Hessischer Verwaltungsgerichtshof (Hessen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-01-31, Aktenzeichen 4 C 495/11.N
ECLI: ECLI:DE:VGHHE:2011:0131.4C495.11.N.0A

Tenor:
Der am 27. Januar 2011 von der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin als Satzung beschlossene Bebauungsplan "Adolfstraße" ist unwirksam.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragsgegnerin.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, sofern nicht die Antragsteller vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:
Die beiden Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan "Adolfstraße", mit dem ein Teilbereich der Kernstadt der Antragsgegnerin überplant wird.
Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks Flur... Flurstück .../... (Adolfstraße ...), das an einem von der Straße abfallenden Hang liegt und eine Fläche von 2.347 m 2 aufweist. Auf diesem Grundstück befindet sich ein Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von 212 m 2 und einer Firsthöhe von 173,20 m ü.N.N. In der für dieses Haus am 29. Juni 1961 erteilten Baugenehmigung wurde die Errichtung eines Vollgeschosses erlaubt und hinsichtlich der maximal zulässigen Höhe des Gebäudes festgelegt, dass der Dachfirst an keiner Stelle das Straßenniveau der Adolfstraße überragen darf.
Das Plangebiet liegt auf der Nordseite der Lahnschleife auf einem nach Süden abfallenden Hang gegenüber dem Altstadtkern. Die Adolfstraße steigt von Osten (beginnend bei Haus Nr. 1) in ihrem Verlauf nach Westen an. Mit Ausnahme der Häuser Nr. ... und Nr. ... wurden sämtliche Gebäude in der Adolfstraße zwischen 1890 und 1913 errichtet. Es handelt sich hierbei überwiegend um freistehende Villen. Sie weisen eine Grundfläche von 100 bis 250 m 2 und eine durchschnittliche Baumasse von 1.690 m 3 auf. Die Firsthöhen ihrer Dächer liegen auf der Nordseite der Straße zwischen 191,71 m ü.N.N. (Haus Nr. ...) und 202,91 m ü.N.N. (Haus Nr. ...) und auf der Südseite der Straße zwischen 176,07 m ü.N.N. (Haus Nr. ...) und 179,97 m ü.N.N. (Haus Nr. ...). Im Übrigen befinden sich in der Adolfstraße auf den Grundstücken Nr. .../... und Nr. .../... je ein Doppelhaus und auf dem Grundstück Nr. ... eine 364 m 2 große Turnhalle mit Anbauten. Das Doppelhaus Nr. .../... erreicht eine Firsthöhe von 182,65 m und die Turnhalle eine Firsthöhe von 187,78 m ü.N.N. Auf dem westlich gelegenen Nachbargrundstück der Antragsteller, Adolfstraße Nr. ..., wurde 1971 ein weiteres Einfamilienhaus gebaut. Die Firsthöhe dieses Hauses beträgt 175 m ü.N.N. Bei Erteilung dieser Baugenehmigung wurde ebenfalls festgelegt, dass sich das Gebäude einschließlich Dachfirst unterhalb der Straße befindet.
Sämtliche Häuser auf der Nordseite der Adolfstraße sowie die Häuser Nr. ... bis Nr. ... auf der Südseite der Straße sind Teil der denkmalgeschützten Gesamtanlage "Limburger Straße/Bahnhofstraße". Als einzelne Gebäude stehen unter Denkmalschutz das weiter südlich gelegene Haus Adolfstraße ... (sogenannte "Sparkassenvilla") und das Haus Adolfstraße....
Die an die Adolfstraße unmittelbar angrenzenden Grundstücke sowie die Grundstücke bis zur weiter nördlich verlaufenden Limburger Straße sind in dem im Jahr 1995 erlassenen Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Im südlichen Bereich des Planungsgebiets (Richtung Stadtzentrum, dort ist das Grundstück Adolfstraße ... gelegen) schließt sich eine Mischbaufläche an. Ferner befinden sich westlich des Hauses Nr. ... bis zum Ende der Straße sowie in einem schmaleren Streifen südlich der Grundstücke Adolfstraße ... bis ... eine Reihe Gartengrundstücke, die im Flächennutzungsplan als Grünfläche "Naherholungsraum" dargestellt sind.
Die Antragsteller stellten nach dem Ankauf des Grundstücks Adolfstraße ... im Oktober 2009 einen Bauantrag, um eine umfangreiche Erweiterung des erworbenen Gebäudes durch Vergrößerung der Grundfläche und durch Aufstockung um zwei Geschosse ausführen zu dürfen. Die Antragsgegnerin versagte jedoch im November 2009 ihr gemeindliches Einvernehmen zu einer entsprechenden Baugenehmigung. Hieraufhin reduzierten die Antragsteller ihr Vorhaben.
Anlässlich des Vorhabens der Antragsteller beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin in ihrer Sitzung am 17. Dezember 2009 die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Gesamtbereich Adolfstraße und machte diese Entscheidung am 28. Januar 2010 ortsüblich bekannt.
Im Juni 2010 wurde das frühzeitige Beteiligungsverfahren eingeleitet. Der Entwurf des Bebauungsplanes sah hierbei die Festsetzung einer maximalen Firsthöhe für das Grundstück Adolfstraße ... von 183 m ü.N.N und für das Grundstück Adolfstraße ... von 185 m ü.N.N vor. Auf das Anschreiben der Antragsgegnerin an die Träger öffentlicher Belange nahm unter anderem das Landesamt für Denkmalpflege Hessen mit Schreiben vom 2. Juli 2010 Stellung und teilte mit, dass gegen den vorgesehenen Bebauungsplan keine Bedenken bestünden und auch keine Änderungswünsche vorgebracht werden. Die Untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises Limburg-Weilburg führte in ihrem Schreiben vom 22. Juli 2010 aus, dass der Planentwurf im Grundsatz mit den Belangen des Denkmalschutzes vereinbar sei, jedoch für Erweiterungs- bzw. Neubauten in der Adolfstraße ... und ... eine maximale Firsthöhe von 180 m ü.N.N festzusetzen sei. Es sei nämlich zu berücksichtigen, dass vom gegenüberliegenden Hochschloss aus die Gesamtanlage mit einem Blick erfassbar sei. Zum Maßstab der Höhenentwicklung von Erweiterungs- bzw. Neubauten müsse das Gebäude Adolfstraße ... (Firsthöhe: 179,97 m ü.N.N) herangezogen werden. Eine Weiterführung der Firsthöhe des Doppelhauses Adolfstraße .../... (182, 65 m ü.N.N) würde dagegen zu einer unerwünschten Blockbildung führen.
