Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-09-14, Aktenzeichen 8 K 2916/15
ECLI: ECLI:DE:VGK:2017:0914.8K2916.15.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin betreibt unter der Anschrift S. Straße 00 in C. I. einen Lebensmittel–Discountmarkt mit einer Verkaufsfläche von 799 m². Unter dem 27. Mai 2014 beantragte sie bei der Beklagten den Erlass eines Bauvorbescheides zu folgenden Fragen:
- Ist die geplante Erweiterung der Verkaufsfläche auf 1029 m² nach Maßgabe der beigefügten Pläne planungsrechtlich zulässig?
- Sind mit den vorhandenen Stellplätzen (94 Stellplätze) die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze für das erweiterte Vorhaben nachgewiesen?
- Ist die geplante Vergrößerung der Bruttogeschossfläche auf 1.581 m² planungsrechtlich zulässig?
Zur Erläuterung führte die Klägerin weiter aus, eine von ihr in Auftrag gegebene Verträglichkeitsuntersuchung der CIMA Beratung + Management vom 9. März 2014 belege die Regionalverträglichkeit wie auch die Tatsache, dass schädliche Auswirkungen in zentralen Versorgungsbereichen nicht zu befürchten seien.
Unter dem 1. Dezember 2014 hörte die Beklagte die Klägerin zur beabsichtigten Ablehnung der Bauvoranfrage an. Begründend führte sie aus, das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 2 BauGB zu beurteilen, weil die Eigenart der näheren Umgebung der eines Mischgebietes entspreche. Bei dem Vorhaben handele es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, der nach § 11 Abs. 3 BauNVO im Mischgebiet nicht zulässig sei.
Zudem stehe dem Vorhaben auch § 34 Abs. 3 BauGB entgegen, weil schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten seien, was insbesondere für den Nahversorgungsbereich B. gelte. Soweit die Klägerin auf den benachbart gelegenen Aldi-Markt (S. Straße 00) als großflächigen Einzelhandelsbetrieb als Vorbild hinweise, gehe von diesem keine Vorbildwirkung aus, weil dieser im Bereich des Bebauungsplans 00 Teil A, 1. Änderung, liege. Der Bebauungsplan setze dort ein Mischgebiet fest. Zudem sei der Aldi–Markt entsprechend auch als kleinflächiger Einzelhandelsbetrieb genehmigt worden.
Die Klägerin erwiderte hierauf, dass das geplante Vorhaben auch bei Annahme eines Mischgebietes nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zulässig sei, weil das Vorhaben nicht kern- oder sondergebietspflichtig sei. Es sei vielmehr – wie sich aus der Untersuchung der CIMA ergebe – atypisch im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO. Der Lebensmitteldiscountmarkt befinde sich in einer städtebaulich gut integrierten Lage und generiere seinen Umsatz überwiegend aus dem Naheinzugsbereich. Auch seien keine Auswirkungen der in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO genannten Art zu befürchten. Zwar komme es zu Umsatzverlagerungseffekten, die aber so gering seien, dass sie städtebaulich nicht von Relevanz seien. Der benachbarte Aldi-Markt habe laut Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt C. I. (Beiakte Heft 9 zur Gerichtsakte) eine Verkaufsfläche von 910 m², laut CIMA-Gutachten immerhin von 880 m², und sei damit Vorbild für die geplante Erweiterung des M. -Marktes.
Mit Bescheid vom 21. April 2015 lehnte die Beklagte den Erlass des begehrten Bauvorbescheides ab. Zur Begründung verwies sie insbesondere auf das Anhörungsschreiben. Ergänzend führte sie aus, soweit die Klägerin von der Großflächigkeit des benachbarten Aldi-Markt ausgehe, sei dies nicht zutreffend. Es seien nur etwas weniger als 800 m² Verkaufsfläche genehmigt worden. Aufgrund eines eventuell fehlerhaften methodischen Rechenansatzes sei eine zu geringe Verkaufsfläche von nur 799,77 m² ermittelt worden, weil – wie sonst im Wohnungsbau üblich – von der Rohbaufläche 3 % für Putz und Wandverkleidung in Abzug gebracht worden seien. Hieraus ergebe sich tatsächlich eine um ca. 24,5 m² größere Verkaufsfläche, die keinen Ausschlag für eine abweichende Beurteilung geben dürfe.
