Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-11-27, Aktenzeichen 6 K 3749/16
ECLI: ECLI:DE:VGGE:2018:1127.6K3749.16.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft H.-------straße 1 in 00000 H1. (Gemarkung I. , Flur 1, Flurstück 984).
Bei einem Ortstermin am 29. März 2016 wurde durch einen Mitarbeiter der Beklagten festgestellt, dass der Dachstuhl des Mehrfamilienhauses durch einen Brand im Januar 2016 teilweise zerstört worden war. Bei der Dachkonstruktion handelt es sich um ein Pfettendach mit einer Firstpfette und zwei Mittelpfetten. Auf Höhe der Mittelpfetten ist eine Kehlbalkenlage eingezogen, die den Trockenboden zu einem Spitzboden abgrenzt. Ausweislich des Protokolls zum Ortstermin waren auf der von der Straßenseite aus betrachtet linken Hälfte des Dachstuhls die straßenseitigen Sparren oberhalb der Kehlbalkenlage abgebrannt bzw. nicht mehr vorhanden und die gartenseitigen Sparren des Dachstuhls fehlten vollständig. Die Kehlbalkenlage sowie die Decke unter den fehlenden Sparren über dem dritten Obergeschoss waren mit einer Plane abgedeckt. Die noch vorhandene Dachkonstruktion im Spitzboden war seitlich offen und zusätzlich fehlten in diesem Bereich Dachpfannen.
Mit Schreiben vom 25. April 2016 teilte die Beklagte dem damaligen Geschäftsführer der Klägerin (dem Kläger in dem Verfahren 6 K 3852/16) und den weiteren Mitgliedern der Gemeinschaft mit, dass der Dachstuhl nicht mehr den bauordnungsrechtlichen Sicherheitsanforderungen entspreche. Wegen der im Raum stehenden Gefährdung beabsichtige sie, eine Ordnungsverfügung zu erlassen. Der damalige Geschäftsführer der Klägerin teilte daraufhin auch im eigenen Namen und im Namen der weiteren Miteigentümerin Frau S. , jetzt U. (der Klägerin in dem Verfahren 6 K 3593/18) mit Schreiben vom 30. April 2016 mit, er habe umgehend nach dem Brand erfolglos versucht, sich mit den anderen Miteigentümern in Verbindung zu setzen. Einen Verwalter habe die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Nachdem die übrigen Eigentümer entweder nicht erreicht worden oder nicht dazu bereit gewesen seien, Maßnahmen zu ergreifen, hätten sie sich um eine Grundsicherung und die Abdichtung des Daches sowie um die Beseitigung der Brandreste gekümmert. Die Kosten für die Errichtung eines neuen Dachstuhls inklusive Eindeckung beliefen sich einem Angebot zufolge auf ca. 60.000 Euro. Diesen Betrag könnten sie aber ohne die Beteiligung der anderen Eigentümer nicht aufbringen. Sobald die finanzielle Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer geklärt sei, werde ein Fachbetrieb mit der Wiederherstellung des Dachstuhls beauftragt. Der frühere Geschäftsführer der Klägerin teilte weiterhin mit, dass vereinbart worden sei, zwei weitere Wohneinheiten käuflich zu erwerben.
Die Beklagte beauftragte daraufhin eine Dachdeckerfirma damit, die voraussichtlichen Kosten einer Dachreparatur zu ermitteln und ein Angebot zur Instandsetzung zu unterbreiten. Sie wies darauf hin, dass der Dachstuhl nicht vollständig repariert und wieder aufgebaut werden solle, sondern lediglich die absolut notwendigsten Arbeiten zur Sicherung des Daches erfolgen sollten, damit im Falle eines Sturmes und weiterer Witterungseinflüsse sichergestellt sei, dass Wohnungsinhaber und Passanten keinen Schaden nehmen. Im Rahmen eines mit der beauftragten Firma durchgeführten Ortstermins am 1. Juni 2016 wurden als zwingend notwendige Maßnahmen besprochen:
1. Ein hofseitiger Abfluss zur Vermeidung der Wasseransammlung auf der Decke über dem 3. Obergeschoss ist zu schaffen.
2. Im Bereich der fehlenden Dachziegel ist der Dachstuhl oberhalb des Kehlbalkens zu ertüchtigen und mit neuen Dachpfannen zuzudecken.
