Da die Lage der streitgegenständlichen Schule dem dort in Rede stehenden „hochwertigen Grundstück“ entspreche, hätten bei dem Mietwertgutachten auch Mieten aus Zentrumslagen zum Vergleich zugelassen und herangezogen werden dürfen.
Entgegen den Einwendungen des Beklagten habe der Gutachter ferner detaillierte Angaben hinsichtlich des Mietpreisaufschlags bei den installationsintensiven Räumen gemacht. Der Gutachter kenne viele andere Schulen und wisse daher, dass dort keine installationsintensiven Räume vorhanden seien. Der vom Gutachter für angebracht gehaltene Zuschlag für den schulpädagogisch genutzten wertvollen und absolut außergewöhnlichen Außenbereich sei aufgrund des vorliegenden Schulkonzeptes gerechtfertigt. Soweit der Beklagte Einwendungen betreffend die Einbeziehung einer Realschule im Kreis N1. vorgetragen habe, seien diese ebenfalls nicht gerechtfertigt.
Schließlich dürfe die zu refinanzierende Miethöhe auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes nicht rückwirkend zum 1. August 2014 auf 6,10 Euro/m² festgesetzt werden. Denn nach § 112 Abs. 5 SchulG NRW habe der Festsetzungsbescheid für das Jahr 2014 spätestens im Jahr 2016 erlassen werden müssen. Die späte Bescheiderteilung erst im Jahr 2019 führe dazu, dass bei einer Nichtanerkennung des Gutachtens hohe Rückzahlungsforderungen auf sie zukämen, mit der Gefahr, dass sie in die Insolvenz getrieben werde. Wegen der Ausführungen der Klägerseite in der mündlichen Verhandlung wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt,
das beklagte Land zu verpflichten, unter Abänderung des Bescheides der Bezirksregierung X. vom 9. August 2019 den Landeszuschuss für das Haushaltsjahr 2014 auf 70.524,53 Euro festzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er zunächst auf die umfangreiche Begründung zur Höhe des refinanzierbaren Mietzinses in der Anhörung zur Refinanzierungszusage vom 13. Oktober 2017 sowie in der Anhörung zum Festsetzungsbescheid vom 21. Mai 2019 und trägt ergänzend wie folgt vor: Entgegen der Ansicht der Klägerin habe diese zwar ein Mietwertgutachten erstellen lassen können. Eine Bindung an das vorgelegte Gutachten bestehe jedoch nicht, wenn dieses fehlerhaft sei. Auch unter Berücksichtigung des von der Klägerin vorgelegten aktuelleren Gutachtens vom 19. November 2020 bleibe es für die zu refinanzierenden Mietkosten bei dem der Festsetzung zugrunde gelegten Betrag von 6,10 Euro/m². Soweit die Vergleichsobjekte betroffen seien, ziehe der Gutachter auch Schulen in verschiedenen Städten heran, ohne zu konkretisieren, in welcher Lage diese sich befinden. Im Urteil des Verwaltungsgerichts Minden vom 13. Oktober 2017  8 K 673/17  sei der Mietpreis aus einer Stadt deshalb nicht zum Vergleich herangezogen worden, weil diese Stadt mit Bezug auf Mietpreise und in der Funktion als Oberzentrum mit der in Rede stehenden Schule in einem kleineren Ort nicht vergleichbar gewesen sei. Da die maßgeblichen Vorschriften von der ortsüblichen angemessenen Miete sprächen, bedeute dies, dass die Gegebenheiten des Ortes nicht außen vor gelassen werden dürften. Dies sei in dem zweiten Gutachten letztlich aber erfolgt. Darüber hinaus sei mehr als fraglich, ob auf die Heranziehung von Gebäuden mit Büronutzung gänzlich verzichtet werden könne. Die betreffenden Regelungen sähen als Regelfall die Orientierung an Büromieten vor.
Betreffend die vom Sachverständigen vorgenommenen Aufschläge werde nicht erörtert, warum für den Mietpreis ein Aufschlag für installationsintensive Räume gerechtfertigt sei. Ein solcher Aufschlag lasse sich insbesondere nicht auf die von dem Sachverständigen genannten Vorschriften stützen. Im Übrigen gehe die Veranschlagung eines Aufschlags von der – nicht belegten – Prämisse aus, dass in den herangezogenen Vergleichsobjekten keine installationsintensiven Räume vorhanden seien. Schließlich werde auch nicht hinreichend begründet, warum es sich bei den im Gutachten aufgeführten Räumen, mit Ausnahme der Schulküche und dem Kühlraum, überhaupt um installationsintensive Räume handeln solle. Soweit der Sachverständige einen Zuschlag für den pädagogisch notwendigen Außenbereich ansetze, sei dies nicht schlüssig. Denn in dem zum Genehmigungsverfahren eingereichten pädagogischen Konzept sei das besondere pädagogische Interesse, das für die Genehmigung einer Grundschule notwendig sei, nicht mit der Lage im Grünen begründet worden. Darüber hinaus berücksichtige der Gutachter bei seinem Zuschlag nicht, welchen Wert das Außengelände für Schulen habe, sondern stelle konkret auf den Nutzen für die Klägerin ab. Dies sei nicht zulässig.
