Verwaltungsgericht Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2025-08-18, Aktenzeichen 2 B 2164/25 SN
ECLI: ECLI:DE:VGSCHWE:2025:0818.2B2164.25SN.00

Tenor:
1. Der Antrag wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
2. Der Streitwert wird auf 3.570,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Der Antrag,
die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 14. Mai 2025 über die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages anzuordnen,
hat keinen Erfolg.
Der Antrag ist zwar zulässig, insbesondere hat die Antragsgegnerin einen bei ihr nach § 80 Abs. 4 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) gestellten Antrag auf Aussetzung der Vollziehung des angefochtenen Bescheids vor der Anhängigkeit des hier in Rede stehenden Antrags abgelehnt. Der Antrag ist jedoch nicht begründet.
Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung eines Rechtsbehelfs ganz oder teilweise anordnen. Der Maßstab für die von dem Gericht zu treffende Entscheidung ist derselbe, den § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO für die Entscheidung der Behörde über einen bei ihr gestellten Aussetzungsantrag anzulegen hat. Nach dieser Bestimmung soll die Aussetzung unter anderem erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts bestehen. Das ist hier nach der lediglich gebotenen summarischen Prüfung nicht der Fall. Insbesondere führt das Vorbringen des Antragstellers nicht zu der Annahme, dass die dem angefochtenen Bescheid zugrundeliegende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in Höhe von 70,00 €/m2 für das 204 m2 große antragstellerische Grundstück … in C-Stadt tatsächlich nicht eingetreten ist.
1. Rechtsgrundlage für die Erhebung des hier in Rede stehenden Ausgleichsbetrages ist § 154 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB). Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.
Das Grundstück des Antragstellers liegt im (ehemaligen) Geltungsbereich der „Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtzentrum C-Stadt““ vom 27. November 1991, geändert durch die 1. Nachtragssatzung vom 7. Oktober 1992 sowie die Satzungen über die förmliche Festlegung der Erweiterungsgebiete zum Sanierungsgebiet „Stadtzentrum C-Stadt“ vom 29./30. Januar 1997 und vom 8. September 2010.
Zwar waren nach der Überleitungsvorschrift des § 235 Abs. 4 BauGB Sanierungssatzungen, die – wie hier – vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemacht wurden, spätestens bis zum 31. Dezember 2021 aufzuheben. Allerdings konnte die Gemeinde eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung durch Beschluss festlegen. Das ist hier nach den Angaben der Antragsgegnerin in dem angefochtenen Bescheid (Verwaltungsvorgang - VV - Bl. 38) erfolgt. Für das hier zu entscheidende vorläufige Rechtsschutzverfahren geht das Gericht mangels anderer Erkenntnisse von der Richtigkeit dieser Angabe aus.
Die Sanierungssatzung ist mit der am 8. Mai 2024 bekannt gemachten „Zehnten Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung „Stadtzentrum C-Stadt““ vom 29. April 2024 für das darin benannte Teilgebiet XIII, in dem sich auch das antragstellerische Grundstück befindet, aufgehoben worden. Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung ist die sachliche Ausgleichsbetragspflicht entstanden, vgl. § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
2. Die abzugeltende, durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
Für die Wertermittlung gilt nach ihrem § 53 Abs. 1 die auf Grund der Ermächtigung in § 199 Abs. 1 BauGB erlassene und am 1. Januar 2022 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805). Die ImmoWertV richtet sich an die Gutachterausschüsse (vgl. § 192 BauGB), so dass ihr zwar keine die Gerichte unmittelbar bindende Wirkung zukommt (vgl. Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 146. Lfg. April 2022, § 154 Rn. 116b). Sie stellt jedoch allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung auf, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 –juris Rn. 19 mit Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 – juris).
Gemäß § 40 Abs. 4 Satz 1 ImmoWertV sind bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 BauGB die Anfangs- und Endwerte auf denselben Wertermittlungsstichtag zu ermitteln (§ 2 Abs. 4 ImmoWertV). Damit wird sichergestellt, dass konjunkturelle Einflüsse bei der Bewertung außen vor bleiben (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 – 2 A 154/20 SN – juris Rn. 29). Der jeweilige Grundstückszustand ist demgegenüber nach § 40 Abs. 4 Satz 2 ImmoWertV nach Maßgabe des § 154 Abs. 2 BauGB zu ermitteln (vgl. § 2 Abs. 5 ImmoWertV: „Qualitätsstichtag“).