Während der Auslegung des Bebauungsplanentwurfs im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vom 21. Juni bis 23. Juli 2010 gingen eine Reihe von Stellungnahmen durch Anwohner der Adolfstraße sowie einer Bürgerinitiative ein, die bei der Zulassung von Neubauten bis zu Firsthöhen von 183 m ü.N.N bzw. 185 m ü.N.N eine Störung der Gesamtanlage befürchteten.
Im September 2010 legte das Planungsamt der Antragsgegnerin der Stadtverordnetenversammlung einen geänderten Bebauungsplanentwurf vor, der für die Grundstücke Adolfstraße ... und ... eine maximal zulässige Firsthöhe von 180 m ü.N.N vorsah. Am 13. September 2010 erließ die Stadtverordnetenversammlung - hiervon abrückend - einen Offenlegungsbeschluss, der die vorhandene bauliche Situation festschreiben sollte und eine maximal zulässige Firsthöhe für das Grundstück Adolfstraße ... von 172 m ü.N.N und für das Grundstück Adolfstraße ... von 175 m ü.N.N vorsah (sog. Variante B). Die Offenlegung des Entwurfs wurde am 23. Oktober 2010 ortsüblich bekannt gemacht.
Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 28. Oktober 2010 beteiligt. Der Bebauungsplanentwurf lag vom 01. bis 30. November 2010 zu jedermanns Einsicht aus.
Mit Schreiben vom 19. November 2010 erhoben die Antragsteller Einwendungen gegen die Planung. Sie rügten insbesondere einen Verstoß gegen den Erforderlichkeitsgrundsatz und das Abwägungsgebot, soweit für ihr Grundstück Adolfstraße ... eine maximale Firsthöhe von 172 m ü.N.N. festgesetzt werde. Die Planung der Antragsgegnerin greife in ihr durch Art. 14 GG geschütztes Eigentumsrecht ein, ohne dass hierfür schwerwiegende Gründe im Bebauungsplanentwurf angeführt seien. Ihnen werde das Recht zum beabsichtigten Ausbau des vorhandenen Gebäudes entzogen. Ihr Vorhaben füge sich nämlich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sei deshalb bislang gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig gewesen. Die beabsichtigte Festsetzung der maximal zulässigen Firsthöhe entspreche zudem nicht einmal der Höhe des vorhandenen Gebäudes.
Der Eigentümer des Grundstücks Adolfstraße ..., der Turnverein 1848 Weilburg e.V., machte mit einem nicht datierten Schriftsatz ebenfalls Einwendungen gegen den beabsichtigten Bebauungsplan "Adolfstraße" geltend.
Zu diesen Einwendungen nahm das Planungsamt der Antragsgegnerin im Dezember 2010 schriftlich Stellung. Hierbei wurde unter anderem ausgeführt, dass es sich bei der Festsetzung der maximalen Firsthöhe für das Grundstück Adolfstraße ... auf 172 m ü.N.N. um ein redaktionelles Versehen handele und im Zuge der Planfertigstellung auf die tatsächliche Gebäudehöhe von 173,20 m ü.N.N. korrigiert werde.
Mit Beschluss vom 27. Januar 2011 entschied die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin über die eingegangenen Anregungen und Bedenken und beschloss den Bebauungsplan "Adolfstraße" als Satzung. In der Begründung zum Bebauungsplan wird als Planungsziel ausgeführt, aus städtebaulicher und denkmalpflegerischer Sicht abgewogene Festsetzungen zu treffen und einen Rahmen für etwaige Objektplanungen und Investitionen zu geben. Für die Weiterentwicklung des Gebiets solle eine möglichst hohe Ausnutzung der Grundstücke erlaubt und dennoch die aufgelockerte Struktur bewahrt werden. Für die Höhenentwicklung sei eine Lösung gefunden worden, die aus städtebaulicher Sicht als verträglich angesehen werde und die Nachbarinteressen berücksichtige. Unter Einbeziehung aller Aspekte und städtebaulicher Blickwinkel, insbesondere der Ansicht auf den Hang aus Richtung Schloss und der Sichtbeziehungen in der Adolfstraße, sei es notwendig, eine weitere Ausdehnung der Baukörper auf den Grundstücken Adolfstraße ... und ... zu verhindern. Zur Wahrung der städtebaulichen Struktur würden daher die bestehenden Geschosszahlen und die Gebäudehöhen als Festsetzungen für den Bebauungsplan übernommen.
Der Bebauungsplan "Adolfstraße" beinhaltet auch eine Gestaltungssatzung. Diese schreibt unter § 1 Nr. 1 Dachformen mit einer Dachneigung von 44° bis 48° vor.
Der Bebauungsplan wurde am 21. Februar 2011 durch den Bürgermeister ausgefertigt. Am 8. März 2011 wurde er ortsüblich bekannt gemacht.
Im Frühjahr 2011 lehnte der Landrat des Landkreises Limburg-Weilburg die Erteilung einer Baugenehmigung für das Vorhaben der Antragsteller ab. Diese erhoben hiergegen Klage beim Verwaltungsgericht Wiesbaden, über die noch nicht entschieden ist (Az.: 6 K 495/11.WI).
Am 14. März 2011 haben die Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag eingereicht.
Zur Begründung ihres Antrags machen sie geltend, der Bebauungsplan weise sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht Mängel auf, sodass er unwirksam sei. Der Stadtverordnetenversammlung habe bei der Sitzung am 27. Januar 2011 kein korrigierter Planentwurf mit einer Festsetzung der maximalen Firsthöhe für das Grundstück Adolfstraße ... von 173,20 m ü.N.N. vorgelegen. Vielmehr sei der Plan erst am 9. Februar 2011 geändert worden. Damit stimme der beschlossene Bebauungsplan nicht mit dem ortsüblich bekannt gemachten Plan überein. Zudem hätte ein geänderter Bebauungsplan gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB vor der Beschlussfassung erneut ausgelegt werden müssen.
Der Bebauungsplan erweise sich ferner deshalb als unwirksam, weil die Festsetzungen zur maximalen Firsthöhe nicht mit dem Grundsatz der Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB vereinbar seien. Aus der Begründung zum Bebauungsplan ergebe sich keine Notwendigkeit für den Eingriff in ihr Eigentumsrecht aus städtebaulichen Gründen. Auch das Ziel der Planung werde verfehlt, weil die getroffenen Festsetzungen zur Anzahl der Vollgeschosse und zur zulässigen Dachneigung nicht dem vorhandenen Bestand des Gebäudes entsprächen. Der Bebauungsplan sei auch unwirksam, weil die Festsetzungen für das Grundstück der Antragsteller nicht sinnvoll verwirklicht werden könnten. Ein nach diesen Vorgaben errichtetes Haus könne nämlich aufgrund des Gefälles des Geländes von der Adolfstraße aus nicht betreten werden.
