Landgericht Erfurt (Thüringen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-12-19, Aktenzeichen 8 O 1520/16
ECLI: ECLI:DE:LGERFUR:2019:1219.8O1520.16.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Pachtverhältnis und um dessen Beendigung.
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Rhoda bei Erfurt, eingetragen beim Amtsgericht Erfurt im Grundbuch von Rhoda ... Sie verpachtete das restituierte Grundstück mit Vertrag vom 15. Januar / 31. März 1993 zunächst an Herrn ... Mit Vereinbarung vom 17. bzw. 24. April 2013 trat der Beklagte anstelle des früheren Pächters – mit allen Rechten und Pflichten – mit Wirkung zum 1. Mai 2013 in den Pachtvertrag ein. Die Jahrespacht beträgt insgesamt 400,00 EUR. Wegen sämtlicher Einzelheiten wird auf die beiden Urkunden verwiesen.
Die Besonderheit des vorliegenden Falls besteht darin, dass sich auf dem Pachtgrundstück ein – mittlerweile zu Sanierungszwecken bis auf das Fundament abgebautes – „normiertes“ „DDR-Wochenendhaus“ (“Datsche“) befand, das im Eigentum des früheren Pächters bzw. später des Beklagten stand und steht. Der Beklagte erwarb das Gebäudeeigentum im Jahre 2013 vom Voreigentümer gegen einen Kaufpreis iHv. 7.000,00 EUR.
Eine Bereinigung ist bis heute nicht erfolgt. Grundstückseigentum und selbständiges Gebäudeeigentum bestehen unverändert weiter.
Der Beklagte beabsichtigte, das Gebäude zu sanieren, und trug hierzu die Fertigbauteile ab. In diesem Zuge nahm er einige Veränderungen auf dem Grundstück vor. Aufgrund eines am 20. Oktober 2014 vor Ort verfügten und mit Bescheid vom 20. Januar 2015 bestätigten und bis heute wirkenden „Baustopps“ unterließ der Beklagte weitere Maßnahmen.
Die Klägerin kündigte das Pachtverhältnis mit Schreiben vom 20. Februar 2019 wegen Zahlungsverzuges fristlos. Eine weitere außerordentliche Kündigung erfolgte mit Schreiben vom 26. April 2019, nämlich wegen nicht bestimmungsgemäßem Gebrauch des Grundstücks.
Die Klägerin rügt das Vorgehen des Beklagten und behauptet, der Beklagte habe auch in die Substanz des Grundstückes eingegriffen, durch teilweisen Gebäudeabbruch, Errichtung von Fundamenten, Mauern uam. Der Beklagte überschreite damit seine Befugnisse als Pächter.
Die Klägerin habe daher im bestehenden Pachtvertrag bzw. nunmehr nach Kündigung Anspruch auf die Beseitigung von Veränderungen bzw. die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, zudem auf Schadensersatz in Höhe der Wertminderung, die das Pachtgrundstück aufgrund des „Abrisses“ des Wochenendhauses erlitten habe. Ein Zuwarten bis zum etwaigen Pachtende sei der Klägerin nicht zumutbar (gewesen).
Die Klägerin beantragte - klageerweiternd - mit Schriftsatz vom 27. September 2017 Zahlung iHv 900,00 EUR, nämlich die Begleichung von 9 rückständigen monatlichen Pachtzinsen. Die Parteien erklärten den Rechtsstreit insoweit im Termin vom 11. Januar 2018 übereinstimmend für erledigt, nachdem der Beklagte den Fehlbetrag anerkannt und beglichen hatte.
Die Klägerin beantragt nunmehr noch mit Klageschrift vom 29. Dezember 2016:
1. Der Beklagte wird verurteilt, auf dem klägerischen Grundstück, eingetragen beim Amtsgericht Erfurt im Grundbuch von Rhoda, Blatt … nachfolgende Arbeiten vorzunehmen:
a) Beseitigung (Abbruch und Abtransport) der Gebäudereste des ehemaligen Wochenendhauses, einschließlich des angebauten Treppenhauses, sämtlicher südlich dieses Hauses errichteter Betonsteinmauern, des Abwassertanks an der westlichen Grundstücksgrenze samt der zu diesem führenden Abwasserleitungen,
b) Beseitigung (Abbruch und Abtransport) auf dem Grundstück erstellter Fundamente für eine Sauna mit Liegehalle und ummauertem Grillplatz, einschließlich Beseitigung sämtlicher Geländeaufschüttungen und Terrassierungen, aller Fundamentabdeckungen und Trockenmauern aus Kalkbruchsteinen sowie der zugehörigen Treppenanlage,
c) Beseitigung (Abbruch und Abtransport) der aus Betonsteinmauern bestehenden Parkplatzumrandung,
d) Beseitigung (Abtransport) sämtlicher auf dem Grundstück lagernder Baumaterialien und Bauteile sowie Schutt und Abfälle.
