Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-04-20, Aktenzeichen 212 C 17/11
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2011:0420.212C17.11.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Hat der Mieter in Abstimmung mit dem Vermieter die bei Anmietung vorhandene Einbauküche auf eigene Kosten ersetzt, weil sie zwischenzeitlich unbrauchbar geworden war, kann die Einbauküche dem Vermieter nicht mehr als Bestandteil der Mietsache zugerechnet werden und auch nicht mehr als wohnwerterhöhendes Ausstattungsmerkmal herangezogen werden (Anschluss BGH, 7. Juli 2010, VIII ZR 315/09, Grundeigentum 2010, 1109).(Rn.20)
2. Da ein Schloss nicht unter den Begriff des „villenartigen Mehrfamilienhauses“ gefasst werden kann, führt das Vorhandensein einer Sehenswürdigkeit in Gestalt eines unbewohnten Schlosses (hier: Schloss Charlottenburg) nicht dazu, dass die gesamte Umgebung das Wohnwert erhöhende Sondermerkmal „villenartige Mehrfamilienhäuser“ erfüllt.(Rn.23)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweiligen Vollstreckungsbetrages leistet.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitbefangene Wohnung.
Mit Mietvertrag vom 08.05.1974 vermietete die Vorgängerin der Klägerin die im Antrag genannte Wohnung an den Beklagten. Nach dem Mietvertrag schulden die Beklagten eine monatliche Miete von 326,79 Euro nettokalt. Die Miete ist seit 15 Monaten unverändert geblieben.
Mit Schreiben vom 25.08.2010 verlangte die Klägerin die Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 326,79 Euro um 19,36 Euro auf 346,15 Euro ab dem 01.11.2010. Hinsichtlich des Inhalts wird auf Blatt 4 der Gerichtsakte verwiesen. Der Beklagte erteilte keine Zustimmung.
Die Wohnung ist 74,44 qm groß, befindet sich in einer mittleren Wohnlage gegenüber dem Schloss Charlottenburg, war zwischen 1956 und 1964 bezugsfertig und verfügt über eine Sammelheizung sowie Bad und WC in der Wohnung.
Die Wände im Bad sind nicht überwiegend gefliest. Auch liegt eine hohe Beeinträchtigung durch Verkehrslärm vor.
Die Klägerin behauptet, dass vermieterseitig eine komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken zu Mietvertragsbeginn zur Verfügung gestellt worden sei. Auch sei im Gebäude ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorhanden. Zudem gäbe es kostenfreie Pkw-Stellplätze. Schließlich sei im Jahre 1995 eine Fassadenwärmedämmung aufgebracht worden. Die Klägerin behauptet, dass in der Nachbarschaft villenartige Mehrfamilienhäuser vorhanden seien. Auch wenn das Gebäude mit der streitbefangenen Wohnung nicht als villenartiges Mehrfamilienhaus bezeichnet werden könne, so treffe dies jedenfalls auf das Schloss Charlottenburg zu.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause ... Berlin von zurzeit 326,79 Euro monatlich um 19,36 Euro monatlich auf 346,15 Euro monatlich ab dem 01.11.2010 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, dass die im Jahre 1978 ursprünglich in der Wohnung vorhandene Küche in sich zusammengebrochen sei. So seien die Schienen bereits kaputt und das Plastik gebrochen gewesen und die Schränke hätten insgesamt keinen Halt gehabt. Der Beklagte behauptet, er habe sodann die kaputte Küche entsorgt, eine neue Küche selbst gekauft und eingebaut, gleichzeitig auf eigene Kosten vor dem Einbau sowohl den Fußboden als auch den Arbeitsbereich der Küche ringsum gefliest. Dieser Arbeiten seien nach Rücksprache mit dem Zeugen F., dem damaligen Sachbearbeiter der ehemaligen Vermieterin erfolgt. Der Beklagte behauptet weiter, die ehemalige Vermieterin habe sich nicht an den Maßnahmen beteiligt, sondern erklärt, der Beklagte „könne mit der Küche machen, was er wolle“.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 30.02.2011 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig.
Etwaige formale Bedenken gegen das Zustimmungsverlangen bestehen nicht. Die Klägerin hat, was Zulässigkeitsvoraussetzung ist (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 558b BGB, Rn. 91, m.w.N.), die Klage innerhalb der Frist des § 558 b Abs. 2 BGB erhoben. Ferner ist das zugrunde liegende Mieterhöhungsverlangen ausreichend gemäß § 558a Abs. 1 BGB begründet. Es wurde auf den Mietspiegel gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB Bezug genommen. Die Mieterhöhungserklärung entspricht schließlich auch der gesetzlichen Form, wobei nach § 558a Abs. 1 BGB die Erteilung in Textform nach § 126b BGB genügt.
