Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-12-19, Aktenzeichen 316 C 97/24
ECLI: ECLI:DE:AGHHAL:2024:1219.316C97.24.00

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, den Stellplatz für ein Fahrzeug in der Tiefgarage TG […], Tiefgaragenstellplatz Nr. […] geräumt an die Klägerin zurückzugeben und der Klägerin die zur Öffnung der Tiefgarage bestimmten Schlüssel zurückzugeben.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 9 % und die Beklagte 91 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin bezüglich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 480,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 480,00 leistet. Die Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Partei bezüglich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.040,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Räumung eines Tiefgaragenstellplatzes.
Die Beklagte ist seit den 1990er Jahren Mitglied der klägerischen Genossenschaft und als Anwältin in der Anwaltskanzlei ihrer Prozessbevollmächtigten, belegen in der […] in Hamburg tätig.
Die Parteien schlossen am 01.12.2006 einen Mietvertrag über einen Tiefgaragenstellplatz mit der Stellplatznummer […], belegen im Gebäude […] in […] Hamburg (Anlage K 1). Die vertraglich vereinbarte Miete beträgt seit dem 01.09.2023 monatlich 80,00 €.
In § 2 "Dauer des Vertrages - Kündigung" des Stellplatzmietvertrages ist Folgendes geregelt:
"(1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2006.
Es wird auf unbestimmte Zeit geschlossen, mindestens jedoch bis zum 31.05.2007.
(2) Jeder Vertragspartner kann unabhängig von einem Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen, unbeschadet des Rechtes zur fristlosen Kündigung. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen...."
Außerdem verpflichtet der Mietvertrag in § 5 die Mieter die Tiefgaragenstellplatzordnung zu beachten.
Nach Nr. 13 der Stellplatzordnung dürfen Stellplätze nicht zum Ablegen oder Abstellen von Gegenständen genutzt werden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird ausdrücklich auf die Anlage K 1 Bezug genommen.
Gleichzeitig schloss die Beklagte mit schriftlichen Wohnraummietvertrag vom 01.12.2006 mit der Klägerin einen Wohnraummietvertrag über eine Wohnung im 4. Obergeschoss rechts, ebenfalls gelegen im Gebäude […] in Hamburg. Seit Oktober 2015 zog die Beklagte mit ihrem Ehemann und dem gemeinsamen Kind (geb. 10.01.2007) in die Wohnung im selben Gebäude im 4. OG links und schloss diesbezüglich mit der Klägerin einen neuen Wohnraummietvertrag ab. Der Stellplatzmietvertrag wurde in diesem Zusammenhang nicht verändert.
Die Tiefgarage für den streitgegenständlichen Stellplatz befindet sich unter einem Gebäudekomplex […] bis […] mit insgesamt 10 Hauseingängen sowie 7 Aufgängen in die jeweiligen Treppenhäuser (Anlage B 2). Eigentümerin der Wohnungen für die Hausnummern […] bis […] ist die Genossenschaft Heimunion. Alle Tiefgaragenplätze der Klägerin sind an Mieter im Gebäudekomplex vermietet. Der streitgegenständliche Tiefgaragenstellplatz befindet sich in wenigen Metern Entfernung zum Aufgang für die Hausnummer […].
Die Beklagte brachte an der Decke zu ihrem Stellplatz im Jahr 2020/2021 eine Vorrichtung (Rollen mit Flaschenzug) für die Anbringung einer Campingdachbox und diese selbst an. Für die feste Anbringung der Dachbox an der Decke der Tiefgarage wurde diverse Löcher in die Decke gebohrt.
Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 27.04.2021 auf, diese Vorrichtung und die Dachbox zu entfernen (Anlage B 3). Hierzu wurde eine Frist bis zum 15.05.2021 gesetzt. Nach Ablauf der Frist wurde eine Entfernung durch die Klägerin selbst angedroht.
Eine Entfernung durch die Beklagte erfolgte nicht. Auch die Klägerin entfernte die Vorrichtung nicht.
