Landgericht Münster (Nordrhein-Westfalen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-04-12, Aktenzeichen 14 O 325/16
ECLI: ECLI:DE:LGMS:2017:0412.14O325.16.00

Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Der Kläger begehrt mit der vorliegenden Klage nach erklärtem Widerruf eines Darlehensvertrages die Feststellung, dass sich dieser in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt hat und dass der Beklagten ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 237.618,52 € zusteht. Die Parteien streiten u. a. darüber, ob der Kläger Verbraucher ist und ihm insofern ein Widerrufsrecht zusteht.
Der Kläger ist HypZert Immobiliengutachter, Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, IHK Immobilienberater und IHK Haus- und Wohnungseigentümer.
Der Kläger war im Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses Gesellschafter und Geschäftsführer der D GmbH, M. Das Unternehmen betreibt den Handel und Vertrieb von Roh- und Zusatzstoffen für die kosmetische Industrie. Außerdem war er im Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages Geschäftsführer sowie Gesellschafter der J GmbH und ist dieses bei der H GmbH. Unternehmensgegenstand der J GmbH war die Beratung rund um die Immobilie, An- und Verkauf von unbebauten und bebauten Grundstücken, Teilung nach WEG, Vermietung und Verpachtung, Verwaltung, Vermittlung von Finanzierungen, Versicherungen, Kapitalanlagen, Vermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie Bewertung von Immobilien. Die J GmbH war Eigentümerin von vier Immobilien. Der Kläger selbst war Eigentümer eines Einfamilienhauses, das selbst genutzt wurde. Zudem war er Eigentümer eines Einfamilienhauses in Hilden, eines Dreifamilienhauses in Langenfeld, H- Straße ##, eines Mehrfamilienhauses in Langenfeld, G-Straße # mit 8 bis 9 Wohneinheiten sowie eines Dreifamilienhauses in Langenfeld, H-Straße ##.
Der Kläger schloss mit der Beklagten am 20.04.2007 einen Darlehensvertrag mit der Nummer 449#### zu einem Zinssatz von 4,65 % und einer Zinsfestschreibung zum 30.03.2017 ab. Das Darlehen ist grundpfandrechtlich besichert. Das Darlehen diente der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses an der L-Straße ##/## in Solingen mit 11 Wohneinheiten und 11 Stellplätzen.
Der Darlehensvertrag enthält eine Widerrufsbelehrung, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob diese den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Wegen der Einzelheiten der Widerrufsbelehrung wird auf die Fotokopie Bl. 19 d. A. Bezug genommen.
Der Kläger ist der Auffassung, die Widerrufsbelehrung sei fehlerhaft, so dass die Widerrufsfrist von zwei Wochen nicht zu laufen begonnen hätte. Außerdem ist er der Auffassung, er habe den Darlehensvertrag als Verbraucher abgeschlossen, so dass ihm auf Grund der fehlerhaften Widerrufsbelehrung noch immer ein Widerrufsrecht zustehe. Den Erwerb und die Betreuung der oben aufgeführten Immobilien mache er rein privat von zu Hause aus, er habe kein Büro und keine Organisation zur Durchführung der Verwaltung; auch habe er keine Angestellten und erledige die Verwaltung dank seiner Fachkenntnisse und elektronischer Unterstützung am – Küchentisch – in 5 Stunden pro Woche im Durchschnitt. Der mit dem streitbefangenen Darlehensvertrag finanzierte Immobilienerwerb sei der Verwaltung seines eigenen Vermögens zuzurechnen. Die von ihm verwalteten Immobilien dienten keinen gewerblichen Zwecken, sondern der Altersvorsorge.
Zudem ist der Kläger der Auffassung, die Parteien hätten konkludent eine Individualvereinbarung dahingehend abgeschlossen, dass der Kläger als Verbraucher zu behandeln sei, in dem die Beklagte ihm ein Verbraucherimmobiliardarlehen gemäß § 491 BGB a. F. i. V. m. § 492 Abs. 1 a BGB a. F. mit den üblichen Konditionen angeboten habe.
Der Kläger beantragt,
festzustellen, dass der zwischen den Parteien geschlossene Darlehensvertrag 44931#### vom 20.04.2007 über 355.000,00 € in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt wurde und, dass der Beklagten aus diesem Rückgewährschuldverhältnis ein Rückzahlungsanspruch per 01.03.2017 i. H. v. 237,618,52 € zusteht.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, die Klage sei als Feststellungsklage unzulässig.
