Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-10-11, Aktenzeichen 29 S 56/18
ECLI: ECLI:DE:LGK:2018:1011.29S56.18.00

Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 07.02.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach, 70 C 42/17 aufgehoben.
Der auf der Eigentümerversammlung vom 12.06.2017 zu TOP 9 gefasste Beschluss (Beschlussfassung Erstattung Aufwendungen für Reparatur Velux-Fenster WE O) wird teilweise, nämlich im Hinblick auf die Ablehnung der Übernahme der Kosten der Dachfensterkontrolle der Fa. L in Höhe von 178,50 € gemäß Rechnung vom 16.05.2017, für ungültig erklärt.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Parteien bilden die im Rubrum angeführte Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten über die Frage, von wem und auf wessen Kosten Fenster im Objekt instandzuhalten oder instandzusetzen sind.
Mit der vorliegenden Klage ficht der Kläger den auf der Eigentümerversammlung vom 12.06.2017 zu TOP 9 mehrheitlich abgelehnten Beschluss in Bezug auf die Übernahme von Kosten einer Dachfensterkontrolle in Höhe von 178,50 € an. Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf den vorgelegten Auszug aus der Beschlusssammlung (Bl. 69 GA) verwiesen.
§ 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung enthält folgende Regelung:
„Jeder Sondereigentümer ist auch zur alleinigen Instandhaltung und Instandsetzung der Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die nur seinem Sondereigentum dienen oder an dem ihm das alleinige Gebrauchsrecht zusteht, verpflichtet. Er ist insbesondere verpflichtet, die Bodenbeläge der Balkone und die Rolläden auf seine Kosten sach- und fachgerecht instandzuhalten und instandzusetzen.“
Wegen der weiteren Einzelheiten der Gemeinschaftsordnung wird auf die zur Gerichtsakte gereichte Kopie (Bl. 45 ff GA) verweisen. Für die weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Mit Urteil vom 07.02.2018 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, Fenster gehörten gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum, weshalb grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG verpflichtet sei, diese instandzusetzen bzw. instandzuhalten. Die Wohnungseigentümer könnten jedoch durch Vereinbarung von dieser gesetzlichen Vorgabe abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Eine derartige Regelung enthalte hier § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung ergebe, dass § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung und Instandsetzung des Dachfensters im Badezimmer des Klägers sowohl in Bezug auf die Kostenlast, zum anderen aber auch in Bezug auf die Verwaltungsbefugnis diesem selbst zuweise. Allein der Umstand, dass sich diese Regelung unter § 5 und somit unter Überschrift „Instandhaltung des Sondereigentums“ befinde, führe nicht dazu, dass diese Regelung unwirksam sei. Unstreitig sei der Kläger berechtigt, die anderen Miteigentümer vom Gebrauch des Dachfensters im Badezimmer seiner Wohnung grundsätzlich auszuschließen Andere Miteigentümer seien weder berechtigt noch überhaupt in der Lage, einen Gebrauch am Fenster auszuüben. Den anderen Miteigentümern seien schon das Zugriffsrecht und eine entsprechende Zugriffsmöglichkeit auf dieses Fenster verwehrt. Darauf, ob die Fenster nur dem Sondereigentum oder auch dem Gemeinschaftseigentum diene, komme es vorliegend nicht an, da die Regelung unter § 5 Abs. 2 Satz 1 alternativ und nicht kumulativ entweder auf das ausschließliche Dienen oder auf das alleinige Gebrauchsrecht abstelle.
Gegen dieses Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten ergänzend verwiesen wird, wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerechten Berufung.
