Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-01-19, Aktenzeichen 2 D 146/08.NE
ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2011:0119.2D146.08NE.00

Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Antragsteller kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Der Antragsteller bewohnt als Mieter das Anwesen I.-------straße 18 in E. -C. . Eigentümerin des Anwesens ist die Firma E1. GmbH, deren Geschäftsführerin die Ehefrau des Antragstellers ist. Zuvor bis Dezember 2007 war der Antragsteller selbst Eigentümer des Grundstücks.
Der Stadtteil E. -C. wird wie der nördliche Teil des Stadtteils E. -C1. maßgeblich geprägt durch die Lage zwischen der südlich verlaufenden , der östlich der L. -X. -Straße sich anschließenden weitläufigen Werksanlagen der Firma U. T. F. GmbH (im Folgenden: U. ) und weiteren Industrie- und Gewerbeflächen, die sich nördlich und östlich anschließen. Die Produktionsstätten von U. auf den Industrieflächen des Werks C. bestehen unter anderem aus mehreren Hochöfen, dem Kokereibetrieb T1. sowie einem Oxygenstahlwerk. Der Standort E. ist weltweit das zweitgrößte integrierte Hüttenwerk und für U. der wichtigste Standort für die Roheisen- und Stahlproduktion und deren Verarbeitung.
Am 22. September 1997 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets E. -C. .
Nach § 1 der vorgenannten, am 11. Februar 1998 (einen Tag nach ihrer Bekanntmachung) in Kraft getretenen Sanierungssatzung wird das als Sanierungsgebiet festgelegte Gebiet begrenzt:
Sie erfasst damit auch den nördlich der und südlich der (ehemaligen) Werksbahn gelegenen Bereich des Stadtteils C1. .
In § 2 der Satzung wurde die Anwendung der Vorschriften des 2. Kapitels, 1. Teil, 3. Abschnitt des Baugesetzbuchs und die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB ausgeschlossen. In der Beschlussvorlage heißt es dazu unter anderem, die Sanierung werde durch die Beschlussfassung im vereinfachten Verfahren nicht erschwert.
Sanierungsträgerin ist die F2. E. mbH (im Folgenden: ), eine Gesellschaft der Antragsgegnerin, die bereits seit November 1991 die "bauliche Revitalisierung" des Stadtteils C. unter anderem mit dem erklärten Ziel betrieben hatte, den Gebäudebestand durch Unterhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen so zu verbessern, dass er den aktuellen Qualitätsansprüchen genügt.
Im Rahmen des vereinfachten Sanierungsverfahrens wurde ein integriertes Stadterneuerungsprogramm "E. -C. " initiiert, dessen Weiterentwicklung von dem Rat der Antragsgegnerin am 12. Juli 2004 zustimmend zur Kenntnis genommen wurde.
Am 18. September 2006 beschloss der Rat der Antragsgegnerin im Rahmen des Projekts "Grüngürtel E. -O. , Bereich C. und C1. -B.-----straße " den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen unter anderem für die Änderung der Sanierungssatzung in den Ortsteilen C. und C1. (Bereich B.-----straße ). Die B.-----straße ist in dem hier relevanten Bereich mittlerweile in B1. -P. -Straße umbenannt worden. Im Folgenden wird aber der im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gültige Straßenname verwendet.
Das Projekt "H. E. -O. " zielt darauf ab, durch die Entwicklung eines großflächigen Grüngürtels an den Industrienahtlagen im E3. O1. - namentlich in den Stadtteilen C. und N. - auf der Grundlage einer einheitlichen Vorbereitung sowie einer flächendeckenden und zeitlich geschlossenen Planungskonzeption und Durchführung koordiniert zu entzerren.
Bei den - durch die Werksbahn von U. räumlich getrennten - Untersuchungsgebieten C. sowie C1. -B.-----straße handelt es sich um Teilgebiete des seit dem 11. Februar 1998 festgelegten Gebiets der "einfachen" Sanierung. Das Untersuchungsgebiet C. wird im Wesentlichen umgrenzt im Westen durch die L. -X. -Straße, im O1. durch die nördliche Grenze der Grundstücke F1.--------straße 1 bis 15, im Osten durch die S.-----straße und die C3. Straße sowie im Süden durch die Grundstücke L1.---straße 2 bis 20. Das Untersuchungsgebiet C1. -B.-----straße liegt südlich des Untersuchungsgebiets C. und wird von diesem durch die Werksbahn von U. sowie durch Kleingärten räumlich getrennt. Umgrenzt wird das Untersuchungsgebiet C1. -B.-----straße im Westen durch die G. -F3. -Straße (einer Fortführung der L. -X. -Straße), im O1. durch die Trasse der Werksbahn und im Südosten durch die B.-----straße bzw. die .
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wurde in jenen Gebieten unter anderem im Zeitraum von Oktober 2006 bis Februar 2007 eine Haushaltsbefragung mit standardisierten Fragebögen durchgeführt. In C. wurden von 588 erfassten Haushalten 249 (42,3 %) erreicht, im Bereich C1. von den 100 erfassten Haushalten 56 (56 %). Des Weiteren wurden der äußere Gebäudezustand und der Wohnungs- und Gebäudeleerstand erfasst sowie eine Befragung der Grundeigentümer und der Gewerbetreibenden durchgeführt. Auch wurden Gutachten zur Feinstaubbelastung ("Auswirkungen eines geplanten Grüngürtels in den Stadtteilen E. -N. und E. -C. /C1. auf die Ausbreitung von Feinstaub", Privatdozent Dr. N1. C4. , Mai 2007, im Folgenden: Luftschadstoffgutachten) sowie zur Lärmbelastung ("Sanierungsverfahren E. -O. , Geräuschuntersuchungen in den Ortsteilen C. und N. ": Band 1: Geräuschimmissionsmessungen, Band 2: Lärmanalyse und Variantenvergleich für verschiedene Lärmschutzszenarien nach Sanierung der Gebiete, M. GmbH, 20. Juni 2007, im Folgenden: Lärmgutachten) erstellt. Die Firma J. AG (jetzt: E4. & U1. GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft) erstellte im Juli 2007 ein städtebauliches Gutachten zu den Folgewirkungen des Projekts H. E. -O. mit Empfehlungen aus städtebaulicher, sozioökonomischer sowie immobilienwirtschaftlicher Sicht. Zudem wurden von der Antragsgegnerin sowie der zur Beteiligung der Betroffenen und der Öffentlichkeit im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen eine "Information zur Datenlage (Juni 2007)" vorgelegt. In diese sind unter anderem die Ergebnisse der Befragung der Haushalte, Gewerbetreibenden und Grundeigentümer im Untersuchungsgebiet eingeflossen.
Am 9. August 2007 erfolgte im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung C. /C1. eine Beteiligung der Betroffenen sowie der Öffentlichkeit. Mit Schreiben vom 23. Juli 2007 machte der Verein Nachbarn in C. - , dessen Vorsitzender der Antragsteller ist, Anregungen und Einwendungen geltend.
Die Antragsgegnerin sowie die legten im Oktober 2007 den Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen vor. Dieser kommt zu dem Ergebnis, im Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen liege sowohl eine Substanzschwäche als auch eine Funktionsschwäche vor. Die hohen strukturellen Leerstände sowie der hohe Anteil an überdurchschnittlich schlechten Gebäudezuständen einschließlich des hohen Anteils an devastierenden Gebäuden im gesamten Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen in C. anders als in den sonstigen Orteilbereichen C5. - begründe eine signifikant nachweisbare Substanzschwäche. Hiervon ausgenommen seien die südliche L1.---straße , die Bebauung westlich des L2. sowie die nördliche F1.--------straße . Die Feinstaub- und Lärmbelastungen im gesamten Bereich der vorbereitenden Untersuchungen bedingten ebenfalls eine signifikante Substanzschwäche. In Bezug auf die wohnungswirtschaftliche Entwicklungsfähigkeit des Gebiets, seine Funktion im Verflechtungsbereich sowie die infrastrukturelle Erschließung liege eine signifikante Funktionsschwäche vor. Die wohnungswirtschaftliche Situation sei für viele Eigentümer nicht mehr rentabel. Das vorherrschende Überangebot an Wohnraum mit der Folgewirkung von zerfallenden Nachbarschaften sowie der gewerbliche Leerstand schränkten die Vermietungs- und Verkaufsmöglichkeiten ein. Das Wohngebiet C1. -B.-----straße werde aufgrund der isolierten L3. zwischen Werksbahn, der Autobahn sowie der G. -F3. -Straße signifikant durch das Vorhandensein von Verkehrslärm geprägt. Gesunde Wohnverhältnisse seien hier nicht mehr gegeben. Es liege eine ausgeprägte Substanzschwäche bzgl. der Lärmbelastung vor.
Am 10. Dezember 2007 beschloss der Rat der Antragsgegnerin auf der Grundlage des Abschlussberichts die Satzung zur Änderung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets E. -C. vom 12. Januar 1998 - Sanierungssatzung E. -O. . Nach § 1 dieser Satzung sollen für die in § 3 durch Nennung der einzelnen Grundstücke näher bezeichneten, mit den Untersuchungsgebieten der vorbereitenden Untersuchungen übereinstimmenden Bereiche der Ortsteile C. und C1. die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 a BauGB Anwendung finden. Nach § 2 der Satzung finden für diese Bereiche desweiteren die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge Anwendung. Nach § 4 der Satzung soll die Durchführung des erweiterten Sanierungsverfahrens einen Zeitraum bis zu 10 Jahren umfassen.
In der Beschlussvorlage (Drucksache Nr. 07-1454) wird unter Ziffer 1.3. zur Erforderlichkeit und zu den Zielen der Sanierungsmaßnahme unter anderem ausgeführt:
"Durch eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme soll das Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen in C. und in C1. - Bereich an der B.-----straße - zur Behebung der städtebaulichen Missstände wesentlich verbessert und umgestaltet werden. Die Probleme sind in der Industrienahtlage und den Umweltbelastungen aus verschiedenen Quellen begründet.
Ziel der Sanierungsmaßnahme ist die Entzerrung der Industrienahtlage durch die Gestaltung eines Grüngürtels als Landschaftsbauwerk. Dadurch sollen folgende weitergehenden Ziele erreicht werden:
- Schaffung von qualitativ hochwertigem Grün- und Freiraum mit einer hohen ökologischen Bedeutung und einer hohen Aufenthaltsqualität für die Bevölkerung
- Verbesserung der städtebaulich-räumlichen Situation durch die Beseitigung städtebaulicher Missstände
- Lärmminderung durch die Abschirmungsfunktion des Grüngürtels
- Verbesserung der wohnungswirtschaftlichen Situation
- Entwicklung des Gebietes an der B.-----straße als Gewerbeflächen mit Grünbereich am südlichen Gebietsrand; die vorhandene Gewerbenutzung soll verbleiben und im Bereich der heutigen Wohnnutzung soll zusätzliche gewerbliche Nutzung, z.B. auch zur ortsnahen Verlagerung aus dem Sanierungsbereich C. , ermöglicht werden.
Weitergehend soll für den gesamten Ortsteil die bisher verfolgte integrierte Stadtteilerneuerungsstrategie fortentwickelt werden. Grundlage ist die vom Rat der Stadt am 12. Juli 2004 beschlossene Fortschreibung des Integrierten Handlungskonzeptes, die unter breiter Einbeziehung von Bewohnern und Akteuren erneut fortgeschrieben werden soll. Von zentraler Bedeutung ist es, die Funktionalität in C. zu erhalten und die Ortsteilsstrukturen weiter zu stabilisieren. Entwicklungsziele im Sinne der Fortschreibung der Stadtteilerneuerungsstrategie sind:
- Stabilisierung der Einwohnerzahlen und damit der soziostrukturellen Situation
- Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität durch Grün und stabilisierte Ortsteilsstrukturen.
Zur Realisierung dieser Ziele sind in großen Bereichen des Gebietes der vorbereitenden Untersuchungen die Aufgabe der Wohnnutzung und ein Rückbau der Bausubstanz und somit die Aufgabe des privaten Grundeigentums erforderlich. Eine einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung dieser umfangreichen städtebaulichen Veränderungen ist nur im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme nach § 136 ff. BauGB möglich. Eine andere Vorgehensweise mit milderen Mitteln könnte städtebaulich nicht gesteuert werden und würde die negative städtebauliche Situation im Gebiet über viele Jahre verschlimmern."
