Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-08-30, Aktenzeichen 3 K 321/17
ECLI: ECLI:DE:OVGMV:2022:0830.3K321.17.00

Tenor:
Die Satzung der Antragsgegnerin über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1 „Erweiterung Hotel A“ wird für unwirksam erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst tragen, werden der Antragsgegnerin auferlegt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der Vollstreckungsschuld vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragsteller wenden sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1 „Erweiterung Hotel A“ vom 12. Mai 2016.
Der Antragsteller zu 1. ist Eigentümer des Wohngrundstücks B in C (Flurstück 2, Flur 3, Gemarkung D). Das knapp 95 m tiefe Grundstück ist in seinem vorderen, straßennahen Bereich mit einem Wohnhaus bebaut. Die dahinterliegende Teilfläche wird zu Erholungszwecken genutzt. Im hinteren Grundstücksbereich befindet sich ein Schuppen. Die Antragstellerin zu 2. ist Eigentümerin des Grundstücks E in C (Flurstück 5, Flur 3, Gemarkung C). Sie betreibt dort eine Gaststätte und wohnt dort. Die Gaststätte verfügt ausweislich ihrer Internetseite über drei Räume mit ca. 100 bis 125 Sitzplätzen und einen Biergarten mit 60 bis 80 Sitzplätzen. Nach den Angaben der Antragsgegnerin sind auf dem Grundstück sechs Pkw-Stellplätze vorhanden.
Die Beigeladenen betreiben auf dem an das Grundstück des Antragstellers zu 1. südwestlich angrenzenden Vorhabengrundstück, das im Wesentlichen aus den Flurstücken 6, 7, 8 und 9 besteht (Vorhabengrundstück), das „Hotel A“. Die Flächen stehen im Eigentum der Antragsgegnerin; es besteht ein Untererbbaurecht des Beigeladenen zu 2. Obererbbauberechtigte ist die Zoologischer Garten R gGmbH. Das Grundstück der Antragstellerin zu 2. liegt südwestlich des Vorhabengrundstücks. Es ist durch den F Weg von dem Vorhabengrundstück getrennt. Bei dem F Weg handelt es sich um einen gemischten Fuß- und Radweg, der von Anliegern mit Pkw befahren werde darf (Zusatzzeichen „Anlieger frei“)“. Er verläuft entlang der Grenze des Vorhabengrundstücks zunächst in südöstliche Richtung, verschwenkt sich dann in südliche Richtung und mündet südlich des Vorhabengrundstücks (Flurstück 8) in den B ein. Hinsichtlich der Lage der beschriebenen Flächen besteht der Eindruck, dass sich das Vorhabengrundstück wie ein sich in nordwestliche Richtung verjüngender Keil zwischen die Grundstücke der Antragsteller schiebt.
Das Grundstück des Antragstellers zu 1. gehört ebenso wie die Bebauung beiderseits des B‘s zu einem nicht überplanten Gebiet, das von der Antragsgegnerin als faktisches allgemeines Wohngebiet eingestuft wird. Nach Auffassung des Antragstellers zu 1. gehört auch der östliche Teil des Vorhabengrundstücks (Flurstücke 6 und 8) zu dem faktischen allgemeinen Wohngebiet. Das Grundstück der Antragstellerin zu 2. liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. 10 „Dorflage D“, der für die südlich bzw. westlich an den F Weg angrenzende Flächen eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Hausgarten“ und dahinter ein allgemeines Wohngebiet mit eingeschossiger, offener Bauweise festsetzt. Die mit den Bestandsgebäuden bebauten Flächen liegen im Denkmalbereich „D“.
Das „Hotel A“ bestand zunächst aus einer Pension mit einer Kapazität von 30 Betten, einem Frühstücksraum und einem Restaurant mit Kaminzimmer, einem Biergarten sowie Stellflächen für PKW. Dem Betrieb des „Hotels A“ liegen Baugenehmigungen aus den Jahren 2001 und 2003 zugrunde. In der zuletzt genannten Baugenehmigung beauflagte der Oberbürgermeister der Antragsgegnerin den Beigeladenen zu 2., sicherzustellen, dass der Betrieb der Gesamtanlage in der Nachbarschaft die Immissionsrichtwerte von 55 dB (A) tags und 40 dB (A) nachts nicht überschreitet. Die Antragsgegnerin beschloss am 5. September 2012 den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 0 „Erweiterung Hotel A“ und erteilte dem Beigeladenen zu 2. auf dieser Grundlage eine Baugenehmigung für den Neubau eines Wellnessbereiches sowie Baugenehmigungen für die Erweiterung der vorhandenen Pension um Aufzug, Rezeption mit Büro und vier Zimmer.
Die Baugenehmigungen waren Gegenstand eines Verfahrens des einstweiligen Rechtsschutzes vor dem Verwaltungsgericht Schwerin – Az. 2 B 874/12 –, in dem das Gericht mit Beschluss vom 23. April 2013 die aufschiebende Wirkung der von dem Antragsteller gegen die Baugenehmigungen erhobenen Widersprüche anordnete. Der Senat wies die dagegen erhobenen Beschwerden von Antragsgegnerin und Beigeladenem zu 2. mit Beschluss vom 30. Juli 2013 – Az. 3 M 122/13 – zurück. Darin ist im Wesentlichen ausgeführt, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 09.SO.156 bei summarischer Überprüfung als unwirksam anzusehen sei. In der Folgezeit wurden die vom Antragsteller in Bezug auf diesen Bebauungsplan eingeleiteten Normenkontrollverfahren (– 3 K 16/13 –, – 3 K 11/13 –) eingestellt, nachdem die Antragsgegnerin erklärt hatte, dass dieser Bebauungsplan auch im Falle einer Unwirksamkeit des vorliegend streitgegenständlichen Bebauungsplans keine Geltung haben solle und die Hauptbeteiligten der Verfahren daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten.
Der Oberbürgermeister der Antragsgegnerin erteilte dem Beigeladenen zu 2. unter dem 25. November 2013 die Baugenehmigung zur Errichtung von Carports mit Stellplätzen und weiterer PKW-Stellplätze. Als Auflage war unter anderem verfügt, dass der Betrieb der Gesamtanlage mit Pension und Gaststätte die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm von tags 55 dB (A) und nachts in der lautesten Stunde von 40 dB (A) nicht überschreitet.
Am 14. Mai 2014 fasste die Bürgerschaft der Antragsgegnerin den Beschluss zur Aufstellung des vorliegend streitgegenständlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1 „Erweiterung Hotel A“. Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte durch Abdruck im Amts- und Mitteilungsblatt der Antragsgegnerin „Städtischer Anzeiger“ am 4. Juni 2014. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit war im Rahmen einer öffentlichen Ortsbeiratssitzung am 9. April 2014 erfolgt. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 7. Juli 2014 von der Planungsabsicht unterrichtet. Unter Berücksichtigung der Äußerungen der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurde der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erarbeitet. Der Begründung ist ein Umweltbericht beigefügt worden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde mit der Planbegründung und dem Umweltbericht sowie den wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen in der Zeit vom 27. April bis zum 29. Mai 2015 öffentlich ausgelegt. Die Bekanntmachung war am 15. April 2015 erfolgt. Darin heißt es: „Während der Auslegungsfrist kann jeder Anregungen schriftlich abgeben oder zur Niederschrift vorbringen.“ Am Aushang des Bebauungsplans im Haus des Bauwesens, Holbeinplatz 14 in Rostock war ein DIN-A4 Zettel angebracht mit dem Hinweis, „Auskunft sowie Einsichtnahme in die umweltbezogenen Unterlagen bei Herrn Wiersch/Zimmer 667.“ Zugleich erfolgte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange. Unter dem 29. Mai 2015 machte der Antragsteller zu 1. Einwände gegen den Plan geltend. Am 4. November 2015 fasste die Bürgerschaft der Antragsgegnerin den Abwägungsbeschluss über die eingegangenen Hinweise und Anregungen. Gleichzeitig billigte sie den Beschluss über die Satzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und dessen Begründung. Die Einwände des Antragstellers zu 1. führten nicht zu einer Änderung des Bebauungsplans. Der Plan wurde am 12. Mai 2016 ausgefertigt und am 25. Mai 2016 öffentlich bekannt gemacht. Am 6. August 2022 erfolgte eine erneute Bekanntmachung rückwirkend zum 25. Mai 2016.
Der Bebauungsplan umfasst auf einer Fläche von ca. 1,0 ha im Wesentlichen die mit den Bestandsgebäuden Restaurant und Pension bebauten Flurstücke 8 und 6 sowie das nordwestlich an das Flurstück 6 angrenzende Flurstück 7 und das nordwestlich daran angrenzende Flurstück 9. Er sieht einen zwischen den Bestandsgebäuden gelegenen Biergarten mit maximal 30 Außenplätzen und die im Bereich des Pensionsgebäudes gelegene Stellplatzanlage P1 vor, die aus 17 Stellplätzen besteht, wovon 5 auf eine an das Grundstück des Antragstellers zu 1. angrenzende Carportanlage entfallen. Die Nutzung des Biergartens ist nur am Tage bis 22.00 Uhr zulässig. Für das Pensionsgebäude werden zwei Vollgeschosse sowie eine Firsthöhe von 8,0 m festgesetzt. Erlaubt wird u. a. der Betrieb von Gästezimmern mit 38 Betten und eines Frühstücks- und Seminarraums, dessen Nutzung für Veranstaltungen (Tagungen, Familienfeiern u. ä.) auf die Zeit zwischen 06.00 und 22.00 Uhr beschränkt ist. Die Errichtung von Balkonen im Obergeschoss ist nur an der nordwestlichen Gebäudeseite zulässig. An der Grenze zum Grundstück des Antragstellers zu 1. ist die Errichtung einer Lärmschutzwand und – im weiteren Verlauf – die einer Sichtschutzwand vorgesehen. Auf dem Flurstück 28/9 sieht der Bebauungsplan die Errichtung eines zweigeschossigen Hotel- und Wellnessgebäudes (32 Betten) mit einer Gebäudeoberkante von 7,5 m vor. In dem Bereich zwischen dem Gebäude und dem Grundstück des Antragstellers zu 1. ist die Errichtung eines Zierteichs nebst Terrasse festgesetzt; die Nutzung der Terrasse ist nur am Tage bis 22.00 Uhr zulässig. Auch hier ist die Errichtung von Balkonen nur an der nordwestlichen Grundstücksseite zulässig. Dem Gebäude zugeordnet ist die Parkanlage P2 mit 11 Stellplätzen, von denen sieben südwestlich des Gebäudes und vier südlich des Gebäudes festgesetzt sind. Für das nordwestlich an das Flurstück 7 angrenzende Flurstück 9 sieht der Bebauungsplan die Errichtung der Stellplatzanlage P3 mit insgesamt 34 Stellplätzen vor.
Grundlage der Beschlussfassung und Gegenstand der Abwägung war die vom Beigeladenen zu 2. in Auftrag gegebene Schallimmissionsprognose (GP1106/15) des „Kohlen und Wendlandt Applikationszentrum Akustik“ vom 12. Januar 2015. Die Schallimmissionsprognose kommt zu dem Ergebnis, dass die durch das Vorhaben ausgelösten Lärmimmissionen an den maßgeblichen Immissionsorten die Richtwerte von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts nicht überschreiten, wenn näher bezeichnete Schallschutzmaßnahmen durchgeführt werden. Grundlage der Prognose sind u.a. die nach Maßgabe der seinerzeit geltenden Stellplatzsatzung ermittelte Anzahl von Stellplätzen und deren Zuordnung zu den Stellplatzanlagen P1 bis P3 und eine Netto-Gastraumfläche von 96 m². Letztere wurde durch Multiplikation der vorgegebenen Anzahl von 80 Sitzplätzen im Restaurant mit dem Faktor 1,2 ermittelt.
Am 29. Oktober 2015 hatten die Antragsgegnerin und der Beigeladene zu 2. den Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1 Erweiterung „Hotel A“ geschlossen, der durch Änderungsverträge vom 6. Mai 2017 und vom 5. Dezember 2017 im Hinblick auf die Nutzung des Frühstücks- und Seminarraums geändert wurde. In der zuletzt genannten Änderung heißt es:
„Die Schallschutzmaßnahme im Betrieb unter § 7 Abs. 6 wird wie folgt neu gefasst:
Im Frühstücks- und Seminarraum im Erdgeschoss der bestehenden Pension sind Veranstaltungen nur in der Zeit zwischen 06.00 Uhr und 21.00 Uhr zulässig. Der Vorhabenträger verpflichtet sich, auch auf die Beantragung von Ausnahmegenehmigungen für die Durchführung von jeglichen Veranstaltungen im Frühstücks- und Seminarraum im Erdgeschoss der Pension nach 21.00 Uhr zu verzichten.“
Bestandteile des Durchführungsvertrags sind der Vorhaben- und Erschließungsplan sowie die Bau- und Konzeptbeschreibung des Beigeladenen zu 2. vom 15. August 2015.
Am 17. bzw. 20. Februar 2017 erteilte der Oberbürgermeister der Antragsgegnerin dem Beigeladenen zu 2. u.a. für die Überschreitung der festgesetzten Carporthöhe von 3,40 m sowie für die im Plan nicht vorgesehene Balkonanlage an der südwestlichen Fassade des Wellness- und Hotelgebäudes eine Befreiung von den Vorschriften des Bebauungsplans Nr. 1. Grundlage der letztgenannten Befreiung ist die von dem „G Applikationszentrum Akustik“ unter dem 22. Juni 2016 erstellte ergänzende schalltechnische Untersuchung „Anlage 1 zu GP1106/15: Ermittlung der Geräuschimmissionen einer Balkonanlage“. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass sich durch die verhaltensbedingten Geräusche der Gäste auf den Balkonen an dem maßgeblichen Immissionsort IO6 – das Gebäude der Antragstellerin zu 2. – leicht erhöhen, dass aber die für allgemeine Wohngebiete geltenden Immissionsrichtwerte am Tag und in der Nacht eingehalten werden. Die Antragsteller erhoben gegen die Befreiungen Widersprüche, über die noch nicht entschieden worden ist.
