Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-07-08, Aktenzeichen 7 K 402.14
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2015:0708.7K402.14.0A

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin streitet mit dem Beklagten über des Zeitpunkt des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für ihr gehörende Wohnimmobilien.
Der Gesellschaftszweck der Klägerin ist der Erwerb, die Verwaltung und die Verwertung von eigenem Immobilienvermögen besteht. Sie erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 13. Oktober 2011 im Wege der Übernahme eines Kaufvertrags vom 21. April 2011 die Grundstücke P... und F... in 1... Berlin, welche mit zwei ungefähr im Jahr 1987 erbauten Mietshäusern mit insgesamt 27 Wohnungen bebaut sind, von der R... GmbH, welche diese treuhänderisch im eigenen Namen für den R... GbR – R... GbR – hielt. Für den Bau waren der R... GbR mit Bescheid vom 16. Juli 1987 Aufwendungsbeihilfen bewilligt worden. Eine Anschlussförderung erfolgte nicht.
Nach Mitteilung der R... GbR an die Investitionsbank Berlin – IBB – vom 18. Juni 2008 sollten die Grundstücke aufgrund eines Gesellschafterbeschlusses veräußert werden. Einen Antrag an den Bürgschafts- und Bewilligungsausschuss auf Zustimmung zu dem Verkauf und zu einem Schuldnerwechsel für das Aufwendungsdarlehen lehnte dieser in seiner Sitzung vom 2. März 2011 ab. In der Sitzung wurde erörtert, dass bei einer Zustimmung anknüpfend an die Gesetzesinitiative zum Berliner Wohnraumgesetz Kooperationsverträge unter anderen zum Übergang in das Vergleichsmietensystem und zum Entfallen des Anspruchs auf Erhebung der Kostenmiete zu schließen gewesen wären. Mit Schreiben vom 29. April 2011 beantragte die R... GbR die Berechnung des Barwerts des Aufwendungsdarlehens zum Zweck der vorzeitigen Ablösung des Darlehens.
Am 11./31. Mai 2011 unterzeichneten die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die R... GbR den Vertrag Nr. 39 über die Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen der Wohnungsbauprogramme ab 1986 ohne Anschlussförderung - AD-Vertrag ohne Afö –. Dieser enthielt folgende Regelungen:
§ 1 Verpflichtungen der Eigentümer
Die Unterzeichnenden verpflichten sich zu folgendem Handeln:
(1) Die Eigentümer schließen mit der Investitionsbank Berlin (IBB) einen Dar-lehensänderungsvertrag über das zur vorzeitigen Rückzahlung vorgesehene Aufwendungsdarlehen – AD-Änderungsvertrag – (genaue Bezeichnung der Darlehen in den Anlagen) ab.
Hierin wird festgelegt, dass die Eigentümer einen Betrag in Höhe des jeweils festgestellten Förderbarwertes, abzüglich einer Summe in Höhe einer letzten Rate (siehe Anlagen), sofort bzw. bis zu den in den Anlagen genannten Terminen an die IBB zurückzahlen.
Die letzte Rate wird erst am 1. Tag des letzten Monats des sich aus den Anlagen ergebenden Tilgungszeitraumes fällig.
Die Eigentümer verpflichten sich, diese letzte Rate zum Fälligkeitstermin zu entrichten; die vorzeitige Rückzahlung dieser Rate wird – außer in den Fällen des § 3 Abs. 4 – hiermit ausgeschlossen.
[…]
Ferner verpflichten sich die Eigentümer, dafür zu sorgen, dass die im Zusammenhang mit der Finanzierung der Herstellungskosten für die Wohnungen (genaue Bezeichnung in den Anlagen) ausgereichten Landesbürgschaften spätestens zum Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Rate des Barwertes des Aufwendungsdarlehens von den finanzierenden Instituten zurückgegeben werden.
Das Inkrafttreten dieses Vertrages und der abzuschließende AD-Änderungsvertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Verpflichtungen nach den Sätzen 5 und 6 zu den genannten Zeitpunkten erfüllt werden.
