Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2013-04-18, Aktenzeichen 13 L 63.13
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2013:0418.13L63.13.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. Lassen sich die Erfolgsaussichten im (baugenehmigungsrechtlichen) Aussetzungsverfahren aufgrund der verfahrenskonform bedingt eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten nicht abschließend beurteilen, so ist für eine Anordnung dann Raum, wenn jedenfalls gewichtige Zweifel an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit der angefochtenen Genehmigung bestehen und eine Folgenabwägung den Ausschlag für das überwiegende Aussetzungsinteresse des Antragstellers gegenüber dem Interesse des von der Baugenehmigung Begünstigten an der unverzüglichen Ausnutzung derselben sowie einem ggf. gleichgerichteten öffentlichen Interesse gibt.(Rn.21)
2. Aus der Gleichstellung geplanter und faktischer Baugebiete im Sinne der BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung durch § 34 Abs. 2 BauGB folgt, dass ein identischer Nachbarschutz auch in solchen Gebieten besteht, die zwar nicht überplant sind, aber einem der Baugebiete nach der BauNVO entsprechen.(Rn.23)
3. Die Unterbringung von Patienten in einer Einrichtung des Maßregelvollzugs ist keine Wohnnutzung im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO; denn nicht anders als bei einem Freigängerhaus als Anstalt des Justizvollzugs fehlt es auch bei einer Maßregelvollzugseinrichtung, die der Vollstreckung einer durch ein Strafgericht angeordneten besonderen Rechtsfolge zum Schutz vor gefährlichen Straftätern oder zu deren Besserung dient, an einer dem Begriff des Wohnens immanenten, auf Dauer angelegten Häuslichkeit, der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie vor allem der Freiwilligkeit des Aufenthalts.(Rn.31)
4. Der Allgemeinheit dient eine Anlage im Sinne des § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO, wenn sie einem nicht fest bestimmten wechselnden Teil der Bevölkerung zugänglich ist; das ist bei einer geplanten Einrichtung des Maßregelvollzugs, die gerade nicht für einen wechselnden Teil der Bevölkerung zugänglich ist, sondern der Aufnahme von psychisch kranken Straftätern dient, nicht der Fall.(Rn.32)
5. Durch eine Befreiung dürfen die "Grundzüge der Planung" nicht berührt werden; übertragen auf ein faktisches Baugebiet bedeutet dies, dass die tatsächliche städtebauliche Situation, ihre die Art der Nutzung im Wesentlichen tragenden Elemente und die Zweckbestimmung, die in den Baugebietsvorschriften der BauNVO jeweils festgelegt werden, nicht beeinträchtigt werden dürfen.(Rn.37)
6. Die Regelungen über die Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen dürfen nicht durch eine großzügige Befreiungspraxis aus den Angeln gehoben werden; denn die Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen ist nach § 1 Abs. 3 bzw § 8 BauGB nicht Sache der Bauaufsichtsbehörde, sondern dem Bezirk vorbehalten. Eine breite öffentliche Diskussion, die ein Vorhaben im Genehmigungsverfahren ausgelöst, muss nicht, kann aber ein Indiz dafür sein, dass die für eine rechtsfehlerfreie Zulassung des Vorhabens inmitten eines schutzwürdigen allgemeinen Wohngebietes anzustellenden städtebaulichen Erwägungen durch den Plangeber anzustellen sind.(Rn.37)
Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers zu 1. vom 6. März 2013 gegen den zweiten Nachtrag Nr. 2012/8466 vom 18. Februar 2013 zur Baugenehmigung Nr. 2011/5189 des Bezirksamts Pankow von Berlin wird angeordnet.
Im Übrigen werden die Anträge zurückgewiesen.
Von den Gerichtskosten tragen die Antragsteller zu 2. und 3. jeweils 1/3, der Antragsgegner und die Beigeladene jeweils 1/6.
Der Antragsgegner und die Beigeladene tragen die außergerichtlichen Kosten des Antragstellers zu 1. jeweils zur Hälfte. Die Antragsteller zu 2. und 3. tragen jeweils 1/3 der außergerichtlichen Kosten des Antragsgegners und der Beigeladenen. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 11.250,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:
Die Antragsteller begehren vorläufigen Rechtsschutz gegen eine der Beigeladenen erteilte Genehmigung zur Umnutzung eines ehemaligen Jugendwohnheims.
Die Beigeladene ist eine als gemeinnützig anerkannte Gesellschaft. Zweck der Gesellschaft ist die Förderung von Menschen, die unter psychischen oder seelischen Erkrankungen leiden, u.a. durch den Betrieb von betreuten Wohnungseinrichtungen und Beschäftigungstagesstätten. Im Juli 2011 beantragte die Beigeladene bei dem Bezirksamt Pankow von Berlin die Erteilung einer Baugenehmigung für das Grundstück G... / S.... Auf dem Grundstück befindet sich das historische Gebäude eines ehemals an das Amtsgericht Weißensee angeschlossenen Gefängnisses, das im Zeitraum von 1948 bis 2007 als Jugendwohnheim I... genutzt wurde und zuletzt leer stand. Gegenstand des ersten Baugenehmigungsantrages war die Nutzungsänderung in ein betreutes Wohnprojekt für Menschen mit psychischen Störungen. Vorgesehen ist die Schaffung von 22 Einzelappartements mit einem Gruppenraum nebst Büroräumen in dem Bestandsgebäude sowie einem zwischenzeitlich errichteten modernen Anbau. Das Grundstück liegt in einem unbeplanten Bereich nordwestlich des Weißen Sees zwischen der R...straße im Norden, den evangelischen Friedhöfen der Berliner Parochial-, St.Georgen- und Segensgemeinde im Westen und dem Städtischen Friedhof Weißensee im Süden.