Daneben seien die im Gutachten ermittelten Vergleichsmietwerte nicht plausibel. Soweit der Gutachter aus den Mietpreisen von ihm bekannten schulischen Vergleichsobjekten einen Durchschnittswert bilde, den er in Folge als Ausgangspreis für die Ableitung des Mietpreises heranziehe, sei dies mit dem gesetzgeberischen Konzept nicht vereinbar. Im Übrigen ziehe der Gutachter als Vergleichsobjekte nur Mietwerte von Schulen heran, die ihm persönlich bekannt seien. Diese Auswahl erweise sich als willkürlich. Festzustellen sei ferner, dass es in einem Umkreis von 15 km zu der Schule der Klägerin Mietverträge zu 5,- Euro/m², 5,50 Euro/m² und 6,50 Euro/m² gebe. Dies seien sämtlich Beträge, die unterhalb des vom Gutachter ermittelten Durchschnittswerts liegen. Die vom Gutachter aufgeführten Mietwerte könnten auch im Einzelnen nicht nachvollzogen werden. Dies gelte insbesondere für die im Gutachten enthaltenen drei Werte für Realschulen im Kreis N1. .
Während des Laufs des gerichtlichen Verfahrens hat der Beklagte den Zuschuss für das Haushaltsjahr 2015 mit Bescheid vom 2. November 2021 auf 171.281,83 Euro festgesetzt, wobei er die refinanzierbare Miete erneut mit einem Betrag von 6,10 Euro/m² angesetzt hat. Dieser Bescheid ist bestandskräftig.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg.
Sie ist zwar als Verpflichtungsklage zulässig. Der Zulässigkeit der Klage steht insbesondere nicht entgegen, dass die Klägerin den in dem Bescheid des Beklagten vom 9. August 2019 genannten Rückforderungsbetrag in Höhe von 22.811,92 Euro bereits gezahlt hat. Diese Zahlung hat nicht zur Erledigung des angefochtenen Bescheides geführt. Denn ein Verwaltungsakt erledigt sich nur dann, wenn er nicht mehr geeignet ist, rechtliche Wirkungen zu erzeugen oder wenn die Steuerungsfunktion, die ihm ursprünglich innewohnte, nachträglich entfallen ist.
BVerwG, Urteil vom 22. August 2017  1 A 3.17 , juris, Rn. 12.
Vorliegend entfaltet der in Rede stehende Verwaltungsakt indes noch rechtliche Wirkungen. Insbesondere stellt er den rechtlichen Grund für das (weitere) Behaltendürfen des zurückgeforderten Betrages dar. Insofern steht gerade in Streit, ob ein Anspruch auf eine höhere als die festgesetzte Refinanzierung besteht mit der Folge, dass ein Rechtsgrund dafür nicht bestände.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Die Klägerin hat i.S.d. § 113 Abs. 1 Satz 5 VwGO keinen Anspruch darauf, den Beklagten zu verpflichten, unter Abänderung des Bescheides vom 9. August 2019 den Landeszuschuss für das Haushaltsjahr 2014 auf 70.524,53 Euro festzusetzen. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht mit Blick auf die zu refinanzierenden Kosten für die Miete des Schulgebäudes der „Q “. Dabei soll außer Betracht bleiben, welche Wirkung der Umstand auf das genannte Begehren hat, dass die Klägerin für das Jahr 2014 zunächst (lediglich) einen Mietbetrag verauslagt hat, der sich an einer Fläche von 386,30 m² und nicht an der später als „Bewirtschaftungsfläche“ anerkannten Fläche von 478,02 m² orientiert hat. Denn der Beklagte hat es auch ungeachtet dessen zurecht abgelehnt, den begehrten Betrag auf der Grundlage der von der Klägerin eingereichten Mietwertgutachten zu refinanzieren.
Rechtsgrundlage für die Refinanzierung der hier in Rede stehenden Mietkosten sind die §§ 105, 106, 109 des Schulgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen vom 15. Februar 2005 (im Folgenden: SchulG NRW) i.V.m. § 6 der Verordnung über die Finanzierung von Ersatzschulen vom 18. März 2005 (im Folgenden: FESchVO), jeweils in der zum maßgeblichen Zeitpunkt geltenden Fassung.
