Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-07-16, Aktenzeichen 3 LB 143/19 OVG
ECLI: ECLI:DE:OVGMV:2025:0716.3LB143.19OVG.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 24. Januar 2019 (Az. 2 A 1453/19 HGW) wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt den Erlass der Grundsteuer für die Jahre 2017 und 2018 für ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude.
Sie ist nach unbestrittenen Angaben von 2002 bis 2019 Eigentümerin eines mit einem ehemaligen Gutshof bebauten Grundstücks in A, B 39, gewesen. Das Objekt ist als Einzeldenkmal in der Denkmalliste des Landkreises Vorpommern-Rügen eingetragen.
Ein Zuwendungsantrag der Klägerin nach dem entsprechenden Landesprogramm "Wohnraumförderung 2009 – betreute Altenwohnungen" lehnte das Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern mit Bescheid vom 13. März 2009 wegen nicht erfüllter Fördervoraussetzungen ab. Nach den Richtlinien sollte der geförderte Wohnraum im engen räumlichen Zusammenhang [fußläufige Erreichbarkeit] mit Sozialeinrichtungen und Dienstleistungsangeboten geeigneter Betreiber sowie Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs gelegen sein. Dies sei nicht der Fall.
Mit Schreiben vom 5. Mai 2009 teilte Dipl.-Bauing. C der Klägerin u. a. mit, er habe einen Besichtigungstermin mit Frau C von der unteren Denkmalschutzbehörde am Objekt wahrgenommen. Danach würden die Sanierung und der Umbau weitgehend mitgetragen werden. Jedoch hätten sie noch einmal prüfen sollen, ob die zweite Treppenanlage im linken Gebäudeflügel erhalten bleiben könne. Außerdem sei zu prüfen, ob der historisch vorhandene große "Saal" hinter dem Balkon wieder als solcher durch Rückbau hergestellt werden könne.
Einen Antrag der Klägerin auf Förderung der Dachreparatur des Objekts nach der Richtlinie für die Förderung der integrierten ländlichen Entwicklung lehnte das Staatliche Amt für Landwirtschaft und Umwelt Vorpommern mangels Förderfähigkeit von Vorhaben, die allein der Wartung und Unterhaltung dienen, mit Bescheid vom 12. Januar 2015 ab.
Mit Schreiben vom 22. März 2018 stellte die Klägerin beim Beklagten einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2017 für das Objekt, der ihr für die früheren Jahre gewährt worden war. Sie begründete dies damit, dass sich für das Jahr 2016 bei dem Objekt ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 8.288 Euro gemäß der beigefügten Kopie der Anlage V zu einer Einkommensteuererklärung ergeben habe. Für das Jahr 2017 teilte sie einen – näher dargelegten – bisherigen Verlust von 4.783,78 Euro mit. Nach dem beigefügten Einkommensteuerbescheid für 2015 vom 29. August 2017 hatte die Klägerin in dem Jahr Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit in Höhe von 31.496 Euro brutto sowie aus Vermietung und Verpachtung bebauter Grundstücke von insgesamt – 8.502 Euro.
Die Gemeindevertretung der Gemeinde A lehnte in ihrer Sitzung vom 27. Juni 2018 den Vorschlag gemäß Beschluss-Nr. 16/18 zum Grundsteuererlass für den Grundbesitz der Klägerin B Nr. 39 ohne Begründung ab.
Mit Bescheid vom 1. August 2018 lehnte der Beklagte den Erlassantrag ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass aufgrund des § 32 Abs. 1 Nr. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) demjenigen Eigentümer, der ohne denkmalschutzrechtliche Vorschriften mit seinem Grundstück einen Ertrag hatte erwirtschaften können, eine Entschädigung für die Lasten gewährt werden solle. Dieser Zusammenhang sei mit einer Gegenüberstellung der Mieteinnahmen und der Ausgaben für Betriebskosten, Versicherungen und Verwaltungskosten nicht nachgewiesen. Diese Kosten stünden in keinem Zusammenhang mit dem Denkmalschutz und würden als solche gewöhnlich auf die Mieter umgelegt. Die Einnahmen lägen zwar dauerhaft unter den Ausgaben, die Unwirtschaftlichkeit werde aber nicht durch aufgrund der Kulturguteigenschaft bewirkte Einschränkungen verursacht.
Zugleich setzte der Beklagte mit zwei Bescheiden über "Grundbesitzabgaben" vom 1. August 2018 gegenüber der Klägerin für das Objekt die Grundsteuer B für 2017 auf 299,10 Euro und für 2018 auf 394,81 Euro fest.
