Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-04-05, Aktenzeichen 2-25 O 573/11
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2012:0405.2.25O573.11.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage werden die Kläger verurteilt, an die Beklagte € 65.913,21 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3.11.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Kläger machen gegen die Beklagte Schadenersatzansprüche wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten bei Darlehensvergabe geltend. Die Beklagte macht mit der Widerklage den Anspruch auf Rückzahlung der Darlehenssumme geltend.
Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 23.12.1999 von der "... die Wohnung Nr. ... - laut Aufteilungsplan im 3. Obergeschoss - mit 69/1.000 Miteigentumsanteil an dem Wohnhaus "..." in ... zu einem Kaufpreis in Höhe von DM 127.450,-. Den Erwerb finanzierten die Kläger über ein Darlehen der Beklagten. Sie suchten am 3.01.2000 die Filiale der Beklagten in ... auf und unterschrieben dort einen bereits vorbereiteten Darlehensvertrag über DM 140.000 mit einer Laufzeit von 10 Jahren zu einem Zinssatz von 6,45 % bei einer Tilgung von 1 %. Die monatliche Rate betrug umgerechnet € 400,20. Die Beklagte forderte die Kläger mit 2. Mahnung vom 17.09.2010 auf, einen Rückstand von € 1.215,93 bis zum 22.10.2010 zu bezahlen. Da die Kläger der Aufforderung nicht nachkamen, kündigte die Beklagte das Darlehen mit Schreiben vom 2.11.2010 (Blatt 65 ff, 69 ff der Akte). Das Darlehen valutierte zum 2.11.2010 laut Berechnung des Aufhebungsentgeltes durch die Beklagte noch mit € 60.980,17 (Blatt 73 der Akte). Die Beklagte beziffert ihren Rückzahlungsanspruch zum 2.11.2010 mit € 62.292,72.
Aus Zahlungen auf das Darlehen in Höhe von € 61.445,71 und Netto-Mieteinnahmen in Höhe von € 29.492,47 errechnen die Kläger einen Schaden in Höhe von € 31.953,24.
Die Kläger behaupten, ein Herr ... habe sich im November 1999 telefonisch bei ihnen gemeldet und sich als Finanzberater vorgestellt. Er habe auf hohe Steuerlast und notwendige Altersvorsorge verwiesen. Daraufhin sei es zu einem Gespräch in der Wohnung der Kläger gekommen. Dort habe Herr ... den Erwerb einer fremd genutzten Immobilie empfohlen. Er habe die ... in das Gespräch gebracht und deren Verkaufsbroschüre vorgelegt. Eine Immobilie sei sicher und bringe kontinuierlich Rendite. Es sei dann ein weiteres Gespräch für Mitte Dezember 1999 vereinbart worden, zu dem Herr ... den Erwerb der oben genannten Wohnung empfohlen habe, zu der er ein Exposé vorgelegt habe. Er habe eine Rendite von 4,1 % dargestellt und die Immobilie als für die Kläger genau geeignet bezeichnet. Auf die Kläger komme eine monatliche Belastung in Höhe von umgerechnet € 200 zu. Auf den Hinweis, dass die Kläger nicht über Eigenkapital verfügen würden, habe er eine Fremdfinanzierung über die Beklagte zu 100 % angeboten. Er habe schon oft mit der Beklagten zusammengearbeitet und diese habe auch schon andere Wohnungen im Objekt finanziert.
