Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-03-03, Aktenzeichen 6 K 136.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2017:0303.6K136.16.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:
Die Kläger zu 1) und zu 2) begehren eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – für die Einliegerwohnung ihres Wohnhauses.
Sie erwarben im Jahr 2012 als Miteigentümer das Grundstück Berlin. Es ist mit einem Wohnhaus bebaut, das mit Baugenehmigung vom 12. Oktober 1978 als Wohnhaus „mit einer Wohnung sowie einer Einliegerwohnung“ bzw. als „Zweifamilienwohnhaus“ genehmigt wurde und das der damalige Eigentümer auf diese Weise im Jahr 1981 errichtete.
Die Kläger zu 1) und zu 2) bewohnen die im Erdgeschoss gelegene Wohnung zusammen mit ihren beiden Kindern. Zudem nutzen sie einen Teil des Untergeschosses, der mit dem Wohnzimmer des Erdgeschosses über eine offene Treppe verbunden ist. Die verfahrensgegenständliche Einliegerwohnung (1 ½ Zimmer, 51.97 m²) liegt in dem anderen Teil des Untergeschosses hinter einer einfachen Zimmertür. Nach außen verfügt die Einliegerwohnung aufgrund der Hanglage des Hauses über eine eigene Eingangstür und Fenster. Zu ihr gehören zudem ein Bad mit Dusche und WC, eine Küche und eine Terrasse unterhalb der Hauptterrasse des Wohnhauses. Wegen der baulichen Situation wird ergänzend auf Bl. 21-25 der Verwaltungsvorgänge, Bl. 122-132, 140-142 der Gerichtsakte und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 3. März 2017 Bezug genommen. Die Kläger zu 1) und zu 2) beherbergen in der Einliegerwohnung regelmäßig Verwandte und Freunde, die zu Besuch kommen. Zudem überließen sie die Einliegerwohnung entgeltlich an Feriengäste für kurzfristige Aufenthalte.
Im Juli 2014 zeigten die Kläger zu 1) und zu 2) bei dem Bezirksamt Reinickendorf von Berlin die Nutzung der Einliegerwohnung als Ferienwohnung gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG an. Der Beklagte teilte mit, aufgrund der Übergangsregelung liege bis Ende April 2016 keine Zweckentfremdung vor.
Mit Schreiben vom 19. Juni 2015 beantragten sie eine Genehmigung über den April 2016 hinaus. Auf ein Anhörungsschreiben führten sie mit Schreiben vom 20. Juli 2015 aus, die Einliegerwohnung sei kein Wohnraum, der für eine dauerhafte Vermietung an Dritte zur Verfügung stehe. Sie hätten das Haus erworben, gerade auch weil die Einliegerwohnung für die regelmäßige Unterbringung von Verwandten und Freunden geeignet sei. Die örtlichen Gegebenheiten – die direkte Verbindung über eine Zimmertür, der fehlende Schallschutz der Einliegerwohnung, gleiche Zuwege – eigneten sich für die kurzzeitige Unterbringung von nahestehenden Personen, nicht jedoch für die dauerhafte Vermietung an fremde Dritte. Zudem beabsichtigten sie, die Einliegerwohnung zu einem späteren Zeitpunkt ihren Kindern zu überlassen. Es liege somit ein Fall der in § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG vorgesehenen Ausnahme für Zweitwohnungen vor, da sie eine dauerhafte Vermietung an Dritte weder wünschten, noch eine solche ihnen aufgrund der engen häuslichen Nähe zu etwaigen Mietern zugemutet werden könne. Vergleichbare Einliegerwohnungen stießen bei Dritten auf wenig Interesse, zumal der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB habe. Die Einliegerwohnung sei ohnehin noch nie Dritten zur dauerhaften Vermietung angeboten worden. Sie finanzierten mit den Zusatzeinnahmen Sanierungsmaßnahmen in Haus und Garten. Es liege auch nicht mehr erhaltungswürdiger Wohnraum vor, da die Einliegerwohnung schon von dem ursprünglichen Bauherrn als Wohnraum für seine Schwiegermutter gedacht und gestaltet worden sei.
