Hessischer Verwaltungsgerichtshof (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-06-24, Aktenzeichen 5 A 1564/21.Z
ECLI: ECLI:DE:VGHHE:2025:0624.5A1564.21.Z.00

Tenor:
Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 16. Juni 2021 - 1 K 2475/19.GI - wird abgelehnt.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens zu tragen.
Der Streitwert wird auch für das Berufungszulassungsverfahren auf 2.045,97 € festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der am 20. Juli 2021 beim Verwaltungsgericht Gießen eingegangene Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das ihm am 22. Juni 2021 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 16. Juni 2021 - 1 K 2475/19.GI - ist form- und fristgerecht gestellt und mit dem Schriftsatz vom 20. Juli 2021 und vom 23. August 2021 fristgerecht begründet worden (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO). Dabei war zu berücksichtigen, dass die zweimonatige Begründungsfrist für den Zulassungsantrag erst am 23. August 2021 endete, da der 22. August 2021 auf einen Sonntag fiel (§§ 124a Abs. 4 Satz 4, 57 Abs. 2 VwGO in Verbindung mit § 222 ZPO, §§ 187 ff. BGB; dazu Kopp/Schenke, VwGO, 30. Aufl. 2024, § 57 Rdnr. 10a).
Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat indessen keinen Erfolg. Die Berufung ist gemäß § 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO nur zuzulassen, wenn einer der in § 124 Abs. 2 VwGO genannten Zulassungsgründe den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO entsprechend dargelegt wird und vorliegt. Der Kläger stützt seinen Antrag auf die Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nr. 1, 3 und 4 VwGO. Keiner der Gründe liegt vor.
1. Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO.
Ernstliche Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind gegeben, wenn gegen die Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung gewichtige Gesichtspunkte sprechen. Dies ist der Fall, wenn der die Zulassung des Rechtsmittels begehrende Beteiligte einen die angegriffene Entscheidung tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit schlüssigen Argumenten in Frage stellt und sich dem Verwaltungsgerichtshof die Ergebnisrichtigkeit der angegriffenen Entscheidung - unabhängig von der vom Verwaltungsgericht für sie gegebenen Begründung - nicht aufdrängt (ständige Rechtsprechung des beschließenden Senats, vgl. Senatsbeschluss vom 29. Januar 2025 - 5 A 1017/21.Z -, juris Rdnr. 4, ferner Hess. VGH, Beschluss vom 27. März 2017 - 7 A 1526/16.Z -, juris Rdnr. 5).
Die gemäß § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO erforderliche Darlegung des Zulassungsgrundes der ernstlichen Zweifel verlangt dabei, dass die Antragsbegründung in konkreter und substantiierter Auseinandersetzung mit der Normauslegung oder -anwendung bzw. der Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts Gesichtspunkte für deren jeweilige Fehlerhaftigkeit und damit für die Unrichtigkeit der angegriffenen Entscheidung aufzeigt. Bei der Prüfung ernstlicher Zweifel ist das Gericht auf die in dem Zulassungsantrag dargelegten Gründe beschränkt (Senatsbeschluss vom 29. Januar 2025 - 5 A 1017/21.Z -, juris Rdnr. 4; Hess. VGH, Beschluss vom 20. März 2003 - 4 TZ 822/01 -, juris Rdnr. 5; Hess. VGH, Beschluss vom 11. Juli 2019 - 3 A 1621/17.Z - juris Rdnr. 3).
Den Darlegungen des Klägers im Zulassungsverfahren können unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils im vorstehenden Sinne nicht entnommen werden.
Der Kläger wendet sich gegen einen mit Bescheid der Beklagten vom 3. Juli 2017 festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag im Sinne des § 154 Abs. 1 BauGB in Höhe von 2.045,97 Euro für ein in seinem Miteigentum stehendes Grundstück, welches in dem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet „Altstadt K.“ belegen ist. Nachdem die Beklagte zunächst keinen Widerspruchsbescheid verfügte, hat der Kläger am 11. Juni 2019 Klage erhoben. Die Beklagte hat schließlich am 24. Juni 2019 einen Widerspruchsbescheid erlassen, den der Kläger sodann im Wege der erhobenen Klage angriff. Das Verwaltungsgericht Gießen hat die Rechtmäßigkeit der durch Bescheid vom 3. Juli 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 24. Juni 2019 festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichsabgabe bestätigt.
Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte habe den streitgegenständlichen Ausgleichbeitrag nicht mehr festsetzen dürfen, da seit dem Zeitpunkt des Entstehens der Vorteilslage im Sinne des § 154 Abs. 1 BauGB und der Aufhebung der Sanierungssatzung mehr als 30 Jahre - hier etwa 46 Jahre - vergangen seien. Die im Sinne des § 154 Abs. 1 und 2 BauGB maßgebliche Vorteilslage entstehe bereits mit der Bodenwertentwicklung bei Aussicht auf eine Sanierung, hier also mit dem Beginn der Sanierungsüberlegungen und -diskussionen in der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten im Jahr 1970. Insofern liege ein Verstoß gegen die Grundsätze der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit vor. Bei der Berechnung des Anfangswertes im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB dürften sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen nicht berücksichtigt werden, was vorliegend jedoch geschehen sei.
