Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Hessen, )
Urteil vom 2010-02-10, Aktenzeichen 23 U 42/09
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2010:0210.23U42.09.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Das am 18.12.2008 verkündete Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts in Frankfurt am Main wird teilweise abgeändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 10.737,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.2.2006 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Rechte an dem Fonds A Nr. 34 (Beteiligungs-Nr. …).
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger weitere 2.221,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.2.2006 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten hinsichtlich der Übertragung der Rechte aus der Beteiligung in Annahmeverzug befinden.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägern etwaige weitere, insbesondere steuerliche Schäden aus der streitgegenständlichen Beteiligung an dem A Nr. 34 zu ersetzen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 4,5 %, die Beklagten zu 95,5 % zu tragen.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet oder hinterlegt.
Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:
Auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils in der berichtigten Form wird Bezug genommen, § 540 I Nr. 1 ZPO. Zu ergänzen ist, dass der Kläger, ein Bankfachwirt, als Kundenberater einer F-Bank Informationen über den A Immobilien-Anlage 34 erhielt und diese der Anlageentscheidung zu Grunde legte (Bl. 176).
Die Fondsgesellschaft geriet ab dem Jahre 2001 in eine wirtschaftliche Schieflage und ist mittlerweile ein Sanierungsfall. Für den vorliegenden Fonds Nr. 34 wurde zur Abwendung der Insolvenzgefahr ein Sanierungskonzept aufgestellt, das in den Rechenschaftsberichten für die Jahre 2005 und 2006 dargestellt ist. Die Anleger müssen damit rechnen, dass die Ausschüttungen für die Jahre 1998 und 1999 zurückgefordert werden (Bl. 574f.).
Das Landgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinne seien verjährt. Auch Ansprüche aus Prospekthaftung im weiteren Sinne bestünden nicht. Es könne dabei die Passivlegitimation der Beklagten und die Frage dahingestellt bleiben, ob die Beklagten überhaupt die richtigen Anspruchsgegner für solche Ansprüche seien, was allerdings zumindest im Falle der als Treuhandkommanditistin fungierenden Beklagten zu 2) naheliegend sei. Dies alles könne dahinstehen, weil der Prospekt keinen Fehler enthalte. Im Einzelnen gelte Folgendes:
- Die Kläger hätten nicht substantiiert dargelegt, dass die anfänglichen Mieten nicht markgerecht gewesen seien,
- im Prospekt sei korrekt eine Inflationsrate von 3,5 % zu Grunde gelegt worden,
- die Kläger hätten ohne Substanz vorgetragen, dass die Objekt- und Instandhaltungskosten und das Mietausfallsrisiko zu niedrig angesetzt worden seien; es werde auch nicht vorgetragen, welche Werte angemessen seien,
- eine detaillierte Aufgliederung der „weichen Kosten“ sei nicht erforderlich und
- es liege keine unzureichende oder verharmlosende Darstellung der Risiken vor.
Dem verständigen Leser des Prospektes müsse klar sein, dass infolge des Risikos der Anschlussvermietung auch ein Totalverlust eintreten könne.
Eine eventuelle Fehlleistung des Beraters der örtlichen B-Bank sei den Beklagten nicht zurechenbar.
Gegen dieses Urteil haben die Kläger form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Sie machen weiterhin den auch in erster Instanz verlangten Betrag geltend, ergänzt um einen weiteren Feststellungsantrag und einen Hilfsantrag.
Zur Begründung der Berufung führen sie aus:
Es würden keine Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinne geltend gemacht, sondern wegen der Verletzung individueller Schuldverhältnisse im Verhältnis zur jeweiligen Beklagten. Die Beklagte zu 1) werde als Gründungskommanditistin und als eigentliche Anbieterin der Fondsbeteiligung, die persönliches Vertrauen in Anspruch genommen und die Kundenberater des Genossenschaftlichen Finanzverbundes als Verhandlungs- und Abschlussgehilfen eingesetzt habe, verklagt (Bl. 550ff.). Die individuelle Aufklärungsverpflichtung der Beklagten zu 2) ergebe sich aus dem zwischen den Parteien bestehenden Treuhandverhältnis. Wegen seiner Vorkenntnisse habe keine Beratung durch einen Mitarbeiter der C-Bank stattgefunden. Er berufe sich auch nur auf Falschinformationen durch den Prospekt.
Das Landgericht habe den Sachverhalt nur unzureichend geprüft und wesentliche Teile seines Vortrags ignoriert.
Der Prospekt weise folgende Fehler auf:
1. Er zeichne sich dadurch aus, dass er Interessenkollisionen, Vergünstigungen und Vergütungen an verbundene Unternehmen verschweige. So werde in dem Prospekt nicht erwähnt, dass
- der D für die Vermittlung des Kaufs des O1 Objekts eine besondere Vergütung in Höhe von 153.387 € gezahlt worden sei,
- auch die E. „Objekt O2 …straße“ KG (im Folgenden: E), die Verkäuferin des O2 Objektes ist, dem Konzern der Beklagten zu 2. in Form einer Enkelgesellschaft angehöre, die überdies eine gesonderte Zahlung in Höhe von 178.000 € erhalten habe, (Bl. 576),
- unstreitig 4,58 Mio € für „Finanzierungsvermittlung und –beratung“ an eine Enkelgesellschaft der Beklagten zu 2. geflossen seien (Bl. 726),
- der D bezüglich des O1 Objektes gestattet wurde, bei der Erstvermietung die kalkulierte Miethöhe um bis zu 10 % zu unterschreiten,
- die von der D übernommene Garantie in unüblicher Art und Weise nur den Abschluss von Erstmietverträgen garantiere, also nicht das Risiko der tatsächlichen Zahlung durch den Erstmieter und gar nicht das Risiko für die Zeit nach dem Auslaufen des Erstmietvertrages betreffen, und ihr – wie ein Vergleich mit anderen A-Fonds zeige – eine überhöhte Vergütung für die Garantieleistungen gewährt worden sei, obwohl die Garantie stark eingeschränkt gewesen sei (Bl. 724) und
die Beklagte zu 2) auch die Zwischenfinanzierung übernehme.
2. Die Darstellung in dem Prospekt betreffend die Lage des Objekts in O1 und der Situation des Mietmarktes für gewerbliche Immobilien sei unrichtig.
Im Prospekt heiße es, dass das Objekt in zentraler Lage gelegen sei, obwohl es sich in einer City-Randlage zum Bezirk O3 befinde, in der der durchschnittlich erzielbare Mietpreis deutlich geringer sei. Es habe auch die Verpflichtung bestanden, auf die Schwierigkeiten des Vermietermarktes für gewerbliche Objekte in O1 im Jahre 1994 und die generell zurückgehenden Mieten hinzuweisen. Der angesetzte Preis von 38.50 DM/m² sei nicht mehr marktkonform gewesen (Bl. 572). Auch auf dem Immobilienmarkt in O2 hätten die Vermieter deutliche Mietreduzierungen hinnehmen müssen. Den Beklagten seien diese Umstände aus der Tätigkeit für früher aufgelegten Fonds bekannt gewesen, deren Anleger sie auch entsprechend unterrichtet habe (Bl. 564ff.). Der Umstand, dass die D erhebliche Rückstellungen für drohende Verluste aus dem Garantievertrag gebildet habe (Bl. 578), zeige auch, dass die Beklagten mit einer negativen Entwicklung des Immobilienmarktes in O1 und O2 gerechnet habe.
3. Bei solchen Vermietungsschwierigkeiten insbesondere bezüglich des Objekts in O1 sei es auch kaufmännisch nicht vertretbar, das Mietausfallrisiko nur mit 1,25 % zu bemessen, wobei noch hinzukomme, dass der D gestattet worden sei, beim Abschluss der Erstvermietungsverträge den kalkulierten Mietwert um bis zu 10 % zu unterschreiten (Bl. 573).
4. Es werde im Prospekt auch nicht auf das Risiko des Totalverlustes hingewiesen, obwohl dieses in Anbetracht der erheblichen Fremdfinanzierung des Fonds und der Wahrscheinlichkeit des Rückgangs der Mieterträge immanent gewesen sei.
5. Der Prospekt enthalte auch nicht mit der erforderlichen Klarheit einen Hinweis auf die Möglichkeit der Nachhaftung gemäß § 172 HGB. Es bestehe das systemimmanente Risiko der Rückforderung der Ausschüttungen. Diese werde durch den Satz „keine Nachschusspflicht, soweit sich nicht aus den gesetzlichen Vorschriften etwas anderes ergibt (§ 172 HGB)“, der überdies an falscher Stelle plaziert sei, nicht ausreichend deutlich (Bl. 576). Der zitierte Satz mache aber auch deutlich, dass beabsichtigt sei, bei den Anlegern Regress zu nehmen, falls die Treuhandkommanditistin in Anspruch genommen werde (Bl. 731ff.).