Nach § 40 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Bodenwert vorbehaltlich des Absatzes 5 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 bis 26 ImmoWertV zu ermitteln. Gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV wird der Verkehrswert im Vergleichswertverfahren aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt (sog direktes Vergleichswertverfahren).
a) Vorliegend hat sich die Antragsgegnerin bei der Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts und des daraus folgenden Ausgleichsbetrages auf ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte vom 25. Juni 2024 gestützt. Da es sich bei dem Gutachten des Gutachterausschusses um eine aufgrund besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung gegründete Stellungnahme handelt, bestehen grundsätzlich an einer solchen Verfahrensweise keine Bedenken (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – juris Rn. 21 ff.; OVG Greifswald, Urteil vom 21. Mai 2014 – 1 L 7/14 - juris; VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 57 ff.; VG Schwerin, Urteil vom 29. Januar 2009 – 2 A 1695/06 – amtl. Umdruck S. 7; Beschluss vom 17. Juni 2014 – 2 B 57/14 – amtl. Umdruck S. 4; OVG Münster, Urteil vom 9. April 1990 – 22 A 1185/89 –, zitiert nach juris).
Das Gutachten stellt auf den 8. Mai 2024 als Wertermittlungsstichtag ab. Das ist zutreffend. Denn die Wertermittlung ist auf den Zeitpunkt des Abschlusses der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nach den §§ 162, 163 BauGB zu beziehen. Maßgeblich ist hier insoweit der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung über die Teilaufhebung der Sanierungssatzung (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 – 2 A 154/20 SN – juris Rn. 29 mit Hinweis auf Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 154 Rn. 13).
Nach allgemeiner Auffassung ist der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum zuzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse oder sonstige Sachverständige (vgl. z. B. VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 – 2 A 154/20 SN – juris Rn. 24; OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – juris Rn. 23; BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 – NVwZ 2015, 531). Dieser Spielraum besteht grundsätzlich auch bei der Wahl anderer als in der ImmoWertV normierter Bewertungsverfahren (vgl. auch VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 – 2 A 154/20 SN – juris Rn. 24; VG Schwerin, Beschluss vom 8. April 2022 – 2 B 206/22 SN – amtl. Umdruck S. 4; VG Schwerin, Urteil vom 20. September 2018 – 2 A 3231/15 SN - amtl. Umdruck S. 12; VG Schwerin, Urteil vom 24. Februar 2015 – 2 A 808/12 - amtl. Umdruck S. 8 m. w. N.). Er erstreckt sich allerdings nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen (und müssen) die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang überprüfen. Auch müssen bei jeder Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet werden (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – juris Rn. 23). Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet jedoch nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, – 4 C 31.13 – NVwZ 2015, 531; OVG Hamburg, Urteil vom 26. Januar 2017 – 3 Bf 52/15 – NordÖR 2017, 237).
b) Nach dem Inhalt des Gutachtens für das in Rede stehende Grundstück - belegen im „Quartier 024“ - ist die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im vorliegenden Fall nicht im (direkten) Vergleichswertverfahren, sondern nach dem Rostocker Modell des sog. Hagedorn Verfahrens errechnet worden. Das ist dem Grunde nach und auch hinsichtlich des konkret angewandten Verfahrens nicht zu beanstanden. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die ImmoWertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung, nämlich die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, – 4 C 31.13 – NVwZ 2015, 531; OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 –juris Rn. 19). Das (direkte) Vergleichswertverfahren ist daher nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und – im Falle der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial (vgl. auch § 9 Abs. 2 ImmoWertV), ist eine andere geeignete Methode anzuwenden, § 40 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV (vgl. auch VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 – 2 A 154/20 SN – juris Rn. 25 mit Hinweis auf Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 146. Lfg. April 2022, § 154 Rn. 119).
