Amtsgericht Charlottenburg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2018-11-08, Aktenzeichen 218 C 164/18
ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2018:1108.218C164.18.00

Tenor:
Orientierungssatz
Aus einer Teilungserklärung kann sich ergeben, dass der aufteilende Eigentümer Sondernutzungen an Abstell- und Kellerräumen zur alleinigen unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten zuzuordnen und die Eintragung im Grundbuch bewirken kann. Dabei darf die Zuordnung im Rahmen von Verträgen über die rechtsgeschäftliche Veräußerung der Wohnungseigentumseinheiten erfolgen. (Rn.12) In diesem Fall besteht ein Anspruch auf Herausgabe eines Kellers an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn Eigentümer des Kellers weiterhin die Gemeinschaft ist, weil an den Kellerräumlichkeiten ausdrücklich kein Sondereigentum gebildet worden ist. (Rn.13)
In dem Rechtsstreit
…
tragen die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.

Tatbestand:
Die Parteien haben über die Herausgabe eines Kellers gestritten, der zwischenzeitlich tatsächlich herausgegeben worden ist. Die Parteien haben dem gemäß den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt und stellen widerstreitende Kostenanträge. Im Einzelnen:
Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 17.6.3 im Hause ... (Anlage K3 = Blatt 9-12). Nach der Teilungserklärung (Anlage K4 = Blatt 13-30) in Verbindung mit der Anlage 3 hierzu (Plan SNR = Anlage K1 = Blatt 5) ist dieser Wohnung das Sondernutzungsrecht am Keller Nummer 38 zugeordnet. Diesen Keller haben unstreitig die Beklagten genutzt.
Die Beklagten sind Mieter der Wohnung Nummer 15.0.5. Dem Sondereigentum dieser Wohnung ist das Sondersondernutzungsrecht am Kellerraum mit der Nummer 41 zugeordnet (Plan SNR = Anlage K1 = Blatt 5).
Die Beklagten hatten ihre Wohnung bereits vor Teilung des Objekts in WEG-Eigentum angemietet. Nach dem Mietvertrag (Anlage K6 = Blatt 105-108) hatten die Mieter unter anderem einen Kellerraum mitgemietet, der allerdings im Mietvertrag nicht näher bezeichnet worden ist. Tatsächlich hatte ihnen damals der Hauswart einen bestimmten Kellerraum zur Nutzung zugewiesen, das war der nun mit der Nummer 35 bezeichnete Keller (vgl. Anlage K1 = Blatt 5).
Die Beklagten sind der Auffassung, die Klägerin sei schon nicht aktiv legitimiert, da sie nicht Eigentümerin des Kellers Nummer 38 ist. Insoweit könne allenfalls die WEG bzw. die Gemeinschaft der Eigentümer Rechte geltend machen.
Die Beklagten sind weiter der Auffassung, sie könnten eventuellen Herausgabeansprüchen nach § 985 BGB Besitzrechte gemäß § 986 BGB entgegensetzen, die sich aus ihrem Mietvertrag ergeben würden. Dem stünde nicht entgegen, dass sie im Jahre 2013 wegen Sanierungsarbeiten in ihrem bis dahin genutzten Keller vorübergehend den Keller Nr. 38 von der Hausverwaltung zugewiesen bekommen hätten.
Schließlich sind sie der Auffassung, sie könnten eventuellen Herausgabeansprüchen ein Zurückbehaltungsrecht entgegensetzen, weil ihnen ein gleich großer Keller im 2. Tiefgeschoss nur gegen ein monatliches Entgelt von 40 € angeboten worden sei und der tatsächlich angebotene Keller Nummer 41 zum einen verschlossen gewesen und zudem ca. 50 % kleiner als der aktuell genutzte oder der bei mit Vertragsbeginn zugewiesene Keller sei.

Entscheidungsgründe:
Die Kosten des Rechtsstreits sind gemäß § 91a Abs. 1 ZPO den Beklagten aufzuerlegen, weil diese voraussichtlich unterlegen gewesen wären. Die fällige Klageforderung ist erst nach Rechtshängigkeit erfüllt worden.