6. Es stelle entgegen der Auffassung des Landgerichts auch einen Prospektfehler dar, dass weiche Kosten in einer Summe von Bau- und Baunebenkosten enthalten seien, so dass der Anteil der weichen Kosten gar nicht habe ermittelt werden und der Leser des Prospektes auch mangels Kenntnis des Umfangs der Kosten mit nicht investivem Charakter keine fundierte Investitionsentscheidung habe treffen können. Diese Lückenhaftigkeit führe dazu, dass der Prospekt nicht das erforderliche Gesamtbild vermittele. Soweit dies habe ermittelt werden können, seien weiche Kosten in Höhe von mehr als 23 Mio € angefallen (Bl. 586f.).
7. Der Prospekt enthalte nicht den erforderlichen Hinweis auf Provisionen. Es sei davon auszugehen, dass die vermittelnde Genossenschaftsbank für den Abschluss eine Provision erhalten habe, über die nach neuer Rechtsprechung des BGH aufzuklären sei. Es komme dabei nicht darauf an, ob die Beklagten die Zahlungen geleistet oder bekommen hätten (Bl. 728). Die Beklagten müssten auch Auskunft darüber erteilen, wie, auf welcher Basis und in welcher Größenordnung solche Provisionszahlungen innerhalb des Verbundes zu Lasten des Eigenkapitals der jeweiligen Fondsgesellschaft geflossen seien. Dies gelte insbesondere für die A-Fonds, da die Anleger davon hätten ausgehen können, dass im genossenschaftlichen Bankenverbund für eine Vermittlung keine Provision gezahlt wird (Bl. 728).
Eine Anrechnung etwaiger Steuervorteile hätte eine unbillige Entlastung des Schädigers zur Folge und sei deswegen nicht gerechtfertigt. Hilfsweise werde darauf hingewiesen, dass auf die Kläger ein Verlustanteil in Höhe von 8.932,77 € entfallen sei. Aus den Steuerbescheiden ergebe sich ein durchschnittlicher Steuersatz von etwa 21 bis 22 % (Bl. 805). Es lasse sich auch nicht ausschließen, dass die Kläger im Zuge der Rückabwicklung Forderungen der Finanzverwaltung ausgesetzt sein werden, weswegen dem Klageantrag zu d. stattgegeben werden müsse.
Bei der Berechnung der Schadenshöhe sei auch zu berücksichtigen, dass den Klägern Gewinne entgangen seien und die Beteiligung fremdfinanziert worden sei. Dadurch seien Kosten in Höhe von 1.451,67 € entstanden (Bl. 805).
Der Anspruch der Kläger sei auch nicht verjährt. Der Umstand, dass der Kläger durch die Rechenschaftsberichte von wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Fondsgesellschaft erfahren habe, begründe keine Kenntnis von Schadensersatzansprüche rechtfertigenden Umständen. Die Verjährungsklausel in § 12 des Treuhandvertrages sei unwirksam.
Die Umstände des Falles würden auch eine deliktische Haftung rechtfertigen (Bl. 737).
Die Kläger beantragen,
unter Abänderung des Urteils des LG Frankfurt am Main vom 18.12.2008, 2 –19 O 58/06,
a. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 10.737,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten ab Klagezustellung zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der Rechte an dem Fonds A Immobilien-Anlage Nr. 34 (Beteiligungs-Nr. …),
b. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger einen weiteren Betrag in Höhe von 2.873,07 €, hilfsweise nur 640 €, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten ab Klagezustellung zu zahlen,
c. festzustellen, dass die Beklagten sich hinsichtlich der Übertragung der Rechte aus der Beteiligung in Annahmeverzug befinden,
d. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, dem Kläger etwaige weitere, insbesondere steuerliche, Schäden aus der streitgegenständlichen Beteiligung an dem A Immobilienfonds Nr. 34 zu ersetzen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil als zutreffend. Es sei fehlerfrei und entsprechend der Prozessordnung ergangen.
Sie sind der Auffassung, sie seien nicht passivlegitimiert.
Es komme allenfalls eine Haftung der Beklagten zu 1. aus Prospekthaftung im engeren Sinne in Betracht, für die mit Ablauf des Jahres 1997 Verjährung eingetreten sei. Die Kläger würden sich zu Unrecht darauf berufen, sie würden nur Ansprüche aus individuellen Schuldverhältnissen mit den Beklagten geltend machen. Tatsächlich würden sie sich auf in Anspruch genommenes typisiertes Vertrauen berufen und damit im Grunde auf Prospekthaftung im engeren Sinne (Bl. 680).
Auf Grund ihrer Gesellschafterstellung als Kommanditisten könnten die Beklagten von den Klägern nicht in Anspruch genommen werden, da sie selbst nicht Kommanditisten der Gesellschaft geworden seien (Bl. 684). Die mittelbare Beteiligung begründe keine Aufklärungspflicht von Gründungskommanditisten gegenüber neu hinzutretenden Kommanditisten.
Es habe auch keine Aufklärungspflicht der Beklagten zu 2. aus dem Treuhandverhältnis bestanden (Bl. 681). Es sei im Prinzip ureigenste Pflicht jeder Vertragspartei selbst, sich über die den Vertrag betreffenden Marktverhältnisse und die sich daraus ergebenden Chancen und Risiken zu informieren, schon weil insoweit jeder prinzipiell über dieselben Informationsquellen verfüge. Nur in besonderen Ausnahmefällen komme eine Aufklärungspflicht in Betracht, und zwar, wenn der Vertragszweck gefährdet sei. Im vorliegenden Falle könne also eine Aufklärungspflicht der Beklagten zu 2. nur bestanden haben, falls der Vertragszweck des Treuhandvertrages durch besondere Umstände hätte vereitelt werden können. Davon könne jedoch auch nach dem Vorbringen der Kläger keine Rede sein. Die ihr übertragenen Verwaltungsaufgaben habe die Beklagte zu 2. ordnungsgemäß erfüllt.
Es sei auch unzutreffend, dass die C-Banken als Vertriebs-, Verhandlungs- oder Abschlussgehilfen der Beklagten tätig geworden seien. Ein von den Beklagten gesteuerter „Strukturvertrieb“ existiere nicht. Die C-Banken seien nicht weisungsgebunden und würden vielmehr sich eigenständig entscheiden, ob sie Beteiligungsangebote von Fondsgesellschaften in ihr Anlageprogramm aufnehmen und unterbreiten oder nicht.
Der Prospekt sei nicht fehlerhaft. Er informiere über sämtliche wesentliche Gesichtspunkte der Beteiligung zutreffend und vollständig. Im Einzelnen gelte Folgendes:
1. Die Verflechtungen seien hinreichend deutlich dargestellt. Es bestehe ohne nicht die Pflicht, jede Verflechtung darzustellen. Nur wesentliche Verflechtungen seien offenzulegen. Vor diesem rechtlichen Hintergrund ergebe sich bezüglich der einzelnen Vorwürfe und Behauptungen, dass
- die Behauptung, der D sei für die Vermittlung des Kaufs des O1 Objekts eine besondere Vergütung in Höhe von 153.387 € gezahlt worden, ins Blaue hinein erfolgt und unrichtig sei,
- hinsichtlich der A-Consulting keine Pflicht bestanden haben, über die Ver-flechtung aufzuklären, da der bloße Verkauf eines Grundstücks keine nach dem Emissionsprojekt durchzuführende Aufgabe sei. Im Übrigen sei dem Kläger die Verflechtung bekannt oder grob fahrlässig unbekannt gewesen. Sie sei auch der Verwendung des Namensbestandteils A zu entnehmen. Bei der Zahlung in Höhe von ca. 178.000 € handele es sich lediglich um einen Ausgleich für Bauverbindlichkeiten, die die A-Consulting für die Fondsgesellschaft verauslagt habe (Bl. 675),
- die Vergütung für „Finanzierungsvermittlung und –beratung“ nicht an eine Enkelgesellschaft geflossen sei, sondern an die Beklagte zu 1., die damals eine Tochtergesellschaft der Beklagten zu 2. gewesen sei.