Fernerhin sei die von der Beklagten angewandte Berechnungsmethode zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags grundsätzlich ungeeignet, denn das angewandte sogenannte „Niedersachsenverfahren“ ermittele die Höhe des Ausgleichsbetrags nicht gesetzeskonform. Die im Rahmen des Niedersachsenverfahrens zugrunde gelegten Daten seien im vorliegenden Fall nicht aussagekräftig. Die besondere Situation in K. werde nicht berücksichtigt und auch nicht abgebildet.
Die konkrete Berechnung des Ausgleichbetrags weise auch deshalb einen Fehler auf, weil der sanierungsrechtliche Anfangswert zum 1. Januar 2014 auf 300 € pro m2 fortgeschrieben worden sei. Dieser Wert hätte aber bis zum 10. November 2015, dem Tag des Abschlusses der Sanierungen, fortgeschrieben werden müssen. Im Ergebnis hätte beim Anfangswert eine höhere Wertsteigerung berücksichtigt werden müssen, die zu einem niedrigeren Ausgleichsbetrag, gegebenenfalls zu keinem Ausgleichsbetrag, geführt hätte.
Mit diesem Vorbringen sind keine Gesichtspunkte substantiiert dargelegt worden, die ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des von dem Verwaltungsgericht gefundenen Ergebnisses begründen könnten.
Das Verwaltungsgericht hat zu Recht die erhobene Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, da sich der streitgegenständliche Bescheid über die Erhebung eines Ausgleichsbetrags vom 3. Juli 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 24. Juni 2019 als rechtmäßig erweist. Dabei hat das Verwaltungsgericht den Widerspruchsbescheid schon wegen des geänderten Klageantrags des Klägers (vgl. Bl. 2, 68 d. verwaltungsgerichtl. Akte) zu Recht als in das Klageverfahren einbezogen angesehen (dazu Kopp/Schenke, VwGO, 30. Aufl. 2024, § 75 Rdnr. 21).
Rechtsgrundlage für die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags ist § 154 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes entspricht. Dabei haften Miteigentümer als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- und Teileigentum sind diese einzelnen Eigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen.
Der Kläger ist dementsprechend verpflichtet, für seinen Miteigentumsanteil einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeitrag zu leisten. Denn nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts war der Kläger zum Zeitpunkt des rechtsförmlichen Abschlusses der Sanierungsmaßnahme mit Inkrafttreten der Aufhebungssatzung vom 10. November 2015 zu 22/1000 Miteigentümer des im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Altstadt K.“ belegenen Grundstücks Gemarkung K., Flur …, Flurstück …/… (Postanschrift: Y.-straße …, K.).
Anders als der Kläger vorträgt, durfte die Beklagte den durch den streitgegenständlichen Bescheid geltend gemachten Ausgleichbetrag auch erheben.
Zum Zeitpunkt der Verfügung des Bescheids am 3. Juli 2017 war noch keine Festsetzungsverjährung eingetreten. Diese richtet sich gemäß § 155 Abs. 5 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 Nr. 4 lit. b) Hess. KAG in Verbindung mit §§ 169 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 170 Abs. 1 AO und beträgt vier Jahre, beginnend mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Ausgleichbetrag fällig wird. Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (vgl. § 154 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit §§ 162, 163 BauGB) zu entrichten. Wird diese - wie hier - durch die Aufhebung der Sanierungssatzung beendet, entsteht die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags erst mit Erlass der Aufhebungssatzung (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11/13 -, juris Rdnr. 14; BVerwG, Beschluss vom 12. April 2011 - 4 B 52/10 -, juris Rdnr. 5; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 5. Oktober 2010 - 6 A 10164/09 -, juris Rdnr. 28). Vorliegend wurde die Sanierungssatzung der Beklagten vom 18. März 1985 durch die Satzung des Beklagten vom 10. November 2015 aufgeboben. Damit wurde der Bescheid vom 3. Juli 2017 durch die Beklagte in noch nicht festsetzungsverjährter Zeit verfügt, da die Festsetzungsverjährung erst zum 31. Dezember 2019 eintrat.
