Kammergericht (Berlin, )
Beschluss vom 2021-12-02, Aktenzeichen 1 W 384/21
ECLI: ECLI:DE:KG:2021:1202.1W384.21.00

Tenor:
Die Zwischenverfügung wird im angefochtenen Umfang aufgehoben.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
1. Das Rechtsmittel ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Die Beschwerde richtet sich allein gegen Punkt 2 der Zwischenverfügung vom 20. August 2021, was nicht zu beanstanden ist. Jede einzelne, in einer Zwischenverfügung aufgeführte Beanstandung bildet eine Entscheidung im Sinne von § 71 Abs. 1 GBO und kann für sich allein angefochten werden (Demharter, GBO, 32. Aufl., § 71, Rdn. 34).
2. Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Punkt 2 der angefochtenen Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst, denn das beanstandete Eintragungshindernis besteht nicht. Eine Genehmigung des Bezirksamts nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB ist nicht erforderlich.
a) Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum bedarf der Genehmigung, wenn das bereits mit einem Gebäude bebaute Grundstück in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 201a S. 3 und 4 BauGB belegen ist, das als ein solches Gebiet durch landesrechtliche Rechtsverordnung bestimmt worden ist, § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB. Dementsprechende Eintragungen in das Grundbuch darf das Grundbuchamt nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist, § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB.
aa) Der Senat von Berlin hat mit der Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Absatz Satz 1 des Baugesetzbuchs für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) vom 3. August 2021 (GVBl. S. 932, im Folgenden: UmwandlungsVO1) das gesamte Land Berlin als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, § 1 S. 1 UmwandlungsVO1. Die Verordnung ist einen Tag nach ihrer Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 5. August 2021 in Kraft getreten, § 3 S. 1 UmwandlungsVO1.
Der Antrag der Beteiligten auf Vollzug der Teilungserklärung vom 4. August 2021 ist bei dem Grundbuchamt erst danach am 9. August 2021 eingegangen, § 13 Abs. 2 und 3 GBO. Gleichwohl bedarf es hier nicht des Nachweises einer Genehmigung nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB.
bb) Die UmwandlungsVO1 ist, unabhängig davon, dass sie zwischenzeitlich bereits wieder außer Kraft getreten ist, § 3 Abs. 1 S. 2 der Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Absatz Satz 1 des Baugesetzbuchs für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) vom 21. September 2021 (GVBl. S. 1175, im Folgenden: UmwandlungsVO2), nichtig. Damit lagen im Zeitpunkt des Antragseingangs die Voraussetzungen für einen Genehmigungsvorbehalt nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB nicht vor.
Die UmwandlungsVO1 war von ihrer gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht gedeckt. Eine Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB erfordert eine Begründung, § 250 Abs. 1 S. 4 BauGB. Die Begründungsverpflichtung dient dem Grundrechtsschutz, indem sie den Verordnungsgeber dazu zwingt, eine Verhältnismäßigkeitsprüfung durchzuführen und deren Voraussetzungen zu belegen (vgl. BGH, NJW 2019, 2844 ff. zur Nichtigkeit der Hessischen Mietbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 wegen Begründungsmangels). Dem Begründungsgebot wohnt die Verpflichtung inne, die Begründung in zumutbarer Weise öffentlich bekannt zu machen (BGH, a.a.O., 2847). Auch wenn es nicht erforderlich sein mag, die Begründung zusammen mit der Verordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt zu veröffentlichen (BGH, a.a.O.; NZM 2020, 551, 558 zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015), erfordert die Begründungspflicht zumindest eine zeitnahe Veröffentlichung nach Erlass der Rechtsverordnung (vgl. BT-Drs. 19/24334, S. 74 zu § 28a Abs. 5 IfSG). Die Veröffentlichung erst nach Inkrafttreten der Verordnung genügt hingegen nicht.
Die Begründung zur UmwandlungsVO1 wurde erst am 13. August 2021 im Amtsblatt von Berlin (S. 2823 ff.) veröffentlicht, also eine Woche nach Inkrafttreten der Verordnung und 10 Tage nach ihrem Erlass durch den Senat von Berlin.
