Verwaltungsgericht Hamburg (Hamburg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-06-02, Aktenzeichen 7 K 3377/21
ECLI: ECLI:DE:VGHH:2023:0602.7K3377.21.00

Tenor:
Orientierungssatz
Vgl. zu Leits. 1: VG Hamburg, Urt. v. 26.10.2018, 7 K 8334/16.(Rn.37)
Der Bescheid vom 17. November 2020 und der Widerspruchsbescheid vom 1. Juli 2021 werden aufgehoben.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Zuziehung der Bevollmächtigten im Vorverfahren war notwendig.

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts an der Teilfläche eines von der Rechtsvorgängerin der Kläger zu 1. und dem Kläger zu 2. verkauften Grundstücks.
Die Rechtsvorgängerin der Kläger zu 1., E, und der Kläger zu 2. waren Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Hamburg-… auf Blatt … im Bestandsverzeichnis unter der Nummer 4 eingetragenen Grundstücks bestehend aus den Flurstücken … (belegen Z-Straße X) und … (belegen südlich Z-Straße X) der Gemarkung …. Das nördliche bzw. das südlich liegende Flurstück sind durch die in west-östlicher Richtung verlaufende Straße Z voneinander getrennt, die an dieser Stelle ca. 3 Meter breit ist. Das Grundstück wurde von K (im Folgenden: Erstkäuferin) gemietet und wird von ihr und ihrer Familie zu Wohnzwecken selbst genutzt.
Der nördlich gelegene, 1.322 m² große, ca. 37 Meter tiefe und ähnlich breite Grundstücksteil (entsprechend Flurstück … – im Folgenden: Hausflurstück) ist, westlich, mit einem Wohngebäude und, nordöstlich, mit Nebenanlagen bebaut. Entlang der westlichen Grundstücksgrenze ist es mit einer gepflasterten Zufahrt zum hinteren Grundstücksbereich versiegelt, der, seinerseits asphaltiert, zum Abstellen von Kraftfahrzeugen genutzt wird. Ein Schmutzwassersiel ist in der Straße Z nicht vorhanden. Der südlich gelegene, 350 m² große, zwischen 8 und 13 Meter tiefe und im Wesentlichen 34 Meter breite Grundstücksteil (entsprechend Flurstück … – im Folgenden: Gartenflurstück) grenzt mit seiner südlichen Grenze an das Gewässergrundstück [des Gewässers]; von der in der Karte zum Liegenschaftskataster eingezeichneten Uferlinie [des Gewässers] liegt diese südliche Grundstücksgrenze ca. 3 Meter entfernt. Das Gartenflurstück weist eine gärtnerisch gepflegte Rasenfläche auf, es ist mit einem Gartenpavillon bebaut und wird als Freizeitgarten genutzt. Vor ihm erstreckt sich eine Steganlage auf das Gewässergrundstück und die Wasserfläche [des Gewässers].
Das Gartenflurstück liegt im räumlichen Anwendungsbereich der Verordnung zum Schutz von Landschaftsteilen in der Gemarkung … (v. … – im Folgenden: LSGVO). Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 LSGVO bedürfen Vorhaben im Landschaftsschutzgebiet, die zu einer Schädigung der Natur, zu einer Beeinträchtigung des Naturgenusses oder zu einer Verunstaltung des Landschaftsbildes führen können und nicht nach § 2 LSGVO verboten sind, der Genehmigung. Die Genehmigung kann gemäß § 3 Abs. 2 LSGVO für solche Vorhaben versagt werden, die die Natur schädigen, den Naturgenuss beeinträchtigen oder das Landschaftsbild verunstalten. § 2 Abs. 1 LSGVO enthält daneben bestimmte Handlungsverbote, von denen nach Absatz 2 in besonderen Fällen Ausnahmen zugelassen werden können. Ausgenommen von den §§ 2 und 3 LSGVO sind gemäß deren § 5 Abs. 1 Nr. 1 u.a. die übliche Wohn- und Gartennutzung, sofern sie dem Zweck der Verordnung nicht widerspricht.
Ferner liegen beide Grundstücksteile einschließlich [des Gewässers] im räumlichen Geltungsbereich der Verordnung über das Wasserschutzgebiet … (v. … – im Folgenden: WasserSGVO), die sie gemäß § 1 Abs. 3 Nr. 3 der Schutzzone III zuordnet. Dort ist gemäß § 5 WasserSGVO u.a. das Einleiten von Schmutzwasser (Nr. 1, 1. Hs.), die Neuanlage von Abwassersammelgruben für Schmutzwasser (Nr. 7) sowie das Errichten, Erweitern und Betreiben von Kläranlagen (Nr. 12) verboten.
Das auf dem Grundstück Z-Straße X anfallende häusliche Schmutzwasser wird durch eine Kleinkläranlage vorgeklärt und sodann über das Gartenflurstück in [das Gewässer] eingeleitet. Hierfür erteilte die Beklagte unter dem …. November 1999 dem Rechtsvorgänger der Kläger eine unbefristete wasserrechtliche Erlaubnis, die durch Änderungsbescheid vom …. November 2006 mit einer Rechtsnachfolgeklausel versehen und zuletzt mit Änderungsbescheid vom …. Oktober 2020 auf die Erstkäuferin umgeschrieben wurde. Die Erlaubnis enthält u.a. die Vorgabe, das Abwasser nach näheren Spezifikationen in einer Kleinkläranlage mit nachgeschaltetem Schönungsteich/Pflanzgraben zu behandeln. Die Herstellung eines Schönungsteichs oder Pflanzgrabens ist u.a. nach ihrer Ziff. 3.3.3 zwingend erforderlich. Gemäß den zum Gegenstand der Erlaubnis erklärten Vorlagen ist hierfür einerseits eine Tropfkörperanlage mit Vor- und Nachklärung – bestehend aus zwei vollständig unterirdischen, bis in eine Tiefe von 3,55 Metern unter der Geländeoberkante reichenden Schächten mit Durchmessern von 2,2 bzw. 2,7 Metern – im nordwestlichen Randbereich des Hausflurstücks und ein Schönungsteich mit Außenmaßen von ca. 4,50 x 7 Meter in der westlichen Hälfte des Gartenflurstücks vorgesehen. Diese Komponenten sind mittels einer Rohrleitung entlang der westlichen Grundstücksgrenze und unter der Straße Z miteinander verbunden.
Bereits zuvor, mit Bescheid vom …. August 1996, hatte die Beklagte dem Rechtsvorgänger der Kläger die wasserrechtliche und landschaftsschutzrechtliche Genehmigung erteilt, [das Gewässer] an der Belegenheit Z-Straße X, Flurstück … der Gemarkung …, unter Auflagen mit einem Steg von 1 Meter Breite und 2 Meter Länge und einem Dauerliegeplatz für Sportboote in Anspruch zu nehmen. Auch diese Genehmigung wurde später mit einer Rechtsnachfolgeklausel versehen und zuletzt mit Änderungsbescheid vom …. Oktober 2020 auf die Erstkäuferin umgeschrieben.
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom …. September 2020 (Urkundenrollennr. … der Notarin …), von dem die Beklagte am 23. September 2020 Kenntnis erhielt, verkauften die Rechtsvorgängerin der Kläger zu 1. und der Kläger zu 2. das aus beiden Flurstücken bestehende Grundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von …,- Euro an die Erstkäuferin, die bereits Mieterin der Flurstücke war. Der Vertrag sieht in Abschn. … vor, dass der Mietvertrag zwischen Käufer und Verkäufer mit dem vertragsgemäßen Eigentumswechsel ende.
Mit Schreiben vom 13. Oktober 2020 teilte die Beklagte den Kaufvertragsparteien ihre Absicht zur Ausübung des ihr nach § 66 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG i.V.m. § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG zustehenden gesetzlichen Vorkaufsrechts an dem Ufergrundstück mit.
Dem trat der Kläger zu 2. mit dem Hinweis entgegen, dass das verkaufte Grundstück trotz Aufteilung auf zwei Flurstücke zusammengehöre. Diese Einheit würde zerstört, wenn beide Flurstücke im Eigentum unterschiedlicher Personen ständen. Schon zur Sicherstellung der Abwasserentsorgung sei es notwendig, das Garten- nicht von dem Hausflurstück zu trennen. Außerdem sei die genehmigte Steganlage am Gartenflurstück für die Vermietung des Objekts im Jahr … ein beachtlicher Punkt gewesen; sie solle weiter genutzt werden. Die Erstkäuferin ließ im Rahmen der Anhörung ihren Wunsch bekunden, das Grundstück auch unter Bindung an Umweltauflagen zu kaufen, wenn sie zumindest den Bereich der Kläranlage behalten dürfte, wohin sie dann auch den Steg verlegen würde. Ihre Motivation, das Grundstück zu erwerben, ergebe sich daraus, dass die beiden zum Haushalt gehörigen Söhne der Familie Wassersport mit olympischen Zielen betrieben.
Unter dem 22. Oktober 2020 erkundigte sich die für die Vorkaufsrechtsausübung zuständige Sachbearbeiterin bei der Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft der Beklagten, auf deren Ersuchen der Vorkauf in Betracht gezogen wurde, danach, wie bei einer Vorkaufsrechtsausübung die Entwässerung des Hausgrundstücks gewährleistet werde. Eine Antwort auf diese Nachfrage ist nicht aktenkundig. In einer später bezugslos zur Akte gelangten E-Mail-Nachricht des Bezirksamts Bergedorf, der Wasserbehörde, an die Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft vom 12. November 2020 heißt es als „Zwischenstand“, dass der Schönungsteich auf dem Gartenflurstück entfernt werden müsse. Hingegen sei man mit einem Leitungsrecht zugunsten des Eigentümers einverstanden, um die Entwässerung sicherzustellen. Bevor eine Stellungnahme an die Ausübungsbehörde versendet werden könne, bedürfe es aber noch der Beteiligung der Abteilung Tiefbau. Laut späterem Aktenvermerk hat hierzu ein kurzes fernmündliches Gespräch stattgefunden. Eine Stellungnahme an die Ausübungsbehörde ist nicht ersichtlich.
