Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2024-10-11, Aktenzeichen 8 B 19/24
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2024:1011.8B19.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Die gerichtliche Entscheidung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ergeht auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung, deren Gegenstand das private Interesse und das öffentliche Interesse an der Vollziehung des Verwaltungsakts sind. (Rn.33)
2. Eine formell rechtswidrige Nutzung darf aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig beziehungsweise bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist. (Rn.38)
3. Die Baugenehmigungsbehörde hat auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. (Rn.43)
Verfahrensgang
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller.
Der Streitwert wird auf 10.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragsteller wenden sich gegen eine Nutzungsuntersagungsverfügung betreffend eine Ferienwohnungsnutzung, für die die sofortige Vollziehung angeordnet wurde.
Die Antragsteller sind Eigentümer des mit einem Hauptgebäude und einem Nebengebäude bebauten Grundstücks A-Straße, Sylt (Flurstücke und, Flur 2 der Gemarkung A.). Für das Hauptgebäude liegt zur Bauschein-Nummer 69/70 eine Baugenehmigung für die Nutzung des Erdgeschosses und des Dachgeschosses zur Wohnnutzung vor. Eine weitere Baugenehmigung (Bauschein-Nummer 58/62) liegt für ein Gartenhaus ebenfalls zur Wohnnutzung vor. Die Antragsteller selbst bewohnen das Erdgeschoss des Hauptgebäudes. Das Dachgeschoss des Hauptgebäudes sowie das Gartenhaus werden seit längerem von den Antragstellern als Ferienwohnungen vermietet.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 28 der Gemeinde Sylt für den Ortsteil Westerland, der am 2. September 1977 in Kraft getreten ist. In dem Bebauungsplan ist das Grundstück als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Als Rechtsgrundlage wird dabei auf § 4 BauNVO verwiesen.
Mit Schreiben vom 22. November 2023 hörte der Antragsgegner die Antragsteller zu einer beabsichtigen Nutzungsuntersagung an. Für die Ferienwohnungsnutzung liege keine Baugenehmigung vor. Die Nutzung der Wohnungen zu Ferienwohnzwecken sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Das Grundstück sei im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzt, in dem Ferienwohnungen als nicht störende Gewerbebetriebe nach § 4 Abs. 3 BauNVO 1968 nur ausnahmsweise zulässig seien.
Daraufhin beantragten die Antragsteller beim Antragsgegner die Erteilung von zwei Baugenehmigungen für die beiden Ferienwohnungen im Dachgeschoss und im Gartenhaus. Auf das Anhörungsschreiben teilten Sie mit, in dem Gebiet sei die Ferienhausnutzung jedenfalls ausnahmsweise zulässig und regten an, das Verfahren zur Nutzungsuntersagung bis zur Entscheidung über die Bauanträge auszusetzen.
Am 10. Januar 2024 beschloss die Gemeinde Sylt die fünfte Änderung des Bebauungsplans Nr. 28, die sich unter anderem auf das Grundstück der Antragssteller bezieht. Wesentliche Planungsziele sind unter anderem Festsetzungen zur Art der Nutzung, insbesondere zur Steuerung der Zulässigkeit von Dauerwohnen, Zweitwohnen und Ferienwohnungen. Der Aufstellungsbeschluss ist am 8. Februar 2024 in der „Sylter Rundschau“ bekannt gemacht worden.
Im Rahmen der frühen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB legte die Gemeinde Sylt die Unterlagen zur fünften Änderung des Bebauungsplanes Nr. 28 der Gemeinde Sylt öffentlich aus. Die Antragsteller reichten eine Kopie des Vorentwurfs ein (Bl. 18 ff. Gerichtsakte). Nach dem Vorentwurf ist das Gebiet mit dem Grundstück der Antragsteller hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung festgesetzt als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (SO Dauerwohnen und Touristenbeherbergung). In den planungsrechtlichen Festsetzungen wird in dem Vorentwurf ausgeführt, dass Ferienwohnungen, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind, (allgemein) zulässig sind, wobei in Gebäuden mit Wohnungen (Dauerwohnungen oder Ferienwohnungen) mindestens 50 % der zulässigen Geschossfläche als Dauerwohnraum zu nutzen sind.
Mit E-Mail vom 16. Januar 2024 teilte eine Mitarbeiterin des Antragsgegners den Antragstellern wörtlich folgendes mit:
„Sehr geehrter Herr A.,
ich beziehe mich auf Ihr Schreiben vom 11.01.2024 zum o. a. Az.
Ich bin bereit, zunächst den Ausgang der hier anhängigen Bauantragsverfahren abzuwarten, bevor ich weitere ordnungsbehördliche Schritte einleite. Daher sehe ich zu diesem Zeitpunkt auch von inhaltlichen Ausführungen zu Ihrer Stellungnahme ab. Nach Abschluss der vorgenannten Antragsverfahren komme ich auf Sie zurück. […].
Mit zwei Bescheiden vom 28. Februar 2024 erließ der Antragsgegner Zurückstellungsbescheide gemäß § 15 Abs. 1 BauGB für die Bauanträge der Antragsteller und führte zur Begründung jeweils aus, für das Grundstück der Antragsteller habe die Gemeinde Sylt eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 28 beschlossen. Anstelle des Erlasses einer Veränderungssperre habe die Gemeinde Sylt die Aussetzung der Verfahren über die Bauanträge beantragt, weil noch nicht feststehe, welche endgültigen Festsetzungen für das Grundstück getroffen würden. Die Planungen hinsichtlich der im Bebauungsplan gelegenen Grundstücke befinde sich im Anfangsstadium. Es liege bislang nur der Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes vor. Deshalb sei derzeit nicht absehbar, ob das Vorhaben mit den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes in Einklang stehe. Aus diesem Grund müsse dem Antrag der Gemeinde Sylt auf Aussetzung der Bauantragsverfahren entsprochen und die Verfahren für zwölf Monate ausgesetzt werden.
