Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2024-06-13, Aktenzeichen 16 L 665/24
ECLI: ECLI:DE:VGK:2024:0613.16L665.24.00

Tenor:
1. Der Antrag wird abgelehnt.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragstellerin.
2. Der Streitwert wird auf 8.000 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich gegen eine wohnungsaufsichtsrechtliche Ordnungsverfügung. Der Ehemann der Antragstellerin, Herr W. K., ist Eigentümer des Grundstücks G01. Mit Mietvertrag vom 10. Januar 2023 vermietete er der Antragstellerin die Wohnung im zweiten Obergeschoss und mit Mietvertrag vom 28. Januar 2023 die Wohnung im dritten Obergeschoss zu einer Miete von jeweils 800 € monatlich, zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 200 €.
In der Folgezeit untervermietete die Antragstellerin die Wohnungen unter anderem über die Internetportale „Airbnb“ und „Booking.com“. Bis zum 12. Juli 2023 wurde die Wohnung im zweiten Obergeschoss für insgesamt 89 Übernachtungen, die Wohnung im dritten Obergeschoss für insgesamt 81 Übernachtungen gebucht. Die Räumlichkeiten wurden regelmäßig für jeweils drei oder vier aufeinanderfolgende Tage überlassen.
Unter dem 4. Juni 2023 stellte die Antragstellerin bei der Antragsgegnerin einen Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung zur Kurzzeitvermietung der Wohnungen. Zur Begründung führte die Antragstellerin aus: Sie beabsichtige, ihre Mutter sowie ihren Bruder und dessen Ehefrau und Tochter in den Wohnungen unterzubringen, sollten diese aufgrund des Ukrainekonflikts aus Russland fliehen. Die Kurzzeitvermietung solle sicherstellen, dass die Angehörigen in diesem Fall zeitnah mit Wohnraum versorgt werden könnten.
Der Ehemann der Antragstellerin, Herr K., beantragte seinerseits unter dem 20. Juli 2023 die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung. Zum Ausgleich des öffentlichen Interesses an der Erhaltung des Wohnraums bot er als Ersatzwohnraum Wohneinheiten unter der Anschrift C.-straße in N01 Köln an. Eigentümer dieses Grundstücks ist die A. Deren Komplementärin ist die R.. Kommanditisten sind Herr K. und Herr M. mit einer Einlage von jeweils 1.000 €. An der Komplementärin sind Herr K. und Herr M. jeweils zur Hälfte beteiligt.
Mit Mietvertrag vom 1. September 2023 untervermietete die Antragstellerin die Wohnung im dritten Obergeschoss an zwei Studentinnen, Frau Y. und Frau Q.. In dem Mietvertrag wurde auszugsweise geregelt:
„§ 1 Mietsache
[…]
1.3 Die Ferienwohnung wird komplett ausgestattet vermietet. Die Ausstattung ist im Mietpreis inbegriffen. […]
1.4 Für die Dauer der Mietzeit werden dem Mieter 2 Bettwäsche [sic] und 4 Handtücher zur Verfügung gestellt. Sie werden während der Mietdauer nicht gewechselt. Die Nutzung von Bettwäsche und Handtüchern ist im Mietpreis inbegriffen.
§ 2 Gästezahl
2.2 Das Halten von Haustieren in der Ferienwohnung ist nicht erlaubt.
§ 4 Mietzeit
4.1 Die Ferienwohnung wird dem Mieter für die Zeit vom 01. September 2023 bis zum 25. Dezember 2023 zur Verfügung gestellt.
4.2 Die Anreise erfolgt am Tag des Mietbeginns ab 14:00 Uhr. Die Abreise erfolgt am letzten Miettag bis 12:00 Uhr.
§ 5 Mietpreis
5.1 Der Mietpreis für die gesamte Mietdauer beträgt 7400 Euro:
September […] – 1850 Euro
Oktober […] – 1850 Euro
November […] – 1850 Euro
Dezember […] – 1850 Euro
5.3 Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarungen in diesem Vertrag sind alle Kosten mit dem vorgenannten Mietpreis abgegolten.
§ 8 Nutzung und Pflege der Ferienwohnung
8.1 Der Mieter darf die Ferienwohnung ausschließlich für Urlaubszwecke nutzen.“
Am 30. Oktober 2023 besichtigten Mitarbeiter der Antragsgegnerin in Anwesenheit der Antragstellerin und ihres Ehemanns die Wohnungen. Die Antragstellerin führte aus, seit September 2023 bewohne sie die Wohnung im zweiten Obergeschoss selbst. Die Mitarbeiter der Antragsgegnerin hielten in dem Terminsprotokoll fest, es seien dort keine persönlichen Gegenstände vorgefunden worden. Zur Nutzung der Wohnung im dritten Obergeschoss verwies die Antragstellerin auf den Mietvertrag vom 1. September 2023 und legte diesen vor. Auf die von den Mitarbeitern der Antragsgegnerin im Rahmen des Termins gefertigten Lichtbilder wird Bezug genommen.
Mit Bescheid vom 20. November 2023 lehnte die Antragsgegnerin den Antrag der Antragstellerin auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung vom 4. Juni 2023 ab. Die Antragstellerin legte keinen Rechtsbehelf gegen den Bescheid ein.
Unter dem 20. November 2023 hörte die Antragsgegnerin die Antragstellerin zum Erlass von Wohnnutzungsgeboten bezüglich der Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoss an. Die damaligen Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin bezogen mit Schreiben vom 8. Januar 2024 Stellung und führten unter anderem aus: Die Wohnung im zweiten Obergeschoss stehe derzeit leer und werde absehbar vermietet. Die Wohnung im dritten Obergeschoss sei lediglich im Rahmen der gesetzlich zulässigen 90 Tage kurzzeitvermietet worden. Die Bezeichnung des Mietobjekts als Ferienwohnung in dem Mietvertrag sei unrichtig.
In der Folgezeit bot die Antragstellerin beide Wohnungen wiederum zur Kurzzeitvermietung an. Die Wohnung im zweiten Obergeschoss wurde seit Januar 2024 bis zum 11. März 2024 für insgesamt 27 Übernachtungen, die Wohnung im dritten Obergeschoss für 11 Übernachtungen vermietet. Die Räumlichkeiten wurden regelmäßig für drei bis vier aufeinanderfolgende Tage überlassen.
Mit der streitgegenständlichen, am 13. März 2024 zugestellten Ordnungsverfügung vom 11. März 2024 gab die Antragsgegnerin der Antragstellerin auf – Ziffer 1 –, die Wohnung im zweiten Obergeschoss und – Ziffer 2 – die Wohnung im dritten Obergeschoss wieder Wohnzwecken zuzuführen, und drohte – Ziffer 3 – hinsichtlich der Anordnung zu Ziffer 1 und – Ziffer 4 – hinsichtlich der Anordnung zu Ziffer 2 jeweils ein Zwangsgeld von 7.500 € an, sollte die Antragstellerin den Anordnungen nicht bis zum 11. Mai 2024 nachkommen. Ferner stellte die Antragsgegnerin fest – Ziffer 5 –, dass der Bescheid sofort vollziehbar sei, und – Ziffer 6 – setzte schließlich eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 1.600 € mit einer Zahlungsfrist bis zum 8. April 2024 fest. Zur Begründung führte die Antragsgegnerin insbesondere aus: Die Wohnung im zweiten Obergeschoss werde zweckentfremdet. Unmittelbar nach Anmietung sei die Wohnung bis zum 18. Juni 2023 mindestens dreißig Mal für insgesamt 89 Übernachtungen im Wege der Kurzzeitvermietung überlassen worden. Es sei auch im Hinblick auf die Erkenntnisse aus der Ortsbesichtigung vom 30. Oktober 2023 auszuschließen, dass seitdem eine Wohnnutzung aufgenommen worden sei. Es sei nicht glaubhaft, dass die Antragstellerin die Wohnung nunmehr selbst nutze. So seien in der Wohnung keine persönlichen Gegenstände ersichtlich und die Betten nicht bezogen gewesen. Darüber hinaus habe die Antragstellerin weder ihren Haupt- noch einen Nebenwohnsitz dort angemeldet. Schließlich werde die Wohnung auch weiterhin über „Airbnb“ kurzzeitvermietet. Dem entspreche die Stellungnahme vom 8. Januar 2024. Auch die Wohnung im dritten Obergeschoss werde zweckentfremdet. Bis zum 28. August 2023 sei sie mindestens 24 Mal für insgesamt 90 Übernachtungen überlassen worden. Ausweislich des Mietvertrages werde die Wohnung weiterhin als Ferienwohnung genutzt. Die Regelungen des Mietvertrages, insbesondere die Vermietung einer voll möblierten Wohnung zu einer Pauschalmiete unter Zurverfügungstellung von Bettwäsche und Handtüchern und Vereinbarung von An- und Abreisezeiten, seien typisch für die Vermietung von Ferienwohnungen oder Hotelzimmern. Außerdem indiziere der deutlich über dem Mietspiegel liegende Mietpreis von 1.850 € pro Monat, auch im Verhältnis zu den seitens der Antragstellerin selbst zu entrichtenden 1.000 € monatlich, dass die Antragstellerin jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung der Wohnung sofort und maximal ausnutzen wolle. Auch hätten die Untermieterinnen keinen Wohnsitz unter der Anschrift angemeldet. Schließlich werde auch diese Wohnung weiterhin über „Airbnb“ und „Booking.com“ inseriert. Die Höhe der angedrohten Zwangsgelder sei verhältnismäßig, weil die Antragstellerin derzeit erhebliche Gewinne durch die Nutzung zur Kurzzeitvermietung erziele. Maßgeblich sei auch, dass bei einer Nichtbefolgung der Anordnungen die zentral in der Altstadt gelegenen Wohnungen dem Markt über einen längeren Zeitraum entzogen würden.
