Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-01-09, Aktenzeichen 311 O 7/13

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 2.980,00 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu ¾ und die Beklagte zu ¼.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf € 12.138,00 festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung für die von der Beklagten angemietete Gewerbefläche sowie über Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache.
Mit schriftlichem Mietvertrag 19.7.2007 mietete die Beklagte vom Kläger zum Gewerberäumlichkeiten auf dem Grundstück S... Weg ... in H... an. Die Anmietung der Räumlichkeiten, die zuvor zum Betrieb eines Drogeriemarktes genutzt wurden, erfolgte zum Betrieb eines „Pizzaaufbackraums mit Auslieferung und Verzehr an Ort und Stelle“. Die Mieträumlichkeiten verfügen über eine Nutzfläche von 168 qm. Zu ihr gehören zudem 5 Parkplätze auf dem Grundstück vor dem Objekt.
Der Mietvertrag beruht auf einem von der Beklagten gestellten Formular. Nach § 2 beginnt das Mietverhältnis am 1.8.2007 und endet am 31.7.2012, wobei dem Mieter ein Optionsrecht zustehen sollte, demzufolge das Mietverhältnis zweimal um 5 Jahre verlängert werden kann. Nach § 4 beträgt die monatliche Miete € 1.000,00 zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. € 300,00 und Umsatzsteuer i.H.v. 19%, d.h. € 247,00. Des Weiteren heißt es in § 5 Abs. 1 des Mietvertrags:
„Eine Mieterhöhung wird für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen.““
Weitere Regelungen, die sich mit einem etwaigen Mieterhöhungsrecht der Klägerin befassen, enthält der Vertrag nicht.
Die Beklagte machte von ihrem Optionsrecht zur Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31.7.2012 für weitere 5 Jahre Gebrauch. Mit Schreiben vom 13.8.2012 verlangte der Kläger von der Beklagten daraufhin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von bislang € 1.000,00 (€ 5,95/qm) auf € 1.848,00 (€ 11,00/qm), zumal die bisher gezahlte Miete wie unter der Miete für vergleichbare Objekte liege und daher nicht mehr angemessen sei. Zudem forderte der Kläger die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz auf, der geschuldet sei, weil die Untermieterin und Franchisenehmerin der Beklagten ihre Fahrzeuge regelmäßig auf den Kasematten geparkt habe, die sich vor den Kellerfenstern zum Parkplatzbereich hin befänden; hierdurch hätten die Kasematten sowie die dahinterliegenden Gebäudemauern Schaden genommen. Die Beklagte lehnte sowohl die Zustimmung zur Mieterhöhung als auch die Zahlung von Schadensersatz ab. Auch die nachfolgende Korrespondenz erbrachte keine Einigung.
Der Kläger ist der Auffassung, § 5 Abs. 1 des Mietvertrags sei dahingehend auszulegen, dass dem Kläger nach Ablauf der ersten 5 Mietjahre ein Mieterhöhungsrecht zustehen soll. Dies, so behauptet er, sei seinerzeit bei Vertragsschluss auch so besprochen worden. Infolgedessen stehe ihm ein Bestimmungsrecht nach §§ 315, 316 BGB zu, aufgrund dessen er vom Beklagten die Zahlung einer marktüblichen Miete verlangen könne. Hierzu behauptet er, die verlangte Miete von netto € 1.848,00 entspreche dem marktüblichen Mietzins für vergleichbare Objekte. Hiervon würden mit der Klage die Erhöhungsbeträge für August bis Dezember 2012 geltend gemacht (5 x € 848,00 = € 4.240,00).
Der Kläger hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger € 12.138,00 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils € 848,00 seit dem 4.8.2012, 5.9.2012, 5.10.2012, 4.11.2012 und 5.12.2012 sowie auf weitere € 7.898,00 seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Ein Teilbetrag hiervon in Höhe von € 7.898,00 entfiel insoweit auf Schadensersatzforderungen des Klägers für die Beseitigung von Schaden an den Kasematten und an den Kellerwänden. Hinsichtlich dieser Schadensersatzforderung hat die Kammer die Klage mit Teilurteil vom 6.9.2013 abgewiesen.
