Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-03-04, Aktenzeichen 18 C 326/09
ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2010:0304.18C326.09.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. War zunächst eine Spüle vorhanden und handelt es sich bei den von der Beklagten behaupteten Schäden lediglich um behebbare Mängel, welche einer Mieterhöhung nicht entgegenstehen, ist das wohnwertmindernde Merkmal “keine Spüle” nicht gegeben (Rn.18) .
2. Die vom Vermieter im Jahr 1995 eingebauten Fenster mit einem K-Wert von 1,8 können nicht als moderne Isolierverglasung und damit nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal angesehen werden (Rn.19) .
3. Sind sowohl eine funktionierende Gegensprechanlage als auch ein funktionsfähiger elektrischer Türöffner vorhanden, stellt das Fehlen von technischen Zusatzfunktionen kein wohnwertminderndes Merkmal dar (Rn.20) .
4. Sind in der Wohnanlage sog. Müllkäfige vorhanden, welche abschließbar sind, sich auf einer gepflasterten Fläche befinden und in einer Grünanlage untergebracht sind, und ist an der Zaunanlage zumindest an einer Seite eine immergrüne Bepflanzung angebracht worden, ist dies als ausreichend anzusehen, um eine sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandsfläche zu bejahen (Rn.21) .
1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettonutzungsgebühr für die aufgrund des Dauernutzungsvertrages vom 12.08.1970 genutzte Wohnung E Straße, 3. OG rechts in ... Berlin um weitere 6,43 EUR auf 249,19 EUR ab dem 01.07.2009 zuzustimmen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist eine gemeinnützige Baugenossenschaft, die Beklagte ist seit 1970 Mitglied und Nutzerin einer Wohnung der Klägerin in der E Straße in ... Berlin.
Mit Schreiben vom 14.04.2009 bat die Klägerin die Beklagte um Zustimmung zur Erhöhung des Nutzungsbetrages um monatlich 28,39 EUR auf 250,17 EUR. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 19.05.2009 stimmte die Beklagte einer Erhöhung um 21,96 EUR auf 243,74 EUR zu.
Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Merkmalsgruppe 1 negativ zu bewerten ist. Hinsichtlich der weiteren Wohnwertmerkmale besteht zwischen den Parteien Streit.
So ist die Klägerin der Auffassung, die Merkmalsgruppe 2 sei neutral zu bewerten, da bei Übergabe der Wohnung eine Spüle vorhanden gewesen sei, welche später in Verbindung mit einem finanziellen Ausgleich durch eine Stahlspüle ersetzt worden sei. Die Merkmalsgruppe 3 sieht die Klägerin als positiv an, da sie die im Jahr 1995 eingebauten Fenster mit einem K-Wert von 1,8 W/m² als modern und die vorhandene Elektroinstallation als ausreichend ansieht. Auch hinsichtlich der Merkmalsgruppe 4 geht die Klägerin von einer positiven Einordnung aus, da das Haus komplett neu wärmegedämmt sei, über eine moderne Heizungsanlage und drei Gästewohnungen verfüge. Schließlich ist die Klägerin der Auffassung, auch die Merkmalsgruppe 5 sei positiv zu bewerten, da die Anlage über eine verschließbare und rundum begrünte Müllstandsfläche verfüge.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettonutzungsgebühr für die aufgrund des Dauernutzungsvertrages vom 12.08.1970 genutzte Wohnung E Straße, 3. OG rechts in ... Berlin um weitere 6,43 EUR auf 249,19 EUR ab dem 01.07.2009 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bewertet die Merkmalsgruppe 2 als negativ, da sie behauptet, bei Übergabe der Wohnung im Jahre 1970 sei lediglich ein stark korrodierter Spültisch vorhanden gewesen, welcher später ersatzlos durch die Klägerin entfernt worden sei. Auch die Merkmalsgruppe 3 sei negativ zu bewerten, da unstreitig im Bad der Wohnung keine Steckdose vorhanden sei, so dass von einer unzureichenden Elektroinstallation auszugehen sei. Die von der Klägerin eingebauten Fenster seien nicht als moderne Fenster zu qualifizieren, da von solchen erst bei einem U-Wert von mindestens 1,1 auszugehen sei. Hinsichtlich der Merkmalsgruppe 4 ist die Beklagte der Auffassung, die Gästewohnungen seien zu weit von der Wohnanlage entfernt, um wohnwerterhöhend berücksichtigt