Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-09-04, Aktenzeichen 8 A 109/21
ECLI: ECLI:DE:VGSH:2025:0904.8A109.21.00

Tenor:
Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger unter Aufhebung des Bescheides vom 9. Februar 2021 und des Widerspruchsbescheides vom 11. Mai 2021 einen positiven Bauvorbescheid für den Neubau eines Wohnhauses mit vier Wohneinheiten und einem Lager auf dem Flurstück A., Gemarkung A-Stadt, gemäß der Bauvoranfrage vom 1. Dezember 2020 zu erteilen.
Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.
Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund des Urteils vollstreckbaren Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt einen Bauvorbescheid für den Neubau eines Wohnhauses mit vier Wohneinheiten und Lager.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks A-Straße in A-Stadt, Flurstück A., Gemarkung A-Stadt mit einer Größe von 759 m2. Dieses liegt im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans A. der Gemeinde A-Stadt vom 26. Dezember 2012, welcher für den Vorhabenbereich ein Mischgebiet, eine Grundflächenzahl von 0,40, zwei Vollgeschosse als Höchstgrenze, eine maximale Firsthöhe von 11,00 m und eine offene Bauweise festsetzt. Das Grundstück ist im vorderen Bereich bisher bebaut mit einem Wohnhaus mit vier Wohneinheiten und im hinteren Teil mit einem Lagergebäude. Letzteres nutzt der Kläger für seinen Cateringbetrieb.
Er stellte am 1. Dezember 2020 eine Bauvoranfrage für den Neubau eines Wohnhauses mit vier Wohneinheiten und einem Lager. Im Erdgeschoss sind eine Wohnung und das Lager, im Obergeschoss zwei Wohnungen und im Dachgeschoss eine Wohnung geplant. Die vorhandene Lagerhalle solle abgerissen werden und auf der verbleibenden Stahlbeton-Sohlplatte ein Personalwohnhaus mit Lager errichtet werden.
Mit Bescheid vom 9. Februar 2021 lehnte der Beklagte die Bauvoranfrage ab. Zur Begründung führte er aus, das geplante Bauvorhaben entspreche nicht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und könne daher nicht zugelassen werden. Das Bauvorhaben widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 64. Dieser setze für das Grundstück ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO fest. Der Gebietscharakter des Mischgebietes werde durch die beiden Hauptfunktionen Wohnen und Gewerbe ohne Festlegung einer bestimmten Relation oder eines Vorrangs der einen gegenüber der anderen Nutzung bestimmt. Das Mischgebiet solle nicht zulassen, dass sich die in ihm vorgesehenen beiden Hauptnutzungsarten mehr in die eine oder die andere Richtung entwickeln könne. Durch die vorhandene Bebauung und die schon bereits erteilten Baugenehmigungen werde der westliche Bereich der Straße A. fast komplett durch Wohnbebauung geprägt. Im östlichen Bereich der Straße finde zwar noch eine Durchmischung statt, es sei aber festzustellen, dass sich die gewerbliche Nutzung unterordne, auch wenn sich auf dem Grundstück A. ein sehr großer gewerblicher Betrieb befinde. Durch Zulassung des Bauvorhabens käme noch eine weitere Wohnbebauung zu der bereits überwiegenden Wohnbebauung hinzu. Das entspräche nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Bei einer Zulassung des beantragten Vorhabens würde der Gebietscharakter „kippen", das Gebiet würde nicht mehr durchmischt.
