Oberlandesgericht Hamm (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2011-07-13, Aktenzeichen I-11 U 234/09
ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2011:0713.I11U234.09.00

Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das am 30.07.2009 verkündete Urteil der 18. Zivilkammer des Landgerichts Essen wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern der Beklagte vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger nimmt den Beklagten, der früher Notar in Essen war und nunmehr als Rechtsanwalt in T tätig ist, auf Schadensersatz aus notarieller Amtspflichtverletzung in Anspruch. Dem liegt Folgendes zugrunde:
Die J mbH aus L (Im Folgenden: J) bot ab 1994 die Beteiligung an einer Liegenschaft als Steuersparmodell an.
Auf dem unbebauten Grundstück B-Straße in X (AG X, Grundbuch von F, Grundstück G1), welches die J durch notariellen Kaufvertrag vom 25.05.1994 zur UR-Nr. des Beklagten #####/####4von der F GmbH (im Weiteren: F GmbH) gekauft hatte, sollte ein Appartementhaus mit insgesamt 22 Eigentumswohnungen errichtet werden, und zwar von einer noch zu bildenden Bauherrengemeinschaft, die aus den Anlegern bestehen sollte.
Die Anleger, die sich als Investoren beteiligten, sollten einen Miteigentumsanteil am Grundstück erwerben, Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Zwecke der Errichtung des Appartementhauses werden und nach Errichtung und Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz Sondereigentum an den einzelnen Appartements erhalten.
Die Anlage konnte zu 90 % fremdfinanziert werden. Die dazu erforderlichen Darlehensverträge vermittelte die I mbH aus L den Anlegern mit der D-Bank AG E. Die E Aktiengesellschaft aus L vermarktete das Anlagemodell und die P2 GmbH aus L gab eine Mietgarantie ab.
Das Projekt war als sog. Sessel-Geschäft konzipiert, das heißt die Anleger sollten sich außer ihrer Investition um nichts kümmern müssen. Daher wurde zur Vorbereitung und Durchführung des Grundstückserwerbs, der Bebauung sowie der Vermietung ein Treuhänder eingeschaltet, die S mbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft aus L (im Folgenden: S). Die Anleger bevollmächtigten jeweils die S vollumfänglich.
Sämtliche eingeschaltete Gesellschaften - mit Ausnahme der D-Bank - gehörten der sog. P3-Gruppe an.
Der Beklagte beurkundete am 01.06.1994 eine "Stammurkunde zur Vorbereitung eines Geschäftsbesorgungsvertrages" zu seiner UR-Nr.: #####/####(Anlage 6 zur Klageschrift), die das Angebot zum Abschluss eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages zwischen den jeweiligen Anlegern als Anbietenden und dem Treuhänder (S) einschließlich der Vollmachten darstellte und dem eine Angebotsübersicht bzgl. der zu erwerbenden Wohnungen (Anlage I), ein Muster des Gesellschaftsvertrages der Bauherrengemeinschaft (Anlage II) sowie eine Baubeschreibung, Pläne und Ansichten (Anlage III) beigefügt waren. Zudem waren unter Ziff. II. der Stammurkunde der Auftragsinhalt des Geschäftsbesorgungsvertrages sowie der Inhalt der von der S namens der Anleger abzuschließenden Verträge - insbesondere eines Kaufvertrages mit der J über einen Miteigentumsanteil sowie eines Gesellschaftsvertrages der Bauherrengesellschaft - konkret aufgeführt.
Unter Ziff. II. 1. a) der Stammurkunde war insbesondere als Inhalt des abzuschließenden Kaufvertrages vorgesehen, dass der vom jeweiligen (vertretenen) Anleger zu entrichtende Kaufpreis an die J erst dann fällig sein sollte, wenn zugunsten des Anlegers die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Freistellung des Grundstücks von nicht übernommenen Lasten sichergestellt waren und evtl. erforderliche Genehmigungen vorlagen. Zudem sollte der Kaufvertrag einen Ausschluss der "Sachmängelgewährleistung hinsichtlich des Grundbesitzes" beinhalten. Ferner war ein Rücktrittsrecht für beide Parteien für den Fall vorgesehen, dass die Baugenehmigung nicht bis zum 01.10.1994 erteilt wäre. Darüber hinaus musste der Verkäufer (J) dafür einstehen, dass für jedes Appartement ein Bauherr vorhanden bzw. rechtzeitig vor Baubeginn gefunden wurde.
Diese Stammurkunde übersandte der Beklagte entweder nach Weisung der S an - ihm persönlich unbekannte - Vertriebsfirmen oder ausschließlich an die E.
Wollte sich ein Anleger an dem Modell beteiligen, so ließ er sein derart vorbereitetes Angebot zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages bei einem Notar seines Vertrauens beurkunden, worauf der Beklagte die Annahme des Angebots durch die S beurkundete. Entsprechend ließ der Kläger sein Angebot unter dem 29.06.1995 vor dem mittlerweile verstorbenen Notar P in S zu dessen UR-Nr.: ######5 (enthalten in Anlage 6 zur Klageschrift) beurkunden. In der Angebotsurkunde wurde auf die Stammurkunde Bezug genommen, zudem war ausgeführt, dass die Stammurkunde bei der Beurkundung des Angebots vorgelegen habe (Ziff. 3.). Ferner war formularmäßig die - im Falle des Klägers auch tatsächlich gewählte - Möglichkeit vorgesehen, dass der Anleger auf das Verlesen der Stammurkunde und deren Beifügung verzichtete (Ziff. 3.). Darüber hinaus war aufgeführt, dass der Gesellschaftsvertrag über die Bauherrengemeinschaft bereits geschlossen worden war (Ziff. 3. a), was tatsächlich zur UR-Nr. #####/####2des Beklagten unter dem 05.08.1994 (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 19.04.2011) zwischen den bis dahin beteiligten Anlegern, vertreten durch die S, und der J geschehen war, wobei die J für noch nicht verkaufte Wohnungseinheiten in den Gesellschaftervertrag eingetreten war (vgl. Ziff. 3 a).
Gleichfalls unter dem 05.08.1994 hatten die J und die bis dahin beteiligten Anleger, vertreten durch die S, zur UR-Nr. #####/####3des Beklagten (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 19.04.2011) eine brieflose Gesamtgrundschuld in Höhe von 4.304.000,- DM an dem Grundstück B-Straße in X zugunsten der D-Bank E mit Übernahme der persönlichen Haftung unter Abtretung der Rückgewähransprüche und unter Unterwerfung der sofortigen Zwangsvollstreckung bewilligt und beantragt. Unter Ziff. II. des notariellen Angebots des Klägers wurde hinsichtlich des Inhalts und Umfangs des Treuhandauftrages wiederum auf die Stammurkunde Bezug genommen und im Übrigen das Honorar des Treuhänders sowie der Beginn des Treuhandauftrages (mit Beurkundung der Annahmeerklärung) usw. geregelt. Unter Ziff. III. wurde der Inhalt der umfassenden Vollmacht des Treuhänders im Einzelnen aufgeführt. Unter Ziff. IV. des Angebots hieß es wörtlich: "Der Anleger hält sich an dieses Angebot einen Monat, gerechnet vom heutigen Tage, gebunden."
Am 03.07.1995 schloss der Kläger bei der D-Bank E ein Darlehen zur Baufinanzierung über 189.000,- DM nebst Abtretung aus Ansprüchen einer gleichfalls abgeschlossenen Lebensversicherung bei der Nürnberger Versicherung auf den Todesfall ab. Der Darlehensvertrag sah eine Sicherung durch eine Grundschuld mit persönlicher Haftungsübernahme sowie die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vor.
Am 27.07.1995 beurkundete der Beklagte zu seiner UR-Nr. ########6 die Annahme des Treuhandauftrages durch die S (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 19.04.2011).
Unter dem 03.08.1995 beurkundete der Beklagte zu seiner UR-Nr. ########7 (Anlage 10 zur Klageschrift) den Kaufvertrag zwischen der J und dem Kläger, vertreten durch die S, diese vertreten durch Rechtsanwalt X, über einen 440/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz zum Kaufpreis von 27.761,51 DM, und zur UR-Nr. ########8 (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 19.04.2011) die Schuldhaftübernahme des Klägers, vertreten durch die S, diese wiederum vertreten durch Rechtsanwalt X, bezüglich seines Miteigentumsanteils. Gleichfalls unter dem 03.08.1995 beurkundete der Beklagte zu seiner UR-Nr. ########9 (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 19.04.2011) den Eintritt des Klägers in den Gesellschaftsvertrag bzgl. der Errichtung des Appartementhauses.
Am 23.08.1995 wurde die Baugenehmigung der F GmbH, die noch immer Eigentümerin war, unter einer aufschiebenden Bedingung erteilt.
Am 09.05.1996 wurde die Grundschuld zugunsten der D-Bank E über 4.304.000,- DM im Grundbuch eingetragen.
Am 22.06.1996 beurkundete der Beklagte eine Änderung des Kaufvertrages zwischen der J als Käuferin und der F GmbH als Verkäuferin zu seiner UR-Nr. #######10 (Anlage 12 zur Klageschrift), wonach die J ihre Kaufpreisansprüche gegen die Anleger bis zu einer Höhe von 479.000,- DM an die F GmbH abtrat, da zuvor mangels Kaufpreiszahlung durch die J deren Eintragung als Eigentümerin noch nicht hatte erfolgen können.
Unter dem 18.08.1997 schloss der Kläger mit der D-Bank E einen weiteren Darlehensvertrag zur Baufinanzierung über 24.000,- DM nebst Abtretung von Ansprüchen einer gleichfalls abgeschlossenen Lebensversicherung auf den Todesfall ab, wobei wegen der weiteren Einzelheiten auf die in der Akte befindlichen Kopien der Vertragsunterlagen (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 17.05.2011) Bezug genommen wird.
Nach einer Ergänzung der Baugenehmigung im Februar 1997 war dann Baubeginn im April oder September 1998.
Am 10.09.1998 beurkundete der Beklagte zu seiner UR-Nr. ########11 (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 19.04.2011) den Teilungsvertrag mit Gemeinschaftsordnung, wodurch der Kläger das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 16 zugeteilt bekam.
Letztlich wurde der Kläger am 16.03.1999 als Eigentümer des 440/10000 Miteigentumsanteils an dem streitgegenständlichen Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 16 des Aufteilungsplanes nebst Kellerraum Nr. 2, eingetragen (vgl. Grundbuchauszug des Amtsgericht X vom 22.03.1999, Anlage 44 zum klägerischen Schriftsatz vom 09.03.2009).
Im April 2000 verweigerte die Stadt die Rohbau- und Schlussabnahme, der eingeschaltete Generalbauunternehmer stellte am 06.11.2000 Insolvenzantrag.
Das Appartementhaus wurde letztlich nur unvollständig bzw. mangelhaft errichtet. Eine Vermietung der Appartements gelang nicht.
Schließlich erlangte der Kläger aus einem Verkauf der Eigentumswohnung noch 5.000,- €.
