Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-06-21, Aktenzeichen 8 K 228.19
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2022:0621.8K228.19.00

Tenor:
Es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt ist, die Miete für die 41 Wohnungen in den Häusern N... ab dem 1. Juli 2018 und jeweils zum 1. April der folgenden Jahre bis zum 1. April 2022 um 0,1278 Euro/m² Wohnfläche und Monat zu erhöhen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Zulässigkeit von förderungsbedingten Mieterhöhungen für die im Eigentum der Klägerin stehenden 41 öffentlich geförderten Wohnungen auf den Grundstücken N... in Berlin-C....
Die Erstförderung des Wohnobjektes mit einer Gesamtwohnfläche von 3.028,35 m2 erfolgte im Wohnungsbauprogramm 1983 auf Grundlage der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 (WFB 1977) vom 28. Juli 1977 (Amtsblatt für Berlin S. 1188). Nach Schlussbericht ergaben sich Gesamtkosten in Höhe von 11.963.144 DM, welche in Höhe von 10.133.100 DM durch Aufnahme von Fremdmitteln und im Übrigen durch Eigenmittel der Klägerin finanziert wurden. Zur Deckung der laufenden Aufwendungen bewilligte der Beklagte der Klägerin mit Bescheid der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK) vom 1. August 1983 Aufwendungshilfen in Höhe von insgesamt 11.399.175,36 DM, zu einem Drittel als Aufwendungsdarlehen und zu zwei Dritteln als Aufwendungszuschuss. Wegen des Darlehens erfolgte am 23. Mai 1984 eine notarielle Schuldverhandlung nebst Grundschuldbestellung. Aufgrund vorbehaltener, späterer Kürzungen belief sich die Förderung letztlich auf 11.257.751,60 DM.
Die auf 15 Jahre angelegte Erstförderung lief im Jahr 1999 aus. Die Klägerin beantragte eine Anschlussförderung nach den Richtlinien über die Anschlussförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1982 bis 1986 (Anschlußförderung RL 1996 – AfördRL 1996) vom 3. Dezember 1997 (Amtsblatt für Berlin 1998 S. 926). In diesem Zusammenhang gab sie unter dem 18. September 1998 eine Verpflichtungserklärung ab, in der sie sich unter anderem verpflichtete, „die zu bewilligende Aufwendungshilfe sowie ggf. weitere Zuschüsse entgegenzunehmen“, „die Miete nur unter Zugrundelegung der in Abschnitt 3.1 der Anschlußförderung RL 1996 getroffenen Regelungen zu erheben (Verpflichtungsmiete)“, „nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel bzw. – soweit keine Umstellung auf das Restkapital erfolgt ist – nach spätestens 15 Jahren Anschlussförderung die Aufwendungsdarlehen der Grund- und Anschlussförderung [...] in vollem Umfang nach Maßgabe der Nummer 4 Abs. 2 der Anschlußförderung RL 1996 zu bedienen“ und „nach dem Ablauf des Anschlußförderungszeitraums mit Aufwendungshilfen die bis dahin verlangte Verpflichtungsmiete nach Ablauf eines jeden Jahrs um 0,25 DM je m2 Wfl. mtl. zu erhöhen [...]“. Mit Bescheid der Investitionsbank Berlin (IBB) vom 27. Mai 1999 bewilligte der Beklagte der Klägerin eine Aufwendungshilfe in Höhe von 9.946.356,64 DM für weitere 15 Jahre, zu einem Drittel als Aufwendungsdarlehen und zu zwei Dritteln als Aufwendungszuschuss. Wegen des Darlehens erfolgte am 9. Juni 1999 eine notarielle Schuldverhandlung nebst Grundschuldbestellung. Aufgrund von allgemeinen Subventionskürzungen und Konditionsanpassungen bei den Fremdmitteln wurde die Förderung mehrfach gekürzt und belief sich gemäß Bescheid vom 4. April 2012 auf 2.686.787,35 Euro.
Nach Auslaufen der Anschlussförderung wurde zunächst kein Überschuss zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen erzielt. Der ab dem 1. April 2016 errechnete Überschuss reichte nicht aus, um die Aufwendungsdarlehen so zu bedienen, wie es die notariellen Schuldurkunden vorsahen. Unter dem 16. September 2016 trafen die Klägerin und der Beklagte deshalb eine Vereinbarung über die Bedienung der Aufwendungsdarlehen, die bestimmte, dass die fälligen Leistungsraten abweichend von den Bedingungen der Schuldurkunden ausschließlich aus den Mietüberschüssen zu leisten seien und im Übrigen zinslos gestundet würden (im Folgenden: Stundungsvereinbarung).
Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 16. Januar 2017 beauftragte der Beklagte die IBB mit der Umsetzung der Aussetzung der förderrechtlich zulässigen Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau zum 1. April 2017. In den Fördersegmenten „Objekte in der Förderphase“, „Objekte in der Ruhephase“, „Objekte in der Bedienphase“, „Objekte mit IBB-Baudarlehen“ und „Objekte mit Barwertrückzahlungen“ sollten förderungsbedingte Mieterhöhungen um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche monatlich durch Gewährung weiterer Aufwendungszuschüsse bzw. den Verzicht auf die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes für die Aufwendungsdarlehen ausgesetzt werden (sog. Mietenkonzept 2017). Zu Objekten in der Bedienung der Aufwendungs- oder IBB-Baudarlehen hieß es, den Eigentümern/Fördernehmern solle eine entsprechende Begrenzung von Zins oder Tilgung zum Ausgleich für die zum 1. April 2017 nicht erfolgende planmäßige Mieterhöhung angeboten werden. Für Objekte in anderen Fördersegmenten würden entsprechende ergänzende Aufwendungszuschüsse zur Verfügung gestellt. Die Annahme dieses Angebots durch die Verfügungsberechtigten erfolge grundsätzlich freiwillig. Im Fall der Klägerin kam es nicht zur Umsetzung dieses Mietenkonzepts. Sie nahm im Jahr 2017 eine förderungsbedingte Mieterhöhung um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche vor.
Der Beklagte führte die grundsätzliche Gewährung von Zuschüssen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im öffentlich geförderten Wohnraum bzw. die Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes von Aufwendungsdarlehen auch in den Folgejahren fort (sog. Mietenkonzepte 2018 und 2019). Anders als im Jahr 2017 ging der Beklagte dabei davon aus, dass ein Antrag der Fördernehmer auf die Gewährung von Zuschüssen bzw. auf das Aussetzen der Erhöhungen der Bedienung der Aufwendungsdarlehen bei Objekten mit Barwertablösung, Objekten in der Ruhephase und Objekten in der Bedienphase nicht erforderlich sei. Zu Objekten in der Bedienphase hieß es, dass das Land Berlin auf die weitere Erhöhung der planmäßigen Bedienung der Aufwendungsdarlehen verzichte. Damit entstünde den Eigentümern in den Objekten kein erhöhter Aufwand, der unmittelbar zu Mieterhöhungen führen würde.
Im März 2018 informierte die IBB die Klägerin darüber, dass die Erhöhung des Kapitaldienstes für die Aufwendungsdarlehen für die Zeit vom 1. April 2018 bis zum 31. März 2019 ausgesetzt worden sei. Somit entfalle die förderungsbedingte Mietsteigerung im Jahr 2018. Gleichzeitig wurden geänderte Zins- und Tilgungspläne für die Vertragskonten der Aufwendungsdarlehen übersandt, die für 2018 und 2019 reduzierte Tilgungsleistungen vorsahen.
In der vorprozessualen Korrespondenz vertrat die Klägerin die Auffassung, dass die Aussetzung von Tilgungsleistungen kein adäquater Ausgleich für den Mietausfall sei, da in gleichem Maße keine Entschuldung stattfinde. Sie schlug vor, dass ein Verzicht auf die Rückzahlung des Darlehens in Höhe des Mietausfalles erfolgen solle. Die IBB lehnte dies mit der Begründung ab, dass ein Teilverzicht nicht Gegenstand ihrer Beauftragung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sei. Die Klägerin nahm die planmäßige Mieterhöhung für das Jahr 2018 um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche zum 1. Juli 2018 vor.
Mit Bescheid der IBB vom 24. Juni 2019 setzte der Beklagte unter Bezugnahme auf § 26 Abs. 1 Nr. 4 und § 8 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404, zuletzt geändert durch Verordnung vom 19. Juni 2020, BGBl. I S. 1328) eine Geldbuße in Höhe von 5.800,80 Euro gegen die Klägerin fest. Diese habe eine um 0,1277 Euro/m2 Wohnfläche überhöhte durchschnittliche Miete gefordert. Nach dem Einspruch der Klägerin wurde das Ordnungswidrigkeitenverfahren mit Blick auf die beim Verwaltungsgericht zu erhebende Feststellungsklage ausgesetzt.
Am 29. Juli 2019 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie hat zunächst angekündigt, die Feststellung zu beantragen, dass die preisrechtlich zulässige Miete für die in den Häusern N... in Berlin-C... gelegenen 41 öffentlich-geförderten Wohnungen für den Zeitraum vom 1. Juli 2018 bis 31. März 2019 mindestens 7,7139 Euro/m2 pro Monat (netto kalt) beträgt.
Der Beklagte führte die grundsätzliche Gewährung von Zuschüssen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen im öffentlich geförderten Wohnraum bzw. die Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes von Aufwendungsdarlehen auch in den Folgejahren fort (Mietenkonzepte 2020/2021 und 2022). Während die Mietenkonzepte 2018 und 2019 sich nicht zur Ausfinanzierung der Maßnahmen bis zum Ablauf der Förderperioden äußern, heißt es im Mietenkonzept 2020/2021, die ab dem Jahr 2014 beschlossenen Mietenkonzepte, die zum großen Teil aufgrund der erwarteten umfassenden Reform des sozialen Wohnungsbaus nur für ein Jahr beschlossen worden seien, sollten bis zum Auslaufen der Förderperiode ausfinanziert werden. Im Mietenkonzept 2022 heißt es demgegenüber, dass eine Ausfinanzierung der Maßnahme nicht Bestandteil der Beauftragung sei.
