Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-10-27, Aktenzeichen 30 O 98/10
ECLI: ECLI:DE:LGK:2010:1027.30O98.10.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen
Die Gerichtskosten tragen die Beklagte zu 1) zu 14,2 % und der Kläger zu 85,8 %. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und 3) trägt der Kläger. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger macht Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung und Prospekthaftung im Zusammenhang mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds (nachfolgend: A1 Fonds KG) geltend.
Die streitgegenständliche Beteiligung erwarb der Kläger über die Beklagte zu 1). Die Beklagte zu 2) ist Gründungskommanditistin. Die Beklagte zu 3) ist Treuhandkommanditistin und Herausgeberin des Anlageprospekts.
Die A1 ist eine im Jahr 1992 gegründete KG, die die Immobilie „Z“ in W mit Hotel-, Büro-, Laden- und Wohnflächen errichtete und vermietet. Sie basierte auf einer Fremdkapitalquote von rund 25%. Komplementäre waren die Herren D und T. Gründungskommanditisten waren neben den Beklagten zu 2) und 3) eine A-Baubetreuung GmbH sowie die J GmbH. Als Generalübernehmerin des Fonds-Objekts wurde die Firma C Deutschland GmbH beauftragt. Die Komplementäre D und van T der Fondsgesellschaft waren leitende Mitarbeiter der Beklagten zu 3) bzw. der Generalübernehmerin. Gesellschafter der Beklagten zu 3) war Herr B1, der zugleich Inhaber des Stammkapitals der B-Beteiligungsgesellschaft mbH war, die wiederum Gesellschafterin der Beklagten zu 2) war. Außerdem hielt Herr B 25 % der Gesellschaftsanteile an der Generalübernehmerin. Die übrigen 75 % gehörten nahen Angehörigen des Herrn B. Auch die Anteile an der A-Baubetreuung GmbH wurden von der Beklagten zu 3) gehalten. Schließlich war Herr B Geschäftsführer der Beklagten zu 3), der Generalübernehmerin und der A-Baubetreuung GmbH.
Der Emissionsprospekt der A1 enthält zahlreiche Informationen, wegen derer auf die Ablichtungen ab Bl. 43 ff. d.A. verwiesen wird. Die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in dem Prospekt wurden von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und bestätigt. Auf Wunsch erhielt jeder Anlageinteressent den Prospektprüfungsbericht zugesandt.
Der Kläger unterzeichnete am 01.12.1993 – am Ende eines Gespräches mit einem Kundenberater der Beklagten zu 1) – eine Beitrittserklärung zu dem A1 Fonds KG mit einem Beteiligungsbetrag in Höhe von DM 50.000,00. Gleichzeitig mit dieser Zeichnung beauftragte er die Beklagte zu 2), seinen Beitritt zu der Fondsgesellschaft zu bewirken und bot der Beklagten zu 2) und der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) in München den Abschluss eines im Emissionsprospekt abgedruckten Treuhandvertrages bzw. -auftrages zum Abschluss an. Den Treuhandauftrag zu dem Kommanditanteil nahm die Beklagte zu 2) an; die Einlage wurde gezahlt.
Der Kläger begehrt von den Beklagten Schadensersatz in Höhe des von ihm eingesetzten Kapitals abzüglich der erhaltenen Ausschüttungen, deren Höhe streitig ist, in Höhe von insgesamt 25.314,59 € sowie entgangenen Gewinn von 4% auf das eingesetzte Kapital, mithin € 17.179,41. Er beteiligte sich mit DM 50.000,00 (= € 25.564,59) an dem Fonds; hinzu kam ein Agio in Höhe von DM 2.500,00 (= € 1.278,23). Insgesamt zahlte er einen Betrag von DM 52.500,00 (= € 26.842,82). Steuervorteile rechnet der Kläger nicht auf seine Forderung an.
Der Kläger bot den Beklagten vergeblich die Übertragung der streitgegenständlichen Fondsanteile an.
Der Kläger ist der Ansicht, der Emissionsprospekt sei fehlerhaft. Hinsichtlich der Fungibilität, der Sicherheit der Anlage, der Mittelverwendung, der Darstellung der Rendite über den sogenannten internen Zinsfuß/IRR-Methode sowie haftungsrechtliche Risiken der Fondskonzeption kläre der Prospekt nicht hinreichend auf:
Die Angaben zur Fungibilität reichten nicht aus, um einen Interessenten vollständig und richtig zu informieren. Es werde nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit dargestellt, dass eine jederzeitige Veräußerbarkeit der Beteiligung nicht sichergestellt sei. Die Handelbarkeit der Fondsanteile sei nicht nur „nicht institutionalisiert“, sondern es gebe praktisch keinen funktionierenden Zweitmarkt. Es sei nahezu unmöglich, eine Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen zu verkaufen. Dies werde im Prospekt nicht eindeutig und unmissverständlich wiedergegeben; der Hinweis auf einen möglichen Notverkauf sei irreführend. Schließlich werde nicht hinreichend darauf hingewiesen, dass eine Kündigungsmöglichkeit faktisch nicht bestehe.
Auf das Risiko des Verlustes mindestens eines Teils des eingesetzten Kapitals und nicht nur der ausbleibenden Rendite werde im Prospekt ebenfalls nicht hinreichend deutlich hingewiesen.