Mit am 10. April 2024 zugegangenem Bescheid vom 5. April 2024 lehnte die Antragsgegnerin den Antrag des Ehemanns der Antragstellerin auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung vom 20. Juli 2023 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus: Das Angebot von Ersatzwohnraum sei nicht geeignet, das öffentliche Interesse am Erhalt des Wohnraums auszugleichen. Es fehle hinsichtlich der Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoss an einem zeitlichen Zusammenhang zwischen der Zweckentfremdung und der Bereitstellung von Ersatzwohnraum. Die Wohnungen würden spätestens seit Januar beziehungsweise Februar 2023 kurzzeitvermietet. Die Zweckentfremdung sei also bereits aufgenommen worden. Ferner liege auch keine Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung vor. Eigentümer des Grundstücks G01 sei der Ehemann der Antragstellerin. An der B., der Eigentümerin des Grundstückes, auf dem der Ersatzwohnraum geschaffen werden solle, sei neben dem Ehemann der Antragsteller aber auch Herr M. beteiligt. Der Ehemann der Klägerin erhob am 10. Mai 2024 in dem Verfahren 16 K 2633/24 Verpflichtungsklage.
Die Antragstellerin hat am 15. April 2024, einem Montag, Klage in dem Verfahren 16 K 2051/24 gegen die Ordnungsverfügung vom 11. März 2024 erhoben. Mit Antragsschrift vom selben Tage hat sie um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht.
Im Laufe des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens schloss die Antragstellerin mit der Frau Y. einen neuen, auf den 1. September 2023 zurückdatierten und mit Schriftsatz vom 29. April 2024 vorgelegten Mietvertrag. Dabei verwendete sie ein von der Haus & Grund Verlag GmbH zur Verfügung gestelltes Muster für einen Wohnraummietvertrag. Als monatliche Miete wurde eine Grundmiete von 1.600 €, zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 250 € vereinbart.
Zur Begründung ihres Antrags führt die Antragstellerin aus: Die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum der Antragsgegnerin vom 30. Juni 2021 (Wohnraumschutzsatzung) sei unwirksam, weil eine solche Satzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (WohnStG NRW) für maximal 5 Jahre erlassen werden könne. Eine Verlängerungsmöglichkeit sehe das Gesetz nicht vor. Da bei Inkrafttreten des WohnStG NRW erlassene Satzungen fortbestünden, müsse deren Laufzeit bei Erlass einer neuen Satzung berücksichtigt werden. Die Bestimmung eines Geltungszeitraums von weiteren 5 Jahren sei deshalb unzulässig. Es liege darin auch eine Beschränkung des Art. 13 Abs. 1 GG. Außerdem habe die Antragsgegnerin versäumt, Maßnahmen in der Satzung darzustellen, mit welchen sie der Wohnraumnot begegnen wolle. Es liege ferner keine Zweckentfremdung vor. Die Wohnung im zweiten Obergeschoss werde von der Antragstellerin und ihrem Ehemann selbst zeitweise bewohnt. Ihr Ehemann halte sich aus beruflichen Gründen oftmals in Köln auf. Je nach Dauer der beruflichen Verpflichtungen werde die Wohnung als Übernachtungsmöglichkeit genutzt. Zudem verbringe die in Bremen studierende Tochter der Antragstellerin, Frau X., ihre Semesterferien oft in der Nähe der Familie und nutze die Wohnung für diese Zeit als feste Unterkunft. Ab und an verbringe sie auch Nächte am Wochenende dort. Im Rahmen dieser Nutzungen fänden auch Familienessen oder Abendessen mit Geschäftspartnern in der Wohnung statt. Eine Kurzzeitvermietung an mehr als den gemäß § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG NRW zulässigen 90 Kalendertagen liege nicht vor. Auch die Wohnung im dritten Obergeschoss werde nicht zweckentfremdet. Sie werde weiterhin an die Studentinnen aus dem Ausland vermietet. Diese hätten ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung. Bei Vertragsschluss sei nicht sicher gewesen, ob die Studentinnen nur ein Semester oder doch für längere Zeit in Köln bleiben wollten. Deshalb sei eine erhöhte Flexibilität nötig gewesen. Der Vertrag sei aber insofern fehlerhaft, als in der Sache keine Ferienwohnung vermietet werden solle. Die Antragstellerin sei mit dem rechtlichen Vokabular der deutschen Sprache nicht vertraut und habe den Mietvertragsvordruck dem Internet entnommen. Nachdem der Fehler aufgefallen sei, habe die Antragstellerin einen neuen, auf den 1. September 2023 zurückdatierten Mietvertrag geschlossen. Des Weiteren habe die Antragstellerin eine Wohnungsgeberbescheinigung ausgestellt. Da sich die Familie der Antragstellerin in Russland befände und eine Flucht angesichts einer möglichen Kriegsdienstverweigerung des Bruders der Antragstellerin sehr wahrscheinlich sei, lägen zudem besondere Umstände vor, die eine Zweckentfremdung rechtfertigten. Die angedrohten Zwangsgelder seien außerdem der Höhe nach unverhältnismäßig. In vergleichbaren Verfahren seien deutlich geringere Beträge bekannt. Auch sei das Verfahren noch nicht lange anhängig und habe die Antragstellerin immer betont, die Wohnungen für besondere Umstände freizuhalten. Erhebliche Gewinne würden nicht erzielt.
Die Antragstellerin beantragt,
die aufschiebende Wirkung der Klage vom 15. April 2024 gegen die Ordnungsverfügung 11. März 2024 – 561/3-ZE-618/19 – anzuordnen.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie trägt vor: Die Wohnraumschutzsatzung sei wirksam. Sie verlängere nicht die zuvor erlassene, sondern löse diese ab. Einer solchen Ablösung stehe § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW nicht entgegen. Von der Satzungsermächtigung sei auch der wiederholte Erlass von Satzungen gedeckt, wenn deren Geltungsdauer jeweils auf 5 Jahre befristet werde. Soweit die Antragstellerin und ihr Ehemann Anträge auf Erteilung von Zweckentfremdungsgenehmigungen gestellt hätten, sei die Frage der Genehmigungsfähigkeit nicht in dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren betreffend die Wiederzuführungsanordnung zu klären. Darüber hinaus sei der Antrag der Antragstellerin inzwischen bestandskräftig abgelehnt worden. Die Wohnung im zweiten Obergeschoss werde zweckentfremdet. Der Vortrag der Antragstellerin, die Wohnung mit ihrem Ehemann zu nutzen, sei weiterhin unglaubhaft. Bei der Ortsbesichtigung am 30. Oktober 2023 seien die Betten nicht bezogen gewesen und persönliche Gegenstände nicht aufgefunden worden. In dem Schreiben vom 8. Januar 2024 habe die Antragstellerin vortragen lassen, die Wohnung stehe derzeit leer. Das Nutzungskonzept sei dessen unbeschadet angesichts des vorgetragenen Interesses an größtmöglicher Flexibilität weiterhin auf eine Nutzung zur Kurzzeitvermietung ausgelegt. Einen Wohnsitz hätten die Eheleute unter der betroffenen Anschrift weiterhin nicht gemeldet. Eine zeitweise Nutzung der Wohnung als Übernachtungsmöglichkeit bei der Wahrnehmung beruflicher Termine stelle ebenso wenig wie ihre sporadische Nutzung als Übernachtungsmöglichkeit für die Tochter der Antragstellerin eine Wohnnutzung dar. Ob eine Kurzzeitvermietung über 90 Tage erfolge, sei unerheblich, weil jede Nutzung zu anderen als Wohnzwecken eine Zweckentfremdung darstelle und jedenfalls eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht festgestellt werden könne. Hinsichtlich der Wohnung im dritten Obergeschoss bestätige die Antragstellerin selbst, dass eine kurzzeitige Untervermietung an die Studentinnen beabsichtigt gewesen sei. Dass die Wohnung über 6 Monate den Lebensmittelpunkt der Studentinnen gebildet habe sei unerheblich, weil der Begriff des Lebensmittelpunktes keinen Eingang in das WohnStG NRW gefunden habe. Zusätzlich zu der Überlassung an die Studentinnen erfolge auch weiterhin eine tageweise Kurzzeitvermietung. Auch dem geänderten Mietvertrag lasse sich kein auf eine langfristige Vermietung gerichtetes Nutzungskonzept entnehmen. Die Antragstellerin habe selbst vorgetragen, die Wohnungen flexibel für eine etwaige Flucht ihrer Angehörigen zur Verfügung halten zu wollen. Ferner spreche der erhebliche Mietzins gegen die Absicht einer langfristigen Vermietung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des beigezogenen Verwaltungsvorgangs Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
1.