werden zu können. Bei der vorhandenen Gegensprechanlage handele es sich nicht um eine wohnwerterhöhende moderne Anlage. Schließlich ist die Beklagte der Auffassung, da die im Hof der Wohnanlage befindlichen Müllkäfige nicht rundum begrünt seien, sei nicht von einer Sichtbegrenzung auszugehen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach – und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien sowie der von ihnen eingereichten Urkunden Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf weitere Zustimmung zur Mieterhöhung aus dem wirksamen Mieterhöhungsbegehren in Verbindung mit §§ 558 ff BGB.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 14.04.2009 ist formell wirksam (§ 558 a BGB). Es ist der Mietspiegel 2009 anzuwenden, da die streitgegenständliche Mieterhöhung nach dem Stichtag (01.10.2008) erfolgte und die Klägerin hat das einschlägige Mietspiegelfeld E 5 benannt. Der Mietzins ist seit 15 Monaten unverändert (§ 558 Abs.1 BGB), die beabsichtigte Mieterhöhung überschreitet nicht die sogenannte “Kappungsgrenze” von 20 % (§558 Abs.3 BGB) und die Beklagte hat der geforderten Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang nur teilweise zugestimmt. Schließlich hat die Klägerin auch innerhalb der Dreimonatsfrist nach § 558 b Abs.2 BGB die Klage erhoben.
Die Mieterhöhung ist auch materiell gerechtfertigt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs.3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfeldes widerspiegeln. Die von der Beklagten genutzte Wohnung besitzt eine Größe von 53,57 m² und befindet sich in einem Haus aus den Baujahren 1950 bis 1955 mit Sammelheizung. Die Wohnlage ist mittel, so dass das Feld E 5 mit einem Spannenwert von 4,27 EUR bis 5,41 EUR und einem Mittelwert von 4,72 EUR heranzuziehen ist.
Das Gericht hat die wohnwertbildenden Merkmale der Orientierungshilfe im Rahmen des § 286 ZPO herangezogen, um eine Einordnung der Wohnung vorzunehmen. Danach ergibt sich ein monatlicher Mietzins entsprechend dem Mittelwert von 4,72 EUR.
Die Merkmalsgruppe 1 (Bad) ist unstreitig als negativ anzusehen, da die Wände nicht überwiegend gefliest sind und eine freistehende Wanne ohne Verblendung vorhanden ist.
Die Merkmalsgruppe 2 (Küche) ist neutral zu bewerten. Die Klägerin hat substantiiert unter Vorlage des Übergabeprotokolls vom 12.08.1970 dargelegt, dass zunächst eine Spüle in der Küche vorhanden war. Die Beklagte hat auch das Vorhandensein eines Spültisches eingeräumt, aber weiter vorgetragen, dieser sei später wegen Korrosion ersatzlos entfernt worden. Da somit unstreitig zunächst eine Spüle vorhanden war und es sich bei den von der Beklagten behaupteten Schäden lediglich um behebbare Mängel handelt, welche einer Mieterhöhung nicht entgegenstehen, ist das wohnwertmindernde Merkmal “keine Spüle” nicht gegeben.
Die Merkmalsgruppe 3 ist als negativ anzusehen. Die von der Klägerin im Jahr 1995 eingebauten Fenster mit einem K-Wert von 1,8 können nicht als moderne Isolierverglasung und damit als wohnwerterhöhendes Merkmal angesehen werden. Zum einen spricht bereits der Umstand, dass die Fenster mittlerweile 15 Jahre alt sind, gegen deren Einordnung als modern. Zum anderen entspricht aber auch der K-Wert von 1,8 nicht mehr dem heutigen Standard, welcher einen U-Wert von mindestens 1,3 erfordert. Ferner ist die in der Wohnung vorhandene Elektroinstallation als unzureichend anzusehen, da im Bad unstreitig keine Steckdose vorhanden ist. Zwar ist in der Aufzählung der Faktoren, welche auf eine unzureichende Elektroinstallation schließen lassen, nicht enthalten, dass im Bad keine Steckdose existiert. Die Aufzählung ist jedoch nicht als abschließend anzusehen, vielmehr soll nur beispielhaft erläutert werden, dass die Elektroinstallation eine zeitgemäße Nutzung der Wohnung ermöglichen soll. Hierzu zählt jedoch unzweifelhaft nicht nur der gleichzeitige Betrieb von mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten sondern auch die Möglichkeit, im Bad eine elektrischen Rasierapparat, eine elektrische Zahnbürste oder einen Föhn zu benutzen.
