Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-10-16, Aktenzeichen 307 S 8/25
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2025:1016.307S8.25.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Es besteht kein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten des Sozialleistungsträgers aus § 826 BGB oder § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 263 Abs. 1 StGB, wenn kein Vorsatz oder Betrugsvorsatz des Vermieters nachgewiesen werden kann, weil der Vermieter nicht wusste, dass die Wohnung nicht vom Mieter selbst gezahlt wird.(Rn.23)
2. Es besteht kein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten des Sozialleistungsträgers aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. den Grundsätzen der Drittschadensliquidation, da keine zufällige Schadensverlagerung vorliegt und eine öffentliche Einrichtung nicht im gleichen Maße schutzbedürftig wie ein Mieter ist und den Vermieter hätte selbst zur Zahlung auffordern können, um Verzug zu begründen und Anwaltskosten geltend zu machen.(Rn.24)
3. Ein Anspruch des Sozialleistungsträgers auf Rückzahlung überzahlter Miete ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 33 SGB II, wenn ein sittenwidriges Rechtsgeschäft vorliegt, weil ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und weitere Umstände eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters erkennen lassen. Wenn die vereinbarte Miete mehr als 100% über der ortsüblichen Miete liegt, ist ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung in jedem Falle gegeben. Eine falsch angegebene Wohnfläche und das Unterlassen einer sachgerechten Prüfung der Angemessenheit der Miete sprechen zudem für eine verwerfliche Gesinnung eines gewerblichen Vermieters, dem der örtliche Markt hinreichend bekannt sein muss.(Rn.40) (Rn.41) (Rn.42) (Rn.43) (Rn.44)
Verfahrensgang
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 20.12.2024, Az. 643 C 96/24, wird zurückgewiesen.
2. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 20.12.2024, Az. 643 C 96/24, wird zurückgewiesen.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 57.559,55 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die beiden Parteien begehren im Wege der Berufung jeweils Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils, die Klägerin verbunden mit der weiteren Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Beklagte verbunden mit der Klagabweisung.
Hinsichtlich des Tatbestands wird gemäß § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO Bezug genommen auf die Feststellung in dem erstinstanzlichen Urteil.
Danach vermietete der Beklagte die Wohnung Nr. ... im 1. Stock des Hauses W. Str. ..., ... H. mit Mietvertrag vom 22.08.2017 an den Mieter A. und seine Familie. Die Nettokaltmiete betrug 850,00 €, die Wohnung ist 56,01 m² groß (m²-Miete danach: 15,18 €/m²). Vereinbart im Mietvertrag war indes "für Abrechnungszwecke" eine Wohnfläche von 80,00 m². Der Mietvertrag (Anlage K1) einschließlich der Flächenangabe war ausgefüllt worden durch den Hausverwalter des Klägers, Herrn K. K..
Die Klägerin, die (für den Zeitraum jedenfalls ab 2018 unstreitig) Miete für den Mieter A. an den Beklagten zahlte, teilte dem Beklagten unter dem 29.11.2023 mit, dass die Miete ihrer Ansicht nach deutlich überhöht sei und gegen §§ 556d ff. BGB und § 138 BGB verstoße (Anlage K3). Sie forderte den Beklagten zur Rückzahlung der überzahlten Miete auf, was dieser verweigerte (Anlage K4).
Auf die weiteren Feststellungen in dem erstinstanzlichen Urteil wird Bezug genommen.
Mit Urteil vom 20. Dezember 2024 hat das Amtsgericht den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 39.149,69 € nebst Zinsen zu zahlen. Daneben hat das Amtsgericht festgestellt, dass in dem Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und seinem Mieter A. über die Wohnung Nr. ... im 1. Stock des Hauses W. Str. ..., ... H. derzeit eine Nettokaltmiete von € 411,67 geschuldet sei. Die weitergehende Klage auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten hat das Amtsgericht abgewiesen.