(2) […]
§ 2 Freistellung von den Belegungsbindungen
(1) Berlin stellt die Eigentümer ab dem Zeitpunkt des Zahlungseingangs der Summe in Höhe des um die letzte Rate geminderten jeweiligen Förderbarwertes (siehe Anlagen) gemäß § 30 Abs. 1 WoFG in Verbindung mit § 7 WoBindG für die Dauer der Eigenschaft öffentlich gefördert von den Bindungen nach § 4 Abs. 2 bis 4 WoBindG frei.
(2) Ausgleichszahlungen für die Freistellung nach § 30 WoFG in Verbindung mit § 7 WoBindG oder nach einer diese Bestimmung ersetzenden Regelung werden nicht gefordert.
(3) Außerdem wird nach § 30 Abs. 1 WoFG der Eigentümer von der Verpflichtung nach § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 WoFG dahingehend freigestellt, dass der Verfügungsberechtigte seine Wohnung selbst nutzen darf. Die Regelungen des § 2 WoBindG in Verbindung mit § 32 Abs. 3 WoFG bleiben hiervon unberührt.
§ 3 Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert
(1) Das Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert für die in den Anlagen genannten Wohnungen setzt gemäß § 15 WoBindG mit Ablauf des 31.12. des Jahres ein, in dem die Rückzahlung der letzten Rate erfolgt.
(2) Die zuständige Stelle wird dann nach Vorlage der entsprechenden Bestätigung über die Zahlung den Eigentümern den Zeitpunkt schriftlich bestätigen, ab dem die Wohnungen nach Absatz 1 nicht mehr als öffentlich gefördert gelten (§ 18 WoBindG).
(3) Sollten sich Änderungen der Rechtslage (zB. aufgrund gesetzlicher Änderungen oder rechtskräftiger Urteile) ergeben, die ein früheres Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert ermöglichen, können die Eigentümer diese Änderungen abweichend von diesem Vertrag im Wege der Optionsausübung ab dem Zeitpunkt der Ausübung in Anspruch nehmen. Die Erklärung ist schriftlich gegenüber dem Land Berlin abzugeben. Fristen werden dabei von dem in diesem Vertrag vereinbarten Zeitpunkt des Tilgungsbeginnes an berechnet.
(4) Sollte es zu einer Änderung der Rechtslage kommen, die dazu führt, dass es sich bei der barwertigen Rückzahlung um eine vollständige vorzeitige Rückzahlung gemäß §16 WoBindG handelt, können die Eigentümer abweichend von § 1 Abs. 1 die letzte Rate vorzeitig zurückzahlen. Von diesem Zeitpunkt an gilt die gesetzliche Nachwirkungsfrist.
§ 4 Verbleibende Bindungen
Bis zum Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert gem. § 3 bleiben die Bestimmungen des WoBindG, der II. BV und NMV bestehen. Dies gilt insbesondere für die Bindung an die Kostenmiete (§ 8 WoBindG) und die Bestimmungen des § 23 Abs. 4 II. BV oder eine diese Regelungen ersetzende Bestimmung. Die Verpflichtung zur Übersendung der Freianzeigen (§ 4 Abs. 1 WoBindG) und der Überlassungsmittellungen (§ 4 Abs. 6 WoBindG) bleibt bestehen.
§ 6 Verpflichtung der Eigentümer bei Veräußerung
(1) Die Eigentümer verpflichten sich unwiderruflich, die Verpflichtungen nach § 1 dieser Vereinbarung im Falle der Veräußerung des Grundstücks oder einzelner Wohnungen (Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG) zum Vertragsgegenstand des Veräußerungsvertrages zu machen. Dem Erwerber ist hierbei aufzuerlegen, eventuelle weitere Erwerber entsprechend vertraglich zu verpflichten.