Am 6. März 2017 erteilte der Oberbürgermeister der Antragsgegnerin dem Beigeladenen zu 2. die Baugenehmigung für die Errichtung einer Pension mit 38 Betten (davon 30 im Bestand – ungenehmigt) mit Frühstücks-/Seminarraum, einschließlich Aufschüttung, den Neubau eines Wellnessbereiches, die Änderung der Anzahl der Sitzplätze im Restaurant einschließlich Kaminzimmer und Destille und die Errichtung von 36 PKW-Stellplätzen auf dem Parkplatz P3, 11 Stellplätzen auf dem Parkplatz P2 sowie 17 Stellplätzen auf P1 einschließlich einer Carportanlage für fünf PKW. Die Baugenehmigung umfasst einen Restaurantbetrieb mit 88 Sitzplätzen und 30 Sitzplätzen im Bereich des Biergartens. Unter dem 10. April 2017 ergänzte das „G Applikationszentrum Akustik“ seine Schallimmissionsprognose: Im Stellplatznachweis vom 28. März 2014 seien 118 Gaststättensitzplätze ausgewiesen, wovon 30 auf den Biergarten entfielen. Letztere könnten abgezogen werden, da von einer Wechselnutzung zwischen Restaurant und Außengastronomie ausgegangen werden könne. Der Ansatz der verbleibenden 88 Sitzplätze führe bei Anwendung des Faktors 1,2 zu einer Netto-Gastraumfläche von (gerundet) 106 m². Die auf dieser Grundlage errechneten Beurteilungspegel führten ebenfalls nicht zu einer Überschreitung der zulässigen Immissionsrichtwerte.
Der Antragsteller zu 1. erhob dagegen unter dem 13. März 2017 Widerspruch gegen die Erteilung der Baugenehmigung, über den der Antragsgegner bislang nicht entschieden hat, und beantragte beim Verwaltungsgericht Schwerin die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes. Mit Beschluss vom 31. Mai 2017 – 2 B 1214/17 SN – ordnete das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs an. Auf die Beschwerden des Oberbürgermeisters der Antragsgegnerin und des Beigeladenen zu 2. änderte der Senat mit Beschluss vom 23. März 2018 – 3 M 397/17 – den Beschluss des Verwaltungsgerichts und lehnte den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs ab.
Unter dem 10. April 2017 erstellte das „G Applikationszentrum Akustik“ eine Neuberechnung der Beurteilungspegel für die Geräuschimmissionen nach der geplanten Anlagenerweiterung auf der Grundlage einer Nettogastraumfläche von 106 m² und 88 Sitzplätzen. Die dabei errechneten Werte liegen ebenfalls im zulässigen Bereich.
Das Bauvorhaben ist von den Beigeladenen zwischenzeitlich fertiggestellt worden.
Am 24. Mai 2017 haben die Antragsteller zu den Az. 3 K 321/17 und 3 K 328/17 Normenkontrollanträge gestellt und diese zugleich begründet. Mit Beschluss vom 23. Mai 2022 hat das Gericht die Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung unter Führung des Verfahrens 3 K 321/17 verbunden.
Zur Begründung führen sie aus: Der Bebauungsplan verstoße gegen das Anpassungsgebot aus § 1 Abs. 4 BauGB. Danach seien Ziele der Raumordnung im Bebauungsplan zu beachten. Das Regionale Raumentwicklungsprogramm Mittleres Mecklenburg sehe unter Nr. 4.1 als Ziel für die betroffene Fläche eine Siedlungszäsur vor. Dies werde im Plan nicht berücksichtigt. Zudem fehle es an einer Erforderlichkeit der Planung i. S. d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Es liege eine nicht erforderliche Gefälligkeitsplanung vor, da die Festsetzungen ausschließlich dem Zweck dienten, private Interessen zu befriedigen. Weiter sei der Bebauungsplan unter Verstoß gegen § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB zustande gekommen, weil die Beigeladenen zur Finanzierung des Vorhabens nicht in der Lage seien. Insoweit fehle jeder Nachweis. Darauf könne sich der Antragsteller berufen. Die Vorschrift wolle Investitionsruinen verhindern. Von diesen würden auch Nachbarn beeinträchtigt.
Die Änderungen des Durchführungsvertrages seien ebenfalls unzulässig, weil die Nutzung des Hotelsaals entgegen Nr. 7.5 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans nur bis 21.00 zulässig sei. Die Festsetzungen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans dürften weder dem Vorhabenplan noch dem Durchführungsvertrag widersprechen. Zudem sei die Annahme lebensfremd, die Nutzung des u. a. für Hochzeitsfeiern vorgesehenen Hotelsaals ende abends tatsächlich um 21.00 Uhr.
Weiter verstoße der Plan gegen § 2 Abs. 3 BauGB, da es an einer hinreichenden Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials fehle. Die Vorbelastung sei nicht ermittelt worden.
Dem Antragsteller werde in Bezug auf Lärmbelästigungen wegen der langjährigen Nutzung als Gaststätte und Pension eine „erhöhte Duldungslast“ auferlegt, obwohl es sich bei der Pension zunächst um einen Schwarzbau gehandelt habe, der eine solche Duldungslast nicht habe begründen können.
Darüber hinaus sei die von dem Vorhaben zu erwartende Lärmbelästigung nur unvollständig ermittelt worden. Die Schallimmissionsprognose sei bereits deshalb fehlerhaft, weil sie nicht berücksichtige, dass das Pensionsgebäude auf einer Aufschüttung errichtet worden sei und das Gebäude damit höher sei als angenommen. Für das Vorhaben hätte zudem der tatsächliche Stellplatzbedarf ermittelt und zugrundegelegt werden müssen. Stattdessen sei der Lärmprognose lediglich die geplante Anzahl der Stellplätze zugrunde gelegt worden. Geplant seien lediglich 64 Stellplätze. Mitarbeiterparkplätze seien dabei nicht berücksichtigt worden, so dass die Prognose auch aus diesem Grunde fehlerhaft sei. Nach den Kriterien der bayrischen Parkplatzlärmstudie sei nämlich von 136 Stellplätzen auszugehen. Eine sorgfältige Kalkulation des Stellplatzbedarfs sei insbesondere deshalb erforderlich, weil es im Umkreis des Vorhabens keine öffentlichen Stellplätze gebe. Lediglich für Besucher des nahegelegenen Friedhofs bestünden sechs Kurzzeitparkplätze. Ein weiterer Mangel der Schallimmissionsprognose liege darin, dass für den Hotelsaal – anders als für das Wellness- und Hotelgebäude – keine Parkbewegungen nach 22.00 Uhr modelliert worden seien. Es sei nicht auszuschließen, dass auch solche Parkbewegungen stattfänden. Die Lärmprognose sei aber auch deshalb fehlerhaft, weil sie von einer Netto-Gastraumfläche von 96 m² bzw. 106 m² ausgehe. Die tatsächliche Fläche betrage 170 m². Fehlerhaft sei die Lärmprognose auch in Bezug auf die Stellplatzzuordnung. Für die informationshaltigsten Stellplätze für Restaurantbesucher (P1) seien nur 15 Stellplätze vorgesehen. Erforderlich seien mit Blick auf die Netto-Gastraumfläche aber 43 Stellplätze. Dies führe zu einem Parksuchverkehr oder zu einem Ausweichen auf die Stellplatzanlagen P2 bzw. P3. In beiden Fällen sei die Lärmprognose fehlerhaft. Zu berücksichtigen sei auch, dass der vom Frühstücks- und Seminarraum ausgelöste Stellplatzbedarf im Rahmen der Lärmprognose nicht berücksichtigt worden sei.
Die Aufpflasterungen im F Weg seien im Rahmen der Lärmimmissionsprognose nicht berücksichtigt worden, obwohl sich dies angesichts der ohnehin schon grenzwertigen Lärmbelastung geradezu aufdränge. Die Schallimmissionsprognose sei auch insoweit fehlerhaft, als sie lediglich die Balkone auf den Nordwestseiten des Pensionsgebäudes und des Wellness-/Hotelgebäudes in den Blick nehme. Die Balkonanlage auf der Südwestseite des Wellness-/Hotelgebäudes komme in dem Gutachten dagegen nicht vor. Schalldämmende Abschirmungen seien insoweit nicht vorgesehen. Soweit der Simulation der Geräuschentwicklung auf den Balkonen jeweils die Anwesenheit von vier Personen zugrunde gelegt werde, sei dies gemessen an der Dimensionierung der Balkonanlagen fehlerhaft. Es müsse von einem Aufenthalt von mehr Personen ausgegangen werden.
Zudem liege ein Abwägungsmangel in Bezug auf den Brandschutz vor. Nach der Begründung des Bebauungsplans sei die Stellplatzfläche P3 so auszuführen, dass eine Stellplatzfläche für ein Löschfahrzeug (HLF) im Zufahrtbereich genutzt werden könne. Die Aufstellfläche sei unter Beachtung von (näher benannten) technischen Regelwerken herzurichten. Dabei sei zu beachten (Kurvenradien), dass das HLF vorwärts einfahre und rückwärts zurückstoße, so dass der Fahrzeugführerstand in Richtung B zeige. Hierzu fehlten jedwede Regelungen im Bebauungsplan, im Durchführungsvertrag und im Vorhaben- und Erschließungsplan. Es sei schlicht unmöglich, die Freihaltung eines so beschriebenen Stellplatzes für den Brandfall zu sichern. Zudem verhindere die Schrankenanlage eine Nutzung durch die Feuerwehr. Es sei nicht sichergestellt, dass die Rezeption, von der aus die Schrankenanlage gesteuert werde, rund um die Uhr besetzt sei.
Ein weiterer Abwägungsmangel liege darin, dass der Ausbau des F Weges nicht ohne eine Inanspruchnahme von Teilflächen des Grundstücks der Antragstellerin zu 2. möglich sei. Zwar sei die vorhandene Ausbaubreite für die bisherige Verkehrsfunktion ausreichend gewesen. Da nun aber wegen der Anbindung der Stellplatzanlagen P2 und P3 an den F Weg ein erheblicher PKW-Begegnungsverkehr zu erwarten sei, müsse der Weg, um den Anforderungen der Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) zu genügen, erheblich verbreitert werden. Es sei eine Fahrbahnbreite von 4,75 m zuzüglich Sicherheitsabstände sowie ein Gehweg von mindesten 1,80 m, bei Berücksichtigung von Rollstuhlfahrern sogar 2,10 m. Die danach erforderliche Breite sei ursprünglich zwar vorhanden gewesen. Allerdings habe der Beigeladene zu 2. einen Teil der öffentlichen Verkehrsfläche im Einmündungs- und Zufahrtsbereich mit einem etwa 2 m breiten Streifen überbaut. Der verfügbare Raum sei damit auf 5,40 m eingeengt worden. Zudem verlaufe die Grenze des Bebauungsplans im Bereich des Grundstücks der Antragstellerin zu 2. in einer Kurve. Diese Kurve schneide die geraden Linien zwischen den einzelnen Grenzpunkten.
Auch die Belange des Denkmalschutzes und des Ortsbildes seien nicht hinreichend berücksichtigt worden. Das Amt der Antragsgegnerin für Kultur und Denkmalpflege sei nicht hinreichend beteiligt worden. Noch in einer früheren Stellungnahme vom 15. September 2010 habe es ausgeführt, dass „Abgrabungen/Aufschüttungen innerhalb des Denkmalbereichs ‚Dorfkern D‘“ auszuschließen seien. Seine Stellungnahme im vorliegenden Planaufstellungsverfahren verhalte sich zu der vom Beigeladenen zu 2. vorgenommenen Aufschüttung nicht. Die Aufschüttung sei von der Antragsgegnerin auch nicht erwähnt worden. Dies lasse auf eine ungenügende Information schließen.
Weiter werde das Gebot der planerischen Konfliktbewältigung verletzt. Der Bebauungsplan Nr. 10 „Dorflage D“ formuliere städtebauliche Zielvorstellungen, die über den Geltungsbereich des Bebauungsplans hinausgingen und zu denen der streitige Plan im Widerspruch stehe. Es sei grundsätzlich Wohnbebauung gewollt. Hierzu stehe die Errichtung der Pension im Widerspruch. Es sei widersprüchlich, wenn die Antragsgegnerin im Bereich des B eine Umstrukturierung betreibe – ein Ausbildungsbetrieb der Telekom sei bereits zurückgebaut worden, einem in der zweiten Reihe gelegenen Garagenverein sei mitgeteilt worden, dass der Garagenkomplex der städtebaulichen Zielstellung widerspreche und verlegt werden müsse – im Bereich des Vorhabengrundstücks aber eine gebietsunverträgliche gewerbliche Hotelnutzung erlaube. Auch die geplante zweigeschossige Nutzung und die mit dem Vorhaben verbundene Versiegelung von Freiflächen begründe einen Konflikt mit dem Bebauungsplan „Dorflage D“. Diese Konflikte seien in dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu bewältigen. Hieran fehle es. Zudem seien die getroffenen Festsetzungen nicht geeignet, die absehbaren Konflikte im Bereich der Parkplatzzuordnung und der völlig unrealistischen zeitlichen Nutzungsbeschränkungen in Bezug auf den Hotelsaal/Frühstücksraum zu lösen.
