Hessisches Finanzgericht (Hessen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-24, Aktenzeichen 8 K 3380/07
ECLI: ECLI:DE:FGHE:2010:0224.8K3380.07.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Gewerbesteuerpflicht dem Grunde nach.
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, an der A und B zu je 50% beteiligt waren; ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag wurde nicht geschlossen. Im Fragebogen zur steuerlichen Erfassung vom ...03.1999 ist die Tätigkeit der Gesellschaft mit „Grundbesitz“ und deren Beginn mit Januar 1999 angegeben.
Mit notariellem Kaufvertrag vom ...02.1999, Urkundenrolle-Nr. …/1999 des Notars … in …, erwarb die GbR das mit einer vermieteten Lagerhalle bebaute und … qm große Grundstück H-Str. … zu einem Gesamtkaufpreis von …,- DM. Die Besitzübergabe erfolgte Zug um Zug gegen die vollständige Kaufpreiszahlung.
In der Feststellungserklärung für das Jahr 1999 wurde die Art der Tätigkeit mit Grundbesitzvermietungen angegeben und (im Zusammenhang mit den späteren Herstellungskosten) in einer Erläuterung erklärt, dass die aufstehende Halle zum Zwecke der langfristigen Weitervermietung erworben worden sei. Hierzu wurde ein Teil des von der vermittelnden Immobilienfirma … stammenden Exposés, aus dem die für Lagerflächen erzielbare Miete ersichtlich ist, sowie ein Schreiben vorgelegt, mit dem diese bestätigt, dass die Kl’in. (bereits) im Januar 1999 um den Nachweis langfristiger Mietinteressenten gebeten habe. Das bestehende Mietverhältnis durch den vorhandenen Mieter wurde zum 31.08.1999 gekündigt. Nach einer Bestätigung des Herrn … scheiterte die Anschlussvermietung der Halle - an die Fa. … - zum Zwecke des Betriebs … an den durch die Stadt … geforderten Änderungsmaßnahmen.
Der Antrag auf den Abbruch der Lagerhalle wurde am ...07.1999 gestellt. Aufgrund des Generalunternehmervertrags mit der Fa. S vom ...09.1999 errichtete die Kl’in. nach Erteilung der Baugenehmigung vom ...09.1999 sodann … Gebäude mit mehreren Ladenlokalen nebst einer größeren Anzahl von Parkplätzen. Die Fertigstellung des Bauvorhabens, welches durch die Einzelfirma „E“ des Gesellschafters B geplant und betreut wurde, erfolgte am ...04.2000. Das Vorhaben wurde durch einen Kredit der L-Bank vom...10.1999 finanziert; für die beiden wesentlichen Teile des Darlehens wurde eine Laufzeit bis zum … vereinbart.
Zuvor hatte die Kl’in. die – zu diesem Zeitpunkt von ihr noch zum Teil nach den Wünschen der Mieter zu errichtenden – Räumlichkeiten mit verschiedenen Verträgen aus dem Juni und Oktober 1999 bzw. Februar 2000 an … verschiedene Gewerbetreibende vermietet.
Die Einkünfte für die Jahre 1999 bis 2005 wurden als solche aus Vermietung und Verpachtung erklärungsgemäß festgestellt.
Mit notariellem Vertrag vom ...07.2006, Urkundenrolle-NR. …/2006 des Notars … aus …, verkauften die Gesellschafter der GbR ihre Gesellschaftsanteile an der Kl’in. zusammen mit ihren Anteilen an der Gesellschaft Nr. 3 zum Gesamtkaufpreis von …€ an die Fa. P mit Sitz in … . Der auf die Anteile an der Kl’in. zahlbare Kaufpreis von …€ war insgesamt auf ein Konto des Gesellschafters zahlbar.