Der Geltendmachung des Ausgleichsbetrags steht hier - wie das Verwaltungsgericht zutreffend feststellt hat - auch nicht der Grundsatz von Treu und Glauben unter dem Aspekt der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Unzulässig ist die Rechtsübung in diesem Sinne dann, wenn es aufgrund der Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, den Bürger mit der Abgabenerhebung zu konfrontieren (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11/13 -, juris Rdnr. 32). Eine Fallgruppe dessen liegt vor, wenn der Gemeinde eine Verletzung eigener Pflichten zur Last fällt und die Ausübung des Rechts aufgrund dieser eigenen Pflichtenverletzung treuwidrig erscheint. Treuwidrig ist die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge in diesem Sinne dann, wenn sie dem Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit widerspräche (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11/13 -, juris Rdnr. 31). Das rechtsstaatliche Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit gilt für alle Fallkonstellationen, in denen eine abzugeltende Vorteilslage eintritt, die daran anknüpfenden Abgaben aber wegen des Fehlens sonstiger Voraussetzungen nicht entstehen und deshalb auch nicht verjähren können (VGH München, Urteil vom 14. November 2013 - 6 B 12.704 -, juris Rdnr. 21). Das ist beim Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 3 BauGB regelmäßig der Fall, solange die Gemeinde die Sanierungssatzung nicht aufhebt. Auch in diesem Fall darf eine gesetzlich angeordnete Abgabepflicht daher nicht zur Folge haben, dass die Gemeinde die Abgabe zeitlich unbegrenzt nach dem Eintritt der Vorteilslage festsetzen kann (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11/13 -, juris Rdnr. 17).
Darüber hinaus kann zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes auf die Wertungen allgemeiner Verjährungsvorschriften zurückgegriffen werden. Insoweit ist § 53 Abs. 2 VwVfG zu berücksichtigen. Nach dieser Vorschrift beginnt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren zu laufen, wenn ein Verwaltungsakt zur Feststellung oder Durchsetzung des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers unanfechtbar wird. § 53 Abs. 2 VwVfG ist zwar auf die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge nicht unmittelbar anwendbar. Die darin zum Ausdruck kommende Wertung des Gesetzgebers, die Durchsetzbarkeit des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers auf die längste im Zivilrecht vorgesehene Verjährungsfrist von 30 Jahren (vgl. § 197 BGB) zu beschränken (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11/13 -, juris Rdnr. 33; Bay. VGH, Urteil vom 14. November 2013 - 6 B 12.704 -, juris Rdnr. 22) und zwar unabhängig vom Entstehen des Anspruchs (vgl. § 199 Abs. 2 und 3 Nr. 2 BGB), kann jedoch grundsätzlich zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes übernommen werden (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 11/13 -, juris Rdnr. 33; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Februar 2017 - 6 A 10137/14 -, juris Rdnrn. 48 ff.).
Bei Anwendung dieser Grundsätze ergibt sich vorliegend keine unzulässige Rechtsausübung der Beklagten, denn sie hat es weder versäumt ihre Sanierungssatzung rechtzeitig aufzuheben noch sind seit dem Eintritt der Vorteilslage 30 Jahre oder mehr vergangen.
Mit dem Verwaltungsgericht ist davon auszugehen, dass die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Aufhebung ihrer Sanierungssatzung rechtzeitig nachgekommen ist. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB sieht vor, dass die Satzung aufzuheben ist, wenn die Sanierung beendet ist. Nach den nicht bestrittenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind Sanierungsarbeiten noch im Jahr 2015 durchgeführt worden. Dieser Geschehensablauf verdeutlicht, dass die Aufhebungssatzung der Beklagten vom 10. November 2015 zeitnah verabschiedet wurde.
Auch ein Ablauf von 30 Jahren ab Entstehung der Vorteilslage bis zur Erhebung der Abgabe ist nicht im Ansatz erkennbar. Die sanierungsrechtliche Vorteilslage ist erst mit Abschluss der Sanierungsarbeiten 2015 eingetreten. Die Rechtsauffassung des Klägers, wonach die sanierungsrechtliche Vorteilslage bereits mit dem Grundsatzbeschluss der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten über die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen aus dem Jahr 1970 und damit 46 Jahre vor der Beendigung der Sanierungsmaßnahmen eingetreten sei, findet weder eine gesetzliche Stütze noch einen Widerhall in der Rechtsprechung und in der Rechtsliteratur.
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestimmt, dass der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten hat, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Anknüpfend an die gesetzliche Regelung „durch die Sanierung bedingte Erhöhung“ ist im Falle der Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen die im Sinne des Gebots der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit maßgebliche Vorteilslage (erst) entstanden, wenn die Sanierung insgesamt tatsächlich beendet, also das Sanierungsprogramm abgearbeitet ist und folglich eine weitere sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in Bezug auf das Grundstück nicht mehr zu erwarten ist (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 20. September 2019 - 6 A 11169/18 -, juris Rdnr. 10; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 11. Juni 2019 - 6 B 10540/19 -, juris Rdnr. 17; VG Saarland, Urteil vom 5. Juni 2020 - 3 K 302/19 -, juris Rdnr. 128; VG Köln, Urteil vom 28. November 2019 - 8 K 4332/15 -, juris Rdnr. 50; VG Neustadt a.d.W., Urteil vom 28. April 2015 - 5 K 935/13.NW - juris, Rdnr. 57; VG Hamburg, Urteil vom 19. Februar 2015 - 7 K 5146/14 – juris Rdnr. 35; Driehaus, KStZ 2014, S. 181 (183); vgl. ferner zum Grundsatz OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 24. November 2017 - 15 A 1812/16 -, juris Rdnrn. 45 f.). Dieser Zeitpunkt ist im Sinne der Prinzipien der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit eindeutig bestimmbar und erfasst sämtliche Bodenwertsteigerungen sicher. Da der Beklagte nach den unstreitigen Feststellungen des Verwaltungsgerichts die (tatsächliche) Sanierung erst im Jahr 2015 beendet hat, ist erst zu diesem Zeitpunkt die Vorteilslage eingetreten.
