Landgericht Darmstadt (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-03-24, Aktenzeichen 12 O 106/17
ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2021:0324.12O106.17.00

Tenor:
Verfahrensgang
1. Es wird festgestellt, dass das zwischen der Klägerin und der Beklagten begründete Mietverhältnis (Mietvertrag vom 12.08./10.12.2003) für das Objekt mit der postalischen Bezeichnung [Anschrift], über den 30.06.2018, zunächst bis zum 31.10.2024, hinaus fortbesteht.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Die Kosten der Nebenintervention hat diese selbst zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin verfolgt gegenüber der Beklagten die Feststellung des Fortbestehens eines gewerblichen Mietverhältnisses nach erfolgter Kündigung durch die Beklagte.
Zwischen der Klägerin und der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Fa. A GmbH, wurde am 12.08./10.12.2003 ein Mietvertrag über das Objekt [Anschrift] abgeschlossen. Bei Abschluss des Mietvertrages war der Mietgegenstand noch von der Vermieterin zu errichten. In Nr. 2 des Mietvertrages war der Vertragsgegenstand wie folgt definiert:
„Der Vermieter wird auf den vorbezeichneten Grundstücken nach Angaben der Mieterin und auf der Grundlage der diesem Vertrag als Anl. III beigefügten Baubeschreibung (gilt als zugesicherte Eigenschaften) eine SB-Markt für Lebensmittel und non-food-Artikel einschließlich der Abgabe von Speisen zum Verzehr an Ort und Stelle mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 2.000 m2 errichten und an die Mieterin vermieten“.
Zu dem Mietvertrag erfolgten die Nachträge Nachtrag Nr. 1 vom 03./05.11.2004, Nachtrag Nr. 2 vom 10./15.02.2005 und Nachtrag Nr. 3 vom 24.03.2006. Gemäß Nr. 5 des Mietvertrages wurde eine Vertragslaufzeit von 15 Jahren vereinbart, die ab dem 1. Kalendertag des Monats beginnt, der auf die gebrauchsfertige Übergabe des gesamten Mietobjektes einschließlich Parkplätzen an die Mieterin folgt. Der Mieterin wurde das Recht eingeräumt, den Mietvertrag 3-mal jeweils ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit durch schriftliche Erklärung um weitere 5 Jahre zu den in dem Vertrag vereinbarten Bedingungen zu verlängern. Nr. 7 Abs. 5 des Mietvertrages (Übergabe) wurde hinsichtlich des Übergabezeitpunktes handschriftlich auf den 31.10.2004 (zuvor 15.01.2005) abgeändert. Die handschriftliche Änderung wurde paraphiert. Als Mietzins wurde in Nr. 11 des Mietvertrages vereinbart, dass der monatliche Mietzins pro m2 Nutzfläche für das 1. Mietjahr Euro 12,27, 2. Mietjahr Euro 12,78, 3. Mietjahr Euro 13,29, 4. Mietjahr Euro 13,80 und ab dem 5. Mietjahr 14,32 beträgt. Für das 1. Mietjahr war aufgrund dieser Vereinbarung ein monatlicher Gesamtmietzins von ca. Euro 24.540,- zu entrichten.
Nach Abschluss des Mietvertrages erwarb die Beklagte, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach dänischen Recht, von der A GmbH den Grundbesitz. Mit Vertrag vom 14.08.2017 hat die Beklagte den Grundbesitz an die Streithelferin verkauft.
Nach Abschluss des Kaufvertrages kündigte die Beklagte als Noch-Eigentümerin mit Schreiben vom 23.10.2017 den Mietvertrag mit der Klägerin ordentlich mit Wirkung zum 30.06.2018.
Die Kündigung ging der Klägerin am 27.10.2017 zu. Die Klägerin widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 06.11.2017.
Die Eintragung der Streithelferin als Eigentümerin erfolgte am 19.02.2018 in das Grundbuch.
Einem Beklagtenwechsel hat die Klägerin nicht zugestimmt. Die Erwerberin und jetzige Eigentümerin ist dem Rechtsstreit am 02.08.2018 als Nebenintervenientin beigetreten.
Die Klägerin hat die Mietsache nicht zum 30.06.2018 geräumt und an die Beklagte zurückgegeben.
Die Klägerin behauptet, das Mietverhältnis bestehe über den 30.06.2018 hinaus. Das Mietverhältnis ende erst mit der Zeit, für die es eingegangen sei.
