Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-01-12, Aktenzeichen 4 K 5370/04
ECLI: ECLI:DE:VGK:2007:0112.4K5370.04.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger mit Ausnahme der Kosten des Beigela- denen, welche dieser selbst trägt. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks T. . 00 in I. -I1. (Ge- markung I1. , Flur 0, Flurstück 0000). Das Grundstück ist mit einem Fachwerk- haus bebaut, das vermietet ist. Mit Bescheid vom 12. November 2002 trug der Be- klagte das Grundstück in die Denkmalliste ein und führte zur Denkmaleigenschaft aus:
„Das zweigeschossige, giebelständig zur Straße liegende Fachwerkhaus entstand um die Mitte des 19. Jahrhunderts. Der Straßengiebel ist zweiachsig, eine Traufseite fensterlos, die zweite nur im hinteren Bereich durchfenstert, jedoch mit Eingang. Zum Garten gewandt ein rechtwinklig anschließender rui- nöser Anbau. Die Fenster sind rechteckig, sie haben Blockzargen und teilwei- se hölzerne Schlagläden. Das Fachwerk ist ausgeziegelt. Das Haus liegt im alten Ortskern von I1. in der Nähe der katholischen Pfarrkirche St. T1. . Die Umgebung weist teilweise Überformungen der jüngsten Ver- gangenheit auf, jedoch auch gleichzeitig Strukturen (Parzellierung, Kubaturen oder Nachbargebäude, die die historische Ortsstruktur anschaulich werden lassen und zu dem o.g. Gebäude als unverzichtbarer Teil gehört. Das Fach- werkhaus wurde nur geringfügig verändert, so dass in ihm die Wohn- und Le- bensumstände einfacher Bevölkerungskreise in der Mitte des 19. Jahrhun- derts anschaulich werden."
Der Kläger legte gegen die Unterschutzstellungsverfügung Widerspruch ein, der mit Widerspruchsbescheid des Landrates des Rhein-Erft-Kreises vom 22. Mai 2003 zurückgewiesen wurde. Die anschließend erhobene Klage vor dem Verwaltungsge- richt Köln (4 K 3870/03) nahm der Kläger im Ortstermin am 6. Juli 2005 zurück.
Mit Schreiben vom 4. Juli 2003 beantragte der Kläger die Übernahme aller not- wendigen - auch künftig anstehenden - Sanierungs- und Unterhaltungskosten bis zur Zumutbarkeitsgrenze. Weiter forderte er die Übernahme der Bewirtschaftungskosten für den Fall, dass das Gebäude nach den notwendigen Sanierungsmaßnahmen nicht mehr vermietet werden könne. Er legte hierzu eine „Gutachterliche Stellungnahme mit Kostenermittlung" des Architekten B. vor, nach der sich die notwendigen In- standsetzungskosten auf ca. 104.000,- EUR beliefen. Einschließlich der in diesem Gutachten noch nicht berücksichtigten Kosten für Wärmeisolierung sowie für erst während des Umbaus erkennbar werdende Mehrarbeiten ging der Kläger insgesamt von Sanierungskosten in Höhe von ca. 125.000,- EUR aus. Es handele sich hierbei um unverzichtbare Sicherungsmaßnahmen, um dem weiteren Verfall des Hauses vorzubeugen. Allein die überschlägig ermittelten Bewirtschaftungskosten zehrten die erzielten Mieteinnahmen völlig auf, so dass jegliche Investitionsmaßnahmen unzu- mutbar seien. Im Übrigen werde eine Vermietung auch nach Sanierung problema- tisch sein und es werde auf keinen Fall eine Kostenmiete erzielt werden können. Der Beklagte lehnte eine Kostenübernahme mit Bescheid vom 16. Juli 2003 ab, da er keine pauschale Zusage über den genannten Betrag von 125.000,- EUR und für alle zukünftig erforderlich werdenden Investitionen machen könne. Er wies ferner auf die Förderrichtlinien Denkmalpflege hin, wonach Zuschüsse zur Förderung kleinerer Denkmalpflegemaßnahmen unter Einschluss der Landesmittel im Einzelfall den Be- trag von 10.000,- EUR nicht überschreiten sollten.
Mit Schreiben vom 24. Juli 2003 beantragte der Kläger daraufhin eine Erlaubnis zum Abriss des Hauses. Da sein Antrag auf Übernahme der Sanierungskosten abgelehnt worden sei und der jetzige Mieter zum 31. Dezember 2003 ausziehe, stelle nur der Abbruch des Hauses eine wirtschaftlich sinnvolle Alternative dar.
Dieser Antrag wurde vom Beklagten mit Bescheid vom 6. August 2003 abgelehnt, da der Zustand des Hauses - auch wenn Restaurierungsmaßnahmen erforderlich seien - einen Abriss nicht rechtfertige.
