Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2023-11-14, Aktenzeichen 2 O 310/22
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:1114.2O310.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
Bei steuerfreien Umsätzen nach § 4 Nr. 12 Satz 1a UStG, wozu Zahlungen aus einer nachbarschaftlichen Vereinbarung für die Duldung eines Überbaus gehören, besteht kein Anspruch auf Erteilung einer Rechnung mit gesondertem Umsatzsteuerausweis. Ein solcher besteht nur unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 2 UStG.(Rn.24)
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 26.440,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.07.2022 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von den an die Rechtsanwälte Dorn, Krämer & Partner zu entrichtenden Gebühren für deren außergerichtliche Inanspruchnahme in Höhe von 1.046,60 € freizustellen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beklagte einerseits und die Kläger zu 1) und 2) andererseits sind Eigentümer der benachbarten Grundstücke ... 11 und 12 in ... Berlin. Der Klägerin zu 3 ist von den Klägern zu 1) und 2) ein Nießbrauchsrecht an dem Grundstück ... 12 eingerichtet worden.
Unter dem 23.08.2021 schlossen die Parteien die als Anlage K 1 vorgelegte „Nachbarschaftliche Vereinbarung für den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken an dem Objekt ... 11, in ... Berlin“, in der die Kläger der Beklagten unter anderem die Überbauung der Grundstücksgrenze durch die Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Brandwand mit einer Stärke von ca. 14 cm sowie die Stellung einer Rüstung und das Betreten des klägerischen Grundstücks zur Ausführung der Arbeiten genehmigt. Ferner ist in Ziffer 6 der Vereinbarung für die Stellung der Rüstung auf dem Grundstück der Kläger sowie die Nutzung des Zugangs zur Baustelle eine Nutzungsgebühr gemäß § 18 Abs. 1 NachbGBln in Höhe von 1.440,00 € und für die Überbauung des klägerischen Grundstücks durch das WDVS-System eine einmalige Abfindung in Höhe von 25.000,00 € vereinbart, zahlbar jeweils einen Monat vor Baubeginn auf ein näher bezeichnetes Konto der Kläger.
Nachdem die Bauarbeiten jedenfalls am 01.08.2022 begonnen hatten, forderten die Kläger die Beklagte mehrfach telefonisch und schriftlich, unter anderem mit Email vom 18.10.2022 (Anlage K 3) und zuletzt durch Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 11.11.2022 (Anlage K 4) zur Leistung der vereinbarten Zahlungen in Höhe von insgesamt 26.440,00 € auf.
Für die vorgerichtliche anwaltliche Tätigkeit stellten die Prozessbevollmächtigten den Klägern mit der als Anlage K4 zur Akte gereichten Rechnung vom 11.11.2022 einen Betrag in Höhe von 1.046,60 € in Rechnung.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen,
1. an sie 26.440,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten jährlich über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 01.07.2022 zu zahlen,
2. sie von den an die Rechtsanwälte Dorn, Krämer und Partner zu entrichtenden Gebühren für deren außergerichtliche Inanspruchnahme in Höhe von 1.046,60 € freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
sowie hilfsweise,
sie zu verurteilen, an die Klägerin zu 3) den Betrag in Höhe von 26.440,40 € Zug um Zug gegen Stellung einer Rechnung nach Maßgabe des § 14 Abs. 4 Nr. 8 UStG zu zahlen.
Sie ist zum einen der Ansicht, dass die Kläger zu 1) und 2) nicht aktivlegitimiert seien, weil die Klägerin zu 3) aufgrund des ihr eingeräumten Nießbrauchs ausschließlich berechtigt sei, die Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen.
Ferner ist sie der Auffassung, dass die Entschädigungszahlungen grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig seien und die Klägerin zu 3) die Leistungen auch als Unternehmerin gegen Entgelt im Rahmen ihres Unternehmens erbracht habe.
Soweit die Kläger in der Klageschrift erstmalig erklärt hätten, nicht zur Umsatzsteuer zu optieren, habe sie als Beklagte jedenfalls ein berechtigtes Interesse, eine Rechnung zu erhalten, die den Verzicht auf die Option zur möglichen Umsatzsteuerpflicht dokumentiere.
Ihren ursprünglichen Vortrag, dass die Parteien von Beträgen ausgegangen seien, in denen die Umsatzsteuer enthalten gewesen sei und die Klägerin zu 3) daher lediglich einen Betrag von 22.218,48 € Zug um Zug gegen entsprechende Rechnungsstellung verlangen könne, hat sie in der mündlichen Verhandlung nicht mehr aufrechterhalten.
Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.08.2023 (Bl. 34 ff. der Akten) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig und begründet.
1.
