Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-09-19, Aktenzeichen 16 K 5.12
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2013:0919.16K5.12.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Wird eine Zwangsversteigerung durch den freihändigen Verkauf seitens des Insolvenzverwalters abgewendet , kommt eine unmittelbare Anwendung des WoBindG § 17 Abs 1 S 1 nicht in Betracht, der das Bindungsende bei einer Zwangsversteigerung regelt.(Rn.22)
2. Die lückenhafte Regelung des Wohnungsbindungsgesetzes ist im Notverkaufsfall der vorliegenden Art durch eine analoge Anwendung des WoBindG § 17 Abs 1 S 1 zu schließen.(Rn.27)
Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 26. Oktober 2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids derselben Behörde vom 13. Mai 2011 verpflichtet, der Klägerin zu bestätigen, dass das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für das Objekt M. Straße 45 in Berlin-Kreuzberg mit Ablauf des 31. Dezember 2013 eintritt.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt eine Bescheinigung über das Ende der öffentlichen Wohnungsbindung.
Sie ist Eigentümerin des Grundstücks M. Straße 45 in Berlin-Kreuzberg. Das Grundstück ist mit einem im sozialen Wohnungsbau errichteten Mietwohnhaus (10 Wohnungen) bebaut, für das seit 1980 Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse bewilligt worden waren. Durch notariellen Kaufvertrag vom 06. Oktober 2009, im Grundbuch eingetragen am 31. Mai 2010, erwarb die Klägerin das Objekt mit Zustimmung der Investitionsbank Berlin (IBB) vom Insolvenzverwalter, nachdem das Amtsgericht bereits die Zwangsversteigerung angeordnet hatte. Zuvor war die ursprüngliche Fördernehmerin zahlungsunfähig geworden und die IBB hatte die Aufwendungsdarlehen gekündigt. Die Förderung wurde von der Klägerin nicht übernommen. Die zu Gunsten der IBB im Grundbuch eingetragenen Grundschulden wurden aber, wie von ihr bewilligt, gelöscht. Eine Teilzahlung aus dem Kaufpreis führte nicht zur vollständigen Ablösung der Forderungen der IBB, die bislang auch nicht auf die Rückzahlung der Fördermittel verzichtet hat.
Im Oktober 2010 beantragte die Klägerin ihr zu bescheinigen, von welchem Zeitpunkt an der Wohnraum nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Mit Bescheid vom 26. Oktober 2010 teilte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg der Klägerin mit: Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ entfalle kraft Gesetzes, wenn die Voraussetzungen nach den §§ 15 bis 17 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) erfüllt seien. Da hier die gesetzlichen Voraussetzungen der genannten Bestimmungen durchweg nicht gegeben seien, könne ein Termin für das Ende der Wohnungsbindung nicht benannt werden. § 17 WoBindG über das Bindungsende bei einer Zwangsversteigerung sei nicht einschlägig, weil der Sachverhalt mit dem vorliegenden Erwerb durch privatrechtliches Rechtsgeschäft nicht vergleichbar sei. § 16 WoBindG betreffe nur die Fälle vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung. Auch ein Fall vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens aufgrund einer Kündigung wegen Verstoßes gegen die Förderungsbestimmungen im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. b WoBindG liege nicht vor. Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a WoBindG schließlich gelte eine Wohnung bei planmäßiger Rückzahlung bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt seien, als öffentlich gefördert. Der Zeitpunkt ließe sich in diesem Fall nur dann bestimmen, wenn zu ermitteln wäre, wann die Darlehen vollständig zurückgezahlt sein würden. Dies sei bislang nicht möglich, da eine vollständige Rückzahlung nicht erfolgt sei und auch keine Zahlungen mehr geleistet würden. Die Bindung bleibe also weiter bestehen.
