Landgericht Paderborn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-10-17, Aktenzeichen 2 O 176/17
ECLI: ECLI:DE:LGPB:2017:1017.2O176.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietsache zum 30.11.2017 durch die Beklagte. Die Klägerin unterhält einen Supermarkt in H. Die Beklagte betreibt auch in diesem Supermarkt einen Backshop. Mit Wirkung vom 31.07.1999 schlossen die Parteien einen Untermietvertrag über eine Fläche außerhalb der Kassenzone in dem durch die Klägerin angemieteten Gebäude, in dem diese den Supermarkt betreibt. Der Untermietvertrag wurde zum Betrieb eines Backwaren-Shops geschlossen. In § 3 des Vertrages ist die Höhe der Miete geregelt. Diese setzt sich zusammen aus einer Mindestmiete sowie einer von den Umsätzen der Beklagten abhängigen Umsatzmiete. Hinsichtlich der Beendigung dieses Mietverhältnisses ist in § 5 des Vertrages in den ersten beiden Absätzen geregelt:
„d) Das Vertragesverhältnis beginnt nach erfolgtem Umbau und nach Erteilung aller erforderlichen Genehmigungen voraussichtlich am 01.Dezember 1999, und endet am 30.November 2009. Weiterhin hat der Mieter 2 Optionen zur Verlängerung des Vertragesverhältnisses um jeweils fünf Jahre. Nach 7 Jahren muss der Ladenbau im Backshop neu investiert werden. Andernfalls wird eine Zahlung in Höhe einer Monatsmiete zur Fortsetzung dieses Vertrages mit bestehendem Mobiliar fällig. Selbiges gilt für jeden Zeitpunkt zu dem die Option wahrgenommen wird.
e) Über eine Vertragsverlängerung muß bis sechs Monate vor Vertragsablauf eine Einigung erzielt werden. Wenn keiner der Vertragsparteien kündigt, verlängert sich der Vertrag jeweils um ein weiteres Jahr und ist dann kündbar jeweils sechs Monate vor Vertragsablauf. Die Kündigung muß durch Einschreibebrief erfolgen.“
In § 6 des Vertrages heißt es:
„g) Die Untermieterin hat ihre Verkaufsstelle auf eigene Kosten einzurichten, wobei die Einrichtungspläne mit der Vermieterin abzustimmen, und von dieser zu unterzeichnen sind. Die Untermieterin hat sich in der Ausstattung ihrer Verkaufsstelle dem Erscheinungsbild des Supermarktes anzupassen. Der Unterzeichnete Einrichtungsplan ist wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages. Der Vertrag kommt erst mit dem Tage zu stande, an dem der Einrichtungsplan abgestimmt diese Vertragsunterlage zugefügt wird.
h) Für notwendige bauliche Veränderungen hat die Untermieterin selbst alle Vorbereitungen zu treffen und entsprechende Pläne zu fertigen. Solche baulichen Maßnahmen oder Veränderungen sind nur nach vorheriger Zustimmung der Vermieterin zulässig. Auch bedürften nachträgliche Veränderungen oder Einbauten der ausdrücklichen Genehmigung der Vermieterin.
Elektro- und Sanitär-Installationen etc. dürften nur von Fachfirmen durchgeführt werden. Die Verantwortung für die baurechtliche Zulässigkeit ihrer Einbauten trägt die Untermieterin, die insbesondere verpflichtet ist, die insoweit erforderlichen behördlichen Genehmigungen einzuholen.
c) Bei Beendigung des Vertrages hat die Untermieterin auf eigene Kosten den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, wobei die Fläche in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen ist. Ein Anspruch der Untermieterin auf Erstattung der Aufwendungen etc. besteht nicht. Die Fläche ist besenrein zu übergeben.
d) Einen Telefonanschluß beantragt die Untermieterin selbst. Die Vermieterin erteilt hiermit schon jetzt ihre Zustimmung.
e) Die Untermieterin ist verpflichtet, die Verkaufsstelle während der gesamten Ladenöffnungszeit der Vermieterin gut bestückt und personell besetzt zu haben. Die Untermieterin verpflichtet sich, für die Sauberkeit und Attraktivität der Verkaufsstelle und der näheren Umgebung Sorge zu tragen. Die Untermieterin muß für Schönheitsreparaturen selbst aufkommen.“
Mit Schreiben vom 28.08.2008 übte die Beklagte die fünfjährige Verlängerungsoption aus. Diese wurde durch die Klägerin mit Schreiben vom 02.09.2008 bestätigt.
