Landgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-07-29, Aktenzeichen 2a O 75/05
ECLI: ECLI:DE:LGK:2009:0729.2A.O75.05.00

Tenor:
Die Klage wird, soweit sie nicht gegen die Beklagten zu 1), 3) – 8) zurückgenommen worden ist, abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits, soweit über sie nicht durch die Beschlüsse vom 23.08.2006 und 17.01.2007 entschieden worden ist, trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger - gelernter Bankkaufmann - war Alleingesellschafter und Geschäftsführer der L GmbH.
Seit 1978 bestand zwischen der Beklagten zu 7) und der L GmbH ein Alleinvertretungsvertrag, kraft dessen letztere die Geschäfte der Beklagten zu 7) zu fördern, insbesondere neue Versicherungen abzuschließen hatte. Mit der Beklagten zu 8) schloss die L GmbH am 28.03.1989 aufgrund ihrer Tätigkeit bei der Beklagten zu 7) eine Zusatzvereinbarung, kraft der die GmbH zugleich auch eine Vertretung der Beklagten zu 8) wurde. Die Beklagte zu 7) erhielt eine Provision für die vermittelten Geschäfte von der Beklagten zu 8). Dieser Agenturvertrag mit der Beklagten zu 8) hatte auch die Vermittlung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds, auch der streitgegenständlichen Fonds, zum Gegenstand. Nach Ziffer 5) des Alleinvertretungsvertrages zwischen der L GmbH und der Beklagten zu 7) war es u.a. Aufgabe der Beklagten zu 7), die die Vertretung betreibenden Gesellschafter und Geschäftsführer unter Berücksichtigung ihrer Geschäftspolitik und ihrer speziellen Angebotsformen und –inhalte in fachlicher, verkaufstechnischer und organisatorischer Hinsicht auszubilden.
Bei den Beklagten zu 3) – 6) handelt es sich um geschlossene Immobilienfonds. Am 28.09.1992 beteiligte sich der Kläger an der Beklagten zu 3) im Umfang von 100.000,00 DM, an der Beklagten zu 4) am 14.06.1993 im Umfang von 160.000,00 DM und am 10.09.1993 mit weiteren 40.000,00 DM. Am 09.04.1994 beteiligte sich der Kläger an der Beklagten zu 5) im Umfang von 300.000,00 DM. Beteiligungen an der Beklagten zu 6) zeichnete der Kläger am 24.07.1996 mit 300.000,00 DM, am 09.11.1996 mit 300.000,00 DM und schließlich am 14.11.1996 mit 100.000,00 DM. Über die Beitrittserklärung des Klägers kam es jeweils zu einem Abschluss eines Treuhandvertrages mit dem Treuhänder, Herrn T, der dann seine Kommanditeinlage entsprechend und im Auftrag und für Rechnung des Treugebers erhöhte. Herr T füllte diese Treuhandfunktion bei allen streitgegenständlichen Fonds aus.
Die Beklagte zu 2), vormals O Finanz- und Immobilienkonzeptionen GmbH bzw. O1 Finanz- Beratungs- und Vermittlungs-GmbH war für die Gesamtkonzeption, den Vertrieb, die Mietvermittlung, die Anteilsübernahme und die Fondsverwaltung verantwortlich. Durch Vertrag mit den Beklagten zu 3) – 6) wurde ihr jeweils das alleinige Vertriebsrecht für die Platzierung der jeweils geplanten Erhöhung des Gesellschaftskapitals der Beteiligungsgesellschaften eingeräumt. Sie war berechtigt, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung Untervertreter und andere Unternehmen bei der Platzierung einzuschalten. Auf diesem Weg konnte auch die L GmbH Anteile an den streitgegenständlichen Fonds vertreiben. Entsprechend sollten die potentiellen Anleger nach den Prospekten ihre Beitrittserklärungen auch bei ihrem Berater oder bei der Beklagten zu 2) einreichen, die dann durch den Treuhandkommanditisten angenommen werden konnten. Ausweislich der jeweiligen Prospekte sollten sich die potentiellen Anleger mit allen weiteren Fragen an die Berater oder die Beklagte zu 2) wenden. Neben den streitgegenständlichen Fonds investierte der Kläger in weiteren Merkens-Fonds, auch noch zu einem Zeitpunkt, in dem für die früher gezeichneten Fonds bereits klar war, dass die vorhergesagten Ausschüttungen nicht erreicht werden konnten.
Der Kläger vermittelte als Gesellschafter-Geschäftsführer der L GmbH von 1993 bis 1999 insgesamt 11 Beteiligungen an den Beklagten zu 4) – 6) sowie an weiteren Merkens-Fonds an andere Personen im Umfang von insgesamt 665.000,00 €. Bei diesen Personen handelte es sich vorwiegend um Verwandte und Bekannte des Klägers. Dem Kläger lagen bei Unterzeichnung der jeweiligen Beitrittserklärungen die Prospekte über die jeweiligen Beteiligungsgesellschaften vor. Mit diesen Prospekten setzte er sich dabei zunächst nicht vertieft auseinander. Das tat er erst zu einem späteren, nach dem Beitritt gelegenen Zeitpunkt, als Probleme mit den Fonds auftauchten. Der Kläger wandte sich stattdessen jeweils telefonisch auch schon vor dem ersten Beitritt zur Beklagten zu 3) an den früheren Sachbearbeiter, späteren Prokuristen und heutigen Geschäftsführer der Beklagten zu 2), Herrn I. In den jeweiligen Telefonaten stellte der Kläger vertiefende Fragen zu den Fonds. Er erhielt drei von Herrn I unterzeichnete Bestätigungsschreiben hinsichtlich bestimmter Beitritte. Mit dem Beklagten zu 3) – 8) trat der Kläger diesbezüglich zu keinem Zeitpunkt in Kontakt.
