Hessisches Finanzgericht (Hessen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-12-21, Aktenzeichen 4 K 520/13
ECLI: ECLI:DE:FGHE:2016:1221.4K520.13.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten darüber, ob die Voraussetzungen für Teilwertabschreibungen auf Grund und Boden erfüllt sind.
Klägerin ist die xxx, eine Anstalt des öffentlichen Rechts.
Sie nahm in den Jahren 2005 und 2006 Teilwertabschreibung auf Grund und Boden (und im Jahr 2008 Zuschreibungen) vor (Bl. 13, 15). Betroffen waren ihre Grundstücke (Nr. 1) und (Nr. 2) in yyy.
Das Grundstück Nr. 1 besteht aus den Flurstücken Nr. 3 und Nr. 4 (Flur A) und ist mit einem zehngeschossigen und dreifach unterkellerten Gebäude bebaut (Bl. 12, 13). Es hat eine Gesamtgröße von 3.813 m 2 . Es handelt sich um ein Verwaltungsgebäude der Klägerin, das nicht unter Denkmalschutz steht. Die Klägerin erwarb das Grundstück im Dezember 2000, die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 6. März 2001. Die Anschaffungskosten zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten betrugen 76.725.796 €. Die Anschaffungskosten wurden auf Basis eines Verkehrswertgutachtens im Verhältnis 55,2 % zu 44,8 % auf den Grund und Boden (42.355.257 €) und das Gebäude (34.370.539 €) verteilt. Die Klägerin nahm eine Teilwertabschreibung in Höhe von 15.990.496,45 € zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2005 und eine weitere Teilwertabschreibung zum 31. Dezember 2006 in Höhe von 686.340,00 € vor (Bl. 13; Bl. 30 BP-Akte). Zum 31. Dezember 2008 nahm sie eine Zuschreibung in Höhe von 1.095.140 € vor.
Das Grundstück Nr. 2 besteht aus zwei Flurstücken Nr. 5 und Nr. 6 (Flur A), wobei sich das darauf befindliche Gebäude auf dem Flurstück Nr. 5 befindet (Bl. 15, 16). Das denkmalgeschützte Gebäude ist dreigeschossig und mit einem ausgebauten Dachgeschoss und einer Unterkellerung versehen. Das Gebäude wurde ursprünglich als xxxhaus genutzt und wird gegenwärtig nicht bewirtschaftet. Zuletzt wurde das Gebäude von der Klägerin als Büroraum genutzt. Das Grundstück Nr. 2 wurde durch die Klägerin im Jahre 1994 erworben. Die Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch erfolgte am 9. März 1995. Von den Anschaffungskosten entfielen 6.182.913 € (39 %) auf den Grund und Boden und 9.590.291 € (61 %) auf das Gebäude. Die Klägerin nahm zum 31. Dezember 2005 eine Teilwertabschreibung in Höhe von 4.248.729,23 € und zum 31. Dezember 2007 eine weitere Teilwertabschreibung in Höhe von 68.670,00 € vor (Bl. 15, 16; Bl. 34 BP-Akte). Zum 31. Dezember 2008 wurde eine Zuschreibung in Höhe von 68.670,00 vorgenommen.
Die Klägerin stützte die vorgenommenen Teilwertabschreibungen und Zuschreibungen auf Gutachten über den jeweiligen Verkehrswert zu den Stichtagen 31. Dezember 2005 und 31. Dezember 2008 sowie gutachterlichen Stellungnahmen über die Entwicklung des Verkehrswerts der Liegenschaft zu den Stichtagen 31. Dezember 2006 und 31. Dezember 2007 (Anlage zur Klagebegründung: Ordner Gutachten). Die Gutachten wurden von der Firma D AG aus zzz erstellt. Die Gutachten erfassten sowohl die Bewertung von Grund und Boden als auch die Bewertung des Gebäudes. Weitere Bodenwertgutachten der Firma S, die sich ausschließlich auf die Bewertung des Grund und Bodens zum 31. Dezember 2005 beziehen und sowohl im Hinblick auf das Grundstück Nr. 1 als auch hinsichtlich des Grundstücks Nr. 2 von der Klägerin in Auftrag gegeben worden waren, bestätigten die Ergebnisse der bisherigen Gutachten. Alle Gutachten wurden von denselben zwei Gutachtern erstellt. Die Gutachten kommen zu folgenden Ergebnissen in €:
Objekt
31.12.05 (D)
31.12.06 (D)
31.12.07 (D)
31.12.08 (D)
31.12.05 (S)
Nr. 1 (G+B)
26.691.000
/
27.100.000
26.690.000
Nr. 1 (Geb.)