Mit Datum vom 30.09.2016 schlossen die Parteien eine vertragliche Ergänzung zu dem oben genannten Mietvertrag vom 31.07.1999 ab. Die Umsatzmiete wurde dahingehend geändert, dass diese ab dem 01.10.2016 monatlich 13 % des Nettoumsatzes zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen soll. Hinsichtlich des Wortlauts und des weiteren Inhalts dieser weiteren Vereinbarung wird auf die Anlage K 4, Bl. 22 f. d.A., verwiesen.
Der Geschäftsführer C der C Verwaltungs GmbH, die persönlich haftende Gesellschafterin der Klägerin ist, trug zu Beginn des Jahres 2014 an den Geschäftsführer I der Beklagten heran, dass er sich die Durchführung von Umbaumaßnahmen wünsche. Herr C gab an, dass er beabsichtige, das Mietverhältnis zum Ende der Laufzeit zum 30.11.2014 zu kündigen, falls der Beklagte die Sanierungsarbeiten und Umbauarbeiten in dem Backshop nicht vornehmen werde. Der Hintergrund war, dass die Klägerin auch in diesem Bereich eine moderne Optik wünschte. Im weiteren Verlauf nahm die Beklagte umfangreiche Arbeiten an dem Backshop vor. Die von der Beklagten getragenen Kosten betrugen 37.976,22 € in Bezug auf den Laden. Sanitärarbeiten wurden für 5.097,37 € vorgenommen. Auch in Bezug auf Beleuchtungsmittel, Elektroarbeiten und Malerarbeiten fielen, ebenso wie für Erneuterungen der Werbebeschriftungen für die Beklagte Kosten an. Für diese Maßnahmen wurden insgesamt jedenfalls 58.023,32 € aufgewendet.
Mit Schreiben vom 05.12.2016 kündigte die Klägerin per Einschreibebrief das Vertragsverhältnis zum 30.11.2017. Dieser Kündigung wurde seitens der Beklagten mit Schreiben vom 22.12.2016 widersprochen. Mit Schreiben vom 13.02.2017 baten die heutigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin für diese die Beklagte um Darlegung der Gründe, die der Wirksamkeit entgegen stehen. Daran schloss sich Schriftverkehr zwischen den Parteien an. Abschließend forderte die Klägerin die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 26.04.2017 auf, bis zum 12.05.2017 zu erklären, ob sie die Kündigung für den Standort H zum 30.11.2017 akzeptiert und die gemieteten Flächen termingerecht räumen und herausgeben wird. Die Beklagte gab an, dass sie eine derartige Erklärung nicht abgeben werde. Die rechtliche Einschätzung der Beklagten und der Umstand, dass diese von der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis 30.11.2019 ausgeht, wurde gegenüber der Klägerin mit Schreiben vom 07.03.2017 dargelegt.
Die Klägerin meint, dass das Mietverhältnis zum 30.11.2017 beendet ist. Sie behauptet, dass es zwar eine Einigung zu Beginn des Jahres 2014 gegeben habe, wonach Sanierungs- und Umbaumaßnahmen durchgeführt werden sollten. Die durch die Beklagte vorgenommenen Investitionen seien aber auf der Grundlage des Vertrages aus dem Jahr 1999 erfolgt, seien längst überfällig gewesen und würden aus dem Vertrag, dort § 6 a) und § 6 e), folgen. Es habe sich nicht um eine Reaktion auf eine zugesagte Vertragsverlängerung gehandelt. Ferner sei der Vortrag der Beklagten unsubstantiiert. Eine Vertragsverlängerung sei nie zugesagt worden. Die Investitionen seien lediglich in Hoffnung auf die Fortsetzung des Vertrages erfolgt. Auf das Schreiben vom 07.03.2017 sei auch am 08.03.2017 reagiert worden.
