Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-10-17, Aktenzeichen 303a C 1/24
ECLI: ECLI:DE:AGHHAL:2024:1017.303A.C1.24.00

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 19.800,00 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung. Die Klägerin begehrt ferner eine Beschlussersetzung.
Die Klägerin ist Mitglieder der Beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft in der […] in Hamburg, die aus 13 Mitgliedern besteht (vgl. Teilungserklärung (TE) - Anlage K 1).
Das Grundstück […] ist mit einem Mehrfamilienhaus bebaut. In dem Gebäude befindet sich ein Schwimmbad und eine Sauna.
In der Teilungserklärung ist in § 5 (Gemeinschaftliches Eigentum), § 6 (Gebrauchsregelung) sowie § 7 (Instandhaltung und Instandsetzung) Folgendes geregelt:
„§ 5 Gemeinschaftliches Eigentum
Gemeinschaftliches Eigentum sind alle den gemeinschaftlichen Zwecken dienenden Teile, Räume, Anlagen und Einrichtungen, wie die im Aufteilungsplan grün eingezeichnet. Dies sind insbesondere:
1 ...
6 das Schwimmbad mit WC, Dusche, Sauna und Filterraum,
...
§ 6 Gebrauchsregelung
2 Die Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluß aufgestellt. Sie soll auch die Nutzungsregelung für Waschküche, Schwimmbad und Sauna enthalten.
§ 7 Instandhaltung und Instandsetzung
1 Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Sie ist vom Verwalter durchzuführen.
...“
Verwalterin der Beklagten ist die […] GmbH.
Die technischen Komponenten der Schwimmbad- und Saunaanlage sind instandsetzungsbedürftig. Die Räumlichkeiten des Schwimmbad- und Saunaanlage weisen zudem bauliche Schäden auf.
Die Eigentümer haben bereits über den Instandsetzungsbedarf hinsichtlich der in der Liegenschaft vorhandenen Schwimmbad- und Saunaanlage im August 2021 beraten. Dabei haben sie in der Eigentümerversammlung vom 12.08.2021 beschlossen, den vorhandenen Instandsetzungsbedarf unerledigt zu lassen und Schwimmbad wie Sauna stillzulegen.
Gegen diesen Beschluss hat die Klägerin Anfechtungsklage erhoben. In dem Verfahren vor dem hiesigen Gericht wurde durch rechtskräftiges Urteil vom 11.01.2022 der insoweit gefasste Beschluss für ungültig erklärt (Az.: 303c C 10/21 - Anlage K 2). Wegen der Begründung dieser Entscheidung wird ausdrücklich auf die Anlage K 2 Bezug genommen.
Instandsetzungsarbeiten wurden auch danach nicht durchgeführt. Vielmehr hat die überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer an der Nutzung und dem Erhalt der Schwimm- und Saunaanlage kein Interesse. Dies begründet sich aus ökologischen Gesichtspunkten, aber auch den mit einer Aufrechterhaltung verbundenen wirtschaftlichen Interessen aufgrund aufzubringender Bewirtschaftungskosten.
Die Verwaltung der Beklagten lud mit Schreiben vom 28.11.2023 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung für den 20.12.2023 ein (Anlage K 3).
Am 20.12.2023 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt. Dort wurde über den unerledigten Instandsetzungsbedarf und dem Anliegen der Mehrheit der Wohnungseigentümer auf Stilllegung beraten und beschlossen (TOP 2). Auch wurde über den Antrag der Klägerin auf Vorbereitung einer Instandsetzung der Schimmbad- und Saunaanlage beraten und beschlossen (TOP 3).
Bezüglich der Schwimmbad- und Saunaanlage wurde unter TOP 2 (Diskussion und Beschlussfassung über bauliche Veränderung Schwimmbad/Sauna und Finanzierung) folgender Beschluss gefasst:
„a) Die Gemeinschaft beschließt auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG (bauliche Veränderungen), dass das bestehende Schwimmbad und die Sauna im Keller stillgelegt werden sollen, indem der Heizkessel für den Pool entleert, elektrisch- und heizungsrohrseitig getrennt, ausgebaut und entsorgt wird, die alten Heizungsleitungen ausgebaut und entsorgt werden, die alte Pool-Pumpe und Filteranlage ausgebaut/entsorgt und der Pool leergepumpt wird, die alte Gasleitung zurückgebaut, entsorgt und die Gasleitung nach der TRGI abgedichtet wird, nicht benötigte Elektrokabel ausgebaut und entsorgt werden, die vorhandene Sauna und Elektroheizung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt werden, die vorhandene Heizungslüftungsleitung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt wird, eine rückbaufähige und begehbare Fläche über dem leeren Becken in Gestalt von 25 mm OSB-Platten als Bodenmaterial, welche auf ein KVH-Rahmen / Unterkonstruktion 80 x 160 mm geschraubt wird, errichtet wird sowie an den Kopfenden vom Becken Lüftungsgitter in den OSB-Platten eingelassen werden, um eine Luftzirkulation zu gewährleisten.