Hiergegen legte der Kläger am 8. September 2003 Widerspruch ein, da der Beklagte seine privaten Interessen an der Privatnützigkeit des Grundstücks nicht gegen die öffentlichen Interessen an der Erhaltung des Denkmals abgewogen habe. Der Beklagte habe den Grad der Bedeutung des Denkmals nicht definiert. Ferner verstoße die Nichtberücksichtigung der Sanierungskosten gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Das Haus verfüge lediglich über eine anrechenbare Wohnfläche von 42 m2. Auch nach einer umfassenden Sanierung könne laut Mietspiegel nur ein Mietpreis von 5,50 EUR pro qm erzielt werden, also eine Kaltmiete von 230 EUR. Angesichts der bereits jetzt erzielten Kaltmiete von 138,- EUR würden sich die Mehreinnahmen nach Sanierung monatlich auf ca. 100 EUR belaufen. Weder die Sanierungsbedürftigkeit noch die Höhe der angesetzten Sanierungskosten seien vom Beklagten oder vom Beigeladenen jemals bestritten worden. Es sei daher offensichtlich, dass die Investitionskosten aus den erzielbaren Mieten nicht gezahlt werden könnten. In einem Schreiben vom 24. Februar 2004 ging der Kläger nur noch von einer erzielbaren Kaltmiete in Höhe von 4,41 EUR aus, also von einer jährlich zu erzielenden Kaltmiete in Höhe von 2.212,64 EUR. Angesichts jährlicher Ge- samtausgaben in Höhe von 12.046,- EUR verbleibe damit ein jährliches Defizit von 9.834 EUR. Der Kläger legte ferner ein Gutachten des Dipl.-Ing. S. H. vor, der die Kosten für eine Sanierung des Einfamilienhauses auf 220.400,- EUR bezifferte. In dem Gutachten wird weiter ausgeführt, dass eine Sanierung des Wohnhauses gemessen am zukünftigen Ertrag in Höhe von 6.000,- EUR pro Jahr vollkommen unwirtschaftlich sei; das Gebäude sei in der Substanz so geschädigt, dass nur noch ein Abbruch zu empfehlen sei.
Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens wurde von den Beteiligten und dem Mieter am 15. April 2004 ein Ortstermin durchgeführt. Unter dem 11. Mai 2004 gab der Beigeladene eine ergänzende Stellungnahme zum Denkmalwert gemäß § 2 DSchG NRW ab, in der er vorschlug, den Text zur Eintragung in die Denkmalliste hinsichtlich der Beschreibung und des Schutzumfangs zu ergänzen. In der weiteren denkmalpflegerischen Stellungnahme vom 2. Juni 2004 beschrieb der Beigeladene im Einzelnen den Zustand des Gebäudes. Hinsichtlich der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten wurde Folgendes festgestellt: Es bestehe ein teilweiser Reparaturbedarf der Fenster sowie eine Schwächung des Holzfachwerks an klar definierten Stellen; erforderlich sei eine Überarbeitung des Sockelmauerwerks sowie eine nachträgliche Horizontalisolierung unterhalb der Holzschwellen, was mit überschaubarem Aufwand zu bewerkstelligen sei; die geschädigten unteren Fugen seien mit einem geeigneten Fugmörtel zu verschließen. Der notwendige Aufwand zur Sicherung des Gebäudes sei mit angemessener Investition möglich. Mit Schreiben vom 16. Juni 2004 wurde weiter ausgeführt, dass der bauliche Zustand des zur Zeit bewohnten Hauses aus fachlicher Sicht im üblichen Rahmen liege und als sanierungsfähig eingestuft werde. Eine an Neubaumaßstäben ausgerichtete Sanierung könne nicht zugrunde gelegt werden. Notwendige Reparaturen könnten auch in kleineren Schritten erfolgen. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit sei nicht gegeben, zumal das Gebäude gegenwärtig wohnlich angemessen genutzt werde und in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die grundsätzlichen Beihilfemöglichkeiten der Denkmalpflege sowie die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten einbezogen werden müssten.
Mit Widerspruchsbescheid vom 2. Juli 2004 wies der Landrat des Rhein-Erft- Kreises den Widerspruch des Klägers zurück. Die Folgen der Erhaltung des Objektes seien nicht unverhältnismäßig. Unabhängig davon, ob der Zuschussbedarf sich in dem vom Kläger dargestellten Rahmen bewege oder wesentlich geringer ausfalle, sei es dem Kläger möglich, die Übernahme des Objektes durch den Beklagten zu beantragen. Sollte er das Eigentum weiter behalten wollen, könne er nach Abzug der Fördermittel, der steuerlichen Vorteile und unter Berücksichtigung der steigerbaren Miete Zuschüsse seitens des Beklagten erhalten. Ferner sei nach den Stellungnahmen des Beigeladenen die Sanierung des Gebäudes, das momentan vermietet sei, nicht wirtschaftlich unzumutbar.