Die Aufschlüsselung der Mittelverwendung im Prospekt sei unzureichend, da an keiner Stelle konkret dargelegt werde, wem der Aufschlag von 5% (Agio) für welche Leistung gezahlt werde und ob es sich bei den auf Seite 54 des Prospektes genannten 5% um das Agio handele. Das Agio werde auf Seite 53 des Prospekts der „weiteren Kapitalbeschaffung“ vorbehalten. Um was es sich hierbei handele, werde nicht klargestellt. Auf Seite 35 des Prospekts werde es jedoch für die Verwendung für die „Dienstleistungspakte“ bestimmt.
Soweit in diesem Zusammenhang die Eigenkapitalbeschaffung genannt werde, genüge dies nicht den Anforderungen. Insgesamt hätten die an den Vertrieb gezahlten Innenprovisionen über 15 % betragen. Der Kläger behauptet hierzu auch, das Agio sei der Beklagten zu 1) als Rückvergütung zugeflossen. Eine Aufklärungspflicht habe auch unabhängig von der Höhe der Vergütung bestanden. Schließlich ist er der Ansicht, die Kick-Back-Rechtsprechung sei vorliegend – auch außerhalb des Anwendungsbereichs des WpHG – einschlägig. Zumindest hätte über die Höhe der Vertriebsprovisionen aufgeklärt werden müssen.
Er meint, durch die im Prospekt enthaltene Darstellung der Rendite werde der Anleger nicht klar und verständlich aufgeklärt. Die Verwendung der internen Zinsfuß- bzw. IRR-Methode spiegele eine tatsächlich nicht vorhandene Vergleichbarkeit der Rendite mit derjenigen aus anderen Anlageformen vor. Es werde nicht erläutert, dass die über den internen Zinsfuß errechneten Renditeaussagen nicht dem entsprechen, was der durchschnittliche Anleger unter „Rendite“, also einer Effektivverzinsung, verstehe. Dem Anleger werde suggeriert, er könne einer Rendite i.H.v. 8,6- 14,4% erwarten.
Schließlich lasse sich dem Prospekt nicht hinreichend entnehmen, dass die Kommanditistenhaftung (§§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 4 HGB) des Anlegers wieder auflebe, wenn trotz der steuerlich bedingten Anlaufverluste Ausschüttungen gewährt würden. Ausgehend von der im Prospekt enthaltenen Prognoserechnung wären die Anlaufverluste erst im Jahr 2011 wieder ausgeglichen, so dass bis zu diesem Zeitpunkt alle Ausschüttungen als Einlagerückzahlungen anzusehen seien.
Der Kläger verweist zur Bekräftigung seiner Rechtsauffassung auf ein Gutachten des Sachverständigen für private Baufinanzierung Dipl.-Volkswirts Werner Ehrat vom 03.12.2009, in dem weitere Prospektangaben bemängelt werden. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens wird auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 10.09.2010 (Bl. 233 ff. der Akte) sowie das Gutachten (Bl. 304 ff. d.A.) verwiesen. Darin wird u.a. die fehlende Transparenz hinsichtlich der personellen Verknüpfungen und der Kosten gerügt sowie bezweifelt, dass die Verträge aufgrund dessen unter Marktbedingungen zustande gekommen sind.
Auf den durch Saldierung errechneten Schaden von 25.314,59 €, seien im Weiteren Steuervorteile für die Jahre 1993 bis 2009 nicht anzurechnen, da der als Schadenersatz erhaltene Betrag wiederum zu versteuern sei und daher eine Anrechnung entfalle.
Verjährung sei ebenfalls nicht eingetreten, da allein ein Auseinanderfallen der versprochenen und der erfolgten Ausschüttungen noch nicht zu einer Kenntnis der Prospekt- oder Beratungsfehler führe, zumal eine stetige Steigerung des Anteils der vermieteten Flächen zu verzeichnen gewesen und es zu Ausschüttungen gekommen sei.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 25.314,59 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlagen Nr. 28 KG mit einem Beteiligungsbetrag von 50.000,00 DM,
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 17.179,41 € nebst jährlichen Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlagen KG mit einem Beteiligungsbetrag von 50.000,00 DM,
3. festzustellen, dass sich die Beklagten als Gesamtschuldner mit der Annahme der Übertragung das Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlagen KG mit einem Beteiligungsbetrag von 50.000,00 DM in Verzug befinden.
Die Beklagten beantragen jeweils,
die Klage abzuweisen
Die Beklagten zu 2) und 3) sind der Ansicht, dass der Emissionsprospekt fehlerfrei sei und auf alle Risiken der Kapitalanlage ausreichend hinweise.
Sie behaupten, dass von Anfang an klar gewesen und durch einen zusätzlichen Hinweis in der Beitrittserklärung untermauert worden sei, dass die voraussichtlich zum 30.06.1995 fertiggestellte Fondsimmobilie im Zeitpunkt der Prospektherausgabe bis auf die Hotelflächen noch nicht vermietet gewesen sei. Insofern sei dem Kläger bekannt gewesen, dass die Ausschüttungen keineswegs sicher gewesen seien, sondern von dem im Prospekt dargestellten „Vermietungsrisiko“ abhingen. Die Vermietungseinschätzung und die der Prognose zugrunde liegenden Zielmieten seien realistisch gewesen.
Der Kläger sei durch die Übersendung der jährlichen Geschäftsberichte, Jahresabschlüsse und Protokolle der Gesellschafterversammlungen davon in Kenntnis gesetzt worden, dass die tatsächliche Mietentwicklung abweichend von den Prognosen des Jahres 1993/1994 verlaufen sei.
