Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-11-11, Aktenzeichen 316 S 24/25
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2025:1111.316S24.25.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt den Formanforderungen, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie das Interesse dieser Person an der Erlangung der Wohnung benannt werden (Anschluss BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19).(Rn.18)
2. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt.(Rn.20)
3. Auch eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger berufen (Anschluss BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15).(Rn.22)
4. Soll die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung zukünftig als Wohngemeinschaft genutzt werden, lässt der Umstand, dass bisher weder über die konkrete Miethöhe noch über die genaue Raumaufteilung gesprochen worden ist, die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches an der Wohnung bei einem innerhalb der Familie liegenden Mietverhältnis nicht entfallen.(Rn.30)
5. Der Umstand, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht, stellt ohne Weiteres keine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB dar.(Rn.41)
Verfahrensgang
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 14.02.2025, Az. 49 C 86/24, abgeändert:
1. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr in der H. Straße,... H., innegehaltene Wohnung im 2. OG, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad, einem WC sowie dem dazugehörigen Kellerabteil, mit einer Wohnfläche von 101 m² geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, und zwar hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagte kann die Vollstreckung hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.320,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2026 gewährt.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 20.640,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der an die Beklagte vermieteten Wohnung wegen Eigenbedarfs.
Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Mietverhältnis sei durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht wirksam beendet worden.
Die erste Kündigung aus dem September 2023 sei bereits aufgrund der fehlenden Individualisierung der Bedarfsperson unwirksam, da nicht klar erkennbar sei, welche der drei etwa gleichaltrigen Töchter des Gesellschafters der Klägerin konkret gemeint gewesen sei. Bei der zweiten Kündigung vom 27.05.2024 habe es sich um eine unzulässige Vorratskündigung gehandelt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei es davon überzeugt, dass der geltend gemachte Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht hinreichend konkretisiert gewesen sei. Weder die Gesellschafter der Klägerin noch die Zeugin B. oder deren Freundin, die ebenfalls in die Wohnung habe einziehen wollen, hätten die Wohnung zuvor besichtigt. Es sei daher nicht absehbar gewesen, ob und welche Renovierungsarbeiten im Falle einer Realisierung des Eigenbedarfs erforderlich gewesen wären. Nach dem Vortrag der Klägerin sei der Gesellschafter zuletzt vor sieben bis acht Jahren während der Sanierung in der Wohnung gewesen.
Zwar habe das Amtsgericht es als plausibel angesehen, dass die Zeugin B. weiterhin mit ihrer derzeitigen Mitbewohnerin zusammenleben wolle; ob Letztere tatsächlich mit in die Wohnung einziehen werde, hänge jedoch von einer künftigen Besichtigung und der Miethöhe ab. Nach den Angaben des Gesellschafters sei bislang weder über die künftige Raumnutzung noch über den Mietpreis oder eine etwaige Untermiete gesprochen worden. Der Umstand, dass eine große Wohnung in attraktiver Lage grundsätzlich von Interesse sei, genüge nach Auffassung des Amtsgerichts nicht, um von einem hinreichend konkreten Nutzungswunsch oder gar einer verbindlichen Nutzungsabsicht auszugehen.
Gegen dieses Urteil, das ihr am 17.02.2025 zugestellt worden ist, hat die Klägerin mit einem am 12.03.2025 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit einem am 31.03.2025 eingegangenen Schriftsatz begründet.
Die Klägerin ist der Auffassung, das Amtsgericht sei zu Unrecht von einer Vorratskündigung ausgegangen. Sowohl der Gesellschafter der Klägerin als auch die Zeugin B., welche die eigentliche Bedarfsperson darstelle, hätten in ihren Aussagen ihre ernsthafte Nutzungsabsicht bestätigt. Ihnen seien die Wohnung und deren Zuschnitt bekannt gewesen; zudem sei bereits über die Miethöhe gesprochen worden. Hierzu habe der Gesellschafter in der mündlichen Verhandlung vom 20.12.2024 angegeben, diese solle sich im Rahmen der derzeitigen Miete der Freundinnen bewegen, mithin bei etwa 500 Euro monatlich liegen. Das Amtsgericht habe den Begriff der „Vorratskündigung“ unzutreffend ausgelegt und den von der Klägerin dargelegten und bewiesenen Nutzungswunsch der Bedarfsperson an Voraussetzungen geknüpft, die mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht vereinbar seien.
Ferner sei in der Kündigung vom September 2023 die Bedarfsperson hinreichend individualisiert worden. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts genüge es, wenn die Bedarfsperson in der Kündigung so bezeichnet werde, dass ihre Identität eindeutig erkennbar sei. Dies sei hier mit der Formulierung „unsere 20-jährige Tochter“ der Fall.
