Amtsgericht Kassel (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2023-06-29, Aktenzeichen 800 C 3190/22
ECLI: ECLI:DE:AGKASSE:2023:0629.800C3190.22.00

Tenor:
Orientierungssatz
Der Beschluss überr eine Abrechnungsspitze kann dann nicht erfolgreich angefochten werden, wenn nur die materielle Grundlage für dem Grunde nach abrechnungsfähige Kosten streitig ist, die Berechnung der Abrechnungsspitze im Übrigen aber nachvollziehbar und rechnerisch richtig ist und den Tatsachen entspricht. Dies kann aber bei der Anfechtung eines Beschlusses über die Vorschusszahlungen anders sein.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.11.2022 zum TOP 3.2
Wirtschaftsplan und Hausgeldvorschüsse 2023 „Die WEG-Versammlung beschließt, die neuen Hausgeldvorschüsse auf Grundlage der vorliegenden Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2023 mit Druckdatum vom 06.10.2021. Die beschlossenen Hausgeldvorschüsse gelten ab dem 01.01.2023. Der Wirtschaftsplan bzw. die vorgenannte Vorschusspflicht für das Hausgeld gilt so lange, bis eine neue Vorschusspflicht für das Hausgeld gefasst wird.“
wird insoweit für ungültig erklärt, soweit die Deckung von Hausmeister- und Hausreinigungskosten und die Deckung der Verwaltergebühren und die sich daraus ergebenden Hausgeldvorschüsse betroffen sind.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.11.2022 zum TOP 2
Entlastung des Verwalters für das WJ 2021 „Die WEG-Versammlung beschließt, dem Verwalter für das Wirtschaftsjahr 2021 die Entlastung zu erteilen.“
wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 39 % und die Beklagte 61 % zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger verfolgt die Anfechtung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Kläger ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft A. Die Gemeinschaft besteht aus insgesamt fünf Einheiten, nämlich eine Gewerbeeinheit, zwei Wohnungseinheiten und zwei Tiefgaragenstellplätzen. Der Kläger hält eine Wohneinheit und einen Tiefgaragenstellplatz zu eigen, die drei anderen Einheiten gehören der Verwaltungsgesellschaft B, deren Geschäftsführer C und D mit den Geschäftsführern der Hausverwaltung personenidentisch sind. Das 2014 errichtete Objekt stand ursprünglich insgesamt im Eigentum der Verwaltungsgesellschaft B, die die beiden Einheiten des Klägers an diesen verkaufte. In der Eigentümerversammlung vom 02.11.2022 beschloss die Gemeinschaft über die Jahresabrechnung und die Abrechnungsspitze 2021 (TOP 1.2), die Entlastung des Verwalters für das Wirtschaftsjahr 2021 (TOP 2) und den Wirtschaftsplan nebst Hausgeldvorschüssen 2023 (TOP 3.2). Hiergegen richtet sich die vorliegende Beschlussanfechtungsklage.
Der Kläger ist der Ansicht, die Jahresabrechnung 2021 sowie der Wirtschaftsplan 2023 entsprächen keiner ordnungsgemäßen Verwaltung. In der Abrechnung 2021 seien Hausmeister- und Reinigungskosten i.H.v. 9.996,00 € im Jahr bzw. 833,00 € pro Monat enthalten, die die E als Hausmeisterfirma erhalte. Dieser Aufwand sei für die betroffene Eigentümergemeinschaft mit fünf Einheiten übermäßig, zumal eine Tätigkeit nicht in entsprechendem Umfang entfaltet worden sei und Tätigkeitsnachweise fehlten. Im Wirtschaftsplan 2023 sei der Jahresbetrag mit dem entsprechenden Rechtfertigungsdefizit auf 10.995,60 € angehoben worden. Außerdem bestreitet der Kläger, dass die Zahlungen tatsächlich vom Hausgeldkonto der Gemeinschaft erfolgt seien. Rechnungen der E seien nicht vorgelegt worden. Weiter fehle es an einem gültigen Vertrag über die Hausmeister- und Reinigungsleistungen. Die Vorgänge der Jahre 2015, 2017 und 2020 diesbezüglich seien undurchsichtig. Unter dem 21.09.2020 sei eine Kündigung des Hausmeistervertrages erfolgt. Deswegen sei auch der Entlastungsbeschluss für die Hausverwaltung fehlerhaft. Darüber hinaus seien die in den Wirtschaftsplan 2023 mit 549,78 € eingestellten Verwaltergebühren zu hoch, da diese gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.11.2021 zum TOP 5.2 auf 303,45 € brutto festgesetzt worden seien.
