Amtsgericht Bonn (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-05-25, Aktenzeichen 5 C 275/04
ECLI: ECLI:DE:AGBN:2005:0525.5C275.04.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 50,00 Euro abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicher-
heit in entsprechender Höhe leistet.
Die Berufung gegen das Urteil wird zugelassen.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt Zutritt zu der dem Beklagten vermieteten Wohnung zur Durchführung einer Besichtigung.
Durch Mietvertrag vom 22.04.1996 (Bl. 6 ff. d. A.) vermietete der Kläger dem Beklagten mit Wirkung zum 01.05.1996 die Wohnung im Dachgeschoss des Hauses R Straße 101 in C. In § 11 des Mietvertrages ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen, in § 19 das Betreten der Mieträume durch den Vermieter geregelt. Wegen der Einzelheiten wird insoweit auf den Mietvertrag Bezug genommen.
Nach erfolglos durchgeführtem Schlichtungsverfahren begehrt der Kläger, der selbst die Wohnung seit dem Jahre 1996 nicht mehr in Augenschein genommen hat, die Besichtigung der Wohnung, um diese "auf einen vertragsgemäßen Zustand überprüfen zu können". Er weist insoweit auf die Regelung des Mietvertrages hin, wonach der Beklagte zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen verpflichtet sei.
Zudem hat der Kläger geltend gemacht, die Wohnung infolge einer von ihm unter dem 10.01.2005 ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges im Hinblick auf eine Weitervermietung besichtigen zu wollen. Die erhobene Räumungsklage, 5 C 30/05 AG Bonn, hat der Kläger nach Ausgleich des Mietzinsrückstandes durch Schriftsatz vom 14.03.2005 zurückgenommen.
Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei verpflichtet, auch etwaige Routinekontrollen zur generellen Untersuchung der Wohnung dulden zu müssen.
Er beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, ihm, dem Kläger, nach vorheriger
14-tägiger schriftlicher Ankündigung in der Zeit von 10.00 Uhr bis
12.00 Uhr oder 15.00 Uhr bis 18.00 Uhr Zutritt zu der von dem
Beklagten angemieteten Dachgeschosswohnung, bestehend aus
2 Zimmern, Küche, Diele, Bad/Dusche, Toilette im Hause
R Straße 101, C zu gewähren.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, die Klage sei bereits unzulässig, da ein ordnungsgemäßes Schlichtungsverfahren nicht stattgefunden habe. Die im Mietvertrag enthaltenen Regelungen über die Schönheitsreparaturen und das Besichtigungsrecht seien unwirksam. Für ihn sei augenfällig, dass der Kläger sein vermeindliches Besichtigungsrecht erst im Anschluss an 2 Vorverfahren, 5 C 92/03 und 5 C 104/04, geltend gemacht habe, was zeige, dass der Kläger mit dem angeblichen Besichtigungsrecht keine redlichen Motive verfolge.
Der Beklagte macht im übrigen eine Vielzahl von Mängeln geltend, die sich jedoch nicht unmittelbar auf die gemietete Wohnung, sondern auf das Haus R Straße 101 insgesamt beziehen; insoweit wird auf das Schreiben des Beklagten vom 13.04.2005 nebst Anlage (Bl. 57 - 65 d. A.) Bezug genommen.
Der Beklagte verweist darüberhinaus darauf, dass mehrfache Besichtigungen durch von der Hausverwaltung beauftragte Handwerker, zuletzt vor weniger als 1 Jahr, stattgefunden hätten.
Die Akten 5 C 30/05 AG Bonn lagen vor und waren Gegenstand der Verhandlung.
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.
Der Kläger hat das nach § 15 a EGZPO in Verbindung mit § 10 des Gesetzes zur Ausführung von § 15 a EGZPO NRW (sogenanntes Gütestellen- und Schlichtungsgesetz NRW) erforderliche Schlichtungsverfahren durchgeführt und die entsprechende Bescheinigung über das Scheitern des Schlichtungsverfahrens (§ 13 des vorgenannten Gesetzes) vorgelegt (Bl. 27 d. A.). Aus dieser Bescheinigung ergibt sich hinreichend, dass der Beklagte nicht erschienen, der Kläger und sein Prozeßbevollmächtigter dagegen anwesend waren und der Schlichtungsversuch daher gescheitert ist. Dafür, dass das Schlichtungsverfahren wegen genügender vorheriger Entschuldigung des Beklagten nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden sein soll, ist der Beklagte darlegungs- und beweisfällig geblieben. Er hat auch im vorliegenden Rechtsstreit weder die Gründe für ein entschuldigtes Fernbleiben im Schlichtungstermin dargetan noch die Umstände der Entschuldigung mitgeteilt.
