Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Gerichtsbescheid vom 2025-10-15, Aktenzeichen 8 K 5491/23
ECLI: ECLI:DE:VGK:2025:1015.8K5491.23.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.
Der Gerichtsbescheid ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Gerichtsbescheids vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Beklagte verpachtete u. a. auf den Grundstücken Gemarkung Köln-U., Flur N01, Flurstücke N02, N03, N04, N05, N06 im Rahmen eines Generalpachtvertrages unbebaute Teilflächen an den Kreisverband Kölner Q. e.V. (im Folgenden: Zwischenpächter). Es handelt sich hierbei um die als Kleingartenanlage „C.“ bekannte Grünfläche auf dem Stadtgebiet der Beklagten. Eine weitere von dem Generalpachtvertrag nicht erfasste Grundstücksteilfläche, welche wiederum mit – nunmehr leerstehenden – Gebäuden bebaut ist, trägt die postalische Lagebezeichnung F.-straße 000 auf dem Stadtgebiet der Beklagten.
Die Grundstücke liegen sämtlich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
Der Zwischenpächter beauftragte als Dachverband den ihm angeschlossenen Kleingärtnerverein Y. e. V., die Kleingärten gemäß den vertraglichen Bestimmungen des Hauptpachtvertrags zu verpachten. Der Kläger war jedenfalls Unterpächter der auf dem Flurstück N04 liegenden Kleingartenparzelle Nr. 19 der Kleingartenanlage „C.“.
Mit Antrag aus März 2021 begehrte die Beigeladene die Erteilung eines Vorbescheids zur Klärung der Frage, ob eine geplante Bebauung in der Form der in den Bauvorlagen dargestellten acht Baukörper mit der jeweiligen Geschossigkeit auf dem Grundstück F.-straße 000, Gemarkung Köln-U., Flur N01, Flurstücke N02, N03, N04, N05 und N06 (im Folgenden: Vorhabengrundstück) zulässig sei.
Mit Schreiben vom 31. Januar 2022 kündigte die Beklagte den Generalpachtvertrag vom 18. Januar 2012 gegenüber dem Zwischenpächter zum 30. November 2022 und führte zur Begründung aus, dass die städtischen Grundstücke Gemarkung Köln-U., Flur N01, Flurstück N05, N06 sowie eine Teilfläche des Flurstücks N04 bereits seit vielen Jahren Bestandteil von Verkaufsverhandlungen mit dem Ziel der künftigen Errichtung von Wohnbebauung seien. Die Kündigung diene der Bauvorbereitung des künftigen Erwerbers und folge aus § 9 BKleingG.
Mit E-Mail vom 8. Juni 2022 und einem beigefügten Kurzgutachten teilte der Kläger in seiner Funktion als Pressesprecher des Kleingärtnervereins Y. e. V. der Beklagten mit, dass er die Kündigung für unwirksam halte und die beabsichtigte Bebauung planungsrechtlich unzulässig sei. Er bat um Rücknahme der Kündigung. Mit Antwortschreiben vom 28. Juli 2022 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass sie der Rücknahme der Kündigung nicht nachkommen werde.
Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 14. Juni 2022 erteilte die Beklagte der Beigeladenen einen positiven planungsrechtlichen Vorbescheid. Die von dem Vorbescheid erfasste Grundstücksfläche betrifft hierbei insgesamt elf Kleingartenparzellen der Kleingartenanlage „C.“ mit den Nummern 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 13, 15, 17 und 18.
Eine im August 2022 seitens des Zwischenpächters erhobene Kündigungsschutzklage bei dem Amtsgericht Köln war erfolgreich; mit Urteil vom 26. April 2023 – 201 C 143/22 – stellte das Amtsgericht fest, dass die Kündigung des Generalpachtvertrages der Beklagten vom 31. Januar 2022 zum 30. November 2022 unwirksam war, da es an einem Kündigungsgrund, insbesondere mangels Einschlägigkeit des § 9 Abs. 1 Nr. 4 oder 5 BKleingG, fehle. Die Entscheidung wurde in der Folge von dem Landgericht Köln – 6 S 99/23 – und dem Bundesgerichtshof – III ZR 92/24 – bestätigt.
