Landgericht Bielefeld (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-10-26, Aktenzeichen 22 S 47/22
ECLI: ECLI:DE:LGBI:2022:1026.22S47.22.00

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 18.03.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Halle (Westf.) abgeändert.
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner die auf der Dachfläche des Gebäudes A. Straße, B. – Gemarkung B. Flur xx, Flurstück xxx – befindliche Funkstation nebst den dazugehörigen Verbindungseinrichtungen und allen weiteren technisch dazugehörigen Anlagen und Einrichtungen abzubauen und zu entfernen.
Die Beklagte zu 1) trägt die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz.
Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 20 % und die Beklagten 80 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache hat sie ebenfalls Erfolg.
Das angefochtene Urteil war insgesamt abzuändern. Der Klägerin steht aus §§ 546 Abs. 1 und 2 BGB gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Abbau und Entfernung der Funkstation zu.
I.
Beklagte des Verfahrens sind die C. GmbH und die D. AG.
1.
Ursprünglich Alleinbeklagte ist die C. GmbH. Das Amtsgericht hat diese fehlerhaft durch die D. AG ausgetauscht.
Die vorgenommene Rubrumsänderung ging an dem objektiv durch die gewählte Parteibezeichnung geäußerten Willen der Klägerin vorbei. Wer Partei eines Zivilrechtsstreits ist, ergibt sich aus der in der Klageschrift gewählten Parteibezeichnung, die als Teil einer Prozesshandlung grundsätzlich der Auslegung zugänglich ist. Maßgebend ist, welcher Sinn dieser prozessualen Erklärung bei objektiver Würdigung des Erklärungsinhalts beizulegen ist. Deshalb ist bei objektiv unrichtiger oder mehrdeutiger Bezeichnung grundsätzlich diejenige Person als Partei anzusehen, die erkennbar durch die fehlerhafte Parteibezeichnung betroffen werden soll. Für die Ermittlung der Parteien durch die Auslegung ihrer Bezeichnung sind nicht nur die im Rubrum der Klageschrift enthaltenen Angaben, sondern auch der gesamte Inhalt der Klageschrift einschließlich etwaiger beigefügter Anlagen zu berücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz, dass die Klageerhebung gegen die in Wahrheit gemeinte Partei nicht an deren fehlerhafter Bezeichnung scheitern darf, wenn diese Mängel in Anbetracht der jeweiligen Umstände letztlich keine vernünftigen Zweifel an dem wirklich Gewollten aufkommen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 2011 - VII ZR 54/10, NJW 2011, 1453 Rdnr. 11). Von der fehlerhaften Parteibezeichnung zu unterscheiden ist die irrtümliche Benennung der falschen, am materiellen Rechtsverhältnis (bzw. Prozessrechtsverhältnis) nicht beteiligten Person als Partei; diese wird Partei, weil es entscheidend auf den Willen des Klägers, so, wie er objektiv geäußert ist, ankommt (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 2011 - VII ZR 54/10, juris Rn. 11; BGH, Urteil vom 27. November 2007 - X ZR 144/06, juris Rn. 7). Bei verständiger Würdigung des von der Klägerin verfolgten Ziels ist ihrer Klageschrift zu entnehmen, dass sie mit der Klage die C. GmbH als Beklagte in Anspruch nehmen will, von der sie gemäß der Ausführungen in der Klageschrift annimmt, dass es sich bei ihr um den Vertragspartner handelt. Eine fehlerhafte Parteibezeichnung liegt damit nicht vor.
2.
In der Berufungsinstanz ist die Klage zulässig um die D. AG auf Beklagtenseite erweitert worden.
Mit der Klageerweiterung hat die Klägerin klargestellt, dass sie neben der C. GmbH nunmehr auch die D. AG als weitere Beklagte in Anspruch nehmen will.
Das Amtsgericht hat – wenn man unbeachtet lässt, dass eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung unter Hinweiserteilung geboten gewesen sein dürfte – zurecht nicht über die Klageerweiterung entschieden. Eine Klageerweiterung durch einen nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsatz ist, unabhängig eines etwaig gewährten Schriftsatznachlasses, unzulässig. Über ihn kann mangels Antragstellung in mündlicher Verhandlung nicht entschieden werden (vgl. BGH Beschl. v. 7.11.2017 – XI ZR 529/17, BeckRS 2017, 133092, beck-online).
