Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2023-02-22, Aktenzeichen 44 O 103/22
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:0222.44O103.22.00

Tenor:
1. Es wird festgestellt, dass an dem in dem Aufteilungsplan vom 7. Dezember 1982 wie nachstehend rot schraffiert wiedergegebenen Treppenraum Gemeinschaftseigentum besteht, das mit einem Sondernutzungsrecht unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Wohneinheit Nr. 2 belastet ist, und zwar mit der Maßgabe, dass die jeweiligen Berechtigten zur Pflege, Instandhaltung und Unterhaltung verpflichtet sind:
2. Die Klage und die Eventualwiderklagen werden im übrigen abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des am 29. November 2021 vor dem Amtsgericht Wedding – Geschäftsnummer. ... - geschlossenen Teilvergleichs werden gegeneinander aufgehoben.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten nunmehr über die Zugehörigkeit der Treppe vom Erd- in das Obergeschoss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwei Wohneinheiten zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.
Sie sind neben der Ehefrau des Klägers ... ... die alleinigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in Berlin-Frohnau (Grundbuch von Frohnau des Amtsgerichts Mitte Blatt ... und Blatt ... ). Auf die Teilungserklärung des Notars xxx-... ... in Berlin vom 16. Dezember 1982, UR-Nummer ... sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin vom 7. Dezember 1982 nebst Aufteilungsplan wird Bezug genommen.
Vor dem ursprünglich angerufenen Amtsgericht Wedding – Geschäftsnummer. ... - haben die Parteien am 29. November 2021 hinsichtlich der ursprünglichen Klageanträge zu 1., 3. und 4. einen Teilvergleich ohne Kostenregelung geschlossen, wegen dessen Einzelheiten auf Bd. 1 Bl. 142 d.A. Bezug genommen wird, und insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Durch Beschluss vom 24. Januar 2022 hat sich das Amtsgericht Wedding in Bezug auf den danach offenen Klageantrag zu 2. für sachlich unzuständig erklärt und die Sache an das Landgericht Berlin verwiesen.
Der Beklagte sieht den Treppenraum zwischen Erdgeschoß und 1. Obergeschoß gemäß der Ausweisung im Aufteilungsplan als sein Sondereigentum. Der Kläger verlangte mit Schreiben vom 2. September 2020 von ihm vergeblich, den Treppenraum als gemeinschaftliches Eigentum anzuerkennen.
Der Kläger beantragt nurmehr,
2. festzustellen, dass an dem in dem Aufteilungsplan vom 7. Dezember 1982 (Anlage K 1) mit eingekreister Nummer 2 gekennzeichneten Treppenraum kein Sondereigentum besteht, sondern Miteigentum:
Der Beklagte beantragt zuletzt,
die Klage abzuweisen
sowie
widerklagend hilfsweise ihn zusammen mit dem Kläger zu verurteilen, an der in der nachfolgend wiedergegebenen Anlage rot schraffierten Stelle im Erdgeschoß des Hauses eine Einhausung des Treppenhauses zu errichten:
höchsthilfsweise festzustellen, dass an den in der nachfolgend wiedergegeben Anlage rot schraffierten Flächen im Erdgeschoss und Obergeschoß des Hauses ein Sondernutzungsrecht zu Gunsten des Beklagten besteht, dass ihn zur alleinigen Nutzung dieser Fläche berechtigt, die Instandhaltung und Instandsetzung beiden Parteien obliegt und das Sondernutzungsrecht in die Grundbücher bewilligt wird:
wie im Tenor wiedergegeben
Er meint, da dem Kläger bei dessen Erwerb im Jahr 2001 die ausschließliche Zuweisung des Treppenraumes zu seinem, des Beklagten, Sondereigentum bekannt gewesen sei, müsse jener dies hinnehmen. Jedenfalls aber sei die Teilerklärung auslegungsfähig und es habe dem Willen der die Teilung Erklärenden entsprochen, dass dem jeweiligen Sondereigentümer der Wohneinheit 2 ein Sondernutzungsrecht an dem Treppenraum zustehen solle. Die Eigentümer seien demgemäß jedenfalls verpflichtet, die erforderliche Abgeschlossenheit des Treppenraumes durch zielführende Baumaßnahmen herzustellen.
Die Grundakten des Grundbuches von Frohnau des Amtsgerichts Mitte Blatt ... und ... lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Der allein in der Hauptsache noch zur Entscheidung anstehende, zulässige Klageantrag zu 2. und die Eventualwiderklagen sind nur wie aus dem Feststellungstenor ersichtlich begründet und im übrigen unbegründet.
I.
Die Feststellungsklage ist zulässig, § 256 ZPO; ein Feststellungsinteresse kann nicht negiert werden, denn es wird um die Tragweite eines Rechtsverhältnisses gestritten, nämlich den Umfang von Sonder- und Gemeinschaftseigentum unter Wohnungseigentümern.
