Verwaltungsgericht Darmstadt (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-06-11, Aktenzeichen 4 K 1158/09.DA
ECLI: ECLI:DE:VGDARMS:2010:0611.4K1158.09.DA.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand:
Die Kläger hatten im Jahre 1994 das mit einem Dreifamilienhaus bebaute Grundstück in der Gemarkung Bieber in Offenbach am Main, Gemarkung Bieber, als Eigentümer erworben. Im Mai 2007 veräußerten sie das Grundstück, die Eigentumsumschreibung erfolgte ebenfalls im selben Monat.
Mit Bescheid des Finanzamts Offenbach am Main-Land vom 2. August 2007 hob dieses gegenüber den Klägern einen Bescheid vom 1. Januar 1994 auf, mit dem für das vorstehende Grundstück der Einheitswert auf 100,00 DM und der Grundsteuermessbetrag auf 0,60 DM festgesetzt worden war.
Unter dem gleichen Datum setzte das Finanzamt Offenbach am Main-Land den Einheitswert für dieses Grundstück auf 82.624,00 Euro und den Grundsteuermessbetrag auf 289,19 Euro rückwirkend zum 1. Januar 1994 neu fest.
Mit Bescheid 3. September 2007 setzte die Stadt Offenbach am Main die Grundsteuer für das Grundstück für den Zeitraum 1. Januar 2003 bis 30. September 2007 auf insgesamt 5.494,61 Euro fest.
Den von den Klägern gegen den Bescheid über den Einheitswert des Grundbesitzes und den Grundsteuermessbetrag eingelegten Einspruch wies das Finanzamt Offenbach am Main-Land im Januar 2008 zurück, die hiergegen erhobene Klage beim Hessischen Finanzgericht ist unter dem Aktenzeichen 3 K 366/08 anhängig, das Verfahren ist ausgesetzt.
Mit Schreiben vom 3. Dezember 2008 haben die Kläger bei dem Beklagten Antrag auf Erlass der mit Bescheid vom 3. September 2007 festgesetzten Grundsteuer gestellt. Zur Begründung führen sie aus, sie seien nicht mehr Eigentümer des Grundstücks, weshalb sie nicht die richtigen Adressaten des Grundsteuerbescheides seien. Sie hätten auch nicht mehr die Möglichkeit, die Grundsteuer auf die Mieter des Anwesens umzulegen. Diese Möglichkeit stünde lediglich den neuen Eigentümern des Grundstücks zu. Im Übrigen sei das Grundstück bereits seit langem entsprechend bebaut und es sei trotz Kenntnis der Behörde in fehlerhafter Weise und daher schuldhaft unterblieben, die Grundsteuer entsprechend früher festzusetzen. Es habe Versäumnisse im Hinblick auf die Weitergabe von Informationen von der Bauverwaltung an das Finanzamt gegeben, was jedoch nicht zu Lasten der Kläger gehen dürfe.
Den Erlassantrag lehnte der Magistrat der Stadt Offenbach am Main mit Bescheid vom 18. Dezember 2008 ab und führte zur Begründung aus, sachliche Unbilligkeitsgründe im Sinne des § 227 Abgabenordnung lägen nicht vor. Die Behörde habe nicht schuldhaft eine verspätete Festsetzung der Grundsteuer vorgenommen. In der Regel übersende die Bauverwaltung nach Abschluss einer Bebauung der Bewertungsstelle des Finanzamtes eine Mitteilung über die Bezugsfertigkeit des neu errichteten Gebäudes. Dies geschehe mittels einfachen Briefs. Aus welchem Grund im vorliegenden Falle diese Mitteilung dem Finanzamt nicht vorliege, lasse sich nach dieser langen Zeit nicht mehr feststellen. Weder deren Bewertungsstelle noch dem Kassen- und Steueramt der Beklagten seien bis zum Jahr 2007 bekannt gewesen, dass eine Bebauung des Grundstücks stattgefunden habe. Die Bewertungsstelle sei erst im Rahmen einer Bearbeitung des so genannten „Allgemeinen Liegenschaftsbuches“ im Jahre 2007 darauf aufmerksam geworden, dass die Bewertung für die Gemarkung Bieber fehle. Diese sei sodann mit Bescheid vom 2. August 2007 nachgeholt worden. Auch die Nachfeststellung der Grundsteuer mit Bescheid vom 3. September 2007 sei zeitnah erfolgt. Da die Festsetzung und Änderung einer Steuer nur zulässig sei, solange die dafür maßgebliche Festsetzungsfrist nicht abgelaufen sei, sei die Grundsteuer lediglich rückwirkend für die Zeit ab 1. Januar 2003 festgesetzt worden. Der Steuerschuldner hätte aufgrund der von ihm veranlassten Bebauung des seither als unbebaut bewerteten Grundstücks erkennen können, dass dieser Umstand eine Erhöhung der Grundsteuerfestsetzungen bedingt und auch aus eigenem Interesse heraus zeitnah nachfragen können, warum ein Bescheid über die Neufestsetzung der Grundsteuer bislang nicht vorgelegen habe.
