Landgericht Rottweil (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2026-01-29, Aktenzeichen 6 O 76/26
ECLI: ECLI:DE:LGROTTW:2026:0129.6O76.26.00

Tenor:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.877,23 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.07.2025 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 5.877,23 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen Nichterfüllung einer Unterhaltungspflicht in Bezug auf eine von den Parteien gemeinsam genutzte Straße.
Streitgegenständlich sind die Flurstücke Nr. 3002, 3003 und 3006/2 in F., wobei die Beklagte Eigentümerin der Flurstücke Nr. 3002 und 3003 ist. Die von den Parteien gemeinsam genutzte Straße liegt auf dem Flurstück Nr. 3006/2 und ist nachfolgend blau gekennzeichnet, die rote Fläche betrifft die Grundstücke der Beklagten:
…
Im Grundbuch zum Flurst. 3002 und Nr. 3003 heißt es (AS 42):
"Reallast für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks
Betr. Verpflichtung zur teilweisen Erhaltung und Unterhaltung einer Wegfläche.
Unter Bezugnahme auf die Bewilligungen vom 05.06.1984 – GA. 5147/425
…"
Die darin genannte "Bewilligung vom 05.06.1984 – GA. 5147/425" betrifft die notarielle Urkunde des Notars H. vom 05.06.1984 (AS 13 ff.). Unter IV.6 dieser Urkunde heißt es:
Sofern in IV.6 von der rot bemalten Fläche in der Beilage 3 gesprochen wird, ist diese Beilage verloren gegangen und liegt beim Grundbuchamt nicht vor. Es ist jedoch unstreitig, dass die oben blau eingezeichnete Fläche gemeint ist (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2026).
Weiter existiert die notarielle Urkunde des Notars M. vom 05.09.1977 (Anl. K9, AS 191 ff.), in der die damaligen Eigentümer der Tiefgarage u.a. die Verwaltung der Tiefgaragen durch einen nach dem WEG zu bestellenden Verwalter wie folgt vereinbarten (AS 199 f.):
Mit Anwaltsschreiben vom 09.01.2025 (AS 60) forderte die Klägerin die Beklagte vergeblich zur Durchführung von Sanierungsarbeiten in Bezug auf die Straße bis zum 15.03.2025 auf. Daraufhin holte sie ein Angebot der Firma Bauunternehmung M. ein. Mit Anwaltsschreiben vom 11.07.2025 (AS 129) forderte die Klägerin die Beklagte vergeblich zur Zahlung der Schlussrechnung der Firma Bauunternehmung M. in Höhe von 5.877,23 Euro (AS 124) bis zum 28.07.2025 auf.
Die Klägerin trägt vor,
sie sei rechts- und parteifähig. Bei der als "Tiefgaragengemeinschaft” bezeichneten Gemeinschaft handele es sich um eine Gemeinschaft gemäß §§ 741 ff., insbesondere § 745 BGB. Die Kläger seien die in der beigefügten Anlage K8 namentlich aufgeführten Miteigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks. Die Tiefgaragengemeinschaft werde wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet. Die zwischen den Klägern bestehende vertragliche Vereinbarung verweise auf das WEG. Maßgeblich sei die notarielle Urkunde vom 05.09.1977 (Anl. K9).
Mit dem Klageantrag Ziff. 1 begehre sie Schadensersatz für die der Beklagten obliegende Pflicht zur Er- und Unterhaltung der Flächen.
Die Tiefgaragengemeinschaft sei Eigentümerin des Flurstücks Nr. 3006/2. Dies ergebe sich aus dem mit Schriftsatz vom 08.01.2026 übersandten Grundbuchauszug (Anlage K12a-12d).
Aus dem Grundbuch ergebe sich die alleinige Pflicht der Beklagten zur Er-/Unterhaltung der Straße sowie die alleinige Kostentragung hierfür. Dies ergebe sich nicht nur aus dem Wortlaut des IV.6, 1./2. Absatz, sondern auch aus der weiteren Eintragung im Grundbuch (vgl. näher As 9) und der Anlage 2 der notariellen Urkunde (vgl. näher AS 9).
Die Straße sei aufgrund von Schlaglöchern und Rissen sanierungsbedürftig gewesen, was durch Fotos und den Zeugen M. (AS 9) bewiesen werden könne. Es habe mindestens 3 Stellen gegeben, an denen in der Fahrbahn der Asphalt gebrochen gewesen sei, wodurch Schlaglöcher entstanden seien. Durch solche Fehlstellen im Asphalt entstünden Unfallgefahren. Außerdem vergrößere sich der Schaden zunehmend, wenn er nicht beseitigt werde. Diese Stellen seien auf den vorgelegten Fotos ersichtlich und vom Zeugen P. und dem Zeugen M. am 25.04.2025 dokumentiert worden.
Es hätten die vorhandenen Ausbrüche/Löcher in der Fahrbahn mit "Biophalt" ausgebessert werden müssen. Dabei handele es sich um einen hochwertigen, lösungsmittelfreien Kaltasphalt (auch Reaktionsasphalt), der regelmäßig zur Reparatur von Fahrbahnschäden verwendet werde. Zunächst müsse eine Reinigung der entsprechenden Stelle erfolgen, sodann müsse die Tragfähigkeit des Untergrundes hergestellt werden. Es werde dann ein spezieller Sprühprimer (vergleiche Position 01.0202 der Rechnung) aufgebracht. Dann werde das Biophaltmaterial in die Schadstelle eingebracht und anschließend verdichtet und geglättet. Weiter erfolge nochmals das Benetzen mit Wasser und das endgültige Verdichten. Dies sei auch so durchgeführt worden, was der Zeuge M.bezeugen und ein Sachverständiger bestätigen könne.
