Landgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-01-23, Aktenzeichen 12 O 694/04

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: 68.564,70 EUR

Tatbestand:
1
Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass der zwischen den Parteien geschlossene Darlehensvertrag wirksam ist und dass sie berechtigt ist, wegen der Ansprüche aus dem Darlehensvertrag aus notariellen Urkunden sowohl in das Grundstück als auch in das Vermögen der Beklagten die Zwangsvollstreckung zu betreiben.
2
Die Bekl. Ziff. 3 und 4, ein damals 22 Jahre alter Werkzeugmacher und seine gleichaltrige aus Kroatien stammende Ehefrau, die 2 Kinder im Alter von 4 Jahren bzw. 6 Monaten betreute, sowie seine Eltern, im Alter von 62 bzw. 58 Jahren, die Bekl. Ziff.1 und 2, wurden im Dezember 1996 von einem Anlagevermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine noch zu errichtende Eigentumswohnung samt zugehörigen Gemeinschaftsflächen aus dem Bauträgermodell „Bad Kreuznach, Salinenstr./Cecilienhöhe, Betreutes Wohnen, Haus A“( vgl. Prospekt K20/1203ff.) zu erwerben. Der Vermittler informierte die Bekl. anhand eines „Objektspiegels“ ( B3/258) über die Eckdaten, in dem u.a. die prospektierte Miete für die ersten 5 Jahre mit 19,75 DM/qm, für das 6.und 7. Jahr bzw. das 8. bis 10. Jahr mit jeweils einer DM mehr angegeben war. Als finanzierende Bank wurde dort erstrangig neben der B-Bank die Kl. genannt. Die Bekl. gaben am 18. 12. 1996 ein an die X GmbH (im folgenden: Geschäftsbesorgerin) gerichtetes notariell beurkundetes Angebot auf Abschluß eines Geschäftsbesorgungsvertrages ab (Anlage K1/28ff). Hierin war der kalkulierte Gesamtaufwand für das Kaufobjekt mit 175.848 DM angegeben. Zugleich erteilten sie der Geschäftsbesorgerin, die über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz nicht verfügte, eine umfassende unwiderrufliche Vollmacht, sie bei der Vorbereitung, Durchführung und gegebenenfalls bei der Rückabwicklung des Erwerbs zu vertreten. Unter anderem sollte die Geschäftsbesorgerin Kauf bzw. Werklieferungsvertrag, Darlehensverträge und alle für die Bestellung von Sicherheiten erforderlichen Verträge abschließen und auch befugt sein, die Bekl. der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Dieses Angebot nahm die Geschäftsbesorgerin am 23.12.1996 an (K2/44) und richtete allerdings bereits am 19.12. 1996 für die Bekl. einen Finanzierungsantrag an die Rechtsvorgängerin der klagenden Bank, die Bank (im folgenden: Kl.), dem unter anderem eine Selbstauskunft der Bekl. (K5/63), beigefügt war. In ihrer Darlehenszusage vom 20.12.1996 verlangte die Kl. als Sicherheit unter anderem eine Grundschuld mit Übernahme der persönlichen Haftung und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen der Bekl.
3
Am 23. 12. 1996 schloß die Geschäftsbesorgerin im Namen der Bekl. mit dem streitverkündeten Verkäufer einen notariell beurkundeten „Kauf- und Werklieferungsvertrag“ über die knapp 28 qm große Eigentumswohnung mit der Nr. 20(K6/64ff.) zu einem Preis von 137.900 DM ab. Hierin erklärte die Geschäftsbesorgerin im Namen der Bekl. unter anderem die Übernahme einer auf dem Wohnungseigentumsrecht bereits eingetragenen Grundschuld über 175.848 DM einschließlich der persönlichen Haftung gegenüber der Bekl. in Höhe der Grundschuldsumme und die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Am 23.12.1996 unterzeichnete die Geschäftsbesorgerin für die Bekl. den von der Kl. übersandten Realkreditvertrag über die Gewährung eines Annuitätendarlehens von 149.001 DM (K3/45ff.). Der Darlehensvertrag sah als „Sicherstellung“ und als Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens unter anderem die Beibringung einer vollstreckbaren Ausfertigung der Unterwerfung der Darlehensnehmer unter die sofortige Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen vor. In der Folgezeit wurden die Darlehensvaluta ausgezahlt und zur Finanzierung des Erwerbs verwendet.
