Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1999-06-16, Aktenzeichen 2 W 112/99
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1999:0616.2W112.99.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
1.
Durch Beschluß vom 27. September 1991 ist die Zwangsverwaltung über das vorgenannte Grundstück angeordnet und mit Beschluß vom 14. Juni 1993 die Beteiligte zu 3) zur Verwalterin ernannt worden. Mit Schreiben vom 25. August 1998 beantragte die Verwalterin die Erteilung der Genehmigung für den Abschluß eines neuen Mietvertrages für die im 2. Obergeschoß gelegenen Büroräume. Der von ihr vorgelegte Vertragsentwurf vom 31. August 1998 sieht eine Mietzeit von fünf Jahren mit einer zweimaligen Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren vor. Das bestehende Mietverhältnis vom 21. März 1990 läuft noch bis zum März 2001 mit der Möglichkeit einer zweimaligen Verlängerung von jeweils 5 Jahren. Der derzeitige Mieter möchte aus dem Mietverhältnis entlassen werden. Mit Schreiben vom 15. September 1998 und 23. September 1998 verweigerte die Schuldnerin die Zustimmung zum Abschluß des Mietvertrages unter anderem mit der Begründung, sie wolle das Objekt in den nächsten Monaten umfinanzieren und veräußern. Insoweit wolle sie nicht durch einen langjährigen Mietvertrag gebunden sein.
Mit Beschluß vom 11. Januar 1999 hat das Amtsgericht den Mietvertrag unter Vorbehalt der Rechtskraft seiner Entscheidung gerichtlich genehmigt. Auf die sofortige Beschwerde der Schuldnerin hat das Landgericht mit Beschluß vom 30. März 1999 die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und dem Abschluß eines neuen Mietvertrages nicht zugestimmt. Gegen diese ihr am 8. April 1999 zugestellte Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Zwangsverwalterin vom 21. April 1999, die an diesem Tage bei Gericht eingegangen ist.
2.
a)
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3) gegen den Beschluß des Landgerichts ist zulässig. Das Rechtsmittel ist statthaft (§ 793 Abs. 2 ZPO) und fristgerecht eingelegt worden (§§ 577 Abs. 2, 793 Abs. 2 ZPO). Die Voraussetzungen des § 568 Abs. 2 Satz 2 ZPO sind im Streitfall ebenfalls erfüllt. Die Zwangsverwalterin als Vertreterin der Zwangsverwaltungsmasse wird durch die angefochtene Entscheidung des Landgerichts neu und selbständig beschwert, weil die Zivilkammer auf die Erstbeschwerde den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben hat.
b)
In der Sache hat die sofortige weitere Beschwerde keinen Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und dem Abschluß eines neuen Mietvertrages über die im zweiten Obergeschoß des zwangsverwalteten Objektes gelegenen Büroräume nicht zugestimmt.
Grundsätzlich soll die Laufzeit neuer Mietverträge die Zeit von einem Jahr nicht überschreiten, § 6 Abs. 2 ZwVerwVO (Verordnung über die Geschäftsführung und die Vergütung des Zwangsverwalters vom 16. Februar 1970; BGBl. I 185). Eine Abweichung von diesem Erfordernis ist nur möglich, wenn der Zwangsverwalter sie für geboten hält, wobei die Entscheidung des Vollstreckungsgerichts einzuholen ist, § 6 Abs. 4 ZwVerwVO. Derzeit ist der Abschluß eines neuen Mietvertrages nicht geboten.
