Verwaltungsgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-08-29, Aktenzeichen 5 K 2522/12
ECLI: ECLI:DE:VGMS:2013:0829.5K2522.12.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen einen Geldleistungsbescheid der Beklagten.
Sie ist Hausverwalterin von mit öffentlichen Mitteln des Landes Nordrhein-Westfalen (NRW) geförderten Eigentumswohnungen. Die öffentlich geförderten Wohnungen, die im Eigentum der C. stehen, unterliegen nach vorzeitiger Darlehenstilgung am 14. November 2005 noch einer Nachwirkung der Wohnungsbindung bis zum 31. Dezember 2015.
Die Klägerin vermietete mehrere der ihrer Verwaltung unterliegenden Wohnungen an juristische Personen, die diese an ihre Arbeitnehmer untervermietete. Nachdem die Beklagte von diesem Sachverhalt erfuhr, forderte sie die Klägerin unter dem 5. Januar 2012 auf, die zweckwidrige Gebrauchsüberlassung durch fristgerechte Kündigungen zu beenden. Dieser Anordnung kam die Klägerin durch unterschiedliche Kündigungen nach. Bei einer Ortsbesichtigung stellte die Beklagte am 27. April 2012 fest, dass verschiedene Wohnungen weiterhin von verschiedenen Firmen für die Unterbringung ausländischer Leiharbeiter genutzt werden.
Nach vorheriger schriftlicher Anhörung der Klägerin erhob die Beklagte durch Bescheid vom 10. August 2012 für die Zeit der zweckfremden Belegung der Wohnungen in 21 Fällen Geldleistungen. Wegen der Einzelheiten wird hierzu auf den Geldleistungsbescheid verwiesen.
Den hiergegen gerichteten Eilantrag der Klägerin vom 6. September 2012 lehnte das erkennende Gericht durch Beschluss vom 24. Oktober 2012 ‑ 5 L 482/12 ‑ ab. Die dagegen erhobene Beschwerde der Klägerin wies das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) durch Beschluss vom 21. Februar 2013 - 14 B 1289/12 - zurück. Auf die Gründe der genannten Beschlüsse wird verwiesen.
Nach Räumung zweier Wohnungen am 16. Mai 2013 und am 23. Mai 2013 hob die Beklagte ihren Geldleistungsbescheid vom 10. August 2012 teilweise auf, so dass die Klägerin ab dem 1. Mai 2013 für die unter I Nr. 2 und 18 genannten Wohnungen ab dem 1. Mai 2013 keine Geldleistungen mehr zu zahlen hat.
Bereits am 29. August 2012 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie vor: Als Hausverwaltung sei sie nicht Verfügungsberechtigte der Wohnungen und deshalb der falsche Adressat. Eine zweckwidrige Vermietung der betreffenden Wohnungen sei nicht erfolgt. In den Mietverträgen habe sie als vertretende Hausverwaltung eine Vermietung ausschließlich zu Wohnzwecken vorgenommen. Eine Zwischenvermietung sei nach dem Gesetz nicht verboten. Die in Anspruch genommenen öffentlichen Mittel seien bereits vollständig getilgt worden, so dass es naheliegend sei, dass ein öffentliches Interesse an einer Bindung nicht mehr bestehe. Eine bis zum Ende des Jahres 2015 nachwirkende Bindungsfrist erscheine angesichts der wirtschaftlichen Gesamtsituation und dem Umstand, dass die streitgegenständlichen Wohnungen seit geraumer Zeit leer gestanden hätten, unverhältnismäßig. Eine Wohnungsnot, die die lange Bindungsfrist rechtfertige, bestehe nicht. Die Beklagte sei einer eigenen Belegung der Wohnungen nicht nachgekommen. Zwischen der ursprünglichen Wohnungseigentümerin und der Beklagten bestehe eine Kooperationsvereinbarung aus dem Jahre 2005. Danach könne die Immobilieneigentümerin mangels städtischer Belegung eigene Dispositionen über den Wohnraum treffen. Eine Wohnwertermittlung sei nicht vorgenommen worden. Der Geldleistungsbescheid habe Bußgeldcharakter, so dass sie keine Verantwortlichkeit treffe, weil diese einer juristischen Person nach dem deutschen Straf-, Ordnungswidrigkeiten- und Verwaltungsrecht fremd sei. Im Übrigen habe die Beklagte das ihr eingeräumte Ermessen nicht richtig ausgeübt. Fallbezogene Erwägungen und die Berücksichtigung besonderer Umstände seien in die Ermessensentscheidung nicht eingeflossen.
