Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht (Schleswig-Holstein, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2024-07-10, Aktenzeichen 1 MB 14/24
ECLI: ECLI:DE:OVGSH:2024:0710.1MB14.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
In aller Regel rechtfertigt bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. (Rn.3)
Ein Bebauungsplan, der neben der Verdrängung einer Bordellnutzung ausdrücklich die Stärkung der Nutzung „Wohnen“ verfolgt, wird mit dem Wegfall der Bordellnutzung im Planbereich nicht gegenstandslos. (Rn.6)
Verfahrensgang
Die Beschwerde gegen den Beschluss des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts – 8. Kammer – vom 31. Mai 2024 wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens als Gesamtschuldner.
Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 5547,50 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 31. Mai 2024 ist unbegründet. Die zu ihrer Begründung dargelegten Gründe, die allein Gegenstand der Prüfung durch den Senat sind (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), stellen das Ergebnis des angefochtenen Beschlusses nicht in Frage.
1. Rechtsgrundlage für die unter Anordnung der sofortigen Vollziehung erlassene Nutzungsuntersagungsverfügung betreffend eine Ferienwohnungsnutzung des zur Wohnnutzung genehmigten Gebäudes im … im Stadtgebiet der Antragsgegnerin ist § 58 Abs. 2, § 80 Satz 2 LBO. Gemäß § 58 Abs. 2 LBO haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann diese Nutzung gemäß § 80 Satz 2 LBO untersagt werden.
2. Insoweit rechtfertigt in aller Regel – wovon die erstinstanzliche Entscheidung unter Heranziehung der Rechtsprechung des Senats zutreffend ausgeht – bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist (st. Rechtsprechung des Senats, vgl. Beschluss vom 24. August 2022 – 1 MB 9/22 –, S. 6 f. des Beschlussabdrucks, n. v.; Beschluss vom 16. Januar 2018 – 1 MB 22/17 –, juris Rn. 10; Beschluss vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 16 m. w. N.) oder materiellen Bestandsschutz genießt (vgl. Beschluss des Senats vom 4. April 2011 – 1 LA 96/10 –, juris Rn. 8). Vom Vorliegen dieser Tatbestandsvoraussetzungen ist das Verwaltungsgericht zutreffend, und ohne dass das Beschwerdevorbringen dies in Zweifel zieht, ausgegangen. Unstreitig verfügen die Antragsteller über keine Baugenehmigung, welche die Nutzung von Teilen des in ihrem Eigentum stehenden Gebäudes als Ferienwohnung legalisiert.
3. Ebenfalls zutreffend ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass sich die Nutzung als Ferienwohnung im Eilverfahren nicht als offensichtlich genehmigungsfähig erweist. Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann nämlich nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (Beschluss des Senats vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 24; Beschluss vom 24. August 2023 – 1 MB 15/23 –, juris Rn. 28).
Das ist nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht der Fall. Ohne dass das Beschwerdeverfahren dies angreift, ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit einer entsprechenden Nutzungsänderung sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. A 1 „…“ richten würden, der für das Grundstück der Antragsteller ein allgemeines Wohngebiet festsetzt und dass es sich bei Ferienwohnungen, die – wie vorliegend – typischerweise auf Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet sind, nicht um kleine Beherbergungsbetriebe handelt, sondern um sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (S. 14 Beschl.-Abdr.). Vorliegend käme daher lediglich eine ausnahmsweise Zulassung nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977 in Betracht. Die Erteilung einer Ausnahme ist indes in das Ermessen der Baugenehmigungsbehörde gestellt. Diese kann die Genehmigung auch mit Nebenbestimmungen versehen. Auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme besteht daher kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme (Beschluss des Senats vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 25; Beschluss des Senats vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 –, juris Rn. 19).
Der Senat vermag dem Beschwerdevorbringen nicht darin zu folgen, dass von einer Ermessensreduzierung auf Null auszugehen ist. Die Antragsgegnerin weist zutreffend darauf hin, dass der Bebauungsplan Nr. A 1 neben der Verdrängung der Bordellnutzung ausdrücklich die Stärkung der Nutzung „Wohnen“ verfolgt und dass dieses Planungsziel nicht mit Wegfall der Bordellnutzung im Planbereich gegenstandslos geworden ist. Die Begründung des Bebauungsplans führt insoweit aus, dass angestrebt werde, die erhaltenswerte Bausubstanz wieder vorwiegend für Wohnzwecke zu nutzen und ergänzend nicht störende gewerbliche Nutzungen zuzulassen. Der … werde entsprechend der Zielsetzung als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen, um die Wohnnutzung zu ermöglichen und zu schützen (S. 6 der Begründung). Das Verwaltungsgericht hat insoweit auch zutreffend ausgeführt, dass im Rahmen der Genehmigungspraxis berücksichtigt werden müsse, dass die in § 4 Abs. 3 BauNVO vorgesehenen ausnahmsweise zulässigen Nutzungsformen den Gebietscharakter nicht beeinträchtigen dürften sowie in welcher Anzahl die Antragsgegnerin Ferienwohnungen im … noch für ausnahmsweise zulässig erachten würde und in welcher Reihenfolge ggfs. Genehmigungen erteilt würden (S. 15 Beschl.-Abdr.). Hiermit setzt sich das Beschwerdevorbringen nicht substanziiert auseinander. Es trifft daher auch nicht zu, dass jedwede Ablehnungsentscheidung der Antragsgegnerin nur aus ermessensfehlerhaften Gründen erfolgen könnte (S. 3 der Beschwerdebegründung).