Darüber hinaus waren A und B zu unterschiedlichen Anteilen an diversen weiteren vermögensverwaltenden Projektgesellschaften beteiligt. Jede dieser Gesellschaften war in der Entwicklung von größeren Gewerbegrundstücken mit Fachmärkten tätig. Zunächst wurde nach den Erläuterungen des Gesellschafters jeweils nach einem geeigneten Grundstück gesucht oder dieses wurde A und B durch einen ihnen bekannten Makler nachgewiesen. Sodann wurden mit potentiellen Mietern – wie. z.B. den Firmen …, …, …, … und …– Gespräche aufgenommen und Vorverträge über künftig abzuschließende langfristige Mietverträge vereinbart. Erst wenn die nachhaltige Vermietbarkeit des Objektes gesichert war, wurde der Vertrag über den Ankauf des Grundstückes geschlossen. Die Planung und Betreuung der Bauarbeiten erfolgte jeweils über die Einzelfirma E des Gesellschafters. Die Aktivitäten der vermögensverwaltenden Projektgesellschaften stellen sich insgesamt wie folgt dar:
Gesellschaft
Ankauf Grdstück
Fertigstellung Gebäude
(anteiliger) Verkauf Ges.-anteile bzw. der Grundstücke
Nr. 1
1995/1996
Frühjahr 1998
...10.2005
Nr. 2 „ H-Straße „ ...02.1999
...04.2000
...07.2006
Nr. 3
...01.2000
...12.2000
Nr. 4
...02.2003
...03.2008
Nr. 5
...07.2003
...11.2004
...12.2004
Nr. 6
...12.2005
...03.2007
Insoweit wird ergänzend auch auf die Übersicht des beklagten Finanzamtes vom 15.01.2010 sowie auf die vom Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung überreichte Aufstellung über die Gesamtaktivitäten von A und B Bezug genommen.
Da eine Gewerbesteuererklärung für das Streitjahr nicht abgegeben wurde, schätzte das beklagte Finanzamt – auf Basis der bisherigen Feststellungsbescheide – für das Streitjahr Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.H.v. …,- € und setzte den Gewerbesteuermessbetrag mit Bescheid vom ...08.2007 auf …,- € fest.
Hiergegen erhob die Kl’in. rechtzeitig Einspruch, der jedoch nicht begründet wurde.
Mit seiner Entscheidung vom ...10.2007 setzte der Bekl. den Messbetrag auf der Basis eines unter erstmaliger Berücksichtigung einer Gewerbesteuerrückstellung ermittelten Gewinns i.H.v. …,- € auf …,- € herab und wies den Einspruch im Übrigen als unbegründet zurück. Auch wenn die verschiedenen Aktivitäten von A und B im Rahmen unterschiedlicher Gesellschaften als selbständige Steuersubjekte zu behandeln seien, könne die vorliegende Tätigkeit nicht losgelöst von den übrigen Aktivitäten beurteilt werden. Daher sei vorliegend von einer mehr als nur bedingten Veräußerungsabsicht auszugehen, denn es sei auf die gesamten Verkaufsaktivitäten der Gesellschafter abzustellen. Die Aufsplittung der Gesamtaktivität sei nicht geeignet, die nach der Verkehrsanschauung gewerbliche Tätigkeit zu einer vermögensverwaltenden herabzustufen. Die Übertragung der Gesellschaftsanteile stehe dem Verkauf des Grundstückes selbst gleich, da hierdurch die herbeigeführten Wertsteigerungen in gleicher Weise realisiert würden.
Mit ihrer rechtzeitigen Klage wendet sich die Kl’in. gegen die Gewerblichkeit. Der bei der Beurteilung der sogenannten „3-Objekt-Grenze“ erforderliche enge zeitliche Zusammenhang sei vorliegend nicht gegeben, denn zwischen der Fertigstellung des Objektes im März 2000 und dem Verkauf der Anteile im Juli 2006 lägen fast 6 ½ Jahre.
Am ...03.2008 ist im Hinblick auf den Feststellungsbescheid vom gleichen Tage ein nach § 35b Abs. 1 GewStG geänderter Gewerbesteuermessbescheid ergangen, mit dem der Messbetrag auf der Grundlage eines – der Höhe nach zwischen den Beteiligten unstreitigen – Gewinns aus Gewerbebetrieb von …,- € mit …,- € festgesetzt wurde.
