Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-10-31, Aktenzeichen 13 K 19.16
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2019:1031.13K19.16.00

Tenor:
Orientierungssatz
Gemäß § 174 Abs. 4 S. 1 BauGB darf die Genehmigung einer baulichen Veränderung in Milieuschutzgebieten versagt werden, wenn die bauliche Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde. Danach ist eine leichte Veränderung des Grundrisses von Bestandswohnungen im Zusammenhang mit dem Anbau eines Seitenflügels an das Hauptgebäude genehmigungsfähig, da eine solche Veränderung bei verständiger Würdigung nicht geeignet ist, sich potentiell negativ auf die Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung auszuwirken.(Rn.27) (Rn.32)
Verfahrensgang
Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin unter Aufhebung des Versagungsbescheides Nr. 2013/11125 des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom 27. Mai 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18. Dezember 2015 und des Abänderungsbescheides vom 27. Juni 2016 die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für den Anbau eines Seitenflügels an ein bestehendes Mehrfamilienhaus.
Sie ist Eigentümerin des Grundstücks K... in Berlin-Prenzlauer Berg, welches im Gebiet der Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für das Gebiet „Kollwitzplatz“ im Bezirk Pankow von Berlin vom 1. Juli 2014 (GVBl. S. 209 – im Folgenden: Erhaltungsverordnung) liegt. Das Grundstück ist mit einem Vorderhaus mit acht Vollgeschossen bebaut, das direkt an die danebenstehenden Häuser angrenzt.
Die Klägerin beabsichtigt den Anbau eines Seitenflügels an das Vorderhaus. Dieser soll sieben Vollgeschosse und ein etwas zurückgesetztes Dachgeschoss mit insgesamt acht Zweizimmerwohnungen erhalten. Da sich im Bereich des geplanten Anschlusses des Seitenflügels an das Vorderhaus Loggien der Bestandswohnungen befinden, sollen die Grundrisse der dort befindlichen Ein- und Zweizimmerwohnungen etwas verändert und diese Wohnungen in den Seitenflügel hinein etwas erweitert werden. Bei den Einzimmerwohnungen im ersten und im zweiten Obergeschoss soll die Loggia mit der Größe von gut 3 m² entfernt und statt dessen ein Balkon von gut 3 m² angebaut sowie die Wohnungen durch die Erweiterung in den Seitenflügel hinein um etwa 10 m² vergrößert werden. Damit hätten die beiden Wohnungen nach der Grundrissänderung eine Größe von knapp 60 m². Bei den Zweizimmerwohnungen im dritten bis sechsten Obergeschoss und im Dachgeschoss soll ein Stück vom Balkon entfernt und in etwa gleicher Größe der Balkon um die Ecke versetzt neu angefügt werden. Gleichzeitig werden die Wohnungen durch die Erweiterung in den Seitenflügel hinein um etwa 12 m² vergrößert, so dass sie nach der Grundrissänderung eine Größe von etwa 70 m² hätten.
Am 27. November 2013 beantragte die Klägerin für das Bauvorhaben die Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren. Nach Anhörung der Klägerin und Diskussion von verschiedenen durch die Klägerin eingereichten Varianten des Bauvorhabens versagte das Bezirksamt mit Bescheid Nr. 2013/11125 vom 27. Mai 2015 die beantragte Baugenehmigung. Zur Begründung führte die Behörde aus, dass das Vorhaben sowohl planungsrechtlich als auch denkmalrechtlich als zulässig beurteilt würde, dass allerdings die vorgesehenen Grundrissveränderungen der Bestandswohnungen für die Realisierung des Seitenflügels aus erhaltungsrechtlicher Sicht nicht genehmigungsfähig seien. Zur Umsetzung der mit der Erhaltungsverordnung verfolgten Ziele habe das Bezirksamt am 18. Dezember 2012 die „Antragsprüfkriterien für die Beurteilung von Anträgen auf Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen in den Erhaltungsgebieten des Bezirks Pankow gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ beschlossen, nach denen Grundrissänderungen nicht genehmigungsfähig seien. Die in den Kriterien vorgesehenen Ausnahmetatbestände des Einbaus eines zeitgemäßen Bades oder der Sicherung gesunder Wohnverhältnisse lägen nicht vor.
