Landgericht Bielefeld (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-06-09, Aktenzeichen 6 O 258/04
ECLI: ECLI:DE:LGBI:2005:0609.6O258.04.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird festgestellt, dass der Drittwiderbeklagten keine Schadensersatzansprüche aus dem Kaufvertrag vom 30.04.1994, UR-NR. 412/1994, des Notars W. K. in G., gegen die Widerkläger zustehen.
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten und Widerkläger tragen der Kläger und die Drittwiderbeklagte zu je ½.
Im Übrigen tragen der Kläger und die Drittwiderbeklagte ihre eigenen außergerichtlichen Kosten selbst.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Rückabwicklung eines Kaufvertrages, die der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau, der Drittwiderbeklagten, begehrt.
Die Beklagte zu 1) kauft Altwohnbestände an, nimmt Renovierungsmaßnahmen, deren Umfang streitig ist, vor und verkauft nach Aufteilung in Wohneigentum die Wohnungen weiter. Der Beklagte zu 2) ist persönlich haftender Gesellschafter der Beklagten zu 1).
Der Kläger wurde im Frühjahr 1994 telefonisch durch die Beklagte zu 1) an den Zeugen U. als Kapitalanlage- und Immobilienberater verwiesen. Nach der Kontaktaufnahme mit dem Zeugen fanden Beratungsgespräche in der Wohnung des Klägers und der Widerbeklagten statt. Im Rahmen dieser Gespräche bot der Zeuge U. sowie ein Herr Kramer dem Kläger und der Widerbeklagten den Erwerb einer Wohnung aus dem Bestand der Beklagten zu 1) zur Erlangung von Steuervorteilen sowie zum Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge an.
Es handelte sich dabei um die streitgegenständliche Wohnung mit der Nummer xxx in I., xxxx. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 80 qm. Bei dem Gesamtobjekt handelt es sich um eine 1972/1973 errichtete mehrgeschossige Wohnanlage mit insgesamt 96 Wohneinheiten.
Im Rahmen der Besprechungen wurde eine Musterrentabilitätsberechnung mit der Überschrift "Die große Vermögensbildung" erstellt (Anlage K 2). Darin wurde der Aufwand vor Steuern des Klägers und der Drittwiderbeklagten wie folgt ermittelt:
? Kaufpreis 167.200,00 DM
? Darlehenssumme 166.000,00 DM
? Auszahlung 163.940,00 DM
? Eigenkapital 3.260,00 DM
? Zinsen (6,70 %) 927,00 DM
? Verwaltungskosten 40,00 DM
? Mieteinnahme
(5,70 DM pro qm) ./. 456,00 DM
? Unterdeckung 511,00 DM
? Tilgung 1,00 139,00 DM
? Eigenaufwand vor Steuern 650,00 DM
Der Inhalt dieser Berechnungen wurde mit dem Kläger und der Widerbeklagten durchgesprochen. Der genaue Inhalt der Besprechungen ist zwischen den Parteien streitig. Der Ankauf der Wohnung sollte durch ein Darlehen der B. Bank AG B. finanziert werden.
Im Anschluss an die Beratung wurden im Rahmen eines von den Beklagten installierten "Sicherungssystems" der Kläger und die Widerbeklagte von einem weiteren Mitarbeiter der Beklagten zu 1) aufgesucht, der mit den Kaufinteressenten das Zahlenwerk nochmals besprach. Über diese Recherche wurden am 28. und 30.04.1994 sog. "Besuchsaufträge" (Anlage K3 und Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 28.06.2004) erstellt. Im Besuchsauftrag vom 28.04.1994 bestätigen der Kläger und die Drittwiderbeklagte, dass Informationen zum Mietpool bekannt seien. Im Besuchsauftrag vom 30.04.1994 wird bestätigt, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte darüber informiert worden seien, dass bei einem Wiederverkauf der Immobilie in den nächsten Jahren mit einem Verlust gerechnet werden müsse.