Weiter heißt es unter Ziffer 2.1 der Beschlussvorlage, dass der - zur Einrichtung eines Grüngürtels als Landschaftsbauwerk erforderliche - Rückbaubereich und der Umgang mit den Häuserzeilen an der S.-----straße , der C3. Straße (südlich der E5.-----straße ), der nördlichen F1.--------straße und der südlichen L1.---straße im weiteren Sanierungsverfahren in Verbindung mit dem aufzustellenden Bebauungsplan geklärt werde. Die Gesamtkosten für den H. E. -O. (gesamt C. /C1. ) werden unter Ziffer 6 der Beschlussvorlage mit insgesamt 58,8 Mio. Euro geschätzt. Diese Sanierung soll jeweils zur Hälfte durch eine zweckgebundene Spende von U. sowie dem Land NRW bzw. der EU finanziert werden. Unter Ziffer 4 der Beschlussvorlage wird zu den von den Betroffenen und der Öffentlichkeit vorgebrachten Bedenken und Anregungen Stellung genommen. Die Bedenken und Anregungen wurden vom Rat der Antragsgegnerin mit Beschluss vom 10. Dezember 2007 zur Kenntnis genommen und entsprechend der Beschlussvorlage berücksichtigt.
Die Satzung zur Änderung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes E. -C. - Sanierungssatzung E. -O. - vom 11. Dezember 2007 wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 31. Dezember 2007 öffentlich bekanntgemacht. Da die Vorschrift zur Dauer des Sanierungsverfahrens dabei nicht abgedruckt wurde, erfolgte im Amtsblatt vom 15. Dezember 2010 eine erneute Bekanntmachung des vollständigen Satzungstextes mit Rückwirkung zum 31. Dezember 2007.
Ebenfalls am 10. Dezember 2007 hat der Rat der Antragsgegnerin die Beschlüsse zur Aufstellung der Bebauungspläne Nr. 1104 (C. ) und Nr. 1106 (C1. ) sowie zur Flächennutzungsplanänderung Nr. 3.27 - C. - und Nr. 3.28 - C1. - gefasst. Im April 2009 erfolgte in beiden Bebauungsplanaufstellungsverfahren eine frühzeitige Bürgerbeteiligung. Weitere Schritte wurden bislang nicht unternommen. Das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 1104 und der Flächennutzungsplanänderung deckt sich weitgehend mit dem Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen für C. . Nach dem bislang vorliegenden Planentwurf soll nördlich der F1.--------straße sowie westlich der S1. Straße und der C3. Straße sowie beidseitig eines Teilbereichs der L1.---straße Mischgebiet ausgewiesen werden. Zwischen diesen Gebieten sowie der L. -X. -Straße soll im Wesentlichen - zur Errichtung des Landschaftsbauwerks - eine öffentliche Grünanlage ausgewiesen werden. Die Grünfläche soll auch das Anwesen I.-------straße 18 erfassen. Nach dem Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 1106, dessen Geltungsbereich sich mit dem Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen C1. deckt, soll das Plangebiet insgesamt als Gewerbegebiet ausgewiesen werden.
Bereits am 30. Dezember 2008 hatte der Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt.
Zur Begründung trägt er im Wesentlichen vor: Der Normenkontrollantrag sei zulässig, insbesondere sei er antragsbefugt. Der Antrag sei auch begründet. Die Sanierungssatzung sei bereits formell rechtswidrig. So sei die vom Rat der Antragsgegnerin beschlossene Satzung nur teilweise veröffentlicht worden. Die Sanierungssatzung sei auch in mehrfacher Hinsicht materiell fehlerhaft. Die Erforderlichkeit der Sanierung sei nicht hinreichend begründet worden. Außerdem liege ein Ermittlungsdefizit hinsichtlich der Feststellung der Funktions- und Substanzschwächen vor. Darüber hinaus lägen Abwägungsdefizite auch bei der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung, der Abgrenzung des Sanierungsgebiets und betreffend die Umsetzung der Sanierungsziele vor.
Im Einzelnen gelte: Die erhobenen Daten und das in die Abwägung eingestellte Material seien für eine gerechte Abwägung nicht ausreichend, weil sie über die tatsächlichen Verhältnisse ein zu undifferenziertes Bild abgeben würden. Die Anlage eines Landschaftsbauwerks in einem bislang bebauten Bereich bedeute für eine Vielzahl von Eigentümern zwangsläufig die Aufgabe oder den Entzug ihres bisherigen Eigentums. Im Rahmen der Abwägung über das Sanierungskonzept müsse also die Frage geklärt werden, ob die Eigentumsaufgabe bzw. der Eigentumsentzug zur Erreichung der Beseitigung der festgestellten städtebaulichen Missstände gerechtfertigt sei. Dies sei auf der vorzufindenden Datengrundlage nicht möglich. Ohne eine ausreichende Datengrundlage müsse aber aufgrund der einschneidenden Wirkungen des Sanierungsziels für die Betroffenen jedenfalls von einem erheblichen Abwägungsfehler ausgegangen werden, da die Erreichbarkeit des Sanierungsziels nicht gewährleistet sei.
Für die Feststellung des Zustands von Gebäuden hätte ein höherer Ermittlungsaufwand betrieben werden müssen als eine bloße Inaugenscheinnahme der Gebäude von außen. Allein vom äußeren Anschein her lasse sich der überdurchschnittlich schlechte Zustand nicht ohne Weiteres ermitteln. Darüber hinaus bedürfe es einer genauen Kartierung dieser Gebäude mit einer Zuordnung der jeweiligen Eigentümer. Erst danach lasse sich näher bestimmen, welche Maßnahmen zu ergreifen seien.
Auch hätte sich die Antragsgegnerin nicht damit begnügen dürfen, im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung und Befragung der Betroffenen nur auf freiwillige Mitwirkung zu bauen. Angesichts der Bedeutung der Befragung mit Blick auf die Sanierungsziele und die damit verbundenen Eingriffe in Rechtspositionen hätte die Antragsgegnerin von den ihr zustehenden Rechten nach § 138 Abs. 4 BauGB Gebrauch machen müssen.
Die Antragsgegnerin habe bestehende Alternativen nicht hinreichend abgewogen. Für die Bestimmung der Sanierungsziele spiele es etwa eine Rolle, dass ein nicht unerheblicher Teil der leerstehenden Gebäude, die gleichzeitig in schlechtem oder devastierendem Zustand seien, im Eigentum einer Immobiliengesellschaft von U. stünden, die eine im Hinblick auf die Sanierungssatzung und -ziele zweckgebundene Spende zur Finanzierung der Sanierung an die Antragsgegnerin gezahlt habe. Eine zur Beseitigung dieser Gebäude und der damit verbundenen Leerstände betreffende Rückbauvereinbarung mit U. reiche aus, um eine erhebliche Verbesserung der festgestellten städtebaulichen Missstände sowohl in Hinsicht auf die Substanz- als auch die Funktionsschwächen zu erreichen. Auch seien anderweitige Möglichkeiten, durch welche die Luftschadstoff- und Lärmbelastung im Sanierungsgebiet und den sonstigen Teilen des vereinfachten Sanierungsgebietes reduziert und die durch die Antragsgegnerin gesteuert bzw. geregelt werden könnten, nicht (sachverständig) untersucht worden. So bestehe etwa die Möglichkeit einer Reduzierung der Lärmbelastung durch Verkehrslenkungen und -beschränkungen auf der L. -X. -Straße sowie durch Maßnahmen des aktiven und passiven Schallschutzes. Zudem sei bereits im Jahr 2004 die Anlage eines 19 m hohen Walls auf dem Werksgelände von U. beabsichtigt gewesen. Ein solches Maßnahmenbündel erziele für den Ortsteil C. unter Umständen sogar bessere Effekte als der vollständige Abriss ganzer Häuserblocks und die Neuanlage eines Landschaftsbauwerks. Auch im Übrigen sei nicht erkennbar, dass es keine milderen Mittel zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände gebe.
Die Antragsgegnerin habe im Rahmen der Abwägung auch nicht hinreichend alternative Sanierungsziele in den Blick genommen. Hier sei insbesondere auf die Inhalte der Weiterentwicklung des integrierten Stadterneuerungsprogramms hinzuweisen. Danach sei die Antragsgegnerin noch im Jahre 2004 von einem erhaltungswürdigen Potential der Bebauung und von beachtlichen Erfolgen bisheriger Maßnahmen ausgegangen. Diese ursprünglichen Zielsetzungen habe die Antragsgegnerin nicht ausreichend mit ins Kalkül gezogen.
Bei der Abgrenzung des förmlichen Sanierungsgebiets habe die Antragsgegnerin nicht ausreichend erwogen, ob unter dem Gesichtspunkt des Gleichbehandlungsgrundsatzes und des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit nicht weitere Teile des vereinfachten Sanierungsgebiets in die förmliche Sanierung hätten einbezogen werden müssen. Im förmlichen Sanierungsgebiet komme es für zahlreichende Betroffene zu einschneidenden Folgen. Im Gegensatz dazu würden die Betroffenen des restlichen Bereichs des vereinfachten Sanierungsgebiets tatsächlich und mittelbar auch rechtlich durch das förmliche Sanierungsverfahren begünstigt, ohne dass diese Betroffenen an den Belastungen und Pflichten der Betroffenen im förmlichen Sanierungsgebiet teilhaben müssten. Jedenfalls hätte es aber für den übrigen Bereich C6. bzw. des vereinfachten Sanierungsgebiets wenigstens einer Untersuchung bedurft, ob und inwieweit sich die Situation von dem förmlichen Sanierungsgebiet tatsächlich unterscheide.
Ein weiterer erheblicher Abwägungsfehler ergebe sich daraus, dass die Verfügbarkeit der Grundstücksflächen für die Umsetzung des Sanierungsziels "Landschaftsbauwerk" zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung noch nicht geklärt gewesen sei. Angesichts des geringen Rücklaufs aus den Befragungen im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen sei bereits ungewiss, ob überhaupt alle Eigentümer eine Einlassung zu ihrer Verkaufsbereitschaft abgegeben hätten. Im Übrigen sei bereits unklar, was in diesem Zusammenhang mit dem Begriff "Verkaufsbereitschaft" gemeint sei. Jedenfalls hätte man der Frage nach der Möglichkeit, Durchführbarkeit und Dauer von Enteignungsverfahren für den Fall, dass ein freihändiger Grunderwerb nicht aller für die Verwirklichung des Landschaftsbauwerks benötigten Grundstücke möglich sei, nachgehen müssen.
Der Antragsteller beantragt,
die Satzung der Antragsgegnerin zur Änderung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes E. -C. - Sanierungssatzung E. -O. - (Satzungsbeschluss vom 10. Dezember 2007) für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie trägt vor: Das Abwägungsmaterial sei ordnungsgemäß zusammengestellt worden. Es habe eine hinreichende Beurteilungsgrundlage geboten. Mehr sei nach dem Gesetz nicht erforderlich. Die Inaugenscheinnahme des Gebäudebestands von außen durch fachkundige Mitarbeiter lasse eine ausreichende Beurteilung zu. Der äußere Gebäudezustand sei ein ausreichender Indikator für den Zustand des gesamten Gebäudes. Es gebe keinerlei Anhaltspunkte für die Annahme, in C. seien zahlreiche Gebäude außen in einem schlechten Zustand, teilweise sogar devastierend, während das Innere "bestens in Schuss sei". Das werde selbst vom Antragsteller nicht vorgetragen und gehe an der Lebenswirklichkeit vorbei. Der Gebäudezustand sei im Übrigen kein alleiniger Bewertungsmaßstab für das Vorliegen städtebaulicher Missstände. Es sei lediglich ein Indikator neben anderen wie Wohnungsleerständen, Lärm usw. Die Einholung von Gutachten zu jedem einzelnen Gebäude sei angesichts des damit verbundenen Zeit- und Kostenaufwands und der Größe des Untersuchungsgebiets unverhältnismäßig.