Schließlich leide der Bebauungsplan auch an einem erheblichen Abwägungsmangel. Die Antragsgegnerin habe bei ihrer Planungsentscheidung verkannt, dass das von ihnen, den Antragstellern, verfolgte konkrete Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich zulässig gewesen wäre. Mit dem durch die restriktiven Festsetzungen erfolgten Eingriff in ihr Eigentumsrecht würde ihr privater Belang in unverhältnismäßiger Weise zurückgestellt. Ein hinreichendes öffentliches Interesse für diesen Eingriff sei nicht erkennbar. Insbesondere würden die Sichtbeziehungen zwischen dem Plangebiet und dem auf der gegenüberliegenden Lahnseite gelegenen Schloss bei einer Aufstockung ihres Wohngebäudes nicht beeinträchtigt. Zum Nachweis dieses Vortrags legen die Antragsteller eine Fotomontage vor, in der ihr Bauvorhaben in die Stadtansicht hinein montiert worden ist.
Die Antragsteller beantragen,
den Bebauungsplan "Adolfstraße" der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Die Antragsgegnerin vertritt die Auffassung, sie habe bei der Aufstellung des Bebauungsplans "Adolfstraße" die Grenzen ihrer planerischen Gestaltungsfreiheit nicht überschritten.
Die in der Adolfstraße vorhandene baurechtliche Situation sei nicht verkannt und deshalb auch nicht unbewusst ein zulässiges Vorhaben verhindert worden. Die Antragsteller hätten nämlich vor Erlass des Bebauungsplanes keinen Anspruch auf Genehmigung ihres Bauvorhabens gehabt, da mit der Vergrößerung des Gebäudes Adolfstraße ... das in der Umgebung vorhandene Maß der baulichen Nutzung überschritten werde und sich das Vorhaben daher nicht in die Umgebung einfüge. Selbst wenn insoweit ein Abwägungsmangel vorläge, sei dieser nicht nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich. Es fehle insoweit an konkreten Anhaltspunkten, dass ein etwaiger Mangel bei der Ermittlung oder Bewertung des Belangs der Antragsteller sich auf das Abwägungsergebnis ausgewirkt hat. Denn bei der getroffenen Abwägung sei dem öffentlichen Interesse an der
Erhaltung der Sichtbeziehungen gegenüber dem privaten Interesse der Antragsteller an einer hohen baulichen Ausnutzung ihres Grundstücks der Vorrang eingeräumt worden. Die getroffene Planungsentscheidung beinhalte schließlich eine umfassende und angemessene Abwägung der betroffenen Belange. Ziel des Bebauungsplanes sei es, das Gebiet der Adolfstraße als Teil der Gesamtanlage in seinem Erscheinungsbild zu bewahren und positiv weiterzuentwickeln. Die getroffenen Festsetzungen dienten dazu, die städtebaulich harmonische Bauabfolge in der Adolfstraße zu erhalten. Die Gebäude Adolfstraße ...-.... würden nämlich eine an die Topographie angepasste Firstabfolge bilden. Die Höhenentwicklung im Straßenzug sei daher neben der städtebaulich bedeutsamen Blickbeziehung maßgeblicher Parameter der städtebaulichen Würdigung gewesen. Die Befassung mit den verschiedenen Planungsvarianten habe gezeigt, dass die von der Unteren Denkmalschutzbehörde in den Blick genommene Festsetzung einer maximalen Firsthöhe von 180 m ü.N.N. nicht ausreichend gewesen wäre, das mit dem Bebauungsplan verfolgte Ziel zu erreichen.
Wie sich aus der Begründung des Bebauungsplanes ergebe, sei es auch Ziel gewesen, massive Baukörper und Solitäre zu verhindern. Daneben sollte unter anderem dem Orts- und Landschaftsbild Genüge getan werden. Zudem sei beabsichtigt gewesen, durch die Festschreibung des Gebäudebestands eine Fortsetzung der in der Vergangenheit entstandenen städtebaulichen Fehlentwicklung zu unterbinden. Die früheren Flächennutzungspläne hätten auf den Grundstücken Adolfstraße ... und ... stets Grünflächen vorgesehen. Auch der Gesichtspunkt des Denkmalschutzes der Gesamtanlage ließe eine Bebauung dieser beiden Grundstücke aus heutiger Sicht nicht mehr sinnvoll erscheinen.
Eine ausreichende Berücksichtigung der Interessen der beiden Antragsteller lasse sich daraus entnehmen, dass während des Aufstellungsverfahrens mit diesen zahlreiche Kompromisslösungen erörtert worden seien.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Beteiligten gewechselten Schriftsätze und den Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin (1 Ordner und 1 Hefter) Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.
A. Der von den Antragstellern eingereichte Normenkontrollantrag ist zulässig.
Der Antrag ist gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthaft. Denn die Antragsteller wenden sich im Wege der Normenkontrolle gegen einen Bebauungsplan und damit gegen eine Satzung, die gemäß § 10 Abs. 1 BauGB erlassen worden ist.
Die Antragsteller sind auch gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt, da sie als Eigentümer eines im Plangebiet liegenden Grundstücks durch die von der Antragsgegnerin vorgenommene Überplanung mit dem Bebauungsplan "Adolfstraße" unmittelbar betroffen sind. Sie haben hinreichend Tatsachen vorgetragen, die eine Verletzung ihres durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Grundeigentums möglich erscheinen lassen.
B. Der Normenkontrollantrag erweist sich auch als begründet. Denn er verstößt im maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts gegen höherrangiges Recht.
I. Der von den Antragstellern angegriffene Bebauungsplan "Adolfstraße" ist bereits aus formell-rechtlichen Gründen zu beanstanden. Denn er leidet an Fehlern im Abwägungsvorgang im Sinne von § 2 Abs. 3 BauGB, die seine Unwirksamkeit zur Folge haben.