Der Antrag ist nur teilweise zulässig (dazu a.). Im zulässigen Umfang ist er unbegründet (dazu b.).
a.
Der Antrag ist zulässig, soweit die Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Verwaltungsakte zu Ziffern 1 bis 4 der Ordnungsverfügung vom 11. März 2024 begehrt wird. Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Alt. 2 VwGO die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen, wenn sie in durch Landesgesetz vorgeschriebenen Fällen entfällt. Die Klage gegen die Wohnnutzungsgebote zu Ziffern 1 und 2 der streitgegenständlichen Ordnungsverfügung entfaltet gemäß § 19 Abs. 6 WohnStG NRW keinen Suspensiveffekt. Danach sind auf der Grundlage dieses Gesetzes erlassene Verwaltungsakte sofort vollziehbar. Die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die Zwangsgeldandrohungen zu Ziffern 3 und 4 der streitbefangenen Verfügung entfällt gemäß § 112 des Gesetzes über die Justiz im Land Nordrhein-Westfalen. Rechtsbehelfe, die sich gegen Maßnahmen der Vollstreckungsbehörden und der Vollzugsbehörden in der Verwaltungsvollstreckung richten, haben danach keine aufschiebende Wirkung.
Der Antrag ist in Bezug auf das Wohnnutzungsgebot hinsichtlich der Wohnung im dritten Obergeschoss und die hierauf bezogene Zwangsgeldandrohung auch nicht deshalb unstatthaft, weil sich die angefochtenen Verwaltungsakte erledigt hätten. Ein Verwaltungsakt bleibt gemäß § 43 Abs. 2 VwVfG NRW wirksam, solange und soweit er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist. Die Erledigung eines Verwaltungsaktes tritt erst ein, wenn dieser nicht mehr geeignet ist, rechtliche Wirkungen zu erzeugen oder wenn die Steuerungsfunktion, die ihm ursprünglich innewohnte, nachträglich entfallen ist.
Vgl. VGH München, Beschluss vom 18. Dezember 1998 – 7 ZS 98.1660 –, BayVBl 1999, 761 = juris Rn. 29; Bostedt, in: Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht, 5. Auflage 2021, VwGO § 80 Rn. 127; jeweils zur Unstatthaftigkeit des Antrags bei Erledigung des Verwaltungsaktes; BVerwG, Urteil vom 27. März 1998 – 4 C 11.97 –, Buchholz 316 § 43 VwVfG Nr. 10 = juris Rn. 16 – zu den Voraussetzungen der Erledigung.
Unbeschadet der Frage, ob durch den nachträglichen Abschluss eines formularmäßigen Wohnraummietvertrages zwischen der Antragstellerin und Frau Y. über die Wohnung im dritten Obergeschoss die Wiederzuführungsanordnung erfüllt wurde, gehen von dem Wohnnutzungsgebot jedenfalls deshalb noch Rechtswirkungen aus, weil die Antragsgegnerin für dessen Erteilung eine Verwaltungsgebühr festsetzte. Deren Bestand ist von der Wirksamkeit der Grundverfügung abhängig.
Vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 16. Februar 2022 – 8 A 10980/21.OVG –, BauR 2022, 903 = juris Rn. 57.
Unabhängig von der Erfüllung des Wohnnutzungsgebots ist auch die Zwangsgeldandrohung nicht erledigt. Ob die in der Androhung eines Zwangsmittels liegende Beschwer des Betroffenen noch andauert oder nicht, hängt nicht allein von der Frage der objektiven Erfüllung ab, sondern auch davon, ob die Behörde den in der Androhung liegenden Verwaltungsakt als Grundlage für das weitere Betreiben des Vollstreckungsverfahrens aufrechterhalten will. Erledigung tritt nur dann ein, wenn die Behörde erklärt oder jedenfalls zu erkennen gibt, dass sie die erfolgte Androhung des Zwangsmittels nicht mehr als Grundlage der weiteren Vollstreckung ansieht.
Vgl. OVG Münster, Urteil vom 23. Mai 1985 – 7 A 2311/82 –, NVwZ 1986, 763 – für den Fall des Ablaufs der Frist während der Dauer der aufschiebenden Wirkung eines gegen die Grundverfügung eingelegten Rechtsbehelfs.
Nach diesen Maßgaben ist auch die auf das Wohnnutzungsgebot hinsichtlich der Wohnung im dritten Obergeschoss bezogene Zwangsgeldandrohung nicht erledigt. Die Antragsgegnerin hat vielmehr erklärt, dem vorgelegten, geänderten Mietvertrag lasse sich keine Änderung des wohnzweckwidrigen Nutzungskonzepts der Antragstellerin entnehmen.
Unzulässig ist der Antrag, soweit die Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Verwaltungsgebührenfestsetzung zu Ziffer 6 der Ordnungsverfügung vom 11. März 2024 begehrt wird. In den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO ist der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO gemäß § 80 Abs. 6 VwGO nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Das gilt nur dann nicht, wenn – erstens – die Behörde über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat oder – zweitens – eine Vollstreckung droht.
Bei den erhobenen Verwaltungsgebühren handelt es sich um öffentliche Kosten im Sinne des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 VwGO. Darunter versteht man für die öffentlich-rechtliche Tätigkeit der Behörden entstehende Gebühren und Auslagen. Ohne weiteres gehört die festgesetzte Verwaltungsgebühr hierher.
Vgl. OVG Münster, Beschluss vom 6. Juni 1988 – 18 B 2224/87 –, NWVBl 1988, 347 = juris Rn. 9.
Einen behördlichen Aussetzungsantrag hat die Antragstellerin nicht gestellt. Dies war auch insbesondere nicht deshalb entbehrlich, weil die Vollstreckung gedroht hätte. Eine Vollstreckung droht erst dann im Sinne des § 80 Abs. 6 Satz 2 Nr. 2 VwGO, wenn der Vollstreckungsgläubiger konkrete Vorbereitungshandlungen für eine baldige Durchführung von Vollstreckungsmaßnahmen getroffen hat und aus der Sicht eines objektiven Betrachters die Vollstreckung so unmittelbar bevorsteht, dass es dem Schuldner nicht zuzumuten ist, zunächst bei der Behörde die Aussetzung der Vollziehung zu beantragen, statt unmittelbar bei Gericht um einstweiligen Rechtsschutz nachzusuchen.
Vgl. OVG Münster, Beschluss vom 18. September 2020 – 14 B 985/20 –, KStZ 2021, 32 = juris Rn. 31.
Konkrete Vorbereitungshandlungen für eine baldige Durchführung von Vollstreckungsmaßnahmen sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die bloße Fristsetzung dient als Vollstreckungsvoraussetzung lediglich der Vorbereitung der Zwangsvollstreckung und ist selbst keine Vollstreckungsmaßnahme.
Vgl. OVG Münster, Beschluss vom 13. März 2008 – 12 B 253/08 –, juris Rn. 3.
b.
Im zulässigen Umfang ist der Antrag nicht begründet. Maßgebliches Kriterium innerhalb der nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO vorzunehmenden Interessenabwägung sind zunächst die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache. Erweist sich der angefochtene Verwaltungsakt bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung als zu Lasten des Antragstellers offensichtlich rechtswidrig, überwiegt grundsätzlich das private Aussetzungsinteresse die gegenläufigen privaten beziehungsweise öffentlichen Vollzugsinteressen. Stellt der Verwaltungsakt sich als offensichtlich rechtmäßig dar, überwiegt in der Regel das Vollzugsinteresse. Lässt sich hingegen bei summarischer Überprüfung eine Offensichtlichkeitsbeurteilung nicht treffen, kommt es entscheidend auf eine Abwägung zwischen den für eine sofortige Vollziehung sprechenden Interessen einerseits und dem Interesse des Betroffenen an einer Aussetzung der Vollziehung bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Hauptsacheverfahren andererseits an. Die Erfolgsaussichten sind dabei auch unabhängig von einer fehlenden Offensichtlichkeit einzubeziehen. Je höher diese sind, umso größer ist das Interesse an der aufschiebenden Wirkung. Sind die Erfolgsaussichten demgegenüber gering, fällt das Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts stärker ins Gewicht.
