Verwaltungsgericht Berlin (Berlin, )
Urteil vom 2025-10-23, Aktenzeichen 8 K 86/24
ECLI: ECLI:DE:VGBE:2025:1023.8K86.24.00

Tenor:
Der Beschluss vom 30. Dezember 2024 wird aufgehoben.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin und die Beigeladene tragen die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten des Beklagten je zur Hälfte, ihre außergerichtlichen Kosten tragen sie jeweils selbst.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt die Zustimmung zur Berücksichtigung eines erhöhten Erbbauzinses in der Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Die Klägerin schloss mit der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen im Jahr 1983 einen Erbbaurechtsvertrag mit einer 75jährigen Laufzeit. Darin ist ihre Berechtigung und Verpflichtung bestimmt, auf dem betroffenen Grundstück im P... ein oder mehrere Wohngebäude im sozialen Wohnungsbau zu errichten. Die Klägerin kam dieser Verpflichtung nach und errichtete 134 Mietwohnungen mit Größen von 46 bis 94 Quadratmetern, die weiterhin den Bindungen für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus unterliegen. Nach einer Erbbauzinserhöhung im Jahr 2005 forderte die Beigeladene die Klägerin im Jahr 2023 wegen einer Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zur Zustimmung zu einer Erbbauzinserhöhung von jährlich 174.159,72 Euro ab April 2024 auf. Die Klägerin lehnte dies ab und bat die Investitionsbank Berlin um Prüfung, ob der Berücksichtigung des erhöhten Erbbauzinses in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugestimmt werden könne. Im Rahmen der Prüfung führte sie aus, die Kostenmiete werde sich bei einer Berücksichtigung der Erbbauzinserhöhung in der Wirtschaftlichkeitsberechnung um circa 1,49 Euro pro Quadratmeter auf circa 8,91 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Hinsichtlich der Durchsetzbarkeit der höheren Kostenmiete verwies sie auf die mittlere Nettokaltmiete von 8,38 Euro pro Quadratmeter nach dem Berliner Mietspiegel 2023 für Wohnungen mit einer Größe von 40 bis 90 Quadratmetern, auf die durchschnittlichen Nettokaltmieten von 8,48 Euro pro Quadratmeter in einem Vergleichsobjekt in derselben Wohnanlage, das nicht mehr den Bindungen für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus unterliegt und auf die Richtwerte der Berliner Jobcenter für Wohnkosten in Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus, aus denen sich die Übernahme von Nettokaltmieten von 6,76 Euro bis 8,61 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen von 48 bis 95 Quadratmetern ergebe.
Nachdem die Investitionsbank Berlin der Klägerin zunächst Gelegenheit gegeben hatte, zur beabsichtigten Ablehnung des Zustimmungsersuchens Stellung zu nehmen, lehnte sie namens und mit Vollmacht des Bewilligungsausschusses eine Zustimmung mit Bescheid vom 18. März 2024 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Erbbauzinserhöhung sei unbillig. Bei Berücksichtigung der Erbbauzinserhöhung in der Wirtschaftlichkeitsberechnung steige die Kostenmiete auf circa 8,91 Euro pro Quadratmeter. Sie liege damit höher als der Mittelwert des Mietspiegels 2023, höher als die Richtwerte der Jobcenter für die Angemessenheit von Unterkunftskosten in Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus und erscheine auch im Vergleich zu frei finanzierten Objekten am Markt nicht erzielbar. Eine Erhöhung der Miete sei bei der angespannten wirtschaftlichen Situation der Mieterschaft nicht durchführbar. Sie würde zudem zu dauerhaften und nicht annähernd kompensierbaren Verlusten bei der Klägerin führen. Aktuell verhinderten bereits Aufwendungszuschüsse ein Ansteigen der Mieten, um diese für die Mieterschaft tragbar zu halten. Zu berücksichtigen sei auch, dass der Erbbaurechtsvertrag eine Grundstücksbebauung mit Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus vorgebe und der Beigeladenen deshalb das mit dem Kostenmietenprinzip verbundene Risiko bekannt gewesen sei.
