Amtsgericht Wiesbaden (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-01-18, Aktenzeichen 93 C 2942/22
ECLI: ECLI:DE:AGWIESB:2024:0118.93C2942.22.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Hinterhaus, Geschoss 1, in der E. in W., bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad an die Klägerin herauszugeben.
2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.4.2024 gewährt.
3. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.802,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz aus 101,50 € seit dem 5.3.2020, aus 180,41 € seit dem 4.4.2020, aus 180,41 € seit dem 7.5.2020, aus 166,68 € seit dem 5.6.2020, aus 166,68 € seit dem 6.7.2020, aus 166,68 € seit dem 6.8.2020, aus 180,41 € seit dem 4.9.2020, aus 180,41 € seit dem 6.10.2020, aus 180,41 € seit dem 5.11.2020, aus 180,41 € seit dem 4.12.2020, aus 180,41 € seit dem 4.2.2021, aus 180,41 € seit dem 4.3.2021, aus 180,41 € seit dem 8.4.2021, aus 180,41 € seit dem 6.5.2021, aus 166,68 € seit dem 7.6.2021, aus 166,68 € seit dem 6.7.2021, aus 166,68 € seit dem 5.8.2021, aus 180,41 € seit dem 6.9.2021, aus 180,41 € seit dem 6.10.2021, aus 180,41 € seit dem 4.11.2021, aus 180,41 € seit dem 6.12.2021, aus 177,16 € seit dem 4.2.2022, aus 177,16 € seit dem 4.3.2022, aus 242,30 € seit dem 6.4.2022, aus 240,30 € seit dem 5.5.2022, aus 225,27 € seit dem 7.6.2022, aus 225,27 € seit dem 6.7.2022, aus 225,27 € seit dem 4.8.2022, aus 240,30 € seit dem 6.9.2022, aus 224,54 € seit dem 7.10.2022 und aus 202,71 € seit dem 7.11.2022 zu zahlen.
4. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 599,80 € an außergerichtlichen Nettorechtsanwaltskosten zu zahlen.
5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
6. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 18 % und der Beklagte 82 %.
7. Hinsichtlich Ziffer 1 ist das Urteil vorläufig vollstreckbar, wobei dem Beklagten nachgelassen wird, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.511,40 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Übrigen ist das Urteil vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
8. Der Streitwert wird festgesetzt auf 14.992,43 € (Antrag zu 1.: 12 x 536,90 € = 6.442,80 €; Antrag zu 2.: 7.119,11 €; Antrag zu 3.: 1.430,52 €).

Tatbestand:
Der Beklagte war aufgrund des Mietvertrags vom 10.8.2015 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung; die Klägerin war Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung. Die vereinbarte Miete betrug, wie sich aus den vorgelegten Betriebskostenabrechnungen ergibt, bis 2022 monatlich 686,90 € (536,90 € Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 150 €), im Jahr 2022 aufgrund einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung um 65 € monatlich 751,90 €.
Der Beklagte machte seit 2019 gegenüber der Klägerin diverse Mängel der Wohnung geltend und kürzte seit März 2020 die monatlichen Mietzahlungen. Im März 2020 kürzte er die vertraglich geschuldete Miete um 161,19 €, von April 2020 bis März 2022 kürzte er die Miete monatlich um jeweils 214,76 €, im April 2022 um 279,70 € und von Mai bis November 2022 um jeweils 277,90 €. Mit Email vom 19.10.2022 teilte der Beklagte der Klägerin unter anderem mit, dass die Hauseingangstür über kein funktionierendes Schloss verfüge.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 31.10.2022 fristlos. Hilfsweise wurde die ordentliche Kündigung zum 30.4.2023 erklärt. Sie begründete die Kündigung mit einem Mietrückstand in Höhe von 7.602,63 €, außerdem mit aggressivem Verhalten des Beklagten gegenüber den weiteren Mietern im Mietobjekt und einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens. Der Beklagte räumte die Wohnung nicht. Die Klägerin widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Die Betriebskostenabrechnung 2020 endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 671,82 €, die Abrechnung für 2021 mit einer Nachzahlung in Höhe von 669,20 €. Die Zahlung erfolgte durch das Jobcenter für das Jahr 2020 am 4.1.2022, die Zahlung für das Jahr 2021 am 30.11.2022.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte sei mit der Mietzahlung in Verzug. Sie behauptet, der Beklagte verhalte sich unangemessen gegenüber den weiteren Mietern, indem er sein Umfeld lautstark maßregle und bedrohe. Die anderen Mieter hätten sich bereits bei der Klägerin beschwert und der Beklagte sei mehrfach aufgefordert worden, dies zu unterlassen. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei daher unzumutbar.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen,
1. die von ihm genutzte Wohnung im Hinterhaus, Geschoss 1, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele (Flur), 1 Bad/Duschraum, E. in W. an sie herauszugeben,
2. an sie 7.119,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz aus 169,19 € seit dem 5.3.2020, aus 214,76 € seit dem 4.4.2020, aus 214,76 € seit dem 7.5.2020, aus 214,76 € seit dem 5.6.2020, aus 214,76 € seit dem 6.7.2020, aus 214,76 € seit dem 6.8.2020, aus 214,76 € seit dem 4.9.2020, aus 214,76 € seit dem 6.10.2020, aus 214,76 € seit dem 5.11.2020, aus 214,76 € seit dem 4.12.2020, aus 214,76 € seit dem 4.2.2021, aus 214,76 € seit dem 4.3.2021, aus 214,76 € seit dem 8.4.2021, aus 214,76 € seit dem 6.5.2021, aus 214,76 € seit dem 7.6.2021, aus 214,76 € seit dem 6.7.2021, aus 214,76 € seit dem 5.8.2021, aus 214,76 € seit dem 6.9.2021, aus 214,76 € seit dem 6.10.2021, aus 214,76 € seit dem 4.11.2021, aus 214,76 € seit dem 6.12.2021, aus 214,76 € seit dem 4.2.2022, aus 214,76 € seit dem 4.3.2022, aus 279,90 € seit dem 6.4.2022, aus 277,90 € seit dem 5.5.2022, aus 277,90 € seit dem 7.6.2022, aus 277,90 € seit dem 6.7.2022, aus 277,90 € seit dem 4.8.2022, aus 277,90 € seit dem 6.9.2022, aus 277,90 € seit dem 7.10.2022 sowie aus 277,90 € seit dem 7.11.2022 zu zahlen,
3. die Nebenkostennachzahlung aus dem Jahr 2020 in Höhe von 761,82 € sowie die Nebenkostennachzahlung aus dem Jahr 2021 in Höhe von 669,20 € an sie zu zahlen,
4. an sie 599,80 € an außergerichtlichen netto Rechtsanwaltskosten zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise für den Fall der Verurteilung zur Räumung, ihm eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Räumungsfrist zu bewilligen.