Der Beklagte lehnte mit Bescheid vom 18. August 2015 den Antrag auf Genehmigung zur zweckfremden Nutzung des Wohnraums als Ferienwohnung ab. Die Einliegerwohnung sei nach Maßgabe von § 1 Abs. 3 ZwVbG tatsächlich und rechtlich für eine dauerhafte Vermietung geeignet. Planungsrechtlich sei das Objekt als Wohnhaus mit einer Wohnung sowie einer Einliegerwohnung beantragt, genehmigt und errichtet worden. Es handele sich um eine abgeschlossene Wohneinheit mit einem separaten Zugang, die durch eine Tür von dem privaten Wohnbereich getrennt sei. Die Führung eines eigenständigen Haushalts sei möglich. Ein möglicherweise unzureichender Schallschutz stehe einer dauernden Wohnnutzung nicht entgegen. Diese Problematik sei in vielen Mietwohnungen ebenfalls gegeben und erfordere ein Arrangement und gegenseitige Rücksichtnahme. Solche Einschränkungen ergäben sich auch bei der kurzfristigen Vermietung an Feriengäste. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz betreffe nicht die kurzzeitige Unterbringung nahestehender Personen, solange diese Nutzung unentgeltlich erfolge. Eine befristete Vermietung von mindestens zwei Monaten (Wohnen auf Zeit) sei ebenfalls eine hinnehmbare Alternative. Auf diese Weise könnten auch zeitweise nahestehende Personen untergebracht und die Einliegerwohnung langfristig den Kindern überlassen werden. Demgegenüber handele es sich um eine verbotswidrige Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 ZwVbG, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Errichtung von Schlafstellen, verwendet werde. Das Argument, hierdurch Zusatzeinnahmen zu erzielen, sei in diesem Zusammenhang irrelevant und rechtfertige nicht die Zweckentfremdung von Wohnraum.
Hiergegen legten die Kläger zu 1) und zu 2) am 20. August 2015 Widerspruch ein. Zur Begründung trugen sie unter Vertiefung der zuvor angeführten Gründe vor, es sei von einem Ermessensnichtgebrauch auszugehen. Es handele sich bei der Einliegerwohnung nicht um Wohnraum, der jemals dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestanden habe oder in absehbarer Zeit zur Verfügung stehen werde. Sie werde in erster Linie als Gästeunterkunft für zu Besuch kommende Verwandte und Freunde genutzt. Rechtlich sei die Einliegerwohnung der Ausnahme für Zweitwohnungen zuzuordnen. Der mangelnde Schallschutz sei nur im Rahmen einer familiären Unterbringung oder aber der kurzfristigen Überlassung an Dritte als hinnehmbar anzusehen. Mangelhafter Schallschutz in Mietwohnungen mache die Einliegerwohnung nicht geeigneter. Das Interesse an zusätzlichen Einnahmen könne nicht als „irrelevant“ abgetan werden, weil sie in ihren Grundrechten aus Art. 12 Abs. 1 GG auf Ausübung ihres Berufs als nebenberufliche Ferienwohnungsvermieter und aus Art. 14 Abs. 1 GG im Hinblick auf die Nutzung ihres Eigentums verletzt seien.
Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 11. November 2015 zurück. Zur Begründung verwies er auf den Bescheid vom 18. August 2015 und führte ergänzend aus, die tatsächliche Eignung der Einliegerwohnung für die Wohnnutzung werde nicht bereits dadurch verwirkt, dass durch einen möglicherweise mangelnden Schallschutz ein Konfliktpotential für den Eigentümer absehbar wäre. Das Argument, dass es sich bei der Einliegerwohnung um eine Zweitwohnung handele, stehe der Bewertung nicht entgegen. Die Einliegerwohnung dürfe als Zweitwohnung und in diesem Rahmen für die zeitweise unentgeltliche Unterbringung von Verwandten, Freunden und Bekannten genutzt werden. Untersagt werde die Vermietung als Ferienwohnung. Die Erzielung von zusätzlichen Einnahmen für Sanierungsmaßnahmen rechtfertige nach Nr. 13.2 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV-ZwVbG) keine Genehmigung. Grundrechtliche Belange seien durch die zweijährige Übergangsfrist ausreichend berücksichtigt.
Hiergegen haben die Kläger zu 1) und zu 2) am 15. Dezember 2015 Klage erhoben.
Sie wiederholen und vertiefen ihren Vortrag. Sie hätten die Einliegerwohnung regelmäßig entgeltlich als Ferienwohnung angeboten und hieraus im Jahr 2013 zusätzliche Einnahmen in Höhe von 2.764,96 EUR, im Jahr 2014 in Höhe von 9.542,55 EUR und im Jahr 2015 in Höhe von 14.670,00 EUR erzielt. Sie sind der Ansicht, bereits die Rechtmäßigkeit des ZwVbG und der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbVO – sei zweifelhaft, weil die Annahme einer berlinweiten Wohnraumknappheit, insbesondere im Hinblick auf das Wohnungsangebot in Reinickendorf, nicht zutreffe. Es verstoße gegen den Anspruch auf Gleichbehandlung vor dem Gesetz, dass die einzelnen Bezirksverwaltungen die Genehmigungserteilungen unterschiedlich handhabten. Die eingeräumte Übergangsfrist ersetze nicht die Verhältnismäßigkeitsprüfung im Einzelfall. Der Beklagte habe nicht erkennen lassen, warum nicht auch eine Genehmigung unter Auflagen in Betracht komme. Die Versagung der Genehmigung verletze die Kläger in ihren Grundrechten. Soweit der Beklagte die Erzielung eines höheren Nutzungsentgelts unter Berufung auf Ziffer 13.2 AV-ZwVb nicht als schutzwürdiges privates Interesse anerkenne, sei dies bereits formell fragwürdig, da eine solche Beschränkung durch Gesetz erfolgen müsse. Ohnehin führe die Versagung der Genehmigung nicht dazu, dass die Einliegerwohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugeführt werde. Der Beklagte scheine vielmehr von generalpräventiven Gesichtspunkten auszugehen.