Er meint, die Entscheidungsgründe des Amtsgerichts seien nicht überzeugend. Angesichts der Überschrift der Regelung in § 5 der Gemeinschaftsordnung „Instandhaltung des Sondereigentums“ sei überraschend, dass unter § 5 Abs. 2 auch Bauteile des gemeinschaftlichen Eigentums in die Instandsetzungsverpflichtung der einzelnen Sondereigentümer fallen sollen; dies sei mit der Überschrift als solches nicht in Einklang zu bringen. Eine solche Verpflichtung wäre allenfalls in § 6 der Gemeinschaftsordnung zu erwarten gewesen. Fenster würden zwar der tatsächlichen Zugriffsmöglichkeit des jeweiligen Sondereigentümers unterliegen, erfüllten jedoch weiter die Voraussetzung als zwingender Gebäudebestandteil ohne dessen Vorhandensein die Sicherheit und der Bestand des Gebäudes nicht gewährleistet wären. Es sei daher eine andere Qualität des Gebrauchs gegeben, so dass nicht der jeweilige Sondereigentümer die Fenster alleine gebrauche. Ein Gebrauchsrecht könne nicht mit einem ausschließlichen Zugriffsrecht gleichgestellt werden. Zu Unrecht gehe das Amtsgericht davon aus, dass es sich in § 5 Abs. 2 S. 2 nicht um eine abschließende Aufzählung handele, sofern dort von Bodenbelägen der Balkone und Rollläden gesprochen werde.
Der Kläger beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
Die Ablehnung des Beschlussantrags widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Da die Beklagten ausdrücklich gegen die Höhe der Kosten für die Überprüfung der Dachfenster, die Notwendigkeit und die Instandsetzung des Fensters keine Einwände erheben, ist der Streit – wie von beiden Parteien gewünscht - allein auf die Rechtsfrage zu beschränken, ob Fenster der Regelung in § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung unterfallen.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sind die Fenster des Objekts im Allgemeinen und damit auch das streitgegenständliche Dachflächenfenster des Klägers von der Regelung in § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung nicht umfasst.
Zutreffend hat das Amtsgericht allerdings ausgeführt, dass Fenster gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören und damit grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung auf ihre Kosten verpflichtet ist (vgl. das bereits vom Amtsgericht angeführte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2012, V ZR 174/11). Dies wird auch von den Beklagten nicht in Abrede gestellt. Weiter hat das Amtsgericht richtig ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung eine hiervon abweichende Regelung treffen können. Die Regelung muss dann jedoch klar und eindeutig sein, im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (vgl. BGH, a.a.O.). Die von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichenden Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen (KG Berlin, Beschluss vom 22.09.2008, 24 W 83/07).
Ausgehend von diesen Grundsätzen kann nicht angenommen werden, dass die Fenster des Gebäudes der Wohnungseigentümergemeinschaft hier von der Sonderregelung in § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung umfasst sind.
Die Gemeinschaftsordnung ist als Teil der Grundbucheintragung nach den hierfür maßgeblichen Grundsätzen auszulegen. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet (vgl. BGH, a.a.O). Hier ergibt die Auslegung, dass die Instandhaltung oder Instandsetzung der Fenster nicht Aufgabe des einzelnen Wohnungseigentümers ist, sondern es insoweit bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der allgemein geltenden Kostenverteilung bleibt.