Sie sind der Ansicht, eine Verpflichtung, auf ein Totalverlustrisiko ausdrücklich hinzuweisen, habe angesichts der konkreten Fremdkapitalquote und des ausführlich dargestellten Vermietungsrisikos nicht bestanden. Gleiches gelte für das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung. Die im Prospekt und dem Treuhandvertrag enthaltenen Hinweise auf die gesetzliche Regelung seien ausreichend. Eine Inanspruchnahme der Kommanditisten sei bei prognosegemäßem Verlauf nicht zu befürchten gewesen, weil das finanzierende Kreditinstitut als wesentlicher Hauptgläubiger aus den Mieteinnahmen befriedigt worden sei.
Die Prospektinformationen zur Fungibilität der Anteile seien ebenfalls nicht zu beanstanden. Es werde darauf hingewiesen, dass ein Verkauf von Fondsanteilen vermittelt werden könne; eine Garantie, dass Fondsbeteiligungen veräußerbar seien, könne hieraus jedoch nicht abgeleitet werden. In den Jahren 1990 bis 1997 habe es jeweils dreistellige Zahlen von Verkäufen mit einem Volumen zwischen rund 17,7 und 55,8 Mio. DM gegeben. Dabei handelt es sich allerdings um das Verkaufsvolumen sämtlicher Kommanditanteile der Beklagten zu 3).
Zu den Eigenkapitalbeschaffungskosten werde im Prospekt auf Seite 53 hinreichend deutlich gemacht, dass das Agio zur Vergütung der Beratungs- und Vermittlungsleistungen von Banken und Sparkassen bei der Vermittlung von Fondszeichnern verwendet werden sollte, zumal aus dem Prospekt ersichtlich sei, dass eine Eigenkapitalbeschaffung selbst nicht durchgeführt werde. Sie behaupten, eine solche Vorgehensweise sei üblich und für die Anleger auch der Höhe nach aus dem Prospekt ersichtlich. Es sei nicht ersichtlich, warum der Anteil der jeweiligen Bank oder Sparkasse, mit dem ihre Vermittlungsleistung vergütet werde, für die Anlageentscheidung relevant sei, wenn der Kunde den Gesamtvermittlungsaufwand, der im Prospekt beziffert sei, kenne.
Das Agio sei als Kapitalrücklage dem Kapitalkonto des Klägers gutgeschrieben und nicht an die Beklagte zu 1) gezahlt worden. An Innenprovisionen seien, wie im Prospekt ausgewiesen, weniger als 15 % gezahlt worden. Zudem handele es sich nicht um offenbarungspflichtige Rückvergütungen, da von dem Beteiligungsbeitrag des Klägers keine „Rückvergütungen“ an ein vermittelndes Kreditinstitut oder einen Anlageberater gezahlt worden.
Sie sind der Ansicht, die Renditeberechnung im Prospekt sei nicht zu beanstanden. Sie sei transparent und verständlich, denn sie vermittle dem Anleger die prognostizierten Ausschüttungen einschließlich ihrer steuerlichen Belastung sowie die steuerlichen Auswirkungen der Verlustzuweisung auf den tatsächlichen Eigenkapitaleinsatz. Die Anwendung der internen Zinsfußmethode sei richtig und im Übrigen durch Rechtsvorschriften in verschiedenen Bereichen seit langem verbindlich vorgegeben.
Sie sind der Auffassung, Ansprüche des Klägers seien verjährt bzw. verwirkt. Aufgrund der zu Beginn der Beteiligung erhaltenen Unterlagen (Prospekt und Prospektprüfungsbericht) sowie der regelmäßig übersandten Geschäftsberichte, Protokolle der Gesellschafterversammlungen, Jahresabschlüsse und ihrer Prüfberichte hätte der Kläger erkennen können, dass sich die Beteiligung nicht entsprechend der Prognose entwickelte. Sofern er die Informationen nicht zur Kenntnis genommen hätte, wäre dies jedenfalls grob fahrlässig gewesen. Die für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Kenntnis hätte er spätestens bis zum 31.12.2004 erlangen müssen; dies allein wegen des vollständigen Nichterhalts der prognostizierten Ausschüttung. Im Übrigen habe er in der Gesellschafterversammlung jährlich Entlastung erteilt.
Der Kläger müsse sich jedenfalls die gezogenen Steuervorteile schadensmindernd anrechnen lassen. Die vermeintlichen Schadensersatzansprüche des Klägers aus der hier vorliegenden Beteiligung im privaten Bereich an der vermögensverwaltenden Fondsgesellschaft unterlägen keiner Versteuerung. Sie müsse daher über die erhaltenen Ausschüttungen (i.H.v. 6%) hinausgehend 37% des Beteiligungsbetrages abziehen.
Entgangenen Gewinn habe der Kläger nicht schlüssig dargelegt. Sie behaupten hierzu, dass der Kläger einen den Steuervorteilen entsprechenden Betrag als Einkommensteuerschuld hätte zahlen müssen, so dass ihm in dieser Höhe kein Geldbetrag für eine Anlage zur Verfügung gestanden hätte. Eine Anlage für 4% Zinsen wäre bereits der Höhe nach nicht möglich gewesen. Sie meinen, insoweit müsse auch die Kapitalertragssteuer berücksichtigt werden.
In der mündlichen Verhandlung vom 22.09.2011 hat das Gericht im Verhältnis des Klägers zur Beklagten zu 1) einen Vergleichsvorschlag unterbreitet, den der Kläger noch in der Verhandlung, die Beklagte zu 1) mit Schriftsatz vom 12.10.2011 angenommen hat. Hierin ist im Hinblick auf die Kosten des Rechtstreits eine Kostenquote für das Verhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) von 57 % zu 43 % zulasten des Klägers bestimmt.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
I.