Ende 2022 kam es aufgrund undichter Stellen im Dach des streitgegenständlichen Gebäudes zu umfangreichen Sanierungsmaßnahmen. In dem Kinderzimmer der angemieteten Wohnung der Beklagten kam es zum Aufstellen von Trocknungsgeräten in der Zeit von 19.11.2022 bis zum 17.02.2023. Die dadurch verursachten Stromkosten wurden durch die Klägerin erstattet (Anlage B 1).
In der Zeit von September 2023 bis zum Februar 2024 kam es zum Aufstellen eines Gerüstes, so dass der Balkon der Wohnung der Beklagten nicht nutzbar war. Über eine etwaige diesbezügliche Mietminderung der Beklagte wurde mit der Klägerin mehrfach telefoniert.
Mit Schreiben der Klägerin vom 09.11.2023 wurde die Beklagte erneut zum Entfernen der Vorrichtung unter Fristsetzung und Androhung einer Entfernung durch die Klägerin aufgefordert (Anlage B 4).
Eine Entfernung durch die Beklagte erfolgte nicht.
Mit Schreiben vom 18.12.2023 wurde die Beklagte durch die Klägerin abgemahnt und die Kündigung des Stellplatzmietvertrages angedroht (Anlage B 5). Für die Entfernung der Vorrichtung wurde nochmals eine Frist gesetzt.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 03.01.2024 verneinte die Beklagte einen Verstoß gegen die mietvertraglichen Regelungen des Tiefgaragenstellplatzes durch die Anbringung einer Dachbox an der Tiefgaragendecke (Anlage B 7). Für eine angekündigte Erhöhung der Stellplatzmiete kündigte diese eine Prüfung an. Wegen der weiteren Einzelheiten wird ausdrücklich auf die Anlage B 7 Bezug genommen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 05.01.2024 forderte die Klägerin schließlich die Beklagte erneut auf, die Dachbox bis zum 19.01.2023 zu entfernen. Eine Entfernung der Dachbox mit der Vorrichtung erfolgte bis zum 19.01.2023 nicht.
Mit Schreiben vom 23.01.2024, der Klägerin zugegangen am 25.01.2024, erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten die ordentliche Kündigung des Stellplatzmietvertrages zum 31.03.2024 (Anlage K 2).
Ebenfalls am 23.01.2024 entfernte die Beklagte die Dachbox und teilte dies dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin per E-Mail vom 24.01.2024 mit (Anlage B 9).
Die Klägerin schloss am 10.03.2024 mit einem Dritten, wohnhaft im […], einen Mietvertrag über den streitgegenständlichen Tiefgaragenstellplatz mit Mietbeginn zum 01.04.2024 (Anlage K 3).
Mit Schreiben vom 22.03.2024 - gerichtet an die Mitglieder - wies die Klägerin unter Verweis auf die Stellplatzordnung auf das unberechtigte Abstellen von diversen Gegenständen in der Tiefgarage hin (Anlage B 6).
Eine Räumung des Stellplatzes und Rückgabe des Zugangsschlüssels durch die Beklagte erfolgte nicht. Diese zahlt weiterhin über den Monat März 2024 hinaus die Stellplatzmiete bzw. Nutzungsentschädigung an die Klägerin und nutzt den Stellplatz durch Abstellen ihres Pkws, amtliches Kennzeichen […].
Mit anwaltlichem Schreiben vom 07.05.2024 teilte die Klägerin der Beklagten vorsorglich mit, dass nach Feststellung der weiteren Zahlung für den Stellplatz in der Entgegennahme der Zahlung keine stillschweigende Duldung i.S.d. § 545 BGB liegt (Anlage B 12).
Die Beklagte begehrte mit einem einstweiligen Verfügungsantrag vom 08.04.2024 beim hiesigen Gericht (Az. 318a C 115/24) die Untersagung der Nutzungsüberlassung des streitgegenständlichen Stellplatzes an eine/n Dritte/n. Mit Schriftsatz vom 10.04.2024 beantragte die Klägerin im dortigen Verfahren die Zurückweisung des Verfügungsantrags. Mit Urteil vom 02.05.2024 wurde der Antrag auf einstweilige Verfügung zurückgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hin erfolgte mit Urteil des Landgerichts Hamburg vom 30.10.2024 (Az.: 316 S 38/24) unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils die Verurteilung der Klägerin zur Untersagung der Überlassung des streitgegenständlichen Tiefgaragenstellplatzes bis zur rechtskräftigen Feststellung der Wirksamkeit bzw. rechtskräftigen Verurteilung zur Räumung.
