Landgericht Hanau (Hessen, Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-02-17, Aktenzeichen 9 O 1350/13
ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2015:0217.9O1350.13.0A

Tenor:
Verfahrensgang
Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 95 % und die Beklagte 5 % zu tragen.
Das Urteil ist für beide Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien streiten im Wege der Klage um eine Kaufpreisanpassung für zwei von der Beklagten erworbene ehemalige Kasernengelände sowie im Wege der Widerklage um Mängelansprüche.
Mit notariellem Kaufvertrag vom erwarb die Beklagte von der Klägerin unter Gewährleistungsausschluss (§ 7 des Vertragesdas Grundstück der ehemaligen -kaserne in zu einem Kaufpreis von [...] €. In § 4 enthält der Kaufvertrag eine Nachzahlungsoption zu dem vereinbarten Kaufpreis für den Fall einer nachträglichen höherwertigen Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks. Unter dem wies die Gemeinde den Sportplatz des Geländes als Gewerbefläche im Bebauungsplan aus und begründete damit die Möglichkeit einer unmittelbaren gewerblichen Nutzbarkeit. Unter dem erstattete der Gutachterausschuss ein Gutachten zur Wertverbesserung des Grundstücks aufgrund seiner Einordnung als gewerbliches Bauerwartungsland.
Mit notariellem Kaufvertrag vom [...] erwarb die Beklagte von der Klägerin eine ca. [...] m 2 große Teilfläche eines ehemaligen Kasernengrundstücks in zu einem Kaufpreis von €. § 4 dieses Kaufvertrages enthielt ebenfalls eine entsprechende Nachzahlungsoption. Gemäß § 12 des Kaufvertrages verpflichtete sich die Beklagte auch, diese vertraglichen Pflichten bei einer Weiterveräußerung dem neuen Käufer aufzuerlegen. Die Beklagte veräußerte mit notariellem Vertrag vom eine Teilfläche dieses Grundstücks an , ohne die Verpflichtung aus § 4 des Kaufvertrages zu übertragen. erhielt für das erworbene Grundstück eine Baugenehmigung für ein , welches am fertig gestellt wurde. Der Gutachterausschuss erstattete am ein Gutachten zu einer Wertverbesserung des Grundstücks bei einer Ausnutzung mit Bebauung.
Die Klägerin ist der Auffassung, sie könne auf der Grundlage der jeweiligen §§ 4 der geschlossenen Kaufverträge eine Kaufpreisnachzahlung aufgrund einer jeweiligen Wertverbesserung verlangen. Diese Klausel sei jeweils individuell vereinbart worden. Es handele sich auch um Preishauptabreden, die der AGB-Kontrolle ohnehin entzogen seien. Bezüglich des Geländes in ergebe sich auf der Grundlage der vorgelegten Gutachten eine Wertverbesserung in Höhe von €, für das Gelände in [...] in Höhe von [...] €. Von einer Bebauung des Grundstücks in habe die Klägerin erst mit Schreiben vom Kenntnis erlangt. Zudem könne die Klägerin gemäß § 12 des Vertrages vom die Kosten für das Gutachten in Höhe von [...] € von der Beklagten ersetzt verlangen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie [...] € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über den Basiszinssatz aus € seit dem [...], aus [...] € seit dem [...] und aus [...] € seit dem [...] sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von [...] € zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
sowie widerklagend,
die Klägerin zu verurteilen, an sie [...] € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit Zustellung der Widerklage zu zahlen.
Die Beklagte ist der Ansicht, bei den §§ 4 der jeweiligen Kaufverträge handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam seien. Im Übrigen sei aus § 4 Abs. 2 S. 4 der Kaufverträge zu entnehmen, dass eine Nachzahlung allenfalls bei tatsächlich erweiterter Nutzung zu erbringen sei, welche nicht vorliege, da die Klägerin das Grundstück in bislang keinen anderen Zwecken als der Nutzung als Grünfläche zugeführt, insofern also keine wirtschaftlichen Vorteile realisiert habe. Ein Nachzahlungsanspruch bezüglich des Grundstücks in sei verjährt, da die Beklagte der Klägerin bereits mit Fax vom mitgeteilt habe, dass auf dem Grundstück eine [...] errichtet wurde.