Den dagegen eingelegten Widerspruch der Kläger wies der Magistrat der Stadt Offenbach am Main mit Widerspruchsbescheid vom 13. August 2009 als unbegründet zurück. Die Kläger seien richtige Adressaten des Grundsteuerbescheides vom 3. September 2007. Das Objekt sei mit Übergabedatum vom 25. Mai 2007 veräußert worden. Eine Zurechnungsfortschreibung auf die neuen Eigentümer ergehe erst zum 1. Januar 2008.
Die Grundsteuer sei eine ertragsunabhängige Objektsteuer. Eine sachliche Unbilligkeit liege nicht bereits deshalb vor, dass sie aufgrund unterschiedlicher Fristenregelungen im Steuerrecht und dem Privatrecht nicht mehr auf die Mieter eines Objektes abwälzbar sei. Dies habe der Gesetzgeber erkannt und in Kauf genommen. Zum Zeitpunkt des Entstehens der Steuer seien die Kläger Eigentümer des Grundstücks gewesen. Für einen Vermieter sei es im Übrigen noch möglich, auch nach dem Ablauf der Jahresfrist laufende öffentliche Lasten von den Mietern anzufordern.
Gravierende Pflichtverstöße der Behörde, die einen Erlass der Steuer aus sachlichen Billigkeitsgründen rechtfertigen könnten, lägen nicht vor. Das Bekanntsein der Bebauung bei der städtischen Bauverwaltung löse für sich genommen noch keine Feststellung des Einheitswertes sowie eine Festsetzung des Grundsteuermessbetrages aus. Erst nach Eingang einer Bezugsfertigkeitsmitteilung der Bauverwaltung bei der Bewertungsstelle könne eine Bewertung durchgeführt werden. Diese Mitteilung werde dem Finanzamt mit einfachem Brief zugestellt. Aus nicht ersichtlichem Grund sei diese Baumitteilung bei der Bewertungsstelle des Finanzamtes Offenbach- Land nicht eingegangen, weshalb eine Nachfeststellung zum 1. Januar 1994 erfolgt sei.
Auch sei durch die Festsetzung der Grundsteuer nicht die Eigentumsgarantie nach Artikel 14 Grundgesetz berührt, da es nicht zu einer Existenzgefährdung im Sinne einer „Erdrosselung“ durch die festgesetzte Grundsteuer komme.
Mit bei Gericht am 20. August 2009 eingegangenem Schriftsatz haben die Kläger Klage erhoben. Diese begründen sie damit, das Dreifamilienhaus sei bereits gebaut gewesen, als die Kläger das Grundstück 1994 erworben hatten. Auch sei die Bebauung der Behörde seit langem bekannt gewesen und sämtliche Versäumnisse allein von der Beklagten zu vertreten. Die Kläger hätten das Grundstück bereits bebaut erworben, weshalb sie nicht verpflichtet gewesen sein, die Bebauung der Behörde mitzuteilen. Sie hätten auch kein Mitverschulden zu tragen, da sie keine Verantwortung treffe. Es sei allein Aufgabe der Beklagten gewesen, die Bebauung dem Finanzamt mitzuteilen. Die Kenntnis des Bauamtes von der Bebauung ergebe sich auch daraus, dass im Juli 1993 eine baurechtliche Anordnung und ein entsprechender Zahlungsbescheid an die Kläger ergangen seien. Da die Beklagte Kenntnis von der Bebauung des Grundstücks gehabt habe, hätten die Kläger auch keinerlei Veranlassung gehabt, gesonderte Mitteilung an die Beklagte zu machen. Durch die versäumte Handlung der Behörde sei es den Klägern unmöglich gemacht worden, die Kosten auf die Mieter umzulegen. Im Übrigen habe der Bundesgerichtshof mittlerweile in Mietsachen entschieden, dass vom Vermieter der Abrechnungszeitraum für Nebenkosten von einem Jahr unbedingt einzuhalten sei. Danach sei ein solcher Anspruch verfristet.
