Verwaltungsgericht des Saarlandes Saarlouis (Saarland, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-02-28, Aktenzeichen 5 K 2/06

Tenor:
Die Beklagte wird verpflichtet, der Beigeladenen die Nutzung des Gebäudes auf dem Grundstück in der Gemarkung A-Stadt, Flur x, Flurstück x, zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken durch eine für sofort vollziehbare Ordnungsverfügung zu untersagen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte. Die der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen werden nicht erstattet.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.
Der Streitwert wird auf 7.500,-- Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger begehren im Wege der Untätigkeitsklage die Verpflichtung des Beklagten, der Beigeladenen die Nutzung von Büroräumen in einem Gebäude innerhalb eines mit Bebauungsplan festgesetzten Reinen Wohngebietes durch eine für sofort vollziehbar zu erklärende Ordnungsverfügung zu untersagen.
Die Kläger sind Eigentümer des Anwesens in der F.straße Nr. in A-Stadt, Gemarkung A-Stadt, Flur x, Parzelle Nr. x. Auf der gegenüberliegenden Seite der F.straße befindet sich das streitige Vorhabengrundstück, F.straße, Parzelle x. Beide Grundstücke liegen innerhalb des Geltungsbereich des Bebauungsplanes „T“, der für die Grundstücke als Art der baulichen Nutzung ein Reines Wohngebiet festsetzt.
Am 09.08.2004 reichte die Beigeladenen bei der Beklagten die Unterlagen zur Nutzungsänderung von Wohnen in Büro im Rahmen des Freistellungsverfahrens gemäß § 63 LBO 2004 ein. In der Beschreibung der Baumaßnahmen ist ausgeführt, es handele sich um die Nutzungsänderung des Obergeschosses von Wohnräumen zu Büroräumen; die bestehende bauliche Anlage bleibe unverändert. Die Büros würden zur Unternehmensberatung genutzt. In der Betriebsbeschreibung heißt es, die beschäftigten insgesamt 3 Mitarbeiter, zwei Auszubildende und eine Teilzeitkraft. Zu den vorgelegten Unterlagen gehörten Pläne von Unter-, Erd- und Obergeschoss. Ausweislich dieser Pläne befinden sich im Erdgeschoss eine Schwimmhalle mit Sauna und Dusche, ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, ein separates Esszimmer, eine Küche, Diele und ein Gäste-WC. Das in seiner Nutzung geänderte Obergeschoss weist in den Plänen fünf Büroräume, einen Besprechungsraum, ein Archiv, ein großes und ein kleines Bad, eine weitere separate Dusche und drei Flure aus. In der beiliegenden Bauzahlenberechnung ist die Wohnfläche im Erdgeschoss mit insgesamt 231,62 qm, die Bürofläche im Obergeschoss mit insgesamt 192,98 qm angegeben. Somit betrage der Anteil der Bürofläche im Verhältnis zur Gesamtfläche 45,45 %.
Mit Schreiben vom 19.08.2004 teilte der Beklagte den Beigeladenen mit, das Vorhaben unterliege den Verfahrensbestimmungen der Genehmigungsfreistellung; es sei nicht beabsichtigt, eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu beantragen.
Mit Schreiben vom 17.05.2005 beantragten die Kläger beim Beklagten, der Beigeladenen die Nutzung der Büroräume durch eine für sofort vollziehbar zu erklärende Ordnungsverfügung zu untersagen. Die freiberufliche Nutzung der Beigeladenen falle nicht unter § 3 Abs. 3 BauNVO und sei mit dem Charakter des reinen Wohngebietes nicht zu vereinbaren. Auch § 13 BauNVO greife nicht. Die Unternehmensberatung der Beigeladenen werde nicht in „Räumen“ ausgeübt. Zweck des § 13 BauNVO sei der Erhalt der Prägung der Gebäude in einem Reinen Wohngebiet als „Wohngebäude“. Davon könne nicht mehr die Rede sein, wenn – wie vorliegend – in einem Gebäude 192,98 qm der Büronutzung dienten. Derartige „Großbüros“ beseitigten den Wohncharakter eines Gebäudes auch dann, wenn ansonsten noch zu mehr als 50 % darin gewohnt werde. § 13 BauNVO gewähre auch Nachbarschutz gegenüber einer von der Art her danach nicht mehr zulässigen Nutzung.
