Verwaltungsgericht Aachen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-07-27, Aktenzeichen 3 K 4263/04
ECLI: ECLI:DE:VGAC:2005:0727.3K4263.04.00

Tenor:
Der Beklagte wird unter Aufhebung seines ablehnenden Bescheides vom 11. August 2004 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung L. vom 5. November 2004 verpflichtet, dem Kläger die von ihm am 8. Juni 2004 beantragte Teilungsgeneh-migung gegen Vorlage einer sogenannten Vereinigungsbaulast zu erteilen.

Tatbestand:
Am 31. Juli 2003 erteilte der Beklagte dem Kläger eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit integrierter Pkw-Garage als Anbau an ein vorhandenes Wohnhaus und Errichtung einer Pkw-Garage auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 11, Flurstück 63 mit eine Bebauungstiefe von ca. 29 m.
Am 8. Juni 2004 beantragte der Kläger bei dem Beklagten eine Genehmigung zur Teilung seines Grundstückes gemäß § 8 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) zur Trennung des vorhandenen Wohnhauses von dem Neubau.
Nachdem der Beklagte die einmonatige Bearbeitungsfrist des § 8 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW um zwei Monate gemäß § 8 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW verlängert hatte, lehnte er mit Bescheid vom 11. August 2004 die beantragte Teilungsgenehmigung ab und führte zur Begründung aus: Durch die Teilung würden Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften der Bauordnung für das Land Nordrhein- Westfalen widersprechen. Der notwendige Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Verkehrsfläche gemäß § 4 Abs. 1 BauO NRW werde unterbrochen, ebenso der Zugang und die Zufahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche gemäß § 5 BauO NRW. Nach der Teilung liege die Abstandfläche gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW nicht mehr auf dem Grundstück selbst; die Abstandflächen des Zwischentraktes und des rückwärtigen Wohnhauses überdeckten sich im Bereich der Garageneinfahrt. Alle Öffnungen im Bereich von 2,50 m zur Teilungsgrenze hielten nicht mehr den für eine Gebäudeabschlusswand erforderlichen Abstand von 2,50 m zur Teilungsgrenze gemäß § 31 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW ein. Schließlich lägen die erforderlichen Stellplätze des vorhandenen Wohnhauses nicht mehr gemäß § 51 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW auf dem Grundstück selbst. Zwar sei es möglich einen Teil der Rechtsverstöße durch Baulasten gemäß § 83 BauO NRW zu heilen, die Rechtsverstöße seien jedoch so gravierend, dass insbesondere aus Gründen des Brandschutzes die Eintragung einer Baulast abgelehnt werde.
Der Kläger legte Widerspruch ein und trug vor: Nach § 4 BauO NRW sei ein Gebäude auf mehreren Grundstücken zulässig, wenn durch Baulast gesichert werde, dass keine Verhältnisse einträten, die der Bauordnung des Landes Nordrhein- Westfalen zuwiderlaufen.
Mit Bescheid vom 5. November 2004 wies die Bezirksregierung L. den Widerspruch des Klägers mit der zusätzlichen Begründung zurück, dass auch aus bauplanungsrechtlichen Gründen die Teilung abzulehnen sei, weil ein Haus in zweiter Reihe entstehe und ein selbstständiges Wohnhaus in zweiter Reihe von der Gemeinde abgelehnt worden sei.
Der Kläger hat am 30. November 2004 Klage erhoben und wiederholt sein Vorbringen aus dem Vorverfahren. Außerdem weißt er darauf hin, dass planungsrechtliche Gründe nicht für die Ablehnung eines Teilungsantrages nach § 8 BauO NRW angeführt werden dürften.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 11. August 2004 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung L. vom 5. November 2004 zu verpflichten, ihm die am 8. Juni 2004 beantragte Teilungsgenehmigung gegen Vorlage einer sogenannten Vereinigungsbaulast zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er nimmt auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide Bezug.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsakten des Beklagten und Bezirksregierung L. Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 11. August 2004 und der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung L. vom 5. November 2004 sind rechtswidrig und waren daher aufzuheben. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Teilungsgenehmigung.
Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW bedarf die Teilung eines bebauten Gründstücks zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Diese Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Teilung Verhältnisse geschaffen würden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen, § 8 Abs. 2 BauO NRW. Ist letzteres nicht der Fall, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Teilungsgenehmigung, ohne dass der Baubehörde eine Ermessensspielraum zustände.
Die beantragte Teilung bewirkt, dass das als ein Gebäude genehmigte Vorhaben des Klägers auf zwei Grundstücke verteilt wird. Dieser Zustand ist nach § 4 Abs. 2 BauO NRW zulässig. Danach ist auf mehreren Grundstücken ein Gebäude zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse eintreten können, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen, und das Gebäude auf den Grundstücken diesen Vorschriften so entspricht, als wären die Grundstücke ein Grundstück. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Wegen der Formulierung "ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist zulässig" (früher die Errichtung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken), ist klar gestellt, dass auch ein vorhandenes Gebäude auf zwei Grundstücke aufgeteilt werden darf.