Bei dem Pensionsgebäude handele es sich um einen Schwarzbau, weil es ohne Genehmigung auf einer Aufschüttung von bis zu 80 cm errichtet worden sei. Da die Antragsgegnerin nicht bereit gewesen sei, den Schwarzbau zu dulden, dürfe das Pensionsgebäude bei der bodenrechtlichen Einstufung des Gebiets nicht berücksichtigt werden. Damit ende das faktische allgemeine Wohngebiet nicht, wie von der Antragsgegnerin angenommen, an der südlichen Grenze des antragstellerischen Grundstücks, sondern erfasse auch das Vorhabengrundstück. Da das Vorhaben der Beigeladenen im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung in einem allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig sei, stehe dem Antragsteller unabhängig von konkreten Beeinträchtigungen ein Abwehranspruch in Form des Gebietserhaltungsanspruchs zu, was von der Antragsgegnerin im Rahmen der Abwägungsentscheidung nicht berücksichtigt worden sei.
Ebenfalls nicht berücksichtigt habe die Antragsgegnerin das Interesse des Antragstellers zu 1. an der Wahrung seiner Privatsphäre. Von den Obergeschossen des Hotel- und des Pensionsgebäudes könne sein Grundstück eingesehen werden. Der nachbarliche Frieden werde durch die Biergartengäste und durch die sich im Garten aufhaltenden Wellnessgäste beeinträchtigt. Den Parksuchverkehr müsse der Antragsteller zu 1. ebenfalls nicht hinnehmen.
Schließlich liege ein Abwägungsfehler vor, weil die Antragsgegnerin in den Jahren 2013 und 2019 an der Besicherung von Darlehn mitgewirkt habe, die der Beigeladene zu 2. für die Realisierung des Vorhabens aufgenommen habe. Damit habe für die Antragsgegnerin ein finanzielles Risiko für den Fall der Insolvenz des Beigeladenen zu 2. bestanden. Der Neuerlass des Bebauungsplans sei vornehmlich zur Abwendung dieses Risikos erfolgt.
Der Antragsteller beantragt,
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1 „Erweiterung Hotel A“ für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie ist der Auffassung, dass der Bebauungsplan kein Fehler aufweise. Die schalltechnische Untersuchung GP1106/15 berücksichtige alle schalltechnisch relevanten Geräuschimmissionen. Sie basiere auf der bayrischen Parkplatzlärmstudie. Die Höhe der Immissionen sei unabhängig von der Anzahl der Stellplätze für die Vollauslastung der Gaststättenkapazität ermittelt worden. Die in die Lärmprognose eingeflossene Nettogastraumfläche von 106 qm ergebe sich aus der Multiplikation der genehmigten 88 Sitzplätze mit dem Faktor 1,2 sowie aus den Grundrisszeichnungen der Bauunterlagen (110 m²), wobei der Biergarten wegen der Annahme einer „Wechselnutzung“ habe außer Betracht bleiben können. Dieser wäre wegen der Bewirtschaftungsbeschränkung auf 22.00 Uhr ohnehin nur für den Tagzeitraum zu berücksichtigen gewesen. Eine Überschreitung des für den Tagzeitraum bestehenden Richtwertes könne sicher ausgeschlossen werden. Die Parkplatzlärmstudie sei zur Ermittlung der erforderlichen Stellplatzzahl nicht vorgesehen, die Heranziehung der Stellplatzsatzung der Hansestadt Rostock sei demgegenüber sachgerecht. Dabei sei zutreffend von einer zwischen „örtlich“ und „überörtlich“ liegenden Bedeutung der Gaststätte ausgegangen worden. Parksuchverkehr sei wegen der geringen Größe der Stellplatzanlage nicht zu befürchten, der Parkplatz werde durch die Schrankenanlage verschlossen und von dem Hotelpersonal kontrolliert. Der Gutachter habe dennoch Parksuchverkehr durch Restaurantgäste berücksichtigt, indem die Verkehrsmengen auf den Fahrwegen erhöht worden seien. Eine Verletzung in Nachbarrechten sei nicht festzustellen. Die Lärmschutzrichtwerte für ein Allgemeines Wohngebiet würden an allen Immissionsorten eingehalten, eine Verschlechterung auf dem Grundstück des Antragstellers trete nicht ein, weil durch die Reduzierung der Stellplatzanzahl an der Grundstücksgrenze und die Errichtung der Carportanlage eine Verringerung des Beurteilungspegels erreicht werde. Bei den Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung handele es nicht um lärmschutzrelevante „Aufpflasterungen“, sondern um eine „Aufkantung“ im Einmündungsbereich in den Biestower Damm und ein sog. „Berliner Kissen“ im Norden. Diese Maßnahmen seien nicht mit Lärmbelastungen verbunden, so dass auf ihre rechnerische Betrachtung in der Lärmimmissionsprognose habe verzichtet werden können.
Die Beigeladenen haben keinen Sachantrag gestellt.
Für die weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Dem Senat haben bei der Entscheidung die beigezogenen Verwaltungsvorgänge sowie die Gerichtsakten der Verfahren 3 M 397/17, 3 K 11/13 und 3 K 16/13 vorgelegen.

Entscheidungsgründe:
I.
Der zulässige Normenkontrollantrag ist begründet. Der streitgegenständliche Bebauungsplan Nr. 1 „Erweiterung Hotel A“ ist mit höherrangigem Recht unvereinbar und damit unwirksam. Er leidet in Ansehung der Regelung in Nr. 7.5 der textlichen Festsetzungen an einem beachtlichen Fehler im Abwägungsvorgang (1.). Im Übrigen ist er allerdings nicht zu beanstanden. Die von den Antragstellern weiter geltend gemachten Einwendungen greifen allesamt nicht durch (2.).
1. Nach §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 – juris Rn. 29; Urteil vom 14. Februar 1975 – IV C 21.74 – juris Rn. 37). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Der auf die Gewährleistung eines ausreichenden Lärmschutzes gerichtete private Belang des Antragstellers zu 1. ist im Rahmen der Abwägung nicht hinreichend berücksichtigt worden. Nach Nr. 7.5 der textlichen Festsetzungen darf der Frühstücks- und Seminarraum im Erdgeschoss der Pension (Gebäudenummer 2) für Veranstaltungen (Tagungen, Familienfeiern u. ä.) nur in der Zeit zwischen 06.00 Uhr und 22.00 genutzt werden. Zwar greift die Bestimmung die wortgleiche Maßgabe in Nr. 10.4 sechster Anstrich der Schallimmissionsprognose auf. Dies ist jedoch nicht ausreichend, denn bei einer Beachtung dieser Nutzungszeit ist nicht sichergestellt, dass der Betrieb der Gesamtanlage in der Nachbarschaft den Immissionsrichtwert von 40 dB (A) nachts nicht überschreitet. Nach der Tabelle 7-1 der Schallimmissionsprognose liegt der Beurteilungspegel am Immissionsort 2 (IO 2), dem Obergeschoss des Wohngebäudes des Antragstellers zu 1., bei 40 dB (A) nachts, wenn die Maßgaben der Schallimmissionsprognose vollständig beachtet werden. Am IO 2 befindet sich das zum Vorhabengrundstück ausgerichtete Schlafzimmerfenster des Antragstellers zu 2., das zum Vorhabengrundstück ausgerichtet ist. Die Entfernung zu dem Gebäudetrakt, in dem sich der Frühstücks- und Seminarraum befindet, beträgt ca. 15 m. Der Raum liegt daher in einem äußerst sensiblen Bereich. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass jede Lärmzunahme in der Nachtzeit dazu führt, dass der zwingend einzuhaltende Immissionsrichtwert von 40 dB (A) überschritten wird. Dies erkennt auch die Schallimmissionsprognose. Darin ist zum einen ausgeführt, dass im Eingangsbereich der Pension verhaltensbedingte Geräusche durch Gäste im Freien entstehen können (Nr. 6.3 vierter Anstrich). Dies soll durch die Begrenzung der Nutzungszeit für Veranstaltungen auf 22.00 Uhr ausgeschlossen werden. Dabei wird aber übersehen, dass die Teilnehmer von Veranstaltungen im Frühstücks- und Seminarraum bei einem Veranstaltungsende zu dem angegebenen Zeitpunkt das Gebäude erst nach 22.00 Uhr verlassen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Raum eine Kapazität von 50 Gästen hat. Bei einem Veranstaltungsende um 22.00 Uhr ist daher damit zu rechnen, dass eine Vielzahl von Personen das Gebäude „in einem Schwung“ verlässt und es dabei zu Lärmimmissionen auf dem Grundstück des Antragstellers zu 1. kommt, die den zwingend einzuhaltenden Richtwert von 40 dB (A) überschreiten.
Dieser Mangel ist angesichts der „Punktlandung“ am IO 2 offensichtlich; er war auch auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss i. S. d. § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, was nach Ansicht des Senats bereits daraus folgt, dass die Antragsgegnerin und der Beigeladene zu 2. den Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan nachträglich dergestalt modifiziert haben, dass die Nutzungszeit des Frühstücks- und Seminarraums nach Satzungserlass auf 21.00 Uhr begrenzt worden ist. Damit verfolgten die Vertragsparteien erkennbar das Ziel, die durch das Verlassen des Gebäudes entstehenden Lärmemissionen auf die Zeit vor 22.00 Uhr zu begrenzen.
Entgegen der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung der Antragsgegnerin und der Beigeladenen ist der Fehler nicht durch die Änderung des Durchführungsvertrags geheilt worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zusätzliche Verpflichtungen, die die Ausführungen des Vorhabens konkretisieren und Detailfestlegungen enthalten, übernehmen, soweit diese Verpflichtungen den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen. Je nach den tatsächlichen Umständen im Einzelfall können hierunter auch Lärmschutzmaßnahmen zugunsten der Nachbarschaft fallen. Allerdings dürfen nachträgliche Ergänzungen des Durchführungsvertrags nicht die Grundzüge der Planung in Frage stellen dürfen. Leidet der vorhabenbezogene Bebauungsplan an Mängeln der Abwägung, die die Planung als Ganzes, d.h. die Grundzüge der Planung, betreffen, scheidet eine „Nachsteuerung“ im Baugenehmigungsverfahren oder durch eine nachträgliche Ergänzung des Durchführungsvertrages zur Heilung des Abwägungsfehlers aus (BVerwG, Beschluss vom 23. Juni 2003 – 4 BN 7.03 –, juris Rn. 6). Das Bundesverwaltungsgericht schließt damit lediglich eine Heilung von Abwägungsfehlern aus, die „die Planung als Ganzes“ betreffen. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass bei „punktuellen“ Abwägungsfehlern eine Fehlerheilung auch durch die nachträgliche Modifikation des Durchführungsvertrags erfolgen kann. Diese Erwägungen sind auf den vorliegenden Fall aber nicht übertragbar.
Zwar ist vorliegend von einem lediglich punktuellen Abwägungsfehler auszugehen, denn bei der in den Änderungen vereinbarten ausnahmslosen Beschränkung der Nutzungszeit auf maximal 21.00 Uhr handelt es sich ersichtlich um eine Detaillösung, die die Grundzüge der Planung nicht berührt. Nach dem Vortrag des Beigeladenen zu 2., der sich mit dem Inhalt seiner Bau- und Konzeptbeschreibung vom 15. August 2015 deckt, ist insbesondere nicht geplant, in dem Frühstücks- und Seminarraum Hochzeitsfeiern u. dgl. stattfinden zu lassen. In der Beschränkung der Nutzungszeit liegt auch kein unzulässiger Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang, BauGB, 15. Auflage 2022, § 12 Rn. 40). Der Beigeladene zu 2. verpflichtet sich lediglich, die ihm durch den Bebauungsplan vermittelten Befugnisse nicht vollständig auszuschöpfen, um im Hinblick auf die Lärmemissionen „auf der sicheren Seite“ zu sein.
Die fehlende Übertragbarkeit der genannten Erwägungen beruht aber auf dem Umstand, dass die vertraglichen Verpflichtungen in einem Durchführungsvertrag nach § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB in erster Linie die Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplans einschließlich der vorgesehenen zeitlichen Realisierung sowie die Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten umfassen. Zwar können in dem Durchführungsvertrag auch zusätzliche Verpflichtungen übernommen werden, die im Zusammenhang mit dem Vorhaben und der Erschließung stehen (E/Z/B/Krautzberger, 145. EL Februar 2022, § 12 Rn. 93), wozu auch die Durchführung von Lärmschutzmaßnahmen gehören können (BVerwG a. a. O.). Nach Auffassung des Senats kann es sich hierbei jedoch nur um bauliche Maßnahmen, wie z.B. der Einbau von Lärmschutzfenstern oder – wie vorliegend – die Errichtung einer Schrankenanlage zur Vermeidung von Parksuchverkehr handeln. Wird der Durchführungsvertrag auch insoweit vollzogen, erledigt er sich. Es tritt Erfüllung i. S. d. § 362 Abs. 1 BGB ein. Das durch den Vertrag begründete Schuldverhältnis erlischt; die in Erfüllung des Vertrags durchgeführten baulichen Maßnahmen sind vorhanden und wirken.
Hiervon ist die in der Modifikation des Durchführungsvertrags vom 29. Oktober 2015 getroffene Vereinbarung aber zu unterscheiden. Denn sie betrifft nicht die Verpflichtung zur Durchführung einer Baumaßnahme, sondern regelt ein Verhalten des Beigeladenen zu 2. als Inhaber des Hausrechts in seinem Hotel. Er verpflichtet sich, Veranstaltungen im Frühstücks- und Seminarraum spätestens um 21.00 Uhr enden zu lassen. Zwischen den Vertragsparteien wird ein Dauerschuldverhältnis begründet. Dies ist zur Fehlerheilung nicht ausreichend, denn der vertraglichen Vereinbarung kommt lediglich eine inter-partes-Wirkung zu. Anders als der Vorhaben- und Erschließungsplan (vgl. § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB) ist der Durchführungsvertrag nicht Bestandteil des Bebauungsplans (E/Z/B/Krautzberger, 145. EL Februar 2022, § 12 Rn. 92). Dies führt dazu, dass die Verpflichtungen, die der Beigeladene zu 2. im Hinblick auf die Nutzungszeiten des Frühstücks- und Veranstaltungsraums eingegangen ist, wegfallen, wenn er das Objekt veräußert. Für den Erwerber gelten dann lediglich die (unzulänglichen) Maßgaben nach Nr. 7.5 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans.
