Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2023-02-17, Aktenzeichen 13 L 325/22
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2023:0217.13L325.22.00

Tenor:
Verfahrensgang
Der Antrag wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 25.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragstellerin wendet sich gegen die Untersagung der Nutzung von baulichen Anlagen und sonstigen Einrichtungen zu Wohnzwecken.
Sie ist Nutzerin von Teilen, baulichen Anlagen und Einrichtungen des rund 4.000 m² großen Grundstücks R...straße 56/58 in Berlin-S.... Das Grundstück ist seit 1959 mit vier Lagerhallen bebaut, die für die Lagerung von Laborchemikalien genutzt wurden, und nahezu vollständig versiegelt. Nach Aufgabe der Lagernutzung und jahrelangem Leerstand nutzen die Rechtsvorgänger des Eigentümers das Grundstück und seine baulichen Anlagen nach dem Erwerb im Jahr 2010 zunächst als Abschlepphof und Reparaturwerkstatt. Nach der bauaufsichtlichen Untersagung dieser Art der Nutzung und dem Erwerb des Grundstücks durch den aktuellen Eigentümer genehmigte das Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) im Jahr 2019 die Errichtung eines Parkplatzes mit 26 PKW-Stellplätzen auf dem Grundstück. Anfang 2021 erteilte das Bezirksamt einer Immobilienentwicklerin einen positiven Bauvorbescheid für die Errichtung eines viergeschossigen Wohngebäudes mit 40 Wohnungen auf dem Grundstück R...straße 56/58. Der Eigentümer überlies das Grundstück seit 2020 mindestens vier Gesellschaften zur Vermietung, zu denen auch die 2021 gegründete Antragstellerin zählt.
Für das Grundstück besteht keine verbindliche Bauleitplanung. Es grenzt nördlich unmittelbar an eine Bahntrasse. Die östlich und südlich von ihm gelegenen Grundstücke sind mit Ein- und Mehrfamilienhäusern bzw. einer Kindertagesstätte bebaut. Westlich grenzt das Grundstück an eine Brachfläche mit dichtem Baumbestand.
Nach Hinweisen auf eine Vermietung von möblierten Wohneinheiten auf unbestimmte Zeit stellten Mitarbeiter des Bezirksamts bei einer Ortsbesichtigung im Dezember 2021 fest, dass das Grundstück zum Wohnen genutzt wird. Die für angebliche Baugrunduntersuchungen im Jahr 2020 aufgestellten zehn Sanitär- und Aufenthaltscontainer waren bis zu diesem Zeitpunkt nicht beseitigt und auf dem Grundstück ein Briefkasten mit 26 Namen angebracht worden. Im März 2022 zahlte das Jobcenter für mindestens zehn Personen Miete für die Unterbringung auf dem Grundstück R...straße 56/58. Im Mai 2022 wurde das Bezirksamt über die Anlieferung weiterer Aufenthaltscontainer auf dem Grundstück informiert. Im Juli 2022 erklärte der Grundstückseigentümer gegenüber dem Bezirksamt, dass auf dem Grundstück zwölf Container zum Wohnen genutzt würden.
Mit Bescheid vom 9. August 2022, der Antragstellerin zugestellt am 13. August 2022, untersagte das Bezirksamt der Antragstellerin nach Anhörung im Juni 2022 mit sofortiger Wirkung die Nutzung der auf dem Grundstück R...straße 56/58 befindlichen baulichen Anlagen und sonstigen Einrichtungen wie Container und Wohnwagen zu Wohnzwecken (Ziff. 1) und gab der Antragstellerin auf, die Anordnung auch gegenüber ihren Mietern bzw. Pächtern „ab sofort“, spätestens jedoch binnen sechs Monaten durchzusetzen, sämtliche bestehenden Miet- und Pachtverträge bzw. Nutzungsvereinbarungen mit juristischen und natürlichen Personen zur Wohnnutzung nachweislich zu kündigen und die Räumung durch die Wohnnutzer binnen sechs Monaten zu veranlassen (Ziff. 2). Das Bezirksamt ordnete die sofortige Vollziehung der Anordnungen in Ziff. 1 und 2 des Bescheides an. Für den Fall der Zuwiderhandlung bzw. der Untätigkeit drohte das Bezirksamt ein Zwangsgeld von 20.000 Euro je Anordnung an. Gleichlautende Anordnungen ergingen auch gegenüber dem Grundstückseigentümer, weiteren Zwischenmietern und dem Geschäftsführer der Antragstellerin. Außerdem wurden die Anordnungen den dem Bezirksamt mitgeteilten Endnutzern bekannt gegeben.
Der am 7. September 2022 schriftlich erhobene Widerspruch der Antragstellerin gegen den Bescheid und der Antrag vom 14. November 2022 auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung sind bisher nicht beschieden.
Bei einem Ortstermin am 7. Oktober 2022 stellten Mitarbeiter des Bezirksamts fest, dass die 12 bis 16 m² großen Garagen erweitert und hierzu mit Stützpfeilern versehen wurden. Zum Teil weisen die Garagen jeweils eine Eingangstür mit Fenster und ein weiteres kleines Fenster im Wohnraum auf. Die vormals als Werkstatt genutzten Garagen sind weiterhin fensterlos. Beide Typen von Garagen wurden mit Küchenzeilen und Duschbädern ausgestattet. Auf dem Grundstück wird daneben weiterhin eine Lackiererei betrieben. Mit E-Mail vom 22. November 2022 beschwerte sich ein namentlich nicht genannter Nutzer des Grundstücks R...straße 56/58 über das Fehlen von warmem Wasser, Trinkwasser, Strom, Heizung sowie über den Müll, Schutt und Ratten. Luftaufnahmen des Antragsgegners aus dem Januar 2023 (Bl. 308 bis 320 d.A.) zeigen eine Bebauung des Grundstücks R...straße 56/68 mit vier, zum Teil durch Anbauten erweiterten Baracken sowie die Aufstellung von insgesamt mindestens 33 Containern, hiervon acht auf anderen Containern gestapelt und durch eine Außentreppe erreichbar. Die Container stehen in einem Abstand von ca. 2 bis 3 Meter bzw. teilweise auch unmittelbar an den Baracken und zum größten Teil zusätzlich unmittelbar an dem nördlich an das Grundstück angrenzenden Bahndamm. An den straßenseitigen Stirnseiten der Baracken ist in großem Umfang Müll auf dem Gehweg gestapelt. Außerdem befinden sich zahlreiche PKW und Kleintransporter auf dem fast vollständig versiegelten Grundstück.