Insoweit haben gemäß § 105 Abs. 1 SchulG NRW genehmigte Ersatzschulen, wie die von der Klägerin getragene Schule, Anspruch auf die zur Durchführung ihrer Aufgaben und zur Erfüllung ihrer Pflichten erforderlichen Zuschüsse des Landes. Dabei werden die erforderlichen Landeszuschüsse entweder auf der Grundlage der tatsächlichen Ausgaben oder diesen Rechnung tragenden Kostenpauschalen gewährt (§ 106 Abs. 1 SchulG NRW). Nach den tatsächlichen Ausgaben zu bezuschussen sind an Sachkosten unter anderem die ortsüblich angemessene Miete oder Pacht für die Bereitstellung der Schulgebäude und -räume (§ 106 Abs. 2 Nr. 2 d) SchulG NRW). Hier bestimmt § 109 Abs. 2 SchulG NRW im Weiteren, dass Miete oder Pacht nur für die anerkannte schulisch genutzte Fläche und in angemessener Höhe bezuschusst werden und ferner die tatsächlich gezahlte Miete grundsätzlich angemessen ist, wenn sie die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert nicht überschreitet. Ergänzende Regelungen zur angemessenen Höhe enthält § 6 FESchVO. Nach dessen Absatz 1 ist die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete gemäß § 109 Abs. 2 SchulG NRW angemessen, wenn sie der Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert für die Gemeinde des Schulstandortes entspricht, die in dem zum Zeitpunkt des Beginns oder der Änderung des Mietverhältnisses aktuellen Immobilienpreisspiegel Gewerbeimmobilien – Büromieten – des IVD angegeben ist. Ist der Schulträger mit einer auf dieser Grundlage erfolgten Feststellung nicht einverstanden, kann er gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO auf eigene Kosten eine neutrale Mietwertermittlung der angemessenen ortsüblichen Nettokaltmiete nach der Gutachterausschussverordnung NRW in der jeweils geltenden Fassung für die Mietfestsetzung der oberen Schulaufsichtsbehörde veranlassen. Ersatzweise kann er auch das Einzelgutachten eines von der Industrie- und Handelskammer vereidigten Sachverständigen einholen, wenn der Gutachterausschuss die Erstattung eines Gutachtens abgelehnt hat (§ 6 Abs. 2 Satz 2 FESchVO).
Dies zugrunde gelegt, geht das Gericht (zugunsten der Klägerin) zwar davon aus, dass sich die Ermittlung der zu refinanzierenden Mietkosten nach § 6 Abs. 2 FESchVO bestimmt (1.). Jedoch erwächst hieraus kein Anspruch auf Refinanzierung in der begehrten Höhe, weil kein den Grundlagen der neutralen Mietwertermittlung folgendes und verwertbares Gutachten vorliegt (2.).
1. Soweit die Methode zur Ermittlung der angemessenen Höhe der Miete im Sinne des § 109 Abs. 2 SchulG NRW betroffen ist, stellt § 6 Abs. 1 FESchVO als Bemessungsgrundlage auf den Immobilienpreisspiegel Gewerbeimmobilien – Büromieten – des IVD ab, wobei maßgeblich die Gemeinde des Schulstandortes sein soll. Hat der Schulträger einer auf dieser Grundlage getroffenen Feststellung der oberen Schulaufsichtsbehörde indes widersprochen, kommen die Regelungen in § 6 Abs. 2 FESchVO zum Tragen. In diesem Fall richtet sich die Angemessenheit der ortsüblichen gewerbliche Nettokaltmiete im Sinne des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW nicht mehr nach der objektübergreifend ermittelten Durchschnittsmiete nach § 6 Abs. 1 FESchVO, sondern nach den Maßstäben einer neutralen Mietwertermittlung für das konkrete Schulgrundstück und der in § 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO in Bezug genommenen Gutachterausschussverordnung NRW.
OVG NRW, Urteil vom 20. Januar 2019 – 19 A 681/17 –, juris, Rn. 27 f.
Mit Blick auf diese Systematik geht das Gericht (zwar) davon aus, dass im Fall der Schule der Klägerin grundsätzlich die Maßstäbe einer neutralen Mietwertermittlung heranzuziehen sind. Allerdings ist betreffend das von ihr eingereichte Gewerbe-Mietwertgutachten des Sachverständigen S1. T1. vom 20. Dezember 2013 fraglich, ob bereits mit dessen Vorlage ein Widerspruch im Sinne des § 6 Abs. 2 FESchVO verbunden war. Denn es ist dem Beklagten schon vorgelegt worden, bevor dieser eine Feststellung betreffend den zu refinanzierenden Mietzins auf der Grundlage des § 6 Abs. 1 FESchVO getroffen hatte. Insoweit ist jedoch mit der Aufrechterhaltung des Begehrens, einen Mietzins in Höhe von 11,- Euro/m² (bzw. jetzt 10,59 Euro/m²) anerkannter schulischer Nutzfläche zu refinanzieren, im Rahmen des Anhörungsverfahrens betreffend die Refinanzierungszusage bzw. die Festsetzung für den Zeitraum August 2014 bis Dezember 2014 sowie mit Blick auf das im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens vorgelegte Mietwertgutachten desselben Sachverständigen vom 19. November 2020 hinreichend zum Ausdruck gekommen, dass die Klägerin mit der auf der Grundlage des § 6 Abs. 1 FESchVO getroffenen Feststellung des Beklagten nicht einverstanden ist.