Der Antragsteller verkenne auch die Bedeutung des § 138 BauGB und der sich daraus ergebenden Auskunftspflicht der Betroffenen. Ob die Gemeinde von den in dieser Vorschrift eröffneten Sanktionsmöglichkeiten Gebrauch mache, stehe in ihrem Ermessen. Ein Absehen von Zwangsmitteln sei jedenfalls dann ermessensgerecht, wenn das Ergebnis der freiwillig erteilten Auskünfte - wie hier - eindeutig sei und einen Schluss auf die gesamte städtebauliche Situation zulasse. Ferner könne nicht unberücksichtigt bleiben, dass im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen neben der Haushaltsbefragung, auf die sich der Antragsteller beziehe, auch die Gewerbetreibenden und die Grundstückseigentümer befragt worden seien. Die Rückläufe aus diesen Gruppen lägen deutlich höher als bei der Haushaltsbefragung.
Bei der Frage, ob städtebauliche Missstände vorlägen, stehe der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Überprüfung beschränke sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt habe oder ob sie von grundsätzlich fehlerhaften Voraussetzungen ausgegangen sei. Danach gebe es gegen ihre Beurteilung, es lägen städtebauliche Missstände vor, nichts zu erinnern.
Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets sei gerechtfertigt. Maßstab für die Erforderlichkeit sei vor allem der städtebauliche Gestaltungswille der Gemeinde selbst. Die Gemeinde müsse, wenn sie die förmliche Festlegung beschließe, ein Gesamtkonzept haben. Allerdings müsse dieses im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets noch nicht so konkret sein, dass sich schon absehen lasse, wie im Einzelnen die Durchführung der Sanierung geschehen solle. Diesen Anforderungen werde die Sanierungssatzung C. gerecht. Die Ziele und Zwecke der Sanierung ergäben sich eindeutig aus dem Ratsbeschluss vom 10. Dezember 2007. Die städtebaulichen Missstände seien derart gravierend, dass sie sich nicht durch isolierte Einzelmaßnahmen, etwa durch Anordnungen nach den §§ 177 und 179 BauGB, beheben lassen könnten. Es sei noch einmal zu betonen, dass hier mit dem Angrenzen eines der größten Industrieareale Europas an Wohnbebauung eine städtebauliche Situation gewachsen sei, die dem Gedanken des § 50 BImSchG in hohem Maße zuwiderlaufe. Diesen komplexen Problemen sei nicht alleine mit den Mitteln der Bauleitplanung oder gar mit einzelnen Verwaltungsakten beizukommen.
Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets falle in ihren planerischen Gestaltungsspielraum. Mittelbar eintretende positive Zwecke für die außerhalb des förmlichen Sanierungsgebiets gelegenen Bereiche zwängen nicht dazu, die voraussichtlich von Sanierungsmaßnahmen nicht betroffenen Gebiete in den Bereich des förmlichen Verfahrens mit einzubeziehen. Eine Pflicht, allein wegen der Ausgleichsbeiträge derartige Grundstücke in das Gebiet des herkömmlichen Sanierungsverfahrens einzubeziehen, bestehe nicht.
Die Sanierungsziele seien auch umsetzbar. Man habe die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer abgefragt und dabei eine relativ hohe Verkaufsbereitschaft festgestellt. Dass dies nicht mehr als Absichtsbekundungen sein könnten, liege auf der Hand. Im Übrigen belege der Umfang des bisher schon getätigten freihändigen Grundstückserwerbs, dass eine zügige Durchführung der Sanierung erwartet werden könne.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag ist zulässig (I.), aber nicht begründet (II.).
I. Der Antragsteller ist antragsbefugt.
Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann einen Normenkontrollantrag stellen, wer geltend machen kann, durch die angegriffene Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Er muss Tatsachen vortragen, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass die geltend gemachte Rechtsverletzung eintritt. Eine Verletzung eigener Rechte kann sich auch aus einer Verletzung des in § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB enthaltenen und bei Erlass einer Sanierungssatzung zu berücksichtigenden Abwägungsgebots ergeben. Abwägungsrelevant kann nicht nur ein durch die Planung berührtes subjektives Recht, sondern auch jedes mehr als geringfügige Interesse sein, soweit es schutzwürdig ist. Die Tatsache, dass eine bestimmte Grundstücksnutzung nur aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages geschieht, führt nicht aus sich heraus dazu, dass die damit zusammenhängenden Interessen bei der planerischen Abwägung unberücksichtigt zu bleiben hätten.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1999 - 4 CN 1.98 -, BRS 62 Nr. 51 = juris Rn. 14; OVG NRW, Urteil 18. Dezember 2008 - 10 D 104/06.NE -, BRS 73 Nr. 221 = juris Rn. 25, jeweils mit weiteren Nachweisen.
Nach diesen Grundsätzen ist der Antragsteller antragsbefugt, auch wenn er nur noch Mieter des im förmlichen Sanierungsgebiets C. der angefochtenen Sanierungssatzung gelegenen Anwesens I.-------straße 18 ist. Seine Interessen an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses und einem Verbleib im Sanierungsgebiet sind durch die mit der angegriffenen Satzung begründete Anwendbarkeit der §§ 152 bis 156 a BauGB sowie § 144 BauGB unmittelbar berührt und waren von der Antragsgegnerin in die Abwägung unabhängig davon einzustellen, dass das Anwesen schon bisher innerhalb eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets lag. Die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets nach § 142 Abs. 1 BauGB kann unter anderem die Grundlage dafür bilden, bestehende Mietverhältnisse gemäß § 182 BauGB aufzuheben; die sich aus § 182 Abs. 2 BauGB ergebenden zusätzlichen Anforderungen an eine Aufhebung des Mietverhältnisses mildern die Folgen einer solchen Maßnahme lediglich ab. Entsprechendes gilt für die Forderung aus § 180 BauGB, einen Sozialplan aufzustellen. Des Weiteren betrifft die mit der angegriffenen Satzung erstmals für das Anwesen angeordnete Einschränkung des § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, wonach Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird, der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bedürfen, auch die Dispositionsfreiheit des Mieters. Zudem beruht die Entscheidung der Antragsgegnerin auf einem geänderten Sanierungskonzept, in dem - anders als bisher - ein weitgehender Gebäuderückbau vorgesehen ist, der voraussichtlich auch das von dem Antragsteller bewohnte Anwesen betrifft.
II. Der Normenkontrollantrag ist allerdings unbegründet. Die Satzung der Antragsgegnerin zur Änderung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets E. -C. - Sanierungssatzung E. -O. - ist wirksam. Sie weist weder in formeller (dazu 1.) noch in materieller Hinsicht (dazu 2.) einen zu ihrer Unwirksamkeit führenden Rechtsfehler auf.
1. Die streitgegenständliche Sanierungssatzung leidet nicht an einem beachtlichen Form- oder Verfahrensfehlern. Insbesondere ist der zunächst möglicherweise bestehende Mangel, der sich daraus ergab, dass in der ursprünglichen Bekanntmachung vom 31. Dezember 2007 § 4 der Satzung ("Dauer des Verfahrens") nicht abgedruckt worden ist, durch die am 15. Dezember 2010 gemäß § 214 Abs. 4 BauGB rückwirkend zum 31. Dezember 2007 erfolgte erneute Bekanntmachung des gesamten Satzungstextes jedenfalls geheilt worden. Bedenken gegen die Durchführung eines ergänzenden Verfahrens zur nachträglichen rückwirkenden Bekanntmachung bestehen nicht.
Vgl. zur rückwirkenden Bekanntmachung einer Sanierungssatzung: OVG NRW, Urteil vom 23. Oktober 2008 - 7 D 37/07.NE -, juris Rn. 43 ff.
2. In materieller Hinsicht ist die angefochtene Satzung ebenfalls nicht zu beanstanden. Mit ihr hat die Antragsgegnerin gestützt auf § 142 BauGB durch Bezeichnung einzelner Grundstücke das Sanierungsgebiet förmlich festgelegt, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, und zwar nicht (mehr) im sog. vereinfachten Verfahren, sondern unter Anwendung der Vorschriften des 3. Abschnitts des 2. Kapitels, 1. Teil, des Baugesetzbuchs (§§ 152 ff. BauGB) und der Vorschrift zur Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB. Den sich daraus ergebenden materiellen Anforderungen wird die Satzung gerecht.
Ausgangspunkt der Bewertung ist § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Dabei gelten die allgemeinen Voraussetzungen für Sanierungsmaßnahmen. Das Satzungsgebiet muss also insbesondere städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB aufweisen. Zu deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen muss die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist nur dann der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegt (§ 136 Abs. 1 BauGB). Auch ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt (§ 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
Bei den danach geforderten Entscheidungen unterliegt die Gemeinde dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 , BRS 62 Nr. 229 = juris Rn. 19, Beschlüsse vom 24. März 2010 - 4 BN 60.09 -, BauR 2010, 1176 = juris Rn. 3, und vom 10. November 1998 - 4 BN 38.98 -, BRS 60 Nr. 222 = juris Rn. 2
Gemessen daran ist die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets E. -C. /C1. durch die hier streitige Satzung nicht zu beanstanden.
2.1 Zu Recht ist die Antragsgegnerin vom Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sanierungsgebiet ausgegangen.
Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn ein Gebiet die in § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB genannten Substanzmängel oder die in § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 genannten Funktionsmängel aufweist. Die Substanzmängelsanierung ist danach dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmängelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft, aber nicht abschließend - wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt -, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Festzustellen sind diese Missstände aufgrund einer vorbereitenden Untersuchung (§ 141 Abs. 1, 3 und 4 BauGB) oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (§ 141 Abs. 2 BauGB).
Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Im Hinblick darauf steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.
Vgl. OVG NRW, Urteile vom 23. Oktober 2008 - 7 D 37/07.NE -, juris Rn. 77, und vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE -, BRS 70 Nr. 214 = juris Rn. 43; Hess. VGH, Urteil vom 30. September 2010 - 4 C 1718/09.N -, juris Rn. 42; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 3, Stand: Juni 2010, § 142 Rn. 19.
Gemessen daran ist die Antragsgegnerin auf der Grundlage der durchgeführten vorbereitenden Untersuchung zu Recht davon ausgehen, dass die Untersuchungsgebiete C1. -B.-----straße (hierzu 2.1.1) und C. (hierzu 2.1.2) im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung sanierungsbedürftig waren, da städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 BauGB bestanden.
2.1.1. Die Antragsgegnerin geht hinsichtlich des Bereichs C1. -B.-----straße von einer Substanzschwäche aus. Dieser städtebauliche Missstand wird in dem Abschlussbericht vom Oktober 2007 (siehe dort Ziffer 2.1 und 2.2) sowie in der vom Rat der Antragsgegnerin am 10. Dezember 2007 beschlossenen Verwaltungsvorlage (Drucksache Nr. 07-1454; siehe dort Ziffer 1.1 und 1.2) im Einzelnen nachvollziehbar hergeleitet.
Aufgrund der isolierten Kessellage zwischen Werksbahn, der Autobahn sowie der G. -F3. -Straße sind die Geräuscheinwirkungen auf das dort befindliche Wohngebiet insbesondere durch den Verkehrslärm signifikant ausgeprägt. Gesunde Wohnverhältnisse sind hier nicht mehr gegeben, woraus sich die Annahme einer Substanzschwäche rechtfertigt. Das wird auch von dem Antragsteller nicht in Frage gestellt. Nach §§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3 Nr. 1 f BauGB können ungesunde Wohnverhältnisse insbesondere auf Lärmimmissionen beruhen, die von einer Verkehrsanlage ausgehen. Dies gilt auch für "gebietsüberschreitende" Immissionen, also für den Fall, dass eine außerhalb des Sanierungsgebiets liegende Emissionsquelle in negativer Hinsicht auf dieses einwirkt.
Vgl. Roeser, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: September 2007, § 136 Rn. 19.
