Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-12-08, Aktenzeichen 19 K 242.10
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2015:1208.19K242.10.0A

Tenor:
Der Bescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 21. Juni 2008 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 3. August 2010 wird aufgehoben, soweit der darin festgesetzte Ausgleichsbetrag die Höhe von 24.556,80 Euro übersteigt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 68 % und der Beklagte 32 %.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages.
Er ist seit 1998 Eigentümer des Grundstücks G... Straße 32 in Berlin-Mitte, das im ehemaligen -mit der Neunten Verordnung über die förmliche Festsetzung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993 (GVBl. S. 403) festgesetzten -Sanierungsgebiet Mitte - Spandauer Vorstadt - im Block 100 601 belegen ist. Das 640 m² große Grundstück ist mit einem 1886 errichteten Gebäudekomplex, bestehend aus einem Vorderhaus, einem linken Seitenflügel und einem Quergebäude bebaut. Zum Zeitpunkt des Sanierungsbeginns befanden sich im Vorderhaus eine Ladeneinheit und in den beiden Obergeschossen Wohnungen, das Quergebäude wurden gewerblich genutzt, ebenso ein viergeschossiger Seitenflügel, der nur noch zu Teilen erhalten war. Als Sanierungsziele für das klägerische Grundstück waren 1995 die folgenden Maßnahmen vorgesehen: Modernisierung und Instandsetzung der Gebäudeteile unter Beibehaltung der seinerzeitigen Nutzungen sowie die Entsiegelung und Begrünung der Hoffläche. Von einem Abriss des Seitenflügels wurde seinerzeit nicht ausgegangen. Für das Sanierungsgebiet wurden für insgesamt 19 Block- bzw. Blockteilkonzepte erarbeitet, mit denen die Sanierungsziele für die betreffenden räumlichen Bereiche konkretisiert wurden. Der Block 100 601 war nicht Teil einer solchen blockbezogenen Konkretisierung.
Der Gebäudekomplex auf dem klägerischen Grundstück wurde bis zum Jahr 2002 vom Kläger freifinanziert umfassend modernisiert und instandgesetzt. Die Geschossflächenzahl (GFZ) der Bebauung beträgt nunmehr 3,25. Eine Kostenschätzung hierzu belief sich im November 1997 auf insgesamt ca. 3,5 Mio. DM. Ab 1997 wurden folgende sanierungsrechtliche Genehmigungen für Baumaßnahmen erteilt:
-
Umbau des Keller- und Erdgeschosses des Quergebäudes zur gastronomischen Einrichtung in zwei Ebenen,
Modernisierung des Quergebäudes, Dachgeschossaus- und –umbau im Quergebäude, Abriss und Neubaumaßnahmen im Bereich des Seitenflügels mit Neubau einer Treppenhausanlage mit Aufzug zur Verbesserung der Belichtungssituation der Bürogeschosse und Neubau einer zweigeschossigen Remise für die Erweiterung der gewerblichen Nutzung im Erdgeschoss des Vorderhauses,
Instandsetzung der Straßenfassade,
Dachgeschossausbau im Vorderhaus zu zwei Wohnungen.
Ferner wurden die Außenanlage neu angelegt und gestaltet.
Auf Antrag des Klägers wurde die Sanierung für sein Grundstück mit Bescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) vom 15. September 2005 als abgeschlossen erklärt. Durch die Neunte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 15. Januar 2008 (GVBl. S. 10) wurde die Festsetzung des Sanierungsgebietes Spandauer Vorstadt mit Wirkung zum 10. Februar 2008 aufgehoben.
Mit Schreiben vom 20. März 2008 teilte das Bezirksamt dem Kläger mit, dass beabsichtigt sei, für das Grundstück einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 35.942,00 Euro zu erheben. Als Anlage waren dem Schreiben das städtebauliche Gutachten des Koordinationsbüros zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin - Sanierungsbeauftragter des Landes Berlin - zur sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung vom August 2006, die Begründung des städtebaulichen Bewertungsrahmens für die Qualitätswertigkeit des Maßnahmenbodenwerts zum Wertermittlungsstichtag 15. September 2005, die Begründung des städtebaulichen Bewertungsrahmens für die Qualitätswertigkeit vor der Sanierung und nach der Neuordnung sowie der Zielbaum für sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung bei Wohn- und Mischnutzung der Ausprägung „W“ beigefügt. Das Bezirksamt räumte dem Kläger Gelegenheit zur Stellungnahme ein. Zudem fand am 19. Mai 2008 auf Wunsch des Klägers ein Erörterungstermin statt.
Mit Bescheid vom 27. Juni 2008 setze das Bezirksamt den Ausgleichsbetrag entsprechend seiner Ankündigung fest und forderte den Kläger zur Zahlung in Höhe von 35.942,00 Euro auf. Unter Zugrundelegung des Zielbaumschemas wurde als Qualitätsstichtag für die Wertigkeit nach der Neuordnung der 31. Dezember 2007 prognostiziert. Als Anfangswert wurde der Bodenrichtwert (A) in die Berechnung eingestellt und unter Festlegung einer realisierbaren GFZ von 2,25 mit 423,00 Euro/m² angegeben. Den Endwert prognostizierte das Bezirksamt mit einer Steigerung um 13,577 % auf 480,43 Euro/m². Den Maßnahmenbodenwert zum Stichtag 15. September 2005 bewertete das Bezirksamt mit 471,10 Euro/m². Unter Zugrundelegung einer Wartezeit von drei Jahren bis zur Entlassung aus der Sanierung ergab dies einen Neuordnungsbodenwert von 479,16 Euro/m².
Mit anwaltlichem Schreiben vom 22. Juli 2008 erhob der Kläger gegen die Festsetzung Widerspruch. Zur Begründung machte er im Wesentlichen geltend, die Spandauer Vorstadt hätte sich auch ohne Ausweisung als Sanierungsgebiet aufgrund der Lage im Zentrum der Hauptstadt und ihrer einzigartigen geschichtlichen Situation infolge der Wende und des seinerzeit bestehenden Investitionsdrucks in gleichem Maße entwickelt, so dass eine eventuelle Bodenwertsteigerung nicht als sanierungsbedingt angesehen werden könne, sondern vielmehr „externen“ bzw. sog. wendebedingten Effekten geschuldet sei. Dies werde insbesondere an den Verbesserungen in den Bereichen „Stadtbild“, Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf“ sowie „Ausstattung der Wohnungen“ und „Luft- und Lärmbelastung“ deutlich, die durch Maßnahmen der Grundstückseigentümer auf eigene Initiative und Kosten herbeigeführt worden seien. Ungeachtet dessen seien bei der konkreten Anwendung des Zielbaumverfahrens die Wertungsspielräume der Behörde fehlerhaft ausgeschöpft und die Gewichtungen im Einzelnen unzutreffend vorgenommen worden. Zudem sei eine gebietsbezogene Betrachtungsweise nicht zulässig. Unter Benennung von Einwendungen im Einzelnen kritisierte der Kläger die Bewertungen der Zielbaummerkmale. Der angenommene Werterhöhungsfaktor von 13,577 % sei im Hinblick auf einen veränderlichen Lagewertanteil von 25 % unverhältnismäßig hoch und nicht plausibel.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wies den Widerspruch mit Bescheid vom 3. August 2010 als unbegründet zurück. Die eingetretene Bodenwerterhöhung sei ursächlich auf die Sanierung zurückzuführen, da diese nicht hinweg gedacht werden könne, ohne dass der eingetretene Erfolg entfiele. Die Ursächlichkeit der Sanierung werde nicht dadurch in Frage gestellt, dass private Investoren teilweise unter erheblichem Einsatz privater Mitte Baumaßnahmen durchgeführt und damit zum Sanierungserfolg beigetragen hätten, denn dies sei mit der Sanierung gerade bezweckt gewesen. Dass einzelne Maßnahmen auch ohne eine Sanierungsfestlegung erfolgt wären, stehe einer Beurteilung der Wertsteigerung als sanierungsbedingt nicht entgegen, da diese Annahme theoretisch bleiben müsse und es zudem in der planerischen Verantwortung der Gemeinde stehe, ob sie ein Gebiet als Sanierungsgebiet festlege und damit entsprechende Maßnahme unter meist erheblichem Kosteneinsatz bündele und effizient durchführe. Die Zielbaummethode sei eine zur Bodenwertermittlung geeignete und von den Gerichten anerkannte Methode, wobei eine gebietsbezogene Betrachtungsweise erfolgen müsse. Ein „grundstücksscharfer“ Zielbaum sei mit der Natur der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nicht zu vereinbaren, da diese auf einem grundstücksübergreifenden, gebietsbezogenen Wirkzusammenhang von auf einzelnen Grundstücken durchgeführten Maßnahmen beruhe. In räumlichen Teilbereichen, in denen die Entwicklung hinter dem sonst erreichten Stand im Gebiet zurückgeblieben sei, sie die Qualitätswertigkeit des Endwertes mit einem entsprechenden Abschlag eingestuft worden. Unter Zurückweisung der Einzeleinwendungen des Klägers gegen die Zielbaumbewertungen bestätigte die Widerspruchsbehörde den vom Bezirksamt zu Grunde gelegten Werterhöhungsfaktor. Dieser rechtfertige sich durch die vor der Sanierung vorhanden gewesenen extremen städtebaulichen Missstände sowie die durchgeführten Maßnahmen. Der Faktor sei in dieser Höhe keineswegs überraschend.
Mit seiner am 30. August 2010 beim Verwaltungsgericht eingegangen Klage wendet sich der Kläger weiter gegen die Festsetzung des Ausgleichsbetrages.
Zur Begründung überreicht er verschiedene Gutachten des Dr.- Ing. D... vom Institut für Bodenmanagement. Damit unterlegt er sein Widerspruchsvorbringen zum Einfluss sog. wendebedingter Effekte und zu den von Eigentümern durch eigene Aufwendungen bewirkten Bodenwerterhöhungen. Ferner stellt er den veränderlichen Lagewertanteil in Frage. Allein durch die Ausklammerung der wendebedingten Effekte ergäbe sich eine Reduzierung des Ausgleichsbetrages von rund 40 %. In einem weiteren Gutachten bewertet Dr.- Ing. D... die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung des klägerischen Grundstücks mit 23.040,00 Euro/m². Diese Berechnung beruht im Wesentlichen auf einer abweichenden Beurteilung des Anfangswertes. Insoweit sei ein deutlich höheres Wertniveau maßgeblich, in dem bereits die wendebedingten Effekte zu berücksichtigen seien. Der Kläger stellt ferner generell die Erforderlichkeit der Sanierung in Frage. Neben der Nachrangigkeit dieses Instruments fehle es auch an einer hinreichenden Legitimation der Sanierungskonzepte, weil es an entsprechenden Bezirksverordnetenversammlungsbeschlüssen mangele. Er ist ferner der Auffassung, die Erhebung des Ausgleichsbetrages sei rechtswidrig, weil die Sanierungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß abgeschlossen seien. Zudem seien Maßnahmen in die Bewertung einbezogen worden, die außerhalb des Sanierungsgebietes erfolgt seien. Die Heranziehung von Bodenrichtwerten sei entgegen dem Vorrang des Vergleichswertverfahrens erfolgt. Eine unabhängige gutachterliche Bewertung sei unterblieben; eine Selbstevaluierung genüge nicht den zu stellenden rechtsstaatlichen Anforderungen. Der Kläger meint, der Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrages stehe ein Verstoß gegen die Grundsätze des Mitteleinsatzes im Sanierungsgebiet entgegen. So hätten die Mittel des Städtebaulichen Denkmalschutzes nur in Erhaltungs,- nicht aber in Sanierungsgebieten verwendet werden dürfen. Der Kläger hält neben seiner grundsätzlichen Kritik an den Zielbaumkriterien an seinen Einzelanwendungen gegen die Bewertung und Gewichtung fest. Schließlich sei die vom Beklagten verwendete Berechnungsformel fehlerhaft. In Analogie zum maximalen Endwert (Emax) fehle die Bezeichnung eines minimalen Endwertes (Emin), also des fiktiven Bodenwertes, der sich bei der schlechtesten Gebietsstruktur ergäbe, und der in die Berechnung einzustellen sei. Das Fehlen führe zu rechnerischen Bodenwerterhöhungen, die weit überhöht seien.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 27. Juni 2008 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 3. August 2010 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung vertieft er seine Ausführungen im Verwaltungsverfahren und tritt den Rechtsansichten des Klägers entgegen. Eigentümerleistungen könnten aus den einzelnen Benotungen des Zielbaumes nicht „herausgerechnet“ werden. Der Zielbaum enthalte zwei Ebenen, nämlich Bereichseigenschaften und Lagekriterien, die gewichtet seien. Eine weitere Untergliederung der Lagekriterien mit einer entsprechenden Gewichtung seien im Zielbaum nicht ausgewiesen. Dieser sei kein Instrument, um anrechenbare Eigentümerleistungen zu bestimmen. Zudem würde bei einer solchen Anrechnung unberücksichtigt bleiben, dass selbst bei ausschließlich privat finanzierten Bauvorhaben vom Beklagten umfangreiche Steuerungs- und Koordinierungsleistungen erbracht worden seien. Auch private Baumaßnahmen seien durch den Beklagten veranlasst, indem die Sanierungsverwaltungsstelle umfangreiche Leistungen zur Unterstützung und Beratung der Grundstückseigentümer erbracht habe. Deshalb könne auch eine Baumaßnahme nicht ausschließlich als Eigentümerleistung angesehen und diesem ausgleichsbetragsmindernd angerechnet werden. Dies gelte umso mehr für öffentlich geförderte Baumaßnahmen. Der Umstand einer öffentlichen Förderung dürfe mithin nicht lediglich im Rahmen einer Gegenrechnung berücksichtigt werden. Vielmehr stelle dieser die Qualifizierung als (vollständige) Eigentümerleistung in Frage. Schließlich führe die Anwendung des Anrechnungstatbestandes des § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB zu einer nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung eines Eigentümers, dem Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen nach § 153 Abs. 1 BauGB zustünden, gegenüber einem Eigentümer, in dessen Vermögen das Grundstück verbleibe. Bei einer Berechnung des Anfangswertes aus dem Endwert ergäbe sich ein um lediglich rd. 1.165,00 Euro verminderter Ausgleichsbetrag. Diese Differenz bewege sich innerhalb der Spanne des Bewertungsspielraumes der Behörde. Der Beklagte bezieht sich zur Untermauerung seiner Rechtsauffassungen auf gutachterliche Stellungnahmen des Sachverständigen Dr.- Ing. S.... Er legt ferner zur Erfüllung eines Auflagenbeschlusses des Gerichts zeichnerische Darstellungen zum Stadtbild/der städtebaulichen Struktur 1990 und 2008, der Bebauungsdichte, der Altbauerneuerung und Ordnungsmaßnahmen, der privaten Freiflächen, der Stellplätze und Tiefgaragen, spezifizierter Gebäudenutzungen 1990 und 2008 und öffentlich finanzierter Maßnahmen, sowie unter Bekräftigung seiner ablehnenden rechtlichen Würdigung, eine Übersicht über eine mögliche Gewichtung von Unterpunkten zu den Lagekriterien vor.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte mit den Sitzungsniederschriften vom 19. Juni 2013 und 8. Dezember 2015, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (ein Halbhefter zur Festsetzung des Ausgleichbetrages, zwei Aktenordner Sanierungsakten), sowie die im Auftrag des Bezirksamtes durch das Koordinierungsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin – Sanierungsbeauftragter - erstellte Dokumentation „Die Sanierung der Spandauer Vorstadt 1993-2008. Konzeption - Entwicklungsprozesse - Ergebnisse“ vom Mai 2009 (im Folgenden: „Die Sanierung der Spandauer Vorstadt“) verwiesen. Diese lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1, 1. Var. VwGO ist teilweise begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 27. Juni 2008 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 3. August 2010 ist rechtswidrig, soweit der geforderte sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag die Höhe von 24.556,80 Euro übersteigt (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Ermächtigungsgrundlage für den Bescheid ist § 154 Abs. 1 Satz. 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Auf den Ausgleichsbetrag sind die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat (§ 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages ist dem Beitragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbare Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben (§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB).
