Oberlandesgericht Naumburg (Sachsen-Anhalt, )
Beschluss vom 2012-07-30, Aktenzeichen 2 Ww 12/10

Tenor:
Die sofortigen Beschwerden der Antragsteller zu 1. bis 3. gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Stendal vom 26.10.2010 werden zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden den Antragstellern zu 1. bis 3. auferlegt, die der Genehmigungsbehörde auch die außergerichtlichen Kosten zu erstatten haben.
Die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragsteller, Verkäufer und Käufer eines als Landwirtschaftsfläche ausgewiesenen Flurstücks, wenden sich gegen die Versagung der erforderlichen Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz durch die zuständige Genehmigungsbehörde, den Landkreis.
Mit notariell beurkundetem „Kauf- und Übereignungsvertrag“ vom 31.03.2008 (UR-Nr. …des Notars M. K., G. ) verkaufte die Antragstellerin zu 1. (BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, im Folgenden: BVVG GmbH) an die Antragsteller zu 2. und 3. (Eheleute T. und U. E. ) das 2,6371 ha große, in der Gemarkung R. gelegene Flurstück … der Flur …, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Burg von R., Blatt …. Das Flurstück ist im Grundstückskataster als Ackerland verzeichnet. In § 8 Abs. 1 des notariellen Vertrages haben die Parteien die gemeinsame Annahme festgehalten, dass der Kaufgegenstand binnen eines Zeitraumes von 10 Jahren beginnend mit der Beurkundung des Vertrages zu landwirtschaftlichen/ forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird. Als Kaufpreis für Grund und Boden haben sie 29.000,00 EUR vereinbart. Der Verkauf erfolgte im Rahmen der gewöhnlichen Privatisierungstätigkeit der Antragstellerin zu 1., er ist nicht nach dem Ausgleichsleistungsgesetz und der Flächenerwerbsverordnung privilegiert. Die Antragsteller zu 2. und 3. erhielten den Zuschlag in einem öffentlichen Ausschreibungsverfahren aufgrund des von ihnen abgegebenen Höchstgebotes.
Mit Schreiben vom 08.04.2008, eingegangen beim Landkreis J. am 09.04.2008, stellte der beurkundende Notar unter Überreichung einer Ablichtung des Kaufvertrages den Antrag nach § 2 des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG) und bat um Genehmigung bzw. Übersendung des Negativattestes. Der Landkreis verlängerte durch Zwischenbescheid vom 14.04.2008 gegenüber dem Notar die Bearbeitungsfrist auf zwei Monate.
Mit Bescheid vom 05.06.2008, der Antragstellerin zu 1. am 06.06.2008 und den Antragstellern zu 2. und 3. am 07.06.2008 zugestellt, hat der Landkreis die Genehmigung des Kaufvertrages vom 31.03.2008 nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt. Der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis stehe - so die Genehmigungsbehörde zur Begründung - im groben Missverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert in der Gemarkung R. . Hierdurch würden Landwirte, die einen Bedarf und ein Interesse für das Grundstück hätten, gehindert, dieses Grundstück zum ortsüblichen Preis zur Aufstockung ihres Betriebes zu erwerben, so dass eine nachteilige Auswirkung auf die Agrarstruktur die Folge sei. Der Landkreis stützte sich dabei auf eine Mitteilung des Amts für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten (ALFF) A. vom 15.05.2008, in dem ihm zwei dringend aufstockungsbedürftige Landwirte - die S. GbR und der Betriebsinhaber L. B. - benannt worden waren, die bei einem ortsüblichen Verkaufspreis ihr Kaufinteresse signalisiert hätten.
Die Antragstellerin zu 1. hat mit Schriftsatz vom 17.06.2008, eingegangen beim Amtsgericht am 18.06.2008, und die Antragsteller zu 2. und 3. haben mit Schriftsatz vom 11.06.2008, eingegangen beim Landkreis am 16.06.2008, jeweils Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung gestellt.
Nach Auffassung der Antragsteller unterliegt der Grundstücksverkauf durch die BVVG GmbH schon deshalb nicht dem Grundstücksverkehrsgesetz, weil das Rechtsgeschäft von dem Ausnahmetatbestand des § 4 Nr. 1 GrdstVG erfasst werde; die BVVG GmbH (Antragstellerin zu 1.) sei als Tochtergesellschaft einer Bundesanstalt, der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS), gegründet worden und erfülle für die Bundesrepublik Deutschland bestimmte, sich aus der Wiedervereinigung ergebende Aufgaben, hier die Privatisierung der Acker- und Waldflächen.
Für den vorliegenden Grundstückskaufvertrag müsse darüber hinaus die Genehmigungsfiktion des § 6 Abs. 1 GrdstVG gelten, weil die Genehmigungsbehörde nicht innerhalb der in § 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG vorgeschriebenen Monatsfrist eine (Zwischen-)Entscheidung getroffen und den Antragstellern zugestellt habe. Auch in der Sache sei die Annahme des Landkreises, wonach der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert sonstiger Flächen in der Gemarkung R. stehe, unzutreffend. Die Antragstellerin zu 1. habe für Acker vergleichbarer Qualität bis zu 6.500,00 EUR je ha erzielt. Außerdem liege das Grundstück in unmittelbarer Ortsnähe, so dass ein Zuschlag bis zu 100 % angemessen sei. Vor allem aber sei die Preisermittlung hier auf der Grundlage einer öffentlichen Ausschreibung erfolgt, an der sich auch eine Mehrzahl von Landwirten im Haupterwerb beteiligt habe. Eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG komme nicht in Betracht, wenn Landwirte um den Kauf landwirtschaftlicher Grundstücke miteinander konkurrierten. Die Durchführung der öffentlichen Ausschreibung biete im Übrigen gerade die Gewähr dafür, dass ein Marktpreis erzielt werde. Wenn die BVVG GmbH gleichwohl verpflichtet würde, einen niedrigeren als den am Markt erzielbaren Kaufpreis zu verlangen, so handelte es sich um eine staatliche Beihilfe, die gegen die Bestimmungen der Art. 87 ff. EGV und die Vorgaben der Europäischen Kommission verstieße. Schließlich haben die Antragsteller auch in Abrede genommen, dass es andere aufstockungsbedürftige und -würdige Interessenten gebe, die bereit und in der Lage seien, den Kaufpreis für den Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks aufzubringen.
Die Antragstellerin zu 1. hat beantragt,
den Versagungsbescheid des Antragsgegners vom 05.06.2008 aufzuheben und die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 31.03.2008, UR-Nr. …des Notars M. K. in G. nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen.
Die Antragsteller zu 2. und 3. haben beantragt,
den Antragsgegner zu verurteilen, ein Zeugnis nach § 6 Abs. 3 GrdstVG zu erteilen;
hilfsweise
unter Aufhebung des Versagungsbescheides des Antragsgegners vom 05.06.2008 die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages zum 31.03.2008, UR-Nr. … des Notars M. K. in G., nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen.
Die Genehmigungsbehörde hat beantragt,
die Anträge auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.
Der Landkreis hat den von ihm am 05.06.2008 erlassenen Bescheid über die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung verteidigt. Die BVVG GmbH unterfalle, da sie privatrechtlich organisiert sei, nicht der Ausnahme von dem Grundstücksverkehrsgesetz gemäß § 4 Nr. 1 GrdstVG. Auch sei die Bearbeitungsfrist des § 6 Abs. 1 GrdstVG hier gewahrt, denn die Frist habe sich mit der Übersendung des Zwischenbescheides vom 14.04.2008 an den Urkundsnotar wirksam auf zwei Monate verlängert. Was die Höhe des von den Antragstellern vereinbarten Kaufpreises angehe, so habe sich aus der Bodenrichtwertkarte des Landesamtes für Geoinformation und Vermessung für den Raum R., bei einer Ackerzahl von 45, ein Bodenrichtwert von ca. 3.000,00 EUR je ha für den Stichtag 01.01.2008 ergeben, und nach Auskunft der Landgesellschaft Sachen-Anhalt mbH sei in der Vergangenheit ein durchschnittlicher Verkaufspreis in Höhe von 3.200,00 EUR je ha erzielt worden; der von den Antragstellern vereinbarte Kaufpreis sei damit um das Dreifache überhöht. Auf der anderen Seite seien die in dem Bescheid vom 05.06.2008 benannten Landwirte, die S. GbR und der Betriebsinhaber L. B., bereit, für das streitgegenständliche Flurstück einen Kaufpreis von ca. 4.500,00 EUR je ha - und damit 50 % mehr als der ortsübliche Preis - zu bezahlen.
