Amtsgericht Halle (Saale) (Sachsen-Anhalt, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-01-02, Aktenzeichen 121 Lw 10/18

Tenor:
Verfahrensgang
1. Der Beklagte wird verurteilt, das Grundstück eingetragen im Grundbuch von N. Blatt ... Gemarkung N., Flur 1, Flurstück ... zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
3. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.500,00 € vorläufig vollstreckbar. Für den Beklagten ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 1.057,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger erwarb mit notariellen Kaufvertrag vom 11.12.2017 von Frau R., geborene D., vormals B. die in der Gemarkung N. Flur 1, Flurstück ... belegene Ackerfläche mit einer Größe von 1,5150 ha. Im notariellen Kaufvertrag heißt es u.a., dass dem Käufer – Kläger – bekannt ist, dass Grundstück an Herrn G. R. – Beklagter – verpachtet ist und das Pachtverhältnis vom Kläger übernommen wird, unbeschadet des Anspruchs, diesen Pachtvertrag auf seine Rechtmäßigkeit, insbesondere wegen der Laufzeit von 12 Jahren, überprüfen zu lassen. Der Kläger wurde am 13.03.2018 als Eigentümer des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen.
Frau R. geborene D., war seit 2002 als alleinige Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.
Der Beklagte hatte dieses Grundstück mit „Einheitsvertrag für Pachtgrundstücke“ vom 15.03.2013 von. der Erbengemeinschaft D. (bestehend aus D., B. - verheiratet H., D. für die Zeit vom 01.01.2012 bis zum 30.09.2025 zu einem jährlichen Pachtzins von 528,50 € gepachtet. Frau H. informierte den Beklagten über ihr alleiniges Eigentum an dem Grundstück. Sie bat den Beklagten darum, die Zahlung der Pacht weiterhin an die Erbengemeinschaft vorzunehmen. Der Beklagte zahlte bis zum Jahr 2017 den Pachtzins an die Erbengemeinschaft.
Mit Schreiben seines nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 11.04.2018 ließ der Kläger den Beklagten auffordern, dass streitgegenständliche Grundstück bis zum 30.04.2018 an ihn herauszugeben.
Der Kläger meint, er sei aufgrund des Eigentumserwerbs des Grundstücks nicht kraft Gesetzes in das Pachtverhältnis eingetreten, weil er das Grundstück nicht vom Verpächter erworben habe. Der Beklagte meint, er habe ein Feststellungsinteresse, da der Herausgabeanspruch auch aus anderen Gründen bestehen könne. Der Kläger meint, der Beklagte habe auch unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsverletzung einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten.
Der Kläger beantragt,
festzustellen, dass zwischen ihm und dem Beklagten kein wirksamer Pachtvertrag über das Grundstück Grundbuch von N. Bl. ..., Gemarkung N., Flur 1, Flurstück ... besteht; den Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks Grundbuch von N. Bl. ... Gemarkung N., Flur 1, Flurstück ... an ihn zu verurteilen und an ihn vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 201,71 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen des weiteren Sachvortrages der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Räumungs- und Herausgabeklage ist zulässig und begründet.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des im Tenor näher bezeichneten Grundstücks gemäß § 985 BGB.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks. Der Beklagte ist Besitzer. Allerdings ist der Beklagte gegenüber dem Kläger aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt mehr zum Besitz berechtigt.
Der zwischen der Erbengemeinschaft D. und dem Beklagten geschlossene Landpachtvertrag vom 15.03.2013 berechtigt den Beklagten gegenüber dem Kläger nicht zum Besitz. Schuldrechtlich geschlossene Verträge geltend grundsätzlich nur zwischen den Vertragsschließenden. Der Kläger ist auch nicht ausnahmsweise Vertragspartner geworden. Er ist nicht kraft Gesetzes gemäß §§ 585, 593 b, 566 BGB in das Landpachtverhältnis eingetreten. Nach diesen Vorschriften tritt der Erwerber anstelle des Verpächters in ein bestehendes Pachtverhältnis ein, wenn im Zeitpunkt des Erwerbsgeschäftes der Pachtgegenstand an den Pächter überlassen ist und der Verpächter an den Dritten die Pachtsache veräußert. Die zuletzt genannte Voraussetzung ist allerdings nicht erfüllt. Nach dem klaren Wortlaut des § 566 BGB tritt der Erwerber eines Grundstücks immer dann in ein bestehendes Pachtverhältnis ein, wenn der Erwerb vom Verpächter erfolgt. Der Kläger hat allerdings nicht von der Verpächterin erworben. Vielmehr ist die Erbengemeinschaft D. Verpächterin des landwirtschaftlich genutzten Grundstücks. Eine Identität mit der Veräußerin, Frau H., ist nicht gegeben, auch wenn diese an der Erbengemeinschaft beteiligt war.
Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 566 BGB sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB wird wegen des klaren Wortlautes der gesetzlichen Regelung nur dann bejaht, wenn die Verpachtung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Verpächter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Pachtverhältnisses hat (so BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16). Zwar ist die Verpachtung des streitgegenständlichen Grundstücks mit Zustimmung der Veräußerin erfolgt. Auch diese hat als Mitglied der Erbengemeinschaft D. den Landpachtvertrag unterzeichnet und damit ihre Zustimmung erklärt. Allerdings bestehen nicht die geringsten Anhaltspunkte dafür, dass die Verpachtung des Grundstücks an den Beklagten im alleinigen wirtschaftlichen Interesse der Veräußerin erfolgt ist. Vielmehr ergibt sich aus dem unstreitigen Sachvortrag der Parteien etwas Anderes. Danach hat die Veräußerin den Beklagten – trotz ihres alleinigen Eigentums an dem Grundstück – aufgefordert, den Pachtzins weiterhin an die Erbengemeinschaft zu zahlen. Ausweislich des Inhaltes der Anlagen B1 und B2 an die Kontoverbindung des Mitgliedes der Erbengemeinschaft R. D.. Daraus ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts, dass die Verpachtung an den Beklagten nicht im alleinigen wirtschaftlichen Interesse der Veräußerin erfolgt ist. Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise vorzunehmende analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB liegen damit nicht vor.
Auch die Regelung im notariellen Kaufvertrag, in der der Kläger erklärt hat, dass das Pachtverhältnis von ihm übernommen wird, begründet kein Besitzrecht des Beklagten. Der Kläger hat sich ausdrücklich vorbehalten, die Prüfung des Pachtverhältnisses vornehmen zu können. Der Kläger hat damit gegenüber dem Beklagten keine klagbare Verpflichtung erklärt, Vertragspartner des Beklagten sein oder werden zu wollen.
Das Feststellungsbegehren ist gemäß § 256 ZPO bereits unzulässig. Der Kläger hat weder ein Rechtsschutz- noch Feststellungsinteresse neben dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeverlangen. Prozessvoraussetzung für eine Feststellungsklage ist u.a. ein allgemeines Rechtsschutzbedürfnis sowie ein schutzwürdiges Interesse des Klägers an der begehrten Feststellung. Beide Voraussetzungen liegen nicht vor.
Es besteht bereits kein allgemeines Rechtsschutzbedürfnis an der begehrten Feststellung. Das Ziel des Klägers ist darauf gerichtet, vom Beklagte die Herausgabe seines Eigentums zu erlangen. Bei der Prüfung dieses Anspruchs ist die Frage zu erklären, ob zwischen den Parteien ein wirksamer Pachtvertrag besteht. Ein Rechtsschutzbedürfnis zur zusätzlichen negativen Feststellung, dass kein Pachtvertrag besteht, ist nicht erkennbar. Es fehlt zudem ein schutzwürdiges Interesse an der begehrten Feststellung. Das ist bereits immer dann ausgeschlossen, wenn Klage auf Leistung und damit eine endgültige Klärung des Streitstoffes möglich ist. Der Kläger hat Leistungsklage auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks erhoben. Es bedarf daher keiner negativen Feststellung, ob ein Pachtvertrag besteht, weil der Streitstoff durch die Leistungsklage abschließend geklärt werden kann.
Der Kläger hat gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren gemäß § 286 BGB. Der Beklagte befand sich mit der Herausgabe des Grundstücks im Zeitpunkt der Ausübung der anwaltlichen Tätigkeit nicht im Verzug. Vielmehr hat dieser Schriftsatz einen Verzug des Beklagten erst begründet. Es gibt keine Anhaltspunkte, dass der Beklagte wusste, dass das Grundstück veräußert wurde und wann der Kläger Eigentümer des Grundstücks geworden ist. Sofern der Kläger seinen Anspruch auf eine Eigentumsverletzung stützen will, führt auch das nicht zur Zahlungsverpflichtung des Beklagten. Die Eigentumsverletzung kann erstmals nach dem anwaltlichen Schreiben entstanden sein. Die geltend gemachten Gebühren des Prozessbevollmächtigten waren allerdings zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden und damit nicht Folge einer vermeintlichen Eigentumsverletzung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 3 ZPO, 41 Abs. 1 GKG. Für das negative Feststellungsbegehren hat das Gericht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Streitwert so hoch wie den dahinterstehenden Anspruch, also Höhe des Räumungs- und Herausgabeverlangens bewertet.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 585, 593 b, 566 BGB in das Landpachtverhältnis eingetreten. Nach diesen Vorschriften
§ 985 BGB
§ 566 BGB
§ 256 ZPO
§ 286 BGB
§ 3 ZPO
§ 566 Abs. 1 BGB
§ 92 Abs. 1 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 2 U 28/20
XII ZR 26/16