2. In formeller Hinsicht begegnet der Bescheid keinen rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist dem Kläger vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages hinreichend Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung nach Maßgabe des § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB gegeben worden.
3. Materiell rechtlich erweist sich der Bescheid teilweise als rechtswidrig, weil der Beklagte die Anrechnungsregel des § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB unberücksichtigt gelassen hat.
Die Voraussetzungen für die Erhebung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages liegen vor. Die vom Beklagten nach der Multifaktorenanalyse im Rahmen seines Wertermittlungsspielraumes sachverständig beurteilten Bodenwertsteigerungen beruhen auf einer ordnungsgemäß festgelegten, durchgeführten und abgeschlossenen Sanierung. Der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag ist jedoch ausgehend vom Endwert zu ermitteln und um anrechenbaren Eigentümerleistungen (Baumaßnahmen, § 148 BauGB) zu mindern.
Im Einzelnen:
3.1. Die Sanierung des klägerischen Grundstücks war gemäß § 163 Abs. 1 BauGB mit Erklärung des Bezirksamtes vom 15. September 2005 abgeschlossen. Wertermittlungsstichtag für den Maßnahmebodenwert ist damit das Datum der Abschlusserklärung. Der Kläger ist als Eigentümer des Grundstücks G... Straße 32 ausgleichsbetragspflichtig.
3.2. Der Erhebung des Ausgleichsbetrages kann nicht entgegengehalten werden, die Sanierung sei nicht erforderlich gewesen, insbesondere hätten die Sanierungsziele auch mit anderen Mitteln des Städtebaurechts erreicht werden können.
Zwar müssen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gemäß §§ 136 ff. BauGB zur Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - BVerwG 4 BN 60/09 -, juris Rn. 3); die „Notwendigkeit der Sanierung“ wird in § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB ausdrücklich vorausgesetzt. Indes kann bei Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Erforderlichkeit für eine Anwendung des Sanierungsrechts gegeben ist. Die Erforderlichkeitsprüfung dient nicht dem Nachweis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre. Die Erforderlichkeit ist vielmehr bereits dann zu bejahen, wenn die Gemeinde aufgrund vertretbarer (plausibler) Einschätzung die Anwendung des sanierungsrechtlichen Instrumentariums als geboten erachtet (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19. Januar 2011 - OVG 2 D 146/08.NE -, juris Rn. 86 f. m.w.N.). Die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes ist im Hinblick auf etwaige Alternativmaßnahmen - auch im Lichte des Abwägungsgebotes aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB - nur dann fehlerhaft, wenn diese Alternativen eindeutig vorzugswürdig sind (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, ebd., Rn. 99 m.w.N.). Bei der Entscheidung, ob das sanierungsrechtliche Instrumentarium erforderlich ist, steht der Gemeinde somit ein breiter Beurteilungsspielraum zu (so für Sanierungsmaßnahmen nach dem früheren Städtebauförderungsgesetz - StBauFG - auch schon OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - OVG 1 BA 37/93 -, juris Rn. 64 m.w.N.).
Der auf diese Weise begrenzten gerichtlichen Kontrolle hält die Festlegung des Sanierungsgebietes Spandauer Vorstadt unter dem hier zunächst zu erörternden Aspekt, ob Sanierungsmaßnahmen erforderlich waren, stand. Hinsichtlich der städtebaulichen Missstände, die die Erforderlichkeit nach dem zuvor Gesagten indizieren, verweist die Kammer auf die vorbereitenden Untersuchungen des Beklagten, insbesondere auf die Dokumentation „Die Sanierung der Spandauer Vorstadt“ und die darin zusammengefassten Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen Berlin-Mitte (Bd. 1, S. 70 ff). Eindeutig vorzugswürdige Alternativmaßnahmen sind nicht erkennbar. Dies nicht zuletzt auch mit Rücksicht darauf, dass Sanierung im Sinne der §§ 136 ff. BauGB nach den Vorstellungen des Gesetzgebers eine städtebauliche Gesamtmaßnahme ist, die eine Koordination sehr unterschiedlicher Einzelmaßnahmen erfordert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010, a.a.O., Rn. 7). Ein Vorgehen nach den §§ 136 ff. BauGB ist daher besonders zur Lösung von städtebaulichen Problemen in Gebieten bestimmt, in denen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen angezeigt ist, weil in den betreffenden Gebieten nicht nur einzelne, sondern ein Bündel städtebaulicher Maßnahmen erforderlich sind (vgl. Krautzberger in: Battis/ders./Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 136 Rn. 3). Daher kann die Betrachtung nicht auf das Vorhandensein eines erheblichen privaten Investitionsdrucks reduziert werden, um eine Erforderlichkeit in Abrede zu stellen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23. April 2013 - OVG 2 S 36.13-, S. 3 d. amtl. Abdr.).
3.3. Soweit der Kläger meint, die Festsetzung als Sanierungsgebiet und damit die Erhebung eines Ausgleichsbetrages sei auch deshalb unwirksam, weil die Ziele und Zwecke der Sanierung nicht ordnungsgemäß festgelegt worden seien, es insbesondere teilweise an einer Konkretisierung der Sanierungsziele und deren Legitimation durch Beschlüsse der Bezirksverordnetenversammlung fehle, folgt die Kammer dieser Rechtsauffassung nicht. Die Ziele und Zwecke der Sanierung sind festgelegt und im Laufe des Sanierungsverfahrens konkretisiert worden (vgl. dazu: Die Sanierung der Spandauer Vorstadt, Bd. 1, S. 136 ff.). Eine Legitimierung durch die Bezirksverordnetenversammlung (der Gemeindevertretung) sieht das Baugesetzbuch bzw. das Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch Berlin - AGBauGB Bln - nicht vor. Zwar ist dem Kläger zuzugeben, dass die Sanierung nicht lediglich als Geschäft der laufenden Verwaltung qualifiziert werden kann (so aber: OVG Lüneburg, Urteil vom 30. Oktober 1986 - OVG 6 A 32/85 -, ZfBR 1987, 206; ablehnend: Krautzberger, StädtebauförderungsR, Loseblatt, Stand: Juli 2015, Teil C § 140 Rn. 43). Entgegen der in der Literatur (Möller/Lammek/Hatz, GE 2013, 168, 172 f.) geäußerten Auffassung ergibt sich aus der dort zitierten Rechtsprechung indes nicht die Erforderlichkeit einer Beschlussfassung durch die Gemeinde für jede Konkretisierung der Sanierungsziele, sondern allenfalls für Konkretisierungen, die im Zusammenhang mit der Versagung oder Erteilung einer sanierungs- oder entwicklungsrechtlichen Genehmigung stehen. In diesem Zusammenhang sind auch die vom Kläger im Übrigen für seine Rechtsauffassung benannten Literaturmeinungen und die zitierte Rechtsprechung zu verstehen. Eine strikte Beschlussfassung der Gemeindevertretung wird ohnehin nicht verlangt. So mahnt Fieseler (NVwZ 1997, 867, 868) lediglich an, in der Praxis werde empfohlen, auch bei einer späteren Konkretisierung der Sanierungsziele die Zustimmung des Gemeinderates bzw. des zuständigen Vertretungsorgans zur Sanierungskonzeption einzuholen. Auch das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt (Beschluss vom 4. August 2011 - OVG 2 L 112/10 -, juris Rn. 19 u. 23) geht zwar davon aus, dass ein Sanierungskonzept grundsätzlich von der Gemeindevertretung zu beschließen oder zumindest zu billigen sei, weist aber zugleich ausdrücklich darauf hin, dass auch nur „informell“ konkretisierte Planungsziele genügen können, um die sanierungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens beurteilen zu können.
Welche Form die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung haben muss, ergibt sich aus der Zuständigkeitsregelung einerseits und aus der jeweiligen Funktion bzw. Zweckbestimmung des Sanierungskonzepts und lässt sich somit nicht generell beantworten (Krautzberger, StädtebauförderungsR, a.a.O., Teil C § 140 Rdn. 44). Der maßgebliche rechtliche Rahmen wird durch § 140 Nr. 3 BauGB gebildet, wonach die Vorbereitung der Sanierung als Aufgabe der Gemeinde die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung umfasst, und ferner von § 26 Abs. 1 Satz. 2 und 3 AGBauGB Bln. Danach bestimmt die zuständige Senatsverwaltung unter Beteiligung der Bezirke die grundsätzlichen Sanierungsziele. Deren Festlegung wird daher als Verwaltungsaufgabe verstanden, wenngleich die Sanierungsverordnung selbst und damit auch deren Begründung gemäß Art. 64 Abs. 3 VvB (hier Art. 47 Abs. 1 VvB a.F.) dem Abgeordnetenhaus zur Kenntnisnahme vorzulegen ist. Im Übrigen ist die Zuständigkeit der Hauptverwaltung zur Änderung von Sanierungszielen bei deren grundsätzlicher oder gesamtstädtischer Bedeutung gegeben (§ 26 Abs. 2 AGBauGB Bln). In allen anderen Fällen handelt es sich gemäß § 4 Abs. 1 des Allgemeinen Zuständigkeitsgesetzes - AZG - i.V.m. Nr. 8 ZustKat AZG um Bezirksaufgaben. Eine Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung (§ 5 Bezirksverwaltungsgesetz - BzVwG -) wird vom Gesetz nicht gefordert.
Den genannten gesetzlichen Bestimmungen ist vorliegend genügt. Mit der förmlichen Festlegung der Spandauer Vorstadt als Sanierungsgebiet durch die dem Abgeordnetenhaus vorgelegte Verordnung (§ 24 Abs. 1 AGBauGB Bln) ist eine demokratische Legitimation erfolgt, die die in der Begründung der Verordnung hierzu am 31. August 1993 vom Senat beschlossenen Leitsätze zur Stadterneuerung ebenso umfasst, wie die Ziele und Zwecke der Sanierung - das Neuordnungsprogramm - für die Spandauer Vorstadt (abgedruckt in: Die Sanierung der Spandauer Vorstadt, Bd. 1, S. 124 ff.). Im weiteren Verlauf des Sanierungsprozesses hat das Bezirksamt den Beschluss-Nr. 144 vom 17. Oktober 2000 zur Änderung von Sanierungszielen und zur Erarbeitung und Beschlussfassung von Blockkonzepten und zur Einbringung einer Vorlage – zur Beschlussfassung – bei der Bezirksverordnetenversammlung gefasst. Deren Beschlussfassung ist zwar nicht dokumentiert, steht aber auch nicht ernsthaft in Frage. Die Fortschreibung der Rahmenplanung der Sanierung, die weitere Konkretisierung der Sanierungsziele und eine Erläuterung der Vorgehensweise einschließlich der Instrumente der Realisierung sind ausführlich dokumentiert (Die Sanierung der Spandauer Vorstadt, Bd. 1, S. 136 ff.). Hierauf verweist die Kammer. Zur Steuerung der Sanierung wurden u.a. auch Beschlüsse des Bezirksamtes gefasst (siehe zu den Blockkonzepten: Die Sanierung, Bd. 1, S 149 ff.). Auch wenn die Sanierungsverwaltungsstelle und diese unterstützend, der Sanierungsbeauftragte wesentliche konzeptionelle Aufgaben wahrgenommen haben, steht für die Kammer außer Frage, dass die Sanierungsziele und deren Zwecke mit Zustimmung bzw. mindestens zustimmender Billigung der Bezirksverordnetenversammlung erarbeitet wurden. Der Heranziehung des Klägers zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag steht daher eine im Einzelnen unterbliebene Beschlussfassung nicht entgegen.
Wollte man dies anders sehen, so müsste sich der Kläger im Übrigen entgegenhalten lassen, keine Sanierungsmaßnahmen konkret benannt zu haben, deren Berücksichtigung als bodenwertsteigernd auf einer nicht hinreichend legitimierten Änderung eines Sanierungszieles beruht. Denn der Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag kann dann nicht pauschal mit diesem Einwand begegnet werden, wenn eine demokratisch legitimierte Sanierungssatzung – in Berlin in Form einer Rechtsverordnung des Senats – vorliegt und die Sanierung mittels entsprechender Investitionen und/oder sonstiger Maßnahmen durchgeführt wurde (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23. April 2013, a.a.O., S. 4).
3.4. Soweit der Kläger rügt, der Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrages stehe ein Verstoß gegen die Grundsätze des Mitteleinsatzes entgegen, teilt die Kammer das diesem Einwand zugrunde liegende Verständnis nicht. Die Bestimmung einer sanierungsbedingten Werterhöhung im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB ist nicht auf eine Berücksichtigung von Maßnahmen beschränkt, die auf dem Einsatz von Städtebauförderungsmitteln im engeren Sinne beruhen. Maßgeblich ist vielmehr ausschließlich, dass eine Bodenwerterhöhung durch die Sanierung bedingt ist. Welche Finanzmittel für die Sanierung zum Einsatz gekommen sind, ist dabei unerheblich. Die Berücksichtigungsfähigkeit ist ausschließlich danach zu bestimmen, dass der Einsatz der Mittel an den Zielen und Zwecken der Sanierung zu messen ist.
Die Finanzierung der Sanierung ist gekennzeichnet durch eine Bündelung vorhandener Ressourcen einschließlich privater Finanzmittel (zu den einzelnen Städtebauförderungsprogrammen siehe: Krautzberger, StädtebauförderungsR, a.a.O.,Teil E, zur Bündelung der Städtebauförderung mit anderen stadtentwicklungspolitisch relevanten Förderprogrammen und Initiativen außerhalb der Städtebauförderung: ebd. Teil D 8.).