b) Die Verwaltung wird ermächtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die […] GmbH, […], […] Hamburg, auf Grundlage von deren Angeboten vom 27.09.2023 über € 3.415,30 brutto und € 1.642,20 brutto sowie Herrn T. Tischlerei und Raumausstattung, […], […] Ellerbek, auf Grundlage dessen Angebotes vom 24.11.2023 über € 4.669,25 mit den entsprechenden Arbeiten gemäß a) des Beschlusses zu beauftragen.
c) Zur Deckung der Kosten für die Durchführung der Beschlüsse wird eine Sonderumlage von aufgerundet € 9.800,00 erhoben, die nach Miteigentumsanteilen verteilt wird. Zahlungen auf die Sonderumlage sind 10 Tage nach Erhalt einer in Textform zu versendenden Zahlungsaufforderung der Verwaltung fällig.
d) Die Wirksamkeit des Beschlusses steht unter der Bedingung, dass für diesen Beschluss das Quorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG, mithin mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile, erreicht wird, so dass die Kosten für die Durchführung auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Die Verwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass in Rechtsprechung und Literatur bislang keine Einigkeit darüber besteht, ob die in § 20 Abs. 1 WEG eröffnete Kompetenz, bauliche Veränderungen zu beschließen, auch die faktische Änderung der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthaltenen Zweckbestimmung gemeinschaftlicher Flächen oder Einrichtungen umfasst.“
Der TOP 2 wurde mehrheitlich mit 8 Ja-Stimmen und 3 Nein-Stimmen gefasst und vom Verwalter festgestellt, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen mit Ja gestimmt haben und die betreffenden Miteigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehalten.
Über den Antrag der Klägerin auf Beratung und Beschlussfassung zur Sanierung des Schwimmbades/Duschräumen/Sauna/Technikraum wurde auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 20.12.2023 unter TOP 3 beraten. Dieser Antrag lautete wie folgt:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Verwaltung mit der Planung der Instandsetzung des Schwimmbad- und der Saunatechnik, sowie der dafür vorgesehenen Räumlichkeiten zu beauftragen. Die Verwaltung ermächtigt im Auftrag der Eigentümergemeinschaft Angebote bei Fachfirmen einzuholen. Für den Fall, dass die Erstellung von Angeboten mit Kosten verbunden ist, wird für die Planungsphase ein Budget von € 2.000,00 bereitgestellt, welches aus dem laufenden Budget finanziert werden soll.“
Der TOP 3 wurde mehrheitlich mit 3 Ja-Stimmen und 8 Nein-Stimmen abgelehnt.
Mit der am 11.01.2024 erhobenen und zugleich begründeten und bei Gericht am demselben Tag eingegangenen Anfechtungsklage macht die Klägerin die Ungültigkeitserklärung der zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse geltend und begehrt zugleich eine Beschlussersetzung des TOP 3.
Die Klägerin trägt vor, der Stilllegungsbeschluss zu TOP 2 widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, die eine Verpflichtung zum Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums vorsehe. So fehle der Beklagten die Beschlusskompetenz für eine Stilllegung der in der Teilungserklärung als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums vorgesehenen Schwimmbad- und Saunaanlage und somit der Klägerin den Mitgebrauch dieses Gemeinschaftseigentums zu entziehen.
Durch die beschlossene Stilllegung fände eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage statt.
Ferner werde die Klägerin hierdurch unangemessen benachteiligt, da diese dieses Gemeinschaftseigentum nicht mehr nutzen könne. Dieser Anspruch auf Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum könne nicht entzogen werden. Ein durch den Betrieb etwaig verursachter zu hoher Kostenaufwand müsse durch einen energetische Modernisierung begegnet werden.
Auch liege in der Stilllegung keine bauliche Veränderung. Die beschlossenen Maßnahmen seien lediglich Folgemaßnahmen aufgrund der beschlossenen Stilllegung und würden daher nicht über eine ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen. Der beschlossene Ausbau der technischen Ausstattung für die Benutzung der Schwimm- und Saunaanlage sei nicht vom Normzweck des § 20 Abs. 1 WEG erfasst.
Auch der Negativbeschluss zu TOP 3 widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beklagte sei im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum instandzusetzen. Hierzu sei eine Planung durch Einholung von 3 Angeboten von Fachfirmen erforderlich. Das angesetzte Budget von 2.000,00 € sei hierfür angemessen.
