Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2020-02-20, Aktenzeichen 52 O 125/19
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2020:0220.52O125.19.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die Werbeaussage eines Immobilienmaklerunternehmens auf der Internseite, seine Makler würden die besten Preise beim Verkauf der Immobilien erzielen, stellt eine Spitzenstellungsbehauptung dar.(Rn.24)
2. Der Immobilienmarkt ist hinsichtlich der Preise intransparent. Die Bestimmung des Preises hängt von den unterschiedlichsten Faktoren ab. So bestimmen Lage, Alter, Art, Zustand etc. der Immobilie den Wert und damit den Preis. Weiter ist aber zu berücksichtigen, wie eilig der Verkäufer es mit dem Verkauf hat. Möchte er es schnell verkauft haben oder kann er sich Zeit lassen und so evtl. einen höheren Preis erzielen. Andererseits kann der Verkäufer, der nicht so schnell wie möglich seine Immobilie verkaufen möchte, einen unrealistisch hohen Preis verlangen, mit der Folge, dass falsche Preise zur Grundlage für die Preisberechnung herangezogen werden. Daraus folgt, dass die Makler nur eine generalisierende Schätzung zum Wert der Immobilie abgeben können, die keineswegs dem wirklichen Wert der Immobilie entsprechen muss. Deshalb ist die Werbeaussage, den jeweils besten Preis beim Verkauf der Immobilie zu erzielen, unwahr. (Rn.24)
3. Der Satz „Die Schlichtungsstelle ... Berlin hält den Eigentümer nicht nur vom Großteil der Kosten frei, sondern erzielt auch den wirklichen Höchstpreis für die entsprechende Immobilie“ ist bereits wegen der Bezugnahme auf die Erzielung von Höchstpreisen irreführend. Jedoch ist auch die Verwendung des Begriffs „Schlichtungsstelle“ für sich allein schon irreführend i.S.d. § 5 UWG. Die angesprochenen Verkehrskreise verstehen unter einer „Schlichtungsstelle“ eine durch öffentlichen Auftrag tätige bzw. eine neutrale Instanz, an die sich die streitigen Parteien wenden können. Der Verbraucher erwartet nicht eine „Schlichtungsstelle“, die vom Vertragspartner geführt wird. Das gleiche gilt, wenn statt des Begriffs „Schlichtungsstelle“ der Begriff „Clearingstelle“ verwendet wird.(Rn.25)
1. Die Beklagten zu 1. und 2. werden verurteilt, es bei Vermeidung eines vom Gericht für den Fall der zukünftigen Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, hinsichtlich des Beklagten zu 1. zu vollziehen an dem jeweiligen Geschäftsführer der Beklagten, zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr mit der Angabe
„Möchten Sie den wirklichen Höchstpreis für Ihre Immobilie erzielen? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.“
zu werben, wenn dies geschieht, wie folgt:
2. Die Beklagten zu 1. und 2. werden verurteilt, es bei Vermeidung eines vom Gericht für den Fall der zukünftigen Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, hinsichtlich des Beklagten zu 1. zu vollziehen an dem jeweiligen Geschäftsführer der Beklagten, zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr mit der Angabe
„Die Schlichtungsstelle ... Berlin hält den Eigentümer nicht nur vom Großteil der Kosten frei, sondern erzielt auch den wirklichen Höchstpreis für die entsprechende Immobilie.“
und/oder mit der Angabe
„Schlichtungsstelle“
3. Der Beklagte zu 2. wird verurteilt, es bei Vermeidung eines vom Gericht für den Fall der zukünftigen Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr mit der Angabe
„Immobilie zum Höchstpreis verkaufen“
„Erzielung von Bestpreisen über Wettbewerb im bundesweiten Maklerpool“
„Ziel jedes modernen, verkaufswilligen Eigentümers ist es, verständlicherweise, den Höchstpreis für seine Immobilie zu erzielen. Dieses Ziel ist für uns von ... Berlin Prinzip und wird durch den Einsatz des deutschlandweiten Maklerpools der Clearingstelle erreicht.“
„Clearingstelle“
„Der Maklerpool macht die Erzielung des Bestpreises für den Verkäufer erstmals in Realität möglich.“
„Tatsächlich wird bei uns mit dem Höchstpreisargument nicht nur der Eigentümer geködert, sondern dieser in Realität umgesetzt“
zu werben, wenn dies geschieht wie folgt:
4. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, einen Betrag in Höhe von 267,50 € nebst Zinsen in Höhe von jährlich 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 11.06.2019 an die Klägerin zu zahlen.