Der Rechtsstreit zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) ist durch Vergleich beendet worden. Mithin war eine Entscheidung lediglich noch im Verhältnis zu den Beklagten 2) und 3) zu treffen.
II.
Gegen die Beklagten zu 2) und 3) stehen dem Kläger keine Schadensersatzansprüche wegen eines fehlerhaften Prospektes zu.
Es kann in diesem Zusammenhang offen bleiben, ob den Beklagten zu 2) und 3) als Treuhand- und Gründungskommanditistin im Zusammenhang mit den in Betracht kommenden Ansprüchen nach den Grundsätzen der Prospekthaftung aus typisiertem Vertrauen oder der sogenannten uneigentlichen Prospekthaftung eine Verantwortlichkeit zukommt. Denn Voraussetzung für eine Haftung der Beklagten zu 2) und 3) wäre jedenfalls ein Fehler des streitgegenständlichen Prospektes dahingehend, dass für die Beurteilung der Kapitalanlage wesentliche Angaben unrichtig oder unvollständig sind. Ein solcher liegt nicht vor.
Die Kammer hält den streitgegenständlichen Prospekt für hinreichend. Dabei verkennt sie nicht, dass ein Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten in der Regel die wesentliche Informationsquelle darstellt, nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen ein zutreffendes und vollständiges Bild über sämtliche Umstände zu vermitteln hat, die für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 14.06.2007, - III ZR 300/05 -, NJW-RR 2007, S.1329, m.w.N.). Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist dabei nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das der potentielle Anleger von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt (BGH, a.a.O.).
Nach diesen Grundsätzen enthält der Prospekt bei sorgfältiger und eingehender Lektüre, von der die Prospektverantwortlichen bei Anlegern ausgehen dürfen (BGH, Urteil vom 31.03.1992, - XI ZR 70/901 -, NJW-RR 1992, S.879; Urteil vom 14.06.2007, - III ZR 300/05 -, NJW-RR 2007, S.1329), alle für die Anlageentscheidung relevanten Informationen in zutreffender Weise.
Maßgeblich stützt sich der Kläger darauf, der Prospekt kläre nicht hinreichend über die Risiken der Anlage, insbesondere das Totalverlustrisiko, auf. Dies beurteilt die Kammer abweichend.
Im Prospekt wird ausgeführt, dass die Beteiligung an Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft sowie am Gesellschaftsvermögen sich nach der Höhe des treuhänderisch gezeichneten Kapitalanteils richtet. In dem Schaukasten „Chancen und Risikoteilung“ auf Seite 28 wird darauf hingewiesen, dass der Fonds als Vermieter das Risiko des Vermietungserfolges sowie der Bonität der Mieter trägt. Im zweiten Teil des Prospekts wird sodann unter der Rubrik „Ausschüttung“ auf das Vermietungsrisiko hingewiesen. Ferner ist auf Seite 47 erwähnt, dass die Haftung des Kommanditisten auf die in das Handelsregister eingetragene Hafteinlage beschränkt ist. Daraus wird hinreichend deutlich, dass das eingesetzte Kapital vollständig verloren gehen kann. Ein ausdrücklicher Hinweis auf das Totalverlustrisiko war demgegenüber nicht erforderlich. Die Beklagten haben zu Recht auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.10.2009, -XI ZR 338/08 -, WM 2009, S.2306, verwiesen, wonach die dortige Beklagte ihre Beratungspflicht nicht deshalb verletzt hat, weil sie nicht auf ein Totalausfallrisiko hingewiesen hat. Selbst in dem dort entschiedenen Fall eines Immobilienfonds mit einer Fremdkapitalquote von etwa 50% wurde kein Grundsatz angenommen, auf ein Totalverlustrisiko ausdrücklich hinweisen zu müssen. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen im Prospekt zutreffend dargestellt sind, werden die sich daraus ergebenden Risiken allgemeiner Natur für nicht aufklärungsbedürftig angesehen. Da in dem hier vorliegenden Fall nur etwa 25% Fremdkapital eingesetzt wurden, gilt nichts anderes.
Die Kammer geht auch nicht davon aus, dass Angaben im Prospekt falsch oder unvollständig mit der Folge sind, dass die Beurteilung des Totalausfallrisikos beeinflusst worden ist und insoweit eine Täuschung vorliegt, worauf sich der Kläger stützen möchte. Entsprechendes hat der Kläger bereits nicht substantiiert dargelegt. Die Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen für private Baufinanzierung Dipl.-Volkswirt L vom 03.12.2009 ist in diesem Zusammenhang nicht hinreichend, weil das Gutachten keine Prognosefehler bzw. eine falsche Darstellung der maßgeblichen Umstände aufzeigt, sondern sich stattdessen überwiegend auf pauschale Hypothesen und unbegründete Behauptungen beschränkt.