Der Kläger beantragt,
Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.11.2022 gefassten Beschlüsse zu
- TOP 1.2: Jahresabrechnung und Abrechnungsspitze 2021„Die WEG-Versammlung beschließt, auf Grundlage der vorliegenden Jahresgesamtabrechnung und Jahreseinzelabrechnungen des Wirtschaftsjahres 2021 mit Druckdatum 04.10.2023 die sich ergebenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen. Die sich ergebende Nachschussforderungen, Anpassungsbeiträge bzw. Guthaben werden zum 13.12.2023 fällig gestellt bzw. dem jeweiligen Wohnungseigentümer überwiesen. Eine entsprechende Überweisung kann allerdings nur dann erfolgen, wenn keine Beitragsrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen.“
- TOP 2: Entlastung des Verwalters für das WJ 2021„Die WEG-Versammlung beschließt, dem Verwalter für das Wirtschaftsjahr 2021 die Entlastung zu erteilen.“
- TOP3.2: Wirtschaftsplan und Hausgeldvorschüsse 2023„Die WEG-Versammlung beschließt, die neuen Hausgeldvorschüsse auf Grundlage der vorliegenden Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2023 mit Druckdatum vom 06.10.2021. Die beschlossenen Hausgeldvorschüsse gelten ab dem 01.01.2023. Der Wirtschaftsplan bzw. die vorgenannte Vorschusspflicht für das Hausgeld gilt so lange, bis eine neue Vorschusspflicht für das Hausgeld gefasst wird.“
werden insoweit für ungültig erklärt, wie diese Zahlungen (2021) und Deckung (2023) von Hausmeister-und Hausreinigungskosten und die Deckung der Verwaltergebühren 2023 und die sich daraus ergebenden Abrechnungsspitzen und Hausgeldvorschüsse betreffen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie berufen sich darauf, dass eine monatliche Pauschalvergütung i.H.v. 400 € zuzüglich Umsatzsteuer für die Durchführung der Hausmeistertätigkeit und i.H.v. 300 € für die Durchführung der Reinigungstätigkeit vereinbart worden sei. Diese Abreden gälten seit Oktober 2017, bereits seit 2015 würden die Beträge bezahlt. Die entsprechenden Beträge in der Jahresabrechnung seien auch bezahlt worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die fristgerecht erhobene und mit einer Begründung versehene Klage hat nur teilweise Erfolg.
Unbegründet ist die Klage hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zum TOP 1.2 (Jahresabrechnung und Abrechnungsspitze 2021).
Nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nur noch über die so genannte Abrechnungsspitze, d. h. über die Beträge, die an die einzelnen Wohnungseigentümer als Guthaben wegen Erzielung eines Überschusses auszukehren oder die von den Wohnungseigentümern wegen Erzielung eines Defizits für das jeweilige Kalenderjahr nachzufordern sind. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung erfolgt nicht mehr, dieser kommt gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 WEG nur noch eine vorbereitende Bedeutung zu. Daraus folgt, dass Gegenstand einer Beschlussanfechtung nur noch die Frage sein kann, ob das jeweilige Abrechnungsergebnis rechnerisch nachvollziehbar und richtig ist und den durch Gesetz, Teilungserklärung oder Beschluss vorgegebenen Verteilungsschlüsseln entspricht. Ohne Bedeutung ist hingegen der Aspekt, ob in einer solchermaßen nachvollziehbaren und rechnerisch richtigen Jahresabrechnung auch lediglich Positionen enthalten sind, die sich dort zu Recht wiederfinden. Dies hat wiederum zur Folge, dass Abrechnungspositionen, denen es an einer materiellen Rechtfertigung fehlt (etwa, weil es an einer dafür notwendigen Beschlusslage fehlt) nicht gesondert angefochten werden können. Denn in dem Augenblick, in dem diese als Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG zu verstehen sind, gehören Sie auch in die Jahresrechnung aufgenommen und nach den gegebenen Verteilungsschlüsseln auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Sollte es für einzelne Abrechnungspositionen an der materiellen Rechtfertigung fehlen, so ist dies nicht mit der Anfechtung der Beschlüsse nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG geltend zu machen, sondern auf anderem Wege. Mit anderen Worten: Der Anfechtung unterfallen derartige Beschlüsse nur dann, wenn die Abrechnungsergebnisse nicht stimmen und es dem Anfechtungskläger gelungen ist, dieses darzutun (vgl. Jennißen, § 28 WEG Rdnr. 229 ff.).