Gegen alle Bescheide legte die Klägerin am 20. August 2018 Widerspruch ein. Sie wies darin u. a. darauf hin, dass die Wohnfläche der beiden vermieteten Wohnungen im Gutshaus lediglich jeweils ca. 65 m², die beheizbare Gesamtwohnfläche aber über 400 m² betrage. Die Kosten der gesamten Beheizung, der Instandhaltung und der Gebäudeversicherung dürften nicht komplett auf die Mieter umgelegt werden. Die eigene Verlustermittlung hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten z. B. für Strom, Wasser, Abwasser, Heizung usw. sei als Begründung ausreichend.
Mit Widerspruchsbescheid vom 31. August 2018 wies der Beklagte den Widerspruch gegen die Grundabgabenbescheide vom 1. August 2018 zurück. In der Begründung wird im Hinblick auf die Frage des Grundsteuererlasses nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG erneut auf die Begründung des Ausgangsbescheids abgestellt.
Die Klägerin hat am 27. September 2018 Klage zum Verwaltungsgericht Greifswald erhoben (Az. 2 A 1453/19 HGW).
Die Klägerin hat schriftsätzlich beantragt,
den Beklagten zu verpflichten, ihr unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 1. August 2018 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31. August 2018 für die Veranlagungsjahre 2017 und 2018 die Grundbesitzabgaben für das Objekt B 39 in A zu erlassen.
Der Beklagte hat schriftsätzlich (u. a.) beantragt,
die Klage abzuweisen.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage sodann ohne mündliche Verhandlung mit Urteil vom 24. Januar 2019 abgewiesen. In den Urteilsgründen wird ausgeführt, dass die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) nicht unter den jährlichen Kosten i. S. des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG lägen. Die Wasser- und Abwassergebühren, die Kosten für Heizung und Hausbeleuchtung, Müllabfuhr und Reinigung, die von der Gewohnheit der Nutzer abhängig seien, gehörten nicht zu den Grundstückskosten im engeren Sinne und damit nicht zu den Kosten i. S. der genannten Vorschrift. Die Klägerin trage in ihrem Widerspruch selbst vor, dass der Überschuss der Kosten seine Ursache darin finden dürfte, dass aufgrund des Leerstands einzelner Wohnungen nicht alle verbrauchsabhängigen Kosten auf Mieter hätten umgelegt werden können. Es sei nicht ersichtlich, dass dieser Umstand auf den Charakter des Objekts als Denkmal zurückzuführen sei. Es seien keine Aufwendungen belegt, die der Klägerin gerade für den denkmalgerechten Erhalt des Gebäudes entstanden seien. Es sei hier belegt, dass die Unrentabilität auf der Kulturguteigenschaft beruhe.
Nach Zustellung des Urteils am 25. Januar 2019 hat die Klägerin am 18. Februar 2019 beantragt, die Berufung gegen das Urteil zuzulassen (Az. 1 LZ 143/19 OVG), und diesen Antrag am 11. März 2019 begründet. Das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern hat die Berufung mit Beschluss vom 16. Januar 2020, der Klägerin zugestellt am 12. Februar 2020, zugelassen.
Am 9. März 2020 hat die Klägerin die Berufung begründet. Sie trägt vor:
In formeller Hinsicht sei darauf hinzuweisen, dass der Beklagte die Befreiung von der Grundsteuer erstmalig aufgrund eines Beschlusses der Gemeindevertretung abgelehnt habe. Da es sich bei der Erhebung der Grundsteuer nicht um eine Selbstverwaltungsangelegenheit handele, sei die Gemeindevertretung für die Entscheidung über den Erlassantrag nicht zuständig gewesen. Die Verwaltung hätte in eigenem Ermessen entscheiden müssen und sie wäre nach der Niederschrift über die Sitzung der Gemeindevertretung zu Gunsten der Klägerin ausgefallen.
Die letzte Renovierung des Objekts habe im Jahr 1922 stattgefunden. Die Räume bestünden im Wesentlichen aus einzelnen Zimmern ohne Küche, Bad und WC. Eine Vermietung sei im Hinblick auf aktuelle Wohnanforderungen nicht mehr möglich. Lediglich zwei Wohnungen seien vermietet gewesen. Die substanzzerstörenden Umbauten seien vor ihrem Erwerb von der Gemeinde geschehen.
Aus Denkmalschutzgründen hätten keine Küchen und Bäder eingebaut werden dürfen. Von der Ehefrau ihres Architekten, die beim Denkmalamt in Grimmen tätig gewesen sei, habe die Klägerin die Auskunft erhalten, dass der kulturelle Nutzen des Gebäudes über der Wohnraumnutzung anzusiedeln sei, sodass eine Wiederherstellung des ursprünglichen Gebäudezustands unerlässlich sei.