Hiergegen erhob der Kläger am 1. März 2021 Widerspruch, den er im Wesentlichen damit begründete, dass die Ablehnung der Bauvoranfrage durch Vergleich mit genehmigten Nutzungen auf Nachbargrundstücken unzulässig sei. Dies sei präjudiziell und ermessensfehlerhaft. Er habe auf die baulichen Entwicklungen der Nachbarschaft keinen Einfluss; diese dürften nicht als Maßstab für die Zulässigkeit seines Vorhabens gelten. Weiter handle es sich bei den beantragten Wohnungen nicht um reinen Wohnraum, sondern um gewerbliches und betriebsnotwendiges Personalwohnen. Er brauche die von ihm geplanten Wohnungen deswegen, um das Personal für seinen Gewerbebetrieb unterzubringen. Diese Nutzung sei notwendig, da es in A-Stadt keinen bezahlbaren Wohnraum für Arbeitnehmer gebe. Dies sei der beengten Wohnsituation im Orte geschuldet, der er versuche, Rechnung zu tragen, indem er selbst Wohnungen schaffe. Das sei nur in dem betreffenden Gebiet möglich. Ohne diese Wohnmöglichkeit könne der Betrieb gar kein Personal gewinnen. Der Standort des Gewerbes sei nicht entscheidend. Auch wenn der Gewerbebetrieb nicht ausschließlich auf dem Grundstück stattfinde, bleibe das Grundstück zentrale Basis der Firmenorganisation. Eine zentrale Personalunterbringung sei branchenüblich und stütze den Charakter als gewerbliche Nutzung. Die Wohnungen sollten auch formell und rechtlich Teil der gewerblichen Tätigkeit werden. Hierzu solle aus steuerrechtlichen Gründen eine Vermietungsgesellschaft gegründet werden, die die Wohnungen vom ihm – dem Kläger – anmiete und gewerblich an seine Mitarbeitenden weitervermiete. Schließlich führe das Projekt keineswegs zu einem „Kippen“ des Gebietscharakters, da es eine rein gewerbliche Nutzung vorsehe. Das gelte auch für die vier Wohneinheiten.
Mit Widerspruchsbescheid vom 11. Mai 2021 wies der Beklagte den Widerspruch zurück und vertiefte hierin die Ausführungen des Ausgangsbescheides. Ergänzend trug er vor, dass die Nutzungsart „Wohnen“ Wohnen in Wohngebäuden und Wohnungen umfasse, also das allgemeine Wohnen. Der Begriff des Wohnens im Sinne der BauNVO umfasse eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts. Grundsätzlich komme es für die verschiedenen Arten der Unterbringung von Angestellten und Arbeitern (Gemeinschaftsunterkünfte, „Boarding-Häuser“ usw.) darauf an, ob es als Wohnen oder als Beherbergungsbetrieb oder sonstiges Gewerbe und damit als Gewerbebetrieb zu beurteilen sei. Hierbei sei das Nutzungskonzept und die darauf abgestimmte Gebäudestruktur wesentlich. Der Wohnnutzung sei auch dann keine gewerbliche Nutzung zuzuordnen, wenn sie mit einem Gewerbebetrieb funktional verbunden sei. Eine Ausnahme könne nur gelten, wenn die Wohnung betriebsnotwendig sei und als mitgezogen eingestuft würde, also wenn die Unterbringung der Personen zwingend für gewerbliche Ausübung erforderlich sei. Dies sei hier nicht der Fall. Auch die Gründung einer Vermietungsgesellschaft und Weitervermietung an Personal wandle den Charakter der Nutzung nicht in eine gewerbliche.
Am 11. Juni 2021 hat der Kläger Klage erhoben.
Zur Begründung vertieft er seinen bisherigen Vortrag. Ergänzend trägt er vor, der Beklagte gehe fälschlicherweise davon aus, er – der Kläger – übe sein Gewerbe nicht auf diesem Grundstück, sondern an verschiedenen, teilweise auch mobilen Standorten aus. Das sei so nicht richtig. In der geplanten Lagerhalle seien umfangreiche Vorbereitungsarbeiten geplant, die weder in den stationären Verkaufsstätten und erst recht nicht in den mobilen Verkaufsfahrzeugen geleistet werden könnten. Diese Arbeiten müssten vor Ort in der teilweise gekühlten Halle, in welcher die Zutaten gelagert würden, erfolgen. Dann erfolge ein Verbringen der vorbereiteten Ware an die stationären Läden oder aber in die Verkaufsfahrzeuge, welche von hier aus starteten. Insoweit solle eine „Firmenzentrale“ mit Lagerhalle und Zubereitungsräumen sowie Wohnungen für das Personal geschaffen werden. Das Nutzungskonzept und die darauf abgestimmte Gebäudestruktur dienten ausschließlich der Wohnunterbringung von dringend benötigtem Personal direkt neben dem Lager, in welchem es zukünftig arbeiten solle. Hauptnutzungsart sei damit der „gewerbliche Nutzung“ zuzurechnen, weil sie zum Betrieb des Gewerbes des Klägers erforderlich sei.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 9. Februar 2021 in der Form des Widerspruchsbescheides vom 11. Mai 2021 zu verpflichten, der Bauvoranfrage des Klägers vom 1. Dezember 2020 stattzugeben
und die Hinzuziehung des Prozessbevollmächtigten des Klägers im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist er auf seine ablehnenden Entscheidungen.