Nach der Anlage zu dem Vertrag sollte die letzte Rate des Darlehens in Höhe von 1,00 Euro zum 30. Juni 2040 zu tilgen sein. Am 11. Mai/7. Juni 2011 unterzeichneten die R... GbR und die IBB den in § 1 des AD-Vertrag ohne Afö genannten AD-Änderungsvertrag. Dieser enthielt folgende Vereinbarungen:
1. Der Darlehensnehmer hat von der IBB für das Objekt B... mit 29 öffentlich geförderten Wohnungen ein Aufwendungsdarlehen ([…]) in Höhe von 8... EURO erhalten, für das nach den Darlehensbedingungen (Schuldverhandlung vom 2...; UR-Nr. 2... des Notars D...) die Leistung des Kapitaldienstes und des laufenden Verwaltungskostenbeitrages nach planmäßiger Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel beginnt; soweit jedoch für die planmäßige Tilgung vorbezeichneter Fremdmittel ein Zeitraum von mehr als 30 Jahren benötigt wird, beginnt die anfangs beschriebene Leistung spätestens nach 30jähriger Laufzeit dieser Fremdmittel.
2. In Abänderung dieser Tilgungsbestimmungen vereinbaren die Parteien, dass der Darlehensnehmer zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtung aus der in Ziffer 1 genannten Darlehensgewährung bis zum 31.07.2011 eine erste Rate in Höhe von 6... EURO, sowie am 01.06.2040 eine zweite Rate in Höhe von 1,00 EURO an die IBB leistet. Eine vorzeitige Zahlung der zweiten Rate ist, ausgenommen nach § 3 Abs. 4 des "AD-Vertrages - ohne Afö Nr. 39", ausgeschlossen. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen der Schuldverhandlung vom 2... unberührt. Die Summe der vorstehend beschriebenen Raten entspricht dem in der Anlage Nr. 1 zum "AD-Vertrag - ohne Afö" ausgewiesenen Barwert der Darlehensforderung.
3. Der Darlehensnehmer verpflichtet sich, die nach Maßgabe des „AD-Vertrages - ohne Afö" fortgeltenden förderrechtlichen Bestimmungen bis zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert" (§ 3 des,,AD-Vertrages - ohne AfÖ“ in Verbindung mit 15 WoBindG) zu beachten.
4. […]
5. […]
6. Der Darlehensnehmer verpflichtet sich, vorstehende Verpflichtungen eventuellen Rechtsnachfolgern mit der Maßgabe aufzuerlegen, dass diese die Verpflichtungen ebenfalls an etwaige Rechtsnachfolger weitergeben.
Die fehlerhafte Bezeichnung der Hausnummer des Grundstücks P... in dem AD-Änderungsvertrag wurde später korrigiert.
Am 18. Januar 2012 wurde die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 23. Januar 2012 sandte die IBB eine korrigierte Saldenmitteilung für das Aufwendungsdarlehen an die Klägerin. Mit Schreiben vom 13. November 2012 teilte die IBB dem Beklagten mit, die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ habe durch den freihändigen Verkauft geendet. Mit Bescheiden vom 23. November 2012 bestätigte der Beklagte gegenüber der Klägerin das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 18. Januars 2012 für die Grundstücke P... und F.... Mit Widerspruchsschreiben vom 23. Dezember 2012 erhob die Klägerin jeweils Widerspruch. Mit Schreiben an die Klägerin vom 12. Februar 2013 wies der Beklagte auf das Inkrafttreten des Wohnraumgesetzes Berlin hin und bat um Mitteilung, ob an den Widersprüchen festgehalten werde. Mit Schreiben vom 1. März 2013 begründete die Klägerin die Widersprüche. Die geschlossenen Verträge, in welche die Klägerin eingetreten sei, würden der gesetzlichen Regelung vorgehen. Mit Widerspruchsbescheid vom 3. Juli 2014 wies der Beklagte die Widersprüche zurück.