Im Rahmen von Verhandlungen über einen freihändigen Ankauf des Gartenflurstücks durch die Beklagte ließ die Erstkäuferin am 12. November 2020 nochmals mitteilen, dass Voraussetzung für eine freiwillige Aufgabe des Flurstücks sei, dass die Genehmigung der Kläranlage und die Abwassereinleitung in [das Gewässer] weiterhin erhalten blieben. Ferner sei vorauszusetzen, dass ihr die Nutzung des Flurstücks bedingungslos bis zum … überlassen werde, da die gemeinsamen Kinder so lange zu Hause wohnen würden. Die Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft äußerte hierauf am 13. November 2020 intern, dass eine Genehmigung für die Einleitung des ausreichend geklärten Abwassers in [das Gewässer] von der Wasserbehörde bereits in Aussicht gestellt worden sei; eine solche Genehmigung könne nicht Bestandteil einer Vereinbarung sein. Als Ersatz für den entfallenden Schönungsteich scheine die Einrichtung einer dritten Reinigungsstufe an anderer Stelle erforderlich. Auch eine bedingungslose Nutzungsüberlassung könne nicht erfolgen, allenfalls eine Duldung bis zur Umgestaltung im Sinne des Naturschutzes. Daraufhin nahm die Ausübungsbehörde Abstand von einem freihändigen Ankauf. Weitere Ermittlungen zur Entwässerungssituation des Hausflurstücks sind in der Sachakte nicht dokumentiert.
Mit zugleich der Erstkäuferin bekanntgegebenem Bescheid vom 17. November 2020, zugestellt am 19. November 2020, übte die Beklagte unter Berufung auf § 66 Abs. 1 BNatSchG i.V.m. § 18a HmbBNatSchAG gegenüber dem Kläger zu 2. und der Rechtsvorgängerin der Kläger zu 1. das gesetzliche Vorkaufsrecht hinsichtlich des textlich bezeichneten und in einem beigefügten Lageplan farblich gekennzeichneten, streitgegenständlichen Ufergrundstücks aus und bestimmte, dass der von ihr zu zahlende Kaufpreis [ca. 156tel des Gesamtkaufpreises laut Erstkaufvertrag] betrage.
Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus: Nach § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG erstrecke sich das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht auch auf Grundstücke, die – wie das streitgegenständliche – in einem Landschaftsschutzgebiet lägen. Dessen Ausübung sei hier, wie es § 66 BNatSchG erfordere, aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich und im Übrigen auch verhältnismäßig. Für die Erforderlichkeit genüge es bereits, wenn sich die in Ansehung des jeweiligen Grundstücks verfolgten Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege durch die öffentliche Hand besser und zuverlässiger als durch Privatpersonen verwirklichen ließen. Es handle sich um ein zum Auenbereich [des Gewässers] gehöriges Grundstück innerhalb des Landschaftsschutzgebiets …, das als erweiterter Hausgarten und Lagerfläche genutzt werde. Das Grundstück stehe als Teil des Landschaftsschutzgebiets unter dem Schutz des § 26 BNatSchG im Hinblick auf die Erhaltung, Entwicklung oder Wiederherstellung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts. Vorliegend solle der charakteristische Biotoptyp [des Gewässers] einschließlich der Ufer- und Auenbereiche wiederhergestellt und anschließend naturnah gestaltet und gepflegt werden. Die derzeitige und geplante Nutzung durch die Familie der Erstkäuferin einschließlich der Steganlage stehe dem entgegen. Zur Zielerreichung erforderlich sei zunächst der Rückbau der Steganlage, die auch die wasserrechtlich genehmigten Maße nicht einhalte. Im nächsten Schritt seien für das Grundstück insbesondere vorgesehen: die Entwicklung eines naturnahen Uferbereichs ohne Nutzung; die Entwicklung einer Hochstaudenflur mit einzelnen Gehölzen; die Beseitigung der Uferbefestigung durch Wasserbausteine; die Beseitigung vorhandener Ablagerungen und nicht natürlicher Elemente. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch verhältnismäßig. Die Verwaltung habe das Vorbringen der Betroffenen geprüft und berücksichtigt. Nur der Vorkauf gewährleiste die Durchführung der angedachten Maßnahmen und damit die Erhöhung der Wertigkeit im Sinne der genannten politischen Ziele, der naturschutzfachlichen Erfordernisse und Verpflichtungen. Mildere Mittel zur Umsetzung der Schutzziele beständen nicht. Eine vertragliche Vereinbarung mit der Erstkäuferin komme nicht in Betracht. Verträge mit privaten Eigentümern seien nur vorübergehender Natur und gewährleisteten nicht auf Dauer die Verfolgung der Ziele des Naturschutzes. Die Vorkaufsrechtsausübung solle hier die früher oder später typischerweise zu erwartenden Konflikte, wie sie sich hier mit Blick auf die Stegnutzung bereits zeigten, von Vornherein ausschließen. Die Ausübung sei angemessen. Die Erstkäuferin erleide keinen finanziellen Verlust, da sie vom Kaufvertrag insoweit Abstand nehmen könne. Die Erreichung der naturschutzrechtlichen Ziele sei höher zu gewichten als das Individualinteresse am Erwerb. Ein Kaufpreis sei zu bestimmen, da das Vorkaufsrecht nicht für den gesamten Kaufgegenstand, sondern nur für eine Teilfläche ausgeübt werde und der Erstkaufvertrag keine Teilkaufpreise für die Teilflächen ausweise. Nach § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG i.V.m. § 467 BGB habe der Vorkaufsberechtigte insoweit einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten, dieser sei durch die Beklagte zu ermitteln. Dabei sei zunächst der Wert des Gartenflurstücks zu betrachten, wäre es ohne den Rest veräußert worden. Mangels einheitlicher Qualität des Kaufgrundstücks könne dabei der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 508,38 Euro nicht maßgeblich sein, es komme insoweit vielmehr auf den tatsächlichen Wert der Teilfläche an, da zu unterstellen sei, dass ein verständiger Verkäufer diesen auch zugrunde gelegt hätte. Ungeachtet des hohen Freizeitnutzens der Wasserlage sei dafür aber nicht der Bodenrichtwert für Freizeitgärten maßgeblich, sondern ein niedrigerer Mischwert in Höhe von [ca. ein 33tel des durchschnittlichen Quadratmeterpreises], da beide Teilflächen durch eine Straße voneinander getrennt seien, das Stammflurstück bereits über einen ausreichend großen Garten verfüge und der vorhandene Steg sich außerdem nicht auf dem Grundstück selbst, sondern auf öffentlichem Grund befinde.
Nachdem die Beklagte auf Nachfrage die Erteilung eines Negativattests für den Vollzug des Kaufvertrags vom …. September 2020 hinsichtlich des nicht vom Vorkauf betroffenen Hausflurstücks verweigert hatte, hoben die Kaufvertragsparteien mit notariell beurkundeter Vereinbarung vom …. November 2020 (Urkundenrollennr. … der Notarin …), der Beklagten mitgeteilt am 26. November 2020, den Kaufvertrag hinsichtlich des Flurstücks … [Gartenflurstück] auf und änderten ihn im Übrigen u.a. dahin ab, dass Vertragsgegenstand lediglich das Flurstück … [Hausflurstück] ist und der Kaufpreis [ca. 155/156tel des Erstkaufpreises] Euro beträgt. Die Verkäufer erklärten zudem, der Erstkäuferin eine Pauschale in Höhe von …,- Euro für die neu entstandenen Kosten für den Umbau bzw. die Anpassung der Kläranlage inklusive Klärteich zu schulden, da sich ein Teil der Anlage noch auf dem Flurstück … befinde, und Kaufnebenkosten für den Kaufvertrag und den Nachtrag bis zu einer Höhe von …,- Euro zu übernehmen (Abschn. … des Kaufvertrags). Zugleich bewilligten und beantragten die Verkäufer, dass das im Grundbuch eingetragene Grundstück in der Weise geteilt werde, dass jedes Flurstück ein eigenes Grundstück bilde, und das Flurstück … auf ein gesondertes Grundbuchblatt abgeschrieben werde (Abschn. … des Kaufvertrags).
Am 16. Dezember 2020 erhoben die Kläger Widerspruch gegen den Bescheid vom 17. November 2020. Diesen begründeten sie folgendermaßen: Die Ermächtigungsgrundlage, § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG, sei bereits verfassungswidrig. Sie bringe die Interessen der Eigentümer und des Gemeinwohls nicht in das von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG geforderte ausgewogene Verhältnis. Die Vorschrift erweitere das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht über die bundesgesetzlich durch § 66 BNatSchG erfassten Flächen – u.a. solche in Naturschutzgebieten –, ohne weitere Voraussetzungen zu bestimmen, im Ergebnis auf 20 v.H. der hamburgischen Landesfläche. Dies sei das Doppelte des, auch deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegenden, Anteils der Naturschutzgebiete. Zahlreiche Grundstücke in Landschaftsschutzgebieten seien zudem bebaut und vor der Einstufung als Landschaftsschutzgebiet bebaut gewesen. Die vom Eigentumsgrundrecht grundsätzlich geschützte unbeschränkte Verfügungsbefugnis zum privaten Nutzen werde den Eigentümern eines Grundstücks im Landschaftsschutzgebiet genommen. Hinreichend schwerwiegende Gründe des öffentlichen Interesses, die Vorrang hätten vor dem Vertrauen des Bürgers auf den Fortbestand seines unbeschränkten Eigentumsrechts und diesen Eingriff rechtfertigten, seien für Landschaftsschutzgebiete, zumal bei bebauten Grundstücken innerhalb von Landschaftsschutzgebieten, wegen deren geringeren Schutzniveaus nicht zu erkennen. Insbesondere habe der Naturschutz nicht grundsätzlich Vorrang vor anderen Nutzungsarten, wie dies in Naturschutzgebieten der Fall sei. Soweit der Ausübungsbescheid davon ausgehe, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits dann im Sinne des § 66 Abs. 2 BNatSchG erforderlich sei, wenn sich die in Ansehung des Grundstücks verfolgten Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege durch die öffentliche Hand besser und zuverlässiger als durch Privatpersonen verwirklichen lassen, entspreche dies zwar der Rechtsprechung zu den Vorkaufsrechten in Naturschutzgebieten, könne aber nicht auf Vorkaufsrechte in Landschaftsschutzgebieten, der wesentlich schwächeren Schutzform, übertragen werden. Die privatnützige Kultivierung von Flächen im Landschaftsschutzgebiet sei, wie die Zulassung der üblichen Wohn- und Gartennutzung durch § 5 Abs. 1 Nr. 1 LSGVO auch in diesem Fall zeigten, in hohem Maße tolerabel und gebietsimmanent. Abgesehen davon müsse die Erforderlichkeit der Vorkaufsrechtsausübung im Einzelfall an der jeweiligen Landschaftsschutzgebietsverordnung gemessen werden. Diese nenne hier die verfolgten Aufwertungs- und Entwicklungsziele aber nicht. Für den Rückbau des Stegs sei das Vorkaufsrecht ohnehin das falsche Instrument. Das Eigentum am Ufergrundstück gebe der Beklagten nicht die öffentlich-rechtliche Befugnis, in das Eigentumsrecht aus der Steg-Genehmigung einzugreifen, das unvermindert fortbestehe. Im Übrigen sei der Steg mit dem naturnahen Zustand des Flurstücks ohne Weiteres vereinbar und landschaftsschutzrechtlich auch genehmigt. Schließlich sei die Ausübung auch unverhältnismäßig, weil mit dem Vorkauf auch das Eigentum an dem Restgrundstück beeinträchtigt werde, dessen Entwässerungskonzept geändert werden müsse, ohne dass der Erstkäuferin bislang eine vollständige Kostenübernahme und Wertentschädigung zugesagt worden sei.