Im Rahmen ihrer Gesamtzuständigkeit für die Sanierung ist die Gemeinde für deren Finanzierung verantwortlich. Sie trägt die Kosten der Vorbereitung und der Ordnungsmaßnahmen (vgl. §§ 140, 147 BauGB). Die baulichen Maßnahmen hat indes der jeweilige private oder öffentliche Eigentümer zu finanzieren (vgl. § 148 BauGB). Die öffentlichen Aufgabenträger unterstützen die Gemeinde bei der Vorbereitung und Durchführung einschließlich der Finanzierung (vgl. §§ 139, 149, 164a Abs. 1 Satz 2 BauGB). Eine wesentliche Bedeutung ist auch der Gewährung von Bundesfinanzhilfen für die Städtebauförderung gemäß Art. 104b GG i.V.m. den jeweiligen Verwaltungsvereinbarungen zwischen dem Bund und den Ländern beizumessen. Die Finanzierung und Förderung der Sanierung bestimmt sich im Einzelnen nach den Richtlinien und Erlassen der Länder. Hinsichtlich des Einsatzes von Städtebauförderungsmitteln gilt der Grundsatz der Subsidiarität (§ 164a Abs. 1 Satz 2 BauGB). Städtebauförderungsmittel werden nur gewährt, wenn die Kosten nicht anderweitig gedeckt werden können. Die Fördermittel für die Sanierung werden gegenüber Mitteln aus anderen Haushalten grundsätzlich nachrangig eingesetzt. Vorrangig sind daher Mittel aus anderen öffentlichen Haushalten zu verwenden, z.B. solche für den Wohnungsbau und die Wohnungsmodernisierung, die Verbesserung der Verkehrsverhältnisse in den Gemeinden, die Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur und die der Agrarstruktur. Dies erfordert eine hinreichend sachliche und zeitliche Abstimmung des Einsatzes der Städtebauförderungsmittel mit dem Einsatz von Mitteln aus anderen Haushalten, vgl. §§ 139, 149 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 5 und 6, § 164a Abs. 1 Satz 2 BauGB (Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Loseblatt, Stand August 2015, § 164a Rn. 16). § 164a BauGB (siehe auch § 39 Abs. 4 StBauFG) geht mithin von der Annahme aus, dass aus öffentlichen Haushalten weitere Mittel für Maßnahmen, deren Finanzierung bzw. Förderung zwar auf einer anderen gesetzlichen Grundlage beruht, die aber gleichwohl in einem engen sachlichen Zusammenhang mit der Sanierungsmaßnahme stehen, eingesetzt werden, um damit Maßnahmen im Rahmen der Sanierung durchführen zu können (Stemmler in: Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow , Berliner Kommentar zum BauGB, Loseblatt, Stand Oktober 2015, § 164a Rn. 7). Es bedarf daher letztlich für die Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung keiner Zuordnung, ob einzelne hierfür verwendete Mittel als Städtebauförderungsmittel im engeren Sinne zu qualifizieren sind. Maßgeblich ist allein der tatsächliche Mitteleinsatz im Rahmen der Sanierungsziele. Die Gemeinde ist gemäß § 156a Abs. 3 BauGB lediglich verpflichtet, bei der Errechnung eines etwaigen Überschusses nach Absatz 1 dieser Vorschrift Zuschüsse abzuziehen, die ihr oder Eigentümern aus Mitteln eines anderen öffentlichen Haushalts zur Deckung von Kosten der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierungsmaßnahmen gewährt worden sind. Dies gilt aber gerade nicht für die Städtebauförderungsmittel von Bund und Ländern, die die Gemeinde zur Durchführung der Sanierung erhalten hat und ihr verbleiben sollen (Löhr, in Battis/Krautzberger/ders., BauGB, 12. Aufl. 2014, § 156a Rn. 6). Überschüsse im Sinne des § 156a BauGB stehen vorliegend nicht in Rede, da die Gesamteinnahmen der Ausgleichsbeträge weit hinter den aufgewendeten öffentlichen Mittel der Städtebauförderung in Höhe ca. 215 Mio. Euro zurückbleiben. Zu letzteren zählen auch die Mittel aus Programmen wie Soziale Stadt, Stadtumbau Ost, aktive Stadt- und Ortsteilzentren oder auch Städtebaulicher Denkmalschutz (Krautzberger, StädtebauförderungsR, a.a.O., Teil E). Auch diese Mittel können entgegen der Ansicht des Klägers in Sanierungsgebieten bodenwerterhöhend eingesetzt werden.
Aus dem bundesgesetzlichen Regelungssystem der Sanierung als Gesamtmaßnahme und den Finanzierungsgrundsätzen folgt zugleich, dass auch die zur Verbesserung der öffentlichen Verkehrsflächen eingesetzten Mittel Berücksichtigung finden durften. Dies ergibt sich bereits daraus, dass zu den Ordnungsmaßnahmen der Gemeinde gemäß § 147 Satz 1 Nr. 4 BauGB auch die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen zählt. Die enge Verknüpfung von Erschließungsanlagen und Sanierung findet auch in den gesetzlichen Kriterien zur Beurteilung städtebaulicher Missstände ihren Niederschlag (§ 136 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. g BauGB). Dass die aus den im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet durchgeführten Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen resultierenden Bodenwerterhöhungen bei der Ermittlung des Endwertes zu berücksichtigen sind, folgt aus § 153 Abs. 4 und § 154 Abs. 2 BauGB, nach denen der Wert ausdrücklich unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes zu ermitteln ist (Krautzberger, StädtebauförderungsR, a.a.O.,Teil C § 154 Rn. 65). Überdies ergibt sich aus der Regelung des § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB, dass sanierungsrechtlich auch die Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB Eingang in die Bestimmung der Bodenwerterhöhung findet. Für den darin geregelten Ausschluss der Beitragspflicht für Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet kommt es im Einzelfall auch nicht auf das Erfordernis einer Ausbaumaßnahme an, d.h., ob die Ausbaumaßnahme im Einzelfall nach den Zielen und Zwecken der Sanierungsmaßnahme erforderlich war und deshalb eine Ordnungsmaßnahme im Sinne des § 147 Satz 1 Nr. 4 BauGB darstellt. Vielmehr wird dies vom Gesetzgeber für innerhalb eines Sanierungsgebietes belegene Erschließungsanlagen generell unterstellt. Es ist daher davon auszugehen, dass es sich bei der Verbesserung von Anbaustraßen gemäß § 147 Satz 1 Nr. 4 BauGB um Ordnungsmaßnahmen handelt, die im Sinne des § 146 Abs. 1 BauGB für die Ziele und Zwecke der Sanierung erforderlich sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7/98 -, juris Rn. 22).
3.5. Der Erhebung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auf der Grundlage der Zielbaummethode (Multifaktorenanalyse) kann nicht mit Erfolg entgegen gehalten werden, die Verbesserung der Gebietsqualität beruhe im Wesentlichen auf sog. wendebedingten Effekten und sei der Lage der Grundstücke im Innenstadtbereich und des sich hierauf nach 1990 konzentrierenden Investoreninteresses geschuldet. Der Einwand einer fehlenden Kausalität zwischen der Gebietsentwicklung und der Festsetzung des Sanierungsgebietes (vgl. § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB) greift nicht durch. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sämtliche in einem Sanierungsgebiet entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung durchgeführten Maßnahmen erst durch die städtebauliche Veranstaltung ausgelöst worden sind (Kleiber in: ders., Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014, Abschnitt VI Rn. 561). Die Kausalität ist bereits deshalb zu bejahen, weil mit der Festlegung des Sanierungsgebietes der rechtliche Rahmen und die Investitionssicherheit für private Maßnahmen geschaffen werden. Die Sanierung und der Sanierungserfolg beruhen zudem wesentlich auch auf den vom Bezirk durchgeführten Maßnahmen und dem Einsatz öffentlicher Mittel. Die Ausweisung als Sanierungsgebiet kann für den konkret nach der Sanierung bestehenden Zustand nicht hinweg gedacht werden. Zur Bedeutung dieses klägerischen Einwandes ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Einordnung der Verbesserungen des Stadtbildes und der Wohnquartiere als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nicht entgegensteht, dass Private durch Investitionen zum Sanierungserfolg beigetragen haben. Es ist gerade (auch) Ziel jeder Sanierung, die Rahmenbedingungen für private Investitionen zu schaffen (vgl. Lessat/Gaulke/Rother, Expertise über die Anstoßwirkung öffentlicher Mittel in der Städtebauförderung, 1996). Selbst wenn einzelne Maßnahmen auch ohne eine Sanierungsgebietsausweisung erfolgt wären, stünde dies einer Wertabschöpfung im Wege des Ausgleichsbetrages grundsätzlich nicht entgegen. Es steht in der planerischen Verantwortung einer Gemeinde, ob sie ein Gebiet als Sanierungsgebiet festlegt und damit entsprechende Maßnahmen unter meist erheblichem Kosteneinsatz bündelt und damit effizient durchführt (vgl. VG Bremen, Urteil vom 23. Februar 2005 - VG 1 K 2694/02 -, juris Rn. 47). Hinsichtlich der privaten Investitionen ist auch zu berücksichtigen, dass die Ausweisung als Sanierungsgebiet steuerliche Vorteile bietet, die in dieser Form sonst (mit Ausnahme städtebaulicher Entwicklungsgebiete) für Anleger nicht zu erzielen wären (vgl. § 7h EStG). Zudem ist es nicht erforderlich, dass der Beklagte im Rahmen der Multifaktorenanalyse die Kausalität zwischen Sanierungsmaßnahme und Bodenwertsteigerung im Einzelnen belegt, wenn die Verbesserungen der in die Multifaktorenanalyse einzustellenden Faktoren Verbesserungen der Gebietsqualität bewirken (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Juni 2010 - OVG 2 S 23.10 -, juris Rn. 6). Angesichts des Gesamtvolumens öffentlicher Fördermittel von über 145 Mio. Euro zuzüglich mittelbar durch Steuervergünstigungen eingesetzter öffentlicher Mittel in Form von staatlichen Mindereinnahmen wird deutlich, dass zumindest als wesentliche Bedingung für die Verbesserung der städtebaulichen Situation die Ausweisung als Sanierungsgebiet anzusehen ist und dies die Abschöpfung der Bodenwerterhöhung rechtfertigt.
Sämtlichen Einwendungen des Klägers im Zusammenhang mit sog. wendebedingten oder externen Effekten ist nach Auffassung der Kammer ausschließlich im Rahmen des Anrechnungstatbestandes des § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB Rechnung zu tragen. Sie stellen damit die Bewertung des Beklagten anhand der Zielbaumkriterien zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nicht in Frage.
3.6. Der Multifaktorenanalyse auf der Grundlage von Bodenrichtwerten kann auch nicht mit Erfolg entgegen gehalten werde, deren Anwendung verstoße gegen einen Vorrang des Vergleichswertverfahrens (§ 15, 16 ImmoWertV). Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 BauGB nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz, insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln ist (BVerwG, Beschlüsse vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 -, juris Rn. 5 u. BVerwG 4 B 11.10 -, juris Rn. 6). Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten Immobilienwertermittlungsverordnung, der jedoch keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt (Zur früheren Wertermittlungsverordnung: BVerwG Urteile vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01 -, juris Rn. 21 und vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31/13 -, juris Rn. 7). Abgesehen davon, dass im Rahmen des Vergleichswertverfahrens auch nach der Immobilienwertermittlungsverordnung der Bodenwert auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden kann (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV), kann es schon deshalb keinen zwingenden Vorrang des Vergleichswertverfahrens in Form von Vergleichskaufpreisen im Rahmen der Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages geben, weil – wie bereits benannt – sich die unmittelbare Bindungswirkung auf die Tätigkeit der Gutachterausschüsse beschränkt, diese aber gerade nicht mit der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge von Gesetzes wegen betraut sind. Die Behörde bewegt sich mithin im Rahmen des ihr zustehenden Wertermittlungsspielraumes, wenn sie ausgehend von geeigneten Bodenrichtwerten die Multifaktorenanalyse als anerkannte Wertermittlungsmethode ihrer Berechnung zu Grunde legt. Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung getroffen. Die Vorgaben der Immobilienwertverordnung machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Nicht zuletzt ist auch das Zielbaumverfahren im Kern nichts anderes als ein operationalisiertes Vergleichswertverfahren (Kleiber in ders., a.a.O., Abschnitt VI Rdn. 655). Im Übrigen findet, soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O., juris Rn. 12). Ergänzend sei angemerkt, dass selbst wenn hinreichend konkrete Verkaufsfälle unbebauter Grundstücke zum Qualitätsstichtag für den Anfangswert zur Verfügung gestanden hätten, das Marktgeschehen auch dadurch beeinflusst war, dass 96,3 % der insgesamt ca. 600 Grundstücke der Spandauer Vorstadt restitutionsbelastet waren (Die Sanierung der Spandauer Vorstadt, Bd. 1, S. 50).
3.7. Der Beklagte hat seinen Wertermittlungsspielraum durch die Anwendung des von einem Sachverständigengremium entwickelten Zielbaumschemas für Wohnnutzung und Mischnutzung der Ausprägung „W“ nicht überschritten. Die diesbezüglichen Einwendungen des Klägers greifen nicht durch.
a. Die Kriterien des Zielbaumes im Einzelnen begegnen keinen rechtlichen Bedenken. Die getroffene Auswahl ist zwar nicht zwingend, aber vom Beurteilungsspielraum gedeckt. Denn maßgeblich ist, dass bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist, da die eigentliche Bewertung immer nur eine sachverständige Schätzung darstellen kann, die Erfahrung und Sachkunde voraussetzt (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002, a.a.O.,juris Rn. 29). Dies gilt nicht nur für die Einzelbewertung („Benotung“) von wertbestimmenden Faktoren, sondern auch für die Auswahl der Lagekriterien selbst. Es müssen allerdings bei jeder Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet werden. Hierzu können die Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung herangezogen werden. Gemäß § 2 ImmoWertV sind der Wertermittlung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag zugrunde zu legen. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV). Lagemerkmale von Grundstücken sind gemäß § 6 Abs. 4 ImmoWertV insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. Hierbei handelt es sich um Kriterien zur Lagebeziehung eines Grundstücks zu seiner Umgebung (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, a.a.O., Abschnitt IV Rdn. 121).
b. Hiervon ausgehend greifen die Einwendungen des Klägers zur Geeignetheit der Zielbaumkriterien, deren Gewichtungen, Bewertungen und Annahmen nicht durch. Im Zielbaum „W“ werden einzelne Bereichseigenschaften erfasst und Lagekriterien aufgestellt, deren Auswahl und Gewichtung auf sachverständiger Einschätzung beruht. Es ist nicht erkennbar, dass der anzuerkennende Bewertungsspielraum überschritten wäre. Die Gewichtung und Anwendung der Lagekriterien lassen keinen Rechtsfehler erkennen.