Mit ihrer Klage vom 6. August 2014 verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Ihre Rechtsvorgängerin habe einen Vertrag mit dem Land Berlin geschlossen, der das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ abweichend von § 5 WoG Bln dahingehend regele, dass diese mit dem Ende des Jahres eintrete, in dem die letzte Rate gezahlt werde. Sie sei in die Verträge mit dem Land Berlin und der IBB vollumfänglich als Rechtsnachfolgerin eingetreten. Dies entspreche der von ihrer Rechtsvorgängerin eingegangenen vertraglichen Verpflichtung. Im Übrigen handele es sich um objektbezogene Regelungen, für die der Eigentümerwechsel keine Änderungen mit sich bringe. Dementsprechend habe die IBB ihr am 23. Januar 2012 die Saldenmitteilung für das Aufwendungsdarlehen übersandt. § 5 WoG Bln finde schon deshalb keine Anwendung, weil die Parteien der Änderungsverträge die ursprünglichen Bewilligungsbescheide geändert hätten, so dass nicht von einem Ende der Förderung ausgegangen werden könne. Außerdem stellten die Verträge Entscheidungen über die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ dar, welche vor Inkrafttreten des WoG Bln getroffen worden seien. Damit finde das Gesetz vorliegend gem. § 13 S. 1 WoG Bln keine Anwendung. Jedenfalls gingen die vertraglichen Regelungen der gesetzlichen Vorschrift vor. Diese sei abdingbar. Die vertraglich vereinbarten Klauseln würden ansonsten keinen Sinn ergeben. Das Land Berlin und die IBB hätten die Verträge nach dem Inkrafttreten des WoG Bln unterzeichnet. Somit sei die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ durch öffentlich-rechtlichen Vertrag möglicherweise neu vereinbart worden. Die Vertragsparteien hätten die Bindungen aus der öffentlichen Förderung erhalten wollen. Der Vertragsgegenseite sei die gesetzliche Regelung bekannt gewesen. Diese hätte den Vertragswortlaut vorgegeben. Der Abschluss der Änderungsverträge und der Verkauf des Grundstücks hätten im Zusammenhang gestanden und müssten als „Paketlösung“ rechtlich einheitlich betrachtet werden.
Ihr, der Klägerin, gehe es allein um die Möglichkeit, die Kostenmiete zu erheben, welche höher sein könne als die Vergleichsmiete. Außerdem seien Mieterhöhungen auf die Kostenmiete leichter durchzusetzen. Sie habe bei dem Erwerb die Hoffnung auf eine Wiedereinführung der Anschlussförderung gehabt.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide des Bezirksamts Spandau vom 23. November 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Bezirksamts Spandau vom 3. Juli 2014 – Wohn201-4/2013 und 5/2013 – zu verpflichten, ihr schriftlich zu bestätigen, dass die 13 Wohnungen in dem Haus P... und die 14 Wohnungen in dem Haus F..., jeweils in 1... Berlin, ab dem 1. Januar 2041 nicht mehr als „öffentlich gefördert“ gelten.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er meint, die Klägerin argumentiere mit unzutreffenden Daten hinsichtlich des Zeitpunkts des Vertragsschlusses. Die Verträge seien bereits vor Inkrafttreten des Wohnraumgesetzes Berlin unterzeichnet worden. Intention des Gesetzes sei eine Abmilderung einer durch den Wegfall der Anschlussförderung verursachten Mietenexplosion im Rahmen der Kostenmiete gewesen. § 5 WoG Bln sei anwendbar. Der Eigentümerwechsel sei nach dessen Inkrafttreten eingetreten. Es handele sich bei den geschlossenen Verträgen nicht um Kooperationsverträge im Sinne des Gesetzes.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten wird ergänzend auf die Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der IBB (2 Hefter Widerspruchsverfahren, 2 Bände Förderakte, 1 Ordner Ausdrucke aus elektronischer Akte der IBB) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist als Verpflichtungsklage gem. § 42 Abs. 1 Var. 2. VwGO, gerichtet auf Erteilung einer neuen Bestätigung, von welchem Zeitpunkt an die Wohnungen nicht mehr als öffentlich gefördert gelten, statthaft. Bei der begehrten Bestätigung handelt es sich um einen feststellenden Verwaltungsakt, da sie nach § 18 Abs. 1 S. 2 WoBindG in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich und damit auf eine unmittelbare Rechtswirkung nach außen gerichtet ist (vgl. OVG Münster, Urteil vom 15. Dezember 1993 – 14 A 2306/89 –, juris, Rn. 43).
