Landgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1994-08-10, Aktenzeichen 5 O 770/93
ECLI: ECLI:DE:LGD:1994:0810.5O770.93.00

Tenor:
Die B e k l a g t e n w e r d e n v e r u r t e i l t , an d ie K l ä g e r i n
1 3 . 2 9 7 , - - DM nebs t 4 Z Z i n s e n se it d e m 27.10.
1992 zu zahl e n .
W e g e n des w e i t e r g e h e n d e n Z i n s a n s p r u c h s wi rd
di e K l a g e a b g e w i e s e n .
Die K o s t e n des R e c h t s s t r e i t s t r a g e n die
K l ä g e r i n zu 15 % u nd die B e k l a g t e n zu 35 %.
Das Urte i l ist v o r l ä u f i g v o l l s t r e c k b a r , für
die K l ä g e r i n ab er n ur g e g e n S i c h e r h e i t s l e i s t u n g
in H ö n e von 2 1 . 5 0 0 , - - DM.
Der K l ä g e r i n wi rd g e s t a t t e t , di e Z w a n g s v o l l s
t r e c k u n g d u r c h d ie B e k l a g t e n g e g e n S i c h e r h
e i t s l e i s t u n g in Hö he von 5 0 0 , - - DM a b z u w e n d e n ,
w e n n n i c h t die B e k l a g t e n vor d er V o l l s t r e c k u n g
S i c h e r h e i t in der g e n a n n t e n Hö he leis t e n .
- 3 -
Die S i c h e r h e i t s l e i s t u n g e n k ö n n e n au ch durc h
u n b e d i n g t e , u n b e f r i s t e t e , u n w i d e r r u f l i c h e
und s e l b s t s c h u l d n e r i s c h e B ü r g s c h a f t e i n e r in
der B u n d e s r e p u b l i k D e u t s c h l a n d g e s c h ä f t s a n s
ä s s i g e n B a n k , G e n o s s e n s c h a f t s b a n k od er
ö f f e n t l i c h - r e c h t l i c h e n S p a r k a s s e e r b r a c h t
w e r d e n
/
5 0 770/53
V e r k ü n d e t am 1 0 . 0 8 . 1 9 9 4
A
als U r k u n d s b e a m t e r
d e r G e s c h ä f t s s t e l l e
LANDGERICHT DÜSSELDORF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
In de m R e c h t s s t r e i t
pp.
d ie 5. Z i v i l k a m m e r des L a n d g e r i c h t s D ü s s e l d o r f
auf d ie m ü n d l i c h e V e r h a n d l u n g v om 5. Juli 1994
durch die ….
für R e c h t erka n n t :
w e r d e n .

Tatbestand:
Die K l ä g e r i n , di e M a k l e r g e s c h ä f t e b e t r e i b t , n i m m t d ie B e k
l a g t e n als E r w e r b e r des H a u s g r u n d s t ü c k e s B
auf M a k l e r c o u r t a g e in A n s p r u c h .
Die K l ä g e r i n ü b e r s a n d t e d e m B e k l a g t e n ein als " V e r k a u f s a
n g e b o t " ü ö e r s c h r i e b e n e s E x p o s e , b e t r e f f e n d ein " g r o ß z
ü g i g e s B - F a m i l i e n h a u s in C , B .
Als K a u f p r e i s w i r d ein B e t r a g von 5 6 5 . 0 0 0 , - - DM g e n a n n t .
U n t e r d em Titel " C o u r t a g e " h e i ß t es wi e folgt:
“ Bei A b s c h l u ß eine s n o t a r i e l l e n K a u f v e r t r a g e s
ist an uns e i n e N a c h w e i s g e b ü h r von 3 , 4 2 %
e i n s c h l i e ß l i c h M W S T zu z a h l e n . "
W e g e n d er E i n z e l h e i t e n wi rd auf d ie A b l i c h t u n g d es " V e r k a u f s an g e b o t e s " (Bl. 2 5 / 2 6 GA) v e r w i e s e n .
U n t a r d em 2 3 . 0 5 . 1 9 9 2 U n t e r z e i c h n e t e n d ie B e k l a g t e n zu 2.
und zu 4. ( Herr D und Herr E) als A u f t r a g g
e b e r ein als " V e r b i n d l i c h e K a u f e r k l ä r u n g m i t O b j e k t n a c h w e i s
und A u f t r a g f ür N o t a r t e r m i n " ü b e r s c h r i e b e n e s , von d er K l ä g e r i n
v e r w a n d t es , v o r f o r m u l i e r t e s S c h r i f t s t ü c k .
In d e m f ür d ie B e z e i c h n u n g des A u f t r a g g e b e r s v o r g e s e h e n e n
L a e r f e l d des F o r m u l a r s si nd die " E h e l e u t e D/E , F/G " h a n d s c h r i f t l i c h
als A u f t r a g g e b e r e i n g e t r a g e n .
