Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Rheinland-Pfalz, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-11-28, Aktenzeichen 3 K 1549/05.NW
ECLI: ECLI:DE:VGNEUST:2005:1128.3K1549.05.NW.0A

Tenor:
Der Bescheid des Beklagten vom 21. April 2005 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. Juli 2005 wird aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger wendet sich als Zwangsverwalter von mehreren Sondereigentumseinheiten einer Wohnungseigentumsanlage auf dem Grundstück ... (Flurstück-Nr. .../18) in ... dagegen, für die Vorlage eines Prüfberichts nach § 23 Abs. 6 der Landesverordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen und über Fachbetriebe (Anlagenverordnung – VAwS −) betreffend einen auf diesem Grundstück befindlichen Heizöltank in Anspruch genommen zu werden. Auf dem Grundstück befindet sich ein Gebäude mit 4 Wohneinheiten. Im Vorgarten des Grundstücks lagert der 16 cbm fassende Heizöltank, der der Ölversorgung aller Wohnungen des Anwesens dient.
Der Kläger ist gerichtlich bestellter Zwangsverwalter. Durch Beschluss des Amtsgerichts Pirmasens vom 31. August 2004 wurde die Zwangsverwaltung des Miteigentumsanteils des Herrn D. M., wohnhaft in Frankreich, an dem Grundstück ..., ..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoss und Dachgeschoss sowie der Garage Nr. 4 und Sondernutzungsrecht an einem vor der Garage befindlichen Pkw-Stellplatz angeordnet. Aufgrund eines weiteren Beschlusses des Amtsgerichts Pirmasens vom 28. Februar 2005 wurde die Zwangsverwaltung über den Miteigentumsanteil des Herrn P. F. und der Frau C. F., beide ebenfalls in Frankreich wohnhaft, an dem Grundstück Gemarkung ..., ... verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss (Nr. 3) und dem Sondernutzungsrecht an Pkw-Stellplätzen Nr. 7, 8 und Terrasse Nr. 3 angeordnet. Als Zwangsverwalter wurde jeweils der Kläger bestellt.
Bei der Heizöltankanlage des Grundstücks ... in ... war es am 27. Dezember 2000 zu einem Schaden gekommen. Eine durch den damaligen Eigentümer S. veranlasste sachverständige Prüfung der Anlage am 21. März 2001 ergab erhebliche Mängel.
Eine mit Schreiben des Beklagten vom 9. April 2001 an den damaligen Eigentümer S. als Betreiber der Heizöltankanlage gerichtete Aufforderung, gemäß § 23 Abs. 6 VAwS einen Prüfbericht betreffend die Heizöltankanlage vorzulegen, blieb unbeantwortet.
Am 5. Februar 2002 teilte Herr S... dem Beklagten mit, dass er kein Eigentümer des Grundstücks ... in ... mehr sei. Hausverwalterin sei Frau K. .
Die Einholung eines Grundbuchauszugs durch den Beklagten ergab, dass sämtliche nunmehrigen Miteigentümer des Anwesens ..., ..., in Frankreich wohnhaft waren, so auch die Miteigentümer M., F. und F. . Mit Datum vom 19. August 2003 schrieb der Beklagte sämtliche, in Frankreich wohnende Miteigentümer zwecks Überprüfung der Heizöltankanlage jeweils mit einfachem Brief an. Auf diese Anschreiben hin erfolgte keinerlei Reaktion der Miteigentümer.
Daraufhin erließ der Beklagte nach vorheriger Anhörung gegenüber Frau K. als Bewohnerin einer in dem Anwesen befindlichen Wohnung sowie als von Herrn S... benannte Hausverwalterin mit Datum vom 23. September 2004 unter Zwangsgeldandrohung die Verfügung, gemäß § 23 Abs. 6 VAwS für die 16 cbm fassende Heizöltankanlage auf dem Grundstück ... in ... einen Prüfbericht eines Sachverständigen vorzulegen. Dieser Bescheid wurde Frau K. am 24. September 2004 zugestellt und ist bestandskräftig. Da Frau K. dieser Verfügung nicht nachkam, setzte der Beklagte mit ebenfalls bestandskräftigem Bescheid vom 11. November 2004 das angedrohte Zwangsgeld fest.
Am 6. Januar 2005 sprachen dann Frau K. sowie einer der Miteigentümer bei dem Beklagten vor und teilten mit, dass Zwangsverwaltung angeordnet sei.
