Landgericht Oldenburg (Oldenburg) (Niedersachsen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-05-23, Aktenzeichen 13 O 2561/24

Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.801,25 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.08.2024 nebst außergerichtlicher, nicht anrechenbarer Rechtsanwaltskosten in Höhe von 325,47 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.08.2024 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 5.801,25 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten um einen geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung einer Maklerprovision.
Das mit einem vermieteten Bungalow bebaute Grundstück XXX stand im Jahr 2023 im Eigentum der Frau XXX Frau XXX beabsichtigte, das Grundstück zu veräußern und beauftragte mit der Vermittlung eines Käufers den Beklagten.
An einer erstmaligen Inaugenscheinnahme des Objekts durch den Beklagten zum Zwecke der Bestandsaufnahme nahmen neben dem Beklagten dessen Ehefrau und Mitarbeiterin Frau XXX sowie die Mieterin Frau XXX und deren Lebensgefährte Herr XXX teil. In der Folgezeit fanden wiederholt Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten statt, unter anderem auch mit dem Kläger.
Schließlich erwarb der Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom 14.09.2023 und Änderungsvertrag vom 17.11.2023 des Notars von der XXX aus XXX von Frau XXX das genannte Grundstück. Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf die Anlagen K 1 und K 2 verwiesen. Der Beklagte schloss in diesem Zusammenhang mit dem Kläger einen eigenen Käufermaklervertrag vom 14.09.2023 ab. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage B 1 verwiesen. Für den Nachweis und die Vermittlung zahlte der Kläger an den Beklagten gemäß dessen Rechnung vom 30.10.2023 die vereinbarte Maklerprovision in Höhe von 4.875,00 € zzgl. Umsatzsteuer, insgesamt brutto 5.801,25 €.
Der Kläger behauptet, der Beklagte habe positive Kenntnis von Schimmelpilzerscheinungen in dem vermieteten Objekt und von undichten Stellen, vom leckenden Dach, leckenden Gauben und undichten Fenstern gehabt, ihn - den Kläger - darüber aber nicht aufgeklärt. Sowohl die Mieterin Frau XXX als auch deren Lebensgefährte Herr XXX hätten sowohl die Verkäuferin Frau XXX als auch den Beklagten darauf aufmerksam gemacht, dass das Dach und die Fenster undicht seien und deshalb Feuchtigkeit in den Bungalow eindringe und hierdurch Schimmel verursache. Der Beklagte habe dies gegenüber den Mietern abgetan und veranlasst, dass sichtbare Schimmelpilzerscheinungen übergestrichen würden. Der Beklagte habe zudem geäußert, die Mieter sollten bei Besichtigungen nichts zu Undichtigkeiten oder Schimmelpilzerscheinungen gegenüber Kaufinteressenten erwähnen.
Der Kläger meint, ihm stehe ein Rückzahlungsanspruch auf die geleistete Maklerprovision wegen Schlechtleistung aus §§ 652, 280 Abs. 1 BGB als Schadenersatz in Höhe der von ihm gezahlten Maklerprovision von 5.801,25 € zu, hilfsweise berufe er sich auf eine Verwirkung der Maklerprovision.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 5.801,25 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.08.2024 nebst außergerichtlicher, nicht anrechenbarer Rechtsanwaltskosten in Höhe von 325,47 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.08.2024 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er rügt die aus seiner Sicht fehlende örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts.
Der Beklagte bestreitet, dass er das Objekt - mit Ausnahme zweier von dem Kläger angeführter Ortstermine - betreten habe. Besichtigungstermine seien in Anwesenheit seiner Ehefrau und Mitarbeiterin Frau XXX durchgeführt worden; Baumängel und -schäden seien nicht erkennbar gewesen. Dies sei auch darauf zurückzuführen, dass die Räumlichkeiten mit Möbeln und sonstigen Gegenständen vollgestellt gewesen seien.
Der Beklagte meint, sogar im Falle einer Verwirkung seines Lohnanspruchs sei die ersparte Maklerprovision ohnehin auf einen Schadensersatzanspruch wegen fehlerhafter oder vorenthaltener Angaben des Maklers anzurechnen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Frau XXX Herrn XXX und Frau XXX Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 23.05.2025 verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zudem auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Die örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ergibt sich jedenfalls aus der rügelosen Verhandlung des Beklagten in dem Termin vom 23.05.2025. Ihr liegt abgesehen davon auch zugrunde, dass der Kläger (unter anderem) zu einem Anspruch aus unerlaubter Handlung nach § 32 ZPO schlüssig vorgetragen hat.
