Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2014-12-08, Aktenzeichen 19 L 311.14
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2014:1208.19L311.14.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Die Versagung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung gegenüber dem Veräußerer eines Grundstücks wirkt auch gegenüber dem Erwerber und hindert den Eintritt der Genehmigungsfiktion auf dessen Antrag.(Rn.30)
Die Anträge auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes werden zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 375.000,- € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragsteller begehren den Erlass einer einstweiligen Anordnung im Zusammenhang mit einem Grundstücksvertrag in einem Sanierungsgebiet.
Das Grundstück Do... liegt im Geltungsbereich des durch Verordnung vom 15. März 2011 förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets Neukölln – Karl-Marx-Straße/Sonnenallee. Eigentümerin ist die Zw..., über deren Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Der Antragsteller zu 1) ist als Insolvenzverwalter bestellt.
Mit Beschluss des Amtsgerichts Neukölln vom 22. April 2014 wurde der Verkehrswert des Grundstücks entsprechend einem Sachverständigengutachten auf 2.450.000,- € festgesetzt und mit weiterem Beschluss vom 13. Juni 2014 der Versteigerungstermin für den 14. August 2014 anberaumt. Nachdem die Gläubigerin am 5. August 2014 eingewilligt hatte, stellte das Amtsgericht mit Beschluss vom 11. August 2014 das Verfahren in der Zwangsversteigerungssache einstweilen ein.
Der Antragsteller zu 1) verkaufte das Grundstück der Insolvenzschuldnerin mit notariellem Vertrag vom 1. August 2014 des Notars Dr. Lo... an die Antragstellerin zu 2) zu einem Preis von 3.200.000,- €. Die Vertragsparteien erklärten in § 8 des notariellen Vertrages auch die Einigung über den Eigentumsübergang an dem Grundstück.
Mit Schreiben vom 4. August 2014 übersandte der Notarvertreter Dr. We... für den beurkundenden Notar mit Briefkopf der Rechtsanwälte Partnergesellschaft mbH dem Bezirksamt Neukölln (im Folgenden: Bezirksamt) den Vertrag vom 1. August 2014 und bat die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung „zu meinen Händen“ zu erteilen.
Das Bezirksamt bestätigte mit an die Rechtsanwälte Partnerschaft mbH gerichtetem Schreiben vom 11. August 2014 den Eingang des Antrags am 5. August 2014 und wies u.a. auf das erforderliche umfangreiche Verfahren zur Preisprüfung hin. Auf dieses Schreiben erfolgte eine schriftliche Stellungnahme des Antragstellers zu 1) vom 15. August 2014 mit der er u.a. geltend machte, wegen des laufenden Gesamtvollstreckungsverfahrens in Form des Insolvenzverfahrens fehle es an einer Rechtsgrundlage für eine Versagung der Veräußerung des Grundstücks. Das Schreiben schließt mit dem Satz, dass der Notar Dr. Lo... eine Abschrift erhalte.
Mit ausdrücklich als Anhörung bezeichnetem Schreiben des Bezirksamtes, das wiederum an die Rechtsanwälte Partnerschaft mbH gesandt wurde, und sich mit der Anrede an Herrn Dr. Lo... wandte, gab das Bezirksamt Gelegenheit zur Stellungnahme zu der beabsichtigten Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung wegen einer erheblichen Überschreitung des Kaufpreises gegenüber dem Verkehrswert des Grundstücks. Auch dieses Schreiben beantwortete im Anschluss an ein von ihm in der Sache geführtes Telefonat mit dem Bezirksamt am 22. August 2014 der Antragsteller zu 1) unter Bekräftigung der Rechtsauffassung, der Grundstücksverkauf unterliege keiner Genehmigungspflicht. Er regte hilfsweise an, die vorzeitige Ablösung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages zuzulassen.