Die Klägerin beantragt sinngemäß,
die Gewerbesteuermessbescheide vom ...08.2007 und ...03.2008 sowie die Einspruchsentscheidung vom ...10.2007 aufzuheben,
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er nimmt hierzu Bezug auf sein Vorbringen in der Einspruchsentscheidung. Es komme – entgegen der klägerischen Ansicht – nicht allein auf die Anzahl der veräußerten Objekte und den von der Rechtsprechung entwickelten Fünfjahreszeitraum an. Vielmehr komme diesen Gesichtspunkten lediglich eine indizielle Bedeutung zu. Nach dem maßgebenden Gesamtbild liege hier unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung eine gewerbliche Tätigkeit vor.
Dem Gericht lagen die Akten des Streitfalles (1 Band Gewerbesteuer- sowie 2 Bände Feststellungsakten und 1 Vertragsband) vor.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg, da der Gewerbesteuermessbescheid vom ...03.2008 rechtmäßig ist.
I. Die Kl’in. hat aufgrund eines gewerblichen Grundstückshandels ein gewerbliches Unternehmen im Sinne des Einkommensteuergesetzes betrieben.
Nach § 2 Abs. 1 Sätze 1 und Gewerbesteuergesetz (GewStG) i.V.m. § 15 Abs. 2 EStG ist Gewerbebetrieb eine selbständige und nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Darüber hinaus hat die Rechtsprechung das negative Erfordernis aufgestellt, dass es sich bei der Tätigkeit nicht (nur) um private Vermögensverwaltung handeln darf.
1. Die Kl’in. ist nicht nur selbständig und mit Gewinnerzielungsabsicht tätig geworden, was zwischen den Beteiligten zu Recht unstreitig ist, sondern sie hat auch die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten.
Bei der Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb einerseits und Vermögensverwaltung andererseits stellt die Rechtsprechung seit langem auf das Gesamtbild der Verhältnisse und die Verkehrsanschauung ab. In Zweifelsfällen ist die gerichtsbekannte und nicht beweisbedürftige Auffassung darüber maßgebend, ob die Tätigkeit, soll sie in den gewerblichen Bereich fallen, dem Bild entspricht, das nach der Verkehrsanschauung einen Gewerbebetrieb ausmacht und einer privaten Vermögensverwaltung fremd ist. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, welcher der erkennende Senat folgt, wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten – z.B. durch Vermietung – entscheidend in den Vordergrund tritt. Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels hat der BFH die sog. Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Sie besagt, dass grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Denn je geringer der Umfang von Anschaffungen und Veräußerungen ist, desto weniger ist anzunehmen, dass der Zweck der Vermögensmehrung durch Umschichtung (Ausnutzung substantieller Vermögenswerte) im Vordergrund steht. Eine zahlenmäßige Begrenzung auf drei Objekte trägt der gebotenen Vereinfachung Rechnung. Werden hingegen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel fünf Jahre – zwischen Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, weil die äußeren Umstände den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt (Bundesfinanzhof-BFH-Beschluss vom 10.12.2001 GrS 1/98, BStBl. II 2002, 291). Dabei muss der enge zeitliche Zusammenhang sowohl zwischen der jeweiligen Errichtung und Veräußerung als auch zwischen den einzelnen Veräußerungen bestehen (BFH-Urteil vom 18.09.1991 XI R 23/90, BStBl. II 1992, 135; Schmidt, EStG; 28. Aufl. 2009, § 15 Rn. 49). Als Zählobjekte in dem genannten Sinne kommen neben Grundstücken selbst auch Miteigentumsanteile oder Beteiligungen an Grundstückspersonengesellschaften in Betracht. Die Zahl der Objekte und der zeitliche Abstand der maßgeblichen Tätigkeiten – hier also die (Fertigstellung der) Errichtung und der Verkauf der Grundstücke bzw. des Anteils an der jeweiligen Projektgesellschaft – haben für die Beurteilung indes nur eine indizielle Bedeutung. Trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze können sich Veräußerungen noch im Rahmen privater Vermögensverwaltung halten, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht vorliegen. Steht dagegen aufgrund objektiver Umstände fest, dass der Grundbesitz mit unbedingter Veräußerungsabsicht erworben oder bebaut worden ist, so kann auch die Veräußerung von weniger als vier Objekten gewerblich sein (BFH-Urteil vom 20.04.2006 III R 1/05, BStBl. II 2007, 375 m.w.N. aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung).
