Oberlandesgericht Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen, )
Urteil vom 2010-02-25, Aktenzeichen I-10 U 40/09
ECLI: ECLI:DE:OLGD:2010:0225.I10U40.09.00

Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 3. März 2009 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf – Einzelrichter – wird zurückge-wiesen.
Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
I.
Die Parteien streiten im Hauptantrag um einen Räumungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte wegen Nichteinhaltung der Schriftform des zwischen ihnen bestehenden Mietvertrages. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 102 ff.). Das Landgericht hat die Räumungsklage abgewiesen und die nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 10.02.2009 (GA 86 ff.) angekündigten Sachanträge unberücksichtigt gelassen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, weder die Nachtragsvereinbarung vom 31.05.2006 noch der Ursprungsmietvertrag verstießen gegen die Schriftform nach § 550 BGB mit der Folge, dass der Mietvertrag nicht als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe (GA 104 ff.) Bezug genommen. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin, mit der sie ihre erstinstanzlich erfolglos gebliebenen bzw. unberücksichtigten Sachanträge weiterverfolgt. Sie macht geltend, die Entscheidung des Landgerichts beruhe auf Rechtsfehlern und verletze ihr rechtliches Gehör. Die Auffassung des Landgerichts, die Motive für die erhebliche Mietreduzierung in der Nachtragsvereinbarung müssten nicht in die mietvertraglichen Regelungen aufgenommen werden, verkenne den u.a. erwerberschützenden Sinn und Zweck des § 550 BGB. Bei einer derartig einseitig zugunsten des Mieters vorgenommenen Vertragsanpassung liege die Vermutung nahe, dass der Mieter die Mietreduzierung mit gewissen Gegenleistungen, z.B. in Form von Baukostenzuschüssen, bezahlt habe. Mangels Dokumentation könne der Erwerber Art und Umfang solcher Verpflichtungen nicht einschätzen und nicht beurteilen, zu welchen Konditionen das Mietverhältnis mit dem jeweiligen Mieter aktuell bestehe. Über die Gründe der Mietreduzierung habe sie weder von dem Zwangsverwalter noch von der den Verkauf des Grundstücks betreibenden Bank Näheres in Erfahrung bringen können. Der Geschäftsführer der Beklagten habe sich geweigert, Informationen hierüber preiszugeben. Das Landgericht habe ferner zu Unrecht eine eindeutige Bezugnahme zwischen der Nachtragsvereinbarung und der ursprünglichen Mietvertragsurkunde angenommen. Die den Vertragsinhalt abschließende und für den Vertragsschluss maßgebliche Unterschrift am Ende des Vertrages enthalte keinen Datumszusatz. Daher könne aus der Tatsache, dass handschriftlich unter der Rubrik "Einzelbesprechung" ein Datum 28.06.2001 eingefügt sei, nicht auf einen Vertragsschluss des hier interessierenden ursprünglichen Mietvertrags an diesem Datum geschlossen werden. Das Landgericht habe gleichwohl und ohne Begründung daraus den rechtsfehlerhaften Schluss gezogen, der Mietvertrag sei am 28.06.2001 geschlossen worden. Sie bestreite weiterhin, dass sich die Bürgschaftsurkunde, die einen Bezug zum Mietvertrag vom 22.06.2001 ausweise und alle anderen Anlangen zu dem Mietvertrag auf den von der Beklagten und dem Landgericht als maßgeblich bezeichneten Mietvertrag vom 28.06.2001 bezögen. Zumindest sei zweifelhaft, ob zwei Mietverträge, nämlich mit dem Datum 22.06. und 28.06.2001, existierten. Ein weiterer Rechtsfehler sei darin zu sehen, dass das Landgericht auf Seite 6 der Urteilsgründe unter "ccc." festgestellt habe, dass der Hinweis in der Nachtragsvereinbarung auf den Ursprungsmietvertrag ausreichend sei. Zu Unrecht habe das Landgericht auch eine ausreichende Parteibezeichnung angenommen. In der Nachtragsvereinbarung sei als Vermieterin eine "M. & R. GbR, B. 9 in D." genannt, während in dem ursprünglichen Mietvertrag mit dem Datum 22.06.2001 die M. & R. GbR Im C. 1, 6. D. genannt sei. Das Landgericht unterstelle in unzulässiger Weise, dass ein Erwerber die Kenntnis habe, dass der für die Vermieterin handelnde Zwangsverwalter sein Büro unter der Adresse B. 9 in D. habe. Die Formulierung lasse vielmehr den Schluss zu, dass Herr Rechtsanwalt W. als Zwangsverwalter einer in D. B. 9 ansässigen GbR in Firma M. & R. tätig geworden sei. Hierin liege ein Formmangel i.S. des § 550 BGB. Ein weiterer Formmangel sei darin zu sehen, dass sich wegen der unsicheren Frage, ob die Beklagte die Option ausgeübt habe, bei dem Erwerb des Grundstücks nicht habe ermitteln lassen, welche Laufzeit der Mietvertrag habe. Die Nachtragsvereinbarung hätte daher einen Passus enthalten müssen, ob der Mieter bei Abschluss des Nachtrags die Verlängerungsoption schon ausgeübt habe oder nicht. Das Landgericht habe weiter zu Unrecht festgestellt, dass ihr Einwand, es fehle eine körperliche Verbindung zwischen Ursprungsvertrag und Nachtragsvereinbarung nicht verfange. Sie habe von dem Zwangsverwalter Kopien des Mietvertrags bekommen, die auf der linken Seite keine Lochung oder sonstige Heftspuren enthielten. Diese Loseblattkopien entsprächen aber wegen der fehlenden körperlichen Verbindung, die auch nicht durch eine anderweitige Bezugnahme ersetzt werden könne, nicht dem Schriftformerfordernis. Auch der Ursprungsmietvertrag sei entgegen den Ausführungen des Landgerichts formunwirksam. Das Landgericht habe übersehen, dass die Pläne Nr. 1.01 und Nr. 1.02 keinen hinreichend deutlichen Bezug zu dem Ursprungsmietvertrag aufwiesen und nicht Anlage zu dem Mietvertrag geworden seien. Rechtsfehlerhaft habe das Landgericht festgestellt, dass der durch einen vollmachtlosen Vertreter abgeschlossene Vertrag in der Folgezeit von dem Vermieter zumindest konkludent genehmigt worden sei. Dazu habe die darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht ausreichend vorgetragen. Die Klägerin habe den Mietvertrag auch zu keinem Zeitpunkt genehmigt. Zu den Hilfsanträgen führt die Klägerin aus, das Landgericht habe rechtsfehlerhaft die Verspätung ihres Vortrags angenommen und über die hilfsweise gestellten Anträge nicht entschieden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 08.06.2009 (GA 168 ff.) Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt,
1.