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Am 14.10.2004 forderte die Klägerin die Bekl. unter Fristsetzung bis 2.11.2004 auf (K8/ 96ff.), im Hinblick auf die bestehende Rechtsunsicherheit über die Wirksamkeit der durch die Geschäftsbesorgerin abgeschlossenen Verträge den Darlehensvertrag zu genehmigen. Nachdem die Bekl. die verlangten Erklärungen nicht abgegeben haben, hat die Kl. zur Hemmung der Verjährung Klage erhoben.
5
Die Klägerin behauptet, die Geschäftsbesorgerin habe eine notarielle Ausfertigung der ihr erteilten Vollmacht zusammen mit dem von ihr unterzeichneten Darlehensvertrag mit Begleitschreiben vom 24.12.1996 (K4/62) der Kl. übersandt. Jedenfalls habe ihr die notarielle Ausfertigung der Vollmacht vor Auszahlung der Darlehensvaluta vorgelegen.Die Vollmacht sei ihr gegenüber deshalb als wirksam zu behandeln. Die Bekl. könnten sich nach Treu und Glauben jedenfalls auf die Unwirksamkeit der Vollstreckungsunterwerfungserklärung nicht berufen, da sie auf Grund des Darlehensvertrages verpflichtet seien, ihr einen solchen Titel zu verschaffen.
6
Die Klägerin sei ausschließlich als Kreditgeberin aufgetreten und habe weder mit dem Vertrieb, noch mit dem Verkäufer bzw. der Geschäftsbesorgerin eine ständige Geschäftsbeziehung gepflegt. Sie habe weder Finanzierungskonditionen mit dem Vertrieb oder der Geschäftsbesorgerin ausgehandelt, noch habe es ein gemeinsames Vertriebskonzept oder eine Exklusivfinanzierungsvereinbarung gegeben. Vielmehr habe die Kl. lediglich als „zentrale Poststelle“ bei der Abwicklung mit der Geschäftsbesorgerin zusammengewirkt.
7
Die Preiskalkulation des Bauträgers habe ihr nicht vorgelegen, sie habe weder Kenntnis von versteckten Innenprovisionen, noch Anhaltspunkte für eine Überteuerung des Objekts gehabt. Die prospektierte Miete habe sich im Rahmen des damaligen Mietspiegels bewegt, wenn man den für betreutes Wohnen üblichen Zuschlag von 20 - 25% berücksichtige.
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Die Klägerin beantragt:
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1. Es wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Dar-lehensvertrag vom 20.12.1996 ( Konto-Nr. ...) wirksam geschlossen wurde und fortbesteht;
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2. Es wird festgestellt, dass die Kl. berechtigt ist, wegen ihrer Ansprüche aus dem unter Ziff.1 bezeichneten Darlehensvertrag die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars Dr. D. L. vom 8.7.1996 ( Urkundenrolle- Nr. ... für 1996 L) - Grundschuld und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung - in das dort bezeichnete Grundstück zu betreiben;
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3. Es wird festgestellt, dass die Kl. berechtigt ist, wegen ihrer Ansprüche aus dem Darlehensvertrag die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars Dr. St. Z. vom 23.12.1996 ( Kauf- und Werklieferungsvertrag, Urkundenrolle-Nr. Z ... für 1996) - persönliche Haftungsübernahme und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das Vermögen der Bekl. zu betreiben;
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hilfsweise (für Ziff. 1 - 3):
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4. Es wird festgestellt, dass die Kl. berechtigt ist, wegen ihrer bereiche-rungsrechtlichen Rückzahlungsansprüche, die sich aus der Unwirksamkeit des unter Ziff.1 bezeichneten Darlehensvertrages ergeben, die Zwangsvoll-streckung aus der unter Ziff. 2 bezeichneten Urkunde sowie aus der unter Ziff. 3 bezeichneten Urkunde gegenüber den Bekl. zu betreiben;
14
höchst hilfsweise (für Ziff. 1 - 4):
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5. die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kl. 68.564,70 EUR (Netto-kreditbetrag) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basis-zinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
16
Die Bekl. beantragen,
17
die Klage abzuweisen.