Als wesentliche Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 2 BGB und § 33 SGB II habe, da der Beklagte sich unter Ausbeutung der Zwangslage des Mieters eine Leistung habe versprechen lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Gegenleistung gestanden habe. Das übliche Entgelt für die Wohnung liege nach dem Hamburger Mietenspiegel bei 7,35 €/m²; hinsichtlich der konkreten Bewertung der Wohnung durch das Amtsgericht wird auf die Ausführungen in dem amtsgerichtlichen Urteil Bezug genommen. Insbesondere liege kein Baualtersklassenwechsel in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung vor, da es dem Beklagten nicht gelungen sei, einen solchen schlüssig darzulegen. Auch die subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB seien gegeben. Hierfür spreche einerseits das besonders große Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, andererseits aber auch der Umstand, dass dem Beklagten bekannt gewesen sei, dass der Mieter A. sich zuvor eine Wohnung mit mehreren Familien geteilt habe, es sich also um eine schwierige Wohnsituation gehandelt habe. Zudem sei die Einkommenssituation des Mieters für den Beklagten offensichtlich nicht ausreichend gewesen, denn er – der Beklagte – habe es für erforderlich gehalten, dass der Arbeitgeber des Mieters für diesen bürgt.
Der Antrag auf Feststellung einer niedrigeren Miete sei ebenfalls weitestgehend begründet, da der Vertrag wegen des Verstoßes gegen § 138 Abs. 2 BGB teilnichtig sei.
Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten hingegen sei unbegründet, da kein Verzug vorliege. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters, der gem. § 33 SGB II auf die Klägerin übergegangen sei, scheitere daran, dass dem Mieter mangels Beauftragung eines Rechtsanwalts kein Schaden entstanden sei.
Die Klägerin begehrt mit ihrer Berufung die Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils im Hinblick auf die Ablehnung ihres Anspruchs auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Ihr stehe ein solcher Anspruch aus den Grundsätzen zur Drittschadensliquidation zu. Der Mieter habe im Falle einer Beauftragung eines Rechtsanwalts wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, gleiches müsse für einen Verstoß gegen § 138 BGB gelten. Da der Mieter hier keinen Schaden habe, weil der Anspruch auf Rückzahlung der Miete gegen den Beklagten auf die Klägerin nach § 33 SGB II übergegangen sei, handele es sich um einen Fall der Drittschadensliquidation.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung von Ziffer 3. des Urteils des Amtsgericht Hamburg-Harburg vom 20.12.2024 (Az. 643 C 96/24) den Beklagten zu verurteilen, an sie außergerichtliche Kosten für die Beauftragung der Rechtsanwälte B., H., in Höhe von € 2.147,83 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 14.12.2023 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
1. die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
2. das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg, Az. 643 C 96/24, aufzuheben und die Klage kostenpflichtig abzuweisen.
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Der Beklagte begehrt mit seiner Berufung die Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils hinsichtlich der Rückzahlung überzahlter Mieten und der Feststellung einer niedrigeren Miete. Er trägt vor, dass er nicht vorsätzlich i.S.d. § 138 Abs. 2 BGB gehandelt habe, weil er gedacht habe, dass die vereinbarte Miete für die Wohnung angemessen sei. Für ihn sei nicht erkennbar gewesen sei, dass ein Baualtersklassenwechsel für die betroffene Wohnung nicht möglich sei. Für seine Redlichkeit spreche auch das von ihm eingereichte Privatgutachten des Sachverständigen S., welcher eine angemessene Miete von 12,90 €/m² ermittelt habe. Überdies hätte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete einholen müssen. Jedenfalls aber bestehe ein Rückzahlungsanspruch der Klägerin nur nach "gleitender Nichtigkeit" der Mietpreisabrede, also unter Berücksichtigung der angemessenen Miete nach Zeitabschnitten. Die Rückzahlungsansprüche seien zudem verjährt, weil die Kenntnis des Mieters von der tatsächlichen Wohnungsgröße der Klägerin zuzurechnen sei. Nach alledem bestehe auch kein Anspruch auf Feststellung einer niedrigeren Miete.