Mit ihrer am 18. April 2024 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter. Sie ist der Auffassung, die Erbbauzinserhöhung sei nicht unbillig. Auch im sozialen Wohnungsbau sei nicht jede Erbbauzinserhöhung unbillig. Anderenfalls wäre der Erbbaurechtsgeber übermäßig belastet und alleiniger Träger des vertraglichen Risikos. Eine ausschließlich auf wohnungspolitischen Erwägungen fußende Entscheidung sei rechtsstaatswidrig. Die erhöhte Kostenmiete liege nur circa 0,52 Euro über dem Mietspiegelwert und könne nicht zur Zustimmungsverweigerung führen. Vielmehr könne eine geringe Abweichung oder auch Übersteigung des Mietspiegels in Einzelfällen durch bestimmte Begebenheiten der betroffenen Gebäude gerechtfertigt sein. In die Billigkeitsbetrachtung sei zudem die Sanierungsvereinbarung zwischen ihr und der Beigeladenen einzubeziehen, wonach ihr insbesondere erhebliche Rückstände erlassen worden seien, um ihre Liquidität wiederherzustellen. Zu berücksichtigen sei schließlich auch, dass ihren Interessen bereits durch staatliche Förderung Rechnung getragen worden sei.
Die Klägerin beantragt,
das Verfahren fortzusetzen und den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des durch die Investitionsbank Berlin vertretenen Bewilligungsausschusses vom 18. März 2024 zu verpflichten, dem Ansatz eines um 174.159,72 Euro erhöhten Erbbauzinses in der Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Erbbaugrundstücke P... Berlin zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, eine Finanzierbarkeit des erheblichen Erbbauzinsanstieges durch die Klägerin sei nicht erkennbar; eine Umlegung der Kosten auf die Mieter erscheine bei den konkreten Gegebenheiten ausgeschlossen. Erkennbar sei, dass die erwirtschaftete Miete in der Wohnanlage stets deutlich hinter der Kostenmiete bleibe und zum 1. April 2024 bereits die turnusmäßige Mieterhöhung anstehe. Soweit die Klägerin die Sanierungsvereinbarung und die von der Beigeladenen damit eingegangenen wirtschaftlichen Verluste anführe, sei festzustellen, dass die Klägerin bereits Probleme hatte, den bisherigen Erbbauzins zu zahlen und nur durch mehrmalige Schuldenerlasse größeren finanziellen Schieflagen entgangen sei. Zu berücksichtigen sei schließlich auch, dass die Wohnanlage bereits erheblich durch Aufwendungszuschüsse subventioniert werde und dies aus fiskalpolitischen Gründen nicht endlos fortgesetzt werden könne.
Die Beigeladene beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des durch die Investitionsbank Berlin vertretenen Bewilligungsausschusses vom 18. März 2024 zu verpflichten, dem Ansatz eines um 174.159,72 Euro erhöhten Erbbauzinses in der Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Erbbaugrundstücke P... Berlin zuzustimmen.
Sie ist der Auffassung, ihre Erbbauzinserhöhung über 174.159,72 Euro sei nicht unbillig. Es erschließe sich insbesondere nicht, dass die neue Kostenmiete deutlich oberhalb des Mittelwertes des Mietspiegels liege. Unabhängig davon habe die Marktmiete nichts mit der Kostenmiete zu tun. Dies gelte auch für die Richtwerte für die Übernahme von Mieten durch die Jobcenter. Die Kostenmiete sei stets angemessen im Sinne von § 22 SGB II. Zudem werde zu Unrecht unterstellt, dass der soziale Wohnungsbau nur Transferleistungsbeziehenden zur Verfügung stehe.
Die Klägerin und die Beigeladene befinden sich wegen der Erbbauzinserhöhung in einem Zivilprozess am Landgericht Berlin II. Das Landgericht hat das Verfahren bis zur Entscheidung im hiesigen Verfahren ausgesetzt.
