Landgericht Dortmund (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-07-01, Aktenzeichen 9 T 267/08
ECLI: ECLI:DE:LGDO:2008:0701.9T267.08.00

Tenor:
Die Zwischenverfügung vom 27. Juni 2008 wird aufgehoben, soweit den Beteiligten zu 1) und 2) aufgegeben worden ist, eine Zustimmung des Verwalters der Woh-nungseigentümergemeinschaft zur Veräußerung gemäß § 12 WEG nebst Nachweis der Verwalterbestellung einzureichen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die am XX. Februar 2008 verstorbene Frau F ist als Eigentümerin des oben bezeichneten Teileigentums im Grundbuch von Dortmund eingetragen. Sie ist ausweislich eines vom Amtsgericht Dortmund am 2. Mai 2008 erteilten gemeinschaftlichen Erbscheins zu je ½-Anteil von den Beteiligten zu 1) und 2) beerbt worden.
In § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung heißt es zur Übertragung des Wohnungseigentums:
"Das Wohnungseigentum ist veräußerlich und vererblich. Die Weiterveräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie, Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter."
Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Schwestern. In einem Teilerbauseinandersetzungsvertrag vom 31. März 2008 bestimmten sie, dass die Beteiligte zu 1) das oben bezeichnete Teileigentum erhalten soll, und erklärten insoweit die Auflassung. Mit Schriftsatz vom 28. April 2008 beantragten die Beteiligten zu 1) und 2) beim Amtsgericht Dortmund, die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 1) vorzunehmen.
Am 27. Juni 2008 erließ das Amtsgericht Dortmund eine Zwischenverfügung, durch die den Beteiligten zu 1) und 2) unter anderem aufgegeben wurde, eine Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Veräußerung gemäß § 12 WEG nebst Nachweis der Verwalterbestellung einzureichen. Hiergegen legten die Beteiligten zu 1) und 2) mit Schriftsatz vom 1. Juli 2008 Beschwerde ein.
Diese ist zulässig und begründet.
Die Übertragung des Teileigentums auf die Beteiligte zu 1) bedarf nicht der Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft, weil eine Veräußerung an eine Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie im Sinne von § 6 Abs. 1 S. 3 der Teilungserklärung vorliegt.
Ein Teilerbauseinandersetzungsvertrag wirkt zunächst nur verpflichtend. Erst die ihn vollziehende Teilung überführt mit dinglicher Wirkung das Gesamthandsrecht in eine Alleinberechtigung. Diese dingliche Teilung muss nach den Übertragungsvorschriften vor sich gehen, die für das fragliche Recht gelten, also bei Grundstücken nach den §§ 873 und 925 BGB durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch ( BGH BB 1965,1373 ). Dementsprechend stellt die Übertragung eines Teileigentums von der Erbengemeinschaft auf einen der Miterben eine Veräußerung dar, die bei einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich macht ( BayObLGZ 1982,46 ). In der Teilungserklärung können aber für bestimmte Personen Ausnahmen vom Zustimmungserfordernis vorgesehen werden ( Bärmann/Pick, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 18. Auflage, § 12 Rdnr. 9 ). § 6 Abs. 1 S. 3 der Teilungserklärung ist auch auf den Fall anzuwenden, dass eine Erbengemeinschaft aus zwei Schwestern besteht und durch eine Übertragung des Teileigentums auf eine der beiden Schwestern das Gesamthandsrecht in eine Alleinberechtigung umgewandelt wird. Was unter einer Veräußerung an Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie im Sinne der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Befreiung vom grundsätzlichen Erfordernis der Verwalterzustimmung in eine Weiterveräußerung zu verstehen ist, muss durch Auslegung ermittelt werden. Auch Grundbucheintragungen sind nicht nur nach ihrem Wortlaut, sondern auch nach dem Sinn der Erklärung auszulegen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt ( OLG Schleswig NJW-RR 1993,1103 ). Der Zweck der durch § 12 Abs. 1 WEG eröffneten Gestaltungsmöglichkeit besteht darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber und vor der Erweiterung des Sondereigentums derartiger Miteigentümer zu schützen ( OLG Hamm ZMR 2007,212 ). Die Regelung in § 6 Abs. 1 S. 3 der Teilungserklärung lässt jedoch erkennen, dass das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer Überprüfung der personellen und finanziellen Zuverlässigkeit des Erwerbers zugunsten einer Entscheidungsfreiheit des veräußernden Wohnungseigentümers zurücktreten soll, wenn an der Übertragung des Teileigentums ausschließlich Ehegatten oder nahe Verwandte beteiligt sind. Da Parteien des Teilerbauseinandersetzungsvertrages vom 31. März 2008 allein die Beteiligten zu 1) und 2) als Miterben sind und dementsprechend auch die Vollziehung der Teilung nur durch diese erfolgt, ist in der Umwandlung des Gesamthandseigentums der beiden Schwestern in Alleineigentum der Beteiligten zu 1) eine nach § 6 Abs. 1 S. 3 der Teilungserklärung zustimmungsfreie Veräußerung an eine Verwandte zweiten Grades in Seitenlinie zu sehen.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 873 und 925 BGB
§ 12 WEG
§ 12 Abs. 1 WEG

Zitierte Entscheidungen: BB 1965,1373
NJW-RR 1993,1103
ZMR 2007,212