Der Kläger hat am 2. Oktober 2023 Klage gegen den erteilten Bauvorbescheid erhoben.
Zur Begründung trägt er vor, die Klage sei zulässig. Eine Klagebefugnis müsse ihm als Pächter einer Kleingartenparzelle vorliegend zugestanden werden, denn jedenfalls die Normen des Bundeskleingartengesetzes vermittelten Drittschutz. Obwohl die dort enthaltenen Regelungen primär die Beendigung von schuldrechtlichen Pachtverhältnissen beträfen, dienten jedenfalls die gesetzlichen Tatbestände der Umnutzungskündigungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 bis 6 BKleingG auch Interessen im öffentlichen Recht. Denn hierin werde sowohl dem öffentlichen als auch privaten Interesse am Erhalt von Kleingärten Rechnung getragen, indem die Umnutzung an bestimmte bauplanungsrechtliche Voraussetzungen geknüpft werde. Aus § 16 Abs. 2 i. V. m. § 1 Abs. 3 BKleingG und § 30 BauGB folge ein öffentlich-rechtliches Verbot, (fiktive) Dauerkleingärten ohne die Aufstellung eines Bebauungsplans umzunutzen. In Verbindung mit § 74 Abs. 1 und § 77 Abs. 1 BauO NRW verböten die Vorschriften zudem, Baugenehmigungen zu erteilen, die der Festsetzung der kleingärtnerischen Nutzung in einem fiktiven Bebauungsplan i. S. d. § 16 Abs. 2 BKleingG widersprächen. Jene Regelungen erfüllten die höchstrichterlichen Anforderungen an eine drittschützende Norm, als sich individualisierenden Tatbestandsmerkmalen ein Personenkreis entnehmen lasse, welcher sich von der Allgemeinheit unterscheide. In diesem Sinne seien die verletzten Vorschriften – vorliegend jene zum Planungsvorbehalt wie § 9 Abs. 1 Nr. 5, welcher über § 16 Abs. 2 BKleingG auf fiktive Dauerkleingärten Anwendung finde – „kleingärtnerschützend“, zumindest insoweit als die jeweils genutzte Anlage oder Parzelle betroffen sei.
Eine Parallele zu den explizit nachbarschützenden Vorschriften i. S. d. allgemeinen baurechtlichen Dogmatik sei nicht vonnöten, zumal jener Ansatz, welcher meist wohlhabende Grundeigentümer bevorzuge, ohnehin abzulehnen sei. Ungeachtet einer Vereinbarkeit eines solchen Zwei-Klassen-Rechtsschutzes mit dem Gleichheitsgrundsatz und der Rechtsweggarantie müssten jedenfalls Kleingärtner die Verletzung von kleingärtnerschützenden Normen verwaltungsgerichtlich geltend machen können. Dies sei zumindest dann anzunehmen, wenn – wie hier – der Verlust der Nutzungsmöglichkeit der Gartenparzelle durch Vernichtung drohe und daher verfassungsrechtlich eine Einbeziehung des Miet- bzw. Pachtbesitzes in den Schutzbereich des Art. 14 GG geboten sei. Denn im hiesigen Fall gebe es keinen Grundeigentümer, welcher als Repräsentant der Rechte einstehen könne, immerhin sei die Beklagte selbst Eigentümerin der maßgeblichen Flächen und Vertragspartner der Pächter nicht die Beklagte selbst, sondern der Zwischenpächter. Eine eigene Rechtsdurchsetzung gegenüber der Beklagten sei für die Pächter daher nicht möglich. Dies gelte umso mehr, da Eigentümergärten nach dem BKleingG keine Kleingärten sein könnten; es komme also immer zu einem Auseinanderfallen von Eigentümer und Pächter und damit einer Rechtsschutzlücke. Die hier aus dem BKleingG geltend zu machenden Rechte beträfen auch nicht den Grundstückseigentümer, sondern gerade die einzelnen Pächter, welche jene Rechte folglich durchfechten können müssten.