Mit Schriftsatz vom 14. November 2022 hat die Antragstellerin das Verwaltungsgericht um Eilrechtsschutz ersucht und Untätigkeitsklage erhoben. Sie trägt im Wesentlichen vor, dass die auf dem Grundstück aufgestellten Baucontainer temporär zu Wohnzwecken geeignet seien und auch über individuelle Duschen und Toiletten verfügten. Das materielle Baurecht sei nicht verletzt. Es gebe keine erhebliche Beeinträchtigung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung und keine brandschutztechnischen Probleme. Auf dem Grundstück befänden sich ausreichend Abstandsflächen und Feuerlöscher. Das Fehlen einer Baugenehmigung sei ihr nicht bekannt gewesen. Sie meint, es sei eine Genehmigungsfreiheit und eine Beschränkung der bauaufsichtlichen Prüfung eingetreten, weil es – so ihre Behauptung - bereits seit 2010 „alternative Wohnformen“ auf dem Grundstück gäbe, die sie und die anderen Mitglieder des „Firmenkonsortiums“ „intermittierend“ in die Vermietung aufgenommen hätten und die bisher vom Bezirksamt geduldet worden seien. Die Nutzungsuntersagung greife in die Grundrechte des Wohnens sowie in das Recht der Antragstellerin auf Kontinuität des Geschäftsbetriebs sowie in ihr Gewohnheitsrecht aus § 59 Abs. 1 BauO Bln ein. Die Nutzungsuntersagung sei ermessensfehlerhaft, weil sie die soziale Zwecksetzung der Antragstellerin und die Zufriedenheit der Mieter mit den Wohnmodulen und der „Urban Style“-Wohnkultur nicht hinreichend berücksichtige. Es handele sich um eine atypische Gesamtsituation. Der Antragsgegner hätte auch die Landesweite Planungsgesellschaft mbH mit einbeziehen müssen, um die Erhaltungsmöglichkeiten der alternativen Wohnform im Kiez zu prüfen, und die Aufstellung einer sozialen Erhaltungsverordnung erwägen müssen. Die Antragstellerin bestreitet, Zwischenmieterin und Inhaberin der tatsächlichen Gewalt zu sein. Das Grundstück sei mehreren Personen überlassen worden, zu denen sie gehöre. Sie „vermiete aufgrund von Möglichkeiten“. Gültige Überlassungsvereinbarungen und Verträge seien im Übrigen für beide Seiten verbindlich und könnten nicht, wie gefordert, sofort aufgelöst werden. Eine Räumungsklage würde viele Monate in Anspruch nehmen. Sie meint, die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei wegen der langjährigen Duldung überzogen und nicht erforderlich und berücksichtige nicht ausreichend die drohende Obdachlosigkeit der Mieter. Sechs Monate reichten nicht aus, um die Mieter sozialverträglich unterzubringen. Die Mieterzahl bewege sich im oberen zweistelligen Bereich. Für Ende 2023 sei ein Verkauf des Grundstücks avisiert und bis dahin würden Ausweichmöglichkeiten für die Bewohner bereitstehen bzw. diese könnten anschließend im Neubau untergebracht werden. Die Frist zur Räumung müsse daher bis Ende 2023 verlängert werden. Mit der Wagenburg auf dem Grundstück Q...straße 17 habe das Bezirksamt nach Angaben des Betreibers eine fünfjährige Duldung vereinbart. Gegen das Wagendorf R... gehe das Bezirksamt nicht vor. Es bestünden daher in direkter Nachbarschaft identische Wohnprojekte, so dass die Nutzungsform des Grundstücks R...straße auch nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig sei. Außerdem müsse sich die Duldung der anderen Wohnprojekte im Sinne der Gleichbehandlung und des Willkürverbots auch auf das Grundstück R...straße 56/58 erstrecken. Der Verweis auf die negative Vorbildwirkung bei der Anordnung der sofortigen Vollziehung greife nicht, da es in der näheren Umgebung vergleichbare Objekte gebe.