Die Klageerweiterung in der Berufungsinstanz ist gemäß § 533 ZPO zulässig. Sie ermöglicht, den Streitstoff um die Entfernung der Funkstation im Rahmen des hiesigen Rechtsstreits auszuräumen und damit weitere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, so dass sie aus dem Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit sachdienlich ist. Sie stützt sich auf Tatsachen, die der Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legen sind.
II.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner (dazu unten Ziff. 1) aus § 546 Abs. 1 und 2 BGB einen Anspruch auf Abbau und Entfernung der Funkstation. Die Voraussetzung dieses Anspruchs, eine wirksame Kündigung des Mietvertrags, liegt vor. Die Kündigung genügte den formellen Anforderungen (dazu unten Ziff. 2). Die Klägerin war jedenfalls am 30.06.2021 auch nach § 5 Abs. 5 des Mietvertrags zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (dazu unten Ziff. 3). Das Mietverhältnis endete damit mit Ablauf des 31.07.2022. Auf die Wirksamkeit der vor dem 30.06.2021 erklärten weiteren Kündigungen kommt es damit ebenso wenig wie auf die Wirksamkeit der nach diesem Datum erklärten Kündigungen an.
Die Beklagte zu 1) ist Schuldnerin der Klägerin hinsichtlich des Anspruchs aus § 546 Abs. 1 BGB und die Beklagte zu 2) Schuldnerin hinsichtlich des Anspruchs aus § 546 Abs. 2 BGB, wobei sie der Klägerin als Gesamtschuldner haften (Weidenkaff, Palandt, BGB, 80. Aufl. 2021, § 546 Rn. 21).
Ein Mieterwechsel zur Beklagten zu 2) mit der Folge, dass diese Schuldnerin des Anspruchs aus § 546 Abs. 1 BGB wäre und die Beklagte zu 1) keine Herausgabe der Mietsache mehr schuldete, kann derzeit nicht festgestellt werden.
a) Außerhalb des UmwG setzt eine Auswechslung einer Vertragspartei die Zustimmung der anderen Seite voraus. Die Klägerin hat einem Übergehen des Mietvertrags auf Mieterseite auf die Beklagte zu 2) nicht zugestimmt.
b) Ob nach dem UmwG ein Mieterwechsel ohne Zustimmung der Vermieterin mit Wirkung für diese erfolgen kann, kann dahinstehen. Denn zum einen haben die Beklagten trotz wiederholten entsprechenden Bestreitens der Klägerin unter Hinweis darauf, dass nicht feststellbar sei, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis dem ausgegliederten und auf die Beklagte zu 2) übertragenen „Teilbetrieb Tower“ der Beklagten zu 1) zugeordnet gewesen sei, eine solche Zuordnung nicht substantiiert vorgetragen. Zum anderen hafteten die Beklagten auch im Falle einer wirksamen Übertragung gemäß §§ 131, 133 UmwG, da seit der behaupteten Übertragung keine fünf Jahre vergangen sind, der Klägerin als Gesamtschuldner.
Die in Schriftform erklärte Kündigung genügte der formellen Anforderung aus § 5 Abs. 6 des Mietvertrages. Weitere Formanforderungen galten nicht.
