Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-08-24, Aktenzeichen 19 K 99/20
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:0824.19K99.20.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Kläger begehren erhaltungsrechtliche Genehmigungen für die Erweiterung ihrer Wohnungen zu Maisonettewohnungen mittels Deckendurchbruchs und Dachgeschossausbau.
Die Kläger sind Miteigentümer des Grundstücks L... in 6... Berlin-Schöneberg. Das Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus bebaut, bestehend aus Erdgeschoss, vier Obergeschossen und Dachgeschoss; es ist in Wohnungseigentum geteilt. Die Kläger zu 1. und 2. sind Sondereigentümer der Wohnung Nr. 7..., die Klägerin zu 3. ist Sondereigentümerin der Wohnung Nr. 7.... Beide Wohnungen liegen im 4. Obergeschoss des Gebäudes. Den Klägern ist jeweils ein Sondernutzungsrecht an dem über ihren jeweiligen Wohnungen liegenden Teil der Dachfläche zugewiesen, die insgesamt bisher nicht ausgebaut ist.
Das Grundstück liegt im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans XI-201, der am 19. August 1964 festgesetzt und am 8. September 1964 verkündet worden ist (GVBl. S. 939). Er weist das Gebiet als allgemeines Wohngebiet aus. Darüber hi-naus liegt das Grundstück im räumlichen Geltungsbereich des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. Bln 1961 S. 742), der für das Gebiet die Baustufe IV/3 festsetzt. Zudem befindet sich das Grundstück im räumlichen Geltungsbereich der „Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Gebiet Grazer Platz im Bezirk Tempelhof-Schöneberg von Berlin, Ortsteil Schöneberg“ vom 2. Oktober 2018 (GVBl. S. 572, im Folgenden: Erhaltungsverordnung). Nach deren § 2 bedarf u.a. die Änderung baulicher Anlagen der erhaltungsrechtlichen Genehmigung.
Das Erhaltungsgebiet ist im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) Berlin wie folgt dokumentiert:
Die Kläger beabsichtigen jeweils den Ausbau ihrer Sondernutzungsfläche im Dachgeschoss und deren Verbindung mit ihrer Wohnung mittels eines Deckendurchbruchs und dem Einbau einer Treppe.
Am 2. Oktober 2018 stellten die Kläger entsprechende Anträge im Genehmigungsfreistellungsverfahren. Mit Schreiben vom 12. Dezember 2018 teilte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) den Klägern jeweils mit, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden solle, § 62 Abs. 3 Satz 3 BauO Bln.
Mit Schreiben vom 22. Oktober 2019, eingegangen am 23. Oktober 2019, beantragten die Kläger beim Bezirksamt, ihnen eine erhaltungsrechtliche Genehmigung für die Erweiterung ihrer Wohnungen zu Maisonettewohnungen zu erteilen. Nach den von den Klägern eingereichten Plänen besteht die Wohnung Nr. 7...der Kläger zu 1. und 2. aus 2,5 Zimmern, Küche, Bad/WC, Flur und Balkon und weist eine Wohnfläche von 73,28 qm auf. Nach den Bauplänen würde das ausgebaute Dachgeschoss der Kläger zu 1. und 2. zwei weitere Räume sowie einen Abstellraum und einen Flur schaffen mit insgesamt 50,36 qm Wohnfläche. Die Wohnung Nr. 7... der Klägerin zu 3. besteht nach den Plänen aus 2,5 Zimmern, Küche, Bad/WC, Flur und Balkon bei einer Wohnfläche von 60,44 qm. Nach den Bauplänen würde das ausgebaute Dachgeschoss der Klägerin zu 3. einen weiteren Raum (mit einer Größe von 32,58 qm) sowie einen Flur und zwei Abstellräume, insgesamt 41,24 qm Wohnfläche, schaffen.
Das Bezirksamt lehnte die Anträge durch die Bescheide Nr. BB 21/19 (Kläger zu 1. und 2.) und Nr. BB 22/19 (Klägerin zu 3.), jeweils vom 1. November 2019, ab. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus:
Die Vorhaben gefährdeten das Ziel der Erhaltungsverordnung. Diese bezwecke, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Milieuschutzgebiet zu erhalten und sozialer Verdrängung entgegenzuwirken. Im Erhaltungsgebiet solle die spezifische Mischung unterschiedlicher Wohnraumangebote, insbesondere das Angebot an kleinräumigen Wohnungen in unteren bis mittleren Preissegmenten, erhalten bleiben.
