Amtsgericht Hamburg (Hamburg, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2025-07-04, Aktenzeichen 49 C 483/24
ECLI: ECLI:DE:AGHH:2025:0704.49C483.24.00

Tenor:
Orientierungssatz
1. Für den Beginn der Verjährungsfrist ist der Rückerhalt der Mietsache in der Form maßgeblich, dass die Vermieterseite die unmittelbare Sachherrschaft erlangt. Ob die Besitzerlangung der Vermieterseite den rechtlichen Regelungen der mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht, spielt insoweit keine Rolle (Anschluss BGH, Urteil vom 29. Januar 2025 - XII ZR 96/23).(Rn.17)
2. Öffnet die Vermieterseite nach Versterben der Mieterin zwangsweise die Wohnung ohne gerichtlichen Titel, führt dies zu einem Rückerhalt der Mietsache und der alleinigen unmittelbaren Sachherrschaft und setzt somit die Verjährungsfrist nach § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB in Gang.(Rn.18)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 28.704,11 €.

Tatbestand:
Mit der Klage begehrt die Klägerin Schadensersatz aus einem beendeten Mietverhältnis.
Die Klägerin ist Eigentümerin und im Wege der Rechtsnachfolge auf Vermieterseite eingetreten in das mit der zuletzt mit Frau [...] zum 01.08.1961 begründete Mietverhältnis über die 92,9 m² große 4-Zimmer-Wohnung [...], EG. links in [...] Hamburg. Dabei ist Frau [...] als Erbin und Rechtsnachfolgerin ihrer Eltern, der vormaligen Mieter in das Mietverhältnis eingetreten. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1.
Nach dem Versterben der Mieterin am 26.08.2023 wurde seitens des Nachlassgerichts am 04.03.2024 mitgeteilt, dass keine als Erben in Betracht kommenden Personen bekannt seien, zumal eine in Betracht kommende Person das Erbe ausgeschlagen habe. Ferner wurde darauf hingewiesen, dass aus Sicht des Nachlassgerichts eine Weitervermietung möglich sei. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 2. Am 20.03.2024 wurde zudem der Beklagte als Nachlassverwalter bestellt. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 3. Bereits zuvor am 08.03.2024 hatte die Klägerin möglicherweise auf eine entsprechende Anregung des Nachlassgerichts hin die Wohnung geöffnet, werthafte Gegenstände sichergestellt und sie im Übrigen geräumt.
Die Klägerin wandte für die Entfernung von Tapeten in der Wohnung, in der mieterseitig intensiv geraucht worden ist, 1.350,00 € auf. Für das Aufbohren des Schließzylinders wurden 296,31 € aufgewandt, für Malerkosten unter Herrausrechnung einzelner Kostenpositionen für die Beseitigung u.a. von Bohrlöchern 20.224,05 € sowie 6.833,75 € für die Erneuerung des Parkettfußbodens. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 4 bis K 7.
Mit dem Nachlassverwalter ist in der Folgezeit vereinbart worden, dass das Mietverhältnis jedenfalls zum Ende April 2024 endet. Eine formelle Rückgabe oder auch nur Besichtigung der Wohnung durch den Nachlassverwalter erfolgte nicht.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Beklagte für die Kosten der Renovierung, des Aufbohrens des Schließzylinders sowie die Erneuerung des Fußbodens aufzukommen habe. Dabei sei von einer Rückgabe letztlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu Ende April 2024 auszugehen. Im Übrigen ist die Klägerin der Auffassung, dass der Beklagte auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu tragen habe, die unstreitig in Höhe von 1.501,19 € verauslagt worden sind.
Die Klägerin stellt die Anträge,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 28.704,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.501,19 € zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte beruft sich auf die Einrede der Verjährung, dabei sei auf das Öffnen der Wohnung durch den Schlüsseldienst am 08.03.2024 abzustellen. Seither habe die Klägerin unmittelbare Sachherrschaft. Im Übrigen ist der Beklagte der Auffassung, dass es der Aufforderung zur Mängelbeseitigung bedurft hätte. Dem stünde entgegen, dass zahlreiche Arbeiten schon beauftragt gewesen seien. Auch wiesen die Rechnungen Überschneidungen und Unklarheiten auf. So decke sich etwa die Deckenfläche nicht mit der mietvertraglich angegebenen Fläche. Zudem sei der Austausch des Fliesenbodens in der Küche keinesfalls erstattungsfähig.
Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Einem etwaigen Anspruch der Klägerin steht entgegen, dass die Forderungen nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt sind und der Beklagte sich auch auf die Einrede der Verjährung berufen hat.
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BGB verjähren Ersatzansprüche der Vermieterseite wegen Veränderungen oder wegen Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten nach Erhalt der Mietsache. Innerhalb der kurzen Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren demgemäß sämtliche Schadensfolgen, die aus dem vertragswidrigen Zustand der Mietsache resultieren und deshalb zu einem einheitlichen Schadensbild gehören (vgl. AG Bad Dürkheim ZMR 2024, 311). Dabei spielt die Art der verletzten Pflicht des Mieters (Obhutspflicht, Unterlassung einer Mängelanzeige, vertragswidrige Wegnahme einer Einrichtung) keine Rolle, sondern nur, ob die Folge der Pflichtverletzung eine Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache beinhaltet.
Insofern setzt ein Rückerhalt der Mietsache nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten der Vermieterseite voraus, da dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen (BGH NZM 2025, 349 im Anschluss an BGH NZM 2019, 408). Dabei ist für den Verjährungsbeginn der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB beispielsweise bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (vgl. BGH NZM 2025, 349). Entscheidend ist danach die mit der Besitzaufgabe einhergehende unmittelbare Sachherrschaft der Vermieterseite. Ob die Besitzerlangung der Vermieterseite den rechtlichen Regelungen der mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht, spielt insoweit keine Rolle (vgl. BGH NZM 2025, 349).
Vorliegend ist die Wohnung mit dem Aufbohren der Schließzylinder und der Sicherung der werthaltigen Gegenstände am 08.03.2024 klägerseitig in Besitz genommen worden. Mit der gewaltsamen Öffnung der Wohnung ist die Klägerin in der Lage gewesen, sich ein umfassendes Bild vom Schadenszustand in der Wohnung zu machen, sie hatte hiernach die alleinige unmittelbare Sachherrschaft an der Mietwohnung. Insoweit entspricht das gewaltsame Öffnen der Wohnungstür im Ergebnis einer Zwangsräumung, die ebenfalls den Lauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in Gang setzt (vgl. LG Darmstadt GE 2025, 146).
In beiden Fällen hat die Mieterseite keinen Zugang mehr zu den Mieträumen, während die Vermieterseite ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhalten hat.
Ebenso wenig besteht ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. § 548 BGB erfasst sämtliche Schadensfolgen, die aus dem vertragswidrigen Zustand der Mietsache resultieren und deshalb zu einem einheitlichen Schadensbild gehören, dies folgt sowohl aus dem Zweck des § 548 BGB als auch aus dem Grundsatz der Schadenseinheit (vgl. Schmitt-Futterer/Streyl § 548 Rn. 27). Insoweit sind ebenfalls erfasst Schadensfeststellungskosten, Verzugsschäden sowie auch monatlich noch entstehende Mietausfallschäden, weil die Vermieterseite wegen des Zustandes an einer Weitervermietung gehindert ist. Auf den Zeitpunkt der Entstehung des notierten Folgeschadens oder dessen Erkennbarkeit kommt es insoweit nicht an (vgl. Schmitt-Futterer/Streyl, a.a.O.; im Ergebnis ebenso AG München ZMR 2024, 490; LG Münster, Urteil v. 29.11.2019 zum Az.: 8 O 224/18 bei juris).
Ein Zinsanspruch besteht nach Maßgabe der obigen Ausführungen ebenfalls nicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 709 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 548 BGB
§ 709 ZPO
§ 548 Absatz 1 Satz 2 BGB
§ 548 Abs. 1 BGB
§ 548 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BGB
§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB
§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 91 Abs. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: ZMR 2024, 311
NZM 2025, 349
NZM 2019, 408
ZMR 2024, 490
XII ZR 96/23
8 O 224/18