Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-16, Aktenzeichen 17b C 206/09
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2010:0416.17BC206.09.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Vor der Beendigung eines Mietverhältnisses erbrachte Schönheitsreparaturen sind als Aufwendungen auf die Mietsache i.S.d. § 548 BGB anzusehen. Der Bereicherungsanspruch des Mieters unterliegt daher der kurzen mietrechtlichen Verjährung nach § 548 Abs 2. BGB. Verjährung tritt daher sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache an den Vermieter ein.
(Rn.32) (Rn.33)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2.Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
4.Die Berufung gegen das Urteil wird zugelassen.

Tatbestand:
Mit Mietvertrag vom 3.6.1993 mietete die Klägerin von der Beklagten die im Hause L.straße in B. im 3.Obergeschoss links gelegene Wohnung.
In den allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages ist unter § 5 Abs. 2 verlautbart :
„Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Sie sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume fällig:
in Küchen, Bädern und Duschen
alle drei Jahre,
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper- und Heizrohre spätestens alle vier Jahren durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
alle fünf Jahre,
In anderen Nebenräumen
alle sieben Jahre.
Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig. „
Das Mietverhältnis endete zum 31.3.2006.
Am 3.1.2006 forderte die Beklagte die Klägerin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Im Vorabnahmeprotokoll vom 28.2.2006 wurde die genaue Bezeichnung der geforderten Maßnahmen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgeführt.
Das Vorabnahmeprotokoll wurde von den Klägerin nicht unterschrieben.
Die Klägerin behauptet, dass sie die von der Beklagten geforderten Schönheitsreparaturen im März 2006 durch den Zeugen L. habe ausführen lassen. Dafür habe sie an den Zeugen 350,00 EUR Honorar gezahlt. Da die von dem Zeugen mitgebrachte Farbe nicht gereicht habe, habe sie selbst weitere Farbe nachkaufen müssen. Auch seien die Fensterrahmen von ihr selbst gestrichen worden, wofür sie Lackfarbe benötigt und gekauft habe.
Die Klägerin trägt vor, dass sie erst nach Durchführung der Renovierungsarbeiten erfahren habe, dass die im Mietvertrag enthaltene Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam sei.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Beklagte hinsichtlich der von ihr zur Durchführung der Schönheitsreparaturen getätigten Aufwendungen ungerechtfertigt bereichert sei und Wertersatz zu leisten habe, da die von ihr vorgenommenen Renovierungsarbeiten ohne Rechtsgrund erbracht worden seien.
Die Klägerin macht insoweit die an den Zeugen L. gezahlte Vergütung in Höhe von 350,00 EUR sowie für Materialien Beträge in Höhe von 15,97 EUR und 8,98 EUR geltend.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 374,95 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte erhebt ausdrücklich die Einrede der Verjährung und macht geltend, dass das Mietverhältnis bereits mit Ablauf des 31.März 2006 beendet wurde. Die erst am 9.12.2009 erhobene Klage, welche der Beklagten am 24.12.2009 zugestellt wurde, sei erst nach Ablauf der gemäß § 548 Abs. 2 BGB laufenden sechsmonatigen Verjährungsfrist erhoben worden.
Die Beklagte meint, die Norm des § 548 Abs. 2 BGB finde zumindest analoge Anwendung.
Ferner bestreitet die Beklagte die Durchführung der behaupteten Schönheitsreparaturen und die aufgewendeten Kosten. Sie behauptet, die geltend gemachten Kosten seien für den geringen Umfang der behaupteten Schönheitsreparaturen überhöht. Weiter macht die Beklagte geltend, dass die Klägerin das Vorabnahmeprotokoll nicht unterzeichnet habe und damit zum Ausdruck gebracht habe, dass sie sich nicht für verpflichtet halte, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Dabei kann dahinstehen ob der Klägerin hinsichtlich der streitigen Durchführung von Schönheitsreparaturen in der von ihr bis zum 31.3.2006 gemieteten Wohnung ein bereicherungsrechtlicher Anspruch gemäß § 818 Abs. 2 BGB gegen die Beklagte zusteht.
Denn jedenfalls wäre ein solcher bereicherungsrechtlicher Anspruch der Klägerin verjährt.
Da die Beklagte ausdrücklich die Einrede der Verjährung erhoben hat steht ihr ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht zu, § 214 BGB.
Bei Erhebung der Klage im Dezember 2009 war die Verjährung vollendet, da die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB bereits mit dem 30.9. 2006 abgelaufen war, § 188 Absatz 3 BGB.
Denn das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. März 2006.
Hemmungstatbestände (§§ 203 fortfolgende BGB) sind nicht ersichtlich .
Entgegen der Ansicht der Klägerin greift hier die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB und nicht die Regelverjährung des § 195 BGB.
Denn Sinn und Zweck der Norm des § 548 BGB ist es, durch eine kurze Verjährungsfrist eine rasche Auseinandersetzung der Mietparteien nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. Rückgabe der Mietsache hinsichtlich eventuell bestehender Ansprüche wegen des Zustandes des Mietobjektes zu erreichen (vgl. BGH in NZM 2005,176 fortfolgende).
