Amtsgericht Frankfurt am Main (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-01-05, Aktenzeichen 33 C 1906/16 (56)
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2017:0105.33C1906.16.56.00

Tenor:
Verfahrensgang
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die in der Liegenschaft XXX, XXXXX Frankfurt gelegene ca. 128 m 2 große Wohnung im dritten Obergeschoss bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Diele, Gäste WC, Balkon, Keller und Bad zu räumen und geräumt unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel an die Klägerin zu 4 herauszugeben.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.9.2017 gewährt.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung im Hinblick auf die Kosten können die Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 EUR abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Vollstreckung hinsichtlich der Räumung können die Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 8.100,00 EUR abwenden.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung.
Zwischen den Klägern, die als Erbengemeinschaft und Rechtsnachfolger des Vermieters in das Mietverhältnis eingetreten sind, und dem Beklagten zu 2 galt der aus BI. 6 ff. d. A. ersichtliche Mietvertrag über eine Wohnung in der XXX in Frankfurt am Main. Mit Vertrag vom 12.8.2016 haben die Kläger die Wohnung an die Klägerin zu 4 verkauft, am 25.8.2016 ist die Klägerin zu 4 in das Grundbuch als Alleineigentümerin der Wohnung eingetragen worden.
Die Beklagten bewohnen die Mietwohnung gemeinsam mit ihrem schwerstbehinderten sechzehnjährigen Sohn A.
Mit Schreiben vom 22.9.2015 sprach die Klägerin zu 1 gegenüber dem Beklagten zu 2 die Kündigung des Mietverhältnisses aus (BI. 17 d.A.). Mit Schreiben 2. August 2016 (BI. 43 d.A.) ließen die Beklagten die Kündigung wegen Vollmachtlosigkeit gemäß § 174 BGB zurückweisen. Mit Schreiben vom 7. März 2016 ließ die Klägerseite die Kündigung nochmals durch einen Rechtsanwalt wiederholen, auf den Inhalt des entsprechenden Schreibens (BI. 19, 20 d.A.) wird verwiesen. In dem Schreiben heißt es u.a.: ... wegen Eigenbedarfs von Frau B., die im März 2016 ein Kind erwartet und im April 2016 zusammen mit ihrem Ehemann von New York nach Frankfurt zurückkehren wird ...".
Schließlich sprachen die Kläger nochmals mit der Klageschrift die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs aus. Sie begründeten diese damit, dass die Klägerin zu 4 mit ihrem Ehemann und ihrem Kind selbst in die Wohnung einziehen wolle.
Die Kläger behaupten,
die Klägerin zu 4 wolle mit ihrem Ehemann und ihrem im März 2016 geborenen Kind selbst in die Wohnung in der XXX in Frankfurt am Main einziehen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die in der Liegenschaft XXX, XXXXX Frankfurt gelegene ca. 128 m 2 große Wohnung im dritten Obergeschoss bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Diele, Gäste WC, Balkon, Keller und Bad zu räumen und geräumt unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel an die Klägerin zu 4 herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Gemäß dem Beweisbeschluss vom 7.11.2016 (BI. 108 d. A.) ist Beweis erhoben worden durch uneidliche Vernehmung des Zeugen C. Das Ergebnis der Beweisaufnahme ist aus dem Vernehmungsprotokoll (BI. 114 if d. A.) ersichtlich.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig,
Gemäß §§ 265, 264 Nr. 2 ZPO konnten die Kläger ihren Antrag nach Veräußerung der Wohnung an die Klägerin zu 4 in zulässiger Weise auf Herausgabe der Wohnung an die Klägerin zu 4 beschränken.
Die Klage ist auch begründet.
Gemäß § 546 Abs. 1 BGB steht den Klägern nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung an die Klägerin zu 4 zu.
Die Kündigung vom 7.3.2016 hat das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam beendet. Sie entspricht dem formalen Erfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, da die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Eine Eigenbedarfskündigung ist hinreichend begründet, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Räume einer begünstigten Person überlassen will und dass hierfür vernünftige Gründe vorliegen (Schmidt-Futterer § 573 Rz. 224). Der Mieter muss aufgrund der im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe in der Lage sein, die Erfolgsaussicht der Kündigung überschlägig zu überprüfen (Schmidt-Futterer § 573 Rz. 220). Hier genügt es insoweit, wenn den Beklagten mitgeteilt wurde, die Klägerin zu 4 kehre im April 2016 von New York nach Frankfurt zurück und wolle mit ihrem Ehemann und ihrem neugeborenen Kind in die Wohnung einziehen.
Die Beweisaufnahme hat auch ergeben, dass der klägerseits behauptete Eigenbedarf tatsächlich bestand und noch besteht.
Nachvollziehbar hat der Zeuge C geschildert, dass er mit seiner Familie möglichst bald in die Wohnung einziehen möchte. Zwar war bei der Würdigung der Aussage des Zeugen zu berücksichtigen, dass er ein eigenes Interesse daran haben dürfte, seine Frau in diesem Rechtsstreit zu unterstützen. Selbst vor diesem Hintergrund war seine Aussage jedoch in allen Punkten nachvollziehbar und glaubhaft. Er schilderte detailreich und widerspruchsfrei sowohl die familiäre Situation, als auch die jeweilige Wohnsituation sowie die Probleme bei der überraschend erforderlich gewordenen Suche der Ersatzwohnung.