Mit Schreiben vom 29.01.2001 (Anlage 27 zum klägerischen Schriftsatz vom 05.03.2009) rügte der spätere Prozessbevollmächtigte des Klägers, der eine Vielzahl weiterer Anleger vertrat, gegenüber dem für die S auftretenden Rechtsanwalt X unter anderem, dass den Bauherren teilweise nicht sämtliche Unterlagen vorlägen. Ferner wurden in dem Schreiben verschiede Abläufe und Verhaltensweisen des Beklagten, insbesondere auch im Hinblick auf dessen Beurkundungstätigkeit im Zusammenhang mit der Beteiligung des Klägers an dem Anlagemodell, angesprochen, die der spätere Prozessbevollmächtigte des Klägers als notarielle Pflichtverletzungen qualifizierte. Nach Erhalt dieses Schreibens übermittelte Rechtsanwalt X mit Antwortschreiben vom 14.02.2001 (Anlage 38 zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 05.03.2009) unter anderem umfangreiche notarielle Urkunden an den späteren Prozessbevollmächtigten des Klägers.
Mit Urteil vom 12.02.2004 wies das Landgericht Köln zu 2 O 342/03 (Anlage 19 zur Klageschrift) die Klage der weiteren Anleger C3 gegen die Rechtsnachfolgerin der S sowie deren Geschäftsführer H und N auf Freistellung wegen ihrer Darlehensverbindlichkeit gegenüber der D-Bank E Zug um Zug gegen Auflassung und Übereignung ihres Wohnungseigentums, auf Schadensersatz i.H.v. 27.085,25 € und Freistellung von jeglichen steuerlichen Nachteilen aufgrund der Rückabwicklung des finanzierten Immobilienerwerbs vollumfänglich mit der Begründung ab, die dortigen Kläger hätten eine Verletzung von Aufklärungs- und Informationspflichten des Treuhänders nicht dargetan.
Im Dezember 2004 wandte sich die D-Bank E an den Klägervertreter und wies jegliches Fehlverhalten ihrerseits in Verbindung mit der Immobilienfinanzierung zurück, signalisierte indes Interesse an einer einvernehmlichen Regelung.
Nachdem das Landgericht Frankfurt unter dem 08.12.2005 zu 2-05 O 89/05 (Anlage 23 zur Klageschrift) die auf Rückabwicklung der Darlehensverträge unter Herausgabe der Grundschuldbestellungsurkunde und Rückzahlung bereits erbrachter Leistungen gerichtete Klage des Anlegers C3 wegen Wirksamkeit der Darlehensverträge und mangels Verletzung der Pflicht zur Risikoaufklärung abgewiesen hatte, schlossen der Kläger und die D-Bank nach umfangreicher Korrespondenz und Vergleichsverhandlungen unter dem 09.06.2006 einen Vergleich, wonach durch Zahlung von 54.817,51 € die noch offene restliche Darlehensschuld in Höhe von 109.635,02 € abgegolten wurde. Wegen der weiteren Einzelheiten – auch der vorangegangenen Korrespondenz - wird auf die in der Akte befindlichen Kopien der Vorkorrespondenz (Anlagen 37, 38 zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 05.03.2009 sowie Schreiben der D-Bank an Rechtsanwalt T vom 13.12.2005, 09.06.2005 und 14.011.2005 sowie e-mail-Ausdrucke der Korrespondenz zwischen dem Mitarbeiter der D-Bank Schaaf und Rechtsanwalt T vom 21. bzw. 28.08.2006 sowie Schreiben der Klägervertreter an die D-Bank vom 30.05.2005, 06.12.2005 und 10.04.2006 – jeweils Anlagen zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 28.07.2009) sowie die Kopie der Vergleichsvereinbarung (Anlage 2 zur Klageschrift) verwiesen.
Mit am 08.12.2008 beim Landgericht Essen eingegangener und am 13.01.2009 zugestellter Klageschrift hat der Kläger schließlich - unter Anrechnung der 5.000,- € aus dem Verkauf der Eigentumswohnung - sein Schadensersatzbegehren wegen vergeblich aufgewendeter Zahlungen an die Treuhandgesellschaft sowie auf die abgeschlossenen Darlehens- und Versicherungsverträge in Höhe von insgesamt 111.233,09 € gegen den Beklagten geltend gemacht.
Erstinstanzlich haben die Parteien im Wesentlichen darüber gestritten, ob der Beklagte als sog. Zentralnotar im Rahmen des Anlagemodells fungiert und bei der Gestaltung der oben genannten Urkunden den Anlegerinteressen unzureichend Rechnung getragen habe, insbesondere durch riskante Vertragsgestaltung ohne ausreichende Sicherheiten für die Anleger, ferner, ob der geltend gemachte Schaden des Klägers hierauf ursächlich zurückgeht und ob anderweitige Ersatzmöglichkeiten, insbesondere im Hinblick auf die J, die S und die beteiligte D-Bank bestehen. Darüber hinaus hat der Beklagte erstinstanzlich die Einrede der Verjährung erhoben.
Das Landgericht hat nach persönlicher Anhörung des Klägers im Kammertermin am 09.07.2009 die Klage in vollem Umfang abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, der Kläger habe nicht dargelegt und bewiesen, dass die geltend gemachten Schäden durch die behaupteten Pflichtverletzungen verursacht worden seien.
Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens und der Erwägungen des Landgerichts wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Gegen das Urteil wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er sein Klagebegehren in vollem Umfang weiterverfolgt.
Er lässt seinen erstinstanzlichen Vortrag, der Notar P habe die Stammurkunde nicht verlesen, ausdrücklich fallen und trägt im Übrigen unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags insbesondere vor, das Landgericht habe sich nicht mit sämtlichen behaupteten Amtspflichtverletzungen auseinandergesetzt; zudem habe es die Angaben des Klägers aus seiner persönlichen Anhörung nicht richtig bewertet. Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit des Klägers sei nicht gegeben gewesen.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 111.233,09 € nebst Jahreszinsen in Höhe von fünf vom-Hundert-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Eintritt der Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags das angefochtene Urteil. Insbesondere trägt er vor, eine ungesicherte Vorleistung habe der Kläger nicht erbracht, selbst in diesem Fall fehle es indes an der Kausalität, da der Kläger Eigentümer der Eigentumswohnung geworden sei. Dass der Kläger vor Eigentumserwerb der J als Verkäuferin Ratenzahlungen auf das Darlehen und die Lebensversicherung erbracht habe, bestreitet der Beklagte mit Nichtwissen. Ferner bestreitet er – und zwar in der Berufungsinstanz erstmals – dass er die Stammurkunde selbst entworfen habe; diese stamme vielmehr von dem für die S tätigen Rechtsanwalt X. Als Zentralnotar sei er nicht tätig geworden, er habe ausschließlich in Bezug auf das Grundstück, nicht dessen Bebauung Beurkundungen vorgenommen und habe sämtliche von ihm beurkundete Urkunden an den Treuhänder übersandt. Auch ungesicherte Vorleistungen der Anleger habe er nicht vorgesehen, der Zahlungsverkehr sei ausschließlich über den Treuhänder abgewickelt worden.
Der Senat hat die Parteien persönlich angehört. Insoweit wird auf den Berichterstattervermerk vom 06.07.2011 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Anlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in seinem angefochtenen Urteil verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Dabei kann dahinstehen, ob dem Beklagten eine Verletzung notarieller Amtspflichten im Sinne von § 19 Abs. 1 BNotO anzulasten ist. Denn der Kläger hat zum einen nicht ausgeräumt, dass eine anderweitige Ersatzmöglichkeit in der Vergangenheit nicht bestanden und er deren Versäumung nicht zu vertreten hat; zum anderen steht einem etwaigen Schadensersatzanspruch jedenfalls die dauernde Einrede der Verjährung entgegen, § 214 Abs. 1 BGB.
1.
Aus der Fülle der dem Beklagten seitens des Klägers vorgeworfenen Verfehlungen kommt zunächst allein eine notarielle Amtspflichtverletzung im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO im Zusammenhang mit der Beurkundung der sogenannten Stammurkunde als Anknüpfungspunkt einer Haftung in Betracht.
a)
Die - ohnehin ohne Beweisantritt - erhobene Behauptung, der Beklagte habe die von ihm auch entworfene Stammurkunde dem Notar P nicht übersandt, kann schon nach eigenem Vortrag des Klägers nicht mehr Anknüpfungspunkt für eine notarielle Amtspflichtverletzung des Beklagten sein. Denn nachdem der Kläger seine Behauptung, der Notar P habe die Stammurkunde anlässlich der Beurkundung der Angebotserklärung des Klägers nicht verlesen, ausdrücklich hat fallen lassen, ist davon auszugehen, dass die Stammurkunde verlesen worden ist und damit dem Ortsnotar vorlag.
b) Auch die Behauptung des Klägers, der Beklagte habe die Stammurkunde ausschließlich an die E übersandt, die die Urkunde nicht an die Vermittler weitergeleitet habe, kann aus demselben Grund nicht mehr Anknüpfungspunkt für eine notarielle Amtspflichtverletzung des Beklagten sein. Denn wenn die Stammurkunde dem Notar P vorlag, dann musste sie zuvor auch weitergeleitet worden sein.
Zudem oblag dem Beklagten auch nicht etwa eine notarielle Pflicht aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG dafür Sorge zu tragen, dass der Kläger die Stammurkunde rechtzeitig zwei Wochen vor der Beurkundung des Angebots zu Informationszwecken erhielt. Denn zum einen war ihm der Kläger völlig unbekannt, zum anderen durfte der Beklagte sich darauf verlassen, dass der Notar P seinen eigenen Belehrungs- und Aufklärungspflichten gegenüber dem Kläger nachkam.
c)
Auch soweit der Kläger eine Amtspflichtverletzung des Beklagten in Form der Verletzung der Belehrungspflicht aus § 17 BeurkG darin sehen will, dass dieser als Urkundsverfasser in der Angebotsurkunde die Möglichkeit vorgesehen habe, auf das Verlesen der Stammurkunde bei der Beurkundung des Angebots zu verzichten (Ziff. 3 Abs. 2 des Angebots) bzw. soweit der Kläger die Gestaltung des Angebots rügt, als dass der Inhalt der Stammurkunde, des Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmachten gegenüber dem Treuhänder nicht enthalten gewesen seien, so dass dem Kläger das Gesamtkonzept und damit die rechtliche Tragweite des Geschäfts nicht klar gewesen seien, kommt auch insoweit eine Amtspflichtverletzung des Beklagten nicht in Betracht.
Nach dem widersprüchlichen Vortrag des Klägers, der einerseits - vom Beklagten ausdrücklich bestritten - behauptet, der Beklagte habe die Angebotsurkunde entworfen, und andererseits behauptet, die Angebotsurkunde sei gerade nicht vom Beklagten entworfen worden, ist bereits nicht hinreichend dargelegt, dass der Beklagte die Angebotsurkunde entworfen hat. Dagegen spricht im Übrigen, dass in der Fußzeile weiterer vom Kläger vorgelegter Angebotsurkunden anderer Anleger, z.B. der Eheleute C2, teilweise - wohl durch das benutzte Computerprogramm bedingt - unter anderem das Kürzel "We" in der Bezeichnung des Dateinamens enthalten ist, dass auf Rechtsanwalt X aus der L Kanzlei L & Partner GbR als Verfasser der Urkunde hindeutet, der verschiedentlich als Vertreter der S bei Beurkundungen aufgetreten ist.