Die Klägerin meint weiter, dass selbst wenn es eine mündliche Vertragsverlängerung bis zum 30.11.2019 gegeben hätte, diese mangels Einhaltung der Schriftform auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sei, was aus § 578 Abs. 1 BGB i.V.m. § 550 BGB folge. Sie meint, dass der Vertrag ordentlich kündbar sei und auch daher eine Beendigung zum 30.11.2017 anzunehmen sei.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, zum 30.11.2017 die Fläche zum Betrieb des Backwarenshops außerhalb der Kassenzone des Supermarktes im Erdgeschoss des Hausgrundstücks M zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass das Mietverhältnis mit Einverständnis der Klägerin um weitere fünf Jahre verlängert worden sei und damit jedenfalls bis zum 30.11.2019 gelte. Die Geschäftsführer der Parteien und damit die Parteien hätten sich zu Beginn des Jahres 2014 darauf geeinigt, dass durch die Beklagte erhebliche Sanierungs- und Umbauarbeiten in dem Backshop durchgeführt werden. Als Folge aus den Umbaumaßnahmen hätte nach dem Willen der Parteien festgestanden, dass ein Recht zur Fortsetzung des Mietvertrages bis zum 30.11.2019 bestehe. Um die Kündigung zu vermeiden, habe der Geschäftsführer der Beklagten, Herr I, die Maßnahmen durchführen lassen. Er habe gegenüber Herrn C verdeutlicht, dass die kostenintensiven Arbeiten für die Beklagte nicht rentabel seien, wenn die Verlängerung nicht um weitere fünf Jahre erfolge. Der Geschäftsführer der Klägerin, Herr C, habe dem Ansinnen zugestimmt und für den Fall des Umbaus die Verlängerung bis zum 30.11.2019 bestätigt.
Ergänzend wurde durch den Prozessbevollmächtigten der Beklagten sowie durch den Geschäftsführer der Beklagten bei dessen persönlicher Anhörung behauptet, dass es Anfang 2014, am 24.01.2014, eine Bezirksleiterbesprechung bei der Beklagten gegeben habe mit dem Geschäftsführer der Beklagten sowie deren Mitarbeiterinnen Frau G und Frau H. In diesem Zusammenhang habe der Geschäftsführer I nach dem Vortrag des Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung erfahren, dass Herr C eine Vertragsverlängerung davon abhängig gemacht habe, dass Umbau- bzw. Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden. Der Geschäftsführer der Beklagten gab insoweit im Rahmen seiner persönlichen Anhörung an, dass Herr C Frau G gegenüber zuvor angegeben habe, dass er den Supermarkt umbauen werde und insoweit auch durch die Beklagte Umbaumaßnahmen vorgenommen werden sollten und andernfalls keine Verlängerung des Vertrages in Betracht komme. Ferner gab er zuvor an, dass Herr C zu Frau G gesagt habe, dass er in H den Markt umbauen werde und sie dort mitmachen sollten, andernfalls würde er die Kündigung aussprechen. Im Rahmen eines daraufhin mit Herrn C geführten Gesprächs in C sei besprochen worden, dass wenn die Arbeiten durch die Beklagte durchgeführt würden, dieser einer Vertragsverlängerung um fünf Jahre zustimmen werde. Ferner behauptet die Beklagte über ihren Geschäftsführer in der mündlichen Verhandlung, dass es Anfang Dezember 2016, wohl am 02.12.2016, ein weiteres Gespräch zwischen Herrn I und Herrn C gegeben habe, in dem Herr I die schriftliche Niederlegung der Vertragsverlängerung begehrt habe, die seitens des Herrn C zu diesem Zeitpunkt aufgrund dessen Verfassung aufgrund dessen vorangegangener Rückkehr aus M abgelehnt habe und was auf den Beginn des neuen Jahres verschoben worden sei, wozu es dann nicht mehr gekommen sei.