Die Klägerin beantragt,
1. die in der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer […], Hamburg, vom 20.12.2023 zum
TOP 2: Diskussion und Beschlussfassung über bauliche Veränderung Schwimmbad/Sauna und Finanzierung
sowie zum
TOP 3: Antrag ET Tews, Beratung und Beschlussfassung zur Sanierung des Schwimmbades/Duschräumen/Sauna/Technikraum
gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären sowie
2. für Recht zu erkennen, dass in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer […], Hamburg, der Beschluss gefasst ist:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Verwaltung mit der Planung der Instandsetzung der Schwimmbad- und der Saunatechnik sowie der dafür vorgesehenen Räumlichkeiten zu beauftragen. Die Verwaltung wird ermächtigt, im Auftrag der Eigentümergemeinschaft Angebote bei Fachfirmen einzuholen. Für den Fall, dass die Erstellung von Angeboten mit Kosten verbunden ist, wird für die Planungsphase ein Budget von € 2.000,00 bereitgestellt, welches aus dem laufenden Budget finanziert wird;
hilfsweise:
einen dem Ermessen des Gerichts entsprechenden Beschluss zu fassen, der die sachgerechte Vorbereitung eines Ausführungsbeschlusses zur Instandsetzung der Schwimmbad- und Saunatechnik sowie der dafür vorgesehenen Räumlichkeiten ermöglicht.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass § 20 Abs. 1 WEG der GdWE die Beschlusskompetenz für eine bauliche Veränderung begründet, auch wenn diese einer Nutzungsvereinbarung widerspricht. Durch die Ermächtigung in § 20 Abs. 1 WEG könne somit grundsätzlich der Soll-Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums neu definiert werden.
Eine grundlegende Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG oder eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin liege nicht vor. Von der beschlossenen Stilllegung seien alle Wohnungseigentümer betroffen.
Die Aufrechterhaltung sowie der Betrieb eines Innen-Schwimmbades in einem privaten Mehrfamilienhaus sei aufgrund des erheblichen Energiebedarfs und Wasserverbrauchs nicht mehr zeitgemäß.
Die Anfechtungsklage wurde am 18.01.2024 zugestellt.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
I. Die zulässige Klage ist unbegründet.
1. Soweit die Klägerin den Negativbeschluss zu TOP 3 angefochten hat, steht ihr zunächst ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines solchen Negativ-Beschlusses zu (vgl. BGH, NJW 2015, 3713, 3714, Rn. 8 = ZMR 2016, 122).
Gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG kann das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss fassen, sofern eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Die gerichtliche Ersetzung von Entscheidungen der zunächst zur Regelung berufenen Gemeinschaft ist subsidiär. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG besteht nur dann, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als dem primär zuständigen Beschlussorgan zu erreichen (entsprechend zu § 21 Abs. 8 WEG a.F. BGH ZWE 2010, 174, 176; LG Dortmund ZWE 2016, 32 ff.; KG ZWE 2000, 40 ff.).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. In der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2023 wurde der dem klägerischen Antrag im vorliegenden Verfahren entsprechende Antrag zu TOP 3 mehrheitlich abgelehnt.
2. Die Klägerin hat die Anfechtungsklage innerhalb der materiellen Frist des § 45 Abs. 1 S. 1 WEG erhoben und - soweit von Relevanz - innerhalb von zwei Monaten begründet.
3. Die Anfechtungsklage ist aber unbegründet.
Die Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 vom 20.12.2023 sind nicht für ungültig zu erklären, da diese den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechen. Die Klägerin hat ferner keinen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung, weswegen das Ermessen der Eigentümer zum Zeitpunkt der Versammlung auf Null reduziert war (zu den Anforderungen s. etwa BGH, NJW 2016, 473, Rz. 6 ff.; NJW 2015, 3713, Rn. 13; LG Hamburg, ZWE 2018, 285, 287, Rz. 30).
Ein Wohnungseigentümer kann von der GdWE eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung) entspricht. Ferner kann eine Verwaltung verlangt werden, die den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Dies trifft auf die hier angefochtenen Beschlüsse zu TOP 2 und 3 zu.
a) Entgegen der Auffassung der Klägerin wurde in dem angefochtenen Beschluss zu TOP 2 eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 1 WEG beschlossen.
§ 20 Abs. 1 WEG definiert bauliche Veränderungen als Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Die Maßnahmen können grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss (§ 25 WEG) beschlossen werden.
Eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 1 ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von der Bewahrung des im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustands und der bestehenden Form abweicht und über eine ordnungsgemäße Erhaltung hinausgeht (vgl. MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 20, beck-online). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
In dem angefochtenen Beschluss zu TOP 2 ist u.a. für die beabsichtigte Stilllegung vorgesehen, dass der Heizkessel für den Pool entleert, elektrisch- und heizungsrohrseitig getrennt, ausgebaut und entsorgt wird, die alten Heizungsleitungen ausgebaut und entsorgt werden, die alte Pool-Pumpe und Filteranlage ausgebaut/entsorgt und der Pool leergepumpt wird, die alte Gasleitung zurückgebaut, entsorgt und die Gasleitung nach der TRGI abgedichtet wird, nicht benötigte Elektrokabel ausgebaut und entsorgt werden, die vorhandene Sauna und Elektroheizung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt werden, die vorhandene Heizungslüftungsleitung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt wird sowie eine rückbaufähige und begehbare Fläche über dem leeren Becken in Gestalt von 25 mm OSB-Platten als Bodenmaterial errichtet wird.
Durch die beschlossenen Maßnahmen wird über die ordnungsmäßige Erhaltung der Schwimm- und Saunaanlage als Gemeinschaftseigentum erkennbar hinausgegangen und es sind konkrete bauliche Maßnahme zur Veränderung die Anlage vorgesehen, die mit einem Substanzeingriff verbunden sind.
b) Entgegen der Auffassung der Klägerin konnte über diese bauliche Veränderung auch nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen werden, da eine Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 1 WEG gegeben war. Eine Beschlusskompetenz scheidet u.a. nicht deshalb aus, dass durch die beschlossene bauliche Veränderung eine Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage faktisch für sämtliche Wohnungseigentümer nicht mehr möglich ist und somit gegen eine bestehende Nutzungsvereinbarung verstößt.
(1) So ist bereits anerkannt, dass bauliche Veränderungen nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht auch dann beschlossen werden können, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum für bestimmte Wohnungseigentümer zur Folge hat (vgl. Urteil vom 9. Februar 2024 - V ZR 244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 14 ff.). Die Schaffung außerhalb des Grundbuchs bestehender Nutzungsbefugnisse von einzelnen Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG) oder Gruppen von Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 3 Satz 2 WEG) beruht auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers (vgl. BGH a.a.O.).
(2) Die fehlende Beschlusskompetenz ergibt sich zunächst nicht aus § 21 Abs. 4 S. 1 WEG, wonach ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, die Nutzungen zu ziehen, grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Diese Norm regelt die gesetzlichen Folgen eines aufgrund von § 20 Abs. 1 WEG gefassten Beschlusses, schränkt die dort eingeräumte Beschlusskompetenz aber gerade nicht ein (vgl. BGH, BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 9, juris).
(3) Eine fehlende Beschlusskompetenz ergibt sich auch nicht daraus, dass die beschlossene bauliche Veränderung einer bestehenden Nutzungsvereinbarung widerspricht. Denn entgegen der Auffassung der Klägerin steht der durch den angefochtenen (Stilllegungs-) Beschluss faktische Ausschluss der Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage der in der Teilungserklärung in §§ 5, 6 TE getroffenen Nutzungsvereinbarung bzw. Zweckbestimmung der Räumlichkeiten i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG als Schwimm- und Saunaanlage nicht entgegen.
Die oben erwähnte bewusste Entscheidung des Gesetzgebers durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz führt auch dazu, dass seit dem 1. Dezember 2020 auch bauliche Maßnahmen beschlossen werden können, die faktisch dazu führen, dass der Beschluss über die bauliche Veränderung einer bestehenden Nutzungsvereinbarung widerspricht bzw. die Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch ausschließt (vgl. Insoweit erstmalig BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 9, juris). Denn Wohnungseigentümer können eine bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG auch dann beschließen, wenn die bauliche Maßnahme lediglich faktisch dazu führt, dass - wie hier - eine in der Vereinbarung bzw. Zweckbestimmung i.S.d. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgesehene Nutzung nicht mehr möglich ist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 13, juris - mit diversen Nachweisen).
Die Schwimm- und Saunaanlage wird nach § 5 der TE ausdrücklich als zum Gemeinschaftseigentum gehörig festgelegt. Diese sachenrechtliche Zugehörigkeit wird im übrigen durch die beschlossene bauliche Veränderung auch nicht verändert und anderweitig geregelt. Die einzelnen unter den Wohnungseigentümern geltenden Regelungen „sollen“ ferner nach § 6 der TE durch Mehrheitsbeschluss in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden. Dort enthaltene Regelungen - das Bestehen solcher Regelungen ist nicht vorgetragen - wären aufgrund der mehrheitlichen Beschlussfassung keine Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG.