Der Antragsteller zu 1. ist Miteigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks S...straße 56, das sich in unmittelbarer Nähe des Vorhabenstandortes auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet. Die Antragstellerin zu 2. ist Miteigentümerin des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks G...straße 30, rd. 200 m westlich des Vorhabenstandorts. Der Antragsteller zu 3. ist Miteigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks A...straße 12, das sich am Rande des städtischen Friedhofs Weißensee in einer Entfernung von rd. 350 m zum Vorhabenstandort befindet.
Mit Bescheid vom 29. November 2011 erteilte das Bezirksamt die Baugenehmigung Nr. 2011 / 5189 zur Durchführung des Vorhabens. Einen hiergegen gerichteten Widerspruch nahm der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller zurück und beantragte zugleich den Erlass einer Nutzungsuntersagung gegenüber der Beigeladenen, da die zwischenzeitlich bekannt gewordene tatsächliche Nutzungsabsicht auf den Betrieb einer Einrichtung des Maßregelvollzugs und nicht eines Wohnprojektes ziele. Dieses Vorhaben liege außerhalb der Variationsbreite der erteilten Baugenehmigung. Es sei materiell illegal, da die nähere Umgebung einem reinen Wohngebiet entspreche.
Die Beigeladene äußerte sich hierzu gegenüber dem Bezirksamt dahingehend, das konkrete Projekt betreffe die Aufnahme von Menschen mit psychischen Störungen, die aufgrund ihrer Lockerungsstufe nicht mehr in einer geschlossenen Einrichtung des Maßregelvollzugs, sondern außerhalb in einem normalen Wohngebiet wohnen sollten. Hierdurch solle der Übergang aus der Hospitalisierung in die häusliche Umgebung erleichtert und trainiert werden. Da die häusliche Versorgung, das Training lebenspraktischer Fertigkeiten sowie die Teilnahme an sozialen und kulturellen Veranstaltungen im Vordergrund stehe und die Aufnahme nur mit Zustimmung des Patienten erfolge, handele es sich um eine Wohnnutzung.
Mit Datum vom 23. November 2012 beantragte die Beigeladene die Erteilung eines Nachtrags zur Baugenehmigung. Nach der geänderten Betriebsbeschreibung betrifft das Projekt Menschen mit psychischen Störungen und Erkrankungen, die teils langjährig wegen einer Straftat im Rahmen des § 63 StGB in Verbindung mit § 20 StGB im Maßregelvollzug untergebracht sind. Nach dem Konzept sollen keine Menschen aufgenommen werden, die schwere Sexualdelikte begangen haben, Menschen mit einschlägiger Rückfälligkeit sowie mit zu erwartender Publizität. Die Anzahl der Bewohner ist auf max. 20 begrenzt. Die Bewohner der Einrichtung befinden sich in der sog. Lockerungsstufe 2 und dürfen den Maßregelvollzug alleine oder in Begleitung verlassen. Aufnahmevoraussetzung ist neben der Freiwilligkeit der Teilnahme an dem Projekt die auf der Grundlage einer positiven Entlassungsprognose erteilten Zustimmung des Krankenhauses und des zuständigen Staatsanwalt sowie das Einverständnis des Patienten mit den einschlägigen Regelungen des Konzepts.
Mit Bescheid vom 18. Februar 2013 erteilte das Bezirksamt den 2. Nachtrag Nr. 2012 / 8466 zur Baugenehmigung Nr. 2011 / 5189 vom 29. Oktober 2011 zur „Nutzungsänderung der Einrichtung als Wohnprojekt für Menschen aus dem Maßregelvollzug“. Hiergegen legten die Antragsteller mit Schreiben vom 6. März 2013 Widerspruch ein, über den noch nicht entschieden ist.
Sie haben am 25. März 2013 um vorläufigen gerichtlichen Rechtsschutz nachgesucht und tragen im Wesentlichen vor: Bei dem 2. Nachtrag handele es sich um die erstmalige bauaufsichtliche Genehmigung einer Einrichtung des Maßregelvollzuges. Der durch die S...straße, R...straße, R...straße und A...straße begrenzte Bereich werde durch eine durchgehende, kleinteilige Wohnbebauung mit Einfamilienhäusern geprägt und entspreche einem reinen Wohngebiet, in dem das Vorhaben nicht zulässig sei. Selbst wenn die Eigenart der näheren Umgebung keinem Baugebiet zugeordnet werden könne, füge sich das Vorhaben in diesen Rahmen nicht ein. Die nach dem Gebot der Rücksichtnahme vorzunehmende Interessenabwägung falle zu Gunsten der Antragsteller aus. Dabei seien die strafvollzugsinternen Regelungen über Lockerungsstufen und ihre Voraussetzungen bauplanungsrechtlich nicht von Bedeutung. Soweit nach der Rechtsprechung in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet im Einzelfall eine Befreiung zu Gunsten einer (geschlossenen) Einrichtung des Maßregelvollzugs für möglich gehalten worden sei, sei dabei u.a. entscheidend gewesen, dass eine Gefährdung der Nachbarn hinreichend sicher auszuschließen gewesen sei. Zudem sei eine Befreiung bislang nicht erteilt worden.
