Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2024-08-06, Aktenzeichen 24 U 32/24
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2024:0806.24U32.24.00

Tenor:
Die Klägerin wird darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, ihre Berufung gegen das am 29.02.2024 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 15. Zivilkammer des Landgerichts Bonn - 15 O 85/23 - gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Tatbestand:
Die zulässige Berufung der Klägerin bietet offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der Senat teilt auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens die Auffassung, dass ein Honoraranspruch der Klägerin bereits daran scheitert, dass kein wirksamer Maklervertrag zwischen den Parteien besteht. Denn unbeschadet aller weiteren Einwendungen der Beklagten wäre ein möglicherweise zwischen den Parteien geschlossener Maklervertrag jedenfalls nach § 656c Abs. 2 i.Vm. Abs. 1 BGB unwirksam.
1.
Da die Beklagten als Verbraucher gehandelt haben, ist § 656c BGB in persönlicher Hinsicht auf das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien anwendbar (§ 656b BGB). Der Erwerb des Hauses erfolgte unstreitig zu Wohnzwecken.
2.
Darüber hinaus ist aber auch der sachliche Anwendungsbereich des § 656c BGB eröffnet, da die Maklertätigkeit der Klägerin auf den Kauf eines Einfamilienhauses i.S.d. §§ 656a ff. BGB durch die Beklagten gerichtet war.
a) Die Begriffe „Wohnung“ und „Einfamilienhaus“ in § 656c BGB haben die gleiche Bedeutung wie in § 656a BGB (BeckOGK/Meier, Stand 15.01.2024, BGB, § 656c Rn. 4 m.w.N.). Als „Einfamilienhaus“ ist nach der Gesetzesbegründung ein Gebäude anzusehen, welches primär zu Wohnzwecken von Personen bestimmt ist, welche einem einzelnen Haushalt angehören. Auf dessen Größe bzw. die Werthaltigkeit der Bauausführung und Einrichtung kommt es dabei nicht an (MünchKomm/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 656a Rn. 4). Besonders große oder luxuriös ausgestattete Immobilen sind vom Anwendungsbereich der Norm nicht ausgeschlossen, soweit sie nicht nach der Verkehrsanschauung den Bereich eines Einfamilienhauses verlassen. Dabei steht es der Qualifikation als Einfamilienhaus nicht entgegenstehen, wenn dieses neben der Hauptwohnung noch eine weitere, untergeordnete Wohnung enthält. Daher verhindern insbesondere Einliegerwohnungen die Einordnung als Einfamilienhaus nicht (BT-Drs. 19/15827, S. 18). Handelt es sich dagegen um eine weitere vollwertige Wohnung oder enthält das Gebäude mehrere gleichwertige Wohnungen, ist kein Einfamilienhaus mehr gegeben. Ob die weitere Wohnung untergeordneten Charakter hat, ist anhand der Verkehrsanschauung im konkreten Einzelfall zu bestimmen (BeckOGK/Meier, 1.6.2024, BGB § 656a Rn. 9; MünchKomm/Althammer, a.a.O. § 656a Rn. 4). Umstritten ist allerdings, ob für die Abgrenzung zwischen einem Ein- und einem Mehrfamilienhaus der Erwerbszweck des Käufers oder eine „objektive Betrachtungsweise ex ante“ maßgebend ist (zum Meinungsstand vgl. jurisPK/Würdinger, BGB, 10. Aufl. 2023, § 656a Rn. 5.1 ff.).
b) Nach diesen Maßstäben ist vorliegend vom Kauf eines Einfamilienhauses i.S.d. § 656c BGB auszugehen. Einer Entscheidung der Frage, ob für die Abgrenzung zwischen einem Ein- und einem Mehrfamilienhaus auf den Erwerbszweck oder auf eine „objektive Betrachtungsweise ex ante“ abzustellen ist, bedarf es hierbei nicht, da das streitgegenständliche Objekt nach beiden Sichtweisen als Einfamilienhaus zu qualifizieren ist.
aa) Unstreitig beabsichtigten die Beklagten, die in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft leben, die Nutzung des Hauses als Einfamilienhaus. Soweit die Klägerin erstmals in der Berufungsinstanz vorbringt, sie sei davon ausgegangen, dass die beiden Beklagten das Gebäude in der Form nutzen wollten, dass jeder Beklagte eine eigene Wohnung bezieht, überzeugt dies bereits deshalb nicht, weil die Klägerin noch erstinstanzlich vorgetragen hat, die Beklagten hätten behauptet, verheiratet zu sein. Im Übrigen beträfe das neue Vorbringen der Klägerin allenfalls die Frage nach der Erkennbarkeit des Erwerbszweckes, nicht jedoch den Erwerbszweck als solchen.
bb) Aber auch objektiv stellte sich das Haus im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen, auch wenn es als Zweifamilienhaus konzipiert und genehmigt wurde, für den interessierten Betrachter als Einfamilienhaus dar und wurde insbesondere auch von der Klägerin als solches angepriesen.