Mit dem Widerspruch machte die Klägerin geltend: Die Auffassung, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ gar nicht ende, sei nachgerade absurd. Vielmehr sei der Beklagte gesetzlich verpflichtet, den Zeitpunkt des Bindungsendes zu bescheinigen. Dass eine planmäßige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens nicht mehr erfolgen werde, könne hier nicht maßgeblich sein, denn sie - die Klägerin - sei nicht Vertragspartnerin des Darlehensvertrages und zur Rückzahlung nicht verpflichtet. Nach dem Rechtsgedanken des § 17 Abs. 1 WoBindG sei das Bindungsende vielmehr mit Ablauf des Jahres 2012 festzustellen. Zwar sei hier keine Zwangsversteigerung erfolgt. Es liege aber eine planwidrige Regelungslücke vor, weil keine der in Betracht kommenden Bestimmungen vom Wortlaut her einschlägig sei. Der Gesetzgeber habe nicht bedacht, dass in Insolvenzfällen neben der Zwangsversteigerung auch ein freihändiger Verkauf möglich sei. Die Interessenlage sei vergleichbar, weil es in beiden Fällen zu einem Teilausfall der IBB-Forderungen komme. Die Ersteigerung sei wirtschaftlich nur interessant, wenn die öffentlichen Grundpfandrechte gelöscht und die Bindungen drei Jahre nach dem Zuschlag erlöschen würden. Nicht anders verhalte es sich beim freihändigen Verkauf. Stimme die IBB, wie hier, der Löschung der Grundschulden zu, sei die Interessenlage identisch mit der in § 17 WoBindG geregelten Fallgestaltung. Bei wertender Betrachtung mache es keinen Unterschied, ob der Insolvenzverwalter zum Mittel der Zwangsversteigerung greife oder das Objekt freihändig verkaufe.
Nachdem die Klägerin die am 20. April 2011 bei Gericht eingegangene Untätigkeitsklage erhoben hatte, wies das Bezirksamt den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 13. Mai 2011 aus den Gründen des Ausgangsbescheids zurück. Eine Abweichung von den gesetzlichen Bestimmungen komme nicht in Betracht.
Die Klägerin führt die Klage unter Einbeziehung des Widerspruchsbescheids fort. Sie vertieft ihr Widerspruchsvorbringen und macht geltend: Dass das Bindungsende entsprechend § 17 Abs. 1 WoBindG zu beurteilen sei, werde durch die Vorschrift des § 7 Abs. 2 des Wohnraumgesetzes Berlin (WoGBln) bestätigt, die nunmehr den Erwerb im Rahmen eines Notverkaufs als Alternative zu einer anderenfalls drohenden Zwangsversteigerung regele. Hier sei die Zwangsversteigerung bereits angeordnet gewesen und der Erwerb frei von öffentlichen Grundstücksbelastungen erfolgt, nachdem die IBB deren Löschung bewilligt habe. Ein Unterschied in der Interessenlage bestehe also nicht, zumal der Verkauf durch einen Insolvenzverwalter wegen dessen Amtstätigkeit auch nicht wie ein privates Rechtsgeschäft angesehen werden könne. Allerdings sei § 7 Abs. 2 WoGBln auf vor seinem Inkrafttreten abgeschlossene Vorgänge nicht anwendbar. Sein Rechtsgedanke komme aber auch hier zum Tragen. Es handele sich auch nicht um eine nicht analogiefähige Ausnahmevorschrift. Vielmehr gebiete der Gleichbehandlungsgrundsatz, die Vorschrift auch hier anzuwenden. Es gebe keinen sachlichen Grund, Altfälle anders zu behandeln; eine Differenzierung sei nicht geboten.
Die Klägerin hat schriftsätzlich beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 26. Oktober 2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids derselben Behörde vom 13. Mai 2011 zu verpflichten, eine schriftliche Auskunft zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für das Objekt M. Straße 45, 10961 Berlin, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu erteilen.