2. Der Beklagte wird verurteilt, die auf dem klägerischen Grundstück befindlich gewesene Toranlage zur Straßenseite wiederherzustellen.
3. Der Beklagte wird weiter verurteilt, die Steintreppe zum Parkplatz auf dem klägerischen Grundstück wiederherzustellen.
4. Der Beklagte wird verurteilt, den Schuppen an der Westgrenze, dabei insbesondere das Dach und die Schlösser, instand zu setzen.
5. Der Beklagte wird verurteilt, das auf dem klägerischen Grundstück befindliche talseitige Tor sowie den Zaun zum westlichen Nachbargrundstück zu reparieren.
6. Der Beklagte wird weiter verurteilt, die ursprüngliche Geländeform des klägerischen Grundstücks, beginnend an der Nordseite des ehemaligen Wochenendhauses talabwärts, Orientierung der nach Süden geneigten Fläche an der Unterkante des östlichen Zaunes mit seitlichem Gefälle zur Grenze des westlichen Nachbars von maximal 45 Grad wiederherzustellen.
7. Der Beklagte wird verurteilt, das nach Ziffer 6 gestaltete Gelände mit schadstofffreiem Erdmaterial zu versehen und die Einsaat von standortgerechtem Wiesengras vorzunehmen.
Im Wege einer unter dem 11. Januar 2018 zugestellten Klageerweiterung vom 5. Dezember 2017 beantragt die Klägerin zudem:
8. Der Beklagte wird verurteilt, 14.855,40 EUR zzgl. Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Mit Schriftsatz vom 6. September 2019 erweiterte die Klägerin - unter Berufung auf ihre Kündigungen - die Klage um einen Räumungsantrag, und beantragt zusätzlich:
9. Der Beklagte wird verurteilt, das Pachtgrundstück, belegen auf dem klägerischen Grundstück, eingetragen beim Amtsgericht Erfurt im Grundbuch von Rhoda Blatt … beräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte sieht die ausgesprochenen Kündigungen als unwirksam an. Er sei aufgrund jahrelanger vom Vertragstext abweichender Pachtzahlung nicht in Verzug geraten, das Grundstück habe er bestimmungsgemäß genutzt. Daher fehle es an einem Kündigungsgrund.
Weiter ist der Beklagte der Ansicht, er habe das gepachtete Grundstück durchgängig ordnungsgemäß und vertragsgerecht genutzt.
Das Gericht hat mehrere Verhandlungen in dieser Sache durchgeführt, darunter zwei Ortstermine vom 4. April 2017 und vom 9. September 2019, die der Einnahme des Augenscheins und einer angehenden Anhörung der Parteien dienten. Auf die entsprechenden Protokolle wird verwiesen.
An einem Aussetzungsantrag vom 6. September 2019 hielt die Klägerin nicht mehr fest; vielmehr wurde mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2019 mitgeteilt, dass die Klägerin eine Entscheidung des Rechtsstreits wünsche.
Im Übrigen wird wegen sämtlicher Einzelheiten des Vorbringens der Parteien auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin stehen die gegen den Beklagten geltend gemachten Ansprüche nicht zu.
1.
Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch scheidet aus. Das Pachtverhältnis ist nicht beendet, weder durch eine – ohnehin fehlende - ordentliche noch durch eine außerordentliche Kündigung.
Die erste fristlose Kündigung der Klägerin vom 20. Februar 2019 ist unwirksam. Es fehlt an einer zureichenden Begründung und an einem durchgreifenden Kündigungsgrund.
Der Beklagte war nicht in Verzug mit der Zahlung des vereinbarten Pachtzinses. Die Parteien haben die ursprüngliche schriftliche Zahlungsvereinbarung - vierteljährliche Zahlung von Teilbeiträgen zu je 100,00 EUR - in der Folgezeit aufgehoben und die Zahlungen jahrelang abweichend praktiziert. Diese jahrelange Vertragspraxis und dieses „Leben“ des Vertrages führte zu einer konkludenten Neuvereinbarung der Zahlungsmodalitäten.