Die beantragten Maßnahmen seien grundsätzlich geeignet, eine Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung herbeizuführen. Sie könnten zu einer wesentlichen Wohnwerterhöhung führen, die den zeitgemäßen Standard einer durchschnittlichen Wohnung wesentlich überschreiten würde. Die Schaffung besonders großzügiger Wohnungsgrundrisse könne zur Veränderung des gegenwärtigen Wohnungsbestandes führen und somit erheblichen Aufwertungsspielraum schaffen. Mit dem geplanten Umbau in Maisonettewohnungen gehe zwar keine Wohnung verloren, wohl aber die für das Erhaltungsgebiet typische Wohnungsgrößenstruktur. Diese liege bei 2 bis 3,5 Raum-Wohnungen mit einer Größe zwischen 40 und 80 Quadratmetern, zu der die besagten Wohnungen hinzugehörten. Des Weiteren entstünde bei Genehmigung der Vorhaben eine Vorbildwirkung, weil ein baulicher Standard geschaffen werde, der den zeitgemäßen Standard überschreite und von dem ein erhöhter Anspruch mehrerer Bauherren auf Gleichbehandlung ausgehen könne.
Gegen die Versagung legten die Kläger am 5. November 2019 Widersprüche ein. Die baulichen Maßnahmen seien nicht geeignet, eine Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen. Durch die Verbindung der jeweiligen Wohnung mit der darüber liegenden Fläche im Dachgeschoss werde dem Wohnungsmarkt keine Wohnung entzogen. Es bleibe bei einer 2,5 bzw. 3,5 Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss, zusätzlich werde nur ein Zugang zur Sondernutzungsfläche im Dachgeschoss geschaffen. Zudem seien die von ihnen geplanten Maßnahmen in der Vergangenheit regelmäßig genehmigt worden, so dass auch die Wohnungsstruktur der Maisonettewohnung prägend für das Erhaltungsgebiet sei. Es entstehe auch kein besonders großzügiger Wohnungsgrundriss.
Die Widersprüche wies das Bezirksamt mit den Widerspruchsbescheiden vom 24. Februar 2020 zurück. Dabei vertiefte es seine Begründung der Ausgangsbescheide und führte weiter aus:
Im Erhaltungsgebiet Grazer Damm sei eine Vielzahl von Wohnungen vorhanden, zu denen ein Sondernutzungsrecht am darüber liegenden Dachgeschoss gehöre. Daher gebe es weiterhin ein hohes Potenzial noch ausbaufähiger Maisonettewohnungen im Erhaltungsgebiet. Die vor In-Kraft-Treten der Erhaltungsverordnung genehmigten Maisonettewohnungen seien Teil des erhaltungsrechtlich schützenswerten Wohnungsschlüssels, nicht jedoch das Erweiterungspotenzial der Wohnungen mit nicht ausgebauten Sondernutzungsflächen im Dach. Das spiegelten auch die vom Bezirk Tempelhof-Schöneberg erlassenen Prüfkriterien für die Beurteilung von Anträgen auf Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Tempelhof-Schöneberg vom 23. Juni 2020 (Abl. Bln S. 3730) wider, die u.a. festlegen, für welche Maßnahmen, die den zeitgemäßen Ausstattungsstandard wesentlich überschreiten oder eine Nutzungsänderung darstellen, grundsätzlich keine erhaltungsrechtliche Genehmigung erteilt werden soll. Das folge insbesondere aus Nr. 6 der Prüfkriterien, wonach keine Genehmigung erteilt werden soll für
„Wohnungsteilungen, Wohnungszusammenlegungen sowie die Errichtung neuen Wohnraums unter Einbeziehung von Bestandswohnungen (zum Beispiel Dachgeschoss-Maisonette-Einheit).“
Eine Abweichung von den Prüfkriterien des Bezirkes würde, so die Begründung der Widerspruchsbescheide, zu einer unerwünschten Vorbildwirkung führen.