Die streitgegenständlichen Fonds schütteten später weniger aus als geplant, was durch den Einbruch des Mietmarktes bedingt war. Wegen der Kaufpreise für die einzelnen Beteiligungen, die der Kläger teilweise durch Darlehen finanzierte, die dafür aufgewendeten Darlehenszinsen sowie der zwischenzeitlich erfolgten Ausschüttungen im Einzelnen wird auf das schriftsätzliche Vorbringen Bezug genommen. Kaufpreisrückerstattungen sollten in Höhe von 7 % erfolgen, wobei der Kläger nach seinen Angaben keine Unterlagen mehr darüber zur Verfügung hat, welche konkrete Zahlungen er erhalten hat.
Nach Zeichnung der letzten Beteiligung an den streitgegenständlichen Fonds wandte sich der Kläger mit verschiedenen Schreiben und in verschiedenen, teils telefonisch geführten Gesprächen, deren Inhalt im einzelnen streitig ist, an die Beklagten. Damit suchte der Kläger Abhilfe hinsichtlich seiner durch die Schieflage der Fonds eingetretenen Verluste. Am 06.05.2004 machte der Kläger gegenüber den Beklagten zu 1) und 7) Schadensersatzansprüche geltend und verlangte die Rückabwicklung der gezeichneten Anteile, was seitens der Beklagten mit Schreiben vom 28.07.2004 zurückgewiesen wurde.
Der Kläger trägt vor:
Die Beklagten hätten ihn nicht ordnungsgemäß über die mit der Investition verbundenen Risiken aufgeklärt und seien deshalb zur Rückabwicklung der Beitritte verpflichtet. Er sei erstmals 1992 durch die Prospekte der Merkens Fonds mit geschlossenen Immobilienfonds in Berührung gekommen. Vorher seien die Fondbeteiligungen außerhalb des Vertreternetzes vertrieben worden. Er habe keinerlei Vorkenntnisse gehabt. Deshalb sei er aufklärungsbedürftig gewesen. Zudem sei bei sorgfältiger Planung bereits Anfang der 90er Jahre vorhersehbar gewesen, dass die Mietmärkte einbrechen würden, weshalb die Rentabilität von Anfang an zweifelhaft gewesen sei. Seine Informationsbedürftigkeit sei Herrn I aus Gesprächen bekannt gewesen, insbesondere auch, dass er – der Kläger – die Investition zur Altersvorsorge tätigen und dafür sein Mehrfamilienhaus, das er eigentlich als Altervorsorge vorgesehen habe, zwecks Finanzierung verkaufen wolle. Ihm sei es insbesondere um die Sicherheit der Anlage und deren Veräußerungsmöglichkeit gegangen. Über die anlagetypischen Risiken der Fonds-Beteiligungen sei er allerdings auch durch die Prospekte nicht ordnungsgemäß aufgeklärt worden. Mit der Bezeichnung der Immobilienfonds als sichere und rentable Anlage, die für die Altersvorsorge geeignet seien, seien die Anleger irregeführt worden, weil es sich in Wirklichkeit um hoch riskante Anlagen gehandelt habe.
Der Kläger begehrt die Rückabwicklung seiner Fondsbeteiligungen unter Schadensersatzgesichtspunkten. Nachdem er die Klage gegen die Beklagten zu 1), 3) – 8) zurückgenommen hat, beantragt er nunmehr noch,
die Beklagte zu 2) zu verurteilen, an den Kläger € 598.537,45 zu bezahlen nebst jeweils 7,5 % Zinsen bis zum 23.01.2005 aus € 51.129,19 seit 28.09.1992, aus € 81.806,70 seit 14.06.1993, aus € 20.451,68 seit 10.09.1993, aus € 153.387,56 seit 09.04.1994, aus € 153.387,56 seit 24.07.1996, aus € 153.387,56 seit 09.11.1996, aus € 51.129,19 seit 14.11.1996 und aus € 51.129,19 seit 02.12.1996 sowie nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB aus € 598.537,45 seit 24.01.2005 Zug um Zug gegen die Übertragung der Anteile des Klägers an den geschlossenen Immobilienfonds J-O1 Immobilien-Beteiligungs-KG "Merkens X" vom 14.06.1993 und vom 10.09.1993, an der J-O1 Immobilien-Beteiligungs KG, "Merkens XII" vom 09.04.1994 sowie an der O Immobilien-Beteiligungs-KG, "Merkens XV" vom 24.07.1996, 09.11.1996 und 02.12.1996.
Im übrigen erklärt er den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.
