Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2012-12-21, Aktenzeichen 2 U 296/11
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2012:1221.2U296.11.0A

Tenor:
Anmerkung
Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.
Verfahrensgang
Die Berufung der Beklagten gegen das am 25.11.2011 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - Az.: 2-25 O 253/11 – wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung der Kläger abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus diesen Urteilen vollstreckbaren Betrages, sofern nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Kläger nehmen die Beklagte in Anspruch auf Schadenersatz wegen der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds.
Die Beklagte war Komplementärin der E GmbH & Co. Der Geschäftsführer der Beklagten war der sogenannte geschäftsführende Kommanditist. Die E GmbH & Co KG betrieb neben ähnlich strukturierten weiteren Fonds einen geschlossenen Fonds unter der Bezeichnung A Immobilienfonds Nr. …, an dem sich Anleger über die Treuhandgesellschaft B GmbH, deren Geschäftsführer mit dem der Beklagten identisch ist, als Kommanditisten beteiligen konnten.
Nach dem Anlagekonzept sollten Immobilien in Deutschland – aus steuerlichen Gründen hauptsächlich in den neuen Bundesländern – erworben und zu 100 % fremdfinanziert werden. Die Darlehenstilgung war für 12 Jahre ausgesetzt. Das durch die Kommanditisten gestellte Eigenkapital und die thesaurierten Mieterträge sollten investiert werden in H (H), US-amerikanischen börsennotierten Immobilienfonds. Durch die Gewinne aus der Investition sollte nach 12 Jahren die Darlehenssumme komplett getilgt werden. Durch die Immobilien in den neuen Bundesländern sollten die Anleger zusätzlich Steuervorteile erhalten.
Zum Zweck der Anwerbung von Kommanditisten gab die Beklagte 1998 einen Prospekt unter dem Titel „Rente aus Immobilien – Das moderne Konzept zur privaten Altersvorsorge und Vermögensverwaltung mit Immobilienfonds“ heraus. Auf den Inhalt des Prospekts im Anlagenband wird Bezug genommen.
Die Anlage wurde vertrieben durch die C-Service GmbH in O1, welche von dem Geschäftsführer der Beklagten hinsichtlich des A Immobilienfonds Nr. … geschult worden war.
Der Kläger zu 1) verlor 1999 wie auch andere Mitarbeiter desselben Arbeitgebers durch betriebsbedingte Kündigung gegen Abfindung seinen Arbeitsplatz.
Die Kläger erhielten von einem Mitarbeiter der C-Service GmbH, dem Zeugen Z1, den von der Beklagten herausgegebenen Prospekt.
Am 26.3.1999 zeichneten die Kläger durch Vermittlung des Zeugen Z1 eine Kommanditbeteiligung, verbunden mit einem Gesellschafterdarlehen, an dem A Immobilienfonds Nr. … von insgesamt 80.000,- DM zuzüglich 4.000,- DM Agio. Auf den Kommanditanteil und das Darlehen entfielen jeweils die Hälfte der Anlage. Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 4.5.1999, sie habe den Zeichnungsschein erhalten und nehme die Beitrittserklärung an. Die Einlagenzahlungen seien auf ein Anderkonto der D GmbH entsprechend dem beigefügten Überweisungsträger einzuzahlen.
Die Kläger überwiesen die Einlage von 80.000,- DM zuzüglich 4.000,- DM Agio.
Die C-Service GmbH hielt für die von den Kündigungen betroffenen Mitarbeiter am 10.6.1999 ein sogenanntes Kundenseminar ab, an dem auch die Kläger teilnahmen. Das von dem Zeugen Z2 durchgeführte Kundenseminar war eine Werbeveranstaltung für den Immobilienfonds A Immobilienfonds Nr. …. Die Kläger erhielten eine Werbebroschüre des Zeugen Z2 (Anlage K 2).
Die die E GmbH & Co KG erwarb die Wohn- und Geschäftshäuser Straße1 in O2, Straße2 in O3, Straße3 in O3 sowie das Parkhaus X in O3. Über Beteiligungsgesellschaften war die E GmbH & Co KG an weiteren Immobilien in Bundesland1 beteiligt. Die Immobilien waren belastet durch Grundpfandrechte der F AG, nach dem Organigramm Beteiligungen einer 100%igen Tochtergesellschaft der Beklagten, für ein Darlehen in Höhe von 5,6 Mio €.
Der Zeuge Z2 betrieb die G GmbH, welche für die E GmbH & Co KG die erworbenen Liegenschaften verwaltete.
Die Kläger erhielten bis 2006 Ausschüttungen von insgesamt 4.328,93 €. Ihre steuerlichen Vorteile beliefen sich auf 6.435,43 €.