28.383.573
31.778.482
Nr. 1 (Objektwert)
55.074.573
58.878482
Nr. 1 (gerundet)
55.100.000
58.900.000
Nr. 2 (G+B)
1.950.000
Nr. 2 (Geb.)
1.292.530
1.730.184
Nr. 2 (Objektwert)
3.242.530
3.680.184
Nr. 2 (gerundet)
3.200.000
3.680.000
Im Rahmen der Bilanzierung und der nachfolgenden Steuererklärung wurden folgende Werte in € für Grund und Boden angesetzt (Bl. 14, 16; Bl. 30, 34 BP-Akte; in Klammern von der Betriebsprüfung abweichende Angaben der Klägerin, wobei der Umfang der - bereits dargestellten - Abschreibungen von Klägerin und Betriebsprüfung einheitlich angegeben werden):
Grund und Boden
31.12.05
31.12.06
31.12.07
31.12.08
Nr. 1
26.004.660 (25.928.400)
nach TWA i.H.v.
15.990.496,45
686.340,00
0
-1.095.340,00
Nr. 2
1.881.330 (1.868.750)
4.248.729,23
68.670,00
-68.670
Bei der Ermittlung der Teilwerte ging die Klägerin wie folgt vor: Die in den Gutachten als Bodenrichtwert bezeichneten Größen von 11.300 € für 2005, 11.000 € für 2006, 11.000 € für 2007 und 11.500 € für 2008 wurden mit dem Faktor 0,62 (Nr. 1) bzw. 0,21 (Nr. 2) multipliziert, um die realisierte Geschossflächenzahl (3,10 bzw. 1,05) an die Geschossflächenzahl nach Richtwert (5,00) anzupassen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Gutachten Bezug genommen.
Der Bodenrichtwert für das zzz-viertel, zu dem auch die Grundstücke der Klägerin gehören, unterstellt ein unbebautes Grundstück, das ein Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Geschossflächenzahl von 5,00 vorsieht (Bl. 134). Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre stichtagsbezogen ermittelt. Zur Ermittlung werden die Preise von Grundstücksveräußerungen, aber auch der Abschluss von Mietverträgen und die darin vereinbarten Mieten herangezogen (Bl. 132). Für das zzz-viertel wurden für den Zeitraum von 1994 bis 2008 folgende Bodenrichtwerte festgelegt (Bl. 61 Broschüre Gutachterausschuss Stadt zzz):
Stichtag
Bodenrichtwert
31.12.1993
15.338 €
31.12.1995
13.293 €
31.12.1997
11.759 €
31.12.1999
17.895 €
31.12.2001
17.000 €
31.12.2003
14.000 €
31.12.2005
11.000 €
01.01.2008
11.500 €
Mit Prüfungsanordnung vom 18. März 2010 wurde für die Jahre 2005 bis 2008 eine Betriebsprüfung bei der Klägerin angeordnet (Bl. 1 BP-Akte). Die Prüfung begann am 7. Mai 2010 (Bl. 17 BP-Akte). Sie griff die von der Klägerin vorgenommenen Teilwertabschreibungen auf Grund und Boden und Gebäude der Grundstücke Nr. 1 und Nr. 2 auf. Diesbezüglich fand während der Betriebsprüfung bereits ein fachlicher Austausch zwischen der Klägerin und der Betriebsprüfung statt (Bl. 5, 9, 173 Fallheft). Die Teilwertabschreibung auf das Gebäude des Grundstücks Nr. 2 akzeptierte die Betriebsprüfung. Im Übrigen hielt die Betriebsprüfung an der Unzulässigkeit der Teilwertabschreibung auf Grund und Boden beider Grundstücke und der Teilwertabschreibung für das Grundstück Nr. 1 bezüglich des Gebäudes im Bericht über die Betriebsprüfung vom 15. Dezember 2011 fest (Bl. 30, 33, 34 BP-Akte).