Das Landwirtschaftsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Regionalbereich A. vom 25.03.2010 (Bd. I Bl. 78 ff. d.A.) sowie einer ergänzenden Stellungnahme des Vorsitzenden des Gutachterausschusses vom 04.08.2010 (Bd. I Bl. 147 f. d.A.). Außerdem hat es in der Sitzung vom 27.10.2010 (Bd. I Bl. 166 ff. d.A.) Dr. W. Sf., Abteilungsleiter beim ALFF A., sowie die als Erwerbsinteressenten benannten Landwirte L. B., U. S. und K. S. als Zeugen vernommen.
Im Anschluss an die Beweisaufnahme hat das Landwirtschaftsgericht durch Beschluss vom 26.11.2010 die Anträge auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Bei dem Grundstückskaufvertrag handele es sich - so das erstinstanzliche Gericht - um kein genehmigungsfreies Rechtsgeschäft im Sinne des § 4 Nr. 1 GrdstVG, denn weder der Bund noch ein Land sei an der Veräußerung beteiligt. Einer Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung stehe auch nicht der Umstand entgegen, dass die Kaufvertragsparteien im Wege der öffentlichen Ausschreibung bestimmt worden seien. Insbesondere sei keine europarechtlich unzulässige Beihilfe anzunehmen; das grundstücksverkehrsrechtlichte Genehmigungsverfahren diene vielmehr in verfassungsgemäßer Weise der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur. Die Genehmigung gelte auch nicht durch Fristablauf im Sinne des § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt, weil dem - wegen § 3 Abs. 2 S. 2 GrdstVG als ermächtigt geltenden - Notar ein Zwischenbescheid erteilt worden sei. Inhaltlich seien die Voraussetzungen für eine Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung im vorliegenden Fall erfüllt. Zwischen dem vereinbarten Gegenwert und dem landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks habe im Zeitpunkt der Ausübung der Genehmigung im Juni 2008 ein grobes Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. Nr. 3 GrdstVG bestanden, weil das Grundstück nach dem Gutachten des Gutachterausschusses per 31.03.2008 einen Verkehrswert von nur 9.200,00 EUR - bei einem vereinbarten Kaufpreis von 29.000,00 EUR - gehabt habe. Darüber hinaus habe die Beweisaufnahme ergeben, dass erwerbswillige Landwirte auch bereits seien, für das streitgegenständliche Grundstück einen Preis bis zu 13.800,00 EUR = 150 % des Verkehrswertes zu zahlen. Der Zeuge Dr. Sf. habe zudem bekundet, dass der Landwirt B. dringend aufstockungsbedürftig sei, und es hätten sich auch keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Betrieb B. etwa tatsächlich nicht zur Zahlung eines Kaufpreises von 13.800,00 EUR in der Lage sei.
Gegen den ihnen jeweils am 13.12.2010 zugestellten Beschluss des Landwirtschaftsgerichts haben die Antragstellerin zu 1. mit Schriftsatz vom 21.12.2010, der am 22.12.2010 beim Amtsgericht und am 27.12.2010 beim Oberlandesgericht eingegangen ist, sowie die Antragsteller zu 2. und 3. mit Schriftsatz vom 27.12.2010, der an diesem Tage ebenfalls beim Oberlandesgericht eingegangen ist, sofortige Beschwerde eingelegt. Die Antragstellerin zu 1. hat ihr Rechtsmittel in dem weiteren Schriftsatz vom 04.03.2011, die Antragsteller zu 2. und 3. haben die Beschwerde in dem Schriftsatz vom 14.03.2011 begründet.
Nach Auffassung der Antragsteller kann ein Kaufpreis, der - wie im vorliegenden Fall - in einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren unter regulären Marktbedingungen durch Verkauf an den Meistbietenden ermittelt worden sei, nicht in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehen, wenn das Grundstück weiterhin landwirtschaftlich genutzt werde. Solle der Marktwert mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden, müsse dieses Gutachten seinerseits dem in einem solchen Bietverfahren erzielten Preis möglichst nahe kommen. Das von dem Landwirtschaftsgericht eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses vom 25.03.2010 werde diesen Anforderungen nicht gerecht, unter anderem deshalb, weil es eine bis auf das Jahr 2005 zurückgehende Durchschnittsrechnung angestellt habe. Die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung könne auch nicht darauf gestützt werden, dass das streitgegenständliche Grundstück an einen Landwirt zu einem Preis von 13.800,00 EUR zu veräußern sei, weil eine solche Veräußerung - so die Antragsteller - ihrerseits rechtswidrig wäre. Die Antragstellerin zu 1., die der öffentlichen Hand zuzurechnen sei, unterliege dem EU-weiten Verbot, Beihilfen ohne vorherige Genehmigung der Europäischen Kommission zu gewähren (Art. 107 Abs. 1 i.V.m. Art. 108 Abs. 3 S. 3 AEUV). Es stelle aber eine unzulässige Beihilfe dar, wenn die öffentliche Hand entweder einem Bieter, der nicht das besten Angebot abgegeben habe, den Zuschlag erteile oder ein alternatives Verfahren wähle, das zur Ermittlung eines niedrigeren Kaufpreises führe.
Außerdem diene die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung hier schon deshalb nicht der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur, weil die Ausschreibung auf eine landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks abgezielt habe und letztlich auch angehende Landwirte - die Antragsteller zu 2. und 3. - den Zuschlag erhalten hätten. Der Umstand, dass die Marktpreise für landwirtschaftliche Flächen in den neuen Bundesländern seit 2007 deutlich gestiegen seien, stelle für sich genommen keine Gefahr für die Agrarstruktur dar; denn das Preisniveau in den neuen Bundesländern sei weiterhin deutlich niedriger als dasjenige in den alten Ländern. Der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, der aus der Beschränkung der Kapitalverkehrsfreiheit gemäß Art. 63 AEUV folge, sei im vorliegenden Fall ebenfalls nicht gewahrt. Als milderes Mittel hätten die Erteilung einer Auflage (§ 10 GrdstVG) oder Bedingung (§ 11 GrdstVG) in Betracht gezogen werden müssen. Schließlich mangele es dem Bescheid des Landkreises vom 05.06.2008 auch an einer hinreichenden Bestimmtheit; er habe sich lediglich auf die Wiedergabe des Wortlauts des § 9 Abs. Nr. 3 GrdstVG und die Behauptung, dass erwerbswillige Landwirte vorhanden seien, beschränkt.
Die Antragstellerin zu 1. beantragt,
unter Aufhebung des Versagungsbescheids des Landkreises J. vom 05.06.2008 (Az. 83-61/2008/120) die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks gemäß dem am 31.03.2008 zu UR-Nr. … des Notars M. K., G. geschlossenen Kauf- und Übereignungsvertrages zu genehmigen.
Die Antragsteller zu 2. und 3. beantragen,
unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Stendal vom 26.11.2010 - Az.: 4 Lw 4/09 - und unter Aufhebung des Bescheides des Landkreises J. vom 05.06.2008 - Az.: 83-61/2008/120 - die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks Gemarkung R., Flur …. Flurstück …, gemäß dem am 31.03.2008 vor dem Notar M. K. in G., UR-Nr. …, geschlossene Kauf- und Übereignungsvertrag zu genehmigen.
Die Genehmigungsbehörde beantragt,
die Beschwerden zurückzuweisen.
