Verwaltungsgericht Hamburg (Hamburg, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-02-19, Aktenzeichen 7 K 5146/14

Tenor:
Der Bescheid vom 17.3.2009 und der Widerspruchsbescheid vom 8.10.2009 werden aufgehoben.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen ihre Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.
Die Klägerin ist - in unterschiedlichen Rechtsformen und mit unterschiedlichen Bezeichnungen - seit dem 23.7.1968 im Grundbuch von Altona-Nordwest (Blatt …) als Eigentümerin des Grundstücks C… (Flurstück … in der Gemarkung Altona-Nordwest) in Hamburg eingetragen. Das 2.517 m² große Grundstück grenzt mit einer Frontlänge von ca. 36 m an die Südseite der C… Straße und ist etwa 80 m tief. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Altona-Altstadt 17, festgestellt durch Gesetz über den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 vom 25.4.1986 (HmbGVBl. S. 67), der es als allgemeines Wohngebiet in zwingend 4-geschossiger geschlossener Bauweise ("WA IV g") innerhalb festgesetzter Baugrenzen ausweist. Vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans Altona-Altstadt 17 lag das Grundstück im Geltungsbereich des Durchführungsplans D 182, festgestellt durch Gesetz vom 3.12.1958 (HmbGVBl. S. 402), der es als Wohngebiet in 4-geschossiger geschlossener Bauweise ("W4g") innerhalb festgesetzter Baugrenzen auswies. Das Grundstück ist auf Grundlage einer Baugenehmigung vom 29.4.1968 mit einem 4-geschossigen Wohngebäude mit Flachdach bebaut, dessen Grundfläche die durch den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 festgesetzten Baugrenzen ausfüllt.
Ende der 1970er Jahre ließ der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg auf Grundlage des Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG) vorbereitende Untersuchungen für ein städtebauliches Sanierungsverfahren in einem Bereich des Stadtteils Altona-Altstadt durchführen, der im Wesentlichen dem Plangebiet des späteren Bebauungsplans Altona-Altstadt 17 entsprach. Am 6.4.1982 beschloss der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg die "Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)", veröffentlicht im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt vom 19.4.1982 (S. 69). Das Sanierungsgebiet wird in nordwestlicher Richtung durch einen Abschnitt der Max-Brauer-Allee, in östlicher Richtung durch einen Abschnitt der Holstenstraße und in süd- bis südwestlicher Richtung durch Abschnitte der Billroth-, Thede-, Esmarch- und Schumacherstraße begrenzt und umfasst das klägerische Grundstück.
In der Folgezeit führte die Beklagte bzw. in deren Auftrag ein Sanierungsträger verschiedene Maßnahmen zur tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets durch. Ausweislich des Abschlussberichts wurde die letzte Sanierungsmaßnahme im Oktober 2002 fertiggestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf die beigezogenen Sachakten zum Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 Bezug genommen. Am 13.9.2005 beschloss der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg die "Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)", die am 23.9.2005 im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt (S. 395) veröffentlicht wurde.
Am 1.4.2008 beschloss der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (im Folgenden: Gutachterausschuss) die Festlegung von besonderen Bodenrichtwerten für das im Text der Verordnung vom 6.4.1982 beschriebene Sanierungsgebiet. Hierzu teilte der Gutachterausschuss das Gebiet in sieben Wertezonen ein, denen er besondere Bodenrichtwerte (bezogen auf den 24.9.2005) für den Zustand nach Durchführung der Sanierung (Endzustand) und für den Zustand ohne Durchführung der Sanierung (Anfangszustand) zuordnete. Die in den Bodenrichtwerten für den Anfangszustand enthaltenen Schichtwerte für bestimmte Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Läden) leitete der Gutachterausschuss rechnerisch durch eine Veränderung der entsprechenden Schichtwerte aus den Bodenrichtwerten für den Endzustand ab. Das (prozentuale) Maß der Veränderung für die einzelnen Nutzungsarten bestimmte der Gutachterausschuss für jede der sieben Wertezonen anhand einer sogenannten Zielbaummatrix, in der - aufgeschlüsselt nach verschiedenen Lagekriterien - der Einfluss von Maßnahmen im Sanierungsverfahren auf den Bodenwert der Grundstücke in der Wertezone bewertet wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die beigezogenen Sachakten des Gutachterausschusses Bezug genommen.
Auf Antrag der Beklagten erteilte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (im Folgenden: Geschäftsstelle) nach einer Ortsbesichtigung des klägerischen Grundstücks durch einen ihrer Mitarbeiter mit Schreiben vom 4.9.2008 eine Wertbeurteilung über eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung des Grundstücks. Dieser Wertbeurteilung legte die Geschäftsstelle verschiedene tatsächliche Feststellungen und rechtliche Bedingungen (Seiten 2 bis 4 der Wertbeurteilung) zu Grunde. So ging sie insbesondere auf Grundlage ihr vorliegender Unterlagen von einer Geschossfläche86 (GF86) für Wohnnutzung von insgesamt 2.894 m² aus. Das konkret zu beurteilende Grundstück weise gegenüber der Lage, wie sie für das von dem Gutachterausschuss bestimmte Bodenrichtwertgrundstück beschrieben sei, keine besonderen Vor- oder Nachteile auf, so dass die vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte ohne weitere Lageanpassung auf das Grundstück angewandt werden könnten. Unter Zugrundelegung dieser Bodenrichtwerte bzw. der darin enthaltenen Schichtwerte, umgerechnet auf die Nutzungsintensität des klägerischen Grundstücks, ermittelte die Geschäftsstelle einen Anfangswert von 1.033.158,00 EUR und einen Endwert von 1.134.448,00 EUR. Der Wertbeurteilung fügte sie eine Anlage bei, in der - unterteilt nach Hauptkategorien (Attraktivität des Standortes/Stadtbild [1]; Wohnqualität [2]; Gewerbestandortqualität [3]) und Unterkriterien (1a-g; 2a-d; 3a-e) - die Zustände vor und nach der Sanierung beschrieben werden. Als weitere Anlage fügte sie eine Erläuterung der Ermittlung und Anwendung von Schichtwerten bei.
Mit Schreiben vom 29.10.2008 gab die Beklagte der Klägerin unter Übersendung der Wertbeurteilung Gelegenheit, zur beabsichtigten Festsetzung eines - von der Beklagten aus der Subtraktion des Anfangswertes vom Endwert so errechneten - Ausgleichsbetrags in Höhe von 101.129,00 EUR Stellung zu nehmen. Ferner bot sie der Klägerin an, die Wertbeurteilung in einem persönlichen Gespräch zu erörtern.
Mit Bescheid vom 17.3.2009 setzte die Beklagte für das Grundstück der Klägerin einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 101.129,00 EUR fest. Hiergegen erhob die Klägerin unter dem 31.3.2009 Widerspruch, den sie mit Schreiben vom 30.4.2009 im Wesentlichen damit begründete, dass mangels eines Kostennachweises für die Sanierungsmaßnahmen eine Kostenkontrolle nicht möglich sei. Darüber hinaus sei nicht dargestellt, welche Wertsteigerung sich ohnehin konjunktur- und inflationsbedingt ergeben hätte und welche Steigerung der Werte ausschließlich der Sanierung und nicht ihrer eigenen Bautätigkeit zuzurechnen sei.
Mit Widerspruchsbescheid vom 8.10.2009, der Klägerin am 9.10.2009 zugestellt, wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück. Zur Begründung bezog sie sich im Wesentlichen auf die Ausführungen in der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss, die sie zum Bestandteil des Widerspruchsbescheides erklärte. Die Geschäftsstelle sei in der Wertbeurteilung von verschiedenen Wertverbesserungen ausgegangen, nämlich von der Schaffung von Wohnraum durch Schließung von Baulücken in den Blockrandbereichen im Wege des sozialen Wohnungsbaus, von einem Ersatz von nicht erhaltenswerter Bausubstanz durch Neubau sowie Modernisierung und Instandsetzung erhaltenswerter Wohnungen, von einer nachhaltigen Verkehrsberuhigung der Chemnitzstraße und Karl-Wolff-Straße, von einer Umgestaltung des Bereichs zwischen Thedestraße, Holstenstraße und Bruno-Tesch-Gesamtschule durch Neubebauung mit Wohnungen entlang der Straßen und Anlage einer Schulsportfläche sowie von einer Verbesserung städtebaulich beeinträchtigter Situationen in Einzelfällen durch Abrissmaßnahmen vorwiegend gewerblich genutzter Gebäude. Demgegenüber seien für den Zeitpunkt des Beginns der Sanierung folgende Missstände festgestellt worden: Die vorhandene Bausubstanz habe in vielen Teilen nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entsprochen. In Teilbereichen habe es eine zu hohe Baudichte bei unzureichenden Freiflächen sowie störende Gewerbebetriebe in Wohnbereichen gegeben. Ferner seien Missstände bei den Verkehrsverhältnissen zu verzeichnen gewesen. So habe es insbesondere ein erhebliches Defizit an Flächen für den ruhenden Verkehr gegeben. Das Gebiet sei durch eine einseitige Sozialstruktur, bedingt durch städtebauliche Missstände, geprägt gewesen.
Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 BauGB für die Erhebung des festgesetzten Ausgleichsbetrages seien erfüllt. Das betroffene Grundstück, dessen Eigentümerin die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung gewesen sei, habe unstreitig in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S 2 gelegen. Fehler, die die Wirksamkeit der Festlegung des Sanierungsgebietes berühren könnten, seien nicht ersichtlich. Es sei davon auszugehen, dass die durchgeführten Maßnahmen zu einer erheblichen Erhöhung des Bodenwerts auch des Grundstücks der Klägerin geführt hätten. Diese Bodenwerterhöhung ergebe sich aus dem Charakter der im Zuge der Sanierung durchgeführten Maßnahmen, die typischerweise eine Verbesserung der Qualität des Gebietes mit sich brächten, weil sie sich unmittelbar auf die wertbildenden Faktoren, insbesondere die Lage, auswirkten. Zu den wertbildenden Faktoren für den Bodenwert eines Grundstücks zählten neben den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften ganz entscheidend auch die Lagemerkmale, also die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. Die wertbildenden Faktoren, insbesondere die Lage des Grundstücks, seien durch die Sanierungsmaßnahmen positiv verändert worden. Durch die Verbesserung des äußeren Erscheinungsbildes sowie die Herstellung zeitgemäßer Wohnstandards, die Verbesserung der Wohnungssituation durch Neubauten, die Schaffung von Gemeinbedarfsflächen sowie die Verkehrsberuhigung sei ein Umfeld entstanden, welches das Gebiet im Vergleich zu früher städtebaulich anziehender gemacht habe. Dies gelte auch für Verbesserungen in Gebäuden. Sie hätten ermöglicht, dass auch besser verdienende Bevölkerungskreise sich für ein Wohnen in dem Gebiet interessierten, so dass die Vermietbarkeit und der Ruf des Sanierungsgebietes sich auch durch solche - das Grundstück der Klägerin nicht unmittelbar betreffende - Maßnahmen verbessert hätten und somit der Bodenwert gestiegen sei. Der Gutachterausschuss habe die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen aufgrund der veränderten Lagequalität mit Hilfe der Zielbaummethode ermittelt. In Hinblick darauf, dass dieses Verfahren die Wertunterschiede transparent und nachvollziehbar mache, sei der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu folgen.
Am 26.10.2009 hat die Klägerin gegen die Bescheide Klage erhoben. Zur Begründung macht sie im Wesentlichen geltend, dass sowohl der Festsetzungs- als auch der Widerspruchsbescheid bereits formell rechtswidrig seien, weil sie aus § 39 Abs. 1 des Hamburgischen Verwaltungsverfahrensgesetzes - HmbVwVfG - vom 9.11.1977 (HmbGVBl. S. 333, m. spät. Änd.) abzuleitenden Begründungserfordernissen nicht genügten, insbesondere nicht nachvollziehbar seien. Die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses enthalte lediglich austauschbare und schlagwortartige allgemeine Ausführungen. Die Beschreibung des Zustandes vor der Sanierung wie auch nach der Sanierung in Anlage 1 der Wertbeurteilung lasse eine konkrete Bezugnahme auf das veranlagte konkrete Grundstück der Klägerin vermissen. Beispielsweise werde nicht deutlich, wo es tatsächlich nach der Umgestaltung eine Veränderung der Begrünung im einzelnen konkret gegeben habe und wie sich diese im einzelnen auf das Grundstück der Klägerin ausgewirkt haben. Weiterhin sei die Zonenbildung nicht nachvollziehbar. Aus den übersandten Anlagen zu den Bescheiden ergebe sich zwar, dass das Sanierungsgebiet in unterschiedliche Bewertungszonen aufgeteilt worden sei; die Zuordnung ihres Grundstücks zu einer der Bewertungszonen und dessen Lage im Verhältnis zu anderen Bewertungszonen sei aber nicht konkret nachvollziehbar. Hinsichtlich der Wertezone 4, in welcher sich das klägerische Grundstück befindet, sei angesichts der vorhandenen gewerblichen Nutzung das Vorliegen gleicher Zustands-und Wertverhältnisse fraglich. Bereits dieser Begründungsmangel führe zur Nichtigkeit des angefochtenen Bescheids. Weiterhin seien die in der Wertbeurteilung genannten besonderen Bodenrichtwerte weder in einem elektronischen Auskunftssystem des Gutachterausschusses, noch sonst irgendwo transparent veröffentlicht. Schließlich sei die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erarbeitete Zielbaummethode in keiner Rechtsgrundlage verbindlich dokumentiert und im Übrigen nicht in dem gebotenen verobjektivierten Verfahren angewandt worden. Auch fehle es an jeglicher Erläuterung des Zielbaums, insbesondere der Einflussgrößen, und der Gewichtung der einzelnen relevanten Merkmale.