Die wiederholte Beweisaufnahme in der Berufungsinstanz habe zweifelsfrei ergeben, dass der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf auch zum Zeitpunkt der Kündigungen vom 26.09.2023 und vom 27.05.2024 bestanden habe.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg vom 14.02.2025, Az. 49 C 86/24, entsprechend dem Antrag aus der Klageschrift vom 20.02.2024 zur Räumung der Wohnung an die Klägerin zu verurteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, der geltend gemachte Nutzungswunsch der Zeugin B. sei lediglich vorgeschoben. Dies zeige unter anderem, dass die Zeugin K. inzwischen gar nicht mehr in die Wohnung einziehen wolle. Auch sei der Wunsch der Zeugin B., eine rund 100 m² große Wohnung zu beziehen, völlig überzogen. Die Beklagte behauptet weiter, für die Absolventinnen der M. S. H. (MSH) bestehe in H. kein Lehrkrankenhaus, sodass ein Ortswechsel der Zeugin B. bereits jetzt absehbar sei. Zudem stelle ein Wohnungswechsel für die Beklagte eine unzumutbare Härte dar; insoweit nimmt sie auf ihren erstinstanzlichen Vortrag Bezug.
Die Kammer hat den Gesellschafter der Klägerin, Herrn Dr. B., gemäß § 141 ZPO persönlich angehört und die Zeugin B. vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.09.2025 Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien wechselseitig eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Klägerin ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung gegen die Beklagte aus § 546 Abs. 1 BGB zu, da zumindest die Kündigung vom 27.05.2024 das Mietverhältnis wirksam beendet hat.
1. Die Kündigung erfüllt die Formanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift setzt die Wirksamkeit einer Kündigung voraus, dass die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben angegeben werden. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter frühzeitig Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihm damit die Möglichkeit zu geben, rechtzeitig alle erforderlichen Maßnahmen zur Wahrung seiner Interessen zu treffen. Diesem Zweck wird in der Regel Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er eindeutig identifiziert und von anderen Gründen abgegrenzt werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie eine Darlegung des Interesses dieser Person an der Erlangung der Wohnung (vgl. BGH, Urteil vom 28.4.2021 – VIII ZR 6/19). Vorliegend ist dies erfüllt. Die Kündigung benennt den Gesellschafter der Klägerin selbst sowie dessen Tochter, die Zeugin B., als Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und enthält zugleich eine detaillierte Darstellung der Beweggründe für den geltend gemachten Eigenbedarf.
2. Die Klägerin hatte im Zeitpunkt der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, welches auch im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist (30.11.2024) noch fortbestanden hat.
Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (Eigenbedarf). Vorliegend möchte die Klägerin, deren alleinige Gesellschafter die Eheleute B. sind, die Wohnung ihrer Tochter und einer Freundin als Wohngemeinschaft zur Verfügung stellen. Der Gesellschafter Dr. B. beabsichtigt zudem, ein Zimmer der Wohnung für eigene Zwecke zu nutzen.
a) Die geltend gemachten Bedarfspersonen gehören zum privilegierten Personenkreis.
Nach der – vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) – ergangenen ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger berufen (vgl. BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17; BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, jeweils m.w.N.).
Ob das zum 01.01.2024 in Kraft getretene MoPeG Auswirkungen auf das Recht einer (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts haben kann, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen, ist derzeit offen und umstritten. Die Kammer schließt sich jedoch der Auffassung des Amtsgerichts an, dass sich aus dem Inkrafttreten des MoPeG im vorliegenden Fall nichts anderes ergibt, da es sich bei der Klägerin (bisher) nicht um eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) handelt (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23, Rn. 18).
b) Die Kammer ist nach der Wiederholung der Beweisaufnahme – anders als das Amtsgericht - davon überzeugt, dass bei den Bedarfspersonen im Zeitpunkt der Kündigung und auch im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist jeweils ein ernsthafter und realisierbarer Nutzungswunsch bestand.
Das Tatbestandsmerkmal „benötigt“ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst zu nutzen oder sie einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen (BGH, Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 313/08, NJW 2010, 1068 m.w.N.). Maßgeblich ist, ob dieser Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen ist. Ob ein solcher Wunsch besteht, ist durch eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
An der erforderlichen Ernsthaftigkeit fehlt es, wenn der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungsabsicht tatsächlich verwirklichen kann. Ein bloß unbestimmtes oder auf eine ungewisse Zukunft gerichtetes Interesse genügt daher nicht. Der Nutzungswunsch muss sich vielmehr so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Die Absicht zur Selbstnutzung oder Überlassung an einen privilegierten Angehörigen muss in einem zeitlich engen Zusammenhang mit der Kündigung stehen. Sogenannte „Vorratskündigungen“ sind unzulässig. Maßgeblich sind dabei die Vorstellungen und die Absicht der Bedarfsperson (vgl. BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75).