Die Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall ergibt, dass die Gesellschaftsanteile im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels veräußert wurden.
a. Dies kann zwar noch nicht wegen einer unbedingten Veräußerungsabsicht bejaht werden. Denn weder der Bekl. noch das Gericht konnten Feststellungen treffen, dass das Grundstück bereits in unbedingter Veräußerungsabsicht angeschafft wurde. Zudem konnte nicht festgestellt werden, dass diese spätestens im Zeitpunkt des Abschlusses der zur Errichtung der Gebäude abgeschlossenen Verträge, mit denen ein Objekt anderer Marktgängigkeit geschaffen wurde, vorhanden war (zum maßgeblichen Zeitpunkt für die Bestimmung der unbedingten Veräußerungsabsicht vgl. BFH-Urteile vom 17.12.2008 IV R 77/06, BFH/NV 2009, 1007 und vom 19.02.2009 IV R 12/07, BFH/NV 2009, 926). Darüber hinaus vermag auch alleine die Art der entfalteten Tätigkeit bei Bauten auf eigenen Grundstücken nach der Verkehrsanschauung keine Gewerblichkeit zu begründen, da sich diese für den Außenstehenden erst mit dem Verkauf, und damit mit einer gewissen Anzahl von Verkäufen als Beweisanzeichen zeigt (-BFH-Beschluss vom 10.12.2001 GrS 1/98, BStBl. II 2002, 291 unter c.III. 4.).
b. Ein gewerblicher Grundstückshandel ist nach der Ansicht des Senats jedoch unter Anlegung der Maßstäbe zur sog. Drei-Objekt-Grenze zu bejahen.
aa. Dabei wird diese Grenze auf der Ebene der Kl’in. alleine nicht überschritten, weil diese mit dem Gewerbegrundstück „H-Straße.“ nur ein Objekt entwickelt hat. In die Beurteilung sind jedoch die anderen vermögensverwaltenden Projektgesellschaften von A und B, und zwar „Nr. 5“, „Nr.1“, „Nr. 4“, „Nr. 3“ und „Nr. 6“ mit einzubeziehen. Zwar verbietet der Grundsatz der Einheit der Personengesellschaft bei der Beurteilung der Frage, ob die Drei-Objekt-Grenze überschritten ist, grundsätzlich die Zusammenrechnung der Objekte verschiedener Personengesellschaften. Hiervon hat die höchstrichterliche Rechtsprechung jedoch mit überzeugenden Argumenten eine Ausnahme für den Fall gemacht, dass die in die Gesamtschau einzubeziehenden Personenmehrheiten nicht nur personenidentisch, sondern – wie hier zwischen den Beteiligten unstreitig ist – auch jeweils für sich genommen lediglich vermögensverwaltend tätig sind (siehe bereits BFH-Urteil vom 07.03.1996 IV R 2/92, BStBl. II 1996, 396 unter I. 2. sowie Urteil vom 27.09.2006 IV R 39, 40/05, BFH/NV 2007, 221 unter 3. c., BFH-Beschluss vom 10.06.2008 IV B 52/07, BFH/NV 2008, 1443 unter II. 1. a) aa) (1) und Urteil vom 17.12.2008 IV R 85/06, BStBl. II 2009, 795 unter II. 2. a) cc)).