Die Klägerin ist der Ansicht, der streitgegenständliche Stellplatzmietvertrag habe isoliert gekündigt werden können. Denn dieser sei mit dem Wohnraummietvertrag nicht verbunden.
Nachdem die Klägerin den ursprünglich gestellten Antrag auf Feststellung auf Ersetzung aller Schäden aufgrund der verspäteten Rückgabe zurückgenommen hat, beantragt sie zuletzt,
die Beklagte zu verurteilen, den Stellplatz für ein Fahrzeug in der Tiefgarage TG […], Tiefgaragenstellplatz Nr. […] geräumt an die Klägerin zurückzugeben und der Klägerin die zur Öffnung der Tiefgarage bestimmten Schlüssel zurückzugeben.
Die Beklagte beantragt
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Kündigung des Stellplatzmietvertrags sei unwirksam. Der Mietvertrag über den Tiefgaragenstellplatz sei mit dem Wohnraummietvertrag verbunden und könne somit nicht separat gekündigt werden.
Die Zurverfügungstellung des Tiefgaragenstellplatzes sei für sie bei Abschluss des Wohnraummietvertrages Voraussetzung gewesen. Diese beabsichtigte nach Ablauf des Mutterschutzes wieder in Teilzeit zu arbeiten und benötigte für ihren Arbeitsweg als auch für die Kinderbetreuung einen Pkw. Gleiches habe bei dem Wohnungswechsel im Oktober 2015 gegolten.
Aufgrund der Nachverdichtung im räumlichen Bereich der angemieteten Wohnung sei fast kein öffentlicher Parkraum verfügbar.
Ferner verstoße die Kündigung gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz im Genossenschaftsrecht, da auch andere Mieter gegen die Nutzungsordnung verstoßen würden und anders als bei der Beklagten nicht einmal abgemahnt worden sei.
Ferner liege auch ein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB vor. Denn die Klägerin habe den Zustand über mehrere Jahre geduldet und ihre Ankündigungen, die Vorrichtung selber zu entfernen, nicht umgesetzt habe.
Zudem diene die Kündigung der mietrechtlichen Disziplinierung im Zusammenhang mit der Erhöhung der Stellplatzmiete und sei daher unwirksam.
Auch sei der Stellplatzmietvertrag jedenfalls stillschweigend nach § 545 BGB verlängert worden. Denn die Klägerin habe erst im Mai 2024 festgestellt, dass die Beklagte die Miete weiter zahle.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Klage ist begründet.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Tiefgaragenstellplatzes Nr. A8 gemäß §§ 546 Abs. 1, 578 Abs. 2, 580a BGB.
Denn das streitgegenständliche Stellplatzmietverhältnis wurde wirksam durch die Kündigung vom 23.01.2024 ordentlich gekündigt.
a) Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über den streitgegenständlichen Tiefgaragenstellplatz konnte wirksam unabhängig vom bestehenden Wohnraummietvertrag gekündigt werden. Eine unzulässige Teilkündigung liegt nicht vor.
Eine unzulässige Teilkündigung liegt dann vor, wenn es sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis über den Tiefgaragenstellplatz um ein von dem Mietverhältnis über die Wohnung der Beklagten abhängiges, d.h. einheitliches Rechtsverhältnis handelt (vgl. BGH NJW 2012, 224). Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Voraussetzung für das Vorliegen eines einheitlichen Mietvertrages ist ein wirtschaftlicher und rechtlicher Zusammenhang zwischen Wohnung und Tiefgarage. Ob ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, hängt daher auch von den ggf. stillschweigenden Parteivereinbarungen ab. Die Einheitlichkeit kann sich aus einem verbindenden Vertragszweck ergeben, aus einer inhaltlichen Abstimmung der Verträge, daraus, dass sie als voneinander abhängig vereinbart werden, aus einer übereinstimmenden Vertragslaufzeit, einer zusammenhängenden Lage, oder ähnlichem.