Gegen beide Zurückstellungsbescheide erhoben die Antragsteller Widerspruch.
Mit Bescheid vom 9. April 2024 erließ der Antragsgegner die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung und untersagte die Nutzung sowie das Nutzenlassen durch Dritte der Dachgeschosswohnung und des Gartenhauses zu Ferienwohnzwecken ab sofort. Ferner drohte der Antragsgegner für den Fall, dass die Antragsteller der Nutzungsuntersagung nicht oder nicht ausreichend nachkommen die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000,00 € an.
Die Vorhaben seien nicht von Baugenehmigungen gedeckt und nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Zu einem etwaigen Bestandsschutz sei nicht hinreichend vorgetragen und ein solcher nicht ersichtlich.
Die Anordnung der Nutzungsuntersagung sei im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessen zulässig, da sie getroffen worden sei, um einen rechts- und ordnungswidrigen Zustand zu unterbinden. Den öffentlichen Belangen müsse vor den privaten Belangen Vorrang gegeben werden. Das öffentliche Interesse fordere nicht nur die Einhaltung des materiellen Baurechts, sondern auch der Verfahrensvorschriften. Derjenige, der das Baurecht missachte, dürfe nicht besser dastehen als der, der sich an die Vorschriften halte. Eine ungeordnete bauliche Entwicklung könne nur verhindert werden, wenn die Nutzung der Ferienwohnungen unterlassen werde.
Die sofortige Nutzungsuntersagung sei erforderlich, weil von illegalen Bauten häufig die Gefahr einer Breitenwirkung ausginge. Sie seien eine Demonstration dafür, dass mach sich – sei es auch nur vorübergehend – mit Erfolg über das Gesetzt hinwegsetzen könne. Für Dritte könne sie zudem den Anschein der Legalität und damit den Eindruck erwecken, als sei die Nutzung der Ferienwohnungen zulässig und genehmigt.
Die Anordnung des Sofortvollzuges sei gerechtfertigt, weil allein durch sie der Gefahr begegnet werden könne, dass während der Ausschöpfung von Rechtsmitteln, die ihrerseits aufschiebende Wirkung haben, die illegale Nutzung fortgesetzt werde und die Antragsteller damit einen ungerechtfertigten Vorteil gegenüber dem erlangten, der sich an die Vorschriften halte und die Nutzung erst dann aufnehme, nachdem die erforderliche Genehmigung erteilt worden sei.
Gegen den Nutzungsuntersagungsbescheid erhoben die Antragsteller Widerspruch. Eine Entscheidung über den Widerspruch liegt (noch) nicht vor. Ferner beantragten die Antragsteller beim Antragsgegner die Aussetzung der Vollziehung bis zum rechtskräftigen Abschluss des Widerspruchsverfahrens und eines rechtkräftigen Abschlusses eines anschließenden Klageverfahrens in der Hauptsache. Eine Entscheidung über diesen Antrag liegt ebenfalls (noch) nicht vor.
Daraufhin haben die Antragsteller um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht und tragen ergänzend vor, die Ferienwohnungsnutzung sei offensichtlich genehmigungsfähig, weil Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten als sonstige nicht störende Gewerbebetriebe nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zulässig seien. Da die Ausnahme im Bebauungsplan selbst vorgesehen sei, sei diese regelhaft zulässig und nur in atypischen Ausnahmefällen abzulehnen. Es bestünden keine Gründe für eine Ablehnung.
Zudem könnten sich die Antragsteller auf Bestandsschutz berufen, weil das Vorhaben im Zeitraum der Einleitung des bauordnungsrechtlichen Verfahrens auf der Basis des geltenden Bebauungsplanes gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 in Verbindung mit dem Bebauungsplan Nr. 28 der Gemeinde Sylt vereinbar gewesen sei. Im Übrigen sei die Ordnungsverfügung rechtswidrig, weil der Antragsgegner mit E-Mail vom 16. Januar 2024 zugesagt habe, während des anhängigen Bauantragsverfahrens keine weiteren ordnungsbehördlichen Schritte einzuleiten. Das Bauantragsverfahren sei noch nicht abgeschlossen, weil die Antragsteller Widerspruch gegen die Zurückstellungsbescheide erhoben hätten. Weiterhin folge die Rechtswidrigkeit aus dem Umstand, dass der Antragsgegner noch im April nach der jahrzehntelangen Duldung der Vermietung der Ferienwohnungen auf eine Ordnungsverfügung mit Sofortvollzug verzichtet hätte, wenn die Antragsteller selbst auf ein Rechtsmittel gegen die Nutzungsuntersagung verzichtet hätten. Vor diesem Hintergrund bestehe auch kein öffentliches Interesse am Sofortvollzug. Schließlich sei die Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig, weil die Gemeinde Sylt in Form der fünften Änderung des Bebauungsplanes Nummer 28 konkrete Schritte zur nachträglichen Legalisierung von Ferienwohnungen im Plangebiet unternehme. Es liege auch ein Verstoß gegen Art. 3 GG vor, weil willkürlich gegen die Antragsteller vorgegangen werde, während es auf der Insel Sylt über 10.000 ungenehmigte Ferienwohnungen gebe. Auch das Ermessen habe der Antragsgegner nicht sachgerecht ausgeübt, weil der Antragsgegner davon überzeugt sei, einschreiten zu müssen und dass die Nutzungsuntersagung die einzig rechtmäßige Wahl des Handelns darstelle. Aufgrund der Rechtswidrigkeit der Nutzungsuntersagung sei auch die Zwangsgeldandrohung rechtswidrig.
