Landgericht Stade (Niedersachsen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2024-02-27, Aktenzeichen 1 O 213/23
ECLI: ECLI:DE:LGSTADE:2024:0227.1O213.23.00

Tenor:
In dem Rechtsstreitxxx- Kläger -Prozessbevollmächtigte:xxxgegenxxx- Beklagter -Prozessbevollmächtigter: xxxhat das Landgericht Stade - 1. Zivilkammer - durch die Richterin am Landgericht xxx als Einzelrichterin auf die mündliche Verhandlung vom 08.02.2024 für Recht erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 7.420,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.07.2021 zu zahlen.
Der Beklagte wird verurteilt, den Kläger die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 412,10 EUR zu erstatten.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 7.420,20 EUR festgesetzt.

Tatbestand:
Der Kläger ist als Immobilienmakler tätig und begehrt von dem Beklagten die Zahlung von Maklerprovision.
Der Kläger betreibt in Stade ein Immobilienmaklerunternehmen unter der Geschäftsbezeichnung xxx".
Im Juli 2020 wollte der Beklagte das seinerzeit in seinem Eigentum stehende Zweifamilienhaus mit der postalischen Anschrift xxx verkaufen. Der Beklagte wendete sich hierzu an den Kläger und bat ihn, sich um den Verkauf des Objekts zu kümmern, wobei zwischen den Parteien zunächst vereinbart war, dass der Maklerlohn als Käufercourtage in Höhe von 5,95 % (brutto) gezahlt werden sollte.
Im August 2020 gab der Kläger daraufhin die Erstellung einer Wohnflächenberechnung für das Objekt in Auftrag und begann mit der Durchführung von Besichtigungen des Objekts.
Im Dezember 2020 fand ein persönliches Gespräch zwischen den Parteien stand, in welchem der Kläger den Beklagten u.a. darüber informierte, dass er aus rechtlichen Gründen wegen der zum 23.12.2020 geänderten Gesetzeslage von dieser getroffenen Provisionsvereinbarung abweichen müsse und stattdessen die Provision - in Höhe von 2,98 % des Kaufpreises - je hälftig von Käufer und Verkäufer getragen werden sollten. In der E-Mail des Beklagten vom 09.12.2020 heißt es hierzu wörtlich.
"Wie ich Ihnen schon im Büro gesagt habe, muss ich ab 23. Dezember die Maklercourtage ändern. Werde dann den Kaufpreis nicht weiter reduzieren, sondern bei 249.500 € lassen und mit einer Käufercourtage von 2,98 % incl. 19 % MwSt. und mit ebenfalls 2,98 % incl. 19 % MwSt. Verkäufercourtage im Angebot anpassen. [...]"
Für den Inhalt der E-Mail vom 09.12.2020 wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.
Am 03.05.2021 wurde das Objekt durch zu einem Kaufpreis von 249.500,00 EUR verkauft. In § 9 Abs. 4 des notariellen Kaufvertrages heißt es:
"Die Vertragsparteien bestätigen, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung der xxx. - zustande gekommen ist."
Für den Inhalt des Kaufvertrages im Übrigen wird auf die Anlage K 2 Bezug genommen.
Per WhatsApp vom 15.06.2021 wandte sich der Klage an den Beklagten und erinnerte ihn daran, dass er von ihm noch eine Rechnung von knapp 7.500,00 EUR bekommen würde. Hierauf erwiderte der Kläger ebenfalls per WhatsApp:
"JA weiß ich [h]ab schon Bescheid gesagt."
Mit Schreiben vom 28.06.2021 stellte der Kläger dem Beklagten einen Betrag in Höhe von 7.420,20 EUR in Rechnung. Mit Mahnschreiben vom 19.07.2021 mahnte der Kläger den in Rechnung gestellten Betrag an und verlangte Zahlung bis zum 27.07.2021. Für den Inhalt der Rechnung und des Mahnschreibens wird auf die Anlagen K 4 Bezug genommen.