Am 15. Mai 2015 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie macht insbesondere geltend, das Vorhaben befinde sich nicht in einem faktischen Mischgebiet, sondern in einer Gemengelage. Der Aldi-Markt sei Vorbild, weil entscheidend nicht die Genehmigungssituation, sondern die tatsächlich vorhandene Verkaufsfläche sei. Von der nur moderaten Erweiterung des bestehenden M. -Marktes seien schädliche Auswirkungen nicht zu befürchten.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides X. 0-00/00000/ 0000/XX vom 21. April 2015 zu verpflichten, die Bauvoranfrage der Klägerin zur Erweiterung des auf dem Grundstück Gemarkung B. , Flur 00, Flurstücke 00, 000, 000, S. Str. 00 in C. I. vorhandenen M1. -Lebensmitteldiscountmarktes auf 1.029 m² Verkaufsfläche positiv zu bescheiden,
hilfsweise,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides X. 0–00/00000/2000/
XX vom 21. April 2015 zu verpflichten, die Bauvoranfrage der Klägerin zur Erweiterung des auf dem Grundstück Gemarkung B. , Flur 00, Flurstücke 00, 000, 000, S. Straße 00 in C. I. vorhandenen M1. -Lebensmitteldiscountmarktes auf 1.029 m² hinsichtlich der Frage positiv zu bescheiden, ob das Vorhaben seiner Art nach bauplanungsrechtlich zulässig ist.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung wiederholt und vertieft sie im Wesentlichen ihr Vorbringen aus dem Vorverfahren. Darüber hinaus weist sie darauf hin, dass auch seitens des benachbarten Aldi-Marktes ein Erweiterungsantrag gestellt worden sei, der im Hinblick auf das vorliegende Verfahren ruhe; außerdem sei schon vor einiger Zeit eine Anfrage für einen Einzelhandel im Bereich Nahrungs- und Genussmittel für die direkt benachbarte Gewerbehalle gestellt worden.
In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte mitgeteilt, sie habe die Verkaufsfläche der Aldi-Filiale durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur ermitteln lassen. Der Verkaufsraum habe eine Verkaufsfläche von 820,77 m². Ferner hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklärt, sie werde die Firma Aldi GmbH & Co. KG auffordern, den Verkaufsraum so zurückzubauen, dass nur noch eine Verkaufsfläche von 799,77 m² vorhanden sei.
Das Gericht hat die Örtlichkeit anlässlich einer Ortsbesichtigung am 28. September 2016 in Augenschein genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid vom 21. April 2015 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, denn sie hat keinen Anspruch auf den begehrten Vorbescheid (§ 113 Abs. 1, Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –).
Dies gilt zunächst für den mit dem Hauptantrag verfolgten Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheides hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Erweiterung der Verkaufsfläche des streitgegenständlichen M. -Marktes auf 1029 m² nach Maßgabe der beigefügten Pläne sowie die damit weiter im Zusammenhang stehenden Fragen nach dem Nachweis der bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze und der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Vergrößerung der Bruttogeschossfläche auf 1.581 m².
Ein Anspruch auf Erteilung des begehrten Vorbescheides folgt nicht aus der insoweit allein in Betracht kommenden Vorschrift des § 71 der Bauordnung für das Land Nordrhein–Westfalen – Landesbauordnung – (BauO NRW). Nach § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann vor Einreichung eines Bauantrags zu Fragen des Bauvorhabens ein Bescheid (Vorbescheid) beantragt werden, wobei nach Abs. 2 der Vorschrift § 75 Abs. 1 bis 3 BauO NRW entsprechende Anwendung finden. In entsprechender Anwendung des § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW ist ein Bauvorbescheid zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Der beabsichtigten Erweiterung des M. -Marktes stehen die Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen.