3. Oberhalb der Kehlbalkenlage ist eine „Giebelwand“ einzuziehen.
4. Die offene Kehlbalkenlage ist mit Zwischenbalken zu ertüchtigen und mit OSB-Platten auszusteifen, ein Gefälle zur Hofseite ist zu schaffen und die OSB-Platten sind mit 2-facher Bitumenbahn abzudichten.
5. Die Dichtungsbahnen an der neuen „Giebelwand“ und an der Bestandsgiebelwand zum Nachbarn sind hochzuziehen und mit Metallschienen zu sichern.
Wenige Tage nach dem Ortstermin wurde durch die beauftragte Firma festgestellt, dass sich auf der mit Kunststoffplane abgedeckten Decke über dem dritten Obergeschoss nach einem Unwetter weitere, ganz erhebliche Wassermengen angesammelt hatten. Ein Abfluss des Wassers war nicht möglich. Aus Sicht der Beklagten war es aus statischen Gründen erforderlich, sofort für einen Ablauf zu sorgen. Nachdem mehrere Versuche, mit dem vormaligen Geschäftsführer der Klägerin Kontakt aufzunehmen, gescheitert waren, beauftragte die Beklagte die Dachdeckerfirma mit der Herstellung eines Ablaufs (Punkt 1 des Maßnahmenkataloges).
Für die nach der Durchführung dieser Arbeiten noch verbliebenen, mit der beauftragten Firma vereinbarten Maßnahmen (Punkte 2 - 5 des Maßnahmenkataloges) machte diese einen Kostenvoranschlag i.H.v. 14.718 Euro.
Mit Ordnungsverfügung vom 8. Juni 2016 gab die Beklagte der Klägerin auf, die Dachkonstruktion innerhalb von vier Wochen nach Zustellung der Verfügung durch Ergreifung der in der Verfügung bezeichneten Mindestmaßnahmen so instand zu setzen, dass die Dachkonstruktion in ihren Teilen sowie für sich allein standsicher ist. Es sei zu befürchten, dass jederzeit Teile des Dachstuhles herabstürzen und das Leben und die Gesundheit von Menschen bei Benutzung des Gebäudes und von Passanten akut gefährden könnten. Als Mindestmaßnahmen wurden die Punkte 2 bis 5 des Maßnahmenkataloges aufgeführt. Sie ordnete die sofortige Vollziehung der Verfügung an und drohte für den Fall, dass der Aufforderung nicht oder nicht ausreichend nachgekommen werde, an, die gebotene Handlung auf Kosten der Klägerin durch die Beauftragung eines Dritten ausführen zu lassen. Außerdem forderte sie von der Klägerin, die voraussichtlichen Kosten der Ersatzvornahme i.H.v. 15.000 Euro bis zum Ablauf der für die Befolgung der Ordnungsverfügung genannten Frist zu zahlen.
Die Klägerin hat am 10. Juni 2016 Klage erhoben und zur Begründung ausgeführt, dass sie nicht über die notwendigen finanziellen Mittel verfüge, um die Kosten bzw. den Vorschuss für die Ersatzvorname zu zahlen. Dies sei der Beklagten auch bekannt. Es gebe in der Wohnungseigentümergemeinschaft weitere Mitglieder, die vermögender und dazu in der Lage seien, die Kosten zu tragen.
Die Klägerin beantragt,
die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 8. Juni 2016 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist sie im Wesentlichen auf die Ausführungen in dem angefochtenen Bescheid. Sie führt weiter aus, dass - mit Ausnahme der Anforderung der voraussichtlichen Kosten - gleichlautende Ordnungsverfügungen an alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft versandt worden seien. Lediglich gegen den Eigentümer Herrn L. , dessen Eigentumsanteil sich auf zwei Garagen im Innenhof beschränke, sei keine Ordnungsverfügung erlassen worden. Grund hierfür sei gewesen, dass ausweislich eines Protokolls der Eigentümerversammlung vom 21. Dezember 2005 die Eigentümer der Garagen keinen Anteil für Reparaturrücklagen zu den Gemeinschaftskosten zu leisten hätten. Es erscheine nach wie vor ermessensgerecht, die Vorauszahlung der Kosten der Ersatzvornahme von der Klägerin zu fordern. Insbesondere widerspreche die von der Klägerin geäußerte Kaufabsicht weiterer Eigentumsanteile dem Einwand, dass für die Begleichung der Kosten keine finanziellen Mittel zur Verfügung stünden.
