Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1993-07-06, Aktenzeichen 22 U 18/93
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1993:0706.22U18.93.00

Tenor:

Tatbestand:
Durch Vertrag vom 10.09.1986 mietete die Beklagte vom Kläger das Haus A.-Straße 25 in F. zur Unter-bringung von Asylsuchenden. Die monatliche Kalt-miete betrug 2.100,-- DM. Das Mietverhältnis war bis zum 14.09.1991 befristet. In dem schriftlichen Mietvertrag war u.a. bestimmt, daß Schönheitsre-paraturen vom Mieter gemäß üblichem Fristenplan durchzuführen und bei Beendigung der Mietzeit die Mieträume "vertragsgemäß im ursprünglichen Zustand (nach Wertgutachten K. vom 14.04.1986) mit allen Schlüsseln" zurückzugeben seien.
Vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kam es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien über den Umfang der von der Beklagten geschulde-ten Instandsetzungsarbeiten. Mit Schreiben vom 10.09.1991 forderte der Kläger die Rückgabe des Hauses bis spätestens 30.09.1991. Nach fruchtlosem Fristablauf reichte er unter dem 04.10.1991 Räu-mungsklage ein. Am 02.12.1991 übergab die Beklagte dem Kläger mehrere Schlüssel des Hauses, wobei streitig ist, ob die Schlüssel vollständig waren.
Der Kläger hat daraufhin seine Räumungsklage zurückgenommen und stattdessen Erstattung der durch die Räumungsklage entstandenen Gerichts- und Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.581,66 DM begehrt. Ferner hat er eine Nutzungsentschädigung von 2.100,-- DM monatlich für die Zeit ab Mitte Dezember 1991 bis Oktober 1992 verlangt mit der Begründung, daß die Beklagte ihre Instandsetzungs-pflichten nicht erfüllt habe und deshalb eine Neuvermietung wegen des Zustands des Hauses nicht möglich sei.
Durch Antrag vom 22.01.1992 hat der Kläger außer-dem ein selbständiges Beweisverfahren über die Schäden an dem Mietobjekt eingeleitet (5 OH 4/92 LG Köln). Das Verfahren ist noch nicht abge-schlossen.
Der Kläger hat vorgetragen, die Beklagte sei ihren Instandsetzungspflichten nicht nachgekommen und habe das Haus nicht im vertragsgemäßen Zustand zu-rückgegeben. Es seien "so gut wie keine" Arbeiten ausgeführt worden. Mit den bei Rückgabe des Miet-objekts vorhandenen Schäden sei eine Weitervermie-tung nicht möglich.
Der Kläger hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen,
dem 15.12.1991 zu zahlen,
von 1.050,-- DM seit dem 03.12.1991, von 3.150,-- DM seit dem 03.01.1992, von 5.250,-- DM seit dem 03.02.1992, von 7.350,-- DM seit dem 03.03.1992, von 9.450,-- DM seit dem 03.04.1992, von 11.550,-- DM seit dem 03.05.1992, von 13.650,-- DM seit dem 03.06.1992, von 15.750,-- DM seit dem 03.07.1992, von 17.850,-- DM seit dem 03.08.1992, von 19.950,-- DM seit dem 03.09.1992 und
von 22.050,-- DM seit dem 03.10.1992 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat vorgetragen, sie sei allenfalls zur Beseitigung einzelner Schäden und zum Tape-zieren und Anstreichen verpflichtet. Eine solche Renovierung sei jedoch sinnlos, solange der Kläger nicht die Dachundichtigkeiten und die dadurch bedingte Feuchtigkeit beheben lasse und andere in seinen Verantwortungsbereich fallende Installa-tionsarbeiten ausführe.
Im übrigen hat die Beklagte die Einrede der Ver-jährung erhoben.
Durch Urteil vom 01.12.1992, auf das wegen aller weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagte zur Erstattung der Kosten des Räumungsverfahrens verurteilt und die Klage auf Nutzungsentschädigung wegen Verjährung abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mieträume sei mit Ablauf von 6 Mona-ten seit Rückgabe der Schlüssel des Mietobjekts verjährt. Das selbständige Beweisverfahren habe diese Verjährungsfrist nicht unterbrechen können. Bei dem eingeklagten Anspruch auf Nutzungsentgelt handele es sich um eine auf Ersatz des Verzugs-schadens gerichtete Nebenforderung, die gemäß § 224 BGB zugleich mit dem Instandsetzungsanspruch verjährt sei.
Gegen das ihm am 17.12.1992 zugestellte Urteil hat der Kläger am 18.01.1993 (Montag) Berufung eingelegt und das Rechtsmittel nach entsprechender Fristverlängerung mit einem am 18.03.1993 einge-gangenen Schriftsatz begründet.
