Verwaltungsgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2025-11-17, Aktenzeichen 8 K 148/24
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:1117.8K148.24.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds, begehrt die Gewährung von Aufwendungszuschüssen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen für 31 in ihrem Eigentum stehende, öffentlich geförderte Wohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 2.478,08 m2 in der G... in Berlin Y... für den Zeitraum1. April 2018 bis 31. Dezember 2030.
Nach Erhalt der Erstförderung des Objekts im Rahmen der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 beantragte die Klägerin im September 2000 eine Anschlussförderung nach den Richtlinien über die Anschlussförderung 1996 (ABl. 1998 S. 926; im Folgenden: AföRL). Sowohl die Erstförderung als auch die Anschlussförderung wurden jeweils zu einem Drittel als Aufwendungsdarlehen und zu zwei Dritteln als Aufwendungszuschuss gewährt. Im Rahmen der Antragstellung für die Anschlussförderung gab die Klägerin gegenüber der Investitionsbank Berlin (im Folgenden: IBB) eine Verpflichtungserklärung ab, in welcher sie sich unter anderem dazu verpflichtete, ggf. weitere Zuschüsse entgegenzunehmen und nach Ablauf der Anschlussförderung die Verpflichtungsmiete jährlich um 0,25 DM – entspricht 0,1278 Euro – je m2 Wohnfläche monatlich zu erhöhen.
Mit Bewilligungsbescheid vom 20. März 2001 gewährte die IBB der Klägerin Aufwendungshilfen, die mit Bescheid vom 17. August 2001 um die Kosten der dinglichen Sicherung erhöht wurden, in Höhe von insgesamt 4... DM. Die Auszahlung dieser Aufwendungshilfen endete planmäßig Ende Januar 2016. Die Bedienung der Anschlussförderung durch die Klägerin sollte planmäßig im Jahr 2031 enden.
Im Januar 2017 teilte die IBB Fördernehmern mit, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (im Folgenden: Senatsverwaltung) sie beauftragt habe, Maßnahmen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im Jahr 2017 umzusetzen (sog. Mietenkonzept 2017). Diese Maßnahmen seien bis zum 31. März 2018 befristet und beträfen Fördersegmente der Objekte der Wohnungsbauprogramme 1972 bis 1986, die sich noch in der planmäßigen Auszahlungsphase der Anschlussförderung befänden, die sich nach Ablauf des Anschlussförderungszeitraumes aufgrund noch vorhandener Fremdmittel in einer Unterdeckung befänden (auf Grundlage der preisrechtlich zulässigen Verpflichtungsmiete), die sich in der planmäßigen Rückzahlungsphase der Aufwendungsdarlehen befänden oder bei denen Aufwendungsdarlehen vor dem Jahr 2011 zum Barwert abgelöst wurden. Für Objekte in der Bedienung der Aufwendungsdarlehen biete sie eine entsprechende Begrenzung von Zins oder Tilgung zum Ausgleich und für die übrigen förderfähigen Objekte ergänzende Aufwendungszuschüsse an.
Die Klägerin beantragte im Februar 2017 die Gewährung dieser Zuschüsse für den Zeitraum vom 1. April 2017 bis zum 31. März 2018. Die IBB setzte daraufhin für diesen Zeitraum die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes aus.
Anfang 2018 beauftragte die Senatsverwaltung die IBB erneut mit Maßnahmen zur Verhinderung förderungsbedingter Mieterhöhungen (sog. Mietenkonzept 2018). Danach erhielten Objekte, für die der Beklagte Verträge über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen abgeschlossen hatte, Objekte in der Ruhephase, in denen keine Überschüsse zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen realisiert wurden und Objekte, die mit IBB-Baudarlehen gefördert wurden, eine Förderung mittels ergänzender Aufwendungszuschüsse. Bei Objekten, in denen die Eigentümer die Aufwendungsdarlehen planmäßig bedienten, verzichtete der Beklagte auf eine weitere Erhöhung des Kapitaldienstes. Objekte, die keine Anschlussförderung (Förderjahre 1987-1997) erhalten haben sowie Objekte mit Anschlussförderung, die sich in der Nachwirkungsfrist befanden, waren nicht von diesen Maßnahmen betroffen.
Die IBB wies die Klägerin mit Schreiben vom 17. Mai 2018 darauf hin, dass nach ihren Berechnungen ab dem 1. Juli 2016 erstmals ein Überschuss zur Bedienung der Anschlussförderung zur Verfügung stehe und dass die Klägerin jeweils zum 1. April eines jeden Jahres, beginnend ab dem 1. April 2019, zu einer Erhöhung der bis dahin verlangten Durchschnittsmiete um 0,1278 €/m2 Wohnfläche jährlich gemäß Ziff. 3.1 Abs. 4 lit. g) AföRL berechtigt sowie verpflichtet sei. Im Übrigen kündigte die IBB an, auch für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis zum 31. März 2019 die Erhöhung des Kapitaldienstes auszusetzen.
Am 29. Juni 2018 zahlte die Klägerin das Aufwendungsdarlehen der Anschlussförderung vollständig zurück. Mit Bescheid des Bezirksamtes Y...von Berlin vom 7. August 2018 bestätigte der Beklagte der Klägerin den Eintritt des Endes der Eigenschaft "öffentlich gefördert" gemäß § 11a Abs. 1 des Wohnraumgesetzes (WoG Bln) mit Ablauf des 31. Dezember 2030.