Die sich anschließende Aufhebung der Sanierungssatzung (19. November 2015) und die Verfügung des streitgegenständlichen Bescheids über die Erhebung der Sanierungssatzung erfolgten bis zum 3. Juli 2017, mithin in einem Zeitraum sehr weit unter dreißig Jahren seit dem Eintritt der Vorteilslage.
Fernerhin sind keine ernstlichen Zweifel hinsichtlich der Feststellungen des Verwaltungsgerichts zur Ermittlung und Berechnung der Höhe des Ausgleichsbetrags (§§ 154, 155 BauGB) ersichtlich.
§ 154 Abs. 2 BauGB sieht vor, dass die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert besteht, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Gemeinde ist bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum zuzubilligen, der grundsätzlich nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle zugänglich ist (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31/13 -, juris Rdnrn. 10 ff.).
Insoweit durfte die Beklagte den Wert des Ausgleichbeitrags bzw. die Wertsteigerung des Miteigentumsanteils des Klägers zu Recht durch den Gutachterausschuss auf der Grundlage des sog. Niedersachsenverfahrens berechnen (lassen). Denn weder in §§ 154, 155 BauGB noch an anderer Stelle hat der Gesetzgeber eine ausdrückliche Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31/13 -, juris Rdnrn. 7, 12). Die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen.
Unter Zugrundelegung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung trägt. Mit dem Gutachterausschuss steht der Gemeinde auch eine hoheitlich tätige Behörde zur Verfügung, die im Bereich der Immobilienwertermittlung anerkannt ist und der auch besondere Befugnisse zustehen (vgl. etwa § 197 BauGB, Kleber/Fieseler in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugsetzbuch, 157. EL, Stand: November 2024, § 154 Rdnrn. 114 f.).
Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt dementsprechend aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31/13 -, juris Rdnr. 12; BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - 4 C 6.01 -, juris Rdnr. 29). Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch auch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, ist dementsprechend gerichtlich in vollem Umfang zu prüfen (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - 4 C 6.01 - juris Rdnr. 29). Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31/13 -, juris Rdnr. 12).
Gemessen an diesen Maßstäben hat das Verwaltungsgericht insoweit zutreffend dargelegt, dass die Ermittlung der Bodenwertsteigerung den rechtlichen Anforderungen, insbesondere einer Plausibilitätskontrolle, genügt.
Der Gutachterausschuss hat die zum Stichtag der Wertermittlung (10. November 2015) gültigen Vorschriften des Baugesetzbuchs und der Immobilienwertermittlungsverordnung in der Fassung vom 10. Mai 2010 (ImmoWertV a.F. in BGBl. I 2010, S. 639 ff.) angewendet (vgl. Gutachten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich des Wetteraukreises vom 22. Januar 2016, S. 3 f., 8).
Der Gutachterausschuss hat bei der Ermittlung der Wertsteigerung zulässigerweise das Bodenrichtwertverfahren angewandt (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV a.F.), bei dem der Bodenwert des zu bewertenden Grundstücks anhand bekannter Bodenrichtwerte bestimmt wird und gegebenenfalls Zu- und Abschläge aufgrund bestimmter Grundstücksmerkmale vorgenommen werden (§ 6 ImmoWertV a.F.).
Es ist mangels anderweitiger gesetzlicher Anordnung nicht rechtsfehlerhaft, dass der Gutachterausschuss bei der Berechnung der Bodenwertsteigerung das „Niedersachsenverfahren" angewendet hat. Denn dabei handelt es sich um ein durch die Rechtsprechung anerkanntes Verfahren zur Wertermittlung (vgl. Bay. VGH, Beschluss vom 31. Oktober 2007 - 15 Cs 07.817 -, juris Rdnr. 14; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 26. Januar 2005 - 8 S 722/04 -, juris Rdnr. 5; OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 9. Juli 2001 - 1 M 22/00 -, juris Rdnrn. 32 f.; OVG Niedersachsen, Urteil vom 17. April 1997 - 1 L 6618/95 -, juris Rdnr. 20).