Die Beklagte schickte den Kommanditisten, auch den Klägern, unter dem 12.1.2000 (Anlage K 4), dem 5.10.2000 (Anlage K 5), dem 25.10.2001 (Anlage K 6), dem 9.9.2002 (liegt nicht vor), dem 14.1.2003 (Anlage K 7) und dem 12.8.2003 (Anlage K 8) Geschäftsberichte, auf deren Inhalt – soweit bekannt - verwiesen wird.
2008 tilgte die Fondgesellschaft, die E GmbH & Co KG, ein bei der Bank1 bestehendes Darlehen von 10,7 Mio € in Höhe eines Teilbetrages von 4,2 Mio €.
Im Jahr 2009 verweigerte die Bank2 als Rechtsnachfolgerin der Bank1 die Verlängerung eines Kredits der E GmbH & Co KG, weil diese nicht in der Lage war, eine Sondertilgung von 500.000,- € vorzunehmen und jährliche Zins- und Tilgungsleistungen von 850.000,- € zu erbringen.
Unter dem 9.6.2009 (Anlage K 9) teilte die Beklagte mit, dass die Kreditgeberin, die Bank2, die Bedingungen verschärft, aber in langwierigen Verhandlungen doch wieder Zugeständnisse gemacht habe. Weiterhin sei aufgrund erheblicher Instandhaltungsmaßnahmen mit einem jährlichen Überschuss erst im Jahr 2010 zu rechnen.
In der Gesellschafterversammlung vom 24.6.2009 wies der Geschäftsführer der Beklagten darauf hin, dass die die E GmbH & Co KG Insolvenz anmelden müsse, falls die Bank2 auch nur das kurzfristig fällig werdende Teildarlehen von 435.000,- € nicht prolongiere.
Mit Schreiben vom 5.8.2009 (Anlage K 10) teilte die Beklagte mit, die Bank habe die Verhandlungen abgebrochen. Das Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 24.6.2009 war beigefügt.
Die E GmbH & Co KG ist in Insolvenz.
Im ersten Rechtszug haben die Kläger die Auffassung vertreten, der Prospekt verharmlose die Risiken und stelle die Anlage als sicher und zur Altersvorsorge geeignet dar.
Die Beklagte sei sowohl unter dem Gesichtspunkt der erweiterten Prospekthaftung als auch wegen der Falschberatung in Form des arglistigen Verschweigens von Risiken durch die von ihr eingesetzte Vertreibergesellschaft zum großen Schadenersatz verpflichtet und müsse die Kläger so stellen, als hätten diese die Kommanditistenbeteiligung nicht gezeichnet. Es habe sich um eine hochspekulative Anlage mit dem Risiko des Totalverlustes gehandelt.
Die Kläger behaupten, sie hätten bei richtiger Darstellung in dem Prospekt von einer Zeichnung der Anlage Abstand genommen. Die Beklagte habe als persönlich haftende und Gründungsgesellschafterin das besondere Vertrauen der Anleger in Anspruch genommen.
Die Beklagte hafte für die Vertreiber der Anlage. Bei dem Werbeseminar habe für die Beklagte deren Geschäftsführer teilgenommen.
Die Beklagte habe auch die an die Vermittlergesellschaft gezahlte Innenprovision nicht offen gelegt.
§ 37a WpHG sei weder bei erweiterter Prospekthaftung noch im Deliktsrecht anwendbar.
Die Kläger haben beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 38.619,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.8.2011 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Rechte und Pflichten aus den Kommanditanteilen an der der E GmbH & Co KG über einen Anteil in Höhe von 80.000,- DM; sowie festzustellen, dass die Beklagte in Annahmeverzug sei.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte rügt die Klage als unschlüssig. Die Beklagte sei nicht im Annahmeverzug mit der Entgegennahme von Kommanditanteilen.
Sie hat die Auffassung vertreten, der Prospekt sei fehlerfrei. Er weise mehrfach deutlich und mit Nachdruck auf die Risiken hin. Die Erfolgschancen, mit denen geworben worden sei, hätten tatsächlich bestanden. Die Kläger hätten auch Gewinnausschüttungen erhalten. Erst aufgrund unvorhersehbarer späterer Entwicklungen habe die Gesellschaft später Verluste gemacht.
Die Voraussetzungen der erweiterten Prospekthaftung lägen nicht vor.
Eine Kausalität zwischen einer Handlung der Beklagten und der Anlageentscheidung der Kläger gebe es nicht.