Die Festsetzung des Ausgleichsbetrages sei zudem materiell rechtswidrig, da die Voraussetzungen für eine Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages nicht erfüllt seien. Tatsächlich habe keine sanierungsbedingte Werterhöhung des Grundstücks stattgefunden. Soweit die Wertbeurteilung zu einem gegenteiligen Ergebnis gelange, genüge sie nicht wissenschaftlichen Standards. Die Beklagte gestehe im Widerspruchsbescheid selbst zu, dass die Wertbeurteilung nicht von dem gemäß § 192 Abs. 1 BauGB selbstständigen und unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte, sondern von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, die bei einer Behörde eingerichtet werde und insofern nicht die vom Gesetz vorgesehene Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter garantieren könne, erstellt worden sei. Im Übrigen sei die Wertermittlung auf Grundlage der so genannten Zielbaummethode ohne Möglichkeit der Überprüfung der besonderen Bodenrichtwerte nicht nachvollziehbar. Die subjektiven Einschätzungen der Mitglieder des Gutachterausschusses bei der Bestimmung der Bodenrichtwerte seien nicht dokumentiert und objektiv nicht nachprüfbar. So sei bereits die Grundlagenermittlung unzureichend, weil insbesondere keine marktaktualisierte Überprüfung der Mieten, die Grundlage des Zielbaums seien, stattgefunden habe. Darüber hinaus lasse sich der Wertbeurteilung nicht entnehmen, wie der für alle Grundstücke im Sanierungsgebiet genutzte Zielbaum mit seinen einzelnen Gewichtungen der Einflussgrößen entstanden sei. Weiterhin sei die Zoneneinteilung fehlerhaft, wie sich an der unterschiedlichen Bebauungs-und Nutzungsstruktur in Zone 4 zeige. Die Berücksichtigung der Auswirkungen einzelner Maßnahmen in den verschiedenen Zonen sei in sich nicht stimmig. Ohnehin dürfe das Multiplikationsverfahren nur dann angewendet werden, wenn andere Wertermittlungsverfahren nicht möglich seien. Es liege aber kein Nachweis darüber vor, dass es tatsächlich nicht genügend Kaufpreisfälle für eine direkt vergleichende Bewertung gegeben habe. Schließlich fehle es auch an einer individuellen Begutachtung des streitgegenständlichen Grundstücks, da mit den besonderen Bodenrichtwerten lediglich durchschnittliche Lagewerte dargestellt würden. Auch seien keine Lagewertkorrekturen zwischen den einzelnen Geschossen durchgeführt und nicht zwischen veränderlichen und unveränderlichen Anteilen des Bodenwertes differenziert worden. Das verwendete Schichtwertmodell sei nicht verbindlich dokumentiert und lasse nicht erkennen, dass es den Immobilienmarkt zutreffend abbilde. Schon aus Gründen der Transparenz und Waffengleichheit sei eine Nachbesserung des hier zu Grunde gelegten Gutachtens auszuschließen und der Bescheid in Fassung des Widerspruchsbescheids aufzuheben. Weiterhin berufe sie, die Klägerin, sich auf die Einrede der Verjährung. Die Sanierung sei im Dezember 2002 beendet worden, die vierjährige Verjährungsfrist damit zum Zeitpunkt der Festsetzung abgelaufen. Zudem berufe sie sich auf den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung, da bei Ausgleichsbetragsfestsetzung bereits mehr als 26 Jahre seit dem Erlass der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Altona-Altstadt S 2 vergangen seien. Der Landesgesetzgeber habe eine Ausschlussfrist für die Betragsfestsetzung bisher nicht normiert. Im vorliegenden Fall habe die Beklagte pflichtwidrig das Ende der Sanierung hinausgeschoben. Der Bundesgesetzgeber gehe von einer Frist für Sanierungsmaßnahmen von bis zu 15 Jahren nach § 162 Abs. 1 Nr. 4 BauGB aus.
Die Klägerin beantragt,
den Festsetzungsbescheid vom 17.3.2009 zum Az.: … über die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages in Höhe von 101.129,00 Euro zulasten des Grundstücks C… in Hamburg-Altona und den Widerspruchsbescheid vom 08.10.2009 zum Az.: … aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht sie sich auf ihre Ausführungen im Widerspruchsbescheid und führt ergänzend aus: Der Ausgleichsbetrag sei gegenüber der Klägerin nach deren ordnungsgemäßer Anhörung sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach zu Recht und mit ausreichender Begründung festgesetzt worden. Die persönlichen und sachlichen Voraussetzungen aus § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 Satz 2 BauGB für eine Heranziehung der Klägerin seien vorliegend erfüllt. Auch der Höhe nach sei der Ausgleichsbetrag rechtmäßig. Die von ihr eingeholte Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg habe den nach § 154 Abs. 2 BauGB für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung maßgeblichen Anfangs- und Endwert des Grundstücks in zutreffender Anwendung von § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV auf denselben Zeitpunkt, nämlich den Tag des Inkrafttretens der Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 am 24.9.2005 ermittelt. Unter Ansetzung des in der Wertbeurteilung vom 4.9.2008 ermittelten Anfangswertes von 1.033.158,00 EUR sowie des ermittelten Endwertes von 1.134.448,00 EUR betrage die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes 101.129,00 EUR. Soweit hierzu die Zielbaummethode angewandt worden sei, stehe dies in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung. Dem Einwand der Klägerin, eine etwaige Mietpreisentwicklung habe die Bodenwerterhöhung beeinflusst, könne nicht gefolgt werden. Der mit § 154 Abs. 1 BauGB verfolgte Zweck sei allein darauf gerichtet, die aus der Sanierung resultierende Bodenwerterhöhung abzuschöpfen. Maßgeblich sei daher, ob das Grundstück durch die Sanierung an Wert gewonnen habe, was auch dann der Fall sein könne, wenn der Marktwert des Grundstücks gesunken sei. Schließlich bestünden an der Richtigkeit der gutachterlichen Einschätzung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses keine Zweifel. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gesetzlich verankert und ihnen die Erstattung von Gutachten für Gerichte gemäß § 193 Abs. 1 Nr. 4 BauGB übertragen worden sei. Darüber hinaus seien die Mitglieder des Gutachterausschusses, die nach § 193 Abs. 3 Satz 1 BauGB sachkundig und erfahren zu sein hätten, als öffentlich bestellte Sachverständige anzusehen. Entgegen dem Einwand der Klägerin könnten die vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwerte sowie deren Erläuterung unter anderem über das Internet eingesehen werden.
Die Beklagte hat in Form eines Schreibens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 15.8.2011 mitgeteilt, dass der Gutachterausschuss in seiner Sitzung vom 10.2.2011 nachträglich Bodenrichtwertgrundstücke für die von ihm bereits am 1.4.2008 festgelegten einzelnen Wertezonen des Sanierungsgebietes bestimmt habe, die in Bodenrichtwertkarten für das Gebiet graphisch dargestellt seien. Bei dem Bodenrichtwertgrundstück handele es sich jeweils um ein fiktives Grundstück in einer definierten Lage innerhalb der jeweiligen Wertezone, dessen Grundstücksmerkmale und Eigenschaften nicht mit dem tatsächlichen Grundstück dieser Lage übereinstimmen müssten. Darüber hinaus hat die Beklagte Bezug genommen auf ein Schreiben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18.10.2012, in dem ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle unter anderem zu einzelnen Lagekriterien nähere Ausführungen macht. Die Einstufung in die jeweiligen Wertestufen sei das Ergebnis sachverständiger Einschätzung der Sanierungsmaßnahmen durch den Gutachterausschuss, wobei einzelnen Maßnahmen wertezonenübergreifende Wirkung zukomme; auch die Zoneneinteilung sei sachgerecht, da sich die Wertezone 4 als einheitlich zu betrachtender Bereich darstelle, der sich abseits des direkten Einflusses der Hauptverkehrsachsen in einem Gebiet gleicher Wohnqualität befinde. In dem Schreiben werden auch einzelne Maßnahmen genannt, welche für die Bewertung einzelner Kriterien berücksichtigt worden seien. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben verwiesen.
Im Rahmen einer ersten mündlichen Verhandlung im parallelen Verfahren 7 K 5147/14 (ehem. 7 K 1580/10) hat dieser Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die Erstellung von Wertbeurteilungen für Grundstücke in Sanierungsgebieten im Allgemeinen sowie die hierzu angewandte Zielbaummethode im Besonderen näher erläutert. Wegen der Einzelheiten der Erläuterung wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.4.2012 Bezug genommen.
Auf gerichtlichen Hinweis in einem beim Hamburgischen Oberverwaltungsgericht anhängigen, ebenfalls das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 betreffenden Verfahren (4 Bf 66/13) hat die Beklagte Stellung genommen (vgl. Anlage K1 zum Schriftsatz der Klägerin vom 8.2.2015 im Verfahren 7 K 5147/14) und zunächst zu den allgemeinen und besonderen Bodenrichtwerten ausgeführt. Die Zoneneinteilung hat sie wie folgt erläutert: Als Ausgangshypothese komme als eine Zone jeweils eine Baublockseite in Frage, u.U. seien die Blockinnenbereiche noch gesondert zu beachten (s. Zone 7). In einem zweiten Gedankenschritt könnten dann die Baublockseiten zu einer Zone zusammengefasst (s. Zonen 3, 4 und 7) oder auch aufgeteilt (s. Zonen 5, 6, 1, 2) werden. Für die Zoneneinteilung sei die Lage in einem gemischt genutzten Wohnquartier an verkehrsberuhigten Wohnstraßen einerseits und entlang der großen Verkehrsachsen andererseits differenziert zu betrachten. Weiterhin seien Lageunterschiede, die sich aus den turnusmäßig festgelegten Bodenrichtwerten ergeben, zu berücksichtigen. Schließlich erfolge die Einteilung auch „unter Berücksichtigung der Orientierung der Gebäudeteile bzw. Gebäudeflächen von Eckgrundstücken, sowie übertiefen Grundstücken mit wertunterschiedlichen Zonen“.
Mit Urteil vom 25.4.2013, seinerzeit unter dem Aktenzeichen 7 K 2974/09, hat das Verwaltungsgericht die Bescheide aufgehoben und die Berufung zugelassen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Grundstück der Klägerin liege nicht innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes, weil die Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße) wie auch die Aufhebungsverordnung mangels ordnungsgemäßer Ausfertigung unwirksam seien. Vor diesem Hintergrund hat es offen gelassen, ob die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die festgesetzten Ausgleichsbeträge auch inhaltlich zu tragen vermochte. Hieran bestünden erhebliche Zweifel bezüglich der Angaben zu den verwerteten tatsächlichen Grundlagen mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Wertbeurteilung sowie der von ihr übernommenen und auf das klägerische Grundstück angewandten (Lage-)bewertungen des Gutachterausschusses selbst. Auf die Berufung der Beklagten hat das Hamburgische Oberverwaltungsgericht mit Urteil vom 31.3.2014 (4 Bf 106/13) das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben, weil nach seiner Ansicht ein Ausfertigungsmangel nicht bestehe, und die Sache an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen. Mit Beschluss vom 4.9.2014 (4 B 29.14) hat das Bundesverwaltungsgericht die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin zurückgewiesen.
Die Sachakten der Beklagten - … - sind zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden. Auf ihren Inhalt sowie auf den Inhalt der Gerichtsakte, insbesondere die Schriftsätze der Beteiligten, wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
A.