Die Klägerin meint, die Berufung des Beklagten sei unbegründet. Denn für § 138 Abs. 2 BGB bedürfe es keines Vorsatzes, es genüge schon die Erkennbarkeit des Missverhältnisses und der Verhandlungsunterlegenheit des Mieters. Beides sei hier gegeben. Dass an einen Baualtersklassenwechsel hohe Anforderungen gestellt werden, sei ständige Rechtsprechung und deshalb für den Beklagten auch erkennbar. Das Amtsgericht habe zudem kein Sachverständigengutachten zur angemessenen Miethöhe einholen müssen, da dem Hamburger Mietenspiegel die Vermutung der Richtigkeit zukomme. Auch eine gleitende Unwirksamkeit komme nicht in Betracht, denn dadurch würde der wucherisch agierende Vermieter in den Genuss einer "automatischen" Mieterhöhung kommen. Eine Verjährung sei abzulehnen, weil dem Mieter keine grob fahrlässige Unkenntnis von der tatsächlichen Wohnungsgröße vorzuwerfen sei. Der Anspruch der Klägerin gründe sich überdies auf § 556d BGB wegen Überschreitung der Mietpreisbremse und § 138 Abs. 1 BGB.
Für den weiteren Sach- und Streitstand wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst der dazugehörigen Anlagen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Klägerin ist zulässig, aber unbegründet (hierzu unter I.), ebenso wie die Berufung des Beklagten (hierzu unter II.).
I.
Die Berufung der Klägerin ist unbegründet. Zu Recht hat das Amtsgericht ihren Antrag auf Erstattung ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten zurückgewiesen. Ihr steht kein Anspruch auf die entsprechende Zahlung zu.
1.
Ein eigener Anspruch der Klägerin aus § 826 BGB oder § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 263 Abs. 1 StGB scheitert daran, dass die Kammer sich keine Überzeugung davon bilden konnte, dass der Beklagte der Klägerin vorsätzlich einen Schaden zufügen wollte bzw. Betrugsvorsatz hatte. Die Kammer geht aufgrund der glaubhaften Angaben des Beklagten davon aus, dass es ihm gleichgültig war, wer letztlich die Miete des Mieters A. zahlt. Nach seinen Angaben, die er konsistent in der amtsgerichtlichen Hauptverhandlung und nunmehr auch in der Berufungshauptverhandlung wiederholt hat, wusste er nicht, dass der Mieter Sozialleistungen von der Klägerin bezieht. Hierfür spricht, dass der Beklagte vor Unterzeichnung des Mietvertrags mit dem damaligen Arbeitgeber des Beklagten gesprochen und diesen um eine Bürgschaft für seine Mietforderung gebeten hat. Dies wäre obsolet gewesen, hätte der Beklagte gewusst, dass die Miete von der Klägerin übernommen wird.
2.
Ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. den Grundsätzen über die Drittschadensliquidation scheidet ebenfalls aus, da hier keine zufällige Schadensverlagerung vorliegt. Zwar ist der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 33 SGB II BGB auf die Klägerin übergegangen (hierzu unten), der Schaden als solcher hat sich damit aber nicht zufällig verlagert. Zwar kann dem Mieter als Privatperson ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zustehen, wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbegrenzungsverordnung verstößt und es liegt nahe, diese Grundsätze auch auf einen Verstoß gegen § 138 Abs. 1 BGB zu übertragen. Gleichwohl ist die Klägerin nicht im gleichen Maße schutzbedürftig wie der Mieter. Für diesen gehört es zu den notwendigen Kosten der Rechtsverfolgung, wenn er, ohne den Beklagten zuvor in Verzug zu setzen, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Rechte beauftragt. Gleiches kann jedoch nicht für die Klägerin als öffentliche Einrichtung gelten. Es wäre ihr ein Leichtes gewesen, den Beklagten selbst zur Zahlung rückständiger Mieten unter Fristsetzung aufzufordern und so die Voraussetzungen des Verzugs zu schaffen. Unter Verzugsgesichtspunkten wiederum hätte sie sodann die Erstattung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren verlangen können.
II.
Die Berufung des Beklagten ist unbegründet. Zu Recht hat das Amtsgericht ihn zur Rückzahlung überzahlter Mieten verurteilt (hierzu unter 1.) und festgestellt, dass für die streitgegenständliche Wohnung eine niedrigere als die vereinbarte Miete geschuldet ist (hierzu unter 2.).