Das Zielbaumschema gliedert die auf den Bodenwert einwirkenden Einflussgrößen in drei Bereichseigenschaften eines Quartiers („Städtebauliche Qualität“; „Freiflächen/ökologische Qualität“; „Infrastruktur“). Innerhalb der Bereichseigenschaft „Städtebauliche Qualität“ differenziert das Schema weiter nach den sechs Lagekriterien „Stadtbild/städtebauliche Struktur“, „Bebauungsdichte“, „Erneuerungsbedarf“, „Ausstattung der Wohnungen“, „Bodenordnende Maßnahmen“ und „Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums“, innerhalb der Bereichseigenschaft „Freiflächen/ökologische Qualität“ nach den drei Lagekriterien „Öffentliche Grün- und Freiflächen“, „Private Freiflächen“ und „Luft- und Lärmbelastung“ und innerhalb des Bereichsmerkmals „Infrastruktur“ nach den drei Lagekriterien „Öffentliche Infrastruktur“, „Verkehrssituation“ und „Einzelhandel, Dienstleistungen und Kultur“. Diese in den Zielbaum übernommenen Eigenschaften und Kriterien orientieren sich nachvollziehbar an der Beschreibung der städtebaulichen Missstände, wie sie in § 136 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a bis g BauGB mit Bezug auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, sowie die Sicherheit der in einem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen und in § 136 Abs. 3 Nr. 2 Buchst. a bis c BauGB mit Bezug auf die Funktionsfähigkeit des Gebiets enthalten sind. Eine Unvollständigkeit oder Fehlgewichtung der herangezogenen Kriterien ist vor diesem Hintergrund nicht erkennbar. Vielmehr bilden die Kriterien im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmende Merkmale ab.
Deren Geeignetheit wird vom Kläger nicht durchgreifend in Frage gestellt. So tragen der Erneuerungsbedarf und die Ausstattung der Wohnungen eindeutig zur Qualität der Wohnlage und damit maßgeblich auch zum Bodenwert eines fiktiv unbebauten Grundstücks im Gebiet bei. Gleiches gilt für die privaten Freiflächen, mit denen ggf. auch eine Entlastung der öffentlichen Grünflächen einhergeht. Die Luft- und Lärmbelastung sind zweifelsohne wertbestimmende Grundstücksmerkmale. Es handelt sich sämtlich um Lagebeziehungen eines Grundstücks zu der Umgebung, deren Bestandteile ausdrücklich auch durch „die Nachbarschaft“ mitbestimmt werden (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV).
Soweit der Kläger „Mehrfachgewichtungen“ rügt, dringt er damit nicht durch. Im Zielbaumschema erfolgen keine Doppelbewertungen, sondern die einzelnen Lagekriterien werden jeweils zu insgesamt drei Bewertungsblöcken zusammengefasst. Eine unzulässige mehrfache Berücksichtigung einzelner Maßnahmen zu Lasten des Ausgleichspflichtigen ist ausweislich der Begründung des städtebaulichen Bewertungsrahmens nicht zu besorgen. Wenn z.B. der hohe Anteil an Kohleöfen als (negatives) Qualitätsmerkmal sowohl bei der Ausstattung der Wohnungen wie auch im Lagekriterium Luft- und Lärmbelastung benannt wird, so werden damit gleichwohl unterschiedliche Merkmale erfasst. Denn einerseits steigt der Wohnstandard im Falle einer Zentralheizung und anderseits zeitigt die Umstellung von Kohleöfen auf umweltfreundlichere Heizungsarten positive Effekte für die Luftbelastung. Es kann sich mithin eine Maßnahme auf verschieden Lagekriterien in deren spezifischen Aussagewert auswirken. Dies darf daher auch entsprechend berücksichtigt werden.
Soweit der Kläger geltend macht, es sei mindestens eine „zonenscharfe“ Differenzierung erforderlich, hat er nicht aufgezeigt, in welcher Weise sein Grundstück von den getroffenen Feststellungen bzw. Prognosen zum Endwert des Gesamtgebietes (negativ) in seinen wertbeeinflussenden Merkmalen (vgl. § 6 ImmoWertV) abweicht.
Vielmehr sind sämtliche Zielbaumkriterien und deren Qualitätsverbesserung auch für die Wertermittlung des klägerischen Grundstücks heranzuziehen.
c. Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch die Festlegung des veränderlichen Lagewertanteils mit maximal 25% (LVmax). Auch insoweit hat der Beklagte den Rahmen des ihm zustehenden Bewertungsspielraumes nicht überschritten. Hierzu hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 26. Januar 2011 - VG 13 A 192.08 – ausgeführt (S. 8 des amtl. Abdr.):
„Wie der Beklagte im Einzelnen erläutert hat, geht die Festlegung dieses maximalen Lagewertanteils auf ein Sachverständigengremium zurück, dem Mitglieder des GAA, externe Grundstückssachverständige sowie Mitarbeiter einzelner Sanierungsverwaltungsstellen und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angehörten. Auf der Grundlage von Bodenrichtwerten ausgewählter Vergleichsgebiete - aufgehobene Sanierungsgebiete einerseits sowie noch unsanierte, aber ebenfalls durch städtebauliche Missstände geschwächte Gebiete andererseits - sei im Jahre 2001 durch Gegenüberstellung der jeweiligen Anfangs- und Endwerte der mutmaßliche Sanierungseinfluss bewertet worden“.
Entsprechende Erläuterungen sind auch im vorliegenden gerichtlichen Verfahren erfolgt. Daher kann auch dahingestellt bleiben, ob die in der Literatur geübte Kritik zutrifft, wonach ein entscheidender Begründungsmangel bestehe, wenn der unveränderliche Bodenwertanteil in einem Gutachten als bloße Vorgabe eingeführt werde (so Kleiber, in: ders., a.a.O., Abschnitt VI Rn. 660). Sofern man einen Begründungsmangel (§ 39 VwVfG) annehmen wollte, wäre dieser jedenfalls gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln geheilt.
Zu dem Einwand des Klägers, der Ansatz eines landesweit einheitlichen veränderlichen Lageanteils sei bereits im theoretischen Ansatz verfehlt, hat der Beklagte zutreffend darauf hingewiesen, dass diese Festlegung nur bezüglich der Bodenwertverhältnisse in städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung findet. Diese weisen eine besondere Struktur auf und liegen nicht an beliebigen Stellen des Berliner Stadtgebiets. Auch wenn es zunächst plausibel erscheinen mag, dass z.B. in einem Stadtquartier wie Berlin-Dahlem der veränderliche Lagewertanteil deutlich geringer zu bewerten wäre als z.B. Berlin-Wedding, trifft ein solcher Vergleich indes nicht den Aussagegehalt des LVmax, denn Dahlem weist keine sanierungsbedürftigen städtebaulichen Missstände auf. Andererseits liegt der Wedding in Berlin-Mitte - und damit eigentlich in einer für Investitionen bevorzugten Lage - war bzw. ist aber mit städtebaulichen Missständen behaftet, denen durch Sanierungsmaßnahmen begegnet wurde bzw. werden kann.
Der Kläger zeigt auch nicht auf, dass die Annahme eines LVmax von 25 % für die Spandauer Vorstadt in der Weise verfehlt wäre, dass der Bewertungsspielraum überschritten wäre. Für die vorliegende Entscheidung kommt es nicht darauf an, ob dieser Wert tatsächlich für andere Sanierungsgebiete Geltung beanspruchen kann, dies kann daher dahingestellt bleiben. Soweit der Kläger, gestützt auf die von ihm vorgelegten gutachtlichen Stellungnahmen meint, auch die Spandauer Vorstadt sei nicht homogen und allein wegen der Höhe der Bodenwerte sollte bei den hochpreisigen Bereichen von einem niedrigerem unveränderlichen Bodenwertanteil ausgegangen werden (dürfen), ist diese Schlussfolgerung schon nicht zwingend. Jedenfalls aber handelt es sich bei dem klägerischen Grundstück um kein solches mit einem hochpreisigen Bodenrichtwert oder sonstigen erkennbaren Besonderheiten, die auf einen geringeren LVmax schließen ließen.
d. Das Bewertungsverfahren ist auch hinsichtlich der Beteiligung des Koordinierungsbüros zur Unterstützung der Stadterneuerung - Sanierungsbeauftragter - („Selbstevaluierung“) nicht zu beanstanden. Die Ermittlung und Erhebung von Ausgleichbeträgen ist behördliche Aufgabe in einem Verwaltungsverfahren, wobei sich die Behörden selbstverständlich auch externen Sachverstandes bedienen können, hierzu aber nicht verpflichtet sind. Die Berechnung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages ist namentlich nicht dem Gutachterausschuss zugewiesen. Das Baugesetzbuch schreibt zwar die Bildung von Gutachterausschüssen vor (§ 192 BauGB) und überträgt diesen verschiedene Aufgaben, dazu zählt indes nicht die Berechnung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages, sondern z.B. gemäß § 193 Abs. 1 Nr. 1 BauGB die Erstattung von Verkehrswertgutachten auf behördlichen Antrag hin (VG Berlin, Beschluss vom 23. April 2013 - VG 19 L 117.12 -, juris Rn. 47). Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte die ihm obliegende Letztentscheidungskompetenz und damit einhergehende pflichtgemäße Kontrolle der Mitwirkenden nicht wahrgenommen hat (OVG Berlin- Brandenburg, Beschluss vom 26. Januar 2015 - OVG 2 S 36.13 -, S. 10 d. amtl. Abdr.).
e. Soweit der Kläger rügt, sein Grundstück profitiere nicht von einer eventuellen Verbesserung der öffentlichen Grün- und Freiflächen, kann er mit diesem Einwand nicht gehört werden, weil es sich bei der Sanierung nach den §§ 126 ff. BauGB um einen Gesamtvorgang handelt, der sich auf das gesamte Sanierungsgebiet bezieht. Damit ist dem Ausgleichsbetragsschuldner der Einwand grundsätzlich abgeschnitten, gerade sein Grundstück habe einer Sanierung nicht bedurft oder habe nicht von Sanierungsmaßnahmen unmittelbar profitiert (vgl. etwa VG Göttingen, Urteil vom 14. Dezember 2010 - VG 2 A 54/09 -, juris Rn. 27 m.w.N.). Die Kammer vermag nicht zu erkennen, dass im vorliegenden Fall aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse im Sanierungsgebiet ausnahmsweise eine andere Einschätzung geboten wäre. Die Annahme, das Grundstück des Klägers profitiere auch beim dem Lagekriterium „Öffentliche Grün- und Freiflächen“ von den gebietsbezogenen Sanierungsmaßnahmen, bewegt sich im Rahmen des dem Beklagen eingeräumten Wertermittlungsspielraums. Nicht zuletzt liegt aber das Grundstück des Klägers auch im Einzugsbereich verschiedener Parkanlagen, wollte man diesen nach erschließungsbeitragsrechtlichen Maßstäben mit einer Entfernung von bis zu 200 m Luftlinie bestimmen (dazu: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 13. März 2013 - OVG 9 S 27.12 -, juris Rn. 8 m.w.N.). Das Grundstück grenzt unmittelbar an den S...-Kirchhof, den K...park; der A... Friedhof sowie die Grünfläche an der Gipsstraße liegen (noch) im 200m-Radius. Auch ist es nicht zu beanstanden, wenn der Beklagte den M...park in den Bewertungsrahmen einbezogen hat, obwohl dieser außerhalb des Sanierungsgebietes liegt. Ausnahmsweise können Einzelmaßnahmen der Sanierung auch außerhalb eines Sanierungsgebietes liegen. Voraussetzung für ihre Einbeziehung in die Gesamtmaßnahme ist jedoch, dass sie durch die Sanierung bedingt ist. Sanierungsbedingt im Sinne der §§ 147 Satz 3 BauGB, 148 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind solche Maßnahmen außerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind (§ 146 Abs. 1 BauGB), um städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB innerhalb des Sanierungsgebietes zu beheben, denen durch Maßnahmen innerhalb der Gebietsgrenzen nicht begegnet werden kann (Mathony, Von der Sanierungssatzung zum Ausgleichsbetrag, 2. Aufl. 2014, S. 31; siehe auch OVG Hamburg, Urteil vom 2. Februar 2012 - OVG 4 Bf 75/09 -, juris Rn. 39). Auch wenn diese Voraussetzungen nur in engen Grenzen anerkannt werden können, liegen sie hier vor. Der Beklagte hat überzeugend vorgetragen, dass der M...park von Beginn an in die Sanierungsziele einbezogen worden sei, weil die Befürchtung bestanden habe, den Versorgungsauftrag allein mit Grünflächen innerhalb des Gebietes nicht genügend erfüllen zu können. Da sich im Laufe der weiteren Sanierungsentwicklung gezeigt habe, dass auch im Gebiet selbst mehr Grünflächen als erwartet hätten geschaffen werden können, sei diesem Bedeutungswandel durch eine entsprechend geringe Gewichtung der Verbesserung Rechnung getragen worden. Angesichts des Gesamtumfangs der Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Grün- und Freiflächen mit einer Qualitätsverbesserung von der Notenstufe 4 auf (nur) 2,5 ist diese Angabe plausibel und das Ergebnis nicht zu beanstanden.
f. Die Verbesserung der Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraumes ist im städtebaulichen Bewertungsrahmen beschrieben und darin hinreichend plausibilisiert. Ergänzend zu den oben dargestellten Grundsätzen einer Berücksichtigung von Erschließungsanlangen folgt aus der „Ersetzung“ des Ausbaubeitragsrechts im Sinne des § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB zwar auch, dass der Berücksichtigung einer Erneuerung von Erschließungsanlagen ein sogenannter Reparaturstau entgegengehalten werden kann. Es bestehen jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Maßnahmen im Zusammenhang mit den Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt auf die Beseitigung eines beachtlichen Reparaturstaus beschränkt waren. Lediglich eine solche Beschränkung könnte einer Berücksichtigung im Ausgleichsbetrag entgegenstehen, weil bei einer Verbesserung und Erweiterung auch ein Verschleiß der bestehenden Anlagen einer Beitragserhebung nicht entgegensteht (zum Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt: Beschluss der Kammer vom 23. April 2013, a.a.O., juris Rn. 46). Vorliegend waren die Sanierungsmaßnahmen gerade nicht auf eine Reparatur des Straßenraums beschränkt, diese sind vielmehr nach spezifischen gestalterischen Anforderungen erfolgt. So wurde insbesondere gerade auch die G... Straße umgebaut und unter überwiegender Verwendung historischer Baumaterialien erneuert.
g. Auch hinsichtlich der Maßnahmen zur Verbesserung des Stellplatzangebotes, der Verkehrsführung und Belastung ist von einem weiten Kausalitätsbegriff auszugehen (siehe oben 3.5.).
Für den Neuordnungswert hat der Beklagte den Zeitpunkt des voraussichtlichen Abschlusses der Sanierung mit Ende 2007/Anfang 2008 zutreffend prognostiziert. Dieser Abschluss ist zeitnah zu dem prognostizierten Zeitpunkt mit der Aufhebung der Sanierungssatzung vom 15. Januar 2008 erfolgt.
