Finanzgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-01, Aktenzeichen 12 K 4518/08 E
ECLI: ECLI:DE:FGD:2010:1201.12K4518.08E.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:
Streitig ist die steuerliche Anerkennung eines Mietvertrages.
Mit Vertrag vom 1.3.2001 vermieteten die Kläger eine 51,23 m2 große Wohnung im Mehrfamilienhaus Z-Str in Z-Stadt an ihren Sohn. In § 3 Nr. 1 des hier wegen der Einzelheiten seines Inhalts in Bezug genommenen Mietvertrages wird die monatliche Miete (ohne Umlagen) mit 251,03 DM beziffert. Dieser Angabe folgt der handschriftlich hinzugefügte Klammerzusatz "vorbehaltlich der Anerkennung durchs Finanzamt".
Für das Jahr 2006 (Streitjahr) erklärten die Kläger aus diesem Objekt einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung von 16.768 EUR. Mieteinnahmen (ohne Umlagen) hatten sie für den Zeitraum bis einschließlich Oktober 2006 in Höhe von 1.283 EUR (entsprechend 10 x 251 DM) erzielt. Im Anschluss an die Vermietung renovierten sie die Wohnung, die sie sodann ab Februar 2007 für monatlich 123,46 EUR (ohne Umlagen) an ihre Tochter vermieteten.
Im Einkommensteuerbescheid vom 18.12.2007 berücksichtigte das Finanzamt den Verlust aus dem Objekt Z-Str. nicht, da eine Überschusserzielungsabsicht nicht gegeben sei. Unter anderem hiergegen legten die Kläger Einspruch ein. Im Verlauf des Einspruchsverfahrens vertrat das Finanzamt zunächst die Ansicht, dass das Entgelt für die Wohnungsüberlassung nur 54,76 % der ortsüblichen Miete betrage und nur zu diesem Anteil ein Werbungskostenabzug erfolgen könne. Unter Vorlage einer Kopie der ersten Seite wiesen die Kläger nunmehr darauf hin, dass der Mietvertrag dem Finanzamt bereits mit der Einkommensteuererklärung für 2001 vorgelegen habe und nicht beanstandet worden sei; entsprechend habe es auch bis einschließlich 2005 keine Beanstandungen gegeben. Für die Ermittlung der Miethöhe hätten sie den örtlichen Mietspiegel zugrunde gelegt.
In der Folge teilte das Finanzamt den Klägern mit, dass es den Verlust aus dem Objekt Z-Str. weiterhin nicht auch nicht teilweise ansetzen werde. Da die Miethöhe unter dem Vorbehalt einer Anerkennung durch das Finanzamt stehe, entspreche der Vertrag insoweit nicht dem unter Fremden Üblichen und könne daher steuerlich nicht anerkannt werden. Mit Einspruchsentscheidung vom 3.11.2008 wies den Einspruch insoweit als unbegründet zurück. In seiner Begründung, auf die wegen weiterer Einzelheiten verwiesen wird, stellte es maßgeblich darauf ab, dass der Mietvertrag angesichts des Vorbehalts hinsichtlich einer Hauptpflicht nicht hinreichend bestimmt sei. Es sei nicht anzunehmen, dass ein fremder Dritter einen Mietvertrag mit einem derartigen Passus unterschrieben hätte.
Mit ihrer hiergegen gerichteten Klage wiederholen und vertiefen die Kläger ihr Vorbringen aus dem Einspruchsverfahren. Sie verweisen darauf, dass der Vertrag vereinbarungsgemäß durchgeführt worden sei. Auf den vom Finanzamt beanstandeten Vorbehalt könne nicht maßgeblich abgestellt werden, ein solcher Zusatz werde auch von § 3 des Miethöhengesetzes erfasst und sei daher entbehrlich. Da eine Anpassung an die ortsübliche Miete für den Vermieter regelmäßig auch bei einem Vertragsverhältnis zwischen fremden Dritten möglich sei, halte der Vertrag auch mit dem Zusatz einem Fremdvergleich stand und sei auch zivilrechtlich wirksam. Im Übrigen habe der Mietvertrag dem Finanzamt bei der Veranlagung für 2001 vorgelegen ohne beanstandet worden zu sein. Das darauf gründende Vertrauen der Kläger in die Fortführung der bis 2005 durchgeführten Handhabung sei schutzwürdig.