Die Kläger zu 1) und zu 2) beantragen,
1.
den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 18. August 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 11. November 2015 zu verpflichten, ihnen die Nutzung der zu ihrem Wohnhaus Berlin gehörenden, im Souterrain befindlichen und ca. 51,97 m² großen Einliegerwohnung als Ferienwohnung bzw. zur Fremdenbeherbergung zu genehmigen,
2.
festzustellen, dass die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts im Vorverfahren notwendig war.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bekräftigt die Gründe der ablehnenden Entscheidung. Ergänzend führt er das Ergebnis einer Hausauskunft zu dem klägerischen Wohnhaus an, die belege, dass die Einliegerwohnung vor dem Erwerb des Wohnhauses durch die Kläger zu 1) und zu 2) durchaus an externe Dritte vermietet worden sei. Hinsichtlich der angeführten Verbindung der Einliegerwohnung durch eine einfache Zimmertür ergebe sich aus der Bauakte und dem von der Klägerseite eingereichten Grundriss, dass es sich bei den verbundenen Räumlichkeiten um einen Hobbyraum und einen Abstellraum handele, die keinen Wohnraum darstellten. Zudem sei keine Verbindung des Hobbyraums und des Abstellraums zu den Kellerräumen der Hauptwohnung im Erdgeschoss ersichtlich.
Am 29. April 2016 haben die Kläger einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gemäß § 123 VwGO gestellt, den sie auf gerichtlichen Hinweis am 9. Mai 2016 zurückgenommen haben. Mit Beschluss vom 31. Januar 2017 hat die Kammer den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Über die Klage entscheidet aufgrund des Beschlusses der Kammer vom 31. Januar 2017 gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Berichterstatter als Einzelrichter.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Kläger zu 1) und zu 2) haben keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung bzw. Neubescheidung ihres Antrags auf Genehmigung der zweckfremden Nutzung der zu ihrem Wohnhaus Berlin gehörenden Einliegerwohnung im Untergeschoss (1 ½ Zimmer, 51.97 m²). Der Bescheid des Beklagten vom 18. August 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 11. November 2015 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger zu 1) und zu 2) nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO).
Die begehrte Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums ist genehmigungspflichtig, weil das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, S. 115 – ZwVbG –) anwendbar ist (dazu unter 1.) und eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt (dazu unter 2.). Die Genehmigungsvoraussetzungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG sind nicht erfüllt und der Beklagte hat die Erteilung der Genehmigung abwägungs- und ermessensfehlerfrei versagt (dazu unter 3.).
1. Der Anwendungsbereich des ZwVbG ist für die streitgegenständlichen Räumlichkeiten eröffnet. Nach § 1 Abs. 1 ZwVbG darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Senat von Berlin (im Folgenden: Senat) wird durch § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG ermächtigt, durch Rechtsverordnung festzustellen, ob im Land Berlin die Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot vorliegen. Diese Feststellung hat der Senat in § 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. 2014, 73) für das gesamte Stadtgebiet getroffen.
Ohne Erfolg machen die Kläger zu 1) und zu 2) hiergegen geltend, in ihrem Wohngebiet gebe es genügend Wohnungen. Diese Betrachtung des lokalen Angebots an Wohnungen ist nicht erheblich. Selbst wenn in der näheren Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung ausreichend Wohnraum vorhanden ist, stellt dies nicht in Frage, dass eine Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt vorliegt. Der Senat hat eine Wohnraummangellage bezogen auf das gesamte Stadtgebiet beurteilungsfehlerfrei festgestellt. Die parlamentsgesetzliche Ermächtigung des Senats und dessen auf dieser Grundlage getroffene Feststellung sind – auch in grundrechtlicher Hinsicht – nicht zu beanstanden. Insofern wird Bezug genommen auf die Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016, da die anwaltlich vertretenen Kläger zu 1) und zu 2) insoweit weder neue Einwände vorgebracht und noch sich mit der Rechtsprechung der Kammer auseinandergesetzt haben (vgl. ausführlich Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 27-76; – VG 6 K 108.16 –, juris Rn. 28-77; – VG 6 K 160.16 –, juris Rn. 24-73; – VG 6 K 243.16 –, juris Rn. 30-79).
