Landgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-06-20, Aktenzeichen 311 O 155/23
ECLI: ECLI:DE:LGHH:2025:0620.311O155.23.00

Tenor:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 58.191,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.05.2022 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Widerklage und Drittwiderklage werden abgewiesen.
4. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 2) 25 % als Gesamtschuldner und der Beklagte zu 2) weitere 75 %, die außergerichtlichen Kosten des Drittwiderbeklagten und des Nebenintervenienten trägt der Beklagte zu 2. Im Übrigen tragen die Beklagte zu 1 und der Beklagte zu 2 ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
5. Das Urteil ist für den Kläger, für den Drittwiderbeklagten und den Nebenintervenienten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision. Der Beklagte zu 2 nimmt die Klägerin und den Drittwiderbeklagten auf Schadenersatz wegen Täuschung über die tatsächlich vorhandene Wohn- und Nutzfläche in Anspruch.
Der Eigentümer und Nebenintervenient beauftragte im Jahr 2020 die Klägerin für seine Immobilie M.weg ... in H. Kaufinteressenten nachzuweisen bzw. einen Kaufvertrag zu vermitteln.
Am 20.08.2020 wurde im Auftrag der Klägerin eine Wohn- und Nutzflächenbewertung von dem zertifizierten Bewertungsfachmann und geprüften Immobilienfachwirt, dem Zeugen S. in der streitgegenständlichen Immobilie vorgenommen. Wie es zu der im Exposé angegebenen Wohnfläche von ca. 259 qm gekommen ist, ist zwischen den Parteien streitig.
Die Klägerin fertigte unter Zugrundelegung der erstellten Berechnung ein Exposé (Anlage K1) über die streitgegenständliche Immobilie an. Dort ist auf Seite 2 unter der Überschrift „Daten im Überblick“ direkt unter dem „Kaufpreis 1.590.000 €“ der Hinweis: „Außenprovision 3,57% inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer“ zu finden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K1 verwiesen.
Nachdem der Nebenintervenient dieses Exposé am 15.09.2020 zur Prüfung erhalten und nach einigen Änderungswünschen freigegeben hatte, bot die Klägerin das Objekt über „Immowelt“ an (Anlage K7). Auf dem Portal der Immowelt ist unter anderen Folgendes vermerkt: „3,57% inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer“
Am 02.10.2020 erhielt die Klägerin eine Anfrage der Beklagten zu 1 (Anlage K2), wobei die Beklagte zu 1 um einen Besichtigungstermin bat.
Mit Email vom 04.10.2020 bedankte sich die Beklagte zu 1 für das Exposé und bat erneut, um die Möglichkeit das Haus besichtigen zu dürfen (Anlage K13).
Am 06.10.2020 zeigte der Drittwiderbeklagte der Beklagten zu 1 und dem Beklagten zu 2 die Immobilie (Anlage K8).
Am 19.10.2020 teilte der Beklagte zu 2 dem Drittwiderbeklagten per Mail mit, dass er allein das Objekt gern kaufen möchte (Anlage K4) und erhielt sodann verschiedene Unterlagen vom Drittwiderbeklagten für die Bank (Anlage K9).
Eine weitere Besichtigung fand am 24.10.2020 statt.
Der Drittwiderbeklagter nahm am 5.11.2020 in die Bauakte des streitgegenständlichen Objekts Einsicht. Aus der Bauakte ergab sich, dass der Eigentümer - der Nebenintervenient - am 2.07.1991 einen Antrag auf Ausbau einer Dachwohnung beim Bezirksamt H.- N. gestellt und am 20.01.1992 diesen wieder zurückgenommen hatte (Anlage B1).
Am 26.11.2020 schlossen der Beklagte zu 2 und der Nebenintervenient einen notariellen Kaufvertrag ab (Anlage K5). Darin verpflichtete sich der Beklagte zu 2 einen Kaufpreis in Höhe von 1.630.000,00 € an den Nebeninterventienten zu zahlen. Des weiteren war die Nutzungsmöglichkeit des Hauses Gesprächsthema beim Notartermin. In § 8 Ziffer 1 Abs. 3 des Notarvertrages wurde folgender Text aufgenommen:
„...
Das Zweifamilienhaus wurde 1904 mit ausgebautem Dachgeschoss, zwei separaten Zimmern mit großen Außenfenstern für die Töchter und einem Hausarbeitsraum fertiggestellt. Das Dachgeschoss ist, wie die Wohnung zum 1. Stock über eine normale Treppe mit durchgehendem Handlauf (vom Erdgeschoss bis zum Dachgeschoss) erreichbar. Später wurden die Zimmer und der gesamte Dachbereich (Decken und Fußböden) aus Wärme-, Schall- und Brandschutzgründen mit den entsprechenden Materialien ausgestattet.
Der Verkäufer erklärt, dass nach seiner Kenntnis das bestehende Gebäude und dessen Nutzung mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist und keine behördlichen Auflagen oder widerruflichen Genehmigungen bestehen.
Der Verkäufer haftet nicht für die Richtigkeit der im Grundbuch angegebenen Flächengrößen. ...“
Die Klägerin stellte gegenüber dem Beklagten zu 2 ihre Maklertätigkeit mit Schreiben vom 14.12.2020 unter Fristsetzung bis zum 01.05.2021 in Rechnung (Anlage K6). Der Beklagte zu 2 zahlte nicht.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.05.2021 erklärte der Beklagte zu 2 die Anfechtung des Maklervertrages wegen arglistiger Täuschung (Anlage B3).
Die Rechnung der Klägerin vom 09.12.2021 zahlte die Beklagte zu 1 ebenfalls trotz Mahnung nicht.
Mit Schreiben vom 21.02.2023 erklärte die Beklagte zu 1 und der Beklagte zu 2 den Widerruf in Bezug auf ein etwaig geschlossenen Maklervertrag (Bl. 177ff. d. Akte, Anlage B18, Bl. 191 d. Akte).
Die Klägerin begehrt als Käuferprovision 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass zwischen ihr und der Beklagten zu 1 ein Maklervertrag über die vereinbarte Provisionshöhe von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer zustande gekommen sei. Auch mit dem Beklagten zu 2 sei ein Maklervertrag zustande gekommen.
Am 20.08.2020 habe der Nebenintervenient dem zertifizierten Bewertungsfachmann und geprüften Immobilienfachwirt, dem Zeugen S., erklärt, dass das Dachgeschoss seit Erstellung im Jahr 1904 in der jetzt vorhandenen Ausgestaltung (mit Wohn- und Schlafzimmer) bestanden habe. Sie bestreitet die Kausalität der Angaben im Exposé für den Abschluss des Kaufvertrags.
Die Klägerin behauptet, dass dem Beklagten zu 2 vor dem 24.10.2020 das Exposé und der Energieausweis vom Drittwiderbeklagten ausgehändigt worden sei. Der Widerruf der Beklagten sei verspätet.
Der Drittwiderbeklagte bestreitet den Beklagten zu 2 getäuscht zu haben.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 58.191,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen sowie
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie weitere 912,45 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentkosten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte zu 1 beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte zu 2 beantragt ebenfalls,
1. die Klage abzuweisen.
Widerklagend und drittwiderklagend beantragt der Beklagte zu 2,
2. die Klägerin und den Drittwiderbeklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 180.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
3. hilfsweise, für den Fall, dass die Klägerin einen Anspruch auf Maklerlohn hat und lediglich der Drittwiderbeklagte dem Beklagten zu 2 zum Schadenersatz verpflichtet ist, beantragt er,
den Drittwiderbeklagten zu verurteilen, ihm aus der Forderung der Klägerin wegen Ansprüchen auf Zahlung von Maklerlohn in Höhe von 58.191,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie wegen der vorgerichtlichen und gerichtlichen Rechtsverfolgungskosten freizustellen.
Der Drittwiderbeklagte beantragt,
die Drittwiderklage abzuweisen.
die Widerklage abzuweisen.
Der Nebenintervenient tritt dem Antrag der Klägerin bei, den Beklagten zu 2 zu verurteilen, an die Klägerin 58.191,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen und beantragt, soweit eine Widerklage und Drittwiderklage erhoben wurde, Klagabweisung.
Die Beklagte zu 1 bestreitet, dass ein provisionspflichtiger Maklervertrag mit ihr geschlossen worden sei. Sie habe vielmehr im Auftrag des Beklagten zu 2 mit der Klägerin Kontakt aufgenommen. Für den Fall, dass ein solcher Vertrag bestanden habe, hätte sie sich mit der Klägerin geeinigt, dass an ihre Stelle der Beklagte zu 2 treten soll. Sie bestreitet mit Nichtwissen, dass die Klägerin nach Angaben des Nebenintervenienten das als Anlage K1 beigefügte Exposé erstellt habe. Im Übrigen hätte die Klägerin ihren Maklerlohn wegen vorsätzlich falscher Angaben zu der Wohn- und Nutzfläche verwirkt. Die Wohnfläche betrage nicht 259 qm, wie im Exposé stehe, sondern lediglich 210 qm. Dies habe der Drittwiderbeklagte gewusst.
Über ihr Widerrufsrecht sei sie nicht aufgeklärt worden.
Sie schließt sich insoweit den Ausführungen des Beklagten zu 2 an.
Der Beklagte zu 2 ist der Ansicht, dass zwischen ihm und der Klägerin kein Vertragsverhältnis zustande gekommen sei. Sollte entgegen seiner Auffassung ein Maklervertrag zustande gekommen sein, wäre ein etwaiger Maklerlohn durch Täuschungshandlungen des für die Klägerin handelnden Drittwiderbeklagten verwirkt. Zudem sei wirksam die Anfechtung eines etwaigen Maklervertrags erklärt worden (Anlage B3), denn die im Exposé angegebene Wohnfläche von ca. 259 qm sei falsch. Die tatsächliche Wohnfläche beliefe sich auf lediglich 210 qm. Der Drittwiderbeklagte habe wegen der Einsicht in die Bauakte positive Kenntnis davon, dass für die Fläche im Dachgeschoss und im Keller der Immobilie keine Genehmigung zur Wohnnutzung vorgelegen habe und habe es unterlassen, ihm dies mitzuteilen. Er habe daher einen um 280.000 € überhöhten Kaufpreis gezahlt (Anlage B2). Sein Schaden laufe sich auf 180.000 €, da er vom Verkäufer im Rahmen eines Vergleichs 100.000 € erhielt.
Der Beklagte zu 2 behauptet, dass der Drittwiderbeklagte bei dem Vermessungstermin am 20.08.2020 auf Frage des Zeugen S., wie die 46,27 qm Wohnfläche des Dachgeschosses berücksichtigt werden soll, entschieden habe, dass diese zur Wohnfläche hinzugenommen werden solle.
Der Beklagte zu 2 ist der Ansicht, er habe einen ggf. bestehenden Maklervertrag wirksam widerrufen, denn eine Widerrufsbelehrung habe er nicht erhalten.
Sollte die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn haben, erklärt der Beklagte zu 2 hilfsweise die Aufrechnung
Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung des Zeugen S., der Vernehmung der Zeugin R. (Tochter des Nebenintervenienten) und des Zeugen R. (Nebenintervenient). Wegen des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 03.02.2025 und 19.05.2025 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die zulässige Widerklage und Drittwiderklage sind unbegründet.
A. Klage
I.
Die Klägerin kann von den Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 BGB als Gesamtschuldner die Zahlung von Maklerprovision in Höhe von 58.191,00 € nebst Zinsen - wie tenoriert - verlangen, weil die Klägerin aufgrund eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags die geschuldete Maklerleistung erbracht hat.
Zwischen der Klägerin - auf der einen Seite - und der Beklagten zu 1 und dem Beklagten zu 2 - auf der anderen Seite - ist jeweils ein Maklervertrag zustande gekommen (dazu unter 1. und 2.). Dieser Vertrag ist vom Beklagten zu 2 nicht wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten worden. Die Beklagten haben den Maklervertrag auch nicht wirksam widerrufen. Die Klägerin hat ihren Anspruch auf Provision nicht verwirkt.
1.
Für das Zustandekommen eines Maklervertrages ist Voraussetzung, dass die Klägerin (zumindest konkludent) im eigenen Namen aufgetreten ist und ein eindeutiges, an die Beklagten als Käufer gerichtetes Provisionsverlangen geäußert hat.
Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt hieran indes strenge Anforderungen. Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit Angeboten werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Anderes gilt nur dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will. Die Angabe "Provision x%" direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises drückt ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten aus. Sie lässt sich nicht als bloßer Hinweis darauf missverstehen, dass der Makler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe; dies umso weniger, als nicht ersichtlich ist, welches Interesse ein Makler daran haben könnte, den Kaufinteressenten zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat. Viel mehr ist bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrages beschränkten Anzeige ohne weiteres erkennbar, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet (BGH NJW 2012, 2268; OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. April 2022 – I-7 U 123/21 –, Rn. 31, juris).
(I.) Vertrag mit der Beklagten zu 1
Unter Beachtung dieser Grundsätze ist ein Maklervertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 zustande gekommen. In dem Exposé liegt ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags, dass die Beklagte zu 1 mit Ihrer Email vom 04.10.2020 (Anlage K13) und der Bitte einen Besichtigungstermin durchzuführen, angenommen hat.
Die Klägerin hat der Beklagten zu 1 den Abschluss eines entgeltlichen Maklervertrages durch die Übermittlung des Exposés schlüssig angeboten. In dem Exposé ist auch ein ausdrückliches und unmissverständliches Provisionsverlangen enthalten. An prominenter Stelle, direkt unter dem anvisierten Kaufpreis, heißt es explizit:
„Außen-Provision 3,57 % inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer“.
Ein verständiger Dritter in der Position der Beklagten zu 1 als Erklärungsempfänger - auf den hier alleine abzustellen ist (sog. Empfängerhorizont, §§ 133, 157 BGB) - versteht diese Angabe nach Treu und Glauben als Provisionsverlangen. Zwar fehlt es an dem Wort „Käuferprovision“. Doch zeigt auch das Wort „Außen-Provision“ dass es hier nicht um das Verhältnis zwischen dem Makler und dem Verkäufer, sondern allein um das Verhältnis zwischen dem Makler und den Käufer gehen muss. Adressat eines Exposés ist nämlich der potentielle Käuferkreis. In einem Exposé werden deshalb alle wesentlichen Informationen, die für die Kaufentscheidung des Käufers von Interesse sind, zusammengefasst. Deshalb kann das an dieser Stelle geäußerte Provisionsverlangen auch nur als solches verstanden werden, welches sich an den Käufer richtet. Es würde dem Sinn und Zweck eines Exposés widersprechen, wenn sich das Provisionsverlangen nicht auf den Käufer beziehen würde. Denn für die Kaufentscheidung des Käufers ist es irrelevant, ob und ggf. was der Verkäufer noch an Provision an den Makler zu zahlen hat. Hinzukommt das der Verkäufer und Makler auch kein Interesse daran haben, ihre Provisionsabrede in einem Exposé jedem potentiellen Kaufinteressenten mitzuteilen.
Die Beklagte zu 1 hat auch durch Einfordern und Hinnahme der nachfolgenden Maklerdienste (insb. den Besichtigungstermin) der Klägerin die Annahme des Angebots auf Abschluss eines Maklervertrags erklärt.
(1.)
Die Klägerin hat auch ihre vertraglich geschuldete Gegenleistung erbracht. Der Provisionsanspruch des Maklers nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt weiter voraus, dass der Hauptvertrag "infolge des Nachweises" zustande kommt, das heißt die von ihm entfaltete Nachweistätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags kausal geworden ist, wobei eine Mitursächlichkeit genügt. Der Schluss auf den notwendigen Ursachenzusammenhang ergibt sich von selbst, wenn der Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand folgt (BGH, Urteil vom 03.07.2014 - III ZR 530/13, Rn. 16).
Im Streitfall besteht in Anbetracht der zeitlichen Abläufe und der sonstigen Umstände des Falls kein Zweifel an der Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit der Klägerin für den Abschluss des Hauptvertrags.
(2.)
Der Umstand, dass der Beklagte zu 2 einen notariellen Kaufvertrag mit dem Nebenintervenienten geschlossen hat, steht dem Provisionsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 nicht entgegen.
Nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler allerdings eine Provision nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt ist, tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Dies bedeutet allerdings nicht, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft vollständig decken müssen. Ausreichend ist, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der Vertrag sei nicht von ihm, sondern von dem Dritten abgeschlossen worden (vgl. BGH, Urteil vom 03.07.2014 - III ZR 530/13, Rn. 18 f. m.w.N.; OLG Hamm, Urteil vom 11. Januar 2024 – I-18 U 123/21 –, Rn. 55, juris).
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Zwischen der Beklagten zu 1 und dem Beklagten zu 2 besteht eine besonders enge, die erforderliche persönliche Kongruenz begründende Beziehung, denn die Beklagte zu 1 war zum streitgegenständlichen Zeitpunkt die Lebensgefährtin des Beklagten zu 2. Im Ergebnis handelt die Beklagte zu 1 treuwidrig, indem sie sich gegenüber dem Provisionsverlangen der Klägerin darauf beruft, das streitgegenständliche Objekt nicht selbst erworben zu haben.
(3.)
Entgegen ihrer Behauptung, hat die Beklagte zu 1 auch ausweislich der Anlagen K2 und K13 nicht eindeutig zu verstehen gegeben, dass nicht sie, sondern der Beklagte zu 2 die Immobilie erwerben möchte. So heißt es in der Anfrage vom 02.10.2020 (Anlage K2): „... wie soeben telefonisch besprochen, interessieren wir uns sehr für die von Ihnen angebotene Immobilie im M.weg. ...“ und in der Email der Beklagten zu 1 vom 04.10.2020 (Anlage K13): „... Herzlichen Dank für das Exposé. Wir sind begeistert von dem schönen Haus und möchten es uns sehr gern ansehen. ...“ Wäre die Behauptung der Beklagten zu 1 zutreffend und sie hätte ab dem ersten Kontakt mit der Klägerin klargestellt, dass der Beklagte zu 2 die Immobilie kaufen möchte, so wäre die Email vom 19.10.2020 (Anlage K4), in der der Beklagte zu 2 dem Drittwiderbeklagten mitteilt, dass er allein der Käufer sein werde, zudem überflüssig. Die Behauptung der Beklagten zu 1 sie habe im Auftrag des Beklagten zu 2 mit der Klägerin Kontakt aufgenommen und ihr das auch mitgeteilt, ist mit den vorliegenden Anlagen nicht in Einklang zu bringen und deshalb unsubstantiiert.
(4.)
Die von der Beklagten zu 1 behauptet Übereinkunft mit der Klägerin, dass der Beklagte zu 2 an ihre Stelle treten sollte, ist bereits nicht substantiiert dargelegt. Zwar ist auf den Anlagen K2, K3 und K4 unter dem Stichwort „Interessent“ lediglich der Beklagte zu 2 genannt, doch ist dieser Umstand nicht geeignet, die Behauptung der Beklagten zu 1 zu substantiieren. Denn dieser Vermerk ist bereits bei der ersten Kontaktaufnahme (Anlage K2) in der Email vom 02.10.2020 enthalten und dürfte lediglich zeigen, dass die Beklagte zu 1 die Anfrage an die Klägerseite am 02.10.2020 über den Account des Beklagten zu 2 getätigt hat.
(5.)
Der zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 geschlossene Maklervertrag ist auch nicht durch die Erklärung des Widerrufs im Schriftsatz vom 21.02.2023 (Bl. 177 d. Akte) seiner auf den Vertragsschluss gerichteten Willenserklärung durch die Beklagte zu 1 rückwirkend in Wegfall geraten. Die Bindung der Parteien an ihre auf den Abschluss des Maklervertrags gerichteten Willenserklärungen ist nicht gemäß § 355 Abs. 1 Satz 1 BGB entfallen.
(a)
Zwar steht dem Verbraucher nach § 312g Abs. 1 BGB bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu. Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt (§ 312c Abs. 1 BGB). Zu den Fernkommunikationsmitteln gehören Briefe, Telefonanrufe und E-Mails (§ 312c Abs. 2 BGB, vgl. KG Berlin, Beschluss vom 12. Dezember 2023 – 10 U 150/21 –, Rn. 69, juris).
Der Vertragsschluss ist vorliegend unter alleiniger Verwendung von Fernkommunikationsmitteln erfolgt. Der Maklervertrag ist auch von der Beklagten zu 1 als Verbraucherin und von der Klägerin als Unternehmer abgeschlossen worden und der Vertragsschluss ist im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Dienstleistungssystems erfolgt. Der Fall des Nichtbestehens eines Widerrufsrechts gemäß § 312g Abs. 2 BGB liegt nicht vor.
(b)
Das Widerrufsrecht der Beklagten zu 1 ist aber vor der Ausübung durch Erklärung gegenüber der Klägerin in dem Schriftsatz vom 21.02.2023 (Anlage B1-1) und im Schriftsatz vom 22.02.2023 (Bl. 171 d. Akte) erloschen.
Auch wenn keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erfolgt ist, statuiert § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB in Umsetzung von Art. 10 Verbraucherrechte-RL eine absolute Höchstfrist von zwölf Monaten und 14 Tagen zum Zeitpunkt als die Beklagte zu 1 ihren Widerruf erklärte. Die Frist berechnet sich von dem Termin an, zu welchem die gewöhnliche Widerrufsfrist ohne Berücksichtigung des Informationsmangels zu laufen begonnen hätte. Bei Verträgen über Dienstleistungen - wie hier - ist dies der Zeitpunkt des Vertragsschlusses (§ 355 Abs. 2 S. 2).
Seit dem Vertragsschluss im Jahr 2020 sind bis zur Erklärung des Widerrufs mehr als zwei Jahre vergangen und damit die Höchstfrist von zwölf Monaten und 14 Tagen weit überschritten. Die absolute zeitliche Begrenzung für die Ausübung des Widerrufsrechts stellt eine markante Änderung gegenüber der bis 12.6.2014 geltenden Rechtslage dar, wonach entsprechend den Vorgaben des Heininger-Urteils des EuGH bei nicht ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung noch eine unbegrenzte Ausübung des Widerrufsrechts durch den Verbraucher vorgesehen war (sog. „ewiges Widerrufsrecht“, vgl. § 355 Abs. 4 S. 3 aF).
Der Anwendungsausschluss nach § 356 Abs. 3 Satz 3 BGB liegt nicht vor, denn nach § 356 Abs. 3 Satz 3 BGB findet § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB keine Anwendung auf Verträge über Finanzdienstleistungen. Bei dem hier vorliegenden Maklervertrag handelt es sich aber nicht um einen Vertrag über Finanzdienstleistungen (vgl. Grüneberg § 312 BGB Rn: 26 m. w. N.).
(6.)
Der Provisionsanspruch der Klägerin ist nicht analog § 654 BGB verwirkt. Die Beklagten haben den ihnen obliegenden Beweis der tatsächlichen Voraussetzungen einer Verwirkung nicht geführt.
Eine Verwirkung des Provisionsanspruchs entsprechend § 654 BGB kommt in Betracht, wenn der Makler unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat. Da die Verwirkung Strafcharakter hat, lässt nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden den Provisionsanspruch entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern; der Makler muss sich seines Lohnes "unwürdig" erwiesen haben. Das ist erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat (BGH, Urteil vom 26.11.2020 - I ZR 169/19, Rn. 26).
Die Beklagten behaupten, die Klägerin bzw. der für die Klägerin handelnde Drittwiderbeklagte habe wider besseres Wissen falsche Angaben zu der Wohn- und Nutzfläche getätigt, denn die Wohnfläche betrage nicht 259 qm, wie im Exposé stehe, sondern lediglich 210 qm. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte hätten Kenntnis davon gehabt, dass eine Wohnungsnutzung des Dachgeschosses nicht genehmigt gewesen sei und dass eine solche Wohnungsnutzung auch einer Genehmigung bedurft hätte.
Ein entsprechender Sachverhalt steht jedoch unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts fest.
(a) Einsicht in die Bauakte
Aus der Einsichtnahme in die Bauakte am 05.11.2020 hat der Drittwiderbeklagte keine Informationen enthalten, zu deren Mitteilung er an die Beklagten - unter Berücksichtigung des zuvor beschriebenen Maßstabs - verpflichtet gewesen wäre und die bei Nichtmitteilung die begehrte Rechtsfolge rechtfertigen würde. In der Bauakte war ein Antrag des Nebenintervenienten vom 02.07.1991 auf Ausbau einer Dachwohnung und eine entsprechende Rücknahme dieses Bauantrags vom 18.12.1991 enthalten. Die Beklagten selbst behaupten nicht, dass ihnen vom Nebenintervenienten, von der Klägerin oder dem Drittwiderbeklagten mitgeteilt worden sei, dass es im Zuge eines Dachwohnungsausbaus im Jahr 1991 zu einer Genehmigung der Dachwohnfläche gekommen sei. Dies allerdings wäre nach Auffassung des Gerichts ein Sachverhalt, der den sich aus der Anlage B1 ergebenden Inhalt der Bauakte mitteilungsbedürftig gemacht hätte. Denn in diesem Fall würde sich der mündlich mitgeteilte Sachverhalt von dem in der Bauakte enthaltenen Sachverhalt unterscheiden. Solch eine Diskrepanz kann aber vorliegend gerade nicht festgestellt werden, da weder der Nebenintervenient noch der Drittwiderbeklagter bzw. die Klägerin den Beklagten gegenüber erklärt haben, dass es keine zurückgenommenen Bauanträge für das Dachgeschoss gegeben habe.
Wieso es letztlich zu einer Rücknahme des Bauantrags nach ca. 3 Monaten gekommen ist, lässt sich der Bauakte nicht entnehmen (vgl. Anlage B1). Hier sind zahlreiche Gründe (finanzielle oder persönliche) denkbar. Das dieser sich aus der Bauakte ergebende Sachverhalt (Stellen eines Bauantrags und zeitnahe Rücknahme) einem Kaufinteressenten vor Vertragsunterzeichnung unbedingt mitgeteilt werden muss, drängt sich nicht auf. Denn es macht letztlich keinen Unterschied, ob jemand einen Bauantrag stellt und ihn zeitnah zurücknimmt oder ihn gar nicht erst stellt. Der einzige Informationsvorteil ist der, dass sich der Nebenintervenient im Jahr 1991 mit dem Gedanken eines Ausbaus befasst hat, was man nach Einsicht in die Bauakte erkennt.
(b) Besichtigung mit dem Sachverständigen S.
Von der Behauptung der Beklagten, der Drittwiderbeklagte habe auf Nachfrage des Zeugen S. am 20.08.2020 wie mit der vermessenen Dachgeschossfläche verfahren werden soll, entschieden, dass diese zur Wohnfläche hinzuzurechnen sei, konnte sich das Gericht nach Durchführung der Beweisaufnahme keine hinreichende Überzeugung verschaffen.
Zwar haben die Zeugen J. R. und K. R. diesen Sachverhalt bestätigt. Doch hat insbesondere die Vernehmung des Zeugen R. gezeigt, dass dieser die Parteien des Rechtsstreits nicht umfassend informiert hat und erst beim Notartermin eine Ergänzung aufnehmen lies, die sich mit dem Dachgeschoss beschäftigt. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages zwischen den Beklagten und dem Nebenintervenienten, das heißt dem Zeugen J. R. zum Streit über die Berücksichtigung des Dachgeschosses gekommen ist, kann das Gericht nicht ausschließen, dass der Zeuge R., hier ein Fehlverhalten des Drittwiderbeklagten - sei es auch unbewusst - konstruiert, um sein eigenes Verhalten im besseren Licht erscheinen zu lassen.
Der Zeuge R. hat auf Frage des Gerichts bekundet, dass es 1990 eine Erleichterung für den Dachgeschossausbau gegeben habe. Er habe damals Gespräche mit der Baubehörde geführt, wie das aussehen könne und welche Materialien verwendet werden sollten. Es sei um Feuerschutz, Wärmeschutz und Schallschutz gegangen. Er habe die Standards optimal gestalten wollen, ggf. sogar höher einrichten wollen. Es sei dann aber hinzu gekommen, dass ein zweiter Rettungsweg erforderlich wäre. Dieser habe aber mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand nicht hergestellt werden können. Das sei auch der Grund gewesen, weshalb er den Antrag beim Bauamt, den er ursprünglich gestellt hatte, wieder zurückgenommen habe. Er glaube nicht, dass er diesen Sachverhalt dem Drittwiderbeklagten, der Beklagten zu 1 oder dem Beklagten zu 2 erzählt habe. Wichtig sei für ihn eine Ergänzung des notariellen Kaufvertrags gewesen, die letztlich unter § 8 auch aufgenommen worden sei.
Der Zeuge R. hat den Sachverhalt auf Nachfrage des Gerichts trotz seines Alters von 90 Jahren nachvollziehbar und strukturiert geschildert. Er hat eingeräumt, dass er die Parteien vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages nicht über den Umbau des Dachgeschosses informiert hat. Allein der Zeuge R. wusste, dass die Rücknahme des Bauantrags wegen des für ihn nicht umsetzbaren Rettungswegs von ihm zurückgenommen worden ist und er gleichwohl die beabsichtigten Änderungen - wenn auch nicht alle - umgesetzt hat. Dieses Wissen teilte er weder mit dem Drittwiderbeklagten noch mit den Beklagten.
Das der Zeuge R. mit den Leistungen des Drittwiderbeklagten nicht ganz zufrieden war, wurde während der Vernehmung auch deutlich. Im weiteren Verlauf seiner Vernehmung bekundete der Zeuge R., dass in dem Exposé-Entwurf des Drittwiderbeklagte gravierende Fehler enthalten gewesen seien. So habe in dem Exposé gestanden, dass es ein Carport gebe, obwohl es sich um eine Doppelgarage handle; auch der Stadtteil sei mit Groß Borstel falsch bezeichnet worden, denn es handle sich um Alsterdorf. Über bauliche Fragen habe er mit dem Drittwiderbeklagten nicht gesprochen.
Dieses Bekundungen zeigen, dass der Zeuge R. mit der Qualität der Arbeit des Drittwiderbeklagten nicht ganz zufrieden war. Nach der Vernehmung des Zeugen R. steht zudem fest, dass der Zeuge wesentliche Informationen zu der Immobilie, nämlich vorgenommener Dachausbau ohne Genehmigung wegen zu hoher Kosten für den zweiten Rettungsweg, nicht mit dem Drittwiderbeklagten teilte. Unter Berücksichtigung dieses Sachverhalts kann es das Gericht nicht ausschließen, dass der Zeuge R. seinen Pflichtverstoß, die Parteien nicht über die durchgeführten Baumaßnahmen ohne Genehmigung informiert zu haben, durch die Bekundung, der Drittwiderbeklagte habe entschieden, diese Fläche im Dachgeschoss zur Wohnfläche hinzuzurechnen, abmildern wollte. Dass diese Bekundung des Zeugen R. wahr ist, davon konnte sich das Gericht keine Überzeugung verschaffen.
Die Zeugin R. bekundete zwar ebenfalls, dass der Drittwiderbeklagte auf die Frage des Sachverständigen S. wie mit den Räumen oben im Dachgeschoss umgegangen werden soll, geantwortet habe, die nehmen wir zur Wohnfläche. Doch ist auch diese Aussage für sich allein oder zusammen mit der Aussage des Zeugen R. nicht geeignet die Überzeugung des Gerichts zu begründen. Die Aussage der Zeugin R. war gleich zu Beginn konzentriert auf die streitige Behauptung der Beklagten. Bei Fragen nach dem Randgeschehen war das Erinnerungsvermögen der Zeugin schwach. Insgesamt hatte das Gericht den Eindruck, auch wegen der Unsicherheit über die Belehrungspflicht und das darauf folgende Verhalten der Zeugin, dass diese gern eine Aussage vor Gericht zu diesem Thema vermieden hätte. Letztlich ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Zeugin R., die die Tochter des Zeugen J. R. ist, eigene Wahrnehmung geschildert hat.
Gegen die Glaubhaftigkeit der Aussagen der Zeugen R. sprechen auch die Bekundungen des Zeugen S.. Der Zeuge S. hat bekundet, dass er das Dachgeschoss ausgemessen habe. Die Fläche des Dachgeschosses habe er zur Wohnfläche hinzugerechnet. Das Gutachten, welches er erstellt habe, sei für die Finanzierung gewesen. Eine Hinzurechnung der Dachgeschossfläche sei bei solch einem Vermessungsgutachten möglich, wenn das Dachgeschoss wohnlich ausgebaut sei und es einen festen Zugang durch eine Treppe gebe. Diese Kriterien seien für die Banken ausreichend und dann könne die Fläche im Dachgeschoss zur Wohnfläche addiert werden. Solch ein Vermessungsgutachten beruhe auf anderen Voraussetzungen als beispielsweise ein Wohnflächengutachten nach Mietrecht. Bei letzteren kann es erforderlich sein, auch die baurechtliche Situation, die sich aus der Bauakte oder ähnlichen Unterlagen ergebe, zu prüfen. Solch ein Gutachten könne deshalb meist nicht allein vor Ort aufgenommen werden. Hier habe er lediglich den Auftrag gehabt, ein Vermessungsgutachten zu erstellen. Die Bekundungen des Zeugen S. waren widerspruchsfrei und nachvollziehbar. Der glaubwürdige Zeuge S. hat Erinnerungslücken eingeräumt und das Prozedere bei seiner Tätigkeit anschaulich geschildert.
(c) Notartermin
Eine Pflichtverletzung der Klägerin, die ihren Provisionsanspruch verwirken ließe, kann auch nicht durch das Geschehen beim Notartermin begründet werden. Aus dem unter § 8 aufgenommenen Text des Nebenintervenienten kann mit dem Wissen aus der Bauakte nicht der sichere Schluss gezogen werden, dass es sich um eine ungenehmigte Fläche im Dachgeschoss handelt. Denn auch in der aufgenommenen Textpassage behauptet der Nebenintervenient nicht, dass sich aus der Bauakte eine Genehmigung ergäbe.
(II.) Vertrag mit dem Beklagten zu 2
Zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2 ist ein Maklervertrag geschlossen worden. In dem Exposé, welches ausweislich der Anlage K13 auch der Beklagte zu 2 erhalten hat, liegt ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags (siehe oben), dass der Beklagte zu 2 mit der Wahrnehmung des Besichtigungstermins (Anlage K8, Schreiben vom 06.10.2020) angenommen hat.
Soweit der Beklagten zu 2 bestreitet, das ihm das Exposé ausgehändigt worden sei (Bl. 246 d. Akte), widerspricht dies seiner späteren Behauptung, dass gerade die Angaben in dem Exposé ihn zum Kauf veranlasst hätten und eine Schadenersatzpflicht des Drittwiderbeklagten begründet würden.
Auch die Beurkundung des Kaufvertrages am 26.11.2020 ist ein Indiz dafür, dass die Parteien zuvor einen Maklervertrag geschlossen hatten, denn Käufer und Verkäufer stellen in § 11 fest, dass sie gemäß den mit dem Makler getroffenen Vereinbarungen jeweils hälftig für die Zahlung der Maklercourtage verantwortlich sind.
Im Übrigen ist auch durch die Maklerklausel im notariellen Grundstückskaufvertrag eine nicht beurkundungsbedürftige Maklerlohnvereinbarung zwischen dem Makler und dem Versprechenden vereinbart worden.
Das Gericht hat angesichts der unstreitigen Gesamtumstände keine Bedenken, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, derzufolge einer Maklerklausel im notariellen Grundstückskaufvertrag unter bestimmten Voraussetzungen im Wege der Auslegung eine nicht beurkundungsbedürftige Maklerlohnvereinbarung zwischen dem Makler und dem Versprechenden entnommen werden kann (WM 1963, 31; eingehend insbesondere NJW-RR 1991, 820), auf den vorliegenden, in den entscheidenden Punkten identisch gelagerten Fall zu übertragen. Hier wie dort war der Makler (Drittwiderbeklagter) im Beurkundungstermin persönlich anwesend. Er unterstrich damit jeweils sein Interesse, vom Kunden (Beklagten zu 2) eine Provisionszusage zu erhalten.
(1.) Anfechtung
Der Beklagte zu 2 hat den mit der Klägerin geschlossenen Maklervertrag nicht wirksam gemäß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täuschung mit anwaltlichem Schreiben vom 28.05.2021 (Anlage B3) angefochten.
Die Beklagte hat das Vorliegen einer arglistigen Täuschung nicht schlüssig dargelegt. Wie bereits ausgeführt worden ist, konnte sich das Gericht nicht die Überzeugung verschaffen, dass es der Drittwiderbeklagte war, der am 20.08.2020 auf Frage des Zeugen S. entschieden haben soll, die Fläche des Dachgeschosses zur Wohnfläche hinzu zu addieren. Dies wäre aber Voraussetzung um im Ansatz überhaupt in die Nähe eines arglistigen Handelns des Drittwiderbeklagten zu gelangen. Denn die Einsichtnahme in die Bauakte und das Unterlassen der Mitteilung, dass es einen Bauantrag auf Ausbau des Dachgeschosses gab, der zeitnah zurückgenommen wurden, stellt kein arglistiges Handeln dar. Es gibt auch sonst keine substantiiert behaupteten Tätigkeiten oder Unterlassungen, die diese Qualität besitzen. Im Übrigen liegen alle dem Drittwiderbeklagten vorgeworfenen Handlungen oder Unterlassungen nach dem Vertragsschluss (hier Anlage K8, Schreiben vom 06.10.2020) und können mithin nicht ursächlich für die Willenserklärung zum Abschluss des Maklervertrages gewesen sein.
(2.) Widerruf
Der zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2 geschlossene Maklervertrag ist auch nicht durch die Erklärung des Widerrufs im Schriftsatz vom 21.02.2023 (Anlage B18) seiner auf den Vertragsschluss gerichteten Willenserklärung durch den Beklagten zu 2 rückwirkend in Wegfall geraten. Die Bindung der Parteien an ihre auf den Abschluss des Maklervertrags gerichteten Willenserklärungen ist nicht gemäß § 355 Abs. 1 Satz 1 BGB entfallen.
Das Widerrufsrecht des Beklagten zu 2 ist auch hier vor der Ausübung durch Erklärung gegenüber der Klägerin in dem Schriftsatz vom 21.02.2023 (Anlage B18) erloschen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen.
Die Berücksichtigung des anwaltlichen Schriftsatzes vom 28.05.2021 (Anlage B3) mit der die Anfechtung erklärt wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis. In dieses anwaltlich verfasste Schreiben kann kein Widerruf hineingelesen werden, denn darin wird nicht allgemein mitgeteilt, dass sich der Beklagte zu 2 unter allen rechtlichen Möglichkeiten vom Vertrag lösen möchte, sondern es wird detailreich ausgeführt, dass und warum eine arglistige Täuschung vorliegt und eine Anfechtung erklärt wird.
(3.) Verwirkung
Der Provisionsanspruch des Klägers ist nicht analog § 654 BGB verwirkt. Die Beklagten haben den ihnen obliegenden Beweis der tatsächlichen Voraussetzungen einer Verwirkung nicht geführt. Auf die vorstehenden Ausführungen wird Bezug genommen.
2. Zinsen
Die Klägerin hat hinsichtlich der hier fraglichen Hauptforderung Anspruch auf die beantragen Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12.05.2022. Der Anspruch folgt aus Verzug, §§ 286 Abs. 1 Satz 1, § 288 Abs. 1, 291 BGB. Die Klage ist der Beklagten zu 1 am 11.05.2022 zugestellt worden (Bl. 18 d. Akte). Die Klägerin hat die Provisionsforderung gegenüber dem Beklagten zu 2 unter Zahlungsfrist bis zum 01.05.2021 in Rechnung gestellt (Anlage K6).
II.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 912,45 € nebst Zinsen. Zwar hat der Beklagte zu 2 die Rechnung der Klägerin vom 14.12.2020 (Anlage K6) nicht gezahlt. Doch ist nicht vorgetragen, dass die Klägervertreterin vorgerichtlich nach Erhalt des Schreibens vom 28.05.2021 von Beklagtenseite tätig geworden ist. Aus den von Klägerseite vorgelegten Anlagen ergibt sich keine vorgerichtliche Anwaltstätigkeit.
B. Widerklage und Drittwiderklage
Der Beklagte zu 2 hat gegen die Klägerin und den Drittwiderbeklagten als Gesamtschuldner keinen Anspruch auf Zahlung von 180.000 € aus §§ 823 Abs. 2, 831 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 263 StGB, § 840 Abs. 1 BGB nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit.
Die Überzeugung, dass der Drittwiderbeklagte den Beklagten zu 2 über verkehrswesentliche Eigenschaften (Wohnfläche) der Immobilie getäuscht hat, konnte sich das Gericht nach Durchführung der Beweisaufnahme nicht verschaffen.
Wie der Zeuge R. glaubhaft bekundet hat, hatte er weder den Drittwiderbeklagten noch die Beklagten darüber informiert, dass er wegen des Kostenaufwands für einen zweiten Rettungsweg seinen Antrag auf Ausbau des Dachgeschosses zurückgenommen aber gleichwohl zahlreiche Maßnahmen durchgeführt hatte. Dieser Sachverhalt drängte sich auch nicht dem Drittwiderbeklagten durch die Einsichtnahme in die Bauakte auf. Denn wie bereits ausgeführt wurde, gibt es zahlreiche Gründe für die Rücknahme eines Bauantrags. Ein Makler der aus der Bauakte Kenntnis über die Rücknahme eines Bauantrags erhält, muss nicht damit rechnen, dass der Antragsteller die beantragen Maßnahmen dennoch ohne Genehmigung umgesetzt hat. Dies gilt auch dann, wenn die örtlichen Gegebenheiten erkennen lassen, dass eine Renovierung und Erneuerung stattgefunden hat, denn die Abgrenzung zwischen zulässiger Renovierung und genehmigungspflichtigem Ausbau wird sich in der Regel nur nach eingehender Prüfung und Vergleich der örtlichen Gegebenheiten vor und nach den Baumaßnahmen erkennen lassen.
Dieser Grundsatz steht mit den eingeschränkten Aufklärungs- und Beratungspflichten des Maklers in Einklang, denn den Makler trifft grundsätzlich keine Erkundigungs- und Nachforschungspflicht. Vielmehr kann er die Angaben seines Kunden ungeprüft weitergeben, sofern sie nicht nach seinen Kenntnissen unrichtig, unplausibel oder bedenklich sind (vgl. BGH NJW-RR 2007, 711; OLG Celle Urt. v. 03.07.2008 - 11 U 22/08 -; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 848; OLG Köln DB 1971, 1713;LG Stade, Urteil vom 30. November 2011 – 5 O 202/11 –, Rn. 24, juris).
Das Gericht verkennt nicht, dass die Fallentscheidung Schwierigkeiten bereiten kann. Doch müssen zur Entscheidung immer alle Umstände des Einzelfalls gewürdigt werden. Hier war es dem Beklagten zu 2 aufgrund der Inaugenscheinnahme bei dem Besichtigungstermin auch bekannt, dass das Dachgeschoss erneuert worden ist, denn das Haus ist 1904 erbaut worden. Der Nebenintervenient hat durch die in den notariellen Kaufvertrag aufgenommene Klausel darauf hingewiesen, dass die Zimmer und der gesamte Dachbereich (Decken und Fußböden) aus Wärme-, Schall- und Brandschutzgründen mit den entsprechenden Materialien ausgestattet wurde. Er hat auch erklärt, dass nach seiner Kenntnis das bestehende Gebäude und dessen Nutzung mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist und keine behördlichen Auflagen oder widerruflichen Genehmigungen bestehen.
Diese Aussage ist aus der Perspektive des Drittwiderbeklagen zutreffend, da sich aus der Bauakte weder Auflagen oder widerrufene Genehmigungen ergeben haben. Dass der Nebenintervenient seinen Bauantrag wegen einer für ihn nicht umsetzbaren Auflage in Form eines zweiten Rettungswegs zurückgenommen hatte, war für den Drittwiderbeklagten nicht erkennbar und drängte sich auch nicht auf. Einen Wissensvorsprung der Widerbeklagten, der einen Schadenersatz begründen könnte, hat der Beklagte zu 2 weder dargelegt noch bewiesen. Im Übrigen wird zur Vermeidung von Wiederholungen auch auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen.
Auch der Hilfsantrag des Beklagten zu 2 für den Fall, dass die Klägerin einen Anspruch auf Maklerlohn hat und lediglich der Drittwiderbeklagte dem Beklagten zu 2 zum Schadenersatz verpflichtet ist, ist unbegründet.
Wie bereits ausgeführt hat der Beklagte zu 2 keine schuldhafte Pflichtverletzung des Drittwiederbeklagten dargetan und bewiesen. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.
C.
Die Kostenentscheidung ergeht nach §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1, 100 Abs. 4, 101 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Sonstiger Langtext
In der Sache
…
beschließt das Landgericht Hamburg - Zivilkammer 11 -… am 10.07.2025:
Der Streitwert wird auf 238.191,- € (Klage 58.191,- €, Widerklage 180.000,- €) festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§ 652 BGB
§ 355 BGB
§ 312 BGB
§ 654 BGB
§ 263 StGB
§ 709 ZPO
§ 652 Abs. 1 BGB
§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 355 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 312g Abs. 1 BGB
§ 312c Abs. 1 BGB
§ 312c Abs. 2 BGB
§ 312g Abs. 2 BGB
§ 356 Abs. 3 Satz 2 BGB
§ 356 Abs. 3 Satz 3 BGB
§ 123 Abs. 1 BGB
§ 288 Abs. 1, 291 BGB
§ 823 Abs. 2, 831 Abs. 1 BGB
§ 840 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2012, 2268
WM 1963, 31
NJW-RR 1991, 820
NJW-RR 2007, 711
NJW-RR 1999, 848
DB 1971, 1713
7 U 123/21
III ZR 530/13
18 U 123/21
10 U 150/21
I ZR 169/19
11 U 22/08
5 O 202/11