Der Kläger meint, er habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 2,98 % des Kaufpreises, da er Maklertätigkeiten für ihn erbracht habe. Der Kläger behauptet, die Änderung der Provisionsregelung sei auch in einem persönlichen Gespräch zwischen den Parteien im Büro des Klägers vereinbart worden.
Der Kläger beantragt:
Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 412,10 EUR zu erstatten.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte meint, es sei zwischen den Parteien kein Maklervertrag geschlossen worden. Er habe nämlich zunächst davon ausgehen dürfen, dass der Maklervertrag allein mit den Käufern zustande kommen würde. Auch später habe man sich nicht über das Zustandekommen eines Maklervertrages geeinigt. Einer Änderung der Provisionsvereinbarung habe er auch im Dezember 2020 nicht zugestimmt. Der Kläger ist schließlich der Ansicht, dass ein etwaiger Maklervertrag auch unwirksam wäre, weil die Textform nicht eingehalten sei.
Das Gericht hat das persönliche Erscheinen der Parteien angeordnet und den Kläger persönlich angehört. Für das Ergebnis wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 08.02.2024 verwiesen (Bl. 76 ff. d.A.). Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze und Urkunden Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Der Kläger kann gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB von dem Beklagten die Zahlung der geltend gemachten Maklerprovision in Höhe von 7.420,20 EUR verlangen. Nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB ist zur Entrichtung des Lohns verpflichtet, wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
1.
Zwischen den Parteien ist jedenfalls konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen.
a.
Der Maklervertrag kommt den allgemeinen Grundsätzen des BGB entsprechend durch Antrag und Annahme zustande (§§ 145 ff. BGB) (Althammer, in: MüKo-BGB, 9. Aufl. 2023, § 652 Rn. 48). Der Maklervertrag kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden (BGH, Urteil vom 25.09.1985 - IV a ZR 22/84, NJW 1986, 177 f. [BGH 25.09.1985 - IVa ZR 22/84]; BGH Urteil vom 07.07.2016 - I ZR 30/15, NJW 2017, 1024, 1025; BGH, Urteil vom 17.12.2015 - I ZR 172/14, NJW 2016, 2317, 2318). Richtig ist, dass an die Annahme eines konkludenten Abschlusses grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen sind (Althammer, in: MüKo-BGB, 9. Aufl. 2023, § 652 Rn. 48). Das gilt insbesondere, wenn der Makler schon von dem Verkäufer einen Auftrag erhalten hat und dann als Doppelmakler auftritt. Hier ist der Käufer schutzwürdig, da er zunächst darauf vertrauen kann, dass der vom Verkäufer beauftragte Makler auch nur von diesem bezahlt wird (vgl. BGH, Urteil vom 16. 11. 2006 - III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400, 402).
In diesem Sinne ist auch die von dem Beklagten zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu verstehen, wonach aus der Tatsache allein, dass eine Partei sich die Mitwirkung eines Maklers gefallen lässt, noch nicht notwendigerweise folgt, dass er mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will (vgl. etwa Klageerwiderung, S. 3 mit Verweis auf BGH, Urteil vom 12.01.2017 - I ZR 198/15, NJW 2017, 2337; BGH, Urteil vom 22.09.2005 - III ZR 393/04, NJW 2005, 3779). So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass, wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Kaufinteressent den Makler für den Makler des Verkäufers halten könnte, der Makler eindeutig zum Ausdruck bringen muss, dass er (auch) Makler des Käufers sein will (vgl. BGH, Urteil vom 12.02. 1981 - IVa ZR 105/80 BeckRS 1981, 31070261; BGH, Urteil vom 15.01.1986 - IV a ZR 46/84 NJW 1986, 1165, 1166 [BGH 15.01.1986 - IVa ZR 46/84]).
