Thüringer Oberverwaltungsgericht (Thüringen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-03-15, Aktenzeichen 1 KO 26/20
ECLI: ECLI:DE:OVGTH:2023:0315.1KO26.20.00

Tenor:
Die Berufungen der Beklagten und des Beigeladenen gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Weimar vom 26. April 2016 werden zurückgewiesen.
Die Beklagte und der Beigeladene tragen die Kosten des Berufungsverfahrens je zur Hälfte.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Beklagte und der Beigeladene wenden sich gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts Weimar, mit dem die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für das Vorhaben Erweiterung Hotelanlage „S...“ (Seniorenhotel, Betreutes Wohnen, Tagespflege, Wellness) mit Tiefgarage aufgehoben worden ist.
Der Beigeladene ist Eigentümer der Grundstücke Gemarkung Weimar, Flur 51, Flurstücke a (F...), b (F...), c (L...) und d (H...). Die Grundstücke liegen im Bereich des Denkmalensembles „Südliche Stadterweiterung“ und sind mit einem Beherbergungsbetrieb („A...“) bestehend aus zwei Gebäuden auf den Flurstücken b und a, zwei freiberuflich und gewerblich genutzten viergeschossigen Neubauten auf den Flurstücken a (teilweise) und c sowie einem Mehrfamilienhaus auf dem Flurstück d bebaut.
Innerhalb des Denkmalensembles liegt auch das klägerische Flurstück e (F...), das nordwestlich an die Grundstücke des Beigeladenen angrenzt und mit einem Wohnhaus bebaut ist, das als Einzeldenkmal ausgewiesen ist.
Unter dem 19. Januar 1995 war für die im Eigentum des Beigeladenen stehenden Flurstücke b, a und c zunächst die Baugenehmigung 067-AP/95 für das Vorhaben „Erweiterung Hotel ...“ als „kleine Beherbergungseinrichtung“ im allgemeinen Wohngebiet erteilt worden. Unter der Bedingung, dass die Flurstücke b, a und c... grundbuchmäßig zu vereinigen seien, wurde ein Neubau mit einer Grundfläche von 212 m² mit 15 Zweibettzimmern unter Abbruch und an Stelle der auf dem Flurstück b vorhandenen Bebauung genehmigt. Soweit - auf eine Länge von 5,50 m um 0,95 m in die Abstandsfläche zum Flurstück f (heute Flurstück e des Klägers) gebaut werden sollte, lag von den damaligen Eigentümern des Flurstücks f das Einverständnis vor. Im Jahr 2007 wurde sodann eine Bauvoranfrage der Firma B... GmbH, vertreten durch den Beigeladenen, zur „Erweiterung der Hotelanlage mit Tiefgarage und Pool“ unter dem 10. Juli 2007 sowohl aus planungsrechtlichen als auch aus denkmalschutzrechtlichen Gründen negativ beschieden. Eine weitere Bauvoranfrage wurde unter dem 14. November 2007 dahin beschieden, dass vorbehaltlich der Einhaltung von Auflagen die planungsrechtliche Zustimmung und die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis in Aussicht gestellt wurden. Anschließend wurde der Firma B... GmbH unter dem 15. Januar 2009 für das Vorhaben „A... - Erweiterung Hotelanlage mit Tiefgarage und Pool“ die Baugenehmigung Nr. 001-BG/2009 erteilt. Dagegen erhob der Kläger Widerspruch, über den noch nicht abschließend entschieden ist. Nachdem unter Bezug auf die Baugenehmigung vom 15. Januar 2009 eine Baubeginn-Anzeige zum Bauvorhaben „A..., Erweiterung Hotelanlage mit Tiefgarage und Pool – S... (behindertenfreundlich)“ erfolgte, forderte die Beklagte den Bauherrn mit Schreiben vom 29. November 2011 wegen erkennbarer Änderungen/Ergänzungen zum ursprünglichen Vorhaben zur Vorlage überarbeiteter Bauvorlagen auf.
Daraufhin reichte der Bauherr am 15. Dezember 2011 einen als „Tekturantrag“ zur Baugenehmigung Nr. 001-BG/2009 bezeichneten Antrag zur „Erweiterung Hotelanlage `V...´ (Seniorenhotel, betreutes Wohnen Tagespflege, Wellness) mit Tiefgarage“ ein, auf den im Laufe des weiteren Verfahrens mehrere Tekturen folgten. Als Verbindungsbau zwischen den Gebäuden F... und ... (Gästehäuser I und II) und mit Zugängen im Keller- und Erdgeschoss zum Gebäude L... ist nunmehr ein zweigeschossiger Gebäudeneubau (nach den Angaben im Bauantrag der Gebäudeklasse 4 als Sonderbau nach § 2 Abs. 4 Nrn. 3 u. 8 ThürBO 2004) geplant. Im Erdgeschoss sollen neben einem Empfangs-/Lobbybereich eine Tagespflege (mit 34 Plätzen), ein Ruhe-/Aufenthaltsraum mit 30 Plätzen sowie ein „Wellnessbereich“ (mit Pflegebad, Ruhezone, Fußpflege, Ergo- und Logotherapie) errichtet werden. Im Obergeschoss des Neubaus sollen insgesamt 10 Gästezimmer entstehen, davon drei in den Planzeichnungen als „Pflegezimmer“ eingetragen bzw. insgesamt als „behindertengerechte Bettenzimmer“ bezeichnet. Die neue Tiefgarage soll in Ausnutzung der Einfahrt zur bestehenden Tiefgarage unter den Häusern 7a und 7b (die um einen Stellplatz erweitert wird) von der ... her im nördlichen Bereich des Flurstücks c und im Wesentlichen auf dem Flurstück d... gebaut werden und 29 Stellplätze umfassen. An der Grenze zum Flurstück g (H...) soll auf dem Flurstück d (H...) eine Feuerwehrzufahrt von 4,50 m Breite angelegt werden. Wegen des zum Bauantrag vorgelegten Ausnutzungsnachweises wird auf Blatt 24 der Bauakte verwiesen; wegen der für die Nachbarbeteiligung vorgelegten Nutzungsbeschreibung auf Blatt 948.
Die Beklagte erließ am 16. Januar 2012 eine Baueinstellungsverfügung. Der Eilantrag des Beigeladenen dagegen blieb vor dem Verwaltungsgericht (Beschluss vom 10. Februar 2012 - 1 E 68/12 We -) wie auch vor dem Thüringer Oberverwaltungsgericht (Senatsbeschluss vom 29. März 2012 - 1 EO 140/12 -) erfolglos, da der Bauherr seiner Obliegenheit, mit Beginn der Bauarbeiten genau zu beschreiben, welche Arbeiten er auszuführen beabsichtige, nicht nachgekommen sei. Aus der Baubeginn-Anzeige ergebe sich nicht, dass der Bauherr das im Jahr 2009 genehmigte Bauvorhaben verwirklichen wolle. Bei dem „Tekturantrag“ handele es sich um ein anderes, neues Bauvorhaben, bei dem sich die Zulässigkeitsfrage neu stelle. Es unterscheide sich neben der Nutzung (Tagespflege, betreutes Wohnen) auch bezüglich der Kubatur, insbesondere im Bereich der Tiefgarage, von der erteilten Baugenehmigung.
Zu dem als neuer Bauantrag im Baugenehmigungsverfahren nach § 63c ThürBO geprüften „Tekturantrag“ legte der Brandschutzsachverständige Dipl.-Ing. M... unter Berücksichtigung der 1. Tektur zum Brandschutzkonzept (vom 29. März 2012) den Prüfbericht vom 24. April 2012, Prüfverzeichnis Nr. W018M/12 vor, der unter der Nr. 5 den Hinweis enthält, dass das geprüfte Brandschutzkonzept (in dem auf Seite 2 eine Beschreibung zur geplanten Nutzung gegeben ist) vordergründig auf eine dem Hotelbetrieb entsprechende Nutzung ausgerichtet sei und ein vorübergehender Aufenthalt von älteren Personen, die zu einer selbständigen Lebensführung in der Lage seien, hierdurch abgedeckt werde. Allerdings sei eine Nutzung des geprüften Gebäudekomplexes im Sinne eines Alten- und Pflegeheimes für verstärkt pflegebedürftige Personen und ständige Betreuung derselben ausdrücklich ausgeschlossen. Bei jedweder Nutzungsänderung, insbesondere bei Umwandlung der Nutzung entsprechend einer Alten-/Pflege-/Betreuungseinrichtung, sei das Brandschutzkonzept anzupassen und erneut zur Prüfung vorzulegen.
Anschließend erteilte die Beklagte unter dem 5. April 2013 zum Antrag vom 15. Dezember 2011 und den dazu vorliegenden Tekturen die Baugenehmigung Nr. 069-BG/2013 für das Vorhaben „S... (Seniorenhotel, Betreutes Wohnen, Tagespflege, Wellness) mit Tiefgarage“ unter der Maßgabe, sie ohne die geplanten Stellplätze zwischen dem Gebäude F... und dem Gebäude L..., entsprechend den mit Genehmigungsvermerk versehenen Unterlagen sowie unter Beachtung der in der Anlage 1 aufgeführten Nebenbestimmungen auszuführen. Darüber hinaus enthält die Baugenehmigung den Hinweis, dass eine Nutzung des Gebäudes als Alten- und/oder Pflegeheim nicht Antragsgegenstand des Genehmigungsverfahrens sei und durch diese Baugenehmigung nicht gestattet werde. In der Anlage 1 zur Baugenehmigung findet sich nach mehrseitiger Aufzählung des Inhalts der Bauakten unter Nr. 2. die bauplanungs-, bauordnungs- und denkmalrechtliche Beurteilung, in der zu Nr. 2.7 die mit Auflagen (unter Anlage 1 Nr. 7) versehene denkmalschutzrechtliche Erlaubnis mit in der Anlage 2 zur Baugenehmigung gegebener Begründung erteilt ist. Abweichungen sind unter Nr. 4., insgesamt zehn Bedingungen unter Nr. 5. und (außer den denkmalschutzrechtlichen Auflagen zu Nr. 7.) insgesamt 25 Auflagen zu Nr. 6. formuliert. In der Bedingung Nr. 5.1 (nunmehr Nr. 3.1 des 1. Nachtrags vom 12. Juni 2014) heißt es, dass das Bestandsgebäude F... (Gebäude auf dem Flurstück b), wie in den Bauvorlagen dargestellt, weiterhin ausschließlich als Beherbergungsstätte zu nutzen sei und die Bedingung unter Nr. 5.7 (im Nachtrag Nr. 3.6) beinhaltet die Untersagung der Nutzung der neuen Tiefgarage durch den gewerblichen Parkierungsverkehr im Zeitraum von 22.00 bis 6.00 Uhr, während die Untersagung des Parkierungsverkehrs von gewerblichen Nutzungen auf den oberirdischen Stellplätzen in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr als Auflage in Nr. 6.29 (im Nachtrag Nr. 4.19) geregelt ist. Nach der (im 1. Nachtrag vom 12. Juni 2014 weggefallenen) Bedingung Nr. 5.10 müssen die vom Bauvorhaben betroffenen Flurstücke ein Baugrundstück im Sinne der ThürBO bilden, was vor Baubeginn durch einen beglaubigten Grundbuchauszug nachzuweisen sei. Zu den mit Genehmigungsvermerk versehenen Unterlagen gehört auch die Tektur vom 23. Februar 2012 (BA III Bl. 306) zum Vorhaben, u. a. betreffend die Umnutzung von drei „Hotel-Appartements“ im Gebäude L... zu „Behandlungszimmern“. Bestandteil der Baugenehmigung wurde zudem die Nutzungsbeschreibung, in der es unter Punkt 5 wörtlich heißt:
„5. Beschreibung des Vorhabens:
Die Planung der Tiefgarage erfolgt im Zusammenhang mit der parallel laufenden Planung für das „S... „V...“. Das S... „V...“ soll nicht, wie bei normalen Hotels üblich, der zeitlich eng begrenzten Unterbringung von Gästen dienen, sondern die normale Nutzung soll sich über längere Zeiträume, im Regelfall über Jahre, erstrecken.