Da für das Vorhabengrundstück kein Bebauungsplan existiert, richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens (§ 29 des Baugesetzbuches –BauGB–) nach § 34 BauGB. Nach Auffassung der Kammer ist insbesondere aufgrund des von der Berichterstatterin durchgeführten Ortstermins nicht von einem faktischen Mischgebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, sondern von einer Gemengelage auszugehen.
Die maßgebliche nähere Umgebung im Sinne des § 34 BauGB wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen – vom Vorhaben auf die Umgebung sowie in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben – geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst.
Vgl. zur Abgrenzung Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein–Westfalen (OVG NRW), Beschluss vom 2. April 2009 – 7 B 237/09 –, juris.
Nach den vorgelegten Verwaltungsvorgängen, dem verfügbaren Kartenmaterial sowie den im Ortstermin gewonnenen und mit Lichtbildern dokumentierten Eindrücken, die die Berichterstatterin der Kammer vermittelt hat, liegt die nördlich der S. Straße befindliche Straßenrandbebauung im Bereich der näheren Umgebung. Begrenzt wird dieser Bereich im südlichen Teil durch den X.--------platz , in westlicher Richtung durch die I1. Straße und den S. Weg und in östlicher Richtung durch die Bebauung am E.------weg .
Dieser Bereich ist kein Mischgebiet im Sinne des § 6 der Baunutzungsverordnung – BauNVO –, sondern eine Gemengelage. Die Eigenart des Mischgebiets als Baugebietstyp (vgl. § 1 Abs. 2 BauNVO) wird gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dienen soll. Das Mischgebiet ist nach seiner typischen Eigenart für Wohnen und nichtstörendes Gewerbe gleichermaßen offen, wobei das Verhältnis der beiden Nutzungsarten weder nach der Fläche noch nach Anteilen bestimmt ist. Dieses gleichwertige Nebeneinander zweier Nutzungsarten setzt zum einen wechselseitige Rücksichtnahme der einen Nutzung auf die andere und deren Bedürfnisse voraus; es bedeutet zum anderen aber auch, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen soll, die beiden Nutzungsarten sollen in den durch Bebauungsplan festgesetzten Mischgebieten in einer sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe stehen. Die Störung des gebotenen quantitativen Mischungsverhältnisses und damit zugleich der Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets kann sich beispielsweise aus einem übermäßig großen Anteil einer Nutzungsart an der Grundfläche des Baugebiets, aber auch aus anderen Umständen, z.B. auch aus einem Missverhältnis der Geschossflächen oder der Zahl der eigenständigen gewerblichen Betriebe im Verhältnis zu den vorhandenen Wohngebäuden, oder auch erst aus mehreren solcher Merkmale zusammengenommen ergeben. Erforderlich ist stets eine Bewertung aller für eine quantitative Beurteilung in Frage kommenden tatsächlichen Umstände im einzelnen Fall.
Vgl. zu allem vorstehenden Bundesverwaltungsgericht – BVerwG –, Urteil vom 4. Mai 1988 – 4 C 34/86 –, juris Rdnr. 18 f.