Im Oktober 2018 beantragte die Klägerin zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis zum 31. März 2019 erneut die Gewährung von Aufwendungszuschüssen. Diesen Antrag lehnte die IBB mit am 29. Oktober 2018 zugestelltem Bescheid vom 25. Oktober 2018 ab, setzte für diesen Zeitraum jedoch wie angekündigt die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes für das klägerische Objekt aus. Ihre Ablehnung begründete die IBB damit, dass eine über den Verzicht der Erhöhung des Kapitaldienstes hinausgehende Förderung nach dem Mietenkonzept 2018 nicht vorgesehen sei. Zudem wies sie darauf hin, dass das Aufwendungsdarlehen inzwischen vollständig zurückgezahlt worden sei und im Fall einer vorzeitigen Ablösung kein höherer Kapitaldienst als jener Kreditdienst, welcher im Zeitpunkt der Ablösung gegolten habe, für das Aufwendungsdarlehen der Anschlussförderung in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden dürfe. Regelmäßige jährliche Steigerungen der preisrechtlich zulässigen Miete, die bisher durch einen ansteigenden Kapitaldienst des Aufwendungsdarlehens begründet gewesen wären, seien im Nachbindungszeitraum nach § 11a WoG Bln künftig nicht mehr möglich.
Gegen diesen Bescheid hat die Klägerin am 29. November 2018 Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgt.
Die Klägerin meint, sie habe einen Anspruch auf die beantragten Aufwendungszuschüsse. Dieser folge jedenfalls aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz in Verbindung mit den Grundsätzen über die Selbstbindung der Verwaltung. Allein die Tatsache, dass sie das Aufwendungsdarlehen freiwillig vorzeitig zurückgezahlt habe, könne nicht zu einer Versagung der Zuschüsse führen. Ihr Objekt sei förderfähig im Sinne des Mietenkonzepts 2018, denn die Bedienung der Aufwendungsdarlehen sei planmäßig erst im Jahr 2031 vorgesehen gewesen. Durch die vorzeitige Rückzahlung habe sie im Ergebnis keine Tilgungsleistungen erspart, sondern diese vielmehr vorzeitig erbracht. Auch dauere die Eigenschaft "öffentlich gefördert" und die hieraus entstehende Bindung noch bis zum Ablauf des Jahres 2030 an. Bis zu diesem Zeitpunkt sei sie weiterhin zu einer jährlichen Erhöhung der monatlichen Miete um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche verpflichtet sowie berechtigt. Weder der Verpflichtungserklärung noch den Bewilligungsbescheiden oder der AföRL lasse sich entnehmen, dass diese Verpflichtung zur Erhöhung der Miete aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung ende. Zudem habe die landesgesetzliche Regelung aus § 11a WoG Bln den § 16 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) vollständig ersetzt, sodass im Fall einer vorzeitigen Rückzahlung der Kapitaldienst nicht gemäß § 18 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) einfriere, stattdessen sei § 18 Abs. 3 II. BV anwendbar. Andernfalls läge eine Ungleichbehandlung gegenüber den Fällen der barwertigen Rückzahlung vor, denn auch in diesen könne keine Zinssteigerung mehr eintreten.
Der Beklagte hat die Maßnahmen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im öffentlich geförderten Wohnraum auch in den Folgejahren fortgeführt (vgl. Mietenkonzepte 2019, 2020/2021, 2022 sowie 2023).
Im Rahmen des Mietenkonzepts 2019 hat die Senatsverwaltung die IBB im Februar 2019 erneut angewiesen, den Förderungsnehmern der begünstigten Fördersegmente (diese entsprechen denen im Mietenkonzept 2018) mitzuteilen, dass auf förderungsbedingte Mieterhöhungen zum 1. April 2019 verzichtet werde und im Gegenzug weitere Aufwendungszuschüsse für den Zeitraum vom 1. April 2019 bis zum 31. März 2020 gewährt werden würden. Objekte, die keine Anschlussförderung erhalten haben sowie Objekte in der Nachwirkungsfrist hat die Senatsverwaltung von diesen Maßnahmen mit dem Hinweis, dass hier keine förderungsbedingte Degression zulässig sei, ausgenommen.
Den Antrag der Klägerin auf ergänzende Zuschüsse nach dem Mietenkonzept 2019 hat die IBB mit Bescheid vom 4. April 2019 abgelehnt. Zur Begründung hat sie erneut darauf abgestellt, dass bereits nach dem Wortlaut des Mietenkonzepts Objekte, die vorzeitig vollständig abgelöst wurden, nicht erfasst seien. Die Klägerin hat ihre Klage am 2. Mai 2019 auf diesen Bescheid erweitert.