Der Beklagte ist der Ansicht, er sei zur Minderung der Mietzahlungen aufgrund von Mängeln an der Mietsache berechtigt.
Er behauptet, im Zeitraum ab August 2019 bis zum heutigen Zeitpunkt seien mehrmals die Mülltonnen nicht geleert worden, diese seien regelmäßig überfüllt, so dass sie überquollen und der Müll neben den Mülltonnen liege. Es sei haufenweise Müll im Hof vorhanden, Müllsäcke seien aufeinander geschmissen und der Müll verursache einen Gestank im Hof.
Im Zeitraum ab Juni 2019 bis heute seien das Treppenhaus und der Hof verdreckt und vollgestellt. Der Hausflur und das Treppenhaus werde nicht gereinigt und sei ständig verschmutzt. Auf dem Boden befänden sich Farbflecken, Staub und Krümel. Seit März 2020 befänden sich überall dunkle und klebrige Flecken, die zur Verschmutzung der Schuhe führen würden. Bei dem ungereinigten Hausflur handele es sich entgegen der Eintragungen im Putzplan, dass Reinigungsarbeiten stattgefunden hätten, um einen Dauerzustand.
Im Hof sowie im Treppenhaus ständen Gegenstände und Müll herum. Im März 2020 habe im Treppenhaus eine Waschmaschine gestanden. Dieser Zustand habe sich ab Mai 2020 auch im Keller fortgesetzt, insofern als auch dort Gegenstände herumgestanden hätten. Im Juni 2020 seien unzählige Gegenstände im Hof und Treppenhaus sowie vor der Tür herumgestanden, darunter ein Ventilator, ein kaputtes Kinderfahrrad sowie vollgestopfte Müllsäcke.
In den Monaten Juli 2020, November 2020, März 2021 und April 2021 habe sich zudem der Gestank der Mülltonnen verbreitet und sei in die Wohnung des Beklagten gezogen.
Der Durchgang zum Keller des Beklagten sei ab November 2020 versperrt gewesen. Im September 2022 habe im Treppenhaus ein Kinderwagen mit Puppen sowie ein Einkaufswagen gestanden.
Die Mülltonnen seien im Zeitraum von Juli 2022 bis Dezember 2022 und darüber hinaus teilweise am Haupteingang mitten in den Weg gestellt, sodass ein Vorbeigehen nicht ohne weiteres möglich und der Zugang zum Briefkasten erschwert gewesen sei. Da er eine Schwerbehinderung des Grades 60 und eine Gehbehinderung habe, sei es für ihn mit viel Mühe verbunden, an den Gegenständen vorbeizukommen.
Im Hausflur und Hof sei ein unerträglicher Uringeruch wahrnehmbar, der auch in die Wohnung des Beklagten ziehe. Dieser Geruch stamme aus der Lüftungsanlage des ebenfalls im Haus befindlichen Restaurants. Ein Durchgang im Hof sei in den Sommermonaten Juni, Juli und August der Jahre 2020, 2021 sowie 2022 nur mit vorgehaltener Hand möglich. In den restlichen Monaten der Jahre 2020, 2021 bis November 2022 sei der Geruch permanent bemerkbar. Die Lüftung sei ständig am Laufen und der Geruch verteile sich in Hof, Treppenhaus und Wohnung des Beklagten. Es handele sich daher um einen Dauerzustand. Er habe im Oktober 2022 auch Urin im Treppenhaus, vermutlich von einem Hund, vorgefunden.
An den Wänden im Treppenhaus befänden sich Risse, die sich im November 2020 vergrößert hätten.
Im Treppenhaus und Keller sei es durch Regenwasser zu Überschwemmungen gekommen, im September 2022 sei der Hof voller Wasser gewesen.
Die Hauseingangstür habe sich im März 2020 erst nach einer Minute vollständig geschlossen, in den Monaten Januar 2022 bis November 2022 sei sie wieder nicht verschließbar gewesen. Daher sei es dazu gekommen, dass sich fremde Personen im Bereich des Hinterhofs, des Hausflurs und des Treppenhauses aufgehalten hätten. Dies sei eine Beeinträchtigung der Sicherheit und könne eine Gefahr darstellen. Der Beklagte sei auch früher bereits im Bereich des Treppenhauses tätlich angegriffen worden. Im Juni 2020 habe ein Obdachloser neben dem Hauseingang gelegen. Im November 2022 habe ein Obdachloser seine persönlichen Gegenstände im Hof gelagert und dort geschlafen.
