Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Berlin, Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-10-13, Aktenzeichen 16 K 28.10
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2011:1013.16K28.10.0A

Tenor:
Orientierungssatz
1. § 11 Abs. 1 Satz 3 (1. Alt.) DSchG Bln (juris: DSchG BE) begründet die Verpflichtung, zwischen den widerstreitenden öffentlichen und privaten Belangen abzuwägen.(Rn.20)
2. Die Versagung einer denkmalrechtlichen Genehmigung darf den Eigentümer nicht unverhältnismäßig belasten.(Rn.21)
3. Die Grenze der zumutbaren und damit verfassungsrechtlich zulässigen Belastung des Eigentümers eines denkmalgeschützten Objekts ist erst dann überschritten, wenn das Objekt für den Eigentümer zu einem angemessenen Preis praktisch unverkäuflich ist.(Rn.30)
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die denkmalrechtliche Genehmigung für die Beseitigung eines in seinem Eigentum stehenden Baudenkmals. Es handelt sich dabei um ein Mitte des 18. Jahrhunderts vermutlich als Unterkunft für Landarbeiter errichtetes zweistöckiges Gebäude, das auf dem 371 m² großen Grundstück A... steht und nach Umbauten im 18. und 19. Jahrhundert gegenwärtig über eine Wohnfläche von 87,44 m² im Erdgeschoss und 88,17 m² im Obergeschoss verfügt. Das in der Nähe der Dorfkirche A... und des Gutshofs M... liegende Haus ist seit 1988 als Baudenkmal eingetragen und gehört überdies zu dem denkmalgeschützten Ensemble A....
Unter dem 28. September 2009 beantragte der Kläger bei der unteren Denkmalbehörde eine Abrissgenehmigung für das Haus, dessen Erhaltung für ihn wirtschaftlich unzumutbar sei, weil die Kosten die Erträge bzw. den Gebrauchswert des Hauses deutlich überstiegen. Die Standsicherheit des gegenwärtig nicht nutzbaren Hauses sei mittelfristig gefährdet. Die Sanierungskosten betrügen nach der von dem Architekten W... im Dezember 2008 erstellten „Denkmalpflegerischen Bestandsaufnahme“ nebst Maßnahmenkatalog, Leistungsverzeichnis und Kostenberechnung 483.695,- €. Die Sanierungskosten überstiegen damit den Marktwert des Objekts deutlich und seien nicht finanzierbar, denn nach Auskunft mehrerer Banken liege die Beleihungsobergrenze hier bei maximal 180.000,- bis 200.000,- €. Nach der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg könne ihm nicht zugemutet werden, Finanzierungsmittel aus eigenem Vermögen aufzubringen. Stelle man nach Maßgabe dieser Rechtsprechung eine fiktive Wirtschaftlichkeitsberechnung an, so ergebe sich bei Berücksichtigung der Zinslast für die Vollfinanzierung der Sanierungskosten, einer Rückstellung, der Verwaltungskosten, der Instandhaltungspauschale und des Mietausfallwagnisses sowie bei Abzug des Steuervorteils ein Aufwand von 21.161,58 € p.a., der aus den Mieteinnahmen nur bei einer Miete von mindestens 10,04 €/m²/Monat refinanziert werden könne. Laut Mietspiegel liege aber der Mittelwert der Mieten für den Standort nur bei 4,74 €/m².
Nachdem der Beklagte den Abrissantrag bis Ende 2009 nicht beschieden hatte, hat der Kläger am 13. Januar 2010 die vorliegende Klage – zunächst als Untätigkeitsklage – erhoben.