Die streitgegenständliche Einliegerwohnung ist zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum. Wohnraum im Sinne des ZwVbG sind gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Hiervon ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO auch entsprechend genutzt wurden. Für die Einordnung als geschützter Wohnraum kommt es danach nicht darauf an, ob Wohnraum im Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO bereits bewohnt wurde bzw. auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Entscheidend ist die tatsächliche und rechtliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 12 ff.). Eine Ausnahme für Einliegerwohnungen, die verfassungsrechtlich möglich aber nicht zwingend geboten erscheint, hat der Berliner Gesetzgeber nicht vorgesehen (vgl. demgegenüber § 3 Abs. 3 Nr. 7 der Satzung der Stadt Köln zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln vom 17. Juni 2014, ABl StK 2014, S. 829).
Danach unterfällt die Einliegerwohnung dem Schutz vor Zweckentfremdung nach dem ZwVbG. Geplant, genehmigt und gebaut wurde sie als eigenständige Wohneinheit, die zum dauerhaften Wohnen rechtlich und tatsächlich geeignet ist. Dies folgt aus der Errichtung des Wohnhauses der Kläger zu 1) und zu 2) entsprechend der Baugenehmigung vom 12. Oktober 1978, mit der die Einliegerwohnung gesondert neben der Wohnung genehmigt wurde.
Obwohl die Einliegerwohnung im „Untergeschoss“ liegt und bereits im Jahr 1978 genehmigt wurde, greift keine Ausnahme für Kellerwohnungen, die vor dem 1. Juli 1985 genehmigt wurden und/oder nach diesem Zeitpunkt nach baurechtlichen Bestimmungen nicht mehr genehmigungsfähig wären (vgl. Ziffer 5.2 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – AV-ZwVb – in der Fassung der 1. Änderung vom 4. August 2016, ABl. Nr. 35 vom 19. August 2016, S. 2132). Es bestehen keine Zweifel, dass die Einliegerwohnung heute noch als Wohnung baurechtlich genehmigungsfähig wäre. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 15. Juli 2016 eine Stellungnahme der zuständigen Bau- und Wohnungsaufsicht vorgelegt, wonach insbesondere weder die erreichte Geschossflächenzahl nach dem aktuellen Bebauungsplan noch die heutigen bauordnungsrechtlichen Anforderungen einer Genehmigung der Einliegerwohnung als Wohnung entgegenstehen. Dem ist die Klägerseite nicht entgegengetreten. Im Übrigen ist unstreitig geblieben, dass die Einliegerwohnung aufgrund der Hanglage des Wohnhauses über eine separate Eingangstür und über Fenster verfügt. Die Führung eines eigenständigen Haushalts in der Einliegerwohnung ist ohne Weiteres möglich, da auch eine Küche und ein Bad mit Dusche bereits vorhanden sind.
Ohne Erfolg wenden die Kläger zu 1) und zu 2) ein, die örtlichen Gegebenheiten stünden einer dauerhaften Vermietung der Einliegerwohnung entgegen. Hinsichtlich des Einwands, die Einliegerwohnung sei mit den Wohnräumen des Wohnhauses durch eine einfache Zimmertür als Verbindungstür verbunden, ist bereits nicht ersichtlich, dass die Einliegerwohnung über die Zimmertür mit Räumen verbunden ist, die als Wohnraum genutzt werden dürfen. Die Rüge geht an den tatsächlichen Gegebenheiten vorbei. Die Räume, die von der Einliegerwohnung über die Zimmertür erreichbar sind, wurden nicht zur Wohnnutzung genehmigt, weil sie ausweislich der Auszüge aus der Bauakte (Bl. 24 VV) als Abstellraum und als Hobby-Raum mit Lichtschächten ausgewiesen wurden. Auf Nachfrage des Gerichts hat der Kläger zu 1) in der mündlichen Verhandlung in diesem Sinne ausgeführt, hinter der Verbindungstür befinde sich auf linker Seite der Waschkeller und auf der rechten Seite ein Stauraum. Eine unmittelbare Verbindungstür zwischen zwei Wohnungen besteht auch unter dem weiteren Gesichtspunkt nicht, dass die beiden hinter der Verbindungstür liegenden Funktionsräume ausweislich des Grundrisses zu der Einliegerwohnung gehören (vgl. Bl. 24 und Bl. 33 VV). Ihrerseits sind sie ausweislich der genehmigten Planung durch eine Mauer getrennt von dem Teil des Untergeschosses, aus dem eine Treppe zu dem Wohnbereich im Erdgeschoss führt. Dass dies abweichend von der Baugenehmigung ausgeführt oder nachträglich verändert wurde, ist nicht vorgetragen und ginge im Übrigen zu Lasten der Klägerseite.
