Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1999-05-07, Aktenzeichen 16 Wx 21/99
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1999:0507.16WX21.99.01

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig, § 45 Abs. 1 WEG, § 27, 29 FGG. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Der Beschluss unter TOP 4 in der Eigentümerversammlung vom 26.10.1997 ist nicht zu beanstanden, da die Antragstellerin zu Recht aus ihrem Amt als Verwalterin gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG abberufen werden konnte. Ein wichtiger Grund liegt insoweit vor. Nach allgemeiner Ansicht ist ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und damit auch für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages anzunehmen, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern derart schwer gestört ist, dass unter Beachtung aller Umstände einschließlich der Interessen des Verwalters den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Amtszeit nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann (vgl. Senatsbeschluss vom 21.09.1998 - 16 Wx 126/98 -, NZM 1998, 960 f.; BayObLG NZM 1999, 284, jeweils m.w.N.). Das Vertrauensverhältnis kann dabei nicht nur durch einzelne schwerwiegende Verfehlungen zerrüttet werden, sondern auch durch eine Vielzahl von Verfehlungen, die einzeln die Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise zu einer Kündigung des Vertrages nicht veranlassen würden, die aber in ihrer Gesamtheit, insbesondere im Hinblick auf ihre Dauer das Vertrauensverhältnis zerstören (vgl. Senatsbeschluss vom 22. Januar 1999 - 16 Wx 218/98 -).
Das Vorliegen derartiger Verfehlungen, die eine vorzeitige Abberufung der Antragstellerin rechtfertigten, haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei festgestellt. Zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters gehört es, für geordnete finanzielle Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft zu sorgen (vgl. OLG Karlsruhe NZM 1998, 768, 769). Dem ist die Antragstellerin jedoch nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Unstreitig hat die Antragstellerin erhebliche Schulden auflaufen lassen, die zudem in den Fällen der Firma B. und der Stadt K. noch weitere Säumniskosten nach sich zogen. Die Antragstellerin entlastet dabei nicht die schlechte finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft, die zum Teil jedenfalls daraus resultierte, dass Wohnungseigentümer Wohngeldzahlungen zurückhielten. Wie Amts- und Landgericht zu Recht festgestellt haben, hätte sich die Antragstellerin im verstärktem Maße unter Schaffung der rechtlichen Grundlagen um die Beitreibung der Rückstände bemühen müssen. Bereits seit Mitte 1996 haben einzelne Wohnungseigentümer die Wohngeldvorauszahlungen nicht geleistet; Mahnungen der Antragstellerin blieben erfolglos. Dennoch hat die Antragstellerin erstmals in der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.06.1997 die Voraussetzungen dafür geschaffen, die Wohngeldzahlungen auch gerichtlich geltend machen zu können. Desweiteren kann sich die Antragstellerin nicht darauf berufen, dass ohne ihr Verschulden die rechtlichen Grundlagen für die Beitreibung der Rückstände nicht vorgelegen haben. Sowohl die Jahresabrechnungen für 1995 und 1996 als auch der Wirtschaftsplan für 1996 hätten von der Antragstellerin im Rahmen der ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Aufgaben nach § 28 Abs. 1 und Abs. 3 WEG, insbesondere angesichts der finanziellen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft wesentlich früher als geschehen vorgelegt werden müssen. Dass die Jahresabrechnung 1995 erst in der Eigentümerversammlung vom 07.06.1997 genehmigt wurde, ist der Antragstellerin anzulasten. In dem Schreiben der Firma SKF Unternehmensberatung vom 28.02.1997 wurden für die Antragstellerin Fehler in der Jahresabrechnung 1995 eingeräumt. Ob es sich dabei, wie die Antragstellerin vorgetragen