Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-06-30, Aktenzeichen 4 K 5206/05
ECLI: ECLI:DE:VGK:2006:0630.4K5206.05.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen
Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem Fachwerkhaus im alten Ortskern an der I. straße 000 in S. bebauten Grundstücks. Das Gebäude wurde um 1850 errichtet. Der Kläger erwarb das Grundstück im Wege der Zwangsverstei- gerung im November 2000. Bis Mai 2001 wurde das Fachwerkhaus überwiegend als Wohnhaus genutzt. Im rückwärtigen Teil des Erdgeschosses sind bis heute zwei Räume des auf dem Grundstück befindlichen Getränkehandels untergebracht.
Im Januar 2000 hörte der Beklagte die damaligen Eigentümer zu einer beabsichtigten Eintragung des Fachwerkhauses in die Denkmalliste an und stellte das Objekt (Flurstück 0000) mit an diese gerichtetem Bescheid vom 14. Februar 2000 vorläufig unter Denkmalschutz. Im März 2000 ordnete das Amtsgericht Bergisch Gladbach die Zwangsverwaltung des streitbefangenen Grundstücks an. Anlässlich der Zwangsversteigerung wurde im Auftrag des Amtsgerichts vom Bau- und Immobiliensachverständigen T. am 18. Juli 2000 ein Verkehrswertgutachten mit Stand vom 14.Juni 2000 über das Grundstück erstellt, das allen Bietern zugänglich war. Der ermittelte Verkehrswert betrug hiernach 818.900,00 DM (= 418.696,92 EUR), der notwendige Sanierungsaufwand wurde überschlägig auf 50.000,00 DM (= ca. 25.560,00 EUR) geschätzt. Die geschätzten Sanierungskosten und der wegen des Denkmalschutzes geringere Bodenwert wurden bei der Beurteilung des Verkehrswertes wertmindernd in Ansatz gebracht. Zudem wurde für die Festsetzung des Wertes des denkmalgeschützten Wohnhauses die Restnutzungsdauer auf 30 Jahre angesetzt, was eine Wertminderung wegen Alters von 45 % ergab.
Im Verkehrswertgutachten stellte der Sachverständige zum Sanierungsbedarf im Einzelnen fest:
- "Feuchtigkeitsschäden in Sockelbereichen mit Putzabplatzungen und vermuteten Sockel-/Schwellholzschäden
- Im rückwärtigen Durchgangszimmer Wohnhaus/Anbau (unter der Dachterrasse) eine Dachundichtigkeit/Feuchtigkeitsschaden
- Verschieferung rechte Hausseite teilweise beschädigt
- Diverse Feuchtigkeitsschäden."
Am 23. November 2000 trug der Beklagte das Objekt I.----straße 000, Flurstück 0000, in die Denkmalliste ein und erteilte den damaligen Eigentümern hierüber einen Bescheid.
Am 30. November 2000 erwarb der Kläger das streitbefangene Grundstück nach Erteilung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren zu einem Preis von 750.000,00 DM (= 383.468,91 EUR).
Mit Schreiben vom 15. Dezember 2000 legte der Kläger ohne Begründung Widerspruch gegen die Unterschutzstellung ein, der vom Landrat des Rheinisch- Bergischen Kreises mit Widerspruchsbescheid vom 17. Juli 2001 zurückgewiesen wurde. Die hiergegen beim Verwaltungsgericht Köln erhobene Klage 4 K 6104/01 nahm der Kläger während des gerichtlichen Erörterungstermin vor Ort am 23. Mai 2003 nach Erteilung eines rechtlichen Hinweises des Gerichts über das Vorliegen der Denkmaleigenschaft des Fachwerkhauses zurück.
Nach Erwerb des Grundstücks durch den Kläger fanden am 3. Juli 2001 und am 16. August 2001 Begehungen des Gebäudes in Anwesenheit des Klägers und von Vertretern des Beklagten, beim zweiten Termin auch unter Teilnahme eines Vertreters des Rheinischen Amts für Denkmalpflege statt. Hierbei wurde festgestellt, dass die Schwellhölzer und Ständer bis zur Höhe der ersten Riegel durch Feuchtigkeit überwiegend stark geschädigt waren und dass in der nord-östlichen Gebäudeecke Schwammbefall vermutet wurde.