Die zulässige Klage, gerichtet auf die Aufhebung der angefochtenen Bescheide, ist begründet. Die Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage der Bescheide ist § 154 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 2414) mit nachfolgenden Änderungen (BauGB), dem zufolge der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten hat, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.
Die Klägerin ist zwar dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet (dazu I.), die Rechtmäßigkeit der Festsetzung des Ausgleichsbetrag der Höhe nach kann jedoch durch das Gericht mangels Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung nicht festgestellt werden (dazu II.), sodass die Bescheide aufzuheben sind (dazu III.).
I.
Die Klägerin ist dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet. Sie war zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung i.S.d. § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB Eigentümerin eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks (dazu 1.). Die Festsetzung des Ausgleichsbetrags durch Bescheid (§ 154 Abs. 4 BauGB) war weder wegen Verjährung (dazu 2.) noch wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (dazu 3.) ausgeschlossen.
1. Das Grundstück C… (Flurstück … in der Gemarkung Altona-Nordwest) der Klägerin befindet sich innerhalb der Grenzen des mit Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße) festgelegten Sanierungsgebiets.
Die Klägerin, die seit dem 23.7.1968 als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, war zu dem nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB für das Entstehen der Ausgleichsbetragspflicht maßgeblichen Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstück. Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag „nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten“. Der Verweis auf die §§ 162 und 163 des Baugesetzbuches stellt klar, dass die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags unabhängig von dem Zeitpunkt der Vornahme der letzten Sanierungsmaßnahme mit der rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB entsteht (BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, 4 C 11/13, BVerwGE 149, 211 m.w.Nachw.). Dies war der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Aufhebungsverordnung am 24.9.2005 (als dem auf die Ausgabe des entsprechenden Gesetz- und Verordnungsblattes folgenden Tag, vgl. Art. 54 Satz 1 Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 6.6.52 mit nachfolgenden Änderungen).
2. Die Festsetzung des Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs. 4 BauGB) war nicht wegen Verjährung ausgeschlossen, da die Verjährungsfrist nicht abgelaufen war.
Die Frist zur Festsetzungsverjährung ergibt sich aus § 155 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 1 Nr. 2 Hamburgisches Abgabengesetz vom 17.2.76, HmbGVBl. 76, S. 45, mit nachfolgenden Änderungen (AbgabG) i.V.m. § 169 Abgabenordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 1.10.2002 (BGBl. I S. 3866; 2003 I S. 61) mit nachfolgenden Änderungen (AO) und beträgt vier Jahre: Gemäß § 155 Abs. 5 BauGB sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden. § 4 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 AbG verweist für die Verjährung von Ausgleichsbeträgen auf § 169 AO mit der Maßgabe, dass die Festsetzungsfrist nach Absatz 1 Satz 1 einheitlich 4 Jahre beträgt.
Verjährungsbeginn war - unabhängig von der Vornahme der letzten Sanierungsmaßnahme (BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, a.a.O.) - der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße), mithin der 24.9.2005 (vgl. o.). Die vierjährige Verjährungsfrist war zum Zeitpunkt der Festsetzung des Ausgleichsbetrags am 17.3.2009 noch nicht abgelaufen.
3. Die Festsetzung des Ausgleichsbetrags war auch nicht wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben ausgeschlossen.
Eine Verwirkung des Anspruchs auf Entrichtung eines Ausgleichsbetrags kommt vorliegend nicht näher in Betracht, da diese neben dem Zeitablauf seit Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts das Hinzutreten besonderer Umstände voraussetzt, die die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, a.a.O., juris Rn. 30). Für das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist nichts ersichtlich.
Die Beklagte muss sich auch nicht den Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen halten lassen. Zwar kann die Ausübung eines Rechts unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eine Verletzung eigener Pflichten zur Last fällt und die Ausübung des Rechts aufgrund dieser eigenen Pflichtenverletzung treuwidrig erscheint. Für das Sanierungsbeitragsrecht hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, dass Treuwidrigkeit nicht bereits dann vorliege, wenn die Gemeinde die Sanierungssatzung entgegen ihrer Pflicht aus § 162 Abs. 1 BauGB nicht rechtzeitig aufgehoben habe. Treuwidrig sei die Abgabenerhebung vielmehr erst dann, wenn es aufgrund der Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, den Bürger mit der Abgabenerhebung zu konfrontieren. Gegen die Annahme der Treuwidrigkeit könne etwa sprechen, dass sich der politische Willensbildungsprozess in der Gemeinde über die Fortsetzung der Sanierungsmaßnahmen schwierig gestaltete oder dass die Fortführung der Sanierung an finanziellen Engpässen scheiterte. Im Übrigen könne zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes auf die Wertungen allgemeiner Verjährungsvorschriften zurückgegriffen werden, wie etwa auf die 30-jährige Verjährungsfrist von § 53 Abs. 2 VwVfG. Die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge sei damit generell ausgeschlossen, wenn seit dem Entstehen der Vorteilslage mehr als 30 Jahre vergangen sind. Allerding könne auch vor Erreichen dieser zeitlichen Höchstgrenze die Erhebung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls treuwidrig sein (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, a.a.O., juris Rn. 30ff).
Vorliegend sind die dargestellten Voraussetzungen für die Annahme unzulässiger Rechtsausübung nicht gegeben: Zwischen der letzten Sanierungsmaßnahme, die ausweislich des Abschlussberichts im Oktober 2002 stattfand, und der Aufhebung der Sanierungsverordnung am 23.9.2005 liegen lediglich ca. 3 Jahre, der Ausgleichsbetragsbescheid erging im März 2009, mithin ca. 6 1/2 Jahre nach Abschluss der Maßnahmen. Besondere Umstände, die eine weitreichende Verkürzung der 30jährigen Verjährungsfrist rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich.
II.
Die Rechtmäßigkeit der Festsetzung des Ausgleichsbetrags kann durch das Gericht der Höhe nach mangels Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung nicht festgestellt werden.
Die Wertermittlung beruht auf einer Ermittlung der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des klägerischen Grundstücks, die nicht im erforderlichen Maße mit Tatsachen unterlegt und erläutert worden ist. Vor diesem Hintergrund kann insbesondere dahingestellt bleiben, ob die Bescheide den Begründungsanforderungen des § 39 Abs. 1 HmbVwVfG genügen oder auf Grund diesbezüglicher Mängel bereits formell rechtswidrig sind.
Die Beklagte hat sich vorliegend für die Bemessung der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes wesentlich auf Wertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg gestützt (dazu 1.). Insoweit ist ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen (dazu 2.). Soweit aufgrund dessen die Bewertungen gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar sind - nämlich insbesondere dahingehend, ob sie auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhen -, müssen sie in nachvollziehbarer Weise die der Bewertung zugrunde gelegten Tatsachen erkennen lassen, um das rechtsstaatlich gebotene Minimum an gerichtlicher Kontrolle (unter Wahrung des Wertermittlungsspielraums) zu ermöglichen (dazu näher unter 3.). Diese Nachvollziehbarkeit ist hier nicht gegeben, weil die Begründungen und Stellungnahmen der Beklagten bzw. der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses den insoweit zu stellenden Anforderungen (dazu 4.) nicht genügen (dazu 5.). Vor diesem Hintergrund kann offen bleiben, ob der Ermittlung des Ausgleichsbetrags rechtmäßigerweise die Zielbaummethode zugrunde gelegt werden durfte (dazu 6.).
1. Der Ermittlung des streitgegenständlichen Ausgleichsbetrags, welcher ausschließlich auf der angenommenen sanierungsbedingten Verbesserung des Lagewertes beruht, liegen im Wesentlichen Wertungen des Gutachterausschusses zugrunde.
Vorliegend erfolgte die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte i.S.d. § 154 Abs. 2 BauGB auf der Grundlage von besonderen, vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg für das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 festgelegten Bodenrichtwerten (i.S.v. § 6 Abs. 1 Satz 7 BauGB) jeweils für den Anfangs- und den Endzustand. Zu diesem Zweck wurde das Sanierungsgebiet in verschiedene Wertezonen aufgeteilt. Für jede Wertezone wurde ein Bodenrichtwert aus Schichtwerten für verschiedene Nutzungsarten (Läden, Büros, Wohnnutzung) zusammengestellt, wobei letztere wiederum aus turnusmäßig festgelegten Bodenrichtwerten im Sanierungsgebiet bzw. in dessen näherer Umgebung übernommen bzw. abgeleitet wurden. Der jeweilige besondere Bodenrichtwert für den Endwert soll dem Wert eines Quadratmeters Boden bei einem bestimmten Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstückfläche (Geschossflächenzahl / GFZ) zum Zeitpunkt der Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes entsprechen. Zur Ermittlung der Bodenwerte für den Anfangszustand wurden die verschiedenen Schichtwerte für den Endzustand um den Wert gemindert, der der sanierungsbedingten Lageverbesserung für die jeweilige Nutzungsart innerhalb der betroffenen Wertezone entsprechen soll:
Die sanierungsbedingten Veränderungen der Lagequalität wurden vom Gutachterausschuss mit Hilfe der sogenannten Zielbaummethode ermittelt. Zu diesem Zweck wurden 16 Lagekriterien, die sich auf den Bodenwert auswirken, mit unterschiedlicher Gewichtung in drei Wertkategorien (Attraktivität des Standortes, Stadtbild; Wohnqualität; Gewerbestandortqualität) aufgeteilt, deren Gewichtung zueinander wiederum je nach Nutzungsart (Wohnen, Büro, Läden, Gewerbe) variiert. Darüber hinaus wurde eine maximal mögliche lagebedingte Bodenwertsteigerung zwischen 20 % und 35 % je nach Nutzungsart festgelegt. Den Zustand jedes Lagekriteriums bewertete der Gutachterausschuss auf einer Skala mit den Zustandsstufen von 1 (ganz schlecht) bis 5 (optimal) jeweils für den Anfangs- und Endzustand.
Die Lagewerterhöhung der in der bewerteten Zone befindlichen Grundstücke wurde davon ausgehend wie folgt berechnet: Für jedes Lagekriterium wurde die Differenz der Zustandsstufen zwischen Anfangs- und Endzustand gebildet und jeweils mit dem Gewicht für das einzelne Lagekriterium innerhalb der Wertkategorie, mit dem Gewicht der jeweiligen Wertkategorie im Vergleich zur Gesamtsteigerung und dem Steigerungsprozentsatz pro Zustandsstufe multipliziert. Das Ergebnis ist die sanierungsbedingte Lagewertsteigerung aufgrund des jeweiligen Lagekriteriums; aus der Summe aller einzelnen Wertsteigerungen ergibt sich die Gesamtlagewertsteigerung. Für diese prozentuale, in dem jeweiligen Endwert enthaltene Wertsteigerung ist sodann als Basiswert der Anfangswert errechnet worden.
Die einzelne, von der Finanzbehörde bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Auftrag gegebene sog. Wertbeurteilung stellt sich im Wesentlichen als Anwendung der Bewertungen des Gutachterausschusses dar: Bei den darin ermittelten Anfangs- und Endwerten handelt es sich um die Ergebnisse einer rechnerischen Anwendung der vom Gutachterausschuss selbst festgelegten, im Hinblick auf die Geschossflächenzahl des klägerischen Grundstücks anhand von Umrechnungskoeffizienten modifizierten besonderen Bodenrichtwerte bzw. Schichtwerte. Dazu wurde für jede Nutzungsart die Gesamtgeschossfläche mit den entsprechenden modifizierten Schichtwerten in Euro je Quadratmeter Geschossfläche multipliziert. Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses verblieb neben der rechnerischen Anpassung der Bodenrichtwerte durch Umrechnungskoeffizienten an die vorhandene Geschossflächenzahl und der rechnerischen Anwendung der Bewertungsmatrix allerdings die Bewertung, ob das zu untersuchende Grundstück den Charakteristika der Wertezone entspricht oder eine Modifikation des Ergebnisses geboten war.
2. Für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB besteht ein Wertermittlungsspielraum jedenfalls soweit diese durch einen Gutachterausschuss i.S.d. §§ 2 ff. BauGB erfolgt.
a) In besonderen Konstellationen kann es geboten sein, dem jeweiligen exekutiven Entscheidungsträger einen Einschätzungs-, Beurteilungs- bzw. Wertermittlungsspielraum - also eine administrative Letztentscheidungsbefugnis - zuzuerkennen.