3.8. Es fehlt für die Erhebung des Ausgleichsbetrages nicht an einem ordnungsgemäßen Gesamtabschluss der Sanierung (§ 154 Abs. 3 S. 1 BauGB). Abschluss der Sanierung ist nicht in allen Fällen gleichbedeutend mit Durchführung der Sanierung im Sinne von § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, sondern bezeichnet lediglich den förmlichen Akt der Aufhebung einer Sanierungssatzung bzw. einer Einzelentlassung eines Grundstücks aus der Sanierung (vgl. Külpmann, jurisPR-BVerwG 8/2015 Anm. 6). Der Verweis auf § 162 bzw. § 163 BauGB erschöpft sich in der Festlegung des Zeitpunktes, nach dem die persönliche Ausgleichspflicht und der Wertermittlungsstichtag zu bestimmen sind, sowie des Beginns der Verjährungsfrist. Denn ausgleichsbetragspflichtig ist die Person, der das Grundstück in dem Zeitpunkt gehört, zu dem die Sanierung förmlich abgeschlossen wird. Eigentumsänderungen nach Abschluss der Sanierung bleiben unberücksichtigt und lassen die Ausgleichspflicht des früheren Eigentümers unberührt. Der Abschluss der Sanierung markiert zugleich den Wertermittlungsstichtag. Dies ist in den Fällen einer Aufhebung der Sanierungssatzung nach § 162 BauGB der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird (§ 162 Abs. 2 BauGB) und zwar unabhängig vom Aufhebungsgrund. Ebenso wie der Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierungsmaßnahme auch dann der Wertermittlungsstichtag ist, wenn die Sanierungsarbeiten schon zu einem früheren Zeitpunkt tatsächlich abgeschlossen waren (Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 7. März 2003 - OVG 1 ME 341.01 -, juris Ls. 1), ist es für die Entstehung der Ausgleichspflicht ohne Bedeutung, ob die Sanierungsziele im Zeitpunkt der Aufhebung der Satzung (vollständig) erreicht worden sind. § 154 Abs. 3 S. 1 BauGB enthält keine Rechtsgrundverweisung auf § 162 BauGB in dem Sinne, dass die Voraussetzungen für eine Aufhebung der Sanierungssatzung in Form der (vollständigen) Durchführung der Sanierung vorliegen müssten. Dies folgt bereits aus den unterschiedlichen Tatbestandsalternativen des § 162 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BauGB, denn auch an die Aufgabe der Sanierungsabsicht aus anderen Gründen kann sich eine Ausgleichspflicht anschließen, deren Bemessung dann allerdings nach dem bis zur Aufhebung erreichten Stand der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung des Sanierungsgebietes zu erfolgen hat und mithin auch auf Null reduziert sein kann. Wenn sich z.B. die Sanierung als undurchführbar erweist (§ 162 Abs. 1 Nr. 2 BauGB), wäre gegebenenfalls trotz bereits aufgewendeter Sanierungsmittel keine Bodenwerterhöhung zu verzeichnen, denn der Ausgleichsbetrag bemisst sich nicht nach den Kosten der Sanierung, sondern nach der Bodenwerterhöhung des Grundstücks. § 162 Abs. 1 BauGB verfolgt einen vollständig anderen Regelungszweck als § 154 Abs. 3 BauGB. Es geht in § 162 Abs. 1 BauGB einzig um die Frage, ob noch ein sachlicher Grund für die sanierungsrechtlichen Verfügungsbeschränkungen besteht. Die normierten Voraussetzungen für eine Aufhebung der Sanierungssatzung geben einem Grundstückseigentümer zwar keinen Anspruch auf Erlass einer Aufhebungssatzung, dem Rechtsschutz des Betroffenen ist aber dadurch Rechnung zu tragen, dass in den entsprechenden Fällen insbesondere Versagungsgründe im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB nicht mehr von der Behörde geltend gemacht werden können (Krautzberger in Battis/ders/Löhr, a.a.O., § 162 Rn. 12). Gegebenenfalls ist eine Genehmigung nach § 145 BauGB zu erteilen, wenn eine Sanierungssatzung vor längerer Zeit erlassen worden ist, ohne dass seither das Sanierungsverfahren vorangetrieben wurde (BVerwG, Beschluss vom 10. September 1990 - BVerwG 4 B 126/90 -, juris). Vor dem Hintergrund dieses Regelungszweckes des § 162 BauGB sind auch die Literaturmeinungen zu verstehen, wonach eine erfolgreiche Durchführung der Sanierungsmaßnahmen voraussetze, dass die Gemeinde ihre Ordnungsmaßnahmen abgeschlossen habe (vgl. Möller/Lammek/Hatz, a.a.O. S. 175 m.w.N.). Mit dem Verweis in § 154 Abs. 3 BauGB auf § 162 BauGB werden keine materiellen Anforderungen an die Erhebung des Ausgleichsbetrages normiert. Deren Höhe bemisst sich gemäß § 154 Abs. 2 BauGB ausschließlich aus der Bestimmung des Unterschiedes des Bodenwertes, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Hierzu ist eine qualifizierte Feststellung des Neuordnungszustandes vorzunehmen, mithin nur eine erreichte Qualitätsverbesserung bezogen auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung zu berücksichtigen.
3.9. Die Bewertung des Beklagten beruht indes nicht auf zutreffenden und anzuerkennenden Voraussetzungen, soweit die Berechnung auf der Grundlage eines Anfangswertes vorgenommen wurde. Dieser ist zwar im Bodenrichtwertatlas vom Gutachterausschuss als Anfangswert ausgewiesen, diese Ausweisung hält einer Plausibilitätskontrolle jedoch nicht stand. Auch wenn gemäß § 10 Abs. 2 Nr. 3 ImmoWertV bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht, ausreichend in der Weise dargestellt sein mag, dass dieser als Anfangs- oder Endwert gekennzeichnet ist (vgl. § 19 Abs. 4 DVO-BauGB), so konnte sich die Kammer doch nicht von einer hinreichenden Plausibilität der Werte überzeugen. So weicht bereits der Zeitpunkt der herangezogenen Kauffälle aus den Jahren 1993/94 deutlich vom Qualitätsstichtag für den Anfangswert, dem 29. November 1990, ab. Ein Kriterienkatalog mit den Qualitätsmerkmalen 1990 ist nicht aufgestellt worden. Auch eine konjunkturelle Fortschreibung anhand der Entwicklungen in den umliegenden Gebieten begegnet rechtlichen Bedenken, denn damit können gerade keine (auch) entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswerte abgebildet werden. § 154 Abs. 2 BauGB verlangt jedoch gerade die Feststellung als sanierungs- und entwicklungsunbeeinflussten Wert (Kleiber, in ders., a.a.O., Abschnitt VI Rn. 285). Der Anfangswert im Sanierungsgebiet kann aber nicht zutreffend abgebildet werden, wenn sich die Anpassung nicht auf konjunkturelle Faktoren (Inflationsrate, Immobilienboom oder -flaute etc.) beschränkt, sondern im Wege einer Parallelbeurteilung auch entwicklungsbedingte Faktoren der Nachbargebiete mit berücksichtigt werden. Nicht zuletzt geht auch der Beklagte davon aus, dass nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme, aber auch in zeitlicher Nähe dazu, der Endwertzustand in der Regel den tatsächlich sichtbaren Gegebenheiten der Zustände von Grundstück und Quartier entspricht und es somit sinnvoll ist, die Zielbaum-Anwendung bei der Endwertqualität anzusetzen. Vorliegend ist mit ca. drei Jahren eine deutlich größere zeitliche Nähe zwischen dem Zeitpunkt der Einzelentlassung aus der Sanierung (September 2005) und der Aufhebung der Sanierungsverordnung (Januar 2008) gegenüber der Zeitspanne von ca. 15 Jahren zwischen dem Qualitätsstichtag für den Anfangswert (November 1990) und der Einzelentlassung gegeben.
Für die Berechnung des Ausgleichsbetrages ist daher vorliegend von dem sachverständig vom Beklagten mitgeteilten Endwert von 570,00 Euro/m² bezogen auf den Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungsverordnung, dem 10. Februar 2008, auszugehen (Gutachterliche Stellungnahme von Dr.-Ing. S... vom 14. März 2014, S. 27 u. 31 ). Dieser Wert errechnet sich aus dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2009 für Wohnbauflächen mit einer GFZ von 2,5 unter Abzug eines konjunkturellen linearen Anstiegs im Jahr 2008. Die Kammer folgt insoweit nicht den Ausführungen des Gutachters, der Bodenrichtwert vom 1.Januar 2009 könne nicht zur Grundlage der Beurteilung herangezogen werden, weil dieser Wert zum Wertermittlungsstichtag noch nicht zur Verfügung gestanden habe. Es ist kein rechtlicher Grund gegen den Ansatz dieses Bodenrichtwertes erkennbar. Denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Wertermittlung ist derjenige der letzten Behördenentscheidung (vgl. etwa Hessischer VGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VGH 3 A 1832/11 -, juris Rn. 40; VG Berlin, Beschluss vom 23. April 2013, a.a.O, juris Rn. 51; VG Göttingen, Urteil vom 14. Dezember 2010 - VG 2 A 54/09 -, juris Rn. 24; a.A. wohl VG München, Urteil vom 27. April 2015 - VG M 8 K 14.191 -, juris Rn. 55), hier also der Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides vom 3. August 2010. Die Kammer folgt daher aus Rechtsgründen nicht der Berechnung des Gutachters zur Endwertprognose unter Zugrundelegung des Wertermittlungsstichtages der Einzelentlassung aus der Sanierung. Nach Anpassung des Maßes des baulichen Nutzung (Koeffizient GFZ 2,50: 1,2003; Koeffizient GFZ 2,25: 1,1031) ergibt dies einen Endwert (hier formalrechtlich noch Endwertprognose) von 523,84 Euro/m² (570,00 Euro/m² × 1,1031 ÷1,2003) × 640m² = 335.257,60 Euro.
3.10. Der Berechnung des Anfangswertes kann sodann das Zielbaumschema „W“ mit Berechnung des Anfangswertes aus dem Endwert zu Grunde gelegt werden, wobei die Kammer wegen des Zeitablaufs nicht mehr auf eine Endwertprognose abstellt, sondern dem sich aus dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2009 konjunkturell bereinigten und umgerechneten Endwert ausgeht. Hinsichtlich der Qualitätsbewertungen ist von den vom Beklagten ermittelten Notenstufen auszugehen. Die qualitativen Veränderungen der einzelnen Zielbaumkriterien sind plausibel begründet und deren sachverständige Bewertung ist daher nicht zu beanstanden.
Daraus errechnet sich bei einem Endwert-Multiplikator von 0,87936 ein Anfangswert von rd. 460,64 Euro/m² und ein Gesamtanfangswert des 640 m² großen Grundstücks von 460,64 Euro/m² × 640m² = 294.809,00 Euro.
Die Berechnung erfolgt unter Anwendung der vom Beklagten herangezogenen Formeln. Soweit im Rahmen einer Verfassungsbeschwerde eines Grundstückseigentümers gegen die Richtigkeit der Berechnungsformeln des Beklagten Kritik geübt wird, folgt die Kammer dem Vorbringen des dortigen Beschwerdeführers nicht. Die Berechnung des Endwertmultiplikators ist eine mathematisch zutreffende Umsetzung der rechtlichen Vorgaben.
Nach der Überführung der Zielbaumergebnisse in ein normiertes Intervall (vier Stufen zwischen den Benotungen 1 bis 5) mit Wertungen von 0 bis 1 ergeben sich mit den Größen ZBA für den normierten Anfangswert und ZBE für den normierten Endwert relative Anteile vom maximal veränderlichen Lagewertanteil. Mit den Formeln 1-ZBE×LVmax und 1-ZBA×LVmax werden diese relativen Anteile am bestmöglichen Endwert (Emax) berechnet. Es handelt sich um eine proportionale Zuordnung mit Quotientengleichheit der Zahlenpaare (BWA÷BWE = (1-ZBA×LVmax)÷(1-ZBE×LVmax), wobei BWA den Anfangs- und BWE den Endwert bezeichnen. Da der maximale Endwert nur dann erreicht wäre, wenn sämtliche Lagekriterien im Zielbaum mit der Notenstufe 1 bewertet würden, sind die Produkte aus ZBA×LVmax sowie ZBE×LVmax (25 %) jeweils von 1 abzuziehen. Wie ausgeführt, ist der Ansatz eines LVmax von 25 % nicht zu beanstanden (siehe oben 3.7. c.). Der Wert 25 % ist keine fiktive Größe, wie in der Kritik hieran unterstellt, sondern ein sachverständig ermittelter Wert. Aus dem quotientengleichen Verhältnis BWA÷BWE = (1ZBA×0,25)÷(1-ZBE×0,25) lässt sich der Endwertmultiplikator mit der vom Beklagten verwendeten Formel zutreffend ermitteln. Soweit mit der Kritik das Fehlen einer Berechnungsgröße Emin (minimaler Endwert) gerügt wird, scheint verkannt zu werden, dass die theoretische Gesamtspanne der Bodenwertanteile bis zum Emax, die aus einem unveränderlichen und einem veränderlichen Lagewertanteil besteht, gerade auch solche Wertentwicklungen umfasst, die nur bei der Bestnote 1 vollständig erreicht wären. Zudem liegt ein Anfangswert in der Regel über dem unveränderlichen Bodenwertanteil, denn 75 % eines bestmöglichen Qualitätszustandes wären nur dann nicht überschritten, wenn das Grundstück vor Beginn der Sanierung in allen Punkten mit der schlechtesten Note 5 zu bewerten gewesen wäre. Emin ist damit letztlich nichts anderes als der jeweilige Anfangswert eines Grundstücks, der sich aus einem unveränderlichen Lagewertanteil von 75 % und der jeweiligen Gebietsqualität vor Beginn der Sanierung zusammensetzt. Dieser absolute Wert ist für die proportionale Zuordnung und Berechnung des Endwertmultiplikators jedoch ohne Bedeutung.