Die Beklagte zu 2) schließt sich der Teil-Erledigungserklärung nicht an und beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 2) trägt vor:
Der Kläger sei nicht aufklärungsbedürftig gewesen, da er selbst in der Branche tätig sei. Die streitgegenständlichen Fonds seien ihm schon seit 1989 bekannt gewesen; sie hätten nämlich bereits seit diesem Jahr durch die Vertreter vertrieben werden können, sodass er von der Existenz gewusst habe. Auch seien dem Kläger die Veränderungen auf dem Mietmarkt bereits 1993 bekannt gewesen. Was die Gespräche und Telefonate zwischen dem Kläger und Herrn I angehe, so sei Herr I nie gegenüber Kunden beratend tätig geworden, sondern immer nur intern gegenüber den Vertretern und nur im Hinblick auf deren Beratung gegenüber den Kunden, so auch bei dem Kläger. Der Kläger sei in den Telefonaten immer als Gesellschafter-Geschäftsführer der L GmbH aufgetreten. Herr I sei nur für die Konzeption und Prospektierung der Fonds zuständig gewesen. Schulungsmaßnahmen hätten Anfang der 90er Jahre für Handelsvertreter auch zu den streitgegenständlichen Fonds stattgefunden. Alle Agenturen seien dazu eingeladen worden. Es habe an den Handelsvertretern gelegen, daran teilzunehmen. Auch bei den Produktbewerbungen seien Vertreter für die Vermittlung ausgebildet worden. Durch die Prospekte betreffend die Beklagten zu 3) – 6) sei der Kläger ausreichend über die Gefahren und Risiken informiert worden.
Die Beklagte zu 2) bestreitet im weiteren im einzelnen die geltend gemachte Schadenshöhe.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 21.11.2007 (Blatt 590 f der Akten) durch Vernehmung des Geschäftsführers I der Beklagten auf Antrag des Klägers sowie des Zeugen G. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 03.12.2008 (Blatt 635 f der Akten) sowie des Berichtigungsvermerks vom 23.03.2009 (Blatt 684 f der Akten) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage, die sich nach der Klagerücknahme hinsichtlich der Beklagten zu 1), 3) – 8) nur noch gegen die Beklagte zu 2) richtet, ist unbegründet.
Möglichen Schadensersatzansprüchen auf der Grundlage der Prinzipien der Prospekthaftung (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Auflage, § 280, Rdnr. 54) steht die seitens der Beklagten zu 2) erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Solche Ansprüche verjähren spätestens in drei Jahren ab dem Beitritt zu dem geschlossenen Immobilien-Fond (BGH NJW 2001, 1203; OLG Köln NZG 2001, 1149; Palandt a.a.O., § 195, Rdnr. 12). Der insoweit relevante letzte Beitritt des Klägers zu einem Fond erfolgte am 14.11.1996. Der Güteantrag vom 28.12.2004 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB ist deshalb zu spät gestellt worden. Der vom Kläger vorgetragenen Korrespondenz zwischen ihm und der Beklagten zu 2) nach dem letzten Beitritt kann auch keine die Verjährung hemmende Verhandlung im Sinne des § 203 BGB entnommen werden. Der Kläger trägt selbst vor, dass die erste Rückmeldung seitens der Beklagten zu 2) erst in einer Weihnachtskarte Ende 2000 erfolgte. Mögliche Ansprüche auf der Grundlage der Grundsätze über die Prospekthaftung waren zu diesem Zeitpunkt bereits verjährt.
Schadensersatzansprüche aus der Verletzung eines Anlagevermittlungs- oder Anlageberatungsvertrags sind im Weiteren ebenfalls nicht gegeben. Solche Ansprüche wären zwar nicht verjährt. Der Ablauf der früher 30-jährigen und seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes gemäß § 195 BGB i.V.m. Artikel 229, § 6 EGBGB drei Jahre betragenden Frist am 31.12.2004 ist durch den Güteantrag vom 28.12.2004 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB zunächst gehemmt worden. Gemäß § 204 Abs. 2 S. 1 BGB hat diese Hemmung frühestens am 24.07.2005 geendet, nachdem die Beklagte zu 2) die Durchführung des außergerichtlichen Güteverfahrens mit Schreiben vom 24.01.2005 abgelehnt hatte. Die Zustellung der Klage an die Beklagte zu 2) erfolgte aber am 19.07.2005.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann allerdings nicht angenommen werden, dass der Beklagten zu 2) eine Pflichtverletzung aus einem mit dem Kläger geschlossenen Anlageberatungs- oder Anlagevermittlungs-Vertrag vorzuwerfen ist. Es ist bereits nicht erwiesen, daß zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) überhaupt ein Anlageberatungs- oder Vermittlungsvertrag zustande gekommen ist. Ein derartiger Vertrag ist unstreitig ausdrücklich nicht geschlossen worden. Die von der Rechtsprechung für Kreditinstitute aufgestellten Grundsätze zum stillschweigenden Abschluss von Anlageberatungs- oder Anlagevermittlungs- Verträgen gelten allerdings auch für Personen und Unternehmen, die sich – wie der Kläger bzw. seine GmbH – mit dem Vertrieb und der Vermittlung von Kapitalanlagen befassen (BGH NJW 1979, 1449, 1450). Nach diesen Grundsätzen kommt ein solcher Vertrag ohne weiteres mit der Erteilung der Auskunft zustande, wenn die Auskunft für den Empfänger von erheblicher Bedeutung ist und er diese zur Grundlage wesentlicher Entschlüsse oder Maßnahmen machen will; das gilt insbesondere dann, wenn der Auskunftsgeber für die Erteilung der Auskunft sachkundig ist oder wenn bei ihm ein eigenes wirtschaftliches Interesse im Spiel ist (BGH, a.a.O.; NJW 1993, 2433). Sachkunde des Auskunftsgebers allein reicht aber nicht aus; entscheidend ist vielmehr, ob die Gesamtumstände unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und des Verkehrsbedürfnisses den Rückschluss zulassen, dass beide Teile nach dem objektiven Inhalt ihrer Erklärungen die Auskunft zum Gegenstand vertraglicher Rechte und Pflichte gemacht haben. Die Vereinbarung eines Entgelts für die Beratung oder Vermittlung ist nicht Voraussetzung für das Zustandekommen eines Vertrages (BGH NJW 1987, 1815, 1816).