II.
Die Klage ist begründet.
1. Dem Kläger steht der in der Hauptsache geltend gemachte Anspruch nach Maßgabe des § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB zu. Danach ist derjenige zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet, der durch die Leistung eines anderen auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat. Diese Voraussetzungen liegen hier im Verhältnis des Beklagten zum Kläger vor.
Der Beklagte hat die geltend gemachte Hauptforderung durch eine Zahlung und damit Leistung des Klägers erlangt.
Diese Leistung beruht auf keinem Rechtsgrund. Ein Makler hat nämlich keinen Anspruch aus §§ 652 Abs. 1, 656c BGB auf Zahlung aus dem Maklervertrag, wenn er diesen Anspruch gemäß § 654 BGB (analog) verwirkt hat (vgl. OLG Koblenz, Beschl. v. 02.05.2019 - 2 U 1482/18, Rn. 16, zit. nach BeckRS 2019, 18419). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs enthält die Bestimmung des § 654 BGB einen von der Treu- und Sorgfaltspflicht des Maklers ausgehenden allgemeinen Rechtsgedanken und ist demgemäß auch allgemein dann anzuwenden, wenn ein Makler unter vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seiner Auftraggeber in wesentlicher Weise zuwidergehandelt hat (vgl. BGH, Beschl. v. 06.05.2004 - IX ZB 349/02). So verwirkt ein Immobilienmakler seinen Lohnanspruch dann, wenn er mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit die Interessen des Kunden so schwerwiegend gefährdet oder beeinträchtigt, dass er unwürdig für den Erhalt des Maklerlohns erscheint (vgl. BGH, Urt. v. 29.11.1989 - IVa ZR 206/88 -, juris Rn. 15; BGH, Beschl. v. 06.05.2004 - IX ZB 349/02 -, BGHZ 159, 122, Rn. 28). Entscheidendes Gewicht liegt bei der Frage der subjektiven Vorwerfbarkeit der Treupflichtverletzung, aufgrund derer sich der Makler den Lohn nach allgemeinem Rechts- und Billigkeitsempfinden nicht verdient hat, sondern sich seines Lohnes "unwürdig" erweist (vgl. BGH, Urt. v. 24.06.1981 - IVa ZR 225/80, NJW 1981, 2297; Urt. v. 13.03.1985 - IVa ZR 222/83). Der Tatbestand der Verwirkung kann erfüllt sein, wenn der Makler über seine eigenen Kenntnisse täuscht oder etwas vorgibt, was er nicht überprüft hat oder den Kunden wissentlich wahrheitswidrig informiert (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 04. 12.1998 - 7 U 59/98 -, juris Rn. 9 f.). Dasselbe gilt auch bei dem Verschweigen von wesentlichen Informationen über den Zustand des Objekts (vgl. KG MDR 2012, 271 [KG Berlin 15.08.2011 - 10 U 47/11]; OLG Celle MDR 2003, 984 (985) [OLG Celle 06.02.2003 - 11 U 170/02]; OLG Hamm NJW-RR 2001, 1276 [OLG Hamm 26.06.2000 - 18 U 139/99] (1277)).
Nach diesen Maßgaben hat der Beklagte vorliegend seinen Anspruch auf Maklerlohn verwirkt. Es stehen zur Überzeugung des Gerichts Pflichtverstöße des Beklagten in der Zeit vor dem Abschluss des Hauptvertrages fest, die nach objektiver Schwere und insbesondere subjektiver Vorwerfbarkeit von außergewöhnlichem Gewicht sind.
