Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-02-25, Aktenzeichen 13 K 208/21
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:0225.13K208.21.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für eine Grundrissänderung.
Sie ist Eigentümerin des mit einem gründerzeitlichen Gebäudekomplex bebauten Grundstücks G...straße 37 in Berlin-Kreuzberg, welches sich im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet „G...straße“ vom 30. Mai 1995 (GVBl. Seite 4...) in der Fassung der 10. Juli 2018 (GVBl. Seite 4...) befindet.
Am 23. Oktober 2020 beantragte die Klägerin beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für die Errichtung von zwei Trockenbauwänden in einer im Vorderhaus gelegenen Wohnung des Gebäudekomplexes. Sie hatte zuvor die beiden straßenseitigen Zimmer der 93m² großen Dreizimmerwohnung durch Einziehung von Trockenbauwänden in vier ca. 17 m² große Zimmer aufgeteilt, wovon jeweils zwei Zimmer über einen fensterlosen Vorraum zwischen der ursprünglichen Zimmertür und den beiden neuen Zimmertüren betreten werden. Zur Begründung ihres Antrags führte die Klägerin aus, dass die Zimmer langfristig zu Wohnzwecken an mittel- und überwiegend erwerbslose Studenten mit Migrationshintergrund vermietet würden, die sonst keine Chancen am Berliner Wohnungsmarkt hätten. Diese Mieter seien den durch die Erhaltungsverordnung geschützten Bevölkerungskreisen zuzurechnen.
Mit Bescheid vom 15. Dezember 2020 versagte das Bezirksamt die erhaltungsrechtliche Genehmigung und begründete die Versagung mit der Gefährlichkeit von Eingriffen in die Wohnungsstruktur für die zu schützende Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet. Wohnungsgröße und -umfeld seien nach dem Ergebnis einer Untersuchung derzeit noch auf die vorhandenen Gruppen der Wohnbevölkerung zugeschnitten und Grundrissveränderungen gemäß Ziff. 6 der erlassenen Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnungen in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg (im Folgenden: Prüfkriterien) nicht genehmigungsfähig. Einen Ausnahmefall gemäß Ziff. 3.3, d.h. einen bisher nachweislich ungünstigen Grundriss der Wohnung, habe die Klägerin nicht dargetan. Die Vermietung an schutzbedürftige Studenten mit geringem Einkommen sei weder nachgewiesen noch vom allgemeinen Schutzziel der Erhaltungsverordnung erfasst. Die Vermietung an einen gewerblichen Zwischenvermieter deute außerdem auf eine erhaltungswidrige gewerbliche Nutzung.
Mit ihrem Widerspruch vom 14. Januar 2021 machte die Klägerin geltend, dass die ausgeübte Nutzung sowohl bauplanungsrechtlich als auch erhaltungsrechtlich eine Wohnnutzung darstelle und die Maßnahme auch keine abstrakte Verdrängungsgefahr begründe. Die Studenten würden mit oder ohne die Trennwände in einer Studenten-WG leben. Die Trockenbauwände könnten darüber hinaus nach Aufgabe des Nutzungskonzeptes ohne großen Aufwand zurückgebaut werden.
Mit Widerspruchsbescheid vom 6. Mai 2021, dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin zugestellt am 11. Mai 2021, wies das Bezirksamt den Widerspruch als unbegründet zurück. Der Bescheid führte ergänzend aus, dass die Wohnung ursprünglich passgenau für Haushalte mit zwei bis drei Personen gewesen wäre, die 50 Prozent der Gebietsbevölkerung ausmachten. Fünf-Personen-Haushalte seien hingegen sehr selten, ebenso Wohnungen mit mehr als vier Zimmern. Die Mieter der Räumlichkeiten müssten mit weniger als der Hälfte der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person im Gebiet auskommen und gleichzeitig ein Vielfaches der ortsüblichen Miete für Dreizimmerwohnungen unter 90 m² zahlen.
Mit der am 10. Juni 2021 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter und wiederholt im Wesentlichen ihren Vortrag aus dem Widerspruchsverfahren.
Sie beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 15. Dezember 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 6. Mai 2021 zu verpflichten, der Klägerin die beantragte erhaltungsrechtliche Genehmigung zu erteilen und
die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht er sich auf die ergangenen Bescheide.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs (1 Band) sowie auf die „Sozialstudie G...straße 2016 - Überprüfung der Voraussetzungen für den Fortbestand der sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ der a... GmbH und der T... vom 15. März 2017 (im Folgenden: Studie G...straße) Bezug genommen. Diese haben vorgelegen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung. Die Einzelrichterin hat in der mündlichen Verhandlung die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO die Berichterstatterin als Einzelrichterin entscheidet, weil ihr die Kammer die Streitsache mit Beschluss vom 11. Januar 2022 zur Entscheidung übertragen hat, bleibt ohne Erfolg, denn sie ist unbegründet.
Der Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 15. Dezember 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 6. Mai 2021 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Genehmigung der durchgeführten Grundrissänderung (§ 113 Abs. 5 VwGO).
1. Die von der Klägerin begehrte Grundrissänderung durch Aufteilung zweier größerer Zimmer in vier kleine Zimmer unterliegt der Genehmigungspflicht aus § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung „G...straße“ von 1995, gegen deren formelle und materielle Wirksamkeit keine Bedenken bestehen.
