Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 1988-11-25, Aktenzeichen 6 U 107/88
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1988:1125.6U107.88.00

Tenor:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beklagte, die Häuser verwaltet, ließ sich von Grundstückseigentümern wie nachfolgend bevollmächtigen:
Mit Vertrag vom 01.04.1986 haben wir die Firma A. 77 Immobilien GmbH, vertreten durch die Geschäftsführer G.B. und B.S. in A., S.straße 14 mit der Verwaltung unseres Grundstückes (Mehrfamilienhauses) in A., S.gasse 21 beauftragt. Die Verwalter sind zu unserer Vertretung in allen die Verwaltung des Grundstückes (Mehrfamilienhauses) betreffenden Angelegenheiten gegenüber Privatpersonen und Behörden ermächtigt. Gleichzeitig erteilen wir die Zustellungs- und Zahlungsvollmacht für die Abgabenbescheide des Grundstückes (einschließlich der Grundsteuer).
Diese Vollmacht erstreckt sich auf die Wahrung unserer Rechte aus Versicherungs- und allen sonstigen Verträgen, die sich auf die Erfüllung behördlicher Vorschriften und die Instandhaltung des Mehrfamilienhauses beziehen. Sie können solche Verträge in unserem Namen abschließen und kündigen. Weiterhin können sie Geldbeträge aus den vorgenannten vertraglichen Verhältnissen für uns in Empfang nehmen und uns in allen einschlägigen außergerichtlichen und gerichtlichen Angelegenheiten einschließlich Prozessen vertreten.
Sie sind ferner berechtigt, im Fall eines notwendigen Rechtsstreites diese Vollmacht auch auf dritte Personen nach vorheriger Zustimmung durch uns zu übertragen.
Diese Vollmacht gilt für die Dauer der Gültigkeit des Verwaltervertrages für das Mehrfamilienhaus. Sie ist bei Widerruf den Unterzeichnern zurückzureichen.
In der Befugnis, den Auftraggeber in allen einschlägigen außergerichtlichen und gerichtlichen Angelegenheiten einschließlich Prozessen zu vertreten, sahen die Kläger einen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz. Nachdem die Beklagte am 29.12.1987 im Verfahren vor dem Landgericht Aachen hinsichtlich der Vertretung ihrer Auftraggeber in gerichtlichen Angelegenheiten in der mündlichen Verhandlung eine Unterlassungserklärung abgegeben hatte (Bl. 102 d.A.), haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt. Die weitergehende Klage hat das Landgericht durch das angefochtene Urteil, auf das verwiesen wird, abgewiesen, da den Klägern die noch geltend gemachten Unterlassungsansprüche nicht zustünden.
Mit der Berufung haben die Kläger ihre Anträge - unter Berücksichtigung der Teilunterlassungserklärung vom 29.12.1987 - weiterverfolgt. Die Beklagte hat sich dann mit strafbewehrter Unterlassungsverpflichtungserklärung vom 27.10.1988 verpflichtet,
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"es künftig zu unterlassen,
die Hausverwalter-Vollmacht in Abs. 2 Satz 3 weiterhin in der Form zu verwenden, daß sie sich von Auftraggebern dort die Befugnis einräumen läßt, die Auftraggeber in - allen - einschlägigen außergerichtlichen und gerichtlichen Angelegenheiten einschließlich Prozessen zu vertreten."
In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat haben beide Parteien daraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt.
Über die Kosten war gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes - insbesondere im Hinblick auf den mutmaßlichen Prozeßausgang ohne die Erledigungserklärungen nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dies führt dazu, den Klägern die Kosten des Rechtsstreits - bis auf 1/3 der erstinstanzlichen Kosten - aufzuerlegen. Die Kläger sind in der ersten Instanz mit dem noch streitigen, unerledigten Teil des Unterlassungsbegehrens unterlegen. Sie hätten auch in der Berufungsinstanz unterliegen müssen, wenn die Erledigung nicht erklärt worden wäre.
Der mit der Berufung weiterverfolgte Unterlassungsantrag ist durch die Unterlassungsverpflichtungserklärung vom 27.10.1988, deren Abgabe der Senat zur Klarstellung angeregt hatte, nicht - auch nicht teilweise - erledigt worden. Wenn auch davon auszugehen ist, daß die Beklagte beabsichtigt, im Rahmen der ihr erteilten Hausverwalter-Vollmacht für ihre Auftraggeber in "allen einschlägigen außergerichtlichen und gerichtlichen Angelegenheiten" tätig zu werden, so begründete dies hier nicht die Begehungsgefahr unzulässiger Rechtsberatung. Die Kläger haben, sieht man von der erstinstanzlich erledigten Vertretung in gerichtlichen mündlichen Verhandlungen ab, keine konkrete unzulässige Rechtsberatung der Beklagten im Sinne von Art. 1 § 1 RechtsberatungsG vorgetragen. Die Beklagte hat sich auch keine weitergehende, durch die Ausnahmevorschrift des Art. 1 § 5 Nr. 3 RechtsberatungsG nicht abgedeckte Tätigkeit angemaßt. Insbesondere die Hausverwalter-Vollmacht in der Fassung, wie sie in zweiter Instanz zunächst Streitgegenstand war, begründete keine ernstliche Gefahr eines Verstoßes gegen das RechtsberatungsG. Die Ansicht der Kläger, durch diese Vollmacht habe sich die Beklagte uneingeschränkt die Befugnis einräumen lassen, für den Auftraggeber außergerichtlich ggfls. auch in rechtlichen Angelegenheiten tätig zu werden (vgl. Bl. 67 d.A.), wird durch Wortlaut und Inhalt der Vollmacht in der ausdrücklich von "einschlägigen" Angelegenheiten die Rede war, nicht gedeckt.
Nachdem eine Vertretung des Vollmachtsgebers in mündlichen Verhandlungen nicht mehr Streitgegenstand war, blieb die Vertretung in anderen gerichtlichen Angelegenheiten im Streit; sie ist der Beklagten nicht allgemein untersagt. Vielmehr erlaubt die Ausnahmevorschrift des Art. 1 § 5 Nr. 3 RechtsberatungsG dem Hausverwalter generell rechtsbesorgende Tätigkeit, die mit der Verwaltung im Zusammenhang steht. Deren sachgemäße und objektbezogene Durchführung fordert jedenfalls z.B. ein Vorgehen gegen zahlungsunwillige Mieter in Mahn- und Vollstreckungsverfahren, also gerichtliche Tätigkeiten (vgl. auch die von den Klägern vorgelegte "Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft/zur Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft" vom 13.02.1981, Seite 8/9 Anlage zu § 4 lfd. Nr. 2), so dass der Beklagten, schon aus dieser Erwägung heraus entgegen der von den Klägern geäußerten Ansicht nicht die Vertretung in allen gerichtlichen Angelegenheiten verboten ist.
Zutreffend hat das Landgericht zudem auf die subjektive Erwartungshaltung des Auftraggebers/Hauseigentümers abgestellt. Dieser erwartet, daß derartige, das zu verwaltende Objekt betreffende Hilfs- und Nebengeschäfte vom Hausverwalter miterledigt werden. Sonstige, einen derartigen Rahmen verlassende Tätigkeiten der Beklagten, die das Unterlassungsbegehren rechtfertigen würden, haben die Kläger nicht dargetan, und sie waren auch nach dem Inhalt der Vollmacht nicht zu besorgen.
Auch der Unterlassungsantrag zu 2 b, der die außergerichtliche streitige Korrespondenz mit Dritten, hier insbesondere mit Rechtsanwälten über die Berechtigung zur Zurückzahlung einer Mietkaution gemäß §§ 571 ff BGB zum Gegenstand hatte, wäre ohne die Erledigungserklärungen zurückgewiesen worden. Auch die Kläger verkennen nicht, daß eine gewisse Rechtsberatung und -vertretung durch die Beklagte, insbesondere die Beratung über mietrechtliche Fragen, zulässig ist. Entgegen ihrer Ansicht besteht auch hinsichtlich der Frage der Zurückzahlung einer Mietkaution ein unmittelbarer Zusammenhang zur von der Beklagten vorgenommenen Hausverwaltung. Der Hauseigentümer erwartet von der Beklagten, daß sie sich mit der an ihn gerichteten Forderung auf Rückzahlung der das verwaltete Grundstück betreffenden Kautionsforderung beschäftigt. Die sich daraus ergebende Korrespondenz - auch mit Rechtsanwälten - hängt mit der wirtschaftlichen Tätigkeit des Hausverwalters unmittelbar zusammen. Die konkrete außergerichtliche Beratung und Vertretung bezüglich der Herausgabe einer Kaution durch den Mieter - auch wenn der Streit über die Herausgabe durch den Erwerb des Grundstücks durch den Auftraggeber entstanden ist - und infolge dessen auch die Korrespondenz mit Rechtsanwälten gehörte, vorliegend zur Hausverwaltertätigkeit. Diese stand im Vordergrund, die rechtsberatende Tätigkeit aber in unmittelbarem Zusammenhang dazu. Dabei ist ein unmittelbarer Zusammenhang schon dann gegeben, wenn der Hausverwalter ohne die rechtliche Beratung seine eigentliche Hausverwaltung nicht sachgemäß erledigen könnte (vgl. BGH NJW 1988, 561-561; Altenhoff-Busch-Kaampmann, § 5 Rd. Nr. 452 mit Nachweisen); nicht erforderlich ist es, daß die Hausverwaltertätigkeit ohne Rechtsberatung schlechthin unmöglich ist (vgl. BGH a.a.O., Seite 563).
Gegenstandswert der Berufung: Bis zur Erledigung in der mündlichen Verhandlung 35.000,00 DM, für die Zeit danach die bis dahin entstandenen Kosten des Rechtsstreits.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 571 ff BGB
§ 91 a ZPO
§ 1 RechtsberatungsG
§ 5 Nr. 3 RechtsberatungsG

Zitierte Entscheidungen: NJW 1988, 561