Ferner hat die Klägerin die Klage am 6. August 2020 unter Einbeziehung des Ablehnungsbescheides der IBB vom 16. Juli 2020 für den Förderungszeitraum vom 1. April 2020 bis 31. März 2022, am 14. April 2022 unter Einbeziehung des Ablehnungsbescheides der IBB vom 24. März 2022 für den Förderungszeitraum 1. April 2022 bis 31. März 2023 sowie am 9. Mai 2023 unter Einbeziehung des Ablehnungsbescheides der IBB vom 5. April 2023 für den Förderungszeitraum 1. April 2022 bis 31. Dezember 2030 erweitert. In ihren Ablehnungsbescheiden hat die IBB stets auf eine fehlende Anwendbarkeit der jeweiligen Mietenkonzepte auf das klägerische Objekt abgestellt.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide des durch die Investitionsbank vertretenen Bewilligungsausschusses vom 25. Oktober 2018, 4. April 2019, 16. Juli 2020, 24. März 2022 und 5. April 2023 zu verpflichten, der Klägerin für die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus geförderten Wohnungen auf dem Grundstück G... in Berlin Aufwendungszuschüsse in Höhe von 0,1252 Euro/m2 Wohnfläche monatlich zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im Zeitraum vom 1. April 2018 bis 31. Dezember 2030 zu gewähren.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hält an der Versagung von weiteren Aufwendungszuschüssen fest und nimmt hierzu Bezug auf die Begründungen der jeweiligen Ablehnungsbescheide. Ergänzend trägt er vor, Mieterhöhungen in der Nachwirkungsfrist seien wegen eines Verstoßes gegen das Kostenmietprinzip gemäß § 8 WoBindG unzulässig, da diesen keine steigende Aufwendungen gegenüberstünden. Eine Ungleichbehandlung gegenüber Objekten mit barwertiger Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens sei entgegen der Auffassung der Klägerin nicht gegeben. Sofern der Beklagte bis zum Jahr 2011 mit Fördernehmern barwertige Rückzahlungen vereinbart habe, sei diesen Fördernehmern eine Mietsteigerung auch nach erfolgter Rückzahlung vertraglich erlaubt gewesen. Es habe dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers entsprochen, abweichende Mietenregelungen zu vereinbaren. Im Übrigen seien etwaige Mietsteigerungen bei Objekten mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen nicht förderungsbedingt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie auf den Inhalt der bei der IBB geführten Förderakte und sonstigen Verwaltungsvorgänge, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, verwiesen.

Entscheidungsgründe:
A. Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Erweiterungen der Klage vom 2. Mai 2019, 6. August 2020, 14. April 2022 sowie 9. Mai 2023, mit denen die Klägerin über das ursprüngliche Klagebegehren hinaus Aufwendungszuschüsse auch für die Förderungszeiträume vom 1. April 2019 bis zum 31. Dezember 2030 begehrt, sind zulässig.
Gemäß § 91 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) ist eine Änderung der Klage zulässig, wenn die übrigen Beteiligten einwilligen oder das Gericht die Änderung für sachdienlich hält. Die Einwilligung des Beklagten in die Änderung der Klage ist gemäß § 91 Abs. 2 VwGO anzunehmen, wenn er sich, ohne ihr zu widersprechen, in einem Schriftsatz oder in einer mündlichen Verhandlung auf die geänderte Klage eingelassen hat.
Die Klageerweiterungen sind Klageänderungen. Der Beklagte hat in die Klageerweiterungen eingewilligt, indem er sich, ohne ihnen zu widersprechen, in seiner Klageerwiderung und in der mündlichen Verhandlung auf sie eingelassen hat. Die Klageerweiterungen sind zudem sachdienlich. Sie betreffen die Förderung durch Aufwendungszuschüsse für einen Anschlusszeitraum und es stellen sich vergleichbare Sach- und Rechtsfragen wie für den von der Klageerhebung erfassten Förderungszeitraum.
I. Die Verpflichtungsklage im Sinne des § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO ist zulässig.
Es bedurfte insbesondere keiner Durchführung von Vorverfahren vor Erhebung der Klage. Gemäß § 68 Abs. 1 S. 1 VwGO, der gemäß Abs. 2 für Verpflichtungsklagen entsprechend gilt, wenn der Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts abgelehnt worden ist, sind vor Erhebung der Anfechtungsklage Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit des Verwaltungsakts in einem Vorverfahren nachzuprüfen. Gemäß § 68 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 Alt. 3 VwGO bedarf es einer solchen Nachprüfung nicht, wenn der Verwaltungsakt von einer obersten Landesbehörde erlassen worden ist, außer wenn ein Gesetz die Nachprüfung vorschreibt. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Der Bewilligungsausschuss, in dessen Namen die IBB über die Gewährung von Aufwendungszuschüssen nach den Mietenkonzepten des Landes Berlin entscheidet, ist eine oberste Landesbehörde (BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 1978 – BVerwG VIII C 55.75 –, juris Rn. 17). Dass die IBB vorliegend für den Bewilligungsausschuss handelte, ergibt sich aus dem Beschluss des Bewilligungsausschusses vom 29. November 2017. Mit dem Beschluss hat der Bewilligungsausschuss der IBB die Aufgabe übertragen, namens und im Auftrag des Bewilligungsausschusses Entscheidungen über Anträge auf Gewährung weiterer Zuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen zu treffen. Mit Inkrafttreten der Geschäftsordnung der Ausschüsse zur Wohnungsbauförderung (im Folgenden: GO) zum 1. August 2022 gilt dies nunmehr auch gemäß § 3 Abs. 4 GO i.V.m der Anlage zu § 3 Abs. 4 GO. Danach haben die Ausschüsse die IBB beauftragt, bestimmte Förderentscheidungen eigenverantwortlich im Namen der Ausschüsse zu treffen. Diese Aufgaben sind in einer separaten Anlage aufgeführt. Dort heißt es: "Aufgaben, die die IBB im eigenen Ermessen im Namen der Ausschüsse entscheidet: [u.a.] […] Bewilligung von ergänzenden Zuschüssen im Rahmen von Mietenkonzepten".
II. Die Verpflichtungsklage ist unbegründet. Die Ablehnungen der Gewährung von Aufwendungszuschüssen für die Zeiträume vom 1. April 2018 bis 31. März 2019, vom 1. April 2019 bis 31. März 2020, vom 1. April 2020 bis 31. März 2022, vom 1. April 2022 bis 31. März 2023 sowie vom 1. April 2022 bis 31. Dezember 2030 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten, diese hat keinen Anspruch auf die begehrten Aufwendungszuschüsse, § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO.
