Landgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-10-18, Aktenzeichen 2-22 O 12/18
ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2018:1018.2.22O12.18.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger klagt aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau aus dem Gesichtspunkt der Notarhaftung gegen den Beklagten.
Der Beklagte beurkundete am 24.10.2007 zu seiner Ur. Nr. … ein Kaufvertragsangebot des Klägers und seiner Ehefrau und der Klägerin über eine Immobilie in … zu einem Kaufpreis von insgesamt EUR 99.053,--.
Wegen der Einzelheiten dieses Angebots wird auf die zur Akte gereichte Ablichtung (Anlage 1, Sonderband Anlagen Kläger) verwiesen.
Am 8.11.2007 nahm die Verkäuferin … – … für …. … zu Ur. Nr. … einer Notarin … in … das Angebot an.
In der Folgezeit wurde der Kaufvertrag vollzogen und der Kläger und seine Ehefrau schlossen zum Erwerb der Immobilie einen Darlehensvertrag über insgesamt EUR 111.700,-- mit der … auf. Wegen der Einzelheiten dieses Kreditvertrages wird auf die zur Akte gereichte Ablichtung (Anlage 2, Sonderband Anlagen Kläger) Bezug genommen.
Der Beurkundung über den Kauf der Immobilie lag zugrunde, dass eine …, die nach dem Vortrag des Klägers in diesem Rechtsstreit durch einen Herrn …. handelte, dem Kläger die anbot, die zu Steuersparzwecken genutzt werden könne.
Im Jahre 2012 erhob der Kläger aus eigenen und abgetretenem Recht seiner Ehefrau Klage gegen die Verkäuferin zum Landgericht Leipzig – Az. 05 O 3985/12 wegen Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz. Mit Urteil vom 26.6.2015 gab das Landgericht Leipzig der Klage überwiegend statt. Wegen der Einzelheiten des Urteils wird auf die zur Akte gereichte Ablichtung (Bl. 100 ff d. A.) verwiesen. Hier entstanden dem Kläger Kosten in Höhe von EUR 14.280,43 Hinsichtlich eines abgewiesen Teils legte der Kläger Berufung zum OLG … zum Az. … ein. Mit Versäumnisurteil vom 10.12.2015 änderte dieses zugunsten des Klägers das Urteil des Landgericht … ab. Wegen der Einzelheiten des Urteils wird auf die zur Akte gereichte Ablichtung (Bl. 121 ff d. A.) verwiesen. Hier entstanden dem Kläger Kosten in Höhe von EUR 1.461,43.
Eine Vollstreckung aus diesen Urteilen scheiterte daran, da die Verkäuferin bereits am 23.12.2014 im Handelsregister gelöscht worden war.
Auch die … ist seit dem 13.8.2012 wegen Vermögenslosigkeit im Handelsregister gelöscht.
Vorgerichtlich ist der Beklagte einem anwaltlichen Aufforderungsschreiben des Klägers zur Rückabwicklung nicht nachgekommen.
Der Kläger behauptet, er und seine Ehefrau- die Zeugin … - hätte vor dem Termin beim Beklagten am 24.10.2007 einen Prospekt mit Kaufvertragsmuster entgegen dem protokollierten Text nicht gehabt. Eine Belehrung über die Einhaltung der Zweiwochenfrist sei nicht erfolgt, Der Kläger ist der Auffassung, dass dem Beklagten eine Amtspflichtverletzung vorwerfbar sei, da er nicht auf die Einhaltung der Wartepflicht nach § 17 Abs. 2a BeurkG hingewiesen habe. Bei entsprechender Belehrung über die 2-Wochenfrist hätte der Kläger sich vom Mitarbeiter ihr Hausbank beraten lassen, der Ihnen vom Kauf abgeraten hätte. Jedenfalls wäre diese Immobilie dann schon verkauft gewesen. Sie seien von Herrn … vor dem Beurkundungstermin unter Druck gesetzt worden, dass ein Rücktritt nicht mehr möglich sei.
Aufgrund der Beurkundung sei ihm und seiner Ehefrau durch den Erwerb der Wohnung und die damit verbundene Darlehensaufnahme ein Schaden in Höhe von insgesamt EUR 166.112,96 entstanden. Wegen der Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf die Darstellung in der Klageschrift vom 20.10.2017 (dort S. 20 ff, Bl. 21 ff d. A.) Bezug genommen. Ein Ersatzanspruch gegen die Verkäuferin oder die Vermittlerin … habe nicht realisiert werden können. Auch ein Anspruch gegen Herrn … persönlich scheide aus. Auch eine Inanspruchnahme der finanzierenden Bank … komme nicht in Betracht.
Der Anspruch sei nicht verjährt.
