Amtsgericht Schöneberg (Berlin, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-01-05, Aktenzeichen 105 C 317/16
ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2017:0105.105C317.16.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 31. August 2016, Akz.: 105 C 317/16, wird aufrechterhalten.
2. Auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.

Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in der N. Straße in ... B.. Diese Wohnung ist 106,55 m² groß und besteht aus 3 Zimmern.
Die Wohnung war ursprünglich vom Kläger an Herrn G. S. vermietet worden. Dieser war im August 2014 in ein Pflegeheim gezogen. Er hatte mit Zustimmung des Klägers alle drei Zimmer untervermietet. Der Beklagte bewohnte ein 7m² großes Zimmer und nutzte Küche und Bad.
Im September 2014 verstarb der ehemalige Mieter Herr S.. Der Mietvertrag zwischen ihm und dem Kläger wurde zum 30. November 2014 beendet. Der Beklagte blieb anschließend in der Wohnung wohnen, während die beiden anderen Untermieter Anfang Januar 2015 auszogen. Er zahlte an den Kläger monatlich unregelmäßig zwischen 200,00 € und 800,00 €. Hinsichtlich der genauen monatlichen Zahlungen wird auf die Auflistung im Schriftsatz vom 12. Oktober 2016, Bl. 37 f. d.A., verwiesen.
Mit Schreiben vom 29. Dezember 2014 verlangte der Kläger vom Beklagten die Räumung der Wohnung zum 09. Januar 2015. Insoweit wird auf die Anlage K 5, Bl. 39 d.A., verwiesen.
Am 18. Februar 2015 vermietete der Beklagte einen Teil der Wohnung an Herrn R. T. für einen monatlich Mietzins in Höhe 440,00 €. Herr T. kam seiner Mietzahlungsverpflichtung nur teilweise nach.
Mit Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 10. November 2015 (Akz.: 105 C 50/15) wurde der Beklagte zur Räumung der o.g. Wohnung verurteilt. Seine dagegen eingelegte Berufung wurde vom Landgericht Berlin (Akz.: 63 S 5/16) am 17. Juni 2016 zurückgewiesen.
Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 ergaben sich für die o.g. Wohnung Betriebskosten in Höhe von 1.738,72 € (144,89 € pro Monat).
Mit Schreiben vom 04. Juli 2016 forderte der Kläger den Beklagten zur Zahlung von 3.502,00 € bis zum 11. Juli 2016 auf. Insoweit wird auf die Anlage K 4, Bl. 10 f. d.A., verwiesen.
Am 05. Oktober 2016 erfolgte die Zwangsräumung der Wohnung.
Der Kläger meint, er habe einen Anspruch auf die ortsübliche Miete in Höhe von 578,57 € (5,43 €/m² x 106,55 m²) unter Zugrundelegung des Mittelwertes des Berliner Mietspiegels für das Mietspiegelfeld, in das die o.g. Wohnung einzuordnen sei, zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 144,89 € monatlich.
Mit der Klage begehrte der Kläger zunächst die Zahlung von monatlich 206,00 €, insgesamt 3.502,00 €, für den Zeitraum Februar 2015 bis einschließlich Juni 2016 (206,00 € x 17 Monate). Nachdem der Kläger die vom Beklagten ohne Zweckbestimmung geleisteten monatlichen Zahlungen im Zeitraum April 2015 bis August 2016 mit der von ihm verlangten monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 723,46 € (578,57 € zuzüglich 144,89 €) aufgerechnet hat, sind die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung bis einschließlich Februar 2016 erfüllt worden. Mit der Klage begehrt der Kläger nunmehr die Mietzahlung für die Monate April, Mai, Juni und Juli 2016 in Höhe von jeweils 723,46 € sowie für August 2016 in Höhe von 608,16 €.