Die Kläger hätten, sofern sie daran interessiert gewesen sein sollten, nachfragen können, an wen diese Kosten fließen (Bl. 792),
- der Vortrag der Kläger zur Gestattung der Unterschreitung der kalkulierten Miethöhe neu und verspätet sei (Bl. 663). Der Sache nach sei diese vertragliche Regelung nicht zu beanstanden, da vorgesehen gewesen sei, dass die Unterschreitung bei Miethöhen mit Überschreitungen bei anderen Mietverhältnissen kompensiert werden sollen, um die garantierte Jahresmiete insgesamt zu erzielen,
- die Vergütung für die Garantieleistungen nicht überhöht, sondern marktüblich sei. Ein Vergleich mit den bei anderen A-Fonds gezahlten Vergütungen verbiete sich wegen eines unterschiedlichen Verpflichtungsumfangs, und die Zwischenfinanzierung gar nicht von der Beklagten zu 2., sondern der G- Bank übernommen worden sei.
2. In dem Prospekt werde zutreffend dargestellt, dass das eine Objekt im O1 Stadtzentrum liege. Die Mieteinnahmen seien so kalkuliert worden wie damals marktüblich. In O1 seien Büromieten zwischen 25,50 DM/m² und 39,15 DM/m² erzielbar gewesen. Man habe damals im Hinblick auf den künftigen Regierungsumzug eine steigende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen erwartet. Auch der Umstand, dass sich eine Firma gefunden habe, die bereit gewesen sei, einen Erstmietvermittlungs- und Erstmietgarantievertrag abzuschließen, spreche für die Erzielbarkeit der kalkulierten Mieten (Bl. 646). Der Umstand, dass der D bezüglich des O1 Objektes gestattet worden sei, bei der Erstvermietung die kalkulierte Miethöhe um bis zu 10 % zu unterschreiten, sei damit zu erklären, dass es schwieriger sei, Erst- als Nachmieter zu gewinnen. Der Vortrag der Kläger, die bei einem – aus Sicht der Beklagten - vorsichtigen, konservativen Ansatz kalkulierten Mietsteigerungen von jährlich 3,5 % seien bei Anschlussvermietungen kaum zu realisieren, sei aus der Luft gegriffen. Die Bildung von Drohrückstellungen sei ein normaler bilanztechnischer Vorgang, aus dem die Kläger unzutreffende Schlüsse zögen.
3. Das Mietausfallrisiko sei unter Berücksichtigung der Erstvermittlungs- und Erstgarantieverträge angemessen kalkuliert worden. Bei Seniorenimmobilen ergebe sich das Leerstandsrisiko aus dem Ausnutzungsgrad, der in dem O4 Heim 95 % betragen habe (Bl. 655f.). Für dieses Objekt sei die Beklagte demgemäß von einem Mietausfallrisiko in Höhe von 6,25 % ausgegangen.
4. Über das Totalverlustrisiko kläre der Prospekt hinreichend auf. Es könne dem Hinweis auf die Möglichkeit der Insolvenz einer Vertragspartei entnommen werden. Im Übrigen sei der Kläger als Bankfachwirt in dieser Hinsicht nicht aufklärungsbedürftig.
5. Auf die Gefahr eines Wiederauflebens der Haftung habe bereits deshalb nicht hingewiesen werden müssen, weil die Kläger nicht Kommanditisten geworden seien. Vielmehr sei die Beklagte zu 2) Treuhandkommanditistin ohne Regressmöglichkeit geworden (Bl. 671).
6. Die in dem Investitionsplan ausgewiesenen Kosten seien zutreffend dargestellt. Unter „Projektkosten“ seien die an die D zu zahlenden Beträge einschließlich „Vermittlungs-, Garantieleistungen“ zusammengefasst worden, bei denen es sich um substanzbildende Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und nicht um weiche Kosten handele. Diese Kosten seien zu unterscheiden von den Kosten der „Finanzvermittlung“ und den Kosten für „Garantieleistungen“, die von der Gesellschaft zu zahlen seien (Bl. 621). Selbst wenn die mehrfache Verwendung von Worten wie „Garantie“ und „Vermittlung“ in den drei Kostenblöcken dazu geführt haben sollte, dass die Kläger nicht zweifelsfrei erkannten hätten, um welche Art von Leistung es sich jeweils handele, so hätte doch eine Lektüre weiterer Prospektangaben und der Rechenschaftsberichte Klarheit darüber ergeben, welche Leistungen sich hinter diesen beiden Begriffen jeweils „verbergen“ (Bl. 785). Die Kläger könnten sich auch nicht ernsthaft mehr als ein Jahrzehnt nach der Zeichnung darauf berufen, dass Kosten nicht hinreichend deutlich dargestellt würden. Sie hätten sich vorher näher informieren sollen. Eine weitergehende Aufschlüsselung der Kosten werde von der Rechtsprechung gar nicht gefordert und sei auch für die Anleger nicht von wesentlicher Bedeutung, da die Summe der Kosten dieselbe bleibe und nur die Gefahr bestehe, dass die Übersichtlichkeit verloren gehe. Falls die Rechtsprechung aber nachträglich und rückwirkend ihre Anforderungen an Prospektdarstellungen detaillieren wolle, sei dies verfassungswidrig.
7. Eine Aufklärungspflicht über Provisionen, die an die vermittelnde Bank gezahlt worden sei, bestehe der Rechtsprechung nach nicht, zumal eine Anlageberatung nicht erfolgt sei. Die Anleger hätten dem Prospekt entnehmen können, dass ein Agio erhoben wird und eine Erstattung der Kosten für die Eigenkapitalbeschaffung erfolgt. Eine Addition dieser beiden Beträge ergebe die maximale Höhe der Vertriebsprovisionen (Bl. 679). Im Übrigen sei davon auszugehen, dass der für die Beratung und Vermittlung von A-Fonds speziell geschulte Kläger Kenntnis von den Innenprovisionen gehabt habe (Bl. 677).
Der Berufungsantrag zu 4. sei unzulässig (Bl. 781). Es sei nicht ersichtlich, mit welchen künftigen Schäden die Kläger rechnen würden. Steuernachforderungen kämen nicht in Betracht, da Steuervorteile, die aus Vermietung und Verpachtung resultieren, dauerhaft und nachhaltig seien.
Im Übrigen seien sämtliche vermeintliche Prospektfehler nicht ursächlich für die Anlageentscheidung. Auf Grund der Vollständigkeit der Angaben könne die Beklagten auch kein Verschuldensvorwurf treffen. Die Angaben in dem Prospekt würden zumindest einer Plausibilitätsprüfung in jeder Hinsicht standhalten. Es liege zumindest kein grobes Verschulden vor mit der Folge, dass eine Haftung der Beklagten zu 2. auf Grund des erfolgten Ausschlusses in § 12 des Treuhandvertrages ausscheide (Bl. 684ff.). Es fehle auch an einer substantiierten Schadensdarstellung, weil die Kläger die unstreitig anzurechnenden Steuervorteile nicht exakt mitgeteilt hätten. Eine Schätzung seitens des Senats komme nicht in Frage. Ggf. müsse der Spitzensteuersatz in Höhe von rund 53 % zu Grunde gelegt werden.
Die Ansprüche der Kläger seien auch, gleich aus welchem Rechtsgrund, verjährt (Bl. 685). Der Kläger habe von den vermeintlichen Prospektunrichtigkeiten weit mehr als drei Jahre vor Klageerhebung Kenntnis erhalten. Schließlich sei er regelmäßig durch die Rechenschaftsberichte und sonstige Informationsschreiben informiert worden. Hinsichtlich der Beklagten zu 2. komme hinzu, dass eine Verjährung ohnehin wegen der rechtswirksamen Fristverkürzung in § 12 des Treuhandvertrages ausscheide.
Gründe für eine deliktische Haftung seien bereits im Ansatz nicht erkennbar.
Wegen des weitergehenden Parteivorbringens wird auf die vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Prospekthaftungsansprüche der Kläger im weiteren Sinne bestehen.
III.
Die Passivlegitimation der Beklagten ist gegeben.
Im Mittelpunkt der Prüfung insoweit steht die Frage, ob Ansprüche gegen die Beklagten aus Prospekthaftung in weiterem Sinne bestehen. Diese Fallgruppe liegt vor, wenn jemand in Zusammenhang mit Vertragsverhandlungen, ohne Vertragspartner des Anlegers zu sein, in besonderem Maße persönliches Vertrauen in Anspruch genommen und der Anleger ihm das auch entgegengebracht hat. Dogmatisch wird diese Fallgruppe als eine Spielart des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen eingeordnet, die selbst dann eingreift, wenn der persönliches Vertrauen in Anspruch Nehmende nicht persönlich die Vertragsverhandlungen geführt hat (Ellenberger, Prospekthaftung im Wertpapierhandel, 2001, S. 100 f).