Die Antragstellerin beantragt sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 7 September 2022 gegen den Bescheid des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 9. August 2022 wieder herzustellen bzw. anzuordnen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Zur Begründung verweist er auf den ergangenen Bescheid und führt ergänzend aus, dass es in den letzten Monaten auf dem Grundstück regelmäßig zu Polizeieinsätzen und Beschwerden der unmittelbaren Nachbarschaft gekommen sei. Der der Projektentwicklerin erteilte Bauvorbescheid habe eine Nutzung von Baucontainern und Garagen zu Wohnzwecken nicht legalisiert. Diese entsprächen auch nicht den wohnungsaufsichtsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Im Rahmen der Ermessensausübung sei berücksichtigt worden, dass die illegale Wohnnutzung in der derzeitigen Form auch nicht genehmigungsfähig sei und zudem hohe Rechtsgüter der Bewohnenden tangiere und gefährde. Aufgrund der Lärmbelastung und der baulichen Enge bestünden erhebliche Bedenken, dass Brandschutz- und Schallschutzbestimmungen eingehalten würden. Ein atypischer Ausnahmefall liege nicht vor. Die Antragstellerin habe bei der Nutzungsaufnahme ohne Genehmigung auf eigenes wirtschaftliches Risiko gehandelt. Ein schutzwürdiges Vertrauen der Antragstellerin sei nicht gegeben und eine qualifizierte Duldung der Verhältnisse zu keinem Zeitpunkt ausgesprochen worden. Die Antragstellerin sei erst Mitte 2021 gegründet worden, was gegen eine Vermietung der baulichen Anlagen zu Wohnzwecken seit 2010 spreche. Eine Wohnnutzung sei bei einer Ortsbegehung im September 2020 noch nicht erkennbar gewesen. Der Eigentümer habe zu diesem Zeitpunkt auf die Fortführung der Garagennutzung verwiesen und die Übernahme des Grundstücks durch einen Immobilienentwickler angekündigt. Die Dusch- und Sanitärcontainer für Bodenuntersuchungen hätten im Januar 2021 entfernt werden müssen. Die Antragstellerin sei die richtige Adressatin der Verfügung, weil sie unstreitig Garagen und Container auf dem Grundstück Dritten zu Wohnzwecken zur Verfügung stelle. Im Rahmen des Auswahlermessens habe der Antragsgegner vorrangig die auf dem Grundstück ansässigen Gewerbetreibenden als Vermieter in Anspruch genommen, um die rechtswidrige Nutzung unmittelbar und effektiv zu untersagen und eine Weitervermietung zu unterbinden. Die Vielzahl der ergangenen Anordnungen gegenüber Eigentümer, Vermietern und Endnutzern beruhe auf einer Liste des Eigentümers, aus welcher jedoch nicht hervorgehe, wer Mieter und wer Vermieter auf dem Grundstück sei. Dies sei aufgrund der fehlenden Kooperation der Beteiligten auch nicht in Erfahrung zu bringen. Die Frist zur Befolgung der Anordnung sei großzügig bemessen. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei wegen der Gefährdung von Leib und Leben der Mieter durch die Nichteinhaltung von Schallschutz-, Hygiene- und Brandschutzbestimmungen gerechtfertigt. In Ermangelung eines Brandschutzgutachtens sei aufgrund der äußeren Erscheinung zu vermuten, dass die brandschutzrechtlichen Bestimmungen nicht eingehalten werden. Außerdem gebe es Beschwerden der Bewohner über überlastete, veraltete Stromleitungen und häufige Stromausfälle. Ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz sei nicht gegeben. Auch im Wagendorf R... würden keine rechtswidrigen baulichen Anlagen geduldet und im Rahmen der Kapazitäten des Antragsgegners bauaufsichtlich vorgegangen. Im Falle des von der Antragstellerin genutzten Grundstücks sei die Gefahr für Leib und Leben der Mieter bzw. Nutzer besonders akut, die Interessen an gesunden Wohnverhältnissen in der Nachbarschaft wegen der gegenüberliegenden Kindertageseinrichtung besonders schützenswert und die Rechtswidrigkeit der Grundstücksnutzung besonders auffällig.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs (2 Ordner) Bezug genommen. Letzterer hat vorgelegen und war Gegenstand der Entscheidungsfindung.

Entscheidungsgründe:
Der Hauptantrag, der gemäß §§ 122 Abs. 1, 88 VwGO sachgerecht dahin auszulegen ist, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gemäß nach § 80 Abs. 5 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO hinsichtlich der Nutzungsuntersagung und der Anordnung zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung gegenüber den Mietern wieder herzustellen und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 63 Abs. 1 Satz 1 JustG Bln anzuordnen, ist zulässig, aber unbegründet.
Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der beiden Anordnungen erfolgte formell rechtmäßig und wurde insbesondere gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO hinreichend begründet. Der Bescheid des Bezirksamts gibt neben der fehlenden Baugenehmigung die drohenden Nachteile für Leib und Leben der Bewohner aufgrund der Nichteinhaltung der Bestimmungen zum Brand- und Lärmschutz sowie zur Hygiene für die Dringlichkeit an. Der Bescheid verweist auch in zulässigerweise auf die negative Vorbildwirkung der fortlaufenden Rechtsverstöße, der es entgegenzuwirken gelte. Ob die Erwägungen der Behörde auch tatsächlich inhaltlich zutreffen, ist im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO unbeachtlich (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Juni 2009 - 1 S 97.09 - juris).
Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. VwGO von der Kammer nach Ermessen zu treffende Abwägungsentscheidung führt nach der gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage zu dem Ergebnis, dass das Interesse der Antragstellerin an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagung und die Anordnung, die Nutzungsuntersagung durch Beendigung der Mietverhältnisse gegenüber den Bewohnern durchzusetzen, hinter dem überwiegenden öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung dieser Anordnungen zurücktreten muss, weshalb die aufschiebende Wirkung insoweit nicht wiederherzustellen ist. Soweit sich der Antrag gegen die verfügte Zwangsmittelandrohung in Höhe von 20.000 Euro je Anordnung richtet, ist die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ebenfalls nicht angezeigt.
Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung ist materiell-rechtlich nicht zu beanstanden, denn die Nutzungsuntersagung erweist sich bei der gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig und verletzt die Antragstellerin nicht in ihren Rechten. Außerdem besteht ein besonderes öffentliches Interesse daran, dass die ungenehmigten Wohnnutzung der Garagen und Container bis zu einer abschließenden Prüfung des Vorhabens durch die Bauaufsicht nicht fortgesetzt werden. Auch die Anordnung, die Nutzungsuntersagung durch Kündigung der bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse bzw. Nutzungsvereinbarungen und Veranlassung der Räumung gegenüber den Bewohnern durchzusetzen, begegnet bei der gebotenen summarischen Prüfung keinen rechtlichen Bedenken und muss für die sofortige Beendigung der ungenehmigten Wohnnutzung sofortige Geltung beanspruchen können. Schließlich besteht auch ein öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehbarkeit der Zwangsmittelanordnung, so dass insoweit keine Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 1. Alt. VwGO in Betracht kommt.
Rechtsgrundlage der ausgesprochenen Nutzungsuntersagung ist § 80 Satz 2 der Bauordnung von Berlin (BauO Bln), wonach der Antragsgegner die Nutzung von Anlagen untersagen kann, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Die Überlassung der baulichen Anlagen und sonstigen Einrichtungen auf dem Grundstück R...straße 56/58 zur Wohnnutzung ist formell illegal, weil sie ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolgt.