a) Ein solcher (zurechenbarer) Pflichtverstoß des Beklagten liegt zunächst darin, dass seine Ehefrau und Mitarbeiterin, die Zeugin XXX in einem Besichtigungstermin mit dem Kläger dessen Frage nach Schimmel oder Feuchtigkeit in dem Haus dahin beantwortet hat, es sei nichts bekannt, obwohl die Bewohner des Hauses ihr und dem Beklagten zuvor von solchen Problemen berichtet hatten. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts nach Maßgabe des § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme fest. Im Rahmen der freien Beweiswürdigung hat sich das Gericht an der sogenannten Realkennzeichenanalyse orientiert (vgl. dazu BGH, Urt. v. 30.07.1999, 1 StR 618/99, NJW 1999, 2746 (2747, 2748)). Im Einzelnen:
Die Zeugen XXX Frau und Herr XXX haben übereinstimmend angegeben, bei einem Erstgespräch mit dem Beklagten und dessen Ehefrau, der Zeugin Frau XXX von erheblichen Feuchtigkeitsproblemen des Objekts berichtet zu haben. So sei im Laufe von Jahren im Bereich der vier Gauben des Obergeschosses immer wieder Feuchtigkeit von außen eingedrungen, was dazu geführt habe, dass im Bereich der Fenster die Balken und Fensterbänke nass geworden seien und in der Vergangenheit bereits hätten ausgetauscht werden müssen, ohne dass das Problem damit beseitigt worden sei.
Das Gericht folgt diesen Angaben nach kritischer Würdigung. Die Aussagen der beiden Zeugen waren glaubhaft. Sie weisen verschiedenste Kriterien auf, die für ein tatsächliches Erleben des dargelegten Geschehens sprechen. So haben beide Zeugen das Rand- und Kerngeschehen zu dem Ersttermin in strukturgleichen, detailreichen und mit individuellen Merkmalen durchsetzten Aussagen geschildert, die in wesentlichen Teilen übereingestimmt und sich im Übrigen wechselseitig plausibel ergänzt haben.
Das Gericht hält es für besonders lebensnah, dass die Zeugin XXX die seit über 20 Jahren in dem Gebäude lebt, die von ihr detailreich und als über die Jahre immer wieder aufgetreten geschilderten Feuchtigkeitsprobleme tatsächlich erlebt und in dem Termin mit dem Makler angegeben hat. Der als solcher bezeichnete "Ersttermin" diente dazu, dass der Makler das Objekt kennenlernt. Wenn - wie hier - die damalige Eigentümerin Frau XXX an dem Termin nicht teilnimmt, musste sich für die Mieterin Frau XXX geradezu aufdrängen, dem Makler die von ihr erlebten Probleme mit dem Gebäude zu benennen. Die Zeugin hat in diesem Zusammenhang auch vermocht, eine auf den ersten Blick mögliche Widersprüchlichkeit ihres Verhaltens in Bezug auf die beschriebenen umfangreichen Feuchtigkeitsprobleme aufzulösen: Auf die Frage, ob sie deshalb die Miete gemindert habe, hat die Zeugin spontan und nachvollziehbar angegeben, dies habe sie nicht getan, weil die Vermieterin sie dort sehr günstig habe wohnen lassen und sie diesen Konflikt nicht gewollt habe, sie habe aber sehr wohl die Mängelerscheinungen angezeigt. Dieses einen Konflikt mit der Vermieterin vermeidende Verhalten ist besonders nachvollziehbar, weil auch die Zeugin XXX die niedrige Miete hervorgehoben hat. Es liegt deshalb nah, dass die Zeugin XXX ihren günstigen Mietvertrag nicht durch eine Mietminderung gefährden wollte und die Feuchtigkeitsprobleme auch wirtschaftlich hinzunehmen bereit war. Ein weiteres Realitätskennzeichen der Aussage XXX liegt darin, dass diese nicht einseitig zulasten des Beklagten ausgesagt, sondern die Frage nach der vom Kläger behaupteten "Übertünchung" von Schadstellen verneint hat. Wäre es der Zeugin darum gegangen, den Beklagten einseitig zu belasten, hätte sich ihr hier die Möglichkeit einer anderen Antwort geboten. Demgegenüber war sie erkennbar bemüht darum, ein differenzierteres Bild zu zeichnen (vgl. zu diesem Kriterium in der Aussageanalyse: Niehaus, Zur Anwendbarkeit inhaltlicher Glaubhaftigkeitsmerkmale bei Zeugenaussagen unterschiedlichen Wahrheitsgehalts, S. 413, Frankfurt am Main, Berlin, Bern, 2001; Jansen, Zeuge und Aussagepsychologie, Heidelberg, 2004, Rz. 534). Dazu gehört für das Gericht auch eine Klarstellung der Zeugin zugunsten des Beklagten. Die Zeugin hat zunächst auf Nachfrage angegeben, sie habe eine Äußerung des Beklagten so verstanden, es sei nicht gewollt, dass sie bei Besichtigungen etwas zu Schäden sage. Auf die spätere Nachfrage, ob es ihr ausdrücklich untersagt worden sei, Mängel in Besichtigungsterminen zu benennen, hat sie ihre Angabe dahin konkretisiert, ausdrücklich verboten worden sei ihr das nicht. Sie habe aber seinerzeit mit Ihrem Anwalt gesprochen, der ihr geraten habe, in Besichtigungsterminen einfach auf die Maklerfirma zu verweisen.
