Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2024-02-29, Aktenzeichen 2 Wx 13/24 und 2 Wx 24/24
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2024:0229.2WX13.24UND2WX24.00

Tenor:
1. Die Rechtsunterzeichnerin überträgt das Verfahren wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache zur Entscheidung dem Senat in der Besetzung mit drei Richtern, § 83 Abs. 1 S. 5 i.V.m. § 81 Abs. 6 S. 2 GNotKG.
2. Die Beschwerde der Beteiligten zu 2) und 3) vom 19.07.2023 gegen den am 12.07.2023 erlassenen Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Köln (G.-N05-2) wird, soweit ihr nicht mit am 13.09.2023 erlassenen Beschluss des Grundbuchamtes Köln abgeholfen worden ist, zurückgewiesen.
3.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 4) vom 21.08.2023 gegen den am 12.07.2023 erlassenen Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Köln (G.-N05-2) in der Fassung des am 13.09.2023 erlassenen Beschlusses wird zurückgewiesen.

Tatbestand:
Der ursprünglich im Eigentum der Beteiligten zu 1) stehende Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch von G., Blatt N01, Flur 3, Flurstück N02, wurde mit notarieller Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1) bis 3) vom 02.09.2021 (UR-Nr. N03/2021H, Bl. 2ff. d.A.), dort Teil A „Teilungserklärung“, nach § 8 WEG in vier Miteigentumsanteile, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, geteilt. Sodann wurden in Teil B „Übertragungsvertrag“ jeweils zwei Miteigentumsanteile an die Beteiligten zu 2) und 3) veräußert. Ferner bewilligte die Beteiligte zu 1) in Teil B auf dem ebenfalls in ihrem Eigentum stehenden, im Grundbuch von G., Blatt N01, Flur 3, Flurstück N04 eingetragenen Grundbesitz die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Flurstück N02 („herrschendes Grundstück“) mit folgendem Inhalt:
„Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundbesitzes ist berechtigt, Ver- und Entsorgungsleitungen in dem Bereich, der in dem als Anlage 4 zu dieser Urkunde genommenen Lageplan schraffiert dargestellt ist, zu verlegen und zu unterhalten beziehungsweise durch Dritte verlegen und unterhalten zu lassen, soweit die zur Versorgung des herrschenden Grundbesitzes notwendig ist. Verlegung, Instandsetzung und Instandhaltung obliegen dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundbesitzes.“
Mit Schriftsatz vom 27.09.2021 (Bl. 1 d.A.) hat der beurkundende Notar zunächst lediglich die Teilung des Grundbesitzes und die Eintragung in die anzulegenden Wohnungseigentumsgrundbücher beantragt, welche am 01.02.2022 vollzogen wurde (Grundbuchblätter N05, N06, N07 und N08 zu Flur 3, Flurstück N02; vgl. Bl. 52 d.A.). Bereits mit weiterem Schriftsatz vom 10.01.2022 (Bl. 53 d.A.) hat der beurkundende Notar die weitere Vollziehung des Teils B der vorgenannten Urkunde beantragt, u.a. die Eintragung der Grunddienstbarkeit zu Lasten des im Grundbuchblatt N01 eingetragenen Flurstücks N04 und zu Gunsten des „jeweiligen Eigentümers des in den angelegten Wohnungseigentumsgrundbüchern jeweils eingetragenen Eigentumsrechts“. Dies wurde am 18.03.2022 vollzogen (Bl. 77 d.A.).
Mit Schreiben vom 25.02.2022 (Bl. 83ff. d.A.) beantragte die Bezirksrevisorin bei dem Amtsgericht Köln den Wert für die Gebühr der Eintragung der vier bewilligten beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten festzusetzen; der in der notariellen Urkunde angegebene Jahreswert von 1.000,- Euro sei nicht nachvollziehbar. Nach § 52 Abs. 5 GNotKG sei der Jahreswert mit 5 % des Wertes des betroffenen Grundstücks anzunehmen. In seinem Schriftsatz vom 13.07.2022 (Bl. 94f. d.A.) weist der beurkundende Notar darauf hin, dass nicht die gesamte Grundstücksfläche, sondern nur der Ausübungsbereich (hier: schraffierter Bereich) maßgeblich sei. Mit weiterem Schreiben vom 19.08.2022 (Bl. 100ff. der Kassenakte) hat die Bezirksrevisorin beantragt, vier Gebühren auf jeweils 102.300,- Euro festzusetzen; für die Wertermittlung sei die schraffierte Fläche, ca. ein Viertel des gesamten Grundstücks von 658 qm, mithin 165 qm zugrunde zu legen und dies mit dem Bodenrichtwert von 620,- Euro zu multiplizieren.