Das Gutachten geht davon aus, dass vorliegend für die Anwendung des (direkten) Vergleichswertverfahrens geeignete Vergleichsfälle unbebauter Grundstücke in ausreichender Anzahl nicht zur Verfügung standen (VV Bl. 16 = „Seite 11 von 21“ sowie VV Bl. 19 = “Seite 14 von 67“). An der Richtigkeit der Angaben in dem Gutachten hat das Gericht im hier in Rede stehenden vorläufigen Rechtsschutzverfahren keine Zweifel. Insoweit genügt hier, dass es plausibel erscheint, dass eine dem Innenstadtzentrum in Bezug auf die Bewertung (nur) von Grund und Boden vergleichbare Situation in C-Stadt nicht vorhanden ist. Die Wahl einer anderen Methode als derjenigen des direkten Vergleichswertverfahrens ist daher nicht zu beanstanden.
c) Im Gutachten ist der Wertermittlung ein auf der sog. Hagedorn-Methode basierendes „Rostocker Modell“ zugrunde gelegt worden. Das danach angewendete Hagedorn-Verfahren im Rostocker Modell ist eine nach der Rechtsprechung des erkennenden Gerichts wie auch des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern grundsätzlich zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung geeignete Methode (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 –juris Rn. 24; vgl. ferner z. B. VG Schwerin, Urteil vom 21. März 2019 – 2 A 402/17 SN – juris Rn. 57; VG Schwerin, Urteil vom 24. Februar 2015 – 2 A 809/12 – amtl. Umdruck S. 9 ff. m. w. N. zur bisherigen Rechtsprechung des Gerichts). Diese zur Anwendung zu bringen, ist mithin von dem der Gemeinde zustehenden Wertungsspielraum gedeckt. Daran hält das Gericht weiter fest.
Im Ergebnis handelt es sich bei dem angewandten Verfahren um ein indirektes Vergleichswertverfahren. Das von der Antragsgegnerin zur Berechnung der Ausgleichsbeträge herangezogene Rostocker Modell des Hagedorn-Verfahrens entspricht den Vorgaben der auf den Fall anzuwendenden ImmoWertV 2022 ebenso, wie es der zuvor geltenden ImmoWertV 2010 entsprach, auf die das Gutachten trotz der Vorschrift des § 53 Abs. 1 ImmowertV 2022 abstellt. Das Rostocker Modell ist unter Anlegung der genannten Maßstäbe nicht zu beanstanden und hält sich innerhalb des den Gemeinden und Städten zuzubilligenden Wertermittlungsspielraums zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge. Die Berechnungsmethode und die Vorgehensweise sind nachvollziehbar.
aa) Die Hagedorn-Methode (vgl. Hagedorn, NVwZ 2011, 1258), die (nur) Ausgangspunkt des hier angewendeten Verfahrens ist, wurde zwar kritisiert (vgl. Kleiber/Fieseler, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 146. Lfg. April 2022, § 154 Rn. 129 m. w. N.). Im Kern stellt sie ein Interpolationsverfahren dar. Das Modell geht im Einklang mit der ImmoWertV (vgl. § 2 Abs. 3 ImmoWertV) davon aus, dass die Preisbildung eines Grundstücks von grundstücks- und standortbezogenen Einflussgrößen abhängig ist, wobei die standortbezogenen Einflussgrößen im Vordergrund stehen. Für ein (fiktives) Eckwertgrundstück werden zwei Eckwerte bestimmt, einer für den schlechtestmöglichen Zustand vor Beginn und einer für den bestmöglichen Zustand nach Beginn der Sanierung. Anfangs- und Endwert des jeweiligen Grundstücks werden durch Interpolation zwischen dem auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung abgeleiteten minimalen Bodenwert und dem maximalen Bodenwert ermittelt. Gerade dieser Interpolationsansatz wird bei ungenauer Ermittlung des minimalen und des maximalen Bodenwertes als fehleranfällig beschrieben (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2017, S. 2780 ff. Rn. 673 ff., 678 ff.) und kann zu einer Situation führen, bei der sich systematisch zu hohe Bodenwertdifferenzen ergeben (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 63). Allerdings lässt sich trotz der Kritik an der Grundform der Hagedorn-Methode bereits nicht feststellen, dass diese Methode zu unrichtigen Ergebnissen führt oder gegen die Vorgaben des BauGB oder der ImmoWertV verstößt (so bereits VG Schwerin, Urteil vom 25. April 2013 – 2 A 1365/10 – amtl. Umdruck S. 7; VGH Kassel, Urteil vom 20. Juni 2013 – 3 A 1832/11 - GuG 2014, 127, zitiert nach juris).