Mit am 28. Oktober 2024 zugestelltem Schreiben hat das Gericht die Klägerin aufgefordert, das Verfahren zu betreiben. Am 30. Dezember 2024 hat das Gericht durch Beschluss festgestellt, dass die Klage als zurückgenommen gilt und das Verfahren eingestellt wird. Am selben Tag ist die Klagebegründung der Klägerin beim Gericht eingegangen.
Mit Schriftsätzen vom 14. August 2025 (Klägerin), 18. August 2025 (Beigeladene) und 19. August 2025 (Beklagter) haben die Beteiligten ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch die Vorsitzende erklärt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Über den Rechtsstreit entscheidet die Vorsitzende mit Einverständnis der Beteiligten (§ 87a Abs. 2 VwGO).
A. Auf den Antrag der Klägerin ist der Beschluss vom 30. Dezember 2024 aufzuheben und das Verfahren ist fortzusetzen. Die Voraussetzungen für eine Verfahrenseinstellung gemäß § 92 Abs. 3 S. 1 Alt. 2 VwGO lagen nicht vor. Die Vorschrift bestimmt, dass das Gericht das Verfahren durch Beschluss einstellt und die sich aus der Verwaltungsgerichtsordnung ergebenden Rechtsfolgen der Zurücknahme ausspricht, sofern die Klage als zurückgenommen gilt. Dies wiederum ist gemäß § 92 Abs. 2 S. 1 und 3 VwGO der Fall, wenn der Kläger das Verfahren trotz Aufforderung des Gerichts länger als zwei Monate nicht betreibt und in der Aufforderung auf die Rechtsfolgen hingewiesen worden ist. Die Klägerin hat das Verfahren noch innerhalb der ihr am 28. Oktober 2024 gesetzten Zweimonatsfrist betrieben. Ihre Klagebegründung ist am Montag, dem 30. Dezember 2024 und damit am letzten Tag der Frist beim Verwaltungsgericht eingegangen.
B. Die zulässige Klage ist unbegründet.
I. Der Zulässigkeit der Verpflichtungsklage steht insbesondere nicht entgegen, dass kein Vorverfahren durchgeführt worden ist. Eines solchen bedarf es gemäß § 68 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 VwGO nicht, wenn der Verwaltungsakt von einer obersten Landesbehörde erlassen worden ist. Dies ist hier der Fall. Die von der Klägerin angegriffene Entscheidung hat die Investitionsbank Berlin namens und mit Auftrag des Bewilligungsausschusses (vgl. dazu den vom Beklagten vorgelegten Beschluss des Bewilligungsausschusses vom 29. November 2017) getroffen, der eine oberste Landesbehörde ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 1978 – BVerwG VIII C 55.75 –, juris Rn. 17).
II. Die Klage ist unbegründet. Der Bescheid des durch die Investitionsbank Berlin vertretenen Bewilligungsausschusses vom 18. März 2024 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, diese hat keinen Anspruch auf die begehrte Zustimmung zur Berücksichtigung des um 174.159,72 Euro erhöhten Erbbauzinses in der Wirtschaftlichkeitsberechnung (vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO).
§ 23 Abs. 2 S. 2 II. BV bestimmt, dass sofern der erhöhte Erbbauzins den nach § 23 Abs. 1 II. BV ermittelten Betrag übersteigt, der übersteigende Betrag im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nur mit Zustimmung der Bewilligungsstelle in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden darf. Die Zustimmung ist gemäß § 23 Abs. 2 S. 3 II. BV zu erteilen, soweit die Erhöhung auf Umständen beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, und unter Berücksichtigung aller Umstände nach § 9a ErbbauRG nicht unbillig ist.
