Landgericht Lübeck (Schleswig-Holstein, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-10-23, Aktenzeichen 3 O 131/22
ECLI: ECLI:DE:LGLUEBE:2025:1023.3O131.22.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 15.600,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Rückzahlung des Kaufpreises für gepachtete Schrebergarten-Parzellen.
Am 4.3.2021 schlossen die Parteien einen "Übertragungs-/Kaufvertrag" über die gepachteten Schrebergarten-Parzellen 542 und 543 nebst – unter anderem – zwei Gartenlauben in der Gartenanlage …….in Lübeck, und zwar "wie besichtigt" zum Preis von 15.600 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K1, Bl. 9 d.A. Bezug genommen. Aus einer der beiden Lauben hatte die Beklagte eine Trennwand entfernt. Asbesthaltige Abfälle in Kleinmengen konnten seinerzeit kostenlos über den Kleingartenverein abgegeben werden, wobei der Verein darauf hinwies, dass asbesthaltige Laubendächer nicht abzudecken seien, sondern von autorisierten Recyclingfirmen durchgeführt werden sollten. Wegen der Einzelheiten wird auf den Aushang der Anlage K7 Bezug genommen.
Unter dem 13.10.2021 erklärten die Kläger, das Dach einer Gartenlaube bestehe aus Ausbestplatten mit Abbruchstellen, und baten die Beklagte um Kontaktaufnahme bezüglich der Nachbesserung bis zum 13.11.2021. Mit Schreiben vom 9.11.2021 wies der Prozessbevollmächtigte der Beklagten Ansprüche zurück (Anlage K3, Bl. 12 d.A.). Daraufhin erklärte der Prozessbevollmächtigte der Kläger den Rücktritt vom Vertrag und forderte die Beklagte zur Rückzahlung des Kaufpreises auf. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K4 (Bl. 14 d.A.) Bezug genommen.
Die Kläger tragen vor, die verbauten Asbestplatten stellten einen Mangel dar, zumal Ausbruchstellen und damit Gesundheitsgefahren vorhanden seien. Darüber hinaus bestehe bei Entfernung der Platten Einsturzgefahr. Der Beklagten sei dies bekannt gewesen. Erstmals im Prozess tragen die Kläger weiter vor, unter der anderen Gartenlaube lagerten alte und brüchige Dach-Astbestplatten, welche von der Beklagten bewusst versteckt worden seien. Wegen der Einzelheiten wird auf die Lichtbilder der Anlage K6 Bezug genommen (Bl. 40 ff. d.A.). Für die Entfernung dieser Platten sei ggf. der Rückbau der Laube erforderlich. Darüber hinaus habe die Beklagte einen Komposthaufen nicht fachgerecht angelegt, wodurch der Nachbarzaun bereits vor Übernahme der Parzellen beschädigt worden sei. Die Beklagte habe der Nachbarn eine Abhilfe garantiert, diese aber nicht erfüllt und den Klägern auch nichts davon mitgeteilt.
Die Kläger beantragen:
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 15.600,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 25.01.2022 Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung von sämtlichem beweglichen und unbeweglichen Gut auf dem Grundstück Schrebergarten-Parzellen 442 + 443 in der Gartenanlage KGV Mühlentor e. V. in Lübeck (inkl. 2 Gartenlauben und 1 Gewächshaus, 2 Gasheizgeräte, 2 Gaskochgeräte, 1 Stromgenerator, 1 Strandkorb sowie diverses Gartengerät und die komplette Bepflanzung des Grundstücks);
2. festzustellen, dass sich die Beklagte im Annahmeverzug befindet;
3. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.390,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, es lägen schon keine Mängel vor, jedenfalls wären diese für die Kläger erkennbar gewesen und zudem unerheblich. Den Klägern suchten nur nach einem Grund zur Rückgabe der Parzellen, da sie die aufwendige Gartenarbeit nicht stemmen könnten bzw. wollten. Unter der Gartenlaube lagerten nicht Dachplatten, sondern alte Beeteinfassungen aus Asbest, die nicht versteckt, sondern klar erkennbar gewesen seien und kostenfrei über den Kleingartenverein entsorgt werden könnten.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. ….. vom 11.11.2024 (Bl. 165 ff. d.A.) nebst Ergänzung vom 14.01.2025 (Bl. 216 d.A.) und vom 8.9.2025 (Bl. 293 ff. d.A.) Bezug genommen. Im Einverständnis der Parteien hat das Gericht das schriftliche Verfahren angeordnet. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Den Klägern stehen die geltend gemachten Ansprüche nicht zu.
1.
Der Antrag zu 1) ist dahingehend auszulegen, dass er sich auf die Parzellen 542 und 543 bezieht. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe 15.600 €.
a.
Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 346 Abs. 1 BGB. Zwar liegt mit dem "Übertragungs-/Kaufvertrag" ein verbundener Rechts- und Sachkauf gem. § 433 ff. BGB vor (vgl. OLG Brandenburg Urt. v. 17.4.2008 – 5 U 70/07, beck-online). Die Voraussetzungen eines Rücktritts liegen jedoch nicht vor.
aa.
Im Hinblick auf die Eternitplatten auf dem Dach der einen Laube sind die Kläger beweisfällig geblieben, dass bei Gefahrübergang ein Sachmangel vorlag. In Bezug auf ein Wohnhaus hat der BGH entschieden, dass von einem Mangel erst, aber auch schon dann auszugehen ist, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potential im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten (BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 –, BGHZ 180, 205-215, Rn. 9). Davon ist das Gericht nach dem Inbegriff der mündlichen Verhandlung und dem Ergebnis der Beweisaufnahme jedoch nicht zu der nach § 286 ZPO Gewissheit überzeugt. Die fehlende Überzeugung gründet im Wesentlichen auf den schlüssigen Darlegungen des Sachverständigen Knabe. Dieser hat ausgeführt, dass die Eternitplatten zwar teilweise Ausbruchstellen aufwiesen und in einer Probe Asbest gefunden worden sei. Ohne Abbruch-/Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten bestehe jedoch keine Gesundheitsgefahr, weil es sich um Ausbruchstellen geringen Ausmaßes handele und diese am Dachrand im Freien liege. Im Übrigen habe eine Brüchigkeit der Platten nicht festgestellt werden können.
Ein Sachmangel ergibt sich auch nicht daraus, dass von den Eternitplatten im Falle von Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen des Laubendachs eine Gefahr ausginge. Der BGH hat in Bezug auf ein Wohnhaus klargestellt, dass ein Mangel wegen erheblicher Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes auch dann vorliegen kann, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können, jedenfalls bei Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen werden wie Fassadenbohrungen zur Anbringung von Außenlampen und einer Überdachung (BGH a.a.O.). Arbeiten an dem Dach einer Gartenlaube werden nicht üblicherweise von Laien ausgeführt. Auch handelt es sich dabei nicht bloß um Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen im üblichen Umfang, sondern um Arbeiten erheblichen Umfangs. Eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit der Laube besteht nicht.
bb.
Auch einen Sachmangel wegen einer Einsturzgefahr haben die Kläger nicht bewiesen. Der Sachverständige …... hat ausgeführt, dass die Laube insgesamt in einer sehr einfachen Bauweise errichtet worden sei, die Dachlatten und Sparren einen relativ weiten Abstand aufwiesen und deutlich unterdimensioniert seien. Es sei davon auszugehen, dass die von der Beklagten demontierte Innenwandkonstruktion eine aussteifende Wirkung gehabt habe. Ob die Standsicherung durch die Entfernung gravierend und ggf. entscheidend beeinträchtigt wurde, könne nicht festgestellt werden, hierzu bedürfe es eines Tragfähigkeitsgutachtens. Die Einholung eines solchen Gutachtens haben die Beklagte auf gerichtliche Nachfrage abgelehnt (Bl. 239 d.A.).
Allein aus der besagten deutlichen Unterdimensionierung der Dachkonstruktion ergibt sich noch kein Sachmangel. Es ist weder dargelegt noch ersichtlich, inwieweit sich die Laube deshalb nicht für ihre vertraglich vorgesehene bzw. gewöhnliche Verwendung als Gartenlaube eignen sollte. Hier gilt auch zu berücksichtigen, dass an eine – in einfacher Bauweise errichtete – Gartenlaube keine vergleichbaren Anforderungen wie an ein Wohnhaus zu stellen sind.
cc.
Ein Rücktrittsrecht folgt auch nicht aus der Lagerung von Eternitplatten unter der anderen Gartenlaube. Denn jedenfalls haben die Kläger von der Beklagten keine Nacherfüllung verlangt. Ein solches Nacherfüllungsverlangen war auch nicht entbehrlich, § 440 BGB. Weder hat die Beklagte eine Nacherfüllung verweigert noch war den Klägern eine solche unzumutbar. Zwar bestreitet die Beklagte das Vorliegen eines Mangels und beantragt Klagabweisung. Daraus ergibt sich jedoch keine endgültige Nachbesserungsverweigerung. Vielmehr muss sich aus den Gesamtumständen des Falles eine endgültige Weigerung ergeben, so dass eine Umstimmung durch Fristsetzung ausgeschlossen erscheint (BGH, Urteil vom 7. März 2002 – III ZR 12/01 –, Rn. 15, juris m.w.N.). Das ist hier nicht der Fall, die Beklagte verweist vielmehr auf die Möglichkeit der kostenlosen Entsorgung über den Kleingartenverein. Im Falle einer Fristsetzung hätte die Beklagte eine nach ihrer Ansicht kostenlosen Entsorgung womöglich selbst durchgeführt bzw. veranlasst.