Die Nutzungsänderung des ursprünglich als Lager und später als Garagenkomplex genutzten Grundstücks R...straße 56/58 ist gemäß § 59 Abs. 1 BauO Bln genehmigungsbedürftig, denn die Wohnnutzung liegt offensichtlich nicht mehr in der Variationsbreite der Garagennutzung. Hier gelten andere bauplanungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Anforderungen. Die Nutzungsänderung gemäß § 29 Abs. 1 BauGB zu Wohnzwecken ist auch weder nach § 61 BauO Bln verfahrensfrei noch nach § 62 BauO Bln genehmigungsfreigestellt, denn das von der Antragstellerin genutzte Grundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich einer verbindlichen Bauleitplanung.
Weder die Antragstellerin noch der Eigentümer oder sonstige Nutzer des Grundstücks verfügen über die erforderliche Baugenehmigung für die Wohnnutzung. Eine solche konnte die Antragstellerin weder im Verwaltungsverfahren noch im gerichtlichen Eilverfahren vorlegen. Zwischen den Beteiligten ist auch unstreitig, dass keine Baugenehmigung für die Wohnnutzung der aktuell auf dem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen und Einrichtungen erteilt wurde. Soweit sich die Antragstellerin auf den einer Projektentwicklerin im Jahr 2021 erteilten positiven Bauvorbescheid für die Errichtung eines viergeschossigen Wohngebäudes auf dem Grundstück R...straße 56/58 bezieht, handelt es sich um die planungsrechtliche Beurteilung eines gänzlich anderen Bauvorhabens ohne Relevanz für die die Nutzungsuntersagung tragenden Aspekte. Aus dem gleichen Grund war auch der Anregung der Antragstellerin, von ihr erstellte Neugestaltungspläne für das Grundstück in Augenschein zu nehmen, nicht nachzugehen. Diese sind für die derzeitige Rechtswidrigkeit der Nutzung unerheblich.
Der Antragsgegner hat das ihm durch § 80 Satz 2 BauO Bln eröffnete Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Ermessensfehler sind nicht erkennbar. In den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen ist in der Regel allein der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht, wenn keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, denn andernfalls liefe das präventive Baugenehmigungsverfahren leer. Eine auf die formelle Illegalität gestützte Nutzungsuntersagung erweist sich nur dann als ermessensfehlerhaft, wenn die streitige Nutzung unter Bestandsschutz steht, offensichtlich genehmigungsfähig ist oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 18. Oktober 2018 – 2 S 39.18 – juris Rn. 9 m.w.N.). Hier ist keiner der Ausnahmetatbestände gegeben.
Die auf dem Grundstück ausgeübte Wohnnutzung ist in ihrem Bestand nicht geschützt. Es kann daher offen bleiben, ob sich die Antragstellerin als bloße Nutzerin bzw. Zwischenmieterin des Grundstücks überhaupt auf den aus dem Eigentumsrecht in Art. 14 GG entwickelten baurechtlichen Bestandsschutz berufen kann. Im Ergebnis kommt es auch nicht darauf an, ob bereits – wie von der Antragstellerin behauptet – seit dem erstmaligen Erwerb des Grundstücks durch einen Familienangehörigen des aktuellen Eigentümers im Jahr 2010 eine Wohnnutzung in „alternativen Wohnformen“ auf dem Grundstück ausgeübt wurde oder die Wohnnutzung durch verschiedene Personen erst Ende des Jahres 2020 aufgenommen wurde. Eine solche Nutzungsänderung war jedenfalls seit 2010 zu keinem Zeitpunkt genehmigungsfrei und in den auf dem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen und Einrichtungen auch nie materiell genehmigungsfähig. Den entsprechenden Beweisanregungen der Antragstellerin zur Aufklärung der „Historie des Grundstücks“ war somit nicht nachzugehen. Die Kammer geht davon aus, dass die Wohnnutzung zu keinem Zeitpunkt legal war und für sich Bestandsschutz beanspruchen könnte.
Die Nutzungsuntersagung ist auch nicht wegen des von der Antragstellerin behaupteten jahrelangen Nichteinschreitens der Bauaufsichtsbehörde als unverhältnismäßig zu erachten. Das vorangegangene schlichte Unterlassen oder selbst eine längere stillschweigende Duldung der baulichen Anlage durch die Bauaufsichtsbehörde bedeutet – selbst bei einem hier nicht gegebenen jahrzehntelang andauernden baurechtswidrigen Zustand - keinen Verzicht auf ein bauaufsichtliches Einschreiten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Juli 2018 – 10 S 67.17 – juris Rn. 12; vgl. auch Rau, in: Meyer u.a., Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 80 Rn. 64 m.w.N.). Gegen die Möglichkeit der Verwirkung behördlicher Eingriffsbefugnisse spricht schon das Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG, welches auf die Verwirklichung rechtmäßiger Zustände drängt. Die längere Hinnahme eines baurechtswidrigen Zustand kann daher nur dann im Wege des Vertrauensschutzes zu berücksichtigen sein, wenn sie unter Würdigung der Gesamtumstände beim dem Nutzer die berechtigte Erwartung wecken musste, sein Verhalten werde auch weiterhin geduldet werden und wenn diese Erwartung zu wirtschaftlichen Dispositionen des Nutzers geführt hat (OVG Niedersachsen, Beschluss vom 9. Juni 2020 – 1 ME 108/19 – juris Rn. 17). Eine – hier bereits zweifelhafte - rein faktische Duldung vermag grundsätzlich keinen Vertrauenstatbestand des Ordnungspflichtigen zu begründen. Für eine aktive bzw. qualifizierte Duldung der Wohnnutzung auf dem Grundstück R...straße 56/58 gibt es keinerlei Anhaltspunkte, denn hierfür müsste die zuständige Bauaufsichtsbehörde in unmissverständlicher Art und Weise zu erkennen gegeben haben, ob, in welchem Umfang und ggf. über welchen Zeitraum die Duldung des illegalen Zustands erfolgen soll (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Juni 2020 – 2 S 77.19 – juris Rn. 17; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 24. Februar 2016 – 7 A 1623/14 – juris Rn. 50). Hier hat keine Verständigung mit dem Bezirk über die Nutzung der Garagen und Baucontainer zum Wohnen stattgefunden. Vielmehr war der Antragsgegner schon seit der Kenntnisnahme von den Wohnnutzungen bemüht, diese zu unterbinden. Ein Vertrauenstatbestand, der die Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig machen könnte, liegt daher nicht vor.