Die Parkbewegungen in der Tiefgarage sind eng mit den Erfordernissen, z.B. Stellplatznachweis (vgl. Anhang 11) verbunden.
Die Betreuung der Bewohner und Gäste (Besucher) von V... erfolgt ganztägig im 3-Schichtbetrieb. Besuche nach 22.00 Uhr sind nicht gestattet (Nachtruhe).
Die Tiefgarage soll 27 Stellplätze besitzen. Die Stellplätze werden am Tage von den Anwohnern, aber auch von Ärzten und dem medizinischen Personal von Arztpraxen im benachbarten Haus L... sowie vom Pflegepersonal des Seniorenhotels genutzt. Eine Nutzung durch Besucher der Arztpraxen ist zwar unwahrscheinlich, kann jedoch nicht ganz ausgeschlossen werden.
Während der Nacht ist eine Nutzung durch die Anwohner, mit Ausnahme der Bewohner und Gäste des Seniorenhotels, anzunehmen…“.
und:
„Nutzung
Der Komplex enthält die Funktionsbereiche Zimmer, Gastronomie, Wellnessbereich, Tagespflege und Tiefgarage. Die Wohnform wurden von dem zukünftigen Pächter nochmals genauer erläutert, um eine definitive Einordnung des Objekts treffen zu können. Es handelt sich um eine spezielle Wohnform. Die Gäste sind zumeist nur nachts auf Ihren Zimmern. Tagsüber werden sie betreut. Es werden Gäste aufgenommen, die zumeist nur eine Nacht bleiben (Besucher), teilweise bis zu einem halben Jahr oder auch länger bleiben. Die Wohnform gleicht einer Hotelnutzung. Die Einordnung zum betreuten Wohnen trifft nicht exakt die Unterbringungsart der Gäste. Als Pflegeeinrichtung kann es nicht betrachtet werden, da weder die baulichen Normen für Pflegeeinrichtungen strukturell erfüllt werden, noch wird dies von der Betreibung und dem Eigentümer angestrebt. Die Struktur des Gebäudekomplexes und die Tagesabläufe im Objekt gleichen dem eines Hotels. Somit wird das Objekt brandschutztechnisch wie ein Hotel betrachtet. Dies wurde vom Pächter auch bestätigt.“
Gegen die ihm zugestellte Baugenehmigung erhob der Kläger fristgerecht Widerspruch, den er im Wesentlichen damit begründete, dass diese in sich widersprüchlich sei, da es sich bei dem darin bezeichneten Vorhaben um nichts anderes als die Umschreibung für ein Altenheim mit Tagespflege handle. Ein solches sei aber mit der Baugenehmigung ausdrücklich nicht gestattet worden und nach dem Flächennutzungsplan an dieser Stelle auch nicht vorgesehen. Außerdem widerspreche das Vorhaben dem Gebietscharakter und dem Denkmalschutz. Eine weitere bauliche Verdichtung sei für den Bereich untypisch und deswegen auch nach der Stellungnahme des Amtes für Stadtplanung vom 7. Juni 2007 unzulässig. In einer dazu erfolgten weiteren Begründung wurden die sich aus den Verfahren betreffend die Bauvorbescheide von 2007 ergebenden Bedenken dargestellt. Außerdem sei die auf dem Flurstück d geplante Feuerwehrzufahrt zu schmal und damit eine Gefahr für Leib und Leben der Nachbarn verbunden. Aufgrund der Nutzungsänderung seien auch die Abstandsflächen neu zu berechnen, die insbesondere bei dem Teilgebäude Haus Nr. 3b zu seinem Grundstück nicht eingehalten würden. Die neue Gebäudetiefe von ca. 40 m habe eine abriegelnde Wirkung zu seinem Grundstück und die Dachterrasse in Grundstücksnähe beinhalte als Aussichtsplattform in Richtung seines Grundstücks einen klaren Verstoß gegen das nachbarliche Rücksichtnahmegebot.
Das Thüringer Landesverwaltungsamt wies den klägerischen Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 28. Januar 2014 als unbegründet zurück.
Der Kläger hat am 28. Februar 2014 Klage zum Verwaltungsgericht Weimar erhoben. Die begehrte Aufhebung der dem Beigeladenen erteilten Baugenehmigung hat er im Wesentlichen damit begründet, dass die Baugenehmigung schon allein deswegen aufzuheben sei, weil sie zu unbestimmt sei. Der Verstoß gegen das Denkmalrecht führe zugleich zu einer Wesensbeeinträchtigung seines eigenen Denkmals sowie des gesamten Denkmalsensembles, wobei es gewichtige Gründe für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes gebe. Durch die beantragte Bebauung würden die drei vorhandenen Gebäude mit jeweils ca. 300 m² durch einen riesigen vierten Stahlbeton-Zwischenbau mit einer Grundfläche von 1900 m² zu einer Grundfläche von insgesamt knapp 2800 m² und damit zu einem „Koloss“ vereint. Dadurch werde die typische Solitärwirkung seiner Villa erheblich negativ beeinflusst, das Einzeldenkmal und das Denkmalensemble verlören ihre Aussagekraft. Es fehle insoweit an einer sachgerechten Abwägung durch die Beklagte, die im Übrigen fälschlich nur den Ergänzungsbau isoliert betrachtet sowie in unzulässiger Weise die beiden als DDR-Bausünden einzustufenden Wohnblöcke in der L... in die Betrachtung einbezogen habe. Auch die Dimension der Tiefgarage sei im gesamten Viertel einzigartig, wobei die Lüftungsöffnungen oberirdisch wahrnehmbar wären und weiterhin unklar sei, ob die Tiefgarage insgesamt erdüberdeckt oder eine Ecke knapp einen halben Meter aus dem Boden herausstehen werde. Außerdem werde sowohl gegen die Erhaltungs- als auch gegen die Gestaltungssatzung der Beklagten verstoßen. Zudem stelle sich durch das Bauvorhaben die Abstandsflächenfrage neu. Das Bauvorhaben sei einer Gesamtbetrachtung zu unterwerfen. Die Nutzung des 15 Meter langen Bestandsgebäudes (F...) habe sich ausweislich der Baupläne grundlegend von einer reinen Beherbergungsstätte hin zu Wellness-, Pflege-, Dienstleistungs- und Altenheimnutzung geändert; es sei noch nicht einmal mehr isoliert nutzbar, sondern stehe im funktionalen Zusammenhang mit den anderen Gebäuden. Zudem werde der Mindestabstand von 3 m nicht eingehalten, während die von der Beklagten gerügte Nichteinhaltung der Abstandsflächen durch sein Wohngebäude auf die zu DDR-Zeiten erfolgten Grenzziehungen zurückgehe. In seinem Wohngebäude seien sowohl im Erdgeschoss mit Küche, Esszimmer und Wohnzimmer als auch im Obergeschoss die Aufenthaltsräume nach Süden hin (zum Grundstück des Beigeladenen) ausgerichtet. Durch das Neubauvorhaben sehe er sich nunmehr auf einer Länge von 40 m (bei Berücksichtigung der Feuertreppe) einer geschlossenen Gebäudefront gegenüber. Diese beinhalte im Erdgeschoss große Glasfenster zu seinem Grundstück hin und Aufenthalts- und Essbereiche sowie eine sich auf einer Länge von 16,5 m in der ersten Etage erstreckende Terrasse, die wie ein Aussichtspunkt auf sein Grundstück fungiere. Es entstehe ein erdrückendes Gebäudekonglomerat, das zusammen mit der Tiefgarage zur fast kompletten Überbauung des Buchgrundstücks führe. Auf sein Wohngebäude werde in nicht mehr zumutbarer Weise eingewirkt und das Gebot der Rücksichtnahme verletzt, zumal weder die Abstandsflächen eingehalten noch - infolge der Unbestimmtheit der Baugenehmigung - die davon umfasste Nutzung klar sei. Bauantrag wie Baugenehmigung ließen völlig offen, ob es sich um den Betrieb eines Wellnesshotels oder um ein Pflegeheim handeln solle. Auch wenn in der Baugenehmigung betont werde, dass ein Altenheim nicht betrieben werden dürfe, so bleibe dennoch offen, was unter betreutem Wohnen oder Tagespflege zu verstehen sein solle. Der Hotelbegriff werde damit völlig überdehnt. Das Verbot einer konkreten Nutzung besage gerade nichts darüber, was stattdessen konkret Gegenstand der erlaubten Nutzung sein solle. Die Auflage zur Beschränkung des Tiefgaragengebrauchs in der Zeit von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr und das Fehlen einer Küche ließen gerade keine Hotelnutzung vermuten. Auch eine Tagespflege und betreutes Wohnen zielten nicht in diese Dienstleistungsrichtung, sondern in die eines Altenheimbetriebs. Ebenso sei die Einhaltung des Immissionsschutzes fraglich und die Auflage Nr. 6.22 der Baugenehmigung zur vorgesehenen natürlichen Lüftung der Tiefgarage derzeit nicht abschließend beurteilbar, weil die darin vor Baubeginn der Behörde zur Prüfung vorzulegende Planung noch nicht vorliege. Hingegen seien die sich aus der Beschränkung der genehmigten Hotelnutzung ohne Tiefgaragennutzung in der Zeit von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr ergebenden Auswirkungen aufgrund der Offensichtlichkeit des bevorstehenden Verstoßes schon jetzt angreifbar. Die Baugenehmigung sei nicht vollzugsfähig, da eine Hotelnutzung ohne PKW-Anfahrtsmöglichkeiten nach 22.00 Uhr schlicht undenkbar sei. Sein Gebietserhaltungsanspruch werde verletzt, wobei das Gebiet bislang durch reine Wohnnutzung geprägt sei. Aber auch in einem allgemeinen Wohngebiet könne (bei explizitem Ausschluss eines Pflege- bzw. Altenheims) ein Beherbergungsbetrieb dieser Größe wegen des damit (notwendig auch nachts) verbundenen Kfz-Verkehrs weder ausnahmsweise zulässig sein noch würde er sich in das Gebiet einfügen. Das über die im maßgeblichen Gebiet höchst zulässige Grundfläche hinausgehende Bauvorhaben widerspreche dem die Umgebung prägenden Einzelhauscharakter von freistehenden Villen mit Durchgrünung. Wie sich aus den Bauakten ergebe, fehle es bisher auch an dem für erforderlich gehaltenen Realversuch mit Feuerwehrfahrzeugen dazu, ob die derzeitigen örtlichen Bedingungen in der H... deren Nutzung als Feuerwehrzufahrt überhaupt zuließen.
Der Kläger hat beantragt,
die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung aufzuheben.
Die Beklagte und der Beigeladene haben jeweils beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben die angegriffene Baugenehmigung verteidigt.