Die Antragsteller beantragen,
1. die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller vom 15. April 2024 gegen die von dem Antragsgegner erlassene Nutzungsuntersagungsverfügung vom 9. April 2024 wiederherzustellen
2. die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller vom 15. April 2024 gegen die von dem Antragsgegner verfügte Festsetzung des Zwangsgeldes vom 9. April 2024 anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung führt er aus, das Vorhaben sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig, weil in allgemeinen Wohngebieten Ferienwohnungen nur ausnahmsweise zulässig seien. Bei nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen könne nicht von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit gesprochen werden. Der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit stünden zudem die zwei Zurückstellungsbescheide entgegen, weil so deutlich geworden sei, dass zumindest in den zwölf Monaten ab Erlass der Zurückstellungsbescheide eine nachträgliche Baugenehmigung nicht erlassen werden könne. Ein Bestandsschutz sei nicht eingetreten, weil Ferienwohnungen in dem Gebiet immer nur ausnahmsweise zulässig gewesen seien. Der Nutzungsuntersagung stehe nicht entgegen, dass eine Mitarbeiterin in einer E-Mail geäußert habe, sie wolle den Ausgang des Bauantragsverfahrens abwarten. Mit Erlass der Zurückstellungsbescheide sei das Bauantragsverfahren insoweit abgeschlossen gewesen. Ersichtlich habe die Mitarbeiterin nur den Ausgang des behördlichen Bauantragsverfahrens abwarten wollen, keinesfalls aber das in der Regel mehrere Jahre andauernde gerichtliche Verfahren in erster und zweiter Instanz. Eine aktive Duldung der Ferienwohnungsnutzung liege nicht vor. Dazu reiche die bloße Kenntnis der Ferienwohnungsnutzung nicht aus. Vielmehr sei erforderlich, dass die Baubehörde zu erkennen gebe, sich trotz der Illegalität auf Dauer mit der Existenz abzufinden. Dies sei hier nicht erfolgt. Der Antragsteller gehe auch nicht willkürlich gegen einzelne Inhaber von Ferienwohnungen vor. Vielmehr sei der Antragsgegner aktuell damit beschäftigt, Ferienwohnungen auf der ganzen Insel Sylt zu erfassen und zu überprüfen, ob eine ungenehmigte Nutzung vorliege. Aktuell werde insbesondere auch das Quartier des Bebauungsplans Nr. 28 der Gemeinde Sylt überprüft. Hier seien bereits einige ordnungsbehördliche Verfahren eingeleitet worden. Es werde Schritt-für-Schritt gegen alle Grundstückseigentümer mit ungenehmigter Ferienwohnungsnutzung vorgegangen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Das hinsichtlich der für sofort vollziehbar erklärten Nutzungsuntersagung vom 9. April 2024 nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alternative VwGO und hinsichtlich der dazu ergangenen Zwangsgeldandrohung wegen der kraft Gesetzes entfallenen aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs (§§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, 248 Abs. 1 Satz 2 LVwG) nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Alternative VwGO zu beurteilende vorläufige Rechtsschutzgesuch ist zulässig, aber unbegründet.
Zunächst sind die formellen Anforderungen an die Sofortvollzugsanordnung, insbesondere das Begründungserfordernis gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO, erfüllt. Diese ist bei Anordnungen auf baurechtlichem Gebiet, namentlich einer auf § 58 Abs. 2, § 80 Satz 2 LBO gestützten Maßnahme, regelmäßig schon dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung vorliegen. Es besteht ein öffentliches Interesse daran, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird. Im Hinblick auf die negative Vorbildwirkung formell rechtswidriger Nutzungen sowie auf die Kontrollfunktion des Bauordnungsrechts sind nur geringe Anforderungen an die Begründung der Vollziehungsanordnung zu stellen (stRspr der Kammer, Beschl. v. 18. Mai 2020 – 8 B 8/20 – juris Rn. 38; vgl. auch OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 20. Dezember 2017 – 1 MB 18/17 – juris Rn. 9). Insofern ist die Begründung des Antragsgegners nicht zu beanstanden, indem er darauf abgestellt hat, die Anordnung des Sofortvollzuges sei gerechtfertigt, weil allein durch sie der Gefahr begegnet werden könne, dass während der Ausschöpfung von Rechtsmitteln, die ihrerseits aufschiebende Wirkung haben, die illegale Nutzung fortgesetzt werde und die Antragsteller damit einen ungerechtfertigten Vorteil gegenüber dem erlangten, der sich an die Vorschriften halte und die Nutzung erst dann aufnehme, nachdem die erforderliche Genehmigung erteilt worden sei.
Angesichts dieser Begründung kommt es nicht darauf an, dass der Antragsgegner möglicherweise noch im April nach der jahrzehntelangen Duldung der Vermietung der Ferienwohnungen auf eine Ordnungsverfügung mit Sofortvollzug verzichtet hätte, wenn die Antragsteller selbst auf ein Rechtsmittel gegen die Nutzungsuntersagung verzichtet hätten.
Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist auch materiell nicht zu beanstanden.