Dies gilt sowohl für den abgelehnten Zeitraum bis zur Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens am 29. Juni 2018 als auch für den sich anschließenden streitgegenständlichen Zeitraum.
1. Eine gesetzliche Anspruchsgrundlage für die Gewährung von Aufwendungszuschüssen für das klägerische Objekt existiert nicht.
2. Die Klägerin kann auch keinen vertraglichen Anspruch auf die Gewährung von Aufwendungszuschüssen aus dem Förderverhältnis herleiten. Zwischen den Beteiligten ist nicht vereinbart worden, dass ihr die streitgegenständlichen Aufwendungszuschüsse zu gewähren wären. Insbesondere folgt aus der Verpflichtung zur Annahme von Aufwendungszuschüssen kein Anspruch auf Gewährung solcher als Minus (vgl. hierzu VG Berlin, Urteil vom 11. Juni 2025 – VG 8 K 289/23 –, juris Rn. 50-53).
3. Trotz der Tatsache, dass die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes in der Bedienphase für die Fördernehmer regelmäßig mit Nachteilen verbunden ist und keine der Gewährung von Aufwendungszuschüssen gleichwertige Kompensation für die Untersagung förderungsbedingter Mieterhöhungen darstellt (VG Berlin, Urteile vom 21. Juni 2022 – VG 8 K 228.19 –, juris Rn. 42 und – VG 8 K 138/20 –, juris Rn. 54), hat die Klägerin für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis zum 29. Juni 2018, in der sich ihr Objekt in der Bedienphase befand, keinen Anspruch auf Gewährung von Aufwendungszuschüssen. Aus der Kammerrechtsprechung folgt zwar, dass die einseitige Aussetzung der planmäßigen Kapitaldiensterhöhung rechtswidrig ist (VG Berlin, Urteil vom 21. Juni 2022 – VG 8 K 138/20 –, juris Rn. 54) und die Berechtigung zu förderungsbedingten Mieterhöhungen daher nicht entfallen lässt (VG Berlin, Urteil vom 21. Juni 2022 – VG 8 K 228.19 –, juris Rn. 41). Allein die Darlegung eines Nachteils durch die Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes – regelmäßig wird hierzu vorgebracht, die verzögerte Tilgung der Aufwendungsdarlehen und die unterlassenen Mieterhöhungen würden zu einem geringeren Verkehrswert des Objektes führen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 11. Juni 2025 – VG 8 K 289/23 –, juris Rn. 54) – begründet hingegen keinen Anspruch auf eine Zuwendung. Es bedarf vielmehr stets einer Rechtsgrundlage, deren Rechtsfolge die mit der Klage begehrten Aufwendungszuschüsse sind. Eine solche gesetzliche oder vertragliche Rechtsgrundlage ist – wie bereits dargelegt – nicht ersichtlich.
4. Der Beklagte gewährt die von der Klägerin begehrten Aufwendungszuschüsse auf Grundlage der Mietenkonzepte für den Sozialen Wohnungsbau 2018 bis 2023 (vgl. Senatsverwaltung, Mietenkonzept für den Sozialen Wohnungsbau 2018 – Aussetzung der förderrechtlich zulässigen Mieterhöhungen zum 1.April 2018, 11. Dezember 2017 [Mietenkonzept 2018]; Senatsverwaltung, Mietenkonzept für den Sozialen Wohnungsbau – Aussetzung der förderrechtlich zulässigen Mieterhöhungen zum 1. April 2019, 13. Februar 2019 [Mietenkonzept 2019]; Senatsverwaltung, Mietenkonzept für den Sozialen Wohnungsbau 2020/2021 zum Aussetzen der förderungsbedingten Mieterhöhungen, 15. Januar 2020 [Mietenkonzept 2020/21]; Senatsverwaltung, Mietenkonzepte für den Sozialen Wohnungsbau 2022 – Aussetzung der förderrechtlich zulässigen Mieterhöhungen zum 1. April 2022, 15. Dezember 2021 [Mietenkonzept 2022]; Senatsverwaltung, Mietenkonzepte für den Sozialen Wohnungsbau 2023 – Aussetzung der förderrechtlich zulässigen Mieterhöhungen zum 1. April 2023, 16. Dezember 2022 [Mietenkonzept 2023]) nach Maßgabe der haushaltsrechtlichen Vorschriften (§§ 23, 44 der Landeshaushaltsordnung - LHO -). Ein Rechtsanspruch auf die Aufwendungszuschüsse kann sich daher nur aus einer durch den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes - GG -) und das im Rechtsstaatsprinzip verankerte Gebot des Vertrauensschutzes (Art. 20 GG) begründeten Selbstbindung der Verwaltung ergeben.
Werden die Fördervoraussetzungen in Förderrichtlinien geregelt, so müssen diese den Gleichheitssatz wahren und von der zuständigen Bewilligungsbehörde gleichmäßig ohne Verstoß gegen andere Rechtsvorschriften und gemäß dem Förderzweck angewendet werden, wie dieser in den Förderrichtlinien zum Ausdruck kommt (vgl. BayVGH München, Beschluss vom 14. September 2020 – 6 ZB 20.1652 –, juris Rn. 9). Maßgeblich für die Entstehung einer Selbstbindung ist – insbesondere bei unklarem und daher auslegungsbedürftigem Wortlaut – die tatsächliche Handhabung der Förderrichtlinien in der Verwaltungspraxis. Als ermessenslenkende Verwaltungsvorschriften unterliegen sie keiner eigenständigen richterlichen Auslegung wie Rechtsnormen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. November 2008 – BVerwG 7 B 38.08 –, juris Rn. 9). Ein Anspruch aufgrund der Selbstbindung der Verwaltung besteht, wenn diese eine bestimmte Ermessenspraxis des Inhalts etabliert hat, bestimmte im Ermessen stehende Leistungen zu gewähren (BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 2015 – BVerwG 6 B 12.15 –, juris Rn. 25).