Mit Widerspruchsbescheid vom 1. Juli 2021, zugestellt am 5. Juli 2021, wies die Beklagte den Widerspruch der Kläger und der Erstkäuferin zurück.
Zur Begründung führte sie aus: § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG sei verfassungsgemäß. Bundesrechtlich werde keine Beschränkung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts auf Grundstücke in Naturschutzgebieten bzw. diesen qualitativ gleichgestellten Gebieten vorgegeben. Es handle sich um eine verfassungskonforme Schranken- und Inhaltsbestimmung des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG. Dabei solle § 18a HmbBNatSchAG gewährleisten, dass Flächen, die in Landschaftsschutzgebieten lägen und eine hohe naturschutzfachliche Bedeutung hätten, unter der öffentlichen Hand naturnah gestaltet oder wiederhergestellt werden. Die Regelung sei insbesondere angemessen. Sie verbiete nicht etwa allgemein den Verkauf von Grundstücken in Landschaftsschutzgebieten, sondern modifiziere diesen nur. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts werde nur die Käuferpartei ausgetauscht, dem Verkäufer werde die Chance, das Grundstück zu verkaufen, nicht genommen. Die Verkürzung der grundrechtlich geschützten Position des Erstkäufers, Eigentum erwerben zu können, sei in Abwägung mit dem Landschaftsschutz gerechtfertigt. Die Ausübung sei auch im Sinne des § 66 Abs. 2 BNatSchG tatbestandlich erforderlich. Dies sei der Fall, wenn der mit der Ausübung verfolgte Zweck positive Auswirkungen auf die in der Vorschrift genannten Belange erwarten lasse. Die klägerseits vorgeschlagene, aber inhaltlich nicht näher beschriebene enge Auslegung des Tatbestandsmerkmals könne hingegen nicht überzeugen, weil der Landschaftsschutz lediglich eine andere Schutzrichtung als Naturschutzgebiete habe, aber demgegenüber kein Minus sei. Durch die streitgegenständliche Landschaftsschutzgebietsverordnung solle sichergestellt werden, dass das Ufer [des Gewässers] als Auenlandschaft erhalten werde. Die weitere Konkretisierung ihrer Schutzziele ergebe sich aus dem Zusammenspiel von §§ 26, 30 BNatSchG i.V.m. § 14 Abs. 4 HmbBNatSchAG. Vor diesem Hintergrund folge die Erforderlichkeit der Vorkaufsrechtsausübung hier aus der besonders hohen ökologischen Wertigkeit [des Gewässers] – einem schwach fließenden Fluß-Altarm, abschnittsweise mit Bewuchs durch uferbegleitende Gehölzstreifen und kleinflächigen Schwimmblattbeständen –, wie sie nach den Parametern für die beklagtenseits durchgeführte Biotopkartierung festzustellen sei. Zu besorgen seien eine Gefährdung bzw. negative Einflüsse durch Fischerei- und Angelnutzung, Eutrophierung und einen starken Erholungsdruck, wie sich auch im Bereich … u.a. durch die teilweise bis an die Uferkante reichende Mahd angrenzender Flächen und durch viele Stege und Boote mit negativer Auswirkung auf die Schwimmblattbestände zeige. Auch das streitgegenständliche Ufergrundstück werde als Garten genutzt und gemäht. Es eigne sich zugleich zu einer naturnahen Herstellung, um einen Lebensraum für bedrohte Arten herzurichten. Die Vorkaufsrechtsausübung sei auch ermessensfehlerfrei, insbesondere verhältnismäßig erfolgt. Eine privatrechtliche Vereinbarung mit dem Erwerber sei mangels gleicher Eignung kein milderes Mittel. Es bestehe die latente Gefahr der Nichtbefolgung, häufig fehle dem Erwerber das nötige Fachwissen. Die Ausübung sei auch angemessen. Eine Interessenabwägung der Belange der Beklagten, der Kläger und der Erstkäuferin zeige, dass das öffentliche Interesse an der Natur- und Landschaftspflege überwiege. Für die Verkäufer sei die Vorkaufsrechtsausübung wenig belastend. Das Vorkaufsrecht greife erst, wenn das Eigentum aufgegeben werden soll, dann werde die Privatautonomie nur hinsichtlich der Wahl der Vertragspartner eingeschränkt, ihr Hauptinteresse werde hingegen nicht beeinträchtigt. Es müsse auch berücksichtigt werden, dass das Grundstück von Vornherein mit dem Vorkaufsrecht „belastet“ gewesen sei und die Kaufvertragsparteien nicht darauf hätten vertrauen können, dass der Kaufvertrag zur Durchführung gelange. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass, wie die Kläger vortrügen, die Wohnnutzung von der Landschaftsschutzverordnung ausgenommen sei. Auch die Wohn- und Gartennutzung sei nur erlaubt, soweit sie den Zwecken der Schutzverordnung nicht widerspreche. Die vorhandene Nutzung des Gartenflurstücks fördere jedoch weder die natürliche Fauna noch das natürliche Habitat, ein Auengebiet. Darauf komme es im Übrigen auch deshalb nicht an, da das Vorkaufsrecht die Beklagte gerade berechtigen solle, den Landschaftsschutz selbst in die Hand zu nehmen. Auch die wasserrechtliche Genehmigung für die Steganlage ändere an der Angemessenheit nichts. Zum einen sei die Anlage überdimensioniert errichtet worden. Zum anderen sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht an bestehende Genehmigungen gebunden. Grund dafür sei, dass für beides unterschiedliche Behörden zuständig seien. Das Vorkaufsrecht gehe der wasserrechtlichen Genehmigung vor. Entsprechendes gelte für die Einleitung des häuslichen Schmutzwassers über das Gartenflurstück. Dies habe die Beklagte zu dulden. Der Schönungsteich sei von der Genehmigung nicht umfasst und könne daher auch auf das Hausflurstück verlegt werden, soweit dies für die richtige Klärung des Abwassers notwendig sei. Ein ungerechtfertigter Eingriff in Art. 2 Abs. 1 GG in Bezug auf die Erstkäuferin liege aus den gleichen Gründen nicht vor.
Am 4. August 2021 haben E, die Rechtsvorgängerin der Kläger zu 1., der Kläger zu 2. und die Erstkäuferin gemeinsam Klage erhoben. Im Laufe des Prozesses ist die anwaltlich vertretene Rechtsvorgängerin der Kläger zu 1. verstorben und von diesen beerbt worden. Die Klage der Erstkäuferin hat die Kammer mit Beschluss vom 30. Mai 2023 abgetrennt.
Zur Klagebegründung nehmen die Kläger im Wesentlichen Bezug auf die Widerspruchbegründung. Auf Nachfrage geben sie an, dass die Bestimmung unter Abschn. … des notariellen Änderungsvertrags vom …. November 2020 zur Übernahme von Nebenkosten in Höhe von bis zu …,- Euro alle Verfahrenskosten erfassen solle, die nach bzw. aufgrund der Vorkaufsrechtsausübung entstanden seien bzw. entstünden.
Die Kläger beantragen:
Der Bescheid über die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts für das Grundstück Z-Straße X; Flurstück … der Gemarkung … vom 17. November 2020, Aktenzeichen … sowie der Widerspruchsbescheid vom 01. Juli 2021, Aktenzeichen …, hier zugegangen am 05. Juli 2021, werden aufgehoben.