Aufgrund der Vorgaben des BKleingG dürften anderweitige Nutzungsmöglichkeiten einer (fiktiven) Dauerkleingartenanlage nur infolge einer Bauleitplanung festgesetzt werden, was vorliegend von der Beklagten unterlassen worden sei. Bei einer nach dem Gesetz jedoch notwendigen Bebauungsplanaufstellung sei eine hinreichende Berücksichtigung der Interessen der Kleingärtner sichergestellt; diese Schutzfunktion sei vorliegend rechtswidrig von der Beklagten umgangen worden. Beraubt um einen im Rahmen der Bauleitplanung erfolgenden fehlerfreien Abwägungsprozess, müsse ihm, dem Kläger, nunmehr ein absolutes, jedenfalls aber relatives Verfahrensrecht zustehen, um jene übergangenen Interessen geltend zu machen. Dafür spreche auch, dass ihm im Fall einer vom BKleingG vorgeschriebenen durchzuführenden Bauleitplanung ein Klagerecht über § 47 Abs. 2 VwGO gegen den sodann aufgestellten Bebauungsplan zugestanden hätte; es sei unter diesen Umständen nicht sachgerecht, ihn, den Kläger, auf die Geltendmachung allein subjektiver Rechtsverstöße zu verweisen. Allein die durch die geplanten mehrgeschossigen Wohnhäuser entstehenden Einsichtsmöglichkeiten in die von ihm genutzte Kleingartenparzelle erforderten eine Geltendmachung seiner diesbezüglich abwägungsrelevanten Interessen im Wege einer Anfechtungsklage. Aufgrund des Notstandes an Kleingartenparzellen habe sich zudem das Interesse an der Erhaltung der Flächen im Rahmen einer Abwägungsentscheidung des Plangebers durchsetzen müssen.
Ein drittschützendes Recht ergebe sich zudem aus dem Einfügensgebot in § 34 BauGB in Gestalt des Gebots der Rücksichtnahme bzw. dem hier eigentlich zur Anwendung kommenden § 35 BauGB. Es bestehe ein Recht für Ausübende einer im Außenbereich privilegierten Nutzung – wie hier der Kleingartenanlage – gegenüber nicht privilegierten Nutzungen. Im Rahmen einer Nachbarklage sei er, der Kläger, als Kleingartenpächter vor heranrückender Wohnbebauung zu schützen, in deren Folge er ansonsten ordnungsrechtlichen Einschränkungen seiner privilegierten Nutzung – bspw. im Hinblick auf Grillen, offenes Feuer in Feuerschalen, Betrieb von reflektierenden Solarmodulen, laute Gartenarbeit, Musizieren etc. außerhalb der kleingartenrechtlichen Ruhezeiten – ausgesetzt wäre. Es bestehe vor diesem Hintergrund zudem die Gefahr, dass die Beklagte weitere rechtswidrige Baugenehmigungen auf Grundlage des unanwendbaren § 34 BauGB erteile.
Die Klage sei auch begründet, da der erteilte Vorbescheid gegen die Vorgaben der über § 16 Abs. 2 BKleingG anwendbaren Normen zu Dauerkleingärten hinsichtlich einer Umnutzung (fiktiver) Dauerkleingärten nur nach entsprechender Aufstellung eines Bebauungsplans verstoße. Da es sich um einen besonders schwerwiegenden und offensichtlichen Fehler handele, sei der Vorbescheid darüber hinaus nichtig nach § 44 Abs. 1 VwVfG NRW. Der Gesetzgeber habe bewusst einen Abwägungsprozess im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens gefordert vor der Umnutzung von (Dauer-‍)Kleingartenanlagen, über welchen sich die Beklagte ersichtlich hinweggesetzt habe. Die Beklagte habe insoweit treu- und vor allem sittenwidrig gehandelt. Der erteilte Vorbescheid beruhe nämlich auf einer unter Umgehung der demokratischen Kontrolle getroffenen bilateralen Geheimabsprache zwischen der Beklagten und der Beigeladenen, welche die Beklagte unter Verstoß gegen ihre Gemeinwohlverpflichtung treuwidrig umzusetzen versuche. Dies werde auch durch die seitens des AG Köln festgestellte Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung des Generalpachtvertrages unterstrichen.