Davon unabhängig scheidet eine Verletzung der Belehrungspflicht aus § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG, auch unter Berücksichtigung der Absätze 1 und 2 des § 13a BeurkG durch die gerügte inhaltliche Gestaltung des Angebots aus anderem Grunde aus. Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG hat der Notar den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Damit soll gewährleistet werden, dass die zu errichtende Urkunde den Willen der Parteien vollständig sowie inhaltlich richtig und eindeutig wiedergibt. Demzufolge hat der Notar die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen sowie die Voraussetzungen für den Eintritt der bezweckten Rechtsfolge in dem Umfang zu belehren, wie es zur Errichtung einer dem wahren Willen entsprechenden rechtsgültigen Urkunde erforderlich ist (BGH, Urteil vom 02.11.1995 – IX ZR 15/95 -, zitiert nach juris Rn. 14 m.w.N.). Eine entsprechende Verpflichtung entfällt nur dann, wenn sich die Beteiligten über die Tragweite ihrer Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren sind, was der Notar im Streitfall zu beweisen hat (BGH, Urteil vom 02.11.1995 – IX ZR 15/95 -, zitiert nach juris Rn. 14 m.w.N.).
Zwar wird die Belehrungsfunktion am besten durch das Verlesen der entsprechenden Urkunden erfüllt (Armbrüster, in: Armbrüster/Preuss/Renner, BeurkG, 5. Aufl., § 17 Rn. 164). Allerdings entspricht die vorgenannte inhaltliche Gestaltung gerade der Möglichkeit, die § 13a Abs. 1 und 2 BeurkG ausdrücklich vorsehen. Ferner ist zwar nach Ziff. II. 2. der Richtlinienempfehlung der Bundesnotarkammer bzw. der identischen Ziff. II. 2. der Richtlinien der Notarkammer für den Oberlandesgerichtsbezirk Hamm die missbräuchliche Auslagerung geschäftswesentlicher Vereinbarungen in Bezugsurkunden nach § 13 a BeurkG unzulässig, allerdings ist bereits zweifelhaft, ob die hier vorliegende "Auslagerung" missbräuchlich ist, da in dem Angebotstext selbst der Inhalt des Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmachten im Wesentlichen wiedergegeben wird. Dies kann aber bereits deshalb dahinstehen, weil die vorgenannten Richtlinien nicht bindend sind (Lerch, BeurkG, 4. Aufl., § 17 Rn. 52 a) und daher ein etwaiger Verstoß keine schadensersatzpflichtige Amtspflichtverletzung nach sich ziehen kann.
Zum anderen - und das ist entscheidend - war es Sache des beurkundenden Ortsnotars P, eine ordnungsgemäße und seinen Belehrungspflichten genügende Beurkundung durchzuführen, worauf sich der Beklagte auch jedenfalls hätte verlassen dürfen.
d)
Soweit der Kläger dem Beklagten vorwirft, er habe eine Amtspflichtverletzung dadurch begangen, dass er als Urkundsverfasser das Zustandekommen des Geschäftsbesorgungsvertrags in jeweils separate Angebots- und Annahmeerklärungen aufgesplittet habe, ist - wie soeben unter c) ausgeführt - bereits nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht feststellbar, dass der Beklagte die Angebotsurkunde entworfen hat. Unabhängig davon und selbst wenn man davon ausgeht, dass der Beklagte - entsprechend seiner Behauptung - lediglich die Stammurkunde beurkundet hat und ihn damit im Rahmen dieser Beurkundung die Pflicht zur inhaltlichen Überprüfung dieser Urkunde traf, ist eine Verletzung der notariellen Pflichten aus § 17 BeurkG nicht ersichtlich. Zwar wird zu Beginn des Textes der Stammurkunde die Aufsplittung angesprochen, eine Pflicht zu Belehrung über mögliche Folgen dieser Gestaltung setzt aber voraus, dass gegen die Aufsplittung rechtlich etwas zu besorgen war. Dies ist indes nicht der Fall.
Zum einen scheidet eine Verletzung der Amtspflicht aus § 14 Abs. 2 BNotO, wonach der Notar seine Amtstätigkeit insbesondere dann zu versagen hat, wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden, bereits deshalb aus, weil nicht ersichtlich ist, dass das gesamte Vertragswerk bzw. insbesondere die Aufsplittung von Angebot und Annahme unseriösen Zwecken dienen sollte bzw. dass dies für den Beklagten erkennbar war. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Beklagte sich auf das rechtmäßige Verhalten der jeweiligen Ortsnotare verlassen durfte, scheidet ein Verstoß gegen § 14 Abs. 2 BNotO aus.
Zum anderen begegnet die materiell-rechtlich nach § 128 BGB mögliche Aufspaltung von notariellem Angebot und nachfolgender notarieller Annahme grundsätzlich aus beurkundungsrechtlicher Sicht keinen Bedenken (Frenz, in: Eylmann/Vaasen, BeurkG, 3. Aufl., § 17 Rn. 37; Armbrüster, a.a.O., § 17 Rn. 164). Dabei ist umstritten, ob der Notar dem Annehmenden gegenüber, dessen Erklärung er beurkundet, auch eine Belehrungspflicht im Hinblick auf das Angebot hat (dagegen: BGH, DNotZ 1993, 754, 756; BGHZ 125, 218, 224; Frenz, a.a.O., § 17 Rn. 37; dafür: Armbrüster, a.a.O., Rn. 164), was hier indes dahinstehen kann, da es um eine Amtspflichtverletzung gegenüber der annehmendem S nicht geht.
Allerdings können sich durch die Aufsplittung praktisch Belehrungsdefizite für beide Erklärenden - also auch für den Anbietenden - ergeben, denen der Notar nach Ziff. II 1 S. 4 lit. d) der Richtlinienempfehlung der Bundesnotarkammer bzw. der identischen Ziff. II 1 S. 4 der Richtlinien der Notarkammer für den Oberlandesgerichtsbezirk Hamm dadurch entgegenwirken soll, dass - soweit die Aufspaltung von Angebot und Annahme "aus sachlichen Gründen gerechtfertigt ist" - das Angebot von dem belehrungsbedürftigeren Vertragsteil abgegeben wird (Frenz, a.a.O., Rn. 37; Armbrüster, a.a.o., Rn. 166; Lerch, BeurkG, 4. Aufl., § 17 Rn. 52), was hier im Hinblick auf den in Anlagedingen unerfahreneren Kläger auch der Fall war. Damit soll sichergestellt werden, dass der schutzwürdigere Teil unbelastet von einem bereits ihm gegenüber - gegebenenfalls befristet - abgegebenen Angebot seine Entscheidung bezüglich des Vertragsschlusses überdenken kann, wobei im Rahmen der Beurkundung des Angebots seine ausreichende Belehrung vorausgesetzt wird.
Die Aufspaltung war vorliegend auch aus "sachlichen Gründen gerechtfertigt", denn das Anlegermodell war gerade darauf angelegt, dass sich Anleger aus ganz Nordrhein-Westfalen oder sogar ganz Deutschland - ohne besonderen Aufwand durch lange Anreisen - beteiligen sollten.
Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei sukzessiv erfolgenden Beurkundungen von Vertragsangebot und -annahme dem sog. Zentralnotar, der mit dem gesamten "Vertragswerk" vertraut ist, aber nur die Annahme beurkundet, gegenüber dem Anbietenden eine betreuende Belehrungspflicht analog § 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO obliegen kann (BGH, NJW 2004, 1865, 1867; im Anschluss daran auch Armbrüster, a.a.aO., § 17 Rn. 166, der aber von einer jedenfalls gegebenen betreuenden Belehrungspflicht auszugehen scheint). Unabhängig davon, dass nicht feststellbar ist, dass der Beklagte als sog. Zentralnotar tätig geworden ist, bezieht sich die BGH-Entscheidung auf eine vorliegend gerade nicht gegebene Konstellation einer separaten Beurkundung von Angebot und Annahme bzgl. eines (Wohnungs-) Kaufvertrages, bei dem nach der Beurkundung des Käuferangebots durch einen Ortsnotar, aber vor Beurkundung der Annahmeerklärung durch den Zentralnotar eine nutzungsbeschränkende Dienstbarkeit eingetragen worden war, so dass der von den Parteien angestrebte lastenfreie Erwerb nicht mehr möglich war. In diesem - nicht vergleichbaren - Fall traf den Zentralnotar aufgrund seiner "überragenden Stellung" nach Ansicht des Bundesgerichtshofs eine betreuende Belehrungspflicht (auch) gegenüber dem Anbietenden, §§ 17 Abs. 1 BeurkG, 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO analog (BGH, NJW 2004, 1865, 1867).
e)
Auch soweit der Kläger eine Amtspflichtverletzung des Beklagten darin sieht, dass dieser die Stammurkunde und die von ihm beurkundete Annahmeerklärung nach deren Beurkundung nicht dem - ihm dann lediglich namentlich bekannten - Kläger und seiner Behauptung nach auch der S nicht übermittelt hat, ist eine Amtspflichtverletzung nicht ersichtlich.
aa)
Hinsichtlich der Stammurkunde als Bezugsurkunde ist - wie bereits dargestellt -, nachdem der Kläger seine Behauptung, der Notar P habe die Stammurkunde bei der Beurkundung des Angebots nicht verlesen, ausdrücklich hat fallen lassen, davon auszugehen, dass die Stammurkunde bei der Beurkundung des Angebots vorlag. Ferner durfte sich der Beklagte - wie gleichfalls bereits ausgeführt - darauf verlassen, dass deren Vorliegen und Erhalt durch den Ortsnotar P
sichergestellt wurde.
bb)
Hinsichtlich der notariell beurkundeten Annahmeerklärung gehörte der Kläger bereits nicht zum Kreis derjenigen, die ein Recht auf Erteilung einer Ausfertigung bzw. Abschrift hatten.
Werden bei einem Vertrag - wie hier - gemäß § 128 BGB Antrag und Annahme gesondert beurkundet, so kann jeder Vertragsteil lediglich eine Ausfertigung der Urkunde verlangen, die seine eigene Erklärung enthält (Preuß, a.a.O., Rn. 10 m.w.N.; Limmer, a.a.O., § 51 Rn. 4). Denn ein Recht auf Ausfertigungen und Abschriften kann bei Niederschriften über Willenserklärungen nach § 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG nur derjenige oder dessen Rechtsnachfolger verlangen, der eine Erklärung im eigenen Namen abgegeben hat oder in dessen Namen eine Erklärung abgegeben worden ist. § 51 BeurkG konkretisiert insoweit die in § 18 BNotO ausdrücklich geregelte Verschwiegenheitspflicht des Notars und eröffnet dem Notar keinen Ermessensspielraum, sondern zwingt ihn zur sorgfältigen Prüfung der Antragsberechtigung (Preuß, in: Armbrüster/Preuss/ Renner, BeurkG, 5. Aufl., § 51 Rn. 22 m.w.N.; Huhn/von Schuckmann, BeurkG, 3. Aufl., § 51 Rn. 1 und 2), zumal die Erteilung von Abschriften/Ausfertigungen an Nichtberechtigte einen Verstoß gegen die notarielle Verschwiegenheitspflicht darstellt und strafrechtliche Konsequenzen (§ 203 StGB – Verletzung von Privatgeheimnissen) haben kann (Limmer, in: Eylmann/Vaasen, BeurkG, 3. Aufl., § 51 Rn. 1).