Das K a u f o b j e k t w i r d als " 2 - F a m .-H a u s , 1 G a r a g e , B in C b e z e i c h n e t . Als K a u f prei
s ist ein B e t r a g von 5 3 5 . 0 0 0 , - - DM e i n g e t r a g e n .
Wege n der E i n z e l h e i t e n w i r d auf die A b l i c h t u n g d er U r k u n d e
v om 2 3 . 0 5 . 1 9 9 2 (Bl. 27 GA) v e r w i e s e n .
Am 8. Juli 1992 e r w a r b e n s ä m t l i c h e B e k l a g t e als K ä u f e r
von d en E h e l e u t e n H das H a u s g r u n d stüc
k B . Als K a u f p r e i s ist ein B e t r a g
von 5 3 5 . 0 0 0 , - - DM v e r e i n b a r t w o r d e n . U n t e r "§ 3 - W e i t e r e
V e r e i n b a r u n g e n -" h e i ß t es nach der Ü b e r s c h r i f t "4. Miet -
und P a c h t v e r h ä l t n i s s e " w ie folgt:
"Es b e s t e h t ein M i e t v e r h ä l t n i s in d e m h i e r
v e r k a u f t e n 2 - F a m i l i e n h a u s . D i e s e s M i e t v e r h ä l t n i s
ist z u m 3 0 . 0 9 . 1 9 9 2 g e k ü n d i g t .
W e g e n d er E i n z e l h e i t e n d e r v e r t r a g l i c h e n V e r e i n b a r u n g e n
wi rd auf die A b l i c h t u n g des n o t a r i e l l e n K a u f v e r t r a g e s vom
8. Juli 1992 (UR.Nr. 1 4 9 1 / 1 5 9 2 des N o t a r s I in C ; Bl. 28 - 37 GA) v e r w i e s e n .
- 5 -
Die mi t der C o u r t a g e r e c h n u n g Nr. 9 2 0 7 5 v o m 2 8 . 0 8 . 1 9 9 2 a b g
e r e c h n e t e C o u r t a g e von 1 8 . 2 9 7 , — DM ist G e g e n s t a n d der
v o r l l e g e n d e n Kl a g e .
W e g e n d er E i n z e l h e i t e n , i n s b e s o n d e r e d er C o u r t a g e b e r e c h n u n g ,
wi rd a uf d ie A b l i c h t u n g d e r R e c h n u n g d er K l ä g e r i n vo m 2 8 . 0 8 . 1 9 3 2
(Bl. 38 GA) v e r w i e s e n .
Die K l ä g e r i n b e h a u p t e t , s ä m t l i c h e A n g a b e n , d ie sie in ihr
V e r k a u f s a n g e b o t auf g e n o m m e n habe, h ä t t e n auf A n g a b e n der
V o r e i g e n t ü m e r des G r u n d s t ü c k s , d er E h e l e u t e K ö n i g s , b e r u h t .
Die K l ä g e r i n b e a n t r a g t ,
die B e k l a g t e n als G e s a m t s c h u l d n e r zu v e r u
r t e i l e n , an s ie 1 5 . 2 9 7 , -- DM n e b s t 10 %
Z i n s e n se it d em 2 7 . 1 0 . 1 9 9 2 zu zahl e n .
Die B e k l a g t e n b e a n t r a g e n ,
die K l a g e a b z u w e i s e n .
Die B e k l a g t e n zu 1. und zu 3. si nd d e r A n s i c h t , sie seien
aus d e m von ihre n E h e m ä n n e r n , den B e k l a g t e n zu 2. und zu
4., m it d er K l ä g e r i n a b g e s c h l o s s e n e n M a k l e r v e r t r a g n i c h t
v e r p f l i c h t e t , da ein V e r t r a g mit i h n e n n i c h t z u s t a n d e g
e k o m m e n s e i .
Die B e k l a g t e n zu 2. und zu 4. si nd d e r A n s i c h t , die K l ä g e r i n
h a b e A n s p r ü c h e aus d em M a k l e r v e r t r a g v e r w i r k t , weil dies e
sie, di e B e kl a g t e n zu 2. u nd zu 4., f a l s c h b e r a t e n
b z w . U m s t ä n d e , dis für den V e r t r a g s sch 1uß w e s e n t l i c h w a r e n ,
v e r s c h w i e g e n h a b e . Bai d e m von ihne n e r w o r b e n e n O b j e k t
B ha be es si ch n ä m l i c h nich t , wie
in d e m v on d er K l ä g e r i n ü b e r s a n d t e n E x p o s é a u s g e f ü h r t , um
e in 2 - F a m i l i e n h a u s , s o n d e r n l e d i g l i c h um e in 1 - F a m i l i e n h a u s
g e h a n d e l t . Sie, die B e k l a g t e n zu 2. und zu 4., s e i e n d a v o n
a u s g e g a n g e n , daß es si ch bei e i n e m 2 - F a m i l i e n h a u s um ein
Haus m it zwei s e l b s t ä n d i g e n W o h n e i n h e i t e n h a n d e l e . Durc h
das A n g e b o t z um E r w e r b e i n e s 2 - F a m i 1 i e n h a u s e s sei d er E i n d
r u c k e r w e c k t w o r d e n , d aß b e z ü g l i c h d er b e i d e n W o h n u n g e n
S o n d e r e i g e n t u m na ch d em W o h n u n g s e i g e n t u m s g e s e t z b e s t e h e .