Die örtliche Presse berichtete in dieser Zeit wiederholt über Abrisspläne des Klägers. Engagierte Bürger setzten sich mit Leserbriefen, Schreiben an den Beklagten und einer Unterschriftenaktion für den Erhalt des Denkmals ein. Auch der S. Geschichtsverein und die in Bremen ansässige "Interessengemeinschaft Bauernhaus" engagierten sich für das Fachwerkhaus.
Als der Kläger in den folgenden Jahren keine Instandhaltungsmaßnahmen an dem Denkmal durchführte, beauftragte der Beklagte den Sachverständigen T. mit der Begutachtung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit dieser Maßnahmen. In seinem Gutachten vom 16. Februar 2004 gelangte dieser zu dem Ergebnis, dass dem Kläger die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen an dem Denkmal zumutbar seien. Die Instandhaltungskosten werden hierin mit 75.500,00 EUR bewertet.
Nach Anhörung des Klägers und im Benehmen mit dem Rheinischen Amt für Denkmalpflege erließ der Beklagte gegenüber dem Kläger am 20. September 2004 eine Ordnungsverfügung, mit der er diesen unter Fristsetzung aufforderte, im einzelnen aufgeführte Sanierungsarbeiten durchzuführen. Zugleich ordnete er die sofortige Vollziehung der Ordnungsverfügung an und drohte für den Fall der Zuwiderhandlung ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 EUR an.
Hiergegen legte der Kläger am 15. Oktober 2004 mit der Begründung Widerspruch ein, ihm sei eine Grundsanierung des Denkmals aufgrund der allgemeinen schlechten wirtschaftlichen Lage sowie aufgrund des bekannten Leerstandes von Immobilien nicht zumutbar.
Im März und April 2005 fanden Gespräche zwischen dem Kläger und dem Beklagten statt, die keine Lösung herbeiführten. Hierbei legte der Kläger dar, dass für ihn nur ein Abriss oder eine Verschiebung des Denkmals um 10 Meter zur I.---- straße in Betracht komme. Denkbar sei für ihn der Betrieb einer Kneipe mit Außengastronomie im vorderen Grundstücksteil mit rückwärtiger Wohn- und Bürobebauung, wobei er jedoch nur die vordere Fassade des Denkmals erhalten wolle. Nachdem der Kläger weiterhin keine Sanierungsmaßnahmen durchführte, setzte der Beklagte mit Bescheid vom 29. Juni 2005 das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 EUR fest. Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 20. Juli 2005 Widerspruch ein.
Mit Widerspruchsbescheid vom 3. August 2005 wies der Landrat des Rheinisch- Bergischen Kreises den Widerspruch des Klägers gegen die Ordnungsverfügung vom 9. September 2004 sowie gegen die darin enthaltene Androhung von Zwangsgeld als unbegründet zurück. Dem Kläger seien die Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zumutbar. Insbesondere habe er durch Entfernung der originalen Haustür und durch Unterlassen jeglicher Instandhaltungsmaßnahmen seit 2001 den Erhaltungszustand des Denkmals durch sein Verhalten erheblich verschlechtert. Daher könne er sich auf die hierdurch entstandenen erhöhten Erhaltungskosten nicht berufen.