Am 13. Juli 2016 hat die Kammer den von der Klägerin gestellten Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz abgelehnt (Az. 6 L 1408/16).
Mit Datum vom 22. Juli 2016 hat die Beklagte die Ersatzvornahme festgesetzt, nachdem sie zuvor vor Ort festgestellt hatte, dass keine weiteren Sicherungs- und Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt waren und anschließend die Dachdeckerfirma mit der Durchführung der im Kostenvoranschlag aufgeführten Arbeiten beauftragt. Nachdem die mit dem verfahrensgegenständlichen Bescheid angeforderte Vorauszahlung nur zu einem geringen Anteil hatte beigetrieben werden können, hat die Beklagte sich dazu entschieden, die von der Dachdeckerfirma in Rechnung gestellten Kosten mit separaten Leistungsbescheiden entsprechend dem jeweiligen Anteil am Wohnungseigentum gegenüber den Eigentümern geltend zu machen. Ausgenommen worden von dieser Berechnung ist der Eigentümer der beiden Garagen, Herr L. , dessen Anteil auf die übrigen Eigentümer umgelegt werden soll. Gegen einen Teil der Eigentümer sind zwischenzeitlich entsprechende Kostenbescheide ergangen.
Es sind die Akten der parallelen Klageverfahren der weiteren Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (Az. 6 K 3852/16 und Az. 6 K 4601/16: Klagen gegen die Ordnungsverfügung vom 8. Juni 2016; Az. 6 K 4601/16: Klage gegen die Festsetzung der Ersatzvornahme vom 22. Juli 2016 und Az. 6 K 3593/18: Klage gegen einen Kostenbescheid betreffend die Kosten für die angedrohte Ersatzvornahme) beigezogen worden.
Wegen der sonstigen Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Der angefochtene Bescheid vom 8. Juni 2016 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).
Die Kammer hat in dem Beschluss vom 13. Juli 2016 in dem Eilverfahren 6 L 1408/16 gleichen Rubrums bereits ausgeführt:
„In formeller Hinsicht begegnet die angegriffene Ordnungsverfügung keinen durchgreifenden Bedenken, insbesondere hat die Antragsgegnerin die Antragstellerin – wie in § 28 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz NRW (VwVfG NRW) vorgesehen – vor dem Erlass der Ordnungsverfügung angehört.
Die angegriffene Ordnungsverfügung ist auch materiell rechtmäßig. Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der Ordnungsverfügung ist (hinsichtlich der Aufforderung zur Instandsetzung des Daches) § 61 Abs. 1 Satz 2 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW). Nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW haben die Bauaufsichtsbehörden im Rahmen ihrer Aufgabe, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen zu überwachen, nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften in diesem Sinne gehören unter anderem § 3 und § 15 BauO NRW. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW sind bauliche Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet wird. Nach § 15 BauO NRW muss jede bauliche Anlage im Ganzen und in ihren Teilen sowie für sich allein standsicher sein. Liegen diese gesetzlichen Voraussetzungen nicht vor, hat die Behörde ein Einschreiten zu erwägen.
Die Voraussetzungen für ein solches Einschreiten liegen hier vor.
Dass das Dach des Wohngebäudes H.-------straße 1 – und damit ein Teil einer baulichen Anlage im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW – nicht die Anforderungen erfüllt, die § 15 BauO NRW an die Standsicherheit von baulichen Anlagen und ihren Teilen stellt, geht aus dem von der Antragsgegnerin vorgelegten Verwaltungsvorgang unzweifelhaft hervor. Die darin enthaltenen Lichtbilder bestätigen den von der Antragsgegnerin in der angefochtenen Ordnungsverfügung vom 8. Juni 2016 beschriebenen Zustand des Daches, nämlich dass die linken (straßenseitigen) Sparren oberhalb der Kehlbalkenlage abgebrannt bzw. nicht mehr vorhanden sind, dass die rechten (gartenseitigen) Sparren vollständig fehlen und dass die Giebelseite der noch vorhandenen Dachkonstruktion im Spitzboden offen ist, wobei dort Dachpfannen über der Dachfläche des Spitzbodens fehlen. Weiter hat der Dachdecker, der an der von der Antragsgegnerin am 1. Juni 2016 durchgeführten Ortsbesichtigung des streitgegenständlichen Daches teilgenommen hat, festgestellt, dass die Maßnahmen, die der Antragstellerin in der Folge durch die angegriffene Ordnungsverfügung auferlegt worden sind, als Mindestmaßnahmen notwendig sind, um das Dach zu sichern. Dem ist die Antragstellerin nicht ansatzweise entgegengetreten.
