Landgericht Krefeld (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-08-03, Aktenzeichen 2 O 448/04
ECLI: ECLI:DE:LGKR:2005:0803.2O448.04.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des je-weils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt Zahlungen aus einem Mietverhältnis.
Der Kläger und der Beklagte schlossen am 14.02.03 einen Mietvertrag für die Zeit vom 01.03.03 - 28.02.06 über gewerbliche Räume. Dabei handelte es sich um eine Gaststätte im Erdgeschoss des Hauses X in X und um die dazugehörige Wirtewohnung im 2. Obergeschoss. Die Monatsmiete für die Gaststätte betrug 2.500,00 €, für die Wirtewohnung 550,00 €. Die monatliche Vorauszahlung für die Nebenkosten betrug 350,00 €, so dass insgesamt ein Betrag von 3.400,00 € vom Beklagten zu erbringen war. Eine vereinbarte Mietkaution von 20.000 € zahlte der Beklagte nicht.
Der Kläger behauptet, der Beklagte sei für den Zeitraum vom 01.03.03 - 31.12.03 mit einem Betrag in Höhe von 11.585,59 € im Zahlungsrückstand. Wegen der Einzelheiten bezüglich der Errechnung dieses Betrages wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 09.08.04 (Blatt 9, 10 d. A.) verwiesen. Darüber hinaus bestehe für das Jahr 2004 eine Restforderung in Höhe von 8.500,00 € (Schriftsatz vom 09.08.04, Blatt 10 d. A.).
Der Kläger beantragt daher,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 40.084,59 € zu zahlen nebst 5 % über Basiszinssatz aus 11.584,59 € seit dem 01.01.04 und weiteren 5 % über Basiszinssatz aus
900,00 € seit dem 06.01.04
400,00 € seit dem 05.04.04
400,00 € seit dem 06.05.04
3.400,00 € seit dem 04.06.04
3.400,00 € seit dem 05.07.04.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass dem Kläger kein Anspruch auf Zahlung des Kautionsbetrages in Höhe von 20.000,00 € zustehe, da das Mietverhältnis bereits zum 31.08.04 beendet worden sei. Zu diesem Zeitpunkt seien die gewerblichen Räume und die Wohnung nach fristloser Kündigung vom 20.07.2004 geräumt worden.
Auch bezüglich der eingeforderten Mietrückstände stehe dem Kläger kein weitergehender Zahlungsanspruch zu, da die Miete gemindert gewesen sei. Erstmalig habe der Beklagte die Mängel mit Schreiben vom 28.04.03 über die DEHOGA (Blatt 65-67 d. A.) beklagt, u. a. habe der Kläger absprachewidrig das Telefon abgemeldet, wurden Mängel an Bausubstanz und am Inventar geltend gemacht. Einer Beseitigung der Mängel bis zur gesetzten Frist vom 15.05.03 sei der Kläger nicht nachgekommen. Auch auf weitere Schreiben der DEHOGA vom 03.06.03, 07.01.04, 05.02.04 mit der Rüge weiterer Mängel an der Mietsache habe der Kläger nicht reagiert. Aufgrund der zahlreichen Mängel habe er schließlich am 20.07.04 fristlos gekündigt.
Der Beklagte behauptet zudem, dass der Kläger bei der Betriebskostenrechnung und Nebenkostenabrechnung nicht die von ihm geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen berücksichtigt habe. Der Kläger habe ignoriert, dass der Beklagte berechtigterweise die Miete gemindert habe und habe vielmehr die verminderte Zahlung voll auf den Mietanspruch angerechnet.
Der Kläger erwidert, dass das Mietobjekt keine Mängel aufweise. Nach § 12 des Mietvertrages vom 14.02.03 habe der Beklagte die Mietsache in dem vorhandenen Zustand und nach gründlicher Untersuchung vor seinem Einzug als schadensfrei übernommen. Sofern Mängel vorliegen sollten, habe der Beklagte dafür einzustehen, da sie in dessen Verantwortungsbereich eingetreten seien.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Ein Anspruch auf Zahlung der Mietkaution in Höhe von 20.000,00 € aus § 535 II BGB i. V. m. § 6 des Mietvertrages steht dem Kläger nicht zu.
Ursprünglich bestand zwischen beiden Parteien ein wirksames Mietverhältnis. Allerdings ist es dem Kläger mit der wirksamen fristlosen Kündigung vom 20.07.04 verwehrt, auf Erfüllung der Mietkaution zu klagen.
Grundsätzlich wird der Mieter, der entgegen der vertraglichen Vereinbarungen keine Sicherheit geleistet hat, von dieser Verpflichtung weder durch die rechtliche noch tatsächliche Beendigung des Mietverhältnisses befreit (vgl. BGH NJW 1981, 976 (977)).