Bei zwei getrennt, d.h. auch und vor allem nicht in derselben Vertragsurkunde abgeschlossenen Mietverträgen über eine Wohnung einerseits und einen Stellplatz andererseits spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass es sich um rechtlich selbständige Verträge handelt (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14.12.2021, Az.: VIII ZR 94/20 und VIII ZR 95/20, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 11.03.2014, Az.: VIII ZR 374/13, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 08.10.2013, Az.: VIII ZR 254/13, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 04.06.2013, Az.: VIII ZR 422/12, zitiert nach juris; jeweils m.w.N.; Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 542 Rn. 91, beck-online). Diese Vermutung kann durch besondere Umstände widerlegt werden, wobei insbesondere die Lage von Wohnung und Stellplatz auf einem Grundstück sowie dasselbe Abschlussdatum beider Verträge solche Umstände begründen könnten (vgl. BGH, a.a.O.).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze handelt es sich vorliegend bei dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag um keinen einheitlichen Wohnraummietvertrag über eine Wohnung und eine Tiefgarage.
So wurden ausweislich der Vertragsurkunden zwei separate Verträge über die Vermietung der Wohnung und der Tiefgarage abgeschlossen und von den Vertragsparteien unterzeichnet. Dies änderte sich auch nicht bei dem Neuabschluss des Wohnraummietvertrages im Rahmen des Umzugs der Beklagten.
Zwar weist die Wohnung auch die Anschrift […] auf und liegt daher auf demselben Grundstück, auf dem sich auch die streitgegenständliche Tiefgarage befindet. Im vorliegenden Fall genügen diese Umstände allein aber nicht, um von der Einheitlichkeit von Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag auszugehen, wobei sich auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergibt, dass alle Umstände des Einzelfalles einzubeziehen sind, d.h. auch Lage und Abschlussdatum keine unverrückbaren Kriterien darstellen (vgl. BGH, Az: VIII ZR 94/20 und 95/20, a.a.O., Tz 20). Folglich kann allein aufgrund der Tatsache, dass sowohl die Wohnung als auch die Tiefgarage auf demselben Grundstück liegen nicht zwingend auf eine Einbeziehung der Vermietung der Tiefgarage nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag geschlossen werden, wenn es andere Umstände gibt, die die tatsächliche Vermutung für zwei separate Verträge bekräftigen (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2021 – VIII ZR 94/20 –, Rn. 20, juris).
Als solcher Umstand war vorliegend zu berücksichtigten, dass der Mietvertrag über die Tiefgarage an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt. Eine solche Bezugnahme ergibt sich auch nicht aus der Angabe der "Wohnungs-Nr.", die offensichtlich für die Vermietung der Wohnung klägerseits vergeben worden ist. Die Angabe der "Wohnungs-Nr." bei der Bezeichnung der Vertragspartei auf Seite 1 der Vertragsurkunde nach dem Namen und Anschrift der Beklagten stellt keine ausreichende Bezugnahme dar, um eine notwendige Verknüpfung zum Wohnraummietvertrag zu begründen. Vielmehr wird hierdurch allein die Vertragspartei bezeichnet. Gerade vor dem Umstand der eindeutigen Regelung in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages, der jegliche Verknüpfung zu einem Wohnraummietvertrag negiert, genügt diese Angabe nicht.
Vorliegend ist auch zu berücksichtigen, dass die mietvertraglichen Regelungen sich in beiden Verträge unterscheiden. So sind die Laufzeiten der beiden Verträge unterschiedlich. So ist in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages für den Tiefgaragenstellplatz eine Mindestlaufzeit bis zum 31.05.2007 geregelt. Erst danach läuft dieses auf unbestimmte Zeit. Es ist nicht ersichtlich und vorgetragen, dass im Wohnraummietvertrag dieselben Laufzeiten und dieselben Kündigungsvoraussetzungen geregelt sind. So kann der Tiefgaragenstellplatz fristgemäß ohne Angabe von Gründen mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten zum Monatsende gekündigt werden. Dabei wird zudem in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages für den Stellplatz die Unabhängigkeit von einem Wohnraummietvertrag ausdrücklich hervorgehoben und somit eindeutig der Wille kenntlich gemacht, dass keine Einheitlichkeit von den beiden Verträgen bestehen soll.