5. Der Beklagte zu 2. wird verurteilt, einen Betrag in Höhe von 267,50 € nebst Zinsen in Höhe von jährlich 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 11.06.2019 an die Klägerin zu zahlen.
6. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte zu 1. zu 67 % und der Beklagte zu 2. zu 33 % zu tragen.
7. Das Urteil ist wegen der Unterlassung gegen Sicherheitsleistung in Höhe 15.000,00 €, im übrigen in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger ist ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs. Die Beklagte zu 1. ist Maklerin und betreibt die Internetseite www........de, auf der sie ihre Leistungen bewirbt. Der Beklagte zu 2. ist Geschäftsführer der Beklagten zu 1. und betreibt die Internetseite www....x.info.
Der Beklagte zu 2. warb am 06.07.2017 mit folgenden Aussagen (Anl. K6):
1. „Immobilie zum Höchstpreis verkaufen“
2. „Erzielung von Bestpreisen über Wettbewerb im bundesweiten Maklerpool“
3. „Ziel jedes modernen, verkaufswilligen Eigentümers ist es, verständlicherweise, den Höchstpreis für seine Immobilie zu erzielen. Dieses Ziel ist für uns von Immo-... Berlin Prinzip und wird durch den Einsatz des deutschlandweiten Maklerpools der Clearingstelle erreicht.“
4. „Der Maklerpool macht die Erzielung des Bestpreises für den Verkäufer erstmals in Realität möglich.“
5. „Tatsächlich wird bei uns mit dem Höchstpreisargument nicht nur der Eigentümer geködert, sondern dieser in Realität umgesetzt“
Am 21.07.2017 warb die Beklagte zu 1 mit folgender Aussage (Anl. K4 und K5):
Daraufhin mahnte der Kläger die Beklagten am 21.07.2017 ab (Anl. K7 und K8). Nach mehrmaliger Fristverlängerung zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung, lehnten dies die Beklagten mit Schreiben vom 12.08.2017 ab (Anl. K11). Nachdem der Kläger erneut den Beklagten am 22.08.2017 erfolglos eine Frist zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung bis zum 30.08.2017 setzte, beantragte der Kläger am 19.10.2017 die Einleitung eines Einigungsstellenverfahrens bei der Industrie- und Handelskammer (Anl. K13 und K14). Zum ersten Termin der Verhandlung erschienen die Beklagten nicht, sodass das Verfahren erst am 12.11.2017 beendet wurde.
Am 27.03.2019 warb die Beklagte zu 1. auf ihrer Internetseite mit folgenden Satz (Anl. K 3):
Der Kläger berechnet seine Abmahnkosten aufgrund einer Kostenpauschale mit jeweils 267,50 €, wegen der Einzelheiten wird auf S. 18 - 22 der Klageschrift Bezug genommen.
Der Kläger behauptet, dass der Beklagte zu 2. als Einzelhandelskaufmann in eigener Person Maklerleistungen anbiete. Der Kläger meint, die Aussagen der Beklagten seien irreführend und damit unlauter.