Die Wohnnutzung des Grundstücks R...straße 56/58 ist mit den dort vorhandenen baulichen Anlagen und Einrichtungen auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann nur in den seltenen Sonderfällen ausgegangen werden, in denen sich die Übereinstimmung der Nutzung mit den Vorschriften des materiellen Baurechts derart aufdrängt, dass jegliche nähere Prüfung von vornherein entbehrlich erscheint (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Juni 2020 – 2 S 77.19 – juris Rn. 8; Beschluss vom 27. Februar 2020 – 10 S 4/20 – juris Rn.14; Urteil vom 23. September 2014 – 10 B 5.12 – juris Rn. 37; Rau, in: Meyer u.a., BauO Bln, 7. Aufl. 2021, § 80 Rn.119 m.w.N.). Allerdings wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung vereinzelt gefordert, dass die Untersagung einer Nutzung von Wohnraum, der für die Bewohner den alleinigen Mittelpunkt ihrer privaten Existenz bildet, aus Gründen der Verhältnismäßigkeit mit Blick auf den besonderen Schutz der Wohnung durch Art. 13 GG nur bei einer materiell rechtswidrigen Wohnnutzung ausgesprochen werden dürfe (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 5. Dezember 2005 – 1 B 03.2608 – juris Rn. 24; kritisch: Jäde/Dirnberger/Böhme, Bauordnungsrecht Sachsen, Stand: 88. AL 2016, § 80 Rn. 155; anders auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2017 – 2 S 14.17 – juris Rn. 14 für eine Pflegeeinrichtung).
Gemessen an diesen Kriterien der Rechtsprechung ist die Nutzungsuntersagung selbst bei Anlegung des strengeren Maßstabs des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs verhältnismäßig. Die Wohnnutzung auf dem Grundstück R...straße 56/58 ist nicht nur nicht offensichtlich genehmigungsfähig, sondern auch materiell illegal. Die vormaligen Lagerhallen und die Baucontainer entsprechen nicht den Anforderungen der Bauordnung an Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken (§ 5), Abstandsflächen (§ 6), Brandwände (§ 30) und Rettungswege (§§ 33 und 37 Abs. 5). Auf den vom Antragsgegner zur Verfügung gestellten Luftaufnahmen ist klar erkennbar, dass die aufeinandergestapelten Baucontainer zwischen den zwei westlich gelegenen Lagerhallen so dicht zu den anderen Containern und den Hallen stehen, dass eine Zufahrt durch die Feuerwehr zu den hinteren Containern nicht möglich und auch ein Brandüberschlag von einer Einheit zur anderen nicht ausgeschlossen ist. Ihre Behauptung, sämtliche Vorschriften zum Brandschutz würden eingehalten, hat die Antragstellerin weder weiter substantiiert noch durch Unterlagen belegt. Die Lagerhallen entsprechen darüber hinaus nicht den Anforderungen an die Belichtung und Belüftung von Aufenthaltsräumen (§ 47 Abs. 2), denn die Wohneinheiten sind zum Teil fensterlos oder verfügen nur über sehr kleine Fensterluken (siehe Bl. 25 der VV). Überaus zweifelhaft ist auch die Ausstattung der Wohnungen entsprechend den Anforderungen des § 48 BauO Bln. Zwar hat die Antragstellerin angeregt, einige Bewohner des Grundstücks zur Ausstattung der Wohneinheiten zu vernehmen und das Grundstück in Augenschein zu nehmen. Der Beweisanregung war jedoch mangels Entscheidungserheblichkeit nicht weiter nachzugehen, da schon nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin („größtenteils“) nicht alle Wohneinheiten mit Dusche, Toilette und Küche ausgestattet sind und die Standsicherheit der Lagerhallen (§ 12 BauO Bln) nach deren ungenehmigter Erweiterung durch Bauarbeiten im Dezember 2020 (vgl. Anlage AG 3) und des Einbaus von Stützpfeilern zur Abstützung der Garagendächer im Jahr 2022 (vgl. Bl. 121 bis 126 der VV) nicht nachgewiesen wurde. Die Lagerhallen und Baucontainer dürften schließlich auch nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Brandschutz (§ 14) und Brandverhalten (§§ 26 bis 30), Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz (§ 15), Feuerstätten (§ 42), Sanitäranlagen (§ 43 Abs. 1), Abwasserentsorgung (§ 44) und Abfallaufbewahrung (§ 45) entsprechen. Ob diese Anforderungen möglicherweise doch erfüllt werden, wäre in einem Bauantrag nachzuweisen und im Baugenehmigungsverfahren durch die Bauaufsichtsbehörde zu prüfen. Das in ihrem Schriftsatz vom 4. Februar 2022 erstmals erfolgte Angebot der Antragstellerin, eine Fotoserie von ihren Mieteinheiten anzufertigen, macht den Bauantrag und die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens nicht entbehrlich, die allein Grundlage für eine Prüfung der materiellen Rechtmäßigkeit durch die Kammer sein können.