Zudem beschreibe die der Erhaltungsverordnung zu Grunde liegende „Voruntersuchung zur Prüfung der Notwendigkeit einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Quartier Grazer Platz“, dass im Teilgebiet Grazer Platz-Ost, wo sich die Wohnungen der Kläger befinden, 2 bis 2,5 Zimmer-Wohnungen dominierten. Mehr als 45% der Haushalte in diesem Teilgebiet verfügten über ein monatliches Einkommen, das unterhalb des mittleren Berliner Netto-Haushaltseinkommens von 1.950 Euro liege. Ein Wohnungsschlüssel von 2 Zimmern entspreche der nachfragegerechten Belegung. Die neuen Wohnungsgrößen von 3 bis 5 Zimmern, die durch die Zusammenlegung mit dem Dachgeschoss entstünden, und die die bisherige Wohnfläche fast verdoppelten, würden davon erheblich abweichen und andere Haushalts- und Einkommenstypen ansprechen. Durch eine Reduzierung von Wohnungen in der nachgefragten Größe würden kleine Haushalte mit geringen Einkommen verdrängt bzw. an einem Zuzug gehindert werden, während eine neue Klientel für größere Wohnungen angesprochen werden würde.
Gegen diese, den Klägern am 25. Februar 2020 zugestellten Bescheide, richtet sich die am 2. März 2020 erhobene Klage. Die ursprünglich zum Az. VG 19 K 100/20 erhobene Klage der Klägerin zu 3. hat die Kammer durch Beschluss vom 20. Juni 2020 zur hiesigen Klage der Kläger zu 1. und 2. hinzuverbunden.
Die Kläger sind der Auffassung, die Versagung der jeweiligen erhaltungsrechtlichen Genehmigung könne keinen Bestand haben. Sie ergänzen und vertiefen ihre Ausführungen im Widerspruchsverfahren. Der Beklagte habe die mit den Maßnahmen verbundenen Grundrissänderungen nicht pauschal ablehnen dürfen, da stets im Einzelfall zu prüfen sei, ob eine Verdrängungsgefahr für die Gebietsbevölkerung bestehe. Außerdem liege die geplante Verbindung der Wohnungen mit dem Dachgeschoss im öffentlichen Interesse, da sie bauphysikalisch sinnvoll sei und die Energiebilanz des Hauses deutlich verbessere, was sämtlichen Mietern zu Gute komme. Schließlich sei eine Versagung nicht automatisch gerechtfertigt. Für atypische Fälle wie eine WEG-Situation habe die Rechtsprechung ein so genanntes Versagungsermessen anerkannt. Neben der Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung hätten dem Beklagten auch mildere Mittel zur Verfügung gestanden.
Die Kläger beantragen,
1. den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide Nr. BB 21/19 und Nr. BB 22/19 des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 1. November 2019 in Gestalt des jeweiligen Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 24. Februar 2020 zu verpflichten, ihnen jeweils die beantragte erhaltungsrechtliche Genehmigung für die Erweiterung ihrer Wohnungen zu Maisonettewohnungen durch Modernisierung und Dachausbau zu erteilen,
2. die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht er sich auf die ergangenen Bescheide.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (4 Hefter) Bezug genommen, die vorgelegen haben und – soweit wesentlich – Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg.