Den Klägern steht aus der als Anlage K 1 zur Akte gereichten „Nachbarschaftlichen Vereinbarung“ ein Zahlungsanspruch gegen die Beklagte in Höhe der eingeklagten Summe von 26.440,00 € zu.
a)
Insbesondere stehen die Ansprüche aus der „Nachbarschaftlichen Vereinbarung“ neben der Klägerin zu 3) auch den Klägern zu 1) und 2) zu. Sie sind in der Vereinbarung ausdrücklich und unmissverständlich als Teil der „Partei 2“ benannt und können als solche neben der Klägerin zu 3) als weiterer Beteiligter die der „Partei 2“ aus der Vereinbarung zustehenden Ansprüche geltend machen. Auf die tatsächliche Beziehung der Vertragsparteien zu dem Grundstück stellt die Vereinbarung schon nicht ab. Im Übrigen wird jedenfalls durch die vertragsgegenständliche Überbauung der Grundstücksgrenze gerade das Eigentum an dem Grundstück als solches und nicht nur dessen Nutzung berührt (vgl. auch § 912 BGB).
b)
Der Eintritt der in der Vereinbarung jeweils genannten Zahlungsvoraussetzungen steht zwischen den Parteien nicht im Streit.
c)
Bei den vereinbarten Beträgen handelt es sich auch um Nettobeträge; etwas anderes ergibt sich weder aus der Vereinbarung selbst noch aus gesetzlichen Regelungen. Ihren Einwand, dass es sich um Bruttobeträge einschließlich Umsatzsteuer handele, hat die Beklagte zuletzt auch selbst nicht mehr aufrechterhalten.
d)
Der Beklagten stand und steht auch kein Zurückbehaltungsrecht aufgrund fehlender Rechnung zu (§ 273 BGB).
Unabhängig von der Frage, ob die Kläger als Unternehmer im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG anzusehen sind, besteht die in § 14 Abs. 1 Satz 1 UStG geregelte Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung seit dem 01.01.2009 (vgl. BT-Drs. vom 2. 9. 2008, 16/10188, 14) gemäß § 14 Abs. 2 Satz 3 UStG nicht (mehr), wenn der Umsatz als unechte Befreiung nach § 4 Nr. 8–28 UStG steuerfrei ist (vgl. BeckOK UStG/Weymüller, 37. Ed. 18.6.2023, UStG § 14 Rn. 175).
Die hier streitgegenständlichen Zahlungen aus der „Nachbarschaftlichen Vereinbarung“ sind als grundstücksbezogene Umsätze gemäß § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei.
Die vereinbarten Zahlungen sind die Gegenleistung für die Duldung des Überbaus des klägerischen Grundstücks bzw. der Ausführung der dafür erforderlichen Baumaßnahmen auf dem klägerischen Grundstück; die ausgeführte Leistung ist damit von der Überlassung von Grundstücksteilen geprägt und fällt unter die Befreiung der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG. Daneben kommt auch noch eine Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchstabe c UStG in Betracht. Nach dieser Vorschrift ist die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken steuerfrei (vgl. BFH Urt. v. 11.11.2004 – V R 30/04, BeckRS 2004, 24001955, beck-online).
Ob eine Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks im Sinne des § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG vorliegt, ist nicht ausschließlich nach bürgerlichem Recht zu beurteilen. Denn das Umsatzsteuerrecht knüpft insoweit als harmonisiertes Recht an die MwStSystRL 2006/112/EG (ABl. EU 2006 Nr. L 347 S. 1) an, die in Art. 135 Abs. 1 MwStSystRL Umsätze aus Vermietung und Verpachtung von der Steuer befreit. Vor dem Hintergrund dieser Bestimmung sind die Begriffe gemeinschaftsrechtskonform auszulegen (vgl. Brandis/Heuermann/Schallmoser, 168. EL August 2023, EStG § 21 Rn. 36). Danach liegt eine Vermietung im Sinne des Mehrwertsteuerrechts vor, wenn einem Mieter auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, ein Grundstück oder einen Grundstücksteil so in Besitz zu nehmen, als ob er dessen Eigentümer wäre, und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen (vgl. Guhling/Günter/Grünwald, 2. Aufl. 2019, UStG § 4 Abs. 12 Rn. 4 m.Rspr.Nachw.). Maßgebend ist insoweit der objektive Inhalt des Vorgangs, unabhängig von der Bezeichnung, die die Parteien ihm gegeben haben.
Nach diesem Maßstab liegt hier eine Vermietung im Sinne des § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG vor. Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich nicht um eine dauerhafte Überlassung eines Grundstücksteils im Sinne der beklagtenseits zitierten Entscheidung des BFH vom 21.02.2013, Az. V R 10/12. Zwar ist der „Nachbarschaftlichen Vereinbarung“ nicht zu entnehmen, dass die Überlassung nur für einen begrenzten Zeitraum erfolgt. Allerdings bezieht sich die Duldungspflicht und damit die „Überlassung“ des entsprechenden Grundstücksteils lediglich auf den Zeitraum, in dem der Überbau durch die Wärmedämmung erfolgt. Sollte das den Überbau verursachende Gebäude abgerissen oder die Wärmedämmung entfernt werden, soll der überbaute Grundstücksteil nicht weiterhin im Herrschaftsbereich der Beklagten verbleiben. Dass es sich bei der Duldung eines Überbaus um eine zeitlich beschränkte Überlassung handelt, ergibt sich auch aus der Regelung in § 912 BGB, wonach das für den Überbau geschuldete Entgelt in einer jährlich zu zahlenden Geldrente besteht. Allein die Tatsache, dass die Parteien hier einen einmaligen Pauschalbetrag vereinbart haben, vermag den rechtlichen Charakter der lediglich zeitweiligen, auf die Dauer des Überbaus begrenzten Überlassung nicht zu beeinflussen.