Im Mai 2020 sei es zu Lärmbelästigungen während der Mittags- und Nachtruhe durch Hundebellen und laute Nachbarn gekommen. Im August 2020 sei nachts ein schrilles Geräusch einer Maschine im Hof vernehmbar gewesenen. Da das Fenster des Beklagten in Richtung des Hofes rage, habe er nicht schlafen können. Im November 2020 sei eine Baustelle im Hof errichtet worden, von der Lärmbelästigungen auch während der Mittagsruhe ausgegangen seien. Es sei dem Beklagten unerträglich gewesen, in der Wohnung zu verweilen.
Im Oktober 2022 seien Hundebellen und laute Nachbarn nachts und mittags zu vernehmen gewesen. Das Hundebellen habe nahezu die ganze Nacht und den ganzen Tag angehalten. Der Beklagte habe nachts nicht schlafen können. Im gleichen Monat sei nachts ein bis zu zwei Minuten andauernder Alarm angegangen, der unerträglich laut gewesen sei.
Die Klägerin bestreitet die vom Beklagten vorgetragenen Mängel. Es handle sich um ein ordentliches und gepflegtes Haus. Insbesondere würden die Mülltonnen regelmäßig geleert. Dass die Mülltonnen gut gefüllt seien, stelle nur Momentaufnahmen dar. Der Hausmeister sorge regelmäßig für Ordnung und das Treppenhaus werde gereinigt. Das Schloss der Haustüre sei bereits mehrere Male repariert worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme des Hofs und des Treppenhauses des Grundstücks E. in W., durch Inaugenscheinnahme von Lichtbildern sowie durch Vernehmung der Zeugen (…). Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll des Ortstermins vom 18.10.2023 und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 2. und 27.11.2023 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und im Hinblick auf den Herausgabeantrag ganz sowie im Hinblick auf die Zahlungsanträge teilweise begründet.
Der Beklagte ist zur Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung an die Klägerin gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, weil das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis aufgrund der fristlosen Kündigung vom 31.10.2022 mit Räumungsfrist bis zum 15.11.2022 wirksam beendet worden ist.
Die Klägerin hat die Kündigung formwirksam mit Schreiben vom 31.10.2022 erklärt. Die Kündigung erfolgte schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB) und wurde durch Bezugnahme auf den Mietrückstand ausreichend begründet (§ 569 Abs. 4 BGB). Die Kündigung ist dem Beklagten zugegangen.
Die fristlose Kündigung ist auch materiell-rechtlich begründet. Es liegt ein für eine fristlose Kündigung erforderlicher wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB vor. Der Beklagte befand sich zum Zeitpunkt der Kündigung mit Mietzahlungen für den Zeitraum März 2020 bis November 2022 in Höhe von insgesamt 5.802,60 €, also deutlich mehr als zwei Monatsmieten, in Verzug.
Im März 2020 und im Zeitraum 19.10.-30.11.2022 war die Miete gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB um jeweils 10 % gemindert, in den Monaten April bis Mai und September bis Dezember 2020, Januar bis Mai und September bis Dezember 2021 und Januar bis Mai sowie im Zeitraum 1.9.-18.10.2022 um jeweils 5 % und in den Monaten Juni bis August der Jahre 2020, 2021 und 2022 um jeweils 7 %. Das Gericht ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass in den betreffenden Monaten Einschränkungen in der Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vorlagen, die eine entsprechende Minderung der Miete bewirken.
Zunächst ist das Gericht davon überzeugt, dass im streitgegenständlichen Zeitraum der Mietkürzungen durch den Beklagten (März 2020 bis November 2022) eine optische Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes des Innenhofs in Form immer wieder auftretender Überfüllungen der Mülltonnen vorlag sowie eine Beeinträchtigung in Form von immer wieder auftretenden Geruchsbelästigungen im Innenhof, die insbesondere in den Sommermonaten Juni bis August stärker ausgeprägt und belastend waren.
Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts bestätigt, dass im streitgegenständlichen Zeitraum die Mülltonnen im Innenhof häufig und regelmäßig überfüllt waren. Zum einen hat der Beklagte sich insofern in der mündlichen Verhandlung beispielhaft auf verschiedene Lichtbilder bezogen, die in Augenschein genommen wurden. Auf diesen waren geöffnete Mülltonnen zu sehen, aus denen der Müll quoll, teilweise auch auf und vor den Mülltonnen gelagerte Mülltüten, die teilweise geöffnet waren. Es ist zwar nicht auszuschließen, dass der Beklagten selbst vor Anfertigung der Fotos Mülltüten aus den überfüllten Tonnen herausholte oder auch öffnete. Es gibt aber keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte insgesamt die Situation auf den Fotos „arrangierte“. Nach dem Eindruck des Gerichts von dem Beklagten war dieser aufrichtig aufgebracht über den Zustand des Mietshauses bezüglich der Mülltonnen und anderer Aspekte und wollte dies der Klägerin durch die verschiedenen vorgelegten Emails auch mitteilen.
Auch die Zeugen berichteten davon, dass es mit den Mülltonnen über einen langen Zeitraum hin Probleme gegeben habe. Konkret berichteten die Zeugen (…), dass die Mülltonnen über Jahre hinweg häufig überfüllt waren. Die Zeugin (…) sagte aus, dass die Mülltonnen ständig überfüllt waren und sie ihren Müll erst herunterbrachte, wenn die Mülltonnen herausgebracht wurden. Die Zeugin (…) bestätigte, dass die Mülltonnen regelmäßig geöffnet waren und Müll aus den Tonnen herausragte. Wenn sie an den Mülltonnen vorbeilief, hob die Zeugin regelmäßig Müll auf und warf ihn weg. Die Zeugen (…) und (…) äußerten sich ebenfalls dahingehend, dass es immer Probleme mit den Mülltonnen gab. Da diese oft zu voll waren, musste der Müll oben auf die Tonnen draufgestellt werden und es kam auch dazu, dass Müll dann auf den Boden fiel. Unterschiede zwischen den Aussagen im Detail bestanden im Wesentlichen dahingehend, welche Mülltonnen von dem Problem vor allem betroffen waren (Verpackungsmüll, Restmüll, Papier). Auf den in Augenschein genommenen Lichtbildern sind unterschiedliche Mülltonnen von der Überfüllung betroffen.