Soweit die Kläger zu 1) und zu 2) sich pauschal auf einen ungenügenden Schallschutz der Einliegerwohnung berufen, haben sie bereits nicht substantiiert dargelegt, inwiefern entgegen der baurechtlichen Stellungnahme des Beklagten ein bauordnungsrechtlich geforderter Schallschutz fehle, der zur Unbewohnbarkeit der Einliegerwohnung führte. Dies gilt auch soweit der Kläger zu 1) auf Nachfrage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, es fehle ein Trittschallschutz und sie hörten oben im Haus, wenn unten in der Einliegerwohnung jemand laufe. Weiterhin ist nicht dargetan und ersichtlich, dass dies die rechtliche und tatsächliche Eignung zu einer dauerhaften Wohnnutzung der Einliegerwohnung, die als separate Wohnungseinheit genehmigt wurde, entfallen lässt.
Der gemeinsame Zuweg zu der Einliegerwohnung und der Hauptwohnung der Kläger zu 1) und zu 2) ändert ebenfalls nichts daran, dass die Einliegerwohnung, die über einen eigenen Wohnungseingang verfügt, rechtlich und tatsächlich für eine dauernde Wohnnutzung geeignet ist. Das gleiche gilt hinsichtlich des Arguments, es liege nicht mehr erhaltungswürdiger Wohnraum vor, da die Einliegerwohnung bereits von dem ursprünglichen Bauherrn als Wohnraum für seine Schwiegermutter gedacht und gestaltet worden sei. Es erschließt sich nicht, was dieser Umstand an der baurechtlich genehmigten und tatsächlichen Eignung der Einliegerwohnung zur Wohnnutzung ändern könnte. Dem entspricht es, dass nach der von dem Beklagten eingeholten Hausauskunft (vgl. Bl. 140-144 der Gerichtsakte), der die Kläger zu 1) und zu 2) im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht entgegengetreten sind, die Einliegerwohnung durchaus zeitweise an Dritte vermietet wurde, während die jeweiligen Hauseigentümer im Erdgeschoss wohnten.
Aber auch wenn zugunsten der Kläger zu 1) und zu 2) unterstellt wird, dass die Einliegerwohnung Mängel aufweist, die derzeit einem dauerhaften Wohnen entgegenstehen, bleibt die Einliegerwohnung zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum. Wohnräume unterfallen auch dann dem zweckentfremdungsrechtlichen Bestandsschutz, wenn sie sich noch „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 52; BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – BVerwG 8 C 38.89 –, juris Rn. 9 f.; zur Renditeberechnung OVG Berlin, Urteil vom 13. Februar 1997 – OVG 5 B 45.95 –, juris und Grundeigentum 1997, 623). Die Wohnraumqualität der Einliegerwohnung ist danach nicht zweifelhaft. Die nur pauschal geltend gemachten Missstände, insbesondere bezüglich des Trittschallschutzes und der Verbindungstür, lassen allenfalls einen Renovierungsaufwand erwarten, der durch die Rendite, die aufgrund einer regulären Vermietung innerhalb eines verhältnismäßigen Zeitraums erzielbar wäre, wieder ausgeglichen werden kann. Dies war nicht weiter aufzuklären, da die Klägerseite zu erforderlichen Umbaumaßnahmen und Kosten bereits nichts vorgetragen hat.
2. Die zeitweise Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung nach § 3 ZwVbG. Die begehrte Verwendung stellt eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung von Wohnraum im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung unter anderem vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet wird. Die Kläger zu 1) und zu 2) begehren die Erteilung einer Genehmigung für eine solche Vermietung der Einliegerwohnung.
Die Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung ist auch nicht von der Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG erfasst. Nach dieser Bestimmung liegt abweichend von § 2 Abs. 1 ZwVbG keine Zweckentfremdung vor, wenn „Wohnraum nicht ununterbrochen tatsächlich genutzt wird und länger als sechs Monate leer steht, weil der Verfügungsberechtigte, der dort nicht seinen Lebensmittelpunkt begründet, den Wohnraum nur bei gelegentlichen Aufenthalten in dieser Wohnung zu Wohnzwecken selbst nutzt (Zweitwohnung)“. Diese Ausnahme greift von vorneherein nicht, da die Einliegerwohnung nicht im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG als Zweitwohnung genutzt wird. Die Kläger zu 1) und zu 2) und ihre Kinder bewohnen ausschließlich die Hauptwohnung im Erdgeschoss, die der umfassenden eigenständigen Lebensgestaltung in eigenen Räumen dient. Demgegenüber überlassen die Kläger zu 1) und zu 2) die Einliegerwohnung an Verwandte, Freunde und zahlende Feriengäste, ohne dass dies eine eigene Nutzung der Einliegerwohnung zu Wohnzwecken durch die Kläger zu 1) und zu 2) begründete (vgl. VG Berlin, Urteil vom 9. August 2016 – VG 6 K 112.16 –, juris Rn. 27).
3. Die Kläger zu 1) und zu 2) haben auf die erforderliche Genehmigung der zweckfremden Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung keinen Anspruch. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG kann die Genehmigung auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird.