Am 03.01.2006 haben die Kläger bei Gericht Untätigkeitsklage erhoben. Zu deren Begründung wiederholen sie ihr bisheriges Vorbringen aus dem Schreiben vom 17.05.2005.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verpflichten, dem Beigeladenen die Nutzung der Büroräume auf dem Grundstück in der Gemarkung A-Stadt, Flur 4, Flurstück 82/6, durch eine für sofort vollziehbare Ordnungsverfügung zu untersagen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie verweist darauf, dass für die rechtliche Beurteilung der Zulässigkeit der Büronutzung durch die Beigeladene die Baunutzungsverordnung aus dem Jahre 1977 anzuwenden sei. Da die Flächenanteil der freiberuflichen Nutzung unter der Hälfte der anrechenbaren Fläche liege, erscheine diese Nutzung zulässig. Von dieser Nutzung einschließlich der beiden zwei zusätzlichen notwendigen Stellplätzen gingen keine unzumutbaren Belästigungen im Sinne von § 15 BauNVO aus.
Die Beigeladene stellt keinen förmlichen Antrag. Ihrer Ansicht nach ist die Büronutzung auch in dem reinen Wohngebiet baurechtlich zulässig. Im Übrigen würden nicht sämtliche in dem vorgelegten Plan im Obergeschoss dargestellten Räume zu Bürozwecken genutzt. Tatsächlich sei das bei den als „Büro 2“, „Flur 2“ und „Dusche“ bezeichneten Räumen nicht der Fall. Deshalb seien 28,13 qm in Abzug zu bringen, so dass nur 164,85 qm zu Bürozwecken genützt würden. Hinzuweisen sei schließlich noch darauf, dass das Anwesen der Kläger bis vor einigen Jahren gewerblich genutzt worden sei.
Das Gericht hat die Örtlichkeit am 07.02.2007 in Augenschein genommen; wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Ortsbesichtigung verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakten einschließlich der beigezogenen Verwaltungsunterlagen der Beklagten verwiesen, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.

Entscheidungsgründe:
Die als Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO erhobene Verpflichtungsklage ist zulässig und begründet.
I. Nach § 75 Satz 1 VwGO ist die Klage abweichend von § 68 VwGO und damit ohne vorherige Durchführung eines Widerspruchsverfahrens zulässig, wenn über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Zeit sachlich nicht entschieden wurde. Die Klage kann nicht vor Ablauf von drei Monaten seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts erhoben werden, außer wenn wegen besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist. Diese Voraussetzungen liegen vor.
Die Kläger haben ihren Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten im Mai 2005 gestellt und am 03.01.2006 Klage erhoben. Zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung (28.02.2007) sind mehr als 17 Monate verstrichen, ohne dass ein zureichender Grund erkennbar ist, weshalb über den Antrag in der Sache noch nicht entschieden wurde. Damit ist die Klage zulässig.
II. Die Kläger haben einen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten, dem Beigeladenen die Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken durch eine für sofort vollziehbare Ordnungsverfügung zu untersagen
Eine schutzwürdige Abwehrposition erlangt der Nachbar nicht allein dadurch, dass die auf seinem Grundstück verwirklichte Nutzung baurechtlich zulässig, das auf dem anderen Grundstück genehmigte Vorhaben dagegen wegen einer Beeinträchtigung öffentlicher Belange, die nicht dem Schutz privater Dritter zu dienen bestimmt sind, unzulässig ist. Vielmehr kann sich der jeweils betroffene Nachbar nur auf solche Interessen berufen, die das Gesetz im Verhältnis der Grundstücksnachbarn untereinander als schutzwürdig ansieht.
Nach § 57 Abs. 2 LBO 2004 (= § 61 Abs. 2 LBO 1996) ist es Sache der Bauaufsichtsbehörde darüber zu wachen, dass bei der Errichtung, der Änderung, der Nutzungsänderung, dem Abbruch sowie der Instandhaltung und Instandsetzung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden; in Wahrung dieser Aufgaben kann die Bauaufsichtsbehörde die "erforderlichen Maßnahmen" treffen. Dazu gehört auch der Erlass einer Nutzungsuntersagung nach § 82 Abs. 2 LBO 2004.
Im Falle der Nichtbeachtung nachbarschützender Bestimmungen des öffentlichen Baurechts hat der betroffene Nachbar vorbehaltlich eines individuellen Rechtsverlustes im Einzelfall regelmäßig einen subjektiven Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten gegenüber baurechtswidrigen Anlagen und/oder deren Nutzung. Dieser Anspruch umfasst regelmäßig auch ein Recht auf gegebenenfalls zwangsweise Realisierung entsprechender Anordnungen im Wege des Verwaltungszwanges, im Einzelfall sogar unter Anwendung eines bestimmten Zwangsmittels.
Die Art der – wie vorliegend in einem Bebauungsplan festgesetzten - baulichen Nutzung gewährt dem Nachbarn ein subjektives Abwehrrecht gegenüber nicht gebietsverträglichen Nutzungen, das über das Rücksichtnahmegebot hinausgeht.