Der Kläger wiederholt und ergänzt sein Vorbringen erster Instanz. Er ist der Auffassung, daß ein vertraglich vereinbarter Anspruch auf Wiederher-stellung des ursprünglichen Zustands der Mietsa-che nicht unter die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB falle. Jedenfalls sei aber eine solche Verjährungsfrist durch das rechtzeitig eingeleite-te Beweisverfahren unterbrochen worden. Im übrigen sei die Vorschrift des § 224 BGB nach ihren Vor-aussetzungen im vorliegenden Fall nicht anwendbar. Zumindest könne der Anspruch auf Nutzungsentgelt für die Zeit von Mitte Dezember 1991 bis Mai 1992 nicht verjährt sein, da dieser Teil des Klagean-spruchs noch vor Ablauf der in § 558 BGB bestimm-ten Verjährungsfrist rechtshängig gemacht worden sei. Hilfsweise werde um Zulassung der Revision gebeten.
Der Kläger beantragt,
das angefochtene Urteil teilweise abzu-ändern und in vollem Umfang nach dem Schlußantrag des Klägers aus erster In-stanz zu erkennen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte wiederholt ihr Vorbringen erster Instanz und tritt dem Berufungsvorbringen des Klä-gers entgegen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen. Die Beweissicherungsakten 5 OH 4/92 LG Köln waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Abweisung des auf Nutzungsentschädigung von insgesamt 22.050,-- DM gerichteten Teils der Klage durch das Landgericht entspricht der Sach- und Rechtslage, da ein etwaiger Anspruch des Klägers auf Ersatz von Nutzungsausfall verjährt ist.
derungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache verjähren gemäß § 558 BGB in 6 Monaten. Zu diesen Ansprüchen gehört nach wohl einhelliger Auffassung auch ein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache, wenn die Parteien - wie hier - eine entsprechende Ver-pflichtung des Mieters im Mietvertrag vereinbart haben (BGH, NJW 1980, 389; Palandt-Putzo, BGB, 52. Aufl., § 558 Rdnr. 6).
Die Verjährung beginnt gemäß § 558 Abs. 2, sobald der Vermieter die Sache zurückerhält. Dies ist der Fall, wenn er den freien Zutritt zu ihr erlangt hat, um sie auf Veränderungen oder Mängel unter-suchen zu können (BGH, NJW 1968, 2241; NJW 1980, 389, 390). Im vorliegenden Fall hat der Kläger die schon vorher geräumte Mietsache mit der Aushändi-gung der Schlüssel am 02.12.1991 zurückerhalten. Folglich begann die Verjährungsfrist des § 558 BGB am 02.12.1991 und endete am 02.06.1992.
Der Lauf der Verjährungsfrist ist nicht durch das vom Kläger eingeleitete selbständige Beweis-verfahren unterbrochen worden. Das Gesetz sieht eine solche Unterbrechung nur bei Kauf- und Werk-verträgen vor (§ 477 Abs. 2, § 639 Abs. 1 BGB). Hierbei handelt es sich jedoch um Sonderregelun-gen, die sich nach dem Willen des Gesetzgebers auf Kauf- und Werkverträge beschränken und deshalb nicht auf mietvertragliche Sachverhalte analog angewendet werden können (LG Köln, MDR 1969, 315; Voelskow in Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 7; RGRK-Gelhaar, BGB, 12. Aufl., § 558 Rdnr. 19; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 558 Rdnr. 28).
Sonstige Unterbrechungsgründe sind nicht ersicht-lich. Eine der in § 209 BGB aufgeführten Maßnahmen zur gerichtlichen Geltendmachung des Instandset-zungsanspruchs ist nicht getroffen worden. Auch eine Unterbrechung der Verjährung durch Aner-kenntnis (§ 208 BGB) scheidet aus. Zwar hat die Beklagte den Instandsetzungsanspruch des Klägers nicht vollständig bestritten, sondern mit Schrift-satz vom 28.11.1991 und 06.04.1992 vorgetragen, gemäß einem von ihr eingeholten Gutachten seien lediglich Instandsetzungsarbeiten im Wert von 17.800,00 DM notwendig, die bereits teilweise von ihr ausgeführt seien und zum anderen Teil von ihr erst nach Vorarbeiten des Klägers am Dach und an der Elektroinstallation durchgeführt werden könn-ten. Hieraus kann jeodch nur ein auf Instandset-zungsarbeiten im Wert von 17.800,00 DM beschränk-tes Teilanerkenntnis hergeleitet werden, nicht aber, daß die Beklagte den Anspruch dem Grunde nach anerkannt hat (Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 208 Rdnr. 5). Auf dieses Teilanerkenntnis begann für den betreffenden Teil des Instandsetzungsan-spruchs am 07.04.1992 eine neue Verjährungsfrist (Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 208 Rdnr. 1), die am 07.10.1992 noch vor der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht ablief. Diese Frist ist nicht mehr durch ein erneutes Teilanerkenntnis unterbrochen worden. Vielmehr hat sich die Beklagte bereits mit Schriftsatz vom 29.06.1992 auf Verjährung berufen.
