Landgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2018-10-18, Aktenzeichen 67 S 174/18

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 11. Mai 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 6 C 81/17 - abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen, soweit der Klägerin ein Zahlungsanspruch in Höhe von 193,80 € nebst anteiliger Zinsen abgesprochen wurde, da ihre Rüge den Anforderungen des § 556 g Abs. 2 und 4 BGB nicht entspricht. Im Übrigen wird die Revision zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt als Mieterin einer Wohnung die Feststellung der unter Beachtung der sog. Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete sowie die Rückzahlung überzahlten Mietzinses.
Die beklagte Vermieterin schloss am 1. August 2011 mit Frau ... einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 99-103 d.A.). Als Gesamtmietzins waren dabei - mit Ausnahme der im Mietvertrag unbezifferten und nicht im Wege der Vorauszahlung zu entrichtenden Betriebs- und Heizkosten sowie der Stromkosten in Höhe von monatlich 35,00 EUR - 950,00 EUR pro Monat vereinbart. Im Anschluss daran vermietete die Beklagte die streitgegenständlichen Räume aufgrund eines am 13. Dezember 2012 geschlossenen Gewerberaummietvertrages, auf den wegen der Einzelheiten ebenfalls Bezug genommen wird (Bl. 149-156 d.A.), an die Y-GmbH zu einem Gesamtmietzins von 900,00 EUR als Büro. Nach Beendigung dieses Mietverhältnisses schloss die Beklagte mit der Klägerin am 14. April 2016 einen Wohnraummietvertrag über die genannten Räume mit Wirkung ab dem 1. Mai 2016. Dabei vereinbarten die Parteien - trotz irrtümlich gegenteiliger Angaben im schriftlichen Mietvertrag - eine monatliche Nettokaltmiete von 950,00 EUR. Das von der Beklagten an die Klägerin mitvermietete Inventar entsprach dabei dem an die Mieterin ... zur Verfügung gestellten mit Ausnahme eines Tisches, eines Stuhles und eines Bettes; letztere wurden von der Beklagten lediglich der Mieterin ..., nicht aber der Klägerin zur Verfügung gestellt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 14. April 2016 Bezug genommen (Bl. 6-8 d.A.). Seit dem 1. August 2011 schloss die Beklagte über die genannten Verträge hinaus keine weiteren Mietverträge über die streitgegenständlichen Räume.
Mit Schreiben vom 24. April 2017, auf das wegen der Einzelheiten ebenfalls Bezug genommen wird (Bl. 9-10 d.A.), rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse und machte eine rechtsgrundlose Überzahlung von monatlich 222,24 EUR geltend.
Ihrer auf Feststellung einer preisrechtlich lediglich in Höhe von 695,49 EUR zulässigen Nettokaltmiete gerichteten Klage gab das Amtsgericht ebenso statt wie einem Zahlungsantrag in Höhe von 1.527,24 EUR nebst anteiliger Zinsen, der angebliche Überzahlungen der Klägerin im Zeitraum Mai bis Oktober 2017 zum Gegenstand hatte. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 54-60 d.A.) Bezug genommen.
Gegen das ihr am 25. Mai 2018 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 14. Juni 2018 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 27. August 2018 mit am 27. August 2018 eingegangenem Schriftsatz begründet.
Sie ist der Auffassung, die Klage sei unbegründet, da die §§ 556d ff. BGB verfassungswidrig seien. Das Amtsgericht habe zudem die Voraussetzungen des § 556e Abs. 1 BGB verkannt, indem es ihren Vortrag zu dem - mit der Mieterin ... geschlossenen - Vormietvertrag nicht hinreichend berücksichtigt habe. Außerdem belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf mehr als die vom Amtsgericht zu Grunde gelegten 8,27 EUR/qm nettokalt. Das Amtsgericht hätte insoweit ein Sachverständigengutachten einholen müssen und seine tatsächlichen Feststellungen nicht auf den Berliner Mietspiegel stützen dürfen.
Die Beklagte beantragt,
das am 11. Mai 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 18. Oktober 2018 (Bl. 172-175 d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist begründet. Der auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichtete Antrag ist ebenso unbegründet wie der Antrag auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses.