Die Kläger beantragen,
den angefochtenen Einkommensteuerbescheid dahingehend abzuändern, dass der Mietvertrag der Kläger über die Wohnung Z-Str. steuerlich anerkannt wird und die Einkünfte aus der Vermietung des Objektes Z-Str. mit einem Verlust von 16.768 EUR berücksichtigt werden,
hilfsweise, im Unterliegensfalle,
die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), der sich das Gericht anschließt, ist die steuerrechtliche Anerkennung von Vertragsverhältnissen zwischen nahen Angehörigen unter anderem davon abhängig, dass die Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Hierzu gehört, dass jedenfalls die Hauptpflichten der Vertragsparteien klar und eindeutig vereinbart worden sind und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden (vgl. BFH-Urteil vom 31.7.2007, IX R 8/07, BFH/NV 2008, 350, mit weiteren Nachweisen).
Eine Hauptpflicht der Parteien eines Mietvertrages ist demnach insbesondere auch die eindeutige Vereinbarung einer Miethöhe. Das Finanzamt hat in der Einspruchsentscheidung zutreffend begründet, dass im Streitfall die Miethöhe nicht klar und eindeutig bestimmt ist und auf der Grundlage dieser Würdigung die Grundsätze des Fremdvergleichs zutreffend angewendet. Das Gericht macht daher von der ihm durch § 105 Abs. 5 der Finanzgerichtsordnung (FGO) eingeräumten Möglichkeit Gebrauch und sieht von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe ab, weil es der Darstellung in der Einspruchsentscheidung folgt.
Ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass der Umstand, dass der Mietvertrag mit der Einkommensteuererklärung für 2001 unbeanstandet dem Finanzamt vorgelegen hat, den Vorbehalt hinsichtlich der Miethöhe nicht gegenstandslos und damit für den Fremdvergleich unbeachtlich werden lässt. Denn selbst wenn die hinsichtlich des Objektes Z-Str. erklärungsgemäße Veranlagung in den Jahren 2001 bis 2005 Folge einer für das Jahr 2001 vorgenommenen rechtlichen Würdigung des Mietvertrages gewesen sein sollte, so wäre in diesem Umstand keine Erklärung des Inhalts zu sehen, dass das Finanzamt diesen Vertrag auch für die Zukunft "anerkennt". Daher hat das Finanzamt auch keinen Vertrauenstatbestand geschaffen, der - bei Erfüllung weiterer Voraussetzungen - zu einer Bindung des Finanzamtes führen könnte. Die bloße Hoffnung, an der bisherigen Verwaltungspraxis werde sich nichts ändern, ist angesichts des Grundsatzes der Abschnittsbesteuerung nicht schutzwürdig.
Ebensowenig gebietet die von den Klägern angesprochene Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 3 des Miethöhegesetzes (seit Ende 2001: § 559 BGB) eine andere Beurteilung. Diese Vorschrift knüpft daran an, dass dem Vermieter Kosten für Maßnahmen entstanden sind, die den Gebrauchs- oder Wohnwert erhöhen. Keinesfalls jedoch könnte das Verlangen nach einer Mieterhöhung bei unverändertem Zustand der Mietsache darauf gestützt werden, dass der Vermieter sie im Hinblick auf einen vom Finanzamt vertretenen Rechtsstandpunkt im Interesse der eigenen Besteuerung für unausweichlich hält. Die im Streitfall getroffene Regelung lässt es zu, den Wohnraummieter zu einem nicht vorab bestimmbaren Zeitpunkt mit einem auch betragsmäßig nicht ohne weiteres bestimmbaren Mieterhöhungsverlangen zu konfrontieren, das seinen Grund weder im einer verbesserten Gegenleistung noch in einer veränderten Kosten- oder Marktsituation hat. Auf eine derartige Bestimmung würde sich ein fremder Mieter nicht einlassen. Diese Unwägbarkeit hinsichtlich einer Hauptpflicht hält das Gericht unter dem Gesichtspunkt des Fremdvergleichs für einen schwerwiegenden Mangel, der auch im Hinblick darauf, dass der Mietvertrag sich im Übrigen als beanstandungsfrei erweist und unstreitig auch tatsächlich durchgeführt worden ist, nicht als nur untergeordnete Abweichung vom Üblichen angesehen werden kann.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision war nicht zuzulassen. Das Gericht misst der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung bei, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 559 BGB
§ 105 Abs. 5 der Finanzgerichtsordnung
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 3 des Miethöhengesetzes
§ 3 des Miethöhegesetzes

Zitierte Entscheidungen: BFH/NV 2008, 350
IX R 8/07