In § 5 der TE in Verbindung mit der Regelung in § 6 der TE wird aber zudem die Nutzung dieser im Aufteilungsplan gekennzeichneten Räumlichkeiten für bestimmte Zwecke geregelt und somit vereinbart. Hierbei handelt es sich um eine sog. Vereinbarung im engeren Sinne. Eine solche Vereinbarung setzt voraus, dass sie sich mit dem Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bzw. zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also mit dem Gemeinschaftsverhältnis, befasst. Aufgrund dieser Zweckbestimmung ist zwischen den Wohnungseigentümern eine Vereinbarung getroffen worden, dass die Nutzung dieser Räume als „Schwimmbad mit WC, Dusche, Sauna und Filterraum“ erfolgt.
Haben die Wohnungseigentümer eine bestimmte Angelegenheit durch eine Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelt, ist eine Aufhebung, Änderung oder Ergänzung grundsätzlich nur durch eine erneute Vereinbarung möglich (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 168; BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 11, juris). Dies setzt die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer voraus. Soll eine Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, besteht hierfür eine Beschlusskompetenz nur dann, wenn das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung bzw. eine anderweitige Vereinbarung eine solche Änderung ausdrücklich vorsehen (sog. Öffnungsklausel, vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 11, juris, BGH, Urteil vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 168; Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 33/09, NZM 2009, 866 Rn. 7; Bärmann/Suilmann, WEG, 15. Aufl., § 10 Rn. 81; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 180). Ohne eine solche Öffnungsklausel ist ein vereinbarungsändernder Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig (vgl. Senat, Urteil vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 168).
Grundsätzlich wird durch den angefochtenen Beschluss in TOP 2 für sich genommen die festgestellte Nutzungs- bzw. Zweckvereinbarung bezüglich der Schwimm- und Saunaanlage auch nicht verändert. Vielmehr erfolgt durch den angefochtenen Beschluss eine neue Definition des Soll-Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst, ZWE 2021, 26, 27).
Der BGH hat sich im angegebenen Urteil zum Verhältnis der den Wohnungseigentümern in § 20 Abs. 1 WEG eingeräumte Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen und einer Nutzungsvereinbarung ausführlich auseinandergesetzt. Dabei verneint er eine Nichtigkeit der Nutzungsvereinbarung entgegenstehender Beschlüsse aufgrund einer auch insoweit bestehenden Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 1 WEG.
Zur Begründung der Beschlusskompetenz auch insoweit führt der BGH ausführlich aus (BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 18 - 22, juris) :
„(1) Dafür, dass die Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen auch dann gestatten können, wenn diese dazu führen, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist, spricht zunächst der Wortlaut der Vorschrift. Den Wohnungseigentümern wird allgemein die Kompetenz eingeräumt, bauliche Veränderungen zu beschließen bzw. durch Beschluss zu gestatten.
(2) Bestätigt wird dies durch die Systematik des Gesetzes. Anders als § 19 Abs. 1 WEG, wonach Beschlüsse über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung unter dem Vorbehalt stehen, dass keine entgegenstehende Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorliegt, ist eine vergleichbare Einschränkung in § 20 Abs. 1 WEG nicht enthalten. Dies spricht dafür, dass die auf bauliche Veränderungen bezogene Beschlusskompetenz durch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht in Frage gestellt werden soll. Das grundsätzlich bestehende Rangverhältnis von Vereinbarungen und Beschlüssen steht dem nicht entgegen, weil die Vereinbarung - wie eingangs ausgeführt (vgl. Rn. 12) - für sich genommen nicht geändert wird.
(3) Dies entspricht den Zielen des Gesetzgebers. Das Gegenargument, es sei widersinnig, dass eine Vereinbarung zwar einer Gebrauchsregelung im Sinne von § 19 WEG, die möglicherweise nur geringfügig in die Rechte der einzelnen Eigentümer eingreife, entgegenstehe, nicht aber einem Beschluss über eine bauliche Veränderung, die regelmäßig mit einem schwerwiegenderen Eingriff für die Eigentümer verbunden sei, trägt nicht.
(a) Es berücksichtigt zunächst nicht hinreichend, dass der Reformgesetzgeber die Flexibilität der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen stärken wollte. In der Gesetzesbegründung wird darauf verwiesen, dass Wohnungseigentumsanlagen im Vergleich zu anderen Wohnanlagen häufig einen erhöhten Sanierungsbedarf aufweisen. Als Ursache hierfür werden insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen angeführt, die nach dem bisherigen Recht bei der Durchführung baulicher Veränderungen zu beachten waren. So war bislang in vielen Fällen die Einstimmigkeit oder die Zustimmung von mindestens drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich (vgl. § 22 WEG aF). Diese Voraussetzungen wurden in der Praxis selten erreicht. Da das bisherige Recht daher dem Bedürfnis, den baulichen Zustand von Wohnungseigentumsanlagen an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anzupassen, nicht hinreichend gerecht wurde, soll mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz eine erhebliche Vereinfachung des Rechts der baulichen Maßnahmen herbeigeführt werden. Insbesondere sollen bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 26, 61). Auch wenn nicht hinsichtlich sämtlicher Teile des Gemeinschaftseigentums Nutzungsvereinbarungen bestehen, hätte die Verneinung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Folge, dass in vielen Bereichen Beschlüsse zu baulichen Veränderungen nicht mehr möglich wären. Dies hat der Gesetzgeber erkennbar nicht gewollt.