Zwischen dem Kläger und Herrn I als Vertreter der Beklagten zu 2) im Sinne des § 164 BGB haben unwidersprochen auch schon vor dem ersten Beitritt zur Beklagten zu 3) jedenfalls Telefonate stattgefunden, in denen der Kläger vertiefte Fragen auf der Grundlage der jeweiligen Prospekte zu den verschiedenen Fonds gestellt hat. Insoweit geht das Gericht davon aus, dass – was auch Herr I bei seiner Parteivernehmung als solches nicht in Abrede gestellt hat – dem Inhalt nach Auskünfte seitens des Herrn I erteilt worden sind. Diesem kam auch als für die wirtschaftliche Konzeption und die Prospektierung Verantwortlichen unstreitig besondere Sachkunde in Bezug auf die einzelnen, streitgegenständlichen Fonds zu. Das Zustandekommen eines Vertrages wird auch nicht durch ein mögliches eigenes Fachwissen des Klägers ausgeschlossen. Zwar ist die Beklagte zu 2) der Ansicht, der Kläger sei nicht beratungsbedürftig gewesen, weil er selbst ausreichend informiert gewesen sei. Unstreitig beantwortete Herr I aber vertiefende Fragen, die es für diesen erkennbar machten, dass auf Seiten des Klägers ein Beratungsbedarf bestand. Im übrigen ist davon auszugehen, dass Herr I als für die wirtschaftliche Konzeption Verantwortlicher, auch bei Berücksichtigung des aus den Prospekten und der eigenen Vermittlungstätigkeit des Klägers als Gesellschafter-Geschäftsführer seiner GmbH gespeisten Kenntnisse ein wesentlich weitergehendes Wissen hatte als der Kläger und damit auch gegenüber diesem eine besondere Sachkunde aufwies.
In diesem Zusammenhang ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Kläger als Gesellschafter-Geschäftsführer der L GmbH durch diese aufgrund der Verträge mit der Beklagten zu 7) und 8) selbst Anteile an den streitgegenständlichen Fonds zu vertreiben berechtigt war. Eine Kontaktaufnahme zwischen Kollegen, die im Bereich des Vertriebs von Versicherungen und Finanzanlagen tätig sind, stellt sich in Bezug auf eine Kapitalanlage regelmäßig nicht als Vertragsanbahnungs- und Vermittlungsbeziehung dar, sondern nur als Teil eines unverbindlichen Gefälligkeitsverhältnisses. Auf haftungsbegründendes Anlegervertrauen kann sich der Anleger nur dann berufen, wenn er dem kontaktierten Kollegen dies verbal oder durch sonstige eindeutige Signale verdeutlicht hat (vgl. OLG Celle, Urteil vom 04.10.2001 -11 U 297/00-, JURIS Nr.KORE431822001; Urteil vom 09.09.2003 -11 U 46/03-, JURIS Nr. KORE553632004). Das bedeutet, dass es bereits für das Vorliegen eines Vertrages überhaupt darauf ankommt, ob für Herrn I die konkrete Anlageentscheidung des Klägers erkennbar war; war Letzeres nicht der Fall, so können die Voraussetzungen eines stillschweigenden Anlageberatungs- oder Vermittlungs-Vertrages nicht bejaht werden, da es dann an der erheblichen Bedeutung der Auskunft für den Kläger fehlt.
Dass der Kläger Herrn I gegenüber in den Telefonaten in diesem Sinne unmissverständlich sein eigenes privates Anlageinteresse deutlich gemacht hat, hat der Kläger nicht zur Überzeugung des Gerichts bewiesen. Die vom Kläger mit Schriftsatz vom 22.05.2006 vorgelegten, von Herrn I unterschriebenen Bestätigungsschreiben der Beklagten zu 2) legen allerdings nahe, dass Herr I jedenfalls nach dem ersten Beitritt zur Beklagten zu3) gewusst hat, dass der Kläger selbst den Fonds beitreten will, sodass es für ihn bei den auf die weiteren Fonds bezogenen Telefonaten erkennbar war, dass der Kläger die Informationen jedenfalls auch im Hinblick auf mögliche eigene Anlageentscheidungen erfragt hat. Inwieweit das auch für Telefonate vor dem ersten Beitritt zu den Fonds gilt, wird aber durch den Inhalt dieser Schreiben nicht beantwortet. Herr I hat dazu bei seiner Parteivernehmung ausgesagt, er wüsste nicht, dass sich der Kläger bei dem ersten Telefonat ihm gegenüber als jemand vorgestellt habe, der selbst wie ein Anleger eine Beteiligung habe erwerben wollen. Für ihn sei er während der gesamten Zeit, um die es hier gehe, jemand gewesen, der Anlagen vermittelt habe, aber nebenbei auch selbst solche Beteiligungen gezeichnet habe. Für ihn sei er Inhaber einer Vermittlungsagentur gewesen, die u.a. auch Kapitalanlagenprodukte vermittelt und ihn als Betreuer solche Vermittler angesprochen habe. Herrn I sind die Angaben, welche der Kläger bei seiner Anhörung gemäß § 141 ZPO gemacht hat, nämlich, das Gegenstand der Telefongespräche mit Herrn I – bis auf eine einzige Ausnahme – seine eigenen geplanten Kapitalanlagen bei den Fonds gewesen seien, vorgehalten worden; er hat erklärt, auch wenn er die diesbezüglichen Ausführungen des Klägers hier mit angehört habe, bleibe er bei seiner Aussage. Herr I vermochte auch die Behauptung des Klägers, die sonst allen Vertretern gewährte Kaufpreisrückerstattung von 7 % sei ihm – dem Kläger – wegen der Eigenzeichnung persönlich statt seiner GmbH gewährt worden, nicht zu bestätigen. Er hat vielmehr bekundet, dass über die Kaufpreiserstattung bei dem ersten Telefonat nicht mit dem Kläger gesprochen worden sei. Auch dieser Umstand spricht eher dagegen, dass für Herrn I auch schon im Rahmen der Telefonate vor dem ersten streitgegenständlichen Beitritt zur Beklagten zu 3 ) erkennbar war, dass der Kläger die Information im Hinblick auf eine beabsichtigte eigene Beteiligung erfragte.