Die Kläger beantragen,
1. den Bescheid des Magistrats der Stadt Offenbach am Main vom 18. Dezember 2008 sowie den Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 13. August 2009 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die mit Bescheid vom 3. September 2007 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 5.494,61 Euro zu erlassen. 2. die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt sie vor, zwar sei die Beklagte zunächst fälschlicherweise davon ausgegangen, dass die Bebauung des Grundstücks von den Klägern selbst veranlasst worden sei, was nicht zutreffe. Dies sei jedoch für das Kassen- und Steueramt der Beklagten nach Aktenlage nicht erkennbar gewesen. Es habe zunächst die Grundsteuermessbetrags-mitteilung/Zurechnungsfortschreibung vom 31. März 1994 zum 1. Januar 1994 für die Kläger vorgelegen, aus der nicht erkennbar gewesen sei, dass im Jahr 1993 ein bereits bezugsfertiges Haus erworben worden sei. Erst unter dem 2. August 2007 sei die neue Grundsteuermessbetragsmitteilung/Nachfeststellung für das neu entstandene Mietwohngrundstück eingegangen, mit welchen die Nachfeststellung der Bewertung erfolgt sei. Im Übrigen verweist die Beklagte auf die Ausführungen im Ausgangsbescheid vom 18. Dezember 2008 und im Widerspruchsbescheid vom 13 August 2009.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte des vorliegenden Verfahrens sowie der beigezogenen Behördenakten des Beklagten (2 Hefter), der Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Klage ist unbegründet.
Der Bescheid des Magistrats der Stadt Offenbach am Main vom 18. Dezember 2008 sowie der Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 13. August 2009 sind nicht rechtswidrig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Kläger haben keinen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten, die Grundsteuer zu erlassen.
Gemäß § 227 AO können Finanzbehörden Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis ganz oder zum Teil erlassen, wenn deren Einziehung nach Lage des einzelnen Falles unbillig ist. § 227 AO findet auf die Erhebung der Grundsteuer als Realsteuer (§ 3 Abs. 2 AO) im vorliegenden Fall Anwendung, da gemäß § 1 Abs. 2 AO die Vorschriften des 5. Teils der Abgabenordnung, in der sich auch § 227 AO befindet, für Realsteuern, soweit ihre Verwaltung den Gemeinden übertragen worden ist, entsprechend gelten. Die Anwendung des § 227 AO ist auch nicht durch § 33 GrStG, der eine spezialgesetzliche Erlassregelung vorsieht, ausgeschlossen (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 13. Februar 1980, V OE 23/78, ZKF 1981, 17).
Bei der Entscheidung über den Erlassantrag handelt es sich um eine Ermessensentscheidung der Beklagten, deren gerichtliche Nachprüfung darauf beschränkt ist, ob ein Ermessensfehler vorliegt (§ 114 VwGO), insbesondere, ob die Beklagte den unbestimmten Rechtsbegriff „unbillig" richtig erkannt und angewandt hat. Der Klage kann daher nur dann stattgegeben werden, wenn das Ermessen auf Null reduziert ist.
Die Voraussetzungen für den Erlass der Grundsteuerforderung der Beklagten liegen nicht vor, da keine sachlichen Billigkeitsgründe gegeben sind. Sachliche Billigkeitsgründe sind dann gegeben, wenn nach dem erklärten oder mutmaßlichen Willen des Gesetzgebers angenommen werden kann, dass er die im Billigkeitswege zu entscheidende Frage – hätte er sie geregelt – im Sinne der beabsichtigten Billigkeitsmaßnahme entschieden hätte (vgl. Tipke/Kruse, Abgabenordnung, § 227 RdNr. 40 m.w.N.).
Derartige Billigkeitsgründe liegen nicht vor.
Die Einziehung der nachgeforderten Grundsteuer ist nicht bereits deshalb sachlich unbillig, weil die Kläger als ehemalige Grundstückseigentümer den Nachforderungsbescheid so spät erhalten haben, dass sie die Grundsteuer nach den mietrechtlichen Vorschriften nicht mehr als Betriebskosten auf die Mieter abwälzen können (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Juni 1982, 8 C 106/81, DVBl. 1982, 1053). Dies folgt aus dem Wesen der Grundsteuer als Real- bzw. Objektsteuer, die nicht nach Ertragsmerkmalen, sondern auf der Grundlage des Grundstückswertes erhoben wird. Das Grundsteuergesetz lässt die Nachforderung der Grundsteuer innerhalb der bezeichneten Frist ohne Rücksicht auf deren Abwälzbarkeit zu, weshalb der Gesetzgeber die Nichtabwälzbarkeit der nachveranlagten Grundsteuer in Kauf genommen hat.
Eine sachliche Unbilligkeit liegt auch nicht deshalb vor, weil die Beklagte durch ihr Verhalten die Disposition der Kläger als Steuerpflichtige derart in rechtserheblicher Weise beeinträchtigt und dadurch ein schützenswertes Vertrauen des Steuerpflichtigen begründet hat.