Am 30.04.1994 schlossen der Kläger und die Widerbeklagte sodann mit der Beklagten zu 1) einen notariellen Kaufvertrag über die streitgegenständliche Wohnung ab (Anlage K1). Der vereinbarte Kaufpreis betrug 167.200,00 DM. In § 10 dieses Vertrages verpflichtete sich die Beklagte zu 1) zur Übernahme der Kosten des Vertrages und seiner Durchführung, der Grunderwerbssteuer sowie der Kosten der Bestellung und Eintragung der vom Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises zu bestellenden Grundpfandrechte.
Am gleichen Tag schlossen der Kläger und die Widerbeklagte einen privatschriftlichen "Vertrag über Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen" (nachfolgend Mietpoolvertrag) mit der K. Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, einer Schwesterfirma der Beklagten zu 1) und zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums, durch den sie einer Mieteinnahmegesellschaft (Mietpool) beitraten (Anlage K4). In § 2 dieses Vertrages ist u.a. geregelt, dass nicht durch Rücklagen gedeckte Aufwendungen anteilig dem Mietpool belastet werden sollten.
Am 10.05.1994 schlossen der Kläger und die Drittwiderbeklagte sodann einen Darlehensvertrag mit der B. Bank AG B. über 164.340,00 DM (Anlage K5).
Nach dem Erwerb der Wohnung durch den Kläger und die Drittwiderbeklagte kam es ab dem Jahr 1998 zu Unterdeckungen des Mietpools, so dass die Eigentümer und damit auch der Kläger und die Drittwiderbeklagte Nachzahlungen zu leisten hatten.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte haben mit anwaltlichem Schreiben vom 21.11.2002 die Willenserklärung zum Abschluss des notariellen Kauvertrages vom 30.04.1994 wegen arglistiger Täuschung angefochten. Die Drittwiderbeklagte hat ihre Ansprüche gegen die Beklagten an den Kläger abgetreten.
Der Kläger trägt zur Begründung vor, der Kaufpreis der Wohnung habe nicht deren tatsächlichem Wert entsprochen und sei sittenwidrig überhöht. Zum Zeitpunkt des Verkaufs habe der Wert bei maximal 37.000,00 € (GA 30) bzw. 500,00 € pro Quadratmeter (GA 32) gelegen.
Weiter habe der Zeuge U. habe die Wohnung als sichere Wertanlage angepriesen, deren Wiederverkauf nach Jahren kein Problem darstelle. Eine Wertsteigerung sei garantiert.
Die vom Zeugen U. aufgestellte Rentabilitätsberechnung und der Finanzierungsplan enthalte falsche Angaben und gehe von falschen Voraussetzungen aus.
Im Einzelnen hätte der Zeuge U. eine maximale Ausschüttung aus dem Mietpool in Höhe von 4,54 DM in Ansatz bringen dürfen, da im Hinblick darauf, dass das Wohneigentum an der streitgegenständlichen Anlage erst gerade begründet worden sei und daher keine Instandhaltungsrücklagen vorhanden gewesen seien, eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 1,16 DM/qm hätte einkalkuliert werden müssen (GA 23).
Zudem sei der vom Kläger zu erbringende Aufwand vor Steuern unzutreffend ermittelt worden, da die Berechnung zu geringe Tilgungskosten berücksichtige (GA 27). Der Kläger sei nicht darüber aufgeklärt worden, dass mit dem Effektivzins gerechnet worden sei. ihm seien die Nachteile eines Darlehens nicht erklärt worden, es sei eine versteckte Innenprovision enthalten gewesen, die Renovierungsbedürftigkeit sei verschwiegen und mit der Renovierung geworben worden, es habe keine Instandhaltungsrücklage bestanden (GA 16). Insbesondere seien auch die zu bildenden Instandhaltungsrücklagen nicht erwähnt worden (GA 17).
Hinsichtlich des Mietpools sei der Kläger nicht darüber aufgeklärt worden, dass er nach dem Mietpoolvertrag sämtliche Ansprüche aus dem über seine Wohnung abgeschlossenen Mietvertrag an den Verwalter abtrete. Er sei auch nicht darauf hingewiesen worden, dass seine monatliche Belastung bei einem Leerstand der Wohnung steige, da dann die umlagefähigen Nebenkosten nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden könnten.
Kaufnebenkosten hätten in der Berechnung gar keine Berücksichtigung gefunden.