Die Einschätzung, dass die auf den Bereich C1. -B.-----straße einwirkende Lärmbelastung ungesunde Wohnverhältnisse begründet, hat die Antragsgegnerin im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung überzeugend ermittelt. Danach werden allein durch den Verkehrslärm in Teilbereichen Werte von 60 dB(A) nachts überschritten (vgl. die Lärmkarten, "Informationen zur Datenlage", S. 70). Dieses Ergebnis entspricht der im Zusammenhang mit der sog. EU-Umgebungslärmrichtlinie vom 25. Juni 2002 (Richtlinie 2002/49/EG, ABl. L 189 S. 12 ff.) von der Antragsgegnerin erstellten Lärmkartierung, wonach in dem hier in Rede stehenden Bereich an der B.-----straße - aufgrund des von der ausgehenden Verkehrslärms - ca. 47 Einwohner mit einem Lärmpegel von über 60 dB(A) belastet werden (vgl. die Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans Nr. 1106 - C1. - H. E. -O. sowie die unter www.umgebungslaerm-kartierung.nrw.de abrufbare Lärmkarte). Der sog. 24 h - Pegel erreicht nach der Lärmkartierung an der Wohnbebauung entlang der B.-----straße Werte von über 70 dB(A). Danach werden Werte erreicht bzw. überschritten, oberhalb derer in Wohngebieten - im Hinblick auf die Gesundheitsgefährdung - ein aus Sicht des Grundrechtsschutzes kritischer Bereich beginnt. Dieser liegt tags bei 70 dB(A) und nachts bei 60 dB(A).
Vgl. BVerwG, Urteile vom 16. März 2006 - 4 A 1075/04 -, BVerwGE 125, 116 = juris Rn. 368, und vom 23. Februar 2005 - 4 A 4.04 -, BRS 69 Nr. 20 = juris Rn. 54; OVG NRW, Urteil vom 17. April 2008 - 7 D 110/07.NE -, BRS 74 Nr. 15 = juris Rn. 222, Beschluss vom 29. April 2010 - 2 B 304/10.NE -,
Danach sind bereits allein aufgrund des Verkehrslärms die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse in Teilen des von der Sanierungssatzung erfassten Bereichs C1. -B.-----straße nicht gewahrt.
Hinzu kommt die Lärmbelastung durch die Werksanlagen von U. . Nach dem im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erstellten Lärmgutachten werden in weiten Teilen des Untersuchungsgebiets C1. , vor allem an der Wohnbebauung entlang der B.-----straße durch den Industrielärm - ohne Verkehrslärm - Werte zwischen 50 dB(A) und 55 dB(A) nachts erreicht. Damit wird zwar noch kein aus Sicht des Grundrechtsschutzes relevanter Wert erreicht.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Februar 2005
- 4 A 4.04 -, BRS 69 Nr. 20 = juris Rn. 54; OVG NRW, Urteil vom 17. April 2008 - 7 D 110/07.NE -, BRS 74 Nr. 15 = juris Rn. 222.
Die Werte der - auf den Planungsraum zugeschnittenen -,
vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. September 1999 - 4 BN 25.99 -, BRS 62 Nr. 3 = juris Rn. 4,
DIN 18005, die eine Orientierungshilfe zur Beurteilung der Zumutbarkeit von
Geräuschimmissionen im Rahmen der Bauleitplanung bieten, werden aber auch allein durch den Industrielärm überschritten. Nach der DIN 18005-1, Beiblatt 1, liegt nämlich selbst in Gewerbegebieten der Nachtwert für Industrie- und Gewerbelärm bei 50 dB(A), in einem Mischgebiet bei 45 dB(A). Damit ist ein städtebaulicher Handlungsbedarf auch im Hinblick auf die Belastung des Untersuchungsgebiets C1. -B.-----straße mit Industrielärm gegeben.
Bei einer Gesamtbetrachtung und Berücksichtigung sämtlicher Lärmquellen steht das Vorliegen einer Substanzschwäche dieses Gebietes danach außer Frage.
2.1.2. Hinsichtlich des Bereichs C. geht die Antragsgegnerin auf der Grundlage einer hinreichenden Tatsachengrundlage zutreffend sowohl von einer Substanz- als auch von einer Funktionsschwäche aus.
Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Fälle der Substanzmängelsanierung einerseits und der Funktionsmängelsanierung andererseits nicht in einem Verhältnis der Exklusivität stehen, sondern auch zusammentreffen können. Ob ein städtebaulicher Missstand vorliegt, beurteilt sich auf der Grundlage einer Gesamtschau, bei der alle ermittelten Mängel - also sowohl Substanzmängel als auch Funktionsmängel - zu würdigen und zu gewichten sind. Auf eine trennscharfe Abgrenzung der beiden Arten städtebaulicher Missstände kommt es daher nicht an.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60.09 -, BauR 2010, 1176 = juris Rn. 7; Gaentzsch/Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: September 2010, § 142 Rn. 4.
Die Antragsgegnerin ist für den Bereich C. in erster Linie von einer Substanzschwäche ausgegangen. Diese ergebe sich aus der Feinstaub- und Lärmbelastung sowie aus den strukturellen Leerständen von 36,2 % und fast 50 % überdurchschnittlich schlechten Gebäudezuständen einschließlich des hohen Anteils devastierender - d. h. verfallender - Gebäude im gesamten Bereich der vorbereitenden Untersuchungen - anders als in den anderen Bereichen C6. . Zudem liege eine Funktionsschwäche vor, da die wohnungswirtschaftliche Situation für viele Eigentümer nicht mehr rentabel sei. Das vorherrschende Angebot an Wohnraum mit der Folgewirkung von zerfallenden Nachbarschaften sowie der gewerbliche Leerstand schränkten die Vermietungs- und Verkaufsmöglichkeiten ein. Die Entwicklungsfähigkeit des Gebiets sei nicht mehr gegeben. Die Funktion der Wohnungsversorgung mit zumutbaren Wohnverhältnissen sei nicht mehr vorhanden. Das Vorliegen dieser Substanz- und Funktionsmängel wird im Abschlussbericht vom Oktober 2007 ausführlich aufgezeigt und beruht auf den im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erstellten Gutachten und Erhebungen. Die maßgeblichen Tatsachen und Umstände sind hierbei von der Antragsgegnerin hinreichend und fehlerfrei ermittelt worden.
Die von dem Antragsteller insoweit geltend gemachten Ermittlungsdefizite sind nicht festzustellen. Insbesondere ergeben die Ermittlungen der Antragsgegnerin nicht ein "zu undiversifiziertes Bild über die tatsächlichen Verhältnisse" ab.
So konnte sich die Antragsgegnerin bei der Bewertung der Frage, ob städtebauliche Missstände vorliegen, unter anderem auf die Ergebnisse der auf freiwilliger Basis durchgeführten Befragung von Haushalten, Grundeigentümern und Gewerbetreibenden stützen. Diese sind hinreichend aussagekräftig. Die Antragsgegnerin war - entgegen der Annahme des Antragstellers - nicht gehalten, durch die Androhung und Festsetzung von Zwangsgeldern nach § 138 Abs. 4 Satz 1 BauGB gegenüber den Auskunftspflichtigen eine höhere Rücklaufquote zu bewirken.
Ob die Gemeinde die Durchsetzung der sich aus § 138 Abs. 1 BauGB ergebenden Auskunftspflicht durch Androhung und Festsetzung eines Zwangsgelds für erforderlich hält, liegt in ihrem Ermessen. In der Regel ist es nicht zu beanstanden, wenn sie hiervon zurückhaltend Gebrauch macht, um nicht weitere Vorbehalte gegen die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen aufzubauen.
Vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: Juni 2010, Band 3, § 138 Rn. 50; Roeser, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: August 2002, § 138 Rn. 8.
Die Frage, ob und inwieweit die Gemeinde Zwangsmaßnahmen nach § 138 Abs. 4 BauGB einzusetzen hat, orientiert sich letztlich an Sinn und Zweck der vorbereitenden Untersuchungen im Sinne von § 141 BauGB. Der Umfang dieser vorbereitenden Untersuchungen ist entsprechend der konkreten Situation des jeweiligen Gebiets und den beabsichtigten Zielen der Sanierung von der Gemeinde zu bestimmen. Auch hierbei steht der Gemeinde grundsätzlich Ermessen zu. Der Beurteilungsrahmen der Gemeinde ist nur dahingehend eingegrenzt, dass "hinreichende" Beurteilungsgrundlagen für die Feststellung der vorhandenen städtebaulichen Verhältnisse und damit für die spätere förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets gewonnen werden müssen.
Vgl. Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: September 2010, § 142 Rn. 8 f.
Dementsprechend kann von einer vorbereitenden Untersuchung dann abgesehen werden, wenn bereits hinreichende Beurteilungsgrundlagen vorliegen (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB).
Danach ist die Einschätzung der Antragsgegnerin, dass das Ergebnis der Haushaltsbefragung repräsentativ sei und einen Schluss auf die gesamte städtebauliche Situation zulasse, nicht zu beanstanden. Dies gilt ungeachtet des Umstands, dass von den in C. erfassten 588 Haushalten im Rahmen der im Zeitraum Oktober 2006 bis Februar 2007 durchgeführten Befragung lediglich 249 Haushalte (42,3 %) erreicht wurden. Insoweit ist zum einen zu berücksichtigen, dass der Umstand, dass lediglich 42,3 % der Haushalte befragt worden sind, nicht bereits für sich genommen auf die mangelnde Repräsentativität des Ergebnisses schließen lässt. Zwar werden die Ergebnisse einer Befragung umso genauer, je höher der Anteil der Auskunft gebenden Zielpersonen ist. Ein Rücklauf von nahezu der Hälfte der versandten Fragebögen ergibt regelmäßig aber schon ein hinreichend verlässliches Bild der tatsächlichen Verhältnisse. Es liegen auch weder (objektive) Anhaltspunkte dafür vor, dass sich die Struktur der nicht Auskunft gebenden Haushalte erheblich von derjenigen der befragten Haushalte unterscheidet, noch ist dies von Seiten des Antragstellers substantiiert geltend gemacht worden. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass eine möglichst genaue Kenntnis der Haushaltsstruktur im Untersuchungsgebiet C. für die Feststellung von städtebaulichen Missständen in diesem Bereich nicht von entscheidender Bedeutung ist. Relevant ist insoweit noch am ehesten die Einkommenssituation der Haushalte, die Rückschlüsse auf den für Mietzahlungen zur Verfügung stehenden Einkommensanteil und damit letztlich auch auf die Vermietungsmöglichkeiten der Eigentümer zulässt. Von einer Haushaltsstruktur mit niedrigen Einkommen und unzureichenden Vermietungsmöglichkeiten geht letztlich aber auch der Antragsteller selbst aus. So wird auf Seite 5 des Schreibens vom 23. Juli 2007 des Vereins "Nachbarn in C. ", dessen Vorsitzender der Antragsteller ist, ausgeführt:
"Die industrielle Verschmutzung hat das Wohnumfeld so stark beeinträchtigt, dass alle Bewohner, die es sich finanziell und emotional leisten konnten, den Stadtteil verlassen haben. Die schönen Gebäude wurden vermietet. Aber wegen der industriellen Verschmutzung konnten die Wohnungen nur billig vermietet werden, was dazu führte, dass heute in C. die niedrigsten Mieten von ganz E. gezahlt werden."
Die von der Antragsgegnerin angenommenen städtebaulichen Missstände werden in dem vorgenannten Schreiben vom 23. Juli 2007 von dem Antragsteller letztlich auch eingeräumt. So wird darin auf Seite 5 (weiter) ausgeführt:
"In den letzten fünfzig Jahren mussten die Eigentümer von C. Immobilien wegen der industriellen Verschmutzung Mieten akzeptieren, die eine umfassende Renovierung der Häuser unwirtschaftlich machten. Letztlich konnte man nur noch an Arbeiter der U. -Gruppe vermieten. ... Gleichzeitig hat die U. -Gruppe im letzten Jahrzehnt Arbeitsplätze betriebsbedingt abgebaut und folglich hatten die Immobilieneigentümer in C. noch weniger Einnahmen. Eine Instandhaltung oder sogar Sanierung der Gebäude wurde unwirtschaftlich, was sich an der hohen Zahl der Immobilienzwangsversteigerungen in C. zeigt."
Diese schlüssige Beschreibung der wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse in C. spiegelt sich in dem im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen festgestellten Gebäude- und Wohnungsleerstand sowie in dem Zustand der Gebäude wider.
