Landgericht Stuttgart (Baden-Württemberg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-05-07, Aktenzeichen 19 S 8/25
ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2025:0507.19S8.25.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Für Schäden und Beeinträchtigungen, die aus einem Mangel des Gemeinschaftseigentums herrühren, hat allenfalls die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzustehen. (Rn.4) (Rn.9)
2. Auch wenn der räumlich umgrenzte Bereich eines Balkons oder einer Dachterrasse sondereigentumsfähig sein kann, stehen alle konstruktiven Teile, beispielsweise der Estrich und andere Isolierschichten, zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Hieraus folgt, dass es sich bei allen Bauteilen, die Bestandteil des Isolationskonzeptes – sei es gegen Schall, Feuchtigkeit oder Wärme – sind, um zwingendes Gemeinschaftseigentum handelt (Anschluss BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 7. Juni 1999 - 3 Wx 131/99 und OLG Köln, Beschluss vom 21. September 2001 - 16 Wx 153/01). (Rn.7)
Verfahrensgang
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Tuttlingen vom 05.02.2025, Az. 3 C 191/24 WEG, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Tatbestand:
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.
1. Die Berufungsbegründung vom 04.04.2025 (Bl. 10ff BA) enthält keine konkreten Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen durch das Amtsgericht begründen. Sie sind i.E. auch sonst nicht ersichtlich. Daher ist die Kammer nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hieran gebunden. Sie rechtfertigen keine andere Entscheidung. Das Urteil beruht auch nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO).
2. So richtet sich die vorliegende Klage bereits gegen den falschen Beklagten, da die vom Kläger vorgebrachten Schäden und Beeinträchtigungen aus einem Mangel des Gemeinschaftseigentums herrühren, weshalb hierfür allenfalls die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (im Folgenden: „GdWE“) einzustehen hat (a). Auf die Frage, ob und ggf. welche Ansprüche dem Kläger gegen die GdWE zustehen, ob diese beim Beklagten Regress nehmen kann und ob dem Beklagten ein Verhalten seiner Mieter hierzu zuzurechnen ist, kommt es mangels Entscheidungserheblichkeit nicht an (b).
a) Vorliegend handelt es sich bei den – nach dem Vortrag des Klägers – ursächlichen Teilen des Balkons des Beklagten um zwingendes Gemeinschaftseigentum (aa), weshalb der Kläger nicht direkt gegen den Beklagten vorgehen kann, sondern allenfalls gegen die GdWE (bb).
aa) Soweit der Wasserschaden – so der Kläger – dadurch entstanden sein soll, dass auf der Terrasse der Einheit des Beklagten die Dachrinne nebst Abflussrohr verstopft worden sind und so Regenwasser über die nicht abgedichteten Balkonbalken in das Gebäude gelaufen sei, handelt es sich um zwingendes Gemeinschaftseigentum (§ 5 WEG).
(1) Unbeschadet der Festlegungen in Teilungserklärungen sind bestimmte Gebäudeteile gesetzlich zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Hierbei ist dem Kläger zuzugeben, dass der räumlich umgrenzte Bereich eines Balkons oder einer Dachterrasse sondereigentumsfähig sein kann (st. Rspr. u.a. BGH NJW 2017, 2184 Rz 8; BayObLG NZM 1999, 27). Jedoch stehen alle konstruktiven Teile (BGH NZM 2001, 435), beispielsweise der Estrich und andere Isolierschichten zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum (st. Rspr. BGH NJW 1985, 1551). Hieraus folgt, dass es sich bei allen Bauteilen, die Bestandteil des Isolationskonzeptes – sei es gegen Schall, Feuchtigkeit oder Wärme – um zwingendes Gemeinschaftseigentum handelt (st. Rspr.: BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 – VII ZR 72/84; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07. Juni 1999 – 3 Wx 131/99; OLG Köln, Beschluss vom 21. September 2001 – 16 Wx 153/001).
(2) Ausgehend hiervon hat der Schaden seine Ursache im Gemeinschaftseigentum, da es sich sowohl bei den Balkonbalken als auch der Dachrinne und dem Abflussrohr um konstruktive Teile handelt, die überdies auch Teil des Entwässerungs- und Abdichtungskonzepts sind. Da hiervon auch durch eine Zuordnung in der Teilungserklärung nicht abgewichen werden kann, kann – da nicht entscheidungserheblich – offen bleiben, wie – insbesondere mit welcher Reichweite – die Regelung in § 1 der vorliegenden Teilungserklärung zu verstehen ist.
bb) Da die Ursache des vom Kläger geltend gemachten Schadens im Gemeinschaftseigentum liegt, stehen diesem Ansprüche allenfalls gegen die GdWE zu und nicht gegen den Beklagten. Unerheblich ist, ob er seine Ansprüche auf § 1004 BGB, § 14 WEG oder (analog) § 906 BGB stützen will (st. Rspr: BGH BGHZ 185, 371 Rz 18ff; NJW-RR 2021, 610 Rz 7ff; NJW 2023, 63 Rz 25ff). Da die Einwirkungen vorliegend nur vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, kommt es auch auf die Frage, ob der „räumliche Bereich des Sondereigentums“ des Klägers direkt betroffen ist oder es sich nur um eine mittelbare Auswirkung auf das Sondereigentum handelt (hierzu: BGH NJW-RR 2022, 733), nicht an.
b) Hinzu kommt, dass § 9a Abs. 2 WEG die Ausübungskompetenz der GdWE auf sämtliche Ansprüche, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben (BT-Drucks. 19/18791, S. 46), erweitert, weshalb diese nur von der GdWE selbst geltend zu machen sind. Dies gilt insbesondere auch für hieraus folgende Sekundäransprüche (BGH NJW-RR 2021, 1166 Rz 6) oder wenn Sondereigentum zweckbestimmungswidrig genutzt wird (BGH NJW-RR 2022, 733). Daher kann vorliegend allenfalls die GdWE den Beklagten in Anspruch nehmen. Ob und in welchem Rahmen solche Ansprüche bestehen und ob dem Beklagten ein Verhalten seiner Mieter zuzurechnen ist (vgl. zur Abgrenzung: BGH ZWE 2022, 41), bedarf jedoch im vorliegenden Verfahren keiner Entscheidung. Ebenfalls muss – mangels Entscheidungserheblichkeit – nicht entschieden werden, ob und ggf. welche Ansprüche dem Kläger gegen die GdWE oder die Mieter des Beklagten zustehen.

Entscheidungsgründe:
Als Streitwert für das Berufungsverfahren beabsichtigt die Kammer einen Betrag in Höhe von 23.100,00 € festzusetzen. Auch hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen obiger Frist.
III.
Der Kläger möge binnen obiger Frist prüfen, die Berufung zurückzunehmen, wodurch von den vier bereits bezahlten Gerichtsgebühren zwei zurückerstattet werden würden (KV GKG Nr. 1222 Ziff. 1 lit. a).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 546 ZPO
§ 5 WEG
§ 1004 BGB
§ 14 WEG
§ 906 BGB
§ 522 Abs. 2 ZPO
§ 522 Abs. 2 S. 1 ZPO
§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO
§ 5 Abs. 2 WEG
§ 9a Abs. 2 WEG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2017, 2184
NZM 1999, 27
NZM 2001, 435
NJW 1985, 1551
BGHZ 185, 371
NJW-RR 2021, 610
NJW 2023, 63
NJW-RR 2022, 733
NJW-RR 2021, 1166
VII ZR 72/84
3 Wx 131/99
16 Wx 153/01
3 C 191/24
16 Wx 153/00