a) Insbesondere bestand keine Pflicht, den Beklagten mit der Kündigungserklärung eine Kopie der Abrissgenehmigung zur Verfügung zu stellen. Dies ergibt sich aus der systematischen Auslegung von § 5 Abs. 5 und 6 des Mietvertrags. Dieser enthält nämlich in Satz 1 und in Absatz 6 klare und begrenzte formelle und materielle Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung. In Abs. 5 Satz 1 werden alternativ die beiden zur Kündigung berechtigenden Umstände – Abrisserforderlichkeit aus betrieblicher Notwendigkeit oder aus behördlicher Auflage – benannt. Absatz 6 betrifft die formellen Voraussetzungen und beschränkt sich auf die Festlegung der Schriftform. Bei der Bestimmung „Der Eigentümer wird F. frühzeitig über das geplante Vorhaben informieren und eine Kopie der Abrissgenehmigung zur Verfügung stellen“ handelt es sich um eine hiervon räumlich getrennte Bestimmung, die sich zudem, anders als Abs. 5 S. 1 und Abs. 6, nicht eindeutig auf die Kündigung und die Kündigungserklärung bezieht. Der genannten Bestimmung lässt sich dabei, wie sich aus dem Wort „frühzeitig“ ergibt, insbesondere keine gerade zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung bestehende Verpflichtung entnehmen.
b) Ferner war auch, anders als vom Amtsgericht angenommen, der Nachweis der betrieblichen Notwendigkeit keine Voraussetzung einer wirksamen Kündigung. Das Amtsgericht hat dieses Erfordernis der Auslegung von § 5 Abs. 5 des Vertrags entnommen. Dieses Auslegungsergebnis überzeugt nicht. Ausgangspunkt der Auslegung ist der Wortlaut der Regelung, nach welcher das außerordentliche Kündigungsrecht für die Klägerin besteht, „soweit nachweislich aus betrieblicher Notwendigkeit (…) das Gebäude abgerissen werden muss.“ Im allgemeinen Sprachgebrauch ist mit „nachweislich“ gemeint: „erweislich, nachweisbar, belegbar, beweisbar“ (Duden, sinn- und sachverwandte Wörter), so dass nach dem allgemeinen Sprachgebrauch Voraussetzung einer wirksamen Kündigung nicht ist, dass die Klägerin mit der Kündigungserklärung zugleich nachweist, dass der Abriss betrieblich notwendig ist, sondern lediglich, dass dieser Nachweis möglich ist. Für dieses Auslegungsergebnis spricht auch, dass die Parteien, hätten sie eine solche Nachweispflicht vereinbaren wollen, dies eindeutig und einfach, etwa wie folgt, hätten vereinbaren können: „soweit aus betrieblicher Notwendigkeit (…) das Gebäude abgerissen werden muss“ „und der Eigentümer diese Notwendigkeit nachweist.“
3.
Die Klägerin war am 30.06.2021 auch zur Kündigung berechtigt. Der Kündigungsgrund der „betrieblichen Notwendigkeit“ des Abrisses bei fehlender Verfügbarkeit eines alternativen Standorts für die Funkstation gemäß § 5 Abs. 5 des Vertrags lag zu diesem Zeitpunkt vor.
Der Vertrag ist dahin auszulegen, dass eine „betriebliche Notwendigkeit“ des Abrisses jedenfalls dann zu bejahen ist, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dazu führt, dass die Klägerin ihr Eigentum nicht mehr angemessen wirtschaftlich verwerten kann, d.h. den der Immobilie innewohnenden Wert nicht realisieren kann (dazu sogleich lit. a-c). Das war am 30.06.2021 der Fall (dazu unten lit. d).
Eine Alternativfläche konnte die Klägerin den Beklagten nicht zur Verfügung stellen. Bei der diesbezüglichen Bestimmung in § 5 Abs. 5 S. 1 a.E. handelt es sich nicht, wie die Beklagten meinen, um ein Begründungserfordernis dahingehend, dass die Klägerin mit der Kündigung darzulegen habe, der Mieterin keinen anderen geeigneten Standort zur Verfügung stellen zu können. Vielmehr ist diese Bestimmung Teil der materiellen Kündigungsvoraussetzungen. Dies ergibt sich aus Wortlaut und Systematik dieses Absatzes. Die Bestimmung betreffend die etwaige Zurverfügungstellung eines anderen Standortes ist Bestandteil von Abs. 5 S. 1. Auch inhaltlich und sprachlich gehört sie zur Definition der in diesem Satz genannten Kündigungsgründe. Nachdem beide zunächst alternativ – „oder“ – aufgeführt werden, wird diese Bestimmung mit „und“ beigefügt. Demnach schränkt diese Bestimmung das Kündigungsrecht der Klägerin in beiden Fällen – betriebliche Notwendigkeit und behördliche Auflage – materiell ein. Die Klägerin ist somit auch bei Vorliegen einer dieser Gründe zur Kündigung nur berechtigt, wenn sie der Mieterin keine Alternativfläche zur Verfügung stellen kann. Da die gesamte Bebauung des Areals der Klägerin abgerissen werden soll, kann die Klägerin keine Alternativfläche zur Verfügung stellen.