Mit diesen Erklärungen habe der Herr ... die Kläger arglistig getäuscht. Er habe den Wert der Wohnung zu hoch geschildert. Während der Kaufpreis für die Wohnung netto € 65.164,15 betragen habe, belaufe sich der tatsächliche Wert nur auf etwa € 35.100. Dazu haben die Kläger eine Berechnung nach dem Ertragswertverfahren vorgenommen (Blatt 12 ff der Akte), auf die Bezug genommen wird. Auch die monatlich zu erwartende Belastung, die nur bei Vollvermietung bestanden habe, sei unsicher gewesen. Am Objekt habe es keine Sanierung und insbesondere keine Thermo-Fassade gegeben. Die Beklagte als überregional tätige Filialbank sei mit den Markt- und Preisverhältnissen vertraut gewesen und habe davon wegen ihrer eigenen Beleihungswertermittlung gewusst. Zudem müsse sich die Beklagte die arglistige Täuschung des Herrn ... wegen des institutionellen Zusammenwirkens mit den Verkäufern und Vermittlern zurechnen lassen. Sie habe drei weitere Wohnungen finanziert und Formulare der ... verwendet. Es habe auch vorherige Besprechungen mit dem Vorstand der ... mit der Absprache von Finanzierungsvarianten gegeben.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger € 31.953,24 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.07.2008 zu zahlen, Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher Erklärungen, die zur Übertragung des zu Gunsten der Kläger in dem Grundbuch des Amtsgerichtes ... verzeichneten 69/1.000 Miteigentumsanteil an den vereinigten Grundstücken, Flur-Nr. ... Hof- und Gebäudefläche zu 38 qm und Flur-Nr. ... Hof- und Gebäudefläche zu 311 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 3. Obergeschoss, samt Kelleranteil, im Aufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichnet, eingetragenen Wohnungs- und teileigentumsrechten, jeweils frei von über den zu Gunsten der Beklagten eingetragenen Grundschulden hinausgehenden Belastungen in Abt. III auf die Beklagte erforderlich sind;
festzustellen, dass der Beklagten aus dem Darlehensvertrag vom 3.01.2000 - Darlehens-Nr. ... keinerlei Ansprüche gegen die Kläger mehr zustehen;
die Beklagte ferner zu verurteilen, die Klägerin von der Zahlungsverpflichtung gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten für deren außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von € 2.689,64 gemäß Kostennote vom 25.04.2008 freizustellen, sofern keine Anrechnung gem. Teil 3, Vorb. 3 Abs. IV VV RVG erfolgt (€ 703,50).
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreitet den Inhalt der behaupteten Gespräche der Kläger mit Herrn .... Dieser sei auch nicht ihr Erfüllungsgehilfe gewesen, sie kenne ihn nicht. Im Übrigen seien die Anpreisungen nicht relevant und auch nicht falsch. Der Wert der Wohnung müsse nach dem Vergleichswertverfahren berechnet werden und die Berechnung der Kläger sei fehlerhaft. Es müsse ein Ertrag in Höhe von € 5,29 zu Grunde gelegt werden. Überhaupt fehle die Schilderung von Wert bildenden Faktoren. Der Netto-Kaufpreis sei um den Wert der Steuervorteile zu reduzieren. Danach fehle es an einer sittenwidrigen Überteuerung. Kenntnis von solchen Umständen habe die Beklagte nicht gehabt. Eine fehlende Werthaltigkeit des Objekts schmälere auch die Sicherheit für die Beklagte. Die Kläger selbst hätten die Selbstauskunft erstellt. Die Kläger müssten sich darüber hinaus in jedem Fall Steuervorteile anrechnen lassen, die die Beklagte auf etwa € 20.000 berechnet. Sie macht Verjährung geltend.
Zur Widerklage macht die Beklagte neben der Darlehensvaluta eine Vorfälligkeitsentschädigung geltend. Sie berechnet diese unstreitig mit € 4.933,04.
Widerklagend beantragt die Beklagte,
die Kläger zu verurteilen, an die Beklagte € 67.225,76 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3.11.2010 zu zahlen.
die Widerklage abzuweisen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet, während die zulässige Widerklage im Wesentlichen begründet ist.
I.
Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu.
1.
Ansprüche, soweit sie auf etwaige Beratungsfehler der Beklagten gestützt werden, bestehen nicht. Denn zwischen den Klägern und der Beklagten ist weder ein Beratungs- noch ein Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen. Unstreitig war der Vermittler ... für die ... tätig und nicht für die Beklagte. Die Kläger haben nicht irgendeine Äußerung oder Handlung der Beklagten dargelegt, aus der zu schließen sein könnte, dass Herr ... im Interesse der Beklagten tätig geworden sein könnte. Er war daher auch kein Erfüllungsgehilfe der Beklagten.