Die Hinzuziehung der Bevollmächtigten im Vorverfahren war notwendig.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie tritt der Klage unter Bezugnahme auf die angefochtenen Bescheide entgegen und ergänzt: Der Widerspruchsbescheid habe im Hinblick auf das Ermessen die Problematik der Schmutzwasserentsorgung zutreffend gewürdigt. Die Entsorgung sei durch den Vorkauf nicht gefährdet, da die wasserrechtliche Erlaubnis, anders als die Genehmigung der Steganlage, für den jeweiligen Eigentümer des Hausflurstücks weitergelte und die Beklagte die Abwasserdurchleitung gemäß § 93 WHG weiterhin zu dulden bzw. zu ermöglichen habe. Es sei zwar unklar, ob auch der Schönungsteich von § 93 WHG erfasst werde; zugleich sei aber auch fraglich, ob dieser überhaupt zu der Kläranlage gehöre. Zudem seien neue Kläranlagen bereits so leistungsfähig, dass es keiner Nachklärung bedürfe. Die Regelung in dem Änderungsvertrag habe auch deshalb keine erhebliche Bedeutung für die Ermessensausübung haben können, weil sie unter Umständen den wirtschaftlichen Wert der Auswirkungen des Vorkaufs nicht richtig wiedergebe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Prozessakte sowie die beigezogenen Sachakten der Beklagten, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I. Das Gericht kann ohne Beiladung der Erstkäuferin, K, entscheiden. Ein Fall der aus Rechtsgründen notwendigen Beiladung im Sinne des § 65 Abs. 2 VwGO liegt nur vor, wenn ein Dritter am streitigen Rechtsverhältnis derart beteiligt ist, dass die Entscheidung auch ihm gegenüber nur einheitlich ergehen kann, d.h. wenn die Sachentscheidung gleichzeitig unmittelbar und zwangsläufig die Rechte des Beizuladenden gestaltet, bestätigt oder feststellt, verändert oder aufhebt. Dies ist hier mit Blick auf die Erstkäuferin nicht der Fall. Zwar belastet die Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts durch den vorkaufsberechtigten Hoheitsträger auch den jeweiligen Käufer, weil dessen Anspruch auf Eigentumsverschaffung nicht mehr erfüllt werden kann, und bedingt regelmäßig dessen Beiladung (vgl. BVerwG, Beschl. v. 15.2.2000, 4 B 10.00, juris Rn. 5). Eine solche Wirkung auf die Rechtssphäre der Erstkäuferin war nach den Umständen des vorliegenden Falls jedoch ausgeschlossen. Denn bereits vor Klageerhebung hatte sich die Erstkäuferin ihres zunächst bestehenden vertraglichen Anspruchs auf Eigentumsübertragung an der vom Vorkauf betroffenen Grundstücksfläche begeben, indem sie am …. November 2020 durch notariell beurkundeten Änderungsvertrag mit den Klägern insoweit die Aufhebung des Kaufvertrags vom …. September 2020 vereinbarte. Rechte aus diesem Kaufvertrag, die die Vorkaufsrechtsausübung und in der Folge eine darauf bezogene Sachentscheidung des Gerichts unmittelbar betreffen könnten, stehen ihr nicht (mehr) zu.
Weil es auf die Betroffenheit von aktuell bestehenden Rechten des beizuladenden Dritten ankommt, ist auch ohne Belang, dass die Teilaufhebung des Erstkaufvertrags lediglich deshalb erfolgte, weil dieser zumindest hinsichtlich des nicht von der Vorkaufsrechtsausübung betroffenen Restgrundstücks vollzogen werden sollte und die Beklagte das nach § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB für die Eintragung eines Eigentümerwechsels in das Grundbuch erforderliche Negativattest über die Nichtausübung bzw. das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts nach dem Baugesetzbuch ohne tragfähigen Grund – ein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch hat sie ersichtlich nicht zur Ausübung in Betracht gezogen; das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht wird hingegen nicht durch eine Grundbuchsperre und Vormerkung, sondern gemäß § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG i.V.m. § 1098 Abs. 2 BGB dinglich gesichert – von der Änderung des Erstkaufvertrags abhängig machte.
II. Die gemäß § 42 Abs. 1, 1. Alt. VwGO statthafte Anfechtungsklage, die von den Klägern zu 1. als Erben nach der zunächst beteiligten Frau E fortgesetzt wird, ist zulässig (dazu unter 1.) und begründet (dazu unter 2.).
1. Die Klage ist zulässig.
a. Insbesondere ist gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO der Verwaltungsrechtsweg eröffnet. Zwar fallen Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Abwicklung eines von der Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 66 BNatSchG betroffenen Kaufvertrags in die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichtsbarkeit. Wird jedoch – wie hier – von den Beteiligten darüber gestritten, ob die Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 66 BNatSchG erfüllt sind, ist der Verwaltungsrechtsweg eröffnet (VG Hamburg, Urt. v. 26.10.2018, 7 K 8334/16, juris Rn. 51; statt vieler Kraft, in: Lütkes/Ewer, BNatSchG, 2. Aufl. 2018, § 66 Rn. 24).
Der Verwaltungsrechtsweg ist auch eröffnet, soweit die Klage sich gegen die im angefochtenen Bescheid enthaltene Festsetzung des von der Beklagten für den Vorkaufsgegenstand zu zahlenden (Teil-)Kaufpreises richtet. Dies gilt unabhängig davon, dass die Beklagte den Bescheid insoweit auf § 467 BGB (i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG), d.h. auf eine Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuchs, gestützt hat und dass die Bestimmung eines Teilkaufpreises nach diesen Vorschriften der Abwicklung des durch die Vorkaufsrechtsausübung zur Entstehung gelangten (sog. Zweit-)Kaufvertrags zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem und damit dem Zivilrecht zuzuordnen sein wird (s.u.). Denn der Verwaltungsrechtsweg ist insoweit jedenfalls deshalb eröffnet, weil die Beklagte nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont – durch die Bescheidform, die Verbindung von Preisbestimmung und Vorkaufsrechtsausübung, aber auch durch den in der Begründung des Bescheids zum Ausdruck kommenden Anspruch, selbst abschließend über den (verhältnismäßigen Teil-⁠)aufpreis entscheiden zu dürfen – eine privatrechtsgestaltende, den Kaufpreis hoheitlich bestimmende Regelung getroffen hat (vgl. OVG Greifswald, Beschl. v. 15.4.2013, 3 O 80/12, NordÖR 2013, 393). Stellt sich das behördliche Handeln in einer solchen Weise als Verwaltungsakt im Sinne des § 35 Satz 1 HmbVwVfG dar, und sei es, dass streitig wird, ob eine hoheitliche Befugnis zur Handlung durch Verwaltungsakt bestand, liegt kraft dessen auch eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit vor und ist der Verwaltungsrechtsweg eröffnet (vgl. nur Ruthig, in: Kopp/Schenke, VwGO, 28. Aufl. 2022, § 40 Rn. 8b und 15 m.w.N.).
b. Die notwendige Klagebefugnis im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO besteht seitens der Kläger schon deshalb, weil ihnen mit der Vorkaufsrechtsausübung durch privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt ein neuer Kaufvertrag mit einer von ihnen nicht privatautonom gewählten Vertragspartnerin, nämlich der Beklagten (vgl. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB), aufgezwungen wird. Die eine Klagebefugnis begründende Beschwer entfällt auch nicht etwa, weil die Kläger bzw. ihre Rechtsvorgängerin und die Erstkäuferin bereits vor der Ausübung des Vorkaufsrechts die Aufhebung des anlassgebenden Erstkaufvertrags vereinbart haben. Dies hat zwar die zivilrechtliche Rechtslage in ihrem Verhältnis zueinander geändert (vgl.o.), ist aber nicht geeignet, der Beklagten das Vorkaufsrecht zu nehmen. Liegen die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts erst einmal vor, ist der Vorkaufsfall also eingetreten, ist das daraus erwachsene Gestaltungsrecht des Vorkaufsberechtigen in seinem rechtlichen Fortbestand unabhängig von dem rechtlichen Schicksal des ursprünglichen Kaufverhältnisses zwischen dem vorkaufsverpflichteten Verkäufer und dem Erstkäufer (BGH, Urt. v. 1.10.2010, V ZR 173/09, juris Rn. 20; Urt. v. 11.2.1977, V ZR 40/75, juris Rn. 8; VGH München, Urt. v. 11.5.1994, 9 B 93.1514, juris Rn. 35). Die deshalb mit der Vorkaufsrechtsausübung einhergehende Belastung besteht fort und kann von der Verkäuferseite weiterhin zur gerichtlichen Prüfung gestellt werden.
2. Die Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid vom 17. November 2020 und der Widerspruchsbescheid vom 1. Juli 2021 sind sowohl hinsichtlich der Vorkaufsrechtsausübung – insoweit jedenfalls aufgrund eines Ermessensfehlers – (dazu unter a.) als auch hinsichtlich der Bestimmung des von der Beklagten zu zahlenden Kaufpreises (dazu unter b.) rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§§ 113 Abs. 1 Satz 1, 114 VwGO).
a. aa. Die von der Beklagten herangezogene Rechtsgrundlage für die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu ihren Gunsten ist § 66 BNatSchG i.V.m. § 18a Abs. 1 des Hamburgischen Gesetzes zur Ausführung des Bundesnaturschutzgesetzes (v. 11.5.2010, HmbGVBl. S. 350, 402, m.spät.Änd. – HmbBNatSchAG). Nach § 66 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 BNatSchG steht den Ländern an Grundstücken, die bestimmte Merkmale erfüllen, ein Vorkaufsrecht zu. Liegen die Merkmale des Satzes 1 Nummer 1 bis 3 nur bei einem Teil des Grundstücks vor, so erstreckt sich gemäß § 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG das Vorkaufsrecht nur auf diesen Teil. Das Vorkaufsrecht darf gemäß § 66 Abs. 2 BNatSchG nur ausgeübt werden, wenn dies aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege einschließlich der Erholungsvorsorge erforderlich ist. Auf das Vorkaufsrecht finden gemäß § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG die §§ 463 bis 469, 471, 1098 Abs. 2 und §§ 1099 bis 1102 BGB Anwendung. § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG bestimmt weiter, dass sich das Vorkaufsrecht der Beklagten nach § 66 BNatSchG neben den dort in Absatz 1 Satz 1 genannten Fällen auch auf Grundstücke erstreckt, die in Landschaftsschutzgebieten liegen.