Die Mietenkonzepte 2018 bis 2023 wahren den Gleichheitssatz (dazu unter a.) und der Beklagte hat die gesetzlichen Grenzen eingehalten, die Art. 3 Abs. 1 GG seiner Ermessensausübung bei ihrer Anwendung im Einzelfall setzt (dazu unter b.).
a. Der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebietet dem Förderrichtliniengeber wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Dies gilt sowohl für ungleiche Belastungen als auch für ungleiche Begünstigungen. Unzulässig ist auch ein gleichheitswidriger Ausschluss, bei dem eine Begünstigung dem einen Personenkreis gewährt, dem anderen aber vorenthalten wird. Der Richtliniengeber ist bei der Entscheidung darüber, welche Personen oder Unternehmen durch finanzielle Zuwendungen des Staates gefördert werden sollen, weitgehend frei. Zwar darf der Staat seine Leistungen nicht nach unsachlichen Gesichtspunkten, nicht "willkürlich" verteilen: Zuwendungen müssen sich gemeinwohlbezogen rechtfertigen lassen, sollen sie vor dem Gleichheitssatz Bestand haben. Dabei stehen dem Richtliniengeber aber sachbezogene Gesichtspunkte in sehr weitem Umfang zur Verfügung. Solange die Regelung sich auf eine der Lebenserfahrung nicht geradezu widersprechende Würdigung der jeweiligen Lebensverhältnisse stützt, insbesondere der Kreis der von der Maßnahme Begünstigten sachgerecht abgegrenzt ist, kann sie verfassungsrechtlich nicht beanstandet werden (BVerwG, Urteile vom 14. März 2018 – BVerwG 10 C 1.17 –, juris Rn. 15 ff. und vom 29. November 2018 – BVerwG 5 C 10.17 –, juris Rn. 16 f.; vgl. auch die st. Rspr. des BVerfG zur Vereinbarkeit von Zuwendungen mit dem Gleichheitssatz). Bei einer Differenzierung in Förderrichtlinien nach Sachverhalten ist die Sachgerechtigkeit der Abgrenzung lediglich am Willkürverbot zu messen, wohingegen eine Differenzierung nach Personengruppen einer Verhältnismäßigkeitsprüfung standzuhalten hat (vgl. OVG Bautzen, Beschluss vom 5. Januar 2024 – 6 A 394/20 –, juris Rn. 16).
Diesen Vorgaben entsprechen die Mietenkonzepte 2018 bis 2023. Sie weisen einen Gemeinwohlbezug auf, denn mit ihnen soll die förderungsbedingte Erhöhung der Mieten für mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus geförderte Wohnungen im Förderungszeitraum vermieden werden. Begünstigte Förderobjekte sind Wohnungen mit Verträgen über die barwertige Zahlung von Aufwendungsdarlehen, Wohnungen mit Anschlussförderung in der Ruhephase, Wohnungen mit Anschlussförderung in der Bedienphase und Wohnungen in mit IBB-Baudarlehen geförderten Objekten. Dabei werden zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen in den Fördersegmenten Wohnungen mit Verträgen über die barwertige Zahlung von Aufwendungsdarlehen, Wohnungen mit Anschlussförderung in der Ruhephase und Wohnungen in mit IBB-Baudarlehen geförderten Objekten weitere Aufwendungshilfen gewährt, während im Fördersegment Wohnungen mit Anschlussförderung in der Bedienphase auf die weitere Erhöhung der planmäßigen Bedienung der Aufwendungsdarlehen verzichtet wird.Diese mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus geförderten Wohnungen eint, dass bei ihnen Mieterhöhungen zulässig sind (s. das im Mietenkonzept 2022 in Bezug genommene Mietenkonzept 2019 sowie die darin erwähnte Hauptausschussvorlage Nr. 1542 aus der Sitzung des Hauptausschusses des Abgeordnetenhauses am 13. Februar 2019, abrufbar über die Parlamentsdokumentation des Abgeordnetenhauses). Wohnungen in der Nachwirkungsfrist werden von den Mietenkonzepten dagegen nicht als begünstigt erfasst, weil keine förderrechtlich bedingten Mieterhöhungen erfolgen können (vgl. Hauptausschussvorlage Nr. 1542, a.a.O.).
