Oberlandesgericht Dresden (Sachsen, )
Beschluss vom 2025-02-28, Aktenzeichen 12 Wx 52/24
ECLI: ECLI:DE:OLGNAUM:2025:0228.12WX52.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung vor dem 1. Januar 2024 zugunsten eines Erwerbers begründet keine Ausnahme vom Erfordernis der Voreintragung der veräußernden Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Gesellschaftsregister.(Rn.13)
Verfahrensgang
Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts Wernigerode – Grundbuchamt – vom 11. Juli 2024 und vom 25. Juli 2024 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand:
Als Eigentümer des in den Grundbüchern von Wernigerode Blatt ... , ... und ... verzeichneten Teileigentums sind E. H. und K. Sch. als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen.
Die Beteiligte zu 1) hat den vorgenannten Grundbesitz mit notarieller Urkunde vom 4. Oktober 2023 für einen Kaufpreis an den Beteiligten zu 2) veräußert. Die Urkunde enthält u.a. Bewilligung und Antrag auf Umschreibung des Eigentums und auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers.
Auf den entsprechenden Antrag des Verfahrensbevollmächtigten gemäß § 15 GBO vom 9. Oktober 2023 hat das Grundbuchamt am 13. Oktober 2023 eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 2) in das Grundbuch eingetragen.
Mit Schriftsatz vom 13. Februar 2024 hat der Verfahrensbevollmächtigte gemäß § 15 GBO u.a. die Umschreibung des Eigentums an dem o.g. Grundbesitz auf den Beteiligten zu 2) beantragt und hierfür verschiedene eintragungsrelevante Urkunden vorgelegt.
Das Grundbuchamt hat die Beteiligten mit Zwischenverfügung vom 11. Juli 2024 unter Fristsetzung von zwei Monaten darauf hingewiesen, dass wegen des ab dem 1. Januar 2024 geltenden Voreintragungsgebotes gemäß Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB für die Umschreibung des Eigentums ein Nachweis der Eintragung der Gesellschaft in das Gesellschaftsverzeichnis nachzureichen sei.
Hierauf hat der Verfahrensbevollmächtigte mit undatiertem Schriftsatz geltend gemacht, dass die Voreintragung der GbR nicht erforderlich sei. Nach Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB gelte die Rechtslage vor dem 31. Dezember 2023 fort, soweit, wie hier, vor diesem Datum eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden sei.
Das Grundbuchamt hat die Beteiligten mit ergänzender Zwischenverfügung vom 25. Juli 2024 unter Fristsetzung von einem Monat darauf hingewiesen, dass die Vormerkung, anders als in Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB geregelt, nicht für eine erwerbende GbR eingetragen worden sei. Es folge dem Beschluss des OLG Celle vom 16. April 2024 (20 W 23/24), wonach nach Wegfall des § 899a BGB a.F. die Existenz, Identität und ordnungsgemäße Vertretung der GbR nur mit Eintragung im Gesellschaftsregister gesichert sei. Dies könne das Grundbuchamt nicht überprüfen. Eine analoge Anwendung des Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB scheide aus.
Gegen diese Zwischenverfügungen hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 22. August 2024 Beschwerde eingelegt und zur Begründung ausgeführt, dass die von Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB explizit angeordnete Fortgeltung von § 899 BGB die klare Ausrichtung der Vorschrift auch auf die Veräußererkonstellation zeige. Auch der Sinn und Zweck der Vorschrift passe für Veräußerersituation ebenso wie für die Erwerbersituation. Die Vorschrift differenziere nicht danach, ob die GbR auf Veräußererseite oder auf Erwerberseite auftrete. Weiterhin spreche die systematische Stellung von Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB dafür, dass es sich um eine Spezialvorschrift zu Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB handele, die diese Vorschrift verdränge. Nach der Gesetzesbegründung solche die Vorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB gerade verhindern, dass für bereits eingeleitete Eintragungsvorgänge eine Voreintragung der Gesellschaft allein wegen Zeitablaufs erforderlich werde.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Verfügung vom 23. August 2024 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht – Beschwerdesenat – zur Entscheidung vorgelegt.