Nach § 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind, zu ermitteln und zu bewerten. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangt das Abwägungsgebot nach dieser Regelung, dass die Gemeinde vor ihrer Beschlussfassung alle öffentlichen und privaten Belange herausarbeitet, die entweder von der Zielsetzung der Bauleitplanung erfasst werden oder auf die sich die beabsichtigte Planung auswirkt. Nach der vollständigen Ermittlung des Abwägungsmaterials bedarf es sodann einer Bewertung, in welcher Art und in welchem Ausmaß die abwägungsbeachtlichen Belange durch die Planung berührt werden, welches Gewicht diese Belange jeweils besitzen und wie schwer die konkreten Beeinträchtigungen wiegen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.11.2010, Az.: 5 S 782/09, zitiert nach Juris Rdnr. 28; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Stand: April 2012, § 2 Rdnrn. 146 und 147). Zu diesen Belangen zählen auch die Eigentumsrechte an den Grundstücken, die im Plangebiet liegen. Im Falle einer Überplanung von bereits bebauten Grundstücken ist es daher in der Regel erforderlich, das Ausmaß der Betroffenheit von Eigentumsbelangen bei der Aufstellung des Bebauungsplans in hervorgehobener Weise zu berücksichtigen. Ein etwaiger Entzug von bislang vorhandenen Nutzungsmöglichkeiten kann sich nämlich für einen Grundstückseigentümer wie eine Teilenteignung auswirken und dem Bestandsschutz ein Gewicht zukommen lassen, das einer Enteignung mit Entschädigungspflicht gemäß Art. 14 Abs. 3 GG vergleichbar ist (BVerfG, Beschluss vom 22.02.1999, Az.: 1 BvR 565/91, zitiert nach Juris Rdnr. 10; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.07.2011, Az.: 5 S 2718/09, zitiert nach Juris Rdnr. 30).
Diesen Anforderungen haben die Ermittlungen der privaten Belange der Grundstückseigentümer, deren Grundstücke im Plangebiet liegen, durch die Antragsgegnerin im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht genügt. Die Antragsgegnerin hat nämlich zumindest die für das Interesse der beiden Antragsteller als Eigentümer des Grundstücks Adolfstraße ... und des Turnvereins 1848 Weilburg e.V. als Eigentümer des Grundstücks Adolfstraße ... maßgeblichen Tatsachen, aus denen sich die zulässige vollständige Ausnutzung der Bebaubarkeit ihrer Grundstücke ergeben, nicht zutreffend ermittelt.
1. Bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan "Adolfstraße" ist der Antragsgegnerin zum einen ein Ermittlungsdefizit in Bezug auf den privaten Belang der Antragsteller an einer weitergehenden Bebauung ihres Grundstücks Adolfstraße ... unterlaufen.
Bei der Ermittlung und Würdigung der abwägungsbeachtlichen privaten Belange hat die Gemeinde das Interesse der vom Bebauungsplan Betroffenen an der Beibehaltung des bisherigen Zustandes einschließlich der möglichen baulichen Ausnutzbarkeit der Grundstücke in den Blick zu nehmen. Der private Eigentumsbelang ist hierbei über die Gewährleistung des Bestandsschutzes durch Art. 14 GG hinaus zu beachten. Die planende Gemeinde darf sich daher nicht auf die Prüfung beschränken, ob mit dem Bebauungsplan für die betroffenen Eigentümer Bodenwertminderungen verbunden sind, die Entschädigungsansprüche gemäß §§ 39 ff. BauGB auslösen. Sie muss sich vielmehr Kenntnisse darüber verschaffen, in welchem Umfang bestehende bauliche Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt oder erweitert werden (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.11.2010, a.a.O, Rdnr. 30; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 05.06.2012, Az.: 3 K 36/11, zitiert nach Juris Rdnr. 126; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 1 Rdnrn. 195 und 197).
Diesen Anforderungen genügt der Abwägungsvorgang der Antragsgegnerin in mehrfacher Hinsicht nicht.
In der Begründung des Bebauungsplans "Adolfstraße" wird zu den privaten Belangen der betroffenen Grundstückseigentümer (Seite 14) lediglich ausgeführt, im Beteiligungsverfahren sei zwar die Befürchtung geäußert worden, der Bebauungsplan werde bestehende Baurechte einschränken. Die Zulässigkeit etwaiger Baumaßnahmen könnte jedoch in einem Verfahren der Bauleitplanung nicht abschließend geprüft werden. Konkrete Vorhaben seien auch nicht beschrieben worden. Zudem würden die getroffenen Festsetzungen u.a. für das Grundstück Adolfstraße ... keine stärkeren Anforderungen formulieren, als sie sich aus den Regelungen im Bauordnungs- und Denkmalschutzrecht ergäben.
Diese Feststellungen treffen jedoch ausweislich des Verwaltungsvorgangs der Antragsgegnerin nicht zu. Die Antragsgegnerin hat in der Begründung zum Bebauungsplan auf den Seiten 3 und 4 selbst ausgeführt, sie habe von dem Bauvorhaben der Antragsteller im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens Kenntnis erhalten. Dieses Vorhaben sei auch der Auslöser für den Aufstellungsbeschluss gewesen. Aus den Unterlagen der Antragsgegnerin geht des Weiteren hervor, dass das Planungsbüro KuBus Architektur dem Bau- und Umweltausschuss der Antragsgegnerin am 24. Februar 2010 und dem Magistrat am 8. März 2010 das Vorhaben der Antragsteller zusammen mit einem damit in Einklang stehenden Bebauungsplanentwurf vorgestellt hat. Damit war der Antragsgegnerin das konkrete Vorhaben hinreichend bekannt.
Die Antragsgegnerin hat dann zwar in der Begründung des Bebauungsplans zunächst zu Recht festgestellt, dass das Bauvorhaben auf dem Grundstück Adolfstraße ... als privater Belang die Planung beeinflusst (Seite 4). Diese rechtlich zutreffende Erwägung hätte sie jedoch veranlassen müssen, Ermittlungen über die nach § 34 Abs. 1 BauGB bestehende Möglichkeit einer über den Bestand hinausgehenden weiterreichenden baulichen Ausnutzbarkeit des im unbeplanten Innenbereich liegenden Grundstücks Adolfstraße ... durchzuführen. Diese erforderliche Prüfung ist indes unterbliebenen. Die stattdessen von der Antragsgegnerin angeführten Regelungen des Bauordnungsrechts sind für die hier zu treffenden Feststellungen nicht einschlägig.