b) Würde die Beschlusskompetenz schon durch einen faktischen Widerspruch zu einer Vereinbarung in Frage gestellt, käme es darüber hinaus stets auf die durch Auslegung zu ermittelnde Reichweite der Vereinbarung und die Auswirkungen der baulichen Veränderung im Einzelnen an. Insgesamt führte dies zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit. Mit den Zielen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes wäre das unvereinbar, denn die Förderung von baulichen Veränderungen setzt voraus, dass schnell und dauerhaft Klarheit über deren Zulässigkeit geschaffen werden kann. Die Vorschriften sollten klarer als bislang gefasst werden, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden. Die vielfältigen Zweifelsfragen, die das bisherige Recht im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen aufgeworfen hat, sollen durch die Neufassung soweit wie möglich beseitigt werden (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 62).
(4) Richtig ist allerdings, dass ein im Widerstreit zu einer Nutzungsvereinbarung stehender Beschluss nicht der Eintragung in das Grundbuch bedarf, so dass ein Erwerber dem Grundbuch nicht entnehmen kann, dass die bauliche Veränderung eine aus dem Grundbuch ersichtliche Vereinbarung faktisch obsolet macht. Hierbei handelt es sich aber nicht um ein spezielles Problem eines Beschlusses i.S.d. § 20 Abs. 1 WEG. Vielmehr hängt die Bindungswirkung von Beschlüssen für Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG generell nur noch bei solchen Beschlüssen von der Eintragung in das Grundbuch ab, die "aufgrund einer Vereinbarung" (sog. vereinbarte Öffnungsklausel) gefasst werden. Beruht der Beschluss demgegenüber auf dem Gesetz (sog. gesetzliche Öffnungsklausel, vgl. z.B. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), ist ein Rechtsnachfolger an den Beschluss auch ohne dessen Eintragung in das Grundbuch gebunden. Der Gesetzgeber rechtfertigt diese Differenzierung mit der Überlegung, dass gesetzliche Öffnungsklauseln - anders als vereinbarte Öffnungsklauseln - von dem Erwerber unmittelbar aus dem Gesetz entnommen werden könnten und dieser deshalb mit einer Änderung der Vereinbarung durch einen Beschluss rechnen müsse (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 41). Dies gilt entsprechend für einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG, der gegenüber einer Nutzungsvereinbarung aufgrund der Regelung in § 21 WEG vorrangig ist und der deshalb einem auf der Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel ergangenen Beschluss gleichsteht. Ein zutreffendes Bild über die aktuellen Rechtsverhältnisse in der GdWE erhält der Sondernachfolger deshalb nach wie vor nur durch die Durchsicht der nach § 24 Abs. 7 WEG zu führenden Beschlusssammlung (vgl. auch Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst, ZWE 2021, 27, 28).
(5) Schließlich ist die Bejahung der Beschlusskompetenz nicht gleichbedeutend mit der - hier mangels fristgerechter Anfechtungsklage nicht zu prüfenden - Rechtmäßigkeit solcher einer Nutzungsvereinbarung faktisch zuwiderlaufenden Beschlüsse im Übrigen. Vielmehr gelten insoweit die allgemeinen Grenzen der Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG, wonach bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen oder gestattet werden dürfen und auch nicht verlangt werden können. Unabhängig davon müssen auch Beschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2024 - V ZR 244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 33), was allerdings allein durch den Wegfall der bisherigen Nutzungsmöglichkeit nach dem Willen des Gesetzgebers nicht in Frage gestellt werden soll (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 66 und oben Rn. 8)...“
Das Gericht schließt sich dieser Rechtsprechung des BGH ausdrücklich an und bejaht vorliegend eine Beschlusskompetenz.
(4) Die Anwendbarkeit des § 20 Abs. 1 WEG ist auch nicht nach § 47 WEG ausgeschlossen.
Nach § 47 S. 2 WEG besteht die - widerlegbare - Regelvermutung, dass in der Regel abweichende Altvereinbarungen der Anwendung des WEMoG nicht entgegenstehen.