Das Verwaltungsgericht Weimar hat mit Urteil vom 26. April 2016 die Baugenehmigung Nr. 069-BG/2013 vom 5. April 2013 zum Vorhaben Erweiterung Hotelanlage „S...“ (Seniorenhotel, Betreutes Wohnen, Tagespflege, Wellness) mit Tiefgarage in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Thüringer Landesverwaltungsamtes vom 28. Januar 2014 aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung in nachbarrechtsrelevanter Weise zu unbestimmt sei und zu einem nachbarlichen Abwehranspruch des Klägers führe. Infolge der Unbestimmtheit seien eine nachbarrechtsrelevante Verletzung des in § 34 BauGB verankerten Gebots der Rücksichtnahme sowie der Drittschutz vermittelnden Abstandsflächenregelungen zum Nachteil des Klägers nicht auszuschließen. Die Baugenehmigung enthalte zu Lasten des Klägers gravierende Ungenauigkeiten und Widersprüche zu Art und Umfang der mit ihr genehmigten Nutzung(en). Außerdem lasse sie Merkmale des Bauvorhabens unreglementiert, deren Regelung es nach Lage der Dinge jedoch zwingend bedurft hätte, um den genehmigten Betrieb im Verhältnis zum Kläger nachbarrechtskonform auszugestalten. Nach dem Bauantrag, den genehmigten Plänen und der vom 5. April 2013 datierenden Baugenehmigung lasse sich nicht mit der gebotenen Klarheit und Eindeutigkeit feststellen, welchen Nutzungen in welchem Umfang die genehmigte bauliche Anlage zugeführt werden solle. Die unter der Bezeichnung „S... (Seniorenhotel, Betreutes Wohnen, Tagespflege, Wellness) mit Tiefgarage“ erteilte Baugenehmigung eröffne dem Bauherrn ein Nutzungsspektrum, das weit über dasjenige eines Hotelbetriebs als Beherbergungsstätte hinausgreife, ohne dass der Bauherr auf eine bestimmte Nutzungsart festgelegt wäre oder sich der angefochtenen Baugenehmigung oder den zugehörigen Bauvorlagen die maßgeblichen nachbarrechtsrelevanten betrieblichen Rahmenbedingungen zuverlässig und mit der gebotenen Eindeutigkeit entnehmen ließen. Es stelle auch keine die Unbestimmtheit aufhebende Klarstellung dar, dass die für das Vorhaben „S...´ (Seniorenhotel, Betreutes Wohnen, Tagespflege, Wellness) mit Tiefgarage“ erteilte Baugenehmigung mit dem Zusatz versehen sei, dass eine Nutzung des Gebäudes als Alten- und/oder Pflegeheim nicht Antragsgegenstand des Genehmigungsverfahrens sei und durch diese Baugenehmigung nicht gestattet werde. Denn damit sei lediglich zum Ausdruck gebracht worden, dass von einer Hotelanlage mit dem im Klammerzusatz beschriebenen besonderen Angebot ausgegangen werde, ohne dass dies als die Nutzungsarten Alten- und/oder Pflegeheim abdeckend angesehen werde. Auch der Zusatz, wonach eine Nutzung des Gebäudes als Alten- und/oder Pflegeheim nicht Antragsgegenstand des Genehmigungsverfahrens sei und durch diese Baugenehmigung nicht gestattet werde, der Baugenehmigung aber eine grundsätzlich regelnde Wirkung zugeschrieben würde, führe nicht zu einer hinreichenden Bestimmtheit. Denn insoweit sei die Baugenehmigung in sich widersprüchlich, weil der Bauantrag mit den dazu genehmigten Bauvorlagen sehr wohl und hauptsächlich auf eine - wenn auch nicht hinreichend konkret festgelegte - Nutzung des Gebäudekomplexes zur dauernden Unterbringung von alten und/oder pflegebedürftigen Menschen ziele. Dadurch würden, einem „Etikettenschwindel“ ähnlich, dem Bauherrn nach den tatsächlichen Gegebenheiten so nicht zulässige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet. Die Unbestimmtheit der angefochtenen Baugenehmigung führe auch zu einem Abwehrrecht des Klägers als Eigentümer des benachbarten Wohngrundstücks F... Inwieweit die Auswirkungen der dem Beigeladenen mit der Baugenehmigung eröffneten, in ihrer konkreten Ausgestaltung weitgehend ihm überlassenen Nutzungsmöglichkeiten des über einen Hotelbetrieb als Beherbergungsstätte weit hinausgehenden Vorhabens reichten, könne infolge der Unbestimmtheit der Genehmigung und des ihr zugrundeliegenden Bauantrages mit den genehmigten Bauvorlagen nicht hinreichend eingeschätzt werden. Es könne hier offenbleiben, ob ein Gebietserhaltungsanspruch und die gebotene Rücksichtnahme aus § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO hergeleitet werden könnten. Der im Begriff des „Sich-Einfügens“ nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthaltene Drittschutz entfalte sich zwar nur, wenn das Rücksichtnahmegebot auch in subjektiv-rechtlicher Hinsicht verletzt sei, d. h. wenn in besonders qualifizierter und zugleich individualisierter Weise auf einen erkennbar abgegrenzten Kreis Dritter Rücksicht zu nehmen sei. Das Bauvorhaben müsse bei der vorzunehmenden Abwägung zwischen dem Gewicht der mit ihm verfolgten Interessen auf der einen und der Empfindlichkeit und Schutzwürdigkeit der Belange des Nachbarn auf der anderen Seite für diesen die Schwelle der Zumutbarkeit überschreiten. Gerade dies sei hier aber wegen der aufgezeigten Unbestimmtheit der Baugenehmigung und der damit zusammenhängenden Frage, welche Auswirkungen sie für die Nachbarschaft zeitigten, nicht auszuschließen. Mit der angefochtenen Baugenehmigung werde mehr gestattet als die Vorhabenbezeichnung als (Senioren-)Hotel nahelege. Es verblieben erhebliche Abgrenzungsunschärfen im Hinblick auf die Reichweite und Art der zugelassenen Nutzung(en). Dies führe zu einem eigenständigen Abwehrrecht des Klägers, weil damit nicht hinreichend sichergestellt sei, dass die Auswirkungen des Bauvorhabens des Beigeladenen auf die Nachbarschaft (zumindest was die damit zusammenhängenden Immissionen betreffe) nicht das Gebot der Rücksichtnahme verletzten. Gleiches gelte hinsichtlich der drittschützenden Abstandsflächenregelung des § 6 ThürBO, hier insbesondere soweit das Gebäude auf dem zum Grundstück des Klägers angrenzenden Flurstück b (F...) auf einer Länge von 5,50 m um 0,95 m in die Abstandsfläche zum Flurstück f (heute Grundstück des Klägers) gebaut worden sei.
Auf Antrag der Beklagten sowie des Beigeladenen hat der Senat die Berufung mit Beschluss vom 10. Januar 2020 zugelassen.
Die Beklagte führt zur Begründung ihrer Berufung im Wesentlichen aus, dass das Verwaltungsgericht rechtsfehlerhaft von einer Verletzung des Bestimmtheitsgebotes ausgegangen sei. Zudem habe es verkannt, dass sich die Unbestimmtheit auf ein nachbarrechtlich relevantes Merkmal der Baugenehmigung beziehen müsse, woran es vorliegend fehle. Das Verwaltungsgericht habe vielmehr ausdrücklich offengelassen, ob sich der Kläger auf den Gebietserhaltungsanspruch berufen könne und ob ein solcher Verstoß hier überhaupt vorliege. Darüber hinaus sei das Verwaltungsgericht auch rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass einzelne Merkmale der Baugenehmigung unreglementiert geblieben seien. Vielmehr sei z. B. im Hinblick auf die Überschreitung des nach der TA-Lärm zulässigen Spitzenpegels an vier Nachweisorten durch die in der Nr. 5.7 formulierten Bedingungen nachbarlichen Belangen hinreichend Rechnung getragen worden. Das Verwaltungsgericht gehe auch rechtsirrig davon aus, dass die Abstandsflächenproblematik durch das Bauvorhaben des Beigeladenen neu aufgeworfen werde. Denn das Vorhaben beinhalte gerade keine den Bestandsschutz aushebelnde qualitativ wesentliche Nutzungsänderung. Selbst wenn eine solche unterstellt würde, fehlte es im Übrigen aber auch an einer Verletzung der sich aus § 6 ThürBO ergebenden Abstandsflächen.
Der Beigeladene macht zur Berufungsbegründung geltend, es sei bereits zweifelhaft, ob eine etwaige Unbestimmtheit in der streitgegenständlichen Baugenehmigung hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten überhaupt nachbarschützende Normen betreffen könne. Allein der Umstand, dass das klägerische Grundstück in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstückes liege, reiche dafür nicht aus. Die Frage, inwieweit das nachbarliche Rücksichtnahmegebot verletzt sein könne, lasse das Verwaltungsgericht bewusst offen. Zu der Problematik, inwieweit der Kläger selbst aufgrund der von dem Verwaltungsgericht unterstellten Unbestimmtheit überhaupt konkret unzumutbare Auswirkungen zu befürchten habe, verhalte sich das erstinstanzliche Urteil erst gar nicht. Hinsichtlich der einzig denkbaren Immissionen für die Anwohner durch die mit der Nutzung der Tiefgarage verbundenen Pkw-Geräusche fehle es für eine rechtliche Beurteilung der Situation an aussagekräftigen Feststellungen in dem angegriffenen Urteil. Unabhängig davon sei festzustellen, dass die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage von dem klägerischen Wohnhaus rund 70 m entfernt liege und beide Anlagen zudem noch durch Gebäude, die als Schallschutzwände wirkten, voneinander getrennt seien. Zudem bestätige das von dem Beigeladenen eingeholte Lärmgutachten, dass für den Kläger konkrete unzumutbare Beeinträchtigungen ausgeschlossen seien. Insoweit sei der nächstgelegene Immissionspunkt IP 7 maßgeblich. Dort komme es nachts zu keiner Überschreitung der Spitzenpegel, da Hotelgäste die Tiefgarage nachts nicht nutzen dürften. Im Zusammenhang mit der Benutzung der Tiefgarage durch die Anwohner auftretende Geräusche seien nicht nach der TA-Lärm zu beurteilen, da die Nachbarn diese Immissionen grundsätzlich hinzunehmen hätten. Angesichts des Ausschlusses gewerblicher Nutzungen in der Nacht gehe der von dem Verwaltungsgericht unterstellte „Etikettenschwindel“ fehl. Ebenso wenig sei hier angesichts der genehmigten Nutzung als Seniorenhotel nachts der von dem Verwaltungsgericht unterstellte Parkierungsverkehr in einem die Rechte des Klägers verletzenden Ausmaß zu erwarten. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts werde durch das Vorhaben auch nicht die Abstandsflächenfrage neu aufgeworfen. Denn vorliegend sei es ausgeschlossen, dass sich durch die nach Ansicht des Verwaltungsgerichts vorliegende Unbestimmtheit der Nutzungsart solche Nutzungen ergäben, die nachteilige Auswirkungen auf die durch das Abstandsflächengebot geschützten Belange wie Besonnung, Belüftung und evtl. Sozialabstand hätten. Insbesondere komme dem Vorhaben keine abriegelnde Wirkung zu. Ebenso wenig könne sich der Kläger auf Aspekte des Denkmalschutzes berufen, da die Denkmalwürdigkeit des klägerischen Wohnhauses durch das Bauvorhaben des Beigeladenen nicht erheblich beeinträchtigt werde. Anhaltspunkte dafür, dass vorliegend der Gebietserhaltungsanspruch des Klägers verletzt sein könnte, gebe es ebenfalls nicht. Für den Kläger streite schließlich auch nicht die im Bereich des Vorhabens geltende Gestaltungssatzung der Beklagten. Durch das streitgegenständliche Vorhaben werde die Maxime der Durchgrünung des räumlichen Geltungsbereichs der Satzung nicht in Frage gestellt.