Gegen die nach dem BKleingG bestehende Bauplanungspflicht habe die Beklagte verstoßen, indem sie mit der Beigeladenen eine bilaterale Vereinbarung getroffen habe, die die Voraussetzungen eines verbotenen und gem. § 59 VwVfG nichtigen bebauungsplanersetzenden städtebaulichen Vertrages erfülle. Sollte sich die Vermutung bestätigen, dass es durch gegenseitige Zusagen zwischen der Beklagten und der Beigeladenen zu einem Verstoß gegen das Kopplungsverbot gekommen sei, so könne dies zur Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrags führen. Diese Nichtigkeit schlage auch auf den streitgegenständlichen Vorbescheid durch.
Die Aktenauszüge, die die Beklagte vorlegt habe, seien schließlich ungeeignet, den Zweck der Waffengleichheit herzustellen. Es fehle an jeglichen Unterlagen zum Verkauf der Kleingartenfläche durch die Beklagte, zu vertraglichen Leistungspflichten und sonstigen Zusagen der Beklagten, des Käufers, des Begünstigten des Bauvorbescheides sowie sonstiger privatrechtlicher Akteure. Damit werde das Recht des Klägers auf Akteneinsicht gemäß § 99 VwGO untergraben.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
den der Beigeladenen seitens der Beklagten erteilten Bauvorbescheid vom 14. Juni 2022 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte führt im Wesentlichen aus, die Klage sei mangels Klagebefugnis bereits unzulässig. Der Kläger sei durch den erteilen Bauvorbescheid nicht in eigenen Rechten verletzt.
Ihm stehe kein dingliches Recht zu, da das Bebauungsrecht nur die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken regle und daher grundstücks- und nicht personenbezogen sei. Dies gelte insbesondere für das Bauplanungsrecht. Der Kläger könnte sich daher nicht auf das Eigentumsgrundrecht des Art. 14 GG wegen seiner bloß obligatorischen Rechtsposition an der Fläche seiner Kleingartenparzelle berufen. Das Recht des Klägers den Grund und Boden zu besitzen, zu nutzen und ggfs. auch baulich zu gestalten, verleihe ihm kein gegenüber jedermann geltendes Recht an der Fläche. Ihm sei es insofern auch verwehrt, sich gegenüber der Beklagten auf die (Nicht-)Beachtung öffentlich-rechtlicher Vorschriften bei Erteilung des planungsrechtlichen Bauvorbescheides zu berufen.
Der Kläger wende sich zudem gegen die Rechtmäßigkeit eines Bauvorbescheids für ein Vorhaben, das unter anderem auf dem Flurstück geplant sei, auf das sich (zumindest teilweise) auch seine obligatorische Nutzungsberechtigung beziehe. Nutzungskonflikte auf ein und demselben Grundstück unterlägen jedoch nicht dem Regime des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes. Wenn sich der Eigentümer bzw. Vermieter durch eine an den Mieter erteilte Baugenehmigung in seinen Rechten verletzt sehe, müsse auch er seine Interessen zivilrechtlich gegenüber dem Nutzungsberechtigten durchsetzen. Dies gelte auch für Pachtverhältnisse und in noch stärkerem Maße für daraus abgeleitete Unterpachtverhältnisse.
Selbst wenn man bei Nutzungskonflikten auf demselben Grundstück die Möglichkeit eines öffentlich-rechtlichen Vorgehens bejahen würde, könne eine Klagebefugnis nach der restriktiven Rechtsprechung nur dann bestehen, wenn obligatorisch Berechtigte eine gesundheitliche Beeinträchtigung unter Berufung auf Art. 2 Abs. 2 GG geltend machten. Die Berufung auf einfache bundesgesetzliche Normen reiche hierfür nicht aus, selbst wenn diesen nach der Gesetzesbegründung ein besonderer Schutz zukommen solle. Auch das vom Kläger angeführte relative Verfahrensrecht sowie die Parallele zur Antragsbefugnis im Normenkontrollverfahren gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO vermögen hieran nichts zu ändern, da bei der Erteilung einer Baugenehmigung keine Abwägung öffentlicher und privater Belange erfolge, wie dies bei der Aufstellung von Bebauungsplänen der Fall sei.