Der Senat folgt auch nicht der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Ansicht des Beigeladenen zu 2., er habe sich nicht lediglich zu einer Nutzungsbeschränkung verpflichtet, sondern mit unmittelbar verfügender Wirkung auf sein Recht, Veranstaltungen in dem Frühstücks- und Veranstaltungsraum bis 22.00 Uhr durchzuführen, verzichtet, so dass ein künftiger Erwerber lediglich in diese Rechtsposition eintrete. Für die Annahme eines solchen Verzichts bestehen jedoch keine Anhaltspunkte. Der Wortlaut der Vereinbarung ist insoweit unergiebig. Wäre eine so weitreichende Folge gewollt gewesen, hätte es nahegelegen, die verfügende Wirkung der Vereinbarung ausdrücklich zu benennen. Es ist daher davon auszugehen, dass die Vertragsparteien das Problem lediglich übersehen haben.
2. Im Übrigen ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan dagegen nicht zu beanstanden. Die von den Antragstellern weiter geltend gemachten Einwendungen greifen nicht durch.
a) Dies gilt zunächst in formeller Hinsicht. Zwar war die ursprüngliche Bekanntmachung des Plans fehlerhaft, weil im Bekanntmachungsblatt der Antragsgegnerin, dem Städtischen Anzeiger, entgegen § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO dessen Bezugsmöglichkeiten nicht angegeben waren (OVG Greifswald, Urteil vom 21. Mai 2019 – 3 K 13/14 –, juris Rn. 52; zuletzt: Urteil vom 18. Januar 2022 – 3 K 232/15 –, S. 23 ff. des Entscheidungsabdrucks). Dieser Fehler wurde nunmehr beseitigt. Im Impressum des Städtischen Anzeigers vom 6. August 2022, in dem die erneute Bekanntmachung erfolgt ist, heißt es:
„Druckexemplare des Städtischen Anzeigers werden kostenlos an alle erreichbaren Haushalte des Stadtgebiets A-Stadt verteilt, i. d. R. als Beilage des Ostsee-Anzeigers. Der Städtische Anzeiger ist kostenlos auch als Download-link-Newsletter nach vorheriger Anmeldung unter www.staedtischer-anzeiger.de zu beziehen. Druckexemplare liegen im Rathaus, Neuer Markt 1, sowie in den Ortsämtern aus. Nachfragen zu kostenpflichtigem Einzelbezug und Abonnement sowie zum kostenfreien elektronischen Abo über die Herausgeberin.“
Dabei ist im Impressum die Antragsgegnerin mit Namen und Postanschrift benannt. Dies genügt den Anforderungen an die Angabe der Bezugsmöglichkeiten.
Die öffentliche Bekanntmachung der Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans genügt den Maßgaben des § 3 Abs. 2 BauGB. Der Einwand des Antragstellers zu 1., in der Bekanntmachung sei nicht darauf hingewiesen worden, dass Einwendungen gegen den Plan erhoben werden können, trifft nicht zu. Wie der Antragsteller zu 1. selbst erkennt, enthält die Bekanntmachung den Hinweis, dass „Jeder während der Auslegungsfrist Anregungen schriftlich oder zur Niederschrift vorbringen“ kann. Dies genügt den Anforderungen des § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, wonach in der Auslegung darauf hinzuweisen ist, dass Stellungnahmen während der Auslegungsfrist abgegeben werden können, denn die Wendungen „Anregungen“ und „Stellungnahmen“ haben eine synonyme Bedeutung.
Die Auslegung genügt auch in Bezug auf die umweltbezogenen Unterlagen den Anforderungen. Der Vortrag des Antragstellers zu 1., er habe im Beisein seines Prozessbevollmächtigten am Freitag, den 29. Mai 2015 um 12.05 Uhr die Zimmertür des Herrn Wiersch verschlossen vorgefunden und es sei auch auf ein Anklopfen nicht geöffnet worden, legt die Annahme eines Verstoßes gegen § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB, wonach auch die umweltbezogenen Unterlagen auszulegen sind, nicht nahe. Zwar wurde in der öffentlichen Bekanntmachung darauf hingewiesen, dass die Einsichtnahmemöglichkeit an Freitagen zwischen 08.00 Uhr und 13.00 Uhr besteht. Die Antragsgegnerin hat unwidersprochen ausgeführt, dass diese Unterlagen ebenfalls ausgelegt worden seien, aus Sicherheitsgründen aber nicht an derselben Stelle wie die Planunterlagen, weil in der Vergangenheit mehrfach umfangreiche Gutachten entwendet worden seien. Die Einsichtnahme habe demgemäß zu den angegebenen Zeiten in dem Zimmer 667 bei dem Mitarbeiter Wiersch erfolgen können, worauf – was zwischen den Beteiligten unstreitig ist – am Aushang des Bebauungsplans schriftlich hingewiesen worden sei. Herr Wiersch habe in der im Eilverfahren abgegebenen eidesstattlichen Versicherung erklärt, die Unterlagen auf seinem Schreibtisch als Gesamtvorgang bereitgehalten zu haben. Zwar könne er sich an seine konkreten Abwesenheitszeiten am 29. Mai 2015 nicht mehr erinnern. Während der in der Bekanntmachung angegebenen Zeiten sei er aber bis auf wenige Ausnahmen durchgängig anwesend gewesen. Seine Anwesenheit sei nur minimal unterbrochen worden, z.B. für Toilettengänge. Bei längeren Abwesenheiten habe er einen schriftlichen Hinweis auf das Sekretariat oder eine Vertretung sichtbar an seiner Tür angebracht. Vor diesem Hintergrund vermag der Umstand, dass dem Antragsteller zu 1. die Zimmertür zu dem angegebenen Zeitpunkt nicht geöffnet worden ist, keine Zweifel daran zu wecken, dass die (zumutbare) Möglichkeit der Einsichtnahme auch in die umweltbezogenen Unterlagen zu nehmen, bestanden hat. Etwas Anderes könnte nur gelten, wenn der Antragsteller mehrfach vergeblich versucht hätte, Einsicht zu nehmen. Dies wird jedoch von ihm nicht geltend gemacht.
b) Auch die materiell-rechtlichen Einwände der Antragsteller sind unbegründet.
aa) Anhaltspunkte für eine gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB verstoßende unzulässige Gefälligkeitsplanung, die ausschließlich auf die privaten Bedürfnisse der Beigeladenen ausgerichtet ist, sind nicht erkennbar. Sie werden von den Antragstellern auch nicht substantiiert dargelegt. Insbesondere fehlt jede Auseinandersetzung mit den Ausführungen in der Planbegründung (Seite 4 f.) und der Abwägungsdokumentation (B 11-1), wonach die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans den in den Leitlinien zur Stadtentwicklung formulierten Zielstellung entspreche, dass insbesondere die Tourismuswirtschaft zu stärken sei und hier neue Angebote im Gesundheits- und Wellnessbereich von Bedeutung seien. Von einem öffentlichen Planungsinteresse ist daher auszugehen.
bb) Der Bebauungsplan verstößt auch nicht gegen das Anpassungsgebot aus § 1 Abs. 4 BauGB, wonach die Ziele der Raumordnung im Bebauungsplan zu beachten sind. Zwar trifft es zu, dass in Nr. 4.1 Abs. 6 Satz 1 Nr. 5 des Regionalen Raumentwicklungsprogramms Mittleres Mecklenburg für das Gebiet „westlich D“ als Zielbestimmung (Z) eine Siedlungszäsur festlegt ist. Satz 2 bestimmt weiter, dass die durch die Siedlungszäsuren bezeichneten Freiräume von Bebauung freizuhalten sind. In der Grundkarte der räumlichen Ordnung (vgl. die Begründung zu Nr. 4.1 Abs. 6 Satz 1 Nr. 5) ist das Siedlungszäsurgebiet Nr. 5 D als Rotschraffur dargestellt. Diese Siedlungszäsur ist aber, wie aus der Abwägungsdokumentation ersichtlich wird, berücksichtigt worden. Dort ist ausgeführt, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan in seiner räumlichen westlichen Ausdehnung nicht über die bereits in westlicher Richtung gelegenen Siedlungsflächen hinausgehe. Südwestlich des Vorhabenstandorts befänden sich bebaute, zum Bebauungsplan Nr. 09.W.57 „Dorflage D“ gehörende Grundstücke, die als allgemeines Wohngebiet festgesetzt seien. Nördlich des Standorts befinde sich ein Garagenkomplex. Beide Siedlungsflächen bestimmten den für die Grünzäsur maßgebenden westlichen Ortsrand. Die jetzige Bebauung des B‘s einschließlich des Betriebs des Beigeladenen bliebe dahinter deutlich zurück. Mit dem jetzigen Plangeltungsbereich werde die äußere Verbindungslinie beider vorgenannter Gebiete durch die festgesetzte Stellplatzanlage gerade erreicht, keinesfalls aber überschritten. Die hochbaulichen Bestandteile des Vorhabens, insbesondere der neue Baukörper des Hotel-/Wellnessbereiches überschritten die hintere Verbindungslinie zwischen der bereits in zweiter Reihe bestehenden Bebauung entlang des B‘s und dem südwestlich gelegenen Baukörper des Grundstücks „Bauernhaus D“ nicht. Mit diesen Ausführungen in der Abwägung zu überörtlichen Planungen setzt sich der Antragsteller zu 1. nicht auseinander. Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Abwägung von unzutreffenden Annahmen ausgegangen wäre. Die geschilderten geographischen Verhältnisse werden im Gegenteil von im Internet verfügbaren Luftbildern bestätigt. Danach endet das Vorhabengrundstück östlich der in einer geraden Linie verlaufenden östlichen Grenze der in der Grundkarte ersichtlichen Rotschraffur.
cc) Ein Verstoß gegen § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ebenfalls nicht zu erkennen. Hierzu hat der Senat bereits in dem Beschluss vom 23. März 2018 (– 3 M 397/17 –, Seite 15 ff. des Umdrucks) ausgeführt:
„Eine Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit eines Vorhabens bestimmen, wenn der Vorhabenträger im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zur Durchführung des Vorhabens in der Lage ist. Dazu gehört die finanzielle Leistungsfähigkeit des Vorhabenträgers. Diese muss zum einen objektiv vorliegen und zum anderen muss die Gemeinde die Leistungsfähigkeit in geeigneter Weise überprüft haben. Es ist dafür nicht ausreichend, dass der Vorhabenträger finanziell in der Lage ist, die Erschließungskosten zu tragen. Vielmehr umfasst die notwendige Leistungsfähigkeit auch das Vorhaben selbst. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll erreicht werden, dass ein Vorhabenträger ein bestimmtes genau festgelegtes Vorhaben innerhalb bestimmter Fristen auf der Grundlage des von der Gemeinde geschaffenen Baurechts durchführt. Die Vorschrift dient nicht nur der Erleichterung von Investitionen, sondern auch der Sicherung der Investitionen im Interesse der Gemeinde. Diese soll nicht nur Erschließungsmaßnahmen nicht auf eigene Kosten durchführen müssen, sondern sie soll auch die Gewissheit haben, dass das konkrete Vorhaben, für das sie den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellt und beschließt, auch durchgeführt werden kann. Es liegt im Interesse einer Gemeinde, die einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellt, dass das konkrete Vorhaben auch verwirklicht werden kann. Wie im Einzelnen die tatsächlich vorliegende Finanzkraft bezogen auf die Realisierbarkeit des geplanten Vorhabens durch den Investor nachgewiesen werden kann, ist eine Frage des Einzelfalles. Grundsätzlich geeignet sind auf das konkrete Projekt bezogene Finanzierungszusagen von Banken einschließlich entsprechender Fördermittelzusagen (Senatsurt. v. 15. Februar 2006 - 3 K 35/04 -, juris, Rn. 34).
Der Beigeladene hat mit den Stellungnahmen der OstseeSparkasse R Finanzierungszusagen vorgelegt, die geeignet sind, seine finanzielle Leistungsfähigkeit bezogen auf das hier streitige Vorhaben nachzuweisen. Die Bank hat ihm mit ihren Schreiben vom 30. Dezember 2014 und 21. Januar 2015 bestätigt, dass sie die Erweiterungsinvestitionen am Hotelbetrieb unverändert im Rahmen der bestehenden Kreditverträge begleiten werde. Dabei – so das sich hierauf beziehende Schreiben vom 21. Januar 2015 – stütze sich die Finanzierungsbereitschaft auf die „Rahmenparameter“: „Gesamtinvestitionskosten TEUR 3.484“ sowie andere Kenngrößen des Vorhabens wie die „Erhöhung der Zimmerkapazitäten um insgesamt 20 Zimmer“. Das kann nur so verstanden werden, dass die Bank die Finanzierung der Gesamtkosten von 3.484.000 Euro für die geplante Baumaßnahme (weiterhin) zu übernehmen bereit sei und dies in einer Bankauskunft (vgl. dazu OLG Magdeburg, Urt. v. 22.12.1999 - 2 U 94/99 -, juris, Rn. 5) mitteilt. Dabei stimmt der genannte Betrag der Höhe nach im Wesentlichen mit der in der Versicherung des Beigeladenen vom 07. Juli 2013 genannten Gesamtfinanzierungssumme von 3.531.000 Euro überein. Die Verbindlichkeit der vorliegenden Bankauskünfte wird dadurch bestätigt, dass ausdrücklich auf eine vorgenommene Kreditprüfung für das Investitionsvorhaben hingewiesen wird sowie darauf, dass die notwendigen Zustimmungen der hausinternen Gremien sowie der Bürgschaftsbank Mecklenburg-Vorpommern GmbH vorlägen.