Der Innendienst folgte der Ansicht der Betriebsprüfung und änderte die bisherigen Bescheide bezüglich Körperschaftsteuer 2005, 2006, 2007 und 2008, gesonderter Feststellung der Besteuerungsgrundlagen zum 31. Dezember 2005 bis zum 31. Dezember 2008, gesonderter Feststellung des verbleibenden Verlustabzugs zur Körperschaftsteuer zum 31. Dezember 2005 bis zum 31. Dezember 2008, Gewerbesteuermessbeträge 2005, 2006, 2007 und 2008 sowie bezüglich gesonderter Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes zum 31. Dezember 2005 bis zum 31. Dezember 2008 mit Bescheiden vom 6. März 2012 (Bl. 167, 145, 151, 116 Körperschaftsteuerakten 2005 bis 2008; Bl. 69, 129, 184, 231 Gewerbesteuerakte).
Die Klägerin legte daraufhin mit Schreiben vom 15. März 2012 gegen die geänderten Bescheide Einspruch ein (Bl. 1 Rechtsbehelfsakte). In der Einspruchsbegründung ging sie bzw. die Bevollmächtigte der Klägerin nur noch auf die Teilwertabschreibungen auf Grund und Boden der beiden Grundstücke ein; die Teilwertabschreibung auf das Gebäude Nr. 1 wurde nicht mehr geltend gemacht (Bl. 6 Rechtsbehelfsakte).
Der Einspruch wurde mit Einspruchsentscheidung vom 13. Februar 2013 als unbegründet zurückgewiesen (Bl. 363 Rechtsbehelfsakte).
Gegen die Bescheide vom 6. März 2012 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13. Februar 2013 wendet sich die Klägerin mit dieser Klage, im Einzelnen gegen folgende Bescheide: Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für 2005, 2006 und 2007; gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags zur Körperschaftsteuer auf den 31. Dezember 2005, 31. Dezember 2006 und 31. Dezember 2007; Gewerbesteuermessbetrag 2005, 2006 und 2007; gesonderte Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes auf den 31. Dezember 2005, 31. Dezember 2006 und 31. Dezember 2007 (Bl. 2).
Die Klage gegen die Entscheidung des Beklagten vom 13. Februar 2013 über den Einspruch gegen die Bescheide für 2008 zur Körperschaftsteuer und zum Solidaritätszuschlag und betreffend den Gewerbesteuermessbetrag vom 6. März 2012, mit der das Ruhen des Einspruchsverfahrens begehrt worden war (Bl. 2), ist durch Beschluss in der mündlichen Verhandlung vom 21. Dezember 2016 abgetrennt worden (Bl. 170).