Zum 30. April 2022 zahlte die Klägerin die Aufwendungsdarlehen der Grund- und Anschlussförderung vorzeitig vollständig zurück.
Die Klägerin meint, dass der von dem Beklagten ausgesprochene Verzicht auf die Regelerhöhung des Kapitaldienstes keine angemessene Kompensation für die zulässige Regelerhöhung der Miete darstelle. Er verhindere die Rückführung der Aufwendungsdarlehen in entsprechender Höhe und wirke sich daher nur auf die Liquidität der Klägerin, nicht aber auf deren Vermögen aus. Einen Teilverzicht auf die Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen in Höhe des Mietausfalls habe der Beklagte abgelehnt. Er sei daher nicht berechtigt, einseitig die Regelerhöhung des Kapitaldienstes – und damit des Tilgungssatzes – auszusetzen. Dies widerspreche dem Konzept der Verpflichtungsmiete, das eine Verstetigung der in der Förderphase zwecks Abbaus der Aufwendungshilfen erfolgenden Regelerhöhung der Miete vorsehe. Der Beklagte könne dieses System nicht ohne vollständige Kompensation aus politischen Gründen ändern und damit die Kosten der von ihm verfolgten mietenpolitischen Ziele fast ausschließlich den Fördernehmern auferlegen.
Im Fall der Klägerin stelle dies auch einen Verstoß gegen die zwischen den Beteiligten getroffene Stundungsvereinbarung vom 16. September 2016 dar. Darin sei festgehalten, dass die Leistungsraten für die Aufwendungsdarlehen entsprechend der planmäßigen Zins- und Tilgungsbedingungen zu leisten seien. Jeder Vertragspartner habe Anspruch darauf, dass vertragliche Vereinbarungen eingehalten werden.
Die Klägerin beantragt,
festzustellen, dass sie berechtigt ist, die Miete für die 41 Wohnungen in den Häusern N... ab dem 1. Juli 2018 und jeweils zum 1. April der folgenden Jahre bis zum 1. April 2022 um 0,1278 Euro/m² Wohnfläche und Monat zu erhöhen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Nach dem im sozialen Wohnungsbau geltenden Grundsatz der Kostenmiete könne die Miete nur dann gemäß Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe g) Satz 1 der AFördRL 1996 erhöht werden, wenn dem ein entsprechend höherer Aufwand gegenüberstehe. Dies sei aufgrund der Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes im streitgegenständlichen Zeitraum nicht der Fall. Mit der Stundungsvereinbarung hätten die Beteiligten lediglich klargestellt, dass sich die Miete nach den AFördRL 1996 richte. Diese hätten keinen Gesetzescharakter, sondern dokumentierten eine bestehende Verwaltungspraxis. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen habe diese ergänzen und ändern dürfen, wie es mit der Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes nach den Mietenkonzepten erfolgt sei. Vertrauensschutzgesichtspunkte oder das Gleichbehandlungsgebot würden durch eine solche allgemeine Änderung der Verwaltungspraxis für die Zukunft nicht verletzt. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass dem Fördergeber im Zuwendungsrecht ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt sei und der Fördernehmer nur eingeschränkt auf das Fortbestehen einer für ihn günstigen Rechtslage vertrauen könne.
Im Übrigen sei die Klägerin durch die zeitweise Aussetzung der förderungsbedingten Mieterhöhungen nicht stärker belastet als ohne sie. Dass sie sich mit den Mieterhöhungen etwas früher entschulden könne, sei aufgrund der ihr kulanterweise gewährten, kostenfreien, unbegrenzten und unbefristeten Stundung der Leistungsraten auf die Aufwendungsdarlehen kein belastbares Argument. Dass die Rückführung des Darlehens aus überragend wichtigem öffentlichem Interesse zeitlich gestreckt werde, habe die Klägerin vor diesem Hintergrund hinzunehmen. Sie werde dadurch nicht unangemessen belastet. Dass sich die Klägerin frühestmöglich entschulden könne, habe der Beklagte nicht zu gewährleisten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts, insbesondere für den Wortlaut der Stundungsvereinbarung, und des Vorbringens der Beteiligten wird die gewechselten Schriftsätze und sonstigen Aktenbestandteile sowie die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (2 Bände Förderakte sowie ein Ordner Ausdruck der elektronischen Akte) Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage hat Erfolg.
Die Klageerweiterung um die Feststellung der Zulässigkeit förderungsbedingter Mieterhöhungen im Zeitraum vom 1. April 2019 bis zum 1. April 2022 ist zulässig. Sie ist jedenfalls im Sinne von § 91 Abs. 1 Alt. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) sachdienlich, da sie eine inhaltsgleiche Feststellung für Anschlusszeiträume unter den gleichen rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen betrifft. Der Beklagte hat in die Klageerweiterung zudem im Sinne des § 91 Abs. 1 Alt. 1 VwGO jedenfalls konkludent eingewilligt, indem er sich, ohne zu widersprechen, auf sie eingelassen hat.