Die Kläger haben auch nicht zu beweisen vermocht, dass für die Entfernung der Platten ein Rückbau der Laube notwendig wäre. Der Sachverständige Knabe hat dies vielmehr verneint; die Platten- und Plattenreste könnten ggf. unter Verwendung einer Harke unterhalb der Gartenlaube herausgesammelt werden, der Abstand zwischen Laube und Boden sei dafür ausreichend.
Das Nacherfüllungsverlangen war den Klägern auch nicht wegen arglistiger Täuschung der Beklagten unzumutbar. Zwar ist eine sofortige Rückabwicklung ohne Fristsetzung im Regelfall anzunehmen, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, weil ein so handelnder Verkäufer keinen Schutz vor den mit der Rückabwicklung des Vertrages verbundenen wirtschaftlichen Nachteilen verdient. In solchen Fällen hat der Käufer ein berechtigtes Interesse daran, von einer weiteren Zusammenarbeit mit dem Verkäufer Abstand zu nehmen, um sich vor eventuellen neuerlichen Täuschungsversuchen zu schützen (BGH, Beschluss vom 8. Dezember 2006 – V ZR 249/05 –, Rn. 13, juris). Anders ist es aber, wenn besondere Umstände vorliegen, aufgrund derer die für die Beseitigung des Mangels erforderliche Vertrauensgrundlage durch die arglistige Täuschung nicht beschädigt wurde (BGH a.a.O.). So liegt es hier. Vorliegend ist für die Kläger ohne Weiteres nachprüfbar, ob eine Nacherfüllung erfolgreich erfolgt ist. Denn anders als bei beispielweise einer aufwendigen Fahrzeugreparatur geht es vorliegend um die Beseitigung von Gegenständen aus einer Kleingartenparzelle. Darüber hinaus berührte eine Nacherfüllung auch nicht das Vertrauen in eine künftige Nutzung eines Gegenstands, denn hier ging es gerade nicht um den Austausch oder eine Reparatur einer Sache, sondern die Entfernung einer Sache.
dd.
In Bezug auf den Komposthaufen und den Zaun der Nachbarparzelle ergibt sich ebenfalls kein Rücktrittsrecht. Der vermeintliche Mangel ist nach § 323 Abs. 5 S. 2 BGB unerheblich, und zwar unabhängig davon, wie hoch der Aufwand für eine vermeintliche Mangelbeseitigung wäre. Regelmäßig ist eine Pflichtverletzung dann nicht mehr als unerheblich anzusehen, wenn die Kosten für die Beseitigung des Mangels einen Betrag von 5 % des Kaufpreises übersteigen. Es bestehen bereits Zweifel, ob die Entfernung des Komposthaufens und Reparatur des Zauns (unter Berücksichtigung eines Abzug Neu für Alt) mehr als diese 5 %, d.h. mehr als 780 €, kosten würde. Jedenfalls dürfen diese 5 % nicht als starre Grenzwerte betrachtet werden, es ist stets eine Interessenabwägung im Einzelfall erforderlich. Hier ist einerseits zu beachten, dass die Beklagte den vermeintlichen Mangel vermeintlich arglistig verschwiegen hat. Andererseits ist aber zu berücksichtigen, dass der vermeintliche Mangel die Nutzbarkeit der Kleingartenparzellen nicht beeinträchtigt und die Kläger im Hinblick auf Rechte auf Schadensersatz und Minderung des Kaufpreises auch nicht schutzlos gestellt sind. Die Pflichtverletzung ist auch nicht in Ansehung der Gesamtumstände erheblich, weil die Nutzbarkeit der Kleingartenparzellen auch unter Berücksichtigung der übrigen (vermeintlichen) vorgetragenen Mängel nicht beeinträchtigt ist.
b.
Aus §§ 812 ff. BGB können die Kläger ebenso wenig die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen, weil die Beklagte nichts rechtsgrundlos erlangt hat. Eine Anfechtung des Kaufvertrags wurde nicht erklärt. Der Rücktritt kann auch nicht als Anfechtungserklärung umgedeutet werden, weil der anwaltlich erklärte "Rücktritt" ausdrücklich mit einer arglistigen Täuschung begründet wurde, bei der auch eine Anfechtung in Betracht kommt, eine solche aber weder erklärt noch angedeutet wurde.
2.
Mangels Hauptanspruchs besteht weder Anspruch auf Zinsen noch Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Auch befindet sich die Beklagte nicht im Annahmeverzug.
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 812 ff. BGB
§ 286 ZPO
§ 440 BGB
§ 346 Abs. 1 BGB
§ 433 ff. BGB
§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB
§ 91 Abs. 1, 709 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 180, 205
5 U 70/07
V ZR 30/08
III ZR 12/01
V ZR 249/05