Dieser Arbeiten seien durchgeführt und mit der vorgelegten Rechnung abgerechnet worden, was der Zeuge P. sowie ein Sachverständiger bestätigen könne. Die in Rechnung gestellten Kosten seien angemessen und ortsüblich, was der Zeuge M. bezeugen und ein Sachverständiger bestätigen könne.
Die Rechnung sei auch am 11.06.2025 bezahlt worden wie sich aus Anl. K11 ergebe.
Darüber hinaus seien die mit dem Klageantrag Ziff. 2 geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen zu bezahlen (vgl. näher hierzu AS 11). Die Kosten für die Beauftragung der Rechtsanwälte würden unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes geltend gemacht. Nachdem die Beklagte ihre Pflichten zur Unterhaltung der Straße verletzt habe, habe die Klägerin einen Rechtsanwalt beauftragen dürfen. Wie aus dem Gesamtzusammenhang der Klage deutlich werde, seien die damit verbundenen Rechtsfragen komplex, weshalb die Beauftragung erforderlich gewesen sei.
Die Klägerin beantragt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.877,23 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p. a. hieraus seit dem 29.07.2025 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 664,26 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p. a. hieraus seit dem 29.07.2025 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte trägt vor,
zunächst sei die Klage unzulässig. Die Rechts- und Parteifähigkeit der Klägerin werde bestritten. Eine Bruchteilsgemeinschaft sei nicht rechtsfähig, eine WEG liege erkennbar nicht vor.
Der Klageantrag Ziff. 1 könne aber ohnehin keinen Erfolg haben.
Zunächst werde das Eigentum der Klägerin am Flurstück 3006/2 mit Nichtwissen bestritten.
Weiter habe die Beklagte auch keine Pflicht verletzt. Zum einen bestehe eine etwaige Pflicht der Beklagten, die beschriebenen Flächen zu erhalten und zu unterhalten, nicht. Sie sei mit Blick auf den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz nicht wirksam verdinglicht worden, weil aus dem Grundbuch und den Grundakten nicht hervorgeht, welche Flächen konkret überhaupt betroffen seien. Die Reallast verstoße damit gegen den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Die Beklagte habe auch nicht schuldrechtlich eine solche Kostentragungspflicht übernommen. Unabhängig davon gehe die Auslegung dahingehend, dass nur die Eigentümer der Flurstücke 3002 und 3003 die betroffenen Flächen zu je ½ Anteil unterhalten sollen, derzeit also allein die Beklagte, fehl. Die Mitglieder der Klägerin benutzen diese Flächen nämlich zum großen Teil mit. Zum anderen werde das Vorhandensein von "sanierungsbedürftigen" Schlaglöchern und Rissen mit Nichtwissen bestritten.
Es sei der Klägerin auch kein ersatzfähiger Schaden vorhanden. Die Erbringung der in Rechnung gestellten Leistungen gerade an den streitgegenständlichen Flächen würden mit Nichtwissen bestritten. Die in Rechnung gestellten Preise seien nicht ortsüblich und angemessen. Jedenfalls sei ein provisorisches Flicken der Löcher wirtschaftlich unvernünftig, da eine Komplettsanierung anstünde. Überdies werde bestritten, dass der Verwalter von allen Tiefgarageneigentümern beauftragt worden sei. Wenn dies nämlich nicht der Fall sei, hätte die "Tiefgaragengemeinschaft" die Kosten auch nicht zu tragen.
Auch der Klageantrag Ziff. 2 könne keinen Erfolg haben. Er teile das Schicksal der Hauptforderung. Im Übrigen werde die Bezahlung der vorgerichtlichen Kosten der Rechtsverfolgung mit Nichtwissen bestritten.
Das Gericht hat die Klage der Beklagten am 24.09.2025 förmlich zugestellt. Mit Verfügung vom 13.11.2025 hat es den Parteien Hinweise erteilt. Mit Beschluss vom 13.11.2025 hat das Gericht den Parteien, ihren Prozessbevollmächtigten und den Zeugen M. und P. die Teilnahme an der mündlichen Verhandlung via Video genehmigt. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 20.01.2026 hat das Gericht die Parteien angehört, die Fotos in Augenschein genommen sowie die beiden Zeugen P. und M. vernommen.
Für weitere Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
1.
Die Klage ist zulässig.
1.1.
Die Klägerin ist rechts- und parteifähig.
1.1.1.
Bei einer Tiefgaragengemeinschaft - wie der vorliegenden - handelt es sich zunächst um eine Bruchteilsgemeinschaft. Die Bruchteilsgemeinschaft iSd §§ 741 ff. BGB, welche sich durch die gemeinschaftliche Inhaberschaft eines Rechts auszeichnet, ist jedoch nicht rechts- und damit auch nicht parteifähig, da es an einem verselbstständigten Verband fehlt, welcher nach außen einheitlich auftritt (BeckOGK/Schindler, 15.9.2025, ZPO § 50 Rn. 176). In Übereinstimmung mit ihrer Einordnung in das zweite Buch des BGB handelt es sich nämlich schlicht um ein Schuldverhältnis der Bruchteilsberechtigten untereinander (Stein/Jacoby, 24. Aufl. 2024, ZPO § 50 Rn. 25). Die Bruchteilsgemeinschaft ist damit grundsätzlich keine Gesellschaft im Sinne der §§ 705 ff. BGB, weil sie schon allein durch das Innehaben eines Rechts entsteht (Servatius/Servatius, 1. Aufl. 2023, BGB § 705 Rn. 15). Zwar kommt es vor, dass diese Bruchteilsgemeinschaft "Handlungen nach außen" vornimmt. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die "Gemeinschaft" zum Zwecke der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands Rechtsgeschäfte schließt. Auch dann bleibt es aber dabei, dass die Bruchteilsgemeinschaft nicht rechts- und parteifähig ist (Stein/Jacoby, 24. Aufl. 2024, ZPO § 50 Rn. 25). Denn rechtlich handelt hier nicht die Bruchteilsgemeinschaft. Die Gemeinschaft, die rechtlich betrachtet in solchen Fällen handelt, ist vielmehr entweder Summe der einzelnen Bruchteilsberechtigten oder der eigens zum Zwecke der Verwaltung gegründeten Rechtsträger (Stein/Jacoby, 24. Aufl. 2024, ZPO § 50 Rn. 25), zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach den §§ 705 ff. BGB.