Die Klägerin ist auch klagebefugt gem. § 42 Abs. 2 VwGO. Zwar ist ein allgemeines subjektiv-öffentliches Recht eines Eigentümers auf Erhalt einer Bestätigung über die Fortdauer der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ nicht erkennbar. Üblicherweise stellt sich diese Eigenschaft als Belastung dar. Auch rein wirtschaftliche Interessen ohne korrespondierende Rechtsposition begründen im Allgemeinen kein die Klagebefugnis begründendes subjektiv-öffentliches Recht. Im vorliegenden Fall macht die Klägerin jedoch den Übergang der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die von ihr erworbenen Grundstücke von der Veräußerin auf sie und damit verbundene Einschränkungen ihrer Möglichkeiten, ihr Eigentum zu Vermietungszwecken zu nutzen, geltend. Es ist vor diesem Hintergrund nicht nach jeder denkbaren Betrachtungsweise ausgeschlossen, dass sie in ihren Rechten verletzt sein könnte.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Die angegriffenen Bescheide in Gestalt des Widerspruchsbescheids sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten; sie hat keinen Anspruch auf die begehrte Bestätigung (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO).
Rechtsgrundlage hierfür ist § 18 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen – Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) – in der Fassung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404). Danach hat die zuständige Stelle unter anderem dem Verfügungsberechtigten schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Wann dies materiell der Fall ist, ergibt sich einerseits aus den §§ 15 bis 17 WoBindG und andererseits aus den §§ 5 bis 11 des Gesetzes über den Sozialen Wohnraum in Berlin – Wohnraumgesetz Berlin (WoG Bln) – vom 1. Juli 2011 (GVBl. 2011, S. 319), welches am 10. Juli 2011 in Kraft getreten ist.
Nach diesen Maßstäben hat der Beklagte der Klägerin zu Recht das Eintreten des Endes der öffentlichen Förderung ab dem 18. Januar 2012 bestätigt (so in einem ähnlich gelagerten Fall auch AG Charlottenburg, Urteile vom 1. März 2013 – 232 C 285/12 –, vom 29. Mai 2013 – 212 C 265/12 – und vom 21. Januar 2014 – 203 C 311/13 –; Landgericht Berlin, Urteil vom 2. Juli 2014 – 18 S 113/13 –). Nach § 5 Abs. 1 Nr. 2 WoG Bln endet die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bei mit öffentlichen Mitteln in Form von Aufwendungshilfen geförderten Objekten, deren erste Förderphase mit einer Dauer von 15 Jahren (Grundförderung) nach dem 31. Dezember 2002 ausläuft, im Falle eines freihändigen Verkaufs im Zeitpunkt der wirksamen Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder der Wohnung auf den Erwerber. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
1. Die streitgegenständlichen Wohnungen sind durch ein Aufwendungsdarlehen gefördert worden und die 15-jährige Grundförderung ist nach dem 31. Dezember 2002 ausgelaufen. Die Änderung der Bedingungen des ursprünglichen Förderbescheids durch den Vertrag Nr. 39 über die Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen der Wohnungsbauprogramme ab 1986 ohne Anschlussförderung zwischen dem Land Berlin und der Verkäuferin des Grundstücks sowie durch den Änderungsvertrag stellt letzterer mit der IBB keine Anschlussförderung im Sinne des § 5 WoG Bln. dar. Das Grundstück ist schließlich im Wege des freihändigen Verkaufs auf die Klägerin übergegangen und ihr durch Eintragung in das Grundbuch am 18. Januar 2012 wirksam übertragen worden.
