Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-03-18, Aktenzeichen 20 S 167/04
ECLI: ECLI:DE:LGD:2005:0318.20S167.04.00

Tenor:
Die Anschlussberufung des Beklagten gegen die Drittwiderbe-klagte wird als unzulässig verworfen.
Die Berufung des Klägers und die Anschlussberufung des Be-klagten gegen den Kläger werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Parteien wie folgt zu tragen:
Die Gerichtskosten sowie ihre eigenen außergerichtlichen Ko-sten tragen der Kläger zu 93 % und der Beklagte zu 7 %. Die außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten trägt der Beklagte.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
I.
Mit Vertrag vom 29.06.2000 mieteten der Kläger und die Drittwiderbeklagte eine dem Zeugen XXX gehörende Eigentumswohnung im Hause XXX in Düsseldorf an. Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist der Beklagte. Bei Abschluss des Mietvertrages wurde der Eigentümer durch den Beklagten vertreten, der gegenüber dem Kläger und der Drittwiderbeklagten als Makler auftrat und für seine Maklerdienste eine Provision in Höhe von 1.738,39 € (3.400,-- DM) erhielt.
Mit seiner Klage begehrt der Kläger - auch aus abgetretenem Recht der Drittwiderbeklagten - Rückzahlung der Provision. Hierzu macht er geltend, der Beklagte sei nicht nur als WEG-Verwalter, sondern auch als Verwalter der angemieteten Wohnung tätig gewesen, so dass ihm ein Provisionsanspruch gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG versagt sei. So sei der Beklagte nicht nur als "Repräsentant" des Zeugen XXX bei Abschluss des Mietvertrages aufgetreten, indem er den Mietvertrag "für den Vermieter" unterschrieben habe; darüber hinaus habe er auch sonstige erhebliche Verwalterleistungen erbracht, nämlich die Organisation einer Teilrenovierung der Wohnung (Verlegung eines neuen Teppichbodens, Reinigung des Balkons) anlässlich des Mieterwechsels sowie die Organisation von Reparaturarbeiten im Bad zu einem späteren Zeitpunkt.
Der Beklagte wendet demgegenüber ein, er sei niemals Verwalter der von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten angemieteten Wohnung gewesen. Bei Abschluss des Mietvertrages habe er lediglich eine einmalige Tätigkeit für den Zeugen XXX entfaltet, da dieser seinerzeit in Urlaub gewesen sei. In Zusammenhang damit habe er noch Hilfestellung bei dem Erwerb eines neuen Teppichbodens geleistet, an dem sich die Vermieterseite zu beteiligen hatte.
Des weiteren trägt der Beklagte vor, er habe sich mit dem Kläger und der Drittwiderbeklagten auf eine Maklerprovision in Höhe von 1.838,61 € (3.596,-- DM) geeinigt (zwei Nettomieten nebst Mehrwertsteuer). Nach Zahlung von 3.400,-- DM sei die Anmahnung des Restbetrages, den der Beklagte nunmehr im Wege der Widerklage geltend macht, im Hinblick auf dessen Geringfügigkeit zunächst unterblieben.
Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Mit ihrer Berufung bzw. Anschlussberufung verfolgen der Kläger und der Beklagte die von ihnen erhobenen Ansprüche in vollem Umfange weiter.
II.
Die Anschlussberufung des Beklagten gegen die Drittwiderbeklagte ist unzulässig. Die Berufung des Klägers sowie die Anschlussberufung des Beklagten gegen den Kläger sind zulässig, haben aber in der Sache keinen Erfolg.
1.
Die gegen die Drittwiderbeklagte gerichtete Anschlussberufung des Beklagten ist unzulässig. Die Anschlussberufung ist nur Antragstellung innerhalb einer fremden Berufung und kann sich deshalb nur gegen den Berufungsführer - hier also den Kläger - richten, nicht aber gegen Dritte (vgl. MüKo / Rimmelspacher, ZPO, § 524 Rdnr. 27; Zöller / Gummer, ZPO, § 524 Rdnr. 18).
2.
Die Berufung ist unbegründet. Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision in Höhe von 1.738,39 € gemäß §§ 5 Abs. 1 WoVermittG, 812 Abs. 1 BGB nicht zu.
Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Kläger die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht sicher nachgewiesen hat. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte Verwalter der von dem Kläger und der Drittbeklagten angemieteten Wohnung war.
Insoweit reicht - wovon auch der Kläger ausgeht - nicht aus, dass der Beklagte Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist, in der sich die streitgegenständliche Wohnung befindet (vgl. dazu BGH NJW 2003, 1393). Da der Beklagte zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses keine formale, vertraglich übernommene Verwalterstellung hinsichtlich des Sondereigentums des Zeugen XXX innehatte - entsprechendes hat der Kläger jedenfalls nicht ausdrücklich behauptet und ist durch die Aussagen des Zeugen XXX und der Drittbeklagten auch nicht bestätigt worden -, ist entscheidend, ob er als faktischer Verwalter anzusehen war. Auch eine solche Stellung des Beklagten ist indes nicht hinreichend sicher festzustellen.
