Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1997-10-24, Aktenzeichen 19 U 21/97
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1997:1024.19U21.97.00

Tenor:

Tatbestand:
Die Beklagten sind Miteigentümer eines im Grundbuch von Barmen des Amtsgerichts Wuppertal (Bl. 2991, Flur 368, Flurstück 35/22) eingetragenen, mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Der Kläger und die Beklagten zu 1. und 2. sind Immobilienmakler.
Mit notarieller Urkunde vom 11.11.1994 - UR Nr. 591/94 des Notars G. in K. - unterbreitete der Kläger den Beklagten ein bis zum 31.03.1995 befristetes Angebot auf Abschluß eines Kaufvertrages über das Grundstück zum Preis von 420.000,00 DM. Unter III. des Vertragsangebotes heißt es, der derzeitige Zustand des Grundstücks sei dem Kläger bekannt. Auch die Miet- und Pachtverhältnisse seien bekannt und würden übernommen. Vor der notariellen Beurkundung des Angebotes hatten die Beklagten zu 1. und 2. dem Kläger schriftlich mit Datum vom 07.11.1994 bestätigt, sie würden das Kaufangebot annehmen, "wenn Sie einen Käufer gefunden haben für dieses Objekt, und für diesen Käufer eine Finanzierungszusage vorliegt."
Durch notariell beurkundete Erklärungen vom 06.01., 14.03. und 30.03.1995 nahmen die Beklagten das Kaufangebot des Klägers an. Dieser focht sein Angebot mit Schreiben vom 11.09.1995 an die Beklagten zu 1. und 2. sowie mit Schreiben vom 13.02.1996 an den Beklagten zu 3. an, weil er von den Beklagten zu 1. und 2. arglistig getäuscht worden sei. Sie hätten das Kaufangebot entgegen der offenbar in Täuschungsabsicht abgegebenen Erklärung vom 07.11.1994 angenommen, obwohl er - unstreitig - keinen Käufer für das Objekt gefunden habe.
Die Beklagten betreiben gegen den Kläger aus der notariellen Urkunde die Zwangsvollstreckung in Höhe des Kaufpreises.
Der Kläger hat die Ansicht vertreten, der Kaufvertrag sei nichtig, weil die Abrede gemäß dem Schreiben der Beklagten zu 1. und 2. vom 07.11.1994 nicht notariell beurkundet worden sei. Außerdem habe das Kaufangebot nach dem Willen der Beklagten zu 1. und 2. zunächst nur zum Schein beurkundet werden sollen, um klären zu können, ob der Beklagte zu 3. dem Geschäft zustimme.
Im Laufe des Rechtsstreits hat der Kläger mit Schriftsatz vom 31.10.1996 den Kaufvertrag erneut wegen arglistiger Täuschung angefochten. Zur Begründung. hat er behauptet, er habe erst im Sommer 1996 erfahren, daß in den drei Obergeschossen des verkauften Hauses nicht - wie der von den Beklagten ihm übergebenen Aufstellung über die erzielten Kaltmieten vom 17.10.1994 zu entnehmen sei - fünf Wohnungen vorhanden seien, sondern ca. 15 kleinere Wohneinheiten, was zu höheren Kosten und Risiken führe.
Der Kläger hat beantragt,
festzustellen, daß der durch sein Kaufangebot vor Notar G., UR Nr. 591/94, vom 11.11.1994 sowie die Annahmeerklärungen des Beklagten zu 1. vom 30.03.1995 und des Beklagten zu 3. vom 14.03.1995 geschlossene Grundstückskaufvertrag nichtig ist.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben die vom Kläger behauptete Abrede zu den Voraussetzungen der Angebotsannahme bestritten und behauptet, die Erklärung vom 07.11.1994 sei im Zusammenhang mit einer Vereinbarung des Klägers und der Beklagten zu 1. und 2. vom 06.09.1994 zusehen, die der Kläger handschriftlich festgehalten hat. Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils und die Ablichtung Bl. 11 AH Bezug genommen.
Wegen des Ergebnisses der im ersten Rechtszug durchgeführten Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift des Landgerichts vom 06.11.1996 Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils wird ebenfalls Bezug genommen.