Die Klägerin hat, wie das Amtsgericht im Ergebnis richtig erkannt hat, einen Anspruch gegen den Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Mieten für den Zeitraum von September 2017 bis April 2023. Dieser ergibt sich indes nicht aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 2 BGB i.V.m. § 33 SGB II (hierzu unter a)), sondern aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 33 SGB II (hierzu unter b)).
a)
Der Anspruch der Klägerin ergibt sich zur Überzeugung der Kammer nicht aus dem Bereicherungsrecht i.V.m. § 138 Abs. 2 BGB. § 138 Abs. 2 BGB erfordert in objektiver Hinsicht ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und in subjektiver Hinsicht eine bewusste Ausbeutung eines Schwächezustandes des Bewucherten.
Zwar geht die Kammer noch davon aus, dass hier ein auffälliges Missverhältnis zwischen üblicher und tatsächlich verlangter Miete vorliegt. Die umfassenden Erwägungen des Amtsgerichts hierzu sind überzeugend und frei von Verstößen gegen Denk- oder Naturgesetze.
Von der darüber hinaus erforderlichen Zwangslage und dem darauf bezogenen Ausbeutungsvorsatz des Beklagten konnte die Kammer sich indes nicht überzeugen.
Eine Zwangslage setzt ein auf Grund einer unmittelbar drohenden oder gegenwärtigen erheblichen Bedrängnis bestehendes Bedürfnis nach einer bestimmten Leistung voraus (Wendtland in BeckOK BGB (01.08.2025), § 138, Rn. 51). Ein solches Bedürfnis seitens des Mieters A. und seiner Familie vermag die Kammer nicht zu erkennen. Selbst den Beklagtenvortrag unterstellt, dass es sich bei den Mietern um eine bulgarische Familie handele, welche in Bulgarien der türkischsprachigen Minderheit angehöre, und dass die Familie vor dem Einzug in die hier betroffene Wohnung zunächst bei Verwandten gewohnt habe, rechtfertigt noch nicht die Annahme einer Zwangslage. Denn offenkundig hatten der Mieter A. und seine Familie eine Wohnung in H. zur Verfügung, auch wenn sie sich diese mit mindestens einer anderen Familie teilen mussten. Dass diese vorherige Wohnsituation sicher nicht den Wünschen der Familie A. entsprochen hat und sie deshalb beabsichtigten, dieser Konstellation schnellstmöglich durch Umzug zu begegnen, ist eine nachvollziehbare, aber freie Willensentscheidung. Dass die Wohnumstände gar unerträglich waren oder sie zu einem Umzug geradezu gedrängt haben, ist nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich.
Darüber hinaus vermag die Kammer auch einen Ausbeutungsvorsatz des Beklagten nicht zu bejahen. Das Leistungsmissverhältnis als solches kann noch keine tatsächliche Vermutung auf den Ausbeutungsvorsatz begründen (BGH, Urteil vom 25.02.2011 - V ZR 208/09) und auch die übrigen Umstände begründen aus Sicht der Kammer noch keinen solchen Vorsatz.
Soweit das Amtsgericht insbesondere darauf abstellt, dass der Beklagte vom Arbeitgeber des Mieters eine Bürgschaft eingefordert habe, die Einkommenssituation des Mieters für ihn also nicht ausreichend gewesen sei, um ihn als Mieter zu akzeptieren, rechtfertigt dies nicht die Annahme eines Ausbeutungsvorsatzes. Denn der Umstand, dass der Beklagte eine Bürgschaft verlangt, deutet letztlich nur darauf hin, dass er möglicherweise mit einem Mietausfall rechnet und er deshalb seinen Anspruch auf Mietzahlung absichern möchte. Es deutet demgegenüber noch nicht darauf hin, dass der Beklagte der Auffassung war, dass der Mieter A. sich bei Anmietung der Wohnung in einer Zwangslage befinden würde. Vielmehr ist es das allgemeine Lebensrisiko von Vermietern, dass Mieter ihre Miete ggf. nicht zahlen können und zwar ganz unabhängig davon, ob sie dringend auf die Wohnung angewiesen sind oder nicht. Dementsprechend ist es auch nicht unüblich, dass Vermieter sich die Mietforderungen absichern lassen durch bspw. Bürgschaften Dritter. Hieraus kann noch nicht auf einen Ausbeutungsvorsatz geschlossen werden.