Nach diesen Maßgaben ist aus Sicht der Kammer ein ernsthafter Nutzungswunsch sowohl der Zeugin B. als auch des Gesellschafters der Klägerin gegeben.
aa) Die Kammer war insoweit nicht an die Feststellungen des Amtsgerichts gebunden. Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht grundsätzlich an die Beweisergebnisse des Ausgangsgerichts gebunden. Die Bindungswirkung entfällt jedoch, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbs. 2 ZPO). Dieses Gebot kann sich auch auf die erneute Vernehmung von Zeugen erstrecken. Konkrete Anhaltspunkte in diesem Sinne sind alle objektivierbaren rechtlichen oder tatsächlichen Einwände gegen die erstinstanzlichen Feststellungen. Derartige konkrete Anhaltspunkte können sich unter anderem aus dem Vortrag der Parteien und vorbehaltlich der Anwendung von Präklusionsvorschriften auch aus dem Vortrag der Parteien in der Berufungsinstanz ergeben. Zweifel im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO liegen schon dann vor, wenn aus der für das Berufungsgericht gebotenen Sicht eine gewisse – nicht notwendig überwiegende – Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt (BGH, Beschluss vom 21.03.2018 – VII ZR 170/17, juris Rn. 15 m.w.N.).
Das Amtsgericht hat seine Feststellung, dass der geltend gemachte Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht hinreichend verfestigt gewesen sei, maßgeblich darauf gestützt, dass nach den Aussagen des Gesellschafters der Klägerin und der Zeugin B. weder die Zeugin noch deren Freundin die Wohnung besichtigt hätten und daher keine Kenntnis vom tatsächlichen Zustand und etwaigen Renovierungserfordernissen gehabt hätten. Darüber hinaus habe der Gesellschafter der Klägerin angegeben, dass weder über die künftige Raumnutzung noch über den Mietpreis und damit auch nicht über eine etwaige Untermiete gesprochen worden sei. Der Nutzungswunsch sei daher unsicher gewesen. Der Umstand, dass es bei einer großen Wohnung in attraktiver H. Lage naheliegend erscheine, dort einzuziehen, sofern der Mietzins finanzierbar und der erforderliche Renovierungsaufwand leistbar sei – was vorliegend jeweils völlig offen sei –, genüge nicht, um von einem konkreten Nutzungswunsch oder gar einer verfestigten Nutzungsabsicht auszugehen.
Nach Ansicht der Kammer bestehen Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen des Amtsgerichts. Dieses hat nach Auffassung der Kammer nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Zeugin B. zum Zeitpunkt der Kündigung ihren Studienplatz an der MSH in H. bereits angenommen hatte (vgl. Anlage K 8), was – insbesondere angesichts ihres bisherigen Wohnsitzes in B. – für die Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht spricht. Ferner hat das Amtsgericht der Tatsache, dass sowohl die Zeugin B. als auch der Gesellschafter der Klägerin angegeben haben, die Zeugin habe im Jahr 2017 gemeinsam mit ihrem Vater bereits einmal in der Wohnung übernachtet und die Räumlichkeiten somit nicht nur flüchtig gekannt, nicht das gebotene Gewicht beigemessen. Auch die Tatsache, dass weder über die konkrete Miethöhe noch über die genaue Raumaufteilung gesprochen worden ist, lässt aus Sicht der Kammer die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches im vorliegenden Fall nicht zwingend entfallen. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass es sich um ein innerhalb der Familie liegendes Mietverhältnis handelt und daher eine detaillierte Absprache zu finanziellen und organisatorischen Einzelheiten regelmäßig erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt.
Die Beweisaufnahme war aus diesem Grund zu wiederholen.
bb) Nach der Beweisaufnahme ist die Kammer davon überzeugt, dass sowohl die Zeugin B. als auch der Gesellschafter der Klägerin im Zeitpunkt der Kündigung am 27.05.2024 und auch noch bei Ablauf der Kündigungsfrist am 30.11.2024 eine ernsthafte Nutzungsabsicht hatten.