2. Es bestehen auch keine Zweifel an der Anwendbarkeit des § 5 Abs. 1 Nr. 2 WoG Bln. Auf die Frage kommt es hier entscheidend an, weil nach bisherigem Recht die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ nicht unmittelbar durch den freihändigen Verkauf eingetreten (§§ 15 bis 17 WoBindG) wäre. Ein solcher fiel in der vorliegenden Konstellation weder in unmittelbarer noch in entsprechender Anwendung unter die vor dem Inkrafttreten des Wohnraumgesetzes Berlin allein denkbare Vorschrift des § 17 WoBindG (vgl. OVG Münster, Urteil vom 15. Dezember 1993 – 14 A 2306/89 –, juris, Rn. 80 ff.; zum Notverkauf durch den Insolvenzverwalter vgl. VG Berlin, Urteil vom 19. September 2013 – VG 16 K 5.12 –, juris, Rn. 22 ff.).
a) Für die Anwendbarkeit der Vorschrift spricht zunächst, dass die Klägerin den darin definierten Beendigungstatbestand für die öffentliche Förderung während ihrer zeitlichen Geltung verwirklicht hat.
b) Der Anwendbarkeit des § 5 Abs. 1 Nr. 2 WoG Bln steht die Übergangsregelung des § 13 S. 1 WoG Bln, wonach vor dem Inkrafttreten des Gesetzes wirksam gewordene Entscheidungen weiter gelten, nicht entgegen. Es ist schon zweifelhaft, ob der Abschluss der Änderungsverträge eine Entscheidung im Sinne der Übergangsregelung darstellt. Es handelt sich zunächst um durch Angebot und Annahme zustande gekommene öffentlich-rechtliche Verträge gem. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 54 ff VwVfG. Auch soweit diese gem. § 54 S. 2 VwVfG Verwaltungsakte ersetzen können, stellen sie im vorliegenden Fall weder formell noch materiell Entscheidungen über die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ dar. Für den Erlass einer entsprechenden Bestätigung war keine der Vertragsparteien zuständig. Zuständige Stelle gem. § 18 Abs. 1 WoBindG sind in Berlin die Bezirksämter (§ 2 Abs. 4 S. 1 ASOG i.V.m. Nr. 15 Abs. 6 ZustKat Ord). Die in § 3 Abs. 2 des AD-Änderungsvertrags enthaltene Klausel, wonach die zuständige Stelle nach Vorlage der entsprechenden Bestätigung über die Zahlung den Eigentümern den Zeitpunkt schriftlich bestätigen wird, ab dem die Wohnungen nach Absatz 1 nicht mehr als öffentlich gefördert gelten, stellt im Übrigen ebenfalls keine Entscheidung dar, sondern verweist im Wesentlichen auf die Rechtslage. Auch materiell enthalten die Änderungsverträge keine Entscheidung über die Eigenschaft „öffentlich gefördert“. Sie ändern vielmehr die Modalitäten der bisherigen Darlehensverträge und vollziehen die sich hieraus bereits unmittelbar aus dem früheren Recht ergebende Rechtsfolge für die Eigenschaft öffentlich gefördert nach. Die Regelung des § 3 Abs. 1 AD-Vertrag ohne AfÖ verweist – wie sich aus dem Wortlaut im Übrigen ergibt – insofern lediglich klarstellend auf § 15 Abs. 1 S. 1 Buchst. a) WoBindG. Vor dem Hintergrund der früheren Rechtslage ohne das Wohnraumgesetz Berlin hätte es dieser Klausel gar nicht bedurft, um die Rechtsfolge eines Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem das Darlehen vollständig zurückgezahlt worden ist, zu erreichen.