Etwas Anderes gilt dann, wenn - wie hier - derjenige dem gegenüber das Provisionsverlangen geltend gemacht wird, sich selbst an den Makler gewandt hat. So macht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes derjenige, der sich an einen gewerbsmäßigen Makler wendet und Dienste im Sinne eines eigenen Suchauftrags erbittet, ein Angebot auf Abschluss eines Nachweismaklervertrags (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2020 - I ZR 110/19, NJW 2021, 1242, 1244; BGH Urteil vom 22.09.2005 - III ZR 393/04, NJW 2005, 3779, 3780). Für die Annahme eines solchen Antrags genügt es, wenn der Makler seine Tätigkeit aufnimmt. Der Zugang einer ausdrücklichen Annahmeerklärung ist gem. § 151 S. 1 BGB nicht erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.1985 - IVa ZR 15/84, NJW 1986, 50, 51; BGH, Hinweisbeschluss vom 24.09.2009 - III ZR 96/09, NJW-RR 2010, 257). Nicht anderes gilt, wenn - wie vorliegend - sich der Verkäufer mit einem Vermittlungsauftrag an den Makler wendet und dieser daraufhin seine Tätigkeit - wie geschehen - aufnimmt.
b.
Vorliegend liegt nahe, dass die Parteien bereits bei ihrem ersten Treffen im Juli 2020 ausdrücklich einen Maklervertrag geschlossen haben. Insofern ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Kläger sich für den Beklagten um den Verkauf des Objekts kümmern sollte. Jedenfalls ist ein Maklervertrag aber durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Beklagte den Kläger zunächst damit beauftragte, sich um den Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks zu kümmern. Unstreitig ist auch, dass der Kläger hierzu im August 2020 eine Wohnflächenberechnung in Auftrag gab und mit den Besichtigungen des Objekts begann. Im Rahmen seiner persönlichen Anhörung gab der Kläger zudem an, dass er auch Fotos von dem Objekt machte und ein Exposé erstellt habe. Ende November habe er auch die Schlüssel für das Objekt bekommen und fortan Besichtigungen ohne vorherige Rücksprache mit dem Beklagten durchgeführt. Das Gericht erachtet diese Angaben als glaubhaft. Die Angaben sind plausibel und nachvollziehbar. Sie werden zudem durch die vorhandene WhatsApp-Kommunikation gestützt. So wird beispielsweise in der WhatsApp des Klägers vom 14.09.2020 ausdrücklich auf einen bevorstehenden Besichtigungstermin Bezug genommen (Anlage K 12). Die Angaben des Klägers wurden seitens des Beklagten auch nicht in Abrede gestellt.
c.
Dem Abschluss eines Maklervertrages zwischen den Parteien steht auch nicht entgegen, dass nach dem Willen der Parteien zunächst der - noch nicht bekannte - Käufer die Maklerprovision des Klägers zahlen sollte. Sofern der Beklagte behauptet, der Maklervertrag sei deshalb allein mit dem - noch nicht bekannten Käufern - zustande gekommen, vermag das Gericht dem nicht zu folgen.
Auch bei einer derartigen Gestaltung handelt es sich um einen vollwirksamen Maklervertrag, bei dem die Pflicht zur Zahlung vom Veräußerer auf den Erwerber abgewälzt wird bzw. eine sogenannte atypische Gegenleistung vereinbart wird, wonach der Verkäufer verpflichtet sein soll, eine Maklerklausel in den abzuschließenden Hauptvertrag aufzunehmen. Auch in diesen Fällen erbringt der Veräußerer eine Form der Bezahlung an den Makler, da er sich dahingehend bindet, die Interessen des Maklers in den Vertragsverhandlungen und dem Abschluss des Hauptvertrages zu wahren (vgl. Meier, in BeckOGK-BGB, Stand: 15.01.2024, § 652 Rn. 29). Auch trifft ihn die Maklerprovision wirtschaftlich, weil der für das Grundstück erzielbare Kaufpreis, also das was der Käufer wirtschaftlich für das Grundstück aufzuwenden bereit ist, von den sonstigen mit dem Erwerb verbundenen Kosten des Käufers abhängt. Eine vom Käufer zu erbringende Maklerprovision mindert folglich den am Markt erzielbaren Kaufpreis.