Der Gesellschafter der Klägerin hat nachvollziehbar zu der Motivlage der beabsichtigten Nutzung der Wohnung durch seine Tochter, die Zeugin B., deren Freundin sowie sich selbst ausgesagt. Seine Tochter und eine ihrer Freundinnen beabsichtigten nach dem Schulabschluss, an der privaten M. S. H. zu studieren und zu diesem Zweck eine Wohngemeinschaft zu gründen. Angesichts der bekannten Schwierigkeiten, in H. Wohnraum zu finden, habe es nahegelegen, die im Eigentum der Klägerin stehende Wohnung zu nutzen. Hinzu komme, dass er selbst ein Zimmer in der Wohnung nutzen wolle, da er Ende 2023 seine Tätigkeit in der Kanzlei aufgegeben habe und – als gebürtiger H. – weiterhin zahlreiche persönliche Verbindungen in der Stadt unterhalte. Er wolle künftig nicht mehr – wie bisher – auf Hotelzimmer zurückgreifen müssen.
Dass der Gesellschafter der Klägerin nach seinen Angaben mit der Zeugin B. und deren Freundin noch nicht konkret darüber gesprochen habe, wie hoch die Miete sein solle und welches Zimmer die Mitbewohnerinnen jeweils beziehen würden, steht aus Sicht der Kammer der Glaubhaftigkeit und Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches nicht entgegen. Der Gesellschafter hat nachvollziehbar erläutert, er habe es zu diesem frühen Zeitpunkt der Planung für verfrüht gehalten, solche Einzelheiten zu besprechen, da noch nicht festgestanden habe, ob und wann die Wohnung überhaupt zur Verfügung stehen würde. Zudem ist aus Sicht der Kammer der familiäre Rahmen zu berücksichtigen, in dem naturgemäß ein höheres Maß an Vertrauen besteht und formalisierte Absprachen häufig erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, sodass aus dem Fehlen konkreter Vereinbarungen nicht auf eine mangelnde Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches geschlossen werden kann. Auch hat der Gesellschafter plausibel dargelegt, dass er sich bei der Miethöhe – auch unter Inkaufnahme einer geringeren Miete – an dem orientiert hätte, was die Freundinnen derzeit für ihre Unterkünfte zahlten, und dass er sich hinsichtlich der Zimmerverteilung bereits Gedanken gemacht habe. Die Tatsache, dass der Gesellschafter der Klägerin seit Einzug der Beklagten in die Wohnung nicht mehr in dieser gewesen ist, spricht aus Sicht der Kammer unter den vorliegenden Umständen ebenfalls nicht gegen die Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht. So hat er nachvollziehbar erläutert, dass er die umfangreiche Sanierung der Wohnung vor Einzug der Beklagten begleitet habe und die Wohnung daher sehr gut kenne.
Die Kammer hält die Angaben des Gesellschafters der Klägerin für glaubhaft. Er schilderte die Beweggründe für die beabsichtigte Nutzung der Wohnung schlüssig und nachvollziehbar. Die Darstellung fügt sich stimmig in die übrigen Umstände ein, insbesondere in die bereits erfolgte Studienplatzzusage der Zeugin B. (Anlage K 8), die angespannte Wohnungssituation in H. sowie seine nach wie vor bestehenden persönlichen Verbindungen zur Stadt. Zudem stimmen die Angaben mit den erstinstanzlich gemachten Aussagen überein, was ihre Glaubhaftigkeit zusätzlich stützt. Der Gesellschafter beantwortete sämtliche Fragen offen, widerspruchsfrei und detailliert. Seine Schilderungen wirkten sachlich und lebensnah.
Die Zeugin B. hat die Aussagen des Gesellschafters der Klägerin bestätigt und plausibel dargelegt, dass sie gern zusammen mit ihrer Freundin K. zum Antritt ihres Studiums in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen wäre und dass sie den Grundriss der Wohnung gekannt und auch die Wohnung schon einmal gesehen habe.
Die Kammer hält auch die Aussage der Zeugin B. für glaubhaft. Zwar beantwortete die Zeugin die Fragen teilweise knapp, ihre Angaben wiesen jedoch mehrere Anzeichen von Glaubhaftigkeit auf. Sie räumte ein, sich an die Wohnung nur marginal zu erinnern, da sie bei dem Übernachtungsbesuch erst etwa 13 Jahre alt gewesen sei. Auf die Frage, warum sie in die Wohnung einziehen wolle, antwortete die Zeugin zurückhaltend und sachlich, unter Hinweis auf die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt und weil es aus ihrer Sicht „naheliegend“ sei, die Wohnung zu nutzen. Nach Ansicht der Kammer spricht diese zurückhaltende und sachliche Schilderung, frei von übertriebener Ausschmückung, gerade gegen eine konstruierte Aussage.