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügungen vom 11. und 25. Juli 2024 ist zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg.
Denn die Voraussetzungen für den Erlass der beanstandeten Zwischenverfügungen haben vorgelegen. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt einen Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht. Dabei soll eine Eintragung nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden und auch die anderweitigen Voraussetzungen der Eintragung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen sind.
Zu Recht hat das Grundbuchamt angenommen, dass für die beantragte Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten zu 2) zunächst die Beteiligte zu 1) in das Gesellschaftsregister einzutragen ist. Denn nach Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB in der ab dem 1. Januar 2024 durch das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) geltenden Fassung dürfen Verfügungen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts über ihr Grundstückseigentum im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn zuvor die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Gesellschaftsregister eingetragen ist (z. B. Hertel, in: BeckOGK BGB, Stand 1. Dezember 2024, Rdn. 1 zu Art. 229 § 21 EGBGB). Beabsichtigt die unter Nennung der Gesellschafter eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts also, das ihr zustehende Recht zu veräußern, zu belasten oder in sonstiger Weise darüber zu verfügen, muss sich die Gesellschaft zuvor registrieren lassen (z. B. Bayer/Lieder, in: Bauer/Schaub, GBO, 5. Aufl., Allgemeiner Teil (J. Gesellschaftsrecht) Rdn. 24). Ist also eine (noch) nicht im Gesellschaftsregister eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen und überträgt sie ihr Eigentum rechtsgeschäftlich, kann die Eintragung des Eigentumswechsels nach dem 31. Dezember 2023 gemäß Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB grundsätzlich nicht erfolgen, solange die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister eingetragen und daraufhin nach den durch das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz geänderten Vorschriften ihre Eintragung im Grundbuch angepasst worden ist (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 16. April 2024 – 20 W 23/24, zitiert nach Juris).
Zutreffend ist das Grundbuchamt nicht der Ansicht der Beteiligten gefolgt, dass nach Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB n.F. eine Registrierung der Beteiligten zu 1) im Gesellschaftsregister vor einer Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten zu 2) ausnahmsweise deshalb nicht erforderlich sei, weil vor dem Ablauf des Jahres 2023 am 13. Oktober 2023 bereits eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 2) in die betroffenen Grundbücher eingetragen worden ist. Zwar ist wegen dieser Eintragung der Auflassungsvormerkung im Ausgangspunkt der Tatbestand des Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB n.F. tatsächlich erfüllt. Indes führt dieser Ausnahmetatbestand ausdrücklich nur zu der Anwendung der § 899a BGB und § 47 Abs. 2 GBO jeweils in der bis zum 31. Dezember 2023 geltenden Fassung, nicht zu einer allgemeinen Anwendung des bis zum 31. Dezember 2023 geltenden Rechts auf den anstehenden Eintragungsvorgang.
§ 899a BGB a.F. regelt, dass, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen ist, in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet wird, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Absatz 2 Satz 1 GBO a.F. Ausnahme von im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind. Außerdem werden die Vorschriften der §§ 892 bis 899 BGB für entsprechend anwendbar erklärt. Damit soll der Gutglaubensschutz des § 899a BGB in der vor dem 1. Januar 2024 geltenden Fassung weitergelten. Keiner der in Bezug genommenen Vorschriften des Altrechts ist die von den Beteiligten geltend gemachte Rechtsfolge zu entnehmen, dass auf das Erfordernis der Registrierung der im Grundbuch eingetragenen GbR im Gesellschaftsregister verzichtet werden könnte. Entsprechendes gilt für § 47 Abs. 2 GBO a.F., wonach dann, wenn ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden soll, auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen sind. Hiernach reicht es in Fällen, in denen es schon vor dem 1. Januar 2024 zu der Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch gekommen ist, für die Eintragung einer erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus, dass sie mit ihren Gesellschaftern nach altem Recht in das Grundbuch eingetragen werden. Den Fall der Veräußerung durch eine bereits mit ihren Gesellschaftern in das Grundbuch eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts berührt die Vorschrift nicht. Anders als die Beteiligten meinen, regelt Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB n.F. keine Ausnahme von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB n.F. oder gar eine lex specialis gegenüber dieser Vorschrift.