Dieser Überzeugung steht die Aussage des Zeugen Pierre (…) nicht entgegen. Der Zeuge (…) bekundete zwar, dass weniger die Überfüllung der Mülltonnen ein Problem gewesen sei, sondern die Art und Weise, wie die Bewohner die jeweiligen Mülltonnen befüllten. Aufgrund der weitgehend übereinstimmenden Aussagen der weiteren Zeugen und der vorgelegten Lichtbilder geht das Gericht davon aus, dass dem Zeugen entsprechende Probleme einfach nicht so ins Auge gesprungen sind wie den anderen Zeugen.
Auch der Umstand, dass die Mülltonnen beim Ortstermin einen sehr aufgeräumten und ordentlichen Eindruck gemacht haben, steht der Überzeugungsbildung des Gerichts nicht entgegen. Der Ortstermin stellte lediglich eine Momentaufnahme dar und war den Parteien bekannt gegeben. Nach Aussage des Gesellschafters der Klägerin, Herrn (…), war am Tag zuvor der Hausmeister vor Ort. Es ist davon auszugehen, dass dieser im Rahmen seiner Aufgaben für ein ordentliches Erscheinungsbild des Innenhofs sorgte.
Daneben ist das Gericht davon überzeugt, dass im streitgegenständlichen Zeitraum im Innenhof ein Geruchsproblem bestand, das wohl maßgeblich auch von den Mülltonnen ausging. Die darin bestehende Geruchsbelästigung trat nach Überzeugung des Gerichts nicht nur sporadisch auf, so dass es gerechtfertigt erscheint, von einer nicht nur unerheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs auszugehen. Von wiederkehrenden Geruchsproblemen im Zusammenhang mit den Mülltonnen berichteten die Zeugen (…). Die Zeugin (…) berichtete zudem von Problemen mit Würmern in den Mülltonnen und bekundete, dass die Mülltonnen immer stinken. Die Zeugin (…) berichtete, dass die Mülltonnen ab und zu stinken, genauer könne sie es aber nicht sagen, da sich nicht selbst vor Ort wohne. Der Zeuge (…) berichtete von einem von den Mülltonnen ausgehenden Geruch, der aber nicht extrem sei, sondern nur selten einmal stärker. Die Zeugin (…) berichtete, dass es wegen der Überfüllung der Mülltonnen früher Geruchsprobleme gegeben habe. Der Geruch sei so stark gewesen, dass man ihn beim Öffnen der Eingangstür bereits wahrgenommen habe. Nach der Aussage der Zeugin (…) habe es bestialisch gerochen, vor allem im Sommer, was sie insbesondere mit der Biomülltonne in Verbindung brachte. Der Geruch sei im Sommer auch im Treppenhaus und bei geöffnetem Fenster in ihrer Wohnung wahrnehmbar gewesen, im Winter sporadisch im Treppenhaus.
Der Zeuge (…) sagte aus, dass er nicht wisse, ob es ein von den Mülltonnen ausgehendes Geruchsproblem gebe. Er berichtete aber allgemein von einem Geruchsproblem, das aber auch mit den Ablüften der Restaurants zu tun haben könne. Der Zeuge (…) berichtete, dass beim Vorbeilaufen Müll natürlich immer rieche, er aber ansonsten nicht wahrgenommen habe, dass es in der Wohnung wegen des Mülls unangenehm gerochen habe. Er habe aber auch nicht einen so ausgeprägten Geruchssinn.
Die Aussagen unterscheiden sich durchaus, was aber auch damit zu erklären ist, dass Geruchswahrnehmungen besonders subjektiv sind. Da aber fast alle Zeugen, wenn auch in unterschiedlicher Form, von Geruchsproblemen im Zusammenhang mit den Mülltonnen berichteten, gelangt das Gericht zur Überzeugung, dass insofern tatsächlich ein Problem bestand. Es ist mehr als naheliegend, dass dies auch mit der häufigen Überfüllung der Mülltonnen im Zusammenhang steht. Gerade bei höheren Temperaturen gehen von Lebensmittelresten, aber auch nicht vorgereinigten Lebensmittelverpackungen Gerüche aus, die sich insbesondere dann verbreiten können, wenn die Tonnen nicht ordnungsgemäß geschlossen sind.
Eine darüber hinausgehende, insbesondere im Treppenhaus und in der Wohnung des Beklagten wahrnehmbare Geruchsbelästigung steht aber nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Zwar wurde eine solche von der Zeugin (…) für ihre direkt über der Wohnung des Beklagten gelegene Wohnung bestätigt. Dem in ihrer Wohnung lebenden Zeugen (…) ist insofern jedoch nichts aufgefallen. Auch die Zeugin (…) berichtet, dass der Geruch der Mülltonnen bei geöffnetem Fenster in ihrer Wohnung wahrzunehmen sei. Die Zeuginnen (…) und (…) bewohnen sozusagen Wohnungen im Seitenflügel, die ebenfalls Fenster zum Innenhof haben, welche nicht weiter von den Mülltonnen entfernt sind als die Fenster der Wohnung des Beklagten. Sie konnten aber auch auf Nachfrage nicht von Geruchsbelästigungen im Treppenhaus oder in ihrer Wohnung berichten, obwohl sie ansonsten auch den Geruch im Innenhof bestätigten. Dies ergibt insgesamt ein inkonsistentes Bild, das einer entsprechenden Überzeugungsbildung des Gerichts gemäß § 286 ZPO entgegensteht.
