Landgericht Bochum (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-09-07, Aktenzeichen I-5 O 25/10
ECLI: ECLI:DE:LGBO:2011:0907.I5O25.10.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis für ein Ladenlokal in dem Gewerbeobjekt „I“ W-Straße 112 in C
Die Klägerin ist Vermieterin des Gewerbeobjekts „I“ in Bochum. Der Beklagte hat dort ein Ladenlokal angemietet und ein Elektrofachgeschäft betrieben.
Vor Abschluss der Mietverträge wurden im Auftrag der Klägerin Verhandlungen seitens des Maklerbüros T KG durch Herrn T1 mit den Mietinteressenten geführt. Bei den Verhandlungen wurde den Interessenten ein Vermietungsprospekt „I M & Shops am Q“ übergeben. Am 1.12.2006 schlossen die Parteien einen Mietvertrag für Gewerberäume über den Zeitraum von 10 Jahren mit einer monatlichen Nettomiete für das Ladenlokal mit 1150,00 € und für einen Stellplatz 30,00 € zzgl. 19 % MwSt., insgesamt 1404,20 €. Am 16.10.2010 erfolgte die Übergabe des Ladenlokals an den Beklagten. Aufgrund einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag hat die Klägerin am 15.8.2008 die monatliche Nettomiete für das Ladenlokal auf 1239,92 € erhöht, so dass sich eine monatliche Brutto-Gesamtmiete von 1750,91 € ergab.
Mit Schreiben vom 22.12.2009 erklärte der Beklagte gegenüber der Klägerin, dass Geschäftsgrundlage des Mietvertrages der Umstand gewesen sei, dass das Geschäftslokal von dem unmittelbar davor befindlichen großen Parkplatz, der sich auf dem Grundstück der Firma M1 befinde, direkt erreicht werden könne und forderte die Klägerin unter Fristsetzung zur Behebung des Mangels auf. Nachdem keine Änderung erfolgt war erklärte der Beklagte am 10.2.2010 die Kündigung aus wichtigem Grund. Am 16.2.2010 erfolgte die Rückgabe des Mietobjekts an die Klägerin
Nachdem die Klägerin mit der Klage zunächst die Zahlung der Miete für die Monate Februar 2010 und März 2010 in Höhe von 3501,82 € sowie die Zahlung der zukünftigen Mieten von monatlich 1750,91 € für die Monate April 2010 bis Dezember 2010 geltend gemacht, begehrt sie nunmehr die Mietzahlung für die Monate Februar 2010 bis Dezember 2010.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Anspruch ergebe sich aus dem Fortbestehen des Mietverhältnisses mit dem Beklagten. Die Kündigung des Beklagten sei unberechtigt. Es sei keine Geschäftsgrundlage, dass das Geschäftslokal von dem davor befindlichen Parkplatz der Firma M1 direkt erreicht werden könne. Insoweit seien keine vertraglichen Zusagen bezüglich der Erreichbarkeit des Ladenlokals gemacht worden.
Die Klägerin hat zunächst beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 3501,82 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen sowie fortan monatlich 1750,91 € ab April 2010 bis einschließlich Dezember 2010, jeweils bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats.
Mit Schriftsatz vom 20.12.2010 hat die Klägerin die Aufrechnung mit einem Guthaben des Beklagten in Höhe von 1205,49 € (einschl. MwSt.) erklärt und im Übrigen beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 3501,82 € nebst Zinsen sowie 15.758,19 € nebst Zinsen aus jeweils 1750,91 € ab dem 6.4.2010, 6.5.2010, 6.6.2010, 6.7.2010, 6.8.2010, 6.9.2010, 6.10.2010, 6.11.2010 und 6.12.2010 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, das Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 10.2.2010 beendet worden. Es sei Geschäftsgrundlage gewesen, dass das Geschäftslokal von dem Parkplatz auf dem Grundstück der Firma M1 direkt erreicht werden könne.
Bei den Vertragsverhandlungen sei erklärt worden, dass ein direkter Zugang von dem M1 Parkplatz geschaffen werde. Die Zusage sei auch gegenüber dem Mieter des benachbarten Ladenlokals, dem Zeugen Q1 erfolgt. Im Übrigen sei aus dem Vermietungsprospekt eine direkte Zugangsmöglichkeit ersichtlich. Der nunmehr nur vorhandene schmale Gang von der Straße bedeute praktisch das „aus“ für das Geschäft.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien auf den Inhalt ihrer Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen T, I1 und Q1. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 21.7.2010, 25.5.2011 und 7.9.2011 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
1.
Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten gem. § 535 Abs. 2 BGB keine weiteren Ansprüche auf Zahlung von Miete aus dem am 1.12.2006 geschlossenen Mietvertrag. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung des Beklagten vom 10.2.2010 gem. § 542 BGB beendet worden.
a)
Der Beklagte hat die Kündigung des Mietvertrages für das Ladenlokal durch das Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 10.2.2010 wirksam erklärt. Die Kündigungserklärung ist der Klägerin zugegangen.
b)
Die Kündigung des Beklagten war berechtigt.
aa)
Ein Kündigungsrecht ergibt sich nicht bereits aus dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 314 BGB. Die Kündigungsmöglichkeit gem. § 543 BGB wird als lex spezialis zu § 314 Abs. 2 und Abs. 2 BGB angesehen (Schmidt/Futterer, Mietrecht 10. Aufl. 2011 Rn 5).
bb)
Ein Recht zur Kündigung ergibt sich für den Beklagten aus einem wichtigen Grund gem. § 543 BGB. Abs. 1, 2 BGB. Nach dieser Vorschrift kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
Gemäß § 543 Abs.2 Nummer 1 liegt ein wichtiger Grund vor, wenn die Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
Dem Beklagten ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt worden. Zu dem vertragsgemäßen Gebrauch des gemieteten Ladenlokals gehörte auch eine Zugangsmöglichkeit von dem benachbarten Parkplatz der Firma M1. Dies ergibt sich aus dem zwischen den Parteien im Rahmen der Vertragsverhandlungen getroffenen Vereinbarungen. Darin ist dem Beklagten zugesagt worden, dass eine Zugangsmöglichkeit von dem Parkplatz der Firma M1 zu dem Ladenlokal geschaffen würde.
Das Gericht ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Behauptung des Beklagten, im Rahmen der Vertragsverhandlungen sei ihm von dem seitens der Klägerin mit der Vermietung beauftragten Makler Herrn T zugesagt worden, dass eine Zugangsmöglichkeit von dem Parkplatz der Firma M1 geschaffen werde, zutreffend ist.
Die Zeugin I1 hat das Vorbringen des Beklagten bestätigt. Insoweit ist die Aussage positiv ergiebig. Die Zeugin hat angegeben, bei den Vertragsverhandlungen am 14.9.2006 und bei der Vertragsunterzeichnung am 1.12.2006 bei den Gesprächen mit dem Makler Herrn T zugegen gewesen zu sein. Sie hat angegeben, sie habe selbst habe Herrn T gefragt, wie das Ganze ausgebaut werden soll. In dem Gespräch sei es nur darum gegangen, wie der Ausbau vom Parkplatz der Firma M1 aus erfolgen solle. Es sei nicht darum gegangen, ob der Ausbau erfolgen solle. Herr T habe konkret gesagt, der Ausbau würde durch eine Treppe zwischen dem Parkplatz und den Ladengeschäften erfolgen. Die Zeugin hat geschildert, dass es nach dem Gespräch mit Herrn T für sie in jedem Fall klar war, dass ein Zugang von dem M1-Parkplatz geschaffen würde.
Die Zeugin ist glaubwürdig, ihrer Aussage glaubhaft. Es ist nicht zu verkennen, dass die Zeugin als Ehefrau des Beklagten ein Interesse am Ausgang des Verfahrens haben könnte. Jedoch wird ihre Aussage durch sonstige feststehende Umstände bestätigt.
Zunächst findet sich eine Bestätigung in der Aussage des Zeugen Q1. Der Zeuge Q1 hat ebenfalls Vertragsverhandlungen mit dem Makler T über die Anmietung des benachbarten Ladenlokals in dem Gewerbeobjekt „I“ W-Straße ### geführt. Der Zeuge hat angegeben, bei diesem Gespräch sei auch der Zugang zu dem M1-Parkplatz ein Thema gewesen. Es sei von Herrn T geäußert worden, dass entweder eine Treppe gemacht oder ein Zugang geschaffen würde. Ausdrücklich hat der Zeuge erklärt, dass nach dem Gespräch mit dem Makler T für ihn klar war, dass dort ein Zugang geschaffen würde. Unklar sei nur noch gewesen auf welche Art und Weise dies geschehen sollte, entweder durch eine Treppe oder durch eine Angleichung. Auf seine direkte Frage habe Herr T zugesagt, dass dort ein Zugang geschaffen würde, es müsse lediglich noch geklärt werden auf welche Art und Weise.