1. Die Klägerin ist auch hinsichtlich des von den Beklagten genutzten Kellers aktivlegitimiert, da sie gemäß §§ 432, 1011 BGB in gesetzlicher Prozessstandschaft für die Eigentümergemeinschaft vorgehen kann und vorliegend auch nicht etwa Herausgabe an sich, sondern Herausgabe an die WEG verlangt hat.
Soweit die Beklagten einwenden, sie seien als Mieter dann gegenüber eventuellen Herausgabeansprüchen einzelner Sondereigentümer schutzlos gestellt, ist das nicht richtig. Denn einem Dritteigentümer, dem das Sondernutzungsrecht an dem herauszugebenden Raum nicht zugeordnet wäre, fehlte das Rechtsschutzinteresse hinsichtlich einer derartigen Herausgabeklage und eine solche müsste dann als unzulässig zurückgewiesen werden. Vorliegend ist das erforderliche Rechtsschutzinteresse der Klägerin gegeben, weil sie Sondernutzungsberechtigte hinsichtlich des streitgegenständlichen Kellerraums ist.
Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei dem – letztlich unstreitigen - Sondernutzungsrecht der Klägerin an dem Keller Nr. 38 um ein dingliches oder ein obligatorisches Sondernutzungsrecht handelt. Denn aus § 3a Nr. 2 der Teilungserklärung ergibt sich, dass der aufteilende Eigentümer, die ..., sich schon in der Teilungserklärung ausdrücklich vorbehalten hatte, die Sondernutzungen an den Abstell- und Kellerräumen zur alleinigen unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten zuzuordnen und die Eintragung im Grundbuch zu bewirken. Dabei durfte die Zuordnung im Rahmen von Verträgen über die rechtsgeschäftliche Veräußerung der Wohnungseigentumseinheiten erfolgen. Das ist im Fall der Klägerin in deren Kaufvertrag vom 25.04.2014 (Anlage K5 = Blatt 75-89) auch geschehen, wie sich aus III. § 1 Nummer 6 des Kaufvertrages ergibt. Anhaltspunkte dafür, dass im Grundbuch etwas anderes eingetragen sein könnte, sind weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich.
2. Die Klägerin hat gemäß § 985 BGB Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen gegenständlichen Kellers an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Denn Eigentümer des Kellers ist nach wie vor die Gemeinschaft, da an den Kellerräumlichkeiten ausdrücklich kein Sondereigentum gebildet worden ist.
3. Dem können die Beklagten ein Besitzrecht nach § 986 BGB nicht mit Erfolg entgegenhalten. Denn sie haben gerade kein Besitzrecht am Keller mit der Nummer 38. Auf diesen bezog sich ihr Mietvertrag weder in der schriftlichen Fassung noch in der tatsächlichen Übung, wie sie sich nach der Zuweisung des Kellers Nr. 35 an die Beklagten ergab. Sie hatten den Keller Nr. 38 lediglich als vorübergehende Ausweichlösung erhalten. Ihrer Auffassung, der Mietvertrag habe sich dahin geändert, dass sie künftig den Keller mit der Nummer 38 nutzen dürften, und insoweit aus dem Mietvertrag der WEG ein Besitzrecht entgegenhalten könnten, kann das Gericht nicht folgen. Denn schon nach ihrem eigenen Sachvortrag war ihnen der Keller Nr. 38 als Ausweichmöglichkeit überlassen worden, weil in dem bis dahin genutzten Keller Sanierungsarbeiten stattfinden mussten. Das lässt schon vom Ansatz her nicht auf eine Änderung des Mietvertrages schließen. Und das gilt in besonderem Maße, weil ihnen der Keller eben nicht von ihrer Vermieterin, sondern von der Hausverwaltung der WEG angeboten worden ist. Diese wäre zu einer Änderung des Mietvertrages in keinem Fall befugt gewesen.