Der Kläger beantragt,
was erkannt worden ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, dass sie durch die Beauftragung mehrerer externer Makler den Höchstpreis beim Verkauf von Immobilien erzielen würden. Die Schlichtungsstelle sei im Jahre 2012 gegründet worden. Bei dieser fänden regelmäßig Schlichtungen statt. Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Der Kläger ist gem. § 8 Abs. 3 Nr. 2 UWG klagebefugt. Der ...x gehört eine erhebliche Zahl an Unternehmen an, die Dienstleistungen in gleicher oder verwandter Art auf demselben Markt anbieten. Dem vorliegenden Verband gehören über 2.000 Mitglieder an zu denen ca. 800 Verbände der Wirtschaft zählen. Insbesondere gehört der Klägerin die Industrie- und Handelskammer an, sodass allein dadurch die Klagebefugnis gegeben ist. (vgl. Köhler/Bornkamm/Feddersen/- Bornkamm/- Feddersen, UWG, 38. Aufl. 2020, § 8 Rn. 3.43; BGH GRUR 1997, 758 (759) – Selbst ernannter Sachverständiger)
Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Unterlassung, wie aus dem Tenor ersichtlich, aus §§ 8 Abs.1, Abs.3, 3, 5 UWG.
Die Werbeaussagen sind unlauter i.S.d. § 5 UWG. Eine geschäftliche Handlung ist nach § 5 Abs. 1 S. 2 UWG irreführend, wenn sie unwahre Angaben enthält oder sonstige zur Täuschung geeignete Angaben wie gemäß § 5 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 UWG eines besonderen Preisvorteils enthält. Im einzelnen gilt folgendes:
1. Der Kläger verfolgt mit dem Antrag 1. die Unterlassung folgender Aussage: „Möchten Sie den wirklichen Höchstpreis für Ihre Immobilie erzielen? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf“. Die Beklagte zu 1. behauptet hier, eine Spitzenstellung innezuhaben, die sie in Wirklichkeit nicht einnimmt. Mit der Behauptung einer Spitzenstellung nimmt der Werbende allgemein oder auch nur in bestimmter Hinsicht einen Vorrang, d.h. eine Spitzenstellung vor seinen Mitbewerbern auf dem Markt in Anspruch (Ohly/Sosnitza, UWG, 7. Auflage 2016, § 5 Rn. 637). Die Beklagte zu 1. warb auf ihrer Website damit, dass ihre Makler die besten Preise beim Verkauf der Immobilien erzielen. Auch eine solche Werbung mit dem Verkauf zu Höchstpreisen stellt eine Spitzenstellungsbehauptung dar (vgl. Köhler/Bornkamm/ Feddersen/- Bornkamm/- Feddersen, UWG, 38. Aufl. 2020, § 5 Rn. 3.184).Schädlich ist es dabei aber nicht, dass im Einzelfall auch mal nicht der höchste Preis erzielt wird (vgl. ebenda). Allerdings kann die Beklagte das Versprechen den höchsten Preis zu erzielen generell nicht halten. Zwar beauftragt die Beklagte mehrere externe Makler aus ihrem „Maklerpool“ mit der Verwertung der Immobilien, sodass ein Wettbewerb zwischen den Maklern stattfindet, allerdings ist der Immobilienmarkt hinsichtlich der Preise intransparent. Die Bestimmung des Preises hängt von den unterschiedlichsten Faktoren ab. So bestimmen Lage, Alter, Art, Zustand etc. der Immobilie den Wert und damit den Preis. Dabei ist weiter zu berücksichtigen, wie eilig der Verkäufer es mit dem Verkauf hat. Möchte er es schnell verkauft haben oder kann er sich Zeit lassen und so evtl. einen höheren Preis erzielen. Andererseits kann der Verkäufer, der nicht so schnell wie möglich seine Immobilie verkaufen möchte, einen unrealistisch hohen Preis verlangen, mit der Folge, dass falsche Preise zur Grundlage für die Preisberechnung herangezogen werden. Nach alledem ist hervorzuheben, dass die Makler nur eine generalisierende Schätzung zum Wert der Immobilie abgeben können, die keineswegs dem wirklichen Wert der Immobilie entsprechen muss. Somit ist die Werbeaussage der Beklagten unwahr und damit irreführend gem. § 5 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 UWG. Hierfür haftet auch der Beklagte zu 2. als alleiniger Geschäftsführer, weil solche Entscheidungen typischerweise auf der Geschäftsführerebene getroffen werden. Zudem hat der Beklagte zu 2., der die sekundäre Darlegungslast trägt, nicht vorgetragen, dass eine andere Person verantwortlich sei.