2.
Ansprüche bestehen auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss (cic, § 280 BGB).
Grundsätzlich ist eine Bank bereits nicht verpflichtet, einen Darlehensnehmer auf Risiken der Verwendung eines Darlehens hinzuweisen (OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 16.09.2010 mVa BGH NJW 2000, 3558 ). Nur in Ausnahmefällen kommt ein eigenes Aufklärungsverschulden in Betracht, nämlich wenn (a) die Bank die Kreditgeberrolle überschreitet, (b) selbst eine besondere Gefährdungssituation schafft, (c) im Falle einer Interessenkollision und (d) im Falle eines konkreten Wissensvorsprungs, was hier allein in Betracht zu ziehen wäre. Im Falle eines institutionellen Zusammenarbeitens wird dabei widerleglich vermutet, dass die Bank von einer arglistigen Täuschung des Vermittlers Kenntnis hatte. Die arglistige Täuschung muss vorher nachgewiesen sein (BGH, Urt. v. 29.06.2010, XI ZR 104/08; Urt. v. 3.06.2008, XI ZR 319/06 - nach juris).
Eine arglistige Täuschung seitens des Vermittlers ... ist im Wesentlichen bereits nicht substanziiert erkennbar. Soweit die Kläger das Verhalten des Herrn ... schildern, erscheint dies eher als unverbindliche Anpreisung. Allenfalls käme eine Aufklärung zur Kenntnis des Herrn ... zum angeblich tatsächlich weit geringeren Wert und dessen bewusstem Verschweigen in Betracht. Dennoch kann dies dahin gestellt bleiben. Denn selbst wenn dies unterstellt würde, scheiterte ein Anspruch an der Zurechnung auf die Beklagte.
Die Kläger haben insoweit bereits nicht dargelegt, dass die ihnen vermittelte Wohnung in sittenwidriger Weise überteuert gewesen wäre. Sie behaupten einen tatsächlichen Wert in Höhe von € 35.100. Dieser Wert steht dem bereinigten Kaufpreis der Immobilien in Höhe von € 65.164,15 gegenüber, woraus sich bereits eine etwa 100%-ige Überteuerung ausschließt. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass dieser Wert der Immobilie um die von den Klägern erzielten Steuervorteile weiter zu bereinigen ist (BGH WM 2005, 1598 ). Denn "dem Erwerber bei einem Steuersparmodell werden der Erwerb der Immobilie und die sonstigen Leistungen nicht gesondert, sondern als einheitliches Gesamtpaket angeboten; deshalb kann auch nur ein besonders grobes Missverhältnis zwischen dem Gesamtaufwand und dem Wert des gesamten "Leistungspakets" (unter Berücksichtigung der erzielbaren Steuervorteile) für die Frage der Sittenwidrigkeit des gesamten Vertragswerks bedeutsam sein (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351)". Die Beklagte hat diese Vorteile unbestritten mit € 20.000 angegeben. Damit wäre die Immobilie nur um knapp 30 % überteuert. Damit kann eine Sittenwidrigkeit nicht festgestellt werden. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 31.05.2011 - Az.: XI ZR 90/09) muss die Unrichtigkeit der Angaben zum Anlageobjekt objektiv evident sein, damit eine widerlegliche Vermutung der Kenntnis der Beklagten besteht. Daran fehlt es hier.