aa. Unter Berücksichtigung des weiten Gestaltungsspielraums, der dem Beklagten für die Abgrenzung der begünstigten Kreise grundsätzlich zukommt, und der gebotenen größten Zurückhaltung bei der Auferlegung zusätzlicher Leistungsverpflichtungen über den Gleichheitssatz (BVerwG, Urteil vom 29. November 2018 – BVerwG 5 C 10.17 –, juris Rn. 17), erscheint die Differenzierung des Beklagten zwischen Wohnungen mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen, Wohnungen mit Anschlussförderung in der Ruhephase und Wohnungen in mit IBB-Baudarlehen geförderten Objekten einerseits sowie Objekten mit Anschlussförderung in der Bedienphase andererseits als ausreichend sachbezogen und nicht willkürlich. Der Beklagte hat die Unterscheidung im Mietenkonzept 2018 damit begründet, dass den Eigentümern von Objekten in der Bedienphase bei einer Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes kein erhöhter Aufwand entstünde, der unmittelbar zu Mieterhöhungen führen würde (vgl. hierzu VG Berlin, Urteil vom 11. Juni 2025 – VG 8 K 289/23 –, juris Rn. 59). Es ist sowohl der Kammer als auch der Klägerin, wie der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung bestätigte, bekannt, dass der Beklagte seinerzeit davon ausging, Fördernehmern mit dem Verzicht auf die Kapitaldiensterhöhung eine gleichwertige Kompensation für die Untersagung förderungsbedingter Mieterhöhungen zu bieten. Einer einheitlichen Behandlung sämtlicher Fördersegmente habe damals entgegengestanden, dass der Verzicht auf die planmäßige Kapitaldiensterhöhung nur bei Objekten in der Bedienphase möglich gewesen sei. Da in den anderen drei Fördersegmenten noch kein Kapitaldienst geleistet worden sei, konnte auf dessen planmäßige Erhöhung nicht verzichtet werden. Der Gewährung von Aufwendungszuschüssen in allen Fördersegmenten hätten wiederum fiskalpolitische Erwägungen entgegengestanden. So habe man, um die politische Durchsetzbarkeit der Mietenkonzepte insgesamt nicht zu gefährden, Einnahmereduzierungen im Haushaltsausschuss eher für mehrheitsfähig erachtet als weitere (erhöhte) Ausgaben. Diese Überlegung ist für die Kammer weiterhin nachvollziehbar und jedenfalls nicht sachfremd. Auch das Argument eines geringeren Verwaltungsaufwands durch den Verzicht auf die planmäßige Kapitaldiensterhöhung gegenüber der Bewilligung und Auszahlung weiterer Zuschüsse sowie der Überwachung der entsprechenden Zahlungsströme ist plausibel.
Die Kammer verkennt nicht, dass das fiskalische Bemühen, Ausgaben zu sparen, für sich genommen in aller Regel nicht ausreicht, um eine differenzierende Behandlung verschiedener Personengruppen zu rechtfertigen (BVerfG, Urteil vom 8. April 1987 – 1 BvL 8/84, 1 BvL 16/84 –, NJW 1987, 2359, 2363, beck-online m.w.N.). Aber abgesehen davon, dass die Differenzierung hier nicht nach Personengruppen, sondern Fördersegmenten erfolgte und es durchaus mit dem Gleichheitssatz vereinbar sein kann, begrenzte öffentliche Mittel nicht nach dem "Gießkannenprinzip” zu verteilen, sondern gezielt – unter Bevorzugung einzelner und Benachteiligung anderer Gruppen – einzusetzen (ebda.), war der fiskalische Aspekt nicht der alleinige Differenzierungsgrund. Dass es nach der Kammerrechtsprechung für das Fördersegment 'Objekte in der Bedienphase' tatsächlich an einer der Gewährung von Aufwendungszuschüssen gleichwertigen Kompensation für die Untersagung förderungsbedingter Mieterhöhungen fehlte, steht der Annahme eines sachlichen Grundes für die Unterscheidung nicht entgegen. Denn der einseitigen Aussetzung der planmäßigen Kapitaldiensterhöhung stand die Rechtswidrigkeit jedenfalls nicht auf die Stirn geschrieben. Unabhängig davon stellt sich auch die Gewährung von Aufwendungszuschüssen bei gleichzeitiger Untersagung förderungsbedingter Mieterhöhungen möglicherweise im individuellen Fall als nachteilig dar (vgl. VG Berlin, Urteile vom 21. Juni 2022 – VG 8 K 228.19 –, juris Rn. 54 und – VG 8 K 138/20 –, juris Rn. 63). Die Differenzierung knüpft schließlich nicht an Merkmale an, die sich denen nach Art. 3 Abs. 2 oder Abs. 3 GG annähern (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23. Mai 2017 – 2 BvR 883/14 –, juris Rn. 83).
bb. Darüber hinaus fehlt es an einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung des klägerischen Objektes gegenüber Objekten mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen (so im Ergebnis bereits VG Berlin, Urteil vom 29. September 2021 – VG 8 K 160.19 –, bestätigt durch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Mai 2024 – OVG 5 N 80/21 –, BA S. 6). Bei den erstgenannten Objekten sind Mieterhöhungen förderrechtlich vorgesehen. Die Verträge über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen gestalten das Förderverhältnis um, sie führen jedoch nicht zu seiner vorzeitigen Beendigung. Sie sehen die Rückzahlung eines Betrages in Höhe des festgestellten Förderbarwertes abzüglich einer letzten Rate vor, die der Aufrechterhaltung der Eigenschaft "öffentlich gefördert" bis zum Ende des ursprünglichen Förderungszeitraumes dient. Eine Rückzahlung der letzten Rate vor dem in den Verträgen vereinbarten Termin ist grundsätzlich ausgeschlossen. Mieterhöhungen erfolgen gemäß den bei der Bewilligung der Anschlussförderung getroffenen Vereinbarungen. Die Verträge über die barwertige Rückzahlung weisen die von der IBB berechnete Verpflichtungsmiete zum Zeitpunkt der Rückzahlung aus und bestimmen, dass sich die Verpflichtungsmiete bis zum planmäßigen Tilgungsende des Aufwendungsdarlehens jährlich um 0,1278 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich gemäß der jeweils maßgeblichen Anschlussförderungsrichtlinie erhöht. Die Erhöhung der Verpflichtungsmiete ist jedoch durch die jeweilige Kostenmiete begrenzt. Der Umstand, dass die förderrechtlich vorgesehenen Mieterhöhungen in Fällen eines Erreichens der Kostenmiete vor Ende des Förderungszeitraumes nur bis zu diesem Zeitpunkt und nicht bis zum Ende des Förderungszeitraumes zulässig wären, spricht – anders als die Klägerin meint – nicht gegen eine sachgerechte Abgrenzung der Begünstigtenkreise in den Mietenkonzepten. Die Tatsache, dass bei einem Begünstigtenkreis förderrechtlich grundsätzlich Mieterhöhungen vorgesehen sind (Objekte mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen) und bei dem anderen nicht (Objekte in der Nachwirkungsfrist), ist ein hinreichend sachliches Abgrenzungskriterium.
