Landgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-06-30, Aktenzeichen 1 O 34/17
ECLI: ECLI:DE:LGBN:2017:0630.1O34.17.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei der Vertragsanbahnung betreffend den Erwerb des mit dem sogenannten „D“ und einem alten Pastorat bebauten Grundstückes I-Straße, ## und ## in der Stadt U in Anspruch.
Bereits im Dezember 2010 begannen Verhandlungen über den Erwerb dieser Immobilie mit dem Kirchenvorstand der Beklagten. Zwischen den Parteien ist streitig, ob dabei die Klägerin als (alleinige) Kaufinteressentin aufgetreten ist oder ihr früher im Kirchenvorstand und als Ingenieur tätiger Ehemann, der Zeuge X.
Mit Schreiben vom 14.01.2011 (Bl.## d.A.) teilte Rechtsanwalt S als damaliges Kirchenvorstandsmitglied dem Zeugen X unter dem Betreff „Erhalt des D-Hauses“ unter anderem folgendes mit
Es würde mich freuen, kurzfristig von ihnen zu hören; grundsätzlich darf ich Ihnen mitteilen, dass es auch aus Sicht des Kirchenvorstandes wünschenswert wäre, wenn eine Lösung gefunden werden könnte, die zu einem Erhalt des D-Hauses führen würde.
Mit weiterem Schreiben vom 20.01.2011 übersandte Rechtsanwalt S dem Zeugen X ein Wertgutachten des Objektes zur Prüfung des Kaufpreises.
Am 02.05.2011 fand auf Einladung des Kirchenvorstandes im Pastoralbüro I zu diesem Thema ein Gespräch statt, an dem neben der Klägerin und dem Zeugen X der Kirchenvorstand der Beklagten sowie Herr L2 als Vertreter des Generalvikariates teilnahmen.
Mit Schreiben vom 31.05.2011 (Bl.## d.A.) teilte die Beklagte dem Zeugen X unter dem Betreff „Verkauf des D“ folgendes mit:
Der Kirchenvorstand wird in seiner Sitzung vom 22.06.2011 über Ihre Vorschläge beraten und eine Entscheidung herbeiführen. Wir werden unmittelbar im Anschluss an die Kirchenvorstandssitzung auf Sie zukommen und bekannt geben, welcher Ihrer Vorschläge unser Einverständnis findet.
Wir gehen davon aus, dass wir die Kaufangelegenheit in der darauffolgenden Woche kurzfristig durch Erstellung einer notariellen Vereinbarung abschließen können.
Mit weiterem Schreiben vom 11.07.2011 (Bl.## d.A.) teilte die Beklagte dem Zeugen X unter gleichem Betreff folgendes mit:
Der Kirchenvorstand hat in seiner Sitzung am 22.06.2011 über Ihre Vorschläge beraten und sich für Ihr Angebot I entschieden. Bitte vereinbaren Sie kurzfristig über Herrn S (…) einen Termin mit der Notarin (…).
Unter dem 06.09.2011 informierte die Beklagte den Zeugen X schriftlich über den Beschluss des Kirchenvorstandes, dass das D-Haus nunmehr an die K veräußert werden solle.
Hierauf antwortete der Zeuge X mit Schreiben vom 08.09.2011 (Bl.## – ## d.A.) in dem es unter anderem heißt:
Seit heute Mittag, dem Erhalt des KV.-Schreibens vom 6.09.2011 ist nicht nur bei uns tief betrübte Stimmung; wir glauben so langsam, an J geht so „alles den Bach herunter“.
Obwohl wir die Zusage zum Kauf mit o.g. Schreiben vom 11. Juli 11 erhalten haben, erreicht uns heute ein Schreiben von vorgestern, vom 6.9.11, wonach mit einem einzigen Satz das Gegenteil mitgeteilt wird; nicht mehr wir, sondern die K der Käufer werden soll. (...)
Dies kann und wird hoffentlich nicht das letzte Wort sein ! (…)
Unser erneuter Aufruf an Sie alle lautet: verkaufen Sie nicht an einen Investor, der das Haus samt Saal abreißt ! (…)
Unter dem 01.12.2011 (Bl.## d.A.) erklärten die Klägerin und der Zeuge X gegenüber der Beklagten:
Wir bestätigen (…) den Kaufpreis für das D in Höhe von:
750.000,00 €
exakt identisch gemäß unserem Kaufangebot vom 24.10.2011. (…)
Ihnen allen liegt unser Kaufangebot mit Konzepterstellung vom 24.10.2011 zuzüglich unser Schreiben an Herrn N vom 14.11.2011 (...) vor. (…)
Über einen positiven Bescheid würden wir uns sehr freuen.
In der Folgezeit veräußerte die Beklagte das Grundstück an die K, die den Abriss des Gebäudes durchführte, um das Grundstück einer neuen Bebauung zuzuführen.