Die Antragsteller beantragen,
die aufschiebende Wirkung ihrer Widersprüche vom 6. März 2013 gegen den 2. Nachtrag Nr. 2012/8466 vom 18. Februar 2013 zur Baugenehmigung Nr. 2011/5189 anzuordnen.
Der Antragsgegner und die Beigeladene beantragen,
den Antrag zurückzuweisen.
Der Antragsgegner trägt vor: Bei der Ermittlung der Art der baulichen Nutzung sei die maßgebliche Umgebung in der Regel weiter zu fassen als bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung. Im Baublock sowie den unmittelbar angrenzenden Blöcken sei jedoch nicht nur Wohnnutzung vorhanden, sondern auch die Feuerwehrwache Weißensee, eine Grundschule und das Standesamt. In der Nähe des Vorhabens befinde sich ferner ein Bürogebäude, eine Schlosserei sowie eine Kfz-Reparaturwerkstatt. Auch das Gebäude des Amtsgerichts sei prägend. Die Eigenart der näheren Umgebung könne daher keinem Baugebiet zugeordnet werden. Da das Vorhaben eine Vorstufe zum selbstbestimmten Wohnen sei, komme die Art der Nutzung einer Wohnnutzung bzw. einer Anlage für soziale Zwecke zudem sehr nahe. Wollte man die Eigenart der näheren Umgebung dennoch als allgemeines Wohngebiet bewerten, so sei die Erteilung einer Befreiung zulässig.
Die Beigeladene schließt sich den Ausführungen des Antragsgegners an und trägt ergänzend vor: Die Grundzüge der Planung seien durch das Vorhaben nicht berührt. Das ehemalige Gefängnis habe ursprünglich am Außenbereichsrand gelegen. Das Vorhaben sei auch städtebaulich vertretbar, weil anstelle der Befreiung ein das Vorhaben legitimierender Bebauungsplan aufgestellt werden könnte.
Die Kammer hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 18. April 2013 verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die Anträge haben aus dem im Tenor ersichtlichem Umfang Erfolg.
I. Der Antrag des Antragstellers zu 1. ist gemäß §§ 80a Abs. 3, § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, § 212a Abs. 1 BauGB zulässig. Nach der letztgenannten Bestimmung haben Widerspruch und Anfechtungsklage eines Dritten gegen die bauaufsichtliche Zulassung eines Vorhabens keine aufschiebende Wirkung.
1. Bei dem „2. Nachtrag Nr. 2012/8466 vom 18. Februar 2013“ handelt es sich um eine solche Zulassung. Denn ungeachtet dieser Bezeichnung ist der Regelungsumfang des angefochtenen Bescheides nicht darauf beschränkt, kleinere Änderungen eines bereits genehmigten, aber noch nicht (vollständig) ausgeführten Vorhabens zuzulassen und festzustellen, dass die zur Änderung vorgesehenen Teile des Vorhabens mit den im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmen (vgl. zum Begriff der Nachtragsgenehmigung OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 3. April 2009 - OVG 10 S 5.09 -, juris, Rn. 16). Der Sache nach handelt es sich vielmehr um eine selbstständige Baugenehmigung in Gestalt einer Nutzungsänderungsgenehmigung, die gegenüber der bestandskräftigen Baugenehmigung Nr. 2011 / 5189 eine andere Art der Nutzung zulässt. Damit beseitigt sie die gemäß § 60 Abs. 1 Alt. 3 BauO Bln bestehende formelle Schranke zur Ausführung des von der ursprünglichen Beschreibung abweichenden Vorhabens.
2. Der Antragsteller ist in entsprechender Anwendung von § 42 Abs. 2 Alt. 1 VwGO antragsbefugt. Als Miteigentümer ist er gemäß § 1011 BGB berechtigt, die aus dem Eigentum an dem Grundstück folgenden Abwehrrechte allein geltend zu machen.