Der Antragsgegner hat die finanzielle Leistungsfähigkeit des Beigeladenen hinreichend in geeigneter Weise unter Berücksichtigung der genannten Bankschreiben sowie einer Auskunft der Creditreform R vom 3. Dezember 2014 überprüft bzw. unter Zuhilfenahme auch externen Sachverstandes überprüfen lassen.“
Hieran wird festgehalten. Die Einwände der Antragsteller überzeugen bereits deshalb nicht, weil die Beigeladenen das Vorhaben in Bezug auf das Pensionsgebäude bereits im Jahre 2016 und im Übrigen im April 2022 fertiggestellt haben. Zwar ist entscheidungserheblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage der der Beschlussfassung über den Bebauungsplan (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB), sodass nachträgliche Entwicklungen prinzipiell unbeachtlich sind. Allerdings erlaubt der Umstand der Fertigstellung des Vorhabens den Schluss, dass die damalige Einschätzung der finanziellen Leistungsfähigkeit des Beigeladenen zu 2. durch die Antragsgegnerin zutreffend war. Dass für das Vorhaben im Jahre 2019 ein weiterer Finanzierungsbedarf aufgetreten ist, liegt bei größeren Bauvorhaben in der Natur der Sache und führt entgegen der Auffassung des Antragstellers zu 1. nicht zu einer abweichenden Beurteilung.
dd) Mängel in der Abwägung jenseits des oben unter Nr. 1 festgestellten Abwägungsmangels sind ebenfalls nicht erkennbar.
(1) Insbesondere durfte sich die Antragsgegnerin in Bezug auf die Frage der einzuhaltenden Immissionsrichtwerte auf die Schalltechnische Untersuchung GP 1106/15 vom 12. Januar 2015 stützen. Der Senat hat bereits in dem Beschluss vom 23. März 2018 – 3 M 397/17 – ausgeführt, dass die Schalltechnische Untersuchung unter Berücksichtigung der ergänzenden Stellungnahme vom 10. April 2017 keinen Bedenken unterliegt. Hieran ist auch mit Blick auf das Vorbringen der Antragsteller im Normenkontrollverfahren festzuhalten.
(a) Da sich die Antragsgegnerin für die Abschätzung der Geräuschsituation durch die geplanten Nutzungen auf die schalltechnische Untersuchung gestützt hat, beschränkt sich die Überprüfungsbefugnis des Gerichts darauf, ob eine geeignete fachspezifische Methode gewählt wurde, ob die Prognose nicht auf unrealistischen Annahmen beruht und ob das Prognoseergebnis einleuchtend begründet worden ist (BVerwG, vgl. nur Beschluss vom 28. November 2013 – 9 B 14.13 –, juris; Urteil vom 4. April 2012 – 4 C 8.09 –, juris Rn. 59; VGH Mannheim, Urteil vom 3. März 2015 – 5 S 1591/13 –, juris Rn. 52). Eine gesetzliche Vorgabe, nach welchen Methoden die Prognose im Einzelnen zu erstellen ist, gibt es nicht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. März 2013 – 9 B 30.12 – juris Rn. 10; VGH München, Urteil vom 20. Oktober 2016 – 2 N 15.1060 –, juris Rn. 47). Hiervon ausgehend ist der Ansatz von 64 Stellplätzen, von denen 15 Stellplätze auf das Restaurant entfallen, nicht zu beanstanden.
So ist es nicht zu beanstanden, dass die Anzahl der erforderlichen Stellplätze nach den Maßgaben der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses geltenden Satzung der Antragsgegnerin über die Herstellung notwendiger Stellplätze (Stellplatzsatzung) vom 8. November 2006 auf Grundlage der Anzahl der Betten bei Vollauslastung (1 Stellplatz je 2 Betten) und der Anzahl der Restaurantplätze (1 Stellplatz je 8 Sitzplätze) ermittelt worden ist. Die Stellplatzsatzung bildet den von dem Vorhaben ausgelösten Stellplatzbedarf hinreichend deutlich ab. Mit den gemäß § 49 Landesbauordnung und den jeweiligen Stellplatzsatzungen herzustellenden notwendigen Stellplätzen wird das (bauordnungsrechtliche) Ziel verfolgt, den von baulichen Anlagen ausgelösten Verkehr auf den Baugrundstücken selbst unterzubringen und den öffentlichen Verkehrsraum zu entlasten (vgl. Ziffer 49.1 der Handlungsempfehlungen zur Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern – HE LBauO M-V – Stand Februar 2013). Erfolgt die Stellplatzermittlung nach den Maßgaben der Stellplatzsatzung, so erübrigt sich die gesonderte Ermittlung von Mitarbeiterstellplätzen. Nach Auffassung des Senats sind diese in den Ermittlungsparametern bereits berücksichtigt.
Die von der Antragsgegnerin angewandten Bestimmungen zur Ermittlung des von Gaststätten ausgelösten Stellplatzbedarfs orientieren sich offensichtlich an den für andere Bundesländer insoweit ermittelten Richtzahlen. So sieht die – mit Ablauf des 31. Dezember 2013 durch Fristablauf außer Kraft getretene – Richtzahlentabelle (Anlage der Verwaltungsvorschriften zu § 55 der Landesbauordnung Schleswig-Holstein i. d. F. des Erlasses vom 17. Juli 2000) für Gaststätten mit örtlicher Bedeutung einen Stellplatz für je 8 bis 12 Sitzplätze und für Gaststätten mit überörtlicher Bedeutung einen Stellplatz je 4 bis 8 Sitzplätze vor. Die Richtzahlen des Stellplatzerlasses ergeben zuverlässige Anhaltspunkte für den Stellplatzbedarf (OVG Lüneburg, Urteil vom 29. Juni 1979 – I A 37/78 –, BRS 35 Nr. 125 m. w. N.). Die Stellplatzsatzung bildet damit auch eine taugliche Grundlage für eine Lärmschutzprognose, denn eine worst-case-Betrachtung in dem Sinn, dass auch Ausnahmeszenarien abgedeckt werden, ist grundsätzlich nicht geboten (vgl. VGH Mannheim Urteil vom 3. März 2015 – 5 S 1591.13 – juris Rn. 52; VGH München, Urteil vom 20. Oktober 2016 – 2 N 15.1060 –, juris Rn. 49).
Demgegenüber ist die vom Antragsteller favorisierte Parkplatzlärmstudie des Bayerischen Landesamts für Umwelt (6. überarbeitete Auflage, August 2007) zwar grundsätzlich eine sachgerechte Grundlage für die anzunehmende Häufigkeit der Stellplatznutzungen bei unterschiedlichen Betriebstypen. Jedoch liefert sie nur generelle Anhaltspunkte, sie ist nicht allgemeinverbindlich (vgl. VGH München, Beschluss vom 1. Februar 2002 – 25 ZB 98.1925 –, juris 3; OVG Münster, Beschluss vom 1. Januar 2007 – 7 B 2466/06 – juris Rn. 11) und ersetzt keine konkrete Beurteilung. Dies bedeutet, dass abweichende Ansätze nicht ausgeschlossen werden, wenn die Gründe hierfür ausdrücklich benannt und belegt werden (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 30. August 2006 – 7 B 1223/06 – juris Rn 16). So ist es hier. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sich die Ansätze der Parkplatzlärmstudie und der Stellplatzsatzung in den hier interessierenden Bereichen nicht sonderlich unterscheiden. In Bezug auf Hotels kommt die Studie mit 0,5 Stellplätzen je Bett zu demselben Ergebnis wie die Stellplatzsatzung. Ihre Angaben zu Gaststätten (0,25 Stellplätze je 1 m² Netto-Gastraumfläche) entsprechen ungefähr den Maßgaben der Stellplatzsatzung für Gaststätten mit örtlicher Bedeutung, wenn man davon ausgeht, dass ein mittlerer Zusammenhang zwischen der Netto-Gastraumfläche und der Anzahl der Sitzplätze von 1,2 m² pro Sitzplatz besteht (vgl. OVG Greifswald, Beschluss vom 23. März 2018 – 3 M 397/17 – unter Hinweis auf Tabelle 9, Seite 38 der Studie). Allerdings unterscheidet die Studie im Zusammenhang mit dem Stellplatzbedarf nicht zwischen Gaststätten mit einer lediglich örtlichen Bedeutung und solchen mit einer überörtlichen Bedeutung. Gerade diese größere Differenzierung lässt die Stellplatzsatzung als für die Ermittlung des konkreten Stellplatzbedarfs des hier in Rede stehenden Vorhabens als vorzugswürdig erscheinen.
Allerdings ist die Anwendung der Stellplatzsatzung durch die Antragsgegnerin fehlerhaft. Wenn das Restaurant keiner der in der Stellplatzsatzung geregelten Gaststättenarten ausschließlich zugeordnet werden kann, weil ihm sowohl eine örtliche als auch eine überörtliche Bedeutung zukommt und es sich damit als Mischform erweist, verbietet es sich, auf den (zufälligen) Überschneidungsbereich beider Regelungen (1 Stellplatz je 8 Sitzplätze) abzustellen. Dies ist methodisch fehlerhaft, denn ebenso wenig, wie eine Gaststätte mit örtlicher Bedeutung gleichsam automatisch einen niedrigen Stellplatzbedarf (also 1 Stellplatz je 8 Sitzplätze) auslöst, kann bei einer Gaststätte mit überörtlicher Bedeutung automatisch von einem hohen Stellplatzbedarf (also ebenfalls 1 Stellplatz je 8 Sitzplätze) ausgegangen werden. Maßgeblich müssen immer die konkreten Umstände (Anbindung an den ÖPNV usw.) sein. Hier wäre beispielsweise zu beachten gewesen, dass sich in etwa 100 m Entfernung vom Vorhabengrundstück eine Bushaltestelle und in etwa 1 km Entfernung zwei Straßenbahnhaltestellen befinden. Dies ist jedoch unterblieben. Bei der von der Antragsgegnerin angewandten Verfahrensweise wird letztlich mit einem gegriffenen Wert gearbeitet, dessen Berücksichtigung mit dem von ihr angestrebten Ziel, dass der konkrete Parkraumbedarf erfasst werden und das Ergebnis auf der „sicheren Seite“ liegen soll, nicht zu vereinbaren ist.
Die gewählte Anwendungsweise drängt sich auch nicht auf. Naheliegender, weil mit der Regelungstechnik der Stellplatzsatzung ohne weiteres zu vereinbaren, ist es nach Auffassung des Senats, die auf beide Gaststättenarten entfallenden Auslastungsanteile zu ermitteln und die Gesamtzahl der Sitzplätze nach diesem Verhältnis zu verteilen. Dass dies möglich ist, zeigen die von den Beigeladenen vorgelegten Erhebungen. Auf diese Weise kann die bei einem für beide Teilbereiche anzunehmenden hohen Stellplatzbedarf erforderliche Stellplatzzahl ohne Weiteres ermittelt werden. Der Beigeladene zu 2. hat die Verteilung des Gästeaufkommens des Restaurants ermittelt. Danach wohnen etwa 60 v.H. der Restaurantgäste im Postleitzahlbereich (Südstadt und D). Dem ist der Antragsteller zu 1. nicht entgegengetreten. Damit ist davon auszugehen, dass 60 v.H. des Auslastungsanteils auf ein örtliches und 40 v.H. auf überörtliches Gästeaufkommen entfallen. Damit ergibt sich ein Stellplatzbedarf von (aufgerundet) 21 Stellplätzen (8,85 Stellplätze <118 x 60 v.H. = 70,8 : 8> plus 11,8 Stellplätze <118 x 40 v.H. = 47,2 : 4>). Damit fehlen – gemessen an den Maßgaben der Stellplatzsatzung für Gaststätten mit einem hohen Stellplatzbedarf – etwa 6 Stellplätze.
Dieser Fehler schlägt jedoch nicht auf die schalltechnische Untersuchung durch. Diese knüpft nämlich nicht an den erforderlichen Stellplatzbedarf an, sondern berücksichtigt, dass in dem Bebauungsplan exakt 64 Stellplätze festgesetzt sind und untersucht lediglich die von diesen Stellplätzen ausgehenden Lärmimmissionen. In dem Beschluss vom 23. März 2018 (– 3 M 397/17 –) hat der Senat die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur Fehlerhaftigkeit der ermittelten Anzahl der Stellplätze ausführlich referiert. Er ist aber auf die Frage der erforderlichen Stellplätze für das Restaurant an keiner Stelle eingegangen. Dies beruht auf der Erwägung, dass die schalltechnische Untersuchung nur die von den im Bebauungsplan festgesetzten Stellplätzen ausgehenden Lärmimmissionen zu untersuchen hat.
Hieran ist festzuhalten. Dabei wird nicht verkannt, dass die schalltechnische Untersuchung zur Bewertung der Lärmimmissionen als Grundlage der Abwägungsentscheidung unbrauchbar sein würde, wenn die ihr zugrunde gelegte Stellplatzzahl unrealistisch wäre. Es wurde bereits dargelegt, dass Prüfungsmaßstab die Frage ist, ob die Prognose auf unrealistischen Annahmen beruht und ob das Prognoseergebnis einleuchtend begründet. Es liegt auf der Hand, dass bei einem deutlich höheren Stellplatzbedarf insbesondere das vom Lärmschutzgutachten vorausgesetzte und im Durchführungsvertrag vom 29. Oktober 2015 vereinbarte Parkmanagement nicht funktionieren würde. Die von zusätzlichen Pkw im Bereich der Zufahrten des Vorhabengrundstücks ausgelösten Lärmimmissionen wären ebenfalls nicht berücksichtigt worden. Der Senat geht aber nicht davon aus, dass die der schalltechnischen Untersuchung zugrundeliegende Anzahl der Stellplätze insgesamt und insbesondere die auf den Restaurantbereich entfallende Anzahl von 15 Stellplätzen unrealistisch niedrig ist.