Ob bereits das Rechtsschutzbedürfnis der Kläger entfallen ist, weil ihre Vorhaben nicht (mehr) in einem isolierten erhaltungsrechtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, kann dabei dahinstehen. Zwar sind die den Klägern erteilten Genehmigungsfreistellungen vom 12. Dezember 2018 gemäß § 63 Abs. 3 Satz 4 BauO Bln nach drei Jahren abgelaufen und die Kläger haben keinen entsprechenden Verlängerungsantrag (§ 63 Abs. 3 Satz 4 i.V.m. Abs. 3 Satz 1-3 BauO Bln) gestellt. Sollten die Vorhaben der Kläger die Geschossflächenzahl von 1,2 – wie sie sich aus der Baustufenfestsetzung IV/3 des Baunutzungsplans i.V.m. § 7 Nr. 15 der Bauordnung für Berlin 1958 ergibt –, überschreiten, wären sie mangels Vorliegens einer Befreiung gemäß § 30 Abs. 2 BauGB nicht genehmigungsfreigestellt (vgl. § 62 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln). In der Folge wäre den Klägern keine isolierte erhaltungsrechtliche Genehmigung zu erteilen, vielmehr müssten sie eine Baugenehmigung gemäß § 63 BauOBln beantragen, die die erhaltungsrechtliche Genehmigung miteinschließt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. August 2021 – OVG 2 S 7/21 –, juris Rn. 2). Eine abschließende Beurteilung kann die Kammer diesbezüglich nicht vornehmen, da ihr keine Berechnung der Geschossflächenzahl vorliegt. Dies kann jedoch auf sich beruhen. Denn die Klage ist jedenfalls unbegründet.
Die Bescheide des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg vom 1. November 2019 in Gestalt des jeweiligen Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 24. Februar 2020 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten. Die Kläger haben weder einen Anspruch auf Erteilung der begehrten erhaltungsrechtlichen Genehmigungen für die Erweiterung ihrer Wohnungen zu Maisonettewohnungen noch einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Neuentscheidung durch den Beklagten (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO), wobei der Verbescheidungsantrag stets als „Minus“ im Verpflichtungsantrag enthalten ist und nicht eigens gestellt werden muss, soweit – wie hier – Ermessensvorschriften als Rechtsgrundlage in Betracht kommen.
1. Die von den Klägern geplanten Maßnahmen sind gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung genehmigungsbedürftig. Denn es handelt sich bei den Vorhaben um Änderungen einer baulichen Anlage in dem durch § 1 der Erhaltungsverordnung bestimmten Erhaltungsgebiet.
a) Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Im Land Berlin tritt an die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB eine Rechtsverordnung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird (vgl. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 30 Satz 1 AGBauGB Bln). Eine solche Rechtsverordnung liegt für das hier maßgebliche Gebiet mit der Erhaltungsverordnung „Grazer Platz“ vom 2. Oktober 2018 vor. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen nicht (vgl. zur hier einschlägigen Erhaltungsverordnung OVG-Berlin-Brandenburg, Urteil vom 3. März 2022 – OVG 2 A 21.19 –).
b) Die geplanten Maßnahmen stellen Änderungen einer baulichen Anlage im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln dar, denn sie greifen zweifellos in die bauliche Substanz der jeweils betroffenen Wohnungen ein. Zudem ist die für die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung erforderliche Relevanz der Maßnahmen gegeben. Lediglich Änderungen, die von vornherein nicht geeignet sind, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 –, juris Rn. 3; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014 – OVG 2 B 7.12 –, juris Rn. 21). Den streitgegenständlichen Maßnahmen kann die grundsätzliche Eignung, das Ziel der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen, nicht abgesprochen werden. Der Ausbau eines Dachgeschosses und dessen Verbindung mit einer bestehenden Wohnung mittels Deckendurchbruchs ist vielmehr abstrakt geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, wie sie mit der Erhaltungsverordnung geschützt werden soll, zu gefährden. Prinzipiell kann die Maßnahme nämlich zu Mieterhöhungen und damit möglicherweise zu einer Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung führen. Vorliegend kommt zum einen eine Erhöhung der Miete in Betracht, weil sich die Wohnung dadurch vergrößert. Zum anderen kann sich die Miete pro Quadratmeter erhöhen, weil der Umbau in eine Maisonettewohnung auf dem Wohnungsmarkt als Verbesserung der Wohnqualität bewertet werden dürfte.
2. Die Kläger haben jeweils keinen Anspruch auf die erhaltungsrechtliche Genehmigung. Deren Ablehnung durch den Beklagten lässt keinen Rechtsfehler erkennen.
a) Die Kläger haben keinen Genehmigungsanspruch nach den Bestimmungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
aa) Insbesondere ist § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB im Falle der Kläger nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Sinn und Zweck des Genehmigungstatbestandes ist es, zu vermeiden, dass in Milieuschutzgebieten ein bauordnungsrechtlicher „Substandard“ festgeschrieben wird (vgl. BTDrs 13/7589vom 26. Mai 1997, S. 29; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004, a.a.O., Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 –, juris Rn. 32). Für die Ermittlung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung ist ein bundesweiter Vergleichsmaßstab anzulegen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 –, juris Rn. 39).
Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Es kann keine Rede davon sein, dass durch den geplanten Umbau der Wohnungen unter Einbeziehung und Ausbau des Dachgeschosses in Maisonettewohnungen lediglich der „zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ hergestellt würde. Dass ein von einer Wohnung aus zugängliches, ausgebautes Dachgeschoss zum zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung gehört, ist fernliegend.
bb) Darüber hinaus ist auch ein Anspruch aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB nicht gegeben. Danach ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung dient.
Soweit die Kläger vortragen, ihr Vorhaben verbessere die Energiebilanz des Hauses insgesamt, kommt es darauf nach der gesetzlichen Regelung nicht an. Diese stellt allein darauf ab, dass durch die geplanten Maßnahmen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung erfüllt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Februar 2023 – OVG 10 N 48/20 –, EA S. 4). Das ist hier nicht ersichtlich.
b) Aus der Regelung des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB können die Kläger ebenfalls nichts zu ihren Gunsten ableiten. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.
Die Vorhaben der Kläger erfüllen den Versagungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB.
Der Versagungsgrund aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB liegt vor, wenn ein Vorhaben geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen (dazu aa), und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (dazu bb); vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – BVerwG 4 C 2/97 –, juris Rn. 18).
aa) Das Gericht hat keine Zweifel daran, dass das Vorhaben der Kläger geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen.
Dabei ist es für die Versagung der Genehmigung ausreichend, dass die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Nicht entscheidend ist demgegenüber, ob durch die konkrete Maßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Denn das Ziel der Erhaltungsverordnung ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet. Sie dient als städtebauliches Instrument nicht - jedenfalls nicht unmittelbar - dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch eine Maßnahme in der Regel verändert werden. Deshalb kommt die Versagung der Genehmigung etwa auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Da eine einzelne Maßnahme innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf die Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Ob eine Baumaßnahme zu einer allgemeinen Verdrängung führen kann, ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997, a.a.O.).
So liegt es hier.
Durch die Herstellung der Maisonettewohnungen würde im Erhaltungsgebiet das Angebot an Wohnungen mit 2-2,5 Zimmern bzw. mit einer Größe von 60-79 qm reduziert. Zwar werden die beiden Wohnungen der Kläger selbst nicht dem Wohnungsmarkt entzogen. Allerdings würde das Angebot am Wohnungstyp der 2-Zimmer-Wohnung reduziert. Im vorliegenden Fall würde dieser Wohnungstyp ersetzt werden durch jeweils eine Wohnung eines anderen, größeren Wohnungstyps, nämlich durch eine größere Wohnung mit 4,5 Zimmern und 123,64 qm (Kläger zu 1. und 2.) bzw. 3,5 Zimmern und 101,68 qm (Klägerin zu 3.). Dass die Kläger meinen, es bleibe bei 2,5-Zimmer Wohnungen und es werde nur ein Zugang zur bereits vorhandenen Sondernutzungsfläche geschaffen, überzeugt nicht. Denn die bisher nicht zu Wohnzwecken ausgebaute Sondernutzungsfläche im Dachgeschoss würde unzweifelhaft zu Wohnraum ausgebaut werden, und durch die Verbindung des neu geschaffenen Wohnraums mit der Bestandswohnung würde ein gänzlich anderer Wohnungstyp entstehen. Dass dies das Ziel der Kläger ist, ergibt sich auch aus der im Antrag auf Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung von ihnen abgegebenen Baubeschreibung „Erweiterung der Wohnung Nr. […] im 4. OG zu einer Maisonettewohnung durch Modernisierung und Dachausbau.“
Durch die geplante bauliche Veränderung würden die Wohnungen der Kläger sowohl von der Größe her als auch in qualitativer Hinsicht aufgewertet werden. Es fände eine wesentliche Wohnwerterhöhung statt. In der Folge könnten im Rahmen einer Vermietung oder Veräußerung regelmäßig erheblich höhere Gewinne als ohne diese Maßnahmen erzielt werden. Dies würde letztendlich zu (deutlichen) Steigerungen der Mietpreise führen.