hilfsweise für den Fall der Abweisung des Räumungsantrags,
2.
a) die Beklagte zu verurteilen, an sie EUR 28.602,64 nebst 8 % Zinsen über den gültigen Basiszinssatz hinaus ab Rechtshängigkeit zu zahlen;
b) festzustellen, dass der Mietvertrag vom 22.06.2001 mit der Maßgabe gelte, dass der Nachtrag vom 31.05.2006 aufgehoben werde und die Laufzeit des Mietvertrages bis zum 31.07.2011 bestimmt sei.
In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin klargestellt, dass unter Räumungsantrag im Sinne des Hilfsantrags der komplette Antrag zu 1) zu verstehen sei.
Die Beklagte bittet um Zurückweisung der Berufung und verteidigt das angefochtene Urteil nach Maßgabe ihrer Berufungserwiderung vom 29.07.2009 (GA 220 ff.).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen sowie den Akteninhalt im Übrigen Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Der Senat folgt den Gründen des angefochtenen Urteils nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.
I. Räumungsantrag
Die Beklagte ist nicht gemäß § 546 Abs. 1 i.V.m. § 566 BGB verpflichtet, das streitgegenständliche Mietobjekt geräumt an die Klägerin herauszugeben. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht gemäß § 550 Satz 2 i.V.m. § 580 a Abs. 2 BGB durch die Kündigung der Klägerin vom 01.10.2007 mit Wirkung zum 31.03.2008 beendet worden. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, welches nicht durch ordentliche Kündigung vorzeitig vor Ablauf der Mietzeit beendet werden kann. Gemäß Nr. 1 der formwirksamen Nachtragsvereinbarung vom 31.05.2006 ist die Dauer des Mietverhältnisses bis zum 31.07.2009 verlängert worden mit der Möglichkeit einer zweimaligen Verlängerung für die Beklagte um jeweils drei Jahre. Die Bedenken der Klägerin gegen die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform gemäß §§ 126, 550 Satz 1 BGB sind insgesamt hinsichtlich Ausgangsmietvertrag vom 28.06.2001/22.06.2001 und Nachtragsvereinbarung vom 31.05.2006 unbegründet.
Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass die Nachtragsvereinbarung nicht gegen die Formvorschrift des § 550 Satz 1 BGB verstößt. Danach gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen ist. Nach ständiger Rechtsprechung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs genügt ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück bereits dann der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH, Urt. v. 17.12.2008, GuT 2009, 30 = NZM 2009, 198 - XII ZR 57/07; Urt. v. 7.5.2008, GE 2008, 798 = GuT 2008, 284 = NJW 2008, 2178 = NZM 2008, 482 = ZMR 2008, 704 - XII ZR 69/06; Urt. v. 9.4.2008, GE 2008, 805 = GuT 2008, 287 = NJW 2008, 2181 = NZM 2008, 484 = ZMR 2008, 701 - XII ZR 89/06). Hieran gemessen folgt ein Schriftformmangel entgegen der Auffassung der Klägerin nicht daraus, dass die Festlegung der von der Beklagten ab dem 01.08.2006 in Höhe von 2.500,00 € zu zahlenden monatlichen Nettomiete für die Mietflächen (mit Ausnahme der Stellflächen) in Nr. 2 der Nachtragsvereinbarung keine Begründung enthält. Ein potenzieller Erwerber, dessen Schutz das Schriftformerfordernis dient, kann dieser Vertragsbestimmung ohne weiteres entnehmen, welche aktuelle Miete von dem Mieter geschuldet wird. Auch der Umstand, dass die Parteien die monatliche Nettomiete im Vergleich zu der Ursprungsvereinbarung in § 4 Ziffer 1 des Ausgangsmietvertrages um 1.300,12 € (von 3.800,12 € auf 2.500,00 €) gesenkt haben, rechtfertigt zugunsten der Klägerin keine abweichende Beurteilung. Ebenso wie das Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB es weder zum Schutz des Erwerbers noch aus Klarstellungs-, Beweis- oder Warngründen erfordert, dass der Ausgangsmietvertrag eine Begründung darüber enthält, warum sich die Parteien auf eine bestimmte, von dem Mieter zu zahlende Miete geeinigt haben, müssen auch die Gründe für eine spätere Mietreduzierung nicht in die Nachtragsvereinbarung aufgenommen werden, sofern die zu zahlende Miete – wie hier – betragsmäßig festgelegt ist und die Änderungsvereinbarung auch im Übrigen die an sie zu stellenden Schriftformanforderungen erfüllt.