Mit am 07.11.2022 erlassenen Beschluss ist der zuständige Rechtspfleger bei dem Grundbuchamt Köln der Argumentation der Bezirksrevisorin nicht gefolgt und hat den Geschäftswert für die Eintragung einer Dienstbarkeit auf 20.000,- Euro festgesetzt (Bl. 107ff. d.A.). Der hiergegen erhobenen Beschwerde der Bezirksrevisorin vom 10.11.2022 (Bl. 115ff. d.A.), auf deren Begründung vollumfänglich Bezug genommen wird, hat der zuständige Rechtspfleger mit am 12.07.2023 erlassenen Beschluss vollständig abgeholfen und den Geschäftswert für die Eintragung von vier Grunddienstbarkeit auf jeweils 102.300,- Euro festgesetzt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Begründung des Beschlusses verwiesen.
Hiergegen hat der Beteiligte zu 3) in eigenem Namen und im Namen der Beteiligten zu 2) mit Schreiben vom 19.07.2023 (Bl. 133ff. d.A.) Beschwerde eingelegt, und diese u.a. damit begründet, dass die betroffene Fläche lediglich ca. 115 qm betrage und es sich um eine einheitliche Dienstbarkeit handele, da die Ver- und Entsorgung des Grundstücks als Ganzes gesichert werden sollte. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Beschwerdebegründung Bezug genommen.
Nach einer weiteren Stellungnahme der Bezirksrevisorin vom 07.08.2023 (Bl. 145ff. d.A.), auf die Bezug genommen wird, hat die zuständige Rechtspflegerin mit am 13.09.2023 erlassenen Beschluss der Beschwerde vom 19.07.2023 teilweise abgeholfen und den Wert für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit auf 77.500,- Euro festgesetzt. Zum einen sei die Ausübungsfläche zu groß bemessen gewesen und lediglich mit 125 qm anzunehmen; zum anderen sei aufgrund der Formulierung davon auszugehen, dass nur eine Grunddienstbarkeit zugunsten der Eigentümer des Grundstücks der Gemarkung G. Flur 3, Flurstück N02, eingetragen in den Blättern N05, N06, N07 und N08 und nicht zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer bewilligt werden sollte. Eine Vorlage an das Oberlandesgericht, soweit der Beschwerde nicht abgeholfen wurde, erfolgte nicht.
Hiergegen hat die Bezirksrevisorin mit Schreiben vom 21.09.2023 (Bl. 157 d.A.) Beschwerde eingelegt und diese mit Schreiben vom 09.10.2023 (Bl. 159ff. d.A.) begründet. Sie tritt der Wertberechnung in Höhe von 77.500,- Euro nicht entgegen, hält jedoch an ihrer Auffassung fest, dass vier Grunddienstbarkeiten eingetragen worden seien. Hinsichtlich der Begründung wird auf das genannte Schreiben vom 09.10.2023 Bezug genommen.
Das Grundbuchamt hat dem Rechtsmittel mit am 19.01.2024 erlassenen Beschluss vom 17.01.2024 nicht abgeholfen und die Sache zur Entscheidung dem Oberlandesgericht vorgelegt (vgl. Bl. 183f. d.A.).

Entscheidungsgründe:
Die jeweils nach § 83 GNotKG zulässigen Beschwerden der Beteiligten zu 2) und 3) einerseits sowie der Beteiligten zu 4) andererseits haben sämtlich in der Sache keinen Erfolg.
1. Soweit das Grundbuchamt im Beschluss vom 13.09.2023 der Beschwerde der Beteiligten zu 2) und 3) vom 19.07.2023 nur teilweise, nämlich nur in Bezug auf die Häufigkeit des anzusetzenden Geschäftswerts, nicht jedoch in Bezug auf die Höhe des Geschäftswerts an sich, abgeholfen, diese Beschwerde jedoch nicht dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat, ist der Senat nicht gehindert, über den noch nicht entschiedenen Teil der Beschwerde eine Beschwerdeentscheidung zu treffen.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 2) und 3), wonach der Geschäftswert auf 20.000,- Euro herabzusetzen ist, ist in der Sache unbegründet, da das Grundbuchamt den Geschäftswert in zutreffender Weise auf 77.500,- Euro festgesetzt hat.