Nach zunächst formloser Aufforderung an den Kläger als zwischenzeitlich gerichtlich bestellter Zwangsverwalter zweier Sondereigentumseinheiten, erließ der Beklagte den streitgegenständlichen Bescheid vom 21. April 2005, worin der Kläger aufgefordert wurde, für den 16 cbm fassenden Heizöltank auf dem Anwesen ... in ... einen Prüfbericht über die Nachprüfung gemäß § 23 Abs. 6 VAwS innerhalb von 2 Wochen nach Bestandskraft des Bescheides vorzulegen. Zugleich wurde dem Kläger für den Fall, dass er dieser Aufforderung nicht fristgerecht nachkomme, ein Zwangsgeld in Höhe von 70,-- € angedroht. Des Weiteren erfolgte eine Gebührenfestsetzung für diesen Bescheid über 60,-- €. Zur Begründung der Vorlageverpflichtung des Klägers wurde ausgeführt, dieser habe als Zwangsverwalter die erforderliche Verfügungsgewalt, um die Prüfung der Anlage zu veranlassen. Deshalb sei er Betreiber im Sinne des § 19i WHG.
Der Kläger erhob gegen diesen Bescheid am 12. Mai 2005 Widerspruch und trug vor, er übe hinsichtlich des Heizöltankes weder mittelbaren noch unmittelbaren Besitz aus. Er habe lediglich an zwei der insgesamt 4 Wohneinheiten des Anwesens die Zwangsverwaltung inne. In den von ihm verwalteten Räumen befinde sich eine Heizöltankanlage nicht. Zu anderen Räumen des Gebäudes habe er keinen Zutritt.
Mit Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses bei dem Beklagten vom 14. Juli 2005 wurde der Widerspruch zurückgewiesen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass der Kläger Betreiber im Sinne des § 19i WHG, § 23 Abs. 6 VAwS und damit für die Heizöltankanlage verantwortlich sei. Der unterirdische Tank sei Bestandteil des Grundstücks im Sinne von § 94 BGB. Der Kläger als Zwangsverwalter habe die erforderliche Verfügungsgewalt über die Heizöltankanlage. Der Beklagte habe bei der Auswahl des Pflichtigen auch nicht ermessensfehlerhaft gehandelt. Die Versuche des Beklagten, die in Frankreich lebenden Miteigentümer heranzuziehen, seien erfolglos geblieben.
Der Widerspruchsbescheid wurde dem Kläger am 10. August 2005 zugestellt.
Der Kläger hat am 31. August 2005 Klage erhoben. Zur Begründung macht er geltend, der Beklagte verkenne die Befugnisse eines Zwangsverwalters. So erstrecke sich seine Befugnis allein auf die beiden Sondereigentumseinheiten, über die die Zwangsverwaltung angeordnet sei. Dies seien zwei Wohnungen innerhalb des Gebäudes. In diesem Sondereigentum befinde sich die Heizöltankanlage jedoch nicht. Er sei nicht Betreiber der Heizöltankanlage. Für den Beklagten bestehe die Möglichkeit, einen WEG-Verwalter durch entsprechenden Antrag beim Amtsgericht als Notverwalter bestellen zu lassen, der dann die Möglichkeit habe, Handlungen an denjenigen Stellen vorzunehmen oder zu gestatten, an denen sich innerhalb des Gemeinschaftseigentums eine Heizöltankanlage befinde.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid vom 21. April 2005 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. Juli 2005 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage zurückzuweisen.
Zur Begründung führt er aus, dass aufgrund der Tatsache, dass sich der Heizöltank im Erdreich vor dem Haus befinde, davon ausgegangen werde, dass auch der Kläger als Zwangsverwalter zweier Sondereigentumseinheiten die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit habe, den unterirdischen Tank, der Bestandteil des Grundstücks sei, prüfen und etwaige festgestellte Mängel beheben zu lassen. Der Tank diene der Ölversorgung aller Wohnungen des Anwesens. Er sei daher gemeinschaftliches Eigentum der Miteigentümer im Sinne des § 1 Abs. 5 WEG. Die Zwangsverwaltung erstrecke sich ausweislich der Anordnungsbeschlüsse des Amtsgerichts Pirmasens auf den jeweiligen Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit Sondereigentum an den Wohnungen im 2. Obergeschoss und Dachgeschoss sowie im 1. Obergeschoss.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Beteiligten zu den Gerichtsakten gereichten Schriftsätze sowie die Verwaltungsakten des Beklagten verwiesen. Diese Unterlagen lagen dem Gericht vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Des Weiteren wird auf das Sitzungsprotokoll vom 28. November 2005 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Bescheid des Beklagten vom 21. April 2005 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Kreisrechtsausschusses bei dem Beklagten vom 14. Juli 2005 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Der Kläger ist als Zwangsverwalter zweier Sondereigentumseinheiten der Wohnungseigentumsanlage ... in ... nicht der richtige Adressat für eine Maßnahme nach §§ 19i WHG, 23 Abs. 6 VAwS, wie sie aber hier von ihm mit dem angefochtenen Bescheid gefordert wird. Der Kläger ist als Zwangsverwalter zweier Sondereinheiten in der Wohnungseigentumsanlage ... in ... nicht Betreiber einer Anlage zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen im Sinne der §§ 19i WHG, 23 Abs. 6 VAwS.