Der Beklagte hat schriftsätzlich beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verteidigt die angegriffene Entscheidung und trägt vor: Die Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes eröffneten ihm kein Ermessen, und er könne auch keinen davon abweichenden Zeitpunkt bestimmen. Eine Regelungslücke könne nicht angenommen werden, vielmehr habe der Gesetzgeber die Wohnungsbindung endgültig und manipulationssicher fixieren wollen. § 17 Abs. 1 WoBindG könne deshalb nicht analog angewendet werden. Dafür sei neben dem Vorliegen einer Regelungslücke Voraussetzung, dass der geregelte und der ungeregelte Sachverhalt wegen ihrer Ähnlichkeit gleich zu bewerten seien; der Normzweck der gesetzlichen Reglung müsse auch den ungeregelten Fall erfassen. § 17 WoBindG liege aber die Wertung zu Grunde, dass in der Zwangsversteigerung grundsätzlich der lastenfreie Erwerb als Teil einer ausgewogenen Gesamtregelung des öffentlich-rechtlich ausgestalteten Verfahrens vorgesehen sei. Dies sei bei einem privaten Rechtsgeschäft nicht der Fall, weshalb die Sachverhalte nicht vergleichbar seien. Zudem seien die §§ 15 bis 17 WoBindG abschließende und eng auszulegende Ausnahmeregelungen zur Erhaltung der Sozialbindungen und des Vertrauens der Mieter in deren Bestand. Es widerspräche Sinn und Zweck des Gesetzes, die Bindungswirkungen allein durch Vertrag abändern zu können.
Die Klägerin könne sich auch nicht auf Regelungslücken des Berliner Gesetzes berufen. Wie mit vor dessen Inkrafttreten im Juli 2011 abgeschlossenen Fällen umzugehen sei, regele die Übergangsbestimmung des § 13 WoGBln. Die Regelungen des Wohnraumgesetzes Berlin sollten die Grundlage für maximale Einnahmen des Landes Berlin auch bei einem freihändigen Verkauf im Insolvenzverfahren sichern. Den Erwerbern würden entsprechende Zugeständnisse zu Gunsten der Mieter (unter anderem Koop-Verträge) abverlangt. Demgegenüber hätten sich hier, für alle Beteiligten ersichtlich, die wohnungsbindungsrechtlichen Beschränkungen kaufpreismindernd ausgewirkt. § 7 Abs. 2 WoGBln könne deshalb nicht entnommen werden, dass sein Inhalt schon immer (entsprechend § 17 Abs. 1 WoBindG) gegolten habe. Die Vorschrift sei vielmehr als Sondertatbestand geschaffen worden, durch den beide Verwertungsvarianten bezüglich des Bindungszeitraums hätten angenähert werden sollen, denn ein solcher Ausnahmetatbestand habe im Wohnungsbindungsgesetz gefehlt, welches es bei dem Grundgedanken belassen habe, dass ein Ende der Bindung nur bei vollständiger Rückführung der öffentlichen Mittel eintrete. Die vom Wohnungsbindungsgesetz grundsätzlich bewirkte Koppelung der Mietpreis- und Belegungsbindung an das mit dem Veräußerer bestehende Darlehensverhältnis habe der Berliner Gesetzgeber als „nicht praktikabel“ empfunden, weil sie sich aus Sicht der Kaufinteressenten als wertmindernd hätte darstellen können. Das habe ihn bewogen, die bestehende Systematik zu durchbrechen und um ein neues System von Beendigungstatbeständen zu ergänzen, die das Bindungsende unabhängig von der vollständigen Rückführung der Fördermittel eintreten ließen. Aus § 7 Abs. 2 WoGBln lasse sich mithin kein Argument für eine Analogie herleiten.
Erst wenn die IBB nach Abschluss des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Fördernehmers die Restforderung erlassen habe, könnten die öffentlichen Mittel ab diesem Zeitpunkt als im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a WoBindG zurückgeführt gelten; dessen Wirkung könne allerdings nicht eintreten, wenn die IBB an der Restforderung festhalte, was der Fördernehmer gegebenenfalls gerichtlich überprüfen lassen könne. Dies sei ein weiterer Beleg dafür, dass die Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes abschließend und Regelungslücken nicht vorhanden seien.
Die IBB hat auf Nachfrage im vorliegenden Verfahren mitgeteilt: Die planmäßige Tilgung des Aufwendungsdarlehens wäre im Jahr 2033 erfolgt. Die Prüfung, ob die Forderungen gegen den Darlehensnehmer unbefristet niedergeschlagen würden, erfolge aus zwingenden haushaltsrechtlichen Gründen erst nach dem - hier derzeit noch nicht absehbaren, möglicherweise für 2014 zu erwartenden - Abschluss des Insolvenzverfahrens, weil zuvor noch quotale Zuwendungen durch den Insolvenzverwalter möglich seien; dies entspreche auch der ständigen Verwaltungspraxis.