bb) Im Rostocker Modell wurde den wesentlichen Kritikpunkten gegen die Hagedorn-Methode Rechnung getragen. Vor allem stellt es kein (als fehleranfällig kritisiertes) Interpolationsverfahren dar, weil es gerade keinen minimalen und maximalen Bodenwert für das Eckwertgrundstück verwendet (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 64). Vielmehr wird zunächst ein so genannter Bodeneckwert aus in C-Stadt nach der Kaufpreissammlung bekannten Verkaufsfällen von (im Idealfall) unbebauten Grundstücken desselben Teilmarkts, hier des Teilmarktes „geschlossene Wohnlage“ im Stadtzentrum (VV Bl. 22 = „Seite 17 von 67“, vgl. auch (VV Bl. 19 = „Seite 14 von 67) bzw. „Wohnlagen“ (VV Bl. 20 = „Seite 15 von 67“), gebildet.
(1) Soweit das Gutachten auch von dem Teilmarkt „Geschäftslage“ spricht (VV Bl. 16 = „Seite 11 von 21“) dürfte dies, jedenfalls ohne Erklärung, dessen Nachvollziehbarkeit erschweren. Auffallend ist insoweit, dass offenbar eine „Zusammenstellung“ von (offenbar unterschiedlichen) Teilen eines dem Gericht nicht vorgelegten Gesamtgutachtens (einmal eines mit 21 Seiten und einmal eines mit 67 Seiten) unter fortlaufender, mit Stempeln versehener Paginierung des Verwaltungsvorgangs vorgenommen worden ist. Diesem Manko genauer nachzugehen muss indessen einem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben; für das hier zu entscheidende vorläufige Rechtsschutzverfahren genügt, wenn das Gutachten trotz seiner Mängel nicht unbrauchbar ist, sondern, auch und gerade vor dem Hintergrund des Wertungsspielraums des Gutachterausschusses, seinem Inhalt nach ihm die für die Falllösung relevanten Informationen entnommen werden können. Das ist hier der Fall.
(2) Wesentlich für die Bodeneckwertbildung ist, dass von einem durchschnittlich strukturierten Grundstück auszugehen ist und deshalb diejenigen Grundstücke, die die dem durchschnittlich strukturierten Grundstück nicht entsprechen, im Blick (nur) auf die wertrelevanten Merkmale durch Normierung vergleichbar gemacht werden müssen. Die Vergleichbarkeit der zur Bodeneckwertbildung herangezogenen Grundstücke muss entweder unterstellt oder hergestellt werden. Unterschiede können mit Koeffizienten ausgeglichen und auf diese Weise Vergleichbarkeit hergestellt werden. Die Koeffizienten werden dabei zum Teil aus Kauffällen abgeleitet, wobei es Koeffizienten gibt, die den Unterschied im Maß der baulichen Nutzung beschreiben (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 65).
Aus der Tabelle der Vergleichskauffälle in dem Gutachten (VV Bl. 22 = „Seite 17 von 67“) ergibt sich, dass es sich bei den hier in Rede stehenden 11 Vergleichsfällen um (tatsächliche, vgl. Bl. 20 = „Seite 15 von 67“) Kauffälle aus der Zeit von 2017 bis 2023 von unbebauten Grundstücken sowohl aus Gebieten außerhalb des Sanierungsgebiets als auch im Sanierungsgebiet handelt, bei letzteren zu Recht nur um solche, die nach Ablösung des Ausgleichsbetrages verkauft wurden, mithin nicht mehr dem Sanierungsrecht unterlagen, insbesondere also nicht mehr der Preisprüfung nach § 145 Abs. 2 i. V. m. § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Aus dem Umstand, dass keine Kauffälle von bebauten Grundstücken herangezogen wurden, folgt, dass es nicht, wie bei bebauten Grundstücken, erforderlich war, aus dem Kaufpreis den Bodenwertanteil zu ermitteln (vgl. dazu und zum sogen „Mietsäulenverfahren“ VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 68 ff.).