Wie auch § 66 Abs. 2 BNatSchG mit der Formulierung „darf nur“ zum Ausdruck bringt, ist der zuständigen Behörde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts des Landes nach § 66 BNatSchG Ermessen eingeräumt (vgl. VG Hamburg, Urt. v. 26.10.2018, a.a.O., Rn. 66; VG Stade, Urt. v. 25.8.2021, 1 A 1344/18, juris Rn. 25; Kraft, a.a.O., Rn. 19; Reiff, in: Frenz/Müggenborg, BNatSchG, 3. Aufl. 2020, § 66 Rn. 53; siehe auch VGH München, Urt. v. 13.10.2009, 14 B 07.1760, juris Rn. 40 zu insoweit gleichlautendem Landesrecht). Bei der Ausübung dieses Ermessens hat die Behörde – entsprechend allgemeinen Grundsätzen – alle erheblichen widerstreitenden Belange und Interessen, d.h. neben den Belangen des Naturschutzes bzw. der Landschaftspflege und ggfls. sonstigen öffentlichen Belangen auch die berechtigten, insbesondere grundrechtlich geschützten Interessen des vorkaufsverpflichteten Verkäufers und des Erstkäufers, zu berücksichtigen (vgl. VG Hamburg, a.a.O.; zu entsprechendem Landesrecht: VGH München, Urt. v. 9.7.2020, 14 B 19.96, juris Rn. 30 ff.; OVG Saarlouis, Urt. v. 29.4.2010, 2 A 403/09, juris Rn. 80; dazu auch unten).
bb. Das hierauf gestützte Vorkaufsrecht wurde ermessensfehlerhaft ausgeübt.
Ob die tatbestandlichen Voraussetzungen des Vorkaufsrechts gegeben sind – insbesondere, ob die in § 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG erst seit dem 8. Februar 2020 (insoweit geändert durch Gesetz v. 24.1.2020, HmbGVBl. S. 92) vorgesehene landesrechtliche Erstreckung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts auf Grundstücke in Landschaftsschutzgebieten mit Bundes(verfassungs)recht vereinbar ist und ob die Vorkaufsrechtsausübung zur Erreichung der ausweislich der Landschaftsschutzgebietsverordnung konkret maßgeblichen Ziele des Landschaftsschutzes erforderlich im Sinne des § 66 Abs. 2 BNatSchG ist – kann daher dahinstehen.
Die verwaltungsgerichtliche Prüfung von Ermessensentscheidungen ist auf die durch § 114 Satz 1 VwGO gezogenen Grenzen beschränkt. Soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, prüft das Gericht gemäß dieser Vorschrift auch, ob der Verwaltungsakt rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Maßgeblich dafür sind grundsätzlich nur die bis zum Abschluss der Ermessensausübung, d.h. bis zum Erlass des Widerspruchsbescheids angestellten Erwägungen. Ein solcher Ermessensfehler ist hier gegeben. Die Ermessensausübung erweist sich im Sinne eines von § 114 Satz 1 VwGO erfassten Ermessensfehlers jedenfalls deshalb als defizitär, weil die Beklagte, wie die in den angefochtenen Bescheiden niedergelegten Ermessenserwägungen zeigen und auch der sonstige Inhalt der Sachakte bestätigt, erhebliche Belange der Kaufvertragsparteien [dazu unter (1)] übersehen hat [dazu unter (2)]. Eine nachträgliche Heilung des Fehlers im Gerichtsverfahren ist nicht wirksam erfolgt [dazu unter (3)]. Auf diesen Fehler können sich die Kläger auch berufen [dazu unter (4)].
(1) (a) Welche Gesichtspunkte für die Ausfüllung des Ermessensspielraums als erheblich im o.g. Sinn zu gelten haben und deshalb – jedenfalls – im Einzelnen zu bewerten, im Verhältnis zueinander zu gewichten und letztlich insgesamt abzuwägen sind, bevor eine pflichtgemäße Ermessensentscheidung getroffen werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls (vgl. BVerwG, Urt. v. 5.9.2006, 1 C 20.05, juris Rn. 18). Vorgaben dafür, welche privaten Belange ermessensrelevant sind, ergeben sich aus dem Zweck der jeweiligen Ermessensermächtigung und nicht zuletzt aus den einschlägigen Grundrechten (vgl. VGH München, Urt. v. 9.7.2020, a.a.O., Rn. 30). Zwar mag es vertretbar sein, die Intensität der behördlichen Befassung mit den typischerweise betroffenen Belangen bei einem entsprechend geringen Gewicht des Eingriffs durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zu reduzieren (vgl. VGH München, Urt. v. 9.7.2020, a.a.O., Rn. 31 f.). Immerhin ist der damit einhergehende Eingriff in den Übereignungsanspruch des Erstkäufers dadurch gemindert, dass seine Erwerbschance von Vornherein mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht „belastet“ ist (vgl. VG Hamburg, Urt. v. 26.10.2018, a.a.O., Rn. 77); auch für den Verkäufer mag der Eingriff in die von Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Verfügungsbefugnis nur von geringem Gewicht sein, wenn lediglich der Vertragspartner ausgetauscht wird, aber weiterhin Anspruch auf die privatautonom bestimmte Gegenleistung von einem solventen Schuldner besteht (vgl. OVG Berlin, Urt. v. 22.10.2019, OVG 10 B 9.18, juris Rn. 46 f.; VGH München, Urt. v. 11.5.1994, a.a.O., juris Rn. 24, jeweils mit engem Blick nur auf die wirtschaftliche Dimension des Eigentumsrechts). Dies kann aber nur gelten, soweit sich auch im Einzelfall die Beeinträchtigungen tatsächlich darin erschöpfen, dass nur eine Erwerbshoffnung des Erstkäufers frustriert wird bzw. dass der Verkäufer bei ansonsten gleichen Bedingungen des Kaufs, d.h. vor allem bei Identität des Kaufpreises und Kaufgegenstands, und des anschließenden Übereignungsakts lediglich dieselbe Gegenleistung von einer anderen, zahlungsfähigen Person erhält. Je stärker die Betroffenheit der Erstkaufvertragsparteien jedoch hiervon abweicht, desto dringender gibt dies Anlass zu einer näheren Auseinandersetzung mit den im Raum stehenden privaten Belangen im Rahmen der Ermessensausübung (vgl. VGH München, Urt. v. 9.7.2020, a.a.O., Rn. 35; Döring, Grundstücksverkehr und öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte, 2020, S. 145, 208 und 231 [mit zutreffendem Hinweis auf die besonders spürbare Beeinträchtigung der Interessen bei einer teilflächenbezogenen Ausübung]). Dies ist auch vorliegend zu beachten.
(b) Der vorliegende Fall ist durch die Besonderheit gekennzeichnet, dass die vom Vorkaufsrecht betroffene Fläche, das Gartenflurstück, Teil eines nicht nur nach der ursprünglichen Eintragung im Grundbuch, sondern auch nach dem funktionalen Nutzungszusammenhang, einheitlichen und mit dem Erstkaufvertrag zunächst auch als Ganzes verkauften Grundstücks ist, das an die Erstkäuferin vermietet ist. Wird der besondere Nutzungszusammenhang zwischen der betroffenen Teilfläche und dem Restgrundstück durch den Vorkauf getrennt, betrifft dies die Kläger und die Erstkäuferin deshalb nicht nur als Verkäufer und potentielle Erwerberin der Vorkaufsfläche selbst, sondern – weitergehend – auch als deren aktuelle, berechtigte Nutzerin und als Eigentümer(in) und Nutzerin des Restgrundstücks, worauf die Parteien des Erstkaufvertrags die Beklagte, soweit sich dies nicht ohnehin aufdrängt, auch hingewiesen haben. Im Einzelnen:
(aa) Gerade das vom Wohngebäude unschwer erreichbare Gartenflurstück lässt durch seine Belegenheit an [dem Gewässer] das Grundstück insgesamt als Wassergrundstück mit einer lagebedingten besonderen Wohn- und Freizeitqualität erscheinen, nicht zuletzt (aber auch nicht allein), weil die Inanspruchnahme der auf die Erstkäuferin übergegangenen wasserrechtlichen Genehmigung für eine Steganlage mit Dauerliegeplatz vom …. August 1996 die wassersportliche Nutzung [des Gewässers] gleichsam aus dem eigenen Garten heraus besonders erleichtert. Diese aus ideellen bzw. tatsächlichen Gründen – die Kinder der Erstkäuferin betreiben, nach eigenen Angaben auf olympischem Niveau, Wassersport – und auch für den Grundstückswert wirtschaftlich bedeutsame Qualität der Wohnnutzung entfiele infolge der Vorkaufsrechtsausübung. Zwar dürfte der zwischen den Klägern und der Erstkäuferin (und ggfls. ihren Familienangehörigen) bestehende Mietvertrag (wohl auch) über das Gartenflurstück gemäß § 566 Abs. 1 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB durch einen Eigentumserwerb der Beklagten zunächst unverändert bestehen bleiben und ihr weiterhin schuldrechtlich ein Nutzungsrecht vermitteln. Die Regelung in Abschn. … des Erstkaufvertrags, wonach das Mietverhältnis mit dem vertragsgemäßen Eigentümerwechsel erlöschen soll, bewirkt jedenfalls nichts anderes. Zählte man sie überhaupt zu den Bestimmungen des Erstkaufvertrags, die gemäß § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB auch für den Zweitkauf gelten, so stellte sie sich im Gefüge des Zweitkaufvertrags als unwirksame Regelung zulasten einer Dritten, der Erstkäuferin, dar. Allerdings richtet sich die Vorkaufsrechtsausübung ausdrücklich und spezifisch gegen die weitere Nutzung des Gartenflurstücks zu Freizeitzwecken, insbesondere mit einer Steganlage (Ausübungsbescheid, S. …; Widerspruchsbescheid, S. …), so dass die Beklagte das Mietverhältnis absehbar, etwa durch eine ordentliche Kündigung, zu beenden suchen muss. Dies wird dadurch unterstrichen, dass die Beklagte sich in den zunächst geführten Verhandlungen über einen „freihändigen“, die Vorkaufsrechtsausübung abwendenden Ankauf des Gartenflurstücks nicht bereitfand, auch nur eine zeitlich beschränkte Weiternutzung durch die Erstkäuferin und ihre Familie bis … auf schuldrechtlicher Grundlage zuzulassen, sondern auf der sofortigen Nutzungsmöglichkeit für Naturschutz und Landschaftspflege bestand (E-Mail der Behörde für Umwelt, Klima Energie und Agrarwirtschaft an den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen und E-Mail an den Ehemann der Erstkäuferin jeweils v. 13.11.2020, Bl. … und … der Sachakte). Für alle anderen Personen, die später ein Nutzungsrecht oder das Eigentum an dem Hausflurstück erwerben wollen, wäre die Mitnutzung des Gartenflurstücks ohnehin von Vornherein ausgeschlossen.
