Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-08-08, Aktenzeichen 980b C 47/24 WEG

Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 115.748,31 € festgesetzt.

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung.
Die Klägerin ist Mitglied der Beklagten. Die Klägerin und die übrigen Eigentümer befinden sich seit geraumer Zeit im Austausch über die Absicht der Klägerin, ihre etwa 300 m² große Einheit verschiedentlich umzubauen. Eine gegen die hiesige Beklagte gerichtete Klage der Klägerin, gerichtet auf die Gestattung diverser baulicher Veränderung, ist anhängig (Az. 980a C 23/24 WEG).
In der Eigentümerversammlung vom 18.09.2023 wurde u.a. besprochen, dass der Ist-Zustand der Wohnung der Klägerin festgehalten werden soll. Dazu sollte die Verwaltung einen Sachverständigen beauftragen, was im Folgenden auch geschah; der Sachverständige T. Kr. erstattete ein Gutachten und rechnete seine Tätigkeiten mit Rechnung vom 21.11.2023 mit einem Betrag von 3.147,39 € brutto ab (vgl. Anlage B1). Bereits im Vorfeld der Beauftragung wurde von Herrn Po. - einem Vertreter der Klägerin - eine Kostenübername betreffend diese Kosten zugesichert. Auch die in der Versammlung am 18.09.2023 für die Klägerin anwesende Rechtsanwältin teilte mit, dass die Kostenübernahme kein Problem sei. In einem Schreiben der Klägerin an alle „Nachbarinnen und Nachbarn“ vom 14.02.2024 (Anlage B2) heißt es u.a.: „(...) Einen Beschluss zur Gestattung der vorgesehenen Maßnahmen gibt es bislang noch nicht. Es ist in unserem Interesse, die bereits begonnenen Sanierungsmaßnahmen umzusetzen und fertigzustellen. Dabei wollen wir selbstverständlich die berechtigten Interessen der WEG berücksichtigen. (...) Die Begutachtung hat Herr Dipl.-Ing. T. Kr. vorgenommen, (...). Wir erklären uns zu dieser Maßnahme aber gern bereit, zumal es sich bei der fachgerechten Durchführung der baulichen Maßnahmen letztendlich um ein gemeinsames Interesse aller Beteiligten handelt. (...)“. In einer E-Mail des (Prozess-)Bevollmächtigten der Klägerin vom 08.05.2024 (Anlage B3) an die Verwaltung der Beklagten heißt es auf deren E-Mail-Anfrage vom selben Tag: „(...) bei der Durchsicht der Beschlussanträge sowie des Anschreibens an die Eigentümer finde ich keine Kostenübernahme und Beauftragung des Dipl.-Ing. Kr.. Können wir davon ausgehen, dass die im Schreiben vom 14.02.2024 mitgeteilte Kostenübernahme nicht mehr gültig ist und dieser durch die Gemeinschaft beauftragt werden muss?“ als Antwort: „(...) unter Bezugnahme auf unser Telefonat bestätige ich Ihnen, dass die Kosten für den Dipl.-Ing. Kr. übernommen werden. (...)“
In der Eigentümerversammlung vom 15.10.2024 wurde zu TOP 2 die „Jahresabrechnung 2023“ per Beschluss genehmigt mit einem Gesamtvolumen von 115.748,31 €. In der Einzelabrechnung der Klägerin wurden die o.g. Kosten für „Architektenleistung/Kr.“ vollständig auf sie umgelegt.
Mit ihrer sogleich begründeten Klage vom 13.11.2024 - bei Gericht eingegangen am selben Tag und der Beklagten zugestellt am 31.01.2025 - macht die Klägerin geltend, dass der Beschluss zu TOP 2 den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Die Kosten des Sachverständigen Kr. seien zu Unrecht auf sie umgelegt worden. Mit dieser zusätzlichen „externen“ Überwachung der Baumaßnahmen habe sie sich - ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht - einverstanden erklärt, um die Gemüter zu beruhigen. Eine Übernahme der Kosten für den externen Sachverständigen aus dem Lager der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei nicht vereinbart gewesen. Da es auf einer folgenden Eigentümerversammlung zu etlichen Negativbeschlüssen gekommen sei, mit denen ihr die Fortsetzung des Bauvorhabens nicht genehmigt worden sei (und was - unstreitig - Gegenstand ihrer Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklagen im Verfahren Az. 980a C 23724 WEG sei), handele es sich um einen Wegfall der Geschäftsgrundlage.