Die Klägerin meint, sie habe Grund und Boden in zutreffender Weise isoliert bewertet. Dabei habe sie sich am Bodenrichtwert orientiert, der ein transaktionsbasierter, aussagekräftiger Maßstab für die Wertbestimmung von Grund und Boden sei. Die Möglichkeit, eine Hochhausbebauung auf dem Grundstück vorzunehmen, sei dabei unberücksichtigt geblieben, weil eine Hochhausbebauung gegenwärtig nicht bestehe und ihre Verwirklichung wirtschaftlich nicht sinnvoll und im Hinblick auf das Grundstück Nr. 2 auch nicht rechtlich zulässig sei. Soweit die Bebaubarkeit mit einem Hochhaus beim Nachbargrundstück Nr. 9 in einem Gutachten berücksichtigt worden sei, hänge dies mit den Besonderheiten dieses Grundstücks zusammen, dass für eine entsprechende Bebauung vorgesehen gewesen sei. Die Gutachten hätten auch den richtigen Umrechnungskoeffizienten im Hinblick auf die tatsächliche Geschoßflächenzahl angewendet. Die Klägerin ist der Auffassung, dass zu den Bilanzstichtagen 2005 und 2006 voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen vorgelegen hätten. Denn der Preisverfall sei nachhaltig gewesen, was durch die Preisentwicklung in den nachfolgenden Jahren bestätigt worden sei. Der Bodenrichtwert 2011 habe bei 9.200 € gelegen. Ein Prognosezeitraum, der sich an 25 Jahren oder gar mehr Jahren orientiere, sei zu lang, weil damit die Teilwertabschreibung faktisch unmöglich gemacht werde. Es bestehe nämlich stets die theoretische Möglichkeit, dass die Preise innerhalb eines solchen Zeitfensters wieder ansteigen könnten. Hier liege aber ein erhebliches Unterschreiten der Anschaffungskosten vor, weshalb mehr Gründe für die Wertminderung als dagegen sprächen. Ähnlich wie bei Aktien müssten auch bei Grund und Boden Teilwertabschreibung beim Unterschreiten der Anschaffungskosten von 5 % möglich sein. Auch die Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main vom 1. März 2007 sehe eine Möglichkeit der Abschreibung von Grund und Boden im Bereich der Land- und Forstwirtschaft bei einem nachhaltigen Preisverfall vor. Die Klägerin habe keine anderen Anhaltspunkte als den Bodenrichtwert, um den Wert des Grund und Bodens zu bestimmen. Für einen dauerhaften Preisverfall würde auch sprechen, dass die E zu dem Zeitpunkt plante, ihren Sitz aus dem zzz-viertel in den O zu verlegen. Zudem habe sich der Mietmarkt in der Konsolidierung befunden.
Die Klägerin beantragt,
die Körperschaftsteuerbescheide 2005 bis 2007 und die Gewerbesteuermessbescheide 2005 bis 2007 jeweils vom 6. März 2012 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13. Februar 2013 dahingehend zu ändern, dass die Teilwertabschreibung für das Grundstück Nr.1 i.H.v. 15.990.496,45 EUR im Jahr 2005 und i.H.v. 686.340,-- EUR im Jahr 2006 und die Teilwertabschreibung für das Grundstück Nr. 2 i.H.v. 4.248.729,23 EUR im Jahr 2005 und i.H.v. 68.670,-- EUR im Jahr 2006 anerkannt werden,
die Bescheide über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags zur Körperschaftsteuer und die Bescheide über die gesonderte Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes jeweils zum 31.12.2005 bis 31.12.2007 vom 6. März 2012 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13. Februar 2013 unter Berücksichtigung der genannten Teilwertabschreibung zu ändern,
hilfsweise die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen
Er meint, die Gutachten beruhten allein auf gesunkenen Bodenrichtwerten. Es fehle dem Bodenrichtwerten aber an Aussagekraft, weil sie im zzz-viertel nach weichen Parametern (etwa Mietpreisen) bestimmt würden und daher deutlich volatiler seien. Schließlich handele es sich um beste ... lage in einer internationalen Dienstleistungsmetropole. Die Gutachten seien auch widersprüchlich, soweit die Hochhausbebauung, die im Hinblick auf das Grundstück Nr. 9 berücksichtigt worden sei, hinsichtlich der Grundstücke Nr. 1 und Nr. 2 aber unbeachtet geblieben sei. Zudem fehle es auch an der voraussichtlichen Dauerhaftigkeit der von der Klägerin angenommenen Wertminderung. Es seien keine objektbezogenen Gründe vorgetragen, vielmehr werde die Teilwertabschreibung lediglich auf einen Preisverfall zurückgeführt, der wiederum auf der sich in Bodenrichtwerten widerspiegelnden subjektiven Einschätzung der derzeitigen Markterwartung beruhe. Aus dem Blick in die Preisentwicklung der Vergangenheit ergebe sich, dass lediglich Preisschwankungen vorliegen würden. Auch die Bausachverständige des Finanzamtes habe hervorgehoben, dass die Nutzbarkeit von Grund und Boden grundsätzlich als ewig anzusehen sei. Die Verfügung der OFD Frankfurt am Main vom 1. März 2007 finde bei marktbedingten Schwankungen keine Anwendung. Eine Vergleichbarkeit mit Aktien liege nicht vor.