Tatsächlich lägen die jährlichen Kosten des Objekts weit über den erzielbaren Einnahmen. Das habe nichts damit zu tun, dass die Miete für die beiden allein nutzbaren Wohnungen minderer Qualität zu niedrig vereinbart worden wäre. Der Grund liege darin, dass der überwiegende Teil des Gebäudes nicht für eine Wohnnutzung zur Verfügung stehe. Um das Objekt nutzbar zu machen, hätten Auflagen der Denkmalbehörde erfüllt werden müssen, die vor allem vorgesehen hätten, das historische Treppenhaus, welches bereits vor dem Erwerb des Objekts durch die Klägerin abgerissen worden sei, vollständig wiederherzustellen. Ebenso habe der "historische Saal" im Gebäude vollständig wieder aufgebaut werden sollen.
Dazu wäre die Klägerin bereit gewesen, sofern ihr dafür Fördermittel in Aussicht gestellt worden wären, was aber trotz entsprechender Antragstellung nicht der Fall gewesen sei. Damit habe sich für die Klägerin ergeben, dass sie die äußerst kostenträchtigen Auflagen der Denkmalbehörde aus eigenen Mitteln unmöglich habe aufbringen können. Ihr fehlten die finanziellen Mittel zur Finanzierung ihres Plans, dort ein Heim für betreutes Wohnen herzurichten. Das Objekt habe sich nicht so herrichten lassen, dass damit kostendeckende Einnahmen zu erzielen gewesen wären. In der Konsequenz habe dies auch bedeutet, dass die Kosten für die Unterhaltung des Gebäudes nur zu einem geringen Teil auf die Mieter hätten abgewälzt werden können. Die ohne Erfüllung der Auflagen der Denkmalbehörde erzielbaren Einnahmen hätten regelmäßig unter den jährlichen Kosten des Bauwerks gelegen. § 32 GrStG sehe für derartige Fälle vor, dass die Grundsteuer zu erlassen sei.
Es sei offensichtlich, dass bei einem Objekt dieser Grundfläche die Unterhaltung des Gebäudes und die anfallenden Nebenkosten unmöglich durch die zeitweisen Mieteinnahmen aus zwei nicht mehr zeitgemäßen Wohnungen von insgesamt 140 m² zu decken seien. Die Kausalität ergebe sich aus der Denkmaleigenschaft, die eine Umgestaltung nach neuzeitlichen Anforderungen unmöglich mache.
Die Finanzbehörden hätten den Verlust der Klägerin bestandskräftig anerkannt. Nicht anders könne die Entscheidung über den Grundsteuererlass ausfallen.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 24. Januar 2019 – 2 A 1453/18 HGW – abzuändern und den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 1. August 2018 und des Widerspruchsbescheids vom 31. August 2018 zu verpflichten, ihr für die Veranlagungsjahre 2017 und 2018 die Grundsteuer für das Objekt B 39 in A zu erlassen,
hilfsweise,
den Beklagten unter Abänderung des genannten Urteils und der genannten Bescheide zu verpflichten, die Grundsteuer für die Veranlagungsjahre 2017 und 2018 in Höhe von 50 % zu erlassen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er trägt vor:
Das Urteil sei richtig. Die Klägerin habe nicht den Nachweis der Unterdeckung im Sinne der Vorschrift des § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG geführt. Auch in Kenntnis der entsprechenden Darlegungen im Urteil des Verwaltungsgerichts verhalte sich die Berufungsbegründung dazu nicht.
Zu der Frage der tatsächlichen Umlage der Grundsteuer auf die Mieter habe die Klägerin ebenfalls nichts vorgetragen. Jedenfalls teilweise müsste dies erfolgt sein und insoweit wäre die Klägerin materiell nicht beschwert. Insgesamt sei eine kausal auf die Kulturguteigenschaft zurückzuführende Unrentabilität des Gesamtobjekts weder durch die Klägerin dargelegt noch sonst erkennbar. Es sei nicht richtig, dass es eine verbindliche Vorgabe des Denkmalamts für die beiden vorgetragenen Maßnahmen gegeben habe. Es sei auch nicht vorstellbar, dass das Denkmalamt den Einbau von Küchen und Bädern untersagt hätte.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Das klagabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts ist in der Sache richtig. Die Ablehnungsentscheidung des Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf den vollständigen bzw. den hilfsweise begehrten hälftigen Erlass der Grundsteuer B für die Veranlagungsjahre 2017 und 2018 im Hinblick auf das denkmalgeschützte Objekt.