Die Klägerin selbst hat das Objekt zwar in ihrem Exposé in der Überschrift als „Imposantes Zweifamilienhaus“ bezeichnet, unter der Rubrik Haustyp hat sie aber den Begriff: „Einfamilienhaus (freistehend)“ gewählt. Zudem heißt es in der von der Klägerin frei formulierten Objektbeschreibung „Dieses freistehende Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung […] wurde im Jahr 1985 erstmalig vom heutigen Eigentümer bezogen. Die Wohnfläche von ca. 270 m² erstreckt sich über 3 Ebenen, 4 Schlafzimmer, 3 Bäder und einer überdachten Terrasse auf der Gebäuderückseite. Am Haus befindet sich eine große Garage, welche von 2 Pkw genutzt werden kann.“ Auf den Bildern im Exposé wird das Treppenhaus des Objektes gezeigt, in welchem die Verbindungstüren zu den Wohnräumen der einzelnen Etagen einfache Türklinken aufweisen. Diese Umstände lassen für den objektiven Betrachter aber darauf schließen, dass hier ein Einfamilienhaus zum Verkauf angeboten steht. Hinzu kommt, dass sich im gesamten Exposé keine tatsächlichen Hinweise auf das Vorhandensein zweier separater Wohnungen befinden. So wäre etwa die Darstellung von zwei separaten Küchen oder die Zuordnung von auf den Fotos dargestellten Gebäudeteilen - so etwa in Bezug auf die dargestellten „Flügeltüren innen“ - zu den verschiedenen Wohnungen zu erwarten gewesen. Auch ist es bei Objektbeschreibungen im Falle des Angebotes eines Zweifamilienhauses üblich, die beiden einzelnen Wohnungen nach Größe und Anzahl der Zimmer näher vorzustellen, was hier aber ersichtlich nicht der Fall war. Schließlich deutet auch die Angabe „Die Bauherrenfamilie hat das Objekt in den vergangenen Jahren bewohnt, gepflegt und modernisiert“ darauf hin, dass die aktuelle Nutzung nur durch eine Familie erfolgt.
Aber auch bei der Besichtigung des Objektes vor Ort selbst zeigte sich für den objektiven Betrachter ein typisches Einfamilienhaus. So befand sich an der Eingangstür zwar eine Klingelanlage mit zwei Schellen, im Übrigen wies das Objekt aber Eigenschaften auf, die für ein Einfamilienhaus typisch sind. So gab es lediglich einen Briefkasten und eine Doppelgarage in Form einer Lang-/Tandemgarage, die für die Nutzung durch zwei Familien gänzlich ungeeignet ist. Auch wenn die Möglichkeit für die Montage weiterer Zähler vorhanden war, gab es nur einen einzigen Stromzähler und die Trennung der Wohnbereiche in den einzelnen Etagen erfolgte über gewöhnliche Zimmertüren. Auch wenn keiner dieser Punkte für sich gesehen das Vorhandensein eines Zweifamilienhauses ausschließt, deuten diese in ihrer Gesamtheit deutlich auf die Nutzung des Objekts durch einen einzigen Haushalt hin. Es ist auch unstreitig, dass das Gebäude bis zu dessen Veräußerung im Jahr 2023 nur von einer Familie genutzt wurde und daher vor Ort keine eindeutigen Hinweise auf zwei separate Wohnungen - wie etwa zwei separate Küchen - vorhanden waren.
3.
Entgegen § 656c Abs. 1 BGB hat sich die Klägerin von dem Verkäufer des in Rede stehenden Grundstücks keinen Maklerlohn in gleicher Höhe, wie sie ihn von den Beklagten fordert, versprechen lassen, obwohl die Klägerin mit dem Verkäufer eine Vereinbarung über das Vermakeln der Immobilie hatte. Entsprechendes hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht (vgl. Sitzungsprotokoll vom 12.12.2023, Bl. 469f LGA) selbst eingeräumt. Vereinbart der Makler aber mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich gemäß § 656c Abs. 1 S. 2 BGB auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Weicht der Makler, wie vorliegend die Klägerin, von dieser Regelung ab, ist der Maklervertrag mit dem Käufer des Einfamilienhauses nach § 656c Abs. 2 S. 1 BGB unwirksam.

Entscheidungsgründe:
Die vorliegende Sache wirft keine ungeklärten Rechtsfragen auf, deren Bedeutung über den Einzelfall hinausgeht oder deren Klärung zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern könnte. Auch erscheint dem Senat die Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht erforderlich. Die Berufung dürfte deshalb im Beschlusswege zurückzuweisen sein, sofern nicht die Klägerin von der mit der Stellungnahmefrist zugleich eingeräumten Möglichkeit einer kostengünstigeren Rücknahme des Rechtsmittels Gebrauch macht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 656c BGB
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 656c Abs. 1 BGB
§ 656c Abs. 1 S. 2 BGB
§ 656c Abs. 2 S. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 15 O 85/23