Der Kläger beantragt nunmehr noch,
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger € 4.240,00 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils € 848,00 seit dem 4.8.2012, 5.9.2012, 5.10.2012, 4.11.2012 und 5.12.2012 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die verbliebene Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, dem Kläger stehe kein Recht zur Mieterhöhung zu. Insbesondere werde ihm durch die – bloß negative – Formulierung in § 5 Abs. 1 des Mietvertrags kein Erhöhungsrecht eingeräumt. Sie behauptet, die Vereinbarungen zur Miethöhe beruhten bei Vertragsschluss v.a. auf der Erwägung, dass die Beklagte Investitionskosten in Höhe von ca. € 54.000,00 erwartet habe, zumal die Ausstattung der Räumlichkeiten mit Versorgungseinrichtungen und -leitungen noch auf der vormaligen Nutzung als Drogeriemarkt beruhte und den Nutzungsanforderungen der Beklagten nicht gerecht wurde. Sofern dem Kläger überhaupt ein Erhöhungsrecht zustehe, müsse bei der Erhöhung jedenfalls Berücksichtigung finden, dass die die Miete ursprünglich deswegen vergleichsweise niedrig vereinbart wurde, weil die Beklagte anfänglich hohe Investitionskosten hatte. Diese Äquivalenzvorstellungen müssten auch bei der Bemessung der Miete für den Anschlusszeitraum Berücksichtigung finden.
Wegen des weiteren Sachvortrags wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 20.8.2013 Bezug genommen.
Über die klägerseitig behauptete Höhe der markt- und ortsüblichen Miete zum 13.8.2012 hat die Kammer Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen H.-P.W. vom 19.6.2014 (Bl. 127 ff. d.A.) sowie auf die ergänzenden schriftlichen Ausführungen vom 29.10.2014 (Bl. 163 d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang begründet.
I.
Der Kläger kann von der Beklagten für die Monate August bis Dezember 2012 gemäß § 535 Abs. 2 BGB die Zahlung von Mietdifferenzbeträgen in Höhe von 5 x € 596,00 = € 2.980,00 verlangen. Dem Kläger steht dem Grunde nach ein Mieterhöhungsrecht zu (1.). Der geschuldete markt- und ortsübliche Mietzins beläuft sich jedoch nur auf monatlich € 1.596,00, (2.), so dass dem Kläger im Hinblick auf die monatlich gezahlten € 1.000,00 nur ein Differenzbetrag in Höhe von monatlich € 596,00 zusteht.
1. Dem Kläger steht dem Grunde nach ein Mieterhöhungsrecht zu.
a) Dies folgt aus § 5 Abs. 1 des Mietvertrags vom 19.7.2007, in dem es heißt „Eine Mieterhöhung wird für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Die Kammer legt diese Regelung dahingehend aus, dass der Kläger nach Ablauf der ersten 5-Jahres-Mietperiode berechtigt sein sollte, von der Beklagten die Anpassung des Mietzinses zu verlangen. Die Auslegung muss stets von dem Grundsatz ausgehen, dass die Parteien mit den getroffenen Regelungen tatsächlich eine Rechtsfolge herbeiführen wollten. Da ein gesetzliches Mieterhöhungsrecht im Gewerberaummietrecht aber nicht existiert, liefe die Klausel leer, wenn man sie – der Beklagten folgend – ausschließlich negativ, also nur dahin gehend verstehen wollte, dass Mieterhöhungen (auch) für die ersten 5 Jahre ausgeschlossen sein sollen.
Selbst wenn man diesen Gesichtspunkt nicht für zwingend halten wollte, folgte nichts anderes. Denn in diesem Falle wäre die Klausel angesichts ihres augenscheinlichen Leerlaufens unklar. Insoweit ist aber zu berücksichtigen, dass es sich bei der Regelung in § 5 Abs. 1 nach der Auskunft der Geschäftsführerin der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 20.8.2013 um eine (Rest)Formulierung aus dem Mustermietvertrag der Beklagten handelt, so dass die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB Anwendung findet; danach gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders, hier also der Beklagten. Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 4.9.2013 den Versuch unternimmt, der Erklärung der Geschäftsführerin der Beklagten eine andere Bedeutung beizumessen, hat dies keinen Erfolg. Die Aussage in der mündlichen Verhandlung war eindeutig. Auch folgt aus dem ergänzenden Sachvortrag der Beklagten nicht, dass die Parteien den Vertrag insgesamt oder auch nur die in Rede stehende Klausel individuell ausgehandelt hätten. Im Übrigen ist es auch und gerade Sinn und Zweck der AGB-Vorschriften, die Gegenseite vor Unklarheiten zu schützen, die dadurch entstehen, dass der Verwender das Formular/Muster in unvollkommener oder missverständlicher Weise ausfüllt, kürzt, ergänzt oder abändert, denn sie beruhen gerade auf dem Gedanken, dass es Sache des Verwenders ist, sich klar und unmissverständlich auszudrücken (vgl. Palandt-Grüneberg, Rn. 15 zu § 305c BGB). Um einen solchen Fall handelt es sich hier, und zwar nachgerade in idealtypischer Form.