I. Die Verpflichtungsklage ist zulässig. Eine ausdrücklich ablehnende Erlassentscheidung des Beklagten für das Erhebungsjahr 2018 liegt zwar nicht vor. Mit dem Erlass des Grundsteuerbescheids 2018 im Zusammenhang mit der Ablehnung des Grundsteuererlasses für das Jahr 2017 hat der Beklagte indessen hinreichend zu erkennen gegeben, dass er auch für das Jahr 2018 einen Erlass der Grundsteuer endgültig ablehnt. Soweit ebenfalls ein ausdrücklicher Widerspruch der Klägerin gegen die konkludente Ablehnung des Grundsteuererlasses für das Jahr 2018 fehlt, ist er hier ausnahmsweise entbehrlich. Andernfalls dürfte er bei einer nur konkludenten Erlassablehnung des Beklagten auch schlüssig im Widerspruch der Klägerin gegen die erlassenen Bescheide vom 17. August 2018 enthalten sein, zumal Letzterer sich ausdrücklich (auch) gegen den Grundsteuerbescheid für das Jahr 2018 richtet, ohne dass (auch) eigenständige Rechtmäßigkeitsbedenken gegen die Heranziehung als solche erhoben worden sind. Soweit man nicht im Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 31. August 2018 auch eine konkludente Zurückweisung des Widerspruchs gegen die Ablehnung des Erlasses für das Jahr 2018 sieht, wäre ein erfolglos durchgeführtes Vorverfahren jedenfalls deshalb entbehrlich, weil der Beklagte sowohl mit den Ausgangsbescheiden als auch mit dem (parallelen) Widerspruchsbescheid hinreichend deutlich zu erkennen gegeben hat, dass er nicht willens ist, dem Erlassbegehren auch für dieses Jahr im Widerspruchsverfahren stattzugeben, sondern endgültig einen Erlass der Grundsteuer ablehnt. Zumindest aber kann der Zweck des Vorverfahrens auch deshalb nicht mehr erreicht werden bzw. ihm wurde genügt, weil sich der Beklagte sachlich auf die Klage eingelassen und deren Abweisung beantragt hat, ohne das fehlende Vorverfahren zu rügen (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2019 – 7 C 23.17 –, juris Rn. 11 m. w. N.).
II. Die Klage ist jedoch unbegründet.
1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf einen vollständigen Grundsteuererlass für das streitbefangene Objekt und die Veranlagungsjahr 2017 und 2018.
a) Der einen Erlass ablehnende Beschluss der Gemeindevertretung hat keinen Einfluss auf den Erfolg der Verpflichtungsklage, selbst wenn er formell fehlerhaft ergangen sein sollte. Entscheidend ist allein die Frage, ob der Tatbestand der jeweiligen Erlassvorschrift im Grundsteuergesetz erfüllt ist oder nicht.
b) Einem Anspruch aus § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG steht nicht entgegen, dass die Klägerin für den Veranlagungszeitraum 2018 keinen Antrag auf Erlass der Grundsteuer nach dieser Vorschrift gestellt hat. In den Fällen des § 32 GrStG bedarf es nach § 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG a. F. (nunmehr § 35 Abs. 3 Satz 1 GrStG) keiner jährlichen Wiederholung des hier jedenfalls für das Jahr 2017 gestellten Antrags.
c) Die Voraussetzungen für einen (vollständigen) Erlass der Grundsteuer nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG liegen nicht vor. Die Grundsteuer ist nach dieser Vorschrift zu erlassen für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen.
aa) Die Voraussetzung des öffentlichen Interesses an der Erhaltung des damaligen Grundbesitzes der Klägerin wegen seiner Bedeutung für die Kunst bzw. Geschichte liegt zwar vor. Die Denkmaleigenschaft des Objekts wird auch vom Beklagten nicht in Frage gestellt, sodass von weiteren Ausführungen dazu abgesehen wird.
bb) Bereits die Frage der Unrentabilität des Grundstücks als solche (ohne denkmalschutzrechtliche Beschränkungen) erscheint indessen zweifelhaft. Dazu wäre nach dem Gesetz erforderlich, dass die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen. Dies kann der Senat nach dem Vortrag der Klägerin nicht feststellen.