Eine zu der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Klägers vom Beklagten eingeholte gutachtliche Äußerung des Prof. Dr. F... vom 20. Mai 2010 lautete dahin, dass die Berechnung mangelhaft und falsch sei. Auf der Ertragsseite sei die Orientierung am Mietspiegel zu monieren, weil dieser nicht für Neuvermietungen gelte. Die Mieten lägen bei Neuvermietung jedoch bereits über 10,- €/m². Dies gelte besonders für sanierte Altbauten mit großen Wohnflächen, weil daran ein Mangel herrsche, welcher sich zukünftig noch vergrößern und Mietsteigerungen zur Folge haben werde. Die Mieten seien zudem bei denkmalgeschützten Häusern von historischem Wert generell höher. Auf der Aufwandseite sei kein Kreditzinssatz von 4,29 % anzusetzen, weil das aktuelle Zinsniveau deutlich niedriger liege. Auch sei nicht nachvollziehbar, warum der Kläger von einer Vollfinanzierung ausgehe. Da nach seinen Angaben eine Beleihung nur bis zu 180.000,- € oder 200.000,- € möglich sei, müsse die Prüfung mit einem Kreditvolumen dieser Größenordnung durchgeführt werden. Im Übrigen bleibe es dem Investor überlassen, auf welchem Wege und in welcher Höhe er fremdfinanzieren wolle. Auch lägen die Kreditanträge nicht vor, so dass unklar sei, ob darin ebenfalls ein zu niedriges Mietniveau zu Grunde gelegt worden sei.
Bei einem außergerichtlichen Treffen der Beteiligten im Juni 2010 stellte das Landesdenkmalamt eine Förderung der Sanierung mit 125.000,- €, verteilt auf zwei Jahre, in Aussicht. Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz kündigte eine wohlwollende Prüfung an und ging von einer möglichen Förderung in Höhe von 30.000,- € bis maximal 45.000,- € aus.
Unter dem 28. Juni 2010 führte Prof. Dr. S... dazu ergänzend aus, dass bei Gewährung der Zuschüsse die „Auszahlungsperspektive“ wegen des geringeren Finanzierungsaufwands günstiger sei. Das aktuell extrem niedrige Zinsniveau für Baudarlehen werde voraussichtlich längere Zeit bestehen. Nach der Sanierung sei mit einer Vermietung im „deutlich zweistelligen Bereich der Nettokaltmiete“ pro m² zu rechnen. Die Finanzierungssituation sei insoweit günstiger als bei einem Neubau. Neubauten seien inzwischen viel schwerer zu vermieten als hochwertige historische Altbauten. Abriss und anschließender Neubau seien somit wegen des Verlustes der Fördermittel sowie der Nachteile bei der Vermietung ökonomisch weniger sinnvoll als eine fremdfinanzierte Sanierung des Gebäudes.
Mit Bescheid vom 15. September 2010 lehnte der Beklagte daraufhin eine Abrissgenehmigung nach § 11 Abs. 1 des Denkmalschutzgesetzes Berlin ab. Bei dem Gebäude als ältestem Bauernhaus in M... und Zeugnis der dortigen Dorfgeschichte handele es sich um ein herausragendes Baudenkmal. Das Gutachten vom 20. Mai 2010 habe ergeben, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Klägers mangelhaft und im Ergebnis falsch sei. Die behauptete Unzumutbarkeit könne daher nicht nachvollzogen werden. Nach dem Ergänzungsgutachten vom 28. Juni 2010 sei unter Berücksichtigung der zugesagten hohen Fördermittel eine Sanierung wirtschaftlich möglich.
Der Kläger hält auch nach Bescheidung an der Klage fest und trägt zur Begründung vor:
Ohne den Abriss lasse sich das Grundstück nicht verwerten, während es mit Abrissgenehmigung voraussichtlich zum Bodenrichtwert von 200,- €/m² (= 74.200,- €) verkauft werden könne. Die Unwirtschaftlichkeit ergebe sich hier aus der nach Maßgabe der einschlägigen Rechtsprechung vorgenommenen Berechnung. Der angefochtene Bescheid begründe weder, warum diese Berechnungsmethode falsch sein solle, noch gehe er auf die einzelnen Zahlenansätze ein. Der Einholung eines Gutachtens bedürfe es nicht. Die Argumentation von Prof. Dr. S..., die Sanierung des Denkmals sei günstiger als ein Neubau, gehe an der Sache vorbei. Entscheidend sei allein, ob der Erhalt des Denkmals