Angesichts der Klarheit des Regelungsgehalts der von Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB n.F. in Bezug genommenen Vorschriften des bis zum 31. Dezember 2023 geltenden Rechts besteht entgegen der Ansicht der Beteiligten auch kein Anlass, Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB n.F. nach seinem Sinn und Zweck bzw. nach seiner systematischen Stellung auszulegen.
Der Senat erachtet auch keine analoge Anwendung von Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB n.F. in dem Sinne für erforderlich, dass alle eingetragenen Gesellschaften bürgerlichen Rechts im Erwerbs- und Veräußerungsfall dann nicht in das Gesellschaftsregister eingetragen werden müssten, wenn schon eine Auflassungsvormerkung vor dem 1. Januar 2024 in das Grundbuch eingetragen oder gar nur beantragt worden ist. Es besteht keine Lücke, die durch eine analoge Anwendung geschlossen werden müsste. Der Grundsatz des Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB, dass die Eintragung in das Gesellschaftsregister einer Eintragung in das Grundbuch, die ein Recht einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts betreffen, voranzugehen hat, gilt erst einmal umfassend. Nur für ganz bestimmte Sonderkonstellationen gelten Vorschriften des Altrechts, so etwa bei Vorliegen der einzelnen Tatbestände der Absätze 4 und 5 des Art. 229 § 21 EGBGB. Der Gesetzgeber hat mit diesen beiden Absätzen ausdrücklich einen konkreten Zweck verfolgt, nämlich für eine Übergangsphase den Fall, dass eine Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch oder im Schiffsregister bereits vor Inkrafttreten der neuen Regelung eingeleitet, aber noch nicht abgeschlossen ist (vgl. BT-Drucksache 19/27635 Seite 216; ebenso BR-Drucksache 58/21 Seite 247). Die Sonderregelungen betreffen also allein den Erwerbsvorgang durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, um den es vorliegend aber gar nicht geht. Vor diesem Hintergrund besteht kein Anlass, in Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB eine allgemeine Regelung zu sehen, dass jegliche Eintragung in das Grundbuch, an der eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts beteiligt ist, nach altem Recht und insbesondere ohne Voreintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister zu erfolgen hat, wenn nur schon ein Eintragungsantrag bei dem Grundbuchamt gestellt oder eine Auflassungsvormerkung bereits im Grundbuch eingetragen oder jedenfalls beantragt ist.
Sicherlich wäre es dem Gesetzgeber unbenommen gewesen, eine solche allgemeine Ausnahmevorschrift zu schaffen, die hier aber nicht Gesetz geworden ist. Der Senat erkennt auch über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinaus keine zwingende Notwendigkeit, jene allgemeine Regel in Abweichung von dem gesetzgeberischen Willen im Wege einer Analogie zugrunde zu legen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 81, 84 FamFG. Die Entscheidung über den Beschwerdewert folgt aus §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1 S. 1, 36 Abs. 2 GNotKG. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 892 bis 899 BGB
§§ 81, 84 FamFG
§ 15 GBO
§ 899a BGB
§ 899 BGB
§ 21 EGBGB
§ 21 Abs. 1 EGBGB
§ 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB
§ 21 Abs. 4 EGBGB
§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO
§ 47 Abs. 2 GBO
§ 47 Absatz 2 Satz 1 GBO
§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1 S. 1, 36 Abs. 2 GNotKG
§ 78 Abs. 2 GBO

Zitierte Entscheidungen: 20 W 23/24