Die gerichtliche Entscheidung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ergeht auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung, deren Gegenstand das private Aufschubinteresse und das öffentliche Interesse an der Vollziehung des Verwaltungsakts sind. Die Entscheidung des Gerichts nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO beruht gleichermaßen auf einer Interessenabwägung. Hat die Behörde die sofortige Vollziehung angeordnet, kommt es darauf an, ob die Behörde zu Recht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung höher gewichtet hat als das private Interesse, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens den Verwaltungsakt nicht befolgen zu müssen. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können auch Erkenntnisse über die Rechtmäßigkeit und die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts, der vollzogen werden soll, Bedeutung erlangen, allerdings nicht als unmittelbare Entscheidungsgrundlage, sondern als in die Abwägung einzustellende Gesichtspunkte, wenn aufgrund der gebotenen summarischen Prüfung Erfolg oder Misserfolg des Rechtsbehelfs offensichtlich erscheinen. Lässt sich bei der summarischen Überprüfung die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides ohne weiteres feststellen, ist sie also offensichtlich, so ist die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs wiederherzustellen oder anzuordnen, weil an der sofortigen Vollziehung eines offensichtlich rechtswidrigen Bescheides kein öffentliches Interesse bestehen kann. Erweist sich nach der genannten Überprüfung der angefochtene Bescheid als offensichtlich rechtmäßig, bedarf es neben der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides noch eines besonderen öffentlichen Vollziehungsinteresses, das mit dem Interesse am Erlass des Verwaltungsakts nicht identisch, sondern vielmehr ein qualitativ anderes Interesse ist. Dieses besondere öffentliche Vollziehungsinteresse ist von der Behörde gemäß § 80 Abs. 3 VwGO gesondert zu begründen (stRpr seit OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 6. August 1991 – 4 M 109/91 – juris Rn. 3).
Nach diesem Maßstab ist das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung vom 9. April 2024 höher zu bewerten als das Interesse der Antragsteller an der vorläufig weiteren Nutzung der Ferienwohnung. Die Nutzungsuntersagung erweist sich nach den erkennbaren Umständen bei summarischer Prüfung als offensichtlich rechtmäßig.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die rechtliche Überprüfung einer bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagung als Verwaltungsakt mit Dauerwirkung ist die letzte mündliche Verhandlung beziehungsweise im Eilverfahren der der Entscheidung des Gerichts (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 26).
Seine Rechtsgrundlage findet der Verwaltungsakt in §§ 58 Abs. 2, 80 Satz 2 LBO. Nach § 58 Abs. 2 LBO hat die Bauaufsichtsbehörde bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann die Nutzung untersagt werden (§ 80 Satz 2 LBO).
Diese tatbestandlichen Voraussetzungen der vorgenannten Normen liegen vor. In aller Regel rechtfertigt bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt (stRspr OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 11 m. w. N.). Vorliegend verfügt der Antragsteller unstreitig nicht über eine – hier für die von der Wohnnutzung zu unterscheidende eigenständige Nutzungsart „Ferienwohnnutzung“ (vgl. ausführlich OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 13, 24) notwendige – Baugenehmigung, so dass die – ebenfalls unstreitige – tatsächliche Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung formell illegal und damit im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt.
Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig beziehungsweise bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist (stRspr der Kammer, vgl. Beschl. v. 18. Mai 2020 – 8 B 9/20 – juris Rn. 46; vgl. auch OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 – juris Rn. 8). Die Beschränkung auf eine Offensichtlichkeitsprüfung nimmt der Bauaufsichtsbehörde dabei eine vollständige Vorausprüfung der Genehmigungsfähigkeit ab. Nach Sinn und Zweck ist es nämlich nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde in einem Verfahren, in dem durch die Ausübung baurechtlicher Eingriffsbefugnisse die ungenehmigte Nutzung unterbunden werden soll, gleichsam insoweit die Prüfung in einem künftigen Genehmigungsverfahren vorweg zu nehmen (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17 – n. v.). Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann jedoch nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 35; Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 24 m. w. N.). Zur Verhinderung einer Umgehung des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens kann bei einem Streit um die materielle Rechtmäßigkeit einer Nutzung eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit von vornherein nur in Betracht kommen, wenn bereits ein entsprechender Bauantrag gestellt worden ist. Anderenfalls wären die Baugenehmigungsbehörden nicht in der Lage, aufgrund von prüffähigen Bauvorlagen überhaupt die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens zu prüfen. Auch würde ansonsten die Prüfung der Zulassungsfähigkeit eines Bauvorhabens strukturell in das verwaltungsgerichtliche Verfahren verlagert werden (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 11. Juli 2024 – 1 MB 12/24 – juris Rn. 17).
Gemessen an diesen Maßstäben liegen die Voraussetzungen einer offensichtliche Genehmigungsfähigkeit nicht vor, weil der Antragsgegner – nach der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes maßgeblichen summarischen Prüfung zu Recht – Zurückstellungsbescheide in Bezug auf die zwei Bauanträge zur Nutzungsänderung der Dachgeschosswohnung und des Gartenhauses in Ferienwohnungsnutzung erlassen hat und deshalb die Bauanträge zur Änderung in Ferienwohnungsnutzung derzeit nicht genehmigungsfähig sind.
Die Zurückstellungsbescheide sind bislang nicht in Bestandskraft erwachsen, weil die Antragsteller Widerspruch gegen beide Bescheide erhoben haben. Die Widersprüche haben jedoch keine aufschiebende Wirkung, weil der Antragsgegner die sofortige Vollziehung der Zurückstellungsbescheide gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Ziffer 4 VwGO angeordnet hat.
Die Voraussetzungen für den Erlass der Zurückstellungsbescheide lagen nach der in diesem Verfahren maßgeblichen summarischen Prüfung vor.
Wie die Veränderungssperre hat auch die Zurückstellung von Baugesuchen gemäß § 15 Abs. 1 BauGB den Zweck, der Sicherung der gemeindlichen Bauleitplanung zu dienen. Beantragt eine Gemeinde die Zurückstellung eines Baugesuchs, ist die Genehmigungsbehörde verpflichtet, die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens auszusetzen, wenn die formellen und materiellen Tatbestandsvoraussetzungen des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB erfüllt sind. Ein Ermessensspielraum ist der Genehmigungsbehörde nicht eingeräumt (Hessischer VGH, Beschl. v. 10. Juli 2009 – 4 B 426/09 – juris Rn. 7).