Auch sonst ist kein Vertrauenstatbestand erkennbar, der einem Verweis der Antragstellerin auf die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens entgegenstehen könnte. Ein Schutz der bauordnungswidrigen Wohnform durch das soziale Erhaltungsrecht, wie ihn die Antragstellerin anregt, scheidet schon nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB aus. Eine atypische Fallgestaltung, die die Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig erscheinen ließe, liegt nicht vor. Die besonderen persönlichen Verhältnisse und Bedürfnisse der Nutzenden, wie zum Beispiel eine drohende Obdachlosigkeit, stehen der Nutzungsuntersagung nicht entgegen, denn sie können eine baurechtswidrige Nutzung auf Dauer nicht rechtfertigen. Sie werden nach den Gegebenheiten des Einzelfalls erst im Rahmen des Vollstreckungsverfahren und bei der Fristsetzung relevant (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 27. Februar 2020 - 10 S 4/20 - juris Rn. 18; Rau, in: Meyer u.a., BauO Bln, 7. Aufl. 2021, § 80 Rn. 120 m.w.N.). Auch die von der Antragstellerin geltend gemachten wirtschaftlichen Einbußen begründen regelmäßig keinen atypischen Ausnahmefall. Vielmehr handelt ein Bauherr, der eine genehmigungsbedürftige Nutzung ohne die dafür erforderliche Genehmigung aufnimmt, auf eigenes wirtschaftliches Risiko (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Juni 2020 – 2 S 77.19 – juris Rn. 23). Im Übrigen hat die Antragstellerin auch nicht glaubhaft gemacht, dass ihre wirtschaftliche Existenz durch die Nutzungsuntersagung ernsthaft gefährdet werde. Es ist angesichts der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ersichtlich, dass die - sofortige - Vollziehung der Nutzungsuntersagung zu einer unzumutbaren, durch das öffentliche Interesse an der Durchsetzung des formellen und materiellen Baurechts möglicherweise nicht gerechtfertigten Härte führen könnte. Die Antragstellerin hat zusammen mit dem Grundstückseigentümer und den anderen Vermietern den Garagenkomplex trotz der schon 2020 erfolgten Hinweise der Bauaufsicht an den Eigentümer zur Illegalität der Wohnnutzung (vgl. Vermerk Bl. 14 f. der VV) weiter zu einem Wohnhof ausgebaut. Mit Blick auf die Gefährdung von Leib und Leben der Bewohner des Grundstücks durch die dort geschaffenen bauordnungswidrigen Zustände würde auch eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Antragstellerin nicht zur Unverhältnismäßigkeit der Nutzungsuntersagung führen. Gleiches gilt für die von der Antragstellerin behauptete Gemeinnützigkeit ihrer Vermietertätigkeit. Auch diese stellt keinen Rechtfertigungsgrund für die Missachtung von § 3 Abs. 1 BauO Bln und der weiteren bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dar.
Die Antragstellerin ist rechtmäßig als Adressatin der Nutzungsuntersagung ausgewählt worden. Bei Vorliegen einer Störermehrheit wie im hiesigen Fall muss die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen über die Inanspruchnahme entscheiden. Bei der baurechtswidrigen Nutzung von Mietobjekten soll die Nutzungsuntersagung dabei vorrangig gegenüber den Mietern als Verhaltensverantwortlichen ausgesprochen werden, jedoch nur, wenn die Wirksamkeit der Maßnahme nicht eine andere Reihenfolge gebietet (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 31. August 2018 – 10 S 8.18 – juris Rn. 9). Gerade bei häufig wechselnden Nutzungsverhältnissen, Vermietungsketten und der Bauaufsicht unbekannt gebliebenen Mietern kann es geboten sein, im Interesse einer effektiven Gefahrenabwehr den Eigentümer beziehungsweise Vermieter in Anspruch zu nehmen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2017 – 2 S 14.17 – juris Rn. 7; Hamburgisches OVG, Beschluss vom 10. Juni 2005 – 2 Bs 144/05 – juris Rn. 11 ff.; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 13. Juli 2010 – 8 A 10623/10 – juris Rn. 12; Rau, in: Meyer u.a., BauO Bln, 7. Aufl. 2021, § 80 Rn. 124 m.w.N.). Allein der Umstand, dass ein bauordnungsrechtliches Nutzungsverbot auch gegenüber anderen Personen erlassen werden könnte, berührt nicht die Rechtmäßigkeit des gegenüber dem Adressaten ergangenen Nutzungsverbots im Sinne einer ermessensfehlerhaften Auswahl (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 31. August 2018 – 10 S 8.18 – juris Rn. 9).
Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass die Antragstellerin mit Einverständnis des Eigentümers zumindest einen Teil der auf dem Grundstück geschaffenen „Wohneinheiten“ an natürliche Personen zum Wohnen vermietet und hierfür Mietzahlungen vom Jobcenter Marzahn-Hellersdorf erhält (siehe beispielhaft die beim Jobcenter Marzahn-Hellersdorf eingereichten Mietverträge aus dem Jahr 2021, Bl. 32 ff. der VV Teil I und E-Mail der Sachbearbeiterin im Jobcenter vom 25. November 2021, Bl. 8 der VV Teil I). Sie ist damit Inhaberin der tatsächlichen Gewalt im Sinne des § 14 Abs. 3 Satz 1 ASOG und ein Ausschlussgrund gemäß § 14 Abs. 3 Satz 2 ASOG besteht nicht. Sie hat einen ganz erheblichen Einfluss auf die Nutzung des Grundstücks in der derzeitigen Form und kann damit den Zweck der Untersagungsverfügung erheblich fördern. Der Antragsgegner hat dargelegt, dass unter dem Gesichtspunkt der Effektivität denkbare Nutzungsuntersagungen gegenüber einer ihm unbekannten Zahl an Endnutzern kein gleich geeignetes milderes Mittel zur Gefahrenabwehr darstellen, weil die Antragstellerin die „Wohneinheiten“ jederzeit an andere Zwischenmieter oder Endnutzer weitervermieten könnte. Diese Vermietungskette könne nur durch eine Nutzungsuntersagung (auch) gegenüber der Antragstellerin unterbrochen werden. Daran ist nichts zu erinnern (vgl. dazu auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Dezember 2022 – 10 N 22/22 – EA Seite 7).
Die Untersagung der Nutzung mit sofortiger Wirkung ist ebenfalls verhältnismäßig. Eine Fristsetzung ist in § 80 Satz 2 BauO Bln nicht vorgesehen, denn es handelt sich bei dem Verbot, eine rechtswidrige Nutzung fortzusetzen oder aufzunehmen, um das Gebot eines Unterlassens. Die Einräumung einer Befolgungsfrist ist daher regelmäßig entbehrlich (Rau, in: Meyer u.a., BauO Bln, 7. Aufl. 2021, § 80 Rn. 112 m.w.N.).