(3) Da es bei der Bodeneckwertbildung um die Ermittlung des Bodenwertniveaus geht, werden für dessen Ermittlung die Vergleichskauffälle im Rahmen eines indirekten Vergleichswertverfahrens zunächst hinsichtlich ihrer Standortqualitäten, also anhand der für die „Standortqualität“ maßgebenden (dem Hagedorn-Verfahren entsprechenden) lagebezogenen Parameter beurteilt. Diese Parameter sind „Gesellschaftslage“, „Verkehrsanbindung“, „Ausstattung“, „Beeinträchtigung“ und „Standortnutzung. Die Bewertung erfolgt in der Weise, dass für jedes Kriterium (Parameter) nach einem vorgegebenen, die unterschiedliche Gewichtung der einzelnen Kriterien aufnehmenden und an die C-Stadter Verhältnisse angepassten Bepunktungssystem eine Punktzahl vergeben wird. Dabei kommt der „Gesellschaftslage“ das höchste Gewicht zu. Das Notenspektrum weist insgesamt vier Stufen: sehr gut, gut, mittel und ungenügend. Diesen sind jeweils nach ihrem Gewicht Punkte zugeordnet. Die sich ergebenden Bewertungen führen im Ergebnis zur Darstellung eines rechnerischen Zusammenhangs zwischen Bodenwert und wertbestimmenden Einflussgrößen für den in Rede stehenden Teilmarkt.
In einem zweiten Schritt ist der für den jeweiligen Vergleichskauffall vorliegende Kaufpreis in Euro je Quadratmeter Boden mit 20 multipliziert und durch die vorher ermittelte Summe der Standortqualitäten dividiert worden. Der sich daraus ergebende Betrag ist durch den Faktor GQ (wohl „Grundstücksqualität“ dividiert und das Ergebnis sodann mit dem Faktor der zeitlichen Anpassung (auf der Basis des „GMB“ – wohl „Grundstücksmarktbericht“ – 2021 multipliziert worden. Der Durchschnitt der sich daraus – bezogen auf alle Vergleichsgrundstücke – ergebenden Werte ergibt den so genannten Bodeneckwert als den Bodenwert für ein fiktives Eckwertgrundstück, vorliegend 600,00 Euro je m².
Soweit die Tabelle der Vergleichskauffälle (VV Bl. 22 = „Seite 17 von 67“) mit den Spalten „GQ“ und „zeitliche Anpassung“ nicht ohne weiteres aus sich heraus nachvollziehbar ist, schließt der nur summarische Charakter des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens eine nähere Aufklärung aus. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens ergeben sich für das Gericht dadurch nicht; auch sind solche von dem Antragsteller nicht vorgebracht worden. Die diesbezüglich ggf. notwendige Erläuterung des Gutachtens muss einem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben.
cc) Die Zahl der herangezogenen Vergleichskauffälle erweist sich auch nicht als zu niedrig. So ist in der Rechtsprechung der Kammer und auch des Oberverwaltungsgerichts Greifswald bereits akzeptiert worden, dass einer Bewertung im Rostocker Modell weniger als 25, nämlich 13 Vergleichsgrundstücke zugrunde gelegt wurden (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 21. März 2029 - 2 A 402/17 SN – juris Rn. 71; auch VG Schwerin, Urteil vom 24. Februar 2015 – 2 A 809/12; OVG Greifswald, Beschluss vom 27. Juni 2018 – 1 L 105/15; Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 –juris Rn. 21). Nichts anderes gilt für die Zahl der hier herangezogenen Vergleichskauffälle. Maßgeblich ist die dem Rostocker Modell eigene deutlich größere Marktnähe als sie das Hagedorn-Verfahren in seiner Urform mit der Bildung eines minimalen und eines maximalen Bodeneckwertgrundstückes aufweist (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 21. März 2019 – 2 A 402/17 SN – juris Rn. 71 mit Hinweis auf Schwenk, in: Praxis der Grundstücksbewertung, 99. Ausgabe 9/2012, 8.5.3/7 f.). Es kommt im Rostocker Modell mithin weniger auf die Zahl der Vergleichsfälle an. Vielmehr ist wesentlich eine Streuung der urbanen Standorteigenschaften und Nutzungsvarianten durch die Bebauung, die der Streuung für die Gesamtheit der Grundstücke im Sanierungsgebiet entspricht (vgl. Hagedorn, NVwZ 2011, 1239, 1241). Dafür, dass dies hier ist nicht der Fall wäre, lässt sich dem Vorbringen des Antragsstellers nichts Substantielles entnehmen; derartigen Umständen kann ohnehin nicht im durch seinen lediglich summarischen Charakter geprägten vorläufigen Rechtsschutzverfahren nachgegangen werden.