Nicht hinreichend nachvollziehbar sind vorliegend schon die von der Klägerin vorgetragenen jährlichen Einnahmen aus der Vermietung des Objekts. Zwar hat sie die jeweils geringe jährliche Höhe der Mieteinnahmen für die Wohnungen im Jahr 2017 gemäß ihrem Antrag vom 22. März 2018 (1.400 Euro, 1.248 Euro und 2.240 Euro) mit dem antiquierten Zustand dieser Wohnungen nachvollziehbar erläutert. Wie diese Zahlen mit denjenigen gemäß der Aufstellung "Mieteinnahmen B 2017", die dem Schriftsatz vom 9. Februar 2022 beigefügt war, in Einklang zu bringen sind, erklärt sie nicht. Ohnehin bleibt offen, wie sich ihr Vortrag, es seien nur zwei Wohnungen vermietet, mit den bis zu vier genannten Namen der Mieter vereinbaren lässt; Mieterwechsel werden nicht ausdrücklich benannt, der später genannte vierte Mietername findet sich nicht im ursprünglichen Antrag vom 22. März 2018. Für das Jahr 2018 sind die von der Klägerin vorgetragenen Einnahmen von 8.280 Euro (inklusive Nebenkosten) mangels näher Aufschlüsselung und ohne Herausnahme der Nebenkosten erst recht nicht nachvollziehbar.
Jedenfalls aber stehen den Einnahmen kein Mehr an anrechenbaren Ausgaben gegenüber, sodass die Unwirtschaftlichkeit des Objekts nicht festgestellt werden kann. Zum einen sind die "Versicherungen" im Antrag vom 22. März 2018 nicht nur ihrer Art und Anzahl nach nicht näher erläutert, sondern auch was die geltend gemachte Höhe von 1.311,60 Euro betrifft. Auf die gerichtliche Nachfrage gemäß Verfügung vom 17. Januar 2022 hat die Klägerin im Berufungsverfahren gemäß Anlage zum Schriftsatz vom 9. Februar 2022 sogar vorgetragen, die "Versicherungen Haus" hätten für das Jahr 2017 2.129,29 Euro betragen. Beigefügt sind diverse Beitragsrechnungen für Versicherungen, darunter für Rechtsschutz (52,36 Euro), eine verbundene Hausratversicherung für den Zeitraum Dezember 2017 bis November 2018 (90,15 Euro), eine allgemeine Haftpflichtversicherung für den Zeitraum vom 13. Oktober 2017 bis 13. Oktober 2018 (81,78 Euro) und eine verbundene Wohngebäudeversicherung für den Zeitraum vom 1. Juli 2017 bis 1. August 2017 (145,66 Euro, handschriftlich multipliziert mit 12 = 1.747,92 Euro).
Der ebenfalls in der gerichtlichen Verfügung vom 17. Januar 2022 als nicht nachvollziehbar bzw. nachgewiesen betrachtete Ausgabeposten "Verwaltungskosten, Reisekosten" in Höhe von 1.528 Euro im Antrag vom 22. März 2018 wird dagegen nicht im Berufungsverfahren näher dargestellt, auch nicht belegt.
Zum anderen sind, wie bereits vom Verwaltungsgericht entschieden, die von der Klägerin angesetzten Ausgaben für Heizöl, Strom, Abfall- und Wassergebühren dem Grunde nach nicht berücksichtigungsfähig (VGH München, Urteil vom 7. Februar 1996 – 4 B 94.3727 –, NJWE-MietR 1996, 214, zitiert aus beck-online; vgl. Krumm/Paeßens, GrStG, 2. Auflage 2025, § 32 Rn. 15 m. w. N. zum Streitstand; nicht zugunsten einer Berücksichtigungsfähigkeit hat sich OVG Münster, Beschluss vom 3. April 2009 – 14 A 1999/06 –, juris Rn. 17 ausgesprochen, da es dort nur um die für ansatzfähig erklärten Kosten für Heizung und Wasser in einer Broschüre des Landes ging), da sie typischerweise auf die Mieter umgelegt bzw. von ihnen getragen werden. Insofern wäre zumindest Vortrag und eine Gegenüberstellung der von den Mietern zu tragenden Verbrauchskosten und den für das übrige Anwesen allein von der Klägerin zu tragenden erforderlich gewesen.