Selbst wenn man dies anders sehen wollte und einen Maklervertrag mangels Entgeltlichkeit ablehnt, wären die Parteien vertraglich miteinander verbunden. Das Vertragsverhältnis wäre dann als Auftrag zu qualifizieren. Im Ergebnis ändert dies nicht, weil auch das grundsätzlich unentgeltliche Auftragsverhältnis, im Dezember 2020 in ein entgeltliches Auftragsverhältnis überführt worden wäre (hierzu unter 3.).
2.
Der zwischen den Parteien geschlossene Maklervertrag war auch ursächlich für den am 03.05.2021 geschlossenen Grundstückskaufvertrag nebst Auflassung. Insofern ist unstreitig, dass der Grundstückskaufvertrag vom 03.05.2021 durch die Vermittlung des Klägers zustande gekommen ist.
3.
Der Kläger kann aufgrund des Maklervertrages auch eine Maklerprovision in Höhe von 7.420,20 EUR verlangen.
Unstreitig war zwischen den Parteien zunächst vereinbart, dass die Maklerprovision von den Käufern zu übernehmen sein würde. Der Kläger durfte aber lediglich bis Dezember 2020 davon ausgehen, dass der Kläger die Maklerprovision allein von den zukünftigen Käufern fordern würde. Insofern ist ebenfalls unstreitig, dass es vor dem 09.12.2020 ein persönliches Gespräch zwischen den Parteien gab, in welchem der Kläger den Beklagten über die bevorstehende Gesetzesänderung informierte und ihm mitteilte, dass die vereinbarte Maklerprovision nunmehr zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden müsse. Mit E-Mail vom 09.12.2020 hat er diese Informationen noch einmal schriftlich wiederholt. Das darin liegende Angebot des Klägers auf Abschluss eines geänderten Maklervertrages mit hälftiger Käufer- und Verkäuferprovision, hat der Beklagte jedenfalls konkludent angenommen.
Vorliegend sprechen bereits gewichtige Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte eine Änderung des Maklervertrages und die Übernahme einer hälftigen Provisionsverpflichtung ausdrücklich im Rahmen des persönlichen Gesprächs vor der E-Mail am 09.12.2020 angenommen hat. Der Kläger hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung angegeben, dass der Beklagte mit einer Teilung der Provisionsverpflichtung einverstanden war. Der Beklagte hat dies zwar bestritten, stellt aber nicht in Abrede, dass ein Gespräch über die Provisionsverpflichtung stattgefunden hat. Auch die E-Mail vom 09.12.2020 belegt, dass die Parteien über eine Teilung der Provisionsverpflichtung gesprochen haben. Auf das seitens des Klägers geäußerte Provisionsverlangen reagiert der Beklagte auch nicht überrascht oder abwehrend. Im Gegenteil: Der Beklagte bestätigte per WhatsApp seine Provisionsverpflichtung und sagte einen Ausgleich zu. Wenn auch in den Mitteilungen keine rechtliche verbindliche Zusage gesehen werden kann, so ist doch erkennbar, dass der Kläger selbst von einer Provisionsverpflichtung ausgegangen ist.
Jedenfalls hat der Beklagte das Angebot des Klägers aber durch schlüssiges Verhalten angenommen. Nach dem Gespräch über die Maklerprovision hat der Kläger unstreitig die Angaben in dem vom ihm erstellten Exposé geändert und weitere Besichtigungen in dem Objekt durchgeführt. Auch an der Erstellung des Grundstückkaufvertrages war der Kläger beteiligt.