Mit der form- und fristgerecht eingelegten und auch rechtzeitig begründeten Berufung macht der Kläger geltend, die Beklagten zu 1. und 2. hätten sich in der Erklärung vom 07.11.1994 verpflichtet, das Kaufangebot nicht anzunehmen, wenn und solange er keinen Käufer für das Objekt gefunden habe. Die Notiz vom 06.09.1994 gebe keine Vereinbarung der Parteien wieder, sondern skizziere nur ins Auge gefaßte Regelungen. Um sicher zu sein, daß die Beklagten das Angebot erst annähmen, wenn er tatsächlich einen Käufer gefunden habe und für diesen eine Finanzierungszusage vorliege, habe er von den Beklagten eine entsprechende Erklärung verlangt. Demgemäß habe der Beklagte zu 2. ihm beim Notar vor der Beurkundung des Kaufangebotes die Bestätigung vom 07.11.1994 und die Mietaufstellung vom 17.10.1994 übergeben. Daß in der Bestätigung das Wort "erst" vor dem Wort "dann" fehlte, sei ihm nicht aufgefallen. Die Bestätigung deshalb so zu interpretieren, dem Kläger habe nur eine Sicherheit gegeben werden sollen, daß die Beklagten das Angebot auch wirklich annehmen würden, ergebe angesichts des Inhalts der Bestätigung nicht nur keinen Sinn, sondern sie wäre dann auch - wie die Beteiligten als erfahrene Immobilienmakler gewußt hätten - formnichtig gewesen. Nicht geläufig sei ihnen dagegen gewesen, daß auch die vom Kläger behauptete Regelung formbedürftig gewesen sei.
Weiter beruft der Kläger sich darauf, seine Vertragserklärungen wirksam angefochten zu haben. Hierzu behauptet er, bei Abgabe des Kaufangebotes sei ihm das Objekt unbekannt gewesen. Er habe es weder vorher besichtigt, noch Kenntnisse über die Nutzung und die Rendite gehabt. Demzufolge habe er auch nicht gewußt, daß die Zusicherungen im Schreiben vom 17.10.1994 wahrheitswidrig gewesen seien, weil statt abgeschlossener Wohnungen nur Kleinstwohnungen vorhanden gewesen seien, die von Studenten und Asylanten bewohnt worden seien, die keine Miete gezahlt hätten.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach seinem Klageantrag zu erkennen;
ihm zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer öffentlichen Sparkasse erbringen zu können.
Die Beklagten beantragen,
die gegnerische Berufung zurückzuweisen;
ihnen zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaft einer deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer öffentlichen Sparkasse erbringen zu können.
Sie treten der Berufungsbegründung nach Maßgabe des Schriftsatzes vom 28.05.1997 entgegen.
Wegen des Sach- und Streitstandes im einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der beiderseitigen Schriftsätze nebst allen Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Klägers ist im Ergebnis nicht begründet.
1. Der Kaufvertrag zwischen den Parteien ist aufgrund des von den Beklagten angenommenen Kaufangebotes des Klägers vom 11.11.1994 wirksam zustandegekommen. Er ist weder wegen fehlender Form (§ 313 BGB) noch als Scheingeschäft (§ 117 BGB) noch infolge Anfechtung (§§ 123, 142 BGB) nichtig.
a. Nach der - dem Wortlaut nach naheliegenden - Auslegung des Klägers der von den Beklagten zu 1. und 2. auf seinen Wunsch abgegebenen "Bestätigung zum Kaufangebot" vom 07.11.1994 hätten der Kläger und die beiden Beklagten eine Beschränkung einerseits des vom Kläger abzugebenden Kaufangebots und andererseits des den Beklagten einzuräumenden Annahmerechts vereinbart: Das Angebot sollte nur für den Fall gelten, daß der Kläger seinerseits einen Käufer mit Finanzierungszusage fand, und nur in diesem Fall sollten die Beklagten das Angebot annehmen dürfen. Diese für die beiderseitigen vertraglichen Rechte und Pflichten bedeutsame Regelung hat in dem anschließend abgegebenen notariellen Kaufangebot des Klägers vom 11.11.1994 keinen Niederschlag gefunden und naturgemäß auch nicht in den Annahmeerklärungen der Beklagten vom 6.01., 14. und 30.03.1995. Da es sich um eine unmittelbar die Vertragserklärungen betreffende bindende Regelung handelte, war sie formbedürftig nach § 313 I BGB und ist mangels Einhaltung dieser Form nichtig nach § 125 BGB. Denn das Beurkundungserfordernis erstreckt sich auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (Palandt/Heinrichs, BGB 56. Aufl., § 313 Rn. 25 m. Nachw. a. d. st. Rspr. des BGH). Das Schicksal des übrigen - beurkundeten - Vertrages richtet sich grundsätzlich nach § 139 BGB (BGH NJW 1981, 222). Kannten aber die Parteien die Formnichtigkeit eines Teils ihrer Abreden, dann gilt allein das Beurkundete (RGZ 122, 140; BGHZ 45, 379; Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rn. 38). Für den Senat steht fest, daß die Parteien als - vom Kläger selbst so bezeichnete - "erfahrene Immobilienmakler" die Formnichtigkeit der Bestätigung vom 07.11.1994 kannten. Der Kläger räumt das in der Berufungsbegründung selbst für den Fall ein, daß die Interpretation der Beklagten zuträfe. Warum das bei seiner Auslegung dieser Bestätigung anders gewesen sein soll, daß also dann die Parteien in Bezug auf die Formbedürftigkeit gutgläubig gewesen sein sollen, wie der Kläger in diesem Zusammenhang ohne weitere Erklärung ausführt, ist nicht einleuchtend. In beiden Fällen wird das den Beklagten eingeräumte Annahmerecht modifiziert, nach dem Verständnis des Klägers sogar stärker, nämlich in Richtung einer Einschränkung für den Fall des Fehlens der genannten Voraussetzungen, nach dem Verständnis der Beklagten nur in Richtung einer bekräftigenden Bereitschaftserklärung für den Fall ihres Vorliegens.