18
Die Bekl. machen geltend, der Darlehensvertrag sei unwirksam und auch die Vollstreckungstitel seien nicht wirksam errichtet, da der Geschäftsbesorgungsvertrag und damit auch die Vollmacht der Geschäftsbesorgerin wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig seien. Sie bestreiten, dass der Kl. bei Abschluss des Darlehensvertrages eine notarielle Ausfertigung der Vollmacht vorgelegen habe. Auch habe die Kl. dauerhaft und eng mit der Geschäftsbesorgerin und dem Verkäufer zusammengearbeitet; sie habe nicht über die wirtschaftlichen Risiken des Objekts aufgeklärt. Sie habe insbesondere von der Überteuerung des Kaufpreises, den versteckten Innenprovisionen und von der überhöht kalkulierten Miete gewusst, die die Vermittler den Käufern wahrheitswidrig als erzielbare Miete angegeben hätten, um sie durch Täuschung zum Kaufabschluss zu bewegen. Den Bekl. sei an Stelle der tatsächlich erzielbaren Miete von allenfalls 10 DM/m 2 vom Vermittler eine monatliche Nettomiete von 19,75 DM/m 2 und in den Folgejahren eine noch höhere Miete in Aussicht gestellt worden. Die Bekl. haben hilfsweise die Aufrechnung mit ihren Schadensersatzansprüchen erklärt.
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Zur Ergänzung des Parteivorbringens wird auf die Schriftsätze nebst deren umfangreichen Anlagen Bezug genommen. Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen D. ( Bl.929ff.; 1173 ff. d.A.), M. (Bl.1273 ff. d. A.), S. (1280 ff. d. A.) und durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens (Bl. 1021/1033 d.A.) des Dipl.-Ing. / Architekt Heinrich B. zur Frage der Werthaltigkeit der Immobilie. Der Sachverständige hat sein Gutachten mündlich erläutert und zur Höhe der erzielbaren Miete ergänzt ( Bl. 1172 d.A. ). Auf den Zeugen M. wurde verzichtet.

Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Klage ist ohne Erfolg, da die Bekl. der Klägerin einen Schadensersatzanspruch aus c.i.c. nach den vom BGH im Urteil vom 16.5.2006 (XI ZR 6/04) entwickelten Grundsätzen über die Haftung der Bank bei institutionalisiertem Zusammenwirken entgegenhalten können. I.
Die zulässige Klage ist ohne Erfolg, da die Bekl. der Klägerin einen Schadensersatzanspruch aus c.i.c. nach den vom BGH im Urteil vom 16.5.2006 (XI ZR 6/04) entwickelten Grundsätzen über die Haftung der Bank bei institutionalisiertem Zusammenwirken entgegenhalten können.
I.
21
Es kann aufgrund der neuen Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nunmehr dahinstehen, ob die der Geschäftsbesorgerin erteilte - wegen der fehlenden Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG unwirksame - Vollmacht ( vgl. BGH NJW 2001, 70; NJW 2002, 2325; st. Rspr.) und der von der Geschäftsbesorgerin geschlossene Darlehensvertrag gegenüber der Kl. gem. §§ 171, 172 BGB als wirksam anzusehen ist. Dahinstehen kann auch, ob es den Bekl. nach Treu und Glauben(§ 242 BGB) verwehrt ist, sich auf die Unwirksamkeit der prozessualen Unterwerfungserklärung zu berufen, weil der Darlehensvertrag vom 20./23. 12. 1996 zur „Sicherstellung“ und als Voraussetzung für die Auszahlung der ersten Darlehensrate unter anderem die Vorlage einer vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde vorsieht, in der sich die Bekl. in Höhe des Darlehensbetrages der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterwerfen.
22
Schließlich kann offen bleiben, ob der Kl. spätestens bei Abschluß des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der die Geschäftsbesorgerin als Vertreterin der Bekl. ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vorlag, da der BGH im Urteil vom 16.5.2006 nunmehr Grundsätze für die Haftung der Bank bei institutionalisiertem Zusammenwirken entwickelt hat, die die Bekl. der Kl. erfolgreich entgegenhalten können. II.
Schließlich kann offen bleiben, ob der Kl. spätestens bei Abschluß des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der die Geschäftsbesorgerin als Vertreterin der Bekl. ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vorlag, da der BGH im Urteil vom 16.5.2006 nunmehr Grundsätze für die Haftung der Bank bei institutionalisiertem Zusammenwirken entwickelt hat, die die Bekl. der Kl. erfolgreich entgegenhalten können.
II.
23
Die Beklagten vermochten eine Aufklärungspflichtverletzung der Klägerin wegen sittenwidriger Kaufpreisüberhöhung nicht zu beweisen.