Mit Bescheid vom 28. August 2014 versagte das Bezirksamt die sanierungsrechtliche Genehmigung. Mit dem Namenszusatz Notar Dr. Lo... wurde dieser Bescheid ebenfalls an die Rechtsanwälte Partnerschaft mbH versandt. Zur Begründung führte das Bezirksamt unter Auseinandersetzung mit den vom Antragsteller zu 1) geltend gemachten Einwendungen aus, es liege eine rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstück i.S.d. § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB vor, die der Genehmigungspflicht unterliege. Da der Kaufpreis überhöht sei, könne die Genehmigung nicht erteilt werden. Eine Ablösung des Ausgleichsbetrages vor Abschluss der Sanierung liege nicht im öffentlichen Interesse. Die angestrebten Sanierungsziele befänden sich aktuell noch in der Konkretisierung, und es solle kein Präjudiz für überhöhte Kaufpreisabschlüsse geschaffen werden.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 10. September 2014 ließ der Antragsteller zu 1) Widerspruch gegen die Versagung einlegen. Er bekräftigte seine Rechtsansicht zur Genehmigungsfreiheit des Kaufvertrages im Hinblick auf das laufende Insolvenzverfahren und verwies auf einen Rechtsanspruch auf eine vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages. Mit Schreiben vom 29. September 2014 ließen auch die Antragstellerin zu 2) und der beurkundende Notar Widersprüche gegen die Versagung einlegen. Der Versagungsbescheid sei an den Notar adressiert, ohne jeden Hinweis, dass dieser als Vertreter angeschrieben worden sei. Der Notar sei zudem nicht zur Entgegennahme abschlägiger Bescheide bevollmächtigt gewesen. Über die Widersprüche ist noch nicht entschieden.
Mit dem am 6. November 2014 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Antrag begehren die Antragsteller vorläufigen Rechtsschutz. Sie sind der Ansicht, die sanierungsrechtliche Genehmigung gelte als erteilt, weil eine wirksame Versagung nicht binnen eines Monats ausgesprochen worden sei. Der Bescheid sei ausdrücklich an den Notar adressiert, es liege keine Versagung gegenüber den Antragstellern vor. Der Bescheid des Bezirksamtes sei auch inhaltlich zu beanstanden. Die Versagung werde auf eine Genehmigungspflicht einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung gestützt, Gegenstand des Antrags sei aber die Genehmigung eines schuldrechtlichen Vertrages, durch den eine Verpflichtung zu einem dinglichen Geschäft begründet werde. Der Versagungsbescheid werde zudem den an die Bestimmtheit eines Verwaltungsaktes zu stellenden Anforderungen nicht gerecht, weil aus diesem nicht zweifelsfrei hervorgehe, wer Adressat der Regelung sein solle. Es fehle an jeglicher Kennzeichnung, dass der Notar als Vertreter und nicht persönlich angesprochen worden sei. Hilfsweise hätten die Antragsteller einen Anspruch auf die sanierungsrechtliche Genehmigung, weil eine wesentliche Erschwerung der Sanierung wegen eines überhöhten Kaufpreises dann nicht mehr vorliege, wenn die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrages erloschen sei. Die Antragsteller hätten einen Anspruch auf eine vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrages. Der Antragsgegner könne sich nicht darauf berufen, dass der Betrag noch nicht hinreichend bezifferbar sei. Vielmehr stünden die Sanierungsziele hinreichend fest, und auch die zuständige Mitarbeiterin des Bezirksamtes habe bereits in einem Telefonat am 13. August 2014 geäußert, dass die Möglichkeit einer vorzeitigen Festsetzung wahrscheinlich bestehe.