So hat die Beklagte auch nicht vorgetragen, dass die sonstigen mietvertraglichen Regelungen in beiden Mietverträgen einheitlich sind, so insbesondere zum Mietzins, welche im Tiefgaragenmietvertrag ohne Zahlung von Vorauszahlungen vereinbart worden ist, zur Mieterhöhung, die nach § 3 Abs. 5 des Mietvertrags eine Anpassungsermächtigung nach § 315 BGB der Klägerin folgt,
Aus dem Sachvortrag ist weiter nicht ersichtlich und vorgetragen, dass aufgrund der vertraglichen Verhandlungen auf ein einheitliches Mietverhältnis geschlossen werden muss. So ergibt sich aus dem Sachvortrag der Beklagten nicht, dass diese ausdrücklich oder erkennbar für die Klägerin auf den Abschluss eines einheitlichen Mietverhältnisses bestand. Soweit die Beklagte insoweit vorträgt, dass diese nach Ablauf des Mutterschutzes beabsichtigte, wieder in Teilzeit zu arbeiten, handelt es sich um ihre - nicht nach außen kommunizierte - Motivlage. Auch im Rahmen des Abschlusses des neuen Mietvertrages im Oktober 2015 hat die Beklagte für die Klägerin erkennbar nicht darauf hingewiesen, dass dieser nur abgeschlossen wird, wenn er mit dem - bereits abgeschlossenen - Stellplatzmietvertrag eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bildet.
Entgegen den Ausführungen der Beklagten kann auch nicht per se davon ausgegangen werden, dass bei einer (gleichzeitigen) Anmietung von Wohnung und Stellplatz stets von einer wirtschaftlichen und rechtlichen Einheit auszugehen ist und von den Mietparteien auch gewollt ist. Die Möglichkeit, den angemieteten Stellplatz auch unabhängig von dem Bestehen des Wohnraummietverhältnisses zu kündigen, kann im beiderseitigen Interesse der Vertragsparteien liegen. Veränderungen in der Lebensgestaltung (längere Krankheit) und/oder im beruflichen Umfeld wie Jobwechsel können Entscheidungen der Mieter nach sich ziehen, über keinen Pkw mehr verfügen und daher den Stellplatz kündigen zu wollen, ohne gleichzeitig auch die Wohnung zu verlieren (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.05.2013 - Az.: 65 S 46/13). Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass gerade eine - zwischenzeitliche - Untervermietung des Stellplatzes vertraglich ausgeschlossen ist (§ 9 des Stellplatzmietvertrages). Auch ist durch die isolierte Trennung die Entscheidung möglich, allein aufgrund des vorherrschenden Klimawandels auf den Besitz eines Autos zu verzichten und alternativ den notwendigen Fahrbedarf über Carsharing, Taxen, umweltfreundliche Ridesharing-Dienste wie Moia oder den öffentlichen Nahverkehr zu nutzen, eine getrennte Kündigung des angemieteten Tiefgaragenstellplatzes vorzunehmen.
Auch die von der Beklagten beschriebene Parksituation führt nicht dazu, dass ein übereinstimmender Parteiwille für eine Einheitlichkeit der Mietverträge vorliegt. Zunächst soll die erhebliche Nachverdichtung mit dem einhergehenden Verlust der Parkmöglichkeit erst 2015/2016 entstanden sein, so dass diese örtlichen Verhältnisse bei dem anfänglichen Vertragsabschluss 2006 den Parteiwillen naturgemäß nicht beeinflusst haben können.
Unter Berücksichtigung dieser Tatsachen ist daher - unabhängig von der Lage der Mietobjekte - auf den Willen der Mietvertragsparteien zu schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen. Der Abschluss der Mietverträge in zwei verschiedenen Vertragsurkunden und die eindeutige Regelung im Tiefgaragenstellplatz zur Unabhängigkeit von einem Wohnraummietverhältnis zeigen für das Gericht eindeutig, dass auch die Verwendung zweier unterschiedlicher Vertragsurkunden bewusst erfolgt ist. Hiergegen spricht auch nicht, dass die Regelung zur Unabhängigkeit von einem Wohnraummietverhältnis vorformuliert ist, da beide Verträge offenbar ganz weitgehend vorformuliert sind. Ein anderer Sachvortrag zum Wohnraummietvertrag ergibt sich nicht. Die Vorformulierung ist auch nicht geeignet - verbunden mit den unterschiedlichen Kündigungsregelungen - die Vermutung zu widerlegen und keinen Parteiwillen für eine getrennte Behandlung der Mietverhältnisse anzunehmen.