Entgegen der vom Kläger vertretenen Auffassung folgt bereits aus dem eindeutigen Wortlaut des § 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG, dass es für den Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung (hier: der notariell beurkundeten Annahme) gerade nicht ausreicht, dass die Erklärung in den Rechtskreis einer Person eingreift bzw. diese geltend machen kann, die Urkunde sei (auch) in ihrem Interesse errichtet worden (Huhn/von Schuckmann, a.a.O., § 51 Rn. 2), sogar dann nicht, wenn diese Person bei der Beurkundung zugegen war (Preuß, a.a.O., Rn. 10; Limmer, a.a.O., § 51 Rn. 3), was bei dem Kläger nicht einmal der Fall war.
f)
Eine Amtspflichtverletzung liegt entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht darin, dass der Beklagte - nach der Behauptung des Klägers - sämtliche Urkunden ausschließlich an die S übersandt hat
aa) Soweit sich dies auf den Zeitpunkt nach Beurkundung bezieht, war bezüglich der vor dem Beklagten vorgenommenen Beurkundung der Annahme - wie soeben unter e) ausgeführt - auch nur die S i.S.d. § 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG berechtigt, Ausfertigungen zu erhalten.
Soweit entsprechend dem klägerischen Vortrag eine Nichtübersendung "des Gesellschaftsvertrages, des Geschäftsbesorgungsvertrages, der Vollmachten der Treuhand, der Teilungserklärung und der Grundschuldbestellungsurkunde" als Anknüpfungspunkt für eine Amtspflichtverletzung in Betracht kommt, gilt Folgendes:
(1) Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist durch jeweils separates Angebot und separate Annahme zustande gekommen; insofern hatte der Kläger nach § 51 BeurkG nur Anspruch auf Übersendung einer Ausfertigung seiner Angebotserklärung durch den
Ortsnotar P.
(2) Der Gesellschaftsvertrag ist vom Beklagten bereits am 05.08.1994 zu seiner UR-Nr. #####/####2und damit zu einem Zeitpunkt beurkundet worden, zu dem der Kläger mit dem gesamten Geschäft noch gar nichts zu tun hatte.
(3)
Inwieweit die einzelnen Vollmachten der Treuhand für sich/separat an den Kläger hätten übersandt werden müssen, ist nicht ersichtlich. Da die Vollmachten im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages erteilt wurden, unterlagen sie nicht nur den jeweiligen Hinweis- und Aufklärungspflichten im Rahmen der Beurkundung von Angebot- und Annahme, sondern waren in inhaltlicher Umschreibung auch im Angebot (Ziff. III) sowie in der Stammurkunde (Ziff. II) enthalten.
(4)
Die Grundschuldbestellung zugunsten der D-Bank E erfolgte i.H.v. 4.304.000,- DM durch notarielle Urkunde des Beklagten vom 05.08.1994, also zu einem Zeitpunkt, als der Kläger noch nicht an dem Geschäft beteiligt war.
(5)
Hinsichtlich der Teilungserklärung vom 10.09.1998 sowie sämtlicher auch sonst in Betracht kommender Verträge und Erklärungen, die der Beklagte nach Abschluss des Geschäftsbesorgungsvertrages beurkundet hat, gilt, dass die S durch die im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages umfassend erteilten Vollmachten ausdrücklich auch Empfangsberechtigte des Klägers war (Ziff. III. des notariellen Angebots des Klägers vom 29.06.1995), so dass eine Übersendung an sie Zugangswirkung gegenüber dem Kläger entfaltete.
Lediglich ergänzend merkt der Senat in diesem Zusammenhang an, dass der Kläger nach seinen eigenen Angaben im Rahmen seiner persönlichen Anhörung vor der Kammer am 09.07.2009 selbst angegeben hat, die Stammurkunde bzw. möglicherweise sogar auch das beurkundete Angebot und die Annahmeerklärung Ende 1995 von der S erhalten zu haben, so dass damit feststeht, dass die S sämtliche Urkunden - vom Beklagten, wie er behauptet - erhalten hat, was - wie ausgeführt - ausreichte.
g)
Eine Amtspflichtverletzung des Beklagten im Hinblick darauf, dass der von ihm entworfene Geschäftsbesorgungsvertrag wegen Verstoßes gegen das bis zum 30.06.2008 geltende Rechtsberatungsgesetz (im Weiteren: RBerG; abgelöst ab dem 01.07.2008 durch das Gesetz über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen – Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG - ) nach §§ 134 BGB, 1 RBerG möglicherweise nichtig war, was dahinstehen kann, scheidet gleichfalls aus.
Zwar spricht viel für eine Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages, wie auch das Landgericht L durch Urteil vom 12.02.2004 zu 2 O 342/03 (Anlage 19) in dem Rechtsstreit der weiteren Anleger C3 gegen die Rechtsnachfolgerin der S u.a. unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausgeführt hat. Denn für die Abgrenzung von erlaubnispflichtiger Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten i.S.d. § 1 RBerG zur erlaubnisfreien Geschäftsbesorgung kommt es darauf an, ob der Schwerpunkt der beauftragten Tätigkeit auf wirtschaftlichem Gebiet liegt oder ob die rechtliche Seite im Vordergrund steht (BGH, NJW 2000, 2108). Bei der Beurteilung der jeweiligen Tätigkeit im Rahmen einer bewertenden Beurteilung ist dabei maßgeblich, ob der Auftraggeber eine besondere rechtliche Prüfung von Geschäftsinhalt oder Geschäftsrisiken ausdrücklich wünscht oder zumindest erkennbar erwartet oder eine solche im Einzelfall besonders geboten ist (BGH, NJW 2000, 2108, 2109), wobei bezüglich der dritten Variante vorliegend Einiges spricht.
Letztlich kann dies mangels Verschulden des Beklagten aber dahinstehen. Denn ihm musste die Nichtigkeit des Treuhandvertrages wegen Verstoßes gegen das damals geltende Rechtsberatungsgesetz im Jahr 1995 und auch bei den nachfolgenden Beurkundungen bis 1998 nicht bekannt sein, da das Problem des Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz bei Geschäftsbesorgungsverträgen in der Rechtsprechung bis ins Jahr 2000 lediglich vereinzelt für Spezialmaterien diskutiert wurde (vgl. dazu die Nachweise in bei BGH, NJW 2000, 2108, zu Ziff. II.1., z.B. "Erbensucher", Titelschutzanzeigen für Dritte, Schuldenregulierung) und auch in der Literatur sowie den Veröffentlichungen der Standesorganisationen insoweit keine Bedenken erhoben wurden (so ausdrücklich: BGH, Urteil vom 28.09.2000 zu IX ZR 279/99, zitiert nach juris Rn. 53, veröffentlicht u.a. in BGHZ 145, 265 – 278). Erst mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2000 (BGHZ 145, 265 ff.) wurde die Nichtigkeit von Geschäftsbesorgungsverträgen im Rahmen sog. Bauträger-Modelle, die mit der vorliegenden Konstellation in Grundsatz vergleichbar sind, aufgedeckt (vgl. dazu: BGH, Urteil vom 01.02.2007 zu III ZR 281/05, zitiert nach juris Rn. 14) und ist seitdem ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, NJW 2007, 1584,1585 m.w.N.).
Daher kommt es auch auf die Frage nicht an, ob der Beklagte bei den nachfolgenden Beurkundungen bis 1998 jeweils die Wirksamkeit der Vertretungsmacht des Treuhänders erneut hätte überprüfen müssen und evtl. nur mit Aufnahme eines entsprechenden Vorbehaltes hätte beurkunden dürfen (vgl. dazu: BGH, DNotZ 1989, 43), wozu der Kläger im Übrigen auch selbst nichts vorträgt.
h)
Eine zugunsten des Klägers schadensersatzpflichtige Amtspflichtverletzung kann auch nicht darin gesehen werden, dass der Beklagte nach der Behauptung des Klägers in anderen Fällen, nämlich bei der Beurkundung der Kaufverträge zwischen der J und dem Kläger bzw. den Eheleuten C bzw. den Eheleuten I2, jeweils vertreten durch die S, gegen seine Verlesungspflicht aus § 13 BeurkG verstoßen habe, wobei in hiesigem Rechtsstreit ohnehin nur ein Verstoß gegen die Verlesungspflicht bei der Beurkundung des Kaufvertrags zwischen der J und dem Kläger, vertreten durch die S, von Bedeutung sein kann.
Ob der Beklagte die Urkunde vor Beurkundung entgegen der ausdrücklichen Bestätigung der Verlesung in § 9 letzter Absatz des Kaufvertrages tatsächlich nicht verlesen hat, was der Kläger daran festmacht, dass ihm - dem Beklagten - anderenfalls hätte auffallen müssen, dass das gemäß § 2 Abs. 2 des Kaufvertrages bis zum 02.11.1994 befristete Rücktrittsrecht bei Beurkundung am 03.08.1995 bereits abgelaufen war, kann letztlich dahinstehen. Denn selbst wenn dies der Fall war, hat der Beklagte damit keine ihm dem Kläger gegenüber obliegende Amtspflichtverletzung begangen, wie § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO fordert. Denn es kommt allein auf die S bzw. den für diese als Vertreter im Beurkundungstermin auftretenden Rechtsanwalt X an, da die Verlesungspflicht immer nur gegenüber den gemäß § 6 Abs. 2 BeurkG an der Beurkundung formell Beteiligten besteht (Lerch, a.a.O., § 17 Rn. 53), d.h. gegenüber denjenigen, die im eigenen oder - wie hier - im fremden Namen Erklärungen abgeben.
Nur ergänzend merkt der Senat in diesem Zusammenhang an, dass auch ein kausaler Schaden insoweit nicht anzunehmen ist. Denn auch unter Berücksichtigung des § 287 ZPO ist nicht überwiegend wahrscheinlich, dass die S, vertreten durch Rechtsanwalt X, - selbst wenn ihr die "Verfristung des Rücktrittsrechts" aufgefallen wäre - den Kaufvertrag namens des Klägers nicht geschlossen hätte. Denn oberstes Interesse der J war es, das Anlegermodell "zu füllen"; wäre die Verfristung aufgefallen, ist auch möglich, dass die S auf einer "Verlängerung" des Rücktrittsrecht bestanden hätte, worauf die J - der an der Rekrutierung möglichst vieler Anleger gelegen war - sich eingelassen hätte bzw. dass die S den Kaufvertrag im Namen des Klägers trotz Ablauf des Rücktrittsrechts abgeschlossen hätte.
i)
Soweit der Kläger dem Beklagten vorwirft, dieser habe die Rücktrittsfristen in den Kaufverträgen verschiedener Anleger abweichend von der Bestimmung in der Stammurkunde (bis 01.10.1994) eigenmächtig und mit unterschiedlichen Fristen geändert, woraus sich die Gefahr des Rücktritts einzelner und damit des Scheiterns der Bauherren-GbR verbunden gewesen sei, hat sich diese Gefahr vorliegend nicht realisiert und kann damit auch keinen Schadensersatzanspruch nach sich ziehen.
j)
Eine Amtspflichtverletzung des Beklagten wegen Beurkundung des Gesellschaftsvertrages am 05.08.1994 zu seiner UR-Nr. #####/####2(Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 19.04.2011), obwohl sich zu diesem Zeitpunkt - unstreitig - erst 10 von 22 Anlegern beteiligt hatten, scheidet gleichfalls aus. Denn in dem Angebot des Klägers vom 29.06.1995 ist ausdrücklich unter Ziff. 3 a) aufgeführt, dass der Gesellschaftsvertrag bereits geschlossen ist, die J für die noch nicht verkauften Anteile als Anleger "eintritt" und der Kläger als Anleger die den seinen Anteil betreffende Gesellschafterstellung einnimmt. Somit war weder das wirksame Zustandekommen der Bauherren-GbR gefährdet noch war der Kläger nicht umfassend informiert.
k)
Soweit der Kläger eine Amtspflichtverletzung darin sehen will, dass es zweifelhaft gewesen sei, ob die Bauherren-GbR "schon gefüllt" gewesen sei, als der Kläger, vertreten durch die S, am 03.08.1995 den Kaufvertrag mit der J geschlossen
habe/beurkunden ließ, da die Geschäftsbesorgungsverträge mit anderen Anlegern wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam gewesen seien bzw. weil die Geschäftsbesorgungsverträge mit den anderen Anlegern C (Angebot vom 08.11.95), C2 (Angebot vom 07.06.94) und I2 (Angebot vom 29.09.95) wegen verspäteter, weil nach Ablauf der einmonatigen Annahmefrist erfolgter Beurkundung der Annahme durch die S durch den Beklagten unwirksam seien, kann es in Anbetracht der zeitlichen Abläufe ausschließlich auf den Geschäftsbesorgungsvertrag der Eheleute C2 ankommen, wenn deren Kaufvertrag nach ihrem Angebot von 07.06.1994 vor dem Kaufvertrag des Klägers abgeschlossen worden ist. Indes scheidet eine Amtspflichtverletzung des Beklagten selbst unter dieser Prämisse aus. Denn mit den Eheleuten C2 war ausweislich ihres vom Kläger selbst vorgelegten Angebots eine dreimonatige Annahmefrist vereinbart (Ziff. IV), so dass die Annahme unter dem 21.07.1994, der einzig mit der Angabe "21. Juli 1004" auf Seite 29 der Klageschrift gemeint sein kann, rechtzeitig war.