24
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr. vgl. BGHZ 159, 294 [316] = NJW 2004, 2736).
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Kreditinstitute prüfen den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht dagegen im Kundeninteresse (BGH NJW 2002, 62; BGH NJW 1992, 1820; NJW 1998, 305 ). Dementsprechend kann sich grundsätzlich aus der lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Ermittlung eines Beleihungswerts keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer ergeben.
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Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st. Rspr.; vgl. BGH NJW 2004, 2378 ; NJW 2005, 1576 m.w.Nachw.). Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (st. Rspr. - vgl. BGH NJW-RR 2004, 1126; NJW 2004, 2378 m.w.Nachw.).
27
Diese Voraussetzungen vermochten die Beklagten nicht nachzuweisen.
28
Aus dem die Kammer überzeugenden Gutachten des Sachverständigen B. ergibt sich ein Verkehrswert für den Bewertungsstichtag Dezember 1996 von 48.500 EUR, das entspricht umgerechnet 94.857,76 DM. Ein Vergleich mit dem gezahlten Kaufpreis in Höhe von 137.900 DM zeigt, dass der gezahlte Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert lag. Die Überteuerung errechnet sich jedoch lediglich mit ca. 45 % und ist damit noch nicht als sittenwidrig i. S. des § 138 BGB zu beurteilen.
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a) Den Beklagten steht jedoch ein Schadensersatzanspruch gegenüber der Kl. wegen Aufklärungspflichtverletzung im Hinblick auf den anlässlich institutionalisierter Zusammenarbeit mit Vertrieb, Finanzierungsvermittler und Geschäftsbesorgerin erlangten Wissensvorsprung zu.
30
Der Bundesgerichtshof hat im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können und um dem in den Entscheidungen des EuGH vom 25. 10. 2005 (Schulte/Badenia und Crailsheimer Volksbank/Conrads u.a.) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank um die Fälle des institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts ergänzt. Danach können Anleger sich unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs wurde unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die bislang von dem Darlehensnehmer darzulegende und zu beweisende Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer oder Fondsinitiator sowie der von ihnen eingeschalteten Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ergänzt ( BGH v.16.05.2006, NJW 2006, 2105).
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Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird nunmehr widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen( BGH aaO.).
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Dabei ist für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht ausreichend, dass die Bank den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Vielmehr ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrags oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objekts vermittelt haben. Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde, ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag nicht auf Grund eigener Initiative des Kreditnehmers zu Stande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines Erwerbsgeschäfts sucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte des Verkäufers oder Fondsinitiators dem Interessenten im Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufsunterlagen, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer oder dem Fondsinitiator gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte.
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Der BGH hat diese Grundsätze in einer weiteren Entscheidung (BGH v. 26.09.2006) noch weiter konkretisiert. Demnach kann die Zusammenarbeit etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrags oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objekts vermittelt haben (BGH NJW 2006, 2099).
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b) Die Kammer ist auf Grund des Ergebnisses der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass zwischen der Kl. und dem Verkäufer bzw. den eingeschalteten Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit bestand, die das Angebot einer Finanzierung der Einheiten durch die Kl. im Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept zwischen der Kl., der Geschäftsbesorgerin und den Vermittlern. Dementsprechend erfolgte die Finanzierung des Kaufpreises der vermittelten Eigentumswohnungen nahezu ausnahmslos durch die Kl.. Insoweit übernahmen die Geschäftbesorgerin bzw. die eingeschalteten Vermittler sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern, wie etwa die Einholung der Selbstauskunft und die Beibringung sämtlicher Unterlagen. Die Finanzierung erfolgte für fast alle der 120 Eigentumswohnungen des Objekts Betreutes Wohnen, Bad Kreuznach, durch die Kl..
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Aus der Aussage M. erweist sich, dass die Kl. durch die generelle Finanzierungszusage des Zeugen M. als verantwortlichem Mitarbeiter des „Front office“ eine ständige Geschäftsbeziehung zwischen der Kl., der Geschäftsbesorgerin und den Vermittlern begründet hat. Aufgrund seiner Erklärung, die Kl. finanziere die Eigentumswohnungen - hinreichende Bonität der Erwerber vorausgesetzt - gestaltete die Geschäftsbesorgerin den Objektspiegel (B3/258), der den Vermittlern für die Werbung der Kunden an die Hand gereicht wurde. Diese Vorgehensweise führte dazu, dass bei den Erwerbern der Eindruck entstand, die Finanzierung durch die Kl. ( und die B-Bank) sei fester Bestandteil des Anlagekonzepts und gleichsam Bedingung für ein Funktionieren des beabsichtigten Steuersparkonzepts. Dass dieser Eindruck bei den Interessenten tatsächlich entstand, ergibt sich nicht zuletzt aus dem Umstand, dass sämtliche Wohnungen mit wenigen Ausnahmen von der Kl. finanziert wurden.