Auch die Aussage des Zeugen XXX weist, für sich wie auch in der Gesamtschau mit der Aussage XXX deutliche Kennzeichen dafür auf, dass sie erlebnisbasiert ist. Zunächst stützt sie die für sich auf den ersten Blick überraschende Angabe der Zeugin, sie habe mit einem Anwalt über das Verhalten in Besichtigungsterminen gesprochen, ab und führt beide Schilderungen insoweit zu einem homogenen Gesamtbild (vgl. zu diesem Kriterium Bender/Nack/Treuer, Tatsachenfeststellung vor Gericht, 3. Aufl., München, 2007, Rz. 411). Der Zeuge und Lebensgefährte von Frau XXX hat hierzu erläutert, er stehe wegen seiner selbständigen Tätigkeit in Kontakt mit einem Anwalt und habe diesen nach dem Ersttermin mit den Eheleuten XXX gefragt, wie er sich bei Besichtigungsterminen verhalten solle. Sein Anwalt habe geraten, nichts zu Mängeln zu sagen, sonst falle das auf ihn zurück und er setze sich möglicherweise einer Schadensersatzhaftung aus. Dieses ungewöhnliche Detail der Aussage zu einem begründeten anwaltlichen Ratschlag spricht klar für ein tatsächliches Erleben. Wenn aber der Zeuge XXX nach dem Ersttermin seinen Anwalt insoweit um Rat gefragt hat, verlangt diese Komplikation nach einem Motiv - und dieses wiederum lässt sich lebensnah in der von beiden Zeugen geschilderten Aufforderung des Beklagten sehen, das Haus nicht schlechter zu machen als es ist, nachdem beide auf Feuchtigkeitsprobleme hingewiesen hatten. Ohne ein solches Gespräch hätte der Zeuge XXX nämlich gar keinen Anlass gehabt, insoweit anwaltlichen Rat einzuholen. Für die tatsächlich geäußerten Hinweise auf Feuchtigkeitsprobleme spricht auch die Schilderung einer weiteren, glaubhaften Besonderheit durch den Zeugen. So sei im Ersttermin auch darüber gesprochen worden, ob Frau XXX und Herr XXX ein Angebot abgeben wollen und der Termin sei unterbrochen worden. In dieser Pause, so der Zeuge, habe er bei befreundeten Baustoffhändlern angerufen, um selbst einen Preis für die Dachsanierung grob kalkulieren zu können. Das sei in die Kaufpreisermittlung der Zeugen eingeflossen und den Eheleuten XXX dann auch konkret so gesagt und beschrieben worden. Diese Ermittlung eines Angebots und deren Schilderung gegenüber dem Beklagten und seiner Frau fügt sich wiederum zwanglos und lebensnah in die von den Zeugen XXX und XXX geschilderte Hausbesichtigung ein, in deren Verlauf auf die durch das Dach eindringende Feuchtigkeit hingewiesen worden sei. Wenn der Zeuge XXX für die Ermittlung des Angebots nämlich zu erkennen gegeben hat, dass der Preis für eine Dachsanierung eingeflossen sei, liegt besonders nah, dass die Problematik des teils undichten Daches bereits zuvor besprochen worden war. Das Gericht hat auch bedacht, ob der Zeuge XXX sich den anwaltlichen Rat und den Anruf bei befreundeten Baustoffhändlern ausgedacht haben könnte und hält dies für völlig fernliegend. Der Zeuge musste damit rechnen, näher dazu befragt zu werden, um wen es sich bei dem Anwalt und den Baustoffhändlern handelt; er hat mit seinen Angaben deshalb ein mögliches Verflechtungsangebot geschaffen, worin wiederum ein Qualitätsmerkmal seiner Aussage liegt. Ein weiteres Indiz für den Wahrheitsgehalt der Zeugenaussage XXX liegt in der Schilderung eines eigenpsychischen Vorgangs in Verbindung mit dem dazu passenden, vom Gericht wahrgenommenen Aussageverhalten des Zeugen. So hat der Zeuge die Situation geschildert, in der der Kläger während eines Besichtigungstermins nach Problemen mit Schimmel gefragt habe, er, der Zeuge, auf den Makler verwiesen habe und Frau XXX sich dann dahin geäußert habe, es sei nichts bekannt. Der Zeuge hat für das Gericht nachvollziehbar auch durch Mimik und Stimmlage seine damalige Fassungslosigkeit zum Ausdruck gebracht, als erlebte er die Situation noch einmal. Er hat angegeben, baff und perplex gewesen zu sein, das sei für ihn wegen der vorherigen Hinweise schon eine arglistige Täuschung gewesen. Die Art der Schilderung dieses Empfindens legt nah, dass der Zeuge es tatsächlich durchlebt hat, gerade weil Frau XXX und er auf die Feuchtigkeitsprobleme hingewiesen hatten.