Die Körperschaftsteuer-, Gewerbesteuer-, Bilanz-, BP- und Rechtsbehelfsakten haben dem Gericht ebenso vorgelegen wie Aktenordner mit Auszügen aus dem Fallheft der Klägerin (für die Prüfung 2005 bis 2008), dem Fallheft der E GmbH & Co. KG (für die Prüfung 2002 bis 2005) und die Einheitswertakten sowie die von der Klägerin in Auftrag gegebenen Gutachten, ihre handelsrechtlichen Jahresabschlüsse und die vom Gutachterausschuss der Stadt yyy herausgegebene Broschüre "25 Jahre Immobilienmarkt yyy, Fakten und Entwicklung von 1984 bis 2008". Der Inhalt der genannten Dokumente ist zum Gegenstand des Verfahrens gemacht worden.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I. Die Voraussetzungen für eine Teilwertabschreibung gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 2 Einkommensteuergesetz - EStG - i.V.m. § 8 Abs. 1 Körperschaftsteuergesetz - KStG - lagen zu den Bilanzstichtagen am 31. Dezember 2005 und am 31. Dezember 2006 nicht vor.
Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG ist eine Abschreibung auf den Teilwert nur zulässig, wenn es zu einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung gekommen ist. Dabei ist gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 EStG i.V.m. § 6 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG bei der Wertermittlung des einzelnen Wirtschaftsguts zum Teilwert davon auszugehen, dass der Betrieb als Ganzes von einem Erwerber übernommen und weitergeführt wird. Die Feststellungslast für das Vorliegen der Voraussetzungen einer Teilwertabschreibung trägt der Steuerpflichtige, weil es sich um steuermindernde Tatsachen handelt (Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 7. November 1990 I R 116/86, Bundessteuerblatt II - BStBl II - 1991, 342; BFH-Urteil vom 24. Februar 1994 IV R 18/92, BStBl II 1994, 514; BFH-Beschl. vom 15. Juni 2009 I B 46/09, Sammlung der Entscheidungen des BFH - BFH/NV - 2009, 1843).
Hinsichtlich des Wirtschaftsguts Grund und Boden ist grundsätzlich zu vermuten, dass die Anschaffungskosten mit dem Teilwert übereinstimmen (BFH-Urteil vom 7. November 1990 I R 116/86, BStBl II 1991, 342; BFH-Urteil vom 7. Februar 2002 IV R 87/99, BStBl II 2002, 294). Beim Wirtschaftsgut des Grund und Bodens, das zum Anlagevermögen gehört, handelt es sich nämlich um ein Wirtschaftsgut, das keinem Verbrauch unterliegt, unbegrenzt nutzbar ist und üblicherweise langfristig vom Steuerpflichtigen genutzt wird. Je kürzer der Zeitraum zwischen Anschaffung und Bewertungsstichtag, desto strenger sind die Anforderungen an die Widerlegung der Teilwertvermutung (BFH-Urt. vom 13. April 1988 I R 104/86, BStBl II 1988, 892; BFH-Urt. vom 4. März 1998 X R 151/94, BFH/NV 1998, 1086).
Die Voraussetzungen für eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung sind vorliegend nicht erfüllt. Wegen der Entwicklung der Bodenrichtwerte in den Jahren zwischen den Anschaffungszeitpunkten (in den Jahren 1994/1995 bzw. 2000/2001) und den Bilanzstichtagen (31. Dezember 2005 bzw. 31. Dezember 2006) kann zwar eine Wertminderung unterstellt werden, es fehlt aber an der voraussichtlichen Dauerhaftigkeit der Wertminderung.