Mit Beschluss der Kammer vom 15. November 2024 wurde der Rechtsstreit der Berichterstatterin als Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen.
Bei der mündlichen Verhandlung vor Ort wurden Lichtbilder gefertigt. Es wird auf das Verhandlungsprotokoll verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Beteiligten eingereichten Schriftsätze sowie auf den beigezogenen Verwaltungsvorgang des Beklagten – auch zu dem parallel verhandelten Verfahren 8 A 47/25 –, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet.
Der Kläger hat einen Anspruch auf die Erteilung eines positiven Bauvorbescheides für die Neuerrichtung eines Gebäudes mit vier Wohneinheiten und einem Lager auf dem Flurstück A. der Gemarkung A-Stadt, da dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Der ablehnende Bescheid vom 9. Februar 2021 und der Widerspruchsbescheid vom 11. Mai 2021 sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 BauGB).
Anspruchsgrundlage für den Bauvorbescheid ist § 75 LBO, wonach vor Einreichung des Bauantrags auf Antrag der Bauherrin oder des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, ein Vorbescheid zu erteilen ist. Der Vorbescheid gilt drei Jahre. §§ 63, 64, §§ 68 bis 70a, 72 Absatz 1 bis 5 und § 73 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 gelten entsprechend. Gemäß § 72 Abs. 1 Satz 1, 1. HS LBO ist der Bauvorbescheid zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Gem. § 63 Abs. 1 Nr. 1 LBO prüft die Bauaufsichtsbehörde außer bei Sonderbauten – um ein solches handelt es sich vorliegend nicht (vgl. § 2 Abs. 4 LBO) –, die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 des BauGB. Die danach zu prüfende und von der Bauvoranfrage vom 1. Dezember 2020 umfasste Frage nach der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens „Neubau eines Wohnhauses mit 4 Wohneinheiten und Lager“ ist positiv zu beantworten.
Da es sich um ein Vorhaben im Bereich eines Bebauungsplans handelt, beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 30 Abs. 1 BauGB, wovon auch der Beklagte in seinem Ablehnungsbescheid ausgegangen ist. Hiernach ist im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Der Bebauungsplan Nr. 64 der Gemeinde A-Stadt vom 26. Dezember 2012, der die eben zitierten Festsetzungen enthält und gegen dessen Rechtswirksamkeit keine Bedenken bestehen und auch nicht geltend gemacht wurden, steht dem klägerischen Vorhaben nicht entgegen; dessen Festsetzungen widerspricht es nicht.
Die Art der baulichen Nutzung ist in dem Bebauungsplan als Mischgebiet festgesetzt. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Zulässig sind gem. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO Wohngebäude und gem. § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO sonstige Gewerbebetriebe.
Daran, dass es sich bei der als „Lager“ bezeichneten Nutzungseinheit für einen Cateringbetrieb im Erdgeschoss des geplanten Gebäudes um eine zulässige gewerbliche Nutzung i. S. v. § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO handelt, bestehen keine Zweifel. Solche werden von dem Beklagten auch nicht vorgebracht. Bereits jetzt befindet sich eine genehmigte Lagerhalle an demselben Standort, die diesem Nutzungszweck entspricht.
Bei den vier Wohneinheiten handelt es sich hingegen nicht um eine gewerbliche Nutzung, sondern um Wohnen i. S. v. § 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Wohngebäude sind Gebäude, die dem Wohnen dienen. Dabei ist der Begriff des Wohnens durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Maßgeblich für die Erfüllung des Wohnbegriffs sind das Nutzungskonzept und seine grundsätzliche Verwirklichung (BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 – juris Rn. 17 m. w. N.). Diese Kriterien dienen insbesondere dazu, das Wohnen von anderen Nutzungsformen abzugrenzen, etwa der Unterbringung, des Verwahrens unter gleichzeitiger Betreuung, der bloßen Schlafstätte oder anderen Einrichtungen, die dann nicht als Wohngebäude, sondern als soziale Einrichtungen einzustufen sind (Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein, Beschluss vom 7. September 2017 – 1 MB 11/17 – juris Rn. 8). Auf persönliche Eigenschaften der Nutzer kommt es hierbei nicht an (Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 7. Mai 2019 – 2 A 2995/17 – juris Rn. 62). Der Begriff des Wohnens bezieht sich dabei sowohl auf die Ausstattung und Ausgestaltung des Gebäudes als auch dessen Zweckbestimmung. Die Nutzung eines Vorhabens bestimmt sich nach der objektiven Eignung der baulichen Anlage unter Einschluss der ihr zugedachten Funktion. Zu der zum Wohnen erforderlichen Ausstattung gehören regelmäßig das Vorhandensein eines Badezimmers inkl. Toilette sowie eine Kochgelegenheit, auch wenn das Fehlen solcher Einrichtungen nicht zwingend gegen die Annahme der Wohnnutzung spricht.
