Amtsgericht Solingen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-07-20, Aktenzeichen 15a C 31/17
ECLI: ECLI:DE:AGSG:2018:0720.15A.C31.17.00

Tenor:
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Eigentümergemeinschaft, vom 10.07.2017 zu Tagesordnungspunkt 09.01 (Auftragsvergabe Abbruch und Neubau der Grenzstützmauer) wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten werden verpflichtet, dem Beschlussantrag
„Die Verwaltung wird beauftragt, namens und in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft sowie auf Kosten der Eigentümergemeinschaft wie folgt den Auftrag zu vergeben:
Die Firma, Bauunternehmung, ist gem. Angebot vom 21.01.2016 beauftragt, die Abbrucharbeiten der in Teilbereichen bereits umgestürzten Grenzstützmauer vorzunehmen sowie die noch stehende Grenzstützmauer im Bereich hinter den Häusern abzubrechen und neu aufzubauen.
Grundlage hierfür ist die Baubeschreibung, Stand 30.10.2015, sowie die Pläne der Vorplanung, Stand 30.10.2015 (Pläne AD01, AD21, AD11, AD02, AD22, AD03 und AD23) sowie der Bericht der Baugrunderkennung der IGW vom 14.09.2011.
Es wird mit Gesamtkosten in Höhe von rund 735.000,00 EUR brutto zzgl. 10 % für Unvorhergesehenes gerechnet.
Die Firma hatte per E-Mail im Juni 2017 der Hausverwaltung mitgeteilt, dass eine Kostenerhöhung von 5 – 7 % auf das Angebot vom 21.01.2016 zu Buche schlägt.
Die Ausführung sollte schnellstmöglich erfolgen, insofern die notwendigen behördlichen Unterlagen wie Baugenehmigung, Baugrundgutachten sowie die Verträge mit den unmittelbar anliegenden Eigentümern (Waldgrundstück) vorliegen, beginnen. Die Eigentümer beschließen die Auftragsvergabe der Variante II Gabionenschwergewichtswand.“
zuzustimmen.
3. Die Beklagten werden verpflichtet, dem Beschlussantrag
„Die Verwaltung wird beauftragt, nachstehende Arbeiten namens und in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft sowie auf Kosten der Eigentümergemeinschaft wie folgt in Auftrag zu geben:
Das Ingenieurbüro ist gem. Angebot vom 18.01.2016 mit nachfolgenden Arbeiten zu beauftragen:
a) Einholen der Baugenehmigung
b) Mitwirkung bei der Vergabe, inkl. Prüfung der Angebote und Vergabevorschlag
c) Bauleitung, Projektabwicklung und Überwachung sowie Abrechnung
d) Arbeiten nach Aufwand:
a. Mitwirkung bei Vertragserstellung mit Eigentümern, einschl. Einholen der Fällgenehmigungen für Rodungsarbeiten und Genehmigung zur temporären Zwischenlagerung von Bodenaushub (luftseitig der Bestandsmauer einschl. Böschung zzgl. 1 m Streifen entlang Böschungsfuß).
b. Mitwirkung bei der Vertragserstellung mit Eigentümer / Eigentümern.
Es wird mit Kosten in Höhe von 45.577,00 EUR brutto zzgl. 2.000,00 EUR für Unvorhergesehenes gerechnet.“
4. Die Beklagten werden verpflichtet, dem Beschlussantrag:
„Ferner beschließen die Eigentümer zur Finanzierung der beschlossenen Maßnahme eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt 810.000,00 EUR (735.000,00 EUR brutto zzgl. 10 % brutto).
Die Sonderumlage ist nach dem Verteilermaßstab zu berechnen, der der Instandhaltungsrücklage zugrunde liegt. Die Sonderumlage ist fällig und zahlbar auf Aufforderung durch die Verwaltung. Die Hausverwaltung macht wegen der Zahlung der Sonderumlage von einer evtl. vorliegenden Einzugsermächtigung keinen Gebrauch.
Ferner beschließen die Eigentümer, die beschlossene Sonderumlage abrechnungs- und buchhaltungstechnisch über die Instandhaltungsrücklage abzuwickeln und abrechnen.“
zuzustimmen,
5. Die Beklagten werden verpflichtet, dem Beschlussantrag:
„Ferner beschließen die Eigentümer zur Finanzierung der zu Klageantrag Ziff. 3. verfolgten Ingenieurleistungen eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt 50.000,00 EUR brutto.
Ferner beschließen die Eigentümer, die beschlossene Sonderumlage abrechnungs- und buchhaltungstechnisch über die Instandhaltungsrücklage abzuwickeln und abzurechnen.“
6. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
7. Das Urteil ist wegen der Kosten i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien bilden die WEG. Hierbei handelt es sich um eine Mehrhausanlage, die aus zwei hintereinander liegenden Hausreihen besteht. Wegen der genauen Örtlichkeit wird auf die Anlage K1 (Blatt 46 der Akte) Bezug genommen.
Bei den Häusern mit den Hausnummern handelt es sich um Mehrfamilienhäuser, welche von der hier streitgegenständlichen Grenzstützmauer aus gesehen, die hintere Häuserreihe bilden. Bei den Häusern mit den Hausnummern handelt es sich um Reihenhäuser, die zusammen mit dem Terrassenhaus, die andere, vordere Häuserreihe bilden.
Die Wohnanlage wurde auf einem Hausgrundstück errichtet. Bei Errichtung der Mehrhausanlage wurde vor den Häusern an der Grundstücksgrenze eine Grenzstützmauer errichtet, die etwa 4,5 m hoch 61 m lang ist und aus jeweils 30 t schweren und etwa 6,7 m breiten Betonelementen besteht. Auf dieser Grundstücksseite wurde im Anschluss an die Errichtung der Mauer das Erdreich aufgeschüttet, um die Grundstücksfläche zu ebnen. Dort befinden sich die Gartenflächen, die hinter den Häusern liegen und welche sich etwa 4,5 m über dem Niveau des Erdbodens hinter der Grundstücksmauer befinden. Die Grundstücksmauer stützt das auf der Grundstückseite liegende Erdreich und stützt damit das Grundstück vor dem Abrutschen.
Diese Grenzstützmauer ist im September 2011 teilweise zusammengebrochen und instandsetzungsbedürftig. Es handelt sich um eine Winkelstützmauer, die im Jahre 1975 im Ortbetonverfahren erstellt worden ist (Bl. 62 d. A.).
Die Parteien streiten zuletzt darum, auf welche Art und Weise die zusammengebrochene Grenzstützmauer instand zu setzen ist.
Vor den Häusern sind die 4,5 m hohen und jeweils 30 t schweren Betonelemente teilweise umgestürzt. Die von diesen umgestürzten Betonelementen gestützte, dahinter liegende Grundstücksfläche ist bereits abgerutscht.