4. Die Beklagten können dem Anspruch der Klägerin auch kein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten, weil die Klägerin oder die Eigentümergemeinschaft den Beklagten keinen anderweitigen Keller zur Nutzung zugewiesen hätten. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Hausverwaltung den Beklagten nun den Kellerraum Nr. 41, der dem Sondereigentum der von Ihnen genutzten Wohnung zugeordnet ist, angeboten hat, ob dieser verschlossen war oder eben deutlich kleiner als die zuletzt benutzten Kellerräume. Denn der Anspruch der Beklagten auf Zuweisung eines bestimmten Kellerraums zur Nutzung richtet sich gerade nicht an die Eigentümergemeinschaft, sondern ausschließlich gegen deren Vermieterin. Denn dieser Anspruch ergibt sich ausschließlich aus dem Mietvertrag und nicht aus der tatsächlichen Nutzung der Wohnung oder eines bestimmten Kellerraums.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Beklagten zitierten Entscheidung des BGH (BGHZ 141, 239 ff.). In dieser Entscheidung findet sich keine Lösung des hier streitgegenständlichen Problems hinsichtlich der Nutzung von Räumlichkeiten, für die lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht. Vielmehr geht es ausschließlich um die Frage, wer in die Vermieterstellung einrückt, wenn nach Übergabe der Mietsache WEG-Eigentum gebildet und die Wohnung gesondert verkauft wurde. Insoweit geht das Gericht mit der BGH-Entscheidung konform, dass in diesem Falle künftig Vermieter weder der ursprünglich teilende Eigentümer, noch die WEG ist, sondern der Erwerber in die Eigentümerposition nach § 566 BGB einrückt. Das ist vorliegend letztlich sogar unstreitig.
5. Nach alle dem sind die Kosten des Rechtsstreits den Beklagten aufzuerlegen, weil der Klage in vollem Umfang statt zu geben gewesen wäre, wenn nicht das erledigende Ereignis, hier die Herausgabe des Kellers, vor der Entscheidung des Gerichts eingetreten wäre.
6. Der Streitwert wird auf 8.000,- € festgesetzt. Das Gericht schätzt diesen Streitwert gemäß § 287 ZPO auf den Verkehrswert eines Kellers wie dem streitgegenständlichen. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Klägerin nicht aus Sondereigentum sondern in gewillkürter Prozessstandschaft als Sondernutzungsberechtigte gegen die Beklagten vorgeht. Tatsächlich macht sie aber die Eigentumsrechte der Gemeinschaft geltend.
Dem steht auch nicht entgegen, dass die Beklagten letztlich nicht die Herausgabe des streitgegenständlichen Kellers verweigert haben, sondern lediglich die Zurverfügungstellung eines gleichwertigen, insbesondere gleichgroßen Kellers im Wege eines Zurückbehaltungsrechts geltend gemacht haben. Und grundsätzlich kann im Falle der Geltendmachung derartiger Zurückbehaltungsrechte bei unstreitigen Klageanspruch auch der Wert des Zurückbehaltungsrechts bzw. der verlangten Gegenleistung streitwertbestimmend sein (vgl. Zöller-Herget ZPO 32. Aufl. § 3 Rn. 16 Stichwort: Herausgabeklagen). Allerdings haben die Beklagten sich hier nicht mit ihrem Verteidigungsvorbringen darauf beschränkt, die Herausgabe eines anderen Kellers zu verlangen, sondern haben eben auch die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten mit der Folge, dass hier nicht mietrechtliche Sondervorschriften wie § 41 GKG angewendet werden können.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 432, 1011 BGB in gesetzlicher Prozessstandschaft für die Eigentümergemeinschaft vorgehen kann und vorliegend auch nicht etwa Herausgabe an sich, sondern Herausgabe an die WEG
§ 91 a ZPO
§ 985 BGB
§ 986 BGB
§ 566 BGB
§ 287 ZPO
§ 41 GKG
§ 91a Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 141, 239