Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-10-06, Aktenzeichen 6 K 85.18

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungsberechtigte die Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben. (Rn.19)
2. Rechtlich ungeeignet sind nur Räumlichkeiten, die beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften, aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. (Rn.24)
3. Zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen. (Rn.28)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen mehrere Rückführungsaufforderungen nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG).
Im Jahr 2001 erwarb sie das Grundstück H...zunächst zusammen mit einem weiteren Miteigentümer. Seit dem Jahr 2003 ist die Klägerin Alleineigentümerin des Grundstücks. Dieses ist mit einem um 1840 als Mietshaus errichteten viergeschossigen Gebäude mit einer Gesamtwohnfläche von mindestens rund 365 m2 bebaut, welches Teil eines Denkmalensembles ist. Das Gebäude wurde seit den 1960er Jahren jedenfalls bis 1990 als Bürogebäude genutzt, zu DDR-Zeiten von der SED.
Anfang 2001 stellte der Beklagte fest, dass die Klägerin das Gebäude nahezu vollständig hatte entkernen lassen und die Holzfußböden bis auf die Holzbalken und Unterschalung, die nichttragenden Wände, sämtlicher Putz, sämtliche Installationen, die Treppengeländer und zum Teil die Dacheindeckung entfernt waren. Im August 2001 stellten der Sohn der Klägerin, dem sie Generalvollmacht erteilt hatte, und der damalige Miteigentümer des Grundstücks einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zur „Rekonstruktion eines Mehrfamilienhauses“, welcher im November 2001 aufgrund fehlender Unterlagen zurückgewiesen wurde. Die Rohbaukosten wurden auf 185.000 DEM, die Herstellungskosten auf 368.000 DEM geschätzt.
Im August 2003 beantragte der Sohn der Klägerin erneut die Sanierung und den Dachausbau des Gebäudes und erhielt am 29. März 2004 die Baugenehmigung zu „Sanierung und Dachausbau des Wohngebäudes“. Mit Baubeginnanzeige vom September 2004 begann die Klägerin, die Baugenehmigung umzusetzen. Durchgeführt wurden die Rohbauarbeiten, namentlich der Einbau einer Sohlplatte, die Fassadensanierung (bis auf den Sockelbereich), der Einbau neuer Fenster, die Erneuerung des Daches, der Einbau neuer Dachgauben, die Erneuerung bzw. Ergänzung des Mauerwerks, Innenputz sowie der Austausch maroder Deckenbalken mit anschließender Herstellung einer begehbaren Fläche.
Im Februar 2008 teilte der Sohn der Klägerin auf Nachfrage der Bauaufsicht mit, dass die Arbeiten im Außenbereich weitgehend abgeschlossen und lediglich Baumaßnahmen im Innenbereich noch in der Ausführung seien. Seitdem ruhen die Bauarbeiten. Aufgrund der Unterbrechung der Bautätigkeit von mehr als einem Jahr gingen die Beteiligten von einem Erlöschen der Baugenehmigung aus dem Jahr 2003 aus. 2015 stellte die Klägerin daraufhin einen neuen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung auf der Grundlage der Baubeschreibung vom 16. Oktober 2015, welchen die Baubehörde am 23. September 2016 bewilligte. Die Klägerin hat einen Baubeginn bislang nicht angezeigt.
Mit Schreiben vom 28. Februar 2017 hörte der Beklagte nach anonymem Hinweis die Klägerin zu einem Leerstand des gesamten Gebäudes (Vorderhaus) an. Mit Schreiben vom 20. März 2017 erklärte diese, das Gebäude befinde sich im Rohbauzustand und es bedürfe noch Zeit, um die Wohnungen, deren Vermietung beabsichtigt sei, fertigzustellen.
Mit Schreiben vom 4. April 2017 forderte der Beklagte die Klägerin zur Einreichung weiterer Unterlagen auf. Am 27. April 2017 teilten die Klägerin und ihr Sohn dem Beklagten mit, das Gebäude sei zu DDR-Zeiten als Bürohaus genutzt worden und deshalb aktuell nicht bewohnbar. Die Klägerin habe dort nur ihre Meldeanschrift, könne aber dort nicht wohnen.
Bei einer Ortsbegehung am 21. Juni 2017 stellte der Beklagte fest, das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes lasse auf einen Leerstand schließen. Am 28. Juni 2017 hörte der Beklagte die Klägerin mit jeweils separaten Schreiben zu einer zweckfremden Nutzung der Räume H..., Vorderhaus – Souterrain mit Hochparterre Maisonette, 1. OG, 2. OG und Dachgeschoss an.