II. Der Antrag des Antragstellers zu 1. ist auch begründet.
Nach § 80a Abs. 3 Satz 1, Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht auf Antrag des Dritten die aufschiebende Wirkung seines Rechtsbehelfs gegen eine Baugenehmigung ganz oder teilweise anordnen. Es trifft dabei zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes eine Ermessensentscheidung, deren wesentliches Element regelmäßig eine summarische Prüfung der Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfes ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. September 2012 - OVG 10 S 21.12 -, GE 2012, S. 1505). Allerdings hat der Gesetzgeber mit § 212a Abs. 1 BauGB eine Interessenbewertung für den Fall vorgenommen, dass ein Dritter mit Widerspruch und Anfechtungsklage gegen die bauaufsichtliche Zulassung eines Vorhabens vorgeht, indem er die aufschiebende Wirkung ausgeschlossen und die sofortige Vollziehung für den Regelfall angeordnet hat. Soll der Antrag dennoch Erfolg haben, erfordert dies bei der danach vorzunehmenden Abwägung der widerstreitenden privaten und öffentlichen Interessen, dass das Interesse des Antragstellers zu 1., von der sofortigen Vollziehung vorerst verschont zu bleiben, das Interesse der Allgemeinheit und der Beigeladenen an der unverzüglichen Ausnutzung der Baugenehmigung überwiegt. Dies setzt bei der durch § 212a Abs. 1 BauGB getroffenen Wertentscheidung des Gesetzgebers einen offensichtlich gegebenen Abwehranspruch des Dritten voraus (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 3. April 2009 - OVG 10 S 5.09 - BauR 2009, S. 1427). Lassen sich die Erfolgsaussichten im Aussetzungsverfahren aufgrund der verfahrensform bedingt eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten dagegen nicht abschließend positiv beurteilen, so ist für eine Anordnung dann Raum, wenn jedenfalls gewichtige Zweifel an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit der angefochtenen Genehmigung bestehen und eine Folgenabwägung den Ausschlag für das überwiegende Aussetzungsinteresse des Antragstellers gegenüber dem Interesse des von der Baugenehmigung Begünstigten an der unverzüglichen Ausnutzung derselben sowie einem gegebenenfalls gleichgerichteten öffentlichen Interesse gibt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2011 - OVG 2 S 93.10 -, juris, Rn. 9; OVG des Saarlandes, Beschluss vom 26. November 2010 - 2 B 275.10 -, juris Rn. 11).
Bei Anlegung dieser Maßstäbe überwiegt das Aussetzungsinteresse des Antragstellers zu 1. Sein Widerspruch wird bei unveränderter Sach- und Rechtslage voraussichtlich Erfolg haben. Denn er wird durch den Bescheid vom 18. Februar 2013 in seinen Nachbarrechten verletzt (1.). Ob sein Abwehranspruch durch die nachträgliche Erteilung einer Befreiung entfallen könnte, kann nicht eindeutig zu Gunsten des Antragsgegners und der Beigeladenen beantwortet werden (2).
(1.) Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan nachbarschützende Funktion zugunsten der Grundstückseigentümer im jeweiligen Baugebiet hat (Urteile vom 16. September 1993 – BVerwG 4 C 28.91 - BVerwGE 94, 151 und vom 23. August 1996 - BVerwG 4 C 13.94 - BVerwGE 101, 364; Beschluss vom 2. Februar 2000 - BVerwG 4 B 87.99 - Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 163). Ein Nachbar im Baugebiet soll sich auch dann gegen die Zulassung einer gebietswidrigen Nutzung wenden können, wenn er durch sie selbst nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. Dieser bauplanungsrechtliche Nachbarschutz beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen (Urteil vom 11. Mai 1989 - BVerwG 4 C 1.88 - BVerwGE 82, 61 [75]). Der Hauptanwendungsfall im Bauplanungsrecht für diesen Grundsatz sind die Festsetzungen eines Bebauungsplans über die Art der baulichen Nutzung. Durch sie werden die Planbetroffenen im Hinblick auf die Nutzung ihrer Grundstücke zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbunden. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch die anderen Grundeigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind (Urteil vom 16. September 1993 - BVerwG 4 C 28.91 - BVerwGE 94, 151 [155]). Im Rahmen dieses nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll daher jeder Planbetroffene im Baugebiet das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung verhindern können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 2007 - BVerwG 4 B 55.07 -, NVwZ 2008, S. 427). Aus der Gleichstellung geplanter und faktischer Baugebiete im Sinne der BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung durch § 34 Abs. 2 BauGB folgt, dass ein identischer Nachbarschutz auch in solchen Gebieten besteht, die zwar nicht überplant sind, aber einem der Baugebiete nach der BauNVO entsprechen (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. September 1993 - BVerwG 4 C 28.91 -, NJW 1994, S. 1546 [1547]).
Von einem solchen Fall ist hier auszugehen. Nach dem im Ortstermin gewonnenen Eindruck entspricht die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO einem allgemeinen Wohngebiet.
(a) Die Eigenart der näheren Umgebung bildet den Rahmen, aus dem der Maßstab für die Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens zu gewinnen ist. Zu berücksichtigen ist die Umgebung insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Dabei muss zwar die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden, und es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint; aber es darf doch nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch prägend auf dasselbe einwirkt. Dabei hebt der Begriff der „näheren“ Umgebung allerdings hervor, dass in aller Regel die größere Nähe mit einer stärker prägenden Wirkung Hand in Hand geht (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – BVerwG IV C 9.77 – BVerwGE 55, 369 [380]).