Ebenso konnte das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangen, dass im Innenhof wie vom Beklagten behauptet ein von den Toiletten des Restaurants im Erdgeschoss des Seitenflügels ausgehender ständiger Uringeruch wahrnehmbar war, der auch in das Treppenhaus und seine Wohnung hereinzog. Ein von den Toiletten ausgehender Geruch im Treppenhaus wurde zwar vom Zeugen (…) bestätigt, dieser habe ihn aber nicht besonders gestört und sei mal mehr und mal weniger gewesen. Ansonsten habe es im Innenhof bei Festen in der Stadt ab und zu Uringeruch gegeben, der aber aufgehört habe, sobald man die Tür geschlossen habe. Auch die Zeugin (…) berichtet von Uringeruch im Treppenhaus, der 2-3 Mal pro Woche, überwiegend an Wochenende, wahrzunehmen gewesen sei.
Die übrigen Zeugen konnten jedoch auch auf Nachfrage einen erheblichen und dauerhaften Uringeruch im Treppenhaus oder einen sonstigen Uringeruch, der mit den Toiletten des Restaurants in Verbindung gebracht werden könnte, nicht bestätigen. Sie berichteten zwar in unterschiedlicher Form von Problemen mit Uringeruch, der jedoch davon ausgegangen sei, dass hin und wieder – insbesondere bei Festen in der Innenstadt – Unbefugte wegen der defekten Hauseingangstür den Innenhof betreten hätten und dort oder im Durchgang im Vorderhaus oder im Eingangsbereich uriniert hätten. Dabei handelt es sich jedoch um Belästigungen ganz anderer Art als der vom Beklagten behauptete ständige Uringeruch, dessentwegen man im Sommer nur mit vorgehaltener Hand durch den Innenhof gehen könne.
Eine weitere Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung des Beklagten, die zur Überzeugung des Gerichts feststeht, ist der Umstand, dass jedenfalls im März 2020 und von Januar bis November 2022 die Hauseingangstür nicht richtig schloss und entweder erst nach einer Minute ins Schloss fiel oder ständig ohne Schlüssel zu öffnen war, soweit sie nicht abgeschlossen wurde. Die immer wiederkehrenden Probleme mit der Haustür wurden von allen Zeugen bestätigt, auch wenn sie angesichts des Zeitablaufs nicht genau zeitlich festgemacht werden konnten. Dass es hier zu Problemen gekommen war, wurde auch von der Klägerin nicht grundsätzlich bestritten, die lediglich vortrug, es habe eine Reparatur stattgefunden, ohne diese zeitlich näher zu bestimmen.
Dies beeinträchtigt den vertragsgemäßen Gebrauch, denn durch die fehlende Verschließbarkeit entsteht ein latentes Sicherheitsproblem, das sich hier auch realisiert hat, indem – wie von den Zeugen bestätigt – gerade während Festen in der Innenstadt immer wieder Passanten den Durchgang zum Innenhof oder diesen selbst betraten, um dort zu urinieren. Außerdem hielten sich zumindest vereinzelt Obdachlose unberechtigt im Innenhof auf.
Das Gericht betrachtet die Aussagen der Zeugen als glaubhaft und ist überzeugt, dass alle sich bemühten, vor Gericht wahrheitsgemäß und ohne größere Übertreibungen ihre Erinnerungen und Empfindungen wiederzugeben. Widersprüche erklären sich daraus, dass insbesondere Geruchsempfindungen äußerst individuell und subjektiv sind und erheblich voneinander abweichen können. Auch wenn alle Zeugen als Mieter in der Liegenschaft der Klägerin grundsätzlich in der gleichen Situation sind wie der Beklagte und deshalb womöglich gleichlaufende Interessen haben, war nicht erkennbar, dass sie sich dadurch in ihren Aussagen beeinflussen ließen. Umgekehrt war aber auch nicht erkennbar, dass die Aussagen durch die Angst vor möglichen negativen Reaktionen von Seiten der Klägerin als Vermieterin geprägt gewesen wären. Teilweise war den Aussagen die Verärgerung der Zeugen über den Umgang der Klägerin mit der Immobilie anzumerken. Aber auch hieraus ergeben sich keine Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugen.
Bei der Würdigung der Aussagen der Zeugen (…) hat das Gericht auch berücksichtigt, dass diese in dem Gebäude ein Yogastudio betreiben. Aus Gründen der Außenwirkung gegenüber ihren Kunden ist nachvollziehbar, dass sie ein besonderes Interesse an einem gepflegten Erscheinungsbild haben, das über das hinausgeht, was bei einer einfachen Wohnraummiete im konkreten Fall erwartet werden konnte. Dies ergab sich auch aus der Aussage der Zeugin (…), wonach sie bei Einrichtung des Studios versucht hätten, den Innenhof sehr ansprechend zu gestalten.
Auch die Zeugin (…) war als glaubwürdig zu qualifizieren. Es war nicht zu erkennen, dass diese sich von ihrem Näheverhältnis zum Beklagten als ihrem Ehemann, auch wenn sie mittlerweile getrennt sind, hätte leiten lassen. Gleiches gilt für den Zeugen (…) als Sohn des Beklagten.
Auf das fehlerhafte Schließen der Hauseingangstür kann sich der Beklagte aber nur für März 2020 und für den Zeitraum vom 19.10.2022 bis 30.10.2022 berufen. Dass nach der zwischenzeitlich erfolgten Reparatur die Hauseingangstür ab Januar 2022 wieder defekt war, teilte der Beklagte der Klägerin nach eigenem Vortrag erst am 19.10.2022 mit. Damit konnte die Klägerin im Zeitraum vorher keine Abhilfe schaffen. Die Geltendmachung einer Minderung ist deshalb bis zu diesem Zeitpunkt gemäß § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen.
