Oberlandesgericht Celle (Niedersachsen, )
Beschluss vom 2025-09-18, Aktenzeichen 20 W 40/25
ECLI: ECLI:DE:OLGCE:2025:0918.20W40.25.00

Tenor:
Die Beschwerde der Antragstellerinnen und Beschwerdeführerinnen vom 01.08.2025 gegen die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts Stadthagen - Grundbuchamt - vom 22.07.2025 in der Fassung des Nichtabhilfebeschlusses vom 05.08.2025 wird zurückgewiesen.
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 458.000,00 € festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Antragstellerinnen und Beschwerdeführerinnen (im Folgenden Antragstellerinnen) beantragen die Eintragung einer Grundschuld im Rahmen eines Grundstücksverkaufs.
Die Antragstellerin zu 1 und ihre minderjährige Tochter, die Antragstellerin zu 2, sind im Grundbuch von S., Blatt ...5, Flur ...3, Flurstücke .../14 und .../15 als Miteigentümerinnen eingetragen. Der Antragstellerin zu 1 gehört eine Hälfte des dort verzeichneten Grundbesitzes, die andere Hälfte gehört beiden Antragstellerinnen gleichermaßen in Erbengemeinschaft.
Mit notariellem Vertrag vom 15.05.2025 (UVZ-Nr. ...XXX) verkauften die Antragstellerinnen ihren Grundbesitz und erklärten die Auflassung (Bl. 17/5 ff. d. Grundakten). Zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs der Käufer bewilligten sie die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 7 des notariellen Vertrages vom 15.05.2025) und bevollmächtigten die Käufer, den Kaufgegenstand mit Grundpfandrechten bis zur Höhe von 458.000.00 € zzgl. 20% Zinsen und Nebenleistungen - einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung - zu belasten (§ 5 des notariellen Vertrages).
Mit notariellem Vertrag vom gleichen Tag vereinbarten die Antragstellerinnen mit den Käufern eine Grundschuldbestellung für den Grundbesitz der Antragstellerinnen in Höhe von 458.000,00 € zzgl. Zinsen und Nebenleistungen (Buchgrundschuld vom 15.05.2025, UVZ-Nr. ...XXX, Bl. 17/11 f. d. Grundakten).
Mit Beschluss vom 12.06.2025 genehmigte das Familiengericht die von der Antragstellerin zu 1 für ihre Tochter in dem notariellen Vertrag vom 15.05.2025 (UVZ-Nr. ..XXX) abgegebenen Erklärungen betreffend den Verkauf des im Grundbuch von S. Blatt ...5 eingetragenen Grundbesitzes (Bl. 17/16 d. Grundakten).
Mit Schreiben vom 30.06.2025 beantragte der Notar beim Amtsgericht Stadthagen - Grundbuchamt - unter Übersendung des notariellen Kaufvertrages samt Anlagen u.a. die Eintragung der notariell beurkundeten Buchgrundschuld (Bl. 17/11 d. Grundakten).
Mit Zwischenverfügung vom 04.07.2025 (Bl. 17/23 d. Grundakten) hat die Rechtspflegerin des Amtsgerichts Stadthagen - Grundbuchamt - darauf hingewiesen, dass die erteilte familiengerichtliche Genehmigung vom 12.06.2025 nur den Verkauf des Grundbesitzes betreffe. Eine entsprechende Genehmigung für die Grundschuldbestellung sei noch vorzulegen.
Daraufhin hat der Notar mit Schreiben vom 15.07.2025 erwidert (Bl. 17/25 d. Grundakten), dass es nach neuerer Rechtsprechung keiner gesonderten familiengerichtlichen Genehmigung mehr bedürfe, wenn die Grundschuld von dem Grundstückskäufer in Ausübung einer ihm im notariellen Grundstückskaufvertrag erteilten konkret umgrenzten Belastungsvollmacht bestellt worden sei. Denn die Bestellung der Grundschuld im genehmigten Umfang erschöpfe sich bei wirtschaftlicher Betrachtung in einer schlichten Umsetzung dessen, was das Familiengericht bereits im Zusammenhang mit der Belastungsvollmacht gebilligt habe (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 1.08.2023, Az.: 1-3 WX 86/23, juris).