Ausgehend von diesen Vorgaben muss für das vorliegend zu beurteilende Gebiet festgestellt werden, dass sowohl nach den Grundflächen als auch nach der Zahl der vorhandenen eigenständigen gewerblichen Betriebe im Verhältnis zu den vorhandenen Wohngebäuden die gewerbliche Nutzung hier deutlich überwiegt. Innerhalb dieses Gebietes befinden sich unter anderem eine Tankstelle, zwei Discounter für Nahrungs- und Genussmittel (M. und O. ), eine Halle zum Abstellen abgeschleppter Pkws mit einer Geschossfläche von 2.290 m², ein Kfz-Handel, ein Reifenhandel, eine Videothek und ein Sonnenstudio. Zwischen den zum Teil eine größere Geschossfläche einnehmenden Gewerbebetrieben (M. , Abschleppdienst, O. , auch die Tankstelle mag hier noch einbezogen werden) befinden sich in diesem Bereich des Gebietes nur wenige Einfamilienhäuser oder sonstige Häuser, in denen ausschließlich eine Wohnnutzung stattfindet (S. Straße 00b und 00c, eventuell S. Straße 00 und 00a). Im Gebäude S. Straße 00a findet jedenfalls auch und in nicht unerheblichem Maße eine gewerbliche Nutzung statt (Sonnenstudio, Videothek, Nachhilfezentrum). Lediglich die am östlichen Rand des Gebietes liegende Bebauung am E.------weg (Hausnummern 0, 0, 0, 0a, 0a, 0b und 0 sowie S. Straße 00) und das zum Reifenhandel an der Ecke S. Straße 00 gehörende Wohnhaus werden offensichtlich allein zu Wohnzwecken genutzt. Damit überwiegt die gewerbliche Nutzung die Wohnnutzung in diesem Gebiet in einem Maße, das ein zumindest annäherndes Gleichgewicht zwischen beiden Nutzungsarten und damit ein faktisches Mischgebiet ausschließt.
Auch die nördlich der S. Straße und westlich der S1. Straße und I1. Straße gelegenen Bauten vermitteln keinen anderen Eindruck. Von westlicher Richtung aus gesehen bis einschließlich zur Straße im T. befinden sich auf der nördlichen Seite der S. Straße ausschließlich Gebäude, in denen allein gewerbliche Nutzung stattfindet oder doch zumindest neben einer Wohnnutzung auch eine gewerbliche Nutzung vorhanden ist. Gleiches gilt für die Eckbebauung der I1. Straße und den Häuserzug auf der westlichen Seite der S2. Straße bis zur Höhe des an das streitgegenständliche Gebiet südlich angrenzenden X1.--------platzes .
Für die danach bestehende Gemengelage richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens mithin nach § 34 Abs. 1 BauGB. Dabei steht der von der Klägerin geplanten Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs im Sinne von §§ 11 Abs. 3 BauNVO nicht bereits entgegen, dass ein solches Vorhaben außer in (faktischen) Kerngebieten nur in ausgewiesenen Sondergebieten zulässig ist und aus diesem Grund im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB mithin gänzlich ausgeschlossen wäre.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1993 – 4 C 15/92 –, juris Rdnr. 24; Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, S. 154, Rdnr. 311.
Die geplante Erweiterung des M. -Marktes auf eine Verkaufsfläche von 1029 m² fügt sich aber nach ihrer Art nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung, in die sich das Bauvorhaben einzufügen hat, handelt es sich um einen wertenden Vorgang. Dabei ist der das Baugrundstück prägende Charakter der Umgebungsbebauung zu bestimmen. Berücksichtigt werden muss die Umgebung zum einen insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann. Zum anderen muss beachtet werden, wie weit die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – 4 C 9.77 –, juris; OVG NRW, Urteil vom 30. November 2010 – 7 A 853/09 – und Beschluss vom 9. August 2005 – 7 A 2250/04 – m.w.N.
Ein Vorhaben fügt sich im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es bezogen auf die in dieser Vorschrift genannten Kriterien den aus seiner Umgebung abzuleitenden Rahmen einhält, indem es dort ein „Vorbild“ oder eine „Entsprechung“ findet. Das Erfordernis des „Einfügens“ hindert indes nicht schlechthin daran, den vorgegebenen Rahmen zu überschreiten. Ist letzteres der Fall, fügt sich das Vorhaben in seine Umgebung gleichwohl ein, wenn es weder selbst noch infolge einer Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. März 2017 – 2 A 46/16 –, juris.