wirtschaftlich zumutbar sei, d.h. sich mit Blick auf die zu erzielenden Mieteinnahmen „rechne“. Dabei sei von einer Vollfinanzierung der Sanierungskosten auszugehen, denn nach der Rechtsprechung könne der Einsatz von Eigenmitteln nicht verlangt werden und sei ihm auch gar nicht möglich. Fördermittel seien nur bei hinreichend verbindlichen Zusagen zu berücksichtigen. Eine solche habe die Deutschen Stiftung Denkmalschutz aber mit Schreiben vom 28. Oktober 2010 abgelehnt. Auch für öffentliche Mittel liege weder ein Förderbescheid vor noch seien die Fördermittel in die internen Haushaltpläne eingestellt worden. Letztlich komme es darauf jedoch gar nicht an, denn für den auch bei einer Förderung verbleibenden Restbetrag von rund 320.000,- € erhalte er ohnehin keinen Kredit, was Absageschreiben der Comdirect und der Berliner Sparkasse vom 15. und 22. September 2010 belegten. Comdirect habe erklärt, dass das sanierte Objekt einen Wert von ca. 318.000,- € (= 236.000,- € Haus + 82.000,- € Grundstück) habe, was bei einer Beleihungsgrenze von 75 % des Werts eine maximale Darlehenshöhe von 240.000,- € ergebe. Da abgelehnte Kreditanträge das Schufa-Scoring negativ beeinflussten, habe er nur drei Banken angesprochen. Der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg, wonach die zu erwartenden Mieteinnahmen an Hand des Mietspiegels bemessen werden könnten, sei zu folgen. Während der Mietspiegel eine große Sicherheit biete, dass die dortige Miete tatsächlich zu erzielen sei, bestehe für eine höhere Miete wegen der schwankenden Nachfrage eine erhebliche Unsicherheit. Eine zweistellige Miete pro m² erscheine für das Haus ausgeschlossen. Es befinde sich in keiner Spitzenlage, sondern in einem Randbezirk. Die dörfliche Gegend sei eher für Käufer als für Mieter attraktiv. Prof. Dr. S... sei eine fundierte Begründung für die angenommene höhere Miete schuldig geblieben, so dass die Indizwirkung des Mietspiegels nicht widerlegt sei.
Der Kläger hat seine frühere Wirtschaftlichkeitsberechnung im Juli 2011 wegen des seit 2008 um 5,03 % gestiegenen Baupreisindexes sowie bisher noch nicht berücksichtigter Fliesenkosten aktualisiert. Die Sanierungskosten betrügen nunmehr 511.652,59 €. Ziehe man davon 155.000,- € Fördermittel ab, verblieben 356.652,59 €. Die Essen GmbH & Co KG Bankgesellschaft biete ein Darlehen in dieser Höhe für einen effektiven Zinssatz von 7, 78 % an, so dass sich eine jährliche Zinslast von 27.034,27 € ergebe. Steuervorteile seien nicht zu berücksichtigen, weil er während längerer Auslandsaufhalte kein im Inland zu versteuerndes Einkommen erziele. Gehe man gleichwohl von seinem Jahreseinkommen 2010 von 85.400,- € aus, ergebe sich ein Steuervorteil aus § 7i EStG in Höhe von 8.636,22 €. Laut Mietspiegel reiche inzwischen die Mietspanne für den Standort von 4,19 € bis 6,44 €/m². Ausgehend vom Mittelwert (5,08 €/m²) sei bei 175,61 m² Wohnfläche mit einer Jahresmiete von 10.705,20 € zu rechnen, von der noch 2 % Mietausfallwagnis abzuziehen seien. Insgesamt betrage der Aufwand pro Jahr demnach 26.312,97 €, so dass der Mietzins zur Refinanzierung bei mindestens 12,49 €/m² liegen müsse, was völlig unrealistisch scheine.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids des B... vom 15. September 2010 zu verpflichten, ihm die denkmalrechtliche Genehmigung zum Abriss des Gebäudes auf dem Grundstück A... zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verweist zur Begründung auf den angefochtenen Bescheid und ergänzt: Prof. Dr. S... habe zu der Kritik des Klägers dahin Stellung genommen, dass ein Vergleich zwischen Sanierung und Neubau angebracht sei, weil auch die Kosten einer möglichen Alternative erwogen werden müssten. Zu den Fördermitteln sei anzumerken, dass diese nur auf konkrete Anträge hin bewilligt würden, die vom Kläger jedoch bisher nicht gestellt