Die Behauptung der Beklagten, die Vereinbarung Außenanlagen/Beleuchtung Parkplatz und Werbeanlagen seien den Originalvertragsdokumente nicht beigefügt bzw. im Nachtrag Nr. 3 des Mietvertrages nicht mehr in Bezug genommen worden, sei irrelevant, da die Schriftform trotzdem gewahrt sei. Im Rahmen der so genannten „Auflockerungsrechtsprechung“ halte es der Bundesgerichtshof in mittlerweile ständiger Rechtsprechung für die Wahrung der Schriftform ausreichend, wenn ein Nachtrag auf den Ursprungsmietvertrag und die bisherigen Nachträge hinreichend individualisiert Bezug nehme. Eine körperliche feste Verbindung sei nicht mehr erforderlich. Dies folge aus dem Hauptschutzzweck des Schriftformerfordernisses in Gestalt des Schutzes des potentiellen Erwerbers des Grundstücks, der sich anhand der Mietvertragsurkunde über den wesentlichen Vertragsinhalt informieren können solle. Durch die Nachträge Nr. 1 und Nr. 2 des Mietvertrages werde der Erwerber auf die Vereinbarung aus dem Jahre 2004 eindeutig hingewiesen. Es sei dann am Erwerber, sich von dem Inhalt der Regelung Kenntnis zu verschaffen, indem er etwa beim Veräußerer die entsprechende Vorlage erbitte.
Der Umstand, dass in der 3. Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag keine ausdrückliche Bezugnahme auf die Nachträge Nr. 1 und Nr. 2 zum Mietvertrag nebst Anlagen der diesbezüglichen Unterschriftsdaten enthalten sei, führe ebenso nicht zu einem Schriftformverstoß. In der Rechtsprechung des BGH sei anerkannt, dass bei einer fortlaufenden Nummerierung der Nachträge die Angabe der Daten der vorangegangenen Nachträge nicht erforderlich sei. Dem Schutzzweck des
§ 550 BGB sei auch im Hinblick auf die Inbezugnahme der Vereinbarung aus dem Jahre 2004 Genüge getan. Der Erwerber erkenne selbst bei Vorlage der 3. Nachtragsvereinbarung die Tatsache, dass weitere Nachträge vorhanden seien. Bei Vorlage der Nachträge Nr. 1 und Nr. 2 werde er sodann auf die Vereinbarung aus dem Jahre 2004 hingewiesen. Damit sei eine hinreichende, die schriftformwahrende Inbezugnahme der vertraglichen Vereinbarung gegeben.
Die Vereinbarungen im Mietvertrag zur Laufzeit würden ebenso die Schriftform wahren. Seit über einem Jahrzehnt sei in der Rechtsprechung des BGH anerkannt, dass eine Anknüpfung der Vertragslaufzeit und deren Beginn an die Übergabe die Schriftform wahre.
Die Bestimmung der Miethöhe genüge ebenfalls den Anforderungen. Die Vertragsparteien hätten sich ausdrücklich über die Miethöhe in Ziffer 11 des Mietvertrages im Sinne einer Quadratmetermiete geeinigt. Die Umsetzung dieser Einigung sei keine der Schriftform unterliegende Maßnahme, sondern Ergebnis einer im Mietvertrag vorgesehenen Berechnung.
Die von der Beklagten behaupteten Abweichungen zwischen den Plänen in der Baubeschreibung und dem tatsächlichen Ist-Zustand seien, unabhängig davon, ob die Behauptungen der Beklagten zutreffend seien, im Hinblick auf §§ 578 Abs. 1, 550 BGB ebenfalls unerheblich. Es sei davon auszugehen, dass die baulichen Änderungen auf Ein- und Umbauten des Mieters beruhten, die ohne Weiteres und ohne das Erfordernis einer weiteren Vereinbarung/eines weiteren Nachtrages gemäß Ziffer 18 des Mietvertrages gestattet gewesen seien. Insoweit sei auch zu berücksichtigen, dass die Klägerin das gesamte Grundstück angemietet habe. Weitere Mieteinheiten seien auf dem Grundstück nicht vorhanden. Für derartige Konstellationen sei in der Rechtsprechung des BGH anerkannt, dass selbst bei der Vermietung vom Reißbrett keinerlei Unterlagen zur Bestimmung der Mietsache dem Vertrag beigefügt werden müssten, um die Schriftform zu wahren. Denn der Erwerber könne später vor Ort erkennen, was vermietet worden sei. Selbst wenn man hierüber hinwegsehen wolle, wäre das Schriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Denn zum Zeitpunkt des Abschlusses der Nachtragsvereinbarungen seien die vermeintlichen baulichen Änderungen sämtlich vorhanden gewesen. Bei einer solchen Konstellation gehe die Rechtsprechung zutreffender Weise von keinem Schriftformverstoß aus. Eine tatsächliche oder vermeintlich fehlende Beschreibung der Mietsache werde durch die körperlich vorhandene, den Vertragsparteien bekannte und von ihn akzeptierte Ausgestaltung der Mietsache ersetzt.