Die Klage ist als Feststellungsklage statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann gemäß § 43 Abs. 1 VwGO begehrt werden, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung hat. Der Begriff des Rechtsverhältnisses umschreibt die rechtlichen Beziehungen, die sich aus einem konkreten Sachverhalt aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Norm für das Verhältnis von (natürlichen oder juristischen) Personen untereinander oder einer Person zu einer Sache ergeben, kraft deren eine der beteiligten Personen etwas Bestimmtes tun muss, kann oder darf oder nicht zu tun braucht (BVerwG, Urteil vom 20. November 2003 – BVerwG 3 C 44/02 –, juris Rn. 18 m. w. N.). Feststellungsfähig ist nach ständiger Rechtsprechung nur ein hinreichend konkretes und streitiges Rechtsverhältnis. Dabei kann es sich grundsätzlich sowohl um ein gegenwärtiges als auch um ein in der Vergangenheit oder in der Zukunft liegendes Rechtsverhältnis handeln (vgl. Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 43 Rn. 102).
Mit dem von ihr gestellten Feststellungsantrag begehrt die Klägerin die Feststellung eines öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisses. Der Antrag ist darauf gerichtet festzustellen, ob die Klägerin berechtigt war bzw. ist, die monatlichen Mieten in dem Objekt N... (auch) in den Jahren 2018 bis 2022 jeweils zum 1. April eines jeden Jahres um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche zu erhöhen. Dies betrifft die nähere Ausprägung des zwischen der Klägerin und dem Beklagten bestehenden, durch die Erstförderung begründeten und durch die Bewilligung der Anschlussförderung modifizierten Förderverhältnisses, nach dem sich insbesondere die (förderungsbedingt) zulässige Miethöhe bestimmt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 22. November 2021 – VG 8 K 251.19 –, juris Rn. 22).
Die Klägerin hat auch ein berechtigtes Interesse an der angestrebten Klärung. Als Feststellungsinteresse ist jedes schutzwürdige Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art anerkannt (vgl. Pietzcker/Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, § 43 VwGO Rn. 33). Die Klägerin hat jedenfalls ein wirtschaftliches Interesse an der Feststellung, dass sie zu Mieterhöhungen berechtigt ist, ferner ein rechtliches Interesse an dieser Feststellung. Denn sie ist für die Frage relevant, ob die Klägerin Mieterhöhungen aussprechen konnte bzw. kann, ohne gegen die von ihr im Zusammenhang mit der Beantragung und Annahme der Anschlussförderung abgegebene Verpflichtungserklärung zu verstoßen.
Der Grundsatz der Subsidiarität der Feststellungsklage (§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO) steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Die Klägerin kann die fragliche Klägerin nicht durch Gestaltungs- oder Leistungsklage erreichen. Die zulässige Miethöhe wird nicht durch den Beklagten festgesetzt oder genehmigt. Sie ergibt sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung etwaiger bestehender Ansatzverzichte.
Die Klägerin kann auch nicht darauf verwiesen werden, gegen den ergangenen Bußgeldbescheid vorzugehen. Die von ihr begehrte rechtliche Klärung ist im Ordnungswidrigkeitenverfahren nämlich nicht zu erwarten, da der Bußgeldbescheid vom 24. Juni 2019 unabhängig von der zur Entscheidung gestellten Rechtsfrage mangels Rechtsgrundlage rechtswidrig ist. Gemäß § 26 Abs. 1 WoBindG handelt ordnungswidrig, wer für die Überlassung einer Wohnung ein höheres Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, als es nach den §§ 8 und 9 WoBindG (Kostenmiete) zulässig ist. Anders als die Einhaltung der Kostenmiete ist die Beachtung der Verpflichtungsmiete nicht bußgeldbewehrt. Ein Gesetzesvorhaben zur Einführung eines solchen Bußgeldtatbestandes (Abgeordnetenhaus-Drucksache 18/2867) ist nicht weiterverfolgt worden.
Die Klage ist begründet. Die Klägerin ist im für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung berechtigt, die monatliche Miete für die 41 Wohneinheiten in den Häusern N... ab dem 1. Juli 2018 und jeweils zum 1. April der folgenden Jahre bis zum 1. April 2022 um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche zu erhöhen.
Jährliche Erhöhungen der monatlichen Miete um 0,25 DM (=0,1278 Euro)/m2 Wohnfläche sind nach den in den AFördRL 1996 grundsätzlich vorgesehen. Sie dienen zunächst dem Abbau der im Rahmen der Abschlussförderung gewährten Aufwendungszuschüsse und sodann der jährlichen Erhöhung des Kapitaldienstes für gewährte Aufwendungsdarlehen.