Damit ist festzuhalten, dass, auch wenn Herr I eingeräumt hat, gewusst zu haben, dass der Kläger auch eigene Beteiligungen zeichnete, bei der Gesamtwürdigung nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Kläger Herrn I gegenüber in den fraglichen Telefonaten unmissverständlich verdeutlicht hat, dass es ihm nahezu ausschließlich um seine eigenen geplanten Kapitalanlagen bei den Fonds ging. In diesem entscheidenden Punkt hat die Aussage von Herrn I bei seiner Parteivernehmung das Vorbringen des Klägers nicht bestätigt. Wenn sich Herr I an die hier relevanten Einzelheiten der fraglichen Telefongespräche nicht mehr oder nur noch vage erinnert, so ist dies angesichts des Zeitablaufs durchaus nachvollziehbar. Dem gegenüber hat der Kläger bei seiner Anhörung angegeben, er habe vor zwei Jahren, d.h. 14 Jahre nach den Telefonaten, den Inhalt der Gespräche mit Herrn I in einem Gedächtnisprotokoll festgehalten. Dass die Details der Telefonate wesentlich sein könnten, sei ihm erst nach dem Anwaltswechsel klar geworden. Wenn es dem Kläger unbegreiflich erscheint, dass sich Herr I heute an die Einzelheiten dieser Telefonate nicht mehr erinnert, so ist andererseits nicht auszuschließen, vielmehr sehr wahrscheinlich, dass der Kläger nach Ablauf von 14 Jahren nach einer bereits länger andauernden vorprozessualen und dann prozessualen Auseinandersetzung mit den Beklagten nur noch ein – vermeintliches – Kerngeschehen als Gegenstand seines Klagevorbringens erinnert. Vor diesem Hintergrund vermag das Gericht auch der Aussage des Zeugen G nicht zu folgen, soweit sie den Inhalt der fraglichen Telefonate betrifft. Abgesehen davon, dass der Zeuge Frist selbst eingeräumt hat, dass er das Telefongespräch nicht selbst mitgehört hat, sondern dessen Inhalt den Äußerungen des Klägers am Telefon entnommen hat, soll der Kläger angeblich die Antworten von Herrn I im Wesentlichen laut wiederholt haben. Herr I hat sich im Rahmen seiner Aussage an ein solches Verhalten des Klägers nicht erinnern können; er hat allerdings glaubhaft bekundet, ein solches Vorgehen des Klägers wäre ihm sicher als auffällig in Erinnerung geblieben. Im weiteren konnte der Zeuge G zum Beweisthema nur sehr vage Angaben machen; er hat bekundet, dass er nach Prozessbeginn vom Kläger auf das fragliche Telefonat angesprochen worden sei und, dass ihm vom Kläger die gesamten Schriftsätze des vorliegenden Rechtsstreits zur Verfügung gestellt worden seien. Im Hinblick auf diese gesamten Umstände ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Angaben des Klägers bei seiner Anhörung und die Bekundungen des Zeugen G höheren Glauben verdienen als die Aussage des Herrn I im Rahmen seiner Parteivernehmung. Weitere Beweismittel, die die aufgetretenen Widersprüche und verbleibenden Unklarheiten entscheidend beheben könnten, hat der Kläger nicht angegeben; für einen Wiedereintritt in die Beweisaufnahme bestand keine Veranlassung.
Ist hiernach der Kläger bereits für das Zustandekommen eines Vertrages und damit eines Schuldverhältnisses beweisfällig geblieben, so wäre – ein Schuldverhältnis unterstellt – Herr I auch keine Pflichtverletzung anzulasten, welche der Beklagten zu 2) gemäß § 278 BGB zuzurechnen wäre.
Inhaltlich muss die nach dem Vertrag geschuldete Aufklärung dem Kläger eine vernünftige Grundlage für eine sachgerechte Entscheidung bieten; es ist ein zutreffendes Bild von den Chancen und Risiken der Beteiligung an den Immobilienfonds zu vermitteln. Zur Bestimmung des Pflichtenumfangs ist im Ausgangspunkt zwischen Anlageberatern und Anlagevermittlern zu differenzieren (BGH NJW-RR, 1993, 1114). Anlagevermittler sind grundsätzlich zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände verpflichtet, die für den Anlageentschluss des Anlegers von besonderer Bedeutung sind. Dasselbe gilt auch für einen Anlageberater, der auf der Anbieterseite steht und für eine bestimmte Kapitalanlage im Interesse des Kapitalsuchenden den Vertrieb übernommen hat. Ein unabhängiger, individueller Anlageberater ist dagegen darüberhinaus zu einer fachkundigen Bewertung und Beurteilung verpflichtet, zu der eine auf die persönlichen Verhältnisses zugeschnittene Beratung gehören kann; Ein solcher Anlageberater muss besonders differenziert und fundiert beraten (BGH a.a.O.).