Eine voraussichtlich dauernde Wertminderung liegt vor, wenn der Teilwert nicht nur vorübergehend, sondern nachhaltig unter den maßgeblichen Buchwert gesunken ist (BFH-Urt. vom 23. April 2009 IV R 62/06, BStBl II 2009, 778; BFH-Urt. vom 9. September 1986 VIII R 20/85, BFH/NV 1987,442) und deshalb aus Sicht des Bilanzstichtags aufgrund objektiver Anzeichen ernstlich mit einem langfristigen Anhalten der Wertminderung gerechnet werden muss (BFH-Urt. vom 23. April 2009 IV R 62/06, BStBl II 2009, 778; BFH-Urt. vom 21. Dezember 2011 I R 7/11, BFH/NV 2012, 310). Hierfür bedarf es einer an der Eigenart des Wirtschaftsgutes ausgerichteten Prognose (BFH-Urt. vom 14. März 2006 I R 22/05, BStBl II 2006, 680; BFH-Urt. vom 9. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 423). Basis für die Prognose ist die Preisentwicklung zwischen Anschaffungszeitpunkt und Bilanzstichtag, an dem die Teilwertabschreibung vorgenommen wird (Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg vom 21. Oktober 2013 6 K 1107/12, juris). Welcher Prognosezeitraum zugrunde zu legen ist, kann nicht generell beantwortet werden, sondern richtet sich nach den prognostischen Möglichkeiten zum Bilanzstichtag, die je nach Art des Wirtschaftsguts und des auslösenden Moments für die Wertminderung unterschiedlich sein können (BFH-Urt. vom 16. September 2007 I R 58/06, BStBl II 2009, 294; BFH-Urt. vom 9. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 423; BFH-Beschl. vom 29. Juli 2014 I B 188/13, BFH/NV 2014, 1742). So wurde als entscheidend für eine Teilwertabschreibung auf Grund und Boden angesehen, dass die Bodenrichtwerte nach der Anschaffung seit einer Dekade bis zum Zeitpunkt der Teilwertabschreibung gefallen sind (Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg vom 21. Oktober 2013 6 K 1107/12, juris). Das Finanzgericht Nürnberg ist in einer nicht rechtskräftigen Entscheidung davon ausgegangen, dass eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung von Grund und Boden aufgrund gefallener Preise allein deshalb nicht vorliegt, weil nach der Anschaffung weniger als 10 Jahre vergangen sind; in dieser Zeitspanne werde angesichts der kurzen Zeit seit Erwerb und der unbegrenzten Nutzungsdauer der Wert des Wirtschaftsguts Grund und Boden durch die Anschaffungskosten widergespiegelt (Urteil des Finanzgerichts Nürnberg vom 3. September 2014 7 K 1452/11, juris). Ob bei nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens so wie bei Grund und Boden eine Wertminderung voraussichtlich andauern wird, richtet sich danach, ob aus Sicht des Bilanzstichtags mehr Gründe für ein Andauern der Wertminderung sprechen als dagegen (BFH-Beschl. vom 29. Juli 2014 I B 188/13, BFH/NV 2014, 1742; BFH-Urt. vom 9. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 423). Es spricht gegen ein Andauern einer Wertminderung, wenn es sich bei den Preisveränderungen lediglich um konjunkturelle Preisschwankungen und nicht um einen nachhaltigen Preisverfall handelt, der regelmäßig durch besondere - vom Steuerpflichtigen darzulegende - Umstände veranlasst ist. Denn bei einer konjunkturellen Abkühlung ist regelmäßig mit einer darauf folgenden Erholung zu rechnen.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung des Grund und Bodens der streitgegenständlichen Grundstücke nicht gegeben, da es sich bei den von der Klägerin vorgetragenen Wertveränderungen nach Überzeugung des Gerichts um konjunkturelle Schwankungen handelt. Dies ergibt sich aus dem konjunkturellen Zyklus der Bodenrichtwerte des zzz-viertels. Es wird insoweit auf die Veröffentlichung des Gutachterausschusses der Stadt yyy "25 Jahre Immobilienmarkt yyy" Bezug genommen (S. 61). Der dort abgedruckten Darstellung ist zu entnehmen, dass der Bodenrichtwert