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach den §§ 705 ff. BGB wird durch den Abschluss des Gesellschaftsvertrags errichtet, in dem sich die Gesellschafter verpflichten, die Erreichung eines gemeinsamen Zwecks in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern (§ 705 Abs. 1 BGB). Die Gesellschaft kann entweder selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll (rechtsfähige Gesellschaft), oder sie kann den Gesellschaftern zur Ausgestaltung ihres Rechtsverhältnisses untereinander dienen (nicht rechtsfähige Gesellschaft) (§ 705 Abs. 2 BGB). Solche Zwecke können ideeller oder wirtschaftlicher Art sein (Servatius/Servatius, 1. Aufl. 2023, BGB § 705 Rn. 15). Aber auch das bloße Halten und Verwalten kann alleiniger Zweck einer Gesellschaft im Sinne der §§ 705 ff. BGB sein, weil es den gemeinschaftlich an einer Sache Beteiligten unbenommen ist, ihre Beziehung durch Abschluss eines Gesellschaftsvertrags zu einem persönlichen Zusammenschluss mit entsprechenden wechselseitigen Bindungen zu verdichten und sich gegenseitig auf ein dauerhaftes, keinem personellen Wechsel unterworfenes und unter besondere Rechtspflichten gestelltes Zusammenwirken bei Nutzung der Sache festzulegen (BGH, Beschluss vom 20.05.1981, V ZB 25/79, NJW 1982, 170, 171, III.2; MüKoBGB/Schäfer, 9. Aufl. 2024, BGB § 705 Rn. 148; BeckOGK/Geibel, 1.8.2025, BGB § 705 Rn. 200). Was gewollt ist, ist im Einzelfall zu ermitteln.
Mit anderen Worten: Wenn ein eigens zum Zwecke der Verwaltung gegründeter Rechtsträger, der nach außen auftreten soll, nicht gegründet ist, ist eine Klage einer / gegen eine Bruchteilsgemeinschaft als Klage der / gegen die einzelnen Bruchteilsberechtigten gemeint, weil nur dies vernünftigerweise gemeint sein können (BGH, Beschluss vom 10.08.2022, VII ZR 62/22, NJW-RR 2022, 1718, Rn. 22). Ist demgegenüber eine rechts- und parteifähige Gesellschaft mit Außenwirkung gegründet worden, kann auch diese Partei sein und es ist dann eine Frage der Auslegung, ob die einzelnen Bruchteilsberechtigten Partei sind oder der gegründete Rechtsträger, z.B. die Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
1.1.2.
Ausgehend hiervon ist vorliegend von der Gründung einer rechtsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts auszugehen und die Klageschrift dahingehend auszulegen, dass Klägerin die "Tiefgaragengemeinschaft" als rechts- und parteifähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist.
1.1.2.1.
Die Bruchteilsberechtigten haben eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach den §§ 705 ff. BGB gegründet.
Ausgangspunkt ist die Bezeichnung der Klägerin im Rubrum der Klageschrift. Hier wird sie als "Tiefgaragengemeinschaft …" bezeichnet. Die Bezeichnung steht unter der Überschrift "Wohnungseigentumsache". Zwar liegt evident keine Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Es zeigt aber, dass sich die Klägerin selbst wie eine (rechtsfähige) Wohnungseigentümergemeinschaft sieht. Als Vertreter der "Tiefgaragengemeinschaft" ist im Rubrum der Klage daher auch ein Verwalter angegeben, wodurch feststeht, dass die Klägerin tatsächlich einen Verwalter hat, der die Klägerin nach außen hin repräsentiert.
Dass die "Tiefgaragengemeinschaft" einen Verwalter hat, hat den Hintergrund, dass die Eigentümer der Tiefgaragen eine schuldrechtliche Vereinbarung hierüber getroffen haben. In der notariellen Urkunde vom 05.09.1977 (Anlage K9, AS 191) haben nämlich sämtliche damaligen Bruchteilseigentümer die Anwendung des Wohnungseigentumsgesetz (vgl. AS 199) vereinbart. Damit haben sämtliche Bruchteilsberechtigten sich schuldrechtlich über die Art und Weise der Verwaltung und insbesondere die Bestellung eines Verwalters geeinigt. Sie hat damit schuldrechtlich das Halten und Verwalten vereinbart. Indem sie sich den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes unterwirft, will sie sich dieser auch gleichstellen; nichts anderes kommt im Rubrum zum Ausdruck. Der zu bestellende Verwalter handelt für diese Gemeinschaft nach außen. Damit liegt nicht nur ein Gesellschaftszweck vor. Vielmehr ist auch ein Auftreten nach außen gewollt und zwar durch den Verwalter. Dass sie durch den Verwalter letztlich auch nach außen auftritt, zeigt auch die streitgegenständliche Verpflichtung. Eindrücklich wird dies auch an der streitgegenständlichen Rechnung der Firma M. vom 22.05.2025, Rechnungsnummer 25-142 (AS 124, die nicht etwa an den Verwalter, sondern an die "WEG Tiefgaragengemeinschaft" gerichtet ist und damit das Auftreten nach außen belegt.