Der Kläger hat am 21. Juli 2004 Klage erhoben. Er ist der Ansicht, die Unterschutzstellung sei zu unbestimmt. Aus denkmalpflegerischen Gründen sei der Hof als wichtiger Bestandteil des Denkmals gesehen worden, dieser werde aber gerade in dem Verwaltungsakt nicht bezeichnet und sei auch nicht in die Denkmalliste eingetragen worden. Ferner sei das Gebäude kein Denkmal. Die Denkmaleigenschaft sei im vorliegenden Verfahren noch zu prüfen, da hierfür die Bestandskraft der Unterschutzstellung nicht bindend sei. Im Jahre 1985 habe der Beigeladene bei der flächendeckenden Erfassung der denkmalwerten Bausubstanz in der Stadt I. festgestellt, dass es sich bei dem in Rede stehenden Gebäude nicht um ein Denkmal handele. Auch 1987 und 2000 sei festgestellt worden, dass das Haus keine Denkmaleigenschaft besitze. Die Aussagen des späteren Gutachtens zur Begründung der Denkmalqualität seien dagegen dürftig und fragwürdig. Die Aussagen im Eintragungsbescheid zur Denkmalwürdigkeit seien nicht nachvollziehbar, da ein einzelnes Gebäude nicht die historische Ortsstruktur von I1. darstellen könne, und da andererseits unklar sei, für welche Bevölkerungs- kreise das Haus beispielhaft sei. Es sei auch nicht zu erkennen, dass das Gebäude in besonderer Weise ortsprägend sei, da derartige Häuser in I. nicht selten seien. Selbst wenn aber das Haus ein Denkmal darstellen sollte, so komme ihm jedenfalls nur ein sehr geringes Gewicht zu. Entsprechende Häuser seien im Freilichtmuseum Kommern mustergültig aufgebaut, so dass durch einen Abbruch kein Schaden entstehen würde. Eine Verweigerung des Abbruchs sei zudem bereits deswegen rechtswidrig, weil gleichartige Fälle ungleich behandelt würden. Andere alte Häuser in der T2.--------straße seien abgerissen worden; ein sehr ähnliches kleines Haus sei nicht unter Schutz gestellt worden. Die Versagung der Abrissgenehmigung sei für den Eigentümer unzumutbar. Die Kosten der Unterhaltung überstiegen auf Dauer die erzielbaren Erträge. Der Architekt des Klägers habe - ohne Einbau einer Heizung - Unterhaltungskosten in Höhe von 104.500,- EUR ermittelt. Ein vereidigter Sachverständiger für Bauschäden, Herr Dipl.-Ing. H. , sei sogar auf einen Sanierungsaufwand von 220.400,- EUR gekommen. Es komme nicht darauf an, das Haus durch die Behebung der gröbsten Schäden gerade so bewohnbar zu machen, sondern darauf, das Haus heutigen Wohnverhältnissen anzupassen. Nur durch eine gründliche und umfassende Sanierung könne der Bestand des Hauses sichergestellt werden. Derzeit befinde sich das Gebäude jedoch im Wesentlichen noch in einem Zustand aus der Mitte des 19. Jahrhunderts und genüge daher heutigen Wohnverhältnissen auch nicht ansatzweise. Auf den subjektiven Wohnstandard des derzeitigen Mieters komme es nicht an. Es müsse vielmehr zumindest ein neuer Hausanschluss für den Kanal erstellt werden; ferner müssten eine Zentralheizung und neue Fenster mit Wärmeisolierung eingebaut werden. Vom Kläger gestellte Zuschussanträge, denen das Gutachten des Dipl.-Ing. H. über den Umfang des Sanierungsaufwands beigefügt gewesen sei, seien abgelehnt worden. Der Hinweis auf mögliche Steuerer- leichterungen gehe ins Leere, da keine Einkommensteuer anfalle. Überdies seien bisher die erzielbaren Erträge zu hoch angesetzt worden. Die anrechenbare Wohnfläche betrage nur 37 m2; gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz dürfe der Höchstsatz des Mietspiegels von 4,77 EUR lediglich um 20% überschritten werden, so dass maximal eine Kaltmiete von 211,78 EUR im Monat angenommen werden könne. Hieraus könnten weder der jährliche Aufwand noch die Sanierungskosten getragen werden. Bemühungen zum Verkauf des Grundstücks seien bisher nicht unternommen worden; der Kläger dürfe auch nicht auf einen Verkauf verwiesen werden. Er habe das Grundstück nur erworben, um es mit dem Nachbargrundstück zusammen bebauen zu können. Der Wert beider Grundstücke sinke deutlich, wenn das angebliche Denkmal nicht abgerissen werden könne. Er habe aber bei seiner Lebensplanung die Bebauung beider Grundstücke zur Deckung der anfallenden Heimpflegekosten einkalkuliert. Für die durch die Verweigerung der Abrissgenehmigung entstehende Vermögenseinbuße sei er zu entschädigen; der Schaden sei mindestens auf 120.000,- EUR zu beziffern. Eine entsprechende Ausgleichsregelung sei im Bescheid nicht erhalten, was nach der Rechtsprechung des BVerfG ebenfalls rechtswidrig sei.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Beklagten vom 6. August 2003 und des Widerspruchsbescheides des Landrates des Rhein-Erft- Kreises vom 2. Juli 2004 zu verpflichten, die begehrte Abbrucherlaubnis in der T2.--------straße 00 zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung nimmt er auf die Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden Bezug und führt ergänzend aus: Die sich aus der Erhaltung des Objektes ergebenden finanziellen Folgen stünden nicht außer Verhältnis zum Denkmalwert des Objektes. Die Angaben des Klägers zur Höhe der Sanierungskosten würden bestritten. Der Kläger habe unterschiedliche Angaben zum Sanierungsaufwand gemacht. Nach dem Baukatalog 2000 (Altbau) ergäben sich bei der vom Kläger ursprünglich angegebenen Wohnfläche von 42 m2 Sanierungskosten zwischen 52.500 bis 109.200,- EUR, wobei aber davon ausgegangen werde, dass tatsächlich ein Sanierungsaufwand bestehe. Dies sei hier aber nur in einem kleinen Umfang der Fall, da der Mieter bereits umfangreiche Maßnahmen an dem Objekt durchgeführt habe. Bei den vom Kläger angegebenen Sanierungsmaßnahmen handele es sich nicht durchweg um Denkmalschutzmaßnahmen. Der Kläger habe auch keinerlei Versuche unternommen, den Sanierungsaufwand gemeinsam mit den vom Beigeladenen benannten Handwerkern vor Ort zu bestimmen.
Der Beigeladene stellt keinen Antrag.