Die Beklagte meint i.Ü, dass die Widerrufsbelehrung nicht fehlerhaft sei. Zudem ist die Beklagte der Meinung, der Kläger sei nicht als Verbraucher anzusehen. Die mit der Vermietung und Verwaltung der Immobilien verbundenen Arbeiten könnten nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht einfach gelegentlich erledigt werden, eine Investition in diverse Immobilienobjekte sei nicht mehr einer privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen. Auch die weiteren Tätigkeiten des Klägers als geschäftsführender Gesellschafter der D GmbH und auch der J GmbH, die sich professionell im Bereich der Immobilien betätige, deute auf die fehlender Verbrauchereigenschaft des Klägers hin. Das mit dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag finanzierte Mehrfamilienhaus habe ursprünglich auch die J GmbH kaufen wollen, aus Zeitgründen sei der Kläger als Darlehensnehmer aufgetreten. Der Kläger habe im Übrigen die Objekte professionell danach ausgesucht, ob die vereinbarten Mieten niedrig waren und deshalb zukünftig angehoben werden konnten. Die Beklagte trägt zudem vor, der Kläger sei im Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages zudem Eigentümer eines weiteren Mehrfamilienhauses in Langenfeld auf der C-Straße ## – ## gewesen, was von dem Kläger bestritten wird.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrages wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hatte zur mündlichen Verhandlung vom 15.03.2017 das persönliche Erscheinen des Klägers angeordnet. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers hat jedoch zu Beginn der Sitzung mitgeteilt, dass der Kläger aus familiären Gründen an der Verhandlung nicht teilnehmen könne.

Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat den streitgegenständlichen Darlehensvertrag nicht wirksam gemäß §§ 495 Abs. 1, 355 Abs. 1 BGB widerrufen. Voraussetzung für einen Anspruch nach Widerruf eines Darlehensvertrages ist die Existenz eines Widerrufrechtes auf Grund eines Verbraucherdarlehensvertrages. Einen solchen Verbraucherdarlehensvertrag haben die Parteien des vorliegenden Rechtsstreits jedoch nicht geschlossen. Der insofern darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat den entsprechenden Nachweis, dass er den Darlehensvertrag als Verbraucher geschlossen hat, nicht erbracht.
Verbraucherdarlehensverträge sind entgeltliche Darlehensverträge, die ein Unternehmer als Darlehensgeber mit einem Verbraucher als Darlehensnehmer abschließt, § 491 Abs. 1 BGB. Der Kläger ist jedoch bereits nicht als Verbraucher im Sinne von § 13 BGB anzusehen. Nach dieser Vorschrift ist ein Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Dabei ist anerkannt, dass die Verwaltung und Anlage eigenen Vermögens, etwa in Miethäusern, unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich nicht den Unternehmerbegriff erfüllt (BGH, Urteil vom 13.03.2002, VIII ZR 292/00, NJW 2002, 2030). Anders ist dies jedoch dann, wenn der mit der Vermögensverwaltung verbundene organisatorische und zeitliche Aufwand nach den Umständen des Einzelfalles das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebes vermittelt (BGH a. a. O., sowie Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 7/09, NJW 2009, 3780). Ausschlaggebend für die Abgrenzung der privaten von der gewerblich betriebenen Vermögensverwaltung ist dabei der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte. Erfordern diese im Einzelfall einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros, die Beschäftigung von Mitarbeitern sowie eine Organisation, liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor. Handelt es sich um die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien, kommt es dementsprechend auf deren Größe sowie auf den Umfang, die Komplexität sowie die Anzahl der damit verbundenen Vorgänge an. Die Ausrichtung auf eine Vielzahl gleichartiger Geschäfte spricht dabei für ein professionelles Vorgehen. Tritt der Vermieter/Verwalter planvoll als am Wohnungsmarkt tätiger Anbieter auf und hat er erkennbar die Entscheidung getroffen, zumindest einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen zu erzielen, ist er Unternehmer (vgl. OLG Hamm, Hinweisbeschluss vom 23.11.2015, 31 U 134/15; OLG Hamm, Urteil vom 26.10.2015, 31 U 85/15 für den Fall der Vermietung von 23 Wohn- und 22 Gewerbeeinheiten).
Vorliegend ist nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien der Kläger Eigentümer von mindestens 27 Wohneinheiten plus 11 Stellplätzen. Zudem ist davon auszugehen, dass er Eigentümer eines weiteren Mehrfamilienhauses in Langenfeld in der C-Straße ## – ## ist. Zwar hat der Kläger dies schriftsätzlich bestritten, da ihn jedoch die Darlegungs- und Beweislast trifft, reicht insofern einfaches Bestreiten nicht aus. Der Kläger ist der Anordnung des persönlichen Erscheinens nicht gefolgt, so dass er insoweit hierzu nicht persönlich gehört werden konnte.
Auch sein Prozessvertreter war insoweit nicht ausreichend informiert; allein die Frage des Gerichts, über wie viel Wohneinheiten das Mehrfamilienhaus in der G-Straße # verfügt, führte dazu, dass die Sitzung unterbrochen werden musste, damit der Prozessvertreter, der zunächst von 11 Wohneinheiten gesprochen hatte, telefonisch Rücksprache mit dem Kläger nehmen konnte, der nach Auskunft des Prozessvertreters 8 bis 9 Wohneinheiten angab. Vor diesem Hintergrund war es dem Gericht nicht möglich, weitere Informationen und Einzelheiten beim Kläger nachzufragen.