Die Klage ist jedoch unbegründet; dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Besichtigung der Wohnung weder auf der Grundlage der mietvertraglichen Regelung noch aus dem Mietverhältnis aus solchem oder seiner Eigentümerstellung zu. Die Regelung in § 19 Nr. 1 des Mietvertrages benachteiligt den Beklagten als Mieter unangemessen und ist daher gemäß § 307 BGB unwirksam, da sie ein Recht zur jederzeitigen Besichtigung ohne konkreten Anlaß und auch ohne sonstige Beschränkungen vorsieht (vgl. etwa Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. 2004, Rn. 639; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 535 Rn. 162). Maßgebend für die Beurteilung sind die folgenden, bei der allgemeinen Frage nach dem Bestehen eines Besichtigungsrechtes des Vermieters maßgebenden Erwägungen.
Dem Mieter steht grundsätzlich auf der Grundlage des Mietvertrages ein Recht auf ungestörten Besitz der überlassenen Räumlichkeiten zu. Dieses Besitzrecht ist durch Artikel 14 Abs. 1 GG geschützt (BVerfG, WuM 1993, 377 ff.; 2004, 80 f.). Es unterliegt jedoch den sich aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergebenden Einschränkungen mit einem damit korrespondierenden Anspruch des Vermieters, dessen Position ebenfalls durch Artikel 14 Abs. 1 GG geschützt ist, auf Besichtigung in bestimmten Fällen. So ist allgemein anerkannt, dass der Vermieter ein Recht (und zum Teil auch die Pflicht) hat, die Mietsache zu besichtigen, wenn ihm Mängel angezeigt oder sonst bekannt geworden sind, wenn begründeter Anlaß zu der Annahme besteht, die Mietsache werden vernachlässigt oder vertragswidrig gebraucht, wenn die Wohnung Kauf- oder Nachfolgemietinteressenten gezeigt werden soll oder sonst eine Besichtigung etwa zur Vorbereitung einer Klage auf Mieterhöhung erforderlich wird (vgl. Münchener Kommentar/Schilling, 4. Aufl. 2004, § 535 Rn. 137). Streitig ist in dem Zusammenhang allerdings bereits, ob ein zu einem Besichtigungsrecht führender Anlaß auch darin gesehen werden kann, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen überprüft werden soll (verneinend Münchener Kommentar aaO., Rn. 138; bejahend Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rn. III 1127 a.E.).
Umstritten ist jedoch insbesondere, ob der Vermieter in gewissen zeitlichen Abständen - wenn, dann werden insoweit regelmässig Zeiträume von etwa 2 Jahren angenommen - auch ohne konkreten Anlaß eine Besichtigung durchführen kann, ihm somit ein allgemeines Besichtigungsrecht zusteht (verneinend etwa Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, §§ 535, 536 Rn. 54; Münchener Kommentar aaO., Rn. 138; Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 153; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 638; bejahend etwa Bub/Treier, aaO., III 1127; Palandt, BGB, 63. Aufl. 2004, § 535 Rn. 82; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rn. II 292; vgl. insgesamt dazu Worf, Das Besichtigungsrecht des Vermieters, MietRB 2004, 270 ff. mit zahlreichen Nachweisen auch aus der Rechtsprechung).
Vorliegend besteht ein konkreter Anlaß für den Kläger, die vom Beklagten bewohnte Wohnung zu besichtigen nicht. Ein allgemeines, periodisches Besichtigungsrecht steht dem Kläger nach Ansicht des erkennenden Gerichts nicht zu.