Die Zeugen Frau XXX und Herr XXX sind auch unter Berücksichtigung ihres Aussageverhaltens selbst glaubwürdig. Sie haben zudem keinerlei erkennbares oder naheliegendes Motiv dafür, vor Gericht falsche Angaben in dieser Angelegenheit zu machen.
Das Gericht hat auch unter Berücksichtigung der Aussage der Zeugin XXX keine Zweifel an den Aussagen der Zeugen XXX und XXX Die Zeugin XXX hat die Frage danach verneint, ob sie und der Beklagte auf Feuchtigkeitsprobleme hingewiesen worden seien und ob eine Dachsanierung besprochen worden sei. Dem folgt das Gericht nicht. Die Aussage der Zeugin XXX hat keine, jedenfalls nicht hinreichend Anhaltspunkte aufgewiesen, wonach gerade durch sie der Ersttermin vollständig zutreffend wiedergegeben worden ist. Im Gegenteil hat das Gericht sogar eher Zweifel an der Unvoreingenommenheit der Zeugin. Diese Zweifel speisen sich zunächst daraus, dass die Zeugin bereits bei einer erst begonnenen Nachfrage des Beklagtenvertreters, ob der Kläger einmal geäußert habe -, den Kopf geschüttelt hat. Dieses Verhalten lässt zumindest den Schluss zu, dass die Zeugin nicht bereit oder in der Lage war, sich unbefangen die Frage nach einem Verhalten des Klägers anzuhören, sondern ein solches pauschal zurückweist. Eine gewisse Voreingenommenheit der Zeugin und zugleich ein möglicherweise fehlendes subjektives Erleben wird auch durch ihre Angaben zu der Fortsetzung des Ersttermins nach der bereits vom Zeugen XXX geschilderten Pause deutlich. Dazu hat die Zeugin einerseits angegeben, sie habe jedenfalls nicht mitbekommen, dass Frau XXX und Herr XXX eine eigene Preisvorstellung abgegeben hätten. Damit hat sie die Möglichkeit in den Raum gestellt, nicht alles von diesem fortgesetzten Gespräch mitbekommen zu haben. Auf die spätere Nachfrage, ob der Zeuge XXX nach der Pause etwas davon gesagt habe, dass er in der Pause beim Baumarkt oder ähnlich angerufen habe, um sich über Preise zu informieren, die mit der Dachsanierung zusammenhingen, hat die Zeugin dagegen ausgesagt, das habe er nicht gesagt, sie sei sich da nicht unsicher, sondern könne klar sagen, das habe er nicht gesagt. Damit hat sie sich selbst und der von ihr zuvor zum Ausdruck gebrachten Möglichkeit widersprochen, nicht alles mitbekommen zu haben.
Soweit die Zeugin XXX geschildert hat, es sei wegen der Möblierung bzw. Dekoration nicht möglich gewesen, Fenster zu öffnen, kommt es darauf bereits rechtlich genau so wenig an wie auf den von der Zeugin unter Vorhalt eines Exposés geschilderten verdreckten und ungepflegten Zustand von Dachrinnen und Gauben. Die hier zu beurteilende Pflichtverletzung beruht nicht auf der Frage, ob der Beklagte Fenster öffnen konnte und was er ggf. gesehen hat oder ob Dachrinnen und Gauben als verdreckt und ungepflegt erkennbar waren, sondern darauf, ob dem Beklagten von den Bewohnern Feuchtigkeitsprobleme benannt worden sind und wie er damit umgegangen ist. Ein erkennbar ungepflegter Zustand von Dachrinnen und Gauben ist insbesondere nicht gleichzusetzen mit einem Hinweis auf an mehreren Stellen durch das Dach in das Gebäude eindringende Feuchtigkeit.
