Amtsgericht Tiergarten (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-03-25, Aktenzeichen 10 C 168/09.WEG, 10 C 168/09 WEG
ECLI: ECLI:DE:AGBETG:2010:0325.10C168.09.WEG.0A

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.700,00 € vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Das Grundstück in ist durch Erklärung vom 19. Oktober 1994, wegen deren Einzelheiten auf Bl. 42-66 d.A. Bezug genommen wird, gem. § 8 WEG geteilt. Den Klägern gehört die im ersten Obergeschoss gelegene Wohnungseigentumseinheit Nr. 4, die sie auf der Grundlage des Kaufvertrages vom 12. Juli 1995, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 7-26 d.A. Bezug genommen wird, erwarben. Der Beklagten gehören die unter der Wohnung der Kläger im Erdgeschoss gelegenen Teileigentumseinheiten Nr. 2 und 3, die sie auf der Grundlage des Kaufvertrages vom 20. Februar 2009, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 27-41 d. A. Bezug genommen wird, erwarb. Die Teileigentumseinheit Nr. 2 besteht nach der Teilungserklärung aus einem “Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen in den als Anlage beigefügten Plänen, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume nebst Kellerraum mit gleicher Nummer". Die Teileigentumseinheit Nr. 3 besteht nach der Teilungserklärung aus einem “Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen in den als Anlage beigefügten Plänen, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume nebst Kellerraum mit gleicher Nummer". Die Teilungserklärung nimmt ausdrücklich auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamtes Tiergarten von Berlin vom 1. Oktober 1993 und den dieser Bescheinigung zu Grunde liegenden Aufteilungsplan Bezug, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 67-71 der Akte Bezug genommen wird. In den Auf-teilungsplänen wird der jeweils größte der Teileigentumseinheit 2 bzw. 3 zugeordnete Raum als "Laden" bezeichnet. In den Jahren nach der Aufteilung im Jahr 1994 wurden die Teileigentumseinheiten Nr. 2 und Nr. 3 - von Leerstandszeiten abgesehen - bis zu ihrem Erwerb durch die Beklagte im Februar 2009 als Café/Bistro mit Öffnungszeiten von Montag bis Freitag in der Zeit von 8:00 Uhr bis 18:00 Uhr genutzt.
Die Kläger behaupten, dass der Ehemann der Beklagten in den Teileigentumseinheiten Nr. 2 und Nr. 3 gegenwärtig eine Speisegaststätte betreibe, die an sieben Tagen der Woche zwischen 9:00 Uhr und 19:00 Uhr geöffnet sei. Eine entsprechende Nutzung der Teileigentumseinheiten sei jedoch aufgrund entgegenstehender Vereinbarungen unzulässig. Im Zeitpunkt der Aufteilung im Jahr 1993 habe sich in den streitbefangenen Räumlichkeiten eine Fahrschule befunden.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen und/oder zuzulassen, im Hause, in den im Erdgeschoss gelegenen, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 und Nr. 3 bezeichneten Einheiten eine Speisegaststätte zu betreiben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass in den Räumlichkeiten der Teileigentumseinheiten Nr. 2 und Nr. 3 lediglich ein Bistro mit einer so genannten Teilküche betrieben werde, indem allenfalls Speisen aufgewärmt, nicht aber hergestellt würden. Eine entsprechende Nutzung habe bereits seit der Aufteilung stattgefunden. Diese Nutzung entspreche den Regelungen der Teilungserklärung.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet. Die von den Klägern aus § 15 Abs.3 WEG, § 1004 Abs.1 BGB abgeleiteten Ansprüche bestehen nicht, weil es an einer Beschränkung der Befugnis zur Nutzung des Sondereigentums der Beklagten fehlt, gegen die sie selbst dann, wenn sie die Räumlichkeiten der Teileigentumseinheiten Nr. 2 und Nr. 3 zum Betrieb einer Speisegaststätte benutzen würden, was vorliegend dahinstehen bleiben kann, verstoßen würde.
Jeder Wohnungs- und Teileigentümer ist berechtigt, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, § 13 Abs.1 WEG. Derartige Rechte können sich namentlich aus Gebrauchsregelungen der Eigentümer i.S.v. § 15 Abs.1 WEG ergeben. Insoweit kommen Vereinbarungen gem. § 10 Abs.2 Satz 2 WEG und damit auch in der Teilungserklärung getroffene Regelungen, § 8 Abs.2, § 5 Abs.4 Satz 1 WEG, in Betracht. So liegt es mit Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung, denen der Charakter einer Vereinbarung zukommt.
Ob es sich so verhält, ist durch Auslegung der Teilungserklärung festzustellen. Da die Teilungserklärung Bestandteil der Eintragung in das Grundbuch ist, hat die Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten zu erfolgen. Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist von deren Wortlaut auszugehen. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeutung zu. Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs.4 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen (BayObLG ZfIR 2000, 554, 555), und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken (Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 15 Rz. 9; Weise in Jennißen, WEG, § 15 Rz. 7; Kümmel in Niedenführ, WEG, 9. Aufl., § 15 Rz. 4).
a) Werden Genehmigungspläne als Grundlage der Darstellung der Aufteilung des Gebäudes benutzt, kommt Eintragungen des planenden Architekten in diese Pläne daher grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung zu (st. Rechtspr., BGH, V ZR 40/09, zitiert nach juris; vgl. auch OLG Schleswig NZM 1999, 79, 80; BayObLG ZfIR 2000, 554, 555; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1400, 1401; OLG Hamburg ZMR 2003, 446; OLG Zweibrücken, NJW-RR 2005, 1540; OLG Hamm NZM 2007, 294, 295). Das wird im vorliegenden Fall schon dadurch offensichtlich, dass in der zur Anfertigung des Aufteilungsplans benutzten Grundrisszeichnung die zu der Teileigentumseinheiten Nr. 2 und 3 gehörenden Räume nicht sämtlich als "Laden" bezeichnet sind, sondern sich diese Bezeichnung nur in der Darstellung des größten zu der Teileigentumseinheit gehörenden Raumes befindet, und zwei weitere zu der Teileigentumseinheit gehörende Räume mit den Eintragungen "WC” bezeichnet sind. Für die Räume der angrenzenden Teileigen-tumseinheit Nr. 1 finden sich die Bezeichnungen "Gaststätte”, wiederum nur für den größten zu der Teileigentumseinheit gehörenden Raum sowie “Küche” und “Abstellraum”. Für die Räume der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnungseigentumseinheit Nr. 4 finden sich die Bezeichnungen “Schlafen, Wohnen, Arbeiten, Flur, Küche, Bad, Kind”. Entsprechend verhält es sich mit den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 5, 6, und 7. Diesen Angaben zu entnehmen, die Nutzung der Räume sei auf den jeweils eingetragenen Zweck beschränkt, ist offenbar verfehlt.
b) Das gefundene Auslegungsergebnis wird vorliegend dadurch bestätigt, dass der “Laden” weder in der Teilungserklärung selbst noch in der Gemeinschaftsordnung - dem eigentlichen Standort für Vereinbarungen - Erwähnung findet.
c) Wenn man den Vortrag der Kläger zu Grunde gelegt, wonach sich im Zeitpunkt der Aufteilung im Jahr 1993 in den streitbefangenen Räumlichkeiten noch eine Fahrschule befunden habe, wird das Auslegungsergebnis schließlich auch dadurch bestätigt, dass mit der Bezeichnung “Laden” im Aufteilungsplan für die Teileigentumseinheiten Nr. 2 und Nr. 3 lediglich ein tatsächlicher Zustand dokumentiert wurde.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs.1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den § 709 S.1 ZPO.
Der Streitwert wird endgültig auf 10.000 € festgesetzt, §§ 49a, 63 Abs.2 GKG. Der Streitwert ist danach zu bewerten, welche Beeinträchtigungen den Klägern durch die Nutzung der Teileigentumseinheiten Nr. 2 und Nr. 3 als Speisegaststätte anwachsen, wobei diese Nachteile frei zu schätzen sind (vgl. KG, Beschl. vom 5. 4.1993, 24 W 5569/92, ZMR 1993, 346; Suilmann in Jennißen, WEG, zweiter Aufl., § 49 a Rz. 12).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 49a, 63 Abs.2 GKG
§ 8 WEG
§ 15 Abs.3 WEG
§ 1004 Abs.1 BGB
§ 13 Abs.1 WEG
§ 15 Abs.1 WEG
§ 10 Abs.2 Satz 2 WEG
§ 5 Abs.4 Satz 1 WEG
§ 7 Abs.4 Nr. 1 WEG
§ 91 Abs.1 S. 1 ZPO
§ 709 S.1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NZM 1999, 79, 80
NJW-RR 2000, 1400, 1401
ZMR 2003, 446
NJW-RR 2005, 1540
NZM 2007, 294, 295
ZMR 1993, 346
V ZR 40/09
24 W 5569/92