Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-10-09, Aktenzeichen OVG 9 B 6.17
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2017:1009.9B6.17.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GStG a. F. dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.(Rn.20)
2. Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung im Sinne des § 33 Abs 1 S 1 GStG a. F. auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings lässt ein strukturell bedingter Leerstand als solcher nicht die Pflicht entfallen, sich nachhaltig um die Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins zu bemühen.(Rn.21)
3. Hier liegen derartige Bemühungen durch die Erteilung eines Makleralleinauftrags vor.(Rn.22)
Verfahrensgang
Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Klägerin ihre Klage für 2006 zurückgenommen hat; insoweit ist das erstinstanzliche Urteil wirkungslos.
Der Beklagte wird unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 11. Juli 2013 verpflichtet, der Klägerin für das Streitjahr 2007 Grundsteuer in Höhe von 5.153,72 Euro zu erlassen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens zu 9/10, die Klägerin zu 1/10.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt für 2007 einen Grundsteuererlass in Höhe von jeweils 80 % für eine in ihrem Eigentum stehende Gewerbeimmobilie in G....
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks E... in G..., das mit einem Bürogebäude bebaut ist. Das Grundstück stand seit 2004 unter Zwangsverwaltung. Mit Grundsteuermessbescheid vom 16. Februar 2005 setzte das Finanzamt Cottbus den Grundsteuermessbetrag für das Grundstück zum 1. Januar 2005 auf 1.894,75 € fest. Nachdem die Zwangsverwaltung durch Beschluss vom 20. November 2006 aufgehoben worden war, setzte der Beklagte mit Steuerbescheid vom 7. Februar 2007 gegenüber der Klägerin Grundsteuer für 2006 (41 Tage) auf 723,64 € und für 2007 (365 Tage) auf 6.442,15 € fest. Mit Schreiben vom 22. Februar 2007 wandte sich die Klägerin an den Beklagten und teilte mit, dass das fragliche Objekt vollständig leer stehe und deshalb eine Herabsetzung der Grundsteuer auf einen Wert beantragt werde, der nur für das Grundstück angesetzt werden würde.
Unter dem 7. März 2008 beantragte die Klägerin beim Beklagten für das Jahr 2007 erneut den Erlass der Grundsteuer wegen strukturellen Leerstandes. Mit Ausnahme der wirtschaftlich nicht ins Gewicht fallenden Vermietung eines Platzes auf dem Dach an eine Telefongesellschaft würden keine Einnahmen mehr erzielt, obwohl man sich seit der Rückgabe des Objekts nach Aufhebung der Zwangsverwaltung um eine Neuvermietung gekümmert habe. Der Leerstand habe seine Ursache in der Marktsituation in G... und der mangelnden Nachfrage nach Büro- und Gewerberäumen.
Der Beklagte lehnte mit Bescheid vom 11. Juli 2011 die Anträge auf Grundsteuerer-lass ab, weil die Klägerin die Ertragsminderung zu vertreten habe. Der hiergegen gerichtete Widerspruch wurde mit Bescheid vom 10. Oktober 2011, zugestellt laut Empfangsbekenntnis am 18. Oktober 2011, zurückgewiesen. Die Rechtsbehelfsbelehrung des Widerspruchsbescheids enthielt im Übrigen keinen Hinweis auf die Möglichkeit einer Klageerhebung im elektronischen Rechtsverkehr.
Die Klägerin hat am 18. November 2011 Klage erhoben. In ihrem Klageschriftsatz hat sie zunächst den Antrag formuliert, die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen. In der mündlichen Verhandlung hat sie beantragt, die Grundsteuer in gesetzlichem Umfang von 4/5 zu erlassen. Mit Urteil vom 11. Juli 2013 hat das Verwaltungsgericht Cottbus die Klage abgewiesen, weil die Klägerin die eingetretene Rohertragsminderung zu vertreten habe.