Wegen der Einzelheiten der klägerischen Vorbringens wird auf die Klageschrift vom 20.10.2017 (Bl. 2 ff d. A.) und die ergänzenden Schriftsätze vom 16.4.2018 (Bl. 63 ff d. A.), vom 29.5.2018 (B 95 ff d. A.) und 27.9.2018 verwiesen.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen,
1. an den Kläger zu Händen eines von diesem zu beauftragenden Notars einen Betrag i.H.v. EUR 166.112,96 zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 19.03.2016 zu zahlen,
Zug um Zug gegen die Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung des Klägers und seiner Ehefrau … vor einem von diesem zu beauftragenden Notar:
"Wir sind eingetragene Eigentümer des im Objekt …, … ..., … belegenen und im Grundbuch des Grundbuchamts … von …, Blatt …, verzeichneten Sondereigentum an der Wohnung Nr. … mit … im Erdgeschoss des Hauses … (Miteigentumsanteil …) - im Aufteilungsplan mit Nr. … berzeichnet— nebst einem Abstellraum im Kellergeschoss gleicher Nummerierung.
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf Herrn … zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen … der ..., i. H. v. EUR 111.700,00.
Wir erteilen hiermit Herrn … die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
Wir erklären unser unwiderrufliches Einverständnis mit einer Weisung des Herrn … an den beauftragten Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der … i.H.v. EUR 111.700,00 zu verwenden.
Wir bewilligen die Eintragung des Herrn … als Eigentümer. Der Notar darf von dieser Erklärung nur Gebrauch machen, wenn die Urteilssumme auf seinem Notaranderkonto eingegangen ist.
Ein etwaig überschießender Betrag ist an uns auszuzahlen.";
2. an den Kläger weitere EUR 4.841,87 als Nebenforderung (außergerichtliche Rechtsanwaltskosten) nebst Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB ab dem 19.03.2016 zu zahlen;
festzustellen,
1. dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger und seiner Ehefrau … jedweden Schaden zu ersetzen sowie die Vorgenannten von jedweden Kosten und Verpflichtungen freizustellen, die diesen im Zusammenhang mit dem Kauf, der Finanzierung und/oder der Übereignung der im Antrag Ziffer I. 1. näher bezeichneten Wohnung, insbesondere mit dem am 25.02.2008 zu der Darlehenskontonummer … mit der … geschlossenen Darlehensvertrag über EUR 111.700,00, entstanden sind oder noch entstehen werden;
2. dass sich der Beklagte seit dem 19.03.2016 in Annahmeverzug befindet.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Auffassung, dass Amtspflichtverletzungen bei der Beurkundung nicht gegeben seien. Auf die Notwendigkeit der Einhaltung der 2-Wochenfrist sei hingewiesen und nachgefragt worden. Der Kläger und seine Ehefrau hätten dies in der Urkunde ausdrücklich bestätigt, Es fehle jedenfalls an der Kausalität. Es werde bestritten, dass der Kläger vom Kaufvertrag Abstand genommen hätte.
Zudem hätten anderweitige Ersatzmöglichkeiten bestanden.
Jedenfalls sei der Anspruch des Klägers verjährt.
Wegen des weiteren Vorbringens des Beklagten wird auf die Klageerwiderung vom 27.2.2018 (Bl. 42 ff d. A.) und die ergänzenden Schriftsätze vom 14.5.2018 (Bl. 88a ff d. A.) und 24.9.2018 (Bl. 135 ff d. A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch nach § 19 BNotO wegen notarieller Amtspflichtverletzung durch den Beklagten nicht zu.
Die Unmöglichkeit, anderweitig Ersatz zu erlangen, bildet einen Teil des Tatbestands des § 19 BNotO, aus dem der Haftungsanspruch gegen den Notar hergeleitet wird. Dementsprechend hat der Kläger das Vorliegen dieser zur Klagebegründung gehörenden (negativen) Voraussetzung des Haftungsanspruchs darzulegen und im Streitfall zu beweisen. Bestand eine Ersatzmöglichkeit vor der Klageerhebung, ist sie aber bei Klageerhebung u.U. nicht mehr vorhanden, so muss der Geschädigte - entsprechend dem Grundsatz des § 254 BGB - nachweisen, dass er die frühere Ersatzmöglichkeit nicht schuldhaft versäumt hat
Unter dieser Prämisse kann letztlich dahingestellt bleiben, ob der Beklagte eine Amtspflicht verletzt hat, indem er das streitgegenständliche Kaufangebot beurkundet habe, obwohl die 14-tägige Überlegungsfrist gem. § 17 Abs. 2a S. 2 BeurKG ggf. nicht gewahrt war und er entgegen dem Urkundenwortlaut der von dem Kläger und seiner Ehefrau unterzeichneten Urkunde eine entsprechende Sicherstellung des Einhaltens dieser Frist nicht vorgenommen haben soll.