Bei der Rüge im Hinblick auf die in der 3. Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag genannten Umbauarbeiten verkenne die Beklagte, dass bereits im ursprünglichen Mietvertrag unter Ziffer 18 vereinbart worden sei, dass die Klägerin Gegenstände in die Mietsache einbauen und den Mietgegenstand nach ihren Bedürfnissen umbauen dürfe. Die in der 3. Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag unter § 2 genannten Umbaumaßnahmen stellten keine abweichende Vereinbarung von der ursprünglichen vertraglichen Abrede, sondern lediglich die Wiederholung des bereits in § 18 des Mietvertrags vereinbarten dar. Die Regelung in der 3. Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag sei rein deklaratorische Natur und unterliege schon aus diesem Grund nicht dem Schriftformerfordernis. Selbst wenn man hiervon nicht ausgehen wolle, wäre das Schriftformerfordernis nicht verletzt. Denn der Inhalt der Einigung der Vertragsparteien sei in der 3. Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag voll umfänglich festgehalten. Mehr als dort wiedergegeben sei, habe man seinerzeit nicht vereinbart. Das Schriftformerfordernis stelle keine inhaltlichen Anforderungen an Einigungen der Vertragsparteien auf. Es sei vielmehr gewahrt, wenn die Einigung der Vertragsparteien, mag sie auch noch so unvollkommen sein, aus den Vertragsurkunden ersichtlich sei.
Die handschriftlichen Ergänzungen auf der Urkunde des Ursprungsmietvertrages führten ebenfalls nicht zu einem Verstoß gegen das Schriftformgebot. Die handschriftlichen Ergänzungen/Einfügungen im Mietvertrag seien einvernehmlich erfolgt. Für die Einhaltung der Schriftform einer Urkunde sei es ohne Belang, ob die Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder vorangeht. Es bedürfe deshalb für die Rechtsgültigkeit einer Änderung des Vertragstextes keiner erneuten Unterschrift, wenn die Vertragspartner sich über die Änderung einig seien und es ihrem Willen entspreche, dass die Unterschriften für den veränderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten sollten. Wenn man davon ausgehen wolle, dass die Änderungen nicht von den Unterschriften gedeckt seien, wären sie nicht zustande gekommen und unterlägen dementsprechend nicht dem Schriftformerfordernis. Denn unwirksame Vereinbarungen bedürften nicht der Form des § 550 BGB.
Das Verhalten der Beklagten sei in höchstem Maße treuwidrig. Sie könne sich daher nicht auf einen vermeintlichen Schriftformmangel mit Erfolg berufen. Die Beklagte habe sich im Kaufvertrag mit der Streithelferin dazu verpflichtet, das Mietverhältnis unter Berufung auf Schriftformmängel auf Geheiß der Erwerberin zu kündigen. Auf diese Weise habe die Streithelferin im Zusammenwirken mit der Beklagten sich die hervorragende Aufbauarbeit der Klägerin und den hierdurch generierten wirtschaftlichen Erfolg und die Erwerbschancen, die durch den Mietvertrag langfristig der Klägerin zugewiesen worden seien, zuzueignen. Das Objekt sei von der Streithelferin nur mit der Perspektive erworben worden, genau diesen Sondervorteil zu generieren. Es sei der eigentliche Anlass gewesen, den Kaufvertrag abzuschließen. Der BGH habe schon vor geraumer Zeit darauf hingewiesen, dass ein Erwerber eines Grundstücks sich rechtsmissbräuchlich verhalte, wenn er sich auf einen Schriftformmangel berufe.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
festzustellen, dass das zwischen der Klägerin und der Beklagten begründete Mietverhältnis für das Objekt mit der postalischen Bezeichnung [Anschrift], über den 30.06.2018 zunächst bis zum 31.10.2024 hinaus fortbesteht.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Streithelferin beantragt,
Die Beklagte und die Streithelferin behaupten, das Mietverhältnis mit der Klägerin gelte gemäß
§ 550 S. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sei ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündbar, da der Mietvertrag an einer Vielzahl von Schriftformmängeln leide. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH müssten alle wesentlichen Vertragsbedingungen in einer Urkunde schriftlich niedergelegt sein. Diesen Anforderungen entspreche der streitgegenständliche Mietvertrag aus mehreren Gründen nicht.
Bei der in den Nachträgen Nr. 1 und Nr. 2 zum Mietvertrag in Bezug genommene „Vereinbarung Außenanlagen/Beleuchtung Parkplatz und Werbeanlagen vom 02.08./06.09.2004“ handele es sich um eine wesentliche und damit schriftformbedürftige Vereinbarung, die den Originalmietvertragsdokumenten nicht beigefügt gewesen sei. Es gehe u.a. um die Verteilung der anfallenden Betriebskosten zwischen den Mietvertragsparteien und damit zwangsläufig um eine wesentliche Vereinbarung.
Im Nachtrag Nr. 3 zum Mietvertrag werde auf die „Vereinbarung Außenanlagen/Beleuchtungsparkplatz und Werbeanlagen vom 02.08./06.09.2004“ weder Bezug genommen noch sei diese dem Nachtrag Nr. 3 beigefügt. Im Nachtrag Nr. 3 fehle jede Verbindung zu der Vereinbarung. Weder sei eine körperliche noch eine gedankliche Verbindung gegeben. Im Übrigen werde im Nachtrag Nr. 3 nicht vereinbart, dass diese Vereinbarung nun nicht mehr gelten solle. All dies stelle einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis dar. Diese Unsicherheit zur Beurteilung der Vertragslage durch einen Dritten, gehe zu Lasten der Beklagten. Zudem sei die Vereinbarung vom 02.08./06.09.2004 an sich schon nicht schriftformkonform, da sie ganz offensichtlich einen Schriftwechsel in Form eines Briefes darstelle, der den Anforderungen an eine Urkunde im Sinne der §§ 550, 126 BGB schon von vornherein nicht genüge. Hieraus resultiere ein weiterer Schriftformverstoß.