Bezüglich der Widerklage behauptet die Beklagte, dass es bezüglich des Grundstücks in gravierende Mängel des Wasser- und Abwassersystems gebe, auf welche die Klägerin bei Vertragsschluss nicht hingewiesen habe. Die Klägerin habe vielmehr dem Zeugen zugesichert, dass das Abwassernetz im Jahr umfassend saniert und eine Kanaluntersuchung durchgeführt worden sei, dies sei auch Grundlage für die Verkehrswertfestlegung gewesen. Die Beklagte müsse nunmehr € zur Herstellung einer funktionierenden Kanalisierung aufwenden (Beweis: Sachverständigengutachten-. Mit diesem Betrag wird seitens der Beklagten die Hilfsaufrechnung erklärt, sowie eine Teilwiderklage in Höhe von € erhoben.
Die Widerklage abzuweisen.
Die Klägerin bestreitet eine Mangelhaftigkeit im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sowie eine diesbezügliche Kenntnis der Verantwortlichen der Klägerin, insbesondere im Hinblick auf im Jahr durchgeführten Sanierungsmaßnahmen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Der Klägerin steht weder auf der Grundlage des § 4 des notariellen Kaufvertrags vom noch gem. § 280 BGB i.V.m. § 4 des notariellen Kaufvertrages vom ein Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagte zu.
Nach der gerichtlichen Überzeugung handelt es sich bei den jeweiligen §§ 4 der streitgegenständlichen Kaufverträge um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die von der Klägerin bei Abschluss der Verträge gestellt wurden. Allgemeine Geschäftsbedingungen können auch Teil eines notariellen Vertrages sein, jedenfalls soweit - wie hier - unstreitig ist, dass die Vertragsbestimmungen nicht vom Notar gestellt wurden. Wird eine Klausel mehrfach verwendet, so spricht eine Vermutung dafür, dass sie für diese Fälle vorformuliert worden ist. Entscheidend für die Qualifikation als allgemeine Geschäftsbedingung ist das Kriterium der nicht auf Einzelfälle beschränkten generellen Verwendung, bei der ein Interesse des Verwenders an einheitlicher Ausgestaltung der Verträge und der Ablehnung von Änderungswünschen zu erwarten ist (OLG Koblenz, Urteil vom 19.12.2000, Az. 3 U 273/00-juris). Insofern ist zwar nur bekannt, dass die Klägerin die Klausel gegenüber der Beklagten in zwei Fällen verwendet hat, nach den Umständen ist jedoch davon auszugehen, dass ein generelles Interesse der Klägerin beim Verkauf solcher Grundstücke mit der Möglichkeit einer deutlichen Wertsteigerung besteht, auf die Vorteile der Abschöpfung einer künftigen Wertsteigerung nicht zu verzichten, so dass von einer Vorformulierung für eine Vielzahl von Verträgen auszugehen ist. Eine Vertragsbestimmung wird auch nicht dadurch zur Individualvereinbarung, dass die Vertragsparteien sie vor Vertragsschluss erörtern, sondern nur dadurch, dass sie zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Ein bloßes Verhandeln genügt hierzu nicht. Vielmehr muss der Verwender seinen Vertragspartner unzweideutig und ernsthaft zu verstehen geben, dass er nicht nur zu einem Gespräch über seine Geschäftsbedingungen bereit ist, sondern diese inhaltlich zur Disposition stellt und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt, d.h. der Vertragspartner muss die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (OLG Koblenz, aao.) Ein Aushandeln in dieser Weise ist seitens der insoweit darlegungspflichtigen Klägerin jedoch nicht dargetan.
Die streitgegenständlichen Klauseln unterliegen nach Auffassung des Gerichts auch der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB, da sie eine von den Rechtsvorschriften abweichende Regelung darstellen. Anders als unbedingte Preisvereinbarungen ergänzen sie das dispositive Recht, welches grundsätzlich von einer bindenden Preisvereinbarung der Parteien ausgeht (OLG Koblenz aaO.). Der vorliegende Sachverhalt ist nach der Überzeugung des Gerichts nicht unter den Begriff einer Preishauptabrede zu subsumieren. Es ist hier nicht so, dass beide Parteien unter Zugrundelegung des Bewusstseins, dass der angemessene Kaufpreis mangels endgültiger Einschätzungsmöglichkeit des Verkehrswerts des Kaufgegenstands im Verkaufszeitpunkt nicht real ermittelt werden kann, den Kaufpreis bewusst einer späteren Bestimmung vorbehalten haben. Anders als in diesen Fällen einer von vornherein vereinbarten Nachbewertung dienten die vorliegenden Klauseln einseitig der Möglichkeit der Klägerin, nachträgliche Gewinnsteigerungen abzuschöpfen. Es ist daher nicht sachgerecht, solche Klauseln in einem kontrollfreien Raum anzusiedeln.