im zzz-viertel Schwankungen unterliegt. In den Jahren von 1994 bis 2008 finden sich mehrere konjunkturelle Wendepunkte. Damit unterscheidet sich die Entwicklung der Bodenrichtwerte im zzz-viertel (und auch anderer Innenstadtlagen) von der Entwicklung der Bodenrichtwerte in anderen Vierteln yyy (wie N und M), die deutlich geringeren Schwankungen unterliegen. Dies lässt sich dadurch erklären, dass mangels ausreichender Verkaufszahlen von Grundstücken die Mietpreise in die Ermittlung der Bodenrichtwerte eingeflossen sind, die wiederum je nach Nachfrage von Büroflächen steigen oder fallen, wobei sich der Bedarf an Büroflächen offenkundig nach der Wirtschaftslage und damit nach der konjunkturellen Lage insgesamt richtet. Bei steigender Nachfrage nach Büroflächen steigt wiederum die (Um-)Bautätigkeit und mit zeitlicher Verzögerung die Fertigstellung der Objekte, was in Phasen konjunktureller Abkühlung zu einem Überangebot an Büroflächen führen kann und damit zu einem starken Absacken des Bodenrichtwerts. Vor diesem Hintergrund handelt es sich bei den von der Klägerin dargelegten Wertminderungen ihrer streitgegenständlichen Grundstücke um konjunkturelle Preisschwankungen. Dies wird auch dadurch bestätigt, dass der Bodenrichtwert für das zzzviertel bereits in dem Streitjahr 2006 seinen Tiefstpunkt erreicht hatte und wieder anstieg. Zum 1. Januar 2016 war er schon (wieder) auf 13.000 € gestiegen. Die Klägerin hat auch weder dargelegt noch nachgewiesen, dass andere besondere Gründe (z.B. Altlasten, rechtliche Baubeschränkungen, Aufgabe des xxx) für den vorgetragenen Wertverlust vorliegen würden; insoweit trägt sie die objektive Feststellungslast. Vielmehr hat sie ausgeführt, dass sie im Hinblick auf den zu belegendenWertverlust lediglich auf die Bodenrichtwerte zurückgreifen könne.
Beim Grundstück Nr. 2 zeigen sich die konjunkturellen Schwankungen auch in der Zeit zwischen Anschaffung und den Bilanzstichtagen sehr deutlich. Es sind nämlich Wertsteigerungen ebenso seit Erwerb festzustellen wie Wertminderungen. Hinsichtlich des Verlaufs der Wertentwicklung ist zu konstatieren, dass der Bodenrichtwert für den Zeitraum, in den der Erwerb fiel, auf 13.293 € zum Stichtag 31. Dezember 1995 bestimmt worden ist, es folgten die Stichtage 31. Dezember 1997, 31. Dezember 1999, 31. Dezember 2001, 31. Dezember 2003, 31. Dezember 2005 (und 1. Januar 2008) mit Bodenrichtwerten in Höhe von 11.759 €, 17.895 €, 17.000 € , 14.000 €, 11.000 € (und 11.500 €). Es zeigt sich, dass die Preise nach Erwerb (13.293 €) kurz absackten (11.759 €) und sodann stark angestiegen (17.895 € und 17.000 €), um wieder stufenweise zu fallen (14.000 € und 11.000 €) und sich schließlich zu konsolidieren (11.500 €). Die Wertminderung gegenüber dem Anschaffungszeitpunkt entstand erst durch die letzte Absenkung des Bodenrichtwerts zum 31. Dezember 2005 von 14.000 € auf 11.000 €.
Beim Grund und Boden des Grundstücks Nr. 1 kommt hinzu, dass es sich bei den Wertminderungen nicht nur um konjunkturelle Schwankungen handelt, sondern auch der Zeitraum zwischen Erwerb des Grundstücks im Jahr 2001 und den Bilanzstichtagen 2005 und 2006, an denen die Teilwertabschreibungen vorgenommen worden sind, in Anbetracht der Langlebigkeit des Wirtschaftsguts Grund und Boden vergleichsweise kurz ist. Es handelt sich beim Wirtschaftsgut Grund und Boden nämlich um ein sehr langfristig, theoretisch ewig nutzbares Wirtschaftsgut, was - nach der bereits zitierten Rechtsprechung - an eine Teilwertabschreibung umso höhere Anforderungen stellt, je kürzer der Zeitraum zwischen Anschaffung und Bewertungsstichtag ist. Besondere neben die Veränderung des Bodenrichtwerts tretende Gründe für eine Teilwertabschreibung werden aber nicht vorgetragen.