Nach § 19i WHG hat der Betreiber einer Anlage zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (§ 19g WHG) diese auf ihre Dichtheit und Funktionsfähigkeit der Sicherheitseinrichtungen ständig zu überwachen. Gemäß § 23 Abs. 6 VAwS hat der Betreiber einer solchen Anlage die bei Prüfungen festgestellten Mängel unverzüglich zu beheben oder beheben zu lassen. Die Beseitigung erheblicher Mängel bedarf der Nachprüfung durch den Sachverständigen. Bei festgestellten gefährlichen Mängeln ist die Anlage von dem Betreiber unverzüglich außer Betrieb zu nehmen und, soweit erforderlich, nach Maßgabe des Sachverständigen zu entleeren; der Wiederinbetriebnahme hat die Sachverständigenprüfung nach Satz 2 vorauszugehen. Betreiber einer Anlage ist dabei, wer für sie verantwortlich ist, die erforderliche tatsächliche und rechtliche Verfügungsgewalt hat und einen Nutzen aus ihr zieht (BayVGH ZfW 1989, 153; Czychowski/Reinhardt, Wasserhaushaltsgesetz, Kommentar, 8. Aufl. 2003, § 19i Rdnr. 4 m.w.N. aus der Rechtsprechung).
Der Aufgabenbereich des Klägers als Zwangsverwalter zweier Sondereigentumseinheiten der Wohnungseigentumsanlage bestimmt sich allein nach den Vorschriften des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG -). Nach § 152 ZVG obliegen dem Zwangsverwalter die Aufgaben des Grundstückseigentümers. Bei Wohnungseigentum – wie hier − bedeutet dies, dass er dessen Rechte und Pflichten in Bezug auf das jeweils betroffene Sondereigentum wahrzunehmen hat. Damit muss er als Zwangsverwalter regelmäßig die Aufgaben der Verwaltung selbst wahrnehmen, jedoch nur die des Sondereigentums. Mithin muss er lediglich für die Erhaltung des Sondereigentums, nicht jedoch des Gemeinschaftseigentums sorgen. Die Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gehört nicht zu den Aufgaben des Zwangsverwalters. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist vielmehr Sache eines Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG oder der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt (zu allem Vorstehenden vgl. Amtsgericht Strausberg, Beschluss vom 7. Juli 2003 – 3 L 738/02 − in: RPfleger 2004, 115; BGH in: WM 2003, 1098 u.a. zur unterschiedlichen Behandlung der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums; Drasdo, Der Zwangsverwalter – Rechte und Pflichten in der Beurteilung der jüngeren Rechtsprechung und Literatur in: NJW 2005, 1549 ff., 1551).
Da sich die Heizöltankanlage des Grundstücks ... in ... im Erdreich des zum gemeinschaftlichen Eigentum der Miteigentümer gehörenden Vorgartens des Anwesens befindet und damit der Heizöltank Teil des Gemeinschaftseigentums (§ 94 BGB) und so nicht Teil des unter der Zwangsverwaltung des Klägers stehenden Sondereigentums an zwei der insgesamt vier Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage ist, unterfällt die Heizöltankanlage nicht dem gesetzlichen Aufgabenkreis des Klägers als Zwangsverwalter.
Ist somit der Kläger hier als Zwangsverwalter nicht für die Heizöltankanlage verantwortlich, ist er auch kein Betreiber im Sinne von § 19i WHG, 23 Abs. 6 VAwS. Die Inanspruchnahme des Klägers als Zwangsverwalter war nach alledem rechtswidrig.
Der Bescheid vom 21. April 2004 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. Juli 2005 war daher aufzuheben.
Sofern für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ein Verwalter nach WEG für die Wohnungseigentumsanlage ... in ... bisher nicht bestellt ist, besteht gemäß § 26 Abs. 3 WEG für den Beklagten die Möglichkeit, einen WEG-Verwalter gerichtlich bestellen zu lassen. Diesem obläge dann gemäß § 27 Abs. 1 WEG auch die Verpflichtung, für die Ordnungsgemäßheit des Heizöltanks Sorge zu tragen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO.
Sonstiger Langtext
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 500,-- € festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).
Die Festsetzung des Streitwertes kann nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG mit der Beschwerde angefochten werden; hierbei bedarf es nicht der Mitwirkung eines Bevollmächtigten.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 52, 63 Abs. 2 GKG
§ 19i WHG
§ 94 BGB
§ 19g WHG
§ 152 ZVG
§ 167 VwGO
§ 1 Abs. 5 WEG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 26 Abs. 1 WEG
§ 26 Abs. 3 WEG
§ 27 Abs. 1 WEG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 GKG
§ 23 Abs. 6 der Landesverordnung

Zitierte Entscheidungen: WM 2003, 1098
NJW 2005, 1549
3 L 738/02