Die Klägerin beantragt,
den Beschluss vom 15.10.2024 zu Tagesordnungspunkt 2 (Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2023 samt Fälligstellung zum 01.11.2024) der Eigentümerversammlung vom 15.10.2024 mit dem die Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2023 samt Fälligstellung zum 01.11.2024 beschlossen haben, für ungültig zu erklären,
hilfsweise für den Fall, dass der Beschluss nichtig ist:
festzustellen, dass der Beschluss vom 15.10.2024 zu Tagesordnungspunkt 2 (Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2023 samt Fälligstellung zum 01.11.2024) der Eigentümerversammlung vom 15.10.2024 mit dem die Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2023 samt Fälligstellung zum 01.11.2024 beschlossen haben, nichtig ist.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie verteidigt den angegriffenen Beschluss und bringt vor, dass die Kostenübernahme betreffend den Sachverständigen Kr. durch die Klägerin vor der Beschlussfassung nicht streitig gewesen sei. Sämtliche ihrer Erklärungen seien nur so zu verstehen gewesen, dass sie diese Kosten übernehme. Eine „Geschäftsgrundlage“, die nunmehr weggefallen sein könnte, habe es nicht gegeben. Ungeachtet berufe sich die Klägerin auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage auch erst nach der Kostenzuweisung und Beschlussfassung; bis dahin sei die Zuweisung rechtmäßig.
Dem hält die Klägerin entgegen, dass sie zur Übernahme der Gutachterkosten lediglich unter der Bedingung bereit gewesen sei, dass dann auch die baulichen Veränderungen in ihrer Wohnung nicht von der Gemeinschaft der Eigentümer torpediert werden würden und die bauliche Maßnahme ohne zeitliche Verzögerungen fortgeführt werden könne. Dies sei der erkennbare Grund für sie gewesen, dass sie sich bereit erklärt habe, die Gutachterkosten zu übernehmen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.10.2024 zu TOP 2 über die Genehmigung der „Jahresabrechnung 2023“ ist weder für ungültig noch für nichtig zu erklären.
Für die Sachentscheidung - anders als für die Festsetzung des Streitwertes nach § 49 GKG - ist nicht von Bedeutung, ob sich die Klägerin mit ihrer Anfechtungsklage gegen den gesamten Beschluss zu TOP 2 bzw. die gesamte Abrechnung mit einem Volumen von 115.748,31 € gewendet hat oder nur insoweit, wie die Kosten von 3.147,39 € für den Sachverständigen Kr. nur auf sie und nicht auf sämtliche Eigentümer in den Einzelabrechnungen umgelegt worden sind. Eine bloß teilweise Anfechtung solcher Beschlüsse ist zwar (prozess-)rechtlich möglich, wenn die Abrechnungsspitze eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition enthält und anzunehmen ist, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch mit dem unbeanstandet gebliebenen Teil gefasst hätten (BGH, NJW 2025, 1504, 1506, Rn. 24 ff. = ZMR 2025, 618). Im Streitfall ergibt die Auslegung des Inhalts der Klageschrift vom 13.11.2024 indes, dass die (anwaltlich vertretene) Klägerin den Beschluss zu TOP 2 ohne Einschränkung bzw. vollständig angefochten hat. Dafür spricht sowohl der entsprechend (weit) formulierte Klageantrag und die Klagebegründung (“Mit der Klage wird der Beschluss vom 15.10.2024 zum Tagesordnungspunkt 2 (...) der Eigentümerversammlung vom 15.10.2024 angegriffen.“) als auch der Umstand, dass die Klägerin die (vorläufige) Festsetzung des Streitwertes durch des Gerichts mit Beschluss vom 13.02.2025 auf 115.748,31 € - auf Hinweis der Beklagten vom 11.02.2025 - nicht angegriffen hat (s. BGH, Beschl. v. 22.5.2025 – V ZR 186/24, Rn. 6 zur Bestimmung der Rechtsmittelbeschwer).