b) Die Voraussetzungen für das Mieterhöhungsrecht liegen vor. Zeitpunkt und Anlass des Mieterhöhungsrechts sind zwar in § 5 Abs. 1 des Mietvertrags nicht ausdrücklich bestimmt. Aus der Formulierung, dass eine Mieterhöhung „für die ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen wird“ ist jedoch – zumindest unter Berücksichtigung der Unklarheitenregel des § 305c BGB – der Umkehrschluss zu ziehen, dass dem Vermieter das Mieterhöhungsrecht nach Ablauf der ersten 5 Jahre zustehen sollte. Dieser Zeitraum war zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsrechts am 13.8.2012 abgelaufen.
3. Der Höhe nach kann der Kläger eine erhöhte Miete von monatlich € 1.596,00 netto-kalt verlangen.
a) Der Beklagten ist zuzugeben, dass der Mietvertrag keine ausdrücklichen Vorgaben dazu enthält, nach welchem inhaltlichen Maßstab sich die Höhe der nach Ablauf von 5 Jahren vermieterseits zu verlangenden Miete richten sollte; § 5 Abs. 1 des Mietvertrags spricht insoweit nur von einer „Mieterhöhung“, was keinen weiteren Aufschluss gibt. Die Kammer geht jedoch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB davon aus, dass dem Kläger insoweit das Recht zustehen sollte, nach Ablauf der ersten 5 Jahre einen angemessenen, d.h. markt- und ortsüblichen Mietzins zu verlangen, und dass ihm insoweit ein Leistungsbestimmungsrecht nach den §§ 315, 316 BGB zustehen sollte. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung für den – ohne weiteres vergleichbaren – Fall, dass die Parteien nur für einen Teilzeitraum eine feste Miethöhenvereinbarung getroffen haben und die Miete im Anschluss neu zu vereinbaren ist (vgl. BGH NJW-RR 1992, S. 517 unter Abs. 1 der Entscheidungsgründe; Hans. OLG Hamburg, NJW-RR 1997, S. 458; KGR Berlin 2004, S. 401; ähnlich BGH NJW 1975, 1557). Dies entspricht vorliegend auch deswegen dem mutmaßlichen Parteiwillen, weil die Formulierung in § 5 Abs. 1 des Mietvertrags nur verständlich wird, wenn man annimmt, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages (irrtümlich) davon ausgegangen sind, dass dem Vermieter eines Gewerbeobjekts – ähnlich dem Wohnraumvermieter, der nach § 558 BGB die Erhöhung auf den ortsüblichen Vergleichsmietzins verlangen kann – ein gesetzliches Mieterhöhungsrecht zusteht, soweit dieses Recht nicht vertraglich ausgeschlossen wird.