Der Nachtrag Nr. 3 zum Mietvertrag nehme keinen Bezug auf die vorherigen Nachträge Nr. 1 und Nr. 2 zum Mietvertrag. Eine einheitliche Urkunde erfordere bei mehreren Schriftstücken eine körperliche oder gedankliche Verbindung. Eine solche liege hier nicht vor, es finde sich schlicht gar keine Verbindung zwischen dem Nachtrag Nr. 3 und den Nachträgen Nr. 1. und 2. Die fehlende (körperliche und gedankliche) Bezugnahme im Nachtrag Nr. 3 stelle einen weiteren Verstoß gegen das Schriftformerfordernis dar.
Ausweislich der Ziffer 5 des Mietvertrages sei eine Festlaufzeit von 15 Jahren ab dem ersten Kalendertag des Monats, der auf die gebrauchsfertige Übergabe des gesamten Mietobjektes folgt, vereinbart gewesen. Ein Übergabeprotokoll sei dem Mietvertrag und dessen Nachträgen nicht beigefügt. Auch finde sich in keinem der Nachträge zum Mietvertrag die Angabe, wann genau die Übergabe der Mietsache tatsächlich stattgefunden habe. Daher sei der Beginn und infolgedessen auch die Dauer des Mietverhältnisses weder bestimmt noch durch Auslegung bestimmbar. Dies stelle einen weiteren Verstoß gegen das Schriftformerfordernis dar.
Es gebe keine schriftkonforme Vereinbarung zur Größe der Mietfläche und Miete. Nach Ziffer 11 des Mietvertrages solle die monatliche Miete nach der Quadratmeter-Nutzfläche gemäß Aufmaß berechnet werden. Die Mietvertragsparteien hätten sich aber in Abweichung zu Ziffer 11 des Mietvertrages nicht schriftkonform außerhalb der Mietvertragsdokumente auf eine pauschale Größe des Mietobjektes von 2.040 m2 verständigt. Denn die Klägerin zahle derzeit eine monatliche Miete in Höhe von Euro 29.212,80 netto (Miete Euro 14,32/m2 x 2.040 m2). Aufgrund dieser Verständigung der Mietvertragsparteien in Abweichung zu dem im Mietvertrag festgelegten Berechnungsmodus der Miete, zahle die Klägerin seit Jahren eine Miete auf Basis von pauschal 2.040 m2 Mietfläche. Hierin sei eine abweichende Vereinbarung zum Mietvertrag zu sehen. Nach einem Einrichtungsplan, der der Beklagten vorliege, sei die Mietfläche 2.033,23 m2 groß.
Soweit es sich bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag um einen Projektmietvertrag handele, eine Baubeschreibung dem Mietvertrag als Anlage beigefügt gewesen sei, gäbe es Abweichungen zwischen den Plänen bzw. der Baubeschreibung und dem tatsächlichen Ist-Zustand des Mietgegenstandes. Hierzu wird im Einzelnen Bezug genommen auf die Ausführungen der Beklagten dazu in der Klageerwiderung (Bl. 139 d.A.). Diese wesentlichen Abweichungen zur vereinbarten Baubeschreibung und den Plänen seien schriftformbedürftig. Einem Erwerber sei anhand der Mietvertragsunterlagen nicht in jeder Hinsicht ersichtlich, für welchen konkreten baulichen Zustand er gegenüber dem Mieter einzustehen habe. Daher stelle die abweichende Bebauung einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis dar. Der Schuldenstand aus wollte Dir eine durchgehende neue Wand zur
Gemäß dem Nachtrag Nr. 3 zum Mietvertrag hätten die Vertragsparteien Umbaumaßnahmen des Mieters vereinbart, die nicht Gegenstand einer detaillierten Baubeschreibung geworden seien. Die Beschreibung der geplanten Maßnahmen des Mieters sei sehr unbestimmt. Aufgrund der unzureichenden vertraglichen Regelungen und der fehlenden Baubeschreibung könne ein Erwerber nicht bestimmen, in welchen Zustand der Mieter den Mietgegenstand wieder zurückzuversetzen habe. Schließlich sei im Nachtrag Nr. 3 zum Mietvertrag vereinbart worden, dass die Mieterin verpflichtet sei, beim Auszug auf Verlangen der Vermieterin den ursprünglichen Zustand der Mietfläche wiederherzustellen. Einem Erwerber sei weder der ursprüngliche Bauzustand noch die von dem Mieter vorgenommenen Umbauarbeiten bekannt. Dies stelle einen weiteren Verstoß gegen das Schriftformerfordernis dar.