Die Antragsteller beantragen wörtlich,
den Antragsgegner im Wege der einstweiligen Anordnung auf vorläufige Weise zu verpflichten,
den Antragstellern ein Zeugnis darüber auszustellen, dass die Genehmigung nach Sanierungsrecht für den Grundstückskaufvertrag gemäß Urkunde vom 1. August 2014 - UR-Nr. 38/2014 des Notars Dr. F... mit Amtssitz in Berlin - und die Veräußerung auf der Grundlage dieses Vertrages als erteilt gilt,
hilfsweise,
den Antragstellern eine Genehmigung nach Sanierungsrecht für den Grundstückskaufvertrag gemäß Urkunde vom 1. August 2014 – UR-Nr. 38/2012 des Notars Dr. F... mit Amtssitz in Berlin – und die Veräußerung auf der Grundlage dieses Vertrages zu erteilen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Er ist der Ansicht, der Antrag der Antragstellerin zu 2) sei mangels Antragsbefugnis bereits unzulässig, weil eine sanierungsrechtliche Genehmigung nur dem Veräußerer eines Grundstücks zu erteilen sei. In der Sache tritt er dem Vorbringen der Antragsteller unter ausführlicher Darlegung seiner Rechtsauffassung entgegen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte sowie den Verwaltungsvorgang des Antragsgegners verwiesen; dieser lag vor und war Gegenstand der gerichtlichen Entscheidungsfindung.

Entscheidungsgründe:
Die Anträge nach § 123 Abs. 1 VwGO auf Erlass einer einstweiligen Anordnung haben keinen Erfolg. Es kann dahingestellt bleiben, ob auch die Antragstellerin zu 2) antragsbefugt ist. Es spricht indes vieles dafür, dass die erforderliche Antragsbefugnis gegeben ist. Zwar knüpft § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB an die Veräußerung eines Grundstücks und die Bestimmungen zur sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht stellen eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums dar, dem Käufer eines Grundstücks kann gleichwohl ein rechtliches Interesse an der Genehmigung nicht abgesprochen werden. So wird auch in der Literatur vertreten, dass bei Rechtsgeschäften nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BauGB die hieran Beteiligten berechtigt sind, die sanierungsrechtliche Genehmigung zu beantragen (vgl. auch § 145 Abs. 6 Satz 2 BauGB „Beteiligte“; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Sept. 2012, § 145 Rdn. 18). Diese Frage bedarf indes keiner weiteren Vertiefung, denn sowohl für den Haupt- wie auch den Hilfsantrag gilt, dass die Antragsteller einen Anordnungsanspruch – unabhängig von den erhöhten Anforderungen, die an eine Vorwegnahme der Hauptsache zu stellen sind – nicht glaubhaft gemacht haben (§ 123 Abs. 3 VwGO i.V.m. §§ 920 ff. ZPO).
Zum Prüfungsgegenstand der Anträge ist zunächst darauf hinzuweisen, dass vorliegend ein Antrag auf eine sanierungsrechtliche Genehmigung für den Fall des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Rede steht. Danach bedarf in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Der Grundstückskaufvertrag vom 1. August 2014 mit der beurkundeten Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang (Auflassung) ist eine rechtsgeschäftliche Veräußerung im Sinne dieser Vorschrift. Da § 144 Abs. 2 BauGB Begriffe des bürgerlichen Rechts verwendet, hat sich ihre Auslegung am Bürgerlichen Gesetzbuch zu orientieren. Nach §§ 873, 925 BGB handelt es sich bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück um einen zweiaktigen Tatbestand, der sich aus der Einigung der Beteiligten über den Rechtsübergang, die als dingliches Rechtsgeschäft bezeichnet werden kann, und der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch zusammensetzt. Dementsprechend wird auch für die Anwendung des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB mit Recht als rechtsgeschäftliche Veräußerung das dingliche Erfüllungsgeschäft angesehen (KG, Beschluss vom 20. August 1996 - 1 W 371/96 -, juris Rdn. 5). Die Voraussetzungen für eine Veräußerung des Grundstücks i.S.d. § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB liegen damit vor, denn insoweit ist die Auflassungserklärung ausreichend. Die für den Eigentumsübergang erforderliche Grundbucheintragung ist nicht Bestandteil dieses von den Beteiligten abzuschließenden Rechtsgeschäfts, sondern muss zu diesem hinzutreten, um den Rechtsübergang zu bewirken (KG, ebenda, Rdn. 5) Nr. 3 der Vorschrift trägt demgegenüber lediglich dem zivilrechtlichen Abstraktionsprinzip Rechnung, indem einerseits bereits die schuldrechtlichen Verträge, die eine Verpflichtung nach Nr. 1 und 2 begründen, für genehmigungspflichtig erklärt, andererseits aber eine doppelte Genehmigung vermieden wird. Eine bloße schuldrechtliche Verpflichtung ist vorliegend aber nicht Gegenstand des Genehmigungsantrages.