worden seien. Hinsichtlich der Mieteinnahmen sei von einem stabilen und deutlichen Aufwärtstrend auszugehen, wobei sanierte, denkmalgeschützte Objekte mit großen Wohnflächen die höchsten Werte erzielten. Die Orientierung am Mittelwert des Mietspiegels sei daher wirklichkeitsfremd. Das fragliche Haus sei wegen seiner Lage und Größe gerade für junge Familien / Doppelverdiener als Mietobjekt attraktiv, eine zweistellige Miete daher realistisch. Zur streitigen Frage der Wirtschaftlichkeit solle das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten (2 Halbhefter) Bezug genommen, die vorgelegen haben und – soweit erheblich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Beratung der Kammer gewesen sind.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig. Sie ist als Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO erhoben worden und als solche – wenn sie es nicht schon bei Klageerhebung war, was hier offen bleiben kann – so doch zumindest noch vor Erlass des angefochtenen Bescheides nach § 75 Satz 1 VwGO zulässig geworden. Nach Ablehnung der beantragten Genehmigung, die Gegenstand der Untätigkeitsklage gewesen ist, hat der Kläger das Klageverfahren daher unter Einbeziehung des ergangenen Verwaltungsakts als „normale“ Verpflichtungsklage fortsetzen können, ohne dass es zuvor noch der Durchführung eines Widerspruchsverfahrens bedurft hat (vgl. Kopp / Schenke, VwGO, 17. Aufl., § 75 Rd. 21, 23 m.w.Nachw.).
Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die begehrte denkmalrechtliche Abrissgenehmigung und wird daher durch den während des Klageverfahrens ergangenen Ablehnungsbescheid auch nicht in seinen Rechten verletzt (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 VwGO).
Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zum Schutz von Denkmalen in Berlin -DSchG Bln- (vom 24. April 1995, GVBl. S. 274) darf ein Denkmal – und um ein solches im Sinne von § 2 Abs. 2 DSchG Bln handelt es sich vorliegend unstreitig – nur mit Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde ganz oder teilweise beseitigt werden. Die somit für das Vorhaben des Klägers erforderliche denkmalrechtliche Genehmigung ist nach § 11 Abs. 1 Satz 3 DSchG Bln dann zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen (1. Alt.) oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt (2. Alt.). Da Letzteres vorliegend offenkundig nicht der Fall ist, ist nur die erste Tatbestandsalternative näher in Betracht zu ziehen.
Nach allgemeiner und von dem erkennenden Gericht in ständiger Rechtsprechung (vgl. VG Berlin, Urteile v. 30.07.2002 -VG 16 A 238.94-, 25.09.2002 - VG16 A 342.98- und 29.10.2002 -VG 16 A 227.98-) vertretener Auffassung begründet § 11 Abs. 1 Satz 3 (1. Alt.) DSchG Bln für die Denkmalschutzbehörde die aus dem Verfassungsgrundsatz der Verhältnismäßigkeit abgeleitete Verpflichtung, zwischen den widerstreitenden öffentlichen und privaten Belangen abzuwägen. Diese Abwägung ist Teil einer gebundenen, d.h. nicht im behördlichen Ermessen stehenden und damit für das Gericht im vollen Umfang überprüfbaren Behördenentscheidung.
Abzuwägen sind dabei grundsätzlich der dem Denkmalschutz als Gemeinwohlaufgabe generell zukommende hohe Rang (vgl. BVerfG, Beschlüsse v. 02.03.1999, NJW 1999, 2877, 2878 und v. 14.04.2010, NVwZ 2010, 957 jeweils m.w.Nachw.), die denkmalrechtliche Bedeutung des konkret betroffenen Objekts sowie das daraus resultierende Interesse der Allgemeinheit an der Erhaltung des Denkmals einerseits gegen das durch Artikel 14 des Grundgesetzes geschützte Eigentumsrecht andererseits. Die Versagung der denkmalrechtlichen Genehmigung stellt die prinzipiell zulässige Konkretisierung einer Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes dar (vgl. BVerfG, Beschluss v. 14.04.2010, a.a.O.), darf den Eigentümer jedoch nicht unverhältnismäßig belasten.