II.
Die Klage ist jedoch nicht begründet.
Die Klägerin kann von dem Beklagten keine Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete in beantragter Höhe verlangen. Nach § 558 BGB kann der Vermieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete – abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebs- oder Kapitalkosten – seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist), das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist), die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und die Kappungsgrenze von 20 Prozent eingehalten wird. Für die Beurteilung der Frage, ob die verlangte Miete ortsüblich ist, ist auf den Berliner Mietspiegel 2009 abzustellen. Der Mietspiegel kann dabei – auch wenn er in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen ist – zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Gesetzgeber selbst sieht ausweislich von §§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558 c, 558 d BGB den Mietspiegel als das beste Mittel zum Nachweis des üblichen Entgelts im Sinne von § 558 BGB an (vgl. auch BVerfG, Beschluss v. 3. April 1990 - 1 BvR 268/90 u.a., WuM 1992, 48ff.).
Das Mieterhöhungsverlangen ist in materieller Hinsicht nicht berechtigt. Der Beklagte zahlt für die streitbefangene Wohnung bereits die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Klägerin verlangt die Erhöhung auf 4,65 Euro pro m2, somit die Erhöhung auf eine Miete, die oberhalb des Mittelwertes liegt. Die streitgegenständliche Wohnung ist dabei dem Mietspiegelfeld H 6 zuzuordnen, da die zwischen 1956 und 1964 bezugsfertige Wohnung 74,44 qm groß ist und über ein Bad mit WC und Sammelheizung verfügt. Ausweislich des Straßenverzeichnisses liegt die Wohnung in mittlerer Wohnlage. Das Mietspiegelfeld des Berliner Mietspiegels 2009 weist ein Spannungsfeld von 3,90 Euro (unterer Wert), über 4,51 Euro (Mittelwert) bis zu 5,20 Euro (oberer Wert) nettokalt aus. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung kann – wie schon unter der Geltung der früheren Mietspiegel – für den Rechtsstreit herangezogen werden. Zwar ist die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Bei der Orientierungshilfe handelt es sich aber nach der Erläuterung zum Mietspiegel um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie bietet damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann (vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 3. Juni 2003 – 65 S 17/03, GE 2003, 1022). Darüber hinaus bedeutet die Aufwertung des qualifizierten Mietspiegels gegenüber den früheren Mietspiegeln nicht zugleich eine Abwertung der Orientierungshilfe.
Entgegen der Auffassung der Klägerin muss für den Mietpreis eine negative Merkmalgruppe berücksichtigt werden. Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt Folgendes:
In der Merkmalgruppe eins überwiegen unstreitig die wohnwertmindernden Merkmale, da die Wände im Bad nicht überwiegend gefliest sind.
Die Merkmalgruppe zwei ist neutral zu bewerten. Entgegen der Ansicht der Klägerin konnte die Einbauküche nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal herangezogen werden. Zwar war eine Einbauküche unstreitig bei Anmietung vorhanden. Jedoch ist die Klägerin dem substanziierten Beklagtenvortrag, dass diese Einbauküche unbrauchbar war und allein durch Maßnahmen des Beklagten in Abstimmung mit der damaligen Vermieterin ersetzt wurde, nicht in erheblicher Weise entgegen getreten. Zwar ist der Klägerin zuzustimmen, dass ein Mangel der Mietsache keine Berücksichtigung bei der Spanneneinordnung in die Orientierungshilfe findet. Jedoch liegt der Fall hier anders. Das Ausstattungsmerkmal Einbauküche kann nicht als vertragsgemäße Leistung bewertet werden. Denn die Einbauküche ist – nach dem Beklagtenvortrag – nach einvernehmlicher Abstimmung mit der damaligen Vermieterin allein durch den Beklagten auf dessen Kosten ersetzt worden (vgl. hierzu auch LG Berlin, Urteil vom 27.11.2007, 63 S 144/07). Aus diesem Grund war die Einbauküche schon nicht mehr dem Vermieter als Bestandteil der Mietsache zuzurechnen. Diesem Beklagtenvortrag ist die Klägerin nicht in erheblicher Weise entgegen getreten. Allein die Tatsache, dass ein Vermieterwechsel eingetreten ist, hindert die Klägerin nicht, sich von den Vorgängen in zumutbarer Weise gemäß § 138 Abs. 2 ZPO Kenntnis zu verschaffen. Auf Kosten des Mieters vorgenommene Wohnwertverbesserungen bleiben im Ergebnis bei der Spanneneinordnung unberücksichtigt (vgl. BGH Urt. v. 7. 7. 2010 – VIII ZR 315/09, BayObLG RE v. 24. 6. 1981 WuM 1981, 208, LG Berlin GE 2008, 1627, 2008, 1258, LG Baden-Baden WuM 1993, 358, LG Hamburg WuM 1990, 441, LG Köln WuM 1985, 334, AG Hamburg NJWE-MietR 1996, 268). Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter die Wohnungen mit Einrichtungen versehen hat oder Ein- oder Umbauten vorgenommen hat. Ein Vermieterwechsel ändert daran nichts. Dies gilt auch, wenn der Mieter auf Grund des Vertrages – oder wie hier aufgrund mietvertraglicher Absprache – zum Einbau dieser Ausstattung verpflichtet war. Jede andere Beurteilung der Frage würde dazu führen, dass der Mieter für die von ihm vorgenommene Verbesserung der Mietsache einen Nachteil in Gestalt der Mieterhöhung hinnehmen müsste.