Entgegen der Ansicht der Antragsteller liegt auch eine rechtsgeschäftliche Veräußerung vor. Zwar trifft es zu, dass durch das Tatbestandsmerkmal „rechtsgeschäftlich“, Eigentumsübergänge durch Zuschlag in einer Zwangssteigerung von der Genehmigungspflicht ausgenommen werden. Vorliegend steht jedoch ausschließlich das Vertretungs- und Verfügungsrecht des Insolvenzverwalters nach § 80 Abs. 1 InsO in Rede. Der Insolvenzverwalter ist berechtigt, ein Grundstück, statt nach § 165 InsO vorzugehen, auch durch freihändigen Verkauf unter Beachtung der sonstigen Regelungen des Insolvenzrechts zu verwerten. Dies ist eine rechtsgeschäftliche Veräußerung, die für eine sanierungsrechtliche Genehmigung keine Besonderheiten aufweist. Ein Ausnahmefall nach § 144 Abs. 4 BauGB liegt nicht vor.
Der Hauptantrag hat keinen Erfolg, denn die Antragsteller können sich nicht auf die Genehmigungsfiktion des § 145 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB berufen. Nach dieser Vorschrift gilt die sanierungsrechtliche Genehmigung als erteilt, wenn sie nicht innerhalb eines Monats, oder einer durch Zwischenbescheid verlängerten Frist, versagt wird. Vorliegend ist der Versagungsbescheid vom 28. August 2014 auf den Antrag vom 4. August 2014 wirksam ergangen. Es liegt weder eine Nichtigkeit nach § 44 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln (im Folgenden: VwVfG) mangels Bestimmtheit (§ 37 Abs. 1 VwVfG) vor, noch fehlt es an einer wirksamen Bekanntgabe (§ 41 Abs. 1 VwVfG).
Der Versagungsbescheid ist dem Antragsteller zu 1) bekanntgegeben worden. Aus der Vorkorrespondenz mit dem Antragsteller zu 1) ergibt sich, dass das Bezirksamt dessen Antrag bescheiden wollte. Mit der Übersendung an den Notar hat das Bezirksamt einen entsprechenden Bekanntgabewillen dokumentiert.
Es kann dahingestellt bleiben, ob die Behauptung zutrifft, der Notar sei nicht rechtsgeschäftlich zum Empfang eines versagenden Bescheides bevollmächtigt gewesen. Der Antragsteller zu 1) muss unabhängig von einer ausdrücklich erteilten Vollmacht die Übermittlung des Versagungsbescheides nach Treu und Glauben gegen sich gelten lassen.