Dahinter steht – unausgesprochen – der Gedanke, dass man der Besteuerung als gewerblicher Grundstückshändler nicht dadurch entgehen können soll, dass für jedes Grundstück eine – für sich genommene – vermögensverwaltend tätige Personengesellschaft gebildet wird, um anschließend schrittweise die verschiedenen Gesellschaftsanteile – steuerfrei – zu veräußern.
bb. Der enge zeitliche Zusammenhang zwischen den jeweils einzelnen Verkäufen ist gegeben. Denn die genannten sechs Grundstücke bzw. die Anteile an den entsprechenden Projektgesellschaften wurden im Zeitraum vom ...12.2004 bis zum ...03.2008, also binnen eines Zeitraumes von ca. 3 ¼ Jahren veräußert.
cc. Darüber hinaus besteht auch jeweils der enge zeitliche Zusammenhang zwischen der Errichtung und dem schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäft.
Dies ist für die Projektgesellschaften „Nr. 5“ und „Nr. 6“ offenkundig, da die Veräußerung hier nur wenige Tage vor bzw. nach der Fertigstellung der Gebäude erfolgt ist. Auch hinsichtlich der „Nr. 4“ bedarf es insoweit selbst dann keiner eingehenden Begründung, wenn dort keine Gebäudeerrichtung mehr erfolgt sein sollte. Denn die am ...02.2003 beginnende Fünf-Jahres-Frist wird mit dem Verkauf am ...03.2008 nur um wenige Tage überschritten, was die Rechtsprechung seit jeher (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 12.07.1991 III R 47/88, BStBl. II 1992, 143) für die Einbeziehung in einen gewerblichen Grundstückshandel als unschädlich betrachtet hat.
Darüber hinaus sind neben diesen drei Objekten, die alleine keine Gewerblichkeit begründen würden, nach der Überzeugung des Senats aber auch die klägerische Projektgesellschaft wie jene der „Nr. 3“ und „Nr. 1“ einzubeziehen, bei denen die Veräußerung 6 Jahre und 3 Monate, 5 Jahre und 8 Monate bzw. 7 Jahre und 6 Monate nach der Errichtung erfolgten.
Denn nach der – auch vom Bundesverfassungsgericht ausdrückliche gebilligten (vgl. Beschluss vom 04.02.2005 2 BvR 1572/01, BFH/NV Beilage 2005, 112) – ständigen Rechtsprechung des BFH bildet der Fünf-Jahres-Zeitraum keine starre – absolute – Grenze. Folglich bleiben Objekte, die nach mehr als fünf Jahren, aber nicht später als zehn Jahre nach ihrer Errichtung veräußert werden, nicht generell außer Betracht. Allerdings verringert sich mit zunehmendem Zeitabstand die Indizwirkung für die Annahme einer bereits im Errichtungszeitpunkt vorliegenden zumindest bedingten Veräußerungsabsicht, so dass diese unter Umständen nur noch bei Hinzutreten weiterer Anhaltspunkte bejaht werden kann (BFH-Urteil vom 19.09.2002 X R 160/97, BFH/NV 2003, 890; BFH-Beschlüsse vom 21.05.2007 XI B 164/06, BFH/NV 2007, 1657 und vom 06.02.2009 IV B 74/08, BFH/NV 2009, 919).
Die damit gebotene Gesamtwürdigung der Umstände des Streitfalles ergibt nach der Auffassung des Senats solche Indizien für eine im Zeitpunkt der jeweiligen Errichtung zumindest bedingt vorhandene Veräußerungsabsicht.