dd) Der Bodeneckwert ist sodann Ausgangspunkt für die Berechnung des Anfangs- und Endwertes für das konkret in Rede stehende Grundstück (vgl. VV Bl. 25 = „Seite 34 von 67“). Hierfür erfolgt zunächst eine Benotung des für die Ausgleichsbetragserhebung zu bewertenden Grundstücks nach den oben genannten Standortmerkmalen („Standortqualität“) und der oben genannten Tabelle und zwar getrennt für den zu errechnenden Anfangs- und Endwert (vgl. Bewertungsblatt VV Bl. 26 = „Seite 35 von 67“). Das Gutachten geht hier für das streitgegenständliche Grundstück von einer Verbesserung der „Gesellschaftslage“ von 5,5 Punkten (Anfangswert) auf 7,0 (Endwert) Punkte sowie von Verbesserungen der „Verkehrsanbindung“ von 3,5 auf 4,0 Punkte und der „Ausstattung“ von 3,0 auf 3,5 Punkte aus; die übrigen Standortmerkmale bleiben unverändert, d. h., die Punkte für Anfangs- und Endwert sind insoweit identisch. Die Gesamtpunktzahl verbessert sich von 19,00 (Anfangswert) auf 21,50 Punkte (Endwert). Der Bodeneckwert (600,00 Euro) wird sodann bezogen auf die ermittelte Gesamtpunktzahl im Verhältnis zum einheitlichen Wert von 20 Punkten herauf- oder heruntergerechnet, wiederum getrennt für den Anfangs- und den Endwert (sog. lagetypischer Grundwert, vorliegend [19 x 600] : 20 = 570,00 Euro bzw. [21,50 x 600] : 20 = 645,00 Euro).
Sodann findet eine Bewertung der (konkreten) „Grundstücksqualität“ nach den Merkmalen Nutzungsgröße, Grundstückszuschnitt, Ecklage/Ausrichtung, Erschließungszustand/Bodenbeschaffenheit, äußere Erschließung, Maß der Nutzung, Art der Nutzung, bauliche Besonderheiten, innere Erschließung sowie Rechte und Beschränkungen, wiederum getrennt für den Anfangs- und den Endwert, statt, wobei ausgehend von dem lagetypischen Grundwert Ab- oder Zuschläge gemacht werden. Vorliegend geht das Gutachten (VV Bl. 26 = „Seite 35 von 67“) diesbezüglich hinsichtlich sämtlicher Grundstücksqualitätsmerkmale sowohl beim Anfangs- als auch beim Endwert von demselben Faktor, mithin von keinerlei Veränderung zwischen dem Anfangs- und dem Endwert aus.
Die sich aus der Anwendung des zugrunde gelegten (allerdings – zu Gunsten des Antragstellers – vom Mittel der Bewertungen der einzelnen Merkmale der Grundstücksqualität nach unten abweichenden) Grundstücksnutzwerts von 0,93 auf den lagetypischen Grundwert errechnenden Beträge (570,00 Euro je m² x 0,93 für den Anfangswert bzw. 645,00 Euro je m² x 0,93 für den Endwert) ergeben den Bodenanfangs- (530,10 Euro, gerundet 530,00 Euro je m²) und den Bodenendwert (599,85 Euro, gerundet 600,00 Euro je m²); die Differenz ergibt die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung (70,00 Euro je m²). Bei einer Grundstücksgröße von insgesamt 204 m² ergibt sich aus dem Gutachten mithin eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 14.280,- Euro. Soweit das Gutachten (VV Bl. 26 = „Seite 35 von 67“) von einem Anfangswert von 532, 67 Euro, gerundet 533,00 Euro und einem Endwert von 602,75 Euro, gerundet 603,00 Euro spricht, erscheint dies dem Gericht derzeit aus dem Gutachten selbst heraus nicht nachvollziehbar (und wäre jedenfalls in einem Hauptsacheverfahren mithin erklärungsbedürftig), ist aber für das hier zu entscheidende vorläufige Rechtsschutzverfahren unschädlich, da sich die Differenz und damit die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nicht ändert.