Beide Beklagten sind Gründungskommanditisten. Die Beklagte zu 1. ist überdies Herausgeberin des Prospekts. Die Beklagte zu 2. ist auch noch Treuhandkommanditistin. Eine Gründungskommanditistin ist aber in das vorvertragliche Schuldverhältnis zu den zu werbenden Anlegern einbezogen. Der Grund dafür liegt darin, dass bei einer Publikums-KG zwar nicht jeder Gesellschafter Vertrauen in Anspruch nimmt, wohl aber derjenige, der für die Beitrittsentscheidung weiterer Anleger von Bedeutung ist. Das gilt grundsätzlich für alle Gründungskommanditisten, wobei es unerheblich ist, ob sie mitverantwortlich für die Herausgabe des Prospektes waren. Eine entsprechende Verknüpfung wäre nicht sachgerecht, da der Haftungsgrund der Prospekthaftung im weiteren Sinne nicht die unmittelbare Verantwortlichkeit für den Prospekt, sondern die persönliche Inanspruchnahme von Vertrauen ist, die zur Folge hat, dass Gründungskommanditisten auf Grund ihres Informationsvorsprungs die Eintretenden zu informieren haben, falls der dem Eintretenden zu überreichende Prospekt nicht zutreffend und vollständig ist und kein umfassendes Bild über die Risiken der Kapitalanlagen gewährt (BGH WM 2003, 1818ff., OLG Hamm, Urteil vom 28.08.2006, 8 U 55/05, Rechtsprechungsdatenbank Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 9.5.2007, 8 U 61/05, bei Juris, Urteil vom 8.9.2008, 8 U 161/07, bei Juris). Insoweit liegt ein grundlegender Unterschied vor im Vergleich zu den Gesellschaftern, die erst nach der Gründung beitreten und von jedem Einfluss auf künftige Beitrittsverhandlungen ausgeschlossen sind (BGH WM 2006, 860 f).
Nicht ausschlaggebend ist, dass die Kläger auf Grund des gewählten Treuhandmodells nicht unmittelbar Gesellschafter geworden sind. Es geht insoweit nicht um das Außenverhältnis (dazu: BGH WM 2008, 2359, WM 2009, 593ff ), sondern um das Innenverhältnis. Diesbezüglich ist aber in § 4 IV des Gesellschaftsvertrages bestimmt, dass die Treugeber als unmittelbar an der Gesellschaft beteiligt gelten und sie die Rechte und Pflichten eines Kommanditisten treffen. Es spricht nichts dafür, in einem solchen Fall den Gründungsgesellschafter von seinen Pflichten zu entbinden (vgl. BGH WM 2003, 1818ff ).
Ähnliches gilt für den Treuhandkommanditisten einer Publikums-KG. Auch dieser nimmt persönliches Vertrauen in Anspruch. Da sich der Beitritt der Kläger in der Weise vollzog, dass sie einen Treuhandvertrag abschlossen und die Treuhänderin bevollmächtigt wurde, den Beitritt der Kläger als Treugeber zu bewirken, besteht nach der Rechtsprechung eine eigene Pflicht der Treuhandkommanditistin, unrichtige Prospektangaben von sich aus richtig zu stellen, zumal ohne Mitwirkung der Treuhänderin die Beteiligung gar nicht hätte vollzogen werden können (BGH WM 2009, 593ff ). Die Aufklärungspflicht bezieht sich auf die Punkte, die für die Anlageentscheidung der künftigen Treugeber von Bedeutung sind (BGH WM 2008, 1205ff ). Ein zusätzliches Argument stellt (wie bereits ausgeführt) der Umstand dar, dass die Treugeber im Innenverhältnis wie unmittelbar an der Gesellschaft beteiligte Kommanditisten behandelt werden sollen. Auch dies begründet eine Pflicht der Treuhandkommanditistin, unabhängig von dem Verhalten der im Vertrieb eingeschalteten Personen, die Beitrittsinteressenten zutreffend zu informieren und unrichtige Prospektangaben richtigzustellen (vgl. BGH WM 2006, 1621 ff, und Teilurteil vom 12.2.2009, III ZR 119/08, bei Juris). Diese Haftung des Treuhandkommanditisten setzt keinen persönlichen Kontakt zum Anleger voraus (BGH WM 2009, 593ff ).
Die Beklagte zu 2) beruft sich darauf, sie sei im Rahmen des Treuhandverhältnisses nur mit Verwaltungsaufgaben betraut gewesen, weswegen es nicht gerechtfertigt sei, sie vorvertraglichen Haftungsverpflichtungen anderer Art zu unterwerfen. Wenn eine Treuhandkommanditist ihre Pflichten so begrenzt versteht, ändert dies nichts an der Haftung aus den dargelegten Gründen (vgl. BGH, Teilurteil vom 12.2.2009, III ZR 119/08, bei Juris).
Unter diesen Umständen kann die Frage dahingestellt bleiben, ob die Haftung der Beklagten auch damit begründet werden kann, dass die für die Konzeption und Vertriebskoordination verantwortlichen Beklagten sich der Mitarbeiter der C-Banken im Rahmen des genossenschaftlichen Verbundes als Verhandlungs- und Abschlussgehilfen bedient hätten (so OLG Frankfurt, Urteil vom 15.3.2007, 3 U 107/06, bei Juris).
IV.
Der Prospekt weist mindestens zwei Fehler auf.
Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind, sachlich richtig und vollständig informieren (Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl. 2010, § 311 Rn. 70). Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können. Maßgeblich sind nicht allein die wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern auch das Gesamtbild, das der Prospekt vermittelt. (BGH WM 2007, 1503ff ).
Auf Basis dieser Grundsätze ergibt sich, dass bezüglich folgender Punkte kein Mangel vorliegt:
1. Die Darstellung in dem Prospekt betreffend die Lage der Objekte und der Situation des Mietmarktes ist nicht zu beanstanden.
Eine zentrale Lage liegt auch vor, wenn sich das Objekt am Rande des Zentrums befindet. Im Übrigen enthält der Begriff „zentral“ ein subjektives, wertendes Element, dem die rechtliche Verbindlichkeit fehlt (vgl. BGHZ 169, 109ff = BB 2006, 2657ff).
Die Entwicklung des Immobilienmarktes in O1 in den 90iger Jahren des vorigen Jahrhunderts ist dem Senat aus einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten bekannt. Mitte der 90iger Jahre war der Markt für Gewerbeimmobilien von einer besonderen Dynamik geprägt. Es gab eine Bautätigkeit in großem Umfang. Investoren sahen die Möglichkeit, brachliegende Zentrumsbereiche zu entwickeln. Bis Ende 1992 stiegen die Mieten sprunghaft an. Ab Anfang 1993 kam es zu einer Differenzierung bei der Mietentwicklung, die u.a. zu einer deutlichen Reduzierung der Höchstmietpreise für Büroraum führten. Dies wurde u.a. auf die damals vorherrschende Rezession und den Umstand, dass auf Grund des am 26.4.1994 verabschiedeten Berlin/Bonn-Gesetzes feststand, dass nur ein Teil der Bundesministerien ihren Sitz nach O1 verlegen wird, zurückgeführt. Eine besondere Hinweispflicht löste dies nicht aus. Bei einem Markt mit unklaren Tendenzen muss sich ein Anleger selbst ein Bild verschaffen. Es ist im Übrigen auch im Prospekt z.B. auf S. 7 die Rede davon, dass „der tatsächliche Büroflächenbedarf … nur schwer vorherzusagen“ sei. Die Miete von 38,50 DM/m² war für eine Cityrandlage im Sommer 1994 sehr ambitioniert, aber vertretbar kalkuliert, wie ein Studium einer Zusammenstellung der IHK für das Jahr 1994 ergibt (Anlage B 8). Die von den Klägern zitierten Angaben betreffend andere A-Fonds (36 DM/m² bzw. ab 33 DM/m², Bl. 568) liegen nahe an dem Betrag, der für den streitgegenständlichen Fonds Nr. 34 angesetzt wurde und belegen die Vertretbarkeit der Kalkulation. Die von den Klägern angeführten Handlungen der D führen nicht zu abweichenden Erkenntnissen. Dass sie bei den Erstvermietungen die kalkulierte Miethöhe in gewissem Umfang unter- oder überschreiten durfte, belegt primär kaufmännische Flexibilität. Die Bildung von Rückstellungen im Hinblick auf die Verpflichtungen aus dem Erstmietvermittlungs- und dem Erstmietgarantievertrag folgt nur dem Prinzip vorsichtiger kaufmännischer Bilanzierung.