Diesem Verfahren liegt eine mathematisch-statistische Wertermittlungsmethode zugrunde, mit der der Endwert aus dem Anfangswert hergeleitet wird, indem unter Berücksichtigung der Intensität der vorgefundenen Missstände und der zu deren Beseitigung durchgeführten Maßnahmen nach dem von Kanngießer/Bodenstein entwickelten Klassifikationsmodell die prozentuale Bodenwertsteigerung berechnet oder mittels einer von der konkreten Höhe des Anfangswerts abhängigen Matrix bestimmt wird. Der Endwert wird dabei aus dem Anfangswert mit Hilfe einer auf der Grundlage empirischer Untersuchungen modellhaft berechneten sanierungsbedingten Wertsteigerung errechnet. Es beruht auf den empirisch gewonnenen Erkenntnissen zum mathematisch-statistischen Zusammenhang zwischen der Höhe der Anfangswerte und dem Ausmaß der städtebaulichen Missstände in Relation zu den Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und der prozentualen Bodenwertsteigerung auf der anderen Seite (dazu auch Kleber/Fieseler in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugsetzbuch, 157. EL, Stand: November 2024, § 154 Rdnr. 126; VG Köln, Urteil vom 20. November 2013 - 23 K 6079/23 -, juris Rdnrn. 30 f.).
Insoweit kann die pauschale Kritik des Klägers an der Berechnungsmethodik und der genutzten mathematischen Formel nicht verfangen.
Es ist im Rahmen der Plausibilitätskontrolle nicht ersichtlich, dass bei der Ermittlung der Bodenwertsteigerung der Wertermittlungsspielraum überschritten worden ist. Hinsichtlich der Ermittlung der Anfangs- und des Endwerts (300 Euro pro m2 bzw. 335,83 Euro pro m2) sind vorliegend - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausführt - Rechtsfehler nicht erkennbar.
Bei der Wertermittlung sind der Anfangs- und der Endwert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln, da der Ausgleichsbetrag der Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen dient (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31/13 -, juris Rdnr. 6). Diesen Grundsatz hat der Gutachterausschuss bei der Ermittlung der Wertsteigerung beachtet und als Stichtag den 10. November 2015, also den Tag der Beendigung der Sanierungsmaßnahmen durch die Aufhebung der Sanierungssatzung angenommen (vgl. Gutachten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich des Wetteraukreises vom 22. Januar 2016, S. 3).
Der im Gutachten vom 22. Januar 2016 für die Berechnung der Bodenwertsteigerung zugrunde gelegte Anfangswert ist plausibel ermittelt. Nach den insoweit vom Kläger nicht angegriffenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts hat der Gutachterausschuss seine im Jahr 1985 erfolgte Auswertung der Kaufverträge innerhalb und außerhalb der Altstadt von K., rückwirkend bis in das Jahr 1970, als Grundlage herangezogen. Für die hier streitgegenständliche Zone 8 des Sanierungsgebiets (südöstliche Randlage) hat der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert in Höhe von 250,00 Euro pro m2 zum 1. Januar 2004 ermittelt, den er auf das im Miteigentum des Klägers stehende Grundstück wegen der Vergleichbarkeit angewendet hat (vgl. Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Ermittlungen für den Bereich der Kreisstadt K. (Hessen) vom 14. Januar 2004, Bl. 41 ff. der verwaltungsgerichtl. Akte). Diesen Wert hat der Gutachterausschuss fortgeschrieben, den Bodenrichtwert zum 1. Januar 2014 mit 300 Euro pro m2 berechnet und diesen als Anfangswert in seinem Gutachten vom 21. Januar 2016 für die Berechnung der Bodenwertsteigerung zugrunde gelegt (vgl. Gutachten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich des Wetteraukreises vom 22. Januar 2016, S. 8).
Dabei spricht gegen die Plausibilität der Bestimmung des Anfangswerts nicht, dass zunächst als Grundlage Kaufpreise aus den Jahren 1970 bis 1985 verglichen wurden. Der Anfangswert gemäß § 154 Abs. 2 BauGB bzw. dessen Grundlagen sind - wie zuvor ausgeführt - so zu ermitteln, dass nach Möglichkeit Bodenwertsteigerungen, die durch die Aussicht auf die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen entstehen könnten, ausgeblendet werden (vgl. auch Sächsisches OVG, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 -, juris Rdnr. 34). Bei diesem Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses handelt es sich um den Zeitpunkt, von dem ab eine Sanierungsmaßnahme im Sinne des Sanierungsrechts mit hinreichender Wahrscheinlichkeit in Aussicht stand, mithin um den Zeitpunkt, in dem mit dem Erlass einer Sanierungsverordnung mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gerechnet werden konnte (BVerwG, Urteil vom 21. August 1981 - 4 C 16/78 -, juris Rdnr. 30). In der Rechtsprechung ist dementsprechend als frühester Zeitpunkt der Beschluss einer Gemeinde über die vorbreitenden Untersuchungen anerkannt worden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. März 2016 - OVG 10/S 9.16 -, juris Rdnr. 7; Sächsisches OVG, Urteil vom 17. Juni 2004 - 1 B 854/02 -, juris Rdnr. 34).