Ein Schaden der Kläger sei nicht substantiiert dargelegt.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Ansprüche aus Prospekthaftung verjährten analog § 46 BörsG in sechs Monaten, seit Inkrafttreten des vierten Finanzmarktförderungsgesetzes in einem Jahr seit Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Prospekts, spätestens jedoch in drei Jahren nach Veröffentlichung. Die kurze Verjährungsfrist gelte für Immobilienfonds (BGH NJW 2010, 1077 ). Um einen solchen und nicht etwa um ein Bauträger- oder Bauherrenmodell mit Regelverjährungsfrist (BGHZ 126, 66) handle es sich im vorliegenden Fall. Nach dem Gesellschaftsvertrag sei die Gesellschaft auf den Erwerb von Grundstücken und die Einnahme von Erträgen hieraus ausgerichtet gewesen. Beim Bauträger – oder Bauherrnmodell würden die Anleger das Grundstück erwerben.
Auch vertragliche oder deliktische Ansprüche aus arglistiger Täuschung seien verjährt.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird gemäß § 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Die Klage ist am 11.7.2011 beim Landgericht Frankfurt am Main eingegangen und der Beklagten am 18.8.2011 zugestellt worden.
Das Landgericht Frankfurt am Main - 25. Zivilkammer - hat durch Urteil des Einzelrichters vom 25.11.2011 (Bl. 129 ff. d. A.) die Beklagte verurteilt, an die Kläger 38.619,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.8.2011 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Rechte und Pflichten aus den Kommanditanteilen an der der E GmbH & Co KG über einen Anteil in Höhe von 80.000,- DM und festgestellt, dass die Beklagte in Annahmeverzug sei.
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Es hat ausgeführt, die Beklagte sei den Klägern aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne zum Schadenersatz verpflichtet, denn sie habe für die unvollständige und damit fehlerhafte Darstellung der Beteiligung im Prospekt als Herausgeberin einzustehen.
Ein Prospekt habe ein sachlich richtiges und vollständiges Bild über sämtliche Umstände zu vermitteln, welche für die Anlageentscheidung von Bedeutung sein könnten (BGH WM 2010, 1641 ). Dies werde gravierend verfehlt.
Die zahlreichen Risikohinweise erschöpften sich in der verniedlichenden Darstellung abstrakter Gefährlichkeiten, ohne ein konkretes Risiko darzustellen. Stattdessen würde jeweils zu den angedeuteten Risiken intensiv beleuchtet, wie die Fondsgesellschaft die Risiken beherrsche und vermindere. Der potentielle Anleger müsse die Beteiligung hierdurch als nahezu risikolos betrachten.
Zugunsten der Kläger greife die durch keinen Vortrag der Beklagten erschütterte Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens der Kläger und des Verschuldens der Beklagten.
Die Beklagte habe Einlage und Agio zu erstatten abzüglich der erhaltenen Ausschüttungen. Steuervorteile seien nicht anzurechnen.
Verjährung sei nicht eingetreten. Die Beklagte habe eine Kenntnis der Kläger von den haftungsrelevanten Tatsachen nicht belegt. Die bloße Unkenntnis des Prospekts reiche nicht aus (BGH NZG 2011, 68 ), ebenso die Kenntnis der finanziellen Schwierigkeiten ab dem Jahr 2003. Daraus hätten die Kläger nicht ableiten können, dass sie durch den Prospekt falsch informiert gewesen seien.
Nach dem Schreiben vom 15.12.2010, jedenfalls aber nach Erhebung der Klage befinde sich die Beklagte im Annahmeverzug mit der Rücknahme der Anteile.
Gegen dieses Urteil, welches der Beklagten am 28.11.2011 (Bl. 136 d. A.) zugestellt worden ist, hat diese am 19.12.2011 (Bl. 157 d. A.) Berufung eingelegt, die nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 29.2.2012 (Bl. 169 d. A.) am 28.2.2012 (Bl. 171 d. A.) begründet worden ist.
Die Berufung rügt sowohl eine Rechtsverletzung als auch Fehlerhaftigkeit und Unvollständigkeit der festgestellten Tatsachen.
Mit der Berufung macht die Beklagte wie im ersten Rechtszug geltend, die Voraussetzungen einer Prospekthaftung im weiteren Sinne lägen nicht vor.