1.2.
Es lag auch kein Parteiwechsel vor.
Die Klageschrift spricht im Rubrum zunächst als Klägerin zwar lediglich von "Tiefgaragengemeinschaft". Auch gibt der Klägervertreter in der Replik an, es handele sich um eine Gemeinschaft nach §§ 741 ff., 745 BGB; er verweist daher gerade nicht auf die Vorschriften der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB), sondern vielmehr auf die Vorschriften der nicht parteifähigen Gemeinschaft. Diese Erläuterungen sind jedoch nicht unzutreffend, da die Bruchteilseigentümer auf dinglicher Ebene tatsächlich eine Gemeinschaft nach den §§ 741 ff. BGB darstellen. Darüber hinaus führt er im Anschluss hieran zur Verwaltung und zur Unterwerfung unter die WEG-Regelungen aus. Das Rubrum ist aufgrund der obigen Ausführungen schließlich dahingehend auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts Klägerin ist. Das Rubrum war insofern entsprechend deklaratorisch mit dem Zusatz "(Gesellschaft bürgerlichen Rechts)" zu versehen. Ein Parteiwechsel lag nicht vor.
1.3
Die Klägerin ist in der Klage bzw. im Rubrum auch hinreichend bestimmt bezeichnet.
Ausreichend für die Bestimmtheit der Parteibezeichnung nach § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist, dass sie klar und verwechslungssicher bezeichnet ist. Sofern die GbR als Außengesellschaft selbst eine Parteirolle einnimmt, kann diese Bezeichnung wegen der fehlenden Registerpublizität der Gesellschaft zwar Schwierigkeiten bereiten. Ausreichend ist es, den Namen der Gesellschaft zu verwenden, der von ihren Gesellschaftern vereinbart und für ihr Auftreten im Rechtsverkehr verwendet wird (BGH, NZG 2009, 137; Lutz, GWR 2012, 30). Alternativ (oder zusätzlich) können auch die Vertreter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Sitz oder/und der Gesellschafter angegeben werden (Lutz, GWR 2012, 30; BGH, NZG 2001, 311; BGH, NZG 2009, 137, Rn. 22).
Diese Anforderungen erfüllt das (ergänzte) Rubrum. Es wird der Name verwendet, den die Gesellschaft im Außenrechtsverkehr trägt und auch der Verwalter benannt.
1.4.
Die weiteren Voraussetzungen der Zulässigkeit der Klage liegen ebenfalls vor.
2.
Der Klageantrag Ziff. 1 ist begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 5.877,23 Euro nebst Zinsen aus §§ 280, 281, 249, 1011 BGB in Verbindung mit der im Grundbuch zum Flurst. 3002 und 3003 eingetragenen streitgegenständlichen Reallast sowie §§ 280, 286, 288 BGB zu.
Voraussetzung dieses Anspruchs ist, dass die Beklagte eine ihr obliegende Pflicht verletzt hat, dies zu vertreten hat und ihr vergeblich eine Frist zur Erfüllung dieser Pflicht gesetzt wurde. Der Schuldner hat sodann den kausalen Schaden zu ersetzen. Schließlich muss die Klägerin zur Durchsetzung des Anspruchs berechtigt sein.
Diese Voraussetzungen liegen vor. Denn die Beklagte ist nämlich gegenüber der Bruchteilsgemeinschaft zur Erhaltung des streitgegenständlichen Weges verpflichtet (2.1.). Diese Pflicht hat sie durch ein Unterlassen verletzt (2.2.), wobei sie dies zu vertreten hat (2.3.), nachdem die Klägerin vergeblich eine Frist gesetzt hatte (2.4.). Es war daher der Schaden in Höhe von 5.877,23 Euro (2.5) nebst Zinsen (2.6) zu ersetzen. Die Klägerin ist zur Durchsetzung des daraus resultierenden Schadensersatzanspruchs auch aktivlegitimiert (2.7.).
2.1.
Die Beklagte ist gegenüber der Bruchteilsgemeinschaft zur Erhaltung des streitgegenständlichen Weges verpflichtet.
2.1.1.
Dies ergibt sich aus der im Grundbuch eingetragenen Reallast in Verbindung mit der notariellen Urkunde vom 05.06.1984.
Im Grundbuch heißt es:
"Reallast für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Gemarkung … Fist. 3006/2 - : 44,97 8
betr. Verpflichtung zur teilweisen Erhaltung und Unterhaltung einer Wegfläche.
Unter Bezugnahme auf die Bewilligungen vom 05.06.1984 - GA. 5147/425"
Das Grundbuch nimmt damit auf die Urkunde vom 05.06.1984 Bezug. Darin heißt es unter IV.6, 1./2. Absatz:
"Die Miteigentümer bewilligen und beantragen zulasten des Grundstücks Flurstück 3006/2 und zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer von Flurstück 3002 und Flurstück 3003 die Eintragung einer Grunddienstbarkeit mit folgendem Inhalt:
"Der jeweilige Eigentümer des berechtigten Grundstücks darf einen Teil des belasteten Grundstücks zum Gehen und Fahren mit Personenkraftwagen mit benutzen; diese Teile des belasteten Grundstücks sind in der Beilage 3 zu dieser Niederschrift rot bemalt. Die Kosten der Erhaltung und Unterhaltung dieser Bereiche tragen die jeweiligen Eigentümer der berechtigten Grundstücke je zur Hälfte. In diesem Verhältnis obliegt den jeweiligen Eigentümern der berechtigten Grundstücke auch die Verkehrssicherungspflicht, und zwar bis zu der in der Beilage 3 Blatt 1 eingezeichneten Abschrankung."