Zwar betrifft das Erfordernis der Schriftform grundsätzlich sämtliche Abreden, aus denen sich nach dem Willen der Parteien der Mietvertrag zusammensetzen soll, sodass über die sog. Essentialia hinaus weitere Vertragsbestimmungen jedenfalls dann in die Urkunde aufzunehmen sind, wenn sie nach dem Willen der Parteien einen wichtigen Vertragsbestandteil bilden (BGH, Urt. v. 22.12.1999, DWW 2000, 85 = GE 2000, 340 = NZM 2000, 184 = WM 2000, 776 = WuM 2000, 248 = ZfIR 2000, 616 = ZMR 2000, 207 - XII ZR 339/97; Urt. v. 7.7.1999, GE 1999, 1210 = MDR 1999, 1374 = NZM 1999, 962 = WuM 1999, 698 = ZIP 1999, 1635 = ZMR 1999, 810 - XII ZR 15/97; Senat, Urt. v. 19.4.2007, I - 10 U 112/06 + Urt. v. 19.4.2007, NZM 2007, 643, I – 10 U 12/06; Müller/Walther/Kellendorfer, Miet- und Pachtrecht, § 550 BGB, RdNr. 32). Das dies hier der Fall ist, hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin bereits nicht schlüssig dargelegt. Ihre Behauptung, bei einer derartig einseitig zugunsten des Mieters vorgenommenen Vertragsanpassung liege die Vermutung nahe, dass der Mieter die Mietreduzierung mit gewissen Gegenleistungen, z. B. Baukostenvorschüssen, bezahlt habe, lässt bereits einen allgemeinen Erfahrungssatz dieses Inhalts nicht erkennen und ist in Bezug auf die Vereinbarung eines Baukostenvorschusses reine Spekulation, die nicht einmal ansatzweise durch konkreten Sachvortrag belegt wird. Dass der Geschäftsführer der Beklagten auf entsprechende Frage im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht dazu keine Stellung genommen und sich dahin geäußert haben soll, diese Abreden seien "nicht Gegenstand des Verfahrens", rechtfertigt nicht die Annahme, es seien zwischen dem Rechtvorgänger der Klägerin und der Beklagten über den schriftlich niedergelegten Inhalt der Änderungsvereinbarung hinaus, wesentliche, der Schriftform des § 550 BGB unterliegende Zusatzabsprachen getroffen worden. Einer Beweisaufnahme bedarf es insoweit nicht.
Eine Nachtragsvereinbarung genügt im Übrigen auch ohne körperliche Verbindung mit dem Ausgangsmietvertrag der Schriftform, wenn sie die Parteien bezeichnet, hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll (BGH, Urt. v. 14.7.2004, DWW 2004, 293 = GE 2004, 1163 = MDR 2004, 1347 = NJW 2004, 2962 = NZM 2004, 738 = WuM 2004, 535 = ZIP 2004, 2142 = ZfIR 2004, 986 = ZMR 2004, 804 - XII ZR 68/02). Auch diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die Nachtragsvereinbarung nennt "RA W. als Zwangsverwalter M. & R. GbR, B. 9, 4. D., als Vermieter" und die Beklagte "als Mieterin". Sie verweist darauf, dass zwischen den genannten Parteien der Mietvertrag vom 28.06.2001 besteht und regelt in Nr. 5, dass "Im übrigen sämtliche Vereinbarungen des Mietvertrages vom 28.06.2001 unberührt bleiben". Im Anschluss hieran folgen das Datum und die Unterschriften der Vertragsschließenden. Darauf, ob und wann die Nachtragsvereinbarung an die Ausgangsurkunde vom 28.06.2001 geheftet worden ist, kommt es nicht an.