Trotz des entsprechend geäußerten Wunsches so behauptete die Beklagte bereits schriftsätzlich, sei die Verlängerung bis zum 30.11.2019 nicht schriftlich fixiert worden. Dies sei dem Umstand geschuldet gewesen, dass sich der Geschäftsführer der Klägerin häufig nicht in Deutschland aufgehalten habe und aus zeitlichen Gründen es nicht zur einer schriftlichen Fixierung gekommen sei. Sie ist der Auffassung, dass es zweifelsfrei sei, dass die Beklagte die Maßnahmen in der Größenordnung ohne Verlängerung nicht vorgenommen hätte. Mithin, so meint die Beklagte, sei die Kündigung zum 30.11.2017 durch die Beklagte ordnungsgemäß zurückgewiesen worden und unwirksam.
Das Gericht hat den Geschäftsführer der Beklagten, Herrn I, in der mündlichen Verhandlung am 26.09.2017 persönlich angehört, ferner hat es die Rechtsanwältin W als Terminsvertreterin gem. § 141 Abs. 3 ZPO der Klägerin persönlich angehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Parteianhörung wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.09.2017 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Das Landgericht Paderborn ist gem. § 29a ZPO und gem. § 8 ZPO i.V.m. §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG zuständig. Auch das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin liegt vor. Die Klägerin klagt gem. § 257 ZPO auf künftige Räumung. Hierzu ist sie berechtigt, da die Beklagte vorprozessual die Berechtigung der Kündigung zurückgewiesen hatte und auch nach Korrespondenz eine Erklärung, dass diese räumen werde, nicht abgegeben hatte. Da die Berechtigung der Kündigung nach wie vor bestritten wird, besteht das Rechtsschutzbedürfnis fort.
Einen Anspruch auf Räumung zum 30.11.2017 hat die Klägerin gegen die Beklagte im Hinblick auf den streitgegenständlichen Backshop nicht. Gem. § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter einer Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Diese Norm gilt für alle Mietverhältnisse (siehe Erman-Lützenkirchen, Bürgerliches Gesetzbuch, 14. Aufl. 2014, § 546 BGB Rn 1), mithin auch für Gewerbemietverträge. In Verbindung mit der Regelung des § 257 ZPO kommt es insoweit darauf an, ob die Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf des 30.11.2017, wie hier der Sache nach geltend gemacht wird, erfolgt. Eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.11.2017 konnte jedoch nicht festgestellt werden. Die Kündigung mit dem Schreiben vom 05.12.2016 zum 30.11.2017 war nicht berechtigt, so dass von einem Fortbestand des Mietverhältnisses auszugehen ist.
Zunächst wurde das Mietverhältnis vom 31.07.1999 durch die Bestätigung der Klägerin vom 02.09.2008 auf Veranlassung der Beklagten um fünf Jahre nach Bestätigung durch die Klägerin bis zum 30.11.2014 verlängert. Darin liegt die Ausübung der ersten der vertraglich vorgesehenen Verlängerungsoption. Weder zum 30.11.2015 noch zum 30.11.2016 wurde der Beklagten gekündigt, so dass dieses jedenfalls bis zum 30.11.2017 fortbesteht. Auch in der entsprechend der vertraglichen Vereinbarung formwirksamen Kündigung vom 05.12.2016 wurde das Vertragsverhältnis nicht zum 30.11.2017 wirksam gekündigt. Vielmehr haben die Parteien im Jahr 2014 die weitere, in dem Vertrag aus dem Jahr 1999 vorgesehene Verlängerungsoption des Vertrages um fünf Jahre, vereinbart für den Fall, dass die Beklagte die von der Klägerin geforderten Umbau- und Sanierungsmaßnahmen vornimmt. Da diese durchgeführt wurden, ist die diesbezügliche Bedingung eingetreten und die zweite Verlängerungsoption wurde wirksam vereinbart.