Das Landgericht habe übersehen, dass diese nur eingreife, wenn eine Falschberatung anlässlich von Vertragsverhandlungen mit einer Verletzung persönlich entgegengebrachten Vertrauens vorliege. Die Prospekthaftung im weiteren Sinne trete bei dem persönlich in Erscheinung tretenden Vertragsvermittler in Kraft, nicht aber beim Prospektherausgeber. Der pauschale Verweis auf die Eigenschaft als Gründungsgesellschafterin oder auf die Entgegennahme der Beitrittserklärung genüge nicht (Palandt-Grüneberg, § 311 Rn. 71; BGH WM 2009, 400 )
Das erstinstanzliche Gericht habe auch zu Unrecht eine mangelnde Aufklärung durch den Prospekt angenommen. Der Prospekt stelle vielmehr die Tatsachen objektiv und umfänglich dar. Es werde über sämtliche Risiken aufgeklärt, so dass der verständige Leser sich auf mögliche Einbußen einstellen könne. Es sei nicht richtig, andererseits aber auch ohnehin nicht zu beanstanden, dass der Prospekt lediglich eine abstrakte Gefährlichkeit behandele und abstrakte Warnungen enthalte. Zukünftige Entwicklungen könnten nur pauschal und abstrakt behandelt werden. Das Anlagerisiko sei jedem Anleger bekannt gewesen.
Die vom Landgericht zitierten Passagen des Prospekts seien nicht repräsentativ. Der Prospekt enthalte auf Seite 62 den Hinweis, dass der Prospektherausgeber keine Haftung übernehmen könne für den Eintritt bestimmter wirtschaftlicher Ereignisse und dass jede langfristige Prognose zwangsläufig mit Unsicherheitsfaktoren behaftet sei.
Auf Seite 11 des Prospektes werde darauf hingewiesen, dass die tatsächliche spätere Entwicklung auch wesentlich besser oder schlechter verlaufen könne, als es der Prognose entspreche, und dass es Vermögensanlagen ohne Risiko nicht gebe, wer über die reine Geldanlage auf Spar- oder Festgeldkonten hinaus disponiere, gehe zwangsläufig Risiken ein, die in der Regel umso größer seien, je höhere Ertrags- und Gewinnchancen die ausgewählte Anlage biete.
Auf Seite 12 des Prospektes werde ausgeführt: „ Das A-Konzept zeigt einen Weg dazu, der hohe Erfolgsaussichten bietet, aber die damit verbundenen Risiken nicht völlig ausschließen kann. Jeder Anlageinteressent muss selbst entscheiden, ob er ihn beschreiten will.“
Auf Seite 34 werde ausgeführt, dass die Ergebnisse der Prognoserechnung für die Vermietungsphase von verschiedenen Faktoren abhängig seien, deren künftige Werte im Voraus nicht bekannt seien. Weiter heiße es dort, dass trotz aller positiven Aspekte, welche die Wahrscheinlichkeit der vorgelegten Prognose begründeten, mit allem Nachdruck nochmals darauf verwiesen werden müsse, dass es keine Kapitalanlage ohne Risiko gebe. Auch günstige Erfahrungswerte aus der Vergangenheit böten für sich allein noch keine Garantie dafür, dass sie sich in der Zukunft wiederholen würden, selbst wenn aus heutiger Sicht alles dafür spreche. Das Risiko, dass gerade das Unerwartete eintrete, nämlich das Gegenteil dessen, womit erfahrungsgemäß zu rechnen sei, könne im Voraus nicht ausgeschlossen werden.
Eine Aufklärung über ein konkretes Insolvenzrisiko müsse nur erfolgen, wenn objektiv für den Aufklärungspflichtigen erkennbare Zeichen hierfür vorgelegen hätten (BGH XI. Zivilsenat, Urteil vom 27.9.2011).
Das Anlageangebot habe sich auch nicht an einen bestimmten schutzbedürftigen Personenkreis gerichtet.
Der Richtigkeit der Prognose stünden später aufgetretene Umstände nicht entgegen.
Die Entscheidung der Kläger habe zum größten Teil auf persönlicher Beratung beruht, der Prospekt sei nicht kausal für die Anlageentscheidung. Mit einer Parteivernehmung der Kläger sei die Beklagte nicht einverstanden.
Der Steuervorteil dürfe nicht unberücksichtigt bleiben. Die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen werde hierdurch nicht unzumutbar erschwert. Nur in einem solchen Fall greife die vom Landgericht zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 186, 205).
Die kurze Verjährungsfrist des § 46 BörsG von sechs Monaten sei bei einem Immobilienfonds analog anzuwenden. Da die Kläger laufend unterrichtet worden seien über die Anlage, sei auch bei Zugrundelegung der Regelverjährung in drei Jahren Verjährung eingetreten.
Das Landgericht habe die Tatsachen unvollständig festgestellt. Es habe den Prospekt nicht vollständig ausgewertet. Es hätte den Schriftverkehr der Parteien analysieren müssen. Auch habe sich das Landgericht nicht mit der wirtschaftlichen Entwicklung des Fonds auseinandergesetzt, wonach der Kläger sehr früh Kenntnis von den tatsächlichen Geschehnissen gehabt habe.
Das Urteil sei auch unzureichend begründet worden.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-25 O 253/11 vom 25.11.2011 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das Urteil des Landgerichts.