Hierfür spricht zunächst, dass die Objekte wenn nicht in vollem Umfang, so doch jedenfalls weit überwiegend fremdfinanziert wurden. Hinzu kommt vor allem die berufliche Nähe des Gesellschafters B zur Immobilienbranche. Dieser hat sich seit dem Jahr … sowohl mit seiner – seitdem ausschließlich für die verschiedenen Projektgesellschaften von A und B tätigen – Einzelfirma E wie auch mit der Vielzahl der Projektgesellschaften selbst auf dem Gebiet der Entwicklung von Gewerbeimmobilien … in … einen Namen gemacht. Seine herausgehobene Bedeutung in diesem begrenzten Marktsegment zeigt sich insbesondere dadurch, dass er im selben Zeitraum für direkte Konkurrenten – wie … und … oder …, … und …– tätig wurde. Hierzu wurden ihm nach seiner Schilderung in der mündlichen Verhandlung sogar ohne seine vorherige eigene Interessensbekundung geeignete Liegenschaften, und dies häufig sogleich mit den entsprechenden künftigen Mietern, zur Entwicklung nachgewiesen. Damit wird ihm von der Baubranche eine besondere Kompetenz in der Erschließung, Finanzierung, Errichtung und Vermarktung dieser Großobjekte attestiert. Dies geht nach seiner Erläuterung sogar soweit, dass ihm auch ohne Auftrag Käufer für die entwickelten und bereits langfristig vermieteten Märkte vermittelt werden. Daraus kann aber nur geschlossen werden, dass in der Branche auch die generelle (bedingte) Verkaufsbereitschaft von A und B bekannt ist (unter der Voraussetzung, dass die Konditionen stimmen). Diesen Kriterien der Fremdfinanzierung und der beruflichen Nähe zur Immobilienbranche ist auch vom Bundesverfassungsgericht (vgl. Beschluss vom 04.02.2005 2 BvR 1572/01, BFH/NV Beilage 2005, 112) ein erhebliches Gewicht zugestanden worden.
Besondere Bedeutung misst der Senat darüber hinaus dem Umstand bei, dass – wie der Gesellschafter ebenfalls geschildert hat – Objekte bei dem Auftreten gravierender Schwierigkeiten unverzüglich veräußert wurden. Hierzu zählt nicht nur der …-Markt ( Gesellschaft Nr. 4 ), welcher nach der vom Prozessbevollmächtigten überreichten Aufstellung nur wenige Monate nach seinem Ankauf wieder veräußert wurde, weil sich herausgestellt hatte, dass er von seinen räumlichen (und finanziellen) Dimensionen – selbst – für für A und B zu groß war. Auch das Grundstück und die Pläne für einen in … geplanten …-Markt wurden nach Erläuterung des Gesellschafters sofort veräußert, als sich herausstellte, dass der künftige Mieter die Erstellung einer zusätzlichen Tiefgarage forderte, aber nicht bereit war, hierfür einen entsprechend höheren Mietzins zu zahlen. Auch hieraus schließt der Senat, dass eine Verkaufsabsicht bei allen Projekten immer bedingt vorhanden war. Dafür spricht zudem, dass neben den drei innerhalb der Fünf-Jahres-Frist veräußerten Objekten mit den genannten noch weitere drei in einem Zeitraum von bis zu 7 ½ Jahren nach ihrer Errichtung - und damit deutlich unterhalb der Höchstfrist von zehn Jahren – veräußert und die Drei-Objekt-Grenze damit insgesamt deutlich überschritten wurde.
In diesem Zusammenhang kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass es sich bei den gewerblichen Großobjekten des Streitfalles um etwas völlig anderes handelt als den der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel typischerweise zugrunde liegenden Objekten erheblich leichterer Marktgängigkeit, etwa den unbebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern. Denn hier kommen in der Regel letztlich nur die - zahlenmäßig eng begrenzten - (gewerblichen) Immobilienfonds als Käufer in Betracht. Damit aber sind die für einen Ankauf entscheidenden Bedingungen mit den zur Verfügung stehenden Fondsmitteln, den erzielbaren Konditionen der Finanzierung sowie dem aktuellen Wert der Gewerbegrundstücke angesichts ihrer Größenordnung jeder für sich derart gewichtig, dass es unter Umständen einer längeren Zeitspanne bedarf, bis alle Konditionen in einen für A und B akzeptablen Verkaufspreis münden. Schließlich sind hier – nicht als Zählobjekte, aber – indiziell auch die Verkäufe der (weiteren) sechs von Beginn an als gewerblich deklarierten Projektgesellschaften „…“, „…“, „…“, „…“, „…“ und „…“ in die Gesamtwürdigung einzubeziehen. Zwei von diesen ( … und … ) wurden sogar innerhalb der hier interessierenden Zeitspanne vom ...12.2004 bis zum ...03.2008 (s.o. unter bb.) veräußert; drei weitere noch in engem zeitlichen Zusammenhang hierzu in den Jahren 2002 und 2003. Die Gesamtzahl aller Verkäufe zeigt, dass den hinter allen Gesellschaften stehenden A und B das know-how zur Verfügung stand, den Verkauf der Märkte zu einem geeigneten Zeitpunkt zu realisieren.