1. Bewilligungsstelle im Sinne von § 23 Abs. 2 S. 2 II. BV ist der die öffentlichen Mittel des sozialen Wohnungsbaus im Land Berlin gewährende Bewilligungsausschuss. Dessen Zustimmung zur Berücksichtigung des erhöhten Erbbauzinses in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist erforderlich, denn der erhöhte Erbbauzins übersteigt den nach § 23 Abs. 1 II. BV ermittelten Betrag. Der erhöhte Erbbauzins beträgt jährlich 523.737,72 Euro (12 Monate x 43.644,81 Euro). Der nach § 23 Abs. 1, § 21 Abs. 4, § 4 Abs. 1, § 23a II. BV ermittelte Betrag beläuft sich hingegen bei dem vom Beklagten zugrunde gelegten marktüblichen Zinssatz zum Zeitpunkt des Erbbauzinserhöhungsverlangens von 3,92 % für erste Hypotheken auf lediglich 183.086,54 Euro (3,92 % von 4.670.575,00 Euro [Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 13. August 1992, 28.547 qm x 163,61 Euro/qm]) und bei dem von der Beigeladenen zugrunde gelegten marktüblichen Zinssatz von 3,7 % für erste Hypotheken auf lediglich 172.811,28 Euro.
2. Der Bewilligungsausschuss ist nicht verpflichtet, dem Ansatz des erhöhten Erbbauzinses in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zuzustimmen. Zwar beruht die durch die Beilgeladene vorgenommene Erbbauzinserhöhung nicht auf von der Klägerin, mithin der Bauherrin im Sinne von § 23 Abs. 2 S. 3 II. BV, zu vertretenen Umständen, aber die Erbbauzinserhöhung ist unbillig.
a. Es gilt insoweit der Billigkeitsmaßstab des § 9a ErbbauRG (vgl. VG Berlin, Urteil vom 28. Mai 2014 – 7 K 94.14 –, juris Rn. 23) unter Berücksichtigung des Zwecks des am 1. Januar 1975 in Kraft getretenen Zustimmungserfordernisses (BGBl. 1974, S. 3636).
Gemäß § 9a Abs. 1 S. 1 ErbbauRG begründet eine Vereinbarung, dass eine Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur, soweit diese unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist, wenn das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken dient. Ein Erhöhungsanspruch ist gemäß § 9a Abs. 1 S. 2 ErbbauRG regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Änderungen der Grundstückswertverhältnisse bleiben gemäß § 9a Abs. 1 S. 3 ErbbauRG außer in den in § 9a Abs. 1 S. 4 ErbbauRG genannten Fällen außer Betracht.
Billigkeit im Sinne von § 9a ErbbauRG ist die Gerechtigkeit des Einzelfalles. Zu ihrer Feststellung sind die Interessen der Vertragspartner unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles im Rahmen der vereinbarten Regelung zu suchen, gegeneinander abzuwägen und zu werten. Nur solche Umstände, die in der Risikosphäre allein einer Vertragspartei angesiedelt sind, bleiben außer Betracht (VG Berlin, a.a.O., Rn. 26; vgl. zu § 319 Abs. 1 BGB BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 – BGH V ZR 217/00 –, juris Rn. 15). Bei der Bestimmung der Billigkeit im Rahmen von § 23 Abs. 2 S. 3 II. BV ist zudem der Zweck des Zustimmungserfordernisses in die Abwägung einzubeziehen. Mit dem Zustimmungserfordernis hat der Verordnungsgeber der Bewilligungsstelle zum Schutz der Mieter von Wohnungen, insbesondere des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus, eine Prüfpflicht auferlegt (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990 – 8 C 67/87 –, juris Rn. 14 zum Zustimmungserfordernis gemäß § 11 Abs. 7 S. 1 II. BV). Ausgangspunkt dafür ist der Umstand, dass die Bewilligungsstelle auf das Vertragsverhältnis von Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem grundsätzlich keinen Einfluss hat. Sie kann insbesondere nicht verhindern, dass Erbbauberechtigte unbillige Erbbauzinserhöhungen akzeptieren, diese dann in die Wirtschaftlichkeitsberechnungen einfließen und zur Erhöhung der Kostenmiete führen. Mit der Schaffung des Zustimmungserfordernisses hat der Verordnungsgeber dem Rechnung getragen.
b. Ausgehend vom vorstehenden Maßstab ist die Erbbauzinserhöhung unbillig im Sinne von § 23 Abs. 2 S. 3 II. BV.
