Oberlandesgericht Köln (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 1997-07-17, Aktenzeichen 23 U 17/96
ECLI: ECLI:DE:OLGK:1997:0717.23U17.96.00

Tenor:

Tatbestand:
Die Parteien streiten um den Fortbestand des zwischen ihnen geschlossenen Landpachtvertrages. Der Kläger pachtete mit Vertrag vom 20. Juli 1991 von der Beklagten eine landwirtschaftliche Fläche zu einem jährlichen Pachtzins von 1.465,00 DM. Die Pachtzeit sollte nach dem Vertrag am 31. Oktober 2002 enden. Mit Schreiben vom 26. April 1996 kündigte die Beklagte den Pachtvertrag vorzeitig zum 31. Oktober 1996. Die Kündigung war auf § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages gestützt. Diese Klausel in dem Vertragsformular, das die Beklagte in Landpachtfällen verwendet, lautet wie folgt:
"Falls das Pachtgrundstück für eigene Bauzwecke benötigt wird oder im Fall einer günstigen Ver- kaufs- oder Tauschgelegenheit, worüber die Bischöfliche Behörde entscheidet, kann der Ver- pächter den Pachtvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zum Ende des Pachtjahres kündi- gen. In diesem Fall erhält der Pächter die Pacht des letzten Pachtjahres als Entschädigung erlassen."
In ihrem Kündigungsschreiben berief sich die Beklagte darauf, die Pachtflächen seien zwischenzeitlich verkauft worden. Sie teilte dem Kläger mit, ihm werde die Pacht für das Wirtschaftsjahr 1995/96 erlassen.
Der Kläger wendet sich mit seiner Klage gegen diese Kündigung. Zur Begründung hat er die Auffassung vertreten, die Bestimmung in § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages sei wegen Verstoßes gegen die §§ 3, 9 AGBG unwirksam. Auch sei er dringend auf die Pachtflächen angewiesen.
Der Kläger hat beantragt,
festzustellen, daß der zwischen den Parteien abgeschlossene Landpachtvertrag über die Parzelle der Gemarkung K., Flur , Flurstück , Grünland, groß 2.4179 ha aufgrund der Kündigung vom 26. April 1996 nicht zum 31. Oktober 1996 sein Ende gefunden hat, sondern bis zum 31. Oktober 2002 weiter fortbesteht.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat die Auffassung vertreten, § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages begünstige im Hinblick auf die darin enthaltene Entschädigungsregelung die Verpächterin nicht einseitig, die sich im übrigen in der Vergangenheit stets großzügig gezeigt habe, wenn ein Pächter seinerseits den Wunsch geäußert habe, vorzeitig aus dem Pachtverhältnis entlassen zu werden. Ferner hat sie darauf hingewiesen, daß das Pachtverhältnis bereits seit 1971 bestehe und auch die damaligen Verträge eine entsprechende Klausel enthalten hätten.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die streitige Klausel verstoße weder gegen § 3 noch gegen § 9 AGBG. Sie sei schon mit Rücksicht auf die Anordnung im Vertragstext nicht als überraschend zu bezeichnen. Auch benachteilige sie den Pächter nicht unangemessen. Insbesondere widerspreche sie nicht wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung von Pachtverhältnissen. Es müsse dem Verpächter eines landwirtschaftlichen Grundbesitzes grundsätzlich unbenommen sein, sich aus nach seinen Vorstellungen wirtschaftlichen Gründen vorzeitig aus einem langfristigen Vertrag zu lösen, um einen anderen sinnvollen Einsatz seines Eigentums zu ermöglichen. Den Interessen des Pächters sei zum einen durch den Erlaß der Jahrespacht Rechnung getragen. Daß dieser Erlaß im Einzelfall nicht ausreichend sei, um die dem Pächter durch die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages entstehenden Nachteile auszugleichen, sei unerheblich, da dem Pächter unter den Voraussetzungen des § 595 BGB ohnedies die Möglichkeit eingeräumt sei, eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses zu verlangen.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, der seinen Feststellungsantrag unter Wiederholung und Vertiefung seines Vortrags weiter verfolgt.
Er hat zunächst beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und nach dem in erster Instanz gestellten Klageantrag zu erkennen.