Als sie si ch bei d e r SSK J um eine Finanzierung zwecks
E r w e r b b e m ü h t h ä t t e n , h ä t t e sich h e r a u s g e s t e l l t , d aß ei ne
g e t r e n n t e F i n a n z i e r u n g für die B e k l a g t e n zu 1. un d zu 2.
bzw. zu 3. und zu 4. n ur dann m ö g l i c h sei, w e n n e i n e A u f t
e i l u n g d er b e i d e n W o h n u n g e n in S o n d e r e i g e n t u m v o r g e n
o m m e n würde.
N a c h d e m s e i t e n s des B a u o r d n u n g s a m t e s d er S t a d t B am
2 0 . 1 1 . 1 9 9 2 die A b g e s c h l o s s e n h e i t s b e s c h e i n i g u n g e r t e i l t w o r d e n
1st, schlossen die Beklagten am 23. J a n u a r 1 993 eine T e i l u n g s v
e r e i n b a r u n g na ch § 3 W EG ab und b e g r ü n d e t e n b e z ü g l i c h der
im E r d g e s c h o ß bzw. im 1. O b e r g e s c h o ß l i e g e n d e n W o h n u n g e n
S o n d e r e i g e n t u m .
W e g e n de r E i n z e l h e i t e n w i r d auf die A b l i c h t u n g des n o t a r i e l l e n
V e r t r a g e s vom 2 3 . 0 1 . 1 9 9 3 (UR.Nr. 2 0 1 / 1 9 9 3 des N o t a r s J in C
; Bl. 112 - 123 GA) v e r w i e s e n .
O b s c h o n die K l ä g e r i n g e w u ß t hätte, d a ß es sich bei d em a n g
e b o t e n e n O b j e k t l e d i g l i c h um ein 1 -Fami l i e n h a u s g e h a n d e l t
habe, na be sie d e n n o c h w i d e r b e s s e r e n W i s s e n s ei n 2 - F a m i l i e n ha
us a n ge b o t e n .
Oie B e k l a g t e n e r k l ä r e n h i l f s w e i s e die A u f r e c h n u n g m it e i n e m
S c h a d e n e r s a t z a n s p r u c h , den sie aus f o l g e n d e m S a c h v e r h a l t
her lei ten :
Zur Ä n d e r u n g des O b j e k t e s von e i n e m 1- in e in 2 - F a m i l i e n h a u s
sei ein z w e i t e r G a r a g e n s teil p l a t z nöti g , d er m i t e i n e m K o s t e n a
u f w a n d von 9 . 1 4 2 , 5 0 DM h e r g e s t e l l t w e r d e n m ü s s e . D e s w e i t e r e n
m ü s s e e i n e B a l k o n t r e p p e e r r i c h t e t w e r d e n , w o d u r c h w e i t e r e
K o s t e n von 5 . 1 9 5 , - - DM v e r u r s a c h t w ü r d e n . D a n e b e n sei ein
D e c k e n d u r c h b r u c h n o t w e n d i g , w o f ü r K o s t e n in Hö he von 4 . 6 5 0 , - -
- 7 -
DM e n t s t ü n d e n .
Die K l ä g e r i n b e s t r e i t e t , di e B e k l a g t e n u n z u t r e f f e n d a u f g e k
l ä r t zu h a b e n . Sie h a b e v i e l m e h r a u s d r ü c k l i c h d a r a u f h i n g
e w i e s e n , d aß fü r d i e U m w a n d l u n g e i n e s 2 -fami 1 i e n h a u s e s
in e i n e W o h n u n g s e i g e n t u m s e i n h e i t in zwei E i g e n t u m s w o h n u n g e n
ei ne A b g e s c h l o s s e n h e i t s g e n e h m i g u n g s o w i e d i e n o t a r i e l l e
B e u r k u n d u n g e i n e r Tei 1 u n g s e r k l ä r u n g n ö t i g seie n . Es sei
a n g e b o t e n w o r d e n , bei d a r A u f t e i l u n g d es O b j e k t e s in zwei
E i g e n t u m s w o h n u n g e n b e h i l f l i c h zu sein.
W e g e n d er w e i t e r e n E i n z e l h e i t e n des Sach - und S t r e i t s t a n d e s
w i r d a uf die z w i s c h e n den P a r t e i e n g e w e c h s e l t e n S c h r i f t s ä t z e
n e b s t d e r e n A n l a g e n v e r w i e s e n .