Legt man diese Maßstäbe zu Grunde, so wird das Vorhabengrundstück vor allem durch zwei Baublöcke geprägt. Hierzu zählt die Bebauung innerhalb des Straßengevierts P...straße, G...straße, S...straße, R...straße, in dem sich das Vorhabengrundstück befindet. Eine nicht minder prägende Wirkung geht entgegen der Bewertung des Antragsgegners auch von der Bebauung auf der gegenüberliegenden Seite der S...straße innerhalb des Straßengevierts S...straße, G...straße, H...straße, aus. Das Vorhabengrundstück ist mit seinem historischen Gebäude der dreifachen, offen gestalteten Zeilenbebauung auf der unmittelbar gegenüberliegenden Straßenseite zugewandt. Da es nicht nur auf dieser Seite, sondern auch nördlich und südlich jenseits der G... S...straße von Wohnbebauung umgeben ist, wirkt es sich gerade auf diese durch Wohnbebauung geprägten Bereiche aus. Diese Wechselbeziehung wird nach Westen durch die S...straße nicht unterbrochen. Bei der S...straße handelt es sich um eine schmale Anliegerstraße. Eine trennende Funktion kommt ihr auch deshalb nicht zu, weil die Siedlungsstruktur nordöstlich des Vorhabengrundstücks beidseits der S...straße vergleichbar ist. Die geschlossene Wohnbebauung beidseits der R...straße zieht sich U-förmig bis in die S...straße, bevor sie auf der dem Vorhaben gegenüberliegenden Straßenseite bis zur Zeilenbebauung in eine gelockerte Einfamilienhausbebauung übergeht, während sie sich auf der Seite des Vorhabens durch ein weiteres, leicht zurückversetztes mehrgeschossiges Wohnhaus parallel zur S...straße bis unmittelbar an das Vorhabengrundstück fortsetzt. Die S...straße bildet damit keine Zäsur zwischen zwei gänzlich verschiedenen Gebieten.
(b) Der solchermaßen umgrenzte Bereich entspricht einem faktischen allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO. Nach § 4 Abs. 2 BauNVO sind in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig Wohngebäude (Nr. 1), die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe (Nr.2) sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können nach Abs. 3 Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1), sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (Nr. 2), Anlagen für Verwaltungen (Nr. 3), Gartenbaubetriebe (Nr. 4) sowie Tankstellen (Nr. 5) zugelassen werden. Nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme in Verbindung mit der von dem Antragsgegner überreichten Flurkarte sowie den darin farblich von der Wohnnutzung abgesetzten Nutzungsarten ist von Folgendem auszugehen: In dem dem Vorhaben gegenüberliegenden Baublock befinden sich ausschließlich Mehr- und Einfamilienhäuser (sowie in der H...straße eine größere Garagenanlage). Die gleiche Nutzungsart ist - wie dargelegt - innerhalb des Straßengevierts P...straße, G...straße, S...straße, R...straße nördlich des Vorhabens bis in die P...straße festzustellen. Die in beiden Baublöcken deutlich vorherrschende Bebauung wird danach durch Wohngebäude gebildet, § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Die unterschiedlichen Nutzungsarten westlich der P...straße zwischen G...straße und R...straße schließen es zwar aus, den maßgeblichen Bereich als faktisches reines Wohngebiet zu qualifizieren. Sie stellen jedoch den Charakter eines allgemeinen Wohngebietes nicht in Frage. Dies gilt ungeachtet des Umstandes, dass das dominante Gebäude des Amtsgerichts an der Ecke G...straße / P...straße entgegen der Auffassung der Antragsteller kein Fremdkörper ohne eigene prägende Kraft sein dürfte (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – BVerwG 4 C 23.86 – BVerwGE 84, 322 [326]. Denn als „Anlage für Verwaltungen“ im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO wäre es grundsätzlich auch in einem allgemeinen Wohngebiet genehmigungsfähig. Gleiches gilt für die KFZ-Reparaturwerkstatt „A...“ im rückwärtigen Bereich des Grundstücks P...straße 64. Denn auch eine als Kleinbetrieb geführte Reparaturwerkstatt, in der keine Lack- und Karosseriearbeiten durchgeführt werden, kann in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sein (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 20. September 1985 - OVG 2 B 128.83 -, NVwZ 1985, S. 678). Nach den Feststellungen im Ortstermin handelt es sich um einen solchen Betrieb. Die angetroffene Inhaberin gab gegenüber der Kammer glaubhaft an, dass auf dem Grundstück, mit Ausnahme von gelegentlichen Schweißarbeiten - keine Karosseriearbeiten in den beiden Garagen durchgeführt werden. Der Eindruck vor Ort bestätigt den Charakter eines Kleinbetriebes. Denn der schmal geschnittene Hofbereich dürfte eine Stellfläche für max. 3 – 4 Fahrzeuge haben. Geräuschintensive Arbeiten waren im Ortstermin nicht zu vernehmen. Soweit ein Werbeausleger am vorderen Wohnhaus des Grundstücks P...straße 62 auf eine Schlosserei („A...“) deutete, war in dem zwar durch ein Tor verschlossenen, aber durch einen breiten Spalt einsehbaren Hinterhofbereich nichts zu erkennen, was auf eine gewerbliche Nutzung deutete. Immissionen konnten nicht festgestellt werden. Bei der Einrichtung S... e.V. auf den Grundstücken P...straße 66 („Psychosoziale Betreuung und Beratung“) und Parkstraße 69 („Parkbogen“) handelt es sich um eine Anlage für soziale Zwecke im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO, die in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig ist. Im Übrigen war auch in diesem Bereich in den Vorderhäusern, mit Ausnahme eines Architekturbüros („F... Baukontor GmbH Bauausführungen“) sowie einer Praxis für Physiotherapie, Wohnnutzung vorherrschend. Die letzte Nutzung auf dem Vorhabengrundstück selbst ist seit mehr als fünf Jahren endgültig aufgegeben. Sie hat daher außer Betracht zu bleiben.