Die Beklagte hat beantragt, die Berufung zurückzuweisen,
Sie hat das angefochtene Urteil verteidigt und ihr Vorbringen zur Wirksamkeit der Klausel vertieft. Ferner hat sie geltend gemacht, die Voraussetzungen für die Kündigung hätten vorgelegen. Schließlich hat sie bestritten, daß die Räumung des Pachtlandes für den Kläger eine besondere Härte darstelle.
Nachdem die Beklagte im Termin vom 24. April 1997 nicht aufgetreten ist, hat der Senat das angefochtene Urteil des Amtsgerichts auf Antrag des Klägers durch Versäumnisurteil abgeändert und dem Sachantrag des Klägers entsprochen.
Gegen dieses ihr am 29. April 1997 zugestellte Versäumnisurteil hat die Beklagte mit am 13. Mai 1997 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Einspruch eingelegt. Zur Begründung bezieht sie sich unter gleichzeitiger Vertiefung ihres Vortrags auf ihr bisheriges Vorbringen.
Die Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil vom 24. April 1997 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
den Einspruch gegen das Versäumnisurteil zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt des angefochtenen Urteils und der in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze sowie der vorgelegten Urkunden Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:
Der Einspruch ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg. Es bleibt vielmehr bei dem Ergebnis, daß das Urteil des Amtsgerichts auf die zulässige Berufung des Klägers hin abzuändern war.
Die Feststellungsklage des Klägers ist zulässig. Insbesondere hat er mit Rücksicht auf die von der Beklagten ausgesprochene vorzeitige Kündigung ein Interesse an der Feststellung, daß das Pachtverhältnis nicht vorzeitig beendet worden ist (§ 256 Abs. 1 ZPO).
Die Klage ist auch begründet. Die Kündigung der Beklagten hat nicht zur Beendigung des Pachtverhältnisses geführt. Dabei kann offen bleiben, ob sie überhaupt die formellen Erfordernisse erfüllt, die an eine solche Erklärung zu stellen sind. Es kommt auch nicht auf die von den Parteien jeweils unter Beweisantritt kontrovers erörterte Frage nach der möglichen Unzumutbarkeit des Räumungsverlangens an. Die Kündigung hat nämlich schon deshalb keine vertragsbeendende Wirkung entfaltet, weil es an einem Kündigungsgrund fehlt. Die Bestimmung des § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages, auf die sie gestützt war, ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts wegen Verstoßes gegen das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) unwirksam.
Das AGBG findet auf den zwischen den Parteien geschlossenen Pachtvertrag Anwendung. Schon dem äußeren Anschein nach handelt es sich um einen Formularvertrag im Sinne des § 1 AGBG, dessen sich die Beklagte hier - wie auch in anderen Fällen - bedient. Sie selbst bestreitet nicht, dem Kläger seinerzeit den vorformulierten Vertragstext einschließlich der darin enthaltenen Klauseln vorgelegt zu haben. Eine individuelle Verhandlung über die einzelnen Bestimmungen behauptet sie ebenfalls nicht.
Die streitige Klausel ist wegen Verstoßes gegen das AGBG unwirksam. Dabei kann dahinstehen, ob die Gestaltung des Vertrages nicht bereits ausreicht, um die Bestimmung des § 17 Abs. 7 als überraschend im Sinne des § 3 AGBG anzusehen. Hierfür spricht, daß es sich um einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrag handelt, der üblicherweise nur aus Gründen vorzeitig gekündigt werden kann, die mit Vertragsverletzungen der einen oder anderen Seite im Zusammenhang stehen. Wenn gleichwohl am Ende einer mit der Überschrift "vorzeitige Kündigung" versehenen Klausel, die eine ganze Reihe anderer, im wesentlichen den gesetzlichen Vorschriften entsprechende, Regelungen enthält, ohne besondere Hervorhebung ein allein in das Ermessen des Verpächters gestellter Kündigungsgrund mitgeregelt wird, hält der Senat einen Verstoß gegen § 3 AGBG zumindest für erwägenswert.
Dies kann indes offenbleiben. Die streitige Vertragsbestimmung verstößt nämlich jedenfalls gegen § 9 Abs. 1 und 2 Nr. 1 AGBG und ist schon deshalb unwirksam. Nach dieser Vorschrift sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen; eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zur vereinbaren ist. Das ist bei der hier streitigen Klausel in mehrfacher Hinsicht der Fall.