Mit vier gleichlautenden Bescheiden vom 31. Juli 2017 forderte der Beklagte die Klägerin jeweils auf, die Räume H..., Vorderhaus – Souterrain mit Hochparterre Maisonette, 1. OG, 2.OG und Dachgeschoss auf eigene Kosten in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und diesen bis zum 2. November 2017 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass sie dieser Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkomme, drohte der Beklagte ihr jeweils ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an. Zur Begründung führte er aus, die Klägerin habe die Räume mindestens seit dem 1. Mai 2014 leerstehen lassen.
Ihren Widerspruch hiergegen wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheiden vom 11. Januar 2018 jeweils zurück. Bei den Räumen handele es sich um Wohnraum, da die Räumlichkeiten zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet seien. Das gesamte Vorderhaus stehe mindestens seit 2001 leer. Eine Modernisierung oder Sanierung des Vorderhauses sei nicht erfolgt, obwohl eine gültige Baugenehmigung vom 23. September 2016 vorliege. Der Leerstand bei Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung am 1. Mai 2014 führe nicht dazu, dass das Zweckentfrendungsverbot-Gesetz von vornherein nicht anwendbar sei.
Hiergegen hat die Klägerin am 9. Februar 2018 Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, bei den Räumen handele es sich nicht um Wohnraum. Das Gebäude sei von der SED als reines Bürohaus baurechtlich legal genutzt worden und entsprechend beschaffen gewesen. In dem Gebäude hätten sich keinerlei Bäder oder Küchen befunden, sondern reine Büroflächen, ohne abgetrennte aufgeteilte Wohnungen, lediglich mit geschlechtergetrennten Toiletten je Etage. Jedenfalls aufgrund der jahrzehntelangen baurechtlich legalen Nutzung als Bürohaus sei das Gebäude kein Wohnraum. Schon die einfachsten Anforderungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes Berlin seien nicht erfüllt, da sich das Gebäude seit 2001 im Rohbauzustand befinde. Eine Bauverpflichtung für Wohnraum gebe es zudem nicht. Wegen der jahrzehntelangen Büronutzung des Gebäudes stellten die maßgeblichen Vorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum eine verfassungswidrige Rückwirkung dar. Sie wisse nicht, wie das Gebäude seit 1990 bis zu ihrem Erwerb genutzt worden sei. Jedenfalls sei ihr die Herstellung von Wohnraum unzumutbar. Die Beweislast für die Unzumutbarkeit liege nur dann beim Eigentümer, wenn das Gebäude vor der Entkernung überhaupt zu Wohnzwecken genutzt worden sei. Hier sei es jedoch zu Bürozwecken von der SED legal genutzt worden, daher läge die Beweislast bei dem Beklagten. Die Unzumutbarkeit ergebe sich aus dem dem Gericht vorgelegten Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Ulrich vom 28. August 2020. Der Gutachter komme zu einem deutlichen Übersteigen der Aufwendungen für die Herstellung in Relation zur erzielbaren Miete. Sie werde einen deutlichen jährlichen Verlust machen, was ihr nicht zuzumuten sei.
Die Klägerin beantragt,
die Bescheide des Beklagten vom 31. Juli 2017 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 11. Januar 2018 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verweist zur Begründung auf die Ausführungen der angefochtenen Bescheide. Ergänzend führt er aus, es handele sich jedenfalls um Wohnraum. Dies ergebe sich aus der Denkmalliste, in der das Haus 1993 als Mietshaus erfasst worden sei. Auch aus einem Vermerk des Fachbereichs Stadtplanung vom 8. August 2016 gehe hervor, dass es sich schon in den Jahren zuvor um Wohnraum gehandelt habe. Hiervon sei auch die Klägerin ausgegangen, wie etwa das Formular zum vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zeige. Denn darin sei von einer „neuen Aufteilung der Wohnungen in den oberen Geschossen“ die Rede. Der Beklagte meint überdies, da in der von der Klägerin eingereichten Baubeschreibung stets von Wohnraum gesprochen werde, sei davon auszugehen, dass dies auch der vormalige Zustand gewesen sei. Die Wohnungen seien in dem faktischen Mischgebiet auch bauplanungsrechtlich prinzipiell zulässig. Aus einer Hausauskunft gehe überdies hervor, dass zwischen 2001 und Ende 2014 mehrfach Personen dort gemeldet gewesen seien. Die Berechnungen im Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Ulrich für die bereits verbauten und die veranschlagten weiteren Kosten seien nicht plausibel. Das Bauvorhaben sei bis auf den Innenausbau weitestgehend abgeschlossen. Der Beklagte verweist für die Wirtschaftlichkeit der Wiederherstellung auch auf ein Exposé im Internet, wonach das Grundstück derzeit über einen Immobilienmakler zum Kaufpreis von 4,5 Millionen Euro angeboten wird.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der Verwaltungsvorgänge des Beklagten (5 Hefter, 1 Ordner) Bezug genommen, die vorgelegen haben und – soweit erheblich – Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Var. 1 VwGO ist unbegründet. Die Bescheide des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 31. Juli 2017 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 11. Januar 2018 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
I. Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderung ist jeweils § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626; geändert durch die 1. Novellierung mit Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, 115 sowie die 2. Novellierung mit Gesetz vom 9. April 2018, GVBl. 2018, 211). Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt nach dieser Bestimmung anordnen, dass Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Rückführungsgebot). Das zuständige Bezirksamt setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt. Diese Rechtsgrundlage trägt die angefochtenen Bescheide.