Mit der vom Senat zugelassenen Berufung verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Die Klägerin ist der Auffassung, sie habe für das streitgegenständliche Grundstück in hinreichendem Maße Vermietungsbemühungen entfaltet. Sie habe sämtliche zur Verfügung stehende Möglichkeiten genutzt, um eine Vermietung herbeizuführen. Insbesondere habe sie im Dezember 2006 einen Makler beauftragt. Zusätzliche - Kosten verursachende - Maßnahmen könnten von ihr nicht verlangt werden, weil sie die Vermietungsaussichten nicht erhöht hätten. Insbesondere könne ihr nicht vorgehalten werden, keine ohnehin sinnlosen Zeitungsinserate geschaltet zu haben.
Die Klägerin hat die Klage für das Jahr 2006 in der mündlichen Verhandlung vor dem Oberverwaltungsgericht zurückgenommen. Der Beklagte hat zugestimmt.
Die Klägerin beantragt nur noch,
unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 11. Juli 2013 den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 11. Juli 2011 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Oktober 2011 zu verpflichten, ihr die Grundsteuer für das Grundstück E... in G... für das Jahr 2007 in gesetzlichem Umfang von 4/5 zu erlassen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er sieht keinen Nachweis ausreichender Vermietungsbemühungen.
Der erkennende Senat hat in der mündlichen Verhandlung den seinerzeit beauftragten Makler, Herrn P..., als Zeugen vernommen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Vernehmung wird auf das Sitzungsprotokoll verwiesen.
Im Übrigen wird hinsichtlich des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten auf die Streitakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, ist das Klageverfahren einzustellen (§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO) und das erstinstanzliche Urteil für wirkungslos zu erklären (§ 173 VwGO in Verbindung mit § 269 Abs. 3 ZPO).
Die Berufung hat Erfolg.
Das Klagebegehren ist von Anfang an dahin auszulegen gewesen, dass die Klägerin den nach der für das Streitjahr geltenden Rechtslage maximal möglichen Steuererlass erreichen wollte. Das sind hier 4/5 der Steuerforderung für 2007, also 5.153,72 Euro, gewesen. Die Nennung von nur 50 % in der Klageschrift beruht erkennbar allein auf einem offensichtlichen Versehen über das für 2007 geltende Recht. Die Klägerin hat übersehen, dass § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG mit der darin enthaltenen Erlassbegrenzung auf 50 % der Steuer erst für die Streitjahre ab 2008 gilt (§ 38 GrStG). Eine wegen der Einzelheiten des Falles beabsichtigte Beschränkung des begehrten Erlasses wollte die Klägerin erkennbar nicht vornehmen. Denn in der nachfolgenden Klagebegründung wird eine vollständige Ertragslosigkeit dargelegt, was eine Beschränkung auf weniger als das gesetzlich maximal Erreichbare erkennbar unsinnig erscheinen lässt. Auch für das Verwaltungserfahren finden sich keine Anhaltspunkte für eine betragsmäßige Begrenzung des Erlassbegehrens. So hat die Klägerin zunächst sogar verlangt, als Grundsteuer nur den für ein unbebautes Grundstück anzusetzenden Betrag festzusetzen. Abgesehen davon, dass ein solches Begehren im Rahmen von § 33 GrStG nicht vorgesehen ist, macht auch das deutlich, dass die Klägerin eine maximale Grundsteuerreduzierung erreichen wollte. Auch ihre Äußerungen im Übrigen enthalten keine Anhaltspunkte im Hinblick auf eine Beschränkung der begehrten Erlasshöhe auf einen Wert unterhalb des gesetzlichen Höchstwerts.
Die Klage ist in Bezug auf 2007 auch begründet. Der diesbezügliche Versagungsbescheid in Gestalt des Widerspruchsbescheides ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten; die Sache ist auch spruchreif. Der Klägerin steht der begehrte Grundsteuererlass für 2007 in Höhe von 5.153,72 Euro zu. Anspruchsgrundlage ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in der für 2007 maßgeblichen Fassung („a. F.“). Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a. F. in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht. Diese Voraussetzungen liegen vor.