E n t s c _h a i d u n g s g r ü n d e
Die K l a g e ist - bis auf e i n e n Teil d er g e l t e n d g e m a c h t e n
Z i n s e n - b e g r ü n d e t .
I .
1 .
Es ist z w i s c h e n den P a r t e i e n u n s t r e i t i g , da ß z w i s c h e n der
K l ä g e r i n und den B e k l a g t e n zu 2. und zu 4 . ein M a k l e r v
e r t r a g z u s t a n d e g e k o m m e n ist, d ar di e B e k l a g t e n zu 2. und
zu 4 . v e r p f l i c h t e t h a t , die v e r e i n b a r t e M a k l e r c o u r t a g e zu
z a hlen.
2 .
E n t g e g e n d e r A n s i c h t d er B e k l a g t e n ist au ch z w i s c h e n dar
K l ä g e r i n und de n B e k l a g t e n zu 1. und zu 3. e in M a k l e r v e r t r a g
z u s t a n d e g e k o m m e n . D ie B e k l a g t e n zu 1. und zu 3. m ü s s e n sich
n ä m l i c h das V e r h a l t e n ihre r E h e m ä n n e r , d er B e k l a g t e n zu
2. und zu 4 ., na ch d en G r u n d s ä t z e n d er D u l d u n g s v o l l m a c h t
z u r e c h n e n l a s s e n . D ie B e k l a g t e n zu 1. u n d zu 3. h a b e n es
n ä m l i c h w i s s e n t l i c h g e s c h e h e n lass e n , d a ß ihre E h e m ä n n e r
für s ie w i e V e r t r e t e r a u f t r a t e n . Die K l ä g e r i n k o n n t e auf
Grun d des V e r h a l t e n s d er E h e m ä n n e r auch d a v o n a u s g e h e n ,
d a ß d i e s e d u r c h ihre E h e f r a u e n b e v o l l m ä c h t i g t w a r e n . Dies e
B e u r t e i l u n g e r g i b t si ch i n s b e s o n d e r e d a r a u s , d aß in der
" v e r b i n d l i c h e n K a u f e r k l ä r u n g “ v om 2 3 . 0 5 . 1 9 9 2 als A u f t r a g g
e b e r s ä m t l i c h e B e k l a g t e m it G e b u r t s d a t u m und B e r u f g e n a n n t
sind. Ei ne E r k l ä r u n g dafü r , w ie n e b e n d en u n t e r z e i c h n e n d e n
E h e m ä n n e r n , den B e k l a g t e n zu 2. und zu 4., au ch d ie Name n
der E h e f r a u e n in d e m für die B e z e i c h n u n g des Auftraggebers vorg
e s e h e n e n Feld u n t e r N e n n u n g d er j e w e i l i g e n G e b u r t s d a t e n
und B e r u f e a u f g e t a u c h t sind, h a b e n d ie B e k l a g t e n n i c h t g e g
ebe n . Es ist d a h e r d a v o n a u s z u g e h e n , d a ß die h a n d e l n d e n
B e k l a g t e n zu 2. und zu 4. die K l ä g e r i n ü b e r die Name n der
E n e f r a u e n und d e r e n G e b u r t s d a t e n u n t e r r i c h t e t haben, da e i n e
aus s o n s t i g e n Q u e l l e n s t a m m e n d e K e n n t n i s d er K l ä g e r i n nich t
a n z u n e h m e n ist. Da ß die B e k l a g t e n zu 2. u nd zu 4. d ie " v e r b
i n d l i c h e K a u f e r k l ä r u n g " in K e n n t n i s d er T a t s a c h e , da ß n e b e n
ihnen a u c h ihre Ehefrauen als Auftraggeber bezeichnet sind, unterzeichnet haben,
k a nn d er G e s c h ä f t s g e g n e r davo n a u s g e h e n , d a ß d ie u n t e r z e i c h n
e n d e n V e r t r a g s p a r t n e r z u g l e i c h aucn b e v o l l m ä c h t i g t sind,
für d ie als M i t a u f t r a g g e b e r b e z e i e b n e t e n P e r s o n e n zu h a n d e l n .
Daß den B e k l a g t e n zu 1. und zu 3. au ch b e k a n n t se in mußt e ,
d aß ihre E h e m ä n n e r fü r sie wi e V e r t r e t e r a u f t r e t e n , e r g i b t
sich d a r a u s , d aß d ie O b j e k t b e s i c h t i g u n g m i t a l l e n B e k l a g t e n
s t a t t g e f u n d e n hat und di e n a c h f o l g e n d e K o r r e s p o n d e n z mi t
d er K l ä g e r i n im N a m e n s ä m t l i c h e r B e k l a g t e r g e f ü h r t w o r d e n
ist ( S c h r e i b e n vo m 01.0 2 . und 3 0 . 0 9 . 1 9 9 2 (Bl. 9 2 / 9 3 GA).