Die Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 BauGB liegen vor. Danach hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde, wenn eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB nicht beschlossen wird, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten.
Hier hätte die Gemeinde Sylt eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB erlassen können. Gemäß § 14 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen (Nr. 1) oder erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen (Nr. 2).
Die Gemeinde Sylt hat mit Aufstellungsbeschluss vom 10. Januar 2024 die Aufstellung des Bebauungsplans „fünfte Änderung des Bebauungsplans Nr. 28“ beschlossen, der sich unter anderem auf das Grundstück der Antragssteller bezieht. Wesentliche Planungsziele sind unter anderem Festsetzungen zur Art der Nutzung, insbesondere zur Steuerung der Zulässigkeit von Dauerwohnen, Zweitwohnen und Ferienwohnungen. Der Aufstellungsbeschluss ist am 8. Februar 2024 in der „Sylter Rundschau“ bekannt gemacht worden.
Die Erforderlichkeit der Veränderungssperre zur Sicherung der Bauleitplanung der Antragsgegnerin wäre ebenfalls gegeben gewesen. Dies setzt voraus, dass die Planung zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Veränderungssperre bereits ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Nur wenn die Gemeinde bereits hinreichende positive Vorstellungen über dessen Inhalt entwickelt hat, ist sie in der Lage, sachgerecht über eine gemäß § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB mögliche Ausnahme zu entscheiden. Dabei ist es grundsätzlich erforderlich, aber auch ausreichend, dass die Gemeinde zum maßgeblichen Zeitpunkt zumindest Vorstellungen über die Art der baulichen Nutzung besitzt, sei es, dass sie einen bestimmten Baugebietstyp, sei es, dass sie nach den Vorschriften des § 9 Abs. 1 bis 2a BauGB festsetzbare Nutzungen ins Auge gefasst hat (OVG Lüneburg, Urt. v. 15. Januar 2015 – 1 KN 61/14 – juris Rn. 30 m. w. N.).
Zu berücksichtigen ist dabei allerdings bei Änderungssatzungen, dass Gegenstand der Planung hier im Gegensatz etwa zur Planung eines neuen Baugebietes lediglich eine Teilfrage hinsichtlich eines ansonsten vollständig überplanten und ausgenutzten Gebiets darstellt. So liegt es etwa, wenn es lediglich um die Steuerung des Verhältnisses von Wohnnutzung und Nutzung als Ferienwohnungen in einem bereits festgesetzten allgemeinen Wohngebiet geht. Hier eine weitergehende Konkretisierungspflicht der planerischen Vorstellungen der Gemeinde zu postulieren liefe darauf hinaus, das entsprechende kommunale Gesetzgebungsverfahren weitgehend in unzulässiger Weise vorwegzunehmen (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. April 2024 – 1 MB 4/24 – juris Rn. 20).
Letzteres war hier der Fall. Inhalt der zu erwartenden Planung sind nach dem Aufstellungsbeschluss vom 10. Januar 2024 vor allem Festsetzungen zur Art der Nutzung, insbesondere zur Steuerung der Zulässigkeit von Dauerwohnen, Zweitwohnen und Ferienwohnungen sowie zur Erhaltung und Sicherung des Dauerwohnens und der Wohnfunktion des Gebiets.
Die weiteren Voraussetzungen für eine Zurückstellung liegen ebenfalls vor. Eine Zurückstellung nach § 15 Abs. 1 BauGB ist nur zulässig, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Nach dem Stand der sich abzeichnenden Planung muss das konkrete Vorhaben danach die Durchführung der Planung gefährden können. Auch wenn hierin eine „Prognose“ liegt, muss die Planung zur Begründung dieser Befürchtung hinreichend konkretisiert sein (OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 19. Oktober 2016 – OVG 10 S 57.16 – juris Rn. 6).
Mit der Planung der Gemeinde Sylt zur fünften Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 soll gerade das Verhältnis von Dauerwohnungen zu Ferienwohnungen geregelt werden. So sind etwa nach dem Vorentwurf mindestens 50 % der zulässigen Geschossfläche als Dauerwohnraum zu nutzen. Die Regelung des Verhältnisses von Dauerwohnen zu Ferienwohnungen würde erschwert, wenn die Baugenehmigungen erlassen werden würden, weil die als Dauerwohnungen genehmigten Wohnungen dann legal als Ferienwohnungen genutzt werden könnten und damit der Durchführung der Planung im Wege stünden.
Die Gemeinde Sylt hat auch die erforderlichen Anträge auf Zurückstellung gestellt.
Dem Erlass der Zurückstellungsbescheide steht nach der in diesem Verfahren maßgeblichen summarischen Prüfung auch kein Bestandsschutz entgegen. Dies gilt gleichermaßen für den sogenannten veränderungssperrenrechtlichen Bestandsschutzes, der in § 14 Abs. 3 Var. 4 BauGB ausdrücklich normiert ist, wie für den materiellen Bestandschutz.
§ 14 Abs. 3 Var. 4 BauGB gilt beim Erlass von Zurückstellungsbescheiden nach § 15 BauGB entsprechend. Denn die Wirkungen von der Zurückstellung können nicht über die Wirkungen einer Veränderungssperre hinausgehen. Beide Sicherungsmittel korrespondieren in ihrem Bestand und ihrer Reichweite der Planung und ihrem Fortgang (Akzessorietät). Eine Zurückstellung ist deshalb bei Vorhaben nicht möglich, die nach § 14 Abs. 3 BauGB von einer Veränderungssperre unberührt bleiben (Hager/Kirchberg, NVwZ 2002, 400, 405).