Mit Zwischenverfügung vom 22.07.2025 hat die Rechtspflegerin unter Hinweis auf eine Entscheidung des OLG Frankfurt a.M. (Beschluss vom 11.12.2024 - 20 W 130/24, juris) erneut mitgeteilt, dass sie die Vorlage einer familiengerichtlichen Genehmigung zur Grundschuldbestellung für erforderlich halte (Bl. 17/32 d. Grundakten).
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragstellerinnen vom 01.08.2025, in der diese ihre Rechtsansicht aufrechterhalten und ergänzend ausführen, es sei Förmelei, "wenn unter Ausnutzung der schon betreuungsgerichtlichen Vollmacht eine Grundschuld bestellt wird, die innerhalb des vorgegebenen Rahmens bleibt und unterhalb des Kaufpreises liegt." Wenn das Betreuungsgericht den Kaufvertrag insoweit nicht beanstandet habe, seien keinerlei Gründe ersichtlich, aus denen eine betreuungsgerichtliche Genehmigung nochmals eingeholt werden müsse (Bl. 17/34 d. Grundakten).
Die Rechtspflegerin hat der Beschwerde unter Aufrechterhaltung der Gründe aus der Zwischenverfügung nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Celle zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 17/38 d. Grundakten).
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
1. Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO i.V.m. § 11 Abs. 1 RPflG statthafte und insgesamt zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 22.07.2025 hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Grundbuchamt für die Eintragung der bestellten Grundschuld im Grundbuch die familiengerichtliche Genehmigung für erforderlich erachtet und deren Vorlage aufgegeben.
2. Gem. §§ 1643 Abs. 1, 1850 Nr. 1 BGB bedürfen Eltern bei Verfügungen über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück ihres Kindes der Genehmigung des Familiengerichts. Verfügung ist die Übertragung, Belastung, Aufhebung, Inhalts- oder Rangänderung eines Rechts, hier bezogen auf Grundeigentum und Grundstücksrechte (vgl. MüKoBGB/Kroll-Ludwigs, 9. Aufl. 2024, BGB § 1850 Rn. 22, beck-online). Genehmigungsbedürftig sind insoweit Belastungen des Grundstücks oder Grundstücksrechts, somit auch die Bestellung einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld an dem Grundstück des Kindes (vgl. MüKoBGB/Kroll-Ludwigs, 9. Aufl. 2024, BGB § 1850 Rn. 26, beck-online).
Die Frage, ob bei der Veräußerung eines Grundstücks, dessen Eigentümer (auch) ein Minderjähriger ist, neben der Genehmigung der Veräußerung eine zusätzliche familiengerichtliche Genehmigung für die Bestellung einer Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises erforderlich ist, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt.
a) Das Oberlandesgericht Düsseldorf ist der Ansicht, dass eine Grundschuld nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung, die der Grundstückskäufer in Ausübung der ihm im notariellen Grundstückskaufvertrag erteilten und betreuungsgerichtlich (hier familiengerichtlich) bereits gebilligten Belastungsvollmacht bestelle, nicht ihrerseits der Genehmigung durch das Betreuungs- bzw. Familiengericht bedürfe (vgl. OLG Düsseldorf, Beschlüsse vom 1.8.2023, 3 Wx 86/23, und vom 29. Oktober 2024 - 3 Wx 158/24 -, Rn. 15, beide juris; s. auch BeckOGK BGB/Schöpflin, BGB § 1850 Rn. 23 [Stand: 1. Juni 2025]).