c) Das Gericht hat außerdem keine durchgreifenden Zweifel an der förmlichen Verfassungsmäßigkeit des § 5 Abs. 1 Nr. 2 WoG Bln. Die Gesetzgebungskompetenz für die Wohnraumförderung und das Wohnungsbindungsrecht ist im Zuge der Föderalismusreform durch die Änderung des Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG vom Bund auf die Länder übergegangen (Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28. August 2006, BGBl I S. 2034). Das Wohnraumförderungsgesetz vom 13. September 2001 und das Wohnungsbindungsgesetz gelten gemäß Art. 125a Abs. 1 GG als Bundesrecht fort und können durch Landesrecht ersetzt werden. Hiervon hat der Landesgesetzgeber durch das Wohnraumgesetz Berlin (teilweise) Gebrauch gemacht. Eine solche Teilersetzung ist nach allgemeiner Auffassung zulässig (vgl. BVerfG, Urteil vom 9. Juni 2004 - 1 BvR 636/02 -, juris Rn. 105; VerfGH Berlin, Urteil vom 11. April 2014 – VerfGH 129/13 –, Rn. 39 m.w.N.). Die vom Bundesverfassungsgericht (a.a.O., Rn. 103) angenommene Einschränkung dieser Kompetenz betrifft unmittelbar nur den Anwendungsbereich von Art. 125a Abs. 2 GG, d.h. Kompetenzübergänge aufgrund der Änderung des Art. 72 Abs. 2 GG zum 15. November 1994. Im Übrigen ist das tragende Argument für die damalige Entscheidung – die Verhinderung von dem Grundgesetz ansonsten fremden Mischlagen aus Bundes- und Landesrecht (a.a.O., Rn. 103) – durch die Föderalismusreform aus dem Jahr 2006 ohnehin entfallen. Die in Art. 72 Abs. 3 GG n. F. für einzelne Gebiete geschaffene Abweichungsbefugnis der Länder von Bundesrecht kann zu umfangreichen Mischlagen aus Bundes- und Landesrecht führen (vgl. hierzu auch VerfGH Berlin, a.a.O., Rn. 41). Im Übrigen schließt der hier maßgebliche § 5 Abs. 1 Nr. 2 WoG Bln in erster Linie eine Regelungslücke des Wohnungsbindungsgesetzes (vgl. VG Berlin, Urteil vom 19. September 2013, a.a.O., Rn. 25), so dass insofern schon keine Ersetzung vorliegen dürfte.
d) Die Regelung des § 5 Abs. 1 Nr. 2 WoG Bln ist schließlich nicht durch die Verträge der Veräußerin des Grundstücks mit dem Land Berlin und der IBB mit Wirkung auch für die Klägerin abbedungen worden.
aa) Nach Überzeugung des Gerichts ist die Vorschrift bereits nicht vertraglich abdingbar. In § 5 WoG Bln wird die Dauer der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für verschiedene Fälle des rechtlichen oder wirtschaftlichen Übergangs der Verfügungsberechtigung abweichend von der für den ursprünglich Verfügungsberechtigten geltenden Rechtslage geregelt. Dafür ist es jeweils unerheblich, aus welchem Rechtsgrund und für wie lange die Eigenschaft vor dem Übergang gegolten hätte. Vor diesem Hintergrund entspräche es weder dem Wortlaut, noch der gesetzgeberischen Intention des Schutzes der Mieter vor Mieterhöhungen bis zur Höhe der Kostenmiete bei den betroffenen Objekten, für die die Anschlussförderung weggefallen ist (vgl. Abgh-Drs 16/4065, S. 18), die Regelung vertraglich für abdingbar zu halten. Außerdem enthält das Wohnraumgesetz Berlin eine ausdrückliche Regelung dazu, in welchen Fällen abweichende Vereinbarungen über die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ durch Kooperationsverträge getroffen werden können. Dies betrifft gem. § 4 i.V.m. § 6 Abs. 2 WoG Bln nur die vorzeitige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zum Barwert. Im vorliegenden Fall ist eine solche Rückzahlung aber weder vereinbart, noch nach Aktenlage tatsächlich erfolgt. Die letzte Rate soll vielmehr erst im Jahr 2040 geleistet werden. Auch die Parteien des AD-Änderungsvertrags gingen offensichtlich nicht von einem Fall der vorzeitigen Rückzahlung aus, wie sich aus dem Verweis auf § 15 WoBinG in § 3 Abs. 1 des Vertrags ergibt. Vor diesem Hintergrund kann weiter dahinstehen, ob es sich bei den abgeschlossenen Verträgen um Kooperationsverträge im Sinne des Gesetzes handelt. Es ist nicht ersichtlich, dass anderweitige vertragliche Vereinbarungen weitergehende Regelungen enthalten können.