Die Beteiligten haben sich im Erörterungstermin vom 22. März 2012 mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Streitakte sowie der Verwaltungsvorgänge des Bezirksamts (1 Band) und der IBB (3 Bände) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der Beratung und Entscheidung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Kammer konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheiden, weil die Beteiligten dazu ihr Einverständnis erklärt haben.
Die Klage ist als Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 1 2. Alt. VwGO), gerichtet auf Erteilung der Bestätigung, von welchem Zeitpunkt an die Wohnungen in dem Objekt nicht mehr als öffentlich gefördert gelten, zulässig. Wie im Erörterungstermin besprochen, deutet die Kammer den schriftsätzlich angekündigten Bescheidungsantrag (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO) um in das allein sachdienliche Verpflichtungsbegehren (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), weil es sich bei der beanspruchten Bestätigung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG um eine gebundene Entscheidung handelt.
Die Klage ist auch begründet. Der angegriffene Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheids ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), denn sie kann die Bestätigung beanspruchen, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die Wohnungen in dem Objekt M. Straße 45 in Berlin-Kreuzberg mit dem 31. Dezember 2013 endet.
Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Wann die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endet, war früher ausschließlich in den §§ 15 bis 17 WoBindG geregelt. Weitere Regelungen sind nunmehr in dem am 10. Juli 2011 in Kraft getretenen Wohnraumgesetz Berlin kodifiziert.
Indessen finden die Bestimmungen dieses Gesetzes und damit auch dessen § 7 Abs. 2 über Notverkaufsfälle auf den vorliegenden „Altfall“ keine Anwendung, in dem der Antrag auf Bestätigung bereits im Oktober 2010 gestellt wurde. Denn § 13 Satz 2 WoGBln bestimmt, dass, wenn über einen Antrag im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes nicht bestandskräftig entschieden ist, die zum Antragszeitpunkt maßgebenden Vorschriften weiterhin Anwendung finden. Das sind hier die Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes.
Dessen Vorschriften über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ sind aber im vorliegenden Fall eines Notverkaufs durch den Insolvenzverwalter von ihrem Wortlaut her durchweg nicht erfüllt. Die Tatbestände der §§ 15 und 16 WoBindG erfordern die vollständige Rückzahlung der öffentlichen Darlehen, sei es nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a WoBindG), sei es vorzeitig auf Grund einer Kündigung wegen Verstoßes gegen Bestimmungen des Bewilligungsbescheids oder des Darlehensvertrags (§ 15 Abs. 1 Satz 1 lit. b WoBindG) oder vorzeitig ohne rechtliche Verpflichtung (§ 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG). Im vorliegenden Fall ist eine vollständige Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen aber nicht erfolgt und in Folge der Insolvenz der Fördernehmerin auch nicht mehr zu erwarten, nachdem die Klägerin die Förderung nicht übernommen hat. Die IBB hat die Forderung auch noch nicht - ganz oder teilweise - erlassen oder endgültig niedergeschlagen, so dass derzeit auch die Annahme eines Erfüllungssurrogats (vgl. § 397 BGB) ausscheidet (vgl. dazu OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15. Dezember 1993 - 14 A 2306.89 -, juris Rn. 70 f.). Da hier eine Zwangsversteigerung durch den freihändigen Verkauf seitens des Insolvenzverwalters gerade abgewendet wurde, kommt auch eine unmittelbare Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG nicht in Betracht, der das Bindungsende bei einer Zwangsversteigerung regelt.