Der Zwangsverwalterin ist zuzustimmen, daß die Zwangsverwaltung nach vernünftigen wirtschaftlichen Grundsätzen mit dem Blick auf das Verfahrensziel zu führen ist. Dabei hat ein Zwangsverwalter einerseits im Interesse des Schuldners den beschlagnahmten Grundbesitz zu verwalten und ihn in seiner Substanz ungeschmälert zu erhalten, andererseits im Interesse der Gläubiger die möglichen Nutzungen zu ziehen und der Verwaltungsmasse zuzuführen. Insoweit hat er nach § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle erforderlichen Handlungen vorzunehmen, wobei er im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks das Objekt durch Vermietung bzw. Verpachtung nutzbar zu machen hat, § 5 Abs. 2 ZwVerwVO (Steiner-Hagemann, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Auflage 1986, § 152 Rdnr. 149). Hierbei ist bei einem reinen Investitionsobjekt eine langfristige Fremdvermietung typischerweise die einzige sinnvolle Nutzungsart, insbesondere dann, wenn der Eigentümer als Kapitalgesellschaft kein besonderes Interesse an der Auswahl eines bestimmten Mieters hat. Indes darf der Eigentümer für den Fall, daß er die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis wieder zurückerhält, nicht durch die Entscheidungen des Zwangsverwalters unzumutbar in seiner Entscheidungsfreiheit gebunden werden.
Bei Abwägung der Belange der Gläubigerin an einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Objektes und der Schuldnerin an einer möglichst freien Dispositionsbefugnis im Hinblick auf eine neue Umfinanzierung bzw. Veräußerung des Objektes wird vorliegend durch den beabsichtigten Abschluß eines neuen - mindestens 5 Jahre laufenden - Mietvertrages übermäßig in das Eigentumsrecht der Letztgenannten eingegriffen. Der neue Vertrag bindet die Schuldnerin auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung (vgl. allgemein: BGH, NJW 1992, 3041; Steiner-Hagemann, a.a.O., § 152 Rdnr. 149; Zeller-Stöber, ZVG, 15. Auflage 1996, a.a.O.; Anm. 9.4). Zur Zeit läßt sich indes kein konkreter Bedarf für eine Neuregelung der Vermietungssituation feststellen. Das aktuelle Mietverhältnis besteht noch längere Zeit bis zum Ende März 2001 fort. Der Vertragsentwurf vom 31. August 1998 sieht - bis auf eine Verlängerung der Mietzeit bis mindestens zum "31. September 2003" - keine nennenswerte Verbesserung der Stellung der Vermieterin vor; insbesondere ist kein höherer Mietzins vereinbart worden. Auch wenn möglicherweise in der Zukunft wegen des mit dem Regierungsumzug verbundenen zunehmenden Leerstands von Gewerbe- und Büroräumen mit einer Verschlechterung der Vermietungssituation im Großraum B. zu rechnen ist, ist es jedenfalls derzeit noch nicht geboten, das bestehende Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen und durch einen neuen langjährigen Mietvertrag zu ersetzen. Es besteht zwar die denkbare Möglichkeit, daß bei Beendigung des derzeitigen Vertragsverhältnisses das Mietobjekt nicht oder jedenfalls nur zu einem niedrigeren Mietzins vermietet werden kann. Dies allein rechtfertigt derzeit noch keine neue vertragliche Bindung der Schuldnerin, die bei Ausübung der vereinbarten Option bis zu 13 Jahre über den derzeitigen Vermietungszeitpunkt hinaus dauern kann. Es läßt sich bereits nicht absehen, ob überhaupt bei Auslauf des bestehenden Vertragsverhältnisses im Jahre 2001 noch die Zwangsverwaltung über das Objekt besteht.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde): 1.000,00 DM (das gemäß § 3 ZPO geschätzte Interesse; hinreichende Anhaltspunkte dafür, daß das Interesse der Beteiligten an dem Neuabschluß eines Mietvertrages in Abweichung von der Schätzung des Landgerichts höher zu bewerten ist, werden weder von der Beschwerdeführerin dargetan noch ergeben sie sich aus den Akten.)

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§
577 Abs. 2, 793 Abs. 2 ZPO
§ 3 ZPO
§ 793 Abs. 2 ZPO
§ 568 Abs. 2
Satz 2 ZPO
§ 6 Abs. 2 ZwVerwVO
§ 6 Abs. 4 ZwVerwVO
§ 152 Abs. 1 ZVG
§ 5 Abs. 2
ZwVerwVO
§ 97 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1992, 3041