Die Voraussetzungen für den veränderungssperrenrechtlichen Bestandsschutzes gemäß § 14 Abs. 3 Var. 4 BauGB sind bei den Vorhaben der Antragsteller nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift wird die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung von der Veränderungssperre – hier der Zurückstellung – nicht berührt. Dies gilt jedoch nur für eine rechtmäßige Nutzung. Ist eine beim Inkrafttreten der Veränderungssperre beziehungsweise dem Erlass eines Zurückstellungsbescheides ausgeübte Nutzung nicht förmlich genehmigt, aber materiell legal, so ist die Nutzung nach § 14 Abs. 3 BauGB vor der Veränderungssperre geschützt (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 21; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 154. EL April 2024, § 14 Rn. 138; Rieger in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 14 Rn. 40).
§ 14 Abs. 3 Var. 4 BauGB liegt der Grundsatz des veränderungssperrenrechtlichen Bestandsschutzes zugrunde (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 21; OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. April 2024 – 1 MB 4/24 – juris Rn. 21).
Mit dem Gesichtspunkt des materiellen Bestandschutzes verteidigt sich ein Betroffener gegen eine (mittlerweile) materiell rechtswidrige Nutzung, so dass die Unaufklärbarkeit dieses „Gegenrechts“ zu Lasten desjenigen geht, der sich darauf beruft (vgl. BVerwG, Urt. v. 23. Februar 1979 – IV C 86.76 – juris Rn. 14). Der baurechtliche Bestandsschutz gewährt das Recht, ein im Einklang mit dem nach (seinerzeit) geltendem Recht ausgeführten Vorhaben so, wie es ausgeführt worden ist, auch dann weiter zu nutzen, wenn neue Vorschriften nunmehr diesem Vorhaben, sollte es jetzt errichtet werden, entgegenstünden (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 29; Beschl. v. 8. Oktober 2018 – 1 MB 11/18 – juris Rn. 13). Dabei entsteht ein im Rahmen der Nutzungsuntersagung beachtlicher – offensichtlicher – baurechtlicher Bestandsschutz zwar auch bereits dann, wenn die bauliche Anlage über einen relevanten Zeitraum in Einklang mit dem materiellen Baurecht stand (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 29 m. w. N.). Eine durchgängig rechtswidrige Nutzung kann hingegen keinen Bestandsschutz begründen (OVG Bautzen, Beschl. v. 2. Mai 2011 – 1 B 30/11 – juris Rn. 15).
Es kann hier offenbleiben, ob sich die Antragsteller auf die Freistellungsklausel nach § 14 Abs. 3 Var. 4 BauGB oder (auch) auf materiellen Bestandsschutz berufen, weil sich gleichermaßen eine materielle Legalität der Ferienwohnungsnutzung vor Erlass der Zurückstellungsbescheide über einen relevanten Zeitraum nach den vorliegenden Erkenntnismitteln bei summarischer Prüfung nicht ergibt. Die Voraussetzungen für eine materiell rechtmäßige Ferienwohnungsnutzung nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 28 der Gemeinde Sylt und den Vorgaben der BauNVO lagen ausgehend von den vorliegenden Erkenntnismitteln zu keinem Zeitpunkt vor.
Maßgeblich für die zulässige Art der baulichen Nutzung ist danach § 9 Abs. 1, § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO. Das Grundstück liegt in einem durch den Bebauungsplan Nr. 28 der Gemeinde Sylt ausgewiesenen allgemeinen Wohngebiet. Allgemeine Wohngebiete dienen gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind nach Absatz 2 der Vorschrift 1. Wohngebäude, 2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe und 3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Unstreitig fallen Ferienwohnungen nicht hierunter. In § 4 Abs. 3 BauNVO sind diejenigen Arten der baulichen Nutzung aufgeführt, die ausnahmsweise zugelassen werden können: 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 3. Anlagen für Verwaltungen, 4. Gartenbaubetriebe und 5. Tankstellen.
In der Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts ist mittlerweile geklärt, dass es sich bei Ferienwohnungen – die wie vorliegend typischerweise auf Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet sind – nicht um kleine Beherbergungsbetriebe handelt (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 19), sondern um sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 26). Dieses Verständnis findet mittlerweile ergänzend auch seine Stütze in § 13a BauNVO – nicht direkt, sondern als Auslegungshilfe, da diese Vorschrift erst 2017 im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017 ohne Rückwirkung in die Baunutzungsverordnung eingefügt wurde und damit nach Erlass des Bebauungsplans Nr. 28 (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 23, 27; offen gelassen: BVerwG, Urt. v. 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 – juris Rn. 21) –, der nunmehr Ferienwohnungen im dort definierten Sinne zu den Gewerbebetrieben unter anderem nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zählt.
Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sind im allgemeinen Wohngebiet nur als Ausnahme zulässig (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO), die allerdings in das Ermessen der Baugenehmigungsbehörde gestellt ist. Eine materiell rechtmäßige Ferienwohnungsnutzung der Antragsteller für einen relevanten Zeitraum in der Vergangenheit könnte sich deshalb nur bei einer Ermessensreduzierung auf Null ergeben. Eine Ermessensreduzierung auf Null ist bei derzeitiger Erkenntnislage nicht anzunehmen. Vielmehr hatte der Antragsgegner stets Ermessensspielräume.