Dies folgt aus den zivilrechtlichen Grundsätzen der Rechtsscheinsvollmacht, die auch im öffentlichen Recht anwendbar sind, soweit sich nicht etwas anderes aus bestimmten Vorschriften des öffentlichen Rechts ergibt (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 27. Juni 2012 - 10 LB 27/10 -, juris Rdn. 48 m.w.N). Eine der Anwendung der Grundsätze der Rechtsscheinsvollmacht entgegenstehende Formvorschrift ist vorliegend indes nicht erkennbar. Eine Vertretungsbefugnis ist nicht zwingend durch eine schriftliche Vollmacht nachzuweisen. Eine Duldungsvollmacht liegt vor, wenn der Vertretene es wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt, und der Geschäftsgegner dieses Dulden nach Treu und Glauben dahin versteht und auch verstehen darf, dass der als Vertreter handelnde bevollmächtigt ist (BGH, Urteil vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01 -, NJW 2002, 2325 m.w.N.). Vorliegend sind diese Voraussetzungen erfüllt, denn der Antragsteller zu 1) hat zu keinem Zeitpunkt vor der Bekanntgabe des Bescheides gerügt, dass der Schriftverkehr über den Notar geführt wurde. Auf das an den Notar übersandte Anhörungsschreiben vom 19. August 2014 hat sich der Antragsteller zu 1) mit dem Bezirksamt zunächst telefonisch in Verbindung gesetzt und damit zu erkennen gegeben, dass der Notar das Schreiben für ihn in Empfang genommen und weitergeleitet hat. Insbesondere wird auch in der schriftlichen Stellungnahme hierzu vom 22. August 2014 nicht auf eine fehlende Vertretungsbefugnis des Notars hingewiesen. Vielmehr enthalten die Schreiben des Antragsstellers zu 1) jeweils die Angabe, dass der Notar eine Abschrift erhalte. Auch war der Notar bereits zuvor mit Wissen und Einverständnis der Antragsteller mit dem Bezirksamt die Sach- und Rechtslage erörtert (Telefonat vom 13. August 2014) und er ist damit als deren Vertreter aufgetreten. Danach liegt eine Bekanntgabe vor.
Jedenfalls war der Notar aber auch Empfangsbote. Empfangsbote ist eine Person, die vom Empfänger zur Entgegennahme von Erklärungen bestellt worden ist, oder aber nach der Verkehrsanschauung als bestellt anzusehen ist (Ellenberger in Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 130 Rdn. 9). Erklärungen an einen Empfangsboten gehen in dem Zeitpunkt zu, in dem nach dem regelmäßigen Verlauf der Dinge die Weiterleitung an den Adressaten zu erwarten war (BGH, Urteil vom 15. März 1989 - VIII ZR 303/87 -, NJW-RR 1989, 757). Vorliegend durfte der Notar nach der Verkehrsanschauung als bestellt angesehen werden, denn die Bevollmächtigung zur Vornahme eines Geschäfts – hier die Beantragung der sanierungsrechtlichen Genehmigung – umfasst regelmäßig auch die Vollmacht zur Entgegennahme der entsprechenden Erklärungen (Ellenberger, a.a.O., § 130 Rdn 8). Dem Antragsteller zu 1) ist der Versagungsbescheid vom 28. August 2014 spätestens am 3. September 2014 und damit vor Ablauf der Monatsfrist zugegangen, denn an diesem Tag hat er ausweislich der Vollmachtsurkunde seinen Prozessbevollmächtigten mit der Anfechtung des Bescheides betraut.