Die Ermessensrelevanz der Wertbeeinträchtigung des Restgrundstücks durch die Aufspaltung wird auch nicht etwa dadurch von Vornherein ausgeschlossen, dass die Wertminderung möglicherweise durch das von der Beklagten zu zahlende Entgelt für die vorkaufsbetroffene Teilfläche kompensiert wird. Ob dies tatsächlich zu erwarten ist, bleibt vielmehr davon abhängig, wie der Kaufpreis für die Teilfläche im konkreten Fall bestimmt wird und ist von der Handhabung des dabei heranzuziehenden Maßstabs des verhältnismäßigen Teilkaufpreises im Sinne des § 467 Satz 1 BGB (i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG) abhängig. Auch der Anspruch auf Übernahme des Restgrundstücks durch das Land nach § 66 Abs. 1 Satz 3 BNatSchG enthebt nicht generell von der Betrachtung des Einzelfalls, weil er nicht schon bei spürbaren Eigentumsbeeinträchtigungen, sondern erst dann greift, wenn dem Eigentümer der weitere Verbleib der Restfläche in seinem Eigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Erforderlichkeit einer insoweit einzelfallbezogenen Würdigung zeigt sich vorliegend besonders deutlich. Denn die Beklagte hat als Entgelt für die Vorkaufsfläche hier (wenngleich rechtswidrig, vgl.u.) den isoliert betrachteten Bodenwert der Teilfläche bestimmt. Dieser Regelungsansatz schließt eine Kompensation der aufspaltungsbedingten Wertminderung des Restgrundstücks durch einen entsprechend höheren, über den reinen Bodenwert hinausgehenden Teilkaufpreis gerade aus – was dann aber bei der Ermessensausübung auch Berücksichtigung finden muss.
(bb) Das Gartenflurstück ist zudem von zentraler Bedeutung für die Beseitigung des häuslichen Abwassers des auf dem Hausflurstück vorhandenen Wohngebäudes. Mangels Schmutzwassersiels in der Straße Z, dessen Errichtung auch auf Dauer nicht geplant ist (vgl. den wasserrechtlichen Bescheid v. ….8.1999, Bl. … der wasserbehördlichen Sachakte; S. … der Begründung zum Bebauungsplan …), erfolgt die Entsorgung durch Vorbehandlung des Abwassers in einer Kleinkläranlage und anschließende Einleitung in [das Gewässer]. Die zugehörige wasserrechtliche Erlaubnis vom …. November 1999 bestimmt den Schönungsteich, anders als die Beklagte in der mündlichen Verhandlung angedeutet hat, textlich (Ziff. 3.3.1: „Sie besteht aus den Komponenten […] Nachklärung: […] 2. Schönungsteich/Pflanzgraben“; Ziff. 3.3.3: „Die Herstellung eines Schönungsteiches […] ist für die Kleinkläranlage zwingend erforderlich“) und mit genauen Vorgaben zur Gestaltung und Lage auch inhaltlich als integralen Bestandteil der Kleinkläranlage; dabei sieht sie ihn für das Gartenflurstück vor. Dass ohne Änderung der Kläranlage im Übrigen eine Änderungserlaubnis für einen Betrieb ohne Schönungsteich erteilt werden könnte, ist vor diesem Hintergrund nicht ersichtlich. Soweit die Beklagte die Notwendigkeit eines Schönungsteichs im Widerspruchsbescheid und im Prozess als ungewiss offengelassen hat, bleibt dies dagegen ohne jede Substanz und widerspricht auch der in der Sachakte niedergelegten Annahme der Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft (E-Mail v. 13.11.2020, Bl. …). Geht das Gartenflurstück ins Eigentum der Beklagten über, wird der Schönungsteich jedoch absehbar nicht mehr genutzt werden können, wovon im Verwaltungsverfahren auch die damit befassten Dienststellen der Beklagten ausgegangen sind (E-Mail v. 13.11.2020, a.a.O.) und was auch der Widerspruchsbescheid zugrunde legt (dort S. …). Insoweit gilt das oben zur Nutzung als Gartengrundstück mit Wasserzugang Ausgeführte entsprechend, auch zur absehbaren Beendigung eines etwaigen mit der Erstkäuferin fortzusetzenden Mietverhältnisses. Denn auch der Betrieb von Kläranlagenteilen widerspricht der Zielsetzung der Vorkaufsrechtsausübung, die auf die Vermeidung jeder Nutzung abgeht. Dass die Beklagte ungeachtet dessen bereit wäre, das von ihr zu erwerbende Gartenflurstück der Erstkäuferin für den Betrieb des Schönungsteichs weiter zur Verfügung zu stellen, hat sie auch sonst nicht zu erkennen gegeben. Vielmehr hat Beklagte nochmals unmittelbar vor der mündlichen Verhandlung wiederholt, dass gewünscht sei, den Schönungsteich „zu eliminieren bzw. auf das Wohngrundstück … zu verlegen“ (Vermerk v. 30.5.2023, Anlage …). Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung zweifelnd erwogen hat, dass sie gemäß § 93 WHG verpflichtet sein könnte, den Schönungsteich erforderlichenfalls auch nach einem Eigentumserwerb weiter zu dulden, führt dies schon aufgrund der Unverbindlichkeit der Aussage und, weil damit keine Handlungsabsicht, sondern eine gegen die Beklagte erst durchzusetzende gesetzliche Pflichtenstellung dargestellt wird, zu keinem anderen Schluss. Ein solcher Anspruch gegen die Beklagte auf Duldung des Schönungsteichs ist auch nicht zu erkennen. Nach § 93 Satz 1 WHG kann die zuständige Behörde zwar u.a. Grundstückseigentümer verpflichten, das Durchleiten von Abwasser sowie die Errichtung und Unterhaltung der dazu dienenden Anlagen zu dulden, soweit dies zur Abwasserbeseitigung erforderlich ist. Dies erfasst aber auf der Rechtsfolgenseite schon nach dem Wortlaut nur die Inanspruchnahme fremden Eigentums zum schlichten Transport von Abwasser, nicht aber für eine Zwischenlagerung und Weiterbehandlung, wie sie ausweislich der Erlaubnisunterlagen aber im Schönungsteich stattfindet (vgl. Czychowski/Reinhardt, in: ders./ders., WHG, 13. Aufl. 2023, § 93 Rn. 3; Zöllner, in: Sieder/Zeitler/Dahme/Knopp, WHG/AbwAG, Werkstand: 57. Erg.-Lfg. Februar 2022, § 93 WHG Rn. 25). Klarzustellen ist, dass allein das Bestehen(bleiben) der Erlaubnis zur Einleitung des Abwassers in [das Gewässer] nicht zur weiteren Inanspruchnahme des Gartenflurstücks nach einem Eigentumsübergang auf die Beklagte berechtigen würde, da die wasserrechtliche Erlaubnis keine Verfügungsrechte an Grundstücken und Anlagen verschafft, sondern voraussetzt (vgl. Czychowski/Reinhardt, a.a.O., § 10 Rn. 32).
Die Vorkaufsrechtsausübung führt daher mangels vorhandenen Schmutzwassersiels dazu, dass zur Aufrechterhaltung der Abwasserbeseitigung von dem Grundstück – voraussichtlich unter Änderung der wasserrechtlichen Erlaubnis – der Schönungsteich auf das Hausflurstück verlegt werden muss, die bestehende Kläranlage durch eine solche, die den wasserrechtlichen Anforderungen auch ohne Schönungsteich gerecht wird, ersetzt werden muss oder anstelle einer Abwasserklärung die -⁠sammlung mit regelmäßiger Abfuhr treten muss. Alle diese Varianten sind, ungeachtet der rechtlichen Problematik, dass eine Änderung insoweit die Befreiung von den Verboten der Wasserschutzgebietsverordnung erfordern könnte, die angesichts der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 52 Abs. 1 Satz 2 bzw. 3 WHG womöglich nicht für jede denkbare neue Gestaltung ausgesprochen werden darf, jedenfalls mit erheblichem tatsächlichen und in der Folge auch finanziellen Aufwand verbunden. So wären für die Verlegung des Schönungsteichs nicht nur Erdarbeiten unter Inanspruchnahme eines nicht unerheblichen Teils des Hausgartens zu gewärtigen. Die erforderliche Verlegung der Zuleitung zum Schönungsteich, die sich derzeit unter der gepflasterten Zufahrt befindet, würde – je nach Leitungsführung – auch die Entsiegelung der Zufahrt oder der rückwärtigen Parkplatzfläche nach sich ziehen. Eine Verlegung des Schönungsteichs auf einen bislang unbebauten Teilbereich des Hausflurstücks dürfte es auch unmöglich machen, die bisherige Durchführung unter der Straße Z weiter zu nutzen und Erdarbeiten auch insoweit und auch in dem dann im Eigentum der Beklagten stehenden Gartenflurstück notwendig machen. Ähnliches wird für die Erneuerung der Bestandsanlage (falls eine solche, wie die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklärt hat, zur Vermeidung eines Schönungsteichs in Betracht kommt) oder die Neuanlage einer Abwassersammelgrube gelten. Insoweit wäre wohl u.a. die mehrere Meter breite und lange und bis zu einer Tiefe von mehr als 3,5 Meter unter Erdgleiche unterirdisch eingebaute, aus Betonteilen bestehende Bestands-Kläranlage zu entfernen. Dass der finanzielle Aufwand für die skizzierten Maßnahmen …,- Euro (oder mehr) betragen kann, wie es die Kläger und die Erstkäuferin zur Grundlage der an die Erstkäuferin nach der Änderungsvereinbarung zu leistenden Ausgleichszahlung gemacht haben, erscheint der Kammer, entgegen der Stellungnahme der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, nicht zweifelhaft. Ein solcher Aufwand ist schon seiner wirtschaftlichen Bedeutung nach, sowohl mit Blick auf seine absolute Höhe, etwa im Abgleich mit dem Durchschnittseinkommen im Bundesgebiet, als auch im Verhältnis zum Wert des hier beteiligten Grundstücks so erheblich, dass er bei der Entscheidung nicht außer Betracht bleiben kann. Insbesondere liegt er deutlich oberhalb des von der Beklagten angenommenen Werts der vom Vorkaufsrecht betroffenen Teilfläche (… Euro).