Bei Auswertung der von dem Planungsbüro für die Antragsgegenerin zusammengestellten Daten zum Maß der baulichen Nutzung in der Adolfstraße hätte sich ohne weitere Aufklärungsmaßnahmen ergeben, dass eine Aufstockung des Gebäudes der Antragsteller zumindest in einem Teilbereich der vorhandenen Grundfläche bei einer an die Umgebung angepassten Fassadengestaltung nach § 34 Abs. 1Satz 1 BauGB zulässig wäre. Die maximal zulässige Firsthöhe eines Gebäudes auf dem Grundstück Adolfstraße ... orientiert sich dabei an dem Rahmen, der von der Firsthöhe des niedrigsten Gebäudes auf der Südseite der Adolfstraße, nämlich des Hauses Nr. ... (176,07 m ü.N.N.), und von der Firsthöhe des nächsten alleinstehenden Gebäudes, nämlich des Hauses Haus Nr. ... (179,97 m ü.N.N.), abgesteckt wird. Auch eine Erweiterung der Grundfläche des bestehenden Gebäudes auf der Nordseite auf einer Breite, die sich im Rahmen der Gebäudebreiten der alleinstehenden Villen hält, wäre bei Einhaltung dieser Firsthöhe aller Voraussicht nach zulässig.
2. Die Antragsgegnerin hat zum anderen die Belange des Eigentümers des Grundstücks Adolfstraße ... nicht zutreffend ermittelt.
Die in der Begründung zum Bebauungsplan enthaltene Bewertung der Antragsgegnerin, der Bebauungsplan "Adolfstraße" formuliere generell keine stärkeren Anforderungen als die nach der Hessischen Bauordnung und dem Hessischen Denkmalschutzrecht bestehenden Vorgaben und schränke deshalb bestehende Baurechte nicht ein, erfasst auch die privaten Belange des Turnvereins 1848 Weilburg e.V. Zu einer Ermittlung der baulichen Nutzbarkeit dieses Grundstücks über den Gebäudebestand hinaus hätte ebenfalls Veranlassung bestanden. Denn der Turnverein 1848 Weilburg e.V. hatte gegen den Bebauungsplanentwurf eingewandt, mit den beabsichtigten Festsetzungen würde die Möglichkeit entzogen, die auf dem Grundstück Adolfstraße ... errichtete Turnhalle zu erweitern sowie weitere Parkflächen zu schaffen oder ein Parkdeck zu bauen. Die Antragsgegnerin hat es indessen unterlassen, vor der Beschlussfassung über den Bebauungsplan in ausreichender Weise auch die mögliche bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks Adolfstraße ... zu ermitteln. Aus den vom Planungsbüro für die Antragsgegnerin zusammengestellten Daten ergibt sich nämlich, dass die Bebauung mit der 364 m 2 großen Turnhalle auf dem 1.569 m 2 großen Grundstück lediglich eine Grundflächenzahl von 0,24 erreicht. Das Gebäude ist mit einer Firsthöhe von 187,78 m ü.N.N. deutlich niedriger als die Villen auf den westlich gelegenen Nachbargrundstücken, die Firsthöhen zwischen 191,71 m ü.N.N. (Adolfstraße ...) und 202,91 m ü.N.N. (Adolfstraße ...) erreichen. Die Antragsgegnerin ging bei den Festsetzungen im Bebauungsplan selbst davon aus, dass in diesem Bereich des Plangebiets eine Ausnutzung mit einer Grundflächenzahl von 0,3 dem Charakter des Gebiets entspricht und daher zulässig ist. Damit würde sich eine Erweiterung der Halle im vorderen Teil des Grundstücks, welches zur Straße hin nach Süden abfällt, gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ohne weiteres in die nähere Umgebung einfügen. Diese Erweiterungsmöglichkeit wird dem Grundstückseigentümer jedoch durch die Festsetzung der Baugrenzen genommen, die mit dem Bestandsgebäude identisch sind.
3. Die dargestellten Fehler bei der Ermittlung der Eigentumsbelange der Antragsteller und des Turnvereins 1848 Weilburg e.V. sind auch gemäß §§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlich.
Die dargestellten Ermittlungsdefizite betreffen einen wesentlichen Punkt im Sinne von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Diese Voraussetzung ist unter anderem dann erfüllt, wenn ein nicht zutreffend ermittelter Belang in der konkreten Planungssituation abwägungsbeachtlich gewesen ist (BVerwG, Urteil vom 09.04.2008, Az.: 4 CN 1/07, zitiert nach Juris Rdnr. 19). Dies ist aus den bereits oben dargestellten Gründen zu bejahen. Des Weiteren ist der Ermittlungsfehler auch als offensichtlich im Sinne von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB anzusehen. Offensichtlich im Sinne dieser Vorschrift ist ein Fehler dann, wenn er die äußere Seite des Abwägungsvorgangs in der Weise betrifft, dass er auf objektiv erfassbaren Sachumständen beruht, die sich aus den Verwaltungsakten oder sonstigen Unterlagen ergeben (BVerwG, Urteil vom 21.08.1981, Az.: 4 C 57/80, zitiert nach Juris Rdnr. 24). Auch dies trifft hier zu, da sich die Defizite bei der Ermittlung der Eigentumsbelange der Antragsteller und des Turnvereins 1848 Weilburg e.V. aus der Begründung zum Bebauungsplan und dem Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin ergeben.
Ferner ist der Mangel im Abwägungsvorgang auch gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 BauGB auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Dieses Kausalitätserfordernis ist immer dann erfüllt, wenn nach den Umständen des Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Planung ohne den Mangel im Abwägungsvorgang anders ausgefallen wäre (BVerwG, Urteil vom 09.04.2008, a.a.O., Rdnrn. 24 und 25; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.11.2010, a.a.O., Rdnr.35). Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist dies hier anzunehmen. Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 27. Januar 2011 den angegriffenen Bebauungsplan mit knapper Mehrheit beschlossen. Ausweislich des Sitzungsprotokolls gab es verschiedene Meinungen zu der Frage, ob die im Bebauungsplanentwurf enthaltenen Festsetzungen, die den baulichen Ist-Zustand in der Adolfstraße - mit Ausnahme der beiden unbebauten Grundstücken - rechtlich verbindlich festschreiben, rechtmäßig sind. Somit bestand die konkrete Möglichkeit, dass die Stadtverordneten eine andere Entscheidung getroffen hätten, wenn ihnen vor der Beschlussfassung bekannt gewesen wäre, dass den Antragstellern und dem Turnverein 1848 Weilburg e.V. die über den Bestand der Gebäude hinausgehenden baulichen Nutzungsmöglichkeiten ihrer Grundstücke genommen werden. Die Antragsteller haben schließlich die aufgezeigten Mängel im Abwägungsvorgang mit ihrem bei der Antragsgegnerin am 22. November 2010 eingegangenen Schriftsatz auch innerhalb der in § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB genannten Frist von einem Jahr seit Bekanntmachung der Satzung gerügt.