cc. Die Klägerin stellt die Sachgerechtigkeit der Abgrenzung der förderfähigen Objektsegmente auch nicht dadurch erfolgreich infrage, dass sie für ihr Objekt eine Berechtigung zu förderungsbedingten Mieterhöhungen aus Ziff. 3.1 Abs. 4 lit. f) und g) Ziff. 4 Abs. 2 der AföRL in Verbindung mit lit. d), l), m) und n) der Verpflichtungserklärung vom 29. September 2000 (dazu unter (1)) sowie aus § 18 Abs. 3 S. 1 II. BV (dazu unter (1)). herzuleiten versucht. Im Übrigen würde sich eine solche Berechtigung zu Mieterhöhungen auch nicht aus einem etwaigen Anspruch auf Rückgewähr des Ansatzverzichtes ergeben (vgl. hierzu VG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2025 – VG 8 K 107/23 –, juris Rn. 42 f.).
Schließlich gelten bis zum Ablauf der Nachwirkungsfrist die mit der Förderung begründeten Wohnungsbindungen aufgrund gesetzlicher Anordnung fort; förderungsbedingte Mieterhöhungen sind währenddessen nicht mehr möglich.
(1) In Übereinstimmung mit Ziff. 3.1 Abs. 4 lit. f) und g) AföRL hat sich die Klägerin in Zusammenhang mit der Gewährung der Anschlussförderung verpflichtet, nach Ablauf des Förderzeitraumes mit Aufwendungszuschüssen die bis dahin verlangte Verpflichtungsmiete nach Ablauf eines jeden Jahres um 0,25 DM je Quadratmeter Wohnfläche monatlich zu erhöhen und darüber hinaus auf Verlangen der IBB bis zur vollständigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens weitere Mieterhöhungen durchzuführen, soweit dies im Rahmen der Richtlinie möglich ist.
Abgesehen davon, dass Ziff. 3.1 Abs. 4 lit. g) AföRL eine Mieterhöhungsverpflichtung bis zur vollständigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens vorsieht und die Klägerin eine Mieterhöhungsberechtigung und -verpflichtung für den Zeitraum nach vollständiger Tilgung des Aufwendungsdarlehens geltend macht, ist die AföRL nur eine Verwaltungsvorschrift. Als solche kann sie für sich allein keine Rechtsgrundlage für die von der Klägerin für sich reklamierte Mieterhöhungsberechtigung und -verpflichtung sein.
Eine Mieterhöhungsberechtigung und -verpflichtung folgt auch nicht aus der Verpflichtungserklärung. Die dort in lit. m) enthaltene Mieterhöhungsverpflichtung umfasst nur den Zeitraum zwischen Beendigung der Anschlussförderung mit Aufwendungszuschüssen und dem Beginn einer etwaigen Nachwirkungsfrist. Dies ergibt sich aus der Gesamtschau der in der Verpflichtungserklärung enthaltenen Regelungen, deren Auflistung dem Ablauf einer Förderung nachgebildet ist, beginnend mit der Entgegennahme der Förderung (lit. a) und endend mit einer möglichen Grundstücksveräußerung (lit. p). Die Verpflichtungserklärung regelt detailliert und chronologisch die Verpflichtungen der Fördernehmerin in jedem Förderstadium. Für das Stadium einer Nachwirkungsfrist ist bestimmt, dass sie verpflichtet ist, nur die zulässige Verpflichtungsmiete zu fordern (lit. n). Eine Mieterhöhungsverpflichtung ist für dieses Stadium gerade nicht bestimmt worden. Dies ist auch nachvollziehbar, denn aus den Regelungen in lit. d), l), m) und n) ergibt sich, dass diese Regelungen einschließlich der Mieterhöhungsverpflichtung den Abbau der Aufwendungsdarlehensverbindlichkeiten fördern sollen, mithin einem Zweck dienen sollen, der in der erst nach vorzeitiger Rückzahlung des gesamten Aufwendungsdarlehens beginnenden Nachwirkungsfrist nicht mehr erreicht werden kann.
Soweit die Klägerin mit ihrer Klagebegründung geltend macht, das vorstehende Verständnis der Verpflichtungserklärung ergebe keinen Sinn, weil sie mit der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens keine Tilgungsleistungen erspart habe, verkennt sie den Zweck der Mieterhöhungsverpflichtung, der – wie bereits ausgeführt – darin besteht, Überschüsse für die Bedienung des Aufwendungsdarlehens zu generieren (vgl. VG Berlin, Urteil vom 29. September 2021 – VG 8 K 160.19 –, juris Rn. 44).