d) Soweit der Antragsteller darauf abstellt, dass „in dem Zeitraum von 34 Jahren die Werte für Innenstadtvillen explodiert“ seien, was auf die „Möglichkeit der Sonderabschreibungen in privat genutzten Immobilien“ zurückzuführen sei und „zu einem hohen Renovierungsniveau der Innenstadtvillen geführt“ habe, so dass die Wertermittlung der Antragsgegnerin „nicht zuverlässig“ sein könne, weil sie diese Sondereffekte nicht erfasse, geht das an der hier in Rede stehenden Bodenwertermittlung bereits im Ansatz vorbei. Bei dieser geht es gerade nicht um den Wert der Grundstücke mit ihrer aufstehenden Bebauung, sondern allein um die (sanierungsbedingte) Steigerung des Wertes des Bodens. Deshalb kommt es für den „Vergleich mit den Innenstadtgebieten“ auch nicht auf die „Einmaligkeit der Bebauung“ der Innenstadtvillen, sondern auf die Vergleichbarkeit im Hinblick auf die für den Bodenwert relevanten wertbildenden Faktoren an.
Soweit der Antragsteller im Übrigen offenbar die Richtigkeit der Ermittlung des Bodeneckwerts anzweifelt, kann er damit ebenso wenig gehört werden wie mit seiner Kritik an der auf die konkrete, sein Grundstück betreffenden Punkteverteilung im Bewertungsblatt. Sämtliche diesbezüglichen Monita des Antragstellers betreffen Wertungen des Gutachterausschusses, die dessen Bewertungsspielraum unterliegen. Das Gericht kann nicht an die Stelle der auf Sachkunde und Erfahrung im Hinblick auf die Ermittlung von Grundstückswerten (vgl. auch § 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB) gegründeten, am Maßstab sachverständigen Ermessens und in sachlicher Unabhängigkeit (vgl. § 192 Abs. 1 BauGB) getroffenen Einschätzung des Gutachterausschusses seine eigene – notwendig laienhafte – oder die Einschätzung des Antragstellers zur seiner Auffassung nach der „richtigen“ Vergabe der Punkte für die einzelnen Kriterien der Standort- und der Grundstücksqualität setzen (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 20 Juni 2024 – 2 A 154/20 SN juris Rn. 32, VG Schwerin, Beschluss vom 8. April 2022 – 2 B 206/22 SN – amtl. Umdruck S. 8; VG Schwerin, Urteil vom 21. März 2019 – 2 A 402/17 SN – juris Rn. 52-74).
Ebenfalls bereits im Ansatz einem grundlegenden Missverständnis unterliegt der Antragsteller, wenn er auf die „Entlassung diverser Teilbereiche“, wie des Bereichs der ……… Straße, aus der Sanierungssatzung „deutlich vor der Durchführung der Wallanlagen- und Rosengartensanierung“ abstellt und kritisiert, dass „die Substanzverbesserungen dieser zentralen Anlagen, die letztlich der ganzen Stadt zu Gute kommen, erst den jetzt aus dem Sanierungsgebiet entlassenen Gebieten angerechnet werden“ und die Ausgleichsbeträge nun „auf einen kleineren Teil des Sanierungsgebietes entfallen sollen.“ Denn die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge stellt nicht – wie etwa im Straßenbaubeitragsrecht – auf die der Gemeinde entstandenen Kosten ab, die auf die Anlieger entsprechend ihrer Vorteilslage umgelegt werden, sondern beteiligt die Grundstückseigentümer an den Kosten der Sanierung, indem die durch die städtebauliche Sanierung, mithin unter Einsatz öffentlicher Mittel, für das einzelne Grundstück eingetretene Bodenwertsteigerung nicht dem Eigentümer verbleibt, sondern im Umfang der sanierungsbedingten Wertsteigerung „abgeschöpft“ wird (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 154 Rn. 1).