hat, lediglich um "systematische Fehler" handelte, ist für die Beurteilung einer schuldhaften Verzögerung der Jahresabrechnung unbeachtlich, zumal die Antragstellerin immerhin noch etwa 3 Monate benötigte, diese nur systematischen Fehler zu beseitigen. Eine tragfähige Entschuldigung für die Nichterstellung eines Wirtschaftsplanes für 1996 sowie der Jahresabrechnung für 1996 bis zum Zeitpunkt der Abberufung der Verwalterin ist ebenfalls nicht ersichtlich. Zwar lag bis dahin die Heizkostenabrechnung der Firma B. für das Jahr 1996 noch nicht vor. Hierbei ist der Antragstellerin indessen vorzuwerfen, dass sie die Erstellung der Heizkostenabrechnung nicht mit dem erforderlichen Nachdruck angefordert hat. Dem von der Antragstellerin als Anlage zum Schriftsatz vom 10.11.1998 vorgelegten Schriftverkehr mit der Firma B. ist nämlich zu entnehmen, dass die Antragstellerin nach der von ihr behaupteten Beauftragung der Firma B. mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung für 1996 Anfang 1997 erstmals wieder mit Schreiben vom 19.09.1997 sowie vom 01.10.1997 die Heizkostenabrechnung angemahnt hatte. Die übrigen vorgelegten Schreiben betreffen entweder nicht die Wohnanlage O.straße in K. oder jedenfalls nicht die Abrechnung für 1996. Unerheblich ist schließlich, dass die Antragsgegner nach der Behauptung der Antragstellerin auf die Erstellung der Jahresabrechnung für 1996 mit der Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin verzichtet hatten. Wie dargelegt hätte die Antragstellerin im Rahmen der ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Aufgaben dafür Sorge tragen müssen, dass die Jahresabrechnung zu diesem Zeitpunkt bereits vorgelegen hätte. Weshalb entgegen § 28 Abs. 1 WEG nicht für 1996 ein Wirtschaftsplan erstellt worden ist, sondern erst in der Eigentümerversammlung vom 07.06.1997 beschlossen wurde, den Wirtschaftsplan für 1995 auch für 1996 gelten zu lassen, ist nicht ersichtlich und damit als Versäumnis der Antragstellerin anzulasten.
Aus den vorstehenden Ausführungen zum Verhältnis zur Firma B. ergibt sich zugleich, dass die Antragstellerin es pflichtwidrig unterlassen hat, sich um einen unverzüglichen Ausgleich der Forderungen der Firma B. aus dem Jahr 1996 gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu kümmern. Soweit die Antragstellerin meinte, die Rechnungen der Firma B. seien zu beanstanden gewesen, hätte sie ihre Einwände gegenüber der Firma B. in ordnungsgemäßer Form darlegen müssen, um eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erreichen und die Säumniskosten zu vermeiden. Dem von der Antragstellerin vorgelegten Schriftverkehr lässt sich jedoch auch diesbezüglich nichts entnehmen. Darüber hinaus ist der Antragstellerin vorzuwerfen, dass sie die von der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Rücklagen zur Verfügung gestellten Gelder, wie in der Eigentümerversammlung vom 07.06.1997 beschlossen, nicht zur Begleichung der Verbindlichkeiten gegenüber der Firma B. benutzt hat, sondern zur Tilgung weiterer Forderungen. Dass zur Tilgung dieser Forderungen von anderen Gläubigern Gelder im Wege des Lastschriftverfahrens abgebucht wurden und die Mittel wiederum nicht zur Begleichung der Forderungen der Firma B. ausreichten, hat die Antragstellerin zu vertreten. Diese etwa zeitgleichen Abbuchungen hätte die Antragstellerin bei geordneter Führung der finanziellen Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft voraussehen müssen, weil solchen Abbuchungen erfahrungsgemäß entweder aktuelle Rechnungen vorausgehen oder jedenfalls solche Abbuchungen periodisch erfolgen und daraus klar ist, wann abgebucht wird. Die Antragstellerin hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb darauf hinweisen müssen, dass die aus der Rücklage entnommenen 12.000,00 DM wegen weiterer zur erwartender Forderungen wiederum zur Tilgung der Verbindlichkeiten gegenüber der Firma B. nicht ausreichten.