Der Versagungsbescheid ist auch hinreichend bestimmt. Zwar ist dieser nicht ausdrücklich an den Antragsteller zu 1) gerichtet, und zur Bestimmtheit eines Verwaltungsaktes gehört grundsätzlich auch die Bezeichnung des Adressaten, an der es hier fehlt, weil der Bescheid die Bezeichnung des Antragstellers zu 1) als Betroffenen vermissen lässt. Eine Adressierung eines Bescheides ist indes mit Blick auf die Bezeichnung des Inhaltsadressaten auslegungsfähig. Wenn dadurch etwaige Zweifel an der Bestimmtheit beseitigt werden, geht diese Möglichkeit der Annahme der Nichtigkeit wegen Unbestimmtheit vor (BVerwG, Urteil vom 25. Februar 1994 - 8 C 2/92 -, juris Rdn. 8 m.w.N.). Das ist hier der Fall. Adressat eines Bescheides ist derjenige, an den sich der Verwaltungsakt nach seinem objektiven Erklärungswert richtet. Dabei kommt es nicht darauf an, wie ein außenstehender Dritter, sondern allein wie der Betroffene selbst nach den ihm bekannten Umständen den materiellen Gehalt eines Bescheides unter Berücksichtigung von Treu und Glauben verstehen musste (BVerwG, Urteil vom 25. Februar 1994, a.a.O. Rdn. 8; objektiver Empfängerhorizont: Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2014, § 37 Rdn. 9). Unter Zugrundelegung dieser Kriterien lässt sich der Antragsteller zu 1) zweifelsfrei als Adressat des Bescheides vom 28. August 2014 bestimmen. Schon aus der eindeutigen Benennung des betroffenen Veräußerungsgeschäfts und des Gegenstandes der Entscheidung im Tenor des Bescheides ist nach dem objektiven Empfängerhorizont zweifelsfrei, dass Betroffener der Genehmigungsversagung der Veräußerer des Grundstücks ist. So ist der Bescheid auch tatsächlich vom Antragsteller zu 1) und den weiteren Beteiligten verstanden worden. Schon im vorangegangenen Verwaltungsverfahren wurden die Schreiben des Bezirksamtes vom Notar an den Antragsteller zu 1) weitergeleitet und von ihm beantwortet. So hat dieser insbesondere auch das Anhörungsschreiben gegen sich gelten lassen. Letztlich lässt der Antragsteller zu 1) auch mit seinem Widerspruch vom 10. September 2014 keinen Zweifel daran, dass er sich als Adressat des Bescheides vom 28. August 2014 versteht.
Der Eintritt der Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 22 Abs. 3 Satz 4 BauGB folgt auch nicht aus einer fehlenden Bescheidung gegenüber der Antragstellerin zu 2). Soweit sie geltend macht, sie habe einen Antrag nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB gestellt, ist dies aus dem Schreiben vom 4. August 2014 schon nicht ersichtlich. Auch wäre ein solcher Antrag sachlich falsch, denn wie ausgeführt, handelt es sich um bei dem notariellen Vertrag vom 1. August 2014 um eine Veräußerung eines Grundstücks nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB.
Selbst wenn man den Antrag des Notars vom 4. August 2014 auch als im Namen der Antragstellerin zu 2) zulässigerweise gestellt ansehen wollte, entfaltet jedoch die Versagung vom 28. August 2014 eine quasi „dingliche Wirkung“ auch gegen sie und steht deshalb dem Eintritt der Genehmigungsfiktion entgegen. Eine Genehmigung kann nicht mehr als erteilt i.S.d. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB gelten, wenn sie bereits hinsichtlich des Genehmigungsgegenstandes versagt worden ist. Die Auflassung ist ohne die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung schwebend unwirksam. Sie betrifft demnach Veräußerer und Erwerber gleichermaßen. Gegenstand der sanierungsrechtlichen Genehmigung ist das Veräußerungsgeschäft, die Genehmigung knüpft damit nicht an die Personen der Vertragsparteien der Einigung nach § 873 BGB, sondern an das dingliche Rechtsgeschäft an. Aus der Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB folgt gemäß § 145 Abs. 6 Satz 1 i.V.m. § 22 Abs. 6 BauGB eine Grundbuchsperre. Die in § 144 Abs. 2 BauGB bezeichneten genehmigungspflichtigen Rechtsvorgänge dürfen erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn die Genehmigung vorliegt (§ 29 Abs.1 GBO). Das Veräußerungsgeschäft - die Auflassung - ist indes nicht teilbar. Daher wäre die Gemeinde gemäß § 22 Abs. 6 Satz 2 BauGB berechtigt, wegen der Versagung der Genehmigung das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs gegen Eintragungen von Rechtsänderungen zu erwirken.
Die Antragsteller haben auch den hilfsweise geltend gemachten Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht glaubhaft gemacht.