Die Norm des § 548 BGB wird grundsätzlich weit ausgelegt. (vgl. Schmidt-Futterer Mietrecht in 9. Auflage zu § 548 BGB Randnummer 29). Die kurze Verjährung greift daher nicht nur bei Veränderungen und Verschlechterungen der zum Gebrauch überlassenen Sache auf der Grundlage vertraglicher Ansprüche sondern auch bei konkurrierenden Ansprüchen aus demselben Sachverhalt. ( s.bereits BGH Urteil vom 13.2.1974 Az VIII ZR 233/72)
Gefolgert wird dies aus dem Sinn und Zweck der Norm, welche eine möglichst rasche und abschließende Bereinigung der gegenseitigen Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis herbei führen soll. Dies gilt insbesondere auch hinsichtlich der Ansprüche betreffend die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Denn sichere Feststellungen zum bestehenden bzw. geschuldeten Zustand der Dekoration bei Beendigung des Mietverhältnisses sind um so schwerer je mehr Zeit nach der Rückgabe der Mietsache vergangen ist.
Daher sind als Aufwendungen im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB nicht nur solche nach den §§ 536 a, 539 BGB anzusehen, sondern alle Aufwendungen, die der Mietsache zugute kommen.
( vgl. Schmidt – Futterer zu § 548 BGB Randnummer 62 m .N. zur Rspr.).
Demzufolge sind auch die von der Klägerin behaupteten Schönheitsreparaturen als Aufwendungen auf die Mietsache im Sinne der Norm anzusehen. Diese wurden nach dem klägerischen Vortrag auch vor der Beendigung des Mietverhältnisses am 31.3.2006 erbracht und fallen daher auch unter diesem Gesichtspunkt unter den Anwendungsbereich der Norm.
Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gilt daher auch für den von der Klägerin geltend gemachten bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB und zwar in direkter Anwendung der Norm, da die behauptete Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Klägerin als Aufwendungen im Sinne der Norm anzusehen sind. Dem steht nicht entgegen, dass der BGH in seiner Entscheidung von 27.5 2009 (Aktenzeichen VIII ZR 302/07; recherchiert in juris; weitere Quelle BGHZ 181, S.188 bis 199) die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter als eine Leistung des Mieters sieht, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von dem Mieter für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen ist. Denn diese rechtliche Einordnung der Sachleistung steht dem Begriff der Aufwendung auf die Mietsache im Sinne des § 548 BGB nicht entgegen.
So sieht der BGH in seiner Entscheidung vom 28.5.2008,Az VIII ZR 133/07 (recherchiert in juris), in dem Anspruch der Mieter auf Rückzahlung einer geleisteten Schönheitsreparaturkostenpauschale einen Aufwendungsersatzanspruch im Sinne des § 548 Absatz 2 BGB ( im Anschluss an LG Berlin Urteil vom 5.4.2007 Az 62 S 338/06, recherchiert in juris). Nichts anderes kann gelten, wenn - wie im vorliegenden Fall - die Schönheitsreparaturen vom Mieter als Sachleistung erbracht wurden.
Auf die in der Literatur diskutierte Frage einer analogen Anwendung der Norm kommt es nach Ansicht des Gerichts jedenfalls bei der tatsächlichen Durchführung von Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Mietvertragsklausel nicht an. Eine analoge Anwendung der Norm des § 548 BGB wäre nach Meinung des Gerichts bei einer Fallkonstellation zu prüfen, in welcher der Vermieter auf der Grundlage einer unwirksamen Abgeltungsklausel Zahlungen vom Mieter gefordert und erhalten hat. Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.
Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aufgrund eines vorwerfbar schuldhaften Verhaltens der Beklagten durch Verwendung der unwirksamen Klausel hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Abschluss des Mietvertrages kommt nicht in Betracht, da bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 1993 die Verwendung dieser Klausel nach damals herrschender Rechtsprechung keinen Bedenken unterlag. Auch genügt der Vortrag der Klägerin hinsichtlich der Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Beklagte nicht für die Feststellung eines vorwerfbaren schuldhaften Verhaltens der Beklagten, welches zu einem Schadensersatzanspruch der Klägerin führen könnte. Die Frage, ob auch ein derartiger Schadensersatzanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 BGB unterliegt, ist daher hier nicht zu entscheiden.
Ob und in welchem Umfang die Klägerin bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen erbracht hat und welchen Wert diese Leistungen gehabt haben (grundl. dazu BGH Urteil vom 27.5.2009 Az VIII ZR 302/07, recherchiert in juris) bedarf keiner Entscheidung, da einem etwaigen bereicherungsrechtlichen Anspruch der Klägerin aufgrund der Erhebung der Einrede der Verjährung ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten entgegensteht.
Die Klage war daher abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Der Ausspruch zu vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf die §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Das Gericht hat gemäß 511 Abs. 4 ZPO die Berufung gegen das Urteil zugelassen, weil die Klägerin durch das Urteil mit nicht mehr als 600,00 EUR beschwert ist und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert. Denn die hier streitige Frage der Verjährung von Wertausgleichansprüchen für rechtsgrundlos geleistete Schönheitsreparaturen durch den Mieter wird bislang in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert.
(bsph. Paschke in WuM 2008,647,655; Blank in NZM 2010,97; Klimke u. Lehmann-Richter in WuM 2006,653 )

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 203 fortfolgende BGB
§§ 536 a, 539 BGB
§ 548 BGB
§ 214 BGB
§ 195 BGB
§ 91 ZPO
§ 548 Abs 2. BGB
§ 548 Abs. 2 BGB
§ 818 Abs. 2 BGB
§ 188 Absatz 3 BGB
§ 548 Absatz 2 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2005,176
NZM 2010,97
VIII ZR 233/72
VIII ZR 302/07
VIII ZR 133/07
62 S 338/06