Die Beklagte und der Beigeladene beantragen übereinstimmend,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Weimar vom 26. April 2016 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufungen zurückzuweisen.
Er verteidigt die Entscheidung des Verwaltungsgerichts und führt im Wesentlichen aus, dass dem Nachbarn ein Abwehrrecht zustehe, wenn sich der Baugenehmigung nicht hinreichend entnehmen lasse, dass nur solche Nutzungen erlaubt seien, die Nachbarrechte nicht beeinträchtigten. Vorliegend sei für ihn, den Kläger, nicht hinreichend erkennbar, welche Nutzungen konkret erlaubt seien. Denn die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für eine Hotelanlage (Seniorenhotel, betreutes Wohnen, Tagespflege, Wellness) gehe weit über eine Nutzung als Beherbergungsbetrieb hinaus und lasse jegliche Nutzungsart offen. Darüber hinaus sei das Vorhaben auch bauplanungs- und bauordnungsrechtlich unzulässig. Das Vorhabengrundstück liege in einem als besonderes Wohngebiet nach § 4a BauNVO einzuschätzenden Gebiet und sei dort als Beherbergungsbetrieb angesichts des von ihm bei typisierender Betrachtung ausgehenden bodenrechtlichen Störpotentials im Ergebnis gebietsunverträglich. Es verstoße angesichts Größe und Ausdehnung gegen das in der Gestaltungssatzung vorgegebene Maß. Zudem werde die Abstandsflächenfrage neu aufgeworfen und das drittschützende Abstandsflächenrecht durch das genehmigte Vorhaben verletzt. Darüber hinaus liege eine Verletzung des Denkmalschutzrechts vor, wobei ihm, dem Kläger, als Eigentümer eines Einzeldenkmals auch ein Abwehrrecht zustehe. Schließlich spreche auch die städtische Gestaltungs- und Erhaltungssatzung gegen das Bauvorhaben des Beigeladenen.
Der Senat hat Beweis erhoben über die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Vorhabengrundstück sowie in dessen näherer Umgebung durch Inaugenscheinnahme. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte (3 Bände) sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten (4 Heftungen und 10 Ordner) und die Gerichtsakten 1 KO 27/20 sowie 1 KO 28/20 Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Die vom Senat zugelassene und fristgerecht begründete Berufung der Beklagten sowie des Beigeladenen hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Verwaltungsgericht hat der Anfechtungsklage des Klägers im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Dem Kläger steht ein Abwehrrecht gegen die dem Beigeladenen für das Vorhaben „Erweiterung Hotelanlage „S...“ (Seniorenhotel, Betreutes Wohnen, Tagespflege, Wellness) mit Tiefgarage“ erteilte Baugenehmigung der Beklagten zu. Denn diese erweist sich als rechtswidrig und verletzt den Kläger in eigenen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
I. Die Anfechtungsklage eines Dritten gegen eine Baugenehmigung kann nur dann Erfolg haben, wenn Vorschriften verletzt sind, die dem Schutz des Nachbarn zu dienen bestimmt sind. Es genügt daher für den Erfolg einer Klage nicht, wenn die Baugenehmigung gegen zu prüfende Vorschriften des öffentlichen Rechts verstößt, die nicht dem Schutz der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu dienen bestimmt sind. Dementsprechend findet im gerichtlichen Drittanfechtungsverfahren auch grundsätzlich keine umfassende Rechtmäßigkeitskontrolle statt. Die Prüfung hat sich vielmehr lediglich darauf zu beschränken, ob durch die angefochtene Baugenehmigung drittschützende Vorschriften, die dem Nachbarn einen Abwehranspruch gegen das Vorhaben vermitteln, verletzt sind (ständige Rechtsprechung, vgl. etwa Senatsbeschluss vom 6. Februar 1997- 1 EO 876/96 -, juris Rn. 65). Aus Vorstehendem ergibt sich, dass das Gericht nicht befugt ist, die objektive Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung zu prüfen.
Dies zugrunde gelegt, steht dem Kläger ein Abwehranspruch gegen das Vorhaben des Beigeladenen zu. Die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung ist zwar - entgegen der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts - noch hinreichend bestimmt (1.), erweist sich jedoch als rechtswidrig, weil das Bauvorhaben bauplanungsrechtlich nicht genehmigungsfähig ist und der Kläger insoweit in seinem nachbarrechtlich geschützten Anspruch auf Gebietserhaltung verletzt ist (2.). Angesichts dessen kommt es auf die weiteren Einwendungen des Klägers nicht mehr entscheidungserheblich an (3.). Allerdings fehlt es zudem noch an einer hinreichenden straßenmäßigen Erschließung des Vorhabengrundstückes (4.).
1. Die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung genügt (noch) dem Bestimmtheitsgrundsatz nach § 37 Abs. 1 ThürVwVfG.
Eine Baugenehmigung ist hinreichend bestimmt, wenn sie klar erkennen lässt, was genau genehmigt wurde und welchen Umfang die gestattende Wirkung der Genehmigung hat. Wird in der Genehmigung auf den Antrag oder Antragsunterlagen verwiesen - was grundsätzlich zulässig ist - ist die Genehmigung hinreichend bestimmt, wenn es der Antrag oder die Antragsunterlagen sind (BVerwG, Beschluss vom 20. Mai 2014 - 4 B 21/14 - juris Rn. 9 m. w. N.). Gerade bei der Genehmigung einer betrieblich genutzten baulichen Anlage - auch im Rahmen eines bereits bestehenden Betriebes - muss für den potentiell betroffenen Nachbarn hinreichend erkennbar sein, welche konkreten Betätigungen und Nutzungen erlaubt sind, um eventuelle nachbarliche Abwehransprüche seinerseits substantiiert genug geltend machen zu können. Der Bestimmtheitsgrundsatz ist auch nachbarschützend (vgl. insoweit Senatsurteil vom 24. November 2005 - 1 KO 531/02 - juris Rn. 33; siehe zum allgemeinen Bestimmtheitsgrundsatz auch: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 9. Februar 1993 - 5 S 1650/92 - juris Rn. 35).
Ausgehend davon lässt sich der dem Beigeladenen erteilten Baugenehmigung der genehmigte Nutzungsumfang (gerade noch) hinreichend konkret entnehmen.
So ist das Vorhaben in der vom 5. April 2013 datierenden und zum Antrag vom 15. Dezember 2011 sowie den dazu vorliegenden Tekturen ergangenen Baugenehmigung Nr. 069-BG/2013 als „S... (Seniorenhotel, Betreutes Wohnen, Tagespflege, Wellness) mit Tiefgarage“ bezeichnet. Ausweislich der zum Bestandteil der Genehmigung erklärten Bauvorlagen kombiniert das Vorhaben verschiedene Nutzungsarten wie Hotel, Betreutes Wohnen und Tagespflege miteinander. So wird in der in der 1. Tektur zum Brandschutznachweis vom 29. März 2012 enthaltenen Nutzungsbeschreibung (S. 6 der Baugenehmigung und BA Bl. 826)ausgeführt, dass der Gebäudekomplex die Funktionsbereiche Zimmer, Gastronomie, Wellnessbereich, Tagespflege und Tiefgarage enthalte und es sich um eine spezielle Wohnform handle. Die Gäste seien zumeist nur nachts in ihren Zimmern und würden tagsüber betreut, wobei die Wohnform einer Hotelnutzung gleiche. Weder die Beschreibung „betreutes Wohnen“ noch „Pflegeeinrichtung“ sei zutreffend. In der Schallimmissionsprognose in der Fassung vom 14. Oktober 2012 wird das Vorhaben als Seniorenhotel beschrieben, das nicht der zeitlich eng begrenzten Unterbringung von Gästen dienen solle, sondern eine Nutzung der Gäste über einen längeren Zeitraum - im Regelfall Jahre - vorsehe, wobei die Betreuung der Gäste im Drei-Schicht-Betrieb erfolge. Besuche nach 22.00 Uhr seien nicht gestattet. Ausweislich des vom 12. Juni 2014 datierenden 1. Nachtrags zur Baugenehmigung wurde eine Nutzung als Alten- und/oder Pflegeheim explizit nicht genehmigt.
Damit enthält das Nutzungskonzept - das der Prozessbevollmächtigte des Beigeladenen im Termin zur mündlichen Verhandlung noch als gültig bezeichnet hat - Elemente der Beherbergung (Hotel), des Wohnens (betreutes Wohnen) sowie der Betreuung (Anlage für soziale und/oder gesundheitliche Zwecke), wobei jedoch der Betrieb eines Alten- und/oder Pflegeheims ausscheidet. Nicht zu folgen ist der Argumentation des Verwaltungsgerichts sowie des Klägers, dass die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung dem Bauherrn ein Nutzungsspektrum eröffne, das weit über dasjenige eines Hotelbetriebs als Beherbergungsstätte hinausgreife, ohne dass der Bauherr auf eine bestimmte Nutzungsart festgelegt wäre oder sich der angefochtenen Baugenehmigung oder den zugehörigen Bauvorlagen die maßgeblichen nachbarrechtsrelevanten betrieblichen Rahmenbedingungen zuverlässig und mit der gebotenen Eindeutigkeit entnehmen ließen. Zwar trifft es nach den obigen Darlegungen zu, dass das Nutzungskonzept mehrere Nutzungsarten miteinander kombiniert. Auch ist zu konstatieren, dass allein durch die seitenweise Aufzählung der Bauunterlagen in der streitgegenständlichen Baugenehmigung - in der zum Teil auch ungültige Dokumente erwähnt werden - sich der Nutzungsumfang nicht auf den ersten Blick erschließt. In diesem Zusammenhang rügt der Senat ausdrücklich, dass es den vorgelegten Verwaltungsvorgängen an jeglicher Systematik fehlt und es sich aus den vorgelegten Planunterlagen nicht eindeutig und nachvollziehbar ergibt, was Gegenstand der Baugenehmigung ist, etwa weil Pläne nicht als ungültig gekennzeichnet waren, obwohl zwischenzeitlich eine Tektur dazu vorgelegt und durch Grüneintrag genehmigt worden war.
Daraus lässt sich im vorliegenden Fall aber keine Unbestimmtheit der Baugenehmigung ableiten, weil diese auslegungsfähig ist. Zunächst kennt das Baurecht keinen numerus clausus von Nutzungsarten, der zwingend eine Beschränkung auf nur einen Nutzungstyp vorsieht. Vielmehr ist eine Kombination verschiedener Nutzungselemente denkbar und möglich, solange nicht die Grenze zum sog. „Etikettenschwindel“ überschritten ist.