Dass die Parteien Gespräche darüber führten, dass eine Verlängerung des Vertrages für den Fall der Durchführung der seitens der Klägerin begehrten Umbaumaßnahmen erfolgen sollte, steht zur Überzeugung des Gerichts ebenso fest wie dass sich die Parteien dahingehend verständigten, dass sich die Vertragsverlängerung im Hinblick auf die in dem Vertrag vorgesehene weitere Verlängerung auf fünf Jahre bezog. Nachdem seitens der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 27.09.2017 ihre Angaben in Bezug auf die Vereinbarung konkretisiert wurden, hat der Geschäftsführer der Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung glaubhaft angeführt, dass er in einem Gespräch zu Beginn des Jahres 2014 nach einer gemeinsamen Besprechung mit zwei Mitarbeiterinnen mit Herrn C im Zusammenhang mit der Besprechung der begehrten Umbaumaßnahmen angeführt hatte, dass eine Vertragsverlängerung erwartet werde im Gegenzug für die gewünschten Umbau- und Sanierungsarbeitren und dass ihm gegenüber bestätigt worden sei, dass, wenn es die Umbaumaßnahmen durchgeführt werden, die Vertragsverlängerung gewährt werde. Er gab ferner an, dass eine Verlängerung um fünf Jahre Teil der Vereinbarung war. Da Beweismittel im Hinblick auf die streitgegenständliche Vereinbarung nicht zur Verfügung standen, kam den Angaben der Parteien wesentliche Bedeutung zu. Insbesondere war der als Zeuge benannte Herr T nicht mehr zu vernehmen, da nach den übereinstimmenden Angaben der Parteien dieser lediglich im Rahmen von Gesprächen im Zusammenhang mit der Sanierung anwesend war und damit im Hinblick auf die streitentscheidende Frage, was hinsichtlich der Vertragsverlängerung besprochen war, kein geeignetes Beweismittel darstellt. Infolgedessen waren die Parteien zur Aufklärung des Sachverhalts, wie erfolgt, persönlich zum Zwecke der Sachverhaltsaufklärung zu laden. Eine Parteivernehmung des Geschäftsführers der Beklagten, wie es durch die Beklagte beantragt wurde, kam nicht in Betracht, da eine Zustimmung der Gegenseite gem. § 447 ZPO nicht vorlag.
Der Geschäftsführer der Beklagten konnte die Abläufe zeitlich nachvollziehbar und plausibel sowie hinsichtlich des weiteren Gesprächs im Dezember 2014 ferner detailreich schildern, wobei es nicht zu seinen Lasten zu werten war, dass er ein genaues Datum für das Gespräch im Januar 2014 mit Herrn C nicht benennen konnte. Insoweit konnte er nämlich eine zeitliche Eingrenzung durch Darstellung des Zusammenhangs mit der Besprechung am 24.01.2014 herstellen. Dass er insoweit Erinnerungslücken hinsichtlich des konkreten Zeitpunkts der Besprechung einräumte, spricht nicht gegen, sondern für die Glaubhaftigkeit seiner Angaben. Insoweit erscheint die Erinnerungslücke hinsichtlich des Datums des Gesprächs deshalb nachvollziehbar, da der Geschäftsführer der Beklagten unbestritten vielfach Gespräche mit Herrn C im Zusammenhang mit den Umbaumaßnahmen führte. Dass die Darstellung des Geschäftsführers I von den Geschehensabläufen als plausibel zu bewerten war, folgt zunächst daraus, dass mit den Baumaßnahmen nicht unerhebliche Zahlungen verbunden waren, die nachvollziehbar bei einer Unsicherheit, alsbald gekündigt zu werden, bei verständiger Würdigung nicht erbracht werden, zumal nach dem Vertrag zwischen den Parteien aus dem Jahr 1999 bei Auszug Ausgleichszahlungen durch die Klägerin nicht zu erbringen sind.
