Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Brandenburg, Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2026-01-15, Aktenzeichen 14 K 14074/25
ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2026:0115.14K14074.25.00

Tenor:
Der Bescheid für 2024 über Zweitwohnungsteuer vom 11. November 2024 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 5. Mai 2025 wird ersatzlos aufgehoben.
Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.
Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Klägerin abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten darüber, ob für den Zeitraum von Januar bis Juli 2024 (Streitzeitraum) Zweitwohnungsteuer festzusetzen ist.
Die Klägerin ist jedenfalls ab 11. Juli 2025 mit einem Grad der Behinderung von 90 schwerbehindert. Für sie ist seit 1. Februar 2023 der Pflegegrad 3 amtlich festgestellt worden.
Die Klägerin war im Streitzeitraum zusammen mit ihrem Ehemann mit Hauptwohnung in der B…-straße in C… gemeldet. Es handelt sich hierbei um ein gemeinsam mit dem Sohn der Ehegatten bewohntes Mehrfamilienhaus.
Daneben nutzte die Klägerin seit dem 8. Dezember 2023 aus gesundheitlichen Gründen eine barrierefreie Service-Wohnung mit einer 24-Stunden-Hilferuf-Ausstattung in der Service-Residenz D…, E…-straße, Berlin, mit einer Wohnfläche von 69,55 qm. Bei dieser Service-Wohnung handelt es sich um eine Zweizimmerwohnung mit Küche und Bad. Für die Service-Wohnung wird ein monatliches (wertgesichertes) Miet- und Serviceentgelt in Höhe von EUR 2.272,85 fällig. Dieses setzt sich aus dem monatlichen Mietentgelt für die Wohnung in Höhe von EUR 1.599,65, einer monatlichen Servicepauschale für den Grundservice in Höhe von EUR 395,00 sowie der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von EUR 278,20 zusammen.
Voraussetzung für die Anmietung einer solchen Service-Wohnung ist grundsätzlich, dass der Mieter mindestens das 60. Lebensjahr vollendet hat. Der Grundservice kann von den Mietern nicht abgewählt werden. Dieser umfasst u. a. einen 24-Stunden-Hilferuf vor Ort, eine Gesundheitsberatung, kurzfristige Unterstützung bei leichter Erkrankung, Unterstützung bei medizinischen und pflegerischen Fragestellungen sowie einem Prioritätsrecht auf Aufnahme in eine Pflegeeinrichtung. Für die Pflegerische Unterstützung und Beratung steht den Bewohnern von Montag bis Freitag pflegerisch ausgebildetes Personal zur Verfügung. Die pflegerische Unterstützung umfasst hierbei u. a. die folgenden organisatorischen und beratenden Services:
-
Beratung bei medizinischen und pflegerischen Fragestellungen,
Unterstützung bei der Koordination von Arztterminen,
Information bzgl. pflegerischer Maßnahmen, z. B. zum Einsatz von Hilfsmitteln oder der Rehabilitation,
kurzzeitige Anleitungen beispielsweise bei der Medikamenteneinnahme,
Vorbereitung oder Rückkehr von Krankenhausaufenthalten,
Erstversorgung bei Notfällen und
Hilfestellung bei der Beantragung eines Pflegegrades, Hilfe bei der Organisation eines ambulanten Pflegedienstes sowie beim Übergang in die vollstationäre Pflege.
Darüber hinaus wird eine Vielzahl von Wahlserviceleistungen angeboten. Deren Inanspruchnahme wird gesondert vereinbart und vergütet. Hierunter fallen u. a. pflegerische Dienste im Krankheitsfall oder im Falle der Pflegebedürftigkeit, die entweder mit der gesetzlichen oder sozialen Kranken- und Pflegekasse direkt abgerechnet oder aber bei Privatversicherten und Beihilfeberechtigten auf Grundlage der Leistungs- und Entgeltvereinbarungen in Rechnung gestellt werden. Darüber hinaus werden im Rahmen des Wahlservice auch Leistungen angeboten, die über den von den Krankenkassen und Pflegekassen angebotenen Leistungsumfang hinausgehen.
Die Klägerin berief sich bereits in der von ihr eingereichten Zweitwohnungsteuererklärung auf die Steuerbefreiung des § 2 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 Berliner Zweitwohnungsteuergesetz in der im Streitzeitraum geltenden Fassung -BlnZwStG-. In ihrem hierzu eingereichten Anschreiben führte sie aus, dass sie die Service-Wohnung an fünf Tagen nachts nutze. Ihr Ehemann und ihr Sohn könnten sie zwar tagsüber bei Alltagsdingen unterstützen. An den Wochentagen könne ihre Familie ihr aber nachts notfalls nicht helfen, da ihr Ehemann bereits 87 Jahre alt und schwerhörig sei sowie ihr berufstätiger Sohn zwei Etagen über ihnen wohne.