Der Feststellungsantrag ist unbegründet. Dabei kann dahinstehen, dass die gesetzlichen Regelungen der sog. Mietpreisbremse - nach Auffassung der Kammer - verfassungswidrig und derzeit Gegenstand mehrerer beim BVerfG anhängiger Normenkontrollverfahren sind (vgl. dazu Kammer, Vorlagebeschl. v. 12. April 2018 - 67 S 328/17, ZMR 2018, 766). Denn selbst im Falle der Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB wäre die von den Parteien getroffene Mietzinsabrede wirksam.
Die streitgegenständliche Mietzinsvereinbarung ist nicht gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB teilweise unwirksam, da die Parteien durch Vereinbarung einer Nettomiete in Höhe von monatlich 950,00 EUR nicht zu Ungunsten der Klägerin von den §§ 556d ff. BGB abgewichen sind. Die Klägerin kann sich gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit Erfolg auf die Vereinbarung einer Miete in nämlicher Höhe mit der Vormieterin berufen.
Gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
Die Beklagte hat mit der Mieterin ... am 1. August 2011 einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen und dabei ausweislich dessen § 4 Ziffer 1 eine Nettokaltmiete in Höhe von 950,00 EUR vereinbart. Auch wenn die Mietvertragsparteien der Vormieterin keine Pflicht zur Entrichtung von Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen auferlegt haben, ändert das an der Mietzinsstruktur nichts (vgl. BGH, Urt. v. 16. März 2018 - V ZR 60/17, NZM 2018, 675). Es spielt ebenfalls keine Rolle, dass die Wohnung als “möblierte Wohnung laut Inventarliste” vermietet wurde. Denn auch der Klägerin wurde die Wohnung teilmöbliert überlassen. Soweit der Vormieterin von der Beklagten über das der Klägerin überlassene Inventar hinaus noch ein Stuhl, ein Tisch und ein Bett zur Verfügung gestellt wurden, führt diese marginale Abweichung zu keiner anderen Mietzinsstruktur und fällt auch für die Preisfindung, -bildung und -bemessung nicht ins Gewicht (vgl. Wichert, in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556e Rz. 8).
Die Beklagte ist mit ihrem Vorbringen zum Abschluss des Vormietverhältnisses nicht gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO präkludiert, obwohl der wesentliche Vortrag dazu erst im zweiten Rechtszug erfolgt ist. Denn die Klägerin hat den Vertragsschluss im Berufungstermin ausdrücklich unstreitig gestellt und sich lediglich auf eine abweichende - im Ergebnis allerdings unzutreffende - Auslegung der vereinbarten Mietzinsstruktur berufen. Unstreitige Tatsachen indes sind im zweiten Rechtszug immer zu berücksichtigen, selbst wenn ihre Geltendmachung auf prozessualer Nachlässigkeit beruht (vgl. Ball, in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Aufl. 2018, § 531 Rz. 16 m.w.N.). Unabhängig davon beruhte der neue zweitinstanzliche Vortrag nicht auf prozessualer Nachlässigkeit i.S.d. § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO. Die Beklagte hat unbestritten vorgetragen, auf die Vertragsunterlagen mit der Vormieterin erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nach ihrer Rückkehr aus dem Ausland gestoßen zu sein. Das ist prozessual unschädlich, da die Beklagte erstinstanzlich noch irrtümlich davon ausgegangen war, dass der Vertragsschluss mündlich und noch dazu mit dem Vater der Vormieterin zustande gekommen sei. Damit war ihr der schriftliche Vertragsschluss mit der Vormieterin im ersten Rechtszug unbekannt. Zu Ermittlungen ihr unbekannter Tatsachen ist eine Partei jedoch nicht verpflichtet (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 30. Oktober 2013 - VII ZR 339/12, NJW-RR 2014, 85, juris Tz. 9).
Bei der Mieterin ... handelte es sich um die Mieterin, die die “vorherige Miete” i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 “zuletzt schuldete”. Abzustellen ist dabei auf das letzte Wohnraummietverhältnis, das der Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB durch Erlass einer landesrechtlichen Verordnung i.S.d. §§ 556d Abs. 1, Abs. 2 BGB begründet hat.
Es ist für die Beklagte insoweit zunächst unschädlich, dass das mit der Mieterin ... begründete Mietverhältnis nicht unmittelbar bis zur Begründung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses währte.