In dem in Rede stehenden Gebiet ist nach den Feststellungen des Beklagten noch preisgünstiger Mietwohnungsbestand vorhanden. Das Gebiet trägt in besonderer Form zur Versorgung der Wohnbevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum bei. Einkommensschwächeren Haushalten mit geringer Haushaltsgröße wird dadurch der Verbleib im Erhaltungsgebiet ermöglicht. Nach der Bewertung des Verordnungsgebers, die keine Rechtsfehler aufweist, herrschen im Erhaltungsgebiet ein Aufwertungspotenzial, ein Aufwertungsdruck und ein Verdrängungspotenzial (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 3. März 2022, a.a.O., EA S. 16, 26). Zahlenmäßig wird die vorgenommene Bewertung durch die städtebauliche Untersuchung der Landesweite Planungsgesellschaft mbH („Voruntersuchung zur Prüfung der Notwendigkeit einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für das Quartier Grazer Platz“ vom 9. März 2018, im Folgenden: Voruntersuchung) belegt. Auf deren Ergebnissen beruht die Begründung der Erhaltungsverordnung (vgl. Drucksache Nr. 0664/XX der Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 13. April 2018, S. 1). An der Richtigkeit der Feststellungen der Untersuchung bestehen keine Zweifel (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 3. März 2022, a.a.O., S. 17).
Nach der Untersuchung machen kleine und mittelgroße Wohnungen, d.h. Wohnungen bis 79 qm, rund 70% des Wohnungsbestandes im Erhaltungsgebiet aus: Wohnungen unter 40 qm sind rar (2,4%), demgegenüber entfallen 33,1 % auf Wohnungen von 40-59 qm und 35,2% auf Wohnungen von 60-79 qm. Letztere machen den größten Anteil am Wohnungsbestand aus, hierzu zählen auch die Wohnungen der Kläger. Auf größere Wohnungen von 80-99 qm entfallen 26,2%, auf Wohnungen über 100 qm lediglich 3,2 %. Bezogen auf die Anzahl der Zimmer stellen die Wohnungen mit 2-2,5 Zimmern mit 39,7% den größten Anteil dar, 32 % der Wohnungen haben 3-3,5 Zimmer, 16,9 % über 4 bis 4,5 Zimmer und nur 7,2 % über 5 Zimmer und mehr (vgl. Voruntersuchung S. 17). Der Wohnungsschlüssel von 2 Zimmern entspricht der nachfragegerechten Belegung für kleine Haushalte mit geringem Einkommen (vgl. Voruntersuchung S. 49). 1- und 2-Personen Haushalte stellen die größte Nachfragegruppe am lokalen Wohnungsmarkt dar (vgl. Voruntersuchung S. 66). Im Erhaltungsgebiet verfügen etwa 34% der Haushalte über ein monatliches Einkommen, das unterhalb des mittleren Berliner Netto-Haushaltseinkommens von 1.950 Euro liegt, etwa 20,9% der Personen im Gebiet beziehen Transferleistungen (ehemaliges ALG-II) und 7,6% Grundsicherung im Alter (vgl. Voruntersuchung S. 55).
Im östlichen Teilgebiet des Erhaltungsgebietes („Grazer Platz Ost“), in dem die Wohnungen der Kläger liegen, dominieren 2-2,5 Zimmer-Wohnungen noch deutlicher, die Wohnungen mit einer Größe von 60-79 qm machen 55,6% des Bestandes aus 47,5% (vgl. Voruntersuchung S. 17). Zudem liegt die Quote der unter dem mittleren Berliner Netto-Haushaltseinkommen liegenden Haushalte dort bei 45% (vgl. Voruntersuchung S. 55, 56).