Zwar ist ein zurechenbares Verhalten auf Seiten der Beklagten, das zur verspäteten Festsetzung der Grundsteuer geführt hat, anzunehmen, da die Mitteilung der Bauverwaltung der Beklagten über den Abschluss der Bebauung im Jahre 1993 nicht an das zuständige Finanzamt gelangt ist. Da nicht mehr feststellbar ist, ob zum damaligen Zeitpunkt die Mitteilung an das Finanzamt von der Bauverwaltung der Beklagten überhaupt an das Finanzamt abgeschickt worden ist, fehlt es an einem Nachweis der Beklagten, dass sie das ihr Mögliche getan hat, damit das Finanzamt damals den Einheitswert und den Grundsteuermessbetrag hätte korrekt festsetzen können.
Dennoch erscheint die Nachfestsetzung der Grundsteuer nicht als unbillig, da das Gericht davon ausgeht, dass hierdurch kein schützenswertes Vertrauen der Kläger begründet worden ist. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass den Klägern bereits seit der Feststellung des Einheitswertes und des Grundsteuermessbetrages im Jahr 1994 durch das Finanzamt Offenbach am Main-Land sowie der aufgrund dieses Bescheides nachfolgend ergangenen Grundsteuerbescheide bekannt sein musste, dass sowohl dem Bescheid des Finanzamts als auch den Grundsteuerbescheiden ein falscher Sachverhalt zugrunde gelegt worden war. Sowohl aus dem Einheitswert- und Grundsteuermessbescheid des Finanzamts als auch aus den Grundsteuerbescheiden ist zu entnehmen, dass bei der Bewertung des Grundstücks von einem landwirtschaftlich genutzten Stückland bzw. Betrieb der Land- und Forstwirtschaft ausgegangen worden war. Die Kläger können sich insoweit auch nicht darauf berufen, dass ihnen als juristische Laien die Beurteilung der Bescheide nicht möglich bzw. zumutbar sei. Die Feststellung, dass der Einheitswert und der Grundsteuermessbetrag im Jahr 1994 fehlerhaft festgestellt worden sind, bedarf keines besonderen juristischen Sachverstandes. Wenn aufgrund der Annahme, dass es sich um landwirtschaftliche genutztes Stückland handelt der Einheitswert für ein Grundstück, das tatsächlich mit einem Dreifamilienhaus bebaut ist, auf 100,00 DM festgesetzt wird, muss auch einem juristischen Laien offensichtlich sein, dass es sich hierbei um eine fehlerhafte Feststellung handelt.
Wenn die Kläger diese Bescheide bestandskräftig werden lassen, da sie zu ihren Gunsten einen niedrigeren Einheitswert und Grundsteuermessbetrag sowie daraus folgend eine niedrigere Grundsteuer festsetzen, mit dem Wissen, dass sie als Vermieter bei einer nachträglichen Änderung der Bescheide möglicherweise die erhöhte Grundsteuer nicht mehr auf die Mieter werden umlegen können, so fällt dies in ihren Verantwortungsbereich. Die Kläger können sich insoweit auch nicht darauf berufen, es treffe sie keine Verpflichtung, dem Finanzamt Mitteilung von der Bebauung des Grundstücks zu machen. Den Klägern ist zunächst darin zuzustimmen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Finanzamt Mitteilung über die Bebauung des Grundstücks zu machen. Die Kläger trifft darüber hinaus jedoch die Verpflichtung, bei Kenntnis eines Fehlers der Behörde, der ihnen durch Zeitablauf zum Nachteil gereichen kann, selbst tätig zu werden und die Behörde über diesen Fehler zu informieren, damit diese in die Lage versetzt wird, zeitnah einen neuen, geänderten Bescheid zu erlassen, aufgrund dessen die Umlegung der korrekten Grundsteuer auf die Mieter noch möglich gewesen wäre. Unterlassen dies die Grundstückseigentümer, so geht dies zu ihren Lasten. Ein schützenswertes Vertrauen darauf, dass die Behörde die fehlerhafte Festsetzung der Grundsteuer nicht mehr abändern werde, ist jedenfalls nicht anzunehmen.
Persönliche Billigkeitsgründe, die zu einem Erlass der Grundsteuer führen könnten sind weder ersichtlich noch von den Klägern vorgetragen.
Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens zu tragen, weil sie unterlegen sind, § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 227 Abgabenordnung
§ 227 AO
§ 33 GrStG
§ 114 VwGO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 3 Abs. 2 AO
§ 1 Abs. 2 AO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
Artikel 14 Grundgesetz

Zitierte Entscheidungen: 3 K 366/08
V OE 23/78
8 C 106/81