Indes ist der Zeitpunkt des Beschlusses einer Gemeinde über die vorbreitenden Untersuchungen nicht in jedem Fall zwingend als der Zeitpunkt anzunehmen, der bereits mit hinreichenden Wahrscheinlichkeit den Erlass einer Sanierungssatzung erwarten lassen muss. Wenn der Gutachterausschuss aufgrund seiner Sach- und Fachkunde (vgl. § 192 Abs. 3 BauGB) eine „hinreichende Wahrscheinlichkeit“ zum Erlass der Sanierungsverordnung - zumindest implizit - erst zu einem späteren Zeitpunkt annimmt, ist dies mangels anderweitiger Anhaltspunkte nicht zu beanstanden. Für den Ansatz des Gutachterausschusses spricht vorliegend, dass von dem Zeitpunkt der erstmaligen Diskussion über die Altstadtsanierung in K. bzw. des Grundsatzbeschlusses der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten vom 19. November 1970 (Grundsatzbeschluss der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten mit dem Auftrag an den Magistrat eine Altstadtsanierung vorzubereiten, vgl. Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Ermittlungen für den Bereich der Kreisstadt K. (Hessen) vom 14. Januar 2004, S. 3, Bl. 43 der verwaltungsgerichtl. Akte) bis zum Erlass der Sanierungssatzung am 15. März 1985 etwa 15 Jahre vergangen sind und bereits der erhebliche Zeitablauf gewisse Unsicherheiten nicht ausschließt, ab welchem genauen Zeitpunkt mit hinreichender Wahrscheinlichkeit mit dem Erlass einer Sanierungssatzung zu rechnen war. Dieser Zeitpunkt ist spätestens mit der Einleitung der Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung für eine Sanierungssatzung erreicht. Das Vorgehen des Gutachterausschusses trägt dem Rechnung. Zudem wirkt sich der Ansatz des Gutachterausschusses, auch Kaufpreisentwicklungen bis zum Erlass der Sanierungssatzung zu berücksichtigen, nicht nachteilig auf den Kläger aus, sondern dürfte ihn mit Blick auf die Feststellung der Höhe des Anfangswerts begünstigen.
Der Kläger vermag hier mit seinen Einwendungen weder den Grundansatz des Gutachtens noch den (Schätzungs-) Ansatz des Gutachterausschusses durchgreifend in Frage zu stellen. Einwendungen eines Beteiligten gegen ein bestimmtes auf ein Sachverständigengutachten gestütztes Ergebnis führen nur dann zur Unverwertbarkeit des Gutachtens, wenn der Vortrag hinreichend substantiiert ist und das Ergebnis ernsthaft erschüttert (BVerwG, Beschluss vom 26. Juni 1992 - 4 B 1-11/92 u.a. - LS 7 und juris Rdnr. 54; BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985 - 8 C 110/83 -, juris Rdnr. 9; BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 - 8 C 4/83 -, juris Rdnr. 9). Der (pauschale) Vortrag des Klägers, die ersten 16 Jahre des 46-jährigen Zeitraums der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen seien nicht zu berücksichtigen, ist nicht hinreichend substantiiert. Das ist er schon deshalb nicht, weil der Kläger - wie zuvor dargelegt - unzutreffend davon ausgeht, die sanierungsrechtliche Vorteilslage sei bereits 1970 eingetreten und es würde somit entgegen dem Grundsatz von Treu und Glauben zwischen dem Eintritt der Vorteilslage und der Festsetzung des Ausgleichbetrags etwa 46 Jahre liegen. Im Übrigen müsste der Kläger hier seine (weiteren) konkreten Einwände darlegen und die Fehlerhaftigkeit der Ermittlung des Anfangswerts aufzeigen. Das leistet der Einwand jedoch nicht.
Überdies weist das Verwaltungsgericht auch zu Recht darauf hin, dass der Plausibilität der Ermittlung des Anfangswerts auch nicht die Zugrundelegung des Bodenrichtwerts vom 1. Januar 2014 entgegensteht. Denn bei der zulässigen Zugrundelegung der Bodenrichtwerte ist auch auf das Verfahren zur Ermittlung der Bodenrichtwerte Rücksicht zu nehmen. Das Gesetz sieht gemäß § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB vor, dass die Bodenrichtwerte jeweils am Ende eines jeden zweiten Kalenderjahrs bestimmt werden. Insofern gelten sie innerhalb der Intervalle als aktuell. Derartige Typisierungen sind hinzunehmen, soweit keine Ausnahmen gelten. Ein Ausnahmefall nach § 196 Abs. 1 Satz 6 und 7 BauGB liegt jedoch nicht vor. Auf den Einwand des Klägers möglicher Bodenwertsteigerungen in den Jahren 2014 und 2015 bis zum Stichtag kann es in diesem Verfahren insofern nicht ankommen.