Der Senat teilt auch nicht die Auffassung der Berufung, das Landgericht habe zu Unrecht auf Seite 6 der Urteilsgründe unter "bbb" eine eindeutige Bezugnahme zwischen der Nachtragsvereinbarung und der ursprünglichen Vertragsurkunde angenommen. Ein Formmangel folgt nicht daraus, dass der Ausgangsmietvertrag unterschiedliche Datumsangaben aufweist. Zwar enthält der Ausgangsmietvertrag in der Fußzeile und in der Zeile "Vertragsbestandteile" das Datum "22.06.01" bzw. 22.06.2001", während Seite 3 des Mietvertrages unter der Überschrift "Einzelbesprechung" den unter dem Datum "28.06.2001" auf Mieterseite von der Beklagten und für die Vermieterin von der Fa. a. unterschriebenen Satz enthält, "Sämtliche Bestimmungen des hier vorliegenden Mietvertrages sowie die dazu gehörigen Anlagen wurden zwischen der Mieterin und der Vermieterin im Einzelnen ausgehandelt, formuliert und gebilligt". Hieraus ergibt sich bei verständiger Würdigung gemäß §§ 133, 157, 242 BGB, dass sich die Parteien am 28.06.2001 auf einen Mietvertrag geeinigt haben, der sich aus einem Mietvertrag vom 22.06.2001, sowie aus den auf Seite 3 der Vertragsurkunde im Einzelnen bezeichneten Anlagen zusammensetzt. Dass die Parteien den Mietvertrag vom 22.06.01 auf Seite 19 unterzeichnet haben, ohne ihrer Unterschrift nochmals das Datum beizufügen, ist im Hinblick darauf, dass auf allen Seiten des Vertragsexemplars, einschließlich der Unterschriftsseite, jeweils das Datum "22.06.01" in der Fußzeile enthalten ist, unschädlich. Hieraus kann ein verständiger Erwerber zwangslos entnehmen, dass die Unterschrift der Vertragspartner auf Seite 19 einen Mietvertrag vom 22.06.01 abschließt (§ 133 BGB), der wiederum Bestandteil der Vereinbarung vom 28.06.2001 ist. Damit ist der gesetzlichen Schriftform i.S. der §§ 126, 550 Satz 1 BGB Genüge getan. Nichts anderes gilt für die Bezugnahme auf den Mietvertrag von 28.06.2001 in der Nachtragsvereinbarung.
Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrags nicht in die Vertragsurkunde (hier vom 28.06.2001) selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (BGH, Urt. v. 4.4.2007, GE 2007, 906 = NZM 2007, 399 = WuM 2007, 272 - VIII ZR 223/06; Urt. v. 15.11.2006, DWW 2007, 64 = GuT 2007, 19 = NZM 2007, 127 = ZMR 2007, 184 - XII ZR 92/04). BGH, Urt. v. 21.1.2004, GE 2004, 229 m. Anm. Beuermann, GE 2004, 214 = MM 2004, 163 = NJW-RR 2004, 586 = NZM 2004, 253 = SchlHA 2005, 185 = WM 2004, 151 - VIII ZR 101/03). Nach der sog. Auflockerungsrechtsprechung ist die erforderliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt (BGH, Urt. v. 21.1.2004, GE 2004, 229 = MM 2004, 163 = NJW-RR 2004, 586 = NZM 2004, 253 = SchlHA 2005, 185 = WuM 2004, 151 - VIII ZR 101/03; Urt. v. 5.7.2000, NZM 2000, 907 - XII ZR 70/98; Urt. v. 24.9.1997, BGHZ 136, 357 = DWW 1997, 426 = GE 1997, 1518 = JZ 1998, 520 = MDR 1998, 31 = NJW 1998, 58 = NZM 1998, 25 = WM 1997, 2361 = WuM 1997, 667 = ZIP 1997, 2085 = ZMR 1998, 12 - XII ZR 234/95). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeichnet sein, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH, Urt. v. 18.12.2002, NJW 2003, 1248 - XII ZR 253/01).
Die von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vorgelegte Originalvertragsurkunde entspricht diesen Anforderungen an die gesetzliche Schriftform. Der maschinenschriftlich einheitlich gestaltete Vertragstext besteht aus einem Deckblatt, einer zweiseitigen Vorbemerkung und insgesamt 14 mit Überschrift und in Fettdruck gekennzeichneten Paragrafen, die sich auf den durchnummerierten Seiten 4 – 19 befinden. Deckblatt, Vorbemerkung und die übrigen Vertragsseiten enthalten am Blattende jeweils von links bis etwa zur Seitenmitte die maschinenschriftliche Dateibezeichnung \\M...und sind jeweils unten rechts einheitlich paraphiert. Als der Vertragsurkunde beigefügte und in Bezug genommene Anlagen sind in der Vorbemerkung unter "I" die Pläne Nr. 1.01, 1.02, H.02, Tg.02 und unter II. eine Mietbürgschaft über 32.522,00 DM genannt. Sämtliche Seiten der Vertragsurkunde, einschließlich der genannten Anlagen sind zudem am linken Seitenrand geheftet. Die danach bereits nach dem inneren und äußeren Aufbau der Vertragsurkunde gewahrte gesetzliche Schriftform wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Klägerin von dem Veräußerer des Grundstücks lediglich nicht geheftete Schwarz-Weiß-Kopien des Mietvertrags erhalten haben will und diese an der linken Blattseite keine Lochung oder sonstige Zeichen aufweisen sollen, die von der Heftung der Originalurkunde herrühren. Für die Wahrung der gesetzlichen Schriftform genügt die Existenz eines - wie hier –von beiden Parteien unterzeichneten, formgerechten Vertragsexemplars. Die Schriftform muss im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die einmal gewahrte Form nicht mehr in Frage stellen (BGH, Urt. v. 7.5.2008, GE 2008, 798 = GuT 2008, 284 = NJW 2008, 2178 = NZM 2008, 482 = ZMR 2008, 704 - XII ZR 69/06). Unerheblich ist daher, dass die Heftung der Mietvertragsurkunde an der oberen linken Kante zu einem kleinen Teil gelöst ist.