Soweit das Amtsgericht die Annahme des Ausbeutungsvorsatzes auch auf den Umstand gestützt hat, dass der Beklagte (schriftsätzlich) vorgetragen hat, es sei erst zum Vertragsschluss mit dem Mieter gekommen, als die Klägerin seinem Mietangebot zugestimmt habe, kann dies ebenfalls nicht zur Überzeugung der Kammer gereichen. Der Beklagte hat diesen Vortrag in seiner erstinstanzlichen Anhörung nicht weiter ausgeführt und ihn in der Berufungshauptverhandlung sogar ausdrücklich revidiert. Die Kammer konnte auch keine Anhaltspunkte dafür feststellen, dass es sich bei der Änderung seines Vortrags um eine Schutzbehauptung handeln könnte. Es lässt sich daher nicht mehr feststellen, in welchem Zusammenhang oder vor welchem Hintergrund er diese Angabe ursprünglich getätigt hat.
b)
Der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der überzahlten Miete ergibt sich indes zur Überzeugung der Kammer aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 33 SGB II.
Der Mieter A. hatte gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, denn der Beklagte hat die überhöhte Miete aus dem Mietvertrag mit dem Mieter A. durch Leistung ohne Rechtsgrund erlangt. Dieser Rückzahlungsanspruch ist im Wege der Legalzession gem. § 33 SGB II auf die Klägerin übergegangen.
aa)
Der Beklagte hat die Differenz zwischen üblichem Entgelt für die streitgegenständliche Wohnung und tatsächlich vereinbarter Miete bzw. den Auszahlungsanspruch gegen seine Bank in selbiger Höhe "erlangt" i.S.d. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.
Hinsichtlich des Umstands, dass und in welcher Höhe die Miete überhöht ist, wird auf die ausführlichen und gut begründeten Erwägungen des Amtsgerichts einschließlich der korrekt vorgenommenen Einordnung der Wohnung in den Hamburger Mietenspiegel verwiesen. Die überzeugenden Ausführungen verstoßen weder gegen Denk- noch Naturgesetze. Danach waren für die streitgegenständliche Wohnung 7,35 €/m² als übliches Entgelt geschuldet, vereinbart waren hingegen 15,18 €/m².
Soweit der Beklagte meint, dass das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten zur angemessenen Miethöhe hätte einholen müssen, schließt die Kammer sich dem nicht an. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich hier durch den Hamburger Mietenspiegel feststellen, welchem in Verfahren über die Mieterhöhung gem. § 558d BGB die Vermutung zukommt, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Selbst wenn man hierin eine Beweisregel sehen möchte, die wegen ihres systematischen Zusammenhangs mit der Mieterhöhung nur in diesen Verfahren zum Tragen kommt (so bspw. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht (2024), Anhang zu § 556g, Rn. 19), bedeutet die Wertung des § 558d Abs. 3 BGB doch gleichsam, dass qualifizierten Mietenspiegeln eine besondere Bedeutung zukommt (ähnlich Armbrüster in MüKo BGB (2025), § 138, Rn. 274). Dies führt im Verfahren über die Rückzahlung überzahlter Mieten jedenfalls dazu, dass der Beklagte, sofern er behaupten möchte, dass der Mietenspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht korrekt wiedergebe, jedenfalls substantiierte Angriffe hiergegen vorbringen muss. Es kann nicht genügen, dass er pauschal die Auffassung vertritt, dass das Gericht ein Sachverständigengutachten zur angemessenen Miethöhe einholen müsse, ohne gleichzeitig darzulegen, weshalb die im Mietenspiegel aufgeführten Daten unzutreffend seien. Dies hat der Beklagte jedoch versäumt.