Die Klage ist dem Beklagten am 10. August 2016 zugestellt worden. Nachdem der Beklagte nicht innerhalb der zweiwöchigen Frist seine Verteidigungsbereitschaft angezeigt hat, hat das Amtsgericht Schöneberg den Beklagten am 31. August 2016 antragsgemäß dazu verurteilt, an den Kläger 3.502,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. Juli 2016 zu zahlen. Das Versäumnisurteil ist dem Beklagten am 03. September 2016 und dem Kläger am 06. September 2016 zugestellt worden. Der Beklagte hat gegen das Versäumnisurteil mit Schriftsatz vom 19. September 2016, an diesem Tag bei Gericht auch eingegangen, Einspruch eingelegt.
Der Kläger beantragt,
das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 31. August 2016 aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Beklagte meint, er habe, da er nur einen kleinen Teil der Wohnung besessen habe, auch nur die Miete für diesen Teil zu zahlen. Zudem habe die Wohnung Mängel, weshalb sich der Kläger nicht auf den Mittelwert des Berliner Mietspiegels für das einschlägige Mietspiegelfeld berufen könne.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die zu den Akten gereichten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Einspruch ist zulässig, führt aber nicht zu einer Aufhebung des Versäumnisurteils, da die zulässige Klage begründet ist. Der Beklagte hat fristgerecht gemäß § 339 ZPO den gegen das Versäumnisurteil statthaften Einspruch eingelegt, so dass gemäß § 342 ZPO der Prozess in die Lage zurückversetzt wird, in der er sich vor Eintritt der Säumnis befand.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Klageänderung durch Austausch des der Klage zugrunde liegenden Sachverhalts gemäß §§ 263, 267 ZPO zulässig. Die Einwilligung des Beklagten in die Änderung der Klage wird gemäß § 267 ZPO vermutet. Die Umstellung des Klageantrages ist nicht als subjektive Klagehäufung auszulegen.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 3.502,00 € gemäß §§ 987 Abs. 2, 990 Abs. 1 S. 2 BGB.
Der Kläger ist Eigentümer der o.g. Wohnung. Der Beklagte war bis zur Zwangsräumung am 05. Oktober 2016 Besitzer. Sein Recht zum Besitz endete mit der Beendigung des Mietverhältnisses zwischen dem ehemaligen Hauptmieter Herrn S. und dem Kläger zum 30. November 2014.
Der Beklagte hat seit dem Schreiben des Klägers vom 29. Dezember 2014 positive Kenntnis über sein fehlendes Besitzrecht auf Grund der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Hauptmieter, von dem er bis dahin sein Besitzrecht ableitete. Positive Kenntnis im Sinne des § 990 Abs. 1 S. 2 BGB liegt vor, „wenn der Besitzer über den Mangel seines Rechts in einer Weise aufgeklärt worden ist, dass ein redlich Denkender, der vom Gedanken an den eigenen Vorteil nicht beeinflusst ist, sich der Überzeugung seiner Nichtberechtigung nicht verschließen würde“ (BGHZ 26, 256 = NJW 1958, 668; vgl. ferner MüKoBGB/Raff, 7. Auflage 2017, § 990 Rdnr. 4 m.w.N.). In dem Schreiben des Klägers vom 29. Dezember 2014 wurde der Beklagte über die Beendigung des Hauptmietverhältnisses zum 30. November 2014 und über die sich daraus ergebende Folge, dass er auf Grund des Erlöschens des Hauptmietverhältnisses kein Recht zum Besitz an der Wohnung mehr hat, aufgeklärt. Dass sich der Beklagte der Räumung zunächst widersetze und auch noch vor dem Landgericht Berlin im Räumungsprozess die Ansicht vertrat, er habe ein Recht zum Besitz an der Wohnung, führt nicht dazu, dass der Beklagte keine positive Kenntnis von dem fehlenden Besitzrecht hatte. Denn ihm waren alle Umstände bekannt, um den Mangel seines Rechts zum Besitz an der Wohnung zu erkennen.