Die Versagung einer Ausnahme darf insoweit nur aus städtebaulichen Gründen erfolgen. Die Wahrung des im Bebauungsplan, der für das betroffene Gebiet hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet (WA) festsetzt, angelegten Verhältnisses zwischen Regelbebauung gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO und Ausnahmebebauung gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO, stellt einen städtebaulichen Grund dar. Dabei kommt es nicht allein darauf an, wie sich das numerische Verhältnis von genehmigten Wohnnutzungen zu genehmigten Ferienwohnnutzungen vor Erlass der Zurückstellungsbescheide dargestellt hat. Der Antragsgegner kann außerdem berücksichtigen, wie viele weitere ungenehmigte Ferienwohnnutzungen im Plangebiet existierten, ob insoweit Anträge auf Nutzungsänderungen vorliegen und nach welchen Kriterien die Kapazität der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschöpft werden sollen (z. B. Windhundprinzip, Berücksichtigung der Lage im Plangebiet, Berücksichtigung, ob den Eigentümern bereits Ferienwohnnutzung genehmigt worden ist, usw.). Es sind zudem noch weitere mögliche Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO in Betracht zu ziehen und im Hinblick auf das Regel-Ausnahme-Verhältnis zu berücksichtigen (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 8. August 2024 – 1 MB 8/24 – juris Rn. 13). Darüber hinaus können im Rahmen der Ermessensbetätigung zudem zum Beispiel Nebenbestimmungen verfügt werden (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 19; Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 25).
Vorliegend haben die Antragsteller nicht hinreichend dargelegt, dass vor Erlass der Zurückstellungsbescheide das Ermessen des Antragsgegners vor dem Hintergrund der für die Ausübung des Ermessens relevanten städtebaulichen Gründe auf Null reduziert gewesen ist. Vielmehr haben die Antragsteller lediglich pauschal behauptet, es bestehe Bestandsschutz, weil die Ferienwohnungsnutzung von Anfang an genehmigungsfähig gewesen sein. Vortrag zu den für die Ermessensausübung des Antragsgegners relevanten städtebaulichen Gründen fehlt gänzlich.
Für die Kammer ist das Verhältnis von allgemein zulässigen Nutzungen und den nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen auf Grundlage der derzeitigen Erkenntnislage bei der gebotenen summarischen Prüfung vor diesem Hintergrund nicht hinreichend geklärt. Dies bedarf in jedem Fall einer näheren Prüfung. Die Frage kann nur durch weitere Ermittlungen und die Verschaffung eines persönlichen Eindrucks vor Ort geklärt werden.
Der angeordneten Nutzungsuntersagung steht zudem nicht die behauptete Kenntnis des Antragsgegners von der formellen Illegalität entgegen. Wusste die zuständige Bauaufsichtsbehörde tatsächlich von der formell baurechtswidrigen Nutzung, steht das einer (sofort vollziehbaren) Nutzungsuntersagung nicht entgegen, da allein die Hinnahme eines illegalen Zustandes durch die zuständige Behörde keinen schutzwürdigen Vertrauenstatbestand begründet. Erforderlich ist vielmehr, dass die Bauaufsichtsbehörde in Kenntnis der formellen und ggf. materiellen Illegalität eines Vorhabens zu erkennen gibt, dass sie sich auf Dauer mit dessen Existenz abzufinden gedenkt – sogenannte aktive Duldung – (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 32; OVG Münster, Beschl. v. 20. September 2018 – 7 B 1192/18 – juris Rn. 5 ff.). Dass der Antragsgegner positiv erklärt hat, das Vorhaben in diesem Sinne dauerhaft zu dulden, haben die Antragsteller nicht dargelegt. Sie haben vielmehr lediglich eine stillschweigende Duldung angeführt. Ungeachtet dessen kommt nach ständiger Rechtsprechung des Baurechtssenates des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts eine Verwirkung bauaufsichtlicher Befugnisse grundsätzlich nicht in Betracht. Der Verwirkung unterliegen nur subjektiv verzichtbare Rechte, nicht aber öffentlich-rechtliche Berechtigungen und Verpflichtungen der Bauaufsichtsbehörde (OVG Schleswig-Holstein, Urt. v. 26. Juni 1997 – 1 L 233/96 – juris Rn. 60). Solche Berechtigungen und Verpflichtungen sind Bestandteile der öffentlich-rechtlichen Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörde, die dieser im öffentlichen Interesse zur Gefahrenabwehr übertragen worden sind. Die mit der Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörde begründete Pflicht zur Aufgabenerfüllung lässt daher schon vom Ansatz her eine Verwirkung derselben nicht zu (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 – juris Rn. 12 m. w. N.; Beschl. v. 23. April 2003 – 1 MB 9/03 – n. v.).
Entgegen den Ansicht der Antragsteller folgt die Rechtswidrigkeit der Nutzungsuntersagungen nicht aus dem Umstand, dass eine Mitarbeiterin des Antragsgegners den Antragstellern per E-Mail mitgeteilt hat, zunächst den Ausgang der Bauantragsverfahren abzuwarten, bevor sie weitere ordnungsbehördliche Schritte einleitet. Schließlich hat der Antragsgegner die Nutzungsuntersagung erst nach Erlass der Zurückstellungsbescheide und damit dem „Ausgang der Bauantragsverfahren“ erlassen. Mit „Ausgang der Bauantragsverfahren“ ist bei lebensnaher Betrachtung die Bescheidung der Bauanträge gemeint und nicht die rechtskräftige Entscheidung über die Anträge. Die Bauanträge hat der Antragsgegner mit den Zurückstellungsbescheiden insoweit beschieden.