Soweit die Kläger sich darauf berufen, dass auch in O2 Vermieter deutliche Mietreduzierungen hätten hinnehmen müssen, ist der Vortrag der Kläger nicht ausreichend belegt. Sie setzen sich nicht mit der im Prospekt enthaltenen Mietkalkulation für das in O2gelegene Objekt auseinander. Ein Vergleich mit dem O1 Immobilienmarkt verbietet sich wegen ganz anderer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen.
2. Das mit 1,25 % angesetzte Mietausfallrisiko ist nach neuerer Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 27.10.2009, XI ZR 337/08, Umdruck S. 9f) nicht zu beanstanden. Es spricht zwar viel dafür, dass eine solche Ansetzung die Grundsätze einer realistischen, auf kaufmännischen Erfahrungen beruhenden Kalkulation missachten könnte (zumal die Beklagte selbst bezüglich des vermieteten Objekts in O4 von einem Mietausfallrisiko in Höhe von 6,25 % ausgegangen ist). Aus rechtlicher Sicht darf eine Prognose jedoch auf optimistischen Erwartungen beruhen und muss keine Risikoabschläge enthalten, die der einer Prognose notwendig innewohnenden Unsicherheit Rechnung tragen. Es ist nur erforderlich, dass die die Erwartung rechtfertigenden Tatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen Entwicklung aus damaliger Sicht vertretbar war. Es gibt aber im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten es unterlassen hätten, vor Auflegung des Fonds den Immobilienmarkt genau zu beobachten und die Entwicklungstendenzen festzustellen. Die Prognose war auch (wenn man in vielerlei Hinsicht von einer günstigen Entwicklung ausgeht) vertretbar.
3. 3. Ein Hinweis auf die Möglichkeit des Totalverlustes ist nach neuerer höchstrichterlicher Rechtsprechung bei Immobilienfonds im Regelfall nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 27.10.2009, XI ZR 337/08, Umdruck S. 10ff). Das aus einer teilweisen Fremdfinanzierung des Fonds resultierende Risiko, dass die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft den Wert der Immobilie übersteigen können und deswegen im Fall einer Versteigerung keine Rückzahlungen an die Anleger erfolgen, ist allgemeiner Natur, bekannt und nicht aufklärungsbedürftig. Besondere, dem Anleger unbekannte risikoerhöhende Umstände sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
4. Ein Prospekt muss darauf hinweisen, dass die Möglichkeit der Nachhaftung besteht. Es handelt sich dabei um ein systemimmanentes Risiko (OLG Hamm, Urteil vom 28.8.2006, 8 U 55/05, bei Juris), das sich bei der gewählten Treuhandkonstruktion allerdings nur im Wege des Regresses realisieren kann (BGH, Teilurteil vom 12.2.2009, III ZR 119/08, bei Juris). Ein solcher ausführlicher und sachlich zutreffender Hinweis auf § 172 HGB ist auf Seite 29 des Prospektes enthalten. Der Hinweis ist aufgenommen unter „Rechtliche Grundlagen“ und damit an einer passenden Stelle. Er reicht aus, um dem potentiellen Anleger Möglichkeit und Umfangs eines Wiederauflebens der Haftung des Kommanditisten vor Augen zu führen (vgl. BGH WM 2009, 2387 ).
5. 5. Eine Pflicht, darauf hinzuweisen, dass die tätig gewordene C-Bank eine Provision erhielt, bestand im vorliegenden Fall nicht. Es erfolgte lediglich eine Anlagevermittlung, bei der die kritische Grenze für eine ungefragte Aufklärung über Innenprovisionen bei 15 % liegt (BGH WM 2007, 873 f). Die örtliche C-Bank erhielt jedoch im vorliegenden Fall unstreitig maximal eine Provision in Höhe von 8 %.
Es kommt hinzu, dass der Kläger selbst für eine C-Bank tätig war bzw. ist und für den Verkauf von Anteil an diesem Fonds geschult wurde. Aus diesem Umstand ergibt sich zweifelsfrei, dass dem Kläger – wie anderen Anlageberater auch – das Provisionssystem zumindest dem Grunde nach bekannt war und er davon auch profitiert hat. Sein konkreter Kenntnisstand ist daher mit dem anderer Anleger nicht vergleichbar. Wenn er sich dennoch auf die Nichterfüllung einer Hinweispflicht beruft, liegt darin ein widersprüchliches Verhalten, das die Rechtsordnung nicht akzeptiert, § 242 BGB (vgl. Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 242 Rn. 55).
Ein Prospektmangel liegt dagegen vor im Bereich Vergütungen für verbundene Unternehmen. Nach ständiger Rechtsprechung (vgl. BGH WM 1994, 2192ff, WM 2003, 1086ff, OLG Hamm, Urteil vom 25.2.2009, 8 U 51/07, bei Juris) gehören zu den offenbarungspflichtigen Tatsachen in einem Emissionsprospekt (um die Möglichkeit der Interessenkollision aufzuzeigen) wesentliche kapitalmäßige und personelle Verflechtungen zwischen den Gesellschaftern und den Unternehmen, in deren Hand die nach dem Prospekt durchzuführenden Vorhaben wesentlich liegen. Es spielt keine Rolle, ob eine Vergütung der jeweiligen Leistung des verbundenen Unternehmens üblich ist, sich in angemessenen Rahmen hält und ob die Zahlung von der Objektgesellschaft oder einem in das Anlagemodell einbezogenen Unternehmen erfolgt. Es besteht außerdem eine Aufklärungspflicht über den Gründungsgesellschaftern gewährte Sondervorteile.
Ein Teil der in diesem Zusammenhang von den Klägern angeführten Umstände erweist sich bei näherer Prüfung allerdings als nicht aufklärungsbedürftig. Im Einzelnen gilt:
- Dass an die D eine Zahlung in Höhe von 153.387 € für die Vermittlung des Kaufs des O1 Objekts erfolgt sei, haben die Kläger nicht belegt.
- Dass die A -Consulting dem A Konzern angehört, kann gerade dem Kläger nicht verborgen geblieben sein. Die Zahlungen in Höhe von insgesamt ca. 178.000 € an die A-Consulting haben die Beklagten plausibel erläutert mit dem Hinweis darauf, dass verauslagte Zahlungen für Bauverbindlichkeiten beglichen wurden.
- In dem Prospekt ist auf S. 10 davon die Rede, dass die Vermietungen in O1 zu dem Preis von monatlich durchschnittlich 38,50DM/m² erfolgen soll, so dass eine teilweise Unterschreitung dieses Mietniveaus nicht prospektwidrig ist.
- Auch der Umstand, dass in dem Prospekt nur allgemeine Angaben zur Zwischen- und Endfinanzierung ohne Angabe des jeweiligen Darlehensgebers enthalten sind (S. 19 Fn. 3 und S. 26), ist im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden, da es – gerade für den Kläger – auf der Hand lag, dass bei einem solchen im genossenschaftlichen Bankbereich entwickelten Finanzprodukt die Finanzierung auch durch eine Bank aus diesem Verbund erfolgen wird.
Der Senat sieht jedoch einen aufklärungsbedürftigen Umstand darin, dass an die Beklagte zu 1. ein Betrag in Höhe von 4,58 Millionen DM für „Finanzierungsvermittlung und –beratung“ geleistet wurde. Aus dem Prospekt ergibt sich lediglich, dass eine solche Leistung stattgefunden haben und vergütet worden sein soll. Wer der Vertragspartner und Zahlungsempfänger ist, ergibt sich aus dem Prospekt nicht. Ein Anleger braucht aber nicht damit zu rechnen, dass die Beklagte zu 1. einen so hohen Betrag - trotz ihrer Eigenschaft als Tochtergesellschaft der Beklagten zu 2. - für die Vermittlung eines von der Beklagten zu 2. zu gewährenden Endfinanzierungsdarlehens an eine zum Konzern gehörende Anlagegesellschaft, zu deren Gesellschaftern die beiden Beklagten gehören, erhält. Eine solche bedeutende Vermögensverschiebung für eine nicht erkennbare Leistung – dies gilt auch und insbesondere für die Beratung der Beklagten zu 2. durch die Beklagte zu 1. - ist in hohem Maße aufklärungsbedürftig, der Prospekt mithin insoweit fehlerhaft. Entsprechendes gilt auch bezüglich der Zwischenfinanzierung, bei der die Mittel von einer anderen konzernangehörigen Bank zur Verfügung gestellt wurden.