Die Merkmalgruppe drei ist wiederum unstreitig als neutral zu bewerten.
Ob die Merkmalgruppe vier als neutral zu bewerten ist oder die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, kann dahingestellt bleiben. Selbst bei einer Einstufung dieser Merkmalgruppe als positiv, gereicht dies der Klage nicht zum Erfolg, da auch innerhalb der Merkmalgruppe 5 die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen – dazu sogleich – und daher selbst bei Bewertung der Merkmalgruppe vier als positiv zwei negative Merkmalgruppen vorhanden sind, so dass insgesamt jedenfalls eine negative Merkmalgruppe bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigten ist.
In der Merkmalgruppe fünf überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale. Unstreitig ist eine erhebliche Lärmbelastung der streitbefangenen Wohnung gegeben. Dieses wohnwertmindernde Merkmal wird auch nicht durch das von der Klägerin behauptete positive Merkmal einer von villenartigen Mehrfamilienhäusern geprägten Umgebung aufgehoben. Trotz Hinweises des Gerichts genügt der Vortrag der Klägerin nicht den Anforderungen eines substanziierten Parteivortrages. Aus dem seitens der Klägerin eingereichten Ausdruck von „Google-maps“ sind villenartige Mehrfamilienhäuser nicht ersichtlich. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine Straßenkarte. Auch kann das Schloss Charlottenburg nicht als villenartiges Mehrfamilienhaus bezeichnet werden, sondern – wie die Begrifflichkeit bereits hergibt – als Schloss. Eine Sehenswürdigkeit in Gestalt eines unbewohnten Schlosses führt jedoch nicht dazu, dass die gesamte Umgebung das Sondermerkmal „villenartige Mehrfamilienhäuser“ erfüllt. Denn die Klägerin gibt selbst an, dass das streitbefangene Haus kein villenartiges Mehrfamilienhaus ist. Ob in der Umgebung villenartige Mehrfamilienhäuser vorhanden sind, kann dem schlagwortartigen Klägervortrag nicht entnommen werden. Auch die Enumeration von Hausnummern angeblicher villenartiger Mehrfamilienhäuser würde keinen auf Tatsachen gestützten Klägervortrag darstellen, sondern allein die – dem Gericht obliegende – Subsumtion unter das wohnwerterhöhende Merkmal vorwegnehmen. Es hätte einer näheren Beschreibung der Umgebung bedurft, die hinreichende Tatsachen enthält, anhand derer das Gericht auf Darlegungsebene die klägerische Einschätzung von villenartigen Mehrfamilienhäusern in der Nachbarschaft nachvollziehen kann. Einer Inaugenscheinnahme hatte es daher nicht bedurft, da diese Beweisaufnahme einem Ausforschungsbeweis gleich gekommen wäre.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bemisst sich im Ergebnis wie folgt: Aufgrund einer negativen Merkmalgruppe errechnet sich bei einem Abschlag von 20 Prozent vom Mittelwert eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,38 Euro pro m2. Der Beklagte zahlt mit 4,39 Euro pro m2 jedenfalls die ortsübliche Vergleichsmiete.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 91 Abs. 1 ZPO, Hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 i.V.m. § 709 S. 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558b BGB
§ 126b BGB
§ 558 BGB
§ 558 b Abs. 2 BGB
§ 558a Abs. 1 BGB
§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB
§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558 c, 558 d BGB
§ 287 Abs. 2 ZPO
§ 138 Abs. 2 ZPO
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: VIII ZR 315/09
1 BvR 268/90
65 S 17/03
63 S 144/07