Zwar fehlen gemessen an den nach der Stellplatzsatzung geltenden Maßgaben für Gaststätten mit einem hohen Stellplatzbedarf 6 Stellplätze (s. o.). Dies beruht aber allein auf dem Umstand, dass die Stellplatzsatzung der Antragsgegnerin keine Regelung enthält, die die Wechselnutzung zwischen Restaurant und Biergarten berücksichtigt. Für die Ermittlung der Anzahl der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze ist dies verbindlich, nicht aber für die Erstellung einer Lärmprognose. In diesem Rahmen ist es zulässig, bei Freischankflächen allenfalls insoweit Stellplätze zu berechnen, wie diese die Größe der zugehörigen anzurechnenden Nutzfläche überschreitet. Die Annahme einer Wechselnutzung zwischen Restaurant und zugehöriger Freischankfläche wie einem Biergarten ist plausibel (OVG Greifswald, a. a. O.). Berücksichtigt man die Wechselnutzung, sind die auf den Biergarten entfallenden 30 Sitzplätze bei der Ermittlung des Stellplatzbedarfs abzuziehen; es ist mithin nicht von 118 Sitzplätzen, sondern von lediglich 88 Sitzplätzen auszugehen. Bei 88 Sitzplätzen ergibt sich nach dem bereits aufgezeigten Berechnungsmodus ein Bedarf von (abgerundet) 15 Stellplätzen. Zu Recht weist die Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang ergänzend darauf hin, dass ein Teil der Sitzplätze im Restaurant durch Hotelgäste genutzt werden, deren Pkw auf den für Hotelgäste vorgesehenen Parkplätzen abgestellt sind.
(b) Entgegen der Auffassung des Antragstellers zu 1. ist die Schallimmissionsprognose auch nicht deshalb methodisch fehlerhaft, weil sie von zu wenig Fahrzeugbewegungen im Bereich der Stellplätze ausgeht. Maßgeblich für die Lärmbelastung ist nicht nur die absolute Anzahl der Stellplätze, sondern auch die Fahrzeugfluktuation auf diesen. Der Schallimmissionsprognose konnte zur Ermittlung der von den Restaurantgästeparkplätzen ausgehenden Emissionen eine Netto-Gastraumfläche des Restaurants von 96 m² bzw. 106 m² (vgl. die im einstweiligen Rechtsschutzverfahren 3 M 397/17 vorgelegte Stellungnahme vom 10. April 2017) zugrunde gelegt werden.
Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen: Die bayerische Parkplatzlärmstudie sieht bei Gaststätten einen zweckmäßigen Bezug der Häufigkeit von Kfz-Bewegungen zur Netto-Gastraumfläche und erlaubt die Berechnung dieser Fläche nach den Kenngrößen der Fläche der Gasträume (Grundrisse) ohne Berücksichtigung der Flächen von Nebenräumen wie Küchen, Toiletten, Flure, Lagerräume oder aber nach der Anzahl der Sitzplätze (Nr. 3.1.3, Seite 14 der Studie). Nach den im Rahmen der Studie gewonnenen Erhebungen hat sich ein mittlerer Zusammenhang zwischen der Netto-Gastraumfläche und der Anzahl der Sitzplätze von 1,2 m² pro Sitzplatz ergeben (vgl. Tab. 9, Seite 38 der Studie). Zur Bestimmung der Netto-Gastraumfläche ist bei Erstellung der Studie in bestimmten Fällen der Faktor von 1,2 für die Umrechnung der Sitzplatzanzahl in die Netto-Gastraumfläche auch angewendet worden (Nr. 5.6, Seite 41 der Studie). Da die Häufigkeit von Kfz-Bewegungen von der Anzahl der das Restaurant aufsuchenden Gäste abhängig ist und die Gästezahl wiederum mit der Anzahl der dem Beigeladenen zu 2. in der Baugenehmigung vom 2. März 2016 verbindlich vorgegebenen höchstmöglichen Anzahl der Sitzplätze korreliert, gibt es auch dann keinen Grund, die in die Berechnung eingeflossene Bezugsgröße (B0) von gerundet 106 m² (88 x 1,2 m²) zu erhöhen, wenn die Netto-Gastraumfläche tatsächlich größer wäre. Der Senat kann diese zwischen den Beteiligten streitige Frage daher offenlassen.
Der Senat folgt nicht dem in diesem Zusammenhang geltend gemachten Einwand des Antragstellers zu 1., die Schallimmissionsprognose sei unbrauchbar, weil sie statt von den in der Baugenehmigung vorgesehenen 88 Sitzplätzen zunächst von nur 80 Sitzplätzen im Restaurantbereich ausgegangen ist. Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass die Schallimmissionsprognose für die von der Antragsgegnerin vorgenommene Abwägungsentscheidung nur dann unbrauchbar wäre, wenn die ihr zugrunde gelegte Stellplatzzahl unrealistisch wäre. Dies gilt gleichermaßen für die in die Berechnung einfließende Anzahl der Sitzplätze. Daher ist es unschädlich, wenn sich die der Prognose zugrunde gelegte Anzahl von Sitzplätzen später in einem niedrigen Prozentbereich erhöht, wenn auch diese Erhöhung nicht zu einer Überschreitung der maßgeblichen Immissionsrichtwerte führt. Genau dies ist durch die Ergänzung der Schallimmissionsprognose vom 10. April 2017 erfolgt.
(c) Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Schallimmissionsprognose, soweit sie die Fläche des Biergartens wegen der Annahme einer Wechselnutzung mit dem Restaurant unberücksichtigt gelassen hat. Auch darin liegt kein methodischer Fehler der Immissionsprognose. Hierzu hat der Senat bereits in dem Beschluss vom 23. März 2018 (– 3 M 397/17 – juris) ausgeführt:
„Die Annahme einer Wechselnutzung zwischen Restaurant und zugehöriger Freischankfläche wie einem Biergarten ist plausibel und findet sich im Zusammenhang mit der Ermittlung der notwendigen Kfz-Stellplätze in zahlreichen kommunalen Stellplatzvorschriften (vgl. nur Nr. 6.1 der Anlage 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über die Ermittlung und den Nachweis von notwendigen Stellplätzen für Kraftfahrzeuge vom 19.12.2007 und Nr. 6.1 der Satzung der Stadt Offenbach am Main über die Herstellung von Stellplätzen und Garagen für Kraftfahrzeuge sowie von Abstellplätzen für Fahrräder). Danach werden für die Freischankfläche allenfalls insoweit Stellplätze berechnet, als diese die Größe der zugehörigen anzurechnenden Nutzfläche der Gaststätte überschreitet (vgl. auch VG Augsburg, Urt. v. 23.02.2005 - Au 4 K 04.1312 -, juris, Rn. 45 m.w.N.). Darauf, dass die Stellplatzsatzung der Hansestadt A-Stadt eine Bestimmung über eine Wechselnutzung nicht enthält, kommt es nicht an.“
Hieran wird auch im Normenkontrollverfahren festgehalten.
(d) Die Schallimmissionsprognose ist auch nicht deshalb fehlerhaft, weil sie eine Nutzung der Stellplätze gemäß der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Zuordnung zu Wellness und Hotel einerseits und dem Restaurant andererseits zugrunde legt und davon ausgeht, dass die Einhaltung dieser Zuordnung durch geeignete technische oder organisatorische Maßnahmen sichergestellt wird (vgl. Punkt 10 Nr. 4). Nach den Festsetzungen des Plans sind für P1 die 16 Stellplätze für das Restaurant und ein Stellplatz für die Inhaberwohnung, auf P2 11 Stellplätze für Wellness und Hotel und auf P3 36 Stellplätze für die Pension herzustellen. In der Planbegründung heißt es unter dem Punkt „Lärm“, dass durch technische und/ oder organisatorische Maßnahmen wie Beschilderung, Schrankenanlage und Einfluss des Personals sichergestellt werde, dass die Stellplätze ausschließlich zweckentsprechend genutzt werden. Nach § 7 des Durchführungsvertrags vom 29. Oktober 2015 ist eine funktionale Steuerung der Zufahrten durch geeignete technische und organisatorische Maßnahmen, wie eindeutige und leicht erkennbare Ausschilderung, Schranken an den Zufahrten mit Wechselsprechanlagen und Schaltung/Koordination über die Rezeption vorzunehmen und es ist ein Parkplatzleitsystem einzurichten, das auf Schildern auf die getrennten Stellplatzanlagen für Restaurantbesucher am B und für Hotel- und Wellnessbesucher am F Weg hinweist. Die Schilder sind danach am B so anzuordnen, dass sie am nördlichen und südlichen Ende des Grundstücks für die Gäste erkennbar sind. Die Zufahrten zu den Stellplätzen am F Weg sind auszuschildern.
Vor diesem Hintergrund hält der Senat die Gefahr von zusätzlichen Lärmemissionen verursachendem Parksuchverkehr auf den drei Parkplätzen des Vorhabengrundstücks für hinreichend ausgeschlossen (vgl. auch VGH München, Beschluss vom 9. Dezember 2016 - 15 CS 16.1417 -, juris, Rn. 21). Es ist nicht zu sehen, wie Gäste des beabsichtigten Hotel- und Restaurantbetriebes trotz Absperrung der Parkflächen durch Schranken und trotz der Kontrolle über deren Öffnung durch das Hotelpersonal via Sprachsteuerung auf diesen Flächen bei einer Vollbelegung der Parktaschen noch nach freien Plätzen suchen sollten. Der Senat kann auch nicht erkennen, dass das vorliegende Parkplatzkontrollregime von vornherein nicht praktikabel bzw. sogar undurchführbar sein sollte, wie es in dem Vortrag des Antragstellers zu 1. anklingt. Wenn sich im Betrieb der Anlage später erweisen sollte, dass die Parkplatzüberwachung und Schrankenkontrolle nicht oder nicht – wie vorgeschrieben – durchgeführt wird, so berührte das nicht die Rechtmäßigkeit des hier streitigen Bebauungsplans, sondern böte lediglich Anlass, die Einhaltung der Lärmschutzregelungen der auf dem Plan beruhenden Baugenehmigung und damit des auch nur insoweit genehmigten Betriebes mit geeigneten ordnungsrechtlichen Maßnahmen sicherzustellen.
(e) Die Schallimmissionsprognose begegnet auch nicht deshalb Bedenken, weil sie – so die Antragsteller – nicht die tatsächliche Höhe des teilweise auf einer Aufschüttung errichteten Pensionsgebäude berücksichtigt hat. Dies ist nach Auffassung des Senats nämlich nicht der Fall. Eine solche Annahme folgt insbesondere nicht aus dem Umstand, dass die Prognose vom 12. Januar 2015 datiert, während der ihr als Anlage beigefügte Geländeschnitt, der die Höhe der Aufschüttung zeigt, erst am 11. Februar 2015 vom Bauamt der Antragsgegnerin erstellt worden sei. Denn der Umstand, dass vom Beigeladenen zu 2. im Zuge der Errichtung des Pensionsgebäudes eine Aufschüttung vorgenommen worden ist, war der Antragsgegnerin, die im August und Dezember 2014 die Geländehöhen hatte kontrollieren lassen, bekannt. Die Kontrollergebnisse waren in den Lage- und Höhenplänen vom 1. August 2014 und vom 15. Dezember 2014 dokumentiert. Demgemäß wird in der Schallimmissionprognose (Seite 31) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ihr die Geländehöhen nach Errichtung des Pensionsgebäudes zugrunde gelegt wurden. Lediglich die Aufschüttung nördlich des Pensionsgebäudes wurde nicht berücksichtigt. Dies ist nicht zu beanstanden, weil der Oberbürgermeister der Antragsgegnerin gegenüber dem Beigeladenen zu 2. insoweit eine Rückbauverfügung erlassen hatte.
(f) Entgegen der Auffassung der Antragstellerin zu 2. musste die Schallimmissionsprognose die Balkonanlage auf der Südwestseite des Wellness-/Hotelgebäudes nicht berücksichtigen, weil diese weder im Bebauungsplan noch im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgesehen ist. Ihre Errichtung beruht auf einer dem Beigeladenen zu 2. im Februar 2017 erteilten Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans, diese ihrerseits auf der Ergänzung der Schallimmissionsprognose vom 22. Juni 2016. Die der Schallimmissionsprognose vom 12. Januar 2015 zugrundeliegende Annahme eines gleichzeitigen Aufenthalts von jeweils vier Personen auf den beiden vom Bebauungsplan vorgesehenen nordwestlichen Balkonanlagen ist auch mit Blick auf die Größe der Anlagen und der Anzahl der Zimmer, von denen aus sie betreten werden können, nicht zu beanstanden.
(g) Bei den Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung handelt es nicht um lärmschutzrelevante „Aufpflasterungen“, sondern um eine „Aufkantung“, die Einfügung eines sogenannten Rampensteins im Einmündungsbereich in den B und ein sog. „Berliner Kissen“ im Norden. Diese Maßnahmen sind nicht mit Lärmbelastungen verbunden, so dass auf ihre rechnerische Betrachtung in der Lärmimmissionsprognose verzichtet werden konnte. Der Senat folgt insoweit den plausiblen Darlegungen der Antragsgegnerin.
(h) Schließlich begründet der Umstand, dass im Rahmen der Lärmimmissionsprognose keine Untersuchung der Vorbelastung der an das Vorhabengrundstück angrenzenden Grundstücke erfolgt ist, keinen Mangel der Prognose. Eine solche Untersuchung war nicht erforderlich, weil eine Überschreitung der für diese Grundstücke geltenden Immissionsrichtwerte nicht angestrebt wurde. Auf die Vorbelastung kommt es daher nicht an.
(2) Die unabhängig von der Lärmschutzfrage geltend gemachten Abwägungsmängel liegen ebenfalls nicht vor.