3. Soweit die Beklagte geltend macht, die Zeugin B. wolle die Wohnung nur kurzfristig nutzen, weil sie nach dem Physikum die Stadt wieder verlassen müsse, da die MSH kein Lehrkrankenhaus in H. unterhalte, kann dem nicht gefolgt werden. Unabhängig davon, dass es sich bei diesen Behauptungen offensichtlich um Vermutungen handelt, stellt die von der Beklagten zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs klar, dass eine „Mindestnutzungsdauer“ nicht zu fordern ist (BGH, Hinweisbeschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17; vgl. auch BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14). Die beabsichtigte Nutzung der Wohnung für die Dauer des Medizinstudiums hält die Kammer daher für hinreichend.
4. Auch soweit die Beklagte geltend macht, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, weil der Wohnbedarf der Zeugin B. weit überhöht sei, kann sie hiermit nicht durchdringen. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen. Dabei lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls (BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14 m.w.N.). Ein solcher weit überhöhter Wohnbedarf ist vorliegend nicht ersichtlich. Die streitgegenständliche Wohnung weist insgesamt drei Zimmer auf, von denen eines die Zeugin B., eines die Freundin der Zeugin und eines – wohl das kleinste – der Gesellschafter der Klägerin selbst nutzen möchte. In dieser Konstellation erscheint der Wohnbedarf jedenfalls nicht rechtsmissbräuchlich überhöht.
5. Eine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB ist nicht ersichtlich. Die Beklagte macht geltend, sie sei auf die Wohnung angewiesen, da ihr gesamtes „Lebenskonstrukt“ auf eine Wohnung in diesem Einzugsbereich ausgerichtet sei: Ihre Tochter besuche das Gymnasium E., ihre Arztpraxis befinde sich in unmittelbarer Nähe, und sie betreue ihre Mutter, die in einem kleinen Apartment in den G.-Hochhäusern wohne. Nach Ansicht der Kammer begründen diese Umstände jedoch keinen Härtefall. Zwar erleichtern kurze Wege den Alltag der Beklagten, doch können die mit einem erforderlichen Umzug verbundenen längeren Wege nicht als eine solche Härte gewertet werden, die die berechtigten Interessen des Vermieters an der Nutzung der Wohnung überwiegen würde. Auch unter Berücksichtigung praktischer Erleichterungen im Alltag sind die durch einen Umzug entstehenden Unannehmlichkeiten nach Auffassung der Kammer zumutbar. Die Mutter der Beklagten ist nach eigenen Angaben noch weitgehend selbstständig und kann kürzere Wege eigenständig bewältigen. In der Stadt sind längere Wege zu Schule und Arbeitsplatz üblich.
Auch auf den Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums kann sich die Beklagte nicht berufen. Es reicht hierfür nicht aus, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Hierfür muss er darlegen, welche Wohnungen er wann und mit welchem Ergebnis besichtigt hat und woran die Anmietung gescheitert ist (vgl. Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 30). Der Vortrag der Beklagten, sie habe zwei Maklerbüros mit der Vermittlung einer geeigneten Wohnung beauftragt, reicht hierfür jedenfalls nicht aus. Insbesondere trägt die Beklagte nicht vor, unter welchen Vorgaben die Maklerbüros tätig geworden sind und welche konkreten Anstrengungen diese unternommen haben. Auch die bloße Benennung der Maklerinnen als Zeuginnen ist hierfür nicht ausreichend. Die Kammer hegt insoweit Zweifel daran, dass sich die Wohnungssuche – wie erforderlich – auf das gesamte Stadtgebiet erstreckt hat.
6. Unter Berücksichtigung aller Umstände wird der Beklagten gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2026 gewährt. Die Frist von viereinhalb Monaten erscheint unter Abwägung des Wiedererlangungsinteresses der Klägerin mit den Interessen der Beklagten angesichts des gerichtsbekannt angespannten H. Wohnungsmarktes sowie des schulpflichtigen Kindes als angemessen.
7. Die Revision ist nicht zuzulassen, da es sich vorliegend um eine Einzelfallentscheidung handelt, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).
8. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 7, 709, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 141 ZPO
§ 721 ZPO
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 3 BGB
§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 543 Abs. 2 ZPO
§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 7, 709, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2010, 1068
NJW-RR 2017, 75
VIII ZR 6/19
VIII ZR 232/15
49 C 86/24
VIII ZR 104/17
VIII ZR 276/23
VIII ZR 313/08
VIII ZR 300/15
VII ZR 170/17
VIII ZR 19/17
VIII ZR 166/14