Dass die Gutachterausschussverordnung NRW zum 16. Dezember 2020 außer Kraft getreten und durch die Verordnung über die amtliche Grundstückswertermittlung Nordrhein-Westfalen (GrundWertVO NRW) vom 8. Dezember 2020 abgelöst worden ist, nach der der Gutachterausschuss die Erstellung eines Gutachtens (wohl) nicht mehr ablehnen kann,
vgl. Ziffer 9.7 der Anlage 3 zu § 29 i.V.m. § 45 GrundWertVO NRW,
und das Schulgesetz NRW diese Rechtsänderung (noch) nicht nachvollzogen hat, ist vorliegend nicht von rechtlicher Relevanz. Denn beide von der Klägerin eingereichten Gutachten zur Mietwertermittlung datieren auf einen Zeitpunkt vor dem 16. Dezember 2020.
2. Bestimmt sich die Ermittlung der angemessenen ortsüblichen Nettokaltmiete danach vorliegend grundsätzlich nach der Methodik einer neutralen Mietwertermittlung nach der im maßgeblichen Zeitpunkt geltenden Gutachterausschussverordnung NRW im Sinne des § 6 Abs. 2 FESchVO, folgt daraus jedoch kein Anspruch der Klägerin auf Refinanzierung eines Mietzinses für die in Rede stehende Schule in einer Höhe, der für die Monate August 2014 bis Dezember 2014 zu einer Gesamtfestsetzung in Höhe von 70.524,53 Euro führt. Insoweit hat die Klägerin kein Gutachten beigebracht, das den Anforderungen einer neutralen Mietwertermittlung im Sinne des § 6 Abs. 2 FESchVO entspricht und verwertbar ist.
a) Dabei soll betreffend das Gewerbe-Mietwertgutachten der Sachverständigen-Sozietät Immobilienbewertung S1. T1. und Partner vom 20. Dezember 2013 offenbleiben, ob seiner Verwertung bereits der oben genannte Umstand entgegensteht, dass es zu einem Zeitpunkt erstellt worden ist, in dem eine Feststellung des Beklagten nach § 6 Abs. 1 FESchVO noch nicht vorlag. Ferner bedarf keiner Vertiefung, ob sich die Klägerin auf dieses Gutachten zur Stützung ihres Begehrens überhaupt (noch) beruft. Es kann jedenfalls deshalb nicht zur Begründung der Angemessenheit eines Mietzinses in Höhe von 10,59 Euro/m² herangezogen werden, weil es methodische Mängel aufweist.
Insoweit ist zunächst zu konstatieren, dass die Kammer nicht an das Ergebnis eines solchen Gutachtens gebunden ist. Aus § 6 Abs. 2 FESchVO ergibt sich, dass ein vom Schulträger eingeholtes Gutachten (lediglich) Grundlage für die Festsetzung durch die obere Schulaufsichtsbehörde ist. Vor diesem Hintergrund sind die obere Schulaufsichtsbehörde und in der Folge das Gericht berechtigt und gehalten, die neutrale Mietwertermittlung auf ihre Verwertbarkeit für eine Festsetzung hin zu überprüfen. Das gilt sowohl für die Gutachtenerstattung durch einen Gutachterausschuss nach § 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO,
vgl. Urteil des OVG NRW vom 23. Januar 2019  19 A 681/17 , juris, Rn. 36 und das vorgehende Urteil des VG Minden vom 13. Februar 2017  8 K 673/15 , juris,
also auch im Fall eines Einzelgutachtens eines von der Industrie- und Handelskammer vereidigten Sachverständigen nach § 6 Abs. 2 Satz 2 FESchVO.
Vgl. Urteil des VG Köln vom 14. September 2011  10 K 1278/10 , juris, Rn. 37.
Diese Überprüfung ergibt, dass das Gutachten des Sachverständigen S1. T1. vom 20. Dezember 2013 nicht Grundlage für die Festsetzung des betreffend die Schule der Klägerin zu refinanzierenden Mietzinses sein kann.
Aus dem Textteil dieses Gutachtens wird bereits nicht hinreichend klar, welches Verfahren der Gutachter der Ermittlung des angemessenen Mietzinses zugrunde legt. Aus dem Abschnitt „Bewertung“ ergibt sich, dass Grundlage sowohl die Datenquellen zu Mietspiegeln der Industrie- und Handelskammern (IHKen) und des IVD sein sollen als auch der angemessene Nutzungswert der Schule der Klägerin. Der für angemessen erachtete Mietzinsbetrag in Höhe von 11,- Euro/m² folgt jedoch offenbar allein aus der Anwendung des Nutzungswertmodells, denn unter dem Punkt „Mietspiegel der IHKen“ hat der Gutachter (allerdings allein für Objekte in E1. ) einen mittleren Wert von 9,46 Euro/m² ermittelt und unter dem Punkt „Mietspiegel des IVD“ für Büromieten mit mittlerem Nutzungswert einen Durchschnittsbetrag von 6,56 Euro/m² sowie für Büromieten mit gutem Nutzungswert einen Durchschnittsbetrag von 8,20 Euro/m². Die danach faktisch erfolgte alleinige Orientierung an dem sogenannten Nutzungswertverfahren stellt indes eine Methodik dar, die zur Ermittlung der angemessenen Miethöhe bei Ersatzschulobjekten nicht hinreichend geeignet ist. Denn vor dem Hintergrund, dass sich das Nutzungswertverfahren für die Ermittlung des Mietzinses am Gebäudesachwert bzw. Herstellungswert orientiert, ist es mit den Vorgaben in § 109 Abs. 2 SchulG NRW (Orientierung an der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert) und dem Ausgabenbegrenzungsgebot des § 105 Abs. 1 Satz 3 SchulG NRW nicht vereinbar.