a) Entgegen der Ansicht der Beklagten ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass eine solche Notwendigkeit nicht nur bei baubedingten Gründen, sondern auch bei wirtschaftlichen gegeben sein kann. Eine Beschränkung auf baubedingte Gründe würde zu einer weitgehenden Deckung der möglichen Fälle der im Vertrag alternativ vereinbarten Gründe („soweit … aus betrieblicher Notwendigkeit oder aufgrund behördlicher Auflage das Gebäude abgerissen werden muss“) führen, denn Konstellationen, in denen ein Gebäude wegen seines baulichen Zustands abzureißen ist, ohne dass dies zugleich bauordnungsrechtlich anzuordnen ist, sind schlechterdings nicht ersichtlich. Zudem legt der Wortlaut „betriebliche Notwendigkeit“ eine solche Beschränkung nicht nahe. Auch der Vergleich mit den unter § 4 Abs. 2 und 3 vereinbarten Fällen, in denen die Beklagte zu 1) zur Kündigung berechtigt sein soll, spricht dafür, dass „betriebliche Gründe“ wirtschaftliche Gründe einschließen sollen. Denn die Parteien haben auch bei den die Interessen der Beklagten zu 1) schützenden Bestimmungen Kündigungsmöglichkeiten für den Fall vorgesehen, dass der Betrieb der Anlage für die Beklagte zu 1) unwirtschaftlich wird.
b) Das Amtsgericht zieht aus der Tatsache, dass die Parteien zur Bestimmung der Gründe, die die Klägerin zur außerordentlichen Kündigung berechtigen sollen, keine an den Wortlaut von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB angelehnte Formulierung verwendet haben, den Schluss, dass die mietvertragliche Bestimmung zu Ungunsten der Klägerin eng auszulegen ist und die Klägerin deswegen nicht schon dann zur Kündigung berechtigt sei, wenn sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und sie dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das überzeugt nicht. Eine Orientierung an den dem Schutz des Wohnraummieters dienenden § 573 BGB bei der Vereinbarung der Kündigungsrechte des Vermieters im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages ist aufgrund des dort, anders als in den Fällen von § 573 BGB, nicht aus sozialen Gründen gebotenen Schutzes des Mieters fernliegend.
c) Der Wortlaut „betriebliche Notwendigkeit“ spricht dafür, dass nicht jeglicher Gestaltungs- oder Veränderungswunsch der Klägerin sie zur außerordentlichen Kündigung berechtigen soll, und zugleich dafür, dass ein Kündigungsrecht jedenfalls immer dann dem Grunde nach in Betracht kommt, wenn der Abriss des Gebäudes im wirtschaftlichen Interesse der Klägerin – denn nur sie kann der angesprochene „Betrieb“ sein – liegt.
Das Auslegungsergebnis des Amtsgerichts, eine betriebliche Notwendigkeit des Abrisses sei erst dann zu bejahen, wenn die Erhaltung der Gebäude teurer als der mit der Nutzung zu erzielende Gewinn ist, ist bei der gebotenen Auslegung unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen unhaltbar. Denn weitergehend spricht der Zweck der Regelung – der Klägerin eine Möglichkeit zu geben, sich vorzeitig vom befristeten Vertrag zu lösen – unter Berücksichtigung, dass die Parteien eine den beiderseitigen Interessen gerecht werdende Lösung treffen wollten und unter Berücksichtigung, dass sie auf Seiten der Mieterin ein außerordentliches Kündigungsrecht für die Fälle vereinbart haben, in denen Errichtung oder der Betrieb der Funkstation zu einem für die Mieterin unvertretbaren wirtschaftlichen Aufwand führt, dafür, dass eine „betriebliche Notwendigkeit“ jedenfalls dann zu bejahen ist, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dazu führt, dass die Klägerin ihr Eigentum nicht mehr angemessen wirtschaftlich verwerten kann, d.h. den der Immobilie innewohnenden Wert nicht realisieren kann.
d) Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31.07.2022 hinaus dazu führen würde, dass die Klägerin ihr Eigentum im genannten Sinne nicht mehr angemessen wirtschaftlich verwerten kann. Diese Überzeugung gewinnt die Kammer aus der unstreitig fehlenden Möglichkeit, den gewerblichen Gebäudekomplex, dem die Funkstation aufsteht, in ein Wohngebäude umzubauen, dem Ergebnis der persönlichen Anhörung des Geschäftsführers der Klägerin sowie den zur Akte gereichten Lichtbildern der Immobilie und dem zur Akte gereichten Wertgutachten unter Berücksichtigung allgemeinbekannter Tatsachen zur gegenwärtigen Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeimmobilien im innerstädtischen Bereich.
- Die streitgegenständliche Immobilie der Klägerin liegt im innerstädtischen Kerngebiet der Stadt B., ist 6.500 m² groß und unbebaut 1,3 Millionen EUR wert. Der gewerbliche Gebäudekomplex stammt aus den 1940er und 1950er sowie teilweise aus den 1970er Jahren.
- Die Raumstruktur dieses Komplexes entspricht den Bedürfnissen des ursprünglichen Nutzers, einer Textilfabrik. Ein Umbau des Komplexes in ein Wohngebäude ist unwirtschaftlich: Das Gebäude müsste durch einen Abriss längs durch das Gebäude auf den vorgeschriebenen Grenzabstand zurückgebaut werden. Anschließend müssten außenliegend zwei neue Treppenhäuser und zwei neue Aufzugsanlagen errichtet werden. Ferner wäre es erforderlich, sämtliche Fensteranlagen, Strom- und Datenverkabelungen, Zu- und Abwasserleitungen, Dachbedeckungen, Fassadenelemente und Oberflächen der Innenräume zurückzubauen. Aufgrund der Einwirkung auf das Stahlbetonskelett müssten zusätzliche Eckbewehrungen, Anker und ergänzende Stützen hergestellt werden. Die so zu gewinnende Wohnfläche wäre erheblich geringer als die bei einer Neubebauung des gesamten Areals zu erzielende.
Es ist allgemeinbekannt, dass bundesweit eine erhebliche Nachfrage nach modernem, energieeffizienten, innerstädtischem Wohnraum besteht. Dass dies hinsichtlich der Stadt B. anders ist, ist nicht ersichtlich.
- Die Kammer ist angesichts des allgemein bekannten erheblichen Leerstands gewerblicher Flächen in Innenstädten, der die Kommunalpolitik bundesweit erheblich beschäftigt, auch davon überzeugt, dass innerstädtisch wenig Nachfrage nach gewerblichen Flächen und entsprechend eine nochmals geringere Nachfrage nach solchen gewerblichen Flächen besteht, die wie die streitgegenständlichen den Nutzungsanforderungen heutiger Gewerbe hinsichtlich der Anlage der Räume und Versorgungsanlagen nicht optimal entsprechen.