Dass der Geschäftsführer der Beklagten in Bezug auf das Gespräch mit Frau H sich einmal auf eine in Aussicht gestellte Kündigung und einmal darauf bezog, dass es keine Vertragsverlängerung gebe, steht der Annahme der Glaubhaftigkeit der Aussage in Bezug auf die Aussagekonstanz nicht entgegen, da insoweit nicht zwingend von inhaltlich abweichenden Angaben auszugehen ist. Denn mit einer Kündigung ist verbunden, dass es eine Vertragsverlängerung nicht gibt. Dass im Vorhinein Gespräche hinsichtlich einer Vertragsverlängerung im Sinne der Ausübung der weiteren Verlängerungsoption geführt wurden, wurde durch den Geschäftsführer der Beklagten nicht behauptet. Eine Auslegung dieser Vereinbarung dahingehend, dass mit den Umbauarbeiten lediglich die nach dem Vertrag aus dem Jahr 1999 geschuldeten Arbeiten abgegolten werden sollten, die seitens der Beklagten nach dem Vortrag der Klägerin bis dahin nicht erbracht worden seien, war ungeachtet der Aussage des Geschäftsführers der Beklagten, dass eine Verlängerung im fünf Jahre vereinbart gewesen sei, bereits aufgrund geplanten Umbaus des Marktes H, wie es durch den Geschäftsführer I in dessen mündlichen Anhörung - unbestritten - angeführt wurde, nicht zweifelsfrei anzunehmen, da mit einem Umbau üblicherweise umfassende Neugestaltungen verbunden sind. In der Verpflichtung der Beklagten aus dem Vertrag aus dem Jahr 1999, sich in der Ausstattung ihrer Verkaufsstelle (auf ihre Kosten) dem Erscheinungsbild des Supermarktes anzupassen und für die Attraktivität der Verkaufsstelle und der näheren Umgebung Sorge zu tragen, liegt deshalb kein aussagekräftiges Indiz dafür, dass die Arbeiten lediglich zur Erfüllung dieser vertraglicher Verpflichtungen erfolgten. Dies gilt entsprechend für die Verpflichtung aus § 5 d), erster Absatz des § 5, wonach nach sieben Jahren bzw. nach Wahrnehmung der dort genannten Option der Ladenbau im Backshop neu investiert werden muss. Denn zunächst bezog sich die Tätigkeit nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten nicht allein auf den Ladenbau, jedenfalls aber wäre die Konsequenz der Nichtbeachtung eine Zahlung in Höhe einer Monatsmiete zur Fortsetzung des Vertrages mit bestehendem Mobiliar gewesen. Dass lediglich zur Erfüllung der Verpflichtungen erhebliche, über die vertragliche Verpflichtung hinausgehende Umbaumaßnahmen in Kauf genommen werden, erscheint nicht so wahrscheinlich, als dass die vertraglichen Vorgaben als Indiz für die Motivation für die Vornahme der Maßnahmen zu werten wären.
Dass sich der Geschäftsführer der Beklagten bei seinen Angaben insoweit zunächst auf eine Verlängerung um zehn Jahre bezog, auf die er vertraut habe, steht der Glaubhaftigkeit der Angaben überdies nicht entgegen, da er dies nachvollziehbar damit erklärte, dass bei weiteren Vereinbarungen, die sich nicht auf den streitgegenständlichen Markt bezogen, Verlängerungen um zehn Jahre vereinbart wurden.
Die Würdigung der Angaben der Terminsverteterin der Klägerin gem. § 141 Abs. 3 ZPO begründeten demgegenüber keine Überzeugung des Gerichts, dass es nicht zu einer entsprechenden Vereinbarung gekommen ist und standen der Annahme der Glaubhaftigkeit der Angaben des Geschäftsführers der Beklagten nicht entgegen. Denn hinsichtlich der Behauptung der Klägerin, dass die Umbaumaßnahmen lediglich zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung aus dem Vertrag aus dem Jahr 1999 dienten, erfolgten keine darüber hinausgehenden detaillierteren Angaben zu dem konkreten Gesprächsinhalt. Ferner wurde dem Vortrag des Geschäftsführers der Beklagten, dass es im Dezember 2016, konkret am 02.12.2014, ein weiteres Gespräch gegeben habe, nicht substantiiert entgegen getreten. Dies ist zwar angesichts des Umstands, dass die Terminsvertreterin persönlich bereits nach dem Vortrag der Beklagten nicht an dem streitgegenständlichen Geschehen beteiligt war, nachvollziehbar. Insoweit konnten jedoch lediglich die Angaben der in dem Termin für die Klägerin erschienenen Terminsvertreterin, deren vollumfänglichen Information aufgrund der Bevollmächtigung anzunehmen war, gewürdigt werden. Das für die Annahme der Glaubhaftigkeit einer Aussage bedeutsame Kriterium des Detailreichtums liegt damit insoweit nicht vor. Weitere Kennzeichen, die die Glaubhaftigkeit der Aussage positiv begründen könnten, was erforderlich wäre, sind nicht erkennbar.