Schließlich hilft auch der verfassungsrechtliche Grundsatz der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit dem Antragsteller nicht. Weder steht der Erhebung des streitgegenständlichen Ausgleichsbetrages der Gesichtspunkt der Verwirkung entgegen noch liegt ein Fall unzulässiger Rechtsausübung vor. Hinsichtlich der Verwirkung fehlt es schon aufgrund der Eintragung des Sanierungsvermerks im Grundbuch (§ 143 Abs. 2 Satz 2 BauGB) an der dafür erforderlichen Vertrauenslage. Die Konstellation unzulässiger Rechtsausübung liegt nicht vor: Treuwidrig würde die Erhebung des Ausgleichsbetrages nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erst dann, wenn es aufgrund einer – hier einmal unterstellten - Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, die Abgabe zu erheben. Bei der Bewertung des Einzelfalls kann auf die Wertung des § 53 Abs. 2 VwVfG zurückgegriffen werden, der die Durchsetzbarkeit des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers auf 30 Jahre beschränkt (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 20.03.2014 - 4 C 11/13 - BVerwGE 149, 211 ff., juris Rn. 30 ff.). Davon ist die Antragsgegnerin zeitlich weit entfernt (vgl. dazu auch VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 – 2 A 154/20 SN – juris Rn. 37).
3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 3 Satz 1 Gerichtskostengesetz (GKG) i. V. m. Ziffer 1.5 Streitwertkatalog 2013

Rechtsmittelbelehrung:
I.
Gegen den Beschluss zu 1. steht den Beteiligten die Beschwerde zu.
Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe der Entscheidung bei dem Verwaltungsgericht Schwerin, Wismarsche Straße 323 a, 19055 Schwerin, einzulegen.
Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, Domstraße 7, 17489 Greifswald, einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzen. Das Oberverwaltungsgericht prüft nur die dargelegten Gründe.
Vor dem Oberverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird. Die Beteiligten müssen sich durch Bevollmächtigte im Sinne von § 67 Abs. 4 Sätze 3 bis 7 VwGO vertreten lassen. Ein Beteiligter, der nach Maßgabe der Sätze 3, 5 und 7 zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten.
II.
Gegen den Beschluss zu 2. kann bei dem Verwaltungsgericht Schwerin, Wismarsche Straße 323 a, 19055 Schwerin, Beschwerde eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro übersteigt oder das Verwaltungsgericht die Beschwerde in dem Beschluss zugelassen hat. Sie ist innerhalb von sechs Monaten einzulegen, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Zitierte Normen: §§ 24 bis 26 ImmoWertV
§§ 162, 163 BauGB
§ 192 BauGB
§ 80 Abs. 4 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO
§ 154 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch
§ 235 Abs. 4 BauGB
§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 154 Abs. 2 BauGB
§ 199 Abs. 1 BauGB
§ 40 Abs. 4 Satz 1 ImmoWertV
§ 154 Abs. 1 BauGB
§ 2 Abs. 4 ImmoWertV
§ 40 Abs. 4 Satz 2 ImmoWertV
§ 2 Abs. 5 ImmoWertV
§ 40 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 24 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV
§ 9 Abs. 2 ImmoWertV
§ 40 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV
§ 53 Abs. 1 ImmowertV
§ 2 Abs. 3 ImmoWertV
§ 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 192 Abs. 1 BauGB
§ 143 Abs. 2 Satz 2 BauGB
§ 53 Abs. 2 VwVfG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 52 Abs. 3 Satz 1 Gerichtskostengesetz

Zitierte Entscheidungen: NVwZ 2015, 531
NordÖR 2017, 237
NVwZ 2011, 1258
NVwZ 2011, 1239, 1241
BVerwGE 149, 211
1 L 206/14
4 C 6.01
2 A 154/20 S
1 L 7/14
2 A 341/16 S
2 A 1695/06
2 B 57/14
22 A 1185/89
4 C 31.13
2 B 206/22 S
2 A 3231/15 S
2 A 808/12
3 Bf 52/15
2 A 402/17 S
2 A 809/12
2 A 1365/10
3 A 1832/11
1 L 105/15
4 C 11/13