Der Beklagte setzte dessen ungeachtet mit Bescheid vom 9. August 2024 die Zweitwohnungsteuer für 2024 bis 2026 jeweils auf EUR 2.879,37 fest. Der Bescheid erging unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 Abs. 1 Abgabenordnung -AO-). In den Erläuterungen zu diesem Zweitwohnungsteuerbescheid führte der Beklagte aus, dass die Steuerbefreiung nicht gewährt werden könne, da es sich bei der Service-Residenz D… nicht um ein Pflegeheim handele. Darüber hinaus bat er um Einreichung des Mietvertrages.
Hiergegen legte die Klägerin fristgerecht Einspruch mit dem Ziel der Aufhebung der Zweitwohnungsteuerfestsetzungen ein. Das zusammen mit ihrem Ehemann und ihrem Sohn bewohnte Mehrfamilienhaus sei nicht senioren- und behindertengerecht ausgestattet. Vor diesem Hintergrund benötige sie die behindertengerechte Service-Wohnung. Ihr Ehemann und ihr Sohn würden sie in der Woche tagsüber und am Wochenende auch nachts unterstützen. In der Zeit von Montag bis Freitag nutze sie die Servicewohnung von 20:00 Uhr abends bis 10:00 Uhr morgens.
Am 21. Oktober 2024 meldete die Klägerin die Service-Wohnung rückwirkend zum 1. August 2024 als Hauptwohnung an. Hierauf erließ der Beklagte unter dem 11. November 2024 einen geänderten Bescheid für 2024 über Zweitwohnungsteuer, in der er das Ende der Zweitwohnungsteuerpflicht zum 31. Juli 2024 berücksichtigte.
Mit Einspruchsentscheidung vom 5. Mai 2025 wies der Beklagte den Einspruch im Übrigen als unbegründet zurück. Der Vorbehalt der Nachprüfung wurde aufrechterhalten. Die Wohnung befinde sich nicht in einem Pflegeheim, in dem die Klägerin durch dort beschäftigtes Pflegepersonal betreut werde. Die Voraussetzungen für eine Befreiung von der Zweitwohnungsteuerpflicht gem. § 2 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BlnZwStG lägen daher nicht vor.
Die Klägerin hat daraufhin fristgerecht die hiesige Klage erhoben. Ergänzend zu ihrer bereits im Rahmen des Einspruchsverfahrens dargelegten Rechtsauffassung trägt sie vor, dass es sich bei den im Rahmen des Grundservice erbrachten Betreuungs- und Pflegeleistungen um solche handele, die typischerweise in Pflegeheimen oder sonstigen (derartigen) Einrichtungen erbracht werden. Es handele sich daher bei der Service-Residenz D… um eine Einrichtung i. S. v. § 2 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BlnZwStG.
Als Nachweis für den Umfang der durch die Service-Residenz D… erbrachten Serviceleistungen hat die Klägerin den Mietvertrag nebst Anlage 5.1 zum Grund- und Wahlservice bei Gericht eingereicht, auf dessen Inhalt hiermit vollumfänglich Bezug genommen wird.
Die Klägerin beantragt,den Bescheid für 2024 über Zweitwohnungsteuer vom 11. November 2024 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 5. Mai 2025 ersatzlos aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen,und bezieht sich zur Begründung im Wesentlichen auf seine Einspruchsentscheidung. Da der von der Service-Residenz D… angebotene Grundservice keine pflegerischen Dienste, die üblicherweise von Pflegediensten übernommen werden, umfasse, handele es sich nicht um eine sonstige Einrichtung i. S. v. § 2 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BlnZwStG. Eine Vergleichbarkeit mit einem Pflegeheim sei nicht gegeben, da die Service-Residenz D… seinen Bewohnern keine Hilfeleistungen durch entsprechend fachlich geschultes Personal anbiete.
Dem Gericht hat zur Beratung und Entscheidung eine Heftung Zweitwohnungsteuerakte des Beklagten vorgelegen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Der angefochtene Bescheid für 2024 über Zweitwohnungsteuer ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin daher in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-. Der Beklagte hat zu Unrecht Zweitwohnungsteuer gegenüber der Klägerin festgesetzt.