Vgl. OVG Münster, Beschluss vom 28. Oktober 2011 – 2 B 1037/11 –, BRS 78 Nr. 51 = juris Rn. 20.
Wird der Sofortvollzug – wie vorliegend – gesetzlich angeordnet, unterscheidet sich die Interessenabwägung von derjenigen, die in den Fällen einer behördlichen Anordnung stattfindet. Während im Anwendungsbereich von § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO bei der Interessenabwägung die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers für die aufschiebende Wirkung von Rechtsbehelfen bedeutsam wird, ist in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1-3a VwGO zu beachten, dass hier der Gesetzgeber einen grundsätzlichen Vorrang des Vollziehungsinteresses angeordnet hat und es deshalb besonderer Umstände bedarf, um eine hiervon abweichende Entscheidung zu rechtfertigen.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 10. Oktober 2003 – 1 BvR 2025/03 –, NVwZ 2004, 93 = juris Rn. 21.
Nach diesen Maßgaben ist der Antrag sowohl im Hinblick auf die Wohnnutzungsgebote zu Ziffern 1 und 2 (dazu aa.) als auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohungen zu Ziffern 3 und 4 (dazu bb.) der streitgegenständlichen Ordnungsverfügung unbegründet. Die in der Hauptsache erhobene Anfechtungsklage wird nach summarischer Prüfung keinen Erfolg haben.
aa.
Die Wohnnutzungsgebote zu Ziffern 1 und 2 der angefochtenen Ordnungsverfügung werden sich voraussichtlich als rechtmäßig erweisen. Rechtsgrundlage derselben ist § 15 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW. Wird Wohnraum danach entgegen § 12 Abs. 2 WohnStG NRW zu anderen als Wohnzwecken genutzt, so kann die Gemeinde anordnen, dass der Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen ist. Die Gemeinde setzt hierfür nach § 15 Abs. 1 Satz 2 WohnStG NRW eine Frist, die im Regelfall zwei Monate beträgt.
Gemeinden können gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die in einer Landesverordnung gegenständlich sind, oder für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Die Gemeinden haben in der Satzung laut § 12 Abs. 1 Satz 2 WohnStG NRW darzulegen, welche Maßnahmen sie ergreifen, um die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in dem in der Satzung bestimmten Zeitraum zu verbessern.
Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird. Als Zweckentfremdung gilt nach § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG NRW unter anderem insbesondere die Nutzung von Wohnraum für mehr als drei Monate, längstens 90 Tage, im Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung.
Die streitbefangenen Wohnungen liegen im Geltungsbereich der Wohnraumschutzsatzung. Diese ist wirksam [nachfolgend (1)]. Die Wohnungen werden mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu anderen als Wohnzwecken genutzt [nachfolgend (2)]. Die Antragstellerin ist als Nutzungsberechtigte taugliche Adressatin der Wiederzuführungsanordnungen [nachfolgend (3)]. Ermessensfehler sind nicht erkennbar [nachfolgend (4)].
(1)
Es bestehen zunächst keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Wohnraumschutzsatzung. Zwar weist die Antragstellerin im Ausgangspunkt zurecht darauf hin, dass von der Ermächtigung des § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW nur der Erlass einer Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren gedeckt ist. Dem ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin indessen nicht zu entnehmen, dass nach Ablauf der Höchstgeltungsdauer nicht erneut eine Satzung auf Grundlage des § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW erlassen werden dürfte. Zweck der Vorschrift ist ausweislich der Gesetzesbegründung, es den Gemeinden mit Wohnraummangel zu ermöglichen, durch den Erlass eigener Satzungen das Gesamtwohnraumangebot zu erhalten.
Vgl. LT-Drs. 17/12073, S. 42.
Die angeordnete Höchstgeltungsdauer von fünf Jahren in Verbindung mit der in § 12 Abs. 1 Satz 2 WohnStG NRW geregelten Pflicht der Gemeinden, darzulegen, welche Maßnahmen zur Verbesserung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in dem in der Satzung bestimmten Zeitraum ergriffen werden, soll zum einen ersichtlich verhindern, dass das Gesamtwohnraumangebot dauerhaft und allein durch den Erlass von Wohnraumschutzsatzungen aufrechterhalten wird. Vielmehr sind die Gemeinden gehalten, anderweitige Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnraumangebots zu ergreifen, um künftig den Erlass solcher Satzungen entbehrlich zu machen.
Zum anderen ist der Gesetzesbegründung nicht zu entnehmen, dass die mit der bereits in § 10 Abs. 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW), welches durch das WohnStG NRW abgelöst wurde, vorgesehenen Befristung der Satzung auf fünf Jahre verfolgte Zwecksetzung aufgegeben worden wäre. Ausweislich der Gesetzesbegründung zum WAG ist die Satzung deshalb zu befristen, weil der Wohnungsmarkt ständigen Veränderungen unterliegt. Die Gemeinde hat nach spätestens fünf Jahren also zu prüfen, ob die den Erlass der Satzung tragende Wohnungsnot noch herrscht.
Vgl. LT-Drs. 16/4379, S. 48.
Besteht der zum Satzungserlass berechtigende Wohnraummangel aber nach Ablauf der Geltungsdauer der Satzung und trotz der ergriffenen Maßnahmen fort, muss nach den dargestellten Zielsetzungen der Vorschrift den Gemeinden die Möglichkeit bleiben, diesem – wiederum unter Bestimmung konkreter anderweitiger Maßnahmen zur Beseitigung der Wohnraumnot – durch Erlass einer weiteren Zweckentfremdungssatzung vorläufig zu begegnen. Dass, wie die Antragstellerin sinngemäß meint, die Gemeinden ab Inkrafttreten des § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW nur einmalig zum Erlass einer Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren und dies unter Berücksichtigung der Geltungsdauer vorgängiger, auf Grundlage des § 10 Satz 1 WAG NRW erlassener Satzungen ermächtigt werden sollte, ist der Vorschrift vor diesem Hintergrund nicht zu entnehmen.
Es liegt entgegen der Ansicht der Antragstellerin auch kein – jedenfalls kein ungerechtfertigter – Eingriff in Art. 13 Abs. 1 GG vor. Die Wohnung ist danach unverletzlich. Eingriffe und Beschränkungen dürfen, soweit sie – wie hier – nicht zu den in Art. 13 Abs. 2 bis 5 GG geregelten Durchsuchungen und Überwachungsmaßnahmen gehören, allerdings nach Art. 13 Abs. 7 GG unter anderem zur Behebung der Raumnot vorgenommen werden. Dieser Vorbehalt ermöglicht gesetzliche Regelungen zur Bekämpfung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt.
Vgl. Kunig/Berger, in: von Münch/Kunig, GG, 7. Auflage 2021, GG Art. 13 Rn. 80.
Gerade angesichts der vorgesehenen Höchstgeltungsdauer, nach deren Ablauf einerseits Veränderungen auf Wohnungsmarkt Rechnung zu tragen ist, andererseits die Gemeinde bei Erlass einer neuen Satzung wiederum konkrete anderweitige Maßnahmen zur Behebung der Wohnraumnot zu bestimmen hat, bestehen auch keine Bedenken gegen die Verhältnismäßigkeit des § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW. Ein etwaiger Eingriff in das Wohnungsgrundrecht steht, auch wenn mehrfach auf Grundlage der Vorschrift Zweckentfremdungssatzungen erlassen werden, angesichts der nach Ablauf der Höchstgeltungsdauer jeweils erforderlichen Evaluierung hinsichtlich des weiteren Vorliegens der Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW und der Verpflichtung zur Bestimmung anderweitiger Maßnahmen zur Beseitigung des Wohnraummangels in recht gewichtetem und wohl abgewogenem Verhältnis zu dem verfolgten Zweck der Aufrechterhaltung des Gesamtwohnraumangebots.
Die Wohnraumschutzsatzung genügt den dargestellten Anforderungen. Insbesondere hat die Antragsgegnerin unter § 2 der Wohnraumschutzsatzung entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin bestimmt, welche anderweitigen Maßnahmen zur Wohnraumverbesserung ergriffen werden. Ungeachtet der Frage, ob dies zulässig wäre, „setzt“ die aktuelle Wohnraumschutzsatzung entgegen der Ansicht der Antragstellerin „eine bereits früher bestehende Satzung“ auch nicht „fort“, verlängert also nicht die Geltungsdauer der Wohnraumschutzsatzung vom 31. Mai 2019. Vielmehr „löst“ sie diese gemäß ihrem § 22 „ab“ und wird ihrerseits nach der genannten Vorschrift auf fünf Jahre befristet.