Hinsichtlich des Gebäude- und Wohnungsleerstands wird im Abschlussbericht vom Oktober 2007 unter Ziffer 3.2.1 ausgeführt, dass die Nahtlage zu den Werksanlagen von U. sowie die bisher kontinuierliche Abwanderung der Bevölkerung im Ortsteil C. zu einem starken Rückgang der Einwohnerzahlen - insbesondere im Bereich der vorbereitenden Untersuchung - geführt habe (1990: 8.331 Einwohner, 2006: 6.164 Einwohner). Von 922 Wohneinheiten stünden im Bereich der vorbereitenden Untersuchungen 334 Wohneinheiten (36,2 %) leer. 17 % der im Gebiet befindlichen Gebäude stünden vollständig leer. Der Einwand des Antragstellers, der Leerstand sei im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen fehlerhaft ermittelt worden, weil das städtebauliche Gutachten für C. insgesamt - mit 2.936 Wohnungen - von einem Leerstand von 10,8 % ausgehe, was einer absoluten Zahl von nur 317 Wohnungen entspreche, greift nicht durch. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass sich die Zahlen des städtebaulichen Gutachtens (siehe dort S. 14, Abbildung 6) auf das Jahr 2005 beziehen, während der von der Antragsgegnerin und der festgestellte und im Abschlussbericht (siehe dort S. 36) übernommene Leerstand auf einer Erhebung im Zeitraum Oktober 2006 bis Februar 2007 beruhte. Die Einwohnerzahl von C. insgesamt nahm aber allein von 2005 bis 2006 um 209 Personen ab (siehe S. 13 des Abschlussberichts), was wiederum zu einer entsprechenden Erhöhung des Wohnungsleerstands geführt haben muss.
Bei dem festgestellten Leerstand handelt es sich - so der Abschlussbericht - auch um einen sog. strukturellen Leerstand, weil die betroffenen Wohnungen langfristig nicht mehr vermietbar erscheinen. Vor diesem Hintergrund ist die Grenze der Wirtschaftlichkeit insbesondere für Einzeleigentümer im Gebiet der vorbereitenden Untersuchung (C. ) erreicht. Die diesbezüglichen Ausführungen des Abschlussberichts lassen sich ohne Weiteres nachvollziehen. Die Einschätzung der Antragsgegnerin entspricht im Grunde auch insoweit der bereits zitierten eigenen Einschätzung des Antragstellers. Dies gilt selbst dann, wenn die Leerstandsquote geringfügig niedriger wäre als von der Antragsgegnerin festgestellt.
Das städtebauliche Gutachten hebt ebenfalls ausdrücklich hervor (siehe dort S. 44), dass dort, wo in dem Untersuchungsgebiet in C. Leerstände in schlechter Bausubstanz gehäuft auftreten, eine Wiederbelebung unrealistisch sei. Es lässt insoweit keine Zweifel aufkommen, dass bei überwiegenden Gebäude- und Leerständen in einem Baublock zwingende Handlungserfordernisse vorliegen (siehe S. 35 des Gutachtens). Schon mit Blick darauf entbehrt die Behauptung des Antragstellers, das städtebauliche Gutachten haben keine städtebaulichen Missstände festgestellt, jeder Grundlage. Die von ihm angeführte Feststellung auf S. 25 des Gutachtens, es gebe lediglich Tendenzen zu städtebaulichen Missständen, insbesondere im Zusammenhang zu konzentrierten Wohnungsleerständen, ist allein im Zusammenhang mit der vorausgestellten Feststellung getroffen worden, dass offensichtlich verwahrloste "öffentliche Bereiche" im Untersuchungsgebiet nicht festgestellt worden seien.
Der Zustand der Gebäude im Untersuchungsgebiet C. ist von der Antragsgegnerin ebenfalls in nicht zu beanstandender Weise ermittelt und bewertet worden. Nach dem Abschlussbericht (siehe dort Ziffer 3.2.2) befinden sich lediglich 50 % der - insgesamt 194 - Gebäude in einem durchschnittlichen, 4 % in einem überdurchschnittlich guten Zustand. In einem überdurchschnittlich schlechten Zustand befinden sich 35 % der Gebäude, weitere 11 % verfallen bereits. In dem für den Rückbau vorgesehenen Bereich zwischen L1.---straße und F1.--------straße - mit Ausnahme der westlich des L. liegenden Wohnbebauung - liegt der Anteil der der verfallenden Gebäude sogar zwischen 10,7 % und 17,9 % (vgl. die "Information zur Datenlage", S. 43). Das Untersuchungsgebiet C. wird damit in weiten Teilen durch einen überdurchschnittlich schlechten Gebäudezustand geprägt. Dieser ist eine unmittelbare Folge dessen, dass in diesem Bereich nur niedrige Mieten erzielt werden können und daher eine Instandhaltung bzw. Sanierung für die Eigentümer unwirtschaftlich ist.
Gegen die Art und Weise der Ermittlung des Gebäudezustands durch die Antragsgegnerin ist nichts einzuwenden. Mitarbeiter der Wertermittlungsstelle der Antragsgegnerin haben im Rahmen von Ortsbegehungen am 10. und 13. April 2007 den Gebäudezustand durch Inaugenscheinnahme von außen - anhand der in der "Information zur Datenlage" (siehe dort Ziffer 2.4) aufgeführten Kriterien - festgestellt. Da es insoweit nicht um die - erst im Rahmen eines eventuellen späteren Enteignungsverfahrens erforderlich werdende - Ermittlung des Werts eine Gebäudes, sondern lediglich um die Feststellung eines städtebaulichen Missstandes geht, war ein höherer Ermittlungsaufwand - anders als der Antragsteller meint - nicht erforderlich. Der äußere Zustand eines Gebäudes lässt in aller Regel hinreichend gesicherte Rückschlüsse auf dessen Gesamtzustand zu. Sollte dies im Einzelfall - was der Antragsteller allerdings nicht behauptet - nicht der Fall sein, wird dadurch die Aussagekraft der Erhebung des Gebäudezustands für das gesamte Untersuchungsgebiet nicht in Frage gestellt. Gleiches gilt für den Umstand, dass die Erhebung durch Mitarbeiter der Antragsgegnerin durchgeführt worden ist. Soweit der Antragsteller insoweit vermutet, die Mitarbeiter hätten sich daran orientiert, die Planungsabsichten ihrer Arbeitgeberin "gut zu begründen", gibt es für eine (bewusste) Fehlbeurteilung des Gebäudezustands keinen Anhalt. Im Übrigen sieht § 141 BauGB nicht vor, dass die vorbereitenden Untersuchungen von einem von der Gemeinde unabhängigen "neutralen" Gutachter durchgeführt werden.
Für die Frage, ob eine aus der wohnungswirtschaftlichen Situation sich ergebende Funktionsschwäche vorliegt, ist es auch unerheblich, wie hoch der Eigentumsanteil der Immobiliengesellschaft von U. an den Gebäuden ist, die verfallen oder sich in einem überdurchschnittlich schlechten Zustand befinden. Eine andere Beurteilung wäre allenfalls dann veranlasst, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen würden, dass die Immobiliengesellschaft ihre Gebäude bewusst vernachlässigt und zur Erzeugung eines Wohnungsleerstands nicht vermietet hat. Das ist aber nicht der Fall. Die Immobiliengesellschaft ist vielmehr - ebenso wie private Eigentümer - von der Bevölkerungsabwanderung, der Nahtlage zu den Werksanlagen sowie der sich daraus ergebenden schlechten Vermietungsmöglichkeit betroffen. Andererseits wird sie anders als ein Privateigentümer grundsätzlich eher in der Lage sein, den Gebäudebestand auch unterhalb der Schwelle der Wirtschaftlichkeit zu erhalten.
Die danach insgesamt gerechtfertigte Annahme der Antragsgegnerin, die Funktion der Wohnungsversorgung mit zumutbaren Wohnverhältnissen sei im Untersuchungsgebiet C. nicht mehr vorhanden, stellt eine mehr als nur unwesentliche Beeinträchtigung der gegenwärtigen Funktion dieses Gebiets dar und begründet daher einen Funktionsmangel im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 2 b BauGB.
2.2 Die Behebung der aufgezeigten städtebaulichen Missstände in dem Sanierungsgebiet C. /C1. durch Sanierungsmaßnahmen ist erforderlich.
Bei Vorliegen eines städtebaulichen Missstands im Sinne von § 136 BauGB kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Anwendung des Sanierungsrechts erforderlich ist. Die Erforderlichkeitsprüfung dient nicht dem Nachweis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche boden- und enteignungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre. Die Erforderlichkeit ist vielmehr bereits dann zu bejahen, wenn die Gemeinde aufgrund vertretbarer (plausibler) Einschätzung die Anwendung des sanierungsrechtlichen Instrumentariums für geboten ansieht.
Vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: Juni 2010, Band 3, § 142 Rn. 14a; Gaentzsch/ Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: September 2010, § 142 Rn. 5.
Daran fehlt es regelmäßig nur, wenn die Sanierung von keiner erkennbaren Konzeption getragen ist (dazu 2.2.1), oder wenn sonstige Maßnahmen des Städtebaurechts, also Maßnahmen und Planungen ohne Anwendung des städtebaulichen Sanierungsrechts, zur Behebung der städtebaulichen Missstände ausreichen (dazu 2.2.2).
Vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: Juni 2010, Band 3, § 142 Rn. 14.
Die Frage, ob ein Sanierung danach aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich ist, kann abschließend nur unter Berücksichtigung des - seinerseits auf einer Abwägung beruhenden - Sanierungskonzepts und aller übrigen öffentlichen und privaten Belange, also im Wege einer Abwägung, entschieden werden (dazu 2.2.3).
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010
- 4 BN 60.09 -, BauR 2010, 1176 = juris Rn. 3, und Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = juris Rn. 19; Gaentzsch/Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: September 2010, § 142 Rn. 8.
2.2.1 Gemessen daran ist die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen für das Sanierungsgebiet C. /C1. mit Blick auf das Sanierungskonzept der Antragsgegnerin zunächst im engeren Sinn erforderlich.
Das Sanierungskonzept der Antragsgegnerin (siehe hierzu im Einzelnen Ziffer 1.3 der Beschlussvorlage vom 17. Oktober 2007, Drucksache Nr. 07-1454) sieht eine Behebung der städtebaulichen Missstände im Bereich C. durch die Entzerrung der Industrienahtlage sowie durch die Gestaltung eines Grüngürtels als Landschaftsbauwerk vor. Hierdurch soll ein qualitativ hochwertiger Grün- und Freiraum mit einer hohen Aufenthaltsqualität für die Bevölkerung entstehen, die städtebaulich-räumliche sowie die wohnungswirtschaftliche Situation verbessert und durch die Abschirmungsfunktion des Grüngürtels eine Lärmminderung erreicht werden. Zur Realisierung dieser Ziele ist nach dem Sanierungskonzept in großen Bereichen des Gebiets der vorbereitenden Untersuchungen die Aufgabe der Wohnnutzung und ein Rückbau der Bausubstanz und somit die Aufgabe des privaten Grundeigentums erforderlich. Zielsetzung im Bereich C1. ist es, die Funktionsschwäche durch entsprechenden Rückbau der Wohngebäude zu beenden und die freiwerdenden Flächen für eine Ansiedlung von Gewerbebetrieben - insbesondere der aus den Rückbaubereichen C. und N. verdrängten Gewerbebetriebe - planerisch auszuweisen. Diese Verknüpfung von Missständen, Zielen und Maßnahmen ist in sich schlüssig.
Der Konsistenz des Sanierungskonzepts kann - insbesondere im Hinblick auf die mit ihm verfolgten Ziele - nicht entgegengehalten werden, die Antragsgegnerin sei noch im Jahr 2004 nach der damaligen Weiterentwicklung des integrierten Stadterneuerungsprogramms von einem erhaltungswürdigen Potential der Bebauung ausgegangen. So wird zwar auf S. 36 des Stadterneuerungsprogramms ausgeführt, dass angesichts der örtlichen Situation großflächige "Rückbau-Konzepte" nicht anwendbar seien. Da von den unbewohnten und verfallenden Gebäuden eine für das Umfeld negative morbide Wirkung ausgehe, komme zum Wohle des Ortsteils (allein) ein Abbruch von Gebäuden im Einzelfall in Betracht. Das damalige Konzept einer integrierten Stadterneuerung wurde jedoch noch im Rahmen des einfachen Sanierungsverfahrens aufgestellt bzw. weiterentwickelt. Dass die Antragsgegnerin nach den erst später vorliegenden Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ihr Sanierungskonzept geändert hat und nunmehr von der Erforderlichkeit eines weitergehenden Rückbaus und in diesem Zusammenhang von der Notwendigkeit der Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Bestimmungen (§§ 152 ff, 144 BauGB) ausgeht, ist nicht zu beanstanden. Es liegt ohne weiteres in ihrer Regelungskompetenz, unter Einbeziehung neuerer Entwicklungen die städtebauliche Situation neu zu bewerten und dabei aus sachlichem Grund die Tauglichkeit eines bisher verfolgten Sanierungskonzepts in Frage zu stellen.