Hiergegen hat der Kläger am 31. August 2005 Klage erhoben. Zur Begründung macht er unter Vorlage eines von ihm in Auftrag gegebenen Gutachtens des Diplomingenieurs Q. vom 5. Oktober 2005, einer Stellungnahme desselben vom 25. Mai 2006 sowie aufgrund eigener Berechnungsbeispiele geltend, dass ihm die Durchführung der aufgegebenen Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich unzumutbar sei. Auch habe er das Objekt entgegen der Behauptung des Beklagten nicht verfallen lassen. Die Schäden beruhten nicht auf einem von ihm zu vertretenden Sanierungsrückstau, sondern seien die Folge einer langjährigen Missachtung der bauphysikalischen Anforderungen eines alten Fachwerkhauses. Seit dem Erwerb des Grundstücks durch ihn hätten sich diese Schäden nicht verschlimmert. Der bauliche Zustand sei insgesamt sehr schlecht, was erst nach Räumung des Objekts und Öffnung einiger Bauteile sichtbar geworden sei. Unter anderem sei es mit dem Hausschwamm befallen und teilweise wegen Fäulnis der Schwellhölzer abgesackt. Der wahre Zustand könne jedoch erst nach einer völligen Entkernung bzw. Entfernung des Innenausbaus ermittelt werden. Für die Durchführung der aufgegebenen Sanierungsmaßnahmen seien nach dem genannten Gutachten Sa- nierungskosten von 120.000,00 EUR erforderlich, wobei dies eher zurückhaltend kalkuliert sei und tatsächlich mit einem höheren Aufwand gerechnet werden müsse.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid des Beklagten vom 9. September 2004 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Rheinisch-Bergischen Kreises vom 3. August 2005 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bezieht sich unter Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung und einer Stellungnahme des Sachverständigen T. , beide jeweils vom 10. März 2006, im Wesentlichen auf die Zumutbarkeit der Durchführung der geforderten Instandsetzungsmaßnahmen. Ergänzend rügt er grundlegende Mängel des vom Kläger vorgelegten Gutachtens. So stelle dieses lediglich auf eine Teilfläche des Gesamtgrundstücks ab, berücksichtige bei der Frage der Zumutbarkeit der Instandhaltungsmaßnahmen weder öffentliche Zuwendungen noch Steuervorteile oder den Umstand, dass ein erheblicher Teil der in Ansatz gebrachten Kosten direkte Folge des Unterbleibens von Unterhaltungsmaßnahmen durch den Kläger sei. Selbst unter Berücksichtigung der Ansätze des vom Kläger vorgelegten Gutachtens und bei konservativer Betrachtungsweise könne indes eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes und des eingesetzten Kapitals erreicht werden.
Während des anhängigen Klageverfahrens hat der Kläger im Mai 2006 die Erteilung einer Abbruchgenehmigung für das Denkmal beantragt, über die noch nicht entschieden wurde. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte - sowie der Gerichtsakte im Verfahren 4 K 6104/01 und 4 L 1412/05 - und auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Bescheid des Beklagten vom 9. September 2004 und der Widerspruchsbescheid des Landrates des Rheinisch-Bergischen Kreises vom 3. August 2005 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).
Der Beklagte hat dem Kläger rechtsfehlerfrei die Durchführung der in den angefochtenen Bescheiden im einzelnen aufgeführten Sanierungsmaßnahmen aufgegeben.
Nach § 7 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 DSchG NW kann die Untere Denkmalbehörde die notwendigen Anordnungen treffen, wenn ein Eigentümer seiner Verpflichtung nicht nachkommt, im Rahmen des Zumutbaren sein Denkmal instand zu halten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen.
Das streitbefangene Fachwerkhaus ist ein Denkmal im Sinne des § 2 DSchG NW. Die Eintragung in die Denkmalliste des Beklagten ist seit Mai 2003 bestandskräftig.
Der Kläger hat seine Pflicht aus § 7 Abs. 1 DSchG vernachlässigt, sein Denkmal instand zu setzen, instand zu halten, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Er hat seit der Ersteigerung des Grundstücks im November 2000 keine relevanten Sanierungsarbeiten durchführen lassen, obwohl bereits zu diesem Zeitpunkt erhebliche Feuchtigkeitsschäden an dem Denkmal vorhanden waren.
Die Durchführung der in der Ordnungsverfügung aufgegebenen Sanierungsmaßnahmen ist dem Kläger auch zumutbar i. S. v. § 7 Abs. 1 Satz 1 DSchG.
Dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals kann nur durch Inpflichtnahme des Eigentümers Rechnung getragen werden. Das Denkmaleigentum unterliegt daher einer gesteigerten Sozialbindung, die sich aus der Situationsgebundenheit des Grundstücks ergibt.