In der Teilungserklärung ist in §§ 5, 6 wie oben ausgeführt geregelt, dass das Schwimmbad mit WC, Dusche, Sauna und Filterraum zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss eine Nutzungsregelung für Waschküche, Schwimmbad und Sauna enthalten „soll“.
Bei den Regelungen in §§ 5, 6 der Teilungserklärung handelt es sich nicht um eine von der - nach dem neuen WEG-Recht - abweichende Altvereinbarung, mit der Folge das § 20 Abs. 1 WEG vorliegend keine Anwendung findet. Die Teilungserklärung enthält zur Möglichkeit und den Voraussetzungen von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum überhaupt keine Regelungen. Daher ist insbesondere in der Teilungserklärung weder ausdrücklich oder konkludent geregelt worden, dass eine bauliche Veränderung bzw. eine abweichende Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Ein sog. „Versteinerungswille“ i.S.d. § 47 WEG besteht daher nicht.,
c) Auch liegen die Voraussetzungen des § 20 Abs. 4 WEG vorliegend nicht vor.
Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen werden.
Eine grundlegende Umgestaltung einer Wohnanlage kann nur dann bejaht werden, wenn die beschlossene bauliche Veränderung der WEG-Anlage ein „neues Gepräge“ gibt, sich also im konkreten Einzelfall angesichts der Größe und Gestaltung der WEG-Anlage wesentlich auf diese auswirkt und das charakterliche Aussehen der Anlage - vorliegend Mehrhausanlage - bzw. deren besondere Eigenart, mit der sich ein Gebäude von benachbarten Gebäuden im Umfeld prägend abhebt, gravierend beeinträchtigt (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 356). Dabei kann eine grundlegende Umgestaltung auch bei erheblichen Änderungen im Innenbereich anzunehmen sein (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 366, beck-online). Diese Voraussetzungen sind hier weder ersichtlich noch nachvollziehbar vorgetragen. So ist bereits nicht ersichtlich, dass das Vorhandensein der Schwimm- und Saunaanlage für die streitgegenständliche WEG-Anlage angesichts der Größe und Gestaltung wesentlich prägend ist. So werden keine Ausführungen zum Ausmaß dieser Schwimm- und Saunaanlage gemacht, so dass bereits nicht festgestellt werden kann, dass die Wohnanlage ohne eine - stillgelegte - Schwimm- und Saunaanlage ein komplett neues Gepräge bekommt.
Auch eine unbillige Benachteiligung der Klägerin durch die beschlossene Stilllegung ist nicht gegeben. Die beschlossene Stilllegung der Schwimmbad- und Saunaanlage betrifft gerade nicht nur die Klägerin allein, sondern alle Wohnungseigentümer in gleichem Maße. Denn die Nutzungsmöglichkeit wird allen Wohnungseigentümern entzogen, so dass der Klägerin ein Sonderopfer nicht auferlegt wird.
d) Der angefochtene Beschluss entspricht auch im übrigen - soweit hier aufgrund der Anfechtungsgründe von Relevanz - ordnungsmäßiger Verwaltung.
Ein von den Wohnungseigentümern auf der Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG gefasster Beschluss muss, auch wenn dies - anders als etwa in § 19 Abs. 1 WEG - im Wortlaut des Gesetzes keine besondere Erwähnung findet, ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 WEG entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 –, Rn. 33, juris; BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 12, juris)
Die Regelungen des § 20 Abs. 4 WEG sind daher nicht abschließend (vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 66). Bei der Bestimmung der Grenzen der ordnungsmäßigen Verwaltung sind jedoch die Wertungen von § 20 Abs. 4 WEG zu berücksichtigen (vgl. BT-Drs. 19/18971, S. 66).
(1) Entgegen der Auffassung der Klägerin ergibt sich keine ordnungswidrige Verwaltung und Benutzung dadurch, dass durch die beschlossenen Baumaßnahmen ein Verstoß gegen § 19 Abs. 1 WEG vorliegt. § 20 Abs. 1 WEG ist gegenüber § 19 Abs. 1 WEG als lex specialis vorrangig. Denn § 19 Abs. 1 WEG, der u.a. die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums regelt, enthält für die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen keine konkreten inhaltlichen Vorgaben (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 –, Rn. 9, juris; Suilmann, ZWE 2022, 266). Vielmehr eröffnet § 20 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einen Ermessensspielraum.
(2) Ein Verstoß gegen die Einhaltung des Gemeinschaftseigentums betreffenden öffentliche-rechtlichen Vorschriften wurden im Rahmen der Anfechtungsfrist nicht vorgebracht.