Gemäß § 573 c BGB wirkte die Kündigung vom 7. März 2016 zum 31.12.2016, da das Mietverhältnis bereits seit dem Jahr 2007 bestand.
§ 574 BGB steht der Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen.
Die Beklagten haben nur ganz allgemein ausgeführt, geeigneten Ersatzwohnraum zwar gesucht, jedoch nicht gefunden zu haben. Insoweit wäre es erforderlich gewesen, substantiiert vorzutragen, was im Einzelnen unternommen worden ist, um eine Ersatzwohnung zu erhalten. Notwendig ist insoweit die Angabe konkreter nachprüfbarer Tatsachen (Schmidt-Futterer § 574 BGB Rz. 37). Der allgemeine Hinweis darauf, es sei schwierig, in Frankfurt am Main eine hinreichend große und barrierefreie Wohnung zu finden, reicht nicht aus. Grundsätzlich beginnt für den Mieter die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzwohnraum mit dem Zugang der Kündigung, wenn für den Mieter kein konkreter Anlass besteht, auf die Unwirksamkeit der Kündigung zu vertrauen (Schmidt-Futterer § 574 BGB Rz. 31). Im hier vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, welchen Anlass die Beklagten gehabt hätten, an der Richtigkeit der Angaben der Kläger im Hinblick auf den Eigenbedarf zu zweifeln. Unstreitig waren die Beklagten auch im Rahmen von Telefonaten darüber informiert worden, dass die Klägerin zu 4 zu ihrer Familie aus dem Ausland zurückkehren und in die Wohnung einziehen wolle.
Aus dem Vortrag der Beklagtenseite ergibt sich auch nicht hinreichend nachvollziehbar und substantiiert, aus welchem Grund auch ein rechtzeitig geplanter und gut vorbereiteter Wohnungswechsel ein besonderes Gesundheitsrisiko für den Sohn der Beklagten darstellt oder voraussichtlich zusätzliche Krampfanfälle auslösen wird. Aus dem ärztlichen Attest vom 19.8.2016 ergibt sich das Bedürfnis nach Regelmäßigkeit und ruhiger gleichmäßiger Betreuung. Beides könnte auch in einer anderen Wohnung gewährleistet werden. Selbst wenn wie in der Bescheinigung ausgeführt eine Änderung der Umgebungssituation in einem vorausgegangenen Fall zu einem schweren Krampfanfall geführt hat, so kann allein hieraus noch nicht geschlossen werden, dass dies bei hinreichend sorgfältiger und behutsamer Vorbereitung und Durchführung eines Umzugs künftig nicht vermieden werden könnte. Dies muss umso mehr gelten, als weder in dem Attest noch im übrigen Vortrag der Klägerseite ausgeführt ist, wobei es sich bei dieser Änderung der Umgebungssituation in einem Einzelfall gehandelt hat. Der Mieter ist für das Vorliegen der Härtegründe darlegungs- und beweispflichtig und muss insoweit insbesondere die Räumungsunfähigkeit und Zumutbarkeit der Räumung substantiiert durch entsprechende ärztliche Atteste darlegen (Schmidt-Futterer § 574 Rz. 42). Darauf, dass die in diesem Verfahren vorgelegten Atteste diesen Erfordernissen nicht genügen, hat bereits die Klägerseite in ihrem Schriftsatz vom 21.9.2016 hingewiesen (BI. 58 d. A.),so dass ein weiterer gerichtlicher Hinweis unterbleiben konnte.
Bei der Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO war jedoch zu berücksichtigen, dass es angesichts der besonderen Bedürfnisse des Sohnes der Beklagten für diese besonders schwierig ist, eine geeignete hinreichend geräumige und barrierefreie Ersatzwohnung zu finden, in der die Pflege und Betreuung sowie die krankengymnastische Therapie des Sohnes der Beklagten möglich ist. In die Interessenabwägung konnte auch einbezogen werden, dass der Klägerin zu 4 und ihrer Familie derzeit noch eine Übergangswohnung zur Verfügung steht. Den Beklagten war daher eine Räumungsfrist bis zum 30.9.2017 zu gewähren, damit sie Gelegenheit haben, sich eine geeignete Ersatzwohnung zu suchen und ihren Sohn im erforderlichen Umfang behutsam auf den Umgebungswechsel vorzubereiten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 708 Nr. 7, 711, 712 ZPO. Der Verlust der Wohnung als Lebensmittelpunkt stellt einen besonderen Nachteil i.S. des § 712 ZPO dar (DVVW 1990, 150), dies im vorliegenden Fall insbesondere auf Grund der gesundheitlichen Situation des Sohnes der Beklagten. Der Beklagten war daher zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung des Gläubigers abzuwenden.
Der Streitwert wird auf 20.400,00 EUR festgesetzt (§ 41 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 174 BGB
§ 573 c BGB
§ 574 BGB
§ 721 ZPO
§ 712 ZPO
§ 41 GKG
§ 546 Abs. 1 BGB
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
§ 573 Abs. 3 BGB
§ 708 Nr. 7, 711, 712 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 11 S 46/17