Landgericht Wiesbaden (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-08, Aktenzeichen 3 S 65/09
ECLI: ECLI:DE:LGWIESB:2010:0408.3S65.09.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 9.6.2009 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 9.6.2009 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet; sie führt im Ergebnis jedoch nicht zum Erfolg.
Die Kläger haben mit der vorliegenden Klage Rückzahlungsansprüche wegen zuviel gezahlter bzw. abgerechneter Nebenkosten durch die Beklagte geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Rückzahlung verurteilt mit der Begründung, dass zwischen den Parteien die Umlage weiterer als im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarter Nebenkosten nicht vereinbart worden sei.
Die Beklagte hat mit der Berufung weiter geltend gemacht, dass eine abweichende Vereinbarung sich bereits aus dem Formular zur Wohnungszuteilung vom 18.8.1975 ergebe, indem darauf hingewiesen worden sei, dass zur Miete auch die „üblichen Nebenkosten“ hinzu kommen würden. Zudem sei seit Jahren die Abrechnung auf der gleichen Basis der Nebenkostenumlage erstellt worden, was die Kläger nie beanstandet hätten. Der Kläger habe allerdings selbst einmal wegen der Umlage von Garagenkosten nachgefragt. Die Beklagte ist der Auffassung, dass durch jahrelange Akzeptierung der vorgelegten Abrechnungen jedenfalls eine konkludente Vertragsänderung zustande gekommen sei. Jedenfalls seien die Kläger auch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung daran gehindert, nunmehr die Nebenkostenumlage nicht mehr zu akzeptieren.
Die Berufung der Beklagten war zurückzuweisen, da das Amtsgericht zutreffend den Klägern einen Rückzahlungsanspruch zugesprochen hat. Im Mietvertrag selbst ist keine Regelung hinsichtlich der Umlage von Nebenkosten außer der Kosten für Kaltwasser und Heizung enthalten. Daran ändert auch nichts das Formular über die Wohnungszuteilung, da dort nur die „üblichen Nebenkosten“ enthalten sind. Diese Bezeichnung in dem Formular genügt nach Auffassung des Gerichts auf keinen Fall als vertragliche Begründung der Umlage sämtlicher Nebenkosten. Die „Wohnungszuteilung“ wurde nicht einmal von der Beklagten bzw. deren Rechtsvorgängerin ausgeschrieben, sondern von der Standardverhaltung in …. Eine Bindung der Prozessparteien kann schon aus diesem Grund nicht angenommen werden.
Zudem hätte diese offene Bezeichnung durch den danach abgeschlossenen Mietvertrag auf jeden Fall eine Konkretisierung erhalten. Mehr schulden die Kläger deshalb ebenfalls nicht.
Die pauschale Behauptung der Beklagten, es sei schon immer so abgerechnet worden, wurde in der Berufung dahingehend eingeschränkt, dass dies jedenfalls in den letzten Jahren so gewesen sei. Die Nachfrage, ab wann konkret, was für Vorauszahlungen abgerechnet wurden, wie diese erhoben wurden, konnten von der Beklagten offensichtlich nicht substantiiert werden. Somit besteht für das Gericht keine Möglichkeit im konkreten Fall nachzuprüfen, ob ggf. irgendwann im Laufe des jahrzehntelangen Mietverhältnisses eine – möglicherweise auch konkludente – Vertragsänderung vereinbart worden ist. Die Beklagte wäre hierfür darlegungs- und beweisbelastet gewesen. Allein die Tatsache, dass Abrechnungen der Beklagten einige Jahre kommentarlos akzeptiert wurden, zumal dann, wenn sich aus den Abrechnungen unstreitig immer Guthaben zugunsten der Kläger ergeben hatte, genügt hierfür jedenfalls nach Auffassung der Kammer nicht.
Auch die Voraussetzungen für die Prüfung des Arguments der Verwirkung entsprechender Rechte der Kläger sind aus diesen pauschalen Angaben der Beklagten nicht möglich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Beklagte hat als unterlegene Partei die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO.
Die Revision war auf Antrag der Parteien zuzulassen, da die vorliegenden obergerichtlichen Entscheidungen sich jeweils damit beschäftigt haben, dass nur einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnung nicht vereinbart waren, hier allerdings bis auf Wasser und Heizung gar keine vertragliche Verpflichtung vorlag, sodass sich hier doch eine abweichende Entscheidung hätte ergeben können. Im Hinblick auf die vorgenannten Gründe ist die Kammer allerdings der Auffassung, dass diesem Ergebnis keine andere Betrachtung rechtfertigt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO
§ 97 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 93 C 9189/08
VIII ZR 121/10