Die Prospekthaftung im weiteren Sinne sei im vorliegenden Fall anwendbar. Ein Vertrauenstatbestand bestünde bereits aufgrund der Stellung der Beklagten als persönlich haftende Gesellschafterin und Gründungsgesellschafterin (BGH, Urteile vom 17.6.1991, II ZR 121/90 und 13.7.2006, III ZR 361/04; KG Urteil vom 24.5.2007, 20 U 107/05). Ein persönlicher Kontakt sei nicht erforderlich.
Der Prospekt enthalte keine zutreffenden und vollständigen Angaben über die Risiken. Die Haftungsfreizeichnung für „bestimmte wirtschaftliche Ereignisse“ auf Seite 62 beziehe sich lediglich auf Änderungen der Prognoserechnung, nicht auf spezifische Risiken.
Es handle sich auch nicht um die Bonität des Emittenten von Zertifikaten wie im Falle Lehmann, vielmehr habe sich der Anleger im vorliegenden Fall unmittelbar an der Fondgesellschaft beteiligt.
Sowohl zum Risiko des Totalverlustes als auch zur mangelnden Fungibilität fänden sich im Prospekt keine Hinweise. Steuervorteile seien in Kapitalanlagefällen nicht anrechenbar (BGH Urteil vom 1.3.2011).
Mangels frühzeitiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen sei der Anspruch nicht nach § 195 BGB verjährt. Die kurze Verjährungsfrist der engen Prospekthaftung greife nicht.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien im zweiten Rechtszug wird auf die Berufungsbegründung vom 28.12.2012 (Bl. 171 ff. d. A.), die Berufungserwiderung vom 2.4.2012 (Bl. 197 ff. d. A.) und den Schriftsatz vom 5.11.2012 (Bl. 210 ff. d. A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; §§ 517, 519, 520 ZPO.
In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.
Das Landgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung der Klage stattgegeben.
Ein Verfahrensfehler ist nicht feststellbar. Das Urteil des Landgerichts, das die tragenden Gründe der Entscheidung in der gebotenen Kürze darstellt, ist weder unzureichend begründet im Sinne von § 313 Abs. 1 Nr. 6 ZPO noch hat es die von der Beklagten vorgetragenen Tatsachen nicht beachtet. Der sehr pauschalisierte Vortrag der Beklagten enthält vielmehr wenig konkrete Tatsachen, die zu ihren Gunsten sprechen.
Die Beklagte haftet den Klägern aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne für irreführende Angaben in dem von ihr herausgegebenen Prospekt, weil sie als geschäftsführende Komplementärin der E GmbH & Co KG in besonderem Maße auch schon vorvertraglich planmäßig das Vertrauen der Kläger als Anleger in Anspruch genommen hat. Die Gesellschaftsstruktur und das Geschäftskonzept der E GmbH & Co KG arbeiteten mit einem erheblichen Vertrauensvorschuss der Anleger. Nicht nur die Auswahl der zu erwerbenden Immobilien oblag der Geschäftsführung, sondern auch die Verwendung der thesaurierten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Ebenso übertrug die Beklagte die Kommanditanteile auf die Kläger. Auch aus diesem Vertragsverhältnis schuldete die Beklagte sachliche und richtige Risikohinweise im Prospekt.
Es kann dahingestellt bleiben, ob der Anlageberater Z1 die Kläger über den Prospektinhalt hinausgehend über die Sicherheit der Anlage getäuscht hat. Die Beklagte konnte jedenfalls nicht darlegen, dass die Kläger durch den Anlageberater hinreichend über die Risiken und Nachteile der Anlage aufgeklärt wurden. Deshalb kommt es auf den Inhalt des Prospekts der Beklagten an.
Der Prospekt der Beklagten wird im vorliegenden Fall seiner Aufgabe als Instrument der vertraglich geschuldeten Risikoaufklärung nicht gerecht. Er vermittelt weder, dass die Anlage für die auf Altersvorsorge und nicht in erster Linie auf Steuerersparnis bedachten Kläger wenig geeignet war, noch weist er auf das Risiko eines Totalverlustes, die Möglichkeit des Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung im Falle von Ausschüttungen oder die sich bereits 1999 abzeichnende Übersättigung des ostdeutschen Immobilienmarktes ausreichend hin.
Der Senat verkennt nicht, dass die Verantwortlichen der Beklagten den Prospekt zu einem Zeitpunkt aufgelegt haben, als wirtschaftliche Prognosen noch günstiger waren als derzeit. Auch ein Anlageprospekt aus dem Jahr 1999 musste jedoch, insbesondere wenn er wie im vorliegenden Fall die einzige sachliche Informationsquelle eines Anlegers darstellt, richtig, verständlich und vollständig über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind, informieren (Oberlandesgericht Frankfurt, 23. Zivilsenat, Urteil vom 2.5.2012, GWR 2012, 418; Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Aufl. 2012, § 311 Rn. 70). Maßgeblich sind nicht allein die wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern auch das Gesamtbild, das der Prospekt vermittelt ( Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.6.2007, III ZR 125/06, WM 2007, 1503).