E n t s c h e i d e n d fü r d i e M i t v e r p f l i c h t u n g d er E h e f r a u e n s p r i c h t
auch, daß, w ie de r K a u f v e r t r a g v o m 8. Juli 1992 z e i g t , s ä m t liche
B e k l a g t e n E r w e r b e r des O b j e k t e s w a r e n . H a b e n E h el e u t e ,
die ein G r u n d s t ü c k e r w e r b e n , d ie D i e n s t e e i n e s M a k l e r s in
A n s p r u c h g e n o m m e n , so si nd sie als G e s a m t s c h u l d n e r z u r Z a h l u n g
der M a k l e r p r o v i s i o n v e r p f l i c h t e t , w a n n si e das a n g e b o t e n e
G r u n d s t ü c k au ch g e m e i n s a m e r w e r b e n . Di es g i l t a u c h dann,
w e n n nur de r E h e m a n n , w ie hier, d en M a k l e r v e r t r a g u n t e r -
- 9 -
z e i c h n e t h at (vgl. O LG N ü r n b e r g , AI Z 1966, S. 17; LG Köln,
M D R 1963, S. 6 7 7 ) .
Da s o m i t e in M ä k l e r v e r t r a g z w i s c h e n der K l ä g e r i n e i n e r s e i t s
und a l l e n B e k l a g t e n a n d e r e r s e i t s z u s t a n d e g e k o m m e n ist,
si nd s ä m t l i c h e B e k l a g t e n v e r p f l i c h t e t , d ie a uf G r u n d des
M a k l e r v e r t r a g e s ü b e r n o m m e n e n V a r t r a g s p f l i c h t e n , h i e r k o n k r e t
die P r o v i s i o n s z a h l u n g , zu ü b e r n e h m e n .
3.
Da es z w i s c h e n den P a r t e i e n u n s t r e i t i g ist, d aß die K l ä g e r i n
als M ä k l e r i n ihre M a k l e r p f l i c h t e n e r f ü l l t hat, d e r b e a b s
i c h t i g t e H a u p t v e r t r a g z u s t a n d e g e k o m m e n ist und e i n e C o u r t a g e
von 3, 42 % des K a u f p r e i s e s v e r e i n b a r t wurd e , w o r a u s sich
ein P r o v i s i o n s a n s p r u c h von 1 8 . 2 9 7 , - - DM (3,42 % von 5 3 5 . GCQ, - -
DM) e r g i b t , s i n d w e i t e r e A u s f ü h r u n g e n i n s o w e i t e n t b e h r l i c h .
II.
Die K l ä g e r i n hat de n ihr z u s t e h e n d e n P r o v i s i o n s a n s p r u c h
n i c h t g e m ä ß § 654 BGB v e r w i r k t .
Nach g e s i c h e r t e r R e c h t s p r e c h u n g e r w e i s t sich e in M a k l e r
in e n t s p r e c h e n d e r A n w e n d u n g des § 654 BGB s e i n e s L o h n e s
als " u n w ü r d i g " , w e n n er s e i n e T r e u e p f l i c h t e n v o r s ä t z l i c h ,
w e n n n i c h t g ar a r g l i s t i g , z u m i n d e s t ab er in e i n e r d em V o r s
a tz n a h e k o m m e n d e n l e i c h t f e r t i g e n W e i s e e r s e t z t . Im R a h m e n
s e i n e r V e r t r a g s p f l i c h t e n ist der M a k l e r v e r p f l i c h t e t , s e i n e m
A u f t r a g g e b e r T a t s a c h e n , d ie sich auf das k o n k r e t e G e s c h ä f t
b e z i e h e n und d ie f ür d ie W i l l e n s e n t s c h l i e ß u n g des V e r t r a g s p
a r t n e r s w e s e n t l i c h se in k ö n n e n , r i c h t i g m i t z u t e i l e n , wobe i
si ch d i e s e , a u s d e m M a k l e r r e c h t e r g e b e n d e N e b e n p f l i c h t ab er
r e g e l m ä ß i g n ur auf d i e d em M a k l e r b e k a n n t e n U m s t ä n d e b e z i e h t
(vgl. D e h n e r , NO W 1993, S. 3236, 3242).
Daß d ie B e k l a g t e n d er K l ä g e r i n v o r w a r f e n , d i e s e h a b e im
E x p o s ä ein 2 - F a m i l i e n h a u s a n g e b o t e n , o b w o h l es si ch bei
- 10 -
d em von ihnen e r w o r b e n e n O b j e k t l e d i g l i c h um ein 1-Fami l i e n haus
g e h a n d e l t habe, r e c h t f e r t i g t es au ch da nn nich t , d er
K l ä g e r i n den P r o v i s i o n s a n s p r u c h in e n t s p r e c h e n d e r A n w e n d u n g
des § 654 BGB zu v e r s a g e n , we nn als r i c h t i g u n t e r s t e l l t
wird, d aß die V e r k ä u f e r des O b j e k t e s , d ie E h e l e u t e H,
der K l ä g e r i n den U m s t a n d , daß n i c h t ein 2 - F a m i l i e n h a u s ,
s o n d e r n ein 1-Fami l i e n h a u s zu v e r m i t t e l n sei, m i t g e t e i l t
h a b e n .
