Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Beschluss vom 2001-08-31, Aktenzeichen 16 Wx 137/01
ECLI: ECLI:DE:OLGK:2001:0831.16WX137.01.00

Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 14.05.2001 - 1 T 312/00 - wird zurückgewiesen.
Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.129,64 DM festgesetzt.

Tatbestand:
In der Eigentümerversammlung vom 10.12.1997 beschlossen die Eigentümer der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage unter T 5 die Sanierung und Optimierung des Fernwärmeanschlusses und der Wärmeversorgungsanlage mit einer Investitionssumme von 1.196.673,00 DM zzgl. Mehrwertsteuer, die durch eine Sonderumlage von 1.400.000,00 DM finanziert werden sollte. Diese nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Sonderumlage sollte zum 10.01.1998 fällig und zahlbar werden.
Die Antragstellerin ist Verwalterin der Anlage und hat von dem Antragsgegner, der am 06.01.1998 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung eine Wohnung erworben hat, die Zahlung eines mit 2.129,64 DM errechneten Anteils an der Sonderumlage zuzüglich 4 % Zinsen seit dem 11.01.1998 begehrt. Das Amtsgericht hat dem Antrag entsprochen. Eine hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass Zinsen erst seit dem 15.10.1998 zu zahlen sind.
Mit der hiergegen eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsgegner, der die Antragstellerin nicht als prozessführungsbefugt ansieht und in der Sache meint, er könne nicht aus einem vor Erwerb seines Wohnungseigentums gefassten Beschluss zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichtet werden, sein Begehren auf Zurückweisung des Antrags weiter.

Entscheidungsgründe:
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG) jedoch nicht begründet.
Die Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Überprüfung stand.
1.
Der Antrag ist zulässig; insbesondere kann die Antragstellerin den Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft in Prozessstandschaft geltend verfolgen.
Die Antragstellerin ist nach § 6 Ziffer 8. des Verwaltervertrags ermächtigt, die Wohnlast einschließlich der Vergütung und etwaiger Umlagen im eigenen Namen außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats der Wohnungseigentümergemeinschaft bedurfte es hierzu nicht. Rechtlich nicht zu beanstanden ist nämlich die Auslegung des Amts- und Landgerichts, es handele sich hierbei um eine spezielle Regelung für Wohngeldansprüche, welche der allgemeinen Vollmachtsregelung in § 4 Ziff. 1. vorgehe, nach der eine Zustimmung des Verwaltungsbeirates für gerichtliche Verfahren mit einem Streitwert über 1.000,00 DM erforderlich ist. Ähnliche Differenzierungen zwischen der Regelung allgemeiner Vertretungsbefugnisse, teilweise mit, teilweise ohne eine solche für gerichtliche Verfahren einerseits und einer gesonderten Ermächtigung für die Geltendmachung von Wohngeldansprüchen andererseits findet sich in einer Vielzahl von Verwalterverträgen. Ihnen gemeinsam ist in der Regel selbst dann, wenn die Vertretungsbefugnis des Verwalters sich nicht auf gerichtliche Verfahren erstreckt, die uneingeschränkte Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Durchsetzung von Wohngeldansprüchen, sei es als Prozessstandschafter, sei es im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierdurch wird der Gemeinschaft eine schnelle und effektive Möglichkeit zur Erhaltung ihrer Liquidität eröffnet, während es bei sonstigen Streitigkeiten in der Regel weniger auf eine möglichst schnelle Titulierung von Ansprüchen ankommt und die Frage, ob es zweckmäßig ist, einen Anspruch gerichtlich geltend zu machen bzw. sich gegen einen Anspruch zu verteidigen oder (weitere) außergerichtliche Lösungsversuche zu unternehmen, von einer Reihe von Faktoren abhängen kann. Zu letzterem macht ein Zustimmungsvorbehalt für den Verwaltungsbeirat auch Sinn. Anders ist es dagegen beim Wohngeld. Insoweit besteht eine Pflicht zur Einziehung, ohne dass der Verwalterin oder dem Verwaltungsbeirat, die sich eventuell gegenüber der Gemeinschaft im Falle einer Nichtverfolgung oder verzögerlichen Durchsetzung von Ansprüchen und einer hierdurch bedingten Uneinbringlichkeit der Forderung schadensersatzpflichtig machen würden, ein Ermessen zustünde.