Zwar fordert das Gebot des effektiven Rechtsschutzes aus Art. Abs. 4 GG grundsätzlich die vollständige Nachprüfbarkeit von Verwaltungshandeln, durch das in Rechte des Einzelnen eingegriffen wird, in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht durch ein Gericht (vgl. BVerfG, Entsch. v. 5.2.1963, 2 BvR 21/60, BVerfGE 15, 275; BVerfG, Beschl. v. 19.6.1973, 1 BvL 39/69, 1 BvL 14/72, BVerfGE 35, 263; BVerfG, Beschl. v. 8.7.1982, 2 BvR 1187/80, BVerfGE 61, 82; BVerfG, Beschl. v. 27.10.1999, 1 BvR 385/90, BVerfGE 101, 106; BVerfG, Urt. v. 20. 2.2001, 2 BvR 1444/00, BVerfGE 103, 142). Der Adressat eines belastenden Verwaltungsaktes hat einen Anspruch auf eine tatsächlich wirksame gerichtliche Kontrolle (vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.6.1973, a.a.O.); diese zielt auf einen möglichst lückenlosen Schutz gegen Verletzungen der Individualrechtssphäre durch Eingriffe der öffentlichen Gewalt (BVerfG, Beschl. v. 27.10.1999, a.a.O.; BVerfG, Urt. v. 20. 2.2001, 2 BvR 1444/00, BVerfGE 103, 142, jeweils m.w.Nachw.). Art. 19 Abs. 4 GG schließt es m.a.W. grundsätzlich aus, dass das zur Kontrolle berufene Gericht seinerseits an die Feststellungen und Wertungen der kontrollierten Exekutive gebunden sein könnte (vgl. BVerfG, Beschl. v. 10.12. 2009, 1 BvR 3151/07, NVwZ 2010, 435; BVerfG, Beschl v. 8.12.2011, 1 BvR 1932/08, NVwZ 2012, 694; sowie BVerfG, Urt. v. 20.2.2001, a.a.O.); eine solche Bindung würde grundsätzlich auch im Widerspruch zu der eigenen Gesetzesbindung der Gerichte (Art. 20 Abs. 3, Art. 97 Abs. 1 GG) stehen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1).
Die Berechtigung und Pflicht zur vollständigen Überprüfung behördlicher Entscheidungen durch das Gericht hat jedoch dort ihre Grenzen, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determiniert und der Verwaltung einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1; s.a. BVerfG, Urt. v. 20.2.2001, a.a.O., BVerfG, Urt. v. 18.7.2005, a.a.O.). Aufgrund des sich aus Art. 19 Abs. 4 GG ergebenden verfassungsrechtlichen Rahmens kommt eine mit Beurteilungsspielräumen einhergehende Einschränkung gerichtlicher Prüfungsdichte jedoch nur im Ausnahmefall in Betracht. Das Bestehen eines Einschätzungs- bzw. Beurteilungsspielraumes muss sich ausdrücklich aus dem Gesetz ergeben oder durch Auslegung hinreichend deutlich zu ermitteln sein und bedarf eines gewichtigen Sachgrundes (BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, a.a.O.; vgl. auch BVerfG, Urt. v. 20.2.2001, a.a.O.). Darüber hinaus können unbestimmte Gesetzesbegriffe wegen hoher Komplexität oder besonderer Dynamik der geregelten Materie so vage und ihre Konkretisierung im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung so schwierig sein, dass die gerichtliche Kontrolle an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stößt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 17.4.1991, 1 BvR 419/81, 1 BvR 213/83, BVerfGE 84, 34 m.w.Nachw.). Der Behörde kann in solchen Fällen ohne Verletzung rechtsstaatlicher Grundsätze ein begrenzter Entscheidungsfreiraum zuzubilligen sein (vgl. BVerfG, Beschl. v. 29.5.2002, 2 BvR 723/99 m.w.Nachw.), wobei der Gesetzgeber frei ist, innerhalb der verfassungsrechtlich vorgegebenen Grenzen über in Literatur und Rechtsprechung bereits identifizierte Fallgruppen hinaus administrative Letztentscheidungsbefugnisse zu schaffen (BVerfG, Beschl. v. 10.12.2009, a.a.O.).
Das Bestehen eines solchen Beurteilungsspielraums wird insbesondere angenommen, wenn der Entscheidung eine wertende und vorausschauende Beurteilung von Entwicklungen, die keine eindeutige Lösung zulassen, zugrunde liegt und diese Entscheidung einem weisungsunabhängigen Gremium von Sachverständigen übertragen ist, welches bei seiner wertenden Entscheidung Gewähr für eine besondere fachliche Kompetenz und Ausgeglichenheit bietet (BVerwG, Urteil vom 25.6.1981, 3 C 35/80, BVerwGE 62, 331; BVerwG, Urt. v. 24.11.2010, 6 C 16/09, BVerwGE 138, 186; vgl. auch BVerwG, Urt. v. 13.12.1979, 5 C 1/79, BVerwGE 59, 213; BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, 3 C 8/06, BVerwGE 129, 27). Denn in diesem Fall wird die aufgrund einer ausgeprägten Wertungsnotwendigkeit nur eingeschränkte Überprüfbarkeit der behördlichen Entscheidung durch besondere verfahrensbezogene Vorgaben gleichsam kompensiert.
b) Die nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorzunehmende Bestimmung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zählt zu den Fällen von Verwaltungshandeln, in denen dem jeweiligen Entscheidungsträger ein Beurteilungs- bzw. Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist, jedenfalls soweit ein Gutachterausschuss i.S.d. § 192 BauGB die ihm zugewiesenen Aufgaben zur Wertermittlung wahrgenommen hat.
Dass bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nach § 154 Abs. 1 BauGB ein Wertermittlungsspielraum besteht, ist im Ergebnis allgemein anerkannt (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6/01, NVwZ 2003, 211; OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, NordÖR 2012, 491; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris; VGH Mannheim, Urt. v. 18.11.2005, 8 S 498/05, BRS 69 Nr 207 (2005); OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl 2005, 89; OVG Schleswig, Beschl. v. 09.07.2001, 1 M 22/00, NordÖR 2002, 21; OVG Münster, Urt. v. 9.4.1990, 22 A 1185/89, NWVBl 1990, 412, juris; Freise, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: Februar 2014, § 154 Rn. 57a; Köhler, in: Schrödter, Baugesetzbuch, 7. Aufl. 2006, § 154 Rn. 17; Gaentz, in: Schlichter / Stich / Driehaus / Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: Januar 2014, § 154 Rn. 15). Für die Annahme eines Wertermittlungsspielraums wird angeführt, dass die zutreffende Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung regelhaft Einschätzungen von verschiedenen wertbeeinflussenden Faktoren und Umständen von hoher Komplexität erfordert, für deren Ermittlung der Gutachterausschuss über eine größere Sachkunde verfügt als ein Gericht (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, a.a.O; BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13; Freise, a.a.O., § 154 Rn. 57a), und dass der Gesetzgeber mit der Errichtung von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung getragen habe (BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O.). Eine darüber hinausgehende Begründung - derer es nach den Maßstäben des Bundesverfassungsgerichts für die Annahme eines Wertermittlungsspielraums bedürfte - ist den zitierten Quellen nicht zu entnehmen.
In Übereinstimmung mit den bundesverfassungsgerichtlichen Anforderungen besteht ein solcher Wertermittlungsspielraum jedenfalls da, wo es sich bei der Bestimmung des Ausgleichsbetrags um eine auf wertende Beurteilungen gründende Entscheidung handelt, für welche ein Entscheidungsprogramm nicht abschließend gesetzlich determiniert ist (dazu aa)) und für welche mit dem Gutachterausschuss i.S.d. § 192 BauGB ein selbstständiges und weisungsunabhängiges Sachverständigengremium zuständig ist (dazu bb)).
aa) Der Ermittlung des Ausgleichsbetrags i.S.d. § 154 Abs. 1, 2 BauGB liegt notwendi-gerweise eine wertende Betrachtung zugrunde, welche durch die Einschätzung der Aus-wirkungen einer Vielzahl von Faktoren auf die Entwicklung des Bodenwertes gekenn-zeichnet ist. Der Gesetzgeber hat die Bestimmung des Ausgleichsbetrags nicht vollständig - im Sinne von zu einem bestimmten Ergebnis führenden Vorgaben - determiniert und insbesondere keine Berechnungsmethode zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags vorgegeben; den Regelungen des Baugesetzbuches ist jedoch zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber für ein System der präzisen, auf das einzelne Grundstück bezogenen Ermittlung der jeweiligen sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung - im Gegensatz zu einer auf allgemeinen Bewertungen für das Sanierungsgebiet beruhenden, überschlägigen Bestimmung - entschieden hat. Im Einzelnen: § 154 Abs. 1 BauGB legt nur fest, dass der Ausgleichsbetrag spezifisch auf die Abschöpfung der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des jeweiligen Grundstücks zielt. Diese besteht gem. § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für dieses Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Eine Bestimmung dazu, wie der Anfangs- bzw. Endwert für das Grundstück ermittelt werden soll, ergibt sich weder aus § 154 BauGB selbst, noch aus dem Regelungszusammenhang. § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist nur zu entnehmen, dass Bodenwerterhöhungen nicht mit Investitionen zur Zustandsverbesserung gleichzusetzen, sondern anhand der - wiederum konkret zuzuordnenden - Auswirkungen der jeweiligen Maßnahme zu bestimmen sind.
§ 154 Abs. 2a BauGB ermöglicht zwar als Sonderregelung die Berechnung des Aus-gleichsbetrags ausgehend von dem Aufwand für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen in dem Sanierungsgebiet. Die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte wird hier als Vergleichsgröße gegenübergestellt, jedoch nicht weiter konkreti-siert.
§ 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB sieht für die zuständigen Behörden die Möglichkeit vor, bei den Gutachterausschüssen die Ermittlung besonderer - d.h. für einzelne Gebiete und be-stimmte Zeitpunkte gültige - Bodenrichtwerte zu beantragen, benennt jedoch keine weite-ren Anhaltspunkte für deren Ermittlung. Satz 4 dieser Vorschrift stellt allerdings klar, dass die nach Satz 3 vorgesehene Richtwertzone zwar im Sinne der Verwaltungsökonomie zunächst vereinheitlichend, Detailabweichungen ausblendend bestimmt werden kann, damit das Ziel, für das jeweilige konkrete Grundstück spezifisch zutreffende Werte zu ermitteln, jedoch fortgilt: Indem der Gutachterausschuss angehalten wird, die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen, wird der Abgleich der wertbildenden Verhältnisse des Bodenrichtwertgrundstücks einerseits und des konkret zu bewertenden Grundstücks andererseits ermöglicht.
Weitere Vorgaben zur Bemessung des Ausgleichsbetrags sind dem Baugesetzbuch nicht zu entnehmen.
Auch aus der Entstehungsgeschichte der Regelung lassen sich keine weiteren Vorgaben gewinnen. Die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen wurde mit § 41 Abs. 4 des Gesetzes über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden vom 27. Juli 1971, BGBl. I S. 1125 (Städtebauförderungsgesetz - StBauFG) eingeführt und wurde im heutigen § 154 BauGB inhaltlich im Wesentlichen beibehalten (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Baugesetzbuch, BT-Drucks. 10/4630, S. 128ff). Schon gemäß § 41 Abs. 5 StBauFG bestand die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Werts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Wert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, und dem Wert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt, wobei die Bebauung nicht zu berücksichtigen war. Genauere Vorgaben für die Berechnung waren dem Städtebauförderungsgesetz nicht zu entnehmen.
Auch die auf § 91 StBauFG gestützte Verordnung über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach den §§ 41 und 42 des Städtebauförderungsgesetzes vom 6. Februar 1976, BGBl. I, S. 273 (AusgleichsbetragsVO) führte nicht zu einer wesentlichen Präzisierung der Ermittlungsmethodik. In ihr war diesbezüglich festgelegt, dass Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt (§ 2 Abs. 2 Satz 1) und grundstücksbezogen (§ 2 Abs. 4 Satz 1) zu ermitteln sind. Dabei konnte auch von zonalen oder lagetypischen Grundwerten ausgegangen werden (§ 2 Abs. 4 Satz 2 AusgleichsbetragsVO, genauer dargestellt in §§ 3 und 4 AusgleichsbetragsVO). Mit diesen Regelungen wurde zwar ausdrücklich die Möglichkeit geschaffen, Ausgleichsbeträge ausgehend von einer typisierenden Betrachtung zu erheben. Wie die zonalen bzw. lagetypischen - die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ausnehmenden - Anfangswerte ermittelt werden sollen, ließ die Verordnung jedoch offen und verwies im Übrigen in § 2 Abs. 5 auf die Wertermittlungsverordnung in der Fassung vom 15.8.1972, BGBl. I S. 1416 (WertV 1972).