Für eine Verwaltungstätigkeit ist zu fordern, dass sie eine echte Repräsentation des Vermieters gegenüber dem Mieter umfasst. Der Verwalter muss ordnend und gestaltend tätig sein und dem Eigentümer die Sorge und die Obhut für das Objekt ganz oder teilweise abnehmen. Nicht jede Tätigkeit des Maklers, die Zweifel an seiner Eigenschaft als neutraler Wohnungsvermittler aufkommen lässt, ist provisionsschädlich. So macht etwa die Vertretung des Vermieters beim Abschluss des Mietvertrages den ansonsten unabhängigen Makler noch nicht zum Verwalter im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG (vgl. zum Ganzen Staudinger / Reuter, BGB, §§ 652, 653 Rdnr. 144 m.w.N.). Auch wird der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft selbst dann nicht zum Verwalter der Wohnräume selbst, wenn er gelegentlich untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten für einen Wohnungseigentümer ausführt. Eine Verwalterstellung auch für das Sondereigentum ist vielmehr erst dann anzunehmen, wenn die Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben insoweit ein solches Gewicht erreicht hat, dass der Anlass dafür nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit gesehen werden kann, sondern sich als eigenständige Verwaltertätigkeit darstellt (vgl. LG Hamburg, NJW 1997, 2827). Diese Tätigkeit muss sich zudem über einen längeren Zeitraum erstrecken und in einem solchen Umfange geschehen, dass von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit nicht mehr gesprochen werden kann (vgl. Baader / Gehle, WoVermittG, § 2 Rdnr. 64). Dies kann im vorliegenden Fall nicht festgestellt werden.
Die Tätigkeiten des Beklagten im Zusammenhang mit dem Mietvertragsabschluss als solche einschließlich der Absprache über noch durchzuführende Renovierungsarbeiten (hier: Verlegung eines neuen Teppichs, Entfernung von Flecken auf dem Balkon) sowie der Wohnungsübergabe sind als typische Maklertätigkeiten einzuordnen und stellen keine Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar (so auch LG Paderborn, NJW-RR 2000, 1611). Aber auch die Organisation dieser Renovierungsarbeiten, also die Auswahl des Teppichbodens in Absprache mit dem Kläger und der Drittwiderbeklagten sowie die Auswahl und Beauftragung von Handwerkern für Rechnung des Zeugen XXX, führt hier nicht dazu, den Beklagten als Verwalter der Eigentumswohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren. Dieses Tätigwerden stellt sich vielmehr noch als im unmittelbaren Zusammenhang mit der Maklertätigkeit erbrachte, in der Praxis vielfach übliche Neben- bzw. Serviceleistung dar, ohne dass der Beklagte hierdurch schon zum Interessenvertreter des Zeugen XXX geworden wäre (vgl. hierzu auch LG Paderborn a.a.O.; Baader / Gehle, WoVermittG, § 2 Rdnr. 58).
Soweit der Beklagte - jedenfalls nach dem Vortrag des Klägers - zu einem "späteren Zeitpunkt" auch noch kleinere Reparaturarbeiten im Bad (Austausch eines Siffons, einer Armatur, einer Brausestange sowie einer Duschbrause) organisiert hat, kann auch hieraus nicht mit hinreichender Sicherheit auf eine Verwalterstellung des Beklagten geschlossen werden. Diese Tätigkeit reicht von ihrem Umfang und Gewicht - insbesondere unter Berücksichtigung des Umstands, dass der Beklagte als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage über entsprechende Kontakte zu Handwerkern verfügt - nicht über eine gelegentlich ausgeführte Gefälligkeit hinaus.
3.
Auch die gegen den Kläger gerichtete Anschlussberufung ist unbegründet. Dem Beklagten steht kein Anspruch auf Zahlung einer weiteren Maklerprovision in Höhe von 126,80 € gemäß § 652 Abs. 1 BGB zu.
Dabei verkennt die Kammer nicht, dass die vom Beklagten insgesamt geltend gemachten 1.838,61 € zwei Netto-Monatsmieten zzgl. MwSt. entsprechen und eine derartige Provision in der Praxis üblich ist. Da der Kläger aber die ausdrückliche Vereinbarung einer Provision in Höhe von nur 1.738,39 € (3.400,-- DM) behauptet und auch nur diese Summe an den Beklagten überwiesen hat, ohne dass dieser dem entgegengetreten ist, wäre es Sache des Beklagten gewesen, unter Beweis zu stellen, dass eine bestimmte Provision nicht vereinbart worden ist (vgl. Palandt / Sprau, BGB, § 653 Rdnr. 3 a.E., § 632 Rdnr. 18). Dies ist indes nicht geschehen.
4
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.
Streitwert: 1.865,19 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 5 Abs. 1 WoVermittG, 812 Abs. 1 BGB
§§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO
§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG
§ 652 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2003, 1393
NJW 1997, 2827
NJW-RR 2000, 1611