Einen Wissensvorsprung der Beklagten wegen der Überteuerung der Wohnung haben die Kläger nicht nachvollziehbar dargelegt. Eine konkrete Kenntnis der Beklagten von sittenwidrigen Umständen haben die Kläger nicht dargelegt. Aber auch eine Vermutung einer solchen Kenntnis aufgrund eines institutionellen Zusammenarbeitens besteht nicht. Die Kläger haben auch hierzu nicht ausreichend substanziiert vorgetragen. Eine Zusammenarbeit der Beklagten mit Vermittler und Verkäufer folgt zunächst nicht aus der Finanzierung von 3 weiteren Wohnungen im Komplex durch die Beklagte. Dies rechtfertigt weder den Schluss auf die Kenntnis einer überteuerten Kaufpreisgestaltung noch auf ein zielgerichtetes institutionelles Zusammenarbeiten. Gleiches gilt für die - unsubstanziierte Behauptung - es habe Absprachen der Beklagten mit der ... gegeben. Der Vortrag zu einem kollusiven Zusammenarbeiten der Mitarbeiter der Beklagten mit der Vermittlungsfirma ist offensichtlich pauschal "ins Blaue" hinein erfolgt. Weder können die Kläger darlegen, wann, noch wo solche Gespräche statt gefunden haben sollen. Der Inhalt wird auch nicht nur einigermaßen konkret geschildert. Absprachen über Preise und insbesondere ein institutionelles Zusammenarbeiten zum Schaden der Käufer sind nicht nachvollziehbar. Auch der Umstand, dass die Beklagte bereits einen Darlehensvertrag vorbereitet haben soll, als die Kläger in der Filiale erschienen sind, besagt nichts über eine institutionelle Zusammenarbeit. Woher die Beklagte die Daten hierfür kannte, legen die Kläger wiederum nicht dar. Dabei erscheint ebenso denkbar, dass Herr ... insoweit für die Kläger als Gehilfe tätig war, denen er als Vermittler bereits bei notariellem Abschluss des Kaufvertrags behilflich war.
3.
Ansprüche folgen schließlich auch nicht daraus, dass die Beklagte Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung der Immobilie gehabt hätte.
Wie bereits ausgeführt, ist zum einen eine sittenwidrige Überteuerung nicht erkennbar. Zum Anderen fehlt eine Kenntnis der Beklagten von solcher Überteuerung. Eine Zurechnung des Wissens des Herrn ... scheidet aus, da er nicht Erfüllungsgehilfe der Beklagten ist. Institutionelles Zusammenarbeiten kommt insoweit ebenfalls nicht Betracht. Eigene Kenntnis der Beklagten ist nicht schlüssig dargelegt. Diese folgt auch nicht daraus, dass die Beklagte einen Beleihungswert bestimmt hat. Zum Einen dient dies nur der innerbetrieblichen Bestimmung über die Gewährung eines Darlehens unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer und sagt nicht absolut etwas über den Wert der Immobilie aus. Zum Anderen ist nicht bekannt, ob der konkret bestimmte Beleihungswert überhaupt etwas über eine sittenwidrige Relation zum Kaufpreis aussagt. Auch etwaige Absprachen mit der ... über Finanzierungsmodelle erlauben keinen Rückschluss auf einen konkreten Wert der Immobilie.
II.
Die Widerklage ist im Wesentlichen begründet.
Der Beklagten steht der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus §§ 488 Abs. 1, 490 BGB zu.
Nachdem die Kläger mit mehr als zwei monatlichen Raten in Verzug geraten waren, hat die Beklagte wirksam zunächst diese Zahlungen angemahnt und sodann mit Schreiben vom 2.11.2010 den Darlehensvertrag gekündigt.
Allerdings hat sie die Valuta des Darlehensvertrags nicht schlüssig dargelegt, soweit sie mehr als € 60.980.17 beträgt, wie dies aus der Berechnung des Aufhebungsentgelts vom 2.11.201 (Blatt 73 der Akte) hervorgeht. Darüber hinaus gehende Beträge sind nicht belegt. Auf den Kontoabschluss kann angesichts der widersprechenden Berechnung nicht abgestellt werden. Insoweit war die Widerklage teilweise abzuweisen.
Zusätzlich haben die Kläger auch die Vorfälligkeitsentschädigung zu erstatten, da sie die Kündigung des Darlehensvertrags schuldhaft herbei geführt haben, § 280 BGB.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288, 286 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO. Das Unterliegen der Beklagten ist nur gering und verursacht keine zusätzlichen Kosten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 288, 286 BGB
§ 280 BGB
§ 709 ZPO
§ 488 Abs. 1, 490 BGB
§ 92 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2000, 3558
WM 2005, 1598
WM 2004, 2349, 2351
XI ZR 104/08
XI ZR 319/06
V ZR 18/04
XI ZR 90/09