Vgl. Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Urteil vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 (243).
Für die Zumutbarkeit i. S. d. § 7 DSchG kommt es nicht allein auf wirtschaftliche Erwägungen an. Vielmehr ist auch das Verhalten des jeweiligen Eigentümers in den Blick zu nehmen. Dies zeigt bereits § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG, wonach sich die Eigentümer und sonstigen Nutzungsberechtigten nicht auf Belastungen durch erhöhte Erhaltungskosten berufen können, die dadurch verursacht worden sind, dass Erhaltungsmaßnahmen dem Denkmalschutzgesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind. Aus der Sozialbindung und dem hohen Rang des Denkmalschutzes folgt hierbei, dass vom Eigentümer grundsätzlich erwartet wird, dass er dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossen ist.
Vgl. auch BVerfG, Urteil vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, a. a. O.: "Wenn selbst ein dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann ..."
Artikel 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. November 1994 - 1 BvR 351/91 -, BVerfGE 91, 294 (310); BVerfG, Urteil vom 2. März 1999 - 1 BvR 7/91 - a.a.O.
Konkret bedeutet dies, dass die "Schutzwürdigkeit" des Eigentümers und damit das Maß der Zumutbarkeit auch von Erhaltungsmaßnahmen im Einzelfall sehr unterschiedlich sein kann. Zwar wird im Regelfall auch für die Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen i. S. d. § 7 DSchG gelten, was das Bundesverfassungsgericht für den Fall der Prüfung eines Abrissverlangens angesprochen hat.
Vgl. BVerfG, Urteil vom 2. März 1999, - 1 BvR 7/91 - a.a.O.
Wenn "selbst ein dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann", so dass "dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt wird",
wird es regelmäßig für den Eigentümer auch im Sinne des § 7 Abs. 1 DSchG unzumutbar sein, dieses Denkmal in Stand zu setzen oder zu erhalten.
Zu einer derartigen Situation kann es - wie das Bundesverfassungsgericht in der vorstehend zitierten Entscheidung ausgesprochen hat - z. B. kommen, wenn die ursprüngliche Nutzung eines Gebäudes hinfällig wird und eine andere Verwendung, auf die der Eigentümer in zumutbarer Weise verwiesen werden könnte, sich nicht verwirklichen lässt.
In derartigen Fällen, in denen einerseits der Eigentümer nach denkmalgerechten Lösungen gesucht hat - also dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossen war -, andererseits Veränderungen der Rentabilität ohne sein Zutun erfolgt sind, mag es auch durchaus angängig sein, die Frage der Zumutbarkeit auch im Rahmen des § 7 Abs. 1 ausschließlich nach einer objektiven Wirtschaftlichkeitsberechnung
vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 30.03.2006 - 1 A 10178/05 -,
vorzunehmen.
Anders verhält es sich hingegen, wenn ein bestimmungsgemäß genutztes Denkmal in Kenntnis der Denkmaleigenschaft und seiner gegebenen Sanierungsbedürftigkeit günstig mit der offenkundigen Absicht erworben wird, es nicht zu erhalten, sondern das Grundstück bestmöglich zu verwerten und das Denkmal anschließend über Jahre hinweg dem Verfall anheim gegeben wird.
In einem derartigen Fall kann sich der Eigentümer nach Auffassung der Kammer grundsätzlich nicht darauf berufen, dass die geforderten Unterhaltungsmaßnahmen unzumutbar seien, weil die Erhaltungs- und Unterhaltungskosten des Denkmals aus den erzielbaren Erträgen nicht gedeckt werden könnten.
Nach Überzeugung der Kammer, welche sich auf den Akteninhalt stützt, liegen diese Voraussetzungen hier vor.