In pflichtwidriger Weise nicht beglichen wurden schließlich auch die Hausmeister- und weitere Handwerkerrechnungen. Soweit die Antragstellerin sich neben dem - unerheblichen - Einwand der mangelnden Liquidität darüber hinaus auf eine Schlechterfüllung des Hausmeistervertrages beruft, rechtfertigt dies ebenfalls nicht die Nichtbezahlung der Forderungen. Auch hierbei hätte es der Antragstellerin oblegen, in nachvollziehbarer Weise für eine ordnungsgemäße Erbringung der hausmeisterlichen Leistungen zu sorgen oder aber auf einen Wechsel hinzuwirken. Nichtbezahlung von Rechnungen ohne in geeigneter Weise für Abhilfe zu sorgen, stellt keine pflichtgemäße Erfüllung ihrer Aufgaben als Verwalterin dar. Schließlich hat die Antragstellerin gegen ihre Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verstoßen, indem sie entgegen dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 22.02.1997 nicht jedem Beiratsmitglied 500,00 DM Aufwandsentschädigung gezahlt hat, obwohl, wie sie selbst vorgetragen hat, die dafür vorgesehene Sonderumlage durchgängig eingezogen worden war. Hier hat die Antragstellerin unzulässigerweise und eigenmächtig entgegen dem Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlungen zurückgehalten, weil einzelne Beiratsmitglieder Wohngeldzahlungen nicht erbracht hatten. Solange Beschlüsse indessen nicht für ungültig erklärt oder nichtig sind, hat der Verwalter sie gemäß § 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG jedoch auszuführen.
In Anbetracht des festgestellten Verhaltens war den Antragsgegnern ein weiteres Festhalten an dem Verwalter bis zur ordentlichen Beendigung des Verwaltervertrages unzumutbar. Gerade die mangelnde Sorge um die finanzielle Situation und die finanziellen Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die schleppende Information hierüber waren von der Antragstellerin nach den gesamten Umständen unverantwortlich und geeignet, das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zu zerstören. Vor diesem Hintergrund ist im übrigen unerheblich, ob die fristlose Kündigung mit großer oder knapper Mehrheit beschlossen worden ist (vgl. OLG Frankfurt, WE 1998, 31). Für die Mehrheit war das Vertrauensverhältnis jedenfalls nachhaltig gestört.
Die Entscheidung der Vorinstanzen über die Verpflichtung der Antragstellerin zur Rechnungslegung läßt Rechtsfehler ebenfalls nicht erkennen.
Die Kostenentscheidung für die Rechtsbeschwerdeinstanz beruht auf § 47 WEG. Eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht veranlasst, da die Antragsgegner am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt waren.
Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Rechtsbeschwerdewert bestimmt sich ausschließlich nach dem vermögenswerten Interesse des Beschwerdeführers an der beantragten Änderung der angefochtenen Entscheidung. Dieses ist seitens des Verwalters bei der Anfechtung eines Beschlusses über seine vorzeitige Abberufung gerichtet auf das Verwalterhonorar bis zur ordentlichen Beendigung der vorgesehenen Verwaltertätigkeit (vgl. Senatsbeschluss vom 07.09.1998 - 16 Wx 73/98 u. 125/98 -, NZM 1998, 959, 960; Senat, NJW 1973, 765, 766; Weitnauer/Hauger, § 48 WEG Rdnr. 5 m.w.N.). Da die Antragstellerin sich auf eine ordentliche Beendigung ihrer Verwaltertätigkeit erst zum 31.12.1999 beruft, zielt ihr Interesse auf das Verwalterhonorar vom Zeitpunkt der Abberufung bis zur ordentlichen Beendigung, d.h. für 26 Monate á 30,00 DM pro Wohneinheit.
Der Geschäftswert betreffend die Verpflichtung zur Rechnungslegung beträgt 2.000 DM.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 47 WEG
§ 48 WEG
§ 45 Abs. 1 WEG
§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG
§ 28 Abs. 1 und
Abs. 3 WEG
§ 28 Abs. 1 WEG
§
28 Abs. 1 Nr. 1 WEG
§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG

Zitierte Entscheidungen: NZM 1998, 960
NZM 1999, 284
NZM 1998, 768, 769
NZM 1998,
959, 960
NJW 1973, 765, 766
16 Wx
126/98
16 Wx 218/98
16 Wx 73/98