(a) Der Einwand des Antragstellers zu 1., die im Bereich des Pensionsgebäudes entstandene Aufschüttung sei in der Abwägung nicht thematisiert worden, ist nicht zutreffend und führt daher ebenfalls nicht zur Annahme eines Abwägungsfehlers. Die Abwägungsdokumentation (lfd. Nr. B 11-2) gibt in der Spalte „Bedenkung und Anregungen“ den Vortrag des Antragstellers zu 1., wonach es sich bei dem Pensionsgebäude und der Carportanlage infolge ihrer Errichtung auf einer nicht genehmigten Aufschüttung um Schwarzbauten handelt, vollständig wieder. In der Spalte „Behandlung“ wird hierzu ausgeführt, dass in dem Gutachten GP 1106/05 für die Höhe der anzusetzenden Lärmquellen die Geländehöhen zum Zeitpunkt der Errichtung des Pensionsgebäudes zugrunde gelegt worden seien. Auf der Grundlage dieser Geländehöhen sei die erforderliche Höhe der Carportanlage und der Lärmschutzwand ermittelt und im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt worden. Die ursprünglichen Geländehöhen seien durch Geländeabtrag im abstandsflächenrelevanten Grundstücksbereich zwischenzeitlich wiederhergestellt (lfd. Nrn. B 11-2 und B 11-3).
(b) Auch in Bezug auf den Brandschutz liegt kein Abwägungsmangel vor, weil die von der Antragstellerin zu 2. angesprochenen Maßgaben in Bezug auf die Stellplatzanlage P3 ohne Weiteres eingehalten werden können. Die Antragstellerin zu 2. verkennt die Bedeutung der von ihr richtig wiedergegebenen Planbegründung (S. 72), wenn sie mutmaßt, dass ein geeigneter und entsprechend markierter Stellplatz für ein Löschfahrzeug vorgehalten werden muss. Es muss lediglich gewährleistet sein, dass das Fahrzeug den Stellplatzbereich befahren und in Fahrtrichtung zum B abgestellt werden kann. Dies ist nach Auffassung des Senats nicht ausgeschlossen, da die Zufahrt der Stellplatzanlage nach den Festsetzungen des Bebauungsplans und dem Lageplan als Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplans in nördliche Richtung abknickt und die sich daran anschließenden Pkw-Stellplätze erschließt. In dem Bereich der Abknickung mündet eine ebenfalls befestigte (Schotterrasenfläche) Zuwegung zu der in östlicher Richtung gelegenen Fohlenhof, der über ein Wegerecht zur Benutzung der Zuwegung verfügt. Ein oder mehrere Feuerwehrfahrzeuge können daher die Stellplatzanlage P3 nutzen, indem sie zunächst in die Zuwegung zum Fohlenhof hineinfahren und dann rückwärts in die Zuwegung der eigentlichen Stellplatzanlage zurückstoßen. Sie können daher in Fahrtrichtung B abgestellt werden, ohne den F Weg zu blockieren. Die Schrankenanlage verhindert dies nicht. Sollte die Rezeption nicht rund um die Uhr besetzt sein und sollte die örtliche Feuerwehr nicht über die Möglichkeit einer Fernbedienung der Schrankenanlage verfügen, erfolgt die Nutzung der Stellplatzanlage um den Preis ihrer Beschädigung.
(c) Der Senat geht entgegen der Auffassung der Antragstellerin zu 2. auch nicht davon aus, dass der Ausbau des F Weges nicht ohne eine Inanspruchnahme von Teilflächen ihres Grundstücks Flurstück 5 möglich ist. Hierbei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass das Grundstück der Antragstellerin zu 2. nicht vom Geltungsbereich des Bebauungsplans erfasst wird. Die Grenze des Plangebiets wird durch die westliche bzw. südwestliche Grenze des Straßengrundstücks Flurstück 11 bestimmt. Hierbei hat die Antragsgegnerin auf die Daten des automatisierten Liegenschaftskatasters zurückgegriffen, da ein ordnungsgemäßer Katasterbestand festgestellt werden konnte. Eine Grenzfeststellung nach § 29 Abs. 2 Satz 1 des Geoinformations- und Vermessungsgesetzes (GeoVermG M-V) war nicht erforderlich. Die gegenteiligen Ausführungen der Antragstellerin zu 2., die sich im Wesentlichen darauf beschränken, den Wortlaut des § 29 Abs. 1 GeoVermG M-V wiederzugeben, sind unsubstantiiert und vermögen keine gerichtlichen Ermittlungen auszulösen. Es ist auch nicht so, dass der westliche Verlauf der Plangrenze als gebogene Linie festgesetzt worden ist, die damit zwangsläufig die zwischen den festgestellten Grenzpunkten verlaufenden Geraden schneidet. Vielmehr ist klar erkennbar, dass sich der Grenzverlauf auch insoweit an der Lage der Grenzpunkte und der Lage der dazwischen befindlichen Geraden orientiert. Der Flächenbedarf für den Ausbau des F Weges wird nach dem unwidersprochenen Vorbringen der Antragsgegnerin allein durch die Bereitstellung von Flächen des Vorhabengrundstücks erfüllt. Da der F Weg als Mischverkehrsfläche fungiert, ist ein gesonderter Gehweg für einen richtlinienkonformen Ausbau nicht erforderlich.
(d) Entgegen der Auffassung des Antragstellers zu 1. hat die Antragsgegnerin bei der Abwägung nicht übersehen, dass sie mit der Überplanung des Vorhabengebiets ein aus dem Gebietserhaltungsanspruch folgendes Abwehrrecht des Antragstellers zu 1. oder eines anderen Eigentümers eines in demselben Baugebiet gelegenen Grundstücks gegen die Genehmigung bzw. Errichtung des Pensionsgebäudes vernichtet. Ein solches Recht bestand zum Zeitpunkt der Abwägungsentscheidung nicht (mehr) und war demgemäß auch nicht in der Abwägung zu berücksichtigen.
Zu Recht weist die Antragsgegnerin darauf hin, dass ein sog. baugebietsübergreifender Gebietserhaltungsanspruch nicht existiert. Ein baugebietsübergreifender Schutz des Nachbarn vor gebietsfremden Nutzungen in einem lediglich angrenzenden Plangebiet besteht mangels eines wechselseitigen Austauschverhältnisses zwischen den Grundstückseigentümern unabhängig von konkreten Beeinträchtigungen durch einen Gebietsgewährleistungsanspruch in der Regel – und so auch hier – nicht (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 13. Dezember 2021 – 2 B 814/21 –, juris Rn. 17). Etwas Anderes könnte nur gelten, wenn Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung nach dem Willen des Plangebers auch Grundeigentümern außerhalb des Plangebiets Drittschutz vermitteln sollen. Dieser Sonderfall ist in faktischen Baugebieten nicht denkbar (OVG Magdeburg, Beschluss vom 1. September 2021 – 2 M 70/21 –, juris Rn. 33). Abweichendes folgt nicht aus der Rechtsprechung des erkennenden Senats. Zwar hat der Senat mit Blick auf die Definition in § 4 BauNVO erhebliche Zweifel daran geäußert, dass ein Hotel mit einer angeschlossenen Gaststätte, das im Wesentlichen auf die Beherbergung und Bewirtung von Personen ausgerichtet ist, die nicht im Gebiet im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO ansässig sind, und eine Gaststätte, die hauptsächlich gebietsfremde Personen zu versorgen bestimmt ist, und damit in einem allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig ist, an einem solchen Standort als Ergebnis einer rechtmäßigen Abwägungsentscheidung geplant werden kann (OVG Greifswald, Beschluss vom 30. Juli 2013 – 3 M 122/13 –, juris Rn. 30). Er hat dies aber bei einer sorgfältigen Beachtung der auf der Hand liegenden bodenrechtlichen Spannungen nicht ausgeschlossen (a. a. O.). Damit ist klargestellt, dass der Senat nicht von der Existenz eines von konkreten Beeinträchtigungen unabhängigen (grenzüberschreitenden) Gebietserhaltungsanspruchs ausgeht. Gemeint ist lediglich, dass bei der Festsetzung von Nutzungen, die nach § 4 BauNVO generell oder ausnahmsweise zulässig sind, eher und leichter von einer ordnungsgemäßen Konfliktbewältigung ausgegangen werden kann als bei der Festsetzung einer gebietsunverträglichen Nutzung.
Auch die Antragsteller gehen – so versteht der Senat jedenfalls deren Äußerungen in der mündlichen Verhandlung – nicht von der Existenz eines gebietsübergreifenden Gebietserhaltungsanspruchs aus. Deshalb stellen sie darauf ab, dass die Antragsgegnerin im Planaufstellungsverfahren die Grenzen des faktischen allgemeinen Wohngebiets i. S. d. § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO), in dem auch das Grundstück des Antragstellers zu 1. liegt, falsch beurteilt habe. Das faktische allgemeine Wohngebiet ende nicht – wie von der Antragsgegnerin angenommen – an der südwestlichen Grenze des Grundstücks des Antragstellers zu 1., sondern erfasse auch einen Teil des Vorhabengebiets. Nicht beanstandet wird dagegen die in der Planbegründung (Seite 11) dargelegte Annahme der Antragsgegnerin, dass sich der Bereich, in dem das Wellness- und Hotelgebäude errichtet wurde und der Bereich der Stellplatzanlage P3 vor der Überplanung im Außenbereich i. S. d. § 35 BauGB befunden hat. Hiervon geht auch der Senat aus. Der Gebietserhaltungsanspruch kann daher nur für den mit den Bestandsgebäuden bebauten Teil des Vorhabengrundstücks entstanden sein. Die Beteiligten gehen übereinstimmend davon aus, dass sich dieser Teil vor der Überplanung im unbeplanten Innenbereich i. S. d. § 34 BauGB befunden hat; ein Dissens besteht nur in Bezug auf die Frage, ob er nach § 34 Abs. 1 BauGB (so die Antragsgegnerin) oder nach § 34 Abs. 2 i. V. m. § 4 BauNVO (so die Antragsteller) einzustufen war. Diese Frage bedarf vorliegend jedoch keiner Entscheidung, wie sich aus folgenden Erwägungen ergibt:
Das Institut des Gebietserhaltungsanspruchs gibt den Eigentümern von Grundstücken, die in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 3, §§ 2 bis 14 BauNVO) oder in einem „faktischen“ Baugebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB, §§ 2 bis 14 BauNVO) liegen, das Recht, sich gegen ein hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässiges Vorhaben zur Wehr zu setzen. Der Anspruch beruht auf der drittschützenden Wirkung, die eine Baugebietsfestsetzung bzw. § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit den Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung gegenüber den Eigentümern aller Grundstücke in einem (faktischen) Baugebiet hat. Die Beschränkung der Bebaubarkeit eines Grundstücks durch eine Baugebietsfestsetzung bzw. durch § 34 Abs. 2 BauGB ist eigentumsrechtlich auch dadurch gerechtfertigt, dass Inhalt und Schranken des Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) bei den anderen Grundstücken im Gebiet in entsprechender Weise bestimmt werden. Wegen dieses Austauschverhältnisses hat jeder Grundstückseigentümer – unabhängig davon, ob er tatsächlich beeinträchtigt ist – das Recht, sich gegen eine „schleichende Umwandlung“ des Gebiets durch Zulassung einer gebietsfremden Nutzung zur Wehr zu setzen (OVG Greifswald, Beschluss vom 9. November 2011 – 3 M 184/11 –, juris Rn. 36).
Geht man mit den Antragstellern davon aus, dass der zum B ausgerichtete Teil des Vorhabengrundstücks zunächst Bestandteil des faktischen Baugebiets beiderseits des B war, dann wurde das daraus folgende Abwehrrecht des Antragstellers zu 1. und der übrigen Eigentümer der in dem faktischen allgemeinen Wohngebiet gelegenen Grundstücke bereits mit der im Jahre 2003 erfolgten Erteilung der Baugenehmigung für das Pensionsgebäude begründet, wenn man der Auffassung ist, dass die Errichtung der Pension in einem allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig ist. Hiervon geht ausweislich der Planbegründung (Seite 11) auch die Antragsgegnerin aus. Damit sind – folgt man den Ausführungen der Antragsteller – die aus dem Gebietserhaltungsanspruch folgenden Abwehrrechte entstanden.
Zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bestanden diese Abwehrrechte aber nicht mehr. Das aus dem Gebietserhaltungsanspruch folgende Abwehrrecht beruht auf dem bereits benannten Austauschverhältnis. Diesem ist – wie jedem Austauschverhältnis – eine Schadensminderungspflicht i. S. einer Obliegenheit immanent, die das Abwehrrecht in zeitlicher Hinsicht begrenzt. Es darf daher nicht bevorratet und gleichsam „erst bei Bedarf“ geltend gemacht werden. Vielmehr tritt der Zeitpunkt, zu dem der Nachbar von der Baugenehmigung zuverlässige Kenntnis nehmen konnte, ein, wenn sich ihm das Vorliegen der Baugenehmigung aufdrängen musste – beispielsweise aufgrund eines sichtbaren Beginns der Bauausführung – und es ihm möglich und zumutbar war, sich hierüber – etwa durch Anfrage bei dem Bauherrn oder der Baugenehmigungsbehörde – Gewissheit zu verschaffen. Daraus folgt: Ab dem Zeitpunkt, an dem der Nachbar davon ausgehen muss, dass der Bauherr eine Baugenehmigung erhalten hat, hat er sich regelmäßig innerhalb eines Jahres über die Genehmigungslage zu informieren. Tut er dies, so ist die Widerspruchsfrist gewahrt und wird erst dadurch versäumt, dass er nach Erhalt der Information, die ihm die sichere Kenntnis von der Baugenehmigung verschafft, nicht fristgerecht Widerspruch einlegt (BVerwG, Beschluss vom 11. September 2018 – 4 B 34.18 –, juris Rn. 11). Gemessen an diesen Kriterien sind sämtliche aus dem Gebietserhaltungsanspruch folgenden Abwehrrechte der Eigentümer der in dem faktischen allgemeinen Wohngebiet gelegenen Grundstücke durch Zeitablauf erloschen. Die Erteilung der Baugenehmigung war dem Antragsteller zu 1. jedenfalls zu dem Zeitpunkt bekannt, als er – so der unwidersprochene Vortrag der Beigeladenen – mit ihnen das Richtfest des Pensionsgebäudes gefeiert hat. Auch für die übrigen Grundeigentümer kann nicht davon ausgegangen werden, dass sie zum Zeitpunkt der Abwägungsentscheidung Ende 2015 keine Kenntnis von dem 12 Jahre zuvor errichteten Pensionsgebäude hatten.