Die übrigen noch nicht völlig umgestürzten Betonelemente stehen nicht mehr im Lot. Ihre Standsicherheit ist nicht mehr gewährleistet. Die Statik der gesamten Mauer, die das Grundstück vor dem Abrutschen bewahren soll, ist durch den Teileinsturz insgesamt nicht mehr gewährleistet. Es besteht die Gefahr, dass die übrigen Betonelemente ebenfalls einstürzen. Die noch nicht umgefallenen Betonelemente hinter den Terrassenhäusern sind derart einsturzgefährdet, dass diese gesichert werden müssen. Sie werden durch Spanngurte gehalten, um einem Einsturz entgegenzuwirken. An den Stellen, an denen die Stützmauer bereits eingestürzt ist, ist das Grundstück abgerutscht. Wegen der nicht mehr vorhandenen Funktion der Stützmauer wandert die Abrisskante vor den bereits eingestürzten Mauerteilen durch Regen und Erosion näher an die Gebäudereihe der Häuser heran. Die Gartenbereiche wurden bereits durch einen Zaun abgesperrt, damit niemand in die Nähe der Abrisskante und in Gefahr geraten kann. Die Kläger können seit September 2011 nicht mehr ihre Gärten betreten, da diese nicht mehr vorhanden sind, weil das Erdreich abgerutscht ist.
Seit September 2011 streiten die Eigentümer über die Instandsetzung dieser Mauer.
Der Mauereinsturz erfolgte im zeitlichen Zusammenhang mit Bauarbeiten der Stadt Solingen in unmittelbarer Nachbarschaft. Die Eigentümergemeinschaft leitete daraufhin beim Landgericht Wuppertal ein Beweissicherungsverfahren ein, um einen Zusammenhang zwischen den Bauarbeiten der Stadt Solingen und dem Mauereinsturz zu prüfen.
In der Eigentümerversammlung vom 17.04.2013 sollten die Eigentümer darüber Beschluss fassen, ein Ingenieurbüro mit der Erstellung der Ausschreibung der Instandsetzung der Grenzstützmauer zu beauftragen. Es sollten mit diesen Ausschreibungsarbeiten schon einmal die erforderlichen Informationen eingeholt und Vorbereitungen für eine Wiederherstellung der Mauer durchgeführt werden. Dieser Beschluss wurde damals aber mehrheitlich von den Beklagten abgelehnt. Die hiesigen Kläger hatten daraufhin gegen die ablehnende Entscheidung eine Anfechtungsklage erhoben und einen Verpflichtungsantrag zur Planung und Ausschreibung der Wiederherstellung der Grenzstützmauer gestellt. Letztlich unterlagen die Kläger in dem Anfechtungs- und Verpflichtungsverfahren vor dem Landgericht Düsseldorf deshalb, weil zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im April 2013 das Beweissicherungsverfahren gegen die Stadt Solingen noch nicht derart fortgeschritten war, dass ein Verursachungsbeitrag der Stadt Solingen ausgeschlossen werden konnte. Das Landgericht hielt deshalb das Ermessen der Eigentümer im Zeitpunkt der angegriffenen Beschlussfassung noch nicht für auf null reduziert.
Das Berufungsgericht schlug den Wohnungseigentümern vor, über die Beauftragung eines Architekten zur Planung und Vorbereitung der Sanierung kurzfristig erneut Beschluss zu fassen. Hierfür konnten sich die Wohnungseigentümer in der am 28.01.2015 einberufenen Eigentümerversammlung nicht mehrheitlich entscheiden.
In dieser Versammlung beschlossen die Eigentümer die Bildung eines Gremiums, welches die Abgabe von Angeboten entsprechender Architekten bzw. Ingenieurbüros vorbereiten sollte. Nach Erlass des Urteils stimmte in der Eigentümerversammlung vom 05.05.2015 die Mehrheit dafür, ein Ingenieurbüro mit der Planung der Wiederherstellung der umgefallenen Grenzstützmauer und der möglichen Sanierungsweise der noch stehenden Mauerteile zu beauftragen. Die Firma erhielt den Auftrag, ein möglichst sinnvolles, wirtschaftliches Konzept der Instandsetzung der umgestürzten Grenzstützmauer zu erstellen.
Nach diversen Untersuchungen sowie Vermessung durch die Fima stellte diese fest, dass die noch stehenden Mauerteile hinter den Häusern auf keinen Fall mehr standsicher sind. Sie sind daher ebenfalls abzureißen und die Mauer auf der gesamten Länge hinter den Häusern neu zu errichten. Die Firma hat im Rahmen ihrer Beauftragung zwei Sanierungsvarianten ausgearbeitet. Einerseits die Erstellung einer Ortbetonwinkelstützwand, deren Bauzeit ca. neun Monate witterungsbedingt dauert. Als weitere Variante kommt die Erstellung einer Gabionenschwergewichtskonstruktion in Betracht, deren Bauzeit witterungsbedingt etwa sechs Monate beträgt. Für die Baubegleitung der Arbeiten wurden entsprechende Angebote von Ingenieuren eingeholt. In der Eigentümerversammlung vom 01.03.2016 sollte dann über die Instandsetzung der Grenzstützmauer erneut beschlossen werden. Für beide Alternativen der Sanierung der Grenzstützmauer waren jeweils drei Vergleichsangebote ausgeschrieben und eingeholt worden, die den Eigentümern – ebenso wie die Ingenieurangebote – mit der Einladung zur Versammlung am 01.03.2016 zur Verfügung gestellt worden sind. Wegen des genauen Inhalts der eingeholten Angebote wird auf die Anlage K7 (Blatt 104 ff. der Akte) Bezug genommen.
Die Sanierung in der Variante einer Ortbetonwinkelstützwand war deutlich kostenträchtiger als die weitere Variante durch Ersetzung der vorhandene Grenzstützmauer durch eine Gabionenschwergewichtswand. Das günstigste Angebot für beide Varianten stammte jeweils von der Firma, wobei die Errichtung einer Gabionenschwergewichtswand mit einem Preis in Höhe von 687.522,50 EUR angeboten wurde, die Errichtung einer Ortbetonwinkelstützmauer zu einem Preis von 843.174,50 EUR.
Im Vorfeld der für den 01.03.2016 einberufenen Eigentümerversammlung wurde dem Verwalter ein Schreiben mit den Unterschriften von 27 Eigentümern der Häuser sowie übergeben. Diese kündigten bereits an, auf der einberufenen Eigentümerversammlung das Angebot der Firma abzulehnen. Im Ergebnis fassten die Eigentümer auf der Eigentümerversammlung am 01.03.2016 keinen Beschluss über die Instandsetzung, da sich abzeichnete, dass die Mehrheit eine positive Beschlussfassung ablehnte. Stattdessen wurde ein paritätisch besetztes Gremium aus Gegnern und Befürwortern der Wiederherstellung der Grenzstützmauer gebildet. Dieses Gremium erhielt den Auftrag, ein geeignetes Ingenieurbüro auszuwählen, das nochmals die Standsicherheit der noch stehenden Mauerteile beurteilen sollte, um eventuelle Kosten bei der Sanierung einzusparen.