Die von der Klägerin bereits durchgeführte und nunmehr zur Genehmigung gestellte Baumaßnahme hat die für die Genehmigungsbedürftigkeit nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 der Erhaltungsverordnung erforderliche erhaltungsrechtliche Relevanz, denn sie ist geeignet, das Ziel der Erhaltungsverordnung, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, zu tangieren. Lediglich Änderungen, die von vornherein nicht geeignet sind, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, wie z.B. Instandsetzungsarbeiten, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - 4 B 85.04 - juris Rn. 3).
2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die erhaltungsrechtliche Genehmigung der durchgeführten Baumaßnahme.
a. Ein solcher besteht nicht nach den Bestimmungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Diese Genehmigungsvoraussetzungen sind hier offensichtlich nicht erfüllt, denn die Aufteilung von zwei Zimmern in vier kleine Zimmer stellt keinen „zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ her.
b. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Genehmigungserteilung aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Danach darf die Genehmigung in Milieuschutzgebieten nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Aus der Formulierung folgt im Umkehrschluss, dass die Genehmigung versagt werden darf, wenn die bauliche Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 18).
Prüfungsmaßstab ist dabei nicht die Eignung der konkreten Maßnahme zur tatsächlichen Verdrängung der von ihr betroffenen Bewohner, sondern die generelle Eignung der Baumaßnahme, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Dies liegt darin begründet, dass die Erhaltungsverordnung als städtebauliches Instrument dem allgemeinen und längerfristigen Ziel dient, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten, so dass die Bewertung von Vorhaben an objektive und dauerhafte Gegebenheiten anknüpfen muss, die durch Umbaumaßnahmen in der Regel verändert werden. Aus diesem Grund kommt die Versagung der Genehmigung auch dann in Betracht, wenn die zu verändernde Wohnung leer steht oder wenn die vom Umbau betroffenen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden wären (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 18). Des Weiteren darf die streitgegenständliche Maßnahme nicht isoliert betrachtet werden, da einzelne Maßnahmen innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Dies ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten. Dabei durfte sich das Bezirksamt auf nach der Lebenserfahrung typische Entwicklungen stützen (vgl. BVerwG, a.a.O., juris Rn. 19).
Gemessen daran ist die beantragte Grundrissänderung geeignet, eine Verdrängungsgefahr im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu begründen. Sie verändert vollständig den Typ der Wohnung von einer bisher gut geschnittenen und großzügigen Dreizimmerwohnung hin zu einer Wohnstätte mit vielen kleinen Einzelzimmern ohne größere Gemeinschaftsfläche. Der Umbau der Wohnung ist geeignet, diese insbesondere für alleinstehende Personen ohne eigenen Hausstand und mit kurzem Aufenthalt im Erhaltungsgebiet bzw. für Zweitwohnungsinhaber attraktiv zu machen und in dieser Personengruppe eine entsprechende Nachfrage zu generieren. Die mit der Typänderung angesprochenen Personen sind regelmäßig bereit und in der Lage, für ein – zumeist möbliertes - „Wohnen auf Zeit“ einen deutlich höheren Mietpreis zu zahlen. Der Umbau zu einem anderen Typ macht die Wohnung hingegen ungeeignet für andere Bevölkerungsgruppen und Haushaltsformen, die gewöhnlich auch eine längere Aufenthaltsdauer im Gebiet haben, wie die im Gebiet dominierenden Ein- und Zweipersonenhaushalte (Studie G...straße 2016, Seite 8) sowie Familien mit Kindern.
Berücksichtigt man die negative Vorbildwirkung der Maßnahme, droht eine Veränderung des Wohnungsbestands im Erhaltungsgebiet, der deutliche Verschiebungen in der Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung nach sich ziehen könnte. Das Potential einer Aufteilung einer großzügig geschnittene (Familien-)Wohnung in eine bloße Schlafstätte für Studenten und junge Erwerbstätige vergleichbar einem Boardinghaus oder einer Pension dürfte eine Vielzahl der gründerzeitlichen Wohnungen im Erhaltungsgebiet haben. Seit der Festlegung als Erhaltungsgebiet hat der Anteil an Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern bereits um 10 % zugenommen (vgl. Wirkungsanalyse Seite 21). Der neue Wohnungstyp würde den Bedürfnissen der vorhandenen Gebietsbevölkerung nicht mehr entsprechen. Außerdem wäre mit einer umfangreichen Nachahmung bereits deshalb zu rechnen, weil sich eine in viele kleine Zimmer aufgeteilte Wohnung zu einem deutlich höheren Gesamtmietpreis vermieten lässt und die Einschaltung eines gewerblichen Zwischen- oder Generalmieters erst attraktiv macht.
Das mit Eignung der Maßnahme zur Begründung einer Verdrängungsgefahr eröffnete behördliche Ermessen ist hier nicht auf die Genehmigungserteilung reduziert und Ermessensfehler in der Ablehnung der Genehmigung nicht erkennbar. Eine atypische Fallgestaltung, die im Einzelfall die Erteilung einer Genehmigung im Ermessenswege rechtfertigen könnte (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 23), liegt nicht vor. Sie folgt jedenfalls nicht aus dem Umstand, dass die Klägerin die Wohnung bereits ohne entsprechende erhaltungsrechtliche Genehmigung umgebaut hat. Daraus darf sie schon wegen der negativen Vorbildwirkung keine Vorteile ziehen, sondern ist vielmehr so zu behandeln, als hätte die Wohnung noch den ursprünglichen Grundriss. Auch ein Entschluss der Klägerin, generell nur an Studenten zu vermieten, begründet keine atypische Fallgestaltung.
Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die Berufung war nicht nach §§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4, 124 Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 167 VwGO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4, 124 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung
§ 2 der Erhaltungsverordnung

Zitierte Entscheidungen: 4 B 85.04
4 C 2/97