Bei der Realisierung des Vorhabens der Klägerin wird der vorhandene Einzelhandelsbetrieb zu einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb, für den es in der hier in Rede stehenden Umgebung an einem berücksichtigungsfähigen Vorbild fehlt.
Von der Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetrieb ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung auszugehen, wenn die Verkaufsfläche eines Discounters mindestens 800 m² überschreitet.
Dazu grundlegend BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 – juris Rdnr. 12 ff., 23.
Der Begriff der Großflächigkeit dient insoweit dazu, in typisierender Weise unabhängig von regionalen oder lokalen Besonderheiten bundesweit den Betriebstyp festzuschreiben, der von den in den §§ 2 bis 9 BauNVO bezeichneten Gebieten ferngehalten werden soll. Das Merkmal wird mit Hilfe der Größe der Verkaufsfläche bestimmt. Verkaufsfläche ist diejenige Fläche, auf der Waren präsentiert und gekauft werden können. Die Schwelle zur Großflächigkeit wird bei einer Verkaufsfläche von 800 m² überschritten.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 2016 – 4 C 1/16 –, juris Rdnr. 10; BVerwG –, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 – juris Rdnr. 12 ff.
Abzustellen ist dabei allein auf die Größe der Fläche; die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Auswirkungen, die gerade von einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb zu befürchten sind, bleiben bei der Prüfung, ob ein solcher Betrieb vorliegt, im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB unberücksichtigt.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1993 – 4 C 15/92 –, juris Rdnr. 19.
Damit wird der Einzelhandelsbetrieb der Klägerin bei Verwirklichung des Vorhabens zu einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb. Der in näheren Umgebung als Vorbild für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb allein in Betracht kommende Aldi-Markt kann nicht als Vorbild dienen.
Der Aldi-Markt scheidet nicht bereits deshalb als Vorbild aus, weil er selbst nicht in der Gemengelage belegen ist, sondern in einem benachbarten, beplanten Gebiet. Denn die Eigenart des Gebiets kann auch durch Vorhaben bestimmt sein, die in einem angrenzenden, nach § 30 Abs. 1 BauGB zu beurteilenden Gebiet mit Bebauungsplänen errichtet wurden. Auf die in einem solchen Gebiet nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes zulässige Bebauung kommt es daher nicht an.
Vgl. BVerwG Urt. vom 31. Oktober 1975 – 4 C 16.73 –, juris Rdnr. 15.
Gleichwohl kommt der Aldi-Markt nicht als Vorbild in Betracht.
Nach der in der mündlichen Verhandlung von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Verkaufsraumfläche verfügt der Aldi-Markt zwar über eine Verkaufsfläche, die deutlich über 800 m² liegt. Er scheidet aber als Vorbild aus, weil die Beklagte erklärt hat, sie werde die Firma Aldi GmbH & Co. KG auffordern, den Verkaufsraum so zurückzubauen, dass nur noch eine Verkaufsfläche von 799,77 m² vorhanden ist.
Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auch eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen; dies jedoch nur, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit deren Vorhandensein abgefunden haben.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 – 4 B 29/98 –, juris Rdnr. 6; Urteil vom 6. November 1968 – IV C 31.66 –, juris Rdnr. 22.
Von einer derartigen Duldung kann im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden.