Der Gesetzgeber hat das Zweckentfremdungsverbot des ZwVbG als repressives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt ausgestaltet. Im Hinblick auf die gewählte Regelungstechnik und den Zweck des ZwVbG, wegen einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt geschützten Wohnraum zu erhalten und zurückzugewinnen, soll die Zweckentfremdung grundsätzlich verhindert und eine Genehmigung nur im Ausnahmefall erteilt werden. Wer eine Genehmigung beantragt und keinen Ersatzwohnraum anbietet, muss substantiiert darlegen, welche vorrangigen öffentlichen Interessen oder schutzwürdigen privaten Interessen die Zweckentfremdung rechtfertigen sollen. Bei fehlenden oder wenig substantiierten Angaben bedarf die Versagung keiner vertieften Erwägungen. Soweit öffentliche oder schutzwürdige private Interessen an der Zweckentfremdung substantiiert vorgetragen werden, treten diese bei sachgerechter Würdigung in der Regel hinter dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung zurück. Nur wenn entweder kein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Wohnraums besteht oder wenn bei der gebotenen Abwägung die vorrangigen öffentlichen Interessen oder schutzwürdigen privaten Interessen stärker ins Gewicht fallen als das öffentliche Interesse an der Erhaltung kann eine Genehmigung (ggf. befristet, bedingt oder unter Auflagen) zu erteilen sein, um in besonders gelagerten Einzelfällen dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dem Übermaßverbot Rechnung zu tragen (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 40 f., 68; BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 – BVerwG VIII C 44.76 –, juris Rn. 33 f.). Die Genehmigungsentscheidung unter Abwägung der Interessen steht danach im pflichtgemäßen Ermessen des Beklagten, das im Sinne eines intendierten Ermessens auf die Versagung der Genehmigung hin angelegt ist (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 1990 – OVG 5 B 53.89 –, GE 1991, 199, 201). Das Gericht darf diese Entscheidung nur eingeschränkt überprüfen und die Ermessenserwägungen der Verwaltungsbehörde nur auf Ermessensfehler kontrollieren, ohne die pflichtgemäßen Ermessenserwägungen der Verwaltung durch eigene zu ersetzen (vgl. §§ 114 Abs. 1 Satz 1 VwGO, § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 40 VwVfG; Sachs, in: Stelken/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl. 2014, § 40 Rn. 53 ff.).
Nach diesen Maßstäben sind die Voraussetzungen der begehrten Genehmigung gemäß § 3 ZwVbG, die Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu nutzen, nicht erfüllt.
a) Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung der streitgegenständlichen Wohnung besteht, da die Kläger zu 1) und zu 2) sie gegenwärtig nicht zu Wohnzwecken nutzen und sie damit dem regulären Wohnungsmarkt zusätzlichen Wohnraum zuführen könnten.
Damit unterscheidet sich die von ihnen begehrte Verwendung maßgeblich von einer Zweitwohnungsnutzung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG. Nur in diesem Fall fehlt bereits ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums, weil eine solche Nutzung als Zweitwohnung eine – zeitweise – Nutzung zu Wohnzwecken und keine Zweckentfremdung ist. Nur wenn eine echte Wohnnutzung durch den Verfügungsberechtigen gerade auch in der Zweitwohnung stattfindet, besteht kein öffentliches Interesse daran, die zeitweilige Nutzung der Zweitwohnung als zweckentfremdungsrechtswidrige Ferienwohnung (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG) durch Leerstand zu ersetzen, der zweckentfremdungsrechtlich grundsätzlich verboten (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG) und bei Zweitwohnungen ausnahmsweise erlaubt ist (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG). Dies führte dem allgemeinen Wohnungsmarkt keinen zusätzlichen Wohnraum zu, da auch die im Sinne des vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG genutzte Zweitwohnung bereits als Teil des allgemeinen Wohnungsmarkts genutzt wird, eben weil sie zu Wohnzwecken verwendet wird (vgl. VG Berlin, Urteil vom 9. August 2016 – VG 6 K 91.16 –, juris Rn. 42 f.).