rungen oder Verschlechterungen der Mietsache ver-jährt, so ist gemäß § 224 BGB die Klageforderung auf Zahlung von 22.050,-- DM ebenfalls verjährt, wenn es sich hierbei um einen Anspruch auf eine von dem Instandsetzungsanspruch des Klägers abhän-gige Nebenleistung handelt.
§ 224 BGB wird von der herrschenden Meinung neben den Ansprüchen auf Zinsen und Früchte auch der Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens gezählt (RGZ 156, 113, 121; Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 224 Rdnr. 1; von Feldmann in Münchener Kommentar zum BGB, a.a.O., § 224 Rdnr. 1; RGRK-Johannsen, a.a.O., Anm. zu § 224; Soergel-Walter, BGB, 12. Aufl., § 224 Rdnr. 3; Erman-Hefermehl, BGB, 8. Aufl., § 224 Rdnr. 2). Dieser Auffassung ist zu folgen, da der Anspruch auf Ersatz des Verzugs-schadens ebenfalls von der Entstehung eines Haupt-anspruchs abhängt.
Im vorliegenden Fall macht der Kläger einen An-spruch auf Ersatz von Verzugsschaden geltend, da er vorträgt, daß sein Nutzungsausfall durch den Verzug der Beklagten mit der Instandsetzung seines Hauses bedingt sei.
Hauptanspruchs - hier Instandsetzung - zugleich der Anspruch auf die Nebenleistung - hier Ersatz des Verzugsschadens - verjährt, mag auch die insoweit geltende Verjährungsfrist an sich noch nicht vollendet sein. Dies ergibt sich aus dem eindeutigen Wortlaut und Sinn des § 224 BGB. Die Vorschrift differenziert nicht danach, aus welchem Grund die Verjährungsfrist für die Nebenleistung ursprünglich länger war als die Verjährungsfrist für Hauptleistung. Es macht daher keinen Unter-schied, ob der längere Lauf der Verjährungsfrist für die Nebenleistung auf einem späteren Beginn der Verjährungsfrist oder auf einer Unterbrechung oder Hemmung der Verjährungsfrist beruht. In jedem Fall soll der Anspruch auf die Nebenleistung spätestens mit dem Hauptanspruch verjähren. Dem-entsprechend greift § 224 BGB auch dann ein, wenn die Verjährung des Anspruchs auf die Nebenleistung zunächst durch Klage unterbrochen worden war (So-ergel-Walter, a.a.O., § 224 Rdnr. 2). Auch die üb-rige einschlägige Kommentarliteratur ist in diesem Sinne zu verstehen, wenn dort ausgeführt wird, daß der Nebenanspruch "nie später verjähren kann als der Hauptanspruch" (von Feldmann in Münchener Kommentar zum BGB, a.a.O., § 224 Rdnr. 2), daß "in jedem Fall" die Verfolgbarkeit des Nebenanspruchs ihre zeitliche Grenze an der Verfolgbarkeit des Hauptanspruchs hat (Staudinger-Dilcher, a.a.O., § 224 Rdnr. 1) und daß abhängige Nebenleistungen "spätestens" mit dem Hauptanspruch verjähren (Er-man-Hefermehl, a.a.O., § 224 Rdnr. 1). Abweichende Auffassungen in Rechtsprechung und Schrifttum, auf die sich die Berufung stützen könnte, sind nicht ersichtlich.
Entgegen der Auffassung der Berufung führt die dem eindeutigen Wortlaut und Sinn der Vorschrift folgende Auslegung auch nicht zu untragbaren Ergebnissen. Ist der Hauptanspruch bereits vom Schuldner erfüllt, so ist er untergegangen und kann nicht mehr verjähren, so daß auch die Verjäh-rungsfrist für den Nebenanspruch nicht mehr durch § 224 BGB verkürzt wird. Gleiches würde gelten, wenn der Instandsetzungsanspruch vor Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist aus anderen Gründen - z.B. weil der Vermieter die Mietsache selbst wieder repariert hat - untergegangen wäre. Besteht dagegen der Hauptanspruch fort, so muß der Gläu-biger rechtzeitig für eine Unterbrechung der Ver-jährung des Hauptanspruchs sorgen, wenn er Verjäh-rungsnachteile für eine - auch bereits eingeklag-te - Nebenforderung vermeiden will. Unzumutbare Erschwernisse sind damit nicht verbunden.
allenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn das Entschädigungsbegehren des Klägers nicht le-diglich eine Nebenforderung, sondern Teil eines als Hauptforderung geltend gemachten Schadenser-satzanspruchs wäre. Dies ist jedoch nach den hier gegebenen Umständen zu verneinen.
kann nicht davon ausgegangen werden, daß sich der Instandsetzungsanspruch des Klägers in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung gemäß § 326 BGB gewandelt und daß deshalb die einge-klagte Nutzungsentschädigung Teil eines (Haupt-) Anspruchs aus § 326 BGB ist. Zwar begründet eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Wieder-herstellung des früheren Zustands der Mieträume jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Erfüllung der Leistung erhebliche Kosten erfordert, eine Hauptleistungspflicht, die sich gemäß § 326 BGB in eine Schadensersatzpflicht wegen Nichterfüllung verwandeln kann (BGH, NJW 1977, 36; BGHZ 104, 6, 10). Der Kläger hat indes die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB nicht näher dargelegt. Insbesondere ist nicht vorgetragen, daß der Kläger der Beklagten hin-sichtlich der Instandsetzung des Mietobjekts eine Nachfrist gesetzt und eine Ablehnung der Leistung angedroht hat. Seine Fristsetzung mit Schreiben vom 10.09.1991 (Blatt 117 d.A.) bezog sich allein auf die Räumung der Mietsache. Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung können auch nicht wegen ernsthafter und endgültiger Verweigerung der In-standsetzung als entbehrlich angesehen werden. Eine solche Weigerung ist nicht vorgetragen. Die Beklagte hatte vielmehr wiederholt zum Ausdruck gebracht, daß sie die Erfüllung ihrer Instand-setzungspflicht nicht grundsätzlich ablehne und verschiedene Arbeiten ausgeführt habe. In einem solchen Fall kann von einer endgültigen und ein-deutigen Erfüllungsverweigerung nicht ausgegangen werden. Es war vielmehr Sache des Klägers, dem verzögerlichen Verhalten der Beklagten durch eine dem Gesetz entsprechende Nachfristsetzung mit Ab-lehnungsandrohung ein Ende zu bereiten (vgl. BGH, NJW 1977, 36, 37).
Teil eines (Haupt-) Anspruchs aus § 823 BGB an-gesehen werden, da auch die Voraussetzungen die-ser Anspruchsgrundlage nicht schlüssig vorgetragen sind. Die Beklagte haftet für die Schäden an dem Mietobjekt, die durch die von ihr darin unterge-brachten Personen verursacht worden sind, nicht gemäß §§ 823, 831 BGB, da diese Personen keine Verrichtungsgehilfen der Beklagten waren. Gegen die Beklagte könnte allenfalls ein Anspruch aus § 823 Abs. 2 in Verbindung mit § 1004 BGB in Be-tracht kommen, soweit die Beklagte das Mietobjekt mit "störenden" Einrichtungen - über Putz ver-legten Elektroleitungen - versehen und in diesem Zustand dem Kläger zurückgegeben hat. Der Anspruch aus §§ 823 Abs. 2, 1004 BGB ist jedoch grundsätz-lich auf Naturalherstellung gerichtet, so daß § 249 Satz 2 BGB, der Geldersatz vorsieht, nicht anwendbar ist (BGHZ 104, 6, 16). Der Anspruch auf Naturalherstellung kann sich nur gemäß § 250 BGB in einen Geldersatzanspruch umwandeln. Die dafür erforderliche Fristsetzung und Ablehnungsandrohung - ähnlich wie bei § 326 BGB - hat der Kläger je-doch nicht vorgetragen, so daß ein entsprechender Geldersatzanspruch ausscheidet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Gemäß § 546 Abs. 1 ZPO ist die Revision zugelassen worden, da die hier entscheidungserheblichen Ver-jährungsfragen von grundsätzlicher Bedeutung sind und höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu teil-weise fehlt.
Streitwert für das Berufungsverfahren und zugleich Urteilsbeschwer: 22.050,-- DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 823, 831 BGB
§ 224 BGB
§ 558 BGB
§
558 BGB
§ 209 BGB
§ 208 BGB
§ 326 BGB
§ 1004 BGB
§ 250 BGB
§ 711 ZPO
§ 639 Abs. 1 BGB
§ 823 Abs.
2, 1004 BGB
§ 249 Satz 2 BGB
§ 546 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1980, 389
NJW 1968,
2241
NJW 1980, 389, 390
MDR 1969, 315
RGZ 156, 113, 121
NJW 1977, 36
BGHZ 104, 6, 10
NJW 1977, 36,
37
BGHZ 104, 6, 16
5 OH 4/92
58 BGB am 02.12