- Der Geschäftsführer der Klägerin, persönlich angehört, hat angegeben, dass die Flächen des gesamten Areals bereits seit Mitte der 1990er Jahre nicht mehr vollständig zu vermieten gewesen seien. Zuletzt sei zum einen bis 2016 eine Vermietung einer größeren Fläche im gewerblichen Komplex an eine Matratzenproduzentin möglich gewesen. Diese habe 2016 ihren Standort jedoch nach Bünde verlegt. Die an dieses Unternehmen vermieteten Flächen hätten hernach mangels Nachfrage nicht mehr vermietet werden können. Zum anderen habe ein EDV-Unternehmen in diesem Gebäudeteil eine größere Fläche gemietet gehabt, die Nutzung aber Mitte 2019 schließlich aufgegeben. Auch für diese Fläche habe es keine Nachfrage am Markt gegeben. Alle anderen Flächen in diesem Komplex hätten schon vor dem Jahr 2016 leer gestanden. Das Fitness-Studio, eine der zwei letzten bis Anfang 2022 verbliebenen Mieterinnen von Flächen im gewerblichen Komplex, sei zwar in den Büchern über das Jahr 2019 hinaus als Mieterin geführt worden. Das sei aber als Illusion anzusehen. Das Studio habe schon 2019 zu geringe Einnahmen gehabt, um die vereinbarte Miete zu zahlen. Die Klägerin habe den Mietvertrag mit ihm nur deswegen nicht beendet, weil eine anderweitige Vermietung mangels Nachfrage nicht zu erreichen gewesen wäre. Man habe deswegen akzeptiert, dass das Studio Mietzins nur noch nach seinen Möglichkeiten entrichtet habe. Seit 2019 seien mit dem gewerblichen Komplex auf dem Papier durch das Studio 1.500,00 EUR monatlich sowie durch einen weiteren gewerblichen Mieter weitere rund 300 EUR an Mieten einschließlich Umsatzsteuer und Nebenkostenvorauszahlungen zu erzielen gewesen. Tatsächlich habe das Studio den Betrag von 1.500,00 EUR nicht jeden Monat zahlen können. Zu den genannten Einnahmen seien noch die Einnahmen von rund 900 EUR mit der Vermietung der Dachflächen an drei Funkmastbetreiberinnen – die Beklagte zu 1) und zwei weitere Unternehmen – generiert worden. In dem nicht gedämmten, einfachverglasten gewerblichen Gebäudekomplex sei es in den letzten Jahren zu diversen Wasserschäden gekommen. Die Bruchstellen seien teilweise nicht zu orten gewesen. Angesichts dieses schlechten Zustands der Immobilie sei schon 2019 ohne eine umfangreiche Sanierung eine Vermietung der leerstehenden Flächen nicht mehr möglich gewesen.
Die Kammer folgt diesen Angaben des Geschäftsführers der Klägerin. Dieser hat unumwunden eingeräumt, zu den Verhältnissen der Klägerin vor dem Einstieg der Familie E. [Gesellschafter] Anfang 2020 nur begrenzt Auskunft geben zu können, und hat eine Festlegung bezüglich ihm nicht bekannter, nur zu vermutender Umstände ausdrücklich verweigert. Für die Richtigkeit seiner Angaben spricht auch, dass sie sich hinsichtlich der Beschreibung des baulichen Zustands der Immobilie mit den Feststellungen im Verkehrswertgutachten decken. Schließlich spricht für die Richtigkeit seiner Angaben zur Unvermietbarkeit der gewerblichen Flächen bereits im Jahre 2019 und zum erforderlichen Sanierungsbedarf der aus den zur Akte gereichten Lichtbildern (Bl. 72-74, 121-248 d.A.) ersichtliche Zustand der Immobilie.
- Aus diesen Fotos ist ersichtlich, dass die gesamte Bebauung des Areals einschließlich der Außenanlagen bereits 2019 erheblich sanierungsbedürftig war. Der auf diesen Fotos erkennbare Zustand mit Toilettenanlangen, die diese Bezeichnung nicht mehr verdienen, Rissbildungen in Wänden, Feuchtigkeitsschäden an diversen oberirdischen Wänden, an Wänden im Erdreich und im Estrichaufbau, unzureichenden veralteten Fenstern, nicht isolierten Warmwasserleitungen, durch Wasserschäden im Zerfall begriffenen Boden- und Wandteilen, erheblich beschädigten Wand- und Deckenverkleidungen, abgängigen Außenanlagen wie z.B. aufgebrochenen Pflastersteinbereiche, u.a.m., mag erst 2022 auf diesen Fotos dokumentiert worden sein. Dass der Zustand Ende 2019 jedoch nennenswert besser war, ist lebensfremd. Binnen knapp drei Jahren kann ein solcher Grad des Verfalls auch bei vollständiger Einstellung aller Instandhaltungsmaßnahmen nicht eingetreten sein.