Der Landkreis verteidigt den angefochtenen Beschluss des Landwirtschaftsgerichts. Er hält den Hinweis der Antragsteller auf eine nach EU-Recht unzulässige Beihilfe schon deshalb für unberechtigt, weil die Rechtsform der BVVG GmbH auf privatem Recht beruhe und ihr daher die Genehmigungsfreiheit gemäß § 4 Nr. 1 GrdstVG nicht zugute komme. Der Verkehrswert eines Grundstücks könne in zulässiger Weise nicht nur im Wege eines Bietverfahrens, sondern auch durch die Einholung eines Gutachtens des Gutachterausschusses ermittelt werden, wie dies in erster Instanz geschehen sei. Mit dem Bietverfahren würden die Absichten des Gesetzgebers des Grundstücksverkehrsgesetzes verfehlt, denn die Bevorzugung des Meistbietenden könne zu einer Konzentration landwirtschaftlich genutzter Flächen in einem räumlich begrenzten Gebiet in einer Hand führen und außerdem drohe die Gefahr, dass Berufsfremde landwirtschaftliche Grundstücke auf Vorrat zu spekulativen Zwecken anhäuften. Im vorliegenden Fall seien die Antragsteller zu 2. und 3. weder Landwirte noch sei bei ihnen gesichert, dass die Nutzung der Flächen zukünftig Zwecken diene, die nicht zur Schaffung einer ungesunden Agrarstruktur führen würden.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Der Senat hat gemäß seinem Beschluss vom 20.04.2011 (Bd. II Bl. 163 ff. d.A.) ergänzenden Beweis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert des streitgegenständlichen Flurstücks 10028 der Flur 2 der Gemarkung R. erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. agrar. Kg. vom 01.09.2011, die Tischvorlage des Sachverständigen vom 21.02.2012 (Bd. III Bl. 15 ff. d.A.) sowie das Protokoll über die Anhörung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2012 (Bd. III Bl. 24/25 ff. d.A.) verwiesen. Außerdem hat der Senat den Landwirt L. B. zu seiner Bereitschaft, das Flurstück zu erwerben, als Zeugen vernommen (Bd. III Bl. 18 u. 27 d.A.). Insofern wird ebenfalls auf die Sitzungsniederschrift der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2012 (Bd. III Bl. 24/27 ff. d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die sofortigen Beschwerden der Antragsteller zu 1. bis 3. sind jeweils zulässig, haben in der Sache aber keinen Erfolg.
Der Landkreis hat mit Bescheid vom 05.06.2008 zu Recht die nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderliche Genehmigung für die Veräußerung des Flurstücks ... der Flur ... der Gemarkung R. durch die BVVG GmbH an die Eheleute E. gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt. Es liegen Tatsachen vor, aus denen sich hier ergibt, dass der von den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
1. Die vorliegende Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch die BVVG GmbH ist nicht nach § 4 Nr. 1 GrdstVG von der Genehmigungspflicht ausgenommen. Eine Genehmigung wäre nur dann nicht erforderlich, wenn der Bund oder ein Land als Vertragsteil an der (Grundstücks-)Veräußerung beteiligt wäre. Das trifft für den vorliegenden Fall nicht zu.
Unter „Bund“ im Sinne dieser Vorschrift sind nur Handlungssubjekte im Rahmen der unmittelbaren Bundesverwaltung zu verstehen (BGH, Beschluss v. 27.11.2009 - Az.: BLw 4/09 -, AUR 2011, 43, 44). Weder die BVVG GmbH, die als juristische Person des Privatrechts organisiert ist, noch deren alleinige Gesellschafterin, die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS), die eine rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts ist, fallen deshalb unter § 4 Nr. 1 GrdstVG (so ausdrücklich BGH a.a.O.). In diesem Zusammenhang hat der BGH auch einen von der Vorinstanz aus § 3 Abs. 11 AusglLeistG gezogenen Umkehrschluss gebilligt. Das Ausgleichsleistungsgesetz ermöglicht(e) den verbilligten Erwerb zu privatisierender Flächen durch einen privilegierten Kreis von Berechtigten, zu dem etwa zu DDR-Zeiten entschädigungslos enteignete Personen gehören. Auf derartige Privatisierungen ist § 4 Nr. 1 GrdstVG nach § 3 Abs. 11 AusglLeistG entsprechend anzuwenden, d. h. dass es einer Genehmigung nicht bedarf. Im Umkehrschluss rechtfertigt diese gesetzliche Verweisung die Annahme, dass die Genehmigungsfreiheit für andere Veräußerungen durch die BVVG GmbH als solche im Rahmen des Flächenerwerbsprogramms nicht gilt (BGH a.a.O.).
2. a) Die Grundstücksverkehrsgenehmigung gilt nicht bereits deshalb nach § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt, weil die Genehmigungsbehörde die in § 6 Abs. 1 GrdstVG bestimmte Frist zur Entscheidung über die Genehmigung versäumt hätte.
Der beurkundende Notar hat mit Schreiben vom 08.04.2008, eingegangen beim Landkreis am 09.04.2008, unter Beifügung des Kaufvertrages den Antrag auf Erteilung der Genehmigung nach § 2 GrdstVG gestellt. Die Entscheidung über die Genehmigung ist grundsätzlich binnen eines Monats nach Eingang des Antrags und der (Vertrags-)Urkunde zu treffen (§ 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG). Mit Schreiben vom 14.04.2008, abgesandt am 15.04.2008, hat der Landkreis dem Urkundsnotar jedoch einen Zwischenbescheid erteilt, wodurch sich die Frist für die Entscheidung über den Genehmigungsantrag gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG auf zwei Monate verlängert hat. Nach § 13 Ziff. 1 des notariellen Kaufvertrages war der Notar unter anderem bevollmächtigt, „Erklärungen zur Durchführung des Rechtsgeschäfts . . . entgegenzunehmen“; das betrifft auch die Inempfangnahme des Zwischenbescheids. Der Versagungsbescheid des Landkreises vom 05.06.2008 ist den Vertragsparteien am 06.06. bzw. 07.06.2008 - und damit rechtzeitig innerhalb der auf zwei Monate verlängerten Entscheidungsfrist - zugestellt worden.
b) Dass der Bescheid des Landkreises vom 05.06.2008 - vor allem hinsichtlich der Darlegung der tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung - eine unzureichende Begründung enthält, führt ebenfalls nicht zu seiner Aufhebung. Zwar ist die Entscheidung der Genehmigungsbehörde entsprechend § 39 VwVfG zu begründen. Die Begründung konnte jedoch gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2 u. Abs. 2 VwVfG bis zum Schluss der letzten Tatsacheninstanz nachgeholt werden, was hier geschehen ist.
3. Entgegen der Auffassung der Antragsteller lassen sich aus europarechtlichen Bestimmungen, insbesondere aus Art. 87 EG - jetzt Art. 107 AEUV -, weder die Unanwendbarkeit des Grundstücksverkehrsgesetzes noch Anhaltspunkte für eine bestimmte Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG („Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks“) herleiten.
a) Die Antragsteller begründen ihre Beschwerden im Kern mit dem Argument, dass die Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zur Gewährung einer Beihilfe führe, die nicht mehr im Einklang mit dem Gemeinschaftsrecht stehe. Sie verweisen in diesem Zusammenhang auf die „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (Bd. I Bl. 146 d d.A.) sowie auf das - zur Ermittlung des Grundstückswertes nach dem Ausgleichsleistungsgesetz ergangene - Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 16.12.2010 (Rechtssache C-239/09). Danach sind bei der Veräußerung von Immobilien nur Beihilfen bis zu 35 % bzw. - seit dem Jahre 1999 - 40 % des Marktwertes zulässig. Als Verkauf zum Marktwert wird in erster Linie „der Verkauf von Bauten oder Grundstücken nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung) und die darauf folgende Veräußerung an den meistbietenden oder den einzigen Bieter“ angesehen (s. Ziff. II. 1. der Mitteilung). Alle anderen Verfahren zur Wertermittlung, insbesondere die Einholung eines Sachverständigengutachtens, werden daran gemessen, ob sie den so verstandenen Marktwert möglichst genau widerspiegeln.