dd. Demgegenüber sind keine Indizien gegen eine im Errichtungszeitpunkt bestehende bedingte Veräußerungsabsicht erkennbar. Insbesondere hat der Gesellschafter B in der mündlichen Verhandlung nicht erläutert, aus welchem sachlichen Grund die hier interessierenden (als vermögensverwaltend eingestuften) sechs Immobilien im Gegensatz zu den von Beginn an als gewerblich behandelten Objekten nicht auch (bedingt) zur Veräußerung zur Verfügung gestanden haben sollen. Darüber hinaus rechtfertigen die noch im Besitz von A und B befindlichen Objekte keinen derartigen Umkehrschluss. Die Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Bürobauten schon deshalb nicht, weil sie Objekte völlig anderer Marktgängigkeit sind. Auch kann aus dem bloßen Eigentum an den dann noch verbleibenden vier Gewerbeobjekten in …, … und … nicht gefolgert werden, dass - auch? - die hier zu beurteilenden sechs vermögensverwaltenden Personengesellschaften ausschließlich zur Fruchtziehung durch Vermietung bestimmt waren. Letztlich spricht auch die langfristige Vermietung der errichteten Märkte nicht – wie bei Wohneinheiten – gegen, sondern vielmehr eher für eine bedingte Veräußerungsabsicht. Denn gerade diese langfristige Vermietung bringt potentiellen Investoren Planungs- und damit Renditesicherheit; sie erhöht mit anderen Worten die Chancen für einen rentablen Verkauf.
2. Die Kl’in. ist auch unter Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr tätig geworden.
Erforderlich hierfür ist eine Tätigkeit, die gegen Entgelt am Markt erbracht und für Dritte äußerlich erkennbar angeboten wird. Letzteres kann auch bei nur einem Verkaufsgeschäft zu bejahen sein. Erforderlich ist lediglich eine unternehmerische Marktteilnahme in dem Sinne, dass der Verkäufer sich insoweit an den allgemeinen Markt wendet, als er an jeden, der die Kaufbedingungen erfüllt, verkaufen will (BFH-Urteil vom 17.12.2008 IV R 77/06, BFH/NV 2009, 1007). Hiervon ist im Streitfall schon deshalb auszugehen, weil die Kaufinteressenten für die Märkte nach der Aussage des Gesellschafters in der mündlichen Verhandlung des Öfteren unaufgefordert nachgewiesen wurden. Alleine daraus ist zu schließen, dass dem Markt die generelle Verkaufsbereitschaft von A und B und damit auch in Bezug auf das Grundstück der Kl’in. an jeden, der die Bedingungen erfüllt, bekannt war.