In der Eigentümerversammlung vom 01.03.2016 hatten sich die Kläger unter Zurückstellung aller Bedenken mit der Zurückstellung des Beschlussantrages einverstanden erklärt, weil dieser keine Mehrheit gefunden hätte. Die Bildung des Gremiums sollte aus Sicht der Kläger dazu beitragen, nochmals den Versuch zu starten, einvernehmlich mit den Beklagten die Instandsetzung der Mauer voranzutreiben, weil nicht erneut ein Anfechtungsverfahren geführt werden sollte.
Im April 2016 traf das Gremium im Büro des Verwalters einen Vertreter des Bergisch-Rheinischen Wasserverbandes. Dieser erläuterte – wie er schon in seiner E-Mail vom 19.02.2016 der Gemeinschaft mitgeteilt hatte –, dass die Aufschüttung einer Böschung als (kostengünstiger) Ersatz für die Neuerrichtung der umgestürzten Teile der südlichen Grenzstützmauer nicht realisierbar ist. Zudem wurde bestätigt, dass die Aufschüttung einer Böschung in den Stauraum für den Bergisch-Rheinischen Wasserverband nicht in Frage kommt, eine solche Aufschüttung also nicht genehmigt werden würde.
Das gebildete Gremium entschied sich dann, die Firma mit der Beurteilung der Standsicherheit der noch stehenden Mauerteile zu beauftragen. Im November 2016 legte die Firma ihr Gutachten vor und bestätigte darin, dass die noch stehenden Teile der Grenzstützmauer als nicht standsicher einzustufen sind. Die Berechnungsergebnisse bestätigten, warum die anderen beiden Wandelemente im Jahr 2011 versagt haben, also eingestürzt sind. Wegen des genauen Inhalts der geotechnischen Stellungnahme der Firma vom 11.11.2016 wird auf die Anlage K4 (Blatt 60 ff. der Akte) Bezug genommen.
Die Firma bestätigte damit alle schon bis dahin von der Gemeinschaft eingeholten Gutachten, also das der IWG. Keine dieser eingeholten Stellungnahmen hat bestätigen können, dass die noch stehenden Mauerteile standsicher sind. Die gesamte Grenzstützmauer muss erneuert werden.
Nach dieser wiederholenden Bestätigung der Firma trat das Gremium im Dezember 2016 erneut zusammen. Der Verfasser der Stellungnahme, schlug als weiteres ausführendes Unternehmen für den Abbruch und die Neuerrichtung der Grenzstützmauer noch die Fima vor. Hieraufhin traf sich Anfang 2017 das Gremium mit Herrn von der Firma, damit dieser sich vor Ort ein Bild von den notwendigen Arbeiten machen kann. Ende März 2017 teilte die Firma der Verwaltung mit, dass sie nicht in der Lage sei, die erforderlichen Arbeiten zur Wiederherstellung der Grenzstützmauer auszuführen.
Im Juni 2017 trat das Gremium erneut zusammen, um nunmehr eine Empfehlung auszuarbeiten, welches von den bisher eingeholten Angeboten für die Neuerrichtung der Grenzstützmauer beauftragt werden soll. Auf ein Unternehmen konnte sich das Gremium erneut nicht einigen.
In der Eigentümerversammlung vom 10.07.2017 stimmten die Eigentümer in der Versammlung unter dem Tagesordnungspunkt 09.01 über die „Auftragsvergabe Abbruch und Neubau der Grenzstützmauer“ ab. Der Versammlungsleiter verkündete den Wortlaut zur Beschlussfassung mit 14 Jastimmen, 29 Neinstimmen und einer Enthaltung als nicht angenommen. Wegen des genauen Wortlauts des Tagesordnungspunktes 09.01 wird auf die Niederschrift der Eigentümerversammlung vom 10.07.2017 (Blatt 23 und 24 der Akte) Bezug genommen.
Im laufenden Rechtsstreit beriefen die Eigentümer eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein, welche unter dem 15.01.2018 stattfand. Zu Tagesordnungspunkt 8 stand der Beschluss über das „Ob“ der Instandsetzung der Grenzstützmauer zur Beschlussfassung, zu Tagesordnungspunkt 9 sollten die Eigentümer sich zwischen den Varianten „Ortbetonwinkelstützwand“ und „Gabionenschwergewichtswand“ entscheiden. Zu Tagesordnungspunkt 10 stand dann der Beschluss über die konkrete Auftragsvergabe sowie die Finanzierung zur Beschlussfassung.
Die Eigentümer entschieden sich zu Tagesordnungspunkt 8 dazu, das „Ob“ der Sanierung mehrheitlich zu beschließen. Diese Beschlussfassung ist inzwischen bestandskräftig.
Weiter beschlossen die Wohnungseigentümer in der vorgenannten Versammlung einstimmig, dass die Sanierungsvariante der Ortbetonwinkelstützwand abgelehnt wird. Die Sanierungsvariante der Gabionenschwergewichtswand fand mit 11 Jastimmen, 24 Neinstimmen, 3 Enthaltungen keine Mehrheit und wurde damit im Ergebnis abgelehnt. Wegen der genauen Einzelheiten wird auf den Inhalt der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 15.01.2018, Anlage K17 (Blatt 347 – 349 der Akte) Bezug genommen.
Ein Miteigentümer stellte in dieser Versammlung stattdessen ein Alternativkonzept in Aussicht. Er kündigte an, es könnte kurzfristig ein Angebot einer dritten Sanierungsvariante vorliegen, die günstiger als die bisher geplante sei. Die beklagten Eigentümer wollten zunächst prüfen, ob diese besagte dritte Sanierungsvariante in Betracht gezogen werden kann. Hierfür sollte ein entsprechendes Angebot bis zum 29.01.2018 vorgelegt werden, damit in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 14.02.2018 hierüber entschieden werden könnte. Dabei gab die Mehrheit der beklagten Eigentümer in der Versammlung zu erkennen, dass sie der Variante der Gabionenschwergewichtswand zustimmen würden, wenn keine dritte Sanierungsvariante bis zum 29.01.2018 vorgelegt werden kann. Hierzu sollte die Firma bis spätestens dem 29.01.2018 ein Angebot vorlegen, über welches in der Eigentümerversammlung vom 14.02.2018 entschieden werden sollte. Entgegen der Ankündigungen wurde der Verwaltung bis zum 29.01.2018 kein Angebot einer dritten Sanierungsvariante vorgelegt. Auf Nachfrage der Verwaltung bei den vom Miteigentümer ins Spiel gebrachten Ingenieuren ergab, dass es seriös nicht möglich sei, auf Grundlage nur eines Konzeptpapiers kurzfristig Angebote zur Ausführung einer Bauleistung zu erstellen. Die wirtschaftlichen Risiken für die Eigentümer seien nicht kalkulierbar. Hierfür standen die angefragten Ingenieure auch nicht zur Verfügung. Sie betonen, dass für einen sach- und fachgerechten Ablauf zunächst erneut folgende Schritte vor der Einholung von Angeboten erforderlich seien:
- zusätzliche bodengutachterliche Untersuchungen zur Ausbildung der Unterfangungen,
- Entwurfsplanung (statische Vorberechnung, zeichnerische Darstellung, Entwicklung, Details usw.),
- Beantragung baurechtlicher Genehmigungen (Zustimmung Wasserbehörde, Bauaufsichtsamt),
- Vorbereitung der Vergabe (Leistungsverzeichnis Baubeschreibung usw.).