Fraglich ist schon die Kausalität. Der Kläger trägt hierzu nur vor, bei der entsprechenden Belehrung und der Einhaltung der gesetzlichen Wartefrist hätte er und seine Ehefrau bei ihren langjährigen Berater ihrer Hausbank fachkundigen Rat eingeholt, der Ihnen vom Erwerb abgeraten hätte und sie daher vom Kauf Abstand genommen hätten. Dieses Vorbringen genügt jedoch nicht Weder wird der Berater namentlich benannt noch die Grundlagen dessen fachliche Kompetenz näher dargelegt. Allein die Tätigkeit als Bankmitarbeiter qualifiziert nicht ohne weiteres dazu, den Erwerb einer Immobilie sachgerecht beurteilen zu können.
Eine Inanspruchnahme des Beklagten scheitert aber jedenfalls daran, dass der Kläger nicht hinreichend zum Fehlen der anderweitigen Ersatzmöglichkeit vorgetragen hat.
Hierzu hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main – Urteil vom 14.2.2018, 4 U 103/17- in einem ähnlich gelagerten Sachverhalt ausgeführt:
„Im Falle des hier behaupteten fahrlässigen Verschuldens des Beklagten setzt seine Inanspruchnahme gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BNotO voraus, dass der Kläger nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen mag. Der Begriff der anderweitigen Ersatzmöglichkeit ist weit zu fassen und umfasst alle Möglichkeiten der Schadloshaltung tatsächlicher und rechtlicher Art (Bracker-Schramm, BNotO, 2011, § 19, Rn. 111). Maßgeblich ist, ob der Verletzte auf andere Weise als durch Inanspruchnahme des Notars einen Ausgleich desselben Schadens (Kongruenz) erlangen kann (Arndt/Lerch/Sandkühler-Sandkühler, BNotO, 2012, § 19, Rn. 177). Infrage kommen lediglich Ansprüche, die sich gegen einen Dritten richten, der nicht selbst — etwa als Vertragspartner — in den Schutzbereich der verletzten Amtspflicht einbezogen ist (a.a.O., Rn. 180 m.w.N.). Ersatzansprüche gegen Berater des Geschädigten stehen einer Notarhaftpflicht allerdings entgegen (Schramm, a.a.O., Rn. 114). Der Anspruch gegen den Dritten muss realisierbar und zumutbar sein, was von den Umständen des Einzelfalles abhängt (Sandkühler, a.a.O., Rn. 182, 184). Auch ein Anspruch, der in der Vergangenheit bestand und realisierbar war, begründet die Geltung des Verweisungsprivilegs (a.a.O., Rn. 193), sofern der Geschädigte zu jener Zeit Kenntnis vom Schaden hatte (a.a.O., Rn. 194). Der Geschädigte genügt seiner Darlegungslast, wenn er diejenigen Ersatzmöglichkeiten ausräumt, die sich aus dem Sachverhalt ergeben und demselben Tatsachenkreis entsprungen sind. Dem Notar bleibt es dann überlassen, sonstige Ersatzmöglichkeiten aufzuzeigen, die der Geschädigte wiederum beweispflichtig ausräumen muss (a.a.O., Rn. 199, 201). Fehlt der Nachweis dass keine anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht, liegt eine Anspruchsvoraussetzung nicht vor, so dass die Klage als zurzeit unbegründet abzuweisen ist (Schramm, a.a.O., Rn. 124), in Frage kommt auch die endgültige Abweisung, wenn eine Inanspruchnahme — etwa wegen eingetretener Verjährung — bereits endgültig versäumt wurde.
Hier kommen insbesondere Ansprüche gegen die Verkäuferin, die vermittelnde GmbH oder die persönlichen Vermittler in Betracht, was auch der Kläger, dessen Prozessbevollmächtigter diese Ansprüche inzident geprüft hat (wie er zur Begründung der erhöhten Geschäftsgebühr vorträgt), implizit einräumt. Dass ihm und seiner Ehefrau nach seinem Vortrag mittels einer Überrumpelungsstrategie sowie unter Vorspiegelung falscher Zahlen (über die effektive monatliche Belastung durch Ratenzahlungen) eine sittenwidrig überteuerte Schrottimmobilie „angedreht" wurde, dürfte vertragliche und deliktische Ansprüche — etwa gemäß § 826 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB — begründen. Dies wird durch den klägerischen Vortrag, der alleine mit der Zumutbarkeit der Durchsetzung argumentiert, auch nicht in Abrede gestellt. In der mündlichen Verhandlung damit konfrontiert, äußerte der Klägervertreter lediglich, es sei nicht unproblematisch, den Verkäufern Arglist nachzuweisen. Eine hinreichend substantiierte Darlegung, weshalb man diese nicht erfolgreich in Anspruch nehmen können sollte, ist darin insbesondere im Hinblick darauf, dass nach umfangreicher Inzidentprüfung zuvor keine rechtlichen Bedenken gegen die Inanspruchnahme vorgetragen wurden, nicht zu sehen.