Das Erfordernis, dass die Unwirtschaftlichkeit "in der Regel" gegeben sein muss, lässt es weiterhin nicht bei einem rechnerischen Minus im jeweiligen Erlasszeitraum bewenden, sondern stellt auf einen zeitlich andauernden Zustand, d. h. auf die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit, ab (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – 8 C 23.97 –, juris Rn. 18 m. w. N.). Die Klägerin, die insoweit die Darlegungs- und Beweislast trägt, hat aber keine ausreichenden Unterlagen vorgelegt, die eine solche erforderliche Prognose erlauben würden. Dies gilt namentlich für die Betriebskosten, die nicht von den Mietern getragen werden, und vor allem im Hinblick auf die Prognose, wie sich die übrige wirtschaftliche Verwertung des Objekts nach einer Sanierung (ohne Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Beschränkungen und ihrer zusätzlichen Kosten) entwickelt hätte. § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG gewährt nicht bereits deswegen einen Grundsteuererlassanspruch, weil die Sanierung eines denkmalgeschützten Anwesens in der Regel kostenaufwändiger sein wird als bei einem nicht denkmalgeschützten Anwesen, sondern nur unter der Voraussetzung, dass sich auf der Grundlage einer prognostizierenden Beurteilung eine dauerhafte Unwirtschaftlichkeit aus Gründen des öffentlichen Erhaltungsinteresses feststellen lässt (VGH München, Beschluss vom 7. Juli 2014 – 4 ZB 13.1567 –, juris Rn. 7).
cc) Selbst wenn dennoch die Unrentabilität des denkmalgeschützten Objekts im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG vorliegen sollte, beruht die Ertraglosigkeit des Grundstücks im vorliegenden Fall zumindest nicht darauf, dass zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität ein Kausalzusammenhang besteht.
Die Ertragslosigkeit des Grundstücks muss gerade darauf beruhen, dass dem Grundstückseigentümer im öffentlichen Interesse, hier nach den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften, Belastungen auferlegt werden, die ihn in seiner Verfügungsbefugnis über das Grundstück so beschränken, dass es unrentierlich ist. Die Grundsteuerpflicht hängt, weil die Grundsteuer als eine ertragsunabhängige Objektsteuer konzipiert ist, grundsätzlich nicht von der Ertragskraft des Grundbesitzes ab, weshalb der Erlass der Grundsteuer bei einem ertraglosen Grundstück besonderer Gründe bedarf. Diese besonderen Gründe liegen in der Beschränkung auf Ertragsminderungen oder -schwächen, die gerade auf die Kultureigenschaft und die durch sie bedingten Einschränkungen zurückzuführen sind (BVerwG, Urteil vom 5. Mai 2015 – 9 C 6.14 –, juris Rn. 19 f. m. w. N.; vgl. auch OVG Greifswald, Beschluss vom 16. September 2009 – 1 M 65/09 –, juris Rn. 12). Hiervon ausgehend genügt es nicht, dass der Denkmalschutz – wie etwa im Fall des Erwerbs eines von vornherein unrentablen Denkmalobjekts aus "Liebhaberei" – die vorhandene Unrentabilität nur verschärft. Im Gegenteil liegt dann der Mangel des erforderlichen Ursachenzusammenhangs auf der Hand. Es verstößt nicht gegen das Gebot der Besteuerungsgleichheit aus Art. 3 Abs. 1 GG, dass die Grundsteuer zwar dann erlassen wird, wenn ein Objekt aufgrund des Denkmalschutzes unrentabel wird, nicht aber dann, wenn ein Denkmal von vornherein unrentabel ist. Denn es handelt sich insoweit um unterschiedliche Sachverhalte, für deren Ungleichbehandlung ein sachlicher Grund besteht. Die Privilegierung des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG soll denjenigen Grundstückseigentümer, der ohne denkmalschutzrechtliche Beschränkungen mit seinem Grundstück einen Ertrag erwirtschaften könnte, für die Lasten entschädigen, die er dadurch zu tragen hat. Derjenige, der von vornherein ein ertragsloses Grundstück erwirbt und nicht beabsichtigt, daraus Erträge zu ziehen, trägt auch keine zusätzliche Last. Dessen Heranziehung zur Grundsteuer trotz Wahrnehmung auch im öffentlichen Interesse liegender Aufgaben des Denkmalschutzes entspricht auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (BVerwG, Urteil vom 5. Mai 2015, a. a. O. Rn. 21 m. w. N.).
Die Unrentabilität muss also auf der Denkmalschutzeigenschaft beruhen. Diese Voraussetzung ist grundsätzlich dann erfüllt, wenn ohne die Beschränkungen, die das öffentliche Interesse begründen, entweder von naheliegenden Nutzungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht werden könnte, die einen höheren Ertrag abwerfen würden, und/oder Kosten eingespart werden könnten, und die sich hieraus ergebende Verbesserung der Ertragssituation einen Einnahmeüberschuss ergäbe (Krumm/Paeßens, GrStG, 2. Auflage 2025, § 32 Rn. 20). Eine derartige Kausalität der Kulturguteigenschaft des Grundbesitzes kann insbesondere dann anzunehmen sein, wenn der Eigentümer durch Vorlage eines Alternativkonzepts plausibel darlegt, dass eine rentable Nutzung des Grundbesitzes nach Durchführung von – aufgrund der Beschränkungen durch das Denkmalschutzrecht unzulässigen – Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen möglich wäre. Bei der Berechnung der (fiktiven) wirtschaftlichen Auswirkungen derartiger Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen sind die wahrscheinlichen zusätzlichen Einnahmen einerseits und die dadurch zusätzlich entstehenden Kosten andererseits zu berücksichtigen (VG Halle [Saale], Urteil vom 8. Oktober 2010 – 4 A 297/09 –, juris Rn. 35 m. w. N.; vgl. ebenso zu naturschutzrechtlichen Beschränkungen eines Grundstücks VG Lüneburg, Urteil vom 7. Oktober 2011 – 2 A 240/10 –, juris Rn. 38).