Grundsätzlich bestimmt sich der Wert einer Dienstbarkeit gemäß § 52 Abs. 1 GNotKG nach dem Wert, den das Recht für das herrschende Grundstück hat. Entgegen der in der Beschwerdebegründung vom 19.07.2023 dargelegten Auffassung, dass lediglich der Garten des dienenden Grundstücks für eine kurze Zeit der Bauarbeiten beeinträchtigt sei und das dienende Grundstück im Anschluss wieder wie vorher genutzt werden könne, die Beeinträchtigung mithin „marginal“ sei, ist auf den Nutzen für das herrschende Grundstück abzustellen, der in der dauerhaften Nutzung des dienenden Grundstücks für die notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen liegt. Weder kann ausgeschlossen werden, dass zukünftig weitere (Reparatur-) Arbeiten erforderlich sind, noch dass die Ver- und Entsorgung dauerhaft nicht über den öffentlichen Raum erfolgen muss.
Mangelt es insofern im Sinne des § 52 Abs. 1 GNotKG an einer konkreten Gegenleistung oder einem anhand von objektiv bewertbaren Anknüpfungskriterien bestimmbaren Jahreswert, ist der Jahreswert nach § 52 Abs. 5 GNotKG mit 5 % des Wertes des betroffenen Gegenstandes anzunehmen und sodann wiederum nach Maßgabe der Absätze 2 bis 4 zu kapitalisieren. Dabei ist – wie es auch das Grundbuchamt getan hat – an den Wert der von der Dienstbarkeit betroffenen Fläche anzuknüpfen. Betroffene Fläche ist vorliegend die sich aus dem als Anlage 4 zu der notariellen Urkunde vom 02.09.2021 (UR-Nr. N03/2021 H) beigefügten Lageplan ergebende Ausübungsfläche (schraffierte Fläche), die vom Grundbuchamt in nachvollziehbarer Weise mit 125 qm festgestellt wurde. Gleiches gilt für die seitens des Grundbuchamtes unter Zugrundelegung des Bodenrichtwerts von 620,- Euro durchgeführte Berechnung, wonach der Jahreswert gemäß § 52 Abs. 5 GNotKG mit 5 % von 77.500,- Euro = 3.875,- Euro anzusetzen ist und sich sodann der Wert der Dienstbarkeit, da es sich um ein Recht von unbeschränkter Dauer handelt, gemäß § 52 Abs. 3 GNotKG dem auf die ersten 20 Jahre entfallenden Wert, mithin 77.500,- Euro beläuft.
2. Die ebenfalls zulässige Beschwerde der Beteiligten zu 4) richtet sich gegen die Ausgangsentscheidung vom 12.07.2023 in der Fassung der Abhilfeentscheidung vom 13.09.2023, da eine isolierte Anfechtung der Abhilfeentscheidung nicht zulässig ist (vgl. Sternal, in: Sternal, FamFG, 21. Aufl. 2023, § 68 Rn. 20). In der Sache bleibt die Beschwerde ohne Erfolg, da das Grundbuchamt zu Recht davon ausgeht, dass Kosten nur für die Eintragung einer einzigen Grunddienstbarkeit in Ansatz zu bringen sind.
Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten mehrerer Berechtigter eines in Wohnungs- und Teileigentum geteilten Grundstücks ist in verschiedenen Konstellationen möglich.
So kann eine Grunddienstbarkeit zugunsten einzelner Wohnungs- oder Teileigentumseinheit bestellt werden kann. Anerkanntermaßen kommen als herrschendes „Grundstück“ i. S. d. § 1018 BGB auch grundstücksgleiche Rechte in Betracht, namentlich Wohnungseigentumseinheiten, wobei als herrschendes „Grundstück“ i. S. d. § 1018 dann nicht der jeweilige Miteigentumsanteil, sondern die jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit angesehen wird, weil mit ihr reales Sondereigentum verbunden ist (vgl. BGH, Urteil vom 19. 5. 1989 - V ZR 182/87 -, zitiert nach beck-online; OLG Hamm, Beschl. v. 22.3.2016, Az. I-15 W 357/15 – juris; OLG Düsseldorf, FGPrax 2020, 160f.; jeweils m.w.N.).
Anerkannt ist auch die Möglichkeit einer Grunddienstbarkeit zugunsten mehrerer Berechtigter gemeinsam, so wenn diese als Gesamtgläubiger nach § 428 BGB begünstigt werden sollen oder einer anderen vom Gesetz zugelassenen Form, z.B. der Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741ff. BGB oder der Gesamthandsgemeinschaft (vgl. BGH, Beschluss vom 09.07.1980 – V ZB 5/80 –, juris Rn. 9ff.). Dabei können mehrere Berechtigte auch und gerade mehrere Wohnungseigentümer sein (vgl. OLG Düsseldorf, FGPrax 2020, 160f.; m.w.N.).