Vgl. bereits OVG Münster, Beschluss vom 16. Juni 2021 – 14 B 521/21 –, NWVBl 2022, 130 = juris Rn. 8.
Dem entspricht es, dass die aktuelle Wohnraumschutzsatzung eigenständige Regelungen enthält, die ersichtlich an die Stelle der bislang geltenden Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorgaben des unterdessen in Kraft getretenen WohnStG NRW treten sollen. Die Geltungsdauer der bisherigen Regelungen soll also gerade nicht verlängert, sondern sie sollen vielmehr ersetzt werden.
(2)
Die Wohnungen werden mit überwiegender Wahrscheinlichkeit auch zu anderen als Wohnzwecken genutzt. Wohnzweck im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW meint die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Hiervon sind als andere Nutzungszwecke nicht nur die vollständige oder überwiegende Nutzung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken, sondern auch Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen. Die Kurzzeitvermietung im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG NRW ist dabei ein Beispiel für eine Zweckentfremdung, aber nicht das Einzige und auch kein Abschließendes. Auch eine Vermietung von Wohnraum für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten kann Zweckentfremdung sein. Entscheidend ist, dass die Überlassung zum Zwecke eines nur vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen Unterkommens des Mieters erfolgt, ohne dass es darauf ankäme, ob der Mieter zeitweise die Räumlichkeiten zu seinem Lebensmittelpunkt bestimmt. Maßgeblich für die Beurteilung, ob der Vermieter zu anderen als Wohnzwecken vermieten will und daher hierfür einer Genehmigung bedarf, ist das Nutzungskonzept des Vermieters im Zeitpunkt des Erlasses der Ordnungsverfügung. Ob die Überlassung zu Zwecken der Kurzzeitvermietung zu diesem Zeitpunkt bereits die Dauer von 90 Tagen überschreitet, ist unerheblich, wenn nach dem Nutzungskonzept auch in den Zeiträumen, in denen keine Kurzzeitvermietung vorgesehen ist, jedenfalls ebenso keine Wohnnutzung stattfindet.
Vgl. eingehend OVG Münster, Beschluss vom 24. Oktober 2022 – 14 B 856/22 –, NWVBl 2023, 174 = juris Rn. 9-28; ferner den Kammerbeschluss vom 5. März 2024 – 16 L 2198/23 –, n. v.
Nach summarischer Prüfung ist das Nutzungskonzept der Antragstellerin auf eine nur vorübergehende Nutzung beziehungsweise Überlassung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten gerichtet. Dies gilt sowohl für die Wohnung im zweiten Obergeschoss [dazu (a)] als auch für die Wohnung im dritten Obergeschoss [dazu (b)].
(a)
Zunächst nutzt die Antragstellerin mit überwiegender Wahrscheinlichkeit die Wohnung im zweiten Obergeschoss auch bei Wahrunterstellung ihres Vortrages nicht als Heimstätte im Alltag. Soweit sie vorträgt, seit September 2023 die Wohnung zusammen mit ihrem Ehemann anlässlich beruflicher Termine für mehrmalige, spontane Übernachtungen sowie mitunter für Geschäftsessen zu nutzen, folgt daraus noch nicht die zur Bejahung einer Wohnnutzung indes erforderliche, auf Dauer angelegte Häuslichkeit.
Vielmehr werden die Räumlichkeiten ohne eine im Übrigen für sich genommen zur Feststellung einer Wohnnutzung, wie gesagt, zudem nicht hinreichende Verlegung des Lebensmittelpunktes zur vorübergehenden Unterkunft genutzt. Dem entspricht es, dass bei der Ortsbesichtigung am 30. Oktober 2023 die Betten nicht bezogen waren, keinerlei persönliche Gegenstände aufgefunden wurden und auch sonst nichts auf eine dauerhafte Nutzung der Wohnung als Heimstatt im Alltag hingedeutet hätte.
Auch ließ die Antragstellerin mit Schreiben vom 8. Januar 2024 selbst vortragen, die Wohnung stehe leer. Die zeitweise Inanspruchnahme einer ansonsten leerstehenden Wohnung als Übernachtungsmöglichkeit oder für Geschäftsessen anlässlich beruflicher Termine begründet keine dauerhafte Häuslichkeit.
Soweit die Tochter der Antragstellerin ihre Semesterferien in der Wohnung verbringen mag, begründet auch dies keine Nutzung als Heimstätte im Alltag. Selbst die semesterweise Anmietung einer Wohnung geht in aller Regel nicht mit einer Nutzung derselben als Heimstätte im Alltag einher, sondern lediglich als Unterkunft, die gerade nicht zum dauerhaften Lebensmittelpunkt bestimmt werden soll; die nur zeitweise Verlagerung des Lebensmittelpunktes, ist, wie bereits ausgeführt, nicht hinreichend. Es ist schon deshalb von einem nur vorübergehenden Gebrauch auszugehen, weil ersichtlich der Wechsel in eine andere Wohnung nach dem Semester vorbehalten wird.
Vgl. zu § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Ausführungen des LG Marburg in seinem Urteil vom 15. September 1976 – 3 S 101/76 –, NJW 1977, 154 = juris Rn. 16; ferner Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, BGB § 549 Rn. 18; Schmidt, NZM 2022, 489 <491>; zur Übertragbarkeit der zivilrechtlichen Abgrenzungskriterien VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020 – 6 K 420.19 –, juris Rn. 53.
Erst recht ist ein nur vorübergehender Gebrauch und keine Nutzung der Wohnung als Heimstatt im Alltag anzunehmen, wenn sie lediglich als Zwischenunterkunft während der Semesterferien dient. Selbst wenn damit eine vorübergehende Verlagerung des Lebensmittelpunktes verbunden sein mag, kann von einer dauerhaften Wohnstatt keine Rede sein.
Vgl. Schmidt, in: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, BeckOGK BGB, Stand April 2024, BGB § 549 Rn. 17 f.
Das Nutzungskonzept der Antragstellerin sieht außerdem großenteils die mietweise Überlassung der Wohnung an Dritte zum Zwecke des vorübergehenden Unterkommens vor. Ausweislich des am 11. März 2024 abgerufenen Belegungskalenders wurde die Wohnung bis dahin allein im Jahre 2024 bereits für insgesamt 27 Übernachtungen vermietet. Dabei handelte es sich auch nicht um einen zusammenhängenden Zeitraum, sondern um regelmäßige Überlassungen für jeweils drei bis maximal sechs Tage, die gleichmäßig verteilt über den Zeitraum von knapp zweieinhalb Monaten stattfanden. Dass die Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung noch nicht über die Dauer von 90 Tagen erfolgte, ist unerheblich, weil, vorstehenden Ausführungen folgend, nichts dafür ersichtlich ist, dass in den Zeiträumen, in denen keine Vermietung der Wohnung an Dritte stattfindet, diese zu einer Heimstätte im Alltag bestimmt würde.
(b)
Auch ist nicht mit überwiegender Wahrscheinlichkeit festzustellen, dass die Wohnung im dritten Obergeschoss zu Wohnzwecken genutzt würde. Die Wohnung war seit dem 1. September 2023 an Studentinnen vermietet. Das aus einer Gesamtschau des Mietvertrages abzuleitende Nutzungskonzept lässt keine auf Dauer angelegte Häuslichkeit erkennen. Vielmehr ist der Mietvertrag ersichtlich auf eine nur vorübergehende, übergangsweise Überlassung ausgelegt.
Nicht nur werden die streitbefangenen Räumlichkeiten als „Ferienwohnung“ bezeichnet und erfolgt die Überlassung gemäß § 8 Nr. 8.1 des Mietvertrages explizit „ausschließlich für Urlaubszwecke“. Es entsprechen dem auch inhaltlich die weiteren Regelungen des Mietvertrages. Dieser enthält zahlreiche Vorschriften, die typisch für die Vermietung von Hotelzimmern und Ferienwohnungen, nicht aber Mietwohnungen sind. Hierzu gehört die Vereinbarung der vollmöblierten Überlassung einer Wohnung. Möblierte Wohnungen werden üblicherweise von den Mietern nicht dauerhaft als Heimstätte im Alltag, sondern nur für ein vorübergehendes Unterkommen genutzt, weil Mieter in aller Regel ihre Möbel und weitere Habe mitbringen, mit der sie sich in der Wohnung häuslich einrichten, wenn sie diese dauerhaft als Heimstatt nutzen wollen. Die streitbefangene Wohnung wird gemäß § 1 Nr. 1.3 des Vertrages „komplett ausgestattet“, das heißt vollmöbliert, vermietet. Als für eine am Leitbild der klassischen Mietwohnung orientierte Überlassung völlig unübliche Regelung muss es ferner gelten, wenn gemäß § 1 Nr. 1.4 des Vertrages dem Mieter Bettwäsche und Handtücher zur Verfügung gestellt werden, deren Nutzung im Mietpreis inbegriffen sein soll. Desgleichen atypisch – und vielmehr bei der Überlassung von Ferienwohnungen oder Hotelzimmern gebräuchlich – sind ferner die Vereinbarung fester Zeiten für An- und Abreise unter § 4 Nr. 4.2 und die Festlegung einer Pauschalmiete unter § 5 Nr. 5.1, 5.3 des Mietvertrages.