Den zeitlichen Ablauf für die neue Planung schätzten die Ingenieure mit sechs bis neun Monaten ein. Mit einem Baubeginn könnte demnach frühestens in einem Jahr gerechnet werden.
Die Ingenieure haben bestätigt, dass die in den Raum gestellte dritte Sanierungsvariante zunächst eine vollständige Entwurfsplanung erfordere, wodurch erneut Kosten von über 135.000,00 EUR anfallen würden.
Mit Schreiben vom 30.01.2018 lud die Verwaltung zur Eigentümerversammlung am 14.02.2018 ein. Da entgegen der Ankündigung kein Angebot einer dritten Sanierungsvariante vorlag, konnte den Eigentümern mit der Einladung nur eine grob übermittelte Kostenschätzung von rund 600.000,00 EUR brutto zur Information bekanntgegeben werden.
In der Eigentümerversammlung vom 14.02.2018 wurde im Hinblick auf die Ankündigung, dass im Falle eines fehlenden Angebots einer dritten Sanierungsvariante bis zum 29.01.2018 kein Angebot vorliege, der Variante der Gabionenschwergewichtswand zugestimmt werde, die Abstimmung über diese Sanierungsvariante auf die Tagesordnung genommen.
In der Eigentümerversammlung vom 14.02.2018 war Herr zugegen, der zur Kostenschätzung der Sanierungsvariante Stellung bezog. Er erläuterte, dass ein vergabefähiges Angebot, wie in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 15.01.2018 in Aussicht gestellt worden ist, bislang nicht erstellt werden konnte, da hierzu umfangreiche und kostenträchtige Arbeiten ausgeführt werden müssen. Mehr als eine grobe Kostenschätzung konnte er daher nicht abgeben. Er wollte sich auch nicht auf die konkrete Höhe festlegen. Hierfür hätte zunächst erst ein exaktes Kostenangebot ausgearbeitet werden müssen. Außerdem fehlte es an Vergleichsangeboten zu der Kostenschätzung der Firma. Im Ergebnis fand die Versammlung vom 14.02.2018 statt, ohne dass ein beschlussfähiges drittes Sanierungskonzept vorgelegt worden ist und ohne einen Nachweis, dass eine dritte Sanierungsvariante überhaupt machbar und günstiger ist.
In der Eigentümerversammlung vom 14.02.2018 fassten die Eigentümer unter dem Tagesordnungspunkt 03 folgenden Beschluss mit 27 Jastimmen, 14 Neinstimmen und einer Enthaltung:
„Die Eigentümer beschließen zu diesem Tagesordnungspunkt die Machart/Variantenauswahl der Instandhaltung/Instandsetzung der Mauer hinter den Häusern (viehbachtalseitig).
Abstimmungsergebnis für die Alternative Firma“.
Darüber hinaus stimmten die Eigentümer über die Sanierungsvariante der Gabionenschwergewichtswand ab und nahmen diese Sanierungsvariante mit 11 Jastimmen, 30 Neinstimmen und einer Enthaltung nicht an.
In der Anmerkung zu der Beschlussfassung heißt es wörtlich:
„Herr, Ingenieur der Firma, hat zu der Variante gemäß Kostenschätzung/Berechnung der Firma mit Datum vom 26.01.2018, welche die Eigentümer mit der Ladung zur heutigen Eigentümerversammlung erhalten haben, ausführlich Stellung bezogen und Fragen hierzu beantwortet. Ein vergabefähiges Angebot für diese mögliche „Stahlwinkelvariante“, wie in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 15.01.2018 in Aussicht gestellt, konnte bis heute nicht erstellt werden, da hierzu umfangreiche kostenträchtige Arbeiten ausgeführt werden müssen.
Herr teilte mit, dass mit der Kostenschätzung von rund 600.000,00 EUR brutto, das Vorhaben allerhöchster Wahrscheinlichkeit nach zu realisieren sei. Es wären jedoch noch umfangreiche Vorarbeiten, wie Erdbeprobung, Statik etc. auszuführen bzw. zu berechnen.
Um ein exaktes Kostenangebot für die „Stahlwinkelvariante“ der Firma ausarbeiten zu können, benötigt die Firma rund 23.000,00 EUR brutto. Dies berichtet Herr.
Zu dem Ingenieurangebot der Firma liegen keine Gegenangebote vor. Das Thema weitere Prüfung anderer Alternativen der Instandhaltung und Instandsetzung durch das Ingenieurbüro steht nicht auf der Tagesordnung, so dass hierzu heute kein Beschluss gefasst werden kann.
In dem Kostenvolumen von rund 23.000,00 EUR (Erdbeprobung, Statik, Erstellung eines Leistungsverzeichnisses), ist die Arbeit für die Einholung von mindestens drei vergleichbaren Angeboten über das Ingenieurbüro ebenfalls inkludiert. Dies berichtet Herr.“
Unter dem Tagesordnungspunkt 4.0.1 wurde das Angebot der Firma, gemäß Angebot vom 21.01.2016 sowie Nachtragsschreiben vom 06.12.2017 zur Beschlussfassung gestellt. Die Eigentümer lehnten die Beschlussfassung mit 12 Jastimmen, 29 Neinstimmen und einer Enthaltung ab.
Die Beschlussablehnung zu Tagesordnungspunkt 9 der Eigentümerversammlung vom 15.01.2018 sowie ablehnende Entscheidung über die Errichtung einer Gabionenschwergewichtswand der Versammlung vom 14.02.2018 wurden von den Klägern angefochten. Diese sind nicht bestandskräftig.
Die Kläger sind im Wesentlichen der Ansicht, dass die Beschlussablehnung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Bei der streitgegenständlichen Grenzstützmauer handele es sich um Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaft sei gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum bei Bedarf – zeitnah – instand zu setzen.
Sie sind weiter der Ansicht, dass die Voraussetzungen für eine Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG vorliegen würden, weil das Ermessen der Gemeinschaft auf null reduziert sei. Nachdem die Eigentümerversammlung das „Ob“ der Sanierung beschlossen und die Sanierungsvariante der Ortbetonwinkelstützwand einstimmig abgelehnt haben, komme nur noch die Sanierungsvariante der Gabionenschwergewichtswand in Betracht. Gegen den Willen aller Eigentümer dürfe die Sanierungsvariante der Ortbetonwinkelstützwand nicht durchgeführt werden. Es gebe keine dritte Sanierungsvariante, über welche die Wohnungseigentümer abstimmen könnten, so dass insoweit auch eine Beschlussersetzung nicht in Betracht komme.
Die Kläger beantragen,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragten,
die Klage abzuweisen.
