Verwaltungsgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2025-09-25, Aktenzeichen 13 K 134/25
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:0925.13K134.25.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt eine Baugenehmigung für eine prostitutive Einrichtung.
Sie ist Mieterin einer 117,42 m2 großen Gewerbeeinheit im Erdgeschoss des sechsgeschossigen Vorderhauses in der Q... in Berlin-Weißensee und betreibt dort seit 2006 eine prostitutive Einrichtung. Die vollständig verglaste Straßenfront ist durch Vorhänge uneinsehbar gemacht worden; an dieser Front ist im oberen Bereich ein etwa 2 m x 0,70 m großes Schild mit der Aufschrift „K...“ und ein kleines Schild mit der entsprechenden Internetadresse sowie ein weiteres Schild mit folgenden Öffnungszeiten: Montag bis Donnerstag von 11:00 Uhr bis 21:00 Uhr, Freitag 11:00 Uhr bis 20:00 Uhr und Samstag und Sonntag von 12:00 Uhr bis 20:00 Uhr angebracht; am seitlichen Eingang in der Durchfahrt ist auf dem Klingelknopf die Aufschrift „R...“ zu lesen. Die Straßenfront sieht wie folgt aus:
[Bild]
Das Vorhabengrundstück liegt in einem Baublock, in dem sich in meist mehrgeschossigen Gebäuden oberhalb des Erdgeschosses Wohnungen und in den Erdgeschossen und weiteren Gebäuden u.a. Läden, Rechtsanwaltsbüros, Arztpraxen, Friseure, eine Pension und Sozialeinrichtungen befinden. Der Baublock samt markiertem Vorhabengrundstück stellt sich im Liegenschaftskataster wie folgt dar:
Im August 2022 beantragte die Klägerin im vereinfachten Genehmigungsverfahren die nachträgliche Umnutzung der als 1995 „Gewerbeeinheit“ genehmigten Räume in ein „Massagestudio mit Handentspannung, Wellness, Prostitutionsstätte“ mit vier Massageräume. In der Betriebsbeschreibung heißt es unter Arbeitsabläufe: „Kundenempfang nach Terminvereinbarung, dann Dienstleistung vor Ort[.] Masseusen kommen nach Termin (kein Schichtplan, keine festen Arbeitszeiten)“. Betriebszeiten sollen von Montag bis Donnerstag von 11 bis 21 Uhr, am Freitag von 11 bis 20 Uhr und an Sonn- und Feiertagen von 12 bis 20 Uhr sein. Im Innenhof befinden sich vier Autostellplätze.
Mit Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 17. Januar 2023 und mit Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 3. April 2025 lehnte der Beklagte den Antrag ab. Zur Begründung führte er aus, das Vorhaben habe in der vor allem durch Wohnnutzung geprägten näheren Umgebung als Gewerbebetrieb aller Art kein Vorbild und eine Rahmenüberschreitung sei wegen der Vorbildwirkung der milieubedingten Unruhe nicht zulässig.
Am 12. Mai 2025 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie vor, der Baublock sei als nähere Umgebung zu klein gewählt. Die nähere Umgebung werde durch Wohn- und gewerbliche Nutzung geprägt. In diese füge sich der klägerische Betrieb nach einer Einzelfallprüfung ein, weil es keine milieubedingten Begleiterscheinungen gebe, das Gewerbe der Klägerin von außen nicht als Prostitutionsstätte zu erkennen sei, sie überwiegend Terminkunden außerhalb der Nachtzeit bediene und es in 19 Jahren nie Beschwerden gegeben habe.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 17. Januar 2023 in Gestalt des Widerspruchsbescheids derselben Behörde vom 3. April 2025 zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung mit den heute angegebenen geänderten Betriebszeiten zu erteilen
sowie die Zuziehung des Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt zur Begründung vor, es liege eine Gemengelage gemäß § 34 Abs. 1 BauGB vor, bei der die Wohnnutzung mit 72 % gegenüber der gewerblichen Nutzung deutlich überwiege. In der näheren Umgebung gebe es keinen anderen bordellartigen Betrieb und bei der Nutzung handele es sich nicht um Wohnungsprostitution, weshalb auch eine Rahmenüberschreitung im konkreten Fall nicht möglich sei, zumal die Art der Nutzung von außen gut erkennbar sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Augenscheinseinnahme der Örtlichkeiten; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Terminsprotokoll verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte und Verwaltungsvorgänge (1 Halbordner) des Beklagten, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidung gewesen sind, verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Verpflichtungsklage ist unbegründet, denn die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf die beantragte Baugenehmigung (§ 113 Abs. 5 VwGO).