Der Kläger hat das Grundstück in Kenntnis seiner Denkmaleigenschaft und in Kenntnis des Verkehrswertgutachtens, in dem auf vorhandene Feuchtigkeitsschäden hingewiesen war, zu einem deswegen deutlich reduzierten Preis erworben. Bereits dies mindert das Maß seiner Schutzwürdigkeit. Wer Eigentum in Kenntnis hiermit verbundener Risiken - vorliegend der Denkmaleigenschaft und vorhandener Schäden - erwirbt und hierfür zudem deswegen einen geringeren Preis zahlt, ist weniger schutzwürdig und dem ist mehr zuzumuten als einem Eigentümer, bei dem dies nicht der Fall ist.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 16. Februar 2000 - 1 BvR 242/91, 1 BvR 3159/99 - BVerfGE 102, 1 für die Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers bei Altlastensanierung.
Die Kammer ist auch davon überzeugt, dass der Kläger das Denkmal entgegen seinen Bekundungen von vornherein nicht erhalten, sondern das Grundstück ohne Rücksicht auf die Denkmaleigenschaft einer möglichst günstigen Nutzung zuführen wollte. Dafür sprechen eine Vielzahl von Indizien.
So hat der Kläger sich von vornherein an Planungen, die auf eine Grund- stücksnutzung unter Erhalt des Denkmals abzielten, nicht beteiligt. Auf die zahlreichen Angebote, über die bereits im Jahre 2000 vom Beklagten gemachten Planungsvorschläge hinaus gemeinsam über weitere sinnvolle Nutzungsmöglichkeiten zu sprechen, ist der Kläger nicht eingegangen. Derartige Gespräche hat der Beklagte dem Kläger nach den Verwaltungsvorgängen nicht nur vor und während des gemeinsamen Ortstermins am 16. August 2001 angeboten. Bezeichnend ist in diesem Zusammenhang, dass der Kläger zu diesem Termin laut Aktenvermerk des Beklagten vom 15. August 2001 zunächst nicht erscheinen wollte, weil er in der Besprechung von Nutzungsperspektiven und einer Kompromisssuche keinen Sinn sah. Ein entsprechendes Gesprächsangebot des Beklagten findet sich z. B. auch in einem Schreiben vom 31. Juli 2003; weitere Gesprächsangebote wurden in dem auf Initiative des Beklagten zu Stande gekommenen Gespräch vom 22. März 2005 sowie in der Besprechung vom 18. April 2005 gemacht. Dem Kläger konnte auch nicht verborgen bleiben, dass der Beklagte als Untere Denkmalbehörde und das Rheinische Amt für Denkmalpflege sich nicht nur konstruktiv an den Planungen beteiligten, sondern auch bereit waren, ihm soweit wie möglich entgegenzukommen, wenn nur das Denkmal erhalten blieb. So war etwa das Rheinische Amt für Denkmalpflege ausweislich eines Schreibens von Herrn Dr. Stürmer vom 27. Februar 2002 bereit, verschiedene Anbaumöglichkeiten an das Fachwerkhaus zur Realisierung einer gastronomischen Nutzung mitzutragen. Auch einer Bebauung im seitlichen und rückwärtigen Bereich des Denkmals hätten die Denkmalbehörden zugestimmt.
Eigene Planungen, welche eine Grundstücksnutzung unter Erhalt des Fachwerkhauses vorsahen, hat der Kläger zu keinem Zeitpunkt vorgelegt. Stattdessen hat er bereits sehr frühzeitig und zu einem Zeitpunkt, als der genaue Schadensumfang in keiner Weise feststand, vorgetragen, das Denkmal sei tatsächlich und rechtlich unbewohnbar und - so im Schreiben seiner seinerzeitigen Bevollmächtigten vom 15. Juli 2002 - er müsse prüfen, ob es im Zuge seiner Planungs- und Bauabsichten als zweckdienlich oder notwendig angesehen werden könne, dem Beklagten einen Abbruchantrag vorzulegen.
Schließlich zeigt auch die Tatsache, dass der Kläger bis heute - wie seine Äußerungen in der mündlichen Verhandlung gezeigt haben - keine Erkundigungen über mögliche Zuschüsse und steuerliche Vorteile bei Sanierungsmaßnahmen eingeholt hat, dass er ernsthafte Planungen im Hinblick auf den Erhalt des Denkmals zu keinem Zeitpunkt angestellt hat.