Die angegriffene Ordnungsverfügung ist auch im Übrigen rechtmäßig. Die Antragsgegnerin hat das ihr nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt und die angeordneten Maßnahmen sind nicht unverhältnismäßig.
Dies gilt zunächst mit Blick auf die Inanspruchnahme der Antragstellerin als „Störerin“, die rechtlich nicht zu beanstanden ist. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 Ordnungsbehördengesetz NRW (OBG NRW) sind, wenn von einer Sache oder einem Tier eine Gefahr ausgeht, die Maßnahmen gegen den Eigentümer zu richten. Eigentümer in diesem Sinne ist jeder Eigentümer, auch derjenige nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wie die Antragstellerin. Dass die Antragsgegnerin nicht nur die Antragstellerin, sondern darüber hinaus alle übrigen Inhaber von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes an dem Wohngebäude in Anspruch genommen hat, ist rechtlich nicht zu beanstanden, sondern entspricht dem bei der Auswahl des bzw. der Verantwortlichen maßgeblich zu berücksichtigenden Gesichtspunkt der Effizienz der Gefahrenabwehr.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. Januar 2011 – 2 B 1495/10 –, juris; Schönenbroicher/Kamp, Bauordnung NRW, Kommentar, 2012, § 61 Rdnr. 22.
Im hier maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses der Ordnungsverfügung war für die Antragsgegnerin zudem nicht eindeutig zu beurteilen, welchen der Eigentümer in Anspruch zu nehmen erfolgversprechend sein würde. Die Antragstellerin hatte in ihrer auf die Anhörung erfolgten Stellungnahme vom 30. April 2016 nämlich von Schwierigkeiten berichtet, mit den übrigen Eigentümern wegen des Zustandes des Daches überhaupt Kontakt aufzunehmen.
Dass die Antragsgegnerin hingegen gegenüber dem Eigentümer der beiden Garagen im Innenhof des Gebäudes, Herrn L. , keine Ordnungsverfügung erlassen hat, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die Antragsgegnerin konnte im Zeitpunkt des Erlasses der Ordnungsverfügung vernünftigerweise nicht davon ausgehen, dass die Inanspruchnahme des Herrn L. zu einer Abwendung der festgestellten Gefahren führen würde. So hatte die Antragstellerin in ihrer Stellungnahme vom 30. April 2016 angegeben, Herr L. stehe auf dem Standpunkt, er habe mit dem Wohnhaus nichts zu tun. Dies entspricht der von der Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 29. Juni 2016 angeführten Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Jahr 2005, nach der der Eigentümer der Garagen keinen Anteil für Reparaturrücklagen zu den Gemeinschaftskosten zu leisten und im Gegenzug die Kosten für Reparaturen an den Garagen selbst zu tragen hat. Diesen Umstand hat die Antragstellerin nicht in Abrede gestellt. Dass die Antragsgegnerin vor diesem Hintergrund bei ihrer Entscheidung auf die von der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffene interne Regelung der Zuständigkeit für Reparaturen Rücksicht genommen und sich auf die Inanspruchnahme derjenigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkt hat, die über Wohnungseigentum verfügen, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Weiter war aufgrund der Eigentumsverhältnisse ungewiss, ob Herr L. überhaupt eine Zugangsmöglichkeit zum Gebäude hatte und ob es für ihn damit überhaupt faktisch möglich gewesen wäre, die notwendigen Sicherungsarbeiten durchzuführen. Die Antragsgegnerin hat dementsprechend in der Ordnungsverfügung ausdrücklich auf das Miteigentum der Antragstellerin an dem „Gemeinschaftseigentum Dach“ abgestellt und damit in der Ordnungsverfügung selbst eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass diese Miteigentumsposition entscheidend für die Inanspruchnahme der Antragstellerin gewesen ist. Dass die Antragstellerin – wie sie erst im vorliegenden Eilverfahren geltend gemacht hat – möglicherweise aus finanziellen Gründen nicht dazu in der Lage sein könnte, die geforderten Maßnahmen zu ergreifen, war für die Antragsgegnerin im Zeitpunkt des Erlasses der Ordnungsverfügung nicht erkennbar. Die Antragstellerin hatte in ihrer Stellungnahme vom 30. April 2016 lediglich angegeben, dass sie, ihr Geschäftsführer und eine weitere Eigentümerin, Frau S. , nicht in der Lage seien, die Gesamtkosten für den kompletten Wiederaufbau des Daches in Höhe von zu erwartenden 60.000,- Euro ohne Unterstützung der übrigen Eigentümer aufzubringen. Dies lässt einen Schluss auf finanzielle Probleme der Antragstellerin im Hinblick auf die in der Ordnungsverfügung geforderten weniger umfangreichen Maßnahmen nicht zu, zumal die Antragstellerin in derselben Stellungnahme weiter mitgeteilt hat, es sei vereinbart worden, zwei Wohneinheiten in dem in Rede stehenden Gebäude von dem bisherigen Eigentümer zu übernehmen.“
An diesen Ausführungen hält die Kammer nach nochmaliger Prüfung unter Berücksichtigung des im vorliegenden Hauptsacheverfahren anzulegenden rechtlichen Bewertungsmaßstabes fest. Ergänzend hierzu wird ausgeführt, dass der Inanspruchnahme der Klägerin als „Störerin“ im Sinne von § 18 Abs. 1 Nr. 1 OBG NRW auch nicht entgegensteht, dass gemäß § 21 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern grundsätzlich nur gemeinschaftlich zusteht. Denn gemäß § 21 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer ausnahmsweise berechtigt, auch ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, solche Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Als unmittelbar drohender Schaden wird jede Einbuße infolge eines bevorstehenden, drohenden Ereignisses oder eine Gefahrensituation beschrieben, in der ein verständiger Wohnungseigentümer nicht länger abwarten würde und die nach der bestehenden Kompetenzverteilung zuständigen Verwaltungsorgane, den Verwalter bzw. die übrigen Wohnungseigentümer, nicht erreichen kann.
Vgl. hierzu u.a. Wicke in: Palandt, 77. Auflage 2018, § 21 WEG, Rn. 5; Reichel-Scherer in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Auflage 2017, § 21 WEG, Rn. 34.
Von einer solchen Gefahrensituation für das gemeinschaftliche Eigentum ist die Beklagte wegen der in Rede stehenden Gefahren für das Gebäude, insbesondere im Hinblick auf die fragliche Standsicherheit des Dachstuhls, zu Recht ausgegangen. Auch war nach den Angaben der Klägerin kein Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt und der überwiegende Teil der Eigentümer war trotz mehrfacher Versuche postalisch nicht erreichbar oder nicht dazu bereit, Maßnahmen zu ergreifen. Die dem jeweiligen Mitglied der Gemeinschaft für diese Situation ausnahmsweise eingeräumten Handlungsbefugnisse rechtfertigen seine Inanspruchnahme als Störer durch die Beklagte.
Vgl. zur Inanspruchnahme eines Wohnungseigentümers als Adressat für eine auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Ordnungsverfügung: VG Hannover, Urteil vom 14. Mai 2018 - 4 A 8334/17 -.
Nicht zu beanstanden ist insoweit auch, dass die Beklagte von einer Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft, die wegen der Regelung in § 10 Abs. 6 WEG grundsätzlich ebenfalls als ordnungspflichtiger Adressat in Betracht kommen dürfte, abgesehen hat. Denn auf Grundlage der Schilderungen der Klägerin, dass bereits im Vorfeld mehrfach erfolglos versucht worden sei, eine Einigung zwischen den Mitgliedern der Gemeinschaft zu erzielen und der Angabe, dass für die Gemeinschaft kein Verwalter bestellt worden sei, konnte von einer entsprechenden Inanspruchnahme unter dem Gesichtspunkt der Effektivität der Gefahrenabwehr abgesehen werden.
