Amtsgericht Mönchengladbach (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-09-27, Aktenzeichen 36 C 368/06
ECLI: ECLI:DE:AGMG1:2007:0927.36C368.06.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Rückzahlung angeblich zuviel gezahlter Mietzinsen, die Feststellung der Nichtigkeit der Vereinbarung zur Höhe des Mietzinses und die Anpassung des Mietvertrages an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Mit schriftlichem Vertrag vom 14. Oktober 2004 mietete die Klägerin von Herrn ….. zum 1. Dezember 2004 die bis heute von ihr bewohnte Wohnung in dem Erdgeschoss des Hauses auf der …..Mönchengladbach. Gemäß § 4 des Vertrages war monatlich ein Mietzins in Höhe von 410,00 EUR zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 60,00 EUR zu entrichten.
Den vertraglich vereinbarten Mietzins zahlte die Klägerin bis einschließlich Februar 2006. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Februar 2006 (Bl. 26 f. d.A.) ließ sie dem Kläger mitteilen, dass die Wohnung Mängel aufweise und der nach dem Vertrag geschuldete Mietzins überhöht sei. Fortan zahlte die Klägerin nur noch eine reduzierte Grundmiete.
Die gegen Herrn gerichtete Klageschrift vom 23. Juni 2006 ging am 26. Juni 2006 bei Gericht ein. Am 4. Juli 2006 verstarb Herr Die Klageschrift und die Aufforderung zur Klageerwiderung wurde den vorgerichtlich von Herrn beauftragten Rechtsanwälten am 23. August 2006 zugestellt. Auf Antrag des Sohnes von Herrn ordnete das Amtsgericht Düsseldorf mit Beschluss vom 11. Dezember 2006 (Bl. 53 d.A.) die Verwaltung des Nachlasses an. Durch weiteren Beschluss vom gleichen Tag (Bl. 52) bestellte es den jetzigen Beklagten, Herrn Rechtsanwalt ……zum Nachlassverwalter.
Die Klägerin behauptet, sie habe sich bei dem Abschluss des Mietvertrages mit Herrn ….. in einer Notlage befunden, da sie eine im Sommer 2004 gemietete Wohnung wegen Schimmelbefalls nach nur drei Wochen habe verlassen müssen. Anschließend sei sie vorrübergehend bei Freunden untergekommen. Des Weiteren behauptet die Klägerin, die Wohnfläche der von ihr bewohnten Wohnung betrage 55,21 m². Ortsüblich sei für eine Wohnung vergleichbaren Alters und Ausstattung ein Mietzins zwischen 4,65 und 4,85 EUR pro Quadratmeter. Sie ist der Ansicht, der vertraglich vereinbarte Grundmietzins sei in gesetz- und sittenwidriger Weise überhöht. Die Vereinbarung zur Miethöhe sei daher nichtig.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 1 087,50 EUR nebst fünf Prozent Zinsen über dem Basiszins ab dem 6. März 2006, sowie als Nebenforderung 109,65 EUR (Gebühr nach Nr. 2400 VV RVG) nebst Zinsen ab dem 6. Mai 2006 zu zahlen;
2. festzustellen, dass die zwischen den Parteien unter § 4 Abs. 1 des Mietvertrages vom 14. Oktober 2004 geschlossene Vereinbarung zur Nettomiete in Höhe von 410,00 EUR nichtig ist;
3. den Beklagten zu verurteilen, einer Anpassung der Miete ab dem 1. März 2006 auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 4,85 EUR plus 20 Prozent = 5,82 EUR pro Quadratmeter für die im Erdgeschoss rechts gelegene Wohnung ………… in …….. zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die an die Beklagte vermietete Wohnung weise eine Wohnfläche von 60,00 m² auf. Ortsüblich sei für eine vergleichbare Wohnung ein Grundmietzins zwischen 5,75 und 6,00 EUR pro Quadratmeter.