Mit Widerspruchsbescheid vom 18. Dezember 2015 wies das Bezirksamt den Widerspruch der Klägerin vom 22. Juni 2015 zurück und wiederholte im Wesentlichen die Begründung des Ausgangsbescheides.
Mit der hiergegen am 20. Januar 2016 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie ist der Meinung, bei der geplanten Baumaßnahme bestünde nicht die Gefahr einer Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung. Grundrissänderungen hätten nicht generell eine verdrängende Wirkung, sondern nur dann, wenn die Wohnungen nach ihrem neuen Zuschnitt nicht für die Bedürfnisse der Gebietsbevölkerung geeignet seien. Dies könne nur dann der Fall sein, wenn durch Grundrissänderungen sehr große Wohnungen oder Wohnungen mit Luxuszuschnitt entstünden. Dies sei nicht der Fall, daher dienten die Grundrissänderungen lediglich der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes. Darüber hinaus ginge es im konkreten Fall gerade nicht darum, bestehende Wohnungen in ihrem Grundriss zu verändern, um damit die betroffenen Wohnungen aufzuwerten und höhere Mieten verlangen zu können. Vielmehr handele es sich um notwendige Grundrissänderungen, die erforderlich seien, um mit dem Anbau eines Seitenflügels neuen Wohnraum zu schaffen. Darüber hinaus habe die Behörde das ihr gegebene Versagungsermessen nicht ausgeübt.
Mit Bescheid vom 27. Juni 2016 änderte das Bezirksamt den ursprünglich ergangenen Widerspruchsbescheid vom 18. Dezember 2015 insoweit ab, als eine Widerspruchsgebühr festgesetzt wurde.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Versagungsbescheides Nr. 2013/11125 des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom 27. Mai 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18. Dezember 2015 und des Abänderungsbescheides vom 27. Juni 2016 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verweist auf die Begründung der streitgegenständlichen Bescheide und führt des Weiteren aus, dass die beantragten Baumaßnahmen nicht der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes dienen würden, da es sich bereits um voll funktionsfähige Wohnungen handele, bei denen dieser Zustand zweifelsfrei bereits vorhanden sei. Darüber hinaus sei die Zusage der Klägerin, dass die Wohnungsvergrößerungen nicht zu einer höheren Miete führen würden, unbeachtlich, da es nicht auf eine konkrete Erhöhung der Miete ankomme. Bei zukünftigen Neuvermietungen könne die Miete dennoch aufgrund der größeren Wohnfläche erhöht werden. Auch durch die neuen Antragsprüfkriterien für soziale Erhaltungsgebiete aus dem Jahr 2013 habe sich für die Genehmigungsfähigkeit von Grundrissänderungen keine wesentliche Änderung ergeben. Es komme im Erhaltungsrecht zudem nicht darauf an, ob neuer Wohnraum geschaffen werde, sondern nur auf eine Verdrängungswirkung der Wohnbevölkerung. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts würde es dafür genügen, wenn die Baumaßnahme generell geeignet sei, eine Verdrängungsgefahr für die betroffenen Bewohner auszulösen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs (ein Ordner und ein Halbband) Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung waren. Die Einzelrichterin hat in der mündlichen Verhandlung die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Terminsprotokoll verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO die Berichterstatterin als Einzelrichterin entscheiden konnte, weil ihr die Kammer die Streitsache mit Beschluss vom 24. Juni 2016 zur Entscheidung übertragen hat, ist zulässig und begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung aus § 71 Abs. 1 i.V.m. § 64 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) in der bis zum 31. Dezember 2016 geltenden Fassung (vgl. § 89 Abs. 2 BauO Bln). Der Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 27. Mai 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 18. Dezember 2015 und des Abänderungsbescheides derselben Behörde vom 27. Juni 2016 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO).
Dem Bauvorhaben der Klägerin stehen keine öffentlich-rechtlichen Anforderungen entgegen, die in dem hier einschlägigen vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gemäß § 64 BauO Bln zu prüfen sind. Die von der Klägerin geplanten Grundrissänderungen zum Anbau eines Seitenflügels bedürfen jedoch einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung bzw. des gemeindlichen Einvernehmens. Dieses hat der Beklagte zu Unrecht abgelehnt.