Auf die etwaige Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages kommt es bereits deshalb nicht an, da sich die J - wie unter j) ausgeführt - zur Übernahme sämtlicher "Anteile", für die kein Anleger gefunden war oder später ausfiel, verpflichtet hatte.
l)
Eine Amtspflichtverletzung des Beklagten wegen Beurkundung des Kaufvertrags zwischen der J und dem Kläger, vertreten durch die S, diese vertreten durch Rechtsanwalt X, am 03.08.1995 vor Eintragung der J als Eigentümerin, weswegen der Eigentumserwerb des Klägers mangels Eigentümerstellung der J nach klägerischem Vortrag nicht gesichert gewesen sei, ist gleichfalls nicht ersichtlich.
Denn in der Kaufvertragsurkunde ist unter § 1 ausdrücklich aufgeführt, dass der Verkäufer (J) Eigentümer wird und zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Damit war aber dem Treuhänder, vertreten durch Rechtsanwalt X, auf den es - wie bereits ausgeführt - nach § 6 Abs. 2 BeurkG allein ankommt, klar, dass die J noch nicht Eigentümerin, ihr Eigentumserwerb indes durch die Vormerkung gesichert war. Dass der Beklagte den anwesenden Rechtsanwalt X nicht ausreichend belehrt hat, trägt der Kläger selbst nicht vor. Insoweit scheidet eine Verletzung der Belehrungspflicht (§ 17 BeurkG) aus. Wenn sich der vom Kläger umfassend bevollmächtigte Treuhänder mit rechtlicher Wirkung für den Kläger auf eine solche vertragliche Konstruktion einlässt, ist dies letztlich Sache des Klägers und kann nur das Verhältnis zwischen dem Kläger und der S als Treuhänder betreffen.
Darüber hinaus hätte - selbst wenn man insoweit eine Amtspflichtverletzung des Beklagten unterstellte - diese nicht zu einem ursächlich darauf zurückzuführenden Schaden geführt. Denn der Kläger ist am 16.03.1999 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden.
m)
Eine Amtspflichtverletzung des Beklagten wegen Beurkundung der Schuldhaftübernahme des Klägers für seinen 440/10000stel Miteigentumsanteil am 03.08.1995 zu seiner UR-Nr. ########8, die entgegen des klägerischen Vortrags nicht über 244.000,- DM, sondern lediglich über 189.000,- DM erfolgte, ohne dass der Kläger mangels Eigentumsumschreibung des Grundstücks, Beantragung des Sondereigentums und mangels Errichtung des Appartementhauses nach der Behauptung des Klägers gesichert gewesen sei, scheidet ebenfalls aus.
Zum einen hatte sich der Kläger selbst bei Abschluss des Darlehensvertrages vom 03.07.1995 über 189.000,- DM gegenüber der D-Bank bezüglich der als Sicherungsmittel dienenden Grundschuld zur persönlichen Haftungsübernahme verpflichtet.
Zum anderen wurde der Kläger bei der Beurkundung der Schuldhaftübernahme am 03.08.1995 wiederum von der S, vertreten durch Rechtsanwalt X, vertreten, und nur diesem als unmittelbar Beteiligtem i.S.d. § 6 Abs. 2 BeurkG gegenüber bestand die Belehrungspflicht aus § 17 BeurkG. Wenn der Treuhänder, dem aufgrund seiner umfassenden Einbindung in das "Gesamtvertragswerk" die vom Kläger ausgeführten Umstände sämtlich bekannt waren, dennoch für den Kläger die Schuldhaftübernahme erklärte, kann dies nicht eine Amtspflichtverletzung des Beklagten begründen.
n)
Soweit der Kläger eine Verletzung der Belehrungspflicht des Beklagten darin sieht, dass dieser den Kläger nicht über seine Rücktrittsrechte in Bezug auf den Kaufvertrag aufgeklärt habe, ist auch insoweit eine Amtspflichtverletzung nicht ersichtlich. Denn die Rücktrittsrechte sind ausdrücklich in Ziff. II. 1 a) Abs. 3 der Stammurkunde sowie in § 2 Abs. 2 und § 6 des Kaufvertrages zwischen der J und dem Kläger aufgeführt und waren damit dem Treuhänder bzw. Rechtsanwalt X, der die S bei der Beurkundung vertrat, bekannt (§ 6 Abs. 2 BeurkG).
Darüber hinaus ist - auch unter Berücksichtigung des Maßstabes des § 287 ZPO - ein ursächlich darauf beruhender Schaden nicht feststellbar. Denn es ist nicht überwiegend wahrscheinlich, dass der Kläger bei Kenntnis der Rücktrittsrechte innerhalb der Rücktrittsfrist zurückgetreten wäre. Dies insbesondere deshalb nicht, weil die Rücktrittsfristen im Zusammenhang mit der Erteilung der Baugenehmigung bereits abgelaufen waren. Zudem hat der Kläger in seiner persönlichen Anhörung vor der Kammer am 09.07.2009 auf ausdrücklichen Vorhalt selbst angegeben, dass die erst am 12.08.1995 und zudem unter Auflagen erfolgte Erteilung der Baugenehmigung an die F GmbH ihn nicht vom Vertrag hätten zurücktreten lassen (Seite 4 des Sitzungsprotokolls vom 09.07.2009).
o)
Soweit der Kläger dem Beklagten vorwirft, er sei von diesem im Hinblick auf die gesamte Tragweite des Geschäfts nebst Risiken, die mangelnde Finanzkraft der J, das Fehlen der Baugenehmigung, die bereits abgelaufenen Rücktrittsfristen und die angeblichen ungesicherten Vorleistungen nicht ausreichend belehrt und informiert worden, sind Amtspflichtverletzungen des Beklagen und dadurch ursächlich herbeigeführte Schäden des Klägers gleichfalls nicht ersichtlich.
aa) Hinsichtlich der Tragweite und der Risiken des Geschäfts insgesamt gilt Folgendes:
Zwar können einen Zentralnotar aufgrund seiner Vertrauensstellung als unparteiischer Rechtswahrer über § 17 BeurkG hinaus weitergehende Hinweis-, Warn- und Schutzpflichten treffen, die ihre Grundlage in der allgemeinen Pflicht des Notars haben, dem Unrecht zu wehren und sich des seinem Beruf entgegengebrachten Vertrauens würdig zu erweisen, § 14 BNotO (Senat, Urteil vom 20.12.1996 zu 11 U 50/96, DNotZ 1997, 658, 662 mit Verweis auf BGH, DNotZ 1978, 373, 375). Daraus folgt, dass Notare bei Amtsgeschäften im Rahmen von Kapitalanlage- und Abschreibungsmodellen darauf achten müssen, dass die Erwerber nicht durch mangelnde Belehrung oder durch einseitige Vertragsgestaltung benachteiligt werden, wobei die Gefahr einer Benachteiligung insbesondere dann besteht, wenn der Zentralnotar nicht selbst in Kontakt zu den Erwerbern tritt (Senat, a.a.O.). In solchen Fällen muss der Notar zum Schutz der Erwerber dafür Sorge tragen, dass das Vertragswerk insgesamt die erforderlichen Sicherungen für diese enthält und auch für die abwesenden Vertragsteile (zu denen er keinen Kontakt hat) transparent und verständlich ist (Senat, a.a.O., 658, 662/663).
Allerdings ergeben sich aus der Stammurkunde in ausführlicher Form die wirtschaftlichen und rechtlichen Verpflichtungen der Anleger und insbesondere der Umfang und Inhalt des Geschäftsbesorgungsvertrages sowie der aufgrund dessen abzuschließenden Verträge, die zudem in großen Teilen in Ziff. II und III. der Angebotsurkunde wiederholt werden. Eine Pflichtverletzung wegen mangelnder Belehrung und Information scheidet vor diesem Hintergrund aus.
bb) Dass die wirtschaftliche Situation der J angespannt war, wusste der Beklagte nicht und musste er auch nicht wissen. Zudem gehört es nicht zu den Belehrungspflichten des Notars, den anderen Vertragsteil über die finanzielle Situation seines Vertragspartners aufzuklären.
cc)
Hinsichtlich der fehlenden Baugenehmigung ist für die Belehrungspflicht wiederum nach § 6 Abs. 2 BeurkG auf die Belehrungsbedürftigkeit der S bzw. des für diese auftretenden Rechtsanwalt X abzustellen. Diesem war aber im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages zwischen der J und dem Kläger bekannt, dass die Baugenehmigung noch nicht erteilt war, was dem Kläger zuzurechnen ist, § 166 Abs. 1 BGB.
Zudem hat der Kläger selbst i.R. seiner persönlichen Anhörung vor der Kammer am 09.07.2009 angegeben, die Baugenehmigung hätte ihn nicht zum Rücktritt veranlasst (Sitzungsprotokoll vom 09.07.2009), so dass wiederum ein ursächlich darauf zurückzuführender Schaden des Klägers nicht ersichtlich ist.
dd)
Gleiches gilt bezüglich der abgelaufenen Rücktrittsfristen. Die S bzw. der für diese auftretende Rechtsanwalt X war diesbezüglich nicht belehrungsbedürftig, sondern kannte diesen Umstand.
p)
Soweit dem klägerischen Vortrag zu entnehmen ist, dass er eine Amtspflichtverletzung des Beklagte darin sehen will, dass der Beklagte den Beitritt des Klägers zur Bauherren-Gesellschaft sowie den Kaufvertrag mit der J jeweils unter dem 03.08.1995 beurkundete, obwohl die Baugenehmigung bzw. die alternativ gegebene Garantie der J, dass keine Mehraufwendungen für die verspätete Erteilung der Baugenehmigung für die Anleger anfallen sollten, nicht vorgelegen habe, scheidet eine Amtspflichtverletzung aus. Auch darüber war die S bzw. der für sie auftretende Rechtsanwalt X, auf den es nach § 6 Abs. 2 BeurkG allein ankommt, ausreichend informiert. Insbesondere hinsichtlich der Garantie der J sind die Voraussetzungen aus der Stammurkunde in Ziff. II. 1 a) 4. und 5. Absatz in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrages aufgeführt und waren damit dem Treuhänder bzw. dem für diesen auftretenden Vertreter bekannt (§ 166 BGB). Auch insoweit trägt der Kläger selbst nicht vor, dass der Beklagte Rechtsanwalt X nicht ausreichend belehrt habe.
q)
Auch soweit der Kläger behauptet, der Beklagte sei bei Beurkundung des Kaufvertrages zwischen der J und dem Kläger von den inhaltlichen Voraussetzungen, die in der Stammurkunde für die Garantie der J, dass keine Mehraufwendungen für die verspätete Erteilung der Baugenehmigung für die Anleger anfallen und keine Nachteile durch den Ausfall von Bauherren eintreten sollten, aufgestellt worden seien (Ziff. II 1. a), Seite 8/9 der Stammurkunde), abgewichen, um die Auszahlungsvoraussetzungen für das vom Kläger abgeschlossene Darlehen zu schaffen, ist eine Amtspflichtverletzung nicht ersichtlich.