1. Nach § 1 BlnZwStG unterliegt das Innehaben einer Zweitwohnung in Berlin der Zweitwohnungsteuer, wobei nach § 2 Abs. 1 Satz 1 BlnZwStG als Zweitwohnung jede Wohnung im Sinne des § 2 Absatz 3 aufzufassen ist, die dem Eigentümer oder Hauptmieter als Nebenwohnung im Sinne des Bundesmeldegesetzes -BMG- dient. Nach § 2 Abs. 3 BlnZwStG ist eine Wohnung jede Gesamtheit von Räumen, die zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird und den Anforderungen der Bauordnung für Berlin im Zeitpunkt der Errichtung oder Modernisierung genügt.
Die Klägerin hatte die von § 2 Abs. 3 BlnZwStG unstreitig erfasste Wohnung in der E…-straße, Berlin, im Streitzeitraum als melderechtlich erfasste Nebenwohnung inne und erfüllt damit den Tatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 BlnZwStG.
2. Die Klägerin kann sich auf die Steuerbefreiung nach § 2 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BlnZwStG berufen.
Hiernach gilt § 2 Abs. 1 BlnZwStG nicht für Wohnungen in Pflegeheimen oder sonstigen Einrichtungen, die der Betreuung pflegebedürftiger oder behinderter Menschen dienen; solche Wohnungen werden damit im Ergebnis von der Besteuerung ausgenommen. Diese Voraussetzungen liegen vor. Denn bei der Service-Residenz D… handelt es sich um eine sonstige Einrichtung, die der Betreuung pflegebedürftiger oder behinderter Menschen dient.
Die Klägerin hat eine sog. Service-Wohnung mit eigenem Mietvertrag und einem nicht abwählbaren Grundservice in der Service-Residenz D… angemietet. Es handelt sich dabei zwar nicht um eine Wohnung in einer klassischen Pflegeeinrichtung, aber es liegt auch keine reine Wohnraumnutzung vor, da den Bewohnern zusätzlich zahlreiche Betreuungs-, Unterstützungs- und Serviceleistungen angeboten werden.
a) Zielgruppe bei der Vermietung der behindertengerecht ausgestatteten Service-Wohnungen sind ausweislich der Präambel des Mietvertrages von vornherein grundsätzlich mindestens 60 Jahre alte Mieter oder aber Mieter, die zwar jünger sind, aber bspw. behindert und/oder pflegebedürftig. Erklärter Zweck ist es, den Mietern möglichst lange ihre Selbständigkeit zu erhalten. Dies soll durch bauliche Erleichterungen bezüglich Lage, Zuschnitt und Ausstattung der Service-Wohnungen sowie der Möglichkeit der Inanspruchnahme bestimmter Betreuungs-, Unterstützungs- und Serviceleistungen erreicht werden.
b) Von der Service-Residenz D… werden institutionell organisierte Unterstützungsleistungen, die wegen altersbedingter Einschränkungen, Pflegebedürftigkeit oder Behinderung erforderlich sind und der Bewältigung des täglichen Lebens, der persönlichen Versorgung oder der Sicherstellung der Teilhabe dienen, erbracht. So fällt unter den von den Mietern nicht abwählbaren Grundservice ein 24-Stunden-Hilferufsystem mit persönlicher Erreichbarkeit vor Ort, welches der Gefahrenprävention dient. Zudem werden die Mieter bei leichter Erkrankung kurzfristig bei der Alltagsbewältigung, ggf. auch durch niederschwellige pflegerische Leistungen, unterstützt. Weiter werden Beratungs- und Koordinationsleistungen, ggf. auch Assistenzleistungen, bei medizinischen, pflegerischen und sozialen Fragestellungen angeboten, insbesondere durch Koordination, Information und Vermittlung externer Leistungen. Überdies wird den Mietern als organisatorische Vorsorgeleistung im Bedarfsfall ein Prioritätsrecht auf Aufnahme in eine stationäre Pflegeeinrichtung des Trägers angeboten. Das von der Service-Residenz D… für die Serviceangebote eingesetzte Personal steht den Mietern ganztägig persönlich oder telefonisch zur Verfügung und hilft ggf. bei der Vermittlung der richtigen Ansprechpartner. Für die pflegerische Unterstützung und Beratung steht den Bewohnern von Montag bis Freitag zudem auch pflegerisch ausgebildetes Personal zur Verfügung. Der Grundservice dient der Erhaltung der Selbständigkeit, der Sicherstellung einer altersgerechten Lebensführung sowie der Vorbeugung und Bewältigung von Not- und Unterstützungssituationen. Sofern die Leistungen des Grundservice bei längerfristigem oder dauerhaftem Unterstützungsbedarf, bspw. aufgrund von längerer Krankheit oder erhöhter Pflegebedürftigkeit, nicht mehr ausreichend sind, können zusätzlich Leistungen des umfangreichen Wahlservice (wie bspw. pflegerische Dienste durch einen Pflegedienst) in Anspruch genommen werden.