Eine relevante, einen weitergehenden Begründungsaufwand erfordernde Abweichung von den Empfehlungen des städtebaulichen Gutachtens ergibt sich ebenfalls nicht. Wie bereits unter Ziffer 2.1.2 ausgeführt, erachten die Gutachter im Grunde dort, wo im Untersuchungsgebiet Leerstände in schlechter Bausubstanz gehäuft auftreten, den Abriss aus städtebaulicher Sicht ebenfalls als einzig sinnvoll. Aus sozioökologischer Sicht (siehe S. 45 des Gutachtens) wird die Anlage von Freiflächen und somit eine umfassende städtebauliche Veränderung empfohlen, da sich diese im Einklang mit den Zielsetzungen der bisherigen Förderkulisse befinden. Das Gutachten hebt zwar hervor, dass ein H. allein die Probleme in den betrachteten Ortsteilen nicht vollumfänglich beseitigt, geht aber weiter davon aus, dass die Probleme gemildert werden. Es hebt auch die Wichtigkeit der Schaffung von Möglichkeiten zur Umsiedlung des nicht störenden Gewerbes innerhalb der Ortsteile hervor, welche die Antragsgegnerin im Bereich C1. verfolgt. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht (siehe S. 45 f. des Gutachtens) sind schließlich die betrachteten Wohnungen im Untersuchungsgebiet C1. verzichtbar. Ein Rückbau würde die Marktsituation wesentlich verbessern. In C. bliebe auf der Grundlage der Wohnungsbedarfsprognose des Gutachtens im Jahr 2020 mathematisch ein geringer Nachfrageüberhang.
Danach spricht nichts dafür, dass - wie der Antragsteller befürchtet - bei Verwirklichung der Planungsziele, die von der Antragsgegnerin unverändert verfolgte Sanierung im übrigen Gebiet von C. gefährdet werde. Einer weitergehenden Untersuchung bedurfte es zu dieser Einschätzung nicht.
Dafür, dass unbeschadet der Feststellungen der vorliegenden Untersuchungen und sachverständigen Äußerungen die Planungsvorstellungen der Antragsgegnerin von vornherein nicht erreichbar wären und damit keiner Absicherung durch eine Sanierungssatzung bedürften, fehlt jeder Anhalt. Die von dem Antragsteller in diesem Zusammenhang vorgebrachten Bedenken, insbesondere was die Frage der Effizienz des Landschaftsbauwerks angeht, die Lärmsituation bzw. Schadstoffsituation zu mildern, greifen zu kurz. Denn zum einen ist damit nur ein Teilaspekt dessen herausgegriffen, was mit den Maßnahmen verfolgt wird; zum anderen sind hier Fragen der Ausgestaltung des Vorhabens im Einzelnen angesprochen, welche die Antragsgegnerin den erforderlichen weiteren Planungsschritten vorbehalten durfte. Weitergehende sachverständige Untersuchungen waren in diesem Zusammenhang von der Antragsgegnerin auch nicht mit Blick auf das Abwägungsgebot vorzunehmen.
2.2.2 Alternative Vorgehensweisen, welche die Erforderlichkeit in Frage stellen könnten, die Grundstücke in dem durch die Satzung bezeichneten Gebiet umfänglich dem Sanierungsrecht zu unterwerfen, hat der Antragsteller nicht aufgezeigt; sie sind auch sonst nicht ersichtlich. Bei der Bewertung der vom Antragsteller vorgestellten Alternativen ist insbesondere zu berücksichtigen, dass es Aufgabe der Gemeinde als Planungsträgerin ist und ihrer rechtsstaatlichen Verantwortung unterliegt, unter Abwägung aller nach Sachlage einzustellender Belange im Falle festgestellter städtebaulicher Missstände über erforderliche Sanierungsmaßnahmen und die mit ihnen verfolgten Ziele zu entscheiden.
Die von dem Antragsteller angesprochenen Maßnahmen stellen insbesondere keine "milderen Mittel" zur Erreichung der im Sanierungskonzept festgelegten Ziele dar, welche die Sanierung als nicht erforderlich erscheinen lassen. Die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets ist im Hinblick auf in Betracht kommende Alternativmaßnahmen - auch im Lichte des Abwägungsgebots - nur dann fehlerhaft, wenn diese Alternativen eindeutig vorzugswürdig sind.
Vgl. Gaentzsch/Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: September 2010, § 142 Rn. 10.
Solche eindeutig vorzugswürdigen Alternativmaßnahmen sind hier jedoch nicht erkennbar. Eine "milderes Mittel" ergibt sich insbesondere nicht aus dem Hinweis des Antragstellers darauf, dass ein nicht unerheblicher Anteil der leerstehenden Gebäude im Eigentum einer Immobiliengesellschaft von U. stehe, so dass der Abschluss einer (vertraglichen) Rückbauvereinbarung mit dieser Gesellschaft bereits zu einer erheblichen Verbesserung der festgestellten städtebaulichen Missstände führe. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich lediglich 43 - ca. 20 % - der insgesamt 208 Objektive im Untersuchungsgebiet C. im Eigentum der Immobiliengesellschaft befinden (vgl. zu den Daten die "Information zur Datenlage", S. 56). Der Anteil der Gebäude mit überdurchschnittlich schlechtem bzw. verfallendem Zustand liegt im Untersuchungsgebiet C. jedoch bei insgesamt 46 %, der Wohnungsleerstand bei 36,2 % (vgl. "Information zur Datenlage", S. 36, 42). Dies zeigt, dass ein Rückbau lediglich der U. -Gebäude nicht im gleichen Maße eine Behebung der Substanz- und Funktionsschwäche bewirken würde, wie der im Rahmen der Sanierung beabsichtigte Rückbau. Soweit der Antragsteller insoweit weitere flankierende Maßnahmen - Modernisierungs- und Instandsetzungsanordnungen nach § 177 BauGB, Rückbau- und Entsiegelungsverpflichtungen nach § 179 BauGB - anspricht, ist nach den überzeugenden Feststellungen im Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen bereits nicht erkennbar, dass solche Maßnahmen im Hinblick auf die wohnungswirtschaftliche Situation in C. für die (privaten) Eigentümer der betroffenen Gebäude wirtschaftlich sinnvoll und damit zumutbar wären.
Die von dem Antragsteller angeführten alternativen Maßnahmen zur Reduzierung der Lärm- und Luftschadstoffbelastung in C. sind ebenfalls nicht zielführend. Weitergehende (sachverständige) Untersuchungen der Antragsgegnerin waren in diesem Zusammenhang - auch mit Blick auf das Abwägungsgebot - nicht veranlasst. Die städtebaulichen Missstände in C. ergeben sich aus einem Zusammenwirken von Substanz- und Funktionsmängeln. Auch wenn Auslöser für diese Mängel letztlich die sich aus der Nähe zu den Werksanlagen von U. ergebende Immissionsbelastung war, ist nicht erkennbar, dass eine Verminderung dieser Belastung (allein) zu einer Umkehrung der Entwicklung - insbesondere also zu einem verstärkten Zuzug von Einwohnern nach C. - führen würde. Dabei ist zum einen davon auszugehen, dass selbst die von dem Antragsteller angesprochenen Maßnahmen nicht dazu führen werden, dass C. ein weitgehend von Umweltbelastungen freier - und damit attraktiver - Stadtteil wird. So kommt das Luftschadstoffgutachten (Textteil, Ziffer 5) zu dem Ergebnis, dass die Feinstaubbelastung in der verbleibenden Wohnbebauung durch eine geeignete Ausgestaltung des geplanten Grüngürtels zwar reduziert werden kann. Durch die konstante Emission von Feinstäuben bleibt die Zusatzbelastung jedoch auf einem hohen Niveau. Zum anderen ist ein Zuzug von Einwohnern nach C. - und damit eine Umkehrung der bisherigen Entwicklung - auch im Hinblick auf die für E. absehbare demographische Entwicklung unwahrscheinlich. Nach einer Bevölkerungsvorausberechnung für die Gesamtstadt E. wird die Bevölkerung im Zeitraum von 2006 bis 2025 von ca. 500.000 auf ca. 450.000 - also um etwa 10 % - zurückgehen (vgl. "Information zur Datenlage", Ziffer 2.1.3, Seite 15). Damit ist - insbesondere auch unter Berücksichtigung der Ergebnisse des städtebaulichen Gutachtens - nicht erkennbar, dass es ein Potential dafür gibt, dass wieder ein nachhaltiger Bedarf für die Gebäude im geplanten Rückbaugebiet entstehen könnte.
Für den Bereich C1. -B.-----straße sind vorzugswürdige Alternativen zur Behebung der festgestellten städtebaulichen Missstände im Ergebnis ebenfalls nicht festzustellen. Es ist auch unschädlich, dass die Antragsgegnerin im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nicht der Frage nachgegangen ist, ob als Alternative für eine Rückführung der Wohnnutzung in diesem Bereich eine Verbesserung der Wohnsituation durch aktive und passive Schallschutzmaßnahmen - insbesondere zur Verringerung des von der ausgehenden Verkehrslärms - in Betracht kommt und es daher der Anwendung des Sanierungsrechts auf die betroffenen Wohnbereiche nicht bedarf. Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass nicht nur die , sondern zahlreiche weitere Immissionsquellen auf das hier in Rede stehende Gebiet einwirken. Dies sind neben den westlich angrenzenden Werksanlagen von U. die zwischen den Werksanlagen und dem Sanierungsgebiet C1. verlaufende G. -F3. -Straße sowie die nördlich des Sanierungsgebiets C1. verlaufende Trasse der Werksbahn von U. . Zudem wird der Bereich der B.-----straße im Wesentlichen durch Gewerbegebiete geprägt. In der Beschlussvorlage (Drucksache-Nr. 07-1454, Ziffer 1.2) wird diese Situation zu Recht als eine durch Geräuscheinwirkungen signifikant geprägte "isolierte Kessellage" beschrieben. Schließlich dient die Einbeziehung des Bereichs C1. in das Satzungsgebiet auch dazu, Flächen für die Aufnahme von Gewerbebetrieben aus den Rückbaugebieten C. und N. zu gewinnen. Bei diesen Gegebenheiten hält sich die Antragsgegnerin aber noch abwägungsfehlerfrei innerhalb des ihr zustehenden Gestaltungsspielraums, wenn sie - wie hier - unter Außerachtlassung von Schallschutzmaßnahmen davon ausgeht, dass der sich aus der Lärmbelastung ergebende städtebauliche Missstand eine Rückführung der Wohnnutzung / -bebauung und die Festsetzung eines Sanierungsgebiets ohne Ausschluss der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 ff., 144 BauGB) erfordert. Allerdings wird sie im Rahmen der Bauleitplanung die angesprochenen Aspekte ggfs. noch einmal aufgreifen müssen.
2.2.3 Die Antragsgegnerin hat bei ihrer Entscheidung über das "Ob" der mit einem bestimmten Sanierungskonzept verknüpften förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets und der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 ff., 144 BauGB) zudem die berührten öffentlichen und privaten Belange hinreichend gegeneinander und untereinander abgewogen.
Bei der förmlichen Festsetzung eines Sanierungsgebiets sind in die nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB gebotene Abwägung einerseits das Interesse der Gemeinde, Maßnahmen zur Behebung festgestellter städtebaulicher Missstände mit dem besonderen sanierungsrechtlichen Instrumentarium vorzubereiten und zügig durchzuführen, und andererseits das Interesse der Betroffenen - vor allem der Grundstückseigentümer -, von eingreifenden Maßnahmen verschont zu bleiben, einzustellen.