b) Die Entscheidung des EUGH vom 16.12.2010 lässt sich schon deshalb nicht auf den vorliegenden Fall übertragen, weil sie im Hinblick auf das Ausgleichsleistungsgesetz ergangen ist, also zu einer gesetzlichen Regelung, die ausdrücklich einen Grundstücksverkauf unter Wert an einen privilegierten Personenkreis - und damit eine Beihilfe im europarechtlichen Sinn - beabsichtigt hat. Demgegenüber geht es im vorliegenden Fall um einen normalen Grundstücksverkauf, wie er auch zwischen Privaten jederzeit stattfinden könnte; eine Begünstigungs- oder Förderabsicht besteht nicht. Dem hat der deutsche Gesetzgeber Rechnung getragen, indem er zwar Grundstücksgeschäfte nach dem Ausgleichsleistungsgesetz von dem Genehmigungserfordernis des Grundstücksverkehrsgesetzes ausgenommen hat (vgl. § 3 Abs. 11 AusglLeistG), nicht aber sonstige Immobilienverkäufe der BVVG GmbH.
c) Darüber hinaus bestehen erhebliche Zweifel, ob in der Anwendung eines Instruments der negativen Bodenlenkung - um ein solches handelt es sich bei der Versagung einer nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlichen Genehmigung - überhaupt eine europarechtlich relevante Beihilfe liegen kann. Denn auf diesem Wege wird allenfalls ein mittelbarer Einfluss auf die am Grundstücksverkehr beteiligten Verkehrskreise ausgeübt, sich bei der Vereinbarung der Kaufpreise an marktüblichen Verhältnissen zu orientieren.
d) Der Anwendungsbereich des Grundstücksverkehrsgesetzes erstreckt sich auf alle privatrechtlichen Grundstücksveräußerungen, seine Beschränkungen gelten nicht speziell für die Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand. Darin liegt insbesondere auch der maßgebende Unterschied zu den von der BVVG GmbH in Vollzug des Ausgleichsleistungsgesetzes vorgenommenen Immobilienverkäufen. Wenn sich der Staat in seinem Handeln auf die Ebene des Privatrechts begibt und mit einer juristischen Person des Privatrechts am allgemeinen Grundstücksverkehr teilnimmt, hat er die für jedermann geltenden Gesetze zu beachten; in der Befolgung der für alle Privatrechtssubjekte geltenden Gesetze kann aber nicht zugleich eine europarechtlich unzulässige Beihilfe der öffentlichen Hand liegen.
4. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG darf die Genehmigung nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert - also der Kaufpreis - in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind vom Landkreis im Hinblick auf den notariellen Kauf- und Übereignungsvertrag vom 31.03.2008 zu Recht angenommen worden.
a) Ein Missverhältnis liegt vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Wert des Grundstücks erheblich übersteigt. Übersteigt der vereinbarte Vertragspreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 %, ist in der Regel von einem groben Missverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszugehen. Zur Feststellung des Missverhältnisses ist der Kaufpreis dem landwirtschaftlichen Verkehrswert gegenüberzustellen. Landwirtschaftlicher Verkehrswert ist der Wert, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird (st. Rspr., etwa BGH Beschluss v. 27.04.2001 - Az.: BLw 14/00 -, NJW-RR 2001, 1021 f.).
b) Der landwirtschaftliche Verkehrswert ist nicht gleichbedeutend mit dem Marktwert, wie ihn die Kommission der Europäischen Gemeinschaften versteht. Infolgedessen lässt sich auch nicht allein aus dem Umstand, dass die Antragsteller zu 2. und 3. den Zuschlag aufgrund eines Ausschreibungsverfahrens erhalten haben, der Schluss ziehen, dass der vereinbarte Kaufpreis unter dem Gesichtspunkt des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG unbedenklich wäre.
aa) Das ergibt sich bereits aus der - unter Ziff. 4. a) wiedergegebenen - Definition des landwirtschaftlichen Verkehrswertes, die auf einen durchschnittlich zu erzielenden Wert beim Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt, also nicht auf das im Einzelfall abgegebene Höchstgebot, abstellt.
bb) Darüber hinaus wäre der Prüfung einer Grundstücksveräußerung anhand des Maßstabs des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG generell die Grundlage entzogen, wenn man für die Ermittlung des Grundstückswertes darauf abstellen wollte, dass ein Interessent bereit ist, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Denn die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vorzunehmende Prüfung setzt stets voraus, dass sich ein Käufer - sei es im Rahmen eines Bietverfahrens oder auf anderem Wege - gefunden hat, der den im Vertrag bestimmten Preis zu zahlen willens und in der Lage ist, und dass sich der Preis im nachfolgenden Genehmigungsverfahren dennoch als in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehend erweist. Zwischen einer förmlichen Ausschreibung, wie sie die BVVG GmbH in diesem wie in vergleichbaren Fällen durchgeführt hat, und einer Annonce in einer Tages- oder Fachzeitschrift, wie sie nicht selten ein privater Landwirt auf der Suche nach Kaufinteressenten veröffentlichen wird, besteht allenfalls ein gradueller, nicht aber ein grundsätzlicher Unterschied. Darauf hat auch der Sachverständige Dipl.-Ing. Kg. bei seiner Anhörung vor dem Senat hingewiesen.
cc) Mit der Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. GrdstVG hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, Spekulationsgeschäfte mit land- und fortwirtschaftlichen Grundsstücken zu unterbinden. Es sollte verhindert werden, dass die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirte mit so hohen Anschaffungskosten belastet werden, dass der Bestand und die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht erscheinen können. Der Erwerb des zur Verbesserung der Agrarstruktur dringend erforderlichen Landes durch interessierte Land- und Forstwirte würde außerordentlich erschwert, wenn überhöhte Preise gefordert werden könnten. Deshalb hat die Landwirtschaftsbehörde darauf zu achten, dass für Grundstücke, die weiterhin der Land- und Forstwirtschaft dienen, nicht Preise gezahlt werden, die in keinem Verhältnis mehr zu der vorgesehenen oder möglichen Nutzung des Grundstücks stehen (s. BGH Beschluss v. 02.07.1968 - Az.: V BLw 10/68 -, WM 1968, 943, 945). Dieser Gesetzeszweck verbietet es aber geradezu, auf ein - wie auch immer motiviertes - Höchstgebot eines einzelnen Kaufinteressenten abzustellen, das nicht dem üblichen Preisniveau entspricht.
c) Aufgrund der überzeugenden - schriftlichen und mündlichen - Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. Kg. ist der Senat, wie bereits zuvor das Landwirtschaftsgericht, zu der Überzeugung gelangt, dass der zwischen der BVVG GmbH und den Antragstellern zu 2. und 3. in dem notariellen Vertrag vom 31.03.2008 vereinbarte Kaufpreis mehr als 50 % über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert gelegen und deshalb - im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG - in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks gestanden hat. Dies gilt unabhängig davon, ob für die Bewertung des Grundstücks nur solche Vergleichskauffälle herangezogen werden, an denen die BVVG GmbH nicht beteiligt gewesen ist, oder ob der landwirtschaftliche Verkehrswert anhand aller Verkäufe landwirtschaftlicher Immobilien in dem betreffenden Gebiet ermittelt wird.
aa) Der Sachverständige Dipl.-Ing. Kg. hat in seinem Gutachten vom 01.09.2011 den Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses (31.03.2008) ohne Berücksichtigung von BVVG-Kauffällen auf 13.648,19 EUR und mit Berücksichtigung von BVVG-Kauffällen auf 14.168,61 EUR veranschlagt. Zur Begründung hat er im Wesentlichen folgendes ausgeführt.