Die Kammer hat am 6. Juli 2005 vor Ort einen Erörterungstermin durchgeführt, bei dem das streitbefangene Gebäude in Augenschein genommen wurde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Abrissgenehmigung.
Anspruchsgrundlage für die Erteilung einer Abrissgenehmigung ist § 9 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 DSchG NRW. Gemäß § 9 Abs. 1 a DSchG NRW bedarf der Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde, wer Baudenkmäler beseitigen will. Die Erlaubnis ist - für die hier streitigen Fallkonstellationen - gemäß § 9 Abs. 2 a DSchG NRW zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen.
In der Rechtsprechung des OVG NRW wird der Begriff „entgegenstehen" so ausgelegt, dass nicht schon jede noch so geringfügige nachteilige Betroffenheit denkmalrechtlicher Belange einer Erlaubniserteilung entgegensteht. Es ist vielmehr eine - gerichtlich uneingeschränkt kontrollierbare - Abwägung der Belange des Denkmalschutzes vorzunehmen mit den in der Regel privaten Interessen, die für die erlaubnispflichtige Maßnahme streiten. Hierbei erfolgt eine von der Qualität des jeweils zu schützenden Denkmals abhängige Einzelfallprüfung, ob und inwieweit die Schutzziele und -zwecke des Denkmalschutzgesetzes durch die in Rede stehende Maßnahme konkret betroffen sind. Die im Einzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten Interessen zu gewichten.
OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/05 -, veröffentlicht in juris, m.w.N.
§ 9 Abs. 2 a DSchG NRW stößt in der Auslegung, die die Regelung in der dargestellten Rechtsprechung des OVG NRW gefunden hat, nicht auf verfassungsrechtliche Bedenken (dazu I.). Die Voraussetzungen, unter denen eine Abrissgenehmigung zu erteilen ist, sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt (dazu II.).
I. § 9 Abs. 2 a DSchG NRW steht mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang. Die Rechtsprechung des BVerfG zur Verfassungswidrigkeit des § 13 Abs. 1 S. 2 DSchPflG RhPf
BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 ff. = NJW 1999, S. 2877 ff.
ist auf das nordrhein-westfälische Recht nicht übertragbar. § 9 Abs. 2 a DSchG NRW genügt vielmehr den verfassungsrechtlichen Anforderungen.
Es handelt sich zunächst bei § 9 Abs. 2 a DSchG NRW - ebenso wie bei dem denkmalschutzrechtlichen Beseitigungsverbot des § 13 Abs. 1 Satz 2 DSchG RhPf - um eine Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die sich an Art. 14 Abs. 1 GG messen lassen muss und keine Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 GG darstellt.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.
Generell gilt bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, dass der Gesetzgeber die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen muss. Er hat sich dabei an Verfassungsnormen, insbesondere den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 GG, zu halten. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weitergehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie, insbesondere die Privatnützigkeit, darf nicht ausgehöhlt werden. Begrenzungen der Eigentümerbefugnisse sind in diesem Rahmen als Ausfluss der Sozialgebundenheit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen. Überschreitet der Gesetzgeber die dargelegten Grenzen, so ist die gesetzliche Regelung unwirksam, hierauf gestützte Be- schränkungen oder Belastungen sind rechtswidrig und können im Wege des Primär- rechtsschutzes abgewehrt werden. Zu einem Entschädigungsanspruch führen sie von Verfassungs wegen nicht.
BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.
Speziell für denkmalschutzrechtliche Beseitigungsverbote gilt nach der Rechtsprechung des BVerfG, dass solche Normen (selbst wenn sie - wie im Falle des § 13 Abs. 1 S. 2 DSchPflG RhPf - keinerlei Berücksichtigung von Eigentümerbelangen vorsehen) im Regelfall nicht zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Eigentümers führen, da dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals nur durch Inpflichtnahme des Eigentümers des Grund- stücks und Gebäudes Rechnung getragen werden kann. Durch ein Beseitigungsverbot wird die bestehende Nutzung eines Baudenkmals nicht eingeschränkt. Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes und im Hinblick auf die Sozialbindung des Eigentums muss der Eigentümer es grundsätzlich hin- nehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks ver- wehrt wird. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigen- tums.
Anders liegt es aber, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt. Die Versagung einer Beseitigungsgenehmigung ist dann nicht mehr zumutbar. Erfordert das Allgemeinwohl die Erhaltung des Denkmals, so kann dies nur auf dem Wege der Enteignung verlangt werden.
Diesen Anforderungen genügte § 13 Abs. 1 Satz 2 DSchPflG RhPf nicht, da die Norm unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers nicht ausschloss und keinerlei Vorkehrungen zur Vermeidung unzumutbarer Eigentumsbeschränkungen enthielt.
Dieses Ergebnis ist jedoch auf § 9 Abs. 2 DSchG NRW nicht übertragbar. Denn diese Vorschrift sieht nach der Auslegung, die sie durch die Rechtsprechung des OVG NRW gefunden hat, gerade kein striktes Beseitigungsverbot, sondern eine Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzrechts und den privaten Interessen des Eigentümers vor. Unzumutbare Eigentumsbeschränkungen und unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers können im Rahmen dieser Abwägung ausreichend berücksichtigt werden.
So wohl auch Papier, DVBl. 2000, S. 1398/1404.
Auf die Existenz und die Ausgestaltung weiterer Ausgleichsinstrumente, wie sie in § 31 DSchG NRW (Übernahmeanspruch) und § 33 DSchG NRW (Entschädigungsanspruch) vorgesehen sind, kommt es für die Frage der Verfassungsmäßigkeit des § 9 Abs. 2 a DSchG NRW nicht an, da diese Norm bereits aus sich heraus einen ausreichenden Interessenausgleich ermöglicht.