Die Pflicht zur Begründung einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB ist Bestandteil der Ermächtigungsgrundlage, § 250 Abs. 1 S. 4 BauGB. Eine Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ohne öffentlich bekannt gemachte Begründung ist mit dem Wortlaut und Normzweck der Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar. Es handelt sich insoweit um eine Wirksamkeitsvoraussetzung, deren Fehlen zur Nichtigkeit der Verordnung führt (vgl. BGH, NJW 2019, 2844, 2847; zur grundsätzlichen Nichtigkeit fehlerhafter Rechtsverordnungen Brenner, in: v. Mangoldt/Klein/Starck, GG, 7. Aufl., Art. 80, Rdn. 82; Ossenbühl, in: Isensee/Kirchhof, Handbuch d. Staatsrechts, Band 5, § 103 Rdn. 79, jew. m. w. N.).
Entscheidend ist, dass zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der UmwandlungsVO1 die gesetzlich erforderliche Begründung nicht zugänglich war (vgl. Titarenko, GE 2021, 1105 ff). Die nachträgliche Veröffentlichung der Begründung im Amtsblatt für Berlin vom 13. August 2021 führte nicht zur Heilung des Begründungsmangels. Mit Rücksicht auf die erhöhte Grundrechtsrelevanz der Begrenzung von Umwandlungen von Mietwohnungen in Wohnungseigentum strebt der Gesetzgeber - genauso wie bei Verordnungen zur Regelung der Miethöhe bei Wiedervermietung in Zusammenhang mit der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 S. 5 bis 7 BGB - eine nachvollziehbare und transparente Ausweisung der von der Verordnung betroffenen Gebiete an. Dieses Anliegen erfordert die gesetzlich vorgeschriebene Bekanntmachung der Begründung zur Verordnung – spätestens - bei deren Inkrafttreten (vgl. BGH a.a.O.).
Dass die Begründung zur UmwandlungsVO1 vor dem 6. August 2021 an anderer amtlicher Stelle bekannt gemacht worden wäre, ist nicht ersichtlich. Die UmwandlungsVO1 ist einschließlich ihrer Begründung als Teil der Drs. 18/4057 des Abgeordnetenhauses von Berlin zu finden. Die Drs. 18/4057 ist hingegen erst am 25. August 2021 veröffentlicht worden, also ebenfalls nach dem 6. August 2021. Ob eine solche Veröffentlichung hier überhaupt ausreichend hätte sein können (vgl. BGH, NZM 2020, 551, 558) angesichts des Umstands, dass § 1 S. 2 UmwandlungsVO1 ausdrücklich auf eine Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin hinweist, muss danach nicht entschieden werden.
b) Der Senat von Berlin hat mit der – inhaltsgleichen - UmwandlungsVO2 wiederum das gesamte Land Berlin als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, § 1 UmwandlungsVO2. Dieser Verordnung haften die Mängel der UmwandlungsVO1 nicht mehr an. Sie ist einschließlich ihrer Begründung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 6. Oktober 2021 veröffentlicht worden.
Auch wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen des Genehmigungsvorbehalts, § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB, damit vor vorliegen, stellen Sie hier dennoch kein Eintragungshindernis dar.
aa) Dem stehen die Regelungen des § 878 BGB entgegen. Danach können Verfügungsbeschränkungen einen Rechtserwerb nicht mehr beeinflussen, wenn die dingliche Einigung bindend ist und der Eintragungsantrag gestellt wurde (Böttcher, in: Meikel, GBO, 12. Aufl., Nach § 20, Rdn. 70). Bei einer Aufteilung nach § 8 WEG gilt dies entsprechend (BGH, NJW 2017, 1546, 1547; MittBayNot 2020, 385, 387; Senat, Beschluss vom 4. Mai 2017 – 1 W 173/17 – MittBayNot 2019, 202, 203).