Die Klägerin hat das mit einem denkmalgeschützten ehemaligen Gutshaus bebaute Objekts im Jahre 2002 in Kenntnis des erforderlichen erheblichen Sanierungsbedarfs erworben, der auch ohne etwaige zusätzliche denkmalschutzrechtliche Nutzungsbeschränkungen bestand. So trägt die Klägerin bereits vor, dass die letzte Sanierung des im Jahr 1762 gebauten Gutshauses im Jahr 1922 gewesen sei und die Räume im Wesentlichen aus einzelnen Zimmern ohne Küche, Bad und WC bestanden hätten. Sie trägt zwar weiter vor, sie habe das Objekt in ein Heim für betreutes Wohnen umbauen wollen. Unterlagen dazu fehlen schon nahezu vollständig, wenngleich es mittelbare Hinweise auf diesen Willen gibt. Insbesondere aber fehlen Angaben und Unterlagen zum finanziellen Aufwand eines solchen Umbaus insgesamt und wie viel davon auf die behaupteten denkmalschutzrechtlichen (mündlichen) "Auflagen" gefallen wären. Nur wenn sie diesen zusätzlichen Aufwand nicht hätte tragen können, läge die Kausalität mit den denkmalschutzrechtlichen Belastungen des Objekts vor, die einen Grundsteuerlass nach § 32 Abs. 1 GrStG rechtfertigen. Gleichzeitig trägt die Klägerin aber gerade vor, ohne Fördermittel, die sie nicht erhalten habe, hätten ihr die finanziellen Mittel zur Finanzierung ihres Plans, das Gutshaus in ein Heim für betreutes Wohnen umzubauen, gefehlt, also für das gesamte Vorhaben, nicht nur für die zusätzlichen Ausgaben durch – unterstellte – denkmalschutzrechtlich geforderte (rechtmäßige) Maßnahmen. Unterstellt, es gäbe die denkmalschutzrechtlichen Auflagen, und unterstellt, sie wären rechtmäßig, fehlen jegliche Angaben, wie teuer diese zusätzlichen Arbeiten (Neubau des historischen Treppenhauses, das bereits vor ihrem Erwerb abgerissen worden sei, und Wiederauf- bzw. Rückbau des historischen Saals) wären und dass nur die fehlende Finanzierbarkeit dieser denkmalbedingten Zusatzkosten die Klägerin gehindert haben, mit der Renovierung des gesamten Objekts zu beginnen, weil ihr nur diese zusätzlichen Mittel gefehlt hätten, um die Wirtschaftlichkeit des Objekts zu erreichen. Insoweit wäre ohnehin davon auszugehen, dass ein vernünftiger Eigentümer einen großen Raum im Gebäude ("historischer Saal") auch renoviert und einer Nutzung zugeführt hätte; unklar bleibt, wie hoch die Mehraufwendungen zur – unterstellten – Wiederherstellung des denkmalgeschützten Zustands dieses Raums gewesen wären. Selbst wenn die denkmalschutzrechtlich behaupteten "Auflagen" bestanden haben sollten, zeigt die fehlende Kausalität sich auch darin, dass die Klägerin nicht wenigstens die Sanierung und den Umbau des Objekts im Übrigen veranlasst hat, gegen den die Denkmalschutzbehörde offenbar keine Einwände hatte (siehe Schreiben vom 5. Mai 2009: "Danach werden die Sanierung und der Umbau weitgehend mitgetragen."). Es fehlt zumindest auch Vortrag dazu, dass selbst das alles wegen der denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen nicht zur Rentabilität des Objekts geführt hätte.