Vorliegend ist im Ausgangspunkt der für Anlagevermittler geltend Maßstab anzulegen. Die Beratung erfolgte durch Herrn I als Fachmann der Beklagten zu 2), die für den Vertrieb der Fondsanteile zuständig war und damit auf der Anbieterseite steht, sodass von einem Anlagevermittlungsvertrag auszugehen ist.
Entscheidend für den konkreten Umfang und die Intensität der Aufklärungspflicht sind die Umstände des konkreten Falles, die durch die Gesamtsituation bestimmt werden, wie sie sich bei der einzelnen Anlageentscheidung darstellen. Dabei ist auch auf die Geschäftserfahrung und den konkreten Kenntnisstand des Anlageinteressenten abzustellen (BGH a.a.O.). Es ist über Prospektlücken bzw. Prospektunrichtigkeiten aufzuklären (BGH, NJW-RR, 1989, 150, 151). Umgekehrt ist ein Prospekt bei der Frage der ordnungsgemäßen Aufklärung zu berücksichtigen, wenn er nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln (BGH NJW 2005, 1784, 1787).
Der Kläger rügt hinsichtlich einer Pflichtverletzung, dass Herr I ihn nicht richtig über die Möglichkeiten eines Weiterverkaufs der Fondsbeteiligung und das Nichtbestehen eines Zweitmarktes aufgeklärt habe, weil Herr I behauptet habe, der Weiterverkauf sei kein Problem. Zudem habe Herr I gewusst, dass der Kläger in die Fonds zwecks Altersvorsorge investieren wollte. Die Fondsanteile seien aber zur Altersvorsorge nicht geeignet, worüber habe informiert werden müssen. Auch die Prospekte gäben die mit der Anlage verbundenen Risiken nicht ausreichend wieder, worüber Herr I nicht aufgeklärt habe.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann nicht davon ausgegangen werden, dass Herrn I insoweit Pflichtverletzungen vorzuwerfen sind. Unstreitig lagen dem Kläger bei jedem einzelnen Beitritt die jeweiligen Prospekte der Fonds der Beklagten zu 3) – 6) vor. Dass Herr I in Widerspruch zu dem Inhalt der Prospekte beraten bzw. darüber hinaus gebotene Aufklärung im Hinblick auf eine ihm bekannte Situation des Klägers als Anleger unterlassen hätte, ist nicht erwiesen.
Hinsichtlich der Altersvorsorge enthalten die Prospekte zu allen vier streitgegenständlichen Fonds in der Einleitung jeweils auf Seite 5 die Aussage, dass Grundbesitz das Fundament von Sicherheit und Rendite als Ziele der Altersvorsorge ist. Damit stellen die Prospekte die Beteiligungen an den Immobilienfonds der Beklagten zu 3) – 6) selbst als mögliche Anlageform für die Sicherung der Altersvorsorge dar. Am selben Ort wird aber auch gleichzeitig darauf hingewiesen, dass für den Erfolg einer Immobilieninvestition die Qualität des Standortes, die Bonität der Mieter und langfristig sichere Mieteinnahmen entscheidende Faktoren sind. Alle Prospekte enthalten ein Kapitel, das mit "Chancen und Risiken" überschrieben ist und in denen die jeweiligen Risiken in zwei Spalten den Chancen gegenüber gestellt werden. Im Hinblick auf die Altersvorsorge, für die Fondsbeteiligungen unter der Voraussetzung als geeignete Anlage angesehen werden, dass sie auch eine gesicherte Renditeaussicht beinhalten und eine gewisse Fungibilität aufweisen, sind verschiedene Hinweise enthalten, die jeweils auch die jeweiligen Besonderheiten der Vemietungskonstruktion der jeweiligen Fonds enthalten. Im Prospekt zum Merkensfond VIII (Beklagte zu 3) wird unter der Überschrift "Barausschüttungen" auf Seite 32 darauf hingewiesen, dass diese bei Leerständen des Objektes, bei Mieterinsolvenzen oder bei Anschlussvermietungen zu ungünstigeren Mietkonditionen möglicherweise sinken oder ganz entfallen. Hinsichtlich der Mietentwicklung wird auf Seite 33 darauf hingewiesen, dass langfristig Veränderungen der Standortqualität oder negative Entwicklungen im Berliner Büro-Mietmarkt zu Mietminderungen führen können. Auch wird auf Seite 34 auf die Risiken hinsichtlich einer Anschlussvermietung hingewiesen. Das Risiko eines Mietausfalls war während der ersten 5 Jahre durch eine Mietgarantie abgesichert (Seite 32 des Prospekts). Damit wurden die wesentlichen in Bezug auf die Altersvorsorge relevanten Risiken in dem Prospekt dargelegt. Dies erfolgte in einer tabellarischen Gegenüberstellung mit den entsprechenden Chancen. Dasselbe gilt für den Prospekt zum Fond Merkens X (Beklagte zu 4) und Merkens XII (Beklagte zu 5). In dem Prospekt zum Fond Merkens XV (Beklagte zu 6) wird auch darauf hingewiesen, dass es auch schon während der festen Mietvertragsdauer des Generalmietvertrages von 25 Jahren zu einer Reduzierung des dargestellten Mietniveaus kommen kann, wenn sich die geplanten Mieten für die Generalmieterin und auch die Untermieter als wirtschaftlich nicht mehr tragfähig erweisen (Seite 40 des Prospekts). Hinsichtlich der Vermietung über 25 Jahre an die Generalmieterin N Management GmbH weist der Prospekt darauf hin, dass die Fondgesellschaft vor den Vermietungsrisiken 25 Jahre unter der Voraussetzung