Die als Allgemeine Geschäftsbedingungen einzuordnenden §§ 4 der Kaufverträge vom und sind mit den Rechtsfolgen des § 306 BGB wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB als unwirksam anzusehen.
Zwar lässt auch das Gesetz grundsätzlich eine Leistungsbestimmung durch Dritte gemäß § 317 BGB zu, sofern diese nach billigem Ermessen getroffen wird. Eine Preisanpassungsklausel weicht jedoch von dem das dispositive Recht beherrschenden Grundsatz ab, nach dem die Preisvereinbarung der Parteien bei Vertragsschluss für die gesamte Vertragsdauer bindend ist (vgl. BGH, Urteil vom 24.3.2010, Az. VIII ZR 178/08-. Dies geschieht vorliegend in der Form, dass der Klägerin das Recht zu einer einseitigen Preisänderung eingeräumt wird. Dabei hat die Rechtsprechung Preisänderungsklauseln nicht generell für unwirksam erachtet, da sie durchaus ein geeignetes und anerkanntes Instrument zur Bewahrung des Gleichgewichts von Preis und Leistung bei langfristigen Verträgen darstellen können. Sie dienen dazu, einerseits dem Verwender das Risiko langfristiger Kalkulation abzunehmen und ihm seine Gewinnspanne trotz nachträglicher ihn belastender Kostensteigerungen zu sichern und andererseits den Vertragspartner davor zu bewahren, dass der Verwender mögliche künftige Kostenerhöhungen vorsorglich schon bei Vertragsschluss durch Risikozuschläge aufzufangen versucht (BGH, Urteil vom 24.3.2010, Az. VIII ZR 178/08).
Die vorliegende Klausel überschreitet jedoch die Grenzen eines angemessenen vertraglichen Interessenausgleichs im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB. Dabei ist auf Seiten des Vertragspartners des Verwenders einer Preisänderungsklausel dessen Interesse daran zu berücksichtigen, vor Anpassungen geschützt zu werden, die über die Wahrung des ursprünglich festgelegten Äquivalenzverhältnisses hinausgehen (BGH aaO.). Preisanpassungsklausel dürfen nämlich nicht dazu führen, dass ausschließlich oder überwiegend die Verwenderinteressen gewahrt werden, indem der Verwender sich das Recht vorbehält, das Vertragsgleichgewicht im Nachhinein zu seinem Vorteil zu verschieben. Daher sind solche Klauseln unwirksam, in denen der Verwender Voraussetzungen und Umfang der Preisänderung nicht in einer für den Kunden nachvollziehbaren Weise spezifiziert. Der Verwender muss demnach zum einen Anlass und Umfang einer möglichen Preiserhöhung in der Klausel hinreichend transparent konkretisieren und zum anderen sicherstellen, dass der Preisanpassungsmechanismus nicht nachträglich seine Gewinnspanne erhöht (MünchKomm, § 309, Rn. 23).
Nicht mit den vorgenannten Anforderungen an eine hinreichende Konkretisierung von Preisanpassungsklausel vereinbar sind daher Bestimmungen, die eine nachträgliche Veränderung des Verhältnisses von Preis und Leistung zu Gunsten des Verwenders, also eine nachträgliche Gewinnsteigerung erlauben und dies in das Belieben des Verwenders stellen, also die völlige Abwälzung des Kostenrisikos auf den Vertragspartner gestatten, ohne das Risiko für diesen vorher vorhersehbar zu machen. § 307 BGB genügen daher nur Anpassungsklauseln, die die Voraussetzungen und den Umfang der möglichen Preiserhöhung verdeutlichen (MünchKomm, § 309, Rn. 23). So ist ein Verstoß nach § 307 anzunehmen, wenn es die Preisanpassungsklausel dem Verwender ermöglicht, über die Abwälzung konkreter Kostensteigerungen hinaus den zunächst vereinbarten Preis ohne Begrenzung anzuheben, um auf diese Weise nicht nur eine Gewinnschmälerung zu vermeiden, sondern einen zusätzlichen Gewinn zu erzielen (Münch- Komm, § 309, Rn. 23).
Insofern sind die jeweiligen §§ 4 der Kaufverträge zwar insoweit konkretisiert, dass eine Nachzahlung auf den vereinbarten Kaufpreis im Falle einer nachträglichen höherwertigen Nutzungsmöglichkeit verlangt werden kann, wobei die Erhöhung des Bodenwertes auf der Grundlage eines Gutachtens bestimmt werden soll. Allein die nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages genügt jedoch dem Transparenzgebot noch nicht.