Für die Bewertung des streitgegenständlichen Flurstücks müsse - wegen des abweichenden baurechtlichen Status - zwischen zwei Teilflächen unterschieden werden, nämlich einerseits einer 350 qm großen Bebauungslücke zwischen Wohnbaugrundstücken und andererseits einer 26.021 qm großen landwirtschaftlichen Fläche. Der Wert der als Bebauungslücke bezeichneten Teilfläche sei mit (10,00 EUR/qm x 350 = ) 3.500,00 EUR anzusetzen, der Wert der Landwirtschaftsfläche ohne BVVG-Kauffälle mit (0,26 EUR/qm x 26.021 qm + 0,13 EUR/qm x 26.021 qm = ) 10.148,19 EUR bzw. unter Berücksichtigung der BVVG-Kauffälle mit (0,28 EUR/qm x 26.021 qm + 0,13 EUR/qm x 26.021 qm = ) 10.668,61 EUR.
Die kleinere, etwa 350 qm große Teilfläche befinde sich zwischen zwei mit Einfamilienhäusern bebauten Grundstücken (Flurstücke 91/38 und 91/33); bei ihr handele es sich um einen geschotterten Weg, der gegenwärtig als Zufahrt zu einem weiteren bebauten Wohngrundstück (Flurstück 91/40) diene. Eine selbständige Bebauung der Teilfläche komme aufgrund ihrer Größe nicht in Betracht, der Eigentümer des Flurstücks 91/40 habe jedoch, da sein Grundstück keinen sonstigen direkten Anschluss an die U. straße aufweise, ein erhebliches Interesse an der dauerhaften Nutzung der Teilfläche. Angesichts der so umschriebenen Funktion der Teilfläche hat der Sachverständige einen Abschlag vom Bodenrichtwert für Bauland (Mischgebiet Dorflage) in Höhe von 50 % für sachgerecht gehalten, so dass sich ein Wertansatz von 10,00 EUR/qm ergibt (Gutachten S. 6 u. 9).
Der andere, 26.021 qm große Teil des Flurstücks stelle - so der Sachverständige - eine Landwirtschaftsfläche dar, auch wenn die Fläche derzeit nicht landwirtschaftlich bewirtschaftet (Brachfläche) und von den Anwohnern der angrenzenden Grundstücke zur Lagerung von Baumaterialien, Brennholz etc. genutzt werde. Es sei von einer durchschnittlichen Bodenwertzahl von 27 auszugehen, wobei der Sachverständige in seiner Tischvorlage vom 21.02.2012 (S. 1) näher erläutert hat, aus welchen Teilwerten sich die von ihm für das Flurstück zugrunde gelegte Bodenwertzahl zusammensetze. Im Hinblick darauf, dass die durchschnittliche Ackerzahl bei den ausgewerteten Kauffällen mit 30 bzw. 31 Bodenpunkten leicht über dem Niveau der Bodenwertzahl für das streitgegenständliche Flurstück lägen, sei ein Verkehrswertabschlag von 0,01 EUR/qm für den Stichtag des 31.03.2008 gerechtfertigt (Gutachten S. 14 u. 17).
Grundlage der Ermittlung des Verkehrswertes ist das Vergleichswertverfahren. Die ausgewerteten Kauffälle umfassten lediglich einen vergleichsweise kurzen und stichtagsnahen Zeitraum von 12 Monaten, so dass sich innerhalb der berücksichtigten Kauffälle eine zeitliche Preisentwicklung nicht feststellen lasse und daher auch keine Wertkorrektur erforderlich sei. Ebenso bedürfe es keiner Verkehrswertkorrektur hinsichtlich der Flächengröße, weil die durchschnittlichen Flächengrößen der ausgewerteten Kauffälle nur unwesentlich von der Größe des streitgegenständlichen Flurstücks abwichen (Gutachten S. 14). Aufgrund einer eingehenden Analyse der Kauffälle ist der Sachverständige schließlich zu dem Ergebnis gelangt, dass sich zwischen Kaufverträgen mit Beteiligung von Landwirten auf Verkäufer- und/oder Käuferseite und solchen ohne (feststellbare) Beteiligung von Landwirten keine signifikanten Unterschiede erkennen ließen; er hat daher sämtliche, ihm vom Gutachterausschuss mitgeteilte Kauffälle in die Bewertung mit einbezogen (Gutachten S. 12/13).
Ausgehend von diesen Prämissen hat der Sachverständige ohne Berücksichtigung der BVVG-Kauffälle einen anzusetzenden Verkehrswert von 0,26 EUR/qm per 31.03.2008 ermittelt (Gutachten S. 15). In einem zweiten Schritt hat er die ihm von der BVVG GmbH mitgeteilten Kauffälle ausgewertet, allerdings letztlich nur diejenigen Fälle berücksichtigt, die tatsächlich zu einem Kaufabschluss geführt hatten. Die BVVG-Kauffälle lagen, isoliert betrachtet, bei einem Durchschnittswert von 0,37 EUR/qm und damit um 37 % über dem sich aus den sonstigen Verkäufen ergebenden Wert (für Juli/August 2011 betrug der gleiche Abstand sogar 142 %). Bei einer anteiligen Berücksichtigung der Verkäufe der BVVG GmbH am Grundstücksgesamtmarkt ist der Sachverständige zu einem Verkehrswertansatz von 0,28 EUR/qm gelangt (Gutachten S. 16 - 18). Ergänzend hat er in seiner Tischvorlage vom 21.02.2012 (S. 1) sowie bei seiner Anhörung vor dem Senat deutlich gemacht, dass sich diese Werte unter Einbeziehung sämtlicher Kauffälle ergeben und er angesichts der Spannweite der mitgeteilten Kaufpreise von einen Ausschluss einzelner Kauffälle nach dem Grundsatz der doppelten Standardabweichung Abstand genommen habe.
Für beide Verkehrswertansätze hat der Sachverständige außerdem einen Zuschlag von 0,13 EUR/qm befürwortet, um der begünstigten Lage des Flurstücks Rechnung zu tragen; der Zuschlag von 0,13 EUR/qm entspricht 50 % des ohne Berücksichtigung der BVVG-Kauffälle ermittelten Verkehrswertes (Gutachten S. 18). In seinem schriftlichen Gutachten, vor allem aber in seiner Tischvorlage vom 21.02.2012 (S. 2) hat der Sachverständige deutlich gemacht, dass er die landwirtschaftliche Fläche nicht etwa als Bauerwartungsland ansehe, sondern dass er mit dem Zuschlag dem Umstand habe Rechnung tragen wollen, dass die Ackerfläche für angrenzende Grundstückseigentümer als Gartenerweiterungsfläche, Lagerplatz oder Freizeitfläche von Interesse sein könnte. Etwa ¼ der Fläche schätze er als begünstigt ein, was ihn - bei einem Faktor von 200 % für die Begünstigung - zur Annahme eines pauschalen Zuschlages von 50 % bezogen auf die Gesamtfläche veranlasst habe.
bb) Der Senat hält die sehr sorgfältigen und detaillierten Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing Kg. für überzeugend und geht deshalb mit dem Sachverständigen von einem Verkehrswert des streitgegenständlichen Flurstücks per 31.03.2008 von 13.648,19 EUR (ohne Berücksichtigung der BVVG-Kauffälle) bzw. von 14.168,61 EUR (unter Berücksichtigung auch der BVVG-Kauffälle) aus.