Zwar liegt kein Fall des § 9a Abs. 1 S. 2 ErbbauRG vor, denn die Erbbauzinserhöhung geht nicht über die seit Abschluss des Erbbaurechtsvertrages im Jahr 1983 eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinaus. Dies ist zwischen den Beteiligten unstreitig.
Die Unbilligkeit ergibt sich aber aus den Umständen des Einzelfalls und fußt entgegen der Auffassung der Klägerin nicht ausschließlich auf wohnungspolitischen Erwägungen. Zu berücksichtigen ist zunächst, dass die im Rahmen dieses Klageverfahrens verfolgten Interessen der Klägerin und der Beigeladenen dahin übereinstimmen, dass sie die Zustimmung des Bewilligungsausschusses begehren. Zu berücksichtigen ist weiter, dass die Beigeladene seit vielen Jahren keine Erbbauzinserhöhung vorgenommen hat, obgleich sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse deutlich zu ihren Gunsten verändert haben und dass sie keine Erbbauzinserhöhung vornimmt, die über die Steigerung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Zu berücksichtigen ist auch das beträchtliche finanzielle Entgegenkommen der Beigeladenen im Rahmen der mit der Klägerin bereits im Jahr 2016 geschlossenen Sanierungsvereinbarung. Dagegen kann der erheblich gestiegene Grundstückswert nicht zu Gunsten der Beigeladenen berücksichtigt werden (vgl. § 9a Abs. 1 S. 3 ErbbauRG). Weder die Beigeladene noch die übrigen Beteiligten haben geltend gemacht, dass die Grundstückswerterhöhungen auf zulässigerweise bewirkten Aufwendungen der Beigeladenen beruhen oder dass die Grundstückswerterhöhungen beziehungsweise die ihnen zugrunde liegenden Umstände mit tatsächlich eingetretenen Vorteilen für die Klägerin einhergehen (vgl. § 9a Abs. 1 S. 1 ErbbauRG). Dies ist für das Gericht auch sonst nicht ersichtlich.
Den vorstehenden Interessen ist gegenüberzustellen, dass der Ansatz des erhöhten Erbbauzinses zu einer Erhöhung der Kostenmiete auf durchschnittlich circa 8,91 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in den im sozialen Wohnungsbau errichteten und vermieteten Wohnungen führen wird. Den detaillierten und nachvollziehbaren Angaben der Klägerin im Verwaltungsverfahren zufolge, die der Beklagte bestätigt, ist nicht zu erwarten, dass die erhöhte Kostenmiete gegenüber den Mietern in den betroffenen Wohnungen überwiegend durchsetzbar wäre. Die Klägerin hat ausgeführt, dass die voraussichtliche Kostenmiete über der durchschnittlichen mittleren Nettokaltmiete des Mietpreisspiegels, über der durchschnittlichen Nettokaltmiete eines Vergleichsobjektes in derselben Wohnanlage, das jedoch nicht auf Wohnberechtigungsbescheinigungsinhaber beschränkt ist, und deutlich über der vom Jobcenter in der Regel übernommenen Nettokaltmiete läge. Sie hat weiter für ihre 134 Wohnungen ausgeführt, dass die Nachfrage nach den Wohnungen stark durch die Höhe möglicher Transferleistungen bestimmt sei (vgl. Schreiben der Klägerin vom 26. Januar 2024 an die Investitionsbank Berlin). Dem ist die Beigeladene nicht substantiiert entgegengetreten. Die pauschale Äußerung von Zweifeln daran, dass eine Kostenmiete von 8,91 Euro je Quadratmeter nicht erzielbar wäre, genügt selbst in Ansehung des angespannten Berliner Mietmarktes auch im Bereich gebundenen Wohnraums nicht. Mit ihrem Vortrag, es sei unklar, weshalb eine Kostenmiete von 8,91 Euro je Quadratmeter Wohnfläche deutlich über dem Mittelwert des Mietspiegels liegen solle, stellt sie die