Der Kläger habe beispielsweise im Jahr 1999 monatlich folgende Kosten aufbringen müssen (GA 29):
? Zinsen 698,39 DM
? Tilgung 185,26 DM
? Lebensversicherung 40,90 DM
? Unterdeckung Mietpool 33,00 DM
? Unterdeckung Rücklage 34,00 DM
991,55 DM
Abzüglich der Mieteinnahmen von 522,00 DM monatlich verbleibe ein Betrag von 439,55 DM.
Die Bauschäden und –mängel seien vorhersehbar gewesen (GA 31).
Der Kläger beantragt,
1.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 113.046,65 € nebst 5,0 % über dem jeweiligen Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank Zinsen p.a. hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen,
Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung der im xxx in I. gelegenen und im Wohnungsgrundbuch von I., Gemarkung I., Flurstücke xxx und xxx, Flur x, Blatt xxx, eingetragenen Eigentumseinheit, bestehend aus 84/10.000stel Miteigentumsanteilen an dem vorstehend näher bezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer xxx bezeichneten Wohnung;
2.
festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, künftige Schäden seit Rechtshängigkeit aus der fortbestehenden Eigentumslage sowie die Rückabwicklungskosten, die sich aus der Übertragung der Eigentumseinheit ergeben werden , an ihn zu zahlen;
hilfsweise,
a)
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, den ihn von den Verbindlichkeiten aus dem Darlehensvertrag Nummer xxx mit der B. Bank AG (heute T. AG), xxx, B., vom 10.05.1994 in Höhe von netto 84.025,71 € (ursprünglich 164.340,00 DM) freizustellen,
Zug um Zug gegen Übertragung der im xxx in I. gelegenen und im Wohnungsgrundbuch von I., Gemarkung I., Flurstücke xxx und xxx, Flur x, Blatt xxx, eingetragenen Eigentumseinheit, bestehend aus 84/10.000stel Miteigentumsanteilen an dem vorstehend näher bezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer xxx bezeichneten Wohnung;
b)
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 27.558,64 € nebst 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank Zinsen p.a. hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, dass der Kaufpreis der Wohnung deren Wert entsprochen habe und beziehen sich dazu auf ein Gutachten des Sachverständigen H. vom 16.06.2003. Darin wird ein Quadratmeterpreis von 2.180,00 DM ermittelt.
Der Vortrag zu Mietunterdeckungen sei unkonkret und unsubstantiiert.
Sie tragen weiter vor, dass auf ihrer Seite kein Beratungsverschulden vorliege, da der Kläger und die Drittwiderbeklagte vom Zeugen U. vollständig beraten worden seien.
Gegenstand der Besprechungen sei auch das Wesen des Mietpools gewesen. Dabei sei besprochen worden, dass aus dem Mietpool auch die Instandhaltungsrücklagen für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum entnommen würden. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte seien über die Risiken eines Mietpools aufgeklärt worden.
Hinsichtlich der Unterdeckung des Mietpools in den Jahren ab 1998 sind sie der Ansicht, dass sie nicht über eine ungünstige Entwicklung der Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten aufklären konnten. Dazu behaupten die Beklagten, dass diese Unterdeckung für die Beklagten im Jahr 1994 noch nicht erkennbar gewesen sei. Insbesondere sei die Instandhaltungsrücklage nicht zu gering kalkuliert, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages der Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung 7,49 DM/qm betragen habe und daher ein Betrag von 1,79 DM/qm für den Mietpool habe kalkuliert werden können.
Widerklagend haben die Beklagten beantragt,
festzustellen, dass der Drittwiderbeklagten keine Schadensersatzansprüche aus dem Kaufvertrag vom 30.04.1994 UR-Nr. 412/1994 des Notars W. K. in G. zustehen.
Die Drittwiderbeklagte hat beantragt,
die Drittwiderklage abzuweisen.
Zur Begründung des Abweisungsantrages hat die Drittwiderbeklagte auf die Ausführungen des Klägers zur Klagebegründung Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des Zeugen U.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 25.05.2005 Bezug genommen.
Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Auf das Verfahren findet gem. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB das Schuldrecht in seiner vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtmodernisierungsgesetzes geltend Fassung Anwendung.