Enthält das allein einschlägige Wohnungsbindungsgesetz mithin keine ausdrückliche Bestimmung des Endes der öffentlichen Bindung für den vorliegenden Notverkaufsfall, so ist diese Regelungslücke durch analoge Anwendung einer der gesetzlichen Vorschriften zu schließen. Denn dass die zuständige Stelle entgegen dem ausdrücklichen Gesetzesauftrag in § 18 Abs. 1 WoBindG gar keinen Endzeitpunkt bestimmt, wie es der Beklagte getan hat, hält die entscheidende Kammer für rechtsfehlerhaft. Die Sozialbindung im öffentlich geförderten Wohnungsbau dürfte nämlich nur dann eine zulässige Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) darstellen, wenn die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und Gemeinwohlbelange des sozialen Wohnungsbaus in einen gerechten Ausgleich gebracht werden. Von einem ausgewogenen Verhältnis der beteiligten Belange könnte aber auch in Ansehung der nicht unerheblichen öffentlichen Förderung des Bauprojekts bei einer zeitlich unbegrenzten Bindung des Erwerbers an die Mietpreis- und Belegungsbindungen keine Rede sein; hätte der Gesetzgeber eine solche gewollt, hätte er dies eindeutig anordnen müssen.
Voraussetzung für eine Analogie ist das Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke. Ferner muss die Interessenlage des geregelten mit der des ungeregelten Sachverhalts vergleichbar sein. Schließlich muss verlässlich festgestellt werden können, wie der Gesetzgeber die Lücke, hätte er sie erkannt, geschlossen hätte (vgl. BVerwG, Urteile vom 24. November 1960 - BVerwG II C 6.58 -, BVerwGE 11, 263 [264] und vom 21. September 1989 - BVerwG 5 C 28.87 -, BVerwGE 82, 330 [336]).
Dass das Wohnungsbindungsgesetz Fälle der vorliegenden Art nicht erfasst und mithin eine planwidrige Regelungslücke vorliegt, kann nicht ernstlich zweifelhaft sein. Dies wird schon durch den Umstand belegt, dass sich der Gesetzgeber des Wohnraumgesetzes Berlin gehalten sah, die Notverkaufsfälle und andere Sachverhalte, die in der Rechtspraxis auftreten, bezüglich des Bindungsendes explizit zu regeln. Dass dabei eine „bisher nach Maßgabe des Wohnungsbindungsgesetzes bestehende Regelungslücke“ in der amtlichen Gesetzesbegründung nur für den jetzigen § 7 Abs. 1 WoGBln (betrifft: Erlass und unbefristete Niederschlagung) ausdrücklich erwähnt wird (vgl. Abgeordnetenhaus - Drs. 16/4065, S. 20, zu § 6 Abs. 1 des Entwurfs), nicht aber auch für § 7 Abs. 2 WoGBln über die Notverkaufsfälle und die anderen zusätzlichen Bestimmungen über weitere regelungsbedürftige Sachverhalte, belegt entgegen der Auffassung des Beklagten noch nicht, dass Regelungslücken insoweit nicht bestanden haben. Vielmehr hat der Beklagte an anderer Stelle selbst vorgetragen, die Vorschrift des § 7 Abs. 2 WoGBln sei geschaffen worden, weil ein solcher Ausnahmetatbestand im Wohnungsbindungsgesetz gefehlt habe. Auch das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat in seinem den Beteiligten bekannten Urteil vom 12. Januar 2012 - OVG 5 B 3.09 - eine planwidrige Regelungslücke des Wohnungsbindungsgesetzes für den Fall einer Sanierungsvereinbarung des Fördernehmers mit der IBB angenommen (und im entschiedenen Fall § 16 WoBindG analog angewendet).
Eine entsprechende Anwendung des § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. b WoBindG kommt nach Auffassung der entscheidenden Kammer nicht in Betracht, denn der geregelte (Rückzahlung nach Kündigung) und der ungeregelte Sachverhalt (Notverkauf ohne Rückzahlung) unterscheiden sich so erheblich voneinander, dass sie hinsichtlich der gesetzlichen Beurteilung und der Rechtsfolgen nicht gleichzustellen sind. Zwar hat die IBB wegen der Insolvenz der Fördernehmerin auch hier die Aufwendungsdarlehen gekündigt. Es mangelt aber an einer Erfüllung der Forderung und damit an der grundlegenden Voraussetzung, die den Regelungen der §§ 15, 16 WoBindG konzeptionell zugrunde liegt. Die entsprechende Anwendung der Bestimmungen der § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a und § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG kommt wegen der Andersartigkeit der geregelten Sachverhalte von vornherein nicht in Betracht. § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a WoBindG stellt auch keinen Auffangtatbestand dar, wie dies der Beklagte der Sache nach annimmt, und es muss nach Scheitern des Förderungsverhältnisses nicht die Entscheidung der IBB über Erlass oder Niederschlagung der Rückforderung abgewartet werden, bevor eine Entscheidung über das Bindungsende getroffen werden kann.