Nr. 3.1 Abs. 1 AFördRL 1996 sieht eine Anschlussförderung durch degressive Aufwendungshilfen vor. Nach Nr. 3.1 Abs. 2 AFördRL 1996 wird der zuletzt gewährte monatliche Förderbetrag um 0,25 DM/m2 Wohnfläche/Monat vermindert. Nach Ablauf eines jeden Förderungsjahres sollte sich die Anschlussförderung jeweils um weitere 0,25 DM/m2 Wohnfläche/Monat verringern. Dies führte vorbehaltlich von Ausnahmeregelungen, zulässigen weiteren Förderungskürzungen und der Gewährung weiterer Aufwendungszuschüsse zu einer konstanten förderungsbedingten jährlichen Erhöhung der monatlichen Miete um 0,25 DM/m2 Wohnfläche. Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe g) AFördRL 1996 sieht die Verpflichtung der Fördernehmer vor, nach Ablauf des Anschlussförderungszeitraums mit Aufwendungshilfen die bis dahin verlangte Verpflichtungsmiete/m2 Wohnfläche monatlich nach Ablauf eines jeden Jahres um 0,25 DM (=0,1278 Euro) zu erhöhen. Dadurch wird erreicht, dass es auch nach Auslaufen der Anschlussförderung zu konstanten förderungsbedingten Mieterhöhungen in dieser Höhe kommt.
Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe g) AFördRL 1996 berechtigt und verpflichtet den Fördernehmer allerdings nicht ohne Weiteres zur Mieterhöhung. Die Verpflichtung und Berechtigung zu Mieterhöhungen steht im Regelungszusammenhang mit der Bedienung der erhaltenen Aufwendungsdarlehen. Gemäß Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe f)
AFördRL 1996 ist nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel bzw. – soweit keine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden ist – nach spätestens 15 Jahren Anschlussförderung das Aufwendungsdarlehen der Grund- und Anschlussförderung aus dem Überschuss, der sich aus den um die Eigenkapitalverzinsung sowie die Bewirtschaftungskosten geminderten Mieteinnahmen ergibt, in vollem Umfang nach Maßgabe der Nr. 4 Abs. 1 – gemeint ist offensichtlich Abs. 2 – zu bedienen. Nr. 4 Abs. 2 AFördRL 1996 lautet:
„Der Überschuß nach Nummer 3.1 Abs. 4 Buchstabe f ist nach folgender Maßgabe zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen zu verwenden:
a) Der Verwaltungskostenbeitrag der Investitionsbank Berlin für das Aufwendungsdarlehen beträgt 0,5 vom Hundert jährlich vom jeweiligen Restkapital des Aufwendungsdarlehens, mindestens aber 0,5 vom Hundert jährlich von 20 vom Hundert des Ursprungskapitals und ist vorrangig zu zahlen.
b) Der verbleibende Betrag ist für die Tilgung des Aufwendungsdarlehens von bis zu 2 vom Hundert jährlich, danach für die Verzinsung von bis zu 7 vom Hundert jährlich zu verwenden.
c) Ein eventuell verbleibender Restbetrag wird zur verstärkten Tilgung des Aufwendungsdarlehens herangezogen.“
Nach Abschluss des Anschlussförderungszeitraums dient die förderungsbedingte Mieterhöhung danach dazu, einen Überschuss zu generieren oder einen bereits vorhandenen Überschuss zu erhöhen, damit die Aufwendungsdarlehen bedient werden können bzw. eine höhere Summe hierfür eingesetzt werden kann.
Wurden die Aufwendungsdarlehen bereits vollständig zurückgezahlt, kann dieser Zweck nicht mehr realisiert werden. Nach vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen sind daher keine förderungsbedingten Mieterhöhungen mehr möglich (vgl. VG Berlin, Urteile vom 29. September 2021 – VG 8 K 159.19 und 160.19 –, juris Rn. 39 ff. und vom 22. November 2021 – VG 8 K 251.19 –, juris Rn. 39 ff.).
Das Objekt der Klägerin befand sich vom 1. Oktober 2016 bis zum 30. April 2022 in der Bedienphase. In dieser Zeit war die Klägerin grundsätzlich berechtigt, förderungsbedingte Mieterhöhungen um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche vorzunehmen. Seit der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen zum 30. April 2022 ist dies nicht mehr der Fall.
Die Berechtigung der Klägerin zur Vornahme förderungsbedingter Mieterhöhungen im Zeitraum 1. April 2018 bis 1. April 2022 ist durch die von dem Beklagten ausgesprochene Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes nicht entfallen. Sie hat zu keiner Änderung des Förderverhältnisses geführt, da die Klägerin ihr widersprochen hat und es an einer Rechtsgrundlage für eine einseitige Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes durch den Beklagten fehlt.