geschützt ist, dass der Generalmietvertrag über diese Dauer erfüllt wird (Seite 39 des Prospekts). Weitergehend wird darauf hingewiesen, dass die Risiken die Fondsgesellschaft treffen, wenn die N Management GmbH den Vertrag nicht erfüllen kann und dies Auswirkungen auf die Barausschüttungen habe. Insoweit werden die möglichen Risiken erwähnt, die für eine langfristige Rendite als Voraussetzung für eine Altersvorsorge von Relevanz sind, so dass die Prospekte insoweit eine richtige und vollständige Information der relevanten Umstände gewährleisten. Abgesehen davon, dass sich Herr I bei seiner Parteivernehmung nicht daran zu erinnern vermochte, dass der Kläger bei den fraglichen Telefonaten ihm jeweils erklärt hätte, er wolle die Beteiligungen als Altersvorsorge erwerben, trafen Herrn I insoweit keine besonderen Aufklärungspflichten. Ein Anlagevermittlungsvertrag verpflichtet im Gegensatz zu einem Anlageberatungsvertrag nicht zu einer individuellen, pointierten und gewichteten Beratung. Vielmehr ist nur ein vollständiges und zutreffendes Bild von den Chancen und Risiken für eine sachgerechte Entscheidung zu bieten. Insoweit geht die Aufklärungsplicht auch im Hinblick auf die behauptete Mitteilung der Altersvorsorge nicht über die bereits zuvor genannten problematischen Risiken hinaus. Weitere als die bereits oben abgehandelten Risiken trägt der Kläger nicht vor. Zu berücksichtigen ist dabei, dass es nicht auf sich nachträglich als unrichtig erweisende Prognosen zur Entwicklung, sondern auf unrichtige oder unterlassene Angaben zu spezifischen, auf den individuellen Gegebenheiten folgenden Risiken ankommt, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich mindern oder gar ausschließen (BGH, WM 2005, 69, 70). Herr I war aufgrund des Anlagenvermittlungsvertrages nicht dazu verpflichtet, eine auf die individuellen Bedürfnisse des Klägers zugeschnittene Beratung zu liefern, die ihn möglicherweise zum Abraten von der geplanten Vermögensumschichtung verpflichtet hätte. Aus der generellen Behauptung des Klägers, die Fonds seien nicht für die Altersvorsorge geeignet, ergeben sich keine über die bereits abgehandelten Risiken hinausgehende Risiken, welche die Rentabilität in Frage gestellt hätten.
Auch hinsichtlich der Veräußerbarkeit/Fungibilität enthalten bereits alle Prospekte Angaben in der Gegenüberstellung der Risiken und Chancen. Es wird darauf hingewiesen, dass es für einen Zweithandel der Fondsbeteiligungen keinen organisierten Markt, wie beispielsweise für Wertpapiere, gibt und, dass ein Verkauf insbesondere bei hohem Zinsniveau möglicherweise nur mit entsprechenden Preisabschlägen durchzuführen ist. Eine Unvollständigkeit der Angaben könnte allenfalls daraus abgeleitet werden, dass nicht auf das Risiko der faktischen Nichtveräußerbarkeit hingewiesen worden ist. Allerdings ist der Hinweis darauf, dass Preisabschläge erforderlich sein könnten, insoweit ausreichend. Mit dem Hinweis auf das Fehlen eines organisierten Zweitmarktes werden auch die Informationen mitgeteilt, die im Hinblick auf die Geeignetheit als Altersvorsorge für erforderlich anzusehen sind.
Die Behauptung des Klägers, Herr I habe auf Nachfrage in den Telefonaten jeweils ausdrücklich geantwortet, die Weiterveräußerung sei kein Problem und insbesondere an soziale Einrichtungen jederzeit möglich, ist durch die Beweisaufnahme nicht bestätigt worden. Herr I hat bei seiner Parteivernehmung bestritten, jemals derartige Äußerungen getan zu haben. Diese Aussage wird aus den bereits oben dargelegten Gründen auch nicht durch die Angaben des Klägers bei seiner Anhörung und die Bekundungen des Zeugen G erschüttert. Im übrigen würde selbst dann, wenn Herr I, wie vom Kläger behauptet, derartige Äußerungen, auch dritten Personen im Rahmen seiner Tätigkeit gemacht haben sollte, der Schluss nicht zwingend sein, dass er die behauptete Aussage auch dem Kläger gegenüber gemacht hat. Herr I hat im weiteren vielmehr ausgesagt, er habe auf entsprechende Anfragen von Anlegern nach der Weiterverkaufsmöglichkeit der Beteiligung in den Jahren 1992 bis 1996 geantwortet, dass eine Verkaufsmöglichkeit bestehe, als Angebot und Nachfrage im Hause der Beklagten zu 2) zusammengeführt werden könnten. Das habe bedeutet, dass Verkaufswilligen unter Umständen ein potentieller Käufer nachgewiesen werden konnte unter der Voraussetzung, dass die Rendite gestimmt habe. Insoweit habe im Hause der Beklagten zu 2) eine Zweitmarktstatistik bestanden; in der Regel seien nach drei bis sechs Monaten solche Verkäufe getätigt worden. Herr I meinte sich zu erinnern, eine derartige Aussage auch gegenüber dem Kläger irgendwann einmal getätigt zu haben. Eine solche Aussage ist gegenüber den bereits genannten Angaben in den Prospekten nicht als irreführend zu werten, da sie darin die Risiken zutreffend beschrieb.