Jülich/van den Hövel, Schulrechtshandbuch Nordrhein-Westfalen, Stand: Juli 2022, § 109 Rn. 4a.
b) Soweit das Mietwertgutachten der Sachverständigen-Sozietät Immobilienbewertung S1. T1. und Partner vom 19. November 2020 betroffen ist, verzichtet die Kammer auf eine Vertiefung der Frage, ob überhaupt die Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 Satz 2 FESchVO für die ersatzweise Einholung eines Einzelgutachtens eines von der Industrie- und Handelskammer vereidigten Sachverständigen vorliegen. Nach dieser Norm ist erforderlich, dass der Gutachterausschuss zuvor die Erstattung eines Gutachtens abgelehnt hat. Eine entsprechende Anfrage hat die Klägerin zwar am 5. September 2013 an den Gutachterausschuss gerichtet. Auch hat dieser mit Schreiben vom 10. September 2013 mitgeteilt, dass er die Erstellung eines Mietwertgutachtens nicht leisten könne, und zwar auch künftig nicht. Jedoch stellt sich die Frage, ob die Klägerin vor der Erstellung des Gutachtens vom 19. November 2020 angesichts des erheblichen Zeitablaufs erneut beim Gutachterausschuss hätte anfragen und die Ablehnung der Erstellung eines Gutachtens abwarten müssen.
Eine weitere Befassung mit dieser Thematik ist indes entbehrlich. Denn selbst bei Unterstellung der fortgeltenden Ablehnung der Erstellung eines Gutachtens durch den Gutachterausschuss besteht kein Anspruch auf Refinanzierung in der begehrten Höhe von 10,59 Euro/m² anerkannter schulischer Nutzfläche. Denn das Gutachten des Sachverständigen S1. T1. vom 19. November 2020 leidet (ebenfalls) an grundlegenden methodischen Mängeln, die einer Verwertbarkeit des in ihm gefundenen Ergebnisses entgegenstehen.
Das gilt bereits mit Blick auf die Auswahl der Vergleichsobjekte, die der Sachverständige für seine Mietwertermittlung herangezogen hat. Die diesbezüglich vom Sachverständigen und auch von der Klägerin vertretene Ansicht, mit der Beauftragung eines vereidigten Sachverständigen sei der Vergleich mit Büromieten nicht mehr Maßstab, weil Büromieten jedweder Art nicht hinreichend mit Mieten zu Schulzwecken vergleichbar seien, ist mit dem geltenden Recht nicht vereinbar. Insoweit folgt aus der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen zunächst, dass – wie oben bereits ausgeführt – die Angemessenheit der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete entweder nach § 6 Abs. 1 FESchVO im Wege der objektübergreifenden Ermittlung der Durchschnittsmiete erfolgt oder, wenn der Schulträger einer Feststellung auf dieser Grundlage widersprochen hat, nach § 6 Abs. 2 FESchVO eine neutrale Mietwertermittlung nach der Gutachterausschussverordnung NRW durchgeführt wird.
Geht der Schulträger nach § 6 Abs. 2 FESchVO vor, ist ein nach Satz 2 der Vorschrift ersatzweise beauftragter Sachverständiger im Falle der Anwendung des sogenannten Vergleichswertverfahrens ebenso wie der Gutachterausschuss gehalten, in einem nennenswerten Umfang auch Büroobjekte zum Vergleich heranzuziehen. Dies ergibt sich unzweifelhaft aus § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW, der nach wie vor auf die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung abstellt. Der in diesem Zusammenhang von der Klägerin vertretenen Ansicht, der in § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW verwendete Begriff der Büronutzung finde sich lediglich in § 6 Abs. 1 FESchVO, nicht jedoch in § 6 Abs. 2 FESchVO wieder, mit der Folge, dass die Mietwertermittlung nach § 6 Abs. 2 FESchVO auch losgelöst vom Begriff der Büronutzung erfolgen könne, vermag die Kammer nicht zu folgen. Denn § 6 FESchVO stellt sich in Gänze als Konkretisierung des § 109 Abs. 2 SchulG NRW dar. Die in § 6 Abs. 2 FESchVO verwendete Begrifflichkeit der angemessenen ortsüblichen Nettokaltmiete nimmt erkennbar Bezug auf Absatz 1 der Vorschrift, der von der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete gemäß § 109 Abs. 2 SchulG NRW spricht und damit seinerseits den in § 109 Abs. 2 SchulG NRW verankerten Begriff der Büronutzung mit einbezieht. Darüber hinaus sind ungeachtet des Umstandes, dass aus Gründen der Normhierarchie eine Verordnungsvorschrift keine der zugrunde liegenden gesetzlichen Vorschrift entgegenstehende wirksame Regelung enthalten kann, auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Verordnungsgeber in § 6 Abs. 2 FESchVO eine § 109 Abs. 2 SchulG NRW widersprechende Regelung treffen wollte.