3. Schließlich war die Kl’in. auch nachhaltig tätig.
Dieses Merkmal dient dazu, nur gelegentliche Tätigkeiten aus dem Bereich der gewerblichen Tätigkeit auszuschließen. Eine Tätigkeit ist in der Regel dann nachhaltig, wenn sie auf Wiederholung angelegt ist, also eine Wiederholungsabsicht in der Weise besteht, dass weitere Geschäfte geplant sind. Allerdings kann ausnahmsweise eine Nachhaltigkeit selbst dann zu bejahen sein, wenn der Steuerpflichtige nur ein einziges Geschäft oder einen einzigen (Veräußerungs-)Vertrag abschließt und sich insoweit keine Wiederholungsabsicht feststellen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Erfüllung dieses Geschäftes oder Vertrages eine Vielzahl von unterschiedlichen Einzeltätigkeiten erfordert, die über jene hinausgehen, welche beim Bau eines jeden Hauses erforderlich werden. Maßgebend ist das Gesamtbild der Verhältnisse (Schmidt, EStG, 28. Aufl. 2009, § 15 Rn. 17; BFH-Urteile vom 09.12.2002 VIII R 40/01, BStBl. II 2003, 294 und vom 01.12.2005 IV R 65/04, BStBl. II 2006, 259).
Die Kl’in. ist im Streitfall – wenn auch auf einem eigenen Grundstück – wie ein Bau- und Erschließungsunternehmer tätig geworden. Die Suche nach und die Auswahl der verschiedenen Mieter, der Ankauf des Grundstückes, der Abschluss der verschiedenen Mietverträge mit zum Teil detaillierten Spezifikationen hinsichtlich der erforderlichen Ausstattung und Einrichtung, vor allem aber die Herbeiführung der Erschließung und Baugenehmigung sowie die Durchführung des Bauvorhabens über die der Kl’in. zuzurechnenden Bauplanungs- und überwachungsleistungen der Fa. E gehen über die Einzeltätigkeiten hinaus, die beim Bau eines jeden Hauses erforderlich werden. Denn damit war insgesamt ein Planungsaufwand erforderlich, wie er gewöhnlich nur von einem Bauunternehmer oder Bauträger zu erwarten ist.
II. Der erzielte Gewinn ist auch nicht infolge einer Betriebsveräußerung gewerbesteuerfrei. Die Veräußerung der Grundstücke des Umlaufvermögens eines gewerblichen Grundstückshandels ist im Rahmen einer Betriebsaufgabe nicht begünstigt. Entsprechendes muss dann für den Fall der Veräußerung des Anteils an einer Mitunternehmerschaft gelten, die mit Grundstücken handelt (vgl. Glanegger/Güroff, GewStG, 7. Aufl. 2009, § 7 Rn. 14a und 53, jeweils m.w.N. aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung).
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung.
IV. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Diese ergeben sich auch nicht auch aus dem Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 10.09.2009 1 K 3292/02 B, EFG 2010, 323. Denn die Grundsätze zur Zusammenrechnung der Objekte verschiedener personenidentischer und vermögensverwaltender Personengesellschaften sind entgegen der dort geäußerten Auffassung nicht offen, sondern bereits mit überzeugenden Argumenten durch die höchstrichterliche Rechtsprechung (BFH-Urteil vom 07.03.1996 IV R 2/92, BStBl. II 1996, 396 unter I. 2. sowie Urteil vom 27.09.2006 IV R 39, 40/05, BFH/NV 2007, 221 unter 3. c., BFH-Beschluss vom 10.06.2008 IV B 52/07, BFH/NV 2008, 1443 unter II. 1. a) aa) (1) und Urteil vom 17.12.2008 IV R 85/06, BStBl. II 2009, 795 unter II. 2. a) cc)) ausdrücklich geklärt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 35b Abs. 1 GewStG
§ 15 Abs. 2 EStG
§ 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung

Zitierte Entscheidungen: BFH/NV 2009, 1007
BFH/NV 2009, 926
BFH/NV 2007, 221
BFH/NV 2008, 1443
BFH/NV 2003, 890
BFH/NV 2007, 1657
BFH/NV 2009, 919
EFG 2010, 323
IV R 48/10
01 GrS 1/98
91 XI R 23/90
06 III R 1/05
08 IV R 77/06
09 IV R 12/07
96 IV R 2/92
08 IV B 52/07
08 IV R 85/06
91 III R 47/88
2 BvR 1572/01
02 X R 160/97
07 XI B 164/06
09 IV B 74/08
02 VIII R 40/01
05 IV R 65/04
1 K 3292/02 B