Sie sind im Wesentlichen der Auffassung, dass die Sondereigentümer der Reihenhäuser zur alleinigen Tragung der Bewirtschaftungskosten verpflichtet seien. Die Bewirtschaftungskosten würden nach der Definition der Teilungserklärung auch die Instandsetzungsrücklage umfassen. Die Instandhaltungsrücklage werde im Regelfall zur Ausführung größerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angespart. Gerade um solche Arbeiten handele es sich hier im Rahmen der Erneuerung der Betonstützwand. Wenn die Kosten aber allein von den Eigentümern der Reihenhäuser getragen würden, dann seien auch nur diese zur Abstimmung berechtigt. Die Beschlussfassung, wie vorgenommen, durch alle Eigentümer, sei nicht ordnungsgemäß gewesen, insofern sei die Ablehnung des Beschlussantrags nicht zu beanstanden.
Eine Ermessensentscheidung sei aber dann ausgeschlossen, wenn – wie hier – eine bauliche Veränderung angestrebt werde. Nichts anderes stellt die Gabionenschwergewichtswand dar. Allein die Ortbetonwinkelstützwand würde den baulichen Zustand vor Ort sicherstellen.
Die Beklagten seien auch nicht zu einer Beschlussfassung befähigt. Nach einheitlicher Rechtsprechung hätten die Eigentümer bei der Beschlussfassung das Recht und die Pflicht, eine Ermessensentscheidung zu treffen. Zum Beispiel sei es erforderlich, dass für eine Auftragsvergabe drei Angebote vorliegen.
Den Verpflichtungsanträgen könne aufgrund fehlender Ermessensreduzierung auf null nicht entsprochen werden. Wie die Kläger in ihren Ausführungen selbst darstellen würden, gebe es zwei bzw. drei verschiedene Möglichkeiten, die sanierungsbedürftige Betonwand wieder instand zu setzen. Die Kläger würden hier allein finanzielle Argumente vortragen. Unberücksichtigt bleibe z. B. die Frage des äußeren Erscheinungsbildes der fertigen Wand. Denn hier würden sich beide Bauweisen erheblich unterscheiden. Während die Ortbetonwinkelstützwand senkrecht nach oben gehe, sei die Gabionenschwergewichtswand leicht treppenförmig angelegt. Damit würden auch die Sondernutzungsflächen verkleinert werden, auch wenn die oberste Stufe, so die Planung, im Erdreich verschwinden würde.
Eine Ermessenreduzierung auf null mit der nachfolgenden Möglichkeit zur Beschlussersetzung durch das Gericht scheide auch aus, weil zwar die GmbH unstreitig das günstigste Angebot abgegeben habe, die Kläger sich aber nicht mit der Frage auseinandersetzen würden, warum die anderen Unternehmen, die sich an der Ausschreibung beteiligen würden, nicht zur Ausführung in Betracht zu ziehen seien. Es gebe auch andere Kriterien der Auftragsvergabe als den günstigsten Preis. Da das Gericht demnach nicht in der Lage sei, den Beschluss zur Instandsetzung zu ersetzen, gebe es auch keine Grundlage, die Folgebeschlüsse zur Bauleitung (Antrag zu 3.) zur Finanzierung und zur Einzahlung einer Sonderumlage zu fassen. Es stelle sich sogar die Frage, ob überhaupt die Grundlagen für das Vorgehen der Kläger gegeben seien. Denn die Verpflichtungsklage auf Durchsetzung der Rechte aus § 21 Abs. 4 WEG setze voraus, dass sich die Eigentümergemeinschaft mit dem Gegenstand befasst habe. Zwar ist eine negative Beschlussfassung nicht Klagevoraussetzung, ausreichend sei es auch, wenn die Eigentümergemeinschaft sich mit dem Beschlussgegenstand auseinandergesetzt habe. Eine solche Auseinandersetzung sei aber inhaltlich auf jeden Fall mehr, als dass der Beschlussgegenstand auf der Tagesordnung stehe. Hier seien die Tagesordnungspunkte 09.02 – 09.05 ja nach der ablehnenden Entscheidung zu Tagesordnungspunkt 09.01 gar nicht mehr behandelt worden. Darin könne also keine Auseinandersetzung im Sinne einer wie auch immer gearteten Diskussion über den Beschlussgegenstand gesehen werden. Dann sei aber die Verpflichtungsklage unzulässig.
Aus keiner der Teilungserklärungen vom 30.07.1974 und 05.03.1976 sei an irgendeiner Stelle das Vorhandensein der hier streitgegenständlichen Betonwand zu entnehmen. Den Eigentümern der Wohnungen in den Vorderhäusern sei überhaupt nicht bekannt gewesen, dass dieses Bauwerk vorhanden sei und zum Gemeinschaftseigentum zähle. Die Instandsetzung sei auch unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Belange aller Betroffenen durchzuführen. Das sei nicht gegeben. Der jeweilige Anteil an den insgesamt knapp 1.000.000,00 EUR würde viele, insbesondere ältere Eigentümer wirtschaftlich überfordern. Insbesondere könne es passieren, dass zur Finanzierung der Sonderumlage diese keine Kredite mehr erhalten würden. Dies würde dazu führen, dass diese Eigentümer ihre Wohnungen, die der Altersabsicherungen dienen würden, verkauft werden müssten. In diesem Einzelfall wäre insofern das Wiederherstellungsverlangen rechtsmissbräuchlich nach Treu und Glauben, § 242 BGB. Kostengünstigere Verfahren hätten in Betracht gezogen werden müssen.
Eine Beschlussersetzung sei nur bei solchen Sachverhalten denkbar, die ohne jedwede andere Alternative zu beschließen wären. Ein solcher Fall liege jedoch gerade nicht vor. Denn selbst wenn ein Gutachten zu dem Ergebnis käme, dass die Gabionenschwergewichtswand die allein in Frage kommende Lösung wären, obläge es immer noch nicht dem Gericht, die Auswahl zwischen den angefragten Firmen zu treffen. Eine Entscheidung allein auf Basis des Preises – andere Entscheidungsgrundlagen habe das Gericht nicht – komme nicht in Betracht. Zu berücksichtigen seien z. B. auch Fragen der Qualität am Markt, der Langfristigkeit, der Geschäftstätigkeit, mögliche Bewertungen bei Auskunfteien etc. Es sei auch im Interesse der WEG, dass der Unternehmer nicht während der Maßnahme oder auch danach in Insolvenz gerate, womit zum einen weitere erhebliche Zeitaufschübe zu verzeichnen wären, zum anderen auch eventuelle Regressansprüche entfallen würden. Die Prüfung dieser Fakten als Grundlage eines eventuell der Klage stattgebenden Urteils gehöre dazu.
Je nachdem, wie hoch die Kostenvorschussanforderung ausfalle, könne sicherlich darüber nachgedacht werden, zunächst einmal die Planung der von der GmbH ins Spiel gebrachten Stahlwinkelvariante abzuwarten.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
II. Verpflichtungsanträge
1.
Die Verpflichtungsanträge sind zulässig.
Der Klage fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Die vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag, den ein Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, ist Voraussetzung für die Zulässigkeit der Gestaltungsklage. Soweit es – wie hier – um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung geht, müssen sich die Kläger vor der Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil der Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Zweck des Vorbefassungsgebotes ist es, den Vorrang des Selbstorganisationsrechts der Wohnungseigentümer zu sichern. Eine Vorbefassung liegt mithin dann vor, wenn die Wohnungseigentümer über einen entsprechenden Beschlussantrag die Gelegenheit hatten, ihr Ermessen hinsichtlich der notwendigen Maßnahme im Hinblick auf das klägerische Begehren auszuüben.