Hier hat der Kläger bereits nicht aufgezeigt, dass solchermaßen der angegriffene Beschluss fehlerhaft ist. Die von ihm monierten Kosten für Hausmeistertätigkeiten Reinigungsarbeiten sind solche des § 16 Abs. 2 WEG, weil sie als Bestandteil für eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums aufzufassen sind. Selbst wenn die Ansicht des Klägers zuträfe, dass es in der konkreten Ausgestaltung an einer tauglichen materiellen Rechtsgrundlage fehlt, etwa, weil kein wirksamer Vertrag mit den ausführenden Dienstleistern bestehen könnte, ändert dies nichts an dem Umstand, dass es sich immer noch um Verwaltungskosten handelt. Maßgeblich kann also nur sein, ob diese tatsächlich angefallen waren.
Zwar hat der Kläger auch Letzteres in Zweifel gezogen. Die Beklagte hat jedoch durch die Vorlage von Abrechnungsunterlagen dargetan, dass diese Kosten angefallen sind, entsprechende Tätigkeit belegt wurden und Zahlungen aus der Vermögensmasse der Beklagten geflossen sind. Dem ist der Kläger nicht mehr substantiiert entgegengetreten, zumal es ihm oblegen hätte, durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen bei der Verwaltung etwaige (weitere) Fehler aufzudecken und im Rechtsstreit darzutun. Damit stellt sich die Situation so dar, dass die Jahresabrechnung rechnerisch zutreffend und nachvollziehbar ist, mithin auch die den Kläger betreffende Abrechnungsspitze.
Dessen ungeachtet ist die Anfechtung des Beschlusses über die Entlastung der Hausverwaltung erfolgreich.
Der Beschluss über die Entlastung der Hausverwaltung hat gemeinhin zur Folge, dass deren Tätigkeit für den vom Beschluss erfassten Zeitraum als ordnungsgemäß anerkannt wird verbunden mit der Erklärung, dass aus dieser Tätigkeit etwaig folgende Ansprüche gegen die Hausverwaltung von der Eigentümergemeinschaft nicht (mehr) geltend gemacht werden (sog. Negatives Schuldanerkenntnis). Sofern jedoch Zweifel an der ordnungsgemäßen Tätigkeit der Hausverwaltung bestehen, sind diese erst auszuräumen, bevor ein solcher Beschluss gefasst wird, da er anderenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (s. zum Ganzen Bärmann/Becker, § 28 WEG Rdnr. 290 ff.). Dabei ist der Umstand, dass der Beschluss über die Abrechnungsspitze nicht erfolgreich anfechtbar ist, kein hinreichendes Indiz für die ordnungsgemäße Tätigkeit der Hausverwaltung, da nach den obigen Ausführungen insoweit nur von Relevanz ist, ob die Abrechnungsspitze rechnerisch korrekt ermittelt wurde und dem Grunde nach auf umlagefähigen Kosten beruht. Nach dem Klagevorbringen steht hier jedoch zur Debatte, das zwar dem Grunde nach umlagefähig Kosten in das Rechenwerk eingestellt wurden, die sie jedoch einer hinreichenden materiellen Grundlage entbehren. Da diese Frage - wie oben ausgeführt – im Rahmen der Beschlussanfechtung über den Beschluss zur Abrechnungsspitze nicht relevant ist, gleichwohl aber insoweit ein Fehler vorliegen kann der möglicherweise auf anderem Wege aufzuarbeiten ist und daraus noch etwaige Regressansprüche gegenüber der Hausverwaltung entstehen könnten, widerspricht es dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, in einer solchen Situation vor abschließender Prüfung bereits Entlastung mit den oben genannten Konsequenzen zu erteilen. Dies ist im vorliegenden Streit der Fall. Solange zwischen den Beteiligten nicht geklärt ist, ob Hausmeister- und Reinigungskosten auf einer tauglichen Beschluss- bzw. vertraglichen Grundlage angefallen sind, vermag das Gericht nicht auszuschließen, dass insoweit eine fehlerhafte Tätigkeit der Hausverwaltung vorliegt, was eine Entlastung zum jetzigen Zeitpunkt ausschließt.