Denn die in §§ 2 Abs. 2, 7 Nr. 6 (2.) des Kaufvertrages (UR-Nr. ########7) vorgesehene Garantie der J als Verkäuferin entspricht inhaltlich den Vorgaben aus der Stammurkunde. In § 2 Abs. 2 des Kaufvertrages garantiert die Verkäuferin dem Käufer ausdrücklich, dass eine gemäß § 1 des Vertrages beabsichtigte Bebauung zu den kalkulierten Baukosten möglich ist und keine Ablösebeträge wegen der Nichterrichtung von Stellplätzen zu zahlen sind. Nach der ausdrücklichen Regelung in § 7 Nr. 6 (2) des Kaufvertrages steht der Verkäufer dafür ein, dass für jedes der geplanten 22 Appartements ein Bauherr vorhanden ist und den übrigen Bauherren keine Nachteile durch einen etwaigen späteren Ausfall eines Bauherren entstehen, wobei ausdrücklich die Verpflichtung der Verkäuferin enthalten ist, bei Ausfall eines Bauherren infolge Rücktrittsausübung selbst als Bauherr bezüglich der betroffenen Einheit dem Gesellschaftsvertrag beizutreten und die auf diese Einheit entfallenden Baukosten zu zahlen. Eine Amtspflichtverletzung des Beklagten bei Beurkundung des Kaufvertrages ist vor diesem Hintergrund nicht ersichtlich.
r)
Eine Verletzung der Neutralitätspflicht des Beklagten aus § 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BNotO ist gleichfalls nicht ersichtlich.
Insbesondere folgt eine solche nicht daraus, dass in der Stammurkunde ein Ausschluss der Gewährleistung enthalten ist, da dieser sich ausschließlich auf das Grundstück bezieht.
Den erstinstanzlich noch erhobenen Vorwurf des kollusiven Zusammenwirkens des Beklagten mit der "P3-Gruppe" hält der Kläger nicht mehr aufrecht.
s)
Eine notarielle Amtspflichtverletzung des Beklagten ist auch nicht in Form eines Verstoßes gegen die sogenannte doppelte Belehrungspflicht bei ungesicherten Vorleistungen im Hinblick auf die Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung in Höhe von 27.761,51 DM gemäß Anlage I zum notariellen Kaufvertrag vom 03.08.1995 (UR-Nr. ########7 des Beklagten) gegeben, wie der Kläger meint.
Falls eine Vertragspartei eine ungesicherte Vorleistung erbringen soll, die als solche nicht ohne Weiteres erkennbar ist, trifft den Notar nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG eine doppelte Belehrungspflicht: Er hat über die Folgen zu belehren, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten, und Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (BGH NZM 2008, 324; BGH NJWRR 2004, 1071; BGH, NJW 1999, 2188, 2189). Dabei entlastet den Notar nicht die Tatsache der objektiven Erkennbarkeit der mangelnden Sicherung der Vorleistung. Der Notar darf auf eine Belehrung nur dann verzichten, wenn er sich selbst aufgrund der gesamten Umstände zuverlässig davon überzeugt hat, dass die Beteiligten das Risiko kennen und dennoch diese Vertragsgestaltung wünschen (vgl. BGH, NJW 1996, 3009; BGH, NJW 1995, 330). Die Belehrungspflicht trifft den Notar auch dann, wenn sich der Vorleistungsverpflichtete im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine Gedanken über die Tragweite und Risiken seiner Erklärung gemacht hat oder nicht ausgeschlossen ist, dass er dieses Risiko ohne entsprechende Belehrung als unvermeidbar ansah (vgl. BGH, NJW 1999, 2188).
Auch unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe scheidet eine Amtspflichtverletzung im Hinblick auf die klägerische Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung in Höhe von 27.761,51 DM aus. Insoweit war der Kläger nicht zu einer ungesicherten Vorleistung verpflichtet. Denn die in Ziff. II. 1. a) der Stammurkunde aufgestellten Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis sind auch in der Kaufvertragsurkunde in § 4 Abs. 1 (Fälligkeit bei Sicherstellung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers und Freistellung des Grundbesitzes von nicht übernommenen Lasten sowie des Vorliegens evtl. erforderlicher Genehmigungen) enthalten.
Darüber hinaus entfiele jedenfalls die Kausalität, da der Kläger letztlich Eigentümer geworden ist.
t)
Eine Amtspflichtverletzung des Beklagten kommt lediglich im Hinblick auf die Auszahlungsmodalitäten der weiteren, über den Kaufpreis hinausgehenden Kosten für die Errichtung des Appartementhauses durch den Treuhänder in Betracht, die der Kläger - neben dem Kaufpreis - gemäß Ziff. II. 1. e) der Stammurkunde mittels der mit der D-Bank abgeschlossenen Darlehensverträge finanzierte.
Denn einerseits lagen die Voraussetzungen für die Auszahlung der gesamten Darlehensvaluta gemäß Darlehensvertrag (vgl. die für beide Verträge identische Bestimmung im Darlehensvertrag vom 18.08.1997, Anlage zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 17.05.2011) in Verbindung mit Ziff. 4 der in den Darlehensvertrag einbezogenen "Bedingungen für D-BANK-Baufinanzierung" (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 17.05.2011) nach Eintragung der Grundschuld (09.05.1996) in Höhe von 4.304.000,00 DM an dem Gesamtgrundstück aufgrund notarieller Bewilligung vom 05.08.1994 (UR-Nr. #####/####3des Beklagten) vor.
Andererseits war die bestimmungsgemäße Verwendung dieser Darlehensmittel zur mangelfreien Errichtung/Fertigstellung des Appartementgebäudes in der unstreitig vom Beklagten beurkundeten und in § 1 des Kaufvertrages in Bezug genommenen Stammurkunde unter Ziff. II. 1. d) lediglich derart gesichert, dass sie (vom Treuhänder) - so wörtlich - "ratierlich nach Baufortschrift zu zahlen sein" sollte.
Auch wenn der genaue Zeitpunkt der Auskehrung der Darlehensmittel weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist, deren Auszahlung nicht über ein Notaranderkonto des Beklagten lief und der Beklagte mit dem (späteren) Abschluss der Darlehensverträge zwischen der D-Bank und dem Kläger nichts zu tun hatte, so dass ihm auch die (Auszahlungs-)Bedingungen nicht bekannt sein mussten, liegt die Annahme einer Pflichtverletzung des Beklagten nicht fern. Denn mit der vagen, in keiner Urkunde konkretisierten Formulierung "ratierliche Zahlung nach Baufortschritt" war eine bestimmungsgemäße Verwendung der Darlehensvaluta nicht ausreichend gesichert. Diese fehlende Sicherung lag auf der Hand. Es spricht viel dafür, dass ein gesonderter Hinweis auf das für die Anleger damit verbundene Risiko sowie die Möglichkeit der Sicherung - etwa in Anlehnung an die sehr dezidierten Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (im Weiteren: MaBV), insbesondere deren § 3 Abs. 2 und 3 MaBV - unentbehrlich war. Dies gilt jedenfalls deshalb, weil mit der Stammurkunde ausweislich des Textes der Präambel die wesentlichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner umrissen werden sollten und es daher nahe lag, dass künftigen Anlegern das Risiko einer bestimmungswidrigen Mittelverwendung durch den Treuhänder verborgen blieb. Auch wenn der Beklagte - wie bereits an anderer Stelle ausgeführt - grundsätzlich auf ein amtspflichtgemäßes Handeln der die Angebote der Anleger beurkundenden Ortsnotare vertrauen durfte, war bereits mit der vom Beklagten beurkundeten Stammurkunde das Risiko einer unzureichenden Aufklärung der Anleger angelegt, weil nicht sichergestellt war, dass die Ortsnotare die fehlende Sicherung der bestimmungsgemäßen Mittelverwendung durch den Treuhänder erkennen würden.
Ob insoweit eine nach dem einschlägigen objektivierten Maßstab eines erfahrenen, gewissenhaften und erfahrenen Durchschnittsnotars (BGH, NJW 2008, 1321, 1323) gemäß § 276 BGB fahrlässige und nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich zu vermutende Pflichtverletzung bei der Beurkundung der Stammurkunde vorliegt, in deren - weit zu ziehenden - Schutzbereich der Kläger als Dritter, dessen Interessen und Rechtskreis letztlich betroffen würden (vgl. zu allem: Sandkühler, in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl., Rn. 89), einbezogen wäre, kann indes letztlich dahinstehen, weil - wie noch ausgeführt wird - ein etwaiger Schadensersatzanspruch wegen schuldhaft versäumter anderweitiger Ersatzmöglichkeit ausscheidet und unabhängig davon jedenfalls auch verjährt ist.
Dies gilt auch für die Frage, ob dem Kläger ursächlich durch die - unterstellte - Amtspflichtverletzung des Beklagten ein Schaden entstanden ist, woran jedenfalls berechtigte Zweifel bestehen. Denn im Sinne des natürlichen Ursachenbegriffs kommt es insoweit darauf an, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars genommen hätten und wie die Lage des Betroffenen wäre, wenn der Notar die Pflichtverletzung nicht begangen, sondern pflichtgemäß gehandelt hätte (vgl. nur BGH, NJW 1993, 2617, 2619; Sandkühler, in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl., § 19 Rn. 137). Danach könnte ein kausaler Schaden nur dann in Betracht kommen, wenn mit überwiegender Wahrscheinlichkeit festgestellt werden könnte, dass der Kläger sich bei Kenntnis der fehlenden Sicherung der bestimmungsgemäßen Mittelverwendung durch den Treuhänder nicht an dem Anlegermodell beteiligt hätte oder später vom Vertrag zurückgetreten wäre.
Gegen eine solche Feststellung sprechen jedoch die eigenen Angaben des Klägers. In seiner persönlichen Anhörung vor der Kammer am 09.07.2009 hat der Kläger selbst in diesem Zusammenhang angegeben, er habe dem Treuhänder (S) vertraut und wenn er um die fehlende Eigentumsumschreibung auf die J, die fehlende Baugenehmigung, die mangelnde Sicherung seiner Kaufpreiszahlung und seines noch nicht gebildeten Wohnungseigentums gewusst hätte, hätte er "lange darüber nachgedacht, ob die Sache seriös ist", schließlich habe alles in der Hand der Treuhand liegen sollen. Im Senatstermin am 06.07.2011 hat der Kläger diese Angaben ergänzt und erklärt, gerade auch die Beteiligung der D-Bank habe ihm besonderes Vertrauen vermittelt.