§ 556e Abs. 1 BGB verlangt für die Berücksichtigung der Vormiete keinen nahtlosen Anschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses an das Vormietverhältnis. Die gegenteilige Auffassung, die dem Vermieter ein Berufen auf § 556e Abs. 1 BGB zumindest dann versagen möchte, wenn die Mietsache vom Vermieter bis zur Anschlussvermietung zeitweilig selbst genutzt wird (so Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2018, § 556e Rz. 8), ist mit dem Wortlaut des Gesetzes ebenso unvereinbar wie mit dem in der Gesetzesbegründung zu Tage getretenen gegenteiligen Willen des Gesetzgebers, der dem Vermieter einen verlässlichen und nicht von Zufälligkeiten der Art und des konkreten Zeitpunkts der Anschlussvermietung abhängigen Bestandsschutz zur Schaffung von Investitionssicherheit gewähren wollte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). Deshalb ist § 556e Abs. 1 BGB selbst dann anwendbar, wenn die Mietsache vor der Anschlussvermietung zeitweilig leersteht (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 556e Rz. 3; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556e Rz. 8; Fleindl, a.a.O.; Wichert, a.a.O., Rz. 7).
Der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB steht es auch nicht entgegen, dass die Beklagte die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor der - nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden - Anschlussvermietung an die Beklagte nicht erneut als Wohn-, sondern als Gewerberaum an die Y-GmbH vermietet hatte. Der Umstand der gewerblichen Vermietung ist für die Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB ebensowenig beachtlich wie die Höhe des dabei vereinbarten Gewerberaummietzinses:
Der Gesetzgeber hatte den - atypischen - Fall der Vermietung einer zuvor zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache zu gewerblichen Zwecken unmittelbar vor Abschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses nicht vor Augen. Er ist stattdessen von einem einheitlichen Vertragszweck bei der “Anschlussvermietung von Wohnungen” ausgegangen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 2. Absatz). Dabei hat er vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietverhältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Andernfalls hätte er keine Ausführungen dazu gemacht, dass und warum das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d ff. BGB entsprechen muss (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 3. Absatz). Denn es sind allein Wohn-, nicht aber Gewerberaummietverhältnisse, die dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB unterfallen.
Der Gesetzgeber wollte für die Vermieter aber gleichzeitig Investitionssicherheit in Höhe der zuletzt geschuldeten Wohnraummiete schaffen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 2. Absatz), unabhängig davon, ob die Anschlussvermietung nahtlos erfolgt, die Wohnung unmittelbar vor der Anschlussvermietung leer stand oder sie vom Vermieter selbst genutzt oder zwischenzeitlich zu anderen als Wohnzwecken vermietet wurde. Denn das Vertrauen des Vermieters auf den Bestand einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB überschreitenden Wohnraummiete gründet sich berechtigt ausschließlich auf ein zuvor geschlossenes Wohnraummietverhältnis, ohne dass dieses Vertrauen in den einmal geschaffenen Bestand in sich anschließenden vertragslosen Zeiten, sei es durch Leerstand oder eine Nutzung der Mietsache durch den Vermieter selbst, beseitigt würde. Dasselbe gilt bei einer sich der Vermietung als Wohnraum anschließenden und gleichzeitig dem an den §§ 556d ff. BGB zu messenden Mietverhältnis vorhergehenden Mietzinsabrede, wenn die Vertragsparteien dieser einen von der Nutzung als Wohnung abweichenden Vertragszweck zu Grunde gelegt haben (a.A. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 556e Rz. 7):
Für den Gesetzgeber stand bei der Fassung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB der Schutz der vom Vermieter getätigten Investitionen und von dessen Vertrauen in seine auf einer - vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB - auf Grundlage einer vereinbarten Wohnraummiete geschaffenen Refinanzierungs- und Wirtschaftlichkeitskalkulation im Vordergrund (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30; Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124; Schuldt, Mietpreisbremse. Eine juristische ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam, 2017, S. 230 f.) Aus den Gesetzesmaterialien lassen sich keine Anhaltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investitions- und Vertrauensschutz wieder entziehen wollte, wenn dieser die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines den §§ 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu anderen Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutzt. Ein gegenteiliges Gesetzesverständnis würde ohne sachliche Rechtfertigung unter Verstoß gegen die Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG die grundsätzlich unbeschränkte Befugnis des Vermieters von Wohnraum sanktionieren, über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohnraum einem anderen Nutzungszweck zuzuführen.