Des Weiteren hat die Kammer in dem Beschluss vom 13. Juli 2016 ausgeführt:
„Die Ordnungsverfügung ist auch im Übrigen nicht unverhältnismäßig, insbesondere sind die der Antragstellerin auferlegten Maßnahmen geeignet, erforderlich und angemessen. Namentlich wäre eine Nutzungsuntersagung gegenüber den Eigentümern und den Mietern der in dem Gebäude H.-------straße 1 befindlichen Wohnungen als die Antragstellerin möglicherweise weniger belastende Maßnahme nicht geeignet, die Gefahren ebenso effizient zu beseitigen wie die hier in Rede stehenden Sicherungsmaßnahmen. Denn eine bloße Nutzungsuntersagung könnte allenfalls eine Gefahr für im Haus befindliche Personen abwenden, nicht aber die von dem Dach ausgehenden Gefahren für sich außerhalb des Gebäudes aufhaltende Personen wie etwa Passanten beseitigen.
Schließlich erweist sich die von der Antragsgegnerin gesetzte Frist zur Durchführung der Sicherungsmaßnahmen von vier Wochen nach Zustellung der Verfügung auch unter Berücksichtigung von Art und Umfang der geforderten Sicherungsmaßnahmen als verhältnismäßig.“
Auch an diesen Ausführungen hält die Kammer nach nochmaliger Prüfung fest. Der sachkundige Mitarbeiter der Beklagten, der im Rahmen des Ortstermins zusammen mit der Dachdeckerfirma den Maßnahmenkatalog erarbeitet hat, hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung nochmals anschaulich erklärt, warum die geforderten Maßnahmen seiner Einschätzung nach zur Beseitigung der Gefahrensituation erforderlich waren. Demnach war es zur Stabilisierung der - von der Straßenseite aus betrachtet - rechten Seite des Daches notwendig, die Balken zu ertüchtigen. Das Einziehen einer „Giebelwand“ in der Mitte des Hauses sollte verhindern, dass der Wind von innen Teile des offenen Dachstuhls abdeckt. Da der Dachstuhl oberhalb der Kehlbalkenlage auf der - von der Straßenseite aus betrachtet - linken Seite durch den Brand vollständig zerstört worden war, war es zudem erforderlich, die Kehlbalken auszusteifen und abzudichten. Bei einem Versagen der Kehlbalkenlage als konstruktives Element hätte die Gefahr bestanden, dass die gesamte Konstruktion abstürzt. Dass es insoweit mildere, ebenso effektive Gefahrenabwehrmaßnahmen gab, ist nicht ersichtlich. Den gesamten Dachstuhl zu sanieren und vollständig wiederherzustellen, wäre zwar möglicherweise wirtschaftlich sinnvoller gewesen, aber über das zur Gefahrenabwehr Erforderliche hinausgegangen. Es hätte der Klägerin insoweit aber offen gestanden, selbst weitergehende Maßnahmen zu ergreifen und das Dach insgesamt neu herstellen zu lassen oder der Beklagten ein gleich geeignetes Austauschmittel anzubieten.
Die Klägerin ist diesen Ausführungen auch im Rahmen des Hauptsacheverfahrens nicht entgegengetreten. Der Einwand, dass die Ersatzvornahme durch die Dachdeckerfirma nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden ist, betrifft allein den Vollzug des Bescheides und greift bei der Prüfung der Rechtmäßigkeit der verfahrensgegenständlichen Ordnungsverfügung nicht. Auch die Angabe der Klägerin, dass sich an einigen Stellen zwischenzeitlich die angebrachte Plane gelöst habe, stellt die grundsätzliche Eignung der geforderten Maßnahmen demnach nicht in Frage.