Anspruchsgrundlage ist § 71 Abs. 1 und § 63 Satz 1 BauO Bln. Danach ist eine Baugenehmigung u.a. zu erteilen, wenn das Bauvorhaben mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 des Baugesetzbuchs übereinstimmt.
Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, denn das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
1. Nähere Umgebung des Bauvorhabens ist der Baublock, der durch die Q..., die O..., die H... und die L... gebildet wird.
Der die nähere Umgebung bildende Bereich i.S.d. § 34 Abs. 1 und 2 BauGB reicht so weit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst; sind diese räumlichen Bereiche nicht deckungsgleich, ist der größere maßgeblich. Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (BVerwG, Urteil vom 20. Mai 2025 – 4 C 2.24 – juris Rn. 10). Grundstücke und die auf ihnen ausgeübte Art der Nutzung innerhalb eines durch ein Straßenviertel begrenzten Bebauungsblocks sind dabei in der Regel in besonderer Weise aufeinander bezogen und bilden grundsätzlich die nähere Umgebung (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2013 – 10 B 4.12 – juris Rn. 40).
Gemessen an diesem Maßstab gehört hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zur näheren Umgebung die Bebauung des das Bauvorhaben umgebenden Baublocks, denn diese Bebauung prägt das Vorhabengrundstück und wird durch es beeinflusst. Gegenläufige Besonderheiten sind von der Klägerin weder substantiiert dargetan noch ersichtlich, insbesondere ist nicht erkennbar, warum Nachbarblöcke in die nähere Umgebung einbezogen werden sollten.
2. Das so umrissene Gebiet ist als faktisches allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB und nicht als faktisches Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO zu qualifizieren.
Maßgebliche Bedeutung für die Beurteilung, ob die nähere Umgebung einem Baugebiet entspricht, das in der Baunutzungsverordnung bezeichnet ist, kommt der allgemeinen Zweckbestimmung in den Absätzen 1 der Baugebietsvorschriften zu. Bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung sind zudem die in den Baugebieten (allgemein) zulässigen Nutzungen zu berücksichtigen. Der Gebietscharakter wird schließlich durch das Vorkommen nur ausnahmsweise zulässiger Nutzungen noch nicht in Frage gestellt, solange beispielsweise die erkennbaren „Grundzüge der Planung“ nicht berührt werden (vgl. § 31 Abs. 1 BauGB). Etwas anderes gilt dann, wenn die vorhandenen Vorhaben sich nicht auf wirkliche Ausnahmefälle beschränken, sondern gerade als „Ausnahmen“ eine eigene prägende Wirkung auf die Umgebung ausüben (BVerwG a.a.O. Rn. 13).
Als regelmäßig zulässige Bebauung nach § 4 Abs. 2 BauNVO findet sich insbesondere im östlichen Teil des Baublocks zunächst flächenmäßig klar vorherrschend Wohnnutzung (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO), die jedenfalls ab dem ersten Obergeschoss der meist vier- bis fünfgeschossigen Gebäude beginnt. Als regelmäßig zulässige Bebauung finden sich in dem Baublock weiterhin im Erdgeschoss Läden i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BauNVO (Q...), Schank- und Speisewirtschaften nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BauNVO (Café - L...), ein Handwerksbetrieb (Friseur) nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 3 BauNVO i.V.m. Nr. 38 Anlage A zu § 1 Abs. 2 HandwO (L...) und Anlagen für soziale Zwecke i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 Alt. 3 BauNVO (Kinder-, Jugend, Eingliederungshilfe - O...; Jugendhilfe - Q...).
In dem Gebiet befinden sich schließlich verschiedene nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzungen, die aber so vereinzelt und so wenig prägend sind, dass sie den Gebietscharakter des allgemeinen Wohngebiets nicht verändern: Die Familienpension G... als Betrieb des Beherbergungsgewerbes i.S.d. § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO (Q...) und ein Kosmetikstudio als nicht störender Gewerbebetrieb i.S.d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO (L...).
Nicht zur prägenden Bebauung gehört dagegen der derzeit auf dem Vorhabengrundstück betriebene klägerische bordellartige Betrieb, denn dieser ist ja gerade Gegenstand der Zulässigkeitsprüfung (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2019 – 4 C 10.18 – juris Rn. 17) und die nach § 13 BauNVO in allen Baugebieten zulässigen freien Berufe (Architekt - - L...; Arzt - Q...; Buchhaltung - Q...; Fotografin - - L...; Yoga-Studio - - L...; Massage - - L...; Betreuer - - L...; Rechtsanwalt - x...; Designeragentur - L...; Computerservice - - L...; Geburtsvorbereitungskurse - - H...; Praxis für Osteopathie, Naturheilkunde und Physiotherapie - - Q...; Musikschule - - L...).