II. Die Voraussetzungen, unter denen nach § 9 Abs. 2 a DSchG NRW ein Anspruch auf Abriss des Gebäudes besteht, liegen nicht vor. Die öffentlichen Interessen an der Erhaltung des Denkmals überwiegen vielmehr die privaten, für einen Abriss der Ge- bäude sprechenden Interessen des Klägers; dem Abriss stehen demnach Gründe des Denkmalschutzes entgegen. Weder ist die Denkmaleigenschaft entfallen oder als ganz geringfügig einzustufen (1.) noch sind private Interessen in einem Ausmaß beeinträchtigt, dass Art. 14 GG einen Abriss des Gebäudes gebieten würde (2.); auch sonstige Gründe dafür, dass die im Rahmen des § 9 Abs. 2 a DSchG NRW anzustellende Interessenabwägung zugunsten des privaten Interesses des Klägers ausgehen müsste, sind nicht ersichtlich (3.).
1. Die Denkmaleigenschaft wurde durch die Unterschutzstellungsverfügung aus dem Jahr 2002 bestandskräftig festgestellt. Die Einwände des Kläger gegen den Denkmalwert des Gebäudes greifen nicht durch.
Der Kläger kann sich zunächst nicht darauf berufen, dass die Unterschutzstellung nicht hinreichend bestimmt sei, weil die an das Gebäude angrenzende Hoffläche erst in der ergänzenden denkmalpflegerischen Stellungnahme vom 11. Mai 2004 als unverzichtbarer Bestandteil des Denkmals erwähnt wird. Denn eine derartige Unbestimmtheit wäre aufgrund der Bestandskraft der Eintragungsverfügung erst dann von Bedeutung, wenn ein schwerer und offensichtlicher Fehler vorläge, der eine Nichtigkeit der Verfügung im Sinne des § 44 Abs. 1 VwVfG NRW nach sich ziehen würde. Von einem derart schwerwiegenden Mangel ist hier jedoch nicht auszugehen. Die Hoffläche wird in der ursprünglichen Unterschutzstellungsverfügung nicht ausdrücklich erwähnt; die Stellungnahme vom 11. Mai 2004 hat dagegen keinen eigenen Regelungsgehalt, sondern schlägt ledig- lich Änderungen bzw. Ergänzungen des Textes zur Denkmaleintragung vor. Wenn vor diesem Hintergrund Zweifel entstehen sollten, ob die Hoffläche bereits in der ersten Unterschutzstellungsverfügung einbezogen sein sollte, so führen diese nicht zur Nichtigkeit der Verfügung, sondern sind ggf. durch Auslegung der Verfügung zu klären.
Der Kläger kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass dem Gebäude kein Denkmalwert zukomme. Inhaltlich wird in der Unterschutzstellungsverfügung zur Begründung des Denkmalwertes ausgeführt, dass das Gebäude als unverzichtbarer Teil zur historischen Ortsstruktur gehöre und aufgrund der nur geringfügigen Veränderungen die Wohn- und Lebensverhältnisse einfacher Bevölkerungskreise in der Mitte des 19. Jahrhunderts veranschauliche. Der dergestalt begründete Denkmalwert steht nach der Klagerücknahme des Klägers im Verfahren 4 K 3870/03 bestandskräftig fest. Auf den nunmehr gestellten Beweisantrag, durch Sachverständigengutachten feststellen zu lassen, dass weder die Bedeutung, der Seltenheitswert noch die Regionalzugehörigkeit die Denkmaleigenschaft rechtfertigten, kommt es daher nicht an.
Dasselbe gilt für den weiteren Beweisantrag zu der Behauptung, das Denkmal sei von geringer Bedeutung. Das Denkmalschutzgesetz kennt keine Abstufung unterschiedlicher Denkmalqualitäten. Die Eintragung als Denkmal setzt vielmehr bereits tatbestandlich voraus, dass die betroffene Sache bedeutend für die Geschichte des Menschen, für Städte und Siedlungen oder für die Entwicklung der Arbeits- und Produktionsprozesse ist und für die Erhaltung und Nutzung künstlerische, wissenschaftliche, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen, § 2 Abs. 1 S. 2 DSchG NRW. Damit ist jedoch nicht gemeint, dass nur museumswürdige Objekte oder klassische Denkmäler Schutz genießen sollen, sondern es werden auch solche Objekte erfasst, die unterhalb dieser Schwelle in besonderer Weise einen geschichtlichen Bezug aufweisen. Nicht zu verlangen ist, dass sich die Sache in Bezug auf die für eine Denkmaleigenschaft maßgebenden Kriterien als einzigartig oder hervorragend erweist und sich daher die Bedeutung auch jedem durchschnittlichen Betrachter unmittelbar aufdrängt. Das Tatbestands- merkmal „bedeutend" hat in diesem Sinne vor allem die Funktion, aus dem Bereich des Denkmalschutzes solche Gegenstände auszuschließen, die zwar einen historischen oder städtebaulichen Bezug haben, jedoch deshalb nicht von Bedeutung sind, weil es sich um Massenprodukte handelt oder weil die Sache wegen zu weit greifender Veränderungen keinen geschichtlichen Aussagewert mehr hat.
OVG NRW, Urteil vom 12. September 2005 - 10 A 1541/05 -.