Etwas anderes ergibt sich bei summarischer Prüfung auch nicht aus dem von den Antragstellern vorgelegten „Konzept zur räumlichen Steuerung von Ferienwohnungen in … Entwurfs- und Veröffentlichungsbeschluss“ – Beschlussvorlage vom 5. Juni 2024 (Anlage ASt. 3) der Antragsgegnerin. Diese weist zurecht darauf hin, dass sich dieses Konzept noch im Entwurfsstadium befindet. Der Entwurf soll ausweislich der Beschlussvorlage im Internet veröffentlicht und öffentlich ausgelegt werden. Zudem sollen die Träger öffentlicher Belange noch beteiligt werden. Derzeit ist jedenfalls nicht absehbar, ob der Entwurf tatsächlich in ein verbindliches Konzept münden wird. Eine Beschlussfassung der Ratsversammlung der Antragsgegnerin steht noch aus. Im Entwurfsstadium ist er jedenfalls nicht geeignet, eine ermessenslenkende Funktion im Genehmigungsverfahren zu übernehmen. Unabhängig davon verhält es sich aber auch so, dass das Ferienwohnungskonzept, das die Antragsgegnerin als Anlage zu ihrem Schriftsatz vom 4. Juli 2024 eingereicht hat, ausdrücklich vorsieht, dass der Norderstraße sowie seinen Nebenstraßen und -wegen (Oluf-Samson-Gang, Marientreppe, Herrenstall, Norderfischerstraße, Am Nordertor) eine besondere Funktion zur Sicherung und Stärkung der Innenstadt als urban geprägtem Wohnstandort zukomme. Hier sollten Ferienwohnungen nicht zulässig sein. Zur Sicherung dieser Zielsetzungen sei die Änderung mehrerer bestehender Bebauungspläne (in den Teilbereichen, in denen Wohngebiete festgesetzt sind) notwendig (Bl. 136 Gerichtsakte).
4. Der Senat vermag der Beschwerde auch nicht zu folgen, soweit sie sich gegen die Interessenabwägung des Verwaltungsgerichts wendet. Es hätte in der Verantwortung der Antragsteller gelegen, vor Tätigung der im Beschwerdeverfahren mit 300.000 Euro bezifferten Investitionen ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen. Zu keiner anderen Bewertung führt, dass die Antragsteller meinen, sie könnten die Wohnung nicht als Dauerwohnung vermieten, weil dann die „Mieterschutzvorschriften des bürgerlichen Rechts“ gelten würden. Hiermit können die Antragsteller nicht gehört werden, denn gerade dies ist die von der Baugenehmigung gedeckte Nutzung. Dem Verwaltungsgericht ist darin zuzustimmen, dass es keinen Anspruch auf Fortsetzung einer illegalen Nutzung und Sicherung daraus erzielter Vorteile gibt. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat im Übrigen Bezug auf die ausführliche Begründung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung.
5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2, § 52 Abs. 1 GKG. Danach ist in Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. Zur gleichmäßigen Ausübung des sonach maßgeblichen Ermessens orientiert sich der Senat grundsätzlich an seinen regelmäßigen Streitwertannahmen. Danach bemisst sich dieses Interesse bei Nutzungsverboten nach dem Jahresnutz- oder Jahresmietwert des streitbefangenen Objekts. In ihrem Schriftsatz vom 18. Juni 2024 (zum Az. 1 O 3/24) haben die Antragsteller ausgeführt, im Jahr 2022 10.385,00 Euro und im Jahr 2023 11.805,00 Euro an Einnahmen verzeichnet zu haben. Dementsprechend ergibt sich ein Jahresmietmittelwert in Höhe von 11.095,00 Euro, der für das Eilverfahren zu halbieren ist. Eine Reduzierung um Werbungskosten kommt entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht in Betracht. Das unmittelbare wirtschaftliche Interesse an der Vermietung einer Ferienwohnung besteht im Generieren von Mieteinnahmen, wohingegen die Frage der Absetzbarkeit von Werbungskosten eine steuerrechtliche Erwägung darstellt.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO
§ 80 Satz 2 LBO
§ 58 Abs. 2 LBO
§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 3 BauNVO
§ 159 Satz 2 VwGO
§ 52 Abs. 1 GKG
§ 152 Abs. 1 VwGO
§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: 8 B 12/24
1 LA 96/10
1 O 3/24