Die vier geplanten Wohnungen dienen nach diesem Maßstab dem Wohnen. Dies ergibt sich aus der Gebäudestruktur und dem vom Kläger angeführten Nutzungskonzept, dass die Wohnungen als Wohnraum für sein Personal benötigt würden, um überhaupt Personal finden zu können, welches bereit sei, in A-Stadt zu arbeiten. Die beengte Wohnsituation und Wohnungsnot im Orte sei allgemein bekannt. Er versuche, dieser Situation Rechnung zu tragen, indem er selbst Wohnungen schaffe, was eben nur in dem betreffenden Gebiet möglich sei. Das Nutzungskonzept und die darauf abgestimmte Gebäudestruktur diene ausschließlich der Wohnunterbringung von dringend benötigtem Personal direkt neben dem Lager, in welchem es arbeiten solle. Dies zeigt auf, dass eine gewerbliche Nutzung der Wohnung gerade nicht vorliegen soll. Denn die Wohnungen dienen nicht der Ausübung eines Gewerbes, sondern der Unterbringung von Personal, das außerhalb der Arbeitszeit dort eigenbestimmt wohnen soll. Die Unterbringung ist auf Dauer angelegt, selbst wenn in den Mietverträgen aufgenommen würde „bis zur Beendigung des Arbeitsverhältnisses“, da es sich um ein ungewisses Endereignis handelt. Es liegt kein beabsichtigter kurzfristiger Wechsel der Bewohner wie bei Ferienwohnungen oder gewerblichen Unterkünften vor. Vielmehr sollen die Mitarbeitenden dauerhaft an den Betrieb und damit auch an die Wohnsituation gebunden werden. Das so ermöglichte private Wohnen soll den Mitarbeitenden einen Anreiz schaffen, betrieblich verbunden zu sein. Für den Kläger soll es den Vorteil ermöglichen, Personal für seinen Betrieb durch die attraktive Wohnsituation gewinnen zu können. Es handelt sich bei den angedachten Wohnungen auch nicht um Beherbergungsbetriebe, Boardinghäuser oder Wohnheime mit gewerblichem Charakter. Charakteristisch hierfür wären Nutzungsformen, die sich durch ihre gewerbliche Prägung und ihre Ausrichtung auf zeitlich begrenzte Aufenthalte auszeichnen. Vorliegend sollen die Mitarbeitenden aber dauerhaft im Betrieb arbeiten und dementsprechend auch dauerhaft betriebsnah wohnen. Weiter ist die Nutzung auch nicht betriebsnotwendig, sondern sozial motiviert, zur Sicherung von Arbeitskräften in einem angespannten Wohnungsmarkt. Etwas anderes könnte nur angenommen werden, wenn es sich bei den Wohnungen um sog. Betriebsleiterwohnungen handelt, wie sie z. B. in Gewerbegebieten vorgesehen sind. So können nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, ausnahmsweise zugelassen werden. Bauplanungsrechtlich erforderlich ist sonach eine funktionale Zuordnung solcher Wohnungen zum jeweiligen Betrieb. Diese Zuordnung besteht, wenn die oben genannten Personen wegen der Art des Betriebes oder zur Wartung von Betriebseinrichtungen oder aus Sicherheitsgründen ständig erreichbar sein müssen und deswegen das Wohnen solcher Personen nahe dem Betrieb erforderlich ist. Für Betriebsleiter und Betriebsinhaber können wegen ihrer engen Bindungen an den Betrieb Wohnungen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück auch dann zulässig sein, wenn der Betrieb ihre ständige Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert; aber auch dann muss ihr Wohnen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück mit Rücksicht auf Art und Größe des Betriebes aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll sein (vgl. BVerwG Beschluss vom 22. Juni 1999 – 4 B 46.99 – juris Rn. 5). Die Vorschriften über die sog. betriebsbezogenen Wohnungen i. S. d. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO (und § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) haben ausschließlich Bedeutung in den Gewerbe- und Industriegebieten, weil dort die allgemeine Wohnnutzung als gebietsfremd nicht vorgesehen ist; vorliegend handelt es sich jedoch um ein Mischgebiet. Zudem würde es für die Annahme einer Betriebsleiterwohnung schon an der Betriebsleitereigenschaft der Mitarbeitenden des klägerischen Unternehmens fehlen. So sind sie weder Aufsichts- noch Bereitschaftspersonen, noch Betriebsinhaber oder Betriebsleiter. Vielmehr sollen durch die Mitarbeitenden Vorbereitungsarbeiten erledigt werden, indem die in der Lagerhalle eingelagerten Lebensmittel zunächst verarbeitet werden, um erst danach in den Verkauf zu gelangen. Auch macht es keine dieser oder anderer mit dem Unternehmen in Zusammenhang stehender Tätigkeiten erforderlich oder objektiv sinnvoll, dass Mitarbeitende in ständiger Ruf- und Einsatzbereitschaft dem Betrieb vor Ort zur Verfügung stehen.