bb) Selbst wenn man § 5 Abs. 1 Nr. 2 WoG Bln vertraglich für abdingbar halten würde, ist nicht ersichtlich, dass die Regelung durch die von der ehemaligen Verfügungsberechtigten geschlossenen Verträge tatsächlich abbedungen wurde. Die Verträge nehmen auf die – zu dem Zeitpunkt allen Vertragsparteien im Wesentlichen bekannte – Regelung in keiner Weise Bezug. Dem Vertrag kann kein eindeutiger rechtlicher Bindungswillen entnommen werden, das Wohnraumgesetz Berlin zu ersetzen. Das Optionsrecht aus § 3 Abs. 3 AD-Änderungsvertrag betrifft nach dem vertraglichen Wortlaut vielmehr nur Situationen, in denen sich ein Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ aus der Ausübung neu entstehender rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten ergibt. Dies ist hier schon nicht der Fall. § 5 Abs. 1 Nr. 2 WoG Bln wirkt nach Wortlaut und Systematik vielmehr unmittelbar. Außerdem ist schon in der Sitzung des Bürgschafts- und Bewilligungsausschusses vom März 2011 ein Wille deutlich geworden, in jedem Fall die Erhebung der Kostenmiete künftig zu verhindern. Vor diesem Hintergrund kommt auch es nicht auf einseitige Erwartungen und Hoffnungen der einzelnen Vertragsparteien an. Dies gilt umso mehr, als nach den Angaben eines der Geschäftsführer der Klägerin in der mündlichen Verhandlung offenbar auch auf eine Wiedereinführung der Anschlussförderung spekuliert worden war.
cc) Schließlich ist nicht erkennbar, dass die Klägerin in die Rechte und Pflichten aus den genannten Verträgen wirksam eintreten ist. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die R... GbR Verfügungsberechtigte und damit alleine befugt, im eigenen Namen über die vertragsgegenständlichen Aufwendungsdarlehen zu verfügen. Ein wirksamer Übergang ergibt sich nicht aus § 6 AD-Änderungsvertrag. Der darin geregelten Verpflichtung, § 1 des Vertrags zum Gegenstand eines Veräußerungsvertrags zu machen, sind die Klägerin und die R&W GbR nach Aktenlage nicht nachgekommen. Aus den vorgelegten Auszügen des ursprünglichen notariellen Kaufvertrags sowie des Übernahmevertrags der Klägerin geht eine entsprechende Verpflichtung nicht ausdrücklich hervor. Im Übrigen bezieht sich § 6 AD-Änderungsvertrag ohnehin nur auf die Verpflichtungen aus § 1 AD-Änderungsvertrag. Die Regelungen über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ in § 3 AD-Änderungsvertrag wird nicht in Bezug genommen. Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die übrigen Parteien einem Schuldnerwechsel zugestimmt hätten. Im Gegenteil hat der Bürgschafts- und Bewilligungsausschuss dies ausdrücklich abgelehnt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Regelung der vorläufigen Vollstreckbarkeit entspricht § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 15 bis 17 WoBindG
§ 7 WoBindG
§ 30 WoFG
§ 2 WoBindG
§ 15 WoBindG
§ 18 WoBindG
§ 8 WoBindG
§ 3 WEG
§ 5 WoG
§ 17 WoBindG
§ 15 WoBinG
§ 167 VwGO
§ 30 Abs. 1 WoFG
§ 4 Abs. 2 bis 4 WoBindG
§ 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 WoFG
§ 32 Abs. 3 WoFG
§ 23 Abs. 4 II. BV
§ 4 Abs. 1 WoBindG
§ 4 Abs. 6 WoBindG
§ 13 S. 1 WoG
§ 18 Abs. 1 S. 2 WoBindG
§ 42 Abs. 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 5 Abs. 1 Nr. 2 WoG
§ 1 Abs. 1 VwVfG
§ 54 ff VwVfG
§ 54 S. 2 VwVfG
§ 18 Abs. 1 WoBindG
§ 2 Abs. 4 S. 1 ASOG
§ 6 Abs. 2 WoG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO
Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG
Art. 125a Abs. 1 GG
Art. 125a Abs. 2 GG
Art. 72 Abs. 2 GG
Art. 72 Abs. 3 GG

Zitierte Entscheidungen: 14 A 2306/89
32 C 285/12
12 C 265/12
03 C 311/13
18 S 113/13
16 K 5.12
1 BvR 636/02