3.11. Der sich aus der Differenz zwischen Anfangswert und Endwert ergebende rechnerische Ausgleichsbetrag ist im Wege der Anrechnung zu reduzieren.
a. Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2, Hs. 1 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Als bodenwerterhöhende Maßnahmen kommen insbesondere solche in Betracht, die die Bebaubarkeit und die sonstige Nutzungs- und Ertragsfähigkeit des Grundstücks entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung verbessern. Dies sind zwar in erster Linie Ordnungsmaßnahmen, grundsätzlich sind aber auch die durch Baumaßnahmen bewirkten Bodenwerterhöhungen auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Da sich Anfangs- und Endwert des Grundstücks aber jeweils (nur) als der Bodenwert des Grundstücks definieren (§ 154 Abs. 2 BauGB), können bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages und mithin auch bei der Anrechnung nach Maßgabe des § 155 BauGB Baumaßnahmen zwar regelmäßig außer Betracht bleiben, da Aufwendungen zur Instandhaltung an Gebäuden eines Sanierungsgebietes unmittelbar nur dem nicht maßgeblichen Gebäudewert zu Gute kommen. Abweichend von diesen Grundsätzen müssen jedoch bei der Bodenwertermittlung solche Baumaßnahmen berücksichtigt werden, die sich nicht nur auf den Gesamtwert (Bodenwert und aufstehende Gebäude) des einzelnen Grundstücks, sondern auch auf das allgemeine Bodenwertgefüge, insbesondere die allgemeinen Lageverhältnisse auswirken. Dies können insbesondere aufeinander abgestimmte Baumaßnahmen auf einer Vielzahl von Grundstücken sein; z.B.:
Durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen in ihrer äußeren Gestaltung (z.B. Fassaden) an einer Vielzahl von Gebäuden kann eine schlechte Lage zu einer guten bzw. sehr guten Lage aufgewertet worden sein.
Mit der Errichtung von Tiefgaragen auf privatwirtschaftlich nutzbaren Grundstücken kann die Verkehrslage und damit das allgemeine Bodenwertgefüge aufgewertet worden sein.
Auch wenn Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers auf seinem Grundstück regelmäßig nicht geeignet sind, die Lagequalität des Sanierungsgebietes zu verändern (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7/07 -, juris Rn. 40), können entsprechende Baumaßnahmen auf mehreren Grundstücken Lageverbesserungen bewirken und zu Bodenwerterhöhungen führen, die mithin auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen sind (zum Ganzen: Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O, 155 Rdn. 40; ders. in ders., a.a.O., Abschnitt VI Rn. 750). Denn eine Vielzahl von Bau- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden eines Sanierungsgebietes kann zu einer Lagewertverbesserung beitragen, die sich mittelbar über das allgemeine Bodenwertgefüge erhöhend auf den Bodenwert des einzelnen Grundstücks selbst auswirkt (OVG Berlin-Brandenburg, ebd., Rn. 40, sowie Beschluss vom 3. Februar 2010 - OVG 10 S 50.10 -, juris Rn. 5). In diesem Zusammenhang hat das OVG Berlin-Brandenburg bereits in dem vorgenannten Beschluss vom 3. Februar 2010 darauf hingewiesen, dass die Formulierung in den Ausführungsvorschriften des Beklagten, wonach Baumaßnahmen eines einzelnen Eigentümers zur Verbesserung der Lagequalität und somit zur Bodenwerterhöhung nicht oder nur geringfügig beitragen, der sich aus § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB ergebenden materiellen Rechtslage nicht hinreichend Rechnung trägt, wenngleich es in dem dort zur Beurteilung gestellten Eilverfahren hierzu keiner Entscheidung bedurfte, da eine Prüfung dem Widerspruchsverfahren und einem eventuell nachfolgenden gerichtlichen Hauptsacheverfahren vorbehalten blieb (OVG Berlin-Brandenburg, ebd., Rn. 5). Insgesamt entspricht es einhelliger Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, dass auch durch private Baumaßnahmen und Wertverbesserungen an Gebäuden der Anrechnungstatbestand des § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB erfüllt sein kann.
Für eine Anrechnung ist es nach Auffassung der Kammer nicht erforderlich, dass die jeweiligen Eigentümer in bewußt aufeinander abgestimmter Weise handeln (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 155 Rn 40). Die insoweit erforderliche „Abstimmung“ folgt vielmehr bereits aus dem Erfordernis, dass die im Wege der Anrechnung anzuerkennenden Baumaßnahmen nur solche sind, die den Zielen und Zwecken der Sanierung dienen. Daher ist grundsätzlich Voraussetzung für eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB, dass die Baumaßnahmen auf der Grundlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung (§§ 144 Abs. 1 Nr. 1, 145 BauGB) ausgeführt wurden. Soweit die Maßnahmen vor der förmlichen Ausweisung als Sanierungsgebiet berücksichtigungsfähig sind, weil sie nach dem Qualitätsstichtag für den Anfangswert ausgeführt wurden, müssen diese der Behebung der städtebaulichen Missstände dienen.
b. Nach Auswertung des vom Beklagten auf die Auflage der erkennenden Kammer erstellten Kartenmaterials, insbesondere bei einer Zusammenschau der Baumaßnahmen zur Erneuerung des Gebäudebestandes, und des Neubaus sowie der Freiflächengestaltungen, steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass maßgebliche Sanierungserfolge durch private Investitionen erzielt werden konnten. Auch der Beklagte geht selbst von einem erheblichen Investitionsdruck in dem Sanierungsgebiet aus. Anliegen der Sanierung war es gerade auch, dieses Investoreninteresse mit diesem spezifischen städtebaulichen Instrumentarium zu lenken. Für das Sanierungsgebiet besonders kennzeichnend waren vor der Sanierung die Vielzahl der vorhandenen Baulücken und Interimsnutzungen von Brachflächen sowie der schlechte Ausstattungsstandard der Wohnungen. Hierzu werden in der Begründung des städtebaulichen Bewertungsrahmens für den Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungsverordnung folgende Feststellungen getroffen:
„66 von ehemals 91 Baulücken sind zwischenzeitlich wieder bebaut. Von ehemals 166 Grundstücken mit (ergänzendem) Baupotenzial sind nur noch 45 verblieben, 129 Neubauten wurden bis zum 10. 2. 2008 errichtet. Von den vor der Sanierung vorhandenen 22 Ruinen bzw. ruinösen Gebäudeteilen sind nur noch 45 verblieben. Von den übrigen 19 wurden 10 instand gesetzt, 6 durch Neubauten ergänzt und 3 abgerissen. Auf 87 % der Grundstücke mit Altbausubstanz ist die Erneuerung zum 10.02.2008 abgeschlossen. Bezogen auf die Grundstücke mit ausschließlicher Wohnbebauung erhöht sich diese Quote auf 88 %.
(…)
Die Ausstattung der Wohnungen vor der Sanierung wird als schlecht eingestuft. Insbesondere der Anteil an mit Kohleöfen beheizten Wohnungen in den Altbauten war mit über 70 % sehr hoch (…). Zu Beginn der Sanierung gab es etwa 10 % Wohnungen, die wegen fehlender Heizmöglichkeit bzw. Toilette unbewohnbar waren (…).
Mit der Sanierung wurden die Ausstattungsmängel und –defizite der Wohnungen systematisch behoben. Zu den Standardmaßnahmen der Modernisierung zählten der Einbau von Bädern, Innentoiletten und modernen Sammelheizungen, die Erneuerung der Haustechnik und Maßnahmen zur Wärme- und Schallisolation sowie der Austausch von Einfach durch Isolierglasfenster. Zum 10.02. 2008 waren 88 % der Wohnungen in den Altbauten umfassend erneuert und mit dem Regelstandard ausgestattet, ebenso die Wohnungen in den Plattenbauten und den Neubauten.
Insgesamt waren von den 6361 Wohnungen im Gebiet am 10.02.2008 bereits 5869 (92,3 %) mit dem Regelstandard ausgestattet. Das sind 3568 von 0460 Wohnungen in Altbauten, die 686 Wohnungen in Plattenbauten, 1187 Wohnungen in Neubauten sowie die 428 neu geschaffenen Wohnungen in Dachgeschossen des Altbaubestandes“.
Anhand dieser Beschreibungen zu den Lagemerkmalen des Zielbaumes wird deutlich, dass die Baumaßnahmen der Eigentümer für den Sanierungserfolg eine entscheidende Rolle spielen. Das Koordinierungsbüro beziffert die privaten Investionen mit insgesamt 1,030 Mrd. Euro (Die Sanierung der Spandauer Vorstadt, Bd. 2, S. 842). Die festgestellte Höhe der Bodenwertsteigerung ist nicht zuletzt auch durch die Auswahl der in den Zielbaum eingestellten Kriterien bedingt, und führt dazu, dass Eigentümermaßnahmen der umliegenden Grundstücke jeweils dem Eigentümer seines Grundstücks bei der Berechnung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages als Verbesserung des Lagewertes zugerechnet werden, während andererseits der Beklagte vom Regelfall ausgeht, dass dessen Baumaßnahmen nur den Wert seines Gebäudebestandes, nicht aber den des fiktiv unbebauten Grundstücks erhöhen. Die Kammer verkennt nicht, dass ein Sanierungserfolg immer auch private Investitionen voraussetzt und die Ausweisung als Sanierungsgebiet gerade dazu beitragen soll, die Rahmenbedingungen für diese Investitionen zu schaffen. Maßgeblicher Unterschied der Situation in der Spandauer Vorstadt gegenüber anderen Quartieren mit städtebaulichen Missständen und deren Ausweisung als Sanierungsgebiet ist jedoch, dass vorliegend kein Investitionsanschub durch öffentliche Mittel erforderlich war. Investoren hatten sich nicht aus einem Stadtquartier zurückgezogen und mussten nicht erst durch städtebauliche Maßnahmen gewonnen werden. Vielmehr bestand aufgrund der stadträumlichen Lage des Gebietes und der Entwicklung Berlins als gesamtdeutsche Hauptstadt ein hoher Investitionsdruck, den es insoweit (lediglich) zu steuern galt. Dies unterscheidet die Spandauer Vorstadt von anderen „klassischen“ Sanierungsgebieten.
c. Die Anrechnung erfolgt in der Weise, dass dem Eigentümer eines Grundstücks, der mit nicht unerheblichen eigenen Aufwendungen Maßnahmen ergriffen hat, die in der Qualitätsbewertung des Zielbaumes abgebildet sind, diesem „gutzuschreiben“ sind. Für die Ermittlung des Anrechnungsbetrages nach § 155 Abs. Nr. 2, 1. Hs. BauGB kommt es nicht darauf an, zu welchem Anteil Bodenwertverbesserungen durch öffentliche oder private Mittel bewirkt worden sind. Die Unterscheidung zwischen öffentlich und privat gewinnt nur auf der ersten Stufe der Beurteilung Bedeutung, nämlich bei der vorstehend bejahten Ausgangsfrage für eine grundsätzliche Anrechnungsfähigkeit, nämlich ob überhaupt beachtliche Lagewertverbesserungen durch Eigentümerleistungen erzielt wurden. Auf die Finanzierungsart kommt es insoweit nicht an, weil sich private Investitionen letztlich gegenüber einer darauf beruhenden Bodenwertsteigerung übersteigende öffentliche Förderung nicht durchsetzen können. Die Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB kann nur zum Tragen kommen, wenn die für den einzelnen Eigentümer anrechenbare Bodenwerterhöhung die öffentliche Förderung übersteigt, auf die die Bodenwertsteigerung ursächlich zurückgeführt werden kann (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. November 2005 - VGH 8 S 498/05 -, juris Rn. 30 f.). Denn den Eigentümern soll kein Vermögensvorteil auf Kosten der Allgemeinheit entstehen. Es würde der Finanzierungsfunktion des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages widersprechen, wenn ein Grundstückseigentümer auch von der Abschöpfung von solchen Bodenwerterhöhungen freigestellt werden würde, die zwar durch dessen Baumaßnahmen, aber unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel bewirkt worden sind. Umgekehrt ist aber eine Abschöpfung der durch eigene Leistungen bewirkten Werterhöhungen insoweit auszuschließen, als der Allgemeinheit hierfür keine konkreten Kosten entstanden sind. Allerdings wird die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrages in diesem Fall insoweit durchbrochen, als eine Abschöpfung der Werterhöhungen auch dann unterbleibt, wenn - wie regelmäßig - die Gesamtsanierungskosten nicht durch Ausgleichsbeträge gedeckt sind. Die durch eine solche Anrechnung entstehende weitere Unterdeckung bei der Gemeinde ist jedoch in Kauf zu nehmen, weil dem Eigentümer die Vermögensvorteile verbleiben sollen, die auf eigener Leistung beruhen und für die der Allgemeinheit keine konkreten Kosten entstanden sind (VGH Baden-Württemberg, ebd., Rn. 31 m.w.N.).
Die anrechenbaren Leistungen eines Eigentümers sind innerhalb des Bewertungsmodells der Multifaktorenanalyse (Zielbaummethode) auf der Grundlage der Beurteilungen des Beklagten hinsichtlich der Qualitätsverbesserungen zu ermitteln. Es werden die Leistungen eines Eigentümers hinsichtlich der Wertverbesserungen seines Grundstücks „herausgefiltert“, indem die auf Baumaßnahmen beruhenden Einflusskomponenten des Zielbaumes bewertet werden. Hierbei handelt es sich nicht um eine Bewertung des Gerichts, sondern die Kammer stellt ausschließlich die vom Bewertungsspielraum gedeckten Angaben des Beklagten in die Berechnung ein. Es trifft zwar zu, dass die Zielbaummethode wertermittlungstechnisch (nur) der Abschätzung der umgebungsbezogenen Wertkomponenten einer möglichen Bodenwertsteigerung, nicht aber der grundstücksbezogenen Wertkomponenten dient, dies stellt den vorstehend benannten Ansatz indes nicht in Frage. Denn die Betrachtungsweise beruht darauf, dass der Zielbaum gerade auch Lagekriterien enthält, die auf Eigentümerleistungen beruhen. Dies gilt namentlich z.B. für die Kriterien „Ausstattung der Wohnungen“, „Stadtbild“ oder „Private Freiflächen‘“. Oder anders gewendet: Würden die in den Zielbaum eingestellten Lagekriterien ausschließlich öffentlich finanzierte Ordnungsmaßnahmen abbilden, wäre für eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB kein Raum. Wenn aber für die Bewertung eines fiktiv unbebauten Grundstücks private Baumaßnahmen anderer Eigentümer im Sanierungsgebiet herangezogen werden, da sie sich auch auf das allgemeine Bodenwertgefüge, insbesondere die allgemeinen Lageverhältnisse ausgewirkt haben, so müssen die eigenen entsprechenden Aufwendungen des jeweiligen Eigentümers in der Berechnung der Ausgleichspflicht dieses Eigentümers ihren Niederschlag finden. Weil mit dem Zielbaum einem Grundstückseigentümer als Wertsteigerung seines Grundstücks die Baumaßnahmen in der Umgebung „zugerechnet“ werden, muss umgekehrt gelten, dass ihm sein hierzu (von den Nachbarn abschöpfbarer) geleisteter Betrag „gutgeschrieben“ wird. Es wird mithin lediglich eine spiegelbildliche Betrachtung der Zielbaumkriterien unter Anknüpfung an diese vorgenommen. Diese Betrachtungsweise steht entgegen der Ansicht des Beklagten auch im Einklang mit dem Wortlaut des § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB, denn es werden die Bodenwerterhöhungen eines Eigentümers für sein Grundstück mit der Bestimmung seines Anteils an der durch Baumaßnahmen auf einer Vielzahl von Grundstücken bewirkten Bodenwerterhöhung berücksichtigt.