Wollte man den maßstabbildenden Bereich größer fassen und die Bereiche westlich und östlich der beiden Baublöcke ganz oder teilweise mit in die Betrachtung der „näheren“ Umgebung einbeziehen, würde der für die Zulässigkeit des Vorhabens ausschlaggebende Charakter eines faktischen allgemeinen Wohngebietes im Sinne von § 4 BauNVO im Übrigen nicht in Frage gestellt, sondern im Gegenteil gefestigt. Denn das durch eine Zeilenbebauung geprägte Dreieck östlich der P...straße zwischen R...straße und der abknickenden G...straße ist ebenso durch eine nahezu ausschließliche Wohnbebauung geprägt wie die sich westlich der H...straße anschließenden Wohngebiete.
Demgegenüber liegen die Bereiche südlich der G...straße, vor allem jenseits der P...straße um den Weißen See, in dem sich u.a. die Feuerwache und die Freilichtbühne Weißensee befinden, außerhalb des Rahmens, dem sich noch ein Maßstab für das Vorhabengrundstück ableiten ließe. Der letztgenannte Bereich befindet sich nämlich bereits in deutlicher Entfernung zum Vorhaben, geht in den Uferstreifen des Weißen Sees über und ist durch eine Vielzahl unterschiedlicher Nutzung charakterisiert, die zum Teil - wie die Ausflugsgaststätte „M...häuschen“ - bereits dem Außenbereich zuzuordnen sein dürften. Für das vor allem von Wohnnutzung umgebene Vorhaben ist dieser Bereich nicht mehr relevant.
(c) Das Vorhaben der Beigeladen ist in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 Satz 1 BauGB, § 4 BauNVO weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig.
(aa) Die Unterbringung von Patienten in einer Einrichtung des Maßregelvollzugs ist keine Wohnnutzung im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Denn nicht anders als bei einem Freigängerhaus als Anstalt des Justizvollzugs (vgl. dazu Sächsisches OVG, Urteil vom 3. März 2005 - OVG 1 B 120.04 -, BRS 69 Nr. 64, m.w.Nachw.) fehlt es auch bei einer Maßregelvollzugseinrichtung, die der Vollstreckung einer durch ein Strafgericht angeordneten besonderen Rechtsfolge zum Schutz vor gefährlichen Straftätern oder zu deren Besserung dient, an einer dem Begriff des Wohnens immanenten, auf Dauer angelegten Häuslichkeit, der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie vor allem der Freiwilligkeit des Aufenthalts (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 18. Oktober 2012 - 15 B 11.1938 -, juris, Rn. 29). Dies gilt in Anbetracht der vorzunehmenden typisierenden Betrachtungsweise (vgl. dazu Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, Vorbem §§ 2-9, Rn. 9) unabhängig von der Frage, in welcher Lockerungsstufe sich die Patienten befinden und ob die Einrichtung ihre Patienten - wie im vorliegenden Fall - mit deren Zustimmung gezielt auf deren soziale Wiedereingliederung durch das Erlernen selbstständigen Wohnens in einem entsprechenden Projekt vorbereiten soll. Auch in diesem Falle kann der Patient seinen Aufenthaltsort (noch) nicht frei wählen und müsste im Falle eines Regelverstoßes mit einem Widerruf der Vollzugslockerungen und seiner erneuten Unterbringung in einer geschlossenen Einrichtung rechnen.
(bb) Es handelt sich nicht um eine Anlage für soziale oder gesundheitliche Zwecke nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO. Dieser Begriff zielt auf Gemeinbedarfsanlagen, wie sie der Gesetzgeber in § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB näher bestimmt hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1996 - BVerwG 4 C 17.95 -, juris, Rn. 29). Der Allgemeinheit dient eine Anlage im Sinne des § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, wenn sie einem nicht fest bestimmten wechselnden Teil der Bevölkerung zugänglich ist. Das ist bei der geplanten Einrichtung des Maßregelvollzugs, die gerade nicht für einen wechselnden Teil der Bevölkerung frei zugänglich ist, sondern der Aufnahme von psychisch kranken Straftätern dient, nicht der Fall (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 17. September 2008 - VG 13 A 104.08 -).