Dafür, dass der Gutachterausschuss bei der Berechnung des Endwerts die einzelnen Parameter des „Niedersachsenverfahrens“ nicht ordnungsgemäß angewandt hat, ist nichts ersichtlich. Das Gutachten dokumentiert insoweit auch die Berücksichtigung der sogenannten „Missstände“ und die Einstufung der Maßnahmen (vgl. Gutachten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich des Wetteraukreises vom 22. Januar 2016, S. 10, 11, 15 f.). Dabei wird für das Bewertungsobjekt - zumindest in Eckpunkten - auch dargelegt, worauf die Bewertungen beruhen. Die insoweit durch den Gutachterausschuss vorgenommene Wertung „mittlere Einstufung“ gehört zum Wertungsspielraum, ist mangels Vorliegens anderweitiger Anhaltspunkte nicht zu beanstanden und trägt den Besonderheiten des Falls ausreichend Rechnung. Die auch insoweit durch das Verwaltungsgericht vorgenommene Plausibilitätskontrolle des Gutachtens (vgl. S. 19 f. des verwaltungsgerichtlichen Urteils) ist nicht zu beanstanden und genügt den Anforderungen.
Ergänzend kann im Übrigen wegen der Berechnung des Anfangs- und des Endwerts auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts Bezug genommen werden (vgl. S. 15 ff. des verwaltungsgerichtlichen Urteils), hinsichtlich derer der Kläger keine ernstlichen Zweifel darzulegen vermag.
2. Die Berufung ist auch nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).
Grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO hat eine Rechtsstreitigkeit nur, wenn sie eine rechtliche oder tatsächliche Frage aufwirft, die für die Berufungsinstanz entscheidungserheblich ist und im Interesse der Rechtseinheit der Klärung bedarf. Die Entscheidung des Berufungsgerichts muss aus Gründen der Rechtssicherheit, der Einheit der Rechtsordnung oder der Fortbildung des Rechts im allgemeinen Interesse liegen (BVerwG, Beschluss vom 21. November 2017 - 1 B 148.17 u.a. -, juris Rdnr. 4 zu § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO; Senatsbeschluss vom 29. Januar 2025 - 5 A 1017/21.Z -, juris Rdnr. 24 m.w.N.). Einzelfallfragen können demgegenüber eine grundsätzliche Bedeutung nicht begründen, weil der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO nicht der Einzelfallgerechtigkeit dient. Die Darlegung der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) erfordert, dass der Rechtsmittelführer eine konkrete Rechts- oder Tatsachenfrage formuliert und aufzeigt, weshalb deren Klärung für den Rechtsstreit entscheidungserheblich ist und weshalb ihre Klärung aus einem der genannten Gründe im allgemeinen Interesse liegt. Ferner muss dargelegt werden, weshalb der Frage eine allgemeine, über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukommt (BVerwG, Beschluss vom 30. September 2015 - 1 B 42.15 -, juris Rdnr. 3; Senatsbeschluss vom 29. Januar 2025 - 5 A 1017/21.Z -, juris Rdnr. 24 m.w.N.; vgl. ferner Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 124a Rdnr. 72). Hierfür ist eine substantiierte, inhaltliche Auseinandersetzung mit den Gründen des angefochtenen Urteils erforderlich. Darzulegen sind also eine konkrete Frage, ihre Klärungsbedürftigkeit, Klärungsfähigkeit und allgemeine Bedeutung (Senatsbeschluss vom 29. Januar 2025 - 5 A 1017/21.Z - juris Rdnr. 24; Hess. VGH, Beschluss vom 3. August 2020 - 10 A 1377/19.Z -, juris Rdnr. 9; Bay. VGH, Beschluss vom 31. Oktober 2018 - 8 ZB 17.30339 -, juris Rdnr. 3; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 15. Dezember 2017 - 13 A 2841/17.A -, juris Rdnr. 3 ff. und Beschluss vom 26. Juli 2018 - 9 A 2789/17.A -, juris Rdnr. 4).
Diesen Anforderungen an die Darlegung der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache wird der Vortrag des Klägers nicht gerecht. Er zeigt schon keine (konkrete) Frage auf, die grundsätzlich bedeutsam ist
Auch der (in der Sache unzutreffende) Hinweis des Klägers auf eine bisher fehlende obergerichtliche Klärung, unter welchen Voraussetzungen das sogenannte Niedersachsenverfahren angewendet werden kann, vermag die grundsätzliche Bedeutung der Angelegenheit nicht darzulegen. Allein der Umstand - sofern er vorliegen würde -, dass eine obergerichtliche Rechtsprechung zu einer (Rechts-) Frage noch nicht existiert, rechtfertigte die Berufungszulassung nicht (Senatsbeschluss vom 29. Januar 2025 - 5 A 1017/21.Z -, juris Rdnr. 27; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 20. Dezember 2022 - 14 S 2096/22 -, juris Rdnr. 47, 64 und LS 2; Kopp, VwGO, 30. Aufl. 2024, § 124 Rdnr. 10).