1. Die Räumlichkeiten in dem Gebäude der Klägerin sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG.
Für die Einordnung als geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG kommt es nur darauf an, ob die Räumlichkeiten zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Demgegenüber ist unerheblich, ob der Wohnraum am 1. Mai 2014 noch bewohnt wurde bzw. auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Entscheidend ist die tatsächliche und rechtliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 11 ff.).
Ausgenommen sind nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. 2014, 73; zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 2. Juli 2019, GVBl. 2019, 475) auch entsprechend genutzt wurden. Diese Rückausnahme greift hier schon deshalb nicht, da das Gebäude um 1840 als Wohngebäude errichtet wurde. Dies ergibt sich aus den Feststellungen des Denkmalamtes und den insoweit auszugsweise vorliegenden Akten. Dies stellt auch die Klägerin nicht in Abrede, die jedoch auf die unstreitige Nutzung als Bürogebäude bis 1990 abstellt.
Soweit sie insoweit meint, das Merkmal der Errichtung zu anderen Zwecken in § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG müsse als „zu anderen Zwecken baurechtlich legal genutzt“ gelesen werden, verhilft ihr dies nicht zum Erfolg. Mit Errichtung ist ersichtlich die erstmalige Errichtung im Sinn der Herstellung der Wohnung bzw. des Wohngebäudes gemeint. Für eine andere Lesart streitet nichts. Die Änderung der Nutzungsart, legal oder nicht, erfasst § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG als Zweckentfremdung.
a) An der rechtlichen Eignung der Räumlichkeiten zur Nutzung zu Wohnzwecken bestehen keine Zweifel. Rechtlich ungeeignet sind nur Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Dem Tatbestandsmerkmal der objektiven Eignung in § 1 Abs. 3 ZwVbG liegt die Einsicht zu Grunde, dass die Rechtsordnung eine Wohnnutzung nicht zugleich für (bebauungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 – BVerwG 8 C 53.85 –, juris Rn. 13 m.w.N.). Unbeachtlich ist hingegen eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, das heißt das Fehlen einer die materiell baurechtmäßige Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – BVerwG 8 C 105.83 –, juris Rn. 20; Urteil vom 7. September 1984 – BVerwG 8 C 48.83 –, juris Rn. 13; Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 – VG 6 K 524.17).
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung ergibt sich vorliegend schon aus den erteilten Baugenehmigungen und wird auch von der Klägerin nicht durchgreifend in Zweifel gezogen. Auf die Maßgaben des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz – WoAufGBln) kommt es insoweit entgegen ihrer Ansicht nicht an. Die Frage der Vermietbarkeit der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken angesichts fehlender Sanitäreinrichtungen und Küchen ist eine Frage der tatsächlichen Eignung.
b) Die Räume sind indes auch tatsächlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet.
aa) Unstreitig sind die Räumlichkeiten zwar derzeit nicht bewohnbar. Das Gebäude befindet sich seit der nahezu vollständigen Entkernung im Jahr 2001 im Rohbauzustand. Dies gilt auch für die Wohnung in der 1. Etage, die nach den Feststellungen im Gutachten des Dipl.-Ing. Ulrich, wonach der Ausbau im Hochparterre mit Einbauküche und gefliestem Bad mit WC schon weit fortgeschritten sei, am weitesten bereits wieder hergestellt ist. Denn jedenfalls das Treppenhaus und weitere gemeinschaftlich genutzte Flächen sind nicht hinreichend fertig gestellt. Auf die Tatsache, dass in dieser Wohnung von 2001 bis 2014 Personen melderechtlich ihren Wohnsitz angemeldet hatten, kommt es daher ebenso wenig an wie auf die Erklärung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung, ihm sei – allerdings nicht von der Klägerin – gesagt worden, bei den Anmeldungen müsse es sich wohl komplett um Scheinanmeldungen gehandelt haben.