Auf dieser Grundlage haben die Kläger einen Anspruch auf Einschreiten des Beklagten gegen die Beigeladene, weil die derzeitige Nutzung des Gebäudes durch die Beigeladene gegen diesen Gebietsgewährleistungsanspruch verstößt. Der Bebauungsplan setzt für die Grundstücke der Kläger und der Beigeladenen als Art der baulichen Nutzung ein Reines Wohngebiet im Sinne von § 3 BauNVO fest:
(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.
(2) Zulässig sind Wohngebäude.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die
zur Deckung des täglichen Bedarf für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der
Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Das vom Grundsatz her nach § 63 Abs. 1 Nr. 1 LBO 2004 vom Baugenehmigungsverfahren freigestellte Vorhaben der Beigeladenen - die Nutzung von Wohnraum zu freiberuflichen bzw. freiberufsähnlichen Bürozwecken - fällt nicht unter den Katalog des § 3 Abs. 3 BauGB und wird auch nicht von § 13 BauNVO
Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf ähnlich ausüben, sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4 a bis 9 auch Gebäude zulässig.
erfasst. Denn der Umfang der freiberufsähnlichen Nutzung ist nach Lage der Dinge hier nicht im Verständnis von § 13 BauNVO lediglich auf „Räume“ beschränkt.
Die Frage, wann noch von "Räumen" im Sinne von § 13 BauNVO gesprochen werden könne, hat das Bundesverwaltungsgericht dahingehend beantwortet, dass das einzelne Wohnhaus nicht durch eine überwiegende berufliche Nutzung dem Wohnen entfremdet werden darf, um eine unerwünschte Verdrängung der Wohnnutzung gerade aus den Wohngebieten zu verhindern. Räume in diesem Sinne sind nur Teile eines überwiegend anders genutzten Gebäudes. Sie dürfen also nicht Gebäude für freiberufliche Zwecke sein. Das Gebäude muss eine andere, nicht freiberufliche, prägende Nutzungsart unterbringen.
Grundsätzlich gilt insoweit die Faustregel, dass die nach § 13 BauNVO in Wohngebieten zulässigen Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger nach ihrer Fläche insgesamt nicht größer sein dürfen als die Wohnräume. Der Flächenberechnung sind nur die Räume zugrunde zu legen, die Aufenthaltsräume sind; Keller- und Treppenräume sind auszuklammern. Beim Flächenvergleich zwischen Gesamtnutzfläche und freiberuflich genutzter Grundfläche der Gebäuderäume muss die wohnfremde Nutzung deshalb unter 50 % liegen, wobei dieser Flächenvergleich nicht rechtssatzartig anzuwenden ist und (nur) eine im konkreten Fall widerlegbare - indizielle Aussagekraft hat. Unter besonderen Umständen können diese Grenzen etwas überschritten werden; niemals darf jedoch die geänderte Nutzungsweise für das einzelne Gebäude prägend werden.
Weiterhin besteht eine gewisse Indizwirkung für eine Überschreitung der Grenze des nach § 13 BauNVO Zulässigen, wenn die Büronutzung in ihrer Ausdehnung über die in dem Gebäude im Zeitpunkt der beabsichtigten Nutzungsänderung vorhandenen Wohnungsgrößen hinausgeht.
Bei Anlegung dieser Maßstäbe und unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Ortsbesichtigung stellt sich die freiberufsähnliche Nutzung durch die Beigeladene als überwiegend, die Wohnnutzung in dem Gebäude hingegen als derzeit untergeordnet dar.
In diesem Zusammenhang spielen die von den Beigeladenen im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens vorgelegten Pläne keine entscheidende Rolle, weil diesen nicht die Feststellungswirkung wie bei einer erteilten Baugenehmigung zukommt. Deshalb bedarf es keiner Entscheidung, ob eine Nutzung des streitigen Gebäudes, wie sie in den Plänen vom 06.07.2004 dargestellt ist, dem materiellen Baurecht entspricht. Anders als in den Fällen der Anfechtung einer Baugenehmigung, in denen davon ausgegangen werden muss, dass es prinzipiell Sache des Bauherrn ist, sein Vorhaben zu bestimmen, und deshalb regelmäßig auf dessen Angaben über die räumlichen Anteile von Wohn- und freiberufsähnlicher Nutzung in den zur Nachprüfung eingereichten Bauvorlagen abzustellen, kommt es in den Fällen der freigestellten Verfahren allein auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Und insoweit ist das zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung vorhandene Erscheinungsbild maßgeblich.