2. Auch der mit dem Antrag 2. angegriffene Satz „Die Schlichtungsstelle ... Berlin hält den Eigentümer nicht nur vom Großteil der Kosten frei, sondern erzielt auch den wirklichen Höchstpreis für die entsprechende Immobilie“ ist bereits wegen der Bezugnahme auf die Erzielung von Höchstpreisen irreführend. Allerdings ist auch die Verwendung des Begriffs „Schlichtungsstelle“ für sich allein schon irreführend i.S.d. § 5 UWG. Die angesprochenen Verkehrskreise verstehen unter einer „Schlichtungsstelle“ eine durch öffentlichen Auftrag tätige bzw. eine neutrale Instanz, an die sich die streitigen Parteien wenden können. Hierfür spricht, dass z.B. die branchenspezifischen Schlichtungsstellen wie die Schlichtungsstelle der Banken oder die Schlichtungsstelle der Deutschen Bundesbank, Schlichtungsstellen und Gutachterkommissionen der Landesärztekammern (über Bundesärztekammer) oder die Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft etc., öffentlich beauftragte Stellen zur Schlichtung von Konflikten zwischen Verbrauchern und Unternehmen sind. Der Verbraucher, der sich nun an die „Schlichtungsstelle“ der Beklagte zu 1. wendet, erwartet eben eine solche unabhängige Instanz und nicht eine „Schlichtungsstelle“ die von der Vertragspartnerin, nämlich der Beklagten zu 1., geführt wird.
3. Des Weiteren sind die in Antrag 3. genannte Aussagen: „Immobilie zum Höchstpreis verkaufen“ und „Erzielung von Bestpreisen über Wettbewerb im bundesweiten Maklerpool“ sind irreführend i.S.d. § 5 UWG und damit unlauter. Der Beklagte zu 2. berühmt sich einer Spitzenstellung, die er nicht hat (auf die Ausführungen unter Ziffer 1. wird Bezug genommen). Soweit der Beklagte zu 2. damit wirbt: „Ziel jedes modernen, verkaufswilligen Eigentümers ist es, verständlicherweise, den Höchstpreis für seine Immobilie zu erzielen. Dieses Ziel ist für uns von ... Berlin Prinzip und wird durch den Einsatz des deutschlandweiten Maklerpools der Clearingstelle erreicht“, behauptet er eine Spitzenstellung innezuhaben, die er in Wirklichkeit nicht hat (siehe Ausführungen unter Ziffer 1.). Auch die Verwendung des Begriffs „Clearingstelle“ ist unlauter i.S.d. § 5 UWG. So ist hierzu nichts anderes auszuführen als zu dem Begriff „Schlichtungsstelle“ (siehe Ausführungen unter Ziffer 2.), da „Clearingstelle“ im hiesigen Kontext schlicht als Übersetzung davon zu sehen ist. Der Beklagte hat auch weiter nichts dazu vorgetragen, wie er seine „Clearingstelle“ betreibt und was genau ihre Aufgabe ist.