Die lückenhafte Regelung des Wohnungsbindungsgesetzes ist nämlich im vorliegenden Notverkaufsfall zur Überzeugung der Kammer durch eine analoge Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zu schließen. Die Vorschrift lautet, soweit hier von Interesse:
Bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks gelten die Wohnungen, für die öffentliche Mittel als Darlehen bewilligt worden sind, bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, als öffentlich gefördert, sofern die wegen der öffentlichen Mittel begründeten Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erlöschen (…)
Es handelt sich um von der Interessenlage her vergleichbare Sachverhalte. Der Normzweck des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG über das Ende der öffentlichen Bindungen in Fällen einer Zwangsversteigerung des Grundstücks erfasst nach Auffassung der Kammer auch den im Wohnungsbindungsgesetz nicht geregelten Fall eines Notverkaufs, den der Insolvenzverwalter mit Zustimmung der Förderstelle zur Abwendung einer anderenfalls drohenden Zwangsversteigerung vornimmt, und rechtfertigt deshalb auch das Eintreten der entsprechenden Rechtsfolge. Zwar trifft es zu, dass, wie der Beklagte unter Hinweis auf die oben genannte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen betont hat, in der Zwangsversteigerung grundsätzlich der lastenfreie Erwerb als Teil einer ausgewogenen Gesamtregelung des öffentlich-rechtlich ausgestalteten Verfahrens vorgesehen ist, was bei einem privaten Rechtsgeschäft nicht der Fall ist. Diesem rein formalen Argument ist aber mit der Klägerin entgegenzuhalten, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse - auch und gerade im Land Berlin in Folge des Wegfalls der Anschlussförderung - dahin entwickelt haben, dass vielfach Insolvenzverwalter die ihnen anvertrauten Objekte nicht zwangsversteigern lassen, sondern als günstigere Verwertungsvariante den freihändigen Verkauf wählen. Für den Ersteigerer wie für den Käufer ist der Eigentumserwerb aber nur dann wirtschaftlich interessant, wenn die öffentlichen Grundpfandrechte gelöscht werden und auch im Verkaufsfall die Bindungen, ähnlich wie bei einer Zwangsversteigerung, alsbald erlöschen. Denn die Mietpreis- und Belegungsbindung kann für Kaufinteressenten wertmindernd erscheinen, und durch einen freihändigen Verkauf lässt sich häufig ein höherer Erlös erzielen als bei einer ansonsten alternativlosen Zwangsversteigerung des Objekts. Anderenfalls hätte der Erwerber keinen Einfluss auf die Beendigung des mit dem Fördernehmer begründeten Darlehensverhältnisses, unterläge aber öffentlich-rechtlich weiter den Sozialbindungen, die nach Löschung der Grundpfandrechte, die die öffentlichen Mittel besichern, im Grundbuch nicht mehr unmittelbar zu erkennen sind (vgl. dazu auch die amtliche Begründung zu § 6 Abs. 2 des Entwurfs, nunmehr § 7 Abs. 2 WoGBln, a.a.O., S. 20 f.). Jedenfalls in denjenigen Fällen, in denen die Förderstelle, wie hier die IBB, zur Abwendung der ansonsten drohenden Zwangsversteigerung der freihändigen Veräußerung durch den Insolvenzverwalter zugestimmt und die Löschung der öffentlichen Grundschulden bewilligt hat, sind die Sachverhalte des Notverkaufs und der Zwangsversteigerung im wirtschaftlichen Ergebnis vergleichbar. Ersichtlich deshalb hat inzwischen auch der Berliner Gesetzgeber die Notverkaufsfälle - übrigens nicht nur durch den Insolvenzverwalter - in Anlehnung an § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG geregelt und beide Verwertungsalternativen bezüglich des Zeitraums angenähert, wie auch der Beklagte einräumt.
