Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-01-12, Aktenzeichen OVG 5 B 3.09
ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2012:0112.OVG5B3.09.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Zum Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" bei (vollständigem oder teilweisem) Erlass von Aufwendungsdarlehen im Rahmen einer das Förderungsverhältnis insgesamt erfassenden Sanierungsvereinbarung zwischen der Investitionsbank Berlin und einer von Insolvenz bedrohten Immobiliengesellschaft. (Rn.17)
2. Nach § 18 Abs. 1 WoBindG hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an eine Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. (Rn.19)
3. Sinn und Zweck der das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" regelnden Bestimmungen sprechen gegen eine analoge Anwendung des § 15 WoBindG. (Rn.28)
Verfahrensgang
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 22. Juli 2009 wird zurückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin ist ein geschlossener Immobilienfonds mit Sitz in Berlin, der in den Jahren 1978/1984 diverse im öffentlich geförderten sozialen Mietwohnungsbau bebaute Grundstücke erworben hatte und seither durch Vermietung bewirtschaftet. Zu dem Bestand von insgesamt zehn Immobilien gehört das Grundstück F… in Berlin-Neukölln, auf dem in den Jahren 1976/1977 ein Mietwohngebäude mit 9 Wohnungen errichtet und vom Land Berlin im Wohnungsbauprogramm 1977 mit Aufwendungshilfen gefördert worden war.
Schon seit Ende der 90‘er Jahre zeichnete sich ab, dass Mieteinnahmen und Aufwendungszuschüsse aus den geförderten Objekten nicht mehr zur planmäßigen Bedienung des Kapitaldienstes ausreichen würden; zudem wiesen verschiedene gesellschaftseigene Immobilien einen erheblichen Instandhaltungsrückstau auf. Zur Abwendung einer Insolvenz der Gesellschaft und um das Land Berlin von den übernommenen Bürgschaften freizustellen schlossen die Klägerin und die Investitionsbank Berlin (IBB) mit Zustimmung des Bewilligungs- und des Bürgschaftsausschusses im Juli 2007 eine sämtliche Förderobjekte einschließende Sanierungsvereinbarung, die unter anderem Verzichte auf eine Rückzahlung der nach dem jeweiligen Auslaufen der zweiten Förderungsphase zu bedienenden Aufwendungsdarlehen vorsah, im Falle des Objekts F… einen Verzicht in voller Höhe. Im Gegenzug verpflichtete sich die Klägerin u.a. zur Aufbringung von Alt-, Neu- und Fremdkapital sowie dazu, sämtliche durch Landesbürgschaften abgesicherten Forderungen der Landesbank Berlin und der fremdfinanzierenden Banken bis spätestens zum 30. September 2006 vollständig zurückzuführen und in Höhe der noch auszuzahlenden Fördermittel objektspezifisch Maßnahmen zur Beseitigung von Instandhaltungsrückständen vorzunehmen.
Im August 2007 beantragte die damals von der Eigentümerin als Geschäftsbesorgerin beauftragte T… für das Objekt F… beim Bezirksamt Neukölln von Berlin - Wohnungsamt - eine Bestätigung über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“. Nachdem die IBB dem Wohnungsamt auf Anfrage zunächst mitgeteilt hatte, dass für das genannte Objekt nach vollständigem Verzicht auf die Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens im Rahmen der Umsetzung eines Sanierungskonzepts keine weiteren öffentlichen Mittel valutierten, ergänzte sie ihre Auskunft auf Nachfrage dahingehend, dass Zeitpunkt der (planmäßigen) Tilgung der 31. Mai 2029 gewesen wäre. Daraufhin bestätigte das Bezirksamt Neukölln der Klägerin mit Bescheid vom 4. August 2008 unter Hinweis auf § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe a) des Wohnungsbindungsgesetzes - WoBindG - das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für das Grundstück F… zum 31. Dezember 2029.
Den mit der Begründung, die Gewährung eines Schulderlasses stehe der vorzeitigen Rückzahlung nach § 16 Abs. 1 WoBindG gleich, erhobenen Widerspruch der Klägerin wies das Bezirksamt durch Widerspruchsbescheid vom 27. August 2008 zurück. Es führte aus, dass § 16 WoBindG nur die Fälle der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung ohne rechtliche Verpflichtung betreffe. Die Bewertung des Erlasses der Schuld als Rückzahlung würde zu einer Besserstellung der nicht oder nur teilweise rückzahlenden Schuldner gegenüber denjenigen führen, die die Darlehensverpflichtungen aus eigenen Mitteln erfüllten. Im Übrigen werde auf die Mitteilung 1/2008 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 28. März 2008 Bezug genommen.
Der hiergegen gerichteten Klage mit dem Antrag,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes Neukölln von Berlin vom 4. August 2008 und dessen Widerspruchsbescheides vom 27. August 2008 zu verpflichten, das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31. Dezember 2017 festzustellen,
hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 22. Juli 2009 stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:
Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ergebe sich vorliegend aus einer entsprechenden Anwendung der Regelung des § 16 WoBindG. Da das der Klägerin gewährte öffentliche Darlehen nicht durch Rückzahlung, sondern durch vollständigen Erlass des Darlehensgebers erloschen sei, seien weder § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) oder b) WoBindG noch § 16 WoBindG dem Wortlaut nach erfüllt. Diese Regelungslücke sei durch eine analoge Anwendung einer der genannten Vorschriften zu schließen.
Entgegen der Ansicht des Beklagten lägen die Voraussetzungen für eine entsprechende Anwendung des § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) WoBindG nicht vor, denn der geregelte Sachverhalt (Rückzahlung des Darlehens nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen) und der ungeregelte Sachverhalt (Erlass der Darlehensforderung) unterschieden sich so erheblich voneinander, dass sie hinsichtlich der gesetzlichen Beurteilung nicht gleichzustellen seien. Sämtliche das Bindungsende regelnden Vorschriften knüpften an das Erlöschen der Darlehensforderung an. Im Falle der Klägerin habe der Darlehensgeber die Darlehensforderung im Rahmen einer Sanierungsvereinbarung zu einem Zeitpunkt erlassen, als mit der planmäßigen Tilgung noch nicht einmal begonnen worden sei. Dieser Erlass, der im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung öffentlicher Mittel und damit auch im Interesse des Landes Berlin erklärt worden sei, sei rechtswirksam und führe ebenso wie eine Rückzahlung gemäß § 397 BGB zum Erlöschen des Schuldverhältnisses. Es liege daher näher, in Fällen, in denen das öffentliche Darlehen vor der planmäßigen Tilgung erlassen werde, die die vorzeitige Rückzahlung betreffenden Vorschriften der §§ 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b), 16 Abs. 1 WoBindG analog anzuwenden. Eine analoge Anwendung des § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b) WoBindG scheide vorliegend aus, weil das Aufwendungsdarlehen nicht wegen eines Verstoßes gegen Bestimmungen des Bewilligungsbescheides oder des Darlehensvertrages gekündigt worden sei. Im Hinblick auf den vorzeitigen vollständigen Verzicht des Förderungsgebers auf die Rückzahlung sei das Bindungsende daher entsprechend § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG unter Berücksichtigung der zehnjährigen Nachwirkungsfrist zu ermitteln. Darin sei entgegen der Auffassung des Beklagten keine ungerechtfertigte Besserstellung gegenüber solchen Darlehensnehmern zu sehen, die das Darlehen aus eigenen Mitteln tilgten. Denn bei wirtschaftlicher Betrachtung sei auch zu berücksichtigen, aus welchen Gründen der Erlass gewährt worden sei und dass die Klägerin im Rahmen des Sanierungskonzeptes einen maßgeblichen Beitrag unter anderem dadurch geleistet habe, dass sie sämtliche durch Landesbürgschaften abgesicherte Forderungen der LBB vollständig zurückgeführt habe. Da das Aufwendungsdarlehen nach der Sanierungsvereinbarung mit Wirkung zum 1. Januar 2007 erlassen worden sei, ende die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die hier in Rede stehenden Wohnungen am 31. Dezember 2017.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit der vom Verwaltungsgericht zugelassenen Berufung. Er ist der Auffassung, dass die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, das Bindungsende in Fällen der vorliegenden Art analog § 16 Abs. 1 WoBindG zu ermitteln, auf erhebliche rechtliche Bedenken stoße. Insofern verweist er auf die Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Nr. 1/2008 vom 28. März 2008, nach der § 16 Abs. 1 WoBindG nur dann Anwendung finden könne, wenn die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt würden. Verzichte ein Darlehensgeber auf die Darlehensrückforderung aufgrund eines Erlassvertrages, sei der Tatbestand der Rückzahlung ohne rechtliche Verpflichtung nicht erfüllt. Eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG scheide aus, da eine Erlassvereinbarung nicht mit der vorzeitigen Rückzahlung gleichgestellt werden könne. Es unterliege nicht der Disposition von Vertragspartnern, Vereinbarungen zu treffen, die öffentlich-rechtliche Wirkung entfalteten. Dies würde eine Umgehung des § 16 Abs. 1 WoBindG bedeuten. Das Bindungsende sei daher entsprechend § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) WoBindG zu ermitteln.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 22. Juli 2009 zu ändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angegriffene Urteil und ergänzt und vertieft ihr bisheriges Vorbringen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, den Verwaltungsvorgang des Bezirksamtes Neukölln sowie auf die Förderakten der IBB (3 Bände) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Beklagten ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat der auf die Feststellung gerichteten Klage, die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ der Wohnungen in dem Mietwohngebäude F… in Berlin-Neukölln ende mit Ablauf des Jahres 2017, zu Recht stattgegeben.
Rechtsgrundlage für diese Feststellung ist das Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), zuletzt geändert durch Art. 87 der Verordnung vom 31. Oktober 2006 (BGBl. I S. 2407). Das am 10. Juli 2011 in Kraft getretene Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin - WoG Bln -) vom 1. Juli 2011 (GBVl. S. 319) findet nach der Überleitungsvorschrift des § 13 Satz 2 WoG Bln auf den vorliegenden Fall keine Anwendung. Denn über den Antrag der Klägerin war im Zeitpunkt des Inkrafttretens des WoG Bln noch nicht bestandskräftig entschieden.
Nach § 18 Abs. 1 WoBindG hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an eine (Miet-) Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Wann die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für eine Wohnung, für die die öffentlichen Mittel als Darlehen bewilligt worden sind, endet, ist in den §§ 15 bis 17 WoBindG geregelt:
- Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) WoBindG gilt die Wohnung im Falle einer Rückzahlung der Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen bis zum Ablauf des Kalenderjahres als öffentlich gefördert, in dem die Darlehen vollständig zurückgezahlt worden sind.
- Im Prinzip nichts anderes gilt, wenn die Darlehen aufgrund einer Kündigung wegen Verstoßes gegen Bestimmungen des Bewilligungsbescheides oder des Darlehensvertrages, also unfreiwillig vorzeitig zurückgezahlt werden; die Bindungsfrist verkürzt sich allerdings auf längstens zwölf Jahre nach dem Jahr der Rückzahlung (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b) WoBindG).
- § 16 Abs. 1 WoBindG regelt den Fall der vorzeitigen Rückzahlung ohne rechtliche Verpflichtung; werden die Darlehen vollständig zurückgezahlt, so gilt die Wohnung als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zehnten Jahres nach dem Jahr der Rückzahlung (Nachwirkungsfrist), es sei denn, der Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung tritt früher ein.
- Nach § 17 Abs. 1 WoBindG schließlich verkürzt sich die Bindungsfrist bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks auf drei Jahre nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, sofern die wegen der öffentlichen Mittel begründeten Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erlöschen.
Die mangels Zwangsversteigerung des Grundstücks allein in Betracht zu ziehenden Vorschriften der §§ 15 und 16 WoBindG machen die Dauer der öffentlichen Bindungen für die hier in Rede stehenden Wohnungen von dem Fortbestand der Darlehensschuld, die mit der Vergabe der öffentlichen Mittel begründet worden ist, abhängig. Den darin geregelten Alternativen ist gemeinsam, dass die Darlehensschuld durch „Rückzahlung“ erloschen sein muss. Die Klägerin hat die ihr gewährten Aufwendungsdarlehen jedoch nicht zurückgezahlt. Vielmehr ist die Schuld von der darlehensgebenden Stelle, der IBB, noch vor Beginn der planmäßigen Tilgung vollständig erlassen worden. Dem reinen Wortlaut nach ist folglich keiner der Tatbestände der genannten Regelungen erfüllt.
Die aus diesem Grund zwischen den Beteiligten streitige Frage, welche der Alternativen der §§ 15 und 16 WoBindG auf die vorliegende Fallkonstellation analog anzuwenden ist, stellte sich freilich nicht, wenn der als Beitrag zu einer Neuordnung der Finanzierung für die Objekte der Klägerin gewährte Forderungserlass als „Rückzahlung durch Erlass oder Verzicht“ zu qualifizieren wäre, eine durch Analogie zu schließende Regelungslücke mithin nicht bestünde. Eine derartige Qualifizierung ist in Rechtsprechung und Literatur unter anderem im Zusammenhang mit der Ablösung eines öffentlichen Baudarlehens unter Inanspruchnahme eines Schuldnachlasses außerhalb der Ablösungsregelung des § 69 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG - erörtert worden. So hat das OVG Münster eine „Rückzahlung durch Verzicht“ auf der Grundlage eines Erlassvertrages gemäß § 397 Abs. 1 BGB für grundsätzlich möglich gehalten. Zwar legten die gesetzlichen Bestimmungen über die Ablösung öffentlicher Baudarlehen in § 69 II. WoBauG, die zum Zwecke der Finanzierung weiterer Förderungsmaßnahmen einen Anreiz zur vorzeitigen Tilgung der öffentlichen Mittel geben sollten, die Annahme nahe, dass der Verzicht der darlehensverwaltenden Stelle auf die Rückzahlung in anderen Fällen oder zu anderen Bedingungen habe ausgeschlossen werden sollen. Diesem „Förderungszweck“ diene die Bewilligungsstelle aber auch, wenn sie sich in sachlich begründeten Fällen für das Mittel des (teilweisen) Verzichts auf die Darlehensschuld entscheide, um einen ansonsten drohenden Schaden für das Wohnungsbauvermögen zu vermeiden. Anderenfalls sei ein Fortfall der öffentlichen Bindungen in derartigen Fällen überhaupt nicht mehr möglich, da eine durch zulässigen Verzicht erloschene Forderung kein zweites Mal durch Erfüllung zum Erlöschen gebracht werden könne (vgl. Urteil vom 15. Dezember 1993 – 14 A 2306/89 –, juris Rn. 61 ff.). Bellinger (in der Kommentierung von Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, WoBindG § 16, Anm. 8.3 Nr. 9) gelangt im Ergebnis zu der gleichen Auffassung, leitet sie allerdings aus einer Stellungnahme der Bundesregierung zur Neufassung des § 16 Abs. 5 WoBindG durch das Wohnungsrechtsvereinfachungsgesetz 1984 (vgl. BT-Drs. 10/2913 S. 17) her, infolge derer Ablösung und Rückzahlung in ihrer Wirkung gleichgestellt worden seien.
Die Frage, ob und ggf. welcher dieser Ansichten zumal für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau gefolgt werden kann, bedarf jedoch keiner vertieften Erörterung. Denn mit dem Verwaltungsgericht ist der Senat der Auffassung, dass eine Regelungslücke jedenfalls nicht durch § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) WoBindG, sondern durch eine Analogie zu § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zu schließen ist. Die gegenteilige Auffassung des Beklagten, die sich im Wesentlichen auf die Ausführungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in deren Mitteilung Nr. 1/2008 stützt, überzeugt nicht.
Gegen eine Analogie zu § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) WoBindG spricht zunächst, dass diese Vorschrift von einer Rückzahlung nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen ausgeht, während § 16 Abs. 1 WoBindG - ebenso wie der vorliegend mangels Kündigung nicht einschlägige § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b) WoBindG - einen Fall vorzeitiger Rückzahlung regelt. Da die IBB das Aufwendungsdarlehen für die F… zu einem Zeitpunkt vollständig erlassen hat, in dem es noch nicht zur Bedienung anstand, lässt sich die durch den Erlass bewirkte Erfüllung der Darlehensschuld bei systematischer Betrachtung weniger dem Tatbestand der planmäßigen Tilgung als demjenigen einer vorzeitigen Rückzahlung zuordnen, zumal eine durch Verzicht erloschene Forderung, worauf das OVG Münster in seinem vorerwähnten Urteil vom 15. Dezember 1993 (a.a.O., juris Rn. 78) zutreffend hingewiesen hat, nicht ein zweites Mal durch Erfüllung zum Erlöschen gebracht werden kann. Eine Analogie zu § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) WoBindG nähme der Klägerin danach jede Möglichkeit, sich von der seit 1977 bestehenden Mietpreis- und Belegungsbindung vorzeitig zu lösen, so dass das geförderte Objekt ungeachtet des auch aus Sicht der darlehensgebenden Stelle gescheiterten und deshalb nach Maßgabe der Sanierungsvereinbarung abzuwickelnden Förderungsverhältnisses noch weitere 21 Jahre der Bindung unterläge.
Auch Sinn und Zweck der das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ regelnden Bestimmungen sprechen gegen eine analoge Anwendung des § 15 WoBindG. Denn die gegenüber § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) WoBindG im Regelfall deutlich kürzere Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1 WoBindG soll einerseits einen Anreiz zur vorzeitigen Ablösung der in Anspruch genommenen öffentlichen Mittel bieten, durch deren vorzeitigen Rückfluss weitere bzw. andere Maßnahmen für den von der Wohnungsbauförderung begünstigten Personenkreis finanziert werden können. Andererseits soll die Sozialbindung, deren möglichst langfristiger Erhalt mit dem Einsatz der öffentlichen Mittel bezweckt ist, jedoch nicht bereits mit der Rückzahlung enden, sondern noch weitere zehn Jahre „nachwirken“, obgleich öffentliche Mittel nicht mehr valutieren. Auf diese Weise bringt die Regelung des § 16 Abs. 1 WoBindG die mit einer vorzeitigen Ablösung verbundenen gegenläufigen Interessen von Förderungsgeber und -nehmer zu einem angemessenen Ausgleich. An dieser Interessenlage ändert sich jedoch nichts Grundlegendes, wenn sich der Förderungsgeber für einen (vollständigen oder teilweisen) Verzicht auf die Darlehensschuld entscheidet, um einen ansonsten drohenden Schaden für die öffentliche Hand abzuwenden oder jedenfalls möglichst gering zu halten. So aber liegt der Fall hier.
Die Notwendigkeit, Ende des Jahres 2005 ein umfassendes Sanierungskonzept für den gesamten Objektbestand der Klägerin zu entwickeln, hatte sich daraus ergeben, dass sie seit geraumer Zeit Unterdeckungen erwirtschaftet hatte, die aus am Markt nicht mehr erzielbaren Verpflichtungsmieten herrührten (vgl. hierzu die Vorlage zur Sitzung des Bürgschafts-/Bewilligungsausschusses am 14. Dezember 2005, Hauptakte der IBB, Band III, Falz V). Dadurch waren erhebliche Kapitaldienstrückstände bei der Landesbank Berlin aufgelaufen, die bereits im September 2004 zur Kündigung der Darlehen geführt hatten; außerdem bestand ein erheblicher Instandhaltungsrückstau. Es stand also zu erwarten, dass die Klägerin noch vor Auslaufen der Förderungen insolvent werden würde und die Aufwendungsdarlehen bei Verwertung der geförderten Objekte - mit der Folge einer nur dreijährigen Nachwirkungsfrist nach § 17 WoBindG - ohnehin ausfallen würden. Die Inanspruchnahme aus den vom Land Berlin übernommenen Bürgschaften hinzugerechnet, ergab sich gegenüber dem Verwertungsszenario durch die Sanierungskonzeption, die den Verzicht auf den überwiegenden Teil der valutierenden Aufwendungsdarlehen für acht der geförderten Objekte einschloss, eine für das Land Berlin um mindestens 610.000 € günstigere Variante. Die IBB hat sich mit dem Abschluss der Sanierungsvereinbarung mithin wirtschaftlich so verhalten, dass der Schaden für die öffentliche Hand und damit auch das öffentliche Wohnungsbauvermögen möglichst gering gehalten worden ist. Anderenfalls hätten Bewilligungs- und Bürgschaftsausschuss, ohne deren Befassung die IBB den Erlass der Aufwendungsdarlehen weder ganz noch teilweise hätte vereinbaren dürfen, auch nicht zugestimmt.
Das an die Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Nr. 1/2008 vom 28. März 2008 angelehnte Argument des Beklagten, § 16 WoBindG könne schon deshalb keine Anwendung finden, weil anderenfalls die öffentlich-rechtliche Bindung der privatrechtlichen Disposition anheimgegeben sei, greift zu kurz. Es ist zwar unbestreitbar richtig, dass der bei Bewilligung von Aufwendungshilfen für den Wohnungsbau zwischen der vormals Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin, jetzt Investitionsbank Berlin, als Darlehensgeberin und dem Bauherrn als Darlehensnehmer über den Darlehensanteil zu schließende Darlehensvertrag privatrechtlicher Natur ist. Das ändert jedoch nichts daran, dass beide Bestandteile der gewährten Aufwendungshilfe, also Zuschuss wie auch Darlehen, eine einheitliche Subventionsmaßnahme der öffentlichen Hand bilden, die weder nach Belieben noch nach finanziellem Bedarf aufgespalten werden kann. Insofern gewinnt die Sanierungsvereinbarung auch unter dem vom Beklagten ins Feld geführten Aspekt der unzulässigen „privatrechtlichen Disposition“ über die öffentlich-rechtliche Bindung Bedeutung. Diese Vereinbarung hatte eben nicht nur die Beendigung bzw. Modifizierung der privatrechtlichen Darlehensbeziehungen zum Gegenstand; vielmehr war mit ihr bezweckt, das öffentlich-rechtliche Förderungsverhältnis insgesamt neu zu strukturieren und mit einem - wohlgemerkt - für beide Beteiligte wirtschaftlich vertretbaren Ergebnis abzuwickeln. Das Argument des Beklagten, die im Rahmen der Sanierungsvereinbarung gewährten Erlasse bzw. Teilerlasse führten zu einer indirekten privatrechtlichen Disposition über die öffentlich-rechtliche Bindung, wenn sie als Rückzahlung zu begreifen wären, verliert im Übrigen vor dem Hintergrund, dass Vertragspartner der Klägerin die IBB war, also eine vom Land Berlin getragene rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts, und demzufolge jegliche Disposition über ihre Ansprüche aus den Darlehensverträgen der haushaltsrechtlichen Legitimation bedurfte und zudem von der vorherigen Zustimmung des Bewilligungs- und des Bürgschaftsausschusses abhängig war, weiter an Überzeugungskraft.
Soweit der Beklagte mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung einer (analogen) Anwendung des § 16 Abs. 1 WoBindG ferner entgegenhält, das Darlehen sei nicht freiwillig zurückgezahlt bzw. erlassen worden, weil der Darlehensgeber in Erfüllung einer schuldrechtlichen Verpflichtung aus einer „Erlassvereinbarung“ auf das Aufwendungsdarlehen verzichtet habe, übersieht er, dass die IBB zum Abschluss der Sanierungsvereinbarung keineswegs verpflichtet gewesen ist und diese im Übrigen, wie bereits ausgeführt, nicht zuletzt im wirtschaftlichen Interesse des Landes Berlin geschlossen hat. Der Verzicht auf Teile der für acht der zehn Objekte gewährten und vom Ausfall bedrohten Aufwendungsdarlehen war überdies an die Bereitschaft der Klägerin gebunden, zur Vermeidung ihrer Insolvenz erhebliche Eigenleistungen zu erbringen, insbesondere Alt-, Neu- und Fremdkapital im Umfang von rd. 5,7 Mio. € aufzubringen sowie sämtliche durch Landesbürgschaften abgesicherten Forderungen der LBB bis spätestens zum 30. September 2006 vollständig zurückzuführen.
Dass schließlich auch das Argument, die Bewertung eines Erlasses der Schuld als Rückzahlung im Sinne des § 16 Abs. 1 WoBindG führe zu einer Besserstellung der gar nicht oder nur teilweise zurückzahlenden Schuldner gegenüber denjenigen, die die Darlehensverpflichtung aus eigenen Mitteln erfüllten, unter den hier gegebenen Umständen eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 1 WoBindG nicht ernsthaft in Frage zu stellen vermag, erhellt sich im Prinzip bereits vor dem Hintergrund der bisherigen Ausführungen. In Erinnerung zu rufen ist in diesem Zusammenhang insbesondere das nicht unerhebliche wirtschaftliche Eigeninteresse der öffentlichen Hand an der Vermeidung einer Insolvenz der Klägerin mit nachfolgender Verwertung aller Förderobjekte bei Verkürzung der Bindung auf nurmehr drei Jahre, Ausfall der Aufwendungsdarlehen in voller Höhe sowie Inanspruchnahme aus den vom Land Berlin übernommenen Bürgschaften. Dem Einwand der Besserstellung ist ferner entgegenzuhalten, dass der Klägerin im Rahmen der Sanierungsvereinbarung erhebliche Gegenleistungen für den Rückzahlungsverzicht abverlangt worden sind, dieser also - anders, als dies in dem Vorhalt des Beklagten unterschwellig anklingt - durchaus keinen Schenkungscharakter hatte, und ihr zudem jede Möglichkeit genommen wäre, die nach Auffassung des Beklagten gleichwohl bis zur planmäßigen Tilgung der Darlehen anhaltende Bindungsdauer noch durch eine vorzeitige Rückzahlung zu verkürzen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Insbesondere hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung, weil ihr ausgelaufenes Recht zugrundeliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 15 bis 17 WoBindG
§§ 15 und 16 WoBindG
§ 15 WoBindG
§ 16 WoBindG
§ 397 BGB
§ 17 WoBindG
§ 18 Abs. 1 WoBindG
§ 16 Abs. 1 WoBindG
§ 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 13 Satz 2 WoG
§ 17 Abs. 1 WoBindG
§ 69 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes
§ 397 Abs. 1 BGB
§ 69 II. WoBauG
§ 16 Abs. 5 WoBindG
§ 154 Abs. 2 VwGO
§ 167 Satz 1 VwGO
§ 711 der Zivilprozessordnung
§ 132 Abs. 2 VwGO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe a) des Wohnungsbindungsgesetzes

Zitierte Entscheidungen: 23 A 213.08
14 A 2306/89