Ein solcher liegt vor, wenn das zur Genehmigung gestellte Bauvorhaben nur vorgeschoben ist, um einem tatsächlich beabsichtigten - aber unzulässigen - Vorhaben einen genehmigungsfähigen Anschein zu verleihen (OVG Münster, Urteil vom 25. August 2011 - 2 A 38/10 -; OVG Lüneburg, Beschluss vom 24. Juli 2008 - 1 MB 11/08 - beide zitiert nach juris). So verhält es sich vorliegend zur Überzeugung des Senats nicht. Soweit das Verwaltungsgericht die Baugenehmigung als in sich widersprüchlich bewertet hat, weil der Bauantrag mit den dazu genehmigten Bauvorlagen hauptsächlich auf eine - wenn auch nicht hinreichend konkret festgelegte - Nutzung des Gebäudekomplexes zur dauernden Unterbringung von alten und/oder pflegebedürftigen Menschen ziele, ohne dass aber ein Alten- und/oder Pflegeheim beantragt worden wäre, folgt der Senat diesem Ansatz nicht. Denn es steht nach dem Nutzungskonzept zwar die Beherbergung/Unterbringung alter Menschen im Vordergrund, jedoch finden sich keine Hinweise darauf, dass eine stationäre Betreuung pflegebedürftiger Menschen beabsichtigt ist. Die genehmigten Baupläne enthalten keine Planungen für Räume, die auf die speziellen Bedürfnisse von Pflegebedürftigen zugeschnitten sind. Zwar werden in den Bauvorlagen insgesamt drei Räume als „Pflegezimmer“ bezeichnet, jedoch unterscheiden sich diese in der Ausstattung nicht von den übrigen „Gästezimmern“. Auch ist die ebenfalls genehmigte Nutzungsform des „betreuten Wohnens“ nicht dafür geeignet, stationär Pflegebedürftige aufzunehmen, denn dieser Personenkreis wird primär in Pflegeheimen, nicht aber in Anlagen für betreutes Wohnen untergebracht. Auch der Umstand, dass das Vorhaben eine „Tagespflege“ umfasst, spricht nicht für die Nutzung durch Pflegebedürftige mit einem hohen Pflegegrad, die einer Betreuung in einem Pflegeheim gleicht. Während die Betroffenen in einem Pflegeheim rund um die Uhr betreut werden, ist unter einer Tagespflege eine Einrichtung zu verstehen, in der regelmäßig nicht bettlägrige und nicht schwerstgradig eingeschränkte Pflegebedürftige tagsüber betreut werden. Diese Art der Betreuung ist vielmehr darauf ausgerichtet, es pflegenden Angehörigen zu ermöglichen, ihrem Beruf nachzugehen, und alleinlebenden Senioren zu helfen, ihren Tag zu bewältigen. Gegen den von der ersten Instanz sowie dem Kläger vermuteten „Etikettenschwindel“ spricht vorliegend schließlich auch, dass die Baugenehmigung eine Nutzung als Altenheim/Pflegeheim explizit ausschließt, sodass mit der dem Beigeladenen erteilten Baugenehmigung auch kein lediglich „genehmigungsfähiger Anschein“ gesetzt wird. Im Übrigen hat der Prozessvertreter des Beigeladenen im Termin zur mündlichen Verhandlung auch ausdrücklich und inhaltlich nachvollziehbar bestätigt, dass die Betreibung eines Alten- und/oder Pflegeheims nicht beabsichtigt sei, da das beantragte und genehmigte Vorhaben die dafür erforderlichen Voraussetzungen baulicher und pflegerischer Art gar nicht erfüllen könne.
Zusammenfassend lässt sich somit feststellen, dass die Baugenehmigung entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sowie des Klägers nicht Merkmale des Bauvorhabens unreglementiert lässt, deren Regelung es nach Lage der Dinge jedoch zwingend bedurft hätte, um den genehmigten Betrieb im Verhältnis zum Kläger nachbarrechtskonform auszugestalten. Vielmehr macht der explizite Ausschluss des Betriebs eines Alten-/Pflegeheims deutlich, dass das Vorhaben einer Hotel- und/oder Wohnnutzung dienen soll. Darüber hinaus stellen die Auflagen zur Inanspruchnahme der Tiefgarage (d. h. Ausschluss der gewerblichen Nutzung des Gebäudes zur Nachtzeit) ein Indiz dafür dar, dass eine nachbarliche Belange berücksichtigende Ausgestaltung der Nutzung zumindest angestrebt ist. Ob die diesbezüglichen Regelungen allerdings auch tatsächlich nachbarrechtskonform ausgestaltet sind, ist keine Frage der Bestimmtheit, sondern des materiellen Bauplanungs- und Bauordnungsrechts.
2. Das genehmigte Vorhaben ist jedoch bauplanungsrechtlich unzulässig.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme liegt es in einem als allgemeines Wohngebiet zu klassifizierenden Gebiet (a.) und fügt sich dort seiner Art nach nicht ein (b.). Es verletzt vielmehr den Gebietserhaltungsanspruch des Klägers (c.).
a. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich mangels entsprechender bauplanerischer Festsetzungen und angesichts der Lage des Vorhabengrundstücks innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB. Nach dem Ergebnis der von dem Senat durchgeführten Beweisaufnahme liegt das Vorhabengrundstück in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO, sodass sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt.
Die bei der Prüfung nach § 34 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB maßgebliche „nähere Umgebung“ wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben, geprüft wird, wie weit seine jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (ständige Rechtsprechung, vgl. nur Senatsurteil vom 5. August 2021 - 1 KO 274/18 - juris Rn. 25). Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Merkmale gesondert zu ermitteln, weil diese jeweils eine Prägung mit ganz unterschiedlicher Reichweite und Gewichtung entfalten können (vgl. Senatsurteil vom 26. April 2017 - 1 KO 347/14 - juris Rn. 38). Entscheidend bleiben in jedem Fall die tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - 4 B 38.13 - juris Rn. 7 f.; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 25. April 2018 - 7 A 165/16 - juris Rn. 33). Darüber hinaus sind bei der Betrachtung solche baulichen Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Derartige Anlagen dürfen bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung aber nur dann als „Fremdkörper“ ausgeklammert werden, wenn sie wegen ihrer Andersartigkeit und Einzigartigkeit den Charakter ihrer Umgebung letztlich nicht beeinflussen können (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, juris Rn. 12 ff.; Beschluss vom 16. Juni 2009 - 4 B 50.08 -, juris Rn. 6; Spieß, in: Jäde/Dirnberger, BauGB, 10. Auflage 2022, § 34 Rn. 70 f.).
Gemessen daran hat die Beklagte den insoweit maßgeblichen Rahmen zutreffend auf das Straßengeviert begrenzt, das durch die Bebauung entlang der Straßen B... im Norden, B... im Osten, L... im Süden und F... im Westen gebildet wird. Dort finden sich ausweislich der am 28. August 2015 zur Gerichtsakte gereichten Nutzungserfassung überwiegend der ausschließlichen Wohnnutzung dienende Grundstücke (z. T. in Mehrfamilienhäusern), gelegentlich Grundstücke mit ausschließlich freiberuflichen Nutzungen (B..., B..., F...), mehrere zum Wohnen sowie zugleich freiberuflich genutzte Grundstücke (B..., B..., F..., L... sowie H...) und einzelne Universitätsinstitute. Hinzu treten die bisher ausschließlich gewerbliche Nutzung auf dem Vorhabengrundstück „(A...“) sowie die auf dem benachbarten Grundstück L... und ... ausschließlich praktizierte gewerbliche und freiberufliche Nutzung.
Der Senat konnte sich im Rahmen der Inaugenscheinnahme davon überzeugen, dass die genannten Nutzungen so im Wesentlichen noch fortbestehen, allerdings mit folgenden Änderungen: In dem im Plan als Leerstand gekennzeichneten Gebäude F... wird nunmehr ein Kosmetikinstitut betrieben. Das Gebäude B... wird auch zum Wohnen genutzt. Im Gebäude B... befindet sich ein Institut der Bauhaus Universität. Das Gebäude B... steht leer. Im Gebäude B... befindet sich nunmehr auch ein Steuerberaterbüro. Im Gebäude F... befinden sich noch drei Wohnungen. Das Gebäude F... wird ausschließlich freiberuflich und die Gebäude F..., ..., ... und ... werden ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt.
Die so begrenzte nähere Umgebung ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme als ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO zu klassifizieren. Das auf dem Vorhabengrundstück bereits betriebene Hotel mit 29 Gästezimmern ist als kleinerer Betrieb des Beherbergungsgewerbes dort nach der Art der baulichen Nutzung (§ 34 Abs. 2 BauGB) ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässig. Gleiches gilt für die Institutsgebäude der Bauhaus-Universität und die freiberuflichen Nutzungen (Steuerbüro, Rechtsanwaltskanzlei, Ingenieurbüro), die in einem allgemeinen Wohngebiet ohne Weiteres gebietsverträglich sind, soweit die freiberuflichen Nutzungen in einzelnen Räumen und nicht in ganzen Gebäuden betrieben werden (§ 13 BauNVO). Nicht in die nach den obigen Darlegungen gebotene Gesamtbetrachtung mit einzubeziehen sind allerdings die auf dem Grundstück L... und ... festgestellten gewerblichen und freiberuflichen Nutzungen. Diese sind in einem allgemeinen Wohngebiet, sofern sie - wie hier - allein der freiberuflichen Tätigkeit bzw. gleichgestellter gewerblicher Tätigkeit dienen und nicht lediglich in Räumen, sondern in ausschließlich dafür vorgesehenen Gebäuden ausgeübt werden, nach § 13 BauNVO weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig. Sie bilden daher einen „Fremdkörper“ in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks in dem oben beschriebenen Sinn. Während es sich bei den übrigen freiberuflichen Nutzungen im Quartier vorwiegend um Ingenieur-, Steuer- und Rechtsanwaltsbüros in historischen Villengebäuden handelt, die allenfalls in sehr geringem Umfang von Besuchern frequentiert werden, stellt sich dies für die auf dem Grundstück L... und ... vorhandenen Einrichtungen anders dar. Dort befinden sich - unabhängig von der Genehmigung der jeweiligen Nutzungsart - in zwei viergeschossigen Neubauten mit ausgebautem Dachgeschoss tatsächlich im Zeitpunkt der Inaugenscheinnahme jeweils 10 bzw. 6 Einheiten aus dem Gesundheitsbereich (Arztpraxen, Tagesklinik, Physio, Yogastudio) sowie ein Friseurgeschäft, eine Immobilienverwaltung und ein Seminarzentrum. Insbesondere die Arztpraxen, die Tagesklinik, das Yogastudio, die Physiotherapie sowie das Seminarzentrum werden bei typisierender Betrachtung stark von Besuchern frequentiert und verursachen einen über das üblicherweise in einem Wohnquartier anzutreffenden An- und Abfahrtsverkehr, der angesichts der im Rahmen der Beweisaufnahme gewonnenen Erkenntnisse wegen der nur geringen Ausbaubreite der Erschließungswege bodenrechtliche Spannungen auslöst. Derartige Nutzungen finden sich in der maßgeblichen näheren Umgebung ansonsten nicht, sodass sie bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung ausgeklammert werden dürfen und müssen, da sie das Gebiet insoweit nicht prägen.
Zwar könnten diese Nutzungen i. S. v. § 13 BauNVO in einem besonderen Wohngebiet nach § 4a BauNVO zulässig sein. Jedoch handelt es sich hier nicht um ein solches Baugebiet. Denn das setzte die planerische Entscheidung der Gemeinde voraus, das betreffende - bereits überwiegend bebaute - Gebiet in bestimmter Weise zu erhalten und fortzuentwickeln (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 145. EL Februar 2022, Rn. 79a zu § 34). Daran fehlt es hier jedoch.