Begründet ist die Klage auch hinsichtlich des Beschlusses zum TOP 3.2 (Wirtschaftsplan und Hausgeldvorschüsse 2023).
Beschlussgegenstand kann gemäß § 28 Abs. 1 S. 1 WEG nur die Höhe des jeweils von den einzelnen Wohnungseigentümern zu fordernden Hausgeldvorschusses seien, der Wirtschaftsplan dient wiederum nur als vorbereitende Grundlage hierfür. Anfechtbar ist ein solcher Beschluss aber bereits dann, wenn aus dem Zahlenwerk heraus stammende Positionen zu einer übermäßig hohen Belastung des klagenden Wohnungseigentümers führen. Anders als bei der Beschlussfassung über die Abrechnungsspitze kommt es also nicht ausschließlich darauf an, ob grundsätzlich verteilungsrelevante Positionen nachvollziehbar und rechnerisch richtig erfasst sind, sondern auch darauf, ob derartige Abrechnungspositionen im Wirtschaftsplan materiell-rechtlich zutreffend aufgenommen sind. Allerdings ist insoweit einer Eigentümergemeinschaft auch ein Ermessensspielraum zuzubilligen, so dass nicht jeder zu hoch ausfallende Hausgeldvorschussbetrag erfolgreich angefochten werden kann (s. dazu Jennißen, § 28 WEG Rdnr. 108 ff., Bärmann/Becker, § 28 WEG Rdnr. 79 ff.). Eine erfolgreiche Anfechtung eines solchen Beschlusses erfordert mithin entweder, dass die Wohnungseigentümer aus zweckwidrigen Erwägungen heraus einen einzelnen Wohnungseigentümer benachteiligen wollen (Jennißen a.a.O. Rdnr. 113) oder wenn offensichtlich Positionen eingestellt sind, deren materielle-rechtliche Grundlage nicht gegeben ist.
Letzteres ist hier der Fall. Für die Erbringung von Hausmeister- und Reinigungsdienstleistungen fehlt es derzeit an einer tauglichen Grundlage, um regelmäßig anfallende konkrete Beträge in einem Wirtschaftsplan überhaupt einstellen zu können. Der zuvor mit der E bestehende Vertrag wurde von dieser mit Schreiben vom 21.09.2020 (Bl. 53 d.A.) gekündigt. Diese Kündigung konnte die E nicht mehr außerhalb der Voraussetzungen des § 130 Abs. 1 S. 2 BGB zurücknehmen. Zwar hat die E mit Datum 24.09.2020 die Rücknahme der Kündigung vom 21.09.2020 erklärt. Es ist jedoch nicht erkennbar, dass diese Rücknahmeerklärung spätestens zeitgleich mit der Kündigung vom 21.09.2020 bei der Beklagten einging. Der äußere Anschein des Schriftstücks (Bl. 53 d.A.) spricht bereits dagegen, weil das Schriftstück gleichzeitig eine Abrede über die Wiederaufnahme des früheren Vertrages mit dem Datum 18.12.2020 enthält. Ein spätestens zeitgleicher Zugang beider Schreiben hätte nicht nur eine solche Abrede entbehrlich gemacht; auch spricht der Umstand der Fortsetzungsabrede mit Datum 18.12.2020 dafür, dass erst dann die Erklärung mit Datum 24.09.2020 wirksam zugegangen war.