von der Klägerin und dem Beklagten auf der Grundlage des Mietspiegels 2023 angegebene durchschnittliche mittlere Nettokaltmiete von 8,38 Euro je Quadratmeter für Wohnungen mit einer Größe von 40 bis 90 Quadratmetern und die sich daraus ergebende deutliche Abweichung von 0,53 Euro pro Quadratmeter nicht ansatzweise in Frage. Auch ihre ins Blaue hinein aufgestellte Behauptung, jede Kostenmiete sei unabhängig von ihrer Höhe angemessen im Sinne von § 22 Abs. 1 SGB II und werde von Jobcentern übernommen, vermag nicht zu überzeugen. Ein dahingehender Rechtssatz ist ebenso wenig ersichtlich wie eine dahingehende Praxis der Jobcenter. Vielmehr ergibt sich aus Ziffer 3.3 Abs. 3 AV Wohnen und Ziffer 3 Anlage 1 AV Wohnen, dass das Land Berlin für Wohnungen, die im Ersten Förderweg errichtet wurden, zwar eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Kaltmieten zugelassen, aber gerade nicht bestimmt hat, jede Kostenmiete sei angemessen. Diese zugelassene Richtwertüberschreitung hat die Klägerin in ihren Angaben berücksichtigt und dementsprechend die Richtwerte für den sozialen Wohnungsbau zugrunde gelegt. Der Verweis der Beigeladenen auf die Karenzzeit im Sinne von § 22 Abs. 1 S. 2 SGB II überzeugt ebenfalls nicht. Die Übernahme von höheren Unterkunftskosten während der Karenzzeit stellt eine Ausnahme dar und belegt gerade nicht die dauer- und regelhafte Übernahme von Kosten abweichend von den für die Jobcenter geltenden Richtwerten.
Das Risiko der Erzielbarkeit von Mieten trägt bei der Neufestsetzung des Erbbauzinses aufgrund einer Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse – wie sie hier geltend gemacht wird – grundsätzlich der Erbbauberechtigte, denn Mieten fließen bereits als Bestandteil der Lebenshaltungskosten in die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ein (BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 – V ZR 217/00 –, juris Rn. 16). Etwas anderes gilt indes, wenn der Erbbauberechtigte aufgrund erbbauvertraglicher Regelungen in der Grundstücksnutzung dahin eingeschränkt ist, dass er nur Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus errichten durfte und zudem diese Wohnungen noch den entsprechenden Bindungen unterliegen (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 18). Kann in dem Fall eine durch die Erbbauzinserhöhung bedingte Steigerung der Kostenmiete nicht mehr erzielt werden, verwirklicht sich ein Risiko, das seine Grundlage in dem Zweck der erbbauvertraglichen Belastung des Grundstücks findet (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 18). Das Risiko wirtschaftlicher Vermietung trägt nicht allein der Erbbauberechtigte, sondern auch der Grundstückseigentümer. So liegt der Fall hier. Vertragszweck des von der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen mit der Klägerin geschlossenen Erbbaurechtsvertrages ist neben der Erzielung des Erbbauzinses für die 75jährige Laufzeit die Schaffung preiswerten Wohnraums im Rahmen des sozialen Mietwohnungsbaus (vgl. § 5 Abs. 1 des Erbbaurechtsvertrages). Dies ist in die Interessenabwägung bei der Bestimmung der (Un)Billigkeit einzustellen.
Einzustellen ist auch, dass sich die Klägerin trotz der jahrelangen Sanierungsphase nicht in einer wirtschaftlichen Lage befindet, die es ihr ermöglicht, Mietausfälle zu kompensieren. Vielmehr ist zu erwarten, dass Mietausfälle dauerhaft zu Verlusten bei ihr führen würden.