Mit Blick auf die Parteien der notariellen Urkunde ist zu sehen, dass die "Miteigentümer" die Eigentümer des Flurstücks Nr. 3006/2" meint, also die Klägerseite. Die Bezeichnung "die jeweiligen Eigentümer von FlSt. 3002 und FlSt. 3003" meint die Eigentümer dieser Grundstücke, heute also die Beklagtenseite. Da die Grunddienstbarkeit dem Wortlaut nach zulasten des FlSt. 3006/2, also der Klägerseite, geht, ist dieses Grundstück das belastete Grundstück, also das Klägergrundstück, und die FlSt. 3002 und 3003 sind die berechtigten Grundstücke, also die Beklagtengrundstücke.
Ausgehend hiervon liest sich IV.6, 1./2. Absatz wie folgt:
"Die Miteigentümer (= Klägerseite) bewilligen und beantragen zulasten des Grundstücks Flurstück 3006/2 (= Klägergrundstück) und zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer von Flurstück 3002 (= Beklagtenseite / Beklagtengrundstück) und Flurstück 3003 (= Beklagtenseite / Beklagtengrundstück) die Eintragung einer Grunddienstbarkeit mit folgendem Inhalt:
"Der jeweilige Eigentümer des berechtigten Grundstücks (= Beklagtenseite / Beklagtengrundstück) darf einen Teil des belasteten Grundstücks (=Klägerseite/Klägergrundstück) zum Gehen und Fahren mit Personenkraftwagen mit benutzen; diese Teile des belasteten Grundstücks (= Klägergrundstücks) sind in der Beilage 3 zu dieser Niederschrift rot bemalt. Die Kosten der Erhaltung und Unterhaltung dieser Bereiche tragen die jeweiligen Eigentümer der berechtigten Grundstücke (= Beklagtenseite) je zur Hälfte. In diesem Verhältnis obliegt den jeweiligen Eigentümern der berechtigten Grundstücke (= Beklagtenseite) auch die Verkehrssicherungspflicht, und zwar bis zu der in der Beilage 3 Blatt 1 eingezeichneten Abschrankung."
Das bedeutet also, dass der Eigentümer des FlSt 3002 letztlich 50 % der Kosten und der Eigentümer des FlSt 3003 weitere 50 % der Kosten zu tragen hat. Da die Beklagte Eigentümerin beider Grundstücke ist, hat sie im Ergebnis 100 % zu tragen.
2.1.2.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist auch der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz in Bezug auf die Eintragung im Grundbuch gewahrt.
Bei der Auslegung des Grundbuchs ist auf den Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung abzustellen, wie sie sich aus dem Grundbuch selbst und der etwa in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben (MüKoBGB/Mohr, 9. Aufl. 2023, BGB § 1105 Rn. 27 m.w.N.).
Ausgehend hiervon ist der Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt. Denn im Grundbuch wird bei der Reallast ausgeführt:
"Reallast für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Gemarkung … Flst. 3006/2 - : 44,97 8
Es wird damit ausdrücklich auf die Bewilligung vom 05.06.1984 und deren Inhalt Bezug genommen. Zwar heißt es im Grundbuch lediglich "Verpflichtung zur teilweisen Erhaltung und Unterhaltung". Es kann jedoch nicht argumentiert werden, dass damit die Kostentragung gerade nicht gemeint ist. Denn die Kostentragung ist ein Annex zur Erhaltungspflicht, also den Erhaltungsmaßnahmen als solche.
Schließlich ist zwischen den Parteien – jedenfalls nach der mündlichen Verhandlung – auch unstreitig ist, dass der im Grundbuch gemeinte Weg mit dem streitgegenständlichen Weg identisch ist, auch wenn die in Ziff. IV.6 der notariellen Urkunde vom 05.06.1984 genannte Beilage 3, in der der Weg rot gekennzeichnet ist, nicht mehr auffindbar ist.
2.2.
Diese Pflicht hat die Beklagte verletzt. Denn der Weg befand sich in einem derart beschädigten Zustand (2.2.1), dass sie Maßnahmen hätte ergreifen müssen (2.2.2.), was sie jedoch unterließ (2.2.3.).
2.2.1.
Zunächst steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Asphalt auf dem streitgegenständlichen Weg drei große und tiefe Schlaglöcher aufwies und auch weitere kleinere Löcher. Der Zustand des Weges war damit weder angemessen noch verkehrssicher.
Das Gericht stützt seine Überzeugung auf die zur Akte gereichten Lichtbilder, die Rechnung der Firma M. sowie die Aussagen der Zeugen M. und P.
Auf den Lichtbildern, deren Echtheit nicht bestritten wurde, sieht man überwiegend den reparierten Zustand. Aufgrund der unterschiedlichen Farbe des Asphalts ist aber klar erkennbar, welche Stellen genau repariert wurde. Dies deckt sich mit der von der Klägerin gemachten Angaben hinsichtlich der Stellen und des Umfangs.