Zur Begründung führt es an, bei einer am Normzweck des § 1850 Nr. 1 BGB ausgerichteten Gesetzesauslegung sprächen die besseren Gründe dafür, die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung in solchen Fällen von dem Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung freizustellen. Zwar unterfalle das Rechtsgeschäft als eine Verfügung über das Grundstück dem Wortlaut des § 1850 Nr. 1 BGB. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift erweise sich die erneute betreuungsgerichtliche Genehmigung aber als bloße Förmelei. Erteile der unter Betreuung stehende Grundstücksverkäufer dem Grundstückskäufer in dem notariellen Grundstückskaufvertrag eine umgrenzte und nach ihrem Inhalt auf die Finanzierung des Kaufpreises beschränkte Belastungsvollmacht, müsse das Betreuungsgericht bereits bei der Genehmigung des notariellen Kaufvertrages nach § 1850 Nr. 5 BGB auch die durch die Belastungsvollmacht betroffenen Belange des Betreuten berücksichtigen und zur Geltung bringen. Genehmige das Betreuungsgericht den Kaufvertrag ohne jede Einschränkung, sei dem von § 1850 Nr. 1 BGB intendierten Schutz vollumfänglich Genüge getan, und zwar sowohl hinsichtlich des Grundstücksverkaufs als auch in Bezug auf die zur Kaufpreisfinanzierung erteilte Belastungsvollmacht des Grundstückskäufers. Eine betreuungsgerichtliche Genehmigung der nach Maßgabe der Belastungsvollmacht bestellten Grundschuld laufe in diesen Fällen auf eine sinnentleerte Förmelei hinaus. Sie sei für den Betreuten mit keinem zusätzlichen Schutz seines Vermögens verbunden und nach dem Normzweck des § 1850 Nr. 1 BGB daher entbehrlich (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29. Oktober 2024 -3 Wx 158/24 -, Rn. 20, juris).
b) Dagegen geht die überwiegende oberlandesgerichtliche Rechtsprechung davon aus, dass die vom Familiengericht bzw. Betreuungsgericht erteilte Genehmigung des notariellen Kaufvertrages, der eine Belastungsvollmacht enthalte, die Genehmigungsbedürftigkeit der nachfolgenden Grundpfandrechtsbestellung nicht entfallen lasse (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 18.11.2024 - 2 Wx 192/24; OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.12.2024 - 20 W 130/24; OLG Hamm, Beschluss vom 20.09.2013 - 15 W 251/13; OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.06.2011 - 20 W 251/11; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 22.12.2004 - 3 W 130/04, alle juris; vgl. auch Harm in: Bauer/Lütgens/Schwedler, Heidelberger Kommentar zum Betreuungs- und Unterbringungsrecht - HK-BUR, 154. Lieferung, 6/2025, § 1850 BGB, Rn. 49; BT-Drs. 11/4528, S. 135 f., wonach der Genehmigungsvorbehalt nicht durch den Umweg der Bevollmächtigung unterlaufen werden dürfe).
c) Der Senat schließt sich dieser zweiten Auffassung an.
Eine eindeutig unter den Wortlaut des § 1850 Nr. 1 BGB fallende Verfügung kann im formalen, dem Bestimmtheitsgebot unterfallenden Grundbuchrecht nicht aus der Genehmigungspflicht herausgenommen werden, weil die Interessen des Betreuten bzw. des Minderjährigen möglicherweise bereits durch die betreuungsgerichtliche bzw. familiengerichtliche Genehmigung eines anderen Rechtsgeschäfts als gewahrt angesehen werden können.
Der Kreis der genehmigungsbedürftigen Verfügungen im Sinne des § 1850 Nr. 1 BGB bedarf im Interesse der Rechtssicherheit einer klaren Abgrenzung, die sich an formalen Kriterien zu orientieren hat und eindeutig zu bestimmen sein muss, so dass zur Abgrenzung der genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfte kein Raum für eine wertende, an der wirtschaftlichen oder sonstigen Bedeutung orientierte Betrachtungsweise ist (ebenso OLG Frankfurt, Beschluss vom 11. Dezember 2024 - 20 W 130/24 -, Rn. 25, juris).