Ein Anspruch des Klägers auf Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages ergibt sich nicht aufgrund einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises, §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt., 138 Abs. 1, 398 BGB.
Denn der Kläger hat schon nicht dargelegt, dass der Kaufpreis von 167.200,00 DM für die 80 qm große Wohnung, mithin 2.090,00 € pro Quadratmeter, überteuert war. Bereits der Vortrag, die zum Zeitpunkt des Verkaufs habe der Wert der Wohnung bei maximal 37.000,00 € (GA 30) bzw. 500,00 € pro Quadratmeter (GA 32) gelegen, ist widersprüchlich und unsubstantiiert. Der Kläger stützt sich dabei lediglich auf eine Einschätzung der Firma I., die für das Jahr 2000 einen Wert von 900,00 – 1.000,00 DM/qm annimmt. Berechnungsgrundlagen werden nicht dargelegt.
Dagegen haben die Beklagten anhand eines zum gleichen Wohnkomplex eingeholten Verkehrswertgutachtens des Sachverständigen H. vom 16.06.2003 dargelegt, dass für eine Wohnung in dem streitgegenständlichen Komplex im Jahr 2003 ein Quadratmeterpreis von 2.180,49 DM anzusetzen ist. Dabei geht das Gericht aufgrund seiner Sachkunde aus einer großen Anzahl von gleichartigen Verfahren davon aus, dass die Immobilienpreise in derartig großen Wohnkomplexen seit 1994 jedenfalls nicht gestiegen sind. Der vom Sachverständigen H. ermittelte Wert wäre noch um die von den Beklagten gem. Ziff. 10 des notariellen Kaufvertrages zu tragenden Vertragskosten zu bereinigen, so dass jedenfalls der Kaufpreis nicht überhöht ist.
Diesen Ausführungen ist der Kläger nicht mehr substantiiert entgegengetreten.
Ein Anspruch auf Rückabwicklung folgt auch nicht aus einem Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss oder einem Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung eines Beratungsvertrages.
Ein Beratungsvertrag zwischen dem Kläger und der Drittwiderbeklagten auf der einen Seite und den Beklagten auf der anderen Seite liegt vor. Nach der Rechtsprechung des BGH kann zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zu Stande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (BGH, NJW 2004, Seite 64 ff mwN.). Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, da der zeuge U. den Kläger und die Drittwiderbeklagte unstreitig mit dem Ziel des Erwerbs einer Eigentumswohnung beraten hat und dazu eine Rentabilitätsberechnung und einen Finanzierungsplan erstellt hat. Ferner sind nachträglich sog. "Besuchsaufträge" erstellt worden, in denen nochmals die Berechnungen über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs dargestellt wurden.
Die Beklagten wurden in der Beratung durch den Zeugen U. vertreten, da dieser als Repräsentant der Beklagten auftraten, in deren Dienst er den Vertrieb durchführten und die Interessenten beriet. Die Bevollmächtigung des Zeugen ergab sich dabei (stillschweigend) aus der Vertriebsstruktur (BGH NJW 2004, Seite 64/65).
Wesentlicher Inhalt der Beratung war die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands des Klägers und der Drittwiderbeklagten, der zur Finanzierung des Ankaufs erforderlich wäre. Bei der Ermittlung dieses Eigenaufwands ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten bei der Beratung sich nicht auf das Jahr des Ankaufs beschränken durften. Denn nach dem Geschäftsmodell der Beklagten, das sich nicht auf einen einmaligen Leistungsaustausch in Form des Ankaufs der Wohnung beschränkt, sondern das die künftige wirtschaftliche Nutzung des Objekts einschließt (vgl. BGH NJW 2004, Seite 64/65), handelte es sich um eine Entscheidung über Zusatzeinnahmen aus Eigentum für die Zukunft und Alterssicherung. Daher mussten die Beklagten bei der Beratung auch diejenigen Entwicklungen berücksichtigen, die sich ihnen nach den Umständen des Einzelfalls zum Zeitpunkt der Beratung aufdrängen mussten und die für den Kaufentschluss des Klägers und der Drittwiderbeklagten erkennbar von Bedeutung waren. Insbesondere würde ein Hinweis des Verkäufers auf die Ertragsrechnung im ersten Wirtschaftsjahr nicht ausreichen, wenn z.B. Renovierungsmaßnahmen des Verkäufers gerade ausreichen, dass Objekt kurzfristig rentierlich zu halten, ein folgender Absturz in die Verlustzone jedoch bereits voraussehbar ist (BGH NJW 2004, Seite 64/65). Daraus folgt die Pflicht, im Rahmen des vorgeschlagenen Finanzierungskonzepts sachgemäße und richtige Angaben über den in Aussicht genommenen Erwerb der Eigentumswohnung zum Zwecke der Erzielung von Zusatzeinnahmen und Altersvorsorge zu machen und neben dem Aufzeigen einer geeigneten Finanzierung die wirtschaftlichen Verhältnisse des Käufers angemessen zu berücksichtigen.