Die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes ist für die Fördernehmer regelmäßig mit Nachteilen verbunden. Nach Nr. 4 Abs. 2 AFördRL 1996 ist der Überschuss nach vorrangiger Begleichung des Verwaltungskostenbeitrags zunächst für die Tilgung der Aufwendungsdarlehen von bis zu 2 % jährlich, danach für die Verzinsung von bis zu 7 % zu verwenden. Ein eventuell verbleibender Restüberschuss wird zur verstärkten Tilgung der Aufwendungsdarlehen herangezogen. Wird durch förderungsbedingte Mieterhöhungen ein Überschuss erzielt oder ein vorhandener Überschuss erhöht, führt dies daher im Regelfall zu (erhöhten) Tilgungsleistungen. Umgekehrt führt die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes dazu, dass Tilgungsleistungen hinausgeschoben werden. Da das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe a) WoBindG an die Rückzahlung von Darlehen aus öffentlichen Mitteln (hier: Aufwendungsdarlehen der Erstförderung) nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen geknüpft ist, verlängert sich der Zeitraum der Wohnungsbindungen entsprechend. Ferner ergibt sich ein höherer Verwaltungskostenbeitrag, weil dieser in Abhängigkeit vom Restkapital des jeweiligen Aufwendungsdarlehens berechnet wird und so lange zu zahlen ist, wie das Aufwendungsdarlehen noch valutiert. Zwar führt die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes regelmäßig auch zu geringeren Zinsen. Da bei Erhöhung des Kapitaldienstes zunächst der Tilgungssatz auf bis zu 2 % steigt und der höhere Überschuss aus den Mieterhöhungen generiert wird, wird dies für die Fördernehmer jedoch regelmäßig wirtschaftlich nicht oder weniger bedeutsam sein.
Im Fall der Klägerin hätte sich die Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes zum 1. April 2018, 1. April 2019, 1. April 2020 und 1. April 2021 ausweislich der von dem Beklagten im Oktober 2021 übersandten Zins- und Tilgungspläne bei im Übrigen gleichbleibenden Bedingungen derart ausgewirkt, dass sich die Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen vom 30. Juni 2048 auf den 31. Dezember 2050 verschoben hätte, was zu einer entsprechenden Verlängerung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ geführt hätte. Zwar ist es hierzu infolge der vorzeitigen Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen zum 30. April 2022 nicht gekommen. Jedoch wird die Aussetzung der planmäßigen förderungsbedingten Mieterhöhung der Jahre 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 und 2022 bis zum Ende der Wohnungsbindungen nicht kompensiert.
Der Beklagte kann den Fördernehmern zwar eine Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes im Gegenzug für ein Unterbleiben förderungsbedingter Mieterhöhungen anbieten. Für eine Verpflichtung der Fördernehmer, hierauf einzugehen und die planmäßigen jährlichen Mieterhöhungen um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche zu unterlassen, gibt es jedoch keine Grundlage. Die Fördernehmer dürften zwar nur dann Mieterhöhungen vornehmen, wenn ihnen auch ein entsprechend höherer Aufwand entsteht. Dies bedeutet aber nicht, dass der Beklagte die Höhe dieses Aufwands steuern könnte, indem er die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes für die Aufwendungsdarlehen einseitig aussetzt.
Eine solche Befugnis des Beklagten ergibt sich zunächst nicht daraus, dass in den AFördRL 1996 sowie der von der Klägerin abgegebenen Verpflichtungserklärung lediglich von einer Verpflichtung, nicht jedoch von einer Berechtigung zu jährlichen Mieterhöhungen um 0,25 DM/m2 Wohnfläche monatlich die Rede ist. In der Verpflichtung gegenüber einen anderem, eine bestimmte Handlung vorzunehmen, ist die Berechtigung zu dieser Handlung dem anderen gegenüber üblicherweise als Minus mitenthalten. Hätte geregelt werden sollen, dass die Berechtigung zur Vornahme der Mieterhöhungen vom aktuellen Willen des Beklagten abhängt, hätte es nahegelegen, einen entsprechenden Vorbehalt in den Text der AFördRL 1996 sowie der Verpflichtungserklärung aufzunehmen.
Auch Sinn und Zweck der Anschlussförderung im Allgemeinen und der Regelung zur jährlichen Erhöhung der Miete um 0,25 DM im Besonderen sprechen gegen eine Befugnis des Beklagten, die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes einseitig auszusetzen. Die Anschlussförderung sollte dauerhaft vertretbare Belastungen gewährleisten, gravierende Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit von Investitionen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau verhindern und den öffentlichen Aufwand auf das sachlich zwingend erforderliche Maß begrenzen (vgl. Nr. 1 Abs. 1 AFördRL 1996; vgl. auch Bericht der Expertengruppe zur Reform des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin von September 2016, Teil III, S. 5 ff., abrufbar unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/sozialer_wohnungsbau/reform/index.shtml, abgerufen am 15. Juni 2022). Diese grundsätzlich gegenläufigen Belange wurden unter anderem durch die Gewährung weiterer degressiver Aufwendungszuschüsse, die von den Fördernehmern auszusprechenden Ansatzverzichte und progressive Mieterhöhungen zwecks Rückführung der Aufwendungsdarlehen in vertretbarer Zeit in Ausgleich gebracht. Eine jährliche Erhöhung der Miete um 0,1278 Euro/m2 Wohnfläche wurde unter Berücksichtigung einer prognostizierten allgemeinen Einkommensentwicklung als vertretbar in Kauf genommen, zunächst um die Förderung schrittweise abbauen zu können, und sodann, um einen steigenden Überschuss zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen zu generieren. Der zuletzt genannte Zweck war im Zeitraum von April 2018 bis April 2022 im Fall des Förderobjekts der Klägerin noch nicht entfallen. Er besteht auch nicht allein im Interesse des Beklagten. Auch die Fördernehmer haben ein Interesse daran, die Aufwendungsdarlehen in vertretbarer Zeit zurückzuzahlen und sich damit zu entschulden, insbesondere auch im Hinblick auf den Entfall der Preis- und Belegungsbindungen des sozialen Wohnungsbaus nach planmäßiger vollständiger Rückzahlung.