In dem Prospekt wirbt die Beklagte auf Seiten 13 und 14 des Prospekts unter den Stichworten „Risikominderung durch aktive Vermögensverwaltung“ und „A – Die erste Fondsreihe mit eigener Anlageinitiative“ damit, dass es sich um einen Fonds mit noch nicht abschließend festgelegten Objekten handelte (blind pool), die ohne Mitwirkung eines außenstehenden Projektentwicklers von der Gesellschaft – mithin ihrer Geschäftsführung – selbst akquiriert werden sollten. Auf Seite 5 und 6 wird die Nichtausschüttung und Wiederanlage der Mieteinnahmen zum Zweck der Entschuldung, die letztlich im alleinigen Ermessen der Geschäftsführung lag, als besonderes Mittel zur Sicherheit und langfristigen Rentabilität der Anlage vergleichbar dem „Rentenhaus der Großeltern“ gepriesen.
Der Prospekt der Beklagten wendet sich nicht an eine begrenzte Zielgruppe mit besonderer wirtschaftlicher Anlageerfahrung, sondern an jedermann. Inhalt und Umfang der Hinweispflicht zum Risiko eines Totalausfalls hängen bei Empfehlung der Kapitalanlage in einen Immobilienfonds von den konkreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers ab. Der Beratungsbedarf bestimmt sich nach dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft und dem von ihm verfolgten Anlageziel (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2009, XI ZR 337/08, NJW-RR 2010, 115). Bei der Prüfung der Prospektangaben ist mithin der Horizont der Kläger maßgeblich: Ein Arbeitnehmer in der prekären Situation des Arbeitsplatzverlustes des Klägers zu 1), der eine einmalige Summe erhalten hatte, welche neben dem bisher erwirtschafteten Vermögen und den Rentenanwartschaften für die Altersversorgung ausreichen musste. Eine derart wichtige und einmalige Investition setzt Vertrauen in die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben im Prospekt voraus.
Die Beteiligung an dem Fonds der E GmbH & Co KG war eine Kapitalanlage mit beträchtlichem Risiko. Der Anleger beteiligte sich mit geringen persönlichen Einflussmöglichkeiten am vollen unternehmerischen Risiko einer Gesellschaft, welche Immobilien kaufen, sanieren und vermieten sollte, die Erträge nach Abzug der Kosten hieraus jedoch nicht ausschütten, sondern – wiederum mit vollem Risiko für die Anleger – in einer für diese nicht überblickbaren Weise auf dem amerikanischen Markt börsennotierter Immobilienfonds anlegen sollte.
Der Prospekt enthält keine eine Anlageentscheidung unter Abwägung aller Vor- und Nachteile ermöglichenden Angaben. Es handelt sich um eine reine Werbebroschüre, welche durch geschicktes Herausheben vermeintlicher Sicherheit und Risikominimierung den Eindruck einer Optimierung des Verhältnisses von Rendite und Sicherheit bietet.
Nach dem Geschäftskonzept sollten die Liegenschaften zu 100 % fremdfinanziert werden mit einer jahrelangen Zins- und Tilgungsstundung. Das Eigenkapital der Kommanditisten sollte dagegen in den amerikanischen H-Fonds spekulativ eingesetzt werden. Der Erfolg des Konzepts hing davon ab, dass die Mieteinnahmen und die Spekulationsgewinne höher waren als Zins und Tilgung der Kredite sowie der Unterhalt der Liegenschaften und die laufenden Kosten der Verwaltung. Wenn bei Auslaufen der Kredite die gestundeten Zinsleistung und die komplette Tilgung nicht komplett abgedeckt waren, mussten Folgekredite beschafft werden. Gelang dies nicht, war die Gesellschaft – wie tatsächlich geschehen - zahlungsunfähig. Dieses nicht ganz fern liegende unternehmerische Risiko bleibt im Prospekt unerwähnt.
Ein Hinweis auf die Möglichkeit des Totalverlustes ist zwar nach der oben zitierten Entscheidung des 23. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 2.5.2012 - 23 U 39/09– bei Immobilienfonds im Regelfall nicht erforderlich, weil das aus einer teilweisen Fremdfinanzierung des Fonds resultierende Risiko, dass die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft den Wert der Immobilie übersteigen können und deswegen im Fall einer Versteigerung keine Rückzahlungen an die Anleger erfolgen, allgemein bekannt sei. Dieser Entscheidung lag zugrunde, dass das aus einer teilweisen Fremdfinanzierung des Fonds resultierende Risiko von den Wert der Immobilie übersteigender Verbindlichkeiten allgemeiner Natur ist, so dass nicht darüber aufgeklärt werden müsse, dass im Fall einer Versteigerung keine Rückzahlungen an die Anleger erfolgen.