Sie gibt dem Verpächter nicht nur ein Recht zur außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung einer näher bezeichneten Kündigungsfrist, sondern sogar ein Recht zur fristlosen Kündigung. Nach der Klausel kann der Verpächter, sofern nur eine nach seinem Dafürhalten günstige Verkaufs- oder Tauschgelegenheit besteht, ohne Einhaltung jeglicher Kündigungsfrist zum Ende des Pachtjahres - sei es auch nur Tage oder Wochen vor dessen Ablauf - kündigen. Hiermit weicht die Kündigungsklausel von der gesetzlichen Regelung zur Beendigung von Pachtverträgen zum Nachteil des Pächters ab. Eine fristlose Kündigung, wie sie § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages vorsieht, kennt das BGB nicht. Gemäß § 594 BGB enden Landpachtverhältnisse, die wie das streitgegenständliche für eine bestimmte Zeit abgeschlossen sind, mit dem Ablauf dieser Zeit. Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist besteht nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 594 e BGB und der dort in Bezug genommenen Vorschriften. Die wirtschaftliche Verwertung des Pachtlandes durch den Verpächter ist kein Kündigungsgrund im Sinne dieser Vorschriften. Sie stellt einen vom Gesetz abweichenden zusätzlichen Grund zur fristlosen Kündigung dar. Die formularmäßige Erweiterung der außerordentlichen Kündigungsgründe auf Fälle, die nicht als wichtiger Grund im Sinne der gesetzlichen Regelung anerkannt sind, ist jedoch nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam. Das Prinzip, dem Kündigungsgegner, eine Auslauffrist zur Anpassung an die durch die Beendigung eintretende Änderung der Verhältnisse zu belassen, gehört nämlich zu den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 3. Aufl., § 9 M 46; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete IV Rn. 143; Sonnenschein, NJW 1980, 1713, 1718 m.w.N.). Die formularmäßige Bestimmung eines zusätzlichen Kündigungsgrundes ist deshalb nur zulässig, wenn sie sich als Konkretisierung eines wichtigen Grundes im Sinne des Gesetzes darstellt (Wolf/Horn/Lindacher aaO; Sonnenschein aaO; vgl. auch BGH, NJW 1987, 2506, 2507 zu einer von § 554 Abs. 1 BGB abweichenden Kündigungsklausel).
Die Klausel hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG darüber hinaus deshalb nicht stand, weil sie zum Nachteil des Pächters auch von der Regelung der §§ 593 b, 571 BGB abweicht. Zwar kann die Vorschrift des § 593 b BGB ganz oder zum Teil abbedungen werden (Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 2. Aufl., § 593 b BGB Rn. 29). Allerdings ist dies nur möglich, soweit es die dort in Bezug genommenen Vorschriften der §§ 571 bis 579 BGB in Verbindung mit dem AGBG zulassen (Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 593 b BGB Rn. 3). Die insoweit einschlägige Regelung des § 571 BGB aber kann nur im Rahmen einer Individualvereinbarung, nicht dagegen mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen abbedungen werden (Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 571 Rn. 3; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 571 Rn. 7; § 593 b; Emmerich/Sonnenschein, Miete, Handkommentar, 6. Aufl., § 571 BGB Rn. 24; Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 571 Rn. 83 a; anderer Auffassung nur Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 571 Rn. 4, der - allerdings ohne Begründung - Unwirksamkeit der AGB nur für den Fall der Wohnraummiete annimmt). Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete", der über § 593 b BGB auch auf Landpachtverhältnisse Anwendung findet, gehört nämlich zum Leitbild der Miete/Pacht (allg. M., vgl. MünchKomm-Voeslkow aaO). Er ist Ausdruck eines vom Gesetz gewollten Mieter/Pächterschutzes (Staudinger/Emmerich aaO; Lüdtke-Handjery aaO Rn. 1).