Letztlich kommt es für die Wertung der Einheitlichkeit oder Trennung der Mietverhältnisse auf den feststellbaren Willen der Parteien bei Vertragsschluss an. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Wohnungsmietvertrages hat der Beklagte zwar wunschgemäß auch einen Stellplatzmietvertrag abgeschlossen. Der Abschluss von zwei separaten Mietverträgen mit unterschiedlichen Kündigungsregelungen und einer Klausel im Stellplatzmietvertrag, dass eine getrennte Behandlung zu einem etwaigen Wohnungsmietverhältnis erfolgen solle, spricht aber dafür, dass die Parteien die gleichzeitig abgeschlossenen Verträge dennoch als voneinander unabhängig betrachtet haben.
b) Die Kündigungsvoraussetzungen lagen vor. Nach § 2 Abs. 2 des Mietvertrages kann jede Partei ohne Angabe von Gründen den Mietvertrag mit einer Frist von 2 Monaten zum Monatsende kündigen. Ob die Beklagte daher zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung oder des Zugangs der Kündigung (noch) gegen die Stellplatzordnung verstoßen hat, ist unerheblich.
c) Eine Unwirksamkeit der Kündigung ergibt sich auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Denn die Kündigung ist nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen.
Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung eines separat zu einem Wohnraummietvertrag geschlossenen Stellplatzmietvertrages dann, wenn sie der Disziplinierung des Mieters im Hinblick auf die Geltendmachung von Rechten im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses dienen soll oder wenn diese ohne sachlichen Grund in schikanöser Weise gegenüber einem bestimmten Mieter ausgesprochen wird.
Soweit die Beklagte diesbezüglich auf etwaige Mieterrechte im Rahmen der erfolgten Sanierung Ende 2022 aufgrund undichter Stellen im Dach und dem Aufstellen von Trocknungsgeräten Bezug nimmt sowie auf etwaige Telefonate im Zuge der Aufstellung eines Gerüstes von September 2023 bis Februar 2024 ist nicht ersichtlich, dass mit der Kündigungserklärung im Januar 2024 eine behauptete Disziplinierung der Beklagte durch die Klägerin erfolgt ist. So ist bereits bezüglich der Sanierung im Zuge der Dachbeschädigung ein zeitlicher und inhaltlicher Zusammenhang nicht erkennbar. Vielmehr ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 28.03.2023, dass diese der Beklagten die entstandenen Strommehrkosten für die Trocknungsgeräte zeitnah erstattet und sich für die gute Zusammenarbeit bei der Beseitigung der Schäden bedankt. So trägt die Klägerin auch selbst nicht vor, dass es diesbezüglich eine größere Auseinandersetzung bedurft hätte.
Auch konnte die Beklagte aufgrund der nicht erfolgten, aber angekündigten Eigenentfernung der Dachbox durch die Klägerin im 2021 davon ausgehen, dass eine Genehmigung durch diese erfolgt ist und eine Kündigung daher treuwidrig ist. Unabhängig davon, dass die Klägerin hier die Kündigung nicht auf einen Verstoß gegen die Stellplatzordnung begründet hat, sondern von ihrem Kündigungsrecht nach § 2 Abs. 2 MV Gebrauch gemacht hat, konnte die Beklagte allein aus dem Umstand, dass diese nicht - zu Coronazeiten - konsequent gegen den beklagtenseits erfolgten Verstoß gegen die Stellplatzordnung vorgegangen ist, nicht schließen, dass durch das Nichteinschreiten selbiger genehmigt ist. Im Übrigen fehlt es auch an einem notwendigen Zeitmoment sowie daran, dass die Beklagte selbst sich treuwidrig verhalten hat.
d) Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Klägerin mit der Kündigungserklärung auch nicht gegen den genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen.