Die Klägerin hat auch nicht bewiesen, dass der Mietvertrag vom 28.06./22.06.2001 im Zeitpunkt seines Abschlusses nicht der gesetzlichen Schriftform entsprochen hat. Zwar muss grundsätzlich die Partei die formgerechte Errichtung der Vertragsurkunde beweisen, die – wie hier die Beklagte – aus einem Mietvertrag, der der gesetzlichen Schriftform der §§ 550, 126 BGB bedarf, Rechte herleitet (OLG Rostock, Urt. v. 28.12.2001, NZM 2002, 955 = OLGR 2002, 179 - 3 U 173/00; Nies in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Handbuch der Beweislast, 3. Aufl., 2009, § 550 BGB, RdNr. 4 m.w.N.). Die Beklagte ist der ihr obliegenden Beweislast jedoch durch Vorlage der Originalurkunde im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 13.01.2009 nachgekommen. Diese hat die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich und entspricht nach ihrem äußeren Erscheinungsbild der gesetzlichen Schriftform i.S. der §§ 550, 126 BGB. Demgegenüber genügt die Klägerin ihrer Darlegungs- und Beweislast weder mit einem vorsorglichen Bestreiten (GA 88) noch mit der Behauptung, es sei nicht auszuschließen, dass die nunmehr vorhandene Heftung erst nachträglich angebracht worden sei, um nachträglich mögliche Formfehler zu heilen. Soweit die Klägerin sich insoweit auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens bezieht (GA 88), ist der Beweisantritt auf Ausforschung gerichtet und im Übrigen auch i.S. des § 244 Abs. 3 StPO ungeeignet, weil jegliche Anhaltspunkte dafür fehlen, dass ein Sachverständiger zum jetzigen Zeitpunkt noch erkennen kann, ob eine Heftung im Jahre 2001 ordnungsgemäß vorgenommen worden ist.
Das Landgericht hat entgegen der Auffassung der Berufung auch nicht den klägerseits gerügten Formmangel der nicht ausreichenden Parteibezeichnung zu Unrecht als unwesentlich qualifiziert. Aus dem Rubrum der Nachtragsvereinbarung ist bei der auch von einem Erwerber zu erwartenden Sorgfalt bei verständiger Würdigung gemäß § 133 BGB ohne weiteres ersichtlich, dass die Nachtragsvereinbarung von Herrn Rechtsanwalt W. als Zwangsverwalter der "M. & R. GbR" als Vermieter geschlossen worden ist. Hieraus und aus dem Verweis auf den Mietvertrag vom 28.06.2001 ergibt sich hinreichend deutlich, dass es sich bei der "M. & R. GbR" nur um die ursprüngliche Vermieterin handeln konnte. Dies gilt umso mehr als die Geschäftsanschrift der GbR selbst nicht prägender Teil der Vermieterbezeichnung ist und es im Übrigen für die Wahrung der gesetzlichen Schriftform auch in Bezug auf die Parteien des Mietvertrags als ausreichend erachtet wird, wenn diese – wie hier bereits durch den Ausgangsmietvertrag und im Übrigen durch die Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks in den Grundakten - bestimmbar sind (BGH, Urt. v. 2.11.2005, GE 2006, 184 = GuT 2006, 10 = MDR 2006, 561 = WPM 2006, 498 = ZMR 2006, 116 - XII ZR 233/03).
Fehl geht auch die Auffassung der Berufung, das Landgericht habe sich "abermals mit ihrem Sachvortrag nicht ausreichend beschäftigt", weil es angenommen habe, ob der Mieter eine ihm eingeräumte Verlängerungsoption ausgeübt habe, bedürfe keiner schriftlichen Fixierung. Sinn und Zweck der Schriftform ist es nicht, dem Erwerber Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben wurde. Denn soweit ein Eintritt des Grundstückserwerbers in den Mietvertrag nicht stattfindet, weil dieser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schutzes der Schriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte Bedingungen. Wenn etwa die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption für eine Vertragspartei vorsieht, kann der Grundstückserwerber dieser nicht entnehmen, ob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde oder nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald endet oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Dann ist der Erwerber aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter zu erkundigen (so ausdrücklich BGH, Urt. v. 7.5.2008, GE 2008, 798 = GuT 2008, 284 = NJW 2008, 2178 = NZM 2008, 482 = ZMR 2008, 704 - XII ZR 69/06). Dass das Grundstück vor dem Erwerb durch die Klägerin unter Zwangsverwaltung stand, ändert hieran nichts. Im Übrigen haben die Parteien die Vertragslaufzeit in der Ergänzungsvereinbarung neu festgelegt.