Dass die Ausübung der Verlängerungsoption nicht schriftlich erfolgte, steht der Annahme des Fortbestands des Mietverhältnisses ferner nicht entgegen. Anders als bezüglich der Kündigung enthält die maßgebliche vertragliche Vereinbarung aus dem Jahr 1999 keine Formvorgaben. Diese folgen auch, anders als die Klägerin meint, nicht aus § 550 BGB. Zwar ist § 550 BGB gem. § 578 Abs. 2 BGB anwendbar. Jedoch handelt es sich bei einer Ausübung einer Verlängerungsoption hinsichtlich der Mietzeit, die wie hier in in dem ursprünglichen Vertrag als Option vorgesehen ist, nicht um einen Vertrag oder eine vertragliche Änderung im Sinne des § 550 BGB. Zwar sind in Bezug auf § 550 BGB Änderungen und Verlängerungen des ursprünglichen Vertrages erfasst (Palandt-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 76. Auflage 2017, § 550 Rn. 15). Darin liegt aber eine Änderung eines Mietvertrages und damit eine weitere vertragliche Regelung in Bezug auf den Mietvertrag. Die hier streitgegenständliche Verlängerung der Mietzeit folgt jedoch aus der Geltendmachung eines bereits in der, den Anforderungen des § 550 BGB entsprechenden, ursprünglichen Vertragsurkunde vorgesehenen Optionsrechts, mit der damit keine Änderung des ursprünglichen Vertrages verbunden ist.
Diese Auslegung entspricht zunächst dem Wortlaut des § 550 Abs. 1 BGB, wonach auf einen Mietvertrag abgestellt wird. Auch aus dem Normzweck des § 550 BGB folgt nichts anderes. So liegt dieser in dem Schutz des Erwerbers aufgrund der Bindungswirkung an den bereits abgeschlossenen Mietvertrag gem. § 566 BGB (vgl. Münchener Kommentar-Bieber, Bürgerliches Gesetzbuch, 7. Auflage 2016, § 550 Rn. 2). § 550 BGB hat den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen (BGH, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, Rn. 25, juris). Ist in dem ursprünglichen Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthalten, obliegt es jedoch dem potentiellen Käufer des Grundstücks sich zu informieren und sich zu entscheiden, ob trotz des Risikos der nicht bekannten Vertragslaufzeit das Grundstück gekauft werden soll oder nicht. Die Gewährleistung umfassender Klarheit ist mit § 550 BGB nicht verbunden. Der oben genannte Zweck wird nicht umfassend durch die Regelung des § 550 BGB gewährleistet (so ausdrücklich BGH, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, Rn. 25, juris). Dementsprechend wird in Bezug auf den nicht umfassend gewährleisteten Zweck in dem angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs ausdrücklich auf die Situation Bezug genommen, dass die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zu Gunsten des Mieters vorsieht und der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen kann, ob der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht (BGH, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, Rn. 25, juris).
Auch aus der in dem Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 09.10.2017 angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12, folgt nicht anderes, da in einem dort Bezug genommenen Mieterwechsel demgegenüber eine Änderung des ursprünglichen Vertrages liegt. Da der oben genannte Schriftsatz vom 24.07.2013 keinen Vortrag hinsichtlich tatsächlicher Umstände enthält, ist eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung aufgrund des Eingangs dieses Schriftsatzes nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung nicht angezeigt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zu vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf bis zu 110.000,00 EUR festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG zuständig. Auch das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin liegt vor. Die Klägerin klagt gem. § 257 ZPO
§ 550 BGB
§ 29a ZPO
§ 8 ZPO
§ 546 BGB
§ 257 ZPO
§ 447 ZPO
§ 566 BGB
§ 709 ZPO
§ 578 Abs. 1 BGB
§ 141 Abs. 3 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 578 Abs. 2 BGB
§ 550 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: XII ZR 104/12
XII ZR 38/12