Entgegen der Auffassung des Beklagten kann das hier zu beurteilende Rechtsgeschäft auch nicht ohne Weiteres wie ein beliebiger Privatverkauf angesehen werden. In Rede steht vielmehr eine Veräußerung des Insolvenzverwalters mit Zustimmung der IBB, die zudem auch die Löschungsbewilligung von der Rückgabe der Landesbürgschaft abhängig gemacht hatte. Bei der IBB handelt es sich aber um eine vom Land Berlin getragene Anstalt des öffentlichen Rechts, deren Disposition über ihre Ansprüche aus dem Darlehensvertrag der haushaltsrechtlichen Legitimation bedurfte. Da die IBB nicht rechtlich verpflichtet war, dem Verkauf zuzustimmen, hat ihr Einverständnis ersichtlich auch hier letztlich im wirtschaftlichen Interesse des Landes Berlin gelegen, um weiteren Schaden, insbesondere durch die Inanspruchnahme aus vom Land Berlin übernommenen Bürgschaften, abzuwenden (vgl. auch dazu das bereits erwähnte Urteil des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg vom 12. Januar 2012). Des Weiteren ist auch der Insolvenzverwalter nicht frei in seinen wirtschaftlichen Entscheidungen, sondern unterliegt im öffentlichen Interesse erheblichen Bindungen; insbesondere bei besonders bedeutsamen Rechtshandlungen wie freihändigen Grundstücksveräußerungen bedarf er der Zustimmung des Gläubigerausschusses (vgl. § 160 InsO). Insofern sind Fälle der vorliegenden Art zur Überzeugung der Kammer auch nicht vergleichbar mit dem vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (a.a.O.) im Jahr 1993 entschiedenen Fall, der einen reinen Privatverkauf betraf.
Zu bezweifeln ist schließlich auch das Argument des Beklagten, ein privater Grundstücksverkauf unterscheide sich schon deshalb von einer Zwangsversteigerung und sei mithin nicht vergleichbar, weil sich beim Privatverkauf die öffentlichen Bindungen kaufpreismindernd auswirkten. Angesichts der lückenhaften gesetzlichen Regelung bestand nach den Erfahrungen der Kammer vielmehr große Unsicherheit unter den Kaufinteressenten, wie in den Notverkaufsfällen das Ende der öffentlichen Bindungen zu bestimmen sei. Das Festhalten an der strengen Bindung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ an die Tilgung der öffentlichen Darlehen erschien dem Berliner Gesetzgeber deshalb auch „nicht praktikabel“ (vgl. die amtliche Begründung zu § 6 Abs. 2 des Entwurfs zum Wohnraumgesetz Berlin, a.a.O.).
Angesichts der weitgehend gleichgelagerten Interessen in dem gesetzlich geregelten Sachverhalt und dem hier zur Entscheidung gestellten ungeregelten Fall vermag die Kammer auch nicht zu erkennen, dass der Gesetzgeber des Wohnungsbindungsgesetzes Notverkaufsfälle der vorliegenden Art anders als in Anlehnung an § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG mit der entsprechenden Rechtsfolge einer dreijährigen Nachwirkungsfrist geregelt hätte, hätte er das Bedürfnis dafür schon seinerzeit erkannt. Denn § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG ist die einzige der in Betracht kommenden Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes, in der die Haftung für die Rückzahlung der öffentlichen Mittel und die Verfügungsberechtigung am Grundstück auseinanderfallen, wie die Klägerin zutreffend angemerkt hat. Dies gilt aber auch für den hier in Rede stehenden Notverkaufsfall. Dass der Gesetzgeber des Wohnungsbindungsgesetzes eine völlig neuartige Regelungsvariante außerhalb der vorgegebenen Gesetzessystematik gewählt hätte, kann demgegenüber nichts ohne Weiteres angenommen werden. Entsprechend zu handeln, war dem (Bundes-) Gesetzgeber zudem seit der sogenannten Föderalismusreform im Jahr 2006 verwehrt, weil die Gesetzgebungskompetenz für wohnungsbindungsrechtliche Regelungen auf die Länder übergegangen war. Dass der Berliner Gesetzgeber die Notverkaufsfälle sodann in § 7 Abs. 2 WoGBln in dem hier vertretenen Sinne kodifiziert hat, spricht jedenfalls nicht gegen die Annahme, dass auch der Bundesgesetzgeber eine entsprechende Regelung erlassen hätte, zumal sie sachlich und rechtlich angemessen und für die Rechtspraxis notwendig erscheint.