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Den Bekl. wurde die Finanzierung der Eigentumswohnung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten. Sie hatten niemals persönlichen Kontakt mit der Kl.. Der Vermittler, dem die konzeptionelle Finanzierungsbereitschaft der Kl. bekannt war, benannte diese den Bekl. gegenüber als finanzierendes Institut und veranlasste, die Vorlage der erforderlichen Bonitätsunterlagen über die Geschäftsbesorgerin an die Kl...
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Zu diesem Ergebnis kommt die Kammer vor allem auf Grund der glaubwürdigen Aussage des Zeugen M.. Er war als Gruppenleiter fast ausschließlich für die Akquisition zuständig und damals der Entscheidungsträger der Kl., der die Zusage für die Finanzierung der Wohnungen in dem Objekt in Bad Kreuznach erteilte. Er erschien der Kammer uneingeschränkt glaubwürdig zu sein, da er sich mittlerweile im Ruhestand befindet und am Ergebnis des Prozesses kein eigenes Interesse haben dürfte. Er zeigte keine Tendenz, eine Partei zu belasten und er hat auch Erinnerungslücken eingeräumt.
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Ein Vermittler namens B, mit dem er in der Vergangenheit immer wieder zusammengearbeitet hatte, der jedoch im Hinblick auf sein Gesamtfinanzierungsvolumen von 800 bis 900 Millionen pro Jahr nur ein kleiner Fisch gewesen sei, habe an ihn herangetragen, ob er an der Finanzierung eines größeren Projekts interessiert sei. Dieser Herr B habe ihm Unterlagen über mehrere Projekte eingereicht und er habe sich damals für das Projekt in Bad Kreuznach entschieden. Das Objekt sei u.a. anhand des Prospekts im Hause der Kl. durch Bausachverständige geprüft worden, daraufhin sei Herrn B mitgeteilt worden, dass ein grundsätzliches Interesse der Kl. an der Finanzierung bestehe. Er habe im Namen der Kl. allgemein gesagt, dass er bereit sei, die Erwerber dieser Anlage zu finanzieren. Zunächst habe sich diese Zusage auf die Bauabschnitte B und C bezogen, später sei dann auch für den - hier betroffenen - Block A eine Finanzierungszusage erteilt worden. Daraufhin sei ein freibleibendes Konditionentableau erstellt worden, das je nach Marktsituation angepasst worden sei. Zwar habe die Entscheidung über die Kreditbewilligung im Einzelfall beim " Back-Office", also beim Sachbearbeiter gelegen, doch sei die grundlegende Zusage maßgebend gewesen. Sein Job sei zu dem Zeitpunkt erledigt gewesen, als er das grüne Licht für die Finanzierung der Einzelfälle gegeben hatte.
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Wesentliche Angaben des Zeugen M. werden durch die Angaben des differenziert zu beurteilenden Zeugen S. bestätigt. Dieser Zeuge erschien der Kammer nicht in allen Punkten glaubwürdig zu sein, da er sich bemühte, die Rolle der Geschäftsbesorgerin, deren Geschäftsführer er seinerzeit war, auf die einer Schreibkanzlei zu reduzieren, die mit dem Konzept des Objekts nichts zu hatte und von den wirtschaftlichen Interessen der Beteiligten völlig unberührt war. Gleichwohl war seine Aussage insoweit glaubhaft, als er angab, dass er mit dem Bauträger, dem streitverkündeten Verkäufer, bei der Abwicklung mehrerer vergleichbarer Objekte zusammengearbeitet hat und dass die Firma R.den Vertrieb des Objekts seinerzeit übernommen habe. Die Finanzierung durch die Kl. sei vorgegeben gewesen, die B-Bank habe lediglich die Restfinanzierung übernommen. Der Bauträger habe den Kontakt mit der Kl. hergestellt, möglicherweise über einen weiteren Vermittler. Er habe für den Bauträger eine Berechnung gemacht, in der die Abgabepreise und die Vertriebskosten Eingang gefunden haben. Er sei es auch gewesen, der den Objektspiegel (B3/258) gefertigt habe, um „permanente Rückrufe des Vertriebs“ zu vermeiden. In dieser Übersicht seien die wesentlichen Daten aus dem Prospekt zusammengefasst gewesen. Die Zusammenfassung der wichtigsten Daten habe er für alle Objekte so gemacht. Zu diesem Zeitpunkt sei die Finanzierung durch die Kl. bzw. die B-Bank zugesagt gewesen. Er habe die Stammurkunde erstellt und beim Notar abgegeben. Die Geschäftsbesorgerin habe die Bonitätsunterlagen vom Vertrieb erhalten, bei der Kl. eingereicht und in sämtlichen Fällen die Kreditanträge gestellt. Es sei ein Massengeschäft gewesen, die Darlehensanträge habe entweder er oder ein Zeichnungsberechtigter im Namen der Erwerber unterschrieben.