Selbst wenn man keine konsensuale Vertragsänderung annimmt, führte dies zu keinem anderen Ergebnis. In jedem Fall hätte die Klägerin den Beklagten – falls so gewollt - rechtzeitig vorab auf die schriftliche Vereinbarung hinweisen und dazu auffordern müssen, künftig im Wege vierteljährlicher Zahlungen die Jahrespacht zu begleichen.
Dies hat die Klägerin nicht getan. Im Gegenteil wurde die Praxis bis zuletzt nicht beanstandet. Aus dem Gebot von Treu und Glauben, § 242 BGB, ist es der Klägerin daher verwehrt, sich auf Verzug zu berufen und die gravierende Folge einer fristlosen Kündigung herbeizuführen.
Es kommt hinzu, dass der Beklagte die von der Klägerin konkret angemahnten Pachtzinsen – neun Raten zu je 100,00 EUR für den Zeitraum August 2015 bis Oktober 2015 sowie bis Oktober 2017 – anerkannt und beglichen hat, und hierauf die Klägerin die Klageerweiterung vom 27. September 2017 iHv 900,00 EUR für erledigt erklärte. Damit bestätigte die Klägerin den Fortbestand des Pachtverhältnisses. Auch aus diesem Grund vermag sich die Klägerin nicht (mehr) auf Verzug zu berufen.
Sonstige Kündigungsgründe scheiden ebenfalls aus. Der Beklagte nutzt das Pachtobjekt ordnungsgemäß und im Rahmen der Freiheiten eines Eigentümers wie Pächters. Gravierende Vorkommnisse, die eine fristlose bzw. außerordentliche Kündigung rechtfertigten, liegen nicht vor.
Die Kündigungen der Klägerin gingen nach alledem ins Leere. Das Pachtverhältnis besteht unverändert fort. Ein Anspruch auf Räumung scheidet aus.
2.
Die weiter verlangten Handlungen und Maßnahmen entbehren einer Anspruchsgrundlage. Die Klägerin hat hierauf weder aus dem Pachtvertrag, noch aus quasivertraglichen Beziehungen noch aus Sachen- oder Deliktsrecht, etwa aus § 1004 BGB, Anspruch.
Wie festgestellt, besteht das Pachtverhältnis unverändert fort. Im Laufe eines Pachtverhältnisses vermag der Verpächter jedoch nur im Ausnahmefall „einzugreifen“, insbesondere bei vertragswidriger oder den Bestand gefährdender Nutzung, etwa durch Kontaminierung des Grundstücks. In der Regel ist der Verpächter auf die Geltendmachung von (Wiederherstellungs)Ansprüchen nach Ende des Vertragsverhältnisses verwiesen (vgl. BGH, Urteil v. 21.05.2010 – V ZR 244/09, juris, zu Ansprüchen gegen den ehemaligen Pächter auf Beseitigung einer Bodenkontamination).
Gemäß § 596 BGB hat der Pächter die Pachtsache „nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht.“ So können grundsätzlich nur ex post Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Grundstückes nach § 1004 BGB geltend gemacht werden.
Auch der nach § 581 BGB - während der gesamten Dauer des Pachtverhältnisses – analog anwendbare § 541 BGB setzt einen „vertragswidrigen Gebrauch“ voraus, wobei eine hinreichend konkrete Abmahnung erforderlich ist. Soweit § 541 BGB anwendbar ist, wird § 1004 BGB verdrängt. § 541 BGB umfasst neben der Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung auch die kostenpflichtige Beseitigung des jeweiligen vertragswidrigen Zustands.
Der zweifache Augenschein hat allerdings keinen vertragswidrigen Gebrauch ergeben. Der Beklagte nutzte und nutzt das Grundstück vertragsgemäß zu Erholungszwecken. Es ist unschädlich und nicht als vertragswidrig anzusehen, dass er das (Hang)Grundstück zu diesem Zweck (um)gestaltet und vorübergehend Arbeitsmaterialien ablagert. Eine Substanzverletzung geht damit nicht einher; die ästhetischen Beeinträchtigungen, die von außen ohnehin kaum wahrnehmbar sind, sind lediglich vorübergehender Natur. Es geht nicht zu Lasten des Beklagten, dass er mit seinen Bemühungen – aufgrund des zwischenzeitlichen Baustopps – „stecken geblieben“ ist.