Die Wertermittlungsverordnung 1972 enthielt in ihren §§ 21-24 Vorschriften für Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche, ließ aber ebenfalls offen, wie die Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen auf die Erhöhung des Grundstückswertes zu bemessen sind. Nach §§ 24 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. 21 Abs. 2 WertV 1972 waren bei der Ermittlung des Anfangswertes Änderungen infolge der Aussicht auf die Sanierung, deren Vorbereitung oder Durchführung, insbesondere hinsichtlich Struktur des Gebietes und Lage des Grundstücks, Entwicklungsstufe, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt und Erschließungszustand sowie in den Ertragsverhältnissen, nicht zu berücksichtigen. Gemäß § 24 Abs. 2 WertV 1972 war der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Regelungen für den Fall, dass es an vergleichbaren Grundstücken fehlte, enthielt die Verordnung nicht.
Auch die heute maßgebliche, auf Grund von § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010, BGBl. I S. 639 (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) sowie die - bis zu deren Inkrafttreten gültige - Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988, BGBl. I S. 2209, zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. August 1997 (Wertermittlungsverordnung - WertV 1988) führt nicht zu einer Präzisierung der Methodik zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen. Beide Verordnungen enthalten zwar Regelungen über Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten, betreffen aber jeweils nur Werte unter Einbeziehung der tatsächlichen, aus Marktpreisen unmittelbar abgeleiteten Wertverhältnisse, nicht aber Vorgaben für die Ermittlung des Anfangswertes, falls es an einer entsprechenden Datenlage für eine Vergleichswertverfahren fehlt.
bb) Die Vornahme der Wertungen, die die Beklagte zur Grundlage ihrer Bescheide gemacht hat, unterfällt der Zuständigkeit des Gutachterausschusses (dazu (1)), bei welchem es sich um ein selbstständiges und weisungsunabhängiges Sachverständigengremium handelt (dazu (2)).
(1) Für die Vornahme der dem Ausgleichsbetrag zugrunde liegenden Wertungen war der Gutachterausschuss zuständig. Zwar ist § 154 BauGB nicht zu entnehmen, inwiefern sich die Gemeinde für die Bestimmung des Ausgleichsbetrags des Gutachterausschusses bedienen kann bzw. muss. Soweit die Beklagte für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags auf Richtwertezonen und besondere Bodenrichtwerte für die betroffene Wertezone jeweils mit und ohne Berücksichtigung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung zurückgreift, handelt es sich dabei jedoch um Aufgaben, für welche der Gutachterausschuss zuständig ist. Im Einzelnen:
Gemäß § 192 Abs. 1 BauGB sind Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen zu bilden. Diese allgemeine Aufgabenbeschreibung wird in § 193 BauGB präzisiert. Dem zufolge erstattet der Gutachterausschuss Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken (§ 193 Abs. 1 BauGB). Gemäß § 193 Abs. 5 BauGB führt der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) und ermittelt Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten, insbesondere Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung. § 196 Abs. 1 BauGB regelt, dass der Gutachterausschuss Richtwertzonen zu bilden hat, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, und die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen hat; die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB). Weitere Vorgaben über die Ermittlung von Bodenrichtwerten enthalten die Immobilienwertermittlungsverordnung - bis zu deren Inkrafttreten - die Wertermittlungsverordnung 1988).
Aus den vorgenannten Vorschriften des Baugesetzbuches ergibt sich, dass der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Bodenrichtwerten und für die Ermittlung der Umrechnungskoeffizienten zuständig ist, welche vorliegend der Wertermittlung zugrunde liegen. Dabei umfasst die Zuständigkeit des Gutachterausschusses zur Ermittlung der Bodenrichtwerte nicht nur die (End-)Werte nach Durchführung der Sanierung, sondern auch die sanierungsunbeeinflussten (Anfangs-)Werte zum Wertermittlungsstichtag (vgl. Freise, a.a.O., § 154 Rn. 64 und § 196 Rn. 40; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberger/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: Juli 2014, § 196 Rn. 103; Stemmler, in: Schlichter / Stich / Driehaus / Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: Januar 2014, § 196 Rn. 6):
Die Zuständigkeit des Gutachterausschuss für die vorliegend von diesem vorgenommene Ermittlung der Anfangswerte ergibt sich aus § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB. Indem die Norm die Ermittlung von Bodenrichtwerten für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt ermöglicht, bezweckt sie die Festlegung von besonderen Bodenrichtwerten für einerseits Anfangs- und andererseits Endwerte für einzelne (Sanierungs-)Gebiete zum Zwecke der Ausgleichsbetragsberechnung. Dies lässt sich zwar dem Wortlaut der Norm nicht ohne Weiteres entnehmen, folgt aber aus dessen Entstehungsgeschichte: In der Begründung des Entwurfs von § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB heißt es: „Neu eingeführt wird die Ermittlung von Bodenrichtwerten für bestimmte Gebiete und abweichende Zeitpunkte, die für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 154 und 155 dieses Gesetzbuchs benötigt werden. Diese Bodenrichtwerte sollen an die Stelle der mit der Aufhebung der Ausgleichsbetragsverordnung entfallenden Grundwerte treten“ (Entwurf eines Gesetzes über das Baugesetzbuch, BT-Drucks. 10/4630, S. 152). Für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags aufgrund von Grundwerten nach §§ 3 und 4 AusgleichsbetragsVO waren ausgehend vom Bodenwert jeweils eigene Grundwerte für den Anfangs- und für den Endwert zu bilden. Dem entsprechen die besonderen Bodenrichtwerte für die Ermittlung von sanierungsbeeinflussten und sanierungsunbeeinflussten Werten.
Auch die systematische Auslegung der §§ 192 ff BauGB spricht dafür, dass die dem Gutachterausschuss darin anvertraute Wertermittlung auch die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen umfasst. Gemäß § 197 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen bestimmte Auskünfte einholen. Diese Regelung setzt voraus, dass der Gutachterausschuss überhaupt an der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen mitwirkt. Dies stimmt auch mit der Systematik von § 16 Abs. 5 ImmoWertV bzw. § 28 WertV 1988 überein, die jeweils Vorschriften für die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen enthalten, während der Anwendungsbereich der Verordnungen die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken umfasst, mit der Folge, dass auch die Ermittlung des Ausgleichsbetrags als unter den Oberbegriff der Wertermittlung fallend angesehen wird (vgl. für den Anwendungsbereich von § 194 BauGB in diesem Sinne auch Freise, a.a.O., § 154 Rn. 64).
(2) Beim Gutachterausschuss handelt es sich um ein selbstständiges und unabhängiges Sachverständigengremium. Dies ist schon in § 192 Abs. 1 bis 3 BauGB angelegt und wird für den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg in der Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte vom 12. Mai 2009, HmbGVBl. 2009, 124, bzw. in der vorher maßgeblichen Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte vom 20. Februar 1990 (HmbGVBl. S. 37), zuletzt geändert durch Artikel 29 des Gesetzes vom 11. Juli 2007, näher ausgestaltet. Indem Mehrheitsentscheidungen durch mindestens drei unabhängige Sachverständige unter Beteiligung eines in besonderer Weise qualifizierten Vorsitzenden vorgeschrieben sind, wird Gewähr für eine verobjektivierte, von sachfremden (Interessen-)Erwägungen weitestgehend befreite Entscheidungsfindung geleistet (vgl. auch VG Stuttgart, Urt. v. 10.11.2004, 16 K 5676/02, juris Rn. 35).
3. Besteht für die vom Gutachterausschuss vorgenommenen Bewertungen im Rahmen der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ein Wertermittlungsspielraum, so führt dies nicht zu einem umfassenden Ausschluss der gerichtlichen Nachprüfung, sondern schränkt diese auf eine „nachvollziehende Kontrolle“ ein (dazu a)). Um dieses rechtsstaatlich gebotene Minimum an gerichtlicher Kontrolle - die wiederum unter Wahrung des Wertermittlungsspielraums zu erfolgen hat - zu ermöglichen, müssen die Bewertungen in nachvollziehbarer Weise die der Bewertung zugrunde gelegten Tatsachen erkennen lassen (dazu b)).
a) Die Annahme eines Beurteilungsspielraums führt nicht zu einem umfassenden Ausschluss der gerichtlichen Nachprüfung einer Verwaltungsentscheidung, sondern schränkt diese lediglich, und insoweit auch nur für den Bereich des zugebilligten Spielraums (vgl. BVerfG, Urt. v. 10.12.2009, a.a.O. m.w.Nachw.), auf eine sog. „nachvollziehende Kontrolle“ ein (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, a.a.O.). Im Rahmen dieser nur nachvollziehenden Kontrolle ist von den Gerichten zu prüfen, ob der Beurteiler den Gehalt der anzuwendenden Begriffe und den gesetzlichen Rahmen, in dem er sich bewegen kann, erkannt hat, ob er von einem zutreffenden und vollständig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist, ob er die allgemein gültigen Beurteilungsmaßstäbe und die Regeln des inneren Entscheidungsverfahrens beachtet hat und ob er sich nicht von sachfremden - gegen das Willkürverbot aus Art. 3 Abs. 1 GG verstoßenden - Erwägungen hat leiten lassen (BVerfG, Urt. v. 10.12.2009, a.a.O.).
Dementsprechend ist in der Rechtsprechung geklärt, dass im verwaltungsgerichtlichen Verfahren jedenfalls in vollem Umfang zu überprüfen ist, ob die Bewertungen eines Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. BauGB auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhen (BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, a.a.O.; OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, a.a.O.; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, a.a.O.). Darüber hinaus besteht in der Rechtsprechung Einigkeit, dass die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung zu beachten sind (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, a.a.O.; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, a.a.O.; OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, a.a.O.). Daraus folgt, dass die angewandte Wertermittlungsmethode die Bodenwerterhöhung in rationaler, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehender Weise ermitteln muss (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, 4 B 69/95, NVwZ-RR 1997, 155).
b) Soweit die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach den oben dargestellten Maßstäben gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist, bedarf es einer diese besondere gerichtliche Kontrolle ermöglichenden, nachvollziehbaren Begründung der Wertermittlung (zu den konkreten Anforderungen sogleich, 4.). Da die Bewertung der bodenwertbezogenen Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen dem Wertermittlungsspielraum des Gutachterausschusses unterfällt, muss es dem Gericht insbesondere möglich sein nachzuvollziehen, ob dieser Bewertung zutreffende tatsächliche und rechtliche Annahmen zugrunde liegen (vgl.o.); hierdurch wird das inhaltliche Kontrolldefizit in Bezug auf das Wertermittlungsergebnis teilweise kompensiert. Versäumt es der Träger des Wertermittlungsspielraums, die aufgrund seines Beurteilungsspielraums getroffene Entscheidung durch Darlegung der den Wertentscheidungen zugrundeliegenden tatsächlichen Annahmen zu begründen, so folgt aus dem Gebot effektiven Rechtsschutzes, dass das Gericht diese Entscheidung als rechtswidrig aufzuheben hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.12.1971, I C 31.68, BVerwGE 39, 197, juris Rn. 23; Urt. v. 25.6.1981, 3 C 35/80, BVerwGE 62, 331, juris Rn. 35). Im Übrigen ist selbst für Gutachten, auf die gerichtliche Entscheidungen gestützt werden, die keinen Beurteilungsspielraum zu beachten haben, unzweifelhaft, dass sie mindestens hinreichende Angaben zu den verwerteten tatsächlichen Grundlagen enthalten müssen (vgl. - hinsichtlich eines Sachverständigengutachtens, auf welches ein zivilgerichtliches Urteil gestützt wird - BVerfG, Beschl. v. 11.10.1994, 1 BvR 1398/93, BVerfGE 91, 176, juris Rn. 21).
4. Um den Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit gerecht zu werden, bedarf es bei der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg auf Basis von Bodenrichtwerten angewendeten Zielbaummethode einer Darstellung der den einzelnen - der Ermittlung des Ausgleichsbetrags spezifisch zugeordneten - Berechnungs- und Bewertungsschritten zugrundeliegenden tatsächlichen Annahmen (vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 29). Die den folgenden Wertungen zugrundeliegenden tatsächlichen Annahmen sind daher darzulegen: Einteilung der Wertezonen hinsichtlich des für die jeweilige Zone gemeinsamen Bodenrichtwertgrundstücks inklusive Bezeichnung der Charakteristika des für die jeweilige Zone angenommenen Richtwertgrundstücks und Begründung der Auswahl bzw. Herleitung des für die jeweilige Wertezone zugrunde gelegten Bodenrichtwerts, Einteilung der Wertezonen hinsichtlich der angenommenen gemeinsamen Bodenwertsteigerung, Veränderungen der einzelnen Lagewertkriterien. Im Einzelnen bedeutet dies:
In Bezug auf die Zoneneinteilung sind die tatsächlichen und rechtlichen Annahmen mitzuteilen, die nach Ansicht des Gutachterausschusses dazu führen, dass für alle in einer Wertezone befindlichen Grundstücke grundsätzlich sowohl gleiche Bodenrichtwerte als auch eine gleiche Wertsteigerung der Lagekriterien anzunehmen sind; zudem ist der für die jeweilige Wertezone angenommene Bodenrichtwert zu begründen.