Die bauliche Gestaltung der Wohneinheiten ist ebenfalls auf eine dauerhafte und selbstbestimmte Häuslichkeit ausgelegt. Die jeweiligen Wohneinheiten sind ausgestaltet mit Wohn- und Schlafräumen einschließlich Küchen/-zeilen, Bädern und teilweise Abstellräumen mit einer Größe der einzelnen Wohnungen von 33,84 m2 bis 66,01 m2.
Der Aufenthalt erfolgt letztlich auch freiwillig, nämlich auf einer autonomen Entscheidung der Mitarbeitenden beruhend. Zwar trägt der Kläger insoweit vor, dass anderer Wohnraum für Mitarbeitende im Gemeindegebiet nicht zu finden sei. An der Freiwilligkeit würde es aber lediglich dann fehlen, wenn der Aufenthalt z. B. aufgrund behördlicher oder ärztlicher Anordnung für die Personen bindend wäre (vgl. Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein, Beschluss vom 7. September 2017 – 1 MB 11/17 – juris Rn. 9).
Allein der Umstand, dass die Wohnungen im Zusammenhang mit dem Gewerbebetrieb des Klägers stehen, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Maßgeblich ist insofern allein die Wirkung des Vorhabens auf das Gebiet. Steht das Vorhaben danach seiner äußeren Gestalt und seiner Nutzungsweise der Wohnnutzung näher als der gewerblichen Nutzung, kann allein der Umstand, dass die Wohnnutzung Personen dient, die in einem in dem Plangebiet angesiedelten Gewerbebetrieb tätig sind, hieran nichts ändern (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger – Söfker, BauNVO § 6, 154. EL April 2024, Rn. 10a). Auch der Aspekt, dass der Kläger das Gebäude bzw. die einzelnen Wohnungen an eine zu gründende Vermietungsgesellschaft vermieten will, die die Wohnungen wiederum an die Angestellten und Mitarbeitenden des Betriebes des Klägers vermieten soll, ändert nichts daran, dass es sich bei dem Vorhaben um ein Wohngebäude handelt. Für die bauplanungsrechtliche bedeutsame Art der Nutzung kommt es nicht darauf an, ob das Wohnen zur Miete oder in Eigentum erfolgt, so dass auch nicht maßgeblich ist, wer der Vermieter ist. Anderenfalls wäre jede Mietwohnung bauplanungsrechtlich „gewerbliche“ Nutzung.
Der Neubau eines Wohnhauses mit vier Wohneinheiten und Lager ist danach ein nach § 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 4 BauNVO der Art nach zulässiges Vorhaben. Es erweist sich entgegen der Ansicht des Beklagten nicht als gebietsunverträglich nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, wonach die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig sind, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Nach den Erkenntnissen aus der mündlichen Verhandlung vor Ort kommt es durch die vier neuen Wohneinheiten nicht zu einem solchen Übergewicht der Wohnnutzung und damit zu einer Beschränkung der Gewerbenutzung, die das Mischgebiet zum „Kippen“ bringen würde. Vorhaben, die an sich ihrer Art nach bauplanungsrechtlich zulässig sind, können im Einzelfall unzulässig sein, wenn sie in einer Situation verwirklicht werden sollen, in der sie städtebaulich nicht (mehr) verträglich sind und die Umgebung sie nicht (mehr) aufnehmen kann. Dies kann seinen Grund auch darin haben, dass in dem fraglichen Gebiet bereits früher – in planungsrechtlich zulässiger Weise – andere Vorhaben verwirklicht worden sind. Eine solche Beurteilung unter Berücksichtigung der zeitlichen Abfolge, in der sich ein Gebiet entwickelt, und einer daraus folgenden Priorität einzelner Vorhaben ist – wie sich etwa bei der Bestimmung des Rahmens der näheren Umgebung zeigt, in die sich ein Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 BauGB einfügen muss – für das Bauplanungsrecht nicht ungewöhnlich. Sie greift notwendigerweise auch im Rahmen des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO Platz, soweit es darum geht, ob an sich gemäß §§ 2 bis 14 BauNVO zulässige bauliche oder sonstige Anlagen im Einzelfall nach ihrer Anzahl der Eigenart des Baugebietes widersprechen (BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 – 4 C 34.86 – juris Orientierungssatz). Insofern kann der Kläger nicht damit gehört werden, dass ihm frühere Bebauung in dem Mischgebiet nicht „präjudiziell“ entgegengehalten werden könne.