Das Gericht konnte jedoch keine derartige schuldhafte Verletzung einer Vertragspflicht aus dem Beratungsvertrag durch die Beklagten feststellen.
1. Die vom Kläger aufgestellte Behauptung, der Zeuge U. habe die Wohnung als sichere Wertanlage angepriesen, bei der eine kontinuierliche Wertsteigerung zu erwarten sei, begründet keinen Beratungsfehler. Denn es ergibt sich schon aus dem Hinweis in dem von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten unterzeichneten Besuchsauftrag vom 30.04.1994, dass die Erwerber bei einem Wiederverkauf der Immobilie in den nächsten Jahren mit einem Verlust rechnen müssten. Vor dem Hintergrund dieses Hinweises konnten der Kläger und die Drittwiderbeklagte den Hinweis des Vermittlers bei verständiger Würdigung nur so verstehen, dass damit der allgemein zu erwartende Wertanstieg von Immobilien gemeint war.
2. Auch die vom Kläger behauptete unzureichende Aufklärung über die aufzubringenden Instandhaltungsrücklagen und den Beitritt zu Mietpool begründet keine Verletzung des Beratungsvertrages.
Der Kläger hat schriftsätzlich formelhaft vortragen lassen, er sei vom Zeugen U. nicht darauf hingewiesen worden, dass Instandhaltungsrücklagen zu bilden seien und hinsichtlich des Mietpools sei er nicht darüber aufgeklärt worden, dass er nach dem Mietpoolvertrag sämtliche Ansprüche aus dem über seine Wohnung abgeschlossenen Mietvertrag an den Verwalter abtrete. Zudem sei er auch nicht darauf hingewiesen worden, dass seine monatliche Belastung bei einem Leerstand der Wohnung steige, da dann die umlagefähigen Nebenkosten nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden könnten.
Die Beklagten haben dagegen bereits dargelegt, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte im Besuchsauftrag vom 28.04.1994 bestätigt haben, dass ihnen die Informationen zum Mietpool bekannt seien. Zudem hat der Zeuge U. in seiner Vernehmung nicht bestätigt, dass über den Mietpool nicht aufgeklärt worden sei. Vielmehr hat der Zeuge ausgeführt, dass das Wesen des Mietpools dem Kläger und der Drittwiderbeklagten zumindest dahingehend erläutert worden sei, dass das Verlustrisiko eines Vermieters durch den Leerstand seiner Wohnung von der Gemeinschaft der Mieter zu tragen sei.
3. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte haben auch nicht substantiiert dargelegt, dass die von den Beklagten vorgenommene Kalkulation zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage aus Sicht des Zeitpunkts des Erwerbs der Wohnung unseriös niedrig kalkuliert war und daher aus damaliger Sicht schon eine Unterdeckung des Mietpools absehbar war. Denn unstreitig bestand zumindest bis zum Jahr 1997 keine Unterdeckung des Mietpools.
Der Kläger ist der Ansicht, der Zeuge U. hätte eine maximale Ausschüttung aus dem Mietpool in Höhe von 4,54 DM in Ansatz bringen können, da im Hinblick darauf, dass das Wohneigentum an der streitgegenständlichen Anlage erst gerade begründet worden sei und daher keine Instandhaltungsrücklagen vorhanden gewesen seien, eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 1,16 DM/qm hätte einkalkuliert werden müssen.