Soweit der Beklagte gegen eine Anrechnung bodenwerterhöhender Baumaßnahmen der Eigentümer einwendet, dieser Ansatz ließe unberücksichtigt, dass die Sanierungsverwaltungsstelle auch die Eigentümerleistungen zu wesentlichen Teilen veranlasst und intensive Unterstützungsleistungen bis hin z.B. der Bereitstellung von Architektenleistungen erbracht habe, greift dies nicht durch. Die Kammer verkennt die Bedeutung dieser Leistungen nicht, vielmehr wird deren Gewicht gerade dadurch unterstrichen, dass die Kausalität zwischen der Ausweisung als Sanierungsgebiet und Baumaßnahme zu bejahen ist. Gleichwohl verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung des § 148 BauGB. Danach bleibt die Durchführung von Baumaßnahmen den Eigentümern überlassen. Beratungs-, Unterstützungs-, Koordinierungs- und sonstige öffentliche Leistungen, die die Gemeinde im Rahmen ihrer Gesamtverantwortung für die Sanierung als städtebauliche Veranstaltung erbringt, können letztlich nur dann zum Erfolg einer Sanierung bzw. einer Höherwertigkeit des Erfolges beitragen, wenn der jeweilige Eigentümer die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlichen und gewünschten Maßnahme auch tatsächlich durchführt. Als Beispiel sei hier die vom Beklagten benannte Fassadensanierung und die Gestaltung der Neubauten benannt, auf die jeweils Einfluss genommen worden sei. Der Beklagte macht insoweit geltend, zum Erreichen eines hochwertigen Erscheinungsbildes hätten z.B. öffentlich finanzierte Architektenleistungen beigetragen, indem den Eigentümern konkrete Sanierungs- bzw. Gestaltungsvorschläge unterbreitet worden seien. Würde man diesen Faktor unberücksichtigt lassen, wären in vielen Fällen weniger hochwertige Lösungen gewählt und ausgeführt worden. Dieser Zusammenhang kann als zutreffend angenommen werden, stellt aber die Anrechnung nicht in Frage. Wäre die Fassadensanierung auf einfachste Instandsetzungsmaßnahmen beschränkt und nicht sichergestellt worden, dass sich die Neubebauung in die historische Bebauung und das überlieferte Stadtbild einfügen, so hätte keine Notenverbesserung von 4,5 auf 1,5 im Stadtbild erzielt werden können. Insofern finden auch öffentlichen Leistungen in der Höhe des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages ihren Niederschlag. Ebenso waren in die Beurteilung die öffentlich geförderten Erneuerungsmaßnahmen einzubeziehen. Der öffentlichen Förderung ist zwar eine erhebliche Anstoßfunktion beizumessen, dies ändert aber nichts an der Qualifizierung als Baumaßnahme der Eigentümer im Sinne von § 148 BauGB.
Soweit Steuerungs- und Koordinierungsmaßnahmen des Beklagten unberücksichtigt bleiben, entspricht dies den allgemeinen Grundsätzen zur Bestimmung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages. Maßgeblich sind - mit Ausnahme der Überschussregelung des § 156a BauGB oder der Aufwandsberechnung in Sonderfällen nach § 154 Abs. 2a BauGB - nicht Höhe und Verwendungsart der für die Sanierung aufgewendeten öffentlichen Mittel, sondern ausschließlich die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes. So bestimmt auch § 164 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB, dass zu den Kosten der Ordnungsmaßnahmen nicht die persönlichen oder sachlichen Kosten der Gemeindeverwaltung zählen. Zu den persönlichen Kosten gehören alle Personalkosten bei der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen. Zu den sachlichen Kosten zählen die Kosten des Verwaltungsaufwands, der bei der Vorbereitung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen anfällt (Krautzberger, StädtebauförderungsR, a.a.O., Teil C § 164 a Rdn. 56). Auch wenn die Regelung den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln betrifft, und die vom Beklagten angesprochenen Regieleistungen für eine Sanierung wohl nicht vollständig mit dem Begriff der Ordnungsmaßnahmen nach § 147 BauGB identisch sind, so ist doch zu berücksichtigen, dass den sonstigen Ordnungsmaßnahmen des Auffangtatbestandes des § 147 Satz 1 Nr. 5 BauGB solche tatsächlichen oder rechtlichen Vorgänge zuzuordnen sind, die gemeindliche Sanierungsaufgaben sind, ohne dass sie unmittelbar einer anderen Ordnungsmaßnahme zugerechnet werden (Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 147 Rdn. 34). Dies unterstreicht neben dem Grundsatz, dass die tatsächlichen gemeindlichen Kosten für die Berechnung nach §§ 154 f. BauGB unbeachtlich sind, dass die öffentlichen Kosten der Steuerung und Koordinierung der Sanierung die Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB nicht in Frage stellen.
Die so vorzunehmende Anrechnung führt auch nicht zu einer Ungleichbehandlung je nachdem, ob Eigentümer Leistungen nach dem sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert (§ 153 Abs. 1 BauGB) in Anspruch nehmen mussten, oder ob das Grundstück in ihrem Vermögen verblieb. Schon das hierzu vom Beklagten gebildete Beispiel trägt diesen Einwand nicht. Wenn Ausgangspunkt der Betrachtung zwei unbebaute Grundstücke sind, so kann sich auch für den Eigentümer, der über eine Altlastensanierung hinaus keine Baumaßnahmen durchgeführt hat, auch kein Anrechnungstatbestand nach § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB ergeben. Haben sowohl der enteignete Eigentümer wie auch der verbleibende Eigentümer Wertverbesserungen zulässigerweise durch Baumaßnahmen bewirkt, so sind diese in die Verkehrswertermittlung zur Entschädigung als Qualitätsverbesserungen des Grundstücks und seiner Bestandteile einzubeziehen und damit vom Anspruch nach § 153 Abs. 1 BauGB umfasst. Spiegelbildlich zu dieser Berücksichtigung bleiben solche Werterhöhungen bei der Bemessung des Anfangswertes unberücksichtigt und werden nach § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB (Krautzberger, StädtebauförderungsR, a.a.O., Teil C § 153 Rn. 23).
d. Die Anwendung der Anrechnungsregelung in § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB führt im vorliegenden Fall dazu, dass theoretisch maximal rd. 63 % der anzunehmenden Bodenwertsteigerung als durch Aufwendungen eines Eigentümers bewirkt auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden könnten, wenn dieser sämtliche bodenwerterhöhenden Maßnahmen, die im Sanierungsgebiet von den Eigentümern vorgenommen wurden, seinerseits auf seinem Grundstück in einem für das Eingreifen der Anrechnungsregelung erheblichen Umfang vorgenommen hätte. Dieser Anteil errechnet sich wie folgt:
aa. In einem ersten Schritt sind zur Berechnung die Benotungen des Zielbaums für die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung dahingehend anzupassen, dass die Wertungen für die Endqualität (E) abgesenkt werden, soweit auf der Grundlage der Angaben des Beklagten - mangels weiterer Differenzierungen - angenommen werden muss, dass die zugrunde liegenden Verbesserungen auf Eigentümerleistungen beruhen. Hierdurch werden die angenommen Notensteigerungen um die durch Eigentümerleistungen bewirkten Verbesserungen rechnerisch bereinigt.
Der Beklagte hat im Rahmen des Zielbaumschemas folgende Wertungen angenommen:
Nr. Lagekri-terium
Lagekriterium
Wertung A
Wertung E
1
Stadtbild / städtebauliche Struktur
4,25
1,75
2
Bebauungsdichte
3,00
2,50
3
Erneuerungsbedarf
4,50
1,50
4
Ausstattung der Wohnungen
4,00
5
Bodenordnende Maßnahmen
2,00
6
Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums
7
Öffentliche Grün- und Freiflächen
8
Private Freiflächen
9
Luft- und Lärmbelastung
10
Öffentliche Infrastruktur
3,50
11
Verkehrssituation
3,25
2,25
12
Einzelhandel, Dienstleistungen und Kultur
Bei maximaler „Herausrechnung“ der auf Eigentümerleistungen beruhenden Verbesserungen aus den Wertungen für die Endwertqualität stellt sich das Zielbaum-Schema wie folgt dar:
4,250
3,000
2,675
4,500
4,000
2,000
2,500
3,500
3,250
2,400
3,200
Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde, die sich an den Einzelbegründungen des städtebaulichen Bewertungsrahmens mit den dort benannten Komponenten orientieren, und in die die vom Beklagten zur Erfüllung der entsprechenden gerichtlichen Auflage (vgl. Verfügung vom 30. Dezember 2014) vorgelegte Tabelle „Sachverständigenausschuss zur Festlegung der Gewichtung von Einflussfaktoren bezüglich ausgewählter Lagemerkmale des Zielbaums nach der AV Ausgleichsbeträge“ eingeflossen sind.
Das Lagekriterium „Stadtbild / städtebaulicher Struktur“ ist im Bewertungsrahmen an sich in zwei Unterkriterien aufgeschlüsselt („Stadtbild“ und „städtebauliche Struktur“), denen der Beklagte jeweils eigene Benotungen gegeben hat (mit Gewichtung im Rahmen des Lagekriteriums von jeweils 50 %). Das Unterkriterium „Stadtbild“ umfasst dabei benannten Kriterien wie Erneuerung der Altbauten, Rekonstruktion des historischen Stadtbildes, Neubauten. Insoweit geht es ausschließlich um Baumaßnahmen und mithin um Eigentümerleistungen. Demgegenüber umfasst das Unterkriterium „städtebauliche Struktur“ mit Komponenten wie Auflösung von Nutzungskonflikten, Schaffung von Grünflächen, Baumaßnahmen, Regulierung durch Bebauungsplan sowohl um öffentliche als auch private Maßnahmen. In der von dem Beklagten vorgenommenen Gewichtung der Einflussfaktoren spiegelt sich dies allerdings nicht wieder. Von folgenden Einflussfaktoren, bezogen auf das Lagekriterium „Stadtbild / städtebauliche Struktur“ insgesamt, d.h. ohne weitere Differenzierung nach den beiden Unterkriterien, geht der Beklagte aus (mit Gewichtung):
Fassadenerneuerung an öffentlichen und privaten Gebäuden: 30 %
Wiederherstellung der Raumkanten sowie Rekonstruktion der historischen Stadt: 25 %
Beseitigung ehem. Brachen: 25 %
Beseitigung störender Nutzungen und Interimsnutzungen: 20 %.
Die von dem Beklagten genannten Einflussfaktoren lassen nicht (mehr) erkennen, inwieweit die bewirkten Verbesserungen auf öffentliche Maßnahmen zurückzuführen sind. Mangels hinreichender anderweitiger Plausibilisierung ist zugunsten der Eigentümer davon auszugehen, dass die Verbesserungen insoweit ausschließlich ihnen zuzurechnen sind. Zur Klarstellung ist hierzu hervorzuheben, dass die Kammer mit dieser Zurechnung nicht davon ausgeht, dass es sich tatsächlich ausschließlich um Baumaßnahmen der Eigentümer handelt. Maßgeblich ist aber, dass ein niedrigerer Wert von Seiten des Beklagten nicht hinreichend dargelegt ist. Dies gilt auch für weitere Zielbaumkriterien. Die Wertung für die Endqualität (1,75) ist deshalb an diejenige für die Anfangsqualität (4,25) anzugleichen.
Das Lagekriterium „Bebauungsdichte“ umfasst mit Komponenten wie Baumaßnahmen und Schaffung von Spiel-, Sport- und Grünflächen sowohl öffentliche als auch private Maßnahmen. Dabei deckt der vom Beklagten benannte, mit 65 % gewichtete Einflussfaktor „Freihalten bebaubarer Bereiche zugunsten öffentlicher Spiel-, Sport- und Grünflächen“ öffentlichen Maßnahmen ab. Der Einflussfaktor „Gebäudeabriss, techn. Maßnahmen“ (restliche 35 %) bezieht sich auf Baumaßnahmen und diese sind wiederum den Eigentümern mangels Differenzierung zuzurechnen. Demzufolge sind 35 % der angenommenen Notenverbesserung um 0,5 von 3,0 auf 2,5 auf Eigentümerleistungen zurückzuführen. Die Wertung für die Endqualität ist auf die schlechtere Benotung 2,675 abzusenken.
Bei den Lagekriterien „Erneuerungsbedarf“ und „Ausstattung der Wohnungen“ geht es jeweils zu 100 % um Baumaßnahmen. Die Wertungen für die Endqualität (jeweils 1,5) sind daher entsprechend den Wertungen der Anfangswertqualität 4,5 bzw. 4,0 anzupassen.
Bei dem Lagekriterium „Bodenordnende Maßnahmen“ hat es nach Einschätzung des Beklagten keine Verbesserung gegeben, sodass eine Anpassung der Wertung für die Anfangsqualität (2,0) entbehrlich ist.
Die Lagekriterien „Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums“ und „Öffentliche Grün- und Freiflächen“ umfassen jeweils zu 100 % öffentliche Maßnahmen. Eine Anrechnung von Eigentümerleistungen kommt nicht in Betracht.
Das Lagekriterium „Private Freiflächen“ umfasst demgegenüber wiederum zu 100 % private Maßnahmen. Die Wertung für die Endqualität (2,0) ist entsprechend auf die Wertung für die Anfangsqualität (4,5) abzusenken.
In das Lagekriterium „Luft- und Lärmbelastung“ gehen die beiden Unterkriterien („Luftbelastung“ und „Lärmbelastung“) jeweils zu 50 % ein. Die Reduzierung der Luftbelastung kann dabei auf Eigentümerleistungen beruhen, die Reduzierung der Lärmbelastung ist dagegen allein öffentlichen Maßnahmen geschuldet. Demzufolge ist die angenommene Notenverbesserung um 2,0 von 4,0 auf 2,0 zur Hälfte als Eigentümerleistung in die Berechnung einzustellen. Die Wertung für die Endqualität ist auf 3,0 abzusenken.
Das Lagekriterium „Öffentliche Infrastruktur“ ist zu 100 % durch öffentliche Maßnahmen beeinflusst. Eine Anrechnung von Eigentümerleistungen scheidet aus.
Das Lagekriterium „Verkehrssituation“ beinhaltet mit dem Einflussfaktor „Tiefgaragenstellplätze“ private Maßnahmen, die der Beklagte mit 15 % gewichtet hat. Im Übrigen geht es bei den Einflussfaktoren („Parkraumbewirtschaftung, Erhöhung der Stellplätze im öffentlichen Raum“, „Bauliche Maßnahmen“, „Verkehrslenkende Maßnahmen“) um öffentliche Maßnahmen. Demgemäß sind 15 % der angenommenen Notenverbesserung um 1,0 von 3,25 auf 2,25 als Eigentümerleistungen in die Berechnung einzustellen. Die Wertung für die Endqualität ist auf 2,4 anzupassen.