Da die Denkmaleigenschaft und damit inzident auch die Bedeutung des Gebäudes i.S.d. § 2 Abs. 1 S. 2 DSchG bestandskräftig feststeht, kommt es auf die vom Kläger unter Beweis gestellte Behauptung, das Denkmal sei von geringer Bedeutung, ebenfalls nicht an. Nur vorsorglich ist daher darauf hinzuweisen, dass unabhängig von der Frage der Bestandskraft mit der Begründung zur Unterschutzstellungsverfügung sowie mit der ergänzenden denkmalpflegerischen Stellungnahme des Beigeladenen vom 11. Mai 2004 und dessen ergänzenden Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung ausreichende, nachvollziehbare und schlüssige Begründungen für den Denkmalwert des Gebäudes vorliegen. Zweifel an der Sachkunde des Beigeladenen und an der fachlichen Qualität der von ihm vorgelegten Stellungnahmen bestehen nicht. Die gestellten Beweisanträge wären daher auch deswegen abzulehnen gewesen, weil die Kammer die Denkmaleigenschaft und die Bedeutung des streitgegenständlichen Objekts auf dieser Grundlage aus eigener Sachkunde beurteilen kann.
Vgl. hierzu OVG NRW, Urteil vom 12. September 2005 - 10 A 1541/05.
Anhaltspunkte dafür, dass die Denkmaleigenschaft zwischenzeitlich entfallen ist, bestehen nicht. Die Bauzustandsbeschreibung des Beigeladenen vom 2. Juni 2004, die nach dem Ergebnis des gerichtlichen Ortstermins am 6. Juli 2005 zutrifft, lässt keine Mängel des Gebäudes erkennen, die Zweifel am Fortbestand der Denkmaleigenschaft erwecken könnten.
Auf die vom Kläger angeführten früheren Erfassungen der denkmalwerten Bausubstanz in I. , in deren Rahmen angeblich von einer Unterschutzstellung des hier fraglichen Gebäudes abgesehen worden sei, kommt es unter rechtlichen Gesichtspunkten ebenfalls nicht an. Denn der Beklagte hält - wie sich aus der bestandskräftigen Eintragung in die Denkmalliste ergibt - jedenfalls heute ersichtlich nicht mehr an evtl. früher geäußerten Bedenken gegen die Denkmaleigenschaft fest.
Auf eine Ungleichbehandlung mit anderen Gebäuden in der T2.--------straße kann der Kläger sich ebenfalls nicht berufen. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass die von ihm angeführten ähnlichen Häuser tatsächlich hinsichtlich ihrer Entstehungszeit, ihres Grundrisses und ihrer Baustruktur mit dem streitgegenständlichen Gebäude vergleichbar sind. Im Übrigen würde aber selbst der Umstand, dass tatsächlich vergleichbare Häuser nicht unter Denkmalschutz gestellt worden sind, an der zu Recht erfolgten Denkmaleintragung des vorliegenden Gebäudes nichts ändern; ein Ermessen steht dem Beklagten insoweit nicht zu.
2. Auch die privaten, von Art. 14 GG geschützten Rechte des Klägers werden im vorlie- genden Fall durch die Versagung des Abrisses nicht unzumutbar beeinträchtigt. Nach der bereits dargestellten Rechtsprechung des BVerfG ist ein Beseitigungsverbot und damit auch die konkrete Ablehnung eines Abrissantrags in der Regel gerade nicht unverhältnismäßig; eine verfassungsrechtlich gebotene Grenze hierfür ergibt sich erst, wenn die Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt wird. Dies ist wiederum dann der Fall, wenn auch ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es auch nicht veräußern kann.
Eine derartige, aus dem Verlust der Privatnützigkeit resultierende Unzumutbarkeit ist im vorliegenden Fall derzeit nicht gegeben.
Der Kläger hat zunächst nicht dargelegt, dass er das Denkmal nicht veräußern kann. Von einer fehlenden Veräußerungsmöglichkeit ist nach Auffassung der Kammer nur dann auszugehen, wenn der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte sich über einen angemessenen Zeitraum hinweg ernsthaft um einen Käufer bemüht hat; insbesondere gehört zum Nachweis der Ernsthaftigkeit dieser Bemühungen auch eine Kontaktaufnahme mit dem Beigeladenen, um über die dort vorhandenen Interessentenlisten mit speziell am Erwerb von Denkmälern interessierten potentiellen Käufern in Kontakt zu kommen.
Da der Kläger derartige Bemühungen nicht unternommen hat, sondern einen Verkauf ausdrücklich ablehnt, scheidet schon aus diesem Grund (derzeit) die Annahme einer fehlenden Privatnützigkeit im Sinne der Rechtsprechung des BVerfG aus. Anhaltspunkte dafür, dass derartige Verkaufsbemühungen von vornherein zum Scheitern verurteilt wären, bestehen angesichts des relativ guten Erhaltungszustandes des Fachwerkgebäudes und der ohne Weiteres möglichen Nutzung als Einfamilienhaus nicht. Im Gegenteil kommt nach den Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung möglicherweise sogar der derzeitige Mieter des Hauses als Käufer in Betracht.
Da es bisher an der Darlegung von Verkaufsbemühungen fehlt, kann offen blei- ben, zu welchen Bedingungen ein Verkauf zumutbar wäre, insbesondere ob bzw. welcher Mindestveräußerungserlös einem Verkäufer zuzubilligen ist.