Die Nutzungsuntersagung ist schließlich auch nicht deshalb ermessensfehlerhaft, weil die Behörde unter Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG willkürlich nur gegen die Antragstellerin vorgehen und andere, vergleichbare Nutzungen und Wohnformen in ihrem Zuständigkeitsbereich dulden würde. Der Antragsgegner hat das ihm durch § 80 Satz 2 BauO Bln eingeräumte Ermessen hinsichtlich des „Ob“ seines Einschreitens ordnungsgemäß ausgeübt und den Grundsatz der Gleichbehandlung vergleichbarer Sachverhalte eingehalten. Der Bauaufsichtsbehörde können Vergleichsfälle‚ in denen sie noch nicht eingeschritten ist‚ nur ausnahmsweise dann entgegengehalten werden‚ wenn es nach der Art des Einschreitens an jedem System fehlt‚ für diese Art des Vorgehens keinerlei einleuchtenden Gründe sprechen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden muss (BVerwG‚ Beschluss vom 23. November 1998 – 4 B 99/98 – juris Rn. 4). Rechtswidrige Zustände‚ die sich bei einer Vielzahl von Grundstücken ergeben‚ müssen nicht in jedem Fall in flächendeckender Art und Weise bekämpft werden‚ vielmehr darf sich die Bauaufsichtsbehörde auf die Regelung von Einzelfällen beschränken‚ wenn sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag (BVerwG‚ Beschluss vom 19. Februar 1992 – 7 B 106/91 – juris Rn. 2). Hier ist die Behörde schon nicht in der Lage, gleichzeitig und flächendeckend gegen sämtliche illegalen Wohnnutzungen im Bezirk vorzugehen. Die von der Antragstellerin behauptete, jedoch nicht weiter substantiierte qualifizierte Duldung eines Wagendorfs auf der Q...-insel hat die Behörde nicht bestätigt. Sie hat im gerichtlichen Verfahren dargelegt, dass das Wagendorf R... historisch bedingt noch vorhanden sei und dass sie auch dort keine rechtswidrigen baulichen Anlagen dulde. Sie werde im Rahmen ihrer Kapazitäten im Wagendorf R... die notwendigen bauaufsichtlichen Maßnahmen ergreifen. Das Vorgehen gegen die Antragstellerin sei jedoch derzeit vorrangig, weil nicht nur die Mieter und Nutzer auf dem Grundstück R...straße 56/58 vor den Gefahren der bauordnungswidrigen Zustände geschützt werden müssten, sondern auch die Wohnverhältnisse in der unmittelbaren Nachbarschaft und die gegenüberliegende Kindertagesstätte. Diese Erwägungen sind im Rahmen des § 114 VwGO nicht zu beanstanden, insbesondere darf die Kammer eigene Zweckmäßigkeitsüberlegungen nicht an die Stelle des von der Behörde angewandten Systems setzen, aufgrund dessen diese gegen gesetzwidrige Zustände vorgeht. Insoweit war auch den zahlreichen Beweisanregungen der Antragstellerin, das Wagendorf R... in Augenschein zu nehmen bzw. Sachverständigengutachten über die Vergleichbarkeit der Wohnnutzungsform einzuholen, nicht nachzugehen. Im Übrigen würde die vereinzelte Duldung baurechtlich illegaler Zustände durch den Antragsgegner der Antragstellerin nicht das Recht geben, das Grundstück R...straße 56/58 illegal zu nutzen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Dezember 2022 – 10 N 22/22 – EA Seite 7 f.)
Rechtsgrundlage der Anordnung in Ziff. 2 des Bescheides, die Nutzungsuntersagung binnen sechs Monaten auch gegenüber ihren Mietern bzw. Pächtern durch die Beendigung der Mietverhältnisse durchzusetzen und die Räumung durch die Wohnnutzer zu veranlassen, ist ebenfalls § 80 Satz 2 BauO Bln. Die Verpflichtung der Antragstellerin, die von ihr eingegangenen Miet- und Nutzungsverhältnisse und die Nutzung des Grundstücks durch ihre Mieter zu unterbinden, ist Bestandteil der Nutzungsuntersagung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2017 – 2 S 14.17 – juris Rn. 7; OVG Berlin, Urteil vom 16. Februar 1990 – 2 B 36.88 – juris Rn. 18 m.w.N.; Rau, in: Meyer u.a., BauO Bln, 7. Aufl. 2021, § 80 Rn. 124 m.w.N.). Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 80 Satz 1 BauO Bln liegen – wie dargelegt – für das Grundstück R...straße 56/58 auch vor. Bedenken im Hinblick auf die Auswahl der Antragstellerin als Adressatin der Verpflichtung bestehen aufgrund ihrer Vermietereigenschaft nicht. Es gelten auch hier die vorstehenden Erwägungen zur pflichtgemäßen Ausübung des dem Antragsgegner eingeräumten Ermessens.
Die der Antragstellerin eingeräumte Frist von sechs Monaten für die Beendigung der Mietverhältnisse und der Veranlassung der Räumung ist – unabhängig davon, ob es ihrer überhaupt bedurfte – in jedem Falle verhältnismäßig (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2017 – 2 S 14.17 – juris Rn. 7, welches eine zweimonatige Frist für die Räumung einer Pflegeeinrichtung nicht beanstandet). Sie ist im Hinblick auf die Verstöße gegen die bauordnungsrechtlichen Vorgaben betreffend die Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken, Abstandsflächen, Brandwände und Rettungswege sowie die Mindestbelüftung, -belichtung und -ausstattung von Wohnungen und die daraus resultierende gegenwärtige Gefahr für Leib und Leben der Bewohner nicht zu kurz bemessen. Die Möglichkeit, dass die Bewohner trotz der Gefahrenlage innerhalb der Frist nicht zur Auflösung der Mietverträge bereit sind oder Kündigungsschutz beanspruchen, berührt nach der oben angeführten Rechtsprechung zu entgegenstehenden privaten Rechten Dritter nicht die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung, sondern betrifft allein die Rechtmäßigkeit zu ihrer Durchsetzung angeordneter Vollstreckungsmaßnahmen. Ausschließlich der Ebene der Vollstreckung ist auch die Frage zuzuordnen, innerhalb welchen Zeitraums ein Auszug der Bewohner im Hinblick auf deren persönliche Verhältnisse vollzogen werden kann (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O. juris Rn. 7).
Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung und der Verpflichtung zur Beendigung der Nutzung durch die Mieter der Antragstellerin ist auch materiell rechtmäßig. Sie stellt bei einer Nutzungsuntersagung entgegen § 80 Abs. 1 VwGO den Regelfall dar. Als Ergebnis der nach § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmenden Interessenabwägung drängt es sich bei einer rechtmäßigen Nutzungsuntersagung regelmäßig auf, dem öffentlichen Interesse im Sinne des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO den Vorrang zu geben. Ermessensfehler der Behörde sind insoweit nicht erkennbar. Wenn – wie hier – durch eine Nutzungsuntersagung die Ordnungsfunktion des formellen Baurechts gewahrt werden soll, hat das öffentliche Interesse an ihrer sofortigen Vollziehung besonderes Gewicht. Derjenige, der eine Nutzung ohne die erforderliche Baugenehmigung aufnimmt, kann regelmäßig nicht darauf vertrauen, sie bis zu einer abschließenden gerichtlichen Klärung der Rechtslage fortsetzen zu dürfen, sondern muss grundsätzlich jederzeit damit rechnen, mit einem sofort vollziehbaren Nutzungsverbot belegt zu werden (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. Oktober 2019 – 2 S 60.19 – juris Rn. 21). Im konkreten Einzelfall der Antragstellerin gibt es keine besonderen Umstände, die ihr Interesse an der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs ausnahmsweise gewichtiger erscheinen lassen als das vorbeschriebene öffentliche Interesse an der Wahrung der Ordnungsfunktion des Baugenehmigungsverfahrens. Weder ist die illegale Wohnnutzung des Grundstücks R...straße 56/58 über einen längeren Zeitraum faktisch oder qualifiziert geduldet worden, noch zeichnet sich eine Legalisierung ab. Die bauliche Situation auf dem Grundstück ist für eine Wohnnutzung nicht genehmigungsfähig und ein Bauantrag bisher nicht gestellt. Mit Blick auf die konkrete Gefährdung von Leib und Leben der Bewohner des Grundstücks durch die dort herrschenden bauordnungswidrigen Zustände gibt es – unabhängig von der negativen Vorbildwirkung – eine besondere Dringlichkeit für die Unterbindung der Wohnnutzung. Diesen Handlungsdruck hat die Behörde bereits in der Untersagungsverfügung rechtmäßig mit den erheblichen Beeinträchtigungen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung und der Befürchtung von brandschutztechnischen Problemen sowie dem zunehmenden Ausbau der bestehenden rechtswidrigen Nutzung begründet.
Die Androhung der Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 20.000 Euro für den Fall, dass der Nutzungsuntersagung nicht nachgekommen wird und 20.000 Euro für den Fall, dass die Antragstellerin nicht binnen sechs Monaten die Mietverhältnisse beendet und die Räumung veranlasst, ist gemäß § 6 Abs. 1 und § 13 VwVG i.V.m. § 8 VwVfG Bln rechtmäßig, insbesondere hat der Antragsgegner das zutreffende Zwangsmittel aus dem Katalog des § 9 Abs. 1 VwVG gewählt. Bei der Nutzungsuntersagung wie auch der Vertragskündigung und Veranlassung der Räumung handelt es sich um unvertretbare Handlungen. Des Weiteren hat der Antragsgegner eine angemessene Frist von 6 Monaten für die Durchsetzung der Nutzungsuntersagung gegenüber ihren Mietern bestimmt und das Zwangsgeld gemäß § 13 VwVG schriftlich angedroht. Die Androhung hat er dabei entsprechend § 13 Abs. 2 Satz 1 VwVG mit der Nutzungsuntersagung, der Verpflichtung zur Unterbindung der Nutzung durch die Mieter und der Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit dieser Anordnungen gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO verbunden.
Die Androhung ist auch hinreichend bestimmt, § 1 Abs. 1 VwVfG Bln in Verbindung mit § 37 Abs. 1 VwVfG. Die Behörde hat in dem Bescheid erläutert, dass ein Zwangsgeld hinsichtlich der Nutzungsuntersagung festgesetzt wird, sobald die Antragstellerin nach Bekanntgabe dieses Bescheides das Grundstück bzw. die baulichen Anlagen an Dritte zu Wohnzwecken überlasse, wobei mit „Dritten“ sowohl Endnutzer als auch Zwischenvermieter gemeint seien. Das Zwangsgeld werde unabhängig von der Zahl neuer Nutzer nur einmal festgesetzt. Das Zwangsgeld hinsichtlich der Verpflichtung in Ziff. 2 des Bescheides wird festgesetzt, wenn das Grundstück nach Fristablauf weiterhin rechtswidrig zu Wohnzwecken genutzt werde und die Antragstellerin nicht alles rechtlich und tatsächlich Möglich getan habe, die weitere Nutzung durch ihre Mieter zu verhindern. Vor diesem Hintergrund ist die Zwangsmittelandrohung rechtmäßig und es besteht kein Grund, insoweit die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin anzuordnen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG in Verbindung mit. Ziff. 1.5, 1.7.2 und 9.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 61 BauO
§ 62 BauO
§ 48 BauO
§ 12 BauO
§ 114 VwGO
§ 13 VwVG
§ 8 VwVfG
§ 59 Abs. 1 BauO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 122 Abs. 1, 88 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO
§ 63 Abs. 1 Satz 1 JustG
§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. VwGO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 1. Alt. VwGO
§ 29 Abs. 1 BauGB
§ 80 Satz 2 BauO
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB
§ 3 Abs. 1 BauO
§ 14 Abs. 3 Satz 1 ASOG
§ 14 Abs. 3 Satz 2 ASOG
§ 80 Satz 1 BauO
§ 80 Abs. 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 VwGO
§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO
§ 9 Abs. 1 VwVG
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VwVG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 37 Abs. 1 VwVfG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG
§ 80 Satz 2 der Bauordnung
Art. 14 GG
Art. 20 Abs. 3 GG
Art. 13 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 13 L 325/23
1 S 97.09
2 S 39.18
10 S 67.17
1 ME 108/19
2 S 77.19
7 A 1623/14
10 S 4/20
10 B 5.12
1 B 03.26
2 S 14.17
10 S 8.18
2 Bs 144/05
8 A 10623/10
10 N 22/22
4 B 99/98
7 B 106/91
2 B 36.88
2 S 60.19