Für die betroffenen Zeiträume ist jeweils eine Gesamtminderungsquote festzusetzen. Für die optische Beeinträchtigung des Innenhofs durch den Zustand der regelmäßig überfüllten Mülltonnen und die davon ausgehende Geruchsbelästigung hält das Gericht in den Sommermonaten Juni bis August 2020, 2021 und 2022 jeweils eine Minderung der Bruttomiete um 7 % für angemessen, für die übrigen Monate um 5 % (vgl. LG Berlin, Urt. v. 14.12.2006 - 67 S 207/06 -, BeckRS 2007, 10285, unter C.II.3.a.bb).
Für die fehlende Verschließbarkeit der Hauseingangstür hält das Gericht ebenfalls eine Mietminderung von 5 % für angemessen, die zu der anderweitigen Minderung hinzuzuaddieren ist, da es sich um eine andersartige Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs handelt. Auch wenn es sich um eine Wohnung in einer zentralen Innenstadtlage handelt, ist eine höhere Minderung insbesondere deshalb nicht angemessen, weil Unbefugte aufgrund der defekten Hauseingangstür nur Zugang zum Vorderhaus und zum Innenhof hatten, nicht aber bis zur Wohnungstür des Beklagten, da insofern noch die Eingangstür zum Hinterhaus eine Sicherung darstellte.
Unter Berücksichtigung der bis 2021 geltenden monatlichen Bruttomiete von 686,90 € ergibt sich daraus eine Minderung im März 2020 in Höhe von 68,69 €, in den Monaten April bis Mai und September bis Dezember 2020, Januar bis Mai und September bis Dezember 2021 von jeweils 34,35 € und Juni bis August 2020 und 2021 von jeweils 48,08 €. Unter Berücksichtigung der 2022 geltenden monatlichen Bruttomiete von 751,90 € ergibt sich eine Minderung in den Monaten Januar bis Mai und September 2022 in Höhe von jeweils 37,60 €, im Juni bis August 2022 in Höhe von 52,63 €, im Oktober 2022 in Höhe von 53,36 € (18/31 x 5 % x 751,90 € + 13/31 x 10 % x 751,90 €) und im November 2022 in Höhe von 75,19 €. Unter Berücksichtigung der monatlichen Mietkürzungen durch den Beklagten ergeben sich daraus die im Tenor im Einzelnen aufgeführten monatlichen Mietrückstände, insgesamt ein Betrag von 5.802,60 €.
Weitere Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt bzw. unter Beweis gestellt. Die angeblichen Überschwemmungen mit Regenwasser im Treppenhaus und Keller wurden nur in äußerst pauschaler Form vorgetragen. Aus dem klägerischen Vortrag und auch aus den insofern vorgelegten Lichtbildern ergibt sich in keiner Weise, dass es sich hier um mehr als nur ganz singuläre und letztlich unerhebliche Ereignisse handelte. Der Innenhof machte auf den vorgelegten Lichtbildern und im Rahmen des Ortstermins auch im Übrigen (mit Ausnahme des Zustands der Mülltonnen auf manchen Lichtbildern) einen recht gepflegten Eindruck.
Auch zu Lage, Ausmaß und Art der angeblichen Risse an Außenwänden fehlt jeder nähere Vortrag. Da diese auch nicht die Wohnung des Beklagten selbst betreffen, sondern nach dessen eigenen Vortrag die Außenwände, ist auch nicht ersichtlich, wie sich hieraus eine Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs für den Beklagten ergeben soll.
Widersprüchlich und auch im Übrigen nicht ausreichend ist der Vortrag dazu, dass der Innenhof und das Treppenhaus nicht gereinigt werden. So hieß es in der Klageerwiderung zunächst ganz allgemein, der Hausflur und das Treppenhaus werde nicht gereinigt und es bestünden erhebliche Verschmutzungen. Im Schriftsatz vom 24.7.2023 konkretisierte der Beklagte dies dahingehend, dass im März 2020 überall klebrige dunkle Flecken sowie Staub und Dreck verteilt gewesen seien und dieser Zustand sich in den folgenden Monaten bis nach November 2022 fortgesetzt habe. Auf Lichtbildern sichtbare erhebliche Verschmutzungen konnte der Beklagte aber trotz der Inaugenscheinnahme zahlreicher vorgelegten Lichtbilder nicht präsentieren. Es waren lediglich auf einem der Lichtbilder vereinzelte Spinnweben im Treppenhaus zu sehen und auf einem anderen Lichtbild, das aufgrund der Dateinummer wohl ebenfalls am 19.3.2020 aufgenommen worden war, wenige kleine Flecken, ebenso auf einem Lichtbild vom 5.6.2022. Die Flecken befanden sich zudem eher am Rand und entsprachen normalen Gebrauchsspuren, wie sie auf Linoleumböden in Treppenhäusern von Mehrfamilienhäusern regelmäßig auftreten. Der Beklagte hat auch nicht hinreichend vorgetragen, dass es sich dabei um einen Dauerzustand handelte.
Darüber hinaus ist sein Vortrag insofern von erheblichen Widersprüchen gekennzeichnet. Soweit tatsächlich - wie von ihm in den Schriftsätzen vorgetragen - nie eine Reinigung erfolgt wäre, müsste sich das Treppenhaus in einem völlig verwahrlosten Zustand befinden, was nach den vorgelegten Lichtbildern und auch nach dem Eindruck im Rahmen des Ortstermins definitiv nicht der Fall war. Weitere Widersprüche ergaben sich im Rahmen des Ortstermins. In diesem erklärte der Beklagte, das Treppenhaus werde von den Mietern selbst geputzt, der Hausmeister sei zuletzt vor sechs Wochen da gewesen. Soweit aber eine Reinigung durch die Mieter erfolgt, liegt jedenfalls kein Mangel im Sinne einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor. Hier stellt sich höchstens die Frage der Ersatzfähigkeit von Reinigungskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, die vorliegend aber nicht streitgegenständlich ist. Noch widersprüchlicher wurde der Vortrag des Beklagten dann in der mündlichen Verhandlung am 2.11.2023, in der er behauptete, die mit der Reinigung des Treppenhauses beauftragte Person komme vielleicht einmal im Monat und wische einmal von oben nach unten durch. Diese Widersprüche wurden vom Beklagten trotz gerichtlichen Hinweises nicht aufgeklärt.
Eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs wurde auch nicht in Form von Gegenständen, die im Treppenhaus, im Innenhof und im Keller standen, hinreichend dargelegt. Bei den Gegenständen im Innenhof handelte es sich zum einen um Fahrräder, die aber nur im Bereich des Eingangs zum Vorder- bzw. Mittelhaus standen und nicht im Weg zwischen dem Durchgang zur E. und dem Eingang zum Hinterhaus. Eine praktische Gebrauchseinschränkung und auch eine erhebliche optische Beeinträchtigung für den Beklagten lag hierin nicht. Dies gilt auch für die Fahrräder, die während des Ortstermins im Innenhof abgestellt waren.
Auch bezüglich der Behauptung des Beklagten, durch herumstehende Gegenstände und Müll im Keller sei der Zugang zu seinem Kellerabteil unmöglich gemacht worden, fehlt nachvollziehbarer und widerspruchsfreier Vortrag dazu, wann genau welche Gegenstände den Zugang blockiert hätten. In der Klageerwiderung ist von einer Behinderung durch Gegenstände und Müll im Keller im November 2020 die Rede, im Schriftsatz vom 24.7.2023 werden aber hierzu für November 2020 keinerlei Angaben gemacht. Auf den mit der Klageerwiderung eingereichten Lichtbildern sind zwar Tüten und Taschen im Keller zu sehen. Allerdings fehlen nähere Angaben dazu, in welchem Zeitraum diese sich dort befanden. Aus den Lichtbildern ergibt sich auch nicht ohne weiteres, dass der Durchgang durch diese Tüten und Taschen blockiert oder erheblich erschwert war.
Zu der im Treppenhaus stehenden Waschmaschine, von welcher der Beklagte ein Foto vorgelegt hatte, ergab sich im Rahmen der mündlichen Verhandlung, dass diese im 2. OG des Treppenhauses des Hinterhauses aufgestellt war, während der Beklagte im 1. OG wohnt. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung des Beklagten konnte sich daraus von vornherein nicht ergeben.
Auch die im Erdgeschoss des Treppenhauses gelagerten Gegenstände führten für den Beklagten nicht zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung. Während des Ortstermins waren dort Kinderwägen, ein Einkaufstrolley und ein Tretroller gelagert. Das Gericht konnte sich dabei jedoch selbst davon überzeugen, dass der Durchgang hin zur Treppe zum Keller ohne Behinderung möglich war. Eine erhebliche optische Beeinträchtigung entstand durch die gelagerten Gegenstände ebenfalls nicht. Lediglich auf einem vorgelegten Lichtbild war zu sehen, dass am 20.9.2022 der Durchgang im Treppenhaus durch mehrere Chargen von Plastikflaschen und drei kleine Holzpaletten vollständig blockiert war. Insofern hat der Beklagte aber nicht vorgetragen, dass es sich nicht nur um einen ganz vorübergehenden Zustand handelte, der keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung darstellt.
Erstmals im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 2.11.2023 und der dort erfolgten Inaugenscheinnahme von Lichtbildern hat der Beklagte vorgetragen, dass durch abgestellte Gegenstände im Innenhof links vom Durchgang des Vorderhauses die Tür zum Keller und damit der Zugang zu seinem Kellerabteil blockiert worden sei. Es bestehe zwar noch ein Abgang im Hinterhaus, zwischen den Kellerräumen im Vorderhaus, in dessen Bereich sein Kellerabteil sei, und dem Hinterhaus befinde sich im Keller eine Säule, an der man kaum vorbeikomme. Er müsse deshalb den vorderen Eingang benutzen. Zum einen fehlt auch hier wiederum näherer Vortrag zur zeitlichen Dimension der behaupteten Beeinträchtigung. Zum anderen war der Vortrag gemäß § 296 Abs. 1 ZPO nicht zuzulassen, da die Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits nicht nur unerheblich verzögern würde und die Verspätung vom Beklagten nicht entschuldigt wurde. Soweit der Beklagte hieraus eine Minderung der Miete herleiten wollte, hätte er entsprechenden Vortrag innerhalb der Klageerwiderungsfrist gemäß § 276 Abs. 1 S. 2 ZPO halten können und müssen. Ein Beweis dieses Umstandes hätte im Rahmen des bereits vorher durchgeführten Ortstermins erfolgen können. Nachdem der Vortrag erst in der mündlichen Verhandlung am 2.11.2023 gehalten wurde, hätte ein erneuter Ortstermin durchgeführt werden müssen, was zu einer erheblichen Verzögerung geführt hätte.
Ebenso wenig ergibt sich eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs des Beklagten durch hin und wieder vor den Briefkästen im Durchgang des Vorderhauses bzw. vor dem Hauseingang stehende Mülltonnen. Nach dem Vortrag des Beklagten war dies von August bis November 2022 teilweise der Fall. Dazu, in welcher Häufigkeit und welcher Länge dies passierte, wurde jedoch kein näherer Vortrag gehalten. Deshalb kann nicht davon ausgegangen werden, dass es sich hier um mehr als unerhebliche Einzelfälle handelt. Insofern wurde auch nur jeweils ein Lichtbild vom 20.8.2022, vom 30.8.2022 und vom 13.10.2022 vorgelegt. Da die Mülltonnen nach dem eigenen Vortrag des Beklagten von der Müllabfuhr dort abgestellt wurden und damit leer waren, hätten sie auch von jedermann ohne erheblichen Aufwand beiseitegeschoben werden können, um an den Eingang bzw. die Briefkästen zu kommen.