Unstreitig ist im Jahr 2007 einer Rohertragsminderung eingetreten, die den begehrten Grundsteuererlass dem Grunde und der Höhe nach rechtfertigt.
Die Klägerin hat die Rohertragsminderung auch nicht zu vertreten. Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GStG a. F. dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07 -, juris, Rz. 18). Insoweit kommt es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraums an (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07 -, juris, Rz. 19). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat (BVerwG, Urteil vom 14. Mai 2014 - 9 C 1/13 –, juris, Rz. 19; BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 5/05 -, BStBl. II 2008, 384, juris, Rz. 20).
Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GStG a. F. auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings lässt ein strukturell bedingter Leerstand als solcher nicht die Pflicht entfallen, sich nachhaltig um die Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins zu bemühen. Auch eine Marktlage, die von einem strukturellen Überangebot gekennzeichnet ist, entbindet deshalb nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats nicht von angemessenen Vermietungsbemühungen. Gerade bei einem strukturellen Überangebot ist der Eigentümer andererseits aber auch nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, deren Kosten ein vernünftiges wirtschaftliches Verhältnis nicht nur zur Vermietungschance, sondern auch zum Ertrag an (weiterer) Markterreichung vermissen lassen; denn andernfalls liefe § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG für die Fälle strukturellen Überangebots leer. Insoweit besteht eine Zumutbarkeitsgrenze (zu diesem Maßstab siehe bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 – OVG 9 B 16.10 -, juris, Rz. 23).
Gemessen an diesem Maßstab hat die Klägerin für das Streitjahr 2007 hinreichende Vermietungsbemühungen entfaltet. Ausweislich eines in den Akten befindlichen Makleralleinauftrags aus dem Dezember 2006 ist der Makler P... mit seiner Firma S... beauftragt gewesen, ab dem 1. Januar 2007 für das streitgegenständliche Grundstück passende Mieter zu finden. Der Auftrag hat zunächst für ein halbes Jahr gegolten, sollte sich aber bis zur Kündigung um jeweils weitere 6 Monate verlängern. Herr K... hat in seiner Zeugenvernehmung ausgesagt, dass er auf der Grundlage des Auftrages während des gesamten Jahres 2007 die fragliche Immobilie in zwei der gängigen Internetportale eingestellt habe. Zudem habe er das Objekt im Kollegenkreis angeboten und nachgefragt, ob Mietinteressenten bekannt seien. Eine Nachfrage nach dem Objekt habe es indes nicht gegeben, so dass keine Vermietung erfolgt sei. Die Aussage des Zeugen ist in Verbindung mit dem vorliegenden Maklerauftrag glaubhaft. Weiterer Unterlagen oder Nachweise bedarf es insoweit nicht. Die danach angestellten Vermietungsbemühungen sind nach der Marktlage auch angemessen gewesen, um den Schluss zu rechtfertigen, dass die Rohertragsminderung auf Gründen beruht, die von der Klägerin nicht zu vertreten gewesen sind, nämlich auf fehlender Nachfrage.
Die Kostenentscheidung folgt aus §155 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO. Die Kostenquote hebt auf die Klagerücknahme für 2006 und die Klagestattgabe für 2007 ab. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.
Die Revision wird mangels Vorliegens einer der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen nicht zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 5.732,63 Euro (4/5 des Steuerbetrags für 2006 und 2007, § 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes) festgesetzt.
Dieser Beschluss ist gemäß §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 173 VwGO
§ 38 GrStG
§ 33 GrStG
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GStG
§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 269 Abs. 3 ZPO
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
§ 167 Satz 1 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
§ 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 1 K 855/11
9 C 8/07
9 C 1/13
II R 5/05
9 B 16.10