Diese Voraussetzungen liegen ersichtlich vor. Unter dem 10.07.2017 haben die Wohnungseigentümer über das hier streitgegenständliche Verpflichtungsbegehren unter Tagesordnungspunkt 09.01 negativ abgestimmt. Darüber hinaus haben die Eigentümer unter dem 05.05.2015 in einer weiteren Eigentümerversammlung mehrheitlich dafür gestimmt, ein Ingenieurbüro mit der Planung der Wiederherstellung der umgefallenen Stützmauer und der möglichen Sanierungsweise zu beauftragen, was auch geschah. Die Firma hat im Rahmen der Beauftragung zwei Sanierungsvarianten ausgearbeitet. Für beide Alternativen der Sanierung der Grenzstützmauer waren jeweils drei Vergleichsangebote ausgeschrieben und eingeholt worden, die den Miteigentümern mit der Einladung zur Versammlung am 01.03.2016 zur Verfügung gestellt worden sind. In der Eigentümerversammlung am 01.03.2016 einigten sich die Eigentümer auf die Bildung eines Gremiums, welche nochmals ein geeignetes Ingenieurbüro auswählen sollte, um nochmals die Standsicherheit der noch stehenden Mauerwerke zu beurteilen und um eventuelle Kosten bei der Sanierung einzusparen. Auch in der Eigentümerversammlung vom 15.01.2018 und 14.02.2018 befassten sich die Wohnungseigentümer u. a. mit der hier streitgegenständlichen Sanierungsvariante.
Es besteht demnach kein Zweifel, dass die Wohnungseigentümer von ihrem Selbstorganisationsrecht Gebrauch gemacht haben.
2.
Die Verpflichtungsanträge sind begründet.
Die Voraussetzungen für eine Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG liegen vor.
a)
Die Wohnungseigentümer haben unstreitig in der Eigentümerversammlung vom 15.01.2018 unter dem Tagesordnungspunkt 8 – Instandsetzung der Ortsbetonmauer Rückseite – die Instandsetzung der gesamten Ortbetonmauer auf der Rückseite der Häuer beschlossen. In dem Beschluss heißt es ausdrücklich, dass nicht nur die umgestürzten Mauerelemente, sondern auch die noch stehenden Mauerelemente von der gesamten Eigentümergemeinschaft instand zu halten und instand zu setzen sind. Die Eigentümer haben damit über das „Ob“ der Instandsetzung entschieden. Der Beschluss ist bestandskräftig.
b)
Das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der konkreten Art der Instandsetzung der Grenzstützmauer („Wie“) ist auf null reduziert, die erforderlichen Beschlussfassungen sind deshalb gerichtlich zu ersetzen.
(1)
Beschlussfassungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, können gerichtlich ersetzt werden. Ob die gerichtliche Beschlussersetzung auch dann zur Voraussetzung hat, dass der Gegenstand der Beschlussfassung das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, wenn die Wohnungseigentümer wie vorliegend bestandskräftig über das „Ob“ der Instandsetzung entschieden haben, kann im Ergebnis dahinstehen. Bei der Grenzstützmauer handelt es sich nämlich eindeutig um gemeinschaftliches Eigentum im Sinne des § 5 WEG. Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, für dessen Bestand oder Sicherheit diese erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Bei der Grenzstützmauer handelt es sich um eine sicherheitsrelevante Anlage. Ohne die Stützmauer ist das Grundstück, wie der Fall zeigt, jedenfalls in Teilen nicht standsicher. Die klagenden Wohnungseigentümer haben gemäß § 5a Abs. 9 der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an den vor und hinter den Reihenhäusern gelegenen unbebauten Grundstücksflächen. An der sicherheitsrelevanten Grenzstützmauer selbst, die sich im Bereich des Sondereigentums befindet, haben die klagenden Wohnungseigentümer kein Sondereigentumsrecht und können ein solches auch nicht begründen, § 5 Abs. 2 WEG. Eine abweichende Regelung ist § 5a Abs. 10 der Teilungserklärung nicht zu entnehmen. Absatz 10 nimmt Bezug auf Absatz 9 der Teilungserklärung. Diese Regelung definiert die Nutzung u. a. der Freiflächen der Reihenhäuser. Von den Freiflächen ist die hier streitgegenständliche Grenzstützmauer nicht umfasst.
Im Übrigen wird auf die Ausführungen des Hinweisbeschlusses des Landgerichts Düsseldorf vom 29.09.2014, Aktenzeichen 15a C 25/13 (25 S 38/14) Bezug genommen. Diese Akte wurde beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht und ist damit Aktenbestandteil des vorliegenden Verfahrens geworden.
(2)
Dem Gericht liegen zwei konkrete und verwirklichungsreife Sanierungsvarianten vor, zu denen jeweils drei Angebote eingeholt worden sind. Soweit die Beklagtenseite mit Schriftsatz vom 06.10.2017 vortragen lässt, dass die Beklagten zu einer Beschlussfassung nicht befähigt worden seien, weil es z. B. erforderlich sei, dass für eine Auftragsvergabe drei Angebote vorliegen müssten (Blatt 178 der Akte, Seite 3 des Schriftsatzes, zweiter Absatz), kann dem nicht gefolgt werden. Es liegen drei konkrete Angebote vor. Hierbei handelt es sich um diejenigen der Firma vom 21.01.2016 (Blatt 122 ff. der Akte), der Firma (Blatt 131 ff. der Akte) und der Firma (Blatt 139 ff. der Akte). Diese Angebote befassen sich jeweils mit den beiden Ausführungsvarianten der Ortbetonwinkelstützmauer und der Gabionenschwergewichtswand. Das Angebot der Firma ist unstreitig das kostengünstigste. Aus dem Angebot der Firma (Blatt 122 ff. der Akte) folgt, dass für die Ausführung, Abrechnung und Gewährleistung die neuesten „Allgemeinen technischen Vorschriften“ für Bauleistungen, VOB, verbindlich sind.
(3)
Die Instandsetzungsvariante „Gabionenschwergewichtswand“ stellt die erforderliche Maßnahme i.S.d. § 21 Abs. 8 WEG dar.
In der Eigentümerversammlung vom 15.01.2018 haben die Wohnungseigentümer einstimmig beschlossen, dass die Ausführungsvariante der Ortbetonwinkelstützwand nicht durchgeführt werden soll. Diesen Akt der Selbstorganisation der Wohnungseigentümer hat das Gericht zu respektieren und bei der Ermessensentscheidung zu berücksichtigen.
Vorliegend hat das Gericht demnach die Ausführungsvarianten der Gabionenschwergewichtswand und die von den Beklagten in der Eigentümerversammlung vom 15.01.2018 ins Spiel gebrachte Stahlwinkelwand in Betracht zu ziehen und abzuwägen, ob das Ermessen der Wohnungseigentümer trotz dieser beiden denkbaren Ausführungsvarianten auf null reduziert ist, weil es im konkret vorliegenden Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, eine Variante in Auftrag zu geben.