Dafür, dass der Kläger von vornherein keine Sanierung und Erhaltung des Denkmals beabsichtigte, spricht auch, dass er den tatsächlichen Schadensumfang bis heute nicht umfassend hat feststellen lassen. Die in seinem Schreiben vom 26. Juni 2001 an den Beklagten angekündigte "Substanzüberprüfung" hat bis heute nicht stattgefunden. Für die Besprechung am 3. Juli 2001 hat der Kläger zwar einige Teile des Fachwerks geöffnet und zunächst auch um eine Stellungnahme der Denkmalbehörde zum voraussichtlichen Umfang der Sanierung gebeten. Im weiteren Verlauf hat der Kläger indes nur widerstrebend an der nächsten Besprechung am 16. August 2001 teilgenommen und weder selbst eine mögliche Untersuchung vorgenommen noch diese durch die Denkmalbehörden zugelassen. Der Auftrag an das Büro Umweltmykologie GbR aus Berlin im Jahre 2003 diente offensichtlich vor allem dem Ziel, die auch vom Beklagten geäußerte Vermutung des Befalls mit Hausschwamm zu stützen und damit ein zusätzliches Argument für den Abbruch des Gebäudes zu erhalten. Als sich dieser Verdacht nicht bestätigte, wurde der Untersuchungsbericht vom 23. April 2003 verschwiegen und sogar die ausdrückliche Nachfrage der Kammer im Ortstermin vom 23.05.2003, ob er bisher Untersuchungen über die Art des sichtbaren Pilzbefalls durchgeführt habe, wahrheitswidrig verneint. Selbst im jüngsten Schriftsatz des Klägers werden erneut unter Berufung auf dieses Gutachten ein Befall mit Hausschwamm behauptet und daraus weitreichende Folgerungen für die angebliche Unkalkulierbarkeit der notwendigen Sanierungsmaß- nahmen gezogen, obwohl das Gutachten ausdrücklich das Gegenteil besagt. Auch dem Gutachten des Dipl.-Ing. Q. , das der Kläger erst im September 2005 in Auftrag gegeben hat, liegt keine umfassende Schadensfeststellung zu Grunde.
Schließlich hat der Kläger über einen Zeitraum von mehr als 5 Jahren praktisch nichts Substanzielles gegen die bereits im Verkehrswertgutachten aus dem Jahre 2000 festgestellten Feuchtigkeitsschäden unternommen, obwohl sich aufdrängen musste, dass diese Feuchtigkeit eine Gefahr für das Denkmal darstellte. Spätestens seit dem Untersuchungsbericht des Büros Umweltmykologie GbR vom 23. April 2003 war dem Kläger zudem positiv bekannt, dass die im Bauwerk gefundenen Pilze aus der Gruppe der Nassfäuleerreger ihre starke Zerstörungskraft lediglich bei relativ hoher Holzfeuchtigkeit entfalten und Maßnahmen zur Reduzierung der Feuchtigkeit des Gebäudes daher zum Erhalt unerlässlich waren. Dass der Kläger diesen Bericht verheimlicht und auch in den folgenden Jahren nichts Substanzielles gegen die aus dem Erdreich aufsteigende Feuchtigkeit unternommen hat, spricht nachdrücklich gegen seinen Erhaltungswillen. Die vom Kläger erstmals im Widerspruchsschreiben vom 29. Januar 2005 behauptete Abdichtung des Terrassenbereichs kann schon deshalb nicht als Beleg für das Gegenteil gelten, weil sie einerseits nur einen kleinen, eng begrenzten Schadensbereich betrifft und zum anderen der Kläger bis heute nicht nachgewiesen hat, dass und in welcher Weise diese Arbeiten tatsächlich ausgeführt wurden. Eine Rechnung oder sonstige Nachweise wurden trotz Aufforderung durch den Beklagten nicht vorgelegt; darüber hinaus wurde dem Beklagten, der das Ergebnis der Abdichtung in Augenschein nehmen wollte, ausweislich eines Gesprächsvermerks vom 22. März 2005 der Zutritt zum Grundstück verweigert. Angesichts der Tatsache, dass dem Kläger die Feuchtigkeitsschäden bereits seit dem Jahre 2000 und ihre besondere Gefährlichkeit für das Baudenkmal spätestens seit dem Jahre 2003 bekannt waren, erscheinen auch die vom Kläger in der mündlichen Verhandlung geschilderten Heizungs- und Belüftungsmaßnahmen völlig unzureichend. Danach hat der Kläger nämlich lediglich den Mieter dazu verpflichtet, das Haus in den Wintermonaten durch Heizstrahler und Konvektoren frostsicher zu beheizen; außerdem erfolgt in den Wintermonaten "drei- bis viermal monatlich" eine Belüftung des Objekts. Dass durch derartige Maßnahmen die im Gebäude nachweislich vorhandene erhebliche Feuchtigkeit nicht beseitigt werden kann, liegt nach Auffassung der Kammer auf der Hand.