Zuletzt hat der Beklagte auch keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung durch Lärmbelästigungen ausreichend vorgetragen bzw. unter Beweis gestellt. In der Klageschrift ist hier völlig pauschal von Hundebellen und lautstarken Zusammentreffen von Nachbarn die Rede, welche die Nacht- und Mittagsruhe störten. Im Hinblick auf den streitgegenständlichen Zeitraum der Mietkürzungen sind dann im Schriftsatz vom 24.7.2023 folgende Lärmbelästigungen aufgeführt: Schreien von Nachbarn im Treppenhaus im Mai 2020; ein ständiges schrilles Geräusch einer Maschine nachts im August 2020; ein brummendes Geräusch einer Maschine zur Nachtzeit im Hof sowie mangelnde Rücksicht einer Baustelle auf die Mittagszeit und ständige Maschinengeräusche im November 2020; ein mehrmals bis zu zwei Minuten andauernder Alarm zu Nachtzeiten im Hof und Hundegebell zur Nachtzeit und Mittagszeit im Oktober 2022. Auch hier fehlen weitgehend nähere Angaben zu Intensität, Dauer und Häufigkeit. Zudem fehlen geeignete Beweisangebote. Das Gericht hatte insofern bereits mit Hinweisbeschluss vom 31.8.2023 darauf hingewiesen, dass - soweit insofern Videos vorgelegt wurden - darauf kein Lärm zu hören ist, der einer konkreten Lärmquelle zuzuordnen wäre.
Folglich besteht auch ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von insgesamt 5.802,60 €, während die darüber hinausgehende Zahlungsklage abzuweisen ist.
Der Zinsanspruch bezüglich der monatlichen Mietzahlungen ergibt sich aus § 286 Abs. 2 Nr. 1, § 288 Abs. 1 BGB.
Im Hinblick auf die Betriebskostennachzahlungen für 2020 und 2021 ist die Klage unbegründet. Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung, der für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblich ist, waren die Nachzahlungen bereits durch das Jobcenter geleistet, wodurch Erfüllung eingetreten ist. Dabei ist unerheblich, dass die Nachzahlung für 2021 erst nach Einreichung der Klageschrift erfolgte. Die Klägerin hat insofern weder eine Erledigungserklärung abgegeben noch die Klage zurückgenommen. Allein in der im Rahmen des Ortstermins am 18.10.2023 abgegebenen Erklärung der Klägervertreterin, dass die Nachzahlungen geleistet worden seien, ist auch keine entsprechende konkludente teilweise Erledigungserklärung oder Klagerücknahme zu sehen. Dies würde zumindest voraussetzen, dass die Klägerin ihren Zahlungsantrag reduziert hätte (vgl. BGH, Urt. v. 12.3.1991 - XI ZR 148/90 -, juris, Rn. 13). Die Parteien haben jedoch weiter zu den in der mündlichen Verhandlung am 26.6.2023 gestellten Anträgen verhandelt.
Die Klägerin hat gemäß § 280 Abs. 1 BGB Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 599,80 € für den Ausspruch der Kündigung durch anwaltliches Schreiben. Durch die zu geringen Mietzahlungen hat der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt; die durch die Beauftragung eines Rechtsanwalts für den Ausspruch der Kündigung entstandenen Kosten beruhen auf dieser Pflichtverletzung. Ersatzfähig ist insofern eine 1,3-Geschäftsgebühr zuzüglich Telekommunikationspauschale aus einem Gegenstandswert von 6.442,80 € (Jahresbetrag der Nettokaltmiete, § 41 Abs. 2 GKG).
Dem Beklagten ist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO auf seinen Antrag eine angemessene Räumungsfrist von gut drei Monaten zu gewähren. Bei der im Rahmen von § 721 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung hat das erkennende Gericht die objektiven Umstände und die Räumungsurteilsgründe wie auch die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abgewogen. Hier ist zugunsten des Beklagten die angespannte Lage auf dem Wiesbadener Wohnraummietmarkt zu berücksichtigen, die auch durch § 1 der Hessischen Mieterschutzverordnung festgestellt ist. Der Beklagte ist bereits in fortgeschrittenem Alter und schwerbehindert, was das Gericht aufgrund der Vorlage des Bescheids des Versorgungsamtes vom 16.8.2022 als ausreichend nachgewiesen betrachtet. Da er zudem für die Zahlung der Miete auf staatliche Leistungen angewiesen ist, wird es ihm besonders schwerfallen, geeigneten Ersatzwohnraum zu beschaffen. Zu seinen Lasten ist aber die ganz erhebliche Höhe des Mietrückstands zu berücksichtigen sowie der Umstand, dass die Kündigung bereits vor über einem Jahr ausgesprochen wurde.
Die Kostenregelung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 7, §§ 709, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 41 Abs. 2 GKG, wobei die Nettomiete maßgeblich ist, sowie § 48 Abs. 1 GKG in Verbindung mit §§ 3, 4 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 709, 711 ZPO
§§ 3, 4 ZPO
§ 286 ZPO
§ 721 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 568 Abs. 1 BGB
§ 569 Abs. 4 BGB
§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB
§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB
§ 296 Abs. 1 ZPO
§ 276 Abs. 1 S. 2 ZPO
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 41 Abs. 2 GKG
§ 721 Abs. 1 ZPO
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 48 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 3 S 13/24
67 S 207/06
XI ZR 148/90