Die Klage ist insoweit begründet, als die Ausweisung des Treppenraumes ab der zweiten Stufe als der Wohneinheit Nr. 2 zugeordnetem Sondereigentum im Grundbuch unwirksam ist.
Das Treppenhaus vom EG zum 1. Obergeschoß samt Flur am Fußende der Treppe erfüllt zwar die Anforderung des geschlossenen Raumes gem. § 5 WEG. Allerdings ist nach der Ausweisung in der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Teilungserklärung die Widmung in Gemeinschaftseigentum (Flur und erste Treppenstufe) einerseits sowie der Wohnung Nr. 2 zugeordnetem Sondereigentum (Treppe aufwärts nebst Podest im 1. Obergeschoß) andererseits unwirksam, da eine notwendige räumlich-gegenständliche Trennung der Raumteile voneinander fehlt. Die Treppe ist nicht eingehaust, sondern wird von einem offenen Geländer begrenzt, und wird auch nicht an ihrem unteren Ende mit einer Tür abgeschlossen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin vom 7. Dezember 1982 nebst Aufteilungsplan ist insoweit unrichtig. Sie wird ihre Berechtigung allein in Bezug auf die weniger strengen steuerrechtlichen Voraussetzungen der Zweifamilienhaus-Regelung des § 7b EStG 1979 (erhöhte AfA) haben.
Damit handelt es sich aber – wie der davorliegende Flur – insgesamt um Gemeinschaftseigentum. Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sind nach § 5 Abs. 2 WEG Anlagen oder Einrichtungen sind, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (BGH, NJW-RR 2012, 85). Zwingendes Gemeinschaftseigentum können neben den konstruktiven und sicherheitsrelevanten Teilen auch Räume sein, wenn sie nach der Zweckbestimmung darauf gerichtet sind, der Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer einen ungestörten Gebrauch ihres Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen und zu erhalten (BGH NJW 1981, 455/456). Das ist hier wegen der Zugangsfunktion zu den Sondereigentumseinheiten anzunehmen.
Ein Raum kann nicht zugleich Gemeinschafts- und Sondereigentum sein.
Die Teilungserklärung lässt sich allerdings entsprechend dem Willen der teilenden damaligen Eigentümer dahin auslegen (§§ 133, 157 BGB), dass der jeweilige Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 jedenfalls ein Sondernutzungsrecht an der Treppenanlage gemäß der Ausweisung in dem Aufteilungsplan zu den Nutzungsbedingungen nach § 4 der Teilungserklärung haben sollte. Da auch der Dachboden nach der Teilungserklärung der Wohneinheit Nr. 2 zugeordnetes Sondereigentum ist, und sich dort offensichtlich keine zur Bewirtschaftung oder Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienenden Einrichtungen befinden, deren Zugänglichkeit allen Eigentümern gewährt werden müsste, stehen der Einräumung eines Sondernutzungsrechts an der Treppenanlage gemäß Teilungserklärung auch keine schutzwürdigen Belange der jeweiligen Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1 entgegen.
Mit diesem Sondernutzungsrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 ist das Gemeinschaftsrecht an der Treppenanlage per se belastet.
Die Fassung des Tenors ist redaktioneller Natur.
II.
1. Soweit der Beklagte mit seiner Eventualwiderklage die – von ihm inhaltlich nicht näher konkretisierte - bauliche Herstellung der Abgeschlossenheit des Treppenraumes begehrt, ist die Widerklage unbegründet.
Da er mit der Einhausung des Treppenraumes eine so nie vorgesehene bauliche Änderung im Sinne von § 22 Abs. 1 S. 1 WEG verlangt, kann einer autonomen Entscheidung der Eigentümerversammlung, die neben der konkreten, den geltenden Bauvorschriften entsprechenden Ausführung ebenso genügen muss, wie etwa einer Entscheidung, ob diese aus den Rücklagen finanziert werden soll bzw. kann oder es einer Sonderumlage bedarf, - schon gar nicht ohne Beteiligung der weiteren Miteigentümerin - nicht vorgegriffen werden.
2. Soweit er hilfsweise ein Sondernutzungsrecht festgestellt wissen will, ist diese ebenfalls unbegründet, weil das Gemeinschaftseigentum bereits aufgrund der Auslegung der Teilungserklärung aus sich heraus derart beschränkt ist, so dass es keines gesonderten Feststellungsausspruchs bedarf.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 S. 2, 91a, 98 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§ 256 ZPO
§ 5 WEG
§ 7b EStG
§ 5 Abs. 2 WEG
§ 22 Abs. 1 S. 1 WEG
§ 92 Abs. 1 S. 2, 91a, 98 ZPO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2012, 85
NJW 1981, 455