Denn einerseits ist für das Gericht nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, ob bzw. warum für alle innerhalb einer Wertezone gelegenen Grundstücke als Endwert ein einheitlicher Bodenrichtwert gelten kann. Zweifel bestehen insbesondere deswegen, weil mit der Einrichtung von Bodenrichtwertzonen in Hamburg (allgemeine) Richtwertzonen mit gleichen Bodenrichtwerten nur in deutlich kleinerer Abgrenzung - nämlich jeweils für eine Baublockseite - gebildet wurden. Die Nachvollziehbarkeit der Einteilung in Wertezonen mit Grundstücken gleicher Bodenrichtwerte setzt weiterhin voraus, dass - wie § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB fordert - die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks dargestellt werden. Denn nur wenn mitgeteilt wird, welche Lagebeschreibung für das fiktive Richtwertgrundstück in jeder Wertezone jeweils angenommen wurde, ist ein Nachvollzug möglich, wie die in einer Wertezone zusammengefassten Grundstücke hinsichtlich ihrer Lage derart vergleichbar sind, dass für sie grundsätzlich ein einziger, übereinstimmender besonderer Endrichtwert gebildet werden kann, bzw. warum das im Einzelfall durch die Geschäftsstelle zu bewertende Grundstück zu Recht in die jeweilige Wertezone eingeordnet wurde. Hier erschließen sich die Charakteristika des Richtwertgrundstücks angesichts der regelmäßig eine Vielzahl von verschiedenartigen Grundstücken umfassenden Zonen nicht ohne Weiteres.
Wird eine Wertezone dahingehend festgelegt, dass für die in der Zone gelegenen Grundstücke ein einheitlicher Bodenrichtwert gilt, so ist auch die Auswahl dieses Richtwertes Gegenstand gerichtlicher Überprüfung. Zur Ermöglichung der nachvollziehenden Kontrolle ist darzulegen, aufgrund welcher tatsächlicher Umstände bzw. Eigenschaften der für die jeweilige Wertezone zugrunde gelegte Bodenrichtwert als dem Bodenwert der in der Zone liegenden Grundstücke entsprechend angesehen wurde. Sofern in dem für die Zone herangezogenen Bodenrichtwert bestimmte Nutzungsarten nicht enthalten sind, ist auch darzutun, aufgrund welcher Umstände die in der Berechnung herangezogenen weiteren Schichtwertanteile ermittelt wurden (vgl. etwa den für Zone 3 des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S2 (Chemnitzstraße) herangezogenen Richtwert 62 36 016, welcher nur Wohnnutzung, nicht aber Büro- und Ladennutzung betrifft). Weiterhin ist darzustellen, wie die Werte für den jeweiligen Wertermittlungsstichtag aus den nur turnusgemäß festgelegten Werten abgeleitet werden.
Andererseits sind auch für die Zoneneinteilung nach Maßgabe der einheitlichen sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aller innerhalb der Zone gelegenen Grundstücke Angaben erforderlich, aufgrund welcher konkreter Feststellungen bzw. Charakteristika der Grundstücke die Einteilung in die jeweiligen Wertezonen „mit im wesentlichen gleichen Zustands- und Werteverhältnissen“ (Junge, Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhungen in Hamburg, GuG 2006, 204, 208) erfolgte, d.h. von welchen Zustands- und Werteverhältnissen für die in der Zone befindlichen Grundstücke ausgegangen wurde. Nur so lässt sich auch nachvollziehen, ob das im Einzelnen beurteilte Grundstück den Charakteristika der Wertezone entspricht bzw. warum gegebenenfalls Zu- oder Abschläge bei der Wertbeurteilung vorzunehmen bzw. nicht vorzunehmen waren. Denn für das Gericht ist angesichts der nicht unerheblichen Größe (und Heterogenität gerade hinsichtlich der Randlagen) mancher Wertezonen nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, dass Grundstücke, für die nach der Sanierung derselbe Bodenrichtwert gilt, auch durch die Sanierung dieselbe Wertsteigerung erfahren haben. So ist vorliegend beispielsweise denkbar, dass die in der Esmarchstraße gelegenen Grundstücke zwar mit Abschluss der Sanierung einen vergleichbaren Bodenwert haben wie die in der Chemnitzstraße gelegenen, dass sich die im Zuge der Sanierung vorgenommene Verkehrsberuhigung der Chemnitzstraße aber auf die Grundstücke in der Chemnitzstraße deutlich stärker wertsteigernd ausgewirkt hat als auf die in der Esmarchstraße gelegenen.
In Bezug auf die Zustandsstufen der einzelnen Lagekriterien bedarf es für die (eingeschränkte) gerichtliche Kontrolle der - hinsichtlich der angenommenen tatsächlichen Verhältnisse konkretisierten - Zustandsbeschreibung der einzelnen Lagekriterien der jeweiligen Zone für die Verhältnisse vor und nach der Sanierung (vgl. in diese Richtung Freise, a.a.O., § 154 Rn. 57a). Soweit sich die Wirkung der innerhalb der Zone erfolgten sanierungsbedingten Veränderungen auf das zu beurteilende Grundstück nicht ohne Weiteres ergibt - etwa bei großem räumlichen Abstand des betroffenen Grundstücks vom Ort der Veränderung -, ist auch diese Wirkung zu begründen. Weiterhin sind die sanierungsbedingten Veränderungen innerhalb anderer Zonen zu nennen, deren Wirkung als wertsteigernd bzw. wertmindernd für die in der zu betrachtenden Zone liegenden Grundstücke berücksichtigt wurde, und ist deren Berücksichtigung zu begründen (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 4.1.2013, 4 Bs 236/12, n.V., S. 5f). Soweit darauf hingewiesen wird, die Sanierung sei „als Gesamtmaßnahme und damit als Gesamtwirkung“ zu sehen (vgl. Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg vom 2.4.2012, S. 3) bzw. geltend gemacht wird, es sei nicht möglich, bestimmten Einzelmaßnahmen eine „differenzielle“ Werterhöhung zuzuschreiben (Junge, a, a, O., S. 205), ist dem nach der dargelegten Rechtslage, insbesondere unter Beachtung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu Art. 19 Abs. 4 GG, nicht zu folgen. So wird an selber Stelle auch zu Recht eingeräumt, dass diese Gesamterhöhung im Detail nachzuvollziehen sein muss. Dies setzt jedoch voraus, dass die einzelnen sanierungsbedingten Veränderungen konkret zu nennen sind, die sich aus Sicht des Gutachterausschusses bodenwerterhöhend ausgewirkt haben.
5. Nach den oben genannten Maßstäben ist die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des klägerischen Grundstücks hinsichtlich der tatsächlichen Umstände und Zusammenhänge, die der Bewertung zu Grunde gelegt wurden, nicht hinreichend nachvollziehbar.
An der Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung fehlt es vorliegend jedenfalls in Bezug auf die Zoneneinteilung sowie auf die vom Gutachterausschuss seiner Beurteilung der sanierungsbedingten Lageverbesserung einschließlich der Gewichtung einzelner Lagekriterien zu Grunde gelegten tatsächlichen Feststellungen, sodass es auf die Nachvollziehbarkeit der weiteren, unter II.4. dargestellten Wertungen nicht mehr ankommt.
Eine hinreichende Begründung der Zoneneinteilung ist - schon ungeachtet der Frage, zu welchem Zeitpunkt diese vorzuliegen hätte - weder den angegriffenen Bescheiden mit Anlagen, noch dem Vorbringen der Beklagten oder den Sachakten zu entnehmen. Die Einteilung des Sanierungsgebietes in 7 Wertezonen ist auch nicht aus sich heraus - d.h. ohne weitere Erläuterungen - verständlich, wirkt sich aber wesentlich auf die Bemessung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung aus. Diese beträgt beispielsweise für in Zone 6 liegende Grundstücke für Wohnnutzung 6,3 %, für in der benachbarten Zone 7 liegende Grundstücke hingegen 12,5 %. Zwar ist naheliegend, dass sich einzelne Kriterien wie etwa die Lage an einer verkehrsreichen Straße auf die Zoneneinteilung ausgewirkt haben. Jedoch fehlt es an der Erkennbarkeit weiterer Kriterien, die insbesondere dazu geführt haben, dass die Zonengrößen wesentlich voneinander abweichen und die Zonengrenzen teilweise Grundstücks- und Gebäudeteile diagonal durchschneiden (vgl. für letzteres die Grenze zwischen den Zonen 2 und 3 südlich der Chemnitzstraße). Mangels konkreter Erläuterung der Wertezoneneinteilung bzw. der ihr zu Grunde liegenden Erwägungen ergeben sich in Bezug auf die hier maßgebliche Wertezone 4 weiterhin Zweifel jedenfalls daraus, dass in der Zone Bereiche mit überwiegender Wohnnutzung und Bereiche mit überwiegender Gewerbenutzung zusammengefasst wurden. Dementsprechend wurden offenbar zwei Bodenrichtwertgrundstücke mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten festgelegt (vgl. Bodenrichtwertkarte in der Sachakte „Beschlüsse Gutachterausschuss“, welche die Bodenrichtwerte 727 (MI 2,0) und 180 (GE I) ausweist). Auch die Bebauungsstruktur innerhalb der Zone weist erhebliche Unterscheide auf, wie ein Vergleich der Baublöcke 204/05, 204/06 und 204/07 verdeutlicht. Die Unterschiedlichkeit der zusammengefassten Baublöcke insbesondere hinsichtlich der unterschiedlichen Bebauungsstruktur und angesichts vorhandener Gewerbebetriebe wird durch die Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18.10.2012 (Vf. 7 K 5146/14), aufgrund der geringen Nachfrage nach einer gewerblichen Nutzung innerhalb des Baublocks 204/06 sei die geltende Planausweisung zu einer Wohnnutzung zu einem großen Teil aufgegeben worden, allenfalls teilweise ausgeräumt, da die Planausweisung nicht funktionslos geworden sein dürfte. Nicht ohne Weiteres plausibel ist hinsichtlich der am einheitlichen Bodenwert orientierten Zoneneinteilung darüber hinaus, welche Unterschiede etwa für das in Zone 5 liegende Grundstück M... und das auf der gegenüberliegenden Seite der Chemnitzstraße in Zone 4 gelegene Grundstück Ch… bestehen, die eine Abweichung des Schichtwertes für Ladennutzung um 40 €/m² (ca. 10%) rechtfertigen. Mangels einer Begründung der Zoneneinteilung ist auch nicht nachvollziehbar, ob das Grundstück der Klägerin hinsichtlich seiner „Zustands- und Werteverhältnisse“ - d.h. sowohl in Bezug auf den als Endwert ermittelten Bodenrichtwert als auch hinsichtlich der gemeinsamen sanierungsbedingten Lagewertsteigerung - mit den übrigen in Zone 4 liegenden Grundstücken übereinstimmt.
Für die Übereinstimmung mit dem jeweiligen Bodenrichtwertgrundstück hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Verfahren 7 K 5146/14 mit Stellungnahme vom 15.8.2011 zwar die Lage des Bodenrichtwertgrundstücks mitgeteilt und erläutert, die Bebauungs-und Nutzungsstruktur der Umgebung des Bodenrichtwertgrundstücks sowie die Lage an einer verkehrsberuhigten Wohnstraße seien als vergleichbar mit dem zu bewertenden Grundstück anzusehen. Gleichzeitig hat sie jedoch ausgeführt, es handele sich bei dem Bodenrichtwertgrundstück um ein fiktives Grundstück in einer definierten Lage innerhalb der jeweiligen Wertezone, dessen Grundstücksmerkmale und Eigenschaften nicht mit dem tatsächlichen Grundstück dieser Lage übereinstimmen müssten, so dass unklar bleibt, welche konkreten Merkmale das fiktive Grundstück aufweisen soll. Soweit ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung vom 16.4.2012 im Verfahren 7 K 5147/14 erklärt hat, die Lage des Bodenrichtwertgrundstücks sei nicht fiktiv und die Stufungsmatrix beziehe sich auf dieses Bodenrichtwertgrundstück, würde eine derartige Präzisierung des Bodenrichtwertgrundstücks zwar grundsätzlich einen Vergleich des zu beurteilenden mit dem zonentypischen Grundstück ermöglichen. Indes ist es schon nicht plausibel, dass die so festgelegten Grundstücke tatsächlich maßgeblich für die Zoneneinteilung waren, da deren Festlegung erst nachträglich - am 10.2.2011, und damit ca. 2 ½ Jahre nach Erstellung der Wertbeurteilungen - erfolgte. Schließlich ermöglicht die Festlegung des Referenzgrundstücks zwar einen Lagevergleich mit dem zu beurteilenden Grundstück, lässt aber die Frage der überzeugenden Zoneneinteilung - insbesondere hinsichtlich der Abgrenzung von anderen Zonen und der einheitlichen sanierungsbedingten Wertentwicklung - unbeantwortet.