1. Die von der Klägerin auf dem Grundstück Kollwitzstraße 55 geplanten Grundrissänderungen der Bestandswohnungen zum Anbau eines Seitenflügels sind gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung genehmigungsbedürftig.
Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Im Land Berlin tritt an die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB eine Rechtsverordnung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird (vgl. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 30 Satz 1 AGBauGB Bln). Eine solche Rechtsverordnung liegt für das hier maßgebliche Gebiet mit der Erhaltungsverordnung vor.
Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen nicht. Auch die Klägerin selbst hat die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung nicht in Zweifel gezogen. Die Erhaltungsverordnung gibt hinreichend bestimmt an, in welchem Gebiet (vgl. § 1 der Erhaltungsverordnung) und aus welchem der in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Gründe das erhaltungsrechtliche Genehmigungserfordernis statuiert werden sollte (vgl. § 2 der Erhaltungsverordnung sowie deren Titel). Dies ist nach der Rechtsprechung ausreichend, weil die weitere Konkretisierung erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens erfolgt, auf der über die Zulässigkeit etwaiger Veränderungen entschieden wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2013 – 4 N 2.13 – juris Rn. 3; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014 – 2 B 7.12 – juris Rn. 18; Urteil der 19. Kammer vom 8. September 2015 – 19 K 125.15 - juris). Mängel im Abwägungsvorgang oder sonstige Verfahrensfehler in Bezug auf die Rechtsverordnung sind nicht vorgetragen und wären auch nicht mehr berücksichtigungsfähig. Mängel im Abwägungsergebnis wären zwar grundsätzlich berücksichtigungsfähig, sind aber weder vorgetragen noch erkennbar.
Das Bauvorhaben der Klägerin unterliegt der Genehmigungspflicht. Das Vorhaben, die Grundrisse der an den geplanten Seitenflügel angrenzenden Bestandswohnungen im Zuge des Anbaus des Seitenflügels zu verändern, bedarf nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB einer Genehmigung, denn es handelt sich dabei um die Änderung einer baulichen Anlage (vgl. § 29 BauGB) in dem durch § 1 der Erhaltungsverordnung bestimmten Erhaltungsgebiet. Durch die Maßnahme wird in die bauliche Substanz des vorhandenen Wohngebäudes eingegriffen, so dass sie den Wortlaut des Genehmigungsvorbehalts in § 2 der Erhaltungsverordnung erfüllt. Es fehlt auch nicht an der für die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung erforderlichen erhaltungsrechtlichen Relevanz. Lediglich Änderungen, die von vornherein nicht geeignet sind, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, wie z.B. Instandsetzungsarbeiten, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - 4 B 85.04 - juris Rn. 3). Dabei muss die fehlende Eignung aus Gründen der Rechtsklarheit offensichtlich sein (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. März 2019 – 2 S 59.18 – amtl. Abdruck S. 3). Die Vergrößerung von im Erhaltungsgebiet besonders schutzwürdigen Ein- bis Zweizimmerwohnungen ist aber abstrakt geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, wie sie mit der Erhaltungsverordnung geschützt werden soll, zu gefährden.
2. Die Ablehnung der Erteilung des erhaltungsrechtlichen Einvernehmens durch den Beklagten war jedoch rechtsfehlerhaft.
a) Es besteht – anders als die Klägerin meint – kein Genehmigungsanspruch nach den Bestimmungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB.
Denn der allein in Betracht kommende Genehmigungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ist für das Vorhaben der Klägerin nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.