Der Senat teilt auch nicht die weiteren Bedenken der Klägerin gegen die Formwirksamkeit des Ursprungsvertrages. Wie bereits unter 1. ausgeführt, ergibt eine gemäß §§ 133, 157, 242 BGB an Treu und Glauben und der Verkehrssitte orientierte Auslegung, dass sich die Parteien am 28.06.2001 auf einen Mietvertrag geeinigt haben, der sich aus einem Mietvertrag vom 22.06.2001, sowie aus den auf Seite 3 der Vertragsurkunde im Einzelnen bezeichneten Anlagen zusammensetzt. Gemäß der Beschreibung in § 1 (Mietobjekt) ist der Beklagten das "zweigeschossige Bürogebäude K. 17 a" vermietet. Dies korrespondiert mit der Beschreibung der vermieteten Bauteile in der Vorbemerkung. Damit steht bereits aufgrund der Vertragsurkunde fest, dass der Beklagten das gesamte Erd- und Obergeschoss des Gebäudes K. 17 a vermietet worden ist. Schon angesichts dessen kommt den zeichnerischen Plananlagen keine eigenständige Bedeutung mehr zu, weil sie nicht über das hinaus gehen, was die Parteien über den Gegenstand des Mietvertrages vereinbart haben. Unabhängig davon geht der Senat mit dem Landgericht davon aus, dass die wirksam in Bezug genommenen Planzeichnungen ihrerseits den Anforderungen an eine ausreichende Bestimmbarkeit des Mietobjekts genügen. Aus dem Umstand, dass nach dem aktuellen Bestandsplan sechs Räume vorhanden sind, während der Plan 1.02 lediglich fünf Räume ausweist, lässt sich eine inhaltliche Unrichtigkeit nicht ableiten. Für die inhaltliche Bestimmbarkeit des Mietobjekts kommt es allein auf die Verhältnisse bei Vertragsschluss und nicht auf einen aktuellen Bestandsplan an. Im Übrigen ist die Anzahl der Mieträume für die Bestimmbarkeit im Streitfall nicht prägend, weil der Beklagten die komplette Etage vermietet worden ist und für einen verständigen Erwerber – unabhängig von der Anzahl der vorhandenen Räume – keinerlei Zweifel am Umfang des Mietobjekts aufkommen können. Darauf, dass Raum 2 auf dem Plan Nr. 1.02 durch eine rote Markierung getrennt und als zwei Räume gekennzeichnet ist mit der Folge, dass tatsächlich sechs Räume ausgewiesen sind, sei nur ergänzend hingewiesen. Entsprechendes gilt für die der Beklagten zustehenden Stellplätze. Diese sind aufgrund der farbigen Markierungen in den Plänen TG.02 und H.02 hinreichend bestimmbar.
3.
Der Mietvertrag ist entgegen der Auffassung der Klägerin wirksam zustande gekommen. Dies gilt unabhängig davon, ob die im Ausgangsmietvertrag als Vertreterin bezeichnete "a. Gesellschaft für Immobilien Management" zum Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten im Namen der ursprünglichen Vermieterin, der M. & R. GbR, bevollmächtigt war oder nicht. Ob der Mietvertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kommt oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedarf, ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 4.11.2009, XII ZR 86/07; Urt. v. 19.9.2007, DNotZ 2008, 367 = GE 2008, 1481 = GuT 2007, 353 = NGZ 2007, 867 = NJW 2007, 3346 = NZM 2007, 837 = ZfIR 2008, 103 = ZMR 2007, 953 - XII ZR 121/05) keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses. Selbst wenn der Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt, beeinträchtigt das die Schriftform nicht. § 550 BGB will den Erwerber lediglich über den Inhalt eines gesetzlich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob überhaupt ein Vertrag besteht. Das Landgericht hat dahin stehen lassen, ob auf Seiten der Vermieterin eine ordnungsgemäße Vertretung vorgelegen hat und angenommen, der Mietvertrag sei jedenfalls in der Folgezeit durch die Vermieterin konkludent genehmigt worden. Hiergegen wendet sich die Klägerin ohne Erfolg. Weder hat das Landgericht mit dieser sich unter den besonderen Bedingungen des Streitfalls jedem vernünftigen Erwerber aufdrängenden Annahme gegen den Verhandlungsgrundsatz des § 128 ZPO verstoßen noch bedurfte es angesichts der Eindeutigkeit der Sachlage eines vorherigen Hinweises. Eine (konkludente) Genehmigung ist jedenfalls spätestens in dem Abschluss der Nachtragsvereinbarung durch den Zwangsverwalter zu sehen, §§ 182, 184 BGB. Rechtserhebliches hierzu ist dem Vorbringen der Klägerin nicht zu entnehmen.