bb)
Der Beklagte hat die Miete durch eine Leistung des Mieters erlangt. Zwar hat die Klägerin hier faktisch die Zahlung getätigt. Darin liegt jedoch noch keine "Leistung" i.S.d. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB, denn eine solche erfordert die bewusste und zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens, wobei es für die Beurteilung, wer Leistender und wer Empfänger einer Leistung ist, in erster Linie auf die der Zuwendung gegebene Zweckbestimmung ankommt (BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 39/17). Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe hat der Beklagte die hier streitgegenständlichen Mietzahlungen zwar im Wege einer Leistung erhalten. Hierbei handelte es sich jedoch bei objektiver Betrachtung aus der Sicht des Zuwendungsempfängers – hier des Beklagten – nicht um eine solche der Klägerin, sondern um eine Leistung des Mieters als Vertragspartner des Beklagten, dem gegenüber wiederum die Klägerin in ihrer Eigenschaft als Sozialleistungsträgerin im Rahmen des bestehenden Bedarfs für Unterkunft und Heizung nach § 22SGB II Sozialleistungen zu erbringen hatte (vgl. BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 39/17).
cc)
Die Leistung erfolgte ohne Rechtsgrund. Der Mietvertrag (Anlage K1) ist teilnichtig gem. § 138 Abs. 1 BGB, soweit darin eine Miete vereinbart ist, die über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht.
§ 138 Abs. 1 BGB erfordert, dass durch ein Rechtsgeschäft im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegen die guten Sitten verstoßen wird. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (BGH, Urteil vom 24.01.2014 - V ZR 249/12).
Die Kammer geht davon aus, dass sich das objektive Merkmal des wucherähnlichen Rechtsgeschäfts hier in dem ganz auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung manifestiert. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein solches auffälliges Missverhältnis vorliegt, wenn die Gegenleistung bei etwa dem Doppelten des Marktwerts der Leistung liegt (BGH, Urteil vom 24.01.2014 - V ZR 249/12; BGH, Urteil vom 19.01.2001 - V ZR 437/99); in der Wohnraummiete wird wegen der hohen sozialen Bedeutung von Wohnraummietverhältnissen ein grobes Missverhältnis mitunter bereits bei 50% Überschreitung angenommen (OLG Frankfurt, Urteil vom 13.04.2011 - 19 U 45/08 für § 138 Abs. 2 BGB). Hier liegt die Überschreitung der angemessenen Miete bei mehr als 100%. Der objektive Marktwert der Wohnung liegt nach dem oben Erörterten bei 7,35 €/m², vereinbart waren indes 15,18 €/m².
Zu diesem auffälligen Missverhältnis treten hier weitere Umstände hinzu, die den Mietvertrag im Hinblick auf die Miethöhe als sittenwidrig erscheinen lassen. So enthält der Mietvertrag "für Abrechnungszwecke" eine deutlich überhöhte Flächenangabe, nämlich 80 m² statt tatsächlicher 56,01 m². Soweit der Beklagte behauptet, dass sein Wohnungsverwalter die Flächenangabe aus dem vorherigen Mietvertrag über die Wohnung übernommen habe und die Wohnung damals noch 80 m² gehabt habe, sie jedoch im Zuge der Sanierungsarbeiten verkleinert worden sei, kann ihn dies nicht entlasten. Die Kammer ist – den Vortrag des Beklagten als richtig unterstellt – der Auffassung, dass dem Verwalter insoweit grob fahrlässige Unkenntnis der tatsächlichen Wohnungsgröße vorzuwerfen ist, welche der Beklagte sich wiederum gem. § 166 BGB zurechnen lassen muss. Denn der Unterschied zwischen einer 80m²-Wohnung und einer 56 m²-Wohnung ist so evident, dass er jedermann auffallen muss, erst Recht einem gewerblich tätigen Wohnungsverwalter. Dass der Verwalter gleichwohl eine derart falsche Wohnungsgröße in den Mietvertrag übernommen hat, ohne die Angabe auch nur ansatzweise auf Plausibilität zu überprüfen, begründet den Vorwurf der grob fahrlässigen Unkenntnis. Dies gilt umso mehr, als dass die Wohnungsgröße nur "für Abrechnungszwecke" in § 17 des Mietvertrags aufgenommen wurde und nicht als Beschreibung der Mieträume in § 1, obwohl in dem Mietvertragsvordruck ausdrücklich eine entsprechende Angabe ausgefüllt werden kann. Dies legt es nahe, dass die falsche Flächenangabe bewusst nicht zur Beschreibung der Mietsache angegeben werden sollte, sondern nur als Nebenbestimmung in § 17, um mietrechtliche Konsequenzen aus einer (bekanntermaßen) fehlerhaften Flächenangabe zu vermeiden. All dies muss der Beklagte sich gem. § 166 BGB zurechnen lassen, da er den Verwalter unstreitig damit beauftragt hat, ihn bei der Erstellung von Mietverträgen zu vertreten.