Dies ergibt sich schon aus der Wertung des § 1025 S. 1 BGB, wonach die Möglichkeit einer Gesamtgrunddienstbarkeit besteht, wenn und soweit ein bereits herrschendes Grundstück eines Dienstbarkeitsberechtigten in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt wird. In diesem Fall besteht die Grunddienstbarkeit gem. § 1025 S. 1 BGB für die einzelnen Teile als einheitliches Recht der nun mehreren Berechtigten fort (OLG Stuttgart, Beschluss vom 29.03.1990 - 8 W 505/89 -, zitiert nach beck-online; OLG Düsseldorf, FGPrax 2020, 160f.; Grüneberg/Herrler, BGB, 83. Aufl. 2024, § 1025 Rn. 1). Es entstehen nach zutreffender herrschender Auffassung nicht mehrere selbstständige Dienstbarkeiten, sondern kraft Gesetzes eine Gesamtgrunddienstbarkeit (BayObLGZ 1965, 267; OLG Düsseldorf, FGPrax 2020, 160f.; MünchKommBGB/Mohr, 9. Aufl. 2023, § 1025 Rn. 2 m.w.N.; Grüneberg/Herrler, a.a.O., § 1025 Rn. 1).
Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist davon auszugehen, dass die Beteiligten zu 1) bis 3) die Bestellung einer Gesamtgrunddienstbarkeit mit mehreren Berechtigten gewollt und beurkundet haben. Bereits aus der Bewilligung in der notariellen Urkunde vom 02.09.2021 (UR-Nr. N03/2021 H) ergibt sich, dass die Berechtigung dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundbesitzes zustehen soll, mithin dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks N02, zunächst eingetragen im Grundbuchblatt N01, nunmehr in den Grundbuchblättern N05, N06, N07 und N08, nicht hingegen den jeweiligen Wohnungseigentümern. Da aufgrund der abweichenden zeitlichen Abfolge, vorliegend wurde zunächst die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum und erst im Anschluss die Eintragung der Dienstbarkeit beantragt, ein Fall des § 1025 BGB nicht vorliegt, dürfte eine Gesamtberechtigung im Sinne des § 428 BGB vorliegen.
Dafür spricht auch der vereinbarte Gegenstand der Grunddienstbarkeit, wie er sich aus der gewählten Formulierung in der notariellen Urkunde und dem Inhalt der Grunddienstbarkeit ergibt. Danach sollten nicht mehrere Grunddienstbarkeiten für jedes reale Sondereigentum an jeder der vier Wohnungen begründet werden, sondern nach Sinn und Zweck der vertraglichen Regelungen kommt nur die Vereinbarkeit einer Gesamtgrunddienstbarkeit in Betracht, da die Dienstbarkeit nur in ihrer Gesamtheit und von ggf. mehreren Eigentümern nur einheitlich ausgeübt werden. Denn anders als z.B. bei der Benutzung von Garagen oder der Zuwegung zu einzelnen Wohnungen, ist eine Trennung der Dienstbarkeit nicht denkbar, da die Ver- und Entsorgung zwingend einheitlich für den gesamten Grundbesitz und das darauf errichtete Mehrfamilienhaus erfolgen muss.
Soweit die Beteiligte zu 4) in ihrer Beschwerdebegründung unter Bezugnahme auf den Grundsatz „Kostenrecht ist Folgerecht“ darauf verweist, dass in vier Grundbuchblätter betreffend das Flurstück N02 (nämlich den Grundbuchblättern N05, N06, N07 und N08) jeweils ein Herrschvermerk, aufgenommen worden ist, mithin vier – kostenauslösende – Eintragungen vorgenommen worden seien, lässt dies keine andere Beurteilung zu. Denn letztlich handelt es sich nur um eine Dienstbarkeit, die in ihrer Gesamtheit vier Wohnungseigentümern zusteht.
Ob die Bewilligung sowie die Eintragung dieses Rechts den Vorgaben des Bundesgerichtshofs in der zitierten Entscheidung (Beschluss vom 09.07.1980 – V ZB 5/80 –, zitiert nach juris) entspricht, kann im Rahmen der Entscheidung über die Geschäftswertfestsetzung letztlich dahinstehen.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, § 83 Abs. 3 GNotKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 741ff. BGB
§ 8 WEG
§ 83 GNotKG
§ 1018 BGB
§ 428 BGB
§ 1025 BGB
§ 81 Abs. 6 S. 2 GNotKG
§ 52 Abs. 5 GNotKG
§ 52 Abs. 1 GNotKG
§ 52 Abs. 3 GNotKG
§ 1025 S. 1 BGB
§ 83 Abs. 3 GNotKG

Zitierte Entscheidungen: V ZR 182/87
15 W 357/15
V ZB 5/80
8 W 505/89