Vgl. Gaentzsch/Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: September 2010, § 142 Rn. 9.
Zwar muss die Abwägung noch nicht alle mit der Realisierung der Sanierungsziele verbundenen Konflikte erfassen. Grundlegende Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Abwägung ist aber die ausreichende Ermittlung und Klärung der von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Rechtspositionen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE -, BRS 70 Nr. 214 = juris Rn. 59; Hess. VGH, Urteil vom 30. September 2010 - 4 C 1718/09.NE -, juris Rn. 39.
Gemessen daran ist gegen die Entscheidung der Antragsgegnerin, das Gebiet der vorbereitenden Untersuchung durch die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets dem erweiterten Regime des Sanierungsrechts zu unterstellen, nichts zu erinnern.
Es kann zunächst nicht davon ausgegangen werden, dass - wie der Antragsteller meint - im Hinblick auf den von der Antragsgegnerin mit U. geschlossenen Vertrag und die von U. geleistete zweckgebundene Spende in Höhe von 35,9 Mio. Euro eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden, die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets auf der Grundlage des Sanierungskonzepts vielmehr von vornherein festgestanden habe. Insoweit ist zum einen zu berücksichtigen, dass U. als Eigentümer zahlreicher Wohngebäude im Sanierungsgebiet und als Hauptverursacher der die städtebaulichen Missstände maßgeblich (mit-) hervorrufenden Emissionen ein legitimes Interesse an der Beseitigung dieser Missstände hat. Dieses Interesse war von der Antragsgegnerin im Rahmen der Abwägung ebenso zu berücksichtigen, wie die Interessen weiterer betroffener privater Grundeigentümer. Zudem sind der Entscheidung der Antragsgegnerin umfangreiche vorbereitende Untersuchungen und sachverständige Ermittlungen vorausgegangen und belegen der Abschlussbericht sowie die Beschlussvorlage Drucksache Nr. 07-1454), dass die Antragsgegnerin auf der Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse eine die betroffenen und untersuchten Belange abwägende Entscheidung getroffen hat. Die Untersuchungen haben ergeben, dass im Sanierungsgebiet erhebliche Missstände vorliegen, die - wie unter 2.2.1 ausgeführt - die Durchführung der Sanierung auf der Grundlage des Konzepts der Antragsgegnerin als erforderlich erscheinen lassen. Dass möglicherweise erst die Spende von U. die Durchführung der Sanierung - welche wegen des beabsichtigten Grundstückserwerbs im Sanierungsgebiet mit einem erheblichen finanziellen Aufwand verbunden ist - ermöglicht, ist im vorliegenden Zusammenhang rechtlich irrelevant.
Die Antragsgegnerin hat des Weiteren in die Abwägung hinreichend eingestellt, dass die Realisierung des im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses schon relativ detaillierten, mit konkreten Maßnahmen verbundenen Sanierungskonzepts die Aufgabe der Wohnnutzung und einen Rückbau der Bausubstanz und somit die Aufgabe des privaten Grundeigentums erfordert und sich auch im Übrigen nachteilig auf die persönlichen Lebensumstände der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen auswirkt (vgl. Ziffer 1.3 und 5 der Beschlussvorlage, Drucksache Nr. 07-1454). Dem hat die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise gegenübergestellt, dass die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der erforderlichen umfangreichen städtebaulichen Veränderungen nur im Rahmen einer förmlichen Sanierung möglich sei. Eine andere Vorgehensweise mit milderen Mitteln könne städtebaulich nicht gesteuert werden und verschlimmere die negative städtebauliche Situation über viele Jahre.
Der Einwand des Antragstellers, dass die mit der Sanierung einhergehenden Eingriffe in Rechtspostionen Privater - insbesondere des Grundeigentums - über die mit einer "üblichen" Sanierung verbundenen Beeinträchtigungen hinausgingen, lässt unberücksichtigt, dass den erheblichen Eingriffen entsprechend gravierende städtebauliche Missstände in dem Sanierungsgebiet C. /C1. gegenüberstehen. Von einem Missverhältnis zwischen Anlass und Zweck der Sanierung einerseits und den berührten Belangen der betroffenen Bürger andererseits kann daher nicht die Rede sein. Zudem relativiert sich die Erheblichkeit der mit der Durchführung des Sanierungsverfahrens verbundenen Nachteile dadurch, dass das Grundeigentum sowie die persönliche Situation der im Sanierungsgebiet wohnenden und arbeitenden Menschen durch die im Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen aufgezeigten Missstände nicht unerheblich belastet ist. Schließlich werden die Beeinträchtigungen der Betroffenen durch einen Sozialplan abgemildert, der unter anderem Umzugsbeihilfen, Pauschalen zum Ausgleich von Nachteilen und das Angebot von Ersatzwohnraum / -grundstücken vorsieht. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass niemand aus "seinem" Ortsteil verdrängt wird. Auch unter Berücksichtigung dieser Maßnahmen ist die Entscheidung der Antragsgegnerin, das Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen auf der Grundlage des einen weitreichenden Rückbau vorsehenden Konzepts förmlich als Sanierungsgebiet festzulegen, das Ergebnis einer gerechten Abwägung.
Schließlich fehlt auch jeder Anhalt dafür, dass die Antragsgegnerin im Rahmen der Abwägung relevante öffentliche Belange außer acht gelassen oder mit unzureichendem Gewicht eingestellt hätte. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung hat sie sich namentlich hinlänglich auch mit Fragen des Denkmalschutzes befasst.
2.3 Die zügige Durchführung der sich aus dem Sanierungskonzept ergebenden Maßnahmen ist ebenfalls gesichert.
§ 136 Abs. 1 Satz 1 BauGB hebt das öffentliche Interesse an einer zügigen Durchführung der städtebaulichen Maßnahmen hervor. Mit diesem Zügigkeitserfordernis will der Gesetzgeber zum einen vermeidbaren Verzögerungen vorbeugen, die dadurch eintreten können, dass die Gemeinden die Sanierung ohne schlüssiges Konzept oder sonst unsachgemäß betreiben. Zum anderen muss wegen der besonderen Einschränkungen, denen Eigentümer und Nutzungsberechtigte in den Sanierungsgebieten ausgesetzt sind, eine Aussicht darauf bestehen, dass sich die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchführen lassen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 CN 2.02 -, BRS 66 Nr. 226 = juris Rn. 19; OVG NRW, Urteile vom 23. Oktober 2007 - 7 D 37/07.NE -, juris Rn. 93, und vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE -, BRS 70 Nr. 214 = juris Rn. 63; Roeser, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: September 2007, § 136 Rn. 5.
Sanierungsmaßnahmen, deren Realisierung in absehbarer Zeit nicht zu erwarten steht, sind rechtswidrig. Welcher Zeitraum "absehbar" ist, ist je nach den konkreten Gegebenheiten prognostisch abzuschätzen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 CN 2.02 -, BRS 66 Nr. 226 = juris Rn. 19; Hess. VGH, Urteil vom 30. September 2010 - 4 C 1718/09.N -, juris Rn. 48.
Im Falle der angefochtenen Sanierungssatzung konnte die Antragsgegnerin von einer zügigen Durchführung der Sanierungsmaßnahme ausgehen. Dies gilt vor allem für die nach dem Sanierungskonzept beabsichtigte Entzerrung der Industrienahtlage durch die Gestaltung eines Landschaftsbauwerks (vgl. Ziffer 1.3 der Beschlussvorlage, Drucksache-Nr. 07-1454). Zur Realisierung dieses Ziels ist in weiten Bereichen des Sanierungsgebiets ein Rückbau der Bausubstanz und somit die Aufgabe des privaten Grundeigentums erforderlich. Der insoweit erforderliche Erwerb der (bebauten) Grundstücke im Bereich des zukünftigen Landschaftsbauwerks lässt sich nach Auffassung der Antragsgegnerin in absehbarer Zeit realisieren. So wird in der Vorlage zum Satzungsbeschluss (Drucksache Nr. 07-1454, Ziffer 3) nachvollziehbar ausgeführt, die erkennbare immobilienwirtschaftliche Situation, die hohe Anzahl an Zwangsversteigerungen, die hohe Verkaufsbereitschaft der Eigentümer, die sich an der Befragung beteiligt hätten, und die vielen Erörterungen mit den betroffenen Eigentümern ließen darauf schließen, dass die neue Bodenordnung zügig umgesetzt werden könne.
Diese Einschätzung der Antragsgegnerin ist nicht zu beanstanden. Sie wird vor allem durch die Ergebnisse der Befragung unter den Grundeigentümern im Untersuchungsgebiet gestützt (vgl. hierzu die Ergebnisse in der "Information zur Datenlage", Ziffer 2.8, S. 55 ff.). Danach wurde im Gebiet der vorbereitenden Untersuchung C. - dort soll der weit überwiegende Teil der Rückbaumaßnahmen stattfinden - für 57 % der insgesamt betroffenen (208) Objekte Verkaufsbereitschaft erklärt; lediglich für 1 % wurde ein Verkauf abgelehnt, für 2 % wurde eine neutrale Haltung eingenommen und für 40 % der Objekte fehlt es an einer Rückäußerung. Lässt man die Objekte der U. Immobiliengesellschaft bei der Berechnung außen vor - wofür allerdings keine Veranlassung besteht -, verringert sich bei den verbleibenden 165 Objekten der Anteil der Verkaufsbereitschaft auf 46 % und erhöht sich der Anteil der fehlender Rückäußerung auf 51 %. Vor diesem Hintergrund kann aber nicht - wie der Antragsteller meint - davon die Rede sein, dass die Verfügbarkeit der Grundstücksflächen nicht hinreichend geklärt sei. Die Antragsgegnerin geht vielmehr zu Recht davon aus, dass die Ergebnisse der Eigentümerbefragung auf eine hohe Verkaufsbereitschaft schließen lassen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die fehlenden Rückäußerungen nicht mit einer den Verkauf ablehnenden Haltung gleichzusetzen sind.
Soweit der Antragsteller als Beleg für die Annahme eines Ermittlungsdefizits auf das Urteil des 7. Senats des erkennenden Gerichts vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE - verweist, ergibt sich daraus für den vorliegenden Fall nichts anderes. Der 7. Senat hat in seiner Entscheidung ausgeführt, zu einer ordnungsgemäßen Abwägung nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB hätte es gehört, die tatsächlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels aufzuklären (vgl. bei juris Rn. 70). Im zu entscheidenden Fall hat der 7. Senat dies verneint, weil unter anderem noch keine Gespräche mit den Eigentümern geführt worden seien. Solche Gespräche bzw. Befragungen sind im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung des hier in Rede stehenden Sanierungsverfahrens aber - wie ausgeführt - durchgeführt worden. Von einer hinreichenden Aufklärung der tatsächlichen Verhältnisse kann daher ausgegangen werden.
Eine weitergehende Aufklärung der Verkaufsbereitschaft durch die Antragsgegnerin war danach nicht erforderlich. Erst Recht war es nicht erforderlich, dass die Antragsgegnerin bereits vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets Grundstücke in diesem erwirbt.
Nur ergänzend sei angemerkt, dass sich die aus der Eigentümerbefragung ergebende Annahme einer hinreichenden Verkaufsbereitschaft der Grundeigentümer im weiteren Verlauf des Sanierungsverfahrens durch die tatsächlich getätigten Grundstückskäufe der Antragsgegnerin im Sanierungsgebiet bestätigt hat. So räumt selbst der Antragsteller zuletzt eine "große Zahl freiwilliger Verkäufe" ein.
Mit der (erneuten) förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiet wird schließlich nicht die im Regelfall nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB geltende Höchstdauer von 15 Jahren erreicht bzw. überschritten.
§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB verpflichtet die Gemeinde bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugleich durch Beschluss die Frist, die 15 Jahre nicht überschreiten soll, festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Damit ist die Gemeinde gezwungen, bei förmlicher Festlegung eines Sanierungsgebiets nicht nur die zügige Durchführbarkeit der Sanierung gewissenhaft zu prüfen, sondern dies auch zu dokumentieren und in einer Art Selbstverpflichtung einen bestimmten Zeitraum festzulegen. Der Beschluss ist aber nicht Bestandteil der Satzung und muss auch nicht als eigenständige Satzung beschlossen werden.
