Amtsgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-01-29, Aktenzeichen 28 C 3053/07
ECLI: ECLI:DE:AGMS:2008:0129.28C3053.07.00

Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 857,53 Euro nebst Zinsen in Höh von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit 01.01.2007 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 1/9 und die Beklagte 8/9.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, es sei denn, der Kläger leistet vor der Vollstreckung entsprechende Sicherheit.

Tatbestand:
Mit Mietvertrag vom 06.05.1997 mietete die Mutter des Klägers, Frau X, ab 01.06.1997 von der Beklagten die im II. Geschoss links des Hauses I-Weg, N, gelegene Wohnung. Aufgrund des Mietvertrages erbrachte Frau X die vereinbarte Kaution in Höhe von 1.700,00 DM durch zur Verfügungsstellung eines Kautionssparbuchs. Am 24.07.2006 kündigte Frau X das Mietverhältnis zum 31.10.2006. Am 22.08.2006 verstarb Frau X. Sie wurde durch ihren Sohn, den Kläger, beerbt. Die Wohnung wurde am 31.10.2006 in geräumten Zustand an die Beklagte zurückgegeben.
Der Kläger begehrt Zurückzahlung der Kaution. Diesen Betrag beziffert er inklusive Zinsen mit 966,15 Euro. Der Kläger macht geltend, die Wohnung sei im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben worden.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 966,15 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.01.2007 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte macht geltend, die Wohnung habe bei Übergabe erhebliche Mängel aufgewiesen. Die Malerarbeiten seien nur zu 50 % und sehr oberflächlich ausgeführt worden. Die Türzargen seien nicht gestrichen gewesen. Im Bad seien 20 Dübellöcher nicht zugespachtelt worden. Durch das starke Rauchen seitens Frau X seien alle Fensterrahmen und Türen stark vergilbt gewesen. Die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen seien nicht ausgeführt worden. Die Badewannenarmatur sei defekt gewesen. Insoweit rechnet die Beklagte mit Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 1.314,57 Euro, Kosten für Armaturen in Höhe von 140,77 Euro sowie Kosten für eine Grundreinigung in Höhe von 40,00 Euro auf. Weiter macht die Beklagte geltend, an Nebenkosten seien für den Zeitraum vom 01.07.2005 bis 30.06.2006 noch 385,21 Euro zu zahlen.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist in Höhe von 857,53 Euro nebst Zinsen begründet, im Übrigen unbegründet.
Der berechtigte Zahlungsanspruch ergibt sich aus dem Rückzahlungsanspruch des Klägers als Erbe nach seiner Mutter hinsichtlich der geleisteten Kaution. Nach der von der Beklagten vorgelegten Abrechnung des Sparbuchs, welches zur Sicherung der Kaution gegeben worden war, beläuft sich der Kautionsbetrag inklusive Zinsen auf 957,53 Euro. Abzusetzen ist hiervon lediglich ein Betrag in Höhe von 100,00 Euro. Unstreitig hat die Mieterin während des Mietverhältnisses in die Fliesen im Bad 6 Löcher gebohrt. Diese Bohrlöcher befanden sich nicht im Bereich der Fugen sondern der Fliesen direkt. Insoweit hat die Mieterin nach Auffassung des Gerichts eine positive Vertragsverletzung des Mietverhältnisses begangen. Hierzu war sie auch dann nicht berechtigt, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses über dem Handwaschbecken weder ein Spiegel noch eine Lampe angebracht war. Nach Auffassung des Gerichts ist es durchaus möglich, einen Spiegel und eine Lampe so anzubringen, dass sich entsprechende Bohrlöcher im Fugenbereich befinden. Eine Durchbohrung der Fliesen stellt dagegen eine positive Vertragsverletzung dar. Insoweit besteht ein Schadensersatzanspruch seitens der Beklagten, mit dem diese gegen die Forderung des Klägers aufrechnen kann. Die Höhe des entstandenen Schadens schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO auf 100,00 Euro.
Weitere Gegenansprüche kann die Beklagte nicht geltend machen. Soweit die Beklagte für Malerarbeiten 1.314,57 Euro fordert, ist festzustellen, dass § 12 des Mietvertrages eine Regelung enthielt, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen in bestimmten Abständen durchzuführen hat. Diese Klausel enthielt jedoch sogenannte Starrfristen. Bei einer Vereinbarung derartiger Starrfristen wird der Mieter in unangemessener Weise benachteiligt, sodass die Klausel gemäß § 307 BGB bzw. § 9 AG BGB unwirksam ist. Auch die Kosten für Armaturen kann die Beklagte nicht geltend machen. Nach § 11 Abs. 2 des Mietvertrages ergab sich für den Mieter nur dann eine Verpflichtung zur Kostenübernahme, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 150,00 DM (76,69 Euro) nicht überstiegen. Der jetzt geltend gemachte Betrag liegt über dem Grenzbetrag, sodass eine Verpflichtung zur Übernahme der Kosten durch den Kläger nicht besteht. Hinsichtlich der geltend gemachten Kosten für eine Grundreinigung ist festzustellen, dass die Beklagte keinen Beweis dafür angetreten hat, dass diese Kosten tatsächlich entstanden sind.
Soweit die Beklagte eine Gegenforderung aus der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.07.2005 bis 30.06.2006 geltend macht, besteht dieser Anspruch wegen einer Fristversäumung durch die Beklagte nicht. Nach § 556 Abs. 3 BGB ist die Abrechnung von Nebenkosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die fragliche Nebenkostenabrechnung bezog sich auf den Zeitraum vom 01.07.2005 bis 30.06.2006. Die Abrechnung seitens der Beklagten erfolgte mit Schreiben vom 12.10.2007. Zu diesem Zeitpunkt waren die 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abgelaufen. Die Beklagte kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, die Abrechnung seitens der Hausverwaltung sei erst am 25.09.2007 vorgelegt worden. Das Verhältnis zwischen Hausverwaltung und dem Eigentümer ist für das Verhältnis des Eigentümers und Vermieters zum Mieter nicht entscheidend.
Insgesamt lässt sich daher feststellen, dass die Klage in Höhe von 857,53 Euro begründet ist. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.
Der Zinsanspruch folgt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit resultiert aus den § 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 287 ZPO
§ 307 BGB
§ 9 AG
§ 92 ZPO
§ 556 Abs. 3 BGB