Vgl. hierzu die im Rahmen der Entscheidung des BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O., eingeholte Stellungnahme des BVerwG, wonach eine unzumutbare Belastung des Eigentümers eintreten könne, wenn der Erlös bei einem Verkauf des Grundstücks wegen des auf ihm befindlichen Baudenkmals nicht einmal den Bodenwert erreiche.
Des Weiteren hat der Kläger aber auch nicht hinreichend dargelegt, dass ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von dem Grundstück keinen vernünftigen Gebrauch machen kann. Nach der Rechtsprechung des OVG NRW
Urteil vom 15. August 1997, a.a.O.,
ist es zwar nicht Aufgabe des betroffenen Eigentümers, alle theoretisch nur denkbaren potentiellen Nutzungen auf ihre Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, wenn er sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit des Behaltens und Nutzens des Denkmals berufen will; vielmehr trifft insoweit die Denkmalbehörden eine Mitwirkungslast, bei der sie sich auch der fachlichen Beratung durch die Landschaftsverbände zu bedienen haben. Anders stellt es sich nach Auffassung der Kammer allerdings dar, wenn sich bestimmte Nutzungen geradezu aufdrängen. In diesem Fall muss der Eigentümer bzw. Verfügungsbefugte zunächst darlegen, warum diese sich aufdrängenden Nutzungen nicht vernünftig zu realisieren sind. An einer derartigen Darlegung fehlt es beim Kläger.
Das streitgegenständliche Gebäude ist derzeit vermietet; der Kläger erzielt hieraus jährliche Einnahmen (einschließlich Nebenkosten) in Höhe von mindestens 2.024,- EUR (vgl. Beiakte 2, Bl. 100); die jährlichen Bewirtschaftungskosten bezifferte der Kläger in derselben Aufstellung ursprünglich auf 1.945,- EUR. Ausgehend von diesen Zahlen ist zumindest der laufende Unterhalt für das Gebäude aus den Einnahmen zu bestreiten.
Soweit der Kläger sich darauf beruft, er könne aus diesen Einnahmen die Sanierung des Gebäudes nicht finanzieren, hat er eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit bereits nicht nachvollziehbar dargelegt, da er einerseits einen weit überzogenen Sanierungsaufwand ansetzt und andererseits keine ernsthaften Bemühungen um eine Steigerung der Einnahmen unternommen hat.
Die Angabe des Klägers, der erforderliche Sanierungsaufwand betrage ca. 220.400,- EUR, geht fehl. Der Kläger verkennt, dass eine Kompletterneuerung eines Gebäudes unter Ausbau und Austausch beinahe des gesamten Materials nicht der Zielsetzung des Denkmalschutzes entspricht; im Gegenteil bestünde bei einem derartigen Umgang mit der vorhandenen Bausubstanz die Gefahr, dass das Gebäude seine Originalität und damit seine Denkmaleigenschaft verlieren könnte. Von einer derartigen kompletten Sanierung geht jedoch das vom Kläger vorgelegte Gutachten des Dipl.-Ing. H. aus. U.a. wird dort zur Kostenposition 7 ausgeführt:
„Gefacheausmauerung, außen, aus gebrannten Ziegeln, unverputzt, wie folgt reparieren: - Ziegel vorsichtig ausbauen, reinigen, sortieren, und zur Wiederverwendung seitlich lagern, (...) - Ausmauerung mit vorhandenen Ziegeln und evtl. Ersatz von Ziegeln gleicher Art, in vorgefundener Mörtelqualität herstellen (...)"
Unter Kostenposition 11 sind folgende Arbeiten aufgeführt:
„Fachwerk komplett erneuern, wie folgt: - Entfernen der alten, geschädigten Fachwerkkonstruktion, inkl. Gefache - brauchbare Teile aussortieren, säubern und entnageln - unbrauchbare Teile sichern und entsorgen - Liefern von Kantholz als Bauholz für Fachwerkkonstruktion - Abbinden, Aufstellen und Verlegen des Bauholzes für Fachwerkkonstruktion inkl. aller Anschlüsse, Auswechslungen und erforderlichen Kleineisenteile auf den bestehenden Mauerwerkswänden (...)"
Der Kläger übersieht bei seinem Vorbringen zum erforderlichen Sanie- rungsaufwand, dass nach der Zielrichtung des Denkmalschutzes die Nutzung an das Denkmal und nicht umgekehrt das Denkmal an die Nutzung anzupassen ist. Er geht von einem Sanierungsaufwand aus, der das zur Erhaltung des Denkmals Erforderliche weit überschreitet. Notwendig zum Gebäudeerhalt und zur Sicherstellung der Nutzung sind nach der Stellungnahme des Beigeladenen - an dessen Sachkunde die Kammer auch insofern keine Zweifel hat - vielmehr lediglich begrenzte Maßnahmen wie Reparaturen an den Fenstern, Behebung von klar definierten Schwächungen im Holzfachwerk, Überarbeitung des Sockelmauerwerks, Anbringen einer nachträglichen Horizontalisolierung, Schließung der unteren Fugen. An einer Kostenermittlung für diese konkreten Maßnahmen, z.B. unter Beteiligung der vom Beigeladenen vorgeschlagenen Handwerker, hat der Kläger bisher nicht mitgewirkt, so dass die fehlende Substantiierung der anfallenden und unter Denkmalschutzgesichtspunkten relevanten Reparaturkosten zu seinen Lasten geht.
