Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Entscheidung vom 2018-04-18, Aktenzeichen 19 C 339/17
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2018:0418.19C339.17.00

Tenor:
Orientierungssatz
Eine Gasetagenheizung aus dem Jahr 1986 stellt eine Heizungsanlage im Sinne der Merkmalgruppe IV dar. Daraus ergibt sich das Negativmerkmal einer alten Heizungsanlage mit Einbau vor 1988.(Rn.18)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, soweit die Beklagten nicht Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet haben.

Tatbestand:
Die Parteien sind verbunden durch ein Mietverhältnis über die Wohnräume in (...) Berlin, 4. Obergeschoss rechts.
Die Wohnung hat eine Größe von 107,20 m². Das Haus wurde vor 1918 bezugsfertig. Die derzeitige monatliche Nettokaltmiete beträgt seit dem 1.11.2015 582,10 €, bis dahin betrug die Nettokaltmiete monatlich ab dem 1.9.2014 529,62 €.
Mit Schreiben vom 21.6.2017 forderte die Klägerin durch ihre Hausverwaltung die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 609,06 € von den Beklagten. Das Schreiben wurde den Beklagten am gleichen Tage zugestellt.
Die Klägerin behauptet, auf dem Grundstück befinden sich Fahrradständer mit ausreichender Anschließmöglichkeit. Ferner befinde sich das Gebäude in einem überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand. Das Wohnumfeld sei aufwändig gestaltet.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, für die im Hause (...) Berlin, im 4. OG rechts gelegene Wohnung ab dem 1.9.2017 einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 582,10 € um 26,96 € auf monatlich 609,06 € zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, die im Jahre 1986 eingebaute Gasetagenheizung stelle eine veraltete Heizungsanlage dar. Der Eingangsbereich des Hauses befinde sich in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand. Ferner befinde sich das Gebäude in einem schlechten Instandhaltungszustand, das Dach sei undicht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 26,96 € gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu.
Das Mieterhöhungsschreiben ist formell wirksam. Die Klagefrist ist eingehalten.
Die Beklagten entrichten derzeit schon eine über der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung liegende Miete. Raum für eine Erhöhung besteht daher nicht.
Das Gericht stützt sich - wie auch übereinstimmend die Parteien - zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den hier einschlägigen Berliner Mietspiegel 2017.
Danach ist die Wohnung der Beklagten mit einer Größe von 107,20 € in einfacher Wohnlage und in einem Haus, das vor 1918 bezugsfertig wurde, in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Der Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt danach bei 5,72 €/m², der untere Spannwert bei 4,22 €/m². Die Beklagten zahlen derzeit eine Nettokaltmiete von 5,43 €/m².
Die Merkmalgruppen I (Bad/WC) und III (Wohnung) sind unstreitig negativ einzuordnen. Die Merkmalgruppe II (Küche) ist unstreitig neutral einzustufen.
Die Merkmalgruppe IV (Gebäude) ist neutral oder negativ einzuordnen. Denn unstreitig wird die Wohnung der Beklagten mit einer Gasetagenheizung aus dem Jahr 1986 beheizt. Daraus ergibt sich das negative Merkmal einer alten Heizungsanlage mit Einbau vor 1988. Entgegen der Ansicht der Klägerin stellt auch eine Gasetagenheizung eine Heizungsanlage dar, so zum Beispiel Landgericht Berlin, Urteil vom 26.08.2016 zum Az. 65 S 291/16. Sie dient der Beheizung der Wohnung der Beklagten. Es kann aus dem Wortlaut des Mietspiegels nicht entnommen werden, dass es sich bei einer Heizungsanlage notwendigerweise um eine Anlage handeln müsse, die das gesamte Haus beheize. Dem steht auch nicht entgegen, dass das Merkmal in der Gruppe IV steht, denn es handelt sich um eine Verallgemeinerung im Mietspiegel, der alle möglichen Heizungsarten erfasst.
Das Haus befindet sich nicht in einem überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand. Soweit die Klägerin meint, aufgrund des Anstrichs der Fassade ist dieser Zustand gegeben, so kann dem nicht gefolgt werden. Allein ein neuer Farbanstrich des Gebäudes löst keinen überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand aus. Dafür muss sich das gesamte Gebäude in einem Zustand befinden, der augenscheinlich von normalen Instandsetzungszustand abweicht. Ein neuer Farbanstrich allein erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Auch der zweite Hof des Gebäudes ist nicht mit einem neuen Farbanstrich versehen worden, so dass noch nicht einmal das Gebäude insgesamt neu gestrichen worden ist.
Nicht streiterheblich ist danach, ob Fahrradständer mit Anschließmöglichkeit vorliegen, denn dies würde lediglich zu einer ausgeglichen Merkmalgruppe führen. Weiterhin nicht streiterheblich ist, ob sich das Treppenhaus/Eingangsbereich der Beklagten in einem stark renovierungsbedürftigem Zustand befinden.
Denn selbst bei einer neutralen Einordnung der Merkmalgruppe, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bereits unter der von den Beklagten derzeit gezahlten Miete.
In Zusammenschau der vier Merkmalgruppen lägen bei neutraler Einordnung der Merkmalgruppe IV zwei negative Merkmalgruppen vor, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete dann bei 5,12 €/m² liegen würde (Mittelwert von 5,72 €/m² abzüglich 40 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem unteren Spannwert).
Ebensowenig streiterheblich ist, ob die Merkmalgruppe V (Wohnumfeld) positiv einzuordnen ist. Denn selbst bei positiver Einordnung würde insgesamt eine negative Eingruppierung erhalten bleiben und die ortsübliche Vergleichsmiete dann bei 5,42 €/m² liegen (Mittelwert von 5,72 €/m² abzüglich 20 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem unteren Spannwert).
Die Beklagten zahlen bereits eine monatliche Nettokaltmiete von 5,43 €/m² (582,10 € : 107,20 m²).
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 91 ZPO
§ 558 Abs. 1 BGB
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 65 S 291/16