Zudem ist die Kammer der Überzeugung, dass dem Beklagten eine verwerfliche Gesinnung vorzuwerfen ist, welche im Zusammenspiel mit den objektiven Umständen eine Sittenwidrigkeit der Abrede über die Miethöhe begründet. Zunächst erlaubt allein schon das grobe Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung den tatsächlichen Schluss auf die verwerfliche Gesinnung (BGH, Urteil vom 24.01.2014 - V ZR 249/12). Dem Beklagten ist es auch nicht gelungen, diese Vermutung zu widerlegen. Eine Widerlegung gelingt etwa, wenn sich die Parteien in sachgerechter Weise um die Ermittlung eines angemessenen Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung bemüht haben (BGH, Urteil vom 27.09.2002 - V ZR 218/01). Dies ist hier indes nicht der Fall. Der Beklagte ist nach eigenen Angaben ohne weitere Prüfung einfach davon ausgegangen, dass die Sanierung der Wohnung einen Baualtersklassenwechsel rechtfertige und er deshalb eine für Neubauwohnungen damals angemessene Miete verlangen könne. Jedoch ist der Beklagte gewerblicher Vermieter und Eigentümer mehrerer Wohnungen, zudem betreibt er in dem streitbefangenen Gebäude in der W. Straße 90 < > eine Gaststätte. Ihm muss der örtliche Markt also hinreichend bekannt sein. Allein der Umstand, dass der Beklagte – möglicherweise, denn dies ist streitig geblieben – etwa 70.000,00 € in die Sanierung der Wohnung investiert hat, genügt für sich genommen noch nicht für die Annahme eines Baualtersklassenwechsels. Ziff. 6.4.1 des Hamburger Mietenspiegels, auf welche sich der Beklagte ausdrücklich bezieht, spricht insoweit davon, dass bei Modernisierung einer Wohnung nur "im Einzelfall" ein Baualtersklassenwechsel angezeigt sei, dieser wesentlichen Bauaufwand und in aller Regel eine nicht unwesentliche Veränderung des Grundrisses erfordere. All dies zeigt, dass ein Baualtersklassenwechsel die absolute Ausnahme bei einer Modernisierung zu bleiben hat. Der Beklagte durfte deshalb nicht ohne weitere Prüfung einfach davon ausgehen, einen solchen Baualtersklassenwechsel annehmen zu können mit der Folge, dass für die Wohnung der doppelte m²-Preis angemessen ist. Damit hat er sich, wenn er das Missverhältnis nicht sogar positiv gekannt hat, dessen Erkenntnis aber mindestens leichtfertig verschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 18.12.2007 - XI ZR 324/06).
Auch hat der Beklagte sich nicht in sachgerechter Weise um die Ermittlung eines angemessenen Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung bemüht. Gerade vor dem Hintergrund des vermeintlichen Baualtersklassenwechsels hätte es ihm oblegen, weitere Recherchen zur angemessenen Miete anzustellen. Soweit er sich nunmehr auf das von ihm eingeholte Gutachten des Sachverständigen S. bezieht, kann ihn dies nicht entlasten. Denn das Gutachten ist erst im Juli 2024 beauftragt worden, so dass der Beklagte sich bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2017 noch nicht hierauf beziehen konnte. Gleiches gilt für den Energieausweis, welcher ebenfalls im Juli 2024 erstellt worden ist.