Eine Ausnahme besteht aber, wenn der Vermieter - wie hier der Kläger - neben dem Kautionsanspruch auch den zu sichernden Anspruch unmittelbar geltend bzw. rechtshängig gemacht hat, da er bei Erfüllung der Zahlungsansprüche die Kaution sofort wieder zurückgeben müsste (§ 242 BGB) (vgl. LG Saarbrücken in: WM 96, 616). Mithin steht dem Kautionsbegehren insoweit der Einwand der Rechtshängigkeit der zu sichernden Zahlungsansprüche in Form der (vermeintlichen) Mietzinsrückstände entgegen.
Die fristlose Kündigung ist wirksam, da dem Beklagten ein Kündigungsgrund nach § 543 II S. 1 Nr. 1 BGB zusteht.
Das Mietobjekt weist diverse Mängel auf, u. a. defekte Fensterläden, undichte Wasserleitungen auf der Damen-Toilette, erhebliche Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden, defektes Kühlhaus in der Küche, Schäden im Bereich der Bodenfliesen, defekte Lüftungsanlage in der Küche. Über anderthalb Jahre hinweg wies der Beklagte den Kläger auf die bestehenden Mängel hin und verlangte mit Fristsetzungen Mängelbeseitigungen, ohne dass der Kläger Abhilfe geschaffen hätte (§ 543 III S. 1 BGB), so dass eine fristlose Kündigung für den Beklagten die letzte Möglichkeit darstellte, das bis zum 28.02.06 befristete Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Die Mängel sind durch den Beklagten in substantiierter Weise dargelegt worden. Auch hat der Beklagte ausreichend dargelegt, dass ihm durch die vorgenannten Mängel eine ordnungsgemäße Durchführung des Gaststättenbetriebes nur unter sehr erschwerten Bedingungen überhaupt noch möglich war.
Der Kläger ist seiner Beweispflicht, dass die Mängel nur eine unerhebliche Beeinträchtigung des Mietobjektes darstellen (Palandt, Kommentar zum BGB, 62. Auflage, § 536, Rn. 5), nicht nachgekommen. Auch die Behauptung des Klägers, dass die Ursache für die Mängel im Verantwortungsbereich des Beklagten liegt, muss dieser beweisen (Soergel, Kommentar zum BGB, 12. Auflage, § 537, Rn. 50). Dieser Beweispflicht ist der Kläger auch nach Hinweis durch das Gericht nicht in ausreichender Form nachgekommen - ein einfaches Bestreiten der Mängel wie im Schriftsatz vom 11.01.2005 genügt jedenfalls nicht.
Ein Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 543 IV BGB kommt nicht in Betracht, da der Beklagte die Mängel weder bei Vertragsschluss kannte noch seine diesbezüglichen Rechte vertraglich ausgeschlossen waren.
Ein Anspruch auf Mietzahlung aus § 535 II i. V. m. Mietvertrag vom 14.02.03 für den Zeitraum März 2003 - Juli 2004 besteht nicht. Der Beklagte hat in dieser Zeit unstreitig einen Betrag von 45.850,00 € an den Kläger gezahlt. Die vereinbarte Miete beträgt 57.800,00 €. Der Beklagte machte in diesem Zeitraum immer weitere Mängel geltend, so dass insgesamt eine Mietminderung i. H. v. 900,00 € als monatlicher Durchschnittswert angemessen erscheint (§ 536 I S. 2 BGB). Der Kläger kann daher keine weitere Zahlungen mehr verlangen, da der Beklagte für diesen Zeitraum insgesamt nur einen Betrag von 42.500,00 € an diesen zu zahlen hatte.
Eine Verwirkung des Minderungsrechts durch den Beklagten durch zeitweises Bezahlen des vollen Betrages kommt nicht in Betracht, da der Beklagte wiederholt gegenüber dem Kläger die Mängel gerügt hat und sich die Bezahlung auch nicht über längere Zeit vorbehaltslos erstreckt hat.
Der Kläger hat des weiteren keinen Anspruch auf Zahlung der Heiz- und Betriebskosten in Höhe von insgesamt 8.088,64 € aus § 535 II BGB i. V. m. § 7 des Mietvertrages, da er sich die Nebenkostenvorauszahlungen des Beklagten anrechnen lassen muss. Dem Beklagten steht ein Mietminderungsrecht i. H. v. 900,00 € monatlich zu. Insofern ist in der von dem Beklagten geleisteten Zahlung i. H. v. 45.800,00 € auch die monatliche Zahlung der Nebenkosten i. H. v. 350,00 € mitenthalten.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen.
Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 535 II BGB
§ 242 BGB
§ 543 IV
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 543 II S. 1 Nr. 1 BGB
§ 543 III S. 1 BGB
§ 536 I S. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1981, 976
WM 96, 616