Allerdings ergibt sich dies nicht schon daraus, dass die streitgegenständliche Regelung in § 5 der Gemeinschaftsordnung enthalten ist, die nach ihrer Überschrift die Instandhaltung des Sondereigentums betrifft. Insoweit kann auf die Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen werden. Zu berücksichtigen ist aber, dass nach der Regelung in § 5 Abs. 2 ihrem Wortlaut nach nur für diejenigen Teile des gemeinschaftlichen Eigentums gelten soll, die nur dem Sondereigentum des einzelnen Sondereigentümers dient oder an dem ihm das alleinige Gebrauchsrecht zusteht. Damit kann für eine Übertragung der Zuständigkeit und Kostentragung nicht als ausreichend angesehen werden, dass die Teile des gemeinschaftlichen Eigentums dem einzelnen Sondereigentümer überwiegend oder vornehmlich dienen oder das Gebrauchsrecht hauptsächlich dem Einzelnen zusteht. Vielmehr ist die Regelung als Ausnahmeregelung bei einer engen Auslegung im Zweifel dahin zu verstehen, dass zur Übertragung der Zuständigkeit und Kostentragung grundsätzlich Ausschließlichkeit erforderlich ist. Eine solche Ausschließlichkeit liegt jedoch bei Fenstern nicht vor und zwar unabhängig davon, ob sie wie das streitgegenständliche Fenster im Dachbereich oder in der Fassade eingebaut sind. Fenster in einem Gebäude dienen nicht nur dem Sondereigentum des einzelnen Sondereigentümers. Ebenso wenig steht einem Sondereigentümer das alleinige Gebrauchsrecht von Fenstern zu. Vielmehr haben Fenster einen mehrfachen Zweck. Der einzelnen Wohnungseigentümer nutzt sie beim Öffnen. Für die Wohnungseigentümer insgesamt sind die Fenster für die Abgeschlossenheit des Gebäudes von Bedeutung (vgl. Jennißen-Jennißen, WEG, 4. Auflage, § 16 Rn. 64). Fenster dienen zudem der Gestaltung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass jedenfalls die gesteigerte Nutzungsmöglichkeit beim einzelnen Wohnungseigentümer liegt. Dies ist jedoch – wie bereits oben ausgeführt – angesichts des Wortlauts der Regelung in § 5 Abs. 2 nicht ausreichend.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass u. a. Rollläden ausdrücklich in der Regelung in § 5 Abs. 2 genannt werden. Zwar besteht bei Rollläden eine gewisse Nähe zu Fenstern, weil auch sie überwiegend dem einzelnen Wohnungseigentümer dienen und für den optischen Gesamteindruck eines Gebäudes von erheblicher Bedeutung sein können. Dass in § 5 Abs. 2 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung einzelne Bauteile ausdrücklich benannt worden sind, zeigt aber, dass sich die teilende Eigentümerin bewusst gewesen ist, dass durchaus Zweifel an der Zuordnung einzelner Bauteile zur Übertragungsregelung im ersten Satz des zweiten Absatzes bestehen können. Diese Zweifel sind jedoch nur für die aufgeführten Bauteile beseitigt worden. Bei den Fenstern, um die es hier geht, ist dies gerade nicht der Fall. Daher muss es für Fenster bei der allgemeinen Zweifelsregelung bleiben, zumal weder der Bodenbelag von Balkonen noch Rollläden - anders als Fenster - für den Abschluss eines Gebäudes zwingend notwendig sind, so dass hier weitere Unterschiede zu den aufgeführten Bauteilen bestehen.
Auch aus einer Auslegung der Regelungen im Gesamtzusammenhang folgt nichts anderes. Denn vorliegend ist – wie in dem oben angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs – davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen wollten. Dies ergibt sich aus § 5 Abs. a lit. b) der Gemeinschaftsordnung, in der die Verpflichtung der Wohnungs- und Teileigentümer enthalten ist, keine Änderungen in der äußeren Gestaltung des Gesamtgebäudes vorzunehmen, die für die weiteren Eigentümer unzumutbar sind. Hiervon sind erhebliche Veränderungen des optischen Gesamteindrucks umfasst.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache als Einzelfallentscheidung weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Durch die oben angeführten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen an Fenstern auf die jeweiligen Sondereigentümer übertragen werden können, bereits höchstrichterlich geklärt. Wie die Gemeinschaftsordnung hier verstanden werden muss, ist eine Auslegungsfrage des konkreten Einzelfalls.
Berufungsstreitwert: 178,50 € (entsprechend der nichtangegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 91 Abs. 1, 713 ZPO
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 5 Abs. 2 WEG
§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG
§ 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung
§ 5 der Gemeinschaftsordnung
§ 5 Abs. 2 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung
§ 5 Abs. a lit. b) der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: 70 C 42/17
V ZR 174/11
24 W 83/07