Eine Befugnis des Fördergebers zur einseitigen Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes hätte zudem zur Folge, dass die Dauer der Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen für den Fördernehmer nicht mehr vorhersehbar und planbar wäre. Sie würde davon abhängen, wie oft und in welchem Umfang der Beklagte planmäßige Erhöhungen des Kapitaldienstes für die Aufwendungsdarlehen aussetzt. Da die Fördernehmer zur Inanspruchnahme der Anschlussförderung gemäß Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe c) und e) unbefristet auf den mietenwirksamen Ansatz von Kapitalkosten für planmäßig getilgte Darlehensanteile verzichten mussten, könnte über lange Zeit überhaupt kein oder nur ein geringer Überschuss zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen erzielt werden. Die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung und damit die Preis- und Belegungsbindungen könnten sich somit erheblich verlängern. Es kann angesichts des Fehlens einer ausdrücklichen Regelung in den AFördRL 1996 und der Verpflichtungserklärung der Klägerin nicht angenommen werden, dass die Förderbedingungen ein entsprechendes Gestaltungsrecht des Fördergebers vorsehen.
Eine Befugnis des Beklagten zur einseitigen, verbindlichen Aussetzung der planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes folgt auch nicht aus Buchstabe a) der Verpflichtungserklärung vom 18. September 1998, wonach sich die Klägerin verpflichtet hat, gegebenenfalls weitere Zuschüsse entgegenzunehmen, oder aus § 9 Abs. 2 Satz 2 WFB 1977, wonach der Vermieter bzw. Bauherr verpflichtet ist, Darlehen und Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen (Aufwendungshilfen) während der ursprünglich vorgesehenen Förderungsdauer und gegebenenfalls nach deren Ablauf anzunehmen. Bei der Aussetzung der planmäßigen Erhöhung des Kapitaldienstes handelt es sich weder um einen Zuschuss noch um eine Aufwendungshilfe. Aufwendungen, die der Fördernehmer grundsätzlich zulässigerweise ansetzen darf, werden dadurch nicht gedeckt. Sie werden auch nicht mit dem gleichen Ergebnis vermieden. Wie oben dargelegt, werden zum Teil zwar Zinsleistungen vermieden, Tilgungsleistungen auf die Aufwendungsdarlehen aber nur hinausgeschoben. Anders als die nach den Mietenkonzepten gewährten Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mieterhöhungen stellt die von dem Beklagten erklärte Aussetzung der planmäßigen Erhöhungen des Kapitaldienstes keine wirtschaftlich adäquate Kompensation für das Unterbleiben dieser Mieterhöhungen dar.
Der Gedanke, dass dem Staat ein weites Gestaltungsermessen bei der Gewährung von Subventionen zukommt und diese deshalb nur in einem weniger strengen Sinn als die Eingriffsverwaltung an den Geboten von Vertrauensschutz und Verhältnismäßigkeit zu messen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Mai 2006 – BVerwG 5 C 10/05 –, juris Rn. 58 m.w.N.), führt ebenfalls nicht dazu, dass der Beklagte die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes einseitig aussetzen könnte. Das Gestaltungsermessen bezieht sich auf das Ob und Wie der Gewährung von Subventionen. Fördernehmer können danach etwa grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass eine einmal etablierte Förderpraxis fortgeführt wird und sie eine Förderung für Anschlusszeiträume und/oder weitere Vorhaben erhalten. Das Gestaltungsermessen beinhaltet demgegenüber nicht das Recht, die Bedingungen bereits bewilligter Förderungen je nach aktueller Interessenlage nachträglich einseitig anpassen zu können. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Investition bereits getätigt wurde. Die jeweils aktuellen Förderungsbestimmungen, die zur Grundlage einer Bewilligung gemacht werden, sind für die Investitionsentscheidung der Fördernehmer maßgeblich. Sie gestalten das Rechtsverhältnis zwischen Fördergeber und Fördernehmer. Letztere können berechtigterweise auf diese Bedingungen vertrauen (zum Vertrauensschutz bei Investitionsentscheidungen im Zusammenhang mit Gesetzesänderungen vgl. BVerfG, Beschluss vom 30. Juni 2020 – 1 BvR 1679/17 –, juris Rn. 74 ff.). Nachträgliche einseitige Änderungen sind demnach nur zulässig, wenn sie nach den Förderungsbedingungen vorbehalten sind und damit auf vertraglicher oder durch mitwirkungsbedürftigen Verwaltungsakt geschaffener Grundlage erfolgen, sowie ferner dann, wenn ein mit der Verfassung im Einklang stehendes Gesetz sie vorsieht.