Entgegen der Auffassung des Antragstellers zu 1. ist es in diesem Zusammenhang ohne Belang, dass er erst im Zuge des Planaufstellungsverfahren davon Kenntnis erlangt hat, dass das Pensionsgebäude abweichend von der Baugenehmigung teilweise auf einer Aufschüttung errichtet worden ist und die in der Baugenehmigung enthaltenden Lärmschutzvorgaben nicht eingehalten wurden. Denn der Gebietserhaltungsanspruch knüpft allein an die baugebietsfremde Art der baulichen Nutzung an. Konkrete Beeinträchtigungen sind für seine Entstehung gerade nicht erforderlich. Diese Erwägungen gelten auch für die Eigentümer der anderen in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke.
Mit den vorstehenden Ausführungen ist nicht gesagt, dass dem Antragsteller zu 1. keine Abwehrrechte gegen die Errichtung und Nutzung des Pensionsgebäudes zugestanden haben. Lediglich das aus dem Gebietserhaltungsanspruch folgende Abwehrrecht, auf das sich der Antragsteller zu 1. beruft, war zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses erloschen. Die aus der Überschreitung der zulässigen Immissionsrichtwerte folgenden Abwehrrechte des Antragstellers zu 1. hat die Antragsgegnerin gesehen und berücksichtigt. Denn der Bebauungsplan dient auch dazu, dessen Belastung auf das zumutbare Maß zu reduzieren.
(e) Der Bebauungsplan verletzt das Gebot der Konfliktbewältigung auch nicht dadurch, dass er mitten zwischen zwei allgemeinen Wohngebieten einen in diesen Gebieten unverträglichen Gaststätten- und Beherbergungsbetrieb zulässt. Entgegen der Auffassung der Antragsteller formuliert der Bebauungsplan Nr. 09.W.57 „Dorflage D“ keine städtebaulichen Zielvorstellungen, die über seinen Geltungsbereich hinausgehen. Es gibt keine Hinweise darauf, dass der Bebauungsplan die Überplanung von Flächen außerhalb des Plangebiets dergestalt steuern will, dass dort eine gewerbliche Nutzung, eine zweigeschossige Bauweise oder die Anlegung von versiegelten Parkplätzen von vornherein – d. h. ohne Darlegung einer konkreten Beeinträchtigung – unzulässig sein soll. Solche Anhaltspunkte werden von den Antragstellern auch nicht benannt. Insbesondere ergeben sie sich nicht aus dem Umstand, dass die in dem streitgegenständlichen Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „Dorflage D“ unzulässig sind.
(f) Entgegen der Auffassung des Antragstellers zu 1. ergibt sich ein Abwägungsfehler auch nicht aus dem von der Antragsgegnerin in der Planbegründung ergänzend aufgenommenen Hinweis, ihn treffe wegen der seit dem Jahre 1996 erfolgenden Nutzung des Grundstücks als Restaurant und wegen des seit dem Jahre 2003 existierenden Hotelbetriebs eine „erhöhte Duldungslast“. Damit ist ersichtlich nicht gemeint, dass ihm ein Mehr an Immissionen zugemutet wird, als anderen Grundeigentümern in seinem Baugebiet. Denn bei Umsetzung der in der Schallimmissionsprognose benannten und im Bebauungsplan festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen werden die für allgemeine Wohngebiete geltenden Immissionsrichtwerte von 55 dB (A) tags und 40 dB (A) nachts nicht überschritten. Dies entspricht den Maßgaben der im Jahre 2003 für das Pensionsgebäude erteilten Baugenehmigung. Danach ist sicherzustellen, dass der Betrieb der Gesamtanlage in der Nachbarschaft die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm nicht überschreitet und einzelne Geräuschspitzen den Wert in der Nacht nicht um mehr als 20 dB (A) überschreiten. Die Immissionsbelastung der Nachbargrundstücke und damit auch der Grundstücke der Antragsteller ändert sich folglich nicht. Die Wendung hat daher lediglich die von der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung nochmals betonte Bedeutung, dass sich die Lärmschutzsituation in dem hier in Rede stehenden Gebiet von der eines vor der Überplanung nicht baulich genutzten Gebiets unterscheidet.
Es ist dem Antragsteller zu 1. auch nicht darin zu folgen, dass sein Grundstück durch die Gäste des Hotels und des Wellnessbereiches voll einsehbar sei und jede Gartennutzung gewissermaßen „auf dem Präsentierteller“ stattfinde. Die im Bebauungsplan vorgesehene und ausweislich der im Internet veröffentlichten Lichtbilder auch errichtete Sichtschutzwand schirmt Blicke aus den Erdgeschossfenstern wirksam ab. Im Obergeschoss des Pensionsgebäudes befinden sich fünf Zimmer mit einem Fenster in Richtung des Grundstückes des Antragstellers zu 1., die allerdings nicht neu errichtet werden, sondern zu dem vorhandenen Bestandsgebäude (Pension) gehören. Das Wellnessgebäude weist an seiner dem Grundstück des Antragstellers zu 1. zugewandten Nordost-Seite zwar ein großes vierflügeliges bodentiefes Fenster im Obergeschoss auf. Dahinter befindet sich jedoch der sich über einem Schwimmbecken erstreckende Lichtraum des Saunabereichs. Lediglich in dem in östliche Richtung ausgerichteten Flügel des Wellnessgebäudes befinden sich im Obergeschoss zwei dreiflügelige bodentiefe Fenster, die zu zwei Gästezimmern gehören. Diese Fenster sind aber nicht auf das Grundstück des Antragstellers zu 1. ausgerichtet, sondern stehen in einem rechten Winkel zum Grundstück des Antragstellers zu 1. Vor diesem Hintergrund kann von einer Gartennutzung „auf dem Präsentierteller“ keine Rede sein; Dies auch dann nicht, wenn man die vom Antragsteller zu 1. entlang seiner Grundstücksgrenze angelegte Bepflanzung hinwegdenkt.
(g) Soweit die Antragsteller Abwägungsmängel im Hinblick auf das Ortsbild und Belange des Denkmalschutzes erkennen wollen, ist dieser Vortrag unsubstanziiert und damit unbeachtlich.
(h) Der Vortrag des Antragstellers zu 1. zum Abwägungsdefizit infolge der Mitwirkung der Antragsgegnerin an der Besicherung von Darlehn, die der Beigeladene zu 2. zur Realisierung des Vorhabens aufgenommen hat, ist für die Entscheidung schließlich ebenfalls ohne Belang. Der Senat geht davon aus, dass ein etwaiger Fehler nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 27. April 2021 – 3 K 428/18 OVG –, juris Rn. 65) unbeachtlich ist, weil er nicht innerhalb eines Jahres seit der Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Antragsgegnerin unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden ist. Der Einwand wurde erstmals mit Schriftsatz vom 4. August 2022 und damit deutlich nach Ablauf der genannten Frist geltend gemacht.
Die einjährige Rügefrist ist vorliegend in Gang gesetzt worden. Nach § 215 Abs. 2 BauGB ist bei Inkraftsetzung der Satzung über den Bebauungsplan auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen. Dies ist hier erfolgt. In der Bekanntmachung des Bebauungsplans im Städtischen Anzeiger vom 25. Mai 2016 werden die Vorschriften des § 214 Abs. 1 Nr. 1 bis 3, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 2 BauGB ausdrücklich genannt. Zudem enthält die Bekanntmachung den Hinweis, dass die betreffenden Fehler bei nicht fristgerechter Rüge unbeachtlich werden. Dies genügt den Anforderungen.
Dass die Bekanntmachung zunächst fehlerhaft war, weil in dem Bekanntmachungsblatt dessen Bezugsmöglichkeiten entgegen § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO nicht angegeben waren, ändert an dem Fristablauf nichts. Die Antragsfrist knüpft an den Zeitpunkt an, zu dem der Bebauungsplan mit formellem Geltungsanspruch veröffentlicht worden ist, d.h. zu dem nach dem Willen des Plangebers der Plan als Satzung entstehen soll. Ob die Bekanntmachung ordnungsgemäß ist, ist ohne Belang (BVerwG, Urteil vom 18. August 2015 – 4 CN 10.14 –, juris Rn. 7). Die erneute Bekanntmachung im August 2022 führte auch nicht zu einem erneuten Fristanlauf. Denn beim ergänzenden Verfahren setzt die Gemeinde das von ihr ursprünglich eingeleitete Verfahren an der Stelle fort, an der ihr der zu korrigierende Fehler unterlaufen ist. Die bisherigen Verfahrensschritte bleiben unberührt. Sind hierauf bezogene Rügemöglichkeiten nach § 215 Abs. 1 BauGB – wie hier – bereits verfristet, werden sie durch die erneute Bekanntmachung des Plans nicht neu eröffnet (vgl. BVerwG, a. a. O., Rn. 9)
Die Mitwirkung der Antragsgegnerin an der im Jahre 2019 erfolgten Darlehnsbesicherung ist zudem mit Blick auf den entscheidungserheblichen Zeitpunkt unbeachtlich, da es nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ankommt. Dieser war bereits im November 2015 erfolgt.
Im Übrigen trifft der Einwand auch nicht zu. Die Antragsgegnerin ist durch die Mitwirkung an der Darlehnsbesicherung kein finanzielles Risiko für den Fall des Scheiterns der Planaufstellung eingegangen. Richtig ist zwar, dass sie als Grundeigentümerin im Vorfeld des Satzungsbeschlusses an der Gewährung einer Kreditsicherung dergestalt mitgewirkt hat, dass sie für das Untererbbaurecht des Beigeladenen zu 2. eine Belastungszustimmung gemäß §§ 5 Abs. 2 i. V. m. 7 Abs. 2 und 3 Erbbaurechtsgesetz erteilt hat. Hierzu war sie gesetzlich verpflichtet, weil der Erbbauberechtigte nach den genannten Vorschriften einen entsprechenden Anspruch hat, wenn die Belastung mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar ist. Dass dies der Fall war, wird vom Antragsteller zu 1. auch nicht bestritten. Üblicherweise werden größere Bauvorhaben kreditfinanziert. Die Mitwirkung der Antragsgegnerin hat aber kein finanzielles Risiko für sie begründet. Denn nicht das Grundstück der Antragsgegnerin, sondern das Untererbbaurecht des Beigeladenen zu 2. dient als Kreditunterlage. Das Grundstück blieb demgemäß unbelastet.
Auch wenn man den Vortrag des Antragstellers zu 1. dahin interpretiert, dass mit „finanziellen Risiken“ der Antragsgegnerin auch das Risiko gemeint ist, dass sie sich im Falle eines endgültigen Scheiterns der Planung Amtshaftungsansprüchen ausgesetzt sieht, kann nicht von einem Abwägungsdefizit ausgegangen werden. Das Bundesverwaltungsgericht hat in dem vom Antragsteller zu 1. zitierten „Flachglasurteil“ (Urteil vom 5. Juli 1974 – IV C 50.72 –, juris) betont, dass der für den Abwägungsvorgang entscheidende Zeitpunkt sehr häufig mehr von Bindung als von Freiheit beherrscht wird. Dieser Zeitpunkt liegt nämlich erst am Ende des Planverfahrens (a. a. O., Rn. 47). Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass auch die zumindest denkbare Erwägung, mit dem Neuerlass des vorhabenbezogenen Bebauungsplans dem Entstehen von Amtshaftungsansprüchen vorzubeugen, nicht zur Annahme eines Abwägungsdefizits zwingt. Wollte man dies anders sehen, wäre jede Fehlerheilung von vornherein zum Scheitern verurteilt. Die Regelung über das ergänzende Verfahren in § 214 Abs. 4 BauGB wäre funktionslos.
Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass die weiteren Erwägungen des „Flachglasurteils“ auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar sind. Die Entscheidung betrifft einen Abwägungsausfall in Bezug auf das zentrale Element der Planung, nämlich die Standortfrage für ein Industrieunternehmen. Dies ist vorliegend ersichtlich nicht der Fall.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Nebenentscheidung zur vorläufigen Vollsteckbarkeit aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 Zivilprozessordnung. Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO sind nicht gegeben.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 bis 14 BauNVO
§ 49 Landesbauordnung
§ 4 BauNVO
§ 4 Baunutzungsverordnung
§ 35 BauGB
§ 34 BauGB
§ 167 VwGO
§ 709 Zivilprozessordnung
§ 1 Abs. 4 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 2 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 Baugesetzbuch
§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 362 Abs. 1 BGB
§ 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO
§ 3 Abs. 2 BauGB
§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 55  der Landesbauordnung
§ 29 Abs. 1 GeoVermG
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 215 Abs. 2 BauGB
§ 214 Abs. 1 Nr. 1 bis 3, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 215 Abs. 1 BauGB
§ 214 Abs. 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 2 B 874/12
3 M 122/13
3 K 16/13
3 K 11/13
00 Uhr und 21.00
2 B 1214/17 S
3 M 397/17
3 K 321/17
3 K 328/17
IV C 105.66
IV C 21.74
00 Uhr und 22.00
4 BN 7.03
3 K 13/14
3 K 232/15
00 Uhr und 13.00
3 K 35/04
2 U 94/99
9 B 14.13
4 C 8.09
5 S 1591/13
9 B 30.12
2 N 15.10
I A 37/78
5 S 1591.13
25 ZB 98.19
7 B 2466/06
7 B 1223/06
4 K 04.13
15 CS 16.14
2 B 814/21
2 M 70/21
3 M 184/11
4 B 34.18
3 K 428/18
4 CN 10.14
IV C 50.72