Das Schriftformerfordernis gemäß §§ 550, 126 BGB müsse im Moment des Vertragsschlusses erfüllt sein. Der Mietvertrag müsse von allen Parteien unterschrieben werden und die Unterschriften müssten den gesamten Vertragstext decken. Der streitgegenständliche Mietvertrag enthalte jedoch an mehreren Stellen handschriftliche Änderungen, ohne dass diese Änderungen datiert seien und nachvollziehbar sei, wann diese Änderungen erfolgt seien. Dabei handele es sich um nachträgliche wesentliche Änderungen. Insoweit sei nicht nachvollziehbar, ob diese Änderungen im Sinne der Rechtsprechung des BGH von den Unterschriften der Vertragsparteien gedeckt seien. Auch insoweit sei ein Schriftformverstoß gegeben.
Hinsichtlich des weitergehenden Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitig eingereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 17.07.2018, 30.07.2019 und 12.01.2021 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Feststellung, dass der Mietvertrag vom 12.08./10.12.2003 über den 30.06.2018 hinaus, zunächst bis zum 31.10.2024 fortbesteht und nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 23.10.2017 zum 30.06.2018 beendet wurde.
Der Klägerin steht ein berechtigtes, rechtliches Interesse zu.
Zwischen der Klägerin und der Rechtsvorgängerin der Beklagten ist ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen worden. Gemäß Nr. 5 des Mietvertrages war eine Vertragslaufzeit von 15 Jahren vereinbart, die 3-mal jeweils um weitere 5 Jahre durch die Beklagte verlängert werden konnte.
Die Beklagte war zur Kündigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt. Der Mietvertrag besteht ungekündigt fort.
Der Mietvertrag vom 12.08./10.12.2003 mit seinen Nachträgen Nr. 1 – 3 verstößt nicht gegen das Schriftformerfordernis der §§ 578, 550 BGB.
Gemäß § 578 Abs. 1 BGB sind auf Mietverhältnisse über Grundstücke die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566-567b sowie 570 BGB entsprechend anzuwenden. § 550 BGB bestimmt, soweit ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen wurde, für unbestimmte Zeit gilt. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung zulässig.
Dabei ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunktes ihrer Unterzeichnung zu beurteilen ist (vgl. BGH, Urteil vom 02.05.2007, VII ZR 178 / 04). Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr infrage stellen. Allenfalls nachträgliche, nicht formwahrend getroffene Änderungsvereinbarung können dazu führen, dass die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist. Allerdings hat der BGH ebenso darauf hingewiesen, dass es zahlreiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in denen er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2003, VII ZR 18/00).
(1)
Soweit die Beklagte sich auf einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis wegen nicht schriftformkonformer Vereinbarung zur Größe der Mietfläche und Miete beruft, ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten, dass die Klägerin zum Zeitpunkt der Klageerhebung eine Miete in Höhe von Euro 29.212,80 auf der Basis einer Fläche von 2.040 m2 zahlte, während die Beklagte meint, dass die Fläche nur 2.033,23 m2 beträgt. Damit würde die Klägerin an die Beklagte tatsächlich einen höheren Mietzins zahlen, als sie vertraglich verpflichtet war. Das beinhaltet für die Beklagte keinerlei Nachteile, sondern einen Vorteil, weswegen es der Beklagten verwehrt ist, sich auf einen etwaigen Schriftformmangel zu berufen.
Dazu liegt die Entscheidung des BGH, Urteil vom 27.09.2017, XII ZR 114/16 vor, der ausführt: „ Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.“ (m.w.N.).
Vorliegend haben sich die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages aber auch zweifelsfrei über die Miethöhe in Form einer Quadratmetermiete geeinigt. In Ziffer 11 des Mietvertrages wurde eine Einigung dahingehend getroffen, dass der monatliche Mietzins pro m2 Nutzfläche für das 1. Mietjahr Euro 12,27 usw.. beträgt, was für das 1. Mietjahr einen monatlichen Gesamtmietzins von ca. Euro 24.540,- ergibt. Nichts Anderes praktizieren die Parteien. Die Klägerin zahlt an die Beklagte einen Mietzins auf der Grundlage einer Fläche von 2.040 m2. Dass die Vertragsparteien nachträglich eine andere Grundlage der Berechnung des Mietzinses vereinbart haben, ist nicht zu erkennen.
(2)
Kein Schriftformverstoß ist durch die Vereinbarung Außenanlagen/Beleuchtung Parkplatz und Werbeanlagen vom 02.08.2004/06.09.2004 gegeben, die von den Nachträgen Nr. 1 und 2. zum Mietvertrag in Bezug genommen wurde, aber nicht mehr vom Nachtrag Nr. 3. Die Vereinbarung der Vertragsparteien vom 02.08.2004/06.09.2004, noch vor der Bezugsfertigkeit der Immobilie, betrifft die Beleuchtungszeit des Parkplatzes und der Werbeanlagen und die diesbezügliche Kostenverteilung zwischen der Klägerin, dem Nutzer B und C.