Die in dem letztgenannten Schriftstück enthaltene Fortsetzungsabrede vom 18.12.2020 wiederum ist nicht geeignet, eine Fortgeltung der zuvor bestandenen vertraglichen Abreden zu begründen. Die Fortsetzung des Vertrages hätte wiederum einer erneuten Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft bedurft. Dies ist nach dem insoweit nicht widerstreitenden Vorbringen beider Parteien nicht geschehen. Unabhängig davon ist in der konkreten Fallgestaltung auch zu berücksichtigen, dass die rechtlich verantwortlich handlungsbefugten Personen bei der E (Hausmeisterfirma), der F (Hausverwaltung) und der alleine verbleibenden weiteren Eigentümerin in der Beklagten, der Verwaltungsgesellschaft B, in Gestalt der Herren C und D jeweils personenidentisch sind. Wegen des Selbstkontrahierungsverbots nach § 181 BGB führt diese besondere Konstellation dazu, dass die Neubegründung eines solchen Vertrages zwingend der konstitutiven Mitwirkung des Klägers bedurft hätte, um sich über das Fehlen eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft hinwegsetzen zu können.
Dies hat wiederum zur Folge, dass im Rahmen eines Ermessensspielraums der Eigentümergemeinschaft allenfalls durchschnittlich zu erwartende Kosten für Hausmeister und Reinigung in den Wirtschaftsplan hätten eingestellt werden können. Angesichts des Umstandes, dass die Parteien darüber streiten, ob diese von der E in der Vergangenheit in Rechnung gestellten Kosten angemessen und notwendig sind, jedoch im Laufe des Rechtsstreits nicht erkennbar wurde, dass dem der Fall ist (die vorgelegten Unterlagen belegen lediglich, dass entsprechende Aktivitäten stattfanden, nicht aber deren Notwendigkeit und Angemessenheit, das Vorbringen der Beklagten zur Objektgröße vermag nicht hinreichend substantiiert diesen Aufwand zu belegen), fehlt es an einer hinreichenden Entscheidungsgrundlage für die Eigentümergemeinschaft, die im Wirtschaftsplan konkret eingestellten Beträge von nahezu 11.000 € für das Kalenderjahr 2023 einstellen zu dürfen.
Auch bezüglich der Hausverwaltungskosten ist die vorhandene Beschlussgrundlage bei der Erstellung des Wirtschaftsplans und der daraus folgenden Berechnung der Vorschusshöhe für den Kläger nicht beachtet worden. Nach dem bestandskräftigen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.11.2021 zum TOP 5.2 beträgt die monatliche Grundvergütung für die Hausverwaltung 303,45 € brutto monatlich und damit 3.641,40 € jährlich. In den Wirtschaftsplan als Grundlage für die zu entrichtenden Vorschüsse sind jedoch insgesamt 3.927,00 € eingestellt.
Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Kostenbelastung des Klägers um rund 1.730 € für das Jahr 2023 zu hoch bemessen ist, was zu einer monatlichen Mehrbelastung von rund 144 € führt. Angesichts eines beschlossenen Vorschusses für den Kläger i.H.v. 374 € monatlich handelt es sich um eine so deutliche Überhöhung von ca. 40 %, dass diese nicht hinzunehmen ist.
Vor diesem Hintergrund bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob die Beschlussfassung schon als benachteiligend im Sinne der bei Jennißen a.a.O. Rdnr. 113 dargestellten Rechtsauffassung angesehen werden muss.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 25.918,60 € festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG. Maßgeblich ist der jeweilige Nennbetrag der Jahresabrechnung bzw. des Wirtschaftsplans, wenn diese Gegenstand der Beschlussanfechtung sind (BGH, Urteil vom 24.02.2023 – V ZR 152/22). Demnach entfallen auf die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 1.2 9.996,00 € und auf die ähnliche des Beschlusses zu TOP 3.2 weitere 14.992,60 € (unter Einschluss des Betrages der Verwaltergebühren). Entsprechend der ständigen Rechtsprechung des beschließenden Gerichts entfällt auf die Anfechtung des Entlastungsbeschlusses ein Betrag von 1.000 €. Diese Beträge überschreiten nicht den Höchstbetrag gemäß § 49 S. 2 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 28 WEG
§ 181 BGB
§ 709 ZPO
§ 49 GKG
§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG
§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 28 Abs. 1 S. 1 WEG
§ 130 Abs. 1 S. 2 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 49 S. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: V ZR 152/22