Die Einräumung einer Berechtigung an einem Grundstück ist zwar auch dann keine als Vermietung und Verpachtung zu beurteilende Nutzungsüberlassung, wenn damit der endgültige und vollständige Verlust der wirtschaftlichen Herrschaftsmacht verbunden ist. Bei Grundstücken führt aber die Überlassung einer verhältnismäßig geringfügigen Grundfläche für einen Überbau von wenigen Zentimetern für eine Wärmedämmung nicht zu einem endgültigen und vollständigen Verlust der Herrschaftsmacht an dem Grundstück (vgl. BFH Urt. v. 11.11.2004 – V R 30/04, BeckRS 2004, 24001955, beck-online; worauf auch die Entscheidung vom 21.02.2013 ausdrücklich Bezug nimmt).
Schließlich ist Art. 135 Abs. 1 Buchst. l MwStSystRL nach dem EuGH (EuGH 4. 10. 2001 – C-326/99, DStRE 2001, 1309 – Stichting Goed Wonen; im Urteil Bezugnahme auf die Vorgängerregelung in Art. 13 Teil B Buchst. b und Teil C Buchst. a der 6. RL) weit auszulegen, so dass bei der Mehrwertsteuerbefreiung auch die Begründung dinglicher Rechte, die ein Nutzungsrecht an einem Grundstück beinhalten, der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gleichgestellt werden (BeckOK UStG/Spilker, 38. Ed. 17.9.2023, UStG § 4 Nr. 12 Rn. 11.1).
Dem entsprechend sind gemäß § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. c UStG die Bestellung, Übertragung und Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken umsatzsteuerfrei, womit auch der Nießbrauch (§ 1030 BGB), die Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) sowie das Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht (§ 31 WEG) unter die Steuerbefreiung fallen (BeckOK UStG/Spilker, 38. Ed. 17.9.2023, UStG § 4 Nr. 12 Rn. 55, 56; Guhling/Günter/Grünwald, 2. Aufl. 2019, UStG § 4 Abs. 12 Rn. 19). Auch die in § 912 BGB geregelte Überbaurente ist reallastähnlich ausgestaltet und nach § 96 BGB Bestandteil des überbauten Grundstücks (vgl. MüKoBGB/Brückner, 9. Aufl. 2023, BGB § 912 Rn. 25). Dem entsprechend wird auch in aller Regel die Eintragung einer Grunddienstbarkeit, die die Duldung des Überbaus zum Inhalt hat (§ 1018 Alt. 1 BGB) für zulässig erachtet (vgl. BGH Urt. v. 15.11.2013 – V ZR 24/13, BeckRS 2013, 21447 Rn. 9, beck-online; MüKoBGB/Brückner, 9. Aufl. 2023, BGB § 912 Rn. 36).
Nicht zuletzt gehören die gemäß § 912 BGB als Entschädigung für eine aus einem Überbau resultierende Duldungspflicht geleisteten Rentenzahlungen auch im Einkommenssteuerrecht zu den Mieteinnahmen (vgl. Brandis/Heuermann/Schallmoser, Ertragssteuerrecht, 168. EL August 2023, EStG § 21, Rn. 109, beck-online).
Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass sie einer Rechnung zur Klarstellung bedürfe, dass die Kläger nicht gemäß § 9 UStG für die Steuerpflicht optiert hätten. Denn gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 2 S. 3 UStG ist der Hinweis auf die Steuerbefreiung nur in Rechnungen gemäß § 14a UStG erforderlich (Bunjes/Korn, 22. Aufl. 2023, UStG § 14 Rn. 177).
2.
Der Anspruch auf die Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB; der Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen entstandenen Rechtsanwaltskosten folgt aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB.
II.
Die Nebenentscheidungen folgen aus § 91 ZPO (Kosten) und § 709 ZPO (vorläufige Vollstreckbarkeit).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 247 BGB
§ 912 BGB
§ 273 BGB
§ 1030 BGB
§ 1018 BGB
§ 31 WEG
§ 96 BGB
§ 9 UStG
§ 14a UStG
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 4 Nr. 12 Satz 1a UStG
§ 14 Abs. 2 UStG
§ 14 Abs. 4 Nr. 8 UStG
§ 2 Abs. 1 UStG
§ 14 Abs. 1 Satz 1 UStG
§ 14 Abs. 2 Satz 3 UStG
§ 4 Nr. 12 UStG
§ 1018 Alt. 1 BGB
§ 14 Abs. 2 Nr. 2 S. 3 UStG
§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB
§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB

Zitierte Entscheidungen: V R 30/04
V R 10/12
V ZR 24/13