Die genannten Dritten waren auch nicht in den Schutzbereich der verletzten Amtspflicht einbezogen. Im Gegenteil war ihr Handeln nach dem klägerischen Vortrag darauf ausgelegt, ihn und seine Ehefrau zu überrumpeln, so dass ihnen die etwaige Nichtbeachtung der Frist willkommen gewesen sein dürfte. Soweit der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden hat, der Vertragspartner könne wegen seiner Einbeziehung in den Schutzbereich kein Anspruchsgegner sein, betraf diese Entscheidung einen Fall, in welchem beide Vertragsparteien an einem wirksamen Vertragsabschluss interessiert waren, zu dem es wegen einer notariellen Pflichtverletzung nicht kam (BGH, Urteil vom 15. Juli 2004 — IX ZR 262/00 —, Rn. 14, zit. nach juris). Der vorliegende Fall liegt anders, hier sollte ausschließlich der Verbraucher vor Überrumpelung geschützt werden.
Die Inanspruchnahme der genannten Dritten war auch nicht unzumutbar. Betreffend die Vermittler … und … hat der Kläger bereits nichts Konkretes vorgetragen, was gegen die Zumutbarkeit und Realisierbarkeit der gegen diese gerichteten Ansprüche sprechen könnte.“
Das gleiche gilt für den nach dem Vorbringen des Klägers in diesem Rechtsstreit hier tätigen Vermittlers …. Auch hier ergibt sich aus dem eigenen Vortrag des Klägers und insbesondere den Darlegungen des vom Kläger vorgelegten Urteils des Landgerichts Leipzig vom 26.6.2015 – 05 O 3982/12 – im Rechtsstreit den der Kläger gegen die Veräußerung geführt hat, dass dieser in ein Konzept eingebunden gewesen sein soll, mit dem Kaufinteressenten zum Kauf einer überteuerten Wohnung überrumpelt werden sollten; insbesondere den Kläger und seien Ehefrau vor der Beurkundung mit - der unzutreffenden Behauptung – unter Druck gesetzt habe, ein Rücktritt sei nicht mehr möglich. Warum bei diesem Sachverhalt eine Haftung von Herrn … – jedenfalls aufgrund deliktischer Grundlage - nicht in Frage kommen sollte, ist nicht ersichtlich. Der Kläger legt auch nicht dar, inwieweit er sich bemüht hat, diesen Herrn … ausfindig zu machen und warum eine erfolgversprechende Inanspruchnahme ausscheiden soll. Allein Beweisschwierigkeiten genügen nicht, zumal der Kläger für seine Behauptungen hierfür - wie im Rechtsstreit vor dem LG Leipzig - seine Ehefrau als Zeugin anbieten kann.
Völlig unklar bleibt auch, inwieweit nicht auch eine Haftung eines Herr … auf dieser Grundlage in Betracht kommen soll. Nach den Feststellungen des LG … in seinen Urteil vom 26.6.2015 hat die Ehefrau des Klägers, die in diesem Rechtsstreit als Zeugin vernommen worden war, bekundet, dass (auch) eine Beratung zum Erwerb dieser Wohnung durch diesen Herrn … erfolgt sein soll.
Da die die Ansprüche nach Ablauf von mehr als zehn Jahren jedenfalls mit Ablauf des 8. November 2017- 10 Jahre nach Annahme des Angebots durch die Verkäuferin - gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB verjährt sind, war die Klage nicht als zur Zeit unbegründet nicht, sondern vollständig abzuweisen ( vgl. OLG Frankfurt aaO) womit es der Erhebung der angebotenen Beweise über die Unrichtigkeit der Beurkundung der Erklärung des Klägers über die Einhaltung der 2-Wochen-Frist im Vertragsangebot nicht bedurfte.
Mangels bestehender Hauptforderung kommt auch der Ersatz der Nebenforderung hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht in Betracht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 181 BGB
§ 19 BNotO
§ 254 BGB
§ 826 BGB
§ 263 StGB
§ 709 ZPO
§ 17 Abs. 2a BeurkG
§ 17 Abs. 2a S. 2 BeurKG
§ 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BNotO
§ 823 Abs. 2 BGB
§ 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 05 O 3985/12
4 U 103/17
IX ZR 262/00
05 O 3982/12