Nach der Mitteilung bezüglich des Todes von Herrn ……….hat das Gericht den Rechtsstreit zunächst als unterbrochen behandelt. Mit Schriftsatz vom 7. Dezember 2006 (Bl. 43 d.A.) hat die Klägerin beantragt, den Rechtsstreit gegen Herrn
…………… als Erben von Herrn ……….fortzusetzen. Nachdem dieser über seine Rechtsanwälte hatte mitteilen lassen, dass die Verwaltung des Nachlasses angeordnet worden sei, hat das Gericht durch Beschluss vom 27. Dezember 2006 (Bl. 54 d.A.) erneut die Unterbrechung des Rechtsstreits festgestellt. Mit Schriftsatz vom 8. Februar 2007 (Bl. 60 d.A.) hat die Klägerin schließlich die Fortsetzung des Rechtsstreits mit dem jetzigen Beklagten als Nachlassverwalter beantragt.
Das Gericht hat über die Größe der von der Klägerin bewohnten Wohnung und die Frage, welcher Mietzins ortsüblich sei, Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens gemäß dem Beschluss vom 9. Mai 2007 (Bl. 96 d.A.). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten des Sachverständigen………bezüglich Wohnfläche und Wohnwert vom 27. Juni 2007 (Bl. 114 ff. u. 122 ff.) Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien überreichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die tatsächlichen Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen verwiesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten, der als Nachlassverwalter des Nachlasses nach ……..gemäß § 1984 Abs. 1 BGB Partei kraft Amtes ist, weder ein Anspruch auf teilweise Rückzahlung der in dem Zeitraum von Dezember 2004 bis Februar 2006 gezahlten Grundmietzinsen zu, noch ein Anspruch auf die Feststellung, dass die Vereinbarung bezüglich des Grundmietzinses von 410,00 EUR nichtig sei, noch ein Anspruch auf eine Reduzierung des vertraglich vereinbarten Mietzinses.
Sowohl ein Anspruch auf Rückzahlung der angeblich zuviel gezahlten Mieten aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alternative BGB, als auch ein Anspruch auf Feststellung der Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung gemäß § 256 Abs. 1 ZPO setzen die Nichtigkeit der vertraglichen Vereinbarung des Grundmietzinses in Höhe von 410,00 EUR voraus. Da die an die Klägerin vermiete Wohnung nicht preisgebunden ist, könnte sich die Nichtigkeit der Vereinbarung nur aus § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG, oder aus § 138 BGB ergeben. Es kann jedoch weder festgestellt werden, dass Herr ………………….. vorsätzlich oder leichtfertig ein unangemessen hohes Entgelt für die Überlassung der Mietwohnung gefordert hat, noch dass er in sittenwidriger Weise eine Zwangslage der Klägerin ausgenutzt hätte.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann noch nicht einmal davon ausgegangen werden, dass der Grundmietzins in Höhe von 410,00 EUR unangemessen war. Unangemessen hoch sind nach der Legaldefinition in § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen. Abgesehen davon, dass die Klägerin gar nicht vorgetragen hat, dass im Herbst des Jahres 2004 nur ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestanden habe – sie hat nur behauptet, ihr sei es nicht gelungen, eine andere Wohnung anzumieten, weil sie arbeitslos gewesen sei –, hat der Sachverständige in seinem ausführlich begründeten Gutachten dargelegt, dass für die von der Klägerin bewohnte Wohnung ein Mietzins in Höhe von 385,00 EUR angemessen sei. Der nach dem Vertrag geschuldete Grundmietzins in Höhe von 410,00 EUR wäre demnach nur 6,49 Prozent höher als das übliche Entgelt.
Selbst wenn man die von dem Sachverständigen mit 2,74 m² in Ansatz gebrachte Fläche für die Terrasse unberücksichtigt lassen würde, wie die Beklagte es für richtig hält, betrüge die Wohnfläche zumindest 56,37 m². Der von dem Sachverständigen für angemessen gehaltene Zuschlag in Höhe von 13 Prozent wegen der Loggien- und Terrassenfläche in West-Süd-West-Lage ist nicht zu beanstanden. Die Loggien sind eindeutig den jeweiligen Erdgeschosswohnungen zuzurechnen, ebenso wie die überdachten Balkone in der ersten und zweiten Etage nur den Mietern der betreffenden Wohnungen zur Verfügung stehen. Dies erkennt man sowohl auf dem von Beklagtenseite vorgelegten Foto ….d.A.) als auch dem mit der Ziffer 1 versehenen Foto (Bl. ….), welches die Klägerin hat vorlegen lassen. Die schmale Außenterrasse steigert den Wohnwert zumindest geringfügig, unabhängig davon, ob der Klägerin ein ausschließliches Nutzungsrecht daran zusteht, oder nur ein gemeinsames mit den Nachbarn. Bei einem Mitzins von 6,41 EUR pro Quadratmeter ergäbe sich bei einer Wohnfläche von 56,37 m² ein monatlich zu zahlender Grundmietzins in Höhe von 361,33 EUR. Wollte man lediglich diesen Betrag als ortsübliches Entgelt ansehen, so wäre der vertraglich vereinbarte Mietzins 13,47 Prozent höher. Dies wäre immer noch eine deutlich geringere Überhöhung als der erforderliche Schwellenwert von 20 Prozent.
