Landgericht Hagen (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2005-10-26, Aktenzeichen 3 T 288/05
ECLI: ECLI:DE:LGHA:2005:1026.3T288.05.00

Tenor:
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens - nach einem Wert von 1.500,00 € - trägt der Beteiligte zu 1.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:
Die Beteiligten zu 1. und 2. sind die Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft M-Straße in XXX. Die Beteiligte zu 3. ist deren Verwalterin.
Die Beteiligten streiten um den Verteilungsschlüssel, nach dem die Kosten der Hausverwaltung ihrer Eigentümergemeinschaft umzulegen sind.
Hierzu heißt es in der Teilungserklärung vom 21. Mai 1980 (UR-Nr. 271/1980 des Notars XXX, XXX):
„Die Wohnungs- und Teileigentümer sind im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile verpflichtet, die Versicherungsprämien, die öffentlichen Abgaben und die übrigen nach dem Wirtschaftsplan errechneten Kosten im Bedarfsfall auf Anforderung zu zahlen und auf ein Sonderkonto des Verwalters zu überweisen."
Die Möglichkeit der Abänderung durch Mehrheitsbeschluß ist darin nicht enthalten.
In der Vergangenheit wurden die Verwaltungskosten - gebilligt durch die entsprechenden Mehrheitsbeschlüsse in den Eigentümerversammlungen - nach Wohneinheiten umgelegt, also zu gleichen Anteilen von den Wohnungseigentümern getragen.
Nachdem der Hausverwalter H die Häusverwaltung übernommen hatte, wurden erstmals für das Wirtschaftsjahr 2000 die Verwaltungskosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer verteilt.
In den Verwalterverträgen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst mit Herrn C persönlich, sodann mit dessen Firma geschlossen hat, ist die Bemessung der Verwaltervergütung dahingehend geregelt, daß der Verwalter für seine Tätigkeiten einen monatlichen Fixbetrag „pro Einheit" erhält.
Auch in der Hausgeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2003 und im Plan für das Wirtschaftsjahr 2004 ist eine Umlage der Verwaltungskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen.
Die Hausgeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2003 und der Plan für das Wirtschaftsjahr 2004 sind von der Eigentümergemeinschaft unter den Punkten 3 und 12 der Eigentümerversammlung vom 23. September 2004 beschlossen worden. Gegen diese Beschlüsse wendet sich der Beteiligte zu 1.
Desweiteren wendete er sich gegen einen unter Punkt 5 der Tagesordnung gefaßten Beschluß der genannten Eigentümerversammlung. Unter diesem Tagesordnungspunkt hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, nunmehr die Firma des Verwalters C mit der Verwaltung zu beauftragen.
Der Beteiligte zu 1. hat sich für den Fall auch gegen diesen Beschluß gewandt, daß in dem Vertrag mit der Firma des Verwalters C die Bemessung der Vergütung nach Miteigentumsanteilen vorgesehen ist.
Nachdem sich herausgestellt hat, daß auch in diesem Vertrag wiederum eine Bemessung der Vergütung „pro Wohneinheit" vorgesehen ist, hät der Beteiligte zu 1. erklärt, daß er den Beschluß der Eigentümerversammlung unter TOP 5 nicht mehr angreift.
Zur Begründung seines Standpunkts, daß die Verwaltungskosten auch weiterhin nach Wohneinheiten zu verteilen seien, trägt der Antragsteller und Beschwerdeführer folgendes vor:
Der oben zitierte Wortlaut der Teilungserklärung gelte nicht für die Verwaltungskosten, da diese nicht nach dem Wirtschaftsplan, sondern nach dem Verwaltervertrag errechnet würden.
Nachdem die Verwaltungskosten in der Vergangenheit stets gleichmäßig nach Wohneinheiten verteilt worden seien, habe der Verwalter H nicht eigenmächtig den Abrechnungsmodus ändern dürfen.
Hierfür wäre eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich gewesen, die es nicht gebe.
Eine genau gegenteilige Vereinbarung der Wohnungseigentümer, nämlich über die Verteilung' er Verwaltungskosten nach Wohneinheiten, liege vielmehr im Abschluß der Verwalterverträge, in denen ausdrücklich von einer Vergütung „pro Einheit" die Rede sei, sowie in der oben erwähnten jahrelangen Praxis der Verteilung der Verwaltungskosten gleichmäßig nach Wohneinheiten.
Die Beteiligten zu 2. machen folgendes geltend:
Der seit dem Wirtschaftsjahr 2000 vom Verwalter H praktizierte Abrechnungsmodus nach Miteigentumsanteilen entspreche dem Wortlaut der Teilungserklärung.
Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über eine Änderung dieses Verteilungsschlüssels existiere nicht.