(cc) Der Ermessensrelevanz dieser Belange steht der noch während des Widerspruchsverfahrens abgeschlossene notarielle Änderungsvertrag nicht entgegen: Kommt er nicht zum Vollzug, wären weiterhin die Kläger als Eigentümer durch die Belastung mit dem Umbauaufwand und die wirtschaftlichen Auswirkungen der Abteilung des wassernahen Gartenbereichs (Vermietbarkeit; Risiko einer unvollständigen Kompensation des teilungsbedingten Wertverlusts) getroffen, die Erstkäuferin und ihre Familie trügen einstweilen ideelle und die sonstigen tatsächlichen, praktischen Nachteile. Nach dem nunmehr vereinbarten isolierten Eigentumserwerb an dem Hausflurstück durch die Erstkäuferin zum Nachtrags-Kaufpreis (… Euro) hat diese neben den unverändert zu gewärtigenden ideellen bzw. tatsächlich-praktischen Nachteilen das angesichts des Umfangs der notwendigen Arbeiten ebenfalls nicht unerheblich erscheinende wirtschaftliche Risiko zu tragen, dass die ihr zugesagte Pauschalzahlung die Umbaukosten nicht abdeckt. Die Kläger wiederum bleiben jedenfalls mit den von ihnen zu tragenden Umbaukosten in Höhe von …,- Euro belastet und haben das Interesse, von weiteren Ersatzforderungen der Erstkäuferin frei zu bleiben. Es kann auch nicht außer Betracht bleiben, dass der Änderungsvertrag ausdrücklich als Reaktion auf die Vorkaufsrechtsausübung abgeschlossen wurde (vgl. Abschn. … des Änderungsvertrags v. ….11.2020, Bl. … der Sachakte) und somit den Bestand des Vorkaufs zur Grundlage hat. Es liegt deshalb nahe, dass die Kläger und die Erstkäuferin, die die Vorkaufsrechtsausübung trotz der Kaufvertragsanpassung weiter anfechten, wiederum eine Vertragsanpassung planen oder gemäß § 313 BGB sogar verlangen könnten, so dass sich das ursprüngliche Interesse der Kläger an der Freihaltung von dem Aufwand für einen Umbau der Kläranlage nunmehr in ihrem Interesse fortsetzt, sich die Möglichkeit zu erhalten, den ursprünglichen Kaufvertrag insoweit wiederherzustellen und die nun vereinbarte Pauschalzahlung in Höhe von …,- von der Erstkäuferin zurückzuerhalten.
(2) Den vorgenannten Besonderheiten wird die Ermessensentscheidung nicht gerecht. Zwar berichtet der Widerspruchsbescheid, auf den es gemäß § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO entscheidend ankommt, in der Sachverhaltsschilderung die wesentlichen tatsächlichen Umstände – Teilflächenbezogenheit der Ausübung, bestehender Mietvertrag, Lage des Schönungsteichs, qualifiziertes ideelles bzw. praktisches Interesse der Erstkäuferin am Wasserzugang – (S. …), greift dies aber in der rechtlichen Würdigung nicht in der gebotenen Weise auf. Vielmehr verkürzt er die Interessen der Kläger und der Erstkäuferin in seiner Gegenüberstellung öffentlicher und privater Belange gerade um die sich hieraus ergebenden spezifischen Aspekte. Die (nicht nur unvollständige, sondern unzutreffende) Feststellung, die Privatautonomie der Kläger werde „nur hinsichtlich der Wahl des Vertragspartners“ eingeschränkt (S. …, 1. Abs.) dementiert eine wirtschaftliche Bedeutung der teilflächenbezogenen Ausübung. Die Kondensation der Belange der Erstkäuferin auf das stichwortartige, dem Art. 2 Abs. 1 GG zugeordnete „private Interesse an einem eingriffsfreien Vertragsabschluss“ (S. …, 4. Abs.) übersieht die selbständige Betroffenheit der Erstkäuferin als durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Nutzerin und fortan Eigentümerin des Restgrundstücks. Nicht zu verkennen ist zwar, dass die Beklagte die Bedeutung der vorhandenen Genehmigung einer Ste⁠ganlage erörtert (S. …, 2. Abs.). Dies antwortet jedoch nur auf die Rüge der Kläger, in die Genehmigung werde unzulässig eingegriffen, erschöpft sich daher in der Erwägung, dass die formale Inhaberschaft der Genehmigung den Vorkauf nicht hindere, und übersieht wiederum die in der Steganlage zwar zum Ausdruck kommende, aber nicht darauf beschränkte Bedeutung des Gartenflurstücks für das Restgrundstück. Soweit der Widerspruchsbescheid auf die Abwasserentsorgung eingeht und eine Verlegung des Schönungsteichs nahelegt, geschieht auch dies nur unter dem Aspekt, dass die Abwasserbeseitigung durch den Vorkauf nicht unmöglich werde („kann daher auch auf das Hauptgrundstück verlegt werden“), erkennt den damit einhergehenden Aufwand aber nicht ansatzweise als abzuwägende vorkaufsbedingte Belastung (S. …, 3. Abs.).
Soweit der Widerspruchsbescheid sich durch seine Formulierung, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei – d.h. zu einem früheren Zeitpunkt – ermessensfehlerfrei erfolgt (S. …), ergänzend auf die Begründung des Ausübungsbescheids beziehen möchte, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Denn auch der Ausgangsbescheid befasst sich nur summarisch und ohne Bezug zum Fall mit gegenläufigen privaten Interessen (S. …, 3. Abs.), beschränkt sich nämlich auf die Feststellung, die Erstkäuferin erleide keinen Verlust, weil sie insoweit, d.h. hinsichtlich des Gartenflurstücks, vom Kaufvertrag Abstand nehmen könne.
Die mangelhafte Erörterung der o.g. Aspekte in der Begründung der Ermessensausübung entspricht, ohne dass es darauf noch ankommen würde, auch dem sonstigen Inhalt der Sachakte. Anhaltspunkte für eine Berücksichtigung der Wertbeeinträchtigung für das Restgrundstück gibt es nicht; insbesondere geht der interne Bewertungsvermerk (Bl. … der Sachakte) nicht tiefer als die Bescheidbegründung. Nähere Feststellungen oder Ermittlungen zu dem, ggfls. auch nur ungefähren, Aufwand für die Anpassung der Entwässerungssituation sind darin nicht dokumentiert. Vielmehr lassen die Ermittlungen der Ausübungsbehörde offen, ob der Schönungsteich überhaupt verlegt werden muss oder auch ersatzlos entfallen kann.
Ob die Beklagte sich bei der richtigerweise gebotenen Einbeziehung der wesentlichen Belange mit dem ihnen zukommenden Gewicht beanstandungsfrei zur Ausübung des Vorkaufsrechts hätte entschließen dürfen, ob also die konkret maßgeblichen Belange des Natur- bzw. Landschaftsschutzes ausreichten, um die entgegenstehenden Belange der Kläger bzw. der Erstkäuferin zu überwinden, bedarf hier keiner Vertiefung. Denn das Gericht könnte die unvollständige Ermessensausübung nicht aufgrund zusätzlicher, von der Beklagten gerade nicht angestellter Erwägungen aufrechterhalten (vgl. VGH München, Urt. v. 9.7.2020, a.a.O., Rn. 40).
(3) Eine Heilung der fehlerhaften Ermessensausübung kommt hier nicht näher in Betracht. Die nachträgliche Ergänzung von Ermessenserwägungen muss ungeachtet ihrer weiteren Voraussetzungen hinreichend bestimmt geschehen. Wird die Änderung erst in einem laufenden Verwaltungsprozess erklärt, so muss die Behörde unmissverständlich deutlich machen, dass es sich nicht nur um prozessuales Verteidigungsvorbringen handelt, sondern um eine Änderung des Verwaltungsakts selbst (BVerwG, Urt. v. 20.6.2013, 8 C 46.12, juris Rn. 35). Die Erklärungen der Beklagten im Prozess – im Wesentlichen der Schriftsatz vom …. Oktober 2021 und die protokollierten Mitteilungen in der mündlichen Verhandlung – geben aber nicht zu erkennen, dass sie in diesem Sinne eine Änderung der Ermessensausübung bezwecken. Der Inhalt des Schriftsatzes vom …. Oktober 2021 stellt sich als erläuternde Stellungnahme auf eine konkrete gerichtliche Nachfrage dar; im Übrigen stellt er fest, dass es keiner „Einlassung bzw. weiterer Ausführungen“ bedürfe. Auch das Vorbringen in der mündlichen Verhandlung verteidigt lediglich die Ermessensausübung. Ungeachtet dessen setzt sich die Beklagte auch im Prozess nicht hinreichend mit den fallbezogenen Wirkungen der Vorkaufsrechtsausübung auseinander. Ihre Stellungnahmen gehen mit dem Hinweis auf ein Erlöschen der Steg-Genehmigung nach der Eigentumsübertragung, das Fehlen rechtlicher Hindernisse für eine Verlegung des Schönungsteichs und die fortbestehende Duldungspflicht zur Durchleitung von Abwasser nicht über den Widerspruchsbescheid hinaus. Auch der Verweis, die Regelung im Änderungsvertrag könne keine erhebliche Bedeutung für die Ermessensausübung haben, weil sie den Wert der Auswirkungen des Vorkaufs unter Umständen nicht richtig wiedergebe, bezweifelt lediglich den konkret bezifferten Aufwand, namentlich für eine Umgestaltung der Kleinkläranlage, kann aber nicht als Würdigung der insoweit objektiv zu erwartenden (vgl.o.) Auswirkungen gelesen werden.