Im Hinblick auf die Rechtmäßigkeit der Androhung der Ersatzvornahme und die Anforderung der voraussichtlichen Kosten hat die Kammer ebenfalls nach wie vor keine Bedenken. Es wird auf die folgenden Ausführungen in dem zugehörigen Eilbeschluss verwiesen:
„Soweit die Antragstellerin darüber hinaus beantragt, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen die in der Ordnungsverfügung enthaltene Androhung der Ersatzvornahme anzuordnen, ist der zulässige Antrag ebenfalls unbegründet. Die Androhung der Ersatzvornahme ist rechtmäßig. Sie findet ihre Grundlage in §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 1, 59, 63 Verwaltungsvollstreckungsgesetz (VwVG) NRW. Sie ist formell rechtmäßig, insbesondere war eine Anhörung der Antragstellerin nach § 28 Abs. 2 Nr. 5 VwVfG NRW entbehrlich. In materieller Hinsicht begegnet die Androhung der Ersatzvornahme, namentlich im Hinblick auf das gewählte Zwangsmittel der Ersatzvornahme, ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken.
Auch die Anforderung der voraussichtlichen Kosten der Ersatzvornahme in Höhe von 15.000,- Euro ist rechtmäßig. Sie findet ihre Grundlage in § 59 Abs. 2 VwVG NRW. Danach kann bestimmt werden, dass der Betroffene die voraussichtlichen Kosten der Ersatzvornahme im Voraus zu zahlen hat. Zahlt der Betroffene die Kosten der Ersatzvornahme oder die voraussichtlich entstehenden Kosten der Ersatzvornahme nicht fristgerecht, so können sie im Verwaltungszwangsverfahren beigetrieben werden. Die Beitreibung der voraussichtlichen Kosten unterbleibt, sobald der Betroffene die gebotene Handlung ausführt. Die Anforderung der voraussichtlichen Kosten der Ersatzvornahme ist nicht zu beanstanden, insbesondere ist die der Antragstellerin gesetzte Frist zur Zahlung von vier Wochen nach Zustellung der Verfügung nicht kürzer als die der Antragstellerin gesetzte Frist zur Erfüllung der Ordnungspflicht (vgl. § 59 Abs. 2 Satz 3 VwVG NRW). Dass der geforderte Betrag von 15.000,- Euro den Betrag, auf den sich das von der Antragsgegnerin zur Bewertung der voraussichtlichen Kosten der Ersatzvornahme eingeholte Angebot der Dachdeckerfirma Arnold Brauer & Sohn vom 2. Juni 2016 beläuft, um 281,88 Euro übersteigt, führt nicht zur Rechtswidrigkeit der Anforderung, da es sich lediglich um die Anforderung der voraussichtlichen Kosten handelt, die den tatsächlich entstandenen Kosten nicht entsprechen müssen. Insoweit kann die Differenz nachgefordert werden oder muss bei einer Überzahlung entsprechend erstattet werden.
Vgl. Weißauer/Lenders, Verwaltungsgesetze NRW, Kommentar Loseblatt, Stand: September 2013, § 59 VwVG Rdnr. 6.
Schließlich begegnet auch die hinsichtlich der Vorauszahlung getroffene Auswahl der Antragstellerin als Verantwortliche keinen rechtlichen Bedenken. Die Antragsgegnerin hat das ihr insoweit zukommende Auswahlermessen erkannt und auch ermessensgerecht ausgeübt. Wie aus der Begründung der Ordnungsverfügung hervorgeht, hat die Antragsgegnerin die Antragstellerin aus dem nicht zu beanstandenden Grund der Effektivität des Verwaltungshandelns aus dem Kreis der als Verantwortliche in Betracht kommenden Eigentümer ausgewählt. Dies erscheint vertretbar, zumal mit Schreiben vom 30. April 2016 unter dem Briefkopf der Antragstellerin angekündigt worden war, man werde zwei weitere Wohnungen käuflich erwerben, was auf eine gewisse Solvenz der Antragstellerin hindeutete.“
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung
§ 15 BauO NRW
§ 21 WEG
§ 59 VwVG
§ 167 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung
§ 28 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz
§ 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW
§ 3 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 2 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
§ 18 Abs. 1 Nr. 1 OBG
§ 21 Abs. 2 WEG
§ 10 Abs. 6 WEG
§ 28 Abs. 2 Nr. 5 VwVfG NRW
§ 59 Abs. 2 VwVG NRW
§ 59 Abs. 2 Satz 3 VwVG NRW
§ 154 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: 6 K 3852/16
6 K 3593/18
6 L 1408/16
6 K 4601/16
2 B 1495/10
4 A 8334/17