2.
Ein Schadensersatzanspruch des Klägers scheitert jedenfalls an § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO. Es kann nämlich nicht ausgeschlossen werden, dass der Kläger die Deckung des geltend gemachten Schadens durch eine zumutbar gewesene und schuldhaft unterbliebene Inanspruchnahme der S hätte erreichen können.
Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO ist diejenige, die aus demselben Tatsachenkreis stammt, aus dem sich die Schadenshaftung des Notars ergibt, und begründete Aussicht auf Erfolg bietet, wobei die Verfolgung der anderweitigen Ersatzmöglichkeit aussichtsreich und dem Geschädigten zumutbar sein muss (Wöstmann, a.a.O., Rn. 2199). Dabei ist es dem Geschädigten in der Regel nicht zuzumuten, eine andere Ersatzmöglichkeit zu verfolgen, bei der keine begründete Aussicht auf alsbaldige wirtschaftliche Durchsetzung besteht (BGHZ 120, 124, 126; Wöstmann, a.a.O., Rn. 2199 m.w.N.). Für die Beurteilung des Bestehens einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung an (Sandkühler, a.a.O., Rn. 196). Kann danach eine anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht ausgeschlossen werden, ist die Schadensersatzklage gegen den Notar als derzeit unbegründet abzuweisen (Sandkühler, a.a.O., Rn. 211). Soweit allerdings der Geschädigte eine früher bestehende Möglichkeit, Ersatz seines Schadens von einem Dritten zu erlangen, schuldhaft versäumt hat, scheidet eine Haftung des Notars aus (Wöstmann, a.a.O., Rn. 2210). Dabei obliegt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass weder aktuell noch in der Vergangenheit eine andere Ersatzmöglichkeit bestanden hat, dem Geschädigten (Sandkühler, a.a.O., Rn. 194).
b)
Danach gilt hier Folgendes:
(1)
Zwar spricht viel dafür, dass dem Kläger ein klageweises Vorgehen gegen die J nicht zumutbar war, ohne dass dies im Ergebnis entschieden werden muss.
Dabei dürfte das - vom Kläger behauptete - Abraten von gerichtlichen Schritten gegen die J wegen deren "kritischer Lage" durch Rechtsanwalt X gegenüber dem Prozessbevollmächtigten des Klägers und die vom Kläger vorgelegte Auskunft der D vom 03.02.2009 (Anlage 42) wegen Zeitablaufs für diese Annahme nicht ausreichend sein. Allerdings spricht die Tatsache, dass die J nicht in der Lage war, den Kaufpreis für das Grundstück i.H.v. 486.570 DM an die F GmbH zu zahlen, was zu der notariellen Ergänzung des Kaufvertrages vom 22.02.1996 zur UR-Nr. des Beklagten #######10 (Anlage 12) führte, für deren bereits damals wirtschaftlich angespannte Lage. Gemäß Ziff. (2) der notariellen Änderung des Kaufvertrages trat die J ihre Ansprüche gegen die Anleger an den Verkäufer in Höhe von 479.000,- DM ab, um ihre Eigentumsumschreibung endlich herbeizuführen.
(2)
Auch gegen die D-Bank kann der Kläger Schadensersatzansprüche nicht mehr geltend machen, nachdem er mit der Bank im Jahre 2006 einen Vergleich geschlossen hat.
Für die Annahme einer schuldhaften Versäumung einer bis zum Vergleichsabschluss bestehenden Möglichkeit, Ersatz seines gesamten Schadens von der D-Bank zu erlangen, spricht nichts. Dies folgt aus dem Ergebnis der Schadensersatzklage des weiteren Anlegers C3 gegen die D-Bank, die durch Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 08.12.2005 zu 2-05 O 89/05 vollumfänglich abgewiesen worden ist. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Darlehensvertrag sei wirksam zustande gekommen und nicht wirksam widerrufen worden, die Zwangsvollstreckung durch die D-Bank aus der notariellen Schuldhaftübernahme trotz Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages mit der S und deren Vollmachten sei nicht unzulässig, da der Kläger sich darauf nach § 242 BGB angesichts der im Rahmen des Darlehensvertrages selbst unterzeichneten Sicherheitenbestimmung mit Sicherungszweckerklärung, die zu persönlicher Haftungsübernahme verpflichtete, nicht berufen könne (vgl. S. 15 des Urteils). Da auch der Kläger - wie beim zweiten Darlehensvertrag am 18.08.1997 (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 17.05.2011) - bereits beim ersten Darlehensvertrag vom 03.07.1995 mangels anderer Anhaltspunkte eine entsprechende Sicherheitenbestimmung unterzeichnet haben dürfte, ist nicht ersichtlich, dass der Kläger die D-Bank mit Aussicht auf Erfolg auf Schadensersatz in Anspruch nehmen konnte.
(3) Der Kläger hat jedoch nicht auszuräumen vermocht, eine in der Vergangenheit gegebene anderweitige Ersatzmöglichkeit schuldhaft versäumt zu haben. Auf der Grundlage des eigenen Vortrags des Klägers war eine solche Ersatzmöglichkeit in Form von Schadensersatzansprüchen aus schuldhafter Verletzung des - wenn auch nach § 134 BGB nichtigen, aber dennoch infolge tatsächlicher Besorgung des fremden Geschäfts Hinweis-, Aufklärungs- und Warnpflichten begründenden (BGH, Versäumnisurteil vom 28.07.2005 zu III ZR 290/04, zitiert nach juris Rn. 21, 22; Palandt-Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 11 Rn. 38) - Geschäftsbesorgungsvertrags, aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen oder aus unerlaubter Handlung gegenüber der S - namentlich wegen Verletzung der Verpflichtung aus der Stammurkunde, die Darlehensvaluta ratierlich nach Baufortschritt auszuzahlen - gegeben.
Wenn die S, vertreten durch Rechtsanwalt X, ungesicherte Vorleistungen zum Nachteil des Klägers akzeptiert bzw. insbesondere treuhänderisch überlassene Darlehensmittel des Klägers ohne entsprechenden Baufortschritt ausgezahlt und im Übrigen den Kläger nicht umfassend über den jeweiligen Stand der Angelegenheit bzw. die Auswirkungen der für ihn abgeschlossenen Verträge informiert hat, liegt die Annahme nahe, dass die S mit Aussicht auf Erfolg in Anspruch genommen werden konnte. Dagegen spricht nicht das klageabweisende Urteil des Landgerichts L vom 12.02.2004 zu 2 O 342/03 (Anlage 19 zur Klageschrift) in dem inhaltsgleichen Schadensersatzprozess der weiteren Anleger C3 gegen die Rechtsnachfolgerin der S und deren Geschäftsführer. Denn aus den dortigen Entscheidungsgründen geht hervor, dass die Klageabweisung insoweit nur deshalb erfolgte, weil die dortigen Kläger schadensersatzpflichtige Pflichtwidrigkeiten der Beklagten nicht substantiiert dargetan hatten.
Soweit eine solche Klage gegen die S oder deren Rechtsnachfolgerin nach dem Vortrag des Klägers inzwischen deshalb unzumutbar ist, weil - wie der Kläger geltend macht - die Nachfolgefirma erloschen ist, ist allerdings eine schuldhafte Versäumung einer rechtzeitigen Inanspruchnahme der S anzunehmen. Der Zumutbarkeit einer unverzüglichen Inanspruchnahme der S stehen die vom Kläger angeführten Sitzverlegungen und Umfirmierungen nicht entgegen, weil diese Umstände keinen Rückschluss auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Firma und deren Bereitschaft und Möglichkeit, einer - bei auf der Grundlage der im Schreiben des nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 29.01.2001 (Anlage 37 zum klägerischen Schriftsatz vom 05.03.2009) dargelegten Kenntnisse gebotenen rechtzeitigen Inanspruchnahme der S im Jahre 2001 oder 2002 zu erwartenden - Verurteilung zum Schadensersatz Folge zu leisten, zulassen.
Der Kläger durfte auch nicht deshalb von einer gerichtlichen Inanspruchnahme der S absehen, weil er das Ergebnis des Prozesses der Anleger C3 gegen die S abwarten wollte. Zwischen dem Kläger und dem Beklagten bzw. dessen Haftpflichtversicherer gab es - wie der Klägervertreter im Senatstermin am 06.07.2011 ausdrücklich erklärt hat - keine Abrede des Inhalts, den Prozess der Anleger C3 als "Musterprozess" zu behandeln. Danach konnte der Kläger eben nicht davon ausgehen, dass das Ergebnis jenes Prozesses Bindungswirkung zwischen ihm und dem Beklagten entfalten würde.
Der Zumutbarkeit der eigenen rechtzeitigen gerichtlichen Inanspruchnahme der S stand auch nicht entgegen, dass dies - wie der Prozessbevollmächtigte des Klägers im Senatstermin gelten gemacht hat - Kosten für den Kläger verursacht hätte. Dieser Kostenaufwand, den er im Rahmen der vorliegenden Klage im Übrigen nicht scheut, war dem Kläger schon deshalb zumutbar, weil er ihn bei erfolgloser Inanspruchnahme der S als eine - nach den Vorstellungen des Klägers letztlich vom Beklagten auszugleichende - weitere Schadensposition auffassen musste.
3.
Die Klage wäre aber auch dann unbegründet, wenn dem Kläger - wie er geltend macht - entgegen der Überzeugung des Senats eine Inanspruchnahme der S von vornherein unzumutbar gewesen sein sollte. Denn dann greift in jedem Fall die vom Beklagten bereits in erster Instanz erhobene, dauernde Einrede der Verjährung durch, § 214 Satz 1 BGB.
Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB i.V.m. § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO richtet sich die Verjährung des klägerischen Anspruchs nach den Verjährungsvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung (im Weiteren: BGB). Demnach verjähren Ansprüche aus Notarhaftung gemäß § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 195 BGB in drei Jahren. Auch für den Verjährungsbeginn findet das seit dem 01.01.2002 geltende Verjährungsrecht Anwendung. Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 2 EGBGB steht dem nicht entgegen, denn dieser schreibt die Anwendung des alten Verjährungsrechts in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung (im Folgenden: BGB a.F.) auf den Verjährungsbeginn nur in den Fällen vor, in denen die Verjährung nach altem Recht bereits vor dem 31.12.2001 begonnen hatte (Palandt-Ellenberger, BGB, 70 Aufl., EGBGB Art. 229 § 6 Rn. 4), was vorliegend nicht der Fall war. Denn bei schwieriger und zweifelhafter Rechtslage - wie vorliegend - beginnt die Verjährung erst dann, wenn der Geschädigte hinreichend sicher ist, dass der Schaden nur durch die Inanspruchnahme des Notars ausgeglichen werden kann (BGH, NJW-RR 2005, 1148; Wöstmann, a.a.O., Rn. 2299 m.w.N.). Dies war - wie noch ausgeführt wird – jedenfalls erst nach Ablauf des 31.12.2001 der Fall.
Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe ist ein etwaiger Anspruch vor der am 08.12.2008 erfolgten Klageeinreichung mit gemäß §§ 253 Abs. 1, 167 ZPO demnächstiger Zustellung am 13.01.2009 jedenfalls verjährt. Denn auch bei sämtlichen zu Gunsten des Klägers unterstellten Sachverhaltsvarianten ist die Verjährung spätestens mit Ablauf des 31.12.2007 eingetreten.