Ebenso wenig ist die nähere Umgebung als Mischgebiet nach § 6 BauNVO einzuordnen, da es insoweit (bei Ausklammerung der freiberuflichen Nutzung auf der L... und ...) an der erforderlichen Gleichrangigkeit von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung fehlt.
b. In einem allgemeinen Wohngebiet ist das dem Beigeladenen genehmigte Vorhaben nicht zulässig, da es sich seiner Art nach nicht gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO in die nähere Umgebung einfügt. Es ist vielmehr im vorliegenden allgemeinen Wohngebiet gebietsunverträglich.
Das Erfordernis der Gebietsverträglichkeit ergibt sich aus der spezifischen Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebiets, an der das zur Genehmigung gestellte Vorhaben zu messen ist (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 - 4 C 1.02 -, BVerwGE 116, 155 = NVwZ 2002, 1118 = BRS 65 Nr. 63 m. w. N.). Maßgebend für die Beurteilung der Gebietsverträglichkeit ist, ob das Vorhaben aufgrund seiner typischen Nutzungsweise störend wirkt (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2002 - 1 KO 817/01 -, UPR 2003, 451 = ThürVBl. 2003, 277 = BRS 65 Nr. 86; zu diesem Kriterium der „gebietsunüblichen Störung“ vgl. auch schon BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 - 4 C 1.02 -, a. a. O.). Dabei sind alle mit der Zulassung des Vorhabens typischerweise verbundenen Auswirkungen auf die nähere Umgebung zu berücksichtigen; zu diesen für die Gebietsverträglichkeit wesentlichen Merkmalen kann auch der mit der jeweiligen Nutzung regelmäßig verbundene Zu- und Abfahrtsverkehr gehören (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 1990 - 4 B 121/90 - NVwZ 1991, 267 = BRS 50 Nr. 58; Senatsurteil vom 20. November 2002 - 1 KO 817/01 -, a. a. O.). Nicht entscheidend für das Vorliegen einer „gebietsunüblichen Störung“ ist, ob die für die jeweilige Nutzung geltenden immissionsschutzrechtlichen Lärmwerte eingehalten werden. Das dem Wohngebiet immanente „Ruhebedürfnis“ ist nicht gleichbedeutend mit einer immissionsschutzrechtlich relevanten Lärmsituation (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 - 4 C 1.02 -, a. a. O.). Deshalb kann ein Vorhaben auch dann wegen des mit ihm verbundenen An- und Abfahrtverkehrs als gebietsunverträglich anzusehen sein, wenn die nach der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete vorgesehenen Lärmrichtwerte nicht überschritten werden.
Dies zugrunde gelegt erweist sich das genehmigte Vorhaben in seiner konkret beabsichtigten Nutzung (aa.) aufgrund der mit der Zulassung des Vorhabens typischerweise verbundenen Auswirkungen auf die nähere Umgebung (bb.) als gebietsunverträglich (cc).
aa. Welche Nutzung dem Bauherrn konkret genehmigt wurde, ist grundsätzlich durch Auslegung zu ermitteln. Zur Abgrenzung der unterschiedlichen Nutzungsarten ist darauf abzustellen, welches Nutzungskonzept grundsätzlich verwirklicht werden soll und ggf. welche der unterschiedlichen Nutzungsunterformen dem Vorhaben sein bodenrechtliches Gepräge gibt (vgl. nur BVerwG, Beschlüsse vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56 = juris Rn. 12, vom 26. Juli 2005 - 4 B 33.05 -, BauR 2005, 1754 = juris Rn. 5, und vom 20. Dezember 2016 - 4 B 49.16 -, BRS 84 Nr. 58 = juris Rn. 7; OVG NRW, Beschluss vom 4. Juni 2020 - 2 B 417/20 -, juris Rn. 5; OVG Rh.-Pf., Beschluss vom 18. Dezember 2018 - 8 A 11049/18 -, BauR 2019, 628 = juris Rn. 13; zusammenfassend Külpmann, DVBl. 2020, 657; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar, Stand Februar 2022, § 3 BauNVO Rn. 36 ff.).
Davon ausgehend ist hier zu konstatieren, dass mit der streitgegenständlichen Baugenehmigung die Nutzungsarten Beherbergung (Hotel), Wohnen und Betreuung in der Form der Tagespflege (Anlage für soziale und gesundheitliche Zwecke) genehmigt worden sind. Eine bewertende Betrachtung sämtlicher Gegebenheiten des Vorhabens des Beigeladenen führt allerdings zu dem Ergebnis, dass es sich hier weder um eine ausschließliche Wohnnutzung noch um einen reinen Beherbergungsbetrieb noch ausschließlich um eine Anlage für soziale oder gesundheitliche Zwecke handelt. Es ist vielmehr von einer Mischform auszugehen, die alle drei Elemente in sich vereinigt. Dabei lässt sich jedoch weder der Baugenehmigung (1) noch der zum Bestandteil der Baugenehmigung erklärten Vorhabenbeschreibung in der grün gestempelten Schallimmissionsprognose bzw. der Nutzungsbeschreibung in der grün gestempelten 1. Tektur des Brandschutzkonzepts (2) hinreichend konkret entnehmen, welche Nutzungsform überwiegt und dem Vorhaben letztlich sein bodenrechtliches Gepräge gibt.
(1) In der Baugenehmigung wird das Vorhaben als „Seniorenhotel Villa Vital (Seniorenhotel, Betreutes Wohnen, Tagespflege, Wellness) mit Tiefgarage“ bezeichnet. Ausweislich der zum Bestandteil der Baugenehmigung erklärten Vorhabenbeschreibung in der grün gestempelten Schallimmissionsprognose (dort S. 4 f. - BA Bl. 829 f.) ist die Errichtung von 41 Gästezimmern mit insgesamt 82 Betten genehmigt worden, die sich auf drei Häuser (2 Bestandsgebäude und 1 Neubau) verteilen und von denen drei als „Pflegezimmer“ bezeichnet sind. In dem zwischen dem als Gästehaus I und II bezeichneten Bestandshäusern geplanten Neubau soll im Erdgeschoss der mit „Tagespflege“ überschriebene Bereich mit zwei Aufenthaltsräumen nebst Küchenzeile, einem Kaminbereich und einem Raucherzimmer errichtet werden. Im Kellergeschoss sind Pflegebad, Sauna, Spielzimmer, Ergo- und Physiotherapie sowie Fußpflege vorgesehen. Obwohl unter dem Begriff „Tagespflege“ aufgeführt, handelt es sich dabei aber erkennbar um Betreuungs- und Wellnessangebote, die keinen Bezug zu einer Pflege im klinischen Sinn haben. Eine strikte räumliche Trennung der Zimmer, die den klassischen Hotelgästen vorbehalten sind, und solchen, die von den „Bewohnern“ genutzt werden, existiert nicht. In der genehmigten Planzeichnung sind alle 41 Zimmer unterschiedslos möbliert, verfügen über ein separates Bad, aber keine Kochgelegenheit und sind von nahezu identischer Größe. Den Plänen lässt sich nicht entnehmen, welche Zimmer zu welchem Zweck (Hotelnutzung oder Wohnnutzung) genutzt werden sollen. Da alle drei Gebäude durch Flure miteinander verbunden sind, ist auch keine räumliche Trennung der einzelnen Nutzungsformen erkennbar. Anders verhält es sich mit den vier Apartments, die in der L... und ... errichtet werden sollen. Diese sind deutlich größer, verfügen auch über eine Küche und ermöglichen offenbar auch eine eigene Möblierung durch die Bewohner. Diese Nutzung stellt sich gegenüber den anderen genehmigten Nutzungsarten jedoch als untergeordnet dar.
(2) Ebenso wenig geben die in der grün gestempelten Schallimmissionsprognose enthaltene Vorhabenbeschreibung (S. 6 der Baugenehmigung und BA Bl. 826) oder die Nutzungsbeschreibung in der grün gestempelten 1. Tektur des Brandschutzkonzepts (S. 6 der Baugenehmigung und BA Bl. 826) Aufschluss darüber, ob alle drei Nutzungsformen gleichberechtigt nebeneinander bestehen oder eine Nutzung prägend ist.
Laut der Vorhabenbeschreibung, die sich aus der grün gestempelten Schallimmissionsprognose entnehmen lässt, soll das Vorhaben eine spezielle Wohnform ermöglichen, in der die Gäste sich zumeist nur nachts auf ihren Zimmern aufhalten, da sie tagsüber betreut werden. Es wird darin unterschieden zwischen Gästen, die zumeist nur eine Nacht bleiben (Besucher), und Bewohnern, die teilweise bis zu einem halben Jahr oder auch länger bleiben. Die Wohnform gleiche daher einer Hotelnutzung. Die Einordnung als betreutes Wohnen treffe nicht exakt die Unterbringungsart der Gäste. Als Pflegeeinrichtung könne es nicht betrachtet werden, da weder die baulichen Normen für Pflegeeinrichtungen strukturell erfüllt würden noch der Eigentümer dies anstrebe. Die Struktur des Gebäudekomplexes und die Tagesabläufe im Objekt glichen dem eines Hotels.
In der Nutzungsbeschreibung in der grün gestempelten 1. Tektur des Brandschutzkonzepts wird ausgeführt, dass das Seniorenhotel nicht, wie bei herkömmlichen Hotels üblich, der zeitlich eng begrenzten Unterbringung von Gästen dienen solle. Die normale Nutzung solle sich vielmehr über längere Zeiträume, im Regelfall über Jahre, erstrecken, wobei die Betreuung der Bewohner und Gäste (Besucher) ganztägig im 3-Schichtbetrieb erfolge und Besuche nach 22.00 Uhr nicht gestattet seien (Nachtruhe). Die 27 Stellplätze in der Tiefgarage würden am Tage von den Anwohnern, aber auch von Ärzten und dem medizinischen Personal von Arztpraxen im benachbarten Haus L... sowie vom Pflegepersonal des Seniorenhotels genutzt.
Auch diesen Beschreibungen lässt sich kein hinreichend konkretes (prägendes) Nutzungskonzept entnehmen. Unklar bleibt danach weiterhin, welche Nutzung in welchem Umfang praktiziert werden und worin der Schwerpunkt der Nutzung liegen soll, zumal sämtliche Einrichtungen der „Tagespflege“ unterschiedslos Bewohnern und Gästen sowie - nach Angabe des Prozessbevollmächtigten des Beigeladenen im Termin zur mündlichen Verhandlung - auch nicht in der Anlage lebenden Dritten offenstehen sollen. Der Prozessbevollmächtigte hat dazu im Termin weiter ausgeführt, dass sich der Bauherr bewusst für eine „fluide Nutzung“ entschieden habe. Welche konkrete Nutzungsart künftig konkret überwiege, solle sich nach der jeweiligen Nachfrage der Kunden richten. Vorstellbar sei daher, dass das Seniorenhotel zeitweilig überwiegend als Hotel genutzt werde und zu anderen Zeiträumen überwiegend dem betreuten Wohnen oder aber den Gästen der Tagespflege diene. Gemeinsam sei allen Nutzungsformen jedoch, dass sich die Angebote primär an Senioren richteten.
(3) Dies zugrunde gelegt ist unter Betrachtung und Bewertung sämtlicher Einzelfallaspekte hier davon auszugehen, dass der Schwerpunkt der Nutzung jedenfalls nicht auf dem „betreuten Wohnen“ liegt und vielmehr schwerpunktmäßig ein Hotel nebst einer Tagesbetreuung für Senioren betrieben werden soll.