Aus den vorliegenden Verwaltungsvorgängen, die den Aldi-Markt betreffen, lässt sich nach Auffassung der Kammer entnehmen, dass die Beklagte zu keiner Zeit einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb genehmigt hat oder dulden wollte. Zwar weist die der Baugenehmigung für die Erweiterung Aldi-Marktes von 2006 zugrundeliegende Bauzeichnung Maßangaben (Breite / Länge) auf, die auf einen Verkaufsraum mit einer Fläche von 823,5 m² schließen lassen. Gleichzeitig ergibt sich aber aus dem Verwaltungsvorgang, dass die Beklagte dies bereits damals gegenüber den Vertretern der Firma Aldi GmbH & Co. KG gerügt und darauf hingewiesen hatte, dass unter diesen Umständen eine Baugenehmigung wegen der dann anzunehmenden Großflächigkeit des Betriebes nicht erteilt werden könne. Erst als der Architekt der Firma Aldi GmbH & Co. KG mit Schreiben vom 3. April 2006 mitgeteilt hatte, dass sich die Fläche des Verkaufsraums durch Anbringung von Wandverkleidung, für die ein pauschaler Abzug von 3 % der Fläche vorgenommen werde, auf die genehmigten 799,77 m² verringere, wurde die Genehmigung erteilt.
Auch das im Auftrag der Beklagten von der BBE Handelsberatung erstellte Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept für die Stadt C. I. von Juni 2010, in welchem für den betreffenden Aldi-Markt eine Größe von „rund 910 m²“ angegeben wird, lässt nicht die Annahme zu, dass die Beklagte einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb geduldet hat. Denn zum einen lässt sich dem Gutachten schon nicht entnehmen, dass hiermit die Verkaufsfläche gemeint ist. Zum anderen ist aber auch die genannte Größenordnung nicht plausibel, wie die inzwischen vorliegenden Erkenntnisse zeigen.
Die Beklagte hat auch nicht im laufenden Klageverfahren zu erkennen gegeben, die Aldi-Filiale der Nutzungsart nach als „großflächigen Einzelhandelsbetrieb“ dulden zu wollen. Zwar hat die Klägerin im anhängigen Verfahren darauf hingewiesen, dass der Aldi-Markt tatsächlich über eine Verkaufsfläche von 880 m² (so die Untersuchung der CIMA Beratung und Management) verfüge und der im Genehmigungsverfahren für die Erweiterung angenommene Abzug für Putz und Wandverkleidung rechtlich unzulässig sei, sodass von einer Verkaufsfläche von 823,5 m² auszugehen sei. Demgegenüber hat die Beklagte ausgeführt, dass sie wegen der Vermutungsregelung in § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO davon ausgehe, dass wegen der Geringfügigkeit der Überschreitung um nur knapp 24 m² hier ausnahmsweise kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb gegeben sei. Bei einer solchen Bewertung – mag diese auch rechtlich unzutreffend sein – war ein Einschreiten aus der Sicht der Beklagten nicht geboten. Daher lässt sich auch nicht folgern, dass die Beklagte einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb – gerade auch als Vorbild für die anderen Einzelhandelsunternehmen in der unmittelbaren Nachbarschaft – geduldet hat. Angesicht dieser Umstände und mit Blick auf die Erklärung der Beklagten in der mündlichen Verhandlung hat das Gericht keinen Zweifel daran, dass die Beklagte nunmehr gegen die Firma Aldi einschreiten und dafür Sorge tragen wird, dass dieser auf das genehmigte Maß von 799,77 m² zurückgeführt wird.
Findet das Vorhaben der Klägerin damit in der näheren Umgebung kein Vorbild, ist gleichwohl nicht ausgeschlossen, dass sich das Vorhaben (dennoch) einfügt. Das Erfordernis des „Einfügens“ hindert nicht schlechthin daran, den vorgegebenen Rahmen zu überschreiten. Ist letzteres der Fall, fügt sich das Vorhaben in seine Umgebung gleichwohl ein, wenn es weder selbst noch infolge einer Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen. Ausgeschlossen ist danach ein Vorhaben, wenn es die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle im Einzelnen erreicht ist, hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab. Die bloß abstrakte oder entfernte Möglichkeit, dass ein Vorhaben Konflikte im Hinblick auf die künftige Nutzung benachbarter Grundstücke auslöst, schließt die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB freilich nicht aus. Dagegen fügt sich ein Vorhaben nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es die Gefahr heraufbeschwört, dass der gegebene Zustand in negativer Richtung in Bewegung gebracht wird. Ob von einem Vorhaben eine solche negative Vorbildwirkung für Nachbargrundstücke ausgehen kann, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 –, juris; OVG NRW, Urteil vom 1. März 2017 – 2 A 46/16 –, juris.