Der vorliegende Fall ist anders gelagert, weil die Kläger zu 1) und zu 2) die streitgegenständliche Einliegerwohnung auch nicht zeitweise zu eigenen Wohnzwecken nutzen, sondern sie ausschließlich an Verwandte und Feriengäste überlassen. Für das öffentliche Interesse an der Erhaltung der Einliegerwohnung für Wohnzwecke unerheblich ist die Frage, ob der Beklagte auf der Grundlage von § 4 Satz 1 ZwVbG die Rückführung der Einliegerwohnung verlangen dürfte, wenn die Kläger zu 1) und zu 2) die Einliegerwohnung nicht mehr als Ferienwohnung vermieteten, sondern ausschließlich unentgeltlich an Verwandte überließen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 9. August 2016 – VG 6 K 112.16 –, juris Rn. 36 ff.; VG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VG 6 K 146.16 –, juris Rn. 19 ff.). Auch wenn der Beklagte die Kläger zu 1) und zu 2) wegen einer unentgeltlichen Überlassung, die keiner Genehmigung nach dem ZwVbG bedarf, nicht zu einer dauerhaften Vermietung an Dritte zwingen könnte, besteht gleichwohl das öffentliche Interesse im Sinne des § 3 ZwVbG an der Einliegerwohnung fort. Denn der streitgegenständliche Wohnraum wird gegenwärtig nicht zu Wohnzwecken genutzt und ist damit im Unterschied zu einer im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG als Zweitwohnung genutzten Wohnung derzeit nicht Teil des allgemeinen Wohnungsmarktes. Die Erlaubnisfreiheit bzw. Erteilung einer Genehmigung zur Vermietung des streitgegenständlichen Wohnraums als Ferienwohnung verfestigte diesen Zustand. Das öffentliche Erhaltungsinteresse im Sinne des § 3 ZwVbG besteht darin, dieser Manifestation eines mit dem Zweck des ZwVbG unvereinbaren Zustands entgegenzuwirken. Dies dient der Erhaltung der Einliegerwohnung für den allgemeinen Wohnungsmarkt im konkreten Fall wie auch generalpräventiven Zwecken (vgl. zu letzteren OVG Hamburg, Beschluss vom 6. Februar 2015 – 4 Bs 158/14 –, beck-online BeckRS 2015, 56098 Rn. 10 ff.) Nur auf diese Weise ist sichergestellt, dass aus Sicht des Gesetzeszwecks wirtschaftliche Fehlanreize vermieden werden. Solche Fehlanreize sind hier konkret zu befürchten, weil die Kläger zu 1) und zu 2) nach ihren Angaben Jahren 2012-2015 jährlich gesteigerte Zusatzeinnahmen erwirtschaftet haben, die eine dauerhafte Vermietung umso unattraktiver machten. Zudem bleibt nur auf diese Weise zu einem späteren Zeitpunkt eine Rückführungsanordnung nach § 4 Satz 1 ZwVbG möglich, sobald die Voraussetzungen tatbestandlich vorliegen, wenn die Einliegerwohnung wieder entgeltlich an Feriengäste überlassen wird.
Vor diesem Hintergrund fehlt es für eine analoge Anwendung des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG bzw. einer entsprechenden Verneinung des öffentlichen Interesses bereits an einem vergleichbaren Sachverhalt, da nur Zweitwohnungen bereits zu Wohnzwecken genutzt werden. Zudem ist § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG nicht analogiefähig, da es sich um eine Ausnahme vom grundsätzlichen Zweckentfremdungsverbot handelt. Demgegenüber stellt die begehrte Ferienwohnungsnutzung einer weiteren Wohnung, die nicht als Zweitwohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG genutzt wird, gerade einen regelhaften Anwendungsfall des Zweckentfremdungsverbots nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Dies macht es zugleich unbeachtlich, dass die Einliegerwohnung aufgrund der bisherigen Nutzungen bereits seit mehreren Jahren nicht dauerhaft vermietet wurde und die Kläger zu 1) und zu 2) dies auch zukünftig so halten wollen. Das ZwVbG begründet eine neue Rechtslage, nach der ein öffentliches Interesse an der Erhaltung der Einliegerwohnung für den allgemeinen Wohnungsmarkt besteht.
b) Den Klägern zu 1) und zu 2) stehen keine das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegenden vorrangigen öffentlichen Interessen oder schutzwürdigen privaten Interessen zur Seite und sie haben auch keinen Ersatzwohnraum angeboten. Die Versagung der Genehmigung ist ohne Abwägungs- und Ermessensfehler. Der Beklagte hat erkannt, dass bei § 3 ZwVbG eine Interessenabwägung durchzuführen und – sofern hiernach ein Ermessensspielraum eröffnet ist – eine Ermessensentscheidung vorzunehmen ist. Er ist unter ordnungsgemäßer Abwägung der Interessen zu dem vertretbaren Ergebnis gelangt, die Genehmigung zu versagen.