Der Kläger hat gemäß § 987 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung von monatlich 723,46 € für die Monate April, Mai, Juni und Juli 2016 und in Höhe von 608,16 € für den Monat August 2016. In dieser Höhe hat der Beklagte Nutzungen aus der Wohnung des Klägers gezogen. Nutzungen sind gemäß § 100 BGB die Vorteile, die der Gebrauch einer Sache gewährt. Bei der Überlassung von Räumen liegt der Vorteil des Besitzers darin, dass er den Besitz und die Möglichkeit der Nutzung erwirbt (vgl. Schmidt/Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 546a Rdnr. 104). Entscheidend ist dabei die objektive Möglichkeit der Nutzung, nicht die tatsächliche Nutzung (vgl. Schmidt/Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 546a Rdnr. 104). Demnach bestimmt sich die Höhe des Anspruchs des Eigentümers anhand des objektiven Mietwerts der Sache. Verlangt werden kann demnach die ortsübliche Miete im Sinne des § 558 Abs. 1 und 2 BGB für die entsprechende Wohnung, wobei auch verbrauchsabhängige Nebenkosten ersatzfähig sind. Als ortsüblich kann vom Eigentümer der Mittelwert des entsprechenden Mietspiegelfelds herangezogen werden. Für die o.g. Wohnung ergibt sich so eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 578,57 € nettokalt. Eine Minderung dieser Nutzungsentschädigung auf Grund von Mängeln kam schon deshalb nicht in Betracht, weil zu Mängeln kein weiterer Vortrag erfolgte. Zudem hat ein Mangel nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (Urteil vom 14. Juli 2014 – 8 U 140/13) auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Auswirkungen. Gründe, weshalb die ortsübliche Vergleichsmiete im vorliegenden Fall geringer sein sollte, sind ebenfalls nicht ersichtlich.
Die Höhe des Anspruchs reduziert sich nicht etwa dadurch, dass der Beklagte nur 7 m² und anteilig das Bad und die Küche tatsächlich genutzt haben will. Denn zum einen handelt es sich bei einer Wohnung um einen abgeschlossenen Raum, der anders als ein Grundstück nur in seiner Gesamtheit nutzbar ist. Zum anderen hat der Beklagte durch die Zurverfügungstellung des weiteren Wohnraums an einen Dritten, Herrn T., über diesen verfügt und ihn dementsprechend auch genutzt. Aus diesem Grund reduziert sich die Nutzungsentschädigung auch nicht auf das, was der Beklagte von seinem Untermieter Herrn T. erlangt hat.
Daneben kann der Kläger auch die verbrauchsabhängigen Nebenkosten verlangen. Dem Gericht steht es insoweit zu, die verbrauchsabhängigen Nebenkosten der Höhe nach gemäß § 287 BGB zu schätzen. Das Gericht legt dabei, wie auch vom Kläger vorgetragen, die bisher angefallenen Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2015 in Höhe von monatlich 144,89 € zugrunde. Anhaltspunkte dafür, dass geringere Betriebskosten angefallen sein könnten, sind nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. Juli 2016 gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1 BGB. Die Vindikationslage stellt ein gesetzliches Schuldverhältnis dar, welches die Anwendbarkeit der §§ 280 ff. BGB zur Folge hat (vgl. BeckOK BGB/Fritzsche, 41. Edition, Stand: 01.11.2016, § 987 Rdnr. 28). Der Beklagte befand sich mit der Zahlung der Nutzungsentschädigung seit dem 12. Juli 2016 in Verzug. Der Kläger hat den Beklagten zuvor mit Schreiben vom 04. Juli 2016 zur Zahlung von 3.502,00 € bis zum 11. Juli 2016 vergeblich aufgefordert.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 3.502,00 € festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 263, 267 ZPO
§§ 280 ff. BGB
§ 339 ZPO
§ 342 ZPO
§ 267 ZPO
§ 100 BGB
§ 287 BGB
§ 709 ZPO
§ 987 Abs. 2, 990 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 990 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 987 Abs. 1 BGB
§ 558 Abs. 1 und 2 BGB
§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 26, 256
NJW 1958, 668
V ZR 26/20
05 C 317/16
05 C 50/15
63 S 5/16
8 U 140/13