3. Fernerhin rügt die Beklagte ohne Erfolg den Zulassungsgrund der Divergenz.
Divergenz im Sinne des Zulassungsrechts setzt voraus, dass das angefochtene verwaltungsgerichtliche Urteil von einer Entscheidung eines der in § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO genannten übergeordneten Gerichte abweicht und auf dieser Abweichung beruht. Eine Abweichung liegt vor, wenn das Verwaltungsgericht mit einem seine Entscheidung tragenden abstrakten Rechtssatz oder einer verallgemeinerungsfähigen Tatsachenfeststellung von einem in der Rechtsprechung der genannten Gerichte aufgestellten ebensolchen Rechts- oder Tatsachensatz in Anwendung derselben oder einer inhaltsgleichen Rechtsvorschrift ausdrücklich oder konkludent abrückt. Zwischen den Gerichten muss ein prinzipieller Auffassungsunterschied über den Bedeutungsgehalt einer bestimmten Rechtsvorschrift oder eines Rechtsgrundsatzes bzw. über den Tatsachensatz bestehen. Es kommt darauf an, ob das Verwaltungsgericht seiner Entscheidung einen Rechts- oder Tatsachensatz zugrunde gelegt hat, der mit einem die Entscheidung tragenden Rechts- bzw. Tatsachensatz nicht übereinstimmt, den eines dieser Gerichte aufgestellt hat, nicht aber darauf, ob unterschiedliche oder ähnlich gelagerte Sachverhalte verschieden beurteilt worden sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. August 1998 - 2 B 74.98 -, juris Rdnr. 2; BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 2015 - 4 B 59.14 -, juris Rdnr. 15; BVerwG, Beschluss vom 31. Juli 2017 - 2 B 30.17 -, juris Rdnr. 5 ff.).
Die Darlegung des Zulassungsgrunds der Divergenz nach § 124 Abs. 4 Satz 4 VwGO setzt dementsprechend voraus, dass ein inhaltlich bestimmter, die Entscheidung des Verwaltungsgerichts tragender abstrakter Rechts- oder verallgemeinerungsfähiger Tatsachensatz benannt wird, mit dem dieses von einem in der Rechtsprechung des Divergenzgerichts in Anwendung derselben Vorschrift aufgestellten und entscheidungstragenden Rechts- oder Tatsachensatz abgewichen sein soll. Die divergierenden Sätze müssen präzise einander gegenübergestellt werden, sodass die Abweichung erkennbar wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. April 2017 - 1 B 68.17 -, juris Rdnr. 14 m.w.N.; Bay. VGH, Beschluss vom 31. August 2018 - 8 ZB 17.31813 -, juris Rdnr. 4; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 8. Juni 2015 - 4 A 361/15.A -, juris Rdnr. 2).
Ausgehend von diesen Maßstäben hat der Kläger eine Abweichung des Urteils des Verwaltungsgerichts von Entscheidungen höherrangiger Gerichte aufgrund seiner diesbezüglich fehlenden Ausführungen nicht dargelegt. Die alleinige Nennung von § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO (vgl. Schriftsatz zur Zulassung der Berufung vom 20. Juli 2021, Bl. 185 f. der verwaltungsgerichtl. Akte) kann nicht genügen.
Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung ist daher insgesamt mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 2 VwGO abzuweisen.
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1, 3 GKG und folgt der erstinstanzlichen Wertfestsetzung.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 66 Abs. 3 Satz 3, § 68 Abs. 1 Satz 5 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 187 ff. BGB; dazu Kopp/Schenke, VwGO
§§ 162, 163 BauGB
§§ 154, 155 BauGB
§ 222 ZPO
§ 197 BGB
§ 192 BauGB
§ 197 BauGB
§ 6 ImmoWertV
§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 124a Abs. 4 Satz 4, 57 Abs. 2 VwGO
§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 1, 3 und 4 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB
§ 155 Abs. 5 BauGB
§ 169 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 170 Abs. 1 AO
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 3 BauGB
§ 53 Abs. 2 VwVfG
§ 199 Abs. 2 und 3 Nr. 2 BGB
§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV
§ 192 Abs. 3 BauGB
§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB
§ 196 Abs. 1 Satz 6 und 7 BauGB
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO
§ 124 Abs. 4 Satz 4 VwGO
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 52 Abs. 1, 3 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 5 GKG

Zitierte Entscheidungen: 1 K 2475/19
5 A 1017/21
7 A 1526/16
4 TZ 822/01
3 A 1621/17
4 C 11/13
4 B 52/10
6 A 10164/09
6 B 12.70
6 A 10137/14
6 A 11169/18
6 B 10540/19
3 K 302/19
8 K 4332/15
5 K 935/13
7 K 5146/14
15 A 1812/16
4 C 31/13
4 C 6.01
15 Cs 07.81
8 S 722/04
1 M 22/00
1 L 6618/95
23 K 6079/23
1 B 854/02
4 C 16/78
8 C 110/83
8 C 4/83
1 B 148.17
1 B 42.15
10 A 1377/19
8 ZB 17.30
13 A 2841/17
9 A 2789/17
14 S 2096/22
2 B 74.98
4 B 59.14
2 B 30.17
1 B 68.17
8 ZB 17.31
4 A 361/15