Sinn und Zweck des Genehmigungstatbestandes ist es, zu vermeiden, dass in Milieuschutzgebieten ein bauordnungsrechtlicher „Substandard“ festgeschrieben wird (BT-Drucksache 13/7589 vom 26. Mai 1997, Seite 29; BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – 4 B 85.04 – juris Rn. 10). Das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 17. Dezember 2004 – 4 B 85.04, NVwZ 2005, 445, 447) stellt entscheidend auf die normative Komponente ab, wonach für den zeitgemäßen Ausstattungsstandard die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu berücksichtigen sind. Dabei ist nicht auf das zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgebliche, sondern das gegenwärtig geltende Bauordnungsrecht abzustellen (differenzierter Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang, 14. Aufl. 2019, BauGB § 172, Rn. 103). Durch die Benennung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands bringt der Genehmigungstatbestand zum Ausdruck, dass der maßgebliche Ausstattungszustand einer Wohnung nicht statisch zu betrachten, sondern im Laufe der Zeit einem Wandel unterworfen ist.
Durch die beabsichtigten Grundrissänderungen, die zu einer Vergrößerung von bestehenden, mit Bad, Küche und Loggia bzw. Balkon ausgestatteten etwa 50 m² großen Einzimmerwohnungen bzw. etwa 60 m² großen Zweizimmerwohnungen wird insofern nicht der „zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ hergestellt, da dieser bereits besteht.
b) Die Klägerin kann sich für die Genehmigung aber auf die Einschränkung des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB berufen.
Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung in Milieuschutzgebieten nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Aus der Formulierung folgt im Umkehrschluss, dass die Genehmigung versagt werden darf, wenn die bauliche Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen (1), und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (2) (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 18).
Hier ist bereits eine Eignung der Maßnahme, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, bei verständiger Würdigung nicht erkennbar.
Da das Ziel der Erhaltungsverordnung die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet ist, ist es für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung nicht entscheidend, ob durch die konkrete Maßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Die Erhaltungsverordnung dient als städtebauliches Instrument nicht - jedenfalls nicht unmittelbar - dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch Umbaumaßnahmen in der Regel verändert werden. Deshalb kommt die Versagung der Genehmigung etwa auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Das gleiche gilt, wenn der Eigentümer einer Wohnung zusagt, die aktuellen Mieten nicht zu erhöhen. Da eine einzelne Maßnahme innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf die Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - 4 C 2.97 - NVwZ 1998, 503). Die Vorschriften zum Milieuschutz ergänzen die zivilrechtlichen Regelungen zum Mieterschutz; dies ändert allerdings nichts an ihrer allein städtebaulichen Zielrichtung, wonach die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. An dieser Zielsetzung hat sich dementsprechend auch die Genehmigungspraxis auszurichten (BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - BVerwG 4 B 85.04 -, NVwZ 2005, 445, 446).
Die durch den Anbau des Seitenflügels bautechnisch bedingten Grundrissänderungen der Bestandswohnungen sind generell nicht geeignet, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen.
Ob eine Baumaßnahme zu einer allgemeinen Verdrängung führen kann, ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2.97 – juris Rn. 19). Dabei durfte sich das Bezirksamt auf nach der Lebenserfahrung typische Entwicklungen stützen. Solche Erfahrungssätze wurden hier aber nicht nachvollziehbar dargelegt. Die Behauptung des Beklagten, von den Grundrissveränderungen der Bestandswohnung ginge selbst eine abstrakte Verdrängungsgefahr für die gebietsansässige Bevölkerung aus, ist weder in den streitgegenständlichen Bescheiden noch im Klageverfahren mit Erfahrungswerten substantiiert worden. Der Beklagte argumentiert im Wesentlichen damit, dass nach den „Antragsprüfkriterien für die Beurteilung von Anträgen auf Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen in den Erhaltungsgebieten des Bezirks Pankow gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs (soziales Erhaltungsrecht)“ vom 20. Dezember 2012 (Antragsprüfkriterien) Grundrissänderungen und die Zusammenlegung von Wohnungen nicht genehmigungsfähig seien. Eine Ausnahme sei nur für den Einbau eines zeitgemäßen Bades zulässig. Auch nach den neueren Prüfkriterien, die am 4. Juli 2018 in Kraft getreten seien, habe sich nichts Grundlegendes geändert.
Hier werden durch den Anbau eines Seitenflügels mehrere Bestandswohnungen in ihrem Grundriss verändert und leicht vergrößert. Die Umbaumaßnahme verändert damit objektive und dauerhafte Gegebenheiten – nämlich die Wohnungsgröße und den Wohnungszuschnitt – im Erhaltungsgebiet. Diese Veränderung ist aber bei verständiger Würdigung nicht geeignet, sich potentiell negativ auf die Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung auszuwirken.