Nach den Ausführungen des Herrn in der Eigentümerversammlung vom 15.02.2018 komme die Sanierungsvariante „Stahlwinkelwand“ zwar grundsätzlich in Betracht, ein vergabefähiges Angebot habe jedoch nicht erstellt werden können, da hierzu umfangreiche, kostenträchtige Arbeiten ausgeführt werden müssten. Es liegen also keine konkreten ausführungsreifen Angebote vor. Dies bedeutet aber nicht, dass damit das Ermessen der Wohnungseigentümer insoweit auf null reduziert ist, dass ausschließlich die Sanierungsvariante der Gabionenschwergewichtswand in Betracht kommt. Vielmehr ist eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen, die im vorliegenden Fall zu einer Ermessensreduzierung auf null führt.
Die Wohnungseigentümer haben nämlich in einer Vielzahl von Eigentümerversammlungen den erfolglosen Versuch unternommen, eine Beschlussfassung über die Instandsetzung der Grenzstützmauer herbeizuführen. Nachdem die beklagte Eigentümergemeinschaft erstmals in der Eigentümerversammlung vom 15.01.2018 und damit knapp 6 1/2 Jahre später über das „Ob“ der Sanierungsmaßnahme entschieden haben, zeichnet sich eine weitere erhebliche Verzögerung der Instandsetzung ab. Den Eigentümerversammlungen vom 15.01.2018 sowie vom 14.02.2018 ist zu entnehmen, dass über das „Wie“ der Instandsetzung Streit besteht, ohne dass sich eine zeitnahe Einigung abzeichnet. Nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 15.01.2018 einstimmig die Sanierungsvariante der Ortbetonwinkelstützwand abgelehnt hat, hat die Eigentümerversammlung mit 11 Jastimmen, 24 Neinstimmen und 3 Enthaltungen die Instandsetzung in der Ausführungsvariante der Gabionenschwergewichtswand ebenfalls abgelehnt. Vielmehr meinten die beklagten Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 15.01.2018, es gebe eine günstigere Ausführungsvariante zu einem Preis von ca. 600.000,00 EUR. Diese Ausführungsvariante wurde in der Eigentümerversammlung vom 14.02.2018 unter Zuhilfenahme des Angestellten Herrn von der Firma ausführlich erörtert. Ein konkretes Angebot für die Sanierungsvariante „Stahlwinkelwand“ konnte – wie ausgeführt – nicht abgegeben werden. Unstreitig ist zwischen den Parteien weiter, dass allein für die Planung ein zeitlicher Rahmen von 6 – 9 Monaten erforderlich sei. Mit einem Baubeginn könne frühestens im laufenden Jahr 2019 begonnen werden. Die für die Erstellung eines exakten Kostenangebots erforderlichen Kosten wurden von Herrn mit rund 23.000,00 EUR brutto beziffert. Ob die Kosten für die Erstellung des Angebots realistisch sind oder wie die Klägerseite unbestritten vorträgt ca. 130.000,00 EUR „verbrennen“ würden, kann dahinstehen. Denn im Hinblick auf die durch ein neues Angebot entstehenden Kosten und der damit einhergehenden erheblichen Verzögerung der Instandsetzung ohne die sichere Aussicht, dass die Stahlwinkelkonstruktion überhaupt durchführbar ist, stellt die Beauftragung zur Prüfung dieser Sanierungsvariante keine ordnungsgemäße Verwaltung dar. Dies gilt jedenfalls dann, wenn wie vorliegend bereits jeweils drei annahmefähige Angebote zu zwei konkret durchführbaren Sanierungsvarianten eingeholt worden sind und die Einholung der Angebote mit hohen Kosten verbunden war.
Es ist den beklagten Wohnungseigentümern auch versagt, eine weitere kostenträchtige und langwierige Sanierungsvariante prüfen zu lassen, weil unstreitig eine akute Einsturzgefahr besteht. Es entspricht als Notmaßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, die Instandsetzung zur Beseitigung von Gefahren sofort zu veranlassen. Zur Prüfung der konkreten Art der Instandsetzung hatten die beklagten Wohnungseigentümer sechs ein halb Jahre Zeit. Die gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen, namentlich eine zeitnahe Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zum Zwecke der Ausübung des Sondernutzungsrechts und das Interesse aller an einer kostengünstigen Sanierungsvariante schlägt nach nunmehr sechs ein halb Jahren der Entbehrung der Nutzungsmöglichkeit zu Gunsten der Kläger aus.
Vorliegend war es auch nicht erforderlich, einen Sachverständigen mit der Prüfung heranzuziehen, welchem der drei Angebote über die Erstellung einer Gabionenschwergewichtswand der Vorzug zu geben ist. Unstreitig ist das Angebot der Firma das kostengünstigste. Die Beklagten tragen nicht erheblich vor, weshalb dieses Angebot nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen soll. Die Firma erstellt die Gabionenschwergewichtswand auf Grundlage der neuesten technischen Vorschriften für Bauleistungen, der VOB. Konkrete inhaltliche Einwendungen gegen dieses Angebot, welche einer Sachverständigenprüfung zugänglich wären, werden nicht vorgetragen. Vielmehr erheben die Beklagten pauschal und abstrakt Einwendungen, die nicht von Tatsachen gestützt werden. Die Beklagten lassen abstrakt vortragen, dass Fragen der Qualität am Markt, der Langfristigkeit der Geschäftstätigkeit, mögliche Bewertungen bei Auskunfteien etc. eine Rolle spielen. Es handelt es sich um allgemein zugängliche Quellen, welche die Beklagtenseite selbst recherchieren kann (in diesem Sinne auch BGH, Urteil vom 23.02.2010 – VI ZR 91/09, juris, Rn. 23 zu dem Verweis auf eine Referenzwerkstatt bei Bestreiten der Qualität und Preise). Die Klägerseite ist ihrer Darlegungslast durch Vorlage der drei Alternativangebote mit einem jeweils ausführlichen Leistungsverzeichnis nachgekommen. Die Beklagtenseite kann daher qualifiziert nur dadurch bestreiten, dass sie konkrete Tatsachen vorträgt, welche die konkreten Angebote als untauglich erscheinen lassen. Hierzu hatten die beklagten Wohnungseigentümer auch ausreichend Zeit. In der einberufenen Eigentümerversammlung vom 01.03.2016 sind den Wohnungseigentümern mit der Einladung zur Versammlung am 01.03.2016 jeweils drei Angebote zu den beiden Sanierungsvarianten übersendet worden. Zudem ist ersichtlich, dass in sämtlichen Wohnungseigentümerversammlungen das hier streitgegenständliche Angebot als einziges der drei Angebote ernsthaft diskutiert worden ist und damit dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht.