Der Antragsgegner hat auch im Übrigen das ihm eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Hierzu hat er auf Seite 3 des angefochtenen Bescheides Ausführungen gemacht und ausgeführt, dass er von dem in § 58 Abs. 2 LBO eingeräumten Ermessen dahingehend Gebrauch gemacht habe, den öffentlichen Belangen vor den privaten Belangen Vorrang einzuräumen. Das öffentliche Interesse fordere nicht nur die Einhaltung des materiellen Baurechts, sondern auch der Verfahrensvorschriften. Derjenige, der das Baurecht missachte, dürfe nicht besser dastehen als der, der sich an die Vorschriften halte. Eine ungeordnete bauliche Entwicklung könne nur verhindert werden, wenn die Nutzung der Ferienwohnungen unterlassen werde. Hiergegen ist nichts zu erinnern, insbesondere nicht vor dem Hintergrund, dass in den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen – wie hier – in der Regel der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist, denn die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften ergibt, dass der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein intendiertes Ermessen eingeräumt ist (vgl. OVG Schleswig, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 30 m. w. N.).
Er hat dabei zudem den zu berücksichtigenden und sich aus Art. 3 GG ergebende Grundsatz des systemgerechten Vorgehens beachtet, der willkürliches Verhalten der Bauaufsichtsbehörde verhindert soll und besagt, dass gleichliegende Tatbestände, die bei gerechter Würdigung der Sachverhalte eindeutig eine gleichartige Behandlung erfordern, nicht ohne sachlich hinreichende Gründe unterschiedlich behandelt werden dürfen (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 – juris Rn. 30). Der Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verpflichtet die Behörde aber grundsätzlich nicht, in einem Bereich, in dem sie baurechtswidrige Zustände beobachtet hat, schlagartig gegen alle vorzugehen; dazu wäre die zuständige Bauaufsichtsbehörde schon in personeller und sachlicher Hinsicht regelmäßig gar nicht in der Lage. Die Behörde darf sich vielmehr auf ein Vorgehen gegen einzelne Störer beschränken, sofern sie hierfür sachliche Gründe hat (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. März 2023 – 1 MB 18/22 – juris Rn. 37). Für ein systemwidriges Einschreiten genügt deshalb insbesondere nicht die pauschale Aussage, dass eine Nutzungsuntersagung bei weitem nicht allen Eigentümern gegenüber ausgesprochen worden sei (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 20. August 2024 – 1 MB 17/24 – n. v.).
Gemessen an diesen Vorgaben liegt kein systemwidriges Einschreiten vor, da der Antragsgegner in nachvollziehbarer Weise vorgetragen hat, gegenwärtig Ferienwohnungen auf der ganzen Insel Sylt zu erfassen und gegenwärtig insbesondere auch das Quartier des Bebauungsplans Nr. 28 der Gemeinde Sylt zu überprüfen und gegen alle Grundstückseigentümer mit ungenehmigter Ferienwohnungsnutzung vorzugehen.
Eine Unverhältnismäßigkeit der Nutzungsuntersagung folgt weiterhin nicht aus dem Umstand, dass die Ferienwohnungsnutzung der Antragsteller möglicherweise von der Gemeinde Sylt mit der fünften Änderung des Bebauungsplans legalisiert werden wird. Dies folgt einerseits aus dem Umstand, dass die Planung noch nicht abgeschlossen und eine Legalisierung allein deshalb nicht absehbar ist. Andererseits ist jedenfalls nach dem von den Klägern eingereichten Vorentwurf im Rahmen der frühen Bürgerbeteiligung vorgesehen, dass bei Gebäuden mit Wohnungen (Dauerwohnungen oder Ferienwohnungen) mindestens 50 % der zulässigen Geschossfläche als Dauerwohnraum zu nutzen sind. Ob dies auf das Gebäude der Antragsteller zutrifft, ist nach derzeitiger Erkenntnislage nicht festzustellen. Darüber hinaus kann die Gemeinde diese Planung noch ändern.
Schließlich begegnet auch die in der Ordnungsverfügung vom 9. April 2024 enthaltene Zwangsgeldandrohung in Höhe von 5.000,00 € keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gemäß § 237 Abs. 3 LVwG beträgt das Zwangsgeld mindestens 15,00 € und höchstens 50.000,00 €. Innerhalb dieses Rahmens bewegt sich das angedrohte Zwangsgeld für die Nutzungsuntersagung noch im unteren Bereich und ist angesichts der wirtschaftlichen Erträge, die mit der Vermietung der Ferienwohnungen erwirtschaftet werden können, nicht zu beanstanden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 63 Abs. 2 GKG. Dabei geht die Kammer in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes in ständiger Spruchpraxis von der Hälfte des Betrages des entsprechenden Hauptsacheverfahrens aus, der sich nach der Spruchpraxis des Beschwerdegerichts bei Nutzungsuntersagungen nach dem durchschnittlichen Jahresnutzwert bestimmt. Der Jahresnutzwert ist hier von der Kammer auf 20.000,00 € geschätzt worden. Die mit der Nutzungsuntersagung verbundene Zwangsgeldandrohung bedingt keine Streitwerterhöhung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 4 BauNVO
§ 14 BauGB
§ 29 BauGB
§ 15 BauGB
§ 13a BauNVO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 4 Abs. 3 BauNVO
§ 3 Abs. 1 BauGB
§ 15 Abs. 1 BauGB
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alternative VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Alternative VwGO
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 80 Satz 2 LBO
§ 80 Abs. 3 VwGO
§ 58 Abs. 2, 80 Satz 2 LBO
§ 58 Abs. 2 LBO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 14 Abs. 1 BauGB
§ 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 9 Abs. 1 bis 2a BauGB
§ 14 Abs. 3 BauGB
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 4 Abs. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 2 BauNVO
§ 237 Abs. 3 LVwG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 63 Abs. 2 GKG
Art. 3 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2002, 400, 405
8 B 8/20
4 M 109/91
8 B 9/20
1 LA 52/17
4 B 426/09
1 KN 61/14
10 S 57.16
IV C 86.76
1 B 30/11
4 C 5.16
7 B 1192/18
1 L 233/96