Vielmehr ist es bei einer Klausel, die eine einseitige Leistungsänderung ermöglicht, von wesentlicher Bedeutung, dass der Vertragspartner des Verwenders den Umfang der auf ihn zukommenden Mehrbelastung bei Vertragsschluss aus der Formulierung der Klausel erkennen und die Berechtigung einer von dem Klauselverwender vorgenommenen Leistungsänderung an der Ermächtigungsklausel selbst messen kann (BGH, Urteil vom 14.11.2013, Az. V ZR 144/03-. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da mögliche Nachzahlungsforderungen in ihrer Gesamthöhe nicht etwa mit einer Obergrenze festgelegt sind, so dass deren Umfang für die Beklagte vollständig unkalkulierbar ist.
Ein anerkennenswertes Bedürfnis der Klägerin an einer solchen Preisänderungsklausel ist auch nicht ersichtlich. Es spricht vorliegend nichts dagegen, dass der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert der Grundstücke im Verkaufszeitpunkt entsprach. Soweit die Grundstücke nachfolgend eine Verkehrswertsteigerung erfahren haben, stellt dies das typische Risiko eines Verkaufs der, so dass es nicht angemessen erscheint, das jedem Kauf innewohnende Risiko einer Veränderung des Verkehrswertes des Kaufgegenstandes einseitig der Käuferin aufzubürden. Die Klausel dient insofern nicht etwa dem Ausgleich zukünftiger Kostensteigerungen oder ähnlicher unvorhersehbarer Belastungen der Verwenderin, sondern soll der Verkäuferin lediglich den zusätzlichen Gewinn verschaffen, den sie möglicherweise erzielt hätte, wenn sie das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt veräußert hätte. Das mit einem Verkauf typischerweise verbundene Risiko des Verkäufers, nicht in den Genuss künftiger positiver Marktentwicklungen zukommen, wird hier insofern auf die Käuferseite verlagert, ohne dass dieser eine entsprechende zusätzliche Leistung erbracht wird. Für die Käuferin bestand also das Risiko einer erheblichen finanziellen Einbuße ohne jegliches Äquivalent (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 19.12.2000, Az. 273/00).
Eine inhaltlich unwirksame Klausel kann ggf. durch die Einräumung eines Lösungsrechts kompensiert werden, sofern ein solches Recht einen angemessenen Interessenausgleich der Vertragsparteien gewährleistet (MünchKomm, § 309, Rn. 26). Ein solches Rücktrittsrecht ist der Beklagten jedoch ebenfalls nicht eingeräumt.
Eine Preisanpassungsklausel kann aber dann eine unangemessene Benachteiligung des Käufers darstellen, wenn die Erhöhungsspanne nicht begrenzt ist und dem Käufer kein Rücktrittsrecht eingeräumt wird (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 19.12.2000, Az. 273/00).
Aufgrund der Unwirksamkeit der im Vertrag enthaltenen Preisanpassungsklauseln richtet sich gem. § 306 Abs. 2 BGB der Inhalt des Vertrages nach den gesetzlichen Vorschriften, so dass es entsprechend dem Grundsatz der bindenden Preisvereinbarung bei dem von den Parteien vereinbarten und von der Beklagten entrichteten Kaufpreis verbleibt und der Anspruch der Klägerin auf Erhöhung mithin für beide Grundstücke zurückzuweisen war.
Die Widerklage war ebenfalls zurückzuweisen, da ein Anspruch der Beklagten aus einer Mängelhaftung nicht besteht.
Zunächst steht dem Widerklageantrag bereits entgegen, dass die Beklagte den geltend gemachten Betrag unstreitig bislang nicht aufgewandt hat, so dass allenfalls ein Feststellungs- oder Freistellungsantrag, nicht jedoch ein Zahlungsantrag in Betracht gekommen wäre.
Die Beklagte hat jedoch zudem auch materiell-rechtlich einen Gewährleistungsanspruch nicht in ausreichend konkreter Form dargelegt . Mangels entsprechender Darlegung der Beklagten war eine Beweiserhebung hierzu nicht vorzunehmen.
Die Kostenentscheidung entspricht gemäß § 92 Abs. 1 ZPO dem Verhältnis des gegenseitigen Obsiegens bzw. Unterliegens der Parteien.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB
§ 307 Abs. 1 BGB
§ 306 Abs. 2 BGB
§ 92 Abs. 1 ZPO
§ 709 S. 1 ZPO

Zitierte Entscheidungen: 4 U 54/15
3 U 273/00
VIII ZR 178/08
V ZR 144/03