Soweit der Beklagte sich für seinen Vortrag auf das Zeugnis der früheren Eigentümerin, Frau XXX berufen hat, war dem nicht nachzugehen. Nach sämtlichen Zeugenaussagen war Frau XXX weder bei dem in Streit stehenden Ersttermin noch bei dem Besichtigungstermin mit dem Kläger zugegen. Der Rechtsstreit kann deshalb wie erkannt entschieden werden, ohne dass es insbesondere darauf ankommt, ob - wie vom Beklagten vorgetragen - Frau XXX selbst ihn nicht über Feuchtigkeitsprobleme des Hauses informiert hat.
Der darin liegende Pflichtverstoß der Zeugin XXX die in dem genannten Besichtigungstermin mit dem Kläger dessen Frage nach Schimmel oder Feuchtigkeit in dem Haus dahin beantwortet hat, ihr sei nichts bekannt, obwohl die Bewohner des Hauses ihr und dem Beklagten zuvor von solchen Problemen berichtet hatten, ist dem Beklagten nach § 278 BGB zuzurechnen (vgl. zur Zurechnung OLG Oldenburg, Beschl. v. 10.07.2014 - 4 U 24/14). Danach hat der Schuldner ein Verschulden (u.a.) der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Bei der Zeugin XXX handelt es sich um eine Erfüllungsgehilfin in diesem Sinne. Sie ist (war) Mitarbeiterin des Beklagten und hat für diesen Besichtigungstermine wahrgenommen.
Die genannte Frage des Klägers falsch zu beantworten wiegt objektiv und subjektiv schwer. Für den potentiellen Käufer einer Immobilie ist es erkennbar von besonderem Interesse, ob nach Angaben der Bewohner einer Immobilie Feuchtigkeit durch das Dach in das Innere des Gebäudes eindringt, weil dies kurzfristig mit hohen Sanierungskosten verbunden sein kann, für den Käufer einer vermieteten Immobilie auch mit Mietausfällen und sich deshalb letztlich auf den Kaufpreis auswirken kann. Das dem Beklagten zurechenbare Verhalten der Zeugin XXX ist subjektiv auch deshalb von besonderem Gewicht, weil es wissentlich falsch war. Wie im Rahmen der Beweiswürdigung aufgezeigt ist das Gericht überzeugt davon, dass (auch) die Zeugin XXX auf umfangreiche Feuchtigkeitsprobleme hingewiesen worden ist. Dies muss ihr im Moment der Nachfrage des Klägers präsent gewesen sein, wie auf der anderen Seite die für genau diese Situation dargestellte Perplexität und Empörung des Zeugen XXX zeigt.
Die Anwendung der Vorschrift des § 654 BGB (analog) setzt nicht voraus, dass dem Auftraggeber (hier: dem Kläger) ein Schaden entstanden ist (vgl. BGH, Beschl. v. 06.05.2004 - IX ZB 349/02). Die Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn hat Strafcharakter. Sie soll den Makler im Interesse der Wahrung seines Vergütungsanspruchs gerade dazu bewegen, die ihm gegenüber seinem Auftraggeber obliegende Treuepflicht einzuhalten (vgl. BGHZ 159, 122, Rn. 28).
Dabei erkennt das Gericht, dass auch eine - hier - vorvertragliche Pflichtverletzung zur Verwirkung führt (vgl. MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 654 Rn. 21 m.w.N.). Es kann keinen Unterschied machen, ob der Makler Treuepflichten, deren Verletzung fortwirkt, vor oder nach Abschluss des Maklervertrages verletzt hat. Dies gilt im vorliegenden Einzelfall in besonderem Maße, weil das pflichtwidrige Verhalten im Besichtigungstermin vom 29.08.2023 zeitlich nah am Abschluss des Maklervertrages (14.09.2023) und deshalb auch die Treuepflicht erkennbar besonders nah lag.