Darüber hinaus ist die bestrittene Behauptung der Klägerin, wonach sie sich bei der Anmietung der Wohnung in einer Zwangslage befunden haben, nicht erwiesen. Die Klägerin hat für ihre Darstellung, wonach es ihr aufgrund ihrer Arbeitslosigkeit nicht gelungen sei, eine andere Wohnung anzumieten, keinen Beweis angeboten. Auf diesen Umstand war sie seitens des Gerichts auch nicht hinzuweisen, denn der Vortrag der Klägerin ist weder im Hinblick auf die Voraussetzungen des § 5 WiStG, noch im Hinblick auf § 138 BGB erheblich. Die Klägerin war ihrem eigenen Vortrag zufolge im Sommer des Jahres 2004 aus ihrer vorherigen Wohnung ausgezogen. Den Mietvertrag mit dem Beklagten hat sie Mitte Oktober 2004 mit einem Vorlauf von sechs Wochen abgeschlossen. Obwohl sie den Mietzins für überhöht hält, hat sie sich bis heute offenbar immer noch nicht nach einer preisgünstigeren Wohnung umgesehen. Die Klägerin wohnt vielmehr immer noch in der von Herrn …. angemieteten Wohnung. Ihr Vortrag zu der angeblichen Ausbeutung einer Zwangslage durch Herrn …..ist ersichtlich ein Vorwand, um nicht den vollen Mietzins zahlen zu müssen.
Schließlich hat die Klägerin auch nach dem gerichtlichen Hinweis in der Terminsverfügung vom 26. Juli 2007 (Bl. 145 d.A.) nichts zu der subjektiven Komponente einer zu missbilligenden Mietpreisüberhöhung vorgetragen. Gegen das gesetzliche Verbot des § 5 Abs. 1 WiStG verstößt nur, wer vorsätzlich oder leichtfertig ein unangemessen hohes Entgelt fordert. Auch eine wucherische Ausbeutung einer Zwangslage im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB ist nur gegeben, wenn der Ausbeutende die Schwächesituation seines Gegenübers kennt und weiß, dass er deutlich mehr verlangt, als das, was als übliches Entgelt angesehen werden kann. Dass sie Herrn Wolfgang Lemm vor oder bei Abschluss des Mietvertrages über ihre angebliche Notlage informiert habe, hat die Klägerin nicht vorgetragen. Sie hat auch nicht dargelegt, dass kein genügendes Angebot an preisgünstigem Wohnraum bestanden habe. Offenbar hat sich Herr …….ihr gegenüber sogar ungewöhnlich kulant verhalten, indem er sie trotz ihrer Arbeitslosigkeit und zweifelhaften Bonität als Mieterin akzeptiert hat und sie bereits zwei Wochen vor dem offiziellen Beginn des Mietverhältnisses in die Wohnung hat einziehen lassen, ohne hierfür ein Entgelt zu verlangen. Allein aus der Höhe des verlangten Mietzinses kann nicht auf einen bedingten Vorsatz von Herrn ….in Bezug auf eine Mietpreisüberhöhung oder auf ein leichtfertiges Verhalten geschlossen werden. Wenn selbst ein Sachverständiger für Mieten, der sich ständig mit derartigen Fragen beschäftigt, nicht zu dem Ergebnis gelangt, die Miete sei in einer ordnungswidrigen Weise überhöht, dann kann von einem privaten Vermieter erst recht keine derartige Schlussfolgerung erwartet werden.