Vgl. Gaentzsch/Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: September 2010, § 142 Rn. 31.
Einen solchen Beschluss über die Dauer des Sanierungsverfahrens hat der Rat der Antragsgegnerin am 10. Dezember 2007 gefasst. Dass die Dauer des Verfahrens in § 4 zum Inhalt der Satzung gemacht worden ist, ist dabei unschädlich. Die beschlossene Frist von 10 Jahren ist auch nicht deshalb unverhältnismäßig, weil die Bereiche C. und C1. bereits seit 1998 Gegenstand eines vereinfachten Sanierungsverfahrens waren. Aufgrund der Ergebnisse der hier in Rede stehenden vorbereitenden Untersuchungen hat die Antragsgegnerin nämlich ein völlig neues, mit weitreichenden Eingriffen (Rückbau) verbundenes Sanierungskonzept aufgestellt, welches sich deutlich von dem der einfachen Sanierung zugrunde liegenden Konzept unterscheidet. Von daher stellt die mit den vorbereitenden Untersuchungen eingeleitete Sanierung ein neues Verfahren dar, für welches die Frist des § 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB erneut zu laufen beginnt. Für die Betroffenen stellt dies auch deshalb keine unverhältnismäßige Belastung dar, weil in § 2 der Sanierungssatzung vom 12. Januar 1998 (Satzungsbeschluss vom 22. September 1997) die Anwendung der Vorschriften über die Ausgleichsbeträge (§§ 152 ff. BauGB) sowie zur Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB ausgeschlossen worden sind, und sie daher erstmalig durch die hier angefochtene Satzung in ihrer Verfügungsbefugnis eingeschränkt worden sind.
2.4 Die Antragsgegnerin hat das Sanierungsgebiet auch rechtlich fehlerfrei räumlich abgegrenzt.
Nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Der Gesichtspunkt der zweckmäßigen Durchführung setzt einerseits nicht nur der räumlichen Ausdehnung Grenzen, sondern ermächtigt die Gemeinde andererseits auch dazu, im Interesse der zweckmäßigen Durchführung das Sanierungsgebiet in räumlicher Hinsicht weit genug zu erstrecken. Maßgebend sind insoweit die Zwecke und Ziele der Sanierung, die aus dem bis zur Gebietsfestlegung erarbeiteten Sanierungskonzept zu entnehmen sind.
Vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: Juni 2010, Band 3, § 142 Rn. 23.
Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde zwar zunächst einen planerischen Gestaltungsspielraum ein.
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 16. Januar 1996 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243 = juris Rn. 6, und vom 16. Januar 2008 - 4 BN 2.08 -, juris Rn. 1.
Begrenzt wird dieser Spielraum aber durch das Abwägungsgebot, so dass eine fehlerhafte Beurteilung der Zweckmäßigkeit zugleich zu einem Abwägungsfehler führt.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 4 C 8.98 , BRS 62 Nr. 229 = juris Rn. 19.
Gemessen daran ist es nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin das Sanierungsgebiet nicht abwägungsgerecht abgegrenzt hat.
Die getroffene Abgrenzung verstößt namentlich weder gegen das Gleichbehandlungsgebot noch gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Insbesondere bestand für die Antragsgegnerin keine Veranlassung, den restlichen Bereich des - über das Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen hinaus gehenden - "einfachen" Sanierungsgebiets ebenfalls als förmliches Sanierungsgebiet - d. h. ohne Ausschluss im Sinne von § 142 Abs. 4 BauGB - festzusetzen.
Zwar können auch solche Grundstücke in das Sanierungsgebiet einbezogen werden, auf denen selbst keine Maßnahmen wie etwa bauliche Veränderungen durchzuführen sind. Dies kommt insbesondere bei der Funktionsschwächesanierung in Betracht, die der Behebung städtebaulicher Missstände in einem Gebiet und nicht nur auf einem Grundstück dient. Auch insoweit ist aber zu berücksichtigen, dass einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen sind, aus dem Sanierungsgebiet zwar ausgenommen werden können, aber nicht müssen. Die Gemeinde hat insofern einen planerischen Gestaltungsspielraum.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58, 243 = juris Rn. 6.
Insoweit ist zum einen nichts dagegen zu erinnern, dass die Antragsgegenerin im Bereich C1. /B.-----straße nicht nur die Bereiche mit Wohnbebauung, sondern auch die gewerblich genutzten Grundstück in die Sanierung einbezogen hat. Für die nach dem Sanierungskonzept beabsichtigte Umstrukturierung und Ausweisung von Gewerbegebieten ist aufgrund der relativ geringen Größe dieses Bereichs und der klaren räumlichen Abgrenzung durch Autobahn, Werksbahn und G. -F3. -Straße eine einheitliche Planung angebracht.
Die Antragsgegnerin hat ihren planerischen Gestaltungsspielraum auch nicht bei der Entscheidung über die Zuschneidung des Sanierungsgebiets in C. überschritten. Sie hat sich zum einen erkennbar davon leiten lassen, die städtebaulichen Missstände im Nahtbereich zu den Werksanlagen von U. zu beheben, so dass sie das Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen auf diesen Bereich beschränken konnte. Nur dort sind Sanierungsmaßnahmen - insbesondere im Rahmen des geplanten Rückbaus - durchzuführen und besteht Bedarf für die Anwendung des sanierungsrechtlichen Instrumentariums etwa nach §§ 144 f. BauGB. Die Einbeziehung von außerhalb dieses Bereichs liegenden Grundstücken war dagegen aus Gründen der zweckmäßigen Durchführung des Sanierungsverfahrens nicht zwangsläufig geboten. Dies hätte nach Auffassung des Antragstellers allein zu dem Zweck erfolgen sollen, um die Eigentümer zu Ausgleichsbeträgen heranziehen zu können. Die Abwägungsfehlerfreiheit einer solchen Einbeziehung wäre vorliegend aber bereits deshalb zweifelhaft, weil im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht abzusehen war, ob im restlichen Bereich von C. als Folge der Sanierung tatsächlich eine Werterhöhung eintreten wird. Dies wird auch von dem Antragsteller nicht substantiiert dargelegt. Von daher liegt es jedenfalls im planerischen Ermessen, die Bereiche von C. , die von der Durchführungen der Sanierung nicht (unmittelbar) betroffen sind, nicht mit einzubeziehen. Dafür spricht letztlich auch die Möglichkeit, einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, aus dem Sanierungsgebiet ganz oder teilweise auszunehmen (vgl. § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB).
Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist auch nicht deshalb fehlerhaft, weil durch die Aussparung der Werksbahn und angrenzender Kleingärten zwei räumlich getrennte Bereiche - C. und C1. -B.-----straße - entstanden sind. Die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets setzt nämlich nicht zwangsläufig deren räumliche Ungeteiltheit voraus.
Die maßgebliche Vorschrift des § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB spricht von einem (Sanierungs-)Gebiet, lässt ansonsten aber nicht erkennen, ob es sich dabei zwangsläufig um ein räumlich zusammenhängendes Gebiet handeln muss. Es erscheint auch nicht ausgeschlossen, dass es Sachverhalte gibt, in denen der Zweck der Sanierung zur Zusammenfassung räumlich getrennter Bereiche in einem Sanierungsgebiet Anlass gibt. Es muss deshalb für die Frage der Zulässigkeit der Zusammenfassung räumlich getrennter Bereiche in einem Sanierungsgebiet auf das allgemeine Kriterium der Abgrenzung eines Sanierungsgebietes zurückgegriffen werden, nämlich dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt (vgl. § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Das setzt eine funktionale Beziehung der Teilflächen untereinander voraus.
Vgl. Nds. OVG, Urteil vom 29. Januar 2003 - 1 KN 2938/01 -, BRS 66 Nr. 227 = juris Rn. 19; Gaentzsch/Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: September 2010, § 142 Rn. 13.
Danach ist die Zusammenfassung der räumlich getrennten Bereiche C. und C1. -B.-----straße zu einem Sanierungsgebiet frei von Abwägungsfehlern, da zwischen beiden Bereichen ein räumlicher und städtebaulich-funktionaler Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass beide Bereiche Teilgebiete des weitergehenden, räumlich ungetrennten Gebiets der ursprünglichen, am 22. September 1997 beschlossenen "einfachen" Sanierungssatzung sind. Die beiden Bereiche C. und C1. -B.-----straße werden lediglich durch die Werksbahn und die nördlich davon liegenden L1. bzw. Grünflächen getrennt. Für diese - zwischen ca. 40 m und 110 m breite - Schneise besteht erkennbar kein Sanierungsbedarf, so dass für die Antragsgegnerin keine Veranlassung bestand, auch für diese Fläche überhaupt ein Sanierungsverfahren durchzuführen. Die Voraussetzungen für die Herausnahme aus dem Satzungsgebiet nach § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB liegen daher offensichtlich vor. Mit dieser Herausnahme von Grundstücken aus dem förmlichen Sanierungsverfahren endete aber nicht auch zugleich der funktionale Zusammenhang der Bereiche C. und C1. -B.-----straße . Dieser funktionale Zusammenhang ergibt sich insbesondere daraus, dass beide Bereiche durch die unmittelbare Nähe zu den Werksanlagen von U. und die damit einhergehenden Lärm- und Luftschadstoffimmissionen geprägt werden. Die Entzerrung dieser Industrienahtlage ist wesentliches Ziel der durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen. Zwar ergibt sich die Umweltbelastung des Bereichs C1. -B.-----straße vor allem aus dem von der ausgehenden Verkehrslärm und konnte für diesen Bereich weder ein - eine Substanzschwäche (mit-)verursachender - schlechter Gebäudezustand noch eine Funktionsschwäche festgestellt werden. Unabhängig davon bleibt es jedoch dabei, dass der auf das gesamte Gebiet der "einfachen" Sanierung einwirkende Industrielärm auch im Bereich C1. -B.-----straße einen maßgeblichen Beitrag zur dortigen Gesamtbelastung liefert. Auch vor diesem Hintergrund ist es zweckmäßig, die städtebaulichen Missstände in den Bereichen C. und C1. -B.-----straße in einem einheitlichen (förmlichen) Sanierungsverfahren koordiniert zu beheben, zumal der beabsichtigte Rückbau der Wohngebäude an der B.-----straße und die Ausweisung von Gewerbeflächen in diesem Bereich eine ortsnahe Verlagerung gewerblicher Nutzungen aus dem Sanierungsbereich C. an die B.-----straße ermöglichen soll.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 152 bis 156 a BauGB
§§ 177 und 179 BauGB
§§ 152 ff. BauGB
§§ 152 ff, 144 BauGB
§§ 152 ff., 144 BauGB
§§ 152 ff., 144 BauGB
§§ 144 f. BauGB
§§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO
§ 144 BauGB
§ 138 BauGB
§ 50 BImSchG
§ 182 BauGB
§ 180 BauGB
§ 142 BauGB
§ 136 BauGB
§ 141 BauGB
§ 141 BauGB
§ 177 BauGB
§ 179 BauGB
§ 167 VwGO
§ 136 ff. BauGB
§ 138 Abs. 4 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 152 bis 156 a BauGB
§ 142 Abs. 1 BauGB
§ 182 Abs. 2 BauGB
§ 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 214 Abs. 4 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 2 BauGB
§ 136 Abs. 1 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB
§ 136 Abs. 3 BauGB
§ 141 Abs. 1, 3 und 4 BauGB
§ 141 Abs. 2 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3 Nr. 1 f BauGB
§ 138 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 138 Abs. 1 BauGB
§ 138 Abs. 4 BauGB
§ 141 Abs. 2 BauGB
§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 2 b BauGB
§ 136 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB
§ 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB
§ 142 Abs. 4 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 132 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 125, 116
4 CN 1.98
10 D 104/06
7 D 37/07
4 C 8.98
4 BN 60.09
4 BN 38.98
7 D 69/05
4 C 1718/09
4 A 1075/04
4 A 4.04
7 D 110/07
2 B 304/10
4 BN 25.99
4 C 8.98
4 CN 2.02
4 B 69.95
4 BN 2.08
4 B 69.95
1 KN 2938/01