2.
In der Sache ist die jeweils näher begründete Auffassung des Amts- und des Landgerichts richtig, dass der Antragsgegner für die Zahlung der Sonderumlage hafte, weil diese erst nach seinem Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung fällig geworden sei.
Bei der beschlossenen Sonderumlage handelt es sich um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, und zwar für das Jahr 1998, da die Umlage erst in diesem Jahr zahlbar und fällig sein sollte. Die Qualifizierung einer Umlage als Ergänzung bzw. als Nachtrag zum Wirtschaftsplan entspricht allgemeiner Meinung (vgl. beispielsweise Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 28 Rdn. 35) und die von der Beschwerde vertretene abweichende Auffassung gibt keinen Anlass diesen Punkt näher zu vertiefen. Mit der Verwendung der juristisch eindeutigen und keiner weiteren Auslegung zugänglichen Begriffe "fällig und zahlbar" hat die Wohnungseigentümergemeinschaft auch mit aller Klarheit zum Ausdruck gebracht, dass es sich um eine Fälligkeitsregelung handelt und keine Stundung gewollt war.
Die von der Außenhaftung nach § 56 S. 2 ZVG i. V. m. § 103 BGB zu unterscheidende Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft folgt daher der allgemeinen für Wohngeld geltenden Regel des § 16 Abs. 2 WEG.
Der Bundesgerichtshof vertritt zu der Frage einer etwaigen Erwerberhaftung für Wohngeld die sog. Fälligkeitstheorie. Hiernach haftet der frühere Eigentümer nur für solche Verbindlichkeiten, die bis zur Eigentumsumschreibung entstanden und fällig geworden sind (vgl. Beschlüsse vom 21.04.1987 - V ZB 10/87 - BGHZ 104, 197 = NJW 1988, 1910 = MDR 1988, 765, vom 18.05.1989 - V ZB 14/88 - BGHZ 107, 285 = NJW 1989, 1149 = ZMR 1989, 525 u. vom 23.09.1999 - V ZB 17/99 - BGHZ 142, 290 = NJW 1999, 3713 = NZM 1999, 1101 = ZMR 1999, 834; kritisch hierzu z. B. Merle in Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 28 Rdn. 44 - 44e). Diese Entscheidungen betrafen zwar jeweils Fälle, in denen die Beschlussfassung erst nach dem Eigentumserwerb durch den Käufer bzw. Ersteher erfolgt war, während der Bundesgerichtshof die hier entscheidungserhebliche Frage, was gilt, wenn die Beschlussfassung und damit die Entstehung der Beitragspflicht vor dem Eigentumserwerb lag, indes die Fälligkeit erst zu einem Zeitpunkt danach eintreten sollte, zunächst ausdrücklich offengelassen hat (Beschluss vom 21.04.1987 a. a. O. am Ende) und auch in der Folgezeit nicht zu entscheiden brauchte. Von dem Ausgangspunkt des Bundesgerichtshofs, dass der frühere Eigentümer nicht für solche Verbindlichkeiten haftet, die erst nach der Eigentumsumschreibung fällig geworden sind, kann die einzig logisch richtige Lösung nur dahin gehen, dass in derartigen Fällen der Erwerber zur Zahlung verpflichtet ist; denn ansonsten wäre eine Deckungslücke da. Auch ist es - wie die vorliegende Konstellation zeigt - in der Regel der Erwerber, dem die noch durchzuführende Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahme, die über eine Sonderumlage finanziert werden soll, zugute kommt. Deswegen und im Hinblick auf den Rechtsgedanken des - nicht unmittelbar eingreifenden - § 103 BGB steht die Rechtsprechung und die h. M. in der Literatur zu Recht auf dem Standpunkt, dass bei bereits vorher beschlossenen aber erst nach Erwerb fällig werdenden Beiträgen der Erwerber haftet, und zwar nicht nur für das nach dem Wirtschaftsplan monatlich fällig werdende Wohngeld, sondern auch für eine Sonderumlage bzw. einzelne Raten auf eine solche Umlage (vgl. KG KGR 1993, 133; OLG Hamm NJW-RR 1996, 911 = WE 1996, 353 = ZMR 1996, 337 mit Nachweisen zum Meinungsstand; Weitnauer/Hauger, WEG 8. Auflage, § 16 Rdn. 49 f.; Palandt/Bassenge, BGB 60. Auflage, § 16 WEG Rdn. 32; a. A. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Auflage, S. 226).