Das kann jedoch nicht für eine hundertprozentige Fremdfinanzierung der Immobilien bei gleichzeitigem spekulativem Einsatz des Eigenkapitals in ausländischen Fonds gelten.
Im Prospekt wird nicht erwähnt, dass die Anleger Verluste erleiden können, wenn – wie später aus unbekannten Gründen tatsächlich geschehen – die Fondsgesellschaft durch die amerikanischen Spekulationsgeschäfte nicht entschuldet werden konnte. Natürlich bedurfte es keines konkreten Hinweises auf eine konkret bevorstehende Insolvenz, die sich noch nicht abzeichnete. Die Risikohinweise mussten aber das abstrakte Risiko eines Verlustes des noch nicht durch Ausschüttungen zurückerstatteten Eigenkapitals für den Fall eines wirtschaftlichen Misserfolges enthalten, damit der potentielle Anleger, der wegen der mangelnden Fungibilität an seine Einlage gebunden war, einschätzen konnte, dass nicht nur die Rentabilität, sondern auch der Kapitalstock als solcher von wirtschaftlichen Unwägbarkeiten und dem unternehmerischen Geschick der Geschäftsführung abhing.
Die Risiken werden im Prospekt völlig abstrakt behandelt und Vermögensanlage in jeder Form , selbst festverzinsliche Wertpapiere von Schuldnern allererster Bonität, werden auf Seite 11 als nicht risikofrei dargestellt, was kein Warnhinweis auf den spekulativen Charakter der Kommanditbeteiligung im vorliegenden Fall war. Auf Seite 12 wird dargestellt, das Fondskonzept zeige einen Weg zur Optimierung des Verhältnisses von Chancen und Risiken, was dem potentiellen Anleger die Schlussfolgerung nahelegt, diese sei im Verhältnis zu den sich bietenden Chancen vergleichsweise risikoarm. Das ist insgesamt irreführend, da die Erträge aus der Vermietung durch die nur aufgestaute Zinslast und die laufenden Kosten des Unterhalts der zu 100 % finanzierten Immobilien leicht aufgezehrt oder sogar überstiegen werden konnten, so dass der Erfolg der Kommanditeinlage letztlich von den hochspekulativen Anlagegeschäften im Ausland abhing, deren näherer Inhalt vollständig in das Ermessen der Beklagten gestellt war. Es handelte sich mithin um eine Investition, die nicht nur vom Markt- und Währungsrisiko beeinflusst wurde, sondern auch in den Einzelheiten von nicht erkennbar mit dem amerikanischen Immobilienmarkt eng vertrauten deutschen Außenseitern bestimmt werden sollte. Auf die tatsächlich bestehende Gefahr einer „Immobilien-Blase“ in den USA wird auf Seite in Ziffer 4. „Risiken und Chancen der Fondsanlage“ durch die Bemerkung, dass die Wertentwicklung der H-Fonds von den Immobilien- und Aktienmärkten abhänge nur ganz unzureichend hingewiesen, zumal auf derselben Prospektseite eine Rendite-Performance der amerikanischen Fonds von jährlich 6 % als weit unterdurchschnittlich präsentiert wird. Das beträchtliche Anlage-Risiko wurde auch durch den plastischen, aber unpassenden Vergleich mit dem vollständig schuldenfreien „Rentenhaus der Großeltern“ gezielt verhüllt, der den spekulativen Charakter der Investition des Eigenkapitals in H-Fonds ganz ausklammert. Das Risiko eines Totalverlustes der Einlage im Falle der Insolvenz wird nicht berührt, obwohl es bei einer nicht ausschüttenden, sondern thesaurierenden Anlage auch noch nach Jahren ungemindert fortbestand.
Auf den Seiten 13 und 14 erörtert der Prospekt in sehr breiter Form eine angebliche Risikominderung durch aktive Vermögensverwaltung, geht aber konkret lediglich auf Vorteile des blind pools gegenüber einem Fonds mit feststehenden Anlageobjekten ein. Ein blind pool bietet einem geschickten Fondmanagement zwar mehr Handlungsspielraum, verlagert aber die Investitionsentscheidung hinsichtlich der Anlageobjekte vom Anleger auf die Geschäftsführung des Fonds. Dies wird im Prospekt verharmlost durch eine vermeintliche Interessenparallelität mit den sachkundigen Mitgesellschaftern, welche angeblich die Auswahl der Immobilien, nicht aber der Beteiligungen an den H-Fonds, treffen sollten. Nach § 4 des Gesellschaftsvertrages hatte der auf mindestens 5 Jahre gewählte Anlagebeirat einen Zustimmungsvorbehalt beim Ankauf von Grundstücken, wobei die Mitglieder des Beirates jedoch nicht offengelegt waren.