Der gegebenenfalls nach Ausspruch der fristlosen Kündigung bestehende Anlaß, die Wohnung etwaigen Nachfolgemietern als Interessenten zeigen und zuvor die Wohnung im Hinblick auf ihren Zustand besichtigen zu können, ist jedenfalls mit Unwirksamwerden der Kündigung und Rücknahme der Klage entfallen und bestand im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht mehr.
Die vom Beklagten zahlreich gerügten Mängel bilden keinen Anlaß, eine Besichtigung der Wohnung vornehmen zu müssen. Denn die Mängel beziehen sich unstreitig auf das Gemeinschaftseigentum und nicht auf die Wohnung selbst; insoweit hat auch der Kläger nicht geltend gemacht, aus Anlaß der gerügten Mängel eine Wohnungsbesichtigung durchführen zu wollen bzw. zu müssen.
In Ansehung etwa durchzuführender Schönheitsreparaturen kann dahinstehen, ob nach Ablauf der mietvertraglich vereinbarten Fristen dem Vermieter grundsätzlich ein Besichtigungsrecht zusteht. Denn vorliegend sind die in § 11 des Mietvertrages enthaltenen Regelungen, wonach der Beklagte die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, unwirksam, da - dies ist allgemein anerkannt - die dort vorgesehene Verpflichtung zur Endrenovierung ohne Berücksichtigung, ob und gegebenenfalls wann zuvor Renovierungen durchgeführt worden sind, den Mieter, hier den Beklagten, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenverpflichtung insgesamt, das heißt auch soweit diese dem Beklagten für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses auferlegt worden sind (BGH WuM 2004, 660 ff.). Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Gerichts sowie der Berufungszivilkammer des Landgerichts Bonn (u.a. Urteil vom 04.02.2002 - 6 S 327/01) gilt dies auch dann, wenn es sich bei der Endrenovierungsverpflichtung um eine Individualvereinbarung handeln sollte, da die Regelungen insgesamt zu beurteilen sind.
Der Kläger hat im übrigen nicht geltend gemacht, er selbst wolle etwa der ihm obliegenden Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nachkommen. Zudem verweigert der Beklagte unstreitig nicht Handwerkern den Zutritt zur Wohnung, wenn ein Betreten durch diese zur Behebung von Schäden oder aus sonstigen Gründen erforderlich ist, so dass insoweit nicht die begründete Besorgnis besteht, der Beklagte wolle etwa einen vertragswidrigen Gebrauch oder die Beschädigung der Mietsache durch jedwede Verweigerung des Zutritts verheimlichen.
Besteht kein konkreter Anlaß, der eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter erforderlich macht oder jedenfalls eine Besichtigung als angezeigt erscheinen läßt, so ist ein allgemeines Recht des Vermieters, routinemäßig die vermietete Wohnung zu besichtigen, nicht anzuerkennen. Insofern schließt sich das erkennende Gericht der ein allgemeines Besichtigungsrecht verneinenden Auffassung an. Maßgebend ist, dass dem Mieter mit Überlassung der Mietsache aufgrund eines Mietvertrages grundsätzlich das Recht auf ungestörten Besitz der überlassenen Räume zusteht. Insbesondere vor dem Hintergrund der neueren Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, durch welche nicht nur der Schutz des Besitzrechts des Mieters hervorgehoben wird, sondern auch dem Zutrittsrecht des Vermieters selbst bei einem konkreten Anlaß zur Durchführung einer Besichtigung enge Grenzen gesetzt worden sind (WuM 2004, 80 f.), kann ein allgemeines Besichtigungsrecht nicht anerkannt werden.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1; 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.
Das Gericht hat die Berufung gemäß § 511 Abs. 4 ZPO zugelassen, da - soweit ersichtlich - eine Entscheidung des für den Landgerichtsbezirk Bonn zuständigen Berufungsgericht zu der Frage des Besichtigungsrechts nicht vorliegt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 535, 536 Rn. 54; Münchener Kommentar aaO., Rn. 138; Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 153; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 638; bejahend etwa Bub/Treier, aaO., III 1127; Palandt, BGB
§§ 91 Abs. 1; 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO
§ 15 a EGZPO
§ 307 BGB
§ 242 BGB
§ 511 Abs. 4 ZPO
Artikel 14 Abs. 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 5 C 30/05
00 Uhr oder 15.00
5 C 92/03
5 C 104/04
6 S 327/01