b) Soweit die Beklagte einwendet, dass bei der Bestimmung der Angemessenheit der Miete auch die ursprünglichen Äquivalenzvorstellungen der Parteien einzufließen haben, folgt die Kammer dem nicht. Für eine entsprechende Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen finden sich keine hinreichenden Anhaltspunkte. Zwar dürfte es zutreffen, dass die ursprüngliche Mietvereinbarung durchaus Rücksicht darauf genommen hat, dass die Beklagten sich hohen Anfangsinvestitionen gegenübersah. Denn der ursprünglich vereinbarte Mietpreis von € 5,95/qm fällt – auch für die damaligen Verhältnisse – in der Tat recht gering aus. Zudem ist in § 18 Abs. 2 des Mietvertrags vereinbart, dass die Beklagten in den ersten 4 Monaten keine Miete zu zahlen hat. Der Mietvertrag gibt aber keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Äquivalenzvorstellungen auch nach Ablauf der Festlaufzeit von 5 Jahren noch maßgeblich sein sollten. Die Rechtsprechung geht regelmäßig davon aus, dass die ursprünglichen Äquivalenzvorstellungen dann Berücksichtigung finden sollen, wenn im Mietvertrag keine Neufestsetzung der Miete, sondern eine „Anpassung“ vorgesehen ist (vgl. BGH NJW 1975, S. 1557 – juris Rn. 22). Entsprechendes findet sich im streitgegenständlichen Vertragstext jedoch nicht. In Ermangelung gegenteiliger Anhaltspunkte und unter der Berücksichtigung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kann die Regelung in § 5 Abs. 1 des Mietvertrags, nach der „eine Mieterhöhung für den Zeitraum der ersten 5 Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen [wird]“ daher nur dahingehend ausgelegt werden, dass sich die getroffene Miethöhevereinbarung nur auf die ersten 5 Jahre bezieht, und dass die mieterseitigen Anfangsinvestitionen damit (und mit der für 4 gewährten Mietfreiheit) aufgefangen sein sollten.
c) Der markt- und ortsübliche Mietzins für das streitgegenständliche Objekt betrug zum August 2012 € 1.596,00 netto-kalt, entsprechend € 9,50/qm. Hiervon ist die Kammer aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen W. überzeugt. Zu diesem Wert ist der Sachverständige unter maßgeblicher Heranziehung von Mieten für Vergleichsobjekte gelangt, wobei dieses Ergebnis abgeglichen und bewertet wurde mit den Ergebnissen einer Angebotsanalyse, dem IVD-Preisspiegel und dem Ergebnis einer Umfrage unter Vermittler- und Verwalterfirmen; die ursprünglichen Äquivalenzvorstellungen der Parteien blieben dabei – dem Gutachtenauftrag entsprechend – unberücksichtigt. Diese Mietwertermittlung ist aus Sicht der Kammer nicht zu beanstanden; sie ist nachvollziehbar begründet und auch im Ergebnis plausibel.
Soweit die Beklagte rügt, dass der Sachverständige die ursprünglichen Äquivalenzvorstellungen der Parteien nicht berücksichtigt habe, trifft dies zwar zu, ist aber rechtlich nicht zu beanstanden, weil die ursprünglichen Äquivalenzvorstellungen nach Auffassung der Kammer vor dem Hintergrund des Inhalts der vertraglichen Vereinbarungen auch nicht zu berücksichtigen waren; insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.
Soweit die Beklagte zudem einwendet, dass zur Ermittlung der marktüblichen Miete nur solche Objekte hätten herangezogen werden dürfen, die ebenfalls im Stadtteil B. liegen, folgt die Kammer dem nicht. Maßgeblich ist insoweit allein, ob die lagebezogenen Eigenschaften der herangezogenen Vergleichsobjekte mit denen des streitgegenständlichen Objekts vergleichbar sind. Dies ist bei den vom Sachverständigen herangezogenen Objekten der Fall, denn die wertbildenden Lagefaktoren (insbesondere: Entfernung zur City, Nutzungsart der umgebenden Bebauung, Verkehrslage) sind bei den untersuchten Vergleichsobjekten in ähnlicher Weise gegeben wie bei dem streitgegenständlichen Objekt, was die Beklagte im Übrigen auch gar nicht in Abrede stellt. Entsprechendes gilt für die Objekte, die der Sachverständige im Rahmen der Angebotsanalyse herangezogen hat (S. 8-9 des Gutachtens).
II.
Soweit der Kläger Verzugszinsen auf die Erhöhungsbeträge verlangt hat, ist die Klage unbegründet. Verzug besteht nicht, da die Entscheidung insoweit auf § 315 Abs. 3 BGB beruht und die Fälligkeit der Mietdifferenzbeträge somit erst mit Rechtskraft des Urteils eintritt; ohne Fälligkeit kann aber kein Verzug bestehen (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2002, S. 593 – juris Rn. 16).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 315, 316 BGB
§§ 133, 157 BGB
§ 305c BGB
§ 558 BGB
§ 92 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 305c Abs. 2 BGB
§ 315 Abs. 3 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1975, 1557