Die gesetzlich nicht definierte Nutzung „betreutes Wohnen“ lässt sich durch unterschiedliche Betriebskonzepte verwirklichen. Ob allerdings Gebäude, in denen zugleich noch Pflege- oder Betreuungseinrichtungen betrieben werden, als „Wohngebäude“ im Sinne des § 3 Abs. 2 und 4 BauNVO anzusehen sind, beurteilt sich nach dem konkreten Nutzungskonzept (vgl. in diesem Sinne auch - noch zur BauNVO 1968 -: BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, NVwZ 1996, 893, 894 = BRS 58 Nr. 56; OVG NW, Beschluss vom 23. Juli 1998 - 10 B 1319/98 -, BauR 1999, 141, 142). Letztlich muss danach differenziert werden, inwieweit - trotz erfolgender Betreuung und Pflege - noch die für das Wohnen konstituierenden Merkmale erfüllt sind, was sich nur nach den Umständen des Einzelfalls beantwortet. Entscheidend ist dabei das genehmigte Nutzungskonzept und seine grundsätzliche Verwirklichung und nicht etwa das individuelle und mehr oder weniger spontane Verhalten einzelner Bewohner. Kein Wohnen liegt vor, wenn nach dem konkreten Betriebskonzept der Betreuungsaspekt das Vorhaben bauplanungsrechtlich prägt, die bloße fremdbestimmte Unterbringung und Behandlung überwiegen, namentlich, wenn der betreute Bewohner seine nähere Umgebung nicht wenigstens in einem Mindestmaß wohnartig selbst gestalten kann (OVG NRW, Beschluss vom 29. August 2022 - 2 B 542/22 -, juris). Die Einrichtung von Zimmern oder Apartements mit persönlichem Mobiliar - als eine auf Dauer angelegte Nutzung - ist sowohl nach dem allgemeinen Sprachgebrauch als auch nach bauplanungsrechtlichem Verständnis im Regelfall als eine auf Dauer angelegte Wohnnutzung anzusehen (i. d. S. für ein Wohnstift vgl. BayVGH, Urteil vom 22. Mai 2006, BayVBl. 2007, 760 = juris Rn. 37; Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, § 3 Rn. 1.2 und Rn. 11.1 m. w. N.).
Vorliegend sind 41 Zimmer mit 82 Betten in den beiden Bestandsgebäuden des „A...“ sowie in dem noch zu errichtenden Verbindungs-Neubau genehmigt worden. Keines dieser Zimmer verfügt über eine Küche oder eine Kochzeile. Vielmehr entspricht die in den genehmigten Plänen eingezeichnete Möblierung mit Betten und Schränken nebst separatem Bad der eines Hotelzimmers. Darüber hinaus ist allerdings noch die Errichtung von drei Apartments in dem Bestandsgebäude L... vorgesehen. Nach Auskunft der im Termin anwesenden Architektin verfügen diese über eine Küche und können auch nach den jeweiligen Bedürfnissen der Bewohner eingerichtet werden. Da die Bewohner dieser Apartments zugleich auch die Einrichtungen der Tagespflege in Anspruch nehmen können, dürfte zumindest für diesen Personenkreis das Kriterium des „betreuten Wohnens“ erfüllt sein. Dies gilt allerdings nicht für die Nutzer der übrigen 41 Zimmer, da es insoweit an der oben dargelegten eigenen und selbstbestimmten Einrichtung der Zimmer fehlt. Zudem haben die Vertreter des Beigeladenen im Termin auch ausgeführt, dass der Beigeladene in seinem Konzept nicht davon ausgehe, dass die Gäste in dem genehmigten Seniorenhotel regelmäßig über einen Zeitraum, der über mehrere Monate hinausgeht, verbleiben. Damit fehlt es für die 41 Zimmer an dem Merkmal der „Dauerhaftigkeit der Wohnnutzung“.
Die Vertreter der Beklagten haben den Angaben der Vertreter zum Betriebskonzept der Beigeladenen im Termin zugestimmt, ohne dass sich jedoch den Verwaltungsvorgängen entnehmen lässt, dass die Baugenehmigungsbehörde selbst zuvor ein konkretes Betreiberkonzept von dem Beigeladenen angefordert hätte. Da aber die Nutzungsart ebenfalls Gegenstand der erteilten Baugenehmigung ist, hätte es der Beklagten oblegen, vor Erteilung der Baugenehmigung ein konkretes Konzept bei dem Bauherrn anzufordern. Daran fehlt es vorliegend jedoch. Dennoch führt dieses Versäumnis nicht zur Unbestimmtheit der Baugenehmigung, da sich - wie bereits oben dargelegt - der beantragte und genehmigte Nutzungsumfang noch hinreichend durch Auslegung ermitteln lässt.
Der Schwerpunkt des genehmigten Vorhabens liegt danach auf der Hotelnutzung, die nach dem erklärten Willen des Bauherrn primär auf die Bedürfnisse von Senioren ausgerichtet sein soll. Denn ein Beherbergungsbetrieb wie ein Hotel liegt dann vor, wenn - wie hier - Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Dagegen gehört das Vermieten von Apartments nicht zu einem Beherbergungsbetrieb, wenn sie nicht ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt überlassen werden (so etwa BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989, NVwZ 1989, 1060 = juris Rn. 3; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl., § 3 Rn. 19). Nach Auswertung der genehmigten Unterlagen und Pläne ist der Senat davon überzeugt, dass die Hotelnutzung in zwei Formen genehmigt worden ist. Sie soll zum einen von Hotelgästen im herkömmlichen Sinn in Anspruch genommen werden, die nicht betreuungsbedürftig sind. Zum anderen soll das Hotel in einem gewissen Umfang auch von pflegebedürftigen Gästen genutzt werden, die bei Bedarf einen längeren Zeitraum in dem Hotel verbleiben und die bereitgestellten Hilfsangebote nutzen können. Unabhängig davon soll das Seniorenhotel aber ausweislich der Ausführungen des Prozessbevollmächtigten des Beigeladenen im Termin zur mündlichen Verhandlung aber auch Begleitpersonen von Senioren oder auch Dritten offenstehen, die ebenfalls zumindest die Wellnessangebote des Hotels nutzen können.
Daneben ist dem Beigeladenen aber auch noch die Nutzung „Tagespflege“ genehmigt worden. Der Prozessbevollmächtigte des Beigeladenen hat im Termin dazu vorgetragen, dass die Einrichtungen der Tagespflege auch solchen Personen offenstehen sollen, die ansonsten nicht in dem „Seniorenhotel“ beherbergt werden. Dabei soll es sich jedoch nur um ambulant zu betreuende, nicht höchstgradig pflegebedürftige Senioren handeln, da die Einrichtung die gesetzlichen Voraussetzungen für ein „Alten- und/oder Pflegeheim“ nicht erfülle. Nicht ausgeschlossen ist somit, dass selbst bei einer vollständigen Belegung des Hotels zusätzlich Senioren von außerhalb die Angebote der Tagespflege nutzen.
Diese vorgenannten Einzelfallgesichtspunkte lassen sich am ehesten unter den Begriff der „Hotelnutzung mit angeschlossenem Betreuungs- und Pflegeangebot für Senioren“ zusammenfassen, ohne dass jedoch feststellbar wäre, welche Nutzungsart konkret überwiegt. Denn das „Seniorenhotel“ soll sowohl regulären Hotelgästen als auch betreuungsbedürftigen Hotelgästen sowie betreuungsbedürftigen Dritten zur Verfügung stehen. Da der Bauherr nicht beeinflussen kann und - nach Aussage seiner Architektin in der mündlichen Verhandlung - auch nicht will, wie viele Hotelgäste im herkömmlichen Sinn jeweils zeitgleich mit wie vielen hilfsbedürftigen Gästen in dem Gebäudekomplex untergebracht sind und ob insoweit ein Regel-Ausnahme-Verhältnis besteht oder ob zu unterschiedlichen Zeiten schwerpunktmäßig unterschiedliche Nutzungen stattfinden sollen, stellen sich die Nutzungsschwerpunkte innerhalb einzelner Zeiträume jeweils unterschiedlich dar, sodass es z. B. denkbar wäre, dass das Vorhaben zumindest zeitweise lediglich als Hotel im herkömmlichen Sinn und zu anderen Zeiten schwerpunktmäßig von betreuungsbedürftigen Senioren genutzt wird. Eine räumliche oder zeitliche Beschränkung auf eine der genehmigten Nutzungen enthält die Baugenehmigung nicht.
bb. Diese Art der (flexiblen) genehmigten Nutzung ist in einem allgemeinen Wohngebiet angesichts der typischerweise von ihr ausgehenden Auswirkungen auf die nähere Umgebung nicht gebietsverträglich.
Ein allgemeines Wohngebiet dient gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Sein Gebietscharakter wird dadurch geprägt, dass es nach Möglichkeit ein ungestörtes Wohnen gewährleisten soll. Diese allgemeine Zweckbestimmung des Wohngebiets darf durch ein Vorhaben nicht beeinträchtigt werden. Das die Zulässigkeit von Anlagen im allgemeinen Wohngebiet einschränkende Kriterium der Gebietsverträglichkeit bezieht sich nicht nur auf die Ausnahmetatbestände des § 4 Abs. 3 BauNVO, sondern gilt auch für die nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO regelhaft zulässigen Anlagen und Nutzungen. Auch diese „an sich“ im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Anlagen müssen nach Art und Umfang gebietstypisch sein und dürfen die allgemeine Zweckbestimmung des Gebiets, vorwiegend dem Wohnen zu dienen, nicht gefährden (Senatsurteil vom 30. August 2007 - 1 KO 330/06 -, juris Rn. 58). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.
Zwar können gegebenenfalls die einzelnen hier genehmigten Nutzungsformen für sich genommen in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sein. So kann betreutes Wohnen ein „Wohnen“ im Sinne des § 4 BauNVO sein. Auch kann der Betrieb einer Tagespflege eine Anlage für gesundheitliche und/oder soziale Zwecke im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO darstellen, die im allgemeinen Wohngebiet ebenfalls allgemein zulässig wäre. Darüber hinaus beeinträchtigt ein reiner Beherbergungsbetrieb - sofern er sich lediglich in dem Umfang, in dem das „A...“ bisher betrieben wurde, bewegt - die Wohnruhe in der näheren Umgebung regelmäßig nicht. Das Fortbestehen dieses Zustandes ist durch das streitgegenständliche Bauvorhaben in dem genehmigten Umfang jedoch nicht mehr gewährleistet. Vielmehr ist der Betrieb des genehmigten Seniorenhotels mit Anteilen des betreuten Wohnens und der angeschlossenen Tagespflege, die im 3-Schichtbetrieb organisiert ist und auch von Nicht-Bewohnern genutzt werden kann, in der genehmigten Größe typischerweise mit einem An- und Abfahrtsverkehr verbunden, der eine erhebliche Unruhe in das Wohngebiet hineinträgt und mit dem Charakter des faktischen allgemeinen Wohngebiets nicht mehr verträglich ist.