Die Aussage des Zeugen Q1 ist ebenfalls glaubhaft. Zwar ist der Zeuge mit dem von ihm angemieteten Ladenlokal selbst von der Situation mit dem fehlenden Zugang betroffen. Allerdings hat der Zeuge erklärt, dass er wegen der nachteiligen Situation gegenüber dem Vermieter keine Konsequenzen ergriffen habe und insoweit keine Benachteiligungstendenz zulasten der Klägerin erkennen lassen.
Die Angaben des Zeugen T waren nicht geeignet, die Überzeugung von der Richtigkeit der Angaben der Zeugen I1 und Q1 zu erschüttern.
Der Zeuge T hat zunächst bestätigt, dass es mit dem Beklagten Gespräche über die Zugangsmöglichkeit gegeben hat. Er hat angegeben, mit allen Mietinteressenten ein Gespräch über die Zugangsmöglichkeit geführt zu haben. Er hat ebenfalls bestätigt, dass der M1-Parkplatz ein Thema in den Gesprächen gewesen sei und die Mieter ein Interesse an der Öffnung gezeigt hätten. Daraus wird zunächst deutlich, dass in den Gesprächen die Zugangsmöglichkeit ein wichtiges Thema für die Mietinteressenten gewesen ist.
Zwar hat der Zeuge T ausgesagt, es sei denn Mietinteressenten gesagt worden, dass beabsichtigt sei mit der Firma M1 Kontakt aufzunehmen und zu versuchen den Zaun großzügig zu öffnen, eine Treppe anzulegen und ein Zugang vom M1-Parkplatz für die Verkaufsgeschäfte der W-Straße zu schaffen. Dabei sei immer wieder ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass dies jedoch nicht zugesichert werden könnte. Allerdings konnte der Zeuge nicht sagen, wie die Empfänger seine Äußerung verstanden haben. Er sei lediglich davon ausgegangen, dass auch der Beklagte es so verstanden habe. Zu berücksichtigen ist, dass der Zeuge T ebenfalls davon ausgegangen ist, dass der Zugang geschaffen würde. Insoweit ist nicht auszuschließen, dass er diesen Eindruck auch gegenüber den Empfängern vermittelt hat. Im Übrigen hat der Zeuge ausgeführt, sie hätten es so dargestellt, dass es schön wäre es klappen würde. Aus dieser Formulierung lässt sich erkennen, dass der Zeuge sich mit dem Vorhaben der Klägerin und der Realisierung der Zugangsmöglichkeit identifiziert hat. Zwar hat er sich dahingehend geäußert, er habe darauf hingewiesen, dass die Frage der Öffnung des Parkplatzes zu den Geschäften erst später zu klären sei und es schön wäre es klappt. Andererseits hat er auch geäußert, dass er guter Dinge sei und er davon ausgegangen sei, dass sie das schon hinbekommen würden. Er habe ein bei der Sache ein gutes Gefühl gehabt. Außerdem hat er auf das gute Verhältnis der Familie U mit der Firma M1 hingewiesen. Insoweit liegt es nahe, dass bei den Empfängern seiner Erklärungen der entsprechende Eindruck entstanden ist.
Bei Würdigung aller Umstände ist nicht ersichtlich, dass aus dem Gespräch mit dem Makler T hinreichend erkennbar war, dass die Schaffung einer Zugangsmöglichkeit noch nicht sicher zu realisieren sein würde.
Hinzu kommt, dass die Behauptung des Beklagten, es werde eine Zugangsmöglichkeit geschaffen, durch weitere Umstände gestützt wird.