Es kommt weiterhin in Betracht, in diesem Bereich die Darstellung im Prospekt bezüglich der Übernahme von Garantien durch die D als fehlerhaft anzusehen. Dem Prospekt läßt sich entnehmen, dass mit der D „Erstmietvermittlungs- und Erstvermietungsgarantieverträge für die Projekte in O1 und O2“ abgeschlossen worden sind. Für die Übernahme der Garantie erhielt die D 4,035 Millionen € (Bl. 205); dies entspricht etwa 26 % der Haftsumme. An einer anderen Stelle im Prospekt wird erwähnt, dass die Garantieleistung sich nicht auf die im O2 Objekt eingeplanten 141 Wohnungen bezieht. Die Konditionen der Verträge werden nicht offenbart (sie sind von den Beklagten im vorliegenden Verfahren auszugsweise mitgeteilt worden). Auf Grund der Eindeutigkeit der Wortwahl ist es zu akzeptieren, dass die Garantie sich nur auf die Erst vermietung bezieht, wenn damit auch eine gravierende und unübliche Beschränkung verbunden ist. Dies gilt aber möglicherweise nicht bezüglich des Umstands, dass die Garantie nicht das Risiko der tatsächlichen Zahlung durch den Erstmieter abdeckt (mit der Folge, dass die „erfolgreiche“ Vermittlung eines Erstmieters, der nicht zahlungsfähig oder -willig ist, als Vertragserfüllung anzusehen ist). Diese Einschränkung wird durch die Formulierung auf S. 25 des Prospekts zum Mietausfallrisiko wohl nicht deutlich genug. Ob dies einen Fehler in der Form darstellt, dass es verabsäumt wurde, auf die ungewöhnliche inhaltliche Begrenzung der Grenze aufmerksam zu machen, kann in Anbetracht des bereits dargestellten Fehlers auch aus dem Bereich „Vorteile zu Gunsten verbundener Unternehmen“ letztlich dahingestellt bleiben.
Ein weiterer Prospektmangel liegt vor in Form einer unzureichenden Darstellung der „weichen Kosten“. Die Informationen in einem Prospekt müssen insoweit nicht nur richtig, sondern auch klar und übersichtlich sein (Palandt/Grüneberg, aaO, § 311 Rn. 70). Für den Anleger ist es von besonderer Bedeutung, dass er unmittelbar und in verständlicher Form einem Prospekt entnehmen kann, in welchem Umfang seine Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwandt wird (BGH WM 2006, 905ff. ), da ihm ansonsten ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Bestimmung des materiellen Werts der Beteiligung in Abgrenzung zu den nicht wertbildenden, aber zu vergütenden Nebenleistungen fehlt. Diese „weichen Kosten“ sind geeignet, die Investition in einen Immobilienfonds im Vergleich zu einer Investition in eine einzelne Immobilie wesentlich zu verteuern und deshalb für den kalkulierenden und vergleichenden Anleger von besonderer Bedeutung. Gemessen an diesen Anforderungen ist der vorliegende Prospekt fehlerhaft.
Der vorliegende Prospekt weist insoweit eine Besonderheit auf, indem er im Rahmen des Investitions- und Finanzierungsplans sich trotz des sehr großen Umfangs der Investitionen in drei verschiedene Bauprojekte auf sehr allgemeine Angaben in Form von Kostengruppen beschränkt. So heißt es unter „Projektkosten“: „Bau- und Baunebenkosten, Vermittlungs-, Garantie- und Planungsleistungen sowie Baubetreuung 182.970 TDM“. Nach Darstellung der Beklagten handelt es sich bei den „Projektkosten“ um die Zusammenstellung der an die D auf Grund der verschiedenen Verträge zu zahlenden Beträge. Die übrigen Kosten würden die „weichen Kosten“ darstellen.
Dies überzeugt nicht. Die Darstellung der Beklagten über die Kostenaufteilung erscheint willkürlich. Eine Differenzierung der Kosten (vgl. dazu Hoppe/Riedel BB 2007, 1125ff) kann nur unter sachlichen Gesichtspunkten erfolgen, wobei insbesondere Tätigkeitsvergütungen für Dritte häufig konzeptionsbedingte, für den Anleger aber weitgehend ineffiziente Kosten darstellen, die zu kennen Voraussetzung einer sinnvollen Anlegerentscheidung ist.
Die Darstellung im Prospekt ist insoweit nicht ausreichend. Dem Anleger wird aus dem Investitionsplan nicht klar, um welche Vermittlungs- und Garantiekosten es denn im Einzelnen geht. Es wird ihm damit in weiten Bereichen nicht klar, wofür das Geld verwendet wird. Es ist dem Grund und der Höhe nach unklar, welche Vermittlungsleistungen denn in diesem Zusammenhang anfallen, da Kosten der Finanzierungs vermittlung gesondert unter „Finanzierungskosten“ aufgeführt sind und Kosten von Garantie leistungen unter „Gesellschaftskosten“. Die Beklagten selbst sprechen auch durchaus zu Recht davon, dass im Investitions- und Finanzierungsplan „verborgen“ werde, welche Leistungen damit gemeint sind. Zumindest die Kosten einer Mietausfallgarantie werden üblicherweise nicht zu den Baukosten gerechnet (BGH NJW 1995, 130ff. ). Unter weiterer Berücksichtigung des hohen Umfangs der Gesamtinvestitionen und der Verteilung auf verschiedene Bauprojekte mit ganz unterschiedlicher Struktur und Kostenumfang sowie des somit besonders hohen Informationsbedarfs des Anlegers muss die Darstellung im Investitionsplan zumindest bezüglich der Vermittlungs- und Garantiekosten als intransparent und damit unzureichend angesehen werden.
Dem kann auch nicht mit Erfolg das Argument entgegenhalten werden, die Verkürzung der Darstellung habe zu einer besseren Übersichtlichkeit geführt (so LG Stuttgart, Urteil vom 1.7.2009, 21 O 370/08, Anlage B 37, S. 14ff). Dies ist nicht von primärer Bedeutung. Ein Prospekt wird nicht überfrachtet, wenn der Investitions- und Finanzierungsplan statt 23 etwa 26 Zeilen enthält. Von primärer Bedeutung ist für den Anleger eine genaue Darstellung der einzelnen Kostenpositionen, da diese für eine gründliche Beurteilung des voraussichtlichen Werts der Kapitalanlage erforderlich ist (und überdies in der Folgezeit bei der Prüfung hilfreich ist, ob die Mittel entsprechend den Plänen verwandt worden sind).
Es ist auch nicht zutreffend, dass solche Anforderungen an einen Prospekt verfassungswidrig seien, weil sie gegen das Rückwirkungsverbot (das sich im GG auf das Strafrecht bezieht, Art. 103 II) verstoßen würden. Zivilrechtlich gesehen handelt es sich um eine Schuldfrage. Auf die Ausführungen unter VI. wird Bezug genommen.
Aus dem Prospekt ergeben sich diese erforderlichen Erläuterungen nicht. Die zu vergütenden Leistungen mögen in dem Prospekt an anderen Stellen erwähnt werden – in der Regel aber ohne Angabe der damit verbundenen Kosten. Diese Lücke schließt der Investititons- und Finanzierungsplan gerade nicht. Soweit die Beklagten darauf verweisen, dass sich die jeweiligen Kosten unter Zuhilfenahme der Rechenschaftsberichte errechnen lassen könnten, ist dies unzureichend. Für die Prospekthaftung sind nur die Umstände von Bedeutung, die vor der Anlageentscheidung bekannt waren. Es ist auch nicht ausreichend, Anleger darauf zu verweisen, dass sie durch Recherche an verschiedenen Stellen im Prospekt und in anderen Unterlagen die Zusammensetzung der einzelnen Kostenpositionen des Investititons- und Finanzierungsplans ermitteln könnten. Ein solcher Verweis auf die Möglichkeit einer Eigeninitiative verkennt die Aufklärungspflichten bei der Werbung von Anlegern durch Prospekte (KG KGR 2007, 185ff).
Ergänzend nimmt der Senat Bezug auf die Ausführungen des OLG Stuttgart in dem am 12.8.2009 verkündeten Urteil 9 U 21/09 unter II. 4. und schließt sich diesen an.
V.