(3) Allein die Tatsache, dass die bisherige Nutzungsmöglichkeit durch die Klägerin nicht mehr vorhanden ist, führt - wie oben ausgeführt und vom BGH erwähnt - nach dem gesetzgeberischen Willen allein gerade nicht zum Vorliegen einer ordnungswidrigen Verwaltung. Dieser Ausschluss betrifft gerade alle Wohnungseigentümer. Auch die Tatsache, dass aufgrund der Rechtsfolgen des § 21 Abs. WEG auch die Klägerin trotz fehlender Zustimmung an den Kosten der beschlossenen baulichen Veränderung beteiligt wird, führt vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Dies ist Folge der gesetzgeberischen Wertung, dass zum einen bauliche Veränderungen in den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG beschlossen werden können und von der Minderheit zu tolerieren sind und zum anderen beim Erreichen des geforderten Quorums davon ausgegangen wird, dass die beschlossene bauliche Veränderung typischerweise sinnvoll und angemessen ist. Solche baulichen Veränderungen sollen dann auch von allen Wohnungseigentümern getragen werden. Regulativ gilt diese Kostenrechtsfolge nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Das ist vorliegend nicht der Fall.
(4) Die Klägerin konnte nach Auffassung des Gerichts auch nicht davon ausgehen, dass eine Schwimm- und Saunaanlage dauerhaft bestehen bleibt und genutzt werden kann. Aus der Teilungserklärung ist ein sog. „Versteinerungswille“ gerade nicht enthalten.
Nach Auffassung des Gerichts wird durch die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung nicht das dauerhafte Vorhandensein einer Schwimm- und Saunaanlage garantiert und daher auch nicht bei den Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung geweckt, dass die in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum ausdrücklich genannten Räume dauerhaft zu dem festgehaltenen Zweck genutzt werden dürfen. Das trägt der gesetzgeberischen Weichenstellung Rechnung, die Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in das recht freie Ermessen der Eigentümer zu legen. Aus der in der Teilungserklärung enthaltenen bloßen Zweckbestimmung als Schwimm- und Saunaanlage kann gerade keine dauerhafte Absicherung dieser Zweckbestimmung gegen Änderungen durch Baubeschlüsse gesehen werden. So enthält die Teilungserklärung gerade keine Regelungen, dass bauliche Veränderungen oder eine abweichende Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage der Zustimmung aller Eigentümer bedarf.
(5) Ferner ist nicht erkennbar und anfechtungsrechtlich eingewandt, dass die beschlossene bauliche Veränderung nicht im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt und somit das Ermessen fehlerhaft ausgeübt worden ist. Den Wohnungseigentümern ist es nicht verwehrt, aufgrund sich stetig ändernder Gebrauchsbedürfnisse sowie aus Gründen der Energieeinsparung und Kostenreduzierung ihr Ermessen dahingehend auszuüben, solche Anlagen zukünftig nicht mehr zu betreiben und zu erhalten, sondern stillzulegen und zurückzubauen. Dies entspricht auch dem gesetzgeberischen Zielsetzung,
(6) Auch kann die Klägerin ihr Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck nutzen.
Das gemeinschaftliche Eigentum muss in einem solchen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Vorliegend führt die beschlossenen baulichen Veränderungen mit der faktisch damit verbundenen Stilllegung nicht dazu, dass die Klägerin ihr Sondereigentum, namentlich ihre Wohnung, nicht mehr nutzen kann. Eine solche Wohnnutzung ist ihr trotz der Stilllegung weiterhin möglich.
e) Der Negativbeschluss zu TOP 3 war ebenfalls nicht für ungültig zu erklären. Die Ablehnung der durch die Klägerin begehrten Beschlussfassung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Zur Begründung kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.
4. Die nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG statthafte und zulässige Beschlussersetzungsklage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung.
Zur Begründung kann ebenfalls auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.
IV. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 43 WEG
§ 25 WEG
§ 19 WEG
§ 22 WEG
§ 21 WEG
§ 47 WEG
§ 49 GKG
§ 20 Abs. 1 WEG
§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG
§ 20 Abs. 4 WEG
§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 21 Abs. 8 WEG
§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG
§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG
§ 21 Abs. 3 Satz 2 WEG
§ 21 Abs. 4 S. 1 WEG
§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG
§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
§ 19 Abs. 1 WEG
§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
§ 24 Abs. 7 WEG
§ 47 S. 2 WEG
§ 18 Abs. 2 WEG
§ 21 Abs. WEG
§ 91 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 2 ZPO
§ 6 der TE durch Mehrheitsbeschluss in der Gemeinschaftsordnung

Zitierte Entscheidungen: NJW 2015, 3713, 3714
ZMR 2016, 122
NJW 2016, 473
NJW 2015, 3713
NJW 2024, 1030
BGHZ 145, 158, 168
NZM 2009, 866
03c C 10/21
V ZR 244/22
V ZR 226/23
V ZB 58/99
V ZR 33/09