Höchstrichterlich ist geklärt, dass § 878 BGB (bei § 8 WEG: entsprechend) grundsätzlich für alle Verfügungsbeschränkungen gilt, unabhängig davon, woraus sich diese ergeben, sofern der Gesetzgeber für einzelne Verfügungsbeschränkungen hiervon keine abweichenden Sonderregelungen getroffen hat (BGH, NJW 2017, 1546, 1548). Solche Sonderregelungen hat der Gesetzgeber etwa bei einem sich aus § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB ergebenden Genehmigungserfordernis nicht getroffen (BGH, a.a.O.).
Nichts Anderes gilt im Fall des § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB. Auch hier bestehen keine von § 878 BGB abweichenden Sonderregelungen.
Gemäß § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB darf das Grundbuchamt bei einem im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB belegenen Grundstück die Eintragung in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist. Die Vorschrift ist § 22 Abs. 6 S. 1 BauGB nachgebildet (BT-Drs. 19/24838, S. 31), wonach vom Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts grundsätzlich an eine Grundbuchsperre besteht (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rdn. 3840).
Eine von § 878 BGB abweichende Sonderregelung ist damit aber nicht verbunden. Letztlich gilt nichts anderes als im Zusammenhang mit einem Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB. Hier ist § 22 Abs. 6 S. 1 BauGB ausdrücklich anzuwenden, § 172 Abs. 1 S. 6 BauGB. Eine sich daraus ergebende Grundbuchsperre ist gleichwohl unbeachtlich, wenn sie erst nach Eingang des Vollzugsantrags eintritt (BGH, MittBayNot 2020, 385, 387; im Ergebnis ebenso Grziwotz, in: BeckOK BauGB, Stand 08/2021, § 22, Rdn. 20).
Der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB ist auch nicht deshalb anders als jener nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB zu bewerten, weil er in seinem Anwendungsbereich Vorrang genießt, § 250 Abs. 7 S. 1 BauGB. Beide Instrumente dienen letztlich demselben Zweck, nämlich dem Erhalt bezahlbaren Wohnraums (BT-Drs. 19/24838, S. 30). Während der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB auf Gebiete des sogenannten Milieuschutzes beschränkt ist, ermöglicht § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB auch darüber hinaus, die Umwandlung von bestehenden Gebäuden in Wohnungseigentum von der Erteilung einer Genehmigung abhängig zu machen.
bb) Der Antrag vom 4. August 2021 ist jedenfalls vor Inkrafttreten der allein maßgeblichen UmwandlungsVO2 bei dem Grundbuchamt gestellt worden. Dass er wegen der weiteren, nicht angefochtenen Beanstandungen der Zwischenverfügung vom 20. August 2021 immer noch nicht vollzugsreif ist, steht der Anwendung des § 878 BGB nicht entgegen. Das Grundbuchamt hat in der Zwischenverfügung keine Hindernisse aufgezeigt, die nicht rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung geheilt werden könnten (vgl. Demharter, a.a.O., § 18, Rdn. 8).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 250 BauGB
§ 878 BGB
§ 8 WEG
§ 71 Abs. 1 GBO
§ 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO
§ 250 Abs. 1 S. 1 BauGB
§ 201a S. 3 und 4 BauGB
§ 250 Abs. 5 S. 1 BauGB
§ 13 Abs. 2 und 3 GBO
§ 250 Abs. 1 S. 3 BauGB
§ 250 Abs. 1 S. 4 BauGB
§ 28a Abs. 5 IfSG
§ 556d Abs. 2 S. 5 bis 7 BGB
§ 172 Abs. 1 S. 4 BauGB
§ 22 Abs. 6 S. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 S. 6 BauGB
§ 250 Abs. 7 S. 1 BauGB
§ 3 Abs. 1 S. 2 der Verordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 2019, 2844
NZM 2020, 551, 558
NJW 2019, 2844, 2847
NJW 2017, 1546, 1547
NJW 2017, 1546, 1548
1 W 173/17