Daran gemessen führt das Vorhaben der Klägerin zu bodenrechtlich beachtlichen und ausgleichsbedürftigen Spannungen, da es selbst zum Vorbild für den großflächigen Einzelhandel werden würde. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nicht nur abstrakt Erweiterungen anderer Betriebe in dem maßgeblichen Gebiet zu befürchten sind. Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass bereits ein entsprechender Bauantrag der Firma Aldi GmbH & Co. KG vorliegt, dessen Bescheidung bis zum Abschluss des vorliegenden Verfahrens zurückgestellt worden sei. Zudem lägen auch für die Gewerbehalle bereits Anfragen für die Genehmigung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes vor. Mit der Zulassung der streitgegenständlichen Erweiterung würde mithin das gesamte Gebiet in Bewegung geraten. Das Vorhaben ist daher mit § 34 Abs. 1 BauGB nicht vereinbar.
Eine Ausnahme vom Erfordernis des sich Einfügens kommt auch nicht auf der Grundlage des § 34 Abs. 3a Nr. 1a BauGB in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung der Erweiterung oder Nutzungsänderung eines zulässigerweise errichteten Gewerbebetriebs dient, städtebaulich vertretbar ist und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Nach Auffassung der Kammer fehlt es vorliegend an der städtebaulichen Vertretbarkeit des Vorhabens. Eine Heranziehung des § 34 Abs. 3a BauGB zur Genehmigung eines nach Absatz 1 Satz 1 dieser Vorschrift unzulässigen Vorhabens muss ausscheiden, wenn das Vorhaben angesichts seiner Vorbildwirkung die planungsrechtlich relevante Umstrukturierung eines Gebiets einleiten würde.
Vgl. zum früheren § 4 Abs. 2 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG: BVerwG, Beschluss vom 16. März 1994 – 4 B 253/92 –, juris Rdnr. 22; VGH München, Urteil vom 14. August 1992, BayVBl. 1993, 307; OVG Schleswig, Urteil vom 27.März 1996, 1 L 279/95, juris, Rn. 88 ff.
Denn die Norm hat einen Ausnahmecharakter, wie durch die ausdrückliche Normierung des Einzelfallerfordernisses noch zusätzlich unterstrichen wird.
Vgl. Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 25. Februar 2015 – 2 Bf 213/11 –, juris Rdnr. 57 m.w.N.
Würde das Vorhaben der Klägerin zugelassen, gäbe es im maßgeblichen Gebiet erstmals einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, der zum Vorbild für andere Vorhaben werden würde. Damit bestünde – wie oben bereits ausgeführt – die ernst zu nehmende Gefahr, dass der Gebietscharakter umschlägt.
Fehlt es damit insgesamt an der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Erweiterung des M. -Marktes auf eine Verkaufsfläche von 1029 m² schon seiner Art nach, fehlt hinsichtlich der Klärung der beiden weiteren Fragen der Bauvoranfrage (Anzahl der Stellplätze und Vergrößerung der Bruttogeschossfläche) das erforderliche Sachbescheidungsinteresse. Liegt – wie hier – den verschiedenen Fragen ein einheitliches Bauvorhaben zugrunde und führt die negative Beantwortung einer Frage dazu, dass das Vorhaben nicht verwirklicht werden kann, besteht auch kein Sachbescheidungsinteresse an der Beantwortung der verbliebenden damit in engem Zusammenhang stehenden Fragen.
Vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (BayVGH), Urteil vom 14. Dezember 2016 – 2 B 16.1574 –, juris Rdnr. 42.