(2.) Die Kammer lässt offen, ob die Zulassung eines der Art der baulichen Nutzung nach in einem faktischen Baugebiet unzulässigen Vorhabens ohne eine nach § 34 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 31 Abs. 2 BauGB erforderliche und tatsächlich erteilte Befreiung stets zu einer Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs des Nachbarn führt (so OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 5. Februar 2010 - 1 B 11356.09 - BRS 76 Nr. 178; OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Juni 2009 - OVG 2 Bs 26.09 -, BauR 2009, S. 1556 [1559]; offen gelassen VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 5. April 2011 - OVG 5 S 194.10 -, juris, Rn. 37) oder ob dem Abwehranspruch entgegen gehalten werden kann, dass eine solche Befreiung rechtmäßig erteilt werden könnte und zu erteilen ist. Denn auch Letzteres kann bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen summarischen Prüfung nicht eindeutig festgestellt werden. Dementsprechend wird der Widerspruch des Antragstellers zu 1. voraussichtlich Erfolg haben:
Gemäß § 34 Abs. 2 Hs. 2 BauGB ist auf die nach der BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vorhaben § 31 Abs. 1, im Übrigen § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden.
(a) Nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls die Befreiung erfordern und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die Gründe des Wohls der Allgemeinheit im vorgenannten Sinne beschränken sich nicht auf spezifisch bodenrechtliche Belange, sondern erfassen alles, was gemeinhin unter den öffentlichen Belangen oder - insoweit gleichbedeutend - den öffentlichen Interessen zu verstehen ist (vgl. BVerwGE 56, 71; Beschluss vom 19. Februar 1982 - BVerwG 4 B 21.82 -, Buchholz 406.11 § 31 BauGB). Gründe des Wohls der Allgemeinheit „erfordern" eine Befreiung dann, wenn es zur Wahrnehmung des jeweiligen öffentlichen Interesses vernünftigerweise geboten ist, mit Hilfe der Befreiung das Vorhaben an der vorgesehenen Stelle zu verwirklichen. Zwar ist nicht erforderlich, dass den Belangen der Allgemeinheit auf keine andere Weise als durch eine Befreiung entsprochen werden kann. Maßgebend sind vielmehr die Umstände des Einzelfalles. Das verfassungsrechtlich vorgegebene Ziel der sozialen Wiedereingliederung von Patienten des Maßregelvollzugs und der Wiederherstellung der Lebenstüchtigkeit kann in diesem Zusammenhang von Bedeutung sein (vgl. zuletzt BVerfG, Kammerbeschluss vom 20. Juni 2012 - BVerwG 2 BvR 865.11 -, juris). Ebenso kann es auf - nach objektiven Kriterien zu beurteilende - Fragen der Zumutbarkeit und Wirtschaftlichkeit ankommen. Der angestrebte Standort muss insoweit nicht der einzige sein, mit dem das Vorhaben „stehen oder fallen würde" (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. November 2010 - BVerwG 4 C 10.09 -, NVwZ 2011, S. 748 [751]; VG Berlin, Urteil vom 8. Dezember 2011 - VG 13 K 85.10 -, juris, Rn. 24 ff). Andererseits kann der Vorhabenträger seine Belange nicht einseitig zu Lasten der im faktischen Baugebiet von dem Vorhaben Betroffenen durchsetzen. Vielmehr hat die Behörde die einander entgegenstehenden Belange der Wahrung der Gebietsart und der entgegenstehenden öffentlichen Belange im oben genannten Sinne andererseits bezogen auf die Standortbedingungen im Einzelfall zu gewichten und zueinander abwägend in ein angemessenes Verhältnis zu setzen (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. Juni 1978 - BVerwG, Urteil vom 9. Juni 1978 - BVerwG C 54/75 -; Beschlüsse vom 6. März 1996 - BVerwG 4 B 184/95 -, NVwZ-RR 1997, S. 82, und vom 5. Februar 2004 - BVerwG 4 B 110.03 -, BRS 67 Nr. 86). Dies hat das Bezirksamt bislang - von seinem unzutreffenden Standpunkt einer nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu beurteilenden und nicht durch Wohnnutzung dominierten Gemengelage folgerichtig - unterlassen. Insbesondere fehlt es an hinreichenden Feststellungen zu der Frage, warum das Vorhaben gerade am beabsichtigten Standort verwirklicht werden soll.