Was den Fonds Merkens VIII (Beklagte zu 3) betrifft, so ist der Kläger zwar der Ansicht, der Mietpreis pro Quadratmeter sei zu risikoreich kalkuliert worden, worauf hätte hingewiesen werden müssen. Hier ist aber zu beachten, dass in dem Prospekt 72,00 DM pro Quadratmeter als Anfangsmiete angegeben werden (Seite 16 des Prospekts) und bei der Gegenüberstellung der Chancen und Risiken allgemein auf die Möglichkeit hingewiesen wird, dass negative Entwicklungen auf dem Berliner Büromarkt zu Mietminderungen führen können. Dieser allgemeine Hinweis ist auch vor dem Hintergrund ausreichend, dass das von der Beklagten zu 2) selbst in Auftrag gegebene Gutachten zum Ergebnis kommt, dass ein Quadratmeterpreis von 65,00 – 70,00 DM realistisch ist und mit dem wachsenden Angebot ein Nachgeben in den nächsten drei bis vier Jahren möglich erscheint. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass in demselben Gutachten für den Zeitraum bis zum Jahre 1993 eine Miete von 72,00 – 75,00 DM pro Quadratmeter als realistisch bezeichnet wird. Im übrigen wird der Mietpreis von 72,00 DM pro Quadratmeter nur als Anfangsmiete bezeichnet. Zudem bestand eine Mietzinsgarantie für die ersten fünf Jahre der Vermietung, der die Anfangsmiete zugrunde gelegt worden war; Insoweit waren die entsprechenden Risiken für fünf Jahre ausgeschlossen. Unter diesen Umständen ist von einer ausreichenden Information der Anleger auszugehen.
Soweit der Kläger hinsichtlich des Fonds Merkens XII behauptet, es sei von vorneherein davon ausgegangen worden, dass die Verlängerung des Mietvertrags mit der BFA als Alleinmieterin nicht ohne weiteres möglich sein würde, sodass seitens der Beklagten zu 2) über die damit verbundenen Risiken nicht hinreichend aufgeklärt worden sei, kann dem nicht gefolgt werden. Der Prospekt zum Fond Merkens XII enthält auf Seite 39 unter der Überschrift "Anschlussvermietung" den Hinweis, dass bei einem Mieterwechsel nach Beendigung des Mietvertrags mit der BFA umfangreiche Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, die beträchtliche Kosten verursachen, die dann bei Ausbleiben höherer Mieten die Barausschüttungen schmälern. Insoweit wird das Risiko einer Anschlussvermietung und eventuell erforderlich werdender Umbaumaßnahmen allgemein dargelegt. Konkrete Hinweise auf eine Nichtverlängerung durch die BFA sind zwar nicht unmittelbar enthalten. Allerdings werden an derselben Stelle im Prospekt die Optionen für eine Mietvertragsbeendigung bei 7,12 oder 17 Jahren angegeben, sodass insofern jedenfalls die Möglichkeit aufgezeigt war, dass der Mietvertrag mit der BFA zu bestimmten Zeitpunkten nicht verlängert werden könnte. In allgemeiner Form liegt damit ein Hinweis auf die Möglichkeit und die Folgen einer Nichtverlängerung vor, sodass insoweit von einer vollständigen und richtigen Aufklärung ausgegangen werden kann. Zudem wurde der Mietvertrag tatsächlich verlängert. Dass die Verlängerung nur gegen eine Mietminderung erfolgen konnte, ist dem Risiko der Mietminderung zuzuordnen, auf das der Prospekt hinweist.
Was schließlich das weitere Vorbringen des Klägers – Absehbarkeit des Einbruchs des Mietmarktes in Berlin bei den Fonds Merkens VIII, X und XII sowie mangelnde Aufklärung hinsichtlich des Mietausfallrisikos beim Fond Merkens XV – betrifft, so sind keine Pflichtverletzungen seitens des Herrn I, welche sich die Beklagte zu 2) zurechnen lassen müsste, unterstellt, es sei überhaupt ein wirksamer Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen, ersichtlich. Herr I vermochte sich bei seiner Parteivernehmung diesbezüglich nicht an Einzelheiten zu erinnern; er hat ausgesagt, er habe über die Vermietungssituation – wie sonst auch immer – auf der Basis des ihm vorliegenden Prospektes gesprochen. Die jeweiligen Prospekte lagen aber, wie dargelegt, auch stets dem Kläger unstreitig vor. Eine Prospekthaftung kommt aber, wie oben erörtert, ohnehin nicht in Betracht. Dafür, dass Herr I entgegen den Prospekten irreführende Angaben gemacht hat, hat die Beweisaufnahme auch hinsichtlich der hier fraglichen Punkte nichts ergeben.
Damit ist die Klage, soweit sie nicht zurückgenommen worden ist, nämlich hinsichtlich der Beklagten zu 2), mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Streitwert: 598.537,45 €.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 203 BGB
§ 195 BGB
§ 6 EGBGB
§ 164 BGB
§ 141 ZPO
§ 278 BGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB
§ 204 Abs. 2 S. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2001, 1203
NZG 2001, 1149
NJW 1979, 1449, 1450
NJW 1993, 2433
NJW 1987, 1815, 1816
NJW 2005, 1784, 1787
WM 2005, 69, 70
11 U 297/00
11 U 46/03