Der Beklagte hat die persönlichen Belange der Kläger zu 1) und zu 2) fehlerfrei berücksichtigt. Er hat gewürdigt, dass die Kläger zu 1) und zu 2) die Einliegerwohnung nutzen wollen, um dort Verwandte und Freunde unentgeltlich zu beherbergen. Zugleich hat er nicht verkannt, dass die Kläger zu 1) und zu 2) die Möglichkeit behalten wollen, zu einem späteren Zeitpunkt die Einliegerwohnung ihren Kindern zu überlassen. Von vorneherein ist festzuhalten, dass die Kläger zu 1) und zu 2) nicht auf die beantragte Genehmigung angewiesen sind, um in der Einliegerwohnung unentgeltlich Besucher empfangen zu dürfen. Der Beklagte ist abwägungsfehlerfrei davon ausgegangen, dass diese Nutzungen zweckentfremdungsrechtlich zulässig seien und keinen beachtlichen Grund darstellten, um darüber hinaus die Vermietung an Feriengäste zu erlauben, weil eine befristete Vermietung (Wohnen auf Zeit) der Einliegerwohnung eine hinnehmbare Alternative darstelle. Dies gilt umso mehr, als die Kläger zu 1) und zu 2) selbst auf das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB hingewiesen haben. Soweit die Kläger zu 1) und zu 2) tatsächliche Einschränkungen aufgrund einer dauerhaften Vermietung an Dritte angeführt haben, die sich aus der häuslichen Nähe der Einliegerwohnung ergäben (Trittschall, gemeinsame Zuwege, etc.), erschüttert dies nicht die Richtigkeit der Abwägung des Beklagten, solche Nachteile bestünden auch bei der Vermietung an Feriengäste. Das Gericht vermag keinen überzeugenden Grund erkennen, warum die längerfristige Vermietung an einen durch die Kläger zu 1) und zu 2) persönlich ausgewählten Mieter zu unzumutbaren Belästigungen aufgrund der tatsächlichen Nähe führte, während die Kläger zu 1) und zu 2) die kurzfristige Vermietung an wechselnde und unbekannte Feriengäste als erstrebenswerte Nutzung ihres Grundeigentums ansehen.
Ohne Erfolg rügt die Klägerseite einen Ermessensausfall im Hinblick auf die Ausführungen des Beklagten, die Erzielung von Zusatzeinnahmen sei „irrelevant“ und rechtfertige nicht die Zweckentfremdung von Wohnraum. Das Recht der Kläger zu 1) und zu 2) auf privatnützige Verwendung ihres Grundeigentums wurde hierdurch nicht in Abrede gestellt. Die Ausführungen des Beklagten entsprechen der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Grundeigentums der Kläger zu 1) und zu 2) im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG durch das ZwVbG. Es ist gerade Zweck des ZwVbG, die im Eigentumsgrundrecht wurzelnde Freiheit zur beliebigen Nutzung des Wohneigentums einzuschränken, um geschützten Wohnraum zu erhalten. Dem Grundeigentümer ist das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum aufgrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zuzumuten, wenn Wohnraummangel herrscht und er den Wohnraum weiterhin privatnützig – insbesondere durch eine längerfristige Vermietung – verwenden kann (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – BverfG 2 BvL 5/74 – juris Rn. 68). Entsprechendes gilt für die pauschal geltend gemachte Verletzung der Berufsausübungsfreiheit (vgl. Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 u. a. –, juris).
Soweit die Kläger zu 1) und zu 2) vortragen, an vergleichbaren Einliegerwohnungen bestehe bei Dritten wenig Interesse, haben sie keine konkreten Anhaltspunkte vorgetragen, dass sie die streitgegenständliche Wohnung trotz ausreichender Bemühungen nicht dauerhaft vermieten könnten. An einen solchen Nachweis, für den sie die materielle Beweislast tragen, sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 1986 – OVG 2 B 122.84 –, juris Rn. 4 ff.; OVG Münster, Beschluss vom 28. Februar 1996 – 14 B 3227/95 –, juris Rn. 13 ff.). Im Übrigen sind die Kläger zu 1) und zu 2) dem Einwand des Beklagten, in der jüngeren Vergangenheit sei die Einliegerwohnung durchaus an Dritte vermietet worden, nicht entgegengetreten.
Die Genehmigung war danach zu versagen. Der Beklagte musste auch keine über die Abwägung der schutzwürdigen privaten Interessen mit dem öffentlichen Erhaltungsinteresse hinausgehenden Ermessenserwägungen anzustellen. Es war kein Ermessensspielraum eröffnet, da bereits die Abwägung zu Lasten der Kläger zu 1) und zu 2) ausfiel. Soweit die Kläger zu 1) und zu 2) eine uneinheitliche Genehmigungspraxis der Bezirksämter behaupten, können sie hieraus nichts für sich herleiten, da die Genehmigungsvoraussetzungen in ihrem Fall nicht vorlagen. Einen Anspruch auf gleichermaßen rechtswidrige Genehmigungserteilung gibt es nicht. Ergänzend wird gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die Begründungen des Bescheids vom 18. August 2015 und des Widerspruchsbescheids vom 11. November 2015, denen das Gericht folgt, Bezug genommen.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 573a BGB
§ 123 VwGO
§ 3 ZwVbG
§ 40 VwVfG
§ 167 VwGO
§ 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 ZwVbG
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
§ 114 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG
§ 4 Satz 1 ZwVbG
§ 117 Abs. 5 VwGO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung
§ 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung
Art. 12 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 6 K 103.16
6 K 108.16
6 K 160.16
6 K 243.16
2 BvL 5/74
8 C 38.89
5 B 45.95
6 K 112.16
VIII C 44.76
5 B 53.89
6 K 91.16
6 K 146.16
4 Bs 158/14
2 B 122.84
14 B 3227/95