Aber schon allein auf Grund der unstreitigen Tatsachen ist das Gericht davon überzeugt, dass nach den oben aufgezeigten Maßstäben die Vermietung und Verwaltung von 27 bzw. 28 Wohneinheiten plus 11 Stellplätzen dem unternehmerischen Bereich zuzuordnen ist. Allein die Anzahl der vermieteten Wohneinheiten – zumal in unterschiedlichen Städten - erfordert zur Überzeugung des Gerichts die Unterhaltung eines Büros und einer Organisation, unabhängig davon, ob der Kläger den Aufwand nach seinem Vortrag von zu Hause aus betreibt. Es liegt angesichts der Vielzahl der Wohneinheiten vorliegend auf der Hand, dass der Kläger bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des hier betroffenen Darlehensvertrages erkennbar die Entscheidung getroffen hatte, einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen zu finanzieren und dies ein planvolles Vorgehen am Mietwohnungsmarkt erforderte. Die vom Kläger hierzu behaupteten durchschnittlichen 5 Stunden pro Woche dürften nicht dem tatsächlichen Zeitaufwand entsprechen. Allein die Erstellung formell und materiell ordnungsgemäßer Betriebskostenabrechnungen für Wohneinheiten im oben beschriebenen Umfang machte eine Organisation erforderlich. Hinzu kommt der Aufwand, der mit der Suche nach neuen Mietern oder Nachmietern einschließlich Besichtigungs- sowie Abnahme- und Übergabeterminen, mit dem Abschluss verschiedenster Mietverträge, der Verfolgung von Mietzinsansprüchen und Kautionszahlungen, der Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen betreffend Abfall, Strom, Wasser etc., Beachtung von Verkehrssicherungspflichten wie z. B. Streu- und Räumpflicht, der Geltendmachung von Schäden und der Betreuung und Instandhaltung der Mietobjekte einhergeht. Ferner erzielte der Kläger, unabhängig davon, dass er die von der Beklagten mitgeteilten Beträge bestreitet, nicht unerhebliche Einkünfte aus Vermietung von mindestens 27 Wohneinheiten plus 11 Stellplätzen. Hinzu kommt das Mehrfamilienhaus in der C-Straße in Langenfeld.
Auch soweit der Kläger einwendet, durch elektronische Unterstützung sei der Aufwand nicht erheblich, ist dieser Einwand schon unsubstantiiert. Zum Anderen erschließt es sich nicht, wie das Vermieten und die Instandhaltung von Mietobjekten ohne Hinzuziehung von Hilfskräften, die allein tatsächlich vor Ort sein müssen, zu bewerkstelligen ist.
Da eine weitere Aufklärung wegen des Nichterscheinens des Klägers zur Verhandlung nicht möglich war und der Prozessvertreter insofern nicht ausreichend informiert war, hat der Kläger insoweit zumindest nicht nachweisen können, dass er den streitgegenständlichen Darlehensvertrag als Verbraucher geschlossen hat.
Insoweit bedurfte es auch keiner weiteren Stellungnahmefrist zu den Erörterungen im Verhandlungstermin, da die Frage der Verbrauchereigenschaft bereits mit der Klageerwiderung aufgeworfen war und die Beklagte insbesondere bereits in der Klageerwiderung explizit darauf hingewiesen hatte, dass der Kläger insoweit darlegungs- und beweisbelastet ist.
Dem Einwand des Klägers, die Parteien hätten jedenfalls konkludent eine Individualvereinbarung dahingehend abgeschlossen, dass der Kläger als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB zu behandeln ist, folgt das Gericht nicht. Insoweit ist es ständige Rechtsprechung, dass es für die Frage der Verbrauchereigenschaft auf die tatsächlichen Verhältnisse ankommt und nicht darauf, wie der Darlehensvertrag bezeichnet ist. Anhaltspunkte dafür, dass sich die Beklagte darauf einlassen wollte, individualrechtlich mit dem Kläger zu vereinbaren, dass der Darlehensvertrag ein Verbraucherdarlehensvertrag darstellt, gibt es nicht. Auch insoweit ist der Vortrag des Klägers, der Darlehensvertrag sei mit den üblichen Konditionen für Verbraucher abgeschlossen worden, jedenfalls unsubstantiiert.
Wegen fehlender Verbrauchereigenschaft des Klägers hat der Kläger kein Recht zum Widerruf, aus dem er Rechte herleiten könnte.
Die Klage war daher abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1, 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 495 Abs. 1, 355 Abs. 1 BGB
§§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1, 2 ZPO
§ 491 BGB
§ 13 BGB
§ 492 Abs. 1 a BGB
§ 491 Abs. 1 BGB

Zitierte Entscheidungen: NJW 2002, 2030
NJW 2009, 3780
VIII ZR 292/00
VIII ZR 7/09
31 U 134/15
31 U 85/15