Zwar muss es der Denkmaleigentümer grundsätzlich hinnehmen, dass sein Eigentum einer gesteigerten Sozialbindung unterliegt, weil dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung geschützter Denkmäler nur durch die Inpflichtnahme des jeweiligen Eigentümers Rechnung getragen werden kann. Er kann sich daher z.B. auch nicht darauf berufen, dass ihm in Folge des Denkmalschutzes eine rentablere Nutzung seines Grundstücks verwehrt werde oder dass ihm bei einem Abriss und anschließendem Neubau geringere Kosten entstehen würden als bei Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen, denn Artikel 14 Abs. 1 des Grundgesetzes schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums (vgl. BVerfG, Beschluss 14.04.2010, a.a.O., S. 958 m.w.Nachw.; OVG Hbg., Urteil v. 12.12.2007, BauR 2008, 1435, 1437 [zu § 172 f. BauGB]). Jedoch ist nach der zitierten verfassungsrechtlichen Rechtsprechung die Grenze des Zumutbaren in der Regel dann überschritten, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer keinen vernünftigen Gebrauch von dem Bauwerk machen und es praktisch nicht veräußern kann, wird die Privatnützigkeit des Eigentums nahezu vollständig beseitigt und aus dem Eigentumsrecht wird eine – zumal angesichts der gesetzlichen Erhaltungspflicht – unzumutbare Last (vgl. BVerfG, Beschlüsse v. 02.03.1999, a.a.O., S. 2878 und v. 14.04.2010, a.a.O., S. 958).
Ausgehend von diesen Grundsätzen, ist die angefochtene Entscheidung jedenfalls im Ergebnis rechtlich nicht zu beanstanden.
Soweit ersichtlich zwischen den Beteiligten unstreitig und daher hier keiner eingehenden Erörterung bedürftig ist der hohe denkmalpflegerische Rang des in Rede stehenden Gebäudes als ältestem Bauernhaus in M..., an dem sich dank der noch vorhandenen Originalbausubstanz aus der Bauzeit sowie aus der Zeit der Ende des 18. und Mitte des 19. Jahrhunderts vorgenommenen Umbauten und Erweiterungen die Entwicklung des Dorfes in den vergangenen drei Jahrhunderten anschaulich ablesen lässt. Der Abriss des Hauses würde zudem nach der von der Kammer im Ortstermin gewonnenen Überzeugung in das denkmalgeschützte Ensemble A... eine empfindliche Lücke reißen und die Vermittlung des Erscheinungsbildes eines historischen Dorfkerns erheblich beeinträchtigen.
Das somit aus der geschichtlichen Bedeutung des Hauses im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 DSchG Bln resultierende erhebliche Interesse der Allgemeinheit an der Erhaltung des Gebäudes wird angesichts der unstreitig weiterhin bestehenden Sanierungsfähigkeit auch durch das hier gegebene Ausmaß der Sanierungsbedürftigkeit nicht geschmälert (vgl. OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, NVwZ–RR 2009, 192, 193). Die vom Beklagten sowie der Deutschen Stiftung Denkmalschutz zugesagten bzw. in Aussicht gestellten, für ein Denkmal dieser Größenordnung ersichtlich überdurchschnittlich hohen Fördermittel sind ebenfalls Beleg für das ganz erhebliche öffentliche Erhaltungsinteresse.
Die Kammer vermag nicht festzustellen, dass in Relation dazu die Versagung der Abrissgenehmigung für den Kläger als Eigentümer des Hauses eine unverhältnismäßige Belastung darstellt.
Allerdings spricht aus Sicht der Kammer manches dafür, dass die nach erfolgter Sanierung wieder hergestellte Nutzbarkeit des Hauses für Wohnzwecke sowie ggf. auch für eine (teil-) gewerbliche Nutzung keine Erträge erwarten lässt, welche die wirtschaftliche Belastung durch die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung des Denkmals prognostisch dauerhaft aufwiegen könnten oder gar einen Überschuss (welcher nach OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, a.a.O., S. 194 unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erforderlich sein soll) ergäben.