II. Der Bebauungsplan "Adolfstraße" erweist sich auch in materiell-rechtlicher Hinsicht als fehlerhaft. Denn er beruht auch auf einem Verstoß gegen die in § 1 Abs. 7 BauGB normierten Anforderungen an die zu treffende Abwägungsentscheidung.
Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes muss die Gemeinde gemäß § 1 Abs. 7 BauGB die von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abwägen.
Dies bedeutet, dass die Gemeinde diese Belange zunächst entsprechend ihrem jeweiligen Gewicht in den Abwägungsvorgang einstellen muss. Sodann hat die Gemeinde bei der zu treffenden Abwägungsentscheidung einen Ausgleich zwischen den betroffenen Belangen in einer Weise vorzunehmen, die zur objektiven Gewichtigkeit der Belange nicht außer Verhältnis steht. Im Übrigen genügt die Gemeinde dem Abwägungsgebot, wenn sie sich angesichts der widerstreitenden Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen Belangs entscheidet. Der den Gemeinden somit gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB zustehende weite planerische Gestaltungsspielraum ist bei der gerichtlichen Überprüfung des getroffenen Abwägungsergebnisses zu beachten (BVerwG, Urteil vom 14.02.1975, Az.: IV C 21.74, zitiert nach Juris Rdnr. 37; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.04.2012, Az.: 8 S 1300/09, zitiert nach Juris Rdnr. 22; OVG Saarland, Urteil vom 25.06.2009, Az.: 2 C 478/07, zitiert nach Juris Rdnr. 52).
1. Hier hat die Antragsgegnerin bei der im Abwägungsvorgang notwendigen Bewertung der betroffenen Belange die widerstreitenden privaten Interessen der Eigentümer von Grundstücken im Plangebiet und dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung der denkmalgeschützten Gesamtanlage nicht nach dem ihnen jeweils zukommenden Gewicht gegenübergestellt.
a) Zum einen sind die Eigentumsrechte sowohl der Antragsteller als auch des Turnvereins 1848 Weilburg e.V. nicht entsprechend der ihnen zukommenden Bedeutung berücksichtigt und daher mit einem zu geringem Gewicht eingestellt worden.
Die Antragsgegenerin hat zwar erkannt, dass es sich bei dem privaten Belang des Eigentumsschutzes aus Art. 14 Abs. 1 GG um ein Rechtsgut von hohem Rang handelt. Bei der Gewichtung der konkreten Belange der Antragsteller und des Turnvereins 1848 Weilburg e.V. ist jedoch nicht in die Abwägung eingeflossen, dass mit den Festsetzungen im Bebauungsplan "Adolfstraße" ganz erheblich in die bislang bestehende Möglichkeit einer baulichen Ausnutzbarkeit des jeweiligen Grundstücks über den aktuellen Gebäudebestand hinaus eingegriffen wird. Sie hat damit eine Zurückstellung dieser privaten Belange zu unrecht für rechtlich unproblematisch erachtet und nicht die für einen erheblichen Eingriff gebotene Zurückhaltung beachtet. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans, der auf die Beratung der Stadtverordnetenversammlung hinweist, war bei der Ankündigung der Zustimmung der Mehrheitsfraktion zu der Beschlussvorlage des Magistrats ein wesentlicher Gesichtspunkt, dass von den geplanten Festsetzungen keine enteignende Wirkung ausgehe und die von den Antragstellern angekündigten Entschädigungsansprüche unberechtigt seien. Dementsprechend war auch in der Beschlussvorlage vorrangig ausgeführt worden, dass über den Bestandsschutz hinaus keine definierten Baurechte bestünden, die im Sinne von §§ 39 ff. BauGB Entschädigungsansprüche auslösen könnten. Damit wurde die Gewichtung des Eigentumsbelangs jedoch auf einen Gesichtspunkt reduziert, der dem Umfang des aus Art 14 Abs. 1 GG folgenden Eigentumsschutzes nicht ausreichend Rechnung trägt.
aa) Dem Eigentumsbelang der Antragsteller ist im Abwägungsvorgang insoweit ein zu geringes Gewicht beigemessen worden, als der Schutzwürdigkeit der baulich Ausnutzbarkeit des Grundstücks Adolfstraße ... über den Gebäudebestand hinaus im oben dargestellten Umfang (Seite 12 u. 13) keine Bedeutung beigemessen worden ist.
Ob die Antragsgegnerin zu Recht angenommen, dass jedenfalls das konkrete Bauvorhaben der Antragsteller auf ihrem Grundstück Adolfstraße ... in der im Dezember 2009 vorgelegten reduzierten Ausbauvariante nicht im unbeplanten Innenbereich zulässig ist, braucht im vorliegenden Verfahren nicht geklärt zu werden.
bb) Auch dem Eigentumsbelang des Turnvereins 1848 Weilburg e.V. ist im Abwägungsvorgang ein zu geringes Gewicht beigemessen worden. Die Antragsgegnerin hat unberücksichtigt gelassen, dass aufgrund der bislang geringen baulichen Ausnutzung des Grundstücks Adolfstraße ... (vgl. Seiten 12 unten, 13 oben) und der geringen Firsthöhe der Turnhalle für den Turnverein 1848 Weilburg e.V. nach § 34 Abs. 1 BauGB eine recht umfangreiche Möglichkeit für einen Ausbau der Halle und für den Bau von Einstellplätzen besteht. Auch hat die Antragsgegnerin zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass an der Möglichkeit der baulichen Anpassung der Turnhalle an die Bedürfnisse der Nutzer und die Bereitstellung ausreichender Parkmöglichkeiten auf dem Grundstück auch ein öffentliches Interesse im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB besteht, weil der Turnverein 1848 Weilburg e.V. mit der Turnhalle ein wichtiges Angebot für den Breitensport in der Gemeinde zur Verfügung stellt.
b) Auf der anderen Seite hat die Antragsgegnerin im Zuge des Abwägungsvorgangs den öffentlichen Belangen des Denkmalschutzes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB und der Erhaltung des Ortsteils gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB ein zu hohes Gewicht beigemessen. Denn sie hat Gesichtspunkte, die das Gewicht dieser öffentlichen Belange mindern, unberücksichtigt gelassen.