Dem Argument der Beklagten, ein Schriftformverstoß sei gegeben, weil Unsicherheit bestehe, ob die Vereinbarung tatsächlich zwischen den Parteien bestehe oder nicht, kann die Kammer nicht folgen. Nach Vorlage des Originalmietvertrages und seiner Nachträge erhält der Kaufinteressent/Erwerber Kenntnis davon, dass die Vertragsparteien eine Vereinbarung vom 02.08.2004/06.09.2004 geschlossen haben. Es ist ihm insoweit deutlich zumutbar, sich hierüber bei seinem Verkäufer zu informieren und diese von ihm anzufordern.
Dass eine weitere Bezugnahme der Vereinbarung vom 02.08.2004/06.09.2004 in dem Nachtrag Nr. 3 zum Mietvertrag nicht mehr erfolgte, ist unschädlich. Ein Kaufinteressent/Erwerber konnte aufgrund der erfolgten Nummerierung der einzelnen Nachträge ersehen, dass es nicht nur den Nachtrag Nr. 3 gibt, sondern dass diesem die Nachträge Nr. 1 und Nr. 2 vorangingen.
Vorschriften dazu, wie schriftliche Formulierungen vorzunehmen sind, damit sie dem Schriftformerfordernis entsprechen, gibt es nicht. Daher kann der Einwand der Beklagten, die Vereinbarung vom 02.08.2004/06.09.2004 sei nicht schriftformkonform, da sie ganz offensichtlich einen Schriftwechsel in Form eines Briefes darstelle und daher nicht den Anforderungen an eine Urkunde im Sinne der §§ 550, 126 BGB genüge, nicht greifen. Bei der Vereinbarung vom 02.08.2004/06.09.2004 handelt es sich ebenso um eine Urkunde im Sinne des Gesetzes. Sie enthält Regelungen des Vertragsverhältnisses, die von den Vertragsparteien unterzeichnet wurden, die so zwischen den Vertragsparteien Geltung beanspruchen. Dies wahrt die Schriftform.
Auch hierzu ist die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 23.02.2000, VII ZR 251 / 97) zu beachten. Nach der so genannten Auflockerungsrechtsprechung ist die gesetzliche Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt, wenn ein Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden ist. Eine körperlich feste Verbindung ist nicht mehr erforderlich.
(3)
Auch der Nachtrag Nr. 3 zum Mietvertrag vom 24.03.2006, mit dem die Vertragsparteien Umbaumaßnahmen des Mieters vereinbart haben, beinhaltet keinen Formverstoß.
Mit dem Nachtrag Nr. 3 zum Mietvertrag haben die Vertragsparteien geregelt, dass die Klägerin die Erlaubnis erhält, die in den angemieteten Räumlichkeiten liegende Bäckerei auf eigene Kosten zu einem Markt-Café umzubauen. In § 2 des Nachtrags Nr. 3 sind die einzelnen durchzuführenden Baumaßnahmen im Einzelnen geregelt (Entfernen der abgehängten Decke im Bereich der Markt Café; die Erneuerung der Beleuchtung im Bereich der Markt Café; Überkleben der vorhandenen Bodenbeläge im Bereich der Markt Café; die Umgestaltung des Gastbereiches; die Installation einer neuen Thekenanlage; die Neukonzeption der angebotenen Speisen und Getränke; das Aufstellen einer Kühlzelle auf der Rampe). § 3 Nr. 2 enthält die Rückbauverpflichtung der Klägerin beim Auszug.
Entgegen der Auffassung der Beklagten war für die Gültigkeit des Nachtrags Nr. 3 zum Mietvertrag keine detaillierte Baubeschreibung notwendig. Dass die Beschreibung der geplanten Maßnahmen des Mieters sehr unbestimmt ist, kann die Kammer nicht teilen. Bei den in § 2 des Nachtrags Nr. 3 zum Mietvertrag genannten Umbaumaßnahmen handelt es sich um die, die letztlich bei einem Auszug der Klägerin auch zurückzubauen sind. Insofern ist die Argumentation der Beklagten, aufgrund des Fehlens einer detaillierten Baubeschreibung sei für einen Außenstehenden nicht zu erkennen, was zurück gebaut werden müsse, nicht zutreffend.