Die vom Kläger vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen entsprechen grundsätzlich den Vorgaben der einschlägigen obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. OVG Hbg., Urteil v. 12.12.2007, BauR 2008, 1435, 1437 ff. [zu § 172 f. BauGB]; OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, a.a.O., S. 195 ff.). Hinsichtlich der darin vom Kläger konkret angesetzten Zahlenwerte ist, wie der Beklagte in der mündlichen Verhandlung noch einmal bestätigt hat, der für die voraussichtlichen Sanierungskosten eingestellte Betrag zwischen den Beteiligten unstreitig. Die sachliche Richtigkeit der übrigen Positionen des Rechenwerks hat der Beklagte nur hinsichtlich der dort angesetzten Höhe der Kreditzinsen sowie der zu erwartenden Mieteinnahmen in Abrede gestellt. Betreffend die Finanzierungskosten geht die Kammer dabei im Grundsatz mit dem Kläger davon aus, dass nicht ohne weiteres das aktuelle durchschnittliche Zinsniveau für Baudarlehen zugrundegelegt werden kann, sondern auch zu berücksichtigen ist, ob überhaupt und ggf. zu welchem Zinssatz die nicht durch Fördermittel gedeckten Sanierungskosten über den Kapitalmarkt tatsächlich finanziert werden können, wenn nur die denkmalgeschützte Immobilie als Kreditsicherheit zur Verfügung steht. Ferner wird die Frage nach der Höhe der zu erwartenden Mieteinnahmen nach Auffassung der Kammer weder an Hand des im aktuellen Mietspiegel für die Wohnlage ausgewiesenen Mittelwerts noch mit undifferenzierten und unbelegten Erwägungen zu der Miethöhe großer Wohnungen in denkmalgeschützten Altbauten zu beantworten sein.
Diesen Punkten ist jedoch nach Auffassung der Kammer im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits nicht weiter nachzugehen, so dass schon aus diesem Grund auch der Anregung des Beklagten, hierzu ein Sachverständigengutachten einzuholen, nicht zu folgen war.
Wie eingangs dargelegt, ist nämlich die Grenze der zumutbaren und damit verfassungsrechtlich zulässigen Belastung des Eigentümers eines denkmalgeschützten Objekts nicht bereits dann überschritten, wenn der Erhalt und die Bewirtschaftung des Baudenkmals prognostisch unwirtschaftlich ist, sondern erst dann, wenn das Objekt für den Eigentümer überdies zu einem angemessenen Preis praktisch unverkäuflich ist (vgl. BVerfG, Beschlüsse v. 02.03.1999 und 14.04.2010, a.a.O.; OVG Rh.-Pf., Urteil v. 02.12.2009 –1 A 10547/09–, Juris; SächsOVG, Urteil v. 10.06.2010, SächsVBl. 2011, 29, 32).
Der insoweit materiell darlegungs- und beweispflichtige Kläger hat jedoch weder dargetan und belegt, dass dies bei der hier in Rede stehenden Immobilie der Fall ist, noch ist eine solche Konstellation hier sonst offenkundig gegeben.
Der Kläger, der vom Gericht bereits vor der mündlichen Verhandlung (Schreiben vom 27. September 2011) um Mitteilung gebeten worden war, ob er sich selbst aktiv um den Verkauf des Objekts bemüht habe, hat hierzu auf erneutes Befragen in der mündlichen Verhandlung erklärt, dies nicht getan zu haben, weil er das Grundstück einstweilen selbst behalten wolle. Die damit vom Kläger sinngemäß in Anspruch genommene, verfassungsrechtlich geschützte Befugnis des Eigentümers, frei darüber zu entscheiden, ob er seine Immobilie durch Verkauf wirtschaftlich verwerten will oder nicht, unterliegt jedoch auf Grund der eingangs erwähnten gesteigerten Sozialbindung des Eigentums an einem geschützten Baudenkmal gewissen Beschränkungen: Wenn – wie im vorliegenden Fall – Besonderheiten nicht ersichtlich sind, muss sich nämlich der Eigentümer, der die Genehmigung zur Beseitigung des für ihn unwirtschaftlichen Denkmals erstrebt, unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich auf die Möglichkeit verweisen lassen, das Objekt zu einem angemessenen Preis an einen Dritten zu verkaufen, der bereit ist, das Denkmal mit den daran geknüpften Erhaltungspflichten (§ 8 DSchG Bln) zu übernehmen.
Der dagegen vom Kläger sinngemäß erhobene Einwand, Bemühungen um einen Verkauf seien hier von vornherein aussichtslos und ihm daher auch nicht zuzumuten, weil potentielle Interessenten vor demselben wirtschaftlichen Dilemma stünden wie er selbst, überzeugt die Kammer nicht.