4. Der Kläger hat gegen die Beklagte zu 1. einen Anspruch auf Erstattung der Abmahnkosten gemäß § 12 Abs. 1 Satz 2 UWG. Vorliegend war die Abmahnung iSd. § 12 Abs. 1 S. 2 UWG berechtigt, da ihr ein Unterlassungsanspruch zu Grunde liegt und die Klägerin den Beklagten einen Weg aufgezeigt hat, sich ohne Inanspruchnahme eines Gerichts klaglos zu stellen (vgl. BGH, GRUR 2010, 1120, 1121). Die Klägerin darf demnach die Beklagte zu 1. auf Erstattung ihrer zur Abmahnung getätigten Aufwendungen in Anspruch nehmen. Ein Verband, wie vorliegend der ..., hat hierbei nur ein Anspruch auf anteiligen Ersatz der Personal- und Sachkosten in Form einer Kostenpauschale (Köhler/Bornkamm/Feddersen/-Bornkamm, UWG, 38. Aufl. 2020, § 12 Rn. 1.132). Die Klägerin verlangt die Erstattung i.H.v. 267,50 € zzgl. 5 % von der Beklagten zu 1. Für diese Pauschalierung hat die Klägerin die Parameter offengelegt und so einer Überprüfung zugänglich gemacht (vgl. ebenda). Die Beklagten sind dem nicht entgegengetreten. Hierbei bleibt die Klägerin insbesondere weit unter den tatsächlich entstandenen von 471,01 €.
5. Der Kläger hat auch einen Anspruch gegen den Beklagten zu 2. auf Erstattung der Abmahnkosten i.H.v. 267,50 € zzgl. 5 % Zinsen aus § 12 Abs. 1 S. 2 UWG (s.o.).
6. Die Ansprüche des Klägers aus §§ 8 Abs. 1, 3, 5 UWG und § 12 Abs. 1 S. 2 UWG sind nicht verjährt. Die Klägerin hat am 19.10.2017 die Einigungsstelle der Industrie- und Handelskammer angerufen. Gemäß § 15 IX UWG führt die Anrufung der Einigungsstelle zu einer der § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gleichstehenden Hemmung der Verjährung. Diese endete gem. § 204 Abs. 2 BGB am 12.05.2019. Der Umstand, dass ausweislich der Anlage B 1 am 18.09.2018 die ordnungsgemäße Ladung des Beklagten zu 2. nicht festgestellt werden konnte, kann die Hemmungswirkung allenfalls dann beeinträchtigen, wenn sie auf einen aus der Sphäre des Klägers stammenden Umstand beruhte (sonst gilt § 167 ZPO), was nicht ersichtlich ist, da die aus Anlage B 1 ersichtliche Anschrift mit der jetzigen Anschrift des Beklagten zu 2. identisch ist. Insbesondere ist die Berufung auf die Hemmungswirkung der Verjährung durch die Klägerin nicht treuwidrig. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 25.05.2016 (Az.: IV ZR 110/15) zwar ausgeführt, dass § 242 BGB das Berufen auf die Hemmungswirkung entgegen steht, wenn bereits vor Einreichung des Güteantrags feststeht, dass der Antragsgegner an dem Güteverfahren nicht mitwirken wird. Dies muss der Antragsgegner dem Antragssteller allerdings in eindeutiger Weise im Vorfeld mitgeteilt haben. Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte der Klägerin das auch nur in irgendeiner Art und Weise mitgeteilt hat. Die Beklagte hat sich lediglich mit ihrem Schreiben vom 12.08.2017 (Anl. K 11) inhaltlich gegen die Schreiben der Klägerin vom 21.07.2017 (Anl. K 7 und K 8) gewehrt. Hiermit hat die Beklagte nicht klar gemacht, am Einigungsstellenverfahren nicht mitzuwirken.
7. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 8 Abs.1, Abs.3, 3, 5 UWG
§ 5 UWG
§ 167 ZPO
§ 242 BGB
§ 8 Abs. 3 Nr. 2 UWG
§ 5 Abs. 1 S. 2 UWG
§ 5 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 UWG
§ 5 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 UWG
§ 12 Abs. 1 Satz 2 UWG
§ 12 Abs. 1 S. 2 UWG
§ 8 Abs. 1, 3, 5 UWG
§ 15 IX UWG
§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 204 Abs. 2 BGB
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 709 S. 1 und 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: GRUR 1997, 758
GRUR 2010, 1120, 1121
2 BGB am 12.05
IV ZR 110/15