Der Beklagte war daher nur gegen die Vorlage einer sogenannten Vereinigungsbaulast zu verpflichten, die begehrte Teilungsgenehmigung zu erteilen.
Eine solche Vereinigungsbaulast hat zur Folge, dass ein Grundstück aus Sicht des Baurechts auch nach seiner Teilung weiterhin als ein Grundstück zu behandeln ist. Die Buchgrundstücksgrenzen sind dann öffentlich-rechtlich grundsätzlich unbeachtlich, weil Inhalt der Baulast ist, dass beide Grundstücke so behandelt werden, als wären sie eine Grundstück, vgl. § 4 Abs. 2 BauO NRW.
Wird daher im Falle der Teilung eines bebauten Grundstücks eine Baulast im vorgenannten Sinne bestellt, ist regelmäßig der Versagungsgrund des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW ausgeräumt,
vgl. Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg, Urteil vom 4. Okto-ber 1984 - 6 A 131/82 - Baurechtsammlung (BRS) 42 Nr. 178 = Baurecht (BauR) 1985, 285; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, § 4 Rdnr. 48; Gädtke/Heinz, BauO NRW, § 4 Rd.-Nr. 104 ff..
Die Baulast beseitigt gerade die durch die Teilung entstehenden rechtswidrigen Zustände. Sie sichert die Einhaltung des öffentlichen Baurechts. Die Teilung eines bebauten Grundstückes führt infolge der Vereinigungsbaulast zu keiner Verschärfung der vorhandenen und von dem Beklagten genehmigten bauordnungsrechtlichen Gesamtsituation. Die Abstände der Gebäude zueinander bleiben aus bauordnungsrechtlicher Sicht unverändert. Der Zutritt von Feuerwehr und Rettungsleuten ist dadurch gesichert, dass jeder Grundstückeigentümer sich so behandeln lassen muss, als wären die beiden Gründstücke ein Grundstück mit der Folge, dass Betretungsrechte öffentlich - rechtlich gesichert sind. Gleiches gilt für den Zugang zur öffentlichen Verkehrsfläche, für Stellplätze auf dem anderen Grundstück und für den Anschluss beider Grundstücke an die öffentliche Verkehrsfläche. Sollte einer der Grundstückseigentümer diesen Zustand verändern, besteht ein öffentlich - rechtlicher Anspruch auf Wiederherstellung des den §§ 4 Abs. 1, 5, 6 Abs. 2 Satz 1, 31 Abs. 1 Nr. 1 und 51 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW entsprechenden Zustandes.
Die Prüfung eines Teilungsantrags im Hinblick auf die Verstöße gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften erfolgt zweckmäßigerweise in einem Vorher - Nachher - Vergleich. Entspricht die Situation in der Ausgangslage den bauordnungsrechtlichen Vorschriften und würde sie nach der Teilung trotz Vorlage einer Vereinigungsbaulast bestimmten Vorschriften nicht mehr entsprechen, so wäre die Voraussetzung des § 8 Abs. 2 BauO NRW erfüllt, dass heißt, es würden bauordnungswidrige Verhältnisse durch die Teilung geschaffen. Wäre aber die Situation bereits in der Ausgangslage als bauordnungswidrig anzusehen, so wird die Situation regelmäßig auch nach einer Teilung bauordnungswidrig sein, denn ein Verbesserung in bauordnungsrechtlicher Hinsicht kann sich durch eine Grundstücksteilung im Allgemeinen nicht ergeben. Der Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften ergäbe sich in diesen Fällen nicht erst aufgrund der Grundstücksteilung,
vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte a.a.O. § 8 Rd.-Nr. 15,
so dass dann die Teilungsgenehmigung zu erteilen ist, es sei denn, dass aufgrund der Teilung sich eine Verschärfung des Konflikts ergibt, wofür hier keine Anhaltspunkte vorliegen.
Die vorliegend beantragte bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung darf nach § 8 Abs. 2 BauO NRW nur versagt werden, wenn die Teilung zu einem Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften führen würde. Dies ergibt sich aus dem klaren Wortlaut des § 8 Abs. 2 BauO NRW, wonach die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn durch die Teilung Verhältnisse geschaffen würden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen. Entgegen der Ansicht im Widerspruchsbescheid kommt es daher nicht darauf an, ob die Teilung gegen bauplanungsrechtliche Vorschriften verstößt. Zudem gibt es keinen Grundsatz, wonach Bauvorhaben in zweiter Reihe ( hier als Anbau mit einer Bebauungstiefe von ca. 29 m ) unzulässig sind, wenn denn im vorliegenden Fall überhaupt eine Bebauung in zweiter Reihe vorliegen sollte.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 5 BauO
§ 83 BauO NRW
§ 4 BauO NRW
§ 8 Abs. 2 Satz 2
BauO NRW
§ 8 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW
§ 4 Abs. 1 BauO NRW
§ 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW
§ 31 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW
§ 51 Abs. 3 Satz 1
BauO NRW
§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 8 Abs. 2 BauO NRW
§ 4 Abs. 2
BauO NRW
§ 4 Abs. 2 BauO NRW
§ 8 Abs. 2
Satz 1 BauO NRW
§ 4 Abs. 1, 5, 6 Abs. 2 Satz 1,
31 Abs. 1 Nr. 1 und 51 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 8 der Bauordnung

Zitierte Entscheidungen: 6 A 131/82