Soweit sich die Antragstellerin zu 1. in ihrem Schriftsatz vom 25.10.2011 dagegen gewendet hat, dass der Sachverständige einen Verkehrswertabschlag von 0,01 EUR/qm im Hinblick auf eine Ackerzahl von 27 Bodenpunkten vorgenommen und einen Zuschlag von 50 %, berechnet nach dem Verkehrswert ohne Berücksichtigung von BVVG-Kauffällen, für richtig gehalten hat, hat der Sachverständigen seinen Standpunkt in der nachfolgenden Tischvorlage und in der Anhörung vor dem Senat in dem zuvor wiedergegebenen Sinne näher erläutert. Gleiches gilt für seine Entscheidung, sämtliche Vergleichsfälle aus der Kaufpreissammlung heranzuziehen und keine besonders hohen oder niedrigen Kaufpreise mit dem Mittel der Standardabweichung auszuschließen. Der Hinweis der Antragstellerin in ihrem Schriftsatz vom 13.03.2012 auf Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639) geht demgegenüber schon deshalb fehl, weil die Verordnung nach ihrem § 24 erst zum 01.07.2010 - und damit lange nach dem maßgeblichen Stichtag des 31.03.2008 - in Kraft getreten ist. Unabhängig hiervon fiel es in den originären Aufgabenbereich des Sachverständigen, kraft seiner Sachkunde dem Senat aufzuzeigen, inwieweit auch besonders hohe und niedrige Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung zu berücksichtigen seien. Das hat der Sachverständige hier in begründeter Weise getan. Der Senat folgt dem Vorgehen des Sachverständigen insbesondere auch deshalb, weil die Einbeziehung sämtlicher Kaufpreise nach den Darlegungen des Sachverständigen tendenziell zu einem höheren, also den Antragstellern günstigeren Verkehrswert führt; denn anhand des Maßstabs der einfachen Standardabweichung würden vor allem Verträge mit besonders hohen Kaufpreisen herausfallen. Dass auch eine andere Behandlung derartiger ungewöhnlicher Kaufpreise in Betracht gekommen wäre - etwa der von der Antragstellerin zu 1. in ihrem Schriftsatz vom 13.03.2012 befürwortete Vergleich mit dem üblichen Pachtpreisniveau -, macht die Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen nicht unrichtig.
Auf der anderen Seite vermag auch die Auffassung des Landkreises, dass der Wert der gegenwärtig als Feldweg genutzten Bebauungslücke eher geringer anzusetzen sei als der Wert der landwirtschaftlichen Flächen, angesichts des Interesses des Eigentümers des Flurstücks 91/40 an dieser Zufahrt nicht zu überzeugen. Was die landwirtschaftliche Teilfläche des Grundstücks angeht, so ist diese zwar - wie der Landkreis noch einmal hervorgehoben hat - seit einigen Jahren unbewirtschaftet, kann jedoch den Angaben des Sachverständigen bei seiner Anhörung zufolge nach Durchführung entsprechender Aufräumarbeiten jederzeit wieder landwirtschaftlich genutzt werden.
cc) Lediglich ergänzend wird darauf verwiesen, dass auch bereits der erstinstanzlich beauftragte „Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Regionalbereich A. “ in seinem Verkehrswertgutachten vom 08.05.2010 (Bd. I Bl. 78 ff. d.A.) zu tendenziell ähnlichen Wertansätzen gelangt ist wie nunmehr der Sachverständige Dipl.-Ing. Kg., nämlich zu 10,00 EUR/qm bzw. 3.500,00 EUR für 350 qm hinsichtlich der Bebauungslücke und zu 0,22 EUR/qm bzw. 5.725,00 EUR für 26.021 qm hinsichtlich der Landwirtschaftsfläche. Das Amt für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten A. hatte außerdem im Genehmigungsverfahren in einem an den Landkreis gerichteten Schreiben vom 15.05.2008 (Bl. 29 f. d. BA) mitgeteilt, eine Nachfrage bei der Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH habe ergeben, dass in der Vergangenheit in der Gemarkung R. ein durchschnittlicher Verkaufswert in Höhe von 3.200,00 EUR/ha als vergleichbarer Verkehrswert habe erzielt werden können.
dd) Der in dem notariellen Kaufvertrag vom 31.03.2008 vereinbarte Kaufpreis von 29.000,00 EUR übersteigt den von dem Sachverständigen ermittelten Verkehrswert des Grundstücks um mehr als 50 %. Denn die Grenze für einen Kaufpreis, der (noch) nicht in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stünde, läge ohne Berücksichtigung der BVVG-Kauffälle bei 20.472,29 EUR bzw. unter Einschluss der BVVG-Kauffälle bei 21.252,92 EUR.
d) Bei der Prüfung der Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zum landwirtschaftlichen Verkehrswert steht, geht der Senat von dem Preis aus, der für Grundstücke gleicher Art und Lage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bezahlt wird. Das entspricht der bisherigen Rechtsprechung (vgl. Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 5. Aufl., S. 561, Abschn. 4.12.6) und gilt hier auch ungeachtet des Umstandes, dass zwischen dem Vertragsschluss (31.03.2008) und der jetzigen Entscheidung im Beschwerdeverfahren ein Zeitraum von mehr als vier Jahren liegt.
Allerdings hat der BGH in einem Fall, in dem der Antrag auf Genehmigung erst erhebliche Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages gestellt wurde, auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abgestellt (s. BGH, Beschluss v. 27.04.2001 - Az.: BLw 14/00 -, NJW-RR 2001, 1021 f.). Daraus lässt sich jedoch für den vorliegenden Fall nicht die Notwendigkeit eines späteren Beurteilungszeitpunkts herleiten. Der mehrjährige Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und gerichtlicher Entscheidung ist hier auf die Dauer des Gerichtsverfahrens - mit einer umfangreichen Beweisaufnahme sowohl in erster als auch in zweiter Instanz - zurückzuführen und nicht etwa Ausdruck des eigenen Willens der Vertragsparteien, durch eine verzögerte Antragstellung das Rechtsgeschäft insgesamt erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden zu lassen. Darüber hinaus entsprach der Kaufpreis in dem vom BGH entschiedenen Fall ursprünglich im Wesentlichen dem Verkehrswert des Grundstücks und geriet erst im nachhinein - aber vor Beantragung der Grundstücksverkehrsgenehmigung - in ein grobes Missverhältnis zum Grundstückswert, als die Immobilie ihren Status als Bauerwartungsland verlor. Demgegenüber erfüllte der vorliegend zu beurteilende Kaufvertrag bereits im Zeitpunk des Vertragsabschlusses die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, so dass Landwirte nicht bereit gewesen wären, zu dem vereinbarten Preis das Grundstück zu erwerben. Diese abschreckende Wirkung und die dadurch bedingten Beeinträchtigungen der Agrarstruktur zu verhindern, ist aber gerade der Zweck des Grundstücksverkehrsgesetzes (BGH a.a.O.). Sie wird auch nicht durch die zwischenzeitlich eingetretenen Preissteigerungen auf dem landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt „geheilt“. Denn der Landwirt, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses den unverhältnismäßig hohen Kaufpreis nicht zahlen konnte oder wollte, wird den Kaufpreis aufgrund der allgemeinen Preissteigerungen inzwischen zwar möglicherweise als marktüblich akzeptieren, würde aber - da er sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dem unangemessen hohen Kaufpreis verweigert hat - nunmehr infolge der Vertragsbindung des Verkäufers bei einer Genehmigung gar nicht mehr zum Zuge kommen. Das Genehmigungserfordernis nach dem Grundstücksverkehrsgesetz würde damit teilweise seiner Funktion entledigt.
Auf den Verkehrswert des Flurstücks zum Stichtag Juli/August 2011, mit dessen Ermittlung der Senat den Sachverständigen vorsorglich ebenfalls beauftragt hatte (ohne BVVG-Kauffälle: 17.551,34 EUR; mit BVVG-Kauffällen: 21.194,28 EUR), kommt es danach für die Bestimmung des groben Missverhältnisses im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht an.