Grundlage der Begutachtung durch den Sachverständigen ist eine Prüfung des Prospektes nach Maßgabe der Stellungnahme des Wohnungswirtschaftlichen Fachausschusses des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland (WFA 1/1987) und des Entwurfs des IDW Standards "Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Prospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen (IDW ES 4)" in der Fassung vom 24. Februar 2000. In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob diese Kriterien vorliegend gegenüber allen Beklagten anzusetzen sind. Zum Zeitpunkt der Herausgabe des streitgegenständlichen Prospekts waren besondere gesetzliche Anforderungen für seinen Inhalt nicht gestellt. Aufgabe der Kammer bei der Prospektüberprüfung ist daher eine Beurteilung, ob er die aus der Sicht eines verständigen und durchschnittlich vorsichtigen Anlegers für eine Anlageentscheidung erheblichen Angaben mit hinreichender Sicherheit vollständig und richtig enthält und ob diese Angaben klar, eindeutig und verständlich gemacht werden (BGH, Urteil vom 14.06.2007, - III ZR 300/05 -, NJW-RR 2007, S.1329). Diesen Anforderungen genügt der Prospekt auch in den Kritikpunkten des Sachverständigen L.
Insbesondere ist der streitgegenständliche Prospekt nicht bereits deshalb fehlerhaft, weil die prognostizierten Mieterträge nicht erzielt werden. Zwar stellen die voraussichtlichen Mieterträge, von denen die künftige wirtschaftliche Entwicklung des Anlageobjekts abhängt, ein wesentliches Kriterium für die Entscheidung des Anlegers dar, sich an einem geschlossenen Immobilienfonds zu beteiligen. Die Interessen eines Anlegers sind aber bereits dann grundsätzlich gewahrt, wenn die Prognose durch ausreichende Tatsachen wie z.B. die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex, den Mietspiegel, standort- und objektbezogene Umstände gestützt ist und die künftigen Mieterträge nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken kalkuliert sind (BGH, Urteil vom 31.05.2010, - II ZR 30/09 -, NJW 2010, S.2506; Urteil vom 18.07.2008, - V ZR 71/07 -, NJW 2008, S.3059). Ein Prospektherausgeber übernimmt grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt; das Risiko einer anderen als der prognostizierten Entwicklung trägt der Anleger (BGH, Urteil vom 27.10.2009, - XI ZR 337/08 -, NJW-RR 2010, S.115).
Der Kläger hat nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die Mietflächen unzutreffend dargestellt worden sind. Für den Prospekt wurde eine vertretbare Berechnungsformel zugrunde gelegt, auf welche die IDW-Standards aus dem Jahr 2000 nicht nachträglich angewendet werden können. Eine „nähere Erläuterung“ der Flächenangaben war nicht erforderlich; für den Anleger relevant war das ermittelte Ergebnis, das auch nach den Behauptungen des Klägers nicht unzutreffend ist.
Dass der Ansatz der Inflationsrate von 3,7 % als durchschnittlicher Wert der letzten zwanzig Jahre nicht vertretbar war, hat der Kläger nicht substantiiert behauptet. Allein die Behauptung eines anderen Wertes als angemessen ist nicht hinreichend.
Die schlichte Angabe, die Höhe des kontinuierlich zwecks Anlage zur Verfügung stehenden „Bodensatzes“ und der prognostizierten Verzinsung seien unrealistisch, kann einen substantiierten Vortrag nicht ersetzen.
Dies gilt in gleicher Weise für die angeblich zu niedrig kalkulierten Ausgaben: Hinsichtlich der Instandhaltungsaufwendungen mussten keine Kosten angeführt werden, nachdem diese in der Generalübernehmervergütung aufgehe sollten. Dem im Prospekt mit 1 % bzw. 2 % angegebenen Mietausfallrisiko setzt der Gutachter lediglich ohne Begründung höhere Werte gegenüber. Der Verweis auf eine Veröffentlichung aus dem Jahr 1996 kann in diesem Zusammenhang eine Begründung nicht ersetzen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte ihre Prognose auf falsche Entwicklungen gestützt hat, hat der Kläger nicht vorgetragen.
Soweit sich der Kläger darauf bezieht, im Prospekt werde für die Anfangsjahre der Anschein niedriger Finanzierungslasten und damit einer ertragreichen Fondsgesellschaft erweckt, kann dieser Vortrag einen Fehler nicht begründen. In dem Prospekt sind alle Angaben, auf die sich der Sachverständige bezieht, enthalten, insbesondere auch das Disagio, die zusätzliche Zinsvorauszahlung in der Investitionsphase und der Tilgungsbeginn.
Hinsichtlich der Mittelverwendung enthält der Prospekt entgegen der Ansicht des Klägers alle erforderlichen Informationen. Auf Seite 35 wird angeführt, dass die Anleger „für 12,22% und das Agio in Höhe von 5% […] drei umfangreiche Dienstleistungspakete“ erhalten, u.a. auch die Beratungs- und Vermittlungsleistungen von Banken, Sparkassen oder anderen qualifizierten Finanzdienstleistungsunternehmen. In einem daneben stehenden Bereich „Aufschlüsselung der Mittelverwendung“ sind u.a. die „Fondsbedingten Kosten“, die insgesamt 12,22% der Gesamtkosten ausmachen, dargestellt. Dort ist die Position „Eigenkapitalbeschaffung, Platzierungsver­pflichung“ mit 33.480.000,00 DM und 7,15% angegeben, wobei sich unter der Überschrift „Der Investitions- und Finanzierungsplan“ auf Seite 34 ergibt, dass von den 33.480.000,00 DM 29.480.000,00 DM auf die Eigenkapitalbeschaffung und 4.000.000,00 DM auf die Platzierungsverpflichtung entfallen.