II. Berufungsantrag zu 1 b) und Hilfsanträge zu 2 a+b)
Die Klägerin wendet sich erfolglos gegen die Nichtberücksichtigung ihres Vorbringens zur "Unwirksamkeit der Nachtragsvereinbarung aus anderen Gründen" im Schriftsatz vom 10.02.2009 (GA 90 ff.). Das Landgericht hat hierzu zutreffend ausgeführt, das neue Vorbringen der Klägerin sei nach § 296 a ZPO nicht zuzulassen. Die gewährte Schriftsatzfrist nach § 283 ZPO beziehe sich nur darauf, eine Frist zur Erwiderung auf das Vorbringen der Gegenseite einzuräumen. Nur insoweit sei das Vorbringen auch zu berücksichtigen. Neue bisher nicht vorgetragene Tatsachen seien hingegen nach § 296 a ZPO zu behandeln. Nach dem maßgeblichen Inhalt des Verhandlungsprotokolls vom 13.01.2009 (GA 83) hat die Klägerin lediglich beantragt, ihr zur Erwiderung auf den heute erhaltenen Schriftsatz (der Beklagten) eine Schriftsatzfrist von vier Wochen einzuräumen, die ihr antragsgemäß gewährt worden ist. Eine Protokollberichtigung hat die Klägerin nicht beantragt. Aufgrund dessen war die Klägerin lediglich berechtigt, auf das Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 06.01.2009 (GA 77) zu erwidern, nicht aber neuen Sachvortrag einzureichen, der weit über eine Replik hinausgeht. Sinn und Zweck des § 283 ZPO würden verfehlt, wenn mit Hilfe des nachgelassenen Schriftsatzes der Partei unbeschränkt das Vorbringen neuer Behauptungen und Beweise ermöglicht würde, auch wenn sie mit dem vorangegangenen Schriftsatz des Gegners in keinem Zusammenhang stehen und sich nicht als Erwiderung darauf darstellen (BGH, Urt. v. 14.3.1979, FamRZ 1979, 573 - IV ZR 80/78; Urt. v. 2.6.1966, NJW 1966, 1657 - VII ZR 41/64; Wieczorek/Assmann, ZPO, 3. Aufl. 2008, § 283, RdNr. 32). So liegt der Fall hier. Das erstmalige Vorbringen der Klägerin zur angeblichen Sittenwidrigkeit der Nachtragsvereinbarung und zum angeblichen Wegfall der Geschäftsgrundlage steht in keinem (inneren) Zusammenhang zu dem Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 06.01.2009 (GA 77). Nicht einmal der marginale Vortrag der Klägerin auf eine angebliche Treuwidrigkeit der Beklagten und die hierauf erfolgte Replik der Beklagten kann einen Wechsel des Vortrags von einem treuwidrigen Verhalten zur Sittenwidrigkeit der Nachtragsvereinbarung rechtfertigen.
Das Landgericht hat es auch mit zutreffender Begründung, auf die verwiesen wird (GA 116) abgelehnt, die mit dem nachgelassenen Schriftsatz angekündigten neuen Sachanträge zu berücksichtigen. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung hat das Landgericht ermessensfehlerfrei abgelehnt. Diese ist nicht geboten, wenn die mündliche Verhandlung ohne Verfahrensfehler geschlossen wurde und eine Partei entgegen § 296 a ZPO - selbst aufklärungsbedürftige - neue Angriffs- oder Verteidigungsmittel unzulässig nachreicht oder wenn in einem gemäß § 283 ZPO nachgelassenen Schriftsatz neues Vorbringen enthalten ist, das über eine Erwiderung auf den verspäteten Schriftsatz des Gegners hinausgeht. In letzterem Fall beruht der neue Vortrag nicht auf einer Verletzung der richterlichen Aufklärungspflicht oder des rechtlichen Gehörs, sondern auf einer eigenen prozessualen Sorgfaltspflichtverletzung der Partei. Sie hat keinen Anspruch darauf, deren Folgen durch Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung und Nachholung ihres Vorbringens auszugleichen (BGH, Urt. v. 7.10.1992, MDR 93, 173 - VIII ZR 199/91).
Es bestehen auch keine begründeten Anhaltspunkte für die Annahme, die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung sei geboten gewesen, weil die bisherige Verhandlung lückenhaft gewesen und in der letzten mündlichen Verhandlung bei sachgemäßem Vorgehen Veranlassung zur Ausübung des Fragerechts oder zur Erteilung von Hinweisen bestanden hätte bzw. durch Versäumnisse des Gerichts oder durch andere Umstände im Verfahren bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung eine vollständige und sachgerechte Erklärung der Parteien unterblieben sei. Weder im Schriftsatz vom 10.02.2009 (GA 86) noch in der Berufungsbegründung hat die Klägerin schlüssig dargelegt, dass die Verhandlung vor dem Landgericht unvollständig gewesen ist, dass der Einzelrichter gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs verstoßen hat oder eine Verletzung der richterlichen Hinweis- und Aufklärungspflicht sie daran gehindert hätte, den neuen - im insoweit nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2009 enthaltenen - Vortrag früher in den Prozess einzuführen. Soweit die Klägerin sich darauf beruft, das Landgericht habe im Rahmen der Erörterung darauf hingewiesen, dass der Mietvertrag aus anderen Gründen unwirksam sein könnte, ist schon nicht erkennbar, worum es sich hierbei gehandelt haben soll. Darüber hinaus ist ein Hinweis insoweit nicht protokolliert und daher gemäß § 139 Abs. 4 Satz 2 ZPO als nicht erfolgt anzusehen. Bezeichnenderweise hat die Klägerin – was nahe liegend gewesen wäre – auch keine Protokollberichtigung beantragt. Der Vortrag der Klägerin bis zur mündlichen Verhandlung gab dem Landgericht im Übrigen keine Veranlassung, von sich aus einen bis dahin nicht einmal von der Klägerin geltend gemachten Nichtigkeitsgrund anzusprechen, geschweige denn auf einen solchen hinzuweisen. Dementsprechend hatte die Klägerin auch keinen Anlass, aus einem "Selbstvorbehalt" zu weiteren Nichtigkeitsgründen (GA 186) die Berechtigung zu neuem Vortrag abzuleiten. Einen Schriftsatznachlass hat sie insoweit ausweislich des Sitzungsprotokolls nicht beantragt. Im Übrigen ist ihr Vortrag zu den Vorgängen in der mündlichen Verhandlung beweislos.