Ist nach alledem auf Notverkäufe, die der Insolvenzverwalter mit Zustimmung der IBB zur Abwendung einer anderenfalls drohenden Zwangsversteigerung tätigt und in deren Gefolge die zur Sicherung der öffentlichen Darlehen eingetragenen Grundpfandrechte gelöscht werden, § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG analog anzuwenden, so endet die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem durch Grundbuchänderung bewirkten Eigentumsübergang, hier also, nach der am 31. Mai 2010 erfolgten Eintragung der Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch, mit Ablauf des 31. Dezember 2013. Da ein Zuschlag im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG mangels Zwangsversteigerung nicht stattgefunden hat, erscheint es sachgerecht, beim freihändigen Verkauf auf den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung abzustellen, wie dies jetzt auch in § 7 Abs. 2 WoGBln geschehen ist. Der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags, wie ihn offenbar die Klägerin zunächst für maßgeblich gehalten hatte, kann nicht entscheidend sein, weil der Eigentumserwerb des Käufers damit noch nicht gesichert ist.
Der entscheidenden Kammer ist bewusst, dass die analoge Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG auf Altfälle der vorliegenden Art eine grundsätzlich unerwünschte Auswirkung auf die Mieter der betroffenen Wohnungen hat, die nunmehr von dem alsbaldigen Wegfall der Sozialbindung überrascht werden und nicht drei Jahre Zeit haben, sich auf die geänderte Situation einzustellen. Um dies zu verhindern, bestimmt § 7 Abs. 2 Satz 3 WoGBln für Neuverträge, den Erwerber im Kaufvertrag zu verpflichten, die Mieter vom Umstand und voraussichtlichen Zeitpunkt des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zu informieren und diese Verpflichtung bis zum Fristablauf auch eventuellen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen. Indessen hat es der Gesetzgeber des Wohnungsbindungsgesetzes für die in § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG geregelten Zwangsversteigerungsfälle seinerzeit nicht für nötig gehalten, eine Pflicht zur Information der Mieter über das verkürzte Ende der Sozialbindung der Wohnungen zu normieren. Eine solche Verpflichtung besteht deshalb auch nicht, wenn § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG auf Altfälle der vorliegenden Art analog angewendet wird. Sie würde hier auch weitgehend leerlaufen, weil das Bindungsende bereits in wenigen Monaten eintreten wird.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
Die Kammer lässt gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO die Berufung zu, weil die Sache Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung aufwirft, die auch in weiteren bereits anhängigen Verfahren entscheidungserheblich sind.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 50.000,00 Euro festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 15 bis 17 WoBindG
§§ 15 und 16 WoBindG
§§ 15, 16 WoBindG
§ 17 WoBindG
§ 16 WoBindG
§ 397 BGB
§ 160 InsO
§ 167 VwGO
§ 709 ZPO
§ 15 Abs. 1 Satz 1 lit. b WoBindG
§ 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a WoBindG
§ 17 Abs. 1 WoBindG
§ 101 Abs. 2 VwGO
§ 42 Abs. 1 2. Alt. VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO
§ 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG
§ 18 Abs. 1 WoBindG
§ 154 Abs. 1 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 15 bis 17 des Wohnungsbindungsgesetzes
§ 7 Abs. 2 des Wohnraumgesetzes
§ 13 WoGBln. Die Regelungen des Wohnraumgesetzes
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 11, 263
BVerwGE 82, 330
14 A 2306.89
II C 6.58
5 C 28.87
5 B 3.09