Auf die übrigen Prospektmängel kommt es deshalb im Ergebnis nicht mehr an. Zur mangelnden Fungibilität der Anlage enthält der Prospekt in „Rechtliches Konzept, Ziffer 7“ Hinweise. Auch hier ist aber eine Verharmlosungstendenz feststellbar, ebenso auf bei der Aushebelung des Hinweises auf das potentielle Aufleben der Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB unter Ziffer 2 „Die Rechtsstellung der Gesellschafter“, weil dies aufgrund der Thesaurierung keine praktische Bedeutung habe. Die Fonds-Gesellschaft hat aber ungeachtet der weiter bestehenden Verschuldung Ausschüttungen vorgenommen, so dass angesichts der Insolvenz eine Haftung in Höhe der Ausschüttungen denkbar ist.
Ein Prospekt muss darauf hinweisen, dass die Möglichkeit der Nachhaftung besteht. Es handelt sich dabei um ein systemimmanentes Risiko, das sich bei der gewählten Treuhandkonstruktion allerdings nur im Wege des Regresses realisieren kann. Gewinnausschüttungen werden unter Umständen wie die Rückzahlung einer Kommanditeinlage behandelt ( § 172 Abs. 4 HGB) und haben eine Nachhaftung zur Folge (Oberlandesgericht Frankfurt, 23. Zivilsenat, Urteil vom 2.5.2012, GWR 2012, 418).
Die der Höhe nach unstreitigen erlittenen Verluste sind den Klägern nach § 280 BGB zu erstatten. Die eventuellen Steuervorteile sind nicht abzuziehen. Eine schadensmindernde Anrechnung von Steuervorteilen, die sich im Zusammenhang mit dem darlehensfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung zu Steuersparzwecken ergeben, kommt im Schadensersatzprozess des Anlegers grundsätzlich nicht in Betracht, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs zu einer Besteuerung führt, die dem Geschädigten die erzielten Steuervorteile potentiell wieder nimmt ( Bundesgerichtshof, Urteil vom 1.3.2011, XI ZR 96/09, WM 2011, 740, unter Verweis auf vorangegangene Urteile vom 30. November 2007, V ZR 284/06; vom 19. Juni 2008, VII ZR 215/06, vom 31. Mai 2010, II ZR 30/09 sowie vom 15. Juli 2010, III ZR 336/08). Es sind weder erkennbar besonders hohe Steuervorteile entstanden, noch ist die Gefahr auszuschließen, dass sie den Kläger durch die Rückabwicklung wieder genommen werden. Die für eine Schadenskompensation darlegungs- und beweispflichtige Beklagte trägt hierzu nichts Konkretes vor.
Anhaltspunkte für eine Verjährung sind nicht erkennbar. Die Kläger wurden durch die Schreiben der Beklagten weder auf einen möglichen Verlust der Anlage hingewiesen – denn erst das allerletzte Schreiben enthielt einen Hinweis auf die drohende Insolvenz – noch waren sie verpflichtet, diese Informationen zu lesen.
Die Verzugszinsforderung aus der zuerkannten Hauptforderung wird mit der Berufung nicht angegriffen.
Die Kosten der zweiten Instanz sind nach § 97 Abs. 1 ZPO der Beklagten aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 10, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht nach § 543 ZPO zuzulassen, da der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts in dieser Sache fordern.
Der Streitwert für den zweiten Rechtszug beträgt 38.619,59 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 517, 519, 520 ZPO
§§ 708 Ziffer 10, 711 ZPO
§ 37a WpHG
§ 46 BörsG
§ 195 BGB
§ 280 BGB
§ 543 ZPO
§ 313 Abs. 1 Nr. 6 ZPO
§ 172 Abs. 4 HGB
§ 97 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2010, 1077
BGHZ 126, 66
WM 2010, 1641
NZG 2011, 68
WM 2009, 400
BGHZ 186, 205
WM 2007, 1503
NJW-RR 2010, 115
WM 2011, 740
25 O 253/11
II ZR 121/90
III ZR 361/04
20 U 107/05
III ZR 125/06
XI ZR 337/08
23 U 39/09
XI ZR 96/09
V ZR 284/06
VII ZR 215/06
II ZR 30/09
III ZR 336/08