Gemessen daran ist § 556e Abs. 1 BGB zur Meidung einer den Wertungen der Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG widersprechenden Ungleichbehandlung der Normadressaten in seiner unmittelbaren, zumindest aber in der ansonsten gebotenen analogen Anwendung verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass für die Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB ohne Rücksicht auf die nachfolgende Nutzung auf das zeitlich letzte Wohnraummietverhältnis vor der den Bestimmungen des § 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussvermietung abzustellen ist. Das führt im Ergebnis zur Unbegründetheit des Feststellungsantrags, ohne dass es in diesem Zusammenhang hier darauf ankommt, dass § 556e Abs. 1 BGB - nach Auffassung der Kammer - aus anderen Gründen wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG verfassungswidrig ist (vgl. Kammer, a.a.O., juris Tz. 30 f.).
Der auf anteilige Rückzahlung der im Zeitraum Mai bis Oktober 2017 geleisteten Mieten gerichtete Antrag ist ebenfalls unbegründet.
Hinsichtlich eines Teilbetrages von 193,80 EUR scheitert ein Zahlungsanspruch bereits an § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB. Danach sind Ansprüche, die auf einen Verstoß gegen die §§ 556d und 556e BGB gestützt sind, für Zeiträume vor Ausspruch und Zugang einer qualifizierten Rüge des Mieters ausgeschlossen. An einer solchen Rüge fehlte es hier, soweit die Klägerin mit ihrem Zahlungsantrag einen über 222,24 EUR monatlich hinausgehenden Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB geltend macht, auch wenn sie sich mit Schreiben vom 24. April 2017 auf die Preisrechtswidrigkeit der getroffenen Mietzinsvereinbarung berufen hat.
Die in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB begründete Pflicht zur Darlegung konkreter Umstände verlangt, dass der Mieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich prüft und sich mit den preisbildenden Faktoren in seiner Rüge qualifiziert auseinander setzt (vgl. Kammer, Beschl. v. 14. September 2017 - 67 S 149/17, NZM 2017, 766, juris Tz. 3; BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Diesen Anforderungen wird das Schreiben der Klägerin vom 24. April 2017 zwar in Höhe eines monatlichen Teilbetrages von 222,24 EUR gerecht, indem es die nach Auffassung der Klägerin preisrechtlich zulässige Nettokaltmiete mit 727,76 EUR beziffert. Soweit die Klägerin mit ihrer Klage nunmehr eine monatliche Überzahlung in Höhe von 254,54 EUR geltend macht, hat sie eine solche in ihrem Rügeschreiben jedoch nicht gerügt. Davon ausgehend ist ihrem Zahlungsantrag im Umfang des nicht zum Gegenstand der Rügeschrift erhobenen Differenzbetrages der Erfolg versagt. Im Übrigen scheitert er ohnehin daran, dass die von der Klägerin verlangte Nettokaltmiete vom 950,00 EUR aus vorstehenden Erwägungen gemäß § 556e Abs. 1 BGB die Vormiete nicht übersteigt.
Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO im tenorierten Umfang zugelassen, da die Reichweite des § 556e Abs. 1 BGB bislang höchstrichterlich ungeklärt ist und der Beantwortung dieser Rechtsfrage für den Fall der - nach Auffassung der Kammer allerdings zu verneinenden - Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 556d ff. BGB
§§ 556d und 556e BGB
§ 556 g Abs. 2 und 4 BGB
§ 556e Abs. 1 BGB
§ 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB
§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO
§ 556d Abs. 1, Abs. 2 BGB
§ 556d Abs. 1 BGB
§ 556d ff. BGB
§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB
§ 556g Abs. 2 Satz 2 BGB
§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO
Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG
Art. 3 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2018, 766
NZM 2018, 675
NJW-RR 2014, 85
NZM 2018, 124
NZM 2017, 766
6 C 81/17
67 S 328/17
V ZR 60/17
VII ZR 339/12
67 S 149/17