Eine solche Vereinbarung ergebe sich nicht aus dem früher praktizierten Verteilungsmodus. Eine konkludente Vereinbarung der Wohnungseigentümer könne hier nicht angenommen werden, da eine solche das Bewußtsein erfordere, eine Regelung schaffen zu wollen, die von der Teilungsvereinbarung abweicht.
Eine solche Vereinbarung ergebe sich auch nicht aus dem Abschluß der Verwalterverträge. Diese beträfen nämlich das Außenverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Hausverwalter, nicht jedoch das Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern, dem die Kostenverteilung zugeordnet sei.
Mit dem angefochtenen Beschluß vom 8. April 2005 hat das Amtsgericht Schwelm die Anträge des Antragstellers zurückgewiesen und zur Begründung im wesentlichen folgendes ausgeführt:
Die Verteilung der Verwaltungskosten erfolge zu Recht nach Miteigentumsanteilen. Dies entspreche der Teilungserklärung. Die davon abweichende Verteilungspraxis in der Vergangenheit bedeutet nicht, daß nichts zu dem Verteilungsmodus zurückgekehrt werden könne, wie er in der Teilungserklärung vorgesehen sei. Eine abändernde Vereinbarung der Eigentümer liege hier nicht vor.
Eine grobe Unbilligkeit stelle die Verteilung nach Miteigentumsanteilen auch nicht dar. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beschwerdeführers.
Die Beteiligten wiederholen ihre Argumente, wie sie bereits in der ersten Instanz vorgetragen wurden.
Die zulässige Beschwerde konnte in der Sache keinen Erfolg haben.
Die seit 2000 praktizierte Verteilung der Verwaltungskosten nach Miteigentumsanteilen statt wie bis dahin nach Wohneinheiten ist nicht zu beanstanden.
Die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen entspricht der Teilungserklärung. Nach deren oben zitiertem Wortlaut haben die Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile die Versicherungsprämien, die öffentlichen Abgaben und die übrigen nach dem Wirtschaftsjahren errechneten Kosten zu tragen. Dies gilt auch für die Verwaltungskosten. Der Einwand des Beschwerdeführers, daß diese Kosten nicht nach dem Wirtschaftsplan, sondern nach dem Verwaltervertrag errechnet seien, greift nicht durch.
Grundlage der Verteilung der Verwaltungskosten bleibt weiterhin die Teilungserklärung vom 21.05.1980. Eine diese abändernde Vereinbarung haben die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht getroffen.
Eine ausdrückliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer des Inhalts, daß die Verwaltungskosten abweichend vom Wortlaut der Teilungserklärung gleichmäßig nach Wohneinheiten verteilt werden sollen, existiert nicht.
Auch eine konkludente abändernde Vereinbarung läßt sich nicht feststellen.
Eine solche konkludente Vereinbarung liegt nicht darin, daß die Wohnungseigentümer mit dem Hausverwalter einen Verwaltervertrag geschlossen haben, in dem vorgesehen ist, daß der Verwalter eine monatliche Festvergütung „pro Einheit" erhalten soll. Eine solche Vereinbarung ergibt sich auch nicht daraus, daß die Wohnungseigentümer lange Jahre hindurch Jahresabrechnungen genehmigt haben, in denen die Verwaltungskosten nach Wohneinheiten verteilt wurden.
Eine konkludente Vereinbarung über einen Abrechnungsmodus, der vom Wortlaut der Teilungserklärung abweicht, erfordert nämlich einen rechtsgeschäftlichen Bindungswillen der Beteiligten und deren Bewußtsein, daß der Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung geändert und durch einen anderen ersetzt wird (vgl. HansOLG Hamburg, ZMR 2003, 870 und 871; BayObLG NJW 1986, 385 und 386 sowie NZM 2001, 754, 756).
Die Voraussetzungen können hier nicht festgestellt werden. Anhaltspunkte für die Annahme, daß die Wohnungseigentümer jemals besagten rechtsgeschäftlichen Bindungs- und Änderungswillen gehabt hätten, sind weder dargelegt noch sonst ersichtlich.
Die von der Teilungserklärung vorgesehen Umlage auch der Verwaltungskosten nach Miteigentumsanteilen ist auch nicht unbillig. Sie entspricht dem im WEG verankerten Grundsatz, daß die Kostentragungspflichten sich an der Größe des jeweiligen Wohnungseigentums zu orientieren haben.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG.
Es entspricht der Billigkeit, daß der Beteiligte zu 1. als im Verfahren Unterlegener die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens trägt. Im übrigen besteht keine Veranlassung, von dem Grundsatz abzuweichen, daß im WEG-Verfahren jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt.
Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 48 Abs. 3 WEG, 31 KostO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 48 Abs. 3 WEG, 31 KostO
§ 47 WEG

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2003, 870
NJW 1986, 385
NZM 2001, 754, 756