So liegt es hier, denn zum einen kann die Frage nach der erforderlichen Anzahl an Stellplätzen nicht unabhängig von der Größe der Verkaufsfläche beantwortet werden. Zum anderen ist nicht ersichtlich, welchen Nutzen die Erweiterung der Bruttogeschossfläche für die Klägerin haben sollte, wenn sie nicht mit der Erweiterung der Verkaufsfläche einhergeht.Auch hinsichtlich des Hilfsantrages ist die Klage abzuweisen, da das Vorhaben aus den genannten Gründen der Art der Nutzung nach unzulässig ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Regelung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich oder in elektronischer Form nach Maßgabe der Verordnung über den elektronischen Rechtsverkehr bei den Verwaltungsgerichten und Finanzgerichten im Lande Nordrhein-Westfalen (Elektronische Rechtsverkehrsverordnung Verwaltungs- und Finanzgerichte - ERVVO VG/FG - vom 7. November 2012, GV. NRW. S. 548) zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder in elektronischer Form nach Maßgabe der ERVVO VG/FG bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.
Die Antragsschrift sollte dreifach eingereicht werden. Im Fall der elektronischen Einreichung nach Maßgabe der ERVVO VG/FG bedarf es keiner Abschriften.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
77.175 Euro
festgesetzt.
Gründe
Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG). Dabei geht das Gericht davon aus, dass mit der beabsichtigten Erweiterung eine ihrer Art nach neue Nutzung zur Beurteilung gestellt wurde, die die Berücksichtigung der Gesamtfläche des Verkaufsraumes von 1029 m² bei der Streitwertermittlung erfordert. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer und des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen für die Beurteilung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben ist insoweit ein Wert von 150 Euro je m² Verkaufsfläche anzusetzen. Dieser ist hier allerdings um die Hälfte zu reduzieren, weil Streitgegenstand lediglich ein Bauvorbescheid und nicht eine Baugenehmigung ist.
Der Hilfsantrag führt nicht zu einer Streitwerterhöhung, weil die damit zur Entscheidung gestellten Rechtsfragen bereits mit dem Hauptantrag beantwortet wurden (vgl. § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG).
Gegen diesen Beschluss kann schriftlich, zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle oder in elektronischer Form nach Maßgabe der Verordnung über den elektronischen Rechtsverkehr bei den Verwaltungsgerichten und Finanzgerichten im Lande Nordrhein-Westfalen (Elektronische Rechtsverkehrsverordnung Verwaltungs- und Finanzgerichte - ERVVO VG/FG - vom 7. November 2012, GV. NRW. S. 548) bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, Beschwerde eingelegt werden.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt. Die Beschwerdeschrift sollte dreifach eingereicht werden. Im Fall der elektronischen Einreichung nach Maßgabe der ERVVO VG/FG bedarf es keiner Abschriften.

Zitierte Normen: §§ 11 Abs. 3 BauNVO
§§ 2 bis 9 BauNVO
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 6 BauNVO
§ 34 BauGB
§ 167 VwGO
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 11 Abs. 3 BauNVO
§ 34 Abs. 3 BauGB
§ 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO
§ 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO
§ 113 Abs. 1, Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 75 Abs. 1 bis 3 BauO NRW
§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 6 der Baunutzungsverordnung
§ 1 Abs. 2 BauNVO
§ 6 Abs. 1 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO
§ 34 Abs. 3a Nr. 1a BauGB
§ 34 Abs. 3a BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 45 Abs. 1 Satz 3 GKG
§ 71 der Bauordnung
§ 29 des Baugesetzbuches

Zitierte Entscheidungen: 7 B 237/09
4 C 34/86
4 C 15/92
4 C 9.77
7 A 853/09
7 A 2250/04
2 A 46/16
4 C 10.04
4 C 1/16
4 C 16.73
4 B 29/98
IV C 31.66
IV C 9.77
4 B 253/92
1 L 279/95
2 Bf 213/11
2 B 16.15