Zunächst findet auf Dauernutzungsverhältnisse zwischen einer Wohnungsgenossenschaft und ihrem Mitglied wie vorliegend das BGB-Mietrecht nach §§ 535 ff. BGB Anwendung (vgl. u.a. BGH 2004, 27ff., Drasdo NZM 2012, 585, beck-online). Die Kündigung richtet sich deshalb nach den mietrechtlichen Vorschriften (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 212, beck-online). Danach war die Klägerin berechtigt, das streitgegenständliche Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen fristgemäß zu kündigen.
Aufgrund der abhängigen Treuepflicht der Genossen untereinander besteht eine besondere Verpflichtung der Genossenschaft und ihrer Mitglieder, die Genossen bei übereinstimmenden Verhältnissen gleich zu behandeln. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmieter (vgl. Bub/Treier MietR-HdB/Emmerich, 5. Aufl. 2019, Kapitel II. Rn. 692, beck-online)
Eine Verletzung dieses genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatzes ist, deren zivilrechtliche Einschränkung bei einer nach den mietvertraglichen Regelungen ohne Angabe bzw. Bestehen eines Kündigungsgrundes möglichen Beendigung des Mietverhältnisses unterstellt, nicht ersichtlich und vorgetragen. So genügt es nicht, dass sich die Beklagte auf etwaige Verstöße anderer Tiefgaragenmieter bezieht, die ebenfalls durch das Abstellen von Gegenstände gegen die geltende Stellplatzverordnung verstoßen haben sollen.
Aus dem insoweit unstreitigen Sachvortrag der Parteien ergibt sich, dass zwar andere Mieter insoweit gegen die Stellplatzverordnung verstoßen haben, als diese Gegenstände wie Dachgepäckträger, Reifen etc. auf den Stellplätzen lagern, was nach § 13 der Stellplatzordnung unzulässig ist. Gegen diese Verstöße ist die Klägerin offensichtlich durch das Schreiben an alle Mitglieder vom 22.03.2024 vorgegangen und hat diese zur Entfernung dieser Gegenstände aufgefordert (Anlage B 6). Die Anbringung einer Dachbox mit Vorrichtung an der Tiefgaragendecke durch Anbohren dieser stellt aber bereits einen anderen Sachverhalt und Verstoß gegen die Stellplatzordnung dar und ist mit dem bloßen Abstellen von Gegenständen ohne feste Verankerung dieser an den Wänden oder Decke nicht vergleichbar. Lediglich abgestellte Gegenstände könne ohne großen Aufwand und Beschädigung problemlos entfernt werden. Die Entfernung einer angebrachten Dachbox mit Vorrichtung ist wesentlich aufwendiger und deren Anbringung hat durch das Anbohren der Tiefgaragendecke zudem zu einer Beschädigung dieser geführt, die beim Entfernen fachgerecht geschlossen werden müssen.
Der Gleichbehandlungsanspruch besteht jedoch nicht unter allen Umständen, sondern nur bei vollkommen, zumindest nahezu gleichgelagerten Tatbeständen. Die Pflicht zur genossenschaftsrechtlich begründeten Gleichbehandlung entfällt daher, wenn die Voraussetzungen der Nutzungsverhältnisse nicht im Wesentlichen übereinstimmen (vgl. BeckOGK/Drasdo, 1.10.2024, BGB § 535 Rn. 528, beck-online). Die Genossenschaft und ihre Organe sind daher berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren (vgl. BGH, NZM 2010, 121, beck-online).
Unter Bezugnahme auf die obigen Ausführungen wäre daher bei unterstellter Anwendung des genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatzes auch bei der Kündigung eines Stellplatzmietvertrages eine Verletzung aufgrund der nicht gleichgelagerten Tatbestände nicht erfolgt.