Die insofern in mehrfacher Hinsicht mit dem Leitbild von Miet-und Pachtverträgen unvereinbare Benachteiligung des Pächters wird auch nicht dadurch ausgeglichen (zum Gesichtspunkt des Ausgleichs: BGH, NJW 1987, 2506, 2507), daß die Klausel andererseits eine Entschädigungsregelung vorsieht. Schon das Amtsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, daß der Erlaß einer Jahrespacht im Einzelfall nicht geeignet ist, einen Ausgleich für die vorzeitige Beendigung eines auf lange Frist angelegten Vertrages zu gewähren. Die Nachteile, die für den Pächter entstehen, der - wie hier - seine Kalkulation und Planung im Vertrauen auf ein befristetes, also nach dem Gesetz im Grundsatz nicht einmal durch ordentliche Kündigung zu beendendes, Pachtverhältnis ausgerichtet hat, sind mit dem Erlaß einer Jahrespacht zum Teil gar nicht - zum Beispiel im Hinblick auf die Schwierigkeiten, neues Pachtland zu finden - zum Teil möglicherweise nicht ausreichend - etwa hinsichtlich des Ausgleichs von Investitionen - abgegolten.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist auch die Regelung des § 595 BGB nicht geeignet, die unangemessene Benachteiligung des Pächters durch die vom Gesetz abweichende Kündigungsmöglichkeit auszugleichen. Da kein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt, wäre bei Anwendung der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten eine Vertragsbeendigung durch den Verpächter nicht möglich. Das Pachtverhältnis würde fortgesetzt, ohne daß der Pächter hierfür einen Grund angeben müßte. Demgegenüber hätte er nach § 595 BGB nur bei Vorliegen der besonderen Voraussetzungen dieser Vorschrift einen Anspruch auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses. Er trüge also das Risiko, das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht dartun zu können.
Die Bewertung der streitgegenständlichen Klausel als unangemessen wird nicht zuletzt durch die von den Parteien vorgelegte Entscheidung des OLG Oldenburg (Nds. Rpfl. 1996, 12), mit der eine vergleichbare Klausel für unwirksam erklärt worden ist, bestätigt. Entgegen der Auffassung der Beklagten weisen die beiden Fälle keine solch entscheidenden Unterschiede auf, daß man zu abweichenden Ergebnissen kommen müßte. Die vom OLG Oldenburg zu beurteilende Klausel war zwar insofern für den Pächter ungünstiger, als sie keine Entschädigungsregelung enthielt; dafür sah sie aber zu Gunsten des Pächters - anders als im Streitfall - immerhin eine halbjährige Kündigungsfrist vor. Der Einwand der Beklagten, die dort zugrundeliegende Klausel sei mit der hier in Rede stehenden schon deshalb nicht vergleichbar, weil dort die Kündigung ohne weiteres bei Verkauf des Grundstücks möglich sei, hier aber von weiteren Voraussetzungen abhänge, greift ebenfalls nicht. Die einzige zusätzliche Voraussetzung der streitgegenständlichen Klausel sieht vor, daß die Bischöfliche Behörde über die Frage, ob eine günstige Tausch- oder Verkaufsgelegenheit vorliegt, zu entscheiden hat. Welche Kriterien dieser Entscheidung zugrundeliegen, ist weder geregelt noch muß die Verpächterin sie dem Pächter etwa offenbaren. Entscheidend ist damit für ihn auch hier allein die Tatsache des Verkaufs.
Soweit die Beklagte im Streitfall schließlich auf die großzügige Handhabung der Kirchengemeinde in den Fällen verweist, in denen der Pächter eine vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses wünscht, rechtfertigt das - ungeachtet der weiteren Fragen - schon deshalb kein anderes Ergebnis, weil der Vertrag dem Pächter jedenfalls keinen entsprechenden Anspruch einräumt.
Der Senat sieht keinen Anlaß, die Revision zuzulassen. Es entspricht bestehender höchstrichterlicher Rechtsprechung, daß die formularmäßige Bestimmung eines zusätzlichen Kündigungsgrundes nur zulässig ist, wenn sie sich als Konkretisierung eines wichtigen Grundes im Sinne des Gesetzes darstellt (vgl. BGH, NJW 1987, 2506, 2507).
Die prozessualen Nebenentscheidungungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Berufungsstreitwert und Wert der Beschwer der Beklagten: 8.790,00 DM

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 3, 9
AGBG
§§ 593 b, 571 BGB
§§ 571 bis 579 BGB
§ 9 AGBG
§ 595 BGB
§ 1 AGBG
§ 3 AGBG
§ 594 BGB
§ 594 e BGB
§ 593 b BGB
§
593 b BGB
§ 571 BGB
§ 256 Abs. 1
ZPO
§ 9 Abs. 1 und 2 Nr. 1 AGBG
§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG
§ 554 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 1980, 1713, 1718
NJW
1987, 2506, 2507
NJW 1987, 2506, 2507
NJW 1987, 2506,
2507