Nicht unberücksichtigt darf dabei bleiben, dass der Ursprungsmietvertrag in Ziffer 18 die Regelung enthält, dass die Mieterin Gegenstände in die Sache einbauen und den Mietgegenstand nach ihren Bedürfnissen umbauen darf. Bauliche Veränderungen, die die Mieterin während der Mietzeit vorgenommen hat, bleiben nach Vertragsablauf entschädigungslos im Eigentum des Vermieters. Entgegen der Regelung in § 3 Nr. 2 des Nachtrags Nr. 3 zum Mietvertrag war im Ursprungsmietvertrag geregelt, dass die Mieterin nicht verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Damit einher geht allerdings, dass die Klägerin bis zu der Vereinbarung des Nachtrags Nr. 3 am 24.03.2006, Gegenstände in die Mietsache einbauen und den Mietgegenstand nach ihren Bedürfnissen umbauen durfte, ohne diese wieder entfernen zu müssen. Bereits diese Berechtigung der Klägerin hat zu einem Zustand des vermieteten Objekts geführt, die einem Erwerber keinen Überblick mehr über die tatsächlich vorgenommenen Ein- und Umbauten des Mieters ermöglichen. Insoweit war ein Erwerber unter Zugrundelegung der Rückbauverpflichtung des Nachtrags Nr. 3 zum Mietvertrag darauf zu verweisen, dass die Rückbauverpflichtung entsprechend der Umbaumaßnahmen zu § 2 des Nachtrags Nr. 3 des Mietvertrages durchzuführen war.
(4)
Nicht geteilt werden kann ebenso die Auffassung der Beklagten, ein Schriftformverstoß liege darin, dass der vorliegende Mietvertrag, der als Projektmietvertrag abgeschlossen wurde, zwar als Anlage eine Baubeschreibung enthalte, diese allerdings nicht dem tatsächlichen Ist-Zustand des Mietgegenstandes entspreche.
Die Beklagte hat dazu angeführt, dass im Bereich der Bäckerei-Nebenräume und den Kunden-WCs die tatsächliche Bauausführung von den mietvertraglichen Vereinbarungen abweiche, ebenso sei der Elektroraum deutlich kleiner als ursprünglich vereinbart, errichtet worden, wohingegen ein Raucherraum geschaffen worden sei, der Hausanschluss- und Zugangsraum sei anders als vereinbart gebaut worden, ebenso sei die Schaffung eines räumlich abgetrennten Leergutraumes nicht vorgesehen gewesen. Es fehle im Bereich des Lagers ein Gitter mit Schiebetor, dass eigentlich eingebaut werden sollte. Dabei handele es sich insgesamt um wesentliche Abweichung zur vereinbarten Baubeschreibung und den Plänen, die wiederum schriftformbedürftig seien.
Dabei hat die Beklagte allerdings nicht beachtet, dass die Vertragsparteien in Nr.18 des Mietvertrages vereinbart hatten, dass die Mieterin Gegenstände in die Mietsache einbauen und den Mietgegenstand nach ihren Bedürfnissen umbauen darf. Unter Beachtung dieser Berechtigung der Klägerin kann ein Schriftformverstoß infolge von Umbauten während der Errichtungszeit nach den Bedürfnissen der Klägerin, die zu einer Abweichung des Ist-Zustandes von den ursprünglichen Bauplänen führen, nicht begründet werden.
Auch in Nr. 2 des Mietvertrages ist vereinbart, dass der Vermieter auf dem vorbezeichneten Grundstücken (Gemarkung …, Flur …, Flurstücke Teile aus … in [Anschrift], Grundstücksgröße mindestens 11.500 m2) nach Angaben der Mieterin und auf der Grundlage der diesem Vertrag als Anl. III beigefügten Baubeschreibung einen SB Markt für Lebensmittel und non-food-Artikel einschließlich der Abgabe von Speisen zum Verzehr an Ort und Stelle mit einer Gesamtnutzungsfläche von ca. 2000 m2 mit errichtet und an die Mieterin vermietet.
Damit einher geht, dass sowohl die Baubeschreibung als auch die Ausbauwünsche der Mieterin den Mietgegenstand bestimmt haben.
Infolgedessen, dass das Mietobjekt errichtet wurde und dazu die schriftformwahrenden Nachträge, Nr. 1-3 abgeschlossen wurden, wäre ein bei Vertragsschluss herrschender Formmangel aber auch geheilt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 6.11.2008, 24 U 149 / 07). Durch die körperlich vorhandene, den Vertragsparteien bekannte und von ihn akzeptierte Bauleistung haben die Baupläne ihre frühere Funktion, einen wesentlichen Teil des Vertragsinhaltes zu beschreiben, verloren.
(5)
Nach Nr. 5 des Mietvertrags war zwischen den Mietvertragsparteien eine Vertragslaufzeit von 15 Jahren vereinbart. Diese Vertragsfrist sollte ab dem 1. Kalendertag des Monats, der auf die gebrauchsfertige Übergabe des gesamten Mietobjektes einschließlich Parkplätzen an die Mieterin folgt, beginnen. Gemäß Nr. 7 Abs. 5 des Mietvertrages war eine Übergabe zum 15.01.2005 vereinbart. Diese wurde handschriftlich auf den 31.10.2004 abgeändert. Die handschriftliche Abänderung ist von beiden Vertragsparteien paraphiert. Nr. 7 Abs. 4 des Mietvertrages enthält die Vereinbarung, bei der Übergabe wird eine förmliche Abnahme durchgeführt und ein Übergabeprotokoll erstellt, das von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird.