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Aus diesen Aussagen ergibt sich, dass zwischen der Kl. und der Geschäftsbesorgerin, die quasi als verlängerter Arm des Strukturvertriebs tätig war, eine eingespielte Zusammenarbeit bestand. Die Geschäftsbesorgerin erhielt vom Vertrieb die Selbstauskünfte nebst Belegen (K5/63) und leitete sie zusammen mit den Kreditanträgen und der Vollmacht an die Kl. weiter, die sämtliche Rückfragen ihrerseits von der Geschäftsbesorgerin klären ließ. Daraus ergibt sich, dass der Vermittler, die Geschäftsbesorgerin und die Kl. eine eingespieltes Team bildeten, das dafür Sorge trug, dass die Erwerber nach Abgabe des Angebots/Erteilung der notariellen Vollmacht und Vorlage der Selbstauskunft in keiner Weise mehr aktiv werden mussten. Die Kl. hatte durch die globale Zusage ihres Gruppenleiters gegenüber dem Finanzierungsvermittler erreicht, dass der Kreditantrag eines jeden Erwerbers, der das Angebot gegenüber der Geschäftsbesorgerin hatte beurkunden lassen, automatisch an sie gerichtet wurde. Auf diese Art und Weise hatte sie sich mit wenig Aufwand ein Finanzierungsvolumen von nahezu 20 Millionen DM gesichert, dessen Bearbeitung im Vergleich mit einzelnen Kreditanträgen ungleich niedriger war. Sie bediente sich der professionellen Bearbeitungsweise der Geschäftsbesorgerin und des Vertriebs, indem sie sich sämtliche Bonitätsunterlagen aufbereitet hereinreichen ließ.
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c) Die Beklagten wurden von dem Vermittler arglistig über die Höhe der für das Objekt erzielbaren Miete getäuscht. Im Berechnungsbeispiel (B19/899 ff.) wurden Mieteinnahmen von 7.070 DM pro Jahr zugrunde gelegt. Teilt man diesen Betrag durch 12, so ergibt sich je nach Größe der Wohnung von ca. 30 qm ein Quadratmeterpreis von knapp 20 DM. Diese Miete lag sowohl in dem Objektspiegel als auch dem Prospekt zu Grunde. Tatsächlich stellte sich die erzielbare, ortsübliche Vergleichsmiete in Bad Kreuznach wesentlich niedriger dar. Der Sachverständige B. ermittelte die erzielbare Miete für den damaligen Zeitpunkt auf einen Betrag zwischen 8,50 DM und 8,90 DM (Prot. v. 18.7.2006 im Parallelverfahren 12 O 693/04 gegen den Erwerber Keck, dort S. 2). Speziell für die Wohnung der Beklagten hat der Sachverständige 220 DM für angemessen erachtet, das entspricht einem Quadratmeterpreis von gerade mal 7,86 DM. Der Sachverständige begründete die Einschätzung damit, dass diese kleine Wohnung (knapp 28 qm) keinen Balkon hat und dass ein solcher im Hinblick auf die geringe Wohnfläche der Wohnung eine wichtige Rolle spiele. Generell vertrat er die Auffassung, dass auch für Steuersparmodelle und Betreutes Wohnen in Bad Kreuznach kein höherer Mietwert zu erzielen ist. Der Sachverständige bezieht sich auf seine 30-jährige Berufserfahrung in Bad Kreuznach. Der von der Kl. angeführte Mietspiegel entspreche dem Mietspiegel von Mainz mit einem Abschlag von 10%, der aber für Kleinwohnungen in dem Städtchen Bad Kreuznach unzutreffend sei, da dort kein vergleichbarer Markt gegeben sei.