5. Bei einer Überschreitung des Verkehrswertes um mehr als 50 % ist allerdings nicht schematisch von einem groben Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszugehen; besondere Umstände können eine andere Bewertung rechtfertigen (BGH, Beschluss v. 02.07.1968 - Az.: V BLw 10/68 -, WM 1968, 943). Die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht anzuwenden, wenn ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten sind (BGH, Beschluss v. 27.04.2001 - Az.: BLw 14/00 -, NJW-RR 2001, 1021 f.). Derartige besondere Umstände sind jedoch im Ergebnis hier nicht gegeben.
a) Das Flurstück wird gegenwärtig landwirtschaftlich nicht genutzt und liegt brach (Gutachten, S. 6). Der Sachverständige hat jedoch sowohl in seinen schriftlichen Ausführungen (Gutachten, S. 9) als auch bei seiner mündlichen Anhörung deutlich gemacht, dass das Grundstück - bis auf die ca. 350 qm große Bebauungslücke - nach entsprechenden Aufräumarbeiten ohne weiteres landwirtschaftlich genutzt werden könne; rechtlich handele es sich eindeutig um eine Landwirtschaftsfläche. Hiermit im Einklang stehend, ist der Kaufvertrag nach dessen § 8 Abs. 1 von den Parteien auch in der gemeinsamen Annahme geschlossen worden, dass das Grundstück binnen 10 Jahren zu landwirtschaftlichen/forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird.
b) Bedeutung kommt dem Umstand zu, ob hauptberufliche Landwirte an dem Erwerb des Grundstücks überhaupt nicht interessiert sind oder ob sie lediglich mit Rücksicht auf die Höhe des geforderten Kaufpreises kein Erwerbsinteresse haben (s. BGH Beschluss v. 02.07.1968 - Az.: V BLw 10/68 -, WM 1968, 943, 944 f.). Das ALFF A. hatte zwei Interessenten, nämlich die S. GbR und die Baumschule B., ermittelt, die zu einem Kauf des Grundstücks für ihren jeweiligen landwirtschaftlichen Betrieb bereit wären (s. Schreiben vom 15.05.2008, Bl. 29 f. d. BA, sowie Aussage des Zeugen Dr. Sf. in der erstinstanzlichen Verhandlung vom 27.10.2010, Bd. I Bl. 166 ff. d.A.); die S. GbR hatte sich auch an dem Ausschreibungsverfahren beteiligt. Aufgrund einer ergänzend durchgeführten Beweisaufnahme ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass eine Erwerbsbereitschaft und -fähigkeit jedenfalls des Zeugen B. zu bejahen ist.
aa) Der Zeuge B., der an der ... Universität B. Gartenbau studiert hat, betreibt seit Oktober 1992 einen landwirtschaftlichen Betrieb. Dieser Betrieb umfasst sowohl eine landwirtschaftliche als auch eine Baumschulenproduktion. Hieraus erzielt der Zeuge 100 Prozent seines Einkommens, ist also Haupterwerbslandwirt. Er verfügte zum Zeitpunkt seiner erstinstanzlichen Vernehmung im Oktober 2010 über eine Eigentumsfläche von ca. 35 ha und hatte ca. 260 ha zugepachtet; die heute von ihm bewirtschaftete Fläche gibt er mit etwa 350 ha an, davon etwa 60 ha in seinem Eigentum stehend. Fünf Vollzeitkräfte sind in seinem Betrieb beschäftigt. Der Zeuge hat den von ihm in den Jahren 2007/2008 erzielten Gewinn auf etwa 70.000, - EUR beziffert.
bb) Der Zeuge B. wäre auch bereit, für das streitgegenständliche Grundstück einen bis zu 50 % über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Preis zu zahlen.
(1) Hierfür sprechen bereits die Ergebnisse der vom Landwirtschaftsgericht durchgeführten Beweiserhebungen. In seinem Verkehrswertgutachten vom 25.03.2010 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Regionalbereich A. den Bodenwert der Landwirtschaftsfläche per 31.03.2008 mit 2.200,00 EUR je ha und denjenigen der Wohnbaulandfläche mit 10,00 EUR je qm, den Wert des Flurstücks insgesamt daher mit 9.225,00 EUR angegeben. Zwar ist der vom Senat beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. Kg. in seinem Gutachten vom 01.09.2011 hinsichtlich des Ackerlands letztlich zu einem wesentlich höheren Verkehrswertansatz, nämlich 3.900,00 EUR bzw. 4.100,00 EUR je ha, gelangt. In der Praxis ist es jedoch - wie dem Senat insbesondere aufgrund der Sachkunde seiner ehrenamtlichen Richter bekannt ist - üblich, dass die Kaufvertragsparteien bei der Veräußerung vergleichsweise kleiner Grundstücke wie dem hier vorliegenden regelmäßig auf die Auskünfte des Gutachterausschusses und die Informationen aus der zur Verfügung stehenden Kaufpreissammlung zurückgreifen und nicht eine gesonderte Bewertung durch einen Sachverständigen veranlassen. Vor diesem Hintergrund kam - und kommt - den Angaben des Gutachterausschusses, auch wenn sie sich nach weiteren eingehenden Ermittlungen des Senats letztlich als zu niedrig erwiesen haben, für den Grundstücksverkehr zwischen Landwirten dennoch eine gewisse Bedeutung zu. Der Zeuge B. hat aber bei seiner erstinstanzlichen Vernehmung vor dem Landwirtschaftsgericht ausdrücklich bestätigt, dass er bereit wäre, für das 2,6371 ha große Flurstück einen Kaufpreis von mindestens 13.800,00 EUR zu bezahlen, und er hatte bereits zuvor, in einem an das ALFF A. gerichteten Schreiben vom 04.06.2008 (Bd. I Bl. 115 d.A.), einen Preis von ca. 4.500,00 EUR je ha als akzeptabel bezeichnet.
(2) Auf der Grundlage der in zweiter Instanz vorgenommenen Grundstücksbewertung durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. Kg. hat der Senat den Zeugen B. erneut nach seiner Erwerbsbereitschaft, bezogen auf das Jahr 2008, befragt. Der Zeuge hat erklärt, dass er einen Kaufpreis von 20.472,29 EUR bzw. 21.252,92 EUR „noch akzeptiert“ hätte. Bei den genannten Beträgen handelt es sich um 150 % der von dem Sachverständigen für den Stichtag des 31.03.2008 ermittelten Verkehrswerte von 13.648,19 EUR (ohne BVVG-Kauffälle) bzw. 14.168,61 EUR (mit BVVG-Kauffällen). Der Zeuge hat, für den Senat nachvollziehbar, erläutert, dass er das etwa 3 km von seinem Betrieb entfernte Grundstück landwirtschaftlich, und zwar für seine Baumschule, genutzt hätte. Er hätte - so der Zeuge - den Kaufpreis zum damaligen Zeitpunkt nicht aus den laufenden Erträgen seines Betriebes bezahlt, sondern im Wege einer speziellen Finanzierung. Dass der Zeuge zugleich zu erkennen gegeben hat, dass ein Kaufpreis von 20.472,29 EUR bzw. 21.252,92 EUR „schon grenzwertig“ gewesen wäre und die „absolute Höchstgrenze“ dargestellt hätte, steht der Annahme der Erwerbsbereitschaft des Landwirts nicht entgegen. Denn die 150 % - Grenze bezeichnet auch nach Auffassung der Rechtsprechung den Übergang zu einem „groben Missverhältnis“ zwischen Kaufpreis und Grundstückswert im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG.
c) Demgegenüber sind die Antragsteller zu 2. und 3. bisher keine Landwirte und beabsichtigen auch nicht, eine landwirtschaftliche Tätigkeit als Haupt- oder Nebenerwerbslandwirte aufzunehmen.
aa) Bereits in der mündlichen Verhandlung des Landwirtschaftsgerichts vom 04.03.2009 haben die Grundstückskäufer sich zu ihren Absichten wie folgt geäußert (Bd. 0 Bl. 32 d.A.):
„Die Eheleute E. erklären, sie seien im Moment im Baugewerbe tätig. Im Moment seien sie nicht landwirtschaftlich tätig. Gegenwärtig seien sie auch nicht als Hobbylandwirte tätig. Sie sind aber jetzt ungefähr 50 Jahre alt und wollten zukünftig Hobbylandwirtschaft betreiben.“
In der Anlage zu ihrem Schriftsatz vom 16.07.2009 haben die Antragsteller zu 2. und 3. eine „Konzeption zum Aufbau eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes in R. bei G. “ vorgelegt, das eine Flächenverwendung als Weidewirtschaft, Obstbaukultur und Gemüse- und Gartenbau ausweist (Bd. I Bl. 42 - 45 d.A.). Am Schluss dieses Konzepts heißt es:
„Diese Zusammenarbeit (mit Vereinen und Verbänden der Landschafts- und Kulturpflege) ist in der Tat geplant, da unser landwirtschaftlicher Betrieb eben nicht nur als Erwerbsquelle dienen soll, sondern darüber hinaus auch als Beitrag zur Belebung einer immer Arten- und Sortenärmeren Kulturlandschaft verstanden werden will. Dieser Ansatz hat mit der rein wirtschaftlichen Betrachtung primär nichts zu tun . . .“
Der Senat hat sich in der mündlichen Verhandlung vom 20.04.2011 von dem Antragsteller zu 2. ebenfalls die Ziele, die er und seine Ehefrau mit dem Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks verfolgen, erläutern lassen. In der Sitzungsniederschrift sind die Angaben des Antragstellers, von ihm genehmigt, wie folgt festgehalten (Bd. II Bl. 141/142 d.A.):
„Mein Wohnhaus befindet sich unmittelbar an der Grenze zu dem streitgegenständlichen Flurstück, wie ich es soeben auch in die Luftbildaufnahme eingezeichnet habe.