Gebietet danach bereits der Wortlaut des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW, der sowohl § 6 Abs. 1 FESchVO als auch § 6 Abs. 2 FESchVO prägt, die Berücksichtigung von Büromieten bei der Ermittlung der angemessenen ortsüblichen Nettokaltmiete, ist überdies nicht ersichtlich, dass der gesetzgeberische Hintergrund für diese Regelung mittlerweile entfallen ist. Die Überlegung, dass Vergleichsmieten von Schulräumen (auch mit Blick auf die Besonderheiten bei öffentlichen Schulen) meist nicht in ausreichendem und gesichertem Umfang vorliegen und zudem in diesem Bereich häufig keine unabhängigen Marktteilnehmer miteinander agieren,
vgl. die Ausführungen des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen in seinem Gutachten vom 21. Februar 2014, S. 24, das in dem dem Urteil des VG Minden vom 13. Februar 2017 – 8 K 673 /15 –, juris, zugrunde liegenden Fall erstellt wurde (Bl. 98 der Beiakte 2),
dürfte auch weiterhin Bestand haben. Dies zeigt nicht zuletzt das Gutachten des Sachverständigen S1. T1. vom 19. November 2020, in dem explizit ausgeführt wird, es gebe keine öffentlich zugängliche Datenerhebung von Mietwerten von Schulen, ferner handele es sich um einen besonders intransparenten mietpreisarmen Markt, weshalb der Radius für Vergleichsobjekte entsprechend groß gezogen worden sei und alle dem Sachverständigen bekannt gewordenen Mietwerte eingeflossen seien.
Ist danach für die Ermittlung der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete zumindest auch auf Objekte mit Büronutzung abzustellen,
vgl. auch die Gutachten, die den folgenden gerichtlichen Entscheidung zugrunde liegen: OVG NRW Urteil vom 20. Januar 2019 – 19 A 681/17 –, juris, Rn. 8 (Gutachten des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen vom 21. Februar 2014: 10 Büroobjekte und 7 schulisch oder schulähnlich genutzte Objekte) sowie VG Köln, Urteil vom 14. September 2011 – 10 K 1278/10 –, juris, Rn. 43,
leidet das von der Klägerin vorgelegte Gutachten des Sachverständigen S1. T1. vom 19. November 2020 an einem methodischen Mangel, weil es ausschließlich Privatschulobjekte zum Vergleich heranzieht.
Ein weiterer methodischer Fehler des Gutachtens ergibt sich daraus, dass der Gutachter – mangels einer ausreichenden Anzahl zur Verfügung stehender Vergleichsobjekte –sämtliche ihm bekannten schulischen Objekte zum Vergleich herangezogen hat, und zwar ungeachtet ihrer Lage. So finden sich in seiner Liste der Vergleichsobjekte sowohl Objekte mit Standorten in Großstädten als auch Objekte in Landkreisen, deren genaue Lage im Übrigen überhaupt nicht benannt wird. Insoweit wird bereits mit der Heranziehung von Objekten in F. (Großstadt mit ca. 580.000 Einwohnern), X1. (Großstadt mit ca. 350.000 Einwohnern) und wohl auch S2. (kreisfreie Großstadt mit ca. 110.000 Einwohnern) der Vergleichsrahmen verlassen, der für Objekte hätte gesetzt werden dürfen, die mit der Lage der Schule der Klägerin in S. als mittlerer kreisangehöriger Stadt mit ca. 30.000 Einwohnern vergleichbar sind.
Zur Elimination statistischer Ausreißer vergleiche das Gutachten in dem dem Urteil des OVG NRW vom 20. Januar 2019 – 19 A 681/17 –, juris, bzw. des VG Minden vom 13. Februar 2017 – 8 K 673/15 –, juris, Rn. 21, zugrunde liegenden Verfahren (Gutachten des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen vom 21. Februar 2014, S. 27 (Bl. 101 der BA 2)).
Unklar bleibt das genannte Gutachten ferner mit Blick auf den vom Gutachter für die Schule der Klägerin angenommenen Nutzungswert. Insoweit erlaubt § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW grundsätzlich lediglich die Refinanzierung von Mieten, die die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert nicht überschreiten und eröffnen die Verwaltungsvorschriften zu § 6 FESchVO nur bei Neubauten u.ä. die Möglichkeit einer Refinanzierung bezüglich des guten Nutzungswerts. Insoweit wird jedoch schon nicht deutlich, ob der Gutachter, der die Schule der Klägerin als vergleichbar mit Büros mit guten Nutzungswert einstuft, auch eine diesbezügliche Refinanzierung empfiehlt. Denn bei den von ihm herangezogenen Vergleichsobjekten ist nicht ersichtlich, ob es sich ausschließlich um Objekte handelt, die einen guten Nutzungswert aufweisen. Die entsprechende Tabelle enthält auf Seite 13 zwar eine Bewertung der Ausstattung/des Zustandes, jedoch nicht der Lage. Im Übrigen erschließt sich auch die Einschätzung, der Schule der Klägerin komme ein guter Nutzungswert zu, nicht ohne Weiteres. Die diesbezüglichen Ausführungen des Gutachters, der Nutzungswert ergebe sich aus der Bildung des Mittelwertes zwischen Ausstattung (die als mittel bewertet wird) und Lage (die als gut zu bezeichnen sei), ist mathematisch nicht nachvollziehbar.