Die Eigenart des Mischgebiets als Baugebietstyp (vgl. § 1 Abs. 2 BauNVO) wird gem. § 6 Abs. 1 BauNVO dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dienen soll. Der Verordnungsgeber hat die beiden Hauptnutzungsarten nicht in ein Rangverhältnis zueinander gestellt. Dadurch unterscheidet sich die Umschreibung des Baugebietstyps in § 6 Abs. 1 BauNVO von derjenigen der anderen Baugebiete in den jeweiligen Absätzen 1 der §§ 2 bis 5 und §§ 7 bis 9 BauNVO. Das Mischgebiet ist nach seiner typischen Eigenart also für Wohnen und nichtstörendes Gewerbe gleichermaßen offen (BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 – 4 C 34.86 – juris Rn. 18). Die Nutzungen des Mischgebietes zum Wohnen und zur Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe stehen insoweit als gleichwertige Funktionen nebeneinander, wobei das Verhältnis der beiden Nutzungsarten weder nach der Fläche noch nach Anteilen bestimmt ist (BVerwG, a. a. O., m. w. N.). Das Nebeneinanderstehen setzt einmal eine wechselseitige Rücksichtnahme der einen Nutzung auf die andere und auf deren Bedürfnisse voraus. Das bedeutet zum anderen aber auch, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen soll (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 – 4 C 64.79 – juris Rn. 9). Die Gleichwertigkeit muss sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht vorliegen (BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 – 4 C 34.86 – Rn. 18). Für die hiernach – vorliegend – zu beachtende quantitative Mischung kommt es – wie gleichzeitig durch § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bestätigt wird – darauf an, in welchem Verhältnis die dem Wohnen und die gewerblichen Zwecken dienenden Anlagen im Baugebiet nach Anzahl und Umfang zueinander stehen. Dabei ist einerseits nicht erforderlich, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen – wie auch immer rechnerisch zu bestimmenden – Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind. Auf der anderen Seite wird jedoch die Bandbreite der typischen Eigenart des Mischgebiets, soweit es um die quantitative Seite des Mischungsverhältnisses geht, nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige Nutzung im Gebiet völlig verdrängt wird und das Gebiet deshalb in einen anderen Gebietstyp „umkippt“ mit der Folge, dass sich die Festsetzung als Mischgebiet letztlich als funktionslos (geworden) darstellen würde. Um ein solches „Umkippen“ des Gebietes zu verhindern und seine Eigenart zu wahren, ist es erforderlich und zugleich aber auch ausreichend, dass im jeweiligen Gebiet eine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne „übergewichtig“ in Erscheinung tritt. Ob dies der Fall ist oder nicht, lässt sich nicht notwendig, jedenfalls aber nicht ausschließlich, danach beurteilen, mit welchen Prozentsätzen die Grundfläche des jeweiligen Mischgebiets für die eine und die andere Nutzungsart in Anspruch genommen werden soll. Die Störung des gebotenen quantitativen Mischungsverhältnisses und damit zugleich der Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets kann sich aus einem solchen übermäßig großen Anteil einer Nutzungsart an der Grundfläche des Baugebiets, aber auch aus anderen Umständen, z. B. auch aus einem Missverhältnis der Geschoßflächen oder der Zahl der eigenständigen gewerblichen Betriebe im Verhältnis zu den vorhandenen Wohngebäuden, oder auch erst aus mehreren solcher Merkmale zusammengenommen ergeben. Erforderlich ist stets eine Bewertung aller für eine quantitative Beurteilung in Frage kommenden tatsächlichen Umstände im einzelnen Fall (BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 – 4 C 34.86 – juris Rn. 19).
Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe kommt das Gericht nach der Inaugenscheinnahme des Plangebietes und der dort vorhandenen tatsächlichen Umstände dazu, dass bei einer grundstücksbezogenen Betrachtung kein Übergewicht der Wohngebäude gegenüber gewerblich genutzten Gebäuden besteht. Von den 24 Grundstücken im Plangebiet sind zwei Grundstücke frei von Bebauung, sechs Grundstücke sind nur mit einem Wohngebäude bebaut, acht Grundstücke werden ausschließlich gewerblich genutzt und acht Grundstücke werden gemischt mit Gewerbe und Wohneinheiten genutzt (teilweise im selben Gebäude, teilweise in separaten Gebäuden). Als gewerbliche Betriebe waren u.a. vorzufinden eine Autowerkstatt (Firma A.), Lager und Verwaltung für einen Fischereibetrieb, ein reines Garagengrundstück, diverse Lagerhallen, Bürogebäude für Hausverwaltung sowie eines Bauunternehmers, ein Kunsthaus/eine Galerie, ein Architektenbüro, ein Wohnmobilstellplatz, ein Restaurant, ein Heizungs- und Sanitärgeschäft mit Badausstellung, Ferienwohnungen, Firmensitze einer Kitesurfschule und einer Veranstaltungstechnik. Die Grundstücke mit Wohnnutzung, die teilweise mit mehreren Gebäuden (Wohnblöcken) und mit einer Vielzahl von Wohneinheiten bebaut sind, befinden sich im westlichen Bereich des Mischgebietes (A.). In den Wohneinheiten befinden sich zudem mindestens eine Ferienwohnung (bauplanungsrechtlich gewerbliche Nutzung) und zwei Firmensitze. Diese Grundstücke betragen flächenmäßig allerdings maximal die Hälfte der Fläche des Plangebietes. Die übrigen, gemischt oder ausschließlich gewerblich genutzten Flächen befinden sich im östlichen Teil des Plangebietes und ein Grundstück (A.) am östlichen Rand. Im gesamten Gebiet ist die Bebauung zudem überwiegend gekennzeichnet durch Gebäude mit zwei Vollgeschossen, teilweise mit einem weiteren Staffelgeschoss.
Skizzen
(Quelle: Digitaler Atlas Nord; Verwaltung: ALKIS)
Nach alledem ergibt sich für die erkennende Einzelrichterin mit der notwendigen Überzeugungsgewissheit (§ 108 Abs. 1 1 VwGO), dass in dem Mischgebiet sowohl bei einer Betrachtung der Anzahl der Grundstücke als auch bei einer der Grundfläche des Plangebietes und der vorhandenen Geschossflächen eine ausgewogene Durchmischung von gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung vorhanden ist. Es lässt sich danach nicht erkennen, dass in diesem Gebiet eine der beiden Hauptnutzungsarten nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne „übergewichtig“ in Erscheinung tritt. Keine der beiden Nutzungsarten hat ein deutliches Übergewicht über die andere gewonnen. Es ist – wie oben ausgeführt – gerade nicht erforderlich, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind, so dass der Umstand, dass sich in den Wohnblöcken mehrere Wohneinheiten befinden, keinen Ausschlag gibt. Bei dem klägerischen Vorhaben handelt es sich zudem um ein Mischgebäude, so dass die bisherige Nutzung als gewerbliches Lager auf seinem Grundstück erhalten bleibt.
Das Vorhaben entspricht zudem den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 64 über das Maß der baulichen Nutzung. Nach § 16 Abs. 2 BauNVO kann im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden durch Festsetzung 1. der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen, 2. der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse, 3. der Zahl der Vollgeschosse und 4. der Höhe baulicher Anlagen. Festgesetzt wurden im Bebauungsplan eine Grundflächenzahl von 0,40, zwei Vollgeschosse als Höchstgrenze, eine maximale Firsthöhe von 11,00 m und eine offene Bauweise. Das Vorhaben entspricht diesen Daten.
Nach dem mit der Bauvoranfrage eingereichten Berechnungsblatt zur GRZ beträgt diese mit der Hauptfläche 0,40. Die Nebenflächen (Zufahrt, Stellplätze, Gehwege) machen eine GRZ von 0,18 aus. Da diese Grundflächen gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bei der Ermittlung mitzurechnen sind, allerdings nach Satz 2 der Norm die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden dürfen (höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8), ist die maximale GRZ von 0,60 hier eingehalten.