Danach befindet sich in dem Gebäude als einziges zum Schlafen bestimmtes Zimmer das „Gästezimmer“ im Obergeschoss, dass von Büroräumen umgeben ist. Schon diese Anordnung bewirkt den Eindruck, dass der Raum eher der Unterbringung von Geschäftsfreunden dient. In dem in den Plänen vom 06.07.2004 im Erdgeschoss mit der Nutzung „Schlafen“ ausgewiesenen Raum ist allein ein überdimensionaler Tisch mit 12 Sesseln vorhanden, der auch mit der darüber befindlichen Beleuchtung mehr den Eindruck eines Konferenztisches als den eines Ess- oder Wohnzimmertisches macht. Diese Einschätzung wird dadurch bestärkt, dass sich in dem Raum, wie auch in dem benachbarten „Wohnzimmer“ keine Schränke, Sideboards oder Vitrinen etwa zur Aufbewahrung von Geschirr, Tischdecken, Besteck oder anderen persönlichen Dingen vorhanden sind. Auch die in den Plänen dargestellte Küche existiert ebenso wenig wie das dargestellte „Esszimmer“. Das mit drei Tischen mit insgesamt 12 Sesseln eingerichtete „Wohnzimmer“ kommt ohne jegliche erkennbar persönliche Accessoires aus und vermittelt bei unbefangener Betrachtungsweise eher den Eindruck einer Hotellounge bzw. eines gehobenen Wartezimmers in der Chefetage einer größeren Bank oder Versicherung und nicht den eines Wohnzimmers. Da die Beigeladenen ihr Schlafzimmer im Nachbargebäude E-Straße haben und dementsprechend dort im engeren Sinne „wohnen“, stellt sich die verbleibende Wohnnutzung in dem hier in Rede stehenden Haus als untergeordnet dar. Es fehlen jegliche wohnungstypische Anhaltspunkte für eine Zweckbestimmung als privaten Lebensmittelpunkt. Erschwerend kommt vorliegend hinzu, dass der „Wohnbereich“ optisch nicht abgeschlossen und ersichtlich als Bestandteil einer großzügig bemessenen Bürolandschaft wirkt. Selbst wenn man davon ausgeht, dass das Gebäude und die darin befindlichen nicht ständig zu Bürozwecken genutzten Räume wie etwa das Schwimmbad, die Sauna und das Zimmer mit dem großen Tisch wie auch das „Wohnzimmer“ gelegentlich von der Beigeladenen privat genutzt werden, führt das nicht zu einer Dominanz der Wohnnutzung. Vielmehr wird das Gebäude nach seinem gesamten bei der Ortsbesichtigung angetroffenen Erscheinungsbild im Innern ersichtlich nicht von einer Wohnnutzung, sondern von der Büronutzung geprägt.
Folglich steht das Vorhaben der Beigeladenen, derzeit mit den §§ 30 Abs. 1 BauGB, 3, 13 BauNVO nicht in Einklang und die ausgeübte Nutzung des Gebäudes ist mit dem im Bebauungsplan festgesetzten Gebietscharakter nicht vereinbar. Da keine Anhaltspunkte für einen individuellen Verlust des Abwehrrechts der Kläger im Einzelfall vorliegen, steht ihnen gegenüber der Beklagten ein Einschreitensanspruch zu.
Deshalb ist die Beklagte – unabhängig von der Frage, ob und inwieweit die Kläger durch diese Nutzung subjektiv beeinträchtigt werden – zu verpflichten, der Beigeladenen die Nutzung zu untersagen. Der Klarstellung halber sei erwähnt, dass die Kläger keinen Anspruch darauf haben, dass in dem Gebäude überhaupt keine freiberufähnliche Büronutzung stattfindet. Vielmehr steht es der Beigeladenen frei, dem Beklagten im Wege des Austauschs eine Nutzung anzubieten, die mit § 13 BauNVO in Einklang steht.
Der Klage ist deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind dem Beklagten nicht aus Billigkeitsgründen gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aufzuerlegen, weil diese in der Sache unterlegen sind und zudem keinen Antrag gestellt haben und dementsprechend nicht das Risiko eingegangen sind, auf der Grundlage von § 154 Abs. 3 VwGO selbst an den Kosten des Verfahrens beteiligt zu werden.
Die Berufung wird nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG in Verbindung mit Textziffer 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 30 Abs. 1 BauGB, 3, 13 BauNVO
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO
§§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG
§ 63 LBO
§ 13 BauNVO
§ 15 BauNVO
§ 75 VwGO
§ 68 VwGO
§ 3 BauNVO
§ 167 VwGO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 3 Abs. 3 BauNVO
§ 75 Satz 1 VwGO
§ 57 Abs. 2 LBO
§ 61 Abs. 2 LBO
§ 82 Abs. 2 LBO
§ 63 Abs. 1 Nr. 1 LBO
§ 3 Abs. 3 BauGB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 154 Abs. 3 VwGO
§ 124 a Abs. 1 VwGO