Ein 2 - F a m i l i e n h a u s lieg t n ä m l i c h - e n t g e g e n d e r A n s i c h t
der B e k l a g t e n - n i c h t n u r dann vor, w e n n die fü r e i n e n T e i l u n g s v
e r t r a g im S i n n e des W o h n u n g s e i g e n t u m s g e s e t z e s n o t w e n d i g e
A b g e s c h l o s s e n h e i t s b e s c h e i n i g u n g e r t e i l t w o r d e n ist bzw.
auf Grun d d er b a u l i c h e n G e g e b e n h e i t e n e r t e i l t w e r d e n kann,
s o n d e r n scho n dann, w e n n ein Ha us zwei W o h n u n g e n enth ä l t .
Die s t e u e r r e c h t l i c h e R e c h t s p r e c h u n g d e f i n i e r t den B e g r i f f
der W o h n u n g als e i n e M e h r h e i t von Räum e n , d e r e n Z u s a m m e n f
a s s u n g zu e i n e m W o h n b e r e i c h sich aus der La ge d e r Räum e
z u e i n a n d e r , ihre r Z w e c k b e s t i m m u n g und d er d i e s e r Z w e c k b
e s t i m m u n g e n t s p r e c h e n d e n t a t s ä c h l i c h e n N u t z u n g ergi b t .
Die R ä u m e m ü s s e n d ie F ü h r u n g eine s H a u s h a l t e s e r m ö g l i c h e n
und ü b e r Küche, W a s s e r v e r s o r g u n g , A u s g u ß u nd T o i l e t t e v e r füge
n (vgl. 3FH BStB l . II, 30, 175; 74, 403).
Daß di e b a u l i c h e n G e g e b e n h e i t e n des von d en B e k l a g t e n e r w
o r b e n e n H a u s e s die N u t z u n g d u r c h zwei F a m i l i e n z u l i e ß e n ,
e r g i b t si ch aus d er im E x p o s e n i e d e r g e l e g t e n A u f t e i l u n g ,
w o n a c h sowohl das E r d g e s c h o ß , als au ch das 1. O b e r g e s c h o ß
üb er einen Eing a n g , e i n e g r o ß e Diel e , e i n e n E ß p l a t z und
W o h n z i m m e r m it A u s g a n g z ur T e r r a s s e bzw. B a l k o n , ei ne K ü c h e
und ein Bad v e r f ü g e n . Da d ie B e k l a g t e n b e a b s i c h t i g t e n , ein
Haus m it zwei g e t r e n n t e n W o h n u n g e n zu e r w e r b e n und u n s
t r e i t i g ei ne O r t s b e s i c h t i g u n g s t a t t g e f u n d e n hat, w a r es
für d ie Beklagten au ch u n s c h w e r e r k e n n b a r , ob d ie A u f t e i l u n g
der e i n z e l n e n R ä u m e ihre m W u n s c h , in zwei g e t r e n n t e n W o h n u n g e n
zu leben, e n t g e g e n k a m . Da die B e k l a g t e n n i c h t b e s t r i t t e n
habe n , d aß die im E x p o s é e n t h a l t e n e n B e s c h r e i b u n g e n des
E r d g e s c h o s s e s und des 1. O b e r g e s c h o s s e s t a t s ä c h l i c h
r i c h t i g si nd und a uf Grun d d i e s e r B e s c h r e i b u n g von zwei
W o h n u n g e n a u s z u g e h e n ist, h a n d e l t es sich bei de m von den
B e k l a g t e n e r w o r b e n e n Ha us b e g r i f f l i c h um ein 2 - F a m i 1 i e n h a u s .
D i e s e r B e u r t e i l u n g s t e h t n i c h t e n t g e g e n , d aß im S c h l u ß a b n
a h m e s c h e i n v om 2 3 . 0 2 . 1 9 8 2 (31. 111 GA) das B a u v o r h a b e n
als " 1 - F a m i l i e n h a u s m i t G a r a g e “ b e z e i c h n e t ist. Da 1- bzw.