Die Antragsgegnerin hat im Ausgangspunkt ihrer Abwägung zwar zu Recht berücksichtigt, dass es sich bei dem öffentlichen Belang des Denkmalschutzes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB um eine Gemeinwohlaufgabe von hohem Rang handelt (vgl.: OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17.08.2001, Az.: 7 A 4207/00, zitiert nach Juris Rdnr. 30). Dies bringt auch Art. 62 Satz 1 HV zum Ausdruck. Hiernach genießen Denkmäler den Schutz und die Pflege des Staates und der Gemeinden. Zu den schutzwürdigen Kulturdenkmälern zählen nicht nur einzelne Gebäude gemäß § 2 Abs. 1 HDSchG, sondern auch Straßen und Ortsbilder, an deren Erhaltung - wie hier - gemäß § 2 Abs. 2 HDSchG ein öffentliches Interesse besteht (sogenannte Gesamtanlage). Diesem Schutz kommt bei planerischen Maßnahmen einer Gemeinde eine besondere Bedeutung zu, da die Festsetzungen im Bebauungsplan den Bestand und die Entwicklung des Umfelds des Denkmals nachhaltig beeinflussen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 1 Rdnr. 134). Allerdings hat die Antragsgenerin bei ihrer Abwägung unberücksichtigt gelassen, dass nach der Wertung des Gesetzgebers dem Schutz einer Gesamtanlage eine geringere Bedeutung zukommt als dem Schutz eines einzelnen Kulturdenkmals. Diese Abstufung der Schutzwürdigkeit folgt aus § 16 Abs. 3 Satz 2 HDSchG. Nach dieser Regelung ist eine Baumaßnahme an einer Gesamtanlage auch dann zu genehmigen, wenn sie deren historisches Erscheinungsbild nur unerheblich beeinträchtigt, während im Falle eines denkmalgeschützten Einzelobjekts eine Baugenehmigung nur erteilt werden soll, wenn keine überwiegende Gründe des Gemeinwohls entgegenstehen.
Die von der Antragsgegenerin vorgenommene Gewichtung ist auch deshalb rechtlich zu beanstanden, weil die Antragsgegnerin nicht berücksichtigt hat, dass in Anbetracht des konkreten baulichen Bestands dem Schutz des Erscheinungsbildes der Adolfstraße als Teil der denkmalgeschützten Gesamtanlage nur eine eingeschränkte Bedeutung zukommen kann.
Bei der Blickrichtung vom Schloss über die Lahn stellt sich der Südhang mit der Adolfstraße und der umliegenden Bebauung als Einheit dar. Deshalb muss bei einer angemessenen Gewichtung der widerstreitenden Belange zum Tragen kommen, dass in der unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden Umgebung eine deutlich vom Charakter der Gesamtanlage abweichende Baustruktur entstanden ist. Im unteren Bereich des Südhanges ist in den vergangenen Jahrzehnten zumindest ein großer Neubau (Kreissparkasse) errichtet worden, der den Eindruck einer einheitlichen Bebauung mit Villen aus den Anfängen des 20. Jahrhunderts hindert. Dieser größere, moderne Bau tritt ausweislich der von den Beteiligten vorgelegten Fotos bei einem Blick vom Schloss auf den gegenüberliegenden Südhang deutlich in Erscheinung und prägt den Gesamteindruck einer in verschiedenen Epochen entstandenen Bebauung mit. Die Antragsgegnerin darf zwar mit ihrem Bebauungsplan "Adolfstraße" darauf hinwirken, dass die in diesem Bereich und der angrenzenden Umgebung in der Vergangenheit zugelassenen städtebaulichen Fehlentwicklungen nicht fortgesetzt werden. Jedoch wird durch die bereits entstandenen neueren Baustrukturen die städtebauliche Relevanz des Erscheinungsbilds der Adolfstraße als Teil der denkmalgeschützten Gesamtanlage deutlich abgeschwächt.
c) Die dargestellten Fehler bei der Gewichtung der betroffenen privaten und öffentlichen Belange sind auch gemäß § 214 Abs. 3, Satz 2, Halbs. 2 BauGB erheblich, weil sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind. Sie sind auch gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB rechtzeitig geltend gemacht worden. Daher kann insoweit auf die obigen Ausführungen (Seiten 13 u. 14) Bezug genommen werden.
2. Auch das Ergebnis der von der Antragsgegnerin vorgenommene Abwägung zwischen den widerstreitenden privaten Belangen einzelner Grundstückseigentümer an einer vollständigen baulichen Ausnutzbarkeit ihres Grundstücks und dem öffentlichen Belang, das Erscheinungsbild der Adolfstraße als Teil der denkmalgeschützten Gesamtanlage "Limburger Straße/Bahnhofstraße" zu erhalten, hält einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand.
Die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen erweisen sich nämlich in Bezug auf die Eigentumsbelange der Antragsteller und des Turnvereins 1848 Weilburg e.V. als unverhältnismäßig. Die von der Antragsgegnerin für die Festschreibung des baulichen Bestandes auf den Grundstücken der Antragsteller und des Turnvereins 1848 Weilburg e.V. angeführten Gesichtspunkte können nicht den erheblichen Eingriff in die bauliche Nutzbarkeit der betroffenen Grundstücke rechtfertigen.
Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erfordert es, die Privatnützigkeit des Eigentums soweit wie möglich zu erhalten und unverhältnismäßige Belastungen der von einer öffentlichen Maßnahme betroffenen Eigentümer zu vermeiden (BVerwG, Beschluss vom 04.01.2007, 4 B 74/06, zitiert nach Juris Rdnr. 3). Daher ist auch bei der Bauleitplanung der Grundsatz des geringstmöglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsprinzips zu beachten. Die Gemeinde muss daher prüfen, ob ein milderes Mittel gegeben ist, welches den Planzweck in gleicher Weise erfüllt, die Eigentumsbelange aber geringer belastet. Dabei ist zu beachten, dass die für eine Einschränkung bestehender Baurechte sprechenden Gründe umso gewichtiger sein müssen, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Möglichkeit zur vollständigen Ausnutzung des Grundstückes beeinträchtigen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.04.2012, a.a.O., Rdnr. 28; OVG Berlin, Urteil vom 22.05.2003, Az.: 6 A 12.03, zitiert nach Juris Rdnr. 40).
Bei der Überplanung eines historischen Ortsteils ist weiter zu berücksichtigen, dass sich die Bauleitplanung auf die Verfolgung städtebaulicher Ziele zu beschränken hat und der Denkmalschutz, der den Fachbehörden der Länder zugewiesen ist, lediglich ergänzt wird. In diesem Rahmen kann die Gemeinde zwar die bodenrechtliche Entscheidung treffen, dass die gewachsene Gestalt für das Gebiet zukünftig weiter maßgeblich bleiben soll (BVerwG, Urteil vom 18.05.2001, Az.: 4 CN 4/00, zitiert nach Juris Rdnr. 14; OVG Niedersachsen, Urteil vom 24.11.2010, Az.: 1 KN 266/07, zitiert nach Juris Rdnr. 54; Martin/ Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, 3. Aufl. 2010, S. 593). Dabei darf sie auch der Beeinträchtigung einer Sichtbeziehung auf eine denkmalgeschützte Gesamtanlage den Vorrang einräumen. Dies setzt aber voraus, dass nach den konkreten Umständen des Einzelfalls das Zurücktreten der übrigen betroffenen Belange nicht außer Verhältnis steht (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 03.05.2010, Az.: 2 A 18.08, zitiert nach Juris Rdnrn. 39 und 40; BVerwG, Urteil vom 18.05.2001, a.a.O., zitiert nach Juris Rdnr. 13).
Hier hat die Antragsgegnerin bei ihrer Abwägungsentscheidung verkannt, dass die Erhaltung des Erscheinungsbildes der Adolfstraße als Teil der Gesamtanlage, so wie sie sich in ihrer Sichtbeziehung vom gegenüberliegenden Schloss aus darstellt, auch durch Festsetzungen gesichert ist, die in geringerem Maße in das Eigentum der Antragsteller und des Turnvereins 1848 Weilburg e.V. eingreifen. Der Ausschluss jeglicher weitergehender Bebauungsmöglichkeit - entgegen dem im August 2010 erarbeiteten Planentwurf mit der Begrenzung der maximalen Firsthöhe auf den Grundstücken Adolfstraße ... und ... auf 180 m ü.N.N - erscheint weder erforderlich noch angemessen.
Bei der Beanstandung des Abwägungsergebnisses ist für den Senat zum einen von maßgeblicher Bedeutung, dass im Rahmen der frühen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange weder das Landesamt für Denkmalpflege noch die Untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises Limburg-Weilburg Gesichtspunkte angeführt haben, die eine Beschränkung der baulichen Ausnutzbarkeit der Grundstücke auf den Bestand aus denkmalschutzrechtlicher Sicht erforderlich erscheinen lassen. Das Landesamt hatte mit Schreiben vom 2. Juli 2010 mitgeteilt, dass gegen den vorgelegten Planentwurf mit der seinerzeit vorgesehenen Festschreibung einer maximalen Firsthöhe für das Grundstück Adolfstraße ... von 183 m ü.N.N und für das Grundstück Adolfstraße ... von 185 m ü.N.N keine Bedenken oder Änderungswünsche vorgebracht werden. Die Untere Denkmalschutzbehörde führte in ihrer Stellungnahme vom 22. Juli 2010 aus, dass aus ihrer Sicht das Gebäude Adolfstraße ... zum Maßstab der Höhenentwicklung von Erweiterungs- bzw. Neubauten genommen und deshalb die maximale Firsthöhe für die Grundstücke Adolfstraße ... und ... auf 180 m ü.N.N festgesetzt werden sollte. Diese Stellungnahme stellt die für den Schutz der denkmalgeschützten Gesamtanlage erforderlichen bauplanerischen Rahmen in plausibler Weise dar. Sie lässt erkennen, dass aus Sicht der Fachbehörde die Belange des Denkmalschutzes keine weitergehenden Beschränkungen der Eigentumsbelange zum Schutz des Erscheinungsbildes der Adolfstraße begründen. Unter welchem tatsächlichen Gesichtspunkt entgegen diesen Ausführungen gleichwohl eine Festschreibung der baulichen Ausnutzbarkeit in den Grenzen des Ist-Zustandes für die Erhaltung des Erscheinungsbildes und der angeführten Sichtbeziehungen erforderlich sein soll, erschließt sich weder aus der Begründung des Bebauungsplanes noch aus dem Sachvortrag der Antragsgegnerin im vorliegenden Normenkontrollverfahren. Ohne eine nachvollziehbare Auseinandersetzung mit den konkreten Ausführungen der Unteren Denkmalschutzbehörde kann jedoch die abweichend getroffene Abwägungsentscheidung nicht als erforderlich erachtet werden.
Die Antragsgegnerin hat entgegen den nachvollziehbaren Erwägungen der Unteren Denkmalschutzbehörde im Sinne eines "alles oder nichts" (vgl.: OVG Saarland, a.a.O., Rdnr. 66) allein dem öffentlichen Belang der Erhaltung des Erscheinungsbildes der teilweise im Plangebiet liegenden denkmalgeschützten Gesamtanlage Geltung verschafft und die Interessen der genannten Grundstückseigentümer völlig zurücktreten lassen.
Durch die Festsetzungen, die über den von der Unteren Denkmalschutzbehörde aufgezeigten Rahmen für einen erforderlichen, aber auch ausreichenden Schutz der Gesamtanlage hinausgehen, wird kein angemessener Ausgleich zwischen den von ihrer Planung betroffenen Belangen vorgenommen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 VwGO liegen nicht vor.
Streitwertbeschluss:
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 40.000 € festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus §§ 52 Abs. 1, 63 Abs. 2 Satz 1 GKG. Hierbei berücksichtigt der Senat den Vorschlag im Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung vom 07./08. Juli 2004, der für Normenkontrollen einer Privatperson gegen einen Bebauungsplan einen Rahmen von 7.500 € bis 60.000 € vorsieht. Im vorliegenden Verfahren ist zu berücksichtigen, dass die Antragsteller aufgrund ihres Bauvorhabens auf dem Grundstück Adolfstraße ... ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an der Aufhebung des Bebauungsplanes besitzen.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 39 ff. BauGB
§ 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO
§ 10 Abs. 1 BauGB
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
§ 2 Abs. 3 BauGB
§ 34 Abs. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1Satz 1 BauGB
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 BauGB
§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB
§ 2 Abs. 1 HDSchG
§ 2 Abs. 2 HDSchG
§ 16 Abs. 3 Satz 2 HDSchG
§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO
§ 100 Abs. 1 ZPO
§ 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO
§ 52 Abs. 1, 63 Abs. 2 Satz 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG
Art. 14 GG
Art. 14 Abs. 1 GG
Art. 14 Abs. 3 GG
Art 14 Abs. 1 GG
Art. 62 Satz 1 HV
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: 6 K 495/11
5 S 782/09
1 BvR 565/91
5 S 2718/09
3 K 36/11
4 CN 1/07
4 C 57/80
IV C 21.74
8 S 1300/09
2 C 478/07
7 A 4207/00
4 B 74/06
6 A 12.03
4 CN 4/00
1 KN 266/07
2 A 18.08