Dass sich die Bodenrichtwerte, die zu den Bilanzstichtagen 2005 und 2006 galten, innerhalb einer normalen Schwankungsbreite befinden und Minderungen wieder aufholen können, ergibt sich auch aus den ansonsten festzustellenden Schwankungsbreiten. Denn der zum 31. Dezember 1997 festgesetzte Bodenrichtwert von 11.759 € entwickelte sich innerhalb von zwei Jahren und damit zum 31. Dezember 2001 auf 17.895 €. Dabei handelt es sich um eine Steigerung von etwa 52% (der Ausgangsgröße von 11.759 €) innerhalb von zwei Jahren. Auch für die benachbarte Bodenrichtwertzone "G" können Schwankungen beispielsweise vom 1. Januar 2012 von 18.000 € auf 27.000 € am 1. Januar 2014 festgestellt werden. Auch insoweit liegt eine Steigerung von 50% innerhalb von zwei Jahren vor.
Ob die Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main vom 1. März 2007 auch außerhalb des Bereichs der Land- und Forstwirtschaft Anwendung finden kann, kann offen bleiben. Denn es handelt sich hier - wie dargelegt - um keinen nachhaltigen Preisverfall zu den Bilanzstichtagen 31. Dezember 2005 und 31. Dezember 2006, den die Verfügung jedoch voraussetzt.
Eine Parallele zu Teilwertabschreibungen auf Beteiligungen, insbesondere Aktien kann nicht gezogen werden. Grund und Boden einerseits und Aktien andererseits sind als Wirtschaftsgüter bereits derart unterschiedlich, dass sie nicht ohne weiteres im Hinblick auf Teilwertabschreibungen vergleichbar sind. Beteiligungen sind nämlich üblicherweise in hohem Maße fungibel, während Grundstücke wegen der besonderen Formerfordernisse bei der Übertragung weniger häufig und weniger schnell gehandelt werden. Die Übertragung der sogenannten 5 ‰Schwelle, die der BFH in seiner Rechtsprechung für börsennotierte Aktien aufgestellt hat (BFH-Urteil vom 21. September 2011 I R 89/10, BStBl II 2014, 612), scheidet vor diesem Hintergrund aus.
Dass der Umzug der E in den O auf die Grundstückswerte im zzz-viertel nachhaltige Auswirkungen hatte, erscheint dem Gericht nicht plausibel, da der bisherige zzz-standort in der C dadurch nicht aufgegeben wurde. Die Klägerin hat keine konkreten Belege vorgelegt, die ihre pauschale Behauptung stützen.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
III. Die Revision war nicht zuzulassen, da keine Gründe für die Zulassung der Revision im Sinne des § 115 Abs. 2 FGO ersichtlich sind. Die Rechtssache hat insbesondere keine grundsätzliche Bedeutung, da die aufgeworfenen Rechtsfragen durch die bereits bestehende höchstrichterliche Rechtsprechung hinreichend geklärt sind und die Entscheidung auf einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse des Streitfalls beruht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 6 Abs. 1 Nr. 2 Einkommensteuergesetz
§ 8 Abs. 1 Körperschaftsteuergesetz
§ 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG
§ 6 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 EStG
§ 6 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 115 Abs. 2 FGO

Zitierte Entscheidungen: BStBl II 1994, 514
BStBl II 1991, 342
BStBl II 2002, 294
BStBl II 1988, 892
BFH/NV 1998, 1086
BStBl II 2009, 778
BFH/NV 1987,442
BFH/NV 2012, 310
BStBl II 2006, 680
BFH/NV 2011, 423
BStBl II 2009, 294
BFH/NV 2014, 1742
BStBl II 2014, 612
I B 26/17
90 I R 116/86
94 IV R 18/92
09 I B 46/09
02 IV R 87/99
88 I R 104/86
98 X R 151/94
09 IV R 62/06
86 VIII R 20/85
11 I R 7/11
06 I R 22/05
10 IV R 38/08
6 K 1107/12
07 I R 58/06
14 I B 188/13
7 K 1452/11
11 I R 89/10