Hinzukommt das ebenfalls nicht erkennbar ist, ob andere Tiefgaragenmieter der mehrfachen Aufforderung durch die Klägerin auf Entfernung der gelagerten Gegenstände bis zur gesetzten Frist ebenfalls nicht nachgekommen sind. Denn die Beklagte hat unstreitig trotz mehrfacher Aufforderung durch die Klägerin eine sach- und fachgerechte Entfernung der Vorrichtung und Dachbox innerhalb der mehrfach gesetzten Fristen nicht vorgenommen, vielmehr das Bestehen einer solchen Verpflichtung in Abrede gestellt.
e) Das streitgegenständliche Mietverhältnis wurde auch nicht nach § 545 BGB durch Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängert.
Nach § 545 S. 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt nach § 545 S. 2 Nr. 2 BGB für die Klägerin als Vermieterin mit dem Zeitpunkt, in dem sie von der Fortsetzung Kenntnis erhält.
Unstreitig dürfte bei einer Weiternutzung des Stellplatzes durch Abstellen des Pkws durch die Beklagte eine Fortsetzung des Gebrauchs vorliegen.
Aus dem Sachvortrag der Beklagten ist bereits nicht ersichtlich, ob diese tatsächlich ab April 2024 den Tiefgaragenstellplatz weiterhin genutzt hat, so dass eine Fortsetzung ihrerseits bereits nicht vorgetragen wird. Insoweit trägt die Beklagte nur die Weiterzahlung der Stellplatzmiete bzw. Nutzungsentschädigung vor.
Aber selbst bei unterstellter Fortsetzung des Gebrauchs durch die Beklagte, hat die Klägerin dieser fristgerecht widersprochen. Denn die Klägerin ist mit Schriftsatz vom 10.04.2024 dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung entgegengetreten.
Der Widerspruch kann aber auch konkludent erklärt werden. Der Wille des Erklärenden, die Fortsetzung des Vertrages abzulehnen muss hinreichend deutlich zutage treten (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 545 Rn. 19, beck-online). Die Beklagte wurde zudem in der Kündigung ausdrücklich zur Herausgabe der Schlüssel nach Ablauf des 31.03.2024 aufgefordert sowie zur Beseitigung aller Schäden (Anlage K 2). Hierin ist der eindeutige Widerspruch an einer weiteren Nutzung des Tiefgaragenstellplatzes erkennbar. In dem Verlangen nach Räumung der Mietsache liegt gleichfalls in der Regel ein Widerspruch gegen die Vertragsfortsetzung (vgl. BGH, NZM 2018, 333; BGH, NZM 2006, 699).
Der erklärte Widerspruch im Schriftsatz vom 10.04.2024 bzw. Schreiben vom 07.05.2024 wäre auch rechtzeitig. Die Frist beginnt für den Vermieter mit Ablauf des Tages, an dem er von der Gebrauchsfortsetzung Kenntnis erlangt. Maßgeblich ist positive Kenntnis. Fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus. Den Vermieter trifft auch keine Erkundungspflicht. Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich weiß, dass der Mieter die Mietsache weiterhin in Besitz hat. Die Kenntnis muss sich auf die Gebrauchsfortsetzung beziehen. Nach dem eigenen Sachvortrag der Beklagten hatte die Klägerin von der Fortsetzung des Gebrauchs keine frühere positive Kenntnis.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO. Soweit die Klägerin die Feststellungsklage zurückgenommen hat, hat sie insoweit die Kosten zu tragen. Ein Fall des § 92 Abs. 2 ZPO liegt aufgrund des Gebührensprungs nicht vor.
III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 11, 711 ZPO.
IV. Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus §§ 3, 41 Abs. 1 GKG. Der Streitwert für den ursprünglichen Feststellungsantrag beträgt 80,00 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 535 ff. BGB
§ 545 BGB
§ 242 BGB
§ 315 BGB
§ 546 Abs. 1, 578 Abs. 2, 580a BGB
§ 2 Abs. 2 MV
§ 545 S. 1 BGB
§ 545 S. 2 Nr. 2 BGB
§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO
§ 92 Abs. 2 ZPO
§ 708 Nr. 7, 11, 711 ZPO
§ 13 der Stellplatzordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 2012, 224
NZM 2012, 585
NZM 2010, 121
NZM 2018, 333
NZM 2006, 699
18a C 115/24
16 S 38/24
VIII ZR 94/20
VIII ZR 95/20
VIII ZR 374/13
VIII ZR 254/13
VIII ZR 422/12
65 S 46/13