Der Verwirkung des Maklerlohns steht nicht entgegen, dass der Beklagte meint, die ersparte Maklerprovision sei auf einen etwaigen Schadensersatzanspruch wegen fehlerhafter oder vorenthaltener Angaben des Maklers anzurechnen. Ein solcher Schadensersatzanspruch wird hier gar nicht geltend gemacht.
Schließlich steht der Verwirkung des Maklerlohns auch nicht entgegen, dass es nach der Schilderung der Zeugin XXX in einem Raum im Obergeschoss feucht roch und in einem Bereich der Fensterbank eine Feuchtigkeitserscheinung erkennbar war. Dies kann der Entscheidung genauso als wahr zugrunde gelegt werden, wie die von der Zeugin XXX angegebene und in den Kaufvertrag aufgenommene eingehende Besichtigung seitens des Klägers mit einem Handwerker. Die Treuepflicht des Beklagten, über die von den Zeugen XXX und XXX erteilten Hinweise aufzuklären, bestand nämlich unvermindert auch dann, wenn im Besichtigungstermin in einem Raum im Obergeschoss Feuchtigkeit erkennbar war. Zum einen hat der Kläger durch seine konkrete Nachfrage zu erkennen gegeben, dass ihm eine Feuchtigkeits- und/oder Schimmelproblematik - selbst wenn er die genannten möglichen Wahrnehmungen hatte - nicht abschließend bekannt und sogar gerade deshalb weitere Informationen dazu von Interesse für ihn waren. Zum anderen gingen die von der Zeugin XXX benannten Feuchtigkeitsprobleme deutlich über das hinaus, was durch feuchte Luft in einem Raum im Obergeschoss und einen Feuchtefleck an der Fensterbank erkennbar war. Die Zeugin hat vier Gauben im Obergeschoss als Problemstellen benannt, durch die immer wieder Feuchtigkeit von außen durchdringe, was sich so auswirke, dass im Bereich der Fenster die Balken und Fensterbänke nass würden, bei den Balken teils so schlimm, dass man sie fast auswringen könne. Die Fensterbänke seien im Laufe der Jahre schon mehrfach so richtig durchgegammelt und hätten ausgetauscht werden müssen. Das alles habe sie im Ersttermin gesagt.
b) Ein weiterer, objektiv und subjektiv besonders gewichtiger und damit ebenfalls zur Verwirkung führender Pflichtverstoß des Beklagten liegt darin, dass er am 14.09.2023 nach Abschluss des Maklervertrages (Anlage B 1) und vor Abschluss des Hauptvertrages die ihm von den Zeugen XXX und XXX erteilten Hinweise zu Feuchtigkeitsproblemen nicht an den Kläger weitergegeben hat.
Den Beklagten trafen nunmehr vertragliche Treuepflichten nach Maßgabe des § 241 Abs. 2 BGB. Danach oblag ihm die Weitergabe der von den Bewohnern erteilten Information über die Feuchtigkeitsprobleme des Objekts. Diese Weitergabe hat der Beklagte in zumindest grob leichtfertiger Weise unterlassen. Es musste sich ihm gerade durch den (Makler-)Vertragsschluss und den für den gleichen Tag angesetzten, unmittelbar bevorstehenden Abschluss des Hauptvertrages aufdrängen, dass sein Vertragspartner - der Kläger - ein erhebliches Interesse an dem von den Bewohnern erteilten Hinweis zu umfangreichen Feuchtigkeitsproblemen des Gebäudes hatte. Auf die Ausführungen dazu unter lit. a) wird Bezug genommen.
2. Den zugesprochenen Nebenforderungen liegen die §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB zugrunde.
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
Der Streitwertfestsetzung liegen die §§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO zugrunde.
Hinweis:
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 32 ZPO
§ 654 BGB
§ 278 BGB
§ 652 Abs. 1, 656c BGB
§ 286 Abs. 1 ZPO
§ 241 Abs. 2 BGB
§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB
§ 91 Abs. 1, 709 ZPO
§ 48 Abs. 1 GKG

Zitierte Entscheidungen: BGHZ 159, 122
NJW 1981, 2297
MDR 2012, 271
MDR 2003, 984
NJW-RR 2001, 1276
NJW 1999, 2746
2 U 1482/18
IX ZB 349/02
7 U 59/98
10 U 47/11
11 U 170/02
18 U 139/99
1 StR 618/99
4 U 24/14