Zu Wohnzwecken – wie hier – errichtete Räumlichkeiten unterfallen jedoch auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 52; BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – BVerwG 8 C 38.89 –, juris Rn. 9 f.; Urteil der Kammer vom 30. April 2019 –VG 6 K 30.18 –, juris Rn. 39). Bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten, ist hingegen nicht der Zweck des Gesetzes (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 52). Hiermit ist keine „Rückwirkung“ bzw. tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots auf Sachverhalte vor seinem Inkrafttreten verbunden. Es ist der zweckentfremdungsrechtliche Schutz des Wohnungsbestandes, der nach ständiger Rechtsprechung auch solchen Wohnraum erfasst, der zum Stichtag mit vertretbarem Aufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden kann (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 52; BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 – BVerwG VIII C 94.76 –, juris Rn. 46 ff.; Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 –, juris Rn. 65).
Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit ist für den Eigentümer dann unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht „längerfristig“, regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985 – BVerwG 8 C 35.83 –, juris Rn. 29; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 – BVerwG 8 C 16.84 –, juris Rn. 34; OVG Berlin, Urteil vom 13. Februar 1997 – OVG 5 B 45.95 –, Das Grundeigentum 1997, 623 [625]).
Wer sich auf diese Ausnahme beruft, trägt für ihr Vorliegen die materielle Beweislast, wenn ein Gebäude ursprünglich zu Wohnzwecken errichtet und genutzt wurde (vgl. VG München, Urteil vom 29. März 2017 – M 9 K 15.3795 –, juris Rn. 17; jedenfalls von einer gesteigerten Darlegungslast des Eigentümers ausgehend OVG Hamburg, Beschluss vom 16. Januar 2020 – 4 Bs 176/19 –, juris Rn. 35). Hierzu ist substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 15. März 2001 – OVG 5 N 171/00 –, NZM 2001, 594 [595]).
Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind nur die Aufwendungen zugrunde zu legen, die erforderlich sind, um die Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards wiederherzustellen (vgl. VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378 -, juris Rn. 26 m.w.N.). Die objektive Eignung zu Wohnzwecken kann insbesondere auch dann vorliegen bzw. zumutbar wiederherstellbar sein, wenn Küche und Bad fehlen (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 19. Oktober 1995 – 3 U 7/94 –, WuM 1998, 320, juris-Leitsatz). Dabei ist der Wert derjenigen Investitionen abzuziehen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990, a.a.O., juris Rn. 13; VG München, Urteil vom 29. März 2017, a.a.O., juris Rn. 20). Bei den Aufwendungen bleiben die Anschaffungskosten des Grundstückes einschließlich der Finanzierungskosten unberücksichtigt (vgl. Nr. 23.2.3 der Zweiten Änderung der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25. Februar 2019 – 2. Änderung AV - ZwVbG).
bb) Nach diesen Maßstäben unterfallen die Räumlichkeiten im Gebäude der Klägerin zum 1. Mai 2014 und bis heute dem Zweckentfremdungsverbot. Der Rohbauzustand der Räume lässt ihre objektive Eignung zur dauernden Wohnnutzung nicht entfallen. Sie waren und bleiben nach wie vor Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 ZwVbG, solange nicht feststeht, dass die Bewohnbarkeit nur mit einem unzumutbaren Aufwand wieder herstellbar wäre. So liegt es hier jedoch nicht. Von einem unzumutbaren Aufwand, die Räumlichkeiten wieder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen, geht die Kammer nicht aus. Schon gar nicht handelt es sich um eine bloße Bauruine oder abbruchreife Räumlichkeiten.
Die Klägerin ist bereits ihrer aus der ursprünglichen Errichtung zu Wohnzwecken folgenden Darlegungslast nicht nachgekommen. Das Gutachten des Dipl.-Ing. Ulrich vom 28. August 2020 beachtet schon nicht, dass Erwerbs- und Finanzierungskosten des Erwerbs hinsichtlich des Grundstückes bei der Beurteilung des Wiederherstellungsaufwandes nicht berücksichtigungsfähig sind.