Denn dabei werden dem Wohnungsmarkt keine Wohnungen entzogen, da es sich nicht um die Zusammenlegung von Wohnungen handelt (dazu VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – VG 19 K 125.15). Erst recht wird kein besonders schützenswerter Wohnraum vernichtet. Denn nach dem Umbau existieren die bisherigen Bestandswohnungen weiter als Einzimmer- bzw. Zweizimmerwohnungen. Diese sind nach dem Umbau zwar um 10 m² bzw. 12 m² größer, es handelt sich aber weiterhin um Wohnungen, die typischerweise für Alleinstehende oder kleine Familien mit durchschnittlichem oder unterdurchschnittlichem Einkommen, wie sie im Erhaltungsgebiet bislang leben, besonders wichtig sind. Dass Mieterhöhungen aufgrund der etwas größeren Wohnfläche zwar für die aktuellen Mieter, aber nicht für die Zukunft ausgeschlossen werden können, ist für sich alleine kein Grund, von negativen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung auszugehen. Denn § 172 BauGB hat eine städtebauliche, keine mieterschützende Zielsetzung (BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 2004 – 4 B 85.04, NVwZ 2005, 445, 446).
Mit der Genehmigung des Bauantrags würde sich allerdings das Verhältnis im Bestand der Wohnungen im Erhaltungsgebiet verändern, weil durch den Anbau des Seitenflügels acht mittelgroße bis große Zweizimmerwohnungen zwischen etwa 55 m² und 90 m² hinzukommen. Dabei handelt es sich zwar von der Größe her um Wohnungen, die von der ortsansässigen Bevölkerung nachgefragt werden, aufgrund des Zuschnitts der Wohnungen mit großem kombinierten Wohn-und Küchenbereich und einem überdurchschnittlichen Ausstattungsstandard wie großen Balkonen oder einer großen Dachterrasse, könnte dies jedoch eher den Zuzug von Haushalten mit deutlich überdurchschnittlichem Einkommen befördern. Die bloße Erweiterung des Wohnungsangebots im Erhaltungsgebiet gefährdet jedoch nicht den Wohnraum der dort bereits ansässigen Bevölkerung. Für diese bleibt der ihnen zugängliche Wohnungsbestand gleich. Tatsächlich führt die Neuerrichtung von Wohnungen zu einer weiteren Verdichtung, welcher erhaltungsrechtlich jedoch nicht begegnet werden soll. § 172 BauGB umfasst für Milieuschutzverordnungen nur den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung von Wohnungen, nicht aber den Neubau. Auch der Beklagte will laut den - die einheitliche Rechtsanwendung und Ermessensausübung leitenden - Antragsprüfkriterien Neubauten und Dachgeschossausbauten (mit Ausnahme von Maisonette-Lösungen) nicht verhindern, selbst wenn sie in großer Zahl wegen der bewirkten weiteren Verdichtung möglicherweise geeignet sind, die Infrastruktur des Erhaltungsgebiets zu überlasten. Dennoch ist der Neubau von Wohnungen stadtplanerisch sinnvoll, um auf andere Weise den Anstieg der Mieten zu begrenzen.
Die hier geplanten Grundrissveränderungen aufgrund des Anbaus eines Seitenflügels unterfallen jedoch nicht dem Schutzzweck des Erhaltungsrechts. Denn sie dienen weder dem Zweck, den Zuzug von Haushalten mit deutlich überdurchschnittlichem Einkommen zu befördern noch dem Zweck der Veräußerung der Wohnung zur Bildung von Wohnungseigentum. Sie sind vielmehr gar nicht bezweckt, sondern es handelt sich um Grundrissänderungen, die nur entstehen, um einen neuen Seitenflügel bautechnisch sinnvoll an den bestehenden Baukörper anbauen zu können. Denn ohne die Grundrissänderungen wäre der Neubau des Seitenflügels bautechnisch nicht sinnvoll möglich. Die Alternativen zu der geplanten leichten Vergrößerungen der Bestandswohnungen wären der direkte Anbau des Seitenflügels, der zum Zubau der vorhandenen Fenster und damit einer starken Verdunkelung der Bestandswohnungen führen würde, oder der Bau eines Seitenflügels, der nicht mit dem Vorderhaus verbunden ist, sondern einen gewissen Abstand lässt. Dies würde jedoch zum Entstehen eines unbebauten, hohen Schachtes führen, der abstandsflächenrechtliche Probleme aufwirft. Das Erhaltungsrecht will jedoch nicht jede Grundrissveränderung verhindern, sondern nach seinem Sinn und Zweck nur solche, die eine Verdrängung der Wohnbevölkerung aus besonderen, städtebaulichen Gründen befürchten lassen.
Auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Vorbildwirkung von baulichen Vorhaben sind die geplanten Grundrissänderungen nicht geeignet, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen. Danach kann die erhaltungsrechtliche Genehmigung auch dann versagt werden, wenn die mit dem Einzelvorhaben verbundenen negativen Konsequenzen nicht erkennbar unmittelbar eintreten, jedoch aufgrund einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung bei der Verwirklichung zu erwartender weiterer Vorhaben (EZBK/Stock, 134. EL August 2019, BauGB § 172, Rn. 176a). Die hier bewirkten Grundrissänderungen sind jedoch auch aufgrund ihrer Vorbildwirkung generell nicht geeignet, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Denn ihre Vorbildwirkung erschöpft sich darin, dass Grundrissveränderungen von Bestandswohnungen beim Neubau von Wohnungen möglich sind, wenn sie aus bautechnischen Gründen sinnvoll sind. Dies bedeutet lediglich, dass Neubauten – die erhaltungsrechtlich gar nicht untersagt werden sollen – nicht allein aufgrund der Veränderung von Bestandswohnungen untersagt werden können (so auch Urteil der Kammer vom 29. April 2019, VG 13 K 249.18, amtl. Abdruck S. 10). Die Prüfung einer möglichen Verdrängung der Gebietsbevölkerung ist weiterhin für jeden Einzelfall notwendig. Darüber hinaus erscheint die Vorbildwirkung einer Grundrissänderung, die gar nicht bezweckt ist, sondern nur anlässlich eines Anbaus entsteht, fraglich.
Die Antragsprüfkriterien sind als sogenannte norminterpretierende Verwaltungsvorschriften für die Rechtsanwendung durch das Verwaltungsgericht zwar nicht bindend. Sie widersprechen jedoch auch nicht dem hier gefundenen Ergebnis, dass durch den Anbau eines Seitenflügels bautechnisch bedingte Grundrissänderungen von Bestandswohnungen zulässig sein können, denn die Prüfkriterien legen nur fest, dass Grundrissänderungen grundsätzlich nicht genehmigungsfähig sind. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass sie in Ausnahmefällen genehmigungsfähig sind.
Da das Bauvorhaben auch im Übrigen genehmigungsfähig ist, war der Beklagte zur antragsgemäßen Bescheidung zu verpflichten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache im Hinblick auf die Ablehnung einer Verdrängungswirkung trotz Grundrissvergrößerung wird die Berufung zugelassen (§§ 124 Abs. 2 Nr. 3, 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO).
BESCHLUSSDer Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 50.000,00 Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 64 BauO
§ 29 BauGB
§ 172 BauGB
§ 167 VwGO
§ 174 Abs. 4 S. 1 BauGB
§ 6 Abs. 1 VwGO
§ 89 Abs. 2 BauO
§ 113 Abs. 5 VwGO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
§ 172 Abs. 1 BauGB
§ 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 30 Satz 1 AGBauGB
§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB
§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 709 Satz 1 und 2 ZPO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3, 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 71 Abs. 1 i.V.m. § 64 der Bauordnung
§ 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung
§ 1 der Erhaltungsverordnung
§ 2 der Erhaltungsverordnung
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2005, 445, 447
NVwZ 1998, 503
NVwZ 2005, 445, 446
10 B 19.19
4 N 2.13
2 B 7.12
19 K 125.15
4 B 85.04
2 S 59.18
4 C 2/97
4 C 2.97
13 K 249.18