Die Klägerin beantragt,
den Geldleistungsbescheid der Beklagten vom 10. August 2012 in der Form des Änderungsbescheides vom 2. August 2013 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist dem Vorbringen der Klägerin unter Hinweis auf ihre Ausführungen in dem Verfahren 5 L 482/12 entgegengetreten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten sowie des Verfahrens 5 L 482/12 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
Der Geldleistungsbescheid der Beklagten vom 10. August 2012 in der Gestalt des Änderungsbescheides vom 2. August 2013 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in eigenen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die Voraussetzungen für die Erhebung von Geldleistungen nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW lagen zu dem hier maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, aber auch heute noch vor, da die Klägerin mit dem Abschluss von Mietverträgen und der Gebrauchsüberlassung von mit Mitteln des Landes Nordrhein-Westfalen geförderten Wohnungen an gewerbliche Zwischenvermieter gegen § 21 Abs. 3 WFNG NRW verstoßen hat.
Die Einwendungen der Klägerin hiergegen greifen nicht durch.
Soweit dies die Einwendungen der Klägerin im schriftlichen Klageverfahren betrifft, wird auf die Gründe in dem Beschluss des erkennenden Gerichts vom 24. Oktober 2012 – 5 L 482/12 – sowie auf die Gründe in dem Beschluss des OVG NRW vom 21. Februar 2013 – 14 B 1289/12) verwiesen. An diesen Begründungen hält der Einzelrichter nach nochmaliger, nicht nur summarischer Prüfung fest, zumal die Klägerin schriftsätzlich keine weiteren substantiierten Einwände hiergegen vorgetragen hat.
Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, dass es ihr unter rechtlichen Gesichtspunkten nicht möglich sei, mehr gegen die zweckfremde Gebrauchsüberlassung zu tun, als den Gerichtsvollzieher zu beauftragen, die gekündigten Wohnungen nach einem Räumungsurteil zu räumen, was jedoch häufig daran scheitere, dass die tatsächlichen Wohnungsinhaber nicht mit dem Räumungsschuldnern identisch seien, liegt die Ursache hierfür nicht im öffentlich-rechtlichen Förderungsrecht gemeinnütziger Wohnungen. Vielmehr sieht § 17 Abs. 6 Satz 1 WFNG NRW vor, dass die Klägerin als Verfügungsberechtigte gemäß § 29 Nr. 8 Satz 2 WFNG NRW auf Verlangen der Beklagten das Nutzungsverhältnis durch Kündigung zu beenden hat und die Wohnung einer wohnungssuchenden Person nach § 17 Abs. 2 oder 3 zu überlassen hat. Das Risiko der Umgehung einer zwangsweisen Räumung durch weitergehende – unberechtigte – Untermietverhältnisse (§ 540 BGB) trägt die Klägerin. Nach § 540 Abs. 1 BGB ist ein Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Geschieht dies gleichwohl – wie von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgetragen -, so haftet der (Haupt)Mieter für jeden Schaden, der durch den Gebrauch des Dritten (Untermieter) entsteht. Die Klägerin kann sich deshalb an die gewerblichen Hauptmieter wenden und Schadensersatz verlangen, wenn die Hauptmieter nach wie vor eine zweckfremde Gebrauchsüberlassung der öffentlich geförderten Wohnungen durch weitere Untermietverträge zulassen, für welche der Klägerin von der Beklagten monatliche Geldleistungen bis zur Beendigung des Verstoßes auferlegt wurden.
Die Geldleistung in Höhe von 3,- Euro je qm Wohnfläche, welche die Beklagte der Klägerin auferlegt hat, begegnet auch unter dem von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung angeführten Gesichtspunkt des § 19 Abs. 3 WFNG NRW keinen rechtlichen Bedenken. Eine Freistellung, wie sie in der Vorschrift vorgesehen ist, ist von der Beklagten gerade nicht erteilt worden. Eine Ermessensreduzierung des Freistellungsermessens auf Null liegt – wie im Beschluss vom 24. Oktober 2012 – 5 L 482/12 – ausgeführt – nicht vor. Die Höhe der Geldleistung mit 3,- Euro pro qm Wohnfläche ergibt sich – entgegen der Auffassung der Klägerin - nicht aus dem maximalen „Förderausgleich“ gemäß Nr. 9.4.1 WNB zu § 19 WFNG, sondern aus der Nr. 16.2.3 WNB zu § 26 WFNG NRW, indem der Verfügungsberechtigte Wohnraum ohne Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins überlässt. Ein Ermessensfehler hinsichtlich der Geldleistungshöhe ist deshalb nicht zu erkennen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 540 BGB
§ 19 WFNG
§ 26 WFNG
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG
§ 21 Abs. 3 WFNG
§ 17 Abs. 6 Satz 1 WFNG
§ 29 Nr. 8 Satz 2 WFNG
§ 540 Abs. 1 BGB
§ 19 Abs. 3 WFNG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 2 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 5 L 482/12
14 B 1289/12
5 L 482/12
5 L 482/12 B