Allerdings versteht es sich von selbst, dass die Erfolgsaussichten etwaiger Verkaufsbemühungen ganz maßgeblich von dem für die Immobilie geforderten Kaufpreis abhängen und regelmäßig umso größer sein werden, je niedriger dieser ist. Gleichwohl kann dem Eigentümer nicht angesonnen werden, die Immobilie mit dem denkmalgeschützten Objekt zu einem nur „symbolischen“ Preis zu veräußern, denn dann könnte von einer wirtschaftlichen Verwertung des grundsätzlich privatnützigen Eigentums nicht mehr die Rede sein. Nach Auffassung des Gerichts wird der Eigentümer allerdings auch nicht verlangen können, dass der Kaufpreis mindestens die von ihm seinerzeit für den Erwerb aufgewendeten Kosten zuzüglich der danach in den Erhalt des Objekts investierten Beträge abdecken oder sich etwa an dem gegenwärtigen Marktwert eines vergleichbaren Objekts, das nicht dem Denkmalschutz unterliegt, orientieren muss. Vielmehr bemisst sich nach Auffassung der Kammer der angemessene Kaufpreis in Fällen der vorliegenden Art nach dem Bodenwert abzüglich der voraussichtlichen Abrisskosten für das denkmalgeschützte Bauwerk.
Die Kammer geht dabei von der Erwägung aus, dass der Eigentümer, der die denkmalrechtliche Abrissgenehmigung erstreiten will, selbst dem Denkmal keinen wirtschaftlichen Wert mehr beimisst, sondern vielmehr den in dem unbebauten Grundstück verkörperten Wert – mithin den Bodenwert – realisieren will. Entsprechend hat sich der Kläger auch selbst mit Schriftsatz vom 1. Februar 2010 (Blatt 104 der Streitakte) geäußert und erklärt, mit der Abrissgenehmigung könne er das Grundstück voraussichtlich zu dem Wert veräußern, der sich aus dem Bodenrichtwerteatlas ergebe. Dieser Wert liegt derzeit bei 200,- €/m² und beträgt somit für das 371 m² große Gesamtgrundstück 74.200,- €. Zur Bestimmung des angemessenen Kaufpreises sind davon noch die Abrisskosten einschließlich der Kosten aus der nach § 11 Abs. 5 DSchG Bln bestehenden Dokumentationspflicht abzuziehen, welche die Kammer insgesamt auf (mindestens) 14.200,- € schätzt. Wenn nämlich der Kläger den Wert des unbebauten Grundstücks tatsächlich realisieren wollte, müsste er ebenfalls die Abriss- und Dokumentationskosten entweder selbst aufwenden oder dem Käufer des Grundstücks den Abriss überlassen, der dann die genannten Kosten – so darf bei lebensnaher Betrachtung unterstellt werden – bei der Kaufpreishöhe entsprechend preismindernd berücksichtigen würde. Da der Kläger mithin in beiden Fällen auch bei Erteilung der Abrissgenehmigung voraussichtlich nicht den vollen Bodenwert realisieren könnte, kann für die Bestimmung eines angemessenen bzw. zumutbaren Verkaufspreises für die denkmalgeschützte Immobilie ohne Abrissgenehmigung nichts anderes gelten.
Nach Auffassung der Kammer kann nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass sich trotz ernsthafter und nachhaltiger Bemühungen kein geeigneter Käufer für das in Rede stehende Grundstück finden wird, der bereit ist, dieses zusammen mit dem Baudenkmal unter Übernahme der sich daraus ergebenden Erhaltungspflichten zu einem Kaufpreis von ca. 60.000,- € zu erwerben. Selbstverständlich wären im Rahmen der Verkaufsbemühungen die Kaufinteressenten auch nachweislich in geeigneter Form auf die in Aussicht stehenden Fördermittel des Landesdenkmalamts, welche nach Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung auch weiterhin zur Verfügung stehen, sowie der Deutschen Stiftung Denkmalschutz hinzuweisen (vgl. OVG Rh.-Pf., Urteil v. 02.12.2009, a.a.O.). Für potentielle Kaufinteressenten ergäbe sich damit die Perspektive, unter Einsatz von rund 420.000,- € (= Kaufpreis + Nebenkosten + Sanierungsaufwand abzüglich Förderung) ein geräumiges, vollständig saniertes historisches Wohnhaus in idyllisch-„dörflicher“, gleichwohl aber gut erschlossener städtischer Wohnlage zu erlangen. Wie der Beklagte in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich erklärt hat, ist er überdies bereit, hinsichtlich eines etwa gewünschten Ausbaus des Hauses, z.B. zur Einrichtung eines Büros oder einer Arztpraxis im Erdgeschoss, vergleichsweise weitgehende Zugeständnisse zu machen. Die Kammer geht nach alledem nicht davon aus, dass ein entsprechendes Verkaufsangebot von vornherein auf kein ernsthaftes Käuferinteresse stoßen wird.
Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die vom Kläger geltend gemachte Unwirtschaftlichkeit bzw. sogar Unmöglichkeit des Erhalts und der Bewirtschaftung des Denkmals maßgeblich auf der – in Übereinstimmung mit der obergerichtlichen Rechtsprechung stehenden – Annahme einer zu 100 % kreditfinanzierten Sanierung basiert. Die dem zu Grunde liegende Prämisse, dass es dem Denkmaleigentümer unabhängig von seinen wirtschaftlichen Verhältnissen nicht zuzumuten sei, aus seinem eigenen Einkommen und Vermögen Mittel für den Erhalt und die Bewirtschaftung des Denkmals aufzubringen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil v. 11.11.1999, NuR 2000, 335; OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, a.a.O., S. 194), entspricht nicht zwangsläufig den Überlegungen potentieller Käufer, die für Erwerb und Sanierung des Hauses ggf. Eigenkapital einzusetzen bereit und in der Lage sind, so dass sich die Zinsbelastung entsprechend verringert, und deren steuerliche Situation sich in Bezug auf den Steuervorteil aus § 7i EStG möglicherweise ebenfalls günstiger darstellt als diejenige des Klägers.
Der Kläger selbst hat im Übrigen darauf hingewiesen, dass in den vergangenen Jahren in der Nachbarschaft vergleichbare Grundstücke mit denkmalgeschützten Häusern veräußert worden seien und ein Haus in dieser Lage eher Kauf- als Mietinteressenten anspreche. Der Beklagte hat dies dahin konkretisiert, dass das 641 m² große Grundstück A... Ende 2006 für 202.100,- € und das 400 m² große Grundstück A... Mitte 2007 für 275.000,- € veräußert worden seien. Zwar befanden sich die auf diesen Grundstücken befindlichen Wohnhäuser offenbar in einem wesentlich besseren baulichen Zustand als das Haus des Klägers, jedoch könnte dieser Nachteil möglicherweise durch den deutlich niedrigeren Kaufpreis, den die Kammer hier – wie dargelegt – als unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten noch angemessen ansieht, sowie die in Aussicht stehende erhebliche Förderung der Gebäudesanierung weitgehend kompensiert werden.
Da nach alledem ernsthafte Bemühungen um den Verkauf des in Rede stehenden Objekts zu einem angemessenen Kaufpreis nicht von vornherein aussichtslos und für den Kläger unzumutbar erscheinen, derartige systematische Bemühungen bislang aber unstreitig vom Kläger noch nicht unternommen worden sind, stellt sich die Versagung der begehrten Abrissgenehmigung unabhängig von der Frage der Wirtschaftlichkeit des Erhalts des Denkmals, welche die Kammer hier offen lässt, im Ergebnis nicht als unverhältnismäßig dar.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Abwendungsbefugnis ergeben sich aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 7i EStG
§ 75 VwGO
§ 8 DSchG
§ 167 VwGO
§ 711 ZPO
§ 11 Abs. 1 des Denkmalschutzgesetzes
§ 75 Satz 1 VwGO
§ 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 VwGO
§ 2 Abs. 2 DSchG
§ 11 Abs. 1 Satz 3 DSchG
§ 172 f. BauGB
§ 2 Abs. 2 Satz 1 DSchG
§ 11 Abs. 5 DSchG
§ 154 Abs. 1 VwGO

Zitierte Entscheidungen: NJW 1999, 2877, 2878
NVwZ 2010, 957
16 A 238.94
16 A 342.98
16 A 227.98
1 A 10547/09