Die Bebauung in dem Baublock ist auch nicht als faktisches Mischgebiet einzuordnen. Das Mischgebiet dient nach § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Kennzeichnend ist eine Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit von Wohnen und das Wohnen nicht störendem Gewerbe im Hinblick auf deren wechselseitige Verträglichkeit (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 CN 6.17 – juris Rn. 25; Fickert/Fieseler, BauNVO, 13. Aufl. 2019, § 6 Rn. 1.1 ff.). Hieran fehlt es, denn die Wohnnutzung herrscht nach Anzahl und Umfang vor und tritt in diesem Sinne „übergewichtig“ in Erscheinung (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 – 4 C 34.86 – juris Rn. 19). Bereits die Grundfläche der beiden Hauptnutzungen eines Mischgebiets (vgl. dazu Söfker, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand Februar 2025, § 6 BauNVO Rn. 10b) ist nicht vergleichbar, da die gewerbliche Nutzung nur in einigen wenigen Erdgeschossbereichen angesiedelt ist. Erst recht überwiegt die Geschossfläche der Wohnnutzung (vgl. dazu Söfker a.a.O. § 6 Rn. 10b), denn die Gebäude sind in der Regel vier- oder fünfgeschossig und die gewerbliche Nutzung ist ganz überwiegend auf die Erdgeschossebene beschränkt; zudem ist die Anzahl der Wohnungen im Vergleich zu den gewerblichen Räumen offensichtlich um ein Vielfaches höher.
3. In diesem faktischen allgemeinen Wohngebiet ist das Bauvorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO weder allgemein nach dessen Absatz 2 – eine der dort genannten Nutzungen liegt unstreitig nicht vor – noch ausnahmsweise nach dessen Absatz 3 Nr. 2 als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb zulässig.
Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um einen bordellartigen Betrieb, der als sonstiger Gewerbebetrieb einzuordnen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 5.20 – juris Rn. 9; Hornmann a.a.O. § 3 Rn. 117.1), denn dort werden Dienstleistungen gegen Entgelt angeboten, die ihrer Art nach auf die sexuelle Stimulation des Kunden ausgerichtet sind (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. Juli 2023 – 10 N 6/21 – BA S. 3; OVG Berlin, Urteil vom 9. April 2003 - 2 S 5.03 - juris Rn. 6). Das ergibt sich bereits aus dem Bauantrag, der von einem „Massagestudio mit Handentspannung, Wellness, Prostitutionsstätte“ spricht, der entsprechenden Betriebsbeschreibung, vor allem aber auch dem Internetauftritt (k...), der mit fast unbekleideten Frauen, Schlafzimmern ohne klassische Massageliegen mit gedimmter Beleuchtung und u. a. mit „Lingam-Massage“ und „Tantrische-Massage“ wirbt und dem bei der Augenscheinseinnahme gewonnenen Eindruck der Kammer.
Der Betrieb ist aber, unabhängig von dem fehlenden Antrag nach § 67 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BauO Bln, nicht gemäß § 34 Abs. 2 Hs. 2 Alt. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig, weil er wegen der typischerweise auftretenden Auswirkungen auf das Wohnumfeld und das Wohnbedürfnis, den Bodenmarkt sowie die Bewohnerstrukturen mit dem städtebaulichen Leitbild eines vorwiegend dem Wohnen dienenden Baugebiets nicht vereinbar ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 a.a.O. Rn. 13 f. für ein Mischgebiet; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. November 2015 – 2 N 29.15 – juris Rn. 9 und OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 11. Januar 2023 – 2 L 104/21.Z – juris Rn. 18 ff. beide für ein allgemeines Wohngebiet), woran weder das Prostitutionsgesetz noch das Prostituiertenschutzgesetz etwas geändert haben (BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 5.20 – juris Rn. 17 f.; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 29. Oktober 2019 – 2 B 2.18 – juris Rn. 64 ff.). Diese eingeschränkt typisierende, statt einer rein einzelfallbezogenen Betrachtungsweise ist im Fall des klägerischen Betriebs zulässig, da dieser nach außen als solcher in Erscheinung tritt (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 a.a.O. Rn. 14; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. Juli 2023 – 10 N 6/21 – BA S. 6; vgl. zu den maßgeblichen städtebaulichen Kriterien Schneider, BauR 2022, 1570, 1575 f). Im Hinblick auf den häufigen Wechsel von Kunden und Prostituierten in dem ansonsten durch Wohnnutzung geprägten sechsgeschossigen Gebäude (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. Juli 2023 a.a.O. BA S. 7), deren Aufeinandertreffen im gemeinsamen Treppenhaus und die durch Vorhänge geschlossene Glasfassade des Betriebs in Verbindung mit dem 2 m x 0,70 m großen Schild mit der Aufschrift „K...“ sowie dem Schild mit der Internetadresse ist die Geschäftstätigkeit des erotischen Termin-Massagesalons der Klägerin nach außen erkennbar und handelt es sich trotz langem Bestehens keineswegs um einen Betrieb, der eine Nähe zur Wohnungsprostitution aufweist (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 a.a.O. Rn. 12, 20), sondern um einen bordellartigen Betrieb in Form des Termingeschäfts. Eine darüberhinausgehende „milieubedingte Unruhe“ (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Februar 2025 - 4 BN 18/24 - Rn. 11, 16) ist damit nicht erforderlich.