Das Lagekriterium „Einzelhandel, Dienstleistungen und Kultur“ ist ausgehend von den vom Beklagten angegebenen Einflussfaktoren und ihrer Gewichtung mit 80 % als durch Eigentümerleistungen beeinflusst anzusehen; lediglich der Einflussfaktor „Einrichtung eines Wochenmarktes auf öffentlicher Platzanlage“ (20 %) stellt eine öffentliche Maßnahmen dar. Die angenommene Notenverbesserung um 1,5 von 3,5 auf 2,0 kann somit zu 80 % auf Eigentümerleistungen beruhen. Die Wertung für die Endqualität ist auf 3,2 abzusenken.
Zur Klarstellung weist die Kammer nochmals ausdrücklich darauf hin, dass die vorstehend angenommene Beeinflussung der einzelnen Lagekriterien durch Eigentümerleistungen nicht zwingend dem entsprechen muss, was tatsächlich als durch private (im Gegensatz zu öffentlichen) Maßnahmen bedingt anzusehen ist. Die Kammer stellt nicht in Abrede, dass die von dem Beklagten angenommenen Notenverbesserungen durchaus in einem größeren Umfang als vorstehend dargestellt, durch öffentliche Maßnahmen bewirkt sein können. Es obliegt indes dem Beklagten, im Rahmen des ihm zustehenden Wertermittlungsspielraums die Anteile der Notenverbesserungen zu bestimmen und zu plausibilisieren, die auf öffentliche Maßnahmen einerseits, und private Maßnahmen andererseits zurückzuführen sind. Die Kammer ist insoweit an die diesbezüglichen Angaben des Beklagten gebunden und daran gehindert, die erforderlichen Differenzierungen bei den einzelnen Lagekriterien nach eigener Einschätzung vorzunehmen. Dies ist im Laufe des Verfahrens mehrfach in gerichtlichen Verfügungen erläutert und mit entsprechenden Auflagen verbunden worden. Hierbei hat die Kammer jeweils vom Beklagten in der Begründung des städtebaulichen Bewertungsrahmens benannte Komponenten beispielhaft aufgeführt und um eine Zuordnung gebeten. Soweit gleichwohl keine Differenzierungen vorgenommen wurden, führt dies z.B. dazu, dass die Verbesserung zum Lagekriterium „Luft- und Lärmbelastung“ unter Außerachtlassung einer eigentlich anzunehmenden Verbesserung der Luftqualität durch öffentliche Maßnahmen zu 50 % als Eigentümerleistung (Einbau moderner Heizungen) anzusetzen ist. Es kann hier daher allein darum gehen, inwieweit anhand der Angaben des Beklagten nachvollzogen werden kann, dass die Verbesserungen nicht auf Eigentümerleistungen beruhen, sondern durch öffentliche Maßnahmen bedingt sind; mit der Folge, dass eine Anrechnung nicht in Betracht kommt.
bb. In einem zweiten Schritt ist aus den so bereinigten Wertungen für die Anfangs- und Endqualität unter Berücksichtigung der im Zielbaumschema zugrunde gelegten Gewichtung der einzelnen Lagekriterien und der von ihnen gebildeten „Bereichseigenschaften“ („Städtebauliche Qualität“, „Freiflächen / ökologische Qualität“, „Infrastruktur“) der Endwert-Multiplikator (ME) neu zu ermitteln. Dieser beträgt gerundet 0,95537.
cc. Mit dem neu ermittelten Endwert-Multiplikator kann nun in einem dritten Schritt aus dem zugrunde zu legenden Endwert der Anfangswert und aus dessen Differenz zum Endwert die in jedem Fall nicht durch Aufwendungen des Klägers bewirkte, sondern auf öffentlichen Maßnahmen beruhende Bodenwertsteigerung bestimmt werden.
dd. Durch einen Vergleich der so ermittelten Bodenwertsteigerung mit der insgesamt für das Grundstück anzunehmenden Werterhöhung kann schließlich in einem vierten Schritt der Anteil bestimmt werden, zu dem die Bodenwertsteigerung maximal auf Aufwendungen des Klägers beruhen könnte.
Die insgesamt anzunehmende Bodenwertsteigerung (ohne Abzinsung) beträgt hier 63,20 Euro/m². Diese errechnet sich aus der Differenz zwischen dem zugrunde zu legenden Endwert von 523,84 Euro/m² und dem daraus abzuleitenden Anfangswert, wie er sich ergibt, wenn der aus dem (ursprünglichen) Zielbaum-Schema folgende Endwert-Multiplikator (0,87936) herangezogen wird. Dieser Anfangswert beträgt hier 460,64 Euro/m² (523,84 Euro/m² × 0,87936).
Von der so ermittelten Bodenwertsteigerung von 63,20 Euro/m² (= 523,84 Euro/m² - 460,64 Euro/m²) entfällt auf öffentlichen Maßnahmen ein Anteil von rd. 37 % (= 23,38 Euro/m² ÷ 63,20 Euro/m² × 100). Umgekehrt heißt das, dass theoretisch rd. 63 % der Bodenwertsteigerung durch Aufwendungen des Klägers bewirkt sein könnten.
e. Tatsächlich hat der Kläger auf seinem Grundstück indes nur einige, aber nicht alle Maßnahmen durchgeführt, die im gesamten Sanierungsgebiet als Eigentümerleistungen bodenwertsteigernd gewesen sind. Unter Berücksichtigung der konkret von dem Kläger getätigten Aufwendungen ergibt sich, dass auf die Bodenwertsteigerung von insgesamt 63,20 Euro/m² (ohne Abzinsung) ein Anteil von ca. 30 % auf den Kläger entfällt. Dieser Anteil ist wie folgt zu bestimmen:
Es erfolgten Umbau-, Neubau und Modernisierungsmaßnahmen. Mit diesen Baumaßnahmen einschließlich der Fassadensanierung hat der Kläger zur Verbesserung des Stadtbildes sowie des Lagekriteriums Erneuerungsbedarf beigetragen, wobei die Fassadenerneuerung zu 30 % des Notensprunges von 2,5 anzurechnen ist. Da vom Kriterium Bebauungsdichte neben dem Abriss auch alle möglichen technischen Maßnahmen zur Minderung der aus der vorhandenen baulichen Dichte resultierenden Beeinträchtigungen umfasst sind, hat der Kläger auch zur Verbesserung dieses Lagekriteriums Eigentümerleistungen erbracht. Er hat zwar wieder ein Gebäudeteil im Bereich des ehemaligen Seitenflügels errichtet, mit diesem Neubau aber die Belichtungssituation der Büroflächen verbessert. Die Modernisierung und Instandsetzung des Quergebäudes erfolgte zur gewerblichen Nutzung und ist damit ebenso wie die Erweiterung der Gewerbeflächen im Erdgeschoss beim Lagekriterium Einrichtungen für Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur anzurechnen. Insoweit sind ihm 35 % des Notensprunges „gutzuschreiben“. Hinsichtlich des Lagekriteriums der Ausstattung der Wohnungen ist ausschließlich der Ausbau des Dachgeschosses des Vorderhauses zu zwei Wohnungen zu bewerten. Ausweislich eines Schreibens des Klägers vom 6. Januar 1998 (Bl. 153 der Sanierungsakte) sollten in den drei Geschossen des Vorderhauses keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Soweit der Kläger hierzu nunmehr einen von dieser Angabe abweichenden Bauzeitenplan aus dem Jahr 1998 vorgelegt, kann dieser keine Berücksichtigung finden. Abgesehen davon, dass mit einem Bauzeitenplan keine tatsächliche Durchführung von Arbeiten belegt werden kann, fehlt es jedenfalls an der für eine Anrechnung maßgeblich erforderlichen Sanierungsgenehmigung. Im Ergebnis ist daher bei wertender Betrachtungsweise durch den Ausbau des Dachgeschosses keine erhebliche und damit anrechenbare Eigentümerleistung beim Lagekriterium Ausstattung der Wohnungen zu verzeichnen. Anders verhält es sich demgegenüber hinsichtlich der Luftbelastung, denn jedenfalls im Neubautrakt und modernisierten Quergebäude wurde moderne Heizungstechnik installiert. Wie bereits ausgeführt, erfolgt insoweit eine volle Anrechnung des vom Beklagten ausgewiesenen Anteils von 50 % am Gesamtkriterium Luft- und Lärmbelastung, da trotz offensichtlich weiterer (öffentlicher) Faktoren, wie hier namentlich die Verkehrsberuhigung gerade auch der ...Straße, eine weitere Differenzierung vom Beklagten nicht vorgenommen wurde. Nicht zuletzt hat der Kläger die Außenanlagen des Grundstücks neu gestaltet. Diese bewertet der Beklagte ausweislich der hierzu vorgelegten Karte als Freifläche mit ökologischer Ausgleichsfunktion, Gestaltungs-, Nutzungsqualität. Die Gestaltung der Außenanlagen des klägerischen Grundstücks ist daher beim Lagekriterium der privaten Freiflächen in die Berechnung einzustellen.
Die Zielbaumbenotungen sind daher entsprechend den oben dargestellten Gewichtungen für das klägerische Grundstück wie folgt anzupassen:
2,525
Unter Berücksichtigung der Gewichtungen der Lagekriterien ergibt dies die normierten Zielbaumergebnisse ZBA 0,70860 und ZBE 0,43734375. Daraus errechnet sich bei einem maximal veränderlichen Lagewertanteil von 0,25 nach der Formel (1-0,25×0,7086)÷(1-0,25×0,43734375) ein Endwert-Multiplikator von gerundet 0,923883 und ein rechnerisch durch die Eigentümerleistungen bereinigter Anfangswert von rd. 483,97 Euro/m². Dies ergäbe einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag von 39,87 Euro/m² und von 25.516,80 Euro für das Gesamtgrundstück.
aa. Da es sich um einen Fall der Einzelentlassung aus der Sanierung am 15. September 2005 handelt, ist der Maßnahmebodenwert für diesen Wertermittlungsstichtag zu bestimmen. Auch insoweit können die Benotungen des Beklagten zu Grunde gelegt werden, da diese hinreichend plausibel begründet sind und Überschreitungen des anzuerkennenden Bewertungsspielraumes nicht erkennbar sind. Zur Anwendung kommt auch hier der Zielbaum „Anfangswert aus dem Endwert“, wobei die Qualitätswertigkeit des Maßnahmebodenwertes als Anfangswert in die Berechnung einzustellen ist und sich die Endwertnoten aus dem städtebaulichen Bewertungsrahmen des Beklagten ohne die um Eigentümerleistungen bereinigten Notenstufen ergeben.
Danach ergibt sich das folgende Notenschema:
Unter Berücksichtigung der Gewichtungen der Lagekriterien ergibt dies einen Endwert-Multiplikator von 0,978947632. Der Maßnahmenbodenwert beträgt mithin rd. 512,80 Euro/m².
bb. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ist letztlich aber nach dem Neuordnungsbodenwert zu bestimmen. Dieser ergibt sich aus dem Maßnahmebodenwert zuzüglich abgezinster Bodenwerterhöhung (Bodenwert aufgrund der Endwertprognose). Die Differenz zwischen Endwert(prognose) und Maßnahmebodenwert ist über die Wartezeit bis zur (voraussichtlichen) Entlassung des Gebietes aus der Sanierung entsprechend der behördlichen Praxis mit einem pauschalen Zinssatz von 5% abzuzinsen (Nr. 6.6.3. AV-Ausgleichsbeträge). Vorliegend ist daher der Berechnung eine Wartezeit von drei Jahren zugrunde zu legen.
Die Differenz zwischen Endwertprognose und Maßnahmebodenwert beträgt 11,04 Euro/m² (= 523,84 Euro/m² - 512,80 Euro/m²). Diese Differenz ist über die Wartezeit abzuzinsen. Danach ergibt sich eine Differenz von rd. 9,54 Euro/m². Diese Differenz ist dem Maßnahmebodenwert hinzuzufügen, das ergibt einen Neuordnungsbodenwert von 522,34 Euro/m² (= 512,80 Euro/m²+ 9,54 Euro/m²).
Der Ausgleichsbetrag für das klägerische Grundstück ist bei Anrechnung der Eigentümerleistungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Halbsatz BauGB die Differenz zwischen dem Neuordnungsbodenwert von 522,34 Euro/m² zum (bereinigten) Anfangswert von 483,97 Euro/m². Daraus ergibt sich eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 38,37 Euro/m² und 24.556,80 Euro für das 640 m² große Gesamtgrundstück gegenüber dem vom Beklagten geforderten Betrag in Höhe von 35.942,40 Euro.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 709 ZPO.
III. Die Berufung war wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache zuzulassen (§§ 124a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 162 und 163 BauGB
§§ 136 ff. BauGB
§§ 140, 147 BauGB
§§ 126 ff. BauGB
§§ 154 f. BauGB
§ 148 BauGB
§ 164a BauGB
§ 156a BauGB
§ 7h EStG
§ 154 BauGB
§ 192 BauGB
§ 2 ImmoWertV
§ 6 ImmoWertV
§ 39 VwVfG
§ 163 BauGB
§ 162 BauGB
§ 145 BauGB
§ 155 BauGB
§ 147 BauGB
§ 709 ZPO
§ 153 Abs. 1 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz. 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 163 Abs. 1 BauGB
§ 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 140 Nr. 3 BauGB
§ 26 Abs. 1 Satz. 2 und 3 AGBauGB
§ 26 Abs. 2 AGBauGB
§ 24 Abs. 1 AGBauGB
§ 164a Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 39 Abs. 4 StBauFG
§ 156a Abs. 3 BauGB
§ 147 Satz 1 Nr. 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 127 Abs. 2 BauGB
§ 146 Abs. 1 BauGB
§ 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 3 Abs. 2 ImmoWertV
§ 6 Abs. 4 ImmoWertV
§ 45 Abs. 1 Nr. 2 VwVfG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 193 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 147 Satz 3 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 3 S. 1 BauGB
§ 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 162 Abs. 2 BauGB
§ 162 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BauGB
§ 162 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 162 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 3 BauGB
§ 145 Abs. 2 BauGB
§ 10 Abs. 2 Nr. 3 ImmoWertV
§ 19 Abs. 4 DVO-BauGB
§ 144 Abs. 1 Nr. 1, 145 BauGB
§ 154 Abs. 2a BauGB
§ 164 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 147 Satz 1 Nr. 5 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Halbsatz BauGB
§ 155 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO
§ 124a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
Art. 64 Abs. 3 VvB
Art. 47 Abs. 1 VvB
Art. 104b GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 1997, 867, 868
4 BN 60/09
2 D 146/08
1 BA 37/93
2 S 36.13
6 A 32/85
2 L 112/10
8 C 7/98
1 K 2694/02
2 S 23.10
4 B 71.04
4 B 11.10
4 C 6.01
4 C 31/13
13 A 192.08
19 L 117.12
2 A 54/09
9 S 27.12
4 Bf 75/09
1 ME 341.01
4 B 126/90
3 A 1832/11
8 K 14.19
2 B 7/07
10 S 50.10
8 S 498/05