Bauliche Maßnahmen, die – wie hier – bestehende Wohnungen von 2,5 Zimmern auf 3,5 (plus zwei Abstellräume) bzw. auf 4,5 Zimmer (plus Abstellraum) vergrößern bzw. die Wohnfläche erheblich – nämlich um jeweils gut 2/3 der Bestandsfläche – erweitern und zugleich qualitativ aufwerten, bergen entsprechend eine Verdrängungsgefahr. Der nach der Erhaltungsverordnung schützenswerte und am häufigsten nachgefragte Wohnungstyp der kleineren Wohnung, der typischerweise für Alleinstehende oder kleine Familien mit durchschnittlichem oder unterdurchschnittlichem Einkommen wichtig ist, stünde diesen nicht mehr zur Verfügung. Sie wären daher gezwungen, aus dem Erhaltungsgebiet fortzuziehen (bzw. wären an einem Zuzug gehindert).
Eine uneingeschränkte Zulassung der hier beabsichtigten Maßnahmen würde eine nicht überschaubare Vorbildwirkung für ähnliche Baumaßnahmen hervorrufen, bei denen sich die jeweiligen Baubewerber auf die hier streitbefangenen Vorhaben und ihre Ausgestaltung berufen könnten. Insbesondere mit Blick darauf, dass das Potenzial für Dachgeschossausbauten im Erhaltungsgebiet bei rund 42% der Gebäude gegeben ist (vgl. Voruntersuchung, S. 74), kann den geplanten Maßnahmen die Vorbildwirkung nicht abgesprochen werden.
Der Einwand der Kläger, die von ihnen geplanten Maisonettewohnungen stellten ebenfalls gebietstypische Wohnungen dar bzw. seien prägend für das Gebiet, so dass sie ihrerseits schützenswert seien, verfängt demgegenüber nicht. Aus der Voruntersuchung ergibt sich, dass der Ausbau von Dachgeschossen bzw. die Herstellung von Maisonettewohnungen im Erhaltungsgebiet vor In-Kraft-Treten der Erhaltungsverordnung häufig beantragt wurde (vgl. Voruntersuchung S. 34-36). Daraus folgt jedoch lediglich, dass die vor In-Kraft-Treten der Erhaltungsverordnung genehmigten Maisonettewohnungen, wie der Beklagte zu Recht ausgeführt hat, Teil des erhaltungsrechtlich schützenswerten Wohnungsschlüssels sind. Das bloße Erweiterungspotenzial der Wohnungen wie derjenigen der Kläger, die über nicht ausgebaute Sondernutzungsflächen im Dach verfügen, ist demgegenüber erhaltungsrechtlich nicht geschützt. Im Gegenteil hatte der Verordnungsgeber das Erweiterungspotenzial für Dachgeschossausbauten / Maisonettewohnungen bei Erlass der Erhaltungsverordnung vor Augen und wollte gerade auch dieses eindämmen, wenn nicht gar „einfrieren“, um den gegenwärtigen Wohnungsschlüssel zu erhalten. So schlägt die Untersuchung als Steuerungsmöglichkeit des sozialen Erhaltungsrechts u.a. vor, die Bildung von Maisonettewohnungen zu versagen, um kleinen Wohnraum bzw. den gegenwärtigen Wohnungsschlüssel zu erhalten (vgl. Voruntersuchung, S. 74). Daran knüpft die Begründung der Erhaltungsverordnung an. Und auch die Prüfkriterien zählen die Errichtung von Dachgeschoss-Maisonette-Einheiten ausdrücklich als Maßnahme auf, für die grundsätzlich keine erhaltungsrechtliche Genehmigung erteilt werden soll (Nr. 6 der Prüfkriterien).
bb) Die unerwünschte Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung lässt auch negative städtebauliche Folgen befürchten.
Die Erhaltungsverordnung soll ausweislich ihrer Begründung eine weitere Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindern, um negative städtebauliche Veränderungen zu vermeiden. Die bestehende gemischte Bevölkerungsstruktur soll erhalten werden. Die Erhaltungsverordnung dient auch der Entspannung am Wohnungsmarkt, der (auch) durch einen akuten Mangel an preiswertem Wohnraum gekennzeichnet ist. Dieser preisgünstige Mietwohnungsbestand droht infolge der beantragten baulichen Änderungen wegzufallen. Dies hätte voraussichtlich zur Folge, dass sich die finanziell schwachen Haushalte in Teilen der Stadt ansiedeln müssten, in denen noch vergleichsweise preiswerter Wohnraum zur Verfügung steht. Insoweit wäre mit einer Konzentration einkommensschwacher Haushalte in diesen Gebieten zu rechnen.Dies zu vermeiden, ist ein anzuerkennendes städtebauliches Ziel (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 3. März 2022, a.a.O., EA S. 26).
cc) Die Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigungen durch den Beklagten erweist sich auch nicht als ermessensfehlerhaft.