Die Klägerin behauptet, sie habe sich gegenüber der Beklagten für den Erwerb des Grundstückes beworben. Der Zeuge X habe sie lediglich fachlich unterstützt. Sie habe sich im Vertrauen auf eine Zusage der Beklagten dazu entschlossen, ein Grundstück in L2 zu verkaufen, um die notwendigen finanziellen Mittel für die Zahlung des Kaufpreises bereitzustellen. Im Hinblick auf die Dringlichkeit der Kaufpreisfinanzierung für den Erwerb des Grundstückes der Beklagten habe der Makler und Zeuge L den Verkauf der Immobilie in L2 betrieben und mit einem Kaufvertrag vom 21.12.2011 hierfür 1.120.000,00 € erzielt (vgl. Schreiben des Zeugen vom 18.12.2013 = Bl.## d.A.). Der objektive Verkehrswert der verkauften Immobilie habe bei 1.350.000,00 € gelegen.
Die Klägerin vertritt die Rechtsansicht dass Ihr die Beklagte zum Schadensersatz der Differenz von 230.000,00 € als negatives Interesse verpflichtet sei.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 230.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit dem 16.11.2015 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behaupte, bei den Gesprächen über den Verkauf des D sei ausschließlich und ausnahmslos der Zeuge X im eigenen Namen aufgetreten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist in der Sache nicht begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 230.000,00 € nebst Zinsen aus den hier allein in Betracht kommenden §§ 280 Abs.1, 311 Abs.2 Ziffer 1., 241 Abs.2, 249f. BGB. Denn eine vorvertragliche Pflichtverletzung der Beklagten, die geeignet wäre, einen Schadensersatzanspruch der Klägerin zu begründen, liegt nicht vor.
Zwar begründen schon die aufgenommenen Vertragsverhandlungen mit dem klägerseits behaupteten Inhalt ein Schuldverhältnis der Parteien (§ 311 Abs.2 Ziffer 1. BGB) mit daraus resultierenden Obhuts- und Verhaltenspflichten im Sinne von § 241 Abs.2 BGB. Auch führen die Verhandlungen der Beklagten über privatrechtliche Grundstückskaufverträge unter Umständen zu einer sich nach diesen Vorschriften richtenden zivilrechtlichen Haftung (vgl. Staudinger/Feldmann/Löwisch, BGB, 2012, § 311 Rd.100).
Die Beklagte hat indes keine ihr gegenüber der Klägerin oder dem Zeugen X obliegenden vorvertraglichen Verhaltenspflichten schuldhaft verletzt.
Denn es steht außerhalb der rechtlichen Bindungswirkungen an einen Antrag (§ 145 BGB) oder aus einem Vorvertrag grundsätzlich jeder Partei frei, aufgenommene Vertragsverhandlungen jederzeit wieder abzubrechen (BGH NJW 2013, 928, 929; BGH NJW 1996, 1884, 1885; Palandt/Grüneberg, BGB, 76. Aufl. 2017, § 311 Rd.30; Kaiser JZ 1997, 449, 450). Aus diesem Grundsatz der Vertragsabschlussfreiheit folgt, dass eine schadensersatzbewehrte Verletzung der sich aus § 241 Abs.2 BGB ergebenden Rücksichtnahmepflichten nur dann vorliegt, wenn ein Verhandlungspartner in Bezug auf die Erwartungen der anderen Partei in zurechenbarer Weise einen qualifizierten Vertrauenstatbestand geschaffen hat, insbesondere den künftigen Vertragsabschluss als sicher dargestellt hat, und die Vertragsverhandlungen sodann ohne triftigen Grund abbricht (vgl. Gehrlein/Sutschet in Bamberger/Roth, Beck-OK BGB, 42. Edit. 2017, § 311 Rd.57; Palandt/Grüneberg, aaO., § 311 Rd.30ff. jeweils m.w.N.).
