Amtsgericht Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-09-07, Aktenzeichen 103 C 192/17

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert wird auf bis zu 4.500,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger verlangt von der Beklagten Zahlung aufgrund einer Zusatzvereinbarung zu einem Mietvertrag. Die Parteien haben am 14.03./15.03.2016 einen Mietvertrag über eine Wohnung im 1. Obergeschoss links [74,88 m2], ... geschlossen. Gemäß § 2 des Mietvertrages sollte das Mietverhältnis am 01.04.2016 beginnen und auf unbestimmte Zeit laufen. Die Parteien haben vereinbart, dass bis zum 30.09.2017 eine Bruttomiete in Höhe von 500,00 EUR monatlich zu zahlen ist. Für die Zeit ab 01.10.2017 sollte eine Bruttomiete in Höhe von 789,76 EUR geleistet werden. Die Beklagte hat eine Mietsicherheit in Höhe von 1.280,00 EUR vertragsgemäß gezahlt.
Die Beklagte, die am ... geboren ist, war zu dem Zeitpunkt Studentin. Die Parteien haben eine Sonderzusatzvereinbarung zum Mietvertrag geschlossen.
Diese lautet wie folgt:
„1. Die Parteien haben am 14./15.03.2016 einen Mietvertrag über eine Zwei-ZimmerWohnung, belegen in der ... abgeschlossen. Hiernach steht es der Mieterin frei, das Mietverhältnis jederzeit zu kündigen.
2. Im Hinblick auf dieses Kündigungsrecht verpflichtet sich die Mieterin bei ordentlicher oder außerordentlicher Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Vermieter zu einer bedingungslosen Abstandszahlung von 5.400,00 EUR, wenn sie eine solche Kündigung bis einschließlich 30.09.2020 ausspricht. Die Zahlung ist zwei Wochen nach Zustellung der Kündigung beim Vermieter fällig. Kündigungen nach dem 30.09.2020 lösen keine Zahlungspflicht mehr aus ...".
Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung wird auf Blatt ... der Akte verwiesen.
Mit Schreiben vom 29.05.2016 hat die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.08.2016 gekündigt.
Der Kläger meint, die Sonderzusatzvereinbarung sei wirksam, da es das Kündigungsrecht der Beklagten gerade nicht ausgeschlossen werde und es sich auch nicht um einen Zeitmietvertrag handele.
Der Kläger hat mit der Kaution Aufrechnung erklärt. Er hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 4.119,98 EUR zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom ... hat der Kläger in Höhe des Guthabens der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 in Höhe von 114,80 EUR Aufrechnung erklärt und den Rechtsstreit in dieser Höhe für erledigt erklärt.
Der Kläger beantragt nun,
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 4.005,18 EUR nebst Zinsen in Höhe von 28,76 EUR für die Zeit vom 17.03.2017 bis zum 17.05.2017 sowie weiterer Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 4.005,18 EUR ab dem 18.05.2017 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, die Vereinbarung sei unwirksam, da der Beklagten einseitig die Kündigung des Vertrages verweigert werden. Im Übrigen sei sie auch deshalb unwirksam, weil es sich um Vertragsstrafe handele.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Verhandlungsprotokoll vom ... verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 5.400,00 EUR aus der Sonderzusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 15.03.2016.
Es handelte sich nicht um einen Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB, da der Vertrag nicht automatisch an einen bestimmten Zeitpunkt enden sollte, sondern auf unbestimmte Zeit weiter laufen sollte.