Ferner könne aus dem Bundeskleingartengesetz keine Pflicht der Gemeinde zur Einleitung eines Bauleitplanverfahrens abgeleitet werden. Die Regelungen beträfen ausschließlich zivilrechtliche Fragen im Zusammenhang mit Kündigungen von Pachtverträgen. Die Entscheidung über die Aufstellung eines Bebauungsplans liege im Rahmen der gemeindlichen Planungshoheit. Aufgrund von § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB existiere kein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf eine gemeindliche Bauleitplanung. Weiterhin sei kein baurechtlicher Drittschutz des Klägers erkennbar. Die Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes seien bei der Erteilung eines Bauvorbescheids nicht zu prüfen. Sie regelten zivilrechtlich die Voraussetzungen einer Kündigung, nicht aber die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens. § 16 Abs. 2 BKleingG diene allein dem erweiterten Kündigungsschutz durch fiktive Festsetzung von Dauerkleingartenflächen. Ob diese Einstufung für die Wirksamkeit der Kündigung tatsächlich relevant sei, könne offenbleiben. Eine Baugenehmigung werde gemäß § 74 Abs. 4 BauO NRW unbeschadet der Rechte Dritter erteilt. Sie berechtige öffentlich-rechtlich zur Errichtung des Vorhabens, treffe aber keine Aussage über die zivilrechtliche Verfügbarkeit des Grundstücks. Eine fiktive Festsetzung nach BKleingG könne kein Planungsrecht ersetzen und sei für die bauplanungsrechtliche Beurteilung unerheblich.
Bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung eines Vorhabens sei allein entscheidend, ob ein Gebiet nach §§ 30, 34 oder 35 BauGB vorliege. Die Vorschriften des BKleingG könnten die kommunale Planungshoheit nicht durchbrechen. Daher müsse die Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit eines Vorhabens unabhängig von den Vorschriften des BKleingG prüfen.
Eine Verletzung des drittschützenden Gehaltes von § 34 BauGB liege nicht vor. Das Rücksichtnahmegebot aus § 34 BauGB diene nur dem Schutz benachbarter Grundstücke. Eine erdrückende Wirkung auf demselben Grundstück sei denklogisch ausgeschlossen. Daher bestehe keine Verletzung nachbarschützender Normen. § 35 BauGB gewähre Nachbarschutz nur zwischen verschiedenen Grundstücken. Heranrückende Wohnbebauung könne nur Rechte dinglich Berechtigter auf einem anderen Grundstück verletzen. Nutzungskonflikte auf demselben Grundstück würden hiervon nicht erfasst.
Die Klage sei jedenfalls unbegründet, da der erteilte Vorbescheid keine den Kläger schützende Rechte verletze. Die vom Kläger geltend gemachte Sittenwidrigkeit der Kündigung des Pachtvertrags, insbesondere wegen einer angeblichen Umgehung der Pflicht zur Bereitstellung von Ersatzland, sei für die Rechtmäßigkeit des Bauvorbescheids nicht von Bedeutung. Ob auch die vom Kläger genutzte Kleingartenparzelle 19 vom streitgegenständlichen Vorbescheid erfasst werde oder nicht sei unerheblich, da der Kläger bloß vertraglich und nicht dinglich Berechtigter sei und es daher an der Klagebefugnis fehle.
Die Einsicht in die vom Kläger angeforderten Unterlagen sei für die Frage der Nachbarrechtswidrigkeit des angegriffenen Bauvorbescheides nicht erforderlich. Diese Vorgänge seien nicht Teil der vom Bauaufsichtsamt geführten Bauvorbescheidsakte.
Die Beigeladene stellt keinen Antrag.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat keinen Erfolg.
Sie ist unzulässig, da der Kläger nicht über die erforderliche Klagebefugnis für die erhobene Drittanfechtungsklage verfügt.