Für den vorliegenden Fall des Abbruchs von Vertragsverhandlungen in Bezug auf einen nach § 311b Abs.1 BGB formpflichtigen Vertrag gelten sogar noch engere Haftungsvoraussetzungen, weil diese Formvorschriften dem Schutz beider Vertragsparteien vor übereilten Grundstücksgeschäften dienen (vgl. MüKo/Kanzleiter, BGB, 7. Aufl. 2016, § 311b Rd.1). Dieser Schutzzweck darf durch die Zubilligung eines Anspruches auf Ersatz eines Vertrauensschadens, der einem Zwang zum Vertragsschluss gleichkommen würde, nicht überspielt werden (BGH NJW 2013, 928, 929 Rd.8; BGH NJW 1996, 1884, 1885). Deshalb setzen Schadensersatzansprüche wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen bei formwirksamen Grundstücksgeschäften über die eingangs formulierten Anspruchsvoraussetzungen hinaus noch voraus, dass ein schwerwiegender Treuepflichtenverstoß und / oder ein vorsätzliches Verhalten der die Verhandlungen abbrechenden Partei vorliegen muss (vgl. BGH, aaO.; MüKo/Emmerich, aaO., § 311 Rd.175 und Rd.177; Palandt/Grüneberg, aaO., § 311 Rd.31; einen Anspruch insgesamt verneinend: Medicus/Lorenz, Schuldrecht I, 19. Aufl. 2010, Rd,.107). Diese Voraussetzungen sind hier insgesamt nicht erfüllt:
Ein schwerwiegender und / oder vorsätzlicher Treuepflichtenverstoß der Beklagten ist nicht ersichtlich. Das von der Klägerin zur Begründung ihres Anspruches herangezogene Schreiben vom 31.05.2011 enthält ausdrücklich nur eine Prognose über das Ergebnis der am 22.06.2011 herbeizuführenden Entscheidung des Kirchenvorstandes und die sich daraus voraussichtlich ergebende weitere Verfahrensweise. Zu dem mit Schreiben vom 11.07.2011 angeregten Notartermin kam es offensichtlich nicht. Über die Gründe hierüber ist dem Gericht nichts bekannt. Nachdem auch zu diesem Zeitpunkt die erforderliche Zustimmung des Generalvikariates noch nicht vorlag, war zu diesem Zeitpunkt für alle Beteiligten erkennbar, dass die Voraussetzungen für eine rechtlich wirksame Verpflichtung der Beklagten noch geschaffen werden mussten. Dass der Klägerin beziehungsweise dem Zeugen X dieses Zustimmungserfordernis bekannt gewesen ist, hat die Beklagte auf Seite 4 der Klageerwiderung unwidersprochen vorgetragen (§ 138 Abs.3 ZPO).
Im Anschluss an die vorstehenden Erwägungen fehlt es auch an der weiteren Anspruchsvoraussetzung des Abbruchs der Vertragsverhandlungen durch die Beklagte ohne triftigen Grund. Denn das offensichtlich mit Zustimmung des Generalvikariates bevorzugte abweichende Nutzungskonzept der K trägt einen derartigen triftigen Grund, weil hierfür schon im Interesse der Vertragsabschlussfreiheit nur geringe Anforderungen bestehen (vgl. Gehrlein/Sutschet, aaO., § 311 Rd.61). Es genügt jeder vernünftige Grund für den Abbruch der Vertragsverhandlungen wie beispielsweise die Erzielung eines preislich besseren Angebotes (BGH, Urteil vom 10.01.1996 – VIII ZR 327/94 – juris Rd.18 = DStZ 1996, 122; MüKo/Emmerich, aaO., § 311 Rd.175; Palandt/Grüneberg, aaO., § 311 Rd.32 jeweils m.w.N.).
Schließlich fehlt es für einen Schadensersatzanspruch der Klägerin an dem erforderlichen haftungsausfüllenden Zurechnungszusammenhang zwischen einer – hier bereits nicht gegebenen – Pflichtverletzung der Beklagten und dem behaupteten Vermögensschaden in Höhe von 230.000,00 €.
Denn die haftungsrechtliche Ursächlichkeit ist hier schon in Anbetracht des zeitlichen Geschehensablaufes ausgeschlossen, weil die Klägerin beziehungsweise der Zeuge X spätestens mit Erhalt der Mitteilung der Beklagten vom 06.09.2011 nicht mehr auf den Abschluss eines (notariellen) Kaufvertrages vertrauen konnten und vertrauen durften. Die im Tatbestand zitierte Rückantwort der Zeugen X sowie das Schreiben der Klägerin und des Zeugen vom 01.12.2011 einschließlich des dort erwähnten ergänzenden Konzeptes vom 24.10.2011 belegen vielmehr, dass die Entscheidungsträger auf Seiten der Beklagten aus Sicht der Klägerin noch einmal umgestimmt werden sollten. Mit dem behaupteten Verkauf ihrer L2er Immobilie durch Vertrag vom 21.12.2011 handelte die Klägerin deshalb aus eigenem Entschluss und auf eigenes Risiko, da für sie bei Abschluss dieses Vertrages keine Grundlage dafür bestand, auf das Zustandekommen eines Kaufvertrages mit der Beklagten zu vertrauen (vgl. dazu auch - unter dem Aspekt getätigter Aufwendungen - BGH NJW 1980, 1683f.; BGH WM 1976, 923f.).
Gleiches gilt unter dem Aspekt eines die Haftung der Beklagten vor diesem Hintergrund ohnehin ausschließenden ganz überwiegenden Mitverschuldens der Klägerin (§§ 254 Abs.1 und Abs.2, 242 BGB).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Streitwert: 230.000,00 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 280 Abs.1, 311 Abs.2 Ziffer 1., 241 Abs.2, 249f. BGB
§§ 254 Abs.1 und Abs.2, 242 BGB
§ 145 BGB
§ 709 ZPO
§ 241 Abs.2 BGB
§ 311b Abs.1 BGB
§ 138 Abs.3 ZPO
§ 91 Abs.1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2013, 928, 929
NJW 1996, 1884, 1885
JZ 1997, 449, 450
NJW 1980, 1683
WM 1976, 923
VIII ZR 327/94