Entsprechendes würde auch gelten, wollte man der Darstellung des Beklagten zu 2. als Partei vor dem Landgericht folgen. Danach sollte nämlich auf Wunsch des Klägers sichergestellt werden, daß die Beklagten das Grundstück auch wirklich verkaufen würden, wenn der Kläger einen Käufer fände. Das heißt, daß aus dem im Kaufangebot beurkundeten Verkaufsrecht der Beklagten eine Verkaufspflicht für diesen Fall werden sollte. Auch das wäre eine beurkundungsbedürftige Modifikation.
b. Die Argumentation, es handele sich um ein Scheingeschäft nach § 117 BGB, wiederholt der Kläger in der Berufungsbegründung nicht. Soweit er darauf im Schriftsatz vom 01.09.1997 zur Beantwortung der Berufungserwiderung eingeht, ist aus seinen Darlegungen der Tatbestand eines Scheingeschäfts nicht zu entnehmen. Danach wollten die Beklagten zu 1. und 2. mit Hilfe des Angebotes des Klägers - auch - klären, unter welchen Bedingungen der Beklagte zu 3. zum Verkauf des Grundstücks bereit war. Das setzt aber gerade ein ernstgemeintes Angebot des Klägers voraus, zumal dieser selbst, jedenfalls unter den von ihm genannten Voraussetzungen, wirklich kaufen wollte und dann auch alle drei Beklagten das Angebot angenommen haben, auch dies keineswegs zum Schein.
c. Die nur noch mit dem Zustand des Objektes begründete Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung ist unbegründet. Nach eigener Darstellung hat der Kläger im Kaufangebot ziemlich leichtsinnig erklärt, der derzeitige Zustand des Grundbesitzes sei ihm "nach Besichtigung" bekannt. Außerdem enthält die Erklärung der Beklagten im Schreiben vom 17.10.1994, auf die der Kläger sich stützt, keine Zusicherungen über den Gebäudezustand, sondern nur dürre Angaben über die "z.Zt. gezahlten monatlichen Kaltmieten", von denen aber der Kläger nicht einmal konkret sagt, welche dieser Einnahmen damals tatsächlich nicht erzielt worden seien. Außerdem ergaben sich aus dieser Aufstellung Jahresmieteinnahmen von 64.044,00 DM; der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von 420.000,00 DM entspricht also etwa dem Sechseinhalbfachen dieser Jahresmiete. Als erfahrenem Immobilienmakler mußte dem Kläger auffallen, daß dieses Verhältnis eher für ein bescheidenes Objekt sprach, denn bei guten Renditeobjekten liegt der Kaufpreis, wie senatsbekannt ist, im Vergleich zur Jahresmiete wesentlich höher, nämlich beim Zwölffachen und mehr. Ein arglistiges Verhalten der Beklagten ist unter diesen Umständen ihren Angaben in der Aufstellung vom 17.10.1994 nicht zu entnehmen.
2. Dem Kläger steht schließlich auch kein Anspruch aus Verschulden beim Vertragsschluß (c.i.c.) zu, der in Fällen der Formnichtigkeit in Betracht kommen kann (Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rn. 45). Bei einem allgemeinen Wirksamkeitshindernis wie dem Formmangel, der nicht dem Verantwortungsbereich einer Partei, hier insbesondere der Beklagten, zuzuordnen ist, besteht dieser Anspruch aber in der Regel nicht (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 276 Rn. 77; BGHZ 116, 257; OLG Hamm NJW-RR 1994, 245). Die Nichteinhaltung der Form kann den Beklagten nicht einseitig zur Last gelegt werden, weil alle mit der Bestätigung vom 07.11.1994 Befaßten deren Formbedürftigkeit nach der Überzeugung des Senats erkannt haben. Die Wirksamkeit des Vertrages sicherzustellen, ist ein Gebot des eigenen Interesses, keine Rechtspflicht gegenüber dem anderen Teil. Die Parteien waren einander gleichwertig, so daß auch keiner dem anderen Betreuung oder zumindest Aufklärung schuldete (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O.).
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO. Das Urteil ist nach den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO vorläufig vollstreckbar.
Wert der Beschwer des Klägers: 420.000,00 DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 123, 142 BGB
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 117 BGB
§ 125 BGB
§ 139 BGB
§ 313 I BGB
§ 97 I ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1981, 222
RGZ
122, 140
BGHZ 45, 379
BGHZ 116, 257
NJW-RR 1994, 245