Im Übrigen haben meine Ehefrau und ich inzwischen Flächen in einer Größenordnung von 16.000 qm erworben, die sich etwa 5 km von unserem Wohnort entfernt in G. befinden. Auf diesem Grundstück halten wir 9 Schafe. Der Erwerb des Grundstücks ist vor etwa zwei Jahren erfolgt, zeitlich nach dem Erlass des Bescheides durch den Landkreis.
Zur Erläuterung möchte ich hinzufügen, dass ich als Bauunternehmer tätig bin, 57 Jahre alt bin und mit 60 Jahren meine Berufstätigkeit aufgeben will. Ich will insofern eine Landwirtschaft im Nebenerwerb betreiben.
Die wirtschaftliche Situation eines solchen Nebenerwerbsbetriebes habe ich bisher nicht durchgerechnet. Ich muss von einem solchen Betrieb ja nicht leben. Ich will einen solchen Betrieb wegen der Freude an der Natur und den Tieren begründen. Vielleicht kann ich dann auch für meine Enkelkinder Ponys auf dem Grundstück halten.“
bb) Den vorstehend wiedergegebenen eigenen Angaben der Antragsteller zu 2. und 3. ist zu entnehmen, das sie beabsichtigen, als sog. Hobbylandwirte landwirtschaftlich tätig zu werden. Ein Hobbylandwirt unterscheidet sich von einem (leistungsfähigen) Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt dadurch, dass er die Bodennutzung durch Pflanzenanbau oder Tierhaltung nicht erwerbsmäßig oder wirtschaftsmäßig betreibt und die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Grundstücke somit nicht der Sicherung seiner Existenzgrundlage dient (s. Netz, a.a.O., Abschn. 4.1.3, S. 255, und Abschn. 4.10.3.2, S. 446). Im Rahmen des Grundstücksverkehrsgesetzes, insbesondere im Hinblick auf die Regelung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, steht ein solcher Hobbylandwirt einem Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt nicht gleich (so auch OLG Karlsruhe, Beschluss v. 28.11.1995 - Az.: 3 W 68/95 Lw -, AgrarR 1996, 377, 378, und Netz, a.a.O., Abschn. 4.10.3.7.2, S. 464, jeweils für den Versagungstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG). Denn während der Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt die Höhe seiner Kaufofferte davon abhängig machen muss, ob er die Aufwendungen für den Immobilienerwerb aus dem zukünftigen landwirtschaftlichen Ertrag des Grundstücks wird erwirtschaften können, steht für den Hobbylandwirt nicht die Rentabilität, sondern die Förderung seiner Freizeitbetätigung im Vordergrund. Die letztgenannte Betätigung gehört aber nicht zu den vom Grundstücksverkehrsgesetz geschützten Zielen.
6. Die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung durch die Genehmigungsbehörde ist deshalb zu bestätigen und die Genehmigung nicht etwa gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG unter der Bedingung zu erteilen, dass ein geringerer, vom Senat zu bestimmender Kaufpreis vereinbart wird (vgl. dazu BGH, Beschluss v. 02.07.1968 - Az.: V BLw 10/68 -, WM 1968, 943, 945). Selbst wenn nämlich die Vertragsparteien einen den Verkehrswert (nur) um 50 % übersteigenden Kaufpreis vereinbaren würden, liefe das Geschäft weiterhin dem Ziel der Verbesserung der Agrarstruktur zuwider, weil das Grundstück nach wie vor in das Eigentum von Nicht- bzw. Hobbylandwirten - den Antragstellern zu 2. und 3. - gelangen würde (s. Netz, a.a.O., Abschn. 4.17.2.1, S. 604). Die von Netz (a.a.O.) aus diesem Grunde erwogene Verknüpfung der Vertragsänderungsbedingung mit einer Weiterveräußerungsauflage gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG entspräche im vorliegenden Fall erkennbar nicht der Interessenlage der Käufer, die einen Erwerb des Grundstücks nur im Hinblick auf die Nutzung für die eigene Freizeitgestaltung anstreben. Darüber hinaus käme die Erteilung der Genehmigung unter der Bedingung eines niedrigeren als des vereinbarten Kaufpreises auch deshalb nicht in Betracht, weil die in dem Ausschreibungsverfahren abgegebene Kaufofferte nicht nur Grundlage für den Inhalt des nachfolgenden Grundstückskaufvertrages geworden, sondern auch das entscheidende Kriterium für die Auswahl der Käufer unter mehreren Interessenten gewesen ist. Erweist sich der angebotene höchste Kaufpreis als nicht genehmigungsfähig, muss die Antragstellerin vor diesem Hintergrund zunächst eine Entscheidung darüber treffen, ob sie an dem Auswahlverfahren und an der Person des ausgewählten Bieters (Nichtlandwirt !) unverändert festhält. Eine Genehmigungserteilung unter einer Bedingung scheidet daher aus. Das Landwirtschaftsgericht hat im Ergebnis zu Recht die gegen die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung gerichteten Anträge zurückgewiesen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG.
Der Senat hat gemäß § 24 Abs. 1 LwVG a.F. die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Grundsätzliche Bedeutung kommt insbesondere der Frage zu, ob und gegebenenfalls mit welchen Maßgaben Grundstücksverkehrgenehmigungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt werden können, wenn der Grundstückserwerber den Zuschlag aufgrund eines von ihm abgegebenen Höchstgebotes, im Rahmen der Privatisierung landwirtschaftlicher Grundstücke durch die BVVG GmbH, erhalten hat.
Die nach der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsätze der Antragstellerin zu 1. vom 13.03. und 18.04.2012 haben vorgelegen und sind Gegenstand der Beratung des Senats, unter Mitwirkung auch der ehrenamtlichen Richter, gewesen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 44, 45 LwVG
§ 10 GrdstVG
§ 11 GrdstVG
§ 2 GrdstVG
§ 39 VwVfG
§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
§ 4 Nr. 1 GrdstVG
§ 6 Abs. 1 GrdstVG
§ 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG
§ 6 Abs. 3 GrdstVG
§ 6 Abs. 2 GrdstVG
§ 3 Abs. 2 S. 2 GrdstVG
§ 9 Abs. Nr. 3 GrdstVG
§ 3 Abs. 11 AusglLeistG
§ 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG
§ 45 Abs. 1 Nr. 2 u. Abs. 2 VwVfG
§ 9 Abs. 1 Nr. GrdstVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§ 11 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG
§ 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG
§ 24 Abs. 1 LwVG
§ 2 des Grundstücksverkehrsgesetzes
Art. 87 ff. EGV
Art. 108 Abs. 3 S. 3 AEUV
Art. 63 AEUV
Art. 87 EG
Art. 107 AEUV

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2001, 1021
WM 1968, 943, 945
WM 1968, 943
WM 1968, 943, 944
4 Lw 4/09
V BLw 10/68
3 W 68/95