§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB schließt es zwar nicht aus, dass die Genehmigung trotz Vorliegens einer Verdrängungsgefahr und damit eines Versagungsgrundes gleichwohl nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997, a.a.O., Rn. 23). Dies hat der Beklagte erkannt (vgl. Widerspruchsbescheid S. 4). Damit der Ermessensspielraum der Behörde eröffnet ist, bedarf es jedoch einer atypischen Fallgestaltung im Einzelfall (vgl. BVerwG, Urteile vom 30. Juni 2004 – BVerwG 4 C 1/03 –, juris Rn. 51, und vom 18. Juni 1997, a.a.O., Rn. 23; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. März 2018 – OVG 2 N 64.15 –, EA S. 12).
Ein atypischer Sonderfall ist hier jedoch nicht gegeben, der Beklagte hat das Vorliegen einer Atypik zu Recht verneint. Die Kläger haben schon keine greifbaren Anhaltspunkte für eine atypische Fallgestaltung aufgezeigt (vgl. zur Darlegungslast OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Februar 2023 – OVG 10 N 48/20 –, EA S. 8). Solche drängen sich auch sonst nicht auf. Der klägerische Einwand, dass ein freihändiger Verkauf von Sondernutzungsflächen nicht möglich sei, begründet keinen atypischen Fall. Ebenso wenig lässt sich ein solcher daraus ableiten, dass vor In-Kraft-Treten der Erhaltungsverordnung die Errichtung von Maisonettewohnungen im jetzigen Erhaltungsgebiet durchaus genehmigt wurde. Denn die Möglichkeit einer für den Bauherrn nachteiligen Rechtsänderung bewegt sich regelmäßig im Rahmen des allgemeinen Lebensrisikos.
dd) Schließlich steht die Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigungen nicht im Widerspruch zu den dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 GG) zu Grunde liegenden Wertungen. Erhaltungsverordnungen haben keine enteignende Wirkung, sondern bestimmen Inhalt und Schranken des Eigentums. Die Festlegung des konkreten Erhaltungsgebietes stellt hier auch keine unverhältnismäßige Inhaltsbestimmung des Eigentums der Betroffenen bzw. der Kläger dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 3. März 2022, a.a.O., EA S. 27). Auch die konkrete Versagung der Genehmigung im Falle der Kläger erweist sich zur Überzeugung der Kammer nicht als unverhältnismäßig. Soweit die Kläger vortragen, dem Beklagten hätten mildere Mittel als die Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigungen zur Verfügung gestanden, ohne diese zu benennen, ist nicht ersichtlich, welche Mittel das sein sollen. Vielmehr ist nichts gegen die Annahme des Beklagten zu erinnern, dass Genehmigungen mit Auflagen oder mit einer zeitlichen Befristung als milderes Mittel nicht in Betracht kommen, weil solche nichts an der Verdrängungsgefahr der Vorhaben ändern würde.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO.Die Feststellung gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO, dass die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren notwendig war, erübrigt sich daher.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 167 VwGO i. V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 VwGO
§ 62 Abs. 3 Satz 3 BauO
§ 63 Abs. 3 Satz 4 BauO
§ 30 Abs. 2 BauGB
§ 62 Abs. 2 Nr. 1 BauO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 30 Satz 1 AGBauGB
§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauO
§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO
§ 100 Abs. 1 ZPO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 7 Nr. 15 der Bauordnung
§ 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung
§ 1 der Erhaltungsverordnung
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: 19 K 100/20
2 S 7/21
2 A 21.19
4 B 85.04
2 B 7.12
10 B 9.11
2 B 3.02
10 N 48/20
4 C 2/97
4 C 1/03
2 N 64.15