Soweit die Beigeladene im Schriftsatz vom 14. Oktober 2025 und in der mündlichen Verhandlung angedeutet hat, die erhöhte Kostenmiete sei angesichts des angespannten Berliner Wohnraummietmarktes jedenfalls bei Neuvermietungen – beispielsweise an nicht Transferleistungen beziehende Wohnberechtigungsscheininhaber – zu realisieren, läuft dies dem Zweck des sozialen Mietwohnungsbaus entgegen. Dieser ist dazu bestimmt, eine ausreichende Wohnraumversorgung für diejenigen Wohnungsuchenden sicherzustellen, die hierzu selbst nicht in der Lage sind (vgl. § 1 WoFG). Eine Verdrängung von Mietern, die die erhöhte Kostenmiete nicht aufbringen können, Mietschulden aufbauen und am angespannten Mietwohnungsmarkt kaum eine Chance auf neuen für sie bezahlbaren Wohnraum haben, soll gerade durch und im sozialen Mietwohnungsbau vermieden werden. Bei der Abwägung ist deshalb zu berücksichtigen, dass der vorhandene Sozialwohnungsbestand vornehmlich den einkommensschwächsten Schichten der Bevölkerung vorzubehalten ist, um deren Wohnungsversorgung zu gewährleisten (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990 – 8 C 67/87 –, juris Rn. 19).
Die Abwägung der Belange der Klägerin und der Beigeladenen unter Berücksichtigung des Zwecks des Zustimmungserfordernisses führt hier zur Annahme der Unbilligkeit einer Erbbauzinserhöhung von jährlich 174.159,72 Euro. Das mit der Klage verfolgte Zustimmungsinteresse der Klägerin und das nachvollziehbare finanzielle Interesse der Beigeladenen an der Erbbauzinserhöhung und der damit einhergehenden Steigerung ihrer monatlichen Einnahmen sowie der Attraktivität des Grundstücks beispielsweise für potentielle Erwerber setzen sich gegen die voraussichtlich überwiegend fehlende Durchsetzbarkeit der auf circa 8,91 Euro pro Quadratmeter zu erhöhenden Kostenmiete nicht durch. Ausschlaggebend dafür sind neben der in der Gestaltung des Erbbaurechtsvertrages angelegten Risikoverteilung auf beide Vertragsparteien, die wirtschaftliche Lage der Klägerin und die Schutzfunktion des Zustimmungsvorbehalts zugunsten der zu den einkommensschwächsten Schichten der Bevölkerung zählenden betroffenen Mieter.
c. Auf den grundrechtlichen Eigentumsschutz (Art. 14 GG, Art. 23 VvB), auf den die Beigeladene in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat, können sich grundsätzlich sowohl die Klägerin als Erbbaurechtsinhaberin als auch die Beigeladene als Grundstückseigentümerin berufen (vgl. für das Erbbaurecht BVerfG, Beschluss vom 30. November 1988 – 1 BvR 1301/84 –, juris Rn. 57). Aus diesem Grundrechtsschutz folgt jedoch weder, dass das Zustimmungserfordernis im Sinne von § 23 Abs. 2 S. 3 II. BV verfassungswidrig ist, noch, dass vorliegend von einer Billigkeit im Sinne der Vorschrift ausgegangen werden muss.
Das in § 23 Abs. 2 II. BV geregelte Zustimmungserfordernis stellt eine verfassungsgemäße Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG dar. Der Gesetzgeber hat bei Festlegung des Zustimmungserfordernisses und der Voraussetzungen für eine Zustimmung beiden Elementen des im Grundgesetz angelegten Verhältnisses von verfassungsrechtlich garantierter Rechtsstellung und dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung Rechnung getragen; er hat insbesondere kein voraussetzungsloses Zustimmungserfordernis geschaffen, sondern die Zustimmung an eine gerichtlich überprüfbare Billigkeitsentscheidung geknüpft.
Die konkrete Billigkeitsentscheidung berücksichtigt die in gesteigertem Maße sozialgebundenen Eigentumspositionen der Klägerin und der Beigeladenen an öffentlich geförderten Mietwohnungen.
d. Ob die Klägerin einen Anspruch auf Zustimmung zur Berücksichtigung einer niedrigeren Erbbauzinserhöhung als der von der Beigeladenen vorgenommenen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung hätte, hat das Gericht nicht zu entscheiden. Gegenstand des Verwaltungsverfahrens und des sich anschließenden verwaltungsgerichtlichen Verfahrens ist allein die Zustimmung zur Berücksichtigung einer Erbbauzinserhöhung von jährlich 174.159,72 Euro.
C. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 159 VwGO, § 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 und 2 VwGO, § 709 S. 1 und 2 ZPO.
D. Die Berufung war nicht zuzulassen, denn es liegt keiner der Zulassungsgründe gemäß §§ 124a Abs. 1 S. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO vor.
Das Urteil weicht nicht von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts ab (§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO).
Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Eine solche ist anzunehmen, wenn der Rechtsstreit eine entscheidungserhebliche, bisher höchstrichterlich oder obergerichtlich nicht beantwortete Rechts- oder Tatsachenfrage von allgemeiner Bedeutung aufwürfe, die sich auch im Berufungsverfahren stellen würde und deren obergerichtliche Klärung im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder der Fortentwicklung des Rechts geboten erscheint (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 12. Mai 2023 – 5 N 20/21 –, juris Rn. 14). Eine solche Frage wirft der vorliegende Rechtsstreit nicht auf. Die von der Klägerin und der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung angesprochene Rechtsfrage, ob eine rechtmäßige Verweigerung der Zustimmung im Sinne von § 23 Abs. 2 S. 2 und 3 II. BV durch die Bewilligungsstelle einen Erbbauzinserhöhungsanspruch des Grundstückseigentümers gegenüber dem Erbbaurechtsberechtigten stets ausschließt, stellt sich in diesem Verfahren nicht und würde sich auch im Berufungsverfahren nicht stellen. Die Klärung dieser Rechtsfrage obliegt dem für Streitigkeiten zwischen der Grundstückseigentümerin und der Erbbaurechtsberechtigten zuständigen Zivilgericht. Auch die Rechtsfrage, ob die Bewilligungsstelle und das Verwaltungsgericht durch eine Entscheidung des Landgerichts zur (Un)Billigkeit der Erbbauzinserhöhung gebunden wären, stellt sich in diesem Verfahren nicht. Eine solche Entscheidung liegt bisher nicht vor und ist angesichts der Aussetzung des zivilgerichtlichen Verfahrens bis zur gerichtlichen Entscheidung dieses Verfahrens nicht zu erwarten.
BESCHLUSS
Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß § 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes auf einen Jahresbetrag der Erbbauzinserhöhung und damit auf
174.159,72 Euro
festgesetzt.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 22 SGB II
§ 9a ErbbauRG
§ 1 WoFG
§ 87a Abs. 2 VwGO
§ 92 Abs. 3 S. 1 Alt. 2 VwGO
§ 92 Abs. 2 S. 1 und 3 VwGO
§ 68 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 VwGO
§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO
§ 23 Abs. 2 S. 2 II. BV
§ 23 Abs. 1 II. BV
§ 23 Abs. 2 S. 3 II. BV
§ 23a II. BV
§ 9a Abs. 1 S. 1 ErbbauRG
§ 9a Abs. 1 S. 2 ErbbauRG
§ 9a Abs. 1 S. 3 ErbbauRG
§ 9a Abs. 1 S. 4 ErbbauRG
§ 319 Abs. 1 BGB
§ 11 Abs. 7 S. 1 II. BV
§ 22 Abs. 1 SGB II
§ 22 Abs. 1 S. 2 SGB II
§ 23 Abs. 2 II. BV
§ 154 Abs. 1 und 3, 159 VwGO
§ 100 Abs. 1 ZPO
§ 167 Abs. 1 und 2 VwGO
§ 709 S. 1 und 2 ZPO
§ 124a Abs. 1 S. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO
§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
§ 23 Abs. 2 S. 2 und 3 II. BV
§ 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes
Art. 14 GG
Art. 23 VvB
Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG

Zitierte Entscheidungen: VIII C 55.75
7 K 94.14
V ZR 217/00
8 C 67/87
1 BvR 1301/84
5 N 20/21