Es ist damit möglich, aufgrund der Angaben im Prospekt die Kosten der Eigenkapitalbeschaffung zu übersehen. Dies sieht die Kammer als ausreichend an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht es aus, dass Provisionen im Prospekt als „Kosten der Eigenkapitalbeschaffung“ bezeichnet werden (BGH, Urteil vom 25.09.2007, - XI ZR 320/06 - , m.w.N.). In der bereits zu dem Aspekt des Totalverlustrisikos zitierten Entscheidung vom 27.10.2009 (XI ZR 338/08) hat es der Bundesgerichtshof für hinreichend erachtet, dass die an die Rechtsvorgängerin der dortigen Beklagten zu 1. gezahlten Beträge für die Eigenkapitalbeschaffung, die Platzierungsgarantie und die Fremdkapitalbeschaffung im Fondsprospekt dem Inhalt und der Höhe nach korrekt ausgewiesen sind. Diesen Anforderungen genügt der vorliegende Prospekt. Dass das Agio die weiteren Eigenkapitalbeschaffungskosten darstellt, zeigt sich in der Übersicht „Der Investitions- und Finanzierungsplan“ auf Seite 34 des Prospekts.
Die sogenannte „Kick-Back“- Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs findet keine Anwendung. Sie gilt nur für Banken, wie noch mit dem Urteil vom 15.04.2010 (III ZR 196/09) entschieden wurde. Der Prospekt klärt auch hinreichend über eine Innenprovision auf. Sie ist unter dem Aspekt der Eigenkapitalbeschaffung in Höhe von 12,22 % (Seite 35 des Prospekts) ausreichend dargestellt. Aufklärungsbedürftig sind Innenprovisionen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (z.B. BGH, Urteil vom 12.02.2004, - III ZR 359/02 -, NJW 2004, S.1732) ohnehin erst ab Überschreitung eines Schwellenwertes von 15 %.
Soweit sich der Kläger hinsichtlich der Mittelverwendung auf die weiteren Ausführungen des Gutachters L stützen möchte, sind diese wiederum nicht geeignet, Fehler oder Unvollständigkeiten im Prospekt darzulegen.
Dass die Vergütungen für Dienstleistungen, die von Gesellschaftern selbst oder nahestehenden Unternehmen erbracht wurden, nicht angemessen sein sollen, wird lediglich als unsubstantiierte Vermutung in den Raum gestellt und durch nichts begründet.
Die Grundstücks- und Erwerbsnebenkosten und die Kosten der Generalübernehmerverträge sind entgegen der Ansicht des Sachverständigen L hinreichend dargestellt. Auf den Seiten 34/35 des Prospekts werden die Gesamtkosten der Immobilie aufgegliedert und die Kosten für den Generalunternehmer konkret genannt. Aus den Ausführungen auf Seite 45 ergeben sich die Grundstückssituation und die Identität des grundstückseinbringenden Unternehmens. Die in einem Betrag auf Seite 35 angeführten Grundstückskosten teilen sich auf in Erwerbskosten von 52 Millionen DM, 10,3 Millionen DM, welche die J GmbH für den Erwerb des Grundbesitzes aufgewendet hat, und die Erwerbsnebenkosten, was der Kläger nach der substantiierten Darlegung durch die Beklagten zu 2) und 3) nicht mehr bestritten hat. Es stellt keinen Prospektfehler dar, dass sich diese Untergliederung nicht aus dem Prospekt selbst, sondern erst aus dem Prospektprüfungsbericht ergibt. Die Angabe der Summe, die der J GmbH gezahlt worden ist, ist im Prospekt hinreichend. Damit konnte der Gesamtbetrag der Aufwendungen und eine Verflechtung erkannt werden. Der weitergehend interessierte Anleger hatte die Möglichkeit, sich anhand des auf Wunsch zugesandten Prospektprüfungsberichts näher zu informieren.
Die pauschale Behauptung, dass die Erwerbsaufwendungen der J GmbH in Höhe von 10,3 Millionen DM nochmals an die C Deutschland GmbH gezahlt worden sein sollen, begründet der Sachverständige nicht. Diese Annahme scheint auf einem Fehlschluss zu beruhen, berührt aber nicht die Qualität des Prospekts.
Eine über die Angaben im Prospekt hinausgehende, weitere Aufschlüsselung der Generalunternehmerkosten war im Prospekt nicht erforderlich. Für die Anlageentscheidung relevant ist der tatsächlich anzusetzende Betrag.
Es ist in diesem Zusammenhang auch nicht als irreführend anzusehen, dass auf Seite 35 und 45 des Prospekts ausgeführt wird, dass der Generalübernehmer ohne besonderes Entgelt die Instandhaltungsverpflichtung bis zum Jahr 1999 übernimmt und gleichzeitig in der Fußnote auf Seite 35 angegeben wird, dass für diese Leistung ein Betrag von 5 Mio. DM anzusetzen wäre. Damit wird deutlich, dass für die Instandhaltung keine über die sonstige Generalübernehmervergütung hinausgehende Vergütung gezahlt wird. Der Sachverständige zieht einen unzulässigen Rückschluss auf eine Einbeziehung von Instandhaltungskosten in die Kalkulation der Generalunternehmervergütung.
Der Prospekt enthält alle erforderlichen Angaben, um die Berechnung des Gesamtbetrages der Investitionen und der Kosten pro Quadratmeter zu ermöglichen. Eine Angabe zur Baumasse ist darüber hinaus nicht erforderlich. Die von dem Sachverständigen geforderten Angaben zu den Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten, den reinen Baukosten, die hier der Generalunternehmervergütung entsprechen, sowie den übrigen Kosten sind dem Prospekt zu entnehmen (Seiten 34/35).