Die Kausalität des Prospektfehlers ist anzunehmen. Nach der Rechtsprechung entspricht es in Fällen der Prospekthaftung im weiteren Sinne der Lebenserfahrung, dass ein Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist (BGH WM 2003, 1818ff, WM 2006, 668 ff, OLG Hamm, Urteil vom 8.9.2008, 8 U 161/07, bei Juris), ohne dass es darauf ankommt, ob gerade der gerügte Prospektfehler zum Misserfolg der Anlage geführt hat. Es besteht die (widerlegbare) Vermutung, dass der Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist. Die Verwendung des Prospektes als Arbeitsgrundlage durch Anlagevermittler spricht auch für dessen kausale Wirkung (vgl. BGH BB 2008, 575ff ). Es wird weiterhin vermutet, dass der Anleger sich bei ordnungsgemäßer Aufklärung an dem Immobilienfonds nicht beteiligt hätte. Dieser Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens steht auch im Regelfall keine gleichwertige, einen Entscheidungskonflikt begründende Handlungsalternative gegenüber (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.3.2006, I-6 U 84/05, bei Juris). Dies gilt insbesondere bei einer Investition in Immobilien, da es den Anlegern typischerweise um eine sichere und wertbeständige Anlage geht (vgl. BGH, Urteil vom 2.3.2009, II ZR 266/07, bei Juris) und die aufgezeigten Prospektfehler der deutlich gewordenen Absicht konservativen Investierens widersprechen. Entscheidend ist, dass die unvollständige Information den Klägern die Möglichkeit genommen hat, seine Investitionsentscheidung auf Basis der Kenntnis aller relevanten Umstände zu treffen (Siol in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, Band I, 3. Aufl. 2007, § 45 Rn. 63).
Insbesondere der Umstand, dass die Beklagte zu 2. ein Honorar in Höhe von 4,58 Millionen DM für „Finanzierungsvermittlung und -beratung“ erhielt, war geeignet, bei einem Anleger erhebliche Bedenken bezüglich der Angemessenheit der Preisbildung aufkommen zu lassen. Es spricht nichts gegen die Richtigkeit der Vermutung, dass die Kläger bei einer Information über diesen Umstand die Anlage nicht gezeichnet hätten. Diese Vermutung gilt auch für den Fall, dass den Klägern durch eine nähere Aufgliederung bekannt geworden wäre, welche weiteren Einnahmen dem Konzernverbund zufließen. Dass sich die fehlende Aufgliederung aus dem Prospekt ergab, ist dagegen nicht entscheidend. An der Mangelhaftigkeit des Prospekts und der daraus folgenden Pflicht, Informationen für eine sachgerechte Anlageentscheidung zu Verfügung zu stellen, ändert dies nichts. Es kann nicht angehen, dass unzureichende Beschreibungen in einem Prospekt bezüglich Umständen von objektiver Bedeutung schadensersatzrechtlich allein deshalb folgenlos bleiben, weil der Anlageinteressent keinen Anlass gesehen hatte, sich zu dem betreffenden Punkt Informationen geben zu lassen (BGH WM 2006, 668ff. ). Im Übrigen würde die Auffassung der Beklagten dazu führen, dass eine Haftung auf Grund objektiv erkennbarer Unvollständigkeit eines Prospektes gar nicht existieren könnte.
VI.
Das Verschulden wird indiziert (KG KGR Berlin 2007, 185 ff), höhere Sorgfaltsanforderungen sind angemessen (Keunecke, Prospekte im Kapitalmarkt, 2. Aufl. 2009, Rn. 798). Eine nähere Prüfung des Verschuldens ist nur dann geboten, wenn Umstände vorgetragen werden, die das Verschulden ausschließen können (BGH BB 2008, 575ff ). Aus der Verwendung eines Prospektes mit unrichtigen Angaben ergibt sich im Regelfall das Verschulden. Dem Haftenden muss allerdings erkennbar gewesen sein, dass die unvollständig wiedergegebenen Tatsachen für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung waren (Siol, aaO, § 45 Rn. 64). Letzteres kann im vorliegenden Fall in Anbetracht der wirtschaftlichen Dimensionen ohne Weiteres bejaht werden.
Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Rechtsprechung habe zum Zeitpunkt der Erstellung des Prospektes noch nicht solche Anforderungen an die Darstellung weicher Kosten gestellt. Die Verpflichtung der Prospektverantwortlichen im weiteren Sinne zu einer richtigen und vollständigen Darstellung aller wirtschaftlichen Umstände, die für die angestrebte Prosperität des Fonds von Bedeutung sind, ist seit langem juristisches Allgemeingut und findet sich z.B. bereits in einem Urteil des BGH vom 14.1.1985 (WM 1985, 533f). Dass die Anforderungen dann im Einzelnen im Lauf der Jahre abhängig von den durchaus unterschiedlichen Darstellungsformen in der Praxis detaillierter werden, liegt in der Natur der Rechtsprechungstätigkeit. Prinzipiell neue Anforderungen sind damit nicht verbunden.
Die in § 12 des Treuhandvertrags (der im Emissionsprospekt abgedruckt ist) geregelte Begrenzung der Haftung der Treuhänderin ist schon deswegen letztlich nicht entscheidungserheblich, weil die Haftung der Beklagten zu 2. auch aus ihrer Stellung als Gründungskommanditistin resultiert. Die Beschränkung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ist aber ohnehin wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam. Da der Prospekt die einzige Grundlage für den späteren Vertragsschluss ist, sind die Aufklärungspflicht der Prospektverantwortlichen und die sich daraus ergebende Prospekthaftung für den Schutz des Investors von grundlegender Bedeutung. Auch ein Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit widerspricht der Aufgabe von Prospekten, die potentiellen Anleger verlässlich, umfassend und wahrheitsgemäß zu informieren (vgl. BGH BB 2002, 854ff ). Die Inanspruchnahme von qualifiziertem Vertrauen läßt einen Haftungsausschluss nicht zu (KG NZG 2001, 1098ff ).
VII.
Die Ansprüche der Kläger sind auch nicht verjährt.
Bei der Prüfung dieser Frage ist davon auszugehen, dass die Verjährungsfrist bei der Prospekthaftung im weiteren Sinne ursprünglich 30 Jahre betrug (Ellenberger, aaO, S. 101). Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 23.01.2007 (XI ZR 44/06, WM 2007, 639 ff = BGHZ 171, 1 ff) ist die Verjährung in Überleitungsfällen nach Art. 229, § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB nF zu berechnen. Frühere anderslautende Entscheidungen sind überholt.
Es verbleibt die Frage, wann die Kläger von den den Anspruch begründeten Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangten oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen können. Die bloße objektive Erkennbarkeit führt noch nicht zum Beginn des Laufs der Verjährungsfrist (vgl. BGH WM 2008, 89ff, Schwintowski BKR 2009, 89, 95 ). Es kommt prinzipiell auf die Tatsachen- und nicht auf die Rechtskenntnis an. Dementsprechend hat beispielsweise das LG Dortmund (Urteil vom 7.9.2007, 3 U 510/06, bei Juris) Verjährung angenommen, weil den Klägern die von den Prospektangaben abweichenden Ausschüttungen bzw. Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft bereits längere Zeit bekannt waren. Dies berücksichtigt jedoch nicht, dass bei einem Schadensersatzanspruch die Pflichtverletzung zu den anspruchsbegründenden Umständen gehört (Palandt/Heinrichs, aaO, § 199 Rn. 26 f). Der Umstand, dass einzelne Prospektankündigungen nicht Realität wurden, belegt allein noch nicht das Vorhandensein eines zurechenbaren Prospektfehlers. Dies mag einen Verdacht begründen, der aber in rechtlicher Hinsicht nicht ausreicht. Vielmehr muss der Geschädigte über einen Erkenntnisstand verfügen, der ihn in die Lage versetzt, eine Schadensersatzklage schlüssig zu begründen (BGH MDR 2008, 208f) und damit durchsetzbar zu machen (KG ZGS 2007, 230ff.). Dementsprechend ist eine Unterrichtung über die Aussetzung der Ausschüttungen in einem newsletter als nicht ausreichend anzusehen (BGH, II ZR 21/06, Urteil vom 3.12.2007, bei Juris). Im Übrigen müssen die durch Rundschreiben oder Rechenschaftsberichte verbreiteten Kenntnisse negativer Entwicklungen und der gerügte Prospektmangel in einer logisch nachvollziehbaren Relation stehen, um von Bedeutung zu sein (vgl. BGH, Urteil vom 3.12.2007, II ZR 21/06, bei Juris). Das ist hier weder bezüglich der Finanzierungsvermittlungskosten noch bezüglich der „weichen Kosten“ der Fall. Es kommt hinzu, dass ein Verlangen auf Rückgängigmachung eines Immobilienfondsanteilserwerbs in einem solchen Fall auf einer komplexen, im Detail noch nicht durch die Rechtsprechung definierten Rechtslage beruht, so dass der Verjährungsbeginn hinausgeschoben worden sein dürfte (vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 199 Rn. 26).