Anhaltspunkte dafür, dass die Fälligstellung der Sonderumlage erst am 10.01.1998 rechtsmissbräuchlich bewusst im Hinblick auf den am 06.01.1998 anstehenden Versteigerungstermin beschlossen worden ist, um den potentiellen Ersteher anstelle des insolventen bisherigen Eigentümers der Wohnung Nr. ####1 als Schuldner der Umlage zu erhalten, sind schon wegen der Vielzahl der Wohnungen im "U-Center" - nach dem Kenntnisstand des Senats ca. 3000 - und der deswegen aller Erfahrung nach regelmäßig anstehenden Zwangsversteigerungen einzelner Objekte nicht erkennbar. Vielmehr diente die Fälligstellung einen Monat nach Beschlussfassung ersichtlich dazu, den Wohnungseigentümern Gelegenheit zu geben, zur Vermeidung der Verzugsfolgen des § 284 Abs. 2 BGB ihren Anteil - ggfls. nach vorheriger Beschaffung der Mittel - bereitzuhalten und zum Fälligkeitszeitpunkt zu zahlen.
Die von dem Antragsgegner dargelegten unrichtigen Informationen seitens des Zwangsverwalters zu Wohngeldrückständen und möglichen zusätzlichen Belastungen vor Ersteigerung der Wohnung sind für das Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Relevanz.
3.
Eine Verbindung des Verfahrens entsprechend § 147 ZPO mit dem ebenfalls beim Senat anhängigen und derzeit wegen außergerichtlicher Vergleichsverhandlungen ruhenden Verfahren eines anderen Wohnungseigentümers, der den der Sonderumlage zugrunde liegenden Beschluss angefochten hat, ist nicht möglich. Zwischen beiden Verfahren besteht kein rechtlicher Zusammenhang. Vielmehr ist die zu beurteilende Problematik jeweils eine gänzlich andere.
Für das von dem Antragsgegner des weiteren beantragte Ruhen des Verfahrens fehlt es an der entsprechend § 251 ZPO erforderlichen Zustimmung der Antragstellerin.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1. die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen.
Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung. Wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich nicht um den typischen Fall der Betreibung von Beiträgen gegen einen säumigen Wohnungseigentümer, bei dem eine Kostenerstattung regelmäßig angezeigt ist. Vielmehr geht es um Rechtsfragen, deren Klärung gerade bei der Wohnungseigentumsanlage "U-Center" mit einem wegen ihrer Größe naturgemäß häufigen Eigentümerwechsel letztlich im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt und zu denen der Standpunkt des Antragsgegners - wie oben aufgezeigt - mit einer in der Literatur vertretenen Meinung übereinstimmt. Es muss dem Antragsgegner daher unbenommen bleiben, für seine Rechtsauffassung den Instanzenzug auszuschöpfen, ohne befürchten zu müssen, Kostenerstattungsansprüchen der Gegenseite ausgesetzt zu sein.
Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 27, 29 FGG
§ 103 BGB
§ 16 WEG
§ 147 ZPO
§ 251 ZPO
§ 47 WEG
§ 48 WEG
§ 45 Abs. 1 WEG
§ 56 S. 2 ZVG
§ 16 Abs. 2 WEG
§ 284 Abs. 2 BGB

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 104, 197
NJW
1988, 1910
MDR 1988, 765
BGHZ 107,
285
NJW 1989, 1149
ZMR 1989, 525
BGHZ 142, 290
NJW 1999, 3713
NZM 1999, 1101
ZMR 1999, 834
NJW-RR 1996, 911
ZMR 1996, 337
1 T 312/00
V ZB 10/87
V ZB 14/88
V ZB 17/99