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Angesichts einer ortsüblichen Vergleichsmiete zwischen knapp 8 und 9 DM erfolgte das Inaussichtstellen eines Mieterlöses von 19,75 DM für das erste Mietjahr auf völlig ungesicherter Grundlage ins Blaue hinein mit bedingtem Vorsatz.
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d) Im vorliegenden Fall bestand eine Hinweis- und Aufklärungspflicht der Kl., weil ihre Kenntnis von den grob falschen Angaben des Vermittlers über die angeblichen monatlichen Mieteinnahmen widerleglich vermutet wird und sie damit gegenüber den Beklagten einen für sie erkennbaren konkreten Wissensvorsprung hatte. Die Kenntnis der Kl. von diesen fehlerhaften Angaben zur Miethöhe wird widerlegbar vermutet, weil auch die für die Annahme dieser Beweiserleichterung vorausgesetzten weiteren Indizien gegeben sind. Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH aaO).
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Die Kl. wusste, dass die Bekl. vom Vermittler arglistig getäuscht worden waren, der ihnen eine angebliche monatliche Nettomiete von 19,75 DM für die ersten fünf Jahre und eine Steigerung von insgesamt 2 DM für die weiteren fünf Jahre in Aussicht gestellt hatte, obwohl die tatsächlich erzielbare Miete unter der Hälfte dieses Betrages lag. Die Unrichtigkeit dieser Angabe des Vermittlers war angesichts einer gegenüber dem erzielbaren Mieterlös um 151% überhöhten Kalkulation der den Bekl. genannten monatlichen Mieteinnahme evident und konnte von der sachkundigen Kl. nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss. Der Zeuge M. hat ausdrücklich angegeben, dass die Bausachverständigen der Kl. anhand des Prospektes geprüft hatten, ob Interesse an der Finanzierung bestand. Daraus ergibt sich, dass der Kl. die prospektierte Miethöhe von mindestens 19,75 DM je qm, die Größe der Einheiten, die genaue Lage der Anlage einschließlich der Baupläne positiv bekannt war. Unter diesen Umständen musste sich ihr die Erkenntnis aufdrängen, dass die von den Vermittlern geweckten Erwartungen der Erwerber völlig unrealistisch waren. Auch unter Berücksichtigung eines Zuschlages für das Betreute Wohnen, den der Sachverständige im konkreten Fall für unangemessen erachtet, steht fest, dass für die Fachleute der Kl. die Kluft zwischen der erzielbaren und der in Aussicht gestellten Miete nicht zu übersehen war. Die Differenz lag bei über 100%.
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Die Kl. hat ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage verletzt. Der Wissensvorsprung war angesichts ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Geschäftsbesorgerin und den eingeschalteten Vermittlern sowie der evidenten Unrichtigkeit der Angaben zur Miethöhe auch erkennbar. Sie hat die Bekl. nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 S. 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Kl. gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen, dass die Bekl. bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben bzw. den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und deshalb weder den Darlehensvertrag bei der Kl. abgeschlossen noch die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Bekl. ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung bzw. der Grundschuld gem. § 242 BGB entgegen halten. III.
Die Kl. hat ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage verletzt. Der Wissensvorsprung war angesichts ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Geschäftsbesorgerin und den eingeschalteten Vermittlern sowie der evidenten Unrichtigkeit der Angaben zur Miethöhe auch erkennbar. Sie hat die Bekl. nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 S. 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Kl. gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen, dass die Bekl. bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben bzw. den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und deshalb weder den Darlehensvertrag bei der Kl. abgeschlossen noch die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Bekl. ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung bzw. der Grundschuld gem. § 242 BGB entgegen halten.
III.
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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 171, 172 BGB
§ 1 RBerG
§ 242 BGB
§ 138 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 249 S. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2001, 70
NJW 2002, 2325
BGHZ 159, 294
NJW 2004, 2736
NJW 2002, 62
NJW 1992, 1820
NJW 1998, 305
NJW 2004, 2378
NJW 2005, 1576
NJW-RR 2004, 1126
NJW 2006, 2105
NJW 2006, 2099
XI ZR 6/04
12 O 693/04