Das neue Vorbringen der Klägerin ist auch zweitinstanzlich nicht zu berücksichtigen. In den Anwendungsbereich des § 531 Abs. 1 ZPO fällt auch das Vorbringen in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz, einem Schriftsatz, der die Grenzen des § 283 ZPO überschreitet, oder zwar nachgelassen ist, aber verspätet eingeht und deshalb nach § 296a ZPO unberücksichtigt bleibt. Derartiges neues Vorbringen bleibt im Berufungsrechtszug ausgeschlossen, sofern nicht einer der Zulassungsgründe des § 531 Abs. 2 S. 1 ZPO vorliegt (OLG Düsseldorf, Urt. v. 13.11.2003, OLGR 2004, 394 – 5 U 161/02). Letzteres ist – wie ausgeführt – nicht der Fall.
Die Nichtberücksichtigung des neuen Vorbringens hat zur Folge, dass die Voraussetzungen des § 533 ZPO für die Zulassung der Berufungsanträge zu 1 b) und 2 a + b) nicht vorliegen, weil eine mit diesen Anträgen verbundene Klageänderung nicht auf Tatsachen gestützt werden kann, die der Senat seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legen hat.
Aus den vorstehenden Erwägungen erschließt sich, dass der Antrag zu 1 b) - Klage auf Zahlung der Mietdifferenz gemäß Nachtrag vom 31.05.2006 im Verhältnis zum Mietvertrag vom 22./28.06.2001 für die Zeit 5/07 bis 2/09 (GA 95) – ebenso unbegründet ist wie die Hilfsanträge zu 2 a + b).
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.
Streitwert: 91.875,53 €
a) für den Räumungsantrag zu 1 a): 39.350,68 €,
b) für den Zahlungsantrag zu 1 b): 28.602,64 €,
c) der Hilfsantrag zu 2 a) bleibt im Hinblick auf den Hauptantrag zu 1 b) gemäß § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG unberücksichtigt,
d) für den Hilfsantrag zu 2 b) auf 23.922,21 € (der Hilfsfeststellungsantrag zu Ziffer 2 b) wird für die Zeit bis 2/09 wegen der Mietdifferenz vom Hauptantrag zu Ziffer 1 b) umfasst, § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG); für die Zeit 3/09 bis 1/12 80 % der Mietdifferenz zwischen Ausgangsmietvertrag und Mietnachtrag).

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

Rechtsmittelbelehrung:

Zitierte Normen: §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO
§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO
§§ 126, 550 Satz 1 BGB
§§ 133, 157, 242 BGB
§§ 550, 126 BGB
§§ 182, 184 BGB
§§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO
§ 550 BGB
§ 566 BGB
§ 133 BGB
§ 128 ZPO
§ 296 a ZPO
§ 283 ZPO
§ 296a ZPO
§ 533 ZPO
§ 580 a Abs. 2 BGB
§ 550 Satz 1 BGB
§ 244 Abs. 3 StPO
§ 139 Abs. 4 Satz 2 ZPO
§ 531 Abs. 1 ZPO
§ 531 Abs. 2 S. 1 ZPO
§ 529 Abs. 1 ZPO
§ 45 Abs. 1 Satz 3 GKG

Zitierte Entscheidungen: NZM 2009, 198
NJW 2008, 2178
NZM 2008, 482
ZMR 2008, 704
NJW 2008, 2181
NZM 2008, 484
ZMR 2008, 701
NZM 2000, 184
WM 2000, 776
ZMR 2000, 207
MDR 1999, 1374
NZM 1999, 962
ZIP 1999, 1635
ZMR 1999, 810
NZM 2007, 643
MDR 2004, 1347
NJW 2004, 2962
NZM 2004, 738
ZIP 2004, 2142
ZMR 2004, 804
NZM 2007, 399
NZM 2007, 127
ZMR 2007, 184
NJW-RR 2004, 586
NZM 2004, 253
WM 2004, 151
NZM 2000, 907
BGHZ 136, 357
JZ 1998, 520
MDR 1998, 31
NJW 1998, 58
NZM 1998, 25
WM 1997, 2361
ZIP 1997, 2085
ZMR 1998, 12
NJW 2003, 1248
NZM 2002, 955
MDR 2006, 561
ZMR 2006, 116
NJW 2007, 3346
NZM 2007, 837
ZMR 2007, 953
FamRZ 1979, 573
NJW 1966, 1657
MDR 93, 173
XII ZR 57/07
XII ZR 69/06
XII ZR 89/06
XII ZR 339/97
XII ZR 15/97
10 U 112/06
10 U 12/06
XII ZR 68/02
VIII ZR 223/06
XII ZR 92/04
VIII ZR 101/03
XII ZR 70/98
XII ZR 234/95
XII ZR 253/01
3 U 173/00
XII ZR 233/03
XII ZR 86/07
XII ZR 121/05
IV ZR 80/78
VII ZR 41/64
VIII ZR 199/91
5 U 161/02