Zwar war dem Kläger ausweislich des vorgerichtlichen, an Rechtsanwalt X gerichteten Schreibens des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 29.01.2001 (Anlage 37 zum klägerischen Schriftsatz vom 05.03.2009) spätestens zu diesem Zeitpunkt (29.01.2001) die Haftungsmöglichkeit des Beklagten unter dem Gesichtspunkt der notariellen Amtspflichtverletzung nach § 19 BNotO bekannt. Denn das Schreiben befasst sich in weiten Teilen ausdrücklich mit Umständen und Verhaltensweisen des Beklagten, auf die der Kläger im hiesigen Rechtsstreit den Vorwurf schuldhafter notarieller Amtspflichtverletzungen gestützt hat. Dies reichte für den Verjährungsbeginn indes nicht aus. Denn es kamen zu diesem Zeitpunkt aus Sicht des Klägers anderweitige Ersatzmöglichkeiten im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO in Betracht, die es wegen der Subsidiarität der Notarhaftung zuvor sicher auszuschließen galt (vgl. dazu: Wöstmann, a.a.O., Rn. 2298).
Dies ändert aber nichts daran, dass die Verjährung spätestens mit Ablauf des 31.12.2007 Verjährung eingetreten ist.
Zwar ist dem Geschädigten ein gewisser Zeitraum zuzubilligen, innerhalb dessen er sich - gegebenenfalls im Prozessweg - Klarheit darüber verschaffen muss, ob anderweitige Ersatzmöglichkeiten bestehen. Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Zwecks der früheren deliktischen Verjährung nach § 852 BGB a.F., gerade bei unerlaubten Handlungen innerhalb eines überschaubaren Zeitraums Rechtsfrieden zu schaffen, der auch auf das neue Verjährungsrecht Anwendung findet (BGH, NJW-RR 2007, 277, 278), reicht aber bloßes Untätigbleiben des Geschädigten nicht aus, um den Verjährungsbeginn hinauszuschieben (Wöstmann, a.a.O., Rn. 2300). Vielmehr ist in diesen Fällen auf den fiktiven Zeitpunkt abzustellen, zu dem anzunehmen ist, dass gerichtlich festgestellt worden wäre, ob eine anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht oder nicht (BGHZ 121, 65, 71; Wöstmann, a.a.O., Rn. 2300 m.w.N.), wobei sich der Geschädigte gegebenenfalls des einfachen Instruments der Streitverkündung bedienen muss, um die Verjährung des Ersatzanspruchs gegen den Notar zu hemmen (BGH, NJW-RR 2007, 277, 278; Wöstmann, a.a.O., Rn. 2300 m.w.N.).
Danach gilt hier:
Das in dem Rechtsstreit der weiteren Anleger C3 gegen die Rechtsnachfolgerin der S u.a. ergangene Urteil des Landgerichts L vom 12.02.2004 (Anlage 19 zur Klageschrift) hinderte den Verjährungseintritt spätestens mit Ablauf des 31.12.2007 nicht.
Abgesehen davon, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten bzw. dessen Haftpflichtversicherer gerade keine Abrede des Inhalts bestand, den "Musterprozess" der Anleger C3 abzuwarten, wie der Klägervertreter im Senatstermin am 06.07.2011 ausdrücklich erklärt hat, hielt der Kläger es nach eigenem Vortrag unabhängig von der Entscheidung des Landgerichts L für unzumutbar, gegen die S bzw. deren Rechtsnachfolgerin vorzugehen (Seite 45/46 der Klageschrift), auch wenn die mehrmalige Sitzverlegung, die der Kläger insoweit anführt, nach Ansicht des Senats im Ergebnis für eine Unzumutbarkeit nicht ausreicht. Wenn der Kläger aber ein - gegebenenfalls - gerichtliches Vorgehen gegen den Treuhänder für unzumutbar hielt, kann er sich schon grundsätzlich nicht zum Nachteil des Beklagten darauf berufen, der Verjährungsbeginn sei - unter Berücksichtigung einer angemessenen Überlegungsfrist für ein eigenes gerichtliches Vorgehen gegen die Rechtsnachfolgerin der S - nach dem Urteil des Landgerichts L vom 12.02.2004 bis in Jahr 2005 oder sogar länger hinausgeschoben worden.
Wäre allerdings entgegen der eigenen Einschätzung des Klägers davon auszugehen, dass, wozu der Senat - wie ausgeführt - neigt, eine Zumutbarkeit der Inanspruchnahme der S gegeben war, so wäre bei einem gebotenen eigenen Tätigwerden des Klägers innerhalb eines angemessenen Zeitraums ein - für die subsidiäre Haftung des Beklagten zu unterstellendes klageabweisendes - Urteil unter Berücksichtigung des tatsächlichen Zeitablaufs des von den Anlegern C3 geführten Prozesses, der mit einem Aktenzeichen aus 2003 am 12.02.2004 entschieden worden ist, spätestens bis Ende 2002 ergangen, weil auch bei Zubilligung einer angemessenen Überlegungsphase nach der durch das Schreiben vom 29.01.2001 dokumentierten Kenntnis des Klägers von der S als potentieller Ersatzpflichtiger spätestens Mitte 2001 eine Klageerhebung zumutbar war. Dann wäre - soweit anderweitige Ersatzmöglichkeiten nicht mehr auszuschöpfen waren - Verjährung mit Ablauf des 31.12.2005 eingetreten.
Ein gerichtliches Vorgehen gegen die J, die gegebenenfalls wegen in Betracht kommender gesamtschuldnerischer Haftung zusammen mit dem Treuhänder hätte verklagt werden müssen, hielt der Kläger nach eigenem Vortrag (S. 17 des klägerischen Schriftsatzes vom 05.03.2009) für unzumutbar, wozu im Übrigen - wie ausgeführt - auch der Senat neigt, so dass der Verjährungsbeginn bereits aus diesem Grund nicht wegen Klärung von Schadensersatzansprüchen gegen die J hinausgeschoben wurde.
Der Verjährungsbeginn ist auch nicht bis zum Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 08.12.2005 (Anlage 23 zur Klageschrift) in dem Rechtsstreit des weiteren Anlegers C3 gegen die D-Bank oder sogar darüber hinaus hinausgeschoben worden. Der Kläger durfte das Ergebnis dieses gleichgelagerten Rechtsstreits aus den bereits dargelegten Gründen nicht abwarten.
Demgemäß musste der Kläger selbst die D-Bank in Anspruch nehmen, wenn das - was jedenfalls zu seinen Gunsten unterstellt werden kann - nicht von vornherein als aussichtslos anzusehen war. Dabei spricht hier alles dafür, dass die gebotene Klärung anderweitiger Ersatzmöglichkeiten ein gleichzeitiges Vorgehen gegen die S und die D-Bank erforderte, so dass unter Berücksichtigung des tatsächlichen Zeitablaufs des vom Anleger C3 geführten Prozesses, der mit einem Aktenzeichen aus 2005 am 08.12.2005 entschieden worden ist, spätestens bis Ende 2002 auch insoweit ein - für die subsidiäre Haftung des Beklagten zu unterstellendes klageabweisendes - Urteil mit der Folge ergangen wäre, dass Verjährung mit Ablauf des 31.12.2005 eingetreten ist.
Selbst wenn man zu Gunsten des Klägers eine gleichzeitige Inanspruchnahme der S und der D-Bank als unzumutbar ansehen wollte, so wäre ein Vorgehen nach der - wie dargelegt - unterstellt spätestens Ende 2002 erfolgten Klärung des Fehlens von Ansprüchen gegen die S mit der Folge geboten gewesen, dass jedenfalls eine Klageerhebung in 2003 erforderlich war, die unter Berücksichtigung des bereits erwähnten tatsächlichen Zeitablaufs des vom Anleger C3 gegen die D-Bank geführten Prozesses bis spätestens Ende 2004 zu einer Klarheit über das Fehlen vollständiger Kompensationsmöglichkeiten gegenüber der D-Bank geführt hätte. Danach ist die Verjährung spätestens mit Ablauf des 31.12.2007 eingetreten.
Der Verjährungsbeginn ist auch nicht bis zum Vergleichsabschluss zwischen der D-Bank und dem Kläger am 09.06.2006 hinausgeschoben worden. Denn insoweit war - wie sich aus der vorgelegten Korrespondenz zwischen dem Kläger und der D-Bank ergibt - völlig ungewiss, ob und in welchem Umfang der als Schadensersatzanspruch geltend gemachte Betrag im Vergleichswege abgegolten werden würde. Bei einer - zu Gunsten des Klägers unterstellt erst - Ende 2004 erfolgten gerichtlichen Klärung des Nichtbestehens von Schadensersatzansprüchen gegen die D-Bank konnte der Kläger vielmehr keinesfalls erwarten, dass er durch freiwillige Leistungen der D-Bank insgesamt klaglos gestellt werden würde. Hinsichtlich des nicht abgegoltenen Teils hätte der Kläger damit gegenüber dem Beklagten verjährungsunterbrechende bzw. -hemmende Maßnahmen ergreifen müssen. Denn die Verjährung eines Ersatzanspruchs gegen einen Notar aus § 19 Abs. 1 BNotO beginnt bereits dann, wenn der Geschädigte weiß, dass die anderweitige Ersatzmöglichkeit seinen Schaden mindestens teilweise nicht deckt (Wöstmann, a.a.O., Rn. 2301).
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da ihre gesetzlichen Voraussetzungen (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 17 Abs. 1 BeurkG, 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO
§§ 134 BGB, 1 RBerG
§§ 253 Abs. 1, 167 ZPO
§§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 17 BeurkG
§ 13a BeurkG
§ 13 a BeurkG
§ 128 BGB
§ 51 BeurkG
§ 18 BNotO
§ 203 StGB
§ 1 RBerG
§ 13 BeurkG
§ 287 ZPO
§ 287 ZPO
§ 14 BNotO
§ 166 BGB
§ 276 BGB
§ 242 BGB
§ 134 BGB
§ 195 BGB
§ 19 BNotO
§ 852 BGB
§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO
§ 19 Abs. 1 BNotO
§ 214 Abs. 1 BGB
§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO
§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG
§ 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG
§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG
§ 13a Abs. 1 und 2 BeurkG
§ 14 Abs. 2 BNotO
§ 14 Abs. 2 BNotO
§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO
§ 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG
§ 6 Abs. 2 BeurkG
§ 166 Abs. 1 BGB
§ 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BNotO
§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG
§ 3 Abs. 2 und 3 MaBV
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO
§ 214 Satz 1 BGB
§ 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB
§ 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO
§ 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO
§ 6 Abs. 1 Satz 2 EGBGB
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 125, 218, 224
NJW 2004, 1865, 1867
NJW 2000, 2108
NJW 2000, 2108, 2109
BGHZ 145, 265
NJW 2007, 1584,1585
NZM 2008, 324
NJW 1999, 2188, 2189
NJW 1996, 3009
NJW 1995, 330
NJW 1999, 2188
NJW 2008, 1321, 1323
NJW 1993, 2617, 2619
BGHZ 120, 124, 126
NJW-RR 2005, 1148
NJW-RR 2007, 277, 278
BGHZ 121, 65, 71
2 O 342/03
05 O 89/05
IX ZR 15/95
IX ZR 279/99
III ZR 281/05
11 U 50/96
III ZR 290/04