Zudem dürfen durch eine Befreiung die „Grundzüge der Planung“ nicht berührt werden. Übertragen auf ein faktisches Baugebiet bedeutet dies, dass die tatsächliche städtebauliche Situation, ihre die Art der Nutzung im Wesentlichen tragenden Elemente und die Zweckbestimmung, die in den Baugebietsvorschriften der BauNVO jeweils festgelegt ist, nicht beeinträchtigt werden dürfen (vgl. Söfker, in: Ernst / Zinkahn / Bilenberg / Krautzberger § 34, Rn. 82). Deshalb dürften im Allgemeinen keine oder nur untergeordnete, eine bloße Randkorrektur der städtebaulichen Situation darstellende Abweichungen im Wege der Befreiung in Betracht kommen (zu einem solchen Fall vgl. Beschluss der Kammer vom 17. September 2008 - VG 13 A 104.08 -), selbst wenn die Abweichung zulässiger Inhalt eines Bebauungsplans sein könnte und mit den Anforderungen des § 1 Abs. 5 und 6 BauGB vereinbar, mithin für sich genommen städtebaulich vertretbar ist. Mit dem Erfordernis der Wahrung der Grundzüge der Planung stellt der Gesetzgeber nämlich sicher, dass die städtebauliche Situation nicht beliebig oder in einem allmählich fortschreitenden Prozess durch Verwaltungsakt außer Kraft gesetzt wird. Die Regelungen über die Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen dürfen nicht durch eine großzügige Befreiungspraxis aus den Angeln gehoben werden. Denn die Aufstellung und Änderung eines Bebauungsplans ist nach § 1 Abs. 3 bzw. Abs. 8 BauGB nicht Sache der Bauaufsichtsbehörde, sondern dem Bezirk vorbehalten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. März 1999 - BVerwG 4 B 5.99 -, BRS 62 Nr. 99). Die breite öffentliche Diskussion, die das Vorhaben im Genehmigungsverfahren ausgelöst hat, muss nicht, kann aber ein Indiz dafür sein, dass die für eine rechtsfehlerfreie Zulassung des Vorhabens inmitten eines schutzwürdigen allgemeinen Wohngebietes anzustellenden städtebaulichen Erwägungen durch den Plangeber anzustellen sind.
(b) Die Voraussetzung, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, gilt auch für die beiden weiteren Befreiungstatbestände des § 31 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauGB.
Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB setzt im Übrigen voraus, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Dies ist nicht immer schon dann der Fall, wenn die Abweichung zum Inhalt eines Bebauungsplans gemacht werden könnte. Erforderlich ist vielmehr eine umfassende Abwägung und Gewichtung aller von der Abweichung berührten öffentlichen und privaten Belange (vgl. Söfker, in: Ernst / Zinkahn / Bilenberg / Krautzberger § 31, Rn. 47). Eine solche Abwägung ist bislang nicht erfolgt.
Demgegenüber dürften die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB von vorneherein nicht erfüllt sein. Danach kann eine Befreiung erteilt werden, wenn die „Durchführung des Bebauungsplan“, d.h. im vorliegenden Fall die Beibehaltung der vorgefundenen städtebaulichen Situation, zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde. Davon könnte nur bei atypischen Fallgestaltungen ausgegangen werden, für die hier nichts ersichtlich ist.
III. Die Anträge der Antragstellerin zu 2. und des Antragstellers zu 3. bleiben ohne Erfolg. Nach den vorstehenden Ausführungen stehen ihnen gegen das Vorhaben keine Abwehrrechte in Gestalt eines Gebietserhaltungsanspruchs zu. Denn sie befinden sich außerhalb des beurteilungsrelevanten faktischen allgemeinen Wohngebietes. Anhaltspunkte für ein baugebietsübergreifendes Abwehrrecht, welches eine konkrete Beeinträchtigung voraussetzt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11. August 2008 - OVG 10 S 32.07 -, juris, Rn. 2), sind weder dargelegt noch sonst ersichtlich.
IV. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 3, 155 Abs. 1 VwGO. Es entspricht gemäß § 162 Abs. 3 VwGO der Billigkeit, dass die Antragstellerin zu 2. und der Antragsteller zu 3. entsprechend der Quote ihres Unterliegens die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen tragen, da Letztere einen Antrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat.
V. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 2 GKG, wobei die Kammer im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nach Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (Fassung 7/2004, NVwZ 2004, S.1328) von der Hälfte des für das Hauptsacheverfahren anzunehmenden Streitwertes von jeweils 7.500,-- Euro (Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs) ausgegangen ist.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 8 BauGB
§ 63 StGB
§ 20 StGB
§ 1011 BGB
§ 4 BauNVO
§ 31 BauGB
§ 34 Abs. 2 BauGB
§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO
§ 5 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO
§ 212a Abs. 1 BauGB
§ 60 Abs. 1 Alt. 3 BauO
§ 42 Abs. 2 Alt. 1 VwGO
§ 80 Abs. 5 VwGO
§ 34 Abs. 2 Satz 1 BauGB
§ 4 Abs. 2 BauNVO
§ 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO
§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
§ 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 31 Abs. 2 BauGB
§ 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB
§ 1 Abs. 5 und 6 BauGB
§ 1 Abs. 3 bzw. Abs. 8 BauGB
§ 31 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauGB
§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
§ 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB
§ 154 Abs. 3, 155 Abs. 1 VwGO
§ 162 Abs. 3 VwGO
§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 2 GKG

Zitierte Entscheidungen: BVerwGE 94, 151
BVerwGE 101, 364
BVerwGE 82, 61
BVerwGE 55, 369
BVerwGE 84, 322
BVerwGE 56, 71
10 S 5.09
10 S 21.12
2 S 93.10
2 B 275.10
4 C 28.91
4 C 13.94
4 B 87.99
4 C 1.88
4 B 55.07
IV C 9.77
4 C 23.86
2 B 128.83
1 B 120.04
15 B 11.19
4 C 17.95
13 A 104.08
1 B 11356.09
2 Bs 26.09
5 S 194.10
4 B 21.82
2 BvR 865.11
4 C 10.09
13 K 85.10
4 B 184/95
4 B 110.03
4 B 5.99
10 S 32.07