Landgericht Stralsund (Mecklenburg-Vorpommern, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-08-21, Aktenzeichen 2 O 210/24
ECLI: ECLI:DE:LGSTRAL:2025:0821.2O210.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Eine den ordentlichen Rechtsweg ausschließende Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO folgt nicht daraus, dass in der Sache auch öffentlich-rechtliche Fragestellungen eine Rolle spielen. Ihnen hat das erkennende ordentliche Gericht unmittelbar nachzugehen (vgl. § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG).(Rn.15)
2. Ein Sachmangel kann darin liegen, dass die vom Verkäufer einer Immobilie vermittelte Erwartung, das Nebengebäude könne zu Wohnzwecken genutzt werden, enttäuscht wurde, da die Nutzung aufgrund von Abstandsflächenproblemen baurechtswidrig ist.(Rn.18)
3. Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss steht einer positiven Beschaffenheitsvereinbarung nicht entgegen. Letztere geht einem pauschalen Gewährleistungsausschluss vor, da die Vereinbarung anderenfalls ins Leere ginge (Anschluss OLG Rostock, Beschluss vom 30. Januar 2024 - 7 W 3/24).(Rn.22)
4. Eine behördliche Einschätzung, die eine baurechtswidrige Nutzung feststellt, ist für das Gericht maßgeblich, wenn diese sachlich zutreffend ist.(Rn.24)
5. Eine Zusicherung der Behörde, die eine Genehmigung zur Nutzungsänderung ermöglichen soll, ist nur wirksam, wenn sie der Schriftform genügt (38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG M-V). Eine mündliche Zusicherung, die nicht in einem Schriftstück dokumentiert ist, ist unwirksam.(Rn.25)
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger … € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.11.2023 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 1) und der Kläger zu 2) jeweils 7,5 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 85 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung von Seiten der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des für die Beklagten insgesamt vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf … € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Kläger machen nach dem Erwerb einer Immobilie von den Beklagten in … in der Nähe von … Kaufpreisminderung wegen streitiger Mängel geltend.
Mit notariellem Vertrag vom ... 2022, für dessen Inhalt auf die Anlage K 1 Bezug genommen wird, verkauften die Beklagten das streitbegriffene Grundstück in … an die Kläger. Auf dem Grundstück, für das die Kläger ohne Inventar insgesamt … € an die Beklagten bezahlt haben, befand und befindet sich neben dem Hauptgebäude, einem klassischen Einfamilienhaus, auch ein Nebengebäude, dessen tatsächliche und rechtliche Einordnung streitbegriffen ist, das aber jedenfalls zu (wenigstens nichtkommerziellen) Wohnzwecken genutzt wurde und wird. Es wurde in einem dem Kauf vorausgegangenen Maklerexposé als „Ferienhaus“, im Weiteren auch als „Gästehaus“ bezeichnet, so insbesondere auch in der Vertragsurkunde. Der Abstand zwischen Haupt- und Nebengebäude beträgt mehr als drei, aber weniger als sechs Meter.
Neben weiteren streitigen und klägerseits nur informatorisch mit vorgetragenen Mängeln, auf die sich die Klage ausdrücklich nicht stützt, machen die Kläger geltend, das tatsächlich zum Zwecke des Bewohnens durch Menschen genutzte Nebengebäude dürfe zu diesem Zweck aus dem Blickwinkel des öffentlichen Baurechts gar nicht genutzt werden. Dies sei den Beklagten auch bewusst gewesen, von ihnen aber arglistig verschwiegen worden. Auf den – für sich betrachtet allerdings unstreitigen – Gewährleistungsausschluss aus dem oben genannten Notarvertrag könnten sich die Beklagten daher nicht berufen. Den Klägern stehe eine Minderungsquote von … % zu. Dementsprechend hätten die Beklagten einen Kaufpreisanteil von … € an die Kläger zurückzugewähren. Daneben seien Verzugszins und der Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten geschuldet.
Für die näheren Einzelheiten des klägerischen Vorbringens wird ergänzend Bezug genommen auf die Klageschrift vom 27.09.2024, die Replikschrift vom 19.12.2024 sowie den weiteren klägerischen Schriftsatz vom 24.06.2025.
Die Kläger – die sich mit anwaltlichem Mahnschreiben vom 01.11.2023 (Anlage K 8) unter Fristsetzung bis zum 09.11.2023 an die Beklagten gewandt haben – beantragen,
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie … € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf ab dem 08.11.2023 zu zahlen;
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Kläger von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten i.H.v. … € freizuhalten.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreiten, arglistig gehandelt zu haben. Sie hätten vielmehr darauf vertraut, dass das Nebengebäude baurechtskonform zu Wohnzwecken genutzt werden könne. Tatsächlich sei eine Baurechtskonformität auch gegeben, jedenfalls aber könne sie hergestellt werden. Auf die Erteilung einer Genehmigung zur Nutzungsänderung bestehe jedenfalls deshalb ein Rechtsanspruch, weil das in der Anlage K 7 vorgelegte Schreiben des Landrates des damaligen Landkreises Nordvorpommern vom … 1995 zumindest sinngemäß eine dahingehende Zusicherung im Sinne des § 38 VwVfG M-V darstelle. Im Übrigen sei gerade – dies für sich betrachtet unbestritten – ein Preisnachlass (im Verhältnis zwischen ursprünglicher Preisvorstellung der Beklagten und schlussendlich beurkundetem Kaufpreis (minus … € bzw. … €)) dafür vereinbart worden, dass eine Nutzungsänderungsgenehmigung einzuholen sei; damit sei dieser Aspekt jedenfalls abgegolten.
Für die näheren Einzelheiten des Vorbringens der Beklagten wird Bezug genommen auf die Klageerwiderungsschrift vom 11.11.2024, die Duplikschrift vom 13.01.2025 sowie die weiteren beklagtenseitigen Schriftsätze vom 18.06.2025, 20.06.2025, 30.06.2025 und 31.07.2025.
Bezug genommen wird ferner auf die Erklärungen beider Seiten in der mündlichen Verhandlung vom 08.08.2025, wie sie im Sitzungsprotokoll dokumentiert sind.

Entscheidungsgründe:
I. Die insgesamt zulässige Klage hat sachlich im tenorierten Umfang und damit weit überwiegend Erfolg.
1. Insbesondere bestehen – von den Beklagten auch nicht geäußerte – Bedenken gegen die Zulässigkeit der Klage nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsweges oder der notwendigen Bestimmtheit der Klageanträge.
a) Der von den Klägern beschrittene ordentliche Rechtsweg ist gemäß § 13 GVG eröffnet. Eine den ordentlichen Rechtsweg ausschließende Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO folgt nicht daraus, dass in der Sache auch öffentlich-rechtliche Fragestellungen namentlich aus dem Bereich des öffentlichen Baurechts – hier konkret des Bauordnungsrechts des Landes Mecklenburg-Vorpommern – eine Rolle spielen. Ihnen hat das erkennende ordentliche Gericht unmittelbar nachzugehen (vgl. § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG). Das wäre selbst in dem – hier schon nicht erreichten, weitergehenden – Fall so, dass die bauordnungsrechtlichen Aspekte nicht bloß den Charakter von Vor- bzw. Inzidentfragen innerhalb eines für sich betrachtet rein bürgerlichrechtlichen Klagegrundes haben, sondern unmittelbar einen (weiteren) Klagegrund bilden sollen (vgl. BeckOK GVG/Graf, 27. Edition – 15.05.2025, § 17 Rn. 12; Kissel/Mayer/Mayer, GVG, 11. Aufl. 2025, § 17 Rn. 54).
b) Soweit in dem zweiten Klageantrag nicht ausdrücklich angegeben wird, an wen die zum Zwecke der Freistellung erstrebte Zahlung zu leisten ist, ergibt sich letztlich doch aus dem Zusammenspiel mit der Klagebegründung, dass Adressat der Zahlung die seinerzeitige anwaltliche Vertretung der Kläger sein soll, wie sie sich konkret aus dem Briefkopf in der Anlage K 8 ergibt. Damit ist die Klage im Ergebnis insgesamt mit den Maßgaben des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zu vereinbaren.
2. Im zuerkannten Umfang – also auf der Basis einer Minderungsquote von immerhin und lediglich … % – ist die Klage in der Hauptsache auf der Grundlage des § 441 Abs. 4 Satz 1 BGB begründet und damit auch in der Sache erfolgreich, wobei die Beklagten gemäß § 427 BGB, der auch die hier in Rede stehende Rückgewährpflicht infolge Minderung erfasst (vgl. BeckOK BGB/Gehrlein, 74. Edition – 01.05.2025, § 427 Rn. 3), als Gesamtschuldner (§ 421 Satz 1 BGB) haften.
Das kaufgegenständliche Grundstück ist i.S.d. §§ 437 Nr. 2 (2. Alt.), 441 BGB mangelhaft und der Kaufpreis (§ 433 Abs. 2 BGB) im zuerkannten Umfang überzahlt, somit in eben diesem Umfang auf der Grundlage des § 441 Abs. 4 Satz 1 BGB, der insofern die eigentliche Anspruchsgrundlage darstellt, zurückzugewähren. Der diese Rechtsfolge auslösende (Sach-) Mangel, der hier konkret aus § 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB folgt, also aus der Abweichung der Ist-Beschaffenheit von einer vereinbarten Soll-Beschaffenheit, mag zwar – legt man den argumentativen Ansatz der Beklagten zu Grunde – nicht schon darin liegen, dass die Nutzung des Nebengebäudes zu Wohnzwecken nicht bauordnungsbehördlich genehmigt und damit aktuell formell baurechtswidrig ist. Dieser Umstand allein mag – wiederum vom Ansatz der Beklagten ausgehend – nicht (mehr) zum Anknüpfungspunkt für eine Gewährleistungshaftung genommen werden können, nachdem die Parteien, wie beklagtenseits geltend gemacht, gerade für den Aufwand zur Einholung einer Nutzungsänderungsgenehmigung sich auf einen Preisnachlass verständigt haben (vorausgesetzt, was offenbleiben mag, dass die Wirksamkeit dieser Abrede nicht an §§ 125 Satz 1, 311b Abs. 1 Satz 1 BGB scheitert). Der Mangel liegt aber dann doch jedenfalls darin, dass die von den Beklagten durch die wiederholte Bezeichnung des Nebengebäudes (u.a.) als „Gästehaus“ vermittelte und schützenswerte Erwartung der Kläger, das Objekt könne zumindest zur Bewohnung durch nichtkommerzielle Besucher aus Familie und Freundeskreis aus materiell-baurechtlicher Perspektive genutzt werden, eine entsprechende (Nutzungsänderungs-) Genehmigung sei also tatsächlich erwirk- und die tatsächliche Nutzung dementsprechend formell legalisierbar, enttäuscht ist, weil in Wahrheit eine Wohnnutzung, selbst wenn sie sich auf nichtkommerzielle Besucher aus Familie und Freundeskreis beschränkt, auch materiell illegal ist, weil ein nicht behebbarer Verstoß gegen die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächengebote vorliegt. Sollte hingegen der Preisnachlass bzw. die dahingehende Parteiabrede (ihre Wirksamkeit unterstellt) so zu verstehen sein, dass nicht die (als möglich vorausgesetzte) Erwirkung einer Genehmigung für eine Nutzungsänderung gemeint war, die von einer insgesamt nicht zu Wohnzwecken dienenden Nutzung zu einer überhaupt erstmals zu Wohnzwecken dienenden Nutzung gehen soll, sondern dass (nur) die Verschiebung des Grades der (an sich schon gegebenen) Wohnnutzung von „nichtkommerziell“ zu „kommerziell“ gemeint ist, könnte sich zusätzlich auch deshalb und daraus ein Mangel ergeben, dass tatsächlich gar keine (wie auch immer geartete) Wohnnutzung genehmigt war und ist. In diesem Fall läge also (partiell) schon in der bloß gegenwärtigen formellen Illegalität ein kaufrechtlich fassbarer Mangel, wobei die Folgefrage nach der praktischen Erreichbarkeit einer Nutzungsänderungsgenehmigung sich in diesem Fall bzw. in dieser Hinsicht nicht im (Landes-) Bauordnungs-, sondern im (Bundes-) Bauplanungsrecht bewegen würde; es ginge dann (insofern) nämlich um die zulässige Art bzw. das zulässige Maß der baulichen Nutzung (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Letztlich kann dies offenbleiben, weil der die Klage tragende Mangel jedenfalls aus den eingangs genannten Gründen zu bejahen ist. Ihm steht auch der von den Parteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, ohne dass es auf die (wohl zu verneinende) Frage ankäme, ob die Beklagten tatsächlich arglistig gehandelt haben.
a) Im Ausgangspunkt ist zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Hinweisverfügung vom 16.05.2025 zu verweisen, in der zur Haftung dem Grunde nach ausgeführt ist:
„Der Klage dürfte in der Hauptsache ohne Beweisaufnahme überwiegend stattzugeben sein, weil die Kläger Anspruch auf anteilige Rückzahlung des Kaufpreises (§ 433 Abs. 2 BGB) gemäß § 441 Abs. 4 Satz 1 BGB haben. (…) Richtig ist zwar, dass in dem als Anlage K 1 vorgelegten notariellen Grundstückskaufvertrag vom … 2022 (UR-Nr. …/2022 der Notarin …) ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden ist, wobei klarzustellen ist, dass insofern entgegen der Einschätzung zumindest der Beklagten aus deren Schriftsatz vom 13.01.2025 (Seite 1, unten, unter Ziffer 3) nicht § 2 (2) UA 5 maßgeblich ist (der sich nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Vertragsganzen offenbar nur auf das mitverkaufte Inventar [‚Fahrnis‘] bezieht, nicht auf Boden und Gebäude), sondern § 7 (2) UA 2. Aus der Bestimmung in § 7 (2) UA 2 Satz 3 ergibt sich aber – und dies hat ersichtlich Vorrang vor der Ausschlussregelung in Satz 1 bzw. schränkt diese immanent ein –, dass jedenfalls (gewährleistungsbewehrt) geschuldet war, dass die vorhandenen Gebäude, zu denen ausweislich § 1 (3) lit. a ausdrücklich auch das (hier in Rede stehende) ‚Gästehaus‘ zählt, in der vorhandenen Form ‚genutzt‘ werden ‚dürfen‘. Aus der Klageerwiderung ergibt sich unmissverständlich, dass die Beklagten selbst von einem ‚Dürfen‘ im eigentlichen Sinne nicht ausgegangen sind, sondern von einem bloßen ‚Geduldetsein‘. Die bloße Duldung stellt aber keine Legalisierung dar, zumal letztlich ungewiss ist, ob sie tatsächlich Bestand haben wird. Dass beide Seiten – ausdrücklich also auch die Beklagten – auf das ‚dünne Eis‘ bloßer Duldung nicht setzen wollten, wird schon daran deutlich, dass nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten (!) für die Einholung einer (Nutzungsänderungs-) Genehmigung durch die Kläger ein (spürbarer) Preisnachlass vereinbart worden ist. Selbst wenn also der Vertrag tatsächlich so – mit den Beklagten – zu verstehen sein sollte, dass der Begriff ‚Gästehaus‘ (und ggf. selbst der vor dem Vertragsschluss beispielsweise im Maklerexposé verwendete – weitergehende – Begriff ‚Ferienhaus‘) eine echte (gewerbliche) Ferienvermietung nicht einschließt, sondern nur (aber eben auch immerhin) die Wohnnutzung durch Gäste aus Familie und Freundeskreis inkludiert, läge ein vom Gewährleistungsausschluss nicht umfasster – und damit auch unabhängig von Arglist die gesetzlichen Gewährleistungsrechte auslösender – Mangel vor. Es mag also durchaus zu Grunde gelegt werden, die Beklagten hätten redlich gehandelt; darauf kommt es insofern nicht an. Dass sich die Annahme der Parteien, die Nutzungsänderungsgenehmigung könne tatsächlich auch erteilt werden, offenkundig zerschlagen hat, folgt deutlich aus der Anlage K 14; hier teilt nämlich das örtliche Bauamt mit E-Mail vom … 2024 mit, dass nicht nur die bisherige tatsächliche Nutzung zu (zumindest Besuchs-) Wohnzwecken formell illegal war, sondern wegen der Unlösbarkeit der Abstandsflächenproblematik eine Genehmigung für eine wohnweise Nutzung absehbar auch nicht erteilt werden kann. Bei einer auch materiell baurechtswidrigen und damit nicht genehmigungsfähigen Nutzung kann von einem ‚Dürfen‘ (§ 7 (2) UA 2 Satz 3) keine Rede mehr sein. Damit steht der eingeklagte Anspruch den Klägern zunächst dem Grunde nach zu.“
An dieser Einschätzung hält das Gericht auch unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen schriftsätzlichen Stellungnahmen der Beklagten und der Erörterung in der mündlichen Verhandlung fest.
aa) Soweit die Beklagten die gerichtliche Auslegung (§§ 133, 157 BGB) unter semantischen bzw. regelungssystematischen Gesichtspunkten bekämpfen, sind durchgreifende Gesichtspunkte nicht aufgezeigt. Richtig ist lediglich, dass der Gewährleistungsausschluss pauschal formuliert ist. Ausdrücklich auch ein pauschal formulierter Gewährleistungsausschluss muss jedoch nach wohl einhelliger Auffassung gegenüber einer – wie hier – gleichzeitig getroffenen positiven Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB) zurückstehen, weil diese sonst ins Leere ginge, was regelmäßig nicht dem Parteiwillen entsprechen kann (statt aller OLG Rostock, Beschluss vom 30.01.2024 – 7 W 3/24, BeckRS 2024, 1157 Rn. 5, m.w.N.).
bb) Ohne Erfolg bleiben auch die Angriffe der Beklagten gegen die Annahme des Gerichts, im Anschluss an die behördliche Einschätzung aus der Anlage K 14 sei von einer auch (letztlich unbehebbaren) materiellen Baurechtswidrigkeit und damit von der Nichterreichbarkeit einer Nutzungsänderungsgenehmigung auszugehen.
(1) Dass die in der Anlage K 14 zum Ausdruck gebrachte oben erwähnte Einschätzung vom kommunalen Bauamt der Amtsverwaltung (§§ 125 ff. KV M-V) – also von der Behörde „Amtsvorsteher“ (§ 143 Abs. 1 KV M-V) – ausgegangen ist nicht von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde des Landkreises (§ 57 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 LBauO M-V), d. h. dem Landrat, ist zwar richtig. Das Gericht hält diese Einschätzung aber für sachlich zutreffend mit der Folge, dass entgegen der Einschätzung der Beklagten nicht davon ausgegangen werden kann, dass auf entsprechenden Antrag eine Nutzungsänderungsgenehmigung gemäß §§ 59 Abs. 1 Satz 1, 3. Var., 72 Abs. 1 LBauO M-V erteilt werden würde. Einer entsprechenden Genehmigung stünde nämlich die Vorschrift des § 6 Abs. 3 Satz 1, 1. Halbs. LBauO M-V entgegen, nach der sich Abstandsflächen mit der Folge nicht Überlappen dürfen, dass hier letztlich von einer Mindestabstandsfläche von sechs Metern auszugehen ist, die im Verhältnis zwischen Haupt- und streitbegriffenem Nebengebäude unstreitig und damit feststehend (§§ 138 Abs. 3, 288 Abs. 1 ZPO) nicht erreicht wird. Soweit die Beklagten auf § 6 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbs., Nr. 2 LBauO M-V rekurrieren, können Sie hiermit schon deshalb nicht durchdringen, weil es sich bei dem Nebengebäude nicht um einen „Gartenhof“ handelt. Soweit die Beklagten – ohne andere Tatsachen zu benennen, vielmehr im Bereich bloßer rechtlicher Bewertung verbleibend – auf die angeblich abweichende Einschätzung eines vermeintlich sachkundigen Architekten verweisen, ist das Gericht hieran nicht gebunden. Diesbezüglich kommt, eben weil es sich nicht um Tatsachen handelt, die allein dem Beweis zugänglich wären, auch keine Beweisaufnahme in Betracht.
(2) Eine Nutzungsänderungsgenehmigung könnte auch nicht deshalb erwirkt werden, weil die zuständige Bauaufsichtsbehörde (Landrat) aus einer Zusicherung (§ 38 VwVfG M-V) klagbar zur Erteilung einer entsprechenden Genehmigung verpflichtet wäre. Unabhängig davon, ob in dem diesbezüglich von Beklagtenseite in Bezug genommenen Bescheid vom … 1995 (Anlage K 7) bzw. im weiteren Zusammenhang mit ihm überhaupt ein Zusicherungswille – objektiv (§ 157 BGB analog) – zum Ausdruck kommt, was bereits ausgesprochen zweifelhaft erscheint, weil es sich hier um eine Genehmigung für die Errichtung eines Anbaus an das Haupthaus handelt, in der unter der Rubrik „Bedingungen und Auflagen“ (vgl. § 36 Abs. 2 Nr. 2, 4 VwVfG M-V) nur reflexweise (auch) auf das hier streitbegriffene Nebengebäude eingegangen wird, ohne dieses unmittelbar als Regelungsgegenstand in den Blick zu nehmen, würde eine klagbare Verpflichtung jedenfalls daran scheitern, dass eine etwaige Zusicherung – die jedenfalls zu keiner Zeit ausdrücklich ausgesprochen worden ist – mangels Schriftform unwirksam wäre (§ 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG M-V [„zu ihrer Wirksamkeit“]). Auf eine Zusicherung könnte nämlich allenfalls unter Einbezug auch tatsächlich-faktischer Gegebenheiten „vor Ort“ und hieran anknüpfender mündlicher Äußerungen geschlossen werden, die von dem betreffenden Sachbearbeiter der damaligen Kreisverwaltung anlässlich des beklagtenseits behaupteten und durch die Kläger ausdrücklich bestrittenen Ortstermins im Jahr 1995 im Vorfeld des Verwaltungsaktes vom … 1995 getätigt worden sein sollen. In Anlehnung an die für formgebundene materiell-privatrechtliche Geschäfte entwickelten Grundsätze der sogenannten Andeutungstheorie (etwa BGH, Beschluss vom 10.11.2021 – IV ZB 30/20, NJW 2022, 474 Rn. 18; Grüneberg/Ellenberger, BGB, 84. Aufl. 2025, § 133 Rn. 19; weitere Nachweise bei MüKoBGB/Einsele, 10. Aufl. 2025, § 125 Rn. 38 [h.M.]), die jedenfalls sinngemäß auch auf die formgebundene verwaltungsrechtliche Zusicherung übertragen werden können, weil auch dort nicht ausreichen kann, was letztlich nur „zwischen [nicht 'in'] den Zeilen stünde“ (vgl. BeckOK VwVfG/Tiedemann, 68. Edition – 01.07.2025, § 38 Rn. 23), wäre daher von Formunwirksamkeit auszugehen. Es ist nämlich nicht zu ersehen, dass etwaige Äußerungen des betreffenden Sachbearbeiters vor Ort in dem Bescheid vom 03.03.1995 einen zumindest andeutungsweisen textlichen Niederschlag gefunden hätten. Dem steht schon entgegen, dass dieser Bescheid sich erkennbar nicht auf das Nebengebäude als Regelungsgegenstand bezieht.
b) In Bezug auf den konkreten Anspruchsumfang kann abermals auf die Ausführungen in der Verfügung vom 16.05.2025 verwiesen werden, in der es insoweit heißt:
„Auch bzgl. der konkreten Forderungshöhe ist gegen die Klageforderung in der Hauptsache zumindest im Kern nichts zu erinnern. Die Berechnung in der Klageschrift ist im Ausgangspunkt nachvollziehbar, entspricht von den gebotenen Rechenschritten her der in § 441 Abs. 3 Satz 1 BGB angelegten Formel und wird von den Beklagten auch nicht angegriffen. Auf die im Weiteren streitigen physischen Sachmängel – Dämmungsdefizite Dach, Schimmel Keller usw. – kommt es nicht an, weil diese in die klägerische Berechnung nicht eingeflossen, sondern letztlich nur colorandi causa mitgeteilt worden sind. Eine gewisse – insgesamt aber im Zweifel betragsmäßig nur überschaubare – Verschiebung des Minderungsbetrages zu Gunsten der Beklagten, also nach unten, wird allerdings deshalb veranlasst sein, weil die klägerische Berechnung ausschließlich von der Wohnfläche ausgeht. Da bzgl. der nicht überbauten Grundstücksanteile (Freiflächen) kein zur Minderung führender Mangel vorliegt, dürfte eine – unter Berücksichtigung des erheblichen Wertgefälles zwischen überbauter und nicht überbauter Fläche aber eben nur mäßige – Anpassung vorzunehmen sein, die anstelle der klägerseits veranschlagten Minderungsquote von … % aus vorläufiger Sicht in Anwendung auch von § 287 ZPO bei etwa … % liegen könnte.“
Hiergegen haben auch die Beklagten substantiell nichts eingewandt. Soweit in dem jüngsten terminsvorbereitenden Schriftsatz der Beklagten und auch im Rahmen der Erörterung im Termin darauf abgehoben worden ist, unter Umständen könne sich die Minderungsquote abweichend von der sonst üblichen prozentualen Berechnung in den Kosten notwendiger baulicher Maßnahmen erschöpfen, hier konkret in den Kosten für Änderungsmaßnahmen hinsichtlich der Fenster, ergibt sich daraus für den vorliegenden Fall nichts Durchgreifliches, weil vorliegend mit Blick auf die Abstandsflächenproblematik von einer i.S.d. § 275 Abs. 1 BGB unbehebbaren Mangellage auszugehen ist.
3. Im Nebenpunkt war Zins als Verzugszins für die Zeit ab dem 08.11.2023 antragsgemäß zuzuerkennen (§ 288 Abs. 1 BGB). Mit Zugang (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB analog) der als geschäftsähnliche Handlung einzuordnenden Mahnung (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB) vom 01.11.2023, der unter Zugrundelegung üblicher Postlaufzeiten jedenfalls vor dem 08.11.2023 eingetreten ist, war spätestens mit Beginn des 08.11.2023 Verzug eingetreten. Dass eine Zahlungsfrist bis zum 09.11.2023 gesetzt war, ist unschädlich, weil hieraus im Zweifel nicht folgt, dass die Kläger auf Verzugszins für die Zeit zwischen Zugang der Mahnung und Ablauf der Zahlungsfrist verzichtet hätten.
4. Entgegen der auch insofern in Bezug zu nehmenden Hinweisverfügung vom 16.05.2025 waren die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nicht lediglich um 0,3 auf einen 1,3-Vergütungssatz zu kürzen, sondern vielmehr insgesamt abzuerkennen, weil nach nochmaliger Befassung mit dem Akteninhalt durch das Gericht festzustellen war, dass es sich um die Kosten der verzugsauslösenden anwaltlichen Erstmahnung handelt, die naturgemäß nicht erstattungsfähig sind, weil es insofern an der notwendigen Kausalität (§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB: „hierdurch“) fehlt (vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2016 – IX ZR 208/15, NJW-RR 2017, 124 Rn. 20; AG Hamburg, Urteil vom 02.03.2017 – 35a C 390/15, BeckRS 2017, 158142 Rn. 2). Eines dem Urteilserlass vorausgehenden erneuten (korrigierenden) Hinweises bedurfte es insoweit nicht (vgl. § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO [“soweit nicht nur ...“]).
II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO (Haftung nach Kopfteilen) auf Klägerseite und § 100 Abs. 4 Satz 1 ZPO (Haftung als Gesamtschuldner) auf Beklagtenseite. Die errechneten Quoten gehen unter vertretbarer Rundung von den Gewinn- und Verlustanteilen aus einem fiktiven Gesamtstreitwert unter Einschluss der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten aus. Nachdem die Kläger unabhängig von den Erfolgsaussichten in der Hauptsache mit den vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten insgesamt nicht durchgedrungen sind, erschiene es unbillig, die quotale Verteilung der Prozesskosten allein vor dem Hintergrund der Hauptforderung vorzunehmen.
III. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt für die Kläger aus § 709 Sätze 1 u. 2 ZPO und für die Beklagten aus §§ 708 Nr. 11, 2. Alt., 711 Sätze 1 u. 2, 709 Satz 2 ZPO.
IV. Für die Wertfestsetzung (§ 63 Abs. 2 Satz 1 GKG) kann auf § 43 Abs. 1 GKG verwiesen werden.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 133, 157 BGB
§§ 125 ff. KV M-V
§ 38 VwVfG M-V
§ 13 GVG
§ 427 BGB
§ 157 BGB
§ 287 ZPO
§ 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 17 Abs. 2 Satz 1 GVG
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
§ 441 Abs. 4 Satz 1 BGB
§ 421 Satz 1 BGB
§ 433 Abs. 2 BGB
§ 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB
§ 125 Satz 1, 311b Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 143 Abs. 1 KV
§ 57 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 LBauO
§ 138 Abs. 3, 288 Abs. 1 ZPO
§ 36 Abs. 2 Nr. 2, 4 VwVfG M-V
§ 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG M-V
§ 441 Abs. 3 Satz 1 BGB
§ 275 Abs. 1 BGB
§ 288 Abs. 1 BGB
§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO
§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO
§ 100 Abs. 1 ZPO
§ 100 Abs. 4 Satz 1 ZPO
§ 63 Abs. 2 Satz 1 GKG
§ 43 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: NJW 2022, 474
NJW-RR 2017, 124
7 W 3/24
IV ZB 30/20
IX ZR 208/15
35a C 390/15