c) Entscheidend ist aus Sicht des Senats, dass die Leistungen des Grundservice regelmäßig, institutionell organisiert und nicht optional angeboten werden. Die Betreuungs-, Unterstützungs- und Serviceleistungen werden überdies durch eine pauschale Grundservice-Vergütung abgedeckt, die zusätzlich zur Miete zu zahlen ist. Letztlich liegt damit ein betreutes Wohnen mit 24-Stunden-Hilfe, Notrufsystem und Hilfen bei (kurzfristiger) Krankheit vor, welches der Unterstützung, Betreuung und Vorsorge bei altersbedingten Einschränkungen dient. Die Service-Residenz D… beschäftigt hierfür vor Ort u. a. auch pflegerisch ausgebildetes Personal.
Zusätzlich ist vor Ort u. a. auch die Inanspruchnahme von pflegerischen Diensten und therapeutischen Leistungen möglich. Auch notwendige Hilfsmittel (wie bspw. ein elektrisches Pflegebett, ein Nachtstuhl usw.) werden vermittelt. Diese Leistungen werden über einen gesondert zu vergütenden Wahlservice angeboten. Erst wenn eine Betreuung in der eigenen Wohnung aufgrund von krankheitsbedingten Einschränkungen (bspw. bei Selbst- oder Fremdgefährdung oder beim Erfordernis krankenhausähnlicher Schwerstpflege) nicht mehr sach- und fachgerecht möglich ist, ist der Mieter gehalten, einen Antrag auf Aufnahme in eine vollstationäre Einrichtung zu stellen, für die er bei dem Betreiber ein Prioritätsrecht innehat.
Zusammenfassend lässt sich damit feststellen, dass die Service-Residenz D… über den Grund- und Wahlservice institutionell organisiert umfangreiche Betreuungs-, Unterstützungs- und Serviceleistungen anbietet, die auch von Pflegeheimen, ambulanten Pflegediensten oder klassischen Einrichtungen der Behindertenhilfe erfüllt werden, ohne aber den von diesen Einrichtungen angebotenen Leistungsumfang zu erreichen. Ein Teil der Leistungen ist dabei nicht abwählbar und der Kreis der potentiellen Mieter ist an ein Mindestalter gebunden, es sei denn, es liegen berechtigte Gründe für eine Ausnahme von dem Gebot des Mindestalters vor. Eine solche Wohnung wird daher regelmäßig nur von Personen angemietet, die altersbedingt oder aufgrund von Pflegebedürftigkeit und/oder Behinderung auf die angebotenen Serviceleistungen außerhalb der reinen Wohnungsnutzung bereits konkret oder aber in naher Zukunft angewiesen sein werden. Da bei den Service-Wohnungen das damit verbundene institutionelle Angebot von Betreuungs-, Unterstützungs- und Serviceleistungen und das von der Einrichtung vorgegebene Mieterkonzept im Vordergrund steht, handelt es sich nach Auffassung des Senats bei der Service-Residenz D… um eine sonstige Einrichtung, die der Betreuung pflegebedürftiger oder behinderter Menschen dient i. S. v. § 2 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BlnZwStG. Die Service-Wohnung der Klägerin ist damit von der Zweitwohnungbesteuerung auszunehmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung.
Die Revision war gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO zuzulassen. Zur Abgrenzung der steuerlich privilegierten Wohnungen in „sonstigen Einrichtungen, die der Betreuung pflegebedürftiger oder behinderter Menschen dienen“, von nicht privilegierten (wenn auch ggf. behindertengerecht ausgestatteten) Wohnungen existiert keine gesicherte höchstrichterliche Rechtsprechung; zudem geht der Senat von einer wachsenden Bedeutung derartiger Wohnformen aus.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 1 BlnZwStG
§ 151 FGO
§ 164 Abs. 1 Abgabenordnung
§ 2 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BlnZwStG
§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung
§ 2 Abs. 1 Satz 1 BlnZwStG
§ 2 Abs. 3 BlnZwStG
§ 2 Abs. 1 BlnZwStG
§ 135 Abs. 1 FGO
§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung
§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO