Verwaltungsgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-12-04, Aktenzeichen 8 K 5234/23
ECLI: ECLI:DE:VGK:2025:1204.8K5234.23.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke G01, Flur 00, Flurstücke 000, 000, 000, 000 & 000 mit der Lagebezeichnung K.-straße 00 auf dem Stadtgebiet der Beklagten (im Folgenden: Vorhabengrundstück). Das Vorhabengrundstück liegt in dem durch die K.-straße, den Q.-straße und den F.-straße begrenzten dreiecksförmigen Bereich und zieht sich von der K.-straße aus weit in den vorgenannten Blockinnenbereich hinein. Es ist im Bestand auf dem Flurstück 000 straßenseitig zur K.-straße hin mit einem Einfamilienwohnhaus, welches grenzständig an der nördlichen, zur K.-straße hin ausgerichteten Grundstücksgrenze errichtet ist sowie etwa 0,80 Meter Abstand zur seitlichen westlichen Grundstücksgrenze mit der ihrerseits nicht grenzständig errichteten Nachbarbebauung K.-straße 0 belässt, sowie einer rückwärtig an die Hauptbebauung anschließenden Nebenanlage bebaut. Die übrigen Flurstücke sind bislang unbebaut.
Mit öffentlich-rechtlichem Vertrag über die Abwendung des allgemeinen kommunalen Vorkaufrechts gemäß § 27 Abs. 1 BauGB vom 12. Mai 2021 verpflichtete sich die Klägerin u. a., binnen vier Jahren ab Erteilung einer Baugenehmigung bzw. spätestens binnen vier Jahren ab dem 1. April 2022 die noch unbebauten Flurstücke des Vorhabengrundstücks bezugsfertig zu Wohnzwecken zu bebauen; andernfalls ist die Beklagte aus dem Vertrag berechtigt, eine Vertragsstrafe i. H. v. 20 % des Grundstückskaufpreises aus dem notariellen Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem seinerzeitigen Veräußerer vom 24. März 2021 zu fordern.
Ein Bebauungsplan existiert für das Vorhabengrundstück nicht. Es liegt jedoch im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung E 19 der Beklagten zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten für einen Teil der Ortslage in A./Dorfkern. In dem zugehörigen Plan ist die Bestandsbebauung auf dem Vorhabengrundstück als ortsbildprägender Giebelstand vermerkt. Um die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt zu sichern (§ 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), sind nach § 2 Nr. 1 der Satzung in ihrem Geltungsbereich der Abbruch, die Änderung, die Nutzungsänderung und die Errichtung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Nach § 4 der Satzung kann der Eigentümer nach Maßgabe des § 173 Abs. 2 BauGB die Übernahme des Grundstückes verlangen, wenn eine Genehmigung nach § 2 der Satzung in Verbindung mit § 172 Abs. 3 BauGB versagt wird.
Die Klägerin stellte am 14. Oktober 2022 drei Bauanträge bei der Beklagten bezüglich des Umbaus des bestehenden Einfamilienhauses mit Ausbau des Dachgeschosses – Az. N01 –, bezüglich der Errichtung eines unmittelbar rückwärtig an die Bestandsbebauung anschließenden Zweifamilienhauses mit Stellplätzen – Az. N02 – sowie bezüglich der Errichtung zweier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 12 Wohneinheiten und Tiefgarage im rückwärtigen Bereich des Vorhabengrundstücks – Az. N03. Die Lagepläne enthalten hierbei teilweise drei eingezeichnete Pkw-Stellplätze mit einer vermaßten Breite von 2,65 Metern unmittelbar an der östlichen Grundstücksgrenze sowie eine zwischen diesen und der straßenseitigen Bestandsbebauung befindliche Tiefgaragenzufahrt mit einer Breite von 3,18 Metern (vgl. Darstellung in Az. N01); teilweise wird der östliche Grundstücksbereich unmittelbar an der Grundstücksgrenze als Zufahrt mit einer Breite von 3,30 Metern zur rückwärtig gelegenen Tiefgarage angegeben mit dem dazwischen bis zur Bestandsbebauung liegenden als „Pkw-Wartezone“ bezeichneten Bereich mit einer Breite von 2,50 Metern (vgl. Darstellung in Az. N03).
Mit Bescheiden vom 17. August 2023 lehnte die Beklagte die drei Bauanträge ab. Zur Begründung der Ablehnungen führte sie aus:
Die Zulässigkeit der Bauvorhaben richte sich jeweils nach § 34 BauGB i. V. m. der Erhaltungssatzung E19 (§ 172 BauGB).
Hinsichtlich der begehrten Änderungen am bestehenden Einfamilienhaus (Az. N01) widersprächen diese den Vorgaben der Erhaltungssatzung. Es komme zu einer starken Überformung der äußeren Hülle des als erhaltenswert gekennzeichneten Bestandsgebäudes am Blockrand, welche in Widerspruch zur Erhaltungssatzung stehe; auch die Größe der Dachaufbauten (Bestand und Neubau) übersteige das ortsübliche Maß und stelle sich in Kombination mit dem kritischen Volumen des Neubaus als Fremdkörper dar. Gleiches gelte für die Freiflächengestaltung, vor allem durch die Zusammenfassung der Stellplätze, welche dem Sinn der Erhaltungssatzung widerspreche. Die Vorgaben der Umgebung wie Kubatur, Dachform, Traufkanten, Fensteröffnungen und Freiraumqualitäten würden nicht übernommen. Zudem lägen Abstandsflächenverstöße vor, da die bestehende westliche Außenwand lediglich einen unter einem Meter betragenden Abstand zur Grundstücksgrenze belasse. Durch geplante Wärmedämmungen mit einer Stärke von 0,18 Metern lägen die Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück, ohne dass ein Abweichungsantrag vorliege. Auch ein Verstoß gegen § 16 BauO NRW sei gegeben, da die geplanten drei Stellplätze sowie die Wartefläche für den Zufahrtsbereich zur Tiefgarage die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen beeinträchtigten. Die Beklagte wies zudem auf Mängel in den Bauvorlagen hin.
In Bezug auf den beantragten Neubau des Zweifamilienhauses (Az. N02) stützte die Beklagte den Ablehnungsbescheid darauf, dass der unmittelbar an die straßenseitige Bestandsbebauung anschließende, westlich grenzständig geplante Baukörper eine erdrückende Wirkung auf das in der Erhaltungssatzung als erhaltenswert bestimmte Einfamilienhaus ausübe. Eine im Erörterungstermin vereinbarte Staffelung sei nicht übernommen worden, ebenso wenig eine Reduktion der Dachaufbauten, welche das ortsübliche Maß überstiegen. Aufgrund des Volumens und der Höhenentwicklung handele es sich um einen Fremdkörper. Es fehle zudem an einer klaren gestalterischen Gliederung des geplanten Baukörpers durch Herausbildung eines Sockels; besonders kritisch werde die herausgebrochene Ecke im Bereich der Tiefgaragenerschließung gesehen. Auch die Freiflächengestaltung widerspreche dem Sinn der Erhaltungssatzung. Zudem liege durch die grenzständige Planung ein Abstandsflächenverstoß gegenüber dem westlichen Nachbargrundstück (Flurstück 000) vor und die Verkehrssicherheit sei durch die geplante Stellplatz- sowie Tiefgaragenzufahrtssituation nicht gewährleistet. Außerdem liege ein Verstoß gegen § 32 Abs. 6 BauO NRW hinsichtlich des im Obergeschoss im Bereich der Grundstücksgrenze geplanten Badezimmerfensters vor. Die Beklagte wies weiter darauf hin, dass Stellplatzberechnungen sowie Angaben zur Barrierefreiheit in den Bauvorlagen fehlten.
Die Ablehnung der beantragten beiden neu zu errichtenden Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage (Az. N03) stütze die Beklagte auf einen Verstoß gegen die überbaubare Grundstücksfläche. Zum einen werde eine faktische rückwärtige Baugrenze von 45 Metern gemessen von der Erschließungsstraße durch das Vorhaben um ca. 15 Meter überschritten und zum anderen sei die Umgebung durch großzügige Freiflächen auf den Grundstücken geprägt, was infolge einer großflächigen Versiegelung des Vorhabengrundstücks nicht übernommen werde. Sowohl die optisch in Erscheinung tretende Tiefgaragenzufahrt als auch die Herstellung weiterer oberirdischer (Fahrrad-)Stellplätze, des Feuerwehr-Wendehammers, eines Mülltonnenplatzes sowie weiterer Nebenanlagen führe dazu, dass die nutzbare Grundfläche nach der näheren Umgebung überschritten werde. Die äußere Gestaltung, insbesondere auch hinsichtlich der Freiflächen, wiederspreche dem Sinn der Erhaltungssatzung. Im Hinblick auf das Bauordnungsrecht führte die Beklagte Verstöße gegen § 16 BauO NRW auf und verwies zusätzlich darauf, dass Abstellflächen nach § 47 Abs. 4 BauO NRW fehlten sowie in Fluchtrichtung öffnende Türen der Tiefgaragenschleuse entgegen § 133 Abs. 1 SBauVO NRW. Auf weitere Mängel der Bauvorlagen wies sie ergänzend hin.
Die Bescheide wurden der Klägerin am 19. August 2023 zugestellt.
Die Klägerin hat jeweils am 19. September 2023 Klage gegen die Ablehnungsbescheide erhoben. Die den Bauantrag zur Änderung der Bestandsbebauung (Az. N01) betreffende Klage wird unter dem Aktenzeichen 8 K 5197/23 geführt und die den Bauantrag zu den beiden Mehrfamilienhäusern nebst Tiefgarage (Az. N03) betreffende Klage unter dem Aktenzeichen 8 K 5235/23.
Die Klägerin trägt zur Begründung der Klagen im Wesentlichen vor, die Erhaltungssatzung E19 der Beklagten sei unwirksam, da sie nicht in rechtmäßiger Weise auf eine Ermächtigungsgrundlage gestützt werden könne. Im Erhaltungsbereich seine keine das Orts- und Landschaftsbild prägenden Gebäude vorhanden, die zum Erlass der Satzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB berechtigt hätten. Die Bausubstanz habe in den vergangenen 30 Jahren erheblichem Wandel unterlegen. Insbesondere seien entgegen den Schutzzielen der Erhaltungssatzung in den vergangenen Jahren mehrere Projekte mit unzweifelhaft prägendem Charakter genehmigt worden. Jedenfalls könne der Satzungszweck nunmehr folglich nicht mehr erreicht werden.
In den Online-Geo-Portalen der Beklagten werde die Erhaltungssatzung E19 auch nicht mehr aufgeführt; auch daraus ergebe sich, dass diese nicht mehr anzuwenden sei.
Die Erhaltungssatzung sei aber auch ansonsten für die Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens nicht maßgeblich, da ihre Anwendbarkeit durch den die Beteiligten betreffenden öffentlich-rechtlichen Vertrag ausgeschlossen sei. Darin heiße es, die Bebauung der von der Klägerin erworbenen Grundstücke richte sich nach § 34 Abs. 2 BauGB; diese Regelung binde die Beklagte und allein § 34 Abs. 2 BauGB sei daher maßgeblich.
Ein Abstandsflächenverstoß durch das energetisch zu sanierende und zu dämmende Einfamilienhaus liege nicht vor; die Beklagte habe insoweit weder eine Abweichung noch eine Gestattung nach § 6 Abs. 11 BauO NRW geprüft. Dies habe sich jedoch aufgedrängt, da bereits im Bestand die Abstandsflächen nicht eingehalten würden. Dies gebiete auch die Einheit der Rechtsordnung aufgrund der Vorschrift des § 23a Abs. 1 NachbG NRW. Eine Überlagerung von Flächen auf dem Grundstück finde zudem entgegen § 16 BauO NRW nicht statt. Insoweit könne auch nicht die Unzulässigkeit des einen Vorhabens mit Bauvorlagen in einem anderen Vorhaben begründet werden; immerhin seien drei separate Bauanträge eingereicht worden.
Auch ein Abstandsflächenverstoß durch das geplante Zweifamilienhaus sei nicht gegeben, da auch das Nachbargebäude ohne Einhaltung der Abstandsflächen errichtet worden sei. Es sei insoweit gesichert, dass auch auf dem Nachbargrundstück an die Grenze gebaut werde bzw. schon gebaut worden sei.
Die geplanten beiden Mehrfamilienhäuser fügten sich zudem nach Maß der baulichen Nutzung und überbaubarer Grundstücksfläche in die nähere Umgebung ein. Es sei zunächst – wie auch hinsichtlich der Erhaltungssatzung bereits vorgetragen – kein einheitliches näheres Umgebungsbild erkennbar, auf welches abgestellt werden könne. Die maßgebliche Umgebung sei zudem weiter zu ziehen, als die Beklagte dies innerhalb des Straßendreiecks getan habe; da der F.-straße keine trennende Wirkung aufweise, seien auch die Bebauungen südlich hiervon zu betrachten. Dort sei in zahlreichen Fällen eine größere überbaubare Fläche aufzufinden sowie in zweiter Reihe gebaut worden. Selbst im von der Beklagten herangezogenen kleineren Umgebungsbereich seien jedoch mehrere Grundstücke vollständig versiegelt, so beispielsweise die Bebauungen T.-straße 0-00. Im Hinblick auf das Bauordnungsrecht seien Abstellmöglichkeiten für Kinderwagen und Mobilitätshilfe vor den Eingängen möglich. Die Regelung der Öffnungsrichtung der Schleusentüren sei mittels einer Auflage von der Beklagten sicherzustellen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 17. August 2023 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht sie sich auf den jeweiligen Ablehnungsbescheid und führt jeweils ergänzend aus, die Erhaltungssatzung E19 sei weder unwirksam noch funktionslos geworden.
Zum einen sei die im Erhaltungsgebiet vorhandene Bebauung hinreichend bedeutend, dass eine Erforderlichkeit für die Aufstellungssatzung bestanden habe. So seien Bauernhöfe und Arbeiterhäuser aus dem 18. und 19. Jahrhundert, welche um den ortsbestimmenden sog. Dorfanger gruppiert seien, vorhanden. Dem stehe nicht entgegen, dass zwischenzeitlich weitere Bebauungen entstanden seien, welche dem Stil jener erhaltenswerten Bauten nicht entsprächen. Dass dadurch der Bereich seine Eigenart als einzigartig im Kölner Stadtgebiet deklarierter Dorfkern (sog. Platzdorf) verloren hätte, sei nicht ersichtlich. Zum anderen sei auch eine Funktionslosigkeit nicht gegeben. Insbesondere die von der Klägerin herangezogene Bebauung Q.-straße 0-00 liege bereits nicht im Geltungsbereich der Satzung. Auch die weiteren, nach Satzungserlass stattgefundenen Veränderungen veränderten das Ortsbild jedenfalls nicht in der für einen Verlust der städtebaulichen Eigenart erforderlichen Erheblichkeit. Die prägende Ortsstruktur sei auch heute noch ablesbar.
Durch die geplante Änderung und Errichtung der Baukörper und ihrer konkreten Ausgestaltung – insbesondere die Gebäudekubatur, Dachformen, Traufkanten und Fensteröffnungen sowie der Freiflächengestaltung – werde das Ortsbild von H. insgesamt nachteilig verändert. Die straßenseitige Bestandsbebauung präge das Ortsbild auch maßgeblich mit, da es sich gerade um eines der als erhaltenswert befundenen Landarbeiterhäuser aus dem 19. Jahrhundert handele.
Hinsichtlich einer Abweichung von den Abstandsflächen den Bauantrag das Einfamilienhaus betreffend fehle es nicht nur an einer entsprechenden Beantragung einer Abweichung, sondern eine derartige begegne auch Zweifel aufgrund der bereits beengten Lage und Belichtungssituation der Nachbarbebauung K.-straße 0.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten des hiesigen Verfahrens sowie der Verfahren 8 K 5197/23 und 8 K 5235/23 sowie der jeweils beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die mündliche Verhandlung war nicht in Ansehung der nach Schließung der mündlichen Verhandlung erfolgten Schriftsatzübersendung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin wiederzueröffnen, § 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO, da sich hieraus keine für die getroffene Entscheidung erheblichen Erkenntnisse, die dem Gericht nicht bereits vorlagen und zu denen den Beteiligten nicht bereits rechtliches Gehör gewährt worden ist, ergeben.
Vgl. zu den rechtlichen Maßstäben des dahingehenden gerichtlichen Ermessens BVerwG, Beschlüsse vom 12. Juli 2017 – 4 BN 9.17 –, juris, Rn. 3, und vom 29. Juni 2007 – 4 BN 22.07 –, juris, Rn. 3, jeweils m. w. N.
Die Klage hat keinen Erfolg.
Die zulässige Verpflichtungsklage gegen die Versagung der Erteilung der beantragten Baugenehmigung ist unbegründet. Der streitige Ablehnungsbescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung, denn deren Erteilung stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen.
Eine Baugenehmigung ist gemäß § 74 Abs. 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.
Das hier streitgegenständliche Vorhaben den Anbau eines Zweifamilienhauses an das Bestandsgebäude auf dem Vorhabengrundstück betreffend ist bereits aufgrund unbestimmter Bauvorlagen nicht bescheidungsfähig (hierzu I.) und verstößt darüber hinaus in materieller Hinsicht gegen Abstandsflächenrecht (hierzu II.).
I.
Der Bauantrag ist nicht bescheidungsfähig, da die Bauvorlagen zu unbestimmt sind.
Ein Bauantrag ist als Willenserklärung des Bürgers gegenüber der Behörde nach dem erklärten Willen auszulegen, d. h. danach, wie ihn der Empfänger bei objektiver Würdigung verstehen konnte. Für die Auslegung eines Bauantrags als Willenserklärung ist zum einen auf die Angaben des Bauherrn in dem Bauantragsformular, zum anderen auf die von ihm eingereichten Bauvorlagen abzustellen. Der Bauantrag muss so klar sein, dass auf ihn, würde ihm stattgegeben, ein verständlicher, inhaltlich genau abgegrenzter, eindeutig bestimmter Verwaltungsakt ergehen kann, der Umfang und Bindung der Baugenehmigung regelt.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 12. Januar 2001 – 10 B 1827/00 –, juris, Rn. 3 und 5 - 7.
Es ist Aufgabe des Bauantragstellers, hinreichend genau festzulegen, was das zur Bescheidung gestellte Vorhaben sein soll. Es ist nicht Aufgabe der Baugenehmigungsbehörden, Bauanträge bescheidungsreif zu machen und sich aus den Angaben und Unterlagen diejenige Lesart herauszusuchen, die dem Willen des Bauherrn am besten entspricht oder genehmigungsfähig ist. Entscheidend bleibt der Aussagegehalt der Bauvorlagen. Diese dürfen daher in Bezug auf wesentliche Umstände, welche dem beabsichtigten Vorhaben Kontur verschaffen könnten, nicht unklar bleiben.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Juni 2015 – 2 A 325/15 –, juris, Rn. 17, sowie Urteil vom 14. Oktober 2013 – 2 A 204/12 –, juris, Rn. 43.
Diesen Maßgaben genügt der Bauantrag der Klägerin nicht. Die eingereichten Bauvorlagen sind widersprüchlich und zu unbestimmt, um auf ihrer Grundlage die Vereinbarkeit eines konkreten Bauvorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu überprüfen.
Die Bauvorlagen zur Errichtung eines an das straßenseitige Bestandsgebäude anschließenden Zweifamilienhauses auf dem Vorhabengrundstück sind jedenfalls im Hinblick auf etwaige Fragen zu Schaffung von (notwendigen) Stellplätzen widersprüchlich. Während die Vorhabenbezeichnung sowie die Angabe von zu schaffenden Stellplätzen zwei (notwendige) Stellplätze ausweisen (vgl. Bauvorlagen Baubeschreibung, Bl. 2.31 des Verwaltungsvorgangs), sind sowohl im zugehörigen Lageplan als auch weiteren Ansichten (vgl. Bl. 2.34 des Verwaltungsvorgangs) drei Stellplätze auf den Flurstücken 000 und 000 eingezeichnet, welche mit dem Zusatz „Die 3-PKW-STELLPLÄTZE [sic!] werden nach der Genehmigung für die Tiefgarage in die Tiefgarage verlegt.“ gekennzeichnet sind. Sowohl die straßenseitige Bestandsbebauung als auch im rückwärtigen Bereich auf den Flurstücken 000 und 000 eingezeichnete Baukörper sind hierbei jeweils als „nicht Antragsgegenstand“ gekennzeichnet und durchgestrichen. Die hierdurch bedingte Widersprüchlichkeit der Bauvorlagen lässt sich auch nicht auflösen. Vielmehr bleibt unklar, welche Anzahl an Stellplätzen für das konkrete Bauvorhaben in welcher Form (oberirdisch auf einem benachbarten Flurstück, ohne dass diesbezüglich eine Baulast hinsichtlich einer Vereinigung oder zur Sicherstellung der Nutzung für notwendige Stellplätze in den Bauvorlagen eingezeichnet wäre, oder in einer – nicht in den hiesigen Bauvorlagen enthaltenen – Tiefgarage) hergestellt werden soll.
Auf Grundlage jener eingereichten Bauvorlagen ist eine Genehmigungserteilung ausgeschlossen, da gesetzlich vorgegebene Konturen des Bauvorhabens – vgl. die Anforderungen in § 48 Abs. 1 BauO NRW – unklar bleiben. Dies gilt umso mehr, als die eingetragenen drei oberirdischen Stellplätze, welche auf den Flurstücken 000 und 000 liegen, die aus § 48 Abs. 1 BauO NRW resultierende Herstellungspflicht notwendiger Stellplätze für sich betrachtet auch nicht erfüllen könnten. Dahingehend bedürfte es einer entsprechenden – jedenfalls in den Bauvorlagen nicht eingetragenen – Baulast zur dauerhaften Sicherstellung der für die Hauptnutzungen auf dem Flurstück 000 zur Verfügung gestellten Stellplätze auf anderen – wenn auch derzeit im selben Eigentum befindlichen – Flurstücken. Denn die Voraussetzung des § 48 Abs. 1 BauO NRW, notwendige Stellplätze „auf dem Baugrundstück“ herzustellen, bezieht sich auf dasjenige Flurstück, auf dem die zugehörige Hauptanlage, die den Stellplatzbedarf auslöst, gelegen ist bzw. errichtet wird. Grenzt das für die Schaffung der notwendigen Stellplätze vorgesehene Grundstück unmittelbar an das Baugrundstück an, kann der notwendige Zusammenhang auch durch eine Verschmelzung bzw. Vereinigung der beiden Grundstücke zu einem einzigen Buchgrundstück oder durch die Eintragung einer Vereinigungsbaulast hergestellt werden. Beide vorgenannten Varianten haben zur Folge, dass der Stellplatz dann nicht mehr auf einem Fremdgrundstück, sondern auf dem Baugrundstück selbst hergestellt wird.
Vgl. Henke, in: BeckOK-BauO NRW, 23. Ed. Stand 1. September 2025, § 48 Rn. 39.1.
II.
Eine Vereinbarkeit mit bauordnungsrechtlichen Vorgaben ist nicht gegeben.
Die Normen des Bauordnungsrechts sind für das Bauvorhaben zu prüfen. Entgegen der Ansicht der Klägerin handelt es sich bei der Bezugnahme in § 1 des öffentlich-rechtlichen Vertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten darauf, dass sich die „bauliche Ausnutzung des Kaufgrundstücks […] nach § 34 Abs. 2 BauGB [richtet]“, nicht um einen Ausschluss allen übrigen anwendbaren Rechts (wie der Erhaltungssatzung oder Bauordnungsrecht). Unabhängig davon, dass ein solcher Ausschluss anwendbaren Rechts bei der Erteilung einer Baugenehmigung nach § 74 Abs. 1 BauO NRW bereits nicht wirksam möglich ist, lässt sich dies der vorzitierten Passage auch nicht entnehmen. Die Bezugnahme auf § 34 Abs. 2 BauGB lässt sich allein auf die Rahmenbedingungen einer Bebauung der Art der baulichen Nutzung nach verstehen; denn auch nur hierzu trifft § 34 Abs. 2 BauGB eine Aussage. Eine etwaige weitergehende Zusicherung der Beklagten i. S. d. § 38 Abs. 1 VwVfG NRW, eine allein an § 34 Abs. 2 BauGB zu messende Baugenehmigung zu erlassen, wird dadurch nicht begründet und wäre auch nichtig (vgl. § 59 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW).
Das Bauvorhaben verstößt gegen die Vorgaben des Abstandsflächenrechts.
Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen, § 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW. Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt grundsätzlich mindestens drei Meter, § 6 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW. Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 BauO NRW ist eine Abstandsfläche nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden darf, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird.
Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Weder ist vorliegend eine (öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ausgestaltete) rechtliche Anbausicherung ersichtlich, noch liegt eine solche in faktischer Hinsicht vor. Die in der Folge von dem Bauvorhaben geworfenen Abstandsflächen von mindestens drei Metern kommen vollständig auf dem westlichen Nachbargrundstück zu liegen.
Es fehlt an einer Anbausicherung i. S. d. § 6 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 BauO NRW. Ausreichend – aber auch erforderlich – für eine faktische Anbausicherung ist das Vorhandensein eines legalen Gebäudes ohne Grenzabstand, das geeignet ist, die Funktion der Grenzbebauungsverpflichtung zu übernehmen; das bestehende Gebäude und der Neubau müssen sich auf einer nennenswerten Länge überdecken, sodass von einer gemeinsamen Grenzbebauung gesprochen werden kann und es muss vom Fortbestand des Gebäudes ausgegangen werden können.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 21. Juli 2022 – 7 B 666/22 –, juris, Rn. 5 f., m. w. N.
Durch die Voraussetzungen einer zu verlangenden Anbausicherung soll eine nur einseitige Grenzbebauung verhindert werden, die sich ergeben könnte, wenn das Bauplanungsrecht ein Bauvorhaben an der Grenze gestattet, ohne zugleich zwingend für das Nachbargrundstück eine entsprechende Bebauung vorzuschreiben. Grundsätzlich sollen die betroffenen Nachbarn bei planungsrechtlich zulässiger Grenzbebauung untereinander abstimmen, ob auf beiden Grundstücken mit oder ohne Grenzabstand gebaut werden soll, sodass – wenn sie sich auf eine beiderseitige Grenzbebauung einigen – aufgrund dieser Übereinkunft die Abstandflächen vor den grenzständig zu errichtenden Gebäudewänden entfallen.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. April 2019 – 10 A 1693/17 –‍, juris, Rn. 6 f., m. w. N.
Ausgehend hiervon stellt insbesondere die auf dem westlichen Nachbargrundstück befindliche Bebauung mit der Lagebezeichnung K.-straße 0 keine derartige faktische Anbausicherung dar. Denn diese hält gerade – wie auch die vorhandene Bestandsbebauung auf dem Vorhabengrundstück – entlang der gesamten Bebauungstiefe einen Abstand von mind. 75 cm zur gemeinsamen Grundstücksgrenze mit dem Vorhaben-grundstück ein. Das Bauvorhaben würde hingegen erstmals unmittelbar an die Grundstücksgrenze heranrücken, ohne dass eine ebenso anschließende grenzunmittelbare Bebauung von Seiten des Nachbargrundstücks vorhanden oder durch rechtliche Sicherung erkennbar wäre.
Auch eine Abweichung nach § 69 BauO NRW vom Erfordernis der Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Abstandsfläche ist vorliegend nicht erkennbar. Weder hat die Klägerin eine solche i. S. d. § 6 Abs. 13 BauO NRW im Rahmen einer Ermessensentscheidung der Beklagten beantragt noch kommt unabhängig davon eine gebundene Abweichungsentscheidung nach § 69 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW bei bestehenden Anlagen nach den weiteren dort genannten Voraussetzungen in Betracht. Unabhängig davon, ob es sich bei dem geplanten Zweifamilienhaus um eine Änderung des dort befindlichen bisherigen Garagenbestandsbaukörpers handelt – was die Bauvorlagen jedoch nicht nahelegen –, würde es sich jedenfalls um erhebliche bauliche und über eine bloße Nutzungsänderung hinausgehende Änderungen desselben handeln, welche das Maß der in § 69 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BauO NRW deutlich überschreiten. Mangels bisheriger Genehmigung zu Wohnzwecken ist jedenfalls auch § 69 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 BauO NRW nicht anwendbar.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO, § 708 Nr. 11 und § 711 i. V. m. § 709 Satz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:
Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.
Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
20.000,- Euro
festgesetzt.
Gründe
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache. Das Gericht orientiert sich hierbei an Ziffer 1 Buchstabe d des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019.
Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdege­genstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.

Zitierte Normen: § 34 BauGB
§ 172 BauGB
§ 16 BauO NRW
§ 69 BauO NRW
§ 27 Abs. 1 BauGB
§ 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
§ 173 Abs. 2 BauGB
§ 172 Abs. 3 BauGB
§ 32 Abs. 6 BauO NRW
§ 47 Abs. 4 BauO NRW
§ 133 Abs. 1 SBauVO
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 6 Abs. 11 BauO NRW
§ 23a Abs. 1 NachbG
§ 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 74 Abs. 1 BauO NRW
§ 48 Abs. 1 BauO NRW
§ 38 Abs. 1 VwVfG NRW
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 59 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW
§ 6 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW
§ 6 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW
§ 6 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 BauO NRW
§ 6 Abs. 13 BauO NRW
§ 69 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW
§ 69 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BauO NRW
§ 69 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 BauO NRW
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 2 ZPO
§ 52 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: 8 K 5197/23
8 K 5235/23
4 BN 9.17
4 BN 22.07
10 B 1827/00
2 A 325/15
2 A 204/12
7 B 666/22
10 A 1693/17