Eine solche gesetzliche, vertragliche oder durch mitwirkungsbedürftigen Verwaltungsakt geschaffene Grundlage für die einseitige Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes von Aufwendungsdarlehen gibt es nicht.
Es handelt sich um eine gesetzlich nicht geregelte, bloße Verwaltungspraxis. In den WFB 1977, den AFördRL 1996 oder sonstigen Bestimmungen, die zur Grundlage der Bewilligung der Grund- oder Anschlussförderung geworden sind, ist sie, wie oben dargelegt, nicht vorbehalten. Insbesondere handelt es sich nicht um die Bewilligung weiterer Aufwendungszuschüsse oder -hilfen.
Eine Befugnis des Beklagten zur einseitigen Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes zur Vermeidung förderungsbedingter Mieterhöhungen folgt schließlich nicht aus der Stundungsvereinbarung vom 16. September 2016. Diese beinhaltet keine Abänderung des durch die Verpflichtungserklärung vom 18. September 1998 und den Bewilligungsbescheid nach den AFördRL 1996 gestaltete Förderverhältnisses. Letztlich passt sie die zivilrechtliche Verpflichtung lediglich an die im Förderverhältnis geltenden Bestimmungen zum Kapitaldienst für die Aufwendungsdarlehen an. Die Schuldurkunden über die Aufwendungsdarlehen sehen nämlich nicht vor, dass diese nur aus dem „Überschuss vor Kapitaldienst“ (vgl. Nr. 3.1 Abs. 4 Buchstabe e) AFördRL 1996) zu bedienen sind. Sie sehen auch nicht Tilgungsleistungen von bis zu 2 % und Zinsleistungen von bis zu 7 % sowie gegebenenfalls weitere Tilgungsleistungen in Abhängigkeit von der Höhe des Überschusses vor. Vielmehr beinhalten sie feste Zins- und Tilgungssätze sowie gleichbleibende Annuitäten. Auch der Beklagte geht nicht davon aus, dass die Vereinbarungen der Schuldurkunden für die Kapitaldienstleistungen maßgeblich sind, die die Klägerin dem Beklagten tatsächlich schuldet. Abgesehen davon, dass die Klägerin die vorsorglich getroffene Stundungsvereinbarung nicht in Anspruch genommen hat, war sie wegen dieser Vereinbarung auch nicht verpflichtet, eine Aussetzung der Erhöhung des Kapitaldienstes für die Aufwendungsdarlehen zu akzeptieren.
Das mit den Mietenkonzepten verfolgte sozialpolitische Anliegen, förderungsbedingte Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau zu vermeiden und damit den Mietanstieg zu begrenzen, bewirkt für sich genommen keine Änderung der Förderbestimmungen und damit des Rechtsverhältnisses zwischen Fördergeber und Fördernehmer. Es führt damit nicht dazu, dass der Beklagte die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes ohne Weiteres einseitig aussetzen könnte mit der Folge, dass förderungsbedingte Mieterhöhungen nicht zulässig sind. Ohne entsprechende gesetzliche, vertragliche oder durch mitwirkungsbedürftigen Verwaltungsakt geschaffene Grundlage kann die Klägerin nicht dazu herangezogen werden, öffentliche Interessen auf ihre Kosten zu verwirklichen.
Dem Beklagten als Fördergeber bleibt es im Rahmen seiner Gestaltungsmacht unbenommen, die in der AFördRL 1996 vorgesehenen weiteren Aufwendungszuschüsse zu gewähren, die das Unterbleiben förderungsbedingter Mieterhöhungen kompensieren. Zur Annahme weiterer Aufwendungszuschüsse hat sich die Klägerin, wie dargelegt, verpflichtet. Etwaige sich hieraus ergebende mittelbare Nachteile hätte sie danach hinzunehmen.
Kann die Klägerin nach alledem in dem festgestellten Umfang förderungsbedingte Mieterhöhungen vornehmen, ist sie verpflichtet, den entsprechend erhöhten Kapitaldienst zu leisten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1, 2 Zivilprozessordnung.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 13.932,83 Euro festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes beruht auf dem einjährigen Mieterhöhungsbetrag in Höhe von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich für drei Jahre.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 8 und 9 WoBindG
§ 43 VwGO
§ 91 Abs. 1 Alt. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung
§ 91 Abs. 1 Alt. 1 VwGO
§ 43 Abs. 1 VwGO
§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 26 Abs. 1 WoBindG
§ 9 Abs. 2 Satz 2 WFB
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO
§ 709 Satz 1, 2 Zivilprozessordnung
§ 26 Abs. 1 Nr. 4 und § 8 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes
§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes

Zitierte Entscheidungen: 3 C 44/02
8 K 251.19
8 K 159.19
5 C 10/05
1 BvR 1679/17