Kann danach bereits die in dem Gutachten ermittelte (Grund-)Vergleichsmiete in Höhe von 8,20 Euro/m² der begehrten Festsetzung betreffend den zu refinanzierenden Mietzins nicht zugrunde gelegt werden, begegnen auch die vom Gutachter anschließend erhobenen Aufschläge in Höhe von insgesamt weiteren 2,39 Euro/ m² durchgreifenden Bedenken.
Die Herleitung des Zuschlags für installationsintensive Räume aus § 7 FESchVO ist bereits aus rechtlichen Gründen nicht tragfähig. Denn diese Vorschrift bezieht sich auf § 110 SchulG NRW und betrifft Zuschüsse zu Zinsen für ein Darlehen, das zur Finanzierung von notwendigen Schulbaumaßnahmen aufzunehmen ist. Gleichermaßen rechtlich bedenklich ist der angesetzte Zuschlag für pädagogisch notwendige Außenbereiche. Denn Miete oder Pacht können gemäß § 109 Abs. 2 Satz 1 SchulG NRW nur für die anerkannte schulisch genutzte Fläche bezuschusst werden, die ihrerseits als die Fläche der schulisch genutzten „allseitig umschlossenen und überdeckten Räume“ definiert ist (§ 5 Abs. 5 FESchVO). Entsprechend bleiben gemäß Nr. 7.1.2 Abs. 5 der Verwaltungsvorschriften zu § 7 FESchVO bei der Bestimmung der tatsächlich schulisch genutzten Nettogrundfläche offene Pausenhallen, Schulhöfe und andere Freiflächen wie Schulgärten sowie die gesamten Außenanlagen und Außensportanlagen außer Betracht, mit der Folge, dass Außenanlagen grundsätzlich nicht bezuschusst werden.
Jülich/van den Hövel, Schulrechtshandbuch Nordrhein-Westfalen, Stand: Juli 2022 § 109 Rn. 7.
Schwimmbäder und sonstige Sportanlagen, die der Sachverständige in den diesbezüglichen Mietzuschlag ebenfalls einbezogen hat, werden im Übrigen separat unter dem Titel 518 10 des als Anlage zum Festsetzungsbescheid beigefügten Prüfberichts zur Jahresrechnung 2014 refinanziert.
Liegt nach allem kein Gutachten zur Mietwertermittlung vor, das den Anspruch der Klägerin stützen kann, kommt auch nicht in Betracht, dass das Gericht mit Blick auf den Widerspruch der Klägerin gegen die Ermittlung des angemessenen Mietzinses nach § 6 Abs. 1 FESchVO und die grundsätzlich vorzunehmende Mietwertermittlung nach § 6 Abs. 2 FESchVO ein Gutachten des oberen Gutachterausschusses einholt. Ungeachtet des Außerkrafttretens der Gutachterausschussverordnung NRW zum 16. Dezember 2020 sah diese eine solche Möglichkeit nicht vor. Insoweit bestimmte § 23 Abs. 1 GAVO NRW, dass der obere Gutachterausschuss ein Obergutachten zu erstatten hat, wenn – was hier nicht der Fall ist – das Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt. Zudem war eine entsprechende Antragsmöglichkeit lediglich für eine Behörde oder einen sonst nach § 193 Abs. 1 BauGB Berechtigten vorgesehen. Auch die aktuellen Regelungen sehen vor, dass ein Obergutachten (nur) erstattet wird, sofern schon mindestens ein Gutachten des betreffenden Gutachterausschusses vorliegt (§ 46 Abs. 1 Satz 2 GrundWertVO).