Auszugehen ist dabei von der Verkehrsbelastung, die sich bei voller Ausnutzung der streitgegenständlichen Baugenehmigung ergibt (vgl. dazu etwa Senatsurteil vom 30. August 2007 - 1 KO 330/06 -, juris Rn. 62). Da hier insgesamt 41 Zimmer mit 82 Betten nebst drei Apartments für je zwei Bewohner genehmigt sind und die Belegung der Gesamtanlage flexibel gestaltet werden kann und soll, wäre zumindest in dem Zeitraum, in dem die Hotelnutzung im herkömmlichen Sinn überwiegt oder ausschließlich praktiziert wird (was von der streitgegenständlichen Baugenehmigung ohne weiteres umfasst wäre) mit einem erheblichen Besucherverkehr zu rechnen. Ausgehend von 41 Zimmern könnten bei täglichem Gästewechsel mindestens 41 Anfahrten und Abfahrten pro Tag anfallen. Hinzu kämen noch die durch das Hotelpersonal sowie durch die Anlieferung für die Gastronomie bedingten Verkehrsbewegungen. Für den Fall einer hohen Auslastung der Tagespflege mit Unterbringung von betreuungspflichtigen Bewohnern wäre zwar möglicherweise mit weniger An- und Abfahrtsverkehr von Bewohnern und Gästen, dafür aber gegebenenfalls mit mehr Personalverkehr für den Tagesklinik-Bereich und durch Besucher sowie mit einer verstärkten gastronomischen Belieferung zu rechnen. Typischerweise nähmen auch angesichts der Betreuungs- und Pflegebedürftigkeit der Bewohner die An- und Abfahrten von Kranken- und Rettungswagen zu. Für den Fall, dass das Hotel mit Hotelgästen im herkömmlichen Sinne oder mit solchen Senioren belegt sein sollte, die die „Tagespflege“ nicht in Anspruch nehmen, wäre zudem noch der An- und Abfahrtsverkehr der auswärtigen Nutzer der Einrichtungen der Tagespflege hinzu zu rechnen. Die konkrete Verkehrsbelastung kann angesichts der oben dargelegten Unwägsamkeiten hinsichtlich der Auslastung des Vorhabens zwar nicht sicher prognostiziert werden. Insoweit bestehende Zweifel dürfen jedoch nicht zulasten der Anwohner gehen. Vielmehr ist hinsichtlich der Frage, ob das Bauvorhaben den Anwohnern zuzumuten ist, stets auf den Fall der maximalen Ausnutzung bzw. die für die Nachbarschaft schlimmste anzunehmende Belastung abzustellen.
Es kommt hinzu, dass das maßgebliche Wohngebiet bereits mit der Gebäudenutzung insbesondere durch Arztpraxen auf dem Grundstück L... und ... erheblich durch Anlieger- und Besucherverkehr vorbelastet ist. Durch das genehmigte Vorhaben würden weitere Spannungen in das Gebiet getragen, die angesichts der insoweit nur unzureichenden Ausbauverhältnisse der Straßen nicht bewältigt werden könnten. Vor allem während der Stoßzeiten zu Dienstbeginn und Dienstende des Hotel- und Pflegepersonals sowie zu den Zeiten, zu denen reguläre Hotelgäste ein- bzw. auschecken, wird durch den mit dem genehmigten Vorhaben verbundenen Ziel- und Quellverkehr eine erhebliche Unruhe in das Wohngebiet hineingetragen. Dieser Verkehr trifft insbesondere auf der L..., auf der sich sowohl die beiden freiberuflich bzw. gewerblich genutzten Gebäude Nr. 7a und 7b als auch die Einfahrt zur Tiefgarage befinden, aufeinander. Dies bedeutet, dass auf der engen, nur über wenig Parkraum verfügenden sowie für Pkw-Begegnungsverkehr nicht ausgelegten Straße zeitgleich eine Vielzahl von Fahrzeugen aufeinander treffen würden. Gleiches gilt für die unmittelbar anschließenden Erschließungsstraßen. Zwar ist die gewerbliche Nutzung der Tiefgarage als eine bedeutende Lärmquelle auf die Zeit während des Tages beschränkt. Jedoch hätten aber die Anwohner - und damit die Bewohner der Einrichtung - unbeschränkten Zugang zu der Tiefgarage. Problematisch ist insoweit zudem, dass die Nutzungsbeschreibung keine Angaben zur Anzahl des beschäftigten Personals, dem Anlieferverkehr für Wäsche und Gastronomie etc. enthält. Dieser dadurch ausgelöste Quell- und Zielverkehr wäre als zusätzliche Belastung für das Gebiet noch hinzuzurechnen.
cc. Zusammenfassend lässt sich daher feststellen, dass durch das genehmigte Vorhaben eine erhebliche Unruhe in das Wohngebiet getragen würde, sodass bodenrechtliche Spannungen zu erwarten sind, weil in das Gebiet größere Verkehrsströme hineingeleitet werden und sich diese nicht allein durch die Errichtung von (letztlich) 29 genehmigten Tiefgaragenplätzen nebst weiteren 3 oberirdischen Stellplätzen lösen lassen. Parkmöglichkeiten im Straßenraum sind kaum vorhanden, zumal auch der bisher als Parkplatz neben dem „A...“ genutzte Bereich dann überbaut sein würde. Der gesamte Verkehr müsste - um die Tiefgarage zu erreichen - durch die L... geleitet werden, die sehr schmal ist, nur über begrenzten Parkraum verfügt und Begegnungsverkehr nahezu nicht zulässt, wovon sich der Senat anlässlich des Ortstermins überzeugen konnte. Im Rahmen der Inaugenscheinnahme hat der Senat zudem festgestellt, dass diese Straße wohl schon durch die bisherige Gebietsnutzung vollständig in Anspruch genommen wird. Darüber hinaus ist die L... in östlicher Richtung ab dem Abzweig H... wegen ihrer geringen Breite als Einbahnstraße ausgewiesen, sodass der aus der F... kommende Verkehr nicht unmittelbar in die B... abgeleitet werden kann. Die weiteren zum Vorhabengrundstück führenden Straßen weisen ebenfalls nicht die erforderliche Breite und Parkmöglichkeiten auf, um diese bodenrechtlichen Spannungen aufzufangen.
c. Erweist sich das streitgegenständliche Vorhaben somit als nicht gebietsverträglich, so verstößt die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zugleich auch gegen den Anspruch des Klägers auf Bewahrung der Gebietsart im faktischen allgemeinen Wohngebiet. Der Kläger kann daher die Aufhebung der Baugenehmigung beanspruchen, ohne dass es noch auf den Nachweis einer konkreten und spürbaren Beeinträchtigung ankommt (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. September 1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151 = NJW 1994, 1546 = BRS 55 Nr. 110). Daher kommt es auf die Darlegungen der Beteiligten zu den Fragen der von der genehmigten Tiefgaragennutzung ausgehenden möglichen Lärmbelastungen hier nicht mehr an.
3. Gleiches gilt für die weiteren Einwendungen des Klägers, wie etwa die Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme im Hinblick auf eine abriegelnde/einmauernde Wirkung sowie unzumutbare Einblickmöglichkeiten und seine Einwendungen im Hinblick auf den Denkmalschutz, die Gestaltungssatzung und den Brandschutz. Auf diese Gesichtspunkte muss - unabhängig davon, inwieweit sie überhaupt nachbarschützend sind - angesichts der festgestellten Gebietsunverträglichkeit des Vorhabens nicht mehr eingegangen werden. Unabhängig davon sieht sich der Senat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme in der mündlichen Verhandlung veranlasst darauf hinzuweisen, dass sich das genehmigte Vorhaben nach seiner Kubatur und der Lage auf dem Baugrundstück weder unter denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten noch nach Maßgabe der Gestaltungssatzung der Beklagten in die (bisher noch) durch Einzelvillen auf durchgrünten Grundstücken (vgl. insoweit die Denkmalausweisung) geprägte Umgebung einfügt, sondern vielmehr als Fremdkörper wirkt. Es kommt hinzu, dass die Frage der Feuerwehrzufahrt und der für die Erschließung notwendigen Stellplätze - wie sich in der mündlichen Verhandlung herausgestellt hat - bisher nur unzureichend, jedenfalls aber nicht abschließend geklärt sind und sich eine Verletzung der Abstandsflächen zum Grundstück des Klägers auch nicht von vorneherein ausschließen lässt.
4. Schließlich ist angesichts der obigen Darlegungen hier auch nicht von einer hinreichenden straßenmäßigen Erschließung i. S. v. § 34 Abs. 1 BauGB auszugehen. Dem bauplanungsrechtlichen Erfordernis der gesicherten Erschließung kommt in den Fällen eine nachbarschützende Wirkung zu, in denen eine unzumutbare Verschlechterung, beispielsweise durch eine vorhabenbedingte Überlastung einer das Grundstück des Betroffenen erschließenden Straße oder durch unkontrollierten Parksuchverkehr, substantiiert dargelegt wird (siehe hierzu etwa BayVGH, Beschluss vom 22. Juni 2021 - 9 ZB 21.466 - juris Rn. 13). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Angesichts des für den Fall der maximalen Ausnutzung des genehmigten Vorhabens zu erwartenden Ziel- und Quellverkehrs (An- und Abfahrten, Warenanlieferung, Parksuchverkehr) und der dafür beanspruchten, aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nur unzureichend aufnahmefähigen Erschließungsstraßen, erweist sich das genehmigte Vorhaben in dem Wohnquartier als überdimensioniert.
II. Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2, 154 Abs. 3, 159 S. 1 VwGO i. V. m. § 100 Abs. 1 ZPO. Es entspricht nicht der Billigkeit, der Beklagten nach § 162 Abs. 3 VwGO einen Teil der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen aufzuerlegen, da dieser mit seiner Berufung ebenso unterlegen ist wie die Beklagte.
III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
IV. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.
Beschluss
Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 15.000,00 € festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 i. V. m. § 52 Abs. 1 GKG. Dabei orientiert sich der Senat an den Empfehlungen des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und am 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen (zu finden etwa unter www.bverwg.de). Nach dessen Nummer 9.7.1 ist der Streitwert bei Nachbarklagen auf einen Betrag zwischen 7.500,00 € und 15.000,00 € festzusetzen, sofern nicht ein höherer wirtschaftlicher Schaden feststellbar ist. Mangels näherer Anhaltspunkte für einen höheren wirtschaftliche Schaden des Klägers erachtet der Senat einen Betrag in Höhe von 15.000,00 € als angemessen.
Hinweis:Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 S. 5, 66 Abs. 3 S. 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 63c ThürBO
§ 34 BauGB
§ 6 ThürBO
§ 4a BauNVO
§ 4 BauNVO
§ 13 BauNVO
§ 6 BauNVO
§ 3 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 2 Abs. 4 Nrn. 3 u. 8 ThürBO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 37 Abs. 1 ThürVwVfG
§ 34 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB
§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 3 Abs. 2 und 4 BauNVO
§ 4 Abs. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 2, 154 Abs. 3, 159 S. 1 VwGO
§ 100 Abs. 1 ZPO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 S. 5, 66 Abs. 3 S. 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 116, 155
NVwZ 2002, 1118
NVwZ 1991, 267
NVwZ 1996, 893, 894
NVwZ 1989, 1060
BVerwGE 94, 151
NJW 1994, 1546
1 E 68/12
1 EO 140/12
00 Uhr bis 6.00
1 KO 27/20
1 KO 28/20 B
1 EO 876/96
4 B 21/14
1 KO 531/02
5 S 1650/92
2 A 38/10
1 KO 274/18
1 KO 347/14
4 B 38.13
7 A 165/16
4 C 23.86
4 B 50.08
4 C 1.02
1 KO 817/01
4 B 121/90
4 B 302.95
4 B 33.05
4 B 49.16
2 B 417/20
8 A 11049/18
10 B 1319/98
2 B 542/22
1 KO 330/06
4 C 28.91
9 ZB 21.46