dd)
Eine Unwirksamkeit der Mietpreisabrede nach den Grundsätzen zur gleitenden Nichtigkeit kommt nicht in Betracht. Das BGB kennt eine solche gleitende Nichtigkeit nicht. Zudem würde eine solche den sittenwidrig handelnden Vermieter ungerechtfertigt begünstigen, weil er auf diese Weise von fiktiven Mieterhöhungen profitieren würde, welcher er tatsächlich gar nicht vorgenommen hat.
ee)
Der nach alledem gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB bestehende Anspruch des Mieters A. ist gem. § 33 SGB II auf die Klägerin übergegangen. Auf die nicht zu beanstandenden und überzeugenden Feststellungen des Amtsgerichts wird verwiesen.
ff)
Der danach nun der Klägerin zustehende Anspruch auf Rückzahlung ist auch nicht verjährt. Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des § 198 BGB, welche gem. § 199 BGB mit Entstehung des Anspruchs und Kenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen beginnt. Dabei kommt es auf die Kenntnis der Klägerin als neuer Gläubigerin an, weil der Rückzahlungsanspruch gem. § 33 SGB II sofort mit seiner Entstehung auf die Klägerin übergegangen ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2022 - VI ZR 1177/20; BGH, Urteil vom 25.06.1996 - VI ZR 117/95; Piekenbrock in beckOGK BGB (01.06.2025), § 199, Rn. 131 m.w.N.). Die Klägerin hatte jedoch erst Kenntnis von der tatsächlichen Wohnungsgröße und damit von dem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, nachdem sie die Wohnung am 16.08.2021 vermessen hat.
Da nach alledem der Mietvertrag teilnichtig ist im Hinblick auf den Teil der überhöhten Miete, hat die Klägerin auch einen Anspruch auf Feststellung, dass künftig nur die angemessene Miete i.H.v. 7,35 €/m² geschuldet ist, was einer Gesamtmiete von 411,67 € monatlich entspricht.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 2 Ziffer 1, 97 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung ergeht gemäß §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
IV.
Der Streitwert für die Berufung des Beklagten liegt bei 57.559,55 €. Auf den Rückzahlungsantrag entfallen dabei 39.149,69 € und auf den Feststellungsantrag 18.409,86 €. Letztes gründet sich auf den Umstand, dass sich der Gebührenstreitwert des Feststellungsantrags nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrages (hier: monatlich 438,33 €) richtet (LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2022 - 67 T 77/22)
Der Berufung der Klägerin kommt kein streitwerterhöhender Wert zu. Vorprozessual aufgewendete Kosten wirken sich nicht werterhöhend aus, solange der ursprünglich ebenfalls geltend gemachte Hauptanspruch noch Gegenstand des laufenden Verfahrens ist. Erst wenn der Hauptanspruch nicht mehr Gegenstand des Rechtsstreits ist, sind die geltend gemachten vorprozessualen Anwaltskosten als streitwerterhöhender Hauptanspruch zu berücksichtigen (BGH, Beschluss vom 26.03.2013 - VI ZB 53/12). Hier ist der von der Klägerin geltend gemachte Hauptanspruch durch die Berufung des Beklagten aber noch Gegenstand des Rechtsstreits; die vorprozessual aufgewendeten Kosten bleiben damit im laufenden Verfahren (nur) eine nicht streitwerterhöhende Nebenforderung i.S.d. 4 Abs. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556d ff. BGB
§ 826 BGB
§ 33 SGB II
§ 138 BGB
§ 556d BGB
§ 558d BGB
§ 166 BGB
§ 198 BGB
§ 199 BGB
§ 823 Abs. 1 BGB
§ 263 Abs. 1 StGB
§ 280 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB
§ 138 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB
§ 138 Abs. 2 BGB
§ 558d Abs. 3 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB
§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 43 C 96/24
V ZR 208/09
VIII ZR 39/17
V ZR 249/12
V ZR 437/99
19 U 45/08
V ZR 218/01
XI ZR 324/06
VI ZR 1177/20
VI ZR 117/95
67 T 77/22
VI ZB 53/12