Schließlich steht der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auch nicht aus anderen Gründen zu. Ein solcher erwächst entgegen der Ansicht der Klägerin nicht bereits gutachtenunabhängig aus der gesetzlichen Konzeption des § 109 Abs. 2 SchulG NRW. Insoweit hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung durch ihren Prozessbevollmächtigten vortragen lassen, Satz 2 der genannten Vorschrift sei dahingehend zu verstehen, dass die tatsächlich gezahlte Miete grundsätzlich angemessen – und damit zu refinanzieren – sei, es sei denn, die zuständige Behörde gehe betreffend die tatsächlich gezahlte Miete von einer Überschreitung der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert aus. Diese Lesart, die eine Beweislastumkehr zugunsten der Klägerin mit sich bringt, ist indes mit dem Wortlaut der Vorschrift nicht vereinbar. Denn § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW enthält eine konditionale Verknüpfung dergestalt, dass die tatsächlich gezahlte Miete (nur) dann angemessen ist, wenn sie die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert nicht überschreitet. Indem der Beklagte auf der Grundlage des § 6 Abs. 1 FESchVO die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert mit 6,10 Euro/m² bestimmt hat, geht er davon aus, dass die tatsächlich gezahlte Miete (11,- Euro/m²) nicht angemessen ist. Für diesen Fall hat der betreffende Schulträger die sich aus § 6 Abs. 2 FESchVO ergebenden Möglichkeiten, die die Klägerin auch genutzt hat. Auch diese Systematik spricht für die von der Kammer vertretene Auslegung des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW. Denn bei Annahme der von der Klägerin geltend gemachten Beweislastumkehr bedürfte es der Regelung des § 6 Abs. 2 FESchVO im Grunde nicht.
Auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes steht der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Refinanzierung nicht zu. Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang darauf abstellt, der Beklagte habe für die Abschläge einen Mietzins in Höhe von 11,- Euro/m² zugrunde gelegt und auch dem von ihr eingereichten Gutachten aus dem Jahr 2013 zunächst nicht ausdrücklich widersprochen, weshalb sie sich darauf verlassen habe, dass ein Mietzins in Höhe von 11,- Euro/m² refinanziert werde, kann hieraus ein Anspruch nicht abgeleitet werden. Das ergibt sich schon aus der Systematik der Ersatzschulfinanzierung, die sich in die Gewährung von Abschlägen, die Erteilung einer Refinanzierungszusage und die Festsetzung der Refinanzierung gliedert. Mit Blick darauf konnte die Klägerin vor Erlass einer Refinanzierungszusage  die hier aus zeitlichen Gründen nicht mehr ergangen ist  kein schützenswertes Vertrauen aufbauen. Auch aus der Regelung des § 112 Abs. 5 Satz 2 SchulG NRW kann die Klägerin den begehrten Anspruch unter Vertrauensschutzgesichtspunkten nicht ableiten. Danach soll die Festsetzung der endgültigen Höhe der Zuschüsse zwar zeitnah, spätestens zwei Jahre nach Abschluss des betreffenden Haushaltsjahres, erfolgen. Eine Anspruchsgrundlage, die aus der Verletzung dieses – im Übrigen nur als Sollvorschrift ausgestalteten – Formerfordernisses das Entstehen eines materiellen Anspruchs vorsieht, ist indes nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist nach § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, § 711 ZPO erfolgt.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich die Zulassung der Berufung beantragt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Auf die seit dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist.
Die Berufung ist nur zuzulassen,
1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich einzureichen.
Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen.
Im Berufungs- und Berufungszulassungsverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelassen.
Die Antragsschrift und die Zulassungsbegründungsschrift sollen möglichst zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 9.336,45 Euro festgesetzt.
Gründe:
Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 1 GKG erfolgt und ergibt sich aus der Differenz des mit der Klage begehrten und des im Bescheid vom 9. August 2019 zugrunde gelegten Festsetzungsbetrages (70.524,53 Euro - 61.188,08 Euro).
Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird. § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt.
Die Beschwerdeschrift soll möglichst zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.
War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.

Zitierte Normen: §§ 105, 106, 109 des Schulgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen
§§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung
§ 6 FESchVO
§ 45 GrundWertVO
§ 7 FESchVO
§ 110 SchulG NRW
§ 7 FESchVO
§ 167 VwGO
§ 711 ZPO
§ 112 Abs. 5 SchulG NRW
§ 113 Abs. 1 Satz 5 VwGO
§ 105 Abs. 1 SchulG NRW
§ 106 Abs. 1 SchulG NRW
§ 109 Abs. 2 SchulG NRW
§ 109 Abs. 2 SchulG NRW
§ 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO
§ 6 Abs. 2 Satz 2 FESchVO
§ 6 Abs. 2 FESchVO
§ 109 Abs. 2 SchulG NRW
§ 6 Abs. 1 FESchVO
§ 6 Abs. 2 FESchVO
§ 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW
§ 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO
§ 6 Abs. 1 FESchVO
§ 6 Abs. 2 FESchVO
§ 6 Abs. 1 FESchVO
§ 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO
§ 105 Abs. 1 Satz 3 SchulG NRW
§ 6 Abs. 2 Satz 2 FESchVO
§ 6 Abs. 1 FESchVO
§ 109 Abs. 2 Satz 1 SchulG NRW
§ 5 Abs. 5 FESchVO
§ 23 Abs. 1 GAVO
§ 193 Abs. 1 BauGB
§ 46 Abs. 1 Satz 2 GrundWertVO
§ 112 Abs. 5 Satz 2 SchulG NRW
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 129a der Zivilprozessordnung
§ 6 der Verordnung
§ 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 10 K 1278/10
8 K 673/17
1 A 3.17
19 A 681/17
8 K 673/15