(2) Eine Berechtigung der Klägerin zu förderungsbedingten Mieterhöhungen ergibt sich schließlich nicht aus § 18 Abs. 3 S. 1 II. BV. Nach dieser Vorschrift erhöhen Zinsen und Tilgungen, die planmäßig für bestimmte Aufwendungsdarlehen zu entrichten sind, den Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen.
Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg auf die Vorschrift berufen, denn für ihr Objekt ist die II. BV insoweit nicht einschlägig (vgl. VG Berlin, Urteil vom 29. September 2021 – VG 8 K 160.19 –, juris Rn. 54f.). Die II. BV betrifft die Berechnung der in §§ 8 bis 8b WoBindG geregelten Kostenmiete (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 6, II. BV, 114. EL, Einleitung S. 8b). Die Klägerin hat sich indes mit der Inanspruchnahme der Anschlussförderung nach den AföRL verpflichtet, lediglich die die Kostenmiete unterschreitende Verpflichtungsmiete nach Maßgabe von Ziff. 3.1 Abs. 4 lit a) AföRL zu verlangen (s. auch lit. d) der Verpflichtungserklärung). Erhöhungen der höchstens zulässigen Verpflichtungsmiete sind unter den in Ziff. 3.1 Abs. 5, Abs. 6 und Abs. 7 AföRL geregelten Voraussetzungen möglich. Die danach zulässigen Erhöhungen sind nicht förderungsbedingt, da sie erhöhten Bewirtschaftungs- und außergewöhnlichen Instandsetzungskosten Rechnung tragen sollen.
b. Der Beklagte hat die gesetzlichen Grenzen eingehalten, die Art. 3 Abs. 1 GG seiner Ermessensausübung bei Anwendung der Mietenkonzepte 2018 bis 2023 im Einzelfall setzt. Er ist zutreffend davon ausgegangen, dass für das Objekt der Klägerin nach den jeweiligen Mietenkonzepten keine Aufwendungszuschüsse vorgesehen sind. Das Objekt der Klägerin zählte im streitgegenständlichen Zeitraum zunächst zum Fördersegment Wohnungen mit Anschlussförderung in der Bedienphase und für solche Objekte sah das Mietenkonzept 2018 keine Aufwendungszuschüsse vor. Der Beklagte ist ebenfalls zutreffend sowie ermessenfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Objekt der Klägerin seit der vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens nicht (mehr) zur Gruppe der von den Mietenkonzepten begünstigten Fördersegmente zählt. Die Bedienphase endete mit der vollständigen vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens und nicht, wie die Klägerin zu meinen scheint, in dem Zeitpunkt, in dem das Aufwendungsdarlehen planmäßig zurückgezahlt worden wäre. Dies ergibt sich aus dem eindeutigen Wortlaut der Mietenkonzepte 2018 bis 2023. Danach werden Objekte in der Bedienphase als solche beschrieben, bei denen die Eigentümer die Aufwendungsdarlehen planmäßig bedienen. Objekte in der Nachwirkungsfrist sind ausdrücklich nicht von den Mietenkonzepten betroffen (vgl. Mietenkonzept 2018, 2019, 2020/2021, 2022, welches auf das Mietenkonzept 2019 Bezug nimmt; Mietenkonzept 2023).
Auch ist keine etablierte Verwaltungspraxis im Förderungszeitraum ersichtlich oder von der Klägerin vorgetragen worden, der zufolge abweichend von den Mietenkonzepten 2018 bis 2023 für Objekte in der Bedienphase und/oder Objekte in der Nachwirkungsfrist Aufwendungszuschüsse zugewendet wurden. Soweit im Mietenkonzept 2023 eine Erörterung in jedem Einzelfall vorgesehen ist für Objekte in der Nachwirkungsfrist, die in der Vergangenheit am Mietenkonzept durch Aussetzen der Erhöhung der Bedienung teilgenommen haben, betrifft diese Fallgruppe die Klägerin nicht. Denn sie hat schon in den Jahren unmittelbar zuvor nicht am Mietenkonzept durch Aussetzen der Erhöhung der Bedienung teilgenommen.
B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und S. 2, § 709 S. 2 der Zivilprozessordnung. Gründe die Berufung zuzulassen, liegen nicht vor (§§ 124a Abs. 1 S. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO).
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 Abs. 1, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes auf
47.469,11 Euro
(0,1252 Euro x 2.478,08 m2 x 153 Monate) festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 23, 44 der Landeshaushaltsordnung - LHO
§§ 8 bis 8b WoBindG
§ 11a WoG
§ 8 WoBindG
§ 18 Abs. 3 II. BV
§ 91 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 91 Abs. 2 VwGO
§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO
§ 68 Abs. 1 S. 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 Alt. 3 VwGO
§ 3 Abs. 4 GO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 18 Abs. 3 S. 1 II. BV
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 S. 2 der Zivilprozessordnung
§ 124a Abs. 1 S. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO
§ 11a Abs. 1 des Wohnraumgesetzes
§ 16 des Wohnungsbindungsgesetzes
§ 39 Abs. 1, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes
Art. 20 GG
Art. 3 Abs. 1 GG
Art. 3 Abs. 2 oder Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1987, 2359, 2363
VIII C 55.75
8 K 289/23
8 K 228.19
8 K 138/20
6 ZB 20.16
7 B 38.08
6 B 12.15
10 C 1.17
5 C 10.17
6 A 394/20
1 BvL 8/84
1 BvL 16/84
2 BvR 883/14
8 K 160.19
5 N 80/21
8 K 107/23
52 Euro x 2.47