- Bei der gebotenen Berücksichtigung der vorstehenden Gesichtspunkte ist der Klägerin bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Bewirtschaftung des gesamten Areals ohne fortlaufende Verluste nicht möglich, während bei Beendigung des Mietvertrags und einer Neubebauung, wie sie in Absprache mit der Kommune beabsichtigt und von Seiten der Kommune befürwortet wird, eine Amortisation der dafür notwendigen Investitionen und die Erwirtschaftung einer Rendite realistisch ist. Bei Fortsetzung des Mietverhältnisses müsste die Klägerin entweder erheblich in die Sanierung des gewerblichen Komplexes investieren, was angesichts der fehlenden Nachfrage nach gewerblichen Flächen mit einem Zuschnitt wie der streitgegenständlichen unwirtschaftlich ist. Andernfalls könnte sich die Klägerin auf Instandhaltungsmaßnahmen beschränken. Auch dies erforderte aber erhebliche Investitionen, da angesichts des Zustands des gewerblichen Komplexes ein rasch fortschreitender Verfall nur mit umfangreichen Arbeiten, insbesondere hinsichtlich der Wasserleitungen, zu erreichen wäre. Auch dies würde für die Klägerin fortlaufende erhebliche Verluste mit sich bringen, da die noch zu generierenden Mieteinnahmen in keinem Verhältnis zu den laufenden Kosten (Grundbesitzabgaben, Versicherungsprämien) stehen. Vor diesem Hintergrund, insbesondere angesichts der fortlaufenden Verluste aus dem Eigentum an der Immobilie, ist der Klägerin auch unter Berücksichtigung der Interessen der Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum 01.01.2024 unzumutbar. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Beklagten seit Anfang 2020 wussten, dass die Klägerin das Mietverhältnis aus einem der unter § 5 Abs. 5 des Vertrages geregelten Gründe beenden will. Sie hätten sich damit unschwer, wie es auch die anderen Funkmastbetreiber getan haben, bereits seit diesem Zeitpunkt im eigenen Interesse um einen Ersatzstandort bemühen können. Schließlich spricht für das von der Kammer gewonnene Ergebnis auch, dass der Klägerin ein Beurteilungsspielraum hinsichtlich ihrer unternehmerischen Entscheidungen zusteht. Dieser Spielraum ist nur gewahrt, wenn der Vertrag dahin ausgelegt wird, dass die Klägerin nicht erst dann zur Kündigung unter Berufung auf die betriebliche Notwendigkeit des Abrisses berechtigt ist, wenn der Abriss wirtschaftlich alternativlos ist. Vielmehr ist der Vertrag dahin auszulegen, dass es ausreichend ist, wenn die Entscheidung zum Abriss eine nachvollziehbare unternehmerische Entscheidung ist. Letzteres ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn die Alternative wirtschaftlich erheblich nachteiliger für die Klägerin ist. Das ist hier, allein aufgrund der fortlaufenden Verluste und des fortlaufenden Verfalls der Gebäude, s.o., der Fall. Zudem ist aufgrund des fortwährenden Investitionsbedarfs, um die Gebäude überhaupt zu erhalten, der Abriss ohnehin notwendig, um durch eine Neubebauung eine Rendite erwirtschaften zu können. Es stellt dann auch eine nachvollziehbare unternehmerische Entscheidung dar, nicht den Ablauf des Jahres 2023 abzuwarten, sondern den Abriss vorzuziehen, um die fortlaufenden Verluste zu verringern.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2, 516 Abs. 3 ZPO. Es war zwischen den Kosten beider Instanzen zu differenzieren, da die Klage erst in der Berufungsinstanz auf die Beklagte zu 2) erweitert wurde. Ferner war die teilweise Klage- und Berufungsrücknahme zu berücksichtigen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
§§ 131, 133 UmwG
§§ 91 Abs. 1 S. 1, 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2, 516 Abs. 3 ZPO
§ 533 ZPO
§ 529 ZPO
§ 573 BGB
§ 546 Abs. 1 und 2 BGB
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 546 Abs. 2 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 708 Nr. 10 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2011, 1453
VII ZR 54/10
X ZR 144/06
XI ZR 529/17