Ob die Generalunternehmervergütung angemessen ist, muss dem Prospekt nicht entnehmbar sein. Für die Anlageentscheidung ist dies nicht unmittelbar relevant. Für den Anleger steht lediglich die Entscheidung an, ob er sich an dem ihm vorgestellten Projekt beteiligen möchte, nicht aber, ob dieses in einzelnen Bereichen wirtschaftlich sinnvoll ausgestaltet ist. Da die Summe der Kosten ausgewiesen ist, liegen hinreichende Informationen vor.
Dass die Hoteleinrichtung zum Leistungsumfang des Generalunternehmers gehören soll und die darauf entfallenen Kosten deshalb doppelt in die Gesamtkosten eingestellt worden sein sollen, hat der Gutachter lediglich pauschal behauptet. Aus dem Prospekt ergibt sich dies nicht. Die Beklagten zu 2) und 3) haben dies bestritten. Es ist nicht davon auszugehen, dass diese unsubstantiierte Behauptung zutreffend ist.
Die Angaben zur Steuerberatung im Prospekt sind hinreichend. Der Gutachter L verweist selbst auf § 8 Ziffer 4. des Gesellschaftsvertrages (Seite 60 des Prospekts). Unter dieser Ziffer wird deutlich, dass die Treuhandgesellschaft, die auch hinsichtlich ihrer Aufgaben ab Seite 58 näher dargestellt wird, gemäß gesondertem Vertrag auch die steuerliche Beratung der Beteiligungsgesellschaft wahrnimmt. In diesem Zusammenhang sind die Steuerberatungsleistungen von denen der Treuhand hinreichend transparent voneinander abgegrenzt. Der Prospekt verweist auf den noch abzuschließenden Steuerberatungsvertrag, dessen Leistungsspektrum auf Seite 46 dargestellt wird. Soweit der Privatgutachter behauptet, dass die Treuhand- und Steuerberatungsvergütungen in der Investitionsphase bereits in der Bewirtschaftungsphase um ein Vielfaches abgegolten seien, stellte dies jedenfalls keinen Prospektfehler, sondern allenfalls ein wirtschaftliches Ungleichgewicht dar.
Die Vergütung und der Umfang der vergüteten Leistungen sind hinreichend klar dargestellt.
Selbst wenn die Eigenkapitalbeschaffungskosten tatsächlich weit überzogen sein sollten, weil sie angeblich 100 % über den von der Finanzverwaltung als sofort abzugsfähigen Werbungskosten liegen, stellte dies keinen Prospektfehler dar, sondern lediglich eine wirtschaftliche Besonderheit des Projekts. Gleiches gilt für die Ausführungen des Gutachters zu der Platzierungsverpflichtung und der Eigenkapital-Einzahlungsgarantie. Die wirtschaftlichen Bedenken des Gutachters sind für die Beurteilung, ob der Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, nicht relevant.
Angaben zur Kapitalausstattung der Beklagten zu 3) als Garantiegeberin für die Platzierung des Emissionskapitals sind im Prospekt nicht erforderlich. Soweit die Sicherheit der Anlage betroffen sein könnte, ist diese dadurch gewahrt, dass nach § 2 Ziffer 2 a des Treuhandauftrages an die Dresdner Bank (Seite 61 des Prospekts) die Auszahlung von Beträgen erst erfolgen darf, wenn das Kapital vollständig platziert ist oder die Beklagte zu 2) eine Kreditzusage oder Bürgschaft eines Kreditinstituts nachweist.
Die Prospektangaben zur Eigenkapital-Einzahlungsgarantie hält die Kammer für hinreichend. Die Kosten lassen sich dem Prospekt entnehmen. Der Gutachter begründet seine Zweifel an der Werthaltigkeit der Platzierungsgarantie und der Eigenkapital-Einzahlungsgarantie nicht, so dass kein angeblicher Fehler des Prospekts substantiiert vorgetragen wird.
Die durch die Zwischen- und Endfinanzierung möglicherweise entstehenden Kosten werden im Prospekt angeführt. Weitergehende Angaben sind entgegen der Ansicht des Gutachters nicht erforderlich. Die angezweifelte wirtschaftliche Angemessenheit ist wiederum kein Kriterium des Prospekts.
Gleiches gilt für die kritisierte Ausgestaltung der Bauzeitbürgschaft, die Zinsgarantie und die Bauzeitzinsen. Die Zinsen, die sich in der Bewirtschaftungsphase ab 1995 ergeben, sind aus der Prognoserechnung ersichtlich.
Auch hinsichtlich der Geschäftsbesorgung kann die Kammer keinen Prospektfehler erkennen. Im Prospekt wird auf Seite 45 angeführt, dass die Beklagte zu 3) die Durchführung und Abwicklung aller Geschäftsführungsmaßnahmen übernimmt. Es liegen keine substantiierten Anhaltspunkte dafür vor, dass der tatsächliche Leistungsumfang geringer war und tatsächlich nur eine Hausverwaltung übernommen wurde. Dies folgt auch nicht aus dem Angaben im Prospektprüfungsbericht, da dort auf die Durchführung und Abwicklung aller Geschäftsführungsmaßnahmen im Zusammenhang mit der Verwaltung und Vermietung des Fonds-Objekts Bezug genommen wird, was über eine reine Hausverwaltung hinaus gehen dürfte.