Der Klageantrag zu Ziffer 3 ist auch in Kombination mit dem Klageantrag zu Ziffer 2 zulässig. Wäre der Klageantrag zu Ziffer 2 wegen der Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung begründet gewesen, wäre die Beklagte zwar überhaupt nicht zur Zahlung einer Miete verpflichtet gewesen, sondern allenfalls zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 20 Prozent. Ein Rechtsschutzinteresse an einer vertraglichen Fixierung des tatsächlich geschuldeten Mietzinses hätte der Klägerin jedoch nicht abgesprochen werden können. Durch eine derartige Klarstellung durch Abgabe einer auf Anpassung des Vertrages gerichteten Erklärung des Vermieters oder durch die Ersetzung einer derartigen Erklärung wäre die Klägerin im Hinblick auf zukünftige Streitigkeiten der Nachweis erspart worden, wie hoch der ortsübliche Vergleichsmietzins ist.
Auch der Klageantrag zu Ziffer 3 ist jedoch unbegründet, weil der Klägerin kein Anspruch auf eine Anpassung der Vereinbarung zur Höhe des Mietzinses zusteht. Ein derartiger Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Eine Störung bzw. ein Fehlen der Geschäftsgrundlage im Sinne dieser Vorschrift würde voraussetzen, dass beide an dem Vertragsschluss beteiligten Parteien sich über wesentliche Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrages gehörten, geirrt hätten, oder dass für Herrn Wolfgang Lemm eine Fehlvorstellung der Klägerin offensichtlich gewesen wäre. Als Umstand, über den sich die Vertragsparteien geirrt haben könnten, kommt nur die Wohnfläche und nicht die Angemessenheit des Mietpreises in Betracht. Der Mietpreis oder dessen Angemessenheit kann kein Umstand sein, über den sich die Parteien geirrt haben, weil er vielmehr das Ergebnis der Gedanken ist, welche die Parteien sich aufgrund preisrelevanter Faktoren gemacht haben bzw. der Verhandlungen, die sie geführt haben. Von welcher Wohnungsgröße die Klägerin oder Herr…. ausgegangen sind, ist allerdings nicht ersichtlich, denn in dem Mietvertrag sind dazu keine Angaben enthalten.
Ein Anspruch auf eine Anpassung des Mietvertrages ergibt sich auch nicht aus §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 Abs. 1 BGB wegen einer Pflichtverletzung von Herrn Wolfgang Lemm im Rahmen der Vertragsverhandlungen. Eine Pflicht des potenziellen Vermieters, Mietinteressen auf die Höhe des ortüblichen Vergleichsmietzinses hinzuweisen, besteht nicht. Vielmehr kann von voll geschäftsfähigen Mietinteressenten erwartet werden, dass sie selbst einschätzen, ob der von ihnen verlangte Mietzins angemessen ist.
Schließlich ist die Höhe des vereinbarten Mietzinses auch materiell nicht zu beanstanden, da sie nicht in einer ordnungs- oder sittenwidrigen Weise übersetzt ist. Die Klägerin und Herr …… haben sich vertraglich auf einen monatlichen Grundmietzins in Höhe von 410,00 EUR geeinigt und diese privatautonome Vereinbarung kann weder einseitig durch die Klägerin, noch durch das Gericht abgeändert werden.
Mangels einer berechtigten Hauptforderung besteht für die mit dem Klageantrag zu Ziffer 1 geltend gemachten Nebenforderungen keine rechtliche Grundlage.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 2 257,50 EUR festgesetzt. Davon entfallen 1 087,50 EUR auf den Klageantrag zu Ziffer 1, 300,00 EUR auf den Klageantrag zu Ziffer 2 und 870,00 EUR auf den Klageantrag zu Ziffer 3 (entsprechend § 41 Abs. 5 GKG).

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB
§§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 Abs. 1 BGB
§§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO
§ 134 BGB
§ 5 WiStG
§ 138 BGB
§ 91 ZPO
§ 1984 Abs. 1 BGB
§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alternative BGB
§ 256 Abs. 1 ZPO
§ 5 Abs. 2 S. 1 WiStG
§ 5 Abs. 1 WiStG
§ 138 Abs. 2 BGB
§ 41 Abs. 5 GKG