Vor diesem Hintergrund kommt es auf den in der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisantrag des Klägers, wonach der derzeitige Bestand des Denkmals für seine Erhaltung einen Sanierungsaufwand von 220.000,- EUR erfordere, nicht an. Denn der vom Kläger zugrunde gelegte Sanierungsaufwand im Sinne einer kompletten Erneuerung des Gebäudes - insofern mag ein sechsstelliger Betrag durchaus realistisch sein - entspricht nicht dem hier zugrunde zu legenden Aufwand für die Erhaltung des Gebäudes. Soweit der Beweisantrag dahingehend auszulegen sein sollte, dass die Gebäudeerhaltung selbst einen Aufwand in Höhe von 220.000,- EUR erfordert, wäre er unsubstantiiert, da der genannte Betrag ersichtlich auf dem Gutachten des Dipl.-Ing. H. basiert, der der Kostenermittlung wiederum weit über die bloße Gebäudeerhaltung hinausgehende Maßnahmen zugrunde gelegt hat.
Es kommt hinzu, dass der Kläger bisher auch keinerlei Bemühungen unternommen hat, höhere Einnahmen aus der Vermietung des Gebäudes zu erzielen oder Fördermittel zu beantragen. Er ist zunächst nicht auf das im Ortstermin am 6. Juli 2005 protokollierte Angebot des Mieters eingegangen, die Nebenkosten vollständig zu übernehmen und einer angemessenen Mieterhöhung zuzustimmen. Für die Ablehnung dieses Angebots kann er sich entgegen seiner Auffassung nicht auf § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes berufen, da keine Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen im Sinne des § 5 Abs. 2 S. 1 dieser Vorschrift vorliegt, und im übrigen durch das Entgelt auch laufende Aufwendungen des Vermieters i.S.d. § 5 Abs. 2 S. 2 gedeckt würden. Des Weiteren hat der Kläger sich bisher auch nicht ernsthaft um Fördermittel für einzelne Reparaturmaßnahmen bemüht. Die bisher von ihm gestellten Förderanträge bezogen sich auf den gesamten von ihm geltend gemachten Sanierungsaufwand in Höhe von 220.000,- EUR oder sogar auf die Übernahme aller notwendigen und künftig anfallenden Sanierungs- und Unterhaltungskosten. Nach dem oben Ausgeführten steht fest, dass der Beklagte oder sonstige staatliche Stellen, die Fördermittel gewähren, diesen Aufwand nicht übernehmen müssen. Anträge auf Gewährung von Fördermitteln für konkrete Reparaturmaßnahmen - wie sie der Beigeladene aufgelistet hat - hat der Kläger dagegen trotz entsprechender Anregungen des Beklagten nicht gestellt.
Das vom Kläger geltend gemachte Interesse, das Grundstück unter Beseitigung der Belastungen durch den Denkmalschutz einer möglichst lukrativen wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen, wird dagegen von vornherein von Art. 14 GG nicht geschützt. Grundrechtlich gewährleistet ist lediglich die Eigentumsposition als solche, nicht aber auch die einträglichste Nutzung des Eigentums.
Vor dem Hintergrund fehlender Verkaufsbemühungen und des widersprüchlichen Verhaltens des Klägers im Hinblick auf die Finanzierung anstehender Reparaturen ist die Schwelle der verfassungsrechtlichen Unzumutbarkeit im Sinne der Recht- sprechung des BVerfG im vorliegenden Fall nicht erreicht. Die Kammer verkennt hierbei nicht, dass sich möglicherweise - bei ergebnislos bleibenden Bemühungen des Klägers um einen Käufer oder einem erheblich ansteigenden jährlichen Unterhaltungsaufwand - die Situation in der Zukunft anders darstellen kann.
3. Aufgrund der in § 9 Abs. 2 a DSchG NRW vorgesehenen Abwägungsentscheidung ermöglicht es das nordrhein-westfälische Recht, über die vom BVerfG gezogene (enge) verfassungsrechtliche Unzumutbarkeitsschwelle hinaus weitere Belange des Eigentümers in die Abwägung miteinzubeziehen. Sonstige private, für einen Abriss streitende Belange überwiegen im vorliegenden Fall aber ebenfalls nicht die öffentlichen Interessen am Fortbestand des Denkmals. Insofern war bereits in der früheren Rechtsprechung des OVG NRW anerkannt, dass eine Maßnahme, die den im konkreten Fall relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objektes wesentlich mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in Ausnahmefällen aus zwingenden Gründen zugelassen werden kann.
OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997, a.a.O.
Derartige zwingende Gründe, die zwar nicht die Privatnützigkeit aufheben, aber aus sonstigen Gründen zu einer Unzumutbarkeit oder zumindest einer besonderen Härte für die Betroffenen führen könnten, sind im vorliegenden Fall jedoch ebenfalls nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen nicht für erstattungsfähig zu erklären, da dieser keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat.
Die Berufung wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache zugelassen, §§ 124a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO
§§ 124a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 31 DSchG
§ 33 DSchG
§ 9 Abs. 1
i.V.m. Abs. 2 DSchG
§ 9 Abs. 1 a DSchG
§ 9 Abs. 2 a DSchG
§ 13 Abs. 1 S. 2
DSchPflG
§ 13 Abs. 1 Satz 2 DSchG
§ 13 Abs. 1 S. 2 DSchPflG
§ 13 Abs. 1 Satz 2 DSchPflG
§ 9 Abs. 2 DSchG
§ 2 Abs. 1 S. 2 DSchG
§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14
Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 3
GG
Art. 3 GG
Art. 14 Abs. 2 GG
Art. 14 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 100, 226
4 K 3870/03
7 A 133/05
1 BvL 7/91
10 A 1541/05
10 A
1541/05