Die Höhe der Vergütung für die Fondsprojektierung ist im Prospekt ausgewiesen. Es handelt sich nach § 20 Ziffer 2. des Gesellschaftsvertrages (Seite 56 des Prospekts) um Leistungen im Zusammenhang mit der Umfinanzierung durch die nach § 3 des Gesellschaftsvertrages vorgesehene Kapitalerhöhung Ob der Betrag wirtschaftlich angemessen ist, unterliegt nicht der Prospektprüfung. Dass nicht alle übernommenen Leistungen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung stehen sollen, hat der Gutachter lediglich behauptet, aber nicht näher dargelegt. Tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass Leistungen in anderen Leistungsbeschreibungen enthalten sind oder zweifach vergütet werden, sind nicht vorgetragen worden.
Letzteres gilt auch für die Kritik an den Kosten für den Jahresabschluss. Diese umfassen nach dem nicht mehr bestrittenen Vortrag der Beklagten zu 2) und 3) nicht die Kosten für die Erstellung des Jahresabschlusses, sondern diejenigen für die Prüfung des Abschlusses, so dass sie nicht über die Steuerberatungsvergütung abgedeckt sind.
Hinsichtlich der Höchstkostengarantie ist ebenfalls kein Prospektmangel festzustellen. Der Gutachter meint, dass nach gewöhnlichem Verlauf der Dinge mit höchster Wahrscheinlichkeit kein Risiko einer Kostenüberschreitung bestand, so dass die Garantiegebühr wirtschaftlich nicht zu rechtfertigen gewesen sei. Dies ist eine rein wirtschaftliche Beurteilung ohne nähere Begründung, die im Zuge der Überprüfung des Prospekts nicht relevant ist. Für den Anleger war die Gebühr erkennbar und konnte zur Grundlage der Entscheidung gemacht werden.
Eine Irreführung oder Täuschung für den Anleger ist auch nicht dadurch verursacht worden, dass eine Aufteilung zwischen objekt- und fondsbedingten Kosten vorgenommen worden ist. Da es sich lediglich um einen ausdrücklich als relativ bezeichneten Vergleich handelt, hat die Kammer keine Bedenken gegen die Darstellung. Ein verständiger Anleger, von dem auszugehen ist, wird nicht dazu verleitet, eine Vergleichbarkeit mit einer Direktinvestition in Immobilien anzunehmen. Es ist hinreichend, dass die in den relativen Vergleich aufgenommenen Werte zutreffend sind. Soweit der Gutachter kritisiert, dass das Agio nicht in die Summe der fondsbedingten Kosten aufgenommen und stattdessen gesondert angeführt wird, stellt dies keinen Mangel dar. Der Anfall des Agios ergibt sich unzweifelhaft aus dem Investitions- und Finanzierungsplan.
Zur Fungibilität ist der Hinweis auf Seite 37 des Prospekts ausreichend. Es wird hinreichend deutlich gemacht, dass die Anteile nicht ohne Weiteres veräußert werden können. Als Gegenbeispiel für handelbare Papiere wird zudem der institutionalisierte Aktienmarkt genannt, wodurch die Unterscheidung in der Handelbarkeit deutlich wird.
Die Angabe, dass ein (Not-)Verkauf grundsätzlich möglich ist, ist richtig. Die hinreichende Aufklärung wird auch nicht dadurch verschleiert, dass die Erwartung angeführt wird, wegen der Attraktivität des Produktes würden sich in den nächsten Jahren Käufer finden. Diese Prognose war aus der ex-ante-Sicht nicht unvertretbar. Es wird deutlich, dass es sich um eine Erwartung und nicht um eine feststehende Tatsache handelt.
Die Darstellung der Rendite nach dem internen Zinsfuß stellt keinen Prospektfehler dar. Sie mag zwar nicht gerade eingängig sein; es handelt sich aber unwidersprochen um eine anerkannte Methode zur Prognoseberechnung einer mittleren jährlichen Rendite bei einer Kapitalanlage mit unregelmäßigen oder schwankenden Erträgen, die hinreichend nachvollziehbar dargestellt wird. Es wird auch nicht der unzutreffende Eindruck erweckt, dass die Renditeangaben mit denjenigen von einfacher strukturierten Anlagen (z.B. Spareinlagen oder festverzinslichen Wertpapieren) verglichen werden können. Die Ausführungen auf den Seiten 42/43 des Prospektes stellen hinreichend deutlich dar, dass es sich um eine komplexere Überlegung zur Renditedarstellung handelt, die insbesondere von der steuerlichen Situation des jeweiligen Anlegers abhängig ist.
Im Prospekt erfolgt an zwei Stellen der Hinweis, dass die Haftung des Kommanditisten auf seine Einlage beschränkt ist. Unter den Überschriften „Die Rechtsstellung der Fondszeichner“ und „Die Haftung des treuhänderisch Beteiligten und des Direktkommanditisten“ (Seite 47) ist dann über §§ 171ff. HGB und insbesondere die Regelung des § 172 HGB aufgeklärt. Der Regelungsgehalt ist richtig erläutert, so dass die Anforderungen an eine Aufklärung eingehalten sind. Eine Irreführung ist nicht erkennbar.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1 ZPO. Bei der Entscheidung über die Gerichtskosten war der Vergleich zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) mit der darin festgelegten Kostenquote zu berücksichtigen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 4 HGB
§§ 171ff. HGB und insbesondere die Regelung des § 172 HGB
§§ 92 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: III ZR 300/05
XI ZR 70/90
XI ZR 338/08
II ZR 30/09
V ZR 71/07
XI ZR 337/08
XI ZR 320/06
III ZR 196/09
III ZR 359/02