Vgl. OVG Münster, Beschluss vom 24. Oktober 2022 – 14 B 856/22 –, NWVBl 2023, 174 = juris Rn. 31 ff. und den Kammerbeschluss vom 27. Oktober 2023 – 16 L 1757/23 –, n. v.
Gegen eine intendierte Nutzung der Wohnung als Heimstatt im Alltag spricht ferner das in § 2 Nr. 2.2 des Mietvertrages vorgesehene, ausnahmslose Verbot des Haltens von Haustieren. Eine solche Klausel wäre als Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Wohnraummietvertrag unwirksam. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen hingegen ist ein striktes Verbot der Haustierhaltung dagegen üblich und wirft auch als Allgemeine Geschäftsbedingung regelmäßig keine rechtlichen Probleme auf.
Vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 10/92 –, NJW 1993, 1061 = juris Rn. 32; AG Laufen, Urteil vom 12. Januar 2017 – 2 C 618/16 –, RRa 2018, 66 = juris Rn. 12; Drasdo, NJW-Spezial 2006, 241 <242>.
Es darf ferner die Höhe des vereinbarten Mietzinses berücksichtigt werden. Zwar ist sie, ebenso wie eine etwaig daraus abzuleitende Gewinnerzielungsabsicht, für sich genommen bei der Beurteilung einer Wohnnutzung nicht entscheidend. Eine erhebliche Gewinnspanne kann aber als weiteres Indiz für eine Nutzung zu Zwecken der Kurzzeitvermietung sprechen.
Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019 – OVG 5 S 24.18 –, NJW 2019, 1896 = juris Rn. 13; VG Berlin, Beschluss vom 11. März 2020 – 6 L 441.19 –, juris Rn. 28.
Vorliegend entrichtet die Antragstellerin gemäß Mietvertrag vom 28. Januar 2023 einen monatlichen Mietzins von 800 €, zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 200 €. Sie selbst verlangt nach dem Mietvertrag vom 1. September 2023 eine monatliche Miete in Höhe von 1.850 €. Die Gewinnmarge von immerhin 85 % spricht, vorstehenden Ausführungen folgend, zwar nicht allein, aber doch in Zusammenschau mit den übrigen Regelungen gegen eine Überlassung der Räumlichkeiten zum Zwecke ihrer Nutzung als Heimstätte im Alltag.
Gegen eine bloße Kurzzeitvermietung spricht es bei alldem nicht, dass unter § 4 Nr. 4.1 des Vertrages eine Mietzeit vom 1. September 2023 bis zum 25. Dezember 2023 bestimmt und diese wohl über den genannten Zeitpunkt hinaus verlängert wurde. Wie ausgeführt, kann selbst eine Vermietung von Wohnraum für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten Zweckentfremdung sein. Entscheidend ist, dass die Überlassung zum Zwecke eines nur vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen Unterkommens des Mieters erfolgt, wie es sich hier aus einer Gesamtschau der mietvertraglichen Regelungen ergibt.
Soweit die Antragstellerin sinngemäß vorträgt, die mietvertraglichen Regelungen hätten dem faktischen Nutzungskonzept nicht entsprochen, ergibt sich auch unter Berücksichtigung ihrer diesbezüglichen Ausführungen keine Nutzung der Wohnung als Heimstätte im Alltag. Vielmehr trägt die Antragstellerin selbst vor, bei der Vermietung an die Studentinnen sei eine erhöhte Flexibilität gewollt gewesen. Es sei bei Vertragsschluss nicht sicher gewesen, ob die Studentinnen nur für ein Semester oder für längere Zeit in Köln hätten bleiben wollen. Obigen Ausführungen folgend ist von einem nur vorübergehenden Gebrauch und nicht von einer Nutzung der Wohnung als Heimstatt im Alltag auszugehen, weil ersichtlich der Wechsel in eine andere Wohnung nach dem Semester vorbehalten wird. Dass die Kurzzeitvermietung nicht gewerblich erfolgte, ist, wie oben dargestellt, von vorneherein unerheblich.
Der Umstand, dass die Antragstellerin eine Wohnungsgeberbescheinigung gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 des Bundesmeldegesetzes (BMG) ausgestellt hat, rechtfertigt keine andere Bewertung. Hiernach hat der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person der meldepflichtigen Person den Einzug schriftlich oder gegenüber der Meldebehörde zu bestätigen. Die Selbsterklärung eines Wohnungsgebers kann die gerichtliche Würdigung, ob tatsächlich eine Wohnnutzung vorliegt, indes nicht vorwegnehmen. Dessen ungeachtet liegt dem BMG auch ein anderer Wohnungsbegriff als dem WohnStG NRW zugrunde. Wohnung im Sinne des BMG ist gemäß dessen § 20 Satz 1 jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird. Nach dieser Legaldefinition ist die Nutzung der Wohnung als Heimstätte im Alltag nicht konstitutiv und angesichts dessen die melderechtliche Einordnung der Räumlichkeiten für die wohnungsaufsichtsrechtliche Bewertung unergiebig.
Es kommt schließlich nicht darauf an, dass die Antragstellerin unterdessen einen typischen Wohnraummietvertrag über die Wohnung im dritten Obergeschoss abgeschlossen hat. Wie oben ausgeführt, ist maßgeblicher Zeitpunkt derjenige des Erlasses der Ordnungsverfügung. Das verfügte Wohnnutzungsgebot mag – ohne dass es hierauf entscheidungserheblich ankäme – die Antragstellerin mit dem Abschluss des neuen Mietvertrages nunmehr erfüllt haben. Im maßgeblichen Zeitpunkt des Bescheiderlasses lag nichtsdestoweniger eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vor. Hiervon ist die Antragstellerin wohl auch selbst trotz Abschluss des Mietvertrages am 1. September 2023 ausgegangen. Ansonsten erschlösse sich nicht, weshalb sie ihren Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nach diesem Zeitpunkt hätte aufrechterhalten sollen.
(3)
Die Antragstellerin ist als Nutzungsberechtigte auch taugliche Adressatin der Wohnnutzungsgebote. Wie sich aus der Gesetzesbegründung ergibt, kann eine Wiederzuführungsanordnung nicht nur an den Verfügungsberechtigten, sondern auch an den Nutzungsberechtigten gerichtet werden.
Vgl. LT-Drs. 17/12073, S. 51.
Nutzungsberechtigter ist gemäß § 3 Abs. 6 Satz 1 WohnStG NRW, wer aus dem Wohnraum oder der Unterkunft den Nutzen ziehen kann. Die Antragstellerin kann aufgrund des Mietverhältnisses zwischen ihr und ihrem Ehemann als Eigentümer der streitbefangenen Wohnungen Nutzen aus denselben ziehen.
(4)
Das ihr eingeräumte Ermessen hat die Antragsgegnerin gemäß § 40 VwVfG entsprechend dem Zweck der Ermächtigung und unter Einhaltung der gesetzlichen Grenzen des Ermessens ausgeübt. Nach § 114 Satz 1 VwGO findet im verwaltungsgerichtlichen Verfahren lediglich eine Nachprüfung auf Ermessensfehler statt.
Ein Ermessensfehler liegt zunächst nicht in Bezug auf die gesetzte Frist zur Wiederzuführung bis zum 11. Mai 2024 vor. Zwar wurde die streitgegenständliche Ordnungsverfügung am 13. März 2024 zugestellt und endete die Regelfrist des § 15 Abs. 1 Satz 2 WohnStG NRW erst mit Ablauf des 13. Mai 2024. Die Frist beginnt nicht, anders, als die Antragsgegnerin wohl annimmt, mit Aufgabe des Bescheides zur Post, sondern erst mit dessen Bekanntgabe. Die Frist soll einen angemessenen Zeitraum für das Freimachen des Wohnraums umfassen,
vgl. LT-Drs. 17/12073, S. 51,
der erst beginnen kann, wenn der Adressat auch Kenntnis von dem Wohnnutzungsgebot hat oder zumindest haben muss, also mit Bekanntgabe der Verfügung. Allerdings erscheint eine um zwei Tage gegenüber der vorgesehenen Regelfrist verkürzte Frist vorliegend nicht unangemessen für das Freimachen der Wohnungen, zumal die Antragstellerin sich gegen die gesetzte Frist auch nicht wendet.