Überdies stellt die Bevollmächtigung eines Dritten noch kein konkretes Rechtsgeschäft im Sinne des Katalogs des § 1850 Nr. 1 BGB dar, sondern die Genehmigungspflicht knüpft nach der Gesetzessystematik erst an das von dem Bevollmächtigten vorgenommene Rechtsgeschäft - hier die Bestellung der Grundschuld - an. Deshalb kann eine zuvor erteilte betreuungs- bzw. familiengerichtliche Genehmigung zu einer Bevollmächtigung die für das aufgrund dieser Vollmacht vorgenommene Rechtsgeschäft erforderliche Genehmigung nicht ersetzen (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 16. Juni 2011 - 20 W 251/11 -, Rn. 19, juris; Braun DNotZ 2024, 924).
d) Der Senat sieht auch - ebenso wie das OLG Frankfurt in seinem Beschluss vom 11.12.2024 - 20 W 130/24 - nicht, dass die Erwägungen aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 11.03.2021 auf den hiesigen Sachverhalt übertragbar wären. Im dortigen Fall ging es von vornherein um den Erwerb eines belasteten Grundstücks durch einen Minderjährigen. Der Bundesgerichtshof vertrat die Auffassung, dass die Bestellung eines Grundpfandrechts im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb eines Minderjährigen jedenfalls dann nicht genehmigungsbedürftig sei, wenn sich die Belastung bei wirtschaftlicher Betrachtung als Teil des Erwerbsvorgangs darstelle und die Auflassung und die dingliche Einigung über die Belastung gleichzeitig erfolgten. Der Minderjährige erwerbe von Anfang an belastetes Eigentum (vgl. BGH, Beschluss vom 11.03.2021 - V ZB 127/19, Rn.8, juris).
Diese Erwägungen sind nicht übertragbar, weil hier das (unbelastete) Grundstück der Minderjährigen belastet wird. Ihr Vermögen wird mithin zunächst gemindert, worin nach Auffassung des Senats die zu genehmigende Verfügung liegt. Der Bundesgerichtshof führt insoweit ausdrücklich aus, dem Genehmigungsvorbehalt des § 1850 Nr. 1 BGB (§ 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F.) liege die gesetzgeberische Absicht zugrunde, den vorhandenen Grundbesitz des Minderjährigen als eine besonders wertvolle Art seines Vermögens regelmäßig zu erhalten und die Veräußerung nur unter erschwerenden Voraussetzungen zu ermöglichen (BGH, Beschluss vom 11. März 2021 - V ZB 127/19 -, Rn. 8, juris mit Hinweis auf die Motive des Gesetzgebers).
III.
Einer Entscheidung über die Kosten bedurfte es nicht. Die Pflicht, die durch die erfolglose Beschwerde veranlassten Gerichtskosten zu tragen, folgt bereits aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1 GNotKG). Die Erstattung außergerichtlicher Kosten kam nicht in Betracht, weil sich niemand in einem der Beschwerde entgegengesetzten Sinn am Beschwerdeverfahren beteiligt hat.
Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 79 Abs. 1 Satz 1, § 61 Abs. 1 Satz 1, § 36 Abs. 1, § 53 Abs. 1 Satz GNotKG und richtet sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld (vgl. BeckOK KostR/Uhl, 49. Ed. 1.6.2025, GNotKG § 53 Rn. 8; Toussaint/Kawell, 55. Aufl. 2025, GNotKG § 53 Rn. 2; Korintenberg/Schwarz, 22. Aufl. 2022, GNotKG § 53 Rn. 3; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 12. 11. 2002 - 3 W 213/02, NJW-RR 2003, 235, alle beck-online).
Der Senat lässt die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung zu. Die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts, § 78 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GBO. Der Senat weicht in einer für die Praxis bedeutsamen Fallgestaltung von zwei Entscheidungen des OLG Düsseldorf ab (s.o.), die in der Literatur besprochen wurden und Verbreitung erfahren haben.
Hinweis:
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 1850 BGB
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 11 Abs. 1 RPflG
§ 1643 Abs. 1, 1850 Nr. 1 BGB
§ 1850 Nr. 1 BGB
§ 1850 Nr. 5 BGB
§ 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB
§ 25 Abs. 1 GNotKG
§ 53 Abs. 1 Satz GNotKG
§ 78 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GBO

Zitierte Entscheidungen: NJW-RR 2003, 235
3 WX 86/23
20 W 130/24
3 Wx 86/23
3 Wx 158/24
2 Wx 192/24
15 W 251/13
20 W 251/11
3 W 130/04
V ZB 127/19
3 W 213/02