Die Merkmalsgruppe 4 ist positiv. Zum einen verfügt das Gebäude unstreitig über eine moderne Wärmedämmung, welche im Jahr 2008 zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz angebracht wurde. So wurden die Außenwände mit Steinlamellen-Dämmplatten sowie Hartschaumplatten gedämmt, welches eine zusätzliche Isolierung darstellt. Des Weiteren verfügt die Wohnung unstreitig über drei Gästewohnungen, welche in einem Abstand von unter 300 m zur streitgegenständlichen Wohnanlage liegen. Da diese Wohnungen eine Alternative zur Anmietung eines Hotels für Gäste der Mieter bedeuten sollen, ist auch bei einem Abstand von mehreren Hundert Metern von dieser Möglichkeit auszugehen. Denn auch dann ist ein Erreichen in wenigen Gehminuten möglich. Insbesondere ist nicht erforderlich, dass sich die Wohnungen im selben Gebäude oder in einem unmittelbar angrenzenden Gebäude befinden. Das Fehlen einer modernen Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner ist nicht als wohnwertminderndes Merkmal heranzuziehen, da unstreitig sowohl eine funktionierende Gegensprechanlage als auch ein funktionsfähiger elektrischer Türöffner vorhanden sind. Der von der Beklagten dargelegte und von der Klägerin eingeräumte Funktionsablauf entspricht dem Üblichen einer modernen Anlage, so dass die insofern von der Beklagten geforderten technischen Zusatzfunktionen die an eine solche Anlage zu stellenden Anforderungen übersteigen.
Die Merkmalsgruppe 5 ist ebenfalls positiv. Unstreitig sind in der Wohnanlage sog. Müllkäfige vorhanden, welche abschließbar sind, sich auf einer gepflasterten Fläche befinden und in einer Grünanlage untergebracht sind. Ebenfalls unstreitig ist an der Zaunanlage zumindest an einer Seite eine immergrüne Bepflanzung angebracht worden. Dies ist als ausreichend anzusehen, um eine sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandsfläche zu bejahen. Da durch die Gestaltung sichergestellt werden soll, dass die Mülltonnen einen festen Standort haben, nicht “einfach nur irgendwo” im Hof herumstehen und der Standplatz für die Mülltonnen abgetrennt und optisch ansprechend errichtet wird, ist diesem Erfordernis auch dann Genüge getan, wenn die Bepflanzung nicht rundum erfolgt ist, sich aber aus dem Gesamtbild eine ansprechende Begrünung ergibt. Dies ist bei der streitgegenständlichen Müllstandsanlage gegeben. Denn sowohl durch die einseitige Bepflanzung als auch durch die umstehenden Büsche ergibt sich rundum ein Sichtschutz. Dass dieser – insbesondere im Winter – nicht lückenlos ist, ist unerheblich, so dass der diesbezügliche Vortrag der Beklagten als wahr unterstellt werden kann und eine Inaugenscheinnahme nicht erforderlich war.
Da die Klägerin somit einen Mietzins von 4,72 EUR nach dem Mittelwert des Feldes E 5 verlangen konnte, ist der von ihr geforderte Mietzins von 4,67 EUR/m² begründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1, S.1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten folgt aus §§ 708 Nr.11, 711 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung in Bezug auf die Hauptsache hatte zu unterbleiben, da es sich um die Abgabe einer Willenserklärung handelt, welche mit der Rechtskraft des Urteils als abgegeben gilt (§ 894 Abs.1 ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 558 ff BGB
§§ 708 Nr.11, 711 ZPO
§ 558 a BGB
§ 558 d BGB
§ 286 ZPO
§ 558 Abs.1 BGB
§ 558 b Abs.2 BGB
§ 558 d Abs.3 BGB
§ 91 Abs.1, S.1 ZPO
§ 894 Abs.1 ZPO