Ein Ermessensfehler liegt, entgegen der Auffassung der Antragstellerin, auch nicht deshalb vor, weil ihr eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen wäre. Soweit die Antragsgegnerin allerdings von der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg ausgeht, wonach eine Rückführungsaufforderung nur dann ermessensfehlerhaft ist, wenn offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder die Wohnzuführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre, ist diese auf die nordrhein-westfälische Rechtslage nicht übertragbar. Eine derart restriktive Handhabung begründet das Oberverwaltungsgericht damit, dass es sich bei der landesrechtlichen Norm, § 4 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, um eine „Soll-Vorschrift“ handelt, welche das dort zuständige Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten verpflichtet.
Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. März 2023 – OVG 5 S 37/22 –, juris Rn. 20.
Dagegen ist der hier maßgebliche § 15 Abs. 1 Satz 1 WohnStG nicht als „Soll-Vorschrift“ ausgestaltet. Die Gemeinde „kann“ danach die Wiederzuführung anordnen. Eine Regelverpflichtung zum Einschreiten besteht nicht. Vor diesem Hintergrund wäre nach den im Eilverfahren allgemein geltenden Maßstäben das Wohnnutzungsgebot schon dann als unverhältnismäßig anzusehen, wenn nach summarischer Prüfung mit überwiegender Wahrscheinlichkeit eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen wäre, ohne dass deren Voraussetzungen offensichtlich vorliegen müssten.
Vgl. den Kammerbeschluss vom 8. August 2023 – 16 L 1154/23 –, n. v.
Davon kann jedoch keine Rede sein. Vielmehr wurde der Antrag der Antragstellerin auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung, insbesondere im Hinblick auf eine eventuelle kriegsbedingte Flucht von Familienmitgliedern nach Deutschland, mit Bescheid vom 20. November 2023 abgelehnt, und zwar bestandskräftig. Angesichts der Tatbestandswirkung des Bescheides steht – auch für das erkennende Gericht – verbindlich fest, dass die Antragstellerin gerade keinen Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung im Hinblick auf die mit ihrem Antrag geltend gemachten Umstände hat.
Vgl. etwa VGH Mannheim, Urteil vom 20. Juni 2018 – 9 S 652/16 –, juris Rn. 25.
Ein Ermessensfehler liegt auch nicht bezüglich des von Herrn K. gestellten Antrags auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung vor. Ungeachtet der zweifelhaften Frage, inwieweit ein Anspruch des Herrn K. auf Erteilung einer solchen Genehmigung zugunsten der Antragstellerin zu berücksichtigen wäre, hat die Antragsgegnerin dessen Antrag jedenfalls deshalb nach summarischer Prüfung zurecht abgelehnt, weil entgegen § 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 WohnStG NRW kein beachtliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum vorlag, da die Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten und den Ersatzwohnraum nicht übereinstimmten. Ausreichend ist zwar eine „praktische“ Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung, die etwa anzunehmen ist, wenn der Verfügungsberechtigte des zweckentfremdeten Wohnraums auch die juristische Person beherrscht, die über den Ersatzwohnraum verfügt.
Vgl. OVG Münster, Urteil vom 24. September 1999 – 14 A 6727/95 –, juris Rn. 44.
Davon kann vorliegend indes nicht ausgegangen werden. Herr K. beherrscht die B. als über den Ersatzwohnraum Verfügungsberechtigte nicht. An dieser ist er als Kommanditist lediglich neben Herrn Peter M. zum selben Anteil beteiligt. Geschäftsanteile an der Komplementärin, der R., hält er ebenfalls neben Herrn M. zu gleichem Anteil.
Offenbleiben kann, ob es darüber hinaus an einem zeitlichen Zusammenhang zwischen der Zweckentfremdung und der Bereitstellung von Ersatzwohnraum gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 WohnStG fehlt. Soweit die Antragsgegnerin meint, ein solcher Zusammenhang scheide schon deshalb aus, weil die Zweckentfremdung bereits aufgenommen worden sei, erscheint diese Schlussfolgerung mit Blick auf den Zweck der Voraussetzung eines zeitlichen Zusammenhangs allerdings zweifelhaft. Dieser besteht nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts darin, zu verhindern, dass mit dem Neubau von Wohnungen generell und sozusagen auf Vorrat Ansprüche auf die Genehmigung von Zweckentfremdungen begründet werden können.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 – 8 C 23.80 –, juris Rn. 18.
Danach sind Ersatzwohnraumschaffungen vor Aufnahme einer Zweckentfremdung problematisch. Wird – wie hier – indes umgekehrt die zweckfremde Nutzung vor dem Angebot der Schaffung von Ersatzwohnraum aufgenommen, erscheinen Sinn und Zweck des Kriteriums eines zeitlichen Zusammenhangs fraglich und ist eine weitere Auslegung denkbar. Dieser Frage braucht die Kammer indes nicht weiter nachzugehen, da, obigen Ausführungen folgend, ohnehin kein beachtliches Angebot vorliegt.
Letztlich ist auch unerheblich, dass erneut ein Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gestellt werden könnte. Es ist angesichts vorstehender Ausführungen nichts dafür ersichtlich, dass eine solche zu erteilen wäre.
bb.
Auch die Zwangsgeldandrohungen zu Ziffern 3 und 4 der streitbefangenen Ordnungsverfügung werden sich voraussichtlich als rechtmäßig erweisen. Rechtsgrundlage derselben ist § 63 Abs. 1 Satz 1, 2 Halbs. 1, Abs. 2, 3 Satz 1, Abs. 5, 6, § 60 Abs. 1 Satz 1, 2, § 57 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2, § 55 Abs. 1 Alt. 2 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW). Nach der letzteren Vorschrift kann der Verwaltungsakt, der auf die Vornahme einer Handlung oder auf Duldung oder Unterlassung gerichtet ist, – vorliegend die Wohnnutzungsgebote – mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden, wenn ein Rechtsmittel – wie hier – keine aufschiebende Wirkung hat. Zwangsmittel, zu denen gemäß § 57 Abs. 1 Nr. 2 VwVG NRW das Zwangsgeld gehört, sind nach § 63 Abs. 1 Satz 1, 2 Halbs. 1 VwVG NRW schriftlich anzudrohen und dem Betroffenen ist in der Androhung zur Erfüllung der Verpflichtung eine angemessene Frist zu bestimmen. Die Androhung kann nach § 63 Abs. 2 VwVG NRW mit dem Verwaltungsakt verbunden werden, durch den die Handlung, Duldung oder Unterlassung aufgegeben wird. Sie soll mit ihm verbunden werden, wenn ein Rechtsmittel keine aufschiebende Wirkung hat. Die Androhung muss sich gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 VwVG NRW auf bestimmte Zwangsmittel beziehen und das Zwangsgeld ist nach § 63 Abs. 5 VwVG NRW in bestimmter Höhe anzudrohen. Es wird gemäß § 60 Abs. 1 Satz 1, 2 VwVG NRW auf mindestens zehn und höchstens hunderttausend Euro schriftlich festgesetzt, wobei bei der Bemessung auch das wirtschaftliche Interesse des Betroffenen an der Nichtbefolgung des Verwaltungsaktes zu berücksichtigen ist. Schließlich ist die Androhung gemäß § 63 Abs. 6 VwVG NRW zuzustellen, was auch dann gilt, wenn sie mit dem zugrundeliegenden Verwaltungsakt verbunden und für ihn keine Zustellung vorgeschrieben ist.
Die verfahrensgegenständlichen Zwangsgeldandrohungen genügen diesen Anforderungen. Insbesondere sind sie entgegen der Auffassung der Antragstellerin der Höhe nach verhältnismäßig. Bei der Bemessung hat die Antragsgegnerin sich ausweislich der Begründung des Bescheides an dem erheblichen wirtschaftlichen Interesse der Antragstellerin an der Kurzzeitvermietung orientiert. Dieses liegt angesichts der regelmäßigen Vermietung zuletzt beider Wohnungen über Portale wie „Airbnb“, welche üblicherweise gegen deutlich höheres Entgelt als eine dauerhafte, an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte Überlassung von Wohnraum erfolgt, auf der Hand, im Hinblick auf die Wohnung im dritten Obergeschoss ergänzend angesichts der bereits dargestellten, erzielten Gewinne aufgrund der Untervermietung. Die Antragstellerin hat dem nichts Entscheidungserhebliches entgegengesetzt. Ohne nähere Substantiierung macht sie geltend, es würden keine erheblichen Gewinne erzielt. Soweit sie ferner vorträgt, aus vergleichbaren Verfahren seien deutlich geringere Beträge bekannt, wird auch dies nicht näher ausgeführt. Dass die Zweckentfremdung vergleichsweise noch nicht allzu lange andauern mag, trägt nicht die Annahme eines Ermessensfehlers, zumal sich die angedrohten Zwangsgelder mit jeweils 7.500 € bereits am unteren Rande des von § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW vorgegebenen Rahmens bewegen. Auch dass die Antragstellerin gegenüber der Antragsgegnerin betont hat, die Wohnungen würden für besondere Umstände freigehalten, führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Schon im Zeitpunkt des Erlasses der streitgegenständlichen Zwangsgeldandrohungen war der Antrag der Antragstellerin auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung anlässlich dieser Umstände bestandskräftig abgelehnt worden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
2.