Die Voraussetzungen für eine Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB liegen nicht vor, denn es besteht ein Versagungsgrund nach § 145 Abs. 2 BauGB. Danach darf die Genehmigung (nur) versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde. Nach der gesetzlichen Bestimmung des § 153 Abs. 2 BauGB liegt eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB vor, wenn bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück über dem Wert liegt, der sich aus § 153 Abs. 1 BauGB ergibt. Durch diese vom Gesetzgeber als unwiderlegbare Vermutung ausgestaltete Regelung (BVerwG, Beschluss vom 8. Januar 1998 - 4 B 221/97 -, juris Rdn. 4) soll ausgeschlossen werden, dass sich der Veräußerer eines Grundstücks der Abschöpfung sanierungsrechtlicher Werterhöhungen durch Verlangen eines entsprechend hohen Kaufpreises entzieht; zum anderen soll der Erwerber davor geschützt werden, für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt zu zahlen, nämlich einmal bei der Entrichtung des überhöhten Kaufpreises und ferner bei der Zahlung des zu erwartenden Ausgleichsbetrages. Denn nach § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB sind dem Eigentümer auf den Ausgleichsbetrag nur solche Zahlungen als Bestandteil des Kaufpreises anzurechnen, die er zulässigerweise bereits entrichtet hat. Die Zahlung eines Kaufpreises über dem Wert nach § 153 Abs. 1 BauGB ist aber nicht zulässig in diesem Sinne (Löhr in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11 Aufl. 2009, § 153 Rdn. 11).
Vorliegend übersteigt der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert von 2.450.000,-€ um 750.000,- €; dies stellt eine rechtlich beachtliche Überhöhung dar. Der vereinbarte Gegenwert im Sinne des § 153 Abs. 2 BauGB liegt nur solange nicht über dem nach § 153 Abs. 1 BauGB zu bestimmenden Verkehrswert, wie nicht Werte vereinbart oder zugrundegelegt werden, die in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise, das deutlich verfehlen, was auch sonst im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 - 4 C 56.76 -, BVerwGE 57,87,91; Urteil vom 21. August 1981 - BVerwG 4 C 16.78 -, NJW 1982, 398). Damit trägt die Rechtsprechung der Tatsache Rechnung, dass sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Bodenpreise nicht mit letzter Genauigkeit ermitteln lassen, sondern von einer gewissen Streuung auszugehen ist (BVerwG, Beschluss vom 1. August 1998, a.a.O., Rdn. 4). Der Differenzbetrag von 750.000,- € bewegt sich aber nicht mehr innerhalb einer Spanne, bei der noch nicht von einer deutlichen Verfehlung des Marktpreises ausgegangen werden kann. Dies ist zwischen den Beteiligten auch unstreitig.
Das vorgenannte Schutzinteresse der Regelung des § 153 Abs. 1 BauGB ist auch nicht mit Blick auf die Regelungen des § 154 Abs. 3 Satz 2 oder 3 BauGB entfallen. Zwar stellt § 153 Abs. 2 Satz 2 BauGB klar, dass die gesetzliche Vermutung einer wesentlichen Erschwerung der Sanierung nicht durch einen überhöhten Kaufpreis angenommen werden kann, wenn die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichbetrages erloschen ist.
