Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-08, Aktenzeichen 2 C 209/10
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2010:1208.2C209.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
Der vom Vermieter erhobene Zuschlag für von ihm selbst zu übernehmende Schönheitsreparaturen ist Bestandteil der Nettokaltmiete und kann im Rahmen einer Mieterhöhungserklärung nicht als Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden (Rn.12) (Rn.13) .
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit leistet in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Parteien schlossen am 21.05.2002 einen Mietvertrag über eine Wohnung im Hause. In § 3 des Vertrages vereinbarten die Parteien folgende Mietstruktur:
Ausgangsmiete Wohnungen:
150,10 Euro
Uml.-vorsch. Aufzug:
5,15 Euro
Uml.-Vorsch. Be.-/Entwässerung:
17,65 Euro
Uml.-vorsch. Betriebskosten:
26,35 Euro
Uml.-vorsch. Heizung:
17,38 Euro
Die Klägerin übersandte der Beklagten am 19.02.2010 ein Mieterhöhungsverlangen, welches eine Nettokaltmiete von 140,49 EUR, einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 27,62 EUR und Umlagen für kalte Betriebskosten, Be- und Entwässerung, Aufzug und Heizung ausweist.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Nettokaltmiete der Ausgangsmiete des hier streitigen Erhöhungsverlangens betrage 140,49 EUR. Der Zuschlag für die (nie auf die Beklagte überbürdeten Schönheitsreparaturen) sei stets konstant gewesen und stelle eine weitere Leistung des Vermieters dar, für die dieser ein Entgelt verlangen könne. Dieses Entgelt für zusätzliche Leistungen sei nicht Teil der Nettokaltmiete
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung auf dem Grundstück, 4. OG Mitte links von derzeit monatlich 140,49 EUR um 22,48 EUR auf monatlich 162,97 EUR ab 01.Mai 2010 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte wendet ein, das Mieterhöhungsverlangen sei formal unwirksam, weil die Ausgangsmiete aufgrund der Änderung der Mietstruktur nicht zu ermitteln sei. Darüber hinaus sei die Kappungsgrenze nicht ermittelbar. Ihrer Ansicht nach ist der Zuschlag für Schönheitsreparaturen Teil der Nettokaltmiete, so dass sie bereits jetzt mehr als die verlangte -neue- Nettokaltmiete zahle.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die am 28.07.2010 zugestellte Klage ist zulässig. Das Erhöhungsverlangen vom 19.02.2010 ist formell wirksam. Die Klägerin geht nicht von einer anderen als der vertraglich vereinbarten Mietstruktur aus. Sie legt in dem Erhöhungsverlangen lediglich durch die getrennte Ausweisung des Zuschlags für Schönheitsreparaturen lediglich - teilweise - die Kalkulation der Nettomiete dar. Dies ist zulässig und berührt die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht (OLG Frankfurt NZM 01, 418).
Die Klage ist aber unbegründet, weil die Beklagte die mit dem Klageantrag verlangte Nettokaltmiete von 162,97 EUR bereits zahlt, worauf sie hinweist. Grund ist, dass der Zuschlag für Schönheitsreparaturen Teil der Nettokaltmiete ist. Daran ändert die isolierte Ausweisung in dem Mieterhöhungsverlangen nichts. Bestandteile der Miete dürfen in der Darstellung des Mieterhöhungsverlangens aufgeschlüsselt werden. Sie dürfen aber nicht als Zuschlag zusätzlich zu der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden (Börstinghaus in Schmidt-Futterer: Mietrecht, Kommentar, 9. Auflage, § 558a BGb, Rz. 16).
Für die Bestimmung des Begriffs der Nettokaltmiete ist es unerheblich, ob versucht wurde, Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen (unwirksame Überbürdung), oder ob eine solche Klausel nie in den Vertrag aufgenommen wurde. Die Frage, ob eine Überbürdung versucht wurde, betrifft die Frage, ob der Vermieter die Miete richtig kalkuliert hat und damit ein Kostenelement. Die für § 558 BGB maßgebliche Miethöhe ist die am Markt durchsetzbare Miete. Diese ist von Kostenelementen zu trennen. Der Mieter kann Schönheitsreparaturen selbst vornehmen und bewertet diese daher möglicherweise anders als der Vermieter. Die am Markt durchsetzbare Miete ist nach einer Entscheidung des BGH vom 09.07.2008 zu Az. VIII ZR 181/07 (abgedruckt in “Das Grundeigentum” 2008, 1117) von Kostenelementen zu trennen. Der Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist ein Kostenelement. Daher kann nach der Entscheidung des BGH neben der Nettokaltmiete gerade kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen neben dem Mietspiegel verlangt werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 558 BGB
§ 91 ZPO
§ 708 Nr. 7, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 01, 418
VIII ZR 181/07