Die Sondervereinbarung ist wegen Verstoßes gegen § 573c Abs. 4 BGB bzw. § 573d Abs. 3 BGB i. V. m. §§ 138, 242 BGB unwirksam. Zwar ist ein befristeter Verzicht eines Mieters auf sein Kündigungsrecht wirksam. Dies wurde in der Vereinbarung aber nicht ausdrücklich formuliert. Sondern es wurde darauf abgestellt, dass die Beklagte weiterhin kündigen kann. Durch die Vereinbarung der Zahlung eines Betrages von 5.400,00 EUR, wenn sie die Kündigung vor dem 30.09.2020 erklärt, sollte sie aber faktisch an einer Kündigung gehindert werden. Die Vereinbarung sollte damit ausdrücklich die im Mietvertrag vorgesehene Möglichkeit der Beklagten, das jeder Mietvertrag jederzeit zu kündigen abändern. Bis zum 30.09.2020 sollte die Beklagte die einen Betrag von 5.400,00 EUR zahlen, wenn sie bis zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis kündigt. Die Beklagte war zu diesem Zeitpunkt Studentin. Zwar wird dadurch das Mietverhältnis nicht zu einem Zeitmietvertrag umgeändert, da der Kläger sich andererseits nicht auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat. Der Kläger konnte dementsprechend jederzeit auch das Mietverhältnis kündigen, sodass es sich um eine einseitige Verpflichtung der Beklagten zum Verzicht auf die Kündigung handelt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin zu diesem Zeitpunkt ... Jahre alt war und Studentin, der Kläger ..., der in der Vergangenheit auch regelmäßig Rechtsrat in einer Kolumne in einem wöchentlich erscheinenden Anzeigenblatt erteilte. Dementsprechend hat sich der Kläger sämtliche Rechte vorbehalten, der Beklagten aber die gleichen Rechte nicht gewährt. Hinzukommt, dass durch diese Vereinbarung auch das Recht der Beklagten, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, eingeschränkt wird. Durch die streitgegenständliche Vereinbarung wäre auch bei einer berechtigen außerordentlichen Kündigung die Beklagte finanziell daran gehindert, diese zu erklären.
Im Mietvertrag haben die Parteien eine Mietsteigerung ab dem 01.10.2017 von 85 Prozent vereinbart. Die Miete läge damit deutlich über der Obergrenze des Mietspiegels der Stadt ... . Danach hätte der Kläger bei einer sehr guten Ausstattung der streitgegenständlichen Mietwohnung maximal 7,00 EUR pro Quadratmeter, also höchstens 524,16 EUR Kaltmiete und nicht wie im Mietvertrag vereinbart, 640,00 EUR verlangen dürfen.
Die Zahlungsvereinbarung ist unwirksam nach § 555 BGB. Es handelt sich bei der vereinbarten Zahlung von 5.400,00 EUR um eine Vertragsstrafe im Sinne des § 339 BGB. Die Zahlung diente dem Zweck, die Beklagte daran zu hindern, vor dem 30.09.2020 den Vertrag zu kündigen. Die Beklagte sollte mit der Zahlungsvereinbarung daran gehindert werden, diesen Vertrag vor diesem Zeitpunkt zu kündigen. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung gesagt, er wollte finanziell gesichert dastehen. Bei der vereinbarten Zahlung handelt es sich nicht um Schadensersatz, denn die Höhe der Zahlung ist nicht daran gekoppelt, ob der Kläger einen Nachmieter findet und ob dem Kläger überhaupt ein Schaden entsteht oder zeitlich danach gestaffelt, in welchem Zeitraum vor dem 30.09.2020 die Kündigung zugeht. Selbst wenn die Kündigung am 30.09.2020 zugegangen wäre, also am Tag des Ablaufs der genannten Frist, wäre der gesamte Betrag in Höhe von 5.400,00 EUR fällig gewesen. Gemäß § 555 BGB ist ein Vertragsstrafeversprechen im Mietrecht unwirksam. Hätte es sich um einen Schadensersatzbetrag gehandelt, wäre dieser zeitlich gestaffelt gewesen bzw. wäre der Beklagten auch die Möglichkeit offengehalten, durch Stellung eines Nachmieters der Verpflichtung zur Zahlung des Schadensersatzes zu entgehen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11,711 ZPO. Der Streitwert bestimmt sich nach den § 48 GKG, § 3 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 138, 242 BGB
§§ 708 Nr. 11,711 ZPO. Der Streitwert bestimmt sich nach den § 48 GKG, § 3 ZPO
§ 575 BGB
§ 555 BGB
§ 339 BGB
§ 91 ZPO
§ 573c Abs. 4 BGB
§ 573d Abs. 3 BGB