Auch die Tatsache, dass der Kläger das Denkmal mit Ausnahme von zwei gewerblich vermieteten Räumen nach der Zwangsräumung der früheren Eigentümer über einen Zeitraum von mittlerweile 5 1/2 Jahre hat leer stehen lassen, spricht gegen seinen Nutzungs- und Erhaltungswillen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Gebäude vor der Übernahme durch den Kläger vollständig bewohnt und nach den dem Verkehrswertgutachten beigefügten Fotos augenscheinlich in einem guten Erhaltungszustand war. Es ist nicht ersichtlich, dass die in diesem Gutachten festgestellten Feuchtigkeitsschäden eine weitere Nutzung des gesamten Denkmals zu wohn- und gewerblichen Zwecken gehindert hätten. Eine derartige - ggfls. auch nur vorübergehende - Nutzung, welche angesichts der zentralen Lage des Grundstücks nach Auffassung der Kammer ohne größere Schwierigkeiten zu verwirklichen gewesen wäre, hat der Kläger jedoch offenbar zu keinem Zeitpunkt ernsthaft angestrebt. Dass der Kläger an der Erhaltung des Denkmals kein wirkliches Interesse besitzt und besaß, zeigt auch der Vermerk des Beklagten über die Besprechung am 22. März 2005. Danach erklärte der Kläger bei dieser Gelegenheit, für ihn komme lediglich in Betracht, das Denkmal abzureißen oder es zwecks Betriebs einer Kneipe mit Außengastronomie mit dahinter liegenden neuen Wohn- und Bürogebäuden ca. 10 m nach vorne zur Straße hin zu versetzen. Hierbei wolle er jedoch nur die vordere Fassade des Denkmals erhalten. Einen Abrissantrag hat der Kläger inzwischen gestellt.
Die Einstellung des Klägers zum Denkmalschutz und zur Erhaltung des Baudenkmals zeigt schließlich beispielhaft auch der Umgang mit der historischen Haustür des Anwesens. Diese doppelflüglige Eichenholztür aus der Entstehungszeit des Gebäudes wurde bereits im Gutachten des Rheinischen Amts für Denkmalpflege vom 6. September 2000 vor der Unterschutzstellung und erneut im Verkehrswertgutachten des Dipl.-Ing. T. vom 18. Juli 2000 erwähnt. Das in den Akten enthaltene Farbfoto vom Juni 2000 zeigt eine gepflegte Tür in offensichtlich sehr gutem Erhaltungszustand. Dennoch wurde sie vom Kläger bereits im November 2001 ohne jede Rücksprache mit der Denkmalbehörde "entsorgt", weil sie - so die Aussage des Klägers - im Ortstermin vom 23. Mai 2003 - "teilweise beschädigt und im Übrigen funktionsunfähig" gewesen sei.