Zunächst ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin sich tatsächlich sehr intensiv um die Schaffung einer Zugangsmöglichkeit von dem Parkplatz bei der Firma M1 bemüht hat. Es sind mehrere Gespräche hierüber geführt worden. Allerdings hat es Probleme gegeben, nachdem Kunden von dem Parkplatz der Fa. M1 über einen Grünstreifen zu den Geschäftslokalen in dem Gewerbeobjekt „4 Haus“ gegangen sind. Die Klägerin hat sich um eine Schadenswiedergutmachung bemüht, indem sie auf eigene Kosten eine neue Anpflanzung in dem Grünstreifen vorgenommen hat. Nachdem es zu diesen Problemen mit der Grünfläche gekommen war, hat der Geschäftsführer der Klägerin K die Mieter gebeten, nicht über die Grünfläche vom M1-Parkplatz auf das Gelände des „4 Hauses“ zu gehen, um die Gespräche mit der Firma M1 nicht zu gefährden. Sein Ziel sei es gewesen, dass dort ein Zaun nicht wieder errichtet werden musste. Dies spricht dafür, dass ohne die Probleme durchaus eine berechtigte Erwartung bestanden hat, dass die Zugangsmöglichkeit bestehen bleibt. Der Geschäftsführer der Klägerin K hat erklärte, er wäre angetan gewesen, wenn zu der Firma M1 kein Zaun errichtet worden wäre, allerdings sei dies von der Firma M1 verlangt worden.
Ein weiteres Indiz für die Vereinbarung einer Zugangsmöglichkeit zu den Ladenlokalen ergibt sich aus dem Vermietungsprospekt über das Gewerbeobjekt „J & Shops am Q“, der den Mietinteressenten und auch dem Beklagten vor der Anmietung des Ladenlokals übergeben worden ist. Darin wird die Lage und Ausstattung des Objekts näher beschrieben und dargestellt. Auf Seite 5 ist das Objekt „I1“ in graphischen Bildern dargestellt. Auf dem Bild oben links ist eine weitreichende Zugangsmöglichkeit zu den Ladenlokalen im „I“ erkennbar. Es ist nicht ersichtlich, dass dort ein Zaun verlaufen würde und nur ein schmaler Zugangsweg von der Straße zu den Ladenlokalen verbleiben würde. Einem verständigen Empfängers wird jedenfalls durch das Bild nicht vermittelt, dass nur eine schmale Zugangsmöglichkeit durch einen abgrenzenden Zaun von der Straße zu den Ladenlokalen bestehen würde. Insoweit folgt das Gericht dem von dem Beklagten und dem Zeugen Q1 geschilderten Eindruck einer Zugangsmöglichkeit zu ihren Ladenlokalen, den sie aufgrund der graphischen Darstellung der Lage im „I“ erhalten haben.
Bei Betrachtung der Lage erscheint es auch wahrscheinlich, dass die Zugangsmöglichkeit für den Beklagten und die anderen Mietinteressenten von besonderer Wichtigkeit gewesen ist. Die Zugangsmöglichkeit ist ein wesentlicher Aspekt für den Betrieb des Geschäfts und hat maßgebliche Bedeutung für die Kundenfrequentierung. Insoweit hat der Zeuge Q1 ausgeführt, die Zugangsmöglichkeit sei für ihn besonders wichtig gewesen, da es sich bei der Firma M1 um einen Kundenmagnet handelt mit positiven Auswirkungen auch für sein Geschäft. Daraus wird deutlich, dass den Mietern bewusst gewesen ist, welche wirtschaftliche Bedeutung die Zugangsmöglichkeit von dem benachbarten Parkplatz der Firma M1 für den Betrieb des eigenen Geschäftslokals haben werde.
Bei Gesamtwürdigung aller Umstände geht das Gericht davon aus, dass mit dem Beklagten vereinbart worden ist, dass eine Zugangsmöglichkeit von dem Parkplatz der Firma M1 zu dem von ihm angemieteten Ladenlokal geschaffen werde.
Indem die Zugangsmöglichkeit nicht realisiert worden ist wurde dem Beklagten der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt. Insoweit war der Beklagte nach der Anmahnung durch seine Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 22.12.2009 unter Fristsetzung bis zum 11.1.2010 nach Fristablauf aus wichtigem Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses am 10.2.2010 berechtigt, womit die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche auf weitere Mietzahlungen nicht bestehen.
2.
Sonstige Anspruchsgrundlagen sind für das Begehren der Klägerin nicht ersichtlich.
Insoweit ist die Klage als unbegründet abzuweisen.
II.
Die Nebenentscheidungen folgen bezüglich der Kosten aus § 91 ZPO und bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 542 BGB
§ 314 BGB
§ 543 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 535 Abs. 2 BGB
§ 314 Abs. 2 und Abs. 2 BGB