Es ist Sache der Beklagten, zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen auf Basis der dargestellten Rechtslage vorzutragen (BGH, Urteil vom 3.6.2008, XI ZR 319/06, Umdruck S. 18). Dem sind sie nicht nachgekommen. Ihre Ausführungen beruhen auf der unzutreffenden Annahme, eine Information durch Rundschreiben etc. über die negative wirtschaftliche Entwicklung des Fonds führe zur Kenntnis im Sinne des § 199 BGB n.F. Es gibt somit keine Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger vor Beauftragung eines Rechtsanwalts im Jahre 2005 die für die Klageerhebung notwendigen tatsächlichen Kenntnisse hatten.
Die in § 12 des Treuhandvertrags geregelte Verjährungsverkürzung bezüglich der Treuhänderin ist schon deswegen letztlich nicht entscheidungserheblich, weil die Haftung der Beklagten zu 2. auch aus ihrer Stellung als Gründungskommanditistin resultiert. Im Übrigen ist diese Haftungseinschränkung durch Verjährungsverkürzung auch gemäß § 9 AGBG unwirksam. Im Bereich des Gesellschaftsrechts (einschließlich der Publikumsgesellschaften) hält eine Verkürzung der Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche auf weniger als fünf Jahre der Inhaltskontrolle nicht stand (BGH WM 2008, 1205ff ). Dies gilt unabhängig von etwaigen späteren gesetzlichen Änderungen (BGH BKR 2008, 163ff ). Es kann deshalb die Frage dahingestellt bleiben, ob die Unwirksamkeit des § 12 des Treuhandvertrages im Hinblick auf die Begrenzung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit und das Verbot der gestaltungserhaltenden Reduktion auch zur Unwirksamkeit der Verjährungsverkürzung führt.
VIII.
Die Höhe des Schadens ergibt sich aus dem gezahlten Betrag einschließlich Agio in Höhe von insgesamt 21.000 DM (10.737,13 €).
Naturgemäß umfasst der Anspruch auch entgangenen Gewinn, da ein Anleger nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge sein Kapital anderweitig investiert hätte. Ob ein solcher Gewinn entstanden wäre und wie hoch er gegebenenfalls anzusetzen ist, hängt davon ab, was die Kläger getan hätten, falls sie durch den Prospekt ordnungsgemäß informiert worden wären. Es ist eine Prüfung der hypothetischen Vermögenslage der Geschädigten erforderlich (BGH WM 2006, 174ff ). Diese Prüfung hat im Einzelfall nach dem konkreten Vorbringen der Kläger, wie sie statt dessen das Geld angelegt hätte, zu erfolgen (BGH WM 2006, 905ff, OLG Hamm, Urteil vom 28.8.2006, 8 U 55/05, bei Juris). Im vorliegenden Fall haben die Kläger vorgetragen, dass sie das Geld alternativ in den Fonds „H: L1“ bei einer durchschnittlichen Verzinsung in Höhe von 3,84 % angelegt hätten. Es spricht nichts gegen die Richtigkeit dieses Vorbringen. Die Kläger hätten so in dem Zeitraum bis zum 31.12.2007 auf jeden Fall den geltend gemachten Zinsertrag in Höhe von 4.090 € erzielt (und zwar auch selbst dann noch, wenn man eine jährliche Verwaltungsvergütung in Höhe von 1 % berücksichtigt).
Dagegen können sie keine Kreditkosten geltend machen, da diese auch im Falle der Anlage in den Fonds „H: L1“ angefallen wären.
Ausschüttungen sind nach Angaben der Kläger in Höhe vom 409,03 € erfolgt (Bl. 82, 251) und anspruchsmindernd zu berücksichtigen.
Es stellt sich in diesem Zusammenhang weiterhin die Frage nach der Anrechnung von Steuervorteilen. Die Anrechnung steuerlicher Vorteile bei Schadensersatzansprüchen ist systemimmanent (Fall der Vorteilsausgleichung). Eine Berücksichtigung von Steuervorteilen setzt jedoch voraus, dass der Geschädigte nicht aus der Zuerkennung des Schadensersatzanspruches steuerliche Nachteile hat, sei es durch eine Nachforderung des Finanzamts oder durch eine Besteuerung der Schadensersatzleistung (BGH WM 2006, 174 ff ). Ausschlaggebend ist insoweit im vorliegenden Fall die 10-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 Ziff. 1 EStG. Die Rückabwicklung eines Immobiliengeschäftes stellt kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft dar (BFHE 214, 267 = NJW 2006, 3743 f). Da der Erwerb der Fondsanteile im Jahre 1994 erfolgte, braucht die Kläger keine Steuerforderung zu fürchten. Dann ist aber die Berücksichtigung von Steuervorteilen nicht unbillig.
Auf Grund der von den Klägern vorgelegten Berechnung (Anlage MHP 10) und der vorgelegten Steuerbescheide für die Jahre 1994 - 96 kann unter weiterer Berücksichtigung des seit 1995 erhobenen Solidaritätszuschlages in Höhe von 7,5 % festgestellt werden, dass die Kläger in diesen drei Jahren einen Vorteil in Höhe von insgesamt 2.869,91 DM (= 1.467,36 €) hatten. In den Folgejahren waren die steuerlichen Vorteile nach der eigenen Aufstellung der Beklagten (Bl. 82) deutlich geringer. Der Senat hält es im vorliegenden Fall für angemessen, die steuerlichen Vorteile für die Jahre 1997 – 2009 gemäß § 287 ZPO auf 1.050 € zu schätzen. Ein Steuersatz in Höhe von 25 % (incl. Solidaritätszuschlag) erscheint unter Berücksichtigung des Umstands, dass der Steuersatz in den Jahren 1994 – 96 bei rund 21 % lag, realistisch.
Daraus ergibt sich folgende Berechnung:
Klageantrag zu 1 : 10.737,13 €
Klageantrag zu 2: entgangener Gewinn
4.090,00 €
Ausschüttungen
- 409,03 €
Steuervorteile 1994 – 96
- 1.467,63 €
Steuervorteile 1997 – 2009
- 1.050,00 €
2.221,94 €
IX.
Unter diesen Umständen kann die Frage dahinstehen, ob den Klägern auch deliktische Ansprüche zustehen. Sie könnten keinen weitergehenden Umfang haben.
X.
Aus Vorstehendem ergibt sich auch, dass der Antrag betreffend die Feststellung des Annahmeverzuges begründet ist.
Dies gilt auch bezüglich des weiteren Feststellungsantrags. Weitere Schäden lassen sich nicht ausschließen, da die Kläger z.B. noch als Gesellschafter der Fondsgesellschaft in Anspruch genommen werden könnten. Auch steuerliche Nachteile können noch auftreten Es ist zwar nicht ersichtlich, dass eine Leistung auf den Klageantrag zu 1. im Hinblick auf die erwähnte 10-Jahres-Frist steuerlich relevant sein könnte. Der Senat kann aber nicht ausschließen, dass eine Zahlung zum Ersatz entgangener Zinsgewinne vom Finanzamt als steuerlich relevant angesehen wird.
XI.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus dem Teilunterliegen der Parteien, § 92 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.10, 711 und 709 S. 2 ZPO.
Die Zulassung der Revision erscheint gemäß § 543 II Nr. 2 ZPO geboten.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 172 HGB
§ 4 IV
§ 242 BGB
§ 9 AGBG
§ 199 BGB
§ 287 ZPO
§ 92 ZPO
§ 540 I Nr. 1 ZPO
§ 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB
§ 199 Abs. 1 BGB
§ 708 Nr.10, 711 und 709 S. 2 ZPO
§ 543 II Nr. 2 ZPO

Zitierte Entscheidungen: WM 2003, 1818
WM 2006, 860
WM 2008, 2359
WM 2009, 593
WM 2008, 1205
WM 2006, 1621
WM 2007, 1503
BGHZ 169, 109
BB 2006, 2657
WM 2009, 2387
WM 2007, 873
WM 1994, 2192
WM 2003, 1086
WM 2006, 905
BB 2007, 1125
NJW 1995, 130
WM 2006, 668
BB 2008, 575
WM 1985, 533
BB 2002, 854
NZG 2001, 1098
WM 2007, 639
BGHZ 171, 1
WM 2008, 89
MDR 2008, 208
WM 2006, 174
BFHE 214, 267
NJW 2006, 3743
19 O 58/06
II ZR 25/10
8 U 55/05
8 U 61/05
8 U 161/07
III ZR 119/08
3 U 107/06
XI ZR 337/08
8 U 51/07
21 O 370/08
9 U 21/09
6 U 84/05
II ZR 266/07
XI ZR 44/06
3 U 510/06
II ZR 21/06
XI ZR 319/06
87 ZPO auf 1.05