(4) Die rechtswidrige Ermessensausübung verletzt die Kläger auch in ihren Rechten. Inwieweit die unvollständig berücksichtigten Belange solche der Kläger bzw. der hier nicht beteiligten Erstkäuferin sind, ist dabei unerheblich. Denn die Kläger haben als Adressaten des Ausübungsbescheids schon kraft des damit verbundenen Eingriffs in ihre eigentumsrechtlich geschützte Verfügungsbefugnis und ihre Privatautonomie Anspruch auf eine vollständig ermessensfehlerfreie Entscheidung (vgl. etwa Wolff, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 114 Rn. 65; siehe auch VGH München, Urt. v. 13.10.2009, a.a.O., Rn. 47 zur Rechtsverletzung des Verkäufers bei Nichtberücksichtigung öffentlicher Belange).
b. Die Bestimmung des von der Beklagten zu zahlenden Kaufpreises, die sich, wie die Beklagte in der mündlichen Verhandlung nochmals klargestellt hat, allein auf die streitgegenständliche Vorkaufsrechtsausübung bezieht, ist als somit gegenstandslose Regelung schon zwecks Klarstellung aufzuheben. Sie ist aber auch unabhängig davon rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten. Denn der Beklagten fehlte die Befugnis, einen Teilkaufpreis einseitig durch Verwaltungsakt festzusetzen.
aa. Ein Fall des § 18a Abs. 2 Satz 1 HmbBNatSchAG liegt nicht vor. Nach dieser Vorschrift kann die zuständige Behörde den nach Vorkaufsrechtsausübung zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Kaufs bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. Von dieser, in ihrem Ermessen stehenden Befugnis hat die Beklagte im vorliegenden Fall gerade keinen Gebrauch gemacht, was auch vorausgesetzt hätte, sich zunächst Gewissheit darüber zu verschaffen, ob und inwieweit der vereinbarte Kaufpreis auch in Bezug auf die Teilfläche über dem Verkehrswert liegt.
bb. Auch aus der von der Beklagten für sich in Anspruch genommenen Rechtsgrundlage, § 467 Satz 1 BGB i.V.m. § 66 Abs. 4 Satz 4 BNatSchG, ergibt sich eine solche Befugnis nicht. Nach § 467 Satz 1 BGB hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten, wenn der Dritte, d.h. der Erstkäufer, den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft hat.
Nach anerkannter Auffassung, die auch die Kammer für zutreffend hält, findet § 467 Satz 1 BGB wegen der entsprechenden Interessenlage allerdings auch dann (analoge) Anwendung, wenn ein (insbesondere öffentlich-rechtliches) Vorkaufsrecht für eine Teilfläche eines zu einem Gesamtpreis verkauften Grundstücks, d.h. nicht für einen von mehreren Vertragsgegenständen, sondern für den Teil eines Vertragsgegenstands, ausgeübt wird (vgl. nur BGH, Urt. v. 10.10.1969, V ZR 155/66, juris, Ls.; Döring, a.a.O., S. 211).
Die in § 467 Satz 1 BGB vorgesehene Rechtsfolge der Vorkaufsrechtsausübung schließt aber keine hoheitlichen Befugnisse ein. Zwar wird das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt ausgeübt. Die Weiterungen der Vorkaufsrechtsausübung richten sich, vorbehaltlich weiterer ausdrücklicher öffentlich-rechtlicher Sonderregelungen wie dem o.g. § 18a Abs. 2 HmbBNatSchAG, allerdings unmittelbar nach dem Gesetz, nämlich nach den durch § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG für anwendbar erklärten Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Wie gerade die unmittelbare und nicht etwa nur „entsprechende“ Anwendbarkeit der bürgerlich-rechtlichen Bestimmungen zeigt, folgt der Gesetzgeber dabei dem Ansatz, dass die Abwicklung des durch privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt zur Entstehung gebrachten Zweitkaufvertrags nicht anders als bei privatrechtlichen Vorkaufsrechten dem bürgerlichen Recht zugeordnet bleibt. Der Ausübungsverwaltungsakt tritt gleichsam an die Stelle der Willenserklärung, die auch sonst zur Ausübung eines Vorkaufsrechts erforderlich ist. Auch nach der Systematik des Gesetzes gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass dem Land bei der Kaufpreisbestimmung grundsätzlich eine umfassendere Gestaltungsmacht zukommen soll als privatrechtlich Vorkaufsberechtigten. Insoweit verdeutlicht etwa der Abgleich mit dem städtebaulichen Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB, dass der (Bundes-)Gesetzgeber solche einseitigen Gestaltungsmöglichkeiten, wo sie gewollt sind, ausdrücklich vorsieht (vgl. § 28 Abs. 3 und 4 BauGB). Dies entspricht auch dem Verständnis des hamburgischen Gesetzgebers, der die Preisbestimmungsbefugnis nach § 18a Abs. 2 Satz 1 HmbBNatSchAG (vgl.o.) sogar im Gesetzeswortlaut als „abweichend“ von § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG bezeichnet (vgl. zum Vorstehenden OVG Lüneburg, Urt. v. 10.11.2022, 1 LB 2/22, juris Rn. 19 ff. zum BauGB). Der Gesetzesbegründung zu § 66 BNatSchG, die lediglich auf die Anwendbarkeit der BGB-Vorschriften verweist, lässt sich nichts anderes entnehmen (vgl. BT-Drs. 16/12274, S. 76). Auch Sinn und Zweck des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts bieten keine sachliche Rechtfertigung dafür, den Verweis des Bundesnaturschutzgesetzes auf § 467 Satz 1 BGB als einseitige Ermächtigung des Vorkaufsberechtigten zu verstehen. Vielmehr entspricht es dem Zuschnitt der öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte als idealtypisch geringfügigem, an eine schon bestehende Veräußerungsabsicht anknüpfendem Eingriff – der nicht zuletzt wegen dieser geringen Belastungswirkung an geringere Ausübungsvoraussetzungen gebunden ist als etwa die Enteignung –, dem vorkaufsberechtigten Hoheitsträger in Abwesenheit konkreter Anhaltspunkte für das Gegenteil keine Sonderrechte zuzusprechen (vgl. zur Verknüpfung geringer Belastungswirkung und niedrigen Ausübungsvoraussetzungen: OVG Berlin, Urt. v. 22.10.2019, a.a.O., Rn. 46 ff.).
In Fällen des § 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG i.V.m. § 467 Satz 1 BGB (analog) kann daher der verhältnismäßige Teilkaufpreis nur durch eine freie Vereinbarung zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem bzw. durch das Zivilgericht festgelegt werden (vgl. Reiff, a.a.O., Rn. 61; Fischer-Hüftle, in: Schumacher/ders., BNatSchG, § 66 Rn. 181; OVG Lüneburg, Urt. v. 10.11.2022, a.a.O., zum BauGB-Vorkaufsrecht; VGH München, Beschl. v. 31.8.2020, 14 C 19.1910, juris Rn. 24; Beschl. v. 22.01.1999, 9 ZB 98.3475, juris Rn. 4, jeweils zur entsprechenden Vorschrift des Landesrechts; VG Freiburg, Beschl. v. 17.12.2020, 10 K 2946/20, juris Rn. 5 zum Landeswassergesetz).
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch zur Vollstreckbarkeit folgt § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
Die Zuziehung der Bevollmächtigten im Vorverfahren war gemäß § 162 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf Antrag für notwendig zu erklären, da den Klägern die selbständige Führung des Vorverfahrens angesichts der sich stellenden umfangreichen Fragen, u.a. zur (Verfassungs-)​Rechtmäßigkeit der gesetzlichen und verordnungsrechtlichen Grundlagen der Vorkaufsrechtsausübung, nicht zuzumuten war.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 und 3 LSGVO
§§ 26, 30 BNatSchG
§§ 1099 bis 1102 BGB
§§ 24 ff. BauGB
§ 2 LSGVO
§ 5 WasserSGVO
§ 18a HmbBNatSchAG
§ 66 BNatSchG
§ 26 BNatSchG
§ 467 BGB
§ 93 WHG
§ 313 BGB
§ 709 ZPO
§ 3 Abs. 1 Satz 1 LSGVO
§ 3 Abs. 2 LSGVO
§ 2 Abs. 1 LSGVO
§ 66 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG
§ 18a Abs. 1 HmbBNatSchAG
§ 66 Abs. 1 BNatSchG
§ 66 Abs. 3 Satz 4 BNatSchG
§ 66 Abs. 2 BNatSchG
§ 5 Abs. 1 Nr. 1 LSGVO
§ 14 Abs. 4 HmbBNatSchAG
§ 65 Abs. 2 VwGO
§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 1098 Abs. 2 BGB
§ 42 Abs. 1, 1. Alt. VwGO
§ 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 35 Satz 1 HmbVwVfG
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 464 Abs. 2 BGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1, 114 VwGO
§ 66 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 BNatSchG
§ 66 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG
§ 114 Satz 1 VwGO
§ 578 Abs. 1 BGB
§ 467 Satz 1 BGB
§ 66 Abs. 1 Satz 3 BNatSchG
§ 93 Satz 1 WHG
§ 52 Abs. 1 Satz 2 bzw. 3 WHG
§ 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO
§ 18a Abs. 2 Satz 1 HmbBNatSchAG
§ 66 Abs. 4 Satz 4 BNatSchG
§ 18a Abs. 2 HmbBNatSchAG
§ 28 Abs. 3 und 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 162 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
§ 5 Abs. 1 Nr. 1 u.a. die übliche Wohn- und Gartennutzung, sofern sie dem Zweck der Verordnung
§ 18a Abs. 1 des Hamburgischen Gesetzes zur Ausführung des Bundesnaturschutzgesetzes
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 2 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: NordÖR 2013, 393
7 K 8334/16
4 B 10.00
3 O 80/12
V ZR 173/09
V ZR 40/75
9 B 93.15
1 A 1344/18
14 B 07.17
14 B 19.96
2 A 403/09
1 C 20.05
10 B 9.18
8 C 46.12
V ZR 155/66
1 LB 2/22
14 C 19.19
9 ZB 98.34
10 K 2946/20