Ausweilich des eingereichten Schnittes wird die maximale Firsthöhe von 11,00 Metern nicht überschritten.
Letztlich werden die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 64 zur Zahl der Vollgeschosse („II“) eingehalten. Das Vorhaben verfügt über zwei Vollgeschosse, nämlich das Erdgeschoss und das Obergeschoss. Das Dachgeschoss ist hingegen kein Vollgeschoss. Gem. § 20 Abs. 1 BauNVO gelten als Vollgeschosse Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Nach der Legaldefinition in § 2 Abs. 7 LBO sind Vollgeschosse oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Das oberste Geschoss und Geschosse im Dachraum sind Vollgeschosse, wenn sie diese Höhe über mindestens drei Viertel der Geschossfläche des darunterliegenden Geschosses haben. Die Geschossfläche wiederum errechnet sich mangels besonderer landesrechtlicher Vorgaben in entsprechender Anwendung von § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO anhand der Außenmaße des Gebäudes. Die Geschossfläche beträgt vorliegend im Obergeschoss ausweislich der mit der Bauvoranfrage eingereichten Unterlagen 119,70 m2 (13,0 m x 9 m). Drei Viertel davon sind 89,78 m2, die die Geschossfläche im Dachgeschoss unterschreitet, da sie lediglich 89,64 m2 (9,96 m x 9 m) bei einer gleichbleibenden Geschosshöhe von über 2,30 m beträgt.
Der Bebauungsplan enthält zudem eine Festsetzung über die überbaubare Grundstücksfläche, indem auf dem Grundstück des Klägers eine Baugrenze eingezeichnet ist. Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten, § 23 Abs. 3 BauNVO. Diese ist ausweislich des eingereichten Lageplans bei dem geplanten Vorhaben eingehalten.
Dass die Erschießung des beabsichtigten Wohnhauses mit Lagerhalle nicht gesichert ist, ist weder ersichtlich noch vom Beklagten vorgetragen. Insbesondere bestehen deshalb keine Bedenken, weil sich das Vorhaben an Ort und Stelle der bereits vorhandenen Lagerhalle befindet, an deren gesicherte Erschließung kein Zweifel besteht. In der Bauvoranfrage hat der Kläger insofern angegeben, dass die Versorgung des Grundstücks mit Wasser, Strom, Gas mit dem Versorger geplant werde und die Schmutzwasser- und Oberflächenentwässerung an die vorhandenen Leitungen auf dem Grundstück angeschlossen würde. Auch die Gemeinde A-Stadt hat in ihrer Stellungnahme vom 25. Januar 2021 die Erschließung (verkehrlich, Abwasserbeseitigung, Wasserversorgung, Energieversorgung) als öffentlich-rechtlich bezeichnet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Der Antrag, die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären (§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO), ist unter Berücksichtigung der Grundsätze des Bundesverwaltungsgerichts hierzu (vgl. Beschluss vom 27. Februar 2012 – 2 A 11.08 – juris) begründet, da bei verständiger Würdigung aller Umstände des hier zur Entscheidung stehenden Falles festzustellen ist, dass sich ein vernünftiger Bürger mit gleichem Bildungs- und Erfahrungsstand bei der gegebenen Sachlage eines Rechtsanwalts bedient hätte. Denn vorliegend ging es um tatsächlich und rechtlich nicht ohne weiteres zu beantwortende Fragen des Bauplanungsrechts.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 Satz 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 29 bis 38 des BauGB
§§ 2 bis 14 BauNVO
§§ 7 bis 9 BauNVO
§ 6 BauNVO
§ 75 LBO
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 BauGB
§ 63 Abs. 1 Nr. 1 LBO
§ 2 Abs. 4 LBO
§ 30 Abs. 1 BauGB
§ 6 Abs. 1 BauNVO
§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 4 BauNVO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 1 Abs. 2 BauNVO
§ 108 Abs. 1 1 VwGO
§ 16 Abs. 2 BauNVO
§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO
§ 20 Abs. 1 BauNVO
§ 2 Abs. 7 LBO
§ 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO
§ 23 Abs. 3 BauNVO
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO
§ 709 Satz 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 8 A 47/25
4 C 5.16
2 A 2995/17
4 B 46.99
4 C 34.86
4 C 64.79
2 A 11.08