(4)
Die Beklagtenseite kann auch nicht mit Erfolg einwenden, dass sich durch die Sanierungsvariante der Gabionenschwergewichtwand das äußere Erscheinungsbild der Wand verändern würde und es sich daher um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG handelt, für die alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten. Zutreffend ist, dass es sich bei der eingestürzten Anlage um eine Ortbetonwinkelstützwand handelte. Wie die Beklagtenseite in dem Schriftsatz vom 06.10.2017 (Bl. 178 der Akte, 7 Absatz) – soweit ersichtlich – unbestritten vorträgt, führt die Ortbetonwinkelstützwand senkrecht nach oben, während die Gabionenschwergewichtswand leicht treppenförmig angelegt wird. Hierin kann in der Tat eine bauliche Veränderung liegen. Die Festlegung des „Wie“, also die konkrete Ausgestaltung einer baulichen Maßnahme hält sich jedoch im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn über das „Ob“ bereits wirksam entschieden worden ist (Bärmann, WEG, 13. Aufl. 2015, § 22 Rn. 18). Zudem schließen sich eine erforderlich werdende bauliche Veränderung und eine ordnungsmäßige Verwaltung, insbesondere Notgeschäftsführungen zur Gefahrenabwehr, nicht aus. Eine durch den Ersetzungsbeschluss eintretende bauliche Veränderung steht der gerichtlichen Anordnung demnach nicht entgegen. Andernfalls hätten es die Wohnungseigentümer vorliegend in der Hand, aus einer erforderlichen Instandsetzungsmaßnahme eine bauliche Veränderung zu machen und hierdurch § 21 WEG zu konterkarieren, weil sie einheitlich beschlossen haben, die Mauer nicht in den Ursprungszustand zurückzuversetzen.
(5)
Die von den Wohnungseigentümern erforderlichen Beschlussfassungen waren in dem im Tenor genannten Umfang zu ersetzen. Im Grundsatz zutreffend weisen die Beklagten darauf hin, dass die Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift, so dass Maßnahmen nur insoweit angeordnet werden dürfen, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist. Es ist daher stets zu prüfen, ob und gegebenenfalls auf welche Weise es dem Wohnungseigentümer ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Regie eine Entscheidung zu treffen. In der Regel genügt es, wenn das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG die entscheidende Richtung – hier die Art der Sanierung – vorgibt. Ist dagegen zudem die Konkretisierung der Sanierung – wie vorliegend – im Streit, ist der Ersetzungsbeschluss – gegebenenfalls nach Einholung eines Sachverständigengutachtens – so detailliert zu fassen, dass insoweit insbesondere für den zur Umsetzung berufenen Verwalter klar ist, welche konkreten Maßnahmen zu veranlassen sind. Dabei sind allerdings Verallgemeinerungen nicht von vorne herein ausgeschlossen, weil sich im Zuge der Bauausführung noch gewisse Änderungen und weiterer Konkretisierungsbedarf ergeben können. Es müssen jedoch auch dann die durchzuführenden Arbeiten in ihren wesentlichen Umrissen und Schritten in dem Beschluss umschrieben werden (BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12, Juris, Rd.Nr. 31).
Im konkret vorliegenden Fall ist es erforderlich, nicht nur die entscheidende Richtung, also die Art der Sanierung vorzugeben, sondern auch die detaillierte Umsetzung. Hierfür spricht eine Vielzahl von Gründe. Zunächst ist der zeitliche Aspekt anzuführen. Die Stützmauer ist unstreitig bereits im September 2011 zusammengebrochen. Es besteht akute Einsturzgefahr hinsichtlich der noch stehenden Reste der Mauer. Die Statik der gesamten Mauer, die das Grundstück vor dem Abrutschen bewahren soll, ist durch den Teileinsturz insgesamt nicht mehr gewährleistet. Es besteht unstreitig die Gefahr, dass die übrigen Betonelemente ebenfalls einstürzen. Wie die Klägerseite zutreffend ausführt ist Bestandteil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die zeitnahe Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, vorliegend der Grenzstützmauer. Seit September 2011 können die klagenden Wohnungseigentümer die Gartenfläche nicht mehr benutzen, weil akute Einsturzgefahr besteht. Die Wohnungseigentümer können sich – wie ausführlich aufgezeigt worden ist – auf eine konkrete Art der Sanierung jedenfalls in einem überschaubaren Zeitrahmen nicht einigen.
(6)
Der Anspruch der Kläger ist auch nicht gemäß § 22 Abs. 4 WEG ausgeschlossen. Die Beklagten verweisen zwar auf die wirtschaftliche Überforderung einzelner Wohnungseigentümer, substantiiert zu dem Ausschlusstatbestand des § 22 Abs. 4 WEG tragen sie nicht vor.
I. Anfechtungsklage
Die Anfechtungsklage ist zulässig.
Die Anfechtungsklage gemäß § 46 WEG ist zulässig, es besteht das Rechtsschutzbedürfnis. Nach der zutreffenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (beispielsweise BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, Juris, Leitsatz 1) kann die Rechtsmäßigkeit eines sogenannten Negativbeschlusses gerichtlich überprüft werden. Das dafür notwendige Rechtschutzbedürfnis ergibt sich daraus, dass die Kläger durch die Ablehnung gegebenenfalls in ihren Rechten auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt werden.
Der von der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss vom 10.07.2017 zu dem Tagesordnungspunkt 09.01 – Auftragsvergabe Abbruch und Neubau der Grenzstützmauer – entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Die Ablehnung der Instandsetzung der Grenzstützmauer entspricht nicht der ordnungsmäßigen Verwaltung. Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese ist von den Wohnungseigentümern aus den im Rahmen der Verpflichtungsanträge vorgenommenen Ausführungen erforderlich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und 2 ZPO. Die Vollstreckung der Beschlussersetzung – Zustimmung der Wohnungseigentümer - erfolgt im Wege des § 894 ZPO. Mit Eintritt der Rechtskraft des Urteils gelten die Willenserklärungen der Wohnungseigentümer als abgegeben. Daher war die vorläufige Vollstreckbarkeit nur hinsichtlich der Kosten des Rechtsstreits auszusprechen.
Der Streitwert wird auf 400.000,00 € festgesetzt.
Für die Erstellung der Gabionenschwergewichtswand sind Kosten von in etwa 800.000 € angesetzt. Das Verpflichtungsbegehren der Kläger ist ausschließlich auf die Erstellung dieser konkreten Wand gerichtet. 50 % des Gesamtinteresses gemäß § 49 a GKG betragen 400.000,00 €. Das fünffache Einzelinteresse der Kläger ist nicht einschlägig, da dieses weit über das hälftige Gesamtinteresse hinausgeht. Die Kläger verfügen zusammen über knapp 25 % der Miteigentumsanteile.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Zitierte Normen: § 242 BGB
§ 5 WEG
§ 22 WEG
§ 21 WEG
§ 46 WEG
§ 894 ZPO
§ 49 a GKG
§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG
§ 21 Abs. 8 WEG
§ 21 Abs. 4 WEG
§ 5 Abs. 2 WEG
§ 22 Abs. 4 WEG
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 1 und 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 15a C 25/13
25 S 38/14
VI ZR 91/09
V ZR 182/12
V ZR 114/09