Weiter behauptet der Kläger, sei es zudem vorhersehbar gewesen, dass es seit 1998 zu einer Unterdeckung des Mietpools gekommen sei. Insbesondere die Bauschäden, die zu einem erhöhten Instandhaltungsaufwand geführt hätten, seien vorhersehbar gewesen.
Der BGH (BGH NJW 2004, Seite 64/66) hat zur Frage der Instandhaltungsrücklagen ausgeführt, dass dabei nicht außer Acht gelassen werden dürfte und ohne weiteres angenommen werden könne, dass dem Verkäufer, der sich vor der Aufteilung und dem Verkauf des Objekts mit dessen Zustand befasst und auf dieser Grundlage für ausgewählte Renovierungsarbeiten entschieden hat, der Zustand des Objekts im Übrigen verborgen geblieben ist. Den Reparaturen des Gemeinschaftseigentums, wie "Reparaturen an Dächern und Fassaden, Reparaturen an Fenstern, Türen und Fluren, an den Aufzügen, Reparaturen der Installationen, Heizungs- und Druckerhöhungsanlage, Reparaturen an den elektrischen Anlagen" etc. wohne kein Überraschungsmoment inne. Im Hinblick auf das Kernstück der Beratung – die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands – sei mit der Berücksichtigung einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum der Beratung nur teilweise genügt. Dem Käufer, dem die Entscheidung über die Vermietung des erworbenen Sondereigentums und seine Unterhaltung abgenommen ist, dürfe es, wenn dies Teil der ihm gegenüber angewandten Verkaufsstrategie war, nicht stillschweigend überlassen werden, das Risiko der Entwicklung des Sondereigentums unberaten auf sich zu nehmen. Sache des beratenden Verkäufers sei es, dem sich abzeichnenden Kostenrisiko (auch) beim Sondereigentum Rechnung zu tragen. Dieses könne durch Aufnahme einer besonderen, seriös kalkulierten Instandhaltungsrücklage für diesen Sektor geschehen.
Der Kläger legt dazu jedoch schon nicht dar, aufgrund welcher konkreter Umstände die Beklagten diesen erhöhten Instandhaltungsaufwand voraussehen mussten.
a) Dagegen haben die Beklagten nachvollziehbar dargelegt, dass sie im Jahr des Erwerbs eine ausreichende Instandhaltungsrücklage kalkuliert haben. Denn aufgrund der zur Zeit des Vertragsschlusses vereinbarten Kaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung von 7,49 DM/qm ergibt sich ein für den Mietpool zur Verfügung stehender Betrag von 1,79 DM/qm. Da auch der Kläger davon ausgeht, dass eine Rücklage von 1,16 DM/qm gerade ausreichend sei, haben die Beklagten auch nach der Argumentation des Klägers eine ausreichend hohe Rücklage berücksichtigt. Denn ausweislich der Rentabilitätsberechnung wurde für die streitgegenständliche Wohnung eine monatliche Miete von 5,70 DM/qm berücksichtigt.
b) Weiter hat der Kläger nicht dargelegt, dass diese kalkulierte Rücklage nicht ausreichend war. Es wurden weder Zahlen dargelegt, die eine Unterdeckung des Mietpools belegen noch Gründe angeführt, woraus sich die behaupteten Unterdeckungen ergeben hätten.
Daher geht das Gericht aufgrund der unwidersprochenen Darlegungen der Beklagten davon aus, dass aus der Sicht des Jahres 1994 die Beklagten davon ausgehen durften, dass sich für eine überschaubare Zeit in der Zukunft eine Differenz zwischen der kalkulierten Miete von 5,70 DM/qm und der tatsächlich erzielten Miete ergebe, aus der die Rücklagen für den Mietpool gebildet werden könnten.
4. Schließlich konnte das Gericht auch keinen Beratungsfehler der Beklagten im Hinblick auf das von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten gewählte Finanzierungsmodell feststellen.
a) Der Kläger behauptet zunächst, die vom Zeugen U. aufgestellte Berechnung des Aufwands vor Steuern enthalte falsche Angaben und gehe von falschen Voraussetzungen aus. So sei der vom Kläger zu erbringende Aufwand vor Steuern unzutreffend ermittelt worden, da die Berechnung zu fehlerhaft sei.