Angesichts dieses Verhaltens des Klägers und der damit gegebenen besonderen Ausgangslage kommt es vorliegend nach Auffassung der Kammer nicht auf eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung an. Vielmehr ist es Sache des Eigentümers, nachvollziehbar und plausibel darzulegen, dass der bestehende Erhaltungszustand des Gebäudes auf unvorhersehbaren Umständen beruht. Dem wird der Eigentümer nicht dadurch gerecht, dass er allein die Möglichkeit weiterer noch nicht erkannter Schäden und daran anknüpfender Maßnahmen der Denkmalbehörde in den Raum stellt. Vielmehr hält es die Kammer bei einer Fallkonstellation wie der vorliegenden für zwingend erforderlich, dass der Eigentümer aufgrund entsprechender sachkundiger Untersuchungen zumindest konkrete Anhaltspunkte für derartige unvorhergesehene Schäden aufzeigt. Dies wäre möglicherweise vorliegend in Betracht zu ziehen gewesen, wenn das vom Kläger in Auftrag gegebene Pilzgutachten den Verdacht auf Echten Hausschwamm bestätigt hätte. Anhaltspunkte für derartige, beim Erwerb nicht vorhersehbare Schadensentwicklungen hat der Kläger jedoch nicht dargelegt; sie lassen sich insbesondere auch dem vom Kläger vorgelegten Gutachten des Dipl.- Ing. Q. nicht entnehmen. Insoweit weist die Kammer zunächst darauf hin, dass dieses Gutachten nicht nur deshalb gravierenden Bedenken begegnet, weil es die für einen vereidigten Sachverständigen gebotene Distanz zum Auftraggeber gänzlich vermissen lässt. Es geht auch von rechtlich unzutreffenden Annahmen aus. Diese betreffen zum Beispiel die hier bestandskräftig festgestellte Denkmaleigenschaft sowie die nach der Landesbauordnung NRW an Bestandsschutz genießende Gebäude zu stellenden Anforderungen (vergleiche § 87 BauO NRW).
Jedenfalls werden aber auch in diesem Gutachten keine nicht vorhersehbaren Schäden dargelegt.
Die Kammer hatte deshalb auch keinen Anlass, dem in der mündlichen Verhandlung offensichtlich "ins Blaue hinein" gestellten Beweisantrag zu weiteren Forderungen der Denkmalbehörden und hierdurch ausgelösten angeblich höheren Sanierungskosten als im Gutachten Q. angesetzt nachzugehen.
Da es auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht ankommt, musste die Kammer schon aus diesem Grunde auch dem weiteren Beweisantrag zur erzielbaren Miethöhe nicht nachgehen. Im übrigen handelt es sich auch insoweit um einen erkennbar "ins Blaue hinein" gestellten Ausforschungsantrag, mit dem der Kläger ohne erkennbare Anhaltspunkte einen Umstand lediglich behauptet.
Ohne dass es nach dem vorstehend Gesagten darauf ankäme, weist die Kammer in diesem Zusammenhang gleichwohl darauf hin, dass - wie sie bereits in der mündlichen Verhandlung angedeutet hat - nichts dafür spricht, dass es an einer objektiven Wirtschaftlichkeit des Objekts fehlt. Dies gilt sogar dann, wenn man ungeachtet der nach Auffassung der Kammer teilweise unzutreffenden Ansätze - etwa hinsichtlich der zugrunde zu legenden Mietfläche - zugunsten des Klägers vom Gutachten des Dipl.-Ing. Q. ausgeht.
Sonstige Bedenken gegen die Ordnungsverfügung und gegen die Androhung von Zwangsgeld sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 2 DSchG NW
§ 7 DSchG
§ 87 BauO NRW
§
113 Abs. 1 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 7 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 DSchG NW
§ 7 Abs. 1 DSchG
§ 7 Abs. 1 Satz 1
DSchG
§ 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG
§ 154 Abs. 1 VwGO
Artikel 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerfGE 100, 226
BVerfGE 91, 294
BVerfGE 102, 1
4 K 6104/01
4 L
1412/05
1 BvL 7/91
1 BvR 351/91
1 BvR 7/91
1 A
10178/05
1 BvR 242/91
1
BvR 3159/99