Im vorliegenden Fall ist jedenfalls keine Ausnahmekonstellation gegeben. Die vom Beklagten als Pächter vorgenommenen Veränderungen sind temporärer Natur, nicht hinreichend schwerwiegend, wie der zweifache Augenschein ergeben hat, und ohne weiteres bei Beendigung des Pachtverhältnisses rückgängig zu machen.
Der Augenschein ergab, dass es sich um eine bloße zeitweise Umgestaltung des Gartengrundstücks handelt, die folgenlos wieder beseitigt werden kann (vgl. Landgericht Lübeck, Urteil vom 24. November 1992, 14 S 61/92, BeckRS 1992, 05025; AG Flensburg, Urteil vom 8. April 2016 – 69 C 41/15, Rn. 5, juris).
Die Klägerin vermag sich auch nicht darauf zu berufen, dass der Beklagte ohne ihre Zustimmung bauliche Veränderungen oder die Erweiterung der bestehenden baulichen Anlagen vorgenommen und damit gegen § 8 des Pachtvertrages verstoßen habe. Es ist bereits fraglich, ob sich diese Zustimmungspflicht auch auf das im Eigentum der Pächter stehende Gebäude bezieht und nicht nur auf sonstige auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlagen.
Die Besonderheit des vorliegenden Falles liegt darin, dass der Beklagte keine baulichen Veränderungen oder Erweiterungen im Vertragssinne vorgenommen hat. Vielmehr war es stets seine Absicht, gerade mit Blick auf die Geltendmachung eines von ihm angenommenen Bestandsschutzes, nichts an dem vorgefundenen Bau zu verändern. Lediglich zum Zweck der Sanierung und Überholung hat er die Fertigbauteile abmontiert. Dies stellt keinen Abriss oder sonstige „bauliche Veränderung“ dar.
Bei alledem darf die grundrechtlich über Art. 14 GG geschützte Eigentümerposition des Beklagten nicht verkannt werden, aus der sich zugleich eine Duldungspflicht der Klägerin ergibt. Dem Beklagten steht es aufgrund seiner Stellung als Eigentümer des Gebäudes frei, Sanierungsarbeiten durchzuführen.
3.
Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin – Ersatz eines Wertverlustes - scheidet gleichfalls aus.
Es kann offenbleiben, ob die Klägerin einen Anspruch auf ein Grundstück mit (fremdem) Gebäude bzw. einen Fortbestand des Gebäudes hat. So ist zweifelhaft, ob die Klägerin etwa einen – ggf. aufgrund von Mängeln oder einer Einsturzgefahr gebotenen - „Totalabriss“ verhindern könnte.
Ein etwaiger Schadensersatzanspruch aus dem Pachtvertrag iVm. § 280 BGB kommt nur nach Beendigung des Pachtverhältnisses in Betracht, an der es bisher fehlt.
Es fehlt jedenfalls an einer schuldhaften Pflichtverletzung des Beklagten. Der Beklagte hat keinen „Abriss“ vorgenommen, vielmehr – als Eigentümer - Fertigbauteile gelöst, um diese fachgerecht sanieren zu lassen. Es erscheint nicht vorwerfbar, dass der Beklagte – bis heute – von der Zulässigkeit dieser Maßnahme ausging und ausgeht, und anwaltlich beraten einen fortwirkenden Bestandsschutz annimmt und gegenüber der Verwaltung verficht. Ein fahrlässiges Handeln scheidet aus.
Im Übrigen steht (noch) nicht fest, ob ein etwaiger Wertverlust für das Pachtgrundstück eintreten wird. Der Beklagte geht gegen das Handeln der Behörden vor, um die Wiedererrichtung des Wochenendhauses zu erreichen. Im Falle eines Erfolges scheidet jedwede Wertminderung von vornherein aus.
Nach alledem war die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, während sich der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 ZPO ergibt. Die Kosten des Rechtsstreits waren insgesamt der Klägerin aufzuerlegen, da sich der übereinstimmend für erledigt erklärte Teil kostenmäßig nicht auswirkte bzw. unter der Grenze des § 92 Abs. 2 ZPO blieb.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 242 BGB
§ 1004 BGB
§ 596 BGB
§ 581 BGB
§ 541 BGB
§ 280 BGB
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO
§ 709 S. 1 ZPO
§ 92 Abs. 2 ZPO
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: V ZR 244/09
14 S 61/92
69 C 41/15