2 - F a m i 1 i e n h ä u s e r n i c h t n o t w e n d i g auch. 1 bzw. 2 W o h n u n g s h
ä u s e r sind, k a n n au ch ein Haus m i t 2 W o h n u n g e n als 1-Fami 11 a n haus
b e z e i c h n e t w e r d e n (vgl. L i t t m a n n / B i t z / M e i n c k e , Eink
o m m e n s s t e u e r rech :, Band 1, 1 935, | ? b Rn. 32). Da - 'wie
ob en a u s g e f ü h r t - auf Grun d der b a u l i c h e n G e g e b e n h e i t e n
t a t s ä c h l i c h 2 W o h n u n g e n im Haus B
b e f i n d l i c h sind, s t e h t die B e z e i c h n u n g des O b j e k t e s als
111 -Fami 1 i a n h a u s " im S c h l u ß a b n a h m e s c h e i n d er t a t s ä c h l i c h e n
N u t z u n g als 2 - F a m i l i e n h a u s n i c h t e n t g e g e n .
Daß bei A b s c h l u ß des n o t a r i e l l e n K a u f v e r t r a g e s v o m 3. Juli
1992 d ia b a u l i c h e n G e g e b e n h e i t e n des O b j e k t e s B d ie E r t e i l u n g eine r A b g e s c h l o s s e n h e i t s b
e s c h e i n i g u n g n i c h t z u l i e ß e n , w ie si ch aus d em S c h r e i b e n
des B a u o r d n u n g s a m t e s der S t a d t C v om 20. S e p t e m b e r 1993
(Bl. 50 GA) ergi b t , r e c h t f e r t i g t ei ne a b w e i c h e n d e B e u r t e i l u n g
nich t . Die K l ä g e r i n ha t de n B e k l a g t e n n ä m l i c h das z um V e r ka
uf s t e h e n d e O b j e k t als ''2-Fami 1 i e n h a u s 11 u nd n i c h t a 1 s Haus mit
zwei v o n e i n a n d e r g e t r e n n t e n E i g e n t u m s w o h n u n g e n a n g e b o t e n .
D a ß d ie K l ä g e r i n ihne n zwei E i g e n t u m s w o h n u n g e n a n g e b o t e n
hätt e , b e h a u p t e n di e B e k l a g t e n a u c h s e l b e r n i c h t , si e t r a g e n
n ä m l i c h v o r , da ß ihnen "ein 2 - F a m i 1 i e n h a u s a n g e b o t e n wurd e ,
das den E i n d r u c k v on S o n d e r e i g e n t u m in F o r m von zwei a b g
e s c h l o s s e n e n W o h n u n g e n im Sinn e des § 3 Abs. 2 W EG
e r w e c k t e " . Die B e h a u p t u n g , d ie K l ä g e r i n h a b e v o r g e s p i e g e l t ,
s t a t t e i n e s G r u n d s t ü c k e s m it auf s t e h e n d e m Ha us stünden zwei Eigent
u m s w o h n u n g e n z u m V e r k a u f , ist in d i e s e m V o r b r i n g e n
de r B e k l a g t e n n i c h t zu sehen.
- 12 -
Da U m s t ä n d e , die es r e c h t f e r t i g e n w ü r d e n , d ie K l ä g e r i n als
ihres M a k l e r a n s p r u c h e s f ü r " u n w ü r d i g " zu e r k l ä r e n , nich t
v o r l i e g e n , k ö n n e n d i e B e k l a g t e n die E r f ü l l u n g des P r o v i s i o n s a
n s p r u c h e s nich t in e n t s p r e c h e n d e r A n w e n d u n g d es § 654 BGB
v e r w e i g e r n .
Die von den B e k l a g t e n e r k l ä r t e H i l f s a u f r e c h n u n g ist m a n g e l s
a u f r e c h e n b a r e n G e g e n a n s p r u c h e s e r fo l g l o s.
Den B e k l a g t e n s t e h e n n ä m l i c h k e i n e S c h a d e n e r s a t z a n s p r ü c h e
w e g e n p o s i t i v e r V e r t r a g s v e r l e t z u n g d es a b g e s c h l o s s e n e n M a k i e r -
v a r t r a g s s zu, SS 552, 242, 276, 230, 20 6 3GB.
Die B e k l a g t e n s t e l l e n G e g e n f o r d e r u n g e n zu r A u f r e c h n u n g ,
die d a r a u f b e r u h e n soll e n , daß "zur Ä n d e r u n g des O b j e k t e s
in ein 2 - F a m i 1 i e n h a u s " e in z w e i t e r G a r a g e n s t e l l p l a t z , eine
B a l k o n t r a p p e und e in D e c k e n d u r c h b r u c h e r f o r d e r l i c h seien.
Wie d ie B e z u g n a h m e auf d ie z w i s c h e n den B e k l a g t e n und dem
B a u o r d n u n g s a m t d er Stad t C g e f ü h r t e K o r r e s p o n d e n z , i n s b
e s o n d e r e das S c h r e i b e n d er B e k l a g t e n vom 2 1 . 1 0 . 1 9 9 2 (Bl.