Der Beklagte hat sich die Maklerdienste gefallen lassen, ohne einer Verkäufer-Provision zu widersprechen. Dabei war im spätestens nach der E-Mail von 19.12.2020 klar, dass der Kläger im Falle eines Abschlusses nicht lediglich eine Käufer-Provision, sondern auch eine Verkäufer-Provision fordern würde. Spätestens in diesem Moment musste dem Beklagten klar sein, dass eine Vermittlung des Objekts durch den Kläger auch für ihn eine Provisionspflicht auslösen würde. Insofern durfte der Beklagte weder aus den Umständen, noch aus sonstigen Gründen darauf vertrauen, der Kläger würde seinen Provisionsanspruch ausschließlich gegenüber den Käufern geltend machen. Der Beklagte hat damit in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens des Klägers die Dienste des Klägers in Anspruch genommen und damit in schlüssiger Weise zu erkennen gegeben, dass er mit einer hälftiger Käufer- bzw. Verkäuferprovision einverstanden ist (vgl. BGH, Urteil vom 06.12.2001 - III ZR 296/00, NJW 2002, 817 ff.).
4.
Der geänderte Maklervertrag war auch nicht formunwirksam im Sinne des § 654a BGB.
§ 654a BGB wurde durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Wirkung zum 23.12.2020 eingefügt. Gemäß Art. 229 § 53 EGBGB gilt § 654a BGB für alle Rechtsverhältnisse, die ab dem 23.12.2020 entstanden sind. Für die bereits zuvor geschlossenen Verträge bleibt dagegen das alte Recht anwendbar (Meier, in BeckOGK-BGB, Stand: 01.01.2022, § 654a Rn. 5). Es kommt dabei entscheidend auf den Abschluss des Maklervertrages an. Unerheblich ist, wann der Hauptvertrag geschlossen wird, mit dem der Provisionsanspruch des Maklers entsteht.
Vorliegend wurde der Maklervertrag zwischen den Parteien bereits im Juli 2020 und damit vor der Gesetzesänderung geschlossen. § 654a BGB ist auf das vorliegende Vertragsverhältnis damit nicht anwendbar.
5.
Zwischen den Parteien bestand damit ein Maklervertrag mit einer Provisionsvereinbarung, wonach im Falle eines Verkaufs die Provision in Höhe von je 2,98 % des Kaufpreises jeweils von Käufer und Verkäufer zu tragen war. Da das Grundstück tatsächlich zu einem Kaufpreis von 249.500,00 EUR veräußert wurde, ist der Beklagte zur Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 7.420,20 EUR verpflichtet.
II.
Der Beklagte ist gem. §§ 286, 280 BGB verpflichtet, an den Kläger die vorprozessualen Gebühren seines Rechtsanwalts in Höhe von 412,10 EUR zu zahlen. Er befand sich im Zeitpunkt der Beauftragung des Rechtsanwalts mit der Bezahlung der Hauptforderung von 7.420.20 EUR in Verzug.
III.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280, 286 BGB. Der Beklagte befindet sich aufgrund des klägerischen Mahnschreibens vom 19.07.2021 seit dem 28.07.2021 in Verzug.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Die Entscheidung zum Streitwert ergeht gemäß § 3 ZPO.
Hinweis:
Verkündet am 27.02.2024
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Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 145 ff. BGB
§§ 286, 280 BGB
§§ 280, 286 BGB
§ 654a BGB
§ 53 EGBGB
§ 91 ZPO
§ 709 ZPO
§ 3 ZPO
§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB
§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1986, 177
NJW 2017, 1024, 1025
NJW 2016, 2317, 2318
NJW-RR 2007, 400, 402
NJW 2017, 2337
NJW 2005, 3779
NJW 1986, 1165, 1166
NJW 2021, 1242, 1244
NJW 2005, 3779, 3780
NJW 1986, 50, 51
NJW-RR 2010, 257
NJW 2002, 817
I ZR 30/15
I ZR 172/14
III ZR 57/06
I ZR 198/15
III ZR 393/04
I ZR 110/19
III ZR 96/09
III ZR 296/00