Das Gericht konnte jedoch einen Fehler in der Aufstellung nicht feststellen: Die Berechnung weist als Aufwand die für das Tilgungsdarlehen zu erbringenden Zinsen von 927,00 DM, die Tilgung von 139,00 DM sowie die Kosten für die Hausverwaltung von 40,00 DM aus und gelangt rechnerisch zutreffend zu einem Gesamtaufwand von 511,00 DM. Nach Abzug der – aus damaliger Sicht zutreffend kalkulierten Mieteinnahme von 456,00 DM/Monat verbleibt ein monatlicher Aufwand vor Steuern von 650,00 DM. Laut Darlehensvertrag beträgt die Annuität (Zinsen und Tilgung) 1.069,17 DM, mithin geringfügig höher als die in der Aufstellung ermittelte Zins- und Tilgungslast von 1.066,00 DM.
Dass die Berechnung im Übrigen auch für die Folgejahre keine falschen Zahlen ausweist, zeigt bereits die Beispielsrechnung des Klägers für das Jahr 1999, wonach nach Abzug der Mieteinnahmen ein monatlicher Aufwand vor Steuern von 439,55 DM verbleibt.
b) Der Einwand des Klägers, Kaufnebenkosten hätten in der Berechnung der Beklagten gar keine Berücksichtigung gefunden, ist vor dem Hintergrund der Regelung des § 10 des notariellen Vertrages nicht nachvollziehbar. Danach werden die Kaufnebenkosten vom Verkäufer getragen, so dass das Fehlen dieser Kosten in der Berechnung keinen Pflichtverstoß begründen kann.
5. Schließlich begründet auch der fehlende Hinweis der Beklagten auf die im Kaufpreis enthaltene sog. "Innenprovision" des Vermittlers keinen Beratungspflichtverstoß.
Nach der Rechtsprechung des BGH besteht auch im Fall eines Beratungsvertrages keine Pflicht zur Offenlegung der Innenprovision des Repräsentanten (BGH, NJW 2004, Seite 64).
II.
Aus den unter I. dargestellten Gründen war auch der Widerklage stattzugeben.
Die Widerklage ist zulässig.
Das Landgericht Bielefeld ist gem. § 33 Abs. 1 ZPO örtlich zuständig, da für die Begründetheit der Klage und der Widerklage die Frage des Vorliegens einer Beratungspflichtverletzung maßgeblich ist. Zudem besteht zwischen Klage und Widerklage ein tatsächlicher Zusammenhang, da beide die Beratung zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 30.04.1994 zum Gegenstand haben.
Die Drittwiderklage konnte auch zulässig gegen die bislang am Rechtsstreit nicht beteiligte Drittwiderbeklagte erhoben werden. Dieses ist insbesondere in den Fällen zulässig, in denen eine Partei nicht nur die eigenen, sondern auch die Ansprüche des Drittwiderbeklagten geltend macht, die ihm zuvor abgetreten worden sind (vgl. OLG Hamm, AZ 22 U 195/01 vom 19.09.2002).
Das Feststellungsinteresse folgt bereits aus dem Umstand, dass nach einem klageabweisenden Urteil nicht notwendigerweise auch die Ansprüche der Drittwiderbeklagten gegen die Beklagten abschließend geklärt sind. Sollte beispielsweise die Abtretung der Ansprüche durch den Kläger an die Drittwiderbeklagte nachträglich unwirksam sein, so könnten sich die Beklagten einer neuen Inanspruchnahme durch die Drittwiderbeklagte ausgesetzt sehen.
Die Drittwiderklage ist schließlich auch begründet, denn mangels eines feststellbaren Verstoßes gegen die Beratungspflichten durch die Beklagten steht auch der Drittwiderbeklagten als Käuferin des streitgegenständlichen Objekts ein Anspruch auf Schadensersatz weder wegen Verschuldens bei Vertragsschluss noch nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung gegen die Beklagten zu.
Die Kostenfolge beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt., 138 Abs. 1, 398 BGB
§ 709 ZPO
§ 5 Satz 1 EGBGB
§ 33 Abs. 1 ZPO
§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 22 U 195/01