Vorliegend fehlt es bereits an einem Erlöschen der Ausgleichspflicht, vielmehr unterliegt das Grundstück nach wie vor der Ausgleichsbetragserhebung. Weder ist eine Ablösevereinbarung nach § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB getroffen worden, noch ist eine vorzeitige Festsetzung nach Satz 3 der Vorschrift erfolgt. Selbst wenn man unterstellen wollte, ein Anspruch eines Grundstückeigentümers auf vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrages würde für den Ausschluss der Vermutungsregelung des § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügen, so haben die Antragsteller einen solchen Anspruch nicht hinreichend glaubhaft gemacht. Es ist bereits zweifelhaft, ob das erforderliche berechtigte Interesse für einen vorzeitigen Festsetzungsanspruch darin bestehen kann, die Genehmigungspflicht eines Grundstücksverkaufs über dem Verkehrswert entfallen zu lassen. Jedenfalls ist es nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nur möglichen aber auch nur gebotenen summarischen Prüfung nicht zu beanstanden, wenn sich der Antragsgegner darauf beruft, der Ausgleichsbetrag sei noch nicht mit hinreichender Sicherheit zu ermitteln. Die Antragsteller tragen selbst nicht vor, dass die Neuordnung des Sanierungsgebietes in ihren wesentlichen Bezügen durchgeführt und die tatsächliche Neuordnung soweit gediehen ist, dass die künftigen wertbestimmenden Eigenschaften des Grundstücks erkennbar sind (zu diesen Anforderungen: Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014, VI Rdn. 697). Soweit sie darauf verweisen, eine Mitarbeiterin des Bezirksamtes habe die Möglichkeit einer vorzeitigen Festsetzung als wahrscheinlich gehalten, ist diese Äußerung bereits zu vage, um hieraus eine rechtliche Folgen ableiten zu können. Die Voraussetzungen einer Zusicherung nach § 38 Abs. 1 VwVfG liegen ersichtlich nicht vor.
Danach waren die Anträge mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO zurückzuweisen.
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf den §§ 39 ff., 52 f. GKG. Bei einer Verpflichtungsklage auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für einen Grundstückskaufvertrag ist der Streitwert analog der Ziff. 9.6.2 des Streitwertkatalogs in Höhe der Differenz des Kaufpreises zum Verkehrswert festzusetzen (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 5. November 2014 - 8 E 10972/14 -, juris). Diese Differenz beträgt vorliegend 750.000,- €. Zwar gilt nach Ziff. 9.6.1. eine andere Wertbestimmung für den Käufer (25 % des Kaufpreises), die Kammer erachtet es jedoch als sach- und interessengerecht, für den Streitwert die Differenzberechnung heranzuziehen. Im vorläufigen Rechtsschutzverfahren ist die Hälfte dieses Hauptsachestreitwertes anzusetzen. Die Kammer macht insoweit keinen Gebrauch von einer Erhöhungsmöglichkeit wegen einer vollständigen oder teilweisen Vorwegnahme der Hauptsache. Eine Streitwerterhöhung folgt auch nicht aus einer Zusammenrechnung der Streitwerte von Haupt- und Hilfsantrag, denn beide Begehren der Antragsteller betreffen denselben Gegenstand (§ 45 Abs. 1 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 920 ff. ZPO
§§ 873, 925 BGB
§§ 39 ff., 52 f. GKG
§ 165 InsO
§ 44 VwVfG
§ 873 BGB
§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
§ 123 Abs. 1 VwGO
§ 144 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BauGB
§ 145 Abs. 6 Satz 2 BauGB
§ 123 Abs. 3 VwGO
§ 144 Abs. 2 BauGB
§ 80 Abs. 1 InsO
§ 144 Abs. 4 BauGB
§ 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 37 Abs. 1 VwVfG
§ 41 Abs. 1 VwVfG
§ 22 Abs. 3 Satz 4 BauGB
§ 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB
§ 22 Abs. 6 BauGB
§ 29 Abs.1 GBO
§ 22 Abs. 6 Satz 2 BauGB
§ 145 Abs. 2 BauGB
§ 153 Abs. 2 BauGB
§ 153 Abs. 1 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 2 oder 3 BauGB
§ 153 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 38 Abs. 1 VwVfG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 45 Abs. 1 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2002, 2325
NJW-RR 1989, 757
BVerwGE 57,87,91
NJW 1982, 398
1 W 371/96
10 LB 27/10
XI ZR 155/01
VIII ZR 303/87
8 C 2/92
4 B 221/97
4 C 56.76
4 C 16.78
8 E 10972/14