Amtsgericht GieBen (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-03-10, Aktenzeichen 48 C 2/16
ECLI: ECLI:DE:AGGIESS:2016:0310.48C2.16.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:
Die Beklagten mieteten zum 2.9.2012 von der Klägerin, die damals noch die Firma "..." führte, eine Wohnung in dem Anwesen "...".
Am 8.2.2013 zahlten die Beklagten 670 € für "Miete und NK" an die "...", am 8.3.2013 700 €. Auf die Kopien der Kontoauszüge Blatt 35 der Akte wird verwiesen.
Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin Mietrückstände für die Zeit von November 2012 bis April 2013 in Höhe von 1.084,83 €.
Die Forderungshöhe ergibt sich aus der Aufstellung Blatt 2 der Klagebegründung.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, an sie 1.084,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.5.2015 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, die Klage sei unzulässig. Im Übrigen sind sie der Auffassung, die in der Aufstellung enthaltenen vorgerichtlichen Kosten seien zumindest nicht in dieser Höhe geschuldet. Sollte tatsächlich einmal ein Fehlbetrag vorhanden gewesen sein, sei dieser durch Überzahlungen ausgeglichen.
Wegen des Vorbringend der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unzulässig.
In der Aufstellung der Klägerin sind Mieten in unterschiedlicher Höhe, Nebenkostenvorauszahlungen, eine Nebenkostennachforderung, Mahngebühren und Rechtsanwaltsgebühren enthalten. Das Gericht teilt die Auffassung, wonach eine Saldoklage unzulässig ist, wenn verschiedene Forderungsarten eingeklagt werden (AG Hanau, WuM 15, 742; AG Dortmund vom 19.12.2014, GE 15, 1103; AG Gießen, WuM 14, 216 und LG Kempten, Urteil vom 22.11.2015). Der gegenteiligen Entscheidung des BGH vom 9.1.2013 (WuM 13, 179; kritische Anm. Rave, ZMR 13, 272) lag ein ganz einfacher Sachverhalt zugrunde, in dem nur Grundmieten geltend gemacht wurden. In dieser Entscheidung wird auch ausgeführt, dass der Umfang der materiellen Rechtskraft erkennbar sein muss. Wenn das Gericht der vorliegenden Klage stattgeben würde und die Beklagten im Nachhinein beispielsweise einen Teil der Miete für Juli 2014 wegen eines Minderungsgrundes zurückverlangen würden wäre nicht erkennbar, ob über die Julimiete 2014 schon rechtskräftig entschieden ist.
Sollte man hier anderer Auffassung sein wäre die Klage zumindest unbegründet. Die Aufstellung weist offene "Falschberechnungen" aus, die nicht nachvollziehbar sind. Die Klägerin hat noch nicht einmal vorgetragen, wie hoch die vereinbarte Miete war und ob bzw. in welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart waren. Zur Miethöhe gibt sie in der Aufstellung 6 unterschiedliche Beträge an (Februar 2013 658,28 €, Juli 2014 683,83 €, November 2014 755,33 €, Dezember 2014 698,13 €, Februar 2015 713,13 € und für März 2015 722,90 €). Der Beklagte zu 2) hat zwar mit den im Termin am 8.2. überreichten Prozesskostenhilfe-Unterlagen den Mietvertrag vorgelegt, aber nur zum Nachweis seiner Wohnkosten. Damit wurde er aber nicht Bestandteil des Parteivortrags. Dieser Vertrag wirft ohnehin mehr Fragen auf als er beantwortet. Er wurde am 4.9. bzw. 31.8.2012 unterzeichnet und soll gleichwohl ab dem 1.6.2010 gelten. Er enthält eine Staffelmiete, die erste Erhöhung war am 1.3.2012, also vor Vertragsschluss, die zweite sollte am 1.3.2013 eintreten, also nach etwa 6 Monaten, was nach §557a Abs. 2 BGB unzulässig wäre. Die Nettobeträge zuzüglich der vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung stimmen mit den von der Klägerin angesetzten Beträgen nicht überein.
Unabhängig davon ob der Mietvertrag zu berücksichtigen ist hat die Klägerin nach Vorlage des Kontoauszuges der Beklagten nicht bestritten, dass die Miete für Februar 2013 doch gezahlt wurde. Die Nebenkostennachforderung von 2012 ist ebenfalls unschlüssig. Es fehlt schon der Vortrag, dass bzw. wann den Beklagten eine Abrechnung zugegangen ist und ob bzw. wann die Einwendungsfrist abgelaufen ist (vgl. LG München, ZMR 14 Heft 10 - nur Leits.). Zu den weiten Anforderungen an einen schlüssigen Vortrag zu Nebenkostennachforderungen wird auf Blank, DWW 09, 91 hingewiesen. Dass die Klägerin als Großvermieterin keine außergerichtlichen Anwaltskosten beanspruchen kann muss nicht näher ausgeführt werden (vgl. nur BGH WuM 12, 262 zu Kündigungskosten). Sie trägt aber noch nicht einmal vor, dass bzw. wann sie ein Anwaltsbüro womit beauftragt hat oder wann sie welche Forderungen angemahnt hat. Schon die Miete für Februar 2013, die Nebenkostennachforderung und die außergerichtlichen Anwaltskosten übersteigen die Klageforderung deutlich, so dass die Klägerin auch keine Forderung gegen die Beklagten hat.
Das Gericht ist auch nicht gehalten, die Klägerin darauf hinzuweisen, dass ihr Vortrag ergänzungsbedürftig ist. Die Klägerin bzw. ihre Bevollmächtigen erheben offenbar eine Vielzahl gleichartiger Klagen, deren Begründung sich auf eine Mietrückstandsaufstellung beschränkt. Es hat den Anschein, dass der Aufwand so gering wie möglich gehalten werden soll und dass deshalb bewusst kein weiterer Sachvortrag erfolgt. In der Verfügung vom 6.1.2016 hatte das Gericht darauf hingewiesen, dass Bedenken gegen die Zulässigkeit einer Saldoklage bestehen. Eine weitergehende Hinweispflicht sieht das Gericht nicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 13, 272