Bestätigt wird dies durch die Angaben der Firma M. auf der Rechnung vom 22.05.2025, Rechnungsnummer 25-142 (AS 124). Dort wird der Umfang in der Vorbemerkung unter Position 01 beschrieben.
Weiter bestätigte der Zeuge P. den von der Klägerin vorgetragenen Umfang und die Stellen. Insofern wird zwar nicht verkannt, dass er Mitarbeiter der Firma S.&W. ist und damit als Teil der Verwalterin der Klägerin ein gewisses Eigeninteresse hat. Er schilderte den Zustand vor den Arbeiten aber ruhig, klar, nachvollziehbar und differenziert. Rechtfertigungs- oder Belastungseifer war nicht erkennbar. Unter Vorhalt der zur Akte gereichten Fotos beschrieb er den Zustand vor den Arbeiten präzise und schlüssig. Er konnte hierzu auch Angaben machen, weil er jeweils vor und nach den Arbeiten den Zustand besichtigt hat.
Auch die Aussagen des Zeugen M., ein Mitarbeiter der Firma M., die die streitgegenständlichen Arbeiten durchgeführt hat, bestätigen den Vortrag der Klägerin. Der Zeuge M. berichtete unbefangen und offen vom Zustand des Weges vor den Arbeiten. Er schilderte dies ruhig und klar. Der Bericht deckte sich mit den Angaben der Klägerin, den Fotos, der Vorbemerkung auf der Rechnung, die er im Übrigen selbst schrieb, und der Aussage des Zeugen P. Ein Eigeninteresse ist nicht erkennbar. Er konnte auch Angaben machen, weil er den Zustand vor und nach den Arbeiten gesehen hat, insbesondere die Vorbegehung mit dem Zeugen P. unternommen hatte. Zudem hatte er selbst Fotos gemacht und auch vorliegen, die er während der Zeugenvernehmung in Augenschein nahm, um seinen Vortrag zu präzisieren.
2.2.2.
Aufgrund dieses Zustandes des Weges hätte die Beklagte die Pflicht gehabt, Erhaltungsmaßnahmen zu ergreifen. Denn der Weg ist der Öffentlichkeit zugänglich. Er war jedoch stark beschädigt und zeigte tiefe Schlaglöcher, in den sich bei Niederschlag nicht wenig Wasser sammelt, was auch eine Gefahr für Passanten und Nutzer darstellt. Es bestand daher neben der Beschädigung als solcher auch ein verkehrssicherungsrechtlich relevanter Zustand. Hinzu kommt, dass sich die Schäden immer weiter vergrößern, wenn nichts unternommen wird. Dieser Zustand entspricht nicht dem eines "erhaltenen" bzw. "unterhaltenen" Weg, wie er nach der Reallast geschuldet ist.
2.2.3.
Der Beklagten ist insofern ein Unterlassen vorzuwerfen. Denn sie hat es trotz der ihr obliegenden Pflicht zur Erhaltung unterlassen, den Weg zu erhalten bzw. Maßnahmen zu ergreifen. Es wäre ihr zudem möglich und zumutbar gewesen, Maßnahmen zu ergreifen.
2.3.
Die Beklagten haben dieses Unterlassen auch zu vertreten (§ 276 BGB). Insbesondere können sie sich nicht auf einen Rechtsirrtum berufen. Die Auslegung des Grundbuchs ist bei sorgfältiger Lektüre eindeutig, zumal sich die Beklagte auf einen Rechtsirrtum schon nicht beruft und auch die Voraussetzungen hierzu werden nicht vorgetragen.
2.4.
Die nach § 281 Abs. 1 S. 1 BGB erforderliche Fristsetzung ist erfolglos verstrichen. Denn mit Anwaltsschreiben vom 09.01.2025 (AS 60) forderte die Klägerin die Beklagte vergeblich zur Durchführung von Sanierungsarbeiten in Bezug auf die Straße bis zum 15.03.2025 auf.
2.5.
Nach § 249 Abs. 2 BGB besteht ein ersatzfähiger Schaden in Höhe von 5.877,23 Euro.
2.5.1.
Die Firma M. hat den sanierungsbedürftigen Zustand des Weges (vgl. dazu bereits oben) repariert.
Aufgrund der Vernehmung der Zeugen P. und M. (vgl. dazu bereits oben) sowie den vorgelegten Fotos und der Rechnung vom 22.05.2022 ist das Gericht hiervon überzeugt. Insbesondere die in der Rechnung vom 22.05.2022 enthaltenen Positionen sowie die dazugehörende Vorbemerkung zeigen anschaulich, welche Maßnahmen ergriffen wurden. Dass die abgerechneten Maßnahmen auch tatsächlich ergriffen wurde, macht das Gericht an den Ausführungen der Zeugen fest, denen es aus den oben genannten Gründen auch insofern folgt.
2.5.2.
Der für die Arbeiten in Rechnung gestellte Betrag in Höhe von 5.877,23 Euro ist angemessen, ortsüblich und erforderlich.
Nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB können nur erforderliche Kosten ersetzt verlangt werden. Damit ist der Aufwand gemeint, den ein verständiger, wirtschaftlich denkender Mensch in der Lage des Geschädigten für die Beseitigung des Schadens für notwendig halten darf.
2.5.2.1.
Zunächst entsprechen die einzelnen Positionen in der Rechnung vom 22.05.2025 sowie deren Rechnungshöhe diesem Erfordernis.