Ein Übergabeprotokoll liegt der Kammer nicht vor, ein solches wurde der Kammer auch nicht nachträglich überreicht. Insoweit muss die Kammer davon ausgehen, dass ein solches zum Zeitpunkt der Übergabe nicht gefertigt wurde.
Von der Klägerin wurde im Parallelverfahren 12 O 106 / 17 vorgetragen, dass die Übergabe am 28.10.2004 erfolgt ist.
Die Beklagte vertritt im Hinblick auf den Umstand, dass ein Übergabeprotokoll nicht gefertigt wurde die Auffassung, dass Beginn und infolgedessen auch die Dauer des Mietverhältnisses weder bestimmt noch durch Auslegung bestimmbar sind, was einen weiteren Verstoß gegen das Schriftformerfordernis darstelle.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178 / 04 einen ähnlichen Fall zu beurteilen gehabt. Auch dort ging es um die Vermietung einer noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie, deren Laufzeit auf 15 Jahre bestimmt war. Beginn und Ende der Vertragslaufzeit waren dem Mietvertrag nicht zu entnehmen. Der BGH hat die Laufzeitklausel als schriftformwahrend angesehen und dabei insbesondere auch das praktische Bedürfnis berücksichtigt, den Mietbeginn bei einer Vermietung vom Reißbrett von einem künftigen Ereignis wie der Fertigstellung oder der Übergabe der Mietsache abhängig zu machen, mit einem Ereignis, dessen Eintritt die Mietvertragsparteien als gewiss ansehen, ohne den genauen Zeitpunkt des Eintritts vorhersagen zu können. Der BGH hat es in diesem Fall auch für unschädlich gehalten, dass die spätere Übergabe, die in einem Übergabeprotokoll zu dokumentieren war, unterblieben ist. Der BGH hat dazu ausgeführt, dass die nach dem Willen der Parteien zu protokollierende spätere Übergabe des Mietobjekts keine den Ursprungsvertrag abgeänderte Vereinbarung darstellt. Mit der Übergabe verwirkliche sich nur dasjenige tatsächliche Ereignis, das nach dem Ursprungsvertrag den Mietbeginn zum 1. Tag des Folgemonats auslösen sollte.
(6)
Kein Schriftformverstoß ist auch durch die fehlende ordnungsgemäße Bezugnahme im 3. Nachtrag zum Mietvertrag gegeben.
Dazu liegt die Entscheidung des BGH vom 22.04.2015, XII ZR 55 / 14 vor. Danach müssen die Vertragsparteien, wenn wesentliche vertragliche Vereinbarungen, die nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen oder Nachträgen ausgelagert werden, so dass sich die Gesamtheit der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bedingung ergibt, die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss, für die Einheit der Urkunde
Diesen Anforderungen ist hier Genüge getan. Aus der Bezeichnung des Nachtrags vom 24.03.2006 als 3. Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag vom 12.08./10.12.2003 ergibt sich, dass es einen 1. und einen 2. Nachtrag zum Mietvertrag geben muss. Zudem ist dem Nachtrag Nr. 3 zum Mietvertrag unter § 4 Nr. 1 ebenfalls zu entnehmen, dass zu dem Mietvertrag vom 12.08./10.12.2003 Nachträge vereinbart wurden. Die fortlaufende Nummerierung der Nachträge ist für die Wahrung der Schriftform ausreichend.
(7)
Die handschriftlichen Änderungen, die die Vertragsparteien an zwei Stellen des Mietvertrages (Anzahl Parkplätze von 170 auf 160; Übergabe vom 15.01.2005 auf den 31.10.2004) vorgenommen haben, führen zu keinem Schriftformverstoß. Das Argument der Beklagten, dass diese Änderungen nicht datiert seien, damit nicht nachvollziehbar sei, wann diese Änderungen erfolgt seien, ist für die Frage eines Formverstoßes unbeachtlich.
Bei den zwei Änderungen handelt es sich um einvernehmlich erfolgte Änderungen, die die Vertragsparteien im Mietvertrag schriftlich niedergelegt und entsprechend paraphiert haben. Soweit das Schriftformerfordernis in erster Linie sicherstellen soll, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann, ist diesem Erfordernis hinreichend Genüge getan. Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses ist es nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2009, XII ZR 142 / 07).
Mangels Schriftformverstoß konnte die Beklagte keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.06.2018 aussprechen. Infolge der mit Schreiben vom 31.07.2018 ausgeübten 1. Verlängerungsoption für weitere 5 Jahre durch die Klägerin, besteht das Mietverhältnis über den Ablauf der ursprünglichen Befristung hinaus und endet momentan zum 31.10.2024.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 550, 126 BGB
§§ 578, 550 BGB
§§ 550, 554, 562 bis 562d, 566-567b sowie 570 BGB
§§ 91, 101 ZPO
§ 550 BGB
§ 709 ZPO
§ 578 Abs. 1, 550 BGB
§ 550 S. 1 BGB
§ 578 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: 12 U 86/21
XII ZR 72/22
VII ZR 18/00
XII ZR 114/16