Die Klagebefugnis setzt nach § 42 Abs. 2 VwGO voraus, dass der Kläger geltend macht, durch den Verwaltungsakt in eigenen Rechten verletzt zu sein und dass nach seinem Vorbringen die Verletzung dieser Rechte möglich ist. Diese Möglichkeit ist dann auszuschließen, wenn offensichtlich und nach keiner Betrachtungsweise subjektive Rechte des Klägers verletzt sein können.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 30. März 1995 – 3 C 8.94 –, juris, Rn. 39; OVG NRW, Beschluss vom 9. Februar 2018 – 2 B 1396/17 –, juris, Rn.7.
Da der Kläger nicht Adressat des von ihm angefochtenen Bauvorbescheides ist, kommt es darauf an, ob er sich für sein Begehren auf eine öffentlich-rechtliche Norm stützen kann, die nach dem in ihr enthaltenen Entscheidungsprogramm auch ihn als Dritten schützt. Prüfungsgegenstand bei einem Nachbarrechtsbehelf sind dementsprechend nur die drittschützenden Normen, die im jeweiligen Baugenehmigungsverfahren zu prüfen waren.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. August 2000 – 3 C 30.99 –, juris, Rn. 18 sowie vom 5. April 2001 – 3 C 24.00 –, juris, Rn. 17; OVG NRW, Beschluss vom 17. Mai 2011 – 2 A 1202/10 –, juris, Rn. 10.
Vorliegend sind keine drittschützenden Normen des von der Genehmigungsbehörde zu prüfenden Bauordnungs- bzw. Bauplanungsrecht oder sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorgaben zu erkennen, deren Verletzung zulasten des Klägers als infolge seiner zivilrechtlichen Pächterstellung bloß obligatorisch Berechtigtem möglich erschiene.
Dies gilt zunächst für die aus § 34 bzw. § 35 BauGB folgenden und seitens des Klägers in Bezug genommenen Rücksichtnahmepflichten. Zwar vermittelt das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme grundsätzlich Drittschutz für (unmittelbare) Grundstücksnachbarn. Der Kläger fällt jedoch nicht in den Adressatenkreis jener hierdurch geschützten Nachbarn.
Denn der nachbarschützende Gehalt planungsrechtlicher Normen, ihr Schutzumfang, beschränkt sich auf die Eigentümer der Nachbargrundstücke, erfasst jedoch nicht die nur obligatorisch zur Nutzung dieser Grundstücke Berechtigten. Das Bebauungsrecht ist grundstücks-, nicht personenbezogen. Zu den Aufgaben des Bauplanungsrechts gehört es, die einzelnen Grundstücke einer auch im Verhältnis untereinander verträglichen Nutzung zuzuführen. Indem es in dieser Weise auf einen Ausgleich möglicher Bodennutzungskonflikte zielt, bestimmt es zugleich den Inhalt des Grundeigentums. Demgemäß beruht bauplanungsrechtlicher Nachbarschutz auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses; weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Grundstücksnachbarn durchsetzen. Dem Eigentümer gleichzustellen ist, wer in eigentumsähnlicher Weise an einem Grundstück dinglich berechtigt ist, wie etwa der Inhaber eines Erbbaurechts oder der Nießbraucher; ferner auch der Käufer eines Grundstücks, auf den der Besitz sowie Nutzungen und Lasten übergegangen sind und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist. Wer dagegen lediglich ein obligatorisches Recht an einem Grundstück von dessen Eigentümer ableitet (Mieter, Pächter usw.), hat aus dieser Rechtsposition gegen die einem Nachbarn erteilte Baugenehmigung grundsätzlich kein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht. Er kann seine Rechtsposition gegenüber dem Eigentümer geltend machen. Könnte ein Mieter oder Pächter eine Verletzung bauplanungsrechtlicher Vorschriften gegenüber Dritten selbständig beispielsweise auch dann geltend machen, wenn der Eigentümer dies nicht will, so würde er damit in den Interessenausgleich der unmittelbar berechtigten Grundstückseigentümer einwirken. Für eine Ausweitung der auf den Vorschriften des Bauplanungsrechts beruhenden öffentlich-rechtlichen Abwehrrechte besteht schließlich auch deshalb kein Bedürfnis, weil obligatorische Berechtigte Gefährdungen von Leben und Gesundheit gestützt auf ihr Grundrecht aus Art. 2 Abs. 2 GG mit einer Nachbarklage abwehren können.
Vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 1989 – 4 B 33.89 –, juris, Rn. 4; vgl. auch BVerwG, Urteile vom 11. Mai 1989 – 4 C 1.88 –, juris, Rn. 43 und vom 16. September 1993 – 4 C 9.91 –, juris, Rn. 8; OVG NRW, Beschluss vom 6. Mai 2020 – 10 A 515/20 –, juris, Rn. 6 f.
Ausgehend hiervon ist keine aus Bauplanungsrecht folgende drittschützende Norm erkennbar, auf welche sich der Kläger als Pächter der Kleingartenparzelle berufen könnte, zumal eine Gesundheitsschädigung weder geltend gemacht noch im Ansatz ersichtlich ist. Vielmehr ist der Kläger als bloßer Unterpächter kein Nachbar im vorbeschriebenen baurechtlichen Sinne. Er ist weder Eigentümer noch eigentumsähnlicher Weise an dem Grundstück dinglich berechtigt. Hieran ändert auch die seitens des Klägers geschilderte Situation der abgeschlossenen Pachtverträge zwischen Beklagter und Zwischenpächter sowie Letzterem und Pächtern wie dem Kläger nichts. Der Kläger steht insoweit nicht (rechts-‍)schutzlos dar, sondern kann gerade aus seiner vertraglichen Rechtsposition folgende Ansprüche und Rechte zivilrechtlich geltend machen.
Nichts anderes ergibt sich aus den Normen des Bundeskleingartengesetzes. Bei diesem Gesetz handelt es sich um ein in sich geschlossenes, zwar stark vom öffentlichen Recht her bestimmtes einheitliches Rechtsgebiet, welches jedoch insbesondere die Ausgestaltung der (zivilrechtlichen) Pachtverträge regelt. Es handelt sich um Sonderrecht, das den zivilrechtlichen Regelungen des BGB zu Pachtverträgen vorgeht. Es findet nur auf Pachtverträge über Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes Anwendung.
Vgl. Mainczyk, in: ders. (Hrsg.), BKleingG, 2003, Einleitung Rn. 6 sowie § 4 Rn. 1.
Die Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes sind jedoch keine drittschützenden Normen im Sinne des öffentlichen Baurechts, da sie allein zivilrechtlich die Voraussetzungen einer Kündigung, nicht aber die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens regeln.
Vgl. explizit auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. Juli 2012 – OVG 2 N 16.12 –, juris, Rn. 4; vgl. auch Mainczyk, in: ders. (Hrsg.), BKleingG, 2003, § 9 Rn. 1 zur Einbindung öffentlich-rechtlicher Belange im Rahmen der (zivilrechtlichen) Kündigungsvorschriften des BKleingG; vgl. hierzu auch BT-Drucks. 9/1900, S. 10 & 16.