Die Klägerin hat unter Bezugnahme auf die Rechnung vom 22.05.2025 insofern substantiiert vorgetragen, welche Maßnahmen durchgeführt wurden und welche Kosten für die einzelnen Positionen anfielen, wobei sie die Rechnung bezahlt hat. Die Beklagte hat diese einzelnen Positionen nicht konkret, sondern lediglich pauschal angegriffen. Dies gilt für die Erforderlichkeit der einzelnen Position als auch deren in Rechnung gestellter Höhe.
Im Übrigen greift insofern die subjektbezogene Schadensbetrachtung. Denn die Klägerin hat die Reparatur in Auftrag gegeben. Die Rechnung, welche von ihr ausweislich der Anlage K11 auch bezahlt wurde, ist jedoch weder evident überhöht noch ergeben sich hinreichende Anzeichen, dass sie unnötige oder nicht beauftragte Positionen enthält. Die Klägerin durfte daher auf die Richtigkeit vertrauen, was sie auch tat. In einem solchen Falle kann der Geschädigte vom Schädiger den vollen Betrag verlangen.
2.5.2.2.
Die Erforderlichkeit ist auch mit Blick auf die Reparatur gegeben. Die Klägerin durfte nämlich auch lediglich die notdürftige Reparatur der Löcher beauftragen und musste nicht gleich die vollständige Sanierung der Straßendecke in Auftrag geben. Sofern die Beklagte im Rahmen der Befragung des Zeugen M. erstmals darauf hinwies, dass die notdürftige Reparatur nicht fachgerecht sei, kann sie daher nicht gehört werden.
Denn mit Blick auf die Tiefe und Anzahl der großen Schlaglöcher war ein zeitnahes Tätigwerden jedenfalls vertretbar und damit von der Beklagten, die auf das außergerichtliche Anschreiben der Klägerin nicht reagierte, von ihr auch hinzunehmen.
Die Argumentation der Beklagten ist insofern auch in gewisser Weise widersprüchlich, als die Gesamtsanierung des Weges deutlich teurer geworden wäre. Folgt man ihrer Argumentation, hätte sofort eine deutlich teurere Gesamtsanierung beauftragt werden müssen. Hätte die Klägerin dies getan, hätte die Beklagte aber argumentiert, dass die Stellen doch repariert hätte werden können. Hinzu kommt, dass die Beklagte eine Kostenübernahme gerade ablehnt, sodass die Klägerin zunächst erhebliche Kosten in die Hand nehmen hätte müssen, was sie im Rahmen der Abwägung, welche Maßnahme ergriffen wird, berücksichtigen durfte.
Dass eine teilweise Reparatur auch im vorliegenden Falle nicht unvernünftig war, zeigt sich nicht nur daran, dass öffentliche Straßen auch lange Zeit lediglich "geflickt" werden. Vor allem hat der Zeuge M.beschrieben, dass beide Wege auch vorliegend grundsätzlich möglich sind; es sind echte Alternativen. Nun ist der Zeuge M. zwar kein Sachverständiger, aber immerhin ein Fachmann. Die Aussage des Zeugen wurde in technischer Sicht auch nicht substantiiert angegriffen.
Schließlich war das erstmalige Bestreiten der Erforderlichkeit der "einfachen Reparatur" durch die Beklagte im Rahmen der Zeugenvernehmung auch verspätet (§ 296 Abs. 1 BGB). Der Beklagten ist Frist zur Klageerwiderung mit dem Hinweis zu vollständigem Vortrag und Präklusion erteilt worden.
2.5.3.
Da die Rechnung auch bezahlt wurde, kann auch der Bruttobetrag verlangt werden (§ 249 Abs. 2 S. 2 BGB).
2.5.4.
Die Klägerin kann auch Zahlung und nicht nur Freistellung verlangen, weil sie die Rechnung der Firma M. ausweislich der Anlage K11 auch bezahlt hat.
2.6.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 280, 286, 288 BGB.
2.7.
Die Klägerin kann diesen Schaden auch geltend machen, sie ist aktivlegitimiert. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht dem Anspruch nicht entgegen, dass die Firma S.&W. als Verwalter der Klägerin die Reparatur des Weges in Auftrag gegeben hat und der Klägerin selbst überhaupt kein Schaden entstanden sei.
2.7.1.
Die Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist befugt, die Rechte der Bruchteilsgemeinschaft geltend zu machen.
Zwar steht der dingliche Anspruch aus dem Grundbuch den Reallastberechtigten, also den Bruchteilseigentümer bzw. der Bruchteilsgemeinschaft zu, die rechtlich nicht identisch mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist. Auf den ersten Blick kann die Klägerin, also die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, daher die Reallast nicht geltend machen.
Die Bruchteilsgemeinschaft bzw. ihre einzelnen Eigentümer haben jedoch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu ihrer Verwaltung gegründet. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist sozusagen die rechtsfähige Gemeinschaft der einzelnen Bruchteilsberechtigten wie es die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft beim Wohnungseigentum in Bezug auf die einzelnen Eigentümer ist.
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist damit qua Gesellschaftsvertrag dazu befugt, die Rechte der Bruchteilsgemeinschaft nach außen hin und auf eigenen Namen geltend zu machen. Gerade dies war auch der Sinn und Zweck des Gesellschaftsvertrags, nämlich nach außen durch einen beauftragten Verwalter einheitlich handeln zu können; nur so ist die Bezugnahme auf das WEG zu verstehen. Und diese rechtsfähige Gemeinschaft hat wiederum einen Dritten, nämlich die Firma S.&W., mit der Verwaltung – vergleichbar mit der Bestellung eines WEG-Verwalters – beauftragt. Im Ergebnis handeln die Klägerin und der Verwalter daher für die Bruchteilsgemeinschaft. Im Umkehrschluss können sie auch Leistung an die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als an Stelle der Bruchteilsgemeinschaft rechtsfähige Gesellschaft verlangen.
Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass unklar sei, ob überhaupt sämtliche Bruchteilsberechtigte Teil der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind. Denn in der Replik trug die Klägerin vor, dass die Tiefgaragengemeinschaft die Klägerin sei und diese aus den Eigentümern der Tiefgaragen bestehe, wie sie sich aus der Anlage K8 ergeben. Der Zeuge P.bestätigte im Rahmen seiner Zeugenvernehmung zudem, dass sämtliche Bruchteilseigentümer mit der Verwalterin in vertraglichem Verhältnis stehen. Damit ist rechtlich gesprochen gemeint, dass sämtliche Bruchteilseigentümer auch Teil der Klägerin sind, die mit der Firma S.&W. den Verwaltervertrag geschlossen haben. Sofern die Beklagte dies (erstmals) in der mündlichen Verhandlung pauschal bestreitet hat, kann sie - unabhängig von einer Präklusion nach § 296 ZPO - nicht gehört werden, weil es ihr ein leichtes gewesen wäre, substantiiert zu bestreiten, nachdem die Klägerin sowohl die Verwalterliste (Anl. K8) als auch den aktuellen Grundbuchauszug (Anl. K12a ff.) vorgelegt hat.
2.7.2.
Selbst wenn man mit der Beklagten argumentiert, dass die Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht den Schaden der einzelnen Bruchteilsberechtigten geltend machen kann, ändert sich im Ergebnis nichts. Denn dann müsste man von einem Schaden der Klägerin ausgehen.
Die Klägerin hätte dann nämlich ein Geschäft der Bruchteilsgemeinschaft bzw. aller Bruchteilsberechtigten vorgenommen. Denn diese sind im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und nach außen, also insbesondere hinsichtlich der Nutzer des Weges, verkehrssicherungspflichtig. Sie waren daher nach außen verpflichtet, den Weg in einem ordnungsgemäßen und ungefährlichen Zustand zu halten. Nach dem Grundbuch ist jedoch die Beklagte zur Instandhaltung verpflichtet. Dieses Geschäft hat die Klägerin, vertreten durch den Verwalter (Firma S.&W.) - so die Aussage des Zeugen P., der das Gericht aus den oben genannten Punkten auch insofern folgt - durch die Beauftragung der Firma M.für die Beklagte vorgenommen. Die Klägerin ist damit Vertragspartner des von der Firma S.&W. für sie eingegangen Vertrags mit der Firma M., was sich im Übrigen auch aus dem Rechnungskopf der Rechnung vom 22.05.2025 (AS 124) ergibt. Sie ist daher Schuldner dieser Rechnung, welche sie auch – über ihren Verwalter, nämlich der Firma S.&W. – beglichen hat. Die Aufwendung in Höhe von 5.877,23 Euro ist daher bei der Klägerin entstanden. Die Klägerin hat daher mit Fremdgeschäftsführungswillen ein notwendiges Geschäft der Beklagten ohne Auftrag oder sonstige Berechtigung besorgt, wofür sie ihre Aufwendungen nach §§ 677, 683 S. 1 BGB ersetzt verlangen kann.
3.
Die Klage war hingegen mit Blick auf den Klageantrag Ziff. 2 unbegründet. Sie war daher teilweise abzuweisen. Denn ein Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten besteht nicht.
Der Anspruch kann nicht auf §§ 280, 286, 249 BGB gestützt werden. Denn dies würde die Beauftragung des Rechtsanwalts nach Eintritt des Verzugs voraussetzen, was wiederum eine Mahnung erforderlich macht. Entsprechender Vortrag ist jedoch trotz gerichtlichen Hinweises nicht erfolgt. Es fehlt damit an der haftungsausfüllenden Kausalität.
Die Klägerin stützt den Anspruch vielmehr auf §§ 280, 281, 249 BGB. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind aber nur in Ausnahmefällen über diese Anspruchsgrundlage ersatzfähig. Ausreichend, aber erforderlich ist insbesondere eine besonders komplexe Rechtslage. Ein solcher Fall ist jedoch nicht gegeben. Streitgegenständlich ist schlicht die Aufforderung zur Zahlung, die auch ein Laie vornehmen kann. Zwar war es sicherlich aufwendig, die Grundbuchunterlagen etc. herbeizuschaffen. Die Würdigung dieser Unterlagen ist jedoch nicht in ganz außergewöhnlichem Maße schwierig. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass die Klägerin selbst klar der Auffassung war, dass die Beklagte voll einstandspflichtig ist.
4.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO. Die Klägerin unterlag lediglich hinsichtlich einer Nebenforderung, sodass der Beklagten die Kosten aufzuerlegen sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 741 ff. BGB
§§ 705 ff. BGB
§§ 741 ff., 745 BGB; er verweist daher gerade nicht auf die Vorschriften
§§ 280, 281, 249, 1011 BGB
§§ 280, 286, 288 BGB
§§ 280, 286, 249 BGB
§§ 280, 281, 249 BGB
§§ 91, 709 ZPO
§ 745 BGB
§ 276 BGB
§ 296 ZPO
§ 705 Abs. 1 BGB
§ 705 Abs. 2 BGB
§ 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§ 281 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 249 Abs. 2 BGB
§ 249 Abs. 2 S. 1 BGB
§ 296 Abs. 1 BGB
§ 249 Abs. 2 S. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1982, 170, 171
NJW-RR 2022, 1718
NZG 2009, 137
NZG 2001, 311
V ZB 25/79
VII ZR 62/22