Im Übrigen erscheint dem Senat auch zweifelhaft, ob es zumindest mündlich entsprechende "Auflagen" der Denkmalschutzbehörde gegeben hat. Der Wortlaut und Duktus des Schreibens des damaligen Architekten der Klägerin vom 5. Mai 2009 spricht dagegen. Auch erscheint zwar nicht ausgeschlossen, aber doch fragwürdig, ob die Denkmalschutzbehörde der Klägerin mündlich auch die Modernisierungsmaßnahmen zum Einbau einer Küche bzw. eines Bads in die vorhandenen und herzustellenden Wohnungen (für das betreute Wohnen) untersagt haben soll. Selbst wenn dies aber der Fall gewesen sein sollte, wäre der Klägerin anzulasten, dass sie sich die vorgetragenen Auflagen nicht mit einer denkmalschutzrechtlichen Verfügung hat auferlegen lassen, erst recht, dass sie dann gegen diese rechtlich nicht vorgegangen ist. Denn es erscheint rechtlich zweifelhaft, dass die Denkmalschutzbehörde die Wiederherstellung eines baulichen Zustands des Denkmalgebäudes hätte fordern dürfen, wenn das Denkmal insoweit bereits vor dem Erwerb durch die Klägerin zerstört worden war. Ebenso erscheint ein Verbot, in ein denkmalgeschütztes Objekt zuvor nicht vorhandene Küchen und Bäder für zu schaffende bzw. schon bestehende Wohnungen einzubauen, jedenfalls in dieser Allgemeinheit rechtlich zweifelhaft.
Der Senat ist nicht verpflichtet, die denkmalschutzrechtlichen Bindungen bzw. die baulichen Möglichkeiten ohne derartige Bindungen von sich aus gemäß § 86 Abs. 1 VwGO weiter aufzuklären (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – 8 C 23.97 –, juris Rn. 36; OVG Bautzen, Beschluss vom 10. September 2019 – 5 A 345/19 –, juris Rn. 11).
Unerheblich ist dabei schließlich, ob das für die Klägerin zuständige Finanzamt ihren Verlust aus der Vermietung des Objekts bei der Berechnung der Einkommensteuer anerkannt hat. Die dortigen Kriterien sind nicht mit denjenigen nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG vergleichbar, insbesondere ist bei der Einkommensteuer keine Kausalität des Verlusts aus der Vermietung/Verpachtung bebauter Grundstücke mit den denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen erforderlich.
2. Auch für einen Anspruch auf den mit dem Hilfsantrag geltend gemachten 50 %igen Teilerlass der Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 GrStG a. F. (gültig bis zum 2. Dezember 2019, nunmehr § 34 Abs. 1 GrStG) für die Veranlagungsjahre 2017 und 2018 ist nichts ersichtlich. Für das Veranlagungsjahr 2018 fehlt es bereits an einem hierfür erforderlichen Antrag der Klägerin (§ 34 Abs. 2 GrStG a. F., nunmehr § 35 Abs. 2 Satz 1 GrStG). Für das Veranlagungsjahr 2017 ist nichts dafür ersichtlich oder vorgetragen, dass die Minderung des normalen Rohertrags des Objekts nicht von der Klägerin zu vertreten gewesen ist. Nicht zu vertreten hat ein Grundsteuerschuldner die Ertragsminderung, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h., wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, Urteil vom 14. Mai 2014 – 9 C 1.13 –, juris Rn. 13 m. w. N.). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Klägerin hat keine notwendige Sanierungs-, Modernisierungs- bzw. Umbaumaßnahmen am Objekt, auch nicht in Bereichen, die nach ihrem Vortrag nicht von denkmalschutzrechtlichen Auflagen betroffen gewesen sind, vorgenommen, so dass sowohl die geringen Mieten – die im Übrigen bei dem nicht zeitgemäßen Bauzustand ortsüblich gewesen sein dürften – als auch der Leerstand des übrigen Objekts bzw. die auch insoweit fehlende rentable Nutzungsmöglichkeit (unabhängig von der Frage denkmalschutzrechtlicher "Auflagen") in ihrem Einflussbereich liegen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 32 GrStG
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 Grundsteuergesetz
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG
§ 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG
§ 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG
§ 35 Abs. 3 Satz 1 GrStG
§ 32 Abs. 1 GrStG
§ 86 Abs. 1 VwGO
§ 33 Abs. 1 GrStG
§ 34 Abs. 1 GrStG
§ 34 Abs. 2 GrStG
§ 35 Abs. 2 Satz 1 GrStG
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 A 1453/19
1 LZ 143/19
2 A 1453/18
7 C 23.17
48 Euro und 2.24
4 B 94.37
14 A 1999/06
8 C 23.97
4 ZB 13.15
9 C 6.14
1 M 65/09
4 A 297/09
2 A 240/10
5 A 345/19
9 C 1.13