Sie knüpfen insoweit für die Kündigungsgründe der zivilrechtlichen Pachtverträge an Voraussetzungen des öffentlichen Baurechts an, wie bspw. das Vorliegen eines Bebauungsplans und entsprechende dortige Festsetzungen, vermögen jedoch nicht die Bebaubarkeit einzelner Grundstücke zu regeln. Die Normen des Bundeskleingartengesetzes sind keine solchen, die als öffentlich-rechtliche Normen i. S. d. § 74 Abs. 1 Satz 1 (i. V. m. § 77 Abs. 1 Satz 4 für den Vorbescheid) BauO NRW bei der Erteilung einer baurechtlichen Genehmigung zu prüfen sind. Vielmehr fallen jene Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes als obligatorische Rechte an Grundstücken regelnde zivilrechtliche Vorschriften in den Bereich des § 74 Abs. 4 BauO NRW, wonach eine Baugenehmigung (bzw. ein Vorbescheid, vgl. § 77 BauO NRW) unbeschadet der Rechte Dritter erteilt wird. Hierdurch wird zum Ausdruck gebracht, dass die Genehmigungsbehörde gerade im Rahmen einer Baugenehmigung (bzw. eines Vorbescheids) nicht prüft, ob das Vorhaben auch in privatrechtlicher Hinsicht rechtmäßig ist. Die etwaige Verletzung privater Rechte Dritter durch eine Baugenehmigung bzw. einen Vorbescheid,
vgl. zur Erteilung auch eines Vorbescheids unbeschadet Rechte Dritter auch OVG NRW, Urteil vom 17. Januar 2008 – 10 A 2795/05 –, juris, Rn. 62; VG Düsseldorf, Urteil vom 24. Juni 2004 – 4 K 4506/03 –, juris, Rn. 11,
kann somit vorliegend nur vor den ordentlichen Gerichten geltend gemacht werden. Private Rechte Dritter können daher in der Folge dazu führen, dass eine Baugenehmigung nicht ausnutzbar ist; es ist hingegen grundsätzlich nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde, im öffentlich-rechtlichen Baugenehmigungsverfahren über private Rechtsverhältnisse Dritter zu entscheiden. Die Genehmigungsbehörde darf eine Baugenehmigung bzw. einen Vorbescheid deshalb nur dann wegen fehlenden Sachbescheidungsinteresses ablehnen, wenn die der Verwirklichung des Vorhabens entgegenstehenden privaten Rechte Dritter offensichtlich sind. Sie ist dazu jedoch nicht verpflichtet, erst recht nicht gegenüber den möglicherweise zivilrechtlich betroffenen Dritten.
Vgl. Johlen, in: ders./Gädtke u. a. (Hrsg.), BauO NRW, 15. Aufl. 2024, § 74 Rn. 233 f., m. w. N.; VG Köln, Urteil vom 23. September 2015 – 23 K 2782/14 –, juris, Rn. 27 ff., m. w. N.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Hierbei entsprach es nicht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, weil sie keinen eigenen Sachantrag gestellt und sich deshalb auch keinem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hatte (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 84 Abs. 1 Satz 3 und § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO, § 708 Nr. 11 und § 711 i. V. m. § 709 Satz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Gerichtsbescheides kann bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss den angefochtenen Gerichtsbescheid bezeichnen.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Gerichtsbescheides sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzureichen.
Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtigten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonderen Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.
Wahlweise kann innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Gerichtsbescheides bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle Antrag auf mündliche Verhandlung gestellt werden; hierfür besteht kein Vertretungszwang.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
1.500,00 Euro
festgesetzt.
Gründe
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache. Das Gericht orientiert sich hierbei an Ziffer 7 Buchstabe a sowie Ziffer 5 des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 unter Berücksichtigung des geringen Pachtzinses des Grundstücks(teils), für den Beeinträchtigungen geltend gemacht wurden.
Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.

Zitierte Normen: §§ 30, 34 oder 35 BauGB vorliege. Die Vorschriften des BKleingG
§§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO
§ 9 BKleingG
§ 30 BauGB
§ 34 BauGB
§ 35 BauGB
§ 59 VwVfG
§ 99 VwGO
§ 77 BauO NRW
§ 9 Abs. 1 Nr. 4 oder 5 BKleingG
§ 9 Abs. 1 Nr. 4 bis 6 BKleingG
§ 1 Abs. 3 BKleingG
§ 77 Abs. 1 BauO NRW
§ 16 Abs. 2 BKleingG
§ 16 Abs. 2 BKleingG
§ 47 Abs. 2 VwGO
§ 44 Abs. 1 VwVfG NRW
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 16 Abs. 2 BKleingG
§ 74 Abs. 4 BauO NRW
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 2 ZPO
§ 52 Abs. 1 GKG
Art. 14 GG
Art. 2 Abs. 2 GG
Art. 2 Abs. 2 GG

Zitierte Entscheidungen: 01 C 143/22
6 S 99/23
III ZR 92/24
3 C 8.94
2 B 1396/17
3 C 30.99
3 C 24.00
2 A 1202/10
4 B 33.89
4 C 1.88
4 C 9.91
10 A 515/20
2 N 16.12
10 A 2795/05
4 K 4506/03
23 K 2782/14