Unabhängig davon kann der klägerische Betrieb auch dann nicht als nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO angesehen werden, wenn die Geschäftstätigkeit nicht nach außen in Erscheinung träte. Denn ein bordellartiger Betrieb hat zwar hinsichtlich des Störgrades eine große Bandbreite, diese reicht jedoch nicht von nicht störend bis erheblich belästigend, sondern nur von nicht wesentlich störend bis erheblich belästigend (so BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 a.a.O. Rn. 10). Entsprechend geht das Bundesverwaltungsgericht selbst bei einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Wohnungsprostitution auch lediglich von keinen „erheblichen negativen Auswirkungen“ auf die benachbarte Wohnnutzung aus (BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 a.a.O. Rn. 12). Sie stellt eine gewerbliche Nutzung dar, die grundsätzlich nicht den Bedürfnissen des Wohngebiets dient und die zudem den Charakter des Baugebiets als Wohngebiet beeinträchtigt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Juni 1995 – 4 B 137.95 – juris Rn. 4). Diese abstrakte städtebauliche Unvereinbarkeit von Wohnen und Prostitution folgt daraus, dass in einem allgemeinen Wohngebiet der Hauptzweck das Wohnen ist, das etwa gegenüber dem Wohnen in einem Mischgebiet besonders geschützt wird (BVerwG, Urteil vom 29. März 2022 – 4 C 6.20 – juris Rn. 13; Urteil vom 21. März 2002 – 4 C 1.02 – juris Rn. 14; Beschluss 19. Februar 2024 – 4 B 21.23 – juris Rn. 11; Beschluss vom 29. Oktober 1997 – 4 B 8.97 – juris Rn. 8 zu § 34 BauGB; Stühler, GewArch 2023, 185 <190>) und selbst ein Wohnungsbordell typischerweise einen übergebietlichen Einzugsbereich hat, weil die Kunden meist nicht in ihrem eigenen Wohngebiet eine Prostituierte aufsuchen (Schneider, Der Begriff der Vergnügungsstätte im Sinne der BauNVO, 2020, S. 178 f. zitiert nach Stühler a.a.O. S. 186) und die Prostitution insbesondere die städtebaulichen Belange des § 1 Abs. 6 Nr. 2 und 3 BauGB beeinträchtigt, da sie die Wohnungsbedürfnisse vor allem von Familien mit Kindern stört und negative Auswirkungen auf das soziale Umfeld hat (Stock, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger a.a.O. § 4 BauNVO Rn. 126b f. zur Wohnungsprostitution). Gegen eine Unvereinbarkeit spricht auch ein wertender Vergleich mit den Regelungen der § 4a Abs. 3 Nr. 2, §§ 3 f. BauNVO, wonach eine Vergnügungsstätte, als die prostitutive Einrichtungen früher auch qualifiziert wurden, in Wohngebieten nicht zulässig ist (vgl. Stühler a.a.O. S. 191).
Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, §§ 709, 711 ZPO.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf
32.772,00 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3 f. BauNVO
§§ 709, 711 ZPO
§ 4 BauNVO
§ 6 BauNVO
§ 13 BauNVO
§ 34 BauGB
§ 167 VwGO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 63 Satz 1 BauO
§ 34 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB
§ 31 Abs. 1 BauGB
§ 4 Abs. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 3 BauNVO
§ 1 Abs. 2 HandwO
§ 4 Abs. 2 Nr. 3 Alt. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 6 Abs. 1 BauNVO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 67 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BauO
§ 1 Abs. 6 Nr. 2 und 3 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 4 C 2.24
10 B 4.12
4 C 10.18
4 CN 6.17
4 C 34.86
4 C 5.20
10 N 6/21
2 S 5.03
2 N 29.15
2 L 104/21
2 B 2.18
4 BN 18/24
4 B 137.95
4 C 6.20
4 C 1.02
4 B 21.23
4 B 8.97