Der Streitwert war auf 8.000 € festzusetzen. In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert gemäß § 52 Abs. 1 GKG nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist nach § 52 Abs. 2 GKG ein Streitwert von 5.000 € anzunehmen. Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist laut § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG deren Höhe maßgebend.
Für die Aufforderung, Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen, ist gemäß Nr. 56.6.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai / 1. Juni 2012 und am 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen (StrWK) der Auffangwert je Wohnung zugrunde zu legen. Falls aber eine wirtschaftlich günstigere Nutzung stattfindet, ist der Jahresbetrag des Interesses maßgeblich.
In selbstständigen Vollstreckungsverfahren entspricht der Streitwert nach Nr. 1.7.1 Satz 1 Alt. 1 StrWK der Höhe des festgesetzten Zwangsgeldes. Bei der Androhung von Zwangsmitteln ist gemäß Nr. 1.7.1. Satz 2 StrWK die Hälfte dieses Betrages festzusetzen.
Wird in dem angefochtenen Bescheid neben einer Grundverfügung zugleich ein Zwangsgeld angedroht, so bleibt dies dagegen nach Nr. 1.7.2 Satz 1 Alt. 1 StrWK für die Streitwertfestsetzung grundsätzlich außer Betracht. Soweit – so der Wortlaut des Nr. 1.7.2 Satz 2 Alt. 1 StrWK – die „Höhe des angedrohten Zwangsgeldes“ höher ist als der für die Grundverfügung selbst zu bemessende Streitwert, ist dieser höhere Wert festzusetzen. Diese Empfehlung ist allerdings dahingehend auszulegen, dass nicht die „Höhe des angedrohten Zwangsgelds“, sondern der hierfür anzusetzende Streitwert festzusetzen ist, wenn dieser höher ist als der Streitwert der Grundverfügung; festzusetzen ist dann der „höhere Wert“.
Vgl. VGH München, Beschluss vom 16. März 2017 – 9 C 17.324 –, BayVBl 2017, 757 = juris Rn. 6.
In Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes beträgt der Streitwert gemäß Nr. 1.5 StrWK in der Regel ½, in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO und bei sonstigen auf bezifferte Geldleistungen gerichteten Verwaltungsakten ¼ des für das Hauptsacheverfahren anzunehmenden Streitwertes. In Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes, die die Entscheidung in der Sache ganz oder zum Teil vorwegnehmen, kann der Streitwert bis zur Höhe des für das Hauptsacheverfahren anzunehmenden Streitwerts angehoben werden.
Nach diesen Maßgaben wird bezüglich des Wohnnutzungsgebotes zu Ziffer 1 der angefochtenen Ordnungsverfügung im Hauptsacheverfahren ein Streitwert von 5.000 € anzunehmen sein. Es ist hinsichtlich der Wohnung im zweiten Obergeschoss nicht erkennbar, dass eine wirtschaftlich günstigere Nutzung als eine mit dem Auffangwert von 5.000 € zu bemessende stattfinden würde.
Hinsichtlich des Wohnnutzungsgebotes zu Ziffer 2 der streitgegenständlichen Verfügung wird im Hauptsacheverfahren ein Streitwert von 10.200 € zugrunde zu legen sein. Es lässt sich insoweit eine wirtschaftlich günstigere Nutzung feststellen. Mit der Vermietung gemäß Vertrag vom 1. September 2023 erzielt die Antragstellerin, wie ausgeführt, einen Gewinn von 850 € monatlich. Das Jahresinteresse ist angesichts dessen mit 10.200 € zu bemessen.
Den Zwangsgeldandrohungen zu Ziffern 3 und 4 der angefochtenen Verfügung kommt keine streitwerterhöhende Bedeutung zu. Ist die Zwangsgeldandrohung – wie hier – mit dem Grundverwaltungsakt verbunden, kommt ihr, obigen Ausführungen folgend, nur dann eine streitwerterhöhende Bedeutung zu, wenn ihr in einem selbstständigen Vollstreckungsverfahren anzunehmender Streitwert über dem bezüglich der Grundverfügung zugrunde zu legenden Streitwert liegt. Die Zwangsgeldandrohungen wären in einem selbstständigen Vollstreckungsverfahren mit der Hälfte des angedrohten Zwangsgeldes zu bemessen; das sind vorliegend jeweils 3.750 €. Dieser Streitwert liegt unterhalb der genannten Streitwerte bezüglich der Grundverfügungen.
Hinsichtlich der Verwaltungsakte zu Ziffern 1 bis 4 der streitbefangenen Ordnungsverfügung wird im Hauptsacheverfahren also ein Streitwert von insgesamt 15.200 € anzunehmen sein. Im vorläufigen Rechtsschutzverfahren ist die Hälfte dessen – 7.600 € – zugrunde zu legen. Eine Vorwegnahme der Hauptsache liegt nicht vor.
Hinsichtlich der Festsetzung der Verwaltungsgebühr zu Ziffer 6 der verfahrensgegenständlichen Verfügung liegt ein auf eine bezifferte Geldleistung bezogener Verwaltungsakt vor. Dieser wird im Hauptsacheverfahren mit dem geltend gemachten Betrag von 1.600 € zu bemessen sein. Da es sich um einen Fall des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO handelt, ist im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes ein Viertel dieses Betrages – 400 € – maßgeblich. In Summe ergibt sich der festgesetzte Betrag von 8.000 €.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen Ziffer 1 dieses Beschlusses kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe schriftlich bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, Beschwerde eingelegt werden.
Die Beschwerdefrist wird auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, eingeht.
Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht schriftlich einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen.
Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.
Im Beschwerdeverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen; dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.
Gegen Ziffer 2 dieses Beschlusses kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, Beschwerde eingelegt werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, einzulegen.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.
Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Zitierte Normen: §§ 55a, 55d VwGO
§ 43 VwVfG
§ 40 VwVfG
§ 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG
§ 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Alt. 2 VwGO
§ 19 Abs. 6 WohnStG
§ 43 Abs. 2 VwVfG NRW
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO
§ 80 Abs. 6 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 VwGO
§ 80 Abs. 6 Satz 2 Nr. 2 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 WohnStG
§ 12 Abs. 2 WohnStG
§ 15 Abs. 1 Satz 2 WohnStG
§ 12 Abs. 1 Satz 2 WohnStG
§ 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG
§ 10 Satz 1 WAG
§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 3 Abs. 6 Satz 1 WohnStG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 WohnStG
§ 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 WohnStG
§ 57 Abs. 1 Nr. 2 VwVG NRW
§ 63 Abs. 2 VwVG NRW
§ 63 Abs. 3 Satz 1 VwVG NRW
§ 63 Abs. 5 VwVG NRW
§ 60 Abs. 1 Satz 1, 2 VwVG NRW
§ 63 Abs. 6 VwVG NRW
§ 60 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 52 Abs. 2 GKG
§ 52 Abs. 3 Satz 1 GKG
§ 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 10 Abs. 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes
§ 19 Abs. 1 Satz 2 des Bundesmeldegesetzes
§ 60 Abs. 1 Satz 1, 2, § 57 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2, § 55 Abs. 1 Alt. 2 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes
Art. 13 Abs. 1 GG
Art. 13 Abs. 2 bis 5 GG
Art. 13 Abs. 7 GG

Zitierte Entscheidungen: BayVBl 1999, 761
NVwZ 1986, 763
NVwZ 2004, 93
NJW 1977, 154
NZM 2022, 489
NJW 1993, 1061
NJW 2019, 1896
BayVBl 2017, 757
16 K 2633/24
16 K 2051/24
7 ZS 98.16
4 C 11.97
8 A 10980/21
7 A 2311/82
18 B 2224/87
14 B 985/20
12 B 253/08
2 B 1037/11
1 BvR 2025/03
14 B 521/21
14 B 856/22
16 L 2198/23
3 S 101/76
6 K 420.19
16 L 1757/23
VIII ZR 10/92
2 C 618/16
5 S 24.18
6 L 441.19
5 S 37/22
16 L 1154/23
9 S 652/16
14 A 6727/95
8 C 23.80
9 C 17.32