Gleichwohl ist die Verteilung der Kosten des Sachverständigen auf die Klägerin nicht fehlerhaft.
Im Ausgangspunkt wären die von der Beklagten verauslagten Kosten für das - von der Beklagten beauftragte - Gutachten des Sachverständigen Kr. zwar nach Maßgabe von § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu verteilen, nicht auf die Klägerin allein. Eine Vereinbarung, die von diesem Prinzip abweicht, ist weder dargetan noch ersichtlich, ebenso wenig ein Beschluss auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 S. 2 WEG. Allerdings weist die Beklagte zu Recht darauf hin, dass eine abweichende Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten in den Einzelabrechnungen erfolgen darf, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist (s. dazu BGH, NJW 2011, 1346, 1347, Rn. 9 = ZMR 2011, 573; Becker, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 28, Rn. 181; a.A. etwa Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 28, Rn. 146). Im Streitfall stand zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 15.10.2024 - auf den es zur Beurteilung des angefochtenen Beschlusses bzw. des Kenntnisstandes der Eigentümer allein ankommt (siehe Göbel, in: Bärmann, a.a.O., § 44, Rn. 80 m.w.N. [Fn. 305]; offengelassen in BGH, ZWE 2023, 416, 417, Rn. 11 = ZMR 2023, 1005 unter Verweis auf BGH, NJW 2018, 3238, Rn. 28) - „sonst fest“ i.S. der o.g. Voraussetzung, dass die Klägerin die Kosten für das Gutachten trägt. Sowohl im Vorfeld der Versammlung vom 18.09.2023 als auf dieser selbst hat die Klägerin bzw. haben ihre Vertreter für sie erklärt, dass sie die Kosten übernimmt. Und selbst wenn sich eine solche Kostenübernahme aus dem Schreiben der Klägerin vom 14.02.2024 (Anlage B2) an alle „Nachbarrinnen und Nachbarn“ dazu nicht ausdrücklich verhält, hat jedenfalls zuletzt ihr anwaltlicher Vertreter auf ausdrückliche Nachfrage der Verwaltung der Beklagten am 08.05.2024 erklärt, dass die Kosten für den Dipl.-Ing. Kr. übernommen werden. An dieser Sachlage hat/hatte sich bis zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 15.10.2024 nichts geändert, weswegen die Eigentümer insoweit ermessensfehlerfrei beschließen durften, die Kosten von 3.147,39 € auf die Klägerin umzulegen.
Sofern die Klägerin erstmals mit ihrer Klage vom 13.11.2024 geltend gemacht hat, dass für sie der Grund für die Kostenübernahme wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 BGB entfallen sei, ergibt sich daraus rückwirkend keine abweichende rechtliche Beurteilung, weswegen es auch nicht darauf ankommt, ob insoweit die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind und überhaupt in der Rechtsfolge dazu führen könnte, dass die Kostenübernahmeerklärung - für die hier keine beidseitige „Geschäftsgrundlage“ ersichtlich ist - vollständig wegfällt.
Im Übrigen ist der mit der Klage geltend gemachte Vorbehalt bzw. die Bedingung, dass die Klägerin die Kosten für den Sachverständigen nur übernommen habe, weil dann auch die baulichen Veränderungen in ihrer Wohnung nicht von der Gemeinschaft der Eigentümer torpediert werden würden und die bauliche Maßnahme ohne zeitliche Verzögerungen fortgeführt werden könne, mit nichts in den gegenüber der Beklagten bzw. ihren Vertretern oder den übrigen Eigentümer abgegebenen Erklärungen - weder auf der Eigentümerversammlung noch außerhalb - angeklungen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 49 GKG. Das Gesamtinteresse an der Anfechtung bemisst sich nach dem Gesamtvolumen der Jahresabrechnung 2023 (s.o.), das 7,5fache Einzelinteresse der Klägerin unterschreitet dieses - aufgrund der Größe ihres Anteils - vorliegend nicht.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 49 GKG
§ 313 BGB
§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG
§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG
§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO

Zitierte Entscheidungen: NJW 2025, 1504, 1506
ZMR 2025, 618
NJW 2011, 1346, 1347
ZMR 2011, 573
ZMR 2023, 1005
NJW 2018, 3238
80a C 23/24
V ZR 186/24