7 1 / 7 2 GA) zeigt, g i n g es den B e k l a g t e n n i c h t daru m , das
von ihnen e r w o r b e n e O b j e k t als 2 - F a m i 1 i e n h a u s zu n u t z e n ,
s o n d e r n v i e l m e h r darun, d a ß sie f ür ihre F i n a n z i e r u n g d r i n g e n d
eine Tei 1u n g s e r k 1ä r u n g , somi t au ch d ie A b g e s c h l o s s e n h e i t s e
r k l ä r u n g für ein 2 - F a m i 1 i e n h a u s b e n ö t i g t e n , w ie si ch aus
dem v om I n g e n i e u r b ü r o K u n t e r d e m 1 5 . 0 9 . 1 9 9 2 v e r f a ß t e n
" A n t r a g auf A b g e s c h l o s s e n h e i t s e r k l ä r u n g " (Bl. 7 3 / 7 4 GA)
e rgi b t . Da sich m it d er B e s c h r e i b u n g des z um V e r k a u f s t e h e n d e n
O b j e k t e s als " 2 - F a m i 1 i e nh a u s " n i c h t di e ( f a l s c h e ) Z u s i c h e r u n g
d er K l ä g e r i n als M ä k l e r i n v e r b i n d e n läßt, das a n g e b o t e n e
O b j e k t w e i s e - o h n e z u s ä t z l i c h e K o s t e n - b e r e i t s j e t z t
s ä m t l i c h e M e r k m a l e a u f , die d ie E r t e i l u n g e i n e r
A b g e s c h l o s s e n h e i t s b e s c h e i n i g u n g z u l i e ß e ,
und d ie B e k l a g t e n d e r K l ä g e r i n au ch n i c h t v o r w e r f a n , sie
h ä t t e k o n k r e t e A n g a b e n in d i e s e m S i n n e g e m a c h t , k a n n ei ne
s c h u l d h a f t e V e r l e t z u n g des z w i s c h e n d en P a r t e i e n a b g e s
c h l o s s e n e n M a k l e r v e r t r a g e s m it der R e c h t s f o l g e e i n e s An-
13 -
s p r u c h s s auf E r s t a t t u n g d ar K o s t e n , die zur E r l a n g u n g der
T a i l u n g s a r k l ä r u n g n ö t i g sind, n i c h t a n g e n o m m e n w e r d e n .
Da d ie K l ä g e r i n ihre n P r o v i s i o n s a n s p r u c h w e d e r v e r w i r k t
hat, no ch den B e k l a g t e n auf r e c h e n b a r e G e g e n a n s p r ü c h e z u s t e h e n ,
sind die B e k l a g t e n v e r p f l i c h t e t , di e v e r e i n b a r t e P r o v i s i o n
an d ie K l ä g e r i n zu zahl e n .
III.
Die Z i n s e n t s c h e i d u n g e r g i b t sich aus § 234 Abs. 1 Sa tz 1
5 2 3 2 Abs. 1 S a t z 1 BG3.
D u r c h d i a M a h n u n g e n v o m : : . 1 3 . 1 3 9 2 (31. 3 9 / 4 0 bzw. 4 1 / 4 2
GA, sind d ie B e k l a g t e n mi; der Z a h l u n g der C o u r t a g e ab
2 7 . 1 0 . 1 9q 1 n arzu ara tei.
Der Höhe n a c h w ar als v e r z u g s s c h a d e n l e d i g l i c h d ie g e s e t z l
ich e V e r z i n s u n g z u z u s p r e c h e n , da d ie K l ä g e r i n eine n
d a r ü b e r h i n a u s g e h e n d e n V a r z u g s s c h a d e n n i c h t s c h l ü s s i g ucrg
e l a g t ha:. Da di e K l ä g e r i n ihr D e w e i s a n g e b o t im Schriftsatz
vom 0 3 . 0 2 . 1 994 t r o t z B e s t r e i t ans des Z i n s s c h a d e n s durc h
die B e k l a g t e n n i c h t k o n k r e t i s i e r t hat, k a m eine B e w e i s e
r h e b u n g zu de r Frage, ob d ie K l ä g e r i n in Hö he des m i t d e r Klag e
g e l t e n d g e m a c h t e n B e t r a g e s B a n k k r e d i t in A n s p r u c h n i m m t und
h i e r f ü r m i n d e s t e n s 10 % Z i n s e n zu z a h l e n h a t , nicht in
B e t r a c h t . Die V e r z i n s u n g w a r d a m i t auf das g e s e t z l i c h v o r g
e s e h e n e Maß von 4 % zu b e s c h r ä n k e n .
Die Kos ten ent s e n e idün g e r g i b t sich aus § § 92 A b s . 1
Satz i, 10 0 ZP O : di e E n t s c h e i d u n g z ur v o r l ä u f i g e n Vol 1 -
S t r e c k b a r k e i t hat ih re r e c h t l i c h e G r u n d l a g e in § 7 08 Nr. 11, 709
S a tz 1 , 711, 1 DB A b s . 1 ZPO.
S t r e i t w e r t : 3 6 . 5 9 4 , - - DM (§ 19 Abs. 3 Satz 1 G K G ).

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 654 BGB