Auch die Stellungnahme der Beklagten vom 29.1.2015 im Verfahren 4 Bf 66/13 vor dem Hamburgischen Oberverwaltungsgericht führt nicht zu einer hinreichenden Nachvollziehbarkeit der Zoneneinteilung. So wird zwar - über allgemeine Ausführungen zu den Anforderungen an die Zoneneinteilung hinaus - mitgeteilt, die Zoneneinteilung orientiere sich zunächst an Baublockseiten, und für die Zoneneinteilung sei die Lage in einem gemischt genutzten Wohnquartier an verkehrsberuhigten Wohnstraßen einerseits und entlang der großen Verkehrsachsen andererseits differenziert zu betrachten. Weiterhin seien Lageunterschiede, die sich aus den turnusmäßig festgelegten Bodenrichtwerten ergeben, zu berücksichtigen. Schließlich erfolge die Einteilung auch „unter Berücksichtigung der Orientierung der Gebäudeteile bzw. Gebäudeflächen von Eckgrundstücken, sowie übertiefen Grundstücken mit wertunterschiedlichen Zonen“. Wann und warum vorliegend Baublockseiten mit Blockinnenbereichen zusammengefasst bzw. auf mehrere Zonen aufgeteilt wurden (vgl. einerseits Zone 2, andererseits Zonen 5, 6 und 1 sowie die Abgrenzung von Zone 3 und 4) und in welchen Fällen „übertiefe“ Grundstücke oder Eckgrundstücke in welcher Weise aufzuteilen waren, ergibt sich aus der Stellungnahme jedoch nicht. Aus diesem Grund ist beispielsweise nicht nachvollziehbar, warum das im Blockinnenbereich gelegene Hintergebäude auf Flurstück 663 (Max-Brauer-Allee 124) der Wertezone 6, die in unmittelbarer Nähe und ebenfalls im Blockinnenbereich gelegenen Hintergebäude auf den Flurstücken 659 (hinter Max-Brauer-Allee 114/116) und 659 (hinter Max-Brauer-Allee 112) der Wertezone 4 zugerechnet werden.
Schließlich fehlt es auch an einer Konkretisierung der vom Gutachterausschuss für die Wertentwicklung in den jeweiligen Zonen zu Grunde gelegten Tatsachen. Dies hat zur Folge, dass weder nachvollziehbar ist, auf welche konkreten sanierungsbedingten Zustandsveränderungen sich die Gleichartigkeit der zu einer Zone zusammengefassten Grundstücke bezieht, noch, aus welchen Erwägungen sich die Lagewertsteigerung ergibt. Denn die vom Gutachterausschuss seiner Beurteilung der sanierungsbedingten Lageverbesserung einschließlich der Gewichtung einzelner Lagekriterien zu Grunde gelegten tatsächlichen Feststellungen sind nicht hinreichend benannt. Die der Wertbeurteilung vom 4.9.2008 beigefügte Anlage 1 mit - offenbar ohnehin nur beispielhaft angeführten, zusammenfassenden und stichwortartigen - Beschreibungen der Zustände im gesamten Sanierungsgebiet vor und nach Ende der Sanierung genügt hierfür nicht, da sie schon nicht nach den vom Gutachterausschuss gebildeten und hinsichtlich der Lagekriterien unterschiedlich bewerteten Zonen differenziert. Die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses mit Schreiben vom 18.10.2012 nachgereichten Erläuterungen weisen zwar einen höheren Detailierungsgrad auf, werden jedoch - schon ungeachtet dessen, dass sie nicht vom Gutachterausschuss selbst, sondern von dessen Geschäftsstelle stammen - ebenfalls den oben (vgl. II.4.) beschriebenen Anforderungen nicht gerecht. Insbesondere fehlt es an einer schlüssigen Darlegung, wann in anderen Wertezonen durch die Sanierung verursachte Veränderungen für die Bodenwerterhöhung in Zone 4 berücksichtigt wurden, um welche konkreten Veränderungen es sich dabei handelte und warum bzw. in welchem Ausmaß sich diese (noch) wertsteigernd auswirken. Die allgemeine Aussage am Ende der Stellungnahme, dass es bei der Darstellung der Maßnahmen nicht auf die Maßnahme selbst und ihre Lage im Sanierungsgebiet, sondern auf deren Wirkung für das gesamte Quartier ankomme, stellt auf die Ergebnisrichtigkeit ab und verkennt das Nachvollziehbarkeitserfordernis.
So sind die Angaben zu dem Kriterium 1a widersprüchlich: Genannt werden überwiegend Einzelmaßnahmen aus Wertezone 4, jedoch mit Virchowstr. 72 und 90-92a (jetzt Karl-Wolff-Straße) auch solche, die in Wertezone 3 liegen. Sodann heißt es, die Auswirkungen der innerhalb der Zone 4 liegenden Maßnahmen auf das zu bewertende Grundstück habe der Gutachterausschuss sachverständig eingeschätzt und komme zu der entsprechenden Wertsteigerung. Dabei bleibt offen, ob von den genannten Maßnahmen nur die in Wertezone 4 durchgeführten berücksichtigt wurden - dann hätte es aber der Nennung der weiteren Maßnahmen nicht bedurft -, oder ob auch die Maßnahmen aus Wertezone 3 berücksichtigt wurden und, falls dies der Fall war, ob diese irrtümlich oder wegen ihrer angenommenen zonenübergreifenden Wirkung in die Betrachtung einbezogen wurden. Auch zu Kriterium 1f fehlt es an einer Klarstellung, ob Begrünungsmaßnahmen in der Chemnitzstraße lediglich in deren in Zone 4 liegenden Teil oder auch im weiteren Verlauf berücksichtigt wurden. Die der Stellungnahme beigefügte Anlage 2 mit der Darstellung der im gesamten Sanierungsgebiet vorgenommenen Einzelmaßnahmen gibt ebenfalls keine Auskunft darüber, welche Maßnahmen für welche Kriterien in welcher Zone berücksichtigt wurden.
Dementsprechend ist auch eine Begründung, warum sich bestimmte Sanierungsmaßnahmen bzw. sanierungsbedingte Veränderungen aus anderen Zonen auf das Grundstück der Klägerin auswirken und in welchem Maß dies der Fall ist, den Ausführungen nicht zu entnehmen. Eine Begründung, wodurch sich Maßnahmen zonenübergreifend auswirken, ist zumindest dann nicht entbehrlich, wenn eine zonenübergreifende Wirkung nicht auf der Hand liegt. So mag es zwar naheliegend sein, dass sich die Öffnung des August-Lütgens-Parks auf das gesamte Sanierungsgebiet auswirkt; nicht ohne Weiteres nachvollziehbar ist aber beispielsweise, inwiefern sich die Anlage von Parkbuchten im Kreuzungsbereich Max-Brauer-Allee/Holstenstraße auf den Bodenwert des am anderen Ende des Sanierungsgebiets gelegenen klägerischen Grundstücks auswirkt. Einer Begründung des Maßes der zonenübergreifenden Wirkung bedarf es vorliegend jedenfalls deshalb, weil sich keines der Lagekriterien in allen Wertezonen um die gleiche Anzahl von Wertstufen verändert hat. Dies weist darauf hin, dass sich nach Ansicht des Gutachterausschusses zonenübergreifend wirkende Maßnahmen in den verschiedenen Zonen unterschiedlich stark ausgewirkt haben, was im Rahmen des dem Gutachterausschuss zustehenden Wertermittlungsspielraums ein rechtmäßiges Ergebnis sein kann, jedoch ohne eine entsprechende Begründung nicht konkret nachvollzogen werden kann.
Die Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung wird auch nicht dadurch gewährleistet, dass zu den einzelnen Kriterien in der Regel pauschal auf Anlagen verwiesen wird (z.B. Verweis auf „Fotodokumentation“ mit teilweise unzutreffend - so jedenfalls das mit „Holstenstraße/Thedestraße“ bezeichnete Bild, welches die Kreuzung Holstenstraße /Karl-Wolff-Straße abbildet - oder ungenau - vgl. z.B. „Einmündung Chemnitzstraße“ - beschrifteten Fotografien und ohne Nennung der konkret maßgeblichen Bilder) und zudem nicht näher bestimmte „persönliche Kenntnisse“ der Mitglieder des Gutachterausschusses als Entscheidungsgrundlage genannt werden.
6. Vor dem Hintergrund der mangelnden Nachvollziehbarkeit, welche ihrerseits zur Rechtswidrigkeit der Festsetzung führt, kann offen bleiben, ob der Ermittlung des Ausgleichsbetrags rechtmäßigerweise die Zielbaummethode zugrunde gelegt werden durfte. Hieran bestehen allerdings keine durchgreifenden Zweifel. Denn der Gutachterausschuss darf grundsätzlich ein nicht in der Wertermittlungsverordnung ausgestaltetes Bewertungsverfahren anwenden. Zwar besagt § 28 Abs. 3 der hier maßgeblichen WertV 1988, dass bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist. Die von der WertV insoweit nicht abschließend geregelten Bewertungsverfahren sind jedoch nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist (BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, a.a.O.). Fehlt es an hinreichendem Datenmaterial, ist jede andere Methode zulässig, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, 4 B 71/04, juris; Kleiber, a.a.O., Rn. 121; Freise, a.a.O., Rn. 56) und die die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode ermittelt (BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, a.a.O.). Das Nichtvorhandensein einer ausreichenden Zahl unbebauter Grundstücke in Gebieten, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird (vgl. § 28 Abs. 1 i.V.m. § 26 Abs. 1 WertV 1988), erscheint angesichts der in Hamburg vorhandenen Bebauungsdichte plausibel. Hiermit setzt sich der pauschale Einwand der Klägerin, es liege bis heute kein Nachweis vor, dass es tatsächlich nicht genügend Vergleichsfälle gebe, nicht auseinander. Der Verweis der Klägerin auf andere Konstellationen, in denen Wertermittlungen ohne Anwendung der Zielbaummethode vorgenommen werden, wie etwa bei Entschädigungsverfahren, wird den Besonderheiten der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen nicht gerecht, da es in diesen Fällen an der Notwendigkeit der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung gerade fehlt.
Auch an der Eignung der vorliegend angewendeten Zielbaummethode, die Bodenwerterhöhung in einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Weise zu ermitteln, bestehen keine durchgreifenden Bedenken. In Rechtsprechung und Literatur ist die Eignung von Methoden, welche Anfangs- bzw. Endwert mit Hilfe von verschiedenen auf die Sanierung bezogenen Kriterien aus dem jeweils vorhandenen Wert ableiten, allgemein anerkannt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, a.a.O.; OVG Berlin, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris; Kleiber, a.a.O., § 154 Rn. 127, jeweils m.w.Nachw.). Auch vorliegend ist unter Berücksichtigung des bestehenden Wertermittlungsspielraumes (vgl. oben, II.2.a)) die Annahme nicht zu beanstanden, dass die der Wertermittlung zugrunde liegende Zielbaummethode, die den Einfluss der Sanierungsmaßnahmen auf die insgesamt 16 verschiedenen, unterschiedlich gewichteten Lagewertkriterien berücksichtigt und Raum für die Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Sanierungsgebiets, des im Einzelfall zu bewertenden Grundstücks wie auch der allgemeinen Entwicklung der Bodenwerte bietet, bei richtiger Anwendung grundsätzlich zu sachgerechten Ergebnissen führt. Der pauschale Einwand der Klägerin, es sei der Wertbeurteilung nicht zu entnehmen, wie der Zielbaum überhaupt entstanden sei, ist vor diesem Hintergrund nicht geeignet, die Methodik in Frage zu stellen. Im Übrigen beziehen sich die Rügen der Klägerin auf die konkrete Anwendung des Wertermittlungsverfahrens, deren Richtigkeit aufgrund der Nachvollziehbarkeitsmängel wie ausgeführt nicht festgestellt werden kann.
Soweit die Klägerin rügt, das Schichtmodell sei nirgends verbindlich dokumentiert und Hinweise über dessen Entstehung oder ein Nachweis zur Berücksichtigung des Grundstücksmarktes sei nicht bekannt, setzt sie sich nicht in substantiierter Weise mit den schlüssigen Darstellungen des Schichtmodells in der Anlage 2 - „Ermittlung und Anwendung der Schichtwerte“ - zur Wertermittlung vom 4.9.2008 auseinander. Auch das Vorbringen, die besonderen Bodenrichtwerte seien entgegen § 196 Abs. 3 BauGB weder in einem elektronischen Auskunftssystem des Gutachterausschusses im Internet, noch sonst transparent veröffentlicht, ist nicht geeignet, die Wertermittlung in Frage zu stellen. Denn ungeachtet der Frage, ob von der Pflicht zur Veröffentlichung auch besondere Bodenrichtwerte für das Sanierungsgebiet erfasst sind (vgl. zu unterschiedlichen Regelungen durch Landesverordnung Freise, a.a.O. § 196 Rn. 43), bezweckt die Publizitätsregelung des § 196 Abs. 3 BauGB eine Aufklärung des Grundstücksmarktes über die Wertverhältnisse (vgl. Kleiber, a.a.O., § 196 Rn. 112), woraus keine Unwirksamkeit von auf Grundlage von nicht veröffentlichten Bodenrichtwerten angestellten Berechnungen folgt.
III.
Aufgrund des gegebenen Nachvollziehbarkeitsmangels war der Festsetzungsbescheid aufzuheben. Eine weitergehende Pflicht zur Spruchreifmachung durch das Gericht besteht bei Vorliegen eines Beurteilungsspielraums nicht (vgl. Sodan/Ziekow, 4. Aufl. 2010, § 86 Rn. 42 ff).
Einer eigenen Wertermittlung durch das Gericht selbst bzw. auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens steht entgegen, dass damit in den unter II.2.a) dargestellten Wertermittlungsspielraum eingegriffen würde (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, a.a.O.). Zwar wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung vereinzelt die Auffassung vertreten, dass auch im Recht der Ausgleichsbeträge die Pflicht zur Spruchreifmachung bestehe (VGH Kassel, Urt. v. 20.6.2013, 3 A 1832/11, juris Rn. 50), und wird insoweit auf einen Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 4.9.2008 (Az. 9 B 2/08, NVwZ 2009, 253) verwiesen. Allerdings führte das Bundesverwaltungsgericht in der zitierten Entscheidung aus, dass Inhalt des Gebots der Spruchreifmachung die Pflicht der Gerichte ist, das materielle Recht soweit zu prüfen, wie es zur rechtsfehlerfreien Urteilsfindung erforderlich ist. Gerichte seien zwar im Grundsatz verpflichtet, die Höhe, in der ein rechtswidriger Abgabenbescheid aufrechterhalten bleiben könne, selbst festzustellen, könnten aber insbesondere im Falle eines Beurteilungsspielraums an einer weiteren Sachaufklärung mit dem Ziel der ggf. teilweisen Aufrechterhaltung des Beitragsbescheides in bestimmter Höhe gehindert sein (BVerwG, Beschl. v. 4.9.2008, a.a.O., juris Rn. 9). So liegt es hier: Wie oben ausgeführt, steht dem Gutachterausschuss ein Wertermittlungsspielraum hinsichtlich der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu. Zur rechtsfehlerfreien Urteilsfindung ist es geboten und ausreichend, die oben (II.3.a)) dargestellte, nachvollziehende gerichtliche Kontrolle auszuüben, nicht aber an Stelle der Beklagten bzw. des Gutachterausschusses in die Bewertung der Bodenwerterhöhung einzutreten, welche hier alleine auf die sanierungsbedingte Lagewertverbesserung zurückzuführen ist, deren Bewertung im vorliegend angewendeten System vollständig von den dem Wertermittlungsspielraum des Gutachterausschusses unterfallenden Wertungen abhängt.
Insbesondere war es dem Gericht auch nicht möglich, die Bescheide nur insoweit aufzuheben, als sie über einen bestimmten, rechtmäßigerweise festgesetzten Betrag hinausgehen (vgl. für eine solche Konstellation in einem Eilverfahren VG Hamburg, 9 E 1372/10, Beschl. v. 10.10.2012, n.V., S. 18). Zwar mag es im Einzelfall zulässig sein, die vom Gutachterausschuss angenommene allgemeine sanierungsbedingte Wertsteigerung um die anteilige Wertdifferenz zu verringern, die jeweils auf die hinsichtlich ihrer Nachvollziehbarkeit beanstandeten Lagekriterien entfällt, wenn und soweit dadurch keine Bewertung durch das Gericht vorgenommen wird, die in den oben beschriebenen Wertermittlungsspielraum eingreift (einen Eingriff in der dortigen Konstellation bejahend: OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 94/09, S. 22). Dies scheidet vorliegend jedoch schon deshalb aus, weil es bereits an der Nachvollziehbarkeit der Zoneneinteilung fehlt, aus welcher sich erst der der Wertermittlung zugrunde zu legende Bodenrichtwert ergeben kann.
Das Gericht war auch nicht verpflichtet, selbst eine neuerliche Beurteilung durch den Gutachterausschuss einzuholen. Denn Grund für die Aufhebung des Bescheids der Beklagten ist vorliegend nicht die Ergebnisfehlerhaftigkeit der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, sondern die mangelnde gerichtliche Überprüfbarkeit deren ordnungsgemäßen Zustandekommens aufgrund unzureichender Nachvollziehbarkeit. Es ist aber Sache der Beklagten, die Urheberin der Bescheide ist und sich des Gutachterausschusses bedient, die Höhe des Ausgleichsbetrags in nachvollziehbarer Weise zu ermitteln.
Schließlich war das Gericht auch nicht verpflichtet, weitere Ermittlungen zur Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung, etwa durch gerichtliche Hinweise oder durch Anhörung des Gutachterausschusses, einzuholen. Denn der Beklagten war hinlänglich bekannt, dass das Gericht durchgreifende Zweifel an der Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung hatte. So hat es in den Verfahren 7 K 5146/14 und 7 K 5147/14 mit Hinweisen vom 22.7.2011 ausgeführt, die Übereinstimmung des klägerischen Grundstücks mit dem Bodenrichtwertgrundstück sei nicht überprüfbar, da es an der genannten Beschreibung des Bodenrichtwertgrundstücks fehle. In der Vergleichsanregung vom 25.9.2012 im Verfahren 7 K 5146/14 hat es die Zweifel an der Zoneneinteilung bezüglich Zone 4 unter anderem mit dem Fehlen konkreter Erläuterungen der Wertezoneneinteilung bzw. der ihr zu Grunde liegenden Erwägungen begründet. Mit Verfügung vom 1.3.2012 im Verfahren 7 K 5147/14 hat es darauf hingewiesen, dass sich weder dem angefochtenen Ausgangsbescheid, noch dem Widerspruchsbescheid, noch der diesen Bescheiden zu Grunde liegenden Wertbeurteilung (nebst Anlage) entnehmen lasse, auf welche konkreten tatsächlichen Umstände / Maßnahmen die Änderungen der Lagewertkriterien gestützt würden, sich dementsprechend nicht überprüfen lasse, ob die Bewertungen auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhen, und um Darlegung der den genannten Bewertungen zu Grunde liegenden Umstände / Maßnahmen gebeten. In den Protokollen der mündlichen Verhandlungen der Verfahren 7 K 5147/14 und 7 K 5148/14 vom 16.4.2012 ist festgehalten, dass das Gericht erneut darauf hingewiesen hat, dass sich weder aus dem Aktenmaterial noch aus dem Vortrag der Beklagten eine nachvollziehbare Begründung der Bewertung ergebe. Schließlich hat das Gericht in den Urteilen vom 25.4.2013 in den Verfahren 7 K 5146/14, 7 K 5147/14 und 7 K 5148/14 - obgleich nicht tragend - ausgeführt, es fehle an den der Gewichtung einzelner Lagekriterien zu Grunde gelegten, nach den vom Gutachterausschuss gebildeten und unterschiedlich bewerteten Zonen differenzierten tatsächlichen Feststellungen. Auch die auf Grundlage dieser Hinweise nachgereichten Erläuterungen durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses waren inhaltlich nicht geeignet, die oben dargestellten Nachvollziehbarkeitsmängel zu beheben. Schließlich hat die Beklagte auch auf die Frage des Oberverwaltungsgerichts in dem Verfahren 4 Bf 66/13, welche konkreten Erwägungen der Gutachterausschuss bei der Einteilung der einzelnen Wertzonen im Sanierungsgebiet angestellt habe und welche konkreten tatsächlichen Annahmen den für Wertezone 5 angenommenen anteiligen Wertsteigerungen zugrunde liegen, keine die gerichtliche Überprüfung des Wertermittlungsspielraums ermöglichende Antwort gegeben.
B.
Die Kostentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
C.
Die Berufung war gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zuzulassen, da der Frage der Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung durch den Gutachterausschuss im Hinblick auf eine Vielzahl weiterer Verfahren, die die Erhebung von Ausgleichsbeträgen durch die Beklagte auf Grundlage ähnlicher Wertermittlungen - auch in weiteren Sanierungsgebieten - zum Gegenstand haben, grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 2 ff. BauGB
§§ 3 und 4 AusgleichsbetragsVO
§§ 21-24 Vorschriften
§§ 24 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. 21 Abs. 2 WertV
§§ 192 ff BauGB
§§ 192 ff. BauGB
§ 192 BauGB
§ 169 Abgabenordnung
§ 169 AO
§ 154 BauGB
§ 91 StBauFG
§ 193 BauGB
§ 195 BauGB
§ 196 BauGB
§ 28 WertV
§ 194 BauGB
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 192 Abs. 1 BauGB
§ 162 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 Satz 2 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 28 Abs. 2 Satz 1 WertV
§ 193 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
§ 193 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 4 BauGB
§ 162 Abs. 1 BauGB
§ 155 Abs. 5 BauGB
§ 4 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 AbG
§ 53 Abs. 2 VwVfG
§ 39 Abs. 1 HmbVwVfG
§ 6 Abs. 1 Satz 7 BauGB
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1, 2 BauGB
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
§ 154 Abs. 2a BauGB
§ 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB
§ 41 Abs. 5 StBauFG
§ 2 Abs. 4 Satz 2 AusgleichsbetragsVO
§ 2 Abs. 5 auf die Wertermittlungsverordnung
§ 24 Abs. 2 WertV
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 193 Abs. 1 BauGB
§ 193 Abs. 5 BauGB
§ 196 Abs. 1 BauGB
§ 197 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 16 Abs. 5 ImmoWertV
§ 192 Abs. 1 bis 3 BauGB
§ 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB
§ 26 Abs. 1 WertV
§ 196 Abs. 3 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches
§ 162 und 163) zu entrichten“. Der Verweis auf die §§ 162 und 163 des Baugesetzbuches
§ 41 und 42 des Städtebauförderungsgesetzes
Art. 54 Satz 1 Verfassung
Art. 19 Abs. 4 GG
Art. 97 Abs. 1 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 149, 211
BVerfGE 15, 275
BVerfGE 35, 263
BVerfGE 61, 82
BVerfGE 101, 106
BVerfGE 103, 142
NVwZ 2010, 435
NVwZ 2012, 694
BVerfGE 129, 1
BVerfGE 84, 34
BVerwGE 62, 331
BVerwGE 138, 186
BVerwGE 59, 213
BVerwGE 129, 27
NVwZ 2003, 211
NordÖR 2012, 491
NordÖR 2002, 21
NVwZ-RR 1997, 155
BVerwGE 39, 197
BVerfGE 91, 176
NVwZ 2009, 253
7 K 5147/14
7 K 1580/10
4 Bf 66/13
7 K 2974/09
4 Bf 106/13
4 B 29.14
4 C 11/13
2 BvR 21/60
1 BvL 39/69
1 BvL 14/72
2 BvR 1187/80
1 BvR 385/90
2 BvR 1444/00
1 BvR 3151/07
1 BvR 1932/08
1 BvR 857/07
1 BvR 419/81
1 BvR 213/83
2 BvR 723/99
3 C 35/80
6 C 16/09
5 C 1/79
3 C 8/06
4 C 6/01
4 Bf 75/09
2 B 7.07
8 S 498/05
6 A 10530/04
1 B 854/02
1 M 22/00
22 A 1185/89
4 C 31.13
16 K 5676/02
4 B 69/95
I C 31.68
1 BvR 1398/93
4 Bs 236/12
7 K 5146/14
4 B 71/04
3 A 1832/11
9 B 2/08
9 E 1372/10
4 Bf 94/09
7 K 5148/14