Die bereits durchgeführten Arbeiten und die insoweit entstandenen Kosten wurden vom Gutachter lediglich pauschal geschätzt. Konkrete Belege und Nachweise fehlen trotz entsprechenden Hinweises der Kammer vom 3. September 2020. Noch nicht einmal die für die Schätzung zugrunde gelegten Umstände und Maßstäbe wurden vom Gutachter offen gelegt. Soweit der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung erklärt hat, es scheine sich um Eigenleistungen zu handeln, hat er zugleich selbst eingeräumt, dies nicht genau zu wissen. Eine solche Vermutung kann keine tragfähige Grundlage bilden. Zudem müsste die Klägerin wenigstens Belege über Materialkosten (etwa für die Heizungstherme, Zählerzentrale, Fenster etc.) vorlegen können, woran es ebenfalls fehlt.
Die im Gutachten angegebenen Kosten für den Endausbau beruhen offensichtlich nicht auf einer gebäude- und wohnungsbezogenen Auflistung der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen, sondern lediglich auf einer Schätzung anhand der angeblich bereits verbauten Kosten. Hierbei legte der Gutachter die Annahme zugrunde, dass der Rohbau und die wetterfeste Hülle 50-60% der Herstellungskosten ausmachen und der Endausbau 40-50%. Da die Kosten für Rohbau und wetterfeste Hülle indes lediglich auf nicht nachvollziehbaren Schätzungen beruhen, kommt die Klägerin mit der Schätzung der Kosten für den Endausbau ihrer Darlegungslast nicht nach.
Zweifel an den Annahmen des Sachverständigengutachtens bestehen auch deshalb, weil im Bauantrag aus dem Jahr 2001 noch Rohbaukosten einschließlich Mehrwertsteuer in Höhe von 185.000 DEM und Herstellungskosten einschließlich Mehrwertsteuer von 368.000 DEM angenommen worden waren. Das bedeutet, die Instandsetzungskosten (laut Gutachten insgesamt 1,948 Millionen Euro) hätten sich gegenüber der ursprünglichen Schätzung mehr als versiebenfacht, was sich allein mit der allgemeinen Preissteigerung trotz des Zeitraums von 20 Jahren nicht erklären lässt, zumal seit damals bereits Arbeiten ausgeführt worden sind.
Die nachvollziehbare und plausibel gemachte Renditeberechnung des Stadtentwicklungsamts vom 21. September 2020 zugrundegelegt (Anlage B4), ist von Gesamtkosten für die Wiederherstellung von rund 190.000 Euro auszugehen, denen – unter Zugrundelegung der vom Gutachter der Klägerin geschätzten Jahresrohmiete in Höhe von 44.219 Euro – auf zehn Jahre berechnet Einnahmen von rund 388.000 Euro gegenüberstehen.
Zur Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens zu den Wiederherstellungskosten des Wohnraumes bestand aufgrund des unsubstantiierten Vortrages der Klägerin kein Anlass.
cc) Gegen einen unzumutbaren Aufwand sprechen überdies die seit Jahren andauernden Bemühungen der Klägerin um eine Sanierung (vgl. Urteil der Kammer vom 30. April 2019 – 6 K 30.18 –, juris Rn. 39). Insbesondere der Bauantrag aus dem Jahr 2016 und die zwischenzeitlich im Juli 2020 beantragte Verlängerung der Baugenehmigung sind ein Indiz dafür, dass die Klägerin selbst davon ausgeht, die Wiederherstellung des Gebäudes zu Wohnzwecken sei rentabel und zumutbar.
Wenn sie meint, weitere Investitionen seien aufgrund des Berliner Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen („Mietendeckel“) nicht rentabel oder wenn ihr über einen Zeitraum von nunmehr über zwölf Jahren die finanziellen Mittel für die Wiederherstellung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken fehlen, wie sie gegenüber der Baubehörde 2019 und 2020 selbst angegeben hat, muss sie ernsthaft die Möglichkeit in Betracht ziehen, die Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umzuwandeln und – zumindest teilweise – zu verkaufen. Aus der von dem Beklagten durchgeführten Abfrage in der Automatisierten Kaufpreissammlung Berlin geht hervor, dass vergleichbare Wohnungen in Berlin-Mitte mit Vertragsdatum ab 2020 zu einem arithmetischen Mittel von 6.084 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft wurden. Bezogen auf die Gesamtwohnfläche von 365,21 m2 ergibt sich für durchschnittliche Objekte somit eine Wertigkeit von rund 2,2 Millionen Euro, was vorliegend jedenfalls Kaufpreis und bisher verbaute Kosten übersteigt. Eine Wiederherstellung des Wohnraums ist auch unter diesem Gesichtspunkt wirtschaftlich sinnvoll.
2. Der Anwendbarkeit des ZwVbG stehen auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken wegen einer tatbestandlichen Rückanknüpfung entgegen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. –, juris).
a) Streitgegenständlich in den Vorlagebeschlüssen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg sind Nutzungen, die nach Außerkrafttreten des vorherigen Zweckentfremdungsverbots erlaubnisfrei ins Werk gesetzt wurden und zum Stichtag des 1. Mai 2014 andauerten. Im Hinblick hierauf hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eine unverhältnismäßige tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots darin erkannt, dass es gemäß § 1 Abs. 1, Abs. 3 ZwVbG alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, erfasst und die Zweckbestimmung der Räume seitens des Verfügungsberechtigten bedeutungslos ist. Keinen verfassungsrechtlichen Bedenken sieht sich jedoch der Bestandsschutz des vorhandenen Wohnraums ausgesetzt. Dies entspricht im Ergebnis der überholten Rechtslage nach dem Mietrechtsverbesserungsgesetz, wonach neben der objektiven Eignung der Räume zu Wohnzwecken „die nach außen sichtbar werdende subjektive Zweckbestimmung durch den Verfügungsberechtigten im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots“ maßgeblich war (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 7. April 1978 – OVG II B 110.76 –, juris Rn. 13 m.w.N.). Verfassungsrechtlich geschützt werden bereits ins Werk gesetzte Chancen, nicht hingegen nur künftige Chancen einer Nutzungsänderung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 143).
b) Auch mit dieser Maßgabe unterfallen die streitgegenständlichen Räumlichkeiten dem Zweckentfremdungsverbot.
aa) Es fehlt eine nach außen sichtbar werdende subjektive Zweckbestimmung zur Nutzung als Gewerberäume durch die Klägerin im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots. Zum 1. Mai 2014 gab es keine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung der Räume, da das gesamte Gebäude mindestens seit dem Jahr 2001 leer steht. Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin trotz des Leerstands über mehrere Jahre weiterhin an einer Zweckbestimmung der Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken, etwa als Büroräume, festhielt, sind weder dargelegt noch ersichtlich.
bb) Die Klägerin hat kein Vertrauen ins Werk gesetzt dahingehend, dass die streitbefangenen Räume zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurden. Sie hat nicht vorgetragen, im Zeitpunkt des Erwerbs seien die Räumlichkeiten weiterhin als Büros genutzt worden, sondern vielmehr eingeräumt, nicht zu wissen, wie die Räume nach 1990 genutzt worden seien. Insoweit ist die Klägerin ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht nachgekommen.
Dem Grundbuch von Berlin-Mitte, Blatt 3..., ist zudem zu entnehmen, dass das streitbefangene Grundstück vor 1990 Eigentum des deutschen Volkes war, „Rechtsträger: VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte“. Die Rechtsträgerschaft der Kommunalen Wohnungsverwaltung ist ein Indiz dafür, dass auch zu DDR-Zeiten an der Wohnungseigenschaft der Räumlichkeiten festgehalten wurde. Dies muss auch der Klägerin bekannt gewesen sein, da davon auszugehen ist, dass ein durchschnittlich sorgfältiger Käufer vor einem Grundstückskauf das zugehörige Grundbuch einsieht.
cc) Die Klägerin hat durch ihre Bauanträge aus den Jahren 2001, 2003 und 2015 vielmehr jeweils zu erkennen gegeben, dass sie davon ausging, ein Wohngebäude erworben zu haben – auch wenn eine Pflicht der Klägerin, von den erteilten Baugenehmigungen Gebrauch zu machen, nicht besteht.
(1) Der Bauantrag aus dem Jahr 2001 war auf die „Rekonstruktion eines Mehrfamilienhauses“ gerichtet, der Bauantrag aus dem Jahr 2003 auf „Sanierung und Dachausbau des Wohngebäudes in der H... “, der Bauantrag aus dem Jahr 2016 auf „Errichtung einer Wohnung im Souterrain/ Erstellung eines neuen Wohnbereiches im Garten (Remise)/ Neue Aufteilung der Wohnungen in den oberen Geschossen“. Der Sohn der Klägerin füllte zudem im Rahmen des Bauantrages aus dem Jahr 2003 einen Wohnungsbogen (VV Sanierung und Dachausbau H..., Bauantrag, Exemplar 1, nachfolgend: schwarzer Ordner, Bl. 17) aus, in welchem er für das Vorderhaus des Gebäudes insgesamt sechs Wohnungen verzeichnete, und beantragte die Zusammenlegung von Wohnungen im Hochparterre (schwarzer Ordner, Bl. 16). Auch der damalige Architekt der Klägerin sprach mit dem Beklagten im Jahr 2003 über die vorgesehene Zusammenlegung der alten Wohnungen im 2. Obergeschoss (schwarzer Ordner, Bl. 21). Die Baubeschreibung aus dem Jahr 2003 (schwarzer Ordner, Bl. 61 ff.) geht ebenfalls davon aus, dass sich im Hochparterre, im 1. und 2. Obergeschoss jeweils bereits Wohnungen befanden.
Auch aus dem Bauantrag aus dem Jahr 2015 geht hervor, dass die Klägerin Wohnungen in den oberen Geschossen neu aufteilen wollte. Die Baubeschreibung aus dem Jahr 2015 spricht ebenfalls dafür, dass in dem Gebäude schon zuvor Wohnungen vorhanden waren: „Im Wohnungsbereich, welcher im Hochparterre liegt, wird eine ehemalige Wohnungszugangstür zugemauert (…)“. Gemäß Baubeschreibung sollen auch im 1. und 2. OG sowie im Dachgeschoss ehemalige Wohnungstüren zugemauert werden. Soweit die Klägerin sich darauf beruft, den Begriff der „Wohnung“ in ihrem Bauantrag nur laienhaft verwendet zu haben, überzeugt dies jedenfalls im Hinblick auf die Baubeschreibung nicht, welche in ihrem Auftrag von einer professionellen Bauplanungs- und Projektgesellschaft erstellt wurde.
(2) Der Klägerin war auf ihren Antrag in der mündlichen Verhandlung keine Erklärungsfrist auf die von dem Beklagten mit Schriftsatz vom 25. September 2020 eingereichten weiteren Bauunterlagen aus den Jahren 2003/2004 und 2015/2016 zu gewähren. Ein solcher Schriftsatznachlass kommt nach § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 283 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO in Betracht, wenn sich eine Partei in der mündlichen Verhandlung auf ein Vorbringen des Gegners nicht erklären kann, weil es ihr nicht rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt worden ist. Ob neues Vorbringen des Gegners der Partei rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt worden ist, bemisst sich nach § 282 Abs. 2 ZPO. Danach sind Anträge sowie Angriffs- und Verteidigungsmittel, auf die der Gegner voraussichtlich ohne vorhergehende Erkundigung keine Erklärung abgeben kann, vor der mündlichen Verhandlung durch vorbereitenden Schriftsatz so zeitig mitzuteilen, dass der Gegner die erforderliche Erkundigung noch einzuziehen vermag. Der vorbereitende Schriftsatz, der neue Tatsachen oder ein anderes neues Vorbringen enthält, ist nach § 132 Abs. 1 Satz 1 ZPO so rechtzeitig einzureichen, dass er mindestens eine Woche vor der mündlichen Verhandlung zugestellt werden kann.
(a) Danach erfolgte die Einführung der weiteren Verwaltungsvorgänge in den Rechtsstreit rechtzeitig. Der Schriftsatz des Beklagten vom 25. September 2020 wurde der Klägerin per Fax am 29. September 2020, also eine Woche vor der mündlichen Verhandlung, übersandt. Infolgedessen hatte die Klägerin Kenntnis davon, dass weitere Verwaltungsvorgänge des Beklagten bei Gericht eingetroffen waren und hätte bereits vor der mündlichen Verhandlung Akteneinsicht nehmen können.
(b) Zudem setzt § 283 Satz 1 ZPO voraus, dass die Partei sich gerade aufgrund der Verspätung in der mündlichen Verhandlung nicht auf das Vorbringen des Gegners erklären kann. Das Gericht muss nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden, ob eine Erklärung nicht doch noch im Termin möglich ist. Dabei überprüft das Gericht insbesondere, ob die Unmöglichkeit zur Erklärung über das gegnerische Vorbringen tatsächlich auf der Verspätung des Gegners beruht. Ist dies nicht der Fall, beruht dies etwa auf eigenem Unvermögen der Partei, so scheidet eine Anwendung des § 283 ZPO aus (vgl. MüKoZPO/Prütting, 6. Aufl. 2020, § 283 Rn. 11; BVerfG, Kammerbeschluss vom 10. Februar 1992 – 1 BvR 784/91 –, juris Rn. 7).
Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat nicht nachvollziehbar erläutert, weshalb es ihm in der mündlichen Verhandlung nicht möglich war, zu den nun vorliegenden Bauunterlagen, besonders dem Wohnungsbogen aus dem Baugenehmigungsverfahren 2003, Stellung zu nehmen. Er hat weder um Rücksprachemöglichkeit mit der Klägerin noch um Vertagung gebeten. Überdies handelt es sich um Unterlagen aus dem Verantwortungsbereich der Klägerin. Für die Einräumung einer Erklärungsfrist nach § 283 Satz 1 ZPO sah die Kammer nach alldem keinen Anlass.
dd) Zudem waren jedenfalls in der Etage 1 gemäß der von dem Beklagten vorgelegten Meldeauskunft seit 2001 nahezu durchgehend Mieter gemeldet, was ebenfalls für eine Wohnnutzung der ersten Etage spricht. Selbst wenn es sich, wie vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin vorgetragen, insoweit um Scheinanmeldungen gehandelt haben sollte, wären diese ein Indiz dafür, dass die Klägerin davon ausging, es handele sich um zu Wohnzwecken geeignete Räumlichkeiten, die eine Anmeldung – und sei es auch nur zum Schein – trügen.
ee) Der Leerstand als solcher ist keine anerkannte Nutzungsart, die schutzwürdiges Vertrauen begründete und lässt die Wohnraumeigenschaft unberührt. Der Leerstand ist seit Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots untersagt, auch wenn die Rechtsordnung den Leerstand zuvor hingenommen hat (vgl. Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – 6 K 126.18 –, juris Rn. 52).
3. Die Klägerin ist als Eigentümerin Verfügungsberechtigte. Sie nutzt den Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckfremd. Eine Zweckentfremdung liegt nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG vor, wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht. Eine Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 Halbsatz 1 ZwVbG, wonach keine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann, liegt nicht vor. Von einer zügigen Instandsetzung kann nach dem bereits zwölf Jahre andauernden Baustopp keine Rede sein.
4. Ermessen bezüglich der Rückführungsaufforderung ist hier nicht eröffnet. Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn – wie hier – eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. September 1992 – BVerwG 5 C 80.88 –, juris Rn. 16). Anhaltspunkte für atypische Umstände, die eine Entscheidung nach pflichtgemäßem Ermessen und eine nähere Begründung erfordert hätten, sind nicht aufgezeigt oder ersichtlich. Die Frist zur Rückführung hat der Beklagte beanstandungsfrei gesetzt, da er sogar einen längeren Zeitraum als die in § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG vorgesehene Monatsfrist eingeräumt hat.
II. Die Zwangsgeldandrohung in Höhe von jeweils 10.000 Euro ist nicht zu beanstanden. Sie beruht auf § 6 ZwVbG i.V.m. §§ 6 Abs. 1, 13 ZwVG, deren Voraussetzungen erfüllt sind. Insbesondere war das Bezirksamt Berlin-Mitte nach § 7 Abs. 1 Halbsatz 1 VwZG zuständige Vollzugsbehörde. Die Androhung war gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 VwZG auch jeweils mit der Rückführungsaufforderung zu verbinden, da den Widersprüchen gegen die Rückführungsaufforderungen nach § 4 Abs. 4 Satz 1 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung zukam.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen (vgl. § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Rechtssache kommt insbesondere keine grundsätzliche Bedeutung zu (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die Voraussetzungen für das Vorliegen von Wohnraum sind in der obergerichtlichen Rechtsprechung ebenso geklärt wie die Anforderungen an eine etwaige Unzumutbarkeit der Wiederherstellung der Bewohnbarkeit.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 283 ZPO
§ 6 ZwVbG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG
§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG
§ 1 Abs. 3 ZwVbG
§ 1 Abs. 1, Abs. 3 ZwVbG
§ 173 Satz 1 VwGO
§ 283 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO
§ 282 Abs. 2 ZPO
§ 132 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 283 Satz 1 ZPO
§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
§ 2 Abs. 2 Nr. 4 Halbsatz 1 ZwVbG
§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG
§ 6 Abs. 1, 13 ZwVG
§ 7 Abs. 1 Halbsatz 1 VwZG
§ 13 Abs. 2 Satz 2 VwZG
§ 4 Abs. 4 Satz 1 ZwVbG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NZM 2001, 594
8 C 53.85
8 C 105.83
8 C 48.83
6 K 524.17
2 BvL 5/74
8 C 38.89
6 K 30.18
VIII C 94.76
6 K 126.18
8 C 35.83
8 C 16.84
5 B 45.95
9 K 15.37
4 Bs 176/19
5 N 171/00
9 K 16.13
3 U 7/94
5 B 14.16
II B 110.76
1 BvR 784/91
5 C 80.88