Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2019-05-28, Aktenzeichen 55 S 95/18 WEG
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2019:0528.55S95.18WEG.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird die zulässige Nutzung einer Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung anhand von Beispielsfällen beschrieben (Laden, Büro, Praxis etc.), so wird hierdurch nicht ausdrücklich eine andere Nutzung ausgeschlossen.(Rn.17)
2. Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung (Anschluss BGH, 27. Oktober 2017, V ZR 193/16, NJW 2018, 41).(Rn.19)
Verfahrensgang
1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 25.9.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 72 C 42/18. WEG - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unbegründet abgewiesen wird.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.
3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10% abzuwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10% leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Beklagte ist Mitglied dieser Gemeinschaft und Eigentümer der im Aufteilungsplan mit der Ordnungsziffer 3/G02 bezeichneten Teileigentumseinheit.
Die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) enthält unter der Überschrift „Veräußerungs- und Nutzungsbeschränkung, Wertverbesserung“ die Bestimmung, dass der jeweilige Eigentümer dieser Teileigentumseinheit diese als „Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb“ nutzen darf.
Die Einheit ist derzeit vermietet. Wegen des Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage B 6 Bezug genommen. Der Mieter betreibt in der Teileigentumseinheit ein Hostel und vermietet drei Einzelzimmer und einen großen Raum mit 6 sog. „Sleepboxen“ an Touristen. Der Zugang zum Hostel erfolgt nicht über den Hausflur, sondern direkt von der Straße aus über den (ehemaligen) Ladeneingang.
Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).
Die Klägerin sieht in dem Betrieb des Hostels eine unzulässige Wohnnutzung und will erreichen, dass dem Beklagten dies und die Überlassung der Räume an Dritten „zu Wohnzwecken“ untersagt wird. Das Amtsgericht hat die Unterlassungsklage als unzulässig abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die für die Klägerin tätige Prozessbevollmächtigte sei nicht wirksam bevollmächtigt.
Am 30.10.2018 genehmigte die Eigentümerversammlung der Gemeinschaft die bisherige Prozessführung ihrer Prozessbevollmächtigten und die Erteilung des Prozessauftrags an diese durch die Verwalterin.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte in Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, es zu unterlassen, die Gewerbeeinheit Nr. 3/G02, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, zu Wohnzwecken in Form des Betriebes eines Hostels zu nutzen bzw. Dritten die Gewerbeeinheit Nr. 3/G02 zu Wohnzwecken in Form des Betriebs eines Hostels zu überlassen, und dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnnutzung in Form des Betriebes eines Hostels in der Gewerbeeinheit Nr. 3/G02 beendet wird.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er trägt vor, der Betrieb eines Hostels in den Räumen sei zulässig und jedenfalls bei typisierender Betrachtungsweise nicht störender als eine Nutzung als Laden,

Entscheidungsgründe:
Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung ist unbegründet. Daher war die Berufung - ungeachtet der Tatsache, dass der Beklagte in der mündlichen Verhandlung am 28.5.2019 keinen Antrag gestellt hat und deshalb säumig geblieben ist (§§ 539, 333 ZPO) - durch streitiges Urteil zurückzuweisen. Die Klägerin kann von dem Beklagten - auch soweit ihr tatsächliches Vorbringen als zugestanden angesehen werden muss (§ 529 Abs. 2 BGB) - weder aus § 15 Abs. 3 BGB noch aus § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, dass die derzeitige Nutzung der Teileigentumseinheit als Hostel eingestellt und dem Beklagten eine Nutzung zu diesem Zweck untersagt wird.
1. Grundsätzlich können Wohnungs- und Teileigentümer mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Sie können den Gebrauch aber durch Vereinbarungen regeln und die Gebrauchsmöglichkeiten beschränken (§ 15 Abs. 1 WEG). Eine solche Gebrauchsregelung kann bereits die Teilungserklärung enthalten (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG); sie kann anordnen, dass die Nutzung von Räumen nur zu bestimmten Zwecken gestattet ist. Ordnet die Teilungserklärung an, dass bestimmte Räume “Wohnzwecken dienen” und andere “nicht zu Wohnzwecken dienen”, so sind diese Anordnungen als Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG anzusehen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, NJW 2018, 41, 42). Dient eine Einheit nach der Teilungserklärung Wohnzwecken, darf sie daher grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die dem Wohnen zuzuordnen sind. Handelt es sich dagegen - wie bei der im Eigentum der Beklagten stehenden Einheit - um Teileigentum, darf sie nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet sind. Grundsätzlich gilt, dass sich die mit Wohnungseigentum und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig ausschließen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, NJW 2018, 41, 42).
Die zulässige Nutzung kann aber noch weitergehend beschränkt werden, indem etwa die gesamte Anlage, bestimmte Räume des Sondereigentums oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums einem noch enger gefassten, besonderen Nutzungszweck (Zweckbestimmung im engeren Sinne) unterstellt werden. Wird die Nutzung des Sondereigentums durch solche Zweckbestimmungen reguliert, bedeutet dies zum einen, dass jede dem Zweck entsprechende Nutzung erlaubt und von den übrigen Wohnungseigentümern hinzunehmen ist. Andererseits geben sie den Umfang des zulässigen Gebrauchs wieder mit der Folge, dass eine abweichende Nutzung unzulässig ist (Suilmann in Bärmann, 14. Aufl. § 15 Rz. 15 - 16).
2. Die im Verhältnis der Prozessparteien maßgebliche Teilungserklärung verbietet den Betrieb eines Hostels in der Teileigentumseinheit nicht. Bereits aus diesem Grund besteht der von der Klägerin nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ausgeübte Unterlassungsanspruch nicht.
a) Der Betrieb eines Hostels stellt keine unzulässige Wohnnutzung dar. Vielmehr handelt es sich um eine in Teileigentumseinheiten zulässige Heimnutzung (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, NJW 2018, 41, 44). Diese wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt (BGH a.a.O.). Die für Heime entwickelten Abgrenzungsmerkmale können grundsätzlich auch dann herangezogen werden, wenn zwischen einer Wohnnutzung und einem Pensions- oder Beherbergungsbetrieb zu unterscheiden ist. Ebenso wie im Falle der Heimnutzung erfolgt der Betrieb einer Pension in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist und in der an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises eine für den Betrieb notwendige Organisationsstruktur tritt (vgl. zum vorstehenden: Kammer v. 29.6.2018 - 55 S 269/16 WEG).
b) Die Teilungserklärung enthält auch keine Zweckbestimmung im engeren Sinne, die dem Betrieb eines Hostels entgegenstehen würde. Sie ordnet für die im Eigentum der Beklagten stehende Teileigentumseinheit Nr. 3/G02 zwar an, dass diese als „Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb genutzt werden darf“. Dieser Formulierung lässt sich indes nicht eindeutig entnehmen, ob damit der Nutzungszweck der Teileigentumseinheit auf diese vier Nutzungsarten beschränkt ist oder ob es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung verschiedener Nutzungsmöglichkeiten handelt, ob also lediglich klargestellt werden soll, dass „unter anderem“ auch eine Nutzung der Einheit zu diesen Zwecken zulässig ist. Einen klarstellenden Zusatz enthält die Teilungserklärung nicht. Die daraus resultierende Unklarheit lässt sich auch nicht durch eine Gesamtschau der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen auflösen. Soll durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer indes die Nutzung einer Sondereigentumseinheit weitergehend reguliert und beschränkt werden, setzt dies voraus, dass die Wohnungseigentümer eindeutige und inhaltlich klare Regelungen treffen. Ist die Teilungserklärung zumindest unklar, so gilt im Zweifel, dass sie insoweit keine Einschränkung vorgibt (BGH v. 8.3.2019 - V ZR 330/17, NJW-RR 2019, 543, - juris Tz. 19).
b) Eine entsprechende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Begriff „Laden“ an anderer Stelle der Teilungserklärung - nämlich im Zusammenhang mit der Aufteilung und der räumlichen Lage der Einheit - verwandt wird (“Teileigentum bestehend aus Laden, Raum 2, Raum 4, Raum 5, WC-Vorräumen, 2 WC´s [...]“). Da nach den Angaben in der Teilungserklärung ein bereits bestehendes und in Betrieb genommenes Gebäude (Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss) aufgeteilt wurde, lässt sich dies ohne weiteres so verstehen, dass lediglich auf die in der Teilungserklärung beschriebene, zur Zeit der Aufteilung ausgeübte Nutzung Bezug genommen wird, um zu verdeutlichen, welche Räume zu welcher Einheit gehören (BGH v. 8.3.2019 - V ZR 330/17, NJW-RR 2019, 543, - juris Tz. 20; zur Bedeutung der Funktionsangabe von Räumen in einer Teilungserklärung siehe auch Kammer v. 14.9.2018 - 55 S 201/13 WEG, ZWE 2019, 42 = Grundeigentum 2018, 1405).
3. Aber selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Nutzung der Teileigentumseinheit auf die vier ausdrücklich erwähnten Nutzungsarten hätte beschränken wollen, wäre die Beklagte nicht verpflichtet, den Betrieb des Hostels zu unterlassen. Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich nämlich zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung (BGH v. 23.3.2018 - V ZR 307/16, - Tz. 8; BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, NJW 2018, 41 - Tz. 9). Um eine Vergleichsbetrachtung zu ermöglichen, ist der Gebrauch nach seiner Art und den damit verbundenen Folgen (z.B. die zu erwartende Besucherfrequenz und Besucherstruktur) zu konkretisieren und zu den örtlichen Gegebenheiten (Umfeld, Lage der Räume im Gebäude, Nutzungszweck der übrigen Einheiten) und den zeitlichen Verhältnissen (z.B. Öffnungszeiten) in Bezug zu setzen. Von Bedeutung kann insbesondere sein, in welchem Maße Lärm- oder Geruchsimmissionen sowie sonstige Belästigungen aufgrund einer anderweitigen Nutzung zunehmen.
Nach diesen Grundsätzen vermag die Kammer nicht zu erkennen, dass die derzeitige Nutzung wegen der damit verbundenen Belästigungen unzulässig wäre. Zu beachten ist, dass eine Nutzung der Räume als Verkaufsstelle (Laden) oder ein gastronomischer Betrieb ebenso wie der Betrieb eines Hostels keinen Geschäftszeiten unterworfen und auch während der Abend- und Nachtstunden zulässig wäre. Hinzu kommt, dass gerade ein gastronomischer Betrieb typischerweise mit nicht unerheblichen Geruchs- und Lärmimmissionen einhergeht. Der Betrieb des Hostels führt auch nicht zu einem intensiveren Gebrauch der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Baubestandteile und insbesondere nicht des Hausflures. Nach den vom Beklagten bereits erstinstanzlich gehaltenen und unbestritten gebliebenen Vortrag erfolgt der Zugang der Hostelgäste zu den Räumen nicht über den Hausflur, sondern direkt von der Straße aus über den (ehemaligen) Ladeneingang. Eine auch nur geringfügige Steigerung der Geruchs- und Lärmimmissionen kann bei typisierender Betrachtungsweise durch die derzeitige Nutzung im Vergleich zu einem Gastronomiebetrieb daher nicht angenommen werden. Auch steht der Betrieb des Hostels aufgrund der konkreten örtlichen Begebenheiten nicht im Widerspruch zum Charakter des Gebäudes als Mehrfamilienhaus. Sachvortrag, der im Rahmen der typisierenden Betrachtungsweise eine abweichende Wertung erlauben würde, hat die Klägerin nicht gehalten.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97 ZPO. Die Kammer hat die erstinstanzliche Kostenentscheidung geändert, da die Amtsrichterin es versäumt hat, in der mündlichen Verhandlung vom 4.9.2018 auf die ihrer Auffassung nach unzureichende Bevollmächtigung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin ausdrücklich hinzuweisen und diesen Hinweis in das Protokoll aufzunehmen. Mit der Abänderung dieser Kostenentscheidung ist zugleich auch die hiergegen erhobene Beschwerde erledigt.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.
Die Revision hat die Kammer nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für eine Zulassung nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 539, 333 ZPO
§§ 91, 97 ZPO
§ 540 Abs. 1 ZPO
§ 529 Abs. 2 BGB
§ 15 Abs. 3 BGB
§ 1004 Abs. 1 BGB
§ 13 Abs. 1 WEG
§ 15 Abs. 1 WEG
§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG
§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG
§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2018, 41
NJW 2018, 41, 42
NJW 2018, 41, 44
NJW-RR 2019, 543
V ZR 193/16
72 C 42/18
55 S 269/16
V ZR 330/17
55 S 201/13
V ZR 307/16