Amtsgericht Tiergarten (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-10, Aktenzeichen 5 C 660/09
ECLI: ECLI:DE:AGBETG:2010:0210.5C660.09.0A

Tenor:
1. Die Beklagten werden verurteilt, einer monatlichen Erhöhung der Nettokaltmiete von derzeit 662,48 € um 22,59 € auf 685,07 € ab dem 01.10.2009 für die von ihnen innegehaltene Wohnung in der …, …, Vorderhaus 3. OG rechts, zuzustimmen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter, die Klägerin ist Vermieterin der aus dem Tenor ersichtlichen Wohnung. Auf den Mietvertrag vom 15. Juni 1998 (Bl. 5 bis 8R d. A.) wird Bezug genommen. Jedenfalls seit dem 1. Oktober 2006 betrug die monatliche Nettokaltmiete für die 125,47 qm große Wohnung in dem bis 1918 errichteten Haus mit Sammelheizung, Bad und innenliegendem WC 662,48 Euro. Die Wohnung verfügt über ein zweites WC. Wohnwertmindernde Merkmale sind nicht vorhanden.
Mit Schreiben vom 30. Juli 2009, auf welches (Bl. 4 d. A.) Bezug genommen wird, verlangte die Klägerin von den Beklagten erfolglos die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete in Höhe des aus dem Tenor ersichtlichen Umfangs.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer monatlichen Erhöhung der Nettokaltmiete von derzeit 662,48 € um 22,59 € auf 685,07 € ab dem 01.10.2009 für die von ihnen innegehaltene Wohnung in der …, …, Vorderhaus 3. OG rechts zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Klage ist am 3. Dezember 2009 bei Gericht eingegangen.

Entscheidungsgründe:
Die – insbesondere gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB – zulässige Klage ist begründet.
Denn die Klägerin kann von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang gemäß § 558 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag verlangen.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Juli 2009 entspricht den Anforderungen des § 558a BGB. Die Grenzen der §§ 558 Abs. 1 und 3 BGB sind ebenfalls eingehalten.
Schließlich übersteigt die begehrte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558 Abs. 1, 558c f. BGB) nicht:
Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld L2 (Spanne von 4,24 Euro bis 6,57 Euro bei einem Mittelwert von 5,18 Euro je qm nettokalt) des Berliner Mietspiegels einzuordnen. Zudem ist das Sondermerkmal “zweites WC in der Wohnung” gegeben.
Selbst wenn das zweite WC, wie die Beklagten - insofern unerheblich - vortragen, lediglich eine Grundfläche von ca. 1 bis 1,5 qm aufweisen, über keine Waschgelegenheit verfügen und nicht verfliest sein sollte, ändert dies nichts am Vorliegen des vorgenannten Sondermerkmals. Denn der Berliner Mietspiegel 2009 verlangt insoweit nicht das Vorhandensein eines zweiten Bades. Entscheidend ist vielmehr, dass ein separater Raum mit einer Toilette mit Wasserspülung innerhalb der Wohnung verfügbar ist. Dass dieser Raum einer besonderen Ausstattung – wie einer Verfliesung – bedürfte, ist dem Mietspiegel ebenfalls nicht zu entnehmen. Zwar mag es sich vorliegend um einen relativ kleinen und einfach ausgestatteten Raum handeln. Gleichwohl kann dieser als zweite Toilette innerhalb der relativ großen Wohnung der Beklagten genutzt werden, was als wohnwerterhöhender Faktor zu berücksichtigen ist. Hieran vermag auch die fehlende Waschgelegenheit jedenfalls angesichts der Möglichkeit, Hygienetücher oder entsprechende Desinfektionsspender zu platzieren, nichts zu ändern.
Dementsprechend beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